Magazine Imobiliário 09 by Magazine Imobiliário

Construção Ambiente Turismo

JAN/FEV 2015 €10

Arrendamento é um processo longo The long road to rental

Se procura a casa dos seus sonhos ou as melhores oportunidades de neg贸cio para investir, confie no melhor motor de busca imobili谩rio em Portugal para as encontrar.

Basta dizer-nos o que precisa que o nosso Busca encontra. Descubra as melhores oportunidades de neg贸cio em

facebook.com/eraimobiliaria

Saiba mais sobre o franchising ERA em www.era.pt/franchising ou contacte-nos em franchising@era.pt ou 213 600 150

09 JAN/FEV 2015

Editorial

Um ano estimulante!

A stimulating year!

Joaquim Pereira de Almeida Director Director

2015 não podia ter chegado de forma mais estimulante à Magazine Imobiliário. Com cerca de ano e meio de publicação, ela implantou-se a nível nacional e tem progressivamente vindo a aumentar a sua influência nos sectores que cobre. Como nos propusémos desde o número um, viemos para estar na linha da frente e chegar à liderança. Editorialmente somos um projecto único em Portugal e do ponto de vista empresarial um caso de empreendedorismo como não há muitos nesta área. Desde que nascemos, que cobrimos as principais feiras internacionais de Imobiliário e é nossa intenção vir a alargar esta missão aos outros ramos profissionais que tratamos. Organizámos a iniciativa das “Personalidades do Ano 2014” e como já é do conhecimento da maioria dos nossos leitores está em fase de organização o Prémio Nacional do Imobiliário, geralmente conhecido por “Óscares do Imobiliário”, cujos direitos legais adquirimos. As inscrições começaram, no início de Janeiro, e a aceitação está a ser extraordinária. Por alguma razão durante 17 anos eles foram considerados o evento de maior prestígio do Imobiliário a nível nacional. Temos orgulho em ter conseguido, tão depressa, pôr de pé este concurso. Toda a informação pode ser seguida diariamente no nosso site. Não há outro Prémio do sector com tanto prestígio como os “Óscares” em Portugal. Mas há outras vitórias que queremos partilhar convosco como é o caso de clientes que nos procuram voluntariamente para anunciar publicitariamente na nossa revista. Isto é sem dúvida uma prova de confiança e de maturidade que muito nos orgulha. Por outro lado iniciámos agora um processo de cooperação com o maior portal de informação deste sector, o que nos fará chegar a milhões de visitantes por mês. Apesar de tudo isto não podemos ainda respirar fundo porque embora os mercados estejam realmente muito mais activos, isso não se reflecte de forma tão rápida no investimento publicitário. O nosso obrigado a quem tem investido e acreditado em nós.

The year 2015 couldn’t have arrived in a more stimulating way for Magazine Imobiliário. Published for around a year and a half, it has consolidated itself at a national level and has progressively increased its influence in the sectors that it covers. As we aimed to do from the first issue, we’re now in the front line and have become the market leader. Editorially speaking we’re a unique project in Portugal and from a business point of view a rare case of enterprise of which there aren’t many in this area. Since we were founded, we’ve covered the main international real estate fairs and it is our intention to widen this mission to other professional branches that we deal with. We organised the initiative “Personalities of the Year 2014” and as most of our readers know we are currently organising the “National Real Estate Awards”, generally known as the “Real Estate Oscars”, the rights for which we have acquired. Applications began at the start of January, and the take-up has been extraordinary. For good reason these were considered the most prestigious and biggest real estate event at a national level for 17 years. We are proud to have succeeded in getting this competition off the ground so quickly. All information can be followed daily on our site. There are no other awards in the sector that are as prestigious as the “Oscars” in Portugal. But there are other victories that we want to share wit you a case in point being the clients that have voluntarily sought us out to advertise in our magazine. This is, without a doubt, a mark of confidence and maturity that many have shown us and which we are extremely proud of. On the other hand we’ve just begun a process of cooperation with the largest information website in the sector, which will bring us millions of visitors per month. Despite all this we cannot breathe easily yet, because although the market are really a lot more active, this hasn’t been reflected that quickly in terms of advertising investment. A big thank you to all those who have invested in and believe in us.

Summary

Índice

Grande Tema Lead Story

Arrendamento habitacional Housing rental

Metro Quadrado

Square Meter JLL

Propriedade Palavras Aliadas Sociedade Unipessoal, Lda. NIPC – 510 653 901 Av. Duque D’Ávila, 28 – 2.º, Sala 207 1000–141 Lisboa Telf.: (+351) 21 134 10 06 Telm.: (+351) 91 061 61 62 geral@palavrasaliadas.pt www.magazineimobiliario. com Director Joaquim Pereira de Almeida Editora Carla Celestino Colaboradora Permanente Elisabete Soares Fotografia Anabela Loureiro Tradução Chris Graeme

Tiragem 3.000 exemplares Impressão Valente Artes Gráficas R. José Maria da Costa, 14 2640-496 Mafra Depósito Legal 363718/13 SSN – 2183-0517 ERC – 126397

Tourism NAU Hotels & Resorts

Atelier Artéria

Industrial e Logística

Atelier

Market B. Prime

Fio-de-Prumo Plumb Line Casa das Fábricas

Sol e Lua

Bom gosto Good Taste

Grafismo Rodrigues Silva

Periocidade Bimestral

Coordinates Aquecimento

Opinião Opinion Miguel Marques dos Santos

Contabilidade Nasceconta

Azimute

Aguirre Newman

Hall Ficha técnica

Mercados

C&W

Prime Yield

Do Mundo

International MIPIM

Opinião Opinion Reino Unido

Postal de Luanda Postcard from Luanda

Outsider

Rodrigo Leão

Capa

NĂşmeros nĂŁo deixam dĂşvidas The numbers leave no room for doubts

Oportunidade perdida no arrendamento nacional The lost opportunity in housing rental

09 JAN/FEV 2015

Em 2014 a compra de casa iniciou a retoma, acompanhando a maior abertura do sector financeiro na concessão do crédito bancário. Um facto que pode ter colocado um travão na afirmação do mercado do arrendamento, que continua a pautar-se pelo desajustamento entre a procura e a oferta. Ao mesmo tempo, verifica-se a quase inexistência de oferta de casas, com rendas inferiores a 500 euros, destinadas a uma camada média e média baixa da população. In 2014 the house buying market began to recover, accompanying a greater willingness from the financial sector to issue mortgages. A fact that may have put the brakes on the rental market, which continues to be influenced by the maladjustment between supply and demand. At the same time, it’s almost impossible to find a house for rent for under 500 euros, in the middle and lower middle price brackets. Texto Text: Elizabete Soares

João Pereira, 35 anos, técnico de saúde, decidiu que tinha chegado a hora de arrendar uma casa maior. A zona estava identificada, mas a procura acabou por mostrar outra realidade: afinal podia comprar a casa desejada pagando um valor de prestação, ao banco, semelhante ao estava a pensar dispor no arrendamento. Nem a entrada foi problema, porque tratando-se de uma casa de retoma, o banco facilitou todo o processo. O exemplo, baseado num caso real, serve para ilustrar a nova realidade que vive o mercado imobiliário. Numa altura em que o arrendamento habitacional começava a ser uma opção de negócio - impulsionando a reabilitação das casas nos centros das cidades, onde existe grande procura - a venda passou a ganhar um novo fôlego, ocupando um espaço que tinha sido deixado vago pela quase impossibilidade de conseguir crédito bancário por parte das famílias, que aconteceu, especialmente, nos anos de 2011 a 2013. E quando o valor a pagar pela prestação na compra de casa consegue competir com o valor do arrendamento, é fácil adivinhar quem sai vencedor. Esta nova realidade é confirmada pelo departamento estatístico da Apemip, que alerta para a retoma na venda de casas em detrimento do arrendamento, que é já visível. De acordo com presidente, Luís Lima, “durante o ano de 2014, começou a verificar-se uma diminuição da representatividade do arrendamento urbano, em prol

do mercado de compra e venda e começámos também a assistir a alguma movimentação, por parte do sector financeiro, no sentido de retomar o acesso ao crédito à habitação”. Luís Lima adverte, “para que exista uma verdadeira dinamização deste mercado, será necessário baixar os preços das rendas, dos chamados arrendamentos novos, para valores competitivos face aos de uma prestação bancária de um crédito habitacional, numa diminuição que deveria chegar aos 30 ou 40% nos segmentos médio e médio baixo”. O aumento da venda de casas, que se prevê venha a ser incrementada ainda mais este ano, pode deitar por terra todas as medidas de incentivo ao arrendamento e impossibilitará de vez a resolução dos estrangulamentos que vive este mercado. Em primeiro lugar, o facto de a oferta estar desajustada da procura. Em distritos como Bragança, Portalegre, por exemplo, a procura é quase residual para a oferta existente. Contudo, em regiões como Lisboa e Porto, acontece precisamente contrário: há uma maior incidência por parte da procura, revelando-se a oferta existente insuficiente e divergente das necessidades expressas pelas famílias, sobretudo em termos de valores de rendas. “Tal como tenho dito por diversas vezes, como as casas não têm rodas e não podem deslocalizar-se para se oferecerem onde a procura pres-

09 JAN/FEV 2015

siona mais, seria necessário inverter a tendência das movimentações demográficas em Portugal, que continua a ser do interior para o litoral, ou seja, das regiões onde há oferta mas não há procura, para as regiões onde há procura mas não há oferta”, alerta Luís Lima. Oferta cara e escassa em Lisboa Num contacto com algumas mediadoras que trabalham o mercado do arrendamento a ideia deixada é que a oferta é, de uma forma geral, escassa para a procura que existe, especialmente na cidade de Lisboa. A maior oferta concentra-se, especialmente, em localidades fora da cidade, mas onde a deslocação é um dos principais entraves à concretização do arrendamento. Nas melhores zonas da cidade a oferta é cara, sendo que os jovens e casais novos que a procuram não a podem pagar. De acordo com Maria João Mateus, consultora da Markiclasse, empresa de mediação, as casas localizadas nas zonas de maior procura da cidade de Lisboa, caso do Parque das Nações, atingem rendas superiores a 700 euros (T1) ou 900 euros (T2), em locais mais afastados do rio, porque nos condomínios à

beira rio as rendas andam entre os 1000 euros e os 1200 euros (T1 e T2) e disparam para os 2000 euros em empreendimentos de luxo, como é o caso das torres Vasco da Gama. As zonas tradicionais, como as Avenidas Novas, são procuradas por pessoas com um maior poder de compra, sendo que aí um apartamento T2 ou T3 tem uma renda média de 2000 euros. Na zona da Baixa/Chiado a pouca oferta que aparece, com valores de renda mais competitivos, é absorvida rapidamente, já que a procura, constituída especialmente por casais jovens e estrangeiros, é muito grande. José Matos, responsável da mediadora Comprar Casa Villa Palace, considera que existe, nesta zona, “uma alta pressão, porque as pessoas procuram com alguma intensidade, mas não encontram facilmente”. A oferta é constituída, especialmente, por algumas fracções, em prédios recentemente reabilitados. Paulo Carvalho, da loja da ERA Chiado/Lapa, confirma a grande procura que existe na zona da Baixa de Lisboa, sendo que também aqui os valores de renda para tipologias pequenas são superiores aos 600 a 700 euros mensais. Exis-

te também um arrendamento de gama alta, em condomínios de luxo, “cujos valores de renda rondam os dois mil euros, atingindo por vezes os quatro mil euros”, adianta Paulo Carvalho. Baixa do Porto com grande procura A Baixa do Porto é uma das zonas da cidade onde a procura de casas para arrendar é grande, sendo que a oferta que aparece é rapidamente absorvida. Este facto leva a que a oferta de apartamentos turísticos seja muitas vezes uma das formas encontradas pelos jovens e estrangeiros para resolver o problema da falta de alojamento no mercado tradicional de arrendamento. De acordo com Manuel Negrão, responsável da Casa Foz, empresa com grande tradição no mercado do arrendamento, a escassez de oferta nesta zona pode tendencialmente “fazer subir um pouco os preços”. A procura de casas para arrendar é também muito significativa na zona da marginal do Porto e Matosinhos, alimentada, especialmente, pelos estudantes universitários e profissionais liberais. Contudo, Manuel Negrão considera que, nesta zona, onde a oferta também não é muita,

09 JAN/FEV 2015

Quando o valor a pagar pela prestação na compra de casa consegue competir com o valor do arrendamento, é fácil adivinhar quem sai vencedor.

And when the amount to pay for the mortgage instalment competes favourably with the rental amount, it’s not hard to see which option comes out the winner.

os valores de renda mantém-se estáveis. Dinis Fraga, responsável da mediadora Frontal, confirma que “existe uma dinâmica própria no centro da cidade em especial na Baixa portuense”, onde há uma tendência de aumento de preço das rendas. Contudo, considera que “tem sido surpreendente a procura noutras zonas consideradas menos apetecíveis, menos centrais e até em outros concelhos do Grande Porto”. Na opinião de Dinis Fraga é preciso colocar no mercado mais oferta, “quer na quantidade de imóveis quer na diversidade de destino de utilização e de tipologias”. João Pereira, 35, a health worker, decided that the time had come to rent a larger house. He’d identified the area, but demand told a different reality: in the end he could buy the house he wanted by paying a mortgage payment to the bank, similar to what he was thinking of paying to rent. Not even the deposit proved a problem, because it was a house seized by the bank for mortgage default, so the bank helped organise the entire process. The example, based on a real couple, serves to illustrate the new reality that the real estate market is experiencing. At a time when housing rental began to be a business option - driven by the rehabilitation of houses in city centres where there is great demand - selling has become popular again, occupying a house that had

been left empty because of the virtual impossibility for families to get a mortgage, which happened particularly in 2011 to 2013. And when the amount to pay for the mortgage instalment competes favourably with the rental amount, it’s not hard to see which option comes out the winner. This new reality has been confirmed by Apemip (Portuguese Association of Real Estate Professionals) statistics which forecast a recovery in house sales to the detriment of renting, which is already evident. According to its president, Luís Lima, “During 2014 a fall-off in urban rental representation began to be seen, while on the contrary the buying and selling market also began to experience some movement on the part of the financial sector, meaning a recovery in bank mortgage lending activity”. Luís Lima warns that “in order for there to be genuine movement in this market, rents, for the so-called new rentals, will have to be lowered to competitive prices that compare favourably with monthly bank mortgage payments, meaning a reduction in the region of 30% to 40% in the middle to the middle-lower segments”. The increase in house sales, which is expected to increase even more this year, could wreck all the rental incentive measures and make it impossible to solve the suffocating constraints that this market is experiencing. First, by the fact that supply is maladjusted to

09 JAN/FEV 2015

demand. In districts such as Braganza and Portalegre, for example, demand is almost negligible for the existing supply. However, in regions such as Lisbon and Porto, the exact opposite is happening: there is more demand, with the supply proving insufficient and unsuitable to meet the needs of families, particularly in terms of rent amounts. “As I’ve already said various times before, as houses don’t have wheels and cannot be moved to areas with greater demand, the population migration trend in Portugal needs to be inverted, which continues to be from the centre to the coast, in other words, from the regions where there is more supply but little demand, to the regions where there is demand but no supply”, warns Luís Lima. Supply expensive but scarce in Lisbon On contacting some estate agents who work in the rental market the impression is that supply is, generally speaking, scarce for the existing demand, especially in the city of Lisbon. The greatest offer is concentrated particularly in out-oftown locations, where transport is one of the main problems to renting out. In the best areas of the city supply is costly, meaning young people and couples can’t afford it. According to Maria Jõao Mateus, a consultant for Markiclasse, an estate agency, houses located in areas of greater demand in Lisbon, such as the Parque das Nações, charge rents over 700 euros (1 bedroom) or 900 euros (T bedroom), in locations further back from the river, because condominiums right on the river cost 1000 to 1200 euros (1 bedroom and 2 bedroom), rising to 2000 euros in luxury developments, such as the Vasco da Gama towers. Traditional areas, such as Avenidas Novas, are sought after by people with greater purchasing power, with a one or two-bed apartment here having an average rent of 2000 euros. In the Baixa/Chiado area the little available supply, with rental values that are more competitive, is quickly taken up given that demand, especially from young couples and foreigners, is very great. José Matos, who runs the estate agency ‘Comprar Casa, Villa Palace’, believes that in this zone there is “intense pressure, because people search with some intensity, but don’t find what they are looking for easily”. The supply is particularly made up of some fractions in recently modernised buildings. Paulo Carvalho, from the ERA Chiado/Lapa agency, confirms the great demand that there is in Lisbon’s downtown Baixa, where the rents here too for small apartments are over 600 to 700 euros a month. There is also high-end rent-

al, in luxury condominiums, “with average rents of 2,000 euros, sometimes reaching 4,000 euros”, adds Paulo Carvalho. Porto’s downtown Baixa enjoys great demand Porto’s Baixa is one of the city’s areas where demand for houses for rent is great, with the supply that comes onto the market being quickly snapped up. This fact means that the supply of tourist apartments is very often one of the solutions found for young people and foreigners to the problem of a lack of accommodation in the traditional rental market. According to Manuel Negrão, who runs Casa Foz, an estate agency with a long tradition in the rental market, the scarcity of supply in this area could encourage the tendency “ for prices to rise somewhat.”

The demand for houses to rent out is also very significant in Porto’s riverside zone and Matosinhos, fed particularly by university students and those in the liberal professions. However, Manuel Negrão believes that in this zone, where supply is scarce, rental values have remained stable. Dinis Fraga, who runs the estate agency Frontal, says that there is “a dynamic of its own in the city centre, especially in downtown Porto” where there is a trend for rising rents. However, he says that he has been “surprised at the demand in other areas considered more attractive, less central and even in other districts of Greater Porto”. In Dinis Fraga’s opinion, more supply needs to be put onto the market, “both in the quantity of properties and the wide range of use and typologies”.

Metro Quadrado

JLL

“Em 2014 todas as nossas expectativas foram superadas”

“In 2014 we exceeded all our expectations”

11 09 JAN/FEV 2015

O director geral da JLL, Pedro Lancastre, faz o balanço de 2014 mas com os olhos postos em 2015. É que para o novo ano esta consultora internacional reservou grandes apostas e grandes mudanças. Saiba quais… JLL Managing Director Pedro Lancastre reviews 2014 but has his eyes clearly on 2015. For this year the international consultancy predicts big investments and big changes. Find out more....

2014 foi um bom ano para a JLL? Para se perceber o presente temos de recuar um pouco no tempo. Para a JLL, 2012 foi um ano de estabilização, seguiu-se 2013 que foi um ano muito positivo e no qual obtivemos já óptimos resultados. Mas em 2014 todas as nossas expectativas foram superadas relativamente ao que tínhamos inicialmente definido. As sete áreas de negócio onde operamos superaram largamente os objectivos inicialmente traçados, os quais, saliento, já eram bastante ambiciosos tendo em linha de conta o mercado. Posso dizer-lhe que Portugal, em 2014, foi o escritório mais rentável da JLL de toda a região EMEA; aliás, já em 2013 também tinha sido um dos escritórios mais rentáveis. Embora não possamos avançar valores, posso adiantar que 2014 é para a JLL um ano histórico em termos de facturação e no qual caminhámos para os dois dígitos de milhões de euros. Este foi o ano em que mudaram a vossa imagem. De facto, 2014 é um ano importante em que a Jones Lang LaSalle assume a sua marca como JLL. Embora o nome da consultora fosse sobejamente conhecido, optou-se por uma marca mais uniforme para todos os países, que têm linguagens e canais tão diferentes em todo o Mundo. O ano ficou também marcado por algumas operações no segmento residencial. O que levou a JLL a entrar numa área onde habitualmente não operam?

