Magazine Imobiliário 056 by Magazine Imobiliário

Construção Ambiente Turismo

NOV/DEZ 2022 €10

Mercados vão congelar? Will markets freeze?

1 Editorial

Resistir a mais um Inverno Surviving another winter

Carla Celestino Directora Director

Já muita tinta correu sobre inflação, taxas de dívida e de juros, impactes da guerra da Ucrânia, problemáticas derivadas da crise energética, falta de produtos e aumentos inflacionados de bens de primeira ou supérflua necessidade… Por isso, nesta edição, em que tivemos a oportunidade de nos deslocar a uma das maiores feiras europeias de imobiliário fomos sentir o pulsar deste novo ciclo económico que já estamos a viver. Os negócios que se fazem na elevada esfera não vão parar pois vai continua a existir fluidez de capitais, muito embora os especialistas vaticinem um abrandamento nas transacções. Em breve, dizem, vai haver quentes e boas oportunidades. Mas pergunto-me para os que estão cá em baixo ou a meio da pirâmide o que vai ser deles… Basta olhar para o acesso à habitação. Em Munique as temperaturas estavam muito amenas, sinal claro dos impactes das alterações climáticas, mas, apesar do calor humano, o frio está a instalar-se nos mercados e este poderá ser um Inverno rigoroso. Numa altura de incertezas e sem querer fazer prelúdio da chacota, mas seguindo as tendências das redes sociais, não resistimos em dizer que fomos à Alemanha de Olaf Scholz investir antecipadamente os 125 euros de António Costa.

There has been a lot of coverage on inflation, interest rates, impacts of the war in Ukraine, problems that have derived from the energy crisis, lack of products and the inflated cost of raw materials and superfluous costs ... Which is why in this issue in which we had the opportunity to attend some of the main European real estate fairs, we were able to take the pulse of this new economic cycle that we have now entered and are experiencing. High level business deals will not grind to a halt; indeed, capital flows will continue even though the specialists forecast a slow-down in transactions. Soon, they say, there will be great opportunities. But I ask myself on behalf of those further down the ladder or in the middle of the pyramid what will become of them... You only need look at access to housing. In Munich the temperature was mild, a clear sign of the impacts of climate change, but despite the human warmth, a cold front was descending on the markets, and this could be a hard winter. At a time of uncertainties and without wanting to add insult to injury, but keeping abreast of social media network trends, we cannot resist saying that we went to Olaf Scholz’s Germany and have already invested the 125 euros emergency funding that António Costa is to pay to every Portuguese family to offset their heating bills.

Ficha técnica Datasheet

Índice

Propriedade Property Palavras Aliadas Sociedade Unipessoal, Lda. NIPC – 510 653 901 Gerência Anabela Loureiro

Summary

WIP – Tea Networking

Barómetro Imobiliário Real Estate Barometer

34 Azimute Capa Cover: Kirillm on istockphoto

04 Grande Tema

Lead Story Europa vai tremer? Will Europe shiver?

16 Históricos do Imobiliário

Portuguese Property History João Caetano

24 Metro Quadrado Square Meter Overseas A nova promotora imobiliária The new real estate developer

Coordinates Conferência Eficiência e Sustentabilidade nos Edifícios Conference Efficiency and Sustainability in Buildings

Net Zero Cities

40 Opinião Opinion

Quercus

42 Atelier

Atelier Romeu Martins

46 Ventos do Norte

North winds Materiais de construção Construction Materials

52 Lá fora

Abroad Reino Unido United Kingdom

54 Prémios

Personalidade 2022

Personality Awards 2022

64 Paparazzi

Sejamos corajosos Let’s be brave

Rua Paulo Reis Gil nº 39, 3º Esq. 2745-195 Queluz Telm. / Mobile: (+351) 96 237 00 08 geral@palavrasaliadas.pt www.magazineimobiliario.com Fundador da Magazine Imobiliário Founder of Magazine Imobiliário Joaquim Pereira de Almeida Directora Director Carla Celestino Sede de Redacção / Editor Rua Paulo Reis Gil nº 39, 3º Esq. 2745-195 Queluz Colaboradora Permanente Permanent Contributor Elisabete Soares Colaboradora Contributor Madalena Guinote Ramos Fotografia Photography Anabela Loureiro Tradução Translation Chris Graeme Grafismo Graphics Luís Silva Contabilidade Accounting Nasceconta Periocidade Frequency Bimestral Tiragem Number printed 3.000 exemplares Impressão Printing Jorge Fernandes, Lda. Rua Qta. de Marcarenhas, 2820 Charneca da Caparica Depósito Legal Legal Deposit 363718/13 SSN – 2183-0517 ERC – 126397 Estatuto editorial disponível em: Editorial policy available at: www.magazineimobiliario.com

Grande Tema 4 Grande Tema

Lead Story

Mercados imobiliários The real estate markets

Europa vai tremer? Will Europe shiver?

Grande Tema Lead Story

Dizem que uma foto vale mil palavras, mas às vezes, como é o presente caso, convém explicar o que se passa na imagem: É hora de ponta nos bengaleiros da Expo Real, a maior feira de imobiliário da Europa que decorreu em Munique, na Alemanha. Há muito calor humano mas o frio está a chegar. They say a photo says a thousand words, but at times, as is the case now, it’s worth considering what’s going on in the picture: It is peak time at the cloakrooms at Expo Real, the largest real estate fair in Europe, which took place in Munich, Germany. There is much human warmth, but the cold is arriving.

Texto Text: Carla Celestino

Calma…, não se assustem com a multidão aglomerada destas filas, sempre ordeiras e só indisciplinadas por ordem dos funcionários, que vemos nesta foto. De facto, esta imagem vale, pelo menos, três leituras.

Valorização humana

A primeira leitura prende-se com um mal que está a afectar toda a Europa: a escassez de recursos humanos, sobretudo com formação. Isto é válido em Portugal, mas pelos vistos também é na tão bem organizada Alemanha. Na entrada da feira encontram-se vários locais para deixar os pertences dos visitantes mas na Expo Real todos estes espaços simplesmente esgotaram. À saída, o volume de atendimento era tão elevado que, com a desorganização a instalar-se, os próprios funcionários convidavam os visitantes a saltar o balcão para irem buscar o seu casaco ou mala pois a “bota já não batia com a perdigota”. Esta leitura não pretende ser uma crítica à feira, apenas uma constatação real de que o cenário de Covid-19 deixou sequelas a todos os níveis e a questão da mão-de-obra que já vinha a deteriorar-se e a empurrar pessoas a emigrar ou a mudar de área de trabalho antes da pandemia está a revelar-se problemática e longe de ser resolvida.

Mas a verdadeira leitura desta foto segue agora…

Máquina desacelera

A segunda leitura a fazer, e a que mais interessa ao nosso sector, é que a Expo Real regressou claramente aos números da pré-pandemia Covid-19. A organização avançou que a edição de 2022 contou com 1887 expositores (um aumento de 60%) e cerca de 40.000 visitantes de 73 países. Não foi, pois, de estranhar que no final de cada dia de feira, com as portas quase a fechar, se tenham formado filas intermináveis de profissionais a ir buscar os seus casacos, malas e outros afins. Regressaram os corredores apinhados de pessoas em hora de apresentações, B2B ou a promover cocktails de charme. Mas quer-nos parecer que mais do que olho para os negócios, os visitantes agendaram reuniões para perceber o que se está a passar nos diferentes mercados à escala europeia. Foi algo que também nós fizemos, nomeadamente junto dos especialistas do Reino Unido. Recorde-se que o anúncio, por parte do ex-ministro britânico das Finanças, Kwasi Kwarteng, de um corte brutal nos impostos no sector imobiliário, nomeadamente a redução do imposto sobre as aquisições,

Grande Tema

Lead Story

Temperatura Temperature

combinado com o comunicado do Banco de Inglaterra a antecipar novas subidas das taxas de juro, e ainda a informação avançada pelo The Guardian de terem sido retirados do mercado cerca de mil pacotes de hipotecas levando a uma quebra na oferta de crédito à habitação, criou o hub perfeito para questionar se os alicerces deste mercado estão sólidos ou se vão abanar, e com isso fazer tremer o resto da Europa. Joe Guilfoyle, co-head Savills Capital Advisores, acalmou os nossos ânimos. Começou por nos dizer que “os níveis de procura continuam elevados e as unidades de oferta continuam aquém do necessário, quer para o mercado de arrendamento, quer de aquisição, que continua muito forte no Reino Unido.” Prossegue dizendo que ao nível das transacções “continua-se a verificar um grande interesse por parte dos investidores internacionais e domésticos” mas reconhece que existe “alguma volatilidade no mercado de capitais que está a atrasar as transacções” e que “a geografia dos capitais difere na forma de pensar e de actuar.” De uma forma geral, Guilfoyle considera que “as transacções vão continuar a acontecer e o apetite pelo investimento vai continuar a existir” mas, provavelmente, também vai haver “uma redução nos volumes de transacções porque está a tornar-se, cada vez mais, difícil tomar decisões na actual conjuntura.” Quanto a baixa de preços diz-nos que “ainda é muito cedo” para se pronunciar

sobre este assunto. Não obstante esta imagem, o impacto do orçamento do Governo de Truss, em particular o aumento dos impostos, foi tal que, devido à pressão dos partidos e dos mercados, acabou por cair após apenas 42 dias de caos. Agora está de regresso Rishi Sunak, ex-ministro das Finanças de Boris Johnson, mas na qualidade de Primeiro-Ministro. Resta esperar para ver como vão ser os desenvolvimentos nas próximas semanas. Todos sabemos que as feiras são o barómetro do mercado, mas também são o veículo ideal para fazer passar ideias, mesmo que sejam demasiado optimistas e longe da realidade que todos nós, veteranos do imobiliário, podemos antecipar. A crise económica chegou – a inflação está a galopar, as taxas de juros estão cada vez mais altas, já para não falar na crise energética, na escassez de alguns materiais... Frise-se que falámos em “crise económica” e não em “crise financeira”, nem tão pouco em “bolha imobiliária”, as quais, nos últimos anos, atingiram mercados como os dos Estados Unidos da América e não Portugal. Pelo que pudemos constatar, esta realidade está a chegar também ao mercado imobiliário alemão. Falámos com alguns especialistas alemães, en passant, que nos disseram que o boom imobiliário que se fez sentir no país de forma crescente desde 2009 chegou ao fim e que os aumentos dos custos, sobretudo da energia e do crédito, vão colocar um

Agravamento das taxas de juro, inflação e preços

Increased interest rates, inflation, and prices No mês de Julho a presidente do Banco Central Europeu (BCE), Christine Lagarde, anunciou uma subida acentuada das taxas de juro como forma de combater a crescente inflação. Mau grado, no mês de Outubro veio a revelar que esse aumento seria superior ao estimado no mês do Verão. Com efeito, o BCE avançou com o maior aumento das taxas de juro ao agravar em 0,75 pontos percentuais o valor de referência, fixando-o em 1,25%, em linha com as políticas já seguidas pela Reserva Federal dos Estados Unidos da América (FED) e outros bancos centrais. No que se refere às previsões de inflação para o ano corrente, o BCE reconheceu que em 2022 poderá assistir-se a um agravamento dos preços na ordem dos 8,1% e antecipou uma inflação de 5,5% para 2023 e de 2,3% para 2024. In July, the President of the European Central Bank (ECB), Christine Lagarde announced a sharp increase in interest rates to counter growing inflation. Notwithstanding, October revealed that this increase would be greater than had been estimated in the summer. In effect, the ECB pressed ahead with a greater increase in interest rates of 0.75 percentage points bringing the base line to 1.25% in line with the polices already being followed by the Federal Reserve of the United States of America (FED) and other central banks. As to forecasts on inflation for this year, the ECB has recognised that prices have risen by around 8.1% in 2022, and an inflation rate of 5.5% for 2023 and 2.3% for 2024.

Grande Tema Lead Story

O stand “Greater Porto”esteve sempre cheio, as cadeiras ocupadas e não faltaram contactos. The stand ‘Greater Porto’ was always busy, chairs occupied and there was no lack of contacts.”

travão às construções novas. Ainda assim, todos foram unânimes, quando nos disseram que dificilmente os preços vão baixar uma vez que o mercado da habitação alemão continua em alta. Nós, nas entrelinhas, ficamos com a nítida sensação de um certo nervosismo, de que o mercado da habitação vai, inevitavelmente desacelerar, fruto das elevadas taxas de juros que estão a fazer pressão sobre os pedidos de crédito, que estão a diminuir, e a inibir a procura. Uma temática que esteve em foco e que parece ser transversal à maioria dos países europeus prende-se com a habitação a preços acessíveis. A ministra federal da Habitação,

Desenvolvimento Urbano e Construção, Klara Geywitz, participou em painéis de discussão durante a Expo Real sobre esta temática e revelou que existem muitos desafios, como sejam o aumento dos custos de construção, burocracia, escassez de habilitações, protecção climática ou mudanças demográficas. Segundo Geywitz, é uma questão de “criar as condições subjacentes para poder construir lucrativamente na Alemanha e, ao mesmo tempo, expandir a capacidade” e para isso “precisamos de aumentar a produtividade, apostar mais na pré-fabricação, digitalizar toda a cadeia de planeamento de construção e promover a habitação subsidiada.” Depois de olharmos para os gigantes do Reino Unido e da Alemanha, não podemos deixar de olhar igualmente para o periférico Portugal.

Barómetros vão descer

Disse três leituras da foto inicial, certo? Naquelas filas estavam muitos portugueses mas a maioria tinha pronúncia do Norte. Da agenda do actual presidente da autarquia de Lisboa faz parte a reestruturação da Invest Lisboa, talvez por isso se tenha sentido a ausência em 2022 de um expositor conjunto da capital num evento com a dimensão da Expo Real. Um ano depois de ter assumido a câmara lisboeta há várias questões que continuam a impor-se na cidade, nomeadamente para quando os licenciamentos urbanísticos transparentes até seis

Eurostars Aliados Investidor: Efimoveis-Imobiliária SA- Grupo Ferreira Arquitetura: NN Arquitectura Construção: Ferreira Build Power Fotografia: Miguel Nogueira Instalador: Wood & Steel Sistemas Reynaers Aluminium: Janelas SlimLine 38 Portas ConceptSystem 77 e Fachadas ConceptWall 50

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Grande Tema

Lead Story

meses, mas isso deixamos para outra edição da Magazine Imobiliário. Merece o destaque a tecnológica Casafari que marcou presença na Expo Real e a qual teve um enorme sucesso a atestar pela agenda repleta de marcações e contactos. Do lado inverso à capital, assistiu-se ao que para muitos cépticos e bairristas achavam impossível: Porto, Matosinhos e Gaia uniram-se e estiveram em força na feira de Munique. O stand esteve sempre cheio, as cadeiras ocupadas e não faltaram contactos. O que o “Greater Porto” fez foi uma tomada de posição arrojada de um conjunto de municípios que afirmou categoricamente que quer estar ao lado do imobiliário, do investimento, da promoção, da atracção e retenção de talento de pessoas e empresas nacionais e estrangeiras, da oferta de um outro lifestyle.

Faltou apenas uma conferência destas entidades para divulgar projectos e oportunidades, captar as atenções internacionais e dar respostas às muitas questões que os estrangeiros pareciam ter em relação ao imobiliário português. Isso ficará, quem sabe, para 2023… Por cá, e depois da bomba lançada pela CNN (entretanto desmentida), de que Portugal seria o primeiro país a rebentar a bolha imobiliária, choveram opiniões de associações e especialistas a dar conta do estado do mercado nacional. Bem sabemos que o fantasma do FMI tem perdurado no tempo. Mas, de lá para cá, a banca passou a conceder empréstimos dentro de valores que as famílias efectivamente conseguem pagar, além de que as novas regras na concessão de crédito à habitação tornaram mais difícil o acesso à aqui-

Está a tornar-se, cada vez mais, difícil tomar decisões na actual conjuntura. It is becoming increasingly more difficult to take decisions in the current climate.”

10 Grande Tema Lead Story

Fora da caixa Out of the box

sição de casa. Mas não nos iludamos, a classe média baixa vai sofrer, pois está a perder poder de compra e a ver tudo a aumentar de preços, tudo menos os seus ordenados. O boom de casas entregues ao banco por incumprimento foi sendo escoado ao longo dos últimos anos e, embora seja uma possibilidade no horizonte, os especialistas não crêem que regressem aos níveis do tempo da Troika. Há uma outra questão que se coloca agora em cima da mesa: a construção nova. Os preços dos terrenos estão elevados, há escassez de alguns materiais, há falta de

mão-de-obra, sobretudo especializada, os licenciamentos continuam um calvário e os impostos são pesados. Aqui há dois caminhos possíveis: A construção nova poderá desacelerar; e os portugueses vão ter, cada vez mais, dificuldade no acesso à habitação, isto porque, como todos sabemos, os obstáculos no processo de desenvolvimento de um empreendimento são sempre pagos pelo cliente final. Ainda em Munique, questionámos se a forma como os investidores estrangeiros nos vêem actualmente pode vir a mudar no advento de uma crise económica? Falámos com ale-

No topo da construção sustentável

A leader in sustainable construction Em Setembro, na Suécia, abriu portas o Centro Cultural Sara, cujo nome se deve a um popular autor do país. O edifício possui seis palcos de teatro, uma biblioteca, duas galerias de arte, um centro de conferências e um hotel com 205 quartos. Mas a sua verdadeira originalidade reside na sua construção. Este arranha-céus possui 20 andares, 75 metros de altura e foi todo construído com cerca de 12 mil metros cúbicos de madeira colhida em florestas que se encontram a apenas 60 km da cidade. Esta solução construtiva em madeira vai permitir captar nove milhões de quilos de dióxido de carbono ao longo da vida útil do edifício. A isto acrescem vários painéis solares com a capacidade para alimentar o edifício, armazenar o excesso de energia na cave e, através de um sistema de Inteligência Artificial, analisar como essa energia pode ser distribuída. In Sweden in September the doors ope ne d at the Sara Cultural Ce ntre named after a popular author in the country. The building has six theatre stages, a library, two art galleries, a conference centre and 205 rooms. But what’s really original about this building is its construction. This skyscraper has 20 floors, is 75 metres high and was built from around 12,000 wooden cubes made from wood collected from the forest that is just 60km from the city. This building construction in wood will enable nine million kilos of carbon dioxide to fixed over the useful life of the building. Various solar panels have been added for good measure to supply its energy needs and store excess energy in the basement via an Artificial Intelligence system, analysing how this energy can be distributed.

Grande Tema Lead Story

mães, holandeses, ingleses e espanhóis que nos responderam um redondo “não”. Todos conhecem ou já ouviram falar do Porto como de Lisboa, duas cidades que já estão “taco a taco”, sabem para onde poderá ser canalizado o capital e em que segmentos devem apostar ou evitar. Mas também sabem que está a formar-se um novo ciclo que, se para uns, sobretudo a classe média baixa portuguesa, poderá ser crítico, para eles parece ser de grandes oportunidades. Aliás, numa versão global e já não tão geo-localizada em Portugal, estes especialistas avançaram com a marca de seis meses para começarem a abrir os cordões à bolsa para investir em oportunidades imobiliárias únicas. “Azar de uns, sorte de outros…” Não sabemos se é da mudança da estação de ano mas há muitas pessoas a utilizar a expressão “congelar” - congelar projectos, congelar transacções, congelar participações em eventos internacionais -, mas, na realidade, o clima está apenas a arrefecer como já todos esperávamos. Ainda assim, é preciso ter cuidado, proteger, já todos estamos cansados de vírus e contágios.

12 Grande Tema Lead Story

Nevão Snow

A saúde “não é um luxo”

Health “isn’t a luxury”

Take it easy ..., don’t be put off by the packed queues, always orderly and only undisciplined because of the staff you can see in this photo. Actually this photo can be read in at least three ways.

Valuing people

The first reading has to do with a malaise that is affecting the whole of Europe: the lack of human Resources, particularly with training. This is true of Portugal, but from what we’ve seen, it’s not so well organised in Germany. At the entrance to the fair there are various places for visitors to leave their personal effects, but at Expo Real these spaces had already all been taken. At the exit, the sheer amount of people wanting to collect their things was so great that disorganisation set in, and the staff themselves invited visitors to go behind the counter to fetch their coats and bags. In a word it was pure chaos”. This reading of the situation is not intended to be a criticism of the fair, just a real observation that the Covid-19 situation has left after effects at all levels, and the issue of manpower that has already deteriorated and forced people to emigrate or change jobs. Before the pandemic this was a problem, and is far from being resolved. But the real reading of this photo now follows...

The industry is slowing

The second reading, and the more pertinent to our sector, is that Expo Real has clearly re-

turned to pre-Covid-19 pandemic levels. The organisation informed that the 2022 edition had 1887 exhibitors (an increase of 60%), and around 40,000 visitors from 73 countries. It was not a surprise, therefore, that at the end of each day of the fair, as doors were about to close, there were endless queues of professionals waiting to fetch their coats, bags, and other belongings. Corridors of people packed with people when presentations were going on, B2B meetings and cocktail presentations. But it seemed to us that more than just looking at business, visitors were booking meetings to grasp what was going on in the different markets on a European scale. It was something we did too, namely with specialists from the United Kingdom. One recalls the announcement by the new British Chancellor of the Exchequer, Kwasi Kwarteng (since sacked by Liz Truss) of a sharp cut in taxes for the real estate sector, namely a reduction of taxes on acquisitions, combined with a statement from the Bank of England on expected new interest rates, and even information published by the Guardian that around 1,000 mortgage packages were being takenoff the market, leading to a fall in home loan supply, creating the perfect platform to question if the foundations of this market are solid, or are about to shake, and with it cause aftershocks throughout the rest of Europe. Joe Guilfoyle, co-head of Savills Capital Advisors allayed our fears. He started off by telling us that “levels of de-

Numa altura em que o mundo ainda está a fazer o rescaldo da pandemia de Covid-19, a Cimeira Mundial da Saúde, que decorreu em Berlim, na Alemanha, trouxe a lume as injustiças em matéria de saúde. O director-geral da Organização Mundial da Saúde desafiou os líderes mundiais a dar prioridade à saúde, algo que ainda não acontece mesmo depois de uma pandemia à escala planetária. Tedros Adhanom Ghebreyesus declarou que “a saúde não é um custo. É um investimento. Não é simplesmente um resultado do desenvolvimento, mas um meio. A saúde é um direito humano fundamental. Não é um luxo.” Não obstante as palavras e as intenções, os desequilíbrios da saúde entre países ricos e pobres continua a ser gritante. At a time when the world was still in the aftermath of the Covid-19 pandemic, the World Health Summit which ran in Berlin, Germany, held a candle to the injustices on health matters. The Director General of the World Health Organisation (WHO) has called on world leaders to make health a priority, something that has not yet happened even after a worldwide pandemic. Tedros Adhanom Ghebreyesus stated “health is not a cost. It is an investment. It is not just a result of development, but a mean to it. Health is a fundamental human right. It is not a luxury”. Regardless of words and intentions, the imbalances between the richest and poorest countries continues to be glaring.

14 Grande Tema Lead Story

Em que ficamos? Where we are now

mand continue high, but supply units continue to fall short of what is needed, both on the rental and acquisition side, demand for which is remarkably high in the United Kingdom. He added that at the transactions level “there continues to be a lot of interest from international and domestic investors” but recognises that there is still some “volatility in the capital markets which is holding off transactions” and “depending where the capital markets are changes ways of thinking and behaving”. Overall, Guilfoyle thinks that “transactions will continue to happen, and that appetite for investment will continue to exist”, but there will probably be a reduction in the volume of transactions because it is becoming increasingly more difficult to take decisions in the current climate”. As to a fall in prices, he tells us that “it’s still too early” and the “jury is still out” on the matter. Regardless of this snapshot, the impact of the Truss Government’s policy, particularly the increase in taxes, was so great that because of pressure from her party and the markets, the prime minister was forced to resign after just 42 days of chaos. Now Rishi Sunak, the ex-Chancellor of the Exchequer under Boris Johnson, is back, now as Prime Minister. It now remains to be seen how political events unfold in the coming weeks.All of us know that the fairs are a barometer of the market, but they are also the ideal platform to spread ideas, even if they might be somewhat optimistic and far from the reality that all us veterans in the real estate market had expected.

The economic crisis arrived - inflation is galloping, interest rates are increasingly high, and that without mentioning the energy crisis...the lack of some materials... Notice that we refer to “economic crisis” and not “financial crisis”, let alone “real estate bubbles” that in recent years have affected markets such as the United States of America and not Portugal. From what we’ve been able to ascertain, this reality is also affecting the German real estate market. We spoke to some German specialists in passing who told us that the real estate boom that was felt in the country and grew since 2009 had ended, that the increase in costs, particularly energy and credit, will put some new developments on hold. Nevertheless, all were unanimous when they told us that they couldn’t see prices going down since the German housing market continues to be very buoyant. Reading between the lines, we got a clear impression of a certain nervousness that the housing market will slow because of the high interest rates that are putting pressure on mortgage applications which are falling and stifling demand. A topic that was in focus, and seems to be transversal for most European countries, is the question of affordable housing. The Federal Minister of Housing, Urban Development and Construction, Klara Geywitz took part in discussion panels at Expo Real on the subject, and admitted that there are many challenges, such as an increase in construction costs, bureaucracy, lack of skills, climate protection and demographic changes. According to Gey-

O grande vencedor da pandemia de Covid-19 The grand winner of the Covid-19 pandemic

Meike Jipp, director do Instituto de Pesquisa em Transporte do Centro Aeroespacial Alemão, em declarações à euronews, disse que “o carro é o vencedor da pandemia, ao lado da bicicleta” e o “grande perdedor é o sistema de transportes públicos e a aviação.” Segundo Jipp, “antes da pandemia, muitas pessoas iam de carro até à estação e depois apanhavam o comboio para ir para a cidade. Hoje essa rotina mudou, as pessoas vão de carro para a cidade.” Isto acontece porque “as pessoas estão a optar por andar em meios de transporte individuais porque têm medo de ficar doentes ou de contrair uma infecção.” Na sua opinião é urgente “reconquistar a confiança das pessoas nos meios de transporte públicos e motivar as pessoas a usar a bicicleta.” Meike Jipp, director of the Research Institute for Transport at the German Aerospace Centre said in a statement to euronews that “the car and the bicycle are the winners of the pandemic, whereas the losers were the public transport system and the air travel”. According to Jipp, “before the pandemic many people travelled by car to the station and then caught the train to the city. Today the commute has changed, people drive into town”. This has happened because “people are opting to travel using their own means of transport because they are afraid of getting sick or catching an infection”. In his opinion “winning back people’s confidence in public transport and encourage people to use a bicycle” is urgent.

Grande Tema Lead Story

witz, it is a question of “creating the underlying conditions to be able to build profitably in Germany and, at the same time, expanding capacity” and for this “we need to increase productivity, concentrate more on pre-fabrication, digitalisation of the entire construction planning chain and developing subsidised housing”. After looking at the giants of the United Kingdom and Germany, we could hardly not look at the peripheral country Portugal.

Barometers are falling

I referred to three readings of the initial photo, remember? In those queues there were lots of Portuguese, but the majority had a northern accent. The restructuring of Lisbon’s investment promotion agency Invest Lisboa by the current Mayor of Lisbon, Carlos Moedas, is on city hall’s agenda, and therefore you perhaps felt the absence of a joint stand from the city in 2022 at a fair of such a size as Expo Real. A year after taking the helm at Lisbon City Council, there are several questions that continue to be urgent for the city, namely when his election pledge to introduce a transparent planning permission process with applications being dealt with within six months will be introduced? But

we’ll leave this for another issue of Magazine Imobiliário. The technology company Casafari, which has an all-in-one real estate platform, had a stand at Expo Real. It was a huge success judging from its agenda packed with appointments and contacts. On the other hand, we witnessed what for many sceptics and locals from the boroughs thought was impossible: Porto, Matosinhos and Gaia got together to show a united presence at the Munich fair. The stand was always busy, chairs occupied and there was no lack of contacts. ‘Greater Porto’ took a bold decision in bringing together a group of municipalities that categorically showed that they wanted to be on side with real estate, investment, in attracting and retaining talent from both national and overseas companies, with the offer of an alternative lifestyle. All that’s missing now is a conference organised by these entities to disseminate projects and opportunities and provide answers to the many questions that overseas investors seem to have regarding Portuguese real estate. Perhaps this will be in 2023. Back at home, and after the bombshell from CNN (now dismissed) that Portugal will be the first country to suffer from a bursting property bubble, there has been an avalanche of opin-

ions from associations and specialists We know well that the spectre of the IMF has hovered over us since 20011. But since then, the banking sector has been careful to sell mortgages that families have been able to pay. Moreover, the new mortgage regulations have made it harder to acquire a property on credit. But let’s not deceive ourselves, the lower middle class will suffer, it is losing purchasing power, and this has to do with inflation on everything bar their salaries. The glut of houses handed over the banks over default has been cleared out over the last few years and, although it is a possibility on the horizon, specialists do not believe Portugal will go back to the times of the Troika. There is now another question on the table: new build. The price of plots of land are high, there is a dearth of some materials, there is a lack of manpower, particularly specialised, the process planning licences continues to be a torture, while taxes are heavy. There are two possible roads here: new build will slow down, and the Portuguese will increasingly have more difficulties in accessing housing, this because, as we all know, the obstacles in the process for developing a housing development are always paid by the final customer. While in Munich we questioned whether the way overseas investors see us could change with the advent of an economic crisis? We spoke to Germans, Dutch, English and Spanish and they gave us a resounding “No!” Everyone now knows, or has already heard of Porto, just as they have heard of Lisbon; two cities that are “neck and neck”. They know where capital should be channelled and in which segments, and the others to avoid. But they also know that a new cycle is starting which, for some, particularly the lower middle class, could be critical, but for them could bring great opportunities. Moreover, in a global version and not so geolocalised in Portugal, these specialists have set a six-month period before opening the purse strings to invest in unique real estate opportunities. “Bad luck for some, good for others.” We don’t know if it has anything to do with the season, but many people are using the expression “to put on ice” - putting projects on ice, freezing transactions, putting participations in events on the ice shelf -, but in reality the climate is just cooling as everyone had expected. Even so, we must be careful to protect oursleves, as we are all tired of viruses and contagion.

Históricos do Imobiliário 16 Históricos do Imobiliário

Portuguese Property History

João Caetano

E tudo começou com o futebol It all began with football

Históricos do Imobiliário Portuguese Property History

Entrevista de Joaquim Pereira de Almeida Junho 2011 By Joaquim Pereira de Almeida June 2011

Fotos Photos: Anabela Loureiro

João Augusto da Conceição Caetano nasceu na Trafaria, em 3 de Julho de 1931. O pai era um pequeno agricultor com uma propriedade de cerca de 30 hectares onde plantou sobretudo vinha e cereais. O trabalho era todo braçal, excepto a debulha do trigo. João Caetano lembra-se bem da sua infância. Pisou muita uva, por brincadeira, e o pai mandava-o, com seis, sete anos, ir apanhar erva para alimentar os animais. Pode dizer-se que teve uma infância feliz, com fartura. Ia muitas vezes ao porto de pesca buscar carapaus e sardinhas que deitavam nas terras para as adubar. Nos primeiros anos de vida tinha duas responsabilidades. A desportiva, que consistia em ser adepto do Belenenses e a académica que passava por escolher estudar na Escola Industrial Marques de Pombal ou na Comercial Ferreira Borges. Feita a quarta classe na escola da Trafaria, com o professor Lagarto (que era de Vila Viçosa) matriculou-se na Marquês de Pombal para onde ia todos os dias de barco e de eléctrico. Existiam então os carros abertos e ele e os colegas passavam a viagem de Be-

lém ao Largo do Calvário a fugir do cobrador para não pagar os três tostões do bilhete. Foi para o curso de serralheiro civil onde chegou ao terceiro ano. Até ao dia em que lhe deram, por tarefa, fazer um cubo a partir de um grande pedaço de ferro maciço irregular que tinha de esculpir. Foi um drama. Deixou a escola por cinco dias até que se mudou para a Ferreira Borges onde também não se fixou. Acabou na Escola Machado Castro, em Campo de Ourique, no curso de Mestrança. Tinha muito desenho geométrico e, matemática e aprendia-se a calcular edifícios com três pisos. Acabou o curso à noite onde tinha colegas idosos: trabalhavam nas obras durante o dia e à noite estudavam. Eram os mestres da construção, sabiam tudo. Mas ainda não tinha chegado o tempo de João Cateano abraçar a construção. A habilidade para o futebol levou a que o Belenenses o tivesse recrutado entre os jovens que jogavam na Trafaria. Os directores do clube, doutor Eugénio Moita e Gomes da Silva, vieram falar com os seus pais. Ofereceram-lhe trinta e cinco contos mais o ordenado que era de mil e quinhentos escudos. Foi titular da equi-

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pa até que teve um contratempo: Facturou o menisco do joelho direito que o obrigou a uma paragem de um ano. Foi nessa altura em que pesquisou o futuro dos jogadores. Não tinham futuro para além da vida desportiva. Só um era formado em medicina, o Bentes da Académica. Mesmo assim, ainda foi para o Marinhense, na Marinha Grande, por 60 contos. Eram os tempos da família Roldão, “tudo à grande”. Jogou também como titular até que a equipa deixou de ganhar e os resultados deixaram de aparecer. Deixou o clube e o futebol e regressou a casa. Ele tinha arrecadado cerca de 90 contos. Futebóis à parte, decide fazer da construção e o imobiliário a sua vida. Estamos no ano de 1955 e ele passa a frequentar mais o Café Central, em Almada, o “faroeste” onde toda a gente que trabalhava neste ramo se juntava. Conversava-se, discutia-se, negociava-se e, a dada altura, iam todos “à procura do ouro”. Mas a actividade da construção era ainda muito modesta. Vendia-se muita quinta, fazia-se muito loteamento, “mais tarde chamado clandestino”. Sucede que as câmaras não davam resposta e tinha de se entrar pela ilegalidade. A primeira obra de João Caetano foi feita em sociedade com Manuel Parente Maciel. Construíram dois prédios na Travessa da Praça, ao lado da Academia. Nessa altura, a Câmara de Almada era dominada pelo engenheiro Macieira Dias, “que era o patrão” e pelo arquitecto Duarte Grilo. Não havia mais ninguém. Caetano viveu alguns momentos de angústia

com a construção desses prédios. É que, os seus encarregados e sócio da obra tinham regras muito própria para trabalhar. Os edifícios subiam só com pilares, e sem vigas, o que o deixava aterrado. Diziam que ele tinha “manias da escola”. José das Neves, foi o comprador e o financiador. “Na altura ganhava-se pouco dinheiro”, assegura. Em determinada altura decide avançar com um projecto seu, sozinho. Fizeram uma grande confusão no Café Central, chamaram-lhe maluco mas ele foi em frente. Na Estrada Nacional nº 10, o senhor António Jesus que tinha um forno de cal num terreno na Amora vendeu-o por cerca de 70 contos que o deixaram praticamente liso. Com a ajuda de José Poeta, seu vizinho, que era vidente, conseguiu que o presidente da Câmara, Aquiles Monteverde o recebesse. Com a contribuição, também, de Macieira Dias, com quem falava habitualmente na rua, acabou por conseguir licenciar e construir um prédio que vendeu por 120 contos. Nunca mais parou. Foi construir para a Costa da Caparica e rapidamente expandiu as frentes de obras. Na Trafaria, na Cova da Piedade, sempre a fazer prédios para rendimento. Só em 1962 passou a haver propriedade horizontal. A J. Caetano cresce a olhos vistos e vira-se para o cliente emigrante que comprava geralmente para investir porque o imobiliário já nessa altura dava margens maiores do que a Banca. Ia ao estrangeiro duas, três, quatro vezes por ano. A Alemanha, a França, a Bélgica e a Suíça eram os destinos principais. João Caetano lembra que esses clientes ra-

A primeira obra de João Caetano foi feita em sociedade com Manuel Parente Maciel. Construíram dois prédios na Travessa da Praça, ao lado da Academia. The first work done by João Caetano was done with Manuel Parente Maciel who set up a company. They built two buildings at Travessa da Praça next to the Academy.” ramente queriam documentos, era tudo à confiança. Iam às feiras, faziam convívios no estrangeiro, não paravam de surgir clientes. Apareciam no hall do hotel com um talego às costas carregado de notas. Não queriam recibo, queriam apenas assegurar a compra dos apartamentos e moradias. Esta foi uma das razões porque João Caetano não largou tudo no 25 de Abril. Tinha dado a sua palavra a muita gente (clientes, bancos, fornecedores e amigos de trabalho dos seus quadros). Por esta altura já desenvolvia o empreendimento “Novo Horizonte”, na Sobreda da

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Em determinada altura decide avançar com um projecto seu, sozinho. Foi construir para a Costa de Caparica, Trafaria, Cova da Piedade, sempre a fazer prédios para rendimento. Depois Évora, Armação de Pêra, Portimão... At a specific juncture he decided to move forward with his own project, and got it alone. He built projects in Costa de Caparica, Trafaria, Cova da Piedade, always building apartments for rent. Later undertook in Évora, Armação de Pêra, Portimão...”

Caparica. Tem 400 apartamentos e 224 vivendas. A J. Caetano empregava 362 trabalhadores no quadro quando se dá a Revolução. O ano de 74 até foi calmo, os problemas surgiram mesmo, em 1975, durante o PREC. Decidiu hipotecar tudo, “até à última telha” à Caixa Geral de Depósitos. Vendeu muitos terrenos… Tinha 160 hectares na região, hoje tem 38. Todo o resto foi vendido em loteamento chamado clandestino. Ninguém ignorava e ninguém incomodava. Pagavam a sisa, os registos e faziam a escritura. São os casos da Quinta da Genovesa, do Pedro Manso que estão todos infra-estruturados. Mas João Caetano há muito de deixara de operar apenas no município de Almada. Em Évora, por exemplo, loteou e construiu o empreendimento Chafariz D’EL Rei com 300 fogos. No Algarve, em Armação de Pêra, fez quase mil habitações e, em Portimão, edifica dois prédios. Em todo o percurso de João Caetano há uma obra que lhe é particularmente querida pelo seu simbolismo. A construção do infantário do colégio Frei Luís de Sousa, em Almada, que pertence ao patriarcado. O estabelecimento só dava aulas até ao quinto ano liceal porque não havia verba para instruir até ao sétimo. Seria necessário abrir um infantário que, com as suas receitas, permitisse a ampliação dos

estudos. O cónego Gonçalo Pedro bateu a muitas portas de construtores sem sucesso, até que João Caetano se prontificou a oferecer os seus préstimos. Colocou equipas a trabalhar noite e dia e num tempo recorde fez a obra, mesmo com muitas reticências da autarquia. Por esta razão, arranjou um atestado médico e faltou à inauguração. Como gosta de dizer “deu uma bofetada de luva branca”. Tem uma comenda dada pelo Cardeal Cerejeira. A sua vida é também a vida dos filhos, Paulo – consagrado toureiro nacional e Alexandra, arquitecta que trabalha consigo. João Caetano gostava de ir ao Campo Pequeno ver a festa brava. A determinada altura passou a levar o filho. Mal sabia que estava a contribuir para o nascimento de um dos maiores cavaleiros nacionais, embora ele quisesse que o rapaz fosse para engenharia civil. Começou por comprar-lhe uma égua, depois outros cavalos, cada vez melhores e mais caros, até que o filho se assume como um verdadeiro valor nacional. Muito por isso foi comprando terreno no Alentejo, nomeadamente em Monforte, onde tem 1800 hectares. Chegou a comprar terra a 50 contos o hectare. Chamaram-lhe louco. Cinco anos depois vendia-se por 200 contos o hectare… Está tudo entregue aos filhos.

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Em seu nome tem, neste momento 3.190 fogos aprovados à espera de melhores dias para a construção e o imobiliário. O seu hobby é gostar de trabalhar e orgulha-se do seu estado: tem tudo na cabeça. Adora arte e o campo onde geralmente aproveita para descansar. Tem ainda a esperança de ver o imobiliário recomeçar, mesmo que seja na vertente do arrendamento. Observador atento e astuto adora falar de tudo, incluindo a realidade política/social de Portugal e do Mundo. João Augusto da Conceição Caetano was born in Trafaria, a neighbourhood on the south bank of Lisbon’s River Tagus, on 3 July 1931. His father was a farmer who had a 30-hectare smallholding with vines and land for cereals. The work was manual except the wheat threshing. João Caetano remembers his childhood well. “I trod the grapes a lot which was great fun when I was six or seven years old, and we’d cut grass to feed the animals. One could say I had

a happy childhood and wanted for nothing. I’d often go down to the fishing port to fetch sardines and whitebait which were sprinkled on the ground as manure”, he recalls. When he was very young, he had two responsibilities: Sport, which meant being a Belenenses football fan, and the academy where it was his choice to study at the Marques de Pombal School of Industry and at the Comercial Ferreira Borges school. He completed his fourth grade at the age of nine at Trafaria School where he was taught by a Professor Lagarto (who was from Vila Viçosa) and got his secondary school certificate at Marquês de Pombal which he attended every day, getting there by ferry and tram. In those days, the trams were open between carriages and he and his colleagues who travelled between Belém and the Largo do Calvário tram interchange would try to evade the ticket collector to avoid paying the three farthings ticket. In his third year there he took civil metalworking. The day came when they gave him

the task of fashioning a cube from a large chunk of irregular-shaped sold iron. It was a nightmare He did not show up to school for five days and transferred to another, Ferreira Borges but didn´t stay there long either. He wound up his education at Escola Machado Castro in Lisbon’s Campo de Ourique by completing a course in Civil Construction. He did geometric drawing and mathematics and learnt how to work out the calculations for three-storey buildings. He completed the course at night school where some colleagues were very much older: they worked on building sites during the day and studied at night. They were expert builders and knew everything. But the time had not yet come for João Caetano to devote himself to building. His talent for football meant that Belenenses took him from among the young players who played at Trafaria. The club directors, Eugénio Moita and Gomes da Silva spoke to his parents. They offered him thirty-five contos (1,500 escudos - around 15 euros today!) He

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A J. Caetano cresce a olhos vistos e vira-se para o cliente emigrante que comprava geralmente para investir porque o imobiliário já nessa altura dava margens maiores do que a Banca. A.J. Caetano expanded and began making a name for himself. He turned his attentions to emigre clients who bought as an investment as at that time the banks did not offer much in the way of margins compared to property.”

was team captain but suffered a setback: He tore the meniscus on his right knee which forced him to take a year out to recover. It was at this time he did some research on what happened to football players when they were too old to play league football. They did not have any future outside of sport. There was just one member in the Football Academy, António Bentes (mid 1950s and early 1960s) who was nicknamed the ‘Atomic Mouse’, who had an alternative career because he was a trained doctor. Nevertheless, he played for Marinhense of Marinha Grande for 60 contos (around 120 euros today). These were the times of BrazilianPortuguese football champion Marío Roldão (1959 and 1962) “everything on a big scale and big spending too”. He continued to play as the captain until the team began to lose and fell off the league tables. He left the club and football and went home. He had earned around 90 contos - the princely sum of 400 euros in today’s money. With football set aside, he decided to go in for construction and real estate. In 1955 he used to hang out at the main café in Almada ‘Faroeste’ where those who worked in construction used to meet. He would chat, argue, do

business and at that time “we were all looking to hit it big”. But construction activity was still very modest. Lots of farm estates were sold and plots divided up “on the quiet”. It happened that the local councils were so overloaded they did not respond to planning applications and so deals had to be done clandestinely. The first work done by João Caetano was done with Manuel Parente Maciel who set up a company. They built two buildings at Travessa da Praça next to the Academy. At the time Almada Council was run by Maciera Dias, “who was the boss” and architect Duarte Grilo. There was no one else. Caetano went through some hellish days working on those two buildings. The foremen and his partner on the project had specific working rules. The buildings went up with pillars and no beams which left him appalled. When he pointed this out, they told him he had “construction school airs and graces”. José das Neves was both the financier and buyer. “You didn’t earn that much money at that time”, he says. At a specific juncture he decided to start his own project, alone. At the Central Café they told him he was mad, but he went ahead any-

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way. A man called António Jesus who lived on National Road Nº10 had a lime kiln on a plot of land at Amora which he sold to him for 70 contos which practically left him skint. With the help of his neighbour José Poeta who was a psychic, he managed to persuade the town mayor Aquiles Monteverde to receive him. With the contribution also of Maciera Dais with whom he used to chat from time to time in the street, he managed to get planning permission and build a building that sold for 120 contos. He never looked back. He built in Costa da Caparica and rapidly expanded his building activities to other places. At Trafaria and Cova da Piedade, always building apartments for rent. Only in 1962 did he start to do buildings that were not apartment block towers. A.J. Caetano expanded and began making a name for himself. He turned his attentions to emigre clients who bought as an investment as at that time the banks did not offer much in the way of margins compared to property. He would travel overseas three or four times a year. Germany, France, Belgium, and Switzerland were the main destinations. João Caetano recalls that these clients rarely wanted documents, it was all done on trust. He would attend the property fairs, hold receptions, and the clients kept coming. They would turn up in the hall of the hotel with knapsacks stuffed with banknotes. They did not want a receipt, they only wanted to se-

cure the purchase of apartments and houses. It was one of the reasons that João Caetano did not abandon everything when the revolution came on 25 April 1974. He had given his word to many people. (Clients, banks, suppliers, and staff) He was already at that time developing the ‘Novo Horizonte’ development at Sobreda da Caparica. It had 400 apartments and 224 houses. A.J. Caetano employed 362 at the time of the revolution. The year 1974 was quite calm, the problems began with the Ongoing Revolutionary Process (PREC) in 1975 which started after a failed right-wing coup d’état on 11 March ushering in a period of instability. He decided to mortgage the lot “up to the last roof tile” from bank Caixa Geral de Depósitos. He sold many plots of land...he had 160 hectares in the region and today has 38. All the rest were sold on the illegal market. It did not go unnoticed, but then no one bothered him. He paid the council’s property transaction tax, the notary and had the contracts drawn up. Such is the case with the Quinta da Genovesa development from Pedro Manso where the infrastructure has all been completed. But João Caetano has not confined his developments to the Almada municipality. In Évora, for example, he plotted out and built the Chafariz D’EL Rei development with 300 properties. He has built almost 1,000 homes in the Algarve’s Armação de Pêra and in Por-

timão he has done two buildings. But of all the developments he has built over the years, there is one project that he holds dear because of what it symbolises. He built the Frei Luís de Sousa College in Almada, a primary school which belongs to the church. The educational establishment only taught lessons at a primary level to the 5th grade because there were not sufficient funds to teach until the 7th grade. (Ages 12-15) They needed a primary school with enough funds that would enable it to expand the college and allow a curriculum that would complete the primary forms. The canon, Gonçalo Pedro, had knocked on many doors without success until João Caetano offered his services. He put teams working day and night and completed the expansion in record time, even though the council had reservations and doubted it could be done. Which is why the mayor got a doctors’ certificate and did not go to the official opening. As Caetano likes to say, “It was a proverbial slap in the face with a white glove”. He has a commendation from Cardinal Cerejeira. His life is also the life of his children. Paulo who is a national bull fighter and Alexandra who is an architect and works with him. João Caetano used to like going to Lisbon’s bull ring at Campo Pequeno to see the show live. When his song became a bit older, he would take his son. Little did he know that his son would go on to be one of the greatest mounted bullfighters in Portugal, although he wanted his son to go into civil engineering. He began by buying his son a mare and then other horses, each one better and more expensive until his son became a national champion. Which is largely the reason he bought land in the Alentejo at Monforte where he has 1800 hectares. He bought the land for 50 contos a hectare. They said he was crazy. Five years later it was worth 200 contos a hectare ... He gave it to his children. He currently has 3,190 homes with planning permission and awaits better days for the construction and real estate sectors. His hobby is working, and he is proud that he has still got all his mental faculties. I love art and the countryside where I generally go to relax. He holds out the hope that he will see the real estate sector start to pick up, even if it means the built-to-rent segment. An acute and astute observer, he loves to discuss everything, including the political and social reality in Portugal and the world.

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Overseas

“Queremos deixar edifícios para um futuro melhor”

“We want to leave buildings for a better future”

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Conhecemo-lo na EPUL, depois na Level Constellation e na Habitat Invest. Agora, acaba de lançar uma nova promotora imobiliária: a Overseas. Pedro Vicente e os seus parceiros já estão a fazer um investimento avultado em Lisboa e na Comporta. Mas a importância do seu portfólio reside numa visão muito peculiar de tecnologia versus governança ambiental, social e corporativa. We know him from EPUL Lisbon Public Urbanisation Company, and after from Level Constellation and Habitat Invest. Now he has just launched a new real estate development company: ‘Overseas’. Pedro Vicente and his partners are already making a considerable investment in Lisbon and Comporta. But the importance of his portfolio lies in a very specific vision of technology versus corporate, environmental, and social governance.

Entrevista Interview: Carla Celestino

Não quero entrar a matar mas está a lançar a empresa numa altura em que estamos num ciclo económico menos favorável. Este passo não foi articulado com o actual momento mas foi o resultado do meu percurso profissional de quase 20 anos que culminou na Overseas. Somos uma promotora imobiliária independente cujo capital social provém da Sarsfield Vicente e da subsidiária do grupo World Trust Capital Partners, grupo composto por capitais portugueses e brasileiros. Embora pareça uma decisão arrojada tendo em conta o momento mais complicado que estamos a viver, a realidade é que, por um lado, não é expectável que seja algo parecido com a crise que vivemos em 2008, e, por outro, acredito que o mercado português vai ser muito resiliente. Resiliente em que medida? Primeiro, porque existe escassez de produto e isso sente-se tanto ao nível da classe média como no produto mais sofisticado e de luxo. Depois porque Portugal regista uma crescente procura por parte de estrangeiros para residir no nosso País, onde a oferta também é muito limitada. Acredita, então, que não existirá uma contracção no mercado português? Vai haver áreas em que isso vai sentir-se, nomeadamente ligadas à classe média e média baixa. Mas mesmo aqui, a existir, será algum abrandamento. De qualquer forma, conjuga-

do com a escassez da oferta no mercado, não acredito que haja grandes problemas para os promotores portugueses. Esta realidade não vos afectará muito, correcto? Porque o vosso posicionamento é num produto de nicho. Sim, estamos focados em produtos de nicho que vão ser um refúgio importante no actual momento e que estão associados ao luxo, branded real estate e classe média alta ou alta. Somos um promotor imobiliário tradicional no que se refere ao facto de criarmos produtos de “A a Z”, de identificarmos oportunidades e desenvolvermos, comercializarmos e tratarmos do pós-venda desses produtos. Mas diria que não somos nada tradicionais na nossa abordagem. Desde logo em relação ao optimismo e à confiança que temos no mercado português; depois porque o project management dos nossos projectos é feito com base num programa digital o que é algo inovador; e também porque as preocupações ambientais vão marcar os nossos produtos. De que forma as preocupações ambientais estão no topo da agenda da Overseas? Somos uma empresa committed to green (empenhada nas questões ambientais) e queremos que todos os nossos edifícios sejam certificados ambientalmente e tenham emissões de CO2 de zero ou perto de zero. É preciso perceber que existe uma urgência ambiental que teima em ser esquecida e que

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é inclusivamente mal tratada por via do green washing e da enorme resistência em relação à certificação. Sei que no nosso meio é pouco simpático certificar produtos imobiliários. Por que razão é “pouco simpático”? Porque é associado a um custo. Então os vossos empreendimentos vão tentar cumprir metas ambientais que vão inevitavelmente chegar, independentemente do custo. O que pretendemos na Overseas é antecipar aquilo que vai ser obrigatório amanhã. Quem ainda não percebeu isso, está atrasado, está fora do mercado, está fora da realidade. A nossa indústria é altamente poluente, não só na fase de construção como na utilização dos edifícios, pelo que temos de deixar uma pegada mais favorável através da construção de edifícios menos poluentes, com poupanças de consumo energético e de água, mobilidade eléctrica e a hidrogénio, etc. Queremos deixar edifícios para um futuro melhor, até porque acredito que os consumidores vão preferir viver em edifícios mais amigos do ambiente. E quais são esses edifícios que fazem parte do vosso portfólio? Vamos arrancar com cinco projectos que sig-

nificam 133 unidades residenciais e turísticas e cinco lojas, num total de 33.000 metros quadrados (m2) de construção e um investimento global de 130 milhões de euros. Um dos imóveis localiza-se em Alcântara, junto ao novo complexo de escritórios ALLO. Vai chamar-se Yatch Club, é um projecto residencial turístico, com uma área de construção de 2550 m2, 40 unidades residenciais e um investimento de 13,6 milhões. É um projecto que em termos arquitectónicos é muito interessante pois todos os recantos fazem lembrar um iate. Vamos ter outro edifício na Rua Braamcamp que vai ter 19 apartamentos e uma loja, num investimento de 22 milhões de euros; outro na zona de Alfama com 17 apartamentos, três lojas e um investimento de 4,8 milhões de euros; um junto à Avenida da Liberdade com 17 apartamentos e uma loja, orçado em 9,7 milhões; e temos ainda a Herdade do Silêncio na Comporta, com moradias associadas à vinha, onde investiremos cerca de 80 milhões de euros. A estes, associar-se-á mais um projecto, ainda em negociações, que vai ser branded; os restantes posicionam-se na gama alta com valores a partir de 7500 euros por metro quadrado. Na Comporta, no segmento de luxo, esperamos vir a crescer. Todos estes projectos encontram-se, neste

momento, a atravessar o calvário da fase de licenciamento, pelo que não consigo avançar com datas para o desenvolvimento ou construção. No entanto, esperamos avançar com as vendas de um dos projectos nos próximos seis meses. Porquê Overseas? Por que somos um promotor imobiliário que está para além do nosso País e que está aberto a parcerias com entidades de todo o mundo. Posso avançar que estamos, neste momento, a negociar uma parceria com um promotor ucraniano. E somos também uma empresa que valoriza o “S” do ESG (Governança Ambiental, “Social” e Corporativa), nomeadamente a tolerância, a integridade, a igualdade de género e o trabalho com ONGs. A Overseas não é cotada em bolsa mas temos ainda a ambição de seguir o rigor do Código de Governo das Sociedades do Instituto Português de Corporate Governance (IPCG) seguido pelas empresas cotadas, sobretudo no que se refere ao rigor de procedimentos, de informação e de transparência para com os accionistas. I don’t want to poor cold water on your project, but you’re launching a company at a time in which we are in a less than favourable economic cycle. This step wasn’t meant to coincide with the current moment but was the fruit of my professional career path over almost 20 years, which has culminated in Overseas. We are an independent real estate developer whose share capital comes from Sarsfield Vicente and the subsidiary of the group World Trust Capital Partners, comprising Brazilian and Portuguese capital. Although it seems a bold decision considering the complicated time we are experiencing, the truth is that on the one hand we don’t think it will be like the crisis we went through in 2008, and on the other, I think that the Portuguese market will be more resilient this time. Resilient? How? First, because there is a lack of product, and this can be seen both in terms of housing for the middle classes, as well as more luxury homes. Then, because Portugal is seeing growing demand from foreigners living in Portugal where offer is also very limited. So, you don’t think there will be a slowdown

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live in buildings that are more environmentally friendly.

in the Portuguese market? There will be some areas where this will be felt, namely linked to the middle and lower middle classes. But even here, if it exists at all, there will only be some slowdown. In any case, given the lack of offer in the market, I don’t believe that Portuguese developers will face huge problems. So, this won’t affect you much, then? I ask this because you’re focused on a niche product. Yes, we are focusing on niche products that will be an important refuge at the present time and which are linked to luxury, branded real estate, and properties for the upper middle and upper classes. We are a traditional real estate developer in that we work from ‘A to Z,’ identifying problems and opportunities, developing, commercialising, and dealing with after-sales for our products. But we’re anything but traditional in our approach. First, regarding our optimism and confidence in the Portuguese market, then because the project management for our projects is based on a digital programme which is innovative; and, because our products reflect environmental concerns. How do you put environmental concerns at the top of your agenda?

Why? Because it’s expensive.

What are these buildings that are part of your portfolio? We’re kicking off with five projects that comprise 133 residential and tourist units and five shops covering a total of 33,000 square metres (m2) of construction and involving a total investment of 130 million euros. One of the properties is in Alcântara, next to the ALLO offices complex. It will be called Yacht Club and is a residential tourism project with a 2,550m2 construction area, 40 residential units and an investment of 13.6 million. This is a very interesting project in architectonic terms because all the corners recall a yacht. We’ll have another building on Rua Braamcamp that will have 19 apartments and a shop in a 22 million euro investment; another in the Alfama zone with 17 apartments, three shops in a 4.8 million investment; one on Avenida da Liberdade with 17 apartments and a shop, budgeted at 9.7 million euros; and we’ve also got the Herdade do Silêncio at Comporta with detached houses next to a vineyard where we’ve invested around 80 million euros. Two of these projects, which we are still in the negotiations phase, will be branded properties; the others will be positioned in the luxury range with prices of above 7500 euros per square metre. In Comporta, in the luxury segment, we hope to grow in this area of the country. All these projects are currently going through the agonising process of planning permission, and I can’t actually give you any dates for development or construction. Meanwhile, we hope to advance with sales of one of the projects over the next six months.

So, your developments will try and meet environmental targets which inevitably come into force regardless of the cost. What we intend to do at Overseas is to anticipate now what will be mandatory in the future. Anyone who hasn’t grasped this is behind the times, out of the market and doesn’t have a grip on reality. Our industry is highly polluting, not just in the construction phase, but also as we use buildings. We should leave a more favourable footprint by building buildings that are less polluting, with savings on energy consumption and water, investing in electrical mobility and green hydrogen energy, etc. We want to leave buildings for a better future, because I believe that consumers would rather

Why Overseas? Because we are a real estate developer that is operating overseas and is open to partnerships with entities all over the world. We can let you in on the fact that we’re negotiating right now on a partnership with a Ukrainian developer. And we’re also a company that values the ‘S’ in ESG (Environmental and Social Governance), namely the tolerance and integrity, gender equality and working with NGOs.Overseas is not listed on the stock market yet, but we’ve we also have the ambition to strictly follow the Portuguese Institute of Corporate Governance’ (IPCG) Companies Governance Code followed by listed companies, particularly those referring to strictly adhering to procedures and transparency of information with shareholders.

We are a company committed to green and we want all our buildings to have environmental certification and have zero carbon emissions, or close to it. We must realise that there is an environmental urgency, which I fear is being swept under the carpet, and which is being abused by some companies through green washing and an enormous resistance to certification. I know that our sector would rather not certify real estate products.

WIP 30 – Women in Property Lá fora

Abroad

Work in Progress

Ascensão das mulheres no mundo empresarial

The rise of women in the business world

Fotos Photos: Joaquim Morgado

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“WIP – Women in Property / Work in Progress” é o lema que impulsionou o primeiro Tea Networking que a Magazine Imobiliário promoveu no dia 27 de Setembro e que contou com o apoio da Savills Portugal e VICTORIA Seguros. ‘WIP – Women in Property / Work in Progress’ is the slogan that inspired the first Networking Tea that Magazine Imobiliário organised on 27 September, which enjoyed the support of Savills Portugal and VICTORIA Seguros. O evento decorreu na British Embassy Lisboa e teve a participação de um grupo exclusivo de mulheres que estão a deixar a sua marca enquanto líderes do mundo empresarial nacional mas cujo trabalho está em constante mudança, evolução, progresso. Deixamos alguns dos momentos marcantes do encontro.

The event took place at the British Embassy in Lisbon and involved the sole participation of a group of women who are making their mark as leaders in the national business scene, but whose work is in constant change, evolution, and progress. We leave some memorable moments of the meet-up.

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Barómetro do Imobiliário Real estate Barometer

Depois do pico, o que se segue?

After the peak, what follows? Infocasa / SUPERCASA

De acordo com o portal imobiliário Supercasa, o peso da procura por parte de não-residentes em imóveis no nosso País, para compra ou arrendamento, correspondeu, no final de Setembro deste ano, a cerca de 16% do total da procura no mercado, um valor acima do verificado há um ano (cerca de 10%) mas evidenciando algum decréscimo desde o pico em Março de 2022, altura em que superou os 22%. Algumas razões podem justificar este recente refrear do peso da procura externa como um todo, algumas delas obviamente relacionadas: • A incerteza provocada pelo eclodir e prolongar da guerra na Ucrânia; • A forte e generalizada subida das taxas de juro que, alerte-se, só no caso da Euribor a 12 meses, o principal indexante dos contratos de crédito à habitação, subiu quase 300 pontos base em um ano; • A desvalorização da libra face ao euro (cerca de 5% em um ano) ainda que sem aparente efeito na procura por parte do Reino Unido que continua a representar o quarto mercado comprador/arrendatário em Portugal; • A forte subida dos preços em algumas regiões mais procuradas como por exemplo Cascais, Loulé e Setúbal que, de acordo com o sistema de informação imobiliária Infocasa registaram subidas, respectivamente de 10, 15% e 20%, nos últimos 12 meses. Não significa isto que haja um refrear da procura por parte de não residentes, que continua forte por parte de países com elevada

fiscalidade sobre o património (França) e da emergência de novos compradores como os Estados Unidos da América e até a própria Espanha, beneficiando de um tratamento fiscal vantajoso e quiçá demasiadamente discriminatório face aos residentes. Esta subida das taxas de juro, está também a ser acompanhada por um aumento da yield do arrendamento residencial que, de acordo com o serviço de informação Infocasa e dando como exemplo o concelho de Lisboa, está já nos 3,9% quando, há um ano estava abaixo dos 3%. Este comportamento resulta de uma forte subida no preço das rendas em Lisboa (+25% em um ano) e de uma subida moderada no preço do metro quadrado (m2) no mesmo período (+2%), situação que pode também resultar de uma contracção da oferta de imóveis residenciais por via do recuperar da conversão turística (AL) pós-pandemia e, recentemente, de mais uma medida do Governo que, ao limitar o crescimento natural das rendas de mercado, provoca mais uma machadada no mercado de arrendamento infligindo aos senhorios potenciais perdas reais e/ou maior dependência da instabilidade legal e de apoios, burocráticos, do Estado. Com a discussão do Orçamento de Estado em curso, a guerra na Ucrânia e provavelmente uma estabilização quer da inflação quer das taxas de juro, estes efeitos múltiplos e de direcções diferentes podem consolidar e potenciar um ritmo de crescimento mais moderado do mercado mas global-

mente positivo e com algumas regiões secundárias a assumir destaque. According to the real estate portal Supercasa, the weight of demand for property from non-residents in Portugal to buy or rent stood at around 16% of the total market demand at the end of September this year. This exceeded the amount seen last year (around 10%), displaying some decrease since its peak in March 2022, a time when it exceeded 22%. Some reasons may justify this recent slowdown in overall overseas demand, some obviously related to: • The uncertainty caused by the outbreak and continuation of the war in Ukraine; • A sharp and across-the-board increase in interest rates, which in the case of the 12-month Euribor index alone - the main index for mortgage concession - rose almost 300 base points in a year; • The devaluation of the pound sterling against the euro (around 5% in a year) with no apparent effect on demand from the United Kingdom, which continues to be the fourth buyer/rental market in Portugal; • The sharp increase in prices in some sought after regions like, for example, Cascais, Loulé and Setúbal, which according to the real estate information system Infocasa, has seen increases of 10%, 15% and 20% respectively over the past 12 months. This does not mean that there has been a dampening in demand from non-residents,

Metro Quadrado

Square Meter

Procura de Não-Residentes Em % do total

25%

20%

15%

10%

DR: Sincerely Media on Unsplash

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NOV/21

DEZ/21

JAN/22

FEV/22

MAR/22

ABR/22

MAI/22

which continues to be strong from countries with high taxes on patrimony (France) and the emergence of new buyers such as those from the United States of America, and even Spain, benefitting from an advantageous NHR tax regime, but perhaps also discriminatory against Portuguese residents. This increase in interest rates is also being accompanied by an increase in yields for residential renting which, according to the information service Infocasa, and giving by way of example Lisbon, is now 3.9% when a year ago it stood at 3%. This behaviour results from a strong increase in the price of rents in Lisbon (+25% in one year) and a moderate increase in the price per square metre (m2) for the same period (+2%), a situation that could also lead to a post-pandemic contraction in the offer of residential properties for renovating and converting into tourist guest houses or local accommodation (LA), and more recently yet another government measure which, limiting the natural growth of market rents, has caused yet another nail in the coffin for the

JUN/22

JUL/22

AGO/22

SET/22

rental market, inflicting potentially real losses for landlords and/or a greater dependency on State bureaucracy and support and legal instability. With the ongoing discussion on the State Budget, the war in Ukraine, and probably a stabilisation both in inflation and interest rates, these multiple effects and in different directions could consolidate and boost a more moderate but positive rate of growth in the market globally, and with some secondary regions in focus.

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Conferência

Juntos somos mais verdes

Together we’re greener

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A Magazine Imobiliário com os seus parceiros Savills Portugal e Adene – Agência para a Energia vão promover, no dia 21 de Novembro, a Conferência “Eficiência e Sustentabilidade nos Edifícios” que visa sensibilizar os investidores e promotores imobiliários a apostar em práticas e projectos mais eficientes e sustentáveis. Magazine Imobiliário with its partners Savills Portugal and ADENE Agency for Energy will organise the “Efficiency and Sustainability in Buildings” seminar on 21 November, that aims to raise awareness among real developers and investors to invest in more sustainable and efficient practices and projects.

O dia 1 de Novembro marca o lançamento da 25ª edição dos “Óscares” do Imobiliário em Portugal. Na edição deste ano a direcção da Magazine Imobiliário decidiu proceder a alterações na atribuição do Prémio de Excelência em Eficiência & Sustentabilidade (PEES). Foi neste contexto que surgiu a ideia de promover uma conferência que vai decorrer no dia 8 de Novembro, entre as 9h30 e as 11h30, no edifício da Savills em Lisboa. Este evento pretende, por um lado, esclarecer as novidades introduzidas no PESS, nomeadamente as alterações, requisitos definidos e elementos necessários, de forma a mobilizar os promotores a apresentarem candidaturas a este prémio; e, por outro, incentivar os promotores, construtores e arquitectos a decidirem-se por soluções mais sustentáveis na hora de escolher um projecto imobiliário. O evento iniciativa com as boas-vindas de Patrícia Melo e Liz, CEO da Savills Portugal, seguindo-se uma breve introdução ao Prémio Nacional do Imobiliário – Melhor Empreendimento do Ano 2023 por Anabela Loureiro, administradora da Magazine Imobiliário. Nelson Lage, Presidente da Adene fará o enquadramento da eficiência energética na sustentabilidade que servirá de mote à conferência. A mesa de debate conta com a moderação de Carla Celestino, Directora da Magazine Imobiliário, na qual vão participar especialistas do momento em Portugal em matéria de eficiência de energia e sustentabilidade: Nuno Fideles, Associate Architect | BREEAM AP & Sustainability Consultant na Savills; Sofia Santos, Sustainability Champion in Chief da Systemic; Filipa Newton, Water-Energy Nexus Specialist e Head of New Systems da ADENE. A sessão conta ainda com a participação de Paulo Santos, Director of Management and Certification Systems da ADENE, que irá revelar as novidades no regulamento do PEES e esclarecer sobre o processo de candidatura a este prémio. On 1 November the 25th edition of the ‘Real Estate Oscars’ in Portugal will be launched. In this year’s edition, Magazine Imobiliário’s management has decided to press ahead with changes in the attribution of the Award for Excellence in Efficiency & Sustainability (AEES). It was in this context that the idea to organise a seminar to take place on 8 November, between 9.30am and 11am in the Savills building in Lisbon, arose. This event on the one hand aims to clarify the latest changes introduced to the AEES, namely

the changes, requirements defined and necessary elements, to mobilise developers to present their candidacies for this award; and on the other, to encourage developers, builders, and architects to decide on more sustainable solutions when choosing a real estate project. The event began with a welcome from Patrícia de Melo e Liz, CEO of Savills, followed by a brief introduction to the Portuguese Real Estate Awards - Best Development of the Year 2023 by Anabela Loureiro, CEO of Magazine Imobiliário. Nelson Lage, President of ADENE will sketch the framework of energy efficiency in sustainability that will serve as the slogan for the seminar. The discussion will be moderated by Carla Celestino, Director of Magazine Imobiliário, at which some of today’s top specialists in Portugal on matters of energy efficiency and sustainability will take part: Nuno Fideles, Associate Architect, BREEAM AP & Sustainability Consultant na Savills; Sofia Santos, Sustainability Champion in Chief of Systemi; and Filipa Newton, Water-Energy Nexus Specialist and Head of New Systems for ADENE. The session will also include the participation of Paulo Santos, Director of Management and Certification Systems da ADENE, which will reveal the latest on the AEES while explaining the candidacy process for this award.

A Conferência “Eficiência e Sustentabilidade nos Edifícios” visa sensibilizar os investidores e promotores imobiliários a apostar em práticas e projectos mais eficientes e sustentáveis. The “Efficiency and Sustainability in Buildings” conference aims to raise awareness among real developers and investors to invest in more sustainable and efficient practices and projects.”

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Oleksii Drozdov on unsplash

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Net Zero Cities: o futuro inevitável?

Net Zero Cities: the inevitable future?

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Entrevista Interview: Madalena Guinote Ramos

Na União Europeia (UE), 70% das emissões de carbono e 65% do consumo de energia são feitos nas zonas urbanas. Mas se é na cidade que reside a origem do problema ambiental, por ser ali que se centra a maior parte da actividade humana, é também nela que se encontram os recursos para chegar à solução. Com esta ideia em mente, foi criado pela UE o Net Zero Cities, com o propósito de, até 2030, existirem 100 cidades europeias, totalmente neutras em carbono e com diversas estratégias de sustentabilidade, que sirvam de modelo para que todas as outras cumpram os mesmos objectivos até 2050. Mas o que é, de facto, uma cidade sustentável? Vamos por partes: Há um consenso na ideia de caracterizar cidade sustentável como aquela que se foca nas suas questões ambientais, sociais e económicas, através de programas e estratégias eco-friendly, que façam alterações conscientes e necessárias nas infra-estruturas, edifícios, ruas, redes de transportes, entre outros. Contudo, o contexto sócio-cultural, o clima ou a economia são factores que influenciam as nossas vidas e, consequentemente, o comportamento da cidade. Portanto, não podemos esperar que a noção de sustentabilidade numa cidade como Copenhaga seja igual à de uma cidade como Mumbai, ambas consideradas, actualmente, das mais sustentáveis do mundo. Comum a todas estas cidades na implementa-

ção de medidas está o papel da governação local. Em Joanesburgo, na África do Sul, a cidade introduziu novas políticas relativas à construção de edifícios com zero emissões de carbono, em 2021, tendo a medida já sido replicada por outras cidades do país. É uma demonstração clara do poder local a exercer influência a nível nacional. No caso português, o investimento na construção de edifícios energeticamente eficientes, a restrição ao uso de materiais não recicláveis, ou a instalação de painéis solares nos edifícios pertencentes à autarquia são apenas algumas das medidas que ambientalistas, arquitectos e engenheiros sugerem. Embora por cá os passos sejam mais tímidos, Braga e Guimarães destacam-se nesta conversa das cidades sustentáveis, tendo ambas aderido ao Pacto Climático Europeu este ano. Além disso, Guimarães tem ganho força no panorama internacional, com iniciativas e programas de sensibilização, para além da implementação de políticas ambientais. Mas a transformação de que se fala nas cidades exige investimento e levanta a questão desconfortável: “Ser eco-friendly sai muito caro?” A resposta não é simples. A renovação e construção de infra-estruturas exigem investimentos avultados e é necessário estar disposto a ter esses custos. E onde é que estão os prós? Os especialistas falam de vários benefícios, desde a saúde – a

Peerapon Chantharainthron on unsplash

O conceito de cidade sustentável não é novo, mas a emergência climática coloca-o nas bocas do mundo. O que está a ser feito? Quem pode ter um papel preponderante? São mais os prós ou os contras? Uma coisa é certa: a mudança já está a acontecer. The concept of the sustainable city is nothing new, but the climate emergency has placed it on the world’s agenda. What is being done? Who can take a lead role? Are there more pros or cons? One thing is for sure: change is already happening.

38 Azimute Quy Tran on unsplash

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Organização Mundial de Saúde aponta a poluição ambiental como responsável pela morte de sete milhões de pessoas em todo o mundo, por ano – até à economia. Afinal, diversos estudos demonstram que empresas e investidores internacionais preferem investir em cidades sustentáveis, por serem consideradas mais evoluídas e interessadas no bem-estar da comunidade. Aspectos que têm peso no perfil de responsabilidade social e valores corporativos de uma empresa. Para além disto, o mercado imobiliário está cada vez mais competitivo no que diz respeito ao segmento green. Os promotores têm apostado em grande em empreendimentos energeticamente eficientes e construídos com materiais sustentáveis. Os preços a que estes projectos são colocados no mercado são mais elevados e têm tido uma enorme procura, tornando estes requisitos ambientais cada vez mais comuns nos novos edifícios. A perspectiva da criação de mais políticas e apoios ambientais, pelo menos a nível europeu, também é animadora e significa que, a longo prazo, haverá retorno para quem investir numa cidade mais sustentável. Se são ou não motivos suficientes para conseguir alcançar o objectivo de 2050, só o tempo o dirá.

In the European Union (EU), 70% of carbon emissions and 65% of energy consumption are made in urban areas. But if environmental problems have their roots in the city, since it is here that most human activity is concentrated, then the resources to find a solution are also here. With this idea in mind, the EU created the Net Zero Cities programme with the goal of having up to 100 European cities totally carbon neutral by 2030, and with various strategies for sustainability to serve as a model so that all the others can meet the same goals by 2050. But what actually is a sustainable city? Let’s break it down: There is a consensus in the idea of describing the sustainable city as one which is focused on environmental, social and economic issues, through eco-friendly programmes and strategies that create conscientious and necessary strategies in infrastructures, buildings, streets, and transport networks, among others. However, the socio-cultural context and the economy are factors that influence our lives, and consequently, the behaviour of the city. Therefore, we cannot expect that the notion of sustainability in a city like Copenhagen would be the same as a city like Mumbai; both currently considered the most sustainable in the world. Common to all these cities in the implemen-

tation of such measures is the role of local governance. In Johannesburg, South Africa, the city has introduced new policies regarding the construction of zero carbon emissions buildings in 2021, with the measure already having been replicated in other cities in the country. And it is a clear demonstration of local power exercising influence at a national level. In the Portuguese case, the investment in the construction of energy efficient buildings, the restriction on the use of non-recyclable materials, and the installation of solar panels on buildings that belong to local authorities are just some of the measures that environmentalists, architects, and engineers suggest. While investment has been rather slow getting off the ground here, Braga and Guimarães stand out in this conversation on sustainable cities, both having signed up the European Climate Pact this year. Moreover, Guimarães has taken off internationally, with awareness programmes and initiatives, in addition to implementing environmental policies. But the transformation being talked about in cities demands investment and raises the uncomfortable question: “Does being eco-friendly prove costly?” The reply is not simple. The renovation and construction of infrastructures demands high investments and being prepared to foot the bill for such costs is required. And where are the pros? The specialists speak of numerous benefits from health - the World Health Organisation points to environmental pollution being responsible for the deaths of seven million people worldwide per year - to the economy. Finally, assorted studies show that companies and international investors prefer to invest in sustainable cities, because they consider them to be more evolved and interested in the wellness of the community. Aspects that carry weight in terms of a company’s social responsibility and corporate values profile. Moreover, the real estate market is increasingly more competitive regarding the green segment. Developers have invested in large energy-efficient developments built of sustainable materials. These projects are put on the market at higher prices and there has been huge demand, making these environmental requirements increasingly more common in new buildings. The prospect of creating green policies and providing environment grants, at least at a European level, is also encouraging and means that there will be a return in the long term for those investing in a more sustainable city. If these are sufficient reasons or not to succeed in achieving the 2050 target, only time will tell.

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Habitat Verde Green Habitat

Estamos a repetir o padrão de colapso, mas… We are repeating the pattern of collapse, but...

Alexandra Azevedo Presidente da Direcção Nacional da Quercus President of the Quercus National Board

Julgávamos que a escassez seria coisa do passado. O progresso tecnológico e crescimento económico alcançados nas últimas décadas confronta-se agora com a noção de escassez. A escassez de água é porventura a situação mais visível no nosso País. Não será por mero acaso que aqui chegámos. À medida que a paisagem é alterada com o avanço das actividades humanas: expansão urbana, áreas agrícolas, produção florestal, exploração de recursos minerais (pedreiras e minas), infra-estruturas várias (como estradas, linhas eléctricas, barragens, etc., etc.) foram-se destruindo ecossistemas e desflorestando a nosso bosque natural, interrompendo-se progressivamente o ciclo da água, entre muitos outros ciclos naturais. Importa destacar que fenómenos de seca extrema e prolongada se têm repetido ao longo da história da Humanidade. Paulatinamente, têm estado na base do colapso de várias civilizações. Testemunho que chegou até aos nossos dias é o rasto de desertificação em regiões do planeta onde existiram florestas luxuriantes, prosperaram civilizações avançadas, à época, e que colapsaram, como o actual Egipto, Médio Oriente, Região Mediterrânica, ou a muito referenciada ilha de Páscoa, por exemplo. O que muda agora é a escala planetária, devido ao poderio tecnológico que alcançámos. Mas…é possível inverter o ciclo vicioso da perturbação que temos causado na natureza, e o consequente padrão de colapso. Porque a Natureza é intrinsecamente abundante, e na verdade, quem cria a escassez são as actividades humanas destrutivas que

resultam em desastres ecológicos. Destaca-se o recurso água, porque água é vida, e, portanto, poupar, proteger e aumentar este recurso é a prioridade das prioridades. O desafio é juntar mais vontades para mudar progressivamente a nossa paisagem, reaproximarmo-nos da natureza e “plantarmos” água! Desde um simples canteiro numa escola, empresa, parque urbano ou jardim público, a mini-florestas urbanas, da agricultura urbana e peri-urbana, de pequena escala a produções de maior escala com as melhores práticas regenerativas, e de mais projectos-piloto de restauro ecológico a uma gestão ecológica alargada a todo o território. We had thought shortages were a thing of the past. The world is faced with shortages after the growth and technological progress achieved in recent decades. The water shortage situation is perhaps the more visible aspect in Portugal. But it’s no accident that we’ve got to this point. As the landscape is changed with the advance of human activities: urban expansion, the areas that fall under cultivation, forestry production, exploration of mineral resources (stone quarries and mines), various infrastructures (like roads, electricity lines, dams, etc., etc.) our ecosystem has been destroyed and our natural woodland has been cleared, progressively interrupting the water cycle, among many other natural cycles. It should be emphasised that phenomena such as extreme and prolonged drought

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DR Foto: Anabela Loureiro

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has been repeated throughout the history of humanity. Gradually, it has been the root cause of the collapse of various civilisations. Testament that it has endured to our times are the traces of desertification in regions of the planet where once lush forests and advanced civilisations prospered at the time and then collapsed - countries like Egypt and regions like the Middle East, Mediterranean or the oft-referenced Easter Islands, for example. What has changed now is the scale of it on our planet because of the technological power we’ve achieved. But...it is possible to reverse the vicious cycle of the disruption that we have caused in nature, and the consequent pattern of collapse. For nature is intrinsically abundant, and in truth, it is the destructiveness of human activities that is creating shortages and resulting in ecological disasters. Water as a resource is highlighted because water is life, and so saving, protecting, and increasing this resource is the top priority. The challenge is to join more forces to pro-

gressively change our landscape, bring us back to nature and ‘plant’ water! From a simple seedbed in a school, company, urban park, or public garden, to urban mini-forests, urban and peri-urban agriculture, small-scale and larger-scale production with the best regenerative practices, and the other ecological restoration pilot projects spread over the entire country.

Atelier 42 Atelier

Atelier

Romeu Martins

Esperem o inesperado Expect the unexpected

Atelier

O arquitecto abriu-nos as portas do seu atelier para nos falar sobre arte, criatividade e um percurso pautado pela vontade de despertar emoções. Sempre de mãos dadas com a irreverência. The architect opened the doors to his atelier to us to talk about art, creativity and a professional path fired by a desire to awaken emotions withbuildings that are always daring.

Texto Text: Madalena Guinote Ramos

Numa rua de Setúbal, ladeada por prédios antigos e ruínas daquilo que já foram casas modestas, o atelier Romeu Martins Arquitectos impõe-se de forma assertiva e é impossível passar despercebido. O edifício preto, de linhas modernas, grita pela nossa atenção e quando entramos, seduzidos pela estranheza daquele rebelde extravagante, não temos bem a certeza se estamos num atelier de arquitectos ou numa galeria de arte. “Este espaço aqui em baixo tem o objectivo de ser mais cultural. Está preparado para receber exposições, lançamentos de livros, e pequenos concertos. Queremos atrair todos os tipos de arte e não apenas a arquitectura”, conta Romeu. Afinal, esta área foi o meio que escolheu para deixar o seu legado artístico, mas não a sua primeira paixão: em miúdo, os capacetes dos amigos que andavam de mota serviam de tela e eram o cenário perfeito para explorar a sua criatividade. Depois do liceu e dos capacetes artísticos, veio a altura de escolher a profissão e a arquitectura pareceu-lhe a escolha certa. Esta forma prática de utilizar a arte, deixando-a ao serviço das pessoas, cujo desafio hercúleo é encontrar a harmonia perfeita entre a funcionalidade e a estética, era por onde passava o seu futuro. Foi esta a decisão há mais de 22 anos e nunca se arrependeu. Quando passamos para o piso de cima, já nos parece um cenário mais tradicional de um atelier de arquitectos: calculadoras, réguas, lápis, computadores e papéis, muitos papéis. Uma montanha de papéis, num “caos organizado”. Ali trabalham cinco pessoas e há ainda espaço

para um gabinete de engenheiros, que dá apoio aos projectos. É ali que muita da acção acontece, mas o início de uma coisa tão material como quatro paredes e um telhado envolve muito mais intimidade e conversa do que podíamos esperar. Para Romeu Martins, “é essencial conhecer as pessoas que vão utilizar o espaço e a forma como o vão utilizar. É sempre preciso conhecer exaustivamente o cliente, principalmente se se tratar de uma casa.” Como diz: “Eu quero saber quais são as primeiras coisas que estas pessoas fazem quando se levantam, de que forma usam a casa de banho, quais os seus hábitos… nós fazemos arquitectura personalizada, para que a casa se adapte o mais possível ao cliente e seja uma verdadeira extensão deles próprios. Enquanto arquitectos temos de conseguir criar emoções e acrescentar valor à vida das pessoas.” E quando se fazem supermercados, lojas ou condomínios, onde não há forma de conhecer o cliente, como é que se deixa uma marca mais pessoal no projecto? Para nos explicar utiliza uma metáfora e diz-nos que vão buscar personagens-tipo, arquétipos humanos, como no teatro, e baseiam-se nelas e no target do cliente para criar o conceito. Essencialmente, baseiam-se em estereótipos de pessoas que viveriam num certo apartamento ou comprariam numa determinada loja, para idealizar o espaço. Mas tudo isto seria terrivelmente metódico e cinzento, não fosse o peso da criatividade, indispensável a qualquer forma de arte e sem a qual as quatro paredes e um telhado não passa-

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riam exactamente disso. Depois de duas décadas a criar, Romeu diz que a imaginação ainda não se esgotou e que encontra sempre novas fontes de inspiração na experiência de vida, no quotidiano e nas viagens. É precisamente nessas idas para lá de Portugal que vai buscar tendências e materiais que ainda não chegaram aqui ao cantinho da Europa, para aplicar nas suas obras. Quer estar na vanguarda e assume que é um orgulho saber que o seu trabalho é reconhecido pelo factor diferenciador. Há algo de jovial e rebelde em Romeu Martins, mas não nos deixemos enganar pelo seu à vontade. Quando lhe pedimos para definir a sua obra, diz-nos que é a dedicação exaustiva e a consistência que o caracterizam e quer que esse seja o seu legado. Isso e a irreverência, claro. Afinal, a arquitectura é arte e arte não se faz sem ousadia. In a Setúbal street, flanked by old buildings and ruins that were once modest houses, is the atelier Romeu Martins Architects. It is

housed in an startling building that on passing by you cannot fail tonotice. The black building with its modern lines clamours for attention. On entering you are immediately seduced by the strangeness of this extravagant studio which seems so rebellious that you’re not quite sure if you are in an architect’s studio or an art gallery. “This space here below aims to be more cultural. It’s prepared to host exhibitions, book launches, and small concerts. We aim to attract all kinds of art and not just architecture”, says Romeu. After all, this space was the one he chose to leave his artistic legacy, but it is not his first passion: the motorbike helmets of friends were the perfect canvas and backdrop to explore his creativity. After high school and the artistic helmets came the time to choose a profession and architecture seemed to him to be the right choice. Behind this practical way of using art for the service of people, was an extraordinary challenge that goes in search of a perfect har-

Acima de tudo, o meu trabalho é para as pessoas e quero que esse seja o meu legado. Above all, my work is for people and that’s the legacy I want to leave behind”

Atelier

mony between functionality and aesthetics. It was this he invested his future on. He made that decision 22 years ago and never regretted it. Upstairs seems to present a more traditional architects’ studio scene: calculators, rulers, pencils, computers and papers, lot of them. A mountain of papers in an ‘organised chaos’. Five people work here and there is also space for a project support engineers office.

And it’s here that much of the action happens, but the beginning of a project as material as four walls and a roof involves so much more teamwork and conversation than you would imagine. For Romeu Martins, “It is essential to meet the people who will be using the space and how they will be using it. You really need to learn thoroughly about the client, especially when it comes to a house”. As he says, “I want to know what are the first things that people do when they get up, how they use the bathroom, what their habits are... We do customised architecture, so that the house can be adapted as much as possible to the client and truly be an extension of themselves. As architects we try to create emotions and add value to people’s lives”. And when they do supermarkets, shops, or condominiums, where there is no way of knowing the end user clients, how to they leave a more personal hallmark on the project? To explain this to us he pulls up a metaphor and explains that he searches for human architypes, like you get in the theatre, and bases it on them and the target client to create the concept. Essentially, they are based on stereotypical persons who live in a certain apartment, or buy in a certain type of shop, to imagine the space. But all of this would be terribly methodical and grey if it weren’t for the importance of that element of creativity indispensable for any art form, and without which the four walls and roof would be just that. After two decades of creativity, Romeu says that his imagination isn’t spent yet, and that he’s always on the lookout for new sources for inspiration in life’s experience, daily life and on his travels. And it is precisely in these overseas trips that he goes in search of trends and materials that have yet to reach this corner of Europe and apply them to his projects. He aims to be in the vanguard and says he is proud to know that his work is recognised for being different. There is something cheerful and rebellious in Romeu Martins, but don’t let that relaxed and open nature deceive. When asked to define his work, he says that it is characterised by exhaustive dedication and consistency and that’s what he wants his legacy to be. This, of course, means irreverence. At the end of the day, architecture is art and art should be bold.

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Mercado enfrenta novos desafios

Market faces new challenges

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Numa altura em que o sector apresenta duas velocidades, as empresas mostram alguma preocupação com o abrandamento da actividade. At a time when the sector is driving in two gears, companies are revealing some apprehension about the slowdown in activity.

Texto Text: Elisabete Soares

O mercado imobiliário vai enfrentar nos próximos meses novos desafios. A afirmação passou a ser usual para muitos dos profissionais do mercado mais atentos aos sinais de algum abrandamento da economia portuguesa, em consequência dos efeitos que a guerra na Ucrânia está a provocar a nível europeu. Apesar de o sector imobiliário continuar ainda a apresentar sinais de crescimento – sobretudo devido ao impacto do investimento estrangeiro -, a verdade é que alguns empresários e expositores presentes na Concreta – Feira de Arquitectura, Construção, Design e Engenharia, que se realizou na Exponor de 13 a 16 de Outubro, alertam para o abrandamento esperado nas vendas, em alguns casos já visível no primeiro semestre, e as consequências que o facto vai acarretar no futuro. “A actividade abrandou um pouco no primeiro semestre, com menos encomendas em todas as áreas, que justificamos pela redução dos licenciamentos de obras”, explica à Magazine Imobiliário Pedro de Goulart Mendes, director de Marketing e Comunicação da Secil. Para o responsável do grupo empresarial ligado à produção e comercialização de cimento e betão, a expectativa sobre a evolução do mercado é grande, tendo em conta o actual contexto económico “de subida dos preços dos materiais que leva que as empre-

sas peçam orçamentos abertos, para salvaguardar a situação futura”. No entanto, o responsável está expectante que a “situação se vai resolver num futuro próximo”, devido ao impacto positivo “das obras públicas”, mas também da “construção de obra nova que está a aumentar”. Pedro de Goulart Mendes acredita que o aumento das taxas de juro vai permitir também que uma franja da população, que não consegue ter acesso à compra da habitação no centro das cidades, o faça da mesma forma, mas deslocando-se para as suas periferias. Também Daniela Pais, do ateliê Daniela Pais Arquitectura – sediado em Ponte de Lima, destaca que continua a “existir muita procura de projectos, sobretudo para casas unifamiliares”, sendo que os “clientes são nacionais, muitos deles jovens, mas também muitos estrangeiros”. Numa zona do País onde a procura de casa por parte dos nómadas digitais aumentou substancialmente com a pandemia, o que preocupa Daniela Pais, é sim “a dificuldade de contratar empresas de construção e o aumento dos preços dos materiais e mão-de-obra”, refere.

Fazer parcerias estratégicas

O actual momento é desafiante para o mercado imobiliário e para ultrapassar a actual situação económica é necessário que as empresas e profissionais tomem as medidas ade-

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quadas, que passam, em muitos casos, por estabelecer parcerias estratégicas entre elas. Esta é a principal mensagem deixada por José Luís Alvim, consultor e professor da Porto Business School, com uma larga experiência na actividade profissional, na Grande Conferência APCMC – Associação dos Comerciantes de Materiais de Construção, realizada no âmbito da Concreta. “Nunca na minha vida vivemos uma situação tão desafiante como esta”, refere o José Luís Alvim, que se confessa um adepto e defensor das inúmeras vantagens das empresas se aliarem e partilharem os riscos. Para Luciano Peixoto, administrador da Casa Peixoto - empresa com forte expressão no Norte do País, no comércio e distribuição de materiais de construção e decoração, com presença no mercado há mais de 45 anos -, é inegável que “existe algum esfriamento nas vendas”. Na sua opinião, as “pessoas estão com menos dinheiro e isso reflecte-se nas vendas a

retalho”. Contudo, “o mercado profissional continua em bom ritmo, devido ao aumento de construção para habitação e turismo.” A Casa Peixoto inaugurou, recentemente, a sua maior loja, no Porto, apostando num conceito moderno de apresentação e venda dos produtos.

O obstáculo é a inflação

Nuno Garcia, director-geral da GesConsult – empresa da área da engenharia, considera que “um tema que nos tem afectado ao longo dos últimos meses e que vai, com certeza, continuar a acompanhar-nos e a ser um obstáculo é a inflação”. Na sua opinião, “a escassez de mão-de-obra e de materiais faz subir diariamente os preços da construção, ao mesmo tempo que a disponibilidade financeira dos portugueses vai diminuindo, impedindo-os de investir no sector”. No entanto, acredita “que a fileira se vai manter resiliente, como sempre foi, e encon-

trar formas de combater as adversidades”. Nuno Garcia é de opinião que o Estado tem, aqui, um papel fundamental e, “felizmente, começam a surgir boas notícias, como são as novas medidas do Orçamento do Estado para 2023 que prevêem alguns incentivos fiscais”. Alerta, ainda, que a juntar a isto deve existir um foco do Estado e das câmaras municipais para a desburocratização e agilidade dos processos de licenciamento. The real estate market will face new challenges in the coming months. This opinion has become the norm for many professionals in the market, who are well aware of some signs of a slowdown in the Portuguese economy because of the fallout affecting Europe from the War in Ukraine. Despite the real estate sector continuing to still show signs of growth - particularly because of the impact of overseas investment - the truth is that some business owners and

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A actividade abrandou um pouco no primeiro semestre, com menos encomendas em todas as áreas, que justificamos pela redução dos licenciamentos de obras. Activity slowed somewhat in the first half, with less orders in all areas, which we argue was because of a reduction in planning permission permits for building projects.”

exhibitors at Concreta - Architecture, Construction, Design and Engineering Fair which ran at Exponor from 13to 16 October, are warning about the expected slowdown in sales, in some cases already visible in the first half of 2022, and the consequences that this will have in the future. “Activity slowed somewhat in the first half, with less orders in all areas, which we argue was because of a reduction in planning permission permits for building projects”, explained Pedro de Goulart Mendes, Director of Marketing for Secil in a statement to Magazine Imobiliário. For the head of the company linked to the production and commercialisation of cement and concrete, the expectation for the growth of the market is great considering the current economic context of the “increased price of materials, which is leading companies to request open budgets to safeguard their future situation”. However, the director has high hopes that

the “situation will sort itself out in the near future”, because of the “positive impact of public projects”, but also because of the “construction of new projects that are increasing”. Pedro de Goulart Mendes thinks that the increase in interest rates will also enable a fringe of the population who cannot afford to buy housing in the city centres, to do so in the same way but by moving to the outskirts. Daniel Pais, of the atelier Daniel Pais Arquitectura - based in Ponte de Lima, also highlights that there continues to be “much demand for projects, particularly single family ones”, with the “clients being Portuguese, many of them young people, but also many foreigners”. In an area of the country where demand for houses from digital nomads has increased substantially with the pandemic, what concerns Daniel Pais, is indeed “the difficulty of contracting construction and the increase of prices of materials and labour”, he says.

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Making strategic partnerships

The current time is challenging for the real estate market and to overcome the current situation companies and professionals need to take adequate measures, which in many cases mean establishing strategic partnerships amongst themselves. This was the main message from José Luís Alvim, consultant and professor at Porto Business School with a wide experience in professional activity, at the conference of the APCM - Association of Building Materials Traders which was held as part of Concreta. “Never in my life have I lived through such a challenging situation as this”, says José Luís Alvim, who admits he is a fan and defender of the countless advantages of companies who join forces to share the risks. For Luciano Peixoto, CEO of Casa Peixoto - a company with a strong presence in the north of Portugal in the trade and distribution of construction and decoration materials, with a footprint in the market for over 45 years -, that there is “some slowdown in sales” in undeniable. In his opinion, “People have less money, and this is being reflected in retail sales”. Moreover: “The professional market continues at

a brisk pace due to the increase in construction for housing and tourism”. Casa Peixoto recently inaugurated its largest shop in Porto, going in for a modern concept of the presentation and sale of products.

The obstacle is inflation

Nuno Garcia, Managing Director of GesConsult a company in the engineering area - thinks that “a subject that has affected us in recent months and will certainly continue to be with us, and be an obstacle, is inflation”. In his opinion “the lack of labour and materials is putting up the prices of construction, at the same time as the disposable income of the Portuguese is falling, preventing them from investing in the sector”. However, he believes that the “sector will remain resilient, as it has always been, finding new ways of staving off adversities”. Nuno Garcia is of the opinion that the State has a key role to play here, and “fortunately there was good news, like the new measures from the State Budget for 2023 that foresee some tax incentives”. He also points to the need for the State and the municipal councils to concentrate on cutting bureaucracy and making planning processes more agile.

A escassez de mão-de-obra e de materiais faz subir diariamente os preços da construção, ao mesmo tempo que a disponibilidade financeira dos portugueses vai diminuindo, impedindoos de investir no sector. The lack of labour and materials is putting up the prices of construction, at the same time as the disposable income of the Portuguese is falling, preventing them from investing in the sector.”

Lá fora Abroad

Reino Unido United Kingdom

Já chegámos? Are we there yet?

Roberto Varandas Managing Director Europa Capital Partners / Mitsubishi Estate Co.

Ao longo do último ano, tenho vindo a apontar para o facto de os mercados sinalizaram um ponto de viragem. Curiosamente, parecia mais óbvio em 2021 do que agora. Yields extremamente baixas, crédito muito favorável e enorme disponibilidade de capital para investir acabam sempre numa correcção. Afinal de contas, o nosso sector é de natureza cíclica. A questão agora é o que fazer a partir daqui e como fazê-lo. Nos últimos meses, a minha actividade aumentou consideravelmente. Não só devido a uma mudança de funções, mas também porque, em grande parte, quase todos os mercados estão novamente abertos. No meu mundo, os gestores de fundos voltaram a ver os seus clientes e os seus parceiros. E os mercados? Bem, estão definitivamente mais baixos e menos activos. E a matemática embora fácil, não é encorajadora. Se considerarmos, conservadoramente, um aumento no custo da dívida de 150 a 200 pontos base, e provavelmente outros 100 a 150 pontos base de aumento do prémio de risco, significa que o custo de capital subiu cerca de 250 a 350 pontos base nos últimos seis meses. Como sabemos, no mundo das obrigações, quando as taxas de juros sobem, o seu valor diminui. Há ainda outro conceito do mundo das obrigações que está a agravar o efeito da baixa dos valores – a convexidade. Uma definição ou explicação de convexidade é quão imune uma determinada obrigação é a mudanças nas taxas de juros. Um investimento com alta convexidade é muito sensível a alterações das taxas de juros e, no momento em que estamos, a maioria dos imóveis tem uma convexidade alta. Porquê? Porque deixámos as yields descerem muito e porque o sector imobiliário é uma classe de activos de longa duração. Isso faz

sentido porque, se estivermos a pagar mais pelos mesmos rendimentos, estamos mais dependentes do valor terminal do activo, logo, uma mudança na taxa de juros terá uma influência muito maior no valor do activo. Se tivéssemos uma distribuição de rendimentos mais relevante ao longo da vida do investimento, o nosso retorno final estaria mais imune às variações de taxas. Portanto, não só os valores devem cair porque os juros estão a subir, mas devem cair, proporcionalmente, ainda mais, por causa da convexidade. Foi óptimo ter a convexidade do outro lado do ciclo, agora, nem tanto. E já vimos os valores caírem no segundo e terceiro trimestres na maioria dos mercados, mas ainda não na medida em que os cálculos justificariam. O que poderia manter os valores em alta? Oferta e procura. Em certos mercados, os investidores que ainda têm muito capital em mãos e que querem posicionar-se em determinado sector sabem que têm que continuar a pagar preços mais altos na medida em que a disponibilidade desses imóveis é reduzida. Podemos ver esse efeito nos mercados residenciais, onde os grandes investidores institucionais dedicam muito tempo e esforço para adquirir activos em escala. E o que podemos dizer sobre o timing? É um bom momento para investir no imobiliário? Os valores corrigiram o suficiente para encontrarmos bons negócios? Se considerarmos a explicação acima sobre as obrigações, então a resposta é não. E se usarmos outra analogia de mercado, a de “apanhar uma faca a cair”, a resposta é um duplo não. Mas o sector imobiliário não segue necessariamente esses ditames de forma linear. Tem a ver com a natureza lenta da nossa classe de activos. As avaliações são lentas e olham para trás, as transacções demoram o seu

Lá Fora Abroad

tempo e os preços são intermitentes, especialmente em comparação com acções ou obrigações. Esta característica do sector imobiliário como classe de activos contribui para uma psicologia interessante. Quando há consenso de que os mercados imobiliários bateram no fundo, já é tarde demais. Quando os participantes do mercado chegam a essa conclusão, estão a fazê-lo com base em transacções que ocorreram no passado. E até conseguirem encontrar e adquirir o activo certo, o momento mais baixo do mercado, por definição, já passou. A minha sugestão para aqueles que desejam encontrar o timing exacto do mercado é que comecem a comprar seis meses antes do ponto mais baixo e vendam seis meses antes do topo do mercado. Fácil! For the past year, I have been pointing out how markets had been signalling a turning point. Curiously, it looked more obvious back in 2021 than it does now. Record low yields, favourable debt terms and loose equity always end up in one form or another of a correction. After all, our is a business of a cyclical nature. The question now is what to do from here and how to do it. Over the past few months, my activity has increased markedly. Not only due to a change in roles but also because, largely, almost all the markets are open again. In my world, fund managers are back to seeing their clients and their partners. And the markets? Well, they are definitely down and they are definitely slower. And the maths are easy but not encouraging. If we consider, conservatively, an increase in the cost of debt of 150bps to 200bps and probably another 100bps to 150bps in a higher equity risk premium, that means the cost of capital has risen some 250bps to 350bps in the last 6 months. As we know from the bond world, when interest rates go up, the value of your investment goes down. There is yet another concept from the bond world, and I am simplifying, that is having an even worse effect on the extent values can move in the real estate world – convexity. One definition or explanation of convexity is how immune a given investment is to interest rate changes. An investment with high convexity is very sensitive to interest rate changes and, as it stands, most real estate has high

convexity. Why? Well because we let yields get too low and because real estate is a long duration asset class. This makes sense in that, if are paying a higher proportion for the same cash-flow, and we are more reliant on the terminal value of the asset, the interest rate is going to have a much larger influence than if we had higher payments during the life of the investment. So not only values should go down because interest rates are rising but values should decrease even more, proportionally, because of convexity. This was great on the other side of the cycle but now, not so much. And we have already seen values come down in Q2 and Q3 in most markets but not yet to the extent the maths would justify. What could potentially keep values up? Supply and demand. In certain markets, investors who are still awash with cash, want to position portfolios in a given sector and are willing to continue paying higher prices as the granularity and availability of these properties is reduced. We can see this effect in the residential markets where large investors struggle to assemble large portfolios. And so, what can we say about timing? Is it a good time to invest in real estate? Have values corrected sufficiently to seek out bargains? If we go by the simplistic, not simple, bond analogy, then the answer is no. And if we use another markets analogy, that of ‘catching a falling knife’, the answer is a double no. But real estate does not necessarily follow these diktats in a linear fashion, and it has to do with the slow-moving nature of the asset classes. Values are slow to move, transactions take time to work through and prices are few and far between, especially compared with equities or bonds. This characteristic of real estate as an asset class makes for an interesting psychology relating to the timing of investments. When there is consensus that the real estate markets have bottomed out, it is too late. When market players arrive to that conclusion, not only are they basing that perception on backward looking prices but also, by the time they are able to find and acquire the right asset, the bottom has passed by definition. My suggestion to those wanting to time the market to perfection, start buying 6 months before the bottom and sell 6 months before the top of the market. Easy!

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Uma cerimónia que vai ficar na memória

A ceremony to remember Fotos Photos: Joaquim Morgado

O 9º Aniversário da Revista Magazine Imobiliário, celebrado no dia 15 de Setembro, homenageou pessoas extrordinárias: Artur Varum, António Carlos Rodrigues, Paula Sobral, Raul Martins e António Joaquim Gonçalves. Mas contou igualmente com momentos de grandes emoções quando a APPII e a APEMIP atribuíram o Prémio Carreira a Joaquim Pereira de Almeida. The 9th anniversary of Magazine Imobiliário celebrated on 15 September paid tribute to extraordinary people: Artur Varum, António Carlos Rodrigues, Raúl Martins and António Joaquim Gonçalves. But it also counted with great emotional moments when APPII and APEMIP handed out the Career Award posthumously to Joaquim Pereira de Almeida.

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Anabela Loureiro, administradora da Magazine Imobiliário

Prémio Personalidade Imobiliário 2022

Prémio Personalidade Construção 2022

Prémio Personalidade Ambiente 2022

Prémio Personalidade Turismo 2022

Prémio Personalidade de Mérito 2022

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Prémio Personalidade Carreira 2022 / APPII e APEMIP

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Um produto

64 Anabela Loureiro

Sejamos corajosos Let’s be brave

At Expo Real, and all over Munich, we could see the international support for Ukraine. There were flags hoisted above all official buildings and plastered on the windows of private ones, on the bicycles that passed us, music bands that played in the street, and on advertising billboards. Back in Portugal I confess I thought it cunning how Portugal in showing support, sent helicopters that had, let’s say, ‘technical problems’, but could help in ‘combat’ in Ukraine. Meanwhile, it seems that each time that we say or do something, the Russian binoculars are fixed on our coast. We may be small, but we bother the big powers... At a time when Russian bombardments have started on Kiev, Europe is discussing reconstruction. The real estate developers, construction companies, and architects will have a lot of work ahead. There are already partnerships between Ukrainian and Portuguese companies. Many stand to gain from a country that has lost so much in the meantime.

DR Foto: Anabela Loureiro

Na Expo Real, e por toda a cidade de Munique, verificámos o apoio incondicional à Ucrânia. Havia bandeiras hasteadas em todos os edifícios oficiais e janelas de particulares, nas bicicletas que passavam por nós, na banda de música que tocava na rua e nos outdoors. De regresso a Portugal confesso que achei engenhosa a forma como Portugal, solidário, enviou helicópteros que nos davam problemas, digamos, técnicos, mas que podem ajudar no “combate” na Ucrânia. No entanto, ao que parece, cada vez, que dizemos alguma coisa, ou fazemos alguma coisa, os binóculos russos estão colocados nas nossas costas (marítimas). Somos pequenos mas incomodamos os grandes… Numa altura em que a destruição chega a Kiev, a Europa fala de reconstrução. Os promotores imobiliários, os construtores, os arquitectos, vão ter muito trabalho pela frente, já há inclusivamente parcerias entre empresas ucranianas e portuguesas. Muitos vão ganhar com um país que, à partida, já perdeu tanto.

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nós somos we are

Uma empresa de consultoria e avaliação de carteiras de ativos imobiliários, com escritórios em Espanha, Portugal, Itália e Grécia. Dispomos de uma equipa de excelência composta por especialistas imobiliários em diversas áreas, com elevado conhecimento das dinâmicas de mercado. Assessoramos em diferentes tipologias de ativos e consultoria estratégica e

Consulting and valuation company for real estate portfolios,

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with ofﬁces in Spain, Portugal, Italy and Greece. We have an excellent team of real estate professionals with different expertise, with extensive knowledge of the market dynamics. and market analysis for real estate development projects.

sustainability sustentabilidade

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análises de mercado em projetos de promoção imobiliária.

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