O Síndico em Revista by Lógica Comunicação

Vem aí a 1ª Rodada Condominial de Negócios, em fevereiro.

Ano 06 | Nº 36 | JAN/FEV 2020

O novo ea cobrança judicial

CPC

Dia do Síndico Evento completa DEZ anos DE SUCESSO em 2019

Censo Demográfico IBGE QUER APOIO DOS SÍNDICOS EM 2020

Síndica revela A importância de uma prestação de contas bem feita

O ano está começando e devagarinho retomamos nossas atividades que temporariamente ficam comprometidas com as festas e os recessos de final de ano. Aqui na redação da revista funciona assim, e no seu condomínio ou administradora, também? Se por um lado, esta pausa quebra bastante o nosso ritmo, por outro lado ela é importante para desligar a mente dos objetivos profissionais e novamente focá-los com maior clareza. Se dezembro é um mês corrido por conta do Natal e Réveillon, janeiro é um mês dedicado também ao nosso descanso e merecidas férias! Pensando bem, tudo na vida é um ciclo, e no condomínio não é diferente. O síndico pode tirar um proveito disso. Fechando um ano, tudo começa de novo após. Uma boa forma de planejar o ano de 2020 é pegar todos os balancetes do ano passado e, com base neles, já fazer um plano de tarefas mês a mês. Você, síndico, pode colocar em um calendário anual, as ações rotineiras como por exemplo, determinar quando deverá ser feita a dedetização do condomínio, limpeza de caixa d’água, manutenção do telhado, podas do jardim, renovação do seguro, recarga dos extintores, etc. Também quando deverá ser marcada a assembleia ordinária ou extraordinária para, por exemplo, aprovar aquela obra que precisa ser feita ou discutir o novo regimento interno... Aproveite também para ler a(s) ata(s) de 2019 para verificar se as deliberações aprovadas foram todas executadas. Reprograme-as, caso necessário. Sabemos que o exercício da função de síndico não é fácil, mas pode ficar muito melhor se a pessoa que assumiu o cargo entender que, com planejamento, organização e conhecimento, é possível fazer um excelente trabalho sem tanto desgaste. Outro ponto a se destacar são as relações interpessoais no condomínio e os conflitos que tiram o sossego de todos. Sobre isso, você confere as dicas da síndica Tânia Herculano, entrevistada desta edição, e que possui grande experiência e expertise no assunto. Leia também a matéria de capa que trata das mudanças que o novo Código de Processo Civil trouxe em relação às cobranças na justiça das dívidas condominiais. Para quem não sabe, o processo ficou mais rápido com o novo CPC e, em última instância, o imóvel do devedor vai a leilão para saldar seu débito. Confira o relato do síndico Pedro Neder nas páginas 10 e 11, que teve que se valer deste direito para conseguir que fosse paga uma dívida de mais de uma década. E este ano, o IBGE realiza o tradicional Censo Demográfico em todo o território nacional e o que isto tem a ver com os síndicos? O IBGE tem um importante recado para você neste sentido. Acompanhe nesta edição. Por fim, nossos colunistas e colaboradores trazem reflexões e ensinamentos sobre condomínios que valem a pena serem lidos, afinal, conhecimento não ocupa espaço e o saber é infinito! A todos, uma boa leitura!

ANDREA CASTILHO EDITORA

O Censo Demográfico e os síndicos

DIVULGAÇÃO

SUMÁRIO

P.S.: Em fevereiro estaremos realizando em parceria com a Confederação Nacional dos Síndicos, a primeira RODADA CONDOMINIAL em Juiz de Fora. Este será um ano de muitas realizações, a começar por este importante evento de negócios. Confira mais informações em nosso site www. sindicojf.com.br e nas nossas redes sociais @osindico.br e /sindicojf. Em nossos canais digitais você também acessa as fotos do 10º Dia do Síndico, cuja cobertura consta nesta revista.

Veja como foi o 10º dia do Síndico

Novo CPC X Taxas atrasadas: o que muda?

Entrevista com síndica Tânia Herculano aborda prestação de contas Como calcular o consumo do Gás GLP

EDITORA Andrea Castilho DIRIGIDO A Condomínios residenciais, comerciais, associações, administradoras, construtoras e shoppings PERIODICIDADE Bimestral TIRAGEM 4.000 exemplares PÚBLICO LEITOR Síndicos, sub síndicos, conselheiros, zeladores, administradores e construtores CIRCULAÇÃO Juiz de Fora / Minas Gerais JORNALISTA RESPONSÁVEL Andrea Castilho 98887-6126 MTB 5892 logica@logicavirtual.com COLABORADORES Bruno Lovisi C. de Castilho Joaquim A. de Castilho José Maria Braz Pereira Lena Sperandio Thiago Stephan CONTATO PUBLICITÁRIO (32) 98887-6125 contato2@logicavirtual.com PRODUÇÃO

Rua Halfeld, 414 Sl. 807 Centro - Juiz de Fora, MG (32) 3212-3329 logica@logicavirtual.com www.sindicojf.com.br IMPRESSÃO Olps Gráfica A reprodução dos textos desta revista requer autorização prévia da editora, por escrito, estando os infratores sujeitos às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista. O SÍNDICO em revista não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

EXPEDIENTE

editorial

PLANEJAMENTO E AÇÃO

indicadores

PISO SALARIAL DOS EMPREGADOS EM CONSERVADORAS (válido até 31/12/2020) - Sindicato dos Trabalhadores em Empresas de Asseio e Conservação e Limpeza Urbana de Juiz de Fora – SINTEAC

Database – janeiro de cada ano

>Faxineiro/Serviços gerais ......................................R$ 1.136,95 >Ascensorista (6 horas) ..........................................R$1.326,29 >Garagista...............................................................R$ 1.424,80 >Porteiro / Vigia de condomínio.........R$1.352,31 / R$ 1.471,68* >Zelador...................................................................R$ 1.338,81 Conforme a Convenção Coletiva, o piso salarial para porteiro/vigia que presta serviços em condomínio será de R$1.352,31 ou aquela empresa que conseguiu realizar a equiparação salarial, praticará o piso de R$1.471,68.