Não operávamos em Portugal, mas operamos há muitos anos noutros países como o Reino Unido e a Espanha, entre outros. Com toda esta dinâmica criada pelos novos instrumentos dos Golden Visa e Residentes Não habituais que colocou Portugal no mapa dos melhores países para se investir em residencial, decidimos apostar neste sector. Nesse sentido, em 2014 começámos a ter alguma orientação para a área residencial podendo dar-lhe hoje a notícia, em primeira mão, de que em 2015, teremos uma nova equipa composta por quatro pessoas a trabalhar exclusivamente neste mercado, o que vai fazer com que venha a ser uma das áreas fortes da JLL em Portugal. A JLL tem uma rede internacional residencial muito forte, nomeadamente em Inglaterra onde temos uma plataforma muito potente, reforçada pela aquisição da King Sturge, em 2011, e pela W.A.Ellis em 2014. Por isso mesmo, queremos tirar partido deste know how e da nossa rede de clientes única, tendo os olhos postos no mundo inteiro mas sobretudo nos mercados da Europa do Norte e nos países emergentes da Ásia e da América do Sul. O residencial português está a voltar a emergir e a JLL vai estar na ‘crista da onda’ também nesta mercado. Lançaram também a área de Project Management. Como está a decorrer esta aposta? Também aqui as coisas nos têm corrido bem já que passámos a acompanhar diversos clientes nacionais e internacionais que se encontram

12 09 JAN/FEV 2015

E em termos de vacancy? Em termos de vacancy gostaria de referir que há cerca de 600.000 metros quadrados de escritórios vazios e que grande parte destes serão crónicos, até porque estão desocupados há muito tempo e, em muitos casos, totalmente obsoletos. Muito do vacancy existente só terá viabilidade em termos futuros com uma reconversão de uso. Mesmo admitindo um cenário em que o crescimento económico leve o take-up a disparar, muitas das empresas irão querer espaços mais modernos e adaptados às suas necessidades. Por outro lado, temos tido procura por parte de grandes empresas para produtos alternativos, como por exemplo palacetes com ‘charme’ ou imóveis de cariz mais industrial devidamente reconvertidos.

a promover operações de reabilitação e posso avançar que temos, neste momento, seis projectos em mãos com três pessoas da nossa equipa dedicadas a 100% a esta área. Têm conseguido desenvolver também serviços integrados através da Tétris - Design & Build. Qual o balanço que faz da actividade desta área para a Arquitectura? Além de um balanço extremamente positivo, esta é também uma das áreas em que vamos apresentar grandes novidades. Posso dizer-lhe em primeira mão que adquirimos a empresa Novo Interior. Trata-se de uma empresa com muito sucesso, constituída por 20 pessoas que se dedica também ao space planning e fit-out de espaços interiores de escritórios mas vocacionada sobretudo para área de retalho, para as lojas. A título de exemplo posso dizer que esta empresa trabalhou com a Prada, com a Cartier e fez algumas lojas da Primark, entre muitas outras. Como o comércio de rua está bastante activo achámos que fazia sentido esta aposta. Com isto, a Tétris vai passar de uma estrutura composta por sete pessoas para 27. Esta decisão só foi possível porque a estrutura EMEA (Europa, Oriente Médio e África) acredita no modelo de negócio português e acredita também que apostando numa empresa líder a fazer fit-out de lojas

em Portugal, com um track record inigualável, irá posteriormente, exportar este modelo para outros países. Deve estar menos optimista em relação ao segmento de escritórios, nomeadamente se tivermos em conta a absorção de metros quadrados... Não estou pessimista. É o mercado que temos e que registou uma absorção média de 100 mil metros quadrados de 2009 a 2014, quando nos seis anos anteriores a média era de 180 mil metros quadrados. O lado positivo é que 2014 foi um ano de inversão, com a absorção a crescer 48%, e voltamos a ter um maior número de operações de grande dimensão (13 operações com mais de mil m2 em 2013 versus 21 em 2014). No caso particular da JLL tivemos mais sucesso porque obtivemos uma quota de mercado mais elevada. Devo, no entanto, dizer que Portugal nunca foi nem nunca será um país com grande volume de transacção de escritórios, sendo que acredito, contudo, que Lisboa está a ficar mais “trendy” não só para os turistas mas também para algumas multinacionais que estão a apostar na nossa cidade para instalar cá os seus escritórios. Isso é já visível no caso dos call centers e de algumas empresas tecnológicas que estão a preferir Lisboa a outras cidades frias do Leste Europeu.

Já o comércio de rua parece estar no seu melhor, concorda? Concordo plenamente; aliás, considero mesmo que o comércio de rua vai continuar muito ‘quente’ e a crescer exponencialmente até porque há muitos lojistas nacionais e internacionais ainda à procura de espaços na capital. A lei do arrendamento veio dar um novo impulso à cidade de Lisboa, há edifícios a serem reabilitados e é uma questão de tempo até que os rés-do-chão e os primeiros andares sejam ocupados com lojas. Nos dois últimos anos abriram mais de 66 novas lojas nos principais destinos de comércio de rua em Lisboa e para 2015 estão previstas novas abertura. A Avenida da Liberdade, por exemplo, tem assistido a um grande crescimento, lembro que abriram nove lojas novas em 2014 e em 2013 já tinham aberto outras 11. Em 2015 assistiremos a uma grande abertura nesta avenida com a nova bandeira que vai ser implantada no edificio Eden na antiga loja do cidadão, e que vai melhorar muito o inicio desta artéria que ainda não é tão valorizado. Depreendo pelas suas palavras que 2015 vai ser ainda melhor para a JLL? Espero bem que sim! Para a JLL, claro, e para toda a indústria do imobiliário. Acreditamos que vão continuar a haver muitas transacções e muitas novidades para o mercado. Penso que este tom positivo é extensível a quase todos os players do mercado. É bom para o imobiliário que haja mercado para todos e tudo indica que haverá! Was 2014 a good year for JLL? To understand the present one needs to step back a bit in time. For JLL, 2012 was a year of stabilisation, followed by 2013 which was a very positive year in which we obtained excel-

13 09 JAN/FEV 2015

lent results. But in 2014 all our expectations were exceeded in relation to what we had initially defined. The seven business areas where we operate exceeded the goals we had originally outlined by far, which, I might stress, were already quite ambitious taking into account the market. I can say that Portugal in 2014 is JLL’s the most profitable office in the whole EMEA region; that said, in 2013 it had also been one of the most profitable offices. Although we can’t provide financial data, I can say that 2014 was for JLL a historic year in terms of turnover in which we were on the way to two digits in millions of euros. This was the year in which you changed your image. In fact 2014 was an important year in which Jones Lang LaSalle changed its trademark to JLL. Whilst the consultant’s name was extremely well known, we opted for a trademark that was more uniform for all countries, which have languages and channels that are so different worldwide. The year also stood out for some operations in the residential segment. What led JLL to enter an area in which it doesn’t usually operate? Not in Portugal, but we did in many other countries such as the United Kingdom and Spain, among others. With all the business created by the new Golden Visa and Non-Habitual Residents instruments which put Portugal on the

map of the best countries to invest in residential property, we decided to get involved in this sector. So, in 2014 we began focusing on the residential area and I can tell you first hand that in 2015 we will have a new team made up of four people working exclusively in this market, which will turn this into one of JLL’s strongest areas in Portugal. JLL has a very strong international residential network, namely in the UK where we have a very strong springboard, strengthened by the acquisition of King Sturge, in 2011, and W.A.Ellis in 2014. That’s why we want to draw on this know-how and our unique network of clients, while having our eyes focused on the whole world but particularly in the markets of northern Europe and the emerging countries in Asia and South America. The Portuguese residential market is bouncing back and JLL wants to ride the crest of the wave in this market too.

Apart from being extremely positive, this is also one of the areas where we will announce big news. And I can tell you first hand that we’ve acquired the company Novo Interior. This is a very successful company made up of 20 people who are also dedicated to space planning and interior fit-out for offices, but above all specialising in the retail area and shops. Just to give you an example, I can say that this company has worked with Prada, Cartier and did some Primark stores, among many others. Since high street commerce is fairly active we think it makes sense to go in for this. Tétris will now expand from a staffing structure of seven to 27. This decision was only possible because the EMEA structure (Europe, Middle East and Africa) believes in the Portuguese business model and also believes that trusting in a leading company that specialises in shop fit-outs in Portugal, one with an unbeatable track record, will mean later exporting this model to other countries.

You’ve also gone into the Project Management area. How is that going? Here too things have been going fairly well since we’ve been looking after various national and international clients who are developing rehabilitation projects and I can state that at the moment we have six projects in hand with three people in our team dedicated 100% to this area.

You must be less optimistic in relation to the office segment, namely if take-up per metres square is taken into account... I’m not pessimistic. It’s the market we’ve got and which recorded an average take-up of 100,000m2 from 2009 to 2014, when in the six previous years the average take-up was 180,000m2. On the positive side, 2014 was a turnaround year, with take-up growing 48%, and we once again had a greater number of large size operations (13 over 1000 m2 in 2013 versus 21 in 2014). In the particular case of JLL we had more success because we obtained a

You’ve also developed integrated services through Tétris - Design and Build. How would you sum up activity in this area for architecture?

14 09 JAN/FEV 2015

higher market share. I should, however, say, that Portugal was never and will never be a country with a large transactional turnover of offices, however I believe that Lisbon is becoming more trendy not only for tourists but also for some multinationals which are investing in our city to set up their offices here. This is already visible in the case of call centres and some technology companies that prefer Lisbon to other colder cities in Eastern Europe. And in terms of vacancy? In terms of vacancy, I would like to state that there are around 600,000m2 of empty office space with a large part of this long-term, having been empty for a long time and, in many cases, totally out-of-date. Much of the existing vacancy will only be viable in the future if reconverted for another use. Even in a scenario in which economic growth causes take-up to sky-rocket, many companies will want spaces that are more modern and adapted to meet their needs. On the other hand, we have had demand on the part of large companies for alternative products, an example being charm palacettes or properties of a more industrial nature which are then converted. High street trade is doing really well, do you agree? Fully; although I really think that high street trade will continue to buzz and grow exponentially because there are many national and international retailers who are still looking for space in the capital. The rental law has given a new boost to Lisbon, there are buildings being done up and it is a question of time before the ground floors and first floors are occupied by shops. In the past two years over 66 new shops opened in the main high street shopping destination in Lisbon and there are new openings slated for 2015. Avenida da Liberdade, for example, has seen huge growth, with nine shops opening in 2014 and 11 in 2013. In 2015 we’ll see a grand opening in this avenue with a new flag on the Eden building in the former Citizens’ Shop, and which will improve things a lot for this part of the avenue which hasn’t been so highly prized. Do I gather from your comments that 2015 will be even better for JLL? I hope so! For JLL of course and for all the real estate industry. We believe that there will continue to be many transactions and many new things for the market. I think this sentiment goes for almost all of the players in the market. It’s good for real estate if there’s room in the market for everyone and all the indications seem to suggest there is.

15 09 JAN/FEV 2015

16 Metro Quadrado 09 JAN/FEV 2015

Paulo SIlva Director Geral da Aguirre Newman Portugal CEO Aguirre Newman Portugal

Mercado Imobiliário 2015: evolução expectável Real Estate Market 2015: a predictable forecast

17 09 JAN/FEV 2015

Importa destacar a nível do investimento imobiliário, que registou em 2014 um crescimento de aproximadamente 130%, o regresso em força dos investidores estrangeiros.

It is important to highlight the level of real estate investment, which in 2014 registered a growth of approximately 130%, the return in force of foreign investors. A tendência de recuperação do Mercado Imobiliário que se fez sentir em 2013 não só se manteve em 2014 como acelerou o seu ritmo, tendo-nos sido dada a assistir uma consolidação da recuperação dos indicadores de actividade do mercado imobiliário em toda a linha com o crescimento transversal, em todos os segmentos de mercado, do número de operações, área transaccionada e volumes de negócios. Importa destacar a nível do investimento imobiliário, que registou em 2014 um crescimento de aproximadamente 130%, o regresso em força dos investidores estrangeiros cujo peso na realização de investimento imobiliário se situava

abaixo dos 20% nos três anos anteriores a 2013 e que em 2014 se situou acima dos 80%. Os níveis de investimento alcançados já se encontram acima da média anual registada antes da crise (2018). O segmento habitacional continua a ter como dínamos externos os “golden visa” (investidores externos ao espaço Schengen) e a procura induzida por questões de optimização fiscal (originária sobretudo do espaço Schengen). Internamente os produtos formatados pelos bancos para escoamento dos seus activos imobiliários têm vindo a ser os principais responsáveis pela dinâmica interna, enquanto se espera que os

18 09 JAN/FEV 2015

2015 irá ser muito semelhante a 2014: crescimento de todos os segmentos de mercado, todavia com menores crescimentos relativos uma vez que a base de crescimento já não é tão baixa quanto a que se nos apresentava em 2013.

2015 will be somewhat similar to 2014: growth in all market segments; however with less growth given that the growth base is now not as low as it had been in 2013.

bancos venha a retomar as suas operações creditícias neste capítulo, que começam a mostrar alguma actividade ainda que residual. Da nossa observação do mercado 2015 irá ser muito semelhante a 2014: crescimento de todos os segmentos de mercado, todavia com menores crescimentos relativos uma vez que a base de crescimento já não é tão baixa quanto a que se nos apresentava em 2013. A nível dos segmentos de mercado de escritórios e logística, apesar do esperado crescimento, ainda não se irão atingir os níveis de actividade médios do período anterior a 2008. Para tal será necessário um ritmo de crescimento da actividade económica superior aos projectados (inferior a 1%). Apesar dos níveis relativamente elevados de oferta de produtos, em particular nos segmentos de escritórios e armazéns, irá registar-se uma desadequação da oferta à procura existente, a qual uma vez ultrapassada a questão de redução de custos que até aqui a tem orientado, irá ser mais exigente quanto aos requisitos que

procura encontrar nos imóveis procurados, pelo que estaremos na presença de um ano muito desafiante para a área de consultoria imobiliária. The trend for real estate market recovery felt in 2013, which continued and accelerated in 2014, resulted in a consolidated recovery in real estate market activity indicators across-theboard, in all segments of the market, in terms of the number of operations, area transacted and business turnover. It is important to highlight the level of real estate investment, which in 2014 registered a growth of approximately 130%, the return in force of foreign investors, whose impact in real estate investment which had been below 20% in the three years prior to 2013, bounced back to over 80% in 2014. The investment levels achieved are already above the annual average recorded before the crisis in 2008. The residential segment continues to be driven by the “Golden Visa” programme (non-EU inves-

19 09 JAN/FEV 2015

Estaremos na presença de um ano muito desafiante para a área de consultoria imobiliária.

We are facing a very challenging year for the real estate consultancy sector.

tors) and demand from within the Schengen area encouraged by tax concessions. Internally the products packaged by the banks in order to clear real estate assets off their books have been among the main drivers for internal demand, while it is expected that the banks will once again return to mortgage lending operations, which are beginning to show some activity, albeit timid. From our observation of the market, 2015 will be somewhat similar to 2014: growth in all market segments; however with less growth given that the growth base is now not as low as it had been in 2013. In terms of the offices and logistics markets, these segments, despite hoped-for growth, have yet to attain the average activity levels of the period prior to 2008. For that to happen there will need to be a rate of economic growth activity above the projected rates (less than 1%). Despite relatively high levels of product offer, in particular in the offices and warehousing segments, a misalignment between supply and existing demand will be felt, which once overcome will influence the question of cost reduction which has driven this so far, and requirements will be more demanding as to what is expected from the properties sought, which means we are facing a very challenging year for the real estate consultancy sector.

Metro Quadrado 20 09 JAN/FEV 2015

Mercado Imobiliário Industrial e Logístico Industrial and Logistics Real Estate Market

Crise obrigou a soluções flexíveis Crisis required flexible solutions

21 09 JAN/FEV 2015

Nos últimos dois anos o mercado imobiliário Industrial e Logístico abrandou, contando com um número muito reduzido de operações. Ainda assim, fomos saber o que está a mudar e quais as tendências para proprietários, promotores e inquilinos. In the last two years the Industrial and Logistics real estate market suffered a slow-down, resulting in a much reduced number of transactions. Nevertheless, we went to find out what had changed and what were the trends for owners, developers and tenants.

Segundo a Associação de Empresas de Consultoria e Avaliação Imobiliária (ACAI), ao nível de investimento, os activos de armazéns e logística tiveram, na última década, uma procura interessante por parte dos investidores nacionais e estrangeiros. Ao longo dos últimos cinco anos em Portugal (2008-2012), o segmento industrial e logístico gerou um retorno médio de 3,5% por ano, superior ao dos escritórios (2,8%) e dos activos de retalho (0,3%). Mas o que é facto, é que, nos últimos dois anos, o investimento em imobiliário retraiu-se de forma acentuada, contando-se pelos dedos das mãos as transacções de imóveis de armazéns e logística concretizadas neste período. Com efeito, no ano de 2013 apenas foram concluídos dois negócios no sector de armazéns e logística, num valor total aproximado de 7,5 milhões de euros. Actualmente, como avança a ACAI, a taxa de capitalização prime dos activos de armazéns e logística é 9,25%, encontrando-se 250 pontos base (p.b.) acima do mínimo registado no final de 2007. Já a consultora CBRE revelou que muito do stock de armazenagem existente em Portugal encontra-se obsoleto, sendo que estima que existam na Região de Lisboa cerca de três milhões de metros quadrados de armazéns de qualidade média ou superior (com uma área superior a 1.000m2). Além disso, os novos armazéns que têm sido construídos são feitos à medida do ocupante - promovidos pelos próprios ou com contratos de pré-arrendamento assegurados. O ritmo de ocupação de espaços de armazenagem é hoje em dia reduzido, onde domina uma procura por parte de PMEs, de áreas de pequena dimensão (500 a 1.000 m2) e a maioria dos negócios resultam da oportunidade para ocupar edifícios mais modernos a valores mais competitivos. Ponderação antes de ocupação Há quem defenda que o próximo passo será o da flexibilidade, nomeadamente entre proprietários, promotores e inquilinos, e de uma grande ponderação sobre a ocupação de espaços. A crise a isso o obrigou. Ana Gomes, associate e directora do departamento Industrial e Terrenos da C&W Portugal, explica que “as decisões dos ocupantes em relação à ocupação de espaço para logística são hoje quase totalmente orientadas para a redução de custos e para uma maior flexibilidade”. Por isso, os “senhorios e inquilinos terão de ser muito mais flexíveis na identificação de novas soluções de espaço, mais à medida das necessidades das empresas, tanto em termos de preço como em eficiência”.

