Magazine Imobiliário 017

Construção Ambiente Turismo

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MAI/JUN 2016 €10

O fenómeno das grandes metrópoles The phenomenon of grand metropolises

UM PREMIO É FANTÁSTICO, TRES É DE MAQUINA.

Além de ser uma máquina a vender casas, a ERA também se revelou uma máquina a conquistar prémios. Pela confiança e reconhecimento que os nossos clientes e o mercado imobiliário nos depositaram, 3 palavras apenas: muito, muito obrigado!

era.pt

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17 MAI/JUN 2016

Editorial

Boa sorte Rio de Janeiro Best of luck Rio de Janeiro

Joaquim Pereira de Almeida Director Director

Desde sempre os grandes eventos desportivos mexeram profundamente com as estruturas das cidades onde têm lugar. Motivam transformações urbanísticas, imobiliárias e sociais.

Sem ter que recuar muito, veja-se, por exemplo, o que aconteceu a Barcelona com os Jogos Olímpicos de 1992. São os próprios catalães que reconhecem que havia uma cidade ‘antes’ e ‘depois’. Acontece que, neste caso, imperou o bom senso e não o desperdício absoluto de dinheiro.

Quando assim acontece as sociedades ficam a ganhar e não existem os colapsos conhecidos e do qual Atenas é o exemplo mais flagrante.

Falo disto em solidariedade com os brasileiros.

Mergulhados numa profunda crise e depois dos ‘elefantes brancos’ construídos para o Mundial de Futebol de 2014, temo que os jogos do Rio de Janeiro sejam, do ponto de vista social e económico mais um pesadelo, ao contrário da festa e do sucesso que deviam constituir.

Oxalá esteja enganado. Só que eles aprenderam connosco, portugueses que, para organizar o Europeu de Futebol de 2004, construíram vários estádios gigantes que estão hoje ao semi-abandono. Estávamos no tempo das ‘vacas gordas’ e da demagogia política.

Resta-me a esperança de que os cariocas tenham melhor sorte. Estamos sobre a hora.

Great sporting events have always thoroughly transformed the structure of the cities hosting them.They cause urban, property and social changes. Without having to go back that far one can see, for example, what happened in Barcelona with the Olympic Games in 1992. And its the Catalans themselves who recognise that there was a before and after city. In this case as it happens common sense won over rather than a gravy train of cash. When things are done well, society stands to gain and you don’t get the kind of collapses that are well know and of which Athens is a glaring example.

I talking about this in solidarity with the Brazilians.

Embroiled in a deep crisis and after the ‘white elephants’ built for the 2014 World Cup, I worry that the Rio de Janeiro Olympic Games, will be, from a social and economic point of view, just another nightmare, unlike the celebration and success that it should be.

I pray that I’m wrong. It’s just that they learnt from us, the Portuguese who, in organising the 2004 UEFA Football Championships, built various huge stadiums which today stand semi-abandoned. We were enjoying the times of ‘milk and honey’ and political demagogy.

All that’s left for me to say is to hope that the ‘Cariocas’ have better luck. The starting pistol is poised to shoot.

Summary

Índice

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Grande Tema Lead Story

Metrópoles Metropoli

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Metro Quadrado

Square Meter FNRU

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NAU

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Opinião Opinion José Araújo

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Ficha técnica

Fio-de-Prumo Plumb Line MRG Construction

Propriedade Palavras Aliadas Sociedade Unipessoal, Lda. NIPC – 510 653 901 Av. Duque D’Ávila, 28 – 2.º, Sala 207 1000–141 Lisboa Telf.: (+351) 21 134 10 06 Telm.: (+351) 91 061 61 62 geral@palavrasaliadas.pt www.magazineimobiliario. com Director Joaquim Pereira de Almeida Editora Carla Celestino Colaboradora Permanente Elisabete Soares Fotografia Anabela Loureiro Tradução Chris Graeme

Grafismo Rodrigues Silva Contabilidade Nasceconta Periocidade Bimestral Tiragem 3.000 exemplares Impressão Jorge Fernandes, Lda. Depósito Legal 363718/13 SSN – 2183-0517 ERC – 126397

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Tektónica 2016

32

Azimute

Coordinates Parque Natural do Vale do Guadiana Vale do Guadiana Natural

36

50

Atelier 3faces

Tourism Haverá demasiados hotéis?

Are there too many hotels?

Atelier

40

Ventos do Norte

North Winds APEL

42

Sol e Lua

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Óscares 2016

Crónica Chronicle Elisabete Saraiva Soares

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44

64

International Prémio Leitor MIPIM 2016 People’s Choice Award

Carminho

Do Mundo

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Opinião Opinion Reino Unido United Kingdom

Bom gosto Good Taste

Outsider

SOMOS EMPREITEIROS ESPECIALIZADOS EM REABILITAÇÃO URBANA É O IMOBILIÁRIO DO FUTURO NÓS JÁ LÁ ESTAMOS Rua Fernando Farinha n.º – 24 A, 1950-448 Lisboa Tel: 210 373 484 – Fax: 210 358 699 - www.renascimovel.pt Email: renascimovel@renascimovel.pt - Alvará n.º 60423

Capa Metr贸poles

As pessoas adoram cidades Metropoli

People love cities

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As pessoas adoram viver, trabalhar e visitar cidades.

Há uma atracção invisível e quase neurológica por elas.

As grandes metrópoles têm literalmente tudo o que precisamos ou cobiçamos.

Mas se as olharmos ao microscópio facilmente diferenciamos aquelas que estão a ficar fora de moda, obsoletas ou descaracterizadas; aquelas que continuam vibrantes, inovadoras e sustentáveis; e ainda aquelas que ‘do meio do nada’ emergem e tornam-se tendência.

People love living, working and visiting cities. There’s an almost invisible and pathological attraction for them. The great metropolitan centres literally have all that we need and desire. But on closer inspection one can easily distinguish those that are falling out of fashion, outof-date or de- characterised; and those that continue to be bustling, vibrant, innovative and sustainable; and even those which out-of-the-blue emerge to become trendy.

Texto Text: Carla Celestino

Na Europa o ritmo de urbanização (agora em 73%) desacelerou rapidamente, pelo que apenas sete das 40 maiores economias metropolitanas localizam-se neste continente. Ainda assim, as metrópoles europeias atingiram, hoje, um outro patamar e destacam-se das demais pela sua sustentabilidade, qualidade de vida, profundidade cultural e vanguarda de conhecimento.

De acordo com a ULI, através do estudo ‘The Density Dividend Report’ (2015), as cidades do século XXI “estão a atingir uma encruzilhada” e cada vez mais é visível a fronteira entre as novas cidades vencedoras e perdedoras.

Se houve tempos em que se assistiu a uma suburbanização e dispersão das metrópoles europeias, agora, à medida que as cidades voltam a crescer e a atrair novas populações, impõe-se uma outra equação de densidade com o intuito de tornar as cidades mais vibrantes, acessíveis e sustentáveis.

Neste estudo salienta-se que “é a qualidade ao invés do tamanho que irá moldar o modelo de sucesso da Europa”.

Transformar a herança das cidades Se a Revolução Industrial foi determinante para o surgimento das grandes metrópoles, favoreceu também o constrangimento das mesmas. Num relance histórico às metrópoles europeias, de um modo geral, verifica-se que acabaram por crescer desorganizadamente e só numa fase mais tardia surgiram e impuseram-se políticas de ordenamento, regulamentação dos solos, normas ambien-

tais…, que ainda hoje são constantemente adaptadas às novas realidades e desafios.

Por isso, actualmente, todas as cidades herdaram aquilo a que a ULI designa por “boa e má densidade”. O sucesso das cidades depende precisamente da forma como lidam com esta herança e dos mecanismos que utilizam para transformar essa herança numa nova maneira de ver e sentir a cidade.

O melhor exemplo é a zona londrina de Canary Wharf. Se no século XIX foi um dos portos mais proeminentes do mundo, no século seguinte viria a ser fechado. Em 1990 era uma zona isolada da cidade, com poucas lojas, espaços de lazer ou cultura e sem ligação férrea ao centro de Londres.

Tudo mudou quando se quis converter esta região num complexo de negócios. Para o efeito foi levado a cabo um projecto de reconversão em que se estabeleceram directrizes de construção e de uso de solo que permitiu um mix de desenvolvimento e a tornaram num dos locais mais vibrantes de Londres. Hoje é um dos sítios que concentra os maiores edifícios financeiros e de negócios, onde estão localizadas algumas das maiores empresas do mundo, possui cinco shoppings com mais de 300 lojas, cafés, bares e restaurantes que compartilham o mesmo espaço com as marcas de luxo, espaços residenciais, de lazer, verdes, de cultura…

Para os que se habituaram a definir Londres, Paris, Roma ou Barcelona como grandes metrópoles, quer parecer que a emergência de cidades dentro das cidades pode estar a forçar o surgimento de um novo conceito e uma nova vivência de metró-

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pole. Além disso, a constituição das metrópoles, ou seja, grandes territórios urbanos, é sinónimo de concentração mas também de diversificação e dispersão. “Por um lado, concentração e diversificação – de pessoas, culturas, modos de vida, poderes, recursos, oportunidades, mas também de riscos e desafios; por outro lado, dispersão, já que o ingurgitamento urbano tende a impor o alastramento progressivo da ‘mancha metropolitana’ (urban sprawl), que assim vai englobando áreas cada vez mais afastadas do centro”, esclarece o sociólogo João Queirós.

Como consequência surge a suburbanização, o alargamento do território e da área de influência da metrópole. Para dar uma ideia do significado deste processo, João Queirós diz que basta pensar que é possível encontrar hoje na região metropolitana de Lisboa pessoas que têm de despender três ou mais horas por dia nas viagens de ida e volta entre os seus locais de residência e de trabalho. Se pensarmos na realidade das grandes metrópoles americanas ou asiáticas, esse dispêndio de tempo pode chegar às oito a dez horas. Tal, como salienta, “é absolutamente assombrador – e,

ao mesmo tempo, sintomático deste processo de dispersão associado à metropolização”.

Metropolização versus litoralização E como é no caso de Portugal? João Queirós explica que a nossa realidade é a mesma a nível mundial, em que “a população residente em grandes cidades cresce, atraída pelas oportunidades de vária ordem que as metrópoles parecem conter”.

Mau grado, lembra que no nosso País essa noção surge também associada aos conceitos de “despovoamento do interior” e de “litoralização” da população, com o crescimento das principais cidades localizadas nesta faixa do território nacional, nomeadamente Lisboa e Porto.

Conjuntamente, as áreas metropolitanas de Lisboa e Porto concentram hoje cerca de 4,6 milhões de pessoas, mais de 40% da população global do País. Ainda assim, têm vindo a perder população.

Mas como João Queirós adverte isso não significa “necessariamente perda de centralidade e de capacidade polarizadora” e elas continuam “a afirmar-se como principais pólos económicos, culturais e políticos das respectivas regiões”. Aliás,

como salienta, “há até indícios recentes, em especial no caso lisboeta, de que pode ter começado a alterar-se a tendência de perda de população residente típica das últimas décadas, com travagem do fenómeno e regresso à residência na cidade central de certos grupos sociais”.

No caso particular de Lisboa, António Fonseca Ferreira, figura incontornável da capital que esteve durante anos ligado à Comissão de Coordenação e Desenvolvimento Regional de Lisboa e Vale do Tejo, cita-nos, desde logo, a frase de Vítor Matias Ferreira: “Lisboa de capital do império a centro de metrópole”.

“Afastada do rio, pelo caminho-de-ferro e por uma administração portuária anacrónica, a cidade religou-se ao Tejo, consolidando a sua identidade ribeirinha. A cidade qualificou-se com infra-estruturas e equipamentos funcionais e ganhou novas centralidades, com relevo para o Parque das Nações e a zona Oriental”, explicou.

Na sua opinião, a “Área Metropolitana vai só a meio percurso para uma metrópole moderna: a Metrópole das duas margens”. No entanto, refere que “falta o desenvolvimento do Arco Ribeirinho

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É a qualidade ao invés do tamanho que irá moldar o modelo de sucesso da Europa.

Quality instead of size will prove the model for success in Europe.

Sul, fluídas ligações ferroviárias e a nova geração de infra-estruturas de internacionalização a instalar na Margem Sul: Novo Aeroporto de Lisboa e os modernos centros logísticos, terrestre e marítimo”.

Megas-metrópoles do futuro Lisboa e Porto não são megas-metrópoles como Nova Iorque ou Tóquio, mas à sua escala centralizam também todo o tipo de interesses. Mas será que a questão das grandes metrópoles é uma tendência que inevitavelmente vai continuar?

“A concentração urbana vai sem dúvida prosseguir ao longo do século XXI”, defende António Fonseca Ferreira. A seu ver, “vamos assistir à formação de novas polarizações e eixos urbanos ao longo dos grandes eixos de comunicação e as grandes metrópoles prosseguirão a tendência para a metapolização, ou seja: para a urbanização extensiva, através de novas polarizações e conurbações urbanas difusas, ligando as antigas metrópoles a cidades pré-existentes, entre as quais se estabelece um sistema de mobilidades multimodais e de velocidade elevada”.

A ULI, no seu estudo, recorda que os projectos de densificação do século XX permaneceram na memória colectiva com uma carga negativa, associada ao crime, à superlotação, à falta de espaço público, poluição, dependência do automóvel…

Mas, na realidade as pessoas gostam de cidades!