- Adicional noturno: 20% (entre 22h e 5h com hora noturna computada em 52 minutos e 30 segundos) - Hora extra: 60% - Auxílio alimentação: R$ 15,28/dia trabalhado (jornada diária de 6 horas ou mais, e especial de 12x36 horas) Hora extra intrajornada: 50% Confira a CCT completa no site www.sindicojf.br

PISO SALARIAL DOS EMPREGADOS EM condomínios

(válido até 31/12/2019) – Sindicato dos Empregados em Edifícios e Empregados em Empresas de Compra e Venda, Locação e Administração de Imóveis Comerciais e Residenciais de Juiz de Fora – SINDEDIF-JF Database – janeiro de cada ano

> Empregados em condomínios residenciais .....................R$ 1.114,51 > Empregados em condomínios comerciais........................R$ 1.180,35

25% (entre 22h e 05h) > Hora extra: 75% > Auxílio alimentação: R$ 130,00/mês ( Valor mínimo) > Auxílio odontológico: R$ 36,00/mês > Adicional noturno:

Até o fechamento desta edição ainda não haviam sido definidos os novos índices e salários das categorias

PISO SALARIAL DOS EMPREGADOS EM ADMInisTRADORAS (válido até 30/04/2020*) - Sindicomércio JF / Sindedif - JF Database - maio de cada ano > Empregados em empresas EPP, ME, MEI sem adesão ao REPIS ........................................................................R$ 1.160,00 > Empregados em empresas EPP, ME, MEI com adesão ao REPIS.........................................................................R$ 1.031,00 REPIS - Regime de Piso Simplificado * CCT firmada em 11/09/2019 retroativa a 01/05/2019

Horas extras 80%

Carta do leitor Gostaria de fazer um comentário sobre o artigo “Auditoria em condomínio: os dois lados da moeda” da edição 35 (Nov/Dez 2019). Chega a ser absurda a ausência de condôminos nas AGOs e AGEs de condomínios, ausência esta que, na minha opinião, é a mola propulsora para a criação de ambientes altamente favoráveis a falcatruas, erros, omissões, incompetências etc, não necessariamente isoladamente. Além das mencionadas ausências, contribuem sobremaneira para o surgimento da necessidade de auditorias (com as suas possíveis consequências!!!) a grande diversidade de rubricas e de suas correspondes diferentes definições nos balancetes adotadas pelas várias administradoras. Sou sempre favorável à prevenção contra qualquer tipo de vulnerabilidade, mitigando riscos, querelas (judiciais, inclusive) e gastos de recursos que poderiam ter melhor utilidade. Neste cenário, acho que a padronização de balancetes é peça fundamental, merecendo mais atenção de entidades representativas do setor. Augusto José Almeida de Souza Envie também sua opinião para nós pelo email contato@logicavirtual.com

2 DIA 19/FEV - VEM AÍ A PRIMEIRA RODADA DE NEGÓCIOS

artigo

brazpereirajm@hotmail.com

José Maria Braz Pereira Consultor Condominial

Falando em condomínio Aprender aprendendo Vamos neste artigo fazer um apren- tradora pode auxiliar nas atividades do dizado com os eventos que encerraram síndico, conforme parágrafo 2º do Art. o ano de 2019 na missão da Lógica 1.348 da Lei 10.406/02, e o Art. 22 da Comunicação. Começaremos pelo ex- Lei 4.591/64, sob a inteira responsabicelente “Curso de Síndico Profissional lidade dele, mediante aprovação da As(31/Out e 01/Nov/19) com o professor sembleia Geral dos condôminos. Sérgio Craveiro, citando trecho de sua No dia 30/Nov/19, tivemos a realiabertura, na qual faz uma inteligente zação com grande sucesso do “10º Dia comparação entre chefe e líder: deve- do Síndico”. Quatro excelentes palesmos aprender que a missão de síndico tras foi apresentadas, começando com não é de mando e sim de representação a “Portaria 360 Graus”, conduzida por feita através de técnicas de liderança Jefferson Santos, especialista em Segupara conseguir união e resultados posi- rança Eletrônica, que, de maneira efitivos no condomínio. ciente, informou sobre portaria remota. Tivemos a seguir a Revista nº 35 A seguir, tivemos com Francisco Ca(Nov/Dez) onde a editora Andrea Cas- nalli e Henrique Pregnolatti, o tema tilho fez um resumo de todos os co- “Energia Solar Fotovoltaica” que contrinhecimentos informados pela revista buiu para os conhecimentos dos particomeçando com o “Projeto Condomínio cipantes. Após o gostoso coffee break, Verde”. Continuando, a Eder Pimentel, Conadvogada Sueli Ribeiro sultor de Negócios demonstrou que audiem Seguros, fez uma toria é essencial em sibrilhante exposição tuações que se evidensobre seguro obriCondôminos cie prejuízo financeiro gatório e coberturas ou documental para os voltados precisam reaver acessórias condomínios, principara os condomínios. palmente para aqueles suas relações de Encerrando, tiveque ainda não adotaram mos ainda a palestra vizinhança a eleição do Conselho com o engenheiro Fiscal (art. 1.356/ Lei civil especialista em 10.406/02). Avaliações e Perícias Tivemos informações em Engenharia, Risobre implantações de energia solar, cardo Guerrero, que abordou de forma onde se demonstrou ser bom para o precisa aspectos de como anda a “saúcondomínio e para o meio ambiente. de” do seu prédio - vistorias e inspeções A entrevista com o advogado paulista prediais –sob a luz da Lei 10.406/02 Márcio Rachkorsky apresentou de for- que infelizmente não vem sendo cumma clara o que fora ensinado pelo pro- prida em grande número de prédios. fessor Craveiro: a necessidade de se Guerrero citou o Art. 1.341, paráter um síndico mediador e realmente grafo 1º sobre as obras ou reparações líder, e a premissa de que os condômi- necessárias que podem ser realizadas nos precisam reaver suas relações de independente de autorização da assemvizinhança (capítulo V dos Direitos de bleia. Enfatizou o parágrafo 3º, quando Vizinhança, Seção I do uso anormal da a obra, não sendo urgente, e que impropriedade, e artigos 1.277 a 1281, da porte em gastos altos, somente poderá Lei 10.406/02). ser realizada após autorização da AsE, finalmente, a opinião do síndico e sembleia especificamente convocada engenheiro Augusto José Almeida de pelo síndico ou por qualquer condômiSouza, sobre o mercado competitivo no para tratar do assunto. Finalizando, das administradoras e a necessidade houve o sorteio de prêmios entre os de boas práticas gerenciais, mostrando participantes. Parabéns à Lógica e seus que o foco deve ser o que o condomí- parceiros. nio realmente precisa, e que a adminisAté o próximo. Edição 36 | Jan/Fev 2020