Estas soluções flexíveis passam por espaços já existentes e desocupados, em vez de, como aconteceu no passado, se privilegiar a nova construção. Com efeito, a tendência deste mercado é para que a construção e a promoção especulativa não volte a acontecer, pelo menos num futuro próximo. Um sinal positivo é o facto de existirem, cada vez mais, empresas a manifestar maiores necessidades de espaço do que alguma vez tiveram. Tal foi o caso da empresa Conforama que procedeu aà instalação do seu novo centro logístico no Parque Logístico de Cabra Figa, em Sintra, num espaço com um total de 6.000 m². No que concerne às rendas de mercado, estas sofreram, no entanto, uma quebra generalizada nos valores máximos pedidos, reflectindo a adequação da oferta à procura existente. Esta realidade verificou-se tanto na Grande Lisboa como no Porto. Assim, a renda prime no eixo Alverca-Azambuja situa-se nos €3,75/m²/mês, enquanto no Porto, pela maior escassez de oferta de qualidade, o valor máximo pedido atinge os €4/m²/mês. Espaços logísticos nas mãos da banca O actual Governo anunciou que poderão surgir oportunidades no investimento privado, nomeadamente no imobiliário industrial e logístico. Ana Gomes acredita que, em 2015, poderá haver um volte face neste mercado mas “mais do ponto de vista do investimento em projectos já construídos do que na promoção de novos espaços”. Com efeito, a estrutura do mercado imobiliário industrial e logístico mudou muito com a crise, continuando a haver muita oferta de espaço enquanto a procura permanece baixa, e assente na relocalização ou concentração de operações já existentes. Neste mercado há que não esquecer que os principais espaços para logística pertencerem hoje

22 09 JAN/FEV 2015

JLL

Recorde-se que a logística em Portugal cresceu mais à base do retalho, pelo que a dinamização do mercado imobiliário industrial e logísticos nos próximos anos poderá passar mais pela indústria.

It will be recalled that the logistics sector in Portugal grew more on the back of retail so that growth in the industrial and logistics market over the coming years could be driven more by industry.

aos bancos ou a fundos de investimento. Ainda assim, uma vez que “os níveis de renda actualmente praticados no mercado não viabilizam a construção de novos projectos”, Ana Gomes considera que poderá haver espaço para “a modernização, requalificação e restruturação de edifícios existentes” que, “com algum investimento, podem levar à criação de espaços com mais qualidade e que proporcionem maior eficiência”. Portugal vai ter, no próximo anoem 2015, 26 mil milhões de euros disponibilizados pelo Governo no âmbito do próximo Quadro Comunitário. Parte desse valor poderá ser aplicado na dinamização dos portos nacionais por forma a promover a instalação de novas actividades e indústrias, e que por sua vez levem à necessidade de uma maior ocupação de espaço. Ana Gomes recorda que a logística em Portugal cresceu mais à base do retalho, pelo que a dinamização do mercado imobiliário industrial e logísticos nos próximos anos poderá passar mais pela indústria. Se os últimos dois anos foram de estagnação para este mercado, a tendência poderá ser agora de uma evolução positiva, com “os níveis de

procura a subir como resultado da melhoria da economia e de alguma recuperação do consumo”, diz Ana Gomesa representanda da C&W. Em contrapartida, a oferta de espaço de qualidade tenderá a ser “mais limitada”, justificada “pela falta de construção nova e pela desadequação dos espaços mais antigos”. Isso obrigará a novos entendimentos entre promotores, proprietários e ocupantes que, Ana Gomes espera, sejam mais “ponderados e flexíveis do que no passado”. Entre os experts impera a ideia de que Portugal vai entrar num ciclo de crescimento, o que se vai reflectir inevitavelmente no mercado Industrial e Logístico. Tendo em conta “as lições do passado recente”, Ana Gomes acredita que será “mais equilibrado e menos reactivo”. According to the Portuguese Real Estate Evaluation and Consultants Association (Associação de Empresas de Consultoria e Avaliação Imobiliária (ACAI), in terms of investment, warehouse and logistics assets enjoyed, over the past decade, a healthy demand on the part of national and foreign investors.

23 09 JAN/FEV 2015

Senhorios e inquilinos terão de ser muito mais flexíveis na identificação de novas soluções de espaço, mais à medida das necessidades das empresas, tanto em termos de preço como em eficiência.

Landlords and tenants will have to be much more flexible in identifying new solutions for spaces, which need the needs of companies more, both in terms of price and efficiency.

Over the past five years in Portugal (20082012), the industrial and logistics segment generated an average return of 3.5% per year, higher than that of offices (2.8%) and retail assets (0.3%). But the fact of the matter is, over the past two years, investment in real estate contracted sharply, with it being possible to count the number of major transactions for warehouses and logistics premises in that period on the fingers of both hands. The result was that in 2013 only two deals were closed in the warehousing and logistics sector, worth around 7.5 million euros. Currently, according to the ACAI, the capitalisation yields on prime warehousing and logistics assets stand at 9.25%, or 250 base points (b.p.) higher than the minimum recorded at the end of 2007. The consultants CBRE has revealed that much of the existing warehousing stock in Portugal is out-of-date, it being estimated that in the Lisbon region there is around around three million square metres of high and average quality warehousing stock (with an area greater than 1,000m2) Furthermore, the new warehouses

that have been built were tailor-made for the client occupier - developed by themselves or with assured pre-rental contracts. The take-up rate for warehouse space is reduced today, where demand for small-size area by SMEs dominates (500 to 1,000m2) and the majority of deals arise from the opportunity to occupy more modern buildings at more competitive prices. Weigh up before take-up There are those who argue that the next step should be flexibility, namely between property owners, developers and tenants, and a lot of weighing up the pros and cons before going ahead and renting space. The crisis has dictated the terms. Ana Gomes, partner and director of Cushman & Wakefield Portugal’s (C&W) Industrial and Land Department, explains that “the decisions of occupants in relation to logistics space are today almost totally cost reduction orientated with a desire for greater flexibility. Which is why “landlords and tenants will have to be much more flexible in identifying new solutions for spaces, which need the needs of companies more, both in terms of price and efficiency.” These flexible solutions involve pre-existing and empty spaces, rather than, as wad the case in the past, building new premises. The effect is that the trend in this market is speculative construction and development will not return any time soon. A positive sign is the fact that companies are increasingly showing greater demand for space than they had done. A case in point is that of Conforama which advanced with the take-up of a new logistics centre in the Cabra Figa Logistics Park in Sintra outside Lisbon in a space totalling 6,000m2. As to market rents, these have suffered, meantime, an across-the-board fall in the top prices demanded, reflecting supply having to meet the requirements of existing demand. This reality is true both in Greater Lisbon and in Porto. For example, prime rents in the Alverca-Azambuja corridor stand at around €3.75/m2/month, while in Porto, because of a greater scarcity of quality offer, the maximum value demanded has reached €4/m2/month. Logistics spaces in the hands of the banks The current government has announced that new private investment opportunities could arise, namely in industrial and logistics real estate. Ana Gomes believes that in 2015 there could be a turnaround in this market but “more from an investment in pre-built projects than new spaces” point of view. The result is that the

structure of the industrial and logistics real estate market has changed a lot because of the crisis, there continuing to be a lot of supply while demand remains low, and is based on relocating or concentrating pre-existing operations. One should not forget that in this market the key logistics spaces today belong to the banks and investment funds. Nevertheless, since “the rental levels currently practised in the market don’t make it viable to build new projects”, Ana Gomes believes there is room to “modernise and adapt pre-existing buildings” which, “with some investment could lead to the creation of better quality spaces that provide greater efficiency.” In 2015 Portugal will receive 26 billion euros of EU community funding which will be at the government’s disposal. Part of this amount could be applied to boosting national ports so as to promote the setting up of new activities and industries, which in turn will lead to a greater demand for space. Ana Gomes recalls that the logistics sector in Portugal grew more on the back of retail so that growth in the industrial and logistics market over the coming years could be driven more by industry. If the past two years were marked by stagnation in this market, the trend could now see a positive development, with “demand levels rising as a result of an improving economy and some recovery in consumer spending”, says the C&W representative. On the other hand, the supply of quality space will tend to be “more limited”, justified by the “lack of new construction and the lack of suitability of older spaces.” This will force new agreements between developers, owners and occupiers which, Ana Gomes expects, means that the business will be “more measured and flexible than in the past.” Experts say that Portugal will enter a period of growth, which will inevitably be reflected in the industrial and logistics market. Taking into account “the lessons of the recent past”, Ana Gomes believes that the market will be “more stable and less volatile.”

Metro Quadrado 24 09 JAN/FEV 2015

Hall

“Queremos ser a maior rede nacional” “We aim to be the largest national network”

25 09 JAN/FEV 2015

Nuno Santos é o fundador da marca Hall, recentemente criada mas que já tem objectivos muito bem definidos quanto ao seu futuro. A Magazine Imobiliário foi perceber como marca a diferença no mercado em Portugal. Nuno Santos is the founder of the Hall brand and although only recently created it already has its goals for the future very well defined. Magazine Imobiliaria discovered what makes it different in the Portuguese market.

Para se entender a Hall é preciso conhecer o homem que está por detrás de todo o conceito que a rede franchisada preconiza. Nuno Santos, director geral da empresa que gere a marca Hall, começa por explicar que iniciou a sua “carreira no imobiliário em 2010, numa empresa multinacional e que é a maior a operar em Portugal. Mas em 2011 tornei-me fraschisado de uma marca de mediação imobiliária. Em 2012, quando perguntei directamente ao director geral qual era o caminho que a empresa ia seguir ao qual me respondeu que não sabia, tomei uma opção: sair”. A partir daí o seu percurso profissional iria mudar radicalmente. “ Tendo em conta a minha experiência enquanto empresário e comercial, e dos conhecimentos que tinha adquirido das três grandes redes de mediação imobiliária em Portugal, iniciei todo o processo de criação do conceito Hall”. O que não foi tarefa fácil, levando “algum tempo até conseguir criar um plano de negócio e colocá-lo em prática, até encontrar os melhores parceiros, nomeadamente tecnológicos que acabaram por ser a Multivector”, como esclarece. Finalmente, no dia 1 de Outubro de 2012 cria oficialmente a Hall. Logo nesse ano abre duas lojas - uma em Mem-Martins e outra em S. João do Estoril – que serviram como projecto-piloto. Para Nuno Santos esta decisão foi importante “na medida em que, tal como acontece em todos os projectos novos, é necessário perceber alguns erros e corrigi-los”, por isso, preferiu “voltar um pouco atrás” e acabou por encerrar, em Fevereiro de 2013, a loja de S. João do Estoril. Esta decisão não foi um retrocesso, pelo contrário, já que, pouco tempo depois, percebeu que a Hall ia começar um novo rumo. “A ideia inicial era deter uma a três lojas próprias e não criar uma marca de franchising, mas rapidamente percebi que havia por parte de algumas pessoas, nomeadamente de ex-colegas, o incentivo e a vontade de aderir a uma nova marca”. Ainda assim o processo não foi fácil, porque “a mudança de uma marca para a outra implicava oferecer algo mais” e isso só foi possível no decorrer de 2013. Actualmente a Hall conta com 12 lojas no País e tem um importante objectivo traçado para 2017: “Queremos ter 50 lojas e queremos ser a maior rede com capitais nacionais em Portugal”.

Modelo de negócio virado para o empresário Não se pode deixar de questionar, no entanto, se o objectivo para 2017 é sustentável e susceptível de ser concretizado. Para Nuno Santos é possível e para se perceber o seu raciocínio faz

a comparação entre a RE/MAX e a Hall, dizendo, desde logo, que “o objecto de negócio é o mesmo mas a forma de estar é diferente”. “A RE/MAX tem 40 anos de história e está há 14 anos em Portugal, a Hall só está há quatro anos no mercado”, no entanto, tal como a “RE/ MAX foi um case-study para todas as redes de mediação imobiliária, também a Hall há-de ser e por uma razão muito simples: a força com que nós trabalhamos, a forma como nos posicionamos e o facto de termos capitais 100% nacionais vai fazer com que as pessoas reparem em nós e queiram saber mais”. Refira-se também que a Hall não cobra royalties variáveis sobre o volume de facturação, apenas tem um custo de adesão à marca, sendo que parte do custo é alocado em formação para dar apoio aos novos franchisados. Aliás, ao nível da formação destaque-se a criação da Academia Hall, que foi organizada em parceria com a ESAI, e que tem vindo a promover um conjunto de formações práticas adaptadas aos profissionais da rede e da realidade do mercado. Ainda relativamente ao modus operandis desta rede, refira-se que a loja tem apenas um custo fixo, ou seja, independentemente de a loja facturar muito ou pouco, o custo da marca é sempre o mesmo. Esta mentalidade prende-se com o facto de não quererem “honorar no custo da empresa também o lucro”, basta pensar que “uma loja localizada em Lisboa pode facturar no final do ano cerca de 500 mil euros, enquanto uma loja situada em Beja não vai facturar além dos 100 a 150 mil euros”. O modelo de negócio da Hall foi pensado para “o empresário e para o consultor imobiliário”, isto é, um modelo em que “ambas as partes têm de ganhar”. As comissões que auferem são de 50%, o que faz com que “cada consultor da Hall acabe por ser um sócio”. Esta lógica assenta no princípio da “sustentabilidade da loja”, pois “se a loja não for rentável o empresário não investe”. A rentabilidade acaba por surgir não só do negócio da transacção de imóveis (compra e venda), mas também dos serviços adicionais que prestam no âmbito da mediação imobiliária: Harrendagest, relacionado com a gestão de arrendamento; Speed Sale, que tem a ver com a venda rápida de imóveis com alta rentabilidade; o serviço de certificação energética que é gratuito; a mediação de obras; ou o serviço completo de mudanças. Isto foi possível graças aos protocolos estabelecidos pela Hall com vários partners que permitem aos franchisados rapidamente saberem a que empresas e entidades devem recorrer para prestar estes mesmos serviços ao cliente.

bem ponderadas e até repensadas antes de se tomar qualquer tipo de decisão e têm sempre em vista beneficiar de forma igual os franchisados, estejam eles em Lisboa, Montijo ou Barreiro, Montemor ou Évora, Setúbal ou Vialonga... Além dos valores de igualdade, impera também o optimisto no seio da Hall. O director geral acredita que “2015 vai ser um ano muito bom em termos de mediação imobiliária, as empresas que surgiram da crise, como a nossa, vão poder crescer e haverá mesmo espaço para surgirem novas empresas no mercado nacional”. A Hall perspectiva abrir 15 novas lojas, com isso 2015 será o ano da afirmação desta rede de mediação imobiliária made in Portugal.

Actualmente a Hall conta com 12 lojas no País e tem um importante objectivo traçado para 2017: Queremos ter 50 lojas e queremos ser a maior rede com capitais nacionais em Portugal.

Today Hall has 12 shops in Portugal and has an important goal outlined for 2017: We want to have 50 shops and be the largest network with national capital in Portugal.

Igualdade entre os franchisados Apesar de caminhar com cautela, a Hall não deixa de fazer investimentos. “Há cerca de um ano investimos no nosso website que, desde então, tem sido constantemente actualizado e adaptado às necessidades e exigências quer da rede, quer do próprio mercado imobiliário”. Têm também já a versão mobile para smartphones, fazem a exportação dos seus imóveis para mais de 50 sites e participam nas redes sociais. Esta empresa é insólita pelo facto de, apenas com dois anos de actividade, levar um piloto ao Dakar; além de ter estado presente no Salão Imobiliário de Lisboa, que decorreu na FIL, com um stand de 56m2. Isto só é possível porque “todos os recursos dos franchisados são investidos na empresa”. Nuno Santos utiliza uma analogia que vale a pena dar a conhecer: “Eu, enquanto director geral desta empresa, tenho de pensar que estou no meio de um lago e que ao decidir deixar cair uma pedra, as ondas que vai gerar têm de influenciar de forma igual todos os franchisados”. Com isto quer dizer que na Hall todas as decisões são

To understand Hall you need to know the man behind the entire concept that the franchising concept embodies. Nuno Santos, the company’s managing director, explains that he began his “career in real estate in 2010, in a multinational company which is the largest in Portugal. But in 2011 I became seconded to a real estate agent brand. In 2012, when I asked the managing director directly what direction the company should take, and he couldn’t tell me, I took the decision to leave”. From then on his professional life changed radically. “Taking into account my experience as a sales person and entrepreneur, and the skills and know-how I had picked up from working for three large real estate agents in Portugal, I began the whole process of creating the Hall concept”. This wasn’t any easy task, taking some time to “create a business plan and put it into practice, until I found the right partners, namely technology ones, which ended up being Multivector”, he explains. Finally Hall was officially set up on October 1st, 2012. Two shops opened in the first year - one in Mem-Martins and another in S. João do Estoril near Lisbon - which were the pilot projects. For Nuno Santos this decision was important “given that as is the case with all new projects, some mistakes have to be made and put right”, which is why he preferred to “take a step back” and ended up by closing down one of the shops in February 2013, the one in S. João do Estoril. This decision wasn’t a backward step, on the contrary, a short while after he understood that Hall would take a new direction. “The initial idea was to have three shops and not create a franchising brand, but I quickly realised that there was the incentive from some people, namely ex-colleagues, to join a new brand.” Even so, the process wasn’t easy because “changing from one brand to another implies offering something new”, and this only became possible in 2013.

27 09 JAN/FEV 2015

Today Hall has 12 shops in Portugal and has an important goal outlined for 2017: “We want to have 50 shops and be the largest network with national capital in Portugal”. Business model aimed at the entrepreneur One has to ask, however, if the goal for 2017 is sustainable and likely to be achieved. According to Nuno Santos it is, and to understand his line of thinking he makes a comparison with RE/ MAX and Hall, where he says the “business aims are the same but the product is different.” “RE/MAX has 40 years of history and has been in Portugal for 14 years, Hall has only been in the market for four years”, however, just as “RE/ MAX was a case- study for all the estate agency networks, Hall has to be too for one very simple reason: the intensity with which we work, the way we’ve positioned ourselves and the fact that we’ve got 100% national capital, which all

means that people will notice us and want to find out more”. It should also be mentioned that Hall does not charge variable royalties on business turnover, it just charges a fee to join the brand, and that part of the cost is set aside for training to support the new franchisees. Furthermore, in terms of training it is worth pointing out the Hall Academy which was organised in partnership with ESAI, and which has developed a number of practical training courses adapted to network professionals and the realities of the market, Also relative to this network’s modus operandis, the shop only has one fixed cost, in other words, regardless of the turnover, the cost of the brand remains the same. This mentality has to do with the fact of not wanting to “tie the company’s cost to the profit”, it’s enough to think that “an agency in Lisbon can turn over more than €500,000 at the end of a year, while an agency

situated in Beja will be unlikely to turn over more than €100,000 to €150,000. Hall’s business model was thought out for the “real estate entrepreneur and consultant”, meaning a model in which “both parties stand to gain”. They get 50% of the commission, which means that “each Hall consultant is a partner”. This logic is based on the principle of “the sustainability of the agency”, since if the agency isn’t profitable then the entrepreneur won’t invest”. Profitability arises not just through property transactions (buying and selling), but also from additional services that it offers as an estate agent.Rental management, speed sales, which has to do with the rapid sale of highly profitable properties; the energy certification service which is free; works services brokerage or a complete removals service. This is all possible thanks to the agreements established by Hall with various partners which enable the franchisees to rapidly know which companies and entities they should use to provide these services to clients. Equality among franchisees Despite treading carefully, Hall hasn’t stopped making investments. “A year ago we invested in our website which, since then, has been constantly updated and adapted to meet the needs and demands for the network and the actual real estate market”. It also now has a mobile version for smartphones, exports it properties to over 50 sites and is involved with social networks. This company is unique by the fact that in just two years it has taken a driver to Dakar and had a 56m2 at the Lisbon real estate show Salão Imobiliário de Lisboa. All of this was all possible because “all the franchisee resources are invested in the company”. Nuno Santos makes an analogy worth knowing: “As managing director of this firm I like to think that I am in the middle of a lake and before deciding to drop a stone in the water, I have to consider the ripples that it will cause and should influence all the franchisees equally”. What he means is that at Hall all decisions have to be well thought out and even thought out again before taking any kind of decision and should always aim to benefit the franchisees equally, whether they are in Lisbon, Montijo, Barreiro, Montemor or Évora, Setúbal or Vialonga... Apart from equality, optimism is also important at Hall. The Managing Director believes that 2015 “will prove a good year in terms of real estate agents, the companies that sprung up from the crisis, such as ours, will grow and there may well be room for other new companies in the national market”. Hall aims to open 15 new shops, so 2015 will be a milestone year for this made in Portugal chain of estate agencies.

