Magazine Imobiliário 011

Construção Ambiente Turismo

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MAI/JUN 2015 €10

Terrenos milionários

Land worth a fortune

LHOR E M A L PE

A T R E F O

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11 MAI/JUN 2015

Editorial

Aviso à navegação Shipping Warning

Joaquim Pereira de Almeida Director Director

Podem crer que estou muito preocupado. Por uma simples razão: aproximam-se as eleições legislativas e como é habitual, em Portugal, a política passou a ser uma fantasia, ou seja, é fundamental que os agentes económicos não acreditem em nada do que ‘eles’ dizem. É-me completamente indiferente saber quem vai ganhar a corrida ao poder. Por uma questão simples: as duas mais representativas forças na disputa não diferem em nada uma da outra. Mesmo que vença a ‘oposição’ nada de substantivo vai mudar em Portugal. Tomam-se medidas demagógicas mas na prática as políticas de fundo mantêm-se iguais. Há muitos anos que o nosso País perdeu a soberania política. É governado de acordo com orientações e imposições estrangeiras que, em grande parte dos casos, não tem nada a ver com a realidade nacional.

Nas áreas que a Magazine Imobiliário cobre, nomeadamente a Construção, o Imobiliário, o Ambiente e o Turismo, os empresários estão habituados a contar só consigo. O Estado comporta-se como um ladrão e só segue em frente quem tem, de facto, muita força e muita garra.

Se falarmos nos casos específicos da Construção e do Imobiliário é tudo mais grave. O actual Governo quis destruir, por completo, estes sectores vitais da economia. Só sobreviveram os mais resistentes e foram milhares as empresas que ficaram pelo caminho.

Por isso, queria deixar aqui o alerta para os próximos tempos e fazer um apelo: por favor não façam donativos financeiros a estas forças políticas. Eles não merecem e já têm a ‘sopa dos tachos toda pronta’. Só falta mexer e temperar com um bocadinho mais de corrupção e compadrio.

Não devia, é certo, escrever deste jeito numa revista deste tipo. Mas, senão o fizesse, estaria a enganar os nossos milhares de leitores. Olhem para a televisão como um espectáculo de variedades.

Believe me I’m very concerned. For one simple reason: the General Election is approaching and as is usual in Portugal, politics has become fantasy, in other words, it’s vital that economic agents don’t believe in a single thing “they” are saying.

And it’s all the same to me who wins the race for power. For one simple reason: the two main political parties in the race are both the same.

Even if the PS party ‘opposition’ wins, nothing much will really change in Portugal. They adopt populist measures but in practice the basic policies remain the same. Our country lost political sovereignty many years ago. And governed according to the foreign guidelines and impositions which, in the vast majority of cases, have nothing to do with the national reality.

In the areas that Magazine Imobiliaria covers, namely Construction, Real Estate, Environment and Tourism, business leaders are used to relying on themselves. The State acts like a thief and the only ones that get ahead are, in fact, those with a lot of guts If we talk about the specific cases of Construction and Real Estate then it’s all more serious.

The current Government wants to completely destroy these vital sectors of the economy.

Only the strongest will survive and thousands of companies have fallen by the wayside.

Which is why I wanted to leave a warning for the near future and make an appeal: please do not make financial donations to these political forces. They don’t deserve it and already have their ‘soup pans ready.’ All they need to do is stir and season with a little more corruption and jobs-for-the-boys.

I really shouldn’t write like this in a magazine of this kind. But if I didn’t I would be cheating our thousands of readers. Watching them on TV is like watching a variety show.

Summary

Índice

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Grande Tema Lead Story

Projectos milionários Multi-million Euro projects

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Square Meter Prémio Nacional do Imobiliário The National Real Estate Awards

Plumb Line Contrutoras Portuguesas em Angola Portuguese builders in Angola

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40

‘Vistos Gold’ Golden Visas

Tektónica 2015

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44

Tourism Destinos que fazem “sombra” a Portugal Destinations that cast a shadow over Portugal

Coordinates Qualidade do ar The quality of the environment

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Metro Quadrado

APPII Ficha técnica

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Predibisa

28 Propriedade Palavras Aliadas Sociedade Unipessoal, Lda. NIPC – 510 653 901 Av. Duque D’Ávila, 28 – 2.º, Sala 207 1000–141 Lisboa Telf.: (+351) 21 134 10 06 Telm.: (+351) 91 061 61 62 geral@palavrasaliadas.pt www.magazineimobiliario. com Director Joaquim Pereira de Almeida Editora Carla Celestino Colaboradora Permanente Elisabete Soares Fotografia Anabela Loureiro Tradução Chris Graeme

Grafismo Rodrigues Silva Gestor Comercial Mário Serra Contabilidade Nasceconta Periocidade Bimestral Tiragem 3.000 exemplares Impressão Valente Artes Gráficas R. José Maria da Costa, 14 2640-496 Mafra Depósito Legal 363718/13 SSN – 2183-0517 ERC – 126397

Opinião Opinion Aguirre Newman

32

Opinião Opinion Millennium BCP

34

Opinião Opinion Miguel Marques dos Santos

Fio-de-Prumo

Azimute

48

58

Opinião Opinion Reino Unido

Atelier

FA.A Arquitectos

54

Do Mundo

International Prémio MIPIM 2015 MIPIM Awards 2015

O empreendimento Cais do Cavaco, ao contrário do que foi escrito na edição anterior, é de autoria do arquitecto João

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Sol e Lua

Bom gosto Good Taste

Bosch

50

Errata:

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Outsider

Wanda Stuart

Paulo Loureiro.

Capa

Crise e burocracia travam projectos milionรกrios Crisis and bureaucracy stalls multi-million Euro projects

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Um pouco por todo o País, encontramos dezenas de projectos imobiliários, avaliados em milhões de euros de investimento, que ainda não viram a luz do dia e a única coisa que somaram foi os vários anos de polémicas e os elevados prejuízos para muitos dos promotores. A maioria dos empreendimentos tinha associados arquitectos de renome.

All over the country scores of real estate projects worth millions of euros in investment can be found which haven’t even got off the drawing board while the only thing that’s stacked up are the many years of controversy and high levels of financial losses developers have incurred. The majority of the developments were associated with renowned architects.

Texto Text: Elizabete Soares

São várias as razões que explicam o arrastar dos projectos no tempo, culminando, numa fase recente, com a crise imobiliária e financeira que acabou por travar os empreendimentos, muitos deles verdadeiros exageros, pela dimensão e pelo fim a que se destinavam. É que maioria deles estavam previstos para zonas verdes e de equipamentos sociais ou de reconversão urbanística, exigindo, por parte das autarquias, a aprovação de planos de ordenamento ou planos de pormenor, com a alteração dos Planos de Ordenamento do Território (PDM), levando invariavelmente à oposição de alguma população mais atenta a estes investimentos. Outro aspecto tem a ver com os preços exagerados a que foram comprados os terrenos que, com o arrastar dos projectos no tempo, levou ao acumular de prejuízos e, em alguns casos, mesmo à falência dos promotores.

Alguns dos projectos ‘encalhados’ Há vários projectos imobiliários que se tornaram verdadeiras ‘obras de Santa Engrácia’, pela dimensão e polémica associada. Sem sombra de dúvida a cidade de Lisboa lidera, não fosse a capital do País. E quem encabeça esta lista é o polémico processo da Feira Popular, que se iniciou em Outubro de 2003, quando a câmara de Lisboa fechou as portas a este concorrido espaço de animação. Pelo caminho fez cair o executivo camarário, presidido por Carmona Rodrigues, do PSD, e constituído arguido no processo de permuta

dos terrenos com a Bragaparques, que incluía o Parque Mayer, em Maio de 2007. Recorde-se que este negócio desenrolou-se, especialmente, em 2005, quando os terrenos do Parque Mayer, pertença da Bragaparques, passam para a posse da câmara de Lisboa, e a empresa de Domingos Névoa recebe metade do lote do terreno de Entrecampos, anteriormente municipal. Em Julho daquele ano, a Bragaparques invocou o direito de preferência, na hasta pública, para adquirir o resto dos terrenos de Entrecampos, por 57,1 milhões de euros. Mais tarde, o negócio seria inviabilizado em tribunal, e em Janeiro de 2014, o executivo, presidido por António Costa, chegou a acordo com a Bragaparques.

Lisboa perdeu a Feira Popular e, desde então, o terreno, com um valor estimado em 100 milhões de euros, está ao abandono. Após doze anos, marcados por avanços e recuos polémicos, ainda não há uma decisão sobre o futuro do espaço. O projecto para aqueles terrenos contemplava a construção de 600 a 700 habitações, 16 mil m2 de áreas comerciais e 40 mil m2 seriam destinados a serviços.

Recentemente a autarquia anunciou que a intervenção no Parque Mayer é para avançar ainda em 2015, bem como alienação do terreno da Feira Popular, que será concretizada até ao Verão deste ano.

O famoso Parque da Belavista Visto agora à distância, o projecto para o Vale

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de Santo António tinha tudo para correr mal. Em Dezembro de 2005, o executivo PSD, ainda em maioria relativa, levou a reunião de câmara uma proposta para autorizar a EPUL a celebrar contratos de promessa de venda de lotes de terreno, no Vale de Santo António, em Chelas, zona onde não existia plano de urbanização. A opção da venda dos lotes, nestas condições, foi fortemente criticada pela oposição e considerada ilegal.

Em causa estava o facto da área em referência estar definida no Plano Director Municipal (PDM) como área de reconversão urbanística e, como tal, o licenciamento de loteamentos precisava da aprovação prévia de um plano de urbanização ou de pormenor. Entretanto já tinha sido celebrado um acordo de venda de um dos lotes de terreno ao grupo imobiliário Bernardino Gomes, por cerca de 70 milhões de euros, que agora exige em tribunal a devolução de 44,7 milhões de euros, dados a título de antecipação de pagamento, à EPUL. A aprovação do plano de urbanização do Vale de Santo António arrastou-se por vários anos e acabou por entrar em vigor, apenas, em Janeiro de 2012, em plena crise imobiliária. O loteamento dos terrenos foi aprovado pela câmara de

Lisboa, já em Fevereiro de 2014, e tem prevista a construção de 970 fogos, em edifícios cujo número de pisos varia entre quatro e 17, um centro comercial, com 41 mil m2, e dois silos automóveis, numa área com um total de 5,5 hectares.

Em 2006, quando o município era presidido por Carmona Rodrigues, a EPUL chegou a apresentar um plano para a reconversão do Vale de Santo António que previa um investimento de 600 milhões de euros. A instalação, nesta zona da cidade, de uma biblioteca central e do arquivo municipal, num edifício projectado pelo arquitecto Manuel Aires Mateus, e que não passou das fundações, eram uma das apostas fortes do projecto.

Polémica foi também o que não faltou ao projecto de um edifício previsto para a Largo do Rato, cuja licença foi emitida em Dezembro de 2010, mas que percorreu vários anos de chumbos de licenças e anulações de decisões camarárias, que levou o promotor a avançar com um processo em tribunal contra alguns dos vereadores do anterior executivo.

O edifício, promovido pela Aldiniz – Sociedade de Gestão Imobiliária SA, ligada pelo empresário

Diogo Vaz Guedes, e da autoria dos arquitectos Manuel Aires Mateus e Frederico Valsassina, viu o projecto de arquitectura ser aprovado, em 2005, pela então vereadora do Urbanismo, Eduarda Napoleão. Após muitos anos e depois de várias alterações ao nível das fachadas, redução das caves e de retirado o comércio do rés-do-chão, conseguiu as licenças. Contudo numa altura em que já não estavam reunidas as condições para avançar com a sua construção.

À espera do El Corte Inglés Saindo da capital, um dos projectos que também emperrou foi o do Armazém do El Corte Inglés previsto para Carcavelos, concelho de Oeiras.

Lançado em 2005, com um investimento de 200 milhões e dois mil empregos previstos, o projecto foi alvo de contestação por parte da Associação Empresarial do Concelho de Cascais (AECC), apesar de a autarquia, liderada por António Capucho, ter sido uma defensora do empreendimento. As grandes dimensões do empreendimento - 11 pisos, numa área de 194 mil m2 - numa zona com muitas superfícies comerciais e com infra-estruturas deficitárias, levaram ao

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“O arrastar dos projectos no tempo, culminando, numa fase recente, com a crise imobiliária e financeira, acabou por travar os empreendimentos, muitos deles verdadeiros exageros.

Projects have ground to a halt, culminating, more recently, with the financial and property crisis which put pay to many developments, many of them which really were non-viable.

adiamento na aprovação do projecto, que acabou definitivamente adiado, quando o grupo El Corte Inglés começou a apresentar os primeiros sinais de dificuldades financeiras.

Mas este não foi o único projecto do El Corte Inglés a ficar pelo caminho. Depois da abertura do armazém da cadeia espanhola em Lisboa, a cidade do Porto foi a segunda escolha natural.

O objectivo da empresa era ter um espaço a funcionar em 2004, antes do europeu de futebol, mas as difíceis negociações com a Câmara do Porto, liderada na altura por Rui Rio, inviabilizaram o avanço do projecto.

O El Corte Inglés pretendia instalar a loja no topo da Avenida da França, junto à Rotunda da Boavista e à estação de Metro da Casa da Música, em terrenos onde se encontrava a antiga estação da CP, e que foram adquiridos para esse fim pela empresa. O projecto não se concretizou e Luís Filipe Menezes, na altura presidente da autarquia de Gaia, convenceu os espanhóis a instalar o centro comercial na Avenida da Republica. Com a chegada de Rui Moreira à câmara do Porto, a construção de um armazém do El Corte Inglés no Porto é novamente um desejo alimentado por muitos. O terreno continua lá. Falta apenas que o grupo espanhol tenha vontade e capacidade financeira para o concretizar.

Porto com projectos em stand by Na cidade do Porto há vários projectos que acabaram por não avançar, devido, especialmente, à burocracia e, mais tarde, fruto da crise financeira.

São, por exemplo, os casos do projecto imobiliário do Foco, detido pela empresa Simoga, do grupo

Salvador Caetano e dos terrenos incluídos no Plano de Pormenor das Antas, que pertenciam, especialmente, à espanhola Chamartin. Mas há outros não menos polémicos, como é caso do mega projecto imobiliário e turístico sonhado para o Europarque, em Santa Maria da Feira, que o tempo acabou por desfazer. Ou, ainda, a reconversão da Exponor, em Leça da Palmeira, num moderno parque empresarial rodeado por uma componente imobiliária, mas que também não saiu do papel.

Various are the reasons to explain why projects have ground to a halt, culminating, more recently, with the financial and property crisis which put pay to many developments, many of them which really were non-viable, both in terms of their size and their eventual use. The majority of them were planned for green areas, for social projects or urban redevelopment, requiring, on the part of the municipal authorities, the approval of detailed planning permission or territorial plans, with changes to Town and Country Plans (PDM), and leading inevitably to opposition from some sections of the population more aware of these investments. Another aspect has to do with the overinflated prices that parcels of land were bought for, with projects being dragged out in terms of time, leading to the piling up of losses and, in some cases, the bankruptcy of the developers.

Some projects that are ‘high and dry’ There are various real estate projects that

became truly ‘Pharaoh-like’ because of their size and associated controversies. Without a shadow of a doubt the city of Lisbon would head the list if it weren’t the capital of the country. And the development that tops the list is the controversial case of the project for the site of the former Lisbon fairground, the ‘Folk Fair’ (Feira Popular) which began in October 2003 when Lisbon City Council closed the gates at this once much sought after entertainment fairground.

In its wake the scandal brought down the city council executive of centre-right PSD party Lisbon mayor António Carmona Rodrigues, who was charged as a legal suspect in a controversial land swap case involving the private car park management company Bragaparques, and which included Lisbon’s largely derelict theatre, music hall and vaudeville site Parque Mayer, in May 2007. It will be recalled that this deal fell apart particularly in 2005 when parcels of land at Parque Mayer, which belonged to Bragaparques, passed to the ownership of Lisbon City Council, while the company Domingos Névoa received half of the plot of land where the fair had been at Entrecampos, which had belonged to the Council.

In July of that year, Bragaparques invoked a right of preference, in a public sale, to acquire the rest of the plots of land at Entrecampos for 57.1 million euros. Later, the deal would be made unviable by a court and in January 2014 the next mayor of Lisbon, António Costa and his PS party executive, came to a settlement with Bragaparques.

Lisbon lost the fairground site and ever since then the parcel of land, with an estimated price tag of 100 million euros, has been abandoned.

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After 12 years, marked by controversial projects which were to advance and then were dropped, a decision has yet to be made about this piece of land. The project for these plots envisaged the building of 600 to 700 homes, 16,000m2 of commercial area and 40,000m2 of space earmarked for services.

Recently the municipal council announced that projects for Parque Mayer would advance in 2015, as well as selling off the Feira Popular site which was scheduled for this summer.

The infamous Belavista Park site Seen in hindsight, the project for the Vale de Santo António valley had everything going wrong for it. In December 2005 the PSD government, which had a relative majority, called a city council meeting with a proposal to allow EPUL (A Lisbon Municipal Council public company) to draw up promissory contracts to sell parcels of land at Vale de Santo António, in Chelas - an area not covered by an urban development plan. The option to sell the plots, under these conditions, was strongly criticised by the opposition and was considered illegal. At question was the fact that the area under discussion was defined in the Municipal Master Development Plan (PDM) as an area for urban redevelopment and, as such, planning permission for the plots needed the prior approval of an urbanisation or detailed plan. Meanwhile a sale agreement for one of the plots of land, to the real estate group Bernadino Gomes, had already been drawn up for around 70 million euros, from which a court now demanded the advance payment of 44.7 million euros to Lisbon City Council company EPUL. The planning permission approval of the urbanisation plan for Vale de Santo António dragged on for various years and only came into force in January 2012,

in the middle of the real estate crisis. Planning permission for the plots was approved by Lisbon City Council in February 2014 with plans to build 970 homes in blocks whose number of storeys ranged between four and 17, a 41,000m2 shopping centre, two parking lots, spread out over a total area of 5.5 hectares.

In 2006, when the Council was headed by António Carmona Rodrigues, EPUL presented a redevelopment plan for the Vale de Santo António for an estimated investment of 600 million euros. The building of a central library and municipal archive in a project by architect Manuel Aires Mateus in this zone of the city was one of the strong selling points of the project which, however, never got off the ground.

There was no lack of controversy too for a building project planned for Lisbon’s Largo do Rato square, planning permission for which was granted in December 2010, but which suffered overturned planning permissions and annulments for several years and which led to the developer taking the case to court against some of the council officers of the previous executive.

The building, to be developed by Aldiniz - Sociedade de Gestão Imobiliária SA, linked to the entrepreneur Diogo Vaz Guedes, and designed by architects Manuel Aires and Frederico Valsassina, was approved architecturally in 2005 by the then Lisbon City Council Urban Planning Officer, Eduarda Napoleão. After many years and several changes of façade, downsizing of basements and removing the commercial aspect from the ground floor, it finally passed. However, it passed at a time when the conditions to press forward with its construction were no longer, because of the crisis, there.

Still waiting for El Corte Inglés Away from the capital, one of the projects that also

hit the rocks was the El Corte Inglés department store planned for Carcavelos in the borough of Oeiras. Launched in 2005, with an investment of 200 million euros and an anticipated 2,000 jobs, the project was contested by the Cascais Borough Business Association (Associação Empresarial do Concelho de Cascais (AECC), despite the municipal authority, headed by Mayor António Capucho, having supported the development. The huge dimensions of the development - 11 floors over an area of 194,000 m2 - in an area with many shopping malls but with poor infrastructure, led to the plans for the project to be put on ice, which was definitively shelved when the El Corte Inglés group began to show the first signs of financial difficulties.

But this wasn’t the only project from El Corte Inglés left high and dry. After the Spanish department store chain opened one in Lisbon, Porto was the second natural choice. The company’s goal was to have the store up and running by 2004, before the European football championships; but the difficult negotiations with Porto City Council, led at the time by Rui Rio, led to the project stalling.

El Corte Inglês intended to put the store at the top of avenue Avenida da França next to the Boavista Roundabout and by the arts and entertainments venue Casa da Música and nearby Metro station, on land once occupied by a former Portugal Railways (CP) station which had been purchased by the department store group for this end. The project never got off the ground and Luís Filipe Menezes, at the time the mayor of the neighbouring council of Gaia, persuaded the Spanish to place the shopping centre in Avenida da Republica. With the arrival of Rui Moreira at Porto Council, the El Corte Inglés department store project is once again in favour and on the front burner. The land is still there. All that’s missing is for the Spanish group to have the willingness and financial capacity to advance with the project.

The project on stand-by in Porto In the city of Porto various projects ended up by going nowhere, particularly because of red tape and, later on, because of the financial crisis. Examples include the real estate project Foco (Focus) owned by the company Simoga, part of the Salvador Caetano group and the plots of land included in the Antas Detailed Plan, which belong, mainly, to the Spanish group Chamartin. But there are others which are no less controversial, such as the case of the mega real estate and tourism project for Europarque in Santa Maria da Feira, which has come to nothing. Or even the redevelopment of Exponor in Leça da Palmeira, into a modern business park surrounded by a real estate component, but which also never got off the drawing board.

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“Óscares” 2015

Prémio Nacional do Imobiliário

Um evento de “Bom Sucesso” The National Real Estate Awards

A “highly successful” event

11 11 MAI/JUN 2015

Os principais players do mercado do imobiliário e construção não quiseram faltar e os premiados viveram momentos de grande ansiedade numa noite que se revelou que todo o mercado há muito acalentava o regresso dos “Óscares do Imobiliário”.

Um regresso, mas com uma nova geração.

The key players in the construction and real estate market did not want to miss out on this gala night while the nominees suffered moments of great anxiety in an event that proved that the entire market had been longing for a return of the “Real Estate Oscars” for a long time. A return but one with a new generation.

O júri do concurso

A Grande Gala do “Prémio Nacional do Imobiliário / Melhor Empreendimento do Ano” ficou marcada por um ambiente muito descontraído, quase ‘familiar’, dominado pelo reencontro dos principais players do mercado imobiliário português. Promotores, investidores, construtores, arquitectos… a noite foi para os prestigiar, para agraciar aqueles que continuam a apostar e a acreditar em Portugal.

Depois de quase 20 anos de “Óscares do Imobiliário”, interrompidos abruptamente, eis que regressou uma “nova geração” deste evento.

Virou-se uma página, seguiu-se em frente.

Mas todas as atenções estavam viradas para os empreendimentos a concurso, em que o grande vencedor da noite foi o Mercado do Bom Sucesso que arrebatou o prémio na Categoria de Comércio e ainda triunfou como o “Melhor Empreendimento do Ano de 2015”. Uma obra notável de perseverança quer do próprio espaço, quer dos seus mentores.

Na Categoria de Escritórios, sector que passou pela pior crise dos últimos anos e onde começam a escassear os novos espaços, dominou o Étolie 240. Enquanto na Categoria de Habitação o laureado foi o Lapa 111.

O Memmo Alfama Lisboa conquistou simultaneamente a Categoria de Turismo e de Melhor Reabilitação. Já o Castelo dos Mouros foi agraciado com o troféu na Categoria de Equipamentos Sociais.

Estas foram as escolhas do Júri que foi composto por Almeida Guerra, presidente da Rockbuilding, arquitecto Regino Cruz, Paulo Silva, director-ge-

ral da Aguirre Newman, César Neto, director-geral da Renascimóvel, e Eduardo Abreu, director-geral da Neoturis.

De salientar ainda o prémio Eficiência Energética atribuído pela ADENE – Agência para a Energia que coube ao empreendimento Holiday Inn Express Lisboa.

Este evento de prestígio teve como patrocinador principal a consultora Aguirre Newman, a que se juntou o patrocínio da Renascimóvel. Contou ainda com o apoio da ADENE e com o apoio institucional da CIMLOP, CPCI e APPII. A Casa Sapo foi o portal oficial, o Diário Imobiliário o media partner e teve ainda o contributo da Pura Imagem.

O jovem actor Diogo Lagoa apresentou o evento que decorreu no Palacete do Hotel Tivoli, em Lisboa. Numa cerimónia em que imperaram as emoções, ouviu-se a voz sentida da fadista Sofia Ramos, acompanhada pela guitarra portuguesa de Bruno Fonseca e pela viola de fado de João Filipe.

Para 2016, Anabela Loureiro, administradora da Revista Magazine Imobiliário, e Joaquim Pereira de Almeida, director da respectiva publicação, anunciam que “vão existir grandes novidades na próxima edição dos ‘Óscares do Imobiliário’ para as quais já nos encontramos a trabalhar”.

Acrescentando que “não esperávamos a receptividade, generosidade e carinho com que fomos agraciados neste evento pelos profissionais do sector e que fez com que fosse um sucesso, por isso, para o próximo ano teremos de fazer mais e melhor”.

12 11 MAI/JUN 2015

The “National Real Estate Awards/Best Development of the Year” Grand Gala was marked by a laid back, almost family atmosphere dominated by the return of the key players in the Portuguese real estate market. Developers, investors, builders, architects...the night was to pay tribute to them and to thank those who continue to invest and believe in Portugal.

After almost 20 years of the “Real Estate Oscars”, which were sharply interrupted, a new generation returned to this event. A new leaf has been turned over and the only way is forward.

But all eyes were on the competing developments, in which the night’s grand winner was the Bom Sucesso Market which scooped the award in the Trade Category and also triumphed with the “Best Development of the Year for 2015” - a remarkable work of perseverance both in terms of the space itself and its mentors.

In the Offices Category – in a sector that has gone through the worst crisis over the last few years where new offices are becoming scarce -

Étolie 240 dominated. In the Housing Category however, Lapa 111 swept the board.

Memmo Alfama Lisboa won both the Tourism and Best Rehabilitation categories. Then the Castelo dos Mouros castle picked up the award in the Social Facilities Category.

These were the winners chosen by a jury made up of Almeida Guerra, President of Rockbuilding, architect Regino Cruz, Paulo Silva, CEO of Aguirre Newman, César Neto, CEO of Renascimovel and Eduardo Abreu, CEO of Neoturis.

Worth highlighting too is the Energy Efficiency award attributed by ADENE - the Agency for Energy - which was given to the development Holiday Inn Express Lisboa.

The main sponsor for this prestigious event was the consultant Aguirre Newman together with sponsorship from Renascimóvel. The “Oscars” also enjoyed the institutional support of CIMLOP (Confederation of Construction and Real Estate for Portuguese-speaking Countries), CPCI (Portuguese Confederation of Construction and Real Estate) and APPII (Portuguese As-

sociation of Real Estate Developers and Investors). Casa Sapo was the official website portal, Diário Imobiliário was the media partner, while the awards also enjoyed the contribution of Pura Imagem.

The young actor Diogo Lagoa presented the event that took place at the Hotel Tivoli Palacete in Lisbon. To a ceremony charged with emotions was added the soulful voice of fado singer Sofia Ramos accompanied by the Portuguese guitar player Bruno Fonseca and fado viola player João Filipe.

For 2016 Anabela Loureiro, CEO of Magazine Imobiliário and Joaquim Pereira de Almeida, director, have announced that there “will be big news for the next edition of the ‘Real Estate Oscars’ which we’re already working towards”.

Adding that “we had not been expecting the receptiveness, generosity and kindness with which we were blessed at this event by professionals in the sector and which made it a success, which is why for next year’s event we must do more and do it even better.”

13 11 MAI/JUN 2015

14 11 MAI/JUN 2015

Melhor Empreendimento do Ano

Melhor Empreendimento de ComĂŠrcio

15 11 MAI/JUN 2015

Melhor Empreendimento de Escritórios

Melhor Empreendimento de Habitação

Melhor Empreendimento de Equipamentos Colectivos

Melhor Empreendimento de Turismo

Melhor Empreendimento de Reabilitação

Prémio Eficiência Energética - ADENE

16 Metro Quadrado 11 MAI/JUN 2015

“Vistos Gold�

Passaporte para o investimento Golden Visa

A residency permit for investment

17 11 MAI/JUN 2015

Com o programa de Autorização de Residência para Actividade de Investimento (ARI), Portugal passou a ser considerado como um destino de investimento imobiliário residencial. Mas os designados ‘Vistos Gold’ têm também um lado ‘negro’…

With the Authorization of Residency for Investment Activity (ARI) programme, Portugal is now considered as a residential property investment destination. But the so-called “Golden Visas” also have a ‘dark side’...

Texto Text: Carla Celestino

Os portugueses já passaram por várias dificuldades ao longo dos séculos mas o engenho fê-los avançar. As medidas nem sempre eram inéditas, mas uma vez copiadas do estrangeiro e transpostas para a realidade portuguesa provaram saber ir um pouco mais além. Foi o que se passou com os “Vistos Gold”.

Da necessidade de contornar a crise, na sua astúcia, Portugal ‘ofereceu’ a cidadania - em troca de um investimento com a transferência de capital de, pelo menos, um milhão de euros e a criação de um mínimo de 10 empregos - a estrangeiros, sobretudo, de nacionalidade chinesa, angola, russa e brasileira. Com isso, começou-se a falar em retoma e o imobiliário começou a mexer.

Segundo o Vice-Primeiro-Ministro Paulo Portas, mentor deste programa, este regime “trouxe para Portugal, até final de Janeiro, mais de 1270 milhões de euros de investimento, e deixou mais de 100 milhões de euros de impostos: estimulou o investimento privado, trouxe receita para o erário público e animou o mercado imobiliário”.

Programa português é o melhor do mundo No ranking do “Global Residence and Citizenship Programs 2015”, da Henley & Partners, Portugal foi considerado o melhor país do mundo para atrair o investimento estrangeiro e estabelecer residência. Esta análise teve como base diversos factores, nomeadamente a reputação do país, a qualidade de vida, o ambiente fiscal, o acesso a vistos e o tempo e requisitos para a aquisição de cidadania.

Para Martim Louro, responsável pelas Relações Internacionais da Cobertura, “grande parte do su-

cesso deste programa assenta na legislação que suporta a operacionalidade do mesmo: com objectivos claros, de fácil compreensão por parte dos agentes envolvidos e de fácil implementação”. A isto acresce “o clima, a nossa gastronomia, o facto de Portugal ser um destino turístico de excelência e os retornos do mercado imobiliário português serem actualmente mais competitivos do que a maioria dos mercados europeus”.

O facto de os estrangeiros terem de investir num sector estipulado pelo Governo português, até há pouco tempo limitado ao imobiliário mas que, agora, com a reforma do ARI, foi aberto a investimentos nas áreas da ciência, da cultura e da reabilitação urbana, também ajudou.

Mudanças no imobiliário O que mudou, então, no mercado imobiliário com a entrada em vigor deste programa?

Desde de 2013, altura em que foi implementado, e ao longo de 2014 os especialistas são unânimes: assistiu-se a uma recuperação do sector imobiliário. Esta evolução positiva, impulsionada principalmente pelo investimento estrangeiro, continua a dar sinais de crescimento durante o ano de 2015, que se advinha animador.

Martim Louro revela que, actualmente, “cerca de 70% das actuais transacções em que a Cobertura intervém têm origem em clientes de nacionalidade estrangeira”.

Refira-se também que, ao nível das empresas de mediação e de consultoria, que fazem a ponte entre Portugal e os estrangeiros, veio trazer uma mudança no modus operandis e até da organização

18 11 MAI/JUN 2015

Grande parte do sucesso deste programa assenta na legislação que suporta a operacionalidade do mesmo: com objectivos claros, de fácil compreensão por parte dos agentes envolvidos e de fácil implementação.

The great success of this program lies in the legislation which supports how it operates: with clear objectives, easy to understand by the agents involved and easy to implemente.

das próprias empresas. Tudo mudou.

“A forma como nos posicionamos e comunicamos mudou pois o alvo também é outro. As necessidades e desejos do cliente final são distintos dos clientes domésticos e por isso a nossa forma de actuação teve forçosamente de se adaptar”, explica. Acrescentando que “a nossa estrutura também sofreu adaptações, o nosso departamento de investimento foi reforçado no final do ano transacto”. Para se ter uma noção desta dimensão, Martim Louro refere que só no “primeiro trimestre deste ano, este departamento efectivou entre outros a comercialização de um edifício residencial oitocentista para reabilitação no centro da cidade, um activo comercial de rendimentos e um edifício para exploração turística também no centro de Lisboa a investidores estrangeiros”.

Quem são e o que procuram Há quem diga que os ‘Golden Visa’ portugueses não são nada mais do que uma porta de entrada para o espaço Schengen. Mas há os que realmente querem investir e obter maiores retornos. E outros há que apenas desejam passar o resto dos seus dias num país à beira-mar plantado, tranquilo e cheio de sol.

Quando se fala nestes ‘estrangeiros’, embora dominem as nacionalidades chinesa, angolana, russa e brasileira, a realidade é que não é fácil segmentar e muito menos ainda categorizar estes clientes internacionais uma vez que a origem e os intuitos são diversos.

Com base no seu know-how, Martim Louro esclarece que, regra geral, no que se refere ao ‘Golden Visa’ existem três grandes tipos de clientes: “Os que apenas pretendem a obtenção do ‘visto’ com o intuito de obter um passaporte que lhes permita circular no espaço Schengen e que têm apenas um número limitado de dias para seleccionar o imóvel e tratar de todo o processo burocrático; os clientes que procuram adquirir imobiliário em busca de retornos sólidos numa óptica de investimento puro; e aqueles que procuram mudar-se de malas e bagagens para Portugal, na esperança de encontrarem um futuro melhor do que aquele que lhes é oferecido no seu país de origem”.

A mediadora Cobertura especializou-se nos segmentos médio-alto e alto em especial na grande Lisboa, possuindo uma forte vertente de empreendimentos residenciais. Com base nesta experiência, faz a ressalva para o facto de já começar a ser “notória a falta de oferta que se começa a sentir em alguns segmentos do mercado, nomeadamente em imóveis localizados no centro de Lisboa com preços próximos aos 500.000 euros, valor mínimo de investimento necessário para a obtenção do denominado ‘Visto Gold’”.

Os perigos de ‘oferecer’ cidadania Este programa tem, no entanto, um ‘lado negro’ que não pode deixar de ser focado.

Se por um lado atrai o investimento estrangeiro; por outro tem gerado uma elevada especulação dos preços imobiliários, nomeadamente em zonas

19 11 MAI/JUN 2015

Martim Louro Responsável pelas Relações Internacionais da Cobertura Responsible for International Relations at Cobertura

prime das cidades ou tradicionalmente escolhidas como segunda residência no nosso País.

De acordo com as mais recentes notícias, a Moody’s refere que os preços das casas em Portugal aumentaram 2,2% em 2014 explicando não esperar uma recuperação significativa nos próximos cinco anos devido ao desemprego, à elevada dívida das famílias e à política por parte dos bancos em limitarem o crédito imobiliário.

No entanto, como salienta Martim Louro, “existem certas zonas da cidade de Lisboa em que se assiste ou assistiu em determinado momento a valores especulativos”, tal é o caso da “zona do Parque das Nações, por parte de investidores maioritariamente de origem chinesa”.

Recorde-se também a notícia avançada pelo Diário de Notícias que dava o exemplo da compra de uma vivenda em Olhos d’Água, no Algarve, pela quantia de 500 mil euros, quando o valor de mercado do imóvel era de apenas 232 mil euros e o valor patrimonial aplicado pelas Finanças de pouco mais de 155 mil euros.

Os rumores, não assumidos, avançam também com uma especulação das comissões cobradas nas transacções de imóveis. Para Martim Louro, tal como acontece “em qualquer mercado livre, existem vários tipos de operadores com diferentes formas de actuação”. Embora essa não seja a postura da Cobertura.

Estas especulações trazem, inevitavelmente, consequências para o mercado imobiliário português. Desde logo, afecta a reputação de Portugal enquanto destino privilegiado de investimento.

Ainda assim, Martim Louro espera que “o mercado corrija este tipo de actuação com o decorrer do tempo”, uma vez que acredita que, “desde que devidamente legislado e regulado, será o próprio mercado a ditar que tipo de operações terão sucesso pois os clientes estão cada vez mais informados”.

Aos perigos da especulação, os ‘Golden Visa’ têm também gerado alguma controvérsia em relação ao facto de tratar a cidadania como algo que pode ser comercializado. No seio da União Europeia este programa tem suscitado vários debates. É que a mesma Europa que nega a cidadania aos refugiados africanos que chegam em barcos ao continente, é a mesma que dá a cidadania a um estrangeiro com uma mala cheia de dinheiro.

Por último, este programa pode levar, como aliás já aconteceu em Portugal, a situações de corrupção e exploração por parte de criminosos e terroristas.

Para Martim Louro, “os perigos de polémicas ligadas a este programa acarretam sempre o risco de afectar negativamente potenciais investidores”.

Mau grado, na sua opinião, “este risco foi para já ultrapassado e o eventual alargamento do programa a novas áreas e em particular à reabilitação

urbana são bons indicadores da continuação desta política que tantos benefícios tem trazido ao País”.

The Portuguese have gone through various difficulties over the centuries but their ingenuity saw them through. Measures have not always been original, but once copied from abroad and superimposed on the Portuguese reality ended up by having effects that were more far reaching than expected. And that’s what’s happened with the “Golden Visas”.

From its need to overcome the crisis, in its astuteness Portugal ‘offered’ residency - with the eventual option of applying for citizenship after six years - in return for an investment of a capital transfer of at least one million euros or the creation of a minimum of 10 jobs - to non-EU citizens, it being particularly popular amongst the Chinese, Angolans, Russians and Brazilians. From this the recovery of the economy began to gain currency and the property market began to move.

According to the Vice Prime Minister Paulo Portas, the architect of this programme, this regime “by the end of January brought in investment revenues of 1.270 billion euros, including over 100 million euros in taxes: stimulated private investment, brought receipts into the public purse while injecting life into the property market”.

The Portuguese program is the best in the world According to the “Global Residence and Citizenship Programs 2015” ranking from Henley & Partners, Portugal is considered the best country in the world for attracting foreign investment and getting residence. This analysis was based on various factors, namely the country’s reputation, the quality of life, the tax environment, visa access and the time required to process and get the permit.

According to Martim Louro, who is responsible for International Relations for the estate agents Cobertura, “the great success of this program lies in the legislation which supports how it operates: with clear objectives, easy to understand by the agents involved and easy to implement”. To this add: “the climate, our cuisine, the fact that Portugal is a tourist destination par excellence, and the returns provided by the Portuguese real estate market are currently more competitive than those offered by the majority of European markets”.

The fact that foreigners have to invest in a sector stipulated by the Portuguese government, until fairly recently limited to property but which now, with changes to the ARI, is now open to investments in areas like science, culture and urban rehabilitation, has also helped.

Changes in real estate So what has changed then in the real estate market with the coming into force of this program?

20 11 MAI/JUN 2015

Since 2013, when it was implemented, and throughout 2014, the specialists are unanimous: there has been a recovery in the real estate sector.

This positive development, driven mainly by foreign investment, continues to give signs of growth in 2015 for a market which looks set to continue to be buoyant.

Martim Louro says that currently, “around 70% of the current transactions that Cobertura has been involved with have come from foreign national clients.”

He also states that at the property consultancy and estate agents level, which provides a bridge between Portugal and foreigners, it has brought a change in the modus operandis and even in the organisation of the companies themselves. Everything has changed.

“The way we have positioned ourselves and we communicate has changed since the target is different too. The needs and desires of the end client are distinctly different from domestic clients and so the way we operate also has had to adapt entirely”, he explains. He adds that “our structure also underwent adaptations and our investment department was strengthened at the end of the transactional year”. To have an idea of its size, Martim Louro says that “in the first quarter of the year alone, this department undertook, among other, the sale of a 18th century residential building for rehabilitation in the city centre, a commercial asset for rent and a building for tourism, also in the centre of Lisbon, sold to foreign investors”.

Who is buying them?

There are those who say that the Portuguese “Golden Visa” is nothing more than a gateway to the Schengen area. But there are others who really want to invest and get greater returns. While others still simply want to spend the rest of their

days in green seaside country which his peaceful and sunny.

When referring to these “foreigners”, although the Chinese, Angolans, Russians and Brazilians dominate, the reality is that it is not easy to categorise and even less so to pigeonhole these international clients since they come from a diverse range of locations worldwide.

Based on his know-how, Martim Louro makes clear that as a general rule, when it comes to the “Golden Visa” there are three types of client: “Those who merely want to get the “visa” so that they can circulate in the Schengen area and have just a limited number of days to choose the property and deal with the entire bureaucratic process; the clients who are looking to buy real estate to make a solid return purely for investment; and those who are looking to pack their bags and move to Portugal in the hope of finding a better life than that offered in their country of origin.”

The estate agents Cobertura specialise in the upper-middle to luxury market, especially in Greater Lisbon, with a strong focus on residential developments. Based on this experience, it points to the fact that a “lack of supply is already being felt in some segments of the market, namely in properties located in the centre of Lisbon with prices close to 500,000 euros, the minimum necessary investment value to get the so-called “Golden Visa”.

The dangers of “offering” citizenship This program has, however, a “dark side” which cannot be swept under the carpet.

If on the one hand it attracts foreign investment; then on the other it generates a high level of speculation in the prices of property, namely in the prime areas of cities or those areas traditionally chosen for a second residence in Portugal.

According to the latest news, the ratings agency Moody’s states that house prices in Portugal increased 2.2% in 2014 explaining that a significant recovery over the next five years is not to be expected because of unemployment, high family indebtedness and the policy on the part of the banks to restrict mortgage concessions.

However, as Martim Louro points out, “there are certain part of Lisbon which is seeing or has seen at a specific time speculative values”, a case in point being the “Parque das Nações area because of investors, mostly Chinese in origin.”

There was also the case published in the newspaper Diário de Notícias about the purchase of a detached property in Olhos d’Água, in the Algarve, for 500,000 euros, when the market value of the property was just 232,000 euros and the patrimonial price tag fixed by the tax office was little more than 155,000 euros.

The rumours, never admitted, also involved the speculation of the commissions charged for property transactions. For Martim Louro, as happens “in any free market, there are various kinds of operators with different ways of behaving”. However, this is not the case with Cobertura.

These speculations inevitably have consequences for the Portuguese real estate market. It immediately affects Portugal’s reputation as a privileged investment destination. Even so, Martim Louro expects that the “market will correct this type of behaviour with the passage of time”, since he believes that, “providing that the process of legislated and regulated, it will be the market itself that will dictate the type of operations that will be successful since clients are increasingly better informed”.

In addition to the dangers of speculation, the Golden Visas have also generated some controversy in relation to the fact that citizenship can be treated as a commercial commodity. Within the European Union this program has given rise to various debates. And that the same Europe which denies citizenship to African refugees arriving in boats is the same European Union that offers citizenship to a non-EU citizens with a suitcase stuffed with cash.

Lastly, this program can lead, as has in fact already happened in Portugal, to situations of corruption and exploitation on the part of criminals and terrorists.

According to Martim Louro, “the dangers of controversies linked to this program always run the risk of scaring off potential investors”. Despite these misgivings, in his opinion, “this risk has already overcome and the future expansion of the program into new areas, in particular urban rehabilitation, are good indicators that this policy, which has brought so many benefits to the country, will continue.

Metro Quadrado

Polignac de Barros

Falta “estabilidade e consolidação” Lack of “stability and consolidation”

23 11 MAI/JUN 2015

O presidente da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII), Henrique Polignac de Barros, fala desta instituição com quase um quarto de século e de como acompanhou sempre o sector tanto nos ‘bons’ como nos ‘maus’ momentos.

The President of the Portuguese Association of Real Estate Developers and Investors (APPII), Henrique Polignac de Barros, talks to us about this institution which is almost a quarter of a century old and has always followed the sector in good times and in bad.

Entrevista Interview: Carla Celestino

Fundador e presidente da APPII desde 1991, como se sente na pele de líder desta associação há quase 25 anos e de ser uma das mais ilustres figuras do imobiliário português?

Se me permite uma pequena rectificação à sua amável pergunta, sinto que sou apenas um modesto economista e um pequeno promotor ao serviço de uma grande associação. Ilustres são os nossos associados que contribuem com o seu árduo trabalho para o aumento da riqueza nacional e sem os quais esta associação não existiria. É naturalmente com grande orgulho que presido a uma associação que representa e une, há quase 25 anos, o sector da promoção imobiliária nacional. No próximo ano assinalaremos um quarto de século de existência.

Esta associação foi fundada por um pequeno grupo de empresários ligados ao sector imobiliário, com importantes projectos em curso e que comungavam da mesma filosofia e que sentiram a necessidade de se unirem sob a égide de uma associação que os representasse. Era fundamental que se dignificasse e profissionalizasse o sector imobiliário, se lutasse contra a excessiva burocracia e se definissem os diversos intervenientes do sector imobiliário que, como sabe, são essencialmente: os promotores, os investidores, os construtores/ empreiteiros, os projectistas e os mediadores.

Foram co-fundadores da APPII, entre outros, Miguel Pais do Amaral, Stefano Saviotti, André Jordan, Joaquim Silveira e eu próprio, que sempre têm preservado um enorme carinho por esta Associação, mantendo sempre uma presença amiga e muito participativa.

A APPII foi pioneira em Portugal em diversas áreas, desde o apoio aos empresários do sector, passando pela criação do conceito de ‘promotor imobiliário’ no nosso País. Tendo em conta esta realidade, quais foram os maiores desafios com que a associação se deparou ao longo dos anos?

Aquando da fundação da APPII já se usava nos países anglo-saxónicos a palavra “developer”, mas não havia em Portugal uma designação equivalente. Por isso, trouxemos a terminologia (já usada em alguns países latinos) de “promotor imobiliário” para representar os empreendedores que promovem o desenvolvimento imobiliário.

Assim se criou a Associação dos Promotores Imobiliários – API. Mais tarde, e por ocasião da reformulação do regime dos fundos, alterámos o nome para Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários – APPII, nome que mantemos até hoje. Mais recentemente, temos aproveitado esta designação para receber a nova vaga de investidores estrangeiros.

Como se pode ver, a APPII procurou sempre adequar-se às dinâmicas do mercado. Foram múltiplos os obstáculos com que a associação se deparou ao longo da sua existência, mas o segredo do seu sucesso está em acreditar no seu projecto, contornar as dificuldades e sobreviver, mantendo-se próxima dos seus associados e atenta aos seus problemas, adequando-se às várias fases, positivas e negativas, que o mercado vai atravessando.

Nos últimos anos observou-se o desaparecimento de vários players do mercado, fruto da crise económica. Mas a associação anunciou recentemente a adesão de mais de 30 novos associados. Como sente este ‘duplo cenário’?

O imobiliário passou tempos difíceis e como não poderia deixar de ser, a APPII sentiu também os efeitos desses tempos. Sucede que, graças a uma gestão cuidadosa e prudente, trazíamos uma situação financeira estável e sustentada que nos permitiu ‘sobreviver à tempestade’ e estar disponíveis para regressar ao mercado.

Assim o fizemos, primeiramente admitindo como Secretário-Geral o jovem e dinâmico advogado Hugo Santos Ferreira, proveniente da Cuatrecasas Gonçalves Pereira. Depois, mudando as nossas instalações para um moderno e central escritório na Torre 3 das Amoreiras. E por fim, criando um novo e contemporâneo website: www.appii.pt.

Por outro lado, a crise trouxe também novas oportunidades que a APPII soube aproveitar e iniciou em meados de 2014, com a empenhada colaboração do novo Secretário-Geral, um processo de dinamização e crescimento, em que angariámos já quase 40 novos associados. Implementámos também um alargamento da base geográfica, pelo que temos hoje associados de Norte a Sul do País.

E internacionalizámos, tendo com isso recebido importantes plataformas de investimento internacionais, que depois apresentamos e ajudamos na concretização de negócios, criando sinergias com os nossos associados nacionais.

As empresas estrangeiras e os Fundos de Investimento Imobiliário internacionais têm procurado a associação no sentido de entrarem no mercado português?

Portugal está na moda e na rota dos investidores e a APPII não poderia ficar de fora de mais esta dinâmica do mercado. Passados quase 25 anos voltamos a estar na vanguarda da introdução de empresas internacionais em Portugal e para dar alguns exemplos hoje são nossos associados: um dos principais players do Golden Visa, empresas de consultoria e promoção imobiliária europeias e até da América Latina, e plataformas de investimento imobiliário internacionais. A APPII é hoje um ponto incontornável de contacto, sendo cada vez mais

24 11 MAI/JUN 2015

um centro de troca de ideias, conhecimentos e de negócios.

Na sua opinião, o que falta para os empresários/bancos voltarem a colocar no mercado imóveis realmente atractivos de forma a cativar investidores nacionais/internacionais?

O que falta é estabilidade e consolidação. As palavras de ordem devem ser de ânimo e optimismo, mas simultaneamente de prudência e cautela.

O ano de 2015 pode ser um ano decisivo de retoma e devemos encará-lo com optimismo, mas para tal devemos focar-nos num crescimento sustentando, que não represente um mero e efémero “balão de oxigénio”.

Um crescimento sustentado precisa de um mercado em equilíbrio, para que os imóveis sejam colocados no mercado com preços atractivos tanto para investidores estrangeiros, como para portugueses, ou seja, devemos continuarmos a apostar em mais investimento estrangeiro, mas não devemos descurar a actual capacidade económica dos portugueses.

Founder and president of the APPII since 1991, how does it feel to have been the leader of this association for almost 25 years as well as being one of the most illustrious figures in the Portuguese real estate sector?

If you would allow me to make a small amendment to your kind question, I feel that I am just a modest economist and a small developer in the service of a great association. It’s our members who are illustrious who have contributed with their hard work to increase national wealth and without whom this association wouldn’t exist.

And naturally it is with great pride that I preside over an association that has represented and united the promotion and development of the national real estate sector for almost 25 years. Next year we will mark a quarter of a century existence.

This association was founded by a small group of business leaders linked to the real estate sector, with important ongoing projects and who shared the same philosophy and felt the need to join forces under the banner of an association that would represent them. It was vital to dignify and professionalise the real estate sector, to combat excessive red tape and define the various players in the real estate sector who, as you know, are essentially: the developers, the investors, the builders/ building firms, the architects and planners and the estate agents.

Other co-founders of the APPII included Miguel Pais do Amaral, Stefano Saviotti, André Jordan, Joaquim Silveira and myself, all of whom have always had an enormous soft spot for this association, taking a friendly interest and always getting involved.

APPII was a pioneer in Portugal in various areas, from supporting entrepreneurs in the sector to creating the concept of the “real estate developer” in our country. Taking this reality into account, what were the biggest challenges that the association had to deal with over the years?

As to the foundation of the APPII the word “developer” was already being used in Anglo-Saxon countries, but there was no equivalent term in Portugal. Which is why we borrowed the terminology “real estate developer” (promoter) already used in some Latin countries to represent entrepreneurs carrying out real estate development.

So, we created the Association of Real Estate Developers - API. Later on, when the regime governing funds was reformulated, we changed the name to the Portuguese Association of Real Estate Developers and Investors - APPII, a name which continues to this day. More recently, we’ve taken advantage of this term to welcome the new wave of foreign investors.

As can be seen, the APPII has always sought to tailor itself to the dynamics of the market. There were many obstacles that the association had to deal with throughout its existence, but the secret to its success has lain in believing in its project, overcoming the difficulties and surviving, keeping it close to its members and being aware of its problems, tailoring it to its various phases, positive and negative, that the market has gone through.

In recent years we’ve seen the disappearance of various players in the market because of the economic crisis. Yet the association recently announced the signing up of 30 new members. How do you view this apparently contradictory scenario?

The real estate sector has gone through difficult times and this has included, as you’d expect, the APPII too which has felt the effects of the crisis.

As it happens, thanks to careful and prudent management, we’re now in a financially stable and sustainable situation, which has enabled us to “survive the storm” and we’re ready to return to the market.

And that’s what we’ve done, firstly by bringing in a young and dynamic lawyer Hugo Santos Ferreira, from Cuatrecasas Gonçalves Pereira, as General Secretary. Then we moved our premises to a modern and centrally located office in Torre 3 of Amoreiras in Lisbon. And finally by creating a new and modern-looking website: www.appii.pt.

On the other hand, the crisis has also brought new opportunities which APPII was able to take advantage of and started in mid 2014, with the earnest collaboration of the new General Secretary - a process of dynamism and growth whereby we signed

up almost 40 new members. We’ve also widened our geographic base, so that today we’ve members all over the country, from the north to the south. And we’ve gone international, having won important platforms of international investment, which we later presented and helped to turn into business deals, creating synergies with our national members.

Have foreign companies and international real estate investment funds sought out the association to help them penetrate the Portuguese market?

Portugal is in fashion and in the sights of investors and the APPII can’t be left behind when it comes to this new energy in the market. After almost 25 years we’re once again in the forefront when it comes to introducing international companies in Portugal and today to give some examples there are companies that are our members such as: one of the main players in the Golden Visa market, European and even Latin American real estate consultancy and real estate development companies, and international real estate investment platforms. Today the APPII is undeniably a point of contact, being increasingly a centre for exchanging ideas, know-how and business.

In your opinion what’s missing for entrepreneurs/banks to do in order to make the property market really attractive so as to attract national and international investors?

What’s lacking is stability and consolidation. The words of the day should be optimism and action but prudence and caution at the same time.

2015 could be a decisive year for the recovery and we should face it with optimism, but in order for that we should focus on sustained growth which doesn’t represent a mere and intangible lifebuoy.

Sustained growth needs a balanced market, so that properties are put on the market at attractive prices for both foreign investors and the Portuguese, in other words, we should continue to focus our energies on more foreign investment, but we shouldn’t close our eyes to the current economic capacity of the Portuguese.

Metro Quadrado

Predibisa

A confiança voltou ao Norte

Confidence has returned to the north

O mercado do Norte está a recuperar a olhos vistos e não é de estranhar, por isso, que João Nuno Magalhães esteja muito confiante. Número um da consultora e mediadora Predibisa, com sede no Porto, olha para o mercado com franco optimismo.

The market in the north is visibly recovering which is why it is no wonder that João Nuno Magalhães is very confident. Predibisa, the Number One property consultant and estate agents, which is based in Porto, is looking to the market with frank optimism.

Texto Text: Joaquim Pereira de Almeida

Na sua opinião a retoma foi tão grande que hoje “já falta produto”. Como diz, “as gruas pararam em 2008 e não há nada de novo” apesar da procura continuar a aumentar de vários destinos mundiais. “O Porto tem a vantagem de ser mais barato do que Lisboa e os estrangeiros sabem isso”, assegura. “Portugal está na moda, é barato e encantador”.

João Magalhães acredita que esta tendência é irreversível, mesmo se falarmos só no mercado de habitação, porque se entrarmos no mercado industrial os leitores não imaginam o movimento que assola a parte Norte do País. Há muitos pedidos para instalar empresas multinacionais estrangeiras.

João Leite Castro, do departamento de Indústria e Promoção não tem mãos a medir. “Foi por pouco que não consegui trazer a Jaguar para Portugal”, lamenta, com um sorriso.

A Predibisa passou um período diferente da sua actividade quando se fundiu, de 2007 a 2012, com a CBRE. Foi uma fusão que trouxe “muito know-how” mas que não deu certo. A multinacional teve algumas dificuldades que se reflectiram também a este nível.

Hoje, a Predibisa, que celebra 25 anos da sua fundação, está mais confiante, mais forte e com muito trabalho pela frente.

According to him the recovery has been so great that today “we can’t find enough property to sell”. As he says, “the cranes stopped in 2008 and nothing new has been built” despite demand continuing to increase from various world destinations. “Porto has the advantage of being cheaper than Lisbon and foreigners are aware of this”, he states. “Portugal is in fashion, is valuefor-money and charming”.

João Magalhães believes that this trend is irreversible, even when talking about the housing market alone, because when discussing the industrial market readers don’t imagine the turnover that’s happening in the north of Portugal.

There are lots of requests to set up foreign multinational companies.

João Leite Castro, from the company’s Development and Industry Department has his hands full of projects. “We only just didn’t succeed in attracting Jaguar to Portugal” he says with a regretful smile.

Predibisa experienced different times in its business activity when it merged with CBRE from 2007 to 2012. It was a merger that brought “a lot of know-how” but didn’t pan out. The multinational suffered some difficulties which reflected at this level too.

Today, Predibisa, which is celebrating 25 years since its foundation, is more confident, stronger and has a lot of work ahead.

Opinião Miguel Bacalhau

O ano dos grandes desafios The year of big challenges Miguel Bacalhau, MRICS Director do Departamento de Avaliações da Aguirre Newman Director of the Valuations Department at Aguirre Newman

Tendo presente o excelente desempenho do mercado imobiliário português em 2014 na generalidade dos seus segmentos, o que podemos esperar para 2015?

O comportamento do mercado neste ano está a ser marcado por um importante conjunto de eventos, que importa ter em conta. Em primeiro lugar, haverá eleições legislativas no quarto trimestre, sendo certo que muita expectativa existe em torno da possibilidade de manutenção do clima de confiança que tem vindo a ser reconhecido no nosso mercado.

Em segundo lugar, o Banco Central Europeu deu início em Março ao programa de compra de dívida de Portugal, o qual deverá vigorar, pelo menos, até Setembro de 2016, no montante de 1,45 mil milhões de euros por mês. A medida anunciada pelo BCE em Janeiro estende-se a toda a zona euro e totaliza 60 mil milhões de euros por mês, que estarão disponíveis nas diversas economias. É ainda imprevisível o efeito que esta medida terá na economia da zona Euro, mas uma coisa é certa: excedentes de liquidez estimularão consumos e originarão novos investimentos, o que pode traduzir-se, no sector imobiliário, num aumento da procura. Como a oferta disponível será previsivelmente insuficiente, haverá margem para uma subida de preços.

Adicionalmente a este efeito é ainda de prever uma tendência de compressão das prime yields, em todo o imobiliário comercial, podendo ser atingidos valores historicamente baixos, já em 2015, acompanhando de alguma forma a descida da yield da dívida nacional a 10 anos, que negociava a finais de Abril a 1,80%, tendo atingido em Março um mínimo histórico, em torno de 1,50%. Estes valores contrastam com os 6% no início de 2014.

Em terceiro lugar o programa dos ‘vistos gold’,

que tem vindo a afirmar-se como um catalisador de vendas de activos imobiliários, não só no segmento residencial mas também nos segmentos de escritórios e de retalho, poderá agora trazer boas notícias e bons negócios para as áreas históricas dos centros urbanos. De facto, é já publicamente conhecido que este programa será alargado a outras áreas da economia, como a investigação científica, a produção artística, a manutenção e recuperação de património cultural e a reabilitação urbana. Concretamente, quanto a esta última vertente, serão elegíveis investimentos em aquisição de imóveis e realização de obras de reabilitação urbana no valor de 500 mil euros. Salienta-se também que serão aplicados coeficientes de discriminação positiva para investimentos realizados em regiões de baixa densidade, de modo a promover a dispersão geográfica do investimento fora dos grandes centros urbanos.

Tendo em consideração as transacções de investimento realizadas em 2014 e no primeiro trimestre de 2015, os activos prime começam a escassear. É, portanto, chegada a altura de pensar em alternativas de maior risco. Estaremos a falar, por exemplo, em activos de rendimento com localizações mais descentralizadas, com maior desocupação ou necessidade de investimento, ou em portefólios de imóveis mais ou menos heterogéneos em termos de idades, usos e localizações. Não será de excluir que as alternativas passem também pela promoção de novos projectos e pelo reforço da aposta na reabilitação em zonas históricas.

Por último, destacaria o sector do turismo como motor de novos projectos imobiliários e de novos conceitos, que estão a surgir um pouco por todo o País, com especial enfoque nas regiões de Lisboa, Porto e Algarve. O turismo teve, de facto,

29 11 MAI/JUN 2015

O imobiliário em Portugal apresenta-se, de facto, como uma alternativa de investimento segura, com uma interessante relação rentabilidade/risco.

Real estate in Portugal seems, in fact, an alternative for secure investment, with na interesting profitability/risk ratio.

um comportamento notável em 2014, na generalidade dos indicadores, sendo de esperar que este bom desempenho se mantenha em 2015.

Em conclusão, diria que há uma conjugação interessante de factores que faz antever um ano de 2015, no mínimo, estimulante para a economia portuguesa em geral e para o sector imobiliário em particular. Mais do que criar mecanismos, programas e incentivos ao investimento, é fundamental respeitar e acolher bem quem investe em Portugal, não esquecendo que a confiança e a estabilidade são talvez os principais factores que trouxeram de volta os investidores internacionais ao nosso País. Façamos da estabilidade a nossa palavra de ordem e não deitemos tudo a perder em ano de eleições. O imobiliário em Portugal apresenta-se, de facto, como uma al-

ternativa de investimento segura, com uma interessante relação rentabilidade/risco, conforme se depreende dos cerca de 700 milhões de euros que investidores estrangeiros decidiram colocar no nosso país, no ano transacto.

Given the recent excellent performance of the Portuguese real estate market in 2014 across the board in most segments, what can be expected from 2015?

Market behaviour this year have been marked by an important number of events which it is important to take into account. First of all, there will be a General Election in the fourth quarter, it being certain that there are a lot of expectations hanging on the possibility of maintaining the climate of confidence that has been recognised in our market.

30 Opinião 11 MAI/JUN 2015

Tendo em consideração as transacções de investimento realizadas em 2014 e no primeiro trimestre de 2015, os activos prime começam a escassear. É, portanto, chegada a altura de pensar em alternativas de maior risco.

Taking into consideration the investment transactions made in 2014 and in the first quarter of 2015, prime assets have begun to become scarce.

And therefore the time has come to think about higherrisk alternatives.

Second, the European Central Bank in March began a programme of buying Portuguese debt which should remain in place at least until September 2016 to the tune of 1.45 billion euros per month. The measure announced in January by the ECB extend out to the entire euro zone and totals 60 billion euros per month, which will be available in diverse economies.

The effect that this measure will have on the euro zone economy is still unpredictable, but one thing is certain: quantitative easing will stimulate consumption and will give rise to new investments, which could in the real estate sector translate into an increase in demand. Since the available supply will predictably be insufficient, there will be margin for a rise in prices.

Further to this effect, and indeed to be expected, will be a trend towards a compression of prime yields right across commercial real estate, perhaps achieving historically low levels by 2015 accompanied by some measure with a fall in national 10-year debt yields, which by the end of April stood at 1.80%, having reached a historic minimum in March of around 1.50%. These values contrast with the 6% seen at the start of 2014.

Third, the Golden Visa programme, which has been viewed as a catalyst for the sale of real estate assets, not only in the residential seg-

ment but also in the offices and retail segments, could now bring good news and business deals for the historic centres of urban areas. In fact, it is already publicly known that this programme will be extended to other areas of the economy such as scientific research, artistic production, the maintenance and restoration of cultural heritage and urban rehabilitation. More precisely, as to this last option, qualifying investments will include the acquisition of property and undertaking urban rehabilitation works to the value of 500,000 euros. It should also be pointed out that positive discrimination coefficients will be applied for investments made in low-population density areas so as to encourage the geographical spreading out of investments beyond large urban centres.

Taking into consideration the investment transactions made in 2014 and in the first quarter of 2015, prime assets have begun to become scarce. And therefore the time has come to think about higher-risk alternatives. We’re talking, for example, about income related assets in more decentralised areas, with lesser levels of occupation or greater need for investment, or in property portfolios which are more or less heterogeneous in terms of age groups, uses and locations. That does not mean ruling out alternatives which would also include the development

of new projects and reinforcing investment in the rehabilitation of historic areas.

Lastly, the tourism sector stands out as a driver for new real estate projects and new concepts which are arising all over the country, with special focus on the regions of Lisbon, Porto and the Algarve. Tourism in fact enjoyed a remarkable performance in 2014 for most indicators, it being expected that this good performance will continue in 2015.

In conclusion, I would say that there is an interesting number of factors which would lead one to predict that 2015 will be generally stimulating for the Portuguese economy to say the very least and particularly for the real estate sector.

More than creating mechanisms, programmes and incentives for investment, is the fundamental need to respect and welcome investors in Portugal, not forgetting that confidence and stability are perhaps the main factors that brought international investors back to our country. And make stability our watchword and now throw everything away in the year of the elections.

Real estate in Portugal seems, in fact, an alternative for secure investment, with an interesting profitability/risk ratio, if the 700 million euros which foreign investors have decided to invest in our country for the transactional year are anything to go by.

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Opinião José Araújo

Momento propício para adquirir terrenos José Araújo Director da Direcção de Negócio Imobiliário

The ideal time to buy plots of land A evolução e o estado actual do mercado imobiliário nacional, como qualquer mercado, tem evoluções e mutações cada vez mais rápidas, obrigando todos os agentes que nele actuam a terem capacidade de análise e decisão rápida para em tempo aproveitar e detectar as oportunidades.

Quem diria que há dois anos as redes de mediação imobiliárias a operarem iriam anunciar os melhores meses de sempre. O arrendamento está vivo mas voltamos a um dos maiores investimentos que as famílias realizam - a aquisição de habitação. Podemos afirmar que confiança ‘voltou’, reflectindo-se no número de transacções de imóveis residenciais. É necessário interpretar as tendências sabendo que um projecto imobiliário leva no mínimo dois anos a chegar ao mercado e neste momento começa a escassear algum produto de habitação nova, com tipologias específicas e a preços de mercado, uma vez que os projectos em comercialização estão algo desajustados face à procura actual.

A leitura e a conjugação destas diversas variáveis, levam-nos a desenvolver um conjunto de iniciativas com os agentes no mercado por forma a devolver activos como os terrenos para construção a preço justo e equilibrado, com base nas actuais parcerias face às limitações do Banco no apoio à actividade de promoção imobiliária. Contudo, permitirá um regular funcionamento dos mercados e o seu acesso para quem tem a capacidade e o conhecimento para desenvolver projectos, aproveitando o actual momento do mercado.

Assim, lançamos uma acção comercial que contempla 45 lotes de terrenos para construção

localizados nos distritos de Faro, Lisboa, Aveiro e Porto, com destaque para a Alta de Lisboa, no Lumiar, Loures/Camarate e para a Venteira/ Amadora. Mais a Norte o destaque vai para Gondomar e Vila Nova de Gaia e no Centro em Aveiro, mais concretamente em Santa Maria da Feira. Já no Algarve os lotes situam-se em Silves/Algoz.

Os terrenos seleccionados são compostos por lotes com diversas dimensões e capacidades construtivas, o que se traduz em termos de investimentos muito díspares. Assim, e a título de exemplo, por 69 mil euros no Algarve pode adquirir um lote com possibilidade construtiva de três pisos acima do solo.

Mas em Lisboa, está disponível um terreno por 3,9 milhões de euros num lote com 1.312 m2 cuja capacidade construtiva é de quatro pisos abaixo do solo para uma área bruta de 5250 m2 e de 11 pisos acima do solo com área bruta de habitação de 9.300 m2 e de comércio e serviços de 701 m2 construção.

O desafio lançado aos nossos parceiros, tendo em conta as especificidades de cada lote, é que deve conhecer em detalhe cada activo, o que estava programado inicialmente para o lote, passando pelo que o mercado hoje valoriza, aliado ao que os Planos Directores Municipais e Intermunicipais hoje permitem. Estes e outros conhecimentos são aptidões e valências de quem comercializa este tipo de activos, trabalho já iniciado pelas Sociedades de Mediação que vão ter estes activos em comercialização.

Trata-se de uma acção B2B (Business-to-Business), que deverá assentar em planos comerciais e comunicacionais específicos activo a activo, tendo em vista encontrar investidores,

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construtores ou promotores interessados em investirem para satisfazerem necessidades do mercado local, sendo este o momento em Portugal para adquirir estes activos e daí a oportunidade para esta acção.

Agora é o momento e a oportunidade para os adquirir a preços muito competitivos.

With the development and current state of the national real estate market, like in any market, developments and mutations are happening at an increasingly more rapid pace, forcing all agents working in the property sector to be able to rapidly analyse and make decisions in order to spot and take advantage of opportunities in good time.

Who would have thought two years ago that the estate agent chains would announce their best months ever? The rental market is alive but we are once again seeing a return to one of the largest investments that families will ever make - purchasing their own homes. We can confirm that confidence has “returned”, which is reflected in the number of residential property transactions.

One needs to interpret trends knowing that a real estate project takes a minimum of two years to come onto the market and that at the moment some new housing product with specific prices and characteristics is running out, so that the projects for sale are somewhat maladjusted given current demand.

Reading the market, together with the number of various variables, has led us to develop a number of initiatives with estate agents in the market so as to develop assets such as plots of land for building at a fair and balanced price, based on current partnerships and bank limitations on supporting real estate development activity.

However, the measures will enable the market and access to it, to operate normally for whoever has the capacity and know-how to develop projects, making the most of the current market situation.

Therefore, we’ve launched a commercial campaign involving 45 plots of land for building purposes located in the districts of Faro, Lisbon, Aveiro and Porto, with particular emphasis on the Alta de Lisboa zone of Lisbon, in Lumiar/ Camarate and Venteira/Amadora. Further to the north the focus is on Gondomar and Vila Nova de Gaia and in the centre of Portugal at Aveiro, more specifically at Santa Maria da Feira. In the Algarve the plots are in Silves/Algoz.

The plots selected comprise plots of various sizes and building suitability, which vary enormously in terms of investment. So, and to give

Agora é o momento e a oportunidade para os adquirir (terrenos) a preços muito competitivos.

Now is the time and the opportunity to acquire them (plots of land) at very competitive prices.

an example, for 69,000 euros a plot for three storeys above ground can be acquired in the Algarve.

But in Lisbon a piece of land for 3.9 million euros in available on a plot measuring 1,312 m2 with a building capacity of four storeys above ground for a gross land area of 5,250 m2 and 11 storeys above ground with a total living area of 9,300 m2 and 701 m2 for commerce and services.

The challenge thrown down to our partners involves taking into account the specific characteristics of each plot, and a requirement of detailed knowledge of each asset, what was initially planned for each plot, and the fact that the market today has gained in value, and what the Municipal and Inter-municipal Master Plans today allow. This, and other knowledge are strengths and assets for those selling this type of assets, work that has already been started by the estate agents that will be offering these assets for sale.

It is a B2B (Business to Business) activity, which should be based on specific commercial and communicational plans asset by asset, with an aim to find investors, builders and developers interested in investing to satisfy the needs of the local market, this being the right moment in Portugal to acquire these assets and provide an opportunity for this campaign.

Now is the time and the opportunity to acquire them at very competitive prices.

Opinião Miguel Marques Santos

Balanço da Legislatura Weighing up the current Government Miguel Marques dos Santos Advogado, Sócio da Garrigues Responsável pelo Departamento de Imobiliário e Urbanismo da Garrigues Portugal Lawyer, Garrigues Partner Head of the Department of Garrigues Portugal Real Estate and Urbanism

Estando a actual legislatura já na sua recta final, este é o momento de cada um de nós proceder à análise do que foi feito e do que ficou por fazer, de destacar o que de mais positivo e menos positivo aconteceu. Em suma, de fazer um balanço do mandato político que terminará (ou se renovará) nas próximas eleições legislativas de Outubro.

Em termos gerais, a forma mais simples e directa de avaliarmos a legislatura é darmos resposta à interrogação que se celebrizou pela gaffe do líder do maior partido da oposição: Mas afinal estamos melhor ou estamos pior do que estávamos no início da legislatura?

E parece óbvio, para qualquer análise isenta (e politicamente descomprometida), que, quer no que se refere ao País, quer no que se refere ao sector imobiliário, Portugal está melhor do que estava no início da legislatura.

Quando se analisa a situação do País, é claro que a dureza do ajustamento e as consequências extremamente difíceis para a maioria dos sectores, para a maioria das empresas e para a maioria das famílias, podem levar a leituras erradas da realidade e a aproveitamentos políticos baseados na demagogia ou no populismo. É claro que o clima de artificialidade económica em que vivemos nas duas décadas que antecederam a intervenção da Troika contribuem para essas leituras erradas e para esses aproveitamentos políticos menos sérios. Mas o que é facto é que o País está melhor do que estava em 2011. Pode-se discutir se o mérito é mais do Governo ou mais de factores externos. Pode-se subvalorizar o que vem cá de dentro e hipervalorizar o que vem de fora (às vezes de forma ridícula e contraditória). Mas a realidade é que o

País está melhor do que estava em 2011.

Os dados do crescimento, do investimento, da tendência de diminuição do desemprego, do reequilíbrio das contas públicas e das contas externas (tudo por oposição à apregoada espiral recessiva de decrescimento, de défice e de desemprego) não deixam margem para dúvidas.

E os factos públicos sobre o progressivo fim dos interesses instalados e sobre o progressivo desaparecimento dos pequenos poderes absolutos, tanto nas empresas como no Estado, vão também ao encontro desta realidade.

Falta ainda algum tempo para que a retoma seja sentida por todos os portugueses, mas os dados mais recentes sobre o consumo, em particular em certos sectores, com o da distribuição, são muito animadores e demonstram claramente que esta realidade começa a ser sentida por uma base cada vez mais alargada de portugueses.

E o sector imobiliário seguiu o mesmo caminho.

Em 2011, a actividade imobiliária pura e simplesmente parou, desapareceu. Deixou de haver investimento, nacional e estrangeiro. Deixou de haver financiamento. Deixou de haver promoção, tanto imobiliária como turística. Deixou de haver empreitadas, tanto públicas como particulares. O sector transformou-se num deserto.

Passados cerca de quatro anos a realidade é bem diversa. O investimento, sobretudo estrangeiro (mas também nacional), flui em massa para o sector imobiliário. Os bancos voltaram a apoiar a actividade imobiliária. A actividade de promoção, sobretudo na vertente de reabilitação, passou a ser uma realidade. As empresas de construção voltam progressivamente a ter actividade.

Também aqui se pode discutir se o bom momen-

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to que o sector atravessa é mais resultante da acção do Governo ou mais consequência de factores externos. Será certamente um misto dos dois. Mas a realidade é que o sector imobiliário está melhor, muito melhor, do que estava em 2011.

Há subsectores do sector imobiliário ainda com grandes dificuldades, mas em termos globais, o sector está muito melhor. E mesmo que se queira sobrevalorizar a acção externa e desvalorizar a acção do Governo, não é possível apagar realidades obviamente resultantes da acção do Executivo, como, por exemplo, a criação de um ambiente externo generalizado de confiança no País e nas suas instituições, factor decisivo de potenciação do investimento externo; a reforma da lei do arrendamento, factor decisivo para colocar no mercado imóveis que se encontravam em degradação progressiva e sem qualquer horizonte de reabilitação; a criação do novo regime do ‘Golden Visa’ e a potenciação do regime dos residentes não habituais, factores criadores de um novo mercado de investimento estrangeiro residencial, que potenciou a actividade de promoção, sobretudo na vertente de reabilitação; a alteração do regime dos fundos de investimento imobiliário, que está já a criar uma nova onda de intenções de investimento no nosso mercado.

Em suma, o balanço é positivo, claramente positivo. Oxalá o País não opte por voltar para trás.

Por trocar o certo pelo incerto. Por seguir sonhos agradáveis, mas claramente insustentáveis. Já pagámos um preço demasiadamente caro por esse tipo de políticas e seria uma pena termos que pagar outra vez.

Since the current government is in its last months, now is the time for all of us to analyse what’s been accomplished, what’s been left undone, and to highlight the best and worst of the term. In a nutshell, to weigh up this government’s political record that will come to an end (or see a second term in office) at the coming General Election in October.

In general terms, the simplest and most direct way of evaluating the government’s term in office is to reply to the questions made famous by the gaffe from the leader of the main opposition party. But are we actually better off or worse off than we were at the start of the term?

It would seem obvious, from any unbiased analysis (and one politically uninfluenced), that whether in terms of the country, or the real estate sector, Portugal is in better shape than it was at the beginning of the legislature.

When one analyses the country’s situation, it is clear that the painfulness of austerity and its extremely difficult consequences for the majori-

ty of sectors, companies and families, could lead to false conclusions and political point-scoring based on populism or demagogy.

And clearly the climate of economic artificiality that we’d been living in for two decades preceding the ‘Troika’ contributed to these false readings, paving the way for less than serious political chancers. But what’s fact is that the country is better now than it was in 2011. It can be discussed how far that is down to the Government and how far down to outside factors.

Actions from within can be played down and outside conditions can be played up (sometimes in a ridiculous and contradictory way). But the reality is that the country is better off now than it was in 2011.

The statistics for growth and investment, the trend for falling employment, the rebalancing of the public purse and of the foreign trade balance of payments deficit (all flying in the face of a recession and slowdown, deficit and unemployment) leave not the slightest shadow of doubt.

And the facts made public as to the progressive end of entrenched interests and the end of the influence of “little tsars”, both in companies and at a State level, are also proof of this reality.

There’s some time to go before the benefits filter down to the Portuguese population as a whole, but the latest data on consumer spending, particularly in certain sectors such as distribution, are very upbeat and clearly show that this reality is beginning to be felt by an increasingly larger section of the Portuguese population.

And the real estate sector has followed the same path.

In 2011, real estate activity ground to a complete halt....it sank without a trace. Foreign and national investment dried up. Credit dried up.

Development ceased, both tourism and real estate. Public and private building firms vanished.

The sector became a wasteland.

Over four years later and the landscape is quite a different one. Investment, particularly foreign, (but also national) flowed back towards the real estate sector ‘en masse’. Banks are once again lending for real estate activity. Development activity, particularly in urban rehabilitation, is a reality. Construction companies have progressively returned to filling up their order books.

Here too one can debate if the current positive moment that the sector is going through is down to the actions of the Government or external factors. The answer is certainly a mixture of the two. But the reality is that the real estate sector is much better off now than it was in 2011.

There are sub-sectors of the real estate sector which still face difficulties, but in overall terms, the sector is much better off. And even if we

were to overplay external factors and downplay the part played by the Government, one cannot wipe out the realities that obviously result from the Government, like, for example, the creation of an across-the-board impression abroad of confidence in the country and its institutions, a decisive factor in boosting foreign investment; the reform of the rental law, a decisive factor in putting properties on the market which has been in a dilapidated state without any hope of renovation in sight; the creation of the new “Golden Visa” regime and the creation of the Non-Habitual Residents regime, all factors that created a new market dynamism for foreign investment in residential property, and which boosted development activity, particularly in terms of rehabilitation; the change in the real estate funds regime, which is already creating a new wave of intentions to invest in our market.

All in all the balance is positive, clearly positive.

Let’s hope that the country doesn’t go back.

And exchange the certain for the uncertain. In pursuit of castles in the air which are clearly pie in the sky. We’ve already paid a price way too high for such policies and it would be a great shame to have to pay the price again.

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Crise em Angola

Construtoras portuguesas de pedra e cal Crisis in Angola

Portuguese building companies are “as safe as houses�

37 11 MAI/JUN 2015

A queda na cotação do barril do petróleo fez estremecer a economia angolana e, como consequência, fez estremecer também as construtoras portuguesas a operar neste país africano.

A associação AECOPS explica as implicações desta realidade nas empresas nacionais.

The plummeting price of oil has sent shock waves through the Angolan economy and, as a consequence, has also shaken Portuguese builders working in this African country. The Portuguese Association of Construction and Public Works and Services (AECOPS) explains the implications of this reality for national companies.

O petróleo é a maior fonte de rendimento da economia de Angola e os números falam por si: 45% do PIB, 98% das exportações e 80% das receitas fiscais. Muito alavancado no petróleo, e não só, o país perspectivava um crescimento económico na ordem dos 8,8% (segundo a OCDE), para 2015, mas a crise no preço do petróleo gorou as melhores estimativas e, agora, poderá crescer apenas 3% segundo a agência de notação financeira Fitch.

Como resultado várias obras e projectos públicos foram suspensos, as importações limitadas, os dólares a circular diminuíram, as transferências de dinheiro para o exterior restringidas…

Em suma, a austeridade chegou a Angola.

No mercado imobiliário as implicações poderão surgir ao nível do incumprimento dos créditos, contribuindo também para o aumento do malparado e para o recuou de vários projectos em carteira.

E no sector da construção? Para responder a esta questão, falámos com a Associação de Empresas de Construção e Obras Públicas e Serviços (AECOPS), que estima que Angola represente 38% do total da actividade do sector da construção portuguesa no estrangeiro, o que, em termos de facturação, equivale a dois mil milhões de euros.

Linha de crédito é insuficiente Segundo o presidente da AECOPS, Ricardo Pedrosa Gomes, neste momento, “as empresas estão numa fase de adaptação e expectativa” em Angola.

De adaptação “a uma situação que, sendo nova,

não é inédita e que lhes coloca, para já, problemas ao nível da conclusão dos trabalhos em curso, em virtude das dificuldades em importar materiais que o mercado local não produz”. E de expectativa, “na medida em que a reposição da carteira de encomendas não está a verificar-se e, à medida que terminam os trabalhos em curso, fica a dúvida, em função do tempo que as actuais restrições se mantiverem, sobre se terão trabalho para as estruturas e meios que possuem no mercado”.

Perante esta crise, as construtoras portuguesas já começaram a sentir os inevitáveis atrasos nos pagamentos. Foi neste contexto que foi criada uma linha de crédito de apoio à tesouraria e fundo de maneio das empresas com uma dimensão de 500 milhões de euros com prazo máximo de dois anos e carência de um ano, criada pelo Governo português. Mas será esta linha de crédito suficiente para apoiar as empresas a operar no mercado angolano?

Para Ricardo Pedrosa Gomes esta linha de crédito é “um passo no bom sentido e é muito importante, sobretudo para as empresas que prestam serviços de engenharia e arquitectura e alguns exportadores de materiais”.

No entanto, adverte: “é insuficiente para as necessidades”. Na sua opinião, “era importante que se criasse uma outra linha de igual montante, para permitir a aplicação de uma solução tipo factoring, de montantes mais elevados por empresa, que possibilitasse às construtoras, dentro da mesma filosofia, ou seja, uma vez recebido em Angola, terem acesso em Portugal a liquidez resultante dos trabalhos que realizam”.

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mentados pelo Governo de Angola derivado da situação do petróleo, pelo que, segundo o representante máximo da AECOPS “as empresas que operam nessas áreas terão menos preocupações em relação aos trabalhos em curso e à manutenção das perspectivas de trabalho futuro”. Mas, por outro lado, e “em relação a novos trabalhos, terão que se preparar para uma concorrência acrescida por parte das empresas que, operando noutras áreas, terão tendência, perante os cortes, a interessar-se por estes trabalhos”.

Apostar em novos mercados Esta crise veio trazer ao de cima também a questão de se vale a pena continuar a apostar no mercado da construção angolano, tendo em conta o actual cenário económico e a feroz concorrência dos chineses, ou se as construtoras portuguesas devem começar a apostar em novos mercados, como seja o da América Latina.

“Sem dúvida alguma que vale a pena apostar no mercado angolano. O cenário económico menos positivo actual não é inédito e os recursos do país e as suas necessidades não desaparecem por causa deste momento”, defende Ricardo Pedrosa Gomes. Para este interlocutor, “as empresas portuguesas possuem um enorme capital de conhecimento do mercado e no longo prazo tal dará sempre frutos positivos, como já aconteceu várias vezes no passado sempre que o ciclo se inverte”. Apesar disso, reconhece que “todas as empresas devem sempre apostar em mais do que um mercado, como forma de mitigar riscos de excessiva dependência de uma única economia e, como tal, procurar outras geografias, sem abandonar as actuais”.

No que se refere à concorrência das empresas chinesas, diz que “essa é uma realidade de todas as geografias e com a qual as empresas portuguesas se habituaram a ter em conta”.

Angola representa 38% do total da actividade do sector da construção portuguesa no estrangeiro, o que, em termos de facturação, equivale a dois mil milhões de euros.

Angola represents 38% of Portugal’s total construction sector abroad which, in terms of turnover, is worth 2 billion euros.

Empresas têm de se adaptar A revisão do Orçamento de Angola levou a cortes na área da construção de 10,5% para 6%. Para o presidente da AECOPS, as implicações deste corte relacionam-se com “a diminuição de expectativas para as empresas no médio prazo, o que levará a que estas tenham de adaptar as suas estruturas locais a uma realidade de menos trabalho”. Tal fará com que estas empresas tenham de “deslocar alguns meios para outros mercados, com mais expectativas, e esperar que a situação volte a melhorar”. Mas como refere, “nada que não seja habitual na vida das empresas e que, em bom rigor, todas elas fizeram em Portugal nos anos mais recentes”.

Ainda assim, as estradas e o sector da saúde escaparam aos cortes na despesa pública imple-

Petroleum is Angola’s biggest source of revenue and the numbers speak for themselves: 45% of GDP, 98% of exports and 80% of tax receipts.

Extremely leveraged on oil, and that’s not all, the country expects economic growth in the order of 8.8% (according to the OECD), for 2015, but the crisis in the price of oil has eaten away at the best estimates and now the economy could grow by just 3% according to the ratings agency Fitch.

As a result various public works and projects have been suspended, imports have been restricted, the amount of dollars circulating have reduced and transfers of money abroad have been curtailed...in a nutshell austerity has arrived in Angola.

In the real estate market there are implications that could arise in terms of credit defaults, contributing too towards an increase in loans defaults

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and the stalling of various projects under way.

And what of the construction sector? To address this question we interviewed the Portuguese Association of Construction and Public Works and Services (AECOPS), which estimates that Angola represents 38% of Portugal’s total construction sector abroad which, in terms of turnover, is worth 2 billion euros.

Credit line is insufficient According to AECOPS President Ricardo Pedroso Gomes, at the moment, “companies are going through a phase of adaptation and recalibrating their expectations” in Angola.

Companies are adapting to a “situation which whilst new, isn’t unheard of, but which for now is creating problems for them in terms of completing projects under way because of the difficulties in importing materials that the local market doesn’t produce. And in terms of expectations, “as the orders list is not being replenished and as projects under way near completion, doubts remain regarding the length of time that current restrictions will stay in force, if there will be enough work to sustain companies in their current structural forms on the ground in Angola, and if there will sufficient materials and cash flow in the market.”

Faced with this crisis, Portuguese builders have already begun to feel the inevitable pinch resulting from delayed payments. It was within this context that the Portuguese government set up a 500 million euro two-year credit line offering one year’s repayment grace to help companies.

But will this credit line be enough to help companies operating in the Angolan market?

For Ricardo Pedrosa Gomes this credit line is “a step in the right direction and is very important, particularly for companies that provide engineering and architectural services and for some exporters of materials”.

However he warns: “It’s not enough to meet all necessities”. In his opinion, “it’s very important to create another line of credit within the same philosophy for the same amount to enable a factoring type solution for higher amounts per company to be applied that would enable constructors to access liquidity earned from their projects in Angola in Portugal.

Companies have to adapt The review of Angola’s budget has led to cuts in the construction area from 10.5% to 6%. For the president of AECOPS, the implications of this cut are related to “a lowering in expectations for companies in the mid-term, which will lead them to adapt their local structures to a reality in which there is less work”.

That will force these companies to “redirect some resources to other markets where the expectations are better, and wait for the situation to improve again.” But as he says, “this is nothing out of the ordinary for companies which, strictly speaking, in recent years have all had to do this in Portugal.”

Even so, the highways and the health sectors have escaped the cuts in expenditure implemented by the Government of Angola caused by the oil situation, in that according to the President of AECOPS “the companies operating in these areas will have less to worry about in relation to projects under way and maintaining

the prospects for future work”. But, on the other hand, and in “relation to new projects, they must expect to face stiffer competition from companies which, operating in other areas, will, faced with cuts, show more interest in competing for these projects.”

Focusing on new markets This crisis has also brought to the surface the question of whether it is worthwhile continuing to focus on the construction market in Angola, taking into account the current economic scenario and the stiff competition from the Chinese; or if Portuguese construction firms should focus now on new markets such as Latin America.

“Without a doubt it is worthwhile concentrating on the Angolan market. The current less positive economic situation is not unheard of and the country’s resources and its needs will not vanish because of present difficulties”, argues Ricardo Pedrosa Gomes. And adds, “Portuguese companies have a huge market in know-how capital and in the long term that will always bear positive fruit, as was the case various times in the past whenever the cycle turned around.” Despite this, he recognises that “all companies should always concentrate on more than one market as a way of limiting the risks of being overdependent on one economy and, therefore, seek out other geographical territories without losing sight of current ones.”

As to competition from Chinese companies, he says that this is “a reality in all geographical territories in which the Portuguese are competing in, and one which they will have to get used to taking into account”.

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Tektónica 2015

“Encarar o futuro com optimismo” “facing the future with optimism”

41 11 MAI/JUN 2015

Jorge Oliveira, director de Área de Feiras da FIL, revela quais foram as apostas para a edição deste ano da Tektónica.

Jorge Oliveira, Director of Fairs, reveals the main foci for this year’s edition.

Em 2014 a Tektónica teve um aumento de 4% no número de visitantes e 10% em expositores, isto é claramente um indicador de que algo está a mudar no sector da construção em Portugal. Ideia esta partilhada por Jorge Oliveira, director de feiras da FIL, que considera que este sector “começa a dar sinais positivos que nos permitem encarar o futuro com optimismo moderado”.

Face a esta conjuntura, não é, pois, de admirar que a organização da Tektónica tenha perspectivado que o evento “volte a crescer em número expositores (crescimento superior a 5%) e acreditamos que esse aumento seja também extensível ao número de visitantes”, explica.

O facto de este ano a Tektónica ter decorrido em simultâneo com o Segurex, o maior salão nacional de protecção e segurança, reforçou ainda mais, o número de actividades durante o evento e a chegada a novos públicos. Refira-se que o mercado da construção é um dos principais consumidores de soluções de protecção e segurança no trabalho.

A Tektónica e o Segurex contaram com cerca de 500 empresas expositoras e com a visita de mais de 30.000 profissionais. Neste enquadramento a Fundação AIP organizou assim o maior evento nacional para os sectores da construção e segurança.

Novidades e apostas da edição 2015 A par da realização em simultâneo com a Segurex, as principais apostas deste ano foram para a Conferência da Construção, Imobiliário e Segurança na Lusofonia, uma acção de reforço das acções da Fundação AIP no âmbito da CPLP; Portugal Cons-

trói, com a exposição dos principais fabricantes portugueses de materiais de construção; Espaço Inovação, com o apoio à inovação e ao desenvolvimento e investigação; e Eficiência Energética e Energias Renováveis, com acções práticas em parceria como Cenfic, para enriquecimento do currículo de profissionais do sector.

A aposta foi também para o mercado da Colômbia, com a visita de uma delegação de empresários e investidores colombianos à Tektónica, retribuindo a presença das empresas portuguesas na feira de construção da Colômbia de 19 a 24 de Maio, em Bogotá. No dia 6 de Maio à tarde teve lugar o workshop sobre a Colômbia em parceria com a Câmara de Comércio e Indústria Luso Colômbiana.

Plataforma portuguesa de apoio à internacionalização A AIP/FIL tem vindo a apostar na sua internacionalização e em particular no Programa Hosted Buyers, por isso, não se pode deixar de questionar sobre os reflexos que teve na Tektónica em termos de convidados internacionais e empresas participantes.

Para responder a esta questão, Jorge Oliveira referiu que “o programa de Hosted Buyers é, desde 2005, uma das iniciativas mais importantes da Tektónica. Recebemos em Lisboa compradores de todo o mundo, desde árabes, norte-americanos, canadianos, africanos, latino americanos e europeus”. Neste sentido, “a Tektónica e a Fundação AIP fazem um grande esforço suportando na íntegra as viagens e alojamento destes convidados,

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New themes and foci for the 2015 edition On a par with being held at the same time with Segurex, the main foci for this year were: a Construction, Real Estate and Security Conference at the Lusofonia, an event to strengthen the activities of the AIP Foundation within the scope of the CPLP (Community of Portuguese speaking countries); Portugal Constroi, with the exhibition of the main Portuguese building materials manufacturers; Innovation Space, supporting innovation and research and development; Energy Efficiency and Renewable Energy, with practical activities held in partnership with Cenfic, for the enrichment of the curricula of sector professionals.

The focus also turned towards the Columbian market, with a visit of a delegation of Colombian business leaders and investors to Tektónica, returning the visit of Portuguese companies to the Colombia construction fair in Bogotá from May 19th to 24th. On the afternoon of May 6th a workshop was held about Colombia in partnership with the Portuguese-Colombian Chamber of Commerce.

pois são eles os responsáveis por muitos dos principais negócios feitos na Tektónica”.

Em 2015 a Tektónica vai ter iniciativas no exterior em Moçambique, em Angola (Luanda e Benguela) e Colômbia, esperando em contrapartida receber vários compradores destes países na Tektónica em Lisboa.

Recorde-se que a Tektónica é a maior plataforma portuguesa de apoio à exportação e à internacionalização das empresas portuguesas do sector da construção e palco de importantes contactos e negócios, pelo que, em 2015, o certame “continua a crescer e a representar o que de melhor se faz em Portugal”.

Nesta nova filosofia dos negócios da construção a Tektónica foi um lugar incontornável a visitar de 6 a 9 de Maio na Fil – Feira Internacional de Lisboa no Parque das Nações.

In 2014 Tektónica saw an increase by 4% in the number of visitors and 10% in the number of exhibitors, which is clearly an indicator that something is changing in the construction sector in

Portugal. It’s a notion shared by Jorge Oliveira, director of fairs at FIL, who considers that this sector is “beginning to show positive signs that are enabling us to look to the future with moderate optimism.”

Given this set of circumstances, it’s not surprising that the organisers of Tektónica had the expectation that “the number of exhibitors would start growing again (growth above 5%) and we believe that this increase will also extend to the number of visitors”, he explains. The fact that this year Tektónica was held at the same time as Segurex - the largest national protection and security fair – further reinforced the number of activities held during the event, while bringing them to a wider public. It should be pointed out that the construction market is one of the main consumers of protection and security solutions in the workplace. Tektónica and Segurex had around 500 exhibiting companies and reckoned that around 30,000 professionals visited.

Against this framework the AIP Foundation organised the largest national event for the construction and security sectors.

A Portuguese platform in support of internationalisation AIP/FIL has invested in its internationalisation and in particular in the Hosted Buyers programme, which is why we had to ask about the ramifications the program would have at Tektónica in terms of international guests and participating companies.

In response to this question, Jorge Oliveira says that the “Hosted Buyers programme has, since 2005, been one of the most important Tektónica initiatives. We welcomed buyers from all over the world to Lisbon, from Arabs, Americans, Canadians, Africans to Latin Americans and Europeans.” In this sense, “Tektónica and the AIP Foundation have made a great effort, wholly supporting the costs of the trips and accommodation for the invited guests since they are responsible for the main business deals done at Tektónica.”

In 2015 Tektónica organised delegations abroad in Mozambique, Angola (Luanda and Benguela) and Colombia, and in return welcomed various buyers from these countries at Tektónica in Lisbon.

It will be recalled that Tektónica is the largest Portuguese platform supporting the exports and internationalisation of Portuguese companies in the construction sector and is the stage for important contacts and business deals, so that in 2015 the fair “continued to grow and represent the best that Portugal has to offer.”

In this new philosophy for the construction business Tektónica was undeniably the place to visit from May 6th to 9th at FIL - Lisbon International Fair at the Parque das Nações.

Azimute

Qualidade ambiental

Mudar de ares The quality of the environment

A change of air

45 11 MAI/JUN 2015

A Avenida da Liberdade, em Lisboa, é dos espaços mais cobiçados para escritórios e comércio.

Mas poderá esta zona prime ser igualmente desejada para habitação? A qualidade do ar poderá ser um obstáculo.

Avenida da Liberdade in Lisbon is one of the most coveted streets for offices and retail trade. But could this prime area be equally sought after for housing?

Its air quality could prove a stumbling block.

As organizações ambientais têm vindo a apontar o dedo a cidades como Lisboa e Porto afirmando que não cumprem com as normas nacionais e europeias em relação aos níveis de poluição permitidos, nem tão pouco fornecem a devida informação sobre a qualidade do ar e a poluição atmosférica no exterior dos edifícios.

Tomemos como exemplo a Avenida da Liberdade, em Lisboa. A sua localização é excelente, aos serviços e facilidades acrescem os quiosques e bancos de jardim a convidar a uma pausa sob as frondosas árvores e a apreciar os lagos com imperiosas estátuas. À primeira vista este seria o local ideal para viver, trabalhar e passear…, mas a qualidade do ar que se respira nesta imponente artéria da capital poderá ser um importante obstáculo. Aliás, os especialistas afirmam que nesta avenida o melhor é mesmo não abrir a janela.

O ranking Sootfree Cities, apresentado recentemente pelas organizações não-governamentais Amigos da Terra/Alemanha (BUND) e pelo Secretariado Europeu para o Ambiente (EEB), em Bruxelas, revelaram que Lisboa ocupa o penúltimo lugar no ranking das cidades europeias mais empenhadas em melhorar a qualidade do ar. Pior que a cidade portuguesa só o Luxemburgo.

Este estudo analisou, nos últimos cinco anos, a performance de 23 cidades em 16 países europeus, nomeadamente ao nível dos transportes e renovação das frotas públicas, da promoção de zonas pedonais e ciclovias, da gestão do tráfego urbano e ainda das tarifas sobre o estacionamento. Na maioria destes critérios a capital portuguesa falhou.

Apesar de se ter ‘apertado o cerco’ aos veículos que podem circular nas designadas Zonas de Emissões Reduzidas (ZER), de se ter aumentado as tarifas de estacionamento e de se ter incentivado o uso da bicicleta e andar a pé, Lisboa continua a receber demasiados veículos diariamente, muitas vezes só com uma pessoa dentro do automóvel, e a pecar ao nível do transporte público e da renovação da frota municipal que deveria ser mais ‘amiga do Ambiente’. Resultado: Lisboa apresenta valores de poluição acima dos permitidos pela União Europeia (UE).

Jacqueline McGlade, directora Executiva da Agência Europeia do Ambiente (AEA), afirmou que “um dos grandes desafios do século XXI consistirá em minimizar os efeitos negativos dos transportes – gases com efeito de estufa, poluição atmosférica e ruído – mantendo, simultaneamente, os aspectos positivos da mobilidade”. Ela acredita que a “Europa pode assumir a liderança”, mas para isso terá de intensificar “o seu trabalho de inovação tecnológica no domínio da mobilidade eléctrica. Essa evolução poderia transformar a vida no interior das cidades”. E transformar também as cidades portuguesas.

Uma questão de saúde e ambiente público A UE estabeleceu normas e valores-limite para as emissões poluentes de partículas de determinadas dimensões, nomeadamente para o ozono, o dióxido de enxofre, os óxidos de azoto, o chumbo e outros poluentes que podem ter um impacte negativo na saúde humana ou nos ecossistemas.

Mas no nosso País, o seu cumprimento fica muito aquém...

Para se ter uma noção destes poluentes, vamos apenas citar o exemplo da concentração de dióxido de azoto (NO2). Segundo o REA 2014 - Relatório do Estado do Ambiente, da Agência Portuguesa do Ambiente (APA), no ano de 2013, o valor limite anual da concentração de NO2, que é de 40 µg/m3, foi ultrapassado nas aglomerações de Entre Douro e Minho e Área Metropolitana de Lisboa Norte, com 50 µg/m3 e 53 µg/m3 respectivamente. Apesar de esta entidade avançar que, na última década, tem-se verificado uma tendência de ligeiro decréscimo das concentrações médias de NO2, a realidade é que continuam a ser valores bastante elevados. É certo que o nosso País atravessou uma das piores crises económicas da sua História e com isso assistiu-se a restrições nos orçamentos do Estado e municipais e, por sua vez, a dificuldades acrescidas em cumprir com a legislação e em implementar planos de acção e melhoria da qualidade do ar. Mas o cumprimento das metas nacionais e europeias nesta matéria é urgente, uma vez que se trata de uma questão de saúde e ambiente público.

Segundo o “Cost-benefit Analysis of Final Policy Scenarios for the EU Clean Air Package”, da Comissão Europeia, de 2014, todos os anos, mais de 400 mil europeus morrem prematuramente devido à má qualidade do ar que respiram. Em Portugal, os dados relativos a 2010 revelam que existiram 6.647 mortes prematuras relacionadas com a poluição atmosférica e que os custos para o Sistema Nacional de Saúde associados com a poluição do ar cifraram-se entre os 5.130 e 15.390 milhões de euros/ano.

Face a todo este cenário, a Quercus interpôs recentemente duas acções legais junto do Tribunal Administrativo de Lisboa com o objectivo de salvaguardar a saúde das populações diariamente expostas à poluição atmosférica nas cidades de Lisboa e Porto. Uma das acções é referente ao incumprimento da execução dos corredores VAO+BUS+E para a circulação de veículos com desempenho mais ecológico nos principais acessos a Lisboa e Porto; a outra acção deve-se ao “histórico de incumprimento” da legislação sobre qualidade do ar em Portugal, sobretudo nas zonas urbanas.

Quando as estações da rede de monitorização da qualidade do ar geridas pela CCDR LVT (a gestão

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DR

Lisboa e Porto não cumprem com as normas nacionais e europeias em relação aos níveis de poluição permitidos, nem tão pouco fornecem a devida informação sobre a qualidade do ar e a poluição atmosférica no exterior dos edifícios.

Lisbon and Porto don’t meet national and European standards in relation to permitted pollution levels, nor do they provide the information they are supposed to about air quality and atmospheric pollution outside buildings.”

e manutenção da rede de qualidade do ar é da responsabilidade das Comissões de Coordenação e Desenvolvimento Regional), no período de 2001 a 2013, revelam nas concentrações dos poluentes partículas PM10, NO2, ozono (O3) e dióxido de enxofre (SO2) “problemas de conformidade com os valores regulamentares definidos na legislação em vigor para a protecção da saúde humana”, é porque algo vai mal no reino da qualidade do ar que respiramos nas nossas cidades.

Não é, pois de admirar, que em plena Avenida da Liberdade se observe turistas chineses a entrar nas lojas de luxo para fazer compras de máscaras na cara…

Environmental organisations have been pointing the finger at cities like Lisbon and Porto stating that they don’t meet national and European standards in relation to permitted pollution levels, nor do they provide the information they are supposed to about air quality and atmospheric pollution outside buildings.

A case in point is Avenida da Liberdade in Lisbon.

Its location is excellent; kiosks and park benches have been added to its services and facilities, inviting a rest under the leafy branches of the trees to admire the lakes with their impressive statues.

At first glance this would seem the ideal place to live, work and stroll around...but the air quality that one breathes in this impressive artery of the capital could prove an important obstacle.

Furthermore, specialists state that it’s best not to open the windows on this avenue.

The Sootfree Cities ranking presented recently by the non-governmental organisations Friends of the Earth/Germany (BUND) and the European Environmental Bureau (EEB), in Brussels, revealed that Lisbon occupies the second to last place in the ranking of European cities making the most efforts to improving air quality. Only Luxembourg is worse than Lisbon.

This study analysed, over the past five years, the performance of 23 cities in 16 European countries, namely at the transport and renewal of public fleets levels, the development of pedestrian and cycling areas, urban traffic management and also parking charges. In the majority of these criteria the Portuguese capital failed.

Despite having tightened up restrictions on vehicles that can circulate in areas designated Reduced Emission Zones (REZ), of having increased parking charges and encouraged the use of bicycles and walking, Lisbon continues to receive too many vehicles on a daily basis, very often

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O cumprimento das metas nacionais e europeias nesta matéria (qualidade do ar) é urgente, uma vez que se trata de uma questão de saúde e ambiente público.

Meeting these national and European measures in this matter (air quality) is urgent, given that this is a question of public health and the environment.

with just one person in the car, whilst falling foul when it comes to public transport and updating its municipal fleet of buses that should be more environmentally friendly. The result: Lisbon has pollution levels above those permitted by the European Union (EU).

Jacqueline McGlade, Executive Director of the European Environmental Bureau, states that “one of the biggest challenges of the XXIst century lies in minimising the negative effects of transport - greenhouse gases, atmospheric pollution and noise - while at the same time maintaining the positive aspects of mobility.” She believes that “Europe can lead the way”, but for this to happen “its work on technological innovation in the electrical mobility domain must be stepped up”. This development could transform life in the interior of cities”. And transform Portuguese cities too.

A question of public health and the environment The EU has established standards and values limiting polluting emissions of particles to specific sizes, namely for ozone, sulphur dioxide, lead and other pollutants which could have a negative impact on human health and on our ecosystems.

But in Portugal this compliance is far from what is desired...

In order to have some idea of these pollutants, let’s just cite the example of the concentration of nitrogen dioxide (NO2). According to the APA (Portuguese Environmental Agency) REA 2014 Report on the State of the Environment for 2013, the annual limit for the concentration of NO2 which is 40 µg/m3, was exceeded in the conurbations of Entre Douro and Minho and the Lisbon North Metropolitan Area with 50 µg/m3 and 53 µg/m3 respectively. Despite this entity pointing out that in the last decade a slight decrease in the average concentrations of NO2 has been seen, the reality is that they continue to be fairly high.

What’s certain is that Portugal has gone through one of the worst economic crises in its history and with it restrictions on local authority and state budgets and, in turn, the added difficulties of complying with legislation and implementing action plans and improving air quality. But meeting these national and European measures in this matter is urgent, given that this is a question of public health and the environment.

According to the European Commission’s Costbenefit Analysis of Final Policy Scenarios for the EU Clean Air Package for 2014, every year over 400,000 Europeans die prematurely because of the poor quality of the air that they breathe. In Portugal, the data relative to 2010 reveal that there were 6,647 premature deaths related to atmospheric pollution and that the costs for the

National Health Service associated with air pollution were set at between 5,130 and 15,390 million euros/year.

Faced with this entire scenario, Quercus (a Portuguese environmental group) recently filed two legal cases with the Lisbon Administrative Court with the aim of safeguarding the health of the populations who are exposed on a daily basis to atmospheric pollution in the cities of Lisbon and Porto. One of the lawsuits refers to the non-compliance concerning the creation of VAO+BUS+E lanes for the circulation of vehicles with greater ecological performance on the main highways in Lisbon and Porto; while the other lawsuit has to do with a “history of non-compliance” of legislation on air quality in Portugal, particularly in urban areas.

As to the air quality monitoring stations run by the CCDR LVT (the management and maintenance of the air quality network falls to the Regional Development and Coordination Commissions), for the period of 2001 to 2013, they reveal that the concentrations of particle pollutants PM10, NO2, ozone (O3) and Sulphur Dioxide (SO2) “have problems conforming to the regulated values stipulated and defined in the legislation in force for the protection of human health”, and that something is going wrong when it comes to the quality of the air that we breathe in our cities.

It therefore comes as no surprise that right in Avenida da Liberdade one can spot Chinese tourists going into luxury shops to shop with masks across their mouths and noses...

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Bosch

Certificação Energética torna casas mais eficientes Energy Certification makes houses more efficient

Assumindo o seu compromisso com a sustentabilidade o Grupo Bosch Portugal lançou, em 2012, o serviço de Certificação Energética. O mesmo potencia a poupança energética e a optimização de recursos tanto para o segmento empresarial como para as famílias portuguesas.

Sticking to its commitment to sustainability, in 2012 the Bosch Portugal Group launched its Energy Certification service.

The group maximises energy savings and optimises use of resources for both the Portuguese business and household sectors.

De carácter obrigatório no acto da venda ou arrendamento de um imóvel, estes certificados tem como principal objectivo diagnosticar as patologias do desempenho energético nos edifícios e qualidade do ar interior.

Ao mesmo tempo, disponibilizam ferramentas para que os proprietários possam ajustar o funcionamento dos seus imóveis e/ou investir na melhoria do conforto e redução de consumos de uma forma ponderada e reflectida. Disponível em todo o território nacional, o serviço conta com uma rede de peritos qualificados que garante um rápido serviço, e de elevada qualidade, ao cliente final.

O responsável pelo serviço de Certificação Energética em Portugal, Rui Oliveira, “considera este serviço da Bosch uma forma eficaz de valorizar um imóvel junto do mercado”.

Rui Oliveira avança ainda que “a Bosch tem vindo a trabalhar cada vez mais na qualidade e variedade dos serviços que oferece aos seus clientes, sempre com uma vertente ambiental. Este serviço não só impacta a forma como um imóvel é valorizado, como reitera a preocupação da empresa com a vertente energética e sustentável do seu trabalho”.

Poderá saber mais informações sobre o serviço de certificação energética da Bosch em http://www.bosch-certificacao-energetica.pt, ou ligando para o 808 100 023.

Mandatory when selling or renting a property, the primary aim of these certificates is to diagnose problems to do with the energy performance of buildings and interior air quality.

At the same time, they provide tools so that property owners can change the way their properties function and/or invest in improving their comfort while reducing consumption in a measured and well thought out manner. Available throughout Portugal, the service boasts a network of qualified technical experts who guarantee a rapid and high quality service to the final client.

The person in charge of Energy Certification in Portugal, Rui Oliveira, “considers this Bosch service an effective way of adding market value to a property”.

Rui Oliveira also adds that “Bosch has been focusing increasingly on the quality and variety of services that it offers its clients, always taking the environment into consideration. this service not only has an impact on the way in which a property is valued, but also stresses the company’s concerns about energy and the sustainability of its work”.

You can find out more information about Bosch’s energy certification service at http://www.bosch-certificacao-energetica.pt, or by calling 808 100 023.

Atelier

FA.A Arquitectos

Um atelier marcado pelo optimismo An atelier which stands out for its optimism

51 11 MAI/JUN 2015

Andava completamente distraído… pensava que só havia dois arquitectos no Porto: Siza Veira e Souto Moura.

Bajulados pela comunicação social há décadas, “ofuscaram” praticamente uma classe que é de excelência e que tem uma obra feita, se calhar, maior do que a deles.

Wandering around completely distracted...I had thought that there were only two architects in Porto: Siza Veira and Souto Moura. Buttered up by the media for decades, they had practically “overshadowed” an excellent class of architects and who have a portfolio of work which, perhaps, is greater than theirs.

Texto Text: Joaquim Pereira de Almeida

52 11 MAI/JUN 2015

intelectual de arquitectos muito conservadora em relação a projectos inovadores do ponto de vista da construção. A sua resposta foi conclusiva: “Todos os arquitectos preconceituosos quando têm um projecto arrojado nunca recusam…”

Vencedores dos “Óscares” do Imobiliário 2015 com o Mercado do Bom Sucesso a FA.A Arquitectos está cheia de trabalho e confiante. Distinguem-se, também, pelo seu optimismo.

Foi por isso, com imenso prazer que conversei recentemente, na Invicta, com a família Ferreira de Almeida: Mãe, pai e filho mais velho, são o rosto de um dos mais bem-sucedidos ateliers de arquitectura do Norte. Rosário, Nelson e Luís estão habituados a ganhar prémios, o último dos quais os “Óscares” do Imobiliário 2015.

Uma análise atenta sobre o seu trabalho não deixam margem para dúvidas. Eles têm a assinatura de boa parte dos grandes projectos no Porto.

Hoje mais próximos da reabilitação, falam deste assunto, sem tabús e respondem a qualquer “provocação”. A sua máxima é “ressuscitar o que está morto”. Com o Mercado do Bom Sucesso triunfaram em Portugal e no mundo inteiro, ao ganharem o prémio da ULI - Urban Land Institute, uma das mais prestigiadas organizações de imobiliário e urbanismo. Não é exactamente um concurso para ‘intelectuais’ mas antes, um prémio para profissionais de topo.

Na verdade, a Reabilitação Urbana é a grande paixão desta equipa. Rosário Almeida considera mesmo este assunto apaixonante, porque mexe com a história, com as pessoas. E não têm complexos se, para reabilitar uma zona, tiverem de construir quase tudo de novo. Nelson assegura que “há peças que podem ser restauradas, mas outras não”.

Este atelier, além deste trio, emprega mais 11 arquitectos sendo por isso um dos maiores do Porto e do País.

Com uma boa quota de trabalho em Angola, estes arquitectos continuam a ter grande entusiasmo por projectos inteiramente novos, concebidos de raiz. Luís Almeida afirma mesmo que gosta mais de terrenos vazios.

O seu pai, Nelson, quando lançamos para a mesa mais um tema polémico, não tem meias palavras.

Questionámos se no Porto não haveria uma elite

Which is why, I was really pleased to chat recently at Invicta with the Ferreira de Almeida family.

Mother, father and eldest son are the face of one of the most successful architects ateliers in the north. Rosário, Nelson and Luís are used to winning awards, the latest being at the Real Estate “Oscars” 2015.

A careful analysis of their work leaves no shadow of a doubt. They are responsible for the lion’s share of big projects in Porto.

Today, involved closely with urban rehabilitation, they talk about the subject, without taboos and rise to any “provocation”. Their maxim is “bring back to life what had died”. They triumphed with the Bom Sucesso Market in Portugal and the entire world, winning the ULI - Urban Land Institute Award, one of the most prestigious from real estate and urbanism. It is not exactly a competition for ‘intellectuals’ but rather an award for top professionals.

Actually, Urban Rehabilitation is the grand passion for this team. Rosário Almeida really thinks that this subject matter is exciting, because it stirs people up and has to do with history. And she’s not overly worried if, in order to regenerate an area, they have to rebuild almost everything from scratch. Nelson insists that “there are things that can be restored, but others that can not”.

This atelier, in addition to these three, employ a further 11 architects, it thereby being one of the largest in Porto and in the country.

With a healthy quota of projects in Angola, these architects continue to be enthusiastic for projects which are entirely new and conceived from scratch. Luís Almeida actually states that he prefers empty plots of land.

His father Nelson, when we raised another controversial question, doesn’t spare the horses. We suggested that in Porto there is an intellectual elite of architects who are rather conservative in relation to innovative projects from a building point of view. His reply cuts straight to the chase: “All biased architects, when offered a bold project, never turn it down...”

Winners of the Real Estate “Oscars” 2015, with the “Bom Sucesso Market”, FA.A Architects has a full order book and are confident. They also stand out for their optimism.

Eles têm a assinatura de boa parte dos grandes projectos no Porto.

They are responsible for the lion’s share of big projects in Porto.

MIPIM Awards 2015 - Prémio do Júri

“Um lugar diferente de qualquer outro” “A place unlike any other”

LLDC

Do Mundo

55 11 MAI/JUN 2015

O Magazine Imobiliário esteve no MIPIM 2015, em Cannes, França, e presenciou a atribuição dos MIPIM Awards. Houve um projecto que recebeu o Special Jury Award (Prémio Especial do Júri) e que cativou também a nossa atenção. Saiba qual foi…

The Magazine Imobiliário was at MIPIM 2015 in Cannes, France, and witnessed the handing out of the MIPIM Awards. There was a project that received the Special Jury Award which also attracted our attention. It was...

O Queen Elizabeth Olympic Park, em Londres, Reino Unido, foi laureado com o Special Jury Award (Prémio Especial do Júri), nos MIPIM Awards 2015. A obra pertence ao grupo de arquitectos Erect Architects em parceria com LUC landscape architect, James Corner Field Operations e Make Architects. Tendo contado com o apoio de várias outras entidades, nomeadamente a MACE, LDA Design com Hargreaves Associates, Atkins e Arup, Buro Four, BAM Nuttall, Balfour Beatty, Lagan, H. And J. Martin, ISG, Skanska e Buckingham.

Para perceber o impacte que teve este prémio e compreender a dimensão do Queen Elizabeth Olympic Park, a Magazine Imobiliário falou com Sarah Bull da empresa promotora deste projecto, a London Legacy Development Co. Novo coração da zona Leste de Londres De acordo com Sarah Bull, “ficámos muito satisfeitos por ter ganho o Prémio Especial do Júri no MIPIM Awards 2015. Queremos agradecer a todos os nossos parceiros que tornaram possível transformar este espaço, que partiu de um antigo local de jogos e se tornou num novo e impressionante parque, que é hoje o novo coração da zona Leste de Londres”.

O Queen Elizabeth Olympic Park está no centro de uma nova situada na zona Leste de Londres - onde a diversidade e vitalidade cultural encontra-se lado a lado com o crescimento económico e, mais recentemente, com as comunidades mais limpas e sustentáveis da cidade.

Neste âmbito, Sarah Bull esclarece que “a visão do London Legacy Development Co – empre-

sa responsável pela remodelação do Park - é a de conduzir o legado dos Jogos Olímpicos e Paraolímpicos que se realizaram em Londres, em 2012, e transformar a vida dos londrinos da zona Leste da cidade”. Isso significou “usar esta oportunidade, que surge apenas ‘uma vez na vida’, para desenvolver um novo e dinâmico coração para o Leste de Londres, criar oportunidades para a população local e para a inovação e impulsionar ainda o crescimento em toda a cidade e Reino Unido”.

Na opinião desta interlocutora, o novo parque de Londres, o Queen Elizabeth Olympic Park, “é um lugar diferente de qualquer outro”, no qual se pode “desfrutar de belos parques e vias navegáveis, espaços desportivos mundialmente famosos, artes e eventos e ainda uma vista espectacular da ArcelorMittal Orbit (escultura mais alta do Reino Unido)”.

Espaço vibrante e cheio de vida Aqui pode viver-se a experiência dos campeões nas duas piscinas olímpicas do Centro Aquático de Londres, experimentar a emoção de quatro tipos diferentes de ciclismo no Lee Valley Velopark, desfrutar de um local de ténis ou de batalhas de hóquei inspiradas no no Centro de Ténis ou no Lee Vale Hockey ou ainda exercitar no ginásio ‘state-of-the-art’ no Copper Box Arena, que é também a casa da única equipa profissional de basquetebol de Londres - os Leões de Londres.

Para uma visita mais tranquila no parque, há também passeios de barco, trilhos para caminhadas onde se descobre os mais fascinantes factos sobre o Parque e mais quatro trilhos para

56 11 MAI/JUN 2015

LLDC

O Queen Elizabeth Olympic Park está no centro de uma nova situada na zona Leste de Londres.

The Queen Elizabeth Olympic Park is located in a new area in London’s East End

caminhadas temáticas e gratuitas em torno dos Jogos, Artes do Parque e da Cultura e da Biodiversidade. Parques de aventura, passeios arborizados e fontes de água interactivas são totalmente livres para serem exploradas. E nenhuma visita estaria completa sem uma visita à escultura mais alta do Reino Unido, a ArcelorMittal Orbit. Aqui pode-se explorar a vista sobre o parque do alto de uma das mais icônicas esculturas com 114.5m e que se perde de vista por cerca de 20 quilómetros do ‘skyline’ de Londres.

Mas há muito mais para ver no Park. Em 2015, o estádio vai reabrir para cinco jogos do Mundial de Rugby antes de abrir permanentemente como a nova casa do West Ham United Football Club, em 2016.

Novos bairros, novas habitações Este parque irá oferecer também novas casas, novos empregos e novos espaços de cultura e educação.

Com efeito, o Park irá receber, numa primeira fase, cerca de 6.800 novas casas que se vão distribuir por cinco novos bairros e que contarão com novos pólos de cultura e educação, onde se inclui o novo museu Victoria and Albert e o novo Campus da Universidade College London. Estas valências irão, seguramente, “atrair novos visitantes e criar novos postos de trabalho”, declara Sarah Bull.

Refira-se que as autoridades locais planeiam construir cerca de 10.000 novas casas neste espaço que estarão disponíveis até 2030. Sarah Bull avança que já se “encontram à venda casas na zona de Chobham Manor, o primeiro novo bairro do Park, e perspectiva-se que os no-

vos moradores se mudem já no final deste ano”.

Além disso, “acabámos de anunciar os parceiros de desenvolvimento para a próxima fase da habitação, na East Wick e Sweetwater”.

Por todas as novas infra-estruturas, por todo o novo pulsar de vida e criatividade que encerra e por todas as grandes oportunidades que proporciona, facilmente se percebe as razões que levaram o júri dos MIPIM Awards a atribuir um prémio especial ao Queen Elizabeth Olympic Park.

The Queen Elizabeth Olympic Park in London.

The project is by the group of architects Erect Architects in partnership with LUC landscape architect, James Corner Field Operations and Make Architects. Having counted on the help of various other entities, namely MACE, LDA Design with Hargreaves Associates, Atkins and Arup, Buro Four, BAM Nuttall, Balfour Beatty, Lagan, H. and J. Martin, ISG, Skanska and Buckingham.

To understand the impact that this award had and grasp the size of the Queen Elizabeth Olympic Park, Magazine Imobiliário interviewed Sarah Bull of the company which developed this project, London Legacy Development Co. A new heart for London’s East End According to Sarah Bull, “we were pleased as Punch to have won the Special Jury Award at the MIPIM Awards 2015, We want to thank all of our partners that made it possible to transform this area, which started out as an old games centre and which became an impressive park which today is the new heart of London’s East End”.

The Queen Elizabeth Olympic Park is located in a

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LLDC

LLDC

tion while also boosting growth for the whole city and the United Kingdom”.

Sarah Bull says that the new London park, the Queen Elizabeth Olympic Park, “is a place unlike any other”, in which one can enjoy the lovely parklands and waterways, the world famous sporting facilities, arts and events as well as the spectacular view of the ArcelorMittal Orbit (the tallest sculpture in the United Kingdom)”.

new area in London’s East End - where diversity and cultural vitality go hand-in-hand with economic growth and, more recently, with the city’s cleaner and more sustainable communities.

Within this scope, Sarah Bull explains that the “vision of London Legacy Development Co - the company responsible for revamping the park - is to drive the legacy of the Olympic and Paralympic Games which took place in London in 2012 forward and transform the lives of the Eastenders.

This means “seizing this opportunity which happens only “once in a lifetime” to develop a new and dynamic heart for East London, creating opportunities for the local population and innova-

A vibrant area full of life Here you can live the experience of the champions in the two Olympic swimming pools in the London Aquatic Centre, feel the emotion of the four different types of cycling at the Lee Valley Velopark, enjoy the tennis courts or battle it out on the hockey grounds in the Tennis Centre or at Lee Vale Hockey or work out at the state-of-theart gymnasium in the Copper Box Arena which is also home to the only professional basketball team in London - the London Lions.

For a more peaceful visit to the park, there are also boat rides, walking paths where the most fascinating facts about the park can be found out, and a further four paths for free theme walks centred around the Olympic Games, Park Arts, Culture and Biodiversity. Adventure parks, treelined walks, interactive fountains are totally free to be explored. And no visit would be complete without seeing the tallest sculpture in the United Kingdom, the ArcelorMittal Orbit. From here up on high you can enjoy the view over the park from one of country’s most iconic sculptures which measures 114.5m from which around 20km of

London’s skyline can be taken in. But there’s so much more to see at the park. In 2015 the stadium will reopen for the five games of the Ruby World Cup before opening permanently as the new home for West Ham United Football Club in 2016.

New neighbourhoods and housing This park will also offer new housing, jobs and spaces for culture and education.

In effect, there will be 6,800 new homes distributed over five new neighbourhoods built in the park in the first phase in a project that will boast new centres of culture and education and which will include the new Victoria & Albert Museum and the new University College London campus. These projects and facilities will surely attract “new visitors and create new jobs”, says Sarah Bull.

It is mentioned that the local authorities are planning to build around 10,000 new houses in this space which will be ready by 2030. Sarah Bull adds that there are already “new houses for sale in the Cobham Manor area of Stratford in the park’s first new neighbourhood and the new residents are expected to move in by the end of this year. Furthermore, “we’ve just announced the development partners for the next housing phase in East Wick and Sweetwater”.

Because of all the new infrastructure and the new injection of life and creativity that surrounds it and all the opportunities they provide, it’s easy to see the reasons that led the MIPIM jury to give this special award to the Queen Elizabeth Olympic Park.

Do Mundo Reino Unido

Crowfunding: capitalismo popular no imobiliário?

United Kingdom

Crowfunding: Popular Capitalism in Real Estate?

Roberto Varandas Director Global de Desenvolvimento de Negócios – Imóveis da Aberdeen Asset Managemnet Global Head of Business Development – Property Aberdeen Asset Management

Nos últimos anos, o crowdfunding ganhou uma enorme popularidade no seio dos investidores individuais o que os levou a financiar tudo, desde filmes, produtos de consumo, até startups de tecnologia. Até agora, além de algumas tentativas modestas, esta fonte de capital não tem feito muitas incursões no mundo do imobiliário.

Na verdade, se fizermos um balanço, tendo em conta um outro instrumento financeiro muito popular, os empréstimos ‘peer-to-peer’, não verificamos uma grande quantidade de ofertas de crédito à habitação para os compradores individuais de casas.

Pode-se perguntar se o imobiliário será mesmo a próxima fronteira para estas fontes alternativas de capital, ou se existem impedimentos estruturais no caso particular desta classe de activos.

Mas claramente, podemos enumerar uma série de benefícios que existem ao partilhar um activo que, devido à sua inerente natureza e dimensão, não é um investimento acessível a pequenos investidores privados, especialmente se considerarmos o imobiliário comercial.

Dos benefícios para os pequenos investidores, o simples acesso a uma classe de activos no qual não terão exposição, proporciona o benefício da diversificação, a par dos tradicionais benefícios que o imobiliário fornece tais como a distribuição de rendas, volatilidade moderada (em comparação com as acções) e outros benefícios típicos de qualquer activo dito “real”.

Os promotores beneficiam também com o potencial desta nova fonte de capital. Não só é um tipo de capital menos exigente, que coloca menos restrições sobre um promotor, operador ou investidor de longo prazo, como também o processo de crowdfunding pode transformar-se

num importante ferramenta de marketing de um imóvel ou negócio.

O gestor de um hotel pode oferecer essa forma de propriedade partilhada aos investidores e, ao mesmo tempo, oferecer descontos ou upgrades aos ‘crowdfunders’. Não foi há muito tempo que o Hard Rock Hotel, em Palm Springs, nos Estados Unidos da América, ofereceu um programa desta natureza aos investidores, em que cada um contribuiu com pelo menos 10.000 dólares para reconstruir parte do hotel e em troca passou a deter um pedaço desta unidade hoteleira, com o benefício adicional de ter descontos em reservas e a garantia do ‘upgrade’ dos quartos.

O crowdfunding tem, contudo, as suas armadilhas. Várias plataformas surgiram no Reino Unido, investindo principalmente no sector preferencial - residencial -, e permitindo aos investidores ter exposição ao sector através de pequenos investimentos.

As imóveis residenciais, sejam apartamentos ou moradias, não beneficiam, em geral, de economias de escala. Se adicionarmos aos custos de manutenção de um imóvel residencial, os custos da plataforma de ‘crowd-sourcing’ que promove estes investimentos, e que pode atingir uma taxa inicial de 5% sobre o capital investido e 20% sobre os lucros, o retorno de um investidor pode facilmente chegar a valores muito baixos, mesmo em mercados fortes.

Um outro desafio que este tipo de investimento representa envolve a governação. Quando comprar, quando vender? Como serão tomadas as decisões? Não obstante as boas práticas das plataformas, das regras claras, o investidor está, no entanto, a transferir grande parte do poder de decisão para uma entidade que tomará as de-

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cisões em nome de todos os proprietários.

Finalmente, há a questão da liquidez. Os imóveis em si não são uma classe de activo líquida. Uma pequena percentagem de um único imóvel é ainda menos líquida. As plataformas têm seu trabalho talhado para que, no processo de gestão, um investidor possa vender a sua posição a outro investidor, assim criando liquidez num mercado secundário. Sem dúvida que mais taxas e um forte spread será aplicado de modo a facilitar esta troca, diluindo ainda mais o potencial de retorno para o investidor.

Há, porém, um nicho em que, na minha opinião, o crowdfunding pode providenciar um bom equilíbrio entre as exigências do promotor e os retornos dos investidores que é o financiamento à construção/promoção. Isto pode assumir a forma de dívida de médio prazo, de dois-três anos, com uma taxa de retorno alta e até uma participação nos lucros. Tal estrutura tem a vantagem de proporcionar um retorno relativamente elevado, enquanto, ao mesmo tempo, proporciona alguma protecção contra uma eventual queda, subjacente à natureza do rendimento fixo da estrutura. Os promotores já utilizam este tipo de instrumento financeiro proporcionado por investidores muito específicos, em particular com certos fundos de dívida.

O benefício adicional para os investidores é o baixo custo base. Fornecer dívida não implica a gestão de uma propriedade e as plataformas podem manter os custos baixos uma vez que se trata de uma gestão menos intensiva, obviamente partindo do pressuposto de que o projecto corre bem e que a promoção do projecto será bem-sucedido.

O crowdfunding ainda se encontra na sua infância mas, sem dúvida, que iremos testemunhar inúmeros avanços nesta forma de capitalismo popular.

In the past few years, crowdfunding has gained enormous popularity with individual investors funding everything from films, consumer products, to tech startups. So far, apart from some modest attempts, this source of capital has not made many inroads into the world of real estate. In fact, if we look at the other side of the balance sheet, at another very popular financial tool – peer-to-peer lending, we do not see a great deal of mortgage offerings to individual home buyers.

One could ask whether real estate is the next frontier for these alternative sources of capital or whether there are structural impediments in the particular case of this asset class.

Clearly, we can enumerate a number of benefits of sharing the ownership of an asset that, due

to its inherent nature and size, is not an investment accessible to small, private investors, particularly if we consider commercial properties.

Of the benefits for small investors, simple access to an asset class to which they will not have exposure provides a theoretical diversification, alongside the traditional benefits real estate provides such as income distribution, moderate volatility (compared to equities) and the benefits associated with all real assets.

Sponsors also benefit from this potential new source of capital. Not only is this type of capital less demanding, putting less constraints on a developer, operator or buy-and-hold investor, for any of these categories of sponsors, the crowdfunding process may also turn into an important aspect of the marketing of a property.

A hotel operator may offer this form of shared ownership to retail investors and, at the same time, provide discounts or exclusive use of hotel rooms to crowdfunders. Not too long ago, the Hard Rock Hotel in Palm Springs offered such a program with investors contributing each at least $10,000 to redevelop part of the hotel to in turn own a piece of the property, with the added benefit of discounts on reservations and guaranteed room upgrades.

Crowdfunding is however not without its pitfalls. Several platforms have now come on to the scene in the UK, investing primarily in the favoured residential sector and allowing investors to get on the famous “property ladder” with small investments.

Individual residential properties benefit, in general, from no economies of scale. If we add to the costs of maintaining a residential property to the costs of the platform promoting these investments, which can reach a 5% upfront fee on the invested capital and 20% of all gains made, an investor’s returns can easily be in the low single digits, even in strong markets.

The other challenge this type of investment presents is around governance. When to buy, when to sell? How will decisions be made? Notwithstanding good practices from the platforms and clear rules and procedures from the offset, the investor has nonetheless transferred most of the decision power to an entity that will make the decisions on behalf of all the owners.

Finally, there is the issue of liquidity. Real estate in itself is not a liquid asset class. A small percentage of a single property is even less liquid.

The platforms have their work cut out for them to manage the process whereby an investor wants to sell their position to another investor.

No doubt more fees and a wide spread will be applied to facilitate this trade, further diluting potential returns to the investor.

There is however a niche where I think crowdfunding can provide a good balance between sponsor requirements and investor returns and that is well-selected development finance. This could take the form of medium term debt of 2-3 years with a high coupon or an equity participation in the development. Such a structure has the benefit of delivering a relatively high return, with commensurate higher risk, while at the same time providing some downside protection due to fixed income nature of the structure. Developers already seek out this type of capital to specific investors, in particular with dedicated mezzanine debt funds.

The additional benefit to the investors is the lower cost base. Providing debt does not entail managing a property and platforms can maintain lower costs as it is less management intensive, obviously assuming all goes well and the respective development is successful.

Crowdfunding is still in its infancy but no doubt we will witness numerous advances in this form of popular capitalism.

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Turismo de cidades

Destinos que fazem “sombra� a Portugal City-break tourism

Destinations that cast a shadow over Portugal

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Londres e Paris são claramente os destinos turísticos europeus que mais rivalizam com Lisboa e Porto. O que falta, então, às nossas cidades para chegar ao topo das preferências dos turistas internacionais?

London and Paris are clearly the European tourist destinations that rival Lisbon and Porto the most.

So what do Portuguese cities need then to be top of the list of preferences for international tourists?

A marca “Portugal” tem vindo a adquirir uma crescente notoriedade a nível internacional que, segundo entidades como o Turismo de Portugal e Turismo de Lisboa, são “fruto da aposta no Marketing e Promoção”. A difusão nas redes sociais e o aumento dos voos low cost diga-se, tiveram um peso ainda maior.

O que falta, então, para as cidades e regiões nacionais captarem mais turistas: É procurar novos mercados emissores? É aumentar o número de camas e inaugurar mais hotéis? É promover mais e melhores eventos internacionais?

Mais do que tentar perceber e responder a estas questões e olhar para o nosso umbigo, impõem-se olhar lá para fora. Perceber quais são os destinos europeus e internacionais que competem com os nossos e por que continuam a estar no topo da procura turística a nível mundial.

Na edição do ano passado do “Global Destinations Cities Index”, promovido pela Mastercard, Lisboa surgiu na 38ª posição de um ranking global de 132 cidades e na 15ª posição na Europa. Londres apareceu no topo desta lista e continua a ser a cidade que mais compete a nível europeu com Lisboa.

Londres foi o destino que mais visitantes internacionais teve em 2014, aparecendo pela terceira vez no ranking da Mastercard em quatro anos. Em segundo lugar posicionou-se Banguecoque, em terceiro Paris, seguindo-se Singapura e depois o Dubai. No que diz respeito apenas à Europa, de-

pois de Londres e Paris, surgiu Istambul, Barcelona e Amesterdão.

Apesar disso, importa salientar, como avançou o Instituto Nacional de Estatística, que Lisboa teve a segunda maior taxa em dormidas de estrangeiros na Europa, com uma variação positiva de 15,3%, entre Janeiro e Setembro de 2014 comparativamente ao período homólogo de 2013. Mas foi Londres que ocupou o primeiro lugar apresentando, entre Janeiro e Junho de 2014, face a igual período de 2013, uma taxa de 23,1%.

Procura turística com margem para crescer Os números são poderosos. Em 2014, Londres atraiu cerca de 16 milhões de visitantes e Paris recebeu aproximadamente 15 milhões (segundo as entidades oficiais do turismo de Inglaterra e França), enquanto Lisboa e Porto acolheram 9,084 milhões e 3,417 milhões respectivamente (de acordo com a ANA Aeroportos de Portugal).

Perante este cenário, Eduardo Abreu, partner da Neoturis, salienta que o que falta às nossas cidades para atingir este patamar é o mesmo que “falta a uma equipa de futebol portuguesa para ganhar a Champions”, ou seja, “falta dimensão; desde logo económica, mas também social e até política”.

Na sua opinião, Lisboa nunca poderá atingir os números destas cidades e uma breve comparação entre Londres e Lisboa comprova-o. “Em primeiro lugar há que dividir desde logo o número de turis-

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população permanente para a cidade”, é que neste ponto “é necessário ter em conta que uma cidade é atractiva para o turista não somente pelos seus monumentos mas pela sua vida própria”.

Eduardo Abreu faz a ressalva para o facto da realidade que mostrou sobre Lisboa (salvo o aeroporto) aplica-se na íntegra à cidade do Porto. Com base na sua experiência e conhecimentos no turismo nacional, defende que “as duas cidades têm ainda muita margem de progressão em termos de crescimento da procura turística não sendo de todo necessário olhar nem para Londres nem para Paris”.

tas por motivação de lazer, negócios e visita a amigos e familiares; esta última representa 3,6 milhões de turistas”. Depois, no que se refere às “visitas de negócios, considerando que o PIB da cidade de Londres é semelhante ao da Suécia, a dimensão só pode ser outra quando comparada com Lisboa”.

E por último, Eduardo Abreu explica que Londres tem ainda na cidade “quatro locais Património da Humanidade e outros quatro a uma hora de distância enquanto Lisboa tem um na cidade e dois a uma hora de distância”.

A questão que se coloca, segundo o partner da Neoturis, é “como é que Lisboa consegue o feito de captar hoje (pelos dados do Euromonitor) cerca de 2,7 milhões de turistas internacionais, ou seja, um sexto do número de turistas de cidades como Paris ou Londres, quando tem uma localização periférica e a sua dimensão económica é incomparavelmente menor”.

Face a este panorama Eduardo Abreu lança o repto: “Poderá continuar a crescer como nos últimos anos?” Ele acredita que Lisboa tem ‘margem de manobra’ para atrair mais turistas nos próximos anos.

Contudo vários factores têm de estar alinhados e a maioria deles não depende do sector do turismo. Como explica, tem de se ter, desde logo, “uma melhoria da situação económica do País e consequentemente da situação económica de Lisboa, de forma a manter a cidade limpa, arborizada, com a iluminação a funcionar e segura”. A segunda questão passa por “toda a regeneração urbana da cidade, mais até no aumento da oferta residencial que propriamente de novos hotéis de forma a atrair

The “Portugal” brand has acquired a growing fame at an international level which, according to entities such as the Portuguese tourist board Turismo de Portugal and Turismo de Lisboa, are down to investment in “Marketing and Promotion.” Marketing in social networks and the increase in low cost flights also had an even greater impact.

What then is missing in order for national cities and regions to attract more tourists: Is it searching out new holiday markets? Increasing the number of beds and opening new hotels? Putting on more and better international events?

More than trying to understand and reply to these questions by looking at ourselves, it’s worth looking abroad to see which are the European and international destinations that are competing with our own and which continue to top the list of most popular tourist destinations worldwide.

In last year’s “Global Destinations Cities Index” promoted by Mastercard, Lisbon was in 38th position out of a global ranking of 132 cities and in 15th position in Europe. London was at the top of the list and continues to be the city that competes the most with Lisbon on a European level.

London was the city which welcomed most international visitors in 2014, appearing for the third time in four years in the Mastercard ranking.

Bangkok came in second and Paris in third place followed by Singapore and then Dubai. Regarding just Europe alone, after London and Paris come Istanbul, Barcelona and Amsterdam.

Despite this, it is important to stress, as pointed out by the National Statistics Institute, that Lisbon enjoyed the second largest number of foreign overnight stays in Europe, with a positive variation of 15.3% between January and September 2014 compared to the same period in 2013. But London came in first with a rate of 23.1% between January and June 2014 compared to 2013.

Tourist demand has room for growth The numbers are impressive. In 2014 London attracted around 16 million visitors and Paris welcomed around 15 million (according to official tourism bodies in the United Kingdom and France),

while Lisbon and Porto welcomed 9,084 million and 3,417 million respectively (according to ANA Aeroportos de Portugal – the airports authority).

Given this scenario, Eduardo Abreu, partner at Neoturis, points out that what is lacking in order to achieve this level is the same that the “Portuguese football squad is lacking in order to win the Championship league”, in other words “lack of clout - economic, social and political”.

In his opinion, Lisbon will never be able to achieve the numbers of these cities and a brief comparison between London and Lisbon proves the point.

“First, one has to immediately divide up the number of tourists who are driven by leisure, business and visiting friends and family; the latter presenting 3.6 million tourists. Then, regarding “business trips, when one considers that the GDP of London is similar to that of Sweden, the dimension can but only be other when compared to Lisbon.” Last, Eduardo Abreu explains that London also has “four World Heritage sites and another four within an hour’s journey away, whereas Lisbon has one in the city and two an hour’s journey away.

The main issue, according to the Neoturis partner is “how is that Lisbon has succeeded in attracting today (according to data from Euromonitor) around 2.7 million international tourists, in other words, a sixth of the number of tourists that visit cities such as Paris or London given that it is a peripheral city in Europe and its economic importance is, by comparison, far less?

Given this panorama Eduardo Abreu throws down the gauntlet: “Can it continue growing as it has over the past few years?” He believes that Lisbon has “room for manoeuvre” to attract more tourists over the next few years.

However various factors have to be taken into consideration and the majority of them do not depend on the tourism sector. As he explains, there has to be “an improvement in the country’s economic situation and as a consequence in the economic situation of Lisbon, so as to keep the city clean, green, well lit and running safely and securely.

The second issue has to do with the “entire urban regeneration of the city, as far as increasing the supply of residential housing and more precisely new hotels in order to attract a permanent population to the city”, and on this point “one needs to take into account that a city is attractive for a tourist not only because of its monuments but also because of its own life force.” Eduardo Abreu adds that the reality of the situation seen in Lisbon (except the situation of the airport) is entirely applicable to Porto. Based on his experience and knowledge of national tourism, he argues that “the two cities still have some room to grow in terms of tourist demand without having to look at London or Paris at all.”

Bom Gosto

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A marca Topázio abriu uma nova loja no Altis Grand Hotel, na Rua Castilho, em Lisboa.

Maria do Rosário Pinto Correia, administradora da Topázio, declarou que “o Altis Grand Hotel é a localização perfeita para a loja Topázio porque partilha muito da nossa filosofia: marcas com valores de família, história e tradição, mas que se renovam continuamente, acompanhando a evolução dos tempos”. Referência internacional na decoração e arte da mesa é propriedade de Ferreira Marques & Irmão S. A., desde 1874, e possui hoje uma das maiores fábricas da Europa de transformação de prata, combinando materiais como o cristal, vidro ou cerâmica, produzindo complementarmente na mesma gama, metais prateados de qualidade superior. Quase a celebrar o século de meio de actividade ininterrupta sempre na liderança do sector, a TOPÁZIO desafia todos os códigos da actualidade.

The brand Topázio has opened a new shop in the Altis Grand Hotel, in Lisbon’s Rua Castilho.

Maria do Rosário Pinto Correia, CEO of Topázio, says that the “Altis Grand Hotel is the perfect location for the shop because it has a lot of our philosophy in common: history and tradition, but is continually reinventing itself, keeping up with the times”. A reference internationally in table decoration and art, it is owned by Ferreira Marques & Irmão S.A. since 1874, and today has one of the largest silver works factories in Europe, combining materials such as crystal, glass and ceramics, at the same time producing high quality silvered metals within the same range. Celebrating almost a century and a half of uninterrupted activity as a market leader in the sector, TOPÁZIO bucks all current trends.

Fotos Photos: isaloni

Topázio

Maison Valentina Maison Valentina é um novo conceito de marca de luxo de casa-de-banho com soluções ‘high-end’ como banheiras, lavatórios e lavatórios de pé livre, espelhos, iluminação e outros produtos feitos com a melhor selecção de materiais como bronze, mármore, madeira, vidro, combinados com técnicas de trabalhos manuais raros e design contemporâneo. O principal objectivo é oferecer o mesmo conforto e luxo que se sente em outras divisões da casa, mantendo ao mesmo tempo o melhor design exclusivo e peças arrojadas. O mote da Maison Valentina é: “Inspire-se com estas ideias de banho de luxo para o lar moderno!”

Maison Valentina is a new luxury bathroom brand concept offering upmarket solutions such as baths, washbasin stands, mirrors, lighting and other products made by selecting the very best materials such as bronze, marble, wood, glass, combined with handmade craftsmanship allied with contemporary design. The whole point is to offer the same comfort and luxury seen in other parts of the home, at the same time retaining the best exclusive design resulting in bold pieces. Maison Valentina’s slogan is: “Be inspired with these luxury bathroom ideas for the modern home!”

Restaurante Vistas Inserido no Monte Rei Golf & Country Club, o restaurante Vistas reabriu ao público com a nova carta, alusiva às ligações entre Portugal e Espanha, do chef Jaime Perez. A grande novidade deste ano é a possibilidade de os clientes começarem a refeição na co-

zinha, junto do Chef. Aberto apenas até ao mês de Outubro.

Within the Monte Rei Golf & Country Club, Vistas restaurant has reopened to the public with a new menu designed by Chef Jaime Perez with a nod to the links between Portugal and Spain. This year’s big novelty is that customers will get the chance to start off their meal in the kitchen with the chef! Open only until October.

Outsider Wanda Stuart

A vizinha de baixo The Neighbour Downstairs

Foto: Anabela Loureiro

Uma das histórias relacionadas com as casas onde já vivi que mais recordo é a da vizinha de baixo. A vizinha que o meu marido Nelson “salvou” quando se encontrava “presa” na sua varanda, sem que alguém a conseguisse resgatar.

Nessa altura morava no último andar de um edifício em Lisboa, no condomínio Telheiras Residence, e estava grávida de oito meses. Naquele dia, pensei que ficava sem companheiro…

Nesse dia, bem cedo de manhã, ele ouviu uns ruídos e sons que o deixaram intrigado e que vinham do andar de baixo, mais propriamente da varanda da vizinha. Depois de verificar que era a vizinha que estava a estender roupa, voltou para a cama, pensando que tudo estava normal.

Horas mais tarde, quando nos levantámos, reparámos que a vizinha continuava na varanda e, nesta altura, já tinha passado bastante tempo e o sol estava bem quente. Por essa altura, já a vizinha se encontrava em desespero, chorava e pedia ajuda.

Quando lhe perguntámos o que se passava, ela respondeu-nos que o seu cão a tinha “aprisionado”. Sem querer, com as patinhas, fechou o trinco da porta, deixando-a fechada na sua própria varanda, sem telefone e sem poder comunicar com ninguém.

Depois de lhe emprestarmos o telefone e de termos pedido ajuda, fomos confrontados com a dura realidade de que, infelizmente, ninguém, nem os próprios bombeiros, puderam solucionar o caso. A chave de casa estava na porta blindada e as escadas não tinham comprimento suficiente para alcançar o nono andar do prédio.

Foi então que o meu marido, que já fez escalada, teve uma ideia brilhante mas que me deixou literalmente com o “coração na boca”. Começou a atar uns lençóis ao aparelho de ar condicionado do nosso quarto e começou uma descida que poderia ter sido fatal, entrando pela janela do quarto da vizinha que, por sorte, estava aberta.

Escusado será dizer que esta vossa amiga ficou em pânico e, grávida, já imaginava o pior…

Agora, o cómico da cena era a visão de uma mulher (eu) com uma barriga de oito meses de gestação, a agarrar os lençóis com os seus braços magrinhos, como se tivesse força para aguentar o peso dele. O que vale é que os lençóis eram bons e o meu marido tinha experiência em escalada.

Acabou por resgatar a vizinha e acabou tudo bem.

O inacreditável é que, uns tempos mais tarde, foi a vez da vizinha do lado ficar presa na marquise.

Mais uma vez, fomos nós que lhe valemos. Mas isso seria tema para outra história. Fica para depois...

One of the stories to do with the houses where I used to live that I most remember is the ‘neighbour downstairs’. The neighbour who my husband Nelson “rescued” when he was “trapped” on his veranda with nobody to rescue.

I was living at the time on the top floor of a building in Lisbon, in the condominium Telheiras Residence and was eight months pregnant. That day I thought I’d end up without my partner...

Early in the morning on that day he heard some

noises coming from the floor below which left him perplexed, they came from the neighbour’s veranda to be more precise. After checking that it was the neighbour that was hanging out the washing, he went back to bed thinking that all was normal.

Hours later, when we got up, we noticed that the neighbour was still on the veranda and, at that time, quite a bit of time had passed and it was hot and sunny. By this time the neighbour was already in panic, was crying and pleading for help.

When we asked her what was going on, she replied that her dog had “tapped” her. Without meaning to, he had locked the door latch with his paws, leaving her locked out on her own veranda, without her phone and unable to communicate with anyone.

After giving us her telephone number and asking for help we were faced with the harsh reality that unfortunately no one, not even the fire service themselves, could sort out the problem.

The house key was in the lock and the stairs were not long enough to reach the ninth floor of the building.

It was then that my husband, who had already done rock climbing, came up with a brilliant idea but one which left me literally with my “heart in my mouth”. He began to tie some sheets to the air conditioning unit in our room and began to abseil down in a descent which could have proved fatal, getting in to the neighbour’s house via her bedroom window which luckily happened to be open.

Needless to say that your friend here was in panic and being pregnant, imagined the worst...

Picture the scene, straight out of a comedy, with a woman (me) eight months pregnant, gripping onto sheets with her skinny arms, as if she would have the strength to withstand all his weight.

The good thing about it was that the sheets were strong and my husband had rock climbing experience.

He ended up rescuing the neighbour and all turned out well.

The unbelievable thing was that some time afterwards, it was the turn of the other neighbour next door to get trapped on the veranda. Once again it was us who saved the day. But that’s another story for later...