Blockchain: A revolução da informação
ENTRE A ALMA, A CALMA E O MAR
A 10 minutos de Lisboa e das praias da Costa da Caparica
O Almar Beach é um empreendimento com óptima localização e excelentes acessibilidades. Os apartamentos exclusivos e de qualidade superior têm áreas amplas e um design moderno e arrojado que oferece todas as comodidades para o seu conforto - varandas privativas, cozinhas equipadas, suítes, estacionamento, espaços verdes envolventes e muito mais.
Um projeto assinado pela Saraiva + Associados, um atelier de arquitetura e design premiado internacionalmente.
T1 a T4 Duplex a partir de €262.000, junto ao Parque da Paz em Almada
NOVO LANÇAMENTO
Todos os apartamentos são equipados com o novo Citroën AMI 100% elétrico.
Carla Celestino Directora Director
Editorial Entre o mundo físico e o virtual Between the physical and virtual world
Há todo um mundo a acontecer. Nunca tivemos antes uma nova geração tão tecnológica, tão bem formada, viajada e, também, sofredora. Todas as decisões que nós tomamos hoje, vão impactar as suas vidas amanhã. Disseram-lhes que não precisavam de comprar casa porque iam deixar de ser sedentários e, afinal, os estudos revelam que a Geração Z quer ser proprietária de um imóvel, ora para habitar, ora para rendimento. Porquê? Porque perceberam que o imobiliário é um bom produto, tal como os grandes barões investidores. E, sobretudo, viram no saldo das suas contas que as mensalidades dos créditos pagos ao banco são sempre mais baixas que as que rendas que pagam ao senhorio. O problema é a falta de produto, mas isso são outras contas à vida.
Neste novo ano que agora se agiganta, pensámos nas gerações Z e Alfa e nas outras vindouras e tentámos perceber como vai ser processada a informação em blockchain, nomeadamente na mediação imobiliária. Queremos acreditar que, num mundo virtual com um poder assustador, para o bem e para o mal, as suas, e as nossas, informações reservadas vão estar protegidas.
A Magazine Imobiliário está a preparar-se para uma nova etapa mais ‘hightech’ do seu site e com uma ‘surpresa virtual’ na cerimónia dos “Óscares” do Imobiliário 2025. Recordamos que é já no próximo dia 10 de Janeiro que encerram as inscrições ao Prémio Nacional do Imobiliário – Melhor Empreendimento do Ano. E este ano promete…
There’s a whole world going on We have never before had such a technological generation that is so well trained, travelled and also suffering. All the decisions we take today will impact your lives tomorrow.
They say that they don’t need to buy a house because they’ll no longer be living a fixed abode life, and yet studies show that Generation Z want to be property owners either in which to live or receive a rental income. Why? Because they realise that property is an excellent product, just like the big investor barons. Moreover, they see in their bank balances that their monthly mortgage interest payments to the bank are always lower than the rents paid to the landlord. The problem is the lack of product, but that’s another story.
In this new year, which is now looming, we are thinking about the Z and Alfa generations and the generations to come to try and understand how blockchain information will be processed, particularly in estate agency. We would like to believe that in a virtual world with frightening power, for good or bad, their and our confidential information will be protected.
Magazine Imobiliário is preparing for a new more high-tech stage for its site and a ‘virtual surprise’ at the ceremony for the Real Estate ‘Oscars’ 2025. We remind that this coming 10 January, applications for the Portuguese Real Estate Awards - Best Development of the Year, close. And this year promises to be....
4
Grande Tema
Lead Story
Blockchain na Mediação imobiliária
Blockchain in Estate Agency
18
Grande Entrevista
The Big Interview
Pedro Lancastre
CEO Dils Portugal
26 Metro Quadrado Square Meter
John Calvão, Principal Arrow & Fund Portfolio Vilamoura regressa aos tempos áureos
Vilamoura returns to its golden era
32 Opinião Opinion
Miguel Marques dos Santos
VdA, Vieira de Almeida Sociedade de Advogados
VdA, Vieira de Almeida, Law Firm
34 Azimute Coordinates Opinião Opinion Quercus Risco de cheias e urbanismo
The risk of floods and urban planning
36 Atelier Atelier
Miguel Saraiva Saraiva + Associados
42 Ventos do Norte North Winds
Neoshoring no Porto e Norte
Nearshoring in the Porto and the North region
46 Lá fora Abroad
Reino Unido
United Kingdom O caso do imobiliário
The case for real estate
48 Paparazzi Papas e papistas
Baby food and zealots
Ficha técnica Datasheet
Propriedade Property
Palavras Aliadas
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Administração Anabela Loureiro
Rua Paulo Reis Gil nº 39, 3º Esq. 2745-195 Queluz
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Excellence in Project and Construction Management
Maravilhoso novo mundo das imobiliáriastransacções
The marvellous new world of real estate transactions
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Brozhinsky on istockphoto
Transparência, credibilidade, processos mais rápidos, seguros e de baixo custo vão passar a estar ao alcance da mediação imobiliária em Portugal. Resta saber quando a blockchain será uma realidade no nosso País. Transparency, credibility and faster, securer, and cheaper processes will soon be within the reach of estate agencies in Portugal. It remains to be seen when blockchain will become a reality here.
Quando começámos a comunicar via email rapidamente nos adaptámos. Eliminámos os telefonemas que nem sempre eram atendidos, chegámos às pessoas a qualquer hora, dia ou noite, e em qualquer parte do mundo. As mensagens passaram a ser rápidas, directas, sem obstáculos. O problema surgiu quando os emails começaram a ser alvo de ameaças maliciosas, como malware, spam, ataques de phishing e spoofing, entre outros, tornando-os vulneráveis a vírus, fraudes, falsificações e roubo de dados.
A mediação imobiliária já foi vítima destes esquemas. No arrendamento de um imóvel já se assistiu a anúncios falsos nos portais que pedem aos clientes para fazerem depósitos caso queiram ver os imóveis, mas que depois desaparecem com o seu dinheiro sem deixar rasto. Ou na venda de um imóvel, reconhecem palavras-chave nos e-mails e quando identificam a reserva de pagamento através do NIB e IBAN retiram essa informação, redireccionando os e-mails e quando a conta chega ao cliente para pagar é já de uma conta diferente.
Num mundo ideal a comunicação deveria ser fidedigna e acessível a todos, baseada na confiança e na segurança. Ora, é precisamente aqui que surge a blockchain. Como o próprio nome indica, trata-se de informação em bloco que é partilhada dentro de uma cadeia, de uma rede, que pode ser constituída pelos Estados-membros da União Europeia, pelo Governo e as suas instituições, bancos, registos notariais e prediais, advogados, soli -
citadores, mediadores imobiliários, clientes, etc.
O acesso nessa rede é feito através de tokens que geram códigos de acesso a determinada informação. Podem ser payment tokens que são utilizados na transferência de capital, mas que também podem ser transaccionados como dinheiro electrónico (como criptomoedas); utility tokens que oferecem a possibilidade de ter acesso a descontos ou acesso exclusivo a produtos e campanhas de imóveis; non-fungible tokens (NFT), em que se compra um código que contém o registo de um documento ou propriedade; e security tokens que abrem a porta a produtos regulados e supervisionados no mercado de capitais (Bolsa de Valores, CMVM).
Se por um lado, os tokens de autenticação atestam a veracidade e concedem a autorização de um documento digital que contém informações sobre a identidade de quem faz a solicitação, do bem em si e que define que tipo de acesso está autorizado; por outro, favorece a “tokenização” de um imóvel, ou seja, o imóvel pode ser fragmentado em fracções digitais. Como? Imaginemos um imóvel avaliado em 10 milhões de euros, no mundo virtual pode ser dividido em 10 mil tokens com o valor de 1.000 euros. Tudo isto é feito na blockchain através de acessos, contactos e contratos seguros e inteligentes.
A blockchain vai colocar milhares de servidores a operar em simultâneo de forma a se poder validar a informação através de tokens E isso vai abrir um maravilhoso novo mundo
Texto Text: Carla Celestino
Foto Photo Arkadiusz Wargula on istockphoto
de transacções imobiliárias e facilitar a vida aos mediadores imobiliários.
O lado positivo e negativo
Bem sabemos que já há algum tempo, e sobretudo durante e após o confinamento derivado da pandemia de Covid-19, que se vendem ou alugam casas através da Internet. Mas passar um imóvel do mundo físico para o virtual tem a sua ciência. E a mediação imobiliária portuguesa está a dar os primeiros passos nesta matéria.
Com a blockchain vai passar a ser possível a verificação, obtenção e autorização de cedência de informações sobre uma determinada pessoa (exemplo, documento de IRS) ou imóvel (exemplo, quantas vezes o imóvel já foi vendido e a que preços). E vai passar também a ser possível encurtar o tempo de espera dos processos nas transacções imobiliárias, acabar com a ‘papelada’ burocrática, diminuir as despesas e dispensar os intermediários. Bem neste último ponto poderão não ser todos os intermediários, até porque a venda de casas é de pessoas para pessoas.
O CEO da ERA Portugal, Rui Torgal, avançou que a sua rede “tem investido e vai continuar a investir significativamente em investigação e desenvolvimento, com o intuito de criar protótipos que possam testar e incorporar as tecnologias emergentes, como a blockchain.” Para o efeito, já constituiu uma equipa interna de inovação com especialis-
tas em desenvolvimento de software, que tem vindo a crescer ao longo dos últimos dois anos.
Para Rui Torgal a blockchain vem trazer à mediação imobiliária várias vantagens. Desde logo, uma maior “transparência e confiança, assente nos dados e cadastro de propriedades imutáveis que são mais facilmente verificáveis; a rapidez e eficiência nos contratos inteligentes que auto executam tarefas, acelerando e optimizando a negociação; segurança e fiabilidade nos pagamentos directos, rastreáveis e seguros, reduzindo erros e fraudes; e compliance legal, regras e requisitos legais incorporados, simplificando auditorias.”
Dentro da blockchain de informação, imagine, existe um mundo cujo acesso é feito por códigos que dão acesso a diferentes portas e cada uma delas dá acesso a diferentes instituições e informações. Uma vez colocada a informação numa destas portas, já não há a possibilidade de ser alterada. E qualquer tentativa de manipulação será rapidamente detectada.
Mas Torgal lembra também que existem pontos menos positivos a evidenciar, nomeadamente a “complexidade técnica, é necessário conhecimento especializado para implementar e manter a tecnologia; custo inicial elevado, investimento em infra-estrutura, formação e adaptação de sistemas; resistência à mudança, os profissionais e clientes
O mercado e os seus protagonistas –consumidores, por um lado, e empresas, por outro - e a maturidade da legislação nacional e europeia vão condicionar o timing de adopção massiva destas novas tecnologias.
The market and its main players - consumers, on the one hand, and the maturity of national and European legislation on the other will condition the timing of a massive roll-out of these new technologies.”
Rui Torgal, CEO da ERA Portugal
Depois do sucesso da primeira edição em 2024, a Revista MAGAZINE IMOBILIÁRIO volta a organizar a Conferência REAL ESTATE SHAPERS 2025.
REAL ESTATE INVESTMENTS
What are the major changes in the coming years?
Este evento pretende reflectir sobre os mercados, os investidores e os fluxos de capital, sem deixar de questionar quais serão as maiores mudanças e desafios dos anos vindouros.
06.02.2025 | 9h00 BOÉMIO LOUNGE
The One Palácio Anunciada
podem demorar a adoptar novas práticas; e regulação incerta, falta de padrões e regras claras pode gerar insegurança jurídica.”
Tecnologia ideal para o sector
A Century21 é uma das mediadoras imobiliárias que já está a fazer o caminho até à blockchain
Como o CEO de Portugal e Espanha, Ricardo Sousa, explica: “Nós já há bastante tempo que estamos a estudar e a investigar casos de utilização dos NFT - Non-Fungible Tokens.” No entanto, salienta que para a blockchain avançar na mediação “precisa de ser preparada tanto na esfera privada como na parte pública”, precisa de envolver todos os stakeholders de uma transacção. Um dos primeiros passos nesse caminho foi dado recentemente com o Registo Predial que vai passar a partilhar informação sobre as transacções. Ricardo Sousa considera esta acção fundamental, pois “enquanto não existir essa partilha entre todos os intervenientes numa transacção dificilmente haverá blockchain.”
Defende também a aposta na RegTech que “não é nada mais do que tecnologia regulatória.” O regulador “tem de passar a usar esta tecnologia, a dar o exemplo, a simplificar; e, por outro lado, como regulador, tem de passar a regular a utilização da tecnologia.” Recordando que a blockchain coloca “questões de segurança de dados, privacida -
Na prática, o imóvel, que não se mexe, passa por várias acções e transacções, várias entidades, pelo que a blockchain é uma tecnologia ideal para o nosso sector. In practice, the property, that doesn’t move, is subject to several actions, transactions and entities so that blockchain is the ideal technology for our sector.”
Ricardo Sousa, CEO de Portugal e Espanha da Century21
de de dados, põe em causa mesmo questões éticas. É preciso saber até onde é se pode ir com a tecnologia, porque é uma tecnologia assustadoramente potente.”