Metro Quadrado Opinião Miguel Marques dos Santos

Alteração à Lei do Arrendamento Urbano: Pior era difícil! Changes to the Urban Rental Law: Couldn’t get worse!

Miguel Marques dos Santos Advogado, Sócio da Garrigues Responsável pelo Departamento de Imobiliário e Urbanismo da Garrigues Portugal Lawyer, Garrigues Partner Head of the Department of Garrigues Portugal Real Estate and Urbanism

Várias vezes disse e escrevi que a reforma do arrendamento urbano de 2012 foi uma das grandes reformas estruturais levadas a cabo por este Governo. No início do ano passado, também aqui na Magazine Imobiliário escrevi o seguinte: “A reforma veio, de uma forma equilibrada e sensata, quebrar o paradigma do passado, com contratos virtualmente eternos e rendas virtualmente congeladas, reintroduzindo o princípio jurídico básico da relacção arrendatícia: o contrato de arrendamento é um contrato temporário, que não se confunde com o direito de propriedade, devendo o senhorio, esse sim proprietário, poder terminar o contrato e actualizar as rendas nos termos acordados entre as partes. (…) Os resultados da reforma, apesar de o tempo de aplicação ser ainda curto, são claros e evidentes: a activididade de aquisição para arrendamento habitacional voltou a ser vista como uma actividade comercial normal, o número de casas para arrendamento tem vindo a aumentar sustentadamente, o investimento em reabilitação (nomeadamente em prédios arrendados) vem vindo a aumentar de forma clara, o mercado tende a regularizar-se, com o fim dos contratos antigos e a redução de rendas nos contratos novos, o que significa maior acesso ao mercado de arrendamento, quer para as famílias, quer para as empresas. Existe um ou outro aspecto formal a melhorar (particularmente no que se refere ao funcionamento do Balcão Nacional do Arrendamento), mas de uma forma geral a reforma está a produzir resultados muito positivos. (…) É importante resistir à tentação demagógica e populista de acreditar que as reformas se fazem sem consequências negativas. Este Governo teve

a coragem política de implementar a reforma. Agora é importante que tenha a coragem política de não alterar o regime.” Infelizmente, os piores receios contidos no último parágrafo deste texto do ano passado acabaram por ser levados à prática, através das infeliz e inoportuna alteração ao regime do arrendamento urbano publicada no passado dia 19 de Dezembro de 2014 (Lei nº 79/2014). É difícil de compreender (para não dizer impossível…), por que razão um Governo, que tinha feito uma reforma estrutural da máxima importância, tendo já sofrido na pele o desgaste político decorrente da introdução da reforma, vem agora, cerca de dois anos depois de ter tido a coragem de afrontar os lobbies e os interesses instalados, introduzir alterações ao regime, que não só modificam aspectos essenciais da reforma de 2012 como contribuem para tornar a lei mais difícil de interpretar, potenciando os conflitos na sua execução. Para dar só três exemplos (haveria mais), atentemos no seguinte: - A Lei 79/2014 vem alterar o artigo 1103.º do Código Civil e o artigo 8.º do Decreto-Lei nº 157/2006 (Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados), estabelecendo que, para a denúncia de um contrato de arrendamento com fundamento em obras de remodelação ou restauro profundos, passa a ser necessário obter uma certidão camarária que ateste que a obra em causa constitui uma obra de demolição ou de remodelação ou restauro profundos que obriga à desocupação do locado, quando até aqui essa verificação era feita por termo de responsabilidade do técnico (arquitecto) autor do projecto. Ou seja, com esta alteração, volta a haver intervenção municipal no processo, com todas as consequências em termos de demora e incerteza (a dualidade de critérios

29 09 JAN/FEV 2015

é comum nas decisões municipais) na concretização da denúncia dos contratos de arrendamento e no início da realização das obras de reabilitação. - A Lei 79/2014 vem alterar o artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 157/2006 (Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados), restringindo a definição de obras de remodelação ou restauro profundo (ou seja, aquelas que permitem a denúncia do contrato de arrendamento para obras), no sentido de excluir obras que não estejam sujeitas a controlo prévio (licenciamento ou comunicação prévia). Ou seja, com esta alteração, deixa de ser possível denunciar contratos de arrendamento relativos a imóveis para a realização de certo tipo de obras que são indispensáveis para a continuidade do aumento do investimento na reabilitação urbana, como, por exemplo, as obras de alteração que consistam em “obras de alteração no interior de edifícios ou suas fracções que não impliquem modificações na estrutura de estabilidade, das cérceas, da forma das fachadas e da forma dos telhados ou coberturas” (por exemplo, obras de alteração de que resulte a modificação do número de fogos ou divisões interiores), as quais, em principio, estão isentas de controlo prévio. - A Lei 79/2014 vem alterar o artigo 29.º da Lei n.º 6/2006 (Novo Regime do Arrendamento Urbano, acrescentando que, no âmbito da denúncia do contrato de arrendamento, o arrendatário tem não apenas direito a indemnização por benfeitorias independentemente do estipulado no contrato (como já acontecia até agora, numa solução altamente contestada e possivelmente inconstitucional), mas tem também direito a essa indemnização “ainda que as obras não tenham sido autorizadas pelo senhorio”. Ou seja, a uma formulação legal que já era altamente discutível e potenciadora de conflitos e de litigiosidade (no momento do termo dos contratos), o Governo vem agora acrescentar ainda mais potencialidade de conflitos e de litigosidade, numa formulação equivoca, que agrava de forma evidente o risco jurídico para qualquer investidor que pretenda investir na reabilitação de um prédio arrendado. Será que o Governo, que insiste (e bem), de forma recorrente, nos dados do aumento do investimento em imobiliário e em reabilitação urbana, teve em conta que estava a alterar, a meio do jogo, as regras em que os investidores se basearam para voltar a investir em imobiliário em Portugal? Não é necessário dizer mais nada. De facto, pior era difícil. I have said and written various times that the Urban Rental Reform 2012 was one of the great structural reforms introduced by the Government. At the beginning of last year, I also wrote the following in this magazine:

“The reform has, in a balanced and sensible way, broken the paradigm of the past, with virtually eternal contracts and rents frozen, reintroducing the basic legal principle of the rent relation: the rent contract is a temporary contract, which should not be confused with the right to own the property, it falling to the landlord as the owner to have the right to end the contract and update the rents under the terms agreed between both parties. (...) The results of the reform, despite the time that it has been applied time still be brief, are clear and evident: the activity of acquiring residential property to rent has returned to be seen as a normal commercial activity, the number of houses for rent has grown in a consistent and sustained way, investment in rehabilitation (namely in rented buildings) has clearly increased, the market has normalised, with the end of old contracts and the reduction of rents in new contracts, which means greater access to the rental market, both for families and companies. There is another formal aspect which needs improving (particularly in respect to the way that the National Rental Centre works), but generally speaking the reform is producing very positive results. (...) It is important to resist the demagogic and populist temptation to believe that reforms can be carried out without negative consequences. This Government had the political courage to implement the reform. Now it is vital that it has the political courage to not change the regime.” Unfortunately, the worst fears contained in the last paragraph of the article written last year have be realised in practice, through the unfortunate and inopportune change to the Urban Rental Law published on December 19th (Law No 79/2014). It is difficult to understand (not to say impossible), why a government that was the architect of such an important structural reform, having already suffered politically for introducing it, is now, two years after having the courage to face up to the lobbies and installed interests, introducing changes to the regime, which not only modify essential aspects of the 2012 reform, but are making the law more difficult to interpret, facilitating possible conflicts in its execution. Just to give three examples (there are more): - Law 79/2014 will change article 1103.º of the Civil Code and article 8.º of Decree-Law nº 157/2006 (Legal Regime for Works in Rented Buildings), establishing that, to terminate a rental contract on the grounds of refurbishment works or profound restoration, a council certificate will now be necessary which attests that the work

in question is a demolition or major refurbishment or restoration that requires the building to be vacated, even when these works are done on the say-so and under the responsibility of the architect and author of the project. In other words, with this alteration, the municipal council will again be involved in the process, with all the attendant consequences in terms of delay and uncertainty (the duality of criteria is common in council decisions) in trying to terminate rental contracts and start rehabilitation works. - Law 79/2014 will change article 4.º of DecreeLaw n.º 157/2006 (Legal Regime for Works in Rented Buildings), restricting the definition of refurbishment or significant restoration works (in other words, those that enable the termination of the rental contract for works), in the sense of excluding works that are not subject to prior control (planning permission or prior communication). In other words, with this alteration, it will no longer be possible to terminate rental contracts regarding properties to carry out a certain type of works that are necessary for the continuity of increased investment in urban rehabilitation, as, for example, alteration works that consist of “works in the inside of buildings or their divisions which do not imply structural modifications, bearing walls, façades and roofs, roofing or casings” (for example, alteration works that result in the modification of a number of homes or interior divisions), which, in principle, are exempt from prior control. - Law 79/2014 will alter article 29º of Law nº 6/2006 (New Urban Rental Regime), adding that, in the event of the rental contract being terminated, lessee not only has the right to compensation for improvements independent to what is stipulated in the contract (which happened up until now, in a solution highly contested and possibly unconstitutional), but also has the right to this compensation “even if the works were not authorised by the landlord”. In other words, to a legal wording that already was highly debatable and could encourage conflicts and litigation (at the time of the contracts’ expiry), the Government has now added even more potential for conflicts and litigation, in an ambiguous wording which evidently aggravates the legal risk for any investor that intends to invest in the rehabilitation of a rented building. Could it be that the Government, which believes (and all well and good), continuously, on increasing real estate investment and urban rehabilitation, took into account that it was changing the goal posts in the middle of the game by altering the rules which underpinned investors’ decisions to return to invest in Portugal? What else is there to say? Actually, it could not be worse.

30 Fio-de-prumo 09 JAN/FEV 2015

Fábrica das Casas

Menos é mais na construção Less is more in construction

31 09 JAN/FEV 2015

A indústria de construção associada à resposta directa aos mercados imobiliários mundiais, faz da Consoc Industries, através da Fábrica das Casas em Portugal, a mais evoluída em soluções de edifícios criativos de construção rápida e replicável. Soluções estas que já chegaram a Angola. The construction industry when directly associated to meeting the requirements of world real estate markets makes Consoc Industries, through Fábrica das Casas in Portugal, the most advanced company for creative building construction which can be mass built quickly. Solutions like this are already in Angola.

Esta é a única empresa no mundo capaz de responder com uma metodologia de construção específica e especial, baseada no conceito do Design e de construção rápida associada à indústria sustentável. Desenvolvido pela equipa da Fábrica das Casas em Portugal, os desenvolvimentos criativos, alteram o paradigma da construção. Preconiza todo o processo construtivo através do raciocínio e do pensamento filosófico de que menos é mais na construção, de que o complexo é produzir de forma simples, eficaz e mutável. O extraordinário é fazer belo com pouco, robusto sem peso, resistente com flexibilidade, atraente sem custo, magnífico por essência, ampliado por magnitude, sensível por personalidade, económico por defeito e rápido por ser conceito. Como um vínculo para o futuro, a Consoc Industries é a única indústria cujo conceito da criatividade, torna capaz de desenvolver edifícios com design e arquitectura no seu complexo íntegro, adaptados e apropriados a um programa específico, desde a sua concepção/research e seu desenvolvimento em componentes para futura replicação em linha de montagem local, seja em que pais ou continente for. As suas criações excedem o inteligível universo criativo e transformam a matéria espacial, apenas com seis componentes: o aço, o vidro, os derivados de madeiras, as madeiras nobres, as fibras de lã de rocha e as fibras de vidro entre muitos outros. Podem ser edifícios com carácter corporativo ou habitacional, não existem limites à intervenção da Consoc Industries. A energia e sustentabilidade da indústria é de tal forma evoluída e de índole criativa, que os mesmos

componentes de um edifício são estudados e pensados para poderem, por mutação, transformação, aumento ou diminuição, dar origem a espaços arquitectonicamente distintos, usando as mesmas peças dos mesmos pré-elementos. Não só os módulos de construção podem dar origem a edifícios distintos, como igualmente os componentes desses mesmos módulos poderão dar vida a outras construções distintas. Progridem até à atitude social de integração de diferentes indivíduos, executando com os mesmos elementos projectos distintos. A Consoc Industries introduz, assim, novos conceitos na produção industrial pensados a partir de um método. Depois de consolidada a unidade em Portugal, que apresenta lucros sui generis em tão pouco tempo e da internacionalização da Consoc Industries em vários países, em 2015 surge o grande investimento na unidade de fabricação de Angola. Investimento na unidade industrial de Luanda A Consoc Industries International sediada em Madrid, Espanha, empresa da Holding do Grupo Márcio Paiva Arq. SGPS S.A. Portugal, sociedade de capital privado detentora de indústrias criativas na área do Design Industrial, Arquitectura, Construção e unidades industriais de pré-fabricação, gerida através da Consoc Industries em Portugal, avançou, recentemente, para a instalação da unidade industrial de Luanda. Apoiada na unidade industrial de research e desenvolvimento em Portugal, com mais de 22 mil metros de área e 50 colaboradores técnicos especializados, pretende criar também para o mercado

32 09 JAN/FEV 2015

Depois de consolidada a unidade em Portugal, que apresenta lucros sui generis em tão pouco tempo e da internacionalização da Consoc Industries em vários países, em 2015 surge o grande investimento na unidade de fabricação de Angola.

After consolidating itself in Portugal, which has produced profits sui generis in such a short time and the internationalisation of Consoc Industries in various countries, in 2015 the company made a huge investment in its manufacturing plant in Angola.

angolano modelos de construção rápida e pré-sistemas de processos construtivos, patenteando-os desde a sua criação até à adaptação em modelos reais e de concreta utilização, edifícios passíveis de serem replicáveis nas mais variadas áreas e sectores do mercado imobiliário. Para consumo do mercado interno Angolano e mais fabuloso, capaz de exportar para outros mercados do continente africano. Fruto do crescimento económico e da procura dos serviços, a Consoc Industries já está presente em Angola através da Sacop Angola S.A. com vendas, e mercado que justifica a replicação dos conceitos e modelos desenvolvidos nas unidades europeias do grupo, para projetos específicos a realizar no continente africano, mais concretamente aqueles que já foram contratados em Angola. Márcio Paiva, o presidente do Grupo, arquitecto, jovem e exigente gestor com pouco mais de 34 anos, colocou as empresas do grupo no mapa das mais excêntricas e rentáveis de 2014 apresentando resultados positivos expressivos em completo contraciclo face à realidade dos mercados mundiais associados à indústria da construção. Depois do desafio da unidade de Portugal em Vila Nova de Famalicão e também em Espanha, Madrid e Ourense, chegou a hora do desafio industrial em Angola, Luanda, junto ao novo aeroporto internacional e a escassos 25 km do porto da cidade de Luanda. O mesmo tem noção que Angola é um mercado frágil, volátil, assimétrico, contudo acredita ser repleto de oportunidades no sector industrial. “Ademais que o Estado angolano está progressivamente a fechar as importações e a promover a localização de indústria”. O investimento superior a 10 milhões

de dólares, para além da Holding Márcio Paiva Arq. SGPS S.A. a sociedade conta já com um investidor local com uma participação na sociedade negociada por 6,25 milhões de dólares. Existem planos específicos enquadráveis no fundamento desta empresa que são aplicáveis ao conceito de inovação e industrialização expressos nos produtos da “Fábrica das Casas”. Por isso, estão identificadas necessidades de habitação associadas aos modelos que a Fábrica das Casas concebe e produz, com alterações específicas ao desenho e condições climatéricas, culturais e sócio-económicas da sociedade angolana de vários milhões de fogos para os próximos 10 anos. Da análise de mercado e dos resultados operativos das vendas da Consoc unidade de produção, em Portugal, em exportação direta para Angola, identificam-se quatro sectores de actividade com níveis de procura suficientes à manutenção de unidade industrial com 10.000 m2, destinada à produção de construções pré-fabricadas “pre-Bildt”. O primeiro desses sectores prende-se com a habitação de custos controlados. Para o efeito desenvolveram o modelo de tipologia T3 de 100m2 , em estrutura metálica galvanizada e painéis termolacados com isolamento térmico em poliuretano. São edifícios não superiores a 20.000 dólares custo do Kit, produção de componentes e peças e valor total de venda ao cliente final sem terreno mas incluindo a montagem de 60.000 dólares. Apelidado de modelo EcoHouse 100 já foi apresentado para projectos de habitação de custos controlados com sucesso. Outro sector refere-se ao retalho, mais especificamente à restauração e às lojas comerciais. Na sua génese, os edifícios são quase todos em

33 09 JAN/FEV 2015

aço, vidro e painéis termolacados com isolamento térmico em poliuretano e têm até 200m2, sendo o total de venda ao cliente incluindo montagem no local não superior a 100.000 dólares. Trata-se dos modelos GlassStand180 e commertialSpace50 que já se encontram comercializados em Angola para restaurantes e espaços comerciais. No sector de edifícios escolares, salas de aula tipificadas e suas dependências, o mesmo projeto pode alternar para diferentes funcionalidades, tais como creches, centros hospitalares, entre outros associados a equipamentos de saúde governamentais, à semelhança das clínicas de hemodiálise vendidas para o Instituto do Rim com 2.000m2 de área cada. Este é o modelo ColegeSpace60. Por fim, o sector das unidades turísticas, suites e vilas, têm modelos já em lançamento e venda na Europa, sendo que a procura pelo mercado Angolano tem superado as expectativas. O mais procurado tem sido o modelo SuiteHousing42. As convicções da Consoc Industries são de que a unidade possa, numa fase inicial, produzir apenas os modelos habitacionais de custos controlados, já que está em negociação a subscrição de um contrato com o Governo, numa fase evoluída, para fornecimento de mais de 1.600 unidades, o que por si só, será suficiente para garantir o investimento para os próximos cinco anos. Isto sem considerar o potencial do mercado de retalho. Com representantes em mais de 20 países, a Consoc Industries International surge assim como indústria criativa de sucesso, com um modelo de negócio bem definido e cuja originalidade das criações, acrescido das suas preocupações de carácter social e ecológico, somada à capacidade de produção em grande escala, conquistou os investidores e o mercado em geral. Fábrica das Casas is the only building company in the world capable of delivering a specific and special method of construction, based on the Rapid Design concept associated with sustainable industry. Developed by the Fábrica das Casas team in Portugal, its creative developments have changed the construction landscape. Its methods involve the entire construction process through the philosophical idea and rationale that less is more in building, so that what is complex can be produced simply, effectively and adapted accordingly. The extraordinary thing here is creating something attractive with less, a product that is robust but not heavy, tough yet flexible, attractive yet reasonably priced, magnificent in its essence, extendable by magnitude, personality sensitive, intrinsically economical and conceptually rapid to build. With a nod to the future, Consoc Industries is the

only industry whose creative concept makes it able to develop buildings with design and architecture in its complex entirety, adapted and made suitable for a specific programme, from its conception/research and development in components that can be easily be replicated for future assembly on- site, regardless of the country or continent. Its creations go beyond the intelligible creative universe and transform spacial matter, using just six components: steel, glass, wood derivatives, hard woods, kaolin wool fibres and fibreglass, among many others. They can be buildings of a corporate or housing character, and there is no limit to what Consoc Industries can make. The energy and sustainability of the industry is so advanced and creative, that even the actual composite parts of a building have been studiously thought out so that they can be changed, adapted and transformed; spaces can be made larger or smaller, providing areas that are architecturally distinct and by using the same pieces from the same basic materials. But it is not just the construction modules that can be turned into uniquely distinct buildings; the components of these same modules can be turned into other distinct constructions. They can even affect the socio-integrational attitude of different individuals, creating unique projects by using the same components. Consoc Industries thereby introduces new concepts in industrial production, ones which are method designed. After consolidating itself in Portugal, which has produced profits sui generis in such a short time and the internationalisation of Consoc Industries in various countries, in 2015 the company made a huge investment in its manufacturing plant in Angola. Investment in the Luanda industrial unit Consoc Industries International, based in Madrid, Spain, is the Holding for Márcio Paiva Arq. SGPS S.A. Portugal, a private capital company holding creative industries in the areas of Industrial Design, Architecture, Construction and Pre-fabricated industrial units, controlled through Consoc Industries in Portugal. The company recently set up an industrial plant in Luanda. Supported by a 22,0002 metre research and development industrial unit in Portugal, it employs 50 highly specialised technical staff and aims to also create quick-build models and pre-system building processes for the Angolan market, patenting them from their creation to be adapted into real models for actual use, and turned into buildings that can be replicated in a wide variety of areas and sectors in the real estate market. For

