Magazine Imobiliário 03

Construção Ambiente Turismo

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JAN/FEV 2014 €10

A influência das infra-estruturas The influence of infrastructure

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03 JAN/FEV 2014

Editorial

Loja do Cidadão Citizen´s Shop

Joaquim Pereira de Almeida Director Director

Agora que estou de malas feitas para a 25ª edição do MIPIM, em Cannes, onde vou ajudar a “vender” o imobiliário e a imagem de Portugal, adorava ser simpático para com o Governo que está no poder. Faço das tripas coração para aplaudir mas não consigo. Por uma razão simples, porque adoro a minha profissão e porque ela é a única que me permite falar publicamente consigo, sem ignorar todo o universo que me rodeia. No jornalismo isento e independente é possível transmitir sentimentos e opiniões de todas as camadas sociais, dos mais poderosos aos mais fracos. Ao assumir esta postura, tenho de aplaudir a tímida melhoria das contas públicas, mas não posso ignorar o estado de miséria a que o País foi conduzido. Com uma agravante. Este Executivo dá tiros nos pés. Não olha a meios, nem a ninguém.

Vou dar-vos um exemplo. Porque a renda era considerada demasiado elevada, foi decidido encerrar a “Loja do Cidadão” dos Restauradores, em Lisboa. Não importa se servia milhares de pessoas por dia, se era uma mais-valia para aquela zona, riscou-se simplesmente do mapa, como o lápis azul da censura. É evidente que este assunto é completamente indiferente para a classe política. A verdade é que quem está por cima não frequenta estes locais. Há adjuntos e funcionários suficientes para tratar dos seus assuntos.

Parece brejeiro trazer este tema para uma revista que é dirigida, sobretudo, a decisores. Paciência. Gostaria de assumir um discurso mais “imobiliário” mas não é possível diante de escândalos sociais como este.

Mas deixo um repto a Passos Coelho. Feche também o “Campus da Justiça”, no Parque das Nações. Ouvi dizer que a renda total é uma fortuna…

Now that I’ve got my bags packed for the 25th edition of MIPIM, in Cannes, where I’m going to help “sell” Portugal’s real estate and image,

I’d love to be able to say nice things about the Government that’s in power; put on a song and a dance and applaud, but I just can’t. For one simple reason: because I love my profession and because it is the only one that enables me to speak publicly with you, without ignoring the entire universe around me. In free and independent journalism the feelings and opinions of all social strata can be broadcast, from the most powerful to the weakest. On taking this stand, I have to applaud the timid improvement in the public accounts, but I can not ignore the state of misery that the country has been driven to. Like an outlaw, this Government has shot us in the foot. It will stop at nothing or anyone.

I’m going to give you an example. Because the rent was considered too high, it was decided to close the one-stop shop for processing Government documents, like identity cards and driving licenses, for the public “Loja do Cidadão” in Restauradores in Lisbon. No matter that it served thousands of people per day, or if it was an asset for that area. It was simply erased from the map with a blue chinagraph censor pencil.

It is evident that this matter is completely indifferent for the political class. The truth is that whoever is on top of these decisions doesn’t use these Citizens’ Shops. There are enough public sector servants and administration staff to sort out your affairs.

Perhaps you think it’s a bit cheeky to bring up this topic in a magazine directed, in the main, at movers and shakers. Tough! I would have liked to have written a “more real estate” focused editorial but I just can’t faced with social scandals such as this one.

But I’m throwing down the gauntlet to Prime Minister Passos Coelho. Close the Lisbon city law courts - “Campus da Justiça” at Parque das Nações - down too. I’ve heard that the total rent costs a fortune...

Summary

Índice Ficha técnica

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Capa

Lead Story

A influência das infra-estruturas The influence of infrastructure

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Metro Quadrado Square Meter Espírito Santo Property

14 Futuro das profissões imobiliárias The future of real estate professions

24 Garrigues Propriedade Palavras Aliadas Sociedade Unipessoal, Lda. NIPC – 510 653 901 Av. da Liberdade, 110, 1º 1269-046 Lisboa Tel.: (+351) 21 122 19 70 Telem.: (+351) 91 061 61 62 geral@palavrasaliadas.pt www.magazineimobiliario. com

Grafismo Rodrigues Silva

Director Joaquim Pereira de Almeida

Impressão Valente Artes Gráficas R. José Maria da Costa, 14 2640-496 Mafra

Editora Carla Celestino Colaboradora Permanente Elisabete Soares Fotografia Anabela Loureiro Tradução Chris Graeme

Contabilidade Nasceconta Periocidade Bimestral Tiragem 3.000 exemplares

Depósito Legal 363718/13 SSN – 2183-0517 ERC – 126397

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Fio-de-prumo Plumb Line Ecochoice

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Azimute Coordinates Reforma fiscal Ambiental Environmental Tax Reform

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Economia Sustentável

Prime Yield

Sustainable Economy

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36

49

Regino Cruz

50

Neoturis

Worx

Atelier

42

Mercado Market Abacus Savills

Do mundo International Postal de Luanda Postcard from Luanda

41 Aguirre Newman

42 Broadway Maylan

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51 Angola: Localização privilegiada para investir The perfect place to invest

CBRE

44 Consultan

45 C&W

46 JLL

52 Feiras do sector Real Estate Fairs

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Sol e Lua Tourism Pine Cliffs Resort

60 Turismo de Inverno Winter Tourism

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Bom gosto Good Taste

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Outsider Fadista Camané Fado singer Camané

Capa

Cidades

Premissas para o desenvolvimento Cities

Premises for development

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A influência das infra-estruturas no desenvolvimento das cidades é notória.

Basta olhar para o projecto Metro do Porto que revolucionou não só as acessibilidades da sua área metropolitana como criou novas centralidades. Já a conclusão da CRIL permite que o Dolce Vita Tejo receba, agora, 15 milhões de visitantes por ano.

The influence of infrastructure in the development of cities is well known. One only has to look at the Porto Metro project that revolutionised not only the access to the city’s metropolitan area but also created new centres of development. And the completion of the CRIL - Lisbon’s Inner Region Ring Road - means that the Dolce Vita Tejo shopping centre now has around 15 million visitors per year.

Texto Text: Elisabete Soares

A disputa das autarquias na construção de equipamentos e no traçado das futuras estradas, e a pressão que exercem junto do Governo para garantir o seu avanço, demonstra a importância que as infra-estruturas representam para o poder local, como forma de atrair investimentos, tanto de natureza imobiliária, comercial ou industrial.

Na opinião de Jorge Costa, ex-secretário de Estado da Habitação e, de seguida, das Obras Públicas, dos governos chefiados por Durão Barroso e Santana Lopes, o desenvolvimento de algumas cidades do interior do País deve muito às iniciativas dos autarcas que criaram bons planos de urbanização, a que associaram boas redes de acessos, promovendo, simultaneamente, um conjunto de incentivos no licenciamento e na instalação de indústrias.

Cidades com Viseu, Tondela, São João da Madeira, Oliveira de Azeméis, são exemplos bem conseguidos nesta matéria.

Mas se quisermos colocar a tónica no impacto negativo que os prometidos, e depois adiados, projectos de construção de infra-estruturas podem ter para uma região, basta recordar o recente caso do aeroporto da Ota, no concelho de Alenquer. Além de ter paralisado o desenvolvimento do concelho durante anos - em consequência do congelamento do Plano Director Municipal – acarretou grandes prejuízos tendo em conta as expectativas criadas junto dos investidores que compraram os terrenos à volta desta zona. O adiamento do projecto, numa primeira fase, e a sua substituição por outra local, possivelmente Alcochete, mais tarde, são as razões invocadas pelos investidores para pedirem indeminizações ao Estado pelo mau planeamento que foi visível neste processo.

Na verdade o sucesso ou o insucesso de um projecto pode ser mesmo associado à maior ou menor facilidade de acessos. Que o digam os gestores do Dolce Vita Tejo que depois da conclusão do IC 17, também conhecida por CRIL, viram melhorar, substancialmente, os resultados de exploração do centro comercial.

De acordo com o director do Dolce Vita Tejo, Paulo Ruivo e Silva, “o Centro Comercial Dolce Vita Tejo recebe, anualmente, mais de 15 milhões de visitantes, que valorizam o mix oferecido, a facilidade de acesso, o estacionamento gratuito e a possibilidade de ter uma experiência de compra mais racional. Para o crescimento positivo que temos registado, ano após ano, ao nível de afluência e vendas contribuiu também a conclusão da CRIL, que veio tornar ainda mais fácil chegar ao Dolce Vita Tejo, não só a partir de Lisboa como de outros pontos da Grande Lisboa, como Cascais, Oeiras, Sintra e inclusive a Região Oeste”.

Dois outros exemplos ilustram, de forma exemplar, a importância que as infra-estruturas podem ter no desenvolvimento das cidades. É o caso do Metro do Porto e do investimento do Ikea em Paços de Ferreira.

O Porto depois do Metro Quando em Dezembro de 2004 foi lançado o concurso público internacional para a concepção e construção do Metro Ligeiro da Área Metropolitana do Porto já vinha longe a disputa entre os vários autarcas da região sobre o avanço das primeiras linhas e sobre o seu traçado final. Os casos de Gaia e Gondomar, que queriam as ligações aos seus concelhos desde a primeira fase; Vila do Conde, Póvoa do Varzim e Trofa que exigiam que a substituição da linha de caminho-de-

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derrapagens que lhe estão associadas. Em Junho 2005, no início do seu mandato, Mário Lino recebia, da Inspecção-Geral das Finanças, uma auditoria às contas da primeira fase do Metro, tendo apurado um desvio financeiro de 140% (1,5 mil milhões de euros).

Foto Photo: Câmara Municipal do Porto

-ferro fosse feita logo na primeira fase; a Maia que reclamava a construção de uma segunda linha, além de uma principal que atravessa o centro da cidade.

Perto de uma década depois é possível ver qual é o impacto do Metro na Área Metropolitana do Porto e como localidades como o centro de Maia, Aeroporto Francisco Sá Carneiro, Senhora da Hora, Gondomar, Hospital de S. João ou o centro do Porto beneficiaram com o Metro de Superfície. Contudo, o metro permite também que a cidade do Porto continue hoje a perder habitantes para os concelhos limítrofes, onde os preços da habitação são mais convidativos.

No livro “Avaliação das Grandes Obras Públicas O Caso do Metro do Porto”, Paulo Pinho e Manuel Vilares, consideram que “a construção e a operação do Metro Ligeiro do Porto não trouxeram apenas uma nova infra-estrutura de transporte à Área Metropolitana do Porto.

De facto o Metro Ligeiro tornou-se, igualmente, no potenciador de novos serviços, aumentando a atractividade de algumas zonas (quer para residir quer para trabalhar) como resultado da sua maior acessibilidade e da redução do custo do transporte”.

Basta dar como exemplo a zona da Senhora da Hora, em Matosinhos, interface de várias linhas, que além de ser já uma zona residencial conceituada, recebeu novos investimentos na componente de serviços tais como o recém-inaugurado edifício da Porto Business School, mais conhe-

cida por EGP, que custou 15 milhões de euros.

Perto dali, na Quinta da Sedas, vai nascer, em breve, o novo hotel da cadeia budget B&B, junto do NorteShopping, da Sonae Sierra, um dos centros comerciais melhor sucedidos da região Norte, e que beneficia da facilidade de acessos que, actualmente, serve a zona que traz fronteira com o concelho do Porto.

A importância do Metro Ligeiro para esta região do Grande Porto explica o mau estar com que foi acolhida, em Janeiro de 2009, a decisão de Mário Lino, ministro das Obras Públicas do Governo de José Sócrates, de adiar algumas das linhas da segunda fase.

Assim, segundo uma notícia do jornal Público, da altura, “à luz do que foi anunciado pela Comissão Executiva com o total beneplácito da tutela, a segunda linha de Gaia é relegada para 2022, a segunda parte da linha de Gondomar para 2018 e a linha da Boavista para o infinito, enquanto a ligação à Trofa, cujo concurso já deveria estar a decorrer, é prevista para 2012”. Esta última adiada, sem nova data, com o agravamento da situação económica do país. Avançou, entretanto, a primeira fase da linha de Gondomar, bem como a ligação a Santo Ovídio, em Gaia, no que foi entendido, na altura, como uma forma de disfarçar a paralisia do projecto de expansão do Metro.

Sem esquecer a importância dos grandes projectos de investimento público, não podemos branquear a situação em relação às grandes

Como Paços de Ferreira cativou a Ikea “Nós dependemos de matéria-prima. (…) Existia também uma boa rede de transportes, boas estradas, boas ligações, um porto muito próximo. O facto de Paços de Ferreira ter uma tradição em fabrico de mobiliário teve também um pequeno impacto na nossa escolha”, refere Lennart Westrin, director-geral da Swedwood Portugal, numa entrevista inserida no trabalho “Análise conjunta da dinâmica territorial e industrial: O caso Ikea – Swedwood”, elaborado por Ricardo Correia e Carlos Brito e publicado na revista da Faculdade de Economia da Universidade do Porto.

Mas, porque foi Paços de Ferreira o concelho escolhido e não o vizinho concelho de Paredes, com igual tradição no fabrico de mobiliário e mão-de-obra especializada, ou a zona industrial de Estarreja, com uma excelente localização, mas sem o peso da indústria de mobiliário, em parte desvalorizada pelo responsável da Ikea, que acompanhou o projecto, apenas para falar dos três que chegaram à fase de short list?

Paços de Ferreira possui uma excelente localização geoestratégica, sobretudo pela proximidade ao Aeroporto Sá Carneiro, ao Porto de Leixões e à rede viária principal do Norte de Portugal. Mas será que isso era suficiente para atrair um investimento tão significativo?

No trabalho publicado pela revista da FEP há um conjunto de outros factores que tiveram grande peso na decisão do Ikea. Podemos dizer que o que contou fortemente foram as condições oferecidas pelo concelho, a começar pelo acompanhamento feito por Rui Coutinho, chefe de gabinete do presidente da câmara, à data do processo de investimento, e director executivo da PFR Invest, empresa municipal que se posicionou como uma verdadeira agência de investimento local.

Quanto às restantes condições, quer as oferecidas pelos municípios quer as exigidas pelo grupo sueco, estão no segredo dos deuses, já que, como sublinhou, na altura, fonte da Câmara de Paços de Ferreira, “o segredo continua a ser a alma do negócio”.

A juntar a estes aspectos o investimento feito pela autarquia num parque empresarial moderno, gerido pela PFR Invest: “Oito pólos industriais; 1,5 milhões de metros quadrados de área industrial; lotes e espaços flexíveis, numa

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Na verdade o sucesso ou o insucesso de um projecto pode ser mesmo associado à maior ou menor facilidade de acessos.

In truth, the success or failure of a project can actually be associated to better or worse ease of access.

estratégia premiada pelos resultados”, citando a informação recolhida na página web da autarquia.

The row between local councils over the construction of installations and the outline of future roads, and the pressure that councils exert on the Government to ensure that they go ahead, shows the importance that infrastructures have for local government power as a way of attracting investment for both commercial and industrial real estate.

In the opinion of Jorge Costa, ex-Secretary of State for Housing, who then went on to head up Public Works for the Durão Barroso and Santana Lopes governments, the development of some cities inside Portugal owes much to the initiatives of local councils which have created good urban development plans associated with good access networks, fostering, at the same time, a number of projects with planning permission that attract industry set up.

Cities like Viseu, Tondela, São João da Madeira, Oliveira de Azeméis, are good examples in this sense.

But if we want to take a look at some of the projects that were promised but were postponed and went sour, and how this can affect a region negatively, one needs to look no further than the recent plans, now shelved, for Portugal’s new international airport at Ota, in the district of Alenquer. Apart from having paralysed the development of the district for

years - as a consequence of the Municipal Development Master Plan being put on ice - the airport’s cancellation created large losses because of the expectations raised for investors who had purchased land around the area. The postponement of the project, in its first phase, and then the decision to relocate the airport to another location, possibly Alcochete, later on, are the reasons why investors have demanded compensation from the State over the poor planning that was evident in this case.

In truth, the success or failure of a project can actually be associated to better or worse ease of access. That is what managers at the Dolce Vita Tejo reckon who, after the completion of the IC17 (CRIL), saw visitor numbers to their shopping centre soar considerably.

According to the Director of Dolce Vita Tejo, Paulo Ruivo e Silva, “the Dolce Vita Shopping Centre welcomes over 15 million visitors a year, who are attracted by the mix of shops, services and catering facilities offered, the ease of access, free parking and the possibility of having a more rational shopping experience. The completion of the CRIL ring road contributed to our positive growth and sales that we’ve seen year-on-year, which made it easier to get to Dolce Vita Tejo, not just from Lisbon but also other points in Greater Lisbon like Cascais, Oeiras, Sintra and the West Region”.

Two other examples perfectly show the importance that infrastructures can have in the developments of cities. A case in point is the

Porto Metro and the investment of IKEA in Paços de Ferreira.

Porto after the Metro When the public international competitive tendering competition was launched in December 2004 for the design and construction of the Porto Metropolitan Area Light Metro, there had already been a lot of heated debate amongst the various local councils in the region about the go-ahead of the first lines and its final outline.

The cases of Gaia and Gondomar, which wanted the links through their districts in the first phase; Vila do Conde, Póvoa do Varzim and Trofa, that insisted that the replacement of the railway line should be done immediately in the first phase; Maia which called for the construction of a second line, in addition to a main one that crossed the city centre.

Close to a decade afterwards one can see the impact that the Metro has had on the Porto Metropolitan Area and how locations like the centre of Maia, Francisco Sá Carneiro Airport, Senhora da Hora, the Hospital de São João and the centre of Porto have all benefited from the Light Overland Metro. The metro has also led to the city losing residents to the outer suburb districts where housing prices are more reasonable.

In the book “Evaluating Large Public Works - the Porto Metro Case”, Paulo Pinho and Manuel Vilares consider that the “construction and operation of the Porto Light Metro did not just

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bring a new transport infrastructure to Porto’s Metropolitan Area.

In fact the Light Metro equally became a driver for new services, increasing the the attractiveness of some areas (both to live and work) as a result of better accessibility and a reduction in transport costs”.

One only has to look at the example of Senhora da Hora, in Matosinhos, a junction of various lines, which apart from already being a well planned out residential area, has attracted new investment in services such as the recently opened Porto Business School, better known as EGP, which cost €15 million. Near by, at Quinta da Sedes, a new hotel from the budget chain B&B will shortly be built next to NorteShopping, owned by Sonae Sierra and one of the most successful shopping centres in the North region, which benefits from ease of access and which currently serves the area that borders on the Porto district.

The importance of the Light Metro for this region of Greater Porto explains the bad feeling that built up in January 2009 against the then Minister of Public Works for the José Sócrates government, Mário Lino’s decision, to postpone some of lines in the second phase.

So, according to a report in the newspaper Público at the time, “in the light of what had been announced by the Executive Commission with the total blessing of the minister, the second line from Gaia was put on ice until 2022, the second part of the line from Gondomar was shelved until 2018 and the line from Boavista was postponed indefinitely, while the Trofa link, whose

tendering competition must be under way, has been been slated for 2012”. The latter has now been postponed, without a fresh date, due to the country’s worsening economic situation.

Meanwhile the first phase of the Gondomar line has gone ahead, along with the Santo Ovídio link in Gaia, which was, at the time, understood as a way of disguising the paralysis of the Metro expansion project.

Without forgetting the importance of large public investment projects, the situation in relation to the large overspends associated with it cannot be whitewashed away. In June 2005, at the beginning of his term in office, Mário Lino received, from the General Inspectorate of Finances, an accounts audit for the first phase of the Metro, having detected a financial overspend of 140% (€1.5 Bn).

How Paços de Ferreira attracted IKEA “We depend on raw materials. (...) There was also a good transport network, good roads, good links and a port very close by. The fact that Paços de Ferreira has a tradition in furniture making also had a modest impact on our choice”, says Lennart Westrin, Managing Director of Swedwood Portugal, in an interview that is part of the working paper “Analysis of Territorial and Industrial Dynamics: the IKEA Case - Swedwood”, produced

by Ricardo Correia and Carlos Brito and published in the University of Porto’s Economics Faculty magazine.

The question is why Paços da Ferreira was the municipal district chosen rather than the neighbouring municipality of Paredes, with an equal

tradition of furniture manufacture and specialised manpower, or the industrial zone of Estarrejam with is excellently located, but which doesn’t have the importance in terms of the furniture industry, has in part been downplayed by the IKEA director who followed the project, just one of the three that made the short list?

Paços de Ferreira has an excellent geo-strategic location, particularly because of its closeness to the Port of Leixões and the main road network for the North of Portugal. But can this have been enough to attract such a significant investment?

In a working paper published by the magazine FEP there was a number of other factors that weighed in favour of IKEA’s decision. What can be said is that the conditions offered by the council were a deciding factor, beginning with the support given by Rui Coutinho, the Mayor’s secretary, in charge of overseeing the investment process at the time, and executive director of PFR Invest, the municipal company which was positioned as a local investment agency.

As to the other conditions, both those offered by the local councils and those demanded by the Swedish group, the sources are remaining tight-lipped, since, as a Paços de Ferreira Council source stated at the time, “secrecy continues to be at the heart of business”.

Added to these aspects is the investment made by the local authority on a modern trading estate, run by PFR Invest: “Eight industrial clusters; 1.5 million square metres of industrial area; flexible plots and spaces, within a results driven, award-winning strategy”, states the information posted on the municipal council’s website.

Metro Quadrado

EspĂ­rito Santo Property

Aposta em projectos diferenciadores Investing in projects with a difference

13 03 JAN/FEV 2014

Este é dos poucos promotores imobiliários a operar em Portugal que tem sabido procurar e incrementar soluções não só para fazer face à crise nacional mas também para fazer bons negócios.

O administrador da Espírito Santo Property, Aniceto Viegas, revela como isso é possível e como se vai desenvolver o novo ciclo da empresa.

This is one of the few real estate developers in Portugal which has known how to seek out and apply solutions not only for the national crisis but also to make good business deals.

Director of Espírito Santo Property, Aniceto Viegas, reveals how it’s been possible and the company’s plans for developing the new business cycle.

Entrevista Interview: Carla Celestino

A Espírito Santo Property é um dos poucos casos de sucesso na promoção imobiliária.

O que contribuiu para que se mantivessem não só à tona da água do mercado português, como conseguir desenvolver e concretizar projectos?

Penso que o “segredo” do nosso sucesso reside no facto de estarmos sempre atentos a todas as oportunidades que nos permitem desenvolver produtos imobiliários que vão ao encontro do que os clientes procuram. O que rege as nossas actividades é a aposta em produtos diferenciados que respondam às novas tendências do mercado, através de uma postura dinâmica no mercado.

A Espírito Santo Property esteve focada em conseguir “exportar” os seus activos, aproveitando a nova legislação dos “Golden Visa”, a clarificação do regime dos Residentes não Habituais.

Estes dois incentivos comerciais, permitem também divulgar as qualidades do nosso País e do nosso imobiliário e assim captar uma procura internacional, cada vez mais interessada em Portugal. Por outro lado, existem sectores como o comércio de rua e o investimento em activos de grande qualidade que continuaram a ter uma grande vitalidade e que deve ser aproveitado.

Estes projectos permitem compensar os segmentos com menor dinamismo e assim encarar os ciclos de outra forma.

Qual o volume de negócios que auferiram antes da crise imobiliária e qual é o volume que auferem hoje em Portugal?

A Espírito Santo Property não divulga os seus

dados financeiros. O que podemos adiantar é que temos sido capazes de encontrar soluções para contrariar a onda de pessimismo associada à crise, desenvolvendo um trabalho rigoroso e empenhado para lançar novos projectos, para entrar em novas áreas como a reabilitação urbana, mantendo intacta a nossa matriz de desenvolvimento de produtos imobiliários diferenciadores e dirigidos a um segmento mais elevado.

Desta forma, tivemos um crescimento homólogo nas nossas vendas, que de acordo com a nossa estimativa mais recente e levando a bom porto as negociações que estão em curso, da ordem dos 40%.

Que projectos têm em carteira e que novos projectos poderão estar no horizonte da Espírito Santo Property?

Nos últimos dois anos, a empresa lançou projectos de grande prestígio, entre os quais se destacam o Edifício Ivens 31, na zona histórica do Chiado, o Palácio Estoril Residências, com características únicas no panorama imobiliário nacional, o Edifício Foz Diogo Botelho, na Foz do Douro, a Quinta do Peru, na zona de Azeitão, e as Casas de São Francisco, na Costa Alentejana.

No fim de Setembro de 2013 foi ainda relançado o Oeiras Golf & Residence, que passou a contar com um campo de golfe de nove buracos, da autoria do arquitecto Jorge Santana da Silva, academia de golfe e clubhouse.

Mais recentemente foi lançado o Douro Atlantic Garden, um empreendimento que reforça a aposta da empresa na zona Norte, e encontramo-nos neste momento a concluir o edifício de comércio

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desafio a que respondemos através do desenvolvimento de empreendimentos verdadeiramente diferenciadores em relação ao que existe no panorama nacional, procurando responder às necessidades e às expectativas de um público cada vez mais exigente.

Para tal contribui o empenho que colocamos em todos os projectos e em todas as fases dos mesmos, desde a prospecção de oportunidades e de localizações interessantes, passando pela escolha dos gabinetes de arquitectura para o desenvolvimento de conceitos diferenciadores, pelos parceiros na execução dos projectos dentro dos timings numa estratégia de comercialização assente num contacto muito personalizado com o cliente, com um acompanhamento dedicado para ajudá-lo a encontrar o produto que deseja e acima de tudo uma grande equipa.

Temos sido capazes de encontrar soluções para contrariar a onda de pessimismo associada à crise, desenvolvendo um trabalho rigoroso e empenhado para lançar novos projectos…

We have been able to find solutions to counter the wave of pessimism associated with the crisis, making a determined and rigorous effort in doing a good job of launching new projects…

e escritórios Liberdade 108, onde abriu a primeira loja em Portugal da marca Michael Kors, e o Castilho 15, um projecto residencial de reabilitação urbana cujas obras devem arrancar no início de 2014.

Para 2014 e anos seguintes, pretendemos intensificar a aposta em projectos de características diferenciadoras e que respondam às novas tendências do mercado.

Considera que o facto de encabeçar um conjunto de empresas especializadas facilita um desenvolvimento integrado dos projectos da Espírito Santo Property no nosso País?

A estrutura e forma de organização da Espírito Santo Property permitem-nos, sem dúvida, ser uma das principais referências do País na promoção imobiliária. Este é um estatuto que temos vindo a consolidar graças à relação de confiança que estabelecemos com os clientes e com todos os agentes envolvidos no setor.

Com base nessa estrutura e no capital de confiança com os stakeholders, a Espírito Santo Property distingue-se pela aposta na promoção de projectos imobiliários de qualidade ajustados ao segmento de mercado a que se destinam. Um

Em Novembro de 2013 a ESPART anunciou a nova designação de Espírito Santo Property.

Em que se traduz este novo ciclo na empresa?

A nova designação e identidade corporativa assinalam um novo ciclo na empresa, que pretendemos que reforce o seu posicionamento enquanto um dos players mais dinâmicos e activos do sector. Acreditamos que o nome Espírito Santo Property vem confirmar essa ambição, através de uma associação mais directa ao legado e aos valores do Grupo Espírito Santo.

Esta mudança acabou ainda por ser assumida como forma de celebrar e fechar um ano muito positivo para a empresa. Em 2013, não só reforçámos o nosso portefólio com novos empreendimentos - Edifício Ivens 31, o Liberdade 108 e Douro Atlantic Garden -, como ainda relançámos o Oeiras Golf & Residence, com a abertura do clubhouse, da academia e do campo de golfe, mantendo uma forte dinâmica comercial nos restantes activos, nomeadamente o Edifício Foz Diogo Botelho, que apresentou um novo andar-modelo, e no Palácio Estoril Residências, que é um produto imobiliário sem paralelo no nosso mercado.

Espírito Santo Property is one of the few success stories in real estate development.

What was your contribution towards helping to keep the Portuguese market afloat and how did you develop and complete projects?

I think that the “secret” of our success lies in being always open to all the opportunities that enable us to develop real estate products that meet our clients’ requirements. The thing that governs our activities is investing in products that stand out from the crowd and meet new

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market trends and taking a dynamic position in the market.

Espírito Santo Property has been focused on managing to “export” its assets, making the most of the new “Golden Visa” legislation and clarifying the Non-Habitual Residents regime. These two commercial initiatives also have enabled us to showcase our country’s qualities and those of our real estate, thereby attracting international demand which is showing an increased interest in Portugal. On the other hand, there are sectors like high street shopping and investment in high-quality assets that continue to show great vitality and which should be taken advantage of. These projects mean that segments that are less dynamic can be compensated for, allowing recessionary cycles to be faced in another way.

What was your business turnover before the real estate crisis and what turnover do you have today in Portugal?

Espírito Santo Property does not divulge specific financial data. What we can say is that we have been able to find solutions to counter the wave of pessimism associated with the crisis, making a determined and rigorous effort in doing a good job of launching new projects, entering new areas like urban rehabilitation, while keeping our development mix of real estate projects that are different intact, and aimed at a higher market segment. In this way we’ve seen annual like-forlike growth in our sales, which according to our latest estimates shows that our current business negotiations are heading in the right direction and bearing fruit, to the tune of around 40%.

What projects do you have in your portfolio and what new projects are in the pipeline for Espírito Santo Property?

In the last two years the company has launched very prestigious projects, from amongst which the Edifício Ivens 31 building in the historic down town Chiado district deserves highlighting, also the Palácio Estoril Residências, with unique characteristics on the national real estate panorama, Edifìcio Foz Diogo Botelho, at Foz do Douro, Quinta do Peru, in the Azeitão area, and the Casas de São Francisco, on the Alentejo coast. At the end of September 2013 Oeiras Golf & Residence was re-launched, which ended up by boasting a nine-hole golf course designed by architect Jorge Santana da Silva, a golf academy and clubhouse.

More recently the Douro Atlantic Garden was launched, a development that strengthens the company’s investment in the north of Portugal, and we’re about to conclude an office and commercial project at Liberdade 108, where the

brand Michael Kors opened its first shop, and Castilho 15, an urban rehabilitation residential project, work on which should get going early this year. For 2014 and the years that follow, we intend to intensify our investment on projects that are different and which respond to new trends in the market.

Do you think that heading up a number of specialised companies makes the integrated development of Espírito Santo Property projects in our country easier?

Espírito Santo Property’s structure and organisational form enables us, without a doubt, to be a benchmark operator in Portugal when it comes to real estate development. This is a role that we’ve come to consolidate thanks to our relationship of confidence that we’ve established with our clients and with all of the agents involved in the sector. Based on this structure and the confidence capital we’ve built up with the stakeholders, Espírito Santo Property stands out for its investment in developing quality real estate projects tailored to those sectors of the market they are aimed at. A challenge that we’re meeting through the development of really different kinds of developments in relation to those that exist in the national landscape, seeking to meet the requirements and expectations of an increasingly more demanding public.

To this end Espírito Santo Property is contributing every effort in all projects and at all phases of the same, from seeking out opportunities and

interesting locations, to choosing the right architecture firms to develop concepts that stand out from the crowd, to the partners to carry out the projects within the deadlines within a marketing and sales strategy based on a very personal contact with the client, and a follow through aimed at helping the client to find the desired product, and above all with a great team.

In November 2013 ESPART announced its renaming to Espírito Santo Property. How does this reflect a new beginning for the company?

The new name and corporate identity heralds a new cycle for the company, whereby we intend to reinforce its position as one of the most dynamic and active players in the sector. We believe that the name Espírito Santo Property will confirm this ambition through a more direct association to the legacy and values of the Espírito Santo Group.

This change ended up by also celebrating and signing off a very positive year for the company.

In 2013, we not only strengthened our portfolio with new developments - Edifício Ivens 31, Liberdade 108 and Douro Atlantic Garden -, but we also re-launched Oeiras Golf & Residence, with the opening of a clubhouse, golf academy and golf course, retaining a strong commercial dynamic with our other assets, namely Edifício Foz Diogo Botelho, which has a new show apartment, and Palácio Estoril Residências, which is a real estate product without parallel in our market.

Metro Quadrado Escitórios de pequenas dimensões

Nova realidade empresarial Small-size offices

The new company reality No primeiro semestre de 2013, 55% dos negócios realizados corresponderam a mudança de instalações de empresas para escritórios de menores dimensões.

A JLL, a Regus e o Ávila Business Center revelam o que leva ao sucesso da comercialização destes espaços.

In the first half of 2013, 55% of business undertaken corresponded to companies moving premises to smaller size offices. JLL, Regus and Ávila Business Center reveal what has led to the success of renting out these premises.

Texto Text: Carla Celestino

A crise foi o primeiro catalisador de uma nova tendência que se verifica ao nível da oferta e procura no mercado de escritórios: espaços de menores dimensões desenvolvidos à medida das necessidades e exigências de cada empresa.

A directora de Agência de Escritórios & Corporate Solutions da Jones Lang LaSalle, Mariana Seabra, explica que, para esta tendência e por parte da procura, foi determinante “o aumento da taxa de desemprego que levou as pessoas a criar o seu próprio emprego”, as “incubadoras de empresas que apoiam a criação e desenvolvimento de start up’s” e os “processos de downsizing” (redução da área ocupada) das empresas.

Aliás, são sobretudo as start up’s, profissionais liberais, micro e PMEs que procuram este tipo de espaços.

Mas as grandes empresas estão igualmente a adaptar-se a esta nova realidade. Casos como a Microsoft, Cisco e a Accenture são excelentes exemplos de empresas que actualmente têm menos secretárias e cadeiras do que profissionais, apostando em formatos de teletrabalho e ocupação pontual de “3ºs espaços” como os espaços de coworking, onde os profissionais estão a meio-caminho das suas residências, das sedes das empresas e dos clientes.

Já do lado da oferta, “houve alguns edifícios que fraccionaram as áreas em comercialização, outros que converteram a totalidade de um piso para criar um business center, como é o caso do Atlantis, e outros ainda que se posicionaram para acolher essencialmente este tipo de empresas, como por exemplo o Central Station”,

além disso, existem ainda “empresas 100% vocacionadas para oferecer este tipo de espaços, como a Regus”. Por outras palavras, tanto a procura como a oferta adaptou-se “a esta nova realidade empresarial”, diz Mariana Seabra.

Tendências do mercado A Regus possui uma rede de espaços de trabalho flexíveis, com soluções à medida de cada empresa e de qualquer negócio, de escritórios 100% equipados “chave-na-mão”, de escritórios virtuais, de salas-de-reunião e de business lounges.

O objectivo, segundo o Country Manager Nuno Condinho, é “responder às necessidades de mobilidade e flexibilidade”, até porque “em Portugal cada vez mais empresas procuram flexibilidade, pois a redução e optimização de custos estão no topo das suas prioridades”.

Já o Ávila Business Center tem vindo a adoptar esta estratégia desde que iniciou a sua actividade, em 2004. Vários estudos que desenvolveram nessa altura permitiu-lhes concluir que havia uma tendência para a redução das áreas de escritório tanto de pequenas como de grandes companhias. Como o CEO Carlos Gonçalves explica, “hoje essa é uma realidade e os últimos estudos divulgados pelas consultoras internacionais apontam para que 2013 seja o pior ano de sempre no que respeita a áreas contratadas, a par de um crescimento exponencial dos modelos flexíveis de trabalho, como o coworking e o escritório virtual, que representam um complemento interessante à oferta do escritório convencional”.

Actualmente a taxa de ocupação de empresas

17 03 JAN/FEV 2014

São sobretudo as start up’s, profissionais liberais, micro e PMEs que procuram este tipo de espaços.

It has overall been the start-ups, liberal professionals and micro and SMEs that have been looking for this type of premises.

nos escritórios tanto da Regus como do Ávila é de aproximadamente 90%, sendo que no caso do coworking do Ávila é de 85%.

Muito embora o mercado de escritórios da capital tenha registado um movimento de migração em diversas zonas, sobretudo por razões estratégicas de negócio e por pressão de preço, denota-se também que Lisboa tem beneficiado do aumento de ocupação em algumas zonas, por via da descida de preços, enquanto oportunidade para algumas empresas de se aproximarem do centro da cidade.

Nuno Condinho tem observado “oportunidades em diversas localizações”, o que revela “uma crescente necessidade de mobilidade e optimização de custos, pelo que quer em Lisboa, quer fora (por exemplo Miraflores), as empresas desejam optimizar custos e concentrar-se no seu negócio”.

Carlos Gonçalves menciona que “ao contrário de períodos anteriores, nos últimos dois anos temos tido uma procura crescente por parte de empresas que se pretendem instalar em Lisboa, em escritórios de reduzida dimensão”, tal explica-se “não só pelo facto de o preço de arrendamento/m2 ter descido, mas principalmente por

perceberem que a proximidade com os clientes, fornecedores e parceiros de negócio é um factor crítico de sucesso, a par de outras vantagens, como o reforço da credibilidade, da imagem corporativa e da notoriedade, por via da morada de prestígio e da localização em edifícios de escritórios de renome”.

A utilização de serviços de secretariado partilhado, oferecido por alguns business centers do centro de Lisboa, também tem sido uma razão para esta deslocalização.

Existe, no entanto, uma outra realidade para a qual Mariana Seabra chama a atenção. “Durante vários anos praticamente não houve oferta de escritórios no centro de Lisboa (Prime CBD e CBD) e neste momento todos os edifícios de cariz especulativo, num total de 53.000 m² distribuídos por seis edifícios, se localizam nestas zonas. Por isso, muitas empresas que sempre procuraram estar no CBD podem agora fazê-lo com preços e condições que não conseguiriam no passado”.

The crisis was the first catalyst in a new trend that has been seen on the supply and demand side in the offices market: smaller size premises,

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Muitas empresas que sempre procuraram estar no CBD podem agora fazê-lo com preços e condições que não conseguiriam no passado.

Many companies that had always sought to be in CBD can now do so at prices and conditions that they couldn’t achieve in the past.

tailor-made to meet the needs and demands of each company.

The Director of Offices Agency & Corporate Solutions at Jones Lang LaSalle, Mariana Seabra, explains that for this trend and for the demand side “the increase in the unemployment rate that led to people setting up their own businesses”, the “company incubators that have been supporting the creation and development of start-ups” and the “processes of company downsizing” have all been deciding factors. Indeed, it has overall been the start-ups, liberal professionals and micro and SMEs that have been looking for this type of premises.

But the big companies too are equally adapting to this new reality. Cases like Microsoft, Cisco and Accenture are excellent examples of companies that currently have less desks and chairs than professionals, going in for teleworking formats and occupation at specific times of “3º spaces” such as co-working spaces, where professionals are half way from their homes, company headquarters and clients.

On the supply side, “there have been some buildings that have divided up their sales areas, others that converted an entire floor to create a business centre, as is the case with Atlantis, and then others that have positioned themselves to essentially cater for this type of companies, like for example, Central Station”, in addition there are “companies that are going 100 % in for this type of premises, like Regus”. In other words, both supply and demand have adapted

themselves “to this new company reality”, says Mariana Seabra.

Market trends Regus has a network of flexible work spaces, with solutions that are tailor-made for each company and any business, from “turnkey” offices that are 100% fitted out, to virtual offices, meeting rooms and business lounges. The aim, according to Country Manager Nuno Condinho, is to “meet the needs of mobility and flexibility”, because “in Portugal more and more companies are looking for flexibility, indeed reducing and optimising costs are among their main priorities.”

The Ávila Business Center has already adopted this strategy since it started up in 2004. Various studies that they carried out at the time enabled them to conclude that there was a trend for reducing office areas in both large and small companies. As CEO Carlos Gonçalves explains, “today this is a reality and the latest studies released by international consultants point to 2013 being the worst year ever in respect of areas contracted, compared to a huge growth in flexible working models, such as co-working and the virtual office, that represent an interesting complement to conventional office supply.”

Currently the take-up rate of companies in offices with Regus as much as Ávilia is approximately 90 %, with the case of co-working with Ávila standing at 85%. Although the offices market in the capital has registered migration in various

zones, particularly for strategic business reasons and the pressure on prices, it is also evident that Lisbon has benefited from an increase in take-up in some zones, because prices have fallen, at the same time providing an opportunity for some companies to move closer in to the city centre.

Nuno Condinho has observed “opportunities in various locations”, which shows “a growing need for mobility and optimisation of costs, so that whether in Lisbon or outside of Lisbon (in Miraflores, for example), companies are seeking to optimise their costs and focus on their business.”

Carlos Gonçalves mentions that “unlike previous periods, in the last two years we have a growing demand on the part of companies wanting to set up in Lisbon, in smaller size offices”, which is explained “not only by the fact that the rental price per m2 has fallen, but mainly because they’ve understood that close proximity with clients, suppliers and business partners is a critical factor for success, together with other advantages, such as reinforcing credibility, corporate image and notoriety, by having prestigious addresses and premises in office buildings of renown”.

The use of shared reception services, offered by some business centres in the centre of Lisbon, also has been a reason for this move.

There is, however, another reality which Mariana Seabra draws attention to. “For various years there was practically no office supply in the centre of Lisbon (Prime CBD and CBD) and currently all the buildings of a speculative nature, with a total of 53,000m2, spread out over six buildings, are located in these areas. That’s why many companies that had always sought to be in CBD can now do so at prices and conditions that they couldn’t achieve in the past.

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Metro Quadrado Imóveis de rendimento

História com vista sobre o Tejo Rental properties

History with a view of the Tejo Empresa familiar dedicada ao Património Imobiliário de Rendimento recupera edifício do século XIX, com todo o conforto e modernidade actuais.

Family company concentrating on Heritage Property for Rent renovates XIXth century building with all of today’s mod cons.

O mais recente edifício reabilitado pela Girini SA, empresa familiar que opera no mercado imobiliário de rendimento - denominado Casas da Ribeira -, localiza-se na Avenida 24 de Julho e correspondeu a um verdadeiro desafio de reabilitação de um edifício de traça ancestral.

O projecto foi desenvolvido pelo Atelier Vão – Arquitectos Associados Lda. e a construção foi levada a cabo pela Sociedade C. Civil – Construção Civil Lda. O principal objectivo era dotar o edifício com condições de uso e de habitabilidade adequadas aos dias de hoje, em simultâneo, com um controlo de custos que não pusesse em causa a rentabilidade futura do projecto. É composto por 14 apartamentos – 10 T1’s, dois T2’s e dois studios - igualmente distribuídos nos 3º e 4º andar, dos quais 10 têm vista frontal sobre o rio Tejo. Com vista ao mercado de arrendamentos de curto prazo, em crescente procura em Portugal, os apartamentos foram totalmente equipados e mobilados, e são, neste momento, explorados pela empresa Santos Serviced Apartments. Na recuperação do edifício mantiveram-se os usos existentes à data, ou seja, comércio no rés-do-chão, escritórios nos primeiros e segundo andares e habitação nos 3ºs e 4º andares.

Datado de 1867, foi construído no denominado aterro da Boavista, possuindo rés-do-chão e quatro pisos, cujas empenas viradas para a Av. 24 de Julho e Praça D. Luís são revestidas a azulejos estampilhados e friso de galão da fábrica Viúva Lamego com desenhos de contornos bem definidos em cores vivas, azul forte, amarelo e verde, recortados sobre fundo branco.

O edifício encontrava-se em avançado estado de degradação, pelo que em 2004 iniciaram-se as obras para proceder à sua reabilitação. O objectivo foi dotá-lo de todas as facilidades da vida moderna (elevador, aquecimento, ar condicionado, entre outros), conservando, no entanto, tudo aquilo que se pudesse preservar da traça original e que permitissem transformá-lo num imóvel de rendimento.

Mas empreender uma obra desta envergadura e importância não foi tarefa fácil. Uma das maiores dificuldades encontradas foi, desde logo, a questão do financiamento. É que à data era muito fácil encontrar financiamento adaptado à promoção imobiliária, no entanto, o financiamento para a recuperação de um imóvel que se “encaixa-se” numa libertação de cash-flows provenientes do seu rendimento, de 10/15 anos após a sua recuperação, não existia e hoje desconhecemos que exista. Foi preciso um banco estrangeiro de origem alemã para apoiar esta operação com uma linha de crédito a 15 anos, País em que a aposta na reabilitação para o arrendamento de longo prazo é uma realidade muito presente no mercado imobiliário.

Aliás, a empresa considera que esta continua a ser uma das maiores dificuldades para se conseguir reabilitar prédios com destino ao mercado de arrendamento. Defendendo que continua a ser extremamente difícil levantar os capitais necessários à prossecução destas operações pois a reabilitação e a construção estiveram muitos anos viradas para a promoção imobiliária, privilegiando-se rentabilidades de curto prazo em detrimento de rendimentos estáveis

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no médio e longo prazo. A Empresa tem a possibilidade de fazer novas operações deste tipo, com rentabilidades a longo prazo interessantes.

A maior dificuldade consiste em levantar os capitais necessários, nesse sentido seria de salutar que surgissem linhas de crédito que apostassem neste tipo de operações, o que não parece ser fácil no estado actual da economia.

A operação de comercialização deste edifício tem corrido bem uma vez que tem estado permanentemente alugado, tem-se apostado na estabilidade das rendas sacrificando-se, por vezes, maiores rentabilidades no curto prazo, é um projecto montado com uma visão de longo prazo e só assim se pode manter ao longo do tempo o edificado em relativamente bom estado de conservação.

Apartamentos inseridos em zona de crescimento Desde 2008 que se nota o potencial de desenvolvimento do bairro. Primeiro com a iniciativa do Santos Design District, depois com o crescente sucesso turístico do vizinho Chiado, o anúncio da obra do estacionamento subterrâneo à Praça D. Luís I e ainda as notícias da reabilitação do Mercado da Ribeira, promovida pelo grupo editorial Time Out. A Praça D. Luís I também sofreu com a crise financeira que se fez notar logo em 2009, com o embargo da obra do estacionamento subterrâ-

neo com a descoberta arqueológica da rampa de lançamento de naus, com o fecho da estação e serviços dos CTT, dos restaurantes e lojas, com uma limpeza insuficiente (a cargo de uma situação camarária híbrida), apesar dos turistas que o jardim já “herdava” do Chiado.

Com a notícia da construção da futura sede da EDP num quarteirão adjacente, a poente do edifício, a retoma das obras do estacionamento, que decorrem a bom ritmo, e a ocupação do edifício dos CTT por incubadoras de empresas tecnológicas, o bairro começa a renascer, pela necessidade de receber e albergar as cerca de 1.500 pessoas que ali passarão a trabalhar.

Na opinião da empresa é necessário um plano concertado para um crescimento sustentado da zona, com o envolvimento da comunidade residente, das iniciativas privadas e da autarquia. É que com a sua excelente localização não se pode esperar menos.

Portugal continua a ser um país com grande actividade de negócios, tendo Lisboa sido considerada um dos melhores destinos para organizar eventos de negócios internacionais. São, pois, milhares de business travellers para os quais é necessário oferecer soluções alternativas e inovadoras de alojamento temporário.

The latest building restored by Girini S.A., a family firm in the real estate rental market - called Casas da Ribeiro -, is in Lisbon’s Avenida 24 de

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Julho. The project presented a real renovation challenge for a building with a long history.

The project was developed by the atelier Atelier Vão - Arquitectos Associados Lda and the construction was completed by the builders C. Civil - Construção Civil Lda. The main aim was to gave the building the right residential and usage conditions for today while, at the same time, keeping down costs that could call into question the future viability of the project.

It is made up of 14 apartments - 10 one-bed, two two-bed and two studios - distributed equally on the 3rd and 4th floors, of which 10 apartments have front views overlooking the river Tejo. With a view to the short-term rental market, which is in growing demand in Portugal, the apartments have been totally fitted out and furnished and are presently being managed by Santos Serviced Apartments. In restoring the building the existing usage of the premises to date has been retained, in other words shops on the ground floor, offices on the first and second floors and housing on the third and fourth floors.

Built in 1867, it was constructed on the so-called Boavista embankment, having a ground floor and four other floors, the gables of which look out over Av. 24 Julho and Praça Dom Luís and are covered in printed Portuguese azulejo tiles and decorative frieze by the tile workshops Viúva Lemego in well-defined bright colours: bright blue, yellow and green, standing out on a white background.

The building was already in an advanced state of degradation, so that in 2004 works were begun on restoring the building. The aim was to give it all of the modern conveniences of contemporary life (lift, central heating, air-conditioning, among other things), preserving, however, what could be saved of the original outline of the building and then converting it into a building for renting.

But carrying out a work of this magnitude and importance was no easy task. One of the greatest difficulties right from the outset was the issue of financing. At that date it was very easy to get financing tailored to real estate development; however, getting finance to restore an old building for renting out that fit into the model of freeing up cash-flow depending on the rental income from now until 10/15 years after restoration, didn’t exist and today it isn’t known if it exists at all. A German bank was needed to support the operation with a 15-year credit line, Germany being a country that invests in rehabilitation for longterm renting since it is for them a reality that is very usual in the real estate market.

However, the company believes that this problem in Portugal continues to be one of the greatest stumbling blocks in enabling buildings that are

destined for rental to be done up. The argument is that it still continues to be extremely difficult to raise the capital necessary to pursue these operations since rehabilitation and construction were for many years directed towards real estate development, focusing on short-term profits instead of stable medium and long-term receipts. The company is able to undertake new operations of this type, with interesting long-term yields. The greatest difficulty lies in raising the necessary capital, which is why one has to take their hat off to those willing to come up with the credit for this type of operation which doesn’t seem that easy given the state of the current economy.

The commercialisation operation for this building has gone well since it has permanently been rented out, having focused on stable rents by at times sacrificing greater short-term gains in what is a project with a long-term view. Only with a long-term view can a building of this type be maintained in a relatively good state of preservation in the long run.

Apartments in an area of growth The development potential of this neighbourhood has been apparent since 2008. First of all with the Santos Design District initiative; then with the growing success in tourism in neighbouring Chiado; the announcement of underground parking works in Praça Dom Luís, and also from news about the restoration of the Ribeira Market, promoted by Time Out.

Praça D. Luís I also suffered from the financial crisis which was seen from 2009, from the interruption of underground parking works following the archaeological discovery of a ramp for launching 18th century galleons, from the closure of the CTT sorting and services office, restaurants and shops; poor street cleaning (because of financial and policy instability in the City Council), and in spite of the tourists which the garden was attracting from Chiado.

With the news about the construction of the future electricity company EDP’s headquarters in the adjacent block, to the west of the building; the restart of the car park works which are progressing at a fair pace; and the occupation of the former CTT building by start-ups and technology companies, the neighbourhood is now beginning to enjoy a renaissance, encouraged also by the need to house around 1,500 people who work in and around there.

In the company’s opinion a concerted plan is needed for sustained growth in the area, with the involvement of the resident community, private initiatives and council involvement. And given its excellent location one shouldn’t expect less.

Portugal continues to be a country with considerable business activity, with Lisbon being considered one of the best destinations to organise international business events. And then there are thousands of business travellers for whom it is necessary to offer alternative and innovative temporary housing solutions.

Metro Quadrado Futuro das profissões imobiliárias

Auto-regulamentação ou uniformização?

Real estate professions

Self-regulation or uniformity?

Os agentes do imobiliário poderão estar contemplados na Carteira Profissional Europeia que visa uniformizar as profissões na União Europeia. O problema é que cada Estado-membro tem as suas próprias regras.

Por isso uma pergunta se impõe: Qual será o futuro dos profissionais imobiliários?

The European Union is contemplating including real estate professionals with those professions that have to have a European Professional Card which aims to standardise professions in the European Union. The problem is that each Member-State has its own rules. This begs a question: What will be the future for real estate professionals under these terms?

No final de Dezembro de 2013, a Comissão Europeia propôs a criação da Carteira Profissional Europeia (CPE). O objectivo é reconhecer a qualificação de determinadas profissões de forma a facilitar a mobilidade dos profissionais entre os Estados-membros. Segundo a Comissão Europeia, a CPE “permitirá um reconhecimento das qualificações de forma mais fácil e mais célere”.

Para o efeito vai ser criado um certificado electrónico que visa “simplificar as regras aplicáveis à mobilidade dos profissionais no território da UE”.

Refira-se, no entanto, que das cerca de 800 profissões regulamentadas na UE, apenas sete beneficiam de reconhecimento automático em todos os Estados-membros: médicos, dentistas, farmacêuticos, enfermeiros, parteiras, veterinários e arquitectos.

No entanto, no dia 6 de Dezembro de 2013, e após uma análise preliminar das características das profissões que manifestaram interesse na introdução da CPE, a Comissão considerou que, numa primeira fase, terá de se proceder a uma avaliação mais pormenorizada em relação a certas profissões que parecem preencher, em grande medida, as condições impostas pela directiva relativa às qualificações profissionais e sem prejuízo da selecção final das profissões para a CPE e que são: médicos, enfermeiros, farmacêuticos, fisioterapeutas, engenheiros, guias de montanha e agentes imobiliários.

Profissões Imobiliárias Devido ao actual cenário económico-financeiro português, o mercado imobiliário encontra-se, no entanto, em processo de auto-regulação e, muito provavelmente, irá continuar nesse caminho nos próximos anos. A questão que se coloca é se essa auto-regulamentação deverá ser acompanhada ou substituída por uma uniformi-

zação da profissão à escala europeia. À semelhança de Portugal, o Reino Unido e a Itália também têm promovido a auto-regulamentação e a criação dos seus próprios códigos de ética. Já a França, a Bélgica e mais recentemente a Irlanda encontram-se regulamentadas, defendendo que esta via permite uma maior segurança jurídica tanto dos profissionais como dos clientes e uma maior qualidade nos serviços prestados. Outros países como a Holanda são defensores da desregulamentação, ou seja, consideram que a introdução de regras internas apenas contribuem para a diminuição da competitividade e da flexibilidade dos serviços prestados, aumentado, em contrapartida, os custos e em nada favorecendo a mobilidade dos profissionais nos Estados-membros.

Apesar da tentativa da UE em criar legislação e uma carteira profissional comum a todos os Estados-membros, a realidade é que cada um tem a sua própria forma de desenvolver as profissões no âmbito do sector imobiliário. Segundo um documento do Conselho Europeu de Profissões do Mercado Imobiliário (European Council of Real Estate Professions) esta tendência deverá manter-se uma vez que qualquer mudança ao nível das profissões depende das políticas e da economia internas de cada país.

Ainda assim, já existe alguma regulamentação indirecta que tem contribuído para a uniformização dos agentes imobiliários a nível europeu.

Tal é o caso da legislação ao nível da certificação energética, do crédito à habitação e dos seguros dos imóveis.

A CPE poderá ser uma forma de ter acesso livre às profissões imobiliárias na UE, ainda mais na actual conjuntura em que se assiste a uma nova vaga de emigração dos profissionais e dos estagiários portugueses para outros países da UE.

At the end of December 2013, the European Commission proposed the creation of a European Professional Card (EPC). The goal was to recognise the qualifications of specific professions so as to facilitate the mobility of professionals within Member-States. According to the European Commission, the EPC “will enable the recognition of qualifications in a swifter and easier way.” To this effect an electronic certificate will be created which aims to “simplify rules applicable to the mobility of professionals within EU territory”.

Meanwhile, it states that out of around 800 professions regulated in the EU, only six professions benefit from automatic recognition in all Member-States: doctors, dentists, pharmacists, nurses, midwives, vets and architects.

Then on December 6th, 2013, after a preliminary analysis of the characteristics of those professions that showed an interest in the introduction of the EPC, the Commission considered that, in a first phase, a more detailed evaluation in relation to certain professions that seem to fulfil, to a large degree, the conditions imposed by the directive relative to professional qualifications, would have to be carried out, without prejudicing the final selection of EPC professions which are: doctors, nurses, pharmacists, physiotherapists, engineers, mountain guides and real estate professionals.

Real Estate Professions Due to the current Portuguese economic-financial landscape, the real estate market is, meanwhile, undergoing a process of self-regulation and, in all probability, will continue on this path in the coming years. The question that needs to be asked is whether this self-regulation should be accompanied by or replaced with a European-wide professional standard.

In a similar way to Portugal, the United Kingdom and Italy also have gone in for self-regulation and the creation of their own codes of conduct.

Then, in France, Belgium and more recently Ireland, regulations were introduced with the argument that this method enables greater legal security both for professionals and clients and better quality in terms of the services provided.

Other countries such as Holland defend deregulation, or consider that the introduction of internal rules will only contribute towards lessening competitiveness and the flexibility of the services provided, increasing costs, whilst doing nothing to favour the mobility of professionals in Member-States.

Despite an attempt by the EU to create legislation and a common professional card for all Member-States, the reality is that each state has its own ways of developing professions within the real estate sector. According to a European Council document on the Real Estate Market Professions (The European Council of Real Estate Professions), this trend is likely to

stay in place since any change at the professions level depends on the internal policies and economy of each country.

Furthermore, there already exists some indirect regulation that has contributed towards the standardisation of real estate professions at a European level. This is the case for legislation in terms of energy certification, mortgages and property insurance.

Opinião Miguel Marques dos Santos Um apelo às entidades licenciadoras A call to licensing entities

Miguel Marques dos Santos Advogado, Sócio da Garrigues Responsável pelo Departamento de Imobiliário e Urbanismo da Garrigues Portugal Lawyer, Garrigues Partner Head of the Department of Garrigues Portugal Real Estate and Urbanism

Os custos de contexto são comummente considerados um dos handicaps de Portugal no que se refere à atração de investimento, quer nacional, quer estrangeiro. De entre estes custos de contexto, a burocracia, a demora e a incerteza nos processos de licenciamento ocupam um lugar de destaque. O investimento imobiliário não é excepção.

Apesar de termos assistido a melhorias evidentes nos últimos anos, o problema subsiste e tem consequências de enorme gravidade.

Todos os que nos movemos neste meio temos conhecimento de projectos de investimento que deixaram de vir para Portugal por este motivo e temos contacto com investidores que, no mesmo período em que seguiam o calvário de licenciar a construção de um edifício em Portugal, conseguiam licenciar, construir e iniciar a rentabilização de outros edifícios do mesmo tipo noutras capitais europeias.

Num momento em que estamos a assistir a uma clara recuperação dos índices de investimento no sector imobiliário (particularmente investimento estrangeiro), essencialmente em activos de rendimento mas também, de forma crescente, em activos para reabilitar, seria do mais elementar bom senso que fossem dados passos decisivos no sentido de eliminar ou reduzir, tanto quanto possível os custos de contexto em matéria de planeamento

e licenciamento urbanístico. O país não pode desperdiçar nem um euro de investimento estrangeiro, e a verdade é que, recentemente, a actividade de reabilitação de edifícios de alta qualidade em zonas prime voltou a ganhar relevância na captação de investimento estrangeiro para Portugal.

Durante muitos anos os regimes legais que enquadravam as actividades de planeamento e de licenciamento urbanístico foram tidos como os grandes factores bloqueadores do investimento. Os diplomas legais que regiam estas matérias eram extremamente complexos e os procedimentos neles regulados eram kafkianos e desencorajadores de qualquer intenção de investimento. A verdade é que, com o contributo decisivo do programa simplex, os regimes do planeamento e do licenciamento urbanístico (e também os do licenciamento turístico e comercial) tiveram melhorias notáveis, passando a integrar procedimentos mais lógicos, lineares e fluídos.

Parece hoje evidente que o problema não está na lei, mas sim na forma como a lei é aplicada. O problema não é tanto dos meios disponíveis (neste caso, os diplomas legais aplicáveis), mas mais das pessoas que, na prática, concretizam esses meios disponíveis.

A questão que se coloca é a de saber o que é que podemos fazer para alterar este estado de coisas.

Será assim tão difícil perceber quais os factores chave para os investidores e agir sobre estes factores, de modo a ultrapassar os correspondentes custos de contexto? Esta é a tarefa base de qualquer organização (perceber as necessidades dos seus clientes ou utentes e agir por forma a melhor satisfazer essas necessidades) e não há qualquer razão para que o Estado não o possa fazer também.

Sem prejuízo de a tarefa ser complexa (e em certa medida estar dependente da verdadeira reforma do Estado, que vem sendo adiada) existem muitas acções que podem desde já ser implementadas e que poderão fazer toda a diferença na percepção que os investidores estrangeiros têm sobre Portugal.

De entre estas acções, parecem-nos de destacar as seguintes:

Deverá ser implementado um verdadeiro modelo hierárquico de decisão: é comum na administração pública Portuguesa os superiores hierárquicos limitarem-se a aceitar acriticamente os pareceres técnicos que lhes são dirigidos, mesmo quando não estão de acordo com esses pareceres. Isto leva a que um parecer mal dado por um técnico menos habilitado ou menos experiente possa paralisar um processo durante meses. Os dirigentes têm que passar a assumir as suas responsabilidades, eventualmente contrariando alguns dos pareceres técnicos que lhes são apresentados, por forma a garantir que situações deste tipo são minimizadas ou deixam de se verificar. Este modelo é já seguido em alguns serviços da administração publica (central e local), com evidentes consequências positivas, mas deve ser generalizado. Não há nenhuma organização que sobreviva quando o inferior hierárquico (teoricamente menos preparado e menos experiente) tem mais poder de facto do que o seu superior.

Deverá ser feito um esforço adicional de uniformização do output: todos os que lidamos com temas que envolvem planeamento e licenciamento urbanístico sabemos que a sorte dos procedimentos em que estamos envolvidos está totalmente dependente do interlocutor concreto no processo em causa. No sistema vigente, é possível, perante a mesma pretensão, ter decisões e tempos de decisão diametralmente opostos, em função do interlocutor concreto que nos é assignado. Os serviços deverão garantir a formação adequada dos seus interlocutores e o afastamento dos que não cumprem a sua função (como acontece em qualquer organização) por forma a garantir níveis adicionais de uniformização do output. Não há nenhuma organização que tenha sucesso (e seja bem percepcionada pelos seus clientes ou utentes) se não houver um limiar mínimo de uniformização do serviço que prestam aos seus clientes ou utentes.

Deverá ser garantida a aplicação da lei nos seus termos actuais e não a aplicação da lei em função do que foi a prática passada dos serviços: por paradoxal que possa parecer, muitas vezes, os serviços, apesar de respeitarem a lei, não aplicam nem

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a letra nem o espirito da lei nos termos em que ela está em vigor em determinado momento, procurando “adaptá-la” à sua prática de anos. O exemplo clássico deste fenómeno são as comunicações prévias em matéria urbanística, que muitas câmaras tramitam como se de verdadeiros licenciamentos se tratassem. O Estado e os Municípios deverão garantir uma formação e actualização permanente dos seus agentes, por forma a garantir que a prática seguida é totalmente baseada na lei em vigor.

A confiança dos investidores não pode existir se a percepção que têm é a de que a lei é uma coisa e a prática é outra.

As acções acima referidas têm todas em comum o facto de não dependerem de alterações legislativas ou de estudos aprofundados, mas apenas da vontade dos agentes públicos. Por outro lado, estas acções não têm quaisquer custos financeiros associados (dependem essencialmente de atitude e formação interna), pelo que não se pode sequer falar da questão da relação custo / benefício – neste caso existe apenas benefício.

E existindo apenas beneficio, só os interesses instalados, o imobilismo ou uma concepção ideológica de Estado totalmente virada para dentro poderiam justificar a não implementação destas acções.

Assumindo que nada disto se verifica, e que os nossos actuais dirigentes (quer ao nível do poder central, quer ao nível dos municípios) estão efectivamente preocupados com o futuro de Portugal e dos Portugueses, então não há de facto razão para que não se vão dando estes passos na direção certa.

Red tape costs are commonly considered to be one of the handicaps Portugal has when it comes to attracting investment, both national and international. From amongst these red tape costs, bureaucracy, the length of time and the uncertainty over planning permission processes are in sharp focus.

Real estate investment is no exception. Despite having seen evident improvements in recent years, the problem continues and has hugely serious implications.

All of us who work in this area know about the investment projects that failed to come to Portugal for this reason and we have contacts with investors who, in the same period, after going through the mill of trying to get planning permission to build a building in Portugal, succeeded in getting permission to build and then managed to start and commercialise other buildings of the same type in other European capitals.

At the time when we are seeing a clear recovery in investment figures in the real estate segment (particularly foreign investment), essentially in yield bearing assets but also, increasingly more so, in rehabilitation assets, it would seem to be common

good sense that steps should be taken to eliminate or reduce, wherever possible, the red tape and inherent licensing costs in terms of planning matters and urban planning permission. The country can not waste a single Euro of foreign investment, and the truth is that recently the rehabilitation activity of high quality buildings in prime areas has again gained relevance in attracting foreign investment to Portugal.

For many years the legal rules that framed planning and urban licensing activities were seen as big turn offs to investment. The legal regulations governing these matters were extremely complex and the procedures within them were kafkian and discouraging for any investment intention. The truth is that with the decisive contribution of the Simplex programme, planning and urban licensing regulations (and also tourism and commercial planning regulations) have showed notable improvement, having more logical, linear and fluid procedures.

It seems evident today that the problem isn’t in the law but rather in the way the law is applied. The problem isn’t so much the available means (in this case, the legal legislation applicable), but more to do with the people, in practice, making these means available.

The question on the table is what we can do to change the state of things. Is it so difficult to see what the key factors for investors are and act on them so as to overcome corresponding bureaucratic costs? This is the key task of any organisation (to understand the needs of its clients and users and act in the best way to meet these needs) and there is no reason why the State can’t do that same.

Without downplaying the fact that the task is a tall order (and to a certain extent is dependent on the State actually being reformed, which has been put on ice) there are many things that can be implemented right now that could make all the difference in the way foreign investors see Portugal.

From among th ese measures, we would highlight the following: A proper decision-making hierarchical model should be implemented: it is common in the Portuguese public administration that the decision makers at the top of the tree are restricted to accepting, without question, the advice of the technical consultants they are directed to, even when they don’t agree with them. This means that a badly produced report by a less qualified or experienced consultant could hold up a process for months. Movers and shakers have to now take on their responsibilities, even if that means possibly contradicting some expert consultants that they are given, so as to ensure that these types of situations are kept to a minimum or don’t happen at all. This model is already followed in some public administration services (central and local), with evident positive

consequences, but it has to be applied more across the board. There’s no organisation that can survive when the junior hierarchy (in theory less prepared and experienced) has more power in fact than the senior.

