Magazine Imobiliário 015

Construção Ambiente Turismo

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JAN/FEV 2016 €10

Um País na moda

A country in fashion

ENTRE NUMA

ERA DE MUDANÇA O ÚNICO NEGÓCIO DE SUCESSO QUE COMEÇA PELO TELHADO. A ERA é uma máquina a vender casas, e é também um franchising de sucesso à escala global. Com 40 anos de experiência, é um “case study” de empreendedorismo e o negócio de mediação imobiliária mais rentável em Portugal. Se a sua ambição só aponta num sentido, e se reconhece que a união e a experiência fazem a força, então força, fale com a máquina ERA e construa o seu negócio do telhado para cima.

ERA.PT/FRANCHISING t. 213 600 150 • info@era.pt

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15 JAN/FEV 2016

Editorial

Preservar o ADN

Preserving our DNA

Joaquim Pereira de Almeida Director Director

Estar na moda não significa, de modo algum, ser o melhor. Nas sociedades modernas, o marketing, os lobby’s, a diplomacia fazem milagres e o que parece nem sempre é. Mas o facto de se estar nas bocas do Mundo implica, sem dúvida, responsabilidades. Há que manter o ´produto´ na crista da onda e não deixar que o êxito de agora se destrua amanhã. No fundo, há toda uma pedagogia de continuidade que é preciso alimentar, com inteligência, com astúcia, com dinamismo.

Os portugueses têm a grande vantagem de viverem num País maravilhoso. Eles próprios são um Povo maravilhoso. Daí que, neste momento, seja imprescindível preservar a imagem de Portugal, repudiando aqueles que querem, como sempre, que a política mesquinha prejudique a Nação.

Podia fazer referências concretas mas não quero.

Para bom entendedor meia palavra basta, diz a sabedoria popular.

Apesar de tudo o que passámos nos últimos quatro anos, não perdemos o nosso ADN que é raro encontrar em outras latitudes. Sejamos nós próprios e saibamos rejeitar os jogos baixos ou escuros, como quiserem. Agindo assim, estaremos sempre na moda, sem precisar da ajuda da desgraça dos outros. “Nobre Povo” diz o Hino. Pois que não seja só clamor ao patriotismo.

Actualmente o Mundo rege-se por realidades completamente diferentes do passado. A competição deixou de ser entre o indivíduo, a empresa, a cidade, mas entre os próprios Estados. Daí que deixe um apelo à unidade, ao consenso e ao diálogo para levar esta terra, que o clima quase transformou num ´país tropical´ no melhor sítio do Mundo para se viver e para atrair os forasteiros que venham por bem.

Being in fashion doesn’t mean being better by any chalk. In modern societies, marketing, the lobbies and diplomacy make miracles and what appears to be isn’t always. But the fact that Portugal is on everyone’s lips implies, without a doubt, responsibilities. The “product” needs to be kept on the crest of the wave without allowing today’s success go to the wall tomorrow. At the end of the day, there is an entire pedagogy of continuity that needs to be fed, with intelligence, astuteness and with dynamism.

The Portuguese have the great advantage of living in a marvellous country. They themselves are a wonderful people. From there, at present, it is vital to preserve Portugal’s image, repudiating those who want, like always, petty-minded politics to harm the nation. I could give specific examples but I don’t want to here. For someone in the know, a word will suffice, says popular wisdom.

Despite everything we’ve gone through over the past four years, we haven’t lost our DNA which is hard to find in other latitudes. We’re true to ourselves and we know how to reject low or dark games as they say. Nevertheless, we’ll always be in fashion, without needing the help of other people’s disgraces. “Noble People” goes the National Anthem. Indeed and that doesn’t mean only a call to patriotism. Currently the world is governed by realities that are completely different from those in the past. Competition has ceased to be between the individual, the company, the city but between States themselves. From there I appeal to unity, to consensus and to dialogue to lead this land, which the climate has almost turned into a “tropical country” into the best place in the World to live and attract the foreigners who come for good.

Summary

Índice

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Grande Tema Lead Story

Portugal continua na ‘moda’ Portugal continues to be ‘in fashion’

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Prémio Nacional do Imobiliário 2016 The National Real Estate Awards 2016

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Metro Quadrado

Square Meter APPII - Hugo Santos Ferreira

Ficha técnica

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Propriedade Palavras Aliadas Sociedade Unipessoal, Lda. NIPC – 510 653 901 Av. Duque D’Ávila, 28 – 2.º, Sala 207 1000–141 Lisboa Telf.: (+351) 21 134 10 06 Telm.: (+351) 91 061 61 62 geral@palavrasaliadas.pt www.magazineimobiliario. com Director Joaquim Pereira de Almeida Editora Carla Celestino Colaboradora Permanente Elisabete Soares Fotografia Anabela Loureiro Tradução Chris Graeme

Grafismo Rodrigues Silva Contabilidade Nasceconta Periocidade Bimestral Tiragem 3.000 exemplares Impressão Valente Artes Gráficas R. José Maria da Costa, 14 2640-496 Mafra Depósito Legal 363718/13 SSN – 2183-0517 ERC – 126397

Terrenos de Entrecampos Plots of land at Entrecampos

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Regresso do crédito à habitação The return of mortgage concessions

28

Opinião Opinion Sofia Galvão Advogados

30

50

Plumb Line Construções Gabriel Couto

International MIPIM 2016

Fio-de-Prumo

36

Eleições AICE AICE elections

38

Azimute

Coordinates 2ª Circular 2nd Circular

Do Mundo

54

Opinião Opinion Reino Unido United Kingdom

56

Sole e Lua Tourism Rent-a-car

42

60

Atelier Focus Group

62

46

Good Taste

Atelier

Ventos do Norte

North Winds Manuel Negrão

48

Opinião Opinion Elizabete Soares

BTL 2016

Bom gosto

64

Outsider Benedito Fonseca

SOMOS EMPREITEIROS ESPECIALIZADOS EM REABILITAÇÃO URBANA É O IMOBILIÁRIO DO FUTURO NÓS JÁ LÁ ESTAMOS !

Rua Fernando Farinha, n.º 24 A, 1950-448 Lisboa Tel: + (351) 210 373 484 Email: renascimovel@renascimovel.pt

www.renascimovel.pt

Óscares do Imobiliário

Prémio Nacional do Imobiliário 2016

Os melhores ‘Óscares’ de sempre The National Real Estate Awards 2016

The best ‘Property Oscars’ ever!

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15 JAN/FEV 2016

Tudo se conjuga para que a edição 2016 do Prémio Nacional do Imobiliário – os ‘Óscares do Imobiliário’ seja um enorme sucesso.

Everything is coming together so that the 2016 edition of the National Real Estate Awards - Portugal’s Property ‘Oscars’ - will be a runaway success.

Foram já apurados os 17 empreendimentos finalistas que serão, agora, apreciados pelo Júri do Concurso. Há candidaturas nas categorias de Habitação, Escritórios, Turismo, Equipamentos Colectivos e Turismo. Este ano não houve inscrições na disciplina de ‘Comércio’, pelo que não será entregue esse troféu. O concurso atribui, também o Prémio de Reabilitação.

Nunca, desde 1997, ano em que se realizaram os ‘Óscares’ pela primeira vez, o nível dos candidatos foi tão elevado. Primou a qualidade em vez da quantidade e difícil vai ser a tarefa do Júri, cuja composição divulgaremos, oportunamente, através do nosso Site.

O Prémio tem o ponto alto na grande gala de encerramento que decorrerá, a 18 de Abril, no Palacete do Hotel Tivoli, em Lisboa. Só nessa noite serão conhecidos os vencedores.

Este é o mais importante concurso de imobiliário que se realiza em Portugal e mobiliza o trabalho de centenas de promotores, arquitectos, engenheiros e outros técnicos do sector. Só admite empreendimentos concluídos nos anos de 2014 e 2015.

O Prémio Nacional do Imobiliário tem como patrocinador principal a consultora Aguirre Newman. Dão também o seu patrocínio a Portugal Sotheby’s International Realty e a Renascimóvel.

Os ‘Óscares’ têm também o apoio institucional da APPII – Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários; da APEMIP – Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal; da CIMLOP – Confederação da Construção e do Imobiliário de Língua Oficial Portuguesa; e da CPCI – Confederação Portuguesa da Construção e do Imobiliário.

Already 17 finalist developments have been selected which will now be appraised by the Competition Jury. There are candidates in the categories of Housing, Offices, Tourism and Tourism and Public Amenities and Complexes. This year there were no entrants in the ‘Commerce’ category so this trophy won’t be awarded. The competition will also award the Rehabilitation Award.

Never, since 1997, the year in which the ‘Oscars’ were held for the first time, has the level of candidates been so high. Quality instead of quantity is the standard and the Jury will face some tough decisions, the members of which we will publish as soon as possible on our site.

The Awards will have their high point with the Grand Gala which will close the competition on 18 April at the Hotel Tivoli Palacete in Lisbon. The winners will only be revealed on this night. This is the most important real estate competition in Portugal and involves the work of hundreds of developers. Only developments completed in the years 2014 and 2015 are eligible.

The main sponsors for the National Real Estate Awards are the consultants Aguirre Newman. Other sponsors include Portugal Sotheby’s International Realty and Renascimóvel.

The ‘Oscars’ also enjoy the institutional support of the APPII - The Portuguese Association of Real Estate Developers and Investors; APEMIP - the Portuguese Association of Estate Agents and Professionals; CIMLOP - The Real Estate Confederation of Official Portuguese Speaking Countries; and CPCI - the Portuguese Confederation of Construction and Real Estate.

6 Capa 15 JAN/FEV 2016

Portugal continua na ‘moda’

Realidade ou ficção?

Portugal continues to be “in fashion”

Reality or fiction?

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15 JAN/FEV 2016

Nos últimos dois anos Portugal passou a estar nos radares dos investidores internacionais, a procura turística aumentou, o consumo interno deu sinais de querer sair para a rua…

Mas, tem esta ‘moda’ fundamentos ou é apenas uma espécie de ‘wisful thinking’?

In the past two years Portugal has come onto the radars of international investors, tourist demand has increased, internal consumption has sent out signs of wanting to ‘go shopping’…

But, are there grounds for this fashion or is it simply wishful thinking?

Texto Text: Carla Celestino

Portugal não mudou a sua imagem de marca ao longo dos tempos, foi apenas fazendo-lhe um ‘restyling’, com inovações e muito engenho, com os devidos ajustamentos às diferentes épocas e com toda a conjuntura que isso sempre implicou.

No nosso ADN esteve, está e sempre estará (pelo menos até ver) um país à beira-mar plantado com um clima fantástico, que é seguro, que sabe a arte de bem-receber com boa cama e boa mesa, que entende e satisfaz por palavras ou gestos todos os turistas estrangeiros, que beneficia de uma localização geográfica invejável, quer como ‘porta de entrada’ da Europa quer como passagem para África… Aqui é bom viver e, de acordo com os agentes económicos, agora, também voltou a ser bom investir, nomeadamente no imobiliário onde os imóveis apresentam uma excelente qualidade, preços competitivos e elevados retornos.

Muito ancorado no turismo, nos novos negócios e na dinamização de start-ups começou a propagar-se a ideia de que ‘Portugal está na moda’, sobretudo a nível internacional, e com isso registaram-se ampliados fluxos de pessoas e capitais.

Mas qual é o real impacto deste conceito?

Imagem versus Desenvolvimento Antes de mais, é preciso analisar quem come-

çou por difundir esta imagem: os políticos, os media e também as redes sociais. Nunca antes se apostou tanto em fazer passar a mensagem junto dos ‘opinion leaders’, das revistas e jornais internacionais e no marketing digital. Todas as restantes mais-valias vêm por arrasto deste princípio.

A este propósito, o sociólogo João Queirós, do Instituto de Sociologia da Faculdade de Letras da Universidade do Porto, não deixa de referir que “é curioso verificar que são frequentemente aqueles que difundem a ideia de que os portugueses têm baixa auto-estima e são miserabilistas os mesmos que falam na ‘confiança’ e na ‘boa imagem’ do País. Refiro-me a muitos agentes políticos e a muitos dos que têm espaço na comunicação social”.

Na sua opinião, parece “claro que o discurso da confiança’, da ‘recuperação’ e da ‘atractividade’ é especialmente oportuno num momento que se quer apresentar como sendo de ‘viragem’, de ‘recuperação’, de ‘saída da crise’”.

Do ponto de vista sociológico é sabido que “os discursos e as imagens querem descrever a realidade de um determinado modo e, ao fazê-lo, contribuem para a constituir desse determinado modo. Há sempre, simultaneamente, factos e ficções nesses discursos e imagens”, acrescenta.

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O lado dos factos No âmbito dos factos desta ‘moda’ está a economia nacional que começa a dar sinais positivos de recuperação, onde as exportações têm vindo a aumentar e onde o financiamento no âmbito do programa Portugal 2020 potencia o investimento. Aliás, o sector imobiliário é o melhor exemplo desta realidade uma vez que, segundo as principais consultoras, 2015 atingiu valores recorde em vários segmentos de mercado.

De acordo com as contas da CBRE, o mercado do investimento registou um volume de negócios superior a dois mil milhões de euros no ano transacto. O Managing Director desta consultora, Francisco Horta e Costa, recorda que as áreas onde foi mais visível o interesse pelo nosso País foi “no mercado de investimento comercial, transversalmente aos vários sectores (escritórios, retalho e logística) no mercado da reabilitação urbana e no mercado residencial, de primeira e segunda habitação”.

Na opinião do Managing Director da JLL, Pedro Lancastre, a excelente performance registada em 2015 deverá continuar ao longo de 2016.

Isto porque, “apesar das grandes transacções concretizadas, o segmento de retalho está longe de se ter esgotado e apresenta excelentes oportunidades, sobretudo em supermercados e grandes activos, nomeadamente centros comerciais”. Também o comércio de rua “pode ainda ser explorado em termos de investimento, pois há muitos edifícios em reabilitação, bem localizados, com muita qualidade e com oferta de lojas nos pisos térreos, que deverão ser ocupadas por marcas de renome nacional e internacional”.

A reabilitação urbana “é outro mercado que está a atrair um grande número de investidores, não só internacionais mas também nacionais”.

Mas será que nos próximos anos, e tendo em conta que existe um conjunto de ‘riscos significativos’ no nosso País, Portugal vai continuar a cativar o interesse de investidores, turistas…?

Muito ancorado no turismo, nos novos negócios e na dinamização de start-ups começou a propagar-se a ideia de que ‘Portugal está na moda’.

Very anchored in tourism, in new businesses and in promoting start-ups, the idea began to take hold that ‘Portugal is in fashion’.

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Pedro Lancastre desdramatiza esta questão dizendo que não acredita que se trate de um ‘risco significativo’ já que “os investidores continuam confiantes e com grande interesse no nosso País e nosso imobiliário”, a par de existirem “excelentes oportunidades em todos os segmentos e para diferentes perfis de investidores”, pelo que “não se notou, até agora, uma diferença de atitude dos investidores em relação a Portugal”.

Já Francisco Horta e Costa defende que esse interesse vai continuar a existir “desde que os nossos governantes e políticos em geral sejam inteligentes e ponham os interesses do País e das pessoas acima dos interesses dos partidos”. É que, no seu entender, neste momento, “não haveria nada pior do que instabilidade política e do quadro fiscal e legal”.

O reverso da medalha Existe, no entanto, o lado da ficção deste País na ‘moda’ e que se traduz nos mesmos proble-

mas que persistem há anos: empobrecimento, desemprego, envelhecimento e desigualdades económico-sociais e culturais. A isto acresce a sobrecarga fiscal e o sobre-endividamento das famílias portuguesas e o acesso restrito ao financiamento/crédito.

Como João Queirós salienta: “Parecem faltar, pois, mais provas de que ‘boa imagem’ signifique ‘mais desenvolvimento’ – e certamente faltam provas de que essa ‘boa imagem’ corresponda inevitavelmente a ‘bom desenvolvimento’”.

Portugal has not changed its brand image over time, it has simply carried out some restyling, with ingenious innovations, with due adjustments to the different seasons and with all that this entails.

A seaside country with a fantastic climate that is safe, hospitable and with good hotels and great food is encrypted into our DNA - always was, still is and always will be (at least as can

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be seen for now), one which understands and satisfies through words and gestures all foreign tourists, a country which benefits from an enviable geographical location, whether as a ‘port of entry’ to Europe and as a stopoff on the way to Africa...It’s good living here and, according to economic agents, now it has once again become a good place to invest in, namely in real estate where properties are of an excellent quality at competitive prices and high returns.

Very anchored in tourism, in new businesses and in promoting start-ups, the idea began to take hold that ‘Portugal is in fashion’, particularly internationally, and with this increased flows of capital and people have been recorded. But what is the real impact of this concept?

Image versus Development First of all, who began to spread this image needs to be analysed: the politicians, the media and also social networks. Never before has so much effort gone into spreading the word amongst opinion leaders, international newspa-

pers and magazines and in digital marketing. All other assets have followed behind this principle.

On this subject, the sociologist João Queirós, from the University of Porto’s Institute of Sociology and Faculty of Arts is quick to mention that “it is interesting to see that those who spread the idea that the Portuguese suffer from low self-esteem and are miserable are frequently the same people who speak of ‘confidence’ and in the ‘country’s good image’. I’m referring to many political figures and many who appear in the press”.

In his opinion, it seems “clear that the talk about ‘confidence’, ‘ recovery’ and ‘attractiveness’ is especially opportune at a time when Portugal wants to be presented as at a ‘turning point’ in ‘recovery’ and ‘coming out of the crisis’.

From a sociological point of view it is evident that the “dialogues and images want to describe the reality of a specific method/manner and, in creating it, they contribute towards constructing this specific method/manner. There are always, at the same time, facts and fictions in these dialogues and images.

É curioso verificar que são frequentemente aqueles que difundem a ideia de que os portugueses têm baixa autoestima e são miserabilistas os mesmos que falam na ‘confiança’ e na ‘boa imagem’ do País.

It is interesting to see that those who spread the idea that the Portuguese suffer from low self-esteem and are miserable are frequently the same people who speak of ‘confidence’ and in the ‘country’s good image’.

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Faltam provas de que essa ‘boa imagem’ corresponda inevitavelmente a ‘bom desenvolvimento’.

There’s a lack of evidence that this ‘good image’ inevitably corresponds to ‘good development’.

The facts side As part of the facts of this ‘fashion’ is the national economy which is starting to send out positive signs of recovery, where exports have increased and where financing as part of the programme Portugal 2020 has boosted investment. Indeed, the real estate sector is the best example of this reality since, according to the main consultants, 2015 achieved record values in various segments of the market.

According to figures from CBRE, the investment market recorded a business turnover of over 2 billion euros for the transactional year. The Managing Director of this consultancy, Francisco Horta e Costa, recalls that the areas where interest in Portugal has been most visible has been in the “commercial investment market, transversally across various sectors (offices, retail and logistics), in the urban rehabilitation market and residential market, and in the first and second homes market.

In the opinion of the Managing Director of JLL, Pedro Lancastre, the excellent performance recorded in 2015 should continue through-

out 2016. This because, “despite the big ticket transactions made, the retail segment is far from being exhausted and presents excellent opportunities, particularly in supermarkets and large assets, namely shopping centres”. High street shopping too “can also be explored in terms of investment, since there are many quality buildings in prime locations being done up, with a range of shops at street levels, which should be taken up by renown national and international brands”. Urban rehabilitation “is another market that is attracting a large number of investors, not just international but also national ones”.

But could it be in the next few years, and taking into account that there are a number of ‘significant risks’ in Portugal, that the country will continue to attract the interest of investors and tourists...?

Pedro Lancastre downplays this question saying that he doesn’t believe that there is a ‘significant risk’ since “investors continue to be confident and show a great interest in our country and real estate”, alongside there being “excellent opportunities in all segments and for different inves-

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tor profiles”, so that he has “not noticed, up to now, a difference in the attitude of investors in relation to Portugal”. And Francisco Horta e Costa argues that this interest will continue to exist “providing our political leaders in general and government are intelligent and put the interests of the country and its people above party interests”. And in his opinion, at the moment, “there would be nothing worse than political instability and instability in the tax and legal set-up”.

The other side of the coin There is, however, on the fiction side of this

country ‘in fashion’ which translates into the same old problems that have persisted for years: poverty, unemployment, an ageing population and social, economic and cultural inequalities. To this add the surtax and indebtedness of Portuguese families and the restricted access to financing/credit.

As João Queirós stresses: “Further proofs that the ‘good image’ means ‘more development’ seem to be lacking - and certainly there’s a lack of evidence that this ‘good image’ inevitably corresponds to ‘good development’”.

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14 Metro Quadrado 15 JAN/FEV 2016

Hugo Santos Ferreira

Juventude na Associação dos Promotores Imobiliários Youth in the Portuguese Association of Real Estate Developers

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O que dizer de um jovem, de trinta e dois anos, que tem como hobby caçar a cavalo e que, em 18 meses, ‘ressuscitou’ a principal associação de promotores e investidores imobiliários de Portugal, dando-lhe um dinamismo que ela nunca teve em 25 anos? É um fora de série sem sombra de dúvidas.

What can one say about a young person, aged 32, whose main hobby is hunting on horseback and who, in 18 months, “resuscitated” the main association of real estate developers and investors in Portugal, injecting it with a boost that it hadn’t seen in 25 years? Without a shadow of a doubt he’s a cut above the rest.

Texto Text: Joaquim Pereira de Almeida

Hugo Santos Ferreira, secretário-geral da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores (APPII) é alfacinha e conseguiu um ‘milagre’ que não é comum. Deixa-se entrevistar, sobre todas as matérias, como se tivesse anos e anos de experiência nesta matéria. Responde a tudo e é com uma timidez mal disfarçada que pede, em casos mais delicados, confidencialidade.

Formado em Direito pela Universidade Católica Portuguesa e depois Mestre em Direito Administrativo, teve uma passagem de oito anos como ‘advogado de imobiliário’ num prestigiado

escritório de Lisboa. Mas não estava contente e quando lhe fazem o convite para vir para a vida associativa/política facilmente se sentiu como ‘peixe na água’.

Em 18 meses fez uma discreta e eficiente ‘revolução’ numa associação que esteve ‘moribunda’.

Negociador hábil, é responsável pela captação de enorme investimento estrangeiro em Portugal.

Assume todo o papel de lobby político com enorme naturalidade e não é de estranhar que a quase totalidade das iniciativas que toma, junto dos associados, seja restrita a estes.

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Assegura que os membros da APPII “têm acesso a canais que, de outra forma, não teriam”. Hugo Ferreira gosta de usar uma expressão singular neste tema. Afirma: “Somos o olho do furação entre promotores e investidores, tudo gira em torno de nós”. Mas tem também uma costela comercial: “Quem quer fazer negócio no imobiliário, tem de ser nosso associado”. E dá mais uma achega: “Os nossos membros são os maestros da orquestra porque têm um elevado risco”.

O secretário-geral reafirma uma opinião compartilhada por muitos outros especialistas, nomeadamente de que “há muita liquidez nos mercados” e que, em relação a Portugal existe, neste momento, uma “certa expectativa” e que “os investidores estão a ver como correm as coisas entre nós”. Mas há um tema de que fala quase automaticamente quando abordamos estas matérias: “É necessário manter os benefícios fiscais aos investidores”.

Depois de dizer que está a trabalhar para tornar possível que os condomínios também possam fazer reabilitação urbana, sublinha, com alguma coragem, que “não podemos descurar a construção nova”.

O nosso convidado não esconde que, hoje, trabalha imenso com as Câmaras de Comércio es-

trangeiras existentes em Portugal e que as considera “excelentes pontes de diálogo e negócio”.

Actualmente a APPII tem praticamente um novo associado por semana. A instituição reconquistou o seu papel em todos os organismos onde tem assento e não deixa as suas opiniões por mãos alheias.

Fiquem atentos aos próximos tempos e a este nome: Hugo Santos Ferreira não fica por aqui.

Hugo Santos Ferreira, General-Secretary of the Portuguese Association of Developers and Investors (APPII) is a Lisboner and has achieved a miracle that is no mean feat. He invited us to interview him, on all these aspects, as if he’s had years of experience on the subject. He replied to all our questions with that kind of hard-to-hide humility required in the most delicate of cases and confidentiality A law graduate from Lisbon’s Catholic University and then with a Masters Degree in Business Administration Law, he spent eight years as a “real estate lawyer” working for a prestigious Lisbon law firm. But he wasn’t fulfilled and when they invited him to take his place in association/political life, he took to it like “a duck to water”.

In 18 months he has carried out a discreet yet

Somos o olho do furação entre promotores e investidores, tudo gira em torno de nós.

We’re the eye of the hurricane between developers and investors and everything revolves around us.

17 15 JAN/FEV 2016

Os nossos membros são os maestros da orquestra porque têm um elevado risco.

Our members are the orchestra conductors because they are the ones taking the greatest risk.

efficient “revolution” in an Association that was on its last legs. An able negotiator, he has succeeded in bringing a huge amount of foreign investment to Portugal.

He has taken up the gauntlet of the political lobbyist like a natural and it’s hardly surprising that nearly all of the initiatives he has taken, with members, have been with and on behalf of them and them alone.

He is at pains to stress that APII members “have access to channels that they otherwise wouldn’t have”. Hugo Ferreira likes to use a singular expression on the matter.

He states: “We’re the eye of the hurricane between developers and investors and everything revolves around us.” And has a business side: “Whoever wants to do business in real estate, has to be one of our members”. And has another thing to say: “Our members are the orchestra conductors because they are the ones taking the greatest risk.”

The General-Secretary restates an opinion shared by many other specialists, namely that there is “a lot of liquidity in the markets” and that regarding Portugal there is, currently, a “certain expectation. Investors are taking a look at how things are going amongst us”. But there’s one

theme that’s almost automatically mentioned when discussing these matters: “Tax breaks for investors need to be retained”.

After saying that the association is working towards making it possible for condominiums to also be eligible for urban rehabilitation, he stresses, with a certain amount of courage that “we shouldn’t neglect new construction”.

Our interviewee didn’t hide the fact that today, it is working extremely hard with foreign Cham-

bers of Commerce with delegations in Portugal which it says provide “excellent bridges for negotiation and business”.

The APII currently has a new member practically every week. The institution has won back its role in all the bodies on which it has sat and is not letting its opinions be controlled by casual outsiders.

Watch this space and remember this name: You haven’t seen the last of Hugo Santos Ferreira.

Metro Quadrado

Terrenos de Entrecampos

Uma das maiores operações imobiliárias Plots of land at Entrecampos

One of the biggest real estate deals

19 15 JAN/FEV 2016

Já muita tinta correu sobre a venda dos terrenos da antiga Feira Popular, localizados em Entrecampos, Lisboa. Depois de duas hastas públicas falhadas, é preciso perceber como pode ser realmente vendido este terreno que, a ser concretizado, seria uma das maiores operações imobiliárias alguma vez realizadas em Portugal.

There’s already been a lot of print on the sale of the plots of land which make up the former Lisbon fairground site Feira Popular at Entrecampos in Lisbon. After two failed public auctions, it needs to be understood how this land can actually be sold, which if it goes ahead, would prove one of the biggest real estate deals ever undertaken in Portugal.

Texto Text: Carla Celestino

Em 2015 a Câmara Municipal de Lisboa (CML) avançou com a alienação dos terrenos da antiga Feira Popular pelo valor base de 135,7 milhões de euros, sendo que o espaço foi avaliado em 944,24 euros por metro quadrado, incluindo uma área de construção de 143 mil metros quadrados.

Para chegar a este valor a autarquia solicitou cinco avaliações externas, tendo apenas considerado a média das três valorizações mais elevadas e colocando de lado as duas com valores inferiores.

Foi a hasta pública no dia 20 de Outubro de 2015 e apesar dos vários rumores de interessados, com nomes de empresas como IKEA ou Fidelidade, a realidade é que nenhum se chegou à frente e concretizou o negócio. Nova hasta pública foi marcada para o dia 3 de Dezembro de 2015 mas igualmente sem sucesso.

Em reunião da Assembleia Municipal de Lisboa, o actual presidente Fernando Medina afirmou que não vai vender “a qualquer custo” estes terrenos e que “se não houver quem compre (…) também fico muito bem por o património da CML não desaparecer”. Ainda assim, considerou que “estamos perante uma das maiores operações imobiliárias em curso por toda a Europa, não se trata só dos terrenos, trata-se de todo o processo de urbanização daquela área, um valor que, com facilidade, poderá atingir cerca de 500 milhões de euros”.

Face a este cenário, o que falta, então, para que este terreno seja verdadeiramente atractivo para os investidores e crie um processo de venda realmente competitivo maximizando o resultado da venda?

Para o Managing Director da Aguirre Newman, “o preço de venda é no nosso entendimento o menor

dos problemas, afigurando-se-nos adequado”.

Para Paulo Silva a principal dificuldade “decorre da dimensão do projecto e, consequentemente, dos valores de investimento associados, num enquadramento em que a economia ainda não apresenta níveis de crescimento que proporcionem conforto e confiança aos investidores para o abraçarem”.

Esta ideia é partilhada pelo Managing Partner da B. Prime, Jorge Bota, que salienta que “o valor apresentado pela CML, aparentemente elevado para as condições actuais de mercado, quer a falta de apoio por consultores que poderiam claramente valorizar esta venda, poderão ser as justificações mais óbvias do insucesso da operação”.

Limitações ao investimento Paulo Silva chama a atenção para o facto de que “deveria ter sido contemplada a possibilidade de se conferirem aos investidores alguns graus de liberdade na definição da distribuição dos usos funcionais envolvidos e, não menos importante, deveria ter sido dado mais tempo aos investidores, para benefício da redução de risco associado a este investimento, de modo a procurarem soluções parciais para o escoamento das áreas futuras a serem oferecidas”.

Recorde-se que esta venda tem algumas recomendações como é o caso da preservação da memória do Teatro Vasco Santana (que funcionava dentro do espaço da antiga Feira Popular), um Plano de Acessibilidade Pedonal, a área de comércio não pode ser superior a 25%, a zona de habitação não pode ser inferior a 25% nem exceder 35% da superfície total e 30% do terreno tem de ser espaço verde.

20 15 JAN/FEV 2016

Além do valor bastante elevado destes terrenos e das obrigações impostas ao potencial comprador, o mesmo deverá pagar 15% do valor no acto público, pagando mais 15% após ser notificado para adjudicação definitiva. O comprador poderá ainda optar por pagar através de cheque bancário “ou assumir, no todo ou em parte, as dívidas do município junto da Caixa Geral de Depósitos, Millenium BCP e Santander Totta”, como se pode ler na proposta.

Como vender os terrenos?

A melhor via para estes terrenos poderem ser vendidos seria, de acordo com Jorge Bota, que a autarquia tivesse “seleccionado um consultor especializado neste tipo de activo imobiliário e com forte conhecimento dos mercados internacionais para lhe permitir estruturar a operação, para que a mesma fosse atractiva e, dessa forma, criar um processo verdadeiramente competitivo de mercado que valorizasse este projecto”.

Paralelamente, é da opinião que se devia ter tido em conta outros factores de decisão, como “a qualidade do masterplan, do projecto e do mix proposto, visto que todos eles poderão ser fundamentais para um impacto positivo na cidade, não só urbanisticamente mas também em termos de impacto económico e de imagem para quem cá vive e nos visita”.

Paulo Silva acrescente ainda que a edilidade deveria também ter permitido “uma maior participa-

ção dos investidores na definição dos usos e conferindo-lhes mais tempo para reduzirem o risco do projecto através da identificação de procuras que venham a tomar espaços nas áreas futuras a serem disponibilizadas”.

‘Procura’ precisa-se!

Resta saber que investidores poderão estar interessados nestes terrenos ou neste tipo de investimento. “Muito provavelmente um investidor internacional, que dadas as especificidades e complexidades de um projecto com esta envergadura não deixará de se apoiar em empresas nacionais para a sua promoção”, defende Paulo Silva.

Em sintonia está Jorge Bota que, pela dimensão do projecto, refere também os investidores estrangeiros, sobretudo, “com capacidade técnica e experiência em situações semelhantes em outras cidades europeias e mais importante, com capacidade financeira para levar avante um projecto desta envergadura”. É que, como faz ressalva, “Lisboa não terá muitas oportunidades destas num futuro próximo, quer pela localização, quer pela dimensão do projecto”.

In 2015 Lisbon City Council (Câmara Municipal de Lisboa - CML) pressed ahead with the sale of plots of land that once formed the Feira Popular fairground site for the base price of 135.7 million euros, the area having been valued at 944.24 euros per square metre, including a construc-

A edilidade deveria ter permitido uma maior participação dos investidores na definição dos usos e conferindo-lhes mais tempo para reduzirem o risco do projecto.

Urban services should have permitted investors to take a greater part in defining the uses for them, offering more time to reduce the risk of the project.

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tion area of 143,000m2. In order to arrive at this value the city authority commissioned five outsourced valuations, taking into account the average of the three highest valuations and setting aside the two lowest.

It went to public auction on October 20th, 2015 and after various rumours of interested parties, with the names of companies like IKEA and insurer Fidelidade mooted, the truth was that no bidders came forward to strike the deal. A fresh public auction set for December 3rd, 2015 also fell flat.

At a Lisbon City Council meeting, the current Mayor, Fernando Medina, stated that he wouldn’t sell these plots “at any old price” and if there “weren’t any buyers” (...) then it would be very good for Lisbon Council to keep the heritage”. Nevertheless, he believes that “we’re faced with one of the biggest real estate deals under way in the whole of Europe, one which doesn’t just involve the plots of land, but involves the entire urban planning process of that area, an amount that could easily top around 500 million euros”.

Given this scenario, what is needed, then, to make this land really attractive for investors and to create a really competitive sale process whilst leveraging the result of the sale?

For the Managing Director of Aguirre Newman, “the sale price is, in our view, the least of its problems, being quite adequate”. For Paulo

Silva, the main difficulty “arises from the size of the project and, as a consequence, the amount of associated investment, within a framework in which the economy has yet to show levels of growth to provide both the incentive and confidence for investors to embrace it.”

This opinion is shared by the Managing Partner of B. Prime, Jorge Bota, who points out that the “value presented by the CML, seemingly high for current market conditions, let alone the lack of support by consultants which could clearly add value to this sale, could be the more obvious reasons for the lack of the operation’s success.

Limitations on investment Paulo Silva draws attention to the fact that “some degrees of freedom in defining the distribution of the functional uses involved” should have been thought about for investors and, not least, more time should have been given to investors, to benefit from the risk associated from this investment, so as to find partial solutions to sell future areas being offered.”

It will be recalled that this sale has some strong points going for it, a case in point being the preservation of the memory of the Vasco Santana Theatre (which operated within the Feira Popular), a Pedestrian Access Plan, a commercial area that may not be less than 25% nor exceed 35% of the total area of the land while 30% should be set aside for green space.

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Interessados neste projecto poderão estar os investidores estrangeiros, sobretudo, com capacidade técnica e experiência em situações semelhantes em outras cidades europeias e mais importante, com capacidade financeira para levar avante um projecto desta envergadura.

The investors may be interested in these plots are foreign investors, particularly those with a technical capacity and experience in similar situations in other more important European cities, would have the financial capacity to lead a project of this size forward.

Apart from the fairly high value of these plots and the obligations imposed on the potential buyer, the same paying 15% of the cost of the sale, stumping up a further 15% after being finally awarded the sale. The buyer can also opt to pay via a bank cheque “or accept, wholly or in part, the City Council’s debts with the banks Caixa Geral de Depósitos, Millenium BCP and Santander Totta”, as stated in the proposal.

How to sell the plots of land?

The best way for these parcels of land to be sold would be, according to Jorge Bota, if the Council were to choose “a specialised consultant in this type of real estate asset and one with a strong knowledge of international markets to enable the operation to be structured, so that it should be attractive and, in this way, create a really competitive market process that would add value for the project”.

At the same time, he believes that other decision making factors should be taken into consideration, such as the “quality of the masterplan, of the project itself and the proposed mix, given that all these could be fundamental to have a positive impact on the city, no only in terms of

urban planning but also in terms of the economic impact and of image for those living in Lisbon and visiting the city”. Paulo Silva also adds that urban services should also have permitted “investors to take a greater part in defining the uses for them, offering more time to reduce the risk of the project by identifying the demand for the future spaces that will become available”.

“Demand” is needed!

It remains to be seen if these investors may be interested in these plots of land or in this type of investment. “It is very probable that an international investor, given the specificities and complexities of a project of this size, would certainly need to seek the help of national companies to develop and promote it,” argues Paulo Silva.

Jorge Bota agrees, adding that because of its size, foreign investors, particularly those “with a technical capacity and experience in similar situations in other more important European cities, would have the financial capacity to lead a project of this size forward”. And as he stresses, “Lisbon will not have many opportunities like this in the future, both in terms of location and the size of the project.”

Metro Quadrado 24 15 JAN/FEV 2016

Investimento

Regresso do crédito à habitação Investment

The return of mortgage concessions

25 15 JAN/FEV 2016

A austeridade já não tem uma mão tão pesada sobre os portugueses. Tal permitiu o aumento do consumo e do crédito, nomeadamente à habitação. A banca também voltou a apostar neste tipo de crédito pois, ao contrário do arrendamento, é isso que lhes dá lucro. Ainda assim estão todos mais cautelosos…

Austerity no longer has such a tight grip on the Portuguese.

Which means that more credit is being granted, particularly mortgages for homes.

The banks too are once again investing in this type of credit, instead of the rental market, and this is bringing them profits. Even so they are all still more cautious...

Texto Text: Carla Celestino

De acordo com os dados mais recentes do Banco de Portugal (BdP), a concessão de crédito à habitação cresceu 70% nos primeiros 10 meses de 2015 comparativamente ao período homólogo de 2014. Estes valores surgem ancorados na recuperação económica do País e, como consequência, também do mercado imobiliário, a par do aumento da confiança dos portugueses e da manutenção de uma procura elevada.

O BdP revelou que, até ao mês de Outubro do ano transacto, a banca emprestou 3.131 milhões de euros para a aquisição de casa. Trata-se do maior valor registado desde 2011. Ainda assim, é um valor que está longe dos 20.000 milhões de euros registados em 2007, considerado o melhor ano de sempre no crédito à habitação em Portugal.

Este tipo de crédito continua a liderar as preferências das famílias portuguesas e basta olhar para os números: no primeiro trimestre de 2015 foram transaccionadas 25.716 habitações particulares, correspondendo a um aumento de 39% em relação ao mesmo período de 2014.

A CEO da RE/MAX Portugal confirma este cenário. Beatriz Rubio explica que, “culturalmente, os portugueses preferem investir num bem que será seu e que poderão deixar como legado às novas gerações, do que pagar um valor mensal bastante semelhante por um imóvel arrendado”.

Hoje, acrescenta, “as vendas voltaram a ganhar força, devido à possibilidade de concessão crédito bancário ter voltado a estar um pouco mais generalizado”. Aliás, até ao final de Novembro de 2015, a RE/MAX tinha registado um crescimento de 30% nas suas vendas de imóveis em território nacional.

Crédito mais vantajoso Se “nos anos de maior crise económica, os por-

tugueses optaram por arrendar imóveis”, como avança Beatriz Rubio, a realidade é que no ano passado, e tudo perspectiva que esta realidade continue em 2016, as famílias portuguesas voltaram a apostar na aquisição de casa.

O presidente da APEMIP, Luís Lima, refere que a “confiança que o sector financeiro voltou a depositar no mercado imobiliário, traduziu-se numa movimentação crescente por parte dos departamentos comerciais da banca no que toca ao incentivo da retoma da concessão de crédito para a aquisição de imóveis, com especial enfoque no segmento residencial”.

Para tal muito contribuíram as apelativas taxas de juros e as convidativas vantagens concedidas pelos bancos, nomeadamente os baixos spreads (margem de lucro dos bancos). Basta dizer que a taxa Euribor a seis meses, aquela que é a mais utilizada no crédito à habitação em Portugal, encontra-se em terreno negativo desde 6 de Novembro de 2015, sendo que na primeira quinzena de Janeiro de 2016 situava-se nos -0,052%, ou seja, atingiu novo mínimo histórico.

Outra realidade que se verificou é que existiu um aumento do valor médio de avaliação bancária, pelo que, como seria de esperar, o valor médio dos créditos concedidos também aumentou. Para Luís Lima o lado “positivo” desta questão é que mostra o “mercado imobiliário como uma aposta segura de investimento”, pelo que “é natural que se assista a uma tendência de aumento do valor das casas, desde que este crescimento seja sustentado”.

Já do lado “negativo”, o presidente da APEMIP adverte para o facto de que, “por vezes, esta melhoria das condições do mercado leva a algumas euforias desmedidas, que se poderão traduzir numa tentativa de recuperação forçada com o

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aumento do valor dos imóveis, que se poderá traduzir num desequilíbrio com o que deveria ser o seu real valor”.

Incumprimento e crédito mal parado O facto de a grande maioria dos contratos de crédito à habitação estarem dependentes de juros variáveis pode vir a acarretar riscos quer para o sector financeiro, quer para as famílias portuguesas.

Aliás, há quem já tema que, num futuro próximo, se volte a assistir a situações de incumprimento, assim como ao aumento do crédito mal parado.

Mas Luís Lima mostra-se optimista e acredita que “aprendemos com os erros do passado”, até porque, como enfatiza, “o crédito que hoje é atribuído a quem pede um empréstimo para a habitação não é feito com a mesma volatilidade de há uns anos”, além de que agora são “pedidas mais garantias, e o perfil de quem faz os pedidos de concessão de crédito é mais escrutinado, aumentando a segurança e diminuindo o risco de incumprimento”.

Por isso, a CEO da RE/MAX Portugal não tem dúvidas: “As vendas vão continuar a superar os arrendamentos”.

According to the latest data from the Bank of Portugal (BdP), the concession of home mortgages grew 70% in the first 10 months of 2015 compared with the same period in 2014. These values are anchored in the Country’s economic recovery and, as a consequence, also in the real

estate market, in addition to an increase in the confidence of the Portuguese and in a continuing high demand.

The BdP revealed that by the month of October of the transactional year, 3.131 billion euros was given in home loans. It was the largest amount recorded since 2011. Even so, it’s an amount that is a far cry from the 20 billion euros recorded in 2007, considered the best year ever for mortgage concession in Portugal.

This type of credit continues to lead in the preference stakes of Portuguese families and one only needs to take a look at the figures: in the first quarter of 2015 25,716 private homes were bought and sold corresponding to an increase of 39% in relation to the same period in 2014.

The CEO of RE/MAX Portugal confirms this picture. Beatriz Rubio explains that “culturally, the Portuguese prefer to invest in bricks and mortar which they can leave as an inheritance to the next generations, than paying a fairly similar monthly rent”. Today, she adds, “sales have bounced back, because bank loans for homes have returned right across the board”. Indeed, by the end of November 2015, RE/MAX recorded a 30% growth in the sale of its properties on national territory.

More competitive credit If “in the years of the greatest economic crisis, the Portuguese opted for renting properties”, says Beatriz Rubio, the reality is that last year and all the signs point to this continuing in 2016

- Portuguese families are once again investing in house purchases.

The President of the Portuguese Association of Real Estate Professionals and Estate Agents (APEMIP), Luís Lima, refers to the “confidence that the financial sector has once again placed in the real estate market, meaning a growing trend from the commercial departments of the banks to again give credit for property acquisitions, with a special emphasis on home loans”.

Attractive interest rates and inviting rates from banks have in no small part contributed towards this trend, namely the low spreads (profit margin for the banks). It’s enough to say that the Euribor six month rate, the rate that is most used in mortgages in Portugal, has been in negative territory since November 6th, 2015, and in the first fortnight of 2016 stood at -0,052%, in other words reaching a new historic low.

Another reality being seen is that there has been an increase in the average bank valuation, so that, as would be expected, the average value of credit granted has also increased. For Luís Lima, the “positive” side of this question is that it shows that the “real estate market is seen as a secure investment”, so that it is “natural that there should be a trend for an increase in the value of properties, if this growth is sustainable”.

Then, on the “negative” side, the President of APEMIP warns about the fact that “sometimes, this improvement in market conditions leads to unbridled euphoria, which can mean a forced recovery with an increase in the value of properties, which can translate into an imbalance in what should be their real value”.

Defaults on mortgage repayments The fact that the vast majority of mortgage contracts are dependent on variable interest rates could lead to incurred risks both for the financial sector and Portuguese families.

Furthermore, there are those who fear, in the near future, that defaults will return to haunt the market, as well as an increase in bad debts.

But Luís Lima is optimistic and believes that “we have learnt from the lessons of the past”, because, as he emphasises, “the credit being granted today to those asking for a mortgage is not being done under the same conditions of volatility seen some years ago”, and that now “more guarantees are required, and the profile of those applying for home loans is scrutinised more carefully, increasing security and reducing the risk of mortgage default”.

Which is why, the CEO of RE/MAX Portugal is in no doubt: “Sales will continue to outstrip rental contracts”.

Opinião Sofia Galvão

Novo regime jurídico dos planos territoriais New legal regime for territorial plans

Sofia Galvão Sócia Partner Sofia Galvão Advogados

O novo Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT) surge, através do Decreto-lei n.º 80/2015, de 14 de Maio, envolto em expectativa.

A Lei de Bases dos Solos, Ordenamento do Território e Urbanismo (LBSOTU) anunciara-o quase um ano antes. Como pano-de-fundo, o ‘velho’ RJIGT, em vigor desde 1999, múltiplas vezes alterado, discutido ao longo do tempo em incontáveis fora, criticado aqui e ali, mas no essencial reconhecido e estimado pela comunidade de destinatários.

Não havia grandes certezas quanto à vontade de mudar, mas o processo tinha arrancado e os seus efeitos eram agora inexoráveis. Ao ‘velho’ RJIGT sucederia o ‘novo’ RJIGT. O essencial da sua missão decorria da LBSOTU e, primordialmente, do novo alcance objectivo daquela. Esse legado é recebido pelo RJIGT que o evidencia no seu próprio normativo. Propósitos como (i) desenvolver a Lei de Bases de política pública de solos, do ordenamento do território e do urbanismo, (ii) incrementar a segurança jurídica dos particulares, (iii) melhorar os modelos de avaliação e monitorização da execução dos planos, (iv) clarificar as relações entre os planos de diferentes níveis, (v) superar impasses no acompanhamento da elaboração do PDM, (vi) alcançar uma maior eficiência de procedimentos, (vii) promover a articulação com os planos do ordenamento do espaço marítimo, são directamente tributários de um caderno de encargos ditado pela LBSOTU. Mas, a partir desse mesmo quadro fundador, o ‘novo’ RJIGT inova e vai claramente mais longe e/ ou mais fundo do que o seu antecedente normativo próximo, o ‘velho’ Decreto-lei n.º 380/99, de 22 de Setembro. São expressão eloquente desse movimento o novo regime de (re) classificação do solo, as diversas novidades introduzidas no próprio sistema de instrumentos de gestão territorial – v.g., planos vs. programas, vinculatividade dos

planos (desde logo, o regime transitório da vinculatividade dos planos especiais, que deixam de obrigar directamente os particulares), a nova dimensão do planeamento intermunicipal, a novidade do tratamento (sistemático e integrado, nesta sede) dos meios de intervenção administrativa ou o novo regime económico e financeiro.

Subjacentes às principais inovações estão objectivos confessos de maior operacionalidade e eficácia na gestão do sistema, todos eles também expressamente assumidos pelo “novo” RJIGT. Assim, não escondendo a ambição, visou-se: (i) permitir a tomada de decisões estratégicas e de planeamento a nível intermunicipal; (ii) corrigir erros decorrentes da classificação do solo; (iii) contrariar a especulação urbanística; (iv) reforçar a fundamentação económico-financeira das opções urbanísticas; (v) programar a execução dos planos; (vi) conferir à Administração meios mais amplos de intervenção no solo.

Em todo o caso, o “novo” RJIGT é, sobretudo, um diploma de continuidade. Na base, temos um mesmo sistema de gestão territorial: um sistema de gestão territorial que, embora assumindo a revisão de aspectos estruturais e regimentais importantes, continua a ser reconhecível a partir da matriz definida pela reforma de 1998/99. Ou seja, não há ruptura sistemática, não há um sistema novo.

No entanto, sublinhe-se, uma continuidade aberta a soluções disruptivas e a inovações que reflectem uma evolução que assumidamente se pretende.

Muda-se efectivamente, portanto, embora sem romper em definitivo com a experiência passada.

Sobre a capacidade de superar fragilidades pretéritas e desafios futuros, no fundo sobre aquilo que o “novo” RJIGT há-de vir a ser, ainda é cedo para grandes certezas. A prática administrativa será absolutamente determinante e dela virão as matizes que permitirão ajuizar do acerto ou desacerto da evolução normativa. A partir daí, num

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complemento decisivo, tratando-se de um Direito novo e ainda muito experimental, importa que o contributo dos estudos doutrinais e da actividade jurisdicional dos Tribunais traga a consistência e o sentido necessários à sedimentação e/ou à crítica das soluções.

The new Legal Regime for the Instruments of Land Planning (Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT) arises as a result of Decree-Law No 80/2015, of 14 May, is surrounded by expectations.

The Soils, Land and Urban Planning Law (Lei de Bases dos Solos, Ordenamento do Território e Urbanismo (LBSOTU), will announce it almost one year beforehand. To provide readers with some background, the ‘former’ land and territorial management plan (RJIGT), in force since 1999, had been changed many times, argued about countless times, and been criticised all over the shop, but was essentially recognised and respected by the community it served.

There were no great certainties as to the willingness to change, but the process started out and its effects were now unstoppable. The ‘old’ RJIGT will be replaced by the ‘new’ RJGT. Its essential purpose stems from the LBSOTU and, chiefly, from its new objective reach. This legacy is taken on by the RJIGT which reflects it in its own regulatory framework. Proposals such as (i) developing the Base Law for the Public Policy for Soils, Territorial and Urban Planning, (ii) increasing the legal security of private individuals, (iii) improving the models of evaluation and monitorisation for the execution of plans, (iv) clarifying the relations between plans at different levels, (v) overcoming blocks in accompanying the design of the Municipal Master Plan (PDM), (vi) achieving greater efficiency in procedures, (vii) fostering links with maritime territorial plans, are directly attributed to a set of specifications laid down by the LBSOTU. But, from this same foundational framework, the ‘new’ RJIGT has brought in innovative changes and clearly goes much further and/ or more in depth than its predecessor, the ‘old’ Decree-Law No 380/99, of 22 September. An eloquent expression of this move is the new soil (re)classification regime, the various innovations introduced in the system of instruments of territorial planning itself - e.g., plans v programmes, the management of plans (starting with the provisional regime for the management of special plans, which no longer place a direct obligation on private individuals), the new extent of inter-municipal planning, the innovation in the treatment (systematic and integrated) of the administrative means of intervention or the

new economic and financial regime.

Tied in to these innovative principles avowed objectives of major operability and efficiency in the management of the system, all of them expressly covered by the ‘new’ RJIGT. So, without hiding its ambition, it aims to: (I) enable strategic planning decisions to be taken at an inter-municipal level; (ii) correct errors arising from soil classification; (iii) counter urban speculation; (iv) reinforce the economic-financial basis of urban options; (v) timetable and organise the execution of plans; (vi) provide wider soil intervention powers to Administrators.

In any case, the ‘new’ RJIGT is, above all, a law of continuity. In its fundamentals, we have the same system of land and territorial management, which despite accepting the revision of structural aspects and important procedures, continues to be recognisable from the framework defined by the reform of 1998/99. In other words, there is no systematic break with the past, there is no new system.

However, a continuity open to sweeping solutions and innovations that reflect an evolution that it openly intends should take place, is emphasised. Effectively changing without, however, making a clear break with past experience.

On its capacity to overcome the fragilities arising from previous experiments while rising to the future challenges on the shape the ‘new’ RJIGT will take, it is still too early for bold certainties. Administrative practice will be an absolutely deciding factor and from it a framework will be built that will enable accurately to judge the degree of certainty or uncertainty in the development of normative procedures. From there, and in a crucial addition, where we are talking about a new and still very experimental law, it is important that the contribution of doctrinal studies and the judicial activity of the Courts bring the consistency and direction necessary for the settling and/or criticism of solutions.

Fio 30 -de-Prumo 15 JAN/FEV 2016

Construções Gabriel Couto

Internacionalização amortece quebra nacional Gabriel Couto Constructions

Internationalisation makes up for the fall in national demand

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À semelhança das demais empresas construtoras nacionais a Gabriel Couto sentiu na ‘pele’ os revezes da crise. O presidente Conselho de Administração da empresa, Carlos Alberto Freitas Couto, explica como superaram este desafio.

Like other national building companies, Gabriel Couto felt the downturn from the crisis keenly. The company’s CEO, Carlos Alberto Freitas Couto explains how they overcame this challenge.

Como a Construções Gabriel Couto conseguiu ‘dar a volta’ à crise e com que números fechou o ano de 2015?

Em 2010 elaborámos um documento de estratégia para os cinco anos seguintes, em que o motor de dinamização teria uma preponderância na actividade no exterior, não apenas nos mercados onde já operávamos – Angola e Moçambique – mas também em novos mercados a investir. Nesse período iniciámos uma actividade significativa na Suazilândia e em Cabo Verde e desde o final do ano passado na Zâmbia.

Foi esse processo, no nosso caso, que amorteceu a quebra muito significativa do investimento em Portugal, em particular em Obras Públicas. Aqui, enveredamos por uma política comercial mais virada para o mercado particular, seja na reabilitação urbana, quer na Construção Industrial.

O volume de negócios consolidado com os diferentes mercados rondará, no final de Dezembro último e para o ano de 2015, os 95 milhões de euros, sendo que cerca de 55% será o contributo da área Internacional.

Que projectos têm actualmente em desenvolvimento ou em carteira a nível nacional?

Em Portugal, estamos a desenvolver dois projectos para a Parque Escolar – a Escola Secundária D. Dinis, em Santo Tirso, e a Escola Secundária Camilo Castelo Branco e Escola Básica, a par da

Secundária Frei Gonçalo Azevedo, em Lisboa.

Estamos a desenvolver o projecto para o Metropolitano de Lisboa do Prolongamento à Reboleira da Linha Azul; uma nova unidade industrial para a Vieira de Castro, S.A. Estamos também a iniciar uma nova unidade industrial para a Continental Mabor. Concluímos recentemente um hotel com 129 quartos na Senhora da Hora para a cadeia MOOV; fizemos a recuperação do Convento do Carmo, em Torres Novas; a reabilitação do Bairro da Boavista para a Câmara Municipal de Lisboa e a plataforma logística da Minho Park Monção; bem como outros projectos já na sua fase de conclusão.

E a nível internacional?

Na área Internacional, temos em carteira cerca de 120 milhões de euros pelos mercados africanos anteriormente mencionados, em obras financiadas num valor muito significativo por Instituições Internacionais – BAD-Banco Africano de Desenvolvimento, Banco Mundial, União Europeia, Fundo Português (através da CGD), JICA-Fundo Soberano Japonês, MCA-Millennium Challenge Account, fundo soberano americano, VALE- empresa brasileira responsável pela exploração da mina de Moatize, em Moçambique, e em menor escala, pelo orçamento dos próprios países.

As obras mais significativas dizem respeito à reabilitação de cerca de 300 km de estradas no Corredor de Gaza e Corredor de Nacala, para a

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ANE - Administração Nacional de Estradas, em Moçambique. Também neste País a construção da prolongamento da Avenida Julius Nyerere, em Maputo, bem como para a VALE, trabalhos de renovação da linha de caminho-de-ferro de Nacala e a construção da PMO - oficina de reparação de comboios em Nacala.

Na Suazilândia, a construção de uma ponte com 400 ml (pelo sistema de avanços sucessivos) e cerca de 20 km de nova via, um projecto financiado pela União Europeia.

Na Zâmbia, a construção de um canal em betão armado, de secção apreciável, para drenagem de zona perimetral da cidade de Lusaka, obra financiada pelo MCA-Millennium Challenge Account.

Como referi anteriormente, o peso, no ano de 2015, foi de 55% da parte internacional. O valor em carteira em 31 de Dezembro de 2015 é de cerca de 170 milhões de euros, sendo 120 milhões de euros da área Internacional. Obviamente que temos ainda muitos meses pela frente para reforço dessa carteira de encomendas.

Como perspectiva 2016 quer para a Gabriel Couto, quer para o próprio sector da construção civil e obras públicas?

Esta é uma última oportunidade para o País se modernizar em áreas chave, como a reabilitação e reorganização urbana e uma maior e melhor rede ferroviária, com substituição de energias provenientes de hidrocarboneto por energias mais limpas.

Espero que nestes anos de ‘vacas magras’ se tenha investido na elaboração de projectos, que permitam, em tempo útil, o aproveitamento pleno de Fundos Comunitários alocados ao País.

Se assim for, podemos assistir a uma alteração do cenário no investimento público, de quebra sucessiva ocorrida em anos anteriores, e preparar o caminho para que, em 2017 e nos anos seguintes, se verifique a recuperação do sector de importância fundamental para a dinamização da economia, progresso do País e mais bem-estar para os cidadãos.

Foi esse processo de internacionalização que, no nosso caso, amorteceu a quebra muito significativa do investimento em Portugal.

It was this internationalization process, in our case, that made up for the very significant falloff in investment in Portugal.

How has Gabriel Couto Constructions managed to overcome the crisis and how was your balance in 2015?

In 2010 we drew up a strategy document for the next five years, in which the economic driver would shift its activities to overseas, not just in the markets where we were already operating - Angola and Mozambique - but also in new investment markets. In this period we began a significant activity in Swaziland and Cape Verde and in Zambia since the end of last year.

It was this process, in our case, that made up for the very significant fall-off in investment in Portugal, in particular in Public Works. Here we embarked on a commercial policy that is more directed at the private market, whether in urban rehabilitation or industrial construction.

Our consolidated business turnover with different markets at the end of last December stood at around 95 million euros, with around 55% of our receipts from overseas markets.

What projects do you currently have in development or in portfolio nationally?

In Portugal we’re developing two projects for the National School Stock - the Dom Dinis Secondary School, in Santo Tirso, and the Camilo Castelo Branco Secondary School and Primary School, as well as the Frei Gonzalo Azevedo School in Lisbon.

We’re developing the project for the Lisbon Metro (Metropolitano de Lisboa) for the extension to Reboleira on the Blue Line and a new industrial unit for Vieira de Castro, S.A. We’re also starting work on a new industrial unit for Continental Mabor.

We recently completed a hotel with 129 rooms at Senhora da Hora for the MOOV chain; we restored the Convento do Carmo convent, in Torres Novas; rehabilitated the Bairro da Boavista neighbourhood for Lisbon City Council and constructed a logistics platform at Minho Park, Monção; as well as other projects which are in a phase of completion.

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Esta é uma última oportunidade para o País se modernizar em áreas chave.

This is the last opportunity for the country to modernise in key areas.

construction of a canal from reinforced concrete, in significant sections, to drain the perimetre zone of the capital Lusaka, a project financed by the MCA - Millennium Challenge Account.

As referred to beforehand, our international portfolio represented 55% of our total work. By 31 December 2015 our portfolio worth stood at around 170 million euros, of which 120 million came from overseas projects. Obviously we’ve still many months ahead of us to boost our order books.

And internationally?

Internationally we’ve got a portfolio worth around 120 million euros in the aforementioned African markets, in projects financed by a very significant amount by international institutions - ADB - African Development Bank, World Bank, European Union, the Portuguese Fund (through the Portuguese bank CGD), JSF - Japanese Sovereign Fund, MCA - Millennium Challenge Account (a US sovereign fund), VALE – the Brazilian company responsible for the exploration of the Moatize mine in Mozambique, and on a lesser extent, from the budget of the countries in question.

The more significant works are in respect to the repair and improvements to around 300 km of roads in the Gaza and Nacala Corridors, for the ANE - National Roads Administration (Administração Nacional de Estradas), in Mozambique.

Also in this country, the construction of the extension to Avenida Julius Nyerere, in Maputo, as well as for VALE, renovation works for the Nacala railway line and the construction of PMO locomotive repair workshops in Nacala.

In Swaziland, the building of a 400 metre bridge (using the successive staging system) and around 20 km of new motorway, a project financed by the European Union. In Zambia, the

How do you see 2016 for Gabriel Couto and for the actual civil construction and public works sectors?

This is the last opportunity for the country to modernise in key areas, like rehabilitation and urban reorganisation planning and a larger and better rail network, substituting energy derived from fossil fuels with cleaner energies.

I hope that in these ‘lean and mean’ years investment has been made possible on projects by using, within a useful time-frame, the allocation of EU funds in Portugal.

And if that is the case, we can see a change in the public investment scenario, breaking the successive falls that happened in previous years, and paving the way, in 2017 and the years that follow, for a boost in a sector of the economy which is vital for driving the economy, the country’s progress and the well-being of its citizens.

Fio-de-Prumo 36 15 JAN/FEV 2016

AICE

Ventos de mudanรงa Winds of change

37 15 JAN/FEV 2016

Os novos Corpos Sociais da Associação dos Industriais de Construção de Edifícios (AICE) tomaram posse no dia 2 de Fevereiro. Saiba o que vão fazer.

The new Board of the Association of Building Construction Industries (AICE) will take office on 2 February. Melhor dizer (“took office on”) desde quando esta edição sai já estamos em Fevreio. Find out what their plans are.

Recorde-se que, já em 2014, o novo presidente da AICE, César Neto, confidenciava à Magazine Imobiliário que o sector da construção e da reabilitação urbana precisava de “um novo tipo de intervenção no associativismo empresarial” e deixava no ar a possibilidade de “liderar um movimento” que viesse a “propor novos horizontes para o sector”. Esta determinação concretizou-se agora, assumindo os destinos da AICE para o mandato 2016/2017.

Aquela que foi a única lista candidata a estas eleições, pretende tornar a AICE mais “moderna”. Para atingir esta meta, o empresário César Neto vai ser contar com uma equipa de peso cuja direcção vai ser constituída pelos vices-presidentes Rui Miguel Lopes Rosa (Odivel Lar) e João Carlos da Conceição Faria (Arfar), pelos tesoureiros Inês Ferreira da Cunha Thadeu Névoa (Noronha Sanches) e Ilídio José Mira (Fileira) e pelos vogais Nuno Filipe Martins Antunes (Sedil), Isabel Maria Valente Patrício (Hidroconcept), Lisete Maria Pereira e Castro (Lismago) e José Lourenço Barrisco Vidigal (José Vidigal).

Já a mesa da Assembleia Geral será presidida por Luís Miguel Ribeiro Alcobia (ICH) e pelos vogais Guilherme da Conceição Duarte (Tecto) e Filipe Manuel Serôdio Baptista (Manuel F. Batista). O Conselho Fiscal é encabeçado por Carlos Miguel Aldeia Antunes (Teorema), acompanhado pelos vogais Hélder Filipe Ferreira Marques (Ferreira

Marques) e Pascal Gonçalves (Gimóvel). Por fim o Conselho de Delegados tem como representante máximo Célia Maria Alves Gomes (J. Gomes), a par dos vogais Manuel Gomes de Sousa Paiva (Chavimóvel) e Vítor José Raiado Pereira (Monte da Eira).

Novos caminhos e novas metas A aposta na presença nacional e no exterior em eventos do sector e a negociação de acções que facilitem caminhos de aquisição de bens e serviços mais rápidos e a melhores preços para os associados, são duas das opções estratégicas da nova administração e gestão da AICE. Mas entre as suas ambições está também o combate à concorrência desleal e a criação de uma Comissão Arbitral para dirimir pequenos conflitos dos associados e clientes.

O papel mais activo da AICE vai passar também pela divulgação de dados sobre concursos, empreitadas e negócios; e pela promoção de meetings regulares com associados para a troca de informação e de conhecimento. Prioridade vai ser igualmente dada à formação, quer interna e externa, quer colectiva ou personalizada nos diversos graus académicos.

Reorganizar e melhorar quer as instalações da sede, quer o site da AICE e recuperar a revista da associação está ainda no horizonte desta nova equipa. Sendo que outra das suas bandeiras é a realização de eventos nas comemorações emblemáticas da associação e dos associados, a par da homenagem aos associados de mérito com vinte anos promovendo iniciativas adequadas.

Liderar o associativismo, em número de associados na construção civil e obras públicas, no Centro e Sul do País, como parceiro estratégico e contribuir para uma maior seriedade e profissionalismo da construção e obras públicas são outras das grandes metas traçadas pelos novos membros da direcção da AICE. It will be recalled that in 2014, the new President of AICE, César Neto, told Magazine Imobiliário that the construction and urban rehabilitation sector needed “a new kind of involvement in terms of establishing a new business association” and hinted that he might be up to “heading a movement” that would “put forward new horizons for the sector”. This determination has now become a reality, as he takes on the responsibility of the new directions that AICE will take during his term of office 2016/2017.

Those appointed from the sole list of candidates drawn up for these elections intend to make AICE more “modern”. To achieve this goal, César Neto will draw on an impressive team whose

Board will be made up of the Vice-Presidents Rui Miguel Lopes Rosa (Odivel Lar) e João Carlos da Conceição Faria (Arfar), by the Treasurers Inês Ferreira da Cunha Thadeu Névoa (Noronha Sanches) and Ilídio José Mira (Fileira) and by the executive board members Nuno Filipe Martins Antunes (Sedil), Isabel Maria Valente Patrício (Hidroconcept), Lisete Maria Pereira e Castro (Lismago) and José Lourenço Barrisco Vidigal (José Vidigal).

The General Assembly will be presided over

by Luís Miguel Ribeiro Alcobia (ICH) and by the board members Guilherme da Conceição Duarte (Tecto) and Filipe Manuel Serôdio Baptista (Manuel F. Batista). The Financial Board is headed

by Carlos Miguel Aldeia Antunes (Teorema), together with the board members Hélder Filipe Ferreira Marques (Ferreira Marques) and Pascal Gonçalves (Gimóvel). Finally, the Council of Delegates will be headed by Célia Maria Alves Gomes (J. Gomes), and by two board members Manuel Gomes de Sousa Paiva (Chavimóvel) and Vítor José Raiado Pereira (Monte da Eira).

New roads and fresh goals Focusing on a national and overseas presence at sector events and by negotiating activities the will pave the way for the more rapid acquisition of goods and services and at better prices for members, are two of the strategic options for AICE’s new management and board. But included among their ambitions is also the fight against unfair competition and the setting up of an Arbitration Commission to settle small conflicts amongst members and clients.

AICE’s most active role will now also include publishing data on competitions, building firms and business; and the promotion of regular meetings with members for exchanges of information and know-how. Priority will equally be given to training, both internal and external, collective and customised at various academic levels.

Reorganising and improving the headquarters premises, the AICE website and relaunching the association’s magazine is also on the horizon for this new team. Another of its aims is to organise commemorative events both for the association and its members, as well as paying tribute to members who have been with the association for 20 years through the organisation of suitable initiatives.

To be an association leader, in the number of members in civil construction and public works, in the Centre and South of the Country, as a strategic partner and contribute to a greater seriousness and professionalism in construction and public works are the other key goals outlined by the new AICE board members.

Azimute 38 15 JAN/FEV 2016

2ª Circular

Melhor circulação e ambiente 2nd Circular

Better traffic circulation and environment

39 15 JAN/FEV 2016

A Segunda Circular (2ª Circular) é uma das vias rápidas urbanas com maior tráfego a nível nacional, sobretudo na hora de ponta. Desde há muito que exigia uma profunda requalificação. Agora vai ser, pela mão da actual autarquia da capital.

Lisbon’s ring-road the ‘Segunda Circular’ (2nd Circular) is one of the city’s busiest motorway ring-roads nationally, particularly at rush hour. It’s been in need of a major improvement overhaul for some time.

Now it will be, thanks to the current Lisbon City Council.

De acordo com os dados da Câmara Municipal de Lisboa (CML), actualmente o tráfego de atravessamento na 2ª Circular, ou seja, as viagens com origem e destino fora de Lisboa, corresponde a cerca de 10% do tráfego total que nela circula, traduzindo-se em cerca de 11.000 veículos por dia, aos quais acresce aproximadamente 38.000 veículos que diariamente são gerados pelo aeroporto.

Face a este cenário, e à vontade de “aumentar a segurança rodoviária, aumentar a capacidade e fluidez da circulação e melhorar a qualidade ambiental da envolvente”, a autarquia da capital anunciou que vai levar a cabo o projecto de intervenção, há muito almejado, nesta via rápida urbana.

As obras de requalificação devem ter início em Junho/Julho deste ano, vão ter a duração de 11 meses e um custo global estimado de 9,75 milhões de euros.

Um dos objectivos da requalificação da 2ª Circular prende-se com a ambição de alcançar uma “maior sustentabilidade ambiental”. É que, de acordo com o documento de apresentação deste projecto divulgado pela autarquia, “nas actuais condições de utilização a 2ª Circular é o maior gerador de poluição atmosférica da cidade pelas emissões de CO2 e poeiras em suspensão e, a par do Eixo Norte/Sul, o canal rodoviário mais gerador de ruído”.

Menos circulação, menos poluição Entre as intervenções que a autarquia pretende incrementar está, entre outras, a implantação de um separador central com 3,5 m de largura com árvores e arbustos ao longo de toda a 2ª circular com excepção das zonas onde existem viadutos.

A par da plantação maciça de arvoredo nas áreas laterais também ao longo de toda a extensão da

2ª Circular com o objectivo de “reduzir o impacto visual do corredor rodoviário em relação às áreas residenciais adjacentes e contribuir para a captura das emissões de CO2 e partículas em suspensão”, pode ler-se no documento.

Refira-se, no entanto, que a Associação dos Pilotos Portugueses de Linha Aérea já colocou algumas advertências a esta vertente ambiental, alertando para os riscos do crescimento das árvores e do aumento da população de aves que podem colocar em perigo a segurança dos aviões que passam nesta zona.

Previsto está também a redução da largura das vias para 3,25m que vai conduzir a uma redução da velocidade automobilística, que passa dos actuais 80 Km/h para os 60 Km/h, com vista a aumentar a segurança e o débito de circulação.

Já a repavimentação em toda a extensão da 2ª circular vai passar pela reabilitação da fundação nos locais mais degradados e pela reposição do pavimento. As soluções que vão ser aplicadas, além de “altamente resistentes”, vão ser igualmente “redutoras” das emissões de ruído que serão equivalentes a reduções do tráfego para cerca de metade.

A autarquia pretende ainda promover a substituição o actual sistema de iluminação pública por uma solução mais eficiente do ponto de vista da iluminância e do consumo energético que poderá alcançar economias de custo até aos 60%.

O presente projecto esteve em discussão pública até ao dia 15 de Janeiro de 2016. O actual presidente da CML, Fernando Medina, quando questionado, no Fórum TSF, se admitiria recuar e desistir desta requalificação caso essa fosse a vontade pública, a sua resposta foi peremptória: “Não, não admitimos”. Este é, pois, um projecto que deverá estar concluído em 2017.

40 15 JAN/FEV 2016

Fazer circular várias vias Getting traffic moving on various highways

According to data from Lisbon City Council (CML), the current traffic crossing the 2nd Circular, meaning traffic originating outside of Lisbon with a destination outside the capital, accounts for 10% of the total traffic circulating on it, meaning around 11,000 vehicles per day, added to around 38,000 vehicles that are generated daily by the airport.

Given this scenario, and the desire to “increase road safety, improve traffic capacity and flow and improve the environmental quality around it”, Lisbon City Council has announced that it will launch a road improvement scheme for this urban highway that has been so traffic locked for so long.

The improvement works should begin in June/July this year, will last 11 months and cost an estimated total of 9.75 million euros.

One of the goals in improving the 2nd Circular has to do with achieving “greater environmental sustainability”. And that, according to the document presenting this project launched by the Council, “under its current conditions of use, the 2nd Circular is the biggest generator of atmospheric pollution in the city due to its CO2 emissions, air dust and, along with the North/South Axis road, the highway that generates the most noise”.

Less traffic, less pollution Among the works that the authority intends to carry out is, among others, putting in a 3.5 meter wide planted central reservation with trees and bushes along the entire length of the 2nd Circular with the exception of areas in which there are viaducts. In addition there will be the mass planting of trees on the sides of the entire stretch of the 2nd

Circular with the aim of “reducing the visual impact of the road corridor in relation to the adjacent residential areas and contribute to soaking up the CO2 emissions and air particles”, the document states.

However, it states that the Portuguese Association of Air Pilots has already raised some concerns about this environmental aspect, warning about the risks from the growth of trees and the increase in the population of birds that could put the safety of planes flying over this area in danger.

Also foreseen is a reduction in the width of the roads by 3.25 metres which will result in a speed reduction from the 80 Km/h now to 60 Km/h, with the aim to increase road safety and cut traffic.

The resurfacing of the whole length of the 2nd Circular will include the repair of the sub-base foundation of the road in the most damaged areas and the relaying of the tarmacadam. The solutions to be applied, in addition to be “highly hard-wearing” will equally reduce noise emissions, which will be the equivalent, in terms of noise reduction, of cutting traffic by a half.

The City Council will also replace the current public lighting system by a more efficient solution from a lighting and energy consumption point of view with energy cost savings of up to 60%.

The current project will be open to public consultation until January 15th, 2016. The current Mayor of Lisbon, Fernando Medina, when quizzed at the TSF Forum, if he would admit to backing down and abandoning these improvements if the public was against it, gave a peremptory reply: “No, we won’t back down”.

This is a project that should be completed in 2017.

A 2ª Circular foi construída durante a década de 60. Hoje, liga a parte Oriental à Ocidental de Lisboa.

Esta via rápida urbana faz a junção das avenidas Eusébio da Silva Ferreira (entre o início do IC19 e o acesso da Estrada da Luz), General Norton de Matos (entre o acesso da Estrada da Luz e o Viaduto do Campo Grande) e Marechal Craveiro Lopes (entre o Viaduto do Campo Grande e a Rotunda da Encarnação no acesso à A1 junto ao Prior Velho e Sacavém).

E faz ainda fluir o trânsito para a Rotunda da Encarnação e para a Rotunda do Relógio (aeroporto de Lisboa), bem como para as zonas de Alvalade, Campo Grande, Lumiar e Eixo Norte-Sul. The 2nd Circular was built in the 1960s. Today, it links the Eastern and Western part of Lisbon.

This urban motorway joins the avenues Eusébio da Silva Ferreira (between the start of the IC19 and the access with the Estrada da Luz road), General Norton de Matos (between the access to the Estrada da Luz road and the Campo Grande viaduct and the Encarnação Roundabout at the access to the A1 at Prior Velho and Sacavém).

It also carries the traffic flow to the Rotunda da Encarnação roundabout and the Rotunda do Relógio roundabout (Lisbon airport), as well as to the areas of Alvalade, Campo Grande, Lumiar and the North-South Axis roads.

41 15 JAN/FEV 2016

42 Atelier 15 JAN/FEV 2016

Nuno Malheiro mais confiante

O Mundo é do Focus Group Nuno Malheiro more confident

The world is Focus Group’s oyster

43 15 JAN/FEV 2016

A crise que abalou (e abala) Portugal afectou profundamente as empresas de arquitectura e engenharia, tendo mesmo levado ao encerramento de muitas delas. O Focus Group enfrentou essa realidade e, como muitos outros, optou por virar-se para o estrangeiro.

The crisis that knocked (and continues to shake ) Portugal deeply affected architectural and engineering firms, having actually led the closure of many of them. Focus Group faced up to this reality and, like many others, chose to change strategy.

Texto Text: Joaquim Pereira de Almeida

O CEO desta casa, o arquitecto Nuno Malheiro, é hoje um homem mais tranquilo do que há três anos. Soube ‘dar a volta’ e encontrou trabalho em países tão diferentes como a Roménia, Cabo Verde, Argélia, S. Tomé e Príncipe, Qatar e Brasil.

E fez um trabalho notável, quer no plano da arquitectura, quer da engenharia. No Brasil, por exemplo, estiveram envolvidos na edificação do Estádio de Fortaleza onde se disputaram jogos do mundial de futebol e, neste momento, em parceria com uma empresa local, estão empenhadíssimos no futuro Complexo de Deodoro, no Rio de Janeiro, que vai servir os Jogos Olímpicos deste ano.

Também na Argélia, o Focus Group está a projectar um complexo desportivo e um hotel. Fatia grande da actividade do gabinete foi o programa ‘Casa para todos’, em Cabo Verde, que levou à construção de três mil casas sociais. Naquele país estão agora a trabalhar no futuro Parque Empresarial da Praia. Ainda em África, nomeadamente em S. Tomé, trabalham para um milionário sul-africano que está a edificar dois resorts na paradisíaca ilha do Príncipe.

No Qatar, o grupo participa, juntamente com um parceiro nacional, no desenvolvimento do Laboratório Nacional de Saúde.

Mas os tempos estão a mudar e começa a haver, outra vez, encomenda em Portugal. São os casos do Monchique Resort que o Fundo Explorer está a promover; a Frente Lagunar de Vagos, na região

de Aveiro; e o Plano de Mobilidade de Viseu. Em Lisboa participam, nomeadamente, na gestão de projecto no Novo Terminal de Cruzeiros e na renovação do Campo das Cebolas.

Nuno Malheiro está mais confiante e diz que a internacionalização levou a sua equipa a um esforço suplementar porque, passar as fronteiras, não é fácil e obriga a prudência e a uma capacidade de adaptação muito grandes.

O CEO do Focus Group não se cansa de elogiar a sua equipa e orgulha-se de grande parte dela, estar reunida há muitos, muitos anos, o que, por si só, é uma garantia de qualidade e de estabilidade.

This company’s CEO, architect Nuno Malheiro, is today a calmer man than he was three years ago. He knew how to ‘get round the crisis’ and found projects in countries as varied as Romania, Cape Verde, Algeria, São Tomé e Principe, Qatar and Brazil.

And he’s done a remarkable job of it, both in terms of architecture and engineering. In Brazil, for example, they were involved in building the sports stadium Estádio de Fortaleza which hosted World Cup football matches and, currently, in partnership with a company on the ground, they are busy with the future sports stadium Complexo de Deodoro, in Rio de Janeiro, in time for this year’s Olympic Games.

Also in Algeria, the Focus Group is designing

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O CEO do Focus Group não se cansa de elogiar a sua equipa e orgulha-se de grande parte dela, estar reunida há muitos, muitos anos.

The CEO of Focus Group is tireless in praising his team and is proud of it, having the same team around him for many, many years.

a sports complex and a hotel. A large slice of the firm’s activity has been the programme “A Home for All” in Cape Verde, which resulted in the building of 3,000 units of social housing. In Cape Verde they are now working on the future business park Parque Empresarial da Praia. Also in Africa, namely in São Tomé, they are working for a millionaire South African building two resorts on the paradise island of Principe.

In Qatar, the group is involved, with a national partner, in the development of the National Health Laboratory.

But times are changing and once again the order books are filling from Portugal. Cases in point are the Monchique Resort which the Explorer Fund is developing; Frente Lagunar de Vagos an important public park space - in the Aveiro region; and the Viseu Mobility Plan. In Lisbon they are also involved in managing the project for the New Cruise Ship Terminal and the renovation of the Campo das Cebolas square.

Nuno Maleiro is more confident and says that internationalisation has led his team to making a hug additional effort since, working abroad isn’t easy and requires prudence and a great capacity to adapt.

The CEO of Focus Group is tireless in praising his team and is proud of it, having the same team around him for many, many years, which in itself is a guarantee of quality and stability.

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46 Ventos do Norte 15 JAN/FEV 2016

Associativismo

Fusรฃo no imobiliรกrio europeu Associations

Merger in European real estate

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No Verão de 2004 Manuel Negrão, então presidente da AMIP – Associação dos Mediadores Imobiliários do Norte, protagonizou uma das primeiras fusões associativas, com a actual APEMIP. Levou esta experiência e o saber na sua aventura pelo associativismo europeu.

In the Summer of 2004, Manuel Negrão, then the President of the AIMP - The North Portugal Association of Estate Agents - presided over one of the first association mergers with the current APEMIP. He used this experience and know-how on his adventure as a leader of European associativity.

Texto Text: Elizabete Soares

Manuel Sotto Mayor Negrão é, desde 2009, o homem que lidera o associativismo a nível europeu na área da mediação imobiliária. Nomeado nesse ano para a presidência da Confederação Europeia do Imobiliário (CEI), esteve recentemente à frente do projecto de fusão da CEI com a CEPI, de que resultou a European Association of Real Estate Profissions – aisbl -, cuja assinatura de constituição aconteceu em Fevereiro de 2015.

“As duas confederações representavam associações de países diferentes – sendo que a CEPI era constituída sobretudo por estruturas dos países nórdicos - mas havia casos de associações que faziam parte das duas”, destaca Manuel Negrão.

Acrescentando, que “foram vários anos de discussão, aproximadamente cinco, mas em Fevereiro avançamos para a assinatura do acordo de fusão”.

Manuel Negrão assumiu, assim, a vice-presidência do novo órgão directivo da aisbl, com funções até 2017.

O responsável destaca o papel mais interventivo que a nova estrutura associativa pode vir a ter nas decisões sobre o imobiliário europeu, especialmente junto de Bruxelas. “O nosso objectivo é conseguir fazer lobby em Bruxelas, sendo consultados em dossiers importantes, como é o caso da legislação criada sobre o branqueamento de capitais e a directiva energética”, destaca.

Na sua opinião, a força de uma Europa, a uma só voz, poderá ter já efeitos na reformulação da legislação sobre o combate ao branqueamento de capitais, que actualmente provoca muitas dores de cabeça aos mediadores, tendo em conta a obrigatoriedade de, forma regular, terem que enviar para o IMPIC (ex. INCI), o registo de todas as operações de venda concretizadas pelas mediadoras. “Fizemos parte do grupo de trabalho e com esta fusão conseguimos que a nossa voz tenha mais força”, alerta o responsável.

Cartão europeu do mediador A nova estrutura associativa europeia elaborou uma lista de dez projectos que quer implementar nos próximos meses. Destaca-se a criação de um cartão europeu que autoriza os mediadores a trabalharem no espaço europeu. Neste momento o projecto está numa fase avançada, havendo já cinco países, que inclui Portugal, onde se poderá concretizar em breve.

Outro projecto tem ver com a necessidade de criar um quadro regulamentar único da actividade, tendo em conta as diferentes realidades entre os países. Na opinião de Manuel Negrão há países, caso da Alemanha, Espanha e países da Europa de Leste, onde não existe regulação das actividades, havendo outros onde existe alguma regulação da actividade de mediação, mas que nem sempre é cumprida, como é o caso de Portugal.

Na sua opinião, é necessário criar um standard mínimo a nível europeu que permita que o consumidor tenha confiança que quando está a realizar um negócio com um profissional não terá surpresas desagradáveis. “Comprar uma casa não é a mesma coisa que comprar um sabonete”, enfatiza.

Na sua opinião é preciso fazer uma grande aposta na formação, reconhecendo, que este é um dos grandes problemas do sector. “Há um longo caminho pela frente”, destaca Manuel Negrão, e “temos procurado insistir na necessidade de que a prioridade é defender o consumidor, mas ainda não conseguimos passar completamente esta mensagem”.

Manuel Negrão é o actual secretário da Mesa da Assembleia Geral Nacional da APEMIP, tendo sido eleito na lista de Luís Lima, actual presidente da direcção nacional.

Manuel Sotto Mayor Negrão has, since 2009, been the man who has led associativity at a European level in the estate agency sector. Appointed that year to Chair the European Property Confederation (EPF-FEPI), he recently headed the merger project of the EPF with FEPI, which resulted in the European Association of Real Estate Professionals - CEPI-CEI - whose papers of association were formally signed in February 2015.

“The two confederations represented associations from different countries - CEPI being above all made up of members from the Scandinavian countries - but there have been cases of associations belonging to both”, stresses Manuel Negrão. Adding, there “were several years of negotiations, around five, but in February we moved forward to sign the merger agreement”.

Therefore Manuel Negrão took over the ViceChair of the new board of directors of CEPI, with a tenure to serve until 2017.

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The director points out the most active role that the new association could eventually have on decisions taken on European real estate, especially those involving Brussels. “Our goal is to create a lobby in Brussels, to be consulted with on important dossiers, such as on the legislation on capital laundering and the energy directive”, he says.

In his opinion, the strength of one Europe, speaking in one voice, could have an impact on reworking legislation on capital laundering, which currently causes a lot of headaches for estate agents, taking into account the obligation to regularly send to the IMPIC - Institute of Construction and Real Estate Public Markets (former INCI), the register of all sales operations undertaken by estate agents. “We formed part of the working group and with this merger we succeeded in getting our voice better heard”, said the Vice-Chairman.

European Estate Agents Card The new European association has drawn up a list of 10 projects that it wants to implement in the coming months. It highlights the creation of a European card that gives authorization to estate agents working in the EU. At present the project is in an advanced phase, with five countries, including Portugal, where the project could be achieved shortly.

Another project has to do with the need to create a single supervisory body for the sector, taking into account the different realities between the countries. In Manuel Negrão’s opinion, in the case of Germany, Spain and Eastern European countries, where there is no regulation of activities, there are others where there is some estate agency activity regulation but which is not always complied with, such as Portugal.

In his view, a minimum standard at a European level needs to be created that would enable the consumer to have the confidence that when carrying out a deal with a professional there won’t be any nasty surprises. “Buying a house isn’t the same thing as buying soap”, he emphasises.

In his opinion large-scale investment in training is needed, he says, recognising that this is one of the sector’s big problems. “There’s a long road ahead”, says Manuel Negrão, and “we have sought to insist on the need to make defending the consumer a priority, but we’ve not yet managed to completely pass on this message”.

Manuel Negrão is the general secretary of the National General Assembly of the APEMIP (Portuguese Association of Real Estate and Estate Agent Professionals), having been elected by Luís Lima, the current President of its National Board.

Opinião Opinion Elisabete Soares Saraiva Jornalista Journalist

Não podemos destruir a confiança We can’t destroy confidence Portugal tornou-se nos últimos anos um País muito apetecível para o investimento imobiliário estrangeiro, sobretudo na componente residencial turística.

Ingleses, irlandeses e, mais recentemente, franceses e americanos, ficam fascinados com as nossas paisagens e o clima ameno, a boa comida e os preços muito acessíveis, a simpatia e segurança das nossas vilas e cidades.

Mas também a possibilidade de conseguirem comprar uma casa de férias por bom preço, em comparação com a maioria dos outros destinos com quem Portugal concorre, que apresentam valores muito mais elevados.

Embora tudo indique que a internacionalização do imobiliário português é uma batalha ganha, que permitiu, aliás, que a recuperação do mercado tenha sido muito mais rápida do que inicialmente se prévia, a verdade é que é necessário que os profissionais e os nossos governantes tomem consciência que não devem ‘matar a galinha dos ovos de ouro’, com aumentos de preços, impostos, taxas municipais, como tudo aponta venha a acontecer.

Para começar é preciso algum equilíbrio em matéria de preços, mas também a necessidade de estabilizar os regimes jurídicos e tributários do imobiliário. Depois que as autarquias tenham o bom senso de não provocar subidas abruptas do IMI, só porque precisam de mais receitas, ou lançarem novas taxas, como aconteceu em Lisboa com a recente taxa de protecção civil.

E a juntar a tudo isto não podemos esquecer o efeito internacional das últimas medidas políticas, tomadas pelo actual Governo socialista, que estão a arrasar a confiança, especialmente junto dos investidores institucionais. É caso para perguntar se os nossos governantes estão mesmo conscientes de que a confiança é a base que permite o investimento.

In recent years Portugal has become a very attractive country for foreign real estate investment, particularly when it comes to residential tourism.

The English, Irish and, more recently, the French and Americans have become fascinated with our landscapes and mild climate, good food and affordable prices, and the hospitality and safety of our towns and cities.

But the possibility too of being able to buy a holiday home at a good price, in comparison with the majority of other destinations with which Portugal competes, which practise much more expensive prices.

Although everything indicates that the internationalisation of Portuguese real estate is a battle won, which has meant, furthermore, that the market recovery has been a lot swifter than initially predicted, the truth is that professionals and our government need to be aware that they shouldn’t “kill the goose that lays the golden eggs”, through increases in prices, taxes, municipal taxes, which is what seems to be happening.

For a start, some balance is needed in terms of pricing, but legal and taxation regimes for property also need stabilising.

Then local authorities have to have the good sense not to cause sudden hikes in property taxes just because they need more revenues, or create new taxes, as happened in Lisbon with the recent civil protection tax.

And added to all this the effect of the latest policy measures shouldn’t be forgotten, policies taken by the current Socialist Government, which are devastating confidence, especially with institutional investors.

Perhaps it’s high time to ask our governing leaders if they really are aware that confidence is the basis enabling investment.

15 JAN/FEV 2016

MIPIM 2016

Maior nĂşmero de investidores de sempre Greatest number of real estate investors ever

Foto Photo: Anabela Loureiro

50 Do Mundo

51 15 JAN/FEV 2016

Julien Sausset, director do MIPIM, evento que vai decorrer entre 15 a 18 de Março, em Cannes, França, defende que a presença dos profissionais portugueses nesta feira é importante para mostrar o estado e as novidades do imobiliário em Portugal.

Julien Sausset, director of MIPIM, a property fair which will run between March 15th and 18th in Cannes, France, argues that the presence of Portuguese professionals at this fair is important to show the latest trends and state of the property market in Portugal.

Entrevista Interview: Carla Celestino

Quais são as metas traçadas para a edição de 2016 em termos de expositores e visitantes ?

O MIPIM é líder do mercado imobiliário a nível mundial e um dos seus objectivos fundamentais é olhar para as perspectivas do sector imobiliário para os próximos anos de forma a dar aos nossos clientes uma visão geral das oportunidades de evolução e desenvolvimento do mercado. Esperamos este ano exceder os 21.500 participantes de 90 países, incluindo 4.800 investidores. Acima de tudo está a qualidade dos nossos participantes e, como tal, as suas oportunidades de networking são o que realmente importa.

O MIPIM continua a atrair novos expositores e visitantes de todas as áreas do sector imobiliário e de todo o mundo. Estes incluem os recém-chegados de EUA, Brasil, Bolívia, Nigéria, UEA, China e Indonésia, bem como de toda a Europa, com novas cidades expositoras como Belfast (Irlanda), Bolonha (Itália), Budapeste (Hungria), Newcastle (Reino Unido) e Strasbourg / Ortenau Eurodistrito que reúne 107 cidades francesas e alemãs.

Tenho o prazer de constatar que Invest Lisboa está de volta como expositor para promover vários projectos, tais como o novo parque verde de 20 hectares no coração de Lisboa. Outras empresas portuguesas vão também estar presentes no MIPIM de este ano, como a SAPEC Parques Industriais que opera ao nível dos parques industriais e logísticos, a consultora imobiliária B. Prime ou a Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários.

Quais são as novidades para a próxima edição do MIPIM? O MIPIM 2016 vai dar maior enfoque a habitação e às políticas urbanas que serão o centro das atenções do tema principal do programa da conferência “Habitação do Mundo.” O nosso raciocínio por de trás dessa escolha foi impulsionado pelo aumento da pressão sobre a habitação nas grandes cidades, pelo desenvolvimento residencial como uma classe de activos de investimento e pela necessidade em rever as práticas de construção.

A revolução digital foi tema principal da feira no ano passado, um avez que o digital teve um enorme impacto sobre uma ampla gama de sectores, incluindo o sector imobiliário. Os investidores internacionais estão a olhar atentamente para as startups que são cada vez mais numerosas no sector imobiliário. Por este motivo, a inovação continua a ser um tema-chave no MIPIM deste ano, sendo que este ano vamos lançar o concurso internacional ‘Startup Competition’ com três ‘rounds’ e cujo vencedor será anunciado numa grande final que terá lugar no MIPIM 2016. Os vencedores dos ‘rounds’ anteriores são a OpenSensors.io (Reino Unido) e a Standard Access (Irlanda) ao nível do MIPIM Reino Unido e a Parallax (China) e Source Central (Singapura) ao nível do MIPIM Ásia.

A inovação estará em destaque novamente este ano no Fórum de Inovação MIPIM que reúne players ao nível da inovação com o objectivo de mostrar as soluções e práticas mais inovadoras de forma a aumentar o valor dos activos imobiliários.

Grandes projectos sobre o tema cidade inteligente

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Julien Sausset Director do MIPIM Director of MIPIM

serão apresentados no programa especial de conferências MIF pelas cidades de Goteborg (Suécia), Barcelona (Espanha), Edmonton (Canadá) e Grenoble (França). O MIF será também afitrião pela primeira vez da Parrot, o líder francês no mercado de drones, e da Autodesk, reconhecida mundialmente pelo seu software líder AutoCAD e pelo seu programa ‘computer-aided design’ de renome mundial.

A área de exposição contará também com outros pavilhões dedicados a segmentos específicos do setor imobiliário como Hotel & Turismo, Logística e pela primeira vez imobiliário de Saúde.

Numa altura em que países como Portugal recuperam a nível económico e imobiliário, por que razão os empresários portugueses devem ir a esta feira?

MIPIM é o evento que reúne o maior número de investidores imobiliários internacionais. Estes investidores estão sempre à procura de novas oportunidades para desenvolver os seus portfólios. A presença de profissionais portugueses no MIPIM é importante para mostrar o que há de novo em Portugal e explicar aos investidores, e mais concretamente à comunidade internacional de imobiliário, por que é que este é um bom momento para investir em Portugal, quais são as mudanças regulatórias e qual é a perspectiva do mercado, qual o retorno do investimento e os rendimentos que se

Esperamos este ano exceder os 21.500 participantes de 90 países, incluindo 4.800 investidores.

We expect this year to exceed 21,500 attendees from 90 countries including 4,800 investors. pode esperar. Participar no MIPIM é também a melhor maneira de fazer networking e entrar em contacto com os players do mais nível do imobiliário para a troca de ideias, informações e iniciar oportunidades de negócio. O MIPIM permite uma visão única do mercado imobiliário global e, como se sabe, informações e contactos são fundamentais nos negócios. Estou convencido de que os profissionais portugueses podem dar uma contribuição valiosa para a feira e posicionar Portugal como um destino de investimento sensato; eles têm claramente um lugar no MIPIM. What are the goals set for 2016 edition in terms of exhibitors and visitors?

MIPIM is the world’s leading property market and one of its key objectives is to look at the perspectives of the real estate industry in the coming years to give our clients an overview of

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A presença de profissionais portugueses no MIPIM é importante para mostrar o que há de novo em Portugal e explicar aos investidores por que é que este é um bom momento para investir em Portugal.

The presence of Portuguese professionals at MIPIM is important to showcase what’s new in Portugal and explain to investors why it is a good time to invest in Portugal.

the evolution and development opportunities in the market. We expect this year to exceed 21,500 attendees from 90 countries including 4,800 investors. Above all, the quality of our participants, and therefore of their networking opportunities, is what really matters.

MIPIM continues to attract new exhibitors and visitors from all the real estate sectors and all over the world. They include newcomers from USA, Brazil, Bolivia, Nigeria, UEA, China and Indonesia as well as from all over Europe, with new exhibiting cities such as Belfast (UK), Bologna (Italy), Budapest (Hungary), Newcastle (UK) and the Strasbourg/Ortenau Eurodistrict which brings together 107 French and German cities.

I am pleased to see that Invest Lisboa is coming back as an exhibitor to promote several projects such as the a new green park of 20 hectares in the heart of Lisbon. Other Portuguese companies will also be attending MIPIM this year such as SAPEC Parques Industriais who operates industrial and logistics parks, the property consultant B. Prime or the Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários.

What’s new on the next edition of MIPIM? MIPIM 2016 is putting residential housing and urban policies centre stage as the main topic of the conference programme will be ‘Housing the World.’

Our reasoning behind this choice was driven by the increasing pressure on residential housing in major cities, by the development of residential as an investment asset class and by the need to

review construction practices. The digital revolution was last year’s main topic as digital has had a huge impact on a large range of sectors, including the real estate industry. International investors are looking closely at startups which are more and more numerous in the real estate sector. Therefore innovation remains a key topic for this year’s MIPIM and we are launching an international Startup Competition in three rounds whose winner will be announced at the grand finale taking place at MIPIM 2016. The winners of the previous rounds are OpenSensors.io (United Kingdom) and Standard Access (Ireland) for the MIPIM UK stop and Parallax (China) and Source Central (Singapore) for the MIPIM Asia stop.

Innovation will also be highlighted again this year in the MIPIM Innovation Forum that brings together innovation players to showcase the most innovative solutions and practices to increase the value of property assets. Major projects on the smart city topic will be presented in the MIF special programme of conferences by the cities of Goteborg (Sweden), Barcelona (Spain), Edmonton (Canada) and Grenoble (France). The MIF will also host for the first time Parrot, the French leader in the drone market, and Autodesk, world-renowned for its flagship software AutoCAD, the most ubiquitous computer-aided design programme worldwide.

The exhibition area will also feature other pavilions dedicated to specific segments of the real estate industry sur as Hotel & Tourism, Logistics and for the first time Healthcare real estate.

At a time when countries like Portugal recover its economy and its real estate, why should the Portuguese business move to this fair?

MIPIM is the event bringing together the largest number of international real estate investors.

These investors are always looking for new opportunities to develop their portfolios. The presence of Portuguese professionals at MIPIM is important to showcase what’s new in Portugal and explain to investors, and more generally to the international real estate community, why it is a good time to invest in Portugal, what are the regulatory changes and what is the prospective of the market, return of investment and yields to be expected.

Attending MIPIM is also the best way to network and get in touch with high level real estate players to exchange ideas, information and initiate business opportunities. MIPIM gives a unique overview of the global real estate market and as you know, information and contacts are key in the business.

I’m convinced that Portuguese professionals can make a valuable contribution to the show and position Portugal as a sensible investment destination; they have clearly a place at MIPIM.

Do Mundo Reino Unido

O que há em stock para 2016?

United Kingdom

What is in store for 2016?

Roberto Varandas Real Estate Executive

Quando olhamos para os mercados imobiliários em 2016, vale a pena rever como se comportaram em 2015.

Se olharmos para as grandes transacções em 2015, e de acordo com a DTZ e a RCA, o investimento imobiliário cresceu mais de 30% na Europa e nos EUA e quase 10% na Ásia-Pacífico. A maioria do capital que entrou no mercado foi proveniente de capitais próprios, que cresceram 8% em 2015; enquanto a expansão da dívida foi de apenas 2% no ano transacto. Os volumes de investimento estão perto de igualar os níveis de 2007, com quase 800 mil milhões de dólares americanos investidos a nível global em 2015.

De acordo com o mesmo relatório da DTZ, o capital proveniente da Ásia e das Américas tem como principal foco os mercados dos EUA, enquanto a Europa, além dos investidores domésticos, tem na sua maioria beneficiado de capital proveniente dos EUA. Não é, pois, de surpreender que, enquanto maior mercado global, o maior destinatário do capital tenha sido os EUA seguido pelo Reino Unido e Alemanha.

Prevejo que esta tendência continue pois o aumento do capital disponível em 2015 assim como o capital existente têm como alvo os EUA. De acordo com o fornecedor de dados da indústria Preqin, 54% da capacidade de investimento para 2016 tem como alvo os investimentos nos EUA. Manhattan está posicionado para receber quase um quarto de todo o capital direccionado aos EUA! Embora 2015 tenha sido um ano de grandes fluxos, visando grandes activos em grandes mercados, alguns dos mercados mais pequenos também beneficiaram. Na Europa em particular, três mercados viram aumentar o volume de transacções acima dos 100% - Noruega, Itália e Portugal. Sem dúvida, são alguns dos poucos mercados relevantes que ficaram na Europa e cujos investidores podem obter um rendimento extra ao nível de yields.

Depois de um ano tão forte, o que podemos esperar para 2016? A boa notícia é que, segundo o inquérito INREV às intenções dos investidores, publicado em Janeiro de 2016, os investidores institucionais estão a aumentar os seus investimentos na Europa. A má notícia para os mercados mais pequenos é que a esmagadora maioria destes investimentos continuarão a visar os três principais mercados da Europa - Reino Unido, Alemanha e França. Parece que o Sul da Europa perdeu a aura de 2014 e 2015, quando foram considerados o lugar ideal para encontrar oportunidades favoráveis.

Actualmente, menos de 30% dos investidores inquiridos terá como alvo do seu capital a Espanha e a Itália e pouco menos de 20% terá como alvo Portugal, contra níveis mais próximos dos 70% para os três maiores mercados.

Como podem estes mercados revelarem-se mais interessantes para os investidores institucionais daqui para frente? Além de alguns das limitações estruturais, tais como o tamanho e a liquidez que não podem ser alterados da noite para o dia, algumas das principais considerações positivas por parte dos investidores que tinham um alvo de mercado específico, e de acordo com a mesma pesquisa, foi o “acesso à gestão especializada” e a “diversificação internacional das carteiras imobiliárias”. Na realidade, mais de 65% dos investidores inquiridos destacou a importância da “gestão especializada”. Do lado dos condicionalismos negativos, parece que os investidores estão mais preocupados com o “Alinhamento de interesses com os gestores de fundos” e com a “Disponibilidade de produtos adequados”.

Neste sentido, esses mercados precisam de desenvolver uma maior variedade de ofertas nos mercados internacionais com empresas de gestão detentoras de bons recursos, que seguem as melhores práticas de governança corporativa e que alinham com os interesses dos investidores. É cla-

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ro que é fácil sugerir estas mudanças. Mas difícil é promover estas mudanças quando as instituições financeiras locais foram fortemente afectadas pela crise financeira e os padrões de governança corporativa ficam aquém do que é praticado em alguns dos maiores mercados na Europa.

As we look ahead to the real estate markets in 2016, it is worth reviewing how the markets behaved in 2015.

If we look back at the broad transactions markets, and according to DTZ and RCA, real estate investment has increased over 30% in Europe and the US and almost 10% in Asia-Pacific. The majority of the capital entering the market is equity led, having grown by 8% in 2015 while debt expansion was only 2% for the year. Investment volumes are close to matching the levels in 2007 with almost $800bln. invested globally for the year.

According to the same report from DTZ, capital from Asia and from the Americas has mostly targeted the US markets while Europe, apart from the domestic investors, has mostly benefited from US capital. Not surprisingly, as the largest global market, by far the biggest recipient of

capital has been the US followed by the UK and Germany.

I would expect this trend to continue as funds raised in 2015 and existing funds with investment capacity have an disproportionate target to the US. According to the data provider Preqin, 54% of the investment capacity for 2016 is targeting investments in the US. Manhattan is targeted to receive almost one quarter of all that capital!

While 2015 has been a year of large flows, targeting large assets in large markets, some of the smaller markets have also benefited. In Europe, in particular, three markets have seen transaction volumes increase over 100% - Norway, Italy and Portugal. No doubt as some of the few relevant markets left in Europe where investors can get an extra pickup in yield.

After such a strong year, what can we expect for 2016? The good news is that, going by the INREV investors’ intentions survey released in January 2016, institutional investors are set to increase their investments in Europe. The bad news for the smaller markets is that most of these investments will continue to target the three key markets in Europe – UK, Germany and France. It seems that Southern Europe has lost the aura of 2014 and 2015 when they were considered the place to find favourable opportunities. Currently, under 30% of investors surveyed will target Spain and Italy and just under 20% will target Portugal with their capital, compared to levels closer to 70% for the three larger markets.

How can these markets prove more interesting to institutional investors going forward?

Apart from some of the structural issues like size and liquidity that cannot be changed overnight, some of the main positive considerations investors had for targeting a particular market, according to the same survey, was “Access to expert management” and “International diversification of existing real estate portfolios”. In fact over 65% of investors surveyed highlighted the importance of “expert management”. Of the negative constraints, it seems investors are more concerned with “Alignment of interests with fund managers” and “Availability of suitable products”.

It follows on that these markets need to develop a larger variety of offerings in the international markets with well-resourced management companies that follow the best practices of corporate governance and alignment of interests with investors. Easier said than done when local financial institutions have been strongly affected by the financial crisis and corporate governance standards fall short of some of the larger markets in Europe.

Sol e Lua

Rent-a-car

Turismo representa 70% do neg贸cio Tourism represents 70% of its business

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Os turistas em férias, para aproveitar os ‘city-breaks’ ou em viagens de negócios alugam uma viatura.

O mercado do rent-a-car está a aumentar, muito alavancado no crescimento do turismo nacional.

Holidaymakers, to make the most of their ‘city-breaks’ or business trips rent a vehicle.

The rent-a-car market is increasing, boosted highly from the growth in national tourism.

De acordo com a Associação dos Industriais de Aluguer de Automóveis sem Condutor (ARAC) o sector de rent-a-car “é de grande importância para a economia nacional”.

Para tal muito contribui o facto de representar mil milhões em pagamento de impostos anuais (ISV, IUC e IVA); 500 milhões de euros de facturação anual; de ser comprador anualmente de 45.000 viaturas (cerca de 28% do total das viaturas vendidas em Portugal por ano); ser um parceiro estratégico em qualquer pacote turístico; ser responsável pela criação de 6.500 postos de trabalho directos e cerca de 30.000 indirectos; e possuir cerca de 1.000 pontos de venda.

Refira-se ainda que possui um importante peso no mercado de aquisições de veículos, que aumentou 30% em 2015 comparativamente a 2014 e que representa cerca de 22% de todas as viaturas ligeiras vendidas em Portugal.

Texto Text: Carla Celestino

Aluguer turístico em alta O presidente da ARAC avançou que 2015 foi “um ano excelente em termos do turismo em Portugal, sector ao qual a actividade de rent-a-car está muito ligada”.

Paulo Moura revelou também que esta realidade verificou-se “não só nos destinos tradicionais do turismo, como o Algarve”, como também “na região de Lisboa e do Porto em que se registou

um aumento significativo da actividade e que se traduziu num aumento de receitas para todas as empresas do sector”.

Esta realidade é confirmada pela Hertz, empresa internacional a operar no nosso País. António Silva, representante da marca, declara que “o ano de 2015 foi positivo para a Hertz Portugal, em parte devido ao forte contributo do mercado turístico”. Para se ter uma noção do crescimento que esta empresa teve no ano passado, avança que “a facturação ascendeu a 48 milhões de euros”, sendo que o peso do turismo no negócio da empresa “apresenta uma evolução bastante positiva, situando-se actualmente na casa dos 60%”.

Relativamente à importância do turismo nesta actividade, o representante máximo da ARAC considera que “deve rondar os 70%”.

A problemática da sazonalidade Este sector, por estar precisamente muito ancorado no turismo, sofre com duas grandes problemáticas: concentração urbana e sazonalidade.

Ainda, assim, as empresas têm conseguido ‘dar a volta’ a esta questão.

A maior concentração deste negócio surge na zona da Grande Lisboa onde se encontra sediada a esmagadora maioria de empresas de aluguer de veículos sem condutor em regime de

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curta duração, correspondendo a mais de 70% da frota do País e onde o principal tipo de cliente é o turista.

Ainda assim, como ressalva Paulo Moura, “à semelhança do que aconteceu em Lisboa, no Porto o aumento das frequências das empresas de aviação low-cost trouxe muitos mais turistas, sobretudo nos ‘city-breaks’, e como tal isso reflectiu-se na actividade de rent-a-car”.

Relativamente à questão da sazonalidade, Paulo Moura refere que “dependendo das empresas quase que triplicam ou quadruplicam a sua facturação” no período de época alta. Esclarecendo que “existem empresas que conseguem manter a sua actividade mais ou menos estável ao longo do ano, sobretudo as multinacionais e as empresas de maiores dimensões, mas existem também empresas que têm uma dependência vincadíssima do turismo e como tal sofrem mais com a sazonalidade”.

A forma como as empresas têm sabido superar este problema tem sido através da aposta em outros nichos de negócio. António Silva explica que, no caso da sua empresa, a sazonalidade foi contornada “através das suas quatro marcas representadas em Portugal: Hertz, Dollar, Thrifty e Firefly”, por isso, “a empresa continuou forte”.

Tendências do mercado As perspectivas para o mercado do rent-a-car para 2016 e num futuro mais próximo não poderiam ser as melhores, ainda que com algumas reservas.

Na opinião do presidente da ARAC, “quando olhamos para as projecções em termos de movimento dos passageiros e de tráfego aéreo, a expectativa é de que haja um aumento substancial na nossa actividade, sobretudo nas regiões de Lisboa e do Porto, e talvez com menos margem de progressão no Algarve” mas “isto face a uma conjuntura internacional que se mantenha mais ou menos a mesma”.

Paulo Moura adverte, no entanto, que fruto do crescimento registado dos últimos anos, “assistiu-se à entrada de muitas empresas no mercado”, a par do “reforço das frotas por parte das empresas que operam no mercado”, o que levou a que “a oferta ainda exceda a procura”.

Para este interlocutor, esta é, pois, uma tendência para continuar em 2016: “Vai haver mais frota disponível no mercado o que põe pressão sobre os preços e sobre a rentabilidade dos operadores”.

According to the Portuguese Association of Driverless Car Rentals (Associação dos Industriais de Aluguer de Automóveis sem Condutor (ARAC), the rent-a-car sector “is very important for the national economy”.

A big contributing factor for that is the fact that it represents one billion euros in annual taxes for the Portuguese economy (ISV Vehicle Tax, IUC (Single Circulation Tax) and VAT (Value Added Tax); 500 million in annual turnover; sales of 45,000 vehicles annually, (around 28% of the total vehicles sold in Portugal per year); as a strategic partner in any tourist package; be-

2015 foi um ano excelente em termos do turismo em Portugal, sector ao qual a actividade de rent-a-car está muito ligada.

2015 was a bumper year in terms of tourism in Portugal, a sector in which rent-a-car activity is very linked.

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Em 2016 vai haver mais frota disponível no mercado o que põe pressão sobre os preços e sobre a rentabilidade dos operadores.

In 2016 there will be more fleets of cars in the market which will bring pressure to bear on prices and on the profitability of operators.

ing responsible for creating 6,500 direct jobs and around 30,000 indirect jobs; and exceeded around 1000 points of sale.

It also plays an important part in the vehicles purchasing market, which increased 30% in 2015 compared to 2014 and which represents around 22% of all the light vehicles sold in Portugal.

Tourist rentals at an all-time high The ARAC president revealed that 2015 was a “bumper year in terms of tourism in Portugal, a sector in which rent-a-car activity is very linked”.

Paulo Moura also revealed that this reality is seen “not only in traditional tourism destinations, such as the Algarve”, but also in the Lisbon and Porto regions in which a significant activity was recorded and which means an increase in receipts for all companies in the sector”.

This reality is confirmed by Hertz, the international company operating in Portugal. António Silva, who represents the brand, states that “2015 was positive for Hertz Portugal, partly due to the strong contribution of the tourism market”. To have an idea of the growth that this company enjoyed last year, he says that the “turnover reached 48 million euros”, and that the impact on tourism on the company’s business “shows a fairly positive development, currently standing at around 60%”.

Regarding the importance of tourism in this activity, the ARAC top boss reckons that this should stand at “around 70”.

The seasonal problem This sector, precisely because it is anchored in tourism, suffers from two huge problems: it is concentrated in urban centres and is seasonal. Even so, companies have managed to “get around” this problem.

The greatest concentration of this business is in the Greater Lisbon area where the overwhelming majority of short-term driverless rental vehicle companies, making up over 70% of the country’s fleet and where the main customers are tourists, is located.

Furthermore, as Paulo Moura stresses, “similar to what has happened in Lisbon, in Porto the increase in low-cost airline company services has brought many more tourists, particularly for ‘city-breaks’, and as such this has been reflected in rent-a-car activity”.

Regarding the seasonality question, Paulo Moura says that “depending on the companies, they have almost tripled or quadrupled their turnover” in peak season. Making clear that there are “companies that can maintain their activity more or less stable throughout the year, particu-

larly the multinationals and larger-size companies, but there are companies too that are over dependent on tourism and as such suffer from seasonality”.

The way in which companies have managed to overcome this problem has been by investing in other business niches. António Silva explains that, in the case of his company, seasonality was countered “through its four brands represented in Portugal: Hertz, Dollar, Thrifty and Firefly”, which is why, “the company continues to be strong”.

Market trends The perspectives for the rent-a-car market for 2016 and in the near future couldn’t be better, although with some reservations.

In the ARAC president’s opinion, “when we examine projections in terms of the movement of passengers and air traffic, the expectation is that there will be a substantial increase in our activity, particularly in the Lisbon and Porto region, and perhaps with less margin for growth in the Algarve” but “this within the context of an international economic situation that has remained more of less the same”.

Paulo Moura says, however, that because of the growth registered in recent years, “many companies have come into the market”, along with “existing companies in the market beefing up their fleets”, which has led to “supply still outstripping the demand”.

And according to Moura, this is a trend that’s set to continue in 2016: “There will be more fleets of cars in the market which will bring pressure to bear on prices and on the profitability of operators”.

Sol e Lua

BTL 2016

Feira em sintonia com o sector Fair in tune with the sector

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Em 2015 a BTL atingiu números recorde e de acordo com Fátima Vila Maior, directora de Área de Feira da FIL, esta é uma “tendência para continuar”; o que, aliás, “é reflexo da evolução do próprio sector do turismo” diz.

In 2015 BTL (Lisbon Tourism Fair) enjoyed record numbers according to Fátima Vila Maior, director of Lisbon’s FIL Fair Centre, and the trend “looks set to continue”; which, furthermore, is “a reflection of the development of the tourism sector itself” she says.

Texto Text: Carla Celestino

“O melhor de dois mundos. Ponto de Encontro. Ponto de Partida” é o mote da Bolsa de Turismo de Lisboa para a edição de 2016 (BTL), que vai decorrer de 2 a 6 de Março, no espaço da FIL, no Parques das Nações.

A directora de Área de Feiras revela que até Dezembro de 2015 a procura em termos expositivos estava a ser “superior àquela registada em igual período do ano anterior” e, apesar de ainda não terem sido feitas todas as adjudicações, já existia a reserva de “sete mil metros quadrados” e um “aumento de 10% face a igual período de 2014”. Fátima Vila Maior faz também a ressalva para os expositores “que não só estão pela primeira vez na feira como, curiosamente, estão também pela primeira vez no sector”.

Refira-se que esta feira começou por ser principalmente dirigida a profissionais, no entanto, há cerca de quatro anos passou a apostar de forma mais acentuada no conceito de venda ao público que, “apesar de demorar algum tempo a consolidar, acabou por ser um dos segredos do sucesso da BTL: a dualidade entre profissionais e público” revela.

Entre as novidades anunciadas pela representante desta feira está, pela primeira vez, o facto de terem “quase o pleno de oferta em termos de agências de viagem, pelo que, tudo leva a crer que, durante o fim-de-semana vai haver muito mais produto a ser vendido na feira”. Por isso deixa uma advertência: “Quanto mais rápido comprarem na feira, melhores promoções vão ter e mais vão poupar”.

Estratégia ‘hosted buyers’ Em 2015 o programa ‘hosted buyers’ foi reestruturado. O objectivo, de acordo com Fátima Vila Maior, foi o “de se organizar uma comissão consultiva que contasse com os vários players do mercado – hotelaria, MCS, Entidades Regionais, etc. -, para que este programa estivesse mais alinhado, além do Turismo de Portugal e da TAP, com as estratégias de cada ‘agência’ nacional”.

Para compreendermos melhor esta dinâmica dá o exemplo do Alentejo: “Esta região em termos de promoção internacional assumiu, para o ano de 2016, dar um especial enfoque aos mercados nórdicos, ir ao encontro dos tour operators de Berlim, na Alemanha, testar novos mercados, desenvolver o Enoturismo nos Estados Unidos da América, etc.; o nosso objectivo é juntar todas estas valências num só local e dar seguimento às estratégias definidas pelos nossos parceiros”.

No ano passado este programa “correu bem” pelo que, de acordo com a representante da feira de turismo, para 2016 é expectável que “continue a ser um sucesso”, avançando que já “abrimos essa informação a diversas entidades”. Mas faz questão de realçar que “o seu êxito tem muito a ver com a nossa capacidade de adaptar este programa o mais possível aos interesses reais do mercado”.

“The best of two worlds: Meeting Point - Departure point” is Lisbon Tourism Fair’s (Bolsa de Turismo de Lisboa) slogan for this year’s edition of BTL 2016, which runs from March 2nd to 6th at FIL, in Lisbon’s Parque das Nações.

The Director of the Fairs Area reveals that by December 2015, demand in terms of exhibitors had been “higher then that recorded for the same period last year” and, despite the fact that not all allocations of spaces have been made, “7,000m2 have already been reserved” a 10% like-for-like increase on 2014”. Fátima Vila Maior also makes it clear that there are exhibitors “that not only are at the fair for the first time, but strangely enough, are also making their début in the sector”.

She says that this fair started out by being mainly aimed at professionals, however, around four years ago it began to concentrate in a big way on the concept of selling to the public which, “despite taking some time to take off, has ended up being one of the secrets of BTL’s success: the duality between professionals and the public” she reveals.

From amongst the novelties announced by the representative of this fair, is, for the very first time, the fact that the offer in terms of travel agencies is almost complete, so that everything leads her to believe that during the weekend of the fair there will be a lot more product being sold”. Which is why she leaves some advice: “The earlier on they buy at the fair, the better the promotions they’ll have and the more they’ll save”.

The strategy of ‘hosted buyers’ In 2015 the ‘hosted buyers’ programme was redesigned. The goal, according to Fátima Vila Maior, was to “organise a consultative commission that would involve various market players - hotel sector, MCS, Regional Entities, etc.- so that this programme is more aligned, in addition to the Portuguese tourist bureau Turismo de Portugal and the national carrier TAP, with the strategies of each ‘national agency’. To better understand this dynamic she gives the example of the Alentejo: “This region in terms of international promotion has taken on, for 2016, a special focus for the Scandinavian markets, finding tour operators from Berlin, Germany, to test out new markets, developing Wine Tourism in the United States etc.; our goal is to join together these strands into one single place and pursue the strategies defined by our partners”.

Last year this programme “went well” so that according to the representative of the tourism fair, it is expected that for 2016 “it will continue to be a success”, revealing that “we have already shared this information with various entities”. But she makes a point of stressing that “its success has a lot to do with our capacity to rapidly adapt this programme to the current market interests”.

Bom Gosto

LOCO Inaugurado recentemente, fica perto do Jardim da Estrela, em Lisboa.

LOCO significa no lugar, ou seja, na cozinha. E a cozinha é o coração do Chef Alexandre Silva e da sua equipa. Com um conceito de ‘fine dining’, de cozinha de autor, eleva a gastronomia portuguesa a um outro nível conceptual onde impera o ‘orgânico’. Sempre numa corrente criativa constante, promove uma experiência total entre os clientes, a cozinha e a equipa do restaurante.

Empatias Com mais de 20 anos de existência na cidade do Porto, a Empatias inaugurou recentemente uma loja na capital dado o seu crescimento natural. O novo espaço, situado em plena Baixa de Lisboa, na zona do Chiado, ocupa um edifício histórico e estende-se por dois pisos numa generosa área de 280m2. Conceituadas marcas de decoração internacionais, quer de mobiliário, iluminação, tecidos ou mesa, exibem-se em ambientes elitistas e sofisticados, com a assinatura da Empatias, propriedade de Isabel Santos. Uma equipa de cerca de 20 profissionais, disponibiliza-se para oferecer um serviço que prima pelo profissionalismo fruto da larga experiência.

With over 20 years in business in Porto, Empatias recently opened a shop in the capital given the growth in its business turnover. The new shop, right in Lisbon’s Baixa, in the Chiado area, occupies a historic building and extends over two floors over a generous 280m2 area. Famous brands in international decoration, whether in furniture, lighting, textiles or table wares, shown off in high class and sophisticated surroundings, with the Empatias signature, owned

by Isabel Santos. A team of around 20 professionals is on hand to offer a service marked by its professionalism, fruit of its wide experience.

Recently opened, it is close to to the Jardim da Estrela gardens, in Lisbon.

LOCO in Latin means “in situ” or in the kitchen in this case. And the kitchen is the heart of Chef Alexandre Silva and his team. With a ‘fine dining’ concept and celebrity chef cuisine, it elevates Portuguese cuisine to another conceptual level where ‘organic’ cuisine reigns.Always in a stream of constant creation, it fosters an all-round experience between customers, cuisine and the restaurant team.

Iris Apfel Iris Apfel, ícone internacional, lançou aos 94 anos de idade uma linha de jóias tecnológicas. ‘WiseWear’ é constituída por três pulseiras - Kingston, Duches e Calder – que aliam a moda à funcionalidade, já que, além do design, têm a capacidade de medir os níveis de saúde e a actividade física.

Iris Apfel, an international icon, at the age of 94 opened a line of technological jewels. ‘WiseWear’ is made up of three bracelets - Kingston, Duchess and Calder - which ally functionality to fashion, in that apart from design, has the capacity to measure health levels and physical activity.

63 15 JAN/FEV 2016

Outsider Benvindo Fonseca

Vivências guardadas When walls tell stories

Foto Photo: Alceu Bett

A história, real, que vos vou contar é da minha actual casa que se situa no prédio onde viveu o poeta Ary dos Santos.

Devo dizer que gosto particularmente de casas antigas com vivências guardadas, pés direitos altos e de preferência com vistas que mais se assemelham a portais. Tal é o caso da minha casa - sorte a minha -, pois nela recebo os amigos mais íntimos, familiares, quem mais amo… e é também nela onde limpo as ‘feridas’ e partilho grande parte das alegrias.

Como disse: Gosto das vivências antigas que lá habitam. Eu e elas entendemo-nos lindamente.

Quando me mudei para esta casa, uma amiga insistiu para que saísse dela, fosse-me embora. É que havia no ar ‘presenças’ pouco recomendadas e habitantes invisíveis não convidativos.

De facto, quando me ausentava por alguns dias, na chegada, era notória a transformação. Sentia-se sempre um frio no ar, fosse qual fosse a estação do ano, embora mais notório no Inverno e no Verão.

Certo dia convidei uma colega, que muito estimo e admiro, para me visitar. Quando ela finalmente lá arranjou tempo para o fazer, combinámos um ponto de encontro para a ir buscar. Mas quando chegámos ao meu prédio, ela ficou petrificada, branca como a cal, e perguntou-me logo se morava num determinado andar e numa determinada porta. A minha resposta foi: Sim! O que veio a seguir não esperava…

Ela contou-me a desgraça que tinha sucedido na sua família. Em tempos idos, uma sobrinha sua suicidou-se precisamente no meu apartamento.

A partir desse episódio a casa foi ‘limpa’ e ‘benzida’.

O frio continua a existir, menos presente e só às vezes num único local da casa. Para mim é mais uma sensação de tristeza no ar (e posso garantir que não se trata de corretes de ar). Mas a vivência é pacífica. E este continua a ser o meu lar.

The true story that I’m going to tell you about concerns my current house that is located in the building where the famous Portuguese poet Ary dos Santos lived.

I should say that I particularly like old houses whose walls have a story or two to tell, ones with high ceilings and preferably with views that seem more like gateways. My house is a case in point - and I’m very lucky - and I welcome my close friends and family members whom I most love there...and its where I ‘lick my wounds’ and share a great many of my joys.

As I like to say: I love the former experiences within these walls. I and they understand each other perfectly. When I moved to this house, a friend urged me to leave it, that I should go. And that there were not very nice ‘presences’ around and ‘hostile invisible inhabitants’.

In fact, when I stayed away for a few days, on my arrival a change was noticeable. I constantly noticed a coldness in the air whatever the season of the year, although more noticeable in the winter than in the summer.

One particular day I invited a colleague who is admire and respect over to visit me. When she finally got around to it, we arranged a meeting point for me to fetch her. But when we arrived at my building, she was terrified, white as a sheet, and asked me straight away if I lived on a particular floor and number. My reply: Yes! I wasn’t expecting what happened next...

She told me about the terrible thing that had happened in her family. Way way back, a niece has killed herself precisely in my apartment.

After this episode the house was ‘cleansed’ and ‘blessed’.

There continues to be a coldness, less present, and only sometimes in one part of the house.

For me it’s more a feeling of sadness in the air (I can ensure you I’m not talking about draughts).

But the being is peaceful. And it’s still my home.

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