Nesta equação diz que as instituições bancárias vão ter um papel activo, nomeadamente ao nível do crédito à habitação. “A maioria das transacções imobiliárias em Portugal são com a banca. A partir do momento que há uma digitalização, uma integração digital com a banca, vai obrigar a maior segurança da informação, dos dados, há aqui um processo que acelera muito rapidamente.”
Ricardo Sousa dá o exemplo de uma FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia - documento que as instituições de crédito são obrigadas a facultar aos clientes antes de contratar um crédito à habitação) que passa a estar à distância de um clique e de um código. Como esclarece: “Desta forma o mediador vai directamente ao centro de risco do banco com a informação do cliente, que por sua vez faculta uma proposta de crédito.” Recebida a FINE completa, e obtidos todos os metadados, o mediador pode dar um comparativo ao cliente dos diferentes créditos à habitação consoante o banco, e o cliente pode escolher o banco A, B ou C para contrair o seu empréstimo, neste âmbito, passa a existir autonomia de definição do preço. O CEO da Century 21 acredita que esta tec-
Novo crédito à habitação com aumento expressivo
New mortgages suffer sharp increase
O novo crédito à habitação, excluindo renegociações, concedido pelas instituições financeiras até Setembro de 2024, ascendeu a 12.311 milhões de euros, o que corresponde a um expressivo aumento de 34,7% em termos homólogos. No mês em foco, o valor mediano da habitação, apurado para efeitos de avaliação bancária, registou uma valorização de 10% em termos homólogos, em resultado de variações de 10,2% nos apartamentos e de 8,6% nas moradias. No licenciamento municipal de obras de construção nova e reabilitação de edifícios habitacionais, até ao final do mês de Setembro, verificou-se um crescimento de 2,3% em termos homólogos acumulados, invertendo a tendência de queda anteriormente registada. Quanto ao licenciamento de fogos em construções novas, apesar da recuperação, ainda se observa uma quebra de 1,4% em termos homólogos acumulados, para um total de 24.611 habitações.
Fonte: AICCOPN
New mortgages, excluding renegotiations, granted by financial institutions to September 2024, reached 12,311 million euros, which corresponds to a sharp increase of 34% in like-for-like terms.
For the month in focus, the average house valuation for the effects of bank mortgages saw an appreciation of 10% in like-for-like terms as a result of variations of 10.2% for apartments and 8.6% for houses.
As for planning permission licences for new build and for the refurbishment of buildings for housing, until the end of September there was a 2.3% increase in accumulated like-for-like terms, reversing the downward trend previously registered. As for planning licences for new build, despite a recovery, that was still a 1.4% accumulated fall in like-for-like terms, to a total of 24,611 homes.
Source: AICCOPN
nologia “faz todo o sentido, seja no registo de transacções, seja no registo cadastral dos imóveis em Portugal”, porque, na prática, “são bases de dados imutáveis, onde há um histórico de tudo o que acontece com elas.”
Na prática, “este imóvel, que não se mexe, passa por várias acções e transacções, várias entidades, pelo que a blockchain é uma tecnologia ideal para o nosso sector.”
Negócio imobiliário vai mudar
Há empresas imobiliárias que já estão a operar totalmente em blockchain e bem aqui ao lado, em Espanha.
É o caso do marketplace espanhol Nash21 cujos contratos de arrendamento garantido e maximização do rendimento das rendas têm recurso à tecnologia blockchain. Nesta plataforma qualquer pessoa pode receber rendimentos de arrendamento sem ter de possuir um imóvel e pode encontra-se em qualquer parte do mundo. Como a empresa refere no seu site: “Todos os nossos contratos de aluguer garantido foram tokenizados na blockchain e são suportados por direitos de aluguer baseados na economia real.”
No que diz respeito ao processo de venda de um imóvel, há, no nosso País, uma empresa dedicada 100% à causa blockchain e que está a desbravar caminho na mediação imobiliária: a Unlokit.
Desenvolvida nos últimos cinco anos, é uma plataforma blockchain-based, produto de re -
search and development, focada no cidadão, porque, como o fundador da empresa, Tiago Dias, sublinha, “na verdade somos todos nós no final do dia.”
Refere também que “quer pôr a Unlockit no centro do negócio da mediação imobiliária”, por isso já trabalha com diferentes redes, desde a Century21 à KW e com isso já teve “mediadores a pouparem 40% em custos porque trabalharam connosco.” Mas nem todos partilham desta visão digital, e confessa que tem sentido alguma “resistência” por parte dos players do sector a esta mudança de shift. Tiago Dias afirma que actualmente o processo de compra ou venda de um imóvel conta com “diferentes intervenientes, cada um com a sua agenda, e isso torna as transacções demoradas e caras porque requerem a autenticação de vários documentos.” Ora a sua empresa já permite “assinaturas electrónicas qualificadas que têm o mesmo valor jurídico-aprobatório que uma assinatura manuscrita” e que são “mais seguras e mais baratas”. Declara que não tem quaisquer dúvidas que a blockchain “está a chegar em força” ao nosso País e que a “tradicional forma de transaccionar um imóvel irá mudar.” Este negócio passará a ser “completamente digitalizado” e o “mercado imobiliário passará a ser mais eficiente.”
O fundador da Unlockit toca ainda em dois pontos vitais: as pessoas e o branqueamento de capitais.
Sintra um exemplo a seguir
Sintra, an example to follow
Em 2015 a Parques de Sintra foi galardoada com o Prémio Nacional do Imobiliário na categoria de Equipamentos Colectivos, pela Revista Magazine Imobiliário.
Passados nove anos, esta entidade continua empenhada e dedicada em desenvolver o seu trabalho ao nível da conservação, valorização e divulgação dos mais importantes valores patrimoniais que constituem a Paisagem Cultural de Sintra, classificada como Património Mundial pela UNESCO em 1995.
Em 2024 foi galardoada, pelo segundo ano consecutivo, como “Melhor Destino Cultural” do mundo, nos World Luxury Travel Awards 2024.
In 2015, Parques de Sintra- Monte da Lua, S.A. (PSML) was given the National Real Estate Award in the Collective Facilities Category by Imobiliário Magazine.
A blockchain está a chegar em força ao nosso País e a tradicional forma de transaccionar um imóvel irá mudar.
Blockchain “is arriving in force” in Portugal, and the traditional way of transacting a property will change.”
Tiago Dias, Fundador/ Founder da Unlockit
Currently, this entity continues to be focused and dedicated to carrying out its work in terms of conserving, valuing and disseminating the most important heritage values that make up the Cultural Landscape of Sintra, classified by UNESCO as a World Heritage Site in 1995.
In the past 10 years, the areas under the company’s management received around 25 million visits. It was one of the factors that led to the PSML to be awarded in 2024 for the second year running as “Best Cultural Destination” in the world at the World Travel Awards 2024.
Fora da caixa Out of the box
“Os profissionais têm receio, sobretudo por parte da mediação, que, com estas novas tecnologias, as pessoas deixem de precisar dos mediadores e isso não é correcto, não vai ser esta a realidade.” Acreditando que “elas vão sempre precisar de mediadores que os ajudem a encontrar a casa de que precisam.” No segundo ponto considera que, além desta tecnologia ser “mais justa e democrática”, acima de tudo, “reduz o risco de corrupção, de lavagem de dinheiro ou de fraude”, isto porque garante a “transparência da informação gerada e partilhada.”
Com efeito, uma das mais-valias da blockchain parece ser o combate ao branqueamento de dinheiro ilícito, que pode ser de tráfico de menores, pode ser de droga, pode ser de armas... E aqui a mediação imobiliária pode ter uma responsabilidade.
Quando será real a blockchain em Portugal?
Rui Torgal remata dizendo que “o mercado e os seus protagonistas – consumidores, por um lado, e empresas, por outro - e a maturidade da legislação nacional e europeia vão condi-
cionar o timing de adopção massiva destas novas tecnologias.” Do seu ponto de vista, provavelmente, “esta adopção deverá tardar entre cinco a dez anos, à medida que a regulação se adapte, a tecnologia amadureça e o mercado aceite a mudança gradualmente.” Quando tudo estiver estabelecido, os especialistas defendem que existirá uma maior estabilidade financeira, uma concorrência mais justa e leal, inovação no negócio imobiliário, maior protecção dos investidores e dos consumidores, e um travão à criminalidade financeira e à manipulação dos mercados. Acrescentamos a redução da pegada carbónica dos activos imobiliários (ou criptoactivos).
Recorde-se que a 21 de Maio de 2024, a Comissão Europeia decidiu criar a EUROPEUM-EDIC, uma nova entidade jurídica concebida por um consórcio de nove Estados-membros, dos quais faz parte Portugal, que irá implementar e expandir a exploração da Infraestrutura Europeia de Serviços de Blockchain (EBSI) e prestar serviços à escala da União Europeia. O objectivo “é reforçar a confiança e a ciber-resiliência.”
A tokenização de activos imobiliários e as transacções imobiliárias em blockchain está aí, pelo que dificilmente assistiremos a um retrocesso nesta evolução.
When we began communicating via e-mail we rapidly adapted. We cut out phone calls that were not even always answered, we were able to reach people anywhere in the world at any time of the day or night. Messages became fast, direct and obstacle free. The problem started when e-mails began to be the target of malicious threats such as malware, spam, and attacks of phishing and spoofing, among others, making them vulnerable to viruses, fraud, forgeries, and data theft.
Estate agency has already become a victim of these scams. In property rental there have already been false adverts on websites asking clients to make deposits if they want to view the properties, but then vanish without a trace. Or on the sale of a property, they recognise key words in e-mails and when they identify the payment deposit via the bank number (NIB) or IBAN, take this information and redirect the e-mails, and when the invoice is sent to the client for payment it is now a different account.
There may be payment tokens that are used in the transfer of capital, but can also be transacted with electronic money (such as cryptocurrencies); utility tokens that offer the possibility of getting discounts or exclusive access to real estate products and
campaigns; non-fungible tokens (NFTs), in which a code is bought that has a register of a document or property; and security tokens that open the door to products that are regulated and supervised by the capital markets. (Stock Market or Securities regulator CMVM)
If on the one hand, authentication tokens are proof of veracity and give authorisation to a digital document that has information about the identity of the person requesting it, the property itself, and defines the kind of access that is authorised; on the other hand it favours the ‘tokenisation’ of a property, in other words the property can be broken up into digital fractions. How? Let’s imagine a property valued at 10 million euros. In a digital world it can be divided into 10 thousand tokens each with a value of 1,000 euros. All of this is done in blockchain via accesses, contacts, and smart and secure contracts.
Blockchain will therefore have millions of servers operating at the same time to validate the information via tokens. And thereby can open up a marvellous new world of real estate transactions and make the lives of estate agents easier.
The positive and negative side
We have known quite well for some time, particularly during and after the Covid-19 pandemic lockdown, that houses were sold or rented via the Internet. But transferring a property from the physical to the virtual
O povo é que paga
It’s
the people who pay
O Governo tinha anunciado inicialmente que a obra do novo Aeroporto Luís de Camões, em Alcochete, estava orçada em 6,1 mil milhões de euros. Mas o relatório da ANA - Aeroportos de Portugal revelou que pode custar um pouco acima dos oito mil milhões de euros.
Além disso, o contrato não inclui as acessibilidades ao novo aeroporto, pelo que esta responsabilidade será assumida pelo Estado e, como tal, paga pelos contribuintes.
Ora, depois de ter sido garantido que não seria necessário dinheiro público para esta obra, afinal, parte do custo do novo aeroporto pode vir a ser pago pelos contribuintes.
The government had initially announced that the work for the Luís de Camões Airport in Alcochete had been budget at 6.1 billion euros.
But the report from ANA - Aeroportos de Portugal (the company that operates Portugal’s airports) has revealed that it could cost over 8 billion euros.
Moreover, the contract does not include access infrastructure to the new airport and that that responsibility lies with the State, and as such the bill will have to be picked up by the tax payers.
So, after having guaranteed that public money would not be required for this work, in the end part of the cost of the new airport may well have to be footed by the tax payers.
Além desta tecnologia ser mais justa e democrática, acima de tudo, reduz o risco de corrupção, de lavagem de dinheiro ou de fraude, isto porque garante a transparência da informação gerada e partilhada. In addition to this technology being, above all it will reduce the risk of corruption, money laundering or fraud because it ensures the transparency of managed and shared information.”
world has its science. And Portuguese estate agency is taking the first steps in the matter. With blockchain it will now be possible to verify, obtain and authorise the release of information about a specific person (an exampleIRS document) or property (an example - how many times a property has already been sold and for how much each time). And it will also be possible to shorten the waiting time for real estate transaction processes, cutting out red tape and paperwork, reducing expenses and dispensing with the need for intermediaries. Regarding this last point, it might not refer to all intermediaries since the sale of houses is by people for people.
The CEO of ERA Portugal, Rui Torgal shares that his network has “invested significantly in research and development, with the idea of creating prototypes that can be evaluated and incorporate emerging technologies like blockchain.” To this effect ERA has already set up an internal innovation team with specialists in software development that has grown over the past two years.
Rui Torgal says that blockchain has brought various advantages to estate agency. First, a greater “transparency and confidence, based on data and immutable property registration which are more easily verified; rapidity and efficiency in smart contracts that automatically carry out tasks, accelerating and enhancing negotiations; security and reliability in direct payments which are traceable and secure, cutting out errors and fraud; and legal
compliance, rules and built-in legal requirements, and the simplification of audits.”