34 09 JAN/FEV 2015

internal consumption in the Angolan market the model is even more flexible, and can be exported to other markets in Africa. The result of economic growth and services demand, Consoc Industries is already in Angola through Sacop Angola S.A. with sales and a market that justifies the replication of concepts and models developed in the group’s European factories for specific projects for Africa, more specifically those already contracted in Angola. Márcio Paiva, the group’s president, who is a young and demanding manager aged 34, put the group’s companies on the map as among the most different and profitable in 2014, with positive results in a downturn, bucking the trend in the world’s construction industry markets. After the challenge of opening the Portugal unit in Vila Nova de Famalicão and also in Madrid and Ourense, the time has come to expand in Angola with a presence in Luanda near the new international airport and just 25km from the capital. He adds that he has the impression that the Angola market is “fragile, volatile and asymmetrical”, however he believes that it is full of opportunities in the industrial sector. “Besides which the Angolan state is progressively restricting imports and developing industry on the ground.” Total investment exceeds 10 million dollars, and in addition to the Holding Márcio Paiva Arq. SGPS S.A., the company now has a local investor with a stake in the company which was negotiated at 6.25 million dollars. There are specific plans, as part of setting up the company, which apply to the concept of innovation and industrialisation expressed in Fabrica das Casas’ products”. Which

is why housing needs associated with the models that Fábrica das Casas has designed and produces have been identified, with specific alterations to the design to meet the climatic, cultural and socio-economic conditions of Angolan society, with several million homes planned for the next 10 years. By analysing the market and operational results of sales from Consoc’s production unit in Portugal, in direct exports to Angola, four activity sectors have been identified with sufficient levels of demand to maintain a 10,000m2 industrial unit for the production of pre-built constructions. The first of these sectors is earmarked for lowcost housing. To this end they have developed a 100m three-bedroom model made out of a galvanised metal structure and thermo-coated panels with heat insulation made from polyurethane. The kit for these buildings costs no more than 20,000 dollars including the production of components and pieces, with the total final resale price, without the price of the land, but including the assembly, is 60,000 dollars. Nicknamed Ecohouse 100, it has already been successfully presented for low-cost housing projects. Another sector concerns retail, more specifically restaurants and shops. In their composition, the buildings are almost totally made of steel, glass and thermo-coated panels with thermal insulation in polyurethane and can measure up to 200m2, with the total retail price for clients, including on-site assembly, around 100,000 dollars. These are called GlassStand 180 and CommercialSpace 50 models and are already for sale in Angola for restaurants and shops.

In the school buildings sector, typically class rooms and allied facilities, the same project can be adapted for different uses, such as for crèches, hospitals, among others associated to government health facilities, similar to the hemodialysis clinics sold to the Rim Institute, each with an area of 2,000m2. This model is called CollegeSpace 60. Finally, units for the tourism sector, suites and villas, with models already launched and for sale in Europe and demand in the Angolan market having already exceeded expectations. The most sought after has been the SuiteHousing42 model. Consoc Industries’ belief is that a production unit may, in an early phase, produce accommodation models only at controlled costs, while a contract is being negotiated with the government and is in an advanced phase, to supply over 1,600 units, which in itself will be sufficient to guarantee investment for the next five years. This without factoring in the retail market. With representatives in over 20 countries, Consoc Industries International is therefore a successful creative industry, with a well-defined business model of which the originality of its creations added to concerns of an ecological and social character, and the capacity for large-scale production, has captured the interest of investors and the market as a whole.

Depois do desafio da unidade de Portugal em Vila Nova de Famalicão e também em Espanha, Madrid e Ourense, chegou a hora do desafio industrial em Angola, Luanda.

After the challenge of opening the Portugal unit in Vila Nova de Famalicão and also in Madrid and Ourense, the time has come to expand in Angola with a presence in Luanda.

Azimute

Aquecimento Heating

Ainda falta fazer muito Thereâ&#x20AC;&#x2122;s still a lot to do

37 09 JAN/FEV 2015

Portugal esteve sob uma vaga de frio nas últimas semanas. A corrida ao aquecimento artificial impôs-se e com isso aumentou a factura energética dos lares portugueses e a factura que será inevitavelmente paga pelo Ambiente. Portugal has suffered a cold snap in recent weeks. The rush to get artificial heating becomes paramount and with it come soaring energy bills, but the final bill will, inevitably, be footed by the environment.

Segundo o Instituto Português do Mar e da Atmosfera, Portugal registou neste Inverno valores de temperatura abaixo do normal para a época. Esta vaga de frio ficou a dever-se a uma forte corrente de Norte que transportava uma massa de ar Ártico com origem na região da Gronelândia. Esta situação, ainda que provisória, revelou a existência de um desconforto térmico nos lares dos portugueses. Uma das razões para que os portugueses estivessem literalmente a bater o dente e a tiritar de frio dentro das paredes das suas casas está bem patente num estudo da Confederação Portuguesa da Construção e do Imobiliário (CPCI), encomendado à Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto, que, no ano passado, dava conta da degradação do parque habitacional português, da necessidade urgente de promover acções de reabilitação, conservação e manutenção e do quão pouco estão as nossas casas preparadas para as mudanças meteorológicas mais radicais. Os valores avançados nesta análise mostravam que existiam 1,5 milhões de casas degradadas, sendo que mais de 60% correspondia a edifícios muito degradados. O mesmo documento apresentava um índice compósito de carências qualitativas a nível municipal, das quais se destacava a degradação, a sobrelotação e a carência de infra-estruturas. Para se ter uma noção, nos 30 municípios urbanos com maior índice de degradação existiam 126 mil edifícios com necessidades de reparação muito significativas; nos 30 municípios urbanos com maior índice de sobrelotação existiam 238 mil famílias a viver em casas sobrelotadas; e nos 30 municípios urbanos com maior índice de carência de infra-estruturas existia uma forte desigualdade. Por outras palavras, nenhum destes lares está preparado para as baixas temperaturas. Este cenário só tem vindo a mudar ligeiramente porque o Sistema de Certificação Energética e da Qualidade do Ar Interior nos Edifícios (SCE), que entrou em vigor, assim o exigiu. Exigiu que na construção de novas casas ou na venda de casas se dê importância à classe energética. Do mesmo modo, a certificação energética que passou também a ser obrigatória veio, por um lado, informar os inquilinos do estado energético das casas que arrendam e, por outro, informar os senhorios das possíveis melhorias que podem implementar nas casas de que são proprietários. Uma coisa é certa, este Inverno trouxe temperaturas fora dos padrões a que os portugueses estão habituados mostrando uma realidade transversal ao País: a esmagadora maioria das casas não estão preparadas para o “frio glaciar”. As melhores soluções de aquecimento O frio e as más soluções construtivas conduzem

a uma outra realidade: a procura por climatização artificial. Se está frio, temos de aquecer a casa. No Inverno, a temperatura de conforto situa-se entre os 20 e os 22ºC. O problema é que essa temperatura nem sempre é mantida de forma estável e com isso surge um dos maiores problemas da nossa actualidade: o elevado desperdício de energia nos lares portugueses. Desperdício este que passa igualmente pela produção e armazenamento das águas quentes sanitárias, uma vez que, regra geral, os sistemas tradicionais não têm a devida eficiência energética. E com o consumo excessivo de energia dá-se também o aumento da factura de energia dos lares. Segundo um estudo da DECO, os aquecedores portáteis lideram a lista de preferências dos portugueses. E facilmente se percebe esta predilecção já que são fáceis de transportar e permitem aquecer várias divisões. No entanto, esta associação defende que os termoventiladores e os convectores são os únicos capazes de garantir uma boa estabilidade da temperatura, além de serem mais baratos e mais rápidos a aquecer. Da sua lista estão excluídos os radiadores a óleo e os aparelhos de halogéneo, uma vez que demoram a aquecer e não permitem uma regulação adequada da temperatura. A associação de defesa dos consumidores avança ainda com algumas soluções para aquecer a casa a “custo zero”. Fechar as portas e janelas e verificar se estão bem calafetadas pode fazer toda a diferença. Outra solução é, durante a noite e em dias muito nublados, usar cortinados pesados de forma a conservar o calor. Colocar tapetes e carpetes também contribui para isolar a casa do frio. E nos dias e nas horas de sol, abrir os cortinados e deixar os raios entrar também pode tornar a casa mais quentinha. Outras soluções há que melhoram consideravelmente o desempenho térmico das casas e traduzem-se em sistemas de baixo custo e máxima ren-

38 09 JAN/FEV 2015

majority of houses are not prepared for the “icy cold”.

tabilidade energética, como seja o isolamento térmico, orientação solar correcta de modo a garantir uma iluminação e aquecimento natural, ventilação natural, paredes Trombe, materiais acumuladores de energia térmica, vidros duplos com caixilharias de madeira ou corte térmico, piso de cortiça... O recurso a aquecimento central, piso radiante, painéis solares e energia fotovoltaica, entre outros, podem também contribuir para o aquecimento das casas. A maioria das casas portuguesas, sobretudo as localizadas na faixa litoral, não foram pensadas para o frio extremo. Uma mudança de mentalidades impõem-se. É tempo de se perceber que as mudanças meteorológicas mais radicais podem ter vindo para ficar. According to the Portuguese Institute of the Sea and Atmosphere (Instituto Português do Mar e da Atmosfera), this year Portugal recorded lower than average temperatures for the time of year. This cold snap was down to a strong current from the north which carried a mass of Arctic air down from Greenland. The situation, while temporary, has revealed the weaknesses in Portuguese homes when it comes to retaining heat. One of the reasons that the Portuguese have literally been chattering their teeth and shivering from the cold within their own four walls is clear according to a study by the Portuguese Confederation of Construction and Real Estate) (Confederação Portuguesa da Construção e do Imobiliário (CPCI), commissioned from University of Porto’s Engineering Faculty (Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto), which last year reported the run-down state of Portugal’s

housing stock and the urgent need to promote rehabilitation works, conservation and maintenance, as well as pointing out just how badly our homes are prepared for violent changes in the weather. The figures in this study reveal that there are 1.5 million houses which are run down, while 60% are really very dilapidated. The same study presented a composite index of qualitative conditions at a municipal level, of which degradation, overcrowding and condition of infrastructure stand out. Just to have an idea, in the 30 urban municipalities with highest rate of dilapidated houses, there are 126,000 buildings which require extensive repairs; in the 30 urban municipalities which suffer from overcrowding there are 238,000 families crammed together in overcrowded houses; and in the 30 urban municipalities lacking infrastructure there is high inequality. In other words, none of these homes is prepared for low temperatures. This situation has only marginally changed because the System of Energy Certification and Indoor Air Quality in Buildings (SCE), which came into force, demanded it. It demanded that importance be given to energy classification for new houses and in the sale of existing properties. In the same way that energy certification, which now too is obligatory, on the one hand tells tenants how energy efficient the houses they rent out are, and on the other, inform landlords about the possible improvements that they can implement in the houses they own. One thing is certain, this winter brought temperatures that were outside the norm that the Portuguese are used to and uncovered a reality that is true nationwide: the overwhelming

The best heating solutions The cold and poor building standards have led to another reality: the demand for artificial heating. When it’s cold we’ve got to heat the house. In winter, comfortable temperature stand at between 20 and 22ºC. The problem is that this temperature is not always maintained at a stable level and from this stems one of the greatest problems today: the high level of energy wastage in Portuguese homes. A waste that equally involves the production and storage of hot water given that as a general rule traditional systems do not have the energy efficiency they should have. And with excessive energy consumption comes higher energy bills. According to a DECO* study (*a Portuguese consumer watchdog), portable heaters top the list of preferences among the Portuguese. And it’s easy to see why they are so popular given that they are easy to carry and can heat various rooms. However, this association argues that fan-heaters and convector heaters such as radiators are the only heaters that can ensure an even temperature, as well as being cheaper and faster to heat. From its list oil-filled radiators and halogen heaters have been excluded since they take time to heat up and do not allow an adequate regulation of temperature. The consumer rights watchdog also points out some other solutions for heating the home at “zero cost”. Closing doors and windows and checking that they are well sealed can make all the difference. Another solution at night and on very cloudy days is to use heavy curtains to keep in the heat. Laying down carpets and rugs also contribute to keeping the cold out of the house. And in the day and on sunny days, opening the curtains and letting in sunlight can also make a house warmer. There are other solutions that can considerably improve heat retention in houses involving low-cost and maximum energy efficiency systems as in thermal insulation, correctly positioning windows to ensure natural light and heating, natural ventilation, Trombe walls, thermal energy accumulating materials, double glazing with wooden fames or heat retainers, cork flooring... Using central heating, underfloor heating, solar panels and photovoltaic energy, among others, can also contribute to heating houses. The majority of Portuguese houses, particularly those on the coast, were not designed for extreme cold. This has forced a change in mentality. It’s time to realise that more extreme climatic changes could be here to stay.

Atelier

ArtĂŠria

Humanizar a Arquitectura Architecture with a human touch

São jovens, talentosas e com uma profunda consciencialização entre a arte de ser e a arte de bem-fazer. Artéria é um atelier que sabe verdadeiramente fazer reabilitação, e não só… They’re young, bright and have a deep awareness between the art of being and the art of doing something well. Artéria is an atelier which really knows how to do rehabilitation, and not only...

Lançado em 2011 pelas arquitectas Ana Jara, Lucinda Correia e Sara Goulart, facilmente se percebe que este não é um atelier comum. Aqui, respira-se vida, comunidade e comunhão. Humanizar a arquitectura é uma das suas bandeiras, um princípio que Lucinda Correia mostra, desde logo, ser fiel, basta olhar para as suas intervenções de reabilitação. Mas fala de “reabilitação” na verdadeira acepção da palavra. Sendo peremptória quando diz que nunca assinaria muitas das obras que proliferam por Lisboa e pelo País e a que chamam de obras de “reabilitação”. O que faz a diferença neste atelier? Por um lado, o facto de trabalhar a partir de um diagnóstico, utilizando metodologias de investigação-acção para produzir projectos de intervenção urbana que integram as comunidades. Por outro, porque têm uma postura muito própria perante a vida, perante a sua profissão e perante a realidade arquitectónica nacional e internacional. Essa postura é de auto-proposta e sempre numa perspectiva transdisciplinar. O objectivo é claro: implementar projectos singulares, em colaboração com entidades públicas e privadas, profissionais liberais e artistas. É possível procurar uma “agulha num palheiro” Olhando para trás, Lucinda Correia recorda que o nascimento da Artéria ficou marcado pelos projectos Edifício Manifesto (2010-2012) e pela Agulha num Palheiro. Na génese do projecto Agulha num Palheiro, em particular, esteve uma dura realidade investigada

por este atelier: Em Lisboa existem perto de 5.000 edifícios devolutos com necessidade urgente de intervenção (segundo levantamento camarário de 2009), são fracções e prédios dispersos por toda a cidade, um recurso que importa dar a conhecer por forma a permitir imaginar, reflectir e projectar o seu futuro. A Agulha num Palheiro correspondia, assim, a um interface idóneo, que reunia e catalogava estes imóveis antigos espalhados em vários sites imobiliários dando visibilidade ao território - matéria em bruto – das casas por reabilitar em Lisboa. Lucinda Correia e os seus colegas acreditam que pequenos gestos podem contribuir tanto quanto grandes projectos para a reabilitação de cidades como Lisboa. E acreditam também que, em tempo de crise, os cidadãos têm um papel relevante e podem contribuir para a reabilitação da cidade, através de pequenos e médios investimentos, devendo ser orientados por profissionais qualificados, para avaliar as possibilidades de uma intervenção sustentável. Por isso, criaram um manual de instruções para inspirar e guiar os cidadãos no decurso destes processos, abrindo um espaço para que os arquitectos passem a entrar definitivamente no léxico da reabilitação. Agulha num Palheiro foi, pois, concebida como uma ferramenta clarificadora e intuitiva para sistematizar, democratizar e apoiar os cidadãos nestes processos e para ajudar a reabilitar Lisboa. Educar é fundamental No decorrer da conversa, percebe-se facilmente que sensibilizar e educar são pilares deste atelier.

42 09 JAN/FEV 2015

vez de Ana Jara leccionar naquele país, segue-se depois Lucinda Correia. Dinâmicas, não param. Mais do que reabilitar, sabem humanizar os espaços e reconhecer o valor em envolver as comunidades num bem comum que são as cidades em que vivemos.