RECENSEAMENTO

O papel dos síndicos no Censo Demográfico 2020 Recenseadores têm dificuldades para fazer a coleta de dados em condomínios

divulgação

Ana Cândida afirma que os síndicos são peças-chave para o sucesso do censo em Juiz de Fora Seja nas festas de fim de ano ou durante o período de férias escolares, as fotografias estão cada vez mais presentes na vida dos brasileiros. Neste ano que está começando, o Brasil também será “fotografado”. No segundo semestre, terá início a coleta de dados para o Censo Demográfico 2020, que vai fazer um retrato preciso do país, servindo de norte tanto às políticas públicas ao longo da próxima década como para as ações da iniciativa privada. Trata-se de um trabalho árduo, pois o objetivo é visitar todas as moradias brasileiras – mais de 211 milhões habitantes residindo em 71 milhões de endereços. E os condomínios estão entre os locais em que os recenseadores mais encontram dificuldade para fazer a coleta de dados. Por isso, o síndico tem papel importante para que a pesquisa seja feita com êxito. Como nas edições anteriores, caberá ao Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística

(IBGE) coordenar todo o trabalho, que já vem sendo planejado desde 2018, com a base territorial, ou seja, o mapeamento do município, tanto zona urbana quanto rural, fator determinante para o sucesso da etapa de coleta de dados. Para facilitar os trabalhos, Juiz de Fora foi dividida em quatro subáreas, onde vão trabalhar cerca de 600 pessoas. Atualmente, estão sendo realizadas reuniões de planejamento junto a entidades que possam contribuir com o Censo Demográfico, como Prefeitura, Superintendência Regional de Ensino, Polícia Militar, associação de moradores, empresas etc. A coleta de dados nas residências será feita de 1º de agosto ao final de outubro. Segundo a coordenadora do Censo Demográfico 2020 em Juiz de Fora, Ana Cândida Gontijo, o desafio é conseguir recensear todos os domicílios da cidade. Ela relata que a coleta de informações em condomínios de alto padrão sempre foi difícil, mas, nos últimos levantamentos, os recenseadores também encontraram dificuldades nos condomínios mais populares.

4 DIA 19/FEV - VEM AÍ A PRIMEIRA RODADA DE NEGÓCIOS

RECENSEAMENTO

Itens de segurança

A gente tem dificuldade de realizar o nosso trabalho na hora de entrar nos condomínios. Nos de alto padrão, isso já ocorre há mais tempo, mas agora a dificuldade está generalizada em todas as áreas da cidade. Acho que, por questões de segurança, as pessoas têm medo. Mas, para evitar isso, o IBGE disponibiliza alguns meios delas certificarem-se de que aquele entrevistador que está batendo na porta da casa realmente é um servidor do IBGE”, explica Ana Cândida. Por exemplo, no crachá do recenseador deverá constar número de matrícula e nome do agente. Além disso, ele deverá estar com o colete do IBGE, e o equipamento usado para o registro das informações será um smartphone também com a identificação do instituto. A tecnologia será uma aliada contra as pessoas que tentarem agir de má-fé. Isso porque os crachás serão equipados com QR code, cuja leitura apontará nome e matrícula do agente, dificultando fraudes. Além disso, no endereço eletrônico respondendo. ibge.gov.br o cidadão poderá consultar, de maneira fácil e rápida,

a identidade do entrevistador. Para isso, basta informar no campo específico número de matrícula no IBGE, CPF, identidade ou nome para confirmar se é mesmo um entrevistador do instituto. Também é possível confirmar a identidade ligando para 0800-7218181. No endereço censo2020.ibge.gov.br estão disponíveis todas as informações relacionadas ao levantamento. Ainda de acordo com a coordenadora, o censo não trata apenas de informações quantitativas. Ele vai além ao buscar respostas para perguntas como: ‘Qual a nossa escolaridade?’; ‘Como vivem os brasileiros/?, ‘Qual a renda média da população?’, entre outras. Por isso, vão ser aplicados dois tipos de questionário: o básico e o da amostra, que é mais completo. Este último será aplicado apenas para 5% da população juiz-forana. Em novembro deste ano, o IGBE tem o compromisso de divulgar dados preliminares do censo. O primeiro a ser divulgado é o quantitativo populacional. Posteriormente, ocorrerá a divulgação gradativa dos dados que requerem mais tratamento por parte do IBGE.

