Magazine Imobiliário 062 by Magazine Imobiliário

Construção Ambiente Turismo

NOV/DEZ 2023 €10

Uma revolução chamada Logística A revolution called Logistics

1 Editorial

Esperança, prudência e bom senso! Hope, prudence, and common sense!

Carla Celestino Directora Director

Esta ano não fomos a Munique, à feira da Expo Real. Até a Magazine Imobiliário sofre acidentes e imprevistos. Mas ainda assim, não tão graves quanto Portugal ser capa do jornal “Financial Times” que em letras garrafais afirmava: “Portugal abolishes tax scheme for rich foreigners that stoked housing crisis” (Portugal revoga programa que dá incentivos fiscais para estrangeiros ricos que alimentou a crise na habitação). Quando se pensava que a preocupação na feira de Munique era o imobiliário dos países nórdicos e a sustentabilidade do sector a nível europeu, afinal o nosso País conseguiu, ainda que momentaneamente, ofuscar essa temática. Para os portugueses que lá foram lidar com este “murro no estômago” não deve ter sido fácil… contamos tudo mais à frente nesta edição. Uma publicação que fecha o ano de 2023 com um olhar sobre um “gigante” que esteve adormecido durante anos e que foi desperto pela pandemia de Covid-19, pela rotura de stocks e pelo acelerar do e-commerce. Falo do sector da Logística, onde, segundo os especialistas que auscultámos, reina o optimismo e o crescimento (será que se podemos dizer o mesmo de outros segmentos, como o da habitação? Isso são outras histórias que deixamos para o novo ano…). Fechamos o capítulo dos Históricos do Imobiliário com o “Carvoeiro”, uma lenda que de “escravo” do negócio do carvão, subiu a pulso e conquistou o seu lugar de vulto nos anais da Construção e Imobiliário de Portugal. Há ainda muito mais para descobrir nas páginas desta revista de Novembro/Dezembro. E haverá também, avançamos desde já, novidades que serão lançadas pela Magazine Imobiliário no próximo ano. Mais do que desejar boas leituras, desejamos ao caro leitor e sponsers que a transição de 2023 para 2024 seja feita de esperança, mas, atenção, também de muita prudência! Esperemos que exista ainda uma boa dose de bom senso, não nosso, players do imobiliário, mas daqueles que ofuscam e destabilizam o sector.

This year we didn’t go to the Expo Real fair in Munich. Even Magazine Imobiliário suffers from accidents and unforeseen events. But even so, not as serious as Portugal being on the front page of the ‘Financial Times’ that in bold headlines proclaimed: “Portugal abolishes tax scheme for rich foreigners that stoked housing crisis.” When one thinks that the concern at the Munich fair was the real estate sectors in the Northern European countries, and the sustainability of the sector at a European level, in the end Portugal managed to momentarily overshadow this issue. For the Portuguese who had to deal with this “punch in the stomach” it can’t have been easy ... We’ll reveal all in the following pages of this issue. A publication that closes 2023 with an eye on the ‘giant’ that was sleeping for years and awoken by the Covid-19 pandemic, by the rupture of stocks and the acceleration of e-commerce. I refer to the logistics sector where, according to the specialists who we heard, optimism and growth abound (can we really say the same about other segments, such as housing? We will have to leave this and other stories for the new year…). We round off the chapter of Real Estate Histories with ‘Carvoeiro,’ the legend that a ‘slave’ in the coal business climbed his way up and won his place as a successful figure in the annals of Portuguese Construction and Real Estate. There is a lot more to discover in the pages of the November-December issue of this magazine. And there will also be, we can now tell you, developments that will be launched by Magazine Imobiliário next year. More than wishing you happy reading, we wish you dear reader and our sponsors that the transition from 2023 to 2024 will be made with hope, but we advise much prudence too! We hope that there is still a good dose of common sense, and I’m not referring to the players in our real estate sector, but those who overshadow and destabilise the sector.

Ficha técnica Datasheet

Índice

Propriedade Property Palavras Aliadas Sociedade Unipessoal, Lda. NIPC – 510 653 901 Gerência Anabela Loureiro

Summary

30 Metro Quadrado

54 2ª edição do

2nd edition of the Magazine Imobiliário Networking Tea

Square Meter MVPAR Investments Opinião Opinion

Eastbanc Portugal

Capa Cover:Anabela Loureiro

4 Grande Tema Lead Story Sector Logístico Logistics Sector

Opinião Opinion

Retail Mind

Merlin Properties A nova geração logística The new logistics generation

24 Históricos do Imobiliário

Portuguese Property History José Maria Gonçalves

Azimute

Coordinates Quercus

38 Atelier

Atelier Francisco Torres

42 Ventos do Norte

North Winds Novas lojas no Porto New shops in Porto

Tea Networking Magazine Imobiliário

56 10º Aniversário

e Prémios Personalidades 2023 10th Anniversary and Personality Awards 2023

64 Paparazzi

Orçamento de Estado sob rodas State Budget on wheels

Opinião Opinion

Reino Unido United Kingdom O Efeito da Gravidade The Effect of Gravity

Fundador da Magazine Imobiliário Founder of Magazine Imobiliário Joaquim Pereira de Almeida Directora Director Carla Celestino Sede de Redacção / Editor Rua Paulo Reis Gil nº 39, 3º Esq. 2745-195 Queluz Colaboradora Permanente Permanent Contributor Elisabete Soares Colaborador Contributor Fábio Lopes Fotografia Photography Anabela Loureiro Tradução Translation Chris Graeme Grafismo Graphics Luís Silva Contabilidade Accounting Nasceconta Periocidade Frequency Bimestral Tiragem Number printed 3.000 exemplares Impressão Printing Jorge Fernandes, Lda. Rua Qta. de Marcarenhas, 2820 Charneca da Caparica

46 Lá fora

Abroad Expo Real 2023

Rua Paulo Reis Gil nº 39, 3º Esq. 2745-195 Queluz Telm. / Mobile: (+351) 96 237 00 08 geral@palavrasaliadas.pt www.magazineimobiliario.com

ERRATA: Na edição nº61, Setembro/ Outubro, por lapso, na página sobre os Prémios Personalidades 2023, nos logotipos, é referido o “Apoio Institucional” da Habitat Invest, Haier e GROHE, quando, na realidade, foram os “Patrocinadores” oficiais deste evento. Aos mesmos pedimos as nossas sinceras desculpas e deixamos um profundo agradecimento.

Depósito Legal Legal Deposit 363718/13 SSN – 2183-0517 ERC – 126397 Estatuto editorial disponível em: Editorial policy available at: www.magazineimobiliario.com

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Grande Tema 4 Grande Tema

Lead Story

Sector Logístico Logistics Sector

O futuro é conectado, automatizado e sustentável The future is connected, automated and sustainable

Grande Tema Lead Story

Durante anos o sector Logístico existia, mas não tinha a expressão que adquiriu durante e, sobretudo, após o confinamento derivado da pandemia de Covid-19. O e-commerce acelerou e tudo mudou. Portugal não foi excepção. Da eficiência e proximidade, à ética e sustentabilidade o futuro da logística é cheio de possibilidades! The Logistics Sector has existed for decades but did not have the importance that it acquired during, and particularly after the Covid-19 pandemic lockdown. E-commerce skyrocketed and changed everything. Portugal was no exception. From efficiency and nearshoring to ethics and sustainability; the future of logistics is full of possibilities!

Texto Text: Carla Celestino Fotos Photos: Anabela Loureiro

Se até há bem pouco tempo, o sector da Logística estava muito focado no “just-in-time”, ou seja, em modelos de eficiência e com o enfoque na redução do stock; nos últimos cinco anos teve de ir mais longe e teve de repensar toda a cadeia de produção e abastecimento. Quase que podemos dizer que a aceleração foi de tal modo rápida que provocou uma verdadeira revolução logística. Surgiu também uma nova ordem onde passou a imperar a flexibilidade face aos constantes imprevistos com a rotura de stocks, o encerramento de fronteiras, embargos, lockout de países… Há também mais pressão. Os consumidores mudaram os seus hábitos e agora todos querem que as suas encomendas online cheguem o mais rápido possível, de preferência no dia seguinte ou até mesmo no próprio dia. Com tudo isto surgiu o fenómeno de nearshoring (proximidade) para responder às necessidades locais e internacionais. Houve empresas que passaram a localizar a sua produção, armazenamento e/ou distribuição de forma estratégica em diferentes países pelas vantagens que isso traz de proximidade, rapidez na resposta, redução dos custos, preços regionais, mão-de-obra mais competitiva, eficiência das instalações, beneficiar de acordos de livre comércio… Independentemente de se localizar em Portugal, em Nova Iorque ou em Xangai uma empresa consegue dar uma resposta eficiente aos fornecedores e consumidores com a mesma qualidade. Esta realidade é sobre-

tudo impactante ao nível dos custos com o transporte, com efeito, a regionalização faz toda a diferença na operação das empresas uma vez que os preços do combustível estão sempre a inflacionar. O repto passa agora por repensar as operações de entrega, devolução, reparação e reacondicionamento. Mas há outros desafios que têm também de ser reavaliados para dinamizar o Imobiliário Logístico.

Por ar, terra e mar

O presidente da APLOG - Associação Portuguesa de Logística, Raúl Magalhães, defende que existem três grandes factores que estão a condicionar o desenvolvimento da Logística em Portugal, o primeiro é o novo aeroporto de Lisboa, pois como diz, esta é “uma infra-estrutura que não sai do papel há 50 anos, que condiciona os investimentos e leva os investidores a pensar em outras relocalizações”. Destaca de seguida “os atrasos na ferrovia, nomeadamente do programa 2020, porque colocam em causa toda a riqueza dos activos dos portos, não só na distribuição de mercadorias como na criação de unidades fora dos portos, como sejam novas plataformas logísticas ou portos secos.” E dá como bom exemplo a ligação ferroviária da Guarda ao porto de Leixões que tem permitido o desenvolvimento logístico e até imobiliário, dado esta região do interior ser uma zona mais barata e com boas comunicações. Refere ainda como terceiro factor a relocali-

Grande Tema

Lead Story

Miguel Garcia

CEO Garcia Garcia

A indústria desafia-nos The industry challenges us

zação do Terminal da Bobadela: “As pessoas viram a Jornada Mundial da Juventude (JMJ) e acharam tudo muito bonito, mas por detrás há uma decisão que tem de ser tomada relativamente a este espaço.” Como recorda, até à JMJ esta zona era um pólo de chegada de contentores de Sines que depois eram distribuídos por toda a Península Ibérica através de uma linha de escoamento rodoferroviário que funcionava 24 horas por dia. Agora, sublinha, “não sabemos como vai ficar porque está no segredo dos deuses e a incerteza afasta o investimento.” A maioria das transacções realizadas no nosso País são negócios de grande dimensão e projectos feitos à medida do ocupante. Portugal não tem um mercado especulativo logístico, como tem a vizinha Espanha. A esta realidade, Raúl Magalhães acrescenta que também “não temos espaços minimamente infra-estruturados para que os players do sector possam avançar com a construção dentro de poucos meses.” Esta ausência de espaços infra-estruturados obriga, para se ter uma ideia, a auscultar diversas e diferentes entidades, consultar distintos documentos (como o Plano Director Municipal), etc., ou seja, burocracias morosas que em nada abonam a favor do desenvolvimento logístico. Tal é agravado pela lentidão nos processos de licenciamentos, disponibilidade de terrenos, já para não falar dos custos. Neste ponto, o presidente da APLOG acredita

que “o poder central, mas sobretudo as autarquias são determinantes para potenciar o desenvolvimento logístico e em estabelecer parcerias para esse fim, particularmente na proximidade das grandes cidades.” Só desta forma, afirma, “poder-se-á evitar que os grandes camiões de distribuição façam barulho logo de madrugada e andem a circular até à hora do almoço, algo que os munícipes e autarquias querem reduzir ao máximo.”

Aeroporto de Lisboa, atrasos na ferrovia e relocalização do Terminal de Bobadela estão a impactar o desenvolvimento logístico do País. Lisbon Airport, railway infrastructure delays and the relocation of the Bobadela Terminal are impacting the country’s logistics development.”

A construção logística, em função do nosso core business, sempre esteve presente na actividade da Garcia de forma destacada. A indústria desafia-nos a procurar as melhores soluções de concepção, construção e operação, de forma a optimizarmos custos operacionais. Esta dinâmica levou-nos, por exemplo, a colocar coberturas fotovoltaicas desde o início do século ou, mais recentemente, a trabalhar com certificações de sustentabilidade como BREEAM e LEED. Soluções que naturalmente se estenderam à logística. O mercado logístico em Portugal tenderá a crescer potenciado por factores como o e-commerce, a logística de last mile e o nearshoring na Europa. O futuro da Logística poderá passar pelo reforço da sua proposta de valor, com operadores a oferecer serviços diferenciados de valor agregado. Logistics construction, built around our core business, was always apparent front and centre in Garcia’s business. The industry challenged us to look for the best solutions in the conception, construction, and operation so that we could optimise operational costs. This momentum led us, for example, to place photovoltaic solar panels on roofs since the beginning of the century or, more recently, work with sustainability certifications like BREEAM and LEED. Solutions that naturally extend to logistics. The logistics market in Portugal will tend to grow driven by factors such as e-commerce, last mile logistics, and near shoring in Europe. The future of logistics may involve leveraging its value proposition with operators offering differentiated, value-added services.

Grande Tema

Lead Story

Logística em Portugal

De acordo com os especialistas, em 2022 assistiu-se a um abrandamento da actividade ocupacional, mas 2023 trouxe de novo uma pujança a este sector, com as regiões de Lisboa e Porto a liderar as transacções. Na zona da Grande Lisboa assistiu-se este ano à conclusão da segunda fase do Rainha Green Logistics Park do promotor Aquila Capital na Azambuja (60.000m2) e a expansão do LogPlace Póvoa de Santa Iria do promotor Invesco, espaço ocupado pela Trucking Transportes (9.800m2). No próximo ano está prevista a conclusão de um projecto do promotor Montepino na Plataforma Logística de Castanheira do Ribatejo e cujo ocupante será o Leroy Merlin (105.500m2), e o Benavente Logistics Park promovido pela Invesco/Magna (90.700m2). Das futuras ocupações faz ainda parte o Lidl no Entreposto Logístico de Loures (54.000 m²). Na zona do Grande Porto vamos assistir ao surgimento de novos projectos até 2026. Na Zona Industrial da Ermida encontra-se em desenvolvimento a nova fábrica da multinacional WEG com 22.680 m² e o Aldi irá instalar a sua nova plataforma logística com 40.000 m². Em Vila Nova de Famalicão está em curso o futuro Terminal de Lousado promovido pela Medway com 220.000 m². Acresce ainda, os projectos do Panattoni Park Valongo promovido pela empresa Panattoni com 75.000m2, o Valongo Business Park e o Gaia Park.

A destacar ainda a segunda fase do projecto Mercadona em Almeirim (47.000 m²), no Alentejo. Os especialistas vaticinam que a procura vai continuar a aumentar, o que vai conduzir inevitavelmente a uma maior absorção dos espaços logísticos por parte do comércio online e, por sua vez, a uma escassez de oferta e ao aumento dos valores de arrendamento. Damos ainda uma última nota para os espaços de “data centres” que estão a crescer em Portugal, também à boleia do aumento do tráfego online durante e pós-Covid19. A localização estratégica do nosso País, os apoios à transição digital, a cibersegurança, a alta velocidade de internet, a disponibilidade energética e, sobretudo, as melhores práticas em regras de protecção de dados, fizeram com que Portugal se tornasse apetecível para os grandes operadores internacionais de tecnologia e hyperscalers. Um estudo da consultora Savills estima que, até 2026, o mercado global de data centers atinja um valor de cerca de 216 mil milhões de euros. Destes espaços, destacamos dois: o projecto da Merlin Properties e a Edge Energy no Carregado com capacidade de 20 megawatts; e o Sines 4.0, um dos maiores projectos de toda a Europa, com capacidade até 450 megawatts e totalmente verde.

Tecnologia, ética e sustentabilidade

Este é um sector que está a recorrer, cada vez mais, a novas tecnologias e à inteligência ar-

Celestino Silva

Managing Director European Logistics Iberia da Dachser

Tecnologia e sustentabilidade Technology and sustainability

Presente em Portugal há mais de 25 anos, a Dachser consolidou-se como um dos principais operadores de logística através do profundo conhecimento do sector, das necessidades dos clientes e das tendências do mercado. O investimento em digitalização, tecnologias como a inteligência artificial e a automação e soluções inovadoras permite-nos optimizar a qualidade e a transparência de processos como a programação de rotas de transporte e o rastreamento de mercadorias em tempo real. Outro dos pilares estratégicos da Dachser é a sustentabilidade. Através do conceito de logística urbana sustentável DACHSER Emission-Free Delivery, realizamos actualmente entregas sem emissões em 12 cidades europeias, entre as quais o Porto e Madrid. Estamos agora a preparar a expansão a mais 12 áreas metropolitanas até ao final de 2025. With 25 years in Portugal, Dascher has consolidated as one of the principal logistics operators through its profound knowledge of the sector, the needs of its clients, and market trends. Investment in digitalisation, technologies such as artificial intelligence, automation and innovative solutions has enabled us to enhance the quality and transparency of processes such as scheduling transport routes and tracking merchandise in real time. Sustainability is another of Dascher’s strategic pillars. Through the concept of sustainable urban logistics, DASCHER Emission-Free Delivery, currently carrying out emission-free deliveries in 12 European cities, including Porto and Madrid. We are now preparing the expansion to another 12 metropolitan areas by the end of 2025.

10 Grande Tema Lead Story

André Machado

Director of Asset Management, Logicor Portugal

Logística enfrenta novos desafios Logistics faces new challenges

tificial para aumentar a sua eficiência e agilidade operacional. A tendência do Blockchain, que permite transacções seguras e partilha de dados, já chegou à Logística e tem possibilitado agilizar processos, nomeadamente observar em tempo real a movimentação de mercadorias, rastrear encomendas e fretes e liquidar pagamentos. Em armazém, já se observa o recurso a robôts que conseguem, por exemplo, entre outras tarefas, gerir os stocks de forma mais rápida e eficiente que a força de trabalho humana. Do mesmo modo, a automação permite criar uma plataforma que conecta em rede toda a cadeia de valor, nomeadamente entre transportadoras e fornecedores logísticos. As tecnologias “big data” estão também a permitir reunir informações em tempo real que possibilitam optimizar recursos, corrigir possíveis desperdícios, reduzir tempos de acção e diminuir gastos. Mas a nova tecnologia logística vai ainda mais longe: reúne informações que vão desde o topo da cadeia até ao consumidor final no que toca a matérias como ética da origem dos produtos e sustentabilidade. Neste âmbito pode fornecer informações sobre toda a cadeia, nomeadamente se os produtores recorrem (ou não) a trabalho infantil ou utilizaram materiais provenientes de florestas controladas; se o armazenamento é de baixo carbono; se fazem a reciclagem; qual o volume de resíduos; que tipo de escolha de materiais ecológicos foi feita para a embalagem; a existência de painéis fotovoltaicos

na cobertura do espaço para autoconsumo; soluções de poupança de energia; carregadores e frota de veículos eléctricos; parque para bicicletas; etc. Em matéria de sustentabilidade o complexo logístico Rainha Green Logistics Park da Green Logistics, marca do Aquila Group dedicada à Logística, localizado na Azambuja, é um exemplo a seguir. Este foi o primeiro parque desta natureza no nosso País a obter o certificado BREEAM Excellent, onde é reconhecido o elevado desempenho nos critérios referentes à utilização eficiente e poupança de energia, à mitigação da poluição e à redução no consumo das águas nos edifícios. Por outras palavras, em Portugal, ao longo de todo o processo, são cada vez mais as empresas e espaços logísticos que pretendem melhorar a sua pegada ecológica, promover a transparência e implementar estratégias ESG. As actuais taxas de tráfego online e e-commerce baixaram, sabíamos que o “céu não seria o limite”, mas tal pode ser visto como uma oportunidade para ter mais tempo para tomar as melhores decisões ao nível do mercado de Logística que se encontra em expansão e cheio de possibilidades, mas que ainda tem um caminho a percorrer em Portugal. If up to a short while ago the Logistics sector was very focused on ‘just-in-time’, in other words efficiency models focused on stock reduction; over the past five years it had to go further and rethink the entire production

O sector da logística tem registado um enorme crescimento em toda a Europa e especialmente em Portugal nos últimos três anos. Há dois grandes desafios que o mercado enfrenta: a disponibilidade limitada de novos espaços e a procura de activos sustentáveis. Neste contexto, a Logicor, líder na aquisição, gestão e promoção de imobiliário logístico na Europa e um dos principais players em Portugal, está a expandir a sua presença em localizações estratégicas em todo o País, desenvolvendo novos espaços logísticos, adquirindo e renovando activos existentes, para oferecer aos seus clientes os imóveis que lhes permitem assegurar os fluxos de operação necessários ao seu negócio. The logistics sector has registered a huge increase all over Europe and especially in Portugal over the past three years. There are two great challenges that the market is facing: the limited availability of new spaces and the need for sustainable assets. In this respect, Logicor, a leader in the acquisition, management and development of logistics real estate in Europe and one of the main players in Portugal, is expanding its presence in strategic locations all over the country, developing new logistics spaces, acquiring and renovating existing assets, to offer its clients the properties that will enable them to assure the operation flows necessary for their business.

12 Grande Tema Lead Story

and supply chain. We can almost say that the development was so fast that it caused an authentic revolution in logistics. A new order also arose where flexibility against the constant unforeseen events with stock ruptures, border closures, embargoes, and international lockouts came to the fore. There is also more pressure. Consumers have changed their habits and now everyone wants their on-line orders to arrive as quickly as possible, preferably the next day or even on the same day.

All this brought about the phenomena of nearshoring to meet local and international needs. There were companies that located their production, warehousing and/or distribution strategically in different countries for the nearshoring advantages that this brings, rapidity in demand, cost reduction, regional prices, more competitive workforce, efficient premises, benefitting free trade agreements... Regardless of being located in Portugal, New York or Shanghai, companies can efficiently

meet the demand of suppliers and consumers with the same quality of service. This reality has a particular impact at costs level with transport, knowing that fuel prices are always rising, regionalisation makes all the difference in company operations. The challenge now is to rethink delivery, returns, repair and reconditioning. But there are other challenges that also have to be reevaluated to boost Real Estate Logistics.

By air, land, and sea

The president of APLOG - Portuguese Logistics Association, Raúl Magalhães, argues that there are three factors hampering the development of logistics in Portugal, the first is the new Lisbon Airport, which, as he says, is “an infrastructure that has not got off the drawing board for 50 years, hampering investments and leading to investors thinking about other relocations”. The second factor he highlights are the “rail infrastructure delays, namely the 2020 programme, because these are putting at risk the wealth of the port assets, not just in the distribution of goods but also the develop-

A maioria das transacções realizadas no nosso País são negócios de grande dimensão e projectos feitos à medida do ocupante. Portugal não tem um mercado especulativo logístico, como tem a vizinha Espanha. Most transactions in our country are large-scale projects and bespoke projects by the occupant. Portugal does not have a speculative logistics market, as is the case in neighbouring Spain.”

Prime player in the construction business Industrial Logistics Commercial / Retail Residential / Offices Hospitality Global solutions for Design and Licensing Construction Project Management Corporate and Industrial hubs

*graphic art from FairJourney Biologics building façade

Hands on a Sustainable Future LEED certification BREEAM certification Off-Site construction

14 Grande Tema Lead Story

Em que ficamos?

Simon Kadula na Unsplash

Where we are now

Mais estradas e menos caminhos-deferro?! More roads and less railways?!

ment of premises outside the ports, whether new logistics platforms or dry docks. And provides as a good example the Guarda rail link to the port of Leixoes that has permitted logistics and even real estate development, given that the interior region is a cheaper area with good communications. He also refers to the third factor; the relocation of the Bobadela Terminal: “People came to World Youth Day (WYD) and thought it all very lovely, but behind this is a decision that has to be taken on this space.” As he recalls, before WYD this area had been an arrivals hub for containers from Sines, which were then distributed across the Iberian Peninsula via a road-rail outflow line that operated 24 hours a day. Now, he stresses, “we don’t know how things stand because it seems to be in the lap of the gods and the uncertainty is scaring off investment.” Most transactions in our country are largescale projects and bespoke projects by the occupant. Portugal does not have a speculative logistics market, as is the case in neighbouring Spain. To this reality, Raúl Magalhães also adds “we also don’t have spaces to the least infrastructured so that sector players can advance with construction within a few months.” This absence of infrastructured spaces forces us, just to have an idea, to hear diverse and different entities, consult specific documents (such as the Municipal Director Plan), etc., in other words slow bureaucracy that hinders logistics development. This is aggravated by

the slowness in the licensing processes, availability of land, not to mention costs. On this point, the president of APLOG thinks that “central government, but particularly the local authorities, are vital to boost logistics and in establishing partnerships to this end, particularly in the proximity of large cities.” Only in this way, he states, “can the noise of large distribution lorries from the small hours and even at lunch hour be avoided, something that the municipalities and local authorities want to reduce as much as possible.”

Logistics in Portugal

According to the specialists, there was a cooldown in take-up activity, but 2023 brought once again new vigour to this sector, with the Lisbon and Porto regions leading transactions. This year, we have seen in the Greater Lisbon Area the conclusion of the second phase of Rainha Green Logistics Park from the developer Aquila Capital, in Azambuja (60,000m2) and the expansion of LogPlace Póvoa de Santa Iria from developer Invesco, a space occupied by Trucking Transports (9,800m2). Next year the conclusion of a project from the developer Montepino at the Castanheira do Ribatejo Logistics Platform is expected, which will be occupied by Leroy Merlin (105,500m2), and the Benavente Logistics Park developed by Invesco/Magna (90,700m2). Future occupations include Lidl at Loures Entreposto Logistico (54,000m2).

De acordo com um estudo realizado pelos grupos de reflexão alemães Wuppertal Institute e T3 Transportation e encomendado pela Greenpeace, entre 1995 e 2020, foram encerradas mais de 2500 estações ferroviárias na Europa, tendo a extensão das auto-estradas aumentado 60%, ou seja, há mais 30 mil quilómetros. Este estudo aponta o dedo aos governos europeus por continuarem a investir em infra-estruturas de carros poluentes quando se sabe que os automóveis, as carrinhas e os camiões são responsáveis por 72% das emissões poluentes dos transportes europeus, em oposição aos caminhos-de-ferro responsáveis por apenas 0,4%. Numa Europa à procura de soluções mais amigas do ambiente, somente 10 países aumentaram as suas redes ferroviárias desde 1995: Bélgica, Croácia, Estónia, Finlândia, Irlanda, Itália, Países Baixos, Eslovénia, Espanha e Suíça. According to a study undertaken by the German think-tanks Wuppertal Institute and T3 Transportation and commissioned by Grreenpeace, between 1995 and 2020 over 2,500 railways stations were closed in Europe, while motorway coverage expanded by 60%, or 30,000 km. This study points the finger at European governments for continuing to invest in infrastructure for polluting vehicles when it is known that cars, vans, and lorries are responsible for 72% of polluting emissions from European transport, contrary to the railways that are only responsible for 0.4%. In a Europe seeking more environmentally friendly solutions, only 10 countries have increased their railway networks since 1995. Belgium, Croatia, Finland, Ireland, Italy, Netherlands, Slovenia, Spain, and Switzerland.

16 Grande Tema Lead Story

Temperatura Temperature

Taxas de juro condicionam custo Tanto sector público como deofinanciamento privado estão à procura Interest rates drive up credit costs de uma solução para a habitação. O problema é O Instituto Nacional de Estatística (INE) avançou no segundo trimesque tarda aque, resposta. tre de 2023, verificou-se uma redução Both private and public das the transacções de alojamentos de 22,9%,are em número, de find 16,7%,aem sector tryingeto valor, face ao período homólogo de solution for the Portuguese 2022. Para esta situação contribuiu o housing market. The aumento das taxas de juro que acabou por conduzir a uma subida do custo fiproblem is that the response nanciamento. is late.” O relatório da AICCOPN - Associação dos Industriais da Construção Civil e Obras Públicas revela também que no licenciamento municipal existiram variações de -2,5% na área licenciada em edifícios habitacionais e de +8% na área para edifícios não residenciais, nos primeiros sete meses de 2023, face a igual período do ano anterior. Já no que respeita ao número de fogos licenciados em construções novas observou-se, no mesmo período, um crescimento de 1,5%, para um total de 18.973 alojamentos.

In the Greater Porto Area, we will see new projects arise to 2026. In the Ermide Industrial Zone a new factory for the multinational WEG with 22,680m2 is being developed and Aldi will set up its new logistics platform covering 40,000m2. In Vila Nova, de Famalicão work on the future Lousado Terminal is underway, developed by Medway with 220,000m2. To these are also added the Panattoni Park Valongo project developed by the company Panattoni (75,000m2), and the Valongo Business Park and Gaia Park. To highlight also is the second phase of the Mercadona project in Almeirim (47,000m2) in the Alentejo.

The specialists forecast that demand will continue that will inevitably lead to a greater take-up in logistics spaces by online commerce and, in turn, a lack of supply and an increase in rental costs. We also provide a post note for the data centre spaces that are growing in Portugal, also on the back of an increase in online traffic during the post-Covid19 period. Portugal’s strategic location, digital transition grants, cybersecurity, high-speed internet, the availability of energy and, above all, best practices in data protection rules has made Portugal attractive for large international technology companies and hyperscalers.

The National Statistics Institute (INE) states that in the second quarter of 2022 there was a fall in house transactions of 22% in number and 16.7% in value like-for-like on 2022. Contributing to this situation was the increase in interest rates that led to an increase in the costs of financing. The report from AICCOPN - Associação dos Industriais da Construção Civil e Obras Públicas (Portuguese Association of Civil Construction and Public Works) also reveals that in terms of municipal council planning permission licences there are variations of -2.5% in the area of licensing approvals for buildings for housing, and +8% in the area for non-residential areas in the first six months of 2023 like-for-like on 2022. As to the number of houses with planning permission in new built an increase of 1.5% was seen for the same period, to a total of 18,973.

Grande Tema Lead Story

A study from consultants Savills estimates that by 2026 the global data centres market will be worth around 216 thousand million euros. Of these spaces we highlight two: the Merlin Properties Edge Energy project in Carregado at 20 megawatts; and Sines 4.0, one of the largest projects in Europe, with a 450 megawatts capacity and totally green.

Technology, ethics, and sustainability

This is a sector that is drawing increasingly more on innovative technologies and artificial intelligence to increase its operational efficiency and agility. The Blockchain trend, which allows secure transactions and data sharing, has already arrived in Logistics, and has enabled processes to be streamlined, namely, seeing the shipment of goods in real time, sorting orders and freights, and paying invoices. In warehousing, robots are being employed to manage, among other tasks, stocks in a quicker and more efficient way than is pos-

sible by workforce. Equally, automation has enabled a platform to be developed that connects the entire value chain, namely between transporters and logistics suppliers. Big data technology is also enabling information to be collated in real time that allows enhanced resources, correcting possible waste, reducing implementation times, and reducing expenditure. But new logistics technology goes even further: it aggregates information that ranges from the top of the chain to the final consumer in matters concerning ethics in the origin of products and sustainability. In this context it can supply information on the entire chain, namely if the products use (or don’t) child labour or materials from protected forests; if the warehouse has a low carbon footprint; if they carry out recycling; the waste volume; the choice of the type of ecological materials for the packaging; the existence of auto-consumption solar panels on the roof of the premises; energy saving solutions, chargers for electric vehicle

fleets; bicycle parks, etc. In matters of sustainability, the Rainha Green Logistics Park complex from the Aquila Group dedicated to Logistics, located in Azambuja, is an example to follow. This was the first park of this nature in Portugal to obtain BREEAM Excellent certification, where high performance in criteria regarding efficient use and energy saving, the mitigation of pollution to the reduction of water consumption in the buildings are recognised. In other words, in Portugal, throughout the entire process, there are increasingly more logistics companies and spaces that want to improve their ecological footprint, foster transparency, and implement ESG strategies. The current rates of online and e-commerce have gone down, we know that ‘the sky is not the limit’, but that can be seen as an opportunity to have more time to take the best decisions at the level of the Logistics market that is expanding and full of possibilities, but has still got some way to go in Portugal.

Opinião Opinion

Joana Silva

“Investidores estão mais expectantes sobre o futuro”

“Investors are more expectant about the future”

Joana Silva Senior Consultant Retail Mind Real Estate

Após termos assistido a um elevado investimento, e perante a já conhecida realidade sócio-económica mundial, estamos num momento de incerteza em que os investidores estão mais expectantes sobre o futuro e exigentes na sua análise de novos projectos. No caso da logística, a procura por zonas premium continua em alta junto aos investidores, assistindo-se a alguma especulação no valor dos terrenos nestes locais. Acreditamos que teremos muitas transacções no futuro, existindo também – e ainda – muito potencial em localizações alternativas que se apresentam com preços mais competitivos, sendo nestes casos uma mais-valia para as economias locais. Nesse sentido, importa lembrar que na equação da decisão deve, para além da relação procura/oferta, ser tido em conta a abertura das entidades públicas locais para receber este tipo de investimentos e a disponibilidade de mão-de-obra nessas geografias. Relativamente aos espaços disponíveis, continua a assistir-se a uma boa absorção do produto que chega ao mercado, observando-se uma tendência de ligeira subida das yields. Acreditamos que o ano de 2024 irá continuar dinâmico no que diz respeito ao mercado de logística e armazéns, com ligeiros ajustes nos valores das rendas e a entrada de novos players no mercado nacional, tanto ao nível de investimento como de tenants. Following large investments made, and given the well-known world socio-economic outlook, we are at a moment of uncertainty

in which investors are more expectant about the future and rigorous in their analysis of new projects. In the case of logistics, demand from investors for premium areas remains high from investors, fuelled by some speculation as to the pricing of land in these locations. We believe that we will have a lot of transactions in the future, with a lot of potential in alternative locations with more competitive prices, this being an asset for the local economies in these cases. In this sense, it is worth recalling that when weighing up a decision one should, apart from the supply/demand relationship, consider the willingness of local public entities to welcome this type of investments and the availability of workforce in these areas. As to the spaces available, we’re continuing to see a good take-up of product that comes onto the market, seeing a trend for a slight increase in yields. We believe that 2024 will continue to be buoyant regarding the logistics and warehouse market, with slight adjustments to the values of rents and the entry of new players in the national market at both the level of investment and tenants.

CMY

Grande Tema Lead Story

Grande Tema 20 Grande Tema

Lead Story

MERLIN Properties

A nova geração logística The new logistics generation

Grande Tema Lead Story

A empresa imobiliária ibérica MERLIN Properties SOCIMI desenvolve a sua actividade nos mercados de escritórios, logística, retalho e centros de dados. Em expansão no mercado logístico nacional, é considerada uma empresa “to follow” saiba porquê. The Iberian real estate company MERLIN Properties SOCIMI (REIT) prosecutes its activities in the offices, logistics, retail, and data centres market. Expanding in the national logistics market, it is considered a company to follow. Let us find out why.

Cotada nas Bolsas de Valores de Espanha (IBEX-35) e Portugal, tem como principal actividade a aquisição e gestão de activos imobiliários comerciais na Península Ibérica. A MERLIN Properties é hoje uma empresa com uma estratégia de sucesso assente na inovação, tecnologia e sustentabilidade, mas onde a sua diferenciação é marcada pelos espaços que proporcionam um serviço de excelência e verdadeiras experiências aos seus utilizadores. Com a máxima de querer “ajudar a construir as cidades de amanhã”, já investiu mais de 100 milhões de euros no nosso País e prepara-se para aumentar a aposta nos próximos anos. No mercado logístico, em particular, a MERLIN Properties está a chamar a atenção e a ser considerada um exemplo a seguir.

PLLN é o futuro dos armazéns logísticos

A MERLIN Properties acreditou que o mercado logístico adormecido durante tantos anos estava agora a lançar-se em força, fruto de uma pandemia e da revolução do e-commerce dos últimos anos. Por isso mesmo apostaram na Plataforma Logística Lisboa Norte (PLLN). Na verdade, este terreno tinha tudo para dar certo: está localizado a apenas 20 minutos de Lisboa por via rodoviária, tem ligação ferroviária directa à capital e está a apenas 15 minutos do Aeroporto Internacional de Lisboa.

Com mais de 45.000 metros quadrados (m2), é um espaço que foi além dos padrões “normais” para um armazém logístico. O facto de ter apresentado soluções de inovação e sustentabilidade avant-gard fez com que fosse rapidamente ocupado por operadores de referência no mercado português, como seja as empresas Olicargo, a Rangel e a DB Schnker. A PLLN encontra-se hoje em operação e dado o sucesso do projecto e o aumento da procura por espaços desta natureza, a MERLIN Properties anunciou que vai avançar, nos próximos três anos, com a construção de cinco novos armazéns logísticos de idênticas dimensões entre si e que, ao todo, totalizam mais de 161.000m2. Nos próximos meses está previsto o início da construção, de forma faseada, de três armazéns logísticos com um total de 100.000m2. Estes três espaços ficarão concluídos entre o último trimestre de 2024 e a primeira metade de 2025. Estes novos armazéns logísticos de última geração são constituídos por sistemas de controlo de acessos, vigilância humana 24h/7, certificação LEED, um pé direito de 12 m e módulos flexíveis e agrupáveis a partir dos 6.000m2. O compromisso com um futuro mais sustentável levou ainda a MERLIN Properties a apostar na redução das emissões até 2030 (net-zero), sendo que para o efeito a empresa vai implementar, a título de exemplo, sistemas fotovoltaicos de autoconsumo.

22 Grande Tema Lead Story

Mercado em expansão

O online dita hoje o caminho que vai ser seguido pelo mercado logístico, onde haverá, inevitavelmente, pressão sobre a distribuição e sobre a necessidade de se construir ou reabilitar espaços de armazenagem. No que toca a investimento, o mercado logístico vai, pois, continuar a acelerar. João Cristina, director da MERLIN Properties em Portugal, refere, a este propósito, que “o sector imo-logístico em Portugal está em pleno processo de transformação. Este processo de desenvolvimento é a resposta do sector aos desafios que os próprios players logísticos enfrentam e que vão desde os impactos da evolução digital na operação, as reacções das empresas a choques globais, o crescimento do comércio online e as pressões inflacionistas. Todos estes desafios, cuja tendência não parece ser a de abrandar, têm e terão forte impacto sobre o mercado”. Listed on the Spanish stock market (IBEX35) and on Portuguese Euronext-Lisbon, its main activity is the acquisition and management of commercial real estate assets on the Iberian Peninsula. Today, MERLIN

Properties is a company with a successful strategy based on innovation, technology, and sustainability, but where it stands out because of the spaces that provide a service of excellence and true experiences for its users. With a maxim of wanting to “help build the cities of tomorrow,” it has already invested over 100 million euros in Portugal and is preparing to increase its investment over the next few years. In the logistics market, in particular, MERLIN Properties is drawing attention and is being considered an example to follow.

NLLP and the future of logistics warehousing

MERLIN Properties believes that the logistics market that was sluggish for so many years has now taken off in force because of the pandemic and the revolution in ecommerce in recent years. Which is why it has invested in the North Lisbon Logistics Platform (NLLP). In truth, this parcel of land had everything to be a success: it is located just 20 minutes from Lisbon by road and has a direct rail link to the capital and is just 15 minutes

from Lisbon International Airport. Covering over 45,000 square metres (m2), it is a space that was outside the ‘normal’ standards for a logistics warehouse. The fact that it has presented solutions of avant-guard innovation and sustainability meant that it was rapidly let to benchmark operators in the Portuguese market, companies like Olicargo, Rangel and DB Schenker. NLLP is up and running today and given the success of the project and the increase in demand for spaces of this nature, MERLIN Properties has announced that it will advance, in the next three years, with the construction of five new logistics warehouses of the same dimensions and in totality will cover 161,000m2 . In the coming months it is foreseen that work will start in phases on three logistics warehouses with a total of 100,000m2 . These three premises will be completed between the last quarter of 2024 and the first half of 2025. These latest generation warehouses boast access control systems, 24/7 human security, are LEED certified, have a ceiling height of 12m and flexible and clusterable modules from 6,000m2 . The commitment to a more sustainable future has also led MERLIN Properties to invest in reducing emissions by 2030 (netzero) and to achieve that the company will implement, by way of example, auto-consumption photovoltaic systems.

An expanding market

Today on-line purchasing is dictating the road that must be taken by the logistics market, where there will inevitably be pressure on distribution and on the need to build or refurbish warehouse premises. Regarding investment, the logistics market is only set to grow. João Cristina, the director of MERLIN Properties in Portugal on this says that the “logistics property sector in Portugal is going through a complete transformation process.” This process of development is the sector’s answer to the challenges that the logistics players themselves face and range from the evolution of digital in operations, the reactions of companies to global shocks, the growth of on-line commerce and inflationary pressures. All these challenges, whose trends do not appear to be slowing down, will have a strong impact on the market.”

Grande Tema Lead Story

Históricos do Imobiliário 24 Históricos do Imobiliário

Portuguese Property History

José Maria Gonçalves (1907 – 1998)

Uma lenda A legend

Históricos do Imobiliário Portuguese Property History

Entrevista de Joaquim Pereira de Almeida 2012 By Joaquim Pereira de Almeida 2012

É como uma lenda da história do imobiliário do século XX em Portugal. O menino feito “escravo” do negócio do carvão que cresceu e se transformou num dos mais influentes construtores da nossa praça. Apesar do sucesso nunca se livrou do nome porque ficou conhecido: José Carvoeiro. José Maria Gonçalves nasceu em Silva, uma aldeia do concelho de Valença do Minho, em 20 de Março de 1907. Os seus pais eram agricultores humildes e José acabou por ser criado, até aos nove anos, por uma avó que era agricultora e vendedora de gado. Deslocava-se, de feira em feira, com o miúdo que tinha cinco irmãos. Os tempos vividos no campo e nas feiras duraram pouco tempo porque depressa vem para Lisboa, para casa de um tio que tinha uma pequena loja na Rua de Campolide, onde vendia carvão. Viveu três anos com esse familiar que o transformou num “escravo” de trabalho. Ele próprio disse, a pessoas que tiveram o privilégio de conhecê-lo, que foi mesmo escravo e que lhe davam pouco alimento para ele andar ligeiro na entrega do carvão, de manhã à noite. Isto durou até aos 12 anos, altura em que um outro tio, que era armazenista de vinho, e que tinha bastantes posses, se apercebeu da situação e chamou-o para viver e trabalhar com ele. José começou finalmente a arrecadar algum dinheiro e como era um jovem astuto e sem rancor, aos 20 anos, voltou para a loja de carvão do tio, mas agora como sócio. Já tinha outro saber. Foi gerindo o negócio, juntou al-

gumas economias que pareciam multiplicar-se porque não gastava um tostão. O negócio do carvão mostrou-se lucrativo e levou-o à sua primeira aventura na construção. Contratou um construtor para lhe fazer um prédio que acabou por ter três pisos, pois queria ter uma casa própria para quando se casasse. Edificou a casa, mobilou-a, até os naprons das mesas comprou. Quando a mulher chegou, tinha tudo preparado. Ficou com o “bicho” da construção. Continuou no carvão até conseguir vender o prédio e fazer outro. Perto do local onde trabalhava. Mas não parava e em poucos anos faz cerca de dez prédios em Campolide. Construía, vendia, construía, vendia sempre com poucas posses. Trabalhava muitíssimo e com boa visão do negócio. Era um bom profissional e dos que melhor pagava aos empregados. Mas era muito exigente. José Maria Gonçalves trabalhou sempre sozinho e muitos dos prédios que construiu foram comprados por pessoas que vinham de África. Batalhou imenso, mas não aproveitou o boom do crédito bancário que surgiu com a democracia. Teria ganho muito mais dinheiro, apesar da família reconhecer que chegou a fazer fortuna. Lidava com o Banco Lisboa e Açores, com quem tinha óptimas relações. Homem simples ia, ele próprio, trabalhar como um trolha nas suas empreitadas.

26 Históricos do Imobiliário Portuguese Property History

Ajudou muitos ex-empregados que quiseram fazer o seu percurso sozinhos. José Guilherme, muito conhecido na Amadora, foi um deles. José Maria tinha particular orgulho em algumas das suas obras. Um bom exemplo é o edifício do Entreposto, em Lisboa, com cerca de 50 mil metros quadrados. Chamaram-lhe doido quando lançou a empreitada. O Hotel Roma também tem a sua assinatura, tal como o edifício onde está instalada a REN, na Avenida dos Estados Unidos da América. À época era o mais alto da capital. Tinha boas relações com a Câmara Municipal como se deve imaginar. Como nos diz um neto, “os projectos eram mais simples, as cadeias de comando funcionavam. Hoje é tudo muito mais difícil”. Teve três filhos: Julieta, Deolinda e o José que faleceu prematuramente. Também era construtor, trabalhou muito com Luís de Sousa. Não construiu com o pai pois este tinha o sonho que o filho tirasse um curso superior, o que ele não concretizou. Mas era igualmente trabalhador e batalhador como o pai. José Maria Gonçalves passou um mau bocado no 25 de Abril de 1974. Congelaram-lhe as contas bancárias e ele ficou sem um centavo. Estava a construir um prédio e ficou sem dinheiro para pagar aos empregados. Um deles, o Falcão, do Partido Comunista – que depois chegou a presidente da Câmara de Loures, conseguiu que o Banco Totta disponibiliza-se dinheiro para que pudessem viver e pagar aos funcionários. Foi logo apelidado de “comunista”, ele que tinha um busto de Salazar logo à entrada da porta, junto a um pequeno lago, na moradia onde vivia, na Avenida Gago Coutinho. Não tinha medo de nada. Já depois do 25 de Abril trabalha muito no concelho de Loures. Constrói, por exemplo, o Centro Comercial da Portela e grande parte daquela urbanização. Em determinada altura, sentiu dificuldades em vender estes apartamentos e não hesita, vai ao Canadá à procura da clientela da comunidade emigrante. Este homem, que fez apenas a 3ª Classe, geriu os seus negócios sempre com a colaboração da filha Deolinda que o assessorava em tudo. Mas era tudo como ele queria. Posso, quero e mando! Em determinada altura, passa a comprar imensos terrenos, os “chaços” como ele dizia, propriedades que iam a hastas públicas e que estavam pouco valorizadas. Se isso lhe proporcionou alguns bons negócios, como por exemplo a venda do terreno onde a Mercedes Benz se instalou, junto ao IC19, a verdade é

que também foi muito penalizado por expropriações. José Maria era extremamente humano. Criou a Fundação Santa Maria da Silva, feita para sustentar os bombeiros e o Hospital de Valença do Minho. Tem mesmo uma rua com o seu nome onde está, também, um busto seu. A direcção da instituição ficou entregue à filha Julieta e as coisas não terão corrido pelo melhor. Este homem tinha as suas excentricidades. Na sua casa reconstruiu um pequeno castelo em granito que importou, pedra a pedra, do Minho. Numeraram as pedras, como um Lego e fizeram igualzinho na Avenida Gago Coutinho. Era um grande coleccionador e tinha uma paixão especial por tudo o que era granito. Para além disso, tinha pratas, loiças da Companhia das Índias e móveis antigos. A sua casa estava cheia. A mulher detestava, mas ele adorava coleccionar. José Maria Gonçalves viajou muito. Com a mulher, a filha Deolinda e com um casal, Manuel Forte, que era dono da Casa Forte do Porto. Viajaram por toda a Europa, por África, pela América do Sul, sempre que possível de barco, no Vera Cruz e no Santa Maria. Em 1985 tem um acidente vascular cerebral e vem a falecer em 16 de Janeiro de 1998. A legend of XIXth century real estate history in Portugal, José Maria Gonçalves worked as a slave in the coal business as a boy but grew up to become one of the most influential builders in Portugal. Despite his success he was never able to shake off the name he was known for: José Carvoeiro (Joe Coal). José Maria Gonçalves was born in Silva, a village in the district of Valença do Minho in the north of Portugal, on 20 March 1907. His parents were humble farmers and José was brought up until the age of nine by a grandmother who was a farmer and cattle seller. She would travel from fair to fair with the boy who had five siblings. His time in the country and at the fairs did not last long and he soon came to Lisbon to live in the house of an uncle who ran a small coal yard on Rua de Campolide. He lived three years with this uncle who turned him into a slave. He himself said, to the people who had the privilege of knowing him, that he really was a slave, and they didn’t give him much food for delivering coal from morning to night. This exploitation went on until he was 12, a time when another uncle, who was a wine stockist and was affluent, grasped the situation and called him to go and work for him.

Ficou com o “bicho” da construção. Em poucos anos faz cerca de dez prédios em Campolide. Construía, vendia, construía, vendia sempre com poucas posses. Trabalhava muitíssimo e com boa visão do negócio. But now he was bit by the construction bug. José didn’t stop there, and, in a few years, he built around 10 buildings in Campolide. He built, sold; built, sold and always on a tight budget. He worked a lot and with a good eye for the development business.”

Históricos do Imobiliário Portuguese Property History

É uma lenda da história do imobiliário do século XX em Portugal. A legend of XIXth century real estate history in Portugal.”

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José finally began to put some money aside and as he was an astute young man without any sense of resentment, returned at the age of 20 to his uncle’s coal shop but this time as a partner. He now had other credentials. He ran the business and made considerable savings because he didn’t spend a red cent. The coal business was profitable and led to his first adventure in construction. He hired a builder to do a building which had three floors, one of which would have his own house for when he got married. He built it, furnished it, and even bought the tablecloths. When the wife arrived, he had everything ready. But now he was bit by the construction bug. He continued in coal until he managed to sell the building and do another. It was close to where he worked. José didn’t stop there,and, in a few years, he built around 10 buildings in Campolide. He built, sold; built, sold and always on a tight budget. He worked a lot and with a good eye for the development business. He was a good professional and among those who paid his employees the best. But he was also very demanding. José Maria Gonçalves always worked without business partners and many of the buildings that he built were bought by people from Portugal’s ex-colonies in Africa. He struggled immensely but did not take advantage of the boom in bank credit that came with democracy. He would have earned a lot more money 02/06/2023

had he done so, despite the family recognising that he had made a fortune. He worked with the Banco Lisboa e Açores with which he had a great relationship. A simple man, he himself would go to work on the building sites with his own tools. He helped many of his former employees who wanted to go it alone. José Guilherme, who was well known in Amadora, was one of them. José Maria was particularly proud of his building projects. A good example is the 50,000m2 Entreposto building in Lisbon. They said he was crazy when he launched the development. The Hotel Roma was also done by him, as was the building which now houses REN on Avenida dos Estados Undidos da America. At the time it was the highest building in Lisbon. He was on good terms with Lisbon City Council as you can imagine. As a grandson told us, “Projects were simpler, chains of command worked. Today it is more difficult.” He had three children: Julieta, Deolinda and José who died prematurely. The latter was also a builder and worked a lot with Luís de Sousa. José did not build with his father who wanted his son to go to university, which he never did. But he too was a worker and a fighter like his father. José Maria Gonçalves went through a rough time with the 25 April 1974 Revolution. His bank accounts were frozen, and he lost everything. He was developing a building and had no money to pay the employees. One of

15:54

Com o alumínio as suas janelas são para sempre. E o planeta também.

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them, the Falcão (Falcon) of the Communist Party – who later became the Mayor of Loures Council, managed to get Banco Totta to provide the money so that he could live and pay their staff. He was immediately called “communist,” even though he had a bust of Salazar at the entrance gate, next to a pond, in the town house where he lived on Avenida Gago Coutinho. He wasn’t scared of anything. After 25 April he worked a lot in the Loures district. For example, he built the Portela Shopping Centre and a large part of that ur-

ban area. Then came the time when he felt difficulties in selling these apartments, and without hesitating he went to Canada to look for buyers from the emigrant community. This man, who barely did primary school, managed his businesses with the help of his daughter Deolinda who acted on his behalf in everything. But that is how he wanted it:‘What I want goes and I get what I want!’ Then later, he went on to buy many plots of land, the ‘chaços’ (hunting lands) as he used to say, properties that were auctioned public-

ly and were given little value. If this provided him with some good business deals, like for example the sale of the plot of land where Mercedes-Benz set up next to the IC19, in truth he was also harmed by expropriationsfrom the far left after the Revolution. José Maria was also extremely charitable. He created the Santa Maria da Silva Foundation to provide for the fire services and the Valença do Minho Hospital. It has a street named after him and even his bust. The management of the institution was handed to his daughter Julieta and things couldn’t have been run better. This man had his eccentricities. At his home he rebuilt a small castle out of granite that he imported stone by stone from the Minho. They numbered the stones as though they were Lego bricks and rebuilt it exactly as it had been, but on Avenida Gago Coutinho. He was a great collector and had a special passion for anything made from granite. In addition, he had silver, antique porcelain dinner services from the East India companies and antique furniture. His house was packed. His wife hated it, but he loved to collect. José Maria Gonçalves travelled frequently. He travelled with his wife, daughter Deolinda and with a couple, Manuel Forte, who owned the Casa Forte in Porto. They travelled all over Europe, Africa, South America, whenever possible by ship, on the Vera Cruz and Santa Maria. In 1985 José Maria Gonçalves suffered a stroke and died on 16 January 1998.

José Maria era extremamente humano. Criou a Fundação Santa Maria da Silva, feita para sustentar os bombeiros e o Hospital de Valença do Minho. José Maria was also extremely charitable. He created the Santa Maria da Silva Foundation to provide for the fire services and the Valença do Minho Hospital. ”

Portuguese Property History

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Históricos do Imobiliário

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MVPAR Investments

“Criar produtos diferentes está no nosso ADN”

“Creating products that are different is in our DNA”

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Diz-se que “filho de peixe sabe nadar”, no caso de Guilherme Vialle, director Executivo da MVPAR Investments, é caso para se dizer que “filho de engenheiros sabe construir”. No Brasil ou em Portugal tem criado projectos cheios de vida e alma. O seu mais recente empreendimento é o Villa dos Coches. They say, ‘the apple never falls far from the tree’ and in the case of Guilherme Vialle, the CEO of MVPAR Investments, it is a case of saying ‘the son of engineers knows how to build”. In Brazil and in Portugal he has created projects full of life and soul. His latest development is the Villa dos Coches.

Engenheiro civil de formação, diz que desde tenra idade sempre soube que queria construir e nós quase que conseguimos imaginá-lo com um minúsculo capacete na cabeça a andar de obra em obra com os seus pais. Cresceu, e o seu sonho tornou-se maior. Logo no primeiro ano da universidade candidata-se a trabalhar numa das maiores empresas de construção e promoção imobiliária da região Sul do Brasil, na qual acaba por fazer carreira durante 10 anos. Segue-se um caminho a solo, com as suas empresas, com diversos projectos de incorporação quer no Brasil, quer em Portugal. Do seu currículo fazem parte edifícios comerciais, residenciais, entre muitos outros. A sua aspiração “era moldar as cidades, criar algo único para as pessoas viverem”, e está a conseguir materializar esse sonho.

De observador a player do sector

Guilherme Vialle vem a Portugal desde 2005, altura em que descobriu e ficou fascinado com os projectos do Parque das Nações, mas na época era apenas um observador do mercado. Inicialmente em 2013 ao perceber que o mercado imobiliário iniciaria um ciclo de crescimento, comprou alguns prédios para reabilitar em Lisboa, em zonas como no Saldanha, no Bairro Azul (Avenida António Augusto Aguiar), Chiado, Castelo de S. Jorge depois do desenvolvimento e entrega dos

projetos, decidiu seguir um caminho distinto do seu antigo sócio e esta associação acabaria por se dissolver. Só em 2016 é que funda a MVPAR Investments, empresa que constitui com a sua esposa, arquitecta e gestora Mônica Moraes Vialle. Neste espaço temporal recorda que acompanhou “as duas grandes crises imobiliárias de Portugal”, sendo a segunda, na sua opinião, “mais forte porque muitas empresas caíram, algumas das quais eu conhecia e até actuavam no Brasil.” Para esta queda abrupta do mercado considera que, na altura, “construía-se três vezes mais do que hoje e os bancos não tinham muito critério no financiamento das empresas e consumidores, o que levou a uma ruptura.” A aposta no nosso País ficou a dever-se à sua experiência e leitura de mercado, onde salienta “os programas do Governo que souberam atrair investidores e compradores” e por acreditar que “o imobiliário português tinha muito potencial de crescimento, sobretudo a reestruturação da cidade de Lisboa.” Hoje, a empresa desenvolve empreendimentos com capitais próprios, com participação nos projectos entre 20% a 50% do capital, com parceiros e com a banca.

A icónica Villa dos Coches

A MVPAR “é uma empresa de nicho com a mis-

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A MVPAR é uma empresa de nicho com a missão de criar edifícios que as pessoas desejem e se orgulhem em viver neles. MVPAR is a niche company with a mission to create buildings that people desire and are proud to live in.” preço que vai entre os 330 mil euros e 400 mil euros, a T3 com 155m2 e a valores até um milhão e 200 mil euros. A comercialização iniciou-se em Outubro numa parceria exclusiva com a Porta da Frente Christie’s e ERA Portugal e “está a correr muito bem”. Com apartamentos já vendidos, “em linha com os valores praticados na zona e em sintonia com a unicidade do projecto”, revela que entre os clientes encontram-se “emigrantes portugueses que na sua aposentadoria decidiram regressar a Portugal e escolheram Belém para viver.” Sem revelar muito, Guilherme Vialle avança que a MVPAR já tem no horizonte “novos projectos de reabilitação e construção nova em Lisboa e Estoril” e, embora operem desde a capital até Cascais, já estão a olhar para novas geografias, nomeadamente no Grande Porto e no Algarve. Mas isso será anunciado num futuro próximo… são de criar edifícios que as pessoas desejem e se orgulhem em viver neles, e que tenham um diferencial de qualidade para os nossos parceiros e para os clientes”, esclarece Guilherme Vialle. E enfatiza que: “Criar produtos diferentes está no nosso ADN.” O mais recente projecto de que se orgulha é uma verdadeira pérola em Belém: Villa dos Coches. A propósito deste projecto salienta que a empresa “tem muita experiência e muito cuidado com projectos de reabilitação de raiz” e tentam “sempre manter as estruturas e a identidade dos edifícios”, pelo que “este projecto não vai ser excepção ainda mais porque é histórico.” Além disso, durante a obra surgiram achados arqueológicos o que para

a empresa representou “mais um desafio interessante”. A Villa dos Coches tem quase 300 anos, foi edificada logo após o terramoto de 1755 e ficou pronta no ano em que a Rua da Junqueira foi aberta. É o primeiro edifício desta rua e, outrora, foi a habitação do Desembargador que era o Chefe da Casa Civil do Rei D. José I e da Rainha D. Maria I. Como diz: “É muito interessante para nós pegarmos em edifícios que estão degradados e devolver a sua história à cidade.” Este projecto encontra-se com 30% da obra desenvolvida e deverá estar concluído em Julho de 2024. Vocacionado para o segmento premium, oferece apartamentos nas tipologias T0 com 45 metros quadrados (m2) a um

A civil engineer by training, he says that since he was a boy, he always knew that he wanted to build, and we can almost imagine him with a small helmet on his head going from building site to site with his parents. He grew up and his dream just got bigger. In his first year at university, he applied to work for one of the largest construction and real estate development companies in a region in the South of Brazil where he built his career for a decade. Then he went solo, starting companies with various projects both in Brazil and Portugal. His curriculum includes commercial and residential buildings, among others. His aspiration was to “shape cities” creating something unique for the people who lived there” and he managed to achieve his dream.

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From observer to sector player

Guilherme Vialle came to Portugal in 2005, a time when he discovered and became fascinated with projects at Parque das Nações, but at the time he was just an observer of the market. Initially, in 2013, on realising that the real estate market was beginning a cycle of growth, he purchased some buildings to renovate in Lisbon, in areas like Saldanha, the Bairro Azul (Avenida António Augusto Aguiar), Chiado, Castelo de S. Jorge, and after developing and delivering the projects, he decided to follow a distinct path with a former partner but the partnership ended up by folding. So, in 2016 he founded MVPAR Investments, a company that he set up with his wife, the architect and business manager Mônica Moraes Vialle. During this period, he recalls experiencing the “two great real estate crises that hit Portugal,” the second, in his opinion, was “far worse” because many companies went under, some of which he knew and “even operated in Brazil.” The reason behind this abrupt collapse of the market he says is that at that time “three times more was being built than today and the banks didn’t choose prudently when financing companies and consumers, which led to a rupture.” His investment in Portugal was down to his experience and ability to read the market, where he highlights “the government’s pro-

grammes, knowing how to attract investors and buyers” and because he “believed in the Portuguese real estate market that had a lot of growth potential, particularly all the restructuring projects in the city of Lisbon. Today, the company develops projects with its own capital, putting into between 20% to 50% of own capital in its developments with partners and banks.

The iconic Villa dos Coches

MVPAR “is a niche company with a mission to create buildings that people desire and are proud to live in and stand out for their quality for our partners and clients,” Guilherme Vialle. And emphasises: “Creating products that are different is in our DNA.” The latest project that he is proud of is a true pearl in Belém: Villa dos Coches. About this project he stresses that the company has “bags of experience and a lot of care with ground up renovation projects” and always tries to “maintain the structures and identity of the buildings” so that “this project will be no exception, even more so given that this is a historic building.” Moreover, during the works they discovered archaeological finds, which for the company was “another interesting challenge.” Villa dos Coches is almost 300 years old, and was built right after the 1755 earthquake, and was ready in the year that Rua da Junqueira

was opened. It was the first building on the street, and at that time was the home of an appeal judge who was the Chamberlain of the Royal Household under both King Joseph I and Queen Maria I of Portugal. “It’s very interesting for us to work on buildings that are dilapidated and return these historical mansions back to the city.” The project is 30% developed and should be completed in July 2024. Directed at the premium segment, it offers studio apartments of 45 square metres (m2) at prices that vary between 330,000 euros and 400,000 euros, to 155m2 three-bedroom apartments selling at between one million, two-hundred thousand euros. Off plan marketing began in October in an exclusive partnership with Porta da Frente/ Christie’s and ERA Portugal and is “going very well.” With apartments already sold, “in line with prices practised in the area and in tune with the uniqueness of the project,” he reveals that from among the clients are “Portuguese emigrés who decided to return to Portugal for their retirement and chose to live in Belém.” Without giving too much away, Guilherme Vialle says that MVPAR already has “new renovation and new build projects in Lisbon and Estoril,” and while they operate from the capital to Cascais, they are already eyeing other places, namely in Greater Porto and the Algarve. But this will be announced soon...

Opinião Opinion

Tiago Eiró

Mercado de residências para estudantes em Portugal: tendências e desafios

The students’ residences market in Portugal: trends and challenges

Tiago Eiró CEO EASTBANC Portugal

O mercado de residências para estudantes em Portugal está a passar por mudanças significativas, reflectindo a crescente procura por acomodações adequadas para estudantes universitários. Com o aumento do número de estudantes, tanto nacionais como internacionais, o sector enfrenta desafios e oportunidades únicas. Nos últimos anos, Portugal tem assistido a um notável aumento no número de estudantes inscritos no ensino superior. Esse crescimento, cerca de 20% nos últimos seis anos, é evidenciado pela Universidade de Lisboa, que actualmente abriga cerca de 50.000 estudantes, sendo perto de 9.000 os estudantes estrangeiros. A cidade de Lisboa dispõe actualmente de cerca de 5.500 camas, como apontam dados do sector imobiliário. Outros estudos concluem também que Lisboa e Porto carecem de pelo menos 20.000 camas adicionais para responder às necessidades da comunidade académica. Esses números salientam a lacuna que existe entre a oferta e a procura por residências universitárias. Estudos no sector imobiliário destacam ainda que tanto Lisboa como o Porto enfrentam uma carência significativa de camas para estudantes. Estima-se que pelo menos 20.000 camas adicionais sejam necessárias para atender adequadamente às necessidades da comunidade académica. A taxa de oferta de acomodações para estudantes, actualmente em torno de 6,7%, está muito abaixo da média europeia, que é de 13%. Além disso, nos últimos 12 meses, a oferta alternativa de alojamento também diminuiu, pressionando ainda mais os preços por cama na cidade. O cenário actual é assim favorável a que Por-

tugal possa evoluir e fazer crescer a sua oferta neste segmento imobiliário. Prova disso é que têm surgido cada vez mais projectos de residências estudantis para preencher a lacuna que ainda existe no mercado. Esses novos empreendimentos são projectados para incluir espaços colaborativos, tecnologia de ponta e uma variedade de opções de acomodação, desde quartos partilhados até estúdios privados. Essas residências oferecem não apenas um lugar para os estudantes morarem, mas também ambientes de aprendizagem e socialização. A EastBanc em Portugal entrou agora também neste sector das residências de estudantes, tendo anunciado recentemente um projecto de reabilitação em parceria com a Universidade de Lisboa, do edifício anexo ao Museu Nacional de História Natural e Ciência, bem como o Casario Poente. O contrato terá uma duração de 30 anos e visa a criação de uma Residência Universitária, restauração, comércio e serviços. O projecto, que terá a orientação do reconhecido arquitecto Falcão de Campos, está alinhado com a estratégia da EastBanc Portugal de continuamente dinamizar o bairro do Príncipe Real e oferecer agora também alojamento estudantil e mais serviços relevantes para a comunidade que irão contribuir seguramente para melhorar ainda mais o bairro do Príncipe Real. Embora o segmento das residências para estudantes enfrente desafios derivados do aumento constante do número de estudantes e da falta de oferta adequada, as tendências actuais indicam um movimento na direcção certa, com o surgimento de novos projectos de residências – como é exemplo da EastBanc – que

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procuram preencher essa lacuna. A participação da EastBanc e de outras empresas no sector é crucial para garantir que os estudantes tenham acesso a acomodações de qualidade e acessíveis, contribuindo assim para melhorar a experiência académica em Portugal. The students’ residences market in Portugal is going through significant changes, reflecting the growing demand for suitable accommodation for university students. With the increase in the number of students, both national and international, the sector faces unique challenges and opportunities. In recent years, Portugal has seen a remarkable increase in the number of students enrolled in higher education institutes. This growth of around 20% over the past six years is apparent at Lisbon University that currently has 50,000 students with 9,000 of them from overseas. Lisbon currently has around 5,500 beds according to data from the real estate sector. Other studies too point to Lisbon and Porto needing around 20,000 additional beds to meet the needs of the academic community. These numbers show up the gap that exists between supply and demand for student residences.

Studies in the real estate sector also highlight that both Lisbon and Porto face a significant lack of beds for students. It is estimated that at least 20,000 additional beds are necessary to adequately meet the needs of the academic community. The rate of student accommodation is currently around 6.7%, far lower than the European average, which stands at 13%. Moreover, over the past 12 months, alternative accommodation supply has also gone down, putting even more pressure on the prices per bed in the city. The current scenario is so favourable that Portugal could develop and grow its offer in this real estate segment. Proof of this is that increasingly more student residences projects have cropped up to fill the gap that exists in the market. These new developments are designed to include shared spaces, state-of-theart technology, and a range of accommodation options from shared rooms to private studios. These residences offer not only a place for students to live, but also learning and socialising environments. EastBanc in Portugal has also now entered the students’ residences sector, having recently announced a renovation project in

partnership with Lisbon University of the building annexed to the National Museum of Natural History and Science, as well as Casario Poente. It is a 30-year contract with the aim of creating a University Residence with restaurant, commercial and services outlets. The project, which will be designed by the recognised architect Falcão de Campos, is aligned with EastBanc Portugal’s strategy to bring a continued vibrancy to the Principe Real neighbourhood also now offering students’ accommodation and more services relevant for the community that will certainly contribute to improving the Principe Real neighbourhood even more. Although the students’ residences segment faces challenges derived from the constant increase in student numbers and the lack of suitable offer, current trends indicate a move in the right direction, with the appearance of residential projects, like EastBanc’s for example, that seek to fill this gap. EastBanc’s and other companies’ involvement in the sector is crucial to ensure that students have access to quality, affordable accommodation, thereby contributing to improving the academic experience in Portugal.

Opinião Azimute Opinion Coordinates

Habitat Verde Green Habitat

Tempos para repensar no essencial! Times to rethink what’s essential!

Alexandra Azevedo Presidente da Direcção Nacional da Quercus President of the Quercus National Board

Vivemos tempos de grandes incertezas. Muitas coisas que tomávamos por garantidas, afinal não o são. É tempo para repensar naquilo que afinal nos move. Que dê sentido e um propósito à nossa vida. No essencial para uma vida saudável. Há muitas formas de sentirmos um impulso que transcendo ao quotidiano das nossas vidas. A sensação de termos em missão é um dos denominadores comuns. Há vários anos num documentário sobre um acidente ambiental, concretamente de um derrame de um petroleiro, foi dita uma importante ideia que nunca mais esqueci, nem esquecerei: “A acção conserva as pessoas”. De facto, este estado de espírito, essa atitude de agir perante o que acontece, sem nos deixarmos abalar pela dimensão ou escala do acontecimento, mas simplesmente porque sentimos que está ao nosso alcance fazer algo, gera um grande impulso na nossa vida. Sentimo-nos “vivos” e com um espírito sempre jovem! Também é interessante verificar que por ocasião da pandemia, foi estimulada a consciência em relação à fragilidade do estado de saúde do planeta e da importância da qualidade ambiental para termos saúde e os nossos filhos possam crescer saudáveis. Foi ainda desafiada a nossa compreensão sobre o tempo que passamos com os mais novos e a qualidade desse tempo, de um modo particular o tempo ao ar livre. Estas condições passaram a ser mais valorizadas comparativamente a outras, por exemplo ao nível material. Porque as condições que damos às nossas crianças são efectivamente uma priorida-

de, desafio a olharmos com sentido crítico para a qualidade ambiental dos espaços que elas frequentam, em particular nos recintos das escolas. Trazer de novo a natureza para mais próximo das crianças equilibrando a tendência das últimas décadas de artificialização dos recreios e espaços de brincadeira afigura-se essencial. Afinal, “Um passeio na Natureza vale mais do que 10 bibliotecas” (professor Carlos Neto, em “Libertem as crianças – a urgência de brincar e ser activo”, Contraponto Editores, Novembro de 2020). We live in times of great uncertainties. Lots of things that we once took for granted, now can’t be. It’s time to rethink what really moves us. What gives direction and purpose to our lives. In what’s essential for a healthy life. There are many ways to feel that drive that transcends the day-to-day routines of our lives. The feeling that we have a mission is one of the common denominators. Some years ago, in a documentary about an environmental accident, more specifically an oil spill, an important idea was conveyed that I have never forgotten, and neither will I: “Action preserves people.” In fact, this state of spirit, this attitude to act given what had happened, without being daunted by the size or scale of the event, but simply because we feel that it is within our power to do something, gives a boost to our lives. We feel ‘alive’ with a ‘young’ spirit! It is also interesting to see that during the pandemic an awareness of the fragility of the state of the health of the planet was sparked and the importance of environmental quality

Azimute

37 DR Foto: Juliane Liebermann na Unsplash

Coordinates

for our health and for our children to grow up healthy. We were also made to think about the time we spend with children and the quality of this time, particularly outdoors. These moments are so much more valuable compared to others at a more material level, for example. Because the conditions that we give our children really are a priority, a challenge to look with a critical eye at the environmental qual-

ity of the spaces where they hang out, in particular in school playgrounds. To bring nature closer to children again, balancing out the trend over the past decades for artificial playgrounds and recreation spaces is essential. After all, “a stroll in nature is worth more than 10 libraries” (Professor Carlos Neto, ‘Set the Children Free - the Urgency need to Play and be Active’, Contraponto Editores, November 2020).

Atelier 38 Atelier

Atelier

Francisco Torres

O Diabo está nos detalhes The devil is in the details

Atelier

Formado em Arquitectura de Interiores na prestigiada University of the Arts, em Londres, Francisco Torres gosta de dar alma e carácter ao esqueleto de uma casa. O resultado é um já invejável percurso para o jovem designer, que mistura clássico e moderno, novo e velho, numa luta contra o convencional. Trained inInterior architecture at the prestigious University of Arts, in London, Francisco Torres likes to lend soul and character to the framework of a house. The result is an enviable journey for a young designer who mixes classic and modern, new, and old, in a struggle against the conventional

Texto Text: Madalena Guinote Ramos

Escolhe receber-nos em casa, que é um espelho da sua mente criativa: cada canto é uma espécie de guloseima para os olhos, numa caça ao tesouro onde há sempre algo de novo para descobrir: três quadros no chão, encostados à parede, como que ali deixados ao acaso; pilhas de livros sobre fotografia, design e moda; ou, ainda, uns gigantes fósforos decorativos estrategicamente colocados ao lado de um cigarette dispenser. A residência de Francisco Torres parece ser uma extensão do seu estúdio, o que revela que o design lhe está na essência e que não é apenas trabalho. Aliás, a sala onde conversamos descontraidamente – primeiro sobre jornalismo e, depois, sobre como o gosto por Legos e Playmobil pode ter estado na origem da carreira que escolheu – é a definição de eclético: há elementos clássicos e outros modernos, objectos extravagantes, lado a lado com peças simples, numa mistura de coisas que pertencem a mundos diferentes, mas que, ali, ganham vida harmoniosamente. Em comum, têm a qualidade. “Apostar na qualidade, em coisas que são para a vida, e que não passam de moda é o que me interessa. Eu quero fazer casas que perdurem no tempo e que tenham a capacidade de passar para as próximas gerações.” É desta vontade de deixar um legado duradouro e da atenção colossal ao detalhe que tem vindo a definir, de forma “orgânica”, a

sua identidade artística, que tem conquistado um invejável portfólio de clientes. Com apenas 31 anos, o currículo do designer já conta com projectos para hotelaria e casas privadas em Londres, Paris, Lisboa ou América do Sul, e uma carteira de clientes multi-milionários que inclui figuras ilustres, algumas anónimas, outras nem tanto, que se deixaram conquistar pelo seu estilo único, mas também pelo acompanhamento altamente personalizado que a equipa do Francisco Torres Studio faz para que cada trabalho seja a concretização do sonho do cliente. Diz-se que o “Diabo está nos detalhes” e, com tanto para onde olhar, queremos saber de onde vem a inspiração para aquele caos metódico, onde a atenção ao pormenor impera. “Está em todo o lado! Só depende da forma como se olha para as coisas, independentemente do que sejam.” Tem o seu estúdio localizado no coração do multicultural e energético Chiado, mas podia tê-lo no vibrante bairro do Soho, ou em qualquer outra capital europeia onde o design de interiores já seja parte da cultura local. Porquê ficar por cá? As razões são várias. Explica que “aqui não há tanta concorrência. Lá fora, tenho 40 ou 50 players a fazer o mesmo que eu faço, enquanto que aqui somos muitos menos”, mas também que há um crescente número de clientes a surgir no

40 Atelier Atelier

Fora da caixa Out of the box

País: do Minho ao Algarve, com destaque para os norte-americanos e os britânicos, são cada vez mais os estrangeiros a comprar propriedades em Portugal e, nesses casos, querem quase sempre um projecto de design de interiores. E os clientes portugueses de classe alta também já começam a aumentar em número. Diz ainda que a reabilitação de edifícios históricos, preservando a sua identidade e arquitectura original, fazem parte dos planos que tem para aqui. É que, para Francisco Torres há algo de es-

pecial quando aterra em Portugal: “Somos um País absolutamente extraordinário, com uma enorme qualidade de vida, tranquilo e sem violência. E isso também deve ser considerado um luxo.” E se há quem percebe de luxo, é ele. He decides to welcome us at home, which is a mirror of his creative mind: each corner is like candy for the eyes in a treasure hunt where there is always something new to discover: three paintings on the floor lean-

14 projectos portugueses nos Prémios Mies van der Rohe 14 Portuguese projects up for the Mies van der Rohe Prize

A Comissão Europeia e a Fundació Mies van der Rohe anunciaram, em Outubro, os nomeados aos Prémios de Arquitectura Contemporânea da União Europeia / Prémios Mies van der Rohe (Prémios UEmies) de 2024. Estão nomeadas 362 obras realizadas em 38 países europeus diferentes, entre as quais 14 são de Portugal. Os Prémios UEmies 2024 têm por objectivo reconhecer as melhores obras construídas na Europa, entre Abril de 2021 e Maio de 2023. O ciclo de 2024 reflectirá sobre os desafios actuais que os cidadãos, arquitectos, clientes, promotores, decisores políticos e outros profissionais enfrentam no contexto da Acordo Verde Europeu. The European Commission and the Mies van der Rohe Foundation announced in October the nominees for the European Commission Contemporary Architecture Prize 2024. (EUmies). 362 projects from 38 different European countries are nominated, of which 14 are from Portugal. The EUmies Awards recognise the best projects built in Europe between April 2021 and May 2023. The 2024 awards will reflect on the current challenges that citizens, architects, clients, developers, political movers and shakers, and other professionals face within the context of the European Green Deal.

Atelier

ing against the wall as if they have been left there by chance; piles of books on photography, design and fashion, and even some huge decorative matches strategically placed next to a cigarette dispenser. Francisco Torres’s residence seems to be an extension of his studio, which reveals that the design is in its essence and that it is not merely work. Moreover, the room in which we are chatting relaxedly - first about journalism and then how a taste for Lego and Playmobil could have been behind the career he chose - and the definition of eclectic: there are classical elements and others that are modern. There are extravagant pieces next to simple ones, in a mix of things that belong to different worlds, yet here bestows a harmonious life. The one thing in common is quality. “I concentrate on quality and things that are for life and are not just fashionable is what interests me. I want to design houses that are timeless, will last, and can be passed on to future generations.” It is this desire to leave a lasting legacy and pay a colossal attention to detail that has come to define his artistic identity in an organic way and has won him an enviable portfolio of clients. At just 31, the designer’s curriculum already has projects for hotels and private houses in London, Paris, and South America, and a portfolio of multi-millionaire clients that includes illustrious figures, some anonymous, others not so, who have been won over by his unique style, but also by his highly personal supervision that the team at Francisco Torres Studio provides for each project that makes the client’s dream a reality. He says that the ‘Devil is in the details’ and with so much to look at, we wanted to know where he got all that inspiration for that methodical chaos where attention to detail is king. “It’s everywhere! It just depends on the way you look at things, regardless of what they are.” His studio is located right in the heart of the multi-cultural and bustling Chiado, but he could have had it in the vibrant neighbourhood of Soho in London, or in any other European capital where interior design is part of the local culture. Why did he stay here? The reasons are various. He explains that “here’s not so much competition here.” Overseas I am up against 40 or 50 players who do the same that I’m doing, while here there are far fewer of us”, but he

also has a growing number of clients in Portugal: from the Minho to the Algarve, with an emphasis on US and UK clients, increasingly more foreigners buying properties in Portugal and, in these cases, almost always want an interiors design project. And upper-class clients have also begun to increase in number. He also says that refurbishing historic buildings, preserving their original identity

and architecture is part of his plans that he has in Portugal. Francisco Torres says there is something special when he lands in Portugal: “We are an absolutely extraordinary country, with a fantastic quality of life, one that is peaceful and non-violent. And this too should be considered a luxury.” And if there’s anyone who understands luxury, it’s him.

Ventos do Norte 42 Ventos do Norte

North Winds

Investimento Investment

Novas lojas animam comércio de rua no Porto New shops bring life to high street shopping in Porto

Ventos do Norte

North Winds

A reabilitação da cidade e o turismo estão a impulsionar o comércio de rua na Invicta, embora algumas das novas marcas estejam a apostar nos concelhos vizinhos. The rehabilitation of the city, and the tourism, are boosting high street shopping in Porto, although some of the new brands are investing in neighbouring districts.

Texto Text: Elisabete Soares

A marca italiana de candeeiros Davide Groppi, a multinacional de vestuário neerlandesa Zeeman, e a cadeia de retalho origem dinamarquesa Normal, que instalou a primeira loja de rua, são alguns dos exemplos de novas marcas que escolheram o Porto e os concelhos vizinhos de Matosinhos e Vila Nova de Gaia para iniciarem a sua expansão no mercado nacional. Uma prova - segundo os profissionais a actuarem no mercado de retalho -, de que o comércio de rua, sobretudo no centro do Porto, está muito dinâmico, em particular nas zonas que têm sido alvo de intervenções de processos de reabilitação urbana e sobretudo fruto do aumento do turismo. A confirmação desta realidade está na abertura de 42 novas lojas, no 1º semestre de 2023, em localidades como a Avenida dos Aliados, Rua de Santa Catarina, a zona dos Clérigos, Rua das Flores, Ribeira - zonas que continuam a estar na mira dos retalhistas nacionais e internacionais, quando procuram espaços para abrir a sua actividade na Invicta - com especial foco nas actividades da moda e acessórios e no sector da restauração, de acordo com os dados da CBRE. Na opinião de Susana Pires, consultora do departamento Retalho da Cushman & Wakefield Porto, também “as cidades limítrofes têm vindo a acompanhar este ritmo de crescimento e dinamismo, sobretudo através da proliferação de novos conceitos de discount não alimentar, mas também devido ao aparecimento de novos formatos de menor dimensão e conveniência criados por algumas

cadeias de supermercados para se ajustarem a um comércio de maior proximidade e ‘bairrista’, o que tem sido uma tendência de sucesso no retalho pós-pandemia.” É o caso da neerlandesa Zeeman, multinacional especializada em vestuário e produtos têxteis, que abriu este ano três espaços no Grande Porto. Começou por Matosinhos, seguiu-se Vila Nova de Gaia e, por último, na cidade do Porto, apostando no centro das cidades, mas mantendo o seu conceito de loja de bairro. Gustavo Soares, managing partner da Engel & Völkers Porto, destaca também o grande dinamismo na procura de lojas para arrendar, sobretudo no centro do Porto. Contudo, alerta “que muitos dos espaços apresentam valores de renda muito acima do mercado”, o que faz com que algumas delas “continuem ainda por colocar”, e também se constacte “um entra e sai de marcas”, relativas a negócios que acabam por não resultar. Uma situação visível em várias zonas da cidade, incluindo algumas zonas de comércio premium, como é o caso da zona do Aviz, na Avenida da Boavista. De destacar que o comércio a retalho foi uma das áreas do imobiliário que mais sofreu com a pandemia Covid-19, obrigando os proprietários a praticar carências e ajustes de valor aos lojistas. Actualmente, nas zonas do Porto mais procuradas pelo comércio de rua, é visível um movimento gradual de subida das rendas, atingindo, neste momento, o valor de 75 euros por metro quadrado (€/m2) para a renda prime, embora estes valores sejam, em média, 40% abaixo dos praticados em Lisboa.

44 Ventos do Norte North Winds

The Italian lighting brand, Davide Groppi, the multinational Dutch clothing brand Zeeman, the Danish retail chain Normal, which has set up its first high street shop, are some examples of new brands that have chosen Porto and the neighbouring districts of Matosinhos and Vila Nova de Gaia to begin their expansion in the national market. It is proof, according to professionals that operate in the retail market, that high street trading, above all in the centre of Porto, particularly in the retail market, is very buoyant, in particular the areas that have been done up through urban rehabilitation and on the back of increased tourism. The confirmation of this reality is the opening of 42 shops in the 1st quarter of 2023 in locations such as Avenida dos Aliados, Rua de Santa Catarina, the Clérigos area, Rua das Flores, Ribeira - areas that continue to be in

the sights of national and international retailers when they are looking for premises to open their businesses in Porto, with a special focus on fashion and accessories and in the catering sector, according to data from CBRE. According to Susana Pires, a consultant in the Retail department at Cushman & Wakefield Porto, “towns on the outskirts have also kept pace with this rate of growth and dynamism, particularly through the proliferation of new non-food discount concepts, but also because of the appearance of new smaller convenience formats created by some supermarket chains that are adjusted to a trade that is closer to neighbourhood shoppers, which has been a successful trend in post-pandemic retail.” One case is the Dutch group Zeeman, a multinational specialised in clothing and textile products, which this year has opened three

O comércio de rua, sobretudo no centro do Porto, está muito dinâmico, em particular nas zonas que têm sido alvo de intervenções de processos de reabilitação urbana e sobretudo fruto do aumento do turismo. The high street trading, above all in the centre of Porto, particularly in the retail market, is very buoyant, in particular the areas that have been done up through urban rehabilitation and on the back of increased tourism.” stores in Greater Porto. It began with Matosinhos, followed by Vila Nova de Gaia and, lastly, in Porto, focusing on the city centres while maintaining its concept of a neighbourhood shop. Gustavo Soares, managing partner of Engel & Volkers Porto, also highlights the buoyant demand for shops to let, particularly in the centre of Porto. However, he warns that “many of the premises are charging rents above the market,” which means that some of them “continue to stand empty,” and also says that brands are “coming in and leaving” because of business that didn’t do well. A situation visible in various areas of the city, including some premium commercial zones, as is the case in the Aviz and Avenida da Boavista areas. It should be pointed out that retail trade was one of the real estate areas that most suffered from the Covid-19 pandemic, forcing landlords to take ‘haircuts’ and lower rents for shopkeepers. Currently, in the most sought-after areas of Porto for high street shopping, a gradual move towards an increase in rents is visible, at the moment reaching €75 per square metre (€\m2) for prime rents, although these values are on average 40% less than those in Lisbon.

FROM COOKING TO AMAZING

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Lá 46 fora Lá fora

Abroad

Notas positivas e negativas Positive and Negative Notes

Expo Real forte mesmo em tempos difíceis Expo Real strong even in difficult times

Lá fora Abroad

Num ano pouco auspicioso, tudo levava a crer que a edição de 2023 da Expo Real teria um decréscimo. Mas tal não aconteceu: todos os espaços expositivos e de eventos estiveram cheios e não faltaram visitantes de todo o mundo. Mas houve ecos de Portugal nos corredores da feira, nem sempre benéficos. In a less than auspicious year, everything led one to believe that the 2023 edition of Expo Real would see a falloff in exhibitors and visitors. But that’s not what happened: all of the exhibition stands and events were full and there was no lack of visitors from all over the world. But there were echoes of Portugal in the corridors of the fair that were not always beneficial.

Texto Text: Carla Celestino

Apesar dos sinais de abrandamento do mercado imobiliário, e contra todos os cenários traçados, a Expo Real 2023 alcançou números muito semelhantes à edição em 2022: presentes estiveram 1.856 expositores oriundos de 36 países e mais de 40.000 participantes internacionais no total. Note-se, que este último número registado foi superior a 2022. Para a directora da feira Claudia Boymanns a “Expo Real provou, mais uma vez e especialmente este ano, ser a feira de trabalho do sector”. Como esclarece, “foi importante fornecer uma plataforma de intercâmbio e de discussão conjunta de possíveis soluções.” Pelo que, na qualidade de organizadores, diz estarem “muito felizes por a Expo Real ter um status tão elevado na indústria - mesmo e especialmente em tempos difíceis.” Para Boymanns, “uma garantia para o sucesso do evento deste ano foi, sem dúvida, o elevado nível de participação internacional e o compromisso dos nossos expositores, incluindo os de Portugal, com o stand conjunto da Região de Lisboa, que reuniu as cidades de Lisboa e Almada e três empresas privadas, para procurar intercâmbio e discussão aqui em Munique.”

Lisboa em alta

No que concerne aos co-expositores privados do stand da Região de Lisboa - B.Prime, Aliança Atlântica e Contacto Atlântico -, Diogo Ivo Cruz, director da Invest Lisboa, afirma que, “apesar de em menor número que habitual (reflectindo alguma contração no sector), tiveram uma participação muito intensa e bem preparada, com reuniões constantes e fazen-

do muitos contactos importantes. A procura de oportunidades de investimento e parceiros em Portugal, continuou a ser muito forte.” O managing partner Jorge Bota contou-nos que a feira “esteve bastante activa, com muitos visitantes e expositores, com muita gente e muito interesse.” Reconhece, no entanto, que “o sentimento não era o melhor”, isto porque, apesar de “os alemães e norte europeus dominarem, eles estão, de facto, a passar um mau momento do ponto de vista económico e com um impacto significativo no imobiliário.” Jorge Bota salienta que “do ponto de vista do investimento internacional, continua a haver liquidez para investir, vontade, mas as incertezas com a situação económica e se o limite do aumento das taxas de juro já foi atingido, ou não, levam a uma manutenção de muita prudência e só negócios muito interessantes, sejam pelas rentabilidades, sejam pela qualidade dos edifícios, é que estão a ser realizados.” Advertiu igualmente “que poderá ser preocupante para o futuro próximo, para mercados como o português ou o espanhol que estão em muito melhor situação, uma concorrência agressiva de mercados como o Reino Unido e Países Baixos, que já estão a transaccionar imóveis de qualidade com desconto e isso irá afectar-nos, pois as yields deles estão a ficar mais altas do que as nossas, e são mercados mais líquidos e com menos instabilidade jurídica e fiscal.” Refira-se que a Câmara Municipal de Lisboa contou com a participação da vereadora do Urbanismo, Joana Almeida, numa conferência e que teve igualmente a oportunidade de apresentar o projecto do Vale de Santo António. Já

48 Lá fora Abroad

Uma garantia para o sucesso do evento deste ano foi, sem dúvida, o elevado nível de participação internacional e o compromisso dos nossos expositores, incluindo os de Portugal. A guarantee for the success of this year’s event was undoubtedly the high level of international attendees and the commitment of our exhibitors, including those from Portugal.”

a comitiva da Câmara Municipal de Almada contou com a participação da presidente da edilidade Inês Medeiros e de vários promotores que revelaram os projectos imobiliários de grande dimensão que estão a avançar neste território. O evento contou ainda com a participação da Sonae Sierra e da Casafari no espaço Tech Alley.

Portugal na capa do “Financial Times”

Não como expositor, mas como visitante, esteve Hugo Santos Ferreira, presidente da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII) que nos deu o seu testemunho: “Infelizmente para Portugal, o evento coincidiu com o anúncio da intenção do Governo em acabar com o regime fiscal para o Residente Não Habitual que, aliás, fez capa no “Financial Times” e que foi distribuído à entrada da feira, tendo sido completamente prejudicial para a reputação e imagem do nosso País.” Acrescentado que “foi com pena e alguma

vergonha que os profissionais do imobiliário entraram na Expo Real no primeiro dia da feira.” Isto porque, como explicou, “toda a feira percebeu que os investidores imobiliários, os investidores estrangeiros e o talento estrangeiro já não são bem-vindos a Portugal”. O que acabou por ser “bastante negativo”. Hugo Santos Ferreira remata dizendo que as “notas que trago da Expo Real não são muito positivas” para Portugal, mas que a feira em si “esteve muito boa, com bastante gente, com muitos stands.” Para Diogo Ivo Cruz, “este é o momento de investir numa presença forte, numa frente unida da Região na Expo Real”, porque, como defende, “a valorização do território, no seu todo, não compete apenas ao sector público. É um dever, um desígnio estratégico, que cabe a todos, e a todos beneficia. É que através da valorização do território, os activos que aí estão valorizam-se de igual forma.” A Expo Real regressa a Munique nos dias 7 a 9 de Outubro de 2024 e a Magazine Imobiliário

lá estará para trazer as últimas tendências e novidades do sector. Despite signs of a slowdown in the real estate market, and against all the scenarios outlined, Expo Real 2023 achieved numbers very similar to the 2022 edition: there were 1,856 exhibitors from 36 countries and over 40,000 international participants in total. It should be noted that this latter number exceeded 2022. For fair director Claudia Boymanns, “Expo Real once again showed; and especially this year; that it is the working fair of the sector”. As she makes clear, “it was important to supply a platform of exchange and discussion with possible solutions”. So that speaking for the organisers, she says that they are “very happy that Expo Real has such a high standing in the industry - even though and in spite of difficult times”. For Boymanns, “a guarantee for the success of this year’s event was undoubtedly the high

Lá fora Abroad

Apesar de os alemães e norte europeus dominarem, eles estão, de facto, a passar um mau momento do ponto de vista económico e com um impacto significativo no imobiliário. Despite the Germans and North Europeans dominating, they are, in fact, going through a rough time from an economic point of view with a significant impact on real estate.”

level of international attendees and the commitment of our exhibitors, including Portugal, such as the Lisbon Region that brought together the cities of Lisbon and Almada and three private companies in search of an exchange and discussion here in Munich”.

Lisbon on top

Regarding the private co-exhibitors at the Lisbon Region stand - B.Prime, Aliança Atlântica and Contacto Atlântico -, Diogo Ivo Cruz, Director of Invest Lisboa, states that “despite a fewer number than usual (reflecting some slowdown in the sector), they had a very intense and well-prepared participation, with constant meetings while making a lot of important contacts. The demand for investment opportunities and partners in Portugal continues to be very strong.” The managing partner Jorge Bota told us that the fair “was quite busy, with lots of visitors and exhibitors, with a lot of people and a lot of interest.” He recognises, however, that the “feeling was not the best” because despite

the “Germans and North Europeans dominating, they are, in fact, going through a rough time from an economic point of view with a significant impact on real estate.” Jorge Bota stresses that from the “point of view of international investment, there continues to be liquidity to invest and the willingness, but the uncertainties over the economic situation, regardless of whether the increases in interest rate will be capped or not, has led to caution and business deals being made that are not that exciting, whether from a profitability point of view or the quality of the buildings. He also warned that an aggressive competition from markets such as the Netherlands and United Kingdom could be “worrying for the near future for the Spanish and Portuguese markets that are in much better shape, because they are transacting quality properties at a discount that will affect us since their yields are higher than ours and their markets are more liquid and have less legal and fiscal instability”.

50 Lá fora Abroad

Nevão Snow

Comissão Europeia esquece-se das horas European Commission behind the times

As alterações sazonais do horário já deviam ter sido concluídas há muito tempo (desde 2018), mas outras questões vitais para a União Europeia relegaram este tema para segundo plano. Os ponteiros que ditam as horas da nossa vida começaram por ser uma decisão económica e agora é considerada uma questão social e de saúde pública. É que o designado “relógio social”, que dita as horas de trabalho e de lazer, e o “relógio biológico”, alinhado com o dia e a noite, estão, segundo os especialistas, dessincronizados e a provocar malefícios no estado de saúde dos humanos. Nós, os portugueses, já atrasámos os relógios uma hora!

It should be mentioned that Lisbon City Council counted on the participation of the council officer for Urban Planning, Joana Almeida at a conference at which she also had the opportunity to present the Vale de Santo António project. The Mayor of Almada, Inês Madeiros was also with the Almada Municipal Committee and various developers that revealed their large real estate projects that are progressing in the municipality. The event also counted on the participation of Sonae Sierra and Casafari in the Tech Alley space.

Portugal on the front page of the ‘Financial Times’

Not as an exhibitor but as a visitor, Hugo Santos Ferreira, President of the Portuguese Association of Real Estate Developers and Investors (APPII) gave us his opinion: “Unfortunately for Portugal, the event coincided with news of the government’s intention to end the fiscal regime for Non-Habitual Residents, which moreover made the front page of the ‘Financial Times’ and was distributed at the entrance to the fair, having been completely prejudicial for our country’s reputation and image.”

Adding that it was with some shame and embarrassment that the real estate professionals entered Expo Real on the first day of the fair.” That was because, he explained, “the whole fair realised that overseas real estate investors and foreign talent are no longer welcome in Portugal”. Which ended up being quite negative.” Hugo Santos Ferreira concluded by saying “the notes that I bring from Expo Real are not very positive” for Portugal, but that the fair in itself was “very good” with a fair amount of people and many stands”. For Diogo Ivo Cruz, “this is the moment to invest in a strong presence, in a united regional front, at MIPIM and Expo Real”, because as he argues, “the appreciation of the territory, as a whole, is not just down to the public sector. It is a duty, and strategic intention that falls to us all, and benefits us all. It is through the region’s appreciation that the assets that are there also appreciate.” Expo Real returns to Munich from October 7-9, 2024 and Magazine Imobiliário will be there to bring you the latest trends and news in the sector.

The proposal to scrap summer and winter time should already have been done and dusted a long time ago (since 2018), but other vital questions for the European Union have relegated this topic onto the back burner. The clock hands that dictate the time governing our lives started off as an economic decision, and now is considered a social and public health question. And the so-called ‘social clock’ that dictates working hours and leisure time and the ‘biological clock’ aligned with the night and the day are, according to specialists, out of sync and are harmful for the state of human health. The Portuguese have already set their clocks back 1 hour!

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Lá fora Abroad

Reino Unido United Kingdom

O Efeito da Gravidade The Effect of Gravity

Roberto Varandas Managing Director Europa Capital Partners / Mitsubishi Estate Co.

Na última edição, fiz referência a avaliações de imóveis estilo coiote. Quem se lembra dos desenhos animados da Looney Toons, recorda-se com certeza das cenas onde o Pápa-Léguas fugia do Coiote e, a determinada altura, o Pápa-Léguas corria para uma falésia e, certamente pelo efeito da velocidade, ou porque simplesmente não se consciencializava do facto que estava a correr no ar, conseguia atravessar o vale e continuava a correr no planalto seguinte. O Coiote por seu turno, a meio de estar a correr no ar, percebia que estava a desafiar a gravidade e caía de imediato. Assim parecem alguns activos e sectores nos mercados imobiliários e como os diferentes mercados e reguladores que lidam com a questão das avaliações imobiliárias acabam por agravar este efeito. A avaliação dos activos imobiliários é um processo importante a vários níveis. A começar pelas avaliações bancárias que permitem que

os bancos estendam o crédito a proprietários, promotores e famílias. Sem uma avaliação não haveria um valor de referência onde as instituições financeiras pudessem fixar um valor para o crédito. Na minha área, a dos fundos imobiliários, além das possíveis avaliações para efeitos de crédito, existe uma necessidade de avaliar os activos para chegar a um valor das unidades do próprio fundo sob risco dos investidores serem beneficiados ou prejudicados sem uma avaliação robusta dos imóveis. Se os activos de um fundo estiverem sub-avaliados, os novos investidores de um fundo aberto saem beneficiados em detrimento dos investidores que já investiram no fundo e vice-versa se os activos estiverem sobre-avaliados. Em tempos, fui informalmente abordado por um consultor que estava a estudar esta questão em Portugal e queria conhecer as melhores práticas nos mercados internacionais. Ofereci-me para uma reunião com o intuito de explicar como se procedia em questões como a liquidez, a alavancagem, os tipos de activos e, naturalmente, a questão das avaliações. Assim fizemos, e expliquei que, para fundos abertos, a norma eram avaliações trimestrais coincidentes com liquidez trimestral e com base nessas mesmas avaliações. Para fundos fechados, a norma era uma avaliação completa todos os anos e uma avaliação sumária, apenas actualizando os pressupostos, a meio do ano. Muito embora os fundos fechados, durante a sua vida, não tendem a ter subscrições e resgates propriamente ditos, muitos fundos fechados internacionais permitem transacções no mercado secundário e os investidores querem avaliações fidedignas dos activos. Para mais, quem detém estes fundos normalmente tem outras obrigações internas nas suas organizações e perante os regulado-

res têm de comunicar um valor dos seus investimentos. Passado um ano ou dois, este tema das avaliações dos fundos surgiu numa conversa com um conhecido administrador de uma das maiores gestoras em Portugal. Brincava que a CMVM tinha feito uma consulta às gestoras a sugerir, grosso modo, as directivas que eu tinha sugerido. Explicou-me que era impossível fazer tantas avaliações e que as gestoras não conseguiriam comportar o custo das mesmas. Perguntei-lhe se achava que o método vigente - que permitia ao gestor escolher, se a memória não me falha, a média das duas últimas avaliações ou a última e que estas eram feitas no máximo a cada dois anos -, era suficiente para que um investidor tivesse confiança no valor atribuído às unidades de participação. Não me lembro o que respondeu, mas para o caso não é relevante. Obviamente, um sistema que apenas olha para trás para definir o valor de um activo, não serve os interesses de ninguém; e os sistemas que se baseiam fortemente no método comparativo, que olham para transacções que ocorreram no passado, estão quase sempre desactualizadas à partida. No entanto, em muitos mercados, embora as taxas de desconto tenham subido pelo menos 400 pontos base (4%), certos activos não têm maneira de ver uma correcção de valores, os tais activos “Coiote”. E vivemos no curioso mundo onde sectores inteiros do imobiliário apresentam rentabilidades inferiores à respectiva dívida usada na compra destes activos. Um qualquer activo residencial para arrendamento não tende a apresentar uma yield muito acima dos 4% (brutos!) nos diferentes mercados europeus, mas para financiar esses mesmos activos não se consegue obter crédito com uma taxa abaixo dos 6%. No longo prazo, esta relação de

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factores não faz sentido e das duas uma: ou as rentabilidades sobem ou as taxas de juro descem. E as avaliações imobiliárias são um forte incentivo ao reajuste de preços e consequente correcto funcionamento do mercado. No que concerne ao tema das avaliações imobiliárias, as metodologias têm evoluído ao longo dos anos, mas, no meu entender, é o mercado britânico que mais tenta aproximar as avaliações de um verdadeiro valor de mercado. O famoso “Red Book” é a “Bíblia” de todos os que obtêm a denominação de RICS. Já foi assim na crise financeira de 2008, onde houve uma pressão enorme para que os avaliadores tivessem em conta o “sentimento” do mercado e não se sustentassem apenas nas transacções verificadas no mercado já que estas não existiram durante os largos meses de 2008 e 2009. Neste ciclo já não houve essa questão e a subida abrupta das taxas de desconto fez cair o valor dos activos proporcionalmente. Só em Outubro de 2022, as avaliações dos activos industriais/ logísticos no Reino Unido caíram 10% com uma correcção nunca antes vista em tão curto espaço de tempo e certamente não com base em transacções observadas no mercado. No outro extremo está o sistema alemão, onde as avaliações são feitas com base no método do rendimento, real ou não, especialmente para os activos não residenciais. Avaliações feitas com base no rendimento tendem a ser extremamente estáveis podendo não incorporar o tal factor do “sentimento” já referido. O sistema em Portugal está algures no meio destes dois extremos, embora tenda mais para o sistema alemão. A confiança no mercado depende também de avaliações actuais, frequentes e fidedignas. In the last issue, I referenced Will E. Coyote property appraisals. If you recall the Looney Toons cartoons, you will certainly remember the scenes where the Road Runner ran away from the Coyote. At a certain point, the Road Runner would run towards a cliff and certainly because of the effect of speed, or because he simply didn’t realise he was running in the air, he was able to move forward and continue running on the next plateau. The Coyote in turn, in the middle of running in the air, would realize that he was defying gravity and fell immediately. This is how some assets and sectors in the real estate markets appear to behave at this moment. How different markets and regulators deal with the issue of real estate valuations can worsen this effect.

The real estate valuations are important on several levels. Bank appraisals allow financial institutions to extend credit to owners, developers and families. Without an appraisal, there would be no reference value where banks could anchor a credit. In my area, that of real estate funds, in addition to facilitating credit, there is a need to value assets to arrive at a price for fund units. Without a robust appraisal of the underlying properties, there is a risk of investors being benefitted or disadvantaged when coming into a fund. If a fund’s assets are undervalued, new investors in an open-ended fund benefit to the detriment of investors already invested in the fund and vice versa if the assets are overvalued. At a given point in time, I was informally approached by a consultant who was studying the issue of valuations in Portugal and wanted to know the best practices in international markets. I volunteered for a meeting to explain how to address issues like liquidity, leverage, types of assets and, naturally, the issue of valuations. During our call, I explained that, for open-end funds, the norm was quarterly valuations coinciding with quarterly liquidity. For closed-end funds, the norm was a complete appraisal every year and a desktop appraisal mid-year, by updating the assumptions. Although closed-end funds, during their life, do not tend to have subscriptions and redemptions, many international closed-end funds allow transactions on the secondary market and investors want reliable valuations of assets. Furthermore, those who hold these funds typically have other internal obligations within their organizations and towards regulators to communicate the value of their holdings. After roughly a year, the topic of fund valuations came up in a conversation with a well-known manager from one of the large fund management companies in Portugal. He joked that the regulator had carried out a consultation with the managers suggesting the directives that I had suggested. He explained to me that it was impossible to carry out so many evaluations and that the managers would not be able to cover their cost. I asked him if he thought that the current method, which allowed the manager to choose, if memory serves me correctly, the average of the last two evaluations or the last one, and that these were carried out, at most, every two years, was enough for a investor had confidence in the value attributed to the participation units. I don’t remember what he replied but

it’s not relevant to the discussion. A method that only looks backwards to define the value of an asset does not serve anyone’s interests. And methods that rely heavily on the comparative method, which looks at transactions that took place in the past, are almost always out of date from the outset. And yet, in many markets, although discount rates have risen by at least 400 basis points (4%), certain assets have no way of seeing a correction in value, the so-called “Coyote” assets. We live in a curious world where entire real estate sectors have lower returns than the respective debt used to purchase these assets. Any residential asset for rent does not tend to have a yield much above 4% (gross!), but to finance these same assets, it is not possible to obtain credit below 6%. In the long term, this relationship does not make sense and one of two things must happen: either returns rise or interest rates fall. Real estate valuations are a strong incentive for price adjustments and the consequent correct functioning of the market. Regarding the subject of property valuations, methodologies have evolved over the years but, in my opinion, it is the British market that most tries to bring valuations closer to a true market value. The famous “Red Book” is the bible for all those who obtain the RICS acronym in the professional titles. This was already the case during the financial crisis in 2008, where there was enormous pressure for evaluators to take into account “market sentiment” and were not based on only past transactions in the market as these did not exist during many months of 2008 and 2009. In this cycle, this was no longer an issue and the abrupt rise in discount rates caused the value of assets to fall proportionally. . In October 2022 alone, valuations of industrial/logistics assets in the UK fell by 10% in the month, a correction never before seen in such a short space of time and certainly not based on transactions observed in the market. At the other extreme, we have the German system, where valuations are made based on the income method, real or presumed, especially in the case of non-residential assets. Appraisals made on income method tend to be extremely stable and may not incorporate the aforementioned “sentiment” factor. The system in Portugal is somewhere in the middle of these two extremes, although it tends more towards the German system. Confidence in the market also depends on current, frequent, and reliable assessments.

Tea 54 Networking Magazine Imobiliário Fio-de-Prumo Lá fora

Plumb Line Abroad

Magazine Imobiliário Networking Tea

Continuamos a ser únicas mas estamos entre muitas!

We continue to be unique But we are among many! A 2ª edição do Tea Networking Magazine Imobiliário 2023 decorreu no dia 12 de Setembro de 2023, no The Editory Riverside Santa Apolónia Hotel, em Lisboa. Mulheres de topo de diferentes áreas, desde o Imobiliário, à Construção e Turismo, partilharam as suas visões sobre a temática: “Somos únicas ou uma entre muitas?” O evento exclusivo contou com o testemunho das mulheres distintas e inspiradoras: Diana de Polignac de Barros Nigra, administradora INARKUS, SA; Isabel Tavares, head of Sales & Marketing do Editory Collection Hotels / Sonae Capital; Margarida Ordaz Caldeira, arquitecta e Executive Board director da Broadway Malyan; Sónia Fernandes Tomaz, directora da Keller Williams Luxury em Portugal; Renata Martins, directora-geral da BASF Portugal; e Rute Rocha, COO da Retail Mind.

O Tea-Networking foi apadrinhado por Susana Pascoal, directora de Marketing da Victoria Seguros, entidade patrocinadora oficial desta iniciativa, e contou também com o apoio do The Editory Riverside Santa Apolónia Hotel. Veja ou reveja os momentos do Tea Networking que reuniu estas mulheres extraordinárias que, felizmente, já são “várias entre muitas”, e que são um modelo a seguir por parte das gerações mais novas. The 2nd edition of the Magazine Imobiliário Networking Tea 2023 took place on September 12, 2023 at the Editory Riverside Santa Apolónia Hotel in Lisbon. Top women in their different areas, from Real Estate to Construction and Tourism, shared their visions on the topic: “Are we unique or one among many?” The exclusive event featured the testimonies of distinguished and inspiring women. Diana

de Polignac de Barros Nigra, CEO of INARKUS, SA; Isabel Tavares, Head of Sales & Marketing do Editory Collection Hotels / Sonae Capital; Margarida Ordaz Caldeira, architect and Executive Board director da Broadway Malyan; Sónia Fernandes Tomaz, Director of Keller Williams Luxury in Portugal; Renata Martins, General Director of BASF Portugal; and Rute Rocha, COO of Retail Mind. The Networking-Tea was sponsored by Susana Pascoal, Director of Marketing at Victoria Seguros, the official sponsor of the event, which also counted on the support of The Editory Riverside Santa Apolónia Hotel. Watch or watch again the highlights of the Networking Tea that features these extraordinary women who fortunately are “several among many” and are an example to follow for younger generations.

Magazine Imobiliário Networking Tea 2023

55 DR Fotos: Joaquim Morgado

Tea Networking Magazine Imobiliário 2023

Aniversário e Prémios 2023 56 Aniversário Lá fora e Prémios 2023

Anniversary and Awards 2023 Abroad

Anniversary and Awards 2023

10 anos cheios de personalidade 10 years full of personality

A Magazine Imobiliário assoprou as velas do seu 10º Aniversário, no dia 21 de Setembro, tendo reunido amigos e ilustres convidados numa cerimónia também marcada pela atribuição dos Prémios Personalidades 2023. Magazine Imobiliário blew out the candles on its 10th anniversary on September 21, having joined friends and illustrious invited guests at a ceremony also marked by the presentation of the Personality Awards 2023. Numa tarde soalheira, à beira-mar, os jardins do Hotel Vila Galé Collection Palácio dos Arcos, em Oeiras, acolheram cerca de 100 ilustres convidados num ambiente familiar e descontraído, para celebrar os 10 anos de actividade da Magazine Imobiliário. Mas as verdadeiras estrelas foram as Personalidade do Ano 2023: Personalidade Imobiliário – Patrícia de Melo e Liz; Personalidade Construção – Jorge Milne e Carmo; Personalidade Ambiente – José Maria Serra Saraiva; Personalidade Turismo – Chitra Stern; e com o Prémio

Personalidade de Mérito – Carlos Mineiro Aires. O evento contou com o maior apoio de sempre: O patrocínio da Habitat Invest, Haier e GROHE, o apoio institucional da ADENE – Agência para a Energia, teve como portal oficial a Supercasa e a comunicação da Green Media. O momento serviu ainda para dar a conhecer a Plataforma “PERSONALIDADES DO ANO” alojada no site da Revista Magazine Imobiliário. Na qual é possível conhecer a História e a Essência destes Prémios, bem como quem foram os Premiados ao longo dos anos. Con-

tém ainda uma Galeria de fotografias e secção de Vídeos que registam os melhores momentos de cada cerimónia anual. Partilhamos com o leitor os momentos altos da grande festa da Magazine Imobiliário. On a sunny afternoon by the seaside, the gardens of the Hotel Vila Galé Collection Palácio dos Arcos in Oeiras welcomed around 100 illustrious guests in a relaxed and family environment to celebrate 10 years of Magazine Imobiliário. But the real stars were those who won awards at the Personality of the Year 2023: Real Estate - Patrícia de Melo e Liz; Construction Personality - Jorge Milne e Carmo; Environment Personality - José Maria Serra Saraiva; Tourism Personality - Chitra Stern; and Personality of Merit - Carlos Mineiro Aires. The event counted on the most sponsorship and support ever: The sponsorship from Habitat Invest, Haier, and GROHE, institutional support from ADENE - Agency for Energy, the official portal Supercasa, and communication from Green Media. The event also served to introduce the Platform ‘PERSONALITIES OF THE YEAR’ housed on the site of Magazine Imobiliário. Here you can find out about the History and Essence of these awards, as well as who were the award winners over the years. It also has a photo gallery and a video section that marks the best moments of each annual ceremony. We share with our readers the high points of this great Magazine Imobiliário celebration.

Anniversary and Awards 2023

57 DR Fotos: Joaquim Morgado

Aniversário e Prémios 2023

58 Aniversário e Prémios 2023 Anniversary and Awards 2023

Aniversário e Prémios 2023 Anniversary and Awards 2023

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Aniversário e Prémios 2023 Anniversary and Awards 2023

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Um produto

Anabela Loureiro

Orçamento de Estado sob rodas Foi um choque, como uma colisão provocada por um pneu que estoira em plena auto-estrada a 120Km/h, que os portugueses receberam a notícia de que o Imposto Único de Circulação (IUC) para os veículos matriculados antes de 2007 ia ser agravado. Vai permitir ao cofre do Estado um encaixe de 85 milhões. Em Portugal são muitos os veículos anteriores a essa data a circular nas estradas nacionais, explicando assim este número. Sejamos realistas: as pessoas que possuem estes veículos são aquelas que, com parcos recursos não têm dinheiro para comprar automóveis novos e muito menos eléctricos. Pergunto: Por que razão devem ser os menos abonados a compensar a receita perdida com a redução do valor das portagens das ex-SCUT? A contribuição que deixa de ser baseada na cilindragem, e passa a ser no elemento ambiental, prevê que o IUC seja progressivamente aumentado até que represente a totalidade da tributação relativa ao CO2 emitido por estes veículos. Chega a atingir 430% de aumento. Esta até pode ser uma medida que visa contribuir para criar uma bolsa de ar mais limpo e um melhor ambiente, mas, seguramente, não será saudável para o bolso de todos os portugueses, com, ou sem, incentivos para o abate das suas viaturas. It was a shock, like a car crash caused by a punctured tyre on the motorway at 120Km/h, that the Portuguese received the news that the Single Motorists Tax (IUC) on vehicles with pre2007 number plates would be increased. It will allow the State to rake in an extra 85 million euros into its coffers. In Portugal there are many vehicles before this date that are circulating on national roads, thereby explaining this figure. Let’s be realistic: the people who own these vehicles are those with sparse resources and can ill afford the money to buy new vehicles, let alone electric ones.

DR Foto: Anabela Loureiro

State Budget on wheels

I ask: Why should those with modest means have to make up for lost revenues from the reduction in the amounts from the ex-SCUT motorway tolls? The tax that is no longer based on cylinder capacity and is now based on environmental considerations, foresees that the IUC should be progressively increased until it represents all the tax on CO2 emitted by these vehicles. That will mean an increase of 430% This may even be a measure that could contribute towards creating a clean air fund, but certainly that wouldn’t be healthy for Portuguese wallets, with or without incentives to scrap their vehicles.

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