Now imagine that within blockchain information there is a world whose access is made up of codes that provide access to different doors and each one of them grants access to different institutions and information. Once information has been placed in one of these doors, there is no way of altering it. And any attempt at manipulation will be quickly detected.
But Torgal also points out that there are less positive points evident, namely technical complexity. Specialised knowledge is needed to implement and maintain the technology; the high upfront cost, investment in infrastructure, training, and systems adaptation; resistance to change, professionals and clients may take time to adopt new practices; and unclear regulation, lack of standards and clear rules can create legal insecurities.”
Ideal technology for the sector Century 21 is one of the real estate agencies that is already moving towards blockchain. As CEO Ricardo Sousa explains: “For quite some time we have been studying and researching cases of using NFTs - Non-Fungible Tokens.” Moreover, he stresses that for blockchain to advance in estate agency “it has to be prepared both in the private and public sphere” and involve all stakeholders in the transaction.
One of the first steps on this road was recently taken over the Land Registry which will
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now share information about transactions.
Ricardo Sousa thinks this step is fundamental since “while there is no sharing between all of the stakeholders involved in a transaction it will be difficult to have blockchain.”
He also argues for investment in RegTech which is “nothing more than regulatory technology.” On the one hand, the regulator “should use this technology, set the example, and simplify; and on the other should regulate the use of this technology.” Pointing out that blockchain brings up “questions of data security, data privacy, and even raises ethical questions. One needs to know to what point can technology go because this is a frighteningly powerful technology.”
In this equation he says that bank institutions will have an active role, namely at the mortgages level. “The majority of real estate transactions in Portugal are with banks. From the moment that processes are digital, digital integration with the bank will oblige greater information and data security in a process that has evolved extremely quickly.”
Ricardo Sousa gives the example of a ESIS (European Standardized Information Sheet) - a document that credit institutions are required to provide clients with before taking out a mortgage which is just a click and code away. As he makes clear: “In this way the estate agent goes directly to the bank’s risk centre with client information which in turn makes it easier to provide a mortgage
proposal. Once the agency has received the completed ESIS, and has obtained all the meta data, the estate agent can give the client a comparison of the different mortgages offered by bank A, B or C, and in this respect there is greater independence when it comes to setting the price.
The CEO of Century 21 believes that this technology “makes sense in registering transactions when registering property at the property and land registry in Portugal” since in practice they are “immutable data bases which have a history of everything that has happened with them.” In practice, “this property, which stays the same, is subject to various actions and transactions and several entities so that blockchain is the ideal technology for our sector.”
The real estate business will change
There are real estate companies that are already operating totally in blockchain and right next door in Spain. Such a case in the Spanish marketplace is Nash21 whose guaranteed rental contracts and income maximisation uses blockchain technology. On this platform anybody can receive rental income from leasing without having to have a property and can do so anywhere in the world. As the company states on its site: “All of our guaranteed rental contracts were tokenised in blockchain and are
Incertezas pesam sobre a Zona Euro
Uncertainties
swirl around the Euro Zone
A evolução dos riscos geopolíticos, nomeadamente a guerra na Ucrânia continua a pesar sobre as economias da Zona Euro, mas com o conflito a aproximar-se do seu terceiro ano, os impactos económicos estão, em certa medida, considerados.
Mais premente neste momento é a possibilidade de uma escalada no Médio Oriente, que ameaçaria o comércio de petróleo e enfraqueceria significativamente as moedas dos importadores de crude.
Esta situação afectaria muito mais a Europa do que os Estados Unidos da América, prejudicaria o crescimento na Zona Euro e faria com que o dólar recuperasse como um activo de refúgio.
Fonte: Crédito y Caución
The evolution of geopolitical risks, namely the war in Ukraine, continues weigh on the Euro Zone economies, but with the conflict approaching its third year, the economic impacts are, to a certain extent,recognized.
More pressing right now is the possibility of an escalation in the Middle East that threatens the oil trade and significantly weakens the currencies of crude oil importers.
This situation would affect Europe far more than the United States of America, undermining Euro Zone growth and resulting in the dollar recovering as a refuge asset.
Source: Crédito y Caución
Nevão Snow
A blockchain vai coloca milhares de servidores a operar em simultâneo de forma a se poder validar a informação através de tokens. E isso vai abrir um maravilhoso novo mundo de transacções imobiliárias e facilitar a vida aos mediadores imobiliários.
“Blockchain will have millions of servers operating at the same time to validate the information via tokens”. This will open up a marvellous new world of real estate transactions and make the lives of estate agents easier”.
supported by leasing rights based on the real economy.”
Regarding the sale process of a property, in our country there is a company that is 100% dedicated to the blockchain cause and is blazing a trail in estate agency: Unlokit.
Developed over the past five years, it is a blockchain-based platform, the product of research and development, focused on the citizen, because as the company’s founder, Tiago Dias, emphasises, “we’re all ‘us’ at the end of the day.”
He also mentions that he aims to put Unlokit “at the centre of the estate agency business”, and for this reason already works with differ-
ent networks from Century 21, KW and REMAX, and through this already has “estate agencies that are saving 40% on costs because they are working with us.” But not everyone shares this digital vision, and he admits that he has come up against some “pushback” from sector players to this change in gear.
Tiago Dias says that the purchase and sale process of a property currently has “different stakeholders,” each with their own agenda, and this slows down transactions and makes them more expensive because they require the authentication of various documents.”
Now his company already accepts “qualified electronic signatures that have the same legal
Foto Photo Commissar B on Unsplash
approval that a handwritten signature would have,” and they are “securer and cheaper.”
He says that he has no doubt that blockchain “is arriving in force” in Portugal, and that the traditional way of transacting a property will change.” This process will become “totally digitalised” and the “real estate market will become more efficient.” The Unlokit founder also touches on two vital points: people and money laundering.
“Professionals are afraid, particularly in estate agency, that with these new technologies estate agents will be made surplus to requirements and this isn’t true and won’t happen.” He believes that “house hunters will always need estate agents to help them find the house that they are looking for.”
In the second point, he considers that in addition to this technology being “fairer and more democratic,” more than that it will “reduce the risk of corruption, money laundering or
fraud”, because it ensures “the transparency of managed and shared information.”
In effect, one of the assets of blockchain seems to be in combating illicit money laundering from the trafficking of minors, drugs, or arms... And it is here that estate agency can have a responsibility.
When will blockchain in Portugal be real?
Rui Torgal replies by saying that the “market and its main players - consumers, on the one hand, and the maturity of national and European legislation, on the other, will condition the timing of a massive roll-out of these new technologies.” From where he stands, “this adoption should take between five and 10 years, as regulation adapts, technology matures, and the market gradually accepts the change.”
When everything is established, the special-
ists argue that there will be greater financial stability, a fairer and more loyal competition, innovation in the real estate business, greater protection for consumers and investors, while putting a brake on financial crime and market manipulation. We would add a reduction in the carbon footprint of real estate assets (or cryptoassets).
It should be remembered that on 21 May, 2024, the European Commission decided to set up EUROPEUM-EDIC a new legal entity conceived by a consortium of nine memberStates including Portugal that would implement and expand the exploration of European Blockchain Services Infrastructure (EBSI) and provide services on a European Union scale. The objective is to “bolster confidence and cyber-resilience.”
The tokenisation of real estate assets and real estate transactions has arrived and it’s hard to see it going back to how it was.
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Dils Portugal
“Começamos o ano a celebrar”
“We’re starting off the year celebrating”
Há anos que não surgia uma nova consultora imobiliária no mercado português. Aconteceu com a italiana Dils pela mão de Pedro Lancastre. A nova marca está focada no residencial, mas também no comercial. Em poucos meses, já conta com 600 milhões de euros em projectos no imobiliário comercial, mas diz que o maior activo da empresa são as pessoas.
There hasn’t been a new real estate consultancy for years. Now there is with the Italian consultancy Dils thanks to Pedro Lancastre. The new brand is residential focused, but also on commercial. In a few months it already has 600 million euros in commercial real estate projects but says that the company’s biggest assets are people.
Depois de 16 anos na JLL, surge, agora, à frente da Dils. O que o levou a arriscar neste novo desafio?
Aproveitei o meu interregno de seis meses, para ponderar sobre se iria voltar para o mercado numa perspectiva concorrencial àquilo que eu fazia, ou se iria trabalhar uma área completamente diferente dentro do sector. Uma das coisas que eu tinha a certeza era que queria trabalhar no sector imobiliário e aproveitar aquilo que aprendi ao longo dos últimos 24 anos. Mas sabia também que devido à minha pequena veia empreendedora preferia, que na minha próxima etapa profissional, que pelo menos parte da empresa fosse verdadeiramente minha.
Nessa altura desloquei-me a Itália para ver como é que a Dils funcionava, para conhecer alguns dos accionistas e meus futuros sócios, e também perceber o que estava por detrás desta ‘máquina’.
Quando foi ver como essa “máquina” funcionava, identificou-se com o modelo deles?
Em primeiro lugar, identifiquei-me muito com as pessoas. Identifiquei-me também com o empreendedorismo e com a ambição das pessoas. Com a forma de estar, com a liberdade e a confiança que os accionistas passam às pessoas que trabalham à volta da empresa. Também com a juventude da equipa e por ser uma empresa muito ágil e muito tecnológica.
O que despertou a minha atenção foi ver pes-
soas muito apaixonadas por estarem a fazer algo diferente e que essa diferença se traduzia em algo muito grande e muito forte em Itália onde eles são líderes completamente demarcados em relação aos grandes concorrentes globais.
E foi isso que me deu coragem para avançar com uma marca nova em Portugal.
O projecto de expansão da Dils é, numa primeira etapa, abrir em sete países na Europa, Portugal incluído. A aquisição da Castelhana foi o passo decisivo para a penetração no mercado português?
Com efeito, é um projecto para sete países e que deve estar concretizado nos próximos dois/três anos. Portugal é o terceiro país, Espanha deverá acontecer para o ano e depois faltará a Polónia, a França e a Alemanha. Para acelerar a implementação da Dils nos novos países, temos como objetivo adquirir um player local, sendo depois o crescimento feito de forma orgânica. Há um ano, adquirimos nos Países Baixos a empresa de imobiliário comercial Van Goedelburg e em Portugal foi a Castelhana.
É completamente diferente entrar no mercado com uma empresa destas, do que se a Dils começasse sozinha.
A actual designação de Castellana - A Dils Company vai mudar?
Sim, irá mudar, de forma gradual durante este próximo ano. Castelhana – A Dils Company é o nosso primeiro teaser e também
Texto Text: Carla Celestino Fotos Photos: Anabela Loureiro
uma forma de respeitar e potenciar todo o histórico da marca com 25 anos. Ao longo do ano de 2025, temos planos de convergência das marcas para chegarmos definitivamente à marca Dils.
Como está a ser formar a vossa equipa?
Na Dils Portugal somos três sócios, o Fernando Ferreira e a Patrícia Barão e eu, com um sócio maioritário que é a empresa-mãe em Itália.
Eu entrei em Junho e a Castelhana tinha sido adquirida há 15 dias. Em seis meses já entraram mais 44 pessoas.
Nesta fase estivemos a contratar pessoas experientes com quem nos identificávamos, cheias de talento e com know-how enorme que vão dar um boost na implementação mais rápida no mercado.
Tem sido um bocado people following people (pessoas a seguir pessoas), que, tal como eu, entraram nesta aventura e acreditaram que este é um projecto muito promissor e empreendedor.
Há pouco disse que a Dils é “mais tecnoló -
gica”. Além do recurso a novas tecnologias vão também apostar em novos talentos tecnológicos?
Queremos estar na vanguarda e assumimo-nos como um novo smart player através de uma nova plataforma europeia com uma forte componente digital e tecnológica. Estamos a desenvolver aplicações tecnológicas in-house para criar soluções tailor-made para os nossos clientes e melhorar a experiência na sua utilização tecnológica. Já desenvolvemos mais de 80 aplicações e também desenvolvemos in-house um CRM que permite ter uma teia de data, que é tudo aquilo que as empresas hoje em dia procuram ter.
Quanto aos talentos, a título de exemplo, posso dizer-lhe que 20% das pessoas que trabalham na Dils não trabalham ligadas ao negócio, mas ligadas à transformação digital do nosso negócio. Isto significa que nós temos na nossa equipa engenheiros informáticos, colaboradores que vieram das Googles ou das Amazons da vida, com o objectivo, de certa maneira, de revolucionar aquilo que nós fazemos e melhorar a expe -
O que despertou a minha atenção foi ver pessoas muito apaixonadas por estarem a fazer algo diferente e que essa diferença se traduzia em algo muito grande e muito forte em Itália onde eles são líderes. What fired my attention was seeing people who were really enthusiastic to be part of something different and that difference translated into something very big and strong in Italy where they are leaders.”
riência dos nossos clientes ou dos nossos colaboradores.
Qual é a vossa meta para 2025?