O papel do síndico A coordenadora do Censo Demográfico em Juiz de Fora faz questão de enaltecer o papel do síndico para a realização do censo. Além de facilitar o acesso às residências e prestar informações sobre os melhores horários para encontrar determinados moradores, ele tem o poder de despertar a consciência dos condôminos para a necessidade de prestar as informações solicitadas pelo recenseador. Não por acaso, são considerados parceiros estratégicos, sobretudo em uma cidade com tantos edifícios quanto Juiz de Fora. “O síndico é uma peça fundamental de apoio ao IBGE na realização do censo, principalmente nos prédios que não têm porteiro. Também é muito importante nos prédios que têm porteiro, mas, nos menores, a gente sempre procura o síndico, pois é uma referência para dar informação sobre os domicílios”, afirma Ana Cândida, acrescentando: “Os síndicos

são peças-chave, e a gente conta com o apoio de todos eles. Se quiserem fazer contato com o IBGE, é só ligar na agência de Juiz de Fora, vir aqui pessoalmente ou mesmo mandar um e-mail. Façam contato que vamos tentar responder o mais rápido possível para atender às necessidades. A mesma coisa com as administradoras. O canal está aberto e podemos passar todo tipo de informação que for demandada.” A agência do IBGE em Juiz de Fora fica na Rua Marechal Deodoro, 230, Centro. O telefone é (32) 32170562. Entrar em contato antecipadamente possibilita, por exemplo, que seja confeccionado cartaz informando que está sendo realizado censo no condomínio e apresentando o recenseador responsável pelo edifício, com foto e número de matrícula.

Entrar em contato antecipadamente possibilita que seja confeccionado cartaz informando que está sendo realizado censo no condomínio e apresentando o recenseador responsável pelo edifício

Edição 36 | Jan/Fev 2020

Palestras, brindes e até o sorteio de uma TV marcam o evento em 2019 A décima edição do Dia do Síndico, promovida pela revista O Síndico e Lógica Comunicação, confirmou a iniciativa como importante evento do calendário não apenas para aqueles que são responsáveis por zelar pelo patrimônio e bem-estar dos moradores dos edifícios, mas também das administradoras e empresas com atuação direta no mercado de condomínios. Neste ano, o dia 30 de novembro foi marcado por uma rica programação no Salão Serra da Mantiqueira, na cobertura do Serrano Residencial Hotel. O público que prestigiou o evento pôde acompanhar quatro palestras com assuntos relevantes para o universo dos condomínios, além de tirar dúvidas. Para coroar a data, que teve a celebração preparada com muito carinho, um animado sorteio de brindes, inclusive de uma TV de 32 polegadas, presenteou os síndicos. A solidariedade também entrou em cena. Alimentos não perecíveis arrecadados na inscrição do evento foram destinados ao

Abrigo Santa Helena. De acordo com Andrea Castilho, editora da revista O Síndico, proprietária da Lógica Comunicação e idealizadora da iniciativa, a edição do Dia do Síndico de 2019 foi marcada por dificuldades, mas, ao final, a realização mostrou a força que o evento ganhou em uma década. “Até cheguei a pensar em não realizar o evento neste ano em razão de várias questões, algumas pessoais inclusive. Mas os parceiros que sempre estão conosco não deixaram que isso acontecesse. Por isso, meu agradecimento especial a todos aqueles que nos ajudaram a realizar, novamente com grande sucesso, esse evento. Aproveito também para parabenizar os síndicos pelo seu dia. O trabalho de vocês é muito importante, difícil e, por vezes, incompreendido. Desejamos que, tanto com o Dia do Síndico quanto com as edições da revista, consigamos ajudá-los a desempenhar essa função cada vez mais complexa”, expôs.

6 DIA 19/FEV - VEM AÍ A PRIMEIRA RODADA DE NEGÓCIOS

divulgação

evento

10ª edição do Dia do Síndico

Andrea Castilho (de branco) e Cristiano de Souza, da Ativa Cobrança (de gravata) fazem a entrega de brindes

Suely Ribeiro entrega a TV de 32 polegadas ao sortudo síndico Antônio José dos Santos

Em sua palestra, Ricardo Guerrero abordou vistorias e inspeções prediais

evento

“Valeu a pena ter participado. Trouxe muita novidade para administrarmos conscientemente e com muita segurança os condomínios. Ainda ganhei um brinde”.

10º Dia do Síndico registrou grande participação de mulheres divulgação

Síndico João Marcos Almeida

“Tento vir a todos os eventos do Dia do Síndico. Devo ter faltado apenas três. Mas achei que esse, da décima edição, foi bem dinâmico, com assuntos atualizados, que proporcionaram a participação geral dos presentes”.

