10ยบ DIA DO Sร NDICO - DIA 30 DE NOVEMBRO - PARTICIPE!
Ano 06 | Nยบ 35 | NOV/DEZ 2019
Mais um ano está chegando ao fim e com ele a certeza de que a roda continua girando, sem parar, e que é uma felicidade estarmos vivos e completando mais um ciclo juntos! 2019 é uma data especial, pois comemoramos 10 anos do evento “Dia do Síndico”! Ainda hoje me lembro da primeira edição, quando nos reunimos e a maioria dos participantes mal sabia do que se tratava uma convenção, o regimento interno e a lei do condomínio. Nossa caminhada trouxe avanços e, graças a ela, estamos evoluindo junto com os síndicos e administradores de condomínios da cidade. É relevante para nós e para o segmento, pararmos um pouco a nossa rotina para discutirmos assuntos pertinentes à gestão do condomínio, ter a oportunidade de trocar idéias e experiências, adquirir novos conhecimentos e nos relacionar uns com os outros. Por isso, estamos aguardando você, dia 30 de novembro para mais um Dia do Síndico. Confira a programação nesta revista e nos sites Sympla.com.br ou Sindicojf.com.br, mas inscreva-se rápido, pois as vagas são limitadas! Nesta edição, falamos bastante de assuntos novos que geram possibilidade de economia para o condomínio ou até mesmo “geração de renda” (com todo o cuidado que este termo deve guardar em se tratando de condomínio), e o melhor: preservação dos recursos do meio ambiente! Não é a fórmula ideal? Então vem com a gente, confira as matérias sobre condomínios cujos síndicos e prestadores de serviços envolvidos são pessoas de visão, corajosas e que merecem todo incentivo. Trazemos a experiência do Condomínio Yuni Nova Califórnia que está implantando sistema de energia solar, e o Condomínio Park Marilândia que faz a separação do lixo reciclável e que, além de dar destino correto a ele, arrecada fundos para o condomínio e para os funcionários com a venda do material. Tem também a matéria de capa, um assunto inovador pelo fato de ser ainda pouco utilizado em nossa cidade, mas que é considerado uma tendência no segmento: a auditoria em condomínios. Trouxemos uma reflexão sobre o assunto que é controverso e que deve ser pensado com cautela, afinal ser síndico é um fardo pesado e ainda passar por uma auditoria desnecessária pode ser motivo para ações de danos morais contra o próprio condomínio. Desde que realmente necessário, feito de boa fé, não para prejudicar ou denegrir a imagem do síndico, a auditoria tem seu papel para ajudar na melhoria da gestão do condomínio, e dar mais segurança aos condôminos quanto aos gastos, que muitas vezes são complexos de serem conferidos. Então leia com atenção a matéria que está nas páginas 6 a 8 desta revista. Por fim, entrevistamos um síndico especial para esta importante edição que comemora o dia do síndico. Conversamos com o advogado paulista Marcio Rachkorsky que nos brindou com sua visão sobre condomínios. Vale muito a pena ler, e começar o ano de 2020 com um olhar diferente sobre este universo. A todos, uma boa leitura, um feliz Natal e Ano Novo!
ANDREA CASTILHO EDITORA
EDITORA Andrea Castilho DIRIGIDO A Condomínios residenciais, comerciais, associações, administradoras, construtoras e shoppings PERIODICIDADE Bimestral TIRAGEM 4.000 exemplares PÚBLICO LEITOR Síndicos, sub síndicos, conselheiros, zeladores, administradores e construtores CIRCULAÇÃO Juiz de Fora / Minas Gerais JORNALISTA RESPONSÁVEL Andrea Castilho 98887-6126 MTB 5892 logica@logicavirtual.com COLABORADORES Augusto José A. de Souza Joaquim A. de Castilho José Maria Braz Pereira Lena Sperandio Thiago Stephan CONTATO PUBLICITÁRIO (32) 98887-6125 contato2@logicavirtual.com PRODUÇÃO
Rua Halfeld, 414 Sl. 807 Centro - Juiz de Fora, MG (32) 3212-3329 logica@logicavirtual.com www.sindicojf.com.br
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Park Marilândia colhe frutos da reciclagem
Auditoria em condomínio: quando fazer?
DIVULGAÇÃO
SUMÁRIO
IMPRESSÃO Olps Gráfica
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Condomínio aposta na energia solar
Marcio Rachkorsky é o entrevistado desta edição especial
A reprodução dos textos desta revista requer autorização prévia da editora, por escrito, estando os infratores sujeitos às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista. O SÍNDICO em revista não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.
EXPEDIENTE
editorial
HORA DE COMEMORAR!
indicadores
PISO SALARIAL DOS EMPREGADOS EM CONSERVADORAS (válido até 31/12/2019) - Sindicato dos Trabalhadores em Empresas de Asseio e Conservação e Limpeza Urbana de Juiz de Fora – SINTEAC
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Database – janeiro de cada ano
Faxineiro/Serviços gerais ......................................R$ 1.093,22 Ascensorista (6 horas) ..........................................R$1.275,28 Garagista...............................................................R$ 1.370,00 Porteiro / Vigia de condomínio..........R$1.300,00 / R$ 1.415,08* Zelador...................................................................R$ 1.287,32
*Conforme a Convenção Coletiva, o piso salarial para porteiro/vigia que presta serviços em condomínio será de R$1.300,30 ou aquela empresa que conseguiu realizar a equiparação salarial, praticará o piso de R$1.415,08.