A nossa meta é consolidarmos as equipas das duas grandes áreas (residencial e imobiliário comercial), darmos a conhecer a marca Dils, e abrir as nossas novas sedes em Lisboa, no Porto e no Estoril. Estamos a trabalhar com o nosso objectivo de replicar a plataforma que temos no imobiliário residencial, através da Castelhana, no imobiliário comercial onde vamos estar em todos os sectores. Começámos com muita força no residencial, porque aí já temos uma experiência de 25 anos, e depois em todas as outras áreas, como escritórios, logística e retalho, hotéis, natural capital, development e todo o setor de alternativos que ano após ano tem ganho mais destaque
De uma forma geral estamos mais focados do lado da transacção, mas com foco também na área das avaliações.
Que balanço faz dos primeiros meses de activade no imobiliário comercial”?
Não podemos estar mais satisfeitos, até um pouco surpreendidos, pela dimensão de pipeline que em tão pouco tempo conseguimos criar. Já fechámos os nossos primeiros negócios, e estamos a trabalhar em sell side, mandatos que nos atribuíram, ou buy side, em que estamos do lado da compra de determinadas operações. Posso dar-lhe um número por alto, estamos já envolvidos em operações que somadas ultrapassam os 600 milhões de euros.
Está optimista com a vossa progressão no mercado imobiliário português?
Estou muito optimista. O mercado de hoje não tem nada a ver com o mercado de há 20 anos. Quando comecei na área da consultoria imobiliária, mais ou menos há mais de 20 anos, nas grandes empresas havia se calhar ao todo 100 pessoas a trabalhar e agora de -
vem haver mais de mil. O mercado português também evoluiu, nomeadamente no tipo de investidores institucionais e privados. Devo por isso dizer que, estou bastante optimista. Com um mercado português cada vez mais sofisticado, com cada vez mais investidores institucionais e privados oriundos de todo o mundo, e com tudo o que ainda há para fazer num mercado onde faltam casas, onde há escassez de escritórios sobretudo nas zonas do centro da cidade, não digo que haja escassez, mas há muitos hotéis que vão ser construídos, há falta de bom produto de
logística, há uma carência de residências para seniores e estudantes… Com tudo isso, acredito mesmo que há espaço para a Dils e até para novos players que possam também vir a entrar.
Disse que há falta de escritórios, já encontraram um para a vossa empresa?
Na verdade, tivemos dificuldade em encontrar um espaço para a nossa nova sede. Há, de facto, uma enorme escassez de escritórios sobretudo em zonas prime.
Mas já encontrámos! Posso dizer que é perto
do Saldanha e estamos muito entusiasmados porque é um prédio novo que está a ser recuperado e tem tudo para correr bem. Em finais de Março ou inícios de Abril, lá estaremos com toda a equipa da Dils reunida debaixo do mesmo tecto.
Estamos no caminho certo. No dia 13 de Dezembro de 2024 abrimos a nossa nova loja no Estoril. Em Março deste ano vamos mudar de escritório no Porto. E vamos continuar em força em Lisboa e no Algarve.
Começam o ano a celebrar uma nova etapa.
Sim, começamos o ano a celebrar. Sabe que “celebrar” é precisamente o que gostamos de fazer. Já todos passámos por momentos difíceis na vida, mas acho que entre nós (os três partners), quanto mais dificuldades passamos na vida mais nos apetece celebrar. Lembro sempre a todos que celebrar é o melhor investimento e é aquilo que mais retorno nos dá.
After 16 years at JLL, you now head Dils. What led you to take a risk on this new challenge?
I took advantage of my six months period between executive jobs to think about if I would return to the market in what I used to do from a competitive point of view, or if I would work in a totally different area within the sector. One thing I was certain of was that I wanted to work in the real estate sector and use the knowledge that I had learnt over the past 24 years. But I also knew that because of my modest entrepreneurial leanings, I would prefer that on my next professional step at least a part of the company should really be mine.
At that time, I went to Italy to see how Dils worked, to meet some of the shareholders and my future partners, and also understand what was behind this ‘machine.’
When you went to see how this ‘machine’ worked, did you identify with their model? First of all, I identified a lot with the people. I also identified with the entrepreneurialism and ambition of the people there; with the way they are, with the freedom and confidence that the shareholders convey to the people that work for the company. Also, with how young the teams are and how the company is so agile, and technology focused. What fired my attention was seeing people who were really enthusiastic to be part
Tem sido um bocado people following people (pessoas a seguir pessoas), que, tal como eu, entraram nesta aventura e acreditaram que este é um projecto muito promissor e empreendedor. It has been somewhat people following people who, just like me, embarked on this adventure and believed that this is a very promising and enterprising project.”
of something different, and that difference translated into something very big and strong in Italy where they completely stand out as leaders and outliers regarding the large global competitors.
And it was this that gave me the courage to move forward with a new brand in Portugal.
The Dils expansion project is, in a first step, about opening in six European countries, Portugal included. Was the acquisition of Castelhana the decisive step to enter the Portuguese market?
In effect, it is a project for six countries and should be realised in the next two/three years. Portugal is the third country, Spain should happen in a year and then Poland, France and Germany should follow.
To speed up the expansion of Dils to new countries, our goal is to acquire a local player, followed by growth in an organic way. A year ago, we acquired the commercial real estate company Van Goedelburg in the Netherlands and Castelhana in Portugal.
It is completely different to enter the market with a company like this than Dils starting alone.
Will the name Castelhana - Dils Company change?
Yes, it will gradually change over next year. Castelhana- Dils Company is our first teaser and is also a way of respecting and leveraging the entire 25-year history of the brand. Over 2025 we have plans to merge the brands to definitively call the brand Dils.
How are you forming your team?
We are three partners at Dils Portugal, Fernando Ferreira, Patrícia Barão and I, with the majority partner being the headquarters in Italy. I came in in June and Castelhana had been acquired 15 days beforehand. In six months, 44 people came in.
In this phase we were hiring experienced people who we identified with, full of talent and immense know-how that will provide a boost
for our entry into the market more rapidly. It has somewhat been a case of people following people who, such as I, embarked on this adventure and believed that this is a very promising and enterprising project.
You just said that Dils is “more technologically focused.” Apart from using new technologies, will it also focus on new technology talent?
We want to be in the vanguard, and we see ourselves as a new smart player through a new European platform with a strong digital and technological component. We are developing in-house technology applications to create tailor-made solutions for our clients and improve their experience through their technological use. We have already developed over applications and have
also developed in-house a CRM that will provide a web of data with everything that companies these days want to have.
As talents, by way of example, I can say that 20% of the people who work at Dils are not directly linked to the business but linked to the digital transformation of our business. This means that we have on our team IT engineers, employees that came from Google or the Amazons of this world with the goal, in a certain way, to revolutionise what we’re doing and improve the experience of our clients and our staff.
What is your target for 2025?
Our target is to consolidate the teams in the two large areas (residential and commercial real estate), inform the market about the Dils brand, and open our new offices in Lisbon, Porto, and Estoril. We are working on our goal to replicate the platform that we have in residential real estate, through Castelhana in commercial real estate where we will be in all sectors. We’ve got off to a strong start in residential because there we have 25 years of experience, and then in all the other areas like offices, logistics, retail, hotels, natural capital, development, and the alternative assets sector that year-on-year has gained more visibility.
Overall, we’re more focused on the transaction side, but also focusing on the valuations area.
What balance do you make of the first months of activity in commercial real estate?
We couldn’t be more satisfied, even somewhat
surprised by the size of pipeline that we’ve managed to drum up in such a short time. We have already closed our first deals and are working on sell side, mandates that have been awarded to us, and the buy side where we are on the purchasing side of certain operations. I can give you a ballpark figure - we already involved in operations that together exceed 600 million euros.
Are you optimistic about your progression in the Portuguese real estate market?
I am very optimistic. Today’s market is nothing like the market 20 years ago. When I started out in the real estate consultancy area around 20 years ago the large companies had, all told, perhaps 100 people working, and now there are over 1,000. The Portuguese market has also evolved, namely in the type of institutional and private investors.
For this reason, I should say that I’m fairly optimistic. With a Portuguese market that is increasingly more sophisticated with more institutional and private investors from all over the world, and for all the things that are yet to do in a market with a shortage of housing, where there is a lack of offices, particularly in the city centre zones, and although I wouldn’t say there’s a dearth of hotels - many hotels will get built -, with the lack of good logistics product, and a need for student and senior residences... With all this I really believe that there is space for Dils and even fresh players that could also enter the market.
You said that there is a lack of offices, have you already found one for your company?
In truth, we’ve had difficulty in finding a premises for our new headquarters. There is, in fact, an enormous scarcity of offices, particularly in prime zones.
But now we’ve found one! I can say that it is close to Saldanha and we’re really excited because it is a new building that is being refurbished and has everything going for it. At the end of March or the start of April, the entire Dils team will be there under the same roof.
We’re on the right track. On 13 December 2024 we opened our new agency in Estoril. In March of this year, we’ll move office in Porto. And we’ll continue in force in Lisbon and the Algarve.
You’re kicking off the year celebrating a new phase?
Yes, we’re beginning the year celebrating. You know, celebrating is actually what we like doing. All have gone through difficult moments in life, but I think between us three partners, the more difficult things we’ve gone through in life, the more we feel like celebrating. I like to remind everyone that celebrating is the best investment and it’s what brings us the best return.
Queremos estar na vanguarda e assumimonos como um novo smart player através de uma nova plataforma europeia com uma forte componente digital e tecnológica.
We want to be in the vanguard, and we see ourselves as a new smart player through a new European platform with a strong digital and technological component.”
Plano para 10 anos
The 10-Year Plan
Vilamoura regressa aos tempos áureos
Vilamoura returns to its golden era
John Calvão, Principal Arrow & Fund Portfolio, apresentou a visão e estratégia de Vilamoura para a próxima década onde, além da Nova Marina agora inaugurada, vai deter novos empreendimentos residenciais, um novo Centro Desportivo, a renovação de clubehouses e campos de golfe, entre outros, de forma a tornar este um destino turístico apetecível durante todo o ano.
John Calvão, Managing Principal Arrow & Fund Portfolio, presented the strategy and vision for Vilamoura for the next decade. In addition to the recently opened Nova Marina, it will boast new residential developments, a new Sports Centre, refurbished clubhouses and golf courses, among other amenities, to make this an attractive all-year-round tourism destination.
John Calvão, Principal Arrow & Fund Portfolio, esteve à conversa com a Magazine Imobiliário no dia de inauguração da Marina de Vilamoura. Bem-disposto e orgulhoso da nova estratégia traçada para Vilamoura, explica-nos como foi possível fazer uma ruptura com o passado, como está a ser o presente e como ficará Vilamoura daqui a 10 anos.
Certeiro nas palavras, começa por explicar que existia “um perfil de visitantes que ia para Vale do Labo e depois existia um outro perfil que ia para Vilamoura e que se encontrava a um nível de quatro/cinco estrelas.” Esclarecendo também que a estratégia inicial do projecto imobiliário-turístico de Vilamoura era “comprar e vender rápido ou comprar e vender em partes”, mas com o tempo “decaiu um pouco de qualidade.” Por isso, agora, a estratégia passa por “levantar e alavancar” este destino.
Recorde-se que o projecto Vilamoura começou por ser detido por António Cupertino de Miranda, dono do banco Português do Atlântico, e mais tarde foi adquirido pelo Grupo de André Jordan que, atrevemo-nos a dizer, na sua época este activo atingiu grande esplendor. Foi depois vendido à empresa espanhola Prasa, mas logo passou para as mãos da norte-americana Lone Star.
Em Maio de 2021, João Brion Sanches protagoniza um grupo de investidores nacionais que adquire o designado resort Vilamoura
World à Lone Star, numa operação em co-investimento com o fundo Arrow Global, que detinha a Norfin e a Whitestar Asset Solutions em Portugal, e que agora engloba também outras empresas e activos.
Já sob a égide da Arrow Global, começam por comprar o “terreno de 250 mil metros quadrados à Lusotur”, relembra John Calvão, a par da marina, do centro hípico, do parque ambiental, da concessão de praias e de algum retalho em Vilamoura.
A este portfólio acresceram os campos de golfe e os hotéis Dom Pedro, a Details Hotels & Resorts, os Hotéis Hilton Vilamoura, o Vilamoura Garden e a Estalagem das Cegonhas. Isto só em Vilamoura, porque a geografia deste Grupo vai muito além da região algarvia.
Trata-se de um elevado investimento numa malha urbana e de natureza de grandes dimensões, mas John Calvão explica que “é difícil ter qualidade quando não se tem tudo, não se pode contar que os outros façam o mesmo que nós estamos a fazer.” E acrescenta que “para se ter um projecto único e de qualidade não pode ser disperso.”
Viver e investir em Vilamoura
No dia em que se celebrava os 50 anos da Marina de Vilamoura e se inaugurava a Nova Marina (23.11.2024), diz-nos que esta obra “é muito importante porque vai trazer outra
Texto Text: Carla Celestino
clientela para Vilamoura que vai precisar de novos amenities”, mas sublinha que “os nossos apartamentos já estão a puxar por essa qualidade e por esses novos clientes.”
Entre os empreendimentos residenciais que fazem parte do universo da Arrow Global estão: o Vilamoura Parque, o Natura Village (que os jornalistas tiveram a oportunidade de ver in loco), o The Nine, o Terracota e o Nobilus. Localizado no centro da região algarvia, o Vilamoura Parque contempla um condomínio privado com 40 moradias, de tipologias T2 e T3 com áreas, em média, de 155 metros quadrados (m2) e preços a partir dos 960.000 euros. Com amplos espaços verdes privados, é o local ideal para viver ou passar férias.