Um saboroso coffee braek foi servido aos participantes na cobertura do Hotel Serrano Síndica Haydée Miana Guedes

Equipe da Provid – Portaria Remota e seu estande no 10º Dia do Síndico

Programação A primeira palestra do dia foi ministrada pelo CEO da Provid – Portaria Remota, Jefferson Santos. Em sua fala, ele destacou o conceito de portaria 360º. “Trata-se de uma portaria globalizada, envolvendo todos os setores e questões do condomínio. Tudo que pode ajudar o síndico a melhorar sua gestão, envolvendo sistema de segurança, de câmeras, alarmes, monitoramento, automação, autonomia elétrica, comunicação por internet. Que todos esses sistemas conversem entre eles, e as empresas prestadoras de serviço também conversem com o sistema de segurança integrado, bem como a administradora, que tem um papel gigantesco em tudo isso. Mas, hoje, infelizmente, na maioria dos casos, todos atuam de forma isolada. É aquele conceito: a união faz a força”, destacou Jefferson, ressaltando a importância do evento para o setor de condomínios. Na sequência, Francisco Canalli e Henrique Pregnolatti, da Canalli Solar, abordaram o tema “Energia Solar Fotovoltaica: uma Visão Real do Mercado”. O assunto despertou grande interesse entre os síndicos presentes, principalmente em razão da economia que a instalação do sistema pode representar para a redução dos gastos com energia. “É o que todo cidadão brasileiro busca atualmente, que é a redução de gastos. O consumidor brasileiro está cada vez mais inconformado com os altos valores pagos nas contas de energia. Tratando-se de condomínios, as despesas relativas às áreas comuns interferem diretamente no bolso de cada condômino. Isso pode ser trabalhado para que, num futuro próximo, se pague apenas o consumo mínimo de energia para essas áreas, livrando-se, de uma vez por todas, de uma conta exorbitante

de energia elétrica”, comentou Francisco Canalli, justificando o interesse dos síndicos pelo tema apresentado por ele e Pregnolatti. Na sequência, um saboroso coffee braek foi serviço na área externa ao salão, momento ímpar para um rico networking. Continuando com a programação do 10º Dia do Síndico, espaço para um assunto que gera muitas dúvidas entre os síndicos: seguro. O consultor de Negócios em Seguros Elementares da Porto Seguro, Éder Pimentel, ministrou palestra com o tema “O que realmente cobre o seu contrato de seguro, você sabe?”. “A minha atenção principal foi trazer para os síndicos a importância do seguro, as coberturas, as responsabilidades que podem cair sobre eles na falta de um seguro ou no caso de um seguro mal feito”, disse, acrescentando “é um tema que traz muitas dúvidas, e a gente tendo essa oportunidade para explicar como funciona o seguro condomínio e o seguro residencial é gratificante.” A última palestra do dia foi sobre “Como anda a ‘saúde’ de seu prédio? Vistorias e inspeções prediais”, ministrada pelo engenheiro especialista em avaliações e perícias, Ricardo Guerrero, diretor da CT&G Projetos e Construções. “O Dia do Síndico é um evento de relevância tanto para os síndicos quanto para as administradoras. Fiquei bastante satisfeito com o que vi e também honrado com a oportunidade de poder ministrar uma palestra sobre inspeções prediais, um assunto realmente importante para que os síndicos tenham a consciência do que é necessário fazer e como ser feito. Já foi a décima edição do Dia do Síndico e que essa data possa ficar marcada em Juiz de Fora para continuar trazendo informações importantes para síndicos e administradoras”, afirmou o engenheiro.

A realização mostrou a força que o evento ganhou em uma década

Edição 36 | Jan/Fev 2020

evento

Público presente com olhos e ouvidos atentos às palestras ministradas

Estande da Ecoville foi um dos mais procurados pelos síndicos e administradoras

Palestrante Éder Pimentel (terceiro da esquerda para a direita) e a equipe da Porto Seguro

Suely Ribeiro e o filho José Guilherme Ribeiro Yung no estande da SRP Administradora de Condomínios

Francisco Canalli (segundo da esquerda para a direita), Henrique Pregnolatti (último à direita) e o time da Canalli Solar

Público satisfeito Ao final da quarta palestra, empresas patrocinadoras do evento sortearam brindes para o público presente. O momento mais esperado foi o sorteio da TV de 32 polegadas, cortesia da SRP Administradora de Condomínios. “O evento mostra o quanto a função de síndico exige conhecimento sobre gestão de condomínios. Todos no evento estavam em busca de conhecimento e novidades. Agregar é a palavra-chave para quem quiser se manter nesse mercado”, disse Suely Ribeiro, proprietária da SRP, acrescentando: “Foi muito importante proporcionar um prêmio, como a TV de 32 polegadas. Ser síndico não é tarefa fácil, e o evento buscou uma forma de homenagear a todos os síndicos.” Quem ganhou o presentão foi Antônio José dos Santos, síndico do condomínio do Edifício Saint Moritz. Independentemente de levar algum brinde para casa, o sentimento entre os presentes ao evento era de que a participação

tinha valido a pena. “Tento vir a todos os eventos do Dia do Síndico. Devo ter faltado apenas três. Mas achei que esse, da décima edição, foi bem dinâmico, com assuntos atualizados, que proporcionaram a participação geral dos presentes. Foi muito bom. Não deu para sentir a hora passar”, comentou a síndica Haydée Miana Guedes. Quem também ficou satisfeito foi o síndico João Marcos Almeida: “Valeu a pena ter participado. Trouxe muita novidade para administrarmos conscientemente e com muita segurança os condomínios. Ainda ganhei um brinde”. O 10º Dia do Síndico teve o patrocínio das empresas Canalli Solar, Provid Conservadora e Portaria Remota, Porto Seguro, J A Castilho Corretora de Seguros, Ativa Cobrança e Recuperação de Crédito, Ecoville, SRP Administradora de Condomínios e o apoio de FJR Conservadora, JSL Soluções, M&G Engenharia, Vital Administradora de Condomínios e Tropical Flores e Plantas.