A importância da educação para o espaço e para a Arquitectura é tão importante que constroem projectos educativos site-specific. Por outras palavras, trabalham as dimensões social, cultural e artística da Arquitectura, através da participação directa das comunidades na produção dos seus próprios programas de intervenção no território. Como? Fazendo parcerias com escolas públicas, a título de exemplo, com a missão de desenvolver as capacidades de abstracção, de leitura e representação espacial. A investigação e a curadoria faz ainda parte do dia-a-dia deste atelier, por isso desenvolvem projectos de investigação crítica, cruzando a arquitectura com outras áreas artísticas, em colaboração com organizações públicas e privadas, artistas e outros profissionais liberais. Presente e futuro Estas mentes brilhantes já foram reconhecidas publicamente. Integraram o Fórum Novos Públicos da Trienal de Arquitectura de Lisboa 2013 com um open office, onde acabaram por vencer uma Bolsa Crisis Buster com o projecto Agulha num Palheiro. Em 2013 foi nomeada para o prémio de Melhor Atelier pela Revista Construir e mais recentemente estiveram envolvidos no projecto Avenida Intendente, uma instalação urbana que inaugurou a 13 de Dezembro de 2014, além do já referido Lisbon Skyline Operation, projecto levado à Bienal de Arquitectura de Veneza 2014. O Magazine Imobiliário apenas conversou com a arquitecta Lucinda Correia, uma vez que a arquitecta Ana Jara encontra-se a leccionar na Suécia. Ambas receberam o convite, mas porque o atelier em Portugal ocupa uma parte importante das suas vidas, acabaram por dividir esta tarefa: agora é a

Launched in 2011 by the architects Ana Jara, Lucinda Correia and Sara Goulart, it’s easy to see that this is no ordinary atelier. Here you can feel the community, communion and life. Giving architecture a human face is one of its slogans, a principle that Lucinda Correia shows, right from the start, and being true too. One only has to look at their rehabilitation projects. But she’s talking about “rehabilitation” in the true sense of the word, being very assertive when she says that she would never put her name to many of the projects that have mushroomed around Lisbon and the rest of the country and which are called “rehabilitation” works. What makes this atelier different? On the one hand, the fact they work from a diagnosis, using action-research methodologies to produce urban projects that integrate communities. On the other, because they have their very singular way of looking at life, their profession and the national and international architectural reality. This attitude is one of self-proposal and always within a cross-disciplinary perspective. The goal is clear: to implement unique projects, in partnership with public and private entities, liberal professionals and artists. It is possible to find a “needle in a haystack” Looking back, Lucinda Correia recalls that the launch of Artéria was marked by the Edifício Manifesto (2010-2012) and Needle in a Haystack projects. In the genesis of the Needle in a Haystack project, in particular, there was a hard reality researched by this atelier: In Lisbon there are close to 5,000 abandoned buildings in urgent need of restoration (according to a Lisbon City Council report of 2009), involving apartments and buildings spread out all over the city, a resource important to divulge in order to be able to imagine, reflect and project the city’s future. The Needle in a Haystack would therefore become a trustworthy interface that collates and catalogues these old properties spread out over various property sites, giving visibility to the territory - the raw material and houses needing rehabilitating in Lisbon. Lucinda Correia and her colleagues believe that small gestures can contribute as much as large projects towards the rehabilitation of cities like Lisbon. And they also believe that, in times of crisis, citizens have a relevant role and can contribute towards the rehabilitation of the city, through

small and medium-size investments, and should be managed by qualified professionals, to evaluate the possibilities of a sustainable rehabilitation project. Which is why, they have created an instructions manual to inspire and guide citizens in the discussion of these processes, opening up a space so that architects can definitively enter the lexicon of rehabilitation. Needle in a Haystack was thereby conceived as a clarifying and intuitive tool to systematise, democratise and support citizens in these processes and help to rehabilitate Lisbon. Educating is fundamental During the course of the conversation, one can easily see that awareness and education are the pillars of this atelier. The importance of education for the space and for architecture are so important that they have built site-specific educational projects. In other words, they work the social, cultural and artistic dimensions of architecture, through the direct participation of communities in the production of their own rehabilitation programmes on the ground. How? By creating partnerships with public schools, by example, with the mission of developing the capacities of abstraction, reading and spatial representation. Research and curatorships also make up part of the day-to-day life of this atelier, which is why they have developed critical research projects, crossing architecture with other artistic areas, in cooperation with public and private organisations and other liberal professionals. Present and future These brilliant minds have already been publicly recognised. They were part of the New Public Forum of the Lisbon Architecture Triennial 2013 with an open office, where they won a Crisis Buster Grant with the project Needle in a Haystack. In 2013 it was nominated for the award “Best Atelier by the magazine Construir and more recently they were involved in the project Avenida Intendente, an urban installation which was launched on December 13th, 2014, apart from the aforementioned Lisbon Skyline Operation, a project taken to the Venice Architecture Biennial 2014. Magazine Imobiliaria only chatted with the architect Lucinda Correia, since the architect Ana Jara was lecturing in Sweden. Both received the invitation, but because the atelier in Portugal takes up an important part of their lives, they divided this tasks: now it’s Ana Jara’s turn to lecture in that country, followed afterwards by Lucinda Correia. Dynamic people never stop. More than rehabilitating, they know how to make spaces human and recognise the value in involving communities for the common good that are the cities we live in.

Mercado B. Prime

2015: Ano de investimento imobiliário em Portugal 2015: The year of real estate investment in Portugal

Jorge Bota B. Prime Managing Partner

Depois de um período desafiante para o mercado de investimento imobiliário, no ano de 2013 sentiram-se os primeiros sinais de interesse dos investidores internacionais, ainda muito orientados para os negócios de natureza mais especulativa, denotando-se uma nova tendência. Em 2014, confirmou-se a recuperação do mercado de investimento imobiliário em Portugal, com um crescimento de 130% do capital investido e com uma forte presença de capital americano. Os mais de 700 milhões de euros investidos em imobiliário comercial impuseram uma nova dinâmica ao mercado, o que levou a um quase desaparecimento de oportunidades prime para venda. Por esta razão, acreditamos que 2015 será um ano fundamental para o mercado português, não só porque haverá maior apetite por outros tipos de produtos e riscos, levando a que o mercado finalmente se equilibre e mantenha uma dinâmica de liquidez, que é fundamental para a confiança. Apesar das baixas rentabilidades de outros activos de investimento, a verdade é que os valores obtidos em Portugal nos últimos dois anos estão claramente acima das outras economias europeias. Em consequência haverá uma menor rentabilidade nas operações disponíveis e por isso, acreditamos que 2015 será o último ano em que ainda se poderão fazer excelentes negócios em Portugal. Activos imobiliários com bons contractos de arrendamento, em edifícios com menos de 10 anos e modernos tecnologicamente, existem e estão disponíveis para venda com yields claramente atractivas de 6% e 7%. Por isso, se tem capital disponível, não espere mais!

After a challenging period for the real estate market in 2013, the first signs of interest from international investors are being felt, and even if they are directed towards deals of a more speculative nature, it shows a new trend. In 2014, the recovery in the real estate investment market was confirmed in Portugal, with a growth of 130% in the capital invested and with a strong presence from US capital. The more than 700 million euros invested in commercial real estate was driving a new dynamic in the market, which led to the virtual disappearance of prime opportunities for sale. For this reason, we believe that 2015 will be a pivotal year for the Portuguese market, not least because there will be a greater appetite for other types of products and risks, leading to the market finally settling down and maintaining a dynamic of liquidity, which is vital for confidence. Despite the lower yields of other investment assets, the truth is that the values obtained in Portugal over the past two years will be clearly above the other European economies. As a consequence there will be less profitability from the operations available, which is why we believe 2015 will be the last year in which it will still be possible to make some excellent business deals in Portugal. Real estate assets with good rental contracts, in buildings that are less than 10 years old and which are technologically modern, do exist and are available for sale with yields that are clearly attractive, at 6% and 7%. So if you have got capital available, don’t wait too long!

45 09 JAN/FEV 2015

Cushman & Wakefield

E agora? And now?

Carlos Oliveira Partner, director de escritórios da Cushman & Wakefield

Partner, director of offices at Cushman & Wakefield

Os dados do sector imobiliário apontam para uma ligeira recuperação na actividade e volume de transacções em practicamente todos os sectores do imobiliário comercial. O sector dos escritórios não foi excepção e fecha o ano de 2014 com um aumento de espaço colocado, o que significa que as empresas ou estão a expandir a sua actividade ou se verificou a entrada de novas empresas no mercado nacional. Em ambos os casos são boas notícias pela dinâmica económica e porque significa mais contratações. Tendo a nova construção practicamente parado no decorrer da crise, a disponibilidade de espaço de escritórios decresce proporcionalmente ao espaço colocado. No entanto não se verifica por enquanto nenhum impacto ou tendência de subida dos preços, que aos níveis actuais ainda não justificam o arranque de novos projectos. Vamos ter assim um ano de 2015 em que os grandes ocupantes de espaço vão ter muito poucas soluções disponíveis e os casos pontuais de reabilitação no centro da cidade que se vão verificando não terão área de construção significativa para satisfazer esta procura. Como a oferta actual disponível, que é bastante dispersa, vai dando resposta à maior parte da procura típica em Lisboa que se caracteriza pela reduzida dimensão em mais de 80% das operações, tudo aponta para que não haja pressão imediata para a subida de valores. Esta conjuntura provocará uma situação algo atípica em que os grandes ocupantes que necessitem de espaço e que normalmente conseguem as condições comerciais mais agressivas devido ao seu peso negocial terão que encontrar juntamente com os promotores activos plataformas negociais que justifiquem a nova construção. Este novo ano será um desafio interessante para quem está no sector e cada vez é mais importante uma abordagem muito rigorosa mas forçosamente criativa por parte de todos os intervenientes.

The data from the real estate sector points to a slight recovery in activity and transactional turnover in practically all sectors of commercial real estate. The office sector was no exception and closed 2014 with an increase in space takeup in the market, which means that companies are either expanding their activity or new companies are penetrating the national market. In both cases this is good news for economy because it means more contracts. Given that new construction is practically at a standstill because of the crisis, the availability of office space decreases in proportion to the space take-up. However, no impact or price rise trend has been noted, so the current available levels do not yet justify new projects. The year 2015 therefore will see large space occupiers having very few solutions available and the few cases of urban rehabilitation in the city centres which have been seen will not provide sufficient construction area to satisfy demand. Since the current available supply, which is fairly spread out, will meet the greater part of typical demand in Lisbon, which is characterised by smaller-sized spaces in more than 80% of operations, everything points to there not being immediate pressure to push up rents. This set of circumstances will provoke an atypical situation in which the large occupiers that need space and which normally can achieve more competitive commercial conditions due to their power to negotiate will have to find platforms for negotiation with developers in order to justify new construction. This new year will prove an interesting challenge for those in the sector and it is increasingly more important to have a more rigorous approach which is more actively creative for all players.

Mercado Prime Yield

O “lado B” da nova lei das rendas The “B side” of the new rental law

José Manuel Velez MRICS, Director Executivo da Prime Yield MRICS, Executive Director, Prime Yield

A “nova” lei das rendas, que entrou em vigor há cerca de dois anos e que resulta de uma revisão do NRAU, tem agora um “lado B”, depois do Conselho de Ministros ter aprovado em Setembro novas alterações, cujas principais inovações irão aumentar a protecção dos inquilinos. Uma das áreas com mais alterações são os procedimentos no âmbito habitacional, com impacto nas comunicações trocadas entre senhorio e inquilino; na comprovação anual dos rendimentos por parte dos inquilinos, que deixa de ser obrigatória; e na possibilidade de o arrendatário poder agora reclamar da avaliação fiscal do imóvel; ou no aumento de protecção dos arrendatários habitacionais portadores de deficiência. Nos arrendamentos não habitacionais alargam-se quer os prazos contratuais após o período transitório (foi alargado para cinco anos + três anos, ao invés dos cinco anos + dois) quer as entidades abrangidas pelo regime de protecção (além das micro-entidades, foi agora alargado às micro-empresas, às instituições de solidariedade social e para actividade de interesse nacional). Uma terceira área de intervenção foi em relação

às obras. No caso do arrendamento não habitacional, alargou-se o número de benfeitorias realizadas pelo inquilino das quais depende a definição de indemnizações no final do contrato. No regime de obras em prédios arrendados, o Governo limita “o uso indiscriminado do requisito de obras de conservação que os senhorios podem usar para o despejo” e a denúncia do contrato e consequente despejo por necessidade de obras só é agora possível nos casos em que estas obras sejam licenciadas pela câmara municipal. Em traços largos estão são as alterações que surgem neste “lado B”, do qual esperamos agora ver qual será o impacto depois de uma lei que teve um impacto verdadeiramente positivo no mercado imobiliário. Por um lado, o mercado de arrendamento habitacional ressurgiu como alternativa sólida ao acesso à habitação, e por outro, no arrendamento comercial, o comércio de rua renasceu, depois de décadas de marasmo devido ao congelamento das rendas. Também para a reabilitação urbana, a lei foi extremamente positiva. Em suma, as alterações aprovadas em 2012 produziram efeitos práticos há muito reclamados e visíveis em apenas dois anos. Vamos ver se este “lado B” não vem dar um passo atrás! The “new” rental law, which came into force around two years ago and which resulted from a review of the NRAU (New Urban Rental Regime), now has a “B side”, after the Portuguese Council of Ministers in September approved new changes, whose main innovations will increase protection for tenants. One of the areas with the most changes are the procedures concerning housing, with an impact on the relationship exchanges between landlord and tenant; in the annual proof of rent payments on the part of the tenant, which is no longer mandatory; and

in the possibility of the landlord being now able to challenge property tax evaluations; or even in the increased protection that disabled housing tenants now get. In non-residential leases the length of contract have been extended after the transitional period (extended to five years + three years, as against five years + two years) for entities included in the protection regime (in addition to micro-enterprises, it has now been extended to include micro-companies, social security institutions and for activities of national interest). A third area affected is in relation to works. In the case of non-residential rental, the number of improvements carried out by the tenant has been extended effecting the compensation at the end of the contract. For the works regime for rented buildings, the Government limits “the indiscriminate use of requisition for conservation works that landlords can use as a pretext for eviction and terminating a contract and consequent eviction because of the need to undertake works” is now only possible in cases in which these works are licensed by the municipal council. Broadly speaking these are the changes arising on this “B side”, from which we will now have to wait and see what impact these will have after the initial law before the amendments had such a positive impact on the real estate market. On the one hand, the housing rental market reemerged as a solid alternative to buying, and on the other hand, in commercial rental, high street shopping market enjoyed a renaissance, after decades at a standstill because of frozen rents. For urban rehabilitation too the law was extremely positive. Summing up, the changes approved in 2012 produced positive effects that has been called for for a long time and which became evident within two years. We’ll have to see if this “B side” doesn’t set things back!

Do Mundo MIPIM 2015

Na vanguarda das tendĂŞncias futuras In the forefront of future trends

49 09 JAN/FEV 2015

O MIPIM é o melhor espaço para saber as novidades e tendências do mercado imobiliário internacional. O Director of the Real Estate Division, Filippo Rean, avança com novidades para a próxima edição desta feira que se realiza em Cannes, França. MIPIM is the best fair to find out the latest news, trends and innovations in the international real estate market. Director of the Real Estate Division, Filippo Rean, lets us in on what we can expect from the next edition of this fair which takes place in Cannes, France.

Quais são as metas estabelecidas para a 26ª edição do MIPIM? Será o MIPIM capaz de superar a fasquia dos 20.000 visitantes alcançados em 2014? O principal objectivo do MIPIM é, como sempre, atender às necessidades de seus clientes e ajudá-los a aumentar seus negócios. É por isso que uma das principais metas para 2015 é estar, mais do que nunca, na vanguarda das tendências futuras, é olhar para as perspectivas do sector imobiliário nos próximos anos e mapear as tendências do sector. O programa da conferência do MIPIM irá explorar a revolução digital – big and open data (grandes e abertura de dados), cidades inteligentes, crowdfunding, economia partilhada – com os seus desafios e oportunidades para o sector imobiliário e fornecerá informações que permitirão aos diferentes actores do sector antecipar. Haverá também novos expositores e participantes na vanguarda da propriedade digital que virão ao MIPIM pela primeira vez. O MIPIM continua a atrair novos expositores e visitantes de todos os sectores imobiliário e de todo o mundo, dando uma visão geral das possibilidades de evolução e desenvolvimento no mercado imobiliário internacional. Esperamos este ano ultrapassar os 20 mil participantes, incluindo 4.500 investidores. No entanto, acima de tudo, a qualidade de nossos participantes é o que realmente importa. Quais são os principais países e mercados imobiliários internacionais que irão participar MIPIM 2015? Como líder do mercado imobiliário do mundo o MIPIM é muito internacional, tendo contado com 94 países presentes em 2014. Como nos anos anteriores, os países europeus, como o Reino Unido, Alemanha, França, Itália, Espanha, Portugal e os países escandinavos serão representados por players chave e por um forte número de novas empresas. A América Latina também está presente na sala de exposições com um extenso pavilhão brasileiro, iniciado em 2014 e renovado para o MIPIM 2015. O evento reunirá empresas públicas e privadas de todo o Brasil, como o Conselho Federal de Correctores Imobiliários, bem como a cidade de Maricá que vai estar presente pela segunda vez e com o objectivo de apresentar uma série de projectos aeroporto, porto industrial, marina e vários edifícios de uso misto e complexos residenciais. Pela primeira vez este ano, vai estar patente a ASBEA - Associação Brasileira dos Escritórios de Arquitectura (construída pelo Brasil) estará representando arquitectos brasileiros. Além disso, pelo quarto ano consecutivo, o corrector internacional Greenpol (Uruguai) vai apresentar os seus projectos imobiliários.

A presença norte-americana também está a crescer no MIPIM. Haverá um pavilhão dedicado aos EUA com antigos e novos expositores, como a cidade de Miami e do Estado de Illinois - apresentando projectos residenciais, escritórios e industriais - GE Gestão Imobiliária, Lennar International, um importante promotor norte-americano, e a Associação Nacional de Realtors. Além disso, pela primeira vez, um pavilhão canadense vai mostrar projectos de desenvolvimento de 18 cidades e regiões e seus respectivos parceiros privados. Industrial & Logística, imobiliário ligado à Saúde, Hotelaria, Turismo & Lazer são os novos segmentos no MIPIM 2015. Esta é uma tendência da feira ou também do próprio mercado imobiliário? Desde o início que o MIPIM tem sido o mercado para todos os sectores imobiliário. Mas o Industrial & Logística, Hotel, Turismo e Lazer e imobiliário de Saúde são segmentos em crescendo na indústria que estão a atrair o interesse dos investidores sempre à procura de oportunidades para diversificar sua carteira. É por isso que em 2015, MIPIM vai destacar esses segmentos criando um espaço específico dedicado ao Industrial e Logística, área de Hotel, Turismo e Lazer, bem como programas de conferências dedicadas e sessões de pitching. A área HTL vai sediar este ano novos expositores, como Accor, EasyHotel, Hyatt International, Meininger Hotels. O segmento de imóveis de Saúde também terá sessões de conferências dedicadas a este segmento com vista a analisar as oportunidades do sector. No ano passado, apenas duas ou três empresas portuguesas participaram no MIPIM, esperam aumentar esse número? Tal como outros países europeus, Portugal foi também atingida pela crise económica e, como tal, tem visto a sua visibilidade na área de exposição reduzida. No entanto, está agora a ser empurrado pela procura internacional de investimentos imobiliários no Sul da Europa. No ano passado tivemos high-end expositores portugueses de diferentes sectores, como o Conselho de Lisboa, Sierra Portugal, Praça Asset Management e Cushman Portugal. Tenho o prazer de verificar, este ano, que a Invest Lisboa está de regresso como expositor para promover Portugal no MIPIM 2015. A cidade de Lisboa, por exemplo, está a tornar-se cada vez mais atraente para os investimentos imobiliários, graças a uma mudança na percepção dos investidores internacionais relativamente as perspectivas macro-económicas e a vários factores adicionais, como os Vistos Gold, incentivos a residentes não habituais, nova lei de arrendamento, o plano director e incentivos para

50 09 JAN/FEV 2015

júri representando os diferentes sectores da indústria de bens imobiliários, incluindo o presidente do júri Barbara Knoflach, CEO da SEB Asset Management, na Alemanha, bem como Kengo Kuma e Dominique Perrault, dois arquitectos internacionais que são mundialmente conhecidos. Este ano vamos lançar uma nova categoria, a de “Melhor edifício verde inovador” que reconhece edifícios ambientalmente adequados e eficientes em termos de recursos. Com esta nova categoria, queremos destacar a inovação que é a chave para os edifícios verdes, uma vez que muitas vezes exige novas tecnologias, bem como novas formas de pensar os edifícios. Os finalistas dos Prémios MIPIM 2015 serão anunciados no dia 15 de Janeiro de 2015.

a reforma. Outras empresas portuguesas vão também estar presentes MIPIM este ano, como a empresa Addonetwork LDA que vai estar patente pela primeira vez.