Adoram o seu carácter histórico, a vida das ruas, o facto de terem muitas opções de escolha, de poderem desfrutar das frentes ribeirinhas e dos espaços verdes, do fácil acesso a rede de transportes, da disponibilidade de comércio, escritórios, habitação, hotelaria… É precisamente esta interacção e partilha que poderá ser a ‘arma secreta’ das metrópoles do futuro.

In Europe the rate of urbanisation (now at 73%) has slowed rapidly, so that only seven of the 40 largest metropolitan economies are on this continent. Nevertheless, European metropoli have today achieved another level and stand out from

the others for their sustainability, lifestyle quality, cultural richness and diversity and in the vanguard of know-how and knowledge.

According to ULI, through its study ´The Density Dividend Report’ (2015), the cities of the XXIst century “are at a crossroads” and the boundary between the new winning cities and the losers is becoming increasingly evident.

If there were times in which a suburbanisation and dispersion of European metropolitan areas was evident, now, in pace with cities which are again growing and attracting new populations, another equation based on density is prominent with the aim of making cities more vibrant, accessible and sustainable. This study highlights the the fact that “quality instead of size will prove the model for success in Europe”.

Transforming the inheritance of cities If the Industrial Revolution was decisive for the rise of the large metropolitan cities, it also encouraged the restriction of the same. In a potted history, the European metropoli, as a general rule, grew in a disorganised way and only at a later stage were city planning rules put in place, soil regulation, environmental standards..., which even today are constantly adapted to new realities and challenges.

Which is why today all cities have inherited what ULI terms as “good and bad density”. The success of cities depends precisely on the way in which

they deal with this inheritance and the mechanisms that they use to turn this inheritance into a new way of seeing and feeling the city.

The best example is London’s former docklands area of Canary Wharf. If in the XIXth century it was one of the most important ports in the world, in the century that followed it became run down abandoned. In 1990 it was an isolated area of the city, with few shops, leisure or cultural spaces and no rail link to the centre of London. Everything changed when plans were afoot to turn this region into a business complex. To this end a reconversion project was pursued in which building directives and soil use regulations were established which permitted a development mix and turned it into one of the most vibrant parts of London. Today it is the part of London where the tallest and largest financial, media and business buildings are located, including some of the largest companies in the world, it has five shopping centres with more than 300 shops, cafés, bars and restaurants sharing the same space with luxury brands, residential developments, leisure facilities, cultural venues and green spaces..

For those used to defining London, Paris, Rome and Barcelona as large metropolitan areas, it seems that the emergence of cities within cities could be forcing the rise of a new concept and new life for the metropolis.

Furthermore, the creation of metropoli, in other words, large urban territories, is synonymous

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with concentration but also diversification and dispersion. “On the one hand, concentration and diversification - of people, cultures, lifestyles, powers, resources, opportunities, but also risks and challenges; on the other hand, dispersion, in that urban engorgement tends to impose the progressive spread of the urban sprawl which in turn will involve areas that are increasingly further away from the centre”, says sociologist João Queirós.

Suburbanisation arises as a consequence, the growth in territory and catchment area of the metropolitan area. To give an idea of what this process means, João Queirós says that you only have to think that today it’s possible to find in the metropolitan area of Lisbon people who have to spend three or more hour a day on commuting between the places they live and their work. If one thinks of the reality of the large US or Asian urban sprawls, this use of time can involve eight to ten hours. As he stresses, “it’s absolutely haunting - and, at the same time, symptomatic of this process of dispersion associated with metropolitanisation”.

Metropolitanisation versus coastal spread And in Portugal’s case? João Queirós explains that Portugal’s reality is the same as that at on a global level, in that “the resident population in large cities is growing, attracted by the opportunities of various kinds which metropolitan areas seem to offer”. Unfortunately, it’s worth remembering that in Portugal this notion is also associated with concepts of “depopulation from the interior” and “coastal sprawl”, with the growth of the main cities located along this strip of national

territory, namely Lisbon and Porto. At the same time, the metropolitan areas of Lisbon and Porto today concentrate around 4.6 million people, over 40% of the country’s total population. Furthermore, Portugal has been losing population. But was João Queirós points out, this does not “necessarily mean a loss of centrality and capacity for polarisation” and they continue to be “the main economic, cultural and political hubs of these respective regions”. Furthermore, as he stresses, “there is even recent evidence, especially in the case of Lisbon, that the trend for typical resident population loss seen over recent decades could be starting to change, with a slowdown in this phenomenon and a return to living in city centres for certain social groups”.

In the particular case of Lisbon, António Fonseca Ferreira, undeniably important person in the capital who for years was linked to the Commission for the Regional Coordination and Development for Lisbon and the Tejo Valley, immediately quotes a phrase by Vítor Matias Ferreira: “Lisbon from the capital of the Empire to the centre of the metropolis”.

“Separated from the river by the anachronistic railway and the port authority, the city united itself to the Tagus, consolidating its riverside identity. The city acquired infrastructure and functional facilities and gained new clusters, with emphasis on the Expo site Parque das Nações and the Western zone”, he explained.

In his opinion, the “Metropolitan area will only go half way to becoming a modern metropolis: the Metropolis of the two river banks”. However, he refers to the “lack of development of the South River Arc, the lack of seamless rail links and the

new generation of international infrastructures on the south side of the river - the Margem Sul: The new Lisbon International Airport which was never built and the lack of modern logistical, terrestrial and maritime centres and facilities.

Mega-cities of the future Lisbon and Porto are not the mega-cities like New York or Tokyo, but its scale also concentrates all types of interests. But will the trend for large metropoli inevitably continue?

“Urban concentration will doubtless continue to develop throughout the XXIth century”, argues António Fonseca Ferreira. In his view, “we will see the formation of new hubs and urban axes along the great urban axes of communication and the large metropolitan areas will follow the trend toward metropolitanisation, in other words: towards extensive urbanisation, via new hubs and diffused urban conurbations, linked to older metropolitan areas and pre-existing cities, between which a system of high-speed multi-mode transport will be developed”.

The ULI, in its study, recalls that the densification projects of the XXth century remain in the collective memory with a negative association, associated with crime, overcrowding, lack of public space, pollution, dependency on the car...But, in reality people love cities! They love their historic character, street life, the fact that there is lots to choose from, that they can enjoy the riversides and green spaces, the ease-of-access to transport networks, the availability of shops and commerce, offices, housing, hotels...and it’s precisely this interaction and sharing that could prove the ‘secret weapon’ of cities of the future.

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20 ANOS

LISBOA

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Metro Quadrado 10 17 MAI/JUN 2016

FNRU

Nova ‘geração’ na reabilitação New ‘generation’ of rehabilitation

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O Governo vai criar o Fundo Nacional para a Reabilitação do Edificado (FNRU).

Mas uma forma de financiamento em particular já gerou controvérsia entre os players da construção e do imobiliário.

The Government is to create the National Fund for Building Rehabilitation (FNRU). But this form of financing in particular has already generated controversy amongst construction and real estate players.

Texto Text: Carla Celestino

O ministro do Ambiente, João Matos Fernandes, avançou que o FNRU está “aberto a todo o País” e “destina-se a recuperar 7.500 fogos nos próximos 10 anos”. Paralelamente o secretário de Estado Adjunto e do Ambiente, José Mendes, frisou que este fundo visa “facilitar um pouco mais no financiamento e nos incentivos” à reabilitação urbana e simultaneamente “dinamizar o mercado de arrendamento”.

Até aqui todos os players da construção e imobiliário concordaram que se tratava de uma boa iniciativa.

Como o presidente da Confederação Portuguesa da Construção e do Imobiliário (CPCI), Reis Campos, explicou: “O FNRU irá reunir recursos financeiros e património imobiliário a necessitar de reabilitação, tendo em vista a recuperação de imóveis e, de acordo com os objectivos anunciados pelo Governo, irá combater o despovoamento dos centros urbanos e promover o acesso à habitação, em particular pela classe média”. Exposto isto, diz que “não poderíamos estar mais de acordo com estes objectivos e saudamos qualquer instrumento que permita prosseguir uma política de reabilitação urbana que, de igual modo, seja capaz de intervir ao nível da dinamização do mercado do arrendamento”.

A divergência surgiu quando o Primeiro-Ministro, António Costa, anunciou que o Governo iria “investir através do Fundo de Estabilidade Financeira da Segurança Social cerca de 1.400 milhões de euros na recuperação do património, alargando as

fontes de financiamento da Segurança Social”.

O presidente da Associação dos Industriais da Construção de Edifícios (AICE), César Neto, considerou “positiva a sua criação e o seu objectivo” mas não deixou de referir que “revela-se preocupante a forma do seu financiamento e os pressupostos para a sua utilização”. Na sua opinião, “o risco das operações daí resultantes, não devem ficar ‘pendurados’ nos contribuintes, mesmo que a engenharia financeira seja hábil” pelo que “a utilização do Fundo de Estabilização Financeira da Segurança Social não nos parece apropriado nesta matéria”.

Com uma posição mais radical surge a Associação Lisbonense dos Proprietários (ALP) em que o presidente afirma categoricamente que se “trata de uma medida completamente errada”. E explica porquê: “Ao que sabemos, para se constituir esse Fundo, o Estado vai gastar 10% do Fundo de Estabilização da Segurança Social. Ora, o dinheiro da Segurança Social é dinheiro que se destina a assegurar as reformas dos portugueses, e que por isso ficarão em risco com essa delapidação do seu Fundo de Estabilização”.

Luís Meneses Leitão acrescenta ainda que “a experiência que existe em outros países, em que o dinheiro da Segurança Social foi desviado para operações imobiliárias, deu muito mau resultado”.

E dá exemplos: “O Brasil fez operações semelhantes para financiar a construção de Brasília e da Ponte Rio-Niteroy e o resultado é que ainda hoje, muitas décadas depois, a União deve à Segurança

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O FNRU irá reunir recursos financeiros e património imobiliário a necessitar de reabilitação, tendo em vista a recuperação de imóveis”.

The FNRU will bring together financial resources and property patrimony having in view the renovation of properties.

Reis Campos

Social esse dinheiro, estando esta por isso altamente deficitária”. Por isso, considera que “é um muito mau princípio o Estado gastar o dinheiro que não tem, e muito menos recorrer à Segurança Social dos portugueses, que se destina a garantir as suas pensões”.

“Fundo não tem viabilidade económica” Sendo um dos objectivos do FNRU apoiar os agentes responsáveis pelo património, importa saber quais os impactes que este fundo vai ter junto dos proprietários de imóveis. Mas Luís Meneses Leitão é peremptório ao afirmar que “não vemos que o Fundo tenha qualquer utilidade”, pois pelo que “pudemos perceber, a ideia é que os proprietários transfiram para ele os seus imóveis, recebendo em troca títulos do Fundo. Mas como o Fundo não tem viabilidade económica, uma vez que os imóveis serão colocados no mercado com rendas congeladas, ou pelo menos controladas, esses títulos não valerão absolutamente nada. E não estamos a ver nenhum proprietário a trocar o seu imóvel por papéis sem valor”.

Refira-se que uma boa fatia dos edifícios reabilitados ao abrigo do FNRU destina-se a arrendamento habitacional a rendas acessíveis. O que leva a questionar sobre os benefícios e riscos que os proprietários vão enfrentar com esta medida.

Para o presidente da ALP “não há obviamente nenhum benefício para ninguém em arrendar os seus imóveis sem receber o justo valor de mercado em termos de renda”. Na sua opinião, “o controlo e o congelamento das rendas são um factor de distorção no mercado e uma fonte de degradação dos imóveis. Não estamos a ver os proprietários privados a transferir os seus imóveis para um Fundo sem qualquer viabilidade económica. Os proprietários públicos, como as Câmaras Municipais, poderão fazê-lo, mas o resultado económico da operação será catastrófico. Como sempre, serão os contribuintes, neste caso os contribuintes da Segurança Social, a pagar essa factura”.

Outras linhas de financiamento Além das verbas do Fundo de Estabilização Financeira da Segurança Social, já referidas, existem outras linhas de financiamento para a reabilitação urbana através do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) e do Instrumento Financeiro para a Reabilitação e Revitalização Urbanas (IFRRU), que utiliza verbas dos programas operacionais do Portugal 2020 e que também capta verbas do Banco Europeu de Investimento.

Para César Neto “toda a disponibilidade financeira será bem-vinda”, “em especial a que seja disponibilizada a taxas acessíveis, permitindo aos

proprietários descapitalizados retomar o investimento económico e financeiro racionais”, aos “compradores ou arrendatários, reconhecerem de interesse o negócio em causa” e à “Indústria da Construção, ver uma pequena luz ao fundo do túnel”.

No caso particular do IFRRU, o Primeiro-Ministro explicou que “visa financiar projectos de proprietários privados de regeneração em edifícios para habitação, actividades económicas ou equipamentos de uso colectivo, em centros históricos, zonas ribeirinhas ou zonas industriais abandonadas”.

A este propósito, Reis Campos acredita que “pela sua dimensão, o IFRRU é, de todas as medidas de apoio ao financiamento da Reabilitação Urbana, aquela que é mais aguardada pelo mercado e que se espera que, isoladamente, possa vir a exercer maior impacto”.

De acordo com Reis Campos está-se a “falar de um instrumento financeiro que irá maximizar os fundos comunitários do Portugal 2020 afectos a este domínio”. Na sua configuração inicial, apontou-se para que o IFRRU mobilizasse recursos que, alavancados, podem chegar aos 3.065 milhões.