- Adicional noturno: 20% (entre 22h e 5h com hora noturna computada em 52 minutos e 30 segundos) - Hora extra: 60% - Auxílio alimentação: R$ 14,69/dia trabalhado (jornada diária de 6 horas ou especial de 12x36 horas) Hora extra intrajornada: 50% Confira a CCT completa na página http://sindicojf.com.br/legislacao.php
PISO SALARIAL DOS EMPREGADOS EM condomínios
(válido até 31/12/2019) – Sindicato dos Empregados em Edifícios e Empregados em Empresas de Compra e Venda, Locação e Administração de Imóveis Comerciais e Residenciais de Juiz de Fora – SINDEDIF-JF Database – janeiro de cada ano
> Empregados em condomínios residenciais .....................R$ 1.114,51 > Empregados em condomínios comerciais........................R$ 1.180,35
25% (entre 22h e 05h) 75% > Auxílio alimentação: R$ 130,00/mês ( Valor mínimo) > Auxílio odontológico: R$ 36,00/mês > Adicional noturno:
> Hora extra:
Confira a CCT completa na página http://sindicojf.com.br/legislacao.php
PISO SALARIAL DOS EMPREGADOS EM ADMInisTRADORAS (válido até 30/04/2020*) - Sindicomércio JF / Sindedif - JF Database - maio de cada ano > Empregados em empresas EPP, ME, MEI sem adesão ao REPIS ........................................................................R$ 1.160,00 > Empregados em empresas EPP, ME, MEI com adesão ao REPIS.........................................................................R$ 1.031,00 REPIS - Regime de Piso Simplificado * CCT firmada em 11/09/2019 retroativa a 01/05/2019
Horas extras 80%
telefones úteis SINTEAC - (Sindicato dos empregados em conservadoras) Rua Barão de São Marcelino, 165, Alto dos Passos (32) 3218-7127 / 3212-0803 SINDICON (Sindicato dos Condomínios - Patronal) (32) 3017-4545 Av. dos Andradas, 547 - sala 915 Morro da Glória - Juiz de Fora
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SINDEDIF (Sindicato dos empregados em edifícios e empresas de administração) (32) 3215-9461 REVISTA O SÍNDICO (32) 3212-3329 98887-6125 98887-6126
CORPO DE BOMBEIROS - 193 SAMU - 192 DEFESA CIVIL - (32) 3690-7102 POLÍCIA MILITAR - 190 CESAMA - 115 CEMIG - 116
artigo
brazpereirajm@hotmail.com
José Maria Braz Pereira Consultor Condominial
Falando em condomínio Missão do Síndico Primeiramente vamos ao significado ria um mandato, o qual, à luz dos artigos da palavra “missão”. Etimologia (origem 1.290 do Código Civil de 1916 e 658 do da palavra): do latim “mission onis” - Código de 2002 (Lei 10.406), presumetarefa que deve ser feita por alguém a se gratuito, embora a convenção ou a mando de outra pessoa; encargo; incum- assembleia possa estabelecer uma rebência; cumprir uma missão. Aquilo que muneração ou a isenção das cotas conse deve fazer, cumprir; obrigação, função dominiais. temporária e determinada. Esta é a raDevemos ressaltar que as funções zão que, ao ocupar um posto de gestão exercidas pelo síndico, representativas e em qualquer nível, deve-se ter em men- administrativas, dizem respeito ao conte que precisa viver uma missão. Como domínio como pessoa jurídica, não haexemplo, citamos o que sentimos ser a vendo uma representação de interesses missão da nossa querida “Revista O Sín- pessoais. Lembramos que a missão do dico”, que acaba de promover o Curso síndico está em cumprir e fazer cumprir de Síndico Profissional e que realizará as leis, a convenção, o regimento interno dia 30/11/2019, o 10º Dia do Sindico, no e as determinações da assembleia, quando iremos nos enressaltando que a ascontrar para aprender sembleia não poderá juntos. decidir nada que conMas a missão maior trarie as leis públicas da Revista é ser refeque prevalecem sobre A missão do rência em conteúdo, as internas. orientação e informaNo que se refere ao síndico está em síndico, ção, proporcionando porém, além aprendizado em gesdo respeito, não lhe é cumprir e fazer permitido assistir tão condominial, ofepasrecendo um jornaliscumprir as leis, sivamente a eventuais mo de credibilidade, infrações na vida do em defesa dos conhecondomínio. Ao tomar a convenção, cimentos necessários conhecimento delas, o regimento ao bom desempenho o síndico deve exigir, dos síndicos, consese necessário até juinterno e as lheiros e condôminos dicialmente, o cumdo quanto para uma melhor pardeterminações primento ticipação no dia a dia determinado soberada vida condominial. pela assemda assembleia namente Para entender mebleia, desde que não lhor a missão do síncontrarie as leis. A dico, vale lembrar que passividade pode levar o condomínio é dirigido por um gestor, à destituição e à eventual responsabilicuja denominação apareceu no primeiro zação do síndico, se dela provierem dadecreto sobre condomínios de Nº 5.481 nos a condôminos e/ou ao condomínio. de 25/06/1928, determinando a realiNão podemos deixar de citar que conzação de uma Assembleia Anual (AGO) dôminos e moradores devem ser estimupara votação do orçamento, prestação de lados a participar das Assembleias, daí a contas, eleição do síndico, etc. Na Lei de missão do síndico de incluir um trabalho Falências e Concordatas também apare- de informação de que as Assembleias ce a figura do síndico, que é o adminis- são os momentos mais importantes dos trador da falência, sob imediata direção condomínios. Continuaremos no próximo, e até o do Juiz art. 59, do Decreto Lei nº 7.661, 10º Dia do Síndico. Aproveitamos para de 21/06/1945. Segundo Caio Mário (Condomínio Ho- desejar um Feliz Natal e próspero Ano rizontal, PP. 128 e 129), o síndico exerce- Novo. Edição 35 | Nov/Dez 2019