O evento mostra o quanto a função de síndico exige conhecimento

8 DIA 19/FEV - VEM AÍ A PRIMEIRA RODADA DE NEGÓCIOS

capa

Justiça mais ágil com o novo CPC Ação de cobrança de taxas condominiais atrasadas entra direto na fase de execução Carlos Olimpia

Leonardo Mota alerta: valor das taxas condominiais deve ser registrado em ata

Situação corriqueira nos condomí- extrajudicial, passa a ter os atributos de nios é a inadimplência. Por vezes, ela é liquidez, certeza e exigibilidade. “Líquido, fruto de um período em que o morador quando é facilmente aferível o valor da enfrenta dificuldades financeiras. Com prestação; certo, quando não há controisso, as taxas vão se acumulando, dei- vérsia da sua existência; eexigível, quando xando o cenário cada vez mais difícil de não depende de termo ou condição”, expliser resolvido. Em alguns casos, a dívi- ca o vice-presidente de Administradoras de da alcança montante Condomínio da Câmasignificativo, atrapara do Mercado Imobilhando as contas do liário de Minas Gerais condomínio. O que (CMI)/Secovi, Leonarmuito síndico não do Mota. A ação é muito sabe é que, para esAinda de acordo ses casos, há uma boa com Mota, para que mais célere que notícia: o Novo Código a taxa condominial de Processo Civil (Lei tenha essas caracteno passado, 13.105/2015), em virísticas, “é necessário gor desde março de pois independe que a ata das assem2016, trouxe mais bleias ordinárias do de prova em agilidade para que o condomínio – aquelas condomínio consiga que elegem o síndico, processo receber, na justiça, os prestam as contas da valores que lhe são administração anterior devidos. e fixam o orçamenA nova legislação estabelece, em seu to para o próximo período – especifique o Artigo 784, inciso X, que configura-se valor da taxa condominial. Se houver taxa como título executivo extrajudicial “o extraordinária, a ata deve ter o valor dela, crédito referente às contribuições ordi- bem como a data de início e fim da cobrannárias ou extraordinárias de condomínio ça. Dessa forma, a taxa condominial passa edilício, previstas na respectiva conven- a ser um título de crédito, uma vez que a ção ou aprovadas em assembleia geral”. ata da assembleia o torna líquido, certo e Ao assumir caráter de título executivo exigível.” 10 DIA 19/FEV - VEM AÍ A PRIMEIRA RODADA DE NEGÓCIOS

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Principais mudanças No trâmite processual, a principal mudan- contra o devedor, que poderia contestar e reça em relação ao CPC até então em vigência correr à esfera superior. Caso o condomínio é que, com a atualização, dispensa-se a fase tivesse êxito nesta fase, ainda poderia levar de reconhecimento dos débitos durante a anos intermináveis, pois haveria a possibiação. Com isso, entra diretamente na fase lidade de vários recursos. Após a sentença, executiva. Outras mudanças estabelecidas apareceria então a figura do título executipelo novo CPC são o aceite do boleto como vo judicial.Hoje, esta fase não precisa mais título executivo extrajudicial – a exemplo de ser ultrapassada, poisa cobrança pode entrar cheques –, citação por correio e possibilidade diretamente na fase de execução”, explica o de indicar bem a ser penhorado. advogado. “Por se tratar de título executivo, esta No caso citado anteriormente, o deveação é muito mais céledor reconheceu a díre que no passado, pois vida e pagou de imeindepende de prova em diato. Todavia, é posprocesso. Antes, o consível que ele recorra, domínio deveria provar o que altera o prazo O bem teve que que o condômino depara recebimento, ir a penhora, via determinado monmas não como antes tante. Atualmente, já de março de 2016. já que ninguém existe a possibilidade “O processo pode ser de entrar com a ação pago de imediato ou queria assumir de execução direta, o devedor pode connão necessitando mais testar, principalmena dívida de fazer esta prova”, te os valores”, ressalexplica o advogado Vita Vinícius. nícius Siqueira, citando o caso em que “o Ainda segundo Vinícius Siqueira, “o tícondomínio entrou com a ação de execu- tulo executivo extrajudicial fica caracterição e, de imediato, o executado-devedor do zado com o boleto condominial, cópia da condomínio, dentro da Lei, já fez o depósito convenção, atas que aprovaram as despejudicial.” sasdo condomínio e ata de eleição de sínSiqueira observa, ainda, que, antes do dico. Por cautela, poderá ser descrita em novo CPC, a situação se arrastava por anos reunião de condomínio que irá ingressar até ser solucionada. “Antigamente, o con- com a ação de execução em desfavor dadomínio entrava com a ação de cobrança quele condômino.”

Dez anos de espera Apesar de o novo CPC trazer mais agilidade, ainda há casos em que é preciso ter um pouco mais de paciência. Pedro Neder é síndico do condomínio do Edifício Ribeiro de Oliveira, no Centro de Juiz de Fora, há cerca de dois anos.Nesse período, ele teve que ir à luta para conseguir receber uma dívida relativa à taxa condominial que ultrapassava uma década. Ele conta que uma senhora que morava no condomínio faleceu. Pouco depois, ocorreu o mesmo com um dos filhos dela, que era um dos três herdeiros do imóvel. Todavia, os outros dois pararam de pagar a taxa de condomínio. Neder relata que, quando a dívida alcançou sete anos, estabeleceu-se novo contato com os herdeiros, mas não foi tomada nenhuma providência. “Esgotadas todas as possibilidades, tomamos a iniciativa de entrar na Justiça para fazer a cobrança. Com isso, o bem teve que ir a penhora, já que ninguém queria assumir a dívida. Mesmo após a penhora, tentamos conversar com um dos herdeiros para resolver a situação, mas nada foi solucionado. Na audiência seguinte com o juiz, relatamos que havíamos