O Governo anunciou que, até ao final deste ano, seriam disponibilizados cerca de 800 milhões de euros através deste mecanismo”. Crendo que “são verbas importantes e que podem fazer a diferença”, não deixa de estar preocupado com “a capacidade de rápida implementação deste instrumento e a sua eficácia e abrangência, uma vez que vai ficar nas mãos dos bancos”.

António Costa sublinhou que só com “uma nova geração de políticas de reabilitação e habitação” se conseguirá dar “um novo impulso à revalorização das nossas cidades e ultrapassar os problemas estruturais graves que têm prejudicado os nossos territórios urbanos”. Resta esperar para

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ver os frutos que estas novas formas de financiamento vão trazer ao património português a necessitar de ser regenerado.

The Minister for the Environment João Matos Fernandes has stated that FNRU is “open to the entire country” and “is aimed at the renovation of 7,500 dwellings over the next 10 years”. At the same time the Under Secretary of State for the Environment, José Mendes, stressed that this fund is to “make it a little easier in terms of financing and incentives” for urban rehabilitation while at the same time “boosting the rental market”.

Up until now all players in construction and real estate agree that this is a good initiative.

As the President of the Portuguese Confederation for Construction and Real Estate (CPCI), Reis Campos, explained: “The FNRU will bring together financial resources and property patrimony having in view the renovation of properties and, in accordance with the goals announced by the Government, will combat depopulation in urban centres and promote access to housing, in particular for the middle class”. Given this, he says “we couldn’t be more in agreement with these goals and welcome any instrument that will permit a policy of urban rehabilitation to be pursued which, in the same way, will be able to intervene in boosting the rental market”.

The difference of opinion arose when the Prime Minister, António Costa, announced that the Government would “invest through the Social Security Financial Stability Fund around 1.4 billion euro in the restoration of property patrimony, in a bid to increase sources of Social Security funding.

The President of the Building Structures Industry Association (AICE), César Neto, considered its creation and goal “positive” but was sure to mention that “the way it is being financed and the prerequisites for its intended use is worrying”. In his opinion, “the risk of operations result-

Revela-se preocupante a forma do seu financiamento e os pressupostos para a sua utilização.

The way it is being financed and the prerequisites for its intended use is worrying.

César Neto

ing from it should not be ‘attached’ to tax payers, even when the financial engineering of the instrument seems sound” in that the “use of the Social Security Financial Stability Fund does not seem to us to be appropriate in this case”.

The Lisbon Proprietors Association (ALP) takes a more extreme position in that its president categorically states that this is “a totally wrong measure”. And he explains why: “From what we know, in order to set up this Fund, the State will spend 10% of the Social Security Stability Fund.

Now, money from Social Security is money that is meant to safeguard Portuguese pensions, which is why it will be put at risk with this depletion from its Stability Fund”.

Luís Meneses Leitão also adds that “the experience we have from other countries in which Social Security money was channelled into real estate operations the result was not a happy one”. And he gives examples: “Brazil undertook similar operations to finance the construction of Brasília and Ponte Rio-Niteroy and the result is that today, many decades later, the Union owes Social Security this money which ended up with a black hole as a result.” That is why they believe it is a “very bad principle for the State to spend money it doesn’t have, and least of all to use Portuguese Social Security money meant to

secure pensions”.

“Fund isn’t economically viable” According to one of the objectives of the FNRU to help agents responsible for patrimony, it is important to know what the impacts of this Fund will be on property owners. But Luís Meneses Leitão is quick off the mark in stating that “we don’t see the Fund being of any use”, indeed, “from what we’ve been able to see, the idea is that the proprietors transfer their properties to it, receiving Fund certificates in return.

But since the Fund isn’t economically viable and since the properties will be put on the market with frozen rents, or at least controlled, these certificates will be worth absolutely nothing.

And we’re not seeing a single proprietor exchanging their property for valueless paper”.

It should be mentioned that a fair slice of the renovated buildings through the FNRU are destined for rental housing at affordable rents. This leads one to question the benefits and the risks that the proprietors will face from this measure.

For the President of the ALP “there is clearly no benefit to anyone in renting out their properties without receiving the fair market value in terms of rent”. In his opinion, “the control and freezing of rents are a factor in market distortion and a

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source of property dilapidation. We’re not seeing private property owners transferring their properties to a Fund which has no economic viability. Public proprietors, such as Municipal Councils, can do so, but the economic result of the operation will be catastrophic. As always, it will be the tax payers, in this case social Security contributors that will pick up the tab”.

Other lines of financing In addition to the Social Security Financial Stability Fund already mentioned, there are other lines of financing for urban rehabilitation through the Institute of Housing and Urban Rehabilitation (IHRU) and from the Financial Instrument for Urban Rehabilitation and Revitalisation (IFRRU), which uses funds from Portugal 2020 operational funds and which also attract money from the European Investment Bank.

For César Neto “any money made available is welcome”, “especially when made available at reasonable borrowing rates, enabling cashstrapped proprietors to return to economic investment and rational financing”, for buyers or renters, they recognise the business interest in question” and for the “Construction Industry, to see a little light at the end of the tunnel”.

In the particular case of the IFRRU, the Prime Minister has explained that “it aims to finance private proprietor projects in renovating their buildings for housing or community facilities in

historic centres, riverside areas or abandoned brownfield industrial zones”.

On this point, Reis Campos believes that “from its size, the IFRRU is, out of all the measures of financial support for Urban Rehabilitation, the one that the market has the highest hopes for and hopes could have the greatest impact.

According to Reis Campos “we’re talking about a financial instrument that will maximise the Community Funds conceded from Portugal 2020 in this domain”. In its initial configuration, he points out that the IFRUU will mobilise resources that when leveraged could exceed 3.065 billion. The Government has announced that by the end of this year around 800 million euro will be made available through this mechanism”. Believing that these are “important sums which can make a difference”, that means he is concerned with the “rapid implementation capacity of this instrument and its effectiveness and scope, given that it will be in the hands of the banks”.

António Costa stressed that only with a “new generation of rehabilitation and housing policies” will a “fresh boost again be given to add value our cities” while overcoming the serious structural problems that have damaged our urban territories”. It now remains to be seen if the fruits of these new forms of financing will translate in the need for Portuguese patrimony to be regenerated.

A experiência que existe em outros países, em que o dinheiro da Segurança Social foi desviado para operações imobiliárias, deu muito mau resultado.

The experience we have from other countries in which Social Security money was channelled into real estate operations the result was not a happy one.

Luís Meneses Leitão

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Metro Quadrado Palácio do Governador

Uma jóia em Belém Palácio do Governador

A jewel in Belém

17 17 MAI/JUN 2016

Texto Text: Joaquim Pereira de Almeida

Se Dom João Manoel de Menezes, Segundo Marquês de Vianna, ressuscitasse, voltava a morrer de prazer. Imagine o último Governador da Torre de Belém, instalado na principal suite do Hotel que o grupo NAU construiu na sua antiga morada, a tomar banho, numa banheira enorme com vista directa para o monumento…

If Dom João Manoel de Menezes, the second Marquis of Vianna was to come back from the dead, he’d die of pleasure.

Imagine the last Governor of Lisbon’s Torre de Belém tower in the master suite of the hotel which the NAU group has built in his former home, taking a bath in a huge tub with a view directly overlooking the monument...

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De facto, quem observe apenas por fora o que é aquela unidade hoteleira não tem noção da ‘jóia’ que ali existe. Nada foi deixado ao acaso e o trabalho de reabilitação realizado é espantoso. O trabalho dos arquitectos Cruz Pinto e Maria Cristina Mantas ou a decoração de Nini Andrade e Silva, inspirada na Companhia das Índias, é apenas a ponta do iceberg.

Para o leitor ter uma pequena ideia, por debaixo do edifício, corre um ribeiro subterrâneo de água pura que o antigo proprietário foi controlando, até que chegou ao abandono e à inundação de toda a parte inferior do imóvel.

Foi preciso um grande investimento até estarem garantidas as condições que permitissem a reabilitação do imóvel. Só para ter uma ideia, a água das piscinas, interior e exterior do Palácio do Governador provêem desse ribeiro por ser de alta qualidade.

E o hotel tem ‘requintes de malvadez’. Quer

pela ‘arrumação’ conseguida pelos arquitectos, como por todo o trabalho realizado pela Cerâmica de Carcavelos. No total o actual promotor, uma empresa do FRT – Fundo de Revitalização de Turismo, gerido pela ECS Capital, gastou seis milhões de euros para pôr a funcionar um hotel que é único em Lisboa. Os vestígios romanos estão à vista e a unidade já é um sucesso comercial, tendo registado, em Maio, uma ocupação de 70 por cento.

Ganhar o ‘Óscar’ de ‘Melhor Empreendimento do Ano 2016’, depois de ter vencido também o troféu na categoria de Turismo, encheu os responsáveis da NAU Hotel & Resorts de alegria e orgulho. Isso mesmo nos disse Mário Ferreira, o CEO do Grupo, que foi o nosso ‘guia’ na visita ao Palácio.

Ele acredita que a unidade vai continuar a ser um sucesso e que a sua procura vai ultrapassar a capacidade de oferta.

Quem observe apenas por fora o que é aquela unidade hoteleira não tem noção da ‘jóia’ que ali existe.

Anyone looking from the outside only at that hotel unit can’t have an idea of the ‘jewel’ within.

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A unidade já é um sucesso comercial, tendo registado, em Maio, uma ocupação de 70 por cento.

The hotel is already a commercial success having recorded a take-up rate of 70 per cent in May.

In fact anyone looking from the outside only at that hotel unit can’t have an idea of the ‘jewel’ within. Nothing was left to chance and the restoration and refurbishment works undertaken are astonishing. The work by architects Cruz Pinto and Maria Cristina Mantas or the decoration by Nini Andrade e Silva, inspired by the Indies Companies is just the tip of the iceberg.

Just so the reader gets a small idea, beneath the building is a subterranean rivulet of pure water which the former owner controlled but which ended up by being abandoned and it flooded the entire basement of the building. A huge investment was required in order to ensure the conditions that would allow the building to be rehabilitated. Just to have an idea, the water supplying the indoor and outdoor pools at the Palácio do Governador comes from this rivulet because it’s such high quality.

And this hotel has elegance to die for. Whether

for the storage achieved by the architects or all the work undertaken by the ceramic firm Cerâmica de Carcavelos. The actual developer, an FRT company - Fundo de Revitalisation de Turismo (Tourism Revitalisation Fund), managed by ESC Capital, in total spent six million euros to get this hotel up and running and which is unique in Lisbon. The Roman remains have been made visible and the hotel is already a commercial success having recorded a takeup rate of 70 per cent in May. Winning the ‘Oscar’ for Best Development of the Year 2016’, after having also won the trophy in the Tourism category, made the owners of NAU Hotel & Resorts proud and happy.

That’s exactly what the group’s CEO Mário Ferreira told us when he was taking us on a guided visit of the Palácio. He believes that the unit will continue to be a success and that its demand will outstrip the rooms available.

Opinião José Araújo Nova construção, altura de arrancar

New construction - time to start

José Araújo Director da Direcção de Negócio Imobiliário do Millennium bcp Director of the Department of Real Estate at Millennium bcp

As grandes metrópoles urbanas têm concentrado o interesse da maioria dos novos compradores do imobiliário sejam eles nacionais ou internacionais.

A oferta disponível nas zonas prime e zonas históricas de Lisboa e Porto está-se a esgotar, se não esgotou já. Rapidamente a oferta de imóveis disponíveis no mercado regista uma consequente subida de preços, sempre importante após os tempos difíceis mas também com algum perigo de aquecerem em demasiado e afastarem futuros negócios.

O que falta então para manter o mercado dinâmico e economicamente equilibrado nas nossas grandes cidades? Construção nova obviamente.

Até agora o que se tem visto praticamente é uma forte aposta na reabilitação, necessária e importante mas que não responde à procura que começa a existir na classe média para famílias que crescem e querem mais espaço.

Disponibilizar ao mercado T1 e T2 pode responder a um grupo de investidores nacionais e estrangeiros mas não dá resposta às jovens famílias por exemplo em Lisboa e Porto dificilmente esse grupo consegue comprar nos seus melhores locais mesmo com o crédito nas condições actuais favoráveis e a forte liquidez existente nos Bancos.

Por outro lado, a reabilitação já aqui referida tem colocado o preço final normalmente acima do 4/5 mil euros m2 na venda final o que afasta também muitas famílias da classe média nacional.

Está pois na altura de se apostar em nova construção em algumas zonas periféricas dos aglomerados urbanos e também em zona centro que não prime mas com boas acessibilidades, em tipologias adequadas a famílias em crescimento, T3 e T4 novos em Lisboa por exemplo a preços possíveis (entre 3,5 /4 mil euros m2) quase que não há actualmente. Há alguns terrenos em venda bem situados a preços competitivos, há liquidez pese embora a Banca ainda não ter voltado em força a este negócio, os nossos promotores devem acreditar que voltou a chegar a sua hora.

Quem perder esta janela de oportunidade pode chegar tarde até porque actualmente primeiro há que construir e só depois vender, já que a venda em planta face ao passado recente não é actualmente uma solução fácil.

The large metropolitan areas have captured the interest of the majority of new property buyers be they national or international.

The product available in prime and historic areas of Lisbon and Porto is running out if it hasn’t already done so. And those properties that are still available on the market have recorded a subsequent increase in prices, always important after difficult times but also threatening some danger of overheating and scaring away business in the future. So what’s needed to maintain a buoyant and economically balanced market in our large cities? New construction obviously.

Until now what we’ve practically seen is a strong emphasis on rehabilitation, necessary and important but which doesn’t meet the demand that is beginning to be seen in the middle class for families that are growing and want more space.