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SUSTENTABILIDADE
Projeto Condomínio Verde Park Marilândia colhe os frutos da reciclagem Mais de uma tonelada de material reciclável arrecadado desde maio, quando a Conservadora Rocha começou a colocar em prática o projeto Condomínio Verde, no Park Marilândia, na Cidade Alta, considerado o maior condomínio vertical de Juiz de Fora na atualidade por ter 960 apartamentos – oito prédios de 12 andares – e capacidade para receber cerca de 4 mil moradores. Além de contribuir com a natureza, a iniciativa gera recursos para o próprio condomínio e para os dez funcionários que trabalham no local, pois parte do dinheiro arrecadado com a venda dos resíduos vai para o fundo de reserva e outra parte será dividida entre os trabalhadores na segunda quinzena de dezembro. De acordo com Thiago Aragão, sócio da Águila Administração de Condomínios, empresa eleita para atuar como síndico do Park Marilândia, foi necessário tomar algumas decisões rápidas em razão da proximidade da entrega das chaves aos moradores, todas no colegiado com conselho fiscal e subsíndico. Tudo deveria estar funcionando antes das mudanças. Após a definição do número de funcionários que trabalhariam no condomínio, a administradora abriu espaço para que conservadoras apresentassem propostas. A preocupação ambiental pesou na hora de definir a vencedora. “Recebemos seis propostas. A questão desse projeto foi definidora para a escolha da Conservadora Rocha, já que os valores eram bem próximos”, revela Aragão, acrescentando que “não tínhamos nenhuma experiência e nem estrutura para esse projeto, mas resolvemos comprar a ideia pelas questões ambiental, cultural, financeira e uma série de fatores envolvidos, todos positivos.”
divulgação
Thiago Aragão e Éder Rocha estão satisfeitos com o andamento do projeto Condomínio Verde
Todos os dias, estamos buscando reeducar o pessoal para fazer a separação
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SUSTENTABILIDADE Separar o lixo O gerente administrativo da Conservadora Rocha, Éder Rocha, explica que a ideia de desenvolver o projeto nasceu durante uma viagem, quando fez uma visita a um condomínio em São Paulo. “Apresentei a proposta para a Águila, e eles acharam interessante. Iniciamos o projeto na época da entrega das chaves. Houve um trabalho naquele momento de conscientização dos moradores para separar, o máximo possível, os materiais recicláveis do lixo comum”, explica Rocha. Segundo ele, somente no mês de junho, que concentrou muitas mudanças – cerca de 40 delas por dia – foram reunidos mais de 500 quilos de papelão em razão da grande quantidade de caixas. “Seria um recurso que seria jogado no lixo. O dinheiro não é muito, mas vem do nada. Sem falar na questão ambiental.” Passado o período das mudanças, atualmente é maior a separação de garrafas pet e latinhas de alumínio. Uma empresa foi selecionada para recolher, três vezes por semana, todo o material reciclável. “Essa empresa nos auxilia na separação e faz a coleta e pesagem. Há visitas periódicas minha ou do síndico para acompanhamento da pesagem”, explica Rocha. Toda a contabilidade é registrada em um livro que fica disponível para os moradores na portaria do condomínio. O gerente administrativo revela que a intenção inicial era desenvolver o projeto gerando o mínimo de transtorno possível para o condomínio. “Tivemos que nos adaptar ao local, pois a área não foi pensada para esse fim”. Por isso, apesar de satisfeito com o resultado obtido nos primeiros meses do projeto Condomínio Verde, Rocha acredita que é preciso evoluir, como investir em infraestrutura e buscar maior partici-
pação dos moradores para que o potencial seja explorado ao máximo. Para isso, quer intensificar a divulgação entre os moradores. A ideia também é crescer com o projeto, incluindo, por exemplo, a coleta de óleo de cozinha. Além disso, ampliá-lo para outros condomínios que a conservadora atua: “Aqui é o projeto piloto.” Além dos impactos positivos tanto para o meio ambiente quanto para as finanças do condomínio, há outro aspecto que precisa ser destacado. A parte destinada aos funcionários virá como adicional natalino, o que cria um ambiente positivo para a valorização dos funcionários, que sentem-se motivados em contribuir com a separação e destinação dos materiais. “É um incentivo, mas independentemente do dinheiro, já é uma obrigação ajudar. Mas, quem não fica feliz em receber um incentivo desse? Se eu falasse para você que não estou feliz, estaria mentindo. Todos os dias, estamos buscando reeducar o pessoal para fazer a separação. Estamos trabalhando de maneira unida. A natureza também agradece”, conta o zelador Ademir Dias de Souza, conhecido por todos no condomínio como “Pastor”. Entre aqueles que já têm uma preocupação ambiental está o técnico eletrônico Wesley Rocha, de 31 anos. “Lá em casa, óleo a gente não descarta no lixo comum. Deixo no restaurante da tia da minha esposa, no Bairro Grama, onde é feita a coleta seletiva. No caso de papelão e plástico, a gente faz a separação e deixa na área específica. Somente o lixo de cozinha e de banheiro vai para o lixo comum”, expõe Wesley, mostrando como todos devem agir, inclusive aqueles que não moram no Park Marilândia.