Filippo Rean, director of the Real Estate Division Director of the Real Estate Division

O que há de novo no Fórum de Inovação MIPIM? O Fórum de Inovação MIPIM reúne todos os interessados na inovação - ocupantes corporativos, investidores, arquitectos e urbanistas, cidades, autoridades locais e públicas - para mostrar as soluções e práticas mais inovadoras para aumentar o valor dos activos imobiliários. É um espaço exclusivo que coloca os edifícios e os utentes no centro da conversa sobre o sector através de conferências lideradas por peritos e uma área de exposição. O Fórum de Inovação MIPIM foi um sucesso no ano passado e por isso decidimos seguir em frente com esta plataforma. Este ano vai expandir-se com o Arquitectura Café, pois pareceu-nos importante criar um espaço dedicado aos arquitectos que sempre participaram no MIPIM. A Arquitectura está intimamente ligada à sustentabilidade e inovação, em particular por causa dos materiais utilizados e os edifícios inteligentes. É por isso que o novo Arquitectura Café estará localizado na MIF e será composto por stands globais de arquitectos, uma área de networking e uma área de lançamento de projectos e conceitos com apresentações diárias ao vivo. A inscrição para os prestigiados MIPIM já começou. O que podemos esperar da 24ª edição deste evento? Os MIPIM Awards são um dos mais procurados prémios entre a comunidade do imobiliário. Os prémios MIPIM 2015 vão ter um novo e prestigioso

What are the goals set for the 26th edition of the MIPIM? Do you think MIPIM will be able to overcome the threshold of 20,000 visitors achieved in 2014? The main goal of MIPIM remains as always to meet its clients’ needs and help them boost their business. That is why one of the key objectives of 2015 is to be, more than ever, at the forefront of future trends, to look at the perspectives of the real estate industry in the coming years and to map out industry trends. The MIPIM conference programme will explore the digital revolution – big and open data, smart cities, crowdfunding, sharing economy – its challenges and opportunities for the real estate industry and will provide information that will allow the different players in the sector to anticipate. And there will be new exhibitors and participants at the forefront of digital real estate that will come to MIPIM for the first time. MIPIM continues to attract new exhibitors and visitors from all the real estate sectors and all over the world, giving an overview of the evolution and development opportunities in the international real estate market. We expect this year to exceed the 20,000 attendees including 4,500 investors. However, above all, the quality of our participants is what really matters. What are the main countries and international real estate markets that will attend MIPIM 2015? As the world’s leading property market, MIPIM is very international with 94 countries present in 2014. Like the previous years, European countries such as the United Kingdom, Germany, France, Italy, Spain, Portugal and the Scandinavian countries will be represented by their key players and a strong number of newcomers. Latin America is also present in the exhibition hall with an extensive Brasilian pavilion initiated in 2014 and renewed for MIPIM 2015. It will bring

51 09 JAN/FEV 2015

together private and public companies from all over Brasil, such as the Conselho Federal de Corretores Imobiliarios as well as the City of Maricá which is coming for the second time to showcase a number of projects – airport, industrial port, marina and several mixed-use and residential complexes. Attending for the first time this year, the ASBEA – Associação Brasileira dos Escritorios de Arquitetura (Built by Brazil) will be representing Brasilian architects. Also, for the fourth consecutive year, the international broker Greenpol (Uruguay) will be presenting its real estate projects. The North-American presence is also growing at MIPIM. There will be a dedicated USA pavilion featuring old and new exhibitors such as the City of Miami and the State of Illinois – presenting residential, office and industrial projects – GE Real Estate Management, Lennar International, a major American developer, and the National Association of Realtors. Also for the first time, a Canadian pavilion will showcase development projects of 18 cities and regions and their private partners. Industrial & Logistics, Healthcare Real Estate and Hotel, Tourism & Leisure are the new segments in MIPIM 2015. Is this a form of this fair track trends in the property market? From the beginning, MIPIM has been the marketplace for all the real estate sectors. Industrial & Logistics, Hotel, Tourism & Leisure and Healthcare real estate are growing segments in the industry which are attracting the interest of investors always looking for opportunities to diversify their portfolio. That is why in 2015, MIPIM will highlight these segments by creating a specific Industrial & Logistics and Hotel, Tourism & Leisure area as well as dedicated conference programmes and pitching sessions. The HTL area will host this year new exhibitors such as Accor, EasyHotel, Hyatt International, Meininger Hotels. The Healthcare Real Estate segment will also have dedicated conference sessions that will analyse the opportunities of this sector. Last year only two or three Portuguese companies were at MIPIM, expect to increase this number of companies from Portugal? Like the other European countries, Portugal that have been hit by the economic and therefore has seen its visibility in the exhibition area reduced. However, it is now coming up pushed by the international demand for real estate investments in South Europe. Last year we had high-end Portuguese exhibitors from different sectors like the Council of Lisbon, Sierra Portugal, Square Asset Management and Cushman Portugal. I am pleased to see this year

that Invest Lisboa is coming back as an exhibitor to promote Portugal at MIPIM 2015. The city of Lisbon, for instance, is becoming more and more attractive to real estate investments thanks to a change in the perception by international investors of the macro-economic prospects and several additional factors such as the golden visa, non-habitual residents incentives, new lease law, the master plan and incentives for refurbishment. Other Portuguese companies will also be attending MIPIM this year such as the newcomer Addonetwork LDA. What is new on the MIPIM Innovation Forum? The MIPIM Innovation Forum brings together all innovation stakeholders - corporate occupiers, investors, architects & planners, cities, local and public authorities - to showcase the most innovative solutions and practices to increase the value of property assets. It is an exclusive space that puts buildings and users at the heart of the industry conversation through expert-led conferences and a dedicated exhibition area. The MIPIM Innovation Forum was a success last year and so we decided to keep moving forward with this platform. It will expand this year with the Architecture Café because it seemed important to us to create a dedicated space for architects, a population that has always attended MIPIM. Architecture is closely linked to sustainability and innovation, in particular because of the materials used and the smart buildings. That is why the new Architecture Café will be located in the MIF and will be composed of global architect stands, a networking area and a pitching area for live daily project and concept presentations. The registration for the prestigious MIPIM Awards has already begun. What can we expect from the 24th edition of this event? The MIPIM Awards are one of the most sought after awards among the real estate community. The 2015 MIPIM Awards will have a new and prestigious jury representing the different sectors of the real estate industry, including the president of the jury Barbara Knoflach, CEO of SEB Asset Management, Germany as well as Kengo Kuma and Dominique Perrault, two world-known international architects. We are launching this year a new category “Best innovative green building” that recognises environmentally-sound and resource-efficient buildings. With this new category, we want to highlight innovation which is key for green buildings as it often requires new technologies as well as new ways of considering buildings. The finalists of the MIPIM Awards 2015 will be announced on 15 January 2015.

Do Mundo Reino Unido

Mais baixo, por mais tempo? United Kingdom

Lower for longer?

Roberto Varandas Director Global de Desenvolvimento de Negócios – Imóveis Global Head of Business Development – Property Aberdeen Asset Management

Os acontecimentos dos últimos meses mostram-nos que os mercados não recuperam em linha recta. No momento em que escrevo este artigo, o tópico “Grexit” está de volta à mesa e o Sr. Draghi apossou-se de mais ferramentas para instigar mais liquidez nos mercados da UE para tentar reverter os efeitos das forças deflaccionárias ao nosso redor. E Portugal tem sido um dos mercados mais afectados pelas forças deflaccionárias nos últimos dois anos. Mas o que significa isto para o investimento imobiliário? Podemos esperar que vai continuar a existir uma contínua compressão das yields em toda a Europa, que se estenderam mais recentemente ao mercado português? Ou é a deflacção um sinal de actividade económica mais fraca que resultará na maior fragilidade dos inquilinos? Tal como acontece com todas as previsões dos mercados de investimento, a resposta é: “Depende”. Enquanto deflacção significa mais compressão de yields na maioria dos tipos de activos de renda fixa, no caso dos activos imobiliários, apenas os imóveis mais resilientes e com um elevado grau de rendimento “seguro” podem beneficiar, ou pelo menos manter-se estável. Imóveis secundários ou imóveis em localizações secundárias, estarão expostos aos mercados económicos mais fracos que afectam tudo, desde da procura de escritórios, ao nível das rendas no retalho e, em geral, da procura dos inquilinos. A equipa de Research e Estratégia da Aberdeen Asset Management publicou recentemente um artigo intitulado “Deflated Expectations - Expectativas Deflaccionadas” que destaca exactamente alguns dos desafios enfrentados na hora de investir nesses mercados. Num ano em que se poderia esperar a recupera-

ção dos mercados económicos e a recuperação dos mercados de investimento imobiliário, pode não ser assim, particularmente com as várias ameaças macro-económicas no horizonte. Neste contexto, algumas estratégias de que gostamos são: - Estratégias de crédito/refinanciamento: tirar proveito dos spreads mais apertados e, ao mesmo tempo proteger a exposição directo aos mercados mais fracos; - Durations mais longas: em termos de imobiliário, perfis de arrendamento longos equivalem a durations longos. Mas tenha em atenção a qualidade dos créditos dos inquilinos; - Retalho: evite a exposição ao retalho dependente dos gastos discricionários. Ambientes deflaccionistas conduzem geralmente a mais poupança e menos gastos. Uma recomendação adicional sobre este tema – reveja os seus contratos. Onde quer que haja uma componente de inflação, certifique-se que tem um limite inferior de 0% em todos os seus contratos. Por fim, uma palavra sobre os mercados portugueses. Vimos uma notável reviravolta no(s) mercado(s) de escritórios de Lisboa com yields a começar a declinar e espaços de elevada qualidade a tornarem-se escassos. Mesmo com todos os novos projectos a chegar ao mercado, a sua maioria está previamente arrendado. Esta disciplina é esperada num mercado ainda de financiamento à construção muito limitado. As yields de escritório e retalho têm afastando-se dos 7% e até 8%, para, firmemente se fixarem nos 6% no final de 2014. Mas o segmento mais interes-

53 09 JAN/FEV 2015

sante do mercado tem sido as estratégias que visam aproveitar o cada vez maior mercado de turismo e o da imigração de elevado nível, que aproveita, por uma vez na história recente, um regime fiscal mais favorável em Portugal e/ou o designado programa dos “golden visa”. As autoridades locais e nacionais podem-se congratular com as medidas que parecem ter produzido resultados positivos na regeneração de determinadas áreas e de um crescimento da actividade económica, no sentido mais lato. The events of the last few months have shown us that markets do not recover in a straight line. At the time writing this article, the “Grexit” topic is back on the table and Mr. Draghi has empowered himself with more quantitative easing tools to further drive liquidity in the EU markets and reverse the effects strong deflationary forces all around us. And Portugal has been one of the markets most affected by the deflationary forces in the past couple of years. But what does mean for real estate investment? Can we expect the ongoing compression of yields across Europe, more recently reaching the main Portuguese markets, to continue or is the deflation a sign of weaker economic activity to come in Portugal and respective weakness in the occupier market? As with all predictions in the investment markets, the answer is: “it depends”. While deflation means further yield compression on most income producing asset classes, in the case of real estate assets, only the most resilent properties with a high degree of durable income can benefit or at least remain stable from the lower yields. Secondary properties or properties in secondary locations, without the required durability of income will be exposed to the weaker economic markets that will affect everything from office space take-up, turnover rents to overall tenant demand. The research and strategy team at Aberdeen Asset Management have recently published a paper entitled “Deflated Expectations” which highlights exactly some of the challenges faced when investing in such markets. In a year where we could have expected recovering economic markets and resulting recovering property investment markets, it might not be so, particularly with the various macro-economic threats on the horizon. In this environment, some strategies we do favour are: - Debt/refinancing strategies: take advantage of the tightening credit conditions but that protect downside exposure to the potentially challenging occupier markets; - Long duration: in real estate terms, long leases largely equate to long duration. But mind your

credit covenants; - Defensive retail: avoid exposure to retail dependent on discretionary spending. Deflationary environments generally lead to more saving and less spending. One additional recommendation on this topic – review your contracts. Wherever there is an inflation link, make sure you are not caught without a downward limit of 0% in your agreements. Lastly, a word on the Portuguese markets as of late. We have seen a remarkable turnaround in the Lisbon office market(s) with yields beginning to decline and high quality space becoming scarce with even new developments coming to market mostly pre-let. The discipline is expected in a world of constrained development financing. Both office and retail yields have firmly moved away from the 7%’s and even 8%’s into the 6%’s at the end of 2014. But the most vibrant segment of the market has been any strategy targeting the apparently ever growing tourism market and high end migrant market taking advantage of the, for once, more favourable tax regime in Portugal or the golden visa program. Local and national authorities can congratulate themselves with measures that seem to have produced positive outcomes in the regeneration of certain areas and wider growth of economic activity.

Do Mundo

Preocupações lusitanas em Luanda Portuguese concerns in Luanda

Rodrigo Januário Director do MACE Group MACE Group Managing Director

Às pessoas da minha idade, e julgo que agora a diferença não será muito grande, foi apesentada a história de Portugal como sendo a de um grande país que criou um grande império construído por gente valorosa que se fez ao mundo e se espalhou por todos os continentes espalhando a nossa cultura e civilização. A verdade é que o país era muito pequeno, o império uma quantidade de pequenas comunidades junto à costa, a maior parte das vezes pouco apoiadas, onde as pessoas tentavam fazer negócios. Aqueles que saíram para descobrir o Mundo e procurar riqueza tiveram de contar quase exclusivamente, na quase totalidade das vezes, unicamente consigo próprios, não tendo da parte do seu país grande apoio. Vem isto ao caso porque se foi assim em séculos passados, agora, apesar de continuarmos a ser um país pequeno, o apoio a quem parte à procura de melhor vida e riqueza, que depois envia para Portugal, especialmente nos destinos mais procurados pelos portugueses na actualidade, continua a ser muito descurado, e Portugal tem agora outra capacidade de se organizar e, em muitos casos, nem é a falta de dinheiro o factor que possa impedir esse apoio de existir. Deixem-me apresentar-vos dois casos relativos a quem vive em Angola, num deles mais especificamente em Luanda. É natural que os portugueses a trabalhar em Angola precisem de recorrer ao nosso Consulado para tratar dos mais variados assuntos e, é importante também, que a Embaixada portuguesa tenha um conhecimento, o mais perfeito possível, de todos os que estão emigrados em Angola. Para que isso aconteça é necessário que as pes-

soas se vão inscrever ao Consulado. Aqui começa a desgraça. Se a tarefa já não é fácil, e muito menos rápida, para os que vivem perto do centro de Luanda, para os que estão mais fora do centro, já para não falar nos que estão fora da cidade, a tarefa é épica e demove qualquer um de a cumprir. As pessoas têm de ir para o Consulado muito cedo, antes das oito da manhã, para terem a certeza que são atendidas, têm de entregar uma série de documentos preenchidos acompanhados de fotografias e depois o Consulado emite, uns dias mais tarde, um documento que é necessário ir levantar, desta vez pelo menos, sem necessidade de voltar a estar duas ou mais horas numa bicha a perder tempo. E a inscrição paga-se. Claro que o número de pessoas inscritas no Consulado é baixíssimo, e se calhar é essa a intenção. Será que nenhuma alma se lembrou de tratar que a inscrição se possa fazer pela net? Coisas de muito maior responsabilidade são feitas por esta via e ter esta informação actualizada é com certeza importante para a Embaixada portuguesa. Ajudem-nos. O segundo assunto de que quero falar diz respeito aos casais que decidiram vir para Luanda com os filhos. É absolutamente inacreditável o que acontece com a Escola Portuguesa em Luanda. Ao contrário do que se possa pensar e do que se diz relativamente à fuga de quadros portugueses qualificados, o facto de sermos um país pequeno faz com que a sua quantidade não seja muito grande e, em muitos casos, já é muito difícil encontrar em Portugal as pessoas que as empre-

55 09 JAN/FEV 2015

sas precisam e com a experiência necessária. O que as empresas acabam, naturalmente, por fazer é contratar jovens que, por estarem no início da vida, decidem vir com a família muitas vezes com filhos pequenos. Em Luanda as escolas internacionais têm custos exorbitantes, as privadas com custos comportáveis são de muito fraca qualidade e seria de esperar que a Escola Portuguesa acolhesse, como seria sua obrigação, todos os filhos dos portugueses. Nem pensar. Apesar de a escola ser paga, a mensalidade de $500, apesar de ser muito baixa se comparada com as outras escolas internacionais, tem ainda assim um valor relevante, arranjar lugar para um filho é tarefa ainda mais difícil que fazer a inscrição consular. Não há casal com filhos que venha para Luanda e que precise de os inscrever na escola, que não tenha de passar um martírio para conseguir lugar, que muitas das vezes só se consegue com a ajuda dos amigos com alguma capacidade de influenciar a decisão. Haver lugar para os filhos dos portugueses na Escola Portuguesa de Luanda devia ser automático e não é sequer aceitável que possa acontecer de outra maneira. Nem estou já a pedir que a escola tenha, para os portugueses, o mesmo custo que as equivalentes em Portugal, tal como acontece para os franceses e os ingleses com as suas escolas no estrangeiro, mas que, pelo menos, tenha a possibilidade de cumprir com a sua obrigação, que é não deixar ficar de fora nenhum jovem português que aí queira estudar. Para mais a escola, pela enorme apetência que tem para os angolanos, é o melhor investimento que Portugal pode e deve fazer na manutenção dos laços com a elite angolana. Não conheço suficientemente a Escola Portuguesa, mas conheço várias pessoas que aí dão aulas e os salários que auferem são bastante moderados. Acredito que se houvesse uma distinção, que podia ser significativa, entre nacionais e estrangeiros a escola podia ter contas bastante equilibradas. Mais uma vez ajudem-nos. A ajuda de que estou a falar é, fundamentalmente julgo eu, uma questão de organização e de respeito pelos que cá estão. Se não respeito pelas pessoas pelo menos consideração pelo dinheiro que elas enviam para Portugal, que não é pouco. People my age, and I reckon that today the differences aren’t so great, were taught Portuguese history in terms of Portugal being a great country that created a great empire by a people of value that helped make the world and who

travelled to the four continents, spreading our culture and civilisation. The truth is that Portugal was very small, the empire was a number of small communities by coastal areas, for the most part unaided, where people tried to do business. Those who set sail to discover the world in search of riches had to almost exclusively, sometimes totally, rely on themselves, having little support from their own country. I raise this, as it happens, because if that was the way things were centuries ago, despite us still being a small country, the help given to those who set out to find a better life and wealth, which they then send back to Portugal, especially those going to the destinations most sought after by the Portuguese today, continues to be scant, and Portugal now has another capacity to organise itself and, in many cases, it is not lack of money that can stop this help either. Let me present you with two cases relative to those who live in Angola, one of them specifically in Luanda. It is natural that the Portuguese working in Angola need the support of our consulate to deal with the widest range of matters and, it is also important, that the Portuguese embassy is aware of, as much as possible, all those who are emigrants in Angola. In order for this to happen people need to register with the consulate. And it’s here the cockups begin. As If the task wasn’t already difficult enough, let alone fast, for those living close to the centre of Luanda, for those living outside the centre, not to mention those living outside the capital, the task is a herculean and epic one that tests the limits of anyone wanting to comply. People have to go to the consulate very early, before eight in the morning, to be sure they will be attended, they have to hand in a number of filled-in documents together with photos and then the consulate will issue, some days later, a document which they will have to collect, this time, at least, without the need to return and stand for two or more hours in a queue wasting time. And you have to pay to register. Of course, the number of people registered at the consulate is extremely low, and perhaps this is on purpose. Has it never crossed anyone’s mind to sort out their registration on-line? Affairs that are far more important are done this way and it should of course be important for the Portuguese embassy to have this information updated. Help us! The second matter I want to discuss has to do with couples who decide to come to Luanda with their children.