Putting one-bed and two-bed apartments onto the market may satisfy one group of national and foreign investors but doesn’t help meet the needs of young families who in Lisbon and Porto, for example, find it difficult to buy in the best locations even with the current favourable mortgage conditions and the plentiful amount of liquidity washing around the banks.

On the other hand, the rehabilitation referred to before has put the final price normally above 4/5,000 euros m2 at final sale which too is excluding many families from the national middle class.

It’s therefore now time to invest in new construction in some peripheral zones of the urban conurbations and also in the central zone which isn’t prime but enjoys good access, in properties that are suitable for growing families, four and five-bed apartments for example in Lisbon at reasonable prices (between 3.5/4,000 euros m2 which now is virtually non-existent. There are some plots for sale which are well located and at competitive prices, there is the cash flow available and although the banking sector has yet to get back to this business in force, our developers should believe that their time has come again.

Whoever tries catching this boat of opportunity could arrive too late because first they have to be built and only then sold, since selling on the drawing board as was done in the past is no longer an easy option.

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17 MAI/JUN 2016

MRG Construction

Construção é um ‘oceano de soluções’ Construction is an ‘ocean of solutions’

Foto Photo: Fernando Guerra

24 Fio-de-Prumo

25 17 MAI/JUN 2016

Rodolfo Gouveia, CEO da MRG Construction Grupo, tece algumas críticas ao modus operandis do sector da construção. Ainda assim, reconhece que é o momento ideal para lançar e agarrar novos projectos.

Rodolfo Gouveia, CEO of MRG Construction Group launches a few criticisms as to the modus operandis of the construction sector. Nevertheless, he recognises that it is the ideal moment to start and get stuck into new projects.

Entrevista Interview: Carla Celestino

Como foi possível ao Grupo MRG não só fazer face à crise, como ainda crescer e prosperar?

Para nós, no Grupo MRG, o sector da Construção tem, hoje em dia, uma panóplia de problemas, como sejam as ‘novas’ leis dos alvarás ou da contratação pública, a concorrência desleal que é permitida às empresas nos afamados PER (e que, na maior parte dos casos, leva a que as mesmas pratiquem uma política do preço anormalmente baixo) ou até a falta de apoio da banca, tanto nacional como internacionalmente.

Ao mesmo tempo, é também um oceano de soluções, desde que estejamos preparados para as agarrar.

Nós somos um Grupo forte, coeso, tanto económica como financeiramente, e que detém, há mais de 35 anos, uma política de desenvolvimento sustentável, privilegiando negócios em detrimento de apenas obras, antevendo oportunidades e desenvolvendo soluções à medida das necessidades dos nossos clientes.

Queremos também cimentar no mercado a nossa

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imagem de solidez, rigor, qualidade e estrito cumprimento de prazos, sendo que ambicionamos ser parceiros dos nossos clientes, arranjando soluções e não problemas.

Por outro lado, temos também a preocupação de diversificar o nosso negócio, tanto em termos de geografias como de novas áreas de negócio. É esta constante inovação nos modelos e nos negócios que nos permite continuar na senda do desenvolvimento sustentável.

Existiram mudanças na MRG – Engineering & Solutions em que optaram pela criação de uma nova área de negócio onde a construção foi relegada para segundo plano. Por que razão o grupo escolheu este rumo novo?

A profunda recessão com que a economia portuguesa se debateu nos últimos anos teve sérios reflexos em diferentes sectores da sociedade, nomeadamente no da construção civil e das obras públicas.

Nesse contexto, o anterior diagrama das sociedades e das participações sociais do Grupo mostrou-se desadequado para assegurar o cumprimento dos objectivos do mesmo, pelo que se tornou absolutamente indispensável, no sentido de se adaptar a uma nova realidade, implementar uma reestruturação baseada em alguns pressupostos: a conjuntura transformou-se, denotando claramente uma rarefacção de obras, com claro predomínio das de menor valor, não se justificando a existência de duas empresas do mesmo Grupo a concorrerem entre si, a saber as actuais MRG Engineering & Solutions e MRG Construction; o mercado cada vez mais exige flexibilidade, adaptabilidade, inovação e especialização, sendo que a MRG Construction se encontra melhor posicionada para responder à realidade do mercado no domínio da Construção Civil e das Obras Públicas, tendo assim assumido a realização de todos os negócios do Grupo nesse sector; a MRG Engineering & Solutions, utilizando a sua experiência acumulada de mais de 35 anos, nomeadamente na montagem de negócios e nas

parcerias público-privadas institucionais, focou-se noutras áreas de negócio e setores complementares, tudo isso integrado numa óptica de desenvolvimento sustentado e de diversificação da actividade.

Esta evolução realizada permite, hoje e no futuro, proporcionar aos nossos clientes soluções integradas, inovadoras e de qualidade em toda a cadeia de valor. É no âmbito dessa nossa oferta de soluções integradas que estamos a apostar na dinamização de actividades não relacionadas directamente com a Construção, nomeadamente com uma aposta forte no imobiliário (principalmente, mas não só, em Portugal e em Moçambique) e nas energias renováveis, nomeadamente a solar.

Que projectos de maior relevo têm neste momento em curso ou em carteira, quer a nível nacional, quer a nível internacional.

Neste ponto, temos diferentes projectos a acontecer, tanto em Portugal como no estrangeiro, podendo, apenas a título de exemplo, destacar o Centro Materno-Infantil do Norte; Escola Secundária de Mem Martins; Central Fotovoltaica Malhada Velha; 310 Habitações de interesse social – Praia, Cabo Verde; Edifícios Niwaki & Biloba – Bordéus, França; Centrale Solaire La Durance – França; Projecto Imobiliário – Maputo, Moçambique; Reabilitação de Hospital – Nampula, Moçambique; e MRG opera em seis países a nível internacional.

O que levou o grupo a direccionar a estratégia da empresa para o estrangeiro e qual o balanço que faz da presença nesses mesmos países?

A opção pela internacionalização apresentou-se-nos como uma opção natural, fruto da nossa ambição de crescimento e de procura de mercados com maiores potenciais de volume de negócios e de margens recebidas, sendo que nesses mercados procuramos projectos com financiamento assegurado.

Por outro lado, é também importante para o Gru-

po esta diversificação geográfica, apostando num mix equilibrado entre mercados maduros e ainda imaturos, que permita alavancar o negócio à escala global, potenciando também a criação de parcerias locais e o crescimento exponencial do volume de negócios do grupo.

Como prevêem fechar o ano e quais as perspectivas para 2017?

Nesta data é ainda difícil apontar números concretos, até porque também temos de ter em conta todos os nossos mercados internacionais, mas a nossa expectativa, como sempre, é a de manter a empresa e o grupo com elevados níveis de rentabilidade, fortalecendo os nossos rácios e criando valor para os nossos stakeholders.

Em termos de perspectivas futuras, queremos prosseguir na senda do desenvolvimento sustentando, tanto nacional (onde iremos intensificar a aposta no imobiliário e na diversificação para outras áreas, como, por exemplo, as energias renováveis) como internacionalmente, aumentando o volume global de negócios e, no mínimo, mantendo a mesma rentabilidade que temos vindo a apresentar ao longo dos anos.

How was it possible that the MRG Group not only weathered the crisis but has still grown and prospered?

For in the MRG Group, the Construction sector has, today, a raft of problems, such as the ‘new’ Licensing law and public tendering, the unfair competition which has permitted the infamous PER companies (and which in the majority of cases had led the same to practise an abnormally low pricing policy) or even the lack of support from the banks, both nationally and internationally.

At the same time, it is also an ocean of solutions, since we are prepared to seize upon them.

We are a strong a cohesive group, both economically and financially, and which has had for 35 years a policy of sustainable development, emphasising business deals instead of just projects,

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O sector da Construção tem, hoje em dia, uma panóplia de problemas (…) Ao mesmo tempo, é também um oceano de soluções, desde que estejamos preparados para as agarrar.

The Construction sector has, today, a raft of problems (…)

At the same time, it is also an ocean of solutions, since we are prepared to seize upon them. anticipating opportunities and developing solutions according to the requirements of our clients.

We also want to cement our image of solidity, quality, accuracy and strict meeting of deadlines in the market, in that we aim to be partners to our clients, coming up with solutions and not problems.

On the other hand, we are also concerned to diversify our business, both in geographical terms as in new business areas. And it is this constant innovation in models and business that enables us to continue in the direction of sustainable development.

There have been changes at MRG - Engineering & Solutions in which you’ve opted for the creation of a new business area where construction was relegated to the back burner.

Why has the group chosen this new direction?

The deep recession which the Portuguese economy has sunk into in recent years has had serious repercussions in different sectors of society, namely in civil construction and public works.

In this context, the former company structure and the Group’s shareholding was inadequate to achieve the objectives of the same, so that it became absolutely vital to adapt to a new reality, implementing a restructuring based on some assumptions: the economic climate had changed, clearly marked by a depletion in projects, with low-cost ones evidently predominating; it no longer viable to have two companies within the same Group competing against each other, meaning MRG Engineering & Solutions and MRG Construction; the market increasingly demands flexibility, adaptability, innovation and specialisation and so that MRG Construction is better placed to

respond to market realities in the field of Civil Construction and Public Works, MRG Engineering and Solutions having therefore been responsible for all of the Group’s business in this sector, using its experience accumulated over 35 years, namely in setting up business deals and institutional publicprivate partnerships. It has focused on other business areas and complementary sectors, all of this integrated within a model of sustainable development and activity diversification.

This development means that today and in the future we can offer our clients integrated and innovative quality solutions across the entire value chain.

And as part of this range of integrated solutions we are investing in boosting activities that are not directly related to construction, namely with a strong emphasis in property (mainly, but not solely, in Portugal and Mozambique) and in renewable energies, namely solar.

What important projects have you got underway at the moment or in the pipeline, nationally or internationally?

At this point we have different projects going, both in Portugal and abroad, and just to give an example we could highlight the mother and infant centre Centro Materno-Infantil do Norte; the Mem Martins Secondary School; the Malhada Velha Solar Power Station; 310 social housing units - Praia, Cape Verde; Edifícios Niwaki & Biloba buildings Bordeaux, France, La Durance Solar Power Station - France; Real Estate Project - Maputo, Mozambique; Hospital modernisation project - Nampula, Mozambique; and MRG operates in six countries internationally.

What led the group to direct its company strategy overseas and how would you describe your experience in these countries?

The choice to go international was a natural one, the result of our ambition to grow and seek out markets with greater potential in terms of business turnover and margin receipts, since it is in these markets that we look for projects with secure financial backing.

On the other hand, this geographical diversification is also important for the group, focusing on a balanced mix between mature and developing markets, which will permit the business to be leveraged globally, also facilitating the creation of local partnerships and the exponential growth in the group’s business turnover.

What results do you predict to close the year with and what are the perspectives for 2017?

At the moment it is still difficult to pinpoint specific numbers, since we also have to take into account all of our international markets, but our expectation, as always, is to maintain the company and the group highly profitable, strengthening our ratios and creating value for our stakeholders.

In terms of future perspectives, we want to pursue sustained development, both nationally (where we will step up our focus on real estate and by diversifying into other areas, like, for example, renewable energies) and internationally, increasing our global turnover of business and, at the very least, maintaining the same profitability that we have enjoyed over the years.

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Tekt贸nica 2016

Feira de oportunidades A Fair of opportunities

29 17 MAI/JUN 2016

A Tektónica sempre se assumiu como uma plataforma de negócio e networking do sector da Construção e Obras Públicas.

Mas, cada vez mais, assume também uma postura internacional levando mais longe as empresas portuguesas.

Tektónica was always a business and networking platform for the Construction and Public Works sector. But it increasingly also has an international dimension taking Portuguese companies further afield.

A 18ª edição da Feira Internacional de Construção e Obras Públicas – Tektónica, decorreu de 4 a 8 de Maio na FIL, no Parque das Nações, em Lisboa.

Este evento contou com mais de 400 empresas expositoras, cerca de 100 convidados estrangeiros oriundos de 16 países, aproximadamente 50 produtos inovadores e mais de 50 actividades promovidas durante os cinco dias da realização deste certame.

De acordo com a organização, em 2016 teve um aumento de 30% no número de empresas presentes comparativamente a 2015.

Plataforma internacional O grande destaque da edição deste ano foi para a componente internacional. Desta forma, a Fundação AIP assumiu como ‘missão’ apoiar a promoção das empresas portuguesas no estrangeiro através da ‘plataforma’ de negócios e networking que é a Tektónica.

O debate das habituais jornadas incidiu, em 2016, sobre a temática da ‘Construção Sustentável na Lusofonia’ e o “Papel da Engenharia e da Arquitectura no desenvolvimento da economia empresarial’. O evento contou com a presença do ministro do Planeamento e das Infraestruturas, Pedro Marques, do presidente da Fundação AIP, do presidente da CPCI, do presidente da CIMLOP, do presidente da Ordem dos Arquitectos e do Bastonário da Ordem dos Engenheiros.

Este certame recebeu também a presença de cerca de 100 convidados estrangeiros no âmbito do programa de ‘Hosted Buyers’ e que contou com na-

cionalidades tão diversas quanto Espanha, França, Bélgica, Reino Unido, Itália, Marrocos, Tunísia, Colômbia, Angola, Moçambique, Cabo Verde, Canadá, Estados Unidos da América, Costa Rica, Arábia Saudita e Emirados Árabes Unidos.

