Magazine Imobiliário 01

1. O “Magazine Imobiliário” é uma publicação que se edita, de dois em dois meses, em formato de revista, e que é direccionada, especialmente, para os leitores mais interessados em áreas como o Imobiliário, Construção, Ambiente e Turismo.

2. O seu princípio é dotar os leitores de uma informação rigorosa, isenta e independente sobre estes temas, procurando ser uma revista que explora o contraditório, estimulando o interesse pela sua procura e leitura.

Estatuto Editorial Editorial Policy

3. O seu objectivo é contribuir para uma abordagem mais detalhada de assuntos que nem sempre são correctamente tratados pela imprensa generalista. Procuramos, nesta área, ser um ponto de referência.

4. O “Magazine Imobiliário” compromete-se a assegurar o respeito pelos princípios deontológicos e pela ética profissional dos jornalistas.

5. A revista garante igualmente o respeito pela boa-fé dos leitores.

1. “Imobiliário Magazine” is published twice monthly, in magazine format, directed mainly at readers most interested in areas such as Real Estate, Construction, Environment and Tourism.

2. Its guiding principle is to offer readers independently researched news and articles that are accurate and well researched on these topics, aiming to be a magazine that explores different opinions stimulating interest and discussion.

3. The magazine’s goal is to contribute to a more detailed approach of topics that are not always correctly covered by the general press.

We want to be a point of reference, a benchmark in this area.

4. “Imobiliário Magazine” is committed to ensuring the moral principles and the professional ethics of its journalists.

5. The magazine equally guarantees to respect the good faith of its readers.

O Director The Director Joaquim Pereira de Almeida

Summary

Índice

4

Grande Tema Lead Story

Os novos donos do Imobiliário The new Real Estate owners

10

34

Tribute Fernando Martins

Plumb Line Entrevista Reis Campos Interview Reis Campos

Homenagem

14

Metro Quadrado Square Meter Avenida da Liberdade

18 Opinião

Ficha técnica

Opinion Miguel Marques dos Santos Propriedade

Contabilidade

Palavras Aliadas

Nasceconta

Sociedade Unipessoal, Lda. NIPC – 510 653 901

Periocidade

Av. da Liberdade, 110, 1º

Bimestral

1269-046 Lisboa Tiragem Director

3000 exemplares

Joaquim Pereira de Almeida

Impressão Valente Artes Gráficas

Editora

R. José Maria da Costa, 14

Carla Celestino

2640-496 Mafra

Colaboradora

Depósito Legal

Permanente

363718/13

Elisabete Soares

ISSN – 2183-0517 ERC – 126397

Fotografia

22 Lei do Arrendamento The Urban Rental Law

26 Nova Lei da Mediação The New Estate Agency Law

30 SIL

Fio-de-prumo

38 Chalet de Sintra Sintra’s Chalet

42

Azimute Coordinates Privatização da água Privatising Portugal’s water

46

Atelier Atelier NLA Arquitectos

50

Mercado Market Abacus Savills

52

Anabela Loureiro

Aguirre Newman

Tradução

54

Chris Graeme Grafismo Luís Silva

CBRE

56 Cushman & Wakefield

58 Jones Lang LaSalle

60 Prime Yield

62 Neoturis

64

Do mundo International Notícias de Angola Postcard from Angola

66 Mercado de Lodres The London Market

68 Expo Real

70

Sol e Lua Tourism Mercados Emergentes Emerging Markets

74 TER Rustic Tourism

78

Bom gosto Good Taste

80

Última palavra The last word E mais não digo Do I need to say more

5

01 SET/OUT 2013

Editorial

Viemos para ficar We’re here to stay

Joaquim Pereira de Almeida Director Director

Começa agora, com a publicação do primeiro número do “Magazine Imobiliário”, um caminho que, acreditamos, será um sucesso.

Este é um veículo para os profissionais e os interessados nos sectores do Imobiliário, Construção, Ambiente e Turismo. É um espaço aberto à palavra autorizada e ao debate, acompanhado pela respectiva componente on-line.

Porque se trata da primeira edição ainda não é a revista que queríamos. Estamos a afinar pormenores, a enriquecer conteúdos, a melhorar a imagem.

O “Magazine Imobiliário” terá uma forte distribuição via CTT para personalidades influentes destes meios, será distribuído em hotéis e marcará presença nas feiras especializadas, a começar já na Expo Real, em Munique, e no SIL. Por estas razões é uma publicação inteiramente traduzida em inglês e escrita, por opção nossa, sem a aplicação do novo acordo ortográfico com o qual não concordamos.

Queria, neste momento, agradecer o extraordinário apoio que recebi dos muitos amigos e conhecidos que tenho neste meio. Alguns quiseram mesmo estar presentes publicitariamente, o que é gratificante.

Viemos para ficar e para vos servir, empenhados em fazer um produto diferente e interessante. Bem hajam.

With the publication of the first issue of “Imobiliário Magazine” begins a journey that we believe will prove a success.

This is a resource for professionals and parties interested in the Real Estate, Construction, Environment and Tourism sectors. This is an open forum for accurate, on-the-record information, debate, discussion and opinions which is accompanied by an on-line service.

Since this is the first issue, it’s not quite the magazine that we would like, however it’s early days and with your support and input we know it will grow to become a reference for these

respective sectors. We’re working hard to fine tune details, improve content and the look.

“Imobiliário Magazine” will be distributed via the Portuguese postal service CTT to movers and shakers in our target sectors, influential people and opinion-makers, as well as being distributed to selected hotels. It will also be present at specialised trade fairs, starting with Expo Real, in Munich and SIL. And because it will represent Portugal abroad, this publication is entirely translated into English. It is published in Portuguese not using the new orthographic accord which we don’t agree with.

I’d like to take this opportunity in recognising the extraordinary support that we’ve received from many friends and colleagues in the business and extend a heartfelt thank-you. Some were eager to place advertising with us and that support and confidence is extremely gratifying.

We’re here to stay and to serve you, and we’re going to make every effort to produce a magazine that is different and interesting. Welcome and thank-you!

Grande tema

O que mudou com a crise

Os novos donos do Imobiliário What’s changed with crisis?

The new Real Estate awners Texto Text: Elisabete Soares

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01 SET/OUT 2013

Banca, fundos de recuperação e investidores institucionais são agora os novos donos de milhares de prédios de habitação, lojas, escritórios, cadeias hoteleiras e até de vários centros comerciais.

Banks, recovery funds and institutional investors are now the new owners of thousands of residential buildings, shops, offices, hotel chains and even various shopping centres.

Ricardo Salgado, presidente do BES Ricardo Salgado, Chairman of the Board of Directors

A última década foi muito profícua em investimentos nos sectores imobiliário e turístico. Os empreendimentos residenciais, serviços e comerciais, nasciam por todo o lado. Nas cidades, aproveitando os bons terrenos, que ainda não tinham sido ocupados, mas também em zonas impensáveis, onde os acessos eram difíceis e as vistas não existiam.

O mesmo aconteceu com o segmento do turismo residencial e com a hotelaria, especialmente no Algarve, onde muitos empresários, habituados a construir pequenos prédios na sua cidade natal, se aventuraram a erguer gigantescos empreendimentos, de centenas de fracções turísticas e onde não faltava uma ou duas unidades hoteleiras, quase sempre de cinco estrelas.

Esta febre que contagiou os empresários da construção, levou-os, também, a enveredar pela diversificação da actividade com a criação de redes de shoppings, um negócio onde “o saber fazer é a alma do negócio” e, por isso, muitos centros comerciais apresentam agora uma situação de exploração negativa.

Embora o crescimento da economia não se faça sem o investimento, a verdade é que os milhares de projectos, promovidos na última década, assentaram, quase só, no crédito bancário fácil e barato, sendo que o lucro resultava da especulação de preços, numa altura em que tudo o que se construía conseguia vender-se.

E tudo continuaria a correr bem se os Estados Unidos da América e a Europa, e Portugal por arrastamento, não mergulhassem, nos últimos dois anos, numa das crises financeiras mais graves de que há memória.

Banca dona de milhares de casas Bancos como a Caixa Geral de Depósitos (CGD), Millennium bcp, Banco Espírito Santo (BES) ou o Banco Santander Totta viram-se, de um momento para o outro, a braços com milhares de casas que resultam, por um lado, do incumprimento das

famílias, e por outro, dos promotores imobiliários que deixaram de vender e, por isso, não tinham dinheiro para pagar os juros dos empréstimos.

Embora seja difícil saber qual é o número exacto de casas que resultam do incumprimento, há alguns dados que reflectem a situação. De acordo com a APEMIP – Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal, “no quarto trimestre de 2012 foram entregues cerca de 1.070 imóveis em dação em pagamento, menos 3% que no trimestre anterior, perfazendo um total de 5.500 imóveis entregues durante o ano de 2012, um decréscimo de 21% face ao ano transacto”.

Escoar as dezenas de milhar de casas A estratégia das instituições financeiras para escoar as dezenas de milhar de fracções do crédito bancário passou, especialmente, pela venda, utilizando diversos canais. A banca montou a sua própria força de vendas, numa concorrência directa aos mediadores imobiliários – e, simultaneamente, fazendo acordos com algumas empresas de mediação – num primeiro momento só com as maiores redes imobiliárias – e, mais recentemente, depois de diligências da APEMIP, alargando a intervenção às mediadoras tradicionais.

A realização de leilões tem sido uma das boas formas encontradas pela banca para escoar as dezenas de milhar de casas. Com descontos, que atingem os 30% a 40%, a banca consegue, desta forma, escoar, especialmente, as fracções de habitação de uma gama média e baixa, com localizações menos atraentes e sobretudo instaladas em bairros.

A Euro Estates, uma das duas leiloeiras que mais leilões têm realizado no mercado, vendeu 100 casas no valor total de seis milhões de euros durante o fim-de-semana de 29 e 30 de Junho.

Cerca de 500 pessoas deslocaram-se às salas dos hotéis Ipanema Park, no Porto, e Villa Rica, em Lisboa, onde os leilões se realizaram. Todas

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as propriedades pertenciam ao Santander Totta.

As tipologias mais solicitadas foram T1 e T2, vendidas, em média, a mais 30% face ao seu valor inicial de licitação.

Banca cativa os investidores O objectivo da banca é conseguir restituir ao mercado, no mais curto prazo de tempo possível, os imóveis que receberam. E apesar de todas as dificuldades em conseguir empréstimos bancários, as famílias, pequenos aforradores e muitos investidores, vão-se seduzindo pelas oportunidades apresentadas pela banca, sendo público e notório que estas estão a escoar a sua carteira de imóveis.

“No primeiro trimestre deste ano vendemos 262 imóveis no valor de 17,8 milhões de euros”, adianta ao Magazine Imobiliário fonte da comunicação do banco Santander.

Já Ricardo Salgado, presidente do BES, numa intervenção pública recente, realçou “a capacidade de venda dos imóveis do banco, que no primeiro trimestre totalizou 97 milhões de euros, mais 61% do que no ano anterior”. Nas suas palavras o objectivo de vendas por trimestre é: fazer 100 milhões de euros e chegar ao final do ano com 400 milhões. Se o BES atingir este objectivo no final do ano, “teremos reduzido uma boa parte daquilo que teremos no balanço, que são 2.000 milhões de euros”.

E a quem é que o BES tem vendido os imóveis?

“Até agora, 85% foi em Portugal. Dos 85% (97 milhões de euros), 40% pagaram a pronto e 60% pediram crédito ao banco”, nas palavras de Ricardo Salgado.

“O Millennium bcp tem aumentado de forma contínua a venda dos seus imóveis, nos últimos anos, apostando na especialização, credibilização e segmentação do mercado através dos colaboradores e parceiros e, assim, vai continuar”, esclarece o director José Araújo.

De acordo com fonte da CGD “os resultados conseguidos nas vendas têm sido positivos e em linha com os objectivos delineados”.

The last decade was very profitable for investments in the real estate and tourism sectors. Residential, services and commercial developments sprung up all over the place. In cities, advantage was taken of good land plots which had yet to be occupied, but so too in zones hitherto unthinkable, where access was difficult and there were no views.

The same thing happened in the residential tourism and hotel segments, especially in the Algarve, where lots of developers, used to building small buildings in their home towns, pushed the boat out and went in for huge developments

made up of scores of tourist flats in places where there was also no lack of at least one or two hotels, nearly always five star ones.

This fever that took hold of construction bosses, also led them to branch their activities out with the creation of shopping networks, a business where “know-how was the heart and soul of the business” but which is why too that many shopping centres are now losing money.

Although economic growth can’t be achieved without investment, the truth is that thousands of projects, developed in the last decade, were based almost solely on easy and cheap bank loans, with the profit coming from price speculation at a time when whatever was built, sold.

And it all would have continued to go well if the United States of America and Europe, and Portugal which was dragged along in the aftermath, hadn’t been mired in the last few years in one of the worst financial crises in living memory.

Banks own thousands of properties Banks like Caixa Geral de Depósitos (CGD), Millennium bcp, Banco Espírito Santo (BES), and Banco Santander Totta ended up by having, from one moment to the next, thousands of properties in their hands resulting from families failing to keep up on mortgage payments on the one hand, and on the other, real estate developers that couldn’t sell their properties and, therefore, didn’t have the money to be the interest rates on the loans.

Although it is hard to say exactly how many houses fell victim to default, there is some data that mirrors the situation.

According to the APEMIP - The Portuguese Association of Estate Agents and Property Professionals, “in the first quarter of 2012 around 1,070 properties were handed back to the banks, 3% less than in the previous quarter, bringing the total of properties where the keys were handed back to 5,500 in 2012, a decrease of 21% on the previous year.

Clearing hundreds of thousands of properties The strategy of financial institutions to clear hundreds of thousands of properties from their bank loan balance sheets involved the sale of these assets using various channels.

The banking sector effectively set up their own estate agencies, in a direct competition to conventional estate agents - and, at the same time, signed agreements with some estate agents first of all with only the largest property dealer networks - and, more recently, following investigations by the APEMIP, broadening out to more traditional estate agents.

The holding of auctions has proved one of the better ways that the banks have found to clear

their books of hundreds of thousands of properties.

With discounts at as much as 30% to 40%, the banks succeeded, therefore, to offload the properties, especially first-time buy and averagesized apartments, in less than salubrious locations, and particularly on housing estates.

Euro Estates, one of two auction houses which held the most auctions in the market, sold 100 houses, worth a total of €6 million during the weekend of June 29-30 alone.

Around 500 people headed for the Ipanema Park Hotel in Porto, and Villa Rica, in Lisbon, where the auctions were held. All of the properties belonged to Santander Totta.

The most sought after categories were one and two-bedroom flats, which on average were going under the hammer for 30% more than their opening bids.

Banks attract investors The banks’ goal was to put back onto the market in the shortest time possible all the properties they had on their books.

And despite all the difficulties in getting bank mortgages, families, those with Government bonds and many investors were seduced by the opportunities presented by the banks to buy property at knock-down prices, it being widely publicised that the banks were offloading their property portfolios.

“In the first quarter of this year we sold 262 properties worth €17.8 million”, added our real estate source at Santander.

Then Ricardo Salgado, president of BES, in a recent public speech, highlighted the “capacity of the bank to sell its properties, which in the first quarter totalled €97 million, 61% more than the year before.”

In his own words, the sales goal for the quarter is: “to make €100 million and €400 million by the end of the year”.

If BES can achieve this goal at the end of the year, “we’ll have reduced a good part of what we’ve got on our balance sheet - €2Bn”.

And who did BES sell the property to? “To date, 85% of buyers were living in Portugal. Of the 85% (€97 million), 40% paid in ready cash and 60% asked the bank for a loan”, in the words of Ricardo Salgado.

“Millennium bcp has increased the sale of its properties continually, in recent years, focusing on specialisation, credibility and segmentation of the market via partners and staff and, that’s how it will continue,” says its director José Araújo.

According to a CGD source “results achieved in sales have been positive and in line with the objectives set out”.

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01 SET/OUT 2013

Vender casas a estrangeiros e emigrantes Diz o ditado popular que: “Se a Maomé não vai à montanha, a montanha vai a Maomé”. Embora o provérbio não seja português serve para demonstrar a atitude de promotores e, especialmente, dos bancos que foram para o exterior vender as casas que têm em carteira. E os resultados são animadores. “Em Maio realizámos, pela primeira vez, um leilão internacional de imóveis, que decorreu, em simultâneo, em dois países, em particular nas cidades de Lisboa e Paris”, adianta a nossa fonte no Santander Totta. Esta foi a primeira aproximação que o banco efectuou a clientes residentes no estrangeiro e uma oportunidade para escoar alguns dos imóveis em carteira.

Segundo o banco Santander, esta iniciativa, “corresponde a solicitações de clientes não residentes que, desta forma, puderam ter acesso a um lote de imóveis muito bem localizados, em condições excepcionais”.

Também o BES encara as vendas no exterior com grande optimismo.

Segundo Ricardo Salgado, dos 200 milhões de vendas em 30 de Junho, 15% foram vendidos no exterior. Onde? A AGI – Área de Gestão Imobiliária, está a trabalhar em vários países – Brasil, Rússia, China e junto das comunidades portuguesas no exterior. Aliás, no dia 7 de Maio, o BES recebeu uma delegação chinesa interessada em investir em imóveis em Portugal, atraídos pelas novidades do Visto Gold.

Na opinião de José Araújo, do Millennium bcp, “estão a ser dados os primeiros passos neste segmento de mercado, com resultados animadores. A par da necessária promoção do País como destino de investimento imobiliário e de boas condições para a escolha de residência, também os promotores e mediadores imobiliários estão a começar a utilizar mais este segmento de mercado para aumentar a sua dimensão”. Acrescentando que, “o mesmo se passa nos imóveis do banco e dos promotores imobiliários clientes do Millennium bcp”.

Selling houses to foreigners and emigrés There’s a popular saying that: “if Mohammed won’t go to the mountain than bring the mountain to Mohammed.” Although the proverb isn’t Portuguese, it shows the attitude of developers and, especially banks that have gone overseas to sell the properties they have on their books. The results are encouraging. “In May we held an international property auction for the first time which took place at the same time in two countries, in Lisbon and Paris to be precise,” says our source at Santander Totta. This was the first approach that the bank has made to customers living abroad and was an opportunity to clear some properties off their books.

According to Santander bank, this initiative, “corresponds to requests from non-resident customers who get access to a stock of property that is well positioned and at exceptional prices”.

BES is also pleased as Punch at its success in selling off properties abroad. According to Ricardo Salgado, of the 200 million sales on June 30, 15% were sold abroad. Where? AGI - Real Estate Management Area is working in various countries - Brazil. Russia, China and with the Portuguese communities abroad. On May 7, BES welcomed a Chinese delegation interested in investing in Portuguese property, attracted by the new Golden Visa.

Millennium bcp’s José Araújo says “they are taking their first steps in this segment of the market, and the results are optimistic. Along with the need to sell the country as a real estate investment destination and the great conditions being offered to choose a residence, developers and estate agents too are beginning to make more use of this segment of the market to up its size.” “The same is happening with the bank’s properties and those of real estate developers who are Millennium bcp clients”.

Boavista Prime Office

O que fazer aos activos comerciais Na opinião de Pedro Rutkowski, CEO da Worx, “o imobiliário não é o core business das instituições financeiras pelo que não faz parte das suas funções a gestão dos activos nem têm equipas vocacionadas para este fim pelo que a sua estratégia passa ou pela alienação dos activos (só possível com elevados descontos) ou pela colocação dos activos em fundos de reestruturação”. Acrescentando que “estes fundos foram constituídos com equipas próprias, muitas das quais com profissionais com expertise no imobiliário mas que recorrem a profissionais em áreas específicas imobiliárias, dada a especificidade e/ou dimensão de alguns imóveis”.

Assim, na opinião do CEO da Worx, cada activo é único pelo que não existe uma estratégia comum para a sua reestruturação. No entanto, no nosso entender, “o importante é fazer uma análise crítica preliminar ao activo, perceber qual o ponto de partida, o seu valor actual, estádio de desenvolvimento para que fundamentadamente se possa definir a estratégia de médio-longo prazo que permita acrescentar valor ao activo e a resolução dos problemas de base que lhe eram subjacentes”.

What’s to be done with commercial assets?

Worx CEO Pedro Rutkowski says “real estate is not the core business of banks and isn’t part of their asset management areas and they don’t have teams specialising in this area, so they either offload the assets at cheaper prices or help set up asset restructuring funds.” “These funds are set up by special teams, many comprising professionals with expertise in real estate and in specific areas of real estate, given the specific type and/or size of some of the assets involved.”

The Worx CEO says that each asset in unique so there isn’t a common strategy for their restructuring. “It’s important to carry out a critical preliminary analysis of the asset, work out the starting point, its actual value, state of development, and then define a medium to long-term strategy that will enable the asset to recoup value and sort out the basic problems that it suffered from.”

10 01 SET/NOUT 2013

Os homens que lideram os fundos de recuperação de activos António Sousa e Fernando Esmeraldo são os fundadores da ECS Capital, sociedade gestora de fundos de capital de risco que, neste momento, gere entre outros o FLIT - Fundo de Lazer, Imobiliário e Turismo, e o Fundo Recuperação Turismo (FRT), constituído pelos activos da cadeia hoteleira CS, de Carlos Saraiva.

Dotado, inicialmente, com um capital de 380 milhões de euros, o FLIT, anunciou recentemente a quase duplicação para os 600 milhões de euros. O aumento de capital, justificado devido à entrada de novos activos, está a ser realizado através da subscrição por parte das instituições financeiras que constituem a base de investidores do FLIT, entre os quais, estão o Millennium bcp, o BES, a CGD e o BANIF. Constituído no último trimestre de 2011, o portefólio integrava, nessa altura, nove empreendimentos, entre os quais três da antiga Sociedade Lusa de Negócios (SLN), actual Galilei (ex-accionista do BPN), e dois outros que dizem respeito ao Hilton Conrad, hotel algarvio da empresa em insolvência da Imocon, inaugurado recentemente, e o Colombo´s Resort (Porto Santo), do empresário Sílvio Santos, também em fase de desenvolvimento.

Do universo da Galilei Imobiliária foi incluído o Boavista Prime Office, um edifício de escritórios e lojas, na Avenida da Boavista, Porto. O segundo é um edifício residencial de 23 apartamentos, o Jazz Residence, na Rua 5 de Outubro, também no Porto. E o terceiro é um loteamento de habitação em Celas, Coimbra.

O empreendimento Boavista Prime Office envolveu um investimento de 20 milhões de euros, para uma área de escritórios de 3.570m2, distribuídos por cinco pisos acima do solo, e área comercial de 2.271 m2 e oito lojas no piso térreo.

Os fundos de capital têm sido a solução encontrada pela banca para gerir activos com potencial de valorização no futuro. O FLIT tem previsto um período vida de 20 anos, o que permite estabilizar e completar o desenvolvimento dos projectos, adoptando novas linhas estratégicas e modelos de negócio, em linha com o objectivo de rentabilidade económica.

The movers and shakers heading asset recovery funds António Sousa and Fernando Esmeraldo are the founders of ECS Capital, a venture capital fund management company which presently manages FLIT - Leisure, Property and Tourism Fund, and the Tourism Recovery Fund (FRT), made up of assets from the hotel chain CS founded by Carlos Saraiva.

Initially detaining a capital fund of €380 million, FLIT recently announced that it had almost doubled the capital to €600 million. The capital increase, thanks to new assets, is being achieved through the subscription of financial institutions that make up the lion’s share of FLIT investors, like the banks Millennium bcp, BES, CGD and BANIF. Formed in the last quarter of 2011, the portfolio had at that time nine develop-ments, incluiding three from the former Sociedade Lusa de Negócios (SLN), now Galilei (ex-shareholder in BPN), and two others to do with Hilton Conrad, the Algarve hotel owned by the insolvent Imocon, which was opened recently, and Colombo’s Resort (Porto Santo), started by businessman Sílvio Santos, also under development.

From Galilei Imobiliária was Boavista Prime Office, a building of offices and shops in Avenida da Boavista, Porto. The second is a residential building of 23 apartments, Jazz Residence, in Rua 5 de Outubro, also in Porto. The third is an residential plot in Celas, Coimbra.

The Boavista Prime Office development involved an investment of €20 million for 3,570m2 of office space over five floors and a commercial area of 2,271m2 and eight shops on the ground floor.

The capital funds was the solution for the bank to manage assets with the potential to increase in value in the future. FLIT has forecast a shelf life of 20 years, time enough to stabilise, complete and develop projects, adopting new strategic lines and business models, in line with the aim of turning a profit.

Fundo Discovery com activos de 500 milhões de euros O Hotel Aquapura Douro Valley é um dos últimos activos que passou a ser gerido pelo fundo turístico imobiliário Discovery da Explorer Investments. Também o Campo Real Golf Hotel & SPA, em Torres Vedras, que reabriu no final de Maio, depois de três meses encerrado, na sequência do processo de insolvência, está agora na alçada do Fundo Discovery, que vai investir dois milhões de euros até ao final do ano para a requalificação da unidade hoteleira.

Ligado aos bancos CGD, BCP e BES, o fundo Discovery tinha, no início do ano, activos sob gestão avaliados em 300 milhões de euros, mas tinha como meta atingir os 400 a 500 milhões até ao passado mês de Junho.

Pedro Seabra, Miguel Guedes de Sousa e Pedro Valente são os gestores da equipa do Explorer Investments responsáveis pelo ‘advisory’ dos activos do sector turístico, que adquiriram a alguns dos maiores bancos, devido à situação de incumprimento dos promotores dos projectos e que aglutinaram no fundo de reestruturação.

Discovery Fund with €500 million in assets The Hotel Aquapura Douro Valley is one of the latest assets to be now managed by the tourism real estate fund Discovery from Explorer Investments. Also Campo Real Golf Hotel & SPA, in Torres Vedras, which reopened at the end of May, after three months shut, after filing for insolvency, is now being managed by Discovery which is to inject two million euros by the end of the year to revamp the hotel.

Linked to the banks, CGD, BCP and BES, the Discovery fund has managed assets worth €300 million at the beginning of the year, but was aiming to increase this to €400 to €500 million by June.

Pedro Seabra, Miguel Guedes de Sousa and Pedro Valente are the managers of Explorer Investments in charge of the advisory of the tourism sector assets acquired from some of the largest banks, assets that ended up being seized because developers were unable to meet their interest payments on the development loans and which ended up in the re-structuring fund.

11 01 SET/OUT 2013

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Homenagem

Gosto de pessoas sĂŠrias I like serious people

13 01 SET/OUT 2013

Fernando Martins 1917-2013

Terei sido dos últimos jornalistas que entrevistou Fernando Martins, há dois anos, com vista à publicação de uma matéria num livro sobre veteranos do imobiliário em que estou a trabalhar. Antes já o tinha entrevistado diversas vezes e, em todas as ocasiões me ficou a mesma impressão: estava perante um Homem inteligente e sereno que media as palavras quando estavam a ser registadas para a Imprensa mas que tinha uma sensibilidade de todo o tamanho. É com orgulho que publicamos o texto que se segue.

Texto Text: Joaquim Pereira de Almeida

Se é verdade a afirmação popular segundo a qual há seis milhões de benfiquistas em Portugal, então, Fernando Martins, foi o empresário do imobiliário mais conhecido do País. Além de ter sido presidente do clube foi responsável pelo fecho do “terceiro anel” do velho Estádio da Luz, obra emblemática na altura.

Desengane-se, todavia, quem pensar que Fernando Martins nasceu em berço de ouro. Bem pelo contrário, as origens são muito humildes.

Natural do concelho de Alenquer, onde nasceu a 25 de Janeiro de 1917, é filho de um proprietário de terras que não escondia as suas simpatias republicanas. Foi, por isso, perseguido e prejudicado pelos monárquicos. Quando nasceu, o pai do pequeno Fernando já tinha perdido grande parte dos terrenos e vivia uma vida modesta. Mesmo assim conseguiu que o filho fizesse a escola primária que terminou em Cabanas de Torres.

Daí que a infância e boa parte da adolescência tenham sido passadas nas encostas da Serra de Montejunto a plantar pinheiros.

Não obstante, Fernando tinha uma apetência natural para os negócios. Já na escola, fabricava piões de madeira que vendia aos colegas para amealhar alguns tostões. Acabara de fazer 14 anos quando foi convidado a ir para Vila Franca de Xira trabalhar numa taberna. Foi o seu primeiro contacto com os negócios do vinho. Mas depressa procurou outros horizontes e, passado pouco tempo, empregou-se numa padaria do Porto da Luz e, depois, numa outra, em Valada do Ribatejo. O pão era um bem escasso. O patrão gostava muito dele e dá-lhe crescentes responsabilidades.

Quando conheceu a mulher com quem casou, já andava para os lados da Labrujeira e, aos 17 anos, tinha “algum dinheirito”. Apesar de se movimentar entre gente do campo, Fernando possuía alguma postura e… posses. Foi, por isso, com naturalidade, que comprou as padarias ao patrão. Ao mesmo tempo estava já com outros negócios “debaixo de olho”: passou a negociar com madeiras, que vendia para Lisboa, e com vinhos – em colaboração com o cunhado que era armazenista.

As iniciativas mais lucrativas foram as que mais o motivavam. Resultado: vendeu as padarias e ficou só com o vinho e a madeira. Mas depressa começou a comprar tijolo às fábricas de cerâmica que vendia para os construtores na capital.

Tinha 24 anos quando casou e foi viver para a residência da sogra. Só mais tarde comprou um terreno em “Entre Ruas” e fez uma casa “razoável”. Desfez-se da sociedade que tinha com o cunhado e mais dois sócios e passou a trabalhar sozinho. Até ao fim dos seus dias afirmou sempre que não gostava de sociedades.

O grande salto para a cidade deu-se no momento em que Nunes de Carvalho, do Stand Moderno, em Lisboa, deu o sim a um pedido insólito de Fernando Martins: queria comprar duas camionetas e contrair um empréstimo de 100 contos sem ter dinheiro nenhum. Esta ajuda foi vital para o desenvolvimento dos seus negócios. Estava na altura muito envolvido com o fornecimento de materiais de construção e madeira para as obras na capital, bem como no fornecimento de desperdícios de madeira para as fábricas que queimavam lenha como combustível.

Em 1958 fez a seu primeiro prédio. Juntou-se a um empreiteiro que estava com falta de dinheiro e construiu em Campo de Ourique o primeiro de muitos prédios. Foi como um rastilho que nunca mais se apagou. Isto, apesar de no início não perceber nada de construção. O negócio passou pela compra dos terrenos, pela encomenda dos projectos aos desenhadores e arquitectos e pela construção que era realizada por pessoal que contratava.

A “Quinta das Mouras” foi outro marco na carreira que na altura estava a iniciar. Fez, depois, mais uns edifícios junto ao Estádio da Luz mas nunca se desmultiplicava muito. Fazia um de cada vez e vendia as propriedades a investidores. Nessa altura, ainda não existia a propriedade horizontal. Fernando Martins lembra que havia muita gente a construir nessa altura. O José Maria Gonçalves era mais velho do que ele, e era quem tinha mais obras.

Seguiram-se vários prédios em Campo de Ourique e um pouco por toda a cidade. Na altura a construção era mais fácil, a Câmara Municipal de Lisboa aprovava um projecto em seis meses e tudo se tornou ainda mais rápido quando passou a haver crédito bancário. “Quem era sério tinha crédito”.

E assim foi crescendo e enriquecendo também, até que em 1972 compra os terrenos das Olaias.

Já estava completamente por dentro dos meandros da construção, “já tinha uma vida boa”.

Construíra centenas de prédios. Nas Olaias fez praticamente tudo, desde a urbanização ao urbanismo, incluindo arruamentos e rotundas.

Mas faltava-lhe uma obra verdadeiramente diferente… É então que decide construir um hotel que pudesse rivalizar com o Ritz e o Tivoli, os únicos “cinco estrelas” que existiam na capital.

Teve de comprar várias parcelas de terreno a uma mesma família e preparou tudo, com o maior esmero para fazer um grande hotel. Entregou o projecto ao arquitecto Fernando Miranda e a Daciano Costa. O Altis abriu em 1973 e ficou concluído em Março de 1974. A respectiva inauguração esteve marcada para 13 de Junho de 1974, mas não se veio a verificar devido à situação política existente no País naquela altura.

Muito mais tarde construiu o Altis das Olaias e em 2009 abriu o Altis de Belém que demorou oito anos a concretizar devido a dificuldades de aprovação.

Benfiquista desde miúdo, era dos mais antigos sócios do clube. Teve a paixão do ciclismo antes do futebol a que se ligou profundamente.

Como era, palavras suas, “um rapazinho novo, muito cuidadoso”, cedo foi convidado para os organismos directivos, chegando, em 1981, à presidência, onde se manteve até 1987. Foi o tempo necessário para fechar o “terceiro anel” do Estádio da Luz, obra que todo o País acompanhou. Fernando Martins afirmou que uma das grandes tristezas que viveu foi assistir à demolição do Estádio da Luz para dar lugar ao actual.

Interrogou-se sobre as razões dessa decisão e sustentou, com pertinência, que nem o Barcelona, nem o Real Madrid, aqui na vizinha Espanha, demoliram os antigos estádios quando precisaram de modernizá-los.

14 01 SET/NOUT 2013

sions, I was left with the impression that I was before an intelligent and serene man who measured his words when talking to the press but had an enormous awareness.

It is with great pride that we publish the text that follows.

Em 1958 fez a seu primeiro prédio. Juntou-se a um empreiteiro que estava com falta de dinheiro e construiu em Campo de Ourique o primeiro de muitos prédios.

In 1958 he built his first building. He joined forces with a builder who didn’t have enough capital and built his first building in Campo de Ourique.

Feito comendador e condecorado pelos Presidentes da República, Ramalho Eanes e Jorge Sampaio, respectivamente, Fernando Martins não detestava nada e referia que a maior virtude de um homem era ser sério. Nunca foi fácil enganá-lo e admirava a honestidade das pessoas. Era de opinião que, no passado, as pessoas eram mais sérias.

O jovem de Cabanas de Torres transformou-se numa figura respeitada e próspera mas levou sempre uma vida regrada. Viajou muito, mas apenas quando esteve na direcção do Benfica e sempre à sua custa. Reconhece que gastou muito dinheiro com o clube que foi, afinal, o seu único vício. Mesmo o tabaco, do cigarro ao cachimbo, foi gozado sempre com moderação.

Era católico não praticante e dava-se bem com todos os políticos. Reservando as suas opções partidárias para a mesa de voto.

Pai de dois filhos, com quatro netos e dois bisnetos vivia numa suite do Hotel Altis e todos os dias descia para cumprir o seu ritual de trabalho. Nos últimos anos de vida continuava a interessar-se pela gestão do hotel e fiscalizava cada detalhe das suas instalações. “As pessoas gostam de me ver trabalhar”, costumava dizer.

I would have been one of the last journalists to have interviewed Fernando Martins, two years ago, as part of a book I am working on about real estate veterans that I hope to get published. Before that I had interviewed him various times and, on all occa-

If the popular notion that there are six million Benfica supporters in Portugal is true, then Fernando Martins was the best-known real estate impresario in the country. In addition to being the chairman of the club, he was responsible for completing the “third ring” of seating on the old Stadium of Light (Estádio da Luz), a flagship work at the time.

However anyone who thinks that Fernando Martins was born with a silver spoon in his mouth would be wrong. On the contrary, he came from a humble background. A native of the municipality of Alenquer, where he was born on January 25th, 2017, he was the son of a landowner who didn’t hide his Republican leanings.

Which is why he was persecuted and prejudiced by the Monarchists. When he was born, little Fernando’s father had already lost a large part of his estate and lived a modest life. Even so, he made sure that his son attended primary school in Cabanas de Torres. From there his childhood and a large slice of his adolescence was spent on the slopes of the Serra de Montejunto hills planting pine trees.

Despite this, Fernando had a natural flair for business. In school he made wooden children’s toys that he sold to other pupils to earn a few farthings. He was just turned 14 when he was invited to go to Vila Franca de Xira to work in a tavern. It was his first contact with the wine trade. But he quickly looked for wider horizons and a short while after got a job at a bakery in Porto da Luz and then in another in Valada do Ribatejo. Bread was scarce at the time. The boss took a shine to him and gave him more responsibility.

When he met the woman he would marry, he was wheeling and dealing around Labrujeira and by 17 years of age already had “a few bob saved up”. Despite moving amongst country folk, Fernando had a certain poise and presence.

Which is why buying the bakeries from the boss was the natural thing for him to do. At the same time he already had his eye on other business deals: he traded wood which he sold to Lisbon, and wines - together with his brother-in-law who ran a warehouse .

These more lucrative deals were the ones that moved him. The result: he sold the bakeries and focused on the wine and wood. Then he quickly began to buy bricks from ceramic factories and

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sold them to builders in the capital. He was 24 when he got married and went to live in the house of his mother-in-law. Only later did he buy a plot of land in “Entre Ruas” and “built a fair house”. He wound up the company that he had with his brother-in-law and two other partners and went to work alone. Until the end of his days he always maintained that he didn’t like companies.

The big leap to the city happened when Nuno de Carvalho from Stand Moderno in Lisbon gave him the green light for a somewhat cheeky business deal: he wanted to buy two vans and took out a 100 contos loan (around €40,000 today!) and he didn’t even have a brass farthing! The help Carvalho gave him was vital for the development of his business. At the time he was very involved with supplying building and wood materials for building sites in the city, as well as selling offcuts of wood for factories that burnt wood as fuel.

In 1958 he built his first building. He joined forces with a builder who didn’t have enough capital and built his first building in Campo de Ourique.

That started a thirst for projects that he never quenched, despite the fact he knew nothing about building. The business developed into buying up plots of land, doing project orders for designers and architects, and construction work carried out by the staff he hired.

“Quinta das Mouras” was another step in his career that he was starting out in at the time. He later built a few more buildings by the Benfica Stadium but he never built too many buildings at the same time. He would do one at a time and then sell each property on to investors. At that time the horizontal property didn’t exist yet.

Fernando Martins recalled that there were lots of people building at the time. José Maria Gonçalves was older than him and was doing the most works.

Various products followed in Campo de Ourique and then all over the city. At that time construction was easier, Lisbon City Council gave planning permission within six months and it was all much quicker when bank loans became available.

“Anyone who was a serious player got credit”.

And that’s how his company grew and he got richer too, until in 1972 he bought the plots of land at Olaias. I was already completely submerged in construction circles, “I was living the good life.” He would go on to build hundreds of buildings. At Olaias he did practically everything, from the town planning to the building, including roads and roundabouts.

But there was one project missing that was completely different… and so he decided to build a hotel that could rival the Ritz and Tivoli, the only

five-star hotels that existed in Lisbon at that time. He had to buy various plots of land from the same family and prepared everything to build a great hotel. He handed the project over to architect Fernando Miranda and Daciano Costa. The Altis opened in 1973 and was completed in March 1974. The official opening was slated for June 13, 1974 but it never happened because the Revolution happened. Much later on he built the Altis das Olaias and in 2009 opened the Altis de Belém which took eight years to materialise because of problems getting planning permission.

A Benfica supporter since a boy, he was one of the oldest club members. He loved cycling before football which he was deeply involved in.

Since he was, in his own words “a young lad with a good head on his shoulders”, he was invited to sit on its various boards, eventually ending up in 1981 as the Chairman of Benfica which he held until 1987. It was long enough for him to complete the football stadium’s third ring, a project which the whole country kept abreast of. Fernando Martins stated that one of the greatest sadnesses he had was to see the demolition of the Stadium of Light to make way for the present stadium. When pressed on the matter he said pertinently that neither Barcelona nor Real Madrid in Spain pulled down their old stadiums when they needed to modernise them.

Decorated by both Presidents of the Republic, Ramalho Eanes and Jorge Sampaio respectively, Fernando Martins didn’t mind at all and said that a man’s highest virtue was to be serious about what he wanted to achieve. He was never easily hoodwinked and he admired honesty in people. He had the opinion that in the past people took things more seriously.

The youth from Cabanas de Torres became a respected and prosperous figure but always led a measured life. He travelled extensively, but only when he was on the Board of Benfica and always paid out of his own pocket. He accepts that he spent a lot of money on the club that was, at the end of the day, his only vice. Even tobacco, whether cigarette or pipe, he enjoyed in moderation.

He was a lapsed Catholic and he got on well with politicians of all shades. He kept his party options to the polling booth alone.

Father of two, grandfather of four grandchildren, great-grandfather to two great-great grandchildren, he lived in a suite in the hotel Altis and every day came down to fulfil his daily work ritual.

In the last years of his life he continued to be interested in the hotel’s management and checked every detail of the premises. “People like to see me hard at work” he used to say.

Metro Quadrado

Luxo volta a estar na moda Luxury is in fashion again

17 01 SET/OUT 2013

Lisboa é considerada uma das melhores cidades para fazer compras em viagens internacionais.

Com as marcas de luxo a apostar na Avenida de Liberdade, esta é hoje uma paragem obrigatória.

Lisbon is considered one of the best cities to go shopping for international tourists. With luxury brands moving into Avenida da Liberdade, the city’s prime high street has become a must for foreign visitors.

Lisboa está cheia de novas ideias, sons, cores e imagens, tudo para projectar o prestígio da capital e da Avenida da Liberdade em particular. Das iniciativas que têm sido desenvolvidas no sentido de amplificar essa imagem e trazer mais consumidores e turistas a esta artéria faz parte, por exemplo, a Fashion’s Night Out que consiste na abertura das lojas localizadas nesta Avenida até à meia-noite, tratando-se de uma iniciativa da revista Vogue que teve por objectivo promover o comércio local. A Câmara Municipal de Lisboa também tem desempenhado um papel fundamental na difusão desta Avenida. Desde logo através da reconversão da ala nascente do Terreiro do Paço no âmbito do Plano Estratégico para o Turismo de Lisboa 2011-2014, que vai trazer mais turistas à cidade. De igual modo, com a abertura de quiosques, do controlo e limitação do tráfego rodoviário, da manutenção dos espaços públicos e ajardinados, entre outras intervenções. Outras entidades há que também preconizam esta aposta na Avenida. Tal é o caso da Associação “Passeio Público”, entidade constituída por empresários que organizam com regularidade iniciativas culturais e de lazer com o objectivo de gerar mais tráfego pedonal, sobretudo aos fins-de-semana e feriados, aumentar o volume de negócios das lojas ali localizadas e melhorar as condições de vida dos residentes. Todas estas são acções que visam revitalizar a Avenida da Liberdade, ainda mais agora que o investimento nacional e estrangeiro está a apostado em fazer florescer o luxo nesta zona da capital.

Moda domina a Avenida Nos últimos anos as marcas de luxo internacionais apostaram nesta avenida. Segundo o Mar-ketbeat Portugal Primavera 2013, da Cushman & Wakefield, o comércio de rua tem-se apresentado bastante dinâmico nos últimos anos, sobretudo nas zonas prime de Lisboa e com clara preferência pela Avenida da Liberdade ao nível das marcas de luxo. Tal fica a dever-se ao “maior fluxo de consumidores, nomeadamente com a procura crescente por parte dos turistas, muitos dos quais com elevado poder de compra”. Segundo o Briefing da C&W (2011), “uma parte importante dos clientes das lojas de retalho de luxo é composta por turistas, em especial para aqueles que não têm este tipo de oferta nos seus países de origem ou cujo valor dos produtos é mais elevado, nomeadamente os países PALOP e Brasil”. Refira-se também que o perfil deste tipo de procura não é afectado pela conjuntura de crise, dado a sua elevada e equilibrada capacidade financeira. Neste briefing podia verificar-se que a Avenida da Liberdade contava com um total de operadores múltiplos e internacionais cuja área de venda ascendia a mais de 17.100m2, dos quais 77% eram marcas internacionais. Analisando por sector, a moda tinha uma clara predominância com 64% da área total. Este cenário aumentou desde então e tem tendência para aumentar ainda mais. Com efeito, tem-se assistido a diversas transações e à abertura de lojas de marcas de luxo como Prada, Louis Vuitton, Dolce&Gabbana, Zadig & Voltaire, Porche Design, Gucci, Miu Miu, Guess, entre outras. A

Metro Quadrado

O luxo na Avenida da Liberdade virou moda e é uma moda que veio para ficar.”

Luxury in Avenida da Liberdade has become fashionable and is a fashion that is here to stay.

mesma dinâmica é esperada para este ano com as lojas das brands Cartier, já inaugurada, e Michael Kors e Max Mara que asseguraram a sua presença nesta avenida.

Reinventar conceitos Outro fenómeno a que se assiste nesta artéria é à “atualização” dos edifícios das marcas já existentes nesta avenida ou à reabilitação de edifícios de traça antiga para os novos “inquilinos”. Há dois anos a Boutique Mont Blanc comemorou 10 anos de presença nesta avenida, passando a oferecer um VIP Room. Localizado no primeiro piso do edifício, passou a permitir aos seus clientes um atendimento mais privado e personalizado e uma oferta mais ampla não só ao nível dos instrumentos de escrita, mas também de peças exclusivas de alta relojoaria e joalharia. O mesmo se passou recentemente com a marca portuguesa David Rosas que reinventou a sua loja. Inaugurada em 2002, apresenta-se agora no conceito XL Store que vai além da oferta dedicada à alta relojoaria e alta joelharia. Num projecto da arquitecta Luísa Rosas, realizado com materiais nobres 100% made in Portugal, além dos três pisos de oferta, onde se inclui o exclusivo da marca Patek Philippe, possui também um lounge com bar, mini-biblioteca e espaço para exposições. Neste contexto, não se pode esquecer igualmente que determinadas brands foram colocadas em edifícios de traça antiga mas que mantêm uma imagem universal da sua marca independentemente de estarem em Lisboa, Londres, Paris ou Milão. A sua colocação exigiu não só a implementação de trabalhos de restauro e limpeza das fachadas, como de adap-

tação dos interiores e ligação entre o interior com o exterior e vice-versa. Teve de se pensar em todos os pormenores: recuperar as imagens e estátuas das fachadas, limpar a poluição das paredes exteriores, escolher os materiais e acabamentos interiores, a forma como se comunica com os diferentes pisos e peças em venda, trabalhar as vitrinas e as montras... Tal foi o caso da Prada. Com um século de história festejada este ano, a marca italiana Prada é símbolo de luxo e de status, pelo que fez todo o sentido ser inserida num edifício histórico que tem um Prémio Valmor.

Flagship da marca em Portugal abriu portas em 2010 num espaço com cerca de 700m2 distribuídos por três áreas. O facto de ser um edifício histórico não passou ao lado da criatividade de Roberto Baciocchi, arquitecto italiano responsável pela decoração, que manteve as colunas em mármore que já existiam na traça inicial.

7ª cidade para compras Apesar deste cenário “cor-de-rosa”, a C&W adverte que “continua a ser premente que haja uma cada vez maior sensibilização por parte dos lojistas para a necessidade de uma gestão integrada no comércio de rua, do qual o retalho de luxo faz parte”. As grandes capitais europeias já o fazem e todo o comércio sai beneficiado. Horários de funcionamento alargados, um mix comercial estruturado e iniciativas culturais adaptadas à procura ajudam à captação da procura para este sector do retalho mais elitista. Segundo o “Globe Shopper City Index – Europe” do Economist Intelligence Unit, Lisboa obteve a sétima posição entre as melhores cidades para compras em viagens inter-

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All of these initiatives are meant to breathe new life into Avenida da Liberdade, even more so now that the policy is to bring national and foreign investment into this part of the city and encourage luxury brands to thrive.

nacionais, num ranking que inclui 33 cidades na Europa e onde foram usados 38 critérios distribuídos por cinco categorias. Por isso, há que saber que o luxo na Avenida da Liberdade virou moda e que é uma moda que veio para ficar.

Lisbon is full of new ideas, sounds, colours and sights all aimed at showcasing the capital’s prestige, particularly Avenida da Liberdade.

Amongst the various promotional initiatives that have been developed to boost the city’s image and attract more consumers and tourists to this specific street is Vogue’s Fashion’s Night Out whereby the shops here stay open until midnight to draw in visitors and promote local trade.

Lisbon City Council has played a key role in marketing this avenue. The Terreiro do Paço square and adjoining streets have been modernised as part of Lisbon’s Tourism Strategic Plan 20112014, which will encourage more tourists into the city. Equally, the opening of quaint, 19th century-style refreshment kiosks, the introduction of traffic and parking restrictions and pedestrian areas, the improvement of public spaces and gardens amongst other measures have all improved the city’s appearance.

Other bodies too have invested time and energy in Avenida’s image. One such case is the association “Associação Passeio Público” (The Pavement Association), an entity made up of business people who regularly organise cultural and leisure initiatives to encouraging more pedestrians, particularly at weekends and on public holidays.

Fashion dominates the Avenida In recent years various international luxury brands have been investing in Avenida da Liberdade.

According to Cushman & Wakefield’s Spring Marketbeat Portugal 2013, high street shopping has proved fairly upbeat in recent years, particularly in Lisbon’s prime zones, with specific emphasis on Avenida da Liberdade in terms of luxury brands. This is down to a “greater through flow of consumers, namely a growing demand from tourists, many of whom have big wallets. According to the C&W Briefing (2011), “an important slice of luxury retail shop customers are tourists, especially those who do not have these types of products at home, or if they do, the goods cost a lot more. This is true of Angola, Mozambique and Brazil. It’s also worth mentioning that the crisis isn’t affecting this demand given the high and consistent spending capacity by these luxury consumers.

This briefing showed that Avenida da Liberdade had all multiple and international operators with sales areas over 17,100m2, of which 77% were international brands. Breaking this down by sectors, fashion clearly predominates, with 64% of the total area.

This scenario has increased since then and the trend is for it to increase even more. The effect is that there have been various transactions and the opening of luxury brand shops like Prada, Louis Vuitton, Dolce&Gabbana, Zadig & Voltaire, Porche Design, Gucci, Miu Miu, Guess and others. It is also expected that Cartier, Michael Kors and Max Mara will either open shops or increase their presence in Avenida da Liberdade.

Reinventing concepts Another phenomenon in this avenue is the modernisation and refurbishment of premises rented by pre-existing brands and the revamping of old buildings for new tenants.

Two years ago Boutique Mont Blanc – a luxury pen and accessories outlet - celebrated its 10th anniversary in this avenue, opening a VIP Room.

Located on the building’s first floor, its customers can now have a more private and personalised service as well as a wider choice not just in terms of writing instruments but also exclusive pieces of high-class jewellery and watches.

The same recently happened with the Portuguese brand David Rosas – a high-end jeweller’s

- which has revamped its shop. Opened in 2002, it is now an XL Store which offers more than just expensive watches and jewellery. In a project by architect Luísa Rosas, using prime materials that are 100% made in Portugal, the shop now boasts a lounge bar, mini-library and an exhibition space in addition to the three sales floors which includes the exclusive Patek Philippe brand.

In this context it should equally not be forgotten that although specific brands have been put in old-style buildings, the shops retain the brand’s international image regardless of whether they are in Lisbon, London, Paris or Milan. The buildings were not only restored and their façades cleaned, their interiors were adapted to create a link between the inside and outside and vice-versa. Every detail had to be thought out: restoring the motifs, tiles and statues on the façades, cleaning off the grime and pollution from the outside walls, selecting the interior materials and finishes in such a way that the pieces on sale communicate with the different floors, working on the windows and displays... A case in point was Prada.

Celebrating its centenary this year, the Italian brand Prada symbolises luxury and status, which is why it made perfect sense to occupy a historic building that had been given the prestigious architectural award, the Valmor Award, when it was built over a century ago. The brand’s flagship in Portugal, it opened in 2010 occupying a 700m2 space spread out over three areas. The fact of it being a historic building hasn’t gone unnoticed when it comes to Roberto Baciocchi’s creativity - the Italian designer responsible for the décor who retained the original marble columns from the original outline.

7th city for shopping Despite this rosy picture, C&W points out that there “continues to be an increasing awareness from retailers of the need for integrated management when it comes to high street shopping, which luxury shopping is part of”. The large European capitals already do this and all types of trade have come out winners. Longer opening hours, a structured commercial mix and cultural activities adapted to meet demand have all helped attract demand to this elite retail sector.

According to the Economist Intelligence Unit’s “Globe Shopper City Index - Europe”, Lisbon comes in 7th place of the best cities to do international travel shopping, in a league table that included 33 cities in Europe and which used 38 criteria in five categories; which is why luxury in Avenida da Liberdade has become fashionable and is a fashion that is here to stay.

Opinião Miguel Marques dos Santos A importância da estabilidade e da confiança The importance of stability and confidence

Advogado, Sócio da Garrigues Responsável pelo Departamento de Imobiliário e Urbanismo da Garrigues Portugal Lawyer, Garrigues Partner Head of the Department of Garrigues Portugal Real Estate and Urbanism

O mundo do imobiliário tem vivido tempos conturbados desde 2008. Em Portugal, apesar de logo desde 2008 se ter sentido um abrandamento significativo, o momento mais grave para o sector imobiliário foi o ano que se seguiu à assinatura do memorando de entendimento entre o Estado português e a Troika, do Verão de 2011 ao Verão de 2012.

Não é que o memorando em si tenha sido o problema (bem pelo contrário, ele pode ter constituído o princípio da solução), mas o momento da sua assinatura foi o momento em que ficou clara para todos a verdadeira situação do País e a sua fragilidade económico-financeira, com a inerente retracção do investimento e do consumo e as invitáveis consequências recessivas.

Nesse ano fatídico, os investidores institucionais (especialmente os internacionais), entenderam que o risco-país estava muito além do razoável e pura e simplesmente desistiram de Portugal, com consequências imediatas no mercado de investimento, e os consumidores mediram o risco-país à sua maneira e concluíram pela necessidade de esperar para ver, o que levou a uma completa paralisação do mercado da promoção.

O resultado desta falta de confiança foi claro: no ano de 2012, no momento em que batemos no fundo, as transacções de investimento com alguma relevância não ultrapassaram uma dúzia, com um volume total de investimento que, segundo algumas estatísticas, não terá ultrapassado os 100 milhões de euros (contra os cerca de 1.400 milhões de 2007), e as vendas no mercado da promoção pura e simplesmente deixaram de existir (com algumas excepções pontuais, ligadas a aspectos específicos de determinados empreendimentos). Ou seja, em 2012 o investimento desceu para valores históricos e as transacções individuais caíram a pique.

A questão que agora se coloca é a de saber qual o caminho para ultrapassar o momento difícil em que o sector se encontra: se a solução passará mais por introduzir reformas estruturais e criar incentivos do Estado ou outro tipo de apoios; se

a solução passará mais por garantir a estabilidade política e económica necessária para diminuir a percepção do risco-país e aumentar a confiança; ou se a solução passará por uma combinação de todos estes aspectos.

Quanto às reformas estruturais e à criação de incentivos do Estado e de outro tipo de apoios, o Governo deu já passos muito relevantes. Senão vejamos: ainda em 2012 foi feito um esforço significativo por parte do Governo (em grande parte, aliás, em cumprimento do estabelecido no memorando de entendimento), para implementar reformas estruturais essenciais para o sector (de que são bons exemplos, a reforma do regime da reabilitação urbana e a reforma do regime do arrendamento urbano). A par destas reformas estruturais, foi sendo progressivamente criado um pacote de incentivos fiscais à reabilitação urbana, em sede de IVA, IRC, IRS, IMI e IMT, que poderão ser de extrema relevância para o relançamento desta actividade. Por outro lado, o Governo está, desde finais de 2012, a implementar diversos programas e medidas (de que são bons exemplos, o programa “Living in Portugal”, o regime dos “Golden Visa” e o “Regime Fiscal dos Residentes não Habituais”), que certamente contribuirão para atrair investimento estrangeiro e consequentemente para escoar o excesso de produto imobiliário existente. É certo que existem ainda reformas estruturais muito relevantes por fazer, como é o caso da Reforma do Estado e da Reforma dos Processos de Licenciamento (no sentido da respectiva simplificação), as quais terão forte relevância no sector imobiliário, mas tudo indica que estas reformas estão em curso e serão implementadas num futuro muito próximo. Em resumo: quanto às reformas estruturais, embora seja sempre possível e desejável fazer mais, as reformas já implementadas e as que serão implementadas a breve trecho parecem ser as adequadas e suficientes para promover os factores de sucesso relevantes: concentração na reabilitação em detrimento da construção nova, criação de novos canais de escoamento do excesso de stock existente e eli-

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minação (ou redução) dos custos de contexto na actividade da promoção.

Mas estas reformas, embora extremamente importantes, só darão frutos a médio/longo prazo.

A situação que vivemos no ano de 2012 tem muito mais a ver com os problemas estruturais da economia (que levaram ao aumento do risco-país, à crise da dívida, à quebra do investimento estrangeiro e à quebra do consumo), com reflexos no sector imobiliário, do que a problemas específicos do sector imobiliário. Não há sector que sobreviva sem financiamento, sem investimento e sem consumo, e o sector imobiliário não é excepção.

E por isso é forçoso concluir que as chaves do sucesso, neste momento, são a estabilidade política e económica, a diminuição da percepção do risco-país e o aumento da confiança. Só assim se potenciará o financiamento, o investimento e o consumo. A experiência recente, desde a segunda metade 2012 até agora, tem demonstrado isso mesmo. Neste período, o mercado de investimento tem mostrado um claro padrão de recuperação (infelizmente ainda não exten-

sível ao mercado da promoção, que depende mais da confiança interna do que da confiança dos investidores internacionais). Este padrão de recuperação está claramente associado com o desenvolvimento positivo do risco-país, também desde o Verão de 2012 (como o demonstra a tendência de redução dos juros da dívida soberana portuguesa desde essa altura).

Os investidores interiorizaram, nesse momento, que Portugal tinha um rumo financeiro certo, que cumpria sucessivamente as avaliações da troika, que tinha a estabilidade política necessária para implementar as reformas estruturais previstas no memorando, e isso teve reflexos imediatos nos juros da dívida (ainda que com um empurrão do BCE) e na vontade dos investidores de voltarem a ver Portugal como um destino de investimento. Numa primeira fase, na segunda metade do ano de 2012, o interesse manifestado pelos investidores não institucionais foi evidente (essencialmente investidores brasileiros e family offices europeus, que entenderam que o risco-país estava já num nível aceitável e não quiseram perder as oportunidades que o mer-

cado ia proporcionando. Depois, numa segunda fase, já este ano, os investidores institucionais voltaram a olhar para o mercado português, não querendo ficar para trás num mercado que começa a dar sinais de recuperação.

Parece óbvio que o caminho está na criação de um clima de estabilidade e de confiança. O desafio que agora se coloca é o de saber se os nossos políticos estão à altura do momento, e conseguem manter a coesão e o rumo. Se for esse o caso, o investimento continuará a crescer de forma sustentada e o caminho aberto pelas reformas estruturais já implementadas dará certamente frutos num futuro mais ou menos próximo.

The real estate world has been going through turbulent times since 2008. In Portugal, despite having suffered a significant contraction, the most serious period for the real estate sector was the year that followed the signing of the Memorandum of Understanding between the Portuguese State and the Troika, from the Summer of 2011 to the Summer of 2012.

L e i L õ e s imobiLiários o p o r t u n i da d e s ú n i c a s e m e xc lu s i v i da d e

A Euro Estates é uma empresa portuguesa que aplica uma

EURO

estates Mediação Imobiliária, Lda

de leilão com resultados comprovados tanto em Portugal como noutros Países da União Europeia. A chave do sucesso reside numa fórmula simples que combina os ingredientes fundamentais: a transparência, o rigor e a qualidade de serviço.

www.euroestates.pt

ami: 1827 – val.: 06/06/2015

metodologia e um know‑how de venda de imóveis em sistema

22 01 SET/NOUT 2013

As chaves do sucesso, neste momento, são a estabilidade política e económica, a diminuição da percepção do risco-país e o aumento da confiança. Só assim se potenciará o financiamento, o investimento e o consumo.

The keys to success, at the moment, lie in economic and political stability; reducing the perception that Portugal is a risky country and by increasing confidence. Only in this way can financing, investment and consumption be boosted.

Not that the memorandum in itself had been the problem (quite to the contrary, it could have been the beginning of the solution), but at that moment when it was signed everyone knew the real situation that the country was in and its economic-financial fragility, with the drying up of investment and consumer spending that followed and the consequences of the recession.

In this fatal year, institutional investors (especially international ones), understood that the risk they were running in Portugal was beyond a reasonable one and purely and simply stopped investing, with immediate consequences for the investment market, with consumers analysing the risk in their own way and deciding it was better to wait and see, which led to a complete paralysis of the development of the market.

The result of this lack of confidence was clear: in 2012, when we hit rock bottom, there was only a dozen important investment transactions of any relevance, with a total investment turnover according to some statistics, which didn’t go beyond €100 million (compared with €1.4Bn in 2007), and sales in the development market simply non-existent (with some specific exceptions, linked to particular aspects of certain developments). In other words, in 2012, investment plummeted to historically low amounts and individual transactions nosedived.

The question that everyone one is asking now

is what direction to take to overcome the difficult moment that the sector is going through: if the solution means introducing more structural reforms and creating State incentives and other support; if the answer means guaranteeing political and economic stability which is necessary to reduce the perception that Portugal is a risky country and increase confidence; or if the solution means a combination of all these aspects.

As to structural reforms and the creation of State incentives and other types of support, the Government has already taken very relevant steps. Let’s take a look: in 2012 a significant effort on the part of the Government (in great measure, albeit, in meeting the rules laid down in the Memorandum of Understanding), to implement essential structural reforms for the sector (good examples of which are the urban rehabilitation regime reform and the urban rental regime reform). On a par with these structural reforms, a package of tax incentives was progressively created for urban rehabilitation, based on VAT, IRC (Corporation Tax), IRS (Income Tax), IMI (Council Tax on Property) and IMT (Property Transfer Tax), which could prove to be extremely relevant to kick-start this activity. On the other hand, the Government has, since the end of 2012, implemented various programmes and measures (of which the “Living in Portugal”, “Golden Visa” and Tax Regime for Non-Habitual Residents” are good examples, which certainly will contribute towards attracting foreign investment and as a consequence help clear out the excess real estate product from the market. One this is certain is that their are very important structural reforms still to do, as is the case of the Reform of the State and Reform of the Planning Permission Procedures (in the sense of simplifying them), which will also have an important impact on the real estate sector, but everything seems to indicate that these reforms are underway and will be implemented in the near future. To sum up: as to the structural reforms, although it is always possible and desirable to do more, the reforms that have already been implemented and the ones that will be implemented soon seem to be adequate and sufficient enough to help kick-start the market in important and relevant areas: focusing on rehabilitation instead of building new stock, creating new channels to offload excess existing property and the elimination (or reduction) in costs within the context of development activities.

But these reforms, although extremely important, will only show results in the medium to long-terms. The situation we went through in 2012 has a lot more to do with structural problems within the economy (which have increased

the perception of Portugal being a risk - the sovereign debt crisis, the fall in foreign investment and the fall in consumer spending), the effects of which are mirrored in the real estate sector, rather than problems specifically to do with the same sector. No sector can survive without financing, without investment and without consumption, and the real estate sector is no exception.

So, the conclusion has to be reached that the keys to success, at the moment, lie in economic and political stability; reducing the perception that Portugal is a risky country and by increasing confidence. Only in this way can financing, investment and consumption be boosted. Recent experience, from the second half of 2012 until now, has actually borne this out. In this period, the investment market has shown a clear pattern of recovery (unfortunately it has not extended out to the development market, which depends more on internal confidence than international investor confidence). This level of recovery is clearly associated with the positive development of the country perceived to be a risk, since the summer of 2012 (as is shown by the downward trend in Portuguese sovereign debt interest rates from this time).

At that time investors had taken it on board that Portugal had set a correct financial course, that it had successively passed all the troika evaluations, that it had the political stability necessary to implement the structural reforms set out in the Memorandum, and this had immediate reactions in the interest rates on sovereign bonds (with a friendly push from the ECB) and in the desire for investors to once again see Portugal as a place for investment. In the first phase, in the second half of 2012, the interest shown by non-institutional investors was clear (essentially Brazilian investors and European family offices, which realised that the country’s risk was already back at an acceptable level and didn’t want to lose the opportunities that the market afforded it. Then, in a second phase, this year, institutional investors again looked at the Portuguese market, not wanting to be left behind in a market that is beginning to show some signs of recovery.

It seems obvious that the way ahead lies in creating a climate of stability and confidence. The challenge now is to see if our politicians are up to that challenge and can manage to keep things together and maintain a steady course. If this is the case, investment will continue to grow in a sustained manner and the way ahead opened up by the structural reforms already implemented will certainly bear fruit in the not too distant future.

Metro Quadrado Lei do Arrendamento Urbano

Recuperar a confiança no mercado The Urban Rental Law

Recovering confidence in the market Um ano depois de publicada a nova Lei do Arrendamento fomos saber como está este mercado em Portugal.

Perceber o que pensam proprietários e inquilinos: o que está bem e o que está mal.

One year after the publication of the new Rental Law we wanted to find out how this market in Portugal was doing, and to discover what landlords and tenants thought about it: what’s good about it and what’s not.

Texto Text: Carla Celestino

Os vários governos que têm assumido as rédeas do País têm encarado a habitação como uma prioridade das suas políticas e estratégias para Portugal. O Governo de Passos Coelho não é excepção.

A actual conjuntura económica, financeira e social debilitada, a crise do mercado da construção e do imobiliário, o “bloqueio” ao crédito à habitação e a fraca oferta de imóveis para arrendar a preços acessíveis a todas as camadas sociais, além de a Troika assim o exigir, ditaram que era necessário uma reforma ao nível do arrendamento urbano.

A maior bandeira desta reforma é actualizar as rendas anteriores a 1990 que tinham sido “congeladas” e que eram apenas actualizadas consoante a inflacção. Como resultado desse congelamento, os proprietários afirmavam que as rendas baixas não permitiam fazer obras domésticas ou de reabilitação e os inquilinos queixavam-se de viver em prédios a ficar degradados e a necessitar de intervenções.

No entanto, esta situação pode ter duas leituras.

Do lado dos proprietários, o presidente da Associação Lisbonense de Proprietários (ALP), Luís Menezes Leitão, confirma esta situação: “as pessoas que viram as suas rendas congeladas deixaram de arrendar porque perceberam que nunca mais recuperariam o valor dos imóveis”.

Todo este processo de congelamento de rendas

resultou numa “taxa de arrendamento que no máximo ronda os 14% quando toda a Europa anda nos 40 e tal por cento”, explica.

Aliás, avança que “neste momento os proprietários estão muito descapitalizados, e mesmo as atualizações que foram fixadas com base no rendimento dos inquilinos não darão, segundo as informações que temos, para fazer obras de imediato”. Admitindo que em outros casos já possa haver alguma realização de obras em consequência dessas fixações. Mas o mais importante é mesmo o facto de hoje ser “possível ver casas a arrendar, há uns anos isso era impossível, por isso esperamos que não se volte para trás nesta matéria”.

Do lado dos inquilinos, esta realidade é refutada pelo presidente da Associação de Inquilinos Lisbonense (AIL), Romão Lavadinho, que afirma que as “casas com rendas congeladas estão mais do que pagas e desde a década de 80 do século passado que os proprietários embolsam o dinheiro das rendas, escudando-se nas rendas baixas para não fazer obras”.

Esta afirmação tem por base uma análise que fez à situação do arrendamento na década de 60/70 do século XX, tendo verificado que “os casais que arrendavam as casas nessa altura tinham uma taxa de esforço que representava 50% ou mais do rendimento do agregado. O salário de um dos membros do casal era para pagar a renda, mesmo no tempo das rendas de 1.100 escudos o salário de um dos membros não atingia isso e se atingia era o máximo. Hoje esse valor traduz-se numa renda de cerca de cinco euros que é pouco, mas os cálculos que fiz permitiram-me chegar à conclusão que, dos anos 60 até aos anos 80, o proprietário foi recersido da totalidade do valor do seu investimento com juros a 6%, ou seja, desde a década de 80, há 30 anos, que o proprietário tem o prédio pago e recebeu desde então valores a mais”.

Não deixa de ser curioso que actualmente a taxa de esforço de um agregado familiar seja a mesma dessa altura, ou seja, na ordem dos 50%, com a agravante de que o custo de vida hoje é muito mais elevado do que era naquela época.

Independentemente da realidade dos proprietários ou dos inquilinos, no dia 14 de Agosto de 2012 foi publicada a Lei nº 31/2012 que procedeu à revisão do regime jurídico do arrendamento urbano, a mesma veio trazer várias e novas medidas que têm por objectivo dinamizar o mercado do arrendamento.

Balanço positivo ou talvez não Para já, a associação dos proprietários faz um “balanço positivo” da Lei do Arrendamento Urbano. Aliás, o feedback que tem obtido ao nível

25 01 SET/OUT 2013

Romão Lavadinho,

Luís Menezes leitão,

presidente da

presidente da

Associação de Inquilinos

Associação Lisbonense

Lisbonense

de Proprietários

Romão Lavadinho,

Luís Menezes Leitão,

president of the Lisbon

president of the Lisbon

Tenants’ Association

Landlords’ Association

dos profissionais do imobiliário é que “esta lei teve mais feitos no mercado de arrendamento nos poucos meses em que está em vigor do que todas as outras leis em décadas”. Acrescenta mesmo que “em termos de revitalização do mercado o impacto foi positivo”, uma vez que “uma grande parte das rendas já está atualizada o que significa um equilíbrio bastante grande neste caso”.

Na opinião de Luís Menezes Leitão, “foi a única reforma que, em termos de balanço dos dois anos deste Governo, foi feita a sério; ainda assim, talvez não tenha ido tão longe quanto poderia ter ido, mas foi uma reforma”.

Explica ainda que grande parte da aplicação da lei já foi feita, já que há muitos inquilinos a pagar as novas rendas e com os contratos transitados para o NRAU, por isso, mesmo que se façam alterações à lei, “não vemos como se poderá pôr em causa tudo o que a lei já produziu e que foi muito positivo no mercado, caso isso não acontecesse seria o recuperar da enorme desconfiança que durante muito tempo existiu no mercado de arrendamento”.

Se pela parte dos proprietários recuperaram a vontade de arrendar as suas casas, já pela parte dos inquilinos as dúvidas e os temores são muitos. Desde a entrada em vigor da lei que já passaram pela AIL mais de 40 mil pessoas, com uma média de 150 pessoas por dia, que solicitam apoio junto da associação.

A generalidade das pessoas não está informada e não sabe como a lei se aplica. Há várias questões que se colocam: umas vezes as pessoas não sabem que por terem carência económica podem reduzir o valor da renda, outras pelo facto de terem mais de 65 anos ou mais de 60% de incapacidade não se alteram os contratos de arrendamento. Para a associação dos proprietários “a lei prevê a situação das carências financeiras, embora a nosso ver, esse seja um princípio com o qual discordamos porque é colocar os proprietários a fazer segurança social”.

Já a associação dos inquilinos mostra-se preocupada, pois “há mais de 150 anos que não existia uma lei tão grave como esta, uma vez que o proprietário pode jogar com todas as condições que quiser e muito bem entender”. Existe uma realidade que segundo Romão Lavadinho tem de ser denunciada: “dos censos de 2001 para os de 2011, em 10 anos, desapareceram cerca de 170 mil contratos de arrendamento anteriores a 1990, isto é, em 2001 existiam 420 mil contratos nestas condições, em 2011 passaram a existir 250 mil contratos. Isto significa que, dentro de 10/15 anos, estes contratos terão terminado porque essas pessoas desapareceram”.

Despejo “forçado” Um dos pontos que tem gerado alguma polémica é o despejo. A lei prevê no caso de incumprimento no pagamento da renda o prazo de três para o despejo do inquilino.

Para o presidente da associação dos proprietários o que se tem verificado “é que é muito mais difícil despejar um inquilino do que executar um imóvel a alguém que o comprou e isso, de facto, é um problema que nós temos e que tem sido uma das grandes desconfianças do mercado de arrendamento”.

O presidente da associação dos inquilinos está de acordo em que “os incumprimentos sejam penalizados”. Aliás, considera mesmo que se “a pessoa não paga a renda no caso de ser um vigarista, e existem muitos que andam de casa em casa não pagando e até destruindo o património da habitação, acho até que três meses é muito tempo para o despejo”. A questão é social, referindo-se aos “arrendamentos anteriores a 1990 em que a esmagadora maioria das pessoas paga religiosamente a sua renda; aliás, segundo os dados a que tive acesso esse incumprimento cifra-se na ordem do um ou dois por cento”.

Por outras palavras, Romão Lavadinho evidencia que o “proprietário não pode ficar sem receber a sua renda, mas se a pessoa deixou de pagar a renda porque ficou desempregada ou porque as rendas são incomportáveis pelo vencimento ou reforma do agregado, então nestes casos o Estado tem de ajudar”. Uma solução que avança é a do Estado ou os municípios pagarem a renda até o agregado resolver a sua situação ou então colocando-o numa propriedade pública.

Este interlocutor salienta ainda uma outra realidade compreendida na lei: o período de transição de cinco anos, data a partir da qual o mercado de arrendamento já estará em curso. Ora, “uma das mentiras da ministra Assunção Cristas é que não há despejos, daqui por cinco anos vai haver com certeza porque a partir dessa altura os proprietários vão poder pedir a renda que bem entenderem e os inquilinos não terão rendimentos para cobrir essas rendas, se já agora não têm quanto mais daqui a cinco anos”.

A ministra Assunção Cristas colocou a hipótese de daqui a cinco anos o Governo dar subsídios aos mais carenciados. “Além de se correr o risco desses subsídios não saírem do papel, a Segurança Social hoje já tem dificuldades, por isso, como é que daqui a cinco anos vai garantir ajuda a essas pessoas? Isto é uma aldrabice pegada.

A senhora ministra é católica e é uma pena que esteja a cometer todos estes pecados”.

Futuro incerto Para o presidente da associação dos proprie-

26 01 SET/NOUT 2013

tários é manifesto que “com as actuais verificações, estando resolvidos dois problemas essenciais - alteração das rendas antigas (embora parcialmente) e ser recuperada a confiança no funcionamento dos despejos – estamos convencidos que o mercado de arrendamento irá passar para os valores da Europa”. Até porque, como Luís Meneses Leitão salienta, “o mercado de compra de casa está completamente bloqueado com as elevadíssimas taxas de juro que os bancos cobram e em que não há perspectiva de virem a baixar, se não for através do arrendamento não estamos a ver como é que vai ser assegurada a necessidade social de habitação que as pessoas têm”.

Para o presidente da associação dos inquilinos esta “é uma lei dos despejos porque veio colocar em causa a estabilidade das famílias”, pelo que não vê com bons olhos a aplicação desta lei. Ainda assim, Romão Lavadinho diz que “não vamos baixar os braços”, pelo que “temos tido reuniões com os partidos da Assembleia da República, solicitámos um encontro com o Presidente da República e com o Primeiro-Ministro, mas ainda não obtivemos resposta, no sentido de propor alterações a esta lei”. É que, na sua opinião, “senão existirem estas alterações vamos assistir a muitos agregados a ficarem na rua” e “a nossa Constituição obriga a que todas as pessoas tenham uma habitação condigna para viver de acordo com o seu rendimento”.

The various governments that have taken the reins of the country have viewed housing as

a political and strategic priority for Portugal.

The PSD/CDS-PP Passos Coelho Coalition government is no exception. Portugal’s current weak economic, financial and social situation, the crisis affecting the construction and real estate market, restrictions on mortgages and housing credit, and the poor supply of properties to rent at affordable prices at all levels of society, despite all the noises from the Troika, all meant that reforms at an urban rental level were needed.

The main thrust of this reform is to bring rents negotiated before 1990 up to date with current market prices, rents that had been frozen since Salazar’s time and had only been updated in line with inflation. As a result of these frozen rents, property owners claimed that peppercorn rents meant they couldn’t afford to carry out works or refurbishments while the tenants complained of having to live in run down buildings that needed repairs. However, this situation could be interpreted in two ways.

From the landlords’ side, the President of the Lisbon Property Owners Association (ALP), Luís Menezes Leitão, has admitted to the situation: “people who saw their rents frozen stopped renting out their properties because they realised that they would never recover their value”.

This whole process of freezing rents resulted in a “rent rate that at best was around 14% when in the rest of Europe it stands in the 40-something per cent bracket”, he explains.

Furthermore, he adds that “at the moment property owners are very under capitalised, and even the updates made, that were pegged based on the income of tenants, isn’t enough, according to the information we have, to carry out immediate works. He admits that in other cases some works have been undertaken as a result of these renegotiations. But the most important thing here is today it is “possible to see properties for rent; a few years ago this was impossible, which is why we hope things don’t go backwards in this matter”.

From the tenants side, this picture is rejected by the President of the Lisbon Tenants Association (AIL), Romão Lavadinho, who states that the “properties with frozen rents are more than paid up and since the 1980s their owners have been pocketing the rent money, using the low rents as an excuse not to carry out works.”

This statement is based on research on the rental situation in the 1960s and 1970s, having discovered that “couples that rented houses at this time enjoyed a borrowing capacity that represented 50% or more of their household income. The salary of one person in the couple was used to pay the rent, even in times when

rents were 1,100 escudos, the salary of just one member didn’t amount to this and if it did it was one of the higher salaries. Today this amount translates into a rent of around five euros, which is hardly anything, but from the calculations I made I was able to conclude that in the 60s and 70s the landlord got the total value of his or her investment back with interest at 6%, in other words, since the 80s the property owner has had their property paid up and since then they have turned a profit.”

And it’s no less interesting that currently the family borrowing capacity is the same as at that time, in the region of 50%, although the cost of living today is much higher than it was then.

Regardless of the reality of landlords or tenants, on August 14, 2012 Law No 31/2012 was published which proceeded to review the legal status of urban renting, bringing in new and various measures which were designed to boost the rental market.

A positive balance… or perhaps not!

For now, the landlords association has made a “positive balance” of the Urban Rental Law. In fact the feedback that has come back from various property professionals is that “this law has had more effect on the rental market in the few months that it has been in force than all the other laws in decades”. The association adds that “in terms of breathing new life into the market, the impact has been positive”, since “a large slice of rents is already in line with current market values, which means a fairly large balance in this case”.

In Luís Menezes Leitão’s opinion, “it was the only reform that, in terms of the balance of this Government’s two years in office, was actually made; even so, perhaps it didn’t go as far as it could have, but it was a reform all the same.”

He also explains that a large part of how the law is to be applied has already been carried out so that there are many tenants already paying the new rents, and with contracts changed over to the New Urban Rental Law, which is why, even if they make more changes to the law, “we don’t see how they will be able to put in jeopardy everything that the law has already achieved and which has been very positive for the market, and if by any chance they do, it will once again create enormous distrust, the kind of distrust that existed for a long time in the rental market”.

If the willingness to rent their properties has recovered on the part of the landlords, then on the part of the tenants doubts and fears abound.

Since the law came into force over 40,000 people have contacted the AIL - an average of 150 people a day - requesting help from the asso-

27 01 SET/OUT 2013

ciation. The majority of people in these cases aren’t well informed and don’t understand how the law is applied. There are various questions asked: sometimes people don’t realise that if they have modest economic means they can get the amount of their rent reduced; others who are over 65 years old or have a 60% incapacity don’t understand that their contracts have remained unchanged. For the landlords’ association “the law takes into account financial hardship, although in our view, this is a principle that we disagree with since it’s making the property owners responsible for social security”.

The tenants’ association is also concerned since “there hasn’t been a law as harsh as this for 150 years whereby the landlord can manipulate all the conditions they want to and call all the shots”. This is a reality which, according to Romão Lavadinho, needs to be unmasked: “In the census from 2001 to 20011, in 10 years, around 170,000 rental contracts prior to 1990 have disappeared, meaning that in 2001 there were 420,000 contracts under these terms, in 2011 there were 250,000. This means in turn that within 10/15 years these contracts will have ended because these people will have disappeared”.

“Forced” eviction One point that has created some controversy is eviction. The law foresees in case of non payment of rents a time limit of three months to evict the tenant. The president of the landlords’ association says that “it is a lot more difficult to evict a tenant than to seize a property from someone who bought it and didn’t keep up on their mortgage payments, which in fact is a problem that we have and has proved one of the stumbling blocks to building landlord confidence in the rental market”.

The president of the tenants’ association agrees that “rent defaulters should be penalised.” However, he thinks that if “someone doesn’t pay their rent because they are crook, and there are many who go from house to house not paying and even wrecking the property, then I think that three months is a long time to get someone out”. The issue is a social one, harking back to “rents prior to 1990 whereby the overwhelming majority of people religiously paid their rents; although, according to data that I’ve had access to, this non-compliance stands in the order of one or two per cent”.

In other words, Romão Lavadiho shows that the “landlord can’t get his rent, but if the tenant stops paying their rent because they are made unemployed or because the rents are too expensive for their salaries or pension, then in

these case the State has to help”. A solution he puts forward is for the State or local councils to pay the rent until the tenant sorts out the situation or puts them in social housing.

He also stresses another reality catered for under the law: the transition period of five years, starting from when the new rental market is already up and running. Now, “one of the lies told by the minister Assunção Cristas is that there are no evictions, but there will be for certain in five years time because from that time the landlords will be able to demand whatever rents they like and some tenants will not have the income to pay for these rents. If they don’t have them now, then how on earth are they going to have them in five years time?”

Assunção Cristas has put forward the possibility of the Government granting subsidies to those on low incomes in five years. “Apart from the risk that these subsidies will never get off the drawing board - Social Security today is already in difficulties - how will the Government be able to guarantee to help these people? It’s all a swindle. The minister is Catholic and it’s a shame that she’s committing these sins”.

Uncertain future For the president of the landlords’ association it is patent that “with the current situation, two essential problems are been resolved - the change in former rents (albeit partially) and a recovering confidence in how evictions operate - we are convinced that the rental market will be in line with the amounts practised in the rest of Europe”. Also because, as Luís Meneses stresses, “the home purchasing market is completely strangled by the really high interest rates that the banks are charging and for which there is no prospect in sight to see them coming down. If it wasn’t for the rental market, we can’t see how the social need for housing that people have could be met.”

For the president of the tenants association this is a “law of evictions because it will put the stability of families at risk”, which is why he doesn’t view the application of this law kindly. Even so, Romão Lavadinha says that “we’re not going to sit idly by twiddling our thumbs, we’ve had meetings with parties in the Portuguese Parliament, we’ve requested an audience with the President of the Republic and with the Prime Minister, but we haven’t received a reply yet to our proposal to make changes to this law”. “If we don’t get these changes then many families will be turned out in the street” and “our constitution states that everyone has the right to a place to live with dignity in accordance with their income”.

Como resultado desse congelamento, os proprietários afirmavam que as rendas baixas não permitiam fazer obras domésticas ou de reabilitação e os inquilinos queixavam-se de viver em prédios a ficar degradados e a necessitar de intervenções.

As a result of these frozen rents, property owners claimed that peppercorn rents meant they couldn’t afford to carry out works or refurbishments while the tenants complained of having to live in run down buildings that needed repairs.

Metro Quadrado Lei n.º15/2013

Mediação com novas regras Law n.º15/2013

The new rules applying to the estate agency sector in Portugal Um dos objectivos desta nova lei é simplificar os procedimentos administrativos e permitir um acesso mais fácil ao exercício da actividade da mediação imobiliária no território nacional.

Saiba quais são as novas medidas…

On of the aims of this new law is to simplify administrative procedures and make it easier to practice the estate agency business in Portugal.

Find out all about the new measures...

Em Fevereiro deste ano foi publicada a Lei n.º 15/2013 que veio estabelecer o novo regime jurídico na mediação imobiliária em Portugal.

Para já esta lei não se aplica aos mediadores que operam fora do território nacional, ou seja, só é válido dentro das nossas “fronteiras”. Isso, mesmo nos casos em que a pessoa a quem se destina o serviço de mediação se encontre no nosso território no momento em que se desenvolve a prestação do serviço; tenha sede ou domicílio principal no nosso País; ou se essa prestação se referir a um imóvel localizado em Portugal.

Ainda assim, as mediadoras imobiliárias com sede em outros Estados-membros da União Europeia podem operar em Portugal, para tal basta registar-se no Instituto Nacional da Construção e Imobiliário (InCI). Essa prestação de serviços pode ser feita a tempo inteiro ou temporária mas obriga sempre à comunicação do início da actividade junto desta entidade, tendo para o efeito um prazo máximo de 60 dias para comunicar que já iniciou a sua primeira prestação de serviços em território nacional.

A distinção entre Técnicos de Mediação Imobiliária e Angariadores Imobiliários é outra das novas medidas que tem dado que falar. A lei estipula que aos técnicos correspondam os colaboradores que desempenham as funções de mediação imobiliária e aos angariadores as funções de angariação dos imóveis, incluindo a preparação e cumprimento dos contratos.

O caso dos angariadores parece ser mais sui generis. Primeiro, porque deixaram de ser obrigados a inscrever-se no InCI; depois, porque não se compreende bem se estes profissionais têm de ter algum vínculo laboral com a mediadora para a qual trabalha ou se é apenas uma mera prestação de serviços.

Simplificar requisitos No que se refere aos contratos, os requisitos anteriores a esta lei continuam em vigor, no entanto, outros novos elementos passaram a ser obrigatórios, nomeadamente a identificação do angariador imobiliário (mesmo que só tenha ajudado na celebração do contrato) e a identificação discriminada de eventuais serviços acessórios.

Outra das novidades prende-se com a obtenção da licença de mediação imobiliária junto do InCI que agora é apenas obrigatória para os prestadores individuais ou colectivos estabelecidos no território nacional.

Estas licenças, juntamente com os cartões de identificação, passam também a ter uma validade ilimitada, mesmo que se verifique a caducidade das respectivas licenças por incumprimento dos requisitos legais de licenciamento ou mesmo que se verifique a suspensão e o cancelamento dessas licenças.

Com vista a simplificar os requisitos ao nível da obtenção das licenças, passa apenas a ser exigido idoneidade comercial e seguro de respon-

29 01 SET/OUT 2013

sabilidade civil, ou em alternativa garantias que podem ser de ordem financeira ou outra.

Refira-se que a lei prevê situações de transição.

Por exemplo, as licenças que foram emitidas ainda durante a antiga legislação mas que estejam válidas à data da entrada em vigor da actual lei passam automaticamente a ter duração ilimitada, ou seja, não é necessário passar por nenhum processo burocrático para obter correspondência com os requisitos da actual lei.

Para compreender os reais impactes desta lei na mediação imobiliária portuguesa fomos auscultar a opinião das três principais redes imobiliárias a operar em Portugal: Remax Portugal, Era Imobiliária e Century 21.

RE/MAX Portugal Sandra Batista, Directora de Qualidade Esta nova lei vem trazer menos burocracia, mais abertura e dinamismo no mercado. Vai permitir que sejam os clientes a fazer a escolha dos parceiros de negócio, possibilitando aos melhores agentes imobiliários um incremento nos resultados.

ERA Imobiliária Miguel Poisson, Director-geral A alteração de maior relevo trazida pela nova lei prende-se essencialmente com o facto dos angariadores imobiliários deixarem de estar sujeitos ao controlo do InCI, não carecendo de estar

inscritos para que possam desenvolver a sua actividade.

No essencial traduz-se em menos burocracia, procedimentos mais rápidos e acesso mais fácil ao exercício da actividade imobiliária.

Assim podemos esperar um mercado mais competitivo, onde as grandes redes imobiliárias (pela maior capacidade de resposta) vão destacar-se face aos restantes players do mercado imobiliário.

No entanto, importa ter presente que, num contexto em que deixou de ser obrigatório a realização do exame e a inscrição no InCI a aposta na formação, e na aquisição de competências técnicas, é um imperativo e continuará a ser fundamental para a credibilização do sector imobiliário. É importante garantir um sector profissional, ético e responsável.

Century 21 Ricardo Sousa, Administrador A simplificação que ocorreu é encarada como algo positivo, que vem ajudar a eliminar processos e requisitos que existiam até então e não acrescentavam benefícios ou garantias aos clientes. Por outro lado, é preciso ter em conta que podemos estar perante a diminuição de níveis standard de qualidade, uma vez que a formação – um factor indispensável e contínuo - deixou de ser obrigatória. A par disso, a não existência de uma licença que defina quem pode

exercer a actividade comercial ou de consultor imobiliário é encarada como um recuo no processo de profissionalização do sector e na responsabilização dos profissionais.

Devido à actual conjuntura económica, o mercado imobiliário está em processo de autorregulação e acreditamos que vai continuar a fazê-lo nos próximos tempos.

In February this year Law n.º 15/2013 was published which established a new legal regime for estate agency in Portugal.

For the time being this law does not apply to estate agents operating outside of national territory, it is only valid within Portuguese territory. This is true even in cases when the estate agent’s service is aimed at a client who is on Portuguese soil at the time when the service is made; has their headquarters or registered residence in Portugal; or if this service provision refers to a property located in Portugal.

However, estate agents who are based in other European Union states can operate in Portugal if they are registered at the National Institute of Construction and Real Estate (InCI). This service can be provided full-time or temporarily but always requires this organisation to be informed when the business activity begins within 60 days starting from the first service provision on national territory.

The distinction between Estate Agents and

30 01 SET/NOUT 2013

Esta nova lei vem trazer menos burocracia, mais abertura e dinamismo no mercado.

This new law will mean less red tape and provide a boost for the market.

Freelance Property Brokers is another of the new measures that now needs to be distinguished. The law stipulates that estate agents are staff that carry out estate agency activities while brokers deal with the legal aspects of buying and selling property, including drawing up and completing contracts.

The brokers’ case seems to be more sui generis, Firstly, because they no longer have to register at the InCI; since it isn’t fully understood if these professionals have to have some contractual relationship with the estate agency for whom they are working or they are merely service providers.

Simplifying requirements If when it comes to contracts, the previous requirements for this law continue in force, however, other new aspects are now mandatory, namely the identification of the broker (even if they have only helped in signing the contract) and specifically the identification of eventual related services.

Another new aspect has to do with getting an estate agent’s license from the InCI which is now only mandatory for individual or collective service providers on national territory.

These licenses, together with identification cards, now have unlimited validity, even when the respective licenses are cancelled or suspended because of failure to meet legal licensing requirements.

To simplify requirements for getting licenses, the only thing demanded now is commercial good standing and civil responsibility insurance,

or alternative guarantees of a financial or other order.

The law also caters for transitional situations.

For example, the licenses that were issued under the old legislation but are still valid at the date that the new law comes into force are automatically indefinitely valid, in other words it isn’t necessary to go through any bureaucratic process to meet the requirements of the new and current law.

To grasp the real impact of this new Portuguese estate agency law we sought the opinion of three main estate agencies operating in Portugal: Remax Portugal, Era Imobiliária and Century 21.

RE/MAX Portugal Sandra Baptista, Quality Director This new law will mean less red tape and provide a boost for the market. It means that clients will be able to choose their own business partners, enabling the best estate agents to boost their results.

ERA Imobiliária Miguel Poisson, Managing Director The most relevant change brought by the new law essentially has to do with the fact that real estate agents will no longer be controlled by the InCI, and don’t have to be registered in order to work.

Essentially it means less bureaucracy, faster processes and ease of access in undertaking property activity.

We therefore can expect a more competitive market, whereby the large real estate chains (because they will have a greater capacity to meet market demands) will stand out against the other players in the real estate market.

However, within a context where it is no longer necessary to be registered at InCI it is important to invest in training and acquiring professional skills, all of which are imperative and will continue to be vital if the real estate sector is to remain credible. It’s important to ensure that the sector is professional, ethical and responsible.

Century 21 Ricardo Sousa, Director The simplification that has taken place is viewed as positive and will help cut out processes and requirements which existed until now but didn’t bring benefits or guarantees to clients. On the other hand, one has to take into account that we could be faced with a lowering of quality standards, whereby training - a factor that should be ongoing and is indispensable - is no longer mandatory.

On a par with this, the abolition of a license which determines who can and cannot exercise their commercial activity in this business or as a real estate consultant is seen as a backward step in the professionalism of the sector and the responsibility of its professionals.

Because of the current economic situation, the real estate market is in a process of self-regulation and we believe it will continue to be so for the foreseeable future.

DOIS TERÇOS DO MUNDO ESTÃO COBERTOS POR ÁGUA. O OUTRO TERÇO POR NÓS.

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Metro Quadrado SIL 2013

Ofertas e oportunidades Offers and opportunities Entre os dias 9 e 13 de Outubro vai decorrer o SIL – Salão Imobiliário de Lisboa, em simultâneo com a Intercasa Concept e o Festival Vintage.

The Lisbon Property Fair - SIL will take place between October 9 and 13 in tandem with Intercasa Concept and Festival Vintage.

A decisão da realização do Salão Imobiliário de Lisboa (SIL) juntamente com a Intercasa Concept e o primeiro Festival Vintage foi “estratégica”, segundo a Associação Industrial Portuguesa (AIP). Esta resolução teve por base a “necessidade de aumentar a proposta de valor às empresas” e “potenciar as feiras numa lógica de intensa complementaridade”. Por isso, vai promover uma mostra de empresas que vão “desde o projecto de arquitectura até ao último detalhe na decoração de ambientes”.

Esta iniciativa vai permitir, por um lado, à produção nacional sair mais fortalecida e, por outro, uma maior interacção dos profissionais do sector do imobiliário e dos produtos no âmbito da fileira casa. Neste contexto, vai estar patente nesta feira todo um conjunto de ofertas ao nível da compra e arrendamento de habitação, bem como de decoração de interiores e exteriores.

Ao todo são quatro pavilhões. O SIL, dedicado ao sector imobiliário; Intercasa Concept, direcionado para o sector da decoração de interiores e exteriores; Lisboa Design Show, focalizado no design, inovação e criatividade nacional; e o primeiro Festival Vintage alusivo à primeira metade do século XX. Espírito da internacionalização A aposta da edição do SIL deste ano vai, no entanto, para a internacionalização. A par do habitual espaço da CPLP, onde marcam presença o Brasil (Brasília e S. Paulo), Cabo Verde, Moçambique, Angola e Guiné Bissau, destacam-se também várias iniciativas que visaram a captação de investimentos estrangeiros, nomeadamente nos mercados europeus de Paris, Londres e Luxemburgo, assim como nos mercados orientais de Macau, Hong Kong e Cantão. A meta traçada é permitir o intercâmbio de ideias, experiências e

contactos entre promotores e investidores.

Dentro do espírito da internacionalização vai ser desenvolvido o Clube de Investidores Estrangeiros do sector imobiliário com o intuito de favorecer os contactos e networking entre profissionais e investidores, fomentar o investimento estrangeiro em Portugal e reforçar a internacionalização do SIL. Outro espaço previsto é o “speed networking” ou “rodada de negócios”. Esta é uma iniciativa apoiada pela CIMLOP (Confederação da Construção e do Imobiliário de Língua Oficial Portuguesa) e que vai contar com representantes de vários países com os quais os empresários portugueses poderão entrar em contacto. O objectivo é permitir aos profissionais aumentar a sua rede de contactos, partilhar informações e estimular a criação de parcerias, abrindo assim portas a novas ideias e oportunidades de mercados. Para o efeito, será ainda levado a cabo uma conferência específica do sector do imobiliário no âmbito dos países da CPLP. O SIL vai ainda promover a 16ª Conferência SIL e o já habitual leilão imobiliário com as melhores oportunidades de compra de imóveis, ambos a decorrer no pavilhão multiusos.

O presidente da APEMIP/CIMLOP, Luís Lima, assume este ano a presidência da Comissão Organizadora do salão que contou com vários apoios para estimular os encontros entre profissionais nacionais e estrangeiros. A AIP teceu, no entanto, duras críticas ao facto do sector imobiliário ainda não ser “elegível no âmbito do QREN”, realidade que a organização do SIL tem tentado inverter junto das autoridades governativas.

The decision to hold the Lisbon Property Fair SIL together with Intercasa Concept and the first Festival Vintage is “strategic”, according to the Portuguese Industrial Association (AIP). This decision was based on the “need to increase SIL’s value and usefulness to companies” and “get the most out of these three different yet complementary fairs by joining forces and creating synergies.” To that end a group of Portuguese companies has been selected which can take care of an entire project from A-Z, ranging from the “architectural project down to the finishing touches and details in home décor.”

This initiative will enable, on the one hand, national production to have a stronger image and, on the other, will encourage greater interaction of professionals in the sector and products promotion within the home improvements area.

In this context, an entire product range will be on show at this fair in terms of purchasing and renting homes, as well as interior and outside decoration.

Luís Lima Presidente da Comissão Organizadora do SIL President of the Organising Committee

Aposta forte na internacionalização Focusing strongly on internationalisation O Salão Imobiliário de Portugal (SIL), que se realiza desde 1998, tem vindo a conseguir resistir à estagnação e problemas que hoje afectam o sector imobiliário no nosso País.

Esta reinvenção e adaptação aliada à realidade do mercado faz com que esta feira continue no activo e a conseguir chamar a si o reconhecimento e notoriedade merecidos, dentro e fora de Portugal.

Na última edição deste salão, em 2012, pairava no ar a ameaça de um aumento de impostos brutal sobre o património, o que, aliado a tantas outras adversidades que o sector imobiliário tem atravessado, me fez temer, algumas vezes, que não fosse possível levar a cabo uma próxima edição, com o impacto necessariamente inerente a este tipo de eventos. Receei que não sobrasse ninguém para reerguer esta feira em 2013. Mas felizmente, estes meus temores rapidamente se desvaneceram quando assisti ao trabalho que a AIP e seus parceiros desenvolveram para conseguir colocar, uma vez mais, o SIL na agenda das feiras imobiliárias mundiais.

Consciente deste novo desafio e da responsabilidade que este cargo representa, tudo tenho feito e farei para manter a excelência dos meus antecessores, evidenciando sempre, dentro e fora do País, as qualidades inegáveis que o nosso mercado imobiliário apresenta.

A edição deste ano do SIL fará uma forte aposta na internacionalização do sector, por ser esta uma importante via para contrariar a estagnação a que o mercado de compra e venda tem assistido. O imobiliário português tem todas as condições para chamar a si possíveis investidores por ser um mercado transparente, livre de especulações e que por isso representa um investimento seguro, podendo também servir de refúgio a poupanças ou investimentos, em alternativa a outros, como alguns produtos financeiros perigosos que estiveram na base da crise financeira que marca os nossos tempos.

Por isso, o SIL 2013 será uma mostra indispensável, para o qual, estou certo, todos os envolvidos no sector imobiliário, desenvolverão um forte trabalho para demonstrar que o nosso mercado é confiável, livre de especulações e bolhas imobiliárias, tornando-se por isso um mercado seguro e apetecível, especialmente com a reabilitação urbana em curso e com as potencialidades que esta ganha no quadro do arrendamento urbano, e nas pontes que poderá fazer com o Turismo Residencial.

The Portuguese Real Estate Fair (SIL), which has been organised since 1998, has succeeded in weathering the stagnation and problems that are affecting the real estate sector in our country today. This reinvention and adaptation allied to the reality of the market means that this fair has continued to be active and attract deserved recognition and attention both inside and outside Portugal.

At last year’s Fair, in 2012, there was the threat of a massive increase in property taxes in the air which, added to so many other adversities that the real estate sector has gone through, made me shudder, to the point that I feared it wouldn’t be possible to hold this year’s fair, because of the implicit impact this would have on an event of this type.

I feared there wouldn’t be enough money from real estate operators left to stage this fair in 2013. But fortunately my worst nightmare quickly receded when I saw the work that the AIP and its partners were developing, so we could once again put SIL on the world’s real estate fair agendas.

Aware of this new challenge and the responsibility that this post represents, I have done everything and will continue to do so to maintain the excellent standards of my predecessors, always showcasing, both home and abroad, the undeniable qualities that our real estate market offers.

This year’s SIL will focus strongly on the internationalisation of the sector as an important way of bucking the stagnation that the buying and selling market has suffered.

Portuguese real estate has all the conditions to attract potential investors because as a market it is transparent, free from speculation and therefore represents a safe investment, also because it is able to act as a haven for savings and investments, unlike others which have some potentially toxic financial products which were at the root of the financial crisis affecting our times.

Which is why SIL 2013 will be an indispensable showcase for which, I am certain, all those involved in the real estate sector, will make a strong effort to show that our market is reliable, free from speculation and property bubbles, therefore becoming a safe and appealing market, especially with the urban rehabilitation underway and the potential that it is gaining within the urban rental framework, and the links that can be made with Residential Tourism.

There will be four pavilions altogether: SIL, dedicated to the real estate sector; Intercasa Concept, aimed at the interior and exterior decoration sector; Lisboa Design Show, focusing on design, innovation and national creativity; and the first ever Festival Vintage devoted to antiques and memorabilia from the first half of the XX century.

Spirit of Internationalisation This year, however, SIL will be focusing on internationalisation. On a par with the usual CPLP (Portuguese-speaking countries) area which features Brazil (Brasilia and São Paulo), Cape Verde, Mozambique, Angola and Guiné Bissau, there are also various new initiatives aimed at getting foreign investment, namely the European markets of London, Paris and Luxemburg, as well as Far Eastern markets like Macau, Hong Kong and Canton. The whole point is to enable an exchange of ideas, experiences and contacts between developers and investors.

Within the spirit of internationalisation the Foreign Investors Club will be developed for the real estate sector with the aim of facilitating contacts and networking between professionals and investors, encourage foreign investment in Portugal and reinforce the internationalisation of SIL. Another area foreseen is “speed networking” or “business round”. This is an initiative supported by CIMLOP (The Portuguese Official Language Confederation of Construction and Real Estate) which will count on the attendance of representatives of various countries with whom Portuguese business leaders can get in contact with. The goal is to enable professionals to beef up their contacts network, share information and stimulate the creation of partnerships, thereby opening doors to new market ideas and opportunities. To this end a conference specifically directed a the CPLP real estate sector countries will take place.

SIL will also promote the 16th SIL Conference and now usual real estate auction with the best bargains to be had when buying property, both taking place in the multiuse pavilion.

The president of APEMIP/CIMLOP, Luís Lima, takes over the presidency of the Fair’s Organising Committee this year which will draw on various sources of support to stimulate meetings between national and foreign professionals. The AIP has come under fire recently because the real estate sector is still not “eligible for European Community Regional Development funds (QREN)”, a situation that SIL organisers have been trying to reverse through Governmental bodies.

Renascimóvel

Lda.

Construção e Reabilitação Empreiteiros

www.renascimovel.pt Alvará n.º 60423 - INCI Rua Fernando Farinha n.º 24-A, 1950-448 Lisboa Tel: 210 373 484 - Fax: 210 358 699 E-mail: renascimovel@renascimovel.pt - renascimovel@gmail.com

Fio-de-prumo

CPCI

Ausência de confiança dos investidores Lack of investor confidence

37 01 SET/OUT 2013

Em entrevista, o presidente da Confederação Portuguesa da Construção e do Imobiliário (CPCI), Reis Campos, fala do Compromisso para a Competitividade Sustentável da Construção e do Imobiliário e do que realmente se passa nestes dois sectores.

In an interview, Reis Campos, the President of the Portuguese Confederation of Construction and Real Estate (CPCI), discuses the “Commitment to the Sustainable Competitiveness of Construction and Real Estate” and what’s really going on in these two sectors.

Entrevista Interview: Carla Celestino

O sector da construção continua a ser o maior empregador nacional, representando cerca de 1/5 do PIB e mais de 60% do investimento nacional. Tendo em conta a sua importância económica nacional, não lhe parece ser um contrassenso estar em quebras contínuas nos últimos anos?

O contrassenso é manifesto e não é só a CPCI que o afirma. Com efeito, é a própria Comissão Europeia que destaca a importância da construção e do imobiliário e o seu papel incontornável para alavancar o crescimento económico sustentado e criação de emprego, razão pela qual, há precisamente um ano, apresentou uma Estratégia Europeia para o sector. Em Portugal, o caminho seguido foi o inverso e os resultados estão à vista.

O reajustamento do sector foi feito, mas aconteceu da pior maneira e com custos insustentáveis, seja ao nível da destruição do tecido empresarial, seja ao nível da perda de postos de trabalho. Num momento em que tanto se fala da necessidade de apostar num novo ciclo de crescimento como condição para superar as atuais dificuldades e encarar o futuro com algum optimismo, a captação de investimento é imprescindível. Ora, esta é uma dinâmica que, à semelhança do que sucede em todos os países, tem de passar por este sector e pelas suas empresas e o Governo reconheceu-o, ao assinar, no dia 8 de Março, com a CPCI, o ”Compromisso para a Competitividade Sustentável da Construção e do Imobiliário”.

O Governo anunciou que vai investir 3,7 mil milhões de euros ao abrigo do QREN na construção, vai apoiar o acesso ao financiamento, à formação profissional e ao investimento internacional. São medidas suficientes?

Essas são algumas das medidas que estão integradas no “Compromisso para a Competitividade Sustentável do Sector da Construção e Imobiliário”, que já referi. Este é um documento transversal a todo o tecido empresarial, que abrange sete domínios estratégicos e contém 52 medidas concretas e objetivas. Desta forma, se aspectos como a adopção de uma política de incentivo à internacionalização, a melhoria do acesso ao financiamento, a captação do investimento privado, a dinamização do investimento público, mediante a alocação, até ao final da execução do QREN, de cerca de 3,7 mil milhões de euros para investimento em infra-estruturas, a participação do sector nas linhas de crédito destinadas a financiar as PME’s, os estímulos à internacionalização, a reabilitação urbana e arrendamento e a participação

da Confederação na definição estratégica do próximo pacote de apoios comunitários para o período 2014-2020, são algumas das medidas consensualizadas, há que ter presente que estamos a falar de um programa amplo, que, mais do que iniciativas apresentadas pelo Governo ou propostas pela Confederação, contém soluções que resultam das preocupações e das dificuldades reais que os nossos empresários, enfrentam pelo que da sua correta e total implementação depende a salvaguarda do nosso tecido empresarial.

Como encara os novos incentivos a nível fiscal anunciados pelo Governo?

O “Crédito Fiscal Extraordinário ao Investimento”, em particular, é um bom exemplo de uma medida que há muito preconizávamos e que é susceptível de ter um impacto positivo em toda a economia. Estava especificamente prevista no Compromisso, o que diz tudo acerca da sua relevância para o sector, pelo que, depois de dado este primeiro passo, é essencial a rápida implementação das restantes soluções.

Por outro lado, não posso deixar de referir que, em matéria de investimento, a estabilidade, a credibilidade e a confiança são valores essenciais, que não podem ser postos em causa por impasses de ordem política, sob pena de tornar ineficazes quaisquer outras iniciativas.

O objectivo destas medidas é recuperar 85 mil empregos na construção civil nos próximos dois anos. É uma meta realista?

Essa meta foi apresentada a partir de um profundo diagnóstico da situação do sector e é perfeitamente alcançável. Aliás, basta pensar em números como os 114 mil postos de trabalho eliminados no ano passado ou, num horizonte temporal mais alargado, nos 394 mil empregos perdidos desde 2002, aliados ao facto de estarmos perante o mais baixo nível de investimento em construção dos últimos 32 anos, para, facilmente se concluir que poderemos atingir esta meta.

O arrendamento e a reabilitação urbana surgem como “tábuas de salvação”, mas o seu desenvolvimento ainda continua muito tímido. O que falta para assistirmos a uma verdadeira dinamização destas duas áreas?

Recordo que, em Agosto do ano passado, foi publicada a alteração à Lei das Rendas e ao Regime Jurídico da Reabilitação Urbana. Entretanto, por força da actuação da nossa Confederação, foi criada a taxa liberatória em sede de IRS, aplicável aos rendimentos prediais, equivalente à que recai sobre as aplicações financeiras,

38 01 SET/NOUT 2013

faltando a criação de um programa de financiamento aos particulares para a reabilitação de edifícios destinados ao arrendamento, medida consagrada no Compromisso que assinámos.

Por outro lado, é certo que o arrendamento e a reabilitação urbana reúnem o consenso de toda a sociedade, pelo que a questão que agora se coloca, não é o reconhecimento da sua importância, mas sim, como refere, a sua concretização e o Estado não se pode alhear da sua missão.

Tem de dar confiança às famílias e aos investidores, tem de impulsionar e atrair o investimento neste mercado, tem de assegurar a efectiva redução dos custos de contexto que ainda penalizam em demasia este tipo de intervenções, como é o caso de toda a burocracia e taxas atualmente associadas aos processos de licenciamento e tem de garantir a criação de estímulos e de apoios eficazes, maximizando as oportunidades de acesso às medidas e instrumentos de política de promoção da reabilitação.

Na sua opinião, quais são as maiores dificuldades por que estão a passar os profissionais do imobiliário?

A ausência de confiança dos investidores e de perspectivas quanto ao futuro, fruto de uma constante indefinição, da falta de planeamento e de uma política estruturada em relação ao sector, a que se juntam os factores que já referi, como as restrições no acesso ao crédito, os atrasos nos pagamentos e as consequentes dificuldades de tesouraria são, sem dúvida, os maiores constrangimentos que afectam os nossos profissionais.

Acredita que o Compromisso para a Competitividade Sustentável do Sector da Construção e do Imobiliário, a concretizar-se na sua totalidade, poderá efetivamente inverter o ciclo negativo que afecta estes sectores?

Com toda a certeza. Pela sua abrangência, pela transversalidade das medidas consagradas, direcionadas, tal como já referi, para todas as empresas, independentemente da sua dimensão ou especialidade e pela sua consonância com as efetivas necessidades do sector, estou convicto que da concretização deste Compromisso e das 52 medidas que contempla, resultará a dinamização da construção e do imobiliário, com a consequente criação de condições para a inversão do ciclo profundamente negativo que nos afecta.

The construction sector continues to be the largest national employer, representing

39 01 SET/OUT 2013

around 1/5 of GDP and more than 60% of national investment. Taking into account its national economic importance, don’t these constant falls in recent years seem to be nonsense to you?

That it’s nonsense is obvious and it’s not just the CPCI that sees it. Actually, the European Commission itself has highlighted the importance of construction and real estate and its undeniable role in kick-starting sustained economic development and job creation, which is why, exactly a year ago, it presented a European Strategy for the sector.

In Portugal the road followed was the opposite and the results are clear for all to see. The readjustment of the sector was carried out, but done so in the worst manner and with unbearable costs in terms of the destruction of companies and job losses.

At a time when the need to invest in a new cycle of growth is so talked about as a condition to overcome current difficulties and face the future with some optimism, capturing investment is vital. Now, this is a dynamic that, as happens in a similar way in all other countries, has to involve this sector and its companies and the Government recognised it by signing the “Commitment to Sustainable Competitiveness for Construction and Real Estate” with the CPCI on March 8th.

The State and the local councils aren’t investing in public works, on the one hand, and, on the other, are in debt to companies in this sector.

In fact, we have a State which, in addition to not investing, doesn’t pay its debts and, more than that, doesn’t behave fairly. It demands from its taxpayers a behaviour that it itself is incapable of adopting. We’re talking about €1.6bn whose non-payment and associated lack of work, puts at risk the survival of these companies and contributes towards the deterioration of this sector’s financial situation.

The Government announced that it is to invest €3.7bn on construction on the back of the QREN or National Strategic Development Plan, which will ease access to financing, professional training and international investment. Are these measures sufficient?

These are some of the measures that form part of the “Commitment to Sustainable Competitiveness for Construction and Real Estate”, that I’ve just mentioned.

This is an across-the-board document for the entire companies sector that encompasses seven strategic areas and contains 52 concrete measures and goals. Therefore, if aspects like adopting a policy to provide incentives to inter-

nationalisation, improving access to finance, attracting private investment, boosting public investment via the earmarking, until the end of the QREN execution period, of around €3.7bn for investment and infrastructure, the involvement of the sector in credit lines earmarked for SME’s, stimuli for internationalisation, urban rehabilitation and the rental market and the participation of the Confederation in strategically defining the next package of community funds for the period 2014-2020, are some of the measures agreed upon, what has to be on the table is an ample programme, which more than just being initiatives presented by the Government or proposed by the Confederation, have solutions that have arisen out of the the very real concerns and difficulties that our business leaders are facing and for which its correct and total implementation is vital for the survival of our business structure.

How do you view the incentives at the tax level announced by the Government?

The “Extraordinary Tax Credit for Investment”, in particular, is a good example of a measure that we have conceived and which is likely to have a positive impact for the entire economy.

It was specifically foreseen in the Commitment, which refers to everything of relevance to the sector, that after taking this first step, the rapid implementation of the other solutions would be essential.

On the other hand, I have to say that in terms of investment, stability, credibility and confidence are essential values, that cannot be put at risk because of political stalemates, because this could make any of the other initiatives ineffective.

The objective of these measures is to recover 85,000 jobs in civil construction over the next two years. Is this realistic?

This target was presented after a thorough diagnosis of the sector’s situation and is perfectly achievable. However, one only has to think in numbers, such as the 114,000 jobs shed last year or, on a broader time frame, the 394,000 jobs lost since 2002, allied to the fact that we’re dealing with the lowest level of investment in construction in the last 32 years, in order to easily come to the conclusion that we could reach this target.

The rental market and urban rehabilitation have become ‘lifeboats’ but their development still continues to be modest. What’s necessary to boost these two areas?

I recall that in August of last year a change in

the Rental Law and the Urban Rehabilitation Legal Regime were published. Meanwhile, through the hard work and efforts of our Confederation an IRS income tax break was created which was applicable to buildings rents, equivalent to that which applies to investments.

What’s needed is the creation of a financing programme for private entities for modernizing and refurbishing properties for the rental market, a measure contained in the Commitment that we signed.

On the other hand, it is right that rental and urban rehabilitation achieve the consensus of society as a whole, so the question now is not whether its importance is recognised or not, but rather, as I mentioned, its realisation and the State can’t turn its back on its mission.

Confidence has to be given to families and investors, investment needs to be attracted and boosted in this market, costs have to be effectively reduced within a context that still penalises this type of development too much, as is the case with all the red tape and taxes currently associated with the planning permission processes, while the creation of incentives and effective support need to be guaranteed, maximising the opportunities to access policy measures and instruments to promote and develop rehabilitation.

In your opinion, what are the greatest difficulties real estate professionals are having to deal with?

The lack of investor confidence and perspectives for the future, the result of constant lack of clarity, lack of planning and a structured policy in relation to the sector, joined to the factors I have already referred to, such as restrictions to accessing credit, delays in payments and consequent cash-flow difficulties are, without a doubt, the biggest constraints affecting our professionals.

Do you believe that the Commitment to Sustainable Competitiveness for the Construction and Real Estate Sector, met in its entirety, could effectively reverse the negative cycle affecting these sectors?

Completely. Because of the inclusiveness and across-the-board measures contained within it, directed, as I’ve just said, to all companies, irregardless of their size or speciality and in harmony with the effective needs of the sector, I am convinced that this Commitment and 52 measures can be achieved, and will result in boosting construction and real estate, with the consequent creation of conditions to reverse the deeply negative cycle affecting us.

Fio-de-prumo

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41 01 SET/OUT 2013

Recuperar um conjunto edificado e ajardinado com séculos de História nunca é fácil. Por isso, fomos saber quais as dificuldades e desafios que surgiram no Chalet e Jardim Condessa d’Edla.

Restoring a centuries-old ensemble made up of a chalet and gardens full of history is never easy, which is why we went to find out the difficulties and challenges restorers faced at the Condessa d’Edla Chalet and Gardens.

Projectado e construído por D. Fernando II e pela sua segunda mulher, Elise Hensler (Condessa d’Edla), entre 1864-1869, o Chalet e o Jardim da Condessa d’Edla conheceu uma época áurea mas, anos depois, acabou por ser votado ao abandono. O pior cenário surgiu em 1999, quando um incêndio deflagrou e consumiu a estrutura interior, as coberturas, os pavimentos, deixando pouco mais do que as paredes de alvenaria.

Face a um património valioso que não deveria ser perdido mas que já se encontrava em estado avançado de degradação, no final de 2006, a empresa Parques de Sintra – Monte da Lua deu início a uma “odisseia” para devolver a este chalet a sua beleza de outros tempos.

Quando o chalet começou a ser recuperado, em 2007, os arquitectos, engenheiros e técnicos responsáveis por este projecto tiveram literalmente de montar um acampamento junto a este edifício histórico e assumir as funções de verdadeiros arqueólogos.

Como Daniel Silva, coordenador do projecto, recorda: “devido ao incêndio, o interior do chalet era praticamente só escombros e para os remover tivemos de fazer um trabalho de “arqueologia” para separar cuidadosamente todos os materiais e mapear a sua localização”. O objectivo era integrar tudo o que fosse possível de ser reintegrado. Tratava-se de um puzzle gigante que se revelou um verdadeiro quebra-cabeças

de decisões e discussões mas o fim assim o exigia.

Para se ter uma noção dos desafios que eram continuamente colocados a esta equipa, fique a saber-se que a escadaria central tinha desaparecido por completo e do piso térreo ao primeiro andar apenas existiam paredes que estavam a céu aberto pois as coberturas tinham ardido.

Face a este cenário, tiveram de “imaginar como seria a escada”. Tal foi possível graças ao recurso a um programa 3D e depois, no local, com fios de nylon a simular a estrutura, num trabalho que durou nove meses e envolveu grandes debates sobre como seria e como poderia ser feita a escadaria. Como Daniel Silva salienta: “Acabou por imperar a lógica”.

O projecto de restauro dos interiores foi outro dos grandes desafios. Enviaram para o laboratório amostras de todos os pigmentos de forma a apurar os materiais utilizados na época de D. Fernando II. “A problemática não estava nos materiais que íamos utilizar, porque isso o laboratório disse-nos, mas na forma como íamos restaurar os desenhos nas paredes, é que numa mesma parede pode-se encontrar os tons mais claros das pinturas novas e os tons mais escuros e rosas que eram originais, a cor alterou-se pelo efeito do fogo e das elevadas temperaturas”, explica Daniel Silva. Acrescentando que a decisão foi manter essa diferença de modo a que o “visitante perceba a distinção entre as partes originais que foram consumidas pelas chamas e as partes novas”.

Quem visita hoje o edifício facilmente percebe essa mudança de cores mas não deixa de ficar maravilhado. Aliás, existem pormenores que não passam despercebidos. É o caso da cortiça que embeleza todo o edifício, mas conseguir fazer jus aos originais também não foi tarefa fácil.

Daniel Silva explica que a “cortiça virgem (material utilizado) é muito irregular, varia entre os quatro e cinco centímetros, e conseguir trabalhá-la para os revestimentos que o chalet tem, que são entre um e dois centímetros e ainda têm de ser dobrados, não foi fácil”. Foram à procura desse material. Tentaram vários entrepostos de produção de rolhas e acabaram por descobrir que a empresa Amorim “vendia muita cortiça virgem para souvenirs para uma empresa do Algarve e que eles tinham uma máquina que seguramente cortaria a espessura que precisávamos”. De facto “eles tinham uma máquina que se assemelha à de cortar fiambre e foram fazendo experiências até acertarem com a espessura que precisávamos para colocar nos balaustres, contornos das janelas, nas ogivas… exteriores.” Hoje as singularidades da cortiça são exactamente as mesmas do século XIX. A equipa da empresa Parques da Pena teve de

42 01 SET/NOUT 2013

partir à descoberta dos materiais utilizados no século XIX, mas conseguiram não só obter esses materiais como recriar exactamente as vertentes construtiva e estética da altura.

Designed and built by King Fernando II and his second wife Elise Hensler, the Countess of d’Edla, between 1864-1869, the Condessa d’Edla Chalet and Gardens enjoyed a golden age at this time but years later it was abandoned. The worst event to affect it was in 1999 when a fire gutted and destroyed the interior, consuming the panelling and the floors, leaving little behind except the shell of the building.

Given that this was a valuable piece of heritage that couldn’t be lost but was already in an advanced state of decay, at the end of 2006, the company Parques de Sintra (Sintra Parks) - Monte da Lua embarked on an odyssey to restore this chalet to its former glory. When the chalet began to be restored, in 2007, the architects, engineers, and technical specialists responsible for the project had to literally put up a series of tents around the historic building as though they were working on an archaeological dig.

As the project coordinator Daniel Silva recalls: “Because of the fire, the chalet’s interior was practically rubble and in order to remove it we had to undertake archaeological work to carefully separate out all of the materials and accurately record where each piece belonged.” The aim was to integrate anything that could be salvaged

into the restoration. It was rather like a huge puzzle and the decisions and discussions were a real headache but that’s what the task demanded.

It seemed that one challenge after another was laid before the team. For example, the central staircase had all but completely disappeared while the ground and first floors were just bare walls opening out to the sky because the roofing materials had burned down and fallen in. Given this scenario we had to “imagine what the staircase had looked like.” That was possible thanks to the use of a 3D programme and later, on site, by using nylon wires to simulate the structure and rebuild it, which took nine months and involved great discussions on how the staircase would look and be done. As Daniel Silva points out: “Eventually logic prevailed”.

The interiors restoration project was another of the great challenges. They sent samples of all the pigments to the laboratory to work out the elements used at the time of King Fernando II. “The problem didn’t lie in the materials that we would use, because the lab told us these, but the way we would restore the designs on the walls.

On the same wall lighter shades from later repainting could be found alongside darker shades and pink colours which were original. The colour changed because of the fire and the high temperatures,” explained Daniel Silva. The decision was to maintain this difference so that the “visitor could see the distinction between the original parts that were consumed by the flames and the

new parts.” Anyone who visits the building today can easily see this change in colours but that doesn’t mean they are not left amazed. In fact there are details that are not lost on the visitor.

A case being the cork that decorates the entire building, but matching it up to the original was no mean task.

Daniel Silva explains that the “new or virgin cork (the material used) is very uneven and varies between four and five centimetres, and trying to work with it for the wall coverings that the chalet has, which are between one and two centimetres and even have to be folded, wasn’t easy”. We had to search out this material. We tried various cork manufacturers and in the end discovered that the company Amorim “sold a lot of virgin cork to be made into souvenirs for a company in the Algarve and that they had a machine that would certainly be able to cut the thickness that we required.” In fact “the machine that they had resembled a ham slicing machine and various tests were carried out until the exact thickness we needed was found to decorate the balustrades, the window frames, the pointed arches… the outsides.” Today the singular features of the cork are exactly the same as they would have been in the XIX century.

The Parques da Pena company team had to search out materials that would have been used in the XIX century, and managed to not only get hold of these materials but to recreate the exact look, in all aspects, used at the time.

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Água

Bem escasso negócio lucrativo Water

It’s big business when water’s scarce

45 01 SET/OUT 2013

O actual Governo está apostado em colocar nas mãos dos privados a gestão e distribuição da AdP. The current Government is looking to put the management and distribution of the State-run water utility Águas de Portugal (AdP) into the hands of the private sector.

Em Janeiro deste ano a proposta do Governo para a concessão do abastecimento de água a privados foi aprovada. Na mesa ainda estiveram as propostas parlamentares do PCP, que queria impedir o acesso das empresas privadas às actividades económicas de abastecimento público de água, e do Bloco de Esquerda, que propunha um referendo sobre esta matéria, mas ambas acabaram por ser chumbadas.

Conforme se pode ler na proposta de lei, com esta iniciativa pretende-se viabilizar “a concessão de sistemas multimunicipais de resíduos sólidos urbanos a entidades de capitais maioritária ou totalmente privados e a subconcessão de sistemas multimunicipais de águas e de saneamento de águas residuais a entidades de natureza também privada, de forma a permitir a implementação da estratégia” traçada. É preciso lembrar que já o anterior governo do PS tinha iniciado a privatização das empresas concessionárias de serviços de águas incluídas na Aquapor. Vindo, agora, o actual Governo defender a privatização do grupo Águas de Portugal (AdP) que, segundo a ministra Assunção Cristas, tem um passivo de três mil milhões de euros.

A ministra salientou também a necessidade de resolver o problema da disparidade de tarifas que existe no País. Com efeito, segundo a Enti-

dade Reguladora dos Serviços de Águas e Resíduos (ERSAR), os portugueses pagaram em média 10,29 euros pelo abastecimento de água em 2012, mais 49 cêntimos do que em 2011. A mesma entidade revela que existe uma enorme diferença entre os tarifários praticados nos 278 concelhos, em que a factura mensal média máxima foi de 20,38 euros e a mínima de 1,5 euros.

A própria DECO tem vindo a chamar a atenção para a “grande disparidade de preços nos vários municípios, os tarifários com métodos de cálculo diferenciados, e que não contribuem para o uso eficiente de água, e a falta de transparência na divulgação do tarifário pelas entidades gestoras”.

A associação de defesa do consumidor explicou, em 2012, que, para um consumo de água de 10 m3 mensais, a diferença entre Mondim de Basto e Paços de Ferreira chegava a 175,44 euros anuais.

Esta entidade é uma das vozes contra a “privatização da exploração da água em alta (infra-estruturas de captação, tratamento e venda de água aos sistemas em baixa, responsáveis pela distribuição à população)”. Na sua opinião seria mais justo um “tarifário progressivo por blocos”, uma vez que “facilita o acesso universal à água, incentiva o uso eficiente e a redução de desperdícios”, assim como garante “a acessibilidade financeira aos dois primeiros escalões” e permite “monitorizar as perdas de água”. Além disso, a associação está também contra os prazos de concessão demasiado longos que podem chegar aos 50 anos. Água para Todos Uma Iniciativa Legislativa de Cidadãos (ILC) apresentou uma plataforma cívica que reúne mais de 100 organizações do mais variado tipo, desde sindicatos a sociedades recreativas, com o intuito de defender o princípio básico do acesso por todos a este bem essencial e escasso que é a água.

As ILC são um instrumento de participação do povo na vida política legislativa, mediante a apresentação de uma proposta de Lei ao Parlamento.

No caso português promoveram a proposta de Lei para a Protecção dos Direitos Individuais e Comuns à Água (nº 368/ XII) que reuniu mais de 43 mil assinaturas e que foi apresentada na Assembleia da República, tendo sido posteriormente convidada a apresentar a proposta e as suas razões na Comissão Parlamentar de Ambiente.

Nuno Vitorino, representante da Associação “Água é de Todos”, que preconizou esta iniciativa, explica que “em Portugal conhece-se duas sondagens, uma feita pela Marktest para o STAL, em 2009, que revela que cerca de 70% das pessoas inquiridas manifestaram a sua oposição à privatização dos serviços de água; depois em Outubro

de 2011, outra da Eurosondagem para o Expresso, SIC e RR, no âmbito geral das privatizações de empresas públicas estratégicas, onde de novo cerca de 70% dos inquiridos se manifestam contra a privatização da Águas de Portugal, proposta pelo Governo”.

Na opinião de Nuno Vitorino, “as actuais políticas governamentais, bem como as de anteriores governos, instalarão uma lógica mercantil neste serviço, aumentarão inevitavelmente e fortemente as tarifas”, isso significa que “o custo da prestação do serviço será muito mais elevado do que se fosse feito por gestão pública, numa óptica de serviço público, porque tem de remunerar o negócio”.

A questão do preço não é algo que se deve ter em consideração de “ânimo leve”, já que, como explica este interlocutor, “dele está dependente, em grande medida, a igualdade social no acesso a este direito”. Com efeito, “se o preço for demasiado elevado as pessoas de menores rendimentos vêem o seu direito de acesso à água colocado em causa; se por outro lado esse direito tiver de ser financiado por políticas sociais, além do necessário para remunerar a banca e as empresas, quase sempre grandes transnacionais, estamos a consumir recursos que fazem falta à sociedade para outros fins, como a saúde, a educação, etc.”.

Aqui coloca-se também a questão da democracia e do direito dos cidadãos de “julgarem regularmente as políticas de serviços públicos, porque as concessões são a longos períodos”. Nuno Vitorino coloca ainda as questões do emprego e dos direitos dos trabalhadores, uma vez que “as concessões/privatizações são seguidas de supressão de postos de trabalho, o que é particularmente preocupante nos tempos de elevado desemprego que atravessamos, e por redução dos seus direitos de associação”.

A privatização, à primeira vista, vem aliviar os encargos do Estado e permitir o investimento a nível das águas e do saneamento básico. O maior perigo não reside no aumento da factura da água, embora seja preocupante ainda mais em tempos de crise, ou de os privados não investirem nas áreas mais interiores e com pouca população, igualmente inquietante, mas reside antes no facto de ser um bem cada vez mais escasso e, no futuro, existir a forte possibilidade de quem detiver a sua gestão e distribuição passar a deter o poder sobre a água. Será que no futuro só quem tiver dinheiro poderá beber água ou tomar banho? * Informa-se que o IMOBILIÁRIO contactou a secretaria de Estado do Ambiente e do Ordenamento do Território com o intuito de realizar um trabalho imparcial e conhecer a versão do Governo sobre esta matéria mas até ao fecho da edição não obteve quaisquer comentários.

46 01 SET/NOUT 2013

Nuno Vitorino Representante da Associação “Água é de Todos” Representative of the Association “Water for All”

In January this year the Government’s proposal to farm out water supply to the private sector was approved. There were still proposals on the table from the Portuguese Communist Party (PCP), which wanted to stop private companies getting their hands on the water supply, and the left-wing Left Bloc motioned a referendum on the matter, but both parties were voted down in the Portuguese Parliament.

As can be read in the proposed bill, the initiative intended to hand the “concession of multi-municipal systems of urban solid waste to companies with totally or mostly private capital, and the subconcession of multi-municipal water and treatment of waste water systems to companies, also of a private nature, to make them viable and permit the implementation of the outlined strategy.”

It will be remembered that the previous Socialist PS government had begun the privatisation of water service concession companies, including Aquapor. Now the current PSD-CDS-PP centreright coalition Government supports the privatisation of the Águas de Portugal (AdP) group which, according to the then minister of Agriculture, Sea, Environment and Territorial Planning, Assunção Cristas (who her lost Environment and Territorial planning portfolios in a recent reshuf-

fle) is in debt to the tune of €3Bn. The minister also stressed the need to resolve the problem of different charges that exist in the country. According to the Portuguese Water and Residuals Services Regulatory Entity (ERSAR), the Portuguese paid on average in 2012 €10.29 for water supply, 49 cents more than in 2011.

The same entity reveals that there is a huge difference between the charges practised in the country’s 278 municipalities so that the maximum average monthly bill was €20.38 and the minimum was €1.5.

The Portuguese consumer watchdog DECO has warned about the “enormous difference in prices practised in the various municipalities, the different ways that tariffs are calculated, and the fact that they don’t contribute towards efficient water use, not to mention the lack of transparency on the part of the managing entities in making the tariff tables available.”

The same consumers’ rights association explained that in 2012, for a 10m3 monthly consumption of water, the difference between Mondim de Basto and Paços de Ferreira was €175,44 a year.

This entity is one of the voices against the “privatisation of water exploitation (infrastructure for the collection, treatment and sale of water to third party distribution companies, responsible for its distribution to the population)”. In its opinion an “incremental tariff by blocks” would be fairer, since that would make “universal access to water easier, provide an incentive for its efficient use and a reduction of waste”, as well as ensure “affordability to the first two pricing scales” and enable “water loss to be monitored.” Furthermore, the association is also against concessions that are too long and can extend to 50 years.

Water for All The Citizens Legislative Initiative (ILC) is a civic platform which unites more than 100 organisations of various types, from unions to recreational societies, with the aim of defending the basic principle of access to water for all.

ILC’s are public participation bodies within legislative policy, which operate by presenting bill proposals to Parliament. In the Portuguese case they have put forward the proposed bill for the Protection of Individual and Common Rights to Water (nº368/XII) which has 43,000 signatures and was presented to the Portuguese Parliament, having been later invited to present the proposal and its arguments to a parliamentary environmental select committee.

Nuno Vitorino, representative of the Association “Water for All” who spearheaded the initiative, explains that “in Portugal he knows of two surveys, one carried out by Marktest for STAL,

in 2009, that reveals that around 70% of those asked voiced their opposition to the privatisation of water services; then in October 2011, another Europoll carried out for Expresso (a newspaper), SIC (a TV station) and RR (a radio station) on the general subject of privatising public strategic companies, showed that 70% of those asked were against the privatisation of Águas de Portugal, proposed by the Government.»

In the opinion of Nuno Vitorino, «the current government policies, as well as those of previous governments, have had a profit-driven logic for this service, inevitably increasing the prices and by a lot», this means that the «the cost of service supply would be a lot higher than were it to be run by a public entity, as a public service, because the business has to turn a profit.

The question of price is not something that should be taken lightly, because it is largely dependant on social equality in the access to this right», he says. «If the price is too high, those with low incomes will see their rights to water access put at risk; if, on the other hand, this right has to be financed through government social policies (subsidised), on top of having to pay banks and companies, which are almost always large multinationals, we are spending financial resources that society needs for other things, like health and education, etc.»

The issue of democracy arises here too and the right of citizens to «regularly question public service policies, because the concessions are so long-term.» Nuno Vitorino also brings up issues to do with employment and employee rights, since «concessions/privatisations are followed by redundancies, which is particularly worrying in the times of high unemployment that we are going through, and because of a reduction in their rights to join a union».

At first sight, privatisation seems to relieve State responsibilities and allow investment at the basic level of water and sanitation. The biggest danger doesn›t lie in an increase in water bills, worrying though this is in times of crisis, or the fact that private entities won›t invest in more rural areas with little population, which is equally worrying, but rather lies in the fact that it is becoming increasingly scarce and, in the future, there is the strong possibility that whoever has its management and distribution will have power over water will we get to the point in the future that only those with money will be able to drink water or have a bath? * The IMOBILIÁRIO contacted the Secretary of State for the Environment and Territorial Planning with a view to writing a balanced article to put forward the Government’s side on the matter, but at the time of going to press did not receive an answer.

Atelier

NLA Arquitectos

Emigrar ĂŠ uma oportunidade Emigrating provides an opportunity

49 01 SET/OUT 2013

Para o arquitecto Nuno Leónidas a palavra atelier é algo do passado. Hoje tem de se ter uma abordagem mais moderna, global e integrada, por isso prefere a palavra empresa de arquitectura. Foi essa visão que fomos conhecer num País que apela à emigração (também) dos arquitectos portugueses.

As far as architect Nuno Leónidas is concerned, the word atelier is history.

Today a more modern, global and integrated approach is required from architects, which is why he prefers the term architecture company. That’s the vision that we’ve discovered in a country where Portuguese architects need to work abroad if they too are to survive.

Entrevista Interview: Carla Celestino

A arquitectura é algo que os arquitectos portugueses podem e/ou têm de exportar?

A qualidade da arquitectura portuguesa é da melhor que se faz no mundo, por alguma razão Portugal tem dois prémios Pritzker e o Brasil outros dois. Aquilo que podemos levar ao mundo é esta arquitectura alicerçada nestes quatro prémios Pritzker que a Lusofonia detém e no reconhecimento internacional. Tal foi muito importante para o reconhecimento da nossa arquitectura.

O conhecimento é uma capacidade que Portugal pode exportar nas mais variadas áreas: Engenharia, Medicina, Indústria, etc., onde se inclui a Arquitectura.

Não estou a referir-me a exportar arquitectos.

Não tenho nada contra a emigração, já fui emigrante e fiz o meu curso no Brasil, pelo que sei o que é estar fora de Portugal. Estou a referir-me a uma prestação de serviços internacional, a uma consciência de que o mundo é uma aldeia global. Se formos ao Extremo Oriente ou à América do Sul encontramos empresas inglesas, holandesas, americanas, coreanas, etc. As empresas de arquitectura e projecto são cada vez mais internacionais e, por isso mesmo, tem-se, cada vez mais, de trabalhar em redes internacionais.

Essa exportação de arquitectos é inevitável uma vez que há demasiados profissionais em Portugal?

A conjuntura, neste momento, em Portugal não é favorável, embora acredite no País. Mas não é favorável porque também temos demasiados arquitectos.

Formámos mais arquitectos do que aqueles que o mercado tinha capacidade para absorver.

A quantidade de faculdades per capita e de alunos per capita em Portugal é elevadíssima, só superada por Itália na União Europeia. Temos profissionais a mais.

Além disso, muitos deles, apesar de terem o título, não são qualificados ou não têm vocação e arquitectura é sempre um curso de vocação.

Ou a pessoa tem mãozinhas para desenhar e capacidade criativa para imaginar ou não tem. E mesmo que faça o curso até ao fim pode não vir a dar um bom arquitecto. No entanto, existem outras saídas profissionais e o mercado é mais vasto já que pode fazer um trabalho mais técnico junto das empresas de construção, da indústria, de peritagem, de fiscalização de obras...

Há um mercado amplo em que os arquitectos podem trabalhar em Portugal.

Há um excesso de capacidade instalada, há um excesso de arquitectos. Ainda assim, existem saídas profissionais não só em Portugal como

através da internacionalização. Trabalhar para fora, obriga a viajar, obriga os arquitectos a passar temporadas fora do nosso País, mas não vejo outra saída.

Para os arquitectos emigrar é uma solução?

Emigrar é uma oportunidade. Para os arquitectos, sobretudo se forem jovens, terem a oportunidade de ir para outro país é algo fantástico. É uma oportunidade como eu tive: fui para o Brasil onde tirei o meu curso e onde trabalhei e isso traduziu-se numa experiência importantíssima para a minha carreira. Para um jovem ir para outro país, conhecer outra cultura, outra abordagem da arquitectura, responder com as ferramentas que estão à sua disposição, conseguir fazer obras nesse país é algo que fica presente no seu portfolio e na sua experiência e se um dia regressar a Portugal trará esse acréscimo, essa bagagem profissional.

A mentalidade não é a de “coitadinhos têm de emigrar” mas antes “ainda bem que têm de emigrar”. Existem arquitectos portugueses em todo o mundo. A AETAS, que é uma das cinco maiores empresas de arquitectura do mundo, tem em Singapura quatro ou cinco arquitectos portugueses, dois deles já como gestores de projecto.

Conseguiram singrar em Singapura e têm uma carreira internacional.

Ainda bem que existem outros horizontes. Para quê os arquitectos estarem confinados aos 89 mil quilómetros quadrados, quando existem milhões de quilómetros quadrados por explorar e onde podemos fazer valer as nossas capacidades e qualidade da nossa formação.

Para os arquitectos que ainda acreditam em Portugal, em que áreas ainda poderão fazer projectos de arquitectura?

Portugal tem vocação em dois vectores que estão ligados e que poderão dar saídas à arquitectura: turismo, que deverá passar cada vez mais por projectos de qualidade; e a reabilitação urbana associada ao património cultural. Ambos factores de “venda” do País.

Por outras palavras, “vendemos” um País com 900 anos de História, com um património cultural incalculável e que interessa dar a conhecer mas não temos sabido “vender” esse património dentro de uma oferta turística integrada.

Já cheguei a ir visitar castelos ao fim-de-semana que estavam fechados ou que estavam em ruínas. Não é assim que se “vende” a cultura, não é assim que se “vende” o País. É preciso perceber que há mercado de trabalho quer na área do turismo, quer na área da reabilitação do património e deve ser sobre estes dois pilares que deve assentar a nossa exportação. Expor-

50 01 SET/NOUT 2013

tação que também deve ser baseada no princípio de criar edifícios que provoquem sensações e virados para as pessoas.

O futuro da arquitectura será, então, apostar nas pessoas?

Hoje em dia navegamos à vista, não temos um plano de navegação pelo que vamos reagindo aos estímulos e aproveitando as oportunidades que vão surgindo nos diversos destinos.

Neste momento, nem sequer sabemos o que vai acontecer ao País quanto mais à arquitectura.

Tem de ser um dia de cada vez e temos de trabalhar independentemente do Governo.

Os italianos sempre o fizeram, desde a II Guerra Mundial que já mudaram dezenas de vezes de Governo e continuaram sempre a fazer o seu trabalho.

O que nós temos de fazer é ir para a frente se nos deixarem. Se não nos deixarem, estaremos cada vez mais presentes lá fora. Se começarem a prejudicar-nos muito em Portugal, o dinheiro facturado lá fora, lá fora fica, até que nos mudaremos definitivamente lá para fora.

Is architecture something that Portuguese architects can or should export?

The quality of Portuguese architecture is amongst the best to be found in the world and it’s not for nothing that Portugal has two Pritzker awards, Brazil also has two. We can take this architecture to the world which is grounded in these four Pritzker awards which the Portuguese speaking world has and the international recognition we’ve won.

Those awards were very important when it came to our architecture being recognised.

Our know-how is an asset that Portugal can export to the widest of areas: Engineering, Medicine, Industry, etc., which includes Architecture.

I’m not talking here about exporting architects.

I’ve got nothing against emigration; I’ve been an immigrant abroad and took my course in Brazil, so I know what it means to be outside Portugal.

I’m referring to international service provision and the awareness that the world is a global village. If we were to go to the Far East or South America we’d find British, Dutch, American and Korean firms, etc. Architecture and architectural project companies are increasingly international which is why one has to work in international networks.

Is this exporting of architects inevitable given that there are too many professionals in Portugal?

The economic situation in Portugal right now is not favourable, although I believe in our country. But the truth of the matter is that we’ve got

too many architects, it’s not just because of the economic situation.

We trained more architects than the market had the capacity to absorb. The amount of faculties per capita and students per capita in Portugal is very high and only Italy in the European Union has more. We’ve got too many professionals.

Furthermore, many of them, despite having the title of architect either are not qualified or don’t have a vocation and architecture is always a vocation. Either a person has the ability to design and the creative capacity to imagine or they don’t. Even though they complete their architecture course that doesn’t mean they will become good architects. However, there are other professional avenues and the market is vast enough for those with the technical skills to work alongside construction and industrial firms, specialist consultants and building site supervisory companies... There is ample opportunity for architects to work in Portugal.

There is an excess of capacity in the market and too many architects. Even so, there are other avenues that are not just in Portugal but abroad. Working overseas means travelling, means the architects need to spend periods of time outside the country, but I can’t see any other alternative.

ties and the quality of our training really count?

Is it proving fruitful for architects that have emigrated?

Emigrating provides an opportunity. For architects, especially young ones, the opportunity of working in another country is fantastic. It’s an opportunity like I had: I went to Brazil where I took my course and worked and this all added up to an extremely important experience for my career. For a young person to go to another country, know another culture, another approach in architecture, to meet challenges with the tools at your disposal, succeed in undertaking projects in that country is something that adds to your portfolio and experience and if one day I return to Portugal I will bring this professional growth and wealth with me.

The mentality shouldn’t be “oh isn’t it awful, the poor things, having to emigrate” but rather “just as well they’ve got to emigrate”. There are Portuguese architects all over the world. AETAS, which is one of the five largest architectural companies in the world, has four or five Portuguese architects; two of them already project managers. They managed to succeed in Singapore and have an international career.

Just as well that there are other horizons.

Why would architects want to be confined to 89,000m2 when there are millions of square metres to explore where we can make our abili-

The future of architecture will therefore lie in taking people into account?

Today we seem to sail close to the wind, we don’t seem to have a plan whereby we react to things cropping up, taking advantage of opportunities that arise in different destinations.

At the moment we barely know what’s going to happen to the country let alone in architecture.

We have to take things each day at a time and we have to work independently from the Government. The Italians have always done that, ever since World War II they’ve seen so many Governments come and go but they just get on with the job.

What we’ve got to do is just move forward if they (the authorities) let us. If they don’t, then you’ll find us more and more working overseas.

If they begin ruining our chances in Portugal, then the money earned abroad will stay abroad, until eventually we’ll move abroad for good.

For those architects that still believe in Portugal, in what areas might they undertake projects?

Portugal is brilliant in two areas which are linked and could provide an answer for architecture: Tourism, which should increasingly focus on quality projects; and urban rehabilitation associated to cultural heritage. Both factors can sell the country.

In other words selling a country with 900 years of history, with a priceless cultural heritage which is in our interests to make known but we haven’t known how to sell this heritage as part of an integrated package of tourism products.

I’ve gone to visit castles at the weekend only to find them closed or in ruins. That’s not the way to sell culture or the country. It has to be understood that there is an employment market in both tourism and in doing up our national heritage. It needs to be understood that there is a market both in the tourism and heritage rehabilitation areas and we should concentrate our export efforts on these two areas. Exporting that should also be based on the principle of creating buildings that inspire sensations and are designed for people.

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Um desejo para o Outono A wish for an Indian Summer Sabemos que existem diversas oportunidades de investimento no lado da oferta a preços atractivos, desde que o comprador consiga acomodar o actual risco de Portugal e este leque de investidores parece estar disposto a aceitar este desafio.

We know that various investment opportunities exist on the supply aside at attractive prices, if he buyer can manage to accommodate Portugal›s current risk and this range of investors seems to be willing to accept the challenge.

No ano passado escrevi numa coluna de opinião que os tempos tinham mudado na forma de encarar o negócio imobiliário e que teríamos que encontrar novas formas de olhar para o modelo do negócio, fazer mais do mesmo já não chegava.

Neste sentido uma das estratégias de diferenciação apontada seria a de procurar novos segmentos de mercado para substituir a falta de procura dos mercados tradicionais do Centro e Norte da Europa, sendo umas das pistas, seguir as relações de proximidade cultural e históricas, assim como, o fluxo de exportações de Portugal para novos mercados e regiões com o objectivo de encontrar oportunidades de negócio com investidores destes países também na área imobiliária.

Assim se assistiu durante o último ano, em paralelo com a já esperada actividade dos investidores privados ibéricos, ao crescimento do interesse de outras regiões como a Rússia, Médio Oriente, EUA e Sul Americanos, com ênfase especial no Brasil que acabou por ter um papel relevante no investimento imobiliário realizado no ano passado. Mais recentemente, tem-se vindo a consolidar desde o início do ano a atenção da China, uma nova região com enorme potencial que gostava de analisar em maior detalhe.

Se à partida a China não era um mercado óbvio para investir em Portugal tendo em conta a nossa dimensão e concorrência pela sua atenção por todos os países do mundo, não parece haver dúvidas que as operações de privatização (EDP e REN) e de uma forma mais directa o programa ARI (Autorização de Residência para Actividade de Investimento, também conhecido por Golden Visa), fizeram que recaísse sobe o nosso País a atenção dos investidores chineses. Pela dinâmica

de desenvolvimento que atravessa esta enorme potência que é a China, apareceram milhares de novos milionários de diversas origens mas que parecem ter alguns traços em comum, a familiaridade com o negócio imobiliário, o desejo de ter uma alternativa de investimento das suas economias à região da china assim como proporcionar às suas famílias o desfrutar da qualidade de vida das economias ocidentais. E se os EUA continuam a ser o “El Dorado” para este grupo, a Europa parece ser uma alternativa muito interessante e para a qual Portugal se pode estar a posicionar como uma das portas de entrada.

Se por um lado as possibilidades proporcionadas pelo programa ARI se adequam na perfeição neste objectivo de segurança de uma vida alternativa no espaço europeu (e a que corresponde um encaixe directo entre €500.000 e €1.000.000 por visto atribuído), que por si pode proporcionar neste primeiro ano um novo canal de entrada de capitais para investimento directo na ordem dos €100.000.000 (ou até de maior dimensão, sendo difícil de prever ainda a extensão desta procura), outro ângulo interessante que começa a desenrolar-se é as ramificações derivadas do interesse destes milionários e da atenção que Portugal está a ter na comunidade, e que já se estão a fazer sentir, seja pela cadeia de restauração que quer agora também abrir a primeira loja com um conceito único em Portugal, seja o promotor, dono de um dos maiores edifícios de escritórios de Shangai que considera agora investir em Portugal num investimento de dimensão relevante.

Se a isto juntarmos eventuais parcerias na área de turismo, são tudo indícios interessantes que devem ser devidamente acompanhados.

Se ao interesse de todas estas novas regiões, acrescentarmos a retoma, mesmo que tímida, dos investidores tradicionais dos países europeus, que parecem estar a dar os primeiros indícios de voltar a olhar para Portugal, podemos ter em breve um período interessante no âmbito do investimento imobiliário. Sabemos que existem diversas oportunidades de investimento no lado da oferta a preços atractivos, desde que o comprador consiga acomodar o actual risco de Portugal e este leque de investidores parece estar disposto a aceitar este desafio.

Uma palavra para o enquadramento do programa do Governo; é de louvar a atenção conseguida em novos mercados, seja na procura de investimento para os programas de privatizações, seja os programas conjuntos do AICEP/MNE de apoio ao contacto nos mercados estrangeiros, seja e em particular na área do imobiliário, pelo sucesso e timing do programa ARI. Se o que até agora foi feito parece ser um bom indício para o despertar de novos mercados (e tradicionais), e

53 01 SET/OUT 2013

mesmo havendo necessidade de optimizar estes programas; prioritário e fundamental é que a estrutura governativa do País garanta as condições para a continuidade do caminho de estabilidade e diminuição do factor risco; condições essenciais para que a confiança e atenção conquistada no último ano se materialize em negócios concretos e sustentáveis no futuro. Se assim for, prevejo que existam condições para que este seja de facto aquele Outono quente que tanta falta nos faz, pelo menos assim é o meu desejo.

Filipe Matos Chaves Director Departamento de Investimento Director of the Investment Department

It’s been a cold year, even the weather man hasn’t helped warm up our country, but there’s hope that forecasts seem to indicate that we’re going to have an Indian Summer.

Last year I wrote in an opinion column that times had changed in the way we view the real estate business and that we’d have to find new ways of looking at the business model because doing more of the same simply wouldn’t work. In this sense one of the differentiating strategies being taken seriously is to look for new market segments to replace the lack of demand in the traditional markets in the Centre and North of Europe, one of the clues being to pay attention to close historic and cultural relationships, as well as the flow of Portuguese exports to new markets and regions with the goal of finding business opportunities also in the real estate area with investors in these countries.

During the last year we’ve seen in parallel to the now expected Iberian family office investors, an increase in interest from other regions like Russia, the Middle East, the USA and South America, with a special emphasis on Brazil which played a strong role in the real estate investment undertaken last year. More recently, the attention from China has consolidated since the start of the year, a new region with huge potential which I would like to analyse in greater detail.

If in the beginning China was not an obvious market to invest in Portugal given our size and the competition for its attention from countries all over the world, there seem to be no doubts that the privatisations (EDP and REN) and in a more direct way the ARI programme (Residency Permit for Investment Activity - otherwise known as the Golden Visa), have attracted the attention of Chinese investors in our country.

From the boost in development going on in this huge powerhouse that is China, thousands of new millionaires have sprung up from diverse origins but seemingly have some things in common, they know about the real estate business, the desire to have an investment alternative to the China region as well as providing their families with the opportunity to taste the lifestyle qua-

lity found in western economies. And if the USA continues to be the “El Dorado” for this group, Europe seems to be a very attractive alternative for which Portugal could position itself as a gateway.

If on the one hand the possibilities provided by the ARI programme have been tailored to perfectly meet this goal of securing an alternative life within the European area (and which corresponds to a direct influx of between €500,000 and €1,000,000 per visa issued), which in itself could provide in this first year a new source of direct capital investment worth €100,000,000 (or even more since it is difficult to predict the extent of this demand), another interesting angle that is beginning to unfold is the ramifications stemming from the interest shown by these millionaires and the attention that Portugal is having in the community, which is already being felt, whether from the restaurant chain that now wants to open its first outlet with a unique concept in Portugal, or the developer, the owner of one of the largest office buildings in Shanghai which is now considering investing in Portugal in an investment of considerable size. If to this are added possible partnerships in the tourism area, they all added up to interesting indicators that should rapidly be accompanied. If we add to the interest of all these new regions the recovery, albeit timid, of investor confidence from traditional European countries, which seem to be showing the first signs of once again looking at Portugal, we could shortly see an interesting period regarding real estate investment. We know that various investment opportunities exist on the supply aside at attractive prices, if the buyer can manage to accommodate Portugal›s current risk and this range of investors seems to be willing to accept the challenge.

A word about the Government’s programme framework; the attention it had managed to garner in new markets is praiseworthy, both in terms of investment demand for the privatisation programmes and the joint contact support programmes being run by the Portuguese investment agencies AICEP/MNE in foreign markets, and the success and timing of the ARI programme.

If what has been done up until now seems to be a good indicator to attract new markets (and traditional ones), and there even being the need to boost these programmes; it is vital and a priority that the Government ensures the conditions for the road to stability to continue while reducing the risk factor; conditions that are essential so that the confidence and attention won over the last year translates into concrete and sustainable business in the future. If that will be the case, I predict that there will be all the right conditions for that Indian Summer that we all need so badly, well that’s my hope anyway.

Mercado Aguirre Newman

Estado do Imobiliário The state of Real Estate

Hoje quando falamos em comercialização é com menos enfoque na venda e mais no arrendamento, situação que manterá a sua tendência nos próximos anos.

Today when talking about selling, the emphasis is less on sales and more on renting, a trend that will be maintained in the coming years.

Nos últimos anos o Mercado Imobiliário tem vindo a surpreender pela capacidade de se atingir recordes absolutos de quebras de actividade, de uma forma que se aplica a qualquer segmento analisado (habitação, escritórios, logística, retalho) e à perspectiva da análise: número de operações, volume de negócios, metros quadrados transaccionados, operações correntes ou de investimento imobiliário.

Todavia, a exemplo desta Revista que acaba de nascer, também acredito que o Mercado Imobiliário se presta a renascer. Após 2008 o Mercado Imobiliário que conhecemos e vivemos desde os idos 80 do século XX definhou e morreu. Após este período de nojo que vivemos desde 2009 acredito que estejamos a assistir ao aparecimento de um novo Mercado Imobiliário, que irá caracterizar a próxima década e será sobre esta base que se irá desenvolver.

E de que Mercado Imobiliário estamos a falar?

Antes do mais, caracterizando os seus operadores, do lado da oferta, um Mercado mais atomista, onde predominarão os pequenos promotores imobiliários em oposição aos grandes promotores imobiliários que se vieram a criar no passado, que se farão apoiar no desenvolvimento das suas actividades em estruturas externas especializadas e altamente profissionalizadas.

Os produtos que vierem a ser oferecidos assentarão sobretudo na reabilitação induzida pelas recentes alterações verificadas na lei do arrendamento que já estão a ter a esperada primeira leva, a da renegociação das rendas, com

libertação de alguns espaços pela incapacidade dos arrendatários suportarem as novas rendas, sendo que aqueles que se prendiam com espaços comerciais estavam assentes em modelos de negócio perfeitamente obsoletos e inibidores da renovação do tecido comercial e urbano no centro das cidades. Dentro de poucos anos, cinco a sete, virá a segunda leva com as denúncias dos contratos de arrendamento e colocação de prédios para reabilitação no mercado.

Do lado da procura, a principal alteração já se está a fazer notar na habitação e já a havíamos anunciado em 2010 nas conclusões da apresentação do nosso estudo de Mercado Residencial: hoje quando falamos em comercialização é com menos enfoque na venda e mais no arrendamento, situação que manterá a sua tendência nos próximos anos.

A lubrificação deste sistema assentará menos em modelos de alavancagem financeira e mais nos capitais próprios e desenvolvimento de parcerias através das quais se partilham riscos.

Têm vindo a sair paulatinamente notícias que pelo seu carácter esporádico ainda não revelam a tendência que os profissionais da consultoria imobiliária têm vindo a sentir: o investimento imobiliário está em recuperação e a natureza desse investimento representa uma boa notícia para os profissionais do Mercado Imobiliário: os investidores “core” estão de regresso a Portugal: já aterraram, já fizeram visitas, propostas, estão em processos de “due dilligence” e dentro de muito pouco tempo iremos assistir ao anúncio

55 01 SET/OUT 2013

Paulo Silva Director Geral CEO

da concretização de operações de investimento imobiliário que há muito tempo não se faziam sentir no nosso País.

Esperemos que estas notícias permitam aos investidores nacionais tomarem consciência que é tempo de investirem, sabendo que muitas das excelentes operações que lhes foram propostas no passado já não irão estar disponíveis para sua análise e avaliação.

Não queria terminar este artigo sem deixar duas palavras: uma de reconhecimento para a medida dos Golden Visa lançada em final do ano passado com o patrocínio do Ministério dos Negócios Estrangeiros, que tem proporcionado uma actividade inusitada no Mercado Imobiliário, nas suas localizações mais centrais, a qual no respeitante à Aguirre Newman já permitiu a colocação de mais de 9.000m² de produto imobiliário para reabilitação, que na sua ausência ainda estaria parado; e outra, de alerta para a ganância e falta de seriedade de alguns operadores que no lugar de aproveitarem a oportunidade de escoarem produtos que pareciam não ter mercado, assumem comportamentos especulativos insustentáveis e que em nada os credibilizam.

In recent years the real estate market has surprised people by its capacity to hit record low activity levels, in whichever segment one chooses to look at - (residential, offices, logistics, retail) - and from any analysis perspective: number of transactions, business turnover, square metres transacted, current operations or real estate investment.

However, like the example of this magazine, which is just starting out, I also believe that a new real estate market is about to be born. After 2008, the real estate market that we had known and experienced since the 1980s, floundered and died. After this dreadful period we’ve been going through since 2009 I believe that we’re witnessing the appearance of a new real estate market that will characterise the next decade and it will be on this basis that it will develop.

And what kind of real estate market are we talking about?

First of all, describing its operators, on the supply side, it’s a more fragmented market, where small real estate developers will predominate as opposed to the large property players that were created in the past; and it’s these smaller players that will support the development of their activities in highly specia-lised and professional external outfits.

The products that will be offered will be based overall on rehabilitation encouraged by the recent changes seen in the rental law which are

already experiencing their first wave, with rents being re-negotiated, freeing up some properties because the tenants can’t pay the new rents, while releasing too those that were tied to commercial spaces that were based on business models that were completely out of date and stifling the regeneration of the commercial and urban fabric in city centres. Within five or six years there will be the second wave as rent contracts are cancelled and buildings are put on the market for rehabilitation.

On the demand side, the main alteration is already being witnessed in the residential sector as was announced in 2010 in the conclusions of our Residential Market Study: today when talking about selling, the emphasis is less on sales and more on renting, a trend that will be maintained in the coming years.

The oiling of this system will be based less on financial leverage models and more on own capital and the development of partnerships which will share the risks.

Although news has been gradually seeping out, from its sporadic nature, it has yet to reveal the trend that real estate consultancy professionals are sensing: that is that real estate investment is recovering and the nature of this investment is good news for real estate market professionals: Core investors are returning to Portugal: they’ve already landed, paid visits, made offers, are in the process of due diligence and within a very short space of time we’ll witness the announcement of property investment operations going forward, the kind of operations that we haven’t seen in Portugal for a long time.

We hope that this news will enable national investors to be aware that now is the time to invest, in the knowledge that many of the excellent deals that have been proposed in the past will soon not be available for them to analyse and evaluate.

I didn’t want to end this article without leaving two comments: one in recognition of the Golden Visa scheme launched at the end of last year on the instigation of the Ministry of Foreign Affairs, which has provided a service that is unusual for the real estate market, in its more central locations, which in the case of Aguirre Newman has already made it possible to put more than 9,000m2 of real estate product on the market for rehabilitation, which without the scheme would still be frozen; and another, a warning about greed and a lack of seriousness amongst some operators which in place of taking the opportunity of clearing products off their books which seem to have no market, are showing unsustainable speculative behaviour that does them no credit.

Mercado CBRE

Há qualquer coisa no ar

There’s something in the air … há mais investidores internacionais a olhar para Portugal e prevê-se que possam haver algumas transações significativas a serem concluídas no segundo semestre deste ano, fruto de uma maior confiança por parte destes investidores… there are more international investors looking at Portugal and it is predicted that there could be some significant transactions completed in the second half of this year, thanks to greater confidence on the part of these investors…

De facto, o próprio Banco de Portugal (BdP) diz logo no princípio do seu Boletim de Verão que “as projeções para a economia portuguesa publicadas neste boletim encontram-se rodeadas de uma incerteza particularmente elevada, associada aos recentes desenvolvimentos internos (…)”. Ora se ninguém consegue prever para onde vai a nossa economia, torna-se um desafio grande tentar adivinhar como vai evoluir o mercado imobiliário nacional. Há vários anos que dizemos que o mercado “bateu no fundo” e só pode melhorar, mas a verdade é que temos sido surpreendidos por novas quedas e pelo estabelecimento de recordes negativos.

Os indicadores do primeiro semestre de 2013 não enganam: a área de escritórios contratada caiu 28% face a igual período do ano passado (já de si um ano muito mau), ficando-se pelos 25.900 m2 e o volume de investimento imobiliário, apesar de registar um número interessante a rondar os 150 milhões de euros, é composto na quase totalidade pela aquisição de 50% do Cascaishopping pelo Sierra Fund.

Apesar de tudo, há nichos de mercado onde as coisas têm corrido bem, sendo esse o caso do comércio de rua em zonas prime tais como o Chiado ou a Avenida da Liberdade que está em contra-ciclo há vários anos, com as rendas a subirem tal é a procura registada para lojas nestas localizações. A reabilitação urbana tem agora cada vez mais adeptos, principalmente aqueles que procuram transformar edifícios para actividades ligadas à hotelaria, nomeadamente explorando apartamentos para estadias de curta duração, aproveitando o crescimento no número de dormidas em Lisboa e tendo como alvo imóveis no casco histórico, daqueles que já não se constroem mais.

No entanto, para que se verifique uma melhoria no mercado em geral e para que se possa ver alguma luz ao fundo do túnel torna-se absolutamente fulcral que a economia portuguesa comece a dar sinais consistentes de recuperação.

O facto é que começa a ser relativamente consensual que esses sinais, apesar de tímidos, parecem estar a aparecer. Coincidência ou talvez não, há mais investidores internacionais a olhar para Portugal e prevê-se que possam haver algumas transações significativas a serem concluídas no segundo semestre deste ano, fruto de uma maior confiança por parte destes investidores que resulta, entre outras coisas, da manutenção de Portugal no Euro. Na verdade, poderá haver aqui um efeito positivo de arrasto do que se verifica nos mercados internacionais, uma vez que, de acordo com o research da CBRE, o segundo trimestre de 2013 registou um aumento de 13% no volume de investimento face ao mesmo trimestre de 2012, sendo que na nossa vizinha Espanha este aumento foi de 112%! Também do lado de alguns investidores nacionais parece haver mais confiança no mercado, traduzida por um maior interesse em algum do produto de investimento que se encontra disponível.

Relativamente ao sector residencial, o Índice Confidencial Imobiliário registou um crescimento pela primeira vez desde Agosto de 2010 e o Portuguese Housing Market Survey do RICS/Ci apresentou, pela primeira vez desde Setembro de 2010, uma expectativa sobre vendas positiva.

Talvez não seja totalmente alheio a este facto o impacto que a legislação dos chamados “Vistos Dourados” está a ter no mercado de compra e venda de habitação, com especial enfoque nos compradores oriundos da China.

Ainda temos um longo caminho a percorrer, o fi-

57 01 SET/OUT 2013

nanciamento continua excessivamente caro e é praticamente inexistente (a não ser para produto que é vendido pelos bancos) e estamos longe dos dias em que os nossos fundos imobiliários representavam uma fatia muito substancial da atividade do mercado de investimento. De qualquer forma e não querendo parecer demasiadamente optimista, nem querendo fazer qualquer espécie de previsão (senão teria que fazer muitas…) parece que há qualquer coisa no ar que parece indiciar que o pior já passou.

Será desta?

Francisco Horta e Costa Managing Director Managing Director

In fact, the Bank of Portugal (BdP) itself said at the beginning of its Summer Bulletin that “the forecasts for the Portuguese economy published in it are surrounded by a particularly high degree of uncertainty associated with the recent internal developments (two government ministers resigned in as many days in early July leading to a fortnight of political crisis)”. Now, if no one can predict where our economy is going, then it’s a tall order to try and predict how the national real estate market will develop. For various years we’ve been saying that the market has “hit the bottom” and the only way is up, but the truth is that we’ve been surprised by new falls and record lows.

The markers for the first half of 2013 fool no one: the office sector contracted 28% compared with the same period last year (2012 in itself was an awful year), ending up at 25,900m2 and the turnover of real estate investment, despite recording an interesting figure of around €150 million, is made up almost entirely by the acquisition of 50% of Cascaishopping by the Sierra Fund.

Despite everything, there are niche markets where things have gone well, a case being high street trade in prime zones like Chiado and Avenida da Liberdade that have been bucking the trend for various years, with rising rents and demand registered for the shops in these places.

Urban rehabilitation now has increasingly more fans, mainly those seeking to adapt buildings for activities linked to the hotel business, namely renting out apartments for short-term lets, taking advantage of the growing number of visitors to Lisbon and buying and doing up properties with historic façades - property styles that aren’t built any longer.

However to see an improvement in the market overall and for there to be some light at the end of the tunnel, it is absolutely vital that the Portuguese economy begins to show consistent signs of recovery. The fact is that most people in the business agree that these signs, despite being timid, do seem to be appearing. Coincidence or

perhaps not, there are more international investors looking at Portugal and it is predicted that there could be some significant transactions completed in the second half of this year, thanks to greater confidence on the part of these investors, which results, from amongst other things, Portugal remaining in the Euro. In truth, there could be a positive effect from falling asset prices that is being felt in the international markets since according to CBRE research, the second quarter of 2013 saw an increase of 13% in investment turnover compared with the same quarter of 2012, and that this increase in neighbouring Spain was 112%! There also seems to be more market confidence from some national investors, which is being shown in a greater interest in some investment product which is available.

Relative to the residential sector, the Real Estate Confidential Index registered growth for the first time since August 2010 and the RICS/Ci Portuguese Housing Market Survey showed, for the first time since September 2010, a positive expectation on sales.

Perhaps the impact of the so-called “Golden Visa” legislation on the residential housing market it’s not totally coincidental, with special emphasis on buyers from China.

We’ve still got a long way to go, credit continues to be excessively expensive and is practically non-existent (except the product being sold by banks) and we’re a long way off from the days when our real estate funds were a substantial slice of investment market activity. In any case, not wanting to be overly optimistic, neither wanting to make predictions (otherwise I’ll have to make loads…) there seems to be something in the air that seems to show that the worst could just be over.

Could it be?

Mercado Cushman & Wakefield

Pontos de luz num quadro negro Some light at the end of a dark tunnel A necessidade primordial deste mercado de captar capitais estrangeiros deve impor-se, para que a correcção de valor exista e se comece a criar mercado.

A minha convicção é que este movimento surgirá em breve.

The primordial need for this market to win foreign capital must override any other considerations, so that the market adjusts accordingly and begins to create a market.

It’s my belief that this move will take place soon.

O mercado de escritórios está a ter a pior performance desde que há registo, com uma absorção bruta de apenas 25.000 m2 nos primeiros seis meses do ano. Os poucos arrendamentos são conseguidos à custa de valores baixos, períodos de carência longos e ainda contribuições substanciais por parte dos proprietários para as obras de remodelação/adaptação do inquilino.

O mercado industrial está igualmente anémico, sendo que se verifica alguma procura na região Norte, onde ironicamente não existe quase oferta disponível. Com o consumo no nível mais baixo de sempre, muitos centros comerciais lutam pela sobrevivência, oferecendo substanciais descontos de renda, ou cobrando apenas uma renda variável de acordo com a (parca…) facturação do lojista. Neste quadro negro, há pontos de luz? Há – poucos mas alguns. O retalho de rua em Lisboa e no Porto ressuscitou nos últimos anos, graças a uma combinação da alteração da lei das rendas, dos bons indicadores do turismo e de uma certa saturação do modelo centro comercial. A reabilitação urbana, também em consequência disto, vai acontecendo, não obstante a ausência de financiamento e as dificuldades burocráticas (menores, é certo).

Mas o que nos deve animar sobretudo é o fenómeno do renovado interesse no nosso mercado por parte de investidores estrangeiros. Estes variam em natureza dos chamados family offices (fortunas familiares geridas por profissionais), aos fundos oportunistas (normalmente de origem americana) e, mais recentemente, também a alguns fundos imobiliários e de pensões europeus, mais tradicionais. Embora com objectivos de rentabilidade diferentes (mais exigentes os oportunistas, e com visão de mais longo

prazo os fundos e family offices), o que os une é a realização de que o imobiliário português, que sempre primou pela qualidade, começa a ter agora também um preço atractivo.

Os volumes de investimento na Europa estão a atingir novos máximos desde 2007, sendo que o primeiro semestre viu transações de 65.000 milhões de euros – 8,6% acima do volume verificado em 2012, fazendo antever um montante total até final do ano da ordem dos 142.000 milhões de euros. Enquanto o destino desse investimento continua a ser maioritariamente os mercados “seguros” do Reino Unido, Alemanha e França, os países da Europa de Leste e Central começam a ganhar quota, e mesmo a vizinha Espanha voltou a ser popular entre alguns investidores.

O desvio para mercados periféricos deve-se sobretudo à procura de rendimentos mais elevados, para compensar as taxas baixas (muitas vezes inferiores a 5%) praticadas nos mercados core.

Em Espanha é já visível a correcção de preços para atrair investimento: a título de exemplo, uma carteira de imóveis que a Cushman & Wakefield Espanha teve à venda durante mais de um ano sem manifestações de interesse, baixou o preço em 30% e recebeu não menos do que uma dúzia de propostas!

Em Portugal, estas correcções não são tão visíveis, mas a maior disponibilidade de alguns proprietários para a negociação começa a sentir-se. A necessidade primordial deste mercado de captar capitais estrangeiros deve impor-se, para que a correcção de valor exista e se comece a criar mercado. A minha convicção é que este movimento surgirá em breve.

59 01 SET/OUT 2013

Eric van Leuven Managing Partner Managing Partner

The offices market is having its worst performance since records began, with a gross uptake of only 25,000m2 for the first six months of the year. The few rental contracts secured are managed by charging low rents, offering long leases and substantial contributions on the part of the landlord for refurbishment/adaptation works required by the tenant. The industrial market is equally anaemic, although there has been some demand seen in the North where ironically supply is virtually non-existent. With consumption at its lowest level ever, many shopping centres are fighting for survival, offering substantial rent discounts or charging just a variable rent according to the shopkeeper’s turnover.

Are there some rays of light in an otherwise black scenario? There are; few, but there are some. High street retail in Lisbon and Porto has enjoyed a renaissance in recent years, thanks to a combination of changes to the rental law and good tourism figures as well as because the shopping centre model is somewhat saturated.

Urban rehabilitation, also as a consequence of this, will move ahead, despite the lack of finance and the red tape. (Although there’s less red tape, it’s true) But what should really cheer us up is the renewed interest in our market shown by foreign investors. These vary in nature from the socalled family offices (family fortunes managed by professionals), to opportunity funds (An opportunity fund, often American, belongs to a wide family of collective investment schemes.

Its style of investment is however quite different in many ways than other investment funds. Opportunities funds most likely apply the following investment strategies: distressed, market timing, arbitrage, and event-driven. Opportunity fund’s investment philosophy seems to be suitable to the global present market environment.); and more recently some real estate and more traditional European pension funds.

Although with different profitability goals (the opportunity funds are more demanding, while the family offices and other funds are more long-term), what they all have in common is the perception that Portuguese real estate, which was always good quality, is now going at an attractive price tag.

The investment turnover in Europe is reaching new records since 2007 with the first half of 2013 enjoying transactions worth €65,000 million - 8.6% above the turnover seen in 2012, with forecast total for the end of the year in the region of €143 million. While the destination of this investment continues to mostly be the “safe” markets of the United Kingdom, Germany

and France, the Central and Eastern European countries are beginning to gain share, and even neighbouring Spain is once again popular with some investors.

The move to peripheral markets is above all owed to the demand for higher income, to offset the low returns (often less than 5%) seen in core markets. In Spain the correction of prices to attract investment is already being seen: to give an example, a property portfolio that Cushman & Wakefield Spain had for sale for over a year without attracting any interest, saw its price lowered by 30% and got no less than a dozen offers!

In Portugal, these adjustments are not so evident, but the greater willingness shown by some proprietors to negotiate is beginning to be seen. The primordial need for this market to win foreign capital must override any other considerations, so that the market adjusts accordingly and begins to create a market. It’s my belief that this move will take place soon.

Mercado Jones Lang LaSalle

Investidores há.

Haja estabilidade!

There are investors if there’s stability!

Estamos a acompanhar um número cada vez maior de investidores estrangeiros das mais diferentes origens do globo, atraídos pelas oportunidades únicas que encontram no imobiliário deste País.

We’re seeing an increasing number of foreign investors from diverse parts of the world, attracted by the unique opportunities they’re finding in the Portuguese real estate market.

Espero bem que na altura em que estas linhas estiverem a ser lidas, que já tudo tenha regressado à normalidade, e que as birras políticas já tenham sido ultrapassadas. Tem sido uma sucessão de episódios de autêntica telenovela, com consequências muito negativas para os negócios que dependem do exterior. Com estes episódios não são só as bolsas que caem no dia seguinte, ou os juros da dívida que sobem para níveis outra vez insustentáveis. É também o nosso sofrido Imobiliário que volta cair! Isto numa altura em que Portugal, no seu cantinho devagar a recuperar a sua credibilidade, começa a atrair alguns milhões do exterior para este sector com tanta sede de capital. Todos sabemos que, mais do que nunca, dependemos do exterior para dinamizar o nosso mercado. Isto porque sabemos também que não será a nossa tão enfraquecida e limitada economia a fazê-lo. E há tanto para fazer…

Há milhares de prédios para reabilitar. Há centenas de milhares de m² de escritórios que estão vazios (só em Lisboa são quase 600 mil m²) para serem ocupados. Idem para o comércio em que tanta dinamização é necessária. E há o gravíssimo problema do imobiliário dos bancos que sem capital estrangeiro a entrar também será resolvido a conta-gotas.

Só o mercado internacional poderá resolver muitos desses problemas. Mas para isso precisamos de estabilidade! Os investidores internacionais não investem em países em descrédito, e enquanto o crédito tarda a conquistar, o descrédito pode-se ganhar em apenas um dia como foi o caso do dia 2 de Julho.

Na Jones Lang LaSalle fazemos tudo para vender o nosso País lá fora. Viajamos, vamos às feiras internacionais, recebemos estrangeiros de todos os cantos do mundo e a todos contamos mais ou menos o mesmo: está na altura de investir cá em Portugal. Há oportunidades únicas, os preços caíram e muitos activos estão a níveis que poderão ser mínimos. E isso é dito porque acreditamos verdadeiramente. Porque entre outras razões se conseguem comprar prédios com contratos sólidos e longos com yields de 8% ou até 9% vs 6% em Espanha ou 4% no Norte da Europa. E porque se conseguem comprar imóveis de qualidade por um preço idêntico ou até inferior ao valor da sua construção! Estamos a falar de descontos por vezes superiores a 50% face ao mercado de há cinco anos.

Em todo o caso, vemos sinais positivos de que o mercado deverá recuperar. Estamos a acompanhar um número cada vez maior de investidores estrangeiros das mais diferentes origens do globo, atraídos pelas oportunidades únicas que encontram no imobiliário deste País. Seja para investir, seja para gozar como segunda residência, seja para viver! Esse interesse tem também sido alavancado por ferramentas criadas pelo Governo para os investidores internacionais, como os regimes dos Golden Visa e dos Residentes Não Habituais.

Esta foi a mensagem que passámos no MIP (Mostra Imobiliária de Portugal), na qual participámos no mês de Junho em São Paulo, Brasil, e onde constatámos que para os brasileiros, Portugal é claramente um país para se inves-

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tir. E não é difícil compreender porquê: a nova e vasta geração de milionários brasileiros está demasiado exposta ao seu próprio mercado que apresenta fortes indícios de sobreaquecimento. Estão, por isso, à procura de mercados alternativos, de preferência os mais sofredores e mais baratos. E como o mercado americano, sobretudo o mercado de Miami (o preferido dos brasileiros) já teve essas características no pós-Lehman e está hoje outra vez muito aquecido, Portugal, país irmão, o mais barato da Europa, é o mercado natural para onde podem ser canalizados grandes fatias desse capital.

Temos de acreditar nisso e, como nós, há muitos outros que o fazem.

Pedro Lancastre Director Geral Managing Director

I really hope that when this piece is being read that everything has got back to normal, and that Portugal’s political squabbles have been sorted out. We’ve witnessed some scenes straight out of a soap opera, with really bad consequences for a business that depends on the foreign market. It’s not just the stock markets that plummeted in the aftermath of two Government ministers resigning in early July, or the soaring interests rates that reached unsustainable levels. It’s our already suffering real estate market that has taken a battering! And this at a time when Portugal, in its quiet corner recovering its credibility, had been beginning to attract some millions from abroad to this sector which is suffering so badly from a lack of capital.

All of us are aware, more than ever, that we depend on abroad to boost our market. Because we also know that it isn’t going to come from our weakened and limited economy.

And there’s so much to do… there are thousands of buildings that need doing up. There are hundreds of thousands of m2 of office space that’s lying empty (in Lisbon alone there’s almost 600,000 m2 that’s unoccupied.

And the situation goes for commerce too which badly needs a boost. And then there’s a really serious property problem with the banks which without foreign capital coming in will also only be sorted out in dibs and dabs.

Only the international market can solve many of these problems. But for this we need stability!

International investors do not invest in countries that are a serious credit risk, and as to that little credit we’ve managed to win lately, this can be undone in just one day as it was on July 2 when Portugal was embroiled in its political crisis. At Jones Lang LaSalle we’ll do everything we can to sell our country abroad. We’re travelling, we’re going to international fairs, we’re welcoming foreigners from the four corners of the world, and we’re saying more of less the same thing to

everyone: that this is the right time to invest in Portugal. There are unique opportunities, prices have fallen and many assets are at pricing levels which could be as low as they’re going to get.

And we’re saying this because we believe it’s true. Because from amongst other reasons one can buy buildings with solid and long contracts with yields of 8 or 9% compared with Spain at 6% or Northern Europe at 4%... and one can buy quality properties for the same price or even lower than what it cost to build them! We’re talking about discounts which sometimes run at 50% more than they were in the market five years ago.

In every case, we’re seeing positive signs that the market should recover. We’re seeing an increasing number of foreign investors from diverse parts of the world, attracted by the unique opportunities they’re finding in the Portuguese real estate market.

Whether for an investment, to enjoy as a second home or even to live! This interest has also been given a helping hand through Government incentives aimed at international investors, such as the Golden Visa and Non-Habitual Residents regimes.

This was the message that we gave out at MIP (The Portugal Property Showcase), which we took part in in June in São Paulo, Brazil, and where we maintained that for the Brazilians, Portugal is clearly a country to invest in.

It’s not difficult to see why: the new and vast generation of Brazilian millionaires is too exposed to its own market which is showing strong signs of overheating. Which is why they are looking for alternative markets, preferentially those that have suffered the most and are cheaper.

A case in point being the American market, particularly the Miami market (that the Brazilians prefer) which already has had these characteristics in the post-Lehman period and today is once again very buoyant. Portugal, a kindred country, with among the cheapest prices in Europe, is a natural market for them where large wads of this capital can be channelled. We have to believe in this and, like us, there are many others that do.

Mercado Prime Yield Portugal

Esperar para ver reforçou-se no mercado imobiliário A Wait-and-See attitude has set into the real estate market O ajuste de preços que tem vindo a verificar-se nos imóveis gera excelentes oportunidades para os investidores que tenham capital disponível, com activos de óptima qualidade a surgirem no mercado.

The coming down in property prices has created excellent opportunities for investors that have capital available, with the top-quality assets that have appeared in the market.

A já conhecida postura do “Wait-and-See”, que na actual conjuntura é quase uma boa notícia por contraposição à fuga do investimento por resistência ao risco percebido, parece estar a reforçar-se no mercado imobiliário português para o que resta do ano.

Tradicionalmente, a segunda metade de ano é a mais dinâmica para o imobiliário, mas a recente crise política, que muito recentemente se verificou, teve efeitos no nível do tecido económico que vieram destabilizar um mercado que se encontrava até então algo fragilizado, mas que parecia começar a dar indicações que o colocariam em algum nível de retoma.

Os investidores imobiliários que começavam a ter alguma confiança para voltar ao mercado português, acabam por adoptar uma postura de maior cautela, atrasando ainda mais eventuais decisões. E, depois, de um primeiro semestre que se estima tenha sido mais forte do que o homólogo, vamos agora esperar para ver como decorre o segundo semestre, dada a incerteza que foi introduzida com a recente crise política.

Nos escritórios o ano tem estado em linha com 2012, embora ligeiramente abaixo.

A procura de espaços tem sido, até agora, especialmente dominada pela mudança de instalações e é normal, na conjuntura actual, que as rendas sejam alvo de alguma pressão em baixa, dado que estamos num mercado em

que o maior poder negocial está precisamente do lado da procura. Novamente neste segmento, temos que esperar para ver como é que a conjuntura económica evolui, como é que pode influenciar a confiança das empresas e como é que isso se vai refletir na tomada de espaços, expectavelmente para o aumento de área ocupada e para o surgimento de novas empresas.

No caso do retalho o impacto da conjuntura é ainda mais óbvio.

Como sabemos, em Portugal, o imobiliário de retalho é ainda dominado pelos centros comerciais, cujo número de inaugurações tem vindo a escassear nos últimos dois anos e este ano não deve ser excepção. Os lojistas retraem-se face à diminuição do consumo, em resultado do menor rendimento das famílias e do crescimento da taxa de desemprego, e vemos agora centros comerciais com algumas lojas de saída.

Na habitação há a sublinhar a mudança de paradigma, com a imergência do mercado de arrendamento que durante anos praticamente inexistiu. Sobretudo devido à escassez de financiamento para a aquisição de casa própria, à redução do volume de nova oferta e a uma nova lei de arrendamento, este mercado tem vindo a ganhar corpo, com a oferta a responder positivamente à procura crescente.

Face a um cenário que não é, de facto, o mais optimista, não devemos baixar os braços e as

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José Manuel Velez Diretor Executivo CEO

oportunidades para o mercado imobiliário estão aí. O ajuste de preços que tem vindo a verificar-se nos imóveis gera excelentes oportunidades para os investidores que tenham capital disponível, com activos de óptima qualidade a surgirem no mercado.

Nos escritórios, apesar do menor dinamismo da procura, a oferta tem sabido adequar-se e o volume de novos edifícios a surgirem no mercado tem reduzido, o que acaba por ter um impacto menos acentuado nas rendas.

No retalho, o comércio de rua continua a registar um dinamismo contracorrente e atrai mais lojistas e consumo. E temos também o movimento da reabilitação urbana, que tem sido realizada à microescala, mas com resultados visíveis e rentáveis e que parece ser o caminho para muitos operadores da indústria imobiliária e actividades complementares.

Em suma, esperamos que este “esperar para ver” não evolua negativamente e que permita ser a base para uma retoma, ainda que tímida, para este sector. Para tal é crucial a estabilidade social e política, que esperamos que não volte a sofrer nenhum revés até final do ano.

That well known Wait-and-See attitude which in the current economic circumstances seems almost good news when seen against investment flight because of Portugal’s perceived risk, appears to have set in within the Portuguese real estate market for the rest of the year. Traditionally, the second half of the year is more active for the real estate business, but the recent political crisis which unfolded in early July has had effects economically that sent jitters running through a property market which was already weakened, but now it seems apparent that there are some signs of recovery here.

Real estate investors that began to have some confidence in returning to the Portuguese market have ended up by taking a more cautious stance, putting off possible decisions even longer. And then, after a first half of the year which seems to have been stronger than the same period the year before, there now seems to be a wait-and-see attitude to the second half given the uncertainty created by the recent political crisis.

In the offices market the year has been in line with 2012, albeit slightly down on last year.

The demand for office space has been, until now, particularly dominated by changes in and it is normal, in the current economic climate, that rents would be subjected to some downward pressure, given that we are in a market in which the greatest bargaining power lies pre-

cisely on the demand side. Again, in this segment, we’ll have to wait-and-see how the economic situation pans out, how it may influence the confidence of companies and how this will be reflected in office uptake, and the expectation for an increase in occupation area and the appearance of new companies.

In the case of retail, the impact of the economic crisis is more obvious. As is known, in Portugal, the retail real estate market is still dominated by shopping centres, with the number of new shopping centre openings drying up over the past two years and this year will be no exception. Shop keepers are retreating in the face of reduced consumption, the result of lower family income and the growth in the unemployment rate, and we’re now seeing some shops quitting shopping centres.

In the residential housing market a change in paradigm is being noted, with the emergence of the rental market which for years was practically non-existent.

Particularly because of the lack of financing to buy one’s own property, a reduction in the building of new stock and the new rental law, this market has gained ground, with supply responding positively to growing demand.

Faced with a scenario which isn’t actually the most optimistic, we shouldn’t sit on our hands when opportunities for the real estate market are out there.

The coming down in property prices has created excellent opportunities for investors that have capital available, with the top-quality assets that have appeared in the market. In the office market, despite sluggish demand, supply has been able to adapt itself and the amount of new office buildings that has come onto the market has come down, which has had a less acute impact on rents, keeping them more stable. In retail, high street shopping continues to show a positive energy which is bucking the overall downward consumer spending trend, instead attracting more shoppers and consumption.

And we’ve also got the urban rehabilitation movement which has been happening on a small scale but with visible and profitable results and seems to be the way ahead for many operators in the real estate industry and complementary activities.

To sum up, we hope that this wait-and-see attitude doesn’t fizzle out but provides the basis for a solid return for this sector, even if it is a timid one. For that to happen political and social stability is crucial, and we hope there won’t be any setbacks in this sense before the end of the year.

Mercado Neoturis

Próximos temas…

Forthcoming topics…

Até ao final de 2014 irão ocorrer transacções de activos imobiliários com hotéis já em operação ou prédios para promoção hoteleira.

Up until the end of 2014 there will be real estate asset transactions involving hotels that are already up and running or involving buildings for hotel development

Julgamos adequado antecipar os temas que, nos próximos meses, serão artigos e notícias no que ao turismo e imobiliário turístico diz respeito: Transacções de hotéis Até ao final de 2014 irão ocorrer transacções de activos imobiliários com hotéis já em operação ou prédios para promoção hoteleira. Se neste último caso a tendência já vem de trás, no primeiro o mercado será, por vezes, surpreendido. Esta convicção decorre (1) da crescente dificuldade de hotéis independentes, por vezes até bem localizados, gerarem resultados operacionais positivos sendo a solução a alienação a quem ache quo o faça melhor ou quem pense que existe um melhor uso alternativo para o imóvel, (2) do desinvestimento no sector hoteleiro por parte de alguns grupos cujo core business, não sendo a hotelaria, necessita de capitais próprios e (3) operações de sale and lease ou management back por via da necessidade de crescimento de grupos hoteleiros no mercado nacional e internacional (e que utilizam este modelo de negócio para adquirir os capitais necessários à expansão sem perderem a capacidade – quartos sob gestão da marca – instalada).

Projectos Mixed-Use A este nível, importa estar atento a inúmeros projectos imobiliários com uma ou duas valências (normalmente não hoteleira) que não saíram do papel devido à crise financeira e económica nacional e internacional. São projectos de grande dimensão que estão hoje a ser objecto de reprogramação para o período pós-crise. Jul-

gamos ir assistir, em alguns deles, à integração de componentes hoteleiras ou para-hoteleiras (ex. serviced apartments) no sentido de equilibrar (valorizar) o conceito inicialmente definido.

O que nos leva ao tema do licenciamento.

Licenciamento A tendência será de pressão sobre os organismos da administração pública para a facilidade e celeridade dos processos de licenciamento.

Facilidade (não facilitismo) em toda a burocracia associada ao licenciamento, possibilidade de alteração de uso e rapidez de decisão. Investidores com origem externa – e serão essenciais para a recuperação do sector – não estarão semestres consecutivos à espera de saber se um projecto residencial de 50.000 m2 pode ser transformado num projecto hoteleiro, residencial, comercial e de saúde com a mesma área construtiva.

Em qualquer dos temas importa destacar o papel das instituições financeiras. Directa ou indirectamente envolvidas em vários processos associados ao sector, depende também da sua capacidade e grau de comprometimento o desenvolvimento de novos projectos ou alteração dos proprietários dos actuais.

Resumindo, os tempos serão “animados”, embora por vezes não pelos melhores motivos.

A verdade é que promotores nacionais, investidores internacionais, proprietários de hotéis, instituições financeiras (nos seus vários papéis) e administração pública têm pela frente um exigente desafio; os competentes conseguirão ultrapassar este período com maior ou menor dificuldade, sendo o amadorismo e o fa-

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cilitismo severamente penalizados nos tempos mais próximos.

We think now is the time to explore the topics which will make the news regarding tourism and real estate tourism:

Eduardo Abreu Partner Partner

Hotel transactions Up until the end of 2014 there will be real estate asset transactions involving hotels that are already up and running or involving buildings for hotel development. If in this latter case the trend seems to have petered out, in the former the market can, sometimes, hold out surprises. This belief stems (1) from the growing difficulty of independent hotels, sometimes well located, to generate positive operational results, the solution being to leave them in the hands of those who think they can do better, or think that there is a better alternative use for the property; (2) from the move away from investing in the hotel sector by some groups whose core business, not being hotels, need own capital and; (3) sale and lease operations or management backed operations because of the need for growth by hotel groups in the national and international markets (and which use this business model to acquire the necessary capital for expansion without losing capacity - rooms under brand management - installed).

Mixed-Use Projects At this level it is important to be aware of the countless real estate projects with one or two uses (normally non-hotel) that never get off the drawing board because of the national and international economic and financial crisis. These are large-scale projects which today are being reassessed for the post-crisis period. We think that we will see, with some of them, their integration as hotel components or for hotels (ex. serviced apartments) to balance out (create added value) to the initially defined concept.

And that leads us to the subject of planning permission.

Planning Permission The trend will be for pressure to be brought to bear on public administrative bodies to facilitate and speed up planning processes. Making it easier ( this not meaning bypassing and short-cuts) to simplify all the red tape associated with planning permission, the possibility of change of use and rapid decision-making.

Foreign investors - and they are essential for the sector’s recovery - do not want to be kept waiting months on end to see if a 50,000m2

residential project can be transformed into a hotel, residential, commercial or health development with the same building area.

With any of these topics it is important to highlight the role of the financial institutions.

Directly or indirectly involved in the various processes associated with the sector, this also depends on their capacity and degree of commitment or involvement in new projects, or the change of owners within existing projects.

To sum up, the times are exciting, although at times not for the best reasons. The truth is that national developers, international investors, hotel owners, financial institutions (in their various roles) and public administration has a tough challenge before it; those who know what they are doing will manage to get through this period with greater or lesser difficulty, while amateurs and those who want to cut corners and have an easy ride will be severely penalised in the near future.

Do Mundo

Postal de Luanda Postcard from Luanda

Rodrigo Januário Director do MACE Group MACE Group Managing Director

Como sabemos Portugal definha, num penoso arrastar da economia, com uma população que não cresce e está, por isso, cada vez mais envelhecida, e pior, à sua volta parece que quase todos os seus vizinhos e companheiros de caminho, neste mundo que nos habituámos a chamar Ocidente, estão em situação muito parecida.

Na verdade, estamos numa altura da história em que, a criação de riqueza e o crescimento se mudaram para outras paragens, que não só a parte do mundo dito “Ocidental”.

Angola é claramente um destes lugares.

Aqui, empurrado pelas receitas do petróleo, o país começa a crescer, a desenvolver-se e, mais ainda, no dia-a-dia aprende como isso se faz e a fá-lo cada vez melhor.

São impressionantes os projectos imobiliários que se vêem nascer em todo o país, muito especialmente em Luanda, que tem sofrido um crescimento enorme, muitas vezes criticado pelo modo como tem acontecido, com custos elevados e prazos raramente cumpridos.

E como ter feito de outro modo? Teria sido possível? Onde estava a capacidade técnica e conhecimento para tal?

Dir-me-ão: mas se existem em Angola empreiteiros da melhor qualidade, porque é que os projectos imobiliários, que todos conhecemos, não são concluídos em prazos razoáveis e têm custos exorbitantes?

Aqui entra a aprendizagem dos promotores e dos restantes intervenientes no processo de gestão dos projectos imobiliários, que não os empreiteiros.

Na realidade, estamos acostumados a culpar os empreiteiros pelo custo exagerado dos edifícios e pelos atrasos na construção. Para os menos conhecedores, eles são a face mais visível e mais fácil de responsabilizar. Nada mais comum do que ouvirmos afirmações como: os empreiteiros são

muito caros, têm margens enormes, são pouco competitivos, usam metodologias de construção pouco evoluídas. São o bombo da festa.

Eu que fui empreiteiro a maior parte da minha vida e que agora me encontro do lado dos consultores e do lado da gestão de projectos vejo-me, sempre que estes assuntos vêm à baila, na posição de “defensor da classe operária”, neste caso os empreiteiros. E depois, lá tenho de ouvir as reprimendas do costume, que continuo a ter cabeça de empreiteiro, que penso como eles, que não me consegui ainda livrar da influência que os anos que passei a trabalhar como empreiteiro deixaram.

Como acredito que estas “acusações”, se tal se podem chamar, pois tive muito orgulho em ter trabalhado como empreiteiro, não são merecidas, vou tentar explicar porque acho que é errado acusar os empreiteiros pelos males da promoção imobiliária.

Em qualquer projecto imobiliário, além do custo da construção propriamente dito, existem outros custos que vou enumerar: (i) o terreno que, relativamente ao valor de venda final do projecto, representa cerca de 15% daquele valor; (ii) o custo dos projectos que representam cerca de 5%; (iii) os custos financeiros que podem representar 22,5%; (iv) os custos de marketing e promoção que são cerca de 5%; (v) as várias taxas que representam cerca de 2,5%; (vi) a gestão, coordenação e fiscalização que são cerca de 2,5%; (vii) e finalmente a margem do promotor que anda pelos 20%.

Quanto é que fica para a construção? Pois é, meus amigos, a construção representa 27,5% dos custos de um projecto imobiliário. Leram bem e não pensem que estou louco. O custo da construção representa só 27,5% do total dos custos.

E é sabendo isto que, quando me apontam os

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empreiteiros como responsáveis pelos custos do imobiliário, só posso achar a afirmação descabida.

Então que fazer para baixar os custos e reduzir os prazos de execução dos empreendimentos? A resposta só pode ser uma: actuando em todas as actividades que influenciam o custo final de um empreendimento e não só no custo de construção. Isto chama-se ter uma gestão de projecto capaz, sabedora e profissional.

E não tenham dúvidas, a aprendizagem de que falei no início desta crónica não é uma palavra estranha aos promotores imobiliários angolanos, e o aparecimento de promotores com muita experiência, trazendo padrões de procedimento que são depois seguidos e copiados, também ajuda nesta aprendizagem. É hoje possível encontrar promotores, que antes achavam poder fazer tudo sozinhos, solicitar o apoio de consultores profissionais, quer para estudar e montar o seu projecto imobiliário, quer para o projectar e construir.

Não pensem que, pelo que disse dos empreiteiros, isso me leva a considerar que o custo da construção não pode ser reduzido ou é pouco relevante. Nem pensar. E não tenham dúvidas que a normalização do ambiente económico em Angola, o equilíbrio de alguns factores e uma muito maior concorrência está a fazer descer os custos da construção de modo significativo. Mas, se querem verdadeiramente reduzir os custos do imobiliário, os promotores têm de actuar, de forma cada vez mais significativa, do lado da gestão, estudo acompanhado dos projectos, planeamento e controlo. Aqui sim, podem ser obtidas reduções significativas.

Como não pode deixar de ser, é muito mais importante a poupança que se obtém de uma boa gestão de projecto do que de uma boa negociação para a construção, já que uma boa gestão pode actuar sobre 100% dos custos e uma boa negociação da construção só está a tratar de 30%.

Não se esqueçam disto quando culparem os empreiteiros angolanos pelos males do imobiliário.

As we know Portugal is in the doldrums, the economy is on the slide, the population isn’t growing and is increasingly getting older, and the worst of it is, is that looking around it seems most of her neighbours in the Western world are in the same boat.

The truth of the matter is that we’re at a historical point when wealth creation and growth have shifted to other parts of the non-Western world - Africa, Brazil, China and the Far East.

Angola is clearly one of them.

Here, buoyed up by oil revenues, the country has begun to grow, to develop, and furthermore, with each day it is learning how to do things and do

them better. It’s amazing to see the real estate projects that are cropping up all over the country, many of them in Luanda in particular, which is enjoying a huge growth boom, often criticised by the way it has taken place, with high costs and deadlines rarely met.

And could it have been done in any other way?

Would that have been possible?

Where was the technical capacity and know-how for that?

Tell me: but if there are better quality building firms in Angola, why is it that the real estate building projects, that we all know, aren’t completed within a reasonable time frame and to budget?

It’s here that the special skills of the developers and other middlemen in the real estate project management process, who aren’t builders, come in.

In truth, we’re quick to blame the builders for the exaggerated costs of buildings and delays in construction schedules.

For those who aren’t in the know, they are the most visible face and the easiest to point the finger at.

There’s nothing more common than to hear statements like: “the builders are really expensive, they’ve got huge margins, they’re not competitive, and they use really unsophisticated building techniques”.

It’s the talk of the town.

I was a building merchant for most of my life, and now I find myself on the side of the consultants and the project managers I can see, whenever these topics crop up, why I jump to the “defence of the of the brickie class”, in this case the builders.

And then I’ve got to listen to the same old criticisms, that I continue to have a builder’s mentality, that I think like them, that I can’t seem to break away from the years of influence that I had working as a builder.

As I believe that these “accusations”, if we can call them that - actually I was very proud to have worked as a builder - aren’t deserved, I will try and explain why it is that I think that it is wrong to accuse the builders for all the ills in real estate development.

In any real estate project, apart from the actual construction cost, there are other costs which I will list: (I) the land which, relative to the value of the final sale of the project, represents around 15% of that amount; (ii) the cost of the projects that represent around 5%; (iii) the financial costs that can represent 22.5%; (iv) the marketing and promotion costs that are around 5%; (v) the various duties that represent around 2.5%; (vi) the management, coordination and supervision that

cost around 2.5%; (vii) and finally the developer’s margin which is set at around 20%.

So how much is left over for construction?

Exactly my friends, the construction cost represents around 27.5% of the costs of the real estate project.

Read the figures again and don’t think I’m being crazy.

The cost of construction represents only 27.5% of the total costs.

And it’s in full light of this that when they point the finger of blame at the builders as being responsible for the costs of the project, I have to state that they’ve got it all wrong.

So what can be done to lower costs and reduce the construction time for developments?

There can only be one reply: take measures on all the activities that influence the final costs of a development and not just the cost of construction.

This is called having capable, wise, and professional project management.

And don’t be in any doubt that the learning that I was talking about at the start of this chronicle isn’t a strange word to Angolan real estate developers, and the appearance of developers with a lot of experience, bringing standards of procedure that are later followed and copied, also helps in this learning curve.

And today it is possible to find developers, who before thought they could do everything alone, to seek the help of professional consultants, whether to study and set up their real estate project, or to plan and construct it.

Don’t think that, from what I said about the builders, that this leads me to think that the cost of construction cannot be reduced or isn’t really that relevant.

Not at all.

And be in no doubt that the stabilisation of the economic environment in Angola, the balance in some factors and much greater competition is bringing construction costs down significantly.

If they really want to reduce real estate costs, the developers have to act, in a more significant way, on the management and study sides, projects development, planning and control.

And it’s here, yes, that significant reductions can be obtained.

And as is only natural, the savings that can be obtained by the good management of a project is a lot more important than a good business deal for the construction, since good management can impact on 100% of the costs and good construction deal only influences 30%.

Don’t forget this when blaming the Angolan builders for all the ills in pursing real estate in that country.

Do Mundo Mercado de Londres

O único caminho é para cima The London Market

The only way is up Texto Text: Chris Graeme

Para os investidores estrangeiros, o Reino Unido (RU) continua a ser atraente já que os preços dos imóveis em todos os segmentos continuam a cair em 2013. Chris Graeme olha para uma economia que luta para permanecer confiante e competitiva, sobretudo agora que a onda de optimismo originada pelos Jogos Olímpicos do ano passado e pelo Jubileu das Bodas de Diamante da Família Real inglesa se esgotaram. Ainda assim, alguns sinais de recuperação estão no ar.

A maior e mais recente história do mercado imobiliário do RU tem sido o fluxo contínuo de capital proveniente de investidores estrangeiros com o intuito de comprar activos de risco em países cuja localização entre os Estados Unidos e a Europa ainda os tornam um mercado premium.

Os investidores da Malásia e da Coreia do Sul, Estados Unidos e Rússia estão à procura de activos estáveis e activos comercias que geram receitas com características semelhantes em Londres e nas principais cidades. A procura internacional continua também forte ao nível do segmento residencial no RU, nomeadamente nas zonas centrais de Londres, nos mercados de hotelaria e restauração e, ainda, em imóveis localizados em outras partes do RU por parte de uma procura baseada em famílias estrangeiras abastadas.

O mercado imobiliário residencial de Londres e do Sudeste de Inglaterra Enquanto a recuperação do resto do Reino Unido continua a ser tímida, parece que Londres, como sempre, é a exceção à regra. Os preços dos imóveis estão a aumentar nas zonas centrais e na primeira linha de Londres, com transacções em execução ao mais alto nível desde 2008. A promotora líder de mercado Halifax - uma instituição

financeira que oferece hipotecas - avança que os preços dos imóveis residenciais subiram 2,1% até Julho, 4,6% acima do ano passado, e o Banco do compromisso da Inglaterra refere que as baixas taxas de juros que se mantêm são uma boa notícia para os que vão comprar casa pela primeira vez. Os preços das casas no resto do RU continuaram a trajetória de queda global em 2012 e no primeiro semestre de 2013, tudo por causa das fracas perspectivas económicas, do elevado desemprego e da apertada disponibilidade de hipotecas. Nos últimos dois anos, três das principais consultoras - Knight Frank, Savills e Hamptons International - registaram quedas de preços na ordem dos 2% e 5% a nível nacional.

Evolução do mercado londrino De acordo com a Jones Lang LaSalle, o mercado imobiliário da zona central de Londres entrou numa fase de forte actividade, com as vendas e a construção a atingir os níveis mais elevados desde que a crise despontou. Até agora, 2013 parece estar mais activo do que 2012 e os promotores parecem estar interessados em ​​ fazer parte da recuperação, no entanto, os problemas de financiamento estão ainda a restringir os projectos de menores dimensões, pelo que os grandes grupos estão a dominar o desenvolvimento do mercado.

Embora a actividade de desenvolvimento esteja a ser feita no sentido ascendente a realidade é que existe um défice significativo de novas construções que está a agravar o mercado, apesar da crescente procura. No centro de Londres cerca de 7.300 novas unidades foram transaccionadas em 2012, mais 50% que em 2011, enquanto na cidade as vendas de novas unidades subiram de 220, em ​​ 2009, para 620, em 2012, com os preços mais altos a rondar em média £1.200 (€ 1.396) por metro quadrado.

Mercado de Escritórios O mercado de escritórios de Londres continua cauteloso com os grandes ocupantes a preferirem o “esperar para ver”, em vez de alugarem os espaços. Este cenário repete-se em maior ou menor grau em outras regiões do país. De acordo com o Property Market Review da CBRE de Londres, no segundo trimestre de 2013, “a confiança dos inquilinos está a começar a melhorar. Isso também se reflectiu no crescimento do arrendamento em zonas prime ao nível de um número restrito de sub-mercados na região Este-Oeste de Londres e ao longo do trimestre”. De uma forma geral, o take-up do mercado de escritórios foi de 33% (3.4M sq ft / 315, 870m2*), com ofertas até 4% (3.0M sq ft / 278, 709m2) e disponibilidades de +3% (17.7M m² / 1.644.383 m2); enquanto os índices para as áreas prime da zona central de

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Londres subiram 1,8%. O take-up do mercado de escritórios na cidade de Londres também cresceu 83% (1,6 milhões sq ft / 148, 644m2), embora as ofertas tenham caído 9% (1,4 M ² ft / 130, 064m2) e a disponibilidade também tenha caído 3% (6,9 milhões sq ft / 641, 030 m2). As rendas prime mantiveram-se estáveis na ordem dos £ 55 (€ 64) por m² - o mesmo desde 2010.

Logística e Armazém Em 2012 o mercado caiu 25%, mas as perspectivas para 2013 apontam para uma recuperação, de acordo com os consultores Lambert Smith Hampton. Foi colocado um travão ao desenvolvimento especulativo em 2012, embora a actividade da reabilitação em locais-chave vá fornecer ao mercado um novo stock. No entanto, de uma forma geral, o take-up será constrangido devido à falta de opção para os ocupantes e às poucas novidades, o que significa que os ocupantes terão dificuldades em encontrar instalações adequadas. Perspectiva-se que os valores das rendas venham a crescer em linha com o crescimento das rendas prime, nomeadamente onde há novas oportunidades. As rendas secundárias tendem a registar um crescimento nos locais onde há procura e escassez de oferta.

Retalho A recessão, o elevado desemprego e os desafios da internet e dos multicanais de compras significa que 2013 manteve-se difícil para os retalhistas.

De acordo com a Jones Lang LaSalle, actualmente existe uma procura para 25M² ft / 2.3M m2* de espaço comercial e de lazer no RU - na cidade, fora da cidade, em centos comercias, parques de retalho e comércio de rua, o que é positivo.

No entanto, apesar de algum otimismo, há uma taxa de desocupação de cerca de 14% que ainda vai levar algum tempo a ser ultrapassada. Os retalhistas vão ser mais exigentes na gestão do seu portfolio, quer no existente quer nas novas aquisições, e vão desenvolver uma capacidade negocial mais dura a nível financeiro e mais flexível ao nível dos arrendamentos novos e renovados em lojas e restaurantes nos locais certos. * Um metro é 3.28 feet / 1 square foot = 0,09290304 metros quadrados

For overseas investors, the United Kingdom continues to be attractive as property prices in all segments continue to fall in 2013. Chris Graeme looks at an economy struggling to remain confident and competitive now that last year’s Olympics and Diamond Jubilee feel good factor has worn off, but some signs of recovery are in the air.

The biggest real estate story for the United Kingdom market recently has been the continuing influx of capital from overseas investors looking to buy recession distressed assets in a country whose central location between the United States and Europe still makes it a premium market.

Investors from Malaysia and South Korea, the United States and Russia are looking for stable, income producing commercial assets with bondlike characteristics in London and the main cities. Overseas demand also remains strong for residential property in the UK with demand for prime central London property continuing; particularly in the hotels and restaurant market, but also demand for properties in other part of the UK from affluent foreign families.

The London and South East Residential Property Market While the recovery in the rest of the United Kingdom remains timid it seems that London, as usual, is the exception to the rule. Property prices are increasing in prime central London areas with transaction levels running at their highest level since 2008. Leading building society Halifax – a financial institution that offers mortgages – says that residential property prices rose 2.1% to July, 4.6% up on last year and the Bank of England’s commitment to retain low interest rates is good news for first-time home buyers.

House prices in the rest of the UK continued an overall downward trajectory in 2012 and the first half of 2013 because of weak economic outlook, high unemployment and tighter mortgage availability. In the last two years three leading estate agents, Knight Frank, Savills and Hamptons International registered price falls of between 2% and 5% nationally.

London Development Market According to Jones Lang LaSalle, the Central London development market has entered a strong phase of activity with sales and construction activity hitting the highest levels since the crisis. So far 2013 seems to be busier than 2012 and developers are keen to be part of the upswing, but finance problems are still restricting smaller developments so that larger house builders are dominating the development scene.

Although development activity is up, a significant shortfall of new stock is exacerbating the market despite growing demand. In Central London over 7,300 new units exchanged in 2012, 50% up on 2011 while in the City new unit sales soared from 220 in 2009 to 620 in 2012 with prices at an all-time high – averaging £1,200 (€1,396) per square foot.

Office Market The City of London office market has continued cautious with large occupiers choosing to wait and see rather than commit themselves to space. The situation repeats itself to a greater or lesser extent in the provinces. According to CBRE’s Central London Property Market Review for the second quarter of 2013 “occupier confidence is starting to improve. This was also reflected in prime rental growth in a number of London West-End submarkets over the quarter.” Overall office take-up was up 33% (3.4M sq ft/315,870m2*), under offers up 4% (3.0M sq ft/278,709m2), availability +3 (17.7M sq ft/1,644,383 m2) while the Central London Prime Rent Index was up 1.8%. Office take-up in the City of London too was up by 83% (1.6M sq ft/148,644 m2) although under offers were down -9% (1.4M sq ft/130,064 m2) and availability too was down -3% (6.9M sq ft/641,030m2).

Prime Rents have stayed stable at around £55 (€64) per sq ft - same since 2010.

Logistics and Warehousing In 2012 the market fell by 25% but the outlook for 2013 points to some recovery according to consultants Lambert Smith Hampton. Limited speculative development took place in 2012 although renewed activity in key locations will drive the market to providing stock. However overall take-up will be constrained with a shortage of choice for occupiers and few new developments meaning occupiers will find it hard to find suitable premises. Rental values are predicted to grow with prime rents rising where there are new schemes. Secondary rents are likely to register growth in locations where there is demand and acute shortage of supply.

Retail The recession, high unemployment and challenges from the internet and multichannel shopping means 2013 has remained difficult for retailers. According to Jones Lang LaSalle there is current demand for 25M sq ft/2.3M m2* of retail and leisure space in the UK - in town, out-oftown, on schemes and on the high street, which is positive. However, despite some optimism, there is still a vacancy rate of around 14% which will take time to fall. Retailers will be choosy over their existing portfolio management and new acquisitions, driving a hard bargain for financial and leasing flexibility on new and renewed leases on stores, shops and restaurants in the right locations. *One metre is 3.28 feet/1 square foot = 0.09290304 square metres

Do Mundo Expo Real

Sob o signo da Urbanização Inteligente Intelligente Urbanization Uma das maiores feiras europeias dedicadas ao imobiliário vai abrir portas de 7 a 9 de Outubro, em Munique, na Alemanha.

Claudia Boymanns, Directora da Exporeal, fala de números, novidades e tendências.

Under the theme Intelligent Urbanisation, one of the largest European trade fairs dedicated to real estate will open its doors between October 7 and 9, in Munich, Germany. Claudia Boymanns, Director of Exporeal, talks to us about numbers, what’s new and all the latest trends.

Quais são as expectativas em relação à edição de 2013?

Esperamos que os valores se mantenham estáveis, mantendo ao mesmo tempo elevado nível que a edição do ano passado, em que se conseguiu atrair 1.700 expositores e 38.000 participantes. Será, uma vez mais, um ponto de encontro para os profissionais nacionais e internacionais do sector imobiliário.

Quais as novidades que vão apresentar este ano?

A grande novidade é a extensa cobertura que vai ser dada ao tema “Urbanização Inteligente”, um conceito levado a cabo pela Feira de Munique em que vai ser abordado um conjunto variado de assuntos ligados a esta temática, a título de exemplo posso avançar que a Expo Real vai focar o planeamento e desenvolvimento urbano.

Ainda ligado a este tema, em colaboração com a Ordem dos Arquitectos alemã (Bundesarchitektenkammer – BAK) e com o conselho alemão de obras sustentáveis (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen – DGNB), vai ser apresentado um painel de discussão variado durante o Fórum do Planeamento & Parcerias que vai decorrer no dia 8 de Outubro de 2013. As questões abordadas incluem “Planeamento e investimento para o futuro: Desenvolvimento urbano sustentável” e “Exemplos internacionais de soluções e conceitos inovadores/inteligentes para o futuro do desenvolvimento urbano”.

Pela primeira vez na feira a sustentabilidade será vista em “acção”, na prática, assumindo um sentido muito real. Isto porque o espaço do próprio Fórum Planeamento & Parcerias vai ser totalmente construído com euro paletes, um material de transporte reciclável que regressará ao ciclo de logística após o evento. Nada será desperdiçado!

Em que medida a plataforma da Expo Real é valiosa para os profissionais do imobiliário?

Num mercado que está em constante mudança, é muito importante que os players possam comunicar de uma forma construtiva e orientada para resultados. Parte do sucesso desta feira deve-se ao facto de termos tido, desde sempre, uma abordagem muito próxima com o que estava a acontecer no mercado e de termos sido rápidos em reagir a essas mudanças e a integrá-las na programação do evento. Mantemos essa força ainda hoje e é isso que faz da Expo Real um evento único.

Esse certame não se limita apenas a apresentar novos projectos ou serviços. Neste momento, o que é essencial – como sempre foi – são os contactos pessoais, conhecer os potenciais parceiros de negócio. Na feira os participantes podem fazer isso com uma grande intensidade e frequência, algo que só poderiam conseguir através de viagens, que durariam semanas, e que os faria andar de reunião em reunião. É por isso que os expositores e visitantes da Expo Real utilizam este espaço para criar a sua rede interdisciplinar, orientada para os resultados.

Isso, combinado com um extenso programa de conferências, que incidem sobre os temas que estão a fazer mexer o mercado, e acrescido de uma enorme variedade de oportunidades dentro de um curto espaço de tempo, permitem propiciar novos contactos, reunir informações e obter orientação.

Qual a importância da presença das empresas portuguesas na Expo Real?

Num clima económico difícil, como o que Portugal está também a atravessar, as empresas devem hastear a sua bandeira. Na Expo Real, a maior feira da Europa de comercialização e investimento de imóveis, essas empresas podem

71 01 SET/OUT 2013

muito bem encontrar os parceiros e clientes certos para os seus projectos e serviços. Exemplo disso é a nossa relação de longa data com o expositor português Sonae Sierra, que desenvolve e gere centros comerciais em todo o mundo, e que tem considerado a Expo Real como a plataforma ideal para expandir os seus negócios internacionais.

A crise afectou a Expo Real?

A crise, claro, não passou pela Expo Real sem ter originado efeitos. Mas os nossos clientes sabem que, particularmente em tempos de crise, é importante promover a sua própria localização ou empresa e apresentar-se internacionalmente.

Claudia Boymanns Directora da Expo Real Director of Expo Real

What are the prospects for the 2013 edition?

We are expecting the figures to remain stable at the same high level as last year, when the show attracted 1,700 exhibitors and 38,000 participants. It will again be a gathering place for the national and international real-estate sector.

What’s new at the fair this year?

New this year is the extensive coverage of the theme of “intelligent urbanization”, a concept put together by Messe München in which a range of aspects are explored, at Expo Real for example, urban planning and development. Also on this theme, in cooperation with the German Chamber of Architects (Bundesarchitektenkammer – BAK) and the German sustainable Building Council (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen – DGNB), we are putting on a series of panel discussions in the Planning & Partnerships Forum on Tuesday, October 8, 2013. The issues addressed include “Planning and investing for the future: Sustainable urban development” and “International examples of innovative/intelligent solutions and concepts for future urban development”.

And, for the first time at a trade show, sustainability will be seen in action in a very real sense. Because the Planning & Partnerships Forum itself will be constructed entirely out of euro pallets, a recyclable transport material that goes back into the logistics cycle after the event. So there will be no waste!

How valuable a platform is Expo Real to real-estate professionals?

In a rapidly changing market environment it is very important for the players to be able to communicate in a constructive and resultsoriented way. Part of the success of this trade show is that we have always reflected very closely what is happening in the market, and

we have been quick to react to changes and integrate them into the event program. We have maintained that strength to this day and it is what makes Expo Real unique. This show is not just about presenting new projects or services.

What is essential now – as it always was – is personal contacts, getting to know potential business partners. At a trade show the participants can do just that in an intensity and frequency that could otherwise only be matched by weeks of traveling from meeting to meeting.

That´s why the exhibitors and visitors at Expo Real use the show for interdisciplinary, resultsoriented networking. That, combined with the extensive conference program, which focuses on the themes that are moving the markets, adds up to a tremendous variety of opportunities within a short space of time, for forging new contacts, gathering information and gaining orientation.

What is the importance of the presence of Portuguese companies at Expo Real?

In a tough economic climate, such as Portugal is also experiencing, companies should fly the flag. At Expo Real, Europe´s largest trade show for commercial property and investment, these companies may well find the right partners and customers for their projects and services. One example is our long-standing Portuguese exhibitor Sonae Sierra, a developer and operator of shopping centers around the world, who has found Expo Real to be an ideal platform for expanding its international business.

Has the European crisis affected Expo Real?

The crisis has of course not passed Expo Real by without effect. But our customers know that in times of crisis in particular it is important to promote one´s own location or company, and to present oneself internationally.

Sol e lua Tendências

Turistas gold Trends

Gold tourists A tradição já não é o que era… Portugal continua a receber os turistas de mercados como Alemanha, Reino Unido, Espanha ou Itália. Mas ventos de mudança sopram no turismo nacional e à nossa costa começam a chegar russos, chineses, indianos, brasileiros e angolanos.

Things aren’t what they used to be when it comes to tourism in Portugal… the country continues to welcome traditional tourists from Germany, the United Kingdom, Spain and Italy. But the trade winds of national tourism are blowing in visitors from Russia, China, India, Brazil and Angola.

No ano passado, aquando do “Fórum de Economia de Turismo Global”, em Macau, o ex-ministro da Economia, Álvaro dos Santos Pereira, afirmou que Portugal tem os “países emergentes no seu radar de negócios”, apontando entre os novos mercados turísticos o caso particular da China, cujo número de turistas subiu 25%. Embora no ranking dos mercados emissores de turistas para Portugal, segundo a Comissão Europeia do Turismo (CET), a Rússia surja na “linha de frente”, a realidade é que “o turismo chinês deve continuar a subir rapidamente”. Neste panorama só a procura turística indiana “permanece fraca se comparada com a da China no início de 2013”, muito embora seja expectável que a mesma tenha “um crescimento global contínuo para este ano”. Os dados avançados pelo Turismo de Portugal demonstram igual relevo nas estatísticas para dois países de língua portuguesa: Brasil e Angola. O Brasil deverá reforçar a sua performance nas regiões Norte e em Lisboa e Vale do Tejo; enquanto Angola se revela o quarto maior país a contribuir para o aumento das nossas receitas (seguido da Venezuela, Polónia e Rússia).

No âmbito dos BRICKs (Brasil, Rússia, Índia e China) o mercado do turismo residencial poderá vir a conhecer um novo fôlego com o “Visto Gold”.

Trata-se de um programa lançado pelo Governo português que permite uma autorização de residência de um ano (renovável por períodos sucessivos de dois anos) e que tem o objectivo de captar estrangeiros não europeus a investir em Portugal. Para tal basta criar pelo menos dez postos de trabalho, comprar propriedades no valor mínimo de meio milhão de euros ou a transferência de pelo menos um milhão de euros para o nosso País. Até à data, e porque este processo ainda está muito no início, a segunda opção parece ser a mais atractiva, pelo que, nos próximos

tempos, poderemos assistir a uma mudança no perfil dos investidores em hotéis, resorts, propriedades e imóveis turísticos dos tradicionais ingleses e alemães para os chineses, russos, indianos, brasileiros, angolanos e sul-africanos.

A evolução turística destes mercados emergentes pode alterar-se nos próximos meses, mas o seu crescimento é uma tendência que veio para ficar. Com efeito, de acordo com a CET, “o desempenho dos destinos europeus nos restantes meses de 2013 dependerá em grande parte do desempenho económico dos mercados intraeuropeus”. Acrescentando que a “recuperação económica a multi-velocidade na Europa pode agravar as recentes mudanças nos padrões de viagem”. Dando como exemplo o facto de viajar a partir de alguns dos grandes mercados da Europa do Sul e Ocidental (Itália, Espanha e Países Baixos) ter decrescido durante os primeiros meses de 2013. Assim, “as perspectivas mais atraentes para a Europa vêm de mercados de longa distância”, sendo estes os que impulsionaram o crescimento em 2013.

Last year at the Global Tourism Economy Forum in Macau, the then minister of the Economy, Álvaro dos Santos Pereira, stated that Portugal has its sights set on “the emerging countries in terms of business”, pointing out China in particular from amongst those tourist markets where tourist numbers have sky-rocketed 25%.

Although “Russia is in the front line” in the country of origin league tables in terms of tourists to Portugal, according to the European Commission for Tourism (ECT), the reality is that “Chinese tourism should continue to rise rapidly”. From this perspective only demand from Indian tourists “remains weak compared with China at the beginning of 2013”, although it is expected that

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74 01 SET/NOUT 2013

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No âmbito dos BRICKs (Brasil, Rússia, Índia e China) o mercado do turismo residencial poderá vir a conhecer um novo fôlego com o “Visto Gold”.

As for the BRICS (Brazil, Russia, India and China) the residential tourism market could enjoy a breath of fresh air thanks to the “Gold Visa”.

this too will enjoy “a continuous overall growth this year.”

Data issued by the Portuguese tourist board, Turismo de Portugal, shows equal relevance in terms of statistics from two Portuguese-speaking countries - Brazil and Angola. Brazil should strengthen its performance in the North, Lisbon and Tejo Valley; while Angola is in fourth place as the country that most contributes to an increase in Portugal’s revenues (followed by Venezuela, Poland and Russia).

As for the BRICS (Brazil, Russia, India and China) the residential tourism market could enjoy a breath of fresh air thanks to the “Gold Visa”.

This programme launched by the Portuguese go-vernment offers a residency permit for one year (renewable every two years) the aim of which is to encourage non-EU citizens to invest in Portugal. In order to be eligible they must create at least ten jobs, buy properties to a minimum value of half a million euros or transfer at least one million euros to Portugal.

At present and because this process is still in its

infancy, the second option seems to be more attractive, so that in the near future we could see a shift in the investor profile for hotels, resorts, tourist properties and holiday homes traditionally dominated by the English and Germans to the Chinese, Russians, Indians, Brazilians, Angolans and South Africans.

The tourism development of these emerging markets could change in the coming months, but its tendency to grow is here to stay. According to the ECT “the performance of European destinations for the remainder of 2013 will depend to a great extent on the economic performance of intra-European markets.

Adding that a “multi-speed economic recovery in Europe could make recent changes in travelling patterns worse.” An example being that travel from some of the great southern European markets (Italy, Spain and the Netherlands) fell in the first months of 2013. Therefore, “the more attractive prospects for Europe come from long-haul markets”, which are the ones driving growth in 2013.

Sol e lua Privetur

Está a ser subtraída à economia milhões do turismo Rural Millions in Rural Tourism are being lost to the economy Colocar o Turismo no Espaço Rural num patamar de desenvolvimento alinhado com o seu potencial é o objectivo da Privetur – Associação Portuguesa de Turismo Rural, segundo a presidente Maria Celina Nogueira de Lemos Godinho.

Putting Rural Tourism on a development level in line with its potential is the goal of Privetur – the Portuguese Association for Rural Tourism, according to its president Maria Celina Nogueira de Lemos Godinho.

Entrevista Interview: Carla Celestino

O Turismo no Espaço Rural (TER) poderia ter um maior peso na receita global do turismo nacional se as políticas turísticas adoptadas fossem mais ajustadas a este sector.

Concorda?

Portugal, no conjunto de 28 países que integram a Eurogites (European Federation of Farm and Village Tourism), está em penúltimo lugar no ranking europeu de Turismo Rural, com a receita a representar cerca de dois por cento da conta do turismo e o alojamento um pouco menos ainda, quando a média europeia para aqueles dois indicadores ronda os 15%. Não deixa de ser irónico que, antes de entrar para o governo, o ministro Álvaro Santos Pereira agitasse no seu livro “Portugal na Hora da verdade”, Lisboa, 2011, este gap como um dos desafios a ultrapassar, fixando-o “entre 15 e 20%”.

Estes dados não deixam de ter consequências dramáticas no nosso desenvolvimento e responsabilizam todos os que lidam com este fenómeno, incluindo a opinião pública, narcotizada por agendas laterais aos seus interesses. Na sua crueza, isto quer dizer que está a ser subtraída à economia portuguesa, cada ano, 5.000 milhões de euros, dos quais 1.350 milhões de receita directa do Turismo Rural que, por si só, faria disparar a conta do turismo em cerca de 15% e criaria à volta de 100 mil postos de trabalho, directos e indirectos e reabilitaria e requalificaria entre 6.000 e 10.000 casas, num horizonte temporal de quatro a seis anos.

A qualidade dos estabelecimentos de TER é apontada, por nacionais e estrangeiros, como de excelência; no entanto, as taxas de ocupação continuam aquém das potencialidades deste tipo de turismo. Como explica esta situação?

É pacífica a qualidade do TER em Portugal. Nessa matéria temos um padrão bem superior, sem margem para dúvida, à média europeia em linha; aliás, como a restante actividade turística. Se somos o que somos em muitos aspectos, no Turismo somos bons mesmo e não fazemos distinções entre profissionais ou simples cidadãos. Todos são bons na compreensão e no modo de lidar com o turismo. Todavia não temos nenhuma contradição, pelo simples facto de que a actividade TER não existe, simplesmente, organizada, estruturada, formatada, nem sequer com um canal de promoção e vendas. Além disso, temos pouco mais de mil unidades de alojamento TER e a maior parte do território desarticulado do ponto de vista da organização dos recursos e potencial endógeno com uma visão ainda muito paroquial, camarária, da actividade turística. Ninguém parece dar-se conta dos efeitos devastadores destas “quintas”, destes coutos “privados”, na actividade e desenvolvimento do Turismo. E esta é uma responsabilidade do poder político central, acomodado aos novos caciquismos, com raras excepções, que enxameiam o território.

Agora, em Setembro, teremos nova “colheita de génios do turismo”, cheios de vigor e força, legitimados democraticamente para os mais insanos devaneios. Como poderemos entrar numa via de desenvolvimento... assim?

Apesar desse cenário, a modalidade de hospedagem que apresentou maior número de estabelecimentos foi o TER, seguindo-se o Turismo de Habitação. A que se deve este aumento?

O Turismo de Habitação exige que a família ou seu representante habite a unidade de alojamento. Nem todo o turista, particularmente o “novo turista”, aprecia uma convivência que se

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torna por vezes demasiado íntima ou impositiva.

Já essa exigência não é requerida no TER, permitindo a total independência do turista, embora com um apoio sempre disponível, se necessário ou desejado. A experiência que o turista procura é de descoberta, sem “baias”, pois quando escolhe o destino já está muito bem informado sobre ele e sabe perfeitamente o que quer. Mas não recusa, liminarmente, nova informação que complemente ou aperfeiçoe a que já traz na bagagem ao chegar.

O futuro do TER poderá passar pela aposta no mercado externo?

A nossa atividade externa, supostamente dedicada exclusivamente aos nossos associados, o conhecimento que temos dos mercados, tendências e produtos, têm-nos levado a trabalhar nichos de muito pequena dimensão que, regra geral, exigem um grande esforço e meios para resultados pouco compensadores. É a questão da escala.

Em Junho de 2012 assinámos com o Idestur (Brasil) um protocolo de cooperação que visa a criação da Federação Luso Brasileira de Turismo Rural. Ao mesmo tempo, lançámos a semente da Conferência Intercontinental de Turismo Rural, cuja organização executiva ficou entregue à Abraturr – a Associação Brasileira de Turismo Rural, representante do sector em todo o país. Esta

iniciativa, além de todos os itens do programa a que damos muita importância e atenção, está muito focada na geração de fluxos bidirecionais – do Mercosul para a Europa e da Europa para o Mercosul. Por enquanto, estas actividades embrionárias estão muito centralizadas na Abraturr para a América Latina e na Privetur para a Europa, situação que, necessariamente, evoluirá para a sua disseminação por todos os países e locais que queiram integrar este movimento. Deste modo, a Privetur acompanhará esta evolução até que a Eurogites ela mesma, ou um grupo dentro da Eurogites, se constitua em motor europeu deste projecto global.

Para nós reservaremos o mercado português, a sua organização, com todos, mesmo todos os que, sem qualquer reserva mental queiram participar neste negócio com as suas próprias estruturas e a sua própria independência. No essencial, estaremos prontos para oferecer Portugal em multiproduto para toda a plataforma deste negócio, seja Portugal como destino único ou multicomposto por dois ou mais países; muito focados no mercado interno com produtos próprios para a crise, entendendo que o nosso mercado interno é Portugal+Espanha, mas trabalhando muito particularmente uma linha imaginária até cerca de 200 km de qualquer ponto da nossa fronteira.

De modo inverso, cumprindo a nossa parte deste

entendimento, trabalharemos com as entidades de outros países para escolhermos “the best of” de destinos europeus ou sul-americanos para propormos aos nossos concidadãos. Há muito tempo que defendemos este modelo de parceria e o nosso trabalho intenso em seu favor. Se tivermos como contrapartida idêntico esforço das outras partes, estaremos a oferecer 10 milhões de mercado e a receber 300 ou 400 milhões.

Claro! As coisas não serão exatamente assim mas dá uma ideia da mecânica global que o sustenta. Não é bem assim? Por que não? Só se não tivermos produto para vender...

Rural Tourism (TER) could have a greater impact on the total revenues generated from national tourism if the tourism policies adopted were more tailored for the sector.

Do you agree?

Portugal, along with the 28 countries that are part of Eurogites (The European Federation of Farm and Village Tourism), comes in last place but one in the European Rural Tourism league tables, with revenues representing around two per cent of the total tourism turnover with accommodation somewhat below this, when the figures for the European average stand at around 15%.

The irony isn’t lost on us that before he joined the Government as the Economy minister, Álvaro Santos Pereira stated in his book “Portugal in the

lent; however the occupation rates continue to fall far from the potential for this type of tourism. How do you explain this situation?

The quality of TER in Portugal isn’t proactive enough. It’s positively passive! In this matter we have a much superior standard, without a shadow of doubt, than the European average; like the rest of our tourist activity. If we are as good as we are in many respects, in Tourism we really are excellent and we don’t distinguish between professionals and ordinary citizens. All are good in the understanding and way they deal with tourism. However there is no contradiction here, by the simple fact that TER activity doesn’t exist. Put simply it isn’t organised, structured, formatted; there isn’t even a channel for marketing, promotion and sales. Furthermore, we have little more than 1,000 TER accommodation units and the vast majority of the territory is uncoordinated and disjointed from a point of view of organising resources and existing potential on the ground with a vision of tourism that is still rather parochial and local council. No one seems to be paying attention to the devastating effects of these farm estates and private hunting grounds on the activity and development of tourism. This is a responsibility of central political power, in league with the new petty political bosses who, with rare exceptions, are everywhere.

Now, in September, we will have a new crop of tourism whizz kids full of energy and vigour, democratically empowered for the most insane pipe dreams. How can we move forward like this?

Hour of Truth”, (Lisbon, 2011), that this gap was one of the challenges that needed to be overcome, placing a target at “between 15 and 20%”.

This data has dramatic consequences for our development and points the finger at all those who deal with this phenomena, including public opinion, which is duped by agendas and interests on the sidelines. The raw truth is that each year €5bn is taken away from the Portuguese economy, of which €1.35bn are direct revenues from Rural Tourism which, in itself alone, would boost tourism revenue turnover by around 15% creating around 100,000 direct and indirect jobs as well as doing up between 6-10,000 properties over four to six years.

Despite this outlook, the hosting organisation that provided the greatest number of establishments was TER, followed by the Residential Tourism. What has caused this increase?

Residential Tourism demands that the family or its representative lives in the accommodation.

Not all tourists, particularly the “new tourist” appreciate living in close proximity with the owner in a situation that is too intimate or imposed.

This rule is no longer required by TER, allowing the tourist total independence, although with help always on hand when needed or wanted.

The tourist is after a discovery experience without being babysitted, indeed when they choose their destination they are often already very well informed about it and know exactly what they want. But at the same time they don’t turn down new information outright that can complement or improve what they have already brought in their luggage.

The quality of TER establishments according to nationals and foreigners is seen as excel-

Could TER’s future be in concentrating on foreign markets?

Our external activities, supposedly dedicated exclusively to our associates, the knowledge we have of markets, trends and products, has led us to work in very small niche markets which, as a general rule, demand great effort and resources for results that don’t really pay off. It’s a question of scale.

In June 2012 we signed a cooperation protocol with Idestur (Brazil) which aims to create the Luso-Brazilian Federation of Rural Tourism.

At the same time we’ve launched the pilot Intercontinental Conference of Rural Tourism, the organisation of which was carried out by Abraturr - the Brazilian Association of Rural Tourism, which represents the sector all over the country. This initiative, apart from all of the items on the programme which we’ve paid a lot of attention and given importance to, is very focused on the creation of two-way flows - from Mercosul to Europe and Europe to Mercosul. For the time being, these embryonic activities are very centralised with Abraturr for Latin America and with Privetur for Europe, a situation which will need to develop for its activities to spread to all countries and places that want to be part of this movement. In this way, Privetur will accompany this development and even Eurogites itself, or a group within Eurogites, can be a European driver for this international project.

As for us, we will dedicate ourselves to the Portuguese market, its organisation, with everyone, literally everyone who, without any reservations wants to take part in this business with their own structures and independence. In essence, we will be ready to offer Portugal as a multi-product for the entire platform of this business, with Portugal as a single destination or as part of two or more countries; very focused on the internal market with its own products tailored for the crisis, understanding that our internal market is Portugal+Spain, but very specifically working an imaginary line of up to 200 km from any point on our border.

On the other side, meeting our part of this partnership bargain, we will work with the entities of other countries to select the best European or South American destinations to put to our nationals. We’ve been arguing for this partnership model for some time and we’ve been working hard for it. If other parties were to make the same effort, then we would be offering 10 million from the market and getting back 300 or 400 million.

Of course it isn’t quite like that, but it does give an idea of the overall mechanics that sustain the idea. It’s not quite like that you ask? Why not? Only if we haven’t got product to sell...

Bom Gosto Mont Blanc Nos últimos quatro anos foi implementado um projecto de renovação na Boutique Mont Blanc, em Lisboa. Para o brand manager, Nuno Teixeira, tal possibilitou “que, hoje, na loja da Avenida da Liberdade existam os mesmos produtos que se podem encontrar em qualquer outra capital da Europa ou do Mundo”. Quer sejam peças para escrita, pele, relojoaria ou joelharia, fazem da Montblanc uma marca de culto.

In the last four years a project to revamp the Montblanc Boutique in Lisbon was instigated. Brand Manager Nuno Teixeira says that this “enabled the shop in Avenida da Liberdade to provide the same products to be found in other boutiques in European capitals and the world. Whether instruments for writing, leather goods, watches or jewellery, they make Montblanc a cult brand.

Kare Design Novidades da Kare Design para as noites de Verão; peças que também estão patentes na loja da marca no LX Factory, em Alcântara. Cómoda Romantic Bariole é uma das peças a descobrir…

The latest from Kare Design for those summer nights; pieces that are also available in the brand’s shop in LX Factory, in Alcântara.

Romantic Bariole Chest of Drawers is one of the the pieces available at Karen…

Penha Longa O Verão no Penha Longa Resort tem sido muito animado nos seus Terraços, área inaugurada no início da estação em jeito de convidar o sol, a natureza e o relaxamento a entrar nos seus espaços.

As tapas e petiscos no AQUA e os cocktails feitos especialmente para esta estação no restaurante Arola são algo que não deve deixar escapar...

The summer at Penha Longa Resort has been very lively on its Terraces, an area inaugurated at the beginning of the season where guests can enjoy the sun, nature and relax.

The tapas and amuses bouche at AQUA and the cocktails made especially for this season in the Arola restaurant are simply a must...

Martinhal Beach Resort & Hotel Já considerou a hipótese de conhecer e conviver com artistas, designers e criadores, e simultaneamente descobrir quais as inspirações que originaram as suas obras e conceitos? Pois é, pelo segundo ano consecutivo, de 9 a 16 de Novembro de 2013, o Martinhal Beach Resort & Hotel será palco da “Semana de Luxo, Arte & Design”. A não perder…

Have you ever considered the possibility of brushing shoulders with artists, designers and stylists, while at the same time discovering the inspiration behind their work and concepts? Well, for the second year running, from November 9-16, 2013, the Martinhal Beach Resort & Hotel will set the stage for “Luxury, Art & Design Week”.

Not to be missed...

Última palavra

E mais não digo Do I need to say more!

Escrever o primeiro comentário do número um de uma revista como o “Magazine Imobiliário” não é tarefa fácil. Dá vontade de desabafar, de mal dizer, de bem dizer, ainda por cima há uma dificuldade acrescida: estamos em Portugal que vive um regime de excepção, hipotecado, com uma classe política medíocre que todos os dias consegue pôr os seus cidadãos mais pobres em nome de alguma coisa que, está mesmo ao fundo do túnel. A actual geração dominante de políticos portugueses é formada por meninos de colo que nunca sentiram uma dificuldade na vida e que fazem do exercício do poder e do contra poder um jogo onde os peões não são peças de xadrez, mas gente, muita gente que pensa, vive e sofre.

Quis o calendário que a publicação do “Magazine Imobiliário” coincidisse com as eleições autárquicas. Tem sido a paródia do costume, a começar pelas figuras que não querem largar o poder.

Disso falam os jornais todos os dias.

Prefiro contar uma história simples. Na localidade onde habito, foi reabilitado, há meses, um parque infantil. Passou todo o santo Verão com dezenas de pais e respectivos filhos a tentarem usufruir do espaço público, sem sucesso. Manteve-se fechado apesar de pronto. Porquê? Para ser inaugurado na véspera das eleições. E mais não digo.

To write the first editorial to the first issue of a magazine like “Imobiliário Magazine” is a tall order. You feel like getting things off your chest,

criticising and praising, but then there’s another problem on top of this: we’re living in Portugal that’s under an IMF constrained government, mortgaged to the hilt, with a mediocre political class that manages to increasingly impoverish its citizens in the name of something that is just at the end of the tunnel.

The current generation of Portuguese politicians is made up of spoilt boys that never had to face any difficulty in life and who make the exercise of power and opposition into a game where the pawns are not pieces on a chess board, but people, lots of people who think live and suffer.

I wanted the publication of “Imobiliário Magazine” to coincide with the municipal elections.

It’s been the usual farce, starting with the candidates who are figures that don’t want to let go of power. The papers are full of it every day.

I’d prefer to tell a simple story.

Where I live there’s a children’s playground that was done up some months ago. All summer lots of parents and their kids went there to try and enjoy this public facility without success. Despite being ready it was shut. Why? To be officially opened after the elections. Do I need to say more!

António Saraiva