Magazine Imobiliário 02 by Magazine Imobiliário

Construção Ambiente Turismo

NOV/DEZ 2013 €10

O monstro da burocracia The monster of bureaucracy

02 NOV/DEZ 2013

Editorial

Outra política se seguirá Another policy to follow

Joaquim Pereira de Almeida Director Director

Chegar a Lisboa numa terça-feira à noite, vindo de Munique, da Expo Real, e desembarcar, na quarta, no SIL, não é uma experiência que recomende a quem ande à procura de ânimo e entusiasmo para levar adiante os seus projectos. Tira-se a prova dos nove ao estado em que o nosso País se encontra, sem querer tirar o mérito aos organizadores do Salão Imobiliário de Portugal. É possível sentir quão distantes estamos, neste momento, da Europa desenvolvida e das economias que não têm a austeridade como linha de rumo. Esta dura realidade obriga-nos a colocar em xeque tudo o que está a ser feito no nosso País. Onde nos querem levar? Não é preciso ser economista para se perceber que sem consumo baixa a procura e a produção, diminui a riqueza gerada e acentuam-se os factores recessivos. É disto que andam à procura os nossos governantes? Ao mesmo tempo continua a não haver políticas que estimulem o investimento estrangeiro, que não se podem ficar por baixar salários e facilitar os despedimentos. E a carga fiscal? E o crédito? E a desburocratização? No fundo ter ido à feira de Munique dá-nos um alento. Saber que o imobiliário europeu está pujante e que continuam a perguntar pelo nosso País. Por certo outra política se seguirá. Arriving in Lisbon on a Tuesday night, hotfoot from Munich and Expo Real, and then going on to SIL on the Wednesday is not an experience I’d recommend to anyone looking for the heartfelt enthusiasm to pursue their projects. I felt like I was throwing the baby out with the

bath water over the state in which our country is in, without wanting to play down the great work being done by the organisers of the Portuguese Real Estate Fair (Salão Imobiliário de Portugal). One can feel just how far we are, at the moment, from a developed Europe and those economies like Germany that aren’t following the austerity line. This tough reality forces us to put in check everything that is being done in our country. Where do they want to take us? You don’t have to be an economist to realise that without consumption, demand and production plummets, wealth creation falls away, and recessionary factors come into stark profile. Is this what our political leaders want? At the same time there continues not to be policies that stimulate foreign investment, except those that lower salaries and make it easy to lay staff off. And what about reducing taxes? And making credit available? And cutting away red tape…? At the end of the day going to Munich gave us a breathing space. Just knowing that European real estate is still thriving and asking about Portugal. What’s certain is that another policy will and has to follow.

Summary

Índice

Grande Tema Lead Story

O monstro da burocracia The monster of bureaucracy

Metro Quadrado Square Meter Jovens Comprar ou arrendar casa? Young people Should they buy or rent their homes?

14 Convenção da ERA ERA Convention

Ficha técnica

16 Propriedade Palavras Aliadas Sociedade Unipessoal, Lda. NIPC – 510 653 901 Av. da Liberdade, 110, 1º 1269-046 Lisboa Tel.: (+351) 21 122 19 70 / 71 Telem.: (+351) 91 061 61 62 geral@palavrasaliadas.pt www.magazineimobiliario. com

Grafismo Rodrigues Silva

Leilões Imobiliários Real Estate Auction

Contabilidade Nasceconta

Periocidade Bimestral

Centros Comerciais Shopping Centres

Director Joaquim Pereira de Almeida

Impressão Valente Artes Gráficas R. José Maria da Costa, 14 2640-496 Mafra

Editora Carla Celestino Colaboradora Permanente Elisabete Soares

Tiragem 3.000 exemplares

Depósito Legal 363718/13 SSN – 2183-0517 ERC – 126397 Preço: €10

Fotografia Anabela Loureiro Tradução Chris Graeme

20 SIL

24 Opinião Opinion Miguel Marques dos Santos

Plumb Line Novos rostos da construção The new faces in construction

Market Abacus Savills

Aguirre Newman

International Postal de Luanda Postcard from Luanda

Expo Real

Fio-de-Prumo

28 PME reabilitação SME of rehabilitation

Azimute Coordinates Mobilidade Eléctrica Sustainable Mobility

34 Barragem de Foz Tua Foz Tua Dam

Atelier Presidente da OASRS OASRS President

Mercado

Do mundo

CBRE

45 Consultan

46 Cushman & Wakefield

47 Jones Lang LaSalle

48 Prime Yield

Sol e Lua Tourism Mercado turístico Escandinavo Scandinavian tourism market

60 Insígnia CS CS Trademark

Bom gosto

Neoturis

Good Taste

Worx

Última palavra The last word A História está muito acima! History is very much above it all!

Grande Tema

Milh천es perdidos em investimento

O monstro da burocracia Millions in investents lost

The monster of bureaucracy

02 NOV/DEZ 2013

A burocracia é uma forte condicionadora da liberdade económica, com repercussões dramáticas no investimento, no crescimento da economia e no emprego. Bureaucracy is a strong conditioning factor when it comes to economic freedom, with dramatic repercussions for investment, economic growth and employment. Texto Text: Elisabete Soares

O empreendimento residencial tinha tudo para ser um sucesso de vendas. Um conjunto de edifícios de baixa volumetria, rodeado por uma zona ajardinada, com grande diversidade de tipologias e localizado a poucos metros da Boavista, no Porto. Mas teve um percurso atribulado. Demorou anos a ser licenciado e quando conseguiu as autorizações o mercado estava a sentir os primeiros efeitos da crise, que ainda assola o sector. O conjunto está construído, bem inserido na zona, mas é a banca que tem o exclusivo das vendas. Esta é a história real de um projecto que tinha tudo para dar certo, mas que arrastou para a falência o promotor e, por arrasto, várias empresas subcontratadas. O nome do projecto é o que menos interessa aqui, já que esta história é semelhante a milhares de outros empreendimentos que levaram ao desespero os promotores e cujo principal culpado é esse monstro, a burocracia. O Magazine Imobiliário foi procurar saber a opinião de um conjunto de profissionais que, diariamente, lida com os serviços públicos no desenvolvimento de projectos e a constatação é que, pouco, ou nada mudou. É que, na opinião de Filipe Gonçalves, managing partner da Strategy XXI - uma consultora com grande experiência na vertente de reabilitação urbana -, apesar da legislação, actualmente em vigor, definir prazos máximos para o licenciamento, “os técnicos das autarquias e outras entidades licenciadoras, usam muitas vezes mecanismos para atrasar os processos, como seja, os constantes pedidos de correcção de elementos do processo”. E mais preocupante é, ainda, o facto de, neste momento, a tendência ser de agravamento no cumprimento dos prazos. Para Filipe Gonçalves a situação tem-se agravado nos últimos tempos, o que é de estranhar dada a redução dos pedidos de licenciamentos. “Apenas se poderá justificar pela necessidade

em mostrar serviço por parte dos técnicos”, considera. Rui d’Ávila, que enquanto gestor da Sonae Turismo esteve na génese do empreendimento turístico Tróia Resort e do projecto habitacional Quinta da Sedas, em Matosinhos, considera que “temos um quadro jurídico para a matéria bastante completo, exigente e até, se não abundassem as interpretações prejudiciais e a incompetência, relativamente claro”. Contudo, acrescenta, “sucede, porém, que persistem na Administração Pública aqueles que pugnam por atitudes contra o investimento, numa visão mesquinha de que este é sempre um mecanismo de obtenção de lucros fabulosos por parte da iniciativa privada e que, portanto, devem ser peneirados exaustivamente”. Para Almeida Guerra, presidente da Rockbuilding, uma das consultoras com grande actividade no mercado imobiliário, “a burocracia em sentido depreciativo, consiste na falta de coerência e pro-actividade que caracteriza o grande conjunto disforme de leis, regulamentos, prazos, organismos, departamentos, chefias e pessoas que são envolvidas no processo de decisão de qualquer assunto relacionado com o Estado”. Na sua opinião, este excesso processual “é inibidor das rápidas decisões que sempre são necessárias para que a vida normal dos cidadãos e das empresas avance nos melhores moldes e nos prazos correctos”. Onde estão os culpados? Se há quem considere que as autarquias estão agora mais abertas à iniciativa privada, outros colocam a tónica na falta de articulação entre poder local, regional e central. Na opinião de Filipe Gonçalves, “sente-se, ainda, uma estranha desconexão entre as autarquias locais, o governo central, nomeadamente os ministérios, e outras entidades licenciadoras de actividades económicas, levando a que os

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processos sejam ainda mais lentos e, não raras vezes, não licenciados por causa de falhas de comunicação entre as partes”. Rui d´Avila, actualmente administrador no grupo de construção Ferreira, é de opinião que o problema hoje já não reside nas câmaras municipais, onde se encontra uma atitude substancialmente diferente da que se via há quinze anos. “O problema está na camada intermédia da Administração Pública que resiste à mudança, se recusa a ver o empobrecimento gerado pela falta de dinâmica que imprime aos procedimentos e incentiva o tal circuito fechado e interno dos pareceres confusos”, alerta. Os projectos vítimas da burocracia São algumas as dezenas de projectos que ficaram pelo caminho vítimas dos atrasos provocados pela burocracia dos diferentes órgãos da Administração Pública.

Almeida Guerra apresenta alguns casos vividos na primeira pessoa: “A aprovação do projecto para o Éden em Lisboa foi boicotada durante cerca de um ano por um conjunto de pessoas ligadas a uma causa, dita cultural, utilizando meios burocráticos sem sentido”. Acrescenta que “existem muitos resorts, hoje parados, porque a regulamentação PIN não funcionou; se tivessem sido construídos, provavelmente já estariam vendidos (Verdelago, Finalgarve, Comporta, Pinheirinho, etc., etc.). Quantos milhões de euros terá o País perdido?”, interroga-se Almeida Guerra. A experiência de Rui d´Avila é também esclarecedora: “em dois projectos recentes em que estive envolvido, a fase de planeamento foi de dez anos, num caso, e de seis, no outro, sem que se possam identificar os motivos que levaram a um excesso de tempo de, diria, sete anos no primeiro caso e quatro anos no segundo”. Deixa o aler-

ta: “se não fosse o caso de ambos os projectos pertencerem a empresas com suficiente capacidade financeira e certamente teriam resultado em falências e desempregos”. Aumenta a corrupção ligada às autarquias Quatro, em cada dez, processos-crime de corrupção no sector público têm origem nas autarquias. Os números constam do relatório do Conselho de Prevenção da Corrupção, do Tribunal de Contas, e mostram que 43% dos processos, entre 2009 e 2012, tiveram origem no poder local. “A corrupção é de facto, ainda hoje, um dos fenómenos associados à construção e à promoção imobiliária, seja por iniciativa dos promotores na tentativa de acelerar processos de licenciamento, seja pelo lado dos técnicos e dirigentes autárquicos para não colocarem entraves nos respectivos processos de licenciamento e/ou construção”, constata Filipe Gonçalves.

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Almeida Guerra prefere colocar a tónica no facto de a corrupção parecer ser um fenómeno transversal à sociedade portuguesa em geral e não apenas às actividades da construção e da promoção imobiliária.

Apesar da legislação, actualmente em vigor, definir prazos máximos para o licenciamento, os técnicos das autarquias e outras entidades licenciadoras, usam muitas vezes mecanismos para atrasar os processos… Despite the legislation currently in force, defining maximum time limits for planning permission to be granted, “local council officers and other planning entities, often use mechanisms to delay the processes...

The residential development was to have been a sales success. A collection of low volume buildings, surrounded by a garden area, in a great variety of configurations and located a stone’s throw away from Porto’s Boavista area. But it’s had a rocky road. It took years to get planning permission and when it did get the necessary licenses the market began to feel the first effects of the crisis, which is still overshadowing the sector. The development is built, blends in well in the area, but it’s the banks that hold exclusive rights over sales. This is the true story of a project that had all the ingredients to be a success, but led to the developer going bankrupt and, in its wake, various companies subcontracted. The project’s name isn’t important here, given that this story is a similar one affecting millions of other developments, leading to the despair of developers with the main entity to blame being that monster called bureaucracy. Magazine Imobiliária sought to find out the opinion of a number of professionals who, on a daily basis, deal with public services in the development of projects and the impression is that little or nothing has changed. In the opinion of Filipe Gonçalves, managing partner of Strategy XXI - a consultants with wide experience in the urban rehabilitation area -, despite the legislation currently in force, defining maximum time limits for planning permission to be granted, “local council officers and other planning entities, often use mechanisms to delay the processes, like, the constant demands to correct parts of the process.” And even more worrying is the fact that at the moment the tendency has been to make the meeting of deadlines even worse. For Filipe Gonçalves the situation has got worse in recently, which makes one have to wonder given the reduction in planning permission requests. “It could only be justified on the grounds for the need by council mandarins to show they’re doing something”, he believes. Rui d’Ávila, who as manager of Sonae Turismo was involved in the genesis of the Tróia Resort tourist development and the Quinta da Sedas housing project in Matosinhos, believes that “we have a fairly complete, demanding and even - if prejudicial interpretations and incompetency were not so rife - relatively clear legal framework governing the matter. That said, however, “there still persists in the public ad-

ministration those that support anti-investment attitudes and a petty, narrow-minded view that this (planning permission applications) is always a mechanism for raking in fabulous profits on the part of private initiative and which therefore should be exhaustively gone over with a finetoothed comb. For Almeida Guerra, President of Rockbuilding, one of the consultants with considerable activity in the real estate market, “bureaucracy in a derogatory sense, consists of a lack of coherence and pro-activeness characterising the large shapeless mass of laws, regulations, time limits, organisms, departments, bosses and people that are involved in the decision-making process of any matter to do with the State”. In his opinion, this excess of red tape “strangles rapid decision-making that are always necessary so that the normal life of citizens and companies moves forward under the best conditions and within the correct deadlines”. Where are those who are to blame? If there are those who consider that local authorities are more open now to private initiative, others point out the lack of articulation between local, regional and central government. In the opinion of Filipe Gonçalves, “one still feels a strange disconnection between local councils, central government, namely the ministries, and other economic activities licensing entities, making processes even more slower and, quite often, leading to applications not getting planning permission because of communication failures between the parties.” Rui d’Avila, currently the CEO of the construction group Ferreira, is of the opinion that the problem today is not in the municipal councils, where there is an attitude that is substantially different from the one seen fifteen years ago. “The problem is in the middle layer of Public Administration that is resisting change, that refuses to see the impoverishment created by the lack of dynamism that blights procedures and encourages a closed and internal circuit of confused expert opinions”, he says. The projects that are victims of bureaucracy Here are some of the scores of projects that were left in the dust, victims of delays caused by red tape from different Public Administration bodies. Almeida Guerra presents some cases that he has personally seen first hand: “Planning permission for the Eden in Lisbon was boycotted for around a year by a number of people linked to a, let’s say, cultural cause, using senseless

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São algumas as dezenas de projectos que ficaram pelo caminho vítimas dos atrasos provocados pela burocracia dos diferentes órgãos da Administração Pública. Here are some of the scores of projects that were left in the dust, victims of delays caused by red tape from different Public Administration bodies.

bureaucratic means.” He adds that “there are many resorts, today at a standstill, because the PIN (Projects of National Interest) regulations don’t work; if they had been built, probably they would have been sold by now (Verdelago, Finalgarve, Comporta, Pinheirinho, etc., etc.). How many millions has the country lost?” asks Almeida Guerra. Rui d’Avila’s experience is also revealing:“in two projects that I was recently involved in, the planning phase was 10 years in one case and six in the other, without being able to pinpoint the reasons the planning permission process was dragging on and on, by seven years in the first case and four in the second.” He leaves a warning: “If it were not the case that both projects belonged to companies with sufficient financial capital, both projects would have ended up bankrupt with people unemployed”.

Corruption linked to local councils is increasing Four out of every 10 criminal corruption cases in the public sector come from local government. These numbers are in the report from the Council for the Prevention of Corruption, part of the Portuguese Court of Auditing. It shows that between 2009 and 2012 43% of cases originated in local government. “Corruption is in fact, still today, one of the phenomena associated with the construction and development of real estate, whether on the initiative of the developers in an attempt to speed planning permission up, or on the side of the local government mandarins and technical staff who require back-handers in order not to block planning permission or construction licenses”, insists Filipe Gonçalves. Almeida Guerra prefers to point out that corruption seems to be a phenomena that runs right across the board in Portuguese society in general and not just in construction activities and real estate development.

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Jovens

Comprar ou arrendar casa? Young People

Should they buy or rent homes?

13 02 NOV/DEZ 2013

Uns jovens querem ser inquilinos e ter a liberdade da mobilidade; outros querem ser proprietários e ter uma base para viver. Na primeira pessoa, mostram as razões da sua opção. Some young people want to be tenants and have the freedom of mobility; others want to be home-owners and have a base to live. Speaking first hand, they explain why they chose the options they did.

Texto Text: Carla Celestino

O último estudo da DECO revela que comprar casa continua a ser mais vantajoso do que arrendar. Esta afirmação teve por base o caso prático de um T4 que estava tanto para compra como para aluguer. Localizado no Lumiar, em Lisboa, com 17 anos mas recentemente remodelado e com uma área útil de 120m2, estava a ser vendido por 210.000 euros e alugado por uma renda mensal de 1.000 euros. Ao fim de 30 anos, os especialistas da DECO concluíram que gastaria menos 106.992 euros se comprasse o apartamento com um crédito com uma taxa variável e menos 69.785 euros com uma taxa fixa. Mas numa compra de imóvel não se pode esquecer que é preciso pagar impostos, registo, comissões bancárias, seguros da casa e de vida, pagamento das quotas do condomínio, fazer obras… Além disso, actualmente, a esmagadora maioria dos bancos não concedem empréstimos pelo valor total de compra ou avaliação, por isso é necessário algumas economias feitas previamente. A crise e os entraves bancários vieram dificultar a venda de imóveis, por isso mesmo, o preço das casas baixou e para “quem tem poupanças ou uma boa relação com o banco, compensa comprar”, explica o estudo. Apesar de se estarem a desenvolver esforços no sentido de dinamizar o mercado de arrendamento, a realidade é que o valor das rendas continua a ser superior às prestações do crédito à habitação.

Mas será que todos os jovens querem e podem ser senhorios? Será que os jovens querem estar presos a uma casa durante 30 anos e a todas as responsabilidades que isso acarreta? O arrendamento permite aos jovens uma maior liberdade e mobilidade: mudar de casa caso não estejam satisfeitos com a actual, ou porque encontraram outra igual com renda mais baixa ou na localização desejada; permite aceitar um trabalho em outra região do País ou no estrangeiro pois basta só avisar previamente o senhorio da sua mudança; mudar porque o agregado familiar aumentou; para uma casa mais acessível em caso de desemprego ou divórcio; etc. Na realidade os jovens arrendatários só têm de se preocupar com dois elementos: dar duas rendas de caução inicial e pagar a renda mensal acordada. Além disso, existem programas de incentivo ao arrendamento jovem, como é o caso do Programa Porta 65 Jovem, promovido pelo Instituto de Habitação e Reabilitação Urbana. Neste programa é atribuída uma percentagem do valor da renda como subvenção mensal, cujo apoio financeiro é pago por 12 vezes, podendo os jovens usufruir até ao máximo de 36 meses consecutivos ou interpolados. Ainda que, recentemente a ministra Assunção Cristas tenha vindo a público afirmar que este programa está «descaracterizado e com pouca capacidade para atingir os objectivos» traçados e que deverá ser reformulado.

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Associado a este programa está também o Arrendamento Convencionado Jovem desenvolvido pela Câmara Municipal de Lisboa. Trata-se de uma bolsa de fogos municipais devolutos em médio ou bom estado de conservação que são colocados no mercado de arrendamento acessível (com valores inferiores até 30% aos praticados no mercado) e sempre compatíveis com os limites máximos definidos pelo Governo para o apoio ao arrendamento jovem. Um T2 para lá morar Dado a actual conjuntura o cenário da compra, venda e aluguer de imóveis para os jovens pode mudar a qualquer hora, minuto, segundo. Independentemente do que os especialistas possam defender, se é melhor comprar ou alugar casa, essa decisão depende sempre das condições económicas e sociais de cada pessoa. A decisão cabe aos jovens. Por isso mesmo, fomos ouvir um casal e um jovem, inquilinos e proprietário de um T2, para perceber as razões que levaram uns a alugar e outro a comprar casa. Helena Orge e Tiago Lobato, ambos a viver num T2 alugado em Lisboa, aos 30 anos dizem: “Não nos imaginamos a viver em outro lugar, sempre vivemos em Lisboa”. Quando questionados sobre a preferência pelo aluguer em detrimento da compra de habitação, Tiago enfatiza a ideia de que “neste momento, não temos a capacidade para contrair empréstimos bancários para a aquisição de imóvel próprio, devido à actual conjuntura”. Para Helena foi também determinante a “localização e a proximidade com a família”, já que o apartamento situa-se na Baixa de Lisboa, freguesia da Sé, a paredes meias com os seus pais. Morar na mesma casa onde habitou a sua avó traz também consigo “um apego emocional” à casa, ainda que seja um imóvel com cerca de 80 anos. Pagar apenas “243 euros de renda mensal e viver no coração de Lisboa, foi igualmente um factor determinante para optar por alugar casa na capital”, explica Tiago. Aliás, “pagar esta renda numa casa bem estimada é um verdadeiro achado!” Já Miguel Costa, por pressão da família, comprou casa. “Os meus pais diziam-me que não valia a pena alugar casa, porque as rendas eram mais caras e porque quando o apartamento tivesse problemas era eu que os tinha de resolver porque os senhorios não fazem obras”. Miguel acabou por comprar um T2 em Algés, perto do Estádio do Jamor. “Eu só tenho 23 anos, o máximo que vou levar para o apartamento são roupas, o pc, psp e a minha raquete de ténis, para mim bastava-me um T1, mas os

meus pais disseram-me para pensar no futuro porque um dia podia juntar-me a alguém e como o estado do país não está nada bem mais valia prevenir”. Na realidade pensa que “o quarto extra pode servir para algum amigo meu que queira aqui dormir ou se calhar até vou alugar o meu “sofá” a turistas estrangeiros (couchsurfing), as possibilidades são muitas…” Esta compra só foi possível “porque os meus pais fizeram-me uma conta-poupança ao longo da minha vida”. Neste momento, Miguel trabalha a tempo inteiro numa empresa de informática e tem um part-time num call center, o que lhe dá “algum conforto monetário” e a possibilidade de pagar uma renda ao banco de 450 euros. The latest study by consumer watchdog DECO reveals that buying a house continues to be more advantageous than renting. The evidence for this is based on the concrete case of a T4 (four-bedroom property) that was both offered to buy or let. This 17-year-old property in Lisbon’s Lumiar had been recently refurbished and had an area of 120m2. It was put on the market for €210,000 or offered for rent at €1,000. At the end of 30 years, DECO experts concluded that one would have spent €106,992 less if the apartment had been bought with a variable rate mortgage and €69,785 with a fixed rate mortgage. But it should not be forgotten that when buying a property one has to pay taxes, registration fees, bank commissions, home and life insurance, condominium service charges, set money aside for works etc... furthermore, the banks are not currently giving loans for the total value of the purchase or survey, which is why some money needs to be set aside beforehand. The crisis and the banks have made selling properties difficult, which is why the price of homes has gone down, while for those who “have savings or a good relationship with the bank; it’s worth buying”, states the study. Despite efforts being made to boost the rental market, the reality is that the cost of renting continues to be higher than the cost of paying a monthly mortgage. But do all young people really want to be home-owners? Do they really want to be tied to a house for 30 years and all the responsibilities that this implies? Renting enables young people greater freedom and liberty: they can move if they are not happy with their current home, or if they have found another equally satisfactory property, but at a cheaper rent or better located; it means they can take a job in another region or country, and only have to warn their landlord be-

Dado a actual conjuntura o cenário da compra, venda e aluguer de imóveis para os jovens pode mudar a qualquer hora, minuto, segundo. Despite efforts being made to boost the rental market, the reality is that the cost of renting continues to be higher than the cost of paying a monthly mortgage.

forehand of their intention to move out. They can also downsize in case of unemployment or divorce, etc. In reality young tenants only have to worry about two things: pay three months rent in advance when they move in and pay the initial rent agreed. Furthermore, there are rental incentive programmes for young people, like the Porta 65 Young Person Programme, promoted by the Urban Rehabilitation and Housing Institute. With this programme a percentage of the amount of the rent is awarded through a monthly grant, whereby financial support is paid 12 times, enabling young people to take maximum advantage for 36 consecutive or estimated months. Even though recently the minister Assunção Cristas publicly stated that this programme wasn’t “totally adequate” and not “fit for purpose when it came to fulfilling the goals outlined” and should be reworked. Also associated with this programme is the young person’s rent organisation Arrendamento Convencionado Jovem started up by Lisbon City Council. This is a portfolio of council properties that were left vacant in a good or reasonably good state of repair and that have been put on the rental market at an affordable rent (with rents 30% lower than those practised in the market) and which are in keeping with the maximum rent charge limits defined by the Government to support renting for young people.

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Two-bedrooms Given the current economic recession, the situation regarding buying, selling or renting of properties to young people can change at any hour, minute or second. Independent of what specialists may argue, on whether it is better to buy or rent a property, the decision always depends on the economic and social situation of each person. The decision is down to the young people involved. For this reason we interviewed young people, home-owners and tenants in T2 properties to understand the reasons that led some to rent and others to buy. Helena Orge and Tiago Lobato, both living in a T2 in Lisbon, at 30 years of age they say: “We’ve never imagined living in another place, we’ve always lived in Lisbon”. Tiago emphasises the idea that “we haven’t got the wherewithal to take out a mortgage for our own property given the current economic circumstances”. Living in Lisbon was also the deciding factor for Helena because she wanted to live in the

city and close to her family, and the apartment is situated in down town Lisbon, in the parish of Sé where the cathedral is, a stone’s throw away from her parents. Living in the same house where her grandmother lived also has a certain “emotional tie”, to the house, even if the property is around 80 years old. Paying just “€243 rent a month and living in the heart of Lisbon was equally a deciding factor in opting to rent a house in the capital”, explains Tiago. Furthermore, “paying a peppercorn rent for a house like this was a real find!” Persuaded by Miguel Costa’s family, he bought the house. “My parents used to tell me that it wasn’t worth renting a house, because the rents were very high and because if the apartment had problems I’d have to sort them out because landlords don’t carry out works”. Miguel ended up by buying a T2 in Algés, close to the Jamor Stadium. “I am only 23, the maximum I’m going to take to the apartment are clothes, the PC, PSP, and my tennis racket. A T1 was enough for me, but my parents said that I

needed to think about the future because one day I could live with someone and since my parents aren’t in good shape it’s better to be prepared”. In truth, I think that the “extra room could do for one of my friends who might want to sleep here or perhaps I’d even rent out my “sofa” to foreign tourists (couchsurfing), the possibilities are legion...” This purchase was only possible “because my parents paid into a savings account for me throughout my life”. At the moment Miguel works full-time for a computer company and has a part-time job in a call centre, which gives him some “monetary peace of mind” and the possibility of paying the €450 mortgage to the bank.

16 01 SET/NOUT 2013

9.ª Convenção no Porto

ERA dá exemplo de vitalidade 9th Convention in Porto

ERA sets an example of vitality by razzledazzling’em! O nosso mercado imobiliário, provavelmente por ser pequeno, está cheio de preconceitos e maneirismos. The Portuguese real estate market, probably because it’s small, is full of prejudices and airs and graces.

Texto Text: Joaquim Pereira de Almeida Fotos Photos: Rui Luís, Zeca Antunes

Um deles, prende-se, justamente, com as convenções que as redes imobiliárias promovem regularmente com os seus colaboradores para dar a conhecer resultados, para premiar os melhores, para motivar e também para celebrar. Estes eventos foram, de algum modo, importados dos Estados Unidos da América de onde também veio o próprio conceito destas redes. Pode, portanto, afirmar-se que são modelos novos em Portugal e como tudo o que é novidade no nosso País suscita muitos comentários. Há anos que vou a convenções das redes imobiliárias e confesso que nunca dei o meu tempo por perdido. Pelo contrário, tenho aprendido ali boas lições de vida e de trabalho. E não vejo qualquer espécie de semelhança com os ritos religiosos, como chegam a dizer algumas más-línguas. Foi, por tudo isto, que assisti à 9ª Convenção da ERA que decorreu no Coliseu do Porto, a 21 de Setembro, com a presença de mil pessoas. Fiquei estupefacto com o que ali se viveu naquele sábado. A produção, o alinhamento, os depoimentos tudo parecia de outro lugar, ou não fosse, também, o mote do evento “Entre no Futuro”. A realização estava ao nível do que demais espectacular se faz no nosso País, com uma qualidade de conteúdos que é difícil de igualar. Basta referir que a maioria dos presidentes dos principais bancos portugueses enviou mensagens vídeo de grande qualidade que devem ter enchido de ânimo todos os participantes. Pode dizer-se que a Banca está com a ERA na sua batalha pela redinamização do mercado imobiliário. Houve outros pontos altos de que destaco as entrevistas com franchisados que se salientaram

ao longo do ano por uma ou outra razão, testemunhos de vidas e de trabalho surpreendentes. Raramente se ouviu a palavra crise, é como se ela não existisse. De igual modo, foi impressionante a demonstração de tecnologia apresentada nos programas internos da rede e que a colocam no topo do que melhor se faz em termos de gestão. Dividida por sete temas a convenção acabou por ser algo introspectiva, analisando os temas mais sensíveis e delicados com enorme dignidade. Refiro, por exemplo, o caso do “deslumbramento” que é um perigo para quem pode ganhar dinheiro muito depressa. A questão foi muito bem colocada e o alerta ficou no ar. Cuidado com o sucesso. Houve muitos prémios e muitos premiados. Não vou referir nenhum porque considero que toda a ERA foi vencedora. One of them has precisely to do with the conventions that the real estate networks regularly hold with their staff members to let them know about company results, to reward the best with awards, to motivate them and also to celebrate their success. These events were, in a certain way, imported from the United States of America from where the concept of these networks themselves actually came from. One can, however, state that they are new concept models in Portugal and just with everything that’s new Portugal is attracting lots of comments. I’ve been going to real estate networking conventions for years and I must admit that I’ve never seen it as a waste of time. On the contrary, I’ve always picked

17 02 NOV/DEZ 2013

up good lessons for life and work at them. And I don’t see any kind of similarity with religious rituals, as some spiteful badmouths have suggested. Which is why I went to the 9th ERA Convention that took place at the Coliseum in Porto on September 21 in the presence of 1,000 people. But I was gob-smacked by what I saw on that Saturday. The production, the line-up, the speeches all seemed to have come from somewhere else, a bit like the event’s slogan “Enter into the Future”. The production was at a level of something rather showy to what our country is usually used to, with a content quality that was difficult to better. Suffice to say that the majority of the presidents of the main Portuguese banks sent good-quality video messages that must have really entertained the participants. Let’s just say that the banking sector is fighting alongside ERA in its battle to boost the real estate market. There were other high points I would highlight

such as the interviews with the franchisees that were stressed throughout the evening for one reason or another, life testimonials and surprising work. Rarely did I hear the word crisis and it was almost like the crisis didn’t exist. Equally, the show of technology presented in the internal network programmes was impressive and brought to the fore the best that can be done in terms of management. Divided into seven themes, the convention ended up by being somewhat introspective, analysing the more sensitive and delicate topics which were dealt with with enormous dignity. I refer, for example, to the case of “razzle dazzle” which is a danger for anyone who can earn money very quickly. The question was very well made and the warning was left in the air. Careful with success. There were lots of awards and award-winners. I’m not going to single one out since I think that the whole of ERA were winners.

18 01 SET/NOUT 2013

Leilões Imobiliários

Oportunidades a não perder Real Estate Auction

Opportunities not to be lost Numa altura em que o mercado do arrendamento ainda não está devidamente dinamizado, os leilões imobiliários surgem como uma área de negócio que vai de vento em pompa no mundo imobiliário. At a time when the rental market still isn’t particularly robust, real estate auctions have emerged as a business area that everybody is talking about in the real estate world.

Texto Text: Carla Celestino

Em Portugal tem aumentado o número de leilões imobiliários, assim como já existem algumas empresas especializadas nesta arte de leiloar imóveis. Para entidades como bancos, seguradoras, promotores imobiliários, empresas de construção civil ou particulares que se encontram a braços com um património no qual dificilmente verão o retorno, os leilões imobiliários são uma solução rápida e eficaz para os seus problemas patrimoniais e financeiros. Adquirir um imóvel por um preço abaixo dos valores médios de mercado e depois arrendá-lo apresenta-se também como um bom investimento. Os leilões imobiliários são o local ideal para os “proprietários” escoarem os seus imóveis, razão pela qual, na maioria dos casos, estão associados a uma instituição bancária. Com efeito, as instituições financeiras conseguem, através deste meio, escoar os imóveis em carteira e recuperarem total ou parcialmente a dívida contraída pelas pessoas que fizeram um crédito à habitação e entraram em incumprimento. Negócios e investimentos Com 20 anos de experiência na realização de leilões e com a sua proximidade junto das instituições de crédito, a Uon rapidamente percebeu a necessidade que existia por parte das entidades proprietárias de imóveis em resolver, com recurso a soluções externas, certas questões alheias ao respectivo core business. Neste sentido, Ana Luísa Ferro, directora Comercial, explica que o mix de imóveis que têm em venda é actualmente muito diversificado,

incluindo desde fracções para habitação, comércio, serviços ou mesmo logística. Daí que, o tipo de compradores seja muito heterogéneo, incluindo particulares, famílias, jovens, pessoas com mais idade, empresas e investidores. Já a vaiuma-vãoduas optou pelos leilões online porque, como a directora de Marketing e Administração, Susana Costa, esclareceu, “achámos que era preciso uma alternativa aos leilões tradicionais em que a pessoa interessada tinha de deslocar-se ao leilão, visto que estes são presenciais.” Este método também dá aos vendedores uma outra alternativa de venda, começando com um preço inicial atractivo gerando mais compradores interessados e utilizando o leilão para obter ofertas superiores. Na perspectiva de Susana Costa, “quem procura a sua primeira casa procura oportunidades a preços baixos por isso temos visto algum sucesso com imóveis acessíveis”. No entanto, salienta que “temos também muitos investidores à procura de oportunidades de ouro”, ou seja, “existem investidores que procuram investir no imobiliário e que acreditam ser a altura certa”. O mercado de arrendamento constitui também uma “oportunidade de negócio”, acrescenta Ana Luísa Ferro. “Investidores que no passado compravam para revenda, sempre com a preocupação de adequar o valor do activo à capacidade creditícia dos seus clientes, agora equacionam outra solução, o arrendamento”. Por tudo isto, Susana Costa acredita que “mesmo a longo prazo, quando a situação económica se alterar, o sistema dos leilões continuará a revelar o seu potencial”.

19 02 NOV/DEZ 2013

Os leilões imobiliários são a local ideal para os “proprietários” escoarem os seus imóveis. Auctions are the ideal place for property owners to offload the properties in their portfolios. In Portugal real estate auctions are increasing and there are already some companies specialising in art of auctioning off property. For entities like banks, insurers, real estate developers, civil construction and private firms who have their hands full with property that has little prospect for immediate return, real estate auctions are a rapid and effective solution for their property and financial problems. Acquiring a property for a price that is below the average market values and then renting it out seems to be a good investment. Auctions are the ideal place for property owners to offload the properties in their portfolios and in the case of financial institutions, to totally or partially recover the debt contracted by people who took out a mortgage and then got in arrears. They are also the ideal places for buyers, private or investors, to pick up properties at fairly competitive prices. Internet auctions in real time With 20 years of experience in carrying out auctions and close to credit institutions Uon rapidly saw the the need from organisations owning property to deal with certain property issues that had nothing to do with their core business with the help of outside agencies. Ana Luísa Ferro, Commercial Director, explains that the mix of properties that this auctioneers has on its books is very varied, including fractional units for housing, business, services, or even logistics. From there, the range of buyers is very varied, including private individuals, fami-

lies, young people, older people, companies and investors. vaiuma-vãoduas opted for on-line auctions since, as the Director of Marketing and Administration, Susana Costa, explained, «we thought there needed to be an alternative to traditional auctions where the interested party had to go to the auction in person. We adapted our system so that we could follow these auctions in real time.» This method also gives sellers another sale alternative, starting off with an initial attractive price creating more interested buyers and using the auction to obtain higher bids. In Susana Costa›s perspective, «whoever is looking to buy their first house is seeking low price opportunities which is why we have seen some success with accessibly priced properties». However, «we also have a lot of investors looking for golden opportunities», she adds, in other words, «there are investors seeking to invest in real estate and believe this to be the right time». The rental market also provides an «opportunity to do business», adds Ana Luísa Ferro. “Investors that in the past bought to sell on, always anxious to make a profit on their asset and tailor its valueto the credit capacity of their clients, now see another possibility, the rental market”. That’s why Susana Costa believes that «in the long term, when the economic situation changes, the auctions system will continue to show its potential.»

20 01 SET/NOUT 2013

Crise

Dívidas deixam centros comerciais na mão da banca Crisis

Debts leave shopping centres in the hands of the banks A redução no consumo, mas, especialmente, a construção em excesso e sem padrões de diversificação levaram à falência de alguns dos seus promotores. The reduction in retail consumption, especially excessive construction without diversifying, has led to the bankruptcy of some shopping centre developers.

Texto Text: Elizabete Soares

Depois das casas, escritórios, lojas e unidades de turismo residencial, a banca acabou por ter que ficar também com alguns centros comerciais. É o caso do Ferrara Plaza, promovido pela Martifer, vendido à Imorendimento, dos Vivaci Guarda e das Caldas, da FDO, do Dolce Vita Braga, dos espanhóis da Chamartín, que agora está a ser comercializado e será gerido pela Sonae Sierra. Consideramos, nesta lista, apenas os maiores centros. As primeiras vítimas foram o Ferrara Plaza, em Paços de Ferreira, e o Évora Shopping, que foram executados pelo BES. Dois shoppings tiveram percursos diferentes: o Ferrara Plaza é um centro com oito anos, dedicado ao mobiliário, que sofreu com a crise que se instalou neste sector. A Imorendimento investiu na reformulação e aumentou as vendas, mas as dívidas eram grande e o BES acabou por ficar com a sua propriedade. O Évora Shopping, promovido desde início pela Imorendimento, está, ainda, em construção e em fase de comercialização adiantada, prevendo-se, por isso, a sua conclusão e abertura. Também a falência da FDO, construtora de Braga, acabou por obrigar o BCP a ter de ficar com o Vivaci Guarda e o Vivaci Caldas, dois dos shoppings da marca que pertencia a um grupo que tinha em carteira uma dezena de projectos. Um terceiro, o Vivaci Maia, foi parar às mãos da CGD. A CGD é também a nova dona do Dolce Vita Braga, promovido pela Chamartín, um mega centro comercial com a abertura adiada há três anos. Apesar do evidente excesso de centros comerciais nesta região, o futuro do Dolce Vita Braga está nas mãos de um expert na matéria, a Sonae

Sierra, que em breve promete novidades sobre a abertura. Nos últimos anos outros pequenos activos comerciais foram executados pela banca. É o caso do Campera, o primeiro outlet a abrir em Portugal, o centro comercial Acqua Roma, na Avenida de Roma, em Lisboa, e, ainda, o antigo Beloura Shopping. O que fazer aos activos comerciais Na opinião de Pedro Rutkowski, CEO da Worx, “o imobiliário não é o core business das instituições financeiras pelo que não faz parte das suas funções a gestão dos activos, nem têm equipas vocacionadas para este fim pelo que a sua estratégia passa ou pela alienação dos activos (só possível com elevados descontos) ou pela colocação dos activos em fundos de reestruturação”. Acrescentando que “estes fundos foram constituídos com equipas próprias, muitas das quais com profissionais com expertise no imobiliário mas que recorrem a profissionais em áreas específicas imobiliárias, dada a especificidade e/ ou dimensão de alguns imóveis”. Assim, na opinião do CEO da Worx, cada activo é único pelo que não existe uma estratégia comum para a sua reestruturação. No entanto, no nosso entender, “o importante é fazer uma análise crítica preliminar ao activo, perceber qual o ponto de partida, o seu valor actual, estádio de desenvolvimento para que fundamentadamente se possa definir a estratégia de médio-longo prazo que permita acrescentar valor ao activo e a resolução dos problemas de base que lhe eram subjacentes”.

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Depois das casas, escritórios, lojas e unidades de turismo residencial, a banca acabou por ter que ficar também com alguns centros comerciais. Along with houses, offices, shops and residential tourism properties, the banking sector has also ended up with some shopping centres on their hands.

Along with houses, offices, shops and residential tourism properties, the banking sector has also ended up with some shopping centres on their hands. Cases in point are Ferrara Plaza, developed by Martifer, sold to Imorendimento; FDO’s Vivaci Guarda; and Dolce Vita Braga, from the Spanish company Chamartín, which is now being marketed and managed by Sonae Sierra. And this list only takes into consideration the largest centres. The first victims were Ferrara Plaza, in Paços de Ferreira, and Évora Shopping, which were developed by BES – a private high-street bank. The two shopping centres have different stories: Ferrara Plaza is an eight-year-old centre, dedicated to furniture, which suffered as the crisis began to bite in this sector. Imorendimento invested in repositioning and upped its sales, but the debts were too large and BES ended up with the property on its books. Évora Shopping, developed from its start by Imorendimento, is still under construction and in a phase of advanced commercialisation, which is why its completion and opening is anticipated. The bankruptcy of FDO too, the builder of Braga, forced the bank BCP to take over Vivaci Guarda and Vivaci Caldas, two shopping centres from the brand that belongs to a group that had 10 projects in its portfolio. A third, Vivaci Maia, ended up in the hands of CGD – a State-owned bank. CGD is also the new owner of Dolce Vita Braga, developed by Chamartín, a mega shopping centre whose opening was postponed three years ago. Despite the evident excess of shopping

centres in this region, the future of Dolce Vita Braga is in the hands of an expert in this matter, Sonae Sierra, which shortly promises to have news about its opening. In recent years other small shopping centre assets were taken over by the banks. A case in point being Campera, the first outlet to open in Portugal, the Acqua Roma shopping centre in Avenida de Roma, in Lisbon, and also the old Beloura Shopping. What’s to be done with shopping centre assets? In Pedro Rutkowski’s opinion, CEO of Worx, “real estate is not the core business of financial institutions since management of property assets is not part of their activities and neither do they have teams specialised to do that, so their strategy aims at offloading these assets (which is only possible by making big discounts) or by putting the assets in restructuring funds”. He adds that “these funds were created with their own teams, many of them made up of professionals with real estate expertise and using professionals from specific real estate areas, given the specificities and/or size of some properties.” So, in the opinion of the Worx CEO, each asset is unique so that there isn’t a common strategy for its restructuring. Having said that, it is our understanding that it is “important to carry out a critical preliminary analysis of the asset, to work out what is the starting point, its current value, its state of development so a strategy can be defined for the medium-long terms that well enable the asset to increase in value while the root problems tied in with it can be sorted out.

22 01 SET/NOUT 2013

Salão Imobiliário de Lisboa

Negócios em Portugal e além-mar Lisbon Real Estate Fair

Business in Portugal and abroad As temáticas da Internacionalização, Reabilitação Urbana e Arrendamento estiveram em debate no Salão Imobiliário de Portugal e não faltaram oportunidades para bons negócios. The themes of internationalisation, urban rehabilitation and the rental market were hot topics for discussion on the Portugal Real Estate Salon and there were plenty of opportunities to make good business deals.

Texto Text: Elizabete Soares

A 16ª edição do SIL pretendeu afirmar-se enquanto plataforma privilegiada no apoio à internacionalização das empresas do sector da construção e do imobiliário. Tendo o SIL sido organizado em conjunto com a Intercasa, o LxD – Lisboa Design Show, Auto Ocasião Premium e, pela primeira vez, com o Festival Vintage, as expectativas da organização cumpriram-se já que estes certames receberam cerca de 35 mil visitantes. Como já é habitual, um dos momentos altos deste evento foi a entrega dos Prémios SIL do Imobiliário. A 5ª edição distinguiu, uma vez mais, pessoas, empresas, entidades e projectos que se destacaram no ano transacto pela sua competência, qualidade e visão de futuro. O maior relevo foi para o Prémio Carreira Arquitecto atribuído a João Paciência e para o Prémio Personalidade SIL concedido a Paulo Sousa, actualmente presidente da Comissão Executiva do Banco Comercial e de Investimentos de Moçambique. Uma outra iniciativa que teve grande destaque no certame foi a Bolsa de Arrendamento. Este ano concentrou num único balcão cerca de 4.000 imóveis para arrendar, mostrando a aposta da organização no mercado do arrendamento junto do grande público. Este espaço ofereceu condições únicas, tendo agregado imóveis habitacionais, desde T0 a T5, escritórios, lojas, armazéns e garagens que se encontravam disponíveis para arrendamento imediato. Os valores dos imóveis para arrendamento no SIL variaram entre os 98€ e os 3.000€. Os visitantes que procuraram uma habitação para morar ou instalar o seu negócio, mas que não quisessem assumir o compromisso associado à compra do espaço, puderam encontrar também no SIL, além da oferta da Bolsa de Ar-

rendamento, múltiplas propostas de diversas tipologias, localizadas de Norte a Sul do País, nos vários stands das empresas expositoras. Os leilões imobiliários foram outras das acções que teve elevada afluência, tendo-se concretizado vendas a preços muito competitivos. Luís Lima faz balanço positivo Para o presidente da Comissão Organizadora do SIL, Luís Lima, o balanço deste evento é “bastante positivo”. Como explica: “para esta 16ª edição fizemos uma forte aposta em temas cruciais para o mercado imobiliário: a internacionalização, a reabilitação urbana e o arrendamento urbano”. Luís Lima recordou que a Confederação da Construção e do Imobiliário de Língua Oficial Portuguesa (CIMLOP), da qual voltou a ser reeleito presidente, conjuntamente com a Fundação AIP e a Câmara Municipal de Lisboa “promoveu o sector imobiliário junto de meia centena de empresários e investidores da CPLP levando-os a visitar algumas das principais obras de reabilitação urbana a decorrer na cidade, demonstrando a qualidade e excelência do nosso património e construção”. Na sua apreciação ao SIL 2013 não quis deixar de lembrar que o certame “foi também mote para a realização da 5ª Rodada de Negócios CIMLOP, promovida em parceria com a Fundação AIP e com o apoio da AICCOPN e da APEMIP”, explicando que “na mesma sala estiveram presentes representantes do sector imobiliário de Portugal, Angola, Moçambique e Cabo Verde, e que receberam mais de 150 empresários que fizeram questão de marcar presença e reunir com os representantes dos diferentes países”. Para Luís Lima, “esta vasta comunidade de 250 milhões de pessoas, rica na sua diversidade e

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como tal pilar fundamental para qualquer estratégia de internacionalização dos mercados imobiliários, abre-se a outras geografias, com outras línguas pátrias, nomeadamente a essa economia emergente que é a da China, tradicionalmente bem relacionada com o mundo lusófono”. Numa visão mais global considera que, “seja mais virado para o turismo residencial, seja para a construção ou reconstrução de habitação permanente, seja também para o não residencial, o imobiliário é, num quadro de sustentabilidade, um refúgio seguro para grandes investidores e para pequenos aforradores”. Por isso mesmo acredita que “esta foi mais uma oportunidade para alavancar ainda mais os interesses dos empresários estrangeiros no nosso mercado, nomeadamente dos países da CPLP da China, mostrando-lhes o nosso melhor cartão-de-visita para captação de investimento que é, sem dúvida, a qualidade e a excelência inegável do nosso património”. O que fica realmente de importante nesta edi-

ção do SIL 2013 é “a consolidada credibilização do imobiliário português como potencial refúgio seguro para muito investimento e alguma poupança”, concluí Luís Lima. The 16th edition of SIL aimed to put itself firmly on the map as the perfect platform to support the internationalisation of construction and real estate sector companies. Since SIL was organised together with Intercasa (the interior décor fair), LxD - Lisbon Design Show, Auto Ocasião Premium (a second-hand car fair) and, for the first time, with the Vintage Festival (an antiques fair), the organiser’s expectations were met since these fairs welcomed around 34,000 visitors. As per usual, one of the high points of this event was the handing out of the SIL Real Estate Awards. The 5th Awards paid tribute once again to people, companies, entities and projects that stood out in the transactional year for their competence, quality and vision of the future. The notable prizes this year was the Architect

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Career Award presented to João Paciência and the SIL Personality Award given to Paulo Sousa, currently president of the Executive Board of Directors for Banco Comercial and Investimentos de Moçambique. Another initiative that stood out at the fair was the Bolsa de Arrendimento (Rental Stock Market). This year around 4,000 properties to rent were concentrated at one single counter, showing the organisation’s desire to concentrate on the rental market before the general public. This space offered unique conditions, having brought together housing from T0 (studio flats) to T5 (five-bedroom properties), offices, shops, warehouses and garages that were available for immediate rent. The rental prices of the properties at SIL ranged from €98 to €3,000. The visitors looking for a place to live or set up their business, but do not want to take on the commitment associated with buying the space, could also find at SIL, in addition to the Rental Stock Market, multiple possibilities of various dimensions and configurations, located from the North to the South of the country, at the various exhibitors’ stands. The real estate auctions were other activities that attracted a lot of interest, with properties going under the hammer at very competitive prices.

Luís Lima says on balance the event went well For the President of the SIL Organising Commission, Luís Lima, the event went “fairly well”. As he explains: “for this 16th edition focused strongly on themes that are crucial for the real estate market: internationalisation, urban rehabilitation and the urban rental market”. Luís Lima recalled that the Real Estate Construction Confederation of Official Portuguese-Speaking Countries (CIMLOP), for which he was re-elected as president, together with the AIP Foundation (The Portuguese Industrial Association) and Lisbon City Council “promoted the real estate sector with around 50 CPLP investors and business leaders, taking them to visit some of the main urban rehabilitation projects going on in the city, showing the quality and excellence of our heritage and building work”. In his appraisal of SIL 2013 he didn’t want to forget that the fair “was also the stage for the 5th CIMLOP Business Round Table promoted in partnership with the AIP Foundation with the support of AICCOPN (Portuguese Civil Construction and Public Works Association) and APEMIP (Portuguese Association for Estate Agencies and Estate Agents Professionals)”, explaining that “in the same room were representatives from the real es-

tate sector in Portugal, Angola, Mozambique and Cape Verde, and that they received more than 150 business leaders who made a point of being there to meet with the representatives of the different countries.” For Luís Lima, “this vast community of 250 million people, rich in its diversity and as such a fundamental pillar for any internationalisation strategy for the real estate markets, is open to other regions of the world, with other languages, namely this emerging economy China, traditionally well connected with the Portuguese-speaking world”. In a more global view he considers that “whether more directed at residential tourism, for the construction or reconstruction of permanent housing, real estate is, within a sustainable framework, a safe haven for big investors and smaller savers.” Which is why he believes that “this was another opportunity to raise the interest of foreign business leaders in our market even more, namely the CPLP countries attracting interest from China, showing them our best calling card to attract investment which is, without a doubt, the undeniable quality and excellence of our property heritage”. What was really important in this edition of SIL 2013 was the “consolidation of credibility in Portuguese real estate as a potentially safe haven for a lot of investment and some savings,” concluded Luís Lima.

Opinião Miguel Marques dos Santos Ideias simples e pouco inovadoras que podem dar resultados decisivos Simple and moderately innovative ideas that can bring decisive results

Miguel Marques dos Santos Advogado, Sócio da Garrigues Responsável pelo Departamento de Imobiliário e Urbanismo da Garrigues Portugal Lawyer, Garrigues Partner Head of the Department of Real Estate and Urban Development, Garrigues Portugal

É evidente que é sempre mais sexy falar, comentar ou implementar ideias complexas e com elevado grau de inovação. Mas nem sempre são essas as ideias que têm resultados práticos mais interessantes e duradouros. As ideias simples e pouco inovadoras podem também ter impactos decisivos. Um bom exemplo de uma ideia simples e pouco inovadora, mas com muito sucesso, é o novo regime do Golden Visa, cujos contornos normativos actuais foram aprovados no fim de Janeiro deste ano. É simples porque a sua implementação dependeu apenas da vontade política do Governo e é pouco inovadora porque não é nada que não se faça em muitos outros países. Mas a verdade é que é uma ideia que poderá ter um impacto decisivo num sector extremamente relevante para qualquer economia, como é o sector imobiliário. Os dados divulgados são esclarecedores. Desde a respectiva implementação, o regime do Golden Visa provou ser realmente um meio eficiente na atracção de investimento estrangeiro, essencialmente investimento imobiliário, não só de países como a China e a Rússia, mas também de países como o Brasil, a Índia ou Angola. De acordo com os mais recentes dados oficiais, até Setembro de 2013 (com pouco mais de seis meses de implementação do programa), foram concedidos 251 Golden Visas e foram investidos em Portugal cerca de cento e sessenta milhões de euros, no contexto do Golden Visa. Se tivermos em conta as expectativas dos agentes do sector, que apontam para números na ordem dos cerca de 1.000 Golden Visas por ano, com um investimento associado (essencialmente imobiliário) que rondará os quinhentos milhões de euros por ano, e se contrastarmos este valor com os valores globais de

investimento em imobiliário comercial conseguidos nos últimos anos em Portugal (que variam consoante a fonte, mas que terão rondado os mil e quatrocentos milhões nos idos de 2007 e os cem milhões no pico da crise, em 2012), facilmente concluiremos pelo evidente sucesso do Programa Golden Visa e pelo efectivo contributo que o mesmo poderá dar, quer para o sector imobiliário, quer para a economia portuguesa em geral. E é preciso não esquecer que o impacto na economia vai muito além dos valores investidos no âmbito do Golden Visa. Na realidade, além da melhoria dos índices de investimento e de investimento estrangeiro e dos efeitos óbvios na nossa balança comercial que o investimento directamente relacionado com o Golden Visa poderá ter, os efeitos colaterais do programa traduzem-se em vários factores positivos, como o contributo para o desafogo de alguns promotores em grandes dificuldades, a diminuição da exposição dos bancos ao sector imobiliário e a melhoria do negócio de diversos prestadores de serviços que gravitam em torno do programa. Por outro lado, como tive oportunidade de testemunhar numa missão comercial de divulgação do Golden Visa na China (em Hong Kong, Macau e Shanghai), que integrei recentemente, o programa, além dos aspectos estritamente relacionados com o Golden Visa, tem gerado uma grande atração por Portugal em termos gerais, designadamente do ponto de vista turístico, e tem potenciado o interesse de investidores por outro tipo de investimentos em Portugal. O programa Golden Visa tem tanta mais importância quanto, em certa medida, representa o modelo de articulação entre o público e o privado (cada um no seu lugar) que deveria

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prevalecer no futuro: o Governo criou as bases normativas do programa, esforçando-se para produzir um regime simples, claro e flexível; a administração (neste caso o SEF) adopta uma postura que, sendo de cumprimento estrito da lei, é também uma postura amiga do investidor, com grande dedicação e pro-actividade; os privados (neste caso os investidores), tendo em conta o regime legal favorável e a postura dedicada da administração, consideram que vale a pena investir em Portugal, e investem, canalizando recursos, criando riqueza e contribuindo para o desenvolvimento do País. É evidente que haverá sempre pessoas que criticarão de forma militante o que quer que se faça, o que quer que mude a situação actual, o que quer lhes perturbe o conveniente status quo. Mas a verdade é que desses já não muito a esperar… It is obviously always more sexy to talk, comment or put in train complex ideas which are highly innovative. But it’s not always these ideas that have the most practical, long-lasting and interesting results. Simple and modestly innovative ideas can also have decisive impacts. A good example of a simple and modestly innovative idea, but one that was highly successful, is the new Golden Visa regime, whose current guidelines and the rules and regulations governing it were approved at the end of January. It is simple because its implementation depends solely on the Government’s political will and it isn’t particularly innovative because it isn’t anything that isn’t being done in other countries. But the truth is is that it is an idea that can have a decisive impact on a sector that is extremely relevant for the economy as the real estate sector is. The published data has made that clear. Since its implementation, the Golden Visa regime has really proved to be an efficient means of attracting foreign investment, essentially real estate investment, not just from countries like China and Russia, but also from countries like Brazil, India and Angola. According to the latest official figures, up to September 2013 (a little more than six months after the programme was implemented) 251 Golden Visas were granted and around 160 million euros were invested in Portugal within the Golden Visa context. If the expectations of the players in the sector were to be taken into consideration, which point to numbers in the order of around 1,000 Golden Visas per year, with an associated investment (essentially real estate) that is put at around 500 million euros per year, and we compare this amount with the total investment amounts

in real estate netted in Portugal in recent years (which vary according to the source, but may stand at around 1.4 billion euros incoming since 2007 and 1 billion at the peak of the crisis, in 2012), one can easily reach a conclusion on the evident success of the Golden Visa Programme and the effective contribution that the same can make, both for the real estate sector and the Portuguese economy overall. And it should not be forgotten that the impact on the economy goes way beyond the amounts invested from the Golden Visa. In truth, apart from the improvement in the investment and foreign investment figures and the obvious effects on our trade balance which direct investment to do with the Golden Visa can have, the collateral effects of the programme are translated into various positive factors, such as the contribution to the clearing out of some properties on the books of some developers in great difficulty, a reduction in the exposure of banks to the real estate sector and the improvement of business for various service providers that are jumping on the programme band wagon. On the other hand, as I had the opportunity to see first hand during a trade mission to publicise the Golden Visa in China (in Hong Kong, Macau and Shanghai), that I joined, the programme, apart from the aspects strictly to do with the Golden Visa, has generated huge interest in Portugal in general terms, namely from a tourism point of view, and has boosted investor interest in our country. The Golden Visa Programme has even more importance, to a certain degree, when it is considered that it represents a bridging link between the public and private sectors (each in its place) that should prevail in the future: the Government has created the regulatory framework of the programme, making an effort to produce a simple, clear and flexible regime; the administrative entity (in this case SEF - the Portuguese Foreign Immigration and Frontiers Service) has adopted a stance that, enshrined in law, and also investor-friendly; means private individuals or entities (in this case investors), can take into account a legally favourable regime and favourable stance from an administrative point of view, to believe that it is worth investing in Portugal, channelling resources, creating wealth and contributing towards the country’s development. Obviously there will always be people who will criticise the policy vehemently whatever is done and however the current situation is changed, particularly if it upsets the convenient status quo. But the truth is what more can really be expected from them...?

Fio-de-Prumo

Reestruturação

Os novos rostos da construção Restructuring The new faces in construction

29 02 NOV/DEZ 2013

O fundo Vallis adquiriu os grupos Edifer, MonteAdriano, Hagen e Eusébios e para este ano tem previsto um volume de negócios na ordem dos 600 milhões de euros, a maioria fora de Portugal. The Vallis Fund has acquired the Edifer, MonteAdriano, Hagen and Eusébios groups and a business turnover of around 600 million euros is expected this year, most of it outside Portugal. Texto Text: Elizabete Soares

Pedro Gonçalves, CEO do Vallis Construction Sector Consolidation, uma empresa participada pelo Vallis Capital Partners, é o rosto mais conhecido de um projecto de fusão de empresas da construção e que permitiu, para já, que tenham escapado à falência que vitimou centenas de outras, especialmente pequenas e médias empresas. Assim, depois de meses de negociações, o fundo Vallis adquiriu os grupos Edifer, MonteAdriano, Hagen e Eusébios. As empresas deram recentemente um novo passo no sentido da integração do portefólio e da criação de uma cultura corporativa única, ao apresentar publicamente a nova marca: Elevo Group. “O Elevo apresenta, neste momento, uma carteira de encomendas de 900 milhões de euros, onde os mercados internacionais onde actua representam já mais de 70% da daquela grandeza, reflectindo assim o progresso obtido no sentido de acelerar a estratégia de internacionalização dos seus negócios”, adianta, ao Magazine Imobiliário, Pedro Gonçalves. O Elevo Group, através das empresas que o integram, está hoje presente, executando obras, em Portugal, Angola, Moçambique, Cabo Verde, S. Tomé e Príncipe, Argélia, Marrocos, Venezuela e Brasil. Para o ano de 2013, “tem previsto um volume de negócios na ordem dos 600 milhões de euros, a maioria concretizada em mercados fora de Portugal”, acrescenta. Resultado do desenvolvimento da actividade internacional, o efectivo humano do grupo deverá manter-se estável, refere Pedro Gonçalves. Contudo, a redução dos colaboradores ocorrida no mercado português – de aproximadamente 2.000 para cerca de 1.400 – desde que a Vallis assumiu a gestão das empresas, foi essencialmente determinada pela muito forte quebra da actividade no mercado nacional, mais do que pelo processo de reestruturação em si mesmo”, adianta. Acrescenta que esta redução não corresponde integralmente a cessação de contratos de trabalho, já que um número relevante de colaboradores se deslocaram para operações em mercados externos. O Elevo Group focalizará a sua actividade exclusivamente na construção, dentro dos seus variados domínios. Assim, “constitui linha de orientação imediata a alienação de todos os activos que não concorrem directamente para essa actividade, neles se incluindo participações em concessões ou PPPs já em fase de exploração, terrenos para desenvolvimento imobiliário e participações em sociedades, tendo por objecto o prosseguimento de outras actividades”, esclarece Pedro Gonçalves. O responsável esclarece, ainda, que o grupo Vallis procurará alienar o stock, ainda existente, resultado de promoções imobiliárias antes desen-

volvidas, bem como instalações anteriormente afectas à actividade das empresas (escritórios e estaleiros) hoje disponibilizadas em resultado do processo de integração. Pedro Gonçalves, CEO of Vallis Construction Sector Consolidation, a company with a stakeholding from Vallis Capital Partners, is the familiar face of a project involving the merger of construction companies which has enabled them to avoid the bankruptcies that have destroyed os many others, particularly small and mediumsized companies. After months of negotiations, the Vallis fund acquired Edifer, MonteAdriano, Hagen and Eusébios. The companies recently moved forward by integrating their portfolios and creating one corporate culture and unveiling the new brand to the public: Elevo Group. “Elevo presents, at the moment, an order book worth €900 million, where the international markets where they operate already represent over 70%, reflecting the progress made in its internationalisation strategy,” says Pedro Gonçalves. The Elevo Group, through the companies that make it up, is today undertaking projects in Portugal, Angola, Mozambique, Cape Verde, São Tomé e Principe, Algeria, Morocco, Venezuela and Brazil. For 2013, “a business turnover of around €600 million is expected, most of it from markets abroad”, he adds. Thanks to the development of its international activities, the group’s workforce should remain stable, says Pedro Gonçalves. However, the reduction in employees in the Portuguese market - from around 2,000 to 1,400 - since Vallis took over the management of the companies, was essentially determined by the very strong fall in national market activity, rather than by the restructuring process in itself,” he explains. He also adds that this reduction doesn’t correspond entirely to termination of contracts, since a relevant number of employees went to work abroad. The Elevo Group will focus its activity exclusively on construction, within its various domains. In this way, “we›ve set up an immediate action plan to get rid of assets that don›t directly fit in with this activity, includingstakes in Concessions and PPPs which are being commercialised, plots of land for real estate development and stakes in companies, so we can pursue other activities that are our core business target”, says Pedro Gonçalves. The Vallis Group will offload existing stock, resulting from prior real estate developments, as well as premises linked to companies activity (offices and shipyards) which today are available because of the mergers.

30 01 SET/NOUT 2013

PME

Período dourado da reabilitação SMEs

Welcome to the “Golden Era” of doing up old properties As obras de pequenas e médias dimensões de reabilitação têm vindo a crescer a passos largos em Portugal. Duas empresas – Renascimóvel e MELOM – revelam os “segredos” do sucesso deste mercado. Small and medium-size rehabilitation projects have been growing apace in Portugal. Two companies Renscimóvel and MELCOM - reveal the “secrets” of their success in this market.

Texto Text: Carla Celestino

O universo prático das empresas de pequenas e médias obras de reabilitação tem-se desenvolvido sobretudo nas grandes cidades portuguesas e respectivas periferias já que é onde existem mais imóveis, por isso é natural que seja aqui que surjam mais intervenções por parte das empresas do ramo. A actividade engloba desde a simples substituição de uma torneira ou porta, ou seja, pequenas intervenções, até à remodelação completa a nível de interiores, passando ainda pela adaptação de espaços, reabilitação e manutenção de edifícios, isto é, intervenções de maior relevo. Engloba também operações em apartamentos, lojas, escritórios ou armazéns. Os portugueses têm mostrado uma preferência pela renovação de uma divisão da casa, procurando este tipo de empresas para renovar a cozinha, casa de banho, sala de estar e jantar, escritório, quarto de crianças. Nas casas mais envelhecidas têm surgido intervenções ao nível da electricidade, do sistema de canalização, da adaptação da habitação ao gás natural, mudança de soalho, etc. As empresas de maiores dimensões e com maiores recursos acabam também por englobar outras áreas e especialidades como é o caso de projectos de arquitectura e design de interiores, paisagismo e jardinagem, até à reabilitação integral de edifícios. Aliás, a degradação do património histórico nacional é visto por muitos profissionais como um grande potencial, haja interesse e investimento por parte das autoridades competentes. Mas qual é, então, o estado real deste mercado? César Silva Neto, director-geral da Renascimóvel, empresa com 14 anos de actividade, con-

sidera que este mercado ainda se encontra em “ciclo de afirmação”, até porque “a reabilitação urbana padece de vários equívocos”, já que “não é clara a política que as entidades públicas nacionais e locais lhe desejam imprimir”. Tudo isso faz com que tanto as entidades públicas como as privadas “procedam com enorme cautela sobre todo o tipo de investimento e de melhoramentos, por vezes urgentes”. A operar apenas desde 2011, está a MELOM. Pedro Santos Vicente, responsável de Marketing, explica que o mercado tem “crescido muito nos últimos dois anos e vai continuar a crescer durante mais alguns anos, até atingir o seu período de maturação, onde será normal ter um peso de remodelação de imóveis superior ao da construção nova”. Na sua opinião, o “período dourado da construção” que se viveu nos anos 90 já não se irá repetir, até porque “temos um parque residencial excedentário, e vai tornar-se normal “tratar” da nossa casa, tal como tratamos do nosso carro ou moto”. A grande potencialidade deste mercado reside naquela que parece ser a tendência que se vai assistir nos próximos tempos: as actuais dificuldades ao nível da aquisição de imóveis novos e do financiamento vão fazer com que os proprietários optem pela requalificação dos seus bens. O segredo do sucesso É natural que desde que o País mergulhou na crise da construção que as empresas tenham virado a sua atenção para a reabilitação urbana ao invés da construção nova. Sabendo também que o público-alvo depende da estratégia e do posicionamento das mesmas no mercado, não se pode deixar de perguntar: Do lado dos clientes, quem procura ou precisa deste tipo de empresas? No caso da MELOM o tipo de cliente é muito heterogéneo, mas acabam por ter um perfil “mais urbano, classe média/média alta, e acima de tudo feminino”. De uma maneira geral trata-se de um “cliente exigente e informado que não quer ter riscos na execução da sua obra e que deseja garantias”. A Renascimóvel, por estar há mais tempo consolidada no mercado, acaba por ter já uma elevada carteira de clientes públicos e privados. Que vão desde intervenções nos palácios de Queluz ou Monserrate, passando pelas autarquias de Cascais e Almada ou entidades como a Santa Casa da Misericórdia de Lisboa ou Ministério da Justiça. Mas os proprietários de apartamentos, moradias, escritórios e de todo o tipo de imóveis que carecem de adaptação ou de reabilitação a novas exigências de habitabilidade, de ocupação ou de negócio também procuram esta empresa.

31 02 NOV/DEZ 2013

Tanto a MELOM como a Renascimóvel estão de acordo numa coisa: o sucesso do fenómeno das empresas de pequenas e médias obras reside no “passa a palavra” e em “corresponder às expectativas dos clientes”. Se os clientes estiverem satisfeitos, é garantido que, se precisarem, voltam a solicitar a sua prestação de serviços. Quem sabe se não se deixou o “período dourado da construção nova” para se entrar no “período dourado da reabilitação”… The practical world of small and medium-sized rehabilitation projects has been developing, particularly in large Portuguese cities and on their outskirts given that this is where there are the most properties, which is why it is natural that here you’d expect the most activity from companies in this sector of the building business. This activity includes works from the simple replacement of a tap or door, i.e. small jobs, to complete refurbishment and modernisation in terms of interiors, also taking into consideration the adaptation of spaces and restoring and maintaining buildings, which are large-scale jobs. It also encompasses works done on apartments, shops, offices and warehouses. The Portuguese have shown a preference for renovating an indoor part of a house, seeking out this type of companies to do up the kitchen, bathroom, living and dining rooms, office, children’s rooms. In older houses there have been electricity rewiring jobs, plumbing improvements, installing natural gas heaters and boilers, putting down new flooring, etc. Larger companies with more resources have branched out into other speciality areas such as interior architectural and design projects, landscaping and gardening, even the complete modernisation of entire buildings. Indeed, the dilapidation of Portugal’s national historical heritage is viewed by many professionals as having great potential, if there were interest on the part of competent authorities. But what then is the real state of this market? César Silva Neto, CEO of Renascimóvel, a company in the market for 14 years, believes that this market is still trying to “get itself firmly on the map”, because “urban rehabilitation suffers from several misconceptions”, in that “the policy that national and local public entities want to express is not clear”. All this means that public as much as private entities “proceed with enormous caution with this type of investment and improvements, even though sometimes they are urgent”. MELOM has been in business since 2011. Pedro Santos Vicente, MELOM’s Marketing director, explains that the market has “grown a

lot over the last two years and will continue to do so for some years more, until it reaches its maturity, in which time it will be normal to see more refurbishment and renovation going on than new building”. In his opinion, the “golden age of construction” that we saw i-n the 90s isn’t likely to be repeated any time soon, because “we have a surplus housing stock, and it will be normal to “do up” our homes, like we repair our cars or motorbikes”. This market’s great potential lies in what appears will be the trend in the near future: the current difficulties at the level of purchasing new properties and getting mortgages will mean that owners will opt for doing up their properties. The secret of success It’s natural that since the country became swamped by the crisis in construction that companies have turned their attention to urban rehabilitation instead of new building. Knowing too that the target-public depends on the strategy and positioning of the same in the market, one can’t help but ask: In terms of clients, who is looking for or needs this type of companies? In the case of MELOM, the type of client is very broad, but does have a profile “more urbane, middle/upper class, and above all female.” In a general way we’re talking about a “demanding and well-informed client that doesn’t want to take risks when having their work done and they want guarantees”. Renasicimovel, because it has been rooted in the market for longer, has a wide portfolio of public and private clients. The company’s projects range from works on the Queluz and Monserrate palaces, to those for the municipal councils of Cascais and Almada or entities like Santa Casa da Misericórdia de Lisboa (a large, respected and extremely old privatelyrun charitable institution) or the Justice Ministry. But the owners of apartments, detached houses, offices and all types of properties that aim to adapt or refurbish old properties to meet new lifestyle, occupation or business demands also seek out this company. Both MELCOM and Renascimóvel agree on one thing: the success of the phenomena of small and medium-sized builders lies in “word-ofmouth” and in meeting the expectations of clients.” If the clients are happy, it is guaranteed that when they need works carried out again they will call on your services. Who knows if we haven’t left the “golden period of new construction” and entered the “golden period of rehabilitation”...

Azimute Veículos eléctricos

Mobilidade sustentável Electric cars

Sustainable mobility

33 02 NOV/DEZ 2013

Imbuídos pelo espírito da Mobilidade Europeia, fomos saber se os veículos eléctricos já andam sobre rodas nas cidades portuguesas ou se estão a ganhar pó nas garagens… Fired by the spirit of European Mobility, we sought to find out if electric cars are already driving on Portuguese city roads or are just gathering dust in garages...

Texto Text: Carla Celestino Fotos Photo: Peugeot e Smart

Uma das bandeiras do Governo de Sócrates foi a sustentabilidade ambiental, que se reflectiu, entre outros, na mobilidade eléctrica. Iniciativas foram desenvolvidas, apoios foram desbloqueados, veículos eléctricos começaram a circular na capital, figuras públicas começaram a dar o exemplo… mas depois veio a crise, mudou o Governo e mudaram as prioridades. Com as medidas de austeridade impostas no País, os benefícios fiscais para quem adquirisse este tipo de veículos, o incentivo ao abate, a isenção de Imposto Automóvel ou de Imposto Único de Circulação ou as deduções fiscais para as empresas alteraram-se ou desapareceram. Resultado: apenas cerca de 500 viaturas eléctricas estão hoje a circular em Portugal. É preciso compreender, no entanto, que este cenário, embora novidade em Portugal, já teve altos e baixos no decorrer dos séculos, nome-

adamente em países como os EUA, França ou Inglaterra. Aliás, o primeiro veículo eléctrico foi criado há cerca de 100 anos. Depois disso vários países “apadrinharam” a designada «electrificação do transporte» ao longo dos tempos, mau grado, acabaram sempre por esbarrar com a poderosa indústria do petróleo. O desfecho era sempre o mesmo: as viaturas acabavam por ficar nas garagens a ganhar pó. Então por que razão esta questão ganhou, agora, novos contornos? Porque a União Europeia (UE) lançou o repto de eliminar os veículos de combustão interna convencionais a circular nas cidades europeias. Com o horizonte de 2050, o objectivo é reduzir até 60% a emissões dos gases com efeitos de estufa provenientes do sector dos transportes, diminuir a poluição ambiental e sonora, aumentar a eficiência energética, reduzir o consumo de recursos naturais e promo-

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ver o desenvolvimento económico sustentado. Mas para atingir estas metas, a UE defende que é necessário que se aposte na tecnologia e se envolvam os consumidores neste projecto. Transportes públicos dão o mote Na realidade portuguesa o primeiro passo na mobilidade eléctrica tem de ser dado pelas entidades públicas, nomeadamente no sector dos transportes. Empresas como a Carris, CTT, táxis ou outras, têm de ser pioneiros, pois só depois de se ter uma rede fortemente incrementada nas principais cidades do País, é que os consumidores domésticos irão acreditar neste projecto. Numa fase em que a indústria automóvel enfrenta um decréscimo acentuado nas vendas de automóveis, a aposta nos veículos eléctricos pode ser igualmente uma saída para as empresas a operar neste sector. Tendo em conta esta realidade foram lançados quatro projectos europeus que pretendem dinamizar a mobilidade eléctrica através do recurso a soluções inteligentes inovadoras, um dos quais foi desenvolvido pela empresa portuguesa INTELI: o MOBI.Europe. Este projecto, que envolve Portugal, Espanha, França, Irlanda e Holanda, visa mostrar que é possível a mobilidade urbana e interurbana em grande escala dos veículos eléctricos no sector

dos transportes públicos. Para o efeito vão ser criadas redes públicas de carregamento (como aliás já existe em Portugal), soluções de carregamento doméstico (como por exemplo nas próprias garagens) e sistemas inteligentes de carregamento que façam a gestão dos consumos dos veículos de modo a que a rede eléctrica na área onde se realiza o “recarregamento” do veículo não sofra picos de energia. Esta iniciativa visa ainda criar uma rede pan-europeia de mobilidade eléctrica, ou seja, através da uniformização das soluções tecnológicas e da troca de informação entre diferentes operadores os veículos eléctricos terão autonomia para se deslocar dentro dos países congéneres europeus podendo “recarregar” o seu veículo quer esteja em Lisboa, Madrid, Paris, Dublin ou Amesterdão. E para percorrer 100 Km bastam apenas sete minutos para “recarregar” um carro eléctrico. No entanto, não se iludam… não vai deixar de existir carros a circular nas cidades, mas a sua substituição por veículos menos poluentes e menos ruidosos é algo que se deve apoiar e incentivar. Ainda assim, para se assistir a uma expansão da rede de mobilidade eléctrica não basta que as entidades oficiais e os transportes públicos dêem o exemplo, é preciso que os preços dos automóveis se tornem mais acessíveis, ou corremos o ris-

co de repetir a História do veículo automóvel, em que na batalha desta indústria vence, uma vez mais, os combustíveis fósseis em detrimento das energias sustentáveis, como a eléctrica. One of the flagship policies of the Socialist Party’s José Sócrates’ government was environmental sustainability, which was reflected in, among other things, electric mobility. Initiatives were developed, financial grants were released, electric vehicles began circulating in the capital, public figures began to set the example... but then the crisis came, the government changed and with it its priorities. With the austerity measures imposed on the country, the tax sweeteners for those who would buy this type of vehicle - the offset incentives and exemptions from Car Tax or Single Circulation Tax and tax deductions for companies, have either changed or vanished. The result: only around 500 electric cars are today driving around in Portugal. One needs to understand, however, that this scenario, although new in Portugal, has already suffered highs and lows over the decades, namely in countries like the USA, France and England. Actually, the first electric vehicle was in fact created around 100 years ago. After this, various countries adopted the so-called “electrification

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Não se iludam… não vai deixar de existir carros a circular nas cidades, mas a sua substituição por veículos menos poluentes e menos ruidosos é algo que se deve apoiar e incentivar. One shouldn’t be under any illusions...petrol and diesel vehicles are not going to suddenly vanish from our cities’ roads, but they will be replaced by vehicles that are less polluting and noisy and that is something that should be supported and given incentives.

of transport” throughout time, but despite good intentions, they always ended up by coming up against the petroleum industry. The ending was always the same: the vehicles ended up gathering dust in garages. So why then has this issue gained new ground now?; because the European Union (EU) has thrown down the gauntlet to eliminate conventional internal combustion engines circulating on European city roads. With a horizon of 2050, the goal is to reduce by up to 60% the greenhouse gasses produced by the transport sector, reducing environmental and noise pollution, increasing energy efficiency, reducing the consumption of natural resources and promoting sustainable economic development. But to achieve these targets, the EU argues that it is necessary to invest in technology and involve consumers in this project. Public transport sets the example In the Portuguese reality the first step in electric mobility has to be made by public entities, namely in the transport sector. Companies like Carris, CTT, taxis or others, must be pioneers, indeed, only after creating a strong electric network in the main cities in the country, will domestic consumers accept this project. In a phase when the car industry is facing sharp decreases in vehicle sales, investing in electric vehicles can equally be a way out for companies in this sector. Taking into account this reality, four European projects were launched aimed at boosting electric transport through intelligent and innovative solutions, one of which was developed by the Portuguese company INTELI: MOBI Europe. This project, which involves Portugal, Spain,

France, Ireland and Holland, aims to show that intercity mobility using electric vehicles on a grand scale is possible within the public transport sector. For this, public electric charge networks are to be created (these already exist in Portugal), domestic electric charge solutions (like, for example, in domestic garages) and intelligent charge systems that manage vehicle consumption in a way that the electric network in the area where “recharging” of the vehicle is being carried out, does not suffer from energy peaks. This initiative also aims to create a pan-European network of electric mobility, or, by making technology solutions uniform and exchanging information between different operators, the drivers of electric vehicles will have the freedom to travel around European countries using the same system, being able to recharge their vehicle whether they are in Lisbon, Madrid, Paris, Dublin or Amsterdam. And in order to travel 100 Km you’ll only need six minutes to recharge an electric car. In the meantime one shouldn’t be under any illusions... petrol and diesel vehicles are not going to suddenly vanish from our cities’ roads, but they will be replaced by vehicles that are less polluting and noisy and that is something that should be supported and given incentives. Even so, in order to see an expansion in electrical mobility networks it’s not enough for official entities and public transport to set the example, the price of these vehicles need to become more accessible, or we run the risk of repeatingthe history of the automobile vehicle, whereby the battle in this industry is once again won by fossil fuels in detriment to sustainable energies, like electric.

36 01 SET/NOUT 2013

Barragem de Foz Tua

Obra estratégica ou desnecessária? Foz Tua Dam

Is it a strategic or superfluous project?

37 02 NOV/DEZ 2013

A construção da Barragem de Foz Tua tem sido envolvida em várias polémicas. Uns são a favor, outros contra. A concessionária EDP acha que é uma construção vital para o País, a Plataforma Salvar o Tua considera que é um atentado contra a Humanidade. Fomos saber as razões que movem ambos. The construction of the Foz Tua Dam has been surrounded by various controversies. Some are in favour of it, others against. The concessionaire EDP thinks that it is a vital project for the country, but the Save Tua Action Group believes it to be an attack on Humanity. We went to discover the reasons motivating both sides.

Texto Text: Carla Celestino Fotos Photos: EDP

A Barragem de Foz Tua encontra-se localizada no concelho de Alijó, envolvendo o distrito de Vila Real e o distrito de Bragança (Carrazeda de Ansiães), a albufeira engloba ainda os concelhos de Murça, Vila Flor e Mirandela. Esta obra vai, pois, mexer com várias populações. A obra foi iniciada em 2011 e tem como horizonte de conclusão 2016. O valor do investimento estimado para a construção da central e das respectivas infra-estruturas hidráulicas é de cerca de 370 milhões de euros. Segundo fonte da EDP, empresa concessionária, esta obra é vital para o País uma vez que “vai produzir cerca de 600 GWh por ano, ou seja, reforça em 6% a capacidade de produção hídrica nacional”. Esta produção daria, por exemplo, “para abastecer metade do concelho do Porto, (1,4TWh em 2010)”. A isto acresce a possibilidade de, em conjunto, o Foz Tua, o Baixo Sabor e a futura barragem do Fridão, no Tâmega, irem “criar a capacidade de armazenamento de água que o Douro nacional não tem”. Segundo esta empresa, a energia gerada pelo Foz Tua “poupará em cerca de 12 milhões de euros por ano em importações de combustíveis fósseis e três milhões com emissões de CO2 evitadas”. Além disso, acresce o contributo para a segurança de abastecimento do sistema eléctrico nacional, uma vez que “as hídricas são a forma de produção que mais rapidamente responde a picos de procura e no caso de ter bombagem, esta permite gerir mais eficazmente as intermitências de outras fontes de produção como a eólica”. Segundo os dados avançados pela EDP, com esta obra vão ser criados quatro mil postos de trabalho, directos e indirectos, durante os cinco anos de construção. A nova solução de mobilidade turística associada à Linha do Tua, o Parque Natural Regional do Tua e as várias iniciativas de natureza económica, ambiental, social, cultural a desenvolver no âmbito das medidas de compensação previstas na Declaração de Impacte Ambiental vão implicar investimentos locais na ordem dos 60 milhões de euros. A Agência de Desenvolvimento do Vale do Tua, recém-constituída com a participação maioritária das cinco autarquias abrangidas pelo projecto, receberá 2,2% das receitas líquidas geradas anualmente pela barragem, podendo assim alavancar outras fontes de financiamento para projectos locais. A aposta da EDP na construção de novas barragens como a do Foz Tua é, na sua opinião, “fundamental para diminuir as dependências de Portugal em matéria energética e garantir a autonomia”, justificando que o que “está em causa é elevar o aproveitamento hidrológico para 70% das capacidades do País e aumentar a capacidade hídrica em 57% no mercado ibérico”.

Vozes contra Se a barragem de Foz Tua é tão estratégica para as populações do Douro e para o País, então por que razão existem vozes contra a edificação da mesma? À procura de uma resposta a esta pergunta falámos com a Plataforma Salvar o Tua, entidade constituída por nove associações ambientais e uma quinta de produção vinícola. A mesma viu, recentemente, ser aceite a sua providência cautelar intreposta para interromper a construção desta barragem pelo Tribunal Administrativo e Fiscal de Mirandela. O representante desta iniciativa, professor universitário e presidente do Grupo de Estudos de Ordenamento do Território e Ambiente (GEOTA), João Joanaz de Melo, explica, desde logo por que estão contra esta barragem: “É desnecessária”. Como avança, “o Foz Tua faz parte do Programa Nacional de Barragens, que produziria no seu conjunto 0,5% da energia gasta em Portugal e cujas metas específicas já foram ultrapassadas pelos reforços de potência executados ou aprovados em barragens existentes”. Ora, o Foz Tua “contribuiria com uns míseros 0,1% da energia do País” e “nem isso é necessário, porque os consumos de electricidade estão a descer desde 2007”. João Joanaz de Melo acrescenta outro factor: “É cara”. De facto, tendo em conta “os encargos financeiros, os subsídios ao investimento, os lucros do concessionário e o preço previsível de venda da electricidade, podemos estimar que esta electricidade custará cerca de 120 €/MWh”. Neste sentido, o Foz Tua “representará um acréscimo da factura eléctrica das famílias na ordem de 1,5%, ou um encargo acumulado para o País de cerca de 2.600 M€.” Por isso, é da opinião de que sai “mais barato parar a barragem”. Para o representante da plataforma esta barragem é também um “atentado cultural, ambiental, social e económico”. Desde logo vai destruir a centenária linha ferroviária do Tua limitando a mobilidade ferroviária, além de que repor a sua funcionalidade “custaria menos de metade do que criar o ridículo e ineficaz esquema eléctrico-teleférico-barco-comboio proposto pela EDP”, sustenta. Coloca também em risco a classificação do Alto Douro Vinhateiro como Património da Humanidade e vários produtos turísticos valiosos da região. “As esmolas espalhadas pela EDP em Trás-os-Montes na próxima meia dúzia de anos (cerca de 5% do que gasta em publicidade) nunca compensarão a destruição da identidade desta maravilhosa região”, salienta. Esta obra vai destruir irreversivelmente os solos agrícolas e habitats ribeirinhos raros, pôr em

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risco espécies ameaçadas e protegidas, criará riscos adicionais de erosão no litoral devido à retenção de areias e provocará inevitavelmente a degradação da qualidade da água por eutrofização. Relativamente aos postos de trabalho criados pela EDP, além de temporários, João Joanaz de Melo defende que a realidade é que criar “um emprego permanente em turismo no vale do Tua é 11 vezes mais barato que um emprego na barragem” e criar “um emprego na requalificação urbana ou na implementação de medidas de eficiência energética é duas a três vezes mais barato que um emprego na barragem”. A construção da barragem tem, na opinião da Plataforma Salvem o Tua, pequenos benefícios transitórios, mas dois resultados económicos duradouros: a destruição de activos de valor incalculável e a criação de um encargo elevado e inútil para todos os consumidores-contribuintes portugueses. Para já a obra está parada, resta saber quem tem mais poder: a empresa concessionária ou a opinião pública. The Foz Tua Dam is located in the Alijó district, taking in the districts of Vila Real and Braganza (Carrazeda de Ansiães), the lagoon also encompasses the districts of Murça, Vila Flor and Mirandela. This project will indeed impact various population groups in the area. The work was begun in 2011 and is scheduled to be completed by 2016. The estimated amount of investment for the construction of the power station and its respective hydraulic infrastructure stands at around 370 million euros. According to a source at EDP, the concessionaire company, this project is vital for the country since it will “produce around 600 GWh per year, or, strengthen national hydro-electric production capacity by 6%. This daily production, for example, “will supply half of the Porto district, (1.4Wh in 2010)”. Added to this is the possibility that together Foz Tua, Baixo Sabor and the future Fridão dam, at Tâmega, will “create the water storage capacity which the Douro doesn’t have.” According to the company, the energy generated by Foz Tua “will save around 12 million euros per year in imports of fossil fuels and three million euros from reduced CO2 emissions”. Furthermore, to this is added its contribution for securing the supply of the national electrical system, since “hydro-electric power stations are the form of production that most rapidly responds to peaks in demand and in the case of there being a water pump, this will enable intermittences from other forms of production like eolic wind turbines to be managed more effectively.

According to data provided by EDP, 4,000 direct and indirect jobs will be created from this project, over five years of construction. The new tourism initiative associated with the Tua Route, the Tua Regional Natural Park and the various initiatives of an economic, environmental, cultural and social nature to be developed as part of the offset measures foreseen in the Environmental Impact Study will mean local investment of around 60 million euros. The Tua Valley Development Agency, recently set up with the majority participation of the five local authorities involved in the project, will receive 2.2% of the liquid receipts generated annually by the dam, thereby raising other sources of financing for local projects. EDP’s investment in constructing new dams like Foz Tua is, in its opinion, “vital to reduce Portugal’s energy dependency and ensure independence”, arguing that “at stake is the ability to increase Portugal’s hydroelectric advantage by 70% and up hydroelectric capacity by 57% in the Iberian market”. Voices against If the Foz Tua dam is so strategic for the people of the Douro and for the country, then why are their voices against the project? Searching for an answer to this question we spoke to the Save Tua Action Group, an organisation made up of nine environmental associations and a wine producing estate. The same organisation recently saw its injunction to stop the construction of this dam accepted by the Mirandela Administrative and Fiscal Court. The representative of this initiative, a university professor and president of the Territorial and Environmental Planning Study Group (GEOTA), João Joanaz de Melo, explains straight up why they are against this dam: “It’s unnecessary”. As he says, “the Foz Tua is part of the National Dams Programme, which as a whole would produce 0.5% of the energy used in Portugal and whose specific goals have already been bypassed by increasing the power produced or approved at existing dams”. Now, Foz Tua “would contribute a miserable 0.1% of the country’s energy” and “even this isn’t necessary because electricity consumption has been falling since 2007”. João Joanaz adds another factor: “It’s expensive”. In fact, taking into account “financial costs, investment subsidies, concessionaire profits and the predicted price of the sale of the electricity, we can estimate that this electricity will cost around 120 €/MWh”. In this sense, Foz Tua “will represent an increase on the electricity bills of families in the order of 1.5%, or an accumulated

cost for the country of around 2.600 M€.” Which is why “we’re of the opinion that it is cheaper to stop the dam.” For the representative of this umbrella group this dam is also a “cultural, environmental, social and economic attack”. For a start it will destroy the century-old Tua railway limiting rail travel, apart from the fact that putting it back again “would cost less than a half of what it costs to create the ridiculous and ineffective tram-cable-car-boat-train scheme proposed by EDP”, he adds. It also puts at risk the Upper Douro Wine Region’s classification as a Heritage Site for Humanity and various valuable tourism products in the region. “The hand-outs to be given out by EDP in the Trásos-Montes over the next six years (around 5% on what it spends on publicity) will never compensate for the destruction of this marvellous region’s identity”, he adds. This project will destroy forever agricultural land and rare riverside habitats, threaten endangered and protected species, create additional risks of shoreline erosion because of sand retention and inevitably cause a deterioration in water quality through eutrophication. As to the jobs created by EDP, apart from being temporary, João Joanaz de Melo argues that the reality is that creating “permanent employment in tourism in the Tua Valley is 11 times cheaper than employment on the dam” and creating “employment in urban requalification or in implementing energy efficiency measures is twice or three times cheaper than employment on the dam”. The construction of the dam brings, in the opinion of the Save Tua Action Group, a few temporary benefits, but two long-lasting economic results: the destruction of assets of an incalculable value and the creation of a useless and costly expense for all Portuguese consumerstaxpayers. For the time being the project has come to a standstill, it remains to be seen who has the most muscle power: the concessionaire or public opinion.

40 Atelier 01 SET/NOUT 2013

OASRS

Arquitectos abrem horizontes OASRS

Architects open up horizons

41 02 NOV/DEZ 2013

A Ordem dos Arquitectos da Secção Regional Sul lançou recentemente a campanha “Trabalhar com Arquitectos”. O presidente Rui Alexandre expilca o objectivo desta iniciativa. The Portuguese Architects’ Association - South Region recently launched the campaign “Working with Architects”. The president Rui Alexandre explains the goal of this campaign.

Entrevista Interview: Joaquim Pereira de Almeida

Como é que surgiu a campanha “Trabalhar com Arquitectos”? Ao longo destes últimos três anos temos concentrado os nossos esforços numa comunicação para fora da Ordem, ou seja, para o público em geral. Esta campanha surgiu da necessidade de agir para melhorar as condições de trabalho dos arquitectos. Num tempo adverso para a profissão (falta de trabalho) esta campanha entra em contra-ciclo com a conjuntura actual e é resultado de uma estratégia que pretende aproximar os arquitectos dos seus clientes - a sociedade - estimulando o interesse pela arquitectura e pelo trabalho dos arquitectos. Quais os objectivos que pretendem atingir com esta campanha? Há dois aspectos fundamentais para os arquitectos: o reconhecimento público da sua obra – da arquitectura – e do seu papel profissional. A primeira já existe - os portugueses reconhecem a importância da arquitectura em Portugal e sabem que esta também é reconhecida no estrangeiro. A segunda ainda precisa de ser explicada ao público em geral. É este o objectivo desta campanha: explicar de forma simples

e acessível o que é o trabalho dos arquitectos. Importa também desmistificar ideias pré-concebidas sobre a forma como os arquitectos trabalham, as suas supostas “manias” e clarificar que o trabalho do arquitecto é também, e talvez eminentemente, um trabalho técnico e dedicado a melhorar a qualidade de vida de todos. Através do site criado no âmbito da campanha, procura-se demonstrar que existe uma mais-valia em trabalhar com os arquitectos: mais qualidade de vida e economia no processo de construção e de desenvolvimento das cidades e dos que as habitam. Esta é uma plataforma que é um ponto de encontro entre as expectativas de quem quer construir e de quem sabe construir, para que o resultado dessa acção seja melhor para toda a sociedade. Em alternativa a idealizar edifícios, existem arquitectos que se dedicam já à reabilitação mas também em fazer mobiliário urbano, ao património… Não estará a passar ao lado dos arquitectos nichos de mercados com potencialidade de obra? Não creio que os arquitectos se dediquem exclusivamente a fazer mobiliário urbano mas faz parte das suas tarefas definir o espaço urbano

42 01 SET/NOUT 2013

e que está a dar resultados. Sentimos que se pode melhorar o estado das coisas e queremos participar nesse processo. A par deste campo de acção, há outras áreas em que os arquitectos se têm envolvido para fazer face à crise. De certa forma a crise tem aberto novas perspectivas à actuação dos arquitectos, que, regra geral, têm atingindo bons resultados. Creio que a sua formação lhe confere a flexibilidade e criatividade necessárias para criarem oportunidades. Isto não apaga o momento de dificuldade pelo qual muitos estão a atravessar. Mas acredito que há soluções e caminhos a percorrer. How did the “Working with Architects” campaign come about? Throughout the last three years we have concentrated our efforts on public relations outside the association, with the public in general. This campaign arose out of the need to act in improving the working conditions of architects. During a downturn for the profession (lack of work) this campaign is working against the tide of current economic recession and the result is a strategy that aims to bring architects closer to their clients – society – stimulating interest in architecture and the work of architects.

onde esse mobiliário se integra, assim como faz parte das tarefas de um arquitecto actuar noutras frentes da profissão nomeadamente na reabilitação, no património, na elaboração de projectos, na direcção de obra, na administração pública, entre outras. Se nestas diferentes frentes o seu papel for reconhecido como uma vantagem, o resultado desta campanha já será muito positivo. Ainda assim, a vertente mais criativa da actividade do arquitecto permite-lhe explorar outras actividades conexas e até integrá-las de forma positiva nos projectos em que estão envolvidos. Esta multidisciplinaridade pode abrir portas e novas perspectivas sobre o trabalho dos arquitectos. Qual o actual panorama dos arquitectos em particular da região Sul? Reconhecendo o contexto de crise em que vivemos, o panorama é naturalmente difícil, quer a Norte, quer a Sul. Ainda assim, o trabalho do arquitecto tem-se desmultiplicado e deve hoje ser compreendido no seu papel mais alargado: do ponto de vista social e político na definição das cidades. Estas vertentes fazem parte da sua formação, conferindo-lhe uma perspectiva crítica sobre o desenvolvimento físico e social do País. Este é um exemplo do trabalho que tem sido feito

What are your goals with this campaign? There are two key aspects for architects: public recognition for their architectural – work – and their professional role. The first already exists – the Portuguese recognise the importance of architecture in Portugal and know too that it is also recognised overseas. The second still needs to be explained to the public in general. And this is this campaign’s goal: to explain in a simple and accessible way what architects’ work is. It is also important to demystify pre-conceived ideas about the way that architects work, their supposed “manias” and clarify that an architect’s work is also, and perhaps eminently, technical work dedicated to improving the quality of everybody’s life. Through the site created as part of the campaign, it is sought to show that there is an asset in working with architects: more quality of life and economy in the process of construction and developing cities and those that live in them. This is a platform which is a meeting point between the expectations of those who want to build and those who knows how to build, so that the result of this activity will be the best for society as a whole. As an alternative to designing new buildings, there are architects that are already focusing now on rehabilitation but also on

43 02 NOV/DEZ 2013

Há dois aspectos fundamentais para os arquitectos: o reconhecimento público da sua obra – da arquitectura – e do seu papel profissional. There are two key aspects for architects: public recognition for their architectural – work – and their professional role.

urban furniture and heritage...won’t niche markets with the potential for projects pass architects by? I don’t believe that architects are dedicating themselves exclusively to doing street furniture but it is part and parcel of their job to define the urban space where these fixtures are integrated, just as it is part of the job of an architect to work on other sides of the profession, namely in rehabilitation, heritage, designing projects, managing the work, public administration, among other things. If on these different fronts the architect’s role was recognised as an advantage, the result of this campaign will already have been very positive. Furthermore, an architect’s most creative side enables him to explore other linked activities and even integrate them positively in projects that they are involved in. This multidisciplinary approach can open doors and new perspectives on the work of architects. What’s the situation like in particular for architects in the South region?

Given the economic crisis we’re in, it’s naturally difficult, both in the North and South. Even so, the architect’s work has spread out and his role should be seen today in a much wider context: from a social and political point of view in defining cities. These aspects are part of an architect’s training, conferring on them a critical perspective on the physical and social development of the country. This is an example of the work that has been done and which is bearing fruit. We feel that the state of things can be improved and we want to be involved in this process. Along with this activity field, there are other areas in which architects have been involved in order to deal with the crisis. In a certain way the crisis has opened up new ways for architects to operate, which, as a general rule, have achieved good results. I believe that their training gives them the necessary flexibility and creativity to create opportunities. This does not ignore the difficult time that many are going through. But I think there are solutions and paths to take.

Sócio n.º 1 e de Mérito da APEMIP - Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliaria de Portugal Membro do CRS - Council of Residential Specialists

Sede: Rua Ilha dos Amores 53 A, Parque das Nações 1990-395 Moscavide Tel. +351 217 994 830 Tm. +351 962513887 - Fax + 351 217 976 651 Email. preditur@preditur.pt http://www.preditur.pt/

Mercado Abacus Savills

Um estado de alma

A state of expectation

Filipe Matos Chaves Director Departamento de Investimento Director of the Investment Department

Finalmente estes investidores acham que Portugal se vai manter no Euro e sair da situação em que estamos diminuindo o risco do País para níveis aceitáveis. Finally, these investors think that Portugal will stay in the Euro and emerge from the situation that we’re in, reducing the country’s risk to acceptable levels.

Se é verdade que até temos tidos a procura por parte de novos investidores brasileiros, chineses e family offices, em relação aos investidores core tradicionais do Norte de Europa, Portugal estava até agora fora do focus de atenção e parece que isso pode estar a mudar. Ora vejamos porquê. Continua a existir a nível global uma grande aversão ao risco que tem levado a uma enorme afluência de capital a mercados refúgio com sejam Londres, Paris e Munique. Numa primeira fase por parte dos investidores europeus que levou a uma racional correcção sustentada de baixa dos yields, mas recentemente, influenciado pela grande abundância a este mercados de capital de origem global, asiática, russa e países do golfo, criou-se uma elevada pressão da procura, em que se assiste a agressivos leilões por qualquer activo que apareça para venda, estando a gerar comportamentos irracionais do tipo que se verificou antes da crise. Como consequência, estes mercados estão a atingir níveis de yields abaixo dos 5% que tem levado a que os tradicionais investidores europeus estejam a considerar mercados alternativos na Europa, levando-os a voltar a atenção aos mercados da periferia, Itália, Irlanda e mais recentemente Espanha, e por acréscimo, Portugal. Por outro lado, a experiência que muitos destes investidores tiveram na Irlanda, insistindo na atitude de wait and see, à espera que os preços atingissem o mínimo, levou a que, quando foram ao mercado, este já estava numa tendência de subida e sem as melhores oportunidades disponíveis; erro que não querem repetir noutros mercados, incluindo Portugal. Finalmente, estes investidores acham que Portugal se vai manter no Euro e sair da situação em que estamos diminuindo o risco do País para níveis aceitáveis. Haja o bom senso para que assim seja...

If it’s true that we have seen demand on the part of new Brazilian, Chinese and family office investors, then regarding traditional core investors from the north of Europe, Portugal has not been, up until now, the focus of attention, but it seems that all this could be about to change. So let’s look at why. There continues to be at a world level a big aversion to taking risks which has led to a huge amount of capital flight to safe haven markets like London, Paris and Munich. In the initial phase timidity on the part of European investors led to a rationale of a sustained correction through falling yields, but recently, influenced by a great abundance of capital in world capital markets - Asian, Russian and the Gulf countries - high pressure demand has been created, which has resulted in the aggressive auctions for any asset that has come up for sale, creating the irrational behaviour of the type seen before the crisis. As a consequence, these markets are obtaining yield levels below 5% which has led traditional European investors to consider alternative markets in Europe, leading them to turn their attentions once again to the periphery markets, Italy, Ireland, and more recently Spain, and now Portugal. On the other hand, the experience that many of these investors had in Ireland, insisting on a ‘wait and see’ attitude, waiting for prices to hit rock bottom, led to a situation that when investors went to the market, they found an upward trend in prices and there were no longer the best opportunities to be picked up; an error that they don’t want to repeat in other markets, including Portugal. Finally, these investors think that Portugal will stay in the Euro and emerge from the situation that we’re in, reducing the country’s risk to acceptable levels. Let’s hope there’s the good sense of it being that way...

45 02 NOV/DEZ 2013

Aguirre Newman

Investimento Imobiliário “core” em Portugal

Core real estate investment in Portugal

Paulo Silva Director Geral CEO

As rendibilidades que hoje são oferecidas em Portugal situam-se acima dos 7,5%, apresentando-se relativamente atractivas quando comparadas com outras cidades. The returns today being offered in Portugal are above 7.5%, being relatively attractive when compared with other cities.

Ultrapassado, pelo menos parcialmente, que parece estar o estigma do risco País por parte de algumas casas de investimento imobiliário europeias, o mercado português apresenta um conjunto de características que reúnem os requisitos que fazem normalmente os investidores passarem das suas intenções de investimento à concretização das mesmas. Nos últimos anos, por força das circunstâncias, assistiu-se a uma significativa redução dos níveis de actividade dos segmentos de mercado imobiliário, a que o mercado de escritórios não conseguiu escapar e que no seu caso particular se caracterizou numa redução nos níveis de actividade de 150.000 m², média de 1998 a 2008, para níveis médios que nos últimos três anos não ultrapassaram os 100.000 m² e de preços superior a 40% nalgumas das zonas do mercado. Na conjuntura vivida nos últimos anos os investidores, maioritariamente nacionais, afastaram-se do mercado e aqueles que se mantiveram foram exigindo rendibilidades mais altas para a colocação da sua limitada liquidez. As rendibilidades que hoje são oferecidas em Portugal situam-se acima dos 7,5%, apresentando-se relativamente atractivas quando comparadas com outras cidades que estão normalmente sobre o radar dos investidores na plataforma europeia: Londres, Paris e as mais próximas Madrid e Barcelona. Todavia, não iremos assistir a um regresso em força dos “investidores core”, não por falta de interesse ou de disponibilidade para investir no nosso País, mas mais pela ausência de produtos que se encaixem nos seus requisitos, dos quais se destacam: localização, volume, maturidade dos contractos de arrendamento, rating do arrendatário. Esta situação decorre do fraco desempenho do mercado de escritórios nos últimos anos, que não permitiu formatar produtos que se enquadrem no perfil do pretendido pelos “investidores core”, situação que é igualmente vivida na nossa vizinha Espanha. Resta-nos esperar que o mercado de escritórios

venha a apresentar níveis de crescimento e recuperação da actividade . The country’s stigma as a risk appears to have been at least partially overcome on the part of some European real estate investment houses. The Portuguese market presents a number of characteristics that meet all the requirements that investors normally look for when weighing up their intentions to invest or not. In recent years, because of circumstances, there has been a significant reduction in the levels of activity in real estate market segments, which the offices market did not succeed in escaping and in its own particular case was characterised by a reduction in levels of activity from 150,000m2 on average from 1998 to 2008, to average levels that in the last three years did not exceed 100,000m2 and prices over 40% in some areas of the market. In the economic circumstances of recent years, investors, mostly national ones, have stayed away from the market and those that remained demanded higher returns in order to invest their limited liquidity. The returns today being offered in Portugal are above 7.5%, being relatively attractive when compared with other cities that are normally on investors’ radar on the European stage: London, Paris and those closer to home - Madrid and Barcelona. However, we’re not going to see a return en mass of core investors, not because of a lack of interest or willingness to invest in Portugal, but because of the lack of products that fit their requirements, of which stand out: location, size, length of rental contracts and lessee rating. This situation springs from the weak performance of the offices market in recent years, which has not enabled the formatting of products that meet the intended profile required by core investors, a situation that is equally being experienced in our neighbour Spain. It remains for us to hope that the offices market will show levels of growth and activity.

46 01 SET/NOUT 2013

CBRE

Criação de sustentabilidade competitiva Creation of competitive sustainability

Luís Teodoro Director de Property & Asset Management

O sucesso da gestão de um Centro Comercial passa por perceber em primeiro lugar quem são os seus potenciais clientes. The success of managing a Shopping Centre firstly involves knowing who are your potential customers.

Ao longo da minha carreira tive o privilégio de já ter gerido diversos tipos de Centros Comerciais, desde os Retails Parks, às pequenas galerias comerciais alavancadas em hipermercados e aos grandes Centros comerciais urbanos ou regionais. Cada um tem as suas características, os seus pontos fracos e fortes, mas na essência são o mesmo: um conjunto de lojas geridas de forma integrada com vista a gerar valor para os lojistas e para visitantes dos Centros Comerciais. Há muito que ouço uma discussão em torno de quem são os clientes dos Centros Comercias: Os lojistas ou os visitantes? Para mim a resposta é clara, são os dois, sendo que no fundo ambos procuram o mesmo, um espaço confortável, agradável, conveniente, seguro e que satisfaça as necessidades de quem o procura, quer sejam básicas ou simbólicas. O sucesso da gestão de um Centro Comercial passa por perceber em primeiro lugar quem são os seus potenciais clientes, pois sem essa clara percepção está a desperdiçar-se valor e a servir pior a comunidade onde o Centro Comercial se insere. Então e a concorrência não joga também um papel importante? Claro que sim, a análise da concorrência actual e potencial é também fundamental, embora algumas das armas que podem ser utilizadas, como a da localização do Centro Comercial, estão apenas disponíveis no momento do desenvolvimento do mesmo. A gestão de um Centro Comercial tem assim um papel importante a desempenhar, uma vez que define a estratégica que permite aos Centros Comerciais serem diferentes da concorrência, atractivos para a comunidade onde se inserem e desta forma sustentáveis em termos competitivos. Em Centros Comerciais já construídos, essa sustentabilidade competitiva pode implicar investimentos avultados, cabendo à gestão o papel muitas vezes difícil, de “vender” aos proprietários a necessidade desses investimentos, particularmente em Centros Comerciais que estão num ciclo negativo.

Throughout my career I have had the privilege of having managed various types of Shopping Centres, from Retail Parks, to small shopping galleries attached to hypermarkets and large shopping malls in urban and regional areas. Each has its own characteristics, its strong and weak points, but essentially they are the same: a number of shops managed in an integrated way with a view to creating value for the shopkeepers and visitors to Shopping Centres. I’ve been hearing for a long time a discussion around who are the shopping centre customers: The shopkeepers or the visitors? For me the reply is clear, both, since deep down both are looking for the same; a comfortable and pleasant space that is convenient, safe and which satisfies the needs of those who are looking for goods whether basic necessities or token items. The success of managing a Shopping Centre firstly involves knowing who are your potential customers; indeed without this clear perception value is being wasted and the centre is poorly serving the community in which it is located. So doesn’t the competition also play an important role? Of course it does! The analysis of current and potential competition is also fundamental, although some of the weapons that can be used, such as the location of the Shopping Centre, are only available when the same is being developed. The management of a Shopping Centre therefore has an important role to fulfil, since it defines the strategy that enables Shopping Centres to be different from the competition, attractive for the community where it is located and therefore sustainable in terms of competitiveness. In already built Shopping Centres, this competitive sustainability may imply high investments, a responsibility falling to management which at times the need for is very difficult to sell to the owners, particularly in Shopping Centres that are suffering in a downturn.

47 02 NOV/DEZ 2013

Consultan

Perspectivas de Portugal The perspectives for Portugal

Arnaldo Grossman Presidente President

Os ciclos económicos passam, há que saber aproveitá-los. Economic cycles come and go and one needs to know how to take advantage of them.

A crise económica em Portugal é anterior à chamada “crise do sub-prime” que se iniciou no ano de 2008. No ano de 2007 já sentíamos os primeiros sinais de que a economia estava em crise e que se vieram a agudizar nos anos mais recentes, também em consequência das dificuldades dos seus principais parceiros europeus, em especial a Espanha. Problemas estruturais e gastos superiores às receitas com uma política de endividamento das empresas e particulares acentuaram este processo. Com a eleição de um novo Governo e a intervenção da Troika, há dois anos, houve a imposição de outras políticas com reformas profundas no País, como na Justiça, Relações Laborais, Segurança Social e outras que estão sendo gradualmente implementadas, com enorme esforço e dificuldades políticas acrescidas e o aumento da recessão. Bem ou mal feita, não me cabe analisar o Governo e as suas decisões políticas, a realidade é que um novo ciclo está a começar no País e na Europa. Não é uma análise pessoal, quem o afirma é a OCDE e a empresa Goldman Sachs, que recomenda investimentos na Europa, criando uma nova expectativa no mercado de investimentos. A recuperação da economia portuguesa será um processo lento e gradual mais positivo. Os ciclos económicos dão os sinais para os observadores do mercado. Os chamados “players” internacionais já retornaram a Portugal e estão à procura de activos com qualidade e oportunidades de investimentos para ganhos futuros. Posso afirmar que Portugal não teve uma bolha imobiliária, a exemplo do que ocorreu na Flórida ou em Espanha. Apesar disto, houve uma redução forçada dos preços pela diminuição da procura e retracção da economia em torno de 20% nos valores dos activos, aliados a alguma inflacção ocorrida nestes últimos seis anos. Acredito que os preços vão recuperar, podendo atingir 30% de valorização nos próximos anos. O momento ideal para investir no mercado português é agora, em que ainda há oportunidades de bons negócios e com “yields” aliados a uma perspectiva de inflacção baixa que tornam a possibilidade de ganhos futuros uma realidade.

The economic crisis in Portugal started before the sub-prime crisis that blew up in 2008. In 2007 the first signs that the economy was in crisis were already being felt and these have got worse in recent years, also as a consequence of the difficulties faced by its main European partners, especially Spain. Structural problems and spending that was more than revenues coupled with the debt policy followed by companies and private individuals made matters worse. With the election of a new Government and the intervention of the ‘Troika’ two years ago, there was the imposition of other policies with profound reforms in the country, as in Justice, Labour Relations, Social Security and others that are gradually being implemented, at a huge social cost, added political difficulties while making the recession worse. Well or badly done, it’s not down to me to analyse the Government and its policy-making decisions, the reality is that a new cycle is beginning in the country and in Europe, It’s not my own personal analysis; it’s that of the OECD and the firm Goldman Sachs, which recommend investments in Europe, creating a new expectation in the investments market. The recovery of the Portuguese economy will be a slow and gradual but positive process. Economic cycles are giving out positive signs for market watchers. The international players have already returned to Portugal and are looking for quality assets and investment opportunities with the prospect of future gains. I can confirm that Portugal did not suffer a property bubble as happened in Florida and Spain. Despite this, there was a forced reduction in prices because of the fall-off in demand and the retraction in the economy by 20% in asset values, linked to some inflation which has occurred over the last six years. I believe that prices will recover, and could increase in value by 30% over the next few years. The ideal time to invest in the Portuguese market is now, since there are still good business opportunities and with yields linked to a low inflation outlook that makes the possibility of future gains a reality.

48 01 SET/NOUT 2013

Cushman & Wakefield

Sinais Signs

Carlos Oliveira Partner, Director do Departamento de Escritórios Partner, Director of the Offices Department

Começam a surgir as primeiras notícias de aquisições com alguma dimensão que não ocorriam há muito tempo. Quererá isto dizer que o ciclo negativo começou a inverter? The first news on large-scale acquisitions is beginning to filter out, something that hasn’t happened for quite some time. Could this mean that the negative downturn has begun to turn around?

Seja por operações específicas com dimensão ou notoriedade seja por análises mais transversais à evolução dos seus vários segmentos é fácil saber quantos metros quadrados de escritórios o mercado absorveu ou construiu, quais as ruas de maior valor para as grandes marcas se instalarem ou qual o nível de actividade do sector de investimento que acaba por ter um impacto significativo no sector da construção civil. Dito isto, não há volta a dar aos números relativamente à influência da crise também neste sector. Se o poder de compra baixa, os lojistas sofrem com repercussão directa nos proprietários. E se as empresas despedem colaboradores e não vendem bens ou serviços, necessitam de menos espaço para operarem e têm menos capacidade para suportar as rendas com consequente redução do rendimento para os proprietários investidores. Ao baixar o nível de rentabilidade e aumentar o risco dos activos imobiliários, estes tornam-se menos apetecíveis para atrair investimento nacional ou estrangeiro e os novos projectos ficam no papel por tempo indeterminado. Os outros intervenientes do mercado têm feito um esforço para se adequar a esta realidade, sendo que aos proprietários lhes resta cerrar os dentes e tentar definir as condições mais competitivas em valor, condições comerciais e diferenciação de produto e aos investidores muitas vezes assumir perdas e tomar decisões estratégicas de fundo. Esta desvalorização generalizada de valor e actividade cria no entanto boas oportunidades para as empresas que precisam de espaço, que têm acesso a oferta em quantidade e qualidade com condições financeiras flexíveis e muito competitivas Existe outro ângulo positivo para investidores com disponibilidade de capital uma vez que os preços atingiram níveis muito apetecíveis. O passado mostra-nos que quem compra primeiro no início da inversão de um ciclo faz os melhores negócios. Começam a surgir as primeiras notícias de aquisições com alguma dimensão que não ocorriam há muito tempo. Quererá isto dizer que o ciclo negativo começou a inverter?

Whether on specific, large-sized or notable operations, or on more across-the-board analyses on the development of its various segments, it’s easy to know how many square metres of offices the market took up or built, which streets are the most important for the big brands to set up in, or what level of investment sector activity is having the most significant impact in the civil construction sector. That being said, there’s no running away from the numbers regarding the influence of the crisis also affecting this sector. If purchasing power falls, the shopkeepers suffer with a direct knockon effect for the owners. And if companies let staff go and don’t sell goods or services, they need less space in which to operate and have less capacity to pay rents, with a consequent reduction in revenues for investor-proprietors. On reducing the profitability level and increasing the risk of real estate assets, these become less appealing in attracting national or foreign investment and new projects remain on the drawing board for an indeterminate period of time. The other market players have made an effort to cut their cloth according to this reality, while all the owners can do is grit their teeth and try and define the most competitive conditions in value, commercial conditions and differentiation of product, while investors very often take on losses and take drastic strategic decisions. This general devaluation in value and activity meanwhile creates good opportunities for companies that need space, that have access to offer in quantity and quality with flexible and very competitive financial conditions. There’s another positive angle for investors with available capital given that prices have fallen to very attractive levels. The past shows us that those who buy at the beginning of a turnaround in a cycle get the best deal. The first news on large-scale acquisitions is beginning to filter out, something that hasn’t happened for quite some time. Could this mean that the negative downturn has begun to turn around?

49 02 NOV/DEZ 2013

Jones Lang LaSalle

Portugal não está salvo, mas o entusiasmo voltou

Portugal isn’t saved yet, but enthusiasm is back

Pedro Lancastre Director Geral da Jones Lang Lasalle Portugal Managing Director if jones Lang Lasalle Portugal

Não sendo motivo para euforias, mas antes para manter os pés bem assentes na terra, o que é facto é que os bons momentos são para ser vividos e este conjunto de transacções que temos vindo a assistir fazem-nos sentir muito melhor. Os investidores internacionais estão de volta e esperemos que fiquem por muito tempo.Nos últimos meses foram fechadas várias transacções. Foi o edifício Zenith, o edifício Báltico, foram alguns supermercados, lojas de rua e armazéns, foi ainda 50% de um dos top 4 dos centros comerciais em Portugal, foram vários edifícios que serão reabilitados para habitação, foi um ou outro hotel e foi até um parque de estacionamento. A operação da DEKA é um marco importante, já que se trata de um fundo alemão muito conservador e porque teve até direito a notícia no Financial Times. Já não podemos dizer que foram operações pontuais, sendo quase certo que o volume de investimento vai pelo menos duplicar (de um valor muito baixo, é certo), e com uma percentagem de investimento estrangeiro ao nível dos bons anos de transacções. Bem sabemos que para haver investimento, este tem de vir de fora já que por cá a riqueza não abunda. Portugal ainda não está salvo, mas o entusiasmo está de volta. A confiança que os investidores internacionais têm mostrado em nós só pode indicar que estamos no caminho certo. É preciso continuar a vender bem o País lá fora, seja

no Brasil, em Espanha, pela Europa fora ou pela China. E é fácil, porque o que vendemos é muito bom: imobiliário de qualidade, segurança, sol, história, preço, turismo, gastronomia, simpatia etc… são inúmeros os argumentos que têm despertado muita atenção e com muita gente a querer comprar. Há dias dizia-me um cliente nosso detentor de uma vasta carteira de imóveis: “Finalmente já consigo sentar-me à mesa para negociar. Bem sei que são os nossos melhores activos, mas já não me vêm com propostas escandalosas”. De facto temo-nos sentado muitas vezes à mesa e temos concretizado negócios, porque os preços caíram é claro, mas sobretudo porque o ambiente que se vive é mais positivo e como tal mais atractivo, o que nos faz pensar se não batemos já mesmo no fundo. It’s not a reason for euphoria, but rather a reason to keep ones feet firmly on the ground, but what is a fact is that good moments are to be experienced and the batch of transactions that we’ve been witnessing makes us feel much better. International investors are back and we hope that they stay around for a long time. Various transactions have been clinched in recent months. These included the Zenith and Báltico buildings, some supermarkets, high street shops and warehouses, there was also 50% of one of the top 4 shopping centres in Portugal, there were various buildings that will be done up for housing, there was one or two hotels and even a car park. The DEKA operation is an important milestone, given that this is a very conservative German fund and because it even got editorial space in the Financial Times. We cannot now say that these were just specific, one-off operations, since it is almost certain that investment turnover will at least double (from a very low level, it’s true), and the trend is that the percentage of foreign investment will return to the level of the good old transactional years. We also know full well that for there to be investment, this has to come from abroad since at home wealth is hardly in abundance. Portu-

gal isn’t saved yet, but enthusiasm is back. The confidence that the international investors have shown in us can only mean that we’re on the right track. We need to continue to sell Portugal well abroad, be that in Brazil, Spain, outside Europe or China. And that’s not difficult, because what we sell is very good: quality real estate, safety, sun, history, value for money, tourism, fine cuisine, friendliness etc...the arguments that have sparked so much attention, and many people wanting to buy, are countless. Some days ago a client of ours who has a vast portfolio of property said to me: “I can finally sit down at the negotiating table and do business. I know full well that they are our best assets, but they no longer approach me with crazy offers”. In fact we’ve often sat around the table and clinched deals, because the prices had fallen of course, but mainly because the environment we’re in is more positive and as such more attractive, which makes us think that we have already hit the bottom.

Bem sabemos que para haver investimento, este tem de vir de fora já que por cá a riqueza não abunda. Portugal ainda não está salvo, mas o entusiasmo está de volta. We also know full well that for there to be investment, this has to come from abroad since at home wealth is hardly in abundance. Portugal isn’t saved yet, but enthusiasm is back.

50 01 SET/NOUT 2013

Prime Yield Portugal

Orçamento de Estado 2014… E agora?

The State Budget 2014… Now what?

José Manuel Velez Director Executivo CEO

As empresas e as famílias vêm de uma longa caminhada de esforços, recuos e cortes, que têm tido um impacto forte na economia nacional, e ao que parece vão agravar-se. Será que existe capacidade para suportar um novo ano neste registo? Companies and families have trod a long road of sacrifices, reversals and cuts, that have had a strong impact on the national economy, and from what it seems, it’ll get worse. Is there the stomach to deal with a new year with more of the same?

As principais linhas do Orçamento de Estado (OE) proposto para 2014 já são conhecidas e o que se antevê é a continuação do período de austeridade com a intenção de finalizar o programa de assistência financeira internacional! A pergunta impõe-se: E agora? As empresas e as famílias vêm de uma longa caminhada de esforços, recuos e cortes, que têm tido um impacto forte na economia nacional, e ao que parece vão agravar-se. Será que existe capacidade para suportar um novo ano neste registo? Ultimamente têm sido dados a conhecer alguns sinais positivos que estavam a começar a emergir e numa altura em que era crucial tentar inverter o ciclo de declínio, o OE vem dar alguns indicadores que podem amainar algum do optimismo e alguma da confiança que, de forma tímida, pareciam estar a ressurgir. O investimento imobiliário, que este ano, tem apresentado uma recuperação notável considerando o contexto actual, será um dos mais afectados, pelo menos a nível interno. Como é do conhecimento geral, os fundos de investimento imobiliário, que são os principais veículos para o investimento imobiliário em Portugal, vão perder, caso a proposta de orçamento seja aprovada tal como se encontra redigida actualmente, a isenção de IMI e IMT em 50%, uma das razões mais fortes para a sua atratividade. Este é um factor que com certeza terá impacto na liquidez disponível para o investimento interno e esperemos que o investimento internacional possa compensar esse recuo, nomeadamente através do fomento ou criação de veículos de investimento atractivos como é o caso dos Golden Visa’s que têm tido ultimamente um reflexo de aplicabilidade muito positiva ao nível do segmento residencial de luxo. Por outro lado, uma nova redução no rendimento disponível das famílias terá impacto quer no acesso à habitação quer no imobiliário de retalho, considerando neste último caso a redução do volume de vendas dos lojistas e todas as consequências que aportam.

The main strands of Portugal’s State Budget for 2014 (OE) are now known and from what one can see it will be a continuation of the period of austerity with the aim of completing the international programme of financial assistance! A question is left begging: Now what? Companies and families have trod a long road of sacrifices, reversals and cuts, that have had a strong impact on the national economy, and from what it seems, it’ll get worse. Is there the stomach to deal with a new year with more of the same? Lately there has been data out there showing some positive signs that we were beginning to turn the corner and at a time when it was crucial to try and turn around the cycle of decline, the State Budget has given some indicators that some optimism and confidence seems to be returning, albeit in a timid way. Real estate investment, which this year showed a remarkable recovery given the current recession, will be one of the most affected, at least at home. As is generally known, real estate investment funds, which are the main vehicles for real estate investment in Portugal, will lose out, if the draft State Budget is approved since the 50% exemption on the IMI and IMT property taxes as it currently stands, being one of the main reasons for real estate investment activity, will be cut. This is a factor which will certainly have an impact on the liquidity available for internal investment and we hope that international investment can make up for this contraction, namely through the fostering or creation of attractive investment vehicles as is the case with the Golden Visas that have recently been a very positive reflection of the way they are being applied to the luxury residential property sector. On the other hand, a further reduction in family disposable income will have an impact both in terms of access to housing and retail property, the latter case suffering a reduction in sales turnover for shop keepers and all the inherent consequences of that.

51 02 NOV/DEZ 2013

Neoturis

Nota “Golden” “Golden Notes”

Eduardo Abreu Partner Partner

Se tudo evoluir de forma normal, podemos falar em milhares de aquisições de activos imobiliários no médio prazo. If everything develops normally, one can speak of thousands of real estate asset acquisitions in the mediumterm.

A propósito do baptizado Golden Visa (formalmente Autorização de Residência para Actividade de Investimento) duas breves notas de esperança e preocupação: Esperança: as mais de 200 autorizações já emitidas – e algumas centenas no pipeline – permitem desde já um primeiro balanço positivo da iniciativa (provando que o Governo pode influenciar o produto Turismo Residencial). O desafio – testado já o mercado – é a consolidação entre o Turismo de Portugal e os promotores privados de uma estratégia comercial que dote Portugal de maior visibilidade em mercados da dimensão de uma China ou Rússia. No primeiro caso, o voo directo é uma das prioridades. Preocupação: como em todos os sectores, existem janelas temporais que permitem, pela assimetria de informação, a proliferação de intervenientes e expedientes menos sérios. Pode ser o início da morte da recém-nascida iniciativa. Poucos ganham alguma coisa no curto prazo, para no longo ninguém vir a ganhar significativamente. É outra função do Turismo de Portugal – no que aos empreendimentos turísticos diz respeito – e dos promotores privados não deixar que as excepções contaminem o mercado. Se tudo evoluir de forma normal – e não é necessário um adjectivo mais optimista que este – podemos falar em milhares de aquisições de activos imobiliários no médio prazo (inferior a cinco anos). Mais milhares do que os actualmente construídos e por comercializar em empreendimentos turísticos de Portugal. Não nos contentemos com algumas centenas... Acresce ainda para Portugal a possibilidade de estabelecer uma ligação com particulares ou empresas com capacidade de investimento em outros sectores de actividade (ex. Hotéis) ou com vontade de formar joint-ventures com promotores/construtores portugueses para novos projectos (em Portugal ou alavancando a internacionalização de empresas portuguesas). É demasiado interessante para não ser dada especial atenção à evolução e consequências desta (boa) iniciativa.

On the christened Golden Visa (formerly Residency Authorisation for Investment Activity) I’d like to make two short notes of hope and concern: Firstly hope: the more than 200 authorisations already issued - and the several hundred in the pipeline - now permit an initial positive balance to be made of the initiative (showing that the Government can influence the Residential Tourism product. The challenge - already tested in the market - is the consolidation of a commercial strategy between the Portuguese tourist bureau Turismo de Portugal and private developers to give Portugal greater visibility in largescale markets like China and Russia. In the first case, a direct flight is one of the priorities. My concern: as in all sectors, there are windows of opportunity which enable, because of the mismatch of information, the proliferation of less serious players and shady business activities. It could spell the end of the new-born initiative. So a few earn something in the short-term, and in the long-term no one gets anything. And there is another function of Turismo de Portugal - which has to do with tourist developments - and it is that private developers should not allow these bad exceptions to contaminate the rest of the market. If everything develops normally – and a more optimistic adjective than this one isn’t required – one can speak of thousands of real estate asset acquisitions in the medium-term (less than five years). Thousands more than those currently built to be put up for sale in Portuguese tourism developments. We just can’t be satisfied with a few hundred... There is also the added possibility for Portugal to establish a link with private individuals or companies with the capacity to invest in other activity sectors (e.g. Hotels) or willing to form joint-venture with Portuguese developers/builders for new projects (in Portugal or catapulting Portuguese companies abroad). It’s of too great an interest to not be paying special attention to the development and consequences of this (good) initiative.

52 01 SET/NOUT 2013

Worx

Oportunidades do Mercado Imobiliário em Portugal Real Estate Market Opportunities in Portugal

Pedro Rutkowski CEO CEO

… mesmo na actual conjuntura, Portugal continua a apresentar oportunidades de investimento interessantes. One can understand that even in the current economic downturn, Portugal continues to present interesting investment opportunities

Neste momento, Portugal encerra boas oportunidades de investimento. O ajustamento em termos de valor dos activos foi alcançado perspectivando-se a estabilidade dos valores e yields para activos prime. Embora a disposição dos bancos nacionais para o financiamento seja ainda diminuta, os bancos possuem carteiras de imóveis que podem ser atractivas para investidores internacionais e podem, simultaneamente, ter igualmente um papel preponderante na concretização de negócios imobiliários através da pressão de venda que podem exercer sobre promotores em situações financeiras debilitadas. No sector estratégico do turismo verifica-se o reconhecimento da qualidade da oferta hoteleira nacional, com crescente capacidade de atracção e diversificação de turistas estrangeiros, recuperação das taxas de ocupação, boa relação qualidade/preço e preços a aumentar. A conjugação destes factores tem incentivado a procura por parte de cadeias hoteleiras internacionais que pretendem estar presentes em Portugal e em particular, em Lisboa. Embora se assista a uma retracção do consumo, o comércio de rua tem tido a capacidade de atrair nos últimos anos um conjunto de insígnias internacionais de luxo que vêem em Lisboa uma plataforma muito interessante para alcançarem os consumidores de países com os quais Portugal tem relações privilegiadas nomeadamente, Brasil e Angola. Acresce ainda a afirmação de Portugal enquanto centro de prestação de serviços internacional para empresas de Shared Services e BPO que encontram as condições ideias para se instalarem com custos reduzidos quando comparados com outras capitais europeias e encontrarem mão-de-obra especializada.

There are continuing problems and difficulties that need overcoming, but even in the current difficult climate, the market has shown the ability to adapt and reinvent itself. The recognition that Portugal is keeping on track in terms of economic-financial restructuring, together with the quality of its real estate assets, has attracted the interest of institutional international investors who for a long time excluded Portugal from their list of potential investment countries. Although the appetite for national banks to finance projects has been subdued, the banks have property portfolios that can be attractive for international investors and can equally have a forceful role in real estate deals, because of the pressure to sell on some developers in financial dire straights. In the strategic tourism sector it can be seen that Portugal’s quality in terms of national hotel product is recognised, with a growing capacity to attract and diversify foreign tourists, recovering occupancy rates, a good quality/price ratio and increasing prices. These factors taken together have given a boost to demand from international hotel chains that want to be present in Portugal, particularly in Lisbon. Although there has been a contraction in shopping consumption, high street shopping has shown the capacity to attract a number of luxury international brands in recent years which see Lisbon as an interesting springboard to reach consumers in countries with which Portugal has a special relationship, namely Brazil and Angola. It should also be added that Portugal has become a centre for international service provision for Shared Services and BPO companies which find the country an ideal place to set up business given the specialised manpower and reduced costs here compared with other European capitals.

Uma empresa internacional de Gestão de Projectos de Construção

Torres Kianda, Luanda, Angola

A Mace é uma consultora internacional de gestão de projectos e gestão da construção, que presta serviços durante todo o ciclo de vida dos projectos, sejam eles edifícios ou infra-estruturas.

Angola Rua Kwamme N’Krumah, nº33/35 Luanda, Angola t +244 931 538 194 e rodrigo.januario@macegroup.com

A nossa cultura empresarial de permanente aprendizagem e grande exigência faz com que os nossos especialistas de “programme” e “project management”, gestão da construção e consultoria de custos, tenham como objectivo principal encontrar as melhores soluções para os desafios que se lhes colocam.

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Presente em mais de 70 países e em todos os continentes, a Mace trabalha em conjunto com os seus clientes, quer local quer internacionalmente, na execução de grandes projectos públicos e privados, imobiliários e de infra-estruturas, que vão moldando as cidades e o mundo.

Moçambique Av. Armando Tivane, nº 599, Bairro Central, Maputo, Moçambique t +258 21 492 878 m +258 844 691 582 e ccruz@mace.co.mz Portugal Rua Nova Stella, no.7, 2760-087 Caxias, Lisboa, Portugal t +351 21 324 2560 e rodrigo.januario@macegroup.com

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Winner

Do Mundo

Postal de Luanda Postcard from Luanda

Rodrigo Januário Director do MACE Group MACE Group Managing Director

Sou um defensor do crescimento em altura no centro das cidades muito populosas, como é o caso de Luanda. I am a supporter of high-rises in the centre of very highly populated cities, as is the case with Luanda.

O crescimento de Angola continua a sentir-se e quem está ligado ao mercado da construção, apesar das dificuldades, que as há sempre, não arranja tempo nem para pensar, dadas as solicitações que estão permanentemente a aparecer. Para quem, como eu, está há tanto tempo ligado à construção em todas as suas vertentes, é um enorme prazer poder trabalhar num mercado onde tanto há para fazer, que nos recebe de forma tão simpática e onde o nosso trabalho é apreciado. Luanda tem sido, para já, o pólo onde o crescimento da construção mais se tem feito sentir em Angola e, a mudança permanente da imagem que temos da cidade, quando a vemos da ilha, é disso exemplo. Estava um destes dias a almoçar com uns amigos num dos restaurantes da ilha, a olhar para a cidade e, em conversa, veio a crítica tanta vez ouvida, ao exagero da construção em altura que se verifica no centro de Luanda e o que isso implica na descaracterização da cidade. Um dos meus amigos, por acaso angolano, que apresentava os seus argumentos de forma muito acalorada e emotiva, achou que eu seria a pessoa certa para o apoiar nesta sua incursão pelos malefícios da construção em altura, pelo exagero das torres no centro da cidade e mais que virão. Qual foi o seu espanto quando percebeu que não tinha o meu apoio. Passei a ser o alvo dos ataques de todos os que estavam sentados à mesa comigo, e garanto-vos que a minha defesa não foi fácil e não sei mesmo se, no meio da discussão tão acalorada, consegui explicar devidamente as minha razões. Como esta é uma crítica recorrente e que oiço vinda de muitos lados, vou aproveitar para vos explicar as razões que tenho para não ser

apoiante daquela opinião, apesar de muito politicamente correcta. Sou um defensor do crescimento em altura no centro das cidades muito populosas, como é o caso de Luanda. A necessidade que o mercado tem de poder oferecer escritórios e habitação a um ritmo elevado, como é o caso em Luanda, não se compadece com a velocidade que o Estado, nomeadamente as entidades públicas, responsáveis pelos serviços de fornecimento de água, esgotos e electricidade têm para construir novas redes. Criar infra-estruturas em novas zonas nobres não é simples, leva muito tempo e tem um custo elevadíssimo. Porque não, então, aproveitar as infra-estruturas existentes, melhorando-as, numa área mais pequena, construindo em altura? Não será mais fácil resolver o problema da alimentação de energia eléctrica a um só edifício com 100.000m2 no centro da cidade do que a uma urbanização com edifícios de um dois e três pisos num terreno com 40 hectares? E não é muito mais simples fazer a recolha dos lixos de 100.000m2 de habitação e escritórios num só ponto, que numa urbanização com 40 hectares com muitas dezenas de pontos de recolha? E os problemas do fornecimento de energia? Não se resolveriam muito mais facilmente e de um modo muito mais económico através da centralização da sua produção, ao invés do que está a acontecer por todo o lado nas urbanizações à volta de Luanda, em que praticamente cada agregado familiar e cada escritório têm o seu próprio gerador? Na realidade, a construção em altura origina uma utilização muito mais eficaz das infra-estruturas existentes, obriga à sua renovação e torna

55 02 NOV/DEZ 2013

muito mais rentáveis os investimentos feitos. Claro que temos sempre os argumentos do tráfego e da falta de zonas verdes. Ambos os argumentos podem ser facilmente rebatidos. Quais são as alternativas à construção em altura no centro da cidade? O tipo de trânsito que estas alternativas induzem não é menor nem melhor, obriga à construção de novas vias de comunicação e a percursos muito mais longos. Se o mix de construção em altura tiver uma percentagem perto dos 50% para habitação, este facto tende a reduzir o tráfego de saída e entrada na cidade. Ter no centro da cidade uma zona com uma área de construção muito elevada, permite criar sistemas simples de transporte de e para o centro, que outras soluções de ocupação mais dispersa não permitiriam, obrigando a investimentos muito mais difíceis e onerosos. E as zonas verdes podem muito mais facilmente ser protegidas havendo construção em altura, que no caso contrário, desde que se estabeleçam rácios de construção razoáveis. Claro que “nem tudo são rosas” e a construção em altura no centro das cidades não resolve, por si só, o problema da falta de habitação, por motivos de que poderemos falar noutra altura. Em Luanda, o aparecimento de zonas habitacionais limítrofes a esta grande cidade tem sido uma constante, trazendo consigo problemas de acessos ao centro muito complicados que, a não serem resolvidos, podem desvalorizar gravemente, a médio prazo, os investimentos aí feitos. Voltando à conversa do almoço com os meus amigos, digo-vos sinceramente esperar que este meu artigo possa explicar melhor o que penso da construção em altura no centro da cidade de Luanda, do que os argumentos que mal me deixaram expor ao almoço. Eu já devia saber que defender opiniões que não são politicamente correctas é difícil e tem os seus custos. The growth of Angola continues to be felt by those who are linked to the construction market, despite the difficulties - which there always are - of not finding the time to think, given the commissions that are always cropping up. For those, like me, who have been linked to construction for so long in all its aspects, it is an enormous pleasure to be able to work in a market where there is so much to do, where we are received with so much kindness and where our work is much appreciated. Luanda has been, for the time being, a city where construction growth has been felt the most in Angola and, the permanent change of image that we have of the city, when we see

the island, it is an example of this. One such day I was having lunch with some friends at one of the restaurants on the island, looking at the city and, during the conversation the oft-made criticism came up on the exaggerated construction of high-rises that can be seen in the centre of Luanda and what this means in terms of changing the character of the city. One of my friends - as it happens an Angolan who put forward his arguments in a very heated and emotional way, thought that I would be the right person to support him against this incursion from this dreadful high-rise construction; from the exaggeration of the towers in the city centre and the rest that were sure to follow. Imagine his surprise when he realised that he didn’t have my support. I was then the butt of attacks from all those who were sat at the table with me, and I assure you that it wasn’t easy mounting my defence and I don’t know if, in the middle of such a heated debate, I managed to explain my reasons properly. Since this is a recurring criticism and one that I hear from many sides, I’m going to take this opportunity to explain to you the reasons that I have for not supporting this opinion, despite the fact that it is very politically correct. I am a supporter of high-rises in the centre of very highly populated cities, as is the case with Luanda. The need the market has to be able to offer offices and housing at a fast rate, as is the case in Luanda, is not compatible with the speed that the State, namely the public utilities responsible for water, sewage and electricity supply services, has to build new networks. Creating infrastructure in new prime areas is not easy; it takes a long time and carries a very high cost. Why not, therefore, make the most of the existing infrastructure, improving it, in a smaller area, by building upwards? Wouldn’t it be easier to solve the problem of supplying electrical energy to just one 100,000m2 building in the centre of the city than for an urban estate with two and three-floor buildings on a 40 hectares piece of land? And isn’t it so much simpler to collect the rubbish from a 100,000m2 housing and office building in one point, than from a 40 hectares urban estate with dozens of rubbish collection points? And what about the energy supply problems? Wouldn’t they be sorted out so much easier and cheaper by centralising production, instead of what is happening everywhere in urban developments around Luanda, in which practically every family unit and office has its own generator? In reality, high-rise construction results in a

much more efficient use of existing infrastructure, makes its renovation necessary and makes the investments made far more viable. Of course we always have the traffic and lack of green spaces arguments. Both arguments can easily be refuted. What are the alternatives to high-rise construction in the city centre? The type of traffic that these alternatives encourage is neither less nor better, makes the construction of new road and communication networks necessary and the routes much longer. If the mix of high-rise construction would have a percentage close to 50% for housing, this fact would tend to reduce the traffic coming in and out of the city. Having a zone with a very high construction area in the city centre would allow the creation of simple transport systems to and from the

centre which other more dispersed habitation/ occupation solutions would not permit, resulting in the need for much more difficult and burdensome investments. And green areas can much more easily be protected by having high-rises, than in the other case, providing reasonable construction ratios are established. Of course “it isn’t all roses” and high-rise construction in the centre of cities doesn’t solve on its own the problem of a lack of housing, for reasons we can explore at a later date. In Luanda, the appearance of housing zones on the outskirts of this large city has been a constant, bringing with it very complicated problems accessing the centre, which if not sorted out, may seriously devalue the investments made there in the medium-term. Returning to the lunch conversation with my friends, I say to you that I sincerely hope that my article can better explain what I think about high-rise buildings in the centre of the city of Luanda, than the arguments that I so badly put across at the lunch. I should already have known that arguing opinions that aren’t politically correct is difficult and has its costs!

56 01 SET/NOUT 2013

Expo Real

Dinamismo e entusiasmo Energy and enthusiasm Texto Text: Joaquim Pereira de Almeida

57 02 NOV/DEZ 2013

Foi um privilégio estar na Expo Real, que decorreu em Munique de 7 a 9 de Outubro. Quem falou de crise? Ali só se respirava dinamismo e entusiasmo. It was a privilege to be at Expo Real which ran in Munich from October 7th-9th. Who said anything about crisis there? In Munich it was all energy and enthusiasm.

Cerca de 36 mil profissionais do sector imobiliário europeu e serviços associados participaram da Expo Real 2013, em Munique, na Alemanha. Portugal teve uma tímida participação mas novos negócios podem estar no horizonte. A edição de 2013 da Expo Real encheu literalmente seis pavilhões de pessoas, profissionais e público em geral, ao nível da oferta e procura imobiliária. Os números finais falam por si só. Enquanto o volume de visitantes cifrou-se nos 18,6 mil, valor ligeiramente inferior comparativamente a 2012, que foi de 18,9 mil; ao nível das empresas expositoras o cenário superou as expectativas, já que subiu de 17.238 para 17.400, entre 2012 e 2013. Os países que tiveram uma presença mais forte neste certame foram o Reino Unido, Holanda, Áustria, Suíça, França, Polónia, República Checa, EUA, Luxemburgo, e ainda com grande destaque para a Rússia, em particular para as cidades de Moscovo e São Petersburgo. Todos os países presentes neste evento tiveram o mesmo enfoque: fortalecer a sua networking e os seus negócios. Em declarações exclusivas ao Magazine Imobiliário, a directora da feira, Claudia Boymanns disse: ”Nos últimos anos, a estrutura de expositores tem-se mantido relativamente estável e 2013 não foi excepção: contamos com 1.663 expositores de 33 países, distribuídos pelos seis pavilhões do recinto de feiras. Somando os visitantes com as equipas dos expositores, participaram no total mais de 36.000 profissionais na Expo Real, o que representa um número satisfatório, tendo em conta a conjuntura actual”. Devido à sua estabilidade económica, explica, “os investidores demonstraram um forte interesse nos stands alemães bem como de outros países da Europa central, facto que se reflectiu no elevado grau de satisfação destes expositores”. Uma forma de participar na Expo Real, evento em forte crescimento, foi através dos stands colectivos de regiões ou países que juntaram promotores imobiliários, empresas de construção bem como regiões económicas e municípios numa só área”. Claudia Boymanns salientou ainda que ficaram “muito satisfeitos com o interesse demonstrado no nosso tema em destaque, a “Urbanização Inteligente”, já que o feedback dos participantes demostrou que se trata de um dos temas do futuro. A forte adesão às conferências e workshops ligados a esta temática reconfirma este facto”. A próxima Expo Real está desde já agendada para 6 a 8 de Outubro de 2014, em Munique.

Around 36,000 European real estate sector professionals and those in associated services took part in Expo Real 2013 in Munich in Germany. Portugal’s participation was limited but new business deals could be on the horizon. The 2013 edition of Expo Real literally filled six pavilions with people, professionals and the general public and when it comes to the level of real estate supply and demand the numbers speak for themselves. As to the turnover of visitors, these were in the region of 18.6 thousand, an amount that was slightly down on 2012 which recorded 18.9 thousand; at the level of exhibiting companies the picture exceeded expectations, since it rose from 17,238 to 17,400 from 2012 to 2013. The countries that had the strongest presence at this fair were the United Kingdom, Holland, Austria, Switzerland, France, Poland, the Czech Republic, United States, Luxembourg and a big presence from Russia, in particular the cities of Moscow and St. Petersburg. All the countries there at the event were focused on the same thing: strengthening their networking and business. In exclusive statements to Magazine Imobiliário, the fair’s director, Claudia Boymanns said: “In recent years, the structure of exhibitors has remained fairly stable and 2013 was no exception: we had 1,663 exhibitors from 33 countries, distributed over the six pavilions on the fairs’ compound. Adding the visitors to the teams of exhibitors, a total of over 36,000 professionals took part in Expo Real, which represented a satisfactory number, taking into account the current economic situation.” Given Germany’s economic stability, she explains that “investors have shown a strong interest in the German stands as well as those of the other central European countries, a fact that is reflected in the high degree of satisfaction from these exhibitors”. One way of taking part in Expo Real, an event that is growing, was through the collective regional stands or those of countries that got real estate developers and construction companies together as well as the economic regions and municipalities from within one region. Claudiua Boymanns also stressed that they were “very satisfied with the interest shown in our showcase theme: “Smart Urban Development” and the feedback from the participants showed that this would be one of the themes of the future. The strong turnout at conferences and workshops linked to this theme reinforced this fact.” The next Expo Real is already booked for October 6th-8th, 2014 in Munich.

Sol e Lua Mercado turĂstico

Ă&#x20AC; conquista dos turistas Escandinavos Tourism market

Attracting Scandinavian tourists

59 02 NOV/DEZ 2013

Os povos nórdicos sempre tiveram um efeito de atracção sobre os portugueses. Agora, é a vez de procurar atraí-los. Mas como poderá isso ser feito? The Nordic peoples have always held out an attraction for the Portuguese. Now it’s time to attract them to Portugal. But how to do it?

Texto Text: Carla Celestino

Nos últimos anos regiões como o Algarve e Óbidos têm desenvolvido acções junto do mercado escandinavo, já que este é considerado um dos mercados de aposta para o produto golfe. Também a companhia aérea SATA internacional reforçou a sua presença no mercado escandinavo através da criação de rotas sazonais com partidas de Ponta Delgada e do Funchal rumo a Copenhaga (Dinamarca), Estocolmo (Suécia) e Oslo (Noruega). Mais recentemente, o Turismo de Portugal anunciou que vai captar cerca de 15 mil turistas para a Madeira durante o Inverno. Face a este cenário, uma pergunta impõem-se: Por que razão Portugal despertou, agora, para este mercado? Segundo um estudo do Turismo de Portugal, este mercado é o terceiro maior mercado emissor de turistas na Europa, sendo que os turistas escandinavos gastam 90% mais dinheiro durante as férias comparados com o turista médio europeu, passam cinco a seis semanas de férias por ano, possuem, geralmente, rendimentos altos e cerca de 60% da população faz pelo menos uma viagem de férias por ano. Por isso…, por que não cativá-los ao nosso País! E atrair estes turistas a Portugal parece não ser difícil. O mesmo estudo revela que o que motiva estes turistas a viajar é, em primeiro lugar, o clima, a luz, o sol e o calor, o que não é de estranhar já que querem escapar do frio e da chuva dominante nos seus países. E o nosso País tem isso de sobra, além de que a viagem de avião não demora tantas horas comparativamente ao Brasil, país que também já se encontra a desenvolver acções de charme junto dos nórdicos. O nosso turismo esbarra, no entanto, com uma grande dificuldade chamada “notoriedade”. Com efeito, para os nórdicos Portugal é sinónimo de Vinho do Porto, Cristiano Ronaldo, Sol, Lisboa, Madeira e pouco mais… Mas Portugal é muito mais do que isso, claro! Ora, se eles gostam da prática do golfe, de cidades com história e cultura, da natureza e do conceito “fly & drive”, e se nós temos isso tudo, então o que está a faltar para virem conhecer o nosso “cantinho”?

Falta, provavelmente, uma maior aposta por parte das autoridades nacionais em mudar a visão que estes povos têm do nosso “país à beira-mar plantado”. Com efeito, o próprio Turismo de Portugal chegou à conclusão que para muitos destes consumidores o destino em si não é essencial, ou seja, é indiferente se vão para Maiorca, Itália, Sul da França, Bulgária, Croácia ou Portugal, o que realmente lhes importa é o clima, a boa comida e um bom hotel a um preço atractivo. E isso nós temos para “dar e vender”! Mas nem tudo passa pelas autoridades competentes. As reservas online e os voos low-cost são grandes adversários do turismo nacional. Cerca de 60% das reservas de férias dos escandinavos são feitas online e a tendência é para voarem para destinos transatlânticos, onde a qualidade-preço do destino se torna mais atractiva. O Turismo de Portugal e as Regiões de Turismo têm desenvolvido campanhas conjuntas mas o que se verificou é que têm efeitos apenas a médio e longo prazo, pelo que uma aposta em campanhas online e nas redes sociais, actualmente, parecem ser as soluções mais eficientes e eficazes em termos económicos e de difusão da imagem de Portugal. Resta esperar para ver como vai decorrer a operação dos escandinavos rumo à Madeira e se a partir dessas acções outras se seguirão. Ainda assim, não podemos deixar de desejar a estes povos: Välkommen till Portugal! (Bem-vindos a Portugal!) In recent years regions like the Algarve and Óbidos have developed strategic activities in the Scandinavian market, since this is considered one of the markets to focus on in terms of Portugal›s golf product. The international airline company SATA too has been strengthening its presence in the Scandinavian market by creating seasonal routes with departures from Ponta Delgada and Funchal, bound for Copenhagen (Denmark), Stockholm (Sweden) and Oslo (Norway). More recently, the Portuguese tourist board, Turismo de Portugal, announced that it

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will attract around 15,000 tourists for Madeira during the winter. Given this scenario a question is begged to be asked: Why has Portugal woken up to this market now? According to a study by Turismo de Portugal, this market is the third biggest market in terms of providing tourists, in Europe, with Scandinavian tourists spending 90% more money during their holidays compared with the average European tourist, having five to six weeks of holidays a year, generally possessing high incomes, while around 60% of the population make a least one holiday trip a year. For this very reason..., why shouldn’t we not attract them to our country? And attracting these tourists to Portugal does not seem to be difficult. The same study reveals the reason why these tourists are travelling and, firstly it is the climate - light, sun and heat, which comes as no surprise since they want to escape the overriding cold and rain in their countries. And Portugal has this in abundance, added to the fact that the plane flight doesn’t take so

many hours compared to Brazil, a country that is also on a charm offensive to attract Scandinavians. However Portugal’s tourism comes up against a big obstacle called “notoriety”. In effect, for the Nordic countries Portugal is synonymous with Port wine, Cristiano Ronaldo, Sun, Lisbon, the Algarve, Madeira and little else... But Portugal is, of course, a whole lot more! So, if they like playing golf, cities with history and culture, nature and the concept of fly & drive, and if we’ve got all of this, then what’s stopping them from coming to visit our corner of the world? There’s probably a lack of greater investment on the part of the national authorities in changing the view that these peoples have of our “seaside country”. The upshot is that Turismo de Portugal itself has reached the conclusion that for many of these consumers the destination in itself is not the most important thing. In other words it’s immaterial if they go to Majorca, Italy, the South of France, Bulgaria, Croatia or Portugal. What’s really important to them is

the climate, good food, a good hotel and at an attractive price. And this is what we’ve got to “give and sell”! But not everything goes through the right authorities. On-line reservations and low-cost flights are great adversaries to national tourism. Around 60% of Scandinavian holiday bookings are made on-line and the trend is to fly to transatlantic destinations where the quality-price ratio of the destination becomes more attractive. Turismo de Portugal and the Tourism Regions have developed joint campaigns but what has been seen is that these only have effects in the medium and long-term, so that focusing on on-line campaigns and those on social networks currently seem to be the most efficient and effective solutions in economic terms and for broadcasting Portugal’s image. It now remains to be seen how the campaign for Scandinavians heading for Madeira goes and if from these campaigns others will follow. Even so, we mustn’t forget to wish these peoples: Välkommen till Portugal! (Welcome to Portugal!)

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62 01 SET/NOUT 2013

Insígnia CS

Carlos Saraiva perde direitos CS Trademark

Carlos Saraiva loses rights Apareceu no mercado hoteleiro quase como por encantamento e sai dele sem fama, nem glória, mas com polémica e muitas situações por esclarecer. Falamos do empresário Carlos Saraiva. It appeared in the hotel market almost like a star and has left it without fame or glory, but surrounded in controversy and lots of problems to be cleared up. We talk to businessman Carlos Saraiva.

Texto Text: Elizabete Soares

O empresário Carlos Saraiva em pouco mais de uma década disputava um lugar junto das cadeias hoteleiras nacionais mais prestigiadas, mas o crescimento, suportado nos empréstimos bancários, acabou por ruir que nem um baralho de cartas aos primeiros sinais da crise financeira. Em 2008 o empresário Carlos Saraiva anunciava a abertura próxima de 18 unidades hoteleiras, sendo 14 hotéis novos, com investimentos da ordem dos 1,4 mil milhões de euros. Cerca de quatro anos depois o seu “império” é integrado no Fundo Recuperação Turismo (FRT), que faz parte do fundo ECS, com o montante subscrito de perto de 800 milhões de euros. Ou seja, Carlos Saraiva perde os activos construídos e em construção, mas também qualquer direito sobre a insígnia CS. Sendo o empresário conhecido pela facilidade com que fazia amizades, especialmente junto das autarquias onde promovia os projectos e onde se sucediam pedidos de alteração dos licenciamentos, o processo de reestruturação dos activos CS encontra-se, dois anos depois, em curso, estando ainda longe de estar concluído. E, por explicar, “existe um conjunto de activos que deixaram de ser parte do grupo CS, activos esses que constam da documentação apresentada em PER” (Processos Extra-judiciais de Recuperação), adianta fonte ligada ao processo. Nesta altura decorrem, nos tribunais competentes, os PER para as sociedades Hersal S.A., Carlos Saraiva S.A., Imoreguengo, S.A., Solago, Lda. e Multivolume S.A., com o objectivo de fazer uma reestruturação significativa do passivo financeiro e operacional do grupo CS. Fonte oficial da ECS Capital confirma, apenas, que “a revitalização do grupo CS ainda está no âmbito

de PER”. Acrescenta, que “vê com bons olhos a abertura das unidades, uma vez que permite aos clientes desfrutar da qualidade dos activos e, em simultâneo, contribuir e dinamizar o sector do turismo, quer na criação de postos de trabalho quer na vertente de reforço da imagem junto dos mercados turístico». Assim, através do FRT, estão a funcionar no Algarve cinco unidades hoteleiras, num total de cerca de 750 quartos e mais de 1.700 camas. São elas o São Rafael Atlantic Hotel, São Rafael Suite Hotel, Salgados Dunas Hotel, Salgados Grande Hotel e a unidade Morgado Golf Hotel (Portimão). As restantes unidades, ainda em construção, encontram-se em fase de reavaliação. A componente residencial turística da Herdade dos Salgados engloba os empreendimentos Vila das Lagoas Apartamentos, Palm Village e Flamingos, num total de quase 400 apartamentos e mais de 1000 camas. Os três empreendimentos encontram-se construídos, tendo já operado no passado, estando previsto a sua gestão em regime de exploração turística self-catering. A abertura da Vila das Lagoas Apartamentos teve lugar em Julho, enquanto o Palm Village e os Flamingos não estarão em funcionamento no Verão de 2013. Hotéis da capital, Douro e Montargil Em Lisboa a cadeia CS tinha três unidades, embora em situações diferentes, como agora se confirma. A unidade Vintage Lisboa encontra-se a operar em pleno. Contudo o Hotel Palácio do Governador em Belém encontra-se em fase avançada de construção, não havendo ainda data estimada para a abertura. Recorde-se que esta é uma das unidades envolta em muita polémica e sujeita a embargo pela autarquia de Lisboa. Quanto ao Hotel do Bairro Alto sabe-se agora que não é, nesta fase, propriedade das sociedades do grupo CS, e será, pelos vistos, um dos processos com a resolução difícil. No Douro, o Vintage House Hotel esteve sempre em operação. Menos sorte teve a Pousada Solar da Rede, que devido a constrangimentos operacionais, o fundo decidiu não avançar com a sua reabertura no Verão de 2013. Já o Hotel do Lago, em Montargil, que suspendeu a actividade após o Verão de 2012, encontra-se em funcionamento desde Junho. A Marina de Montargil, localizada a poucos metros do hotel, tem previsto o pleno funcionamento em Agosto, depois de recuperado o pontão. Em fase de construção avançada estão as moradias de turismo residencial, Lake Village, que totalizam 11 villas.

63 02 NOV/DEZ 2013

Entrepreneur Carlos Saraiva, in little more than a decade, carved himself out a place amongst the most prestigious national hotel chains, but growth, supported by bank loans, caused his empire to collapse like a pack of cards at the first sign of crisis. In 2008, Carlos Saraiva announced the anticipated opening of 18 hotels, 14 of them new, with an investment of around €1.4Bn. Around four years later his “empire” was integrated into the Tourism Recovery Fund (FRT), which is part of the ECS - a private equity capital risk fund with a paid up amount of €800 million. In other words, Carlos Saraiva lost his property assets, but also lost any rights over the CD trademark. As the businessman was known for the ease at which he made friends, especially with movers and shakers at local government level where he developed his projects and where he succeeded in getting his planning permission requests passed, the CS asset restructuring process is, two years on, underway but still a long way off from being completed. It should be explained that there are “a number of assets that are no longer part of the CS Group, assets that are in the documentation presented in the PER” (An extra-judicial recovery process), says a source linked to the case. At the moment the PERs for Hersal S.A., Car-

los Saraiva S.A., Imoreguengo, S.A., Solago, Lda., and Multivolume S.A., are going on in the relevant courts, with the aim of carrying out a significant restructuring of the CS Group’s financial and operational losses. An official source at ECS Capital only has confirmed that «the reorganisation and restructuring of the CS Group is still under the aegis of the PER». Adding that «the opening of units is seen as positive, since it will enable customers to enjoy the quality of the assets and, at the same time, contribute to and boost the tourism sector, both in terns of job creation and strengthening the group›s image in the tourism markets». So, through the FRT, five hotel units are running in the Algarve, with a total of 750 rooms and 1,700 beds. They are the São Rafael Atlantic Hotel, São Rafael Suite Hotel, Salgados Dunas Hotel, Salgdos Grande Hotel and the Morgado Golf Hotel (Portimão). The other units, still under construction, are currently being re-evaluated. The residential tourism unit, Herdade dos Salgados, includes the Vila das Lagoas Apartments, Palm village and Flamingos developments, with a total of 400 apartments and over 1000 beds. The three developments are complete, were operating in the past, and are expected to be managed as self-catering apartments. The opening of Vila das Lagoas Apartments was in July, while

the Palm Village and Flamingos were not open in the summer of 2013. Hotels in Lisbon, the Douro and at Montargil In Lisbon the CS chain had three hotels, although they are in different situations as now can be confirmed. Vintage Lisboa is fully operational. The Hotel Palácio do Governador in Belém is in an advanced construction phase, a date not having been given for its opening. It will be recalled that this is one of the hotels surrounded by controversy and subject to as planning prohibition order by Lisbon Council. As to the Hotel do Bairro Alto it is no longer owned by the CS Group and will likely be one of the most difficult cases to resolve. In the Douro, the Vintage House Hotel has always been running. The Pousada Solar da Rede has had less luck, since the fund has decided not to open it in the summer of 2013 due to operational constraints. The Hotel do Lago, in Montargil, which closed down in the summer of 2012, has now been reopened and operating since June. The Marina de Montargil, located a few metres away from the hotel will be fully operational in August after the pontoon bridge is repaired. The residential tourism villas at Lake Village are in an advanced phase of construction with a total of 11 villas.

Bom Gosto Kolovrat

SYO

No coração de Braga, uma jovem criadora de peças exclusivas de ourivesaria e mobiliário conseguiu de forma exímia entrelaçar as tradições portuguesas e do Mundo com a modernidade contemporânea. Sylvie Costa é um nome a reter. Xaile, Fado, Egipto e Descobrimentos, são apenas algumas das colecções que fazem parte da brand “SYO - luxury product design”. A beleza e a delicadeza das suas peças é ímpar, não é, pois, de estranhar que a fadista Carminho se tenha apaixonado pelas suas filigranas. A criadora do conceito e das peças de design explica a sua grife: “A SYO inspira-se no que há de melhor em Portugal, o nosso Património e Cultura, mas também se deixa levar pela cultura de um país viajado e comunica-o através de peças únicas em prata 925, trabalhada manualmente por artesãos com vasta experiência a rendilhar fios de prata ou ouro, a tão conhecida filigrana portuguesa”. A tradição aliada à inovação e design são características fortes desta marca que pretende exportar os seus produtos únicos para o mundo.

In the heart of Braga, a young designer of exclusive pieces of gold jewellery and furniture has succeeded in an excellent and liberating way to interlink Portuguese traditions with those of the World with contemporary modernity. Sylvie Costa is a name to remember. ‘Xaile’ (Shawl), ‘Fado’ (traditional Portuguese folk music) and ‘Descobrimentos’ (The Age of the Discoveries) are part of the “SYO - luxury product design”. The beauty and delicacy of her pieces is unparalleled, it’s not surprising to learn that the fado singer Carminho has fallen in love with her filigree jewellery. The designer of the concept and designer pieces explains her design style: “SYO is inspired in the very best that Portugal has to offer, our Heritage and Culture, but I’m also influenced by the culture of a country that’s well travelled and transmit that idea through one-off pieces in 925 sterling silver, worked by the hands of craftsmen and women with a vast experience of working with silver and gold thread, that famous Portuguese filigree”. Tradition allied to innovation and design are the strong characteristics of this brand that means to export its unique products around the world.

Lidija Kolovrat apresentou recentemente a loja redesenhada por Pablo Bruno. O arquitecto argentino é o criador da nova marca de mobiliário GOPA, produzida em exclusivo pela Eurostand, empresa portuguesa que, além de grandes projectos internacionais, apoia e incentiva novos talentos na área do design de produto. Lidija Kolovrat recently presented her shop redesigned by famous Argentinian architect Pablo Bruno. The architect is the designer of a new brand of furniture called GOPA, exclusively produced by Eurostand, the Portuguese company which, in addition to large international projects, supports and gives incentives to new talent in the product design area.

Conceição Cabral

Todas as peças e obras são únicas e produzidas manualmente. A cerâmica e o vidro são os materiais de eleição. Conceição Cabral foi a vencedora da 5ª Bienal de Artes Plásticas da Marinha Grande, em 2002, tendo sido agraciada com o prémio Pintor Fernando de Azevedo. All pieces and works are one-offs and made by hand. Pottery and glass are the materials of preference. Conceição Cabral was the winner of the 5th Marina Grande Plastic Arts Biennial, in 2002, having been awarded the Fernando de Azevedo Prize named after the famous Portuguese painter.

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Última palavra

A História está muito acima! History is very much above it all! Nos dias que correm, nem Portugal nem Angola deveriam ter complexos nas suas relações a nível de Estado. São, há várias décadas, dois países soberanos que só têm a obrigação de respeitar-se mutuamente, seja qual for a opinião dos comentadores e dos media. Ao virar de ano, o que se constata, é que Portugal precisa de Angola e que Angola precisa de Portugal. Não tenhamos dúvidas e ainda bem que é assim. Sucede que há fragilidades de ambos os lados, que os níveis de crescimento são diferentes mas não é, do interesse de ninguém procurar o que nos separa mas antes o que nos une. O poder da Comunicação Social ultrapassa, hoje, muitas vezes, os mecanismos da diplomacia que continua a ser tradicionalmente mais lenta. Há milhões de exemplos que justificam as melhores relações entre os dois países e os dois povos. Certamente que existem, como em todos os relacionamentos a este nível, maiores e menores graus de compreensão, mas nada justifica um resfriar de confiança. Ambos precisam de respeitar a natureza do outro e agir em conformidade. Há episódios, nas relações bilaterais, que nem sempre são felizes e que podem turvar o ambiente. É evidente que aconteceu assim, entre Portugal e Angola, muitas vezes e não vale a pena estar a sacrificar nenhum ministro português ou dirigente angolano. A História está muito acima e não tenhamos vergonha dela.

These days, neither Portugal nor Angola should have complexes in their relations at the State level. They have been, for various decades, two sovereign countries that only have the obligation of mutual respect, whatever the opinions of media commentators. As the year draws to its end, what’s is know is that Portugal needs Angola and Angola needs Portugal. That’s never been in doubt and just as well. There have been weaknesses on both sides, their growth levels are different but it isn’t in anyone’s interest to turn stones looking for what divides us rather than for what unites us. The power of the press today often goes beyond the mechanisms of diplomacy that continues to be traditionally slower. There are millions of examples to justify the best of relations between the two countries and peoples. Certainly there are, like in all relationships at this level, greater or lesser degrees of understanding, but nothing can justify a cooling off of trust. Both need to respect the nature of the other and act in one voice. There are episodes, in bilateral relations, that aren’t always fortunate and which can muddy the waters. It’s evident that this has happened many times between Portugal and Angola and it’s not worth sacrificing any Portuguese minister or Angolan leader. History is rather above that and we’re not ashamed of it. António Saraiva

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