Merece igual destaque a este nível o programa de actividades ‘Meeting Market Qatar’, uma iniciativa da Fundação AIP e a Câmara de Comércio e Indústria Árabe-Portuguesa que teve também a colaboração estreita da Embaixada do Estado do Qatar.

Esta acção teve como objectivo não só apresentar o mercado árabe, como também criar oportunidades de negócio, parcerias e networking para as empresas portuguesas.

A Tektónica apresenta-se, assim, como um espaço privilegiado quer para networking a nível internacional, quer para estimular o negócio no sector da Construção e Obras Públicas.

Premiar a qualidade e inovação Esta 18ª edição contou também com os prémios Tektónica que pretenderam prestigiar o sector de Construção e Obras Públicas.

O júri do Espaço Inovação, composto por representantes da AECOPS, IADE, LNEC, Ordem dos Arquitectos e Ordem dos Engenheiros, deliberou atribuir dois primeiros prémios exequo pela elevada qualidade dos produtos a concurso. As empresas vencedoras foram a Revigrés com o produto ‘Revifeel Warmup’ que melhora os patamares de condutibilidade térmica e conforto em materiais cerâmicos; e a Impersol com o produto ‘3MTM ThinsulateTM’ que permite o aumento de eficiência energética e

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conforto térmico nas obras de reabilitação, garantindo a autenticidade das intervenções e diminuindo os custos de reabilitação. Foi também atribuída uma Menção Honrosa à Amorim Revestimentos pelo produto ‘Hydrocork’, pela melhoria do desempenho da cortiça em ambientes húmidos.

Em evidência também estiveram as distinções Engenharia Tektónica e Arquitectura Tektónica, atribuídas ao engenheiro Luís Afonso e ao arquitecto Siza Vieira, respectivamente.

As distinções ‘Academia Tektónica, evento que já vai na sua 5ª edição, pretendem valorizar os profissionais do sector da construção através da sua vertente prática e teórica. Estes diplomas foram atribuídos às entidades AECOPS, APISOLAR, AS SOLAR, CENFIC, GRUPO PRECERAM, ISCTE, LANDL, UP-WAY SYSTEMS e WATTGUARD. No âmbito da Tektónica 2016, a iniciativa ‘Portugal Constrói Uma Identidade’ tem como objectivo distinguir as empresas portuguesas que mais contribuíram para o desenvolvimento e afirmação de uma identidade portuguesa, através das suas capacidades e atributos, engenho, investigação, plataformas, mobilidade, logística, activos e talento. Estes prémios foram atribuídos às empresas ARCH, AREIPOR, CONTROLOFFICE, GRUPO PRECERAM, INAREL, MDH, PERFILTUBO, PLADEC, SECIL e UTILZÁS. Por último, refira-se o Prémio Tektónica Internacionalização que foi atribuído à Câmara de Comércio, Indústria e Serviços de Casablanca – SETTAT, uma vez que, segundo a organização, Marrocos tem sido um dos mercados mais receptivos ao desenvolvimento de contactos bilaterais com Portugal e na promoção de negócios entre os dois países.

A Tektónica continua, assim a inovar e a cativar o interesse de um sector que ainda enfrenta dificuldades nacionais mas que tem sabido fazer a diferença a nível internacional.

The 18th edition of the International Fair for Construction and Public Works – Tektónica - ran from 4 to 8 May at FIL, in Parque das Nações, in Lisbon.

This event enjoyed the participation of over 400 exhibiting companies, over 100 overseas guests from 16 countries, around 50 innovative products and over 50 activities organised during the five days that this fair took place.

According to the organisation, in 2016 there was an increase of 30% in the number of companies present compared to 2015.

International platform The grand highlight of this year’s edition was the international part. Therefore, the Portuguese Industrial Association - AIP Foundation (Fundação AIP) took on as its mission to support Portuguese companies overseas via the business and net-

working ‘platform’ Tektónica. The debate during the usual workshops in 2016 touched on the theme of ‘Sustainable Construction in the Portuguese-speaking world’ and the ‘Role of Engineering and Architecture in the Business Economy’.

The event boasted the presence of the Minister for Planning and Infrastructure, Pedro Marques, the President of the Portuguese Industrial Association - AIP Foundation/Fundaçao AIP), the Portuguese Confederation for Construction and Real Estate (CPCI), the President of CIMLOP (The Confederation of Construction and Real Estate for Portuguese-speaking Countries), the President of the Portuguese Engineers Association.

This fair also welcomed around 100 overseas visitors as part of the ‘Hosted Buyers’ programme including nationalities as diverse as Spain, France, Belgium, United Kingdom, Italy, Morocco, Tunisia, Colombia, Angola, Mozambique, Cape Verde, Canada, United States, Costa Rica, Saudi Arabia and United Arab Emirates.

The programme of activities ‘Meeting Market Qatar’ equally deserves highlighting, an initiative from the Portuguese Industrial Association - AIP Foundation/ Fundaçao AIP) and the Arab-Portuguese Chamber of Commerce and Industry which also enjoyed the close cooperation of the Embassy of the State of Qatar. The aim of this initiative was not only to spotlight the Arab market but also to create business and networking opportunities for Portuguese companies.

Tektónica is thereby a privileged space both for networking at an international level and for fostering business in the Construction and Public Works sector.

Rewarding quality and innovation This 18th edition also featured the Tektónica Awards which intend to bring prestige to the Construction and Public Works sector.

The jury for the Innovation Space, made up by representatives of AECOPS (The Portuguese Association of Construction, Public Works and Services), IADE (Institute of Art, Design and Marketing), LNEC (The Portuguese Laboratory of Civil Engineering), Portuguese Architects Association and the Portuguese Engineers Association awarded the first two

awards for the high quality of the products in the competition. The winning companies were Revigrés with its product ‘Revifeel Warmup’ which improves levels of thermal conductivity and comfort in ceramic materials; and Impersol with its product ‘3MTM ThinsulateTM’ which permits increased energy efficiency and thermal comfort in renovation works, ensuring the authenticity of improvements and reducing the costs of rehabilitation. An Honorary Mention was also awarded to Amorim Revestimentos for its product ‘Hydrocork’ for improvements in the performance of cork in damp environments.

In addition too were the Tektónica Engineering and Tektónica Architecture distinctions awarded to the Engineer Luís Afonso and Architect Siza Vieira, respectively. The ‘Tektónica Academy’ distinctions, an event already in its 5th edition, aims to recognise professionals in the construction sector in terms of practice and theory. These diplomas were handed out to AECOPS (The Portuguese Association of Construction, Public Works and Services), APISOLAR, AS SOLAR, CENFIC, GRUPO PRECERAM, ISCTE, LANDL, UP-WAY SYSTEMS and WATTGUARD. As part of Tektónica 2016, the initiative ‘Portugal Builds An Identity’ has the aim of distinguishing those Portuguese companies who most contributed to the development and affirmation of a Portuguese identity, through its capacities and attributes, ingenuity, research, platforms, mobility, logistics, assets and talent. These awards were handed out to the companies ARCH, AREIPOR, CONTROLOFFICE, GRUPO PRECERAM, INAREL, MDH, PERFILTUBO, PLADEC, SECIL and UTILZÁS. Last but not least, the Tektónica Internationalisation Award should be mentioned, which was handed out to the Casablanca Chamber of Commerce, Industry and Services - SETTAT, since that according to the organisation, Morocco has been one of the more receptive markets in the development of bilateral contacts with Portugal and in promoting business between the two countries.

Tektónica therefore continues to innovate and attract the interest of a sector that is still facing some difficulties nationally but which has known how to make a difference at an international level.

Azimute 32 17 MAI/JUN 2016

Parque Natural do Vale do Guadiana

Beleza raiana Vale do Guadiana Natural Park

Beauty at the frontier

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Quando os dias parecem querer aquecer é uma boa altura para seguir o curso do rio Guadiana e perder-se em pleno Parque Natural. Ali a beleza paisagística convida a uma contemplação demorada. Mas esta é também uma região que nos conquista pelo estômago.

When days start getting warmer it’s a good time to follow the course of the River Guadiana and lose yourself in Guadiana Natural Park. The beauty of the landscape there invites you to take time out for some leisurely contemplation. But it’s also a region famous for its gastronomy.

Texto Text: Carla Celestino

O objectivo da viagem é claro: deixar para trás a cidade e libertar os cinco sentidos. Permitir aos olhos ver além do betão, aos ouvidos escutar para lá do ruído, ao nariz receber mil aromas, passar as mãos por arvenses de sequeiro e, também, claro está, deixar as papilas gustativas saborear o melhor da região. Não há nada mais libertador que descobrir ou redescobrir os caminhos de Portugal.

As estradas que serpenteiam o mapa de papel (porque as apps ainda, por vezes, se enganam) levam-nos em direcção do Parque Natural do Vale do Guadiana. Mas esta não é uma viagem para um só dia, há que saber gozar a penumbra alentejana.

Ainda assim, rendemo-nos às novas tecnologias que muito sucintamente nos dizem que este parque possui uma área com cerca de 70.000 hectares e vai desde a queda de água do Pulo do Lobo até à ribeira do Vascão, a Sul de Mértola. Aqui podem encontrar-se vales encaixados no rio Guadiana e seus afluentes, elevações quartzíticas das serras de Alcaria e São Barão, a planície agreste, serras e linhas de água… Tudo isto faz antecipar um passeio muito diversificado e enriquecedor.

Natureza no estado selvagem Comecemos então pelo Pulo do Lobo. É preciso ir para perceber o que significa a expressão ‘cortar a respiração’. Aqui sentimo-nos muito pequeninos perante a passagem vertiginosa do rio que se desloca a toda a força por entre as suas rochas. O som

propaga-se pela queda da água ao longo dos cerca de 14 metros até ao Pego dos Sáveis. Tem um senão, a questão da segurança. A falta de barreiras de protecção pode ser perigosa para os mais distraídos ou para quem viaje com crianças.

Os guias dizem que esta é zona de nidificação da cegonha negra. Nós não a conseguimos ver… fica para a próxima, pois este é um local ao qual vale bem a pena regressar.

Próxima paragem: Mina de São Domingos. São cerca de 30km, se calhar nem tanto, de carro, mas o objectivo é rever este local quase mais de 20 anos depois de o termos visitado. Recordamos este lugar como algo deprimente, degradado, a necessitar de uma urgente intervenção. Mas quando paramos a viatura nem reconhecemos a paisagem circundante. Está tudo bem identificado, organizado e até embelezado. Sabemos que esta não é uma obra de agora mas é isto que tem de tão bom viajar em Portugal, está sempre tudo a mudar, neste caso, sobejamente para melhor.

Recorde-se que esta foi a maior mina de pirite da Península Ibérica, tendo contado com mais de 1.500 mineiros. As pessoas locais, sempre afáveis, trocam palavras connosco entre um tinto na tasca e vão dizendo que os descendentes das famílias mineiras ainda hoje habitam o bairro mineiro e o então Palácio dos Ingleses, que exploraram esta mina, foi transformado numa estalagem.

Ainda ficámos tentados a fazer a pé o Percurso

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Geológio-Mineiro que se estende entre a Corta e as fábricas de Enxofre da Achada do Gamo mas a praia fluvial da Tapada Grande acabou por falar mais alto e decidimos ir a banhos.

Damos o dia por encerrado, pois amanhã esperam-nos muitas mais surpresas.

História e histórias Cerca de meia hora separa-nos da Mina de São Domingos do Pomarão. Mas pelo meio ainda visitamos Santana de Cambas e o Museu do Contrabando. Não deixa de ser curioso que hoje o espaço que é museológico foi em tempos posto da Guarda Fiscal que combatia precisamente o contrabando…

Quando chegamos à pequena aldeia do Pomarão vislumbramos do outro lado Espanha e ao que parece a Ponte Internacional do Baixo Guadiana estreitou as comunicações, os negócios e até o matrimónio entre portugueses e espanhóis.

Faz sentido visitar o Pomarão depois da mina já que foi a mesma empresa que deu forma a esta vila, que aqui fixou populações, abriu armazéns e depósitos de minérios, bem como criou o terminal ferroviário e os dois cais de embarque. Foi daqui que outrora partiram navios com pirite quer para o Barreiro, quer para Inglaterra.

E porque a história local é muito rica partimos rumo a Mértola, ou não fosse esta considerada a ‘vila-museu’.

O castelo impõe, desde logo, uma visita. Lá do alto pode avistar-se toda a paisagem circundante até perder de vista. A igreja matriz, que já foi mesquita, mostra a sua brancura imaculada. Os núcleos museológicos são a força turística local. Aqui há vestígios do período islâmico e romano, há oficinas de tecelagem e a forja do ferreiro, arte sacra e convento… há muito para apreciar. Mas não desvendamos tudo, para que exista margem para pasmo.

Os mais novos dizem-nos para devíamos ter vindo mais tarde, por altura do Festival Mur, entre 13 a 15 de Maio, onde impera a música, o vídeo, a dança, a pintura e o teatro. Para o próximo ano, quem sabe.

Mas antes de regressarmos à rotina do dia-a-dia, e porque no início dissemos que este é um local que também nos conquista pelo estômago, fique a saber que comemos sopa de peixe do rio, cozido de grão à alentejana, carne de alguidar, ensopado de enguias, sericaia, pão de rala, encharcada…, na mala levamos ainda queijos de ovelha e vinho da região.

The object of the trip is clear: leave the city behind you and set your five senses free. Allow your eyes to look beyond the tarmac of the concrete jungle and let your hearing focus on the peace and quiet and your nose pick up a thousand scents; allow your fingers to run through ears of wheat and, it goes without saying, sample the best that the re-

gion has to offer in terms of food and drink. There is nothing more liberating than to discover or rediscover Portugal’s country backroads roads.