tentado conversar, e o imóvel teve que ir a leilão”, relata o síndico. O valor total da ação chegou a R$ 45 mil. Após o imóvel ser leiloado, a parte relativa ao filho que residia no exterior ficou depositada em juízo. Apesar de ver os cofres do condomínio ressarcidos através da Justiça, o síndico ainda aponta que o melhor caminho é resolver tudo sem precisar recorrer ao judiciário. “A princípio, o ideal é fazer um acordo, tentar todas as possibilidades para não precisar entrar com a ação. Os herdeiros saíram perdendo. Mas chegou a um ponto que não tinha solução a não ser a cobrança judicial, pois ninguém queria assumir a dívida. Por isso, tivemos que entrar na Justiça. Eles perderam, seguramente, uns 50% do valor do imóvel, pois foi tudo pago com juros”, avalia o síndico Pedro Neder. Ainda de acordo com ele, da entrada na Justiça até o recebimento do valor decorreu prazo aproximado de três anos. Isso porque o trâmite demorou mais em razão de um dos herdeiros residir no exterior. Ou seja, prazo bem menor que a cobrança judicial levava antes do novo CPC. Edição 36 | Jan/Fev 2020 11

entrevista

ENTREVISTA

Rigor com prestação de contas e olhos abertos à modernidade A síndica Tânia Herculano explica o trabalho que desenvolve há 22 anos divulgação

A entrevistada da edição de janeiro da revista O Síndico é Tânia Herculano, que desde 1997 é síndica do condomínio do edifício Minas Flat, situado à Rua Braz Bernardino, no Centro de Juiz de Fora. São mais de 90 apartamentos sob a administração dela, marcada pela seriedade em relação à prestação de contas e pelo pioneirismo em temas que podem trazer grandes benefícios para os condomínios, como a implantação de energia solar.

Tânia Herculano afirma que vale a pena ser síndica: ‘os bons condôminos são em número muito maior do que os ruins’

O Síndico: Por que você decidiu ser síndica? Tânia Herculano: Quando decidi,atendi a pedidos. Eu morava aqui no prédio e havia vários problemas que não eram resolvidos, como a questão da escritura definitiva dos apartamentos, além da prestação de contas. Então, alguns condôminos me procuraram. Na ocasião, eu tinha acabado de me formar em Direito. Por isso, estava com a legislação muito atualizada. Decidi abraçar a empreitada até por interesse próprio para meus imóveis valorizarem. Não tinha nenhuma experiência na época, mas acabou dando certo. Acabei síndica de outros prédios também, e tornou-se uma atividade que passei a gostar, apreciar e aprender tanto com erros como com acertos. Uma parte do seu trabalho muito elogiada é o rigor com o relatório anual de prestação de contas. Como você elabora esse documento? Eu sou muito cuidadosa com a questão de documentos, pois quem administra valores alheios tem que ter cuidado ao prestar contas. Quando assumi o condomínio, essa foi uma das questões que dediquei muita atenção, já que o síndico anterior havia sofrido ação de prestação de contas em juízo. Normalmente, as pessoas não apresentam o relatório antecipadamente à assembleia. Eu apresento com 30 dias de antecedência e disponibilizo toda a documentação compro-

batória para os condôminos durante esses 30 dias. Assim, otimizo o tempo da assembleia. O que eu via de falha nas prestações de contas que analisava é que elas estavam relacionadas às despesas, mas acredito que um dos pontos mais importantes é mostrar as receitas. A minha prestação de contas mostra as duas coisas: todas as receitas e to-

tas. Além disso, disponibilizo os documentos que mostram tudo que foi alegado nas planilhas e as planilhas em Excel para que as pessoas façam as próprias conferências. Assim, mostro, de forma clara, a inadimplência, que realmente impacta bastante nas contas e no custo do condomínio. Tento ser o mais minuciosa possível, com o cuidado que eu gostaria que qualquer administradora tivesse com os meus proventos pessoais.

A nossa média de energia elétrica em 2019 era de R$ 3300. A nossa conta do mês de dezembro, que vence em 23/12, é de R$ 48. Contra números não há argumentos

Você propôs ao condomínio a instalação de energia solar. Como foi o processo para conseguir fazer a instalação? A questão da energia solar surgiu como uma ideia de redução de custos. Um condômino comentou comigo acerca disso. Comecei a estudar sobre energia solar com profundidade. Fui a Petrópolis visitar uma empresa do setor e empresas de Juiz de Fora. Pedi referências de três clientes que já tinham instalado energia solar aqui para que eu pudesse visitá-los. Eu precisava saber qual empresa escolher e se de fato existia um retorno. Pesquisei o assunto e depois passei para os orçamentos. No nosso caso, giravam de R$ 180 mil a R$ 200 mil, custo elevado para condomínio do nosso porte. Tive que fazer um trabalho de convencimento muito forte. Após isso, convoquei assembleia geral, na qual eu acreditava que seria voto vencido. Afinal, éramos o primeiro condomínio desse porte a abraçar essa ideia em

das as despesas, uma a uma, de cada apartamento. Isso é um trabalho árduo, mas eu faço questão de realizar. Faço uma planilha mostrando o que cada apartamento pagou em cada mês. Em outra planilha, mostro quais foram as despesas e como foram gas-

12 DIA 19/FEV - VEM AÍ A PRIMEIRA RODADA DE NEGÓCIOS

ser paciente. Ter pulso firme nos momentos necessários, mas ser paciente, pois assim ele consegue resolver situações que, inicialmente, aparentam não ter solução. Ser paciente não significa ser bobão. Acho muito importante ter versatilidade e se adequar às questões da modernidade, como lixo re-

Quais as características que você acredita que um bom síndico deva ter? São muitas, mas destaco algumas. Deve se relacionar bem com os condôminos e não se achar o dono da verdade. Entendo que organização é essencial, e saber da legislação é muito importante. O síndico tem que

ciclável, economia de energia, economia de água. A imparcialidade também é muito bacana. Nas questões que envolvem condôminos, tem que aplicar somente a norma do condomínio e a legislação. Por mais que você seja mais amigo desse ou daquele condômino, a imparcialidade é essencial para

Problema bem resolvido é bom para ambos, e isso passa pela questão de ser flexível, de ceder um pouco para ganhar um pouco

que o síndico se mantenha na posição de guardião do regimento interno e da convenção do condomínio. Vale a pena ser síndico, uma função tantas vezes incompreendida? Como tudo na vida, tem um lado positivo e um lado negativo. Existem, sim, aqueles condôminos difíceis, incompreensíveis, mas também existem condôminos maravilhosos. Tenho grandes amigos que foram adquiridos através da atuação como síndica. Eu acredito sempre na parte melhor. Por isso, acho que vale a pena, porque os bons condôminos são em número muito maior do que os ruins. Qual situação mais difícil que o síndico pode se deparar e o que fazer para resolvê-la? O que eu acho mais difícil é quando as pessoas são intransigentes. Os problemas não são bem resolvidos quando a solução é boa só para uma das partes. E o síndico muitas vezes tem que intermediar isso. Quando você se encontra no meio de questões a serem resolvidas e uma das pessoas é intransigente, realmente dificulta. Problema bem resolvido é bom para ambos, o que passa pela questão de ser flexível, de ceder um pouco para ganhar um pouco. Se as pessoas tiverem jogo de cintura, fica bom para todo mundo.

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entrevista

Juiz de Fora. Na assembleia, fui verdadeiramente sabatinada, mostrei vídeos, imagens, números, gráficos e consegui a aprovação da instalação da energia solar por autofinanciamento, ou seja, o condomínio tinha o dinheiro em caixa. Com isso,negociamos para baixar o custo por pagar à vista. O valor caiu para R$ 151 mil, incluindo equipamentos e instalação. O autofinanciamento funcionou da seguinte forma, constando em ata: a economia retornaria não em redução da taxa de condomínio, mas em restituição ao fundo de reserva. Começamos a instalação em setembro e colhemos a primeira conta integral em dezembro. A nossa média de energia elétrica em 2019 era de R$ 3300. A nossa conta de dezembro, que vence em 23/12, é de R$ 48. Contra números não há argumentos. Está funcionando maravilhosamente bem. Consigo acompanhar a produção de energia diariamente pelo meu celular. É uma tecnologia que eu tenho na palma da mão. Foi um empreendimento de muito sucesso, alcançado com muito estudo e muita luta.

artigo

bcastilhosindico@hotmail.com

Bruno Lovisi Corrêa de Castilho Administrador, Contador, Síndico Profissional

Como calcular o consumo de Gás GLP Demonstrativo de cálculo aponta a correta medição do insumo Atualmente, nas construções mais modernas, os condomínios são entregues com a instalação do sistema de abastecimento de gás GLP (Gás Liquefeito de Petróleo) individual por apartamento e nem todos os síndicos e condôminos sabem como são realizadas as medições de consumo, motivo pelo qual alguns se assustam no fim do mês. O GLP tem seu preço definido

pelo mercado, de acordo com a política de oferta x demanda e também com a estratégia de vendas do fornecedor. Sendo assim, podemos ter alterações no valor final do produto, porém a forma de medição deve seguir um padrão, minimizando erros de leitura e cobrança indevida. Inicialmente, deve-se fazer a leitura do medidor, conforme ilustração abaixo:

Para se obter a conta do consumo, precisamos fazer o seguinte cálculo: Consumo em M³ = Leitura Atual – Leitura Anterior. Por exemplo: Leit. Atual = 00025,182 ; Leit. Anterior = 00019,572 Consumo M³ = Leit. Atual – LeIt. Anterior; Consumo M³ = 00025,182 – 00019,572 Consumo M³ = 5,61. De posse de seu consumo, no caso hipotético acima, 5,61m³, o condômino deve multiplicar esse valor pelo fator (i) = 2,3 utilizado para transformar m³ (metro cúbico) em Kg (quilogramas). Essa transformação é necessária, pois o GLP é comercializado por quilo (Kg). Desta forma, pegamos o consumo = 5,61m³, multiplicamos pelo fator (i) = 2,3 e encontramos o consumo em quilos (Kg).

O GLP tem seu preço definido pelo mercado, de acordo com a política de oferta x demanda e também com a estratégia de vendas do fornecedor

Consumo em Kg = consumo em M³ x fator (i) conversão Consumo em Kg = 5,61 x 2,3 Consumo em Kg = 12,903 Para termos o valor consumido de gás em reais (R$), precisamos multiplicar o consumo em quilo (Kg) pelo valor cobrado pelo fornecedor por Kg do GLP que atualmente está em média = R$ 6,67/Kg.

14 DIA 19/FEV - VEM AÍ A PRIMEIRA RODADA DE NEGÓCIOS

Exemplo:

Valor a ser cobrado pelo consumo de GLP consumo em Kg preço do Kg de GLP Valor a ser cobrado pelo consumo de GLP 12,903 x $6,67 Valor a ser cobrado pelo consumo de GLP R$ 86,06 (oitenta e seis reais e seis centavos).

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ADMINISTRADORAS, CONSERVADORAS

16 DIA 19/FEV - VEM AÍ A PRIMEIRA RODADA DE NEGÓCIOS

CONSERVADORAS, DESENTUPIDORA, ECONOMIA DE ÁGUA, MANUT. PREDIAL, MAT. LIMPEZA, TECNOLOGIA