Resolvemos comprar a ideia pelas questões ambiental, cultural, financeira e uma série de fatores, todos positivos
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capa
Auditoria em condomínio: os dois lados da moeda Ferramenta de gestão ou medida extrema? Profissionais abordam o tema
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Um caminho que condomínios têm procurado para avaliar a confiabilidade das prestações de contas é a contratação de uma empresa para fazer auditoria. Para alguns profissionais, trata-se de uma ferramenta de gestão, inclusive para corrigir falhas durante um mandato. Na visão de outros, trata-se de medida extrema, adotada quando a confiança na gestão está em xeque, mas é fato que a auditoria pode não encontrar erros ou identificar erros sanáveis. Diante da complexidade do assunto, síndicos e administradoras devem ser resguardados enquanto o condomínio passa por auditoria, evitando pré-julgamentos, que são passíveis de danos morais, ao passo que poderão ser responsabilizados em caso de identificadas irregularidades de maior gravidade. Com mais de 20 anos de atuação como síndica profissional, a advogada Suely Ribeiro acompanhou de perto a evolução da gestão condominial nas áreas tributária e jurídica, esta última principalmente a partir do Código Civil de 2002. Para ela, auditoria “é essencial em situações que se evidencie prejuízo financeiro ou documental para o condomínio, desde que sejam impossíveis de serem avaliados por simples conferência. A auditoria é medida extrema, pois possui consequências e desdobramentos jurídicos, não mensuráveis. Nesse sentido, a auditoria deve informar claramente o quantitativo do dano causado ao condomínio, bem como ter como escopo pontuar a solução para cada dano, se financeiro, documental, tributário, pois, para cada dano, uma medida deverá ser tomada, extrajudicialmente ou na esfera judicial.” Situação semelhante à descrita por Suely vivenciou a diretora do setor de Condomínios da Universal Condomínios e síndica profissional, Alessandra Ribeiro. Ela conta que já teve uma experiência relacionada a auditoria ao receber na Universal demanda de uma associação de moradores que vinha enfrentando problemas, o que levou os associados a contratarem os serviços de uma contadora. “Uma associação de moradores estava em outra administradora e tinham problemas repetidamente. Diante disso, contrataram uma contadora para fazer uma auditoria na associação e transferiram a administração para nós. Na época, foram apontadas diversas irregularidades, e a situação foi parar na Justiça”. Completando seu raciocínio, Suely Ribeiro reitera que, na visão dela, “a auditoria é um instrumento utilizado para apurar situações graves de gestão. A gestão auditada fica sob
Para Suely Ribeiro, a auditoria é um instrumento para apurar situações graves de gestão
A auditoria “é essencial em situações que se evidencie prejuízo financeiro ou documental para o condomínio suspeita nesse período de apuração. Calha, por oportuno, lembrar que a aprovação das pastas em assembleia é legítima a comprovar a licitude das contas. Nesse sentido, a auditoria é para quando não se possui confiança na gestão auditada. Por isso, se trata de medida extrema, que, inclusive, coloca em xeque a idoneidade dos auditados. Para tanto, sempre oriento para que, administrativamente, se fiscalize os balancetes e somente se autorize uma auditoria quando esgotadas todas as medidas administrativas.”
Sócio diretor da Indep Auditores Independente, Sérgio Paulo da Silva tem visão diferente em relação à auditoria. Atuando em consultorias há 45 anos e há 15 anos especificamente em condomínios, sobretudo no Rio de Janeiro, a Indep também acumula experiência na área. Pelo ponto de vista do empresário, “auditoria é um trabalho de revisão de informações apresentadas pela administração de uma entidade e que dá ao usuário da informação a confiabilidade dos valores apresentados ao final do ciclo financeiro”. Tendo esse conceito em mente, ele explica que “o principal objetivo a ser alcançado é a otimização dos recursos dos condôminos e a busca pela transparência e fidedignidade das informações, utilizando as recomendações dos relatórios como pontos de melhoria de gestão.” Por isso, a recomendação que faz é que “as análises sejam realizadas durante a gestão, o que certamen-
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Ferramenta de gestão te dará tranquilidade para que o Conselho Fiscal possa opinar quanto à aprovação ou não das contas, assim como para os condôminos, que terão suas contas condominiais analisadas por empresa independente.” A auditoria de prestação de contas deve ser realizada por contadores, os quais podem contar com o auxílio de profissionais de outras áreas, como engenheiros e advogados. Por meio de assessoria de imprensa, o Conselho Federal de Contabilidade (CFC) informou que, “os condomínios, por não terem personalidade jurídica, não são obrigados a ter escrituração contábil.” Diante disso, “quando é demandado um trabalho de auditoria em prestação de contas em condomínio, é aplicável a NBC TSC 4400 - Trabalhos de Procedimentos Previamente Acordados sobre Informações Contábeis, que permite que cliente e auditor definam o escopo do trabalho.”
A auditoria dá ao usuário da informação a confiabilidade dos valores apresentados ao final do ciclo financeiro
Auditoria preventiva e síndicos profissionais divulgação
Para Sérgio Paulo, a auditoria é uma importante ferramenta para a gestão dos condomínios
Sérgio Paulo explica que, atualmente, a Indep é muito procurada para realizar auditoria preventiva, pois, neste caso, “o síndico está preocupado em ter suas contas analisadas mensalmente, e já fazer possíveis correções no decorrer do seu mandato, buscando a eficiência e transparência total de sua gestão, o que lhe garante um conforto na assembleia geral ordinária.” Ainda dentro desta filosofia, “condomínios que optaram em contratar síndico profissional, o próprio conselho demanda o trabalho de auditoria mensal para também ter a segurança de opinar quanto à aprovação ou não das contas apresentadas.” Por outro lado, Suely Ribeiro observa que a chegada de um síndico profissional ao condomínio tem papel importante para definir se há necessidade ou não de auditoria. “A figura do síndico profissional é fundamental para evitar essas situações desgastantes, pois esse profissional, ao receber um condomínio, pode avaliar, com seu conhecimento, uma situação cuja necessidade seja de auditoria ou de simples conferência, evitando assim outros desdobramentos”, explica a síndica profissional e advogada. Edição 35 | Nov/Dez 2019
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Relatório da auditoria O empresário Sérgio Paulo mento do trabalho, a forma de no. Por isso, logo no início das expõe que, nas empresas, são atuação, a periodicidade dos nossas experiências, vimos a analisadas as demonstrações relatórios (mensal, trimestral necessidade de expor sugescontábeis e, posteriormente, ou semestral). A emissão de tões de ajustes, sempre com o auditor apresenta o relató- cada relatório se dá de forma o objetivo de que a gestão dos rio de auditoria com a opinião preliminar, e nos colocamos condomínios seja melhorada, técnica. Já nos condomínios, à disposição para eventuais uma vez que os recursos ensão os relatórios de caixa que complementos de informa- volvidos pertencem a todos os são analisados. Por isso, “o moradores.” resultado do trabalho é um relatório bem mais extenEmbasamento jurídico so, uma vez que o trabalho De acordo com Suely é aprofundado em quesRibeiro, o resultado de tões como acompanhaÉ importante não uma auditoria tem grande mento orçamentário, gespeso para o embasamento tão dos contratos, exame criar obstáculos para jurídico. “É imprescindível das retenções e recolhipara qualquer tomada de o procedimento, mentos de impostos junto medidas judiciais, pois, se às empresas prestadoras fornecendo toda a a auditoria não tiver emde serviços, entre outros”. basamento, de nada serviOu seja, todas as despesas documentação são analisadas individualrá, podendo, inclusive, ter mente, “consolidando os efeito reverso. Não bastassaldos e agrupando despese, uma auditoria deve trazer sas de mesma natureza, tor- ções, e só então emitimos a a prova do dano e quantificar nando a leitura facilitada em versão final”, relata o empre- prejuízos, pois, se apenas deconjunto.” sário. monstrar erros de gestão sanáEle explica como se dá a Em relação aos condomíauditoria nos condomínios. nios, geralmente, “o que en- veis, chega a ser questionável “De forma semelhante às contramos como resultado de a necessidade de auditoria, empresas, ou seja, existe a nossas análises são problemas principalmente pelo seu alto definição do escopo e planeja- relacionados a controle inter- custo”, explica a advogada.
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O que fazer no caso de auditoria? E o que síndico e a administradora devem fazer quando for instaurada auditoria no condomínio que administram? De acordo com Suely, é importante não criar obstáculos para o procedimento, fornecendo toda a documentação solicitada, e estar disponível para prestar esclarecimentos. “O conhecimento sobre a gestão é muito importante e ter ciência de que erros sanáveis podem ser encontrados, pois são comuns. Mas, em caso de fraudes e desvios, entre outros crimes, a situação muda completamente. O que sempre percebo em solicitação de auditorias em condomínios são suposições de possíveis fraudes e danos. Esse é um cuidado que se deve ter, pois a própria auditoria servirá de prova para futuras ações de indenização por danos morais e até materiais, dependendo da repercussão.”
Implantação de energia solar tem previsão de gerar R$ 750 mil em economia em 25 anos divulgação
energia solar
Bom para o condomínio e para o meio ambiente
Residencial Yuni Nova Califórnia recebe preparo do local onde as placas solares serão instaladas Reduzir despesas do condomínio e ajudar o meio ambiente. Com esses objetivos, está sendo instalado sistema de energia solar no Condomínio Residencial Yuni Nova Califórnia, que conta com três torres, 252 unidades e cerca de 700 moradores. Para isso, não houve necessidade de desembolsar nenhum valor, pois foi obtido financiamento junto a uma cooperativa de crédito, possibilitando equação que começa a dar resultado assim que o sistema entrar em operação: a economia conseguida com a geração de energia cobre o valor das parcelas do financiamento. Quando “O Síndico em Revista” visitou o condomínio, funcionários da Canalli Energia Solar trabalhavam na instalação da estrutura que vai receber os painéis solares. Foi quando o técnico em energia solar e sócio da empresa, Henrique Pregnolatti, explicou como será o funcionamento do sistema. “Parte da energia gerada será consumida pelo condomínio, e outra parte injetada na rede da Cemig. Essa energia que é disponibilizada à concessionária através do medidor das áreas comuns retorna em forma de crédito para os outros medidores, que medem o consumo nas unidades. São quatro medidores no condomínio. É um sistema de compensação”, explica. Ainda de acordo com Pregnolatti, “o condo-
mínio tem uma conta de energia aproximada de R$ 3 mil mensais. Com essa modificação, passará a pagar o mínimo que a Cemig cobra, em torno de R$ 400. Com a diferença, será pago o financiamento para implantação do sistema. Sai até mais barato, pois o financiamento ficou em torno de R$ 2.100 mensais. O condomínio não precisou investir nada, e o próprio sistema se paga.” Outra conta que pesa a favor da instalação do sistema: o financiamento foi feito em 45 parcelas. Todavia, a garantia dos equipamentos instalados é de 25 anos. “A implantação do sistema ficou em torno de R$ 70 mil, que serão pagos em cerca de quatro anos. O retorno em 25 anos, que é o tempo de garantia do equipamento, chega a R$ 750 mil, valor que o condomínio deixará de gastar neste período”, explica. A implantação do sistema também assumirá outro papel, pois servirá de cobertura para o estacionamento de motocicletas, o que proporcionará facilidade para manutenção e melhor aspecto visual na área da instalação. Pregnolatti relata que o projeto foi elaborado por engenheiro eletricista e apresentado junto à concessionária de energia, que, inicialmente, libera parecer de acesso. Após a execução do projeto, é feita a troca por um medidor bidirecional, que registra tanto a energia que é consumida quanto a que é disponibilizada.
Parte da energia gerada será consumida pelo condomínio, e outra parte injetada na rede da Cemig
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Juliane Nogueira é síndica do Residencial Yuni Nova Califórnia desde 2017. Ela explica que, inicialmente, buscou melhorias básicas, como câmeras e bomba reserva. Posteriormente, houve a opção por inovações que gerassem economia e fossem sustentáveis. Foi quando a administradora que atende ao condomínio apresentou a alternativa da energia solar. “Nós, da gestão, fomos atrás das informações para entender a proposta e confirmamos a viabilidade e as vantagens para nosso condomínio”, relata. Para que a implantação fosse efetivada, etapas deveriam ser cumpridas. “Foi necessária uma assembleia com pauta específica para implantação do sistema gerador de energia solar através de empréstimo. No dia da assembleia, levamos a empresa que apresentou a melhor proposta para prestar todos os esclarecimentos. Vários moradores levantaram dúvidas, e o fornecedor respondeu a todas, o que deixou os condôminos muito mais seguros para aprovarem a implantação do sistema”, explica Juliane. De acordo com a síndica, em um primeiro momento os moradores ficaram ressabiados diante da responsabilidade que o condomínio assumiria, sentimento que foi superado adiante. “A marca de equipamentos que o fornecedor apresentou tem uma extensa garantia nos dispositivos e ainda garantia da eficiência do sistema”, argumenta. Outro passo importante foi conseguir o fi-
O condomínio não precisou investir nada, e o próprio sistema se paga
nanciamento, de modo que o condomínio não precisasse desembolsar de uma só vez todo o valor para a implantação do sistema. Desempenhou papel importante nesta etapa a Impacto Administração de Condomínios, que conduziu os trâmites para o financiamento. “O financiamento para condomínios de fato é mais burocrático, tendo em vista que o agente financiador que recorremos requer um avalista e uma série de documentações para garantia do crédito, bem como que todas as pessoas envolvidas na assinatura do documento não possuam nomes restritos. Para o caso do Yuni Nova Califórnia, foi necessário ata da assembleia, documentos pessoais da síndica e avalista, papel assumido por uma das representantes da Impacto, que avalizou o crédito junto ao Sicoob (agente financiador)”, explica a sócia administradora da Impacto, Christiane Ferraz Teixeira, acrescentando que, por ter assumido papel de avalista, criou-se uma garantia do contrato com a administradora até o fim do parcelamento. Feliz em ver o projeto tomando forma, Juliane Nogueira destaca o ganho para o meio ambiente que o uso de uma energia limpa e renovável pode trazer: “Outro benefício é colaborar com um mundo mais sustentável, incentivando cada vez mais ações ambientalmente corretas e desfrutando dos benefícios de uma cidade com cidadãos mais conscientes.”
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energia solar
Trâmites dentro do condomínio
entrevista
ENTREVISTA
Condomínios precisam reaver relação de vizinhança
“O Síndico em Revista” entrevista um dos profissionais mais requisitados de setor de condomínios: Marcio Rachkorsky divulgação/tv globo
Com mais de 30 anos de atuação no setor, Rachkorsky é requisitado para falar para os maiores veículos de comunicação do país O Síndico: A convivência entre pessoas é questão complexa. Qual a orientação que você dá para condôminos e síndicos para uma relação harmoniosa? Marcio Rachkorsky: Essa primeira pergunta que você faz é a pergunta de um milhão de dólares. É conjunto, claro, de fatores, sobretudo porque o ambiente nos condomínios não é mais como antigamente. Eu trabalho nessa área há 33 anos. Antes, as assembleias costumavam ser ambientes de paz, de encontro entre vizinhos. As famílias se conheciam, os vizinhos sabiam das histórias uns dos outros, as pessoas conversavam mais, o condomínio era mais barato. Tudo favorecia uma convivência mais harmoniosa. Hoje em dia, as pessoas estão nervosas, o condomínio ficou caro, existe uma neura com segurança, os grupos de WhatsApp crescem a cada dia e ficam cada vez mais agressivos. Somado a isso, as pessoas estão cada vez mais individualistas, evitando o convívio pessoal. Naturalmente, isso reflete na harmonia entre os moradores, porque eles não se conhecem, não se admiram, não se
No mês em que é celebrado o Dia do Síndico, buscamos presentear a categoria por meio de uma entrevista com um dos profissionais mais reconhecidos dentro do mercado de condomínios: o advogado Marcio Rachkorsky. Com mais de 30 anos de atuação no setor e com ampla participação junto a veículos de comunicação, como TV Globo, Folha de São Paulo e Rádio CBN, ele concedeu uma enriquecedora entrevista, na qual aborda temas de relevância para quem atua diretamente com condomínios. E mesmo trabalhando muito, mostra que é um apaixonado pela vida ao sempre encontrar tempo para fazer o que gosta.
respeitam, sequer falam bom dia. Obviamente a convivência fica prejudicada. Então, a grande dica – poderia dar umas cem – é que o síndico estimule a convivência harmoniosa divulgando, de tempos em tempos, as regras, marcando reuniões, criando atividades comuns entre os vizinhos, seja no Dia das Crianças, no Halloween, Festa de São João, de Natal, uma iniciativa beneficente, um churrasco, qualquer coisa que crie elos entre os vizinhos. Não existe uma grande regra, mas talvez esse seja o primeiro passo: juntar as pessoas, fazendo com que elas busquem novamente uma relação de vizinhança.
Antes, as assembleias costumavam ser ambientes de paz, de encontro entre vizinhos
12 30 DE NOVEMBRO – 10º DIA DO SÍNDICO. PARTICIPE!
Você foi e continua sendo fonte de diversos veículos de comunicação. Como avalia o papel desses veículos para a difusão de conhecimento sobre os condomínios? De fato eu atuo, de forma corriqueira, junto a órgãos de imprensa. TV Globo, Rádio CBN, Jornal Folha de São Paulo. Anos atrás, o papel da imprensa em relação à vida em condomínio era insignificante. Aliás, era um assunto que nem passava na TV. De uns anos para cá, o as-
Quem você considera um bom síndico? Eu gosto de síndico pacificador, mediador, que consegue resolver as coisas na conversa. Esse, para mim, é o bom síndico. É o que entra com pouca ação judicial, que notifica pouco, que multa pouco e que consegue ficar com o condomínio na sua mão, sob seu controle, na base da conversa, do bom senso, do diálogo, da cordialidade, da serenidade, da razoabilidade. E, acima de tudo, o bom síndico é aquele que sabe trabalhar em grupo. Trabalha em sintonia com o subsíndico, com o conselho, com a administradora, com o jurídico, com o engenheiro, com o auditor. Esse é o bom síndico. O cara que sabe trabalhar em grupo.
e ambiental. São seis responsabilidades. É uma responsabilidade gigantesca. Se os síndicos soubessem do tamanho da encrenca, a maioria renunciaria hoje. Portanto, é muito importante ter um jurídico forte, ter uma boa apólice de seguro, cumprir a lei, fazer as coisas de forma correta, porque realmente a responsabilidade é brutal. Não se brinca com isso.
entrevista
sunto ‘condomínio’ passou a ser interessante, os temas ficaram mais polêmicos, mais complexos. Os meios de comunicação começaram a enxergar que seria interessante falar sobre condomínio, pois dava Ibope, já que todo mundo gosta do assunto, pode ser rico, pobre, milionário, classe média: todos têm problema em condomínio, e os temas são comuns. E o papel da imprensa é no sentido de veicular as novidades, discutir os temas polêmicos e, acima de tudo, tentar conscientizar as pessoas sobre importância de uma relação amistosa, de comparecer às assembleias, de pagar em dia. Hoje, os canais de comunicação têm papel fundamental. Tanto que os jornais têm cadernos especiais sobre imóveis, artigos sobre condomínios, programas como o meu só para falar sobre condomínio. E o tema vai ficar cada vez mais pop, porque dá audiência. As pessoas estão migrando para os condomínios. Não tem jeito. É um caminho sem volta.
Como você avalia a necessidade de atualizar as convenções de condomínio? Atualizar a convenção do condomínio é sempre um trabalho importante. O problema é o quorum, que é muito engessado, pois precisa de 2/3. É muito difícil conseguir. Atualmente, tenho recomendado para os síndicos deixarem a convenção de lado e mexerem no regulamento interno, porque é por maioria simples e você consegue dar mais dinamismo para as relações cotidianas. Oportunamente, quando tiver quorum – e aí pode ser através de uma assembleia aberta, em que você vai colhendo assinaturas – vai mexer na convenção. Mas o segredo é mexer mais no regulamento, porque é mais fácil e dá quase o mesmo efeito que mexer na convenção do condomínio. Mas é muito importante ter ambos os documentos atualizados. Existe vida fora da profissão? Quem é Marcio Rachkorsky nas horas de lazer? Tem muita vida – riso – fora da profissão. Sou pai, tenho uma menina de 19 anos, um menino de 15 e uma menina de três. Sou casado, sou corintiano, gosto muito de rock’n roll dos anos 80, um rock gótico que a gente chama de dark rock, gosto muito de beber vinho, whisky, de jantar fora. Mesmo trabalhando muito, 12 horas por dia, fazendo assembleia todo dia, cinco por semana, 20 por mês, mais de 200 por ano, ainda vou muito aos jogos, brinco com meus filhos, bebo bastante, como bem, vou para balada com a minha mulher e volto de manhã, tomo um banho e estou pronto para trabalhar. Jogo futebol, faço academia. Enfim, minha vida é bem legal.
Eu gosto de síndico pacificador, mediador, que consegue resolver as coisas na conversa. Esse, para mim, é o bom síndico
Síndico profissional ou síndico morador? Não tem uma regra para definir por síndico profissional ou síndico morador. É o que for melhor para aquele ambiente. Já fui síndico profissional de condomínios que depositaram uma esperança enorme em mim e em um ano me mandaram embora dizendo que não estavam preparados para síndico profissional. Por outro lado, já tive condomínios em que cheguei e depois disseram que eu nunca mais sairia de lá. Cada condomínio tem a sua realidade, não existe uma receita de bolo. Em linhas gerais, condomínios pequenos, síndico morador. Condomínios médios e grandes, síndico profissional com grupos de trabalho compostos por moradores. Responsabilidade civil do síndico? Assunto sério, não é mesmo? Responsabilidade do síndico é assunto sério, mas não é só responsabilidade civil não. É civil, criminal, trabalhista, tributária, previdenciária
Algo que queira acrescentar? Para finalizar, vale frisar que trabalhar com condomínio é muito difícil, muito duro, requer muita experiência – e está cheio de aventureiro por aí – mas é uma área que não tem crise. Condomínio não fecha as portas, condomínio não tem falência, não muda de endereço. Ele está lá sempre e precisando de serviços. É uma área sempre em expansão. Os prédios vão ficando velhos e demandando mais serviços, e os prédios novos vão chegando. É uma área que só cresce e gera muitas oportunidades. Edição 35 | Nov/Dez 2019 13
artigo
augustojose@mohenybr.com
Augusto José Almeida de Souza, Síndico em vários condomínios residenciais
Mercado competitivo As administradoras e a necessidade de boas práticas gerenciais A crescente necessidade de se sobre- tão contratando, é chegada a hora de meviver num acirrado mercado competitivo, lhor interagir com os próprios condôminos, em todas as atividades empresariais, tem trazendo-os para que melhor entendam a propiciado uma onda muito positiva no administração condominial do seu prédio, sentido do aperfeiçoamento das práticas conheçam em detalhes os valores gastos e, gerenciais. no limite, possam até fazer o papel de audiNo setor da administração de condo- tores operacionais, a custo zero para o seu mínios, são visíveis os resultados de boas condomínio. Para se fazer qualquer tipo de análise, práticas gerenciais que estão sendo implementadas, o que é demonstrado pelo é preciso que se comparem coisas 100% surgimento de inúmeras micro e peque- idênticas, significando dizer que, no caso nas empresas, e pelo fortalecimento das já das administradoras de condomínios, como existentes, uma vez que, com preços pra- já comentado em artigo publicado na editicamente constantes, margens de lucro ção anterior, todas devem caminhar para atrativas do setor somente são possíveis se uma universalização das rubricas dos baa redução de custos estiver presente. lancetes mensais (ou de outra periodicidaO conjunto da maioria das administra- de), com definições precisas do que signifidoras de condomínio brasileiras oferece cam tais rubricas. o mesmo portfólio de serviços, variando Além do entendimento pleno do que apenas na forma de apresentação de tal está contido em cada rubrica dos balanceportfólio. Há aquetes, a universalizalas sofisticadas e ção também permioutras, nem tanto; tirá que os próprios há formas de aprecondôminos possam comparações sentação bastante O conjunto da maioria fazer de receitas e desperacionais de serviços e outras, nem tanto, das administradoras de sas condominiais enetc. tre condomínios com Mas, como em condomínio brasileiras características simiqualquer outra atilares aos seus, e até detectando a necesvidade, sempre é oferece o mesmo possível se avançar sidade de aperfeiportfólio de serviços çoamentos nos seus na melhoria da quacondomínios. lidade e da perforAlém da questão mance na prestação dos serviços, e as administradoras de con- acima mencionada, as administradoras de condomínios também prestariam um vadomínios não são exceções neste quesito. Um ponto importante que se verifica lioso serviço adicional aos condôminos se é que não há um esforço estratégico das criassem um relatório com periodicidade administradoras para trazerem os condô- de emissão de, no máximo, 6 em 6 meses, minos à efetiva participação da gestão dos com os dados das rubricas já universaliseus condomínios. O foco das administra- zadas dos balancetes naqueles últimos 12 doras está mais concentrado na sua própria meses, para que possam ser feitas análises performance gerencial e os aperfeiçoamen- das evoluções dos valores, para que se cotos que se tem visto são mais neste sentido. nheçam eventuais distorções, as sazonaliAssim, considerando-se: (i) que o por- dades e outros aspectos que o conjunto dos tfólio de serviços ofertados pelas adminis- dados organizado permite conhecer. As sugestões aqui feitas não acarretarão tradoras de condomínio é praticamente o mesmo; (ii) que os preços cobrados por aumentos de custos às administradoras, estas são quase sempre os mesmos, signi- muito pelo contrário, vão gerar economias ficando dizer que são inelásticos para cima, com custos evitados e aumentos de marem função da acirrada concorrência, e (iii) gens de lucro, mantendo-se fixos (exclusique é saudável para os condôminos que ve inflação) os preços dos serviços das suas sempre conheçam bem os serviços que es- prestações de serviço.
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Edição 35 | Nov/Dez 2019 15
Administradoras de Condomínios
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CONSERVADORAS, CONVÊNIO, DESENTUPIDORA, LIMPEZA DE CAIXA D’ÁGUA, MANUTENÇÃO PREDIAL, SEGURO