The roads which snake around the paper map (because the Apps and GPS can at times get it wrong) led us in the direction of the Vale do Guadiana Natural Park. But this is not a one-day trip, one needs to learn how to enjoy the Alentejo when it has that special sunny-overcast quality seen in Spring.

However, we succumb to new technologies which very succinctly tell us that this park has an area of around 70,000 hectares and stretches from the Pulo do Lobo waterfall to the riverbanks of Vascão, in the South of Mértola. Here valleys soaring up from the River Guadiana and its tributaries can be found, the quartz uplands of the serras de Alcaria and São Barão, the rough lowlands, hills and rivulets. All this holds out the promise of a very varied and enriching trip.

Nature in its wild state We therefore begin with Pulo do Lobo. You need to go and see this to understand the meaning of the expression ‘breathtaking’. You feel really humble here against the majestic landscape of the river which roars and gushes from between the rocks.

The sound spreads out from the waterfall for 14 metres as far as Pego dos Sáveis. There’s one drawback in terms of safety. The lack of protection barriers could be dangerous for the distracted or those travelling with children.

The guidebooks say that this area is the nesting site for the black stork. We haven’t spotted it...perhaps next time, for this place is well worth visiting again. Next stop: São Domingos Mines. They stretch for around 30km, perhaps less by car, but the goal is to revisit this place almost 20 years after having last been here. We remembered this place as somewhere depressing, run-down and in need of urgent intervention. But when we stopped the car we didn’t even recognise the surrounding landscape. Everything was signposted, organised and done up. We know that this isn’t a current project but serves to remind us why it’s so good travelling around Portugal as everything is always changing, in this case, clearly for the better.

It’s worth remembering that this was the largest pyrite mine on the Iberian peninsular with over 1,500 miners working here. The locals, always affable and cheery, exchange words with us over a glass of red wine in a tavern and tell us that the descendants of the mining families today still live in the mining neighbourhood and that the then Palácio dos Ingleses (The English Palace), which ran this mine, was turned into a lodge.

We were also minded to make our way on foot along the Geological-Mine Route which extends out between the Corta and the Achada do Gamo

sulpher factories but the river beach at Tapada Grande won the day and we decided to go swimming instead.

That took up the rest of the day so tomorrow a lot more surprises await us.

History and stories Around half an hour separates us from Mina de São Domingos and Pomarão. But in between we still managed to visit Santana de Cambas and the Smugglers Museum (Museu do Contrabando). It’s quite interesting to note that today the building which is a museum was once a Customs Police station whose activity was precisely fighting smuggling...

When we arrived at the small village of Pomarão we got a fabulous view of Spain from the other side and the Baixo Guadiana International Bridge which has created closer ties in terms of communications, business and even marriage between the Portuguese and the Spanish. (In spite of the old adage that ‘from Spain come neither favourable winds nor good marriages!)

It makes sense to visit Pomarão after the mine since it was the same company which gave shape to this small town and which was responsible for bringing in and settling the people, opening warehouses and mine deposits, as well as creating the railway terminus and the two quay-sides. It was from here in former times that ships set out with pyrite for Barreiro and England.

And because the local history is very rich we head off to Mértola which is considered a MuseumTown.

First up the castle demands a visit. From up on high you can survey the entire surrounding landscape as far as the horizon. The parish church which was once a mosque is shinning white. The museums are the local tourist attraction. Here there are remains from the Islamic and Roman periods; there are weaving workshops and an iron forge, sacred and convent art...there’s lots to see. But we haven’t covered everything so there’s room for surprise.

The youngsters tell us that we should come later in the year, around the time of the Festival Mur, between 13 and 15 May, which is dominated by music, video, dance, painting and theatre. For next year, who knows.

But before returning to the routine of daily life, and because at the beginning we said that this was a place to conquer the stomach, know that we drank river fish soup, ate alentejan chickpea stew, earthenware bowl stewed meat, eel stew, sericaia (a dessert made with milk, eggs and sugar), brown wholemeal bread, encharcada (a rich egg yolk and sugar based convent dessert)...., we also bought sheep cheese and regional wine.

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36 Atelier 17 MAI/JUN 2016

Jorge Clemente

O novo mestre dos hotĂŠis The new hotel guru

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Jorge Teixeira Clemente não é um nome sonante da nossa arquitectura. Mas devia ser. Aos 37 anos tem uma obra notável com especial incidência no projecto de hotéis.

Jorge Teixeira Clemente is not a name that sounds out in our architecture.

But he should be. At the age of 37 he has a remarkable body of work under his belt, especially in the hotels area.

Texto Text: Carla Celestino

Não venceu os “Óscares” do Imobiliário mas um dos empreendimentos que levou ao concurso, a Casa do Mezio Aromatic & Nature Hotel, ficou no olho de muita gente. Situado no Gerês é de uma beleza sublime.

Este jovem arquitecto nasceu na Alemanha mas veio criança para Portugal. Cresceu em Valada dos Frades (pertinho da Nazaré) e fez o secundário em Alcobaça. Daí para a formatura e o mestrado, em Coimbra, foi um passo. Apaixonado pela arquitectura e com um ‘fraquinho’ especial pelo desenho, dirige um pequeno atelier sediado em Leiria e fá-lo com grande sabedoria: não tem uma grande equipa mas quando é preciso junta muitos colegas numa só obra.

Jorge não aceita qualquer tipo de encomenda.

Quando não está de acordo com as escolhas do cliente opta por não avançar. E reforça: “O bom cliente é o que respeita o arquitecto e sabe dialogar”.

Quando projecta qualquer empreendimento o mais importante de tudo é a sua funcionalidade. “Os promotores dos hotéis querem gerar dinheiro. Os ou-

tros atractivos trazem receita mas o hotel é como uma indústria. A parte da decoração é a última a tratar. As zonas das unidades hoteleiras que o utente não vê acabam por ser as decisivas para o êxito de uma empreitada”.

Com uma mão cheia de projectos, dos quais destacamos um hotel em Fátima que vai dar que falar, Jorge Clemente também trabalha muito em habitação, clínicas e indústria.

Já esteve radicado no Dubai, de onde dirigia o gabinete em Portugal, e está muito confiante nas opções que tomou. Mas volta sempre ao que lhe é mais querido. Afirma: “É muito importante a vivência diária. Qualquer arquitecto tem de frequentar muitos hotéis”.

Antes de nos despedirmos, fazemos ainda uma pergunta a que nem todos os profissionais desta área gostam de responder: “Qual o arquitecto português que mais admira?” Curiosamente a resposta é rápida: Souto Moura e o atelier Promontório.

He didn’t win the Real Estate ‘Oscars’ but one of the developments he took to the competi-

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tion, Casa do Mezio Aromatic & Nature Hotel attracted the interest of many people. Located in Gerês it is sublimely beautiful.

This young architect was born in Germany and came to Portugal as a child. He grew up in Valada dos Frades (close to Nazaré) and attended secondary school in Alcobaça. A degree and masters in Coimbra was the next step from there. Passionate about architecture with a special weakness for design, he runs a small atelier based in Leiria and does so with great wisdom: he doesn’t have a large team but when necessary brings together many colleagues for one single project.

Jorge doesn’t accept any old order. When he doesn’t agree with the client’s choices he chooses not to advance. And stresses: “A good client is one that respects the architect and knows how to discuss”.

When designing any development the most important thing of all is its functionality. “Hotel developers want to make money. The other at-

tractive aspects bring in receipts but the hotel is like an industry. The décor part is the last thing to be dealt with. Hotel areas which the guests don’t see are decisive for the success of a venture”.

With a fistful of projects on his hands, from amongst which a hotel in Fátima stands out and which will be talked about, Jorge Clemente has also worked a lot in housing, clinics and industry.

He has already been based in Dubai from where he managed the office in Portugal and is very confident in the choices he has taken. But he always returns to what he holds dearest. He declares: “Daily life is very important. Any architect has to spend time in many hotels”.

Before taking our leave, we ask another question which not all professionals in the sector like to reply to. “Which Portuguese architect do you most admire?” Strangely enough the reply comes quickly: Souto Moura and the atelier Promontório.

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Ventos do Norte 40 17 MAI/JUN 2016

Ginestal Machado

Olhar para os projectos de outra forma Looking at projects in another way

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Com um vasto portefólio de mais de 600 projectos desenvolvidos, a APEL tem a sua marca em alguns dos mais emblemáticos edifícios da cidade do Porto.

With a vast portfolio of over 600 projects developed, APEL has its brand on some of the most emblematic buildings in the city of Porto.

Texto Text: Elizabete Saraiva Soares

Com 40 anos de actividade, 30 anos como APEL – Arquitectura, Planeamento e Engenharia, o arquitecto Ginestal Machado desvenda-nos alguns dos segredos que fazem deste gabinete do Porto um dos mais conhecidos e conceituados do País. “Éramos quatro, no início, depois fiquei sozinho, sou um pouco individualista, mas transformei isto numa escola”, começa por contar Ginestal Machado, ao lado da sua filha, a arquitecta Maria Ginestal, que actualmente o acompanha.

Um percurso que o fez passar por muitas crises e por períodos de crescimento e apogeu do sector imobiliário. Contudo, para Ginestal Machado, a última crise, da década de 90 que afectou fortemente o sector imobiliário, foi penalizadora para um gabinete em que cerca de 90% dos projectos eram destinados à habitação.

“Sempre trabalhei para entidades privadas e, por isso, sou muito rigoroso nos orçamentos. Nunca tive desvios orçamentais, devido a este rigor”.

Maria Ginestal acrescenta que “essa é a nossa política e que sempre foi transmitida”. Por isso, “tudo o que tinha dimensão era feito por nós”, destaca a arquitecta. Não admira, por isso, que agora os antigos promotores estejam a regressar, com novos projectos destinados à habitação.

Já não a promoção de empreendimentos com as dimensões de antigamente, mas projectos feitos com maior preocupação e rigor orçamental. “A filosofia mudou. Os jovens já não têm a estabilidade de emprego como antigamente e, portanto, o apego à casa

é diferente”, destaca Ginestal Machado. Isso permite, que “quem tem dinheiro o esteja a aplicar na aquisição de casas para colocar depois no mercado de arrendamento”.

Na sua opinião, os investidores estão de regresso ao mercado imobiliário. Este facto leva a que os promotores estejam novamente a iniciar a promoção de novos projectos. Contudo, “agora o promotor quase vem de fita métrica, mede, faz contas. É muito diferente de antigamente, em que ninguém fazia contas”.

Ginestal Machado considera que sempre o preocupou o aspecto “utilitário e comercial” dos empreendimentos. “A minha preocupação foi fazer coisas, não para ficarem desocupadas, como ‘monos’, mas sim, com uma utilidade. Dá como exemplo o edifício Jazz, localizado perto da Rotunda da Boavista, que o promotor acabou por direccionar para o mercado do arrendamento e que, neste momento, está praticamente todo arrendado. É um caso onde o aspecto utilitário casou perfeitamente com o comercial. “Um casamento perfeito: um edifício que encontrou o noivo”.

Aproveitar as sinergias Como forma de contornar a crise a APEL avançou para os mercados externos. “Tinha um gabinete com pessoas com muita experiência, alterei um pouco o seu funcionamento e avancei para mercados como Angola, S. Tomé, Brasil, Argélia. Um facto que levou a que nos últimos anos dois terços da actividade da APEL se tivessem concentrados nestes mercados externos”. Apesar de ser muito sensível ao merca-

do da reabilitação – onde projectaram obras como o Grande Hotel da Figueira ou o Mosteiro de Grijó considera que este segmento continua a apresentar muitas dificuldades. “É um mercado muito difícil por causa dos realojamentos”, “era preciso mudar as leis”.

Na sua opinião, a lei não facilita estes projectos, nem quando são os privados, nem quando são as entidades públicas a avançar com os investimentos. No entanto, é nesta componente de reabilitação que a APEL tem agora um novo desafio. Trata-se de projectar a mais recente unidade de cinco estrelas da cadeira Pestana, no emblemático edifício A Brasileira, na Baixa do Porto.

With 40 years activity, 30 years as APEL - Arquitectura, Planeamento e Engenharia - the architect Ginestal Machado reveals some of the secrets that makes this Porto atelier one of the best-known and highly-respected architectural firms in the country.

“There were four of us in the beginning, the there was just me. I’m somewhat an individual, but I turned this into a school”, says Ginestal Machado side-byside with his daughter, the architect Maria Ginestal, who currently works with him.

It’s a journey that has gone through many crises and periods of growth and peaks in the real estate sector.

However, for Ginestal Machado the last crisis, in the 1990s which affected the real estate sector badly in Portugal, was equally punitive for the atelier where 90% of its projects were for housing.

“I’ve always worked for private entities which is

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why I’m very strict with my budgets. I’ve never overspeced on budget due to this precision”.

Maria Ginestal adds that this has always been its policy and that is what the client is told”. Which is why “anything of large scale was done by us”, the architect points out. Which is why it’s not surprising that now the former developers are back with new housing projects.

Not now with large-scale developments as in former times, but projects designed with greater care and attention to budgetary strictness. “The philosophy has changed. Young people no longer have the employment stability they once had and so the attachment to home is different”, Ginestal Machado points out. This means that “those who have money are purchasing properties to put them on the rental market”. In his opinion, investors are back in the real estate market. This fact is leading developers to once again develop new projects. However, “now the developer almost shows up with a tape measure, calculates everything down to the smallest detail and the last brass farthing. It was very different in the past, when no one worried about the cost”.

Ginestal Machado has always been concerned about the “utilitarian and commercial” aspect of developments. “I’ve always been concerned to do things so that they don’t become white elephants, but have a use. He gives the example of the building Jazz, located close to the Boavista Roundabout in Porto, which the developer ended up by designing for the rental market and which is all almost rented out. It’s a case in which the utilitarian aspect formed the perfect marriage with the commercial.

“A perfect marriage: a building which found its fiancé”.

Taking advantage of synergies As a way of bucking the crisis APEL forged ahead for overseas markets. “I had an atelier with very experienced people, I changed the way it worked somewhat and pressed ahead with markets like Angola, S. Tomé, Brazil and Algeria. A fact that led two-thirds of APEL’s activity in recent years to be concentrated in these overseas markets”.

Despite being very aware of the rehabilitation market - where it has designed projects such as the Grand Hotel da Figueira and the Mosteiro de Grijó - he thinks that this segment continues to have a lot of difficulties. “It is a very difficult market because of rehousing, the laws need changing”. In his opinion, the law doesn’t make these projects easy, neither when the investments are made by public nor private entities. However, it is in this area of rehabilitation that APEL now has a new challenge.

This is developing the most recent five-star hotel unit for the Pestana chain, in the emblematic building ‘A Brasileira’ in downtown Porto.

Opinião Opinion Elisabete Soares Saraiva Jornalista Journalist

Turismo afasta moradores do centro Tourism scares residents away from the centre A reabilitação do centro das cidades não se consegue fazer sem que o impulso do investimento venha através de factores externos, como o turismo. Esta realidade é visível em Lisboa e, muito particularmente, no Porto, nos últimos anos.

Especialmente, quando o investimento público escasseia e não há, por parte dos poderes políticos, a definição de estratégias a longo prazo que evitem o que aconteceu no centro do Porto, na década de 80 e 90.

Todos assistimos a uma cidade que se esvaziava a partir das sete da tarde, quando as lojas fechavam, as pessoas deixavam o seu trabalho e o trânsito tinha apenas um sentido e convergia rumo a Ermesinde, Valongo, Maia ou Gaia. As entidades públicas e as grandes empresas, seduzidas pelos novos e modernos escritórios da Boavista, acabaram por dar também uma ajuda na desertificação da Baixa, já que, no virar do século, eram poucos os que se deslocavam a esta zona da cidade para trabalhar.

Felizmente, fruto da promoção feita no exterior, o turismo acabou por impulsionar a reabilitação do centro do Porto. Os investidores viram a oportunidade de investir na hotelaria, no alojamento local e em novos conceitos de lojas. Mas, como ‘em Roma sê romano’, estes investidores viram aqui em excelente filão de negócio: os preços dispararam e, neste momento, os moradores começam a ter dificuldade em viver neste local.

São as mercearias e frutarias que praticam preços mais elevados, o que leva os moradores a ter de sair do centro da cidade para fazer as suas compras. Mas não é só. Nos últimos anos os preços de venda dos prédios para reabilitar atingiram valores que não permitem equacionar a sua reconstrução para o arrendamento habitacional. Daí que a aposta é feita no arrendamento turístico, que começa a apresentar uma oferta excessiva.

Por isso, é a própria Junta de Freguesia do Centro Histórico do Porto (CH), num debate recente, que mostra preocupação pelo facto de a aposta no turismo poder ser mais um factor que leva ao afastamento dos moradores desta zona.

The rehabilitation of city centres cannot be done without taking on board other external investment factors like tourism. The reality of this can be seen in recent years in Lisbon and more particularly in Porto. Especially when public investment dries up and there isn’t, on the side of the politicians, a long-term strategy defined in order to avoid what happened in the centre of Porto in the 80s and 90s.

We all experienced a city which became a ghost town from 7pm onwards, when the shops closed, people went home from work and the traffic was flowing out of town in one direction towards Ermesinde, Valongo, Maia or Gaia. Public bodies and large companies, seduced by the modern new offices in Boavista, also contributed towards the desertification of downtown Porto, so that by the millennium few people came to work in the Baixa zone of the city.

Fortunately, thanks to the marketing done overseas, tourism has now boosted rehabilitation in the centre of Porto. Investors are back seeing opportunities to invest in hotels, local guest houses and in new concept shops. But since “when in Rome do as the Romans do”, these investors saw an excellent business opportunity here: prices sky-rocketed and, at the moment, local residents have begun to find it difficult to live in the centre.

The grocers, fruiterer and greengrocers are charging higher prices which is causing residents here to leave the city centre in order to do their shopping. But that’s not all. In recent years the sale price of buildings for refurbishment have sky-rocketed to values that means it’s not viable to do them up for rental. From there the focus shifted to tourism rental, where the supply is already excessive.

Which is why the Junta de Freguesia do Centro Histórico do Porto (The Parish for Porto Historic Centre), in a recent debate, showed itself concerned over the fact that tourism investment could be one of the factors leading to local residents’ exodus from the centre.

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Prémios MIPIM 2016

Obra de arte chinesa ‘super-alta’ MIPIM 2016 Awards

‘Sky-high’ Chinese work of art

Foto Photo: Gensler

44 Do Mundo

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Foto Photo: Gensler

O céu é o limite para a obra vencedora do People’s Choice Award (Prémio do Público) dos MIPIM Awards 2016.

A Torre de Xangai, China, é uma espiral erigida contra todas as adversidades humanas e ambientais.

The sky is the limit for the winning project in the MIPIM People’s Choice Awards 2016. The Shanghai Tower, China, is a spiral erected against all human and environmental adversities.

A 26ª edição dos Prémios MIPIM, evento organizado pela Reed MIDEM subsidiária da Reed Exhibitions, decorreu durante esta feira internacional dedicada ao imobiliário. Os resultados foram anunciados durante a Gala que teve lugar no auditório principal do Palais des Festivals, em Cannes, França.

Na edição deste ano a grande vencedora foi a Europa que quase arrecadou todos os principais

troféus e onde foram vencedores países como a Itália, França, Bélgica, Alemanha, Suécia, Escócia, República Checa e o Reino Unido. A grande excepção foi o People’s Choice Award (Prémio do Público) que recaiu sobre a Torre Xangai. Ícone do skyline de Xangai As obras da Torre Xangai iniciaram-se em 2009 e só ficaram totalmente concluídas em 2015 no

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Foto Photo: Gensler/MIPIM-Reed MIDEM

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coração financeiro e comercial da cidade de Lujiazui, Pudong, Xangai.

Pertence ao promotor chinês Shanghai Tower Construction & Development Co. e contou com o projecto de arquitectura de Gensler, conhecido ateliê dedicado aos edifícios ‘super-altos’. Participaram ainda neste edifício o Shanghai Construction Group, Thornton Tomasetti, Cosentini Associates, SWA Group, I.DEA Ecological Solutions.

Este arranha-céu é o mais alto de um grupo de três edifícios adjacentes de Pudong, encontrando-se os outros dois no Jin Mao Tower e no Shanghai World Financial Center. Sendo a China cheia de misticismo, estes três edifícios são contemplados como o passado, o presente e o futuro

de Xangai. O edifício foi construído em camadas, possui 632 metros de altura, 128 andares e uma área total de 380.000 m2. Actualmente é o edifício mais alto da China e a segunda torre mais alta do mundo, logo após Burj Khalifa localizada no Dubai.

De acordo com o gabinete de arquitectura Gensler, esta torre é o “ícone mais proeminente do skyline” de Lujiazui. A sua “forma transparente, em espiral, apresenta estratégias sustentáveis de ponta e espaços públicos que estabelecem novos padrões para a comunidade verde”.

Uma ‘árvore’ tecnologicamente avançada O edifício foi concebido em termos arquitectóni-

cos como uma ‘árvore’ que se desenvolve a partir de um tronco central muito forte, que possui um núcleo de cimento e super-colunas de aço, e ‘ramos’ que suportam as áreas de refúgio e os pisos mecânicos na base de cada zona, dividindo o edifício em nove secções.

No mesmo foi dada grande atenção à componente de eficiência energética, tendo obtido o mais alto nível de certificação de edifícios do Comitê de Construção Sustentável da China e do Green Building Council dos Estados Unidos da América e ainda o certificado LEED Ouro, designação atribuída pela liderança em Energia e Design Ambiental ao abrigo do sistema de classificação para edifícios verdes.

A segunda ‘pele’ transparente que envolve a torre permitiu reduzir os níveis de gasto energético em termos de aquecimento e arrefecimento; possui ainda diferentes meios de captação, conservação e distribuição de água; o seu próprio sistema gerador de energia para determinadas partes da torre; entre muitas outras soluções sustentáveis e amigas do ambiente.

Mas mais do que aproveitar a Natureza, este edifício teve de se impor às forças da natureza.

Como é sabido esta zona é bastante fustigada por fortes ventos, furacões, terramotos e solos argilosos pelo que o gabinete de Gensler tomou três decisões: a torre teria uma forma assimétrica, perfil afinado e cantos arredondados. Através de testes de ventos em túnel levados a cabo num laboratório canadiano, a Gensler juntamente com o engenheiro de estruturas Thornton Tomasetti chegaram à forma ideal do edifício que conseguiu reduzir o impacto dos ventos em 24%.

Mas construir uma torre desta natureza que nunca antes foi edificada ou testada exigiu o recurso às ferramentas mais inovadoras e a tecnologias de ponta. Só para se ter uma noção, utilizou 20.000 painéis de parede-cortina, incluindo 7.000 formas originais. Mas com software paramétrico e tecnologia digital, a Gensler conseguiu criar um sistema que permitiu o equilíbrio entre performance, construção, manutenção e design.

Refira-se que as opções tomadas não só permitiram baixar os níveis de construção, como também baixar o volume de investimento financeiro nesta obra.

Visão única e multidisciplinar Este edifício apresenta-se como uma ‘cidade dentro da cidade’ já que detém escritórios Classe A, locais de entretenimento, comércio, centro de conferências, hotel de luxo e espaços de recreio e de cultura. Mas é, sobretudo, uma nova forma e experiência de viver e trabalhar nas torres ‘super-altas’.

Xiaomei Lee, co-managing director da Gensler

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O edifício foi construído em camadas, possui 632 metros de altura, 128 andares e uma área total de 380.000 m2.

Actualmente é o edifício mais alto da China e a segunda torre mais alta do mundo, logo após Burj Khalifa localizada no Dubai.

The building, constructed in layers, is 632 metres high, has 128 floors and a total area of 380,000 m2. Currently the tallest building in China and the second tallest in the world after the Burj Khalifa in Dubai.

Xangai, afirmou que “para criar cidades inteligentes para as décadas futuras, precisamos de fornecer uma perspectiva e uma abordagem mais ampla ao nível do design multidisciplinar”. Foi precisamente esta abordagem que foi aplicada na Torre Xangai e que permitiu colocá-la no topo dos edifícios ‘super-altos’ do mundo.

The 26th MIPIM (2016) Awards, an event organised by Reed MIDEM, a subsidiary of Reed Exhibitions, was held during this international property fair. The results were announced during a gala that was held in the main auditorium of the Palais des Festivals, in Cannes, France.

In this year’s edition, the grand winner was Europe which almost swept the board of all the main trophies and from where there were winners from countries like Italy, France, Belgium, Germany, Sweden, Scotland, Czech Republic and the United Kingdom. The big exception was the People’s Choice Award which went to China and the Shanghai Tower.

Icon of the Shanghai skyline Work on the mega-tall Shanghai Tower began in 2009 and were only completely concluded in 2015 in the financial and commercial heart of the city Lujiazui, Pudong, Shanghai.

It belongs to the Chinese developer Tower Construction & Development Co. and was designed by the architect’s firm Gensler, known for its skyhigh buildings. Also involved in this project was the Shanghai Construction Group, Thornton Tomasetti, Cosentini Associates, SWA Group and I.DEA Ecological Solutions.

This sky-scraper is the tallest out of a group of three adjacent mega-tall buildings in Pudong; the other two being the Jin Mao Tower and the Shanghai World Financial Center. And China being a place full of mysticism, these three buildings are contemplated as the past, present and future of Shanghai.

The building, constructed in layers, is 632 metres high, has 128 floors and a total area of 380,000 m2. Currently the tallest building in China and the second tallest in the world after the Burj Khalifa in Dubai.

According to the architect’s office Gensler, this tower is the “most prominent icon on the Lujiazui skyline.” Its spiral transparent form boasts sustainable cutting-edge and public spaces that have established new benchmarks for the green community”.

A technologically advanced ‘tree’ The building was designed in architectural terms as a ‘tree’ which develops out from a very strong central trunk and that possesses a core of cement

and super-columns of steel, and ‘branches’ which support the public spaces for visitor areas and mechanical floors at the base of each zone, dividing the building into nine sections.

Great attention was paid to the energy efficiency component, having received the highest level of building certification from the Chinese Committee of Sustainable Construction and the United States Green Building Council as well as the LEED GOLD certificate awarded for its leadership in Energy and Environmental Design on the back of its classification system for green buildings.

The second ‘transparent skin’ which encases the tower enables energy expenditure levels to be reduced in terms of heating and air-conditioning; it also boasts different methods of capturing, conserving and distributing water; its own energy generator system for specific parts of the tower; among the many other environmentally friendly solutions.

But more than making the most of Nature, this building had to conquer the forces of nature. As is well know, this area is fairly prone to gales, hurricanes, earthquakes and clay soils so that Gensler took three decisions: the tower would be asymmetrical, have a thin profile and rounded corners. Using wind tests in a tunnel carried out by a Canadian laboratory, Gensler and the structural engineers Thornton Tomasetti arrived at the ideal building form to reduce wind impact by 24%.

But building a tower of this kind that had never been built or tested before required the most innovative and cutting-edge technological tools. Just to have an idea, 20,000 curtain wall panels including 7,000 original shapes. But with digital technology parametric software, Gensler succeeded in creating a system that enabled a balance between performance, construction, maintenance and design.

It is worth mentioning that the options taken not only meant that construction levels could be lowered but also the amount of financial investment in this project.

A unique and multidisciplinary vision This building is a ‘city within a city’ since it boats Class A offices, entertainment areas, shops, a conference centre, luxury hotel and culture and leisure spaces. But above all it offers a new way and experience of living and working in mega-tall towers.

Xiaomei Lee, co-managing director of Gensler Shanghai, confirmed that “to create smart cities for future decades we needed to come up with an ampler approach and perspective in terms of multi-disciplinary design”. It was precisely this approach that was applied to the Shanghai Tower and enabled it to be at the top of the super-high buildings of the world.

Do Mundo Reino Unido

Comprar quando...

United Kingdom

Buy When...

Roberto Varandas Real Estate Executive

O famoso ditado atribuído a Barão de Rothschild: “Comprar quando há sangue nas ruas” tem servido bem como estratégia para os mais intrépidos e investidores ‘contrarian’. Quando o pessimismo está em máximos, os preços tendem a estar nos mínimos.

No momento em que escrevo este artigo, o Brasil acaba de afastar a controversa presidente Dilma Rousseff para que possa ser julgada por manipulação das finanças públicas, que é um crime no Brasil. Isso marcaria o fim de 13 anos do partido PT à frente dos destinos do país. O seu antecessor - Lula, está presentemente a enfrentar inúmeras acusações de corrupção e tem havido literalmente sangue nas ruas já que os apoiantes e detractores do regime PT saíram para as ruas das principais cidades.

Então, agora é o momento certo para investir no Brasil? Olhando para o lado financeiro do ‘sangue nas ruas’ vemos empresas imobiliárias altamente alavancadas que estão ou serão forçadas a vender os seus melhores activos para fazer face ao nível e custo da sua dívida. Vemos o aumento das taxas de juros devido ao aumento do risco do país, bem como um esforço deliberado para reduzir a inflacção. Vemos a procura por habitação a diminuir devido à incerteza económica.

No lado da procura dos sectores comerciais, os efeitos da diminuição da actividade económica juntamente com um nível saudável de oferta traduziu-se numa taxa de vacancy acima de 20% no centro de São Paulo, de acordo com a JLL. A nova oferta de escritórios, nas chamadas categorias A e AA, nas principais zonas de escritórios de São Paulo quase que duplicou desde 2011!

E se os exemplos dos Jogos Olímpicos passados foram uma indicação, há normalmente uma quebra após o término do evento e uma conversão da oferta adicional a partir das infra-estruturas dos jogos. No entanto, talvez como foi o caso

com Londres, o nível deficiente de oferta no Rio é tal que a nova oferta vai ser rapidamente absorvida.

Obviamente, o acto de comprar é a tradução duma perspectiva de um futuro mais optimista para o país. Caso a corrupção e a confusão política possam ser resolvidas, subsistem as dinâmicas demográficas e económicas que ainda estarão muito presentes, e fortes. Se a inflacção puder ser contida durante os próximos anos, os proprietários poderão aspirar a algum nível de financiamento, a um custo razoável, dos seus activos.

Existem claramente oportunidades para adquirir ou recapitalizar projectos com promotores descapitalizados, projectos estes muitas vezes já substancialmente pré-vendidos. E no sector de escritórios, alguns investidores internacionais têm se vangloriado recentemente de adquirir edifícios de escritórios AAA em São Paulo a um valor abaixo do custo de construção.

Como em tudo, os investidores precisam de se sentir confortáveis com o país e acreditar no seu futuro a longo prazo, num futuro próspero, isto é, se não negarem igualmente o ditado que descreve o Brasil como um país do futuro, e que sempre será.

The famous saying attributed to Baron Rothschild: “Buy when there is blood on the streets” has served well as a strategy for the more intrepid of contrarian investors. When pessimism highest, prices tend to be lowest. At the time of writing of this article, Brazil is about to set aside the controversial president Dilma Rousseff so she may be judged on manipulating public finances, which is a crime in Brazil. This would mark the end of the 13-year stretch rule of the PT party. Her predecessor – Lula, is currently facing numerous corruption charges and there

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Foto Photo: Alexandre Macieira/Riotur

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has literally been blood on the streets as supporters and detractors of the PT regime rally on the streets of the major cities.

So is now the right time to invest in Brazil? Looking at the financial “blood on the streets” we see highly leveraged property companies that are or will be forced to sell their best assets to face up to the amount and cost of their debt. We see increasing interest rates due to increased country risk as well as a deliberate effort to curtail inflation. We see decreased demand for housing due to the economic uncertainty.

On the commercial demand side, the effects of the decreased economic activity coupled with a healthy level of supply has translated into an above 20% vacancy rate in central São Paulo, according to JLL. New, so called A and AA office supply in the main office areas of São Paulo has nearly doubled since 2011! And if past Olympics have been any indication, there is normally a slump after the event is over as additional supply is converted from the games’ infrastructure.

However, maybe as was the case with London, the level of undersupply in Rio is such that new supply will be absorbed quickly.

Obviously the case for buying is the prospect of

a rosier future for the country. If the corruption and political mess can be resolved, the demographic and economic dynamics are still very much present. If inflation can be tamed over the next couple of years, property owners can aspire to some level of financing on their assets.

There are clearly opportunities to acquire or recapitalise broken developments as undercapitalized developers will seek a workout of projects they can no longer finance but that are substantially pre-sold. And in the office sector, some investors have boasted recently acquiring AAA office buildings in São Paulo at below replacement cost.

As with everything, investors need to be comfortable with country and believe in its long term future, prosperous future, that is if one is to deny the equally grim saying that describes Brasil as a country of the future, that always will be.

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Lisboa

HaverĂĄ demasiados hotĂŠis?

Lisbon

Are there too many hotels?

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Parece existir consenso em relação ao facto de a hotelaria ainda ter margem para crescer em Lisboa. Mas porque, em cada esquina, despontam como ‘cogumelos’ novos hotéis são já muitos os que se interrogam: Até onde pode o parque hoteleiro da cidade crescer?

There seems to be consensus on the fact that there is still room for hotel growth in Lisbon. But why? On every corner new hotels are springing up like mushrooms begging the question: How much more can Lisbon’s hotel stock still grow?

Texto Text: Carla Celestino

Lisboa é cada vez mais um destino de referência no panorama europeu. Facto que tem trazido benefícios a vários níveis, entre os quais o aumento significativo da oferta hoteleira na capital, nomeadamente de quatro e cinco estrelas.

De acordo com o WMarket Review 2016, no ano passado surgiram 19 novas unidades hoteleiras no centro de Lisboa, o que representa um acréscimo aproximado de 9% em termos de número de quartos, e que se centraram essencialmente nas zonas prime da cidade, como Baixa/Chiado, Avenidas Novas e Avenida da Liberdade e ruas adjacentes.

Para 2016 a Worx perspectiva a abertura de pelo menos 29 novas unidades hoteleiras, maioritariamente de cinco e quatro estrelas, num total de mais de 1.500 quartos, 45% dos quais localizados em Lisboa.

A mesma fonte mostra que, no ano transacto, o volume total de investimento em hotelaria foi superior a 250 milhões de euros com 16 unidades hoteleiras transaccionadas, das quais cinco dizem respeito à operação de compra de hotéis Tivoli pela Minor Hotel Group (as restantes sete unidades do grupo Tivoli apenas foram alienadas já no decorrer do ano de 2016). Por outras palavras, mais de 50% das transacções foram efectuadas na região de Lisboa.

O director Executivo da Invest Lisboa mostra ainda uma outra realidade: “Note-se também que muitos dos hotéis que têm surgido são de pequena dimensão – hotéis de charme – via reabilitação de imóveis na zona histórica de Lisboa”. Para Rui Coelho é im-

portante “a opinião dos que investem o seu capital na criação de novos hotéis”, pois, como diz, “se eles acreditam que haverá procura para ocupar novos hotéis quem sou eu para duvidar”.

Hotéis são opção de empresários e investidores O momento positivo que se vive na hotelaria em Lisboa pode, no entanto, ser ‘sol de pouca dura’ e a história económica já nos ensinou que tudo é feito de ciclos. Tendo em mente este pensamento, são já várias as vozes que defendem que, dentro de poucos anos, vão ser muitos os hotéis a fechar portas ou a ficar nas mãos dos bancos.

Rui Coelho considera que “sempre houve ‘Velhos do Restelo’ que nos avisaram das más consequências do empreendedorismo, do investimento em novos negócios ou simplesmente de fazer qualquer coisa…” Lembra que “todos os negócios implicam riscos e certamente alguns vão falhar, não deve haver nenhum drama por isso acontecer e no limite os imóveis devem ser reconvertidos para outras utilizações – residências para estudantes, residências para idosos, etc.”, e por isso defende que “antes deve ser louvada a capacidade de empreender mesmo quando não tenha sucesso”.

Nos últimos 10 anos, pelo menos, a procura por Lisboa tem sido superior à procura por Portugal.

Mas a continuar assim o que é que pode acontecer?

Cristina Siza Vieira, presidente Executiva da Associação da Hotelaria de Portugal (AHP), responde:

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“Primeiro, a manter-se este ritmo não há nada que nos deva alarmar porque, neste momento, temos uma procura que, também a nível nacional, é superior à oferta. A questão é que há ainda um ‘gap’ por preencher. Penso que é preciso continuar a persistir na procura”. Por outro lado, “é importante monitorizar permanentemente esta relação entre a procura e a oferta para se irem ponderando as opções de investimento”.

Ainda assim paira no ar o corvo do mau agoiro que faz lembrar os tempos do ‘boom’ em resorts, onde o turismo residencial foi apresentado como um produto de interesse nacional e se fizeram investimentos avolumados que acabaram, grosso modo, nas mãos dos bancos. Realidade que, para alguns, paira também sobre a hotelaria.

Mas Cristina Siza Vieira recorda que “o ‘boom’ que aconteceu há alguns anos nos resorts que foram parar às mãos dos bancos, em que existiu uma expectativa sobre o turismo residencial alimentado por um crescimento da Europa que não se verificou em razão da crise, comprometeu efectivamente as expectativas dos investidores e da banca que se viu na contingência de alocar aos fundos os seus activos. Não é a mesma coisa quando falamos na hotelaria na cidade”.

Esta interlocutora acredita que Lisboa tem margem para crescer e relativamente a novos hotéis diz ser

“uma opção dos empresários e dos investidores” e que “há espaço para reconversões para novos hotéis, para novas marcas e para novos produtos”.

Conclui dizendo que “novas opções de investimento em hotelaria em Lisboa são sustentáveis se houver um esforço grande, como tem sido feito, ao nível da promoção pela captação da procura”.

Futuro sem resposta Diz-se que Lisboa está na moda, mas como todos sabemos as modas passam depressa e logo surge uma outra cidade mais atractiva e vibrante.

A verificar-se um cenário em que a oferta exceda a procura na capital, até porque no ano passado a taxa de ocupação dos quartos hoteleiros de Lisboa já abrandou, não se pode deixar de questionar: Deverá ser limitada a concessão de licenças para a construção ou reconversão de hotéis por um determinado período? Deverá ser condicionada a chegada de turistas à capital quer por via aérea, marítima ou terrestre tendo em conta o número de oferta de camas? Deverá ser proibido vender imóveis para fins turísticos em determinadas zonas da cidade?

Qual a capacidade de carga de hotéis na capital a partir da qual é prejudicial para o próprio mercado operar numa economia sã?

Para já estas perguntas não têm resposta. Ainda não chegámos a esse ponto. Por agora vamos gozar

Para Rui Coelho é importante “a opinião dos que investem o seu capital na criação de novos hotéis”, pois, como diz, “se eles acreditam que haverá procura para ocupar novos hotéis quem sou eu para duvidar”.

For Rui Coelho “the opinion of those who invest their capital in the creation of new hotels is important”, indeed, as he says, “if they believe there is the demand for new hotels, who am I to doubt them”

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9% in terms of number of rooms, and that these are essentially centred in prime city areas like Baixa/Chiado, Avenidas Novas and Avenida da Liberdade and the adjacent streets.

For 2016 the real estate consultants Worx expects the opening of at least 29 new hotel units, mainly four and five star, adding a further 1,500 rooms, 45% of which will be located in Lisbon.

The same source shows that for the transactional year, the total investment turnover exceeded 250 million euro with 16 hotel units transacted, of which five are regarding the purchase operation for the Tivoli hotels by the Minor Hotel Group (the other six Tivoli group units being sold throughout 2016). In other words, over 50% of transactions were made in the Lisbon region.

The Executive Director of Invest Lisboa also reveals another reality: “One can also see that many hotels that have sprung up are small ones - charm hotels - by rehabilitating properties in the historic zone of the Lisbon”. For Rui Coelho “the opinion of those who invest their capital in the creation of new hotels is important”, indeed, as he says, “if they believe there is the demand for new hotels, who am I to doubt them”.

Cristina Siza Vieira acredita que Lisboa tem margem para crescer e relativamente a novos hotéis diz ser “uma opção dos empresários e dos investidores” e que “há espaço para reconversões para novos hotéