Magazine Imobiliário 033

Construção Ambiente Turismo

33 JAN/FEV 2019 €10

Feiras internacionais

Negócios são aqui International Trade Fairs

Business happens here

1

33 JAN/FEV 2019

Editorial

Euforia Euphoria

Joaquim Pereira de Almeida Director Director

É um País dividido entre o sucesso dos números da economia e a contestação social que enfrenta o ano novo.

Nunca em Portugal se tiveram resultados macro-económicos tão positivos mas isto não significa que as pessoas e as empresas estejam a viver melhor. O Governo está a ser prudente mas não tem tratado de forma simpática a contestação social. Na verdade não pode fazer tudo de um dia para o outro, mas não pode pôr em perigo a estabilidade. É curioso reparar que a quase totalidade das greves são no sector estatal, mais protegido e com sindicatos “super” profissionalizados. Já alguém viu paralisações no imobiliário, na construção, no turismo ou no ambiente? Pode ser que haja alguma, mas é raro. Nestas áreas o trabalho parece ser mais rigoroso.

Falando mais directamente sobre o imobiliário e o turismo, eles vivem um momento de verdadeira euforia e nunca é demais apelar a uma certa cautela. Lembremo-nos que não estamos sozinhos no mundo.

No caso específico do imobiliário persistem, todavia, problemas estruturais importantes. Deixo de lado as questões da habitação para sublinhar a importância que tem a normalidade fiscal. Isto é essencial para os investidores que não estão habituados a que mudem as regras a meio do jogo.

Going into 2019, ours is a country divided between economic successes and social consternation. Never in Portugal have such positive macroeconomic results been achieved, but this does not necessarily mean that people are prospering or that companies are surviving better.

The Government is being cautious and has not treated the social disquiet kindly. Of course, you can’t do everything in one day, but you can’t endanger stability.

It’s curious to note that almost all the strikes we’ve seen have been in the public sector, which is more protected and has ‘super’ professionalised unions. Has anyone seen a strike in the real estate, construction, tourism, or environmentrelated industries? There may be one or two, but they’re rare. To work in these areas, it seems you have to be more diligent.

Speaking more directly about real estate and tourism, while these sectors are experiencing a true euphoria, it never hurts to remind ourselves to be cautious. We must remember that we are not alone in this world.

In the specific case of real estate, however, major structural problems remain. For now, I’ll set aside housing issues in order to underline the importance of fiscal stability, which is essential for investors who are not accustomed to the rules changing mid-game.

Summary

Índice Ficha técnica

Propriedade Palavras Aliadas Sociedade Unipessoal, Lda. NIPC – 510 653 901 Av. Duque D’Ávila, 28 – 2.º, Sala 207 1000–141 Lisboa Telf.: (+351) 21 134 10 06 Telm.: (+351) 91 061 61 62 geral@palavrasaliadas.pt www.magazineimobiliario. com Director Joaquim Pereira de Almeida Editora Carla Celestino Colaboradora Permanente Elisabete Soares Fotografia Anabela Loureiro Tradução Frank Miller

4

Grande Tema Lead Story

Feiras internacionais International Trade Fairs

14

42

58

International Opinião Opinion Reino Unido Memórias do MIPIM United Kingdom Memories of MIPIM

Plumb Line Construção Metálica e Mista Metal and Mixed Construction

Tourism Bem-vindos a Portugal!

Welcome to Portugal!

Do Mundo

18

Contabilidade Nasceconta Periocidade Bimestral Tiragem 3.000 exemplares Impressão Jorge Fernandes, Lda. Rua Qta. de Marcarenhas, 2820 Charneca da Caparica Depósito Legal 363718/13 SSN – 2183-0517 ERC – 126397 Estatuto editorial disponível na página de internet www. magazineimobiliario.com

48

Azimute

Opinião Opinion Joaquim Pereira de Almeida

Coordinates Casa Eficiente 2020 Efficient House 2020

20

54

Square Meter COPORGEST AVENUE

North winds Porto é a cidade do momento Porto is the city of the hour

32

56

Metro Quadrado Grafismo Rodrigues Silva

Fio-de-Prumo

26

Avaliadores imobiliários Real estate appraisers

40

Opinião Opinion Catarina Barros Fernandes Advogada ABC Legal Lawyer, ABC Legal

Ventos do Norte

Opinião Opinion Elisabete Soares

Sol e Lua

Capa 4 33 JAN/FEV 2019

Feiras internacionais

Onde tudo acontece International trade fairs

Where everything happens

5

33 JAN/FEV 2019

Texto Text: Carla Celestino Fotos Photos: Anabela Loureiro

Há feiras que, independentemente de haver crise ou não, têm sempre “casa cheia”. Tal é o caso do MIPIM, em Cannes; da EXPO REAL, em Munique; ou do BÂTIMAT em Paris. Tudo o que acontece ou está para acontecer encontra-se em montra. Por isso todos devem querer lá estar e mostrar-se, é que ali faz-se sempre negócio. Mas o Portugal de hoje ainda continua longe das comitivas de outros tempos…

Ever since Turismo de Portugal started focusing on digital marketing, Portugal has been on the ‘world’s lips.’ Portugal has truly gone viral. Just a few simple ‘likes’ on Facebook, photos on Instagram, smartphone ads, and a front-page article in the New York Times have catapulted this country into the global limelight, becoming the world’s next best tourist destination.

But this tourism-based ‘manipulation’ fails to explain what inspires people from abroad to move to Portugal. So Magazine Imobiliário took to the streets of Lisbon in order to find out what has really been inspiring immigrants to move to Portugal.

6

33 JAN/FEV 2019

O bom momento que o imobiliário atravessa e a recuperação do sector da construção já está a ter, há algum tempo a esta parte, repercussões nas feiras, nomeadamente internacionais. Há cada vez mais projectos que são lançados nestes eventos e que vão desde complexos habitacionais a escritórios inovadores, a espaços comerciais com novos conceitos até aos smart buildings e smart cities.

Portugal, nos últimos anos, não ficou alheio a esta realidade. São de louvar os esforços de diversas entidades em levar as empresas portuguesas a apresentar os seus produtos e serviços lá fora. Mas a sua exibição ainda continua tímida apesar dos stands conjuntos que contam com a parceria de entidades públicas e privadas. E assim deve ser: “Um por todos, todos por um”.

Há quem alerte que este panorama favorável em Portugal não vai durar para sempre e que “agora” é o momento para captar nestes certames investidores e investimentos. Há também quem alerte para os perigos e impactes da política europeia e internacional na economia mundial, que não passará ao lado da portuguesa. Tal é o caso da política económica dos Estados Unidos da América versus China e Europa, ou aqui mesmo ao lado do Reino Unido com a questão do Brexit, da Alemanha com a mudança na liderança do país ou da Itália com a possibilidade de recessão económica face aos planos orçamentais para 2019. Portugal não vai ser imune a este panorama.

Por isso, a Magazine Imobiliário foi tentar perceber a importância das feiras internacionais, um conceito

que deveria tender a desaparecer quer com a crise, quer com a evolução das novas tecnologias, mas que tem sabido progredir e adaptar-se às diferentes épocas.

MIPIM: Investimento viaja pelo mundo O MIPIM que decorre na cidade francesa de Cannes é talvez a feira mais carismática não só pela beleza envolvente deste espaço na Croissete, à beira-mar plantado e onde não faltam os iates milionários; como pela amplitude do espaço de exibição onde marcam presença profissionais de “meio-mundo”.

Longe vão os tempos em que jorravam taças de champanhe por tudo o que era stand mas ainda hoje leva-se sempre na mala algum bom negócio ou potencial investimento. Como é isto possível?

“Mesmo no nosso mundo altamente conectado, a interacção face a face continua a ser uma parte vital de fazer negócios em nível internacional”, diz Ronan Vaspart, director dos Mercados MIPIM da Reed MIDEM. “Quando se trata do principal mercado imobiliário do mundo, o MIPIM, 26.000 delegados de 100 países têm a oportunidade única de apresentar projectos inovadores, procurar investidores e ocupantes de edifícios, discutir os principais desafios e mudanças que afectam o mercado imobiliário e descobrir o que há de mais moderno, que soluções são oferecidas por startups de tecnologia... tudo isso em apenas quatro dias”.

Ronan Vaspart salienta também que “para os promotores, projectistas urbanos e até mesmo governos, o facto de o MIPIM reunir cerca de 5.400 inves-

tidores diferencia-o de outros eventos de negócios imobiliários”, isto porque “hoje, as administrações municipais enfrentam o desafio incrível de oferecer um desenvolvimento urbano sustentável num momento em que as populações da cidade estão a crescer rapidamente”. Sustenta por isso, que “o sector imobiliário é fundamental para a sustentabilidade e para a união entre os principais investidores, promotores, arquitectos e políticos e faz do MIPIM um verdadeiro fórum internacional para mapear o mundo em que vivemos hoje e amanhã”.

Ao longo dos últimos 30 anos, desde que o MIPIM foi lançado, o sector imobiliário transformou-se numa indústria que era em grande parte nacional num negócio internacional onde o investimento viaja pelo mundo. Esta internacionalização está claramente reflectida no MIPIM, onde 100 países estão representados.

“Qualquer empresa ou fundo de investimento com ambições globais pode acelerar os seus negócios através da sua participação no mercado imobiliário líder mundial. Para as cidades, regiões e países que procuram atrair investimentos estrangeiros de fundos estrangeiros, a concorrência é cerrada”, afirma Ronan Vaspart. Isso significa que “o marketing inteligente de oportunidades de investimento no MIPIM pode ser a diferença entre a obtenção de projectos ou não”.

Aliás, como exemplifica, esta foi a realidade constatada nos “grandes projectos imobiliários em Istambul (Turquia), no edifício relacionado com os Jogos Olímpicos de Inverno de Sochi (Rússia) ou no vasto

7

33 JAN/FEV 2019

desenvolvimento de infra-estruturas da Grand Paris (França)” que usaram o MIPIM para se promover e atrair investimentos. Realça também que “não é coincidência que o departamento de Comércio Internacional da Grã-Bretanha tenha usado o MIPIM, nos últimos dois ou três anos e diante da incerteza sobre o Brexit, para transmitir aos investidores que o imobiliário do Reino Unido está aberto para negócios”.

Na opinião de Ronan Vaspart, “o sector imobiliário global está actualmente a adaptar-se às aspirações em mudança de uma geração jovem que terá impacto no ambiente de trabalho do escritório e no sector residencial” e defende que isso “exige que a indústria se junte aos projectistas urbanos e administrações para mapear o futuro”. Esse “futuro” incluirá a “adopção de novas soluções tecnológicas”, ainda que considere que “é amplamente aceite que o sector imobiliário está a demorar para adaptar-se às novas tecnologias”.

EXPO REAL é criadora de tendências O evento que decorre na cidade alemã de Munique, logo após a célebre Oktoberfest (Festa da Cerveja, em Outubro), é outro dos fenómenos de feiras internacionais com elevada procura quer de expositores quer de visitantes.

A directora desta feira, Claudia Boymanns, é da opinião de que a importância das feiras internacionais “permanece inalterada mesmo na era das possibilidades digitais, porque reúnem os diferentes participantes dos mercados local, nacional e internacio-

nal”. Isto é valido para todas as feiras e também se aplica especialmente à EXPO REAL. Por um lado, declara que “os decisores reúnem-se pessoalmente - esse contacto pessoal ainda é indispensável, especialmente no sector imobiliário, onde, afinal, sempre estão envolvidas somas significativas de dinheiro”. Por outro lado, a feira “oferece uma visão geral dos mercados e desenvolvimentos, inovações e tendências”.

Foi neste âmbito, por exemplo, que criaram “uma plataforma de sucesso para a inovação no sector imobiliário” em que, “no local, os participantes podem-se informar directamente sobre inovações técnicas e soluções e, ao mesmo tempo, entrar em contacto com essas empresas de tecnologia”.

O papel da EXPO REAL como criadora de tendências e plataforma para o sector imobiliário também se reflecte na crescente participação dos profissionais do mercado internacional que vêm a Munique para se informar sobre os mercados na Europa, e o mercado alemão em particular, e construir um rede para futuras actividades e transacções. Esse interesse que atraem vem não só da Europa, como também do Oriente Médio, da Ásia e dos Estados Unidos da América.

Não é, pois de estranhar, que novamente, registaram números recordes em Outubro de 2018: 2.095 empresas internacionais, cidades e regiões. Recorde-se que, em 2017, o valor foi de 2.003. Por outras palavras, o número de participantes aumentou 8%, para 45.058.

Em termos de mercado, Claudia Boymanns destaca

que “embora os anos recentes tenham sido caracterizados por uma retomada económica contínua, as flutuações na economia são antes a regra do que a excepção e as empresas pró-activas estão preparadas para isso”. Mau grado, refere que “as incertezas globais actuais não aliviam exactamente a situação”, “adicionam ainda mais a sensação de insegurança”. Por outro lado, considera que “hoje os mercados do imobiliário em particular estão muito fortemente interligados”, pelo que é “ainda mais importante estar informado e trocar opiniões além das fronteiras nacionais”.

E aqui a EXPO REAL oferece uma “oportunidade ideal para se orientarem”. Com efeito, este certame oferece “um extenso programa de conferências que reflecte todas as etapas do ciclo de vida de um imóvel, bem como os diferentes mercados e segmentos”. “E especialmente em tempos de incerteza, nada é mais importante que o contacto pessoal para evitar erros de julgamento e adquirir conhecimento de primeira mão”, conclui.

BÂTIMAT apresenta oportunidades únicas Para Catherine Rousselot Donnadille, directora de marketing e comunicação da Divisão de Construção da Reed Expositions France do Bâtimat, Interclima, Idéobain e Construction tech, “os salões internacionais respondem a todos os objectivos de uma empresa, o seu trunfo é a sua multifuncionalidade: prospecção nacional e internacional, melhoria das relações clientes, lançamento de um produto/ser-

8

33 JAN/FEV 2019

viço ou de uma inovação, imagem e notoriedade”.

Para esta especialista os salões de feiras são um “media de referência na estratégia das empresas”.

Com efeito, defende que “à medida que os investimentos dos anunciantes reduzem nos media tradicionais, nomeadamente na imprensa, aumentam no media-evento. Desde o seu início, a internet revolucionou as estratégias de investimento; no entanto, os salões mantêm-se como um media de referência necessário à estratégia das empresas.

Para além de um espaço de difusão, os salões são dotados de um potencial de interacções internas e externas, de criação de valor e de experimentação extrema, desejada pelas marcas”.

Aliás, Catherine Rousselot Donnadille considera mesmo que foi “um media poupado pela crise: De há 11 anos para cá a taxa de crescimento dos investimentos dos anunciantes aumentou de 9,3% enquanto que os outros grandes medias sofreram em média uma perda de 20,5 %. Os salões franceses atraem e beneficiam de 14 milhões de visitas e 160.000 expositores (balanço numerado 2016-Unimev)”.

Refira-se que em 2019 o Bâtimat vai celebrar 60 anos de actividade, o mesmo número de edições consagradas a dar a conhecer as inovações e a realçar os produtos dos industriais, graças por exemplo aos Troféus da Inovação. Esta é, pois, “uma bela ocasião para relembrar as 60 inovações que transformaram a construção e as perspectivas que lhe estão abertas”.

Segundo a organização, na próxima edição, são esperados mais de 2.000 expositores e 300.000 visitantes.

Para acompanhar continuamente os actores da construção face aos seus inúmeros desafios, o Bâtimat assume actualmente uma “nova dimensão com a ambição de içar os desafios e a voz da fileira entre duas edições”. Assim, “através de acções duradouras e de envergadura, o Bâtimat acompanha todos os profissionais na transformação digital e na industrialização do sector, graças à Construction tech”.

De acordo com Catherine Rousselot Donnadille, este novo sector do salão Bâtimat irá “propor uma palete de soluções e serviços em torno da transição numérica e das suas infra-estruturas, do auto-consumo, da segurança dos dados da construção inteligente, da construção inteligente e conectada, do armazenamento de energia, da inteligência artificial, da construção ao serviço dos utilizadores e dos moradores. Será também um desafio para as start-up, um observatório económico…”. Vão ser inúmeras as novidades para se descobrir.

No que toca ao mercado francês, Catherine Rousselot Donnadille avança que é um “mercado dinâmico e que irá receber diversos grandes projectos nos próximos anos, tais como a Taça do Mundo de Rugby 2023, os Jogos Olímpicos de 2024 e o Grand Paris”.

Na sua opinião, todos estes projectos “terão um impacto no mercado da construção, nomeadamente com as renovações de instalações desportivas e de quarteirões inteiros, a construção de cidades olímpicas, o aumento geral da atractividade turística, etc.”. E dá o exemplo dos investimentos para os Jogos Olímpicos que se estimam, de 2017 a 2034, em 1,8 mil milhões de euros no que diz respeito à construção (3,5 mil milhões de euros para o turismo e 5,4 mil milhões de euros para a organização).

A França é um dos mercados mais dinâmicos da Europa na construção. Com efeito, em 2017, contabilizaram-se 135 mil milhões de euros de volume de negócios na construção em França, sendo que 62% do volume de negócios da construção dizia respeito a alojamentos contra 38% para o não residencial (Fonte: Fédération Française du Bâtiment / Federação Francesa da Construção).

Neste âmbito, Catherine Rousselot Donnadille destaca a operação Le Grand Paris, “um projecto colossal que vai alterar completamente o aspecto da Île de France nos próximos decénios e, logo, oferecer um grande potencial em termos de estaleiros e renovações. Trata-se do maior projecto urbano da Europa!” Perante todo este cenário económico,

9

33 JAN/FEV 2019

Bank of the Year 2018

10 33 JAN/FEV 2019

afiança que o Bâtimat “tem claramente mais do que o suficiente para seduzir: encontros com clientes, obtenção de contatos, discussões com outros actores do sector, lançamento de produtos... pode realizar em alguns dias o que lhe levaria semanas se as suas equipas tivessem ficado na empresa”.

A força do Bâtimat, está, pois, “em reunir num só e mesmo espaço, um mercado e toda a comunidade de profissionais que a compõem. Tudo isto num clima convivial que favorece as trocas comerciais”.

Acrescentando que “a chave” deste evento é criar “oportunidades impossíveis de encontrar noutro lugar”.

A união faz a força Em Portugal, a Invest Lisboa tem desenvolvido um trabalho meritório para levar as empresas portuguesas às feiras internacionais do sector. Por isso, questionámos Rui Coelho, director Executivo desta entidade, sobre qual a importância que atribui às feiras internacionais. E a resposta não podia ser mais esclarecedora: “Este é um dos meios por excelência para as empresas contactarem com os seus potenciais clientes aproveitando o facto de estarem todos juntos no mesmo local e com o objectivo de comprar. É também ideal para conhecer as tendências do mercado, os novos produtos, serviços e actores”.

No caso particular do MIPIM e da EXPO REAL, que considera serem “as mais importantes feiras de investimento imobiliário do mundo”, são, na sua opinião, “o melhor meio para as empresas contacta-

rem, em primeira mão, com investidores e empresas muito capitalizadas que têm um interesse cada vez maior em Lisboa”.