An additional effort at making output more uniform should be made: all those who deal with subjects involving planning permission and urban licensing know that the success of processes we’re involved in is wholly dependent on the specific middleman in the process in question. In the current system, it’s possible, given the same application and intention, to have decisions and decision time frames which are completely opposed, because of the specific middleman assigned to us. The services should guarantee the adequate training of its technical staff while getting rid of those that don’t fulfil their function (as happens in any organisation) so as to guarantee addition levels of output uniformity.

There isn’t one organisation that is successful (and is well regarded by its clients and users) if there isn’t a basic minimum of uniformity to the service that they are providing for their clients and users.

The application of the law under its present terms, rather than under the terms of the way it has been practised in the past, should be guaranteed: as paradoxical as it might seem, often, services, despite respecting the law, do not meet either the spirit or the letter of the law under the terms in force at a specific moment, the law being “adapted” to the way things have been done for years. The classic example of this phenomena are the prior communications in urban matters that many councils issue as if these were real and current planning permission regulations they were dealing with. The State and the Local Councils should ensure the up-to-date and ongoing training of their agents, so as to make sure that the practices being followed are 100% based on the law in force. Investor confidence cannot exist if there is the perception the law says one thing and what is done in practice is another.

The above mentioned actions all have in common the fact that they do not depend on changes to the law or in-depth studies, but merely the willingness of public agents. On the other hand, these actions don’t have any associated financial costs (depending essentially on internal attitudes and training), without even talking about the cost-benefit ratio in this case there are only benefits.

And since there are only benefits, only deeply entrenched interests, apathy or an ideological State concept totally directed inwards can justify the failure to implement these actions. Assuming that none of these are the case and that our current leaders (whether in central or local administration) actually care about the future of Portugal and the Portuguese, then there isn’t in fact any reason for these steps in the right direction not to be taken.

Fio de Prumo

Ecochoice

Soluçþes de sustentabilidade Sustainability solutions

29 03 JAN/FEV 2014

A presidente-executiva da Ecochoice, Isabel Santos, revela como uma empresa portuguesa pode ter sucesso em países como Brasil, México e Angola.

The executive-president of Ecochoice, Isabel Santos, reveals how a Portuguese company can be successful in countries like Brazil, Mexico and Angola.

Face à actual conjuntura, a Ecochoice e a consultoria em construção sustentável ainda têm clientes ou mercado onde operar em Portugal?

A construção foi dos sectores de actividade mais afectados directa e indirectamente pela actual crise económica e o número de novos edifícios construídos anualmente em Portugal tem decrescido significativamente. Neste sentido, em território nacional temos sentido naturalmente um abrandamento na procura dos nossos serviços de construção sustentável, o que tem vindo a ser compensado pelo acentuado crescimento desta área nos nossos mercados internacionais.

Porém, e contrariamente à área da construção sustentável, temos vindo a fortalecer e a consolidar outras áreas da Ecochoice, como é o caso das áreas da Eficiência Energética e da Análise de Ciclo de Vida, onde o número de projectos e respectivo volume de negócios tem vindo a crescer em Portugal.

Entrevista Interview: Carla Celestino

Qual o perfil das entidades e empresas que vos procuram?

Quando se tratam de projectos de construção nova – tipicamente os projectos da área da Construção Sustentável - são geralmente promotores imobiliários, investidores ou gabinetes de Arquitectura.

No caso dos serviços para edifícios ou instalações em funcionamento, é mais comum sermos procurados por proprietários (geralmente grandes empresas com um património imobiliário significativo, como a banca, grupos hoteleiros, grandes empresas de serviços, etc.) e gestores de condomínio. Os municípios e outras instituições públicas são também alguns dos nossos clientes, particularmente no que respeita à nossa área de Ambiente Urbano

Sustentável. A área industrial tem também vindo a ser um importante cliente quer na vertente da Eficiência Energética, já que se tratam tipicamente de grandes consumidores de energia, como para a Avaliação de Ciclo de Vida de produtos e processos industriais.

Os empresários portugueses já estão mais sensibilizados em relação à eco-construção e a implementar medidas efectivas para uma melhor eficiência energética?

Sim, essa alteração de comportamentos é evidente, em grande parte devido à obrigatoriedade de certificação energética que levou a uma mudança significativa no sentido da melhoria da eficiência energética de edifícios. É importante reforçar que as questões energéticas são apenas uma das componentes que fazem parte do conceito de um edifício sustentável e que outras áreas devem também ser consideradas (como água, materiais, resíduos, conforto, etc.). As preocupações com a eficiência energética têm lançado o interesse sobre a temática da sustentabilidade nos edifícios e, gradualmente, outras medidas de sustentabilidade têm vindo a ser integradas, nomeadamente nas questões como a eficiência hídrica ou na preocupação com o conforto interior.

Que tipo de serviços prestam neste país e em que tipo de clientes/edifícios?

A área da Construção Sustentável tem sido a que tem tido mais peso neste mercado, quer em matéria de edifícios existentes ou de novos projectos.

Em particular a consultoria para a sustentabilidade de edifícios associado às certificações de constru-

30 03 JAN/FEV 2014

cessos de certificação LEED, BREEAM ou outras, até ao apoio às cidades concebendo instrumentos e estratégias integradas para um ambiente urbano sustentável.

ção sustentável pelos sistemas LEED, BREEAM ou AQUA (sistema Brasileiro) são o tipo de serviços com maior procura.

Em crescimento neste mercado está também a procura de serviços de Eficiência Energética, em particular da auditoria energética para edifícios em funcionamento, através dos quais os clientes pretendem obter informações para reduzir os seus consumos e custos com energia.

Em 2012 deram o salto da internacionalização para o Brasil. Isso porque o mercado português estava em crise ou porque não existia esse mercado no Brasil?

A internacionalização da empresa foi desde sempre um objectivo, desde a própria criação da Ecochoice, embora estivéssemos conscientes de que primeiro era necessário solidificar o nosso portfólio de projectos e estabilizar o mercado nacional.

Tomamos a decisão de avançar para o mercado brasileiro em 2012 quando sentimos que estavam reunidas as condições necessárias quer internamente, pela consolidação da empresa mas também motivados pelo decréscimo de oportunidades em Portugal, como externamente, pelas oportunidades que vinham sendo identificas no Brasil.

No Brasil, ao contrário do que se possa pensar à partida, existe já um vasto mercado associado à Construção Sustentável, com vários projectos e iniciativas de destaque internacional. Contudo, os padrões de exigência que temos em Portugal e na Europa e a nossa experiência permitiram diferenciar a Ecochoice neste mercado e, desta forma, posicionar-nos neste mercado.

Um ano depois estavam no México. Como surgiu esta oportunidade, rara para uma empresa portuguesa?

Este mercado, embora pouco conhecido para Portugal, era para a Ecochoice interessante graças ao seu perfil de desenvolvimento e ao crescimento acentuado que nele se vive. Por este motivo, decidimos integrar a primeira missão empresarial portuguesa realizada ao México ainda em 2011. Devido ao sucesso dessa missão, que resultou na identificação de oportunidades, potenciais clientes e parceiros, e ao follow-up que se seguiu, a Ecochoice decidiu assim avançar com a internacionalização para este mercado.

Para o mercado angolano criaram a Ecowise.

Que razões levaram a criar especificamente uma empresa para este mercado?

Angola surgiu, paralelamente com o México e com o Brasil, como um mercado em desenvolvimento e com várias oportunidades em matéria de ambiente e construção onde, além das áreas da actuação da Ecochoice, seria possível também explorar outras áreas de negócio. É neste sentido que nos encontramos também a actuar nas vertentes de Estudos de Impacte Ambiental e nas actividades de Operação e Gestão de Resíduos, actualmente uma área na qual são necessários rápidos desenvolvimentos em Angola.

Sendo um mercado novo e em expansão, que tipo de serviços promovem em Angola?

Em Angola identificámos oportunidades tanto nas áreas de actuação da Ecochoice, ou seja, nas vertentes da Construção Sustentável, Energia e Ambiente Urbano Sustentável, mas foi também possível identificar outras áreas de actuação nas quais detemos competências que faz todo o sentido explorar. É neste sentido que nos encontramos também a actuar nas vertentes de Estudos de Impacte Ambiental e nas actividades de Operação e Gestão de Resíduos, actualmente uma área na qual são necessários rápidos desenvolvimentos em Angola.

Eficiência energética, ambiente urbano e construção sustentável são as vossas bandeiras. Só com estes três pilares é possível falarmos de um desenvolvimento sustentável à escala global? É essa a nossa ambição: é conseguirmos reunir as valências necessárias para dar resposta às necessidades das nossas cidades e dos nossos edifícios em matéria de sustentabilidade, agregando a protecção ambiental, a racionalização de custos e recursos e o respeito por todos os cidadãos.

Com esta estrutura e tipo de serviços podemos fornecer soluções de sustentabilidade que vão desde do apoio à concepção de produtos, através dos processos de Análise de Ciclo de Vida e apoio ao desenvolvimento de materiais sustentáveis, até aos edifícios, promovendo a eficiência energética e a sustentabilidade, por exemplo através de pro-

Given the current economic circumstances, does Ecochoice, as a consultancy in sustainable construction, still have clients or a market in which to operate in in Portugal?

Construction was one of the activity sectors more affected directly and indirectly by the current economic crisis and the number of new buildings constructed annually in Portugal has fallen significantly.

In this sense, nationally we have naturally felt a contraction in the demand for our services in sustainable construction, which has been offset by a sharp growth in this area in our international markets.

Therefore, and unlike the sustainable construction area, we’ve strengthened and consolidated other Ecochoice areas, as is the case with Energy Efficiency and Life Cycle Analysis areas, where the number of projects and respective business turnover has grown in Portugal.

What profile do companies and entities that call on your services have?

When talking about new building projects - typically projects in the Sustainable Construction area - then they are generally real estate developers, investors or architect firms.

When it comes to services for buildings or premises that are in operation, our services are sought out by proprietors (generally speaking large companies with a significant real estate patrimony, like banks, hotel groups, large service companies, etc.) and condominium management companies.

Local councils and other public institutions too are some of our clients, particularly in respect to our Sustainable Urban Environment area.

The industrial area has also turned out to be an important client whether in terms of the Energy Efficiency aspect, since we’re typically dealing with large energy consumers, or in terms of the the Life Cycle Evaluation of industrial products and processes.

Are Portuguese companies are more aware of eco-construction and implementing effective measures for greater energy efficiency?

Yes, this change in behaviour is evident, in large measure down to the mandatory requirement for energy certification that has led to a significant change in the sense of improving the energy efficiency of buildings. It is important to stress that energy questions are just one of the components that make up the concept of a sustainable building and that other areas too should be taken into consideration (such as water, materials, residuals,

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comfort, etc). Concerns over energy efficiency have generated an interest on the topic of sustainability in buildings and, gradually, other sustainability measures have been integrated, namely issues such as water efficiency and concerns over indoor comfort.

What type of services do you offer in this country and for what type of clients/buildings?

The Sustainable Construction area has been the area with most impact in this market, both in terms of existing buildings and new projects. In particular consultancy services on building sustainability associated with sustainable construction certificates for the LEED, BREEAM or AQUA (Brazilian system) systems which are the type of services most in demand. Growing in this market too is the demand for Energy Efficiency services, in particular energy auditing for buildings in operation, whereby clients seek to obtain information on how to reduce their energy consumption and costs.

In 2012 you made an internationalisation leap into Brazil. Was this because the Portuguese market was in crisis or because this market didn’t exist in Brazil?

The internationalisation of the company was always an objective, ever since the actual creation of Ecochoice, although we were aware that first of all it was necessary to consolidate our projects portfolio and stabilise the national market.

We took the decision to forge ahead in the Brazilian market in 2012 when we felt that all the right conditions had come together, both internally by the company’s consolidation, but also spurred on by the decrease in opportunities in Portugal - and externally, from the opportunities that had

been identified in Brazil. In Brazil, unlike what one would imagine, there already exists a vast market associated with Sustainable Construction, with various projects and initiatives which have grabbed international attention. However, the strict standards that we have in Portugal and Europe and our experience have allowed us to differentiate Ecochoice in this market and, in this way, position ourselves in Brazil.

One year later you moved into Mexico. How did this opportunity, rare for a Portuguese company, arise?

This market, although little known in Portugal, was interesting for Ecochoice thanks to this market’s profile of sharp development and growth.

For this reason, we decided to be part of the first trade delegation of companies from Portugal in Mexico in 2011.

Thanks to the success of this mission, which resulted in the identification of opportunities, potential clients and partners, and the follow-up afterwards, Ecochoice decided to advance with its internationalisation strategy for this market.

You set up Ecowise for the Angolan market.

Why did you specifically set up a company for this market?

Angola arose, at the same time as Mexico and Brazil, as a market in development with various opportunities to do with the environment and construction where, apart from Ecochoice’s activity areas, it would also be possible to explore other business areas.

It is in this sense that we are also active in Environmental Impact Studies and Waste Management and Operation activities, currently an area

which needs to be rapidly developed in Angola.

Since this is a new and expanding market, what type of services are you promoting in Angola?

In Angola we have identified opportunities in Ecochoice’s activity area, in other words Sustainable Construction, Energy and Sustainable Urban Environment, but we have also been able to identify other activity areas in which we have skills and know-how which it makes sense to explore.

It is in this sense that we are also active in Environmental Impact Studies and Waste Management and Operation activities, currently an area which needs to be rapidly developed in Angola.

Energy efficiency, the urban environment and sustainable construction are your strong points. Is it only with these three pillars that we can discuss sustainable development on a global scale?

This is our ambition: to succeed in bringing together the necessary valences and strengths to meet the needs of our cities in terms of sustainability, bringing together environmental protection, reduced costs and resource consumption for all citizens.

With this structure and type of services we can provide sustainable solutions that range from helping to come up with products, through processes of Life Cycle Analysis and supporting the development of sustainable materials, going on to buildings, promoting energy efficiency and sustainability, for example, through LEED, BREEAM certification processes and others, and even helping cities to come up with integrated tools and strategies for a sustainable urban environment.

Azimute

Reforma Fiscal Ambiental

O lado bom e mau da economia Environmental Tax Reform

The good and bad side of the economy

33 03 JAN/FEV 2014

Portugal segue os passos da União Europeia em matéria de ambiente e energia, o problema é que a economia é sempre valorizada em detrimento da eficiência e da sustentabilidade energética. A solução pode passar pela Reforma Fiscal Ambiental e por um conjunto de propostas sobre fiscalidade e sistemas de incentivos.

Portugal is following in the footsteps of the European Union when it comes to the environment and energy, the problem is that energy efficiency and sustainability always play second fiddle to the economy. The solution could lie in Environmental Tax Reform and in a raft of proposals on taxation and a system of incentives.

A Estratégia Europeia da Energia (CE, 2010) tem vindo a traçar caminhos para se alcançar uma Europa energeticamente eficiente, nomeadamente ao nível dos edifícios, transportes e indústria, e a promover a construção de um mercado da energia pan-europeu baseado nas energias renováveis e tecnologias emergentes. O objectivo é simples: procurar soluções que minimizem os encargos para os consumidores finais, quer sejam as famílias, quer sejam as empresas.

No caso de Portugal, os objectivos expressos nos planos nacionais, como o Plano Nacional de Acção para a Eficiência Energética (PNAEE 2013/2016) e o Plano Nacional de Acção para as Energias Renováveis (PNAER 2013/2020 PCM), estão em relativa sintonia com a estratégia europeia, o problema é que valorizam mais a vertente económica e menos a eficiência e a sustentabilidade energética.

Uma das formas de fazer convergir ambos os sistemas – económico e sustentável – é através da Reforma Fiscal Ambiental. Para o efeito, é necessário aligeirar a carga fiscal sobre o “lado bom” da economia, como é o caso do emprego, e agravar as taxas e carga fiscal sobre o “lado mau” da economia, ou seja, sobre a poluição, o desperdício e o uso intensivo de recursos naturais.

Esta visão é apontada no relatório do GEOTA (Grupo de Estudos de Ordenamento do Território e Ambiente) recentemente apresentado que, não só mostra a realidade actual do sector energético português, como apresenta várias propostas sobre a fiscalidade e sistemas de incentivos nesta matéria.

Em traços gerais, este documento demonstra que o mercado da energia em Portugal é hoje

caracterizado por distorções de 4.300M€/ano, sendo que a maioria delas destina-se a subsidiar a produção e consumo de energia e o uso do automóvel individual, favorecendo o desperdício, as más práticas de gestão e o investimento em sobre-capacidade”.

Ainda assim, destas distorções cerca de “3.800M€ são passíveis de ser corrigidas no curto prazo, se não no Orçamento de Estado de 2014, certamente no de 2015, ou pela via de legislação sectorial”.

“Subsídios perversos” Um dos sectores em foco neste documento é o eléctrico, onde se apura que “as garantias de potência, a favor das centrais convencionais térmicas e hídricas, têm custado o triplo do requerido para garantir a segurança do sistema”. Também “a produção em regime especial (PRE), criada para facilitar a entrada no mercado das tecnologias renováveis e emergentes, foi distorcida para incluir cogeração fóssil e outros subsídios perversos”. Já o programa nacional de barragens é considerado “caro e com impactes elevados”, o défice tarifário eléctrico é “uma dívida crescente a vencer juros” e falta “concretizar a taxa de utilização da água para electroprodução”.

Ao nível dos impostos e taxas sobre a energia, este grupo explica que “subsistem isenções ou reduções em diversos impostos e taxas ligados à energia, com destaque para o ISP e IVA”, defendendo que deve ser “criada uma taxa de carbono”.

No sector dos transportes, a proposta é que “devem ser eliminados os benefícios aos ‘carros de empresa’; o IUC dos veículos diesel deve ser ajustado; devem ser criadas taxas de tráfego

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year, with the majority of these going towards subsidising the production and consumption of energy and the use of private cars, favouring waste, bad management practices and investment on over-capacity.”

That said, of these distortions, around “€3.8Bn is likely to be corrected in the short term, if not in the State Budget for 2014, then certainly in the Budget for 2015, or via sector legislation.”

aéreo e transportes internacionais rodoviários; e deve ser criado um imposto sobre os concessionários das ex-SCUT”.

Em resumo, grande parte destas distorções “resulta de subsídios perversos, como as rendas às empresas eléctricas por garantias de potência muito além do necessário, subsídios às novas barragens inúteis, rendas às concessionárias das ex-SCUTS por auto-estradas vazias, e isenções de impostos iníquas a grupos privilegiados”.

Em matéria ambiental e energética, as mais recentes directrizes da OCDE para Portugal são claras: a reforma do sistema fiscal português é fundamental, nomeadamente ao nível da incrementação de “taxas ambientais”. Só desta forma se poderá consolidar as contas públicas e simultaneamente promover o crescimento económico sem prejuízo do ambiente.

The European Energy Strategy (EC 2010a) has outlined the paths for Europe to take to reach an energetically efficient Europe, namely in terms of buildings, transport and industry, and to encourage building a pan-European energy market based on renewable and emerging technology. The goal is simple: find solutions that minimise costs for final consumers, both

for families and companies. In Portugal’s case, the goals expressed in national plans, such as the National Action Plan for Energy Efficiency (PNAEE 2013/2016) and the National Action Plan for Renewable Energy (PNAER 2013/2020 - PCM), are relatively in line with European strategy, the problem is that it values the economic side more and efficiency and sustainable energy less.

One of the ways of making both the systems converge - both the economic and sustainable - is through Environmental Tax Reform. To this effect, the tax burden has to be lowered on the “good side” of the economy, as is the case with employment, while increasing taxes on the “bad side” of the economy, which means on pollution, wastage and the intensive use of natural resources.

This vision is laid out in the recently presented GEOTA report (Environment and Territorial Planning Studies Group) which not only shows the current reality of the Portuguese energy sector, but presents various proposals on taxation and incentive systems on the matter.

Generally speaking, this document shows that the Portugal energy market is today characterised by “distortions in the region of €4.3Bn/

“Rotten subsidies” One of the sectors in focus in this document is electricity, where it is reckoned that “guarantees of power supply, in favour of conventional coal-fired and hydro-electric power stations, have cost three times more than the requirement in order to ensure the safety of the system.” Also, “production in special regime (PSR), created to facilitate the entry into the market of renewable and emergent technology, was distorted to include fossil fuel power stations and other rotten subsidies”. Already the national damn programme is considered “expensive with high impacts”, the electric tariff deficit is “a growing debt gathering interest rates” and there is still a need to “introduce a water usage tax for electrical production”.

At the tax and charges level on energy, this group explains that “exemptions or reductions subsist in various taxes and charges linked to energy, with emphasis on ISP (a Portuguese tax on oil and natural gas products) and VAT”, arguing that a “carbon tax should be created”.

In the transport sector, the proposal is that benefits for ‘company cars’ should be scraped; the IUC (the Single Driving Tax) on diesel cars should be adjusted; taxes on air traffic and international road transport should be created; and a tax should be created on the concession holder companies of the former SCUT highways (Formerly public roads the running of which was put in private hands with the introduction of tolls).

To conclude, a large part of these distortions “result from rotten subsidies, such as the subsidies paid to electricity companies to guarantee power far beyond that which is necessary, subsidies for new dams which are useless, incentives given to ex-SCUT concession holders for highways no one drives on, and monstrous tax exemptions given to privileged groups.”

In environmental and energy matters, the latest directives from the OECD for Portugal are clear: reform of the Portuguese tax system is vital, namely at the level of increasing “environmental taxes”. Only this way can the balancing of public accounts and the encouragement of economic growth that doesn’t damage the environment be achieved.

Azimute Economia sustentável

“Produzir verde é ganhar valor económico, é poupar” Sustainable Economy

“Produce green and make economic gains, and save”

37 03 JAN/FEV 2014

Esta afirmação foi proferida pelo ministro do Ambiente, Ordenamento do Território e da Energia, Jorge Moreira da Silva. Mas numa economia verde é preciso definir estratégias económico-ambientais que têm de ir além das reformas já concretizadas e da consolidação orçamental.

That’s the assertion put forward by the Portuguese Minister for the Environment, Territorial Planning and Energy, Jorge Moreira da Silva. But in a green economy economicenvironmental strategies have to be defined that need to go beyond the reforms that have already been achieved and mere budgetary consolidation.

O novo quadro comunitário para 2014-2020 defende uma aposta no designado “crescimento verde” que deverá ser colocado no topo da lista das prioridades dos Estados-membros. Aliás, as questões sobre as mudanças climatéricas e o sector energético, cujas metas têm como horizonte 2030, já se encontram em cima da mesa de discussão da União Europeia.

As razões são simples, este tipo de economia tem potencialidades para ser um mega-cluster, envolver diversos sectores de actividade e, sobretudo, gerar emprego.

Todas as áreas apressam-se a piscar o olho ao futuro do pós-Troika, o Ambiente não é excepção. A escassos meses do fim do programa de assistência económica e financeira, o ministro do Ambiente, Ordenamento do Território e da Energia, Jorge Moreira da Silva, acredita que “é indispensável que se identifiquem áreas estratégicas para lá das reformas já feitas e da consolidação orçamental”. Assim, “na fase pós-troika, precisamos de valorizar os recursos naturais” e “de focar a nossa atenção no crescimento verde”, que “é uma área onde já fizemos grandes apostas nas infra-estruturas e na qualificação de recursos humanos, e onde há procura”, afirma.

Jorge Moreira da Silva explicou que “a economia verde tem um crescimento anual médio de 4%, sendo este o único sector capaz de duplicar o emprego na próxima década”. Por isso mesmo, “Portugal tem-se batido nas negociações europeias, sobretudo pela meta das interconexões energéticas, tendo cada vez mais apoios na posição que defende. Isto é essencial se queremos uma Europa com baixo custo de energia, descarbonizada e com segurança no abastecimento”. Resta esperar que a agenda europeia use a crise como alavanca para promover a economia verde e dê ao mundo um exemplo sustentável a seguir.

No caso português, para que exista uma “economia verde” e para que seja real uma menor dependência do exterior, seriam nece-ssárias várias e profundas reformas estruturais.

Do mesmo modo, a integração entre Ambiente, Ordenamento do Território e Energia é vital para o crescimento e desenvolvimento do País.

Mas a sintonia entre estas matérias não tem sido pacífica e o que acaba por se verificar é o sucesso da economia em detrimento do ambiente.

Aliás, apesar dos esforços que têm sido desen-volvidos e da alteração de mentalidades, fica-se sempre com a percepção de que uma mudança de paradigmas ambientais é quase uma “impossibilidade política”.

The new European community blueprint for 2014-2020 calls for investment in so-called “green growth” which should be put at the top of the list of Member-State priorities. Moreover, issues on climate change and the energy sector, the measures for which need to be implemented by 2030, are already on the table for discussion by the European Union. The reasons are simple, this type of economy has the potential to be a mega-cluster, involving various activity sectors and, above all, creating jobs.

All areas seem to be anticipating the postTroika period, and Environment is no exception. In the few months to go before the end of the Economic and Financial Assistance Programme, the Minister of the Environment, Territorial Planning and Energy, Jorge Moreira da Silva, believes that “it is vital that strategic areas are identified that go beyond the reforms already made and budgetary consolidation”.

Therefore, “in the post-Troika phase, we need to make the most of natural resources” and to “focus our attention on green growth”, which is “an area where we have already made large investments in human resources, and where there is demand”, he states.

Jorge Moreira da Silva explains that “the green economy enjoys an average annual growth rate of 4%, this being the only sector capable of doubling employment in the next decade.”

That’s why “Portugal has been eager to be involved in the European negotiations, particularly over the measure of energy interconnections, finding increasingly more support in the position that it defends. This is essential if we want a Europe with a low energy cost, low carbon footprint and one that is safe to supply.”

It remains to be seen if the European agenda uses the crisis as a lever to promote the green economy and sets a sustainable example for the world to follow.

In the Portuguese case, in order for there to be a “green economy” and for less dependency on outside fuel sources to become a reality, various sweeping structural reforms will be necessary. By the same token, integration between the Environment, Territorial Planning and Energy is vital for the country’s growth and development.

But bringing these matters together hasn’t been easy and the result has been economic success at the expense of the environment.

Moreover, despite the efforts that have been developed and changes in mentality, there is always the perception that a change in environmental paradigms seems to be almost a “political impossibility”.

Atelier 38 03 JAN/FEV 2014

Regino Cruz

O prazer da obra feita The pleasure of a work completed

Não há dois arquitectos iguais. Regino Cruz é seguramente diferente.

There are no two architects alike. Regino Cruz is certainly a one off.

Lisboa Oriental, 1998, Exposição Mundial.

Dezenas de milhar de homens e máquinas ultimam os derradeiros preparativos. Há gente a trabalhar que vem dos cinco continentes.

Reina a ansiedade e o orgulho por uma obra que parecia impossível. No meio dessa multidão anónima há uma pessoa que passa despercebida mas que está totalmente envolvida na responsabilidade que assumiu: Regino Cruz, o arquitecto que, em parceria com o atelier internacional SOM, concebeu o então chamado Pavilhão Multiusos, hoje o Meo Arena, liderando uma equipa de dezenas de profissionais.

Uns anos antes, no seu gabinete de Miraflores, ele já não escondia um enorme entusiasmo.

Como sempre, queria falar pouco, mas lá deixou escapar que o imóvel teria a forma de uma nave quinhentista virada ao contrário, com um aspecto exterior contrastante com esse interior em madeira e que tentaria concretizar um marco da arquitectura sustentável. Mas nem assim deixava de ser discreto e não era caso para menos. Este projecto iria marcar a sua carreira e ele tinha noção disso. Não cabem numa mão os êxitos que alcançou depois, sempre com uma linguagem vanguardista.

Estoril, ante-véspera de Natal de 2013. Num escritório que parece uma vivenda no meio das copas dos pinheiros, sempre novo e actual, lindo, eis que me deparo com o mesmo homem.

Numa ampla sala, quando chega, Regino Cruz lamenta o ar cansado que não aparenta e tem a mesma postura de sempre: simples mas senhor de si, ou não fossemos nós, uma quase excepção: raramente dá entrevistas.

O diálogo flui como uma conversa, no caso, entre duas pessoas que se conhecem bem. Assegura que os tempos complicados acontecem já há muitos anos, desde o início do século e que a actual crise, acentuando as dificuldades, tem coisas boas e más. Veio “purificar” o mercado, seleccionando os que sobrevivem; mas, como não poderia deixar de ser, deixa milhares à porta da emigração. “Para muitos, foi necessário sair da zona de conforto onde se encontravam acomodados, o que, olhando o futuro, é positivo”, assegura.

Entrevista Interview: Joaquim Pereira de Almeida

Diríamos que se contradiz quando critica “o folclore promocional que se fabrica dentro da cultura do sucesso”. Porquê? Porque ele não gostará que o falemos, mas toda a sua postura é a de alguém que tem um ego orgulhoso por aquilo que, reconhecidamente, a sua equipa

concretizou ao longo dos anos. Regino, se o podemos tratar assim, tem um prazer imenso em ser arquitecto, deste que se formou no Rio de Janeiro. Porque crê que “a sociedade quer inovação, sustentabilidade e bem-estar”.

Afirma que esta actividade ajuda a mudar os locais, as cidades e o Mundo.

O nosso entrevistado não reage a provocações, mesmo quando lhe perguntamos o que lhe falta fazer: “nada!” responde prontamente, mas acrescenta em contraponto e logo de seguida: “tudo”. Afirma estar a viver um período de “recolhimento muito interessante” de profunda construção de novas ideias, imprescindíveis para os cânones sociais que estão a germinar, modificando muito rapidamente os hábitos e usos que se tinham, até há bem pouco tempo, como definitivos. Defende que é “tempo de sairmos da corrida de Fórmula 1”.

Regino Cruz não gosta muito de falar da sua obra, considera-se satisfeito e tem noção que ajudou a melhorar os ambientes onde interveio.

Basta olhar para o lado e mesmo defronte do atelier está um projecto seu, várias vezes premiado: o Centro de Congressos do Estoril.

Consciente da responsabilidade de ser Arquitecto com A maiúsculo e das centenas de horas de trabalho necessárias às ideias que até parecem que “espontaneamente caíram do céu”, tem ainda oportunidade para criticar os colegas que praticam “honorários suicidas” de tão reduzidos, que inviabilizam a qualidade que os clientes procuram.

Seria um privilégio falar aqui do amor que tem pela família e pelos filhos, mas esse é um tema off. Deixámos Regino Cruz com a nítida sensação de que hoje ele saboreia a vida de um modo diferente de quando o conhecemos, há 23 anos. E ficamos felizes.

Lisbon Eastside, World Expo 1998. Tens of thousands of men and machines are completing the final preparations. There are people working that have come from the five continents. Anxiety and pride for a works project that seemed impossible abound. In the midst of this faceless mass is a person that goes unnoticed but who is totally involved in the responsibility he has taken on: Regino Cruz, the architect who, in partnership with the international architects firm SOM, designed the Multi-use Pavilion as it was called back then today called the Meo Arena - is leading a team with scores of professionals.

É tempo de sairmos da corrida

de Fórmula 1. it’s high time to get out of the Formula 1 race.

Some years before, at his atelier in Miraflores, he didn’t hide a an enormous enthusiasm. As always, he didn’t want to say too much, but he let it slip that the building would take the shape of a 15th century caravel turned upside down, with the outside looking in complete contrast to the inside made of wood, where he was attempting to create a sustainable brand of architecture.

But even so, it wasn’t glaringly over-the-top and didn’t need toning down. This project would define his career and he knew it. The successes he achieved after this are more than a fistful and they are always avant-garde.

Estoril, December 23rd, 2013. In an office that seems like a detached house in the midst of a outcrop of pine trees, an office that is new, up-todate and lovely, I run across this same architect again. Waiting In a spacious room, on arrival Regino Cruz apologises for seeming tired, which doesn’t show. In fact he looks like he always has: simple, but his own man, either that or we’re not here, for he rarely grants interviews.

The conversation flows between two people who know one another well. He insists that the complicated times had already happened many years ago, since the start of the century, and that the current crisis, making matters worse, has good

and bad things about it. It “purified” the market, selecting the survivors; but, and it couldn’t have happened any other way, has left thousands on the verge of emigrating. “Many had to get out of their comfort zones where they had become comfortably ensconced, which, looking to the future, is positive”, he insists.

One might say that he’s contradicting himself when he criticises “the promotional folklore that has been cooked up within the culture of his success”. Why? Because he wouldn’t want us to say so, but his whole body language is of someone who has a proud ego for what his team has been recognised for creating over the years.

Regino, if we can call him by his first name, takes an immense pleasure in being an architect and has done so ever since he did his training in Rio de Janeiro. Because he believes that “society wants innovation, sustainability and well-being”.

He states that this activity helps to change places, cities and the World.

Our interviewee doesn’t react to provocations, even when we ask him what he still needs to do: “Nothing!” he replies promptly. But immediately then counters with: “Everything!”. He confirms that he is living a period of “very interesting

recollection” of the deep construction of new and indispensable ideas for the social canons that are springing up, changing habits and uses very rapidly which, until relatively recently, had been seen as fixed. He argues that “it’s high time to get out of the Formula 1 race”.

Regino Cruz doesn’t like talking too much about his work, he feels satisfied and has the idea that he has helped to improve the environments he’s changed. One only has to look around and right in front of the architect’s office to see one of his projects, one that has won awards several times: the Estoril Congress Centre.

Aware of the responsibility of being an Architect with a capital “A” and of the hundreds of hours required to create ideas that seem to have just “fallen out of the blue”, he still has the opportunity to criticise those colleagues that charge prices so “suicidally low” that they make the quality that clients are looking for, impossible.

It would be a privilege to speak here of the love he has for his family and children, but that is a topic that’s strictly “off limits”. We take our leave of Regino Cruz with a clear sense that today he enjoys life in an altogether different way from when we first knew him 23 years ago. And for that we’re pleased.

41 03 JAN/FEV 2014

Mercado Abacus Savills

Estamos mesmo preparados?

Are we really prepared?

Filipe Matos Chaves Director Departamento de Investimento Director of the Investment Department

Portugal está de novo na mira dos investidores internacionais e que vai mesmo haver procura em 2014.

Portugal is again within the sights of the international investors and that there will actually be demand in 2014.

Todas as pistas apontam na mesma direção, parece confirmar-se que Portugal está de novo na mira dos investidores internacionais e que vai mesmo haver procura em 2014. Cabe-nos agora trabalhar no lado da oferta de forma a promover todos os esforços para garantir que este interesse e procura se transforme efetivamente em investimento realizado.Então o que poderia ser feito para tornarmo-nos num mercado mais líquido e apetecível? Desde logo, começar por ter uma atitude realista sobre as espectativas de venda. Uma das principais razões do interesse dos investidores no nosso país prende-se com o prémio do diferencial de preço (yield) que esperam obter face aos mercados mais estáveis da Europa; agora que conseguimos a sua atenção não devemos pensar que vamos já voltar a poder vender mais caro ou que se deve adiar a decisão de venda a ver se os preços sobem e aparece uma proposta melhor. Este tipo de comportamento não é de todo saudável para a liquidez e dinâmica do mercado podendo até ter efeitos perversos na retoma e afastar os investidores que então passam a focalizar o capital noutros mercados periféricos (Espanha, Irlanda, Itália) em concorrência direta connosco e que assumem uma atitude mais pragmática, onde qualquer eventual menos valia pode ser compensada com uma boa oportunidade de compra (enquanto estas ainda existem).Por outro lado é essencial manter a evolução da perceção do nível de risco do país. Aqui, muito existe para fazer a diversos níveis, políticas de financiamento, um (estável) enquadramento fiscal imobiliário que nos torne mais concorrenciais com os outros mercados europeus, uma justiça que funcione, etc.... Mas precedente a tudo isto é absolutamente necessário que o comportamento de todos os agentes políticos, governo, oposição, presidência, constitucional, sindicatos, etc.. deixem de lado os interesses de cada um e tenham o bom senso para promover e aceitar os compromissos que sejam necessários ao interesse nacional, mas que infelizmente, muitas vezes parecem não ter, ou esquecer.

All the clues seem to be pointing in the same direction and appear to confirm that Portugal is again within the sights of the international investors and that there will actually be demand in 2014. It’s now down to us to work on the supply side in a way to push the boat out and ensure that this interest and demand really does turn into concrete investment.

So what can be done in order to make us a more liquid and appealing market? First up, we need to begin by having a realistic attitude about sales expectations. One of the main reasons investors are interested in Portugal has to do with the premium of price differential (yield) that they expect to get compared with other more stable markets in Europe; now that we’ve grabbed their attention we shouldn’t be lulled into thinking that we’re going to straight away go back to selling more expensive or put off the decision to sell to see if prices go up and a better offer turns up. This kind of behaviour isn’t at all healthy for the liquidity and dynamism of the market and can even have negative effects on the recovery and put off investors who will then concentrate their capital on other periphery markets (Spain, Ireland, Italy) in direct competition with us, taking a more pragmatic attitude where any possible less valuable asset can be offset by a good purchasing opportunity (whilst these still exist).

On the other hand it is vital to keep up the perception that Portugal is a low risk country.

Here a lot needs to be done on various levels, financing policies, a (stable) real estate tax framework to make us more competitive with other European markets, a justice system that works, etc.... But more important than all of this is that it is absolutely necessary that the behaviour of all political agents, the Government, opposition, the President, constitutional judges, unions, etc.., put aside their own interests and have the common sense to promote and accept the commitments that are necessary for the national good, but which often, unfortunately, they don’t seem to have, or have forgotten.

43 03 JAN/FEV 2014

Aguirre Newman

Liberdade/Baixa/Chiado: as três vagas da reabilitação imobiliária Liberdade/Baixa/Chiado: the three vacant options for real estate rehabilitation

Paulo Silva Director Geral CEO

A nova lei do arrendamento urbano, no capítulo da actualização das rendas e fixação de condições que permitiram finalmente aos senhorios fixarem horizontes temporais em que se poderão opôr à renovação dos contratos de arrendamento, veio dar origem a três vagas que irão fazer com que dentro de 10 anos a zona da Liberdade/Baixa/Chiado na cidade de Lisboa esteja significativamente reabilitada e posicione a nossa capital como uma cidade ainda mais atractiva para os turistas e fixação de negócios.

A primeira vaga tem vindo a decorrer com a negociação dos contratos de arrendamento antigos, aqueles que basicamente eram perpetuidades, salvo o incumprimento por parte da arrendatária, e que na sua maior parte têm vindo a ser concluídos com sucesso. Na zona da Liberdade/Baixa/Chiado, estes contratos apresentam uma componente habitacional muito reduzida e o seu grosso está associado sobretudo à propriedade comercial, tendo permitido a manutenção de actividades económicas obsoletas, cuja sustentabilidade se justificava pelo “dumping” de custos de arrendamento e pela perspectiva de poderem vir a receber uma importância a título de trespasse que permitisse aos arrendatários os ganhos que o desenvolvimento da sua actividade económica não alcançava. A segunda vaga decorre da referida negociação, que acarreta um acréscimo

de custos que embora ainda se encontrem distantes das condições de arrendamento de mercado já se apresentam difíceis de comportar a prazo para os lojistas. Este acréscimo de custos, ainda que ligeiro em termos absolutos, associado à ausência de perspectiva de se poder vir a receber um significativo valor de trespasse irá ser um facilitador para que os espaços de natureza comercial sejam disponibilizados voluntariamente ou por acordo entre os senhorios e os arrendatários.

Entretanto, vão sendo desenvolvidos novos projectos para os imóveis, cuja disponibilidade está datada. A terceira e última vaga consiste na reabilitação dos imóveis devolutos e na sua posterior ocupação e exploração por actividades económicas e pessoas que conferirão uma dinâmica assinalável ao centro da cidade de Lisboa. Apesar dos incentivos à reabilitação urbana, tudo isto estaria a ser feito na sua ausência, pela dinâmica do mercado imobiliário, enquadrada por um quadro legal adequado e reclamado há já muito tempo, o que sublinha a importância dos quadros reguladores para a atractividade dos mercados.

The new urban rental law, in terms of bringing rents up to current market values and fixing the conditions that will finally enable landlords to set a time line in which they will be able to decide against renewing rental contracts, has given rise to three vacancies which will mean that within 10 years the Liberdade/Baixa/Chiado areas in the city of Lisbon will be significantly rehabilitated, positioning our capital as a city that’s even more attractive to tourists and business. The first vacancy has come about with the negotiation of old rental contracts, those that were basically in perpetuity, except

in the case of non-payment on the part of the tenant, and these vacancies have, for the most part, been concluded successfully. In the Liberdade/Baixa/Chiado areas, these contracts have a much reduced housing component and the lion’s share of the available area is above all associated with commercial property, having enabled obsolete economic activities to carry on, the sustainability of which was justified on the grounds of “dumping” rental costs and the prospect of being able to receive a goodwill sum to enable the lessees to have the earnings that the development of their economic activity hadn’t achieved. The second vacancy springs from the aforementioned negotiation, which carries an increase in costs that although far from current market rental values are still difficult for shopkeepers to meet at present.

This increase in costs, even through slight in absolute terms, associated with the absence of the prospect of being able to receive a significant goodwill amount, will pave the way for premises of a commercial nature to be willingly made available or through an agreement between the landlords and the lessees. Meanwhile, new projects will be developed for those properties where a vacancy date has been fixed. The third and last vacancy consists in doing up abandoned properties and their subsequent renting out and exploitation for economic activities and people who will bestow a marked dynamic to the centre of Lisbon. Despite the incentives for urban rehabilitation, all this would have been done without them, because of the dynamics of the real estate market, supported by an adequate legal framework which had been called on for so long, and which underscores the importance of regulatory frameworks in order to attract markets.

Mercado Broadway Maylan

Brasil e o mercado Brazil and the market

Margarida Caldeira Main Board Director

Acredito fortemente neste país, e no seu contínuo crescimento nos próximos anos.

I strongly believe in this country, and in its continued growth over the coming years.

Como é que a alguns meses da Copa do Mundo e a três anos dos Jogos Olímpicos estamos perante uma desaceleração do crescimento da economia brasileira? À primeira vista pode parecer uma contradição, e está a levar a um certo espírito de contenção” por parte de players e investidores do mercado. Em minha opinião, acredito fortemente neste país, e no seu contínuo crescimento nos próximos anos.

Perante um crescimento demográfico, uma forte camada da população bastante jovem, e uma ascensão de classe social atingindo as classes B e C – estimando-se que em 2030 representem quase 60% da população – as previsões terão que ser de crescimento. Com a movimentação da economia mundial o Brasil teve oportunidade de se estabilizar economicamente, fazendo o país rumar ao crescimento, com um constante aumento do poder de compra, e uma maior maturidade e sofisticação dos consumidores com evidentes ganhos de escala.

Ainda recentemente veio a lume nos media o resultado de 10 anos do programa Bolsa Família, o que segundo todos os indicadores garantiu a escolaridade das crianças mais pobres, melhorou a taxa de aprovação e contribuiu para o sistema de ensino, reduzindo as desigualdades nas trajectórias educacionais e melhorando os indicadores na saúde. Também ao nível do ensino superior aumentaram os incentivos para a formação noutros países da Europa e E.UA, formando novos profissionais que apoiarão o crescimento futuro do país.

Aquilo que parece ser algo muito simples irá, em minha opinião, trazer grandes benefícios no futuro deste grande e promissor país. O país tem hoje menores desigualdades sociais, maior estabilidade e, entre previsões pessimistas e otimistas, o crescimento é senso comum. O Brasil tem base para crescer e irá continuar, sem dúvida, a ser um grande mercado emergente, atrativo ao investimento externo em todos os sectores.

How is it that given we’re only months away from the World Cup in Brazil and three years until the Olympic Games, we’re faced with a slowdown in the growth of the Brazilian economy?

At first sight it might seem like a contradiction, and it is causing a certain “spirit of cutbacks” on the part of players and investors in the market. In my opinion, I strongly believe in this country, and in its continued growth over the coming years.

Faced with a population boom, a strong strata of population that is fairly young, and the rise of a social class achieving classes B and C - estimated to represent almost 60% of the population in 2030 - the forecasts should be for growth. With the shift in the world economy, Brazil has enjoyed the opportunity of becoming economically stable, allowing for the country to move to growth, with a constant increase in purchasing power, and a greater maturity and sophistication of consumers with evident economies of scale.

Yet more recently there was some coverage in the media on the result of the 10-year Family Benefit Programme, which according to all indicators, guaranteed schooling for poorer children, improved the examinations pass rate and contributed towards the teaching system, reducing inequalities in educational access and mobility, and improved health statistics. Also at the higher education level, incentives increased for learning/training in other countries in Europe and the United States, training new professionals that will help the future growth of the country.

The aforementioned benefits, which seem to be something very simple, are going to bring, in my opinion, huge benefits for the future of this great and promising country. Today the country has less social inequalities, greater stability and, from amongst the pessimistic and optimistic forecasts, the growth and common sense. Brazil has a base for growth and will continue, without a doubt, to be a great emerging market, attractive to foreign investment in all sectors.

45 03 JAN/FEV 2014

CBRE

A Arquitectura e o elefante

Architecture and the Elephant

Nelson Paciência Arquitecto e Consultor Sénior do departamento de Building Consultancy/CBRE Architect and Senior Consultant for the department of Building Consultancy at CBRE

A arquitectura foi atraiçoada pela pressão imobiliária desregrada…

The architecture was sold out by the pressure of disorderly real estate…

A Arquitectura é na sua essência, técnica e construção, e tem como propósito criar espaços com determinada finalidade e visando uma determinada intenção. É o instrumento que utilizamos para fazer edifícios e cidades melhores, servindo as pessoas e melhorando a sua condição de vida. É assim desde sempre. Mas também é arte, porque é de desenho que falamos, e representa matemática, sustentabilidade, eficiência e, uma vez mais, função. Mas se por vezes a arquitectura não serve as pessoas e as suas necessidades, para que servirá?

Os últimos vinte anos foram pródigos em investimento no sector imobiliário, com empreendimentos de todo tipo, que nasceram por todo o lado e em todas as cidades. Ocuparam o último pedacinho de terreno que ainda sobrava, mesmo que esse pedacinho de terreno fosse até algo improvável, sem grandes acessos, sem infra-estruturas, sem uma vista desafogada que valesse mesmo a pena.

Faltou planeamento sério e uma política estruturada, e a arquitectura, a reboque, também falhou.

A concepção não foi direccionada para o futuro, e alguns edifícios não foram pensados para a sua sociedade, não foram multifacetados nem trouxeram soluções novas para o actual modo de vida. A arquitectura foi atraiçoada pela pressão imobiliária desregrada, respondeu apenas às necessidades actuais e falhou, e esses edifícios e essa arquitectura agora não servem para nada. Tornaram-se elefantes Brancos.

Esses projectos de grande dimensão estão agora a ser objecto de profunda reprogramação neste período pós crise, num país frágil do ponto de vista económico e financeiro, que se reajusta com enormes custos, e nem todos os projectos acabarão bem.

A arquitectura só tem um caminho: tem de ser a ferramenta para negócios imobiliários mais responsáveis, mais sustentáveis, e obviamente mais rentáveis.

Houve incompetência, ignorância, facilitismo e amadorismo. Acredito que este último será duramente penalizado nos tempos mais animadores que se aproximam. E ainda bem.

Architecture is essentially technique and construction and its aim is to create spaces for a specific use and particular intention. It is the tool that we use in order to create buildings and better cities, serving people and improving the condition of their lives. That’s how it’s always been. But it’s also art, because we’re dealing with design, it represents mathematics, sustainability, efficiency and, once again, function. But if sometimes architecture doesn’t cater for people and their needs, then what is it for?

The last 20 years were wasteful in terms of real estate investment, with developments of all types which sprung up all over the place and in every city. They occupied the last little parcel of land that still existed, even when this parcel was something unsuitable - without good access, without infrastructure, without a clear view that would have made it worthwhile. There lacked serious planning and a structured policy, and the architecture in turn also failed. The concept was not directed towards the future, and some buildings were not thought out for the society they were meant for; they were not multifaceted and didn’t offer new solutions for the current lifestyle.

The architecture was sold out by the pressure of disorderly real estate, and meeting current needs, failed. The result is that now these buildings and architecture are neither good for man or beast.

They’ve become white elephants. These largescale projects are now being subjected to a profound rethink in this post-period crisis, in a country that is fragile from an economic and financial point of view, having to readjust with huge costs, and not all projects have come out well.

Architecture has only one road to take: it has to be the tool for more responsible real estate business, more sustainable and clearly more profitable.

There’s been incompetence, ignorance, a policy of taking the easy road and amateurism. I believe that this last point will be severely penalised when better times start to return. And thank goodness for that.

Mercado Consultan

Rússia: oportunidade a não perder de vista Russia: an opportunity not to be missed

Guilherme Grossman Guilherme Grossman Partner at Consultan

Portugal preenche todos os requisitos para ocupar um lugar importante na lista de compras dos investidores russos.

Portugal meets all the requirements to occupy an importante place on the shopping lists of Russian investors.

Com o maior território do planeta, 17.075.400 km2, o equivalente a mais de 1/9 da área terrestre, e no qual se inserem a nona reserva de petróleo, a segunda maior reserva de carvão e a maior reserva de gás natural do mundo, uma população de 142 milhões de pessoas e um PIB de 1,7 mil milhões de dólares, a Rússia começa a ter um importante e crescente número de investidores à procura de propriedades no estrangeiro. O fraco desempenho orçamental dos últimos anos, vítima de sucessivas derrapagens, principalmente devido ao colossal investimento público nos Jogos Olímpicos de Sochi - um dos mais caros de sempre, passando de 12 para 51 mil milhões de euros - e o recente desempenho da economia russa, que frustrou as baixas expectativas de 3,4%, tendo atingido apenas 1,8% de crescimento; associado ao facto de o preço dos imóveis na Rússia ter atingido patamares exorbitantes, são alguns dos factores que preocupam os empresários russos e explicam de certa forma o número crescente de investidores que procuram novos mercados. Os compradores russos de Overseas são geralmente homens de negócios, com uma ou várias empresas, proprietários de um bom apartamento em Moscovo e um Dachia no interior e que procuram, um imóvel confortável para férias ou até mesmo para viver de forma permanente, com segurança, discrição, actividades culturais e lazer; para além de um investimento seguro e com possibilidades reais de crescimento, num clima menos inóspito do que o russo. Neste contexto, Portugal preenche todos os requisitos para ocupar um lugar importante na lista de compras dos investidores russos, precisa é dar-se a conhecer e ser visto. Entre 1 e 3 de Abril deste ano, decorrerá na Expocenter, localizado no centro de Moscovo, o “Portugal Invest”, uma feira de Exportação, Investimentos e Negócios, com um destaque importante para o imobiliário português, que deverá contribuir de forma importante para inserir Portugal na rota dos investidores russos.

With the largest land mass on the planet, 17,075,400 km2, the equivalent of over 1/9 of the total land mass area, and which has the ninth largest oil reserves, the second largest coal reserves and the largest reserve of natural gas in the world, a population of 142 million people and a GDP of US$2,014.80 Bn, Russia began to have an important and growing number of investors looking for properties abroad. Its weak budgetary performance in recent years, largely due to successive overspends, mainly due to huge public investment in the Winter Olympics at Sochi - one of the most expensive games ever, going from €21Bn to €51Bn - and the recent performance of the Russian economy, which frustrated the lower expectations of 3.4%, having achieved only 1.8% growth; together with the fact that the price of real estate in Russia having reached exorbitant levels, are some of the factors that worry Russian entrepreneurs and explain to some extent the growing number of investors seeking new markets. Russian buyers overseas are generally businessmen, with one or various companies, owners of a good apartment in Moscow and a dacha in the countryside and are looking for a comfortable holiday home or even to live on a permanent basis, in security, discretion, enjoying cultural and leisure activities; not to mention a safe investment with real possibilities of growth, in a climate that’s less inhospitable than in Russia. In this context, Portugal meets all the requirements to occupy an important place on the shopping lists of Russian investors, it should be known and seen. Between April 1st and 3rd of this year, “Portugal Invest” will take place at Expocenter, in the centre of Moscow, an Exports, Investments and Business fair, with an important focus on Portuguese real estate, which should contribute to an important measure to put Portugal firmly on the Russian investors’ map.

47 03 JAN/FEV 2014

Cushman & Wakefield Portugal

Ano novo mercado novo New Year, New Market

Ana Gomes Associate e Directora do Departamento Industrial e Terrenos da C&W em Portugal Partner and Director of Cushman & Wakefield Portugal’s Land and Industrial Department

Estamos a iniciar um novo ciclo que anuncia mais e melhor actividade industrial…

We’re beginning a new cycle that heralds more and better industrial activity…

No último trimestre de 2013 vários indicadores apontaram para uma melhoria do quadro económico em Portugal.

A expectativa neste momento é que a economia portuguesa regresse, finalmente, a terreno positivo já em 2014 com um crescimento do consumo privado e do investimento e com um continuado crescimento das exportações. A procura de espaço é altamente influenciada pela evolução da economia.

Estamos a iniciar um novo ciclo que anuncia mais e melhor actividade industrial – o motor do crescimento de longo prazo para qualquer país.

Sendo este o sector que maior impacto tem na cadeia produtiva e nos restantes sectores da economia, depois de vários anos de dificuldades e de restruturação profunda mas necessária, pode ser que 2014 seja o ano de arranque de um mercado industrial e logístico mais equilibrado e sustentável que se torne num verdadeiro difusor de progresso e de crescimento para o país.

Mesmo nos “bons anos”, o desenvolvimento de novos projectos no segmento industrial e logístico foi acontecendo de forma reativa e pouco estruturada. Temos hoje a oportunidade, e a necessidade até, de ver o mercado com outros olhos. Mais exigentes, mais ponderados e com vista a resultados mais duradouros.

O crescimento passará mais pela transformação de custos fixos em variáveis e na maximização de eficiências. Mais do que novos projectos, o contributo do mercado imobiliário terá de passar pela promoção de novas soluções de espaço, à medida das necessidades das empresas em preço e em eficiência; e com a flexibilidade necessária para ultrapassar as incertezas e inseguranças que esta crise provocou e que tão cedo não nos vão deixar.

No meu mercado, vejo cada vez mais empresas com maiores necessidades de espaço do que alguma vez tiveram, mas em condições diferentes daquelas a que nos habituámos e, por isso, sem soluções imediatas à vista. Por outro lado, a oferta de espaço usado continua a aumentar. O mercado mudou. Precisamos de mudar com ele.

In the last quarter of 2013 various indicators pointed to an improvement in Portugal’s economic performance.

The expectation at the moment is that the Portuguese economy has finally returned to positive territory in 2014 with a growth in private consumption and investment and a continued growth in exports. The demand for premises is highly influenced by the development of the economy.

We’re beginning a new cycle that heralds more and better industrial activity - the driver for long-term economic growth for any country.

Since this is the sector which has the greatest impact on the productivity chain and the other sectors of the economy, following various years of difficulties and profound but necessary restructuring, 2014 could be the year in which the industrial and logistics market is kick-started into a more balanced and sustainable activity, a market which turns into a genuine transmitter of growth and progress for the country.

Even in the “good years”, the development of new projects in the industrial and logistics sector happened in a reactive and not very structured way. Today we have the opportunity, and the necessity even, to see the market with fresh eyes - more demanding, more prudent and with a view to longer lasting results.

Growth will move more to the transformation of fixed costs into variable costs and the maximisation of efficiencies. More than new projects, the contribution of the real estate market will have to transform into developing new space solutions, tailor-made to meet the requirements of companies in price and efficiency; and with the necessary flexibility to overcome the uncertainties and insecurities that this crisis has caused and won’t leave us any time soon.

In my market, I see ever more companies with greater needs for space than they once had, but under different conditions from those we were used to and, therefore, without immediate solutions on the horizon. On the other hand, the supply of used premises continues to increase. The market has changed. We need to change with it.

Mercado Jones Lang LaSalle

Portugal dos 3 F’s Portugal of the 3 F’s

Fernando Ferreira Director de Capital Markets da Jones Lang LaSalle Director of Capital Markets at Jones Lang LaSalle

A actividade do mercado imobiliário no ano que passou e indicadores económicos que mostram um País mais e melhor preparado para o futuro, permite-nos lançar o ano que agora chegou com bastante optimismo.Os volumes transaccionados no imobiliário de investimento comercial, próximo do acumulado nos dois anos anteriores, e os volumes alcançados com o programa de Autorização de Residência através de Investimento em Portugal (ARI – Golden Visa), são importantes indicadores de retoma para um sector que nos últimos anos sobreviveu com volumes de investimento tímidos e muito preocupantes. Os Golden Visa vão continuar a actuar em Portugal, mantendo o foco em activos residenciais e de origem, maioritariamente, chinesa. Também os benefícios fiscais para residentes não habituais deverão continuar a atrair, para o mesmo segmento de mercado, investidores estrangeiros europeus, nomeadamente franceses e escandinavos. Esta nova dinâmica no mercado permitiu desalavancar muitos projectos que estavam dependentes da

procura interna sem acesso a financiamento, revitalizando muitos promotores imobiliários e dando um importante contributo para a reabilitação urbana das cidades, em particular Lisboa, devido, não só a estes programas, como também ao aumento dos turistas e da procura de apartamentos turísticos. Se muitas vezes a discussão sobre esta nova procura deriva para matérias sociológicas e fiscais, importa destacar a capacidade de Portugal captar o interesse destes novos investidores pelas características intrínsecas do nosso País – a nossa história, a nossa cultura, a nossa gastronomia, o nosso clima e a segurança e beleza do nosso País. Hoje, Portugal é visto não só como uma entrada no espaço Schengen ou um instrumento de eficiência fiscal, mas um local onde muitos consideram gozar as suas férias e/ou mesmo residir com as suas famílias. Importa aprender com os erros do passado, construindo o futuro com equações sustentáveis, concertando estratégias com parceiros certos com retornos a médio/longo prazo, para que o sucesso do imobiliário não fique dependente de bolhas de capitais criadas pela pressão da liquidez do mercado institucional. Temos que aproveitar este momento para mudar o nosso fado, deixar de acreditar em milagres e aproveitar para marcar golos, porque, para muitos, Portugal … it’s all about Fun, Food and Familiy!

The activity of the real estate market last year and the economic indicators that show a country better prepared for the future enables us to face the New Year with a fair amount of optimism.

The turnover transacted in commercial investment property in 2013, close do what had been accumulated over the two years prior to that, and the amounts achieved through the Residency Authorization Programme through

Investment in Portugal (ARI - Golden Visa), are important indicators of recovery for a sector which in recent years struggled through with timid and rather worrying investment turnover.

The Golden Visa will continue in Portugal, keeping the focus on residential assets mainly Chinese in origin. The tax benefits too for nonhabitual residents should continue to attract, to the same market segment, European foreign investors, namely French and Scandinavians.

This new dynamic in the market has enabled many projects to be deleveraged that were dependent on internal demand without access to financing, revitalising many real estate developers and giving an important contribution to the urban rehabilitation of cities, in particular Lisbon, due, not only to these programmes, but also to an increase in tourists and the demand for holiday apartments. If discussion about this new demand very often drifts to sociological and taxation matters, it is important to highlight Portugal’s capacity to attract the interest of these new investors to the intrinsic characteristics of our country - our history, culture, cuisine, climate, low crime rate and the beauty of our country. Today, Portugal is seen not only an open door to the Schengen space or an instrument of tax efficiency, but a place where many choose to enjoy their holidays and/or even live with their families.

It is important to learn from the mistakes from the past, building the future with sustainable equations, concerting strategies with the right partners with medium to long-term returns, so that real estate success is not dependant on capital bubbles created by the pressure of liquidity in the institutional market. We have to seize this moment to change our destiny, stop believing in miracles and start scoring goals, because, for many, Portugal is all about Fun, Food and Family!

49 03 JAN/FEV 2014

Prime Yeld

Uma luz ao fundo do túnel?

Light at the end of the tunnel?

José Manuel Velez Director Executivo CEO

No virar de mais um ano, surge sempre a habitual reflexão sobre o que podemos esperar para o ano que se segue. O próximo ano vai ser, sem dúvida e acima de tudo, um ano dos desafios.

Após três anos de intervenção externa, Portugal irá concluir o programa de ajuda financeira em 2014, e, mesmo com os sinais de alguma recuperação – ou pelo menos uma não tão grande queda – da economia nos dois últimos trimestres, muitas são as dúvidas. Dúvidas sobre a forma como iremos sair do programa, sobre se iremos recorrer a um programa cautelar, como é que os mercados reagirão, se as medidas de austeridade implementadas se vão manter..., enfim, muitas questões que não têm resposta à data.

Mas apesar destas incertezas, parece ser claro que o fundo do poço já foi atingido e que o caminho agora terá que ser para cima, com uma luz, ainda que ténue, a querer emergir no final do túnel! Essa parece ser também a verdade para o mercado imobiliário.

O investimento institucional já deu sinais de recuperação em 2013 e os investidores, principalmente os internacionais que há alguns anos

estavam afastados do nosso mercado, começaram a voltar. Por outro lado, temos investidores oriundos de outros destinos, como os chineses, que começam a ser uma fonte expressiva de capital, obviamente, noutro género de operações – geralmente ativos de menor dimensão e mais ligadas à habitação e ao comércio de rua, com finalidade de obtenção dos Golden Visa.

Nos mercados transaccionais de habitação, retalho e escritórios, obviamente, que os níveis de actividade não estão em crescimento, mas a nota dominante é a de que o mercado teve que ajustar-se a novas condições de procura, com um consumidor que tem menor poder de compra e menos confiança, com empresas mais cautelosas nas suas decisões e em luta com resultados mais contraídos, e com outras alterações de fundo, como é caso da emergência do arrendamento para acesso à habitação.

O que esperamos que 2014 é que possamos ter atingido em 2013 um patamar a partir do qual a rota possível seja apenas de crescimento, e que mínimos históricos tenham ficado para trás.

O sector imobiliário teve que se adaptar a toda uma nova conjuntura e essa adaptação deverá começar a dar frutos no próximo ano.

No sooner than the New Year dawns, the usual question crops up about what the year will bring. This year will, without a doubt, bring a year of challenges. After three years of external intervention from the ‘troika’, Portugal will conclude its financial assistance programme in 2014 and, even with some signs of recovery - or at least in the absence of a further big fall - in the economy over the last two quarters, there are still some big questions marks.

Questions as to how we are going to exit the programme, if we are going to require a precautionary stand-by arrangement, how the

market will react, if the austerity measures being implemented will remain in place...? basically many questions that to date remain unanswered. But despite these uncertainties, it seems that rock bottom has already been hit, and that now the only way is up, with a light, that’s somewhat faint, which indicates we’re reaching the end of the tunnel! This seems to also be true of the real estate market. Institutional investment had already given signs of recovery in 2013 and investors, mainly international ones that were scared away from our market a few years ago, are now beginning to return.

On the other hand, we have investors from other destinations, such as the Chinese, who are beginning to be an evident source of capital, obviously in another kind of operations - generally smaller sized assets more linked to housing and street commerce, with the aim of obtaining the Golden Visa.

In the housing transaction, retail and office markets, obviously activity levels are not growing, but the overriding observation is that the market has had to adjust to new conditions of demand, with a consumer that has less purchasing power and confidence, with companies being more cautious in making decisions and grappling with smaller results, and with other root changes, as is the case of the emergence of the rental market as a way of obtaining housing.

What we’re hoping of 2014 is that we may have reached a level playing field in 2013 from which the only possible way forward will be one of growth, and that record lows might finally be a thing of the past. The real estate sector has had to adapt to a new set of circumstances and this adaptation should begin to bear fruit in 2014.

Mercado Neoturis

2014?

Será o ano da inversão consolidada do ciclo recessivo do mercado de Turismo Residencial? Embora colocando o tema em perspectiva, ou seja, não voltaremos ao período 2002 – 2008 tão cedo, julgamos que 2014 pode ser um ano que dê sequencia a um final de 2013 mais animado neste mercado. Cinco razões que contribuem para esta convicção:

Eduardo Abreu Partner Partner

Continuará a ser um ano difícil para este mercado mas julgamos que definitivamente melhor que 2013.

It will continue to be a difficult year for this market but we believe it will be definitively better than in 2013.

› A consolidação da procura alavancada nos denominados golden visa que, em 2013, foi responsável pela venda (ou promessa de venda) de algumas centenas de imóveis; assim como no regime fiscal de residentes não habituais que alarga a atractividade de Portugal para países onde o golden visa não é o elemento prioritário da procura (ex. França). › A implementação no terreno de iniciativas promocionais por parte da Associação Portuguesa de Resorts, do Turismo de Portugal e dos promotores privados; o trabalho conjunto, pela primeira vez na história do produto Turismo Residencial, estará no terreno em 2014, constituindo uma oportunidade única para promover Portugal. › Uma maior pro-actividade de instituições financeiras e fundos de investimento na colocação em mercado de Turismo Residencial ajustado, em conceito, preço e modelo de negócio, às actuais expectativas da procura. › A entrada no mercado de investidores institucionais de dimensão global que iniciaram já o processo de análise de oportunidades em Portugal, passada que está a dúvida relacionada com a saída da zona Euro; › Uma maior procura por parte do mercado turístico internacional de imóveis comercializados como Turismo Residencial para ocupações em férias. Este facto estimula quer os promotores originais de empreendimentos quer investidores em unidades de Turismo Residencial por via da expectativa de aumento da procura turística com decorrente rentabilidade do activo.

Continuará a ser um ano difícil para este mercado mas julgamos que definitivamente melhor que 2013.

Will this be the year in which the recession ends and the Residential Tourism market starts to recover? Whilst getting the topic into perspective, in other words, we won’t be returning to the growth period of 2002-2008 any time soon, we believe that 2014 could be the year which followed on from an end of 2013 which was more optimistic for this market. There are five reasons which contribute to this belief: The consolidation in demand for the newly launched Golden Visa which, in 2013, was behind the sale (or expectation to sell) of several hundred properties; as well as the new tax regime for nonhabitual residents which has widened Portugal’s attractiveness to countries where the Golden Visa is not a priority in terms of demand (e.g. France).

The implementation on the home front of marketing campaigns by the Portuguese Resorts Association, the Portuguese tourist board, Turismo de Portugal and private developers; the join efforts, for the first time in the history of the Residential Tourism product, will be in focus in 2014, providing a unique opportunity to promote Portugal.

Greater pro-activity on behalf of the financial institutions and investment funds by putting priceadjusted Residential Tourism properties on the market, within a price and business model concept more in line with the current expectations of the market.

The return to the market of large international institutional investors who have already begun the process of studying opportunities in Portugal, secure in the knowledge that Portugal is no longer likely to leave the Eurozone; Greater demand on the part of the international tourism market for properties marketed and sold as Residential Tourism for holiday homes. This fact is stimulating both the original developers of the developments and investors in Residential Tourism units through the expectation that there will be an increase in tourist demand with a resulting increase in value of the assets involved.

It will continue to be a difficult year for this market but we believe it will be definitively better than in 2013.

51 03 JAN/FEV 2014

Worx Real Estate

One Stop Advisor focado no Cliente One Stop Advisor focused on the client

José Covas Head of Valuations

O conceito de One Stop Advisor coloca à disposição do cliente uma oferta personalizada englobando Research, Financial & Strategic Advisory.

The One Stop Advisor concept places a personalized range of services at the client’s disposal encompassing Research, Financial & Strategic Advisory.

Na Worx Real Estate Consultants, o ano de 2014 será marcado pela inovação, tanto nos serviços prestados, como na forma como o cliente poderá aceder aos mesmos.

O mercado actual exige respostas rápidas e integradas. Neste sentido, a Worx posiciona-se como One Stop Advisor - em que todos os serviços de aconselhamento estão centrados num único departamento, transversal, multidisciplinar e focado nas necessidades do cliente.

O novo serviço de Advisory é o resultado da análise da Worx sobre as necessidades do mercado imobiliário, em que se asseguram sinergias entre as várias equipas de trabalho, proporcionando ao cliente um acompanhamento em todas as áreas do imobiliário, que permitem criar produtos e serviços tailor-made.

O conceito de One Stop Advisor coloca à disposição do cliente uma oferta personalizada englobando Research, Financial & Strategic Advisory.

Assim, asseguramos a concretização dos objectivos dos nossos clientes de forma eficiente, reduzindo o risco inerente às operações e assegurando as melhores práticas do mercado.

Através desta nova abordagem, a Worx continua a liderar as tendências do mercado imobiliário, oferecendo um serviço mais dinâmico de apoio à restruturação de operações imobiliárias e à estruturação de investimentos.

Comprometemo-nos a criar estratégias de investimento para os nossos clientes e a acompanhá-los em todos os passos do processo: análise, transacção, operacionalização e monitorização do investimento - um produto, múltiplos serviços.

Acreditamos que, ao focarmo-nos no alinhamento da estratégia imobiliária, contribuímos para ajudar os nossos clientes a tomarem decisões atualizadas, com uma vantagem competitiva através da gestão de riscos, reduzindo custos e aumentando a eficiência.

Por outro lado, pretendemos garantir o acesso global e instantâneo à informação, com soluções móveis adaptadas a novos ritmos, e formatos, de trabalho. Na Worx Real Estate Consultants, o

ano de 2014 será marcado pela inovação, tanto nos serviços prestados, como na forma como o cliente poderá aceder aos mesmos.

At Worx Real Estate Consultants, 2014 will be marked by innovation, both in the services provided and the form in which the client will be able to access the same.

The current market demands rapid and integrated solutions. In this sense, Worx has positioned itself as a One Stop Advisor – whereby all advisory services are concentrated in one department which is transversal, multidisciplinary and focused on client requirements.The new Advisory service is the result of analysis by Worx as to the requirements of the real estate market, in which synergies will be assured between the various work teams, providing the client with support in all areas of real estate, which will enable tailor-made products and services to be created.

The One Stop Advisor concept places a personalised range of services at the client’s disposal encompassing Research, Financial & Strategic Advisory, thereby ensuring that our clients’ goals are met efficiently, reducing the inherent risk to operations and securing the best practices in the market. Through this new approach, Worx will continue to lead real estate market trends, offering a more dynamic support service for the restructuring of real estate operations and investments structuring.

We’re committed to creating investment strategies for our clients and supporting them in all phases of the process: analysis, transaction, investment operations and monitoring – a multi-service product.

We believe that by focusing on aligning real estate strategy, we’ll contribute to helping our clients to take up-to-date decisions, with a competitive advantage through risk management, reducing costs and increasing efficiency.

On the other hand, we hope to ensure a global and instant access to information, with mobile solutions adapted to new rhythms and formats of working. solutions adapted to new rhythms and formats of working.

Do Mundo

Postal de Luanda Postcard from Luanda

Rodrigo Januário Director do MACE Group MACE Group Managing Director

O crescimento de Luanda, nos últimos anos, foi enorme e muito rápido, não permitindo que as infra-estruturas de ligação viária estre as várias zonas da grande urbe crescessem à mesma velocidade, nem que fossem aparecendo meios de transporte público eficientes.

Deixem que vos conte uma história que, julgo eu, exemplifica bem as dificuldades do dia-a-dia de alguém que trabalha e vive na capital de Angola.

Vou contar-vos a história da minha amiga Madalena.

Quando a conheci a Madalena trabalhava na baixa de Luanda, numa empresa privada, era secretária de um dos administradores e razoavelmente bem paga para a função que exercia.

Tinha, nessa altura, acabado de se mudar para uma casa que tinha construído numa zona não muito longe da Urbanização Nova Vida e estava a estudar gestão de empresas numa universidade que tinha as instalações em Luanda Sul. Estava um dia a falar com a Madalena e veio à baila o tempo que se perde em transportes em Luanda e, porque tive a curiosidade de perguntar como fazia para conseguir trabalhar e estudar ao mesmo tempo, ela explicou-me.

Tinha de sair de casa todos os dias às cinco horas da manhã (às vezes mais cedo) chegava ao escritório na Rainha Ginga o mais tardar às sete horas, logo que houvesse quem lhe abrisse a porta entrava e estudava até à chegada da pessoa com quem trabalhava por volta das oito e meia e trabalhava até cerca das cinco e meia da tarde.

Depois de sair do emprego a Madalena ia para a Universidade, onde raramente chegava a horas para a primeira aula e onde ficava até cerca das dez horas da noite e alguns dias mesmo até mais tarde.

Depois das aulas ia para casa onde chegava por

volta da meia-noite para dormir umas “recuperadoras” quatro horas.

Esta foi a vida da minha amiga Madalena, durante todo o tempo em que estudou, com uma ligeira alteração para o fim do curso. Nessa altura conseguiu comprar um pequeno automóvel.

Esta aquisição, ao contrário do que se possa pensar, não lhe trousse grande melhoria de vida.

Embora o tempo perdido nas viagens tivesse diminuído um pouco, passou a ver-se na obrigação de trazer para Luanda e levar para casa uma das irmãs que com ela vivia, e que estava também a estudar mas na cidade. Com esta obrigação a Madalena, depois das aulas, ao fim da noite, ainda tinha de voltar ao centro da cidade para vir buscar a irmã. Como teve de continuar a sair de casa às cinco da manhã, por causa do trânsito, acabou por não ganhar tempo nenhum de sono.

Com grande sacrifício a Madalena conseguiu terminar o seu curso e foi, por isso, recompensada.

The growth of Luanda is recent years has been huge and rapid, not allowing infrastructure links between the various zones of the large metropolitan areas to keep pace and grow at the same rate, while at the same time efficient public transport systems have also not been developed.

That leaves me to tell you a story which, I think, illustrates well the day-to-day difficulties of someone who works and lives in the Angolan capital.

I’m going to tell you about the experiences of my friend Madalena.

When I met Madalena she was working in down town Luanda for a private company as a secretary for the of the directors and was reasonably well paid for what she did.

53 03 JAN/FEV 2014

She had, at the time, just moved house to a property that had been built in an area very far from the Nova Vida Urban Development and was studying company management in a university that had offices in South Luanda.

One day I was chatting with Madalena and the topic of how much time she lost on transport in Luanda cropped up and, since I had the curiosity to ask how she managed to work and study at the same time, she explained it to me.

She had to leave home every day at five in the morning (sometimes earlier) and arrived at the office in Rainha Ginga at the latest at six in the morning. No sooner had the door been opened she went in and studied until the arrival of the person she worked with at around eight-thirty and worked until five-thirty in the afternoon.

After leaving work, Madalena went to the University, where she rarely arrived on time for the first lecture and where she remained until around ten o’clock at night and some days even later then that.

Following lectures she would head home where she would arrive at midnight to catch around four hours sleep.

This was my friend Madalena’s life during the entire time she studied, with things slightly easing off at the end of her course. At that time she managed to buy a small car.

This purchase, unlike what you might imagine, didn’t radically improve her life. Although the time lost on journeys was reduced somewhat, she ended up by bring obliged to give a lift to Luanda and back to one of her sisters whom she lived with, and who was also studying in the city. With this obligation Madalena, after lectures, at the end of the evening, then had to go back to the city centre to pick up her sister. Since she had to continue leaving the house at five in the morning, because of the traffic, she ended up by not gaining any extra sleep at all.

With great sacrifice Madalena managed to complete her course and, therefore, achieved her compensation.

Do Mundo

Foto Photo: MIPIM WORLD

Feiras do sector

Plataformas dinamizadoras de neg贸cios em 2014 Real Estate Fairs

Dynamic platforms for business in 2014

55 03 JAN/FEV 2014

Depois de 2013 ter sido mais dinâmico em termos de oferta e procura pelas feiras nacionais e internacionais ligadas ao sector imobiliário, fomos saber quais as expectativas para este ano.

After 2013 having been more dynamic in terms of supply and demand by national and international fairs linked to the real estate sector, we went out to discover the expectations for this year.

Foto Photo: MIPIM WORLD

SIL Este ano o Salão Imobiliário de Portugal (SIL) vai realizar- se de 8 a 12 de Outubro, no espaço da Feira Internacional de Lisboa. A estratégia da Fundação da Associação Industrial Portuguesa mantém a aposta na simultaneidade do SIL e da Intercasa, pois confirmou-se que é uma mais-valia para as empresas expositoras e visitantes, já que encontram num espaço único oferta de imobiliário, decoração e design.

A directora Sandra Fragoso avança que “as nossas expectativas são francamente positivas”, já que este evento “assume-se como uma plataforma dinamizadora de negócios no plano nacional e internacional”.

Na próxima edição do SIL “daremos especial enfoque às soluções de reabilitação urbana e ao arrendamento como factores de fortalecimento do sector imobiliário”, explica. Acrescentando que, em 2014, além destes sectores tradicionais, “será dinamizada uma nova área de serviços para o sector imobiliário, a qual demonstra um crescimento no mercado actual”.

Numa perspectiva de internacionalização, o SIL vai reforçar a ligação com os países da CPLP e com a China, tendo como objectivo principal “reforçar a captação de investimento estrangeiro e internacionalizar o sector imobiliário, junto destas economias em grande crescimento”, explica Sandra Fragoso. De referir, igualmente, a presença do SIL em eventos internacionais, nomeadamente Moçambique (Fevereiro 2014), China (Março 2014), França (Maio 2014), Reino Unido (Junho 2014) e Brasil (Dezembro 2014).

A estratégia de internacionalização do SIL passa também “por levar as empresas portuguesas aos mercados internacionais altamente promissores e captar o interesse dos investidores internacionais, promovendo a sua visita ao salão em Lisboa”, acrescenta.

Face a todas estas iniciativas, diz que “a nossa expectativa para o SIL 2014, em Lisboa, são 40.000 visitantes e 100 expositores”.

Foto Photo: Expo Real

Expo Real A directora da feira Expo Real, que se realiza em Munique, na Alemanha, afirma que “as perspectivas para o mercado são positivas e de crescimento, pelo que para a Expo Real 2014 esperamos que os números permaneçam em torno do mesmo nível elevado de 2013, em que atingimos os 1.663 expositores e os 36.014 participantes”. Claudia Boymanns espera que “estes expositores e participantes converjam novamente para este fórum do sector imobiliário nacional e internacional”.

No programa da conferência serão colocados no centro das atenções os “temas económicos,

financeiros e de sustentabilidade, já que estes são o principal foco de interesse tanto para os expositores, como para os visitantes”.

A organização da Expo Real quer ainda “ampliar a cobertura dos diferentes segmentos do mercado imobiliário”, é que, “nos últimos anos, as propriedades de hospitalidade e as instalações logísticas tornaram-se parte integrante do show, mas agora temos também como objectivo destacar as áreas residencial, comércio e saúde na Expo Real”.

MIPIM O MIPIM celebra este ano 25 anos. A representante deste evento My-Lan Cao esclareceu que “o 25 º aniversário da MIPIM será uma oportunidade para agradecer a todos os nossos clientes que foram fiéis a nós ao longo dos anos, mas também para dar uma olhada nos próximos 25 anos do sector imobiliário internacional através de um vasto e rico programa que vai explorar todos os aspectos da indústria.”

My-Lan Cao acrescentou ainda que “desde a sua criação, que o MIPIM tem acompanhado a crescente internacionalização do sector imobiliário, fornecendo, actualmente, um mercado para a indústria enfrentar os desafios e identificar novas oportunidades em resposta às crescentes preocupações ambientais, à escassez de financiamento e à mudança de hábitos de consumo e de trabalho”.

Recentemente foram também anunciados os 28 finalistas concorrentes aos MIPIM Awards 2014 em sete categorias diferentes, cujos prémios serão entregues na próxima edição do MIPIM. Em concurso vão estar projectos oriundos da China e Singapura, passando pelo Brasil e México ou Rússia e Suécia, entre muitos outros.

Segundo o director do MIPIM, Filippo Rean, “as tendências ambientais, sociais e demográficas estão a moldar o futuro dos projectos imobiliários e incentivam os profissionais a participar na construção de um modelo mais sustentável de cidade”. É precisamente esta premissa que se reflecte em todos os projectos a concurso.

O presidente do júri, Michael Strong, explicou ainda que “este ano, recebemos um número elevado de candidaturas, o que representa uma grande variedade de projectos a julgar. No entanto, verificou-se o número crescente de projectos residenciais ou mistos com uma vertente residencial. A criatividade arquitectónica e a expansão do segmento residencial evidenciou-se este ano.”

Refira-se que o júri também atribui um prémio especial para um projecto de cada país homenageado no MIPIM e que este ano abrange o Brasil, a Rússia e a Turquia.

56 03 JAN/FEV 2014

SIL This year the Portugal Real Estate Show (Salão Imobiliário de Portugal - SIL) will run from October 8th until October 12th at the city’s trade fair pavilions Feira Internacional de Lisboa at Lisbon’s former Expo 98 site at Parque das Nações.

The Foundation for the Portuguese Industrial Association’s strategy is to maintain its focus on combining two events - SIL and Intercasa - the latter which concentrates on home décor. Indeed it has been noted that this is an asset for companies, exhibitors and visitors since they can find a wide range of real estate, decoration and design products under one roof.

Director Sandra Fragoso says that “our expectations are frankly positive”, since this event is already a dynamic platform for business nationally and internationally”.

At the next SIL “we’ll be giving special focus to urban rehabilitation and rental solutions as factors to strengthen the real estate sector,” she explains. Sandra Fragoso adds that in 2014, apart from these traditional sectors, a new area services area will be increased for the real estate sector, which shows a growth in the current market”.

Within an internationalisation perspective, SIL is to reinforce its link to PALOP Portuguese-speaking countries and with China, with the main goal of “attracting more foreign investment and the internationalisation of the real estate sector with these fast-growing economies”, explains Sandra Fragoso. Of equal significance is SIL’s presence at international events, namely Mozambique (February 2014), China (March 2014), France (May 2014), the United Kingdom (June 2014) and Brazil (December 2014). SIL’s internationalisation strategy also involves “taking Portuguese companies to highly promising international markets and attracting the interest of international investors and promoting their visit to the fair in Lisbon.”

Given all these initiatives, she says that “our expectation for visitor and exhibitor numbers for SIL 2014 in Lisbon stands at 40,000 visitors and 100 exhibitors”.

Expo Real The director of the Expo Real fair, which takes place in Munich, Germany, says that the market perspectives are positive and ones of growth, so that Expo Real 2014 the numbers in terms of visitors and exhibitors is hopefully likely to stand at the same high numbers attained in 2013 which were 1,663 exhibitors and 36,014 participants”.

Claudia Boymanns hopes that these “exhibitors and participants will again attend this forum for the national and international real estate sector”.

This year’s programme will concentrate on “economic, financial and sustainability themes, since this is the main focus of interest both for exhibitors and visitors.”

Expo Real’s organisers also want to “increase the coverage of the different real estate market segments”, adding that “in recent years, hospitality properties and logistics installations became an integral part of the show, but now we also have the goal to showcase residential, commercial and health areas at Expo Real” MIPIM MIPIM is celebrating its 25th anniversary this year. The representative of this event, My-Lan Cao says that the “25th anniversary of MIPIM will provide an opportunity to thank all of our clients that have been faithful over the years, but also to take a look at the next 25 years in the international real estate sector through a vast and rich programme that will explore all aspects of the industry.”

My-Lan Cao also adds that “since its creation, MIPIM has kept pace with the growing internationalisation of the real estate sector, currently supplying a market for the industry to meet the challenges and identify new opportunities in reply to growing environmental concerns, the lack of financing and the change of work and consumer habits”.

The 28 competing finalists for the MIPIM Awards 2014 were also recently announced in six different categories, the awards for which will be handed out at the next edition of MIPIM.

In the competition will be projects from China and Singapore, Brazil, Mexico, Russia and Sweden among many others.

According to MIPIM director, Filipino Rean, “environmental, social and demographic trends are shaping the future of real estate projects and encouraging professionals to take part in the construction of a more sustainable city model.”

It is precisely this premise that is reflected in all the projects in the competition.

The President of the Jury, Michael Strong, also explained that “this year we’ve received a high number of entries from candidates, representing the large variety of projects to be judged. However, a growing number of residential or mixed projects of a residential aspect has been seen.

Architectural creativity and the expansion of the residential segment is in evidence this year.

It should be mentioned too that the jury has attributed a special award for a project for each country distinguished at MIPIM and that this year it will encompass Brazil, Russia and Turkey.

57 03 JAN/FEV 2014

Sol e Lua

Pine Cliffs Resort

Redução de preços não é solução Slashing prices isn’t the answer

59 03 JAN/FEV 2014

O director Geral da United Investments Portugal, Carlos Leal, revela em entrevista porque teve resultados positivos, porque é um dos resorts preferidos das famílias e porque querem melhorar a sua performance.

United Investments Portugal Managing Director, Carlos Leal, reveals in an interview why the company enjoyed positive results in 2013 and why it is one of the favourite resorts with families and how he wants to improve its performance.

Entrevista Interview: Carla Celestino

O Verão de 2013 foi “generoso” para o Pine Cliffs Resort, nomeadamente ao nível de dormidas, estadas e volume de negócio?

Foi um Verão positivo, resultado do esforço que foi feito ao longo do ano anterior de forma a ter o resort cheio no Verão. E podemos verificar esse sucesso na taxa de retorno e recomendação do resort a nível nacional e internacional. As famílias preferem o Pine Cliffs Resort e isso deixa-nos satisfeitos e com vontade de melhorar no próximo ano.

A taxa de ocupação foi ligeiramente superior ao ano passado, assim como o preço médio, o que gerou uma subida de nível de receitas no Verão superior ao ano passado. Infelizmente a sazonalidade no Algarve continua a aumentar o que tem um impacto negativo nos resultados anuais para a região.

Apesar de se posicionarem no segmento de luxo, sentiram, de algum modo, os revezes da crise?

A resistência do mercado é inquestionável, factor pelo que é crucial antecipar a crise. No Pine Cliffs Resort conseguimos este ano melhorar a nossa performance face a 2012. Vários factores estiveram na base desta conquista, nomeadamente a adopção de estratégias de promoção eficazes e, fundamentalmente, a aposta em acrescentar valor à oferta existente. Não acreditamos que a redução de preço seja solução e não é esse o nosso posicionamento. No Algarve, e em Portugal, há espaço para todos. A prática de valores insustentáveis para manter os resultados terá a curto/médio prazo o efeito contrário. É, no entanto, impreterível manter uma narrativa de optimismo, procurar novas soluções que façam face à crise e, em particular, à sazonalidade, fazer os investimentos acertados, e adoptar estratégias a nível global que posicionem o Algarve no top of mind de mercados estratégicos.

O golfe é a vossa “jóia da coroa”, mas quer parecer que a Academia de Ténis Annabel Croft poderá ser também um grande pólo de atração a este resort. Concorda?

Sem dúvida. A oferta de excelência e as elevadas referências a nível internacional da Academia de Ténis Annabel Croft foram decisivas para firmar esta parceria estratégica e única em Portugal.

Uma oferta ambiciosa que não passará despercebida aos profissionais, e mesmo amadores, desta modalidade.

Acredito que a curto prazo já será possível avaliar o retorno desta parceria estratégica.

Qual o balanço que faz do investimento em produtos imobiliários de luxo em propriedade plena, nomeadamente o Pine Cliffs Residences, Terraces e Deluxe Villas, nos últimos anos?

Em tempos difíceis o sector imobiliário não está imune à crise e também é afectado e vive esta dificuldade. No entanto, a procura do turismo residencial existe e tem aumentado por parte dos cidadãos não europeus.

Recorde-se que Portugal está posicionado entre os melhores do mundo para a realização de investimentos e negócios de acordo com a APEMIP. Neste cenário, a UIP, proprietária do Pine Cliffs Resort, adapta-se à realidade e actua junto de mercados emergentes, como é o caso da Rússia, Médio Oriente, Brasil e China, dando continuidade à promoção nos mercados tradicionais como Inglaterra, Holanda, Alemanha e países nórdicos.

Esta estratégia tem-nos permitido manter os nossos preços e valor imobiliário, o que efectivamente contribui para a confiança dos nossos investidores e proprietários.

Qual o perfil e volume de procura ao nível da propriedade partilhada do Pine Cliffs Premier Club?

60 03 JAN/FEV 2014

O Pine Cliffs Premier Club é um projecto alinhado com a actual situação económica, razão pela qual a procura é limitada, pelo facto de não ser possível a transmissão de direitos em regime de propriedade plena. No entanto, a aquisição de um imóvel em regime de propriedade partilhada no Pine Cliffs Premier Club implica a compra de 1/13 de uma moradia, alinhando os custos com a efectiva utilização o imóvel. Ou seja, é possível desfrutar de uma propriedade premium inserida no Pine Cliffs Resort, com um volume de encargos financeiros e custos de manutenção da propriedade substancialmente inferiores e, simultaneamente, reduzir a dependência do financiamento bancário.

Acredito que o Pine Cliffs Premier Club é a escolha acertada e uma boa oportunidade face à actual situação do mercado. Uma solução simples de tornar acessível a realidade de possuir um imóvel de férias de luxo.

Sendo um Resort vocacionado para famílias e férias, como tem evoluído o Pine Cliffs Vacation Club?

O interesse continua e tem-se mantido no expectável no cenário económico em que vivemos.

O Pine Cliffs Vacation Club continua a ser um produto atractivo que permite aos seus membros uma oferta integrada e com acesso a vantagens exclusivas e muito competitivas.

Uma solução pensada para clientes regulares que visitam o Resort, na sua maioria, em família.

Qual a sua opinião sobre a forma como está a ser “comercializado” o destino Algarve a nível mundial?

Tem-se assistido a uma melhoria significativa no posicionamento do Algarve, e de Portugal, no que diz respeito à promoção turística no exterior, e não é em vão que este ano o turismo no nosso País já conquistou mais do triplo dos prémios que em 2012.

Há, no entanto, um caminho ainda longo a ser percorrido e é essencial capitalizar as mais-valias e ofertas únicas que o Algarve proporciona com uma eficaz promoção turística nos mercados internacionais ao longo de todo o ano, como forma de alavancar a economia e, simultaneamente, combater a sazonalidade, a grande dificuldade que temos de ultrapassar.

A “comercialização” do destino Algarve só será eficaz se for resultado de uma união de forças entre as várias unidades hoteleiras, o Governo português, o Turismo de Portugal, a TAP, as associações hoteleiras e turísticas, a imprensa nacional e internacional. É crucial alinhar estratégias, definir prioridades e passar à acção.

Was the summer of 2013 “kind” to the Pine Cliffs Resort, namely in terms of guest numbers, stays and business turnover?

It was a positive summer, the result of an effort that was made throughout the previous year so as to have the resort packed in the summer. We can see this success in the numbers of people who came back, and how the resort has been recommended both nationally and internationally. Families prefer Pine Cliffs Resort and we’re pleased and want to improve next year.

The occupation rate was slightly up on last year, as well as the average price, which led to an increase in revenues last summer. Unfortunately, the seasonal trend continues to increase in the Algarve which has a negative impact on annual results for the region.

Despite your position in the luxury segment, have you felt the effects of the crisis in any way?

The fact that the market has managed to keep its ground, despite the crisis, is undeniable, which shows why it is vital to anticipate the crisis. At Pine Cliff Resorts we managed to improve our performance in 2013 compared with 2012. Various factors were behind this success; namely adopting effective marketing strategies and fo-

cusing on providing added value to our existing range of products and services. We don’t believe that slashing prices is the answer given our position in the luxury market. In Portugal and in the Algarve there’s room for everyone. Practising an unviable pricing policy to retain results will achieve the opposite result in the short to medium-term. Better to maintain a spirit of optimism, look for new solutions to beat the crisis and, in particular, the seasonable nature of the Algarve, make the right investments and adopt strategies at a global level that places the Algarve in the forefront of people’s minds in strategic markets.

Golf is your “jewel in the crown”, but it seems that the Annabel Croft Tennis Academy could also prove an attractive magnet for this resort. Would you agree?

Without a doubt. The excellent range of facilities and services and the high level of praise for the Annabel Croft Tennis Academy on an international level have proved decisive in forging this strategic partnership which is unique to Portugal.

It’s an ambitious facility which hasn’t gone unnoticed by both professionals and fans of this sport.

I believe that in the short term it will be possible to evaluate the fruits on this strategic partnership.

61 03 JAN/FEV 2014

How would you rate the success of investment made in luxury real estate products, in purely property terms, namely the Pine Cliffs Residences, Terraces and Deluxe Villas, in recent years?

In difficult times the real estate sector has not been immune to the crisis and has also suffered and encountered difficulties. However, the demand for residential tourism exists and has increased from non-European citizens. It should be remembered that Portugal is positioned amongst the best places in the world to invest and do business according to APEMIP (The Association for Real Estate Professionals in Portugal).

This strategy has enabled us to maintain our prices and real estate value, which has effectively contributed towards the confidence of our investors and owners.

What is the profile and demand turnover in terms of property shared by the Pine Cliffs Premier Club?

The Pine Cliffs Premier Club is a project tailored to the current economic situation, which is why demand is limited owing to the fact that full property transfer rights are not permitted.

That said, acquiring a property with shared

rights with the Pine Cliffs Premier Club means buying 1/13 of a house, aligning the costs with the effective use of the property.

In other words, it is possible to enjoy a premium property within the Pine Cliffs Resort, with an amount of financial overheads and property maintenance costs which are substantially lower and, at the same time, reduce dependency on bank financing.

I believe that the Pine Cliffs Premier Club is the right choice and a good opportunity given the current market situation. It’s the simple solution to take when it comes to making the possession of a luxury holiday property a reality.

Being a resort for families and holidays, how have things with the Pine Cliffs Vacation Club been going?

Interest has continued and has maintained in line with the economic scenario in which we’re living. The Pine Cliffs Club continues to be an attractive product that enables its members to enjoy an integrated range of services with access to exclusive and very competitive advantages.

A solution designed for regular clients who visit the Resort, these being mostly families.

What’s your opinion about how the Algarve

is being marketed and sold as a destination worldwide?

There has been a significant improvement in the Algarve and Portugal’s positioning in terms of tourism promotion abroad and it hasn’t been in vain given that in 2013 tourism in Portugal won three times the awards that it got in 2012.

There is, however, a long way still to go and it is vital to capitalise on the Algarve’s assets and unique products with an effective tourism marketing campaign in the international markets throughout the whole year as a way of kickstarting the economy and, at the same time, fighting the seasonal nature of the tourist industry there which is the big problem that we’ve got to overcome.

Marketing and capitalising on the Algarve as a destination will only be effective if forces are joined between the various hotels, the Portuguese Government, the Portuguese tourist board Turismo de Portugal, the national airline carrier TAP, the hotel and tourism associations, and the national and international press. It is vital to align strategies, define priorities and put these ideas into action. national and international press. It is vital to align strategies, define priorities and put these ideas

Sol e Lua

Turismo de Inverno

Mudança nas preferências turísticas Winter Tourism

The change in tourist preferences

63 03 JAN/FEV 2014

Quando se pensa em férias de Inverno, saltanos à memória imagens de montanhas brancas de neve, salpicadas por esquiadores, uma lareira a trepidar e uma caneca de cacau quente para nos aquecer os corações. Mas outras opções há a descobrir…

When one thinks about Winter holidays, images of snow-capped mountains spring to mind, the slopes of which are invaded by skiers - plus a roaring fire and a hot cup of hot chocolate to warm our hearts. But there are other options to discover...

Para os que preferem o “vá para fora cá dentro” a Serra da Estrela é sempre a região de eleição do turismo de neve. A pé, a cavalo ou de mota, de raquetes de neve ou donuts, na Estância Vodafone ou no Ski Parque, são várias as opções de lazer que oferece para quem gosta de passear e brincar na neve.

Mas para os que preferem o estrangeiro, a agência de viagens online eDreams revelou uma mudança nas preferências dos destinos turísticos dos portugueses. Este ano, ao contrário dos demais anos em que os nacionais preferiam viajar para Espanha, nomeadamente Serra Nevada, Formigal ou La Molina, e Suíça, sobretudo para St. Moritz ou Davos, a escolha de 2013 recai sobre França e o Reino Unido. Assim, o turismo de Inverno, além das estâncias de neve, pode ser também sinónimo de cidades cheias de luz, som e diversão.

E por cá, a cidade que mais brilho apresenta a nacionais e estrangeiros é o Funchal, na Madeira. Segundo o Barómetro de Conjuntura aos Empreendimentos Turísticos, do Turismo de Portugal, esta é a única região do País com boas perspectivas para o Inverno de 2013/14, aliás, tudo indica que será até melhor que o ano passado.

Lisboa também surge nas preferências dos turistas, nomeadamente internacionais. O mesmo barómetro, no mesmo período, indica que os hotéis de cinco estrelas de Lisboa vão ter um aumento da procura assente, sobretudo, na subida do mercado francês, embora com o prejuízo da quebra do mercado italiano.

Tanto em Lisboa como na Madeira, é esperado um aumento do número de turistas escandinavos fruto das recentes campanhas realizadas junto dos países nórdicos. Além destes dois destinos, os alemães revelam também uma preferência pelo Algarve e pela região do Norte. E é no Algarve que os ingleses e irlandeses manifestam maior interesse para visitar. Os turistas espanhóis encontram-se este ano a recuperar de perspectivas menos optimistas.

Portugal no topo dos melhores destinos A Associação de Agências de Viagens Britânicas (ABTA) considerou recentemente Portugal como um dos melhores destinos para fazer férias em 2014.

Para esta escolha muito contribuiu, segundo a ABTA, o facto de que os “turistas britânicos sempre adoraram Portugal”. Aliás, os números falam por si: em 2013 verificou-se um aumento de 8% no número de visitas destes turistas.

Este número terá uma tendência para aumentar já a partir de 2014, altura em que se vão iniciar novos voos directos entre Reino Unido e Lisboa/ Porto. A ABTA acredita que os “turistas vão seguir para estes dois belos e históricos locais para uma

escapadela”. Além destas duas cidades portuguesas, a ABTA faz uma distinção especial a Coimbra, fazendo uma ressalva à “Universidade que é Património da UNESCO e o misterioso mosteiro de Tomar”.

Um enfoque espacial vai também para o Algarve e para o Alentejo. A região algarvia pelo “bom clima todo o ano” e a zona de Sagres em particular pelas suas “grandes ondas e enseadas do ponto mais ocidental da Europa”. Já os “turistas mais selectivos devem escolher o Alentejo”, sobretudo por se tratar de uma “zona de enorme beleza natural com os eucaliptos a rodearem os rios, a cortiça e as oliveiras”.

Da lista de preferências da ABTA faz ainda parte a gastronomia portuguesa, considerada “entre a melhor e mais menosprezada da Europa, com as marinadas de carne e o peixe grelhado a acompanhar um jovem vinho branco e vinho verde, seguido pelos pastéis de nata”.

Face a estes indicadores o optimismo do Turismo de Inverno português encontra-se, pois, em alta!

For those who prefer taking their holidays at home or want to avoid the coast and head inland, then Portugal’s Serra da Estrela mountains are the perfect choice for snow tourism. Whether on foot, on horseback, by motorised snowmobiles or snow shoes, at the Vodafone Ski-lift or in the Ski Park, there are various leisure options for those who love walking and larking around in the snow But for those who prefer going abroad, the on-line travel agency eDreams has revealed a change in Portuguese tourist’ preferences. This year, unlike other years in which nationals preferred to travel to Spain, namely the Sierra Nevada, Formigal and La Molina; and Switzerland, mainly to San Moritz or Davos, the choice for 2013 is for France and the United Kingdom. So, winter tourism, apart from the ski resorts, can also mean cities full of light, sound and fun.

And here, the city that dazzles both nationals and foreigners the most is Funchal in Madeira. According to the Portuguese tourist board’s (Turismo de Portugal) Barometer for Collective Tourist Developments, this is the only region in the country which holds out promise for the winter of 2013/14, moreover all indicators seem to show that it will be better than last year.

Lisbon also features on the list of tourist preferences, particularly for international visitors. The same barometer, for the same period, shows that five-star hotels in Lisbon will enjoy increasing demand based, primarily, on the rise in interest from the French market, although offset by a fall in demand from the Italian market.

An increase in the number of Scandinavian tourists is expected for both Lisbon and Madeira thanks to

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the recent campaigns directed at Nordic countries.

Apart from these two destinations, the Germans also revealed a preference for the Algarve and the North. The British and the Irish showed greatest preference for the Algarve. Spanish tourists are expected to recover their interest in Portugal after less than optimistic times in recent years.

Portugal tops the best destinations lists The British Travel Agency Association (ABTA) recently considered Portugal to be one of the best destinations to holiday in 2014.

Its preference was largely down to the fact that “British tourists have always loved Portugal” according to ABTA. And the numbers speak for themselves: in 2013 an increase by 8% in the number of visitors from Britain was seen.

This number shows a trend to grow in 2014, when new direct flights between the United Kingdom and Lisbon/Porto begin. ABTA believes that “tourists will head for these two lovely and historic des-

tinations for a getaway”. Apart from these two Portuguese cities, ABTA makes a special distinction for Coimbra, highlighting its “UNESCO World Heritage university and mysterious and praising the Knights Templar monastery at Tomar.

Special focus also goes on the Algarve and Alentejo - the Algarve region for its “good all-year-round climate” with the Sagres area in particular for its “big waves and coves at Europe’s second most westerly point” after Cabo da Roca near Lisbon.

“More choosy tourists can plump for the Alentejo”, particularly since this is an area of “enormous natural beauty with the eucalyptus trees that line the river banks, the cork oak and olive trees”.

Portuguese cuisine is also on ABTA’s list of preferences, considering it “amongst the best and most underestimated in Europe”, with marinated meats and grilled fish to go with a fresh, light white wine followed by Portuguese ‘natas’ or egg custard tarts”.

By all accounts then, the optimism for Winter Tourism in Portugal is at an all-time high!

Bom Gosto Vila Joya/Seteais

O chef Dieter Koschina do restaurante Vila Joya, em Albufeira, participa numa ementa exclusiva no Tivoli Palácio de Seteais, em Sintra. Vão ser quatro meses de gastronomia exemplar num espaço único.

“Um restaurante maravilhoso num lugar encantador” é como se apresenta esta iniciativa que se encontra a decorrer desde o dia 5 de Dezembro de 2013 e que se prolonga até ao dia 30 de Março de 2014.

Trata-se de uma segunda edição do evento que volta a ser constituída por uma “Dream Team”. Tem como patrono o Chef Dieter Koschina e juntamente com o Chef Executivo Stefan Langmann vão promover uma experiência culinária única no Palácio de Seteais.

São três pratos ao almoço e seis ao jantar, onde vão desfilar papadas de porco ibérico com alcachofras de Jerusalém e shitake, corça com tutano, caju e cherivia ou bacalhau fresco com cevada pérola, rábano e cidra. Trata-se de uma ementa exclusiva que muda regularmente.

Chef Dieter Koschina from the Vila Joya restaurant in Albufeira, is contributing towards an exclusive menu at the Seteais Tivoli Palácio, in Sintra. The result will be four months of top notch cuisine in a unique setting.

“A marvellous restaurant in an enchanting setting” is how this initiative is being presented that began on December 5th, 2013 and continues on until March 30th, 2014.

It’s the second time this event is being held which is being made up by a “Dream Team”. The team is headed by Chef Dieter Koschina together with Executive Chef Stefan Langmann who together will promote a culinary experience that will be unique in the Palácio de Seteais.

There are three dishes at lunch and six at dinner, where various dishes will be paraded including Iberian pork cheek with Jerusalem artichokes, cashew nuts and parsnips, or fresh codfish with peal barley, radish and cider. This is an exclusive menu which changes regularly.

ARTevidência

O Evidência Belverde Atitude Hotel, na Aroeira, tem patente a exposição OARTevidênciaA. Esta iniciativa apresenta obras de pintura, escultura e fotografia. .ARTevidênciaA vai estar patente nas Sala Prata, Sala Ouro e bar do Evidência Belverde e tem como curador da exposição Clo Bourgard.

A organização desta iniciativa esteve a cargo do director geral e de operações do hotel, João Oliveira, e das relações públicas, Marta Fragra.

As obras de pintura, escultura e fotografia patentes na exposição são da autoria de: Clo Bourgard/Wilson Galvão, Gabriel Garcia, Carlos Mota, Paxi Canto Moniz, Jorge Curval, Gustavo Fernandes, António Aires, Teresa Canto Noronha, Carlos Mendes, Rogério Abreu, Rita Roque, Pedro Guimarães, Designer Kgt, Pedro Charters D Azevedo e Nuno Raminhos.

The Evidência Belverde Atitude Hotel, in Aroeira, has been hosting the exhibition TARTevidênciaA. This initiative presents painting, sculpture and photography works. .ARTevidênciaA is on show in the Sala Prata, Sala Ouro and bar of the Evidência Belverde with Clo Bourgard as the curator of the exhibition. The organisation of this initiative was down to the hotel s General and Operations Manager, João Oliveira and Head of Public Relations, Marta Fraga.

The painting, sculpture and photography works on display in the exhibition are by: Clo Bourgard/Wilson Galvão, Gabriel Garcia, Carlos Mota, Paxi Canto Moniz, Jorge Curval, Gustavo Fernandes, António Aires, Teresa Canto Noronha, Carlos Mendes, Rogério Abreu, Rita Roque, Pedro Guimarães, Designer Kgt, Pedro Charters DsAzevedo and Nuno Raminhos.

Outsider Camané

Com vista para o mar A seaward view

Foto Photo: Augusto Brázio

Alguns gostos e experiências de vistas e compras de casas da minha vida valem a pena ser partilhadas… Desde muito novo que sempre gostei de casas com vista para o mar, sempre tive amigos com casas viradas para o mar na zona da linha de Cascais. O mar sempre me fascinou e principalmente o mar português, da Foz do Douro até Sagres! Já com uma certa idade, quando comecei a cantar profissionalmente e a ir para as casas de fado, ia sempre de comboio de Oeiras para Lisboa, onde, mais uma vez, todos os dias, contemplava o mar.

Com esta minha paixão e a apaixonar-me também por Lisboa, tornou-se um sonho ter uma casa com vista para o Tejo. E assim foi.

A primeira vez que comprei casa em Lisboa tinha vista para o Tejo. Vivi ali durantes os anos em que estive casado. Com a separação, tive que começar a procurar um novo espaço para morar e assim fui correndo de casa em casa… até encontrar aquela que me pareceu a ideal. Ficava na Parede e, claro, novamente com vista para o mar.

Nesse período da minha vida, aconteceu algo que viria a tornar-se na tal história de casas da minha vida que vale a pena partilhar.

Certo dia fui visitar um duplex que uns amigos meus tinham no Dafundo. Tinha uma vista fabulosa sobre o Tejo que, desde logo, cativou o meu olhar. Na altura colocava-se já a hipótese de, em vez de arrendar, comprar casa. Mas por uma

grande coincidência, estava à venda uma casa precisamente ao lado desses meus amigos, ainda que não fosse em forma de duplex mas com umas águas furtadas onde era exequível a autorização de obras para aproveitamento das mesmas.

E assim aconteceu. Comprei, fiz obras, ficou lindíssima e foi a minha casa durante alguns anos.

Anos mais tarde, quando voltei para Lisboa, percebi que tinha de dar um destino a esta casa do Dafundo e nessa ocasião optei por arrendar. É aqui que começa a minha breve história engraçada. A história dos meus actuais inquilinos.

Quando inicialmente foram ver a minha casa, gostaram logo tanto dela que deram asas à sua imaginação e surpreenderam-me completamente.

O que eles fizeram foi simples: criaram um vídeo sonorizado com a minha música no qual fizeram a sua proposta de arrendamento, propondo ainda um desconto na renda. Achei o modo de apresentação tão original e engraçado que acabei por ceder e aceitá-los como inquilinos…, e também lhes fiz o desconto.

Não há nada como ser criativo nas pequenas coisas da vida, a conclusão é que ganhamos sempre com isso.

Esta é a minha visão e a minha experiência de algumas histórias da minha vida sobre casas.

Some likes and experiences of views and house purchases in my life are worthwhile sharing…

Ever since I was very young I liked houses with a view over the sea, I always had friends with houses overlooking the sea on the Cascais line.

The sea has always fascinated me, principally the Portuguese sea, from the Foz do Douro to Sagres!

I had already reached a certain age when I started singing professionally and going to fado houses, and I would go by train from Oeiras to Lisbon where, once again, I would contemplate the sea daily.

Since the sea was my passion and since also I was in love with Lisbon, having a house which looked out over the Tejo became a dream. And that dream

became a reality. The first time that I bought a house in Lisbon I had a view overlooking the Tejo.

I lived there for some years when I was married.

When I got separated, I had to begin looking for a new home to live and went house-hunting until I found the house that seemed perfect for me. I stayed in Parede and, of course, once again had a view over the sea.

In this period of my life, something happened that would become one of the stories about the houses of my life and I think it’s worth sharing.

On a particular day I went to view a duplex that some friends of mine had in Dafundo. It had a fabulous view over the Tejo which immediately caught my eye. At the time I was looking at the prospect of buying a house instead of renting one. But for some strange coincidence there was a house for sale right by my friends’ house. Even though it wasn’t a duplex, it had loft space with planning permission for a loft conversion. And that’s what I did. I bought the house, did it up beautifully, and it was my house for some years.

Years later, when I returned to Lisbon, I realised that I had to do something with that house in Dafundo and on that occasion I decided to rent it out.

And so I begin my short and amusing story. The story of my current tenants.

When they first went to see my house, they liked it so much from the start that it fired my imagination and completely surprised me. What they did was simple: they created a video with soundtrack with my music in which they offered a rental proposal, even proposing a discount on the rent! I thought that the manner of presentation was so original and amusing that I ended up by giving in and accepting them as tenants… and I gave them a discount.

There’s nothing like being creative in the small things in life, and the conclusion is that we always stand to gain by being so.

This is my view and my experience of some stories in my life about my houses.

Oferta de um fim-de-semana em regime de alojamento, para duas pessoas, em Vilamoura, para assinaturas.

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