À volta do Natura Village existem campos de golfe e um Parque Natural com 170 hectares. Visitámos o andar modelo deste condomínio e comprovámos que é ideal para quem procura viver num local tranquilo e muito próximo da natureza. É constituído por 12 moradias V3 e por 14 moradias V2, todas com garagem, implantadas em terrenos com áreas entre os
320m2 e os 785m2. Deverá ficar concluída durante o primeiro semestre de 2025.
O The Nine, próximo do campo de golfe, da praia e da marina e a apenas quatro minutos de distância do centro, conta com 48 apartamentos dos quais 39 são T2 e nove T3, os quartos são maioritariamente em suite, possui áreas amplas entre os 19m2 e os 166m2, com varandas e rooftops privados. Da oferta faz parte duas piscinas e uma zona lounge exclusiva, jardim no exterior, além de estacionamento subterrâneo privado, com postos para carregamento de veículos eléctricos.
O condomínio privado Terracota é composto por 87 apartamentos de tipologias T2, T3 e T4, com áreas entre os 78 m2 e os 157 m2, espaços ajardinados e área comum com uma piscina única, rodeada de areia branca, dando a sensação de uma praia literalmente à porta. Deverá estar concluído em Maio de 2026 e o valor dos apartamentos inicia-se nos 420 mil euros. Situado a cinco minutos do centro, da praia e da marina, o Nobilus é constituído por 47 apartamentos de tipologias T2, T3 e T4, áreas
Até ao momento já foram investidos perto de 500 milhões em Vilamoura, ao qual acresce o valor da requalificação dos edifícios, dos campos de golfe e de outras infra-estruturas. To date close to 500 million euros has been invested in Vilamoura to which the cost of the refurbishment of the buildings, the golf courses and other infrastructures must be added.”
entre os 107 m2 e os 202m2, piscinas privadas e comuns, estacionamento privado, e edificação sustentável. A sua construção iniciou-se no final de Abril de 2024 e deverá estar concluído em 2025. A comercialização já se encontra a decorrer e o valor dos apartamentos começa nos 680 mil euros. O último projecto que será concretizado, e que para Jonh Calvão é a “cereja no topo do bolo”, corresponde ao antigo Lakes. Localizado no terreno por detrás da Marina, ainda se encontra em fase de desenvolvimento e vai dar lugar a um empreendimento residencial num futuro próximo.
Figo, Ernie Els e muito mais
A Marina de Vilamoura abriu com 612 postos de amarração, mas em 1981 procedeu-se a uma expansão que permitiu aumentar para 1000. A partir de agora, com a Nova Marina vai passar a deter três novos pontões com 68 postos de amarração, especificamente projectados para embarcações de grande dimensão, entre os 20 e os 40 metros, posicionando estrategicamente Vilamoura na vanguarda do sector náutico. Cada posto de amarração inclui tecnologia avançada, com sistemas individuais de pump-out, serviços de gestão remota dos consumos de água e
electricidade, pontos de carregamento dedicados a barcos eléctricos, sistemas de dessalinização de ponta e geração de energia fotovoltaica em prol da sustentabilidade. Até ao momento já foram investidos perto de 500 milhões em Vilamoura, ao qual acresce o valor da requalificação dos edifícios, dos campos de golfe e de outras infra-estruturas. Os jornalistas tiveram a oportunidade de visitar no Dom Pedro Golf Vilamoura o renovado Clubhouse Old Course que reabriu portas em Novembro de 2024. Ainda cheirava a novo e ali respirava-se a ambição, depois do campo ter sido alvo de melhorias, de se tornar num destino de golfe de primeira classe e num dos melhores campos de golfe da Europa. Só na área de golfe John Calvão avança que já foram investidos cerca de “30 milhões de euros” e uma das grandes apostas está a ser feita no Victoria Golf Course que deverá reabrir em Fevereiro de 2025. A grande novidade é que as renovações estão a ser feitas pela lenda do golfe Ernie Els que permitirá a este campo de golfe fazer parte do PGA Tour e que promete ser o destino de eleição dos golfistas de topo da região do Algarve. Após toda esta mudança vai chamar-se Els Club Vilamoura. Outra das grandes novidades prende-se com o novo Sport Center que terá como ‘embaixa -
dor’ o antigo jogador de futebol e homem de negócios Luís Figo. “A ideia é dotar este destino de ocupação durante todo o ano, porque hoje em dia é apenas oito ou nove meses.” No final de 2025 vão inaugurar um Centro Hípico de “categoria cinco estrelas” que promoverá o hipismo, nomeadamente os saltos de alto nível, e que abrirá portas entre Novembro e Fevereiro e que poderá, trazer dos países nórdicos, da Irlanda, de Inglaterra, da Alemanha, entre outros, ou seja, de onde faz frio, “à volta de 4000 pessoas por semana” durante o nosso Inverno, frisa Jonh Calvão. Todo este fluxo de atletas e turistas vai beneficiar com as novas ligações aéreas com Nova Iorque/Newark, Southampton, Helsínquia, Brest e Ponta Delgada.
Depois do Hospital das Lusíadas, têm ainda na manga construir uma segunda escola internacional, porque, como diz, “quem quer viver nesta região precisa de diferentes infra-estruturas de apoio.”
Jonh Calvão, Principal Arrow & Fund Portfolio, remata dizendo: “Sou americano, mas tenho de ter muita calma em desenvolver este projecto para ter sucesso”, uma vez que se “concretizará nos próximos 10 anos.”
John Calvão, Principal Arrow & Fund Portfolio chatted with Magazine Imobiliário on the day that the Nova Marina in Vilamoura was opened. Proud and happy with the new strategy outlined for Vilamoura, he explains how they were able to break with the past, the resort’s situation now and where he sees Vilamoura in 10 years’ time.
Precise in his words, John Calvão started off by explaining that there had been “a type of visitors who would go to Vale do Lobo, and then there was another four to five-star profile of visitors that you’d find at Vilamoura”. He also clarified that the initial strategy for Vilamoura’s tourism real estate project was for a “quick sales turnover” or to buy and sell in fractions”, but that over time “the quality suffered”. Now the strategy is to “leverage the resort as an up-market destination”. Many may recall that the Vilamoura project began life as a project from António Cupertino de Miranda, the owner of bank Banco Português do Atlântico, and later it was acquired by the André Jordan Group, who, we dare say, at that time took the asset to a whole new and splendid level.
It was later sold to the Spanish company Prasa but later passed to the hands of the US equity fund Lone Star.
In May 2021, João Brion Sanches headed a group of national investors who acquired the resort now called Vilamoura World from Lone Star in a co-investment operation with the fund Arrow Global which held Norfin and Whitestar Asset Solutions in Portugal, and which also involves other companies and assets.
Now under the aegis of Arrow Global, they began by buying a “250 thousand square metres (m2) parcel of land from Lusotur”, recalls John Calvão, along with the marina, an equestrian centre, an environmental park, beach concessions and some retail in Vilamoura.
To this portfolio were added the golf courses, the hotels Dom Pedro, Details Hotels & Resorts, the hotels Hilton Vilamoura, the Vilamoura Garden and the Estalegem das Cegonhas. This is just in Vilamoura since the geographical reach of this group goes far beyond the Algarve region.
It is a high investment in a project of large dimensions in an urban setting, but John Calvão explains that it is “difficult to have
quality when you don’t have everything and can’t count on others doing the same that we’re doing.” And added that “to have a unique quality project it can’t be scattered around.”
Living and investing in Vilamoura
On the day that the 50th anniversary of Marina de Vilamoura is celebrated, the new marina is being inaugurated (23.11.2024). He tells us that this “project is very important as it will bring another clientele to Vilamoura that will require new amenities,” but stresses that “our new apartments are already high quality and aimed at these new clients.”
Among the residential developments that make up the Arrow Group world are: Vilamoura Parque, Natura Village (that the journalists had the opportunity to see firsthand in situ), The Nine, Terracota and Nobilus. Located in the centre of the Algarve region, the Vilamoura Parque envisages a private condominium with 40 town houses ranging from 2-3 bedrooms with average areas of 155
A ideia é dotar este destino de ocupação durante todo o ano.
The idea is to bestow on this destination an all-year-round occupation rate.”
square metres (m2) and prices from 960,000 euros. With ample private green spaces, it is the ideal place to live or spend the holidays. Surrounding Natura Village there are golf courses and a 170 hectares Parque Natural. We visit the show house at this condominium, and we can confirm that it is ideal for those who want to live in a peaceful place and be very close to nature. It is comprised of 12 V3 town houses and 14 V2 town houses set on plots of land with areas of between 320m2 and 785m2. It should be concluded during the first half of 2025.
The Nine, close to the golf course, beach, and marina, and only four minutes distance from the centre, has 48 apartments of which 39 are two-bedrooms and nine are three-bedrooms. The rooms are mostly en-suite and have generous areas of between 19m2 and 166m2 with verandas and private rooftops. The development also includes two swimming pools and an exclusive lounge area, outdoor garden, not to mention private underground parking with electric vehicle charging posts.
The private condominium Terracota comprises 87 two-, three- and four-bedroom apartments with areas of between 78m2 and 157m2, garden spaces and a shared area with a pool and the beach literally on the doorstep. It should be completed in May 2026 and the value of the apartments starts at 420,000 euros. Situated five minutes from the centre, the beach and marina, Nobilus comprises 47 two, three- and four-bedroom apartments with areas of between 107m2 and 202m2, private and shared swimming pools, private parking, and sustainable building. Its construction was begun at the end of April 2024 and should be completed in 2025. The development is already in the development phase, and the prices of the apartments start at 680 thousand euros.
The final project to be built, and which for John Calvão is the “cherry on the cake,” corresponds to what was formerly Lakes. Located on the parcel of land behind the Marina, and still in the development phase, the project will give rise to a new residential development soon.
Figo, Ernie Els and much more Vilamoura Marina opened with 612 mooring points, but in 1981 an expansion plan increased this number to 1,000. From now on, with the new marina there will be three new pontoons with 68 mooring posts, specifically designed for large size boats between 20 and
40 metres, strategically positioning Vilamoura in the vanguard of the nautical sector. Each mooring post includes advanced technology with individual pump-out systems, remote water, and electricity management services, charging points specifically for electric boats, state-of-the-art desalination, and solar energy systems for the sake of sustainability.
To date close to 500 million euros has been invested in Vilamoura to which the cost of the refurbishment of the buildings, the golf courses and other infrastructures must be added. Journalists had the opportunity to visit the Dom Pedro Golf Vilamoura and the renovated Old Course Clubhouse that reopened its doors in November 2024. Everything there still smelled new after the course underwent improvements, and one can smell the ambition to become a first-class golf destination and one of the best golf courses in Europe. In the golf area alone John Calvão says that around 30 million euros has been invested” and one of the biggest investments is being made in Victoria Golf Course that should reopen in February 2025. The big news is that the renovations are being designed by the golf legend Ernie Els which has enabled this golf course to be part of the PGA Tour, and which promises to be the destination of choice in the Algarve region. After all this change it will be renamed Els Club Vilamoura.
Another of the big novelties has to do with the new Sport Centre whose ‘ambassador’ will be the ex-football player and businessman Luís Figo. John Calvão says that the “idea is to bestow on this destination an allyear-round occupation rate because these days it is only eight or nine months.”
At the end of 2025 they will inaugurate a “five-star category” Equestrian Centre that will promote equestrianism, namely highlevel show jumping, and that it will open its doors between November and February and will be able to attract “around 4,000 people a week from the Scandinavian countries, Ireland, the United Kingdom and Germany, among others during our winter”, meaning from cold countries, stresses John Calvão. This flow of athletes and tourists will benefit from new air routes with New York/Newark, Southampton, Helsinki, Brest, and Ponta Delgada.
After the Hospital, das Lusíadas, there is also a project in the pipeline to build a second international school since, as he says, “those who want to live in this region require different support infrastructures.”
John Calvão, Principal Arrow & Fund Portfolio, closes by saying: “I am an American, but I have to be very calm developing this project so that it will be successful” since it will take 10 years to fully achieve.”
Miguel Marques dos Santos
A inviabilidade do build to rent - uma questão ideológica
The unviability of build to rent - an ideological question
Miguel Marques dos Santos
Sócio
I Partner da VdA
Sócio Responsável da Área de Imobiliário & Urbanismo
Partner Responsible for the Real Estate & Urbanism Area
Em contraste com o que aconteceu nas últimas cinco décadas, existe hoje um consenso, mais ou menos generalizado na sociedade portuguesa, de que a construção para arrendamento é uma actividade essencial para ultrapassar a crise de habitação que vivemos e dar um horizonte de esperança a quem precisa de casa e actualmente não tem acesso a ela. É pena que tenha demorado tanto tempo, mas o aspecto positivo é que o consenso existe, e, nessa medida, estarão reunidas as condições para ultrapassar este flagelo social, que se agrava de ano para ano.
Mas estarão efectivamente reunidas as condições? Infelizmente, não. E não estão por preconceito ideológico e por dificuldade em ver a realidade como ela é.
O diagnóstico está feito há muito tempo: é necessário aumentar exponencialmente a oferta, devendo essa oferta chegar ao mercado a preços razoáveis. Mas porque é que isso não acontece? Porque não existem investidores com vontade de investir neste sector ou porque não existe capital disponível? Não, isso não acontece porque a ideologia (infelizmente) dominante e a vertigem do politicamente correcto não têm permitido que aconteça. Senão vejamos.
Os três factores determinantes que afastam os investidores desta actividade têm todos um carácter marcadamente ideológico e fracturante, sendo que mesmo aqueles que que têm ideias políticas diferentes optam por não agir sobre eles por receio de interferir com o politicamente correcto.
O primeiro desses factores é o quadro regulatório, ou seja, o nosso regime do ar-
rendamento. Temos uma lei do arrendamento anacrónica, mas, mais grave do que isso, imprevisível e em mutação constante. Como é fácil de perceber, em nenhum sector os investidores investem quando o quadro regulatório é desadequado e, muito menos, quando o quadro regulatório é incerto.
O segundo desses factores é a lentidão dos serviços públicos, em particular dos relaccionados com esta actividade. Por um lado, a lentidão dos processos de licenciamento urbanístico, e, por outro lado, a lentidão das decisões dos tribunais (em particular, dos processos de despejo). Como é fácil de perceber, nenhum investidor consegue definir com clareza a sua taxa de rentabilidade se os processos (de licenciamento e judiciais) se arrastam de forma imprevisível e muito para além do razoável.
O terceiro desses factores é a carga fiscal (em particular o IVA e o IRC), que distorcem de forma acentuada o preço de custo dos projectos e, nessa medida, não permitem colocar no mercado soluções a preço razoável.
Para resolver o primeiro factor, é preciso ultrapassar o preconceito ideológico de que não se pode tocar no regime do arrendamento e de que os senhorios devem desempenhar a função social que o Estado não cumpre. Para resolver o segundo factor, é preciso ultrapassar o preconceito ideológico de que não se pode tocar na administração pública, no sentido da respectiva modernização, substituindo funções sem conteúdo e pessoas sem produtividade por mais pessoas nos sectores necessários. Para resolver o terceiro factor, é preciso ul-
trapassar o preconceito ideológico de que não se pode tocar na carga fiscal, no sentido de a alinhar com os comparáveis europeus. Ao contrário do que acontece na saúde, na educação, na administração interna e na defesa, em que o Estado não consegue resolver os problemas que tem porque, para isso, precisa de enormes recursos que não tem, na habitação e, em particular, na habitação para arrendamento, o capital está disponível e os investidores ansiosos por aplicá-lo em Portugal. Só é preciso que os decisores políticos se livrem dos seus preconceitos ideológicos e tomem as medidas necessárias para que isso aconteça.
In contrast to what happened over the past five decades, today there is a more or less across-the-board consensus in Portuguese society that construction for rent is an essential activity to overcome the housing crisis which we’re going through, and to give a glimmer of hope to those in need of housing who currently don’t have access to any. It’s a shame that it has taken so much time, but the positive aspect is that the consensus exists, and by this measure, all the conditions are in place to overcome this social scourge that gets worse with every passing year. But are the conditions really in place? Unfortunately, not. And it is not out of ideological prejudice and difficulty to see things for what they really are.
The diagnosis was made ages ago: affordable supply needs to be exponentially increased and put on the market. But why isn’t this happening? Is it because there aren’t the investors interested in investing in this sector, or because there isn’t the capital available? No, this doesn’t happen because (unfortunately) the dominant ideology and silliness of politically correctness hasn’t allowed it to happen. So, let’s take a look: The three deciding factors that scare investors away from investing in affordable housing are of an ideological and divisive nature, with even those who have different political ideas choosing to not act on them for fear of getting in the way of political correctness. The first of these factors is the regulatory framework, in other words our rental laws. We have an anachronistic rental law, but, worse than this, its unpredictable and constantly changing. As is easy to understand, investors will not invest in any sectors when
the regulatory framework is not fit for purpose and even less so when it is uncertain. The second of these factors is the sluggishness of public services, particularly those related to this activity. On the one hand, the slowness of urban licence processes, and on the other, the crawling pace of court decisions (in particular, eviction processes). And you don’t have to be a genius to grasp that no investor can clearly work out the rate of return if licensing and judicial processes drag on unpredictably and far beyond what is reasonable.
The third factor is the tax burden (in particular VAT and IRC), that sharply distort the cost price of projects, and, by this measure, make it impossible to put affordable housing projects on the market.
To resolve the first factor the ideological prejudice that the rental regime can’t be touched and that landlords should somehow have a social duty to make up for the duty that the State doesn’t cover have to be overcome. To resolve the second factor, the ideological prejudice that the public administration is a sacred cow in the sense that it can’t be modernised, that job functions without content can’t be extinguished and people who are not productive can’t be replaced with more staff in the necessary sectors needs to be overcome. To resolve the third factor, the ideological prejudice that the tax burden can’t be reduced needs to be surmounted by aligning taxes in the same direction as comparable European tax regimes on developers and property.
Contrary to what happens in health, education, internal administration and defence, where the State cannot solve the problems that it has because, in order to do so, it would need enormous resources that it doesn’t have, in housing, and in particular, in housing for rent, the capital is available and investors are anxious to apply it in Portugal. It only requires political movers and shakers to shed their ideological prejudices and take the necessary measures for this to happen.
Azimute Opinião
Habitat Verde
Green Habitat
Risco de cheias e urbanismo
The risk of floods and urban planning
Alexandra Azevedo Presidente da Direcção Nacional da Quercus President of the Quercus National Board
Desde os primórdios da nossa espécie, as zonas costeiras (litorais) e a proximidade de massas de água interiores, como rios e lagos, sempre foram privilegiadas para a fixação de populações e comunidades.
Desde cedo, as populações humanas adoptaram diversas estratégias para equilibrar a permanência nestes ecossistemas ricos em recursos com os riscos associados. Entre essas estratégias, destacam-se: Técnicas de construção, como edificações sobre paliçadas ou sobre-elevadas em relacção ao solo; construções em zonas limítrofes às áreas inundáveis; e habitações flutuantes.
Com a evolução das sociedades humanas, o aumento populacional e os avanços tecnológicos permitiram a adopção de medidas mais complexas para desviar águas e procurar proteger pessoas e bens em zonas vulneráveis, como a construção de diques. Contudo, o crescimento demográfico e o êxodo rural intensificaram a pressão sobre estas áreas, levando frequentemente a um crescimento urbano caótico e à proliferação de construção clandestina, aumentando significativamente o risco para populações em caso de inundações. Este cenário agrava-se ainda mais perante fenómenos extremos.
Um exemplo elucidativo ocorreu recentemente em Valência, Espanha, onde uma Depressão Aislada em Níveis Altos (DANA) provocou inundações devastadoras. Este fenómeno meteorológico extremo levou à queda de um ano de chuva em apenas algumas horas, causando a morte de mais de 155 pessoas e deixando dezenas de desaparecidos. As sociedades modernas criaram mecanismos para mitigar riscos, como a legislação
de ordenamento do território, alicerçada em diagnósticos técnicos. Contudo, interesses contraditórios frequentemente comprometem esses planos, que acabam esquecidos, desvirtuados ou subordinados a pressões imobiliárias. No país, a Agência Portuguesa do Ambiente (APA) identificou 63 zonas de risco significativo de inundações, colocando em perigo mais de 100 mil pessoas em quase metade dos concelhos.
A renaturalização de rios e a implementação de infraestruturas de drenagem são parte das soluções necessárias, mas estas transcendem a questão específica, requerendo coerência em políticas sectoriais.
Enquanto se investe na protecção da orla costeira e na renaturalização de áreas de risco, decisões como a autorização de empreendimentos imobiliários em zonas vulneráveis, como a Quinta dos Ingleses, expõem a fragilidade do sistema de ordenamento do território. Em vez de actuar preventiva e pró-activamente, as autoridades parecem estar presas a uma gestão reactiva, incapaz de lidar com as consequências crescentes de décadas de urbanização desordenada.
É imperativo renaturalizar o máximo possível da paisagem urbana e rural, assim como promover práticas agrícolas e florestais mais sustentáveis. A natureza, mais cedo ou mais tarde, reclama o espaço que lhe pertence!
Since the dawn of our species, coastal areas and being near to large masses of water such as rivers and lakes, were always highly prized locations for the settlement of populations and communities.
From early on, human populations have
adopted diverse strategies to balance settlements in these ecosystems rich in resources with the associated risks. From among these strategies the following stand out: Construction techniques, such a buildings built on piles and stilts and elevated in relation to the soil; constructions in areas on the edge of flood plains; and floating houses.
With the evolution of human societies, population increases and advances in technology have enabled the adoption of more complex measures to divert water and protect people and goods in vulnerable areas, such as the construction of dykes. However, population growth and the rural exodus has put pressure on these areas, frequently leading to chaotic urban growth and the proliferation of illegal construction, significantly increasing the risk for populations in the case of floods. This scenario is made even worse by extreme weather phenomena.
An example by way of illustration recently occurred in Valencia, Spain, where a High-Altitude Isolated Depression (HAID) caused devastating floods. This extreme weather event led to the fall of a year’s worth of rain in just a few hours, causing the death of over 224 and leaving dozens missing.
Modern societies have created mechanisms to mitigate risks, such as territorial planning
legislation tied in with diagnostics techniques. However, conflicting interests frequently compromise these plans that end up being shelved, dumbed down, or subordinated to real estate pressures. In Portugal, the Portuguese Environment Agency (APA) identified 63 areas in significant risk of flooding, putting at risk over 100,000 people in almost half of these boroughs.
Returning rivers to their natural state and creating drainage infrastructures are part of the solutions necessary, but these transcend the specific question, requiring coherence in sector policies.
While investing in the protection of the coastline and the re-naturalisation of risk areas, decisions such as planning permission for real estate developments in vulnerable areas, such as Quinta dos Ingleses, expose the fragility of Portugal’s territorial planning system. Instead of taking preventative and pro-active measures, the authorities seem locked into a reactive management, incapable of dealing with the growing consequences of decades of disorganised urban planning.
It is imperative to renature the urban and rural landscape as much as possible, as well as fostering more sustainable farming and forestry practices, Sooner or later, nature will reclaim the space that belongs to it!
Saraiva + Associados
Arquitectura de escala e qualidade internacional
An architects studio on an international scale and quality
A humanização, a inclusão, a requalificação urbana e o planeamento urbanístico são determinantes para o futuro das nossas cidades na visão do arquitecto Miguel Saraiva, fundador do atelier Saraiva + Associados. Humanisation, inclusion, urban regeneration, and urban planning are determining factors for the future of our cities in the view of architect Miguel Saraiva, founder of Atelier Saraiva+ Associados.
No número 69 da Avenida Infante Santo, em Lisboa, fica um dos maiores ateliers de arquitectura da Península Ibérica: Saraiva + Associados (S+A). Fundado há 28 anos, já foi distinguido inúmeras vezes com prémios e menções honrosas, e revela-se perpetuamente um pioneiro na forma de moldar o seu, o nosso, mundo.
O mentor, fundador e arquitecto Miguel Saraiva começa por declarar que o sinuoso caminho da Arquitectura, Imobiliário e Construção requereu, ao longo dos anos, “muito trabalho, acompanhado por uma forte inspiração, minha e dos meus colegas, compromisso e um grau de disponibilidade gigante.” Tudo isto tem sido acompanhado por um trabalho e serviço prestado ao cliente que prima pela elevada qualidade e inovação, e que tem proporcionado à S+A manter-se no mercado através de uma constante “encomenda”. E, como diz, é “a encomenda o que nos motiva”, pois “sem ela não há ateliers”. Mas há encomendas e encomendas, e nem sempre é fácil conciliar gostos e vontades, nomeadamente dos promotores imobiliários. Nessas alturas, a sua sensibilidade é fundamental para desmontar ideias pré-concebidas antes de passarem para o papel, para o desenho. Tal é “hoje o meu maior desconforto”, isto porque a partir daí é que “crio o conforto para os meus clientes e para os meus projectos”.
Passando esta fase, enaltece a “qualidade dos promotores para levarem até ao fim os projectos com a qualidade com que estão desenhados e pensados.”
Verdadeiras obras-primas
Ele que nos perdoe, mas nós dizemos que o seu atelier não se pode queixar, é que já fez obras de beleza rara, e outras tantas que nos deixam boquiabertos. Aqui e além-mar.
Parecendo adivinhar os nossos pensamentos, menciona um projecto muito importante para a capital: a ampliação do IPO e para o qual “tenho uma grande expectativa”. Objecto de um concurso, no qual ficaram em primeiro lugar, consiste num novo edifício complementar aos existentes e trata-se de uma “obra gigantesca.” Os desenhos e maquetas não deixam dúvidas, ali irá nascer um edifício moderno e de grande dimensão. Fala de outro projecto de igual proporção que se localiza onde outrora existia a saudosa Feira Popular, na zona de Entrecampos. “Vai ser um projecto extraordinário, que vai ter um enorme impacto, mexer com a cidade e com a sua centralidade!” E sobre o qual tem uma “forte expectativa!”. O seu atelier está envolvido na área dos escritórios e retail, em parceria com a KPF, bem como no consubstanciar do desenho urbano. Este é, sem sombra de dúvida, um bom exemplo de como se deve pensar a cidade, de como se deve
Texto Text: Sara Vieira Fotos Photos: Anabela Loureiro
preencher um vazio urbano e como se pode criar novas centralidades. Miguel Saraiva salienta ainda que este projecto é também “importante por se inserir numa freguesia que é altamente populosa, a das Avenidas Novas, Alvalade, etc.”
Visivelmente satisfeito, acrescenta que está prestes a ver a luz do dia: a nova sede da Caixa Geral de Depósitos no Parque das Nações (término no início de 2025); o empreendimento Nova Belas, na zona de Sintra; a Fundição de Oeiras, em Oeiras; o novo Centro de Formação da GNR em Portalegre; a par de grandes projectos em Gaia, Almada e Barreiro. Mas lá fora continuam também a dar cartas, muito embora a S+A mantenha actualmente a sua carteira internacional na ordem dos 10 por cento, nomeadamente focada nos mercados do Médio Oriente e do Norte de África. “A diminuição da internacionalização aconteceu conscientemente, como opção do grupo, e face à nova realidade do próprio mercado nacional que agora está em alta” e que tanto o ocupa.
Evolução fugaz do País
Nesta conversa com o arquitecto lança-nos um olhar algo cansado sobre a realidade do sector. Certeiro nas palavras, de quem já anda há muito tempo nestas lides, refere que “a área de projecto está muito desestruturada e é muito pouco reconhecida.”
Quase como num desabafo partilha a sua opinião de especialista na matéria, e explica que “montar um atelier de Arquitectura é de uma complexidade enorme e hoje, infelizmente, contra as minhas expectativas, a Arquitectura ainda é tão pouco reconhecida quanto o era há 30 anos.”
Miguel Saraiva acha que é “muito difícil contrariar os factores negativos condicionados pelos económicos”. Talvez por isso, diga que “prevalecem os 95 por cento de Construção Civil em relação aos cinco por cento de Arquitectura.” A somar a isso, está também a questão cultural: “A verdade é que, no panorama geral, os urbanistas e os arquitectos são pouco escutados e consultados. E, infelizmente, ao fim de 30 anos de prática, estou pessimis-
Enaltece as competências e profissionalismo dos promotores para levarem até ao fim os projectos com a qualidade com que estão desenhados e pensados. He praises the skills and professionalism of the developers to complete their projects with the quality with which they are designed and conceived.”
ta relativamente ao futuro da nossa área”. Para se conhecer a essência deste esmorecimento com a actualidade, temos de recuar até aos anos 2000, quando se realizaram os grandes eventos da Expo’98 e do Euro 2004, em que se aspirou a grandes conquistas e evoluções que “mudariam um pouco o paradigma social português” e que fizeram com que se pensasse que “iam marcar um ritmo diferenciador para o resto do País. Passados anos, regredimos. Foi fugaz”.
Apaixonado e sonhador
É bonito ver as linhas do seu rosto mudar consoante o tópico de que falamos. E falar nas cidades do futuro parece ser algo que lhe sai das suas entranhas, da sua alma, como algo de bom.
Determinado, diz que a “cidade do futuro deve ser muito mais humanizada e inclusiva.”
E para isso, é determinante “a requalificação do espaço urbano existente” e “pensar e planear muito melhor o crescimento da cidade.”
Mas os desafios que se colocam à Arquitectura são também tecnológicos e a Inteligência
Artificial (IA) afigura-se como algo incontornável. Neste tópico vai avançando que “ainda não tenho uma opinião bem formada” ou não fosse tudo isto muito recente.
Além disso, levanta algumas questões no que concerne a direitos de autor e crê que tal vá ter um fortíssimo impacto no futuro e na prática profissional: “Positivamente, vai nivelar os arquitectos, puxando os menos bons para um nível mais alto. No entanto, não creio que um bom arquitecto vá ser melhor por utilizar a IA.” Acredita mesmo que esta ferramenta vai “acrescentar valor à nossa prática e, possivelmente, dentro de cinco anos, a profissão poderá ser outra coisa por essa via”. Desafiado a pensar sobre o que ainda lhe falta fazer no futuro, “sonha” continuar a “formar e dar prática profissional aos jovens arquitectos e a passar o testemunho do conhecimento.” Este tema é de uma importância tal que o arquitecto revela o especial orgulho na constituição há cerca de três anos da S+Academy, um projecto pioneiro, catalisador de conhecimento e pulverizador de formação contínua, que se traduz em desenvolvimento de talento e no crescimento pessoal e profissional de todos os colaboradores da S+A. Uma plataforma estratégica e diferenciadora, fundamental para o crescimento do atelier, para a atração e retenção dos melhores quadros. Neste âmbito, refere ainda que entregaram recentemente quatro bolsas de
mérito a estudantes de Arquitectura. Sonha ainda com a “possibilidade de um conjunto de arquitectos de qualidade continuar o meu trabalho e melhorá-lo”, tal seria, “um grande legado à profissão”.
Depois do foco na formação dos jovens, diz, meio a brincar, que “falta desenhar muito e bem.”
O seu rosto ganha contornos de felicidade quando diz que vem todos os dias para o atelier “como se fosse o meu primeiro dia de tra -
balho, pois gosto muito do que faço e vivo, há 30 anos, apaixonado por esta profissão”.
On Avenida Infante Santo Number 69 in Lisbon is one of the largest architectural studios in the world: Saraiva+ Associados (S+A). Founded 28 years ago, it has already received countless awards and honorary mentions and is a constant pioneer in the way it moulds its and our future.
The mentor, founder and architect, Miguel
Saraiva begins by declaring that the winding path of Architecture, Real Estate, and Construction has required, over the years, “a lot of work, accompanied by a strong inspiration, from me and my colleagues, commitment and a huge degree of availability.” All of this has been accompanied by a work and service provided to the client which stands out for its high quality and innovation, and which has enabled S+A to remain in the market with a constant stream of orders.” And, as he says, “it is the orders that motivate us,” for without them there are no studios.”
But there are orders and orders, and it is not
always easy to balance tastes and desires, particularly from real estate developers which he says, without fear are a pain in the neck at times!” At this time, his sensibility is vital to dethrone preconceived ideas before putting them on the drawing board to be designed. That is my greatest discomfort,” because from this departure point, I create comfort for my clients and for my projects.”
Moving on from this phase, he praises the “quality of developers to complete their projects with the quality with which they are designed and conceived.”
True works of art
Perhaps he should forgive us for saying that his studio can hardly complain and has created works of rare beauty, and so many others that it leaves us with mouths gaping. Here and overseas
Seeming to read our thoughts, he mentions a very important project for the capital: the extension of the Lisbon cancer hospital IPO for which “I have great expectations.” The subject of a tender competition in which they came in first place, it consists of a new building to complement the existing ones and is a “huge work.” The designs and blueprints leave no space for doubts; this will be a huge and modern building.
He speaks of another equally gigantic project which is located where there was once the much-missed Popular Fair (Feira Popular) in the Entrecampos area of Lisbon. “It’s going to be an extraordinary project that will have a huge impact, changing the city and its centrality!” It is a project for which he has “high expectations!” His studio is involved in the offices and retail area in partnership with KPF,
A cidade do futuro deve ser muito mais humanizada e inclusiva. E para isso, é determinante “a requalificação urbana no espaço urbano existente e pensar e planear muito melhor o crescimento da cidade.
The city of the future should be much more people centric and inclusive. Which is why urban regeneration in the existing urban space is essential, as well as thinking about and better planning the way cities grow.”
as well as consolidating urban design. This is, without a shadow of a doubt, a good example of how the city should be imagined, of how it should fill an urban void and create new centralities. Miguel Saraiva also stresses that this project is also “important because it is within a parish that is highly populated - Avenidas Novas and Alvalade, etc.”
Visibly satisfied, he adds other projects that it should soon see the light of day: the new headquarters of Caixa Geral de Depósitos in Parque das Nações (completion at the start of 2025); the Nova Belas development Sintra; the Oeiras Foundation in Oeiras; the new GNR Training Centre in Portalegre; as well as large projects in Gaia, Almada, and Barreiro. But they have projects overseas too, although currently S+ has an international portfolio of eight to 10 per cent of its total focused on markets in the Middle East and North Africa.
“Reducing its presence in the international market was a conscious decision given the new reality of the national market which is doing well and occupies most of their time.
The country’s fleeting development
In this conversation with the architect, he casts us a somewhat tired look as to the sector’s reality. Choosing his words carefully, like anyone used to dealing with the
press, he says that the “project area is very unstructured and not well recognised.”
In almost a whisper he shares his opinion as a specialist on the matter and explains that “starting an architects studio is hugely complicated and today, unfortunately, contrary to my expectations, architecture still goes as unrecognised as it did 30 years.”
Miguel Saraiva thinks that it is “very difficult to counter the negative factors conditioned by economic situations.” Perhaps it’s why he says that “95% is dominated by Civil Construction in relation to five percent Architecture. On top of this too is the cultural issue: “The truth is that, generally speaking, urban planners and architects are very badly treated, are hardly listened to, or consulted. And unfortunately, at the end of 30 years of practice, I am pessimistic about the future of our area”.
To better understand the essence of today’s lacklustre market, we have to go back to the first decade of the 21st century when large events like Expo 98 and Euro 2004 were organised, which aspired the great conquests and developments that “changed the Portuguese social paradigm” and made you think that this would “mark a turning point for the rest of the country. Years later, we’ve gone backwards. It was fleeting.”
A passionate dreamer
It’s charming to see the lines of his face change depending on the topic we’re discussing. And talking about the cities of the future seems to be something good that comes from his guts and soul.
Determined, he says that the “city of the future should much more human and inclusive.” Which is why urban “regeneration in the existing urban space” is essential as well as “thinking about and better planning the growth of the city.”
But the challenges facing architecture are also technological and Artificial Intelligence (AI) is undeniable. On this topic he advances that “I don’t yet have a crystallised opinion” because it was all very recent.
Moreover, it raises some questions regarding author’s rights and believes that it will have a very strong impact on the future and on professional practice: “On the positive side, it will create a level playing field for architects, pushing the not so good ones to a higher level. However, I don’t believe that a good architect is going to be better from using AI.” He actually believes that this tool will “add value to our practice and, possibly, within five years, the profession might become something else through it.”
Challenged into thinking about what he still has to do in the future, “he continues to “dream” and “train and give professional work experience to young architects and pass on his experience and knowledge.” This topic is of such importance that the architect reveals that he is especially proud of setting up S+Academy three years ago - a pioneering project and driver for know-how and continuous training resulting in talent development and the personal and professional growth of all S+A employees.
A strategic and differential platform, fundamental for the growth of the studio and to attract and retain the best teams. In this regard, he also mentions that they recently awarded four scholarships of merit to students of architecture. He also dreams of the “possibility of a group of quality architects continuing on his work and improving it,”
Then after focusing on training young architects, he says, half joking, that “there’s still so much to design and design well.”
He face lights up with happiness and almost looks like a child’s when he says “I arrive at the studio every day as though it was my first day at work, indeed I really like what I do and live and I’ve been passionate about this profession for 30 years”.
Porto
The
O nearshoring é cada vez mais uma realidade na atracção de investimento na região do Porto e Norte, nomedamente por parte de grandes grupos europeus. Nearshoring is increasingly more of a reality in attracting investment in the Porto and the North region, namely from large European groups.
O Porto e a Região Norte de Portugal estão entre as regiões mais atractivas no investimento directo em Portugal, quer na componente de serviços, quer em novos projectos industriais.
O nearshoring - uma prática de negócios na qual uma empresa contrata serviços ou estabelece parcerias em países próximos geograficamente - é “uma tendência que se tem vindo a acentuar e, em particular a Região Norte, está a captar novos investimentos”, afirma Tiago Cortez, capital markets associate da Savills.
São vários os casos, alguns deles muito recentes, como é o investimento da Airbus, que inaugurou a sua unidade de produção de secções de fuselagem em Santo Tirso em 2021, e que, recentemente, anunciou a expansão, em mais 30%, da capacidade produtiva. Actualmente a Airbus emprega cerca de 350 trabalhadores. Tiago Cortez destaca outros exemplos de empresas que anunciaram investimentos muito relevantes na criação de novas unidades produtivas ou na expansão das suas actividades industriais no Norte do País. “São os casos da Bosch, Coloplast, Borgwarner, WEG, Testo ou da Somfy”.
De referir que no final de 2023 a multinacional dinamarquesa Coloplast anunciou um investimento de cerca de 100 milhões de euros numa nova unidade industrial com 30.000 metros quadrados (m2), em Felgueiras, para
produzir equipamentos médicos.
Miguel Garcia, da Garcia Garcia – grupo especializado na construção de unidades logísticas e industriais – confirma que “têm em curso vários projectos industriais no Norte do País que comprovam a grande atractividade do mercado nacional”.
Na sua opinião, nos “últimos anos tem-se verificado um interesse superior na instalação de novas unidades produtivas que vão desde bens de grande consumo, moldes & packaging, automóvel ou energias”. Uma tendência que se acentuou com o eclodir da guerra na Ucrânia.
Miguel Garcia é de opinião que “a menor dependência energética de Portugal face à energia russa, assim como a distância geográfica do conflito e da influência russa, quando comparado com outras economias do Centro e Leste europeu, têm favorecido Portugal na atracção de investimento estrangeiro”.
Tiago Cortez, reforça que a deslocalização numa lógica de nearshoring é uma prática muito competitiva e Portugal e toda a região Norte deverão manter a tendência de aumento da atracção de investimento. “Há muitas intenções de investimento para Portugal e alguns investimentos ainda não avançaram por alguma instabilidade nos países onde estão sediadas as multinacionais”.
Reforça, “veja-se o caso da Alemanha e França (entre os principais responsáveis pelo in -
Texto Text: Elisabete Soares
vestimento directo em Portugal em 2023), a somar à situação de retração económica, têm estado com uma situação de enorme instabilidade política, o que leva alguns decisores empresariais a uma situação de wait-and-see (esperar para ver)”.
A transferência de operações ou serviços para países ou zonas geograficamente próximas – sobretudo a nível dos países da Europa - beneficiando de custos mais baixos e de uma maior proximidade cultural, geográfica e segurança é, contudo, uma má notícia para os países asiáticos, como a China, Índia, Tailândia, entre outros, e que já está a afectar a economia desta região, de acordo com um estudo recente da Crédito y Caución, grupo de seguro de crédito.
Isto porque “as cadeias de valor globais estão a ser reestruturadas através de processos de nearshoring e friendshoring (parcerias entre empresas de países próximos), transferindo a produção para países geograficamente mais próximos ou onde os riscos são considerados mais baixos”, destaca a Crédito y Caución.
Porto and the region of the North of Portugal are among the most attractive regions for direct investment in Portugal, both in the component of services and in new industrial projects.
Nearshoring - a business practice whereby a company contracts services or establishes partnerships in geographically close countries - is a “trend that has increased and, particularly in the North Region, is attracting new investments”, says Tiago Cortez, Capital Markets Partner at Savills.
There are various cases, some of them more recent, such as investment from Airbus that inaugurated its fuselage sections manufacturing factory in Santo Tirso in 2021, and which recently announced its expansion by an extra 30% in production capacity. Airbus currently employs around 350 workers.
Tiago Cortez highlights other examples of companies that have announced very important investments in creating new production units or expanding their industrial activities in the North of the country. “Cases in point
O Porto e a Região Norte de Portugal estão entre as regiões mais atractivas no investimento directo em Portugal, quer na componente de serviços, quer em novos projectos industriais.
Porto and the region of the North of Portugal are among the most attractive regions for direct investment in Portugal, both in the component of services and in new industrial projects.”
include Bosch, Coloplast, Borgwarner, WEG, Testo and Somfy.”
It is worth mentioning that at the end of 2023 the Danish company Coloplast announced an investment of around 100 million euros in a new industrial unit of 30,000 square metres (m2) in Felgueiras to produce medical equipment.
Miguel Garcia, of Garcia Garcia - a group specialised in the construction of logistics and industrial units - confirms that it has “various industrial projects underway in the North of Portugal that show the great attractiveness of the Portuguese market.
In his opinion, in “recent years there has been great interest in installing new production units that range from large consumer goods producers, moulds and packaging to car plants and energy. A trend that has increased with the continued war in Ukraine.
Miguel Garcia’s opinion is that “Portugal’s lesser energy dependency on Russian energy, as well as the geographical distance from the conflict and Russian influence compared to other economies in Central and Eastern Europe has favoured Portugal in attracting overseas investment.”
Tiago Cortez emphasises that moving away from conflict zones within a nearshoring logic is a very competitive practice and the entire North region of Portugal should maintain
this trend to increase investment attraction.
“There are many investment intentions for Portugal and some investments have not yet advanced because of some instability in countries where multinationals have their headquarters.”
He adds, “You can see with the case of Germany and France (among the other countries responsible for direct investment in Portugal in 2023), added to the situation of an economic retraction and massive political instability have led to some company decision-makers to adopt a wait-and-see attitude.
The transfer of operations or services to countries or zones that are geographically close to Portugal - particularly European countries- have benefitted from lower costs and a greater cultural, geographical and security closeness and, moreover is bad news for Asian countries like China, India, Thailand, among others, and is already affecting the economy of this region, according to a recent study from Crédito y Caución, a credit insurance group.
This is because “global value chains are being restructured through processes of nearshoring and friendshoring (partnerships between companies in countries that are closer), transferring production to countries that are geographically closer”, emphasises Crédito y Caución.
Reino Unido
United Kingdom
O caso do imobiliário
The case for real estate
Roberto Varandas Managing Director Europa Capital Partners / Mitsubishi Estate Co.
Para aqueles que interagem comigo profissionalmente ao longo dos anos, sabem que não sou um grande fã de directrizes sobre onde investir o seu capital.
Para mim, trata-se sempre mais da oportunidade individual do que de um mercado ou sector específico. Existem boas oportunidades em maus mercados e más oportunidades em sectores bons. Mas, assim como um investidor não pode na prática investir em todo o mercado imobiliário, tendo que investir em activos individuais, o investidor focado nos fundamentais de um imóvel, tem que viver com uma taxa de juros mais um spread e/ou custo de capital próprio. Mesmo um investidor que se concentra exclusivamente no sector imobiliário deve, em última análise, decidir se investe no próximo projecto, na próxima propriedade ou mantém o dinheiro no banco.
Embora já tenha examinado a atractividade da nossa classe de activos, é hora de a refrescar. Espero poder fornecer alguma perspectiva sobre os mercados de capitais. Começando com os retornos que nossa classe de activos oferece aos investidores na Europa, os spreads entre o financiamento e os rendimentos dos imóveis permanecem bastante próximos, senão negativos, apesar do recente corte nas taxas de juros do euro. Tenho ouvido colegas e parceiros mencionarem taxas de financiamento actuais de 100bps de spread para financiamento bancário, o que coloca o custo da dívida em cima de 4%, enquanto os rendimentos para propriedades principais começam nos 5%, dependendo do mercado e do sector. Fora desses limites, o financiamento rapidamente torna o negócio potencialmente deficitário.
O custo de oportunidade de investir em imó -
veis, no seu nível mais baixo de risco, é comparável a um portfólio de títulos soberanos europeus com rendimento em torno de 3%, ou um pouco mais se assumir algum risco de crédito, potencialmente atingindo 4%. Obviamente, a diferença entre imóveis e renda fixa é a possibilidade de crescimento dos rendimentos dos imóveis. Considerando o mercado mais amplo, vemos alguma força nas economias europeias para justificar um forte crescimento dos rendimentos?
Há outro obstáculo que o sector enfrenta na Europa. De acordo com a pesquisa de intenções dos investidores da INREV para 2024 (a de 2025 deve ser lançada em Janeiro), os investidores institucionais na Europa, em média, têm uma alocação alvo para imóveis de 9,8%. A alocação actual é, em média, de 10,5%. Muitos dos nossos colegas do imobiliário, investidores institucionais, não podem investir capital fresco em novos fundos e, em alguns casos, são obrigados a reduzir a exposição. Certamente, a situação melhorou ao longo do ano, à medida que o forte desempenho nos mercados de acções e a queda nas taxas de juros significaram que acções e renda fixa ganharam terreno ao longo do ano.
A relativa falta de atractividade da classe de activos, juntamente com menos capital disponível, significou que os volumes de transacções estão nos níveis de 2010 na maioria dos mercados. Em alguns mercados europeus, há sectores inteiros passando ou por uma reestruturação de larga escala, ou um forte dinamismo. Na Alemanha, o sector de escritórios corrige a ponto de, em alguns casos, os imóveis valerem menos que o financiamento associado. Por outro lado, os promotores de hóteis no Sul da Europa parecem felizes em continuar a construir ho -
téis de quatro e cinco estrelas nas principais cidades, sustentados pelo forte crescimento do turismo.
Então, o que isso significa para os mercados imobiliários na Europa nos próximos anos? Quem sabe? Mas, com este pano de fundo, quem consegue entusiasmar-se com esta nossa classe de activos? Bem, na verdade, não precisamos. Precisamos nos empolgar com os nossos projectos, as nossas transacções e o que podemos fazer com os nossos imóveis.
Desejando aos nossos leitores um próspero 2025!
For those who have interacted with me professionally over the years, you know that I am not a big fan of top-down directives on where to invest your capital. To me, it is always more about the individual opportunity than a particular market or sector. There are good opportunities in bad markets and bad opportunities in good sectors. But just as the top-down investor cannot really just invest in a market, rather, having to invest in individual assets, the bottom-up investor has to deal with an interest rate plus a spread and/or a broad cost of capital. Even an investor who focuses solely on real estate must ultimately decide whether to invest in the next project, the next property, or keep the money in the bank.
While I have previously examined the attractiveness of our asset class, it is time for a refresh. Hopefully, I can provide some perspective on the capital markets.
Starting with the broad returns our asset class provides investors in Europe, spreads between debt financing and property yields remain fairly close, if not negative, despite the recent cut in Euro interest rates. I have heard counterparties mention current financing rates as low as 100bps of spread for bank financing, which puts the cost of debt at or above 4%, while yields for core properties start with a 5, depending on the market and the sector. Outside of these boundaries, financing quickly becomes a potentially loss-making enterprise.
The opportunity cost of investing in real estate, at its lowest level of risk, is comparable to a portfolio of European sovereign bonds yielding around 3%, or slightly more if taking on some credit risk, potentially reaching 4%. Obviously, the difference between real es -
tate and fixed income is the possibility of rental growth for real estate. Considering the broader market, do we see any strength in the European economies to justify strong rental growth? This is without considering opportunities in very specific properties, markets, and sectors.
There is another headwind that the sector faces in Europe. According to the INREV investor intentions survey for 2024 (the 2025 is due to be released in January), institutional investors in Europe, on average, have a target allocation to real estate of 9.8%. Their current allocation is, on average, 10.5%.
Many of our real estate colleagues within the investor institutions are being told they cannot invest any new capital in new funds and, in some cases, are required to dial down the exposure. Certainly, the situation has improved over the year as strong performance in the equities markets and declining interest rates have meant that equities and fixed income have gained ground over the year. The relative lack of attractiveness of the asset class together with less actual capital available has meant that transaction volumes are at 2010 levels in most markets. In some European markets, there are entire sectors undergoing either a significant shakeout or strong dynamism. In Germany, the office sector is repricing to the point where, in some cases, the properties are not worth enough to cover the debt financing.
On the other hand, developers in Southern Europe seem happy to continue building 4 and 5 start hotels in the main cities, underpinned by strong tourism growth.
So, what does this mean for real estate markets in Europe in the coming years? Who knows? But with this backdrop, how can we get excited about the asset class? Well, we don’t need to. We need to get excited about our projects, our transactions and what we can do to our properties.
Wishing our readers a prosperous 2025!
Anabela Loureiro
Papas e papistas
Baby food and zealots
Este ano recebemos como boa notícia a descida do IVA aplicado no consumo de electricidade de 23% para 6% nos primeiros 200 a 300 quilowatts-horas consumidos em cada mês. Até nas papinhas dos bebés e nas comidas das crianças o IVA desceu.
Ora, quando tudo levava a crer que a mesma percentagem seria aplicada na Construção, aliás uma das propostas apresentadas pelo Governo no pacote Construir Portugal, uma directiva europeia veio ditar a continuidade dos 23%. Recordando a UE que são os papistas disto tudo.
Na corrida do imobiliário, estão, de um lado, os players do sector imobiliário que há muito reivindicavam esta medida e que agora vêem goradas as suas expectivas; e, do outro, os que defendem que esta descida não iria travar a escalada de preços na habitação e só contribuiria para que os “gatos gordos”, ficassem mais gordos.
Não obstante os pontos de vista divergentes, o objectivo desta descida seria o aumento da oferta de casas no mercado português. Só a União Europeia ainda não percebeu que a crise na habitação em Portugal (e não só) está ao nível básico da pirâmide da sobrevivência, está ao nível das ‘papinhas Nestlé’.
This year we received the good news about the reduction in VAT applied on electricity consumption from 23% to 6% on the first 200 to 300 kilowatts/hour consumed each month. VAT even went down on baby and children’s food.
So, when everything led people to believe that the same percentage would be applied on Construction - indeed it was one of the proposals presented by the government in the package ‘Construir Portugal’ (‘Build Portugal’), a European directive arrived stating that the 23% VAT should continue, reminding us that the EU are
zealots when it comes to this.
In the competitive world of real estate, on the one hand are the players in the real estate sector that called for this 6% measure for so long and now see their expectations dashed; and, on the other hand, are those who argue that this reduction would not have stemmed escalating prices in housing and would have only contributed to the ‘fat cats’ getting even fatter.
Notwithstanding the divergent points of view, the goal of reducing VAT was to increase the supply of housing in the Portuguese market. Only the European Union has not yet grasped that the housing crisis in Portugal (and not only in Portugal) reflects a basic need for housing – a feature for survival in Maslow’s Hierarchy of Needs - and a such is equally important for survival as ‘Nestlé’s baby foods’.
DR
Foto: Anabela Loureiro
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cidades do futuro constroem-se agora
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