A Lisboa Invest tem promovido a apresentação conjunta das empresas e entidades oficias num stand conjunto. Rui Coelho explica que as “empresas portuguesas, salvo honrosas excepções, mas também as cidades e as instituições, são muito pequenas e têm poucos meios para algo que, sendo extremamente importante, é muito difícil e caro – a promoção internacional. É no entanto decisivo participar e competir no mercado internacional e dessa forma, como aliás em quase tudo, a união faz a força”.

Acrescenta ainda que esta “é também uma forma de obter economias de escala ou seja conseguir maior exposição (e melhor localização) com menores custos” e “nos stands que organizamos, fazemo-lo sob a marca Lisboa e isso é um benefício enorme para as empresas pois é uma marca cada vez mais apelativa a nível internacional, ainda recentemente foi declarada a melhor cidade para investir em 2019 pela PwC e a ULI”.

Longe dos tempos das grandes comitivas portuguesas que se deslocavam às feiras internacionais, a presença portuguesa já começa a tomar forma e força, ainda assim quer parecer que falta algo para que as autoridades competentes apoiem mais as empresas e organizações nacionais a deslocarem-se a estes eventos.

A este propósito, Rui Coelho declara que o “Estado português apoia a participação em feiras internacionais através dos fundos para a internacionali-

zação do Portugal 2020” lamenta, no entanto, que “algumas correntes dominantes pensam que se devem beneficiar outras zonas do País em detrimento das áreas metropolitanas, quando na realidade estas são as mais preparadas para competir a nível internacional”.

Por outro lado há ainda uma outra realidade a ter em consideração: “Há quem continue a achar que o imobiliário é um sector menor, quando na realidade é essencial à nossa qualidade de vida (habitação, trabalho, equipamentos) e é um sector em que a qualidade e a utilização dos técnicos e das matérias-primas nacionais é muito forte pelo que tem um efeito multiplicador na economia”.

Ainda assim, diz num tom optimista que “a nossa estratégia não é queixarmo-nos de falta de meios, mas sim fazer acontecer com criatividade e esforço, contra tudo e contra todos, até que um dia seja tão evidente que temos razão que a situação se altera, e é uma estratégia que tem dado frutos, graças também a todos os que nos têm apoiado ao longo dos anos”.

The real estate industry’s wonderful momentum and the construction industry’s recovery have been having repercussions during fairs – in particular international ones – for some time now. There are more and more projects that are unveiled at these events.

These projects range from housing complexes and innovative offices, to commercial spaces with new concepts, to smart buildings and smart cities.

In recent years, this reality has not remained for-

11 33 JAN/FEV 2019

eign to Portugal. The efforts of various entities to bring Portuguese companies to present their products and services abroad are certainly praiseworthy, but the country’s presence still remain timid despite the joint exhibition stands that rely on public-private partnerships. And so it must be, “One for all. All for one.”

There are those who caution us that this favourable landscape in Portugal will not last forever and that ‘now’ is the moment to attract investors and investments in this competition. There are also those who warn of the dangers and impacts of European and international policy on the world economy, which will not leave Portugal’s unscathed. Such is the case of the economic policy of the U.S., pitting itself against China and Europe. Some say we have a great deal to worry about even in our own backyard with the UK and the issue of Brexit; Germany and its change in leadership; and Italy and the possibility of economic recession given the country’s budgetary plans for 2019. Portugal will not be immune to these developments.

Given all this, Magazine Imobiliário set out to try to understand the importance of international trade fairs, events which should have disappeared with either the crisis or the advent of new technologies but have been able to evolve and adapt to the market’s new status quo.

MIPIM: Investment travels around the world MIPIM, which takes place in the French city of Cannes, is perhaps the most charismatic trade fair not only because of the beauty surrounding its venue on the Croisette seafront where millionaires’ yachts abound but also because of the breadth of the exhibition space where ‘mid-world’ professionals make their presence known.

Long gone are the times when champagne overflowed at these fairs, but attendees still always go home today with some good deal or potential investment to further explore. How is this possible?

“Even in our highly connected world, face-to-face interaction remains a vital part of doing business on an international level,” says Ronan Vaspart, Director of Reed MIDEM’s MIPIM Markets. “When it comes to the world’s premier real estate market, MIPIM, 26,000 delegates from 100 countries have the unique opportunity to present innovative projects, look for investors and building occupants, discuss key challenges and changes affecting the real estate market, and discover what modern are on the market, what solutions are offered by technology startups … all this in just four days.”

Ronan Vaspart also points out that, “for developers, urban planners, and even governments, the fact that MIPIM brings together some 5,400 investors sets it apart from other real estate business events”

because, “today, municipal administrations face the incredible challenge of delivering sustainable urban development at a time when cities’ populations are growing rapidly.” Because of this, Vaspart maintains that “the real estate sector is fundamental for sustainability and for the union between top investors, developers, architects, and politicians and makes MIPIM a true international forum to map the world we live in today and tomorrow.”

Since MIPIM’s launch 30 years ago, the real estate sector has gone from an industry that was largely national to an international business where investment travels the world over. This internationalisation is clearly reflected at MIPIM, where 100 countries are represented.

“Any company or investment fund with global ambitions can accelerate its business by participating in the world’s leading real estate market. For cities, regions, and countries seeking to attract foreign investment from overseas funds, the competition is tight,” says Vaspart. This means that “the smart marketing of investment opportunities at MIPIM can be the difference between getting projects or not.”

Vaspart even gives examples of this: “major real estate projects in Istanbul (Turkey), construction related to the Winter Olympics in Sochi (Russia), and the vast infrastructure development projects related to the Grand Paris initiative (France)” have all experienced this but have used MIPIM to promote themselves and attract investment. Vaspart also emphasises that “it is no coincidence that, over the

past two or three years and given the uncertainty posed with Brexit, the UK Department of International Trade has used MIPIM to convey to investors that UK real estate is open for business.”

In Vaspart’s opinion, “the global real estate industry is currently adapting to the changing aspirations of a young generation that will impact the work environment of the office and the residential sector,” arguing that this “will require the industry to join forces with urban planners to map the future.” This “future” will include the “adoption of new technological solutions,” although Vaspart believes that “it is widely accepted that the real estate sector is slow to adapt to new technologies.”

EXPO REAL: a trendsetter This event takes place in the German city of Munich just after its much celebrated Oktoberfest (the city’s beer festival held each October) and is another sensational phenomenon among international trade fairs, with high demand from both exhibitors and visitors.

Claudia Boymanns, EXPO REAL’s director, is of the opinion that the importance of international trade fairs “remains unchanged – even in an era of digital possibilities – because they bring the different participants of the local, national, and international markets together.” This is valid for all trade fairs and applies especially to REAL EXPO. On the one hand, Boymanns states that “decisionmakers meet in person [at REAL EXPO]. This personal contact is still indispensable, especially in

12 33 JAN/FEV 2019

stages of a property’s life cycle, as well as different markets and segments. […] And, especially in times of uncertainty, nothing is more important than personal contact to avoid judgment errors and to gain first-hand knowledge,” Boymanns concludes.

Unique opportunities at BÂTIMAT

the real estate industry, where significant sums of money are always involved.” On the other hand, the trade show “offers an overview of markets and developments, innovations and trends.” It was in this context, for example, that they set up “a successful platform for innovation in the real estate sector” where “participants can learn directly about technical innovations and solutions on the spot while also getting in touch with those technology companies at the same time.”

EXPO REAL’s role as a trendsetter and platform for the real estate industry is also reflected in the growing participation of professionals from the international market who come to Munich to learn about markets in Europe and the German market in particular and to build a network for future activities and transactions. This interest comes not only from Europe but also from the Middle East, Asia, and the U.S. It is therefore not surprising that EXPO REAL saw a record number of exhibitors (again) in

October 2018: in total, 2,095 international companies, cities, and regions were present. In 2017, this figure stood at 2,003. In other words, the number of participants increased by 8% to 45,058.

As for the market, Boymanns points out that, “although recent years have been characterised by continuous economic recovery, fluctuations in the economy are rather the rule than the exception, and proactive companies are prepared for this.”

She continues by saying that “current global uncertainties do not exactly alleviate the situation […] and further add to the sense of insecurity.” On the other hand, Boymanns believes that, “today, real estate markets in particular are very strongly interconnected,” so it is “even more important to be informed and exchange thoughts across national boundaries.”

And REAL EXPO offers an “ideal opportunity to orient yourself” in this regard. In effect, this event offers “an extensive programme that reflects all

Catherine Rousselot Donnadille, Director of Marketing and Communication for the Construction Division of Reed Expositions France which organises Bâtimat, Interclima, Idéobain, and Construction tech, says, “these international trade fairs respond to all the objectives of a company. Its value is in its versatility and multi-purpose approach: national and international prospecting, improvement of a company’s image and customer relations, product/ service launches, innovation, and notoriety [can all be found here].”

For this specialist, trade fairs are a “top medium in companies’ strategies.” In fact, she argues that, “as advertisers reduce their investments in traditional media (especially in the press), they increase their investments in events. Ever since it came about, the Internet has revolutionised investment strategies; however, trade fairs remain a necessary medium for companies’ strategies. In addition to a space where companies can disseminate information, trade fairs make it possible for value to be created and for internal and external interactions and extreme experimentation to happen, which is something companies are yearning for.”

In fact, Rousselot Donnadille even believes that trade fairs were “a medium saved by the crisis. For 11 years now, the growth rate of advertisers’ investments has increased by 9.3% while other major media have suffered losses of 20.5% (on average).

French trade fairs attract 14 million visits and host 160,000 exhibitors (2016-Unimev numbered balance sheet).”

It should be noted that, in 2019, Bâtimat will be celebrating its 60th anniversary, the same number of years it has devoted itself to publicising industry professionals’ innovations and enhancing their products. It does so by way of the event’s Innovation Trophies, for example. Bâtimat is, therefore, “a beautiful occasion to reminisce about the 60 innovations that have most transformed the construction industry and to learn about the prospects that await it.” According to the organising committee, more than 2,000 exhibitors and 300,000 visitors are expected during next year’s Bâtimat.

In order to keep up with the construction industry’s stakeholders in the face of its many challenges, Bâtimat is currently taking on a “new dimension with the ambition of tackling challenges and being the voice for construction industry stakeholders between editions.” Thus, “by means of lasting and large-scale actions, Bâtimat is keeping pace with all

13 33 JAN/FEV 2019

industry professionals in the digital transformation and industrialisation of the sector thanks to Construction tech.”

Rousselot Donnadille says that this new dimension of the Bâtimat trade fair will “propose a pallet of solutions and services [centred] around the digital transition, its infrastructure, self-consumption, intelligent and connected construction, data security for intelligent construction, energy storage, artificial intelligence, construction at the service of users and residents, and more. There will also be a challenge for start-ups, an economic observatory,…”

Suffice it to say that there will be lots of new things to discover.

With regard to the French market, Rousselot Donnadille says it is a “dynamic market that will receive several major projects in the coming years, such as the Rugby World Cup 2023, the 2024 Olympic Games, and Grand Paris.” In her opinion, all these projects “will have an impact on the construction market, in particular with the renovation of sports facilities and entire blocks, the construction of Olympic cities, the general increase in attractiveness for tourists, etc.” Rousselot Donnadille also makes mention of investments related to the Olympic Games. From 2017 to 2034, an estimated €1.8 billion EUR are expected to be invested in construction (€3.5 billion EUR will be dedicated to tourism, and €5.4 billion EUR will go to organisational efforts). France is one of Europe’s most dynamic markets for the construction industry. In fact, the construction industry in France recorded a turnover of €135 billion EUR in 2017, 62% of which was connected to housing while 38% went to the nonresidential sector (Source: Fédération Française du Bâtiment / French Construction Federation).

Rousselot Donnadille goes on to highlight Le Grand Paris, “a colossal project that will completely change the look of the Île de France in the coming decades and thus offer great potential in terms of dockyards and renovations. It will be the largest city project in Europe!”

Given this whole economic backdrop, Bâtimat “clearly has more than enough to seduce: meetings with clients, opportunities to make contacts, discussions with other industry stakeholders, product launches… We can do in a few days what would take weeks if teams were to stay at their company offices.”

Bâtimat’s strength, therefore, lies in “bringing a market and its entire community of professionals together in a single space with an enjoyable, business-friendly climate.” Rousselot Donnadille concludes by saying that the most unique aspect of this event is that it creates “opportunities that are impossible to find elsewhere.”

Stronger together In Portugal, Invest Lisboa has made praiseworthy

efforts to bring Portuguese companies to the industry’s most important international trade fairs.

Therefore, we asked Rui Coelho, Invest Lisboa’s Executive Director of this entity, just how important he thinks international trade fairs are. And his answer could not be more enlightening: “This is one of the best means through which companies can contact potential customers, taking advantage of the fact that they are all together in the same place for the purpose of buying. It is also ideal for learning more about market trends, new products, services, and stakeholders.” As for MIPIM and EXPO REAL in particular, which Coelho believes are “the most important real estate investment fairs in the world,” they are “the best way for companies to contact investors and highly capitalised companies who have a growing interest in Lisbon directly.”

Lisboa Invest has organised a joint stand to present companies and official entities alongside each other. Coelho explains that “Portuguese companies (save a few honourable exceptions), cities, and institutions are very small and have few resources for international promotion, something that, though extremely important, is very expensive and difficult to do. It is, nevertheless, extremely important to participate and compete in the international market, so, as indeed in almost everything, unity is strength.” Coelho adds that this “is also a way to achieve larger economies of scale – or at least greater exposure (and better positioning) – with lower costs. […] We organise the stands under the Lisbon brand, and this is a huge benefit for companies, as it is a brand that

has increasing international appeal. PwC and ULI even recently declared it the best city to invest in for 2019.” Although far from the times when large entourages from Portugal would attend these international trade fairs, the Portuguese presence at these events today is beginning to take shape and gather strength.

Still, something that would get the relevant authorities to better help Portuguese companies and organisations attend these events appears to be missing. In this regard, Coelho states that, while “the Portuguese State supports participation in international trade fairs through the funds for internationalising the Portugal 2020 initiative,” he laments the fact that “some dominant currents think that other areas of Portugal should be helped to the detriment of metropolitan areas, when, in reality, the latter of these are the most prepared to compete internationally.”

On the other hand, there is yet another reality to take into account: “There are those who continue to think that real estate is a smaller industry, when, in actuality, it is essential to our quality of life (housing, work, equipment). It is also an industry in which the quality and use of Portuguese technicians and raw materials are very strong, so it therefore has a multiplier effect on the economy.”

Nevertheless, Coelho says optimistically that “our strategy is not to complain about our lack of means but to make it happen using creativity and effort, against all odds, until it is so evident one day that we are right that the situation changes.

This strategy has borne fruit, thanks also to all those who have supported us over the years.”

Do Mundo 14 33 JAN/FEV 2019

Reino Unido

Memórias do MIPIM United Kingdom

Memories of MIPIM

O tema desta edição levou-me a recordar algumas das experiências ao longo dos anos, a cada mês de Março, na cidade de Cannes.

Muito embora não seja um veterano dos princípios dos anos 90, tenho participado em quase todas as conferências MIPIM, nos últimos 15 anos. Tem sido fascinante observar como o evento tem mudado e desenvolvido, não só com os ciclos, mas com a indústria em geral.

a Lehman Brothers ou a Merrill Lynch, nem sequer existem mais. Muitos foram absorvidos por diferentes grupos e os seus departamentos de gestão de activos, cresceram e assumiram a respectiva cultura e tolerância ao risco.

Até meados da década, MIPIM era quase exclusivamente um local para fechar negócios imobiliários. O evento em si estava menos estruturado e, por norma, discutiam-se oportunidades de investimento por toda a Europa, nas esplanadas e átrios dos hotéis. Dada a influência das firmas americanas, com muito capital para investir, a pressão para investir era igual ou maior que a pressão, do outro lado, para encontrar capital. Sempre achei extremamente interessante ver estes dois mundos convergirem.

Promotores e agentes focados nos seus mercados locais a interagir com os banqueiros e os gestores de fundos internacionais, a tentar encontrar algo em comum e até uma linguagem comum. Na corrida do mercado até ao pico de 2007, os iates cresciam, as festas eram cada vez mais extravagantes e os fundos tinham mais capital do que tinham capacidade para investir. Lembro-me de alguns promotores britânicos a organizar enormes festas de cocktails.

O mercado espanhol estava sempre bem representado pelo governo, agências de promoção, promotores, operadores de centros comerciais e construtoras. Pela primeira vez, comecei a reparar as várias agências de promoção russas, com destaque para a região de Krasnodar, que mantém uma presença muito visível até hoje. Numerosos projectos no Dubai eram demonstrados. Foi o ano das super torres – Burj no Dubai, Freedom Tower em Nova Iorque e a torre Phare em Paris, eram alguns dos grandes projectos da altura. A presença portuguesa era ainda muito tímida e era raro ver portugueses em Cannes, com a excepção da Sonae.

Anos 2000

Crise Financeira – 2008

No princípio dos anos 2000, à medida que o imobiliário iniciou um processo de se tornar mais próximo de um activo financeiro, houve uma evolução marcada no tipo de participantes em MIPIM. Os fundos de capital de risco e os bancos de investimento, maioritariamente americanos, começaram a aparecer em Cannes. Algumas destas firmas, como

Em 2008, iniciava-se a grande crise financeira. Em Março desse ano, o banco Bear Stearns colapsava, sendo logo absorvido pela JP Morgan. Havia um sentimento no mercado de que era o topo e que dificilmente se ultrapassaria os níveis de preço e actividade até aí registados. A crise do crédito começara a prejudicar a possibilidade de alavancar

Roberto Varandas COS Capital Managing Director – Head of Europe

os investimentos. Muito em breve, os investidores simplesmente desapareceriam do mercado.

Eu tinha recentemente juntado à gestora de fundos do banco suíço – UBS, com uma posição sénior a nível europeu. Uma das tarefas que herdei no meu novo cargo, era de coordenar e orçamentar a representação na conferência para aquele ano. Uma das primeiras medidas foi de cortar o número de representantes da firma, logo quando se preparava para uma participação recorde da UBS, sintoma do crescimento dos anos anteriores. O espaço que alugávamos para receber clientes e parceiros estava, de repente, sobredimensionado, num ambiente em que já estaríamos a tentar cortar nos custos.

Os quatro/cinco anos seguintes da crise seriam um “pára-arranca”. Curiosamente novos mercados surgiram em cena, incluindo alguns dos mercados emergentes como o Brasil, Índia e China, o que se provou uma alteração significativa dos expositores tradicionais. No devido contexto de que seriam uma pequena fracção dos mais de 20,000 participantes, na sua maioria, europeus. O organizador também evoluiria. Nos princípios dos anos 2000, a maior parte das áreas públicas em Cannes estavam abertas a todos. Na prática, era possível vir a MIPIM sem adquirir uma entrada. As firmas organizavam almoços e jantares nos restaurantes locais e encontravam-se com os clientes e parceiros em espaços privados. Apesar da forte correcção nos mercados, a empresa organizadora do evento, conseguiu reforçar o domínio sobre a cidade de Cannes, durante aquela semana em Março. Muitos dos espaços abertos ao público, como os hotéis na Croisette, começaram a exigir os passes da conferência, para entrar nos átrios ou nos restaurantes.

Os pontões dos barcos também passaram a ter segurança. Os responsáveis do MIPIM perceberam que poucos queriam passar o seu tempo no palais des festivales, mais conhecido como o “bunker”.

Houve vários casos de empresas a serem processadas pela organização por tentar dar a volta às regras. Uma firma que queira convidar os seus parceiros confronta-se com uma conta final muito elevado, particularmente se cada representante é obrigado a pagar mais de 1000 euros por cada passe para o evento.

15 33 JAN/FEV 2019

2012 – a crise do Euro Chegado a 2012, os mercados começavam a recuperar em força. Alguns dos mercados tinham corrigido cerca de 40-50% na crise de 2008 e muitos investimentos seriam completamente perdidos. No quadro global, a Europa sofria de novo com a crise com o euro, sendo que os países do Sul foram mais afectados. Os mercados maiores e os mercados considerados seguros, como a Alemanha, França, Suíça e Reino Unido, veriam uma procura e um crescimento significativos. Mais uma vez, começava um cargo novo, desta vez com responsabilidades para todo o mundo, com uma das maiores gestoras de fundos - a Aberdeen Asset Management. E de novo, teria que decidir sobre o tamanho do barco a alugar. E assim se iniciou a subida no mercado que ainda hoje sentimos. Talvez devido ao choque político de 2011, e a necessidade de abrir a novos mercados, os participantes Portugueses começariam a participar cada vez mais, incluindo o fundador desta publicação, quem conhecia pela primeira vez, numa área que concentrava os agentes portugueses e a agência de promoção para Lisboa. Os organizadores de novo evoluíram e começaram a tentar atrair a atenção de alguns grupos em particular no mundo imobiliário. Grandes investidores como os fundos soberanos, os fundos de pensões e as companhias de seguros, participavam em maior número e começou-se a organizar uma cimeira de investidores denominado – REInvest.

O Futuro Olhando para o futuro, mesmo numa fase em que o ciclo começa a enfraquecer, não há dúvida de que a conferência de MIPIM manterá a sua condição de local obrigatório durante aquela semana em Março, por vezes chuvosa, por vezes solarenga. Enquanto outros eventos como a Expo Real em Munique, também proporcionam um ambiente interessante para os participantes no mercado, há algo especial em Cannes que nos traz de volta todos os anos.

The theme for this edition has prompted me to recall some of my experiences over the years, every March in the town of Cannes. While I am not a veteran of the early 1990’s, I have attended most of the MIPIM conferences in the past 15 years. It has been fascinating to see how the event has changed and evolved, not only with the cycles, but with the industry as a whole.

2000’s As real estate began a path towards becoming an increasingly financial asset in the 2000’s, there was a marked evolution of participants at MIPIM. We began to see some of the US private equity real estate managers and the investment banks attend. Some of these firms are no longer around, like Lehman Brothers or Merrill Lynch. Others have

merged into other groups and the fund management arms of these groups grew and evolved, taking on their respective cultures and tolerance for risk. In the early and mid-2000’s, MIPIM was almost solely place to meet and “do deals”. The event itself was more unstructured and the norm was to meet in the cafés and hotel lobbies to discuss opportunities all around Europe. Through the influence of the US firms with large amounts of committed capital, the pressure to find deals became just as strong as the pressure to find capital. It has always been interesting to see these two worlds come together where very local deal makers, developers and brokers interact with the fly-in, trans-Atlantic fund managers, trying to find common ground and even a common language. In the run-up to 2007, at the peak of the market, the yachts got bigger, the parties more lavish, the funds had more capital than they could invest. Exactly in 2007, I remember some of the UK developers organise grandiose cocktails.

Spain was strongly represented from government and local development agencies to developers, shopping mall operators, construction companies.

It was the first time I really noticed numerous Russian development organizations, namely the Krasnodar region that has a very visible presence to this day. Numerous developments from Dubai were being shown. It was the year of the supertowers – Burj Dubai, Freedom Tower in New York and the Phare Tower in Paris are some of the large projects that I recall being showcased at the time. The Portuguese presence was still very timid and it was rare to see any organization from Portugal except for Sonae and few others.

Global Financial Crisis – 2008 In 2008, the financial crisis was looming. In March, Bear Stearns would collapse and be absorbed by JP Morgan. There was a feelling that the market was reaching a top that would be hard surpass. The credit crunch had started to affect the ability to lever up on real estate. Soon, most investors would completely disappear from the radar. I had recently joined UBS Global Asset Management in a Senior European role and inherited the responsibility for coordinating and budgeting for the MIPIM representation in 2008. One of the first measures was to reduce the number of attendees as the contingent was set to grow to a record size. The space we normally rented out had been booked from the previous year and my firm, as many others, had excess capacity in an environment where we were already looking to reduce costs. The following 4-5 years of the crisis would be a period of stop and go. Curiously, new markets came on the scene, namely some of the emerging markets – Brazil, India, China, which was quite a change in terms of the exhibitors. However, to put this into context, it was a small fraction

of the 20,000 plus participants, overwhelmingly dominated by European participants. The Mipim organization itself also evolved. In the early 2000’s, most of the public areas in Cannes were open to all.

In practice, you could come to Mipim and not need to even acquire a ticket. Firms would organise dinners and lunches in the local venues and meet the counterparts in private settings. Despite the strong downturn and reduction in attendees, MIPIM managed to increase its stronghold on the town of Cannes during that one week in March and many of the venues, including the hotels on the Croisette, began demanding event passes to enter even the public areas like the lobbies and restaurants. The piers also become a controlled area. MIPIM realised that very few people wanted to spend time in the palais, commonly known as “the bunker”. There were several cases of firms being sued by the organization for flouting the rules, trying to circumvent the MIPIM organization. The costs to a firm wanting to host guests can rack up quite quickly, especially if every attendee needs to spend over €1000 for a pass to the event.

2012 – the Euro crisis By 2012, the markets had begun to recover. Many markets had corrected 40-50% and entire investments were wiped out. Europe had a second round of suffering due to the Euro crisis and southern Europe was the most affected. The larger markets and the safe havens, like Germany, France, Switzerland, and UK started to be bid up. Once again, I had recently taken on a new, Global role, at Aberdeen Asset Management and had to decide the size of the boat we would rent every year for a week. Thus began the run up of the current cycle we are experiencing now. Maybe shocked by the political crisis in 2011, Portuguese participants began participating in greater numbers and with greater regularity, including the founder of this publication, who I met for the first time in Cannes in the area shared with brokers and the Lisbon promotional agency.

MIPIM itself started to branch out to satisfy different interest groups in the real estate world. Large investors, including sovereign wealth funds, pension funds and insurance companies started attending in greater number and MIPIM started organizing the ReInvest summit with these large investors.

Future Looking forward, even as the cycle begins to show signs of wavering, there is no doubt that MIPIM will retain its importance as the place to be for that sometime rainy, sometimes sunny week in March.

While other competitors, namely Expo Real in Munich also provide an interesting venue to the players in the market, there is something about Cannes that brings us back every year.

Tipy Family

®

Opinião Joaquim Pereira de Almeida

O pecado Our sin

Joaquim Pereira de Almeida Director da Magazine Imobiliário Director of Magazine Imobiliário

De pouco vale estarmos a dedicar atenção às feiras internacionais se Portugal prima pela ausência. A louvável presença da Invest Lisboa é perfeitamente residual. Não é difícil olharmos à nossa volta e vermos o que gasta o Estado na promoção além-fronteiras, principalmente dos produtos de exportação e captação de capitais - o que também é caso do imobiliário.

Porque acontece isto?

Passando a primeira página encontramos a génese. O imobiliário e os seus profissionais, no nosso País, estão rotulados, por toda a sociedade, com os piores adjectivos; especuladores, ladrões, desonestos, etc. Isto sente-se e afecta o comportamento do sector, sem que ninguém assuma medidas expressivas.

Resultado: Há um “pecado” permanente no ar que afecta as iniciativas em prol de uma indústria que representa muito no PIB nacional.

It’s pointless for us to pay attention to international trade fairs if Portugal only excels at being absent from them. Invest Lisboa’s commendable presence is perfectly wasteful. It’s easy to look around and see what the government spends on marketing campaigns abroad, with products for export and capital raising products as their main foci. The same is also true of real estate.

Why is this happening?

Turning the first page in the book, we find what lies beneath. In Portugal, the real estate world and the professionals who work in it are labelled the worst kinds of things throughout society: speculators, thieves, dishonest, etc. This has left a lasting mark and affected the industry’s behaviour – without anyone taking any significant measures.

The result? There is a permanent feeling in the air that initiatives in favour of an industry that represents a substantial portion of the national GDP are a ‘sin’.

Metro Quadrado

COPORGEST

Falar PortuguĂŞs Speaking Portuguese

21 33 JAN/FEV 2019

O CEO Sérgio Ferreira avança que a COPORGEST espera “fechar 2018 com capitais próprios próximos dos 35 milhões de euros” e “vendas para 2019 acima de 30 milhões”. Com uma visão muito própria do mercado imobiliário, com os pés assentes no chão e uma equipa coesa, este é seguramente um dos operadores mais caros e de melhor qualidade de Lisboa.

CEO Sérgio Ferreira has gone on the record stating that COPORGEST expects to “close out 2018 with its own capital worth close to €35 million EUR,” also forecasting that “sales should reach more than €30 million EUR in 2019.” With its own unique view of the real estate market, a well established foundation, and a cohesive team, this is surely one of Lisbon’s most expensive and best quality operators.

A COPORGEST investe, desenvolve e comercializa todos os seus projectos. Como conseguem ser um promotor tão completo?

Isso é fruto das opções estratégicas tomadas ao longo deste percurso de 13 anos. Quando criei a empresa, em 2005, a equipa era eu e a minha secretária Piedade. Hoje somos 22 pessoas. Ao contrário de outros, estamos aqui para ficar por muitos anos, e para isso precisamos de uma equipa competente e treinada, que cubra os aspectos críticos do negócio. Não acredito que os concorrentes que sub-contratam tudo consigam o mesmo nível de desempenho. À medida que desenvolvemos um projecto, ou quando fazemos experiências com novos materiais, ou quando aperfeiçoamos soluções de isolamento acústico, estamos a acumular um conhecimento imenso que fica em casa e que serve um objectivo essencial: satisfazer os nossos clientes entregando-lhes um produto muito acima da qualidade média do mercado.

O SottoMayor Residências teve um investimento de 60 milhões de euros e os sete projectos residenciais em curso na capital ascendem a 89 milhões. Este investimento tem como base apenas capital próprio ou contam com parcerias de investidores?

Compreendo a pergunta, num mercado em que a

maioria dos promotores imobiliários com dimensão são fundos de investimento estrangeiros que contratam equipas de gestores de projecto locais.

Infelizmente, a crise de 2008 deixou poucos promotores de capital português. Nós somos uma das excepções. Também aqui somos diferentes: não gerimos projectos para terceiros, não fazemos parcerias, e todos os projectos desenvolvidos ou em desenvolvimento são financiados apenas com capitais próprios e com endividamento bancário.

Não excluímos a ideia de vir a fazer parcerias com gente credível, mas até hoje nunca aconteceu, apesar de termos sido abordados várias vezes.

Esta opção traz-nos limitações de capital e obriga a um crescimento mais lento, mas, apesar disso, somos dos investidores com maior dimensão no negócio residencial. E somos o que vende mais caro, porque a qualidade tem de ser repercutida no preço.

Quais os timings que perspectivam para os projectos Duques de Bragança, Ivens 30, Lisbon Chiado Hotel, Liberdade Premium Apartments, SottoMayor Premium Apartments e Palácio do Patriarcado?

Vejo na imprensa concorrentes que anunciam que vendem tudo em menos de nada. Nunca tivemos essa experiência. O tempo médio de comer-

22 33 JAN/FEV 2019

cialização dos projectos da COPORGEST é de dois a três anos. E só iniciamos as vendas com projecto aprovado, obra a andar e já numa fase em que existe um risco mínimo de imprevistos.

Em Janeiro de 2019, começaremos as vendas do Liberdade Premium Apartments e de 19 apartamentos na Avenida Álvares Cabral que têm uma vista deslumbrante. No Ivens 30 já só temos dois apartamentos para venda. O Duques de Bragança é um projecto único, diria extraordinário, que está todo vendido.

Têm um importante portfólio, mas o destaque vai para o SottoMayor Residências. O facto de ser o maior empreendimento habitacional reabilitado no centro de Lisboa dá alento para apostar novamente numa obra desta envergadura no futuro?

Estamos prontos para isso. Este foi um desafio à minha equipa, que provou ser capaz de fazer e vender um projecto de enorme dimensão à escala de Lisboa e transformar uma ruína num produto de sucesso. O problema está em encontrar prédios com esta dimensão a preço aceitável. A cidade está repleta de prédios pequenos, e com os actuais preços loucos não é fácil encontrar uma oportunidade com esta escala.

Comprámos este ano nas imediações do SottoMayor um conjunto de quatro prédios, onde faremos 44 fracções que designámos de “Sot-

toMayor Premium Apartments”. A obra começou em Dezembro. Apesar de tudo, é quase metade do SottoMayor Residências.

10 dos apartamentos deste empreendimento são explorados pela vossa marca Lisbon Best Apartments. Embora sejam recentes, qual tem sido a taxa de ocupação dos mesmos?

A taxa média de ocupação é superior a 90%.

Grande parte das reservas é feita via Booking, onde já conquistámos uma classificação neste empreendimento de 9.4 numa escala de 0 a 10, apesar de praticarmos um preço acima da média do mercado. E nem sequer é o prédio mais reconhecido da marca LBA – no Chiado, temos imóveis com milhares de comentários acumulados e classificações de 9.5 ou 9.6.

Entre propriedades próprias e de terceiros, gerem 54 apartamentos. Ao nível deste segmento de negócio com que números vão fechar 2018 e quais as expectativas para 2019?

Em 2018, ultrapassámos os 2,5 milhões de euros de facturação nesta unidade de negócio. Prevemos um crescimento para 2,8 milhões em 2019.

Mas sempre posicionados como um dos operadores mais caros e de melhor qualidade. Não acredito no sucesso da competição baseada no preço, acho isso um suicídio colectivo no longo prazo.

Anunciaram a aquisição de dois edifícios na Baixa com destino à hotelaria e com data prevista de abertura 2020. Qual o conceito desta unidade hoteleira? Vai ser explorada pela COPORGEST ou vão contar com a gestão de alguma cadeia hoteleira nacional ou internacional?

Quando iniciámos o negócio do “short term rental” éramos virgens nessa actividade, mas não tive hesitações. Acreditei que conseguiria organizar um grupo de profissionais que faria um trabalho de sonho. Excedi as minhas expectativas: hoje tenho uma equipa competente, focada na qualidade, muito coesa, e interiorizámos os aspetos fundamentais do negócio. Por isso, decidimos que o nosso hotel será também gerido com recursos internos. Não temos medo. Será um hotel de cinco estrelas e o nome que registámos é “Lisbon Chiado Hotel”. Vai ser um sucesso. O objectivo é ter o melhor hotel de Lisboa, “step by step”. É considerado um homem histórico do imobiliário português. Na sua opinião, para onde “caminha” o sector em Portugal, nomeadamente em Lisboa?

Agradeço o cumprimento e não sabia que me atribuíam essa importância de ser um “homem histórico” nesta indústria. Sou demasiado jovem para ser histórico e tenho a noção clara de que o poder, o sucesso e a fama são para mim efémeros

23 33 JAN/FEV 2019

vestments based solely on equity, or do you also rely on partnerships with investors?

I understand where that question is coming from: in this market, most sizeable real estate developers are foreign investment funds that hire local project management teams. Unfortunately, the crisis of 2008 wiped out many of the developers that held capital of Portuguese origin. We are one of the exceptions. We are also different here: we do not manage projects for third parties, we do not form partnerships, and all projects we have or are working on have been financed strictly with our own capital and with bank debt.

We haven’t ruled out the idea of partnering with credible people, but, to this day, this has not yet happened, even though we have been approached several times. This brings with it capital constraints and requires us to grow more slowly, but, despite this, we are among the largest investors in the residential business. And it is we who sell the most expensive products on the market because quality has to be passed on in the price.

e vazios de qualquer significado. Divirto-me com o trabalho e o meu foco é levar a minha equipa cada vez mais longe…

Quanto ao futuro da indústria, ouvem-se opiniões para todos os gostos e eu divirjo da maioria, porque acredito que se aproximam tempos difíceis, que porão outra vez a nu as fragilidades do sistema, como aconteceu na crise anterior, em que sobraram 2 ou 3 investidores portugueses, nós incluídos. Gostava de me enganar nesta profecia… Acresce que o enquadramento não ajuda: em Portugal, vivemos em regime de escravatura fiscal, com um Estado cada vez mais voraz porque os políticos de treta que nos desgovernam há dezenas de anos não têm arte e engenho para administrar o Estado com eficiência, e por isso precisam de extorquir cada vez mais impostos e taxas.

Uns roubam, outros esbanjam em despesa inútil, outros gastam dinheiro a pagar avenças a amigos para fazerem coisa nenhuma, outros usam os impostos para fazer luta de classes. É uma loucura com efeitos económicos e financeiros perversos: a maioria dos cidadãos não vive, só consegue ter dinheiro para sobreviver, e as empresas não conseguem fortalecer a estrutura de capitais. A fiscalidade atingiu recordes históricos com este governo, que ainda assim apregoa que baixou os impostos. Resta-nos sempre mediocridade com fartura, mas também o mar, o sol, a comida e a afabilidade das gentes da Nação. Não é mau. Mas

tenho pena que seja assim. Portugal tinha tudo para ser um colosso.

COPORGEST invests in, develops, and markets all of its projects. How do you manage to be such a thorough, well-rounded developer?

This is the fruit of strategic choices we’ve made throughout this 13-year-long journey. When I started the company in 2005, the team consisted of me and my secretary, Piedade. Today, we’re 22 people strong. Unlike others, we’re here to stay for many years to come, and, for this, we need a competent, well-trained team that can tackle all critical aspects of the business. I don’t believe that competitors who sub-contract everything out achieve the same level of performance.

As we work on a project or when we experiment with new materials or when we refine and perfect our soundproofing solutions, we are accumulating an immense arsenal of knowledge that stays with us and serves an essential purpose: to satisfy our customers by delivering products of a quality that is very much above the market average. €60 million EUR have been invested into the SottoMayor Residences, and the seven residential projects underway in the capital have received €89 million EUR. Are these in-

What are the timelines looking like for the Duques de Bragança, Ivens 30, Lisbon Chiado Hotel, Liberdade Premium Apartments, SottoMayor Premium Apartments, and the Patriarchate Palace projects?

I see competitors in the press all the time, advertising that they sell everything very quickly.

We’ve never had this experience. The average time that a COPORGEST project stays on the market is two to three years. And we only start selling a project after it has been approved with construction underway and at a stage where there is minimum risk of the unforeseen coming to pass.

In January 2019, we will begin selling our Liberdade Premium Apartments and 19 apartments on Avenida Álvares Cabral, which have some breath-taking views. As for the Ivens 30 project, only two apartments are currently for sale. The Duques de Bragança project is a unique one, dare I say extraordinary: all units there have been sold.

You have an impressive portfolio, but the SottoMayor Residences is an important highlight. Will this project, which has been the largest residential restoration project in the centre of Lisbon, and its success inspire you to work on another project of this magnitude in the future?

We are ready for it. This was a challenge for my team, which proved themselves capable of working on and selling a huge project (for Lisbon) and transforming a ruin into a successful product. The problem is finding buildings of this size at an acceptable price. The city is filled with small build-

24 33 JAN/FEV 2019

hotel’s concept be like? Will it be operated by COPORGEST or by a national or international hotel chain?

When we made our foray into the short-term rental business, we were virgins in this field, but I had no hesitations in breaking into it. I believed I could organise a group of professionals who would do a wonderful job. I have ended up exceeding my own expectations: today, I have a competent, cohesive team that is focused on quality. We have internalised the fundamental aspects of the business.

Therefore, we have decided that our hotel will also be managed with internal resources. We are not afraid. It will be a five-star hotel, and the name we registered it under is “Lisbon Chiado Hotel”. It will be a success. Our goal is to have the best hotel in Lisbon, working towards this ‘step by step’.

ings, and, with the current mad prices, it’s not easy to find an opportunity of this scale.

This year, we bought a set of four buildings close to the SottoMayor Residences. We will split these buildings into a total of 44 units, which we have dubbed “SottoMayor Premium Apartments.”

Work on these apartments began in December.

All in all, this project will be almost half the size of SottoMayor Residences’.

10 of the apartments in this development are being operated by your Lisbon Best Apartments brand. Although they started welcoming guests only recently, what has their occupancy rate been?

The average occupancy rate has been over 90%.

Most of the reservations are made via Booking, where we have already achieved a rating of 9.4 on a scale of 0 to 10, despite charging a price above the market average. And it’s not even LBA’s most highly acclaimed building either: in Chiado, we have

properties that have accumulated thousands of comments and boast ratings of 9.5 or 9.6.

Between your own and third-party properties, you manage 54 apartments. With regard to this business segment, what will 2018’s balance sheet look like? And whatyou’re your hopes for 2019?

In 2018, we had more than €2.5 million EUR of turnover in this part of our business, and we expect it to grow to €2.8 million EUR in 2019. We will always remain positioned as one of the most expensive and best quality operators. I do not believe competing based on price will yield success; I think this would result in collective suicide in the long run.

COPORGEST has announced that it has acquired two buildings in downtown Baixa that will be transformed into a hotel, with its opening slated for 2020. What will this

You’re considered a historic figure in Portuguese real estate. In your opinion, where is the industry ‘headed’ in Portugal, in particular in Lisbon?

I appreciate the compliment and did not know that I was credited with the importance of being a ‘historic figure’ in this industry. I’m too young to be historic and know well that, for me, power, success, and fame are ephemeral and empty of any meaning. I have fun with my work, and my focus is to take my team ever further…

As for the future of the industry, different opinions suit all kinds of tastes, and I differ from the majority because I believe that difficult times are on our doorstep that will once again expose the system’s weaknesses for all to see, as happened during the previous crisis which wiped out all but 2 or 3 Portuguese investors (us included). I would like to be wrong with this prophecy… In addition, our current framework does not help: in Portugal, we live in a regime of fiscal slavery with an increasingly voracious State because the weaselly politicians who have misgoverned us for dozens of years do not have the creativity or ingenuity to administer the State efficiently and thus need to extort more and more taxes and fees. Some steal. Others squander money on lavish, useless expenses. Others use money to pay friends who do nothing. Still others use tax money to wage class wars. It is crazy with perverse economic and financial effects.

Most citizens cannot live: they only have enough money to survive. And companies are left unable to strengthen the country’s capital structure. Taxation has reached historic record highs with this government, which nonetheless claims it has lowered taxes. We are always left with mediocrity in abundance, as well as the sea, the sun, food, and the affability of the people of this Nation. It’s not bad. But I’m sorrowful it’s like this. Portugal had everything to be a giant.

Metro Quadrado 26 33 JAN/FEV 2019

AVENUE

Novos desafios no imobiliรกrio New challenges in real estate

27 33 JAN/FEV 2019

Com uma equipa de gestão imobiliária com mais de 20 anos de experiência e com know how nos segmentos da habitação, comércio e escritórios, a AVENUE tem vindo a construir um portefólio imobiliário de projectos na área de residencial e de escritórios e vai continuar a reforçar o investimento em Portugal. O director-geral Aniceto Viegas refere que haverá novidades para 2019, com novos projectos em pipeline em Lisboa e no Porto a desenvolver até 2022.

With a real estate management team that has over 20 years of experience and know-how in the residential, retail and office segments, AVENUE has been building a portfolio of real estate projects in the latter two of those segments and will continue to strengthen investment in Portugal.

General Manager Aniceto Viegas has said that there will be new announcements coming in 2019, with projects in the pipeline for both Lisbon and Oporto. These new endeavours will fill the company’s schedule through to 2022.

A AVENUE fechou um primeiro ciclo de investimento de 250 M€, com vários projectos desenvolvidos em Lisboa e no Porto. Que balanço fazem e quais as perspectivas para o novo ciclo?

Durante o primeiro ciclo de investimento, 20152017, iniciámos o desenvolvimento de sete projectos, estando três deles já concluídos: o Liberdade 203, o Liberdade 40, em Lisboa, e o Aliados 107, no Porto. O Orpheu XI, o The Cordon e o Mulberry Hill estão em fase avançada de comercialização e prevê-se que estejam concluídos até ao 3º trimestre de 2019. O projecto mais recente, o 266 Liberdade (Diário de Notícias) foi anunciado oficialmente no Verão e lançado comercialmente em Novembro, e neste momento está 35% vendido, sobretudo, a compradores portugueses e brasileiros.

No presente triénio de investimento, 2018-2020, anunciámos a entrada no segmento de escritórios, com o EXEO Office Campus e podemos adiantar que vamos continuar a investir em Lisboa, muito embora, neste momento, tenhamos o desafio de encontrar activos a preços que sejam exequíveis dentro do nosso plano de negócio. Vamos também apostar no Porto, onde temos dois projectos no centro da cidade em fase final de concretização de compra.

O Aliados 107 foi o barómetro que precisavam para continuarem a investir no Porto?

Todos os projectos que desenvolvemos são criteriosamente pensados e o Aliados 107 não foi excepção. Por esse motivo, apesar de estarmos confiantes em relação à qualidade e potencial do mesmo, sabíamos que estávamos a explorar um terreno desconhecido, que era o segmento alto no centro do Porto. Normalmente, este segmento está localizado na zona da Foz e o pouco que havia no centro não tinha dimensão.

As nossas dúvidas foram dissipadas quando 74% das vendas foram feitas junto de portugueses, sendo que os 26% dos internacionais surgiram só no fim da comercialização. Isto confirma uma outra tendência: o Porto entrou também no radar dos investidores internacionais que olham hoje para a cidade como um destino interessante.

Este projecto permitiu-nos perspectivar como seria a evolução imobiliária do Porto e como iriamos desenvolver os nossos projectos nesta cidade no futuro.

Confirmámos que no Porto existe potencial de melhoria dos preços e menos concorrência em projectos de grande escala, motivo pelo qual conseguimos ser mais competitivos.

Enquanto em Lisboa o mercado tende para uma estabilização dos preços, no Porto existe ainda

28 33 JAN/FEV 2019

uma curva de crescimento expressiva, o que para nós é muito apelativo.

Em relação ao EXEO Office Campus, qual o ponto da situação?

Este empreendimento é o primeiro investimento da AVENUE em escritórios. Situa-se no Parque das Nações, no centro de um importante parque habitacional, empresarial e comercial e beneficia de uma óptima rede de transportes e acessibilidades. A escala do terreno permitiu conceber um projeto diferenciador, tipo “office campus”, com um exterior polivalente, com espaços verdes, zonas de comércio e serviços e um interior ajustado às novas exigências das empresas e necessidades dos seus colaboradores.

Desde o seu anúncio, já tivemos vários contactos de empresas para se fixarem em Lisboa e no Exeo, ou que pretendem mudar de espaço. Empresas, tanto nacionais como estrangeiras, que procuram 15/20/30 mil metros quadrados, utilizadores que querem um edifício único e utilizadores que procuram apenas um, dois ou três pisos.

Vão manter-se em Lisboa e Porto ou dado o actual dinamismo do mercado vão lançar-se em novas localizações?

Quando iniciámos este projecto, fomos muito criteriosos na definição da estratégia e dos objectivos que pretendíamos atingir. Para isso, decidimos focarmo-nos nas cidades de Lisboa e do Porto e especializarmo-nos no segmento alto e não pretendemos dispersar-nos. Reconhecemos que existem óptimas oportunidades pelo País fora, mas acreditamos que só mantendo o foco vamos conseguir continuar a desempenhar o nosso trabalho com a qualidade e especialização que temos feito até agora. No que diz respeito ao mercado de Lisboa, é preciso perceber que, se há dois anos, num mercado em crescimento, o processo de identificação de oportunidades era bastante mais facilitado, hoje é mais difícil. A oferta é mais limitada e os preços base estão muito elevados, o que condiciona a capacidade do activo absorver o preço inicial. Estas circunstâncias adversas, obrigam-nos a uma concentração redobrada na identificação de boas oportunidades.

No Porto, o mercado está menos explorado e apresenta uma maior capacidade de crescimento, e onde a margem para absorver o preço de partida é, em certos casos, mais adequada.

Considera que os atrasos que existem na fase de licenciamento ou construção fazem

diminuir essa margem de lucro?

Há aqui, de facto, um fenómeno.

As câmaras municipais têm mais trabalho, mas não reforçaram os seus efectivos na mesma proporção. No entanto, além do fluxo normal de trabalho, têm de dar resposta a esta procura crescente. Apesar de estarmos melhor do que no passado, quando a morosidade inviabilizava qualquer investimento no centro da cidade, por serem activos que requerem mais cuidado, notamos que hoje em dia já estamos no limite dos prazos de licenciamento. Acredito que daqui para a frente esta equação vai tornar-se mais difícil e que as câmaras devem estar atentas a estes atrasos para não inviabilizarem os investimentos e arrefecerem os investimentos futuros.

Outra questão prende-se com o aumento dos custos de desenvolvimento. Há dois anos, os custos de construção ainda não tinham recuperado da crise, mas hoje em dia não só recuperaram como já estão a escalar para outro patamar.

Equilibrar esta equação: oportunidades mais raras, preços de saída a estabilizar e custos de desenvolvimento mais elevados, vai ser o desafio nos próximos tempos. É urgente existir um pensamento de médio e longo prazo, pois se for de curto prazo vão ser feitos óptimos negócios, mas

29 33 JAN/FEV 2019

insustentáveis para a indústria. Assim, o custo de construção tem de ser suficientemente rentável não só para quem constrói, mas também para quem investe.

Estes são sinais de alerta que devemos observar, para garantir a sustentabilidade do sector. É uma responsabilidade de todos, para garantirmos uma sustentabilidade da nossa indústria a médio e longo prazo.

Os bons resultados fazem antever novos investimentos?

Felizmente os nossos resultados são positivos, pelo que os accionistas (fundos geridos pela Aermont Capital), continuam confiantes no nosso País. Os nossos accionistas investiram numa primeira fase 75 milhões de euros, e no ciclo actual duplicaram o investimento para 150 milhões de euros, dos quais 140 milhões estão alocados aos projectos que referi. Hoje, estão satisfeitos com a nossa performance, aliás, se tudo correr bem, poderemos ter uma nova alocação de capital já em 2019 para novos projectos e para o período até 2024.

AVENUE closed its first €250 million EUR investment cycle, working on projects in both Lisbon and Oporto. Where do you stand now, and what are your prospects for your next investment cycle?

During the 2015-2017 investment cycle, we began working on seven projects, three of which have already been completed: Liberdade 203 and Liberdade 40 in Lisbon and Aliados 107 in Oporto.

Orpheu XI, The Cordon, and Mulberry Hill are at advanced marketing stages and are slated to be completed by the end of Q3 2019. Our most recent project – 266 Liberdade (the Diário de Notícias building) was officially announced in the summer and went on the market in November.

Currently, 35% of it has been sold, mainly to Portuguese and Brazilian buyers. For this three-year investment period (2018-2020), we announced our foray into the office segment with the EXEO Office Campus. We also anticipate that we will continue investing in Lisbon, even though, at the moment, we are facing the challenge of finding assets at prices that are feasible within our business plan. We will also be focusing in Oporto, where we have two projects in the city centre whose purchases are being finalised.

Was Aliados 107 the barometer you needed to help you decide to continue investing in Oporto?

All the projects we work on are carefully thought out, and Aliados 107 was no exception. For this

reason, although we were confident with regard to the project’s quality and potential, we knew that we were exploring uncharted territory – the high-end segment in the centre of Oporto. Usually, this segment is located in the Foz neighbourhood, and the few possible projects that were downtown were too small. Our doubts were put to rest when 74% of the contracts went to Portuguese buyers. Moreover, the other 26% – the international buyers – appeared only at the end of the marketing process. This also confirms another trend: Oporto has appeared on the radar of international investors who now see the city as an interesting destination.

This project has allowed us to envision how real estate development in Oporto will evolve and how we’ll work on projects there in the future.

We know that there is potential for prices to improve and that there is less competition with regard to large-scale projects in Oporto, which is one of the reasons why we have managed to be more competitive. While the market in Lisbon is seeing prices stabilise, there still exists an impressive growth curve in Oporto, which, for us, is very appealing.

Can you give us a status update on the EXEO Office Campus?

This undertaking is AVENUE’s first foray into offices. The campus is located in the centre of an important residential, business, and commercial area in Parque das Nações and is easily accessible via an excellent transportation network. The size of the plot allowed us to design a unique pro-

ject, a kind of ‘office campus’ with a multipurpose exterior, green spaces, areas for retail and services, and interiors that are adapted to companies’ requirements and their collaborators’ needs.

Ever since it was announced, we have had several companies looking to set up their first Lisbon office at EXEO and still others that want to move from their present locations. Companies both Portuguese and foreign looking for 15,000/20,000/30,000 m² of space, users who want a single building, and operators looking for one, two, or three floors have been very interested in EXEO. Are you going to stay in Lisbon and Oporto for now, or, given the current energy of the market, will you also explore new locations?

When we started this project, we were very careful in defining our strategy and the objectives we wanted to achieve.

For this, we decided to focus on the cities of Lisbon and Oporto and to specialise in the high-end market. Nowadays, we do not intend to diverge from this. Although we recognise that there are great opportunities in other parts of Portugal, we believe that only by maintaining our current focus will we be able to continue to carry out our work with the quality that we have so far.

As far as the Lisbon market is concerned, it should be noted that, while the process of identifying opportunities was much easier two years ago when the market was growing fast, this same process has now become a bit more difficult.

Supply is more limited, and base prices are very

30 33 JAN/FEV 2019

C

M

Y

CM

MY

CY

CMY

K

high, which limits the asset’s ability to absorb the initial price. These adverse circumstances oblige us to concentrate more and more on seeking out good opportunities.

In Oporto, the market has not been capitalised as much, has a greater capacity for growth, and is a place where margins for absorbing starting prices are, in some cases, more attractive.

Do you believe that delays in the licencing processes or during construction cause these profit margins to diminish?

There is, in fact, a particular phenomenon that happens here. City councils in Portugal have more work but have not strengthened their teams in the same extent. In addition to their normal workflows, they also have to respond to this growing demand. Although we are better than in the past when delays made any kind of investment in city centres impossible, since these are assets now re-

quire more care, we notice that, today, we barely make licencing deadlines. I believe that, from now on, this will become an even more difficult part of the equation and that city councils must be attentive to these delays so as to not make investments unfeasible, thereby leading to fewer future investments. Another issue is the increase in development costs. Two years ago, construction costs had not yet recovered from the crisis, but, nowadays, they have not only recovered but are already climbing to another level. Balancing this equation – increasingly rare opportunities, sales prices stabilising, and higher construction costs – will be the greatest challenge in the coming times. There is an urgent need for medium and long-term strategy because, if we only think short-term, good deals will be made, but they won’t be sustainable for the industry. Thus, construction costs must be sufficiently profitable not only for those who build but also for those who invest. These are warning

signs that we must pay attention to ensure that the sector remains sustainable. It is everyone’s responsibility to ensure the sustainability of our industry in the medium and long-term.

Does this strong performance mean new investments are on the way?

Fortunately, our performance has been positive, so shareholders (funds managed by Aermont Capital) remain confident in our country. Our shareholders invested €75 million EUR during the first cycle, and, for the current cycle, the amount invested doubled to €150 million EUR, of which €140 million EUR have been allocated to the projects I mentioned before. Today, they are satisfied with our performance; in fact, if everything goes well, we shall receive a new allocation of capital as soon as this upcoming year (2019). These funds would be used for new projects and for the period up to 2024.

Metro Quadrado

Avaliadores imobiliĂĄrios

Imunes a pressĂľes?

Real estate appraisers

Impervious to pressure?

33 33 JAN/FEV 2019

A CMVM na Circular aos Peritos Avaliadores de Imóveis apelou às “regras de ética, à isenção e imparcialidade na prestação da sua actividade”. Perante o actual mercado imobiliário tão “quente”, será que estes profissionais têm caído em “tentação”?

In its Circular to Real Estate Appraisers, the Portuguese Securities Market Commission (CMVM) made an appeal to “the rules of ethics, objectivity, and impartiality in performing [their] work.”

Given how ‘hot’ the real estate market is at present, have these professionals been giving into ‘temptation’?

Texto Text: Carla Celestino

Foto Photo: Rawpixel / Unsplash

A Associação Profissional das Sociedades de Avaliação (ASAVAL) promoveu recentemente um congresso, no Porto, que pretendia debater a valorização da actividade de avaliação imobiliária. Este congresso foi, pois, foi o mote para tentarmos perceber o que mudou, nomeadamente desde que foi implementada a Lei n.º 153/2015, ou seja, a Nova Lei dos Peritos Avaliadores Imobiliários, que veio regular a actividade destes profissionais.

Sofia Ribeiro, Associate Director – Valuations Department da Savills Portugal, explica que, em traços gerais, esta lei “veio regular o acesso e o exercício da actividade, a estrutura dos relatórios, a supervisão e o regime de sansões aplicável aos peritos avaliadores de imóveis”.

Do mesmo modo, “aumentou a responsabilização dos peritos avaliadores por danos causados a qualquer uma das partes envolvidas no processo, decorrentes de falhas ou omissões nos relatórios de avaliação” e “passou a efectuar-se a verificação do cumprimento de requisitos de idoneidade, qualificações e experiência profissional dos novos profissionais antes da inscrição de novos peritos – esta aprovação é atribuída pela CMVM e precedida por parecer favorável do Banco de Portugal e da Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões”.

Foram igualmente estabelecidas um conjunto de novas regras relativas a incompatibilidades e coimas associadas.

Mas será que toda esta regulamentação é vista com bons olhos pelos profissionais? José Velez, director da Prime Yield Portugal, considera que “regular uma actividade é sempre algo benéfico, pois é um garante que será dada uma maior atenção ao mercado em questão e, em geral, o balanço é francamente positivo”. E, na sua opinião, a Nova Lei dos Peritos Avaliadores Imobiliários “não é uma excepção, embora reconheça que para o consumidor final não seja assim tão perceptível qual a diferença entre contratar os serviços prestados por uma sociedade de avaliação ou por um perito individual”.

Refira-se que os peritos avaliadores em Portugal são regulados por diferentes entidades estatais em função do tipo de avaliações que realizam (são reguladas as avaliações para efeito fiscal, avaliações para expropriações e avaliações para o sector financeiro).

O presidente da ASAVAL, Paulo Barros Trindade, recorda que “os peritos avaliadores que realizam avaliações para o sector financeiro são regulados pela CMVM, dispõem de seguros de responsabilidade civil obrigatórios e assumem totalmente a responsabilidade pelos valores de avaliação que atribuem”. Na sua opinião “a regulação é uma realidade e, não obstante entendermos que essa regulação poderá ser melhorada em muitos aspectos, o facto é que a criação de legislação reguladora da actividade em 2015 já foi um importante passo em frente”.

34 33 JAN/FEV 2019

Conflito de interesses O ponto mais polémico na Lei n.º 153/2015 e que limitou grandemente a acção dos peritos foi o facto de os profissionais não poderem prestar serviços às entidades com quem estejam em relação de domínio ou de grupo, o que veio limitar a acção dos peritos.

Sofia Ribeiro recorda que “antes da entrada em vigor desta lei, os eventuais conflitos de interesses eram geridos por cada uma das entidades. Com a entrada em vigor desta lei, foram definidos critérios de incompatibilidades transversais a todas as entidades”. Ora, “à luz dos nossos princípios éticos, a não existência de conflitos de interesses assume uma importância primordial na nossa actividade”.

E considera mesmo que esta lei vai mais além no que toca à definição das incompatibilidades, sendo inclusivamente mais restritiva que o definido pelas normas RICS. “Compreendemos que trabalhos realizados sobre um mesmo activo podem, e devem necessariamente constituir um conflito de interesses.

Já uma incompatibilidade decorrente de serviços distintos de avaliações, como gestão de imóveis ou

arquitectura, incidindo sobre diferentes activos de uma entidade (ou até de diferentes entidades do mesmo grupo) é-nos difícil de compreender”.

Por outro lado, considera também que “faria sentido existir regulamentação e definição de incompatibilidades em situações de prestadores de serviços de avaliações (em exclusivo). Nestes casos poderá existir uma grande exposição da fatia de negócio a um único cliente (por vezes superior a 30/40%) tornando-os potencialmente mais permeáveis e expostos, face à independência exigida nos trabalhos de avaliações”.

Mas José Velez crê que se deve olhar para essa questão sob um “outro prisma”, pois “na verdade é bom que exista essa limitação, tal como a maior separação entre as actividades de consultoria e de avaliação imobiliária”.

Por outras palavras, “até por uma questão de maior transparência e para evitar quaisquer conflitos de interesses, aquelas entidades que têm como principal objecto de actividade a mediação imobiliária deveriam ter vedado o seu acesso à actividade de avaliação imobiliária, mesmo que o façam por via in-

Regular uma actividade é sempre algo benéfico, pois é um garante que será dada uma maior atenção ao mercado.

Regulating an activity is always beneficial, since it is a guarantee that more attention will be given to the market.

35 33 JAN/FEV 2019

directa, através da participação noutras empresas, como se verifica actualmente no mercado”.

“Pressões” fazem parte da profissão No actual panorama imobiliário, nomeadamente tendo em conta os preços elevados praticados em Lisboa, uma questão impõem-se: Ainda é possível fazer avaliações correctas e credíveis?

Na opinião do presidente da ASAVAL é “claro que sim”, já que “o perito avaliador estuda o mercado e emite uma opinião de valor consubstanciada no seu conhecimento do mercado imobiliário e nos seus conhecimentos técnicos, experiência e qualificações”.

E salienta: “Isto acontece quer o mercado esteja em fase de crescimento ou de queda”.

Nos media tem-se veiculado a ideia de que as subidas de preços no mercado imobiliário geraram alguma pressão sobre os peritos avaliadores de imóveis, nomeadamente por parte da banca. Mas José Velez desdramatiza dizendo que “a pressão é algo que faz parte do dia-a-dia do avaliador imobiliário e à qual este já está habituado, até porque o seu trabalho intervém sempre entre duas partes, o

comprador e o vendedor, que têm um interesse divergente”. A definição de “valor de mercado” segundo as International Valuation Standards é a “estimativa do montante mais provável pelo qual, à data da avaliação, um imóvel, após um período adequado de comercialização, poderá ser transaccionado entre um vendedor e um comprador decididos, em que ambas as partes actuaram de forma esclarecida e prudentes e sem coacção”.

Tendo em conta este conceito, para Sofia Ribeiro, “existindo uma crescente procura, falta de oferta e consequente subida de preços dos imóveis, os valores de avaliação sofrerão naturalmente um aumento, como espelho do que se passa no mercado”. Com efeito, considera que “o mercado é a única razão de subida de valores de avaliação, uma vez que a actividade dos peritos avaliadores é isenta, idónea e independente pelo que não susceptível a “pressão” de entidades exteriores”.

Valores sempre a subir Outra questão que tem sido muito “badalada” na imprensa é que os valores da avaliação bancária de

imóveis encontram-se em máximos históricos. Segundo os dados avançados pelo Instituto Nacional de Estatística tem existido uma escalada destes valores em Portugal, sendo que em Outubro de 2018 esse valor fixou-se nos 1.212€/m2, ou seja, um novo máximo para os últimos sete anos.

Sofia Ribeiro diz mesmo que “nada nos indica que ficaremos por aqui”. De facto, esta tendência generalizada de subida de preços, levou a que tivessem sido emitidos alguns alertas, nomeadamente por parte do Banco de Portugal.

Ainda assim, a especialista declara que é importante ressalvar que, “contrariamente ao que aconteceu no período pré-crise, este crescimento assenta fortemente num aumento da procura por parte de compradores estrangeiros e com menos recurso ao financiamento”. Por outro lado, salienta também que “as condições de financiamento concedidas pelas entidades bancárias são actualmente mais restritivas de forma a evitar situações semelhantes às que ocorreram no referido período”.

Esta é uma ideia partilhada por José Velez: “Não podemos ignorar que durante os anos da crise os

36 33 JAN/FEV 2019

preços desceram bastante e, embora a descida não tenha sido tão abrupta como a da vizinha Espanha, até muito recentemente os valores estavam ainda a recuperar face ao último pico de mercado”. Acrescentando que “os momentos actuais evidenciam comportamentos dos mercados, e o mercado imobiliário não é excepção nesse domínio, em que os seus intervenientes estão posicionados a uma escala global e os balanços que se geram nesse comportamento não pode deixar indiferente o mercado imobiliário nacional”.

Relativamente ao futuro é para já uma “incógnita”, defende Sofia Ribeiro, embora pense ser expectável que “nos próximos dois a três anos se venha a concretizar um ajustamento entre a oferta e a procura, com um aumento da oferta”.

Não cair na tentação Recentemente a CMVM na Circular aos Peritos Avaliadores de Imóveis apelou às “regras de ética, à isenção e imparcialidade na prestação da sua actividade”. Isto não é propriamente algo novo e depende sempre da postura com que o profissionais e as empresas operam no mercado.

“Na Savills damos primazia à elevada qualidade dos serviços que prestamos aos nossos clientes de forma independente, imparcial e de acordo com as melhores práticas internacionais e os mais elevados padrões de ética”, diz peremptoriamente Sofia Ribeiro. “Assim, apoiamos totalmente todos os mo-

vimentos criados neste sentido, de forma a elevar a exigência do nosso mercado e contribuir para a excelência dos nossos serviços”.

Já José Velez também considera que “todas as iniciativas que sejam realizadas em prol da credibilização do sector são bem-vindas” mas chama a atenção para aquele que é o “grande problema” desta área da actividade e que tem a ver com a “sustentabilidade económica devido aos honorários reduzidos que são praticados”, por isso defende que esta “reflexão também deveria incidir sobre esse ângulo”.

E vai mais longe, acha que “todas as transacções que sejam realizadas no imobiliário devem ser sempre acompanhadas de uma ou duas avaliações realizadas por peritos, tal como acontece por exemplo com a obrigatoriedade de apresentação dos Certificados Energéticos”. Só assim, se “poderia de alguma forma obrigar a uma regulação do mercado por via de transacções mais condizentes com os valores de mercado evitando assim a tentação para movimentos especulativos e também regular algumas operações menos lícitas que se aproveitam da realização de operações imobiliárias para realizar o que normalmente conhecemos como operações associadas a eventual branqueamento de capitais”.

A este propósito, o presidente da ASAVAL, acrescenta ainda a problemática de os peritos avaliadores “não terem o seu trabalho e a sua importância reconhecida pelo público em geral”. “Aquilo que constitui o trabalho de um perito avaliador, as qua-

Tem existido uma escalada dos valores da avaliação bancária de imóveis em Portugal, sendo que em Outubro de 2018 esse valor fixou-se nos 1.212€/m2, ou seja, um novo máximo para os últimos sete anos. E nada nos indica que ficaremos por aqui.

In October 2018, the average bank appraisal figures for pieces of real estate stood at €1,212 EUR/m², a new high for the last seven years. And nothing indicates that things will stop here.

37 33 JAN/FEV 2019

lificações que tem de ter para poder exercer a profissão, a responsabilidade inerente ao trabalho desenvolvido são aspectos que a maioria das pessoas desconhece, o que contribui para que a actividade profissional não tenha o reconhecimento que lhe seria devido”.

Os peritos avaliadores não têm o seu trabalho e a sua importância reconhecida pelo público em geral.

Appraiser’s job does not receive the due recognition it is owed.

The Professional Association of Valuation Societies (ASAVAL) recently organised a conference in Porto where the value of real estate-related appraisals and valuations was discussed. This congress was thus a conduit through which professionals in the industry could try to understand what has changed since Law #153/2015 (the New Real Estate Appraisers Act) was passed, which now regulates this industry.

Sofia Ribeiro, Associate Director - Valuations Department at Savills Portugal, explains that, in general terms, this law “has ended up regulating access to and the [free] exercise of the activity, the structure of reports, supervisory structures, and the penalty system applicable to real estate appraisers and valuation experts.”

Likewise, it “has increased appraisers’ liability for damages caused to any of the parties involved in the proceeding as a result of failures or omissions in an appraisal report,” and “compliance with requirements regarding new professionals’ suitability, qualifications, and professional experience prior to their registration as new experts is now being verified and enforced. Approval is granted by the CMVM and must receive a favourable opinion from the Bank of Portugal and the Supervisory Authority for Insurance and Pension Funds.”

A number of new rules regarding incompatibilities and related fines have also been established.

But is all this regulation looked upon favourably by professionals? José Velez, Director of Prime Yield Portugal, believes that “regulating an activity is always beneficial, since it is a guarantee that more attention will be given to the market in question and, in general, the results are quite positive.”

In his view, the New Real Estate Appraisers Act is “no exception, and it recognises that the difference between contracting the services of a valuation company and an individual expert might not be so obvious to the end consumer.”

It should be noted that valuation experts in Portugal are regulated by different state entities depending on the type of valuations they perform (tax estimates, expropriation valuations, and valuations for the financial sector are all regulated).

Paulo Barros Trindade, President of ASAVAL, says that “valuation experts who conduct evaluations for the financial sector are regulated by the CMVM, have compulsory civil liability insurance, and assume full responsibility for the valuation figures​​ they give.” In his opinion, “regulation is a reality and,

while we believe it can be improved in many ways, the passing of legislation regulating the activity in 2015 was an important step forward.”

Conflicts of interest The most controversial point in Law #153/2015 stipulates that professionals cannot provide services to entities with whom they were in a control or group relationship, greatly limiting the actions experts can take.

Sofia Ribeiro says, “Before this law came into effect, any conflict of interest was managed by each entity. With this law now in force, incompatibility criteria have been defined across all entities. […] In light of our ethical principles, the non-existence of conflicts of interest is a grave concern for us in our work.”

Sofia Ribeiro is of the opinion that this law goes even further with regard to the definition of conflicts of interest and is even more restrictive than RICS standards. “We believe that projects performed on the same property can and should necessarily constitute a conflict of interest. A conflict of interest resulting from services other than appraisals, such as real estate management or architecture, that involves different assets of an entity (or even of different entities within the same group) is difficult for us to understand.”

On the other hand, Sofia Ribeiro also believes that “it would make sense to have regulations and definitions regarding incompatibility in place for those providing valuation services (exclusively). In these cases, there may be a large chunk of a business exposed to a single customer (sometimes more than 30%-40%), making them potentially more permeable and exposed given the independence required in valuation-related work.”

But José Velez believes that one should look at this issue through a “different prism,” since “it really is good that that limitation – the greater separation of real estate valuation and consulting activities – exists.”

In other words, “even if just for the sake of greater transparency and to avoid any conflicts of interest, entities dealing primarily in real estate brokerage should be forbidden from having access to the activity of real estate valuation, even if they do so indirectly by holding shares in other companies, as currently happens in the market.”

“Pressures” are part of the profession Amidst the current real estate landscape, especially given the high prices seen in Lisbon, a question arises: is it still possible to make accurate and credible valuations?

In the opinion of ASAVAL’s President, “of course” it is, since “the appraiser studies the market and gives their opinion of [the asset’s] value, which they have

38 33 JAN/FEV 2019

adds that “current economic activity reflects the behaviour of the markets, and the real estate market is no exception, since its players can be found the world over and Portugal’s real estate market cannot remain indifferent to the results this behaviour generates.”

The future, as of yet, remains an “unknown,” argues Sofia Ribeiro, although she thinks that, “in the next two to three years, a better balance between supply and demand will be struck, with supply levels increasing.”

Resisting temptation

made based on their familiarity with the real estate market and their technical knowledge, experience, and qualifications.” Trindade further points out that “this happens regardless of whether the market is growing or experiencing a downturn.”

There is this idea that has been broadcast in the media that the recent rise in real estate prices has generated some pressure for real estate appraisers, especially on the part of the banking world. But Velez asserts that “pressure is something that real estate appraisers encounter on a daily basis and are already used to, since their work always comes between two parties – the buyer and the seller – with divergent interests.”

According to RICS’ International Valuation Standards, the term “market value” is defined as “the estimated amount for which an asset or liability should exchange on the valuation date between a willing buyer and a willing seller in an arm’s length transaction, after proper marketing, and where the parties have each acted knowledgeably, prudently, and without compulsion.” Keeping this concept in mind, Sofia Ribeiro says, “Given a growing amount of demand, the present lack of supply, and the consequent rise in property prices, the appraisal figures​​ will naturally increase, mirroring what is happening in the market.” In fact, she believes that “the market is the only reason for the increase in appraisal figures, since appraisers’ work is impartial, trustwor-

thy, and independent and therefore not susceptible to external “pressure”.”

Ever increasing prices Another issue that has been very ‘hot’ in the press of late is that bank appraisal figures for pieces of real estate are at historical highs. According to data provided by the National Institute of Statistics, these numbers have been soaring ​​in Portugal, and, in October 2018, the average appraisal value stood at €1,212 EUR/m², a new high for the last seven years. Sofia Ribeiro even says that “nothing indicates that things will stop here.” In fact, this generalised trend of rising prices has led entities such as, most notably, the Bank of Portugal to issue alerts.

Still, Sofia Ribeiro states that it is important to keep in mind that, “contrary to what happened during the pre-crisis period, this growth is strongly based on increases in demand from foreign buyers and is less dependent on financing.” She also points out that “financing conditions stipulated by banks are currently more restrictive in order to avoid situations similar to those that occurred during the precrisis period.” This is an idea that José Velez shares: “We can not ignore the fact that, during the crisis years, prices have fell a great deal, and, although the decline here was not as abrupt as in neighbouring Spain, prices ​​were still recovering and, until recently, had not reached the last market peak.” He

In its Circular to Real Estate Appraisers, the Portuguese Securities Market Commission (CMVM) recently made an appeal to “the rules of ethics, objectivity, and impartiality in performing [their] work.” This is not exactly something new and always depends on the posture that professionals and companies operate with in the market.

“At Savills, we prioritise providing high quality services to our clients in an independent, impartial manner and in accordance with best international practices and the highest ethical standards,” Sofia Ribeiro says decisively. “Thus, we fully support any movement that reinforces this, as it raises the bar for the market and allows us to provide services that are increasingly exceptional.”

José Velez also believes that “all initiatives that are carried out to support the industry’s credibility of the sector are welcome” but worries about “economic sustainability in the face of reduced fees.”

Given this “big problem” for the industry, he argues that, within the industry, discussions and “reflections should also focus on this angle.” He also takes this even further, saying that “all real estate-related transactions must always be accompanied by one or two appraisals performed by experts, akin to what happens, for example, with the obligation to obtain and present Energy Certificates.” Only thus “will we be able to somehow force the market to be regulated. … Transactions would be more consistent with market values, thereby steering clear of the temptation for speculation. Some less lawful transactions that take advantage of real estate transactions to perform what we normally think of as operations associated with money laundering would also thus be avoided [because of such appraisals].”

In this regard, Paulo Barros Trindade also mentions the problem of appraisers “not having their work and its importance recognised by the public at large.” ASAVAL’s President further explains that “most people are unaware of what an appraiser’s job consists of, the qualifications they have to have in order to be able to practice, and the inherent responsibility that comes with their work, which contributes to the fact that the profession does not receive the due recognition it is owed.”

FALAMOS CONSIGO, NOSSO PARCEIRO! Conheça o novo portal da Avalibérica, mais moderno e funcional.

Opinião Catarina Barros Fernandes

Catarina Barros Fernandes Advogada ABC Legal Lawyer, ABC Legal Alexandra Bessone Cardoso & Associados, Sociedade de Advogados, SP, RL

O Futuro do Imobiliário: Sustentabilidade e PropTech The Future of Real Estate: Sustainability and PropTech Há temas globais de carácter social e ambiental que têm vindo a afectar o sector imobiliário e por isso nos próximos 30 anos este sector terá que trabalhar de uma forma totalmente renovada, com novos critérios, olhando à optimização de recursos e não descurando a qualidade de vida das pessoas. Só assim esta actividade poderá evoluir, provocando um impacto positivo e, tendencialmente, duradouro em todo e qualquer ambiente construído.

As novas tecnologias e a consequente evolução do comportamento humano têm vindo a transformar a natureza dos imóveis enquanto bens de investimento e bens de consumo.

As mudanças climatéricas que se têm vindo a fazer sentir e que se continuarão a fazer sentir nos próximos anos, os elevados consumos de electricidade, e as medidas governamentais, que advêm destas condicionantes, fizeram com que a sustentabilidade fosse elevada ao mercado imobiliário passando este a fazer parte do top list das preocupações desta área.

A sustentabilidade deixou de ser opção para passar a ser norma no sector imobiliário, incluindo-se nela as novas tecnologias, a maior eficiência energética, a mobilidade, o planeamento urbano, a arquitectura e o design, não se podendo cingir aos edifícios inteligentes tendo que alargar o seu âmbito às cidades, sendo imperativo encontrar estratégias sustentáveis. A escassez de recursos, os custos e o crescimento populacional exigem que a arquitectura e a construção sejam repensadas, emergindo para uma nova geração de materiais inteligentes tais como concreto bio-

-receptivo, cordas de fibra de carbono, chapas de policarbonato, madeira laminada cruzada e blocos de vidros que geram energia solar, entre outros, sendo que os materiais nocivos passarão a ser removidos.

Regulamentações europeias exigem racionalização energética, conduzindo a medidas como a passivhaus quer em novas construções quer em reforma de prédios antigos, e ao equilíbrio entre o uso de electricidade e renováveis, combustíveis fósseis e biocombustíveis.

A eco-maquilhagem tem que ser posta de parte e assumir-se de vez o uso de medidas e materiais que promovam uma verdadeira sustentabilidade.

O sector imobiliário está perante uma oportunidade sem precedentes de se envolver proactivamente na inovação e tecnologia. Os consumidores milenaristas e experientes em tecnologia exigem desta área a mesma facilidade e acessibilidade que recebem em outras áreas das suas vidas. A experiência do proprietário ou arrendatário é o tópico trendy, já que o bem-estar e a interação entre o usuário e os ambientes do lar serão a realidade futura.

Testemunhamos o surgimento da PropTech, apoiada em dispositivos inteligentes e infra-estruturas abrangentes, cujo objectivo principal é gerir o mundo físico de uma maneira digital, ajudando à passagem da indústria de tijolo para uma indústria de serviços. Desenvolver e implementar uma estratégia digital bem-sucedida com o uso de tecnologias avançadas como a inteligência artificial é o primeiro passo para o futuro do imobiliário. A prontidão

41 33 JAN/FEV 2019

digital tornar-se-á portanto num facilitador do ecossistema.

O florescente boom da PropTech está a acontecer aqui e agora, em tempo real, e o sucesso desta estará na forma como a conduzirmos para a melhoria do nosso futuro, no desenvolvimento de cidades inteligentes e sustentáveis.

O MIPIM que decorrerá em Março de 2019, pela trigésima vez, em Cannes, é a plataforma internacional por excelência, para o debate e discussão destas matérias tão em voga, onde se permitirá aos interessados deste sector actualizarem-se, tendo a possibilidade de assistirem a uma série de conferências que lhes permitirão ter uma visão futurista desta área de negócios e pôr em prática uma série de medidas que promoverão a entrada no futuro do imobiliário.

There are global issues of a social and environmental nature that have been affecting the real estate sector, and, because of these issues, this industry will have to completely rethink the way it works over the next 30 years, with new criteria coming into play with regard to optimising resources and prioritising people’s quality of life. It is only thus that this industry can evolve, provoking a positive and, in the end, lasting impact on any and all constructed environments.

New technologies and the consequent changes in human behaviours have been transforming the nature of real estate as capital goods and consumer goods.

Climatic changes that have been brewing (and which will continue to be felt in the coming years), elevated electricity consumption levels, and government measures crafted to address these constraints have caused the real estate market to examine sustainability more deeply, with it even becoming a top concern for the industry.

Sustainability has stopped being optional and has become standard in the real estate industry, bringing new technologies, greater energy efficiency, mobility, urban planning, architectural ideas, and better design along with it. Things cannot end just with ‘smart’ buildings; sustainability-related projects must encompass whole cities in their scope, and it is imperative they find and develop sustainable strategies. Scarcity of resources, costs, and population growth require that architecture and construction be rethought by adapting to a new generation of intelligent materials such as bio-receptive concrete, carbon fibre ropes, polycarbonate sheets, cross-laminated wood,

and blocks of glass that generate solar energy and removing toxic materials.

European regulations require that energy use be rationalised, which has led to measures and standards such as passivhaus to be applied to both newly constructed and renovated buildings. These regulations have also resulted in a balance being struck between the use of electricity, renewables, fossil fuels, and biofuels.

Eco-friendly cosmetics have to be put on a pedestal and must make use of measures and materials that are truly sustainable.

The real estate industry is facing an unprecedented opportunity to proactively engage in innovation and technology. Millennials and tech-savvy consumers demand of this industry the same ease and accessibility they get in other areas of their lives. The experience of the owner or tenant is what’s hot, since their well-being and the interaction between the user and the home environment will be the path of the future.

We have also been witnessing the rise of PropTech, backed by smart devices and comprehensive pieces of infrastructure whose primary purpose is to manage the physical world digitally. PropTech is helping move an industry based literally on brick and mortar to a service-based industry. Developing and implementing a successful digital strategy that makes use of state-of-the-art technologies such as artificial intelligence is the first step towards real estate of the future. Digital readiness will thus become a facilitator for this ecosystem.

PropTech’s flourishing boom is happening here and now, in real time, and its success will be found in the way(s) in which we choose to change and improve for the future and the push to develop smart, sustainable cities.

The 30ᵗʰ MIPIM convention, which will be held in Cannes in March 2019, is the top international platform for debating and discussing these topics that have become so trendy. At MIPIM, industry stakeholders will be able to bring themselves up to date and will also have the opportunity to attend to a series of talks and workshops that will give them a futuristic vision of the industry and allow them to put a number of measures into practice that will help usher the real estate world into the future.

33 JAN/FEV 2019

Construção Metálica e Mista

Pontes para a eternidade Metal and Mixed Construction

Bridges for eternity

Photo: Luiz Felipe / Unsplash

Fio-de-Prumo 42

43 33 JAN/FEV 2019

Há pontes a enferrujar e prédios com armações em aço à vista mas o que é certo é que as estruturas metálicas sabem perdurar no tempo.

Tiago Abecasis, membro do Conselho de Administração da CMM - Associação Portuguesa da Construção Metálica e Mista, fala sobre este mercado que gera um volume de negócios de 4.000 milhões de euros. Mas será que é sólido?

There are bridges rusting and buildings with visible steel frames, but what is certain is that metal structures know how to last. Tiago Abecasis, a member of the Board of Directors of the Portuguese Association of Metal and Mixed Construction (CMM), talks about this market that is worth €4 billion EUR. But is it solid?

Entrevista Interview: Carla Celestino

Como se encontra, actualmente, a indústria da construção metálica em Portugal?

Podem identificar-se duas tipologias de estruturas maioritariamente constituídas por elementos metálicos: as estruturas metálicas, integralmente construídas com componentes metálicos e as estruturas mistas, nas quais ao aço se associam componentes de betão armado.

As empresas associadas da CMM dedicam-se à construção dos dois tipos de estruturas mas são, na sua essência, empresas produtoras de estruturas metálicas.

Estas empresas mantêm o excelente desempenho que vieram a registar nos anos mais recentes, quer esse desempenho seja avaliado em função dos quantitativos exportados, que continuam a crescer, quer seja expresso em termos do volume de negócios. Reforça-se, portanto, a tendência de crescimento do sector da construção metálica evidenciada nos últimos anos.

O mercado da construção metálica garante mais de 28.000 postos de trabalho directos e movimentou, em 2017, um volume de negócios cerca de 4.000 milhões de euros.

Quando os terrenos desabam e as pontes mais antigas começam a “descascar” ficamos todos a pensar se está a ser dada a relevância necessária à inspecção, à manu-

tenção e à preservação das pontes metálicas em Portugal. Temos razões para nos preocupar?

Trata-se de uma pergunta que tem de ser endossada às entidades responsáveis pela segurança das vias, rodoviárias e ferroviárias. A maioria das pontes é, hoje em dia, tutelada pelas Infraestruturas de Portugal, IP, mas existe uma quantidade apreciável de pontes que estão sob a alçada das Câmaras Municipais.

A CMM, no âmbito dos seus estatutos e os seus associados, tem chamado a atenção, sempre que é oportuno, para a necessidade de implementar programas de inspecção periódica das pontes metálicas e de assegurar a disponibilidade dos meios financeiros e técnicos adequados para a concretização, não apenas das inspecções, mas também dos trabalhos de manutenção e reparação, que não devem ser descurados nem adiados. Só assim se pode garantir aos cidadãos que as infra-estruturas que eles usam cumprem os requisitos de segurança exigíveis.

Tal como sucede com os outros materiais estruturais, a manutenção das capacidades resistentes do aço, especialmente daquele aço que está directamente exposto ao ambiente exterior, tal como sucede nas pontes, requer o conhecimento do seu estado de conservação e a execução atempada das intervenções de reabilitação que,

44 33 JAN/FEV 2019

Foto Photo: Ricardo Resende / Unsplash

trutiva ideal, em detrimento do betão, mesmo no contexto do mercado nacional, por ser uma solução produzida fora do estaleiro das obras (sempre congestionados, particularmente nas obras de reabilitação), facilmente manuseável e leve, bem como totalmente reciclável. São, é claro, soluções tecnologicamente mais evoluídas do que as de betão. As vantagens são grandes e, a bem da competitividade das construções, é fundamental que os vários intervenientes do processo construtivo as interiorizem.

eventualmente, se revelem necessárias para impedir a degradação dessa resistência.

Os portugueses são conhecidos por conseguir colocar estruturas metálicas a qualquer altura e em qualquer parte do mundo. Partilha desta ideia?

Sem dúvida. Podemos começar por referir que o aço é um material estrutural cujas características mecânicas potenciam a sua aptidão para ser aplicado em construções longe do local onde foram fabricadas. Este material possui uma elevada capacidade de resistência e um peso específico que, quando dividido pela resistência do aço, conduz a valores baixos de peso por unidade de resistência. Esta característica permite que se possam transportar e montar peças de aço de grandes dimensões. É, assim possível, produzir e colocar as estruturas de aço em locais longínquos em condições de preço e prazo muito competitivas.

As empresas de construção portuguesas optaram por procurar outros mercados para colocar os seus produtos em grande parte devido à conjuntura de retracção no sector da construção em Portugal, mas também porque sentiram necessidade de aumentar a sua capacidade produtiva e ganhar uma escala que as tornassem mais competitivas e internacionalmente relevantes. Neste sector da construção metálica as empresas portuguesas exportam cada vez mais, o que lhes permite crescer, mas tal só é possível devido ao reconhecimento pelos players e clientes do mercado internacional da qualidade da indústria metálica portuguesa. A construção de estádios, de museus e de terminais aeroportuários em diversos países europeus, a instalação por empre-

sas portuguesas de bases fabris em Marrocos, a construção de pavilhões industriais e armazéns na Guiné Bissau, o fornecimento de estruturas metálicas para plataformas de exploração petrolífera em Angola e a construção de pontes na Ásia e África, são apenas alguns exemplos do sucesso que as empresas portuguesas têm tido por esse mundo fora.

Tem conhecimento da existência de projectos de pontes metálicas e mistas que tenham sido ou estejam a ser executados por empresas portuguesas?

Sim. Existem várias empresas portuguesas a participar em projectos de pontes em várias partes do mundo. A nível internacional, a Grid, participou no consórcio internacional que projectou a nova Ponte do Bósforo, na Turquia, e projectou a Ponto do Rosso, que liga o Senegal à Mauritânia.

A LCW projectou pontes ferroviárias na Argélia.

Estes são alguns dos exemplos de projectos de pontes metálicas realizados por empresas portuguesas.

As empresas já estão mais sensibilizadas para a utilização de elementos metálicos na reabilitação dos edifícios? É inegável a existência hoje de uma maior aceitação das estruturas metálicas no âmbito da reabilitação de edifícios. Um longo caminho já foi percorrido nesse sentido mas ainda há muito trabalho a desenvolver no sentido de demonstrar, a nível nacional, todas as vantagens e potencialidades da construção metálica e mista.

Os empresários portugueses da área da construção metálica procuram evidenciar, na prática, que as estruturas de aço são a solução cons-

Qual a real eficiência energética e sustentabilidade dos edifícios metálicos?

A possibilidade da reciclagem é total no caso do aço material, o que contribui inegavelmente para a redução dos custos totais das construções metálicas e para a diminuição da sua pegada ecológica, característica que não se encontra nas estruturas de betão armado.

Tem sido imensa a evolução das empresas portuguesas deste sector. A permanente inovação e a diferenciação são condições indispensáveis do seu sucesso, nomeadamente, em termos das soluções, tecnologias e processos produtivos Neste contexto as preocupações com a sustentabilidade das construções constituem, cada vez mais, um factor determinante na avaliação da competitividade das propostas apresentadas no mercado internacional. Não podem ser olvidadas.

What is the current status of the metal construction industry in Portugal?

There are two main types of structures that use metal components: metal structures, which are constructed solely with metal components, and mixed structures, in which reinforced concrete is used alongside metal components. CMM’s associate companies are dedicated to the two types of construction, but metal structures are their bread and butter.

Whether measured in terms of the quantities exported (which continue to grow) or expressed in terms of turnover, these companies continue to perform at high levels. This reinforces the growth the metal construction sector has experienced in recent years.

The metal construction industry has created more than 28,000 direct jobs, and, in 2017, it had a turnover of around €4 billion EUR. When pieces of land collapse and older bridges begin to “peel,” we all begin to wondering if enough attention is being given to the inspection, maintenance, and preservation of metal bridges in Portugal. Do we have reason to worry?

46 33 JAN/FEV 2019

Do you know of any metal and/or mixed bridge projects that Portuguese companies have worked or are currently working on?

Yes. There are several Portuguese companies participating in bridge projects in various parts of the world. At the international level, Grid has built the Rosso Bridge, which links Senegal to Mauritania, and also participated in the international consortium that designed the new Bosporus Bridge in Turkey. LCW has also designed railway bridges in Algeria. These are just some of the examples of metal bridge projects that Portuguese companies are working on.

Foto Photo: Tj Holowaychuck / Unsplash

This is a question that the authorities responsible for road and rail safety must address. Most bridges in Portugal now fall under the purview of Infrastructures of Portugal (IP), but there are a considerable number of bridges that are under the jurisdiction of Municipal Councils.

Through its statutes and its associates, the CMM has been drawing attention, whenever opportune, to the need to implement periodic inspection programmes for metal bridges, as well as programmes that ensure the availability of adequate financial and technical means to conduct not only these inspections but also maintenance and repair work, which should not be neglected or postponed. This is the only way to assure citizens that the infrastructure they use satisfy necessary safety requirements.

As with other structural materials, maintaining the resiliency of steel, especially steel that is directly exposed to the elements (e.g., the steel in bridges), requires knowledge of its conservation status and the timely implementation of rehabilitation work, which may prove necessary to prevent this resiliency from degrading.

The Portuguese are known for being able to build metal structures at any time and in any part of the world. Do you agree with this?

Without a doubt. We can start by noting that steel is a structural material whose mechanical characteristics enhance its aptitude to be used

in construction projects far from the place where it was manufactured. This material is extremely resilient and has a specific weight which, when divided by the steel’s resistance, leads to low values ​​of weight per unit of resistance. This makes it possible to transport and assemble large steel parts and, thus, feasible to build steel structures in distant locations at very competitive prices and within tight timeframes.

Portuguese construction companies have opted to seek out other markets for their products largely due to the downturn in the construction sector in Portugal but also because they felt the need to increase their productive capacity and grow to a size that would make them more competitive and more relevant at the international level. In this sector of the metal construction industry, Portuguese companies export more and more, which allows them to grow, but this is only possible thanks to major stakeholders and customers from throughout the international market recognising the quality of the Portuguese metal industry. The construction of stadia, museums, and airport terminals in several European countries, the opening of factory bases in Morocco at the hands of Portuguese companies, the construction of industrial pavilions and warehouses in Guiné Bissau, the provision of metal structures for oil exploration platforms in Angola, and the construction of bridges in Asia and Africa are just a few examples of the success that Portuguese companies have found throughout the world.

Are companies already more aware of the use of metal components in renovation projects?

There is no denying that metal structures are more widely accepted today in the field of rehabilitation. Long strides have already been taken in this direction, but there is still a lot of work to be done in order to demonstrate at the national level all the advantages and possibilities of metal and mixed construction.

Portuguese entrepreneurs in metal construction are seeking to demonstrate, in practice, that steel structures are the ideal construction solution (to the detriment of concrete), even in the context of Portugal’s domestic market, since it is produced outside the construction site (which are always congested, particularly during rehabilitation projects), easily handled, light, and totally recyclable. Steel solutions are, of course, more technologically advanced than concrete ones.

The advantages are many, and, for the sake of competitiveness, it is essential that the various stakeholders in the construction process internalise them.

How are metal buildings energy efficient and sustainable?

Steel is completely recyclable, which undoubtedly helps reduce the total cost of a metal construction project as well as its ecological footprint, a characteristic that is not found in structures made with reinforced concrete.

Portuguese companies in this sector have evolved immensely. Incessant innovation and differentiation are indispensable conditions for their success, particularly with regard to solutions, technologies, and production processes. Concerns about a construction project’s sustainability are increasingly influential when evaluating the competitiveness of proposals presented on the international market. These concerns can not be glossed over or forgotten.

Portal Nacional de Imobiliário desde 2001 Auditado pela Marktest

Aumente o seu poder de angariação e divulgação

e-Marketing by CASASAPO

Fundada em 2004 a Silver Coast é uma empresa especializada em encontrar e criar soluções imobiliárias para viabilizar os seus negócios, com uma equipa que possui um profundo conhecimento do mercado imobiliário, consegue avaliar e atender melhor as necessidades de cada cliente.

Através de uma consultoria completa, a Silver Coast desenvolve todo o seu projeto, defendendo os seus interesses e minimizando os custos e riscos.

Tenha uma landing page exclusiva para os seus imóveis

Com uma série de transações bem sucedidas no seu currículo, a Silver Coast tem como prioridade a rapidez, o sigilo e a busca por oportunidades realmente vantajosas e que estejam alinhadas aos objetivos do cliente.

A Silver Coast representa os seus interesses na procura, locação, aquisição ou permuta de imóveis.

Através de uma consultoria completa, desenvolve todo o seu projeto.

Aumente os pedidos de visita nos seus imóveis

UM SERVIÇO EXCLUSIVO CASASAPO

262 840 464

·

geral@casasapo.pt

·

casa.sapo.pt

·

/CasaSapo.pt

Consulte a performance digital da landing page

Azimute 48 33 JAN/FEV 2019

Casa Eficiente 2020

Lar doce lar Efficient House 2020

Home sweet home

49 33 JAN/FEV 2019

Ao abrigo do programa do Governo Casa Eficiente 2020 as habitações portuguesas vão contar com 200 milhões de euros para colocar uma janela com vidro duplo, adquirir um electrodoméstico classe A+ ou apostar em painéis solares. Até ao momento, 66.567 interessados já visitaram o Portal.

Under the Government’s Efficient House 2020 Programme, Portuguese homes are about to have €200 million EUR at their disposal to install doubleglazed windows, purchase appliances with A+ energy ratings, or acquire solar panels. To date, 66,567 people interested in the programme have visited its portal.

Texto Text: Carla Celestino

O Governo lançou o Programa Casa Eficiente 2020 que visa conceder empréstimos a intervenções que promovam a melhoria do desempenho ambiental dos edifícios de habitação particular, nos domínios da eficiência energética, utilização de energias renováveis, eficiência hídrica e gestão de resíduos sólidos urbanos. Em vigor pelo período de 2018 a 2021, disponibiliza um valor total de 200 milhões de euros.

Este programa é promovido pelo Governo e dinamizado pela Confederação Portuguesa da Construção e do Imobiliário (CPCI), sendo financiado pelo Banco Europeu de Investimento (BEI) e os pelos bancos comerciais aderentes.

Reis Campos, presidente da CPCI explica que esta iniciativa foi criada para melhorar as condições de financiamento de obras de reabilitação e de melhoria da eficiência energética das habitações dos particulares, em qualquer ponto do território nacional e, por isso, a CPCI disponibilizou-se, desde logo, para prestar o seu apoio total.

“A mobilização das empresas do sector foi, desde logo, identificada como um factor essencial para esta iniciativa e constituiu o principal motivo para a nossa participação”. Salientando que “a realização das obras por parte de empresas detentoras das necessárias habilitações legais, foi sempre uma questão central para nós, já que está em causa, não apenas a qualidade e segurança das intervenções, mas também o combate à ilegalidade e clandestinidade, que é uma das principais preocupações do nosso sector. Este objectivo foi alcançado, ao garantir que apenas as empresas habilitadas poderão integrar este programa”.

Em jeito de balanço, do ponto de vista das questões que envolvem a participação da CPCI, designadamente a criação e manutenção do Portal Casa Eficiente 2020 e a adesão das empresas, “é claramente positivo”, diz Reis Campos.

Números como 66.567 acessos, 22.889 simulações efectuadas, contendo 68.808 intervenções distintas ou ainda os 10.019 orçamentos emitidos pelas 666 empresas que já integram o programa, não deixam margem para dúvidas quanto ao interesse desta iniciativa.

No que respeita a toda a componente financeira do programa, designadamente as linhas de financiamento Casa Eficiente, e tudo o que está relaccionado com aspectos como taxas ou prazos, o presidente da CPCI refere que “faremos tudo para que as condições de financiamento sejam mais atractivas e, tanto quanto sabemos, o Governo também está especialmente empenhado nessa questão.”

Casa a casa Na apresentação oficial deste programa, o ministro do Planeamento e das Infraestruturas, Pedro Marques, sublinhou que a “política de reabilitação urbana é muito extensa”, pelo que “têm de ser analisadas, casa a casa, as condições ambientais que têm de ser melhoradas, seja a nível de janelas ou de electrodomésticos”. E lançou mesmo o desafio a “cada cidadão, família ou empresa proprietária de fracções que queira e que considere que tem condições para (...) desenvolver este investimento”.

Conforme foi avançado, os edifícios objecto de intervenção podem localizar-se em qualquer posto do território nacional e as intervenções “podem

50 33 JAN/FEV 2019

incidir sobre prédios urbanos ou suas fracções autónomas existentes (incluindo as partes comuns desses prédios), destinados a ter como uso a habitação colectiva ou unifamiliar”.

A este propósito Reis Campos faz notar que, neste programa, “não há “escolhas” de projectos a financiar, ou seja, o termo candidatura refere-se apenas à avaliação da elegibilidade das intervenções, seguindo-se um processo de análise por parte da banca”.

O que o portal faz é, precisamente, indicar quais são as obras que estão ao abrigo da iniciativa, demarcando-a de outros programas que estão especificamente direccionados para determinado tipo de intervenções ou dependentes da localização dos imóveis, como acontece com as ARU’s. Obtida a Declaração Casa Eficiente e o respectivo orçamento por parte de uma empresa qualificada, compete à banca analisar o processo, avaliar e conceder o empréstimo.

O programa conta com um valor total de financiamento de 200 milhões de euros, para o período de 2018 a 2021, dos quais 100 milhões de euros são do Banco Europeu do Investimento e 100 milhões de euros disponibilizados pelos bancos aderentes (Caixa Geral de Depósitos, Millennium bcp e Novo Banco).

Portugal inspira outros países Pedro Marques afirmou, aquando da apresentação do programa, que esta iniciativa vai ser replicada noutros países pelo Banco Europeu de Investimento: “Vamos ser uma espécie de piloto numa iniciativa completamente inovadora”. Ao que o ministro do Ambiente, João Pedro Matos Fernandes, acrescentou que o objectivo sempre foi conceber “um projecto que pudesse ser muito mais do que um projecto pensado só para Portugal”. Aliás, o vice-presidente do Banco Europeu de Investimento, Andrew McDowell, declarou que o objectivo é “aprender e poder replicar noutros lados” a experiência portuguesa, destacando o programa “pela inovação e inspiração que podem dar a outros”.

Na opinião der Reis Campos, o facto de este programa ser inovador e de contar com a participação do Banco Europeu de Investimento, apresenta-se como uma experiência que vai gerar informação bastante relevante para eventuais novas iniciativas. “Sabemos apenas que os instrumentos financeiros desta natureza são vistos, pela própria Comissão Europeia, como um aspecto central no futuro dos sistemas de incentivos, pelo que irão proliferar novas iniciativas similares, em diversos pontos da Europa e em diversos domínios”, adiantou.

Neste programa não há “escolhas” de projectos a financiar.

In this programme there is no “choosing” which projects to finance.

51 33 JAN/FEV 2019

Há uma sensibilização do público em geral para a necessidade de melhorar a eficiência das suas casas.

The general public’s awareness will be raised with regard to the need to improve the efficiency of their homes.

Sem ainda adiantar quais os países onde vai ser replicada esta experiência, o foco é, para já, apenas Portugal.

Combate à ilegalidade e clandestinidade Perante este programa uma questão impõem-se: Em que medida vai dinamizar e promover melhor práticas ambientais na construção e no imobiliário?

“O programa pode contribuir para melhores práticas ambientais em duas vertentes distintas, mas complementares”, esclarece Reis Campos.

Por um lado, “há uma sensibilização do público em geral para a necessidade de melhorar a eficiência das suas casas. O tipo de intervenções apoiadas e a apresentação de estimativas de poupança são questões importantes neste domínio”. Por outro lado, “a obrigatoriedade de utilização de empresas habilitadas é, também, uma garantia de melhores práticas ambientais. Estamos a falar de empresas que cumprem um conjunto muito importante de requisitos, o que constitui um aspecto crucial em mercados como a reabilitação urbana que, como sabemos, estão particularmente afectados pela proliferação de fenómenos como a ilegalidade e a clandestinidade e, consequentemente, por más práticas a diversos níveis, inclusivamente o ambiental”.

The Portuguese Government recently launched the Efficient House 2020 Programme, which aims to provide loans to projects that will help improve private homes’ environmental performance, promoting the efficient use of water and electricity, the use of renewable energies, and waste management. The programme will run from 2018 to 2021 and will provide a total sum of €200 million EUR in loans.

This programme is being run by the Government, promoted by the Portuguese Construction and Real Estate Confederation (CPCI), and financed by the European Investment Bank (EIB) and partner commercial banks.

Reis Campos, President of the CPCI, explains that this initiative was created to make financing more accessible for renovation projects that seek to improve the energy efficiency of a private dwelling in any part of Portugal. CPCI, therefore, has made itself available and given their full support to this programme.

“Mobilising companies in the industry has been considered a key factor for this initiative since the onset and has been the main reason behind our participation,” says Campos. The CPCI leader also explained that “ensuring these projects were undertaken by companies holding the necessary le-

52 33 JAN/FEV 2019

terest there is in this initiative. With regard to the programme’s entire financial component (namely the Efficient Home financing lines and everything related to such aspects as rates and timelines), CPCI President states that “we will do everything to make financing conditions more attractive, and, as far as we know, the Government is also especially committed to this issue.”

House by house During the official presentation for this program, Pedro Marques, Minister of Planning and Infrastructure, stressed that Portugal’s “urban rehabilitation policy is very extensive,” so “environmental conditions that need to be improved have to be identified house by house, be they windows, appliances, [or something else].” Reis even challenged “every citizen, family, and company that wants and believes they have the ability to […] work on these kinds of investments” to do so.

As has been pointed out, the buildings that qualifying projects can be performed on can be located anywhere in Portugal, “including existing city buildings (or the common areas thereof) or their units meant for use as collective housing or housing for a single family.”

In this regard, Campos points out that, in this programme, “there is no “choosing” which projects to finance, that is, the term “candidature” refers only to the process of evaluating projects’ eligibility, which is then followed by analyses from banking institutions.”

What the portal does is precisely indicate which projects are covered as part of the initiative, differentiating it from other programmes that are targeted specifically to certain types of projects or depend on a property’s location, as is the case with urban recovery areas (ARUs). Once the Efficient House Declaration has been obtained and a qualified company has issued its respective estimate, it is then up to the banks to process the application, analyse and evaluate it, and grant the loan.

The programme has a total financing amount of €200 million EUR for the years 2018-2021, €100 million EUR of which are from the European Investment Bank while the other half has been made available by participating banks (Caixa Geral de Depósitos, Millennium bcp, and Novo Banco).

Portugal inspires other countries gal qualifications has always been a central issue for us, since not only are the projects’ quality and safety at stake but also the fight against illegality and secrecy, which is one of the most pressing concerns for our industry. This objective has been achieved by allowing only qualified companies to participate in this programme.”

In terms of results, CPCI’s participation, namely the

creation and maintenance of the Efficient Home 2020 Portal and companies’ participation, “has clearly been positive,” says Campos.

Numbers such as 66,567 visits, 22,889 simulations carried out that have outlined 68,808 different potential projects, and 10,019 estimates issued by the 666 companies that are already part of the program leave no doubt as to how much in-

When the programme was presented, Pedro Marques stated that the European Investment Bank would replicate this initiative in other countries: “We will be a kind of pilot for a completely innovative initiative.” João Pedro Matos Fernandes, Minister of the Environment, added to this by saying that the objective has always been to design “a project that could be much more than just a pro-

53 33 JAN/FEV 2019

A obrigatoriedade de utilização de empresas habilitadas é, também, uma garantia de melhores práticas ambientais.

The mandatory use of qualified companies is also a guarantee that only the best environmental practices [will be utilised during these projects].

ject thought out only for Portugal.” In fact, Andrew McDowell, Vice President of the European Investment Bank, said that the goal here is “to learn and to be able to replicate [the Portuguese experience] elsewhere,” highlighting the programme “for the innovation and inspiration it could give to others.”

In Campos’ opinion, the fact that this programme is both innovative and has the European Investment Bank participating will provide an experience that will generate information that will be very relevant for any future initiatives. “We know that the European Commission itself sees financial instruments of this nature as playing a central role in the future of incentive systems, so new initiatives similar to this one will proliferate throughout Europe and in a number of different fields,” Campos said.

Without going so far as to say in which countries this experience will be replicated, the focus – for now – is just Portugal.

Combatting illegality and secrecy An important question is arises for this programme: to what extent will it give rise to and pro-

mote better environmental practices in construction and real estate?

“The programme can contribute to [the development of] better environmental practices in two distinct but complementary ways,” explains Campos.

On the one hand, “the general public’s awareness will be raised with regard to the need to improve the efficiency of their homes. The types of projects supported and savings estimates are important issues in this field.” On the other hand, “the mandatory use of qualified companies is also a guarantee that only the best environmental practices [will be utilised during these projects]. We’re talking about companies that comply with a very important set of requirements, which is a crucial aspect in markets such as urban rehabilitation.

As we well know, these markets have been particularly affected by the proliferation of phenomena such as illegality and secrecy and, consequently, by bad practices at the environmental and other levels.”

Ventos do Norte 54 33 JAN/FEV 2019

Investimento internacional

“Porto é a cidade do momento” International investment

“Porto is the city of the hour”

55 33 JAN/FEV 2019

O Porto e a região Norte são cada vez mais procuradas por entidades e empresas ligadas à investigação.

Porto and the North of Portugal are increasingly sought after by companies and other entities involved in research.

Texto Text: Elisabete Soares

Nos últimos três a quatro anos o País começou a ser surpreendido com a dinâmica imobiliária e empresarial, sem precedentes, que se regista no Grande Porto.

E, poucos tem dúvida que o “Porto é a cidade do momento”, como destacou, recentemente, Pedro Lancastre, director-geral da consultora JLL, na conferência ‘Why Porto?’ que decorreu no Palácio da Bolsa, no final de Novembro, referindo-se, especialmente, ao investimento internacional que a região está a captar.

Contudo, o aumento do investimento imobiliário deve-se relaccionar, também, com a cada vez maior afirmação da cidade e da sua região como centro de inovação e de tecnologia.

Também orador na conferência ‘Why Porto?’ Ricardo Valente, vereador com a pasta da economia da Câmara do Porto, e responsável da Invest Porto – gabinete que tem estado na primeira linha no apoio e promoção da cidade no exterior – destacou “que, neste momento, estão em fase de análise projectos de investimento para a região entre 700 a 900 milhões de euros”.

O Invest Porto – criado em 2016 -, já apoiou mais de 200 projectos a instalarem-se no Porto e cidades vizinhas. E, embora seja a França, o Reino Unido e a Alemanha que liderem esta procura, há já projectos oriundos de 34 países.

Muitos dos projectos estão relaccionados com componente de inovação e tecnologia, que permitiram que, nos últimos anos, o Porto seja procurado por grandes entidades internacionais ligadas sobretudo à investigação e à inovação.

Na opinião de Ricardo Valente, este facto deve relacionar-se com o prestígio internacional conseguido pela Universidade do Porto “a mais internacional das universidades portuguesas, que tem uma estratégia de cooperação com instituições do ensino superior de todo o mundo”.

O I3S, o Instituto de Investigação e Inovação em Saúde, considerado o maior centro de investigação e inovação em saúde de Portugal, com mais de 800 investigadores, é um bom exemplo desta realidade.

Contudo, há vários outros exemplos de centros de Inovação e Desenvolvimento (I&D), que estão a dar cartas a nível internacional. Basta referir os caos do CEiiA (Centro para a Excelência e Inovação na Indústria Automóvel), o INESC TEC (Instituto de Engenharia de Sistemas e Computadores), ou o UPTEC (Parque de Ciência e Tecnologia da Universidade do Porto).

Hub de biotecnologia e projecto chinês As novidades em relação a novas empresas e instituições ligadas à investigação que querem instalar-se no Porto são quase diárias.

Ricardo Valente, na sua apresentação, destacou a parceria feita entre a Faculdade de Bioengenharia, da Universidade Católica do Porto, e Johns Hopkins Hospital - um hospital universitário em Baltimore, Maryland, que vai criar 500 postos de trabalho para investigadores.

Outro exemplo recente é o STARLab, um laboratório conjunto de investigação e desenvolvimento tecnológico para o espaço e para os oceanos que vai ser criado na região Norte, em parceria com a China, e que envolve um investimento de 50 milhões de euros nos próximos cinco anos para fabricar pequenos satélites em Matosinhos e Peniche. O laboratório STARLab prevê a construção de micro-

-satélites e a observação dos oceanos.

Em jeito de conclusão ficam as palavras de Pedro Lancastre, da JLL: “A cidade está definitivamente no mapa nacional e internacional como uma opção atractiva para visitar, morar, trabalhar ou fazer compras. O turismo abriu as portas à nova vida da cidade, atraindo mais comércio, mais hotéis, mais alojamento. Mas, atrás vieram também os talentos, as empresas e os novos habitantes, que tanto gostam da cidade e apreciam a sua qualidade de vida”.

Over the last three to four years, Portugal has been taken aback by the unprecedented activity levels in real estate and business that we’ve seen in the Greater Porto area.

And few harbour any doubts that “Porto is the city of the hour,” as Pedro Lancastre, CEO of JLL, recently pointed out during the Why Porto? Conference held at Palácio da Bolsa in late November. At the time, Lancastre was referring in particular to the amount of international investment that the region has been attracting.

However, these increases in real estate investment are also linked to the city’s – and region’s – rise as a hub for innovation and technology.

Ricardo Valente, a city councillor who works with the Economic Division of Porto’s City Hall, the person responsible for Invest Porto (an office that has been on the frontlines supporting and promoting the city abroad), and also a speaker at the Why Porto? Conference, stressed that, “at the moment,

56 33 JAN/FEV 2019

investment projects for the region worth between €700 million EUR and €900 million EUR are currently under analysis.”

Created in 2016, Invest Porto has already supported more than 200 projects set up shop in Porto and other cities close by. And, while France, the United Kingdom, and Germany might lead foreign demand, 34 countries are represented through projects in the region.

Many of these projects are related to innovation and technology, which has caused Porto to be sought after in recent years by major international entities involved mainly in research and innovation.

According to Valente, this fact is linked to the international prestige the University of Porto has achieved as “the most international of Portugal’s universities. Its strategy sees it cooperate with institutions of higher education around the world.”

The Institute of Research and Innovation in Health (I3S), which is considered the largest centre for health-related research and innovation in Portugal and counts more than 800 researchers among its ranks, is a good example of this reality.

However, there are several other examples of Innovation and Development (I&D) centres that are shining bright at the international level, such as the Centre for Excellence and Innovation in the Automobile Industry (CEiiA), the Institute of Systems and Computer Engineering (INESC TEC), and the University of Porto’s Science and Technology Park (UPTEC).

A biotech hub and a Chinese project Updates regarding new companies and institutions linked to research that want to settle in Porto are almost daily.

During his presentation, Ricardo Valente highlighted the partnership between the Catholic University of Porto’s Faculty of Bioengineering and Johns Hopkins Hospital, a university hospital in Baltimore, Maryland, which will create 500 jobs for researchers.

Another recent example is STARLab, a joint space and oceanic research and tech development centre that will be opened in northern Portugal in partnership with China. Over the next five years, €50 million EUR will be invested in this project, which will see small satellite offices open in Matosinhos and Peniche. The STARLab project will also construct micro-satellites and observe the oceans.

In conclusion, the words of JLL’s Pedro Lancastre are most appropriate: “The city [of Porto] is permanently on the map nationally and internationally as an attractive option to visit, live, work, or shop. Tourism has opened the door to the city’s new life, attracting more commerce, more hotels, more accommodation. And new talent, new businesses, and new inhabitants who like the city a great deal and appreciate their quality of life have followed.”

Opinião Opinion Elisabete Soares Saraiva Jornalista Journalist

Novos sinais de preocupação que teimamos em ignorar Concerning new warning signs that we stubbornly ignore

A aproximação do Natal e do final de mais um ano é a altura propícia para fazer balanços.

Isto a propósito das palavras de Isabel Jonet, presidente da Federação dos Bancos Alimentares, que afirma “que continua a haver muita pobreza envergonhada e que a recuperação económica não chegou às famílias mais pobres”.

A mulher que não se arrepende de ter dito que os portugueses não podem comer bifes todos os dias – uma grande verdade que não justifica a polémica que gerou na altura -, numa entrevista recente ao Diário de Notícias, na véspera de mais uma recolha de alimentos no País, diz: “Sentimos que há outra vez mais endividamento das famílias, mais salários penhorados (...) ”.

E, acrescenta, “se, por um lado, houve algumas melhorias em abonos, o abono de família, apoio social ao idoso, por outro lado, há um conjunto de impostos, nomeadamente os directos, que fizeram que o rendimento não aumentasse”.

Numa altura em que o País vive a duas velocidades – por, um lado, os grandes investimentos imobiliários e os grandes negócios que confirmam que afinal há “family offices”, com grande poder económico. Por outro, uma classe média e média baixa, que continua a viver com dificuldades, em que os salários não suportam o aumento do custo de vida, e que lutam todos os dias para não caírem no patamar das famílias carenciadas e serem obrigadas a recorrer ao banco alimentar.

O mais lamentável de tudo isto é constatarmos que, afinal, não estamos a aprender com os erros cometidos no passado recente.

The Christmas season and the end of another year is the perfect time to reflect and take stock, which is especially relevant given the words of Isabel Jonet, President of the Federation of Food Banks: “Shamefully, there is still a lot of poverty, and economic recovery has still not reached the poorest of families.”

In a recent interview with Diário de Notícias on the eve of another food drive, the woman who does not regret having said that the Portuguese cannot eat steaks every day – a great truth that generated an unexplainable controversy at the time – said, “We feel that families are taking on more debt again, more wages are being garnished.” Jonet went on to say that, “while, on the one hand, there have been some improvements in allowances [like] the family allowance, social support to the elderly, on the other hand, there are new sets of taxes, namely direct taxes, which have kept people from increasing their income.”

Portugal is home to two parallel worlds: one wherein investment in real estate is big and large deals that prove that economically powerful “family offices” now exist and another where the middle and lower-middle classes continue to struggle to prosper. Though their wages can never pay for an increasingly expensive cost of living, they fight every day to not fall into poverty and to not be forced to resort to using the local food bank.

The most regrettable of all this is that we are, after all, not learning from the mistakes made in the recent past.

Sol e Lua

Turismo e hotelaria

Bem-vindos a Portugal!

Tourism and hospitality

Welcome to Portugal!

59 Os frutos das campanhas internacionais sobre o destino turístico Portugal estão já a ser colhidos: Voltou a ser considerado o Melhor Destino da Europa e do Mundo, tem um peso cada vez maior na economia nacional, gera emprego e investimento. Para 2019 são esperados mais turistas e, desta feita, podem vir dos Estados Unidos da América, Canadá, China e Brasil.

The fruits of the international campaigns that have marketed Portugal as a tourist destination are already being harvested. The country has once again been named the Best Destination in both Europe and the World, and tourism drives an increasingly large portion of the national economy, generating employment and investment. More tourists are expected in 2019, and, this time, they may come from the U.S., Canada, China, and Brazil.

Texto Text: Carla Celestino

Foto Photo: Sunyu / Unsplash

33 JAN/FEV 2019

O Turismo está, cada vez mais, e sobretudo desde os últimos quatro anos, a ter um maior e mais sustentável impacto na economia nacional. Os números assim o corroboram.

No final de 2018 o Instituto Nacional de Estatística (INE) revelava que, de acordo com a Conta Satélite do Turismo, o Consumo do Turismo no território português atingiu, em 2017, 13,7% do Produto Interno Bruto(PIB), o que correspondeu a 26,7 mil milhões de euros. Estes dados fazem denotar um crescimento de 14,5% em relação a 2016, ano em que o consumo turístico cifrou-se nos 12,5% do PIB. A mesma fonte adiantou que Portugal encontra-se também entre os países europeus com o maior Valor Acrescentado Bruto (VAB) gerado pelo Turismo (passou de 6,9% em 2016 para 7,5% em 2017) e com mais postos de trabalho no Turismo (em 2016 o emprego no Turismo aumentou 4,8%) Paralelamente, o peso dos turistas estrangeiros no consumo turístico no território subiu de 61,2%, em 2014, para 63,1%, em 2017.

Estes valores levaram a secretária de Estado do Turismo, Ana Mendes Godinho, a confirmar que, nos últimos anos, o “Turismo tem evidenciado um forte crescimento, mas ao mesmo tempo um crescimento sustentável, aumentando mais em valor do que em volume de turistas e diminuindo o índice de sazonalidade, o que se tem reflectido na criação de postos de trabalho e manutenção de emprego ao longo do ano”.

Mais do que números são as pessoas e as suas preferências que demonstram o bom momento que o Turismo português atravessa.

Para o efeito, basta mencionar que em Junho de 2018 Portugal foi reeleito, pelo segundo ano consecutivo, como o “Melhor Destino Turístico da Europa”, e em Dezembro de 2018 foi igualmente reeleito, também pelo segundo ano consecutivo, como o “Melhor Destino Turístico do Mundo” nos World Travel Awards. Recorde-se que a nível mundial o País concorria para esta distinção ao lado de África do Sul, Brasil, Espanha, Estados Unidos da América, Grécia, Índia, Indonésia, Jamaica, Malásia, Maldivas, Marrocos, Nova Zelândia, Quénia, Ruanda, Sri Lanka e Vietname.

Estes são sinais claros da afirmação internacional do destino turístico Portugal.

Números “inflaccionados” Mas nem todos os números anunciados são confirmados. O melhor exemplo desta realidade provém da hotelaria.

Na apresentação do balanço da Hotelaria em 2018 e perspectivas para 2019, que decorreu em Dezembro, em Lisboa, a directora executiva da Associação da Hotelaria de Portugal (AHP), Cristina Siza Vieira, afirmou que não têm existido “picos” de inaugurações de hotéis e que a média da evolução tem sido de 6%.

Ainda assim, em Janeiro de 2018 foram anunciadas 61 novas unidades hoteleiras, tendo esse número, numa actualização realizada em Junho, sido “revisto em baixa” para 42 novos hotéis. Na realidade, apenas 10 abriram portas: cinco na Área Metropolitana de Lisboa, quatro em Lisboa, três no Porto e Norte, uma no Algarve e uma no Centro.

A esmagadora maioria destes hotéis resvalaram

Foto Photo: Sascha Matuschak / Unsplash

60 33 JAN/FEV 2019

para 2019, “na origem podem estar atrasos nos processos de licenciamentos, acompanhados pelos custos elevados da construção e a escassez de mão-de-obra ou simplesmente encontram-se a aguardar um bom momento para se lançarem no mercado”, explica Cristina Siza Vieira.

Assim, o parque hoteleiro tem em pipeline, para 2019, 65 novas unidades, das quais 23 localizam-se na região de Lisboa, 17 no Porto e Norte, sete na zona Centro, seis na Madeira, cinco no Alentejo, quatro no Algarve e três nos Açores.

O mesmo cenário passou-se ao nível das remodelações, das 23 reveladas em Janeiro de 2018, apenas oito foram concretizadas, das quais quatro foram realizadas em Lisboa e o resto disperso pelo continente e ilhas.

Para Cristina Siza Vieira o crescimento da hotelaria quer em Lisboa, quer na Área Metropolitana de Lisboa está, neste momento, “fortemente dependente da construção do segundo aeroporto” na capital, pelo que “tenderá a abrandar precisamente derivado dessa situação”.

Há ainda outros números que merecem igualmente uma análise mais profunda. Tal é o caso da Web Summit. Houve quem falasse numa taxa de ocupação muito próxima dos 100% na hotelaria da capital nos dias em que decorreu este evento e isso talvez até tenha sido realidade nos hotéis que estabeleceram contratos directos com a organização da Web Summit. Mas, na realidade, entre 5 a 8 de Novembro de 2018, em Lisboa essa taxa fixou-se nos 93%, o que não é muito se tivermos em consideração que em 2017 foi 92% e em 2016 foi 79%. Além disso, para 44% dos inquiridos esta

taxa acabou por ser igual à registada em 2017.

Aqui Cristina Siza Vieira faz a ressalva para o facto de “o Alojamento Local poderá ter ganho cota de mercado durante este período visto que a esmagadora maioria das pessoas que visitaram este evento são jovens e nem todos podem pagar hotéis”.

Acrescente-se ainda o facto de 59% dos hoteleiros terem confirmado que os seus hóspedes vieram a Lisboa por outros motivos, ou seja, não vieram de propósito para a Web Summit.

Ainda assim, o momento serviu para aumentar os preços médios que, em Lisboa, foi de 172 euros face aos 141 euros de 2017 e 130 euros de 2016.

A ideia de que Portugal é palco de grandes eventos, também pode não ser totalmente linear. É que o segmento MICE (Meetings, Incentives, Conferences and Exhibitions / Reuniões, Incentivos, Conferências e Exibições), foi apontado no Inquérito da AHP como um dos piores segmentos turísticos de 2018, sobretudo nas regiões do Alentejo, Algarve, Madeira e Açores. Ainda assim, Cristina Siza Vieira, defende que “pode não ser uma descida do MICE mas, antes, uma subida do Touring/Cultural e é apenas uma questão de nivelamento entre os dois segmentos”. Refira-se que este segmento, a par do Sénior, é apontado como “oportunidade” para 2019.

Constrangimentos vs oportunidades O panorama europeu e internacional está a mudar e as preocupações e constrangimentos no desenvolvimento do negócio turístico estão a aumentar.

Em 2017 apenas 6% dos hoteleiros inquiridos pela AHP consideraram que o Brexit poderia ter

61 Foto Photo: Kinga Cichewicz / Unsplash

33 JAN/FEV 2019

impacto no turismo português. Mas mais tarde ou mais cedo os efeitos da saída da União Europeia ecoariam em Portugal e os hoteleiros viram confirmados os seus piores receios. O Brexit é, assim, apontado por 18% dos hoteleiros de quase todos os destinos nacionais (com excepção do Norte, Centro e Açores) como o segundo principal constrangimento ao crescimento do seu negócio para 2019. O primeiro são os custos com utilities, ou seja, água, gás e electricidade.

Se o mercado britânico está a perder terreno, sobretudo no Algarve, quer pela via do Brexit, quer pela dimensão do aeroporto de Faro ou até a falência de operadores turísticos e de companhias aéreas; existem mercados emissores que parecem bastante promissores, até porque tem sido uma aposta estratégica da secretaria de Estado do Turismo, tal é o caso dos Estados Unidos da América e do Canadá, a par da China e do Brasil.

Vai haver, pois, mais turistas e mais hóspedes o que nos leva a questionar sobre se Lisboa (ou até mesmo outras zonas do País) não irá começar a experienciar o designado “overtourism” (excesso de turismo).

Este conceito é definido no relatório da Organiza-

ção Mundial de Turismo (OMT) como “o impacto do turismo num destino, ou partes do mesmo, que influencie excessivamente a qualidade de vida dos cidadãos e/ou a qualidade das experiências dos visitantes de maneira negativa”. Há zonas de Lisboa que, em determinadas alturas do ano, já é impossível passear, fazer compras ou ir a um restaurante.

Num estudo recentemente realizado em oito cidades - Lisboa, Amesterdão, Barcelona, Berlim, Copenhaga, Munique, Salzburgo e Tali - a OMT lançou um conjunto de medidas com vista a promover uma melhor gestão do overtourism nos centros urbanos, sobretudo com o objectivo de atenuar e minimizar o seu impacto nas vidas dos residentes.

Entre essas medidas está, a título de exemplo, a promoção de: iniciativas nas áreas menos visitadas; actividades na época baixa; intercâmbio de experiências entre moradores e visitantes; zonas pedonais e ciclovias. Ainda longe do overtourism, mas antecipando o excesso de turistas, Lisboa parece estar no bom caminho, uma vez que a esmagadora maioria destes requisitos são já uma realidade na capital.

Venham, pois, os turistas, pois os portugueses sabem recebê-los melhor do que ninguém!

Foto Photo: Lucian Andrei / Unsplash

62 33 JAN/FEV 2019

Tourism has had an increasingly larger and more sustainable impact on Portugal’s economy, especially over the last four years, and the numbers corroborate as much.

At the end of 2018, the National Institute of Statistics (INE) revealed that, according to the Tourism Satellite Account, tourism-related activities in Portuguese territory accounted for 13.7% of the country’s Gross Domestic Product (GDP) in 2017, which translates to €26.7 billion EUR. These figures grew by 14.5% compared to 2016, a year in which tourism accounted for 12.5% ​​of Portugal’s GDP. The same source said that Portugal is also among the European countries with the highest Gross Value Added (GVA) generated by tourism (going from 6.9% in 2016 to 7.5% in 2017) and the most jobs in the tourism industry (in 2016, tourism-related employment increased by 4.8%).

At the same time, the market share of tourists from abroad in Portugal’s tourism industry rose from 61.2% in 2014 to 63.1% in 2017.

These figures ​​ have led Ana Mendes Godinho, Portugal’s Secretary of State for Tourism, to state that, in recent years, “Tourism has shown strong but, at the same time, sustainable growth, increasing more in value than in the number of tourists.

The seasonality index has also gone down, which is reflected in the creation of jobs that are retained throughout the year.”

More important than numbers, though, are people

and their preferences, which bear witness to the momentum that Portuguese tourism is experiencing.

Two very clear examples of this include the fact that, for the second consecutive year, Portugal was named “Europe’s Best Tourist Destination” in June 2018 and the “World’s Best Tourist Destination” in December 2018 at the World Travel Awards. At the global level, Portugal competed for this distinction alongside South Africa, Brazil, Spain, the U.S., Greece, India, Indonesia, Jamaica, Malaysia, the Maldives, Morocco, New Zealand, Kenya, Rwand, Sri Lanka, and Vietnam.

These are clear signs of the international affirmation of the tourist destination Portugal.

Such awards are clear signs that Portugal is being recognised as top tourist destination by the rest of the world.

‘Inflated’ numbers But not all the numbers announced have been confirmed. The best example of this reality comes from the hospitality industry.

During her December 2018 presentation in Lisbon on the hospitality industry’s results for 2018 and prospects for 2019, Cristina Siza Vieira, AHP’s Executive Director, said that there have been no “spikes” in hotel openings and that average growth has hovered at 6%.

Even so, 61 new hotel units were announced in January 2018, although this number was “down-

graded” to 42 in an update made in June. In reality, only 10 hotels opened their doors in 2018: five in the Metropolitan Area of Lisbon (four in Lisbon itself), three in Porto and Northern Portugal, one in the Algarve, and one in the Center.

The overwhelming majority of these hotels delayed their openings until 2019, and the reasons for this “could be delays in the licencing process accompanied by high construction costs and the shortage of manpower. They could also simply be waiting for a good time at which to push into the market,” explains Vieira.

Thus, 65 new hotels are in the pipeline for 2019, 23 of which are located in the Lisbon region, 17 in Porto and Northern Portugal, seven in the Center of Portugal, six on Madeira, five in the Alentejo, four in the Algarve, and three on Azores.

Remodelling projects have also encountered the same scenario. Of the 23 announced in January 2018, only eight have reached completion. Four of these projects involved buildings in Lisbon, while the others were spread across other regions of continental Portugal and the Portuguese islands.

According to Vieira, the hospitality industry’s growth both in Lisbon and its surrounding metropolitan area is presently “heavily dependent on the construction of [Lisbon’s] second airport,” so this growth “will tend to slow down precisely because of this situation.”

There are also other issues that deserve further analysis, such as the Web Summit.

Portugal

no centro do Mundo O universo do imobiliário, Portugal da construção, do ambiente in the centre of the world e do turismo, à escala global, The real estate world, a partir de Lisboa. from construction, environment to tourism, on a global scale is, Um noticiário diário em português from Lisbon. e inglês a que não vai escapar nada. A news service in Portuguese Um olhar atento e especializado and English which will cover everything with a fine tooth combe. sobre os mercados. An attentive and specialised A forma mais rápida de estar eye on the markets. por dentro dos assuntos The quickest way to be in the centre of what matters com a credibilidade with the credibility you’d expect da Magazine Imobiliário from Magazine Imobiliário.

www.magazineimobiliario.com

64 33 JAN/FEV 2019

There were those who talked about having occupancy rates very close to 100% in the capital’s hotels on the days of this event, and this may even have been true for hotels that entered into direct contracts with the Web Summit’s organising committee. But, in reality, the hotel occupancy rate in Lisbon stood at 93% between 5 and 8 November 2018, which is not much if we consider that it was 92% in 2017 and 79% in 2016. In addition, 44% of those surveyed turned out to have the same occupancy rate as in 2017.

Here, Vieira points out that “Local Accommodation may have gained market share during this period, since the overwhelming majority of people who came for this event are young and not all of them can afford to pay for a hotel.”

Vieira also adds that 59% of hoteliers have stated that their guests came to Lisbon for other reasons. In other words, they did not come purposely for the Web Summit.

Nevertheless, the event caused average nightly prices in Lisbon to increase, which stood at €172 EUR (compared to €141 EUR in 2017 and €130 EUR in 2016).

The idea that Portugal is an important stage for big events may not be entirely true either. The MICE segment (Meeting, Incentives, Conferences, and Exhibitions) was pointed out in the AHP Survey as one of the worst performing tourism segments of 2018, especially in the Alentejo, the Algarve, Madeira, and the Azores. Still, Vieira ar-

gues that “it may not be so much the descent of the MICE segment as the ascent of the Touring/ Cultural segment, with it just being a matter of levelling between the two segments.” It should be noted that this and the Senior segments have been designated “opportunities” for 2019.

Constraints v. Opportunities The European and international landscape is changing, and the tourism industry’s concerns and constraints are growing.

In 2017, only 6% of hoteliers surveyed by AHP believed that Brexit would have an impact on tourism in Portugal. But, sooner or later, the effects of the UK leaving the European Union would reach Portugal, and hoteliers have had their worst fears come true. 18% of hoteliers from almost all regions in Portugal (except in the North, the Center, and the Azores) point to Brexit as the second main constraint for the growth of their businesses going into 2019. Utility costs (i.e., water, gas, and electricity) were indicated as the topmost constraint.

Whether because of Brexit, the size of Faro’s airport, or even the bankruptcy of tour operators and airlines, the British market is losing ground (especially in the Algarve), but there are other markets – such as the U.S., Canada, China, and Brazil – that seem very promising, especially since the Department of Tourism has strategically focused on them.

There will, thus, be more tourists and more guests, which leads us to wonder whether Lisbon (and even other parts of the country) will start to experience ‘overtourism’.

This concept is defined in the World Tourism Organisation (UNWTO)’s report as “the impact of tourism on a destination, or parts thereof, that excessively influences the perceived quality of life of citizens and/or the quality of visitors’ experiences in a negative way.” There are areas of Lisbon where, at certain times of the year, it is impossible to walk around, shop, or go to a restaurant.

In a recent study of eight cities (Lisbon, Amsterdam, Barcelona, ​​ Berlin, Copenhagen, Munich, Salzburg, and Tallinn), the UNWTO enacted a set of measures designed to help better manage overtourism in city centres and minimise its impact on residents’ lives. Promoting less visited areas, visits during the low season, the exchange of experiences between residents and visitors, and the development of pedestrian zones and bicycle paths are just a few examples of such initiatives.

Although still far from experiencing overtourism, Lisbon seems to be on track to receive such large numbers of tourists, since the overwhelming majority of circumstances defining overtourism are already a reality in the Portugese capital.

Come, then, tourists! Come one, come all! The Portuguese know how to welcome guests better than anyone else! We know you’ll have a ball.

Global Knowledge Local Expertise World Class Advice

Speak to our expert teams in Portugal

Savills is one of the world’s leading multi-sector property advisors with more than 600 offices and over 35,000 professionals across the globe. We take an innovative approach to real estate. With a strong client focus, commitment to our people, and unrivalled market insight and expertise. We will provide you with the highest quality advice and competitive advantage to help you make well informed, insightful decisions.

We speak your language.