It is absolutely unbelievable what has happened with the Portuguese School in Luanda. Contrary to what one might think and what people say regarding the brain drain of highly qualified Portuguese, the fact that we are a small country means that the number of these isn’t very great and, in many cases, it is already very difficult to find in Portugal people that companies need and with the necessary experience. What companies have naturally ended up doing is contracting young people, because they are starting out, and have decided to come with the family and very often with children. In Luanda international schools are exorbitantly expensive, those private schools with reasonable costs are very poor quality and one would expect that the Portuguese school would take in, as per its obligation, all the children of Portuguese. You’d be wrong. Despite the fact that the school is fee paying, the monthly fees of $500 despite being much lower compared to other international schools, is still expensive, and securing a place for a child is an even more difficult task than registering at the consulate. There isn’t a single couple with children who arrive in Luanda and need to put their children’s name down for a school that hasn’t gone through hell to try and secure a place, which very often they can’t without the help of friends with some capacity to influence the decision. Places for the children of the Portuguese in the Portuguese School in Luanda should be automatic and it’s not even acceptable that it should be in any other way. I’m not even asking that the school should have, for the Portuguese, the same prices practised by private schools in Portugal, as is the case for the French and English with their international schools, but there should at least be the possibility of meeting its obligation, which means not turning away any young Portuguese pupil who wants to study there. What’s more the school, for its huge appeal that it has for Angolans, is the best investment that Portugal can and should make in maintaining the links with the Angolan elite. I don’t know enough about the Portuguese School, but I do know various people who teach there and the salaries that they earn are fairly moderate. I believe that if there was a distinction, which could be significant, between nationals and foreigners, the school could have a fairly healthy bank balance. Once again help! The help that I am talking about is, I would have thought, fundamental; a question of organisation and respect for those who are living there. If not out of a basic respect and consideration for the people who are sending money back to Portugal, which is considerable.

56 e Lua Sol 09 JAN/FEV 2015

NAU Hotels & Resorts

De vento em popa All hands on deck!

57 09 JAN/FEV 2015

A ECS Capital lançou um novo operador hoteleiro - NAU Hotels & Resorts. O mesmo quer distinguir-se pela diversidade de localizações, posicionamento no segmento superior e qualidade das instalações. ESC Capital has launched a new hotel operator - NAU Hotels & Resorts. The operator aims to stand out for the diversity of its locations, its positioning in the luxury segment and the quality of its premises.

Sempre que há algo de novo no mercado turístico nacional o borborinho é geral. Depois há casos em que vale a pena escutar o que as novidades têm para dizer, pois significam que ventos de mudança estão a soprar no mercado nacional, o que são boas notícias. A última grande novidade prendeu-se com o lançamento de um novo operador hoteleiro, o NAU Hotels & Resorts. O operador é novo, o portfolio, por enquanto, já é existente, ainda que traga também novidades. A ECS Capital lançou recentemente este operador hoteleiro que vai operar em território nacional com o objectivo claro de melhorar a oferta turística já existente mas consegue marcar a diferença pelo simples facto de pretender conseguir atingir esta meta através de um posicionamento distintivo capaz de atrair os mais exigentes visitantes nacionais e internacionais. É preciso explicar que a ECS foi fundada em 2006, tratando-se de uma sociedade gestora de fundos de capital de risco e de restruturação, líder no mercado de private equity em Portugal. Tem por missão realizar o potencial das participadas dos fundos que gere, em parceria com as equipas de gestão e stakeholders, com o objectivo de atingir retornos sustentáveis a longo prazo. Os fundos geridos pela ECS origi-

nam, estruturam e executam investimentos em empresas com elevado potencial de crescimento e participam na restruturação de empresas com potencial económico a longo prazo. Assim, as actividades de investimento dos fundos focam-se em capital de expansão, management buy-ins, management buyouts, buy-and-build e restruturações. Sob a assinatura “Leading Guest Happiness”, a NAU Hotels & Resorts procura valorizar o tempo dos consumidores conduzindo-os a um sentimento de felicidade e relax num serviço customizado e adaptável. Este operador pretende distinguir-se pela diversidade de localizações, posicionamento no segmento superior e qualidade das instalações: grandes espaços, spas, salas de reuniões e auditórios, campos de golfe, entre outras valências. Activos de prestígio A NAU Hotels & Resorts inicia a sua actividade já com um conjunto alargado de activos hoteleiros de cinco e quatro estrelas, geograficamente distribuídos por todo o País. Do seu portfolio faz parte dez hotéis, localizados no Algarve, Alentejo, Douro e Lisboa, três campos de golfe e um leque alargado de outros activos, nomeadamente o maior centro de congressos do Algarve com

58 09 JAN/FEV 2015

A NAU Hotels & Resorts pretende afirmar-se como líder nacional de hotelaria numa relação de confiança e qualidade para todos os stakeholders com o objectivo de abrir mercados, construir novos consumidores e oferecer experiências e produtos únicos.

NAU Hotels & Resorts intends to be a national leader in the hotel sector in a relationship of trust and quality for all stakeholders with the aim of opening up markets, building a new consumer base and offering unique experiences and products.

mais de 1.600 lugares. Entre estes activos estão os projectos São Rafael Atlântico, São Rafael Suites, Salgados Palace, Salgados Palm Village, Salgados Dunas Suites, Salgados Vila das Lagoas, Morgado Golf & Country Club, Lago Montargil & Villas, Vintage House Lisboa, e Vintage House Douro. Contando-se ainda os campos de golfe Salgados Golf Course, Morgado Golf Course e Álamos Golf Course. Ao todo são mais de 1.300 unidades de alojamento com cerca de 3.300 camas, empregando mais de 800 colaboradores em termos médios ao longo do ano, contribuindo para a criação de emprego e reforço das exportações. Aquando do lançamento deste operador hoteleiro, o presidente da ECS Capital, Fernando Esmeraldo, afirmou que “o sector turístico é estratégico para a economia nacional, sendo uma das áreas onde Portugal apresenta maior competitividade a nível internacional”. Por isso mesmo, explicava que “a criação da NAU Hotels & Resorts pretende tirar partido desta vantagem competitiva do País, adicionando-lhe a competência e capacidade das nossas equipas e um conjunto de activos de hotelaria e lazer de elevada qualidade, que permitem responder às necessidades e desejos do mercado”. Já o presidente do Conselho de Administração da NAU Hotels & Resorts, Pedro Almeida, é da opinião que o “sector tem um elevado potencial de desenvolvimento e acreditamos que existem

oportunidades de crescimento, em particular a nível internacional, com base no nosso posicionamento distintivo, sempre orientado para o cliente”. Acrescentando que querem “contribuir para a valorização dos activos que operamos ao mesmo tempo que proporcionamos vivências únicas e enriquecedoras aos nossos clientes”. Refira-se que, em termos organizacionais, a NAU Hotels & Resorts conta com um Conselho de Administração, composto por administradores não-executivos propostos pela ECS Capital, e por uma Comissão Executiva, constituída por Mário Ferreira, José Silva Pais e Carlos Costa. A NAU Hotels & Resorts pretende afirmar-se como líder nacional de hotelaria numa relação de confiança e qualidade para todos os stakeholders com o objectivo de abrir mercados, construir novos consumidores e oferecer experiências e produtos únicos. Isso está bem patente na sua imagem, que tem na sua génese a criação de um operador com uma oferta distintiva, moderna e inovadora, capaz de atrair consumidores e parceiros em todo o mundo, sem esquecer a forte ligação a Portugal e ao que de melhor o País tem para oferecer. From out of the general complexity of the national tourism market there’s always something new. So it’s always worthwhile hearing what new projects have to say, since it means that the winds of change are blowing in the national

59 09 JAN/FEV 2015

Sob a assinatura “Leading Guest Happiness”, a NAU Hotels & Resorts procura valorizar o tempo dos consumidores conduzindo-os a um sentimento de felicidade e relax num serviço customizado e adaptável.

Under the slogan “Leading Guest Happiness”, NAU Hotels & Resorts seeks to value consumers’ time, inducing a feeling of happiness and relaxation through a customised and adaptable service.

market, which is good news. The latest news concerns the launch of a new hotel operator, NAU Hotels & Resorts. The operator is new, its portfolio, however, is not, even though it also brings new things with it. ECS Capital recently launched this hotel operator which will operate on national territory with the clear aim of improving the pre-existing tourism offer while managing to make a difference from the simple fact that it has achieved this goal through a distinct positioning in the market, capable of attracting the most demanding national and international visitors. It’s worth explaining that ECS was founded in 2006, a venture capital and restructuring fund management company and market leader in private equity in Portugal. Its mission to generate revenue for the fund it manages and investors, in partnership with its management teams and stakeholders, getting healthy long-term returns. The funds managed by ECS draw on, structure and carry out investments in companies with a high level of growth potential and are involved in the restructuring of companies with good long term potential. So, the fund’s investment activities are centred round expansion capital, management buy-ins, management buyouts, buy and build and restructuring. Under the slogan “Leading Guest Happiness”, NAU Hotels & Resorts seeks to value consumers’ time, inducing a feeling of happiness and

relaxation through a customised and adaptable service. This operator intends to stand out for the diversity of its locations, positioning in the luxury segment and the quality of its premises: large spaces, spas, meeting rooms and auditoriums, golf courses, among other facilities.

Prestigious assets NAU Hotels & Resorts started out as a large collection of four and five-star hotel assets, geographically spread out all over the country. Ten hotels make up its portfolio, located in the Algarve, Alentejo, Douro and Lisbon, three golf courses and a wide range of other assets, namely the largest congress centre in the Algarve with over 1,600 seats. From among these assets are the São Rafael Suites, São Rafael Atlântico, Salgados Palace, Salgados Palm Village, Salgados Dunas Suites, Salgados Vila das Lagoas, Morgado Golf & Country Club, Lago Montargil & Villas, Vintage House Lisboa and Vintage House Douro. It also includes the Salgados Golf courses, Morgado Golf Course and Álamos Golf Course. All told there are over 1,300 accommodation units with around 3,300 beds, employing over 800 staff on average throughout the year, contributing to job creation and an increase in exports. On the subject of the launch of this hotel op-

60 09 JAN/FEV 2015

CMY

erator, the President of ECS Capital, Fernando Esmeraldo, confirmed that “the tourism sector is strategic for the national economy, as one of the areas in which Portugal enjoys greatest competitiveness internationally”. Which is why he says that the “creation of NAU Hotels & Resorts aims to take advantage of Portugal’s competitive edge, to which are added the skills and competence of our teams and a number of high-quality hotel and leisure assets, meeting the necessities and desires of the market. The President of the Board of Directors of NAU Hotels & Resorts, Pedro Almeida, is of the opinion that the “sector has a high degree of potential for development and we believe that there are opportunities for growth, particularly on an international level, based on distinct position, which is always client orientated.” Adding that they want to “contribute towards increasing asset values as an operation while at the same time as providing unique and enriching experiences for our clients”.

In organisational terms it is worth referring that NAU Hotels & Resorts has a Board of Directors made up of non-executive directors chosen by ECS Capital, and by an Executive Board made up of Mário Ferreira, José Silva Pais and Carlos Costa. NAU Hotels & Resorts intends to be a national leader in the hotel sector in a relationship of trust and quality for all stakeholders with the aim of opening up markets, building a new consumer base and offering unique experiences and products. This is clear from its image based on the creation of an operator with a distinct, modern and innovative offer, capable of attracting consumers and partners from all over the world, without forgetting its strong link to Portugal and the best that the country has to offer.

Bom Gosto

Hotdesign Já imaginou ter uma lareira segura, portátil, sem fumo, cheiro ou chaminé, independente de electricidade e gás? Não é sonho, a realidade chama-se lareiras a biotanol. Este tipo de lareira é de baixo consumo e de baixa manutenção e amigas do ambiente. Mas o que mais cativa neste tipo de lareira é o seu design e arrojo nas soluções que tanto podem fazer sentir o conforto e o quentinho do lar como a modernidade e a sofisticação de um ambiente indoor ou outdoor. Em Portugal a empresa Hotdesign, localizada no Porto, coloca ao alcance de todos nós dias e noites mais aconchegadas. Have you ever dreamt of having a safe fireplace, smokeless, that doesn’t smell, need a chimney or a gas or electric supply? Well it’s not a dream...it’s real and it’s called biotanol. This type of fireplace low consumption and maintenance and is environmentally friendly. But the most alluring thing about this fireplace is its design and boldness which not only offers the comfort and warmth of home but also the modernity and sophistication of an indoor or outdoor environment. In Portugal the company Hotdesign, in Porto, brings this warmth and comfort within the easy reach of us all for those cosy nights.

The Cork Tree Nuno Nascimento misturou na perfeição, com bom gosto e inovação o melhor de dois mundos: Natureza e Golfe. Desta simbiose resultaram sacos de golfe da moda e outros produtos relacionados com este desporto com um material eco-friendly, nobre e distintamente português. The Cork Tree tornou-se, assim, a primeira empresa do mundo a produzir produtos de golfe em pele de cortiça. Nuno Nascimento innovatively mixes the best of both worlds to perfection and in good taste. Nature and Golf. Fashion golf bags and other products to do with this sport are the result of this symbiosis which uses an ecofriendly and noble material which is distinctly Portuguese. The Cork Tree has therefore become the first company in the world to produce golf products made out of cork bark.

Lacoste Localizada no número 38 H desta importante artéria de Lisboa, a Lacoste abriu a sua primeira loja em Portugal com o novo conceito Premium. Esta nova imagem representa o posicionamento mais elevado da marca, reforçando a componente lifestyle da colecção para o segmento de luxo. Located at No 38 H on this important Lisbon high street, Lacoste has opened its first store in Portugal with its new Premium concept. This new image represents this brand’s highest level, strengthening its lifestyle collection aimed at the luxury segment. essly.

63 09 JAN/FEV 2015

Outsider Rodrigo Leão

Um lugar mágico A magical place

Foto: Pedro Cláudio

Já tinha feito um ano de idade quando me mudei com os meus pais para um apartamento na Rua José Malhoa, perto da linha de comboio que atravessa a Avenida de Roma. Foi lá que passei a minha infância. Ficava num quarto andar e tinha uma sala simpática com uma pequena varanda por onde entrava muita luz. A cozinha era espaçosa e tinha um quartinho ao lado. Tenho a sensação que naquela época as casas tinham sempre um quartinho ao lado das cozinhas… Depois, junto à sala, havia um corredor pequenino que dava para dois quartos com janelas, uma para a frente, outra para as traseiras do prédio. Do lado da frente havia um descampado onde se podia brincar à vontade. Recordo-me de coisas soltas: uma biblioteca junto ao descampado, um vizinho no prédio ao lado no rés-do-chão que tinha como mascotes dois macacos pequeninos na varanda, uma família com quem fizemos uma amizade que dura até aos dias de hoje, um tremor de terra que nos levou a correr para a rua assustados a meio da noite (tinha eu quatro anos)… As coisas que uma criança guarda na memória...

Ainda morávamos nesse apartamento quando nasceram o Tomás e o Pedro, dois dos meus três irmãos. Mas a casa começou a ficar pequena para tanta gente e quando tinha sete ou oito anos, mudámo-nos. Quando saí de casa dos meus pais para saltitar de Benfica para a Amadora, dividindo casa ora com amigos, ora com uma namorada, não descansei enquanto não voltei para aquelas bandas, cerca de vinte anos mais tarde. Foi a minha mãe que me disse, para meu grande espanto, que a casa onde antes tínhamos vivido estava para alugar. A rua agora tinha outro nome: Rua General Pimenta de Castro. Duas semanas depois estava novamente a morar na casa da minha infância, a dormir no quarto que tinha partilhado com os meus manos pequeninos e a sensação foi uma mistura de alegria com nostalgia. Estava tudo um bocadinho diferente, com a saudosa varanda transformada em marquise, o descampado era agora um enorme relvado que escondia um parque de estacionamento, a maior parte dos antigos vizinhos já lá não estava, mas rapidamente me adaptei àquele cantinho que outrora me recebera tão bem. Mal sabia eu que aquele lugar mágico ainda me ia inspirar tanto! Foi lá que nasceram os primeiros acordes do Alma Mater e que na barriga da minha mulher começava a crescer o nosso primeiro filho. Descobri também que aquele quartinho na cozinha afinal era útil para os amigos descansarem quando os nossos jantares acabavam tarde. Acabei por deixar este lugar mágico, não sem antes beijar cada uma das suas paredes. I had just passed one year of age when I moved with my parents to an apartment in Rua José Malhoa, close to the train line that crosses Avenida de Roma. It was there that I spent my childhood. It was on the fourth floor and had a pretty sitting room with a small veranda which let in a lot of light. The kitchen was spacious and had a small room next door. I have the feeling that at that time the houses always had a small room next to the kitchen.

Then, next to the sitting room, there was a small corridor which led on to two bedrooms with windows, one overlooking the front, the other the rear of the building. On the front side there was an open space where you could safely play. I get some memory flashbacks: a library next to the open space, a neighbour in the building next door on the ground floor whose mascots were two small monkeys on the veranda, a family with whom we built a friendship that has lasted to this day, an earth tremor that made us run terrified into the street in the middle of the night (I was four at the time)...Things that stick in the memory of a child... We were still living in this apartment when Tomás and Pedro, two of my three brothers were born. But the house began to get too small for so many people and when I was seven or eight, we moved. When I left my parent’s house to hop from Benfica to Amadora, sharing a house with friends, then with a girlfriend, I never stayed still or returned while I was playing in those bands, until 20 years later. It was my mother who told me, to my great surprise, that the house where we had once lived was for rent. The street now had a different name; Rua General Pimenta de Castro. Two weeks later I was once again living in my childhood home, sleeping in the room that I had shared with my younger brothers and the sensation was a mixture of joy and nostalgia. Everything was a bit different, with the veranda I’d missed transformed into a marquise, the open area was now a huge green which hid a car park, most of the neighbours weren’t there any more, but I quickly adapted to that corner in which I once felt so at home. Little did I imagine how this magic place would inspire me so much! It was there that the first chords of Alma Mater were composed and the belly of my wife began to grow with our first child. I discovered too that the small room by the kitchen was actually useful for friends to stay over when our dinners ended late. In the end I left this magic place, but not before kissing each one of its walls.

10-13 DE MARÇO 2015 PALAIS DES FESTIVALS

CANNES - FRANCE

MENTES BRILHANTES PENSAM DA MESMA FORMA? Descubra na sessão de grandes mentes MIPIM CHRISTOPHE CUVILLIER CEO and Chairman of the management Board, Unibail-Rodamco

LUCIANO GABRIEL CEO, PSP Swiss Property AG

CHRIS GRIGG Chief Executive, British Land

SERGE GRZYBOWSKI Chairman and CEO, Icade

mipim.com “MASTERMIND CEO: Crescimento do setor imobiliário na bolsa de valores na Europa” Quarta-feira, 11 de Março – 15h00

ARCHITECTURE OFFICES RETAIL INDUSTRY PROPERTY MANAGEMENT INVESTMENT VALUATIONS CONSULTANCY ASSET MANAGEMENT

aguirrenewman.com |

+351

21 313 9000

AMI 5446

THE WORLD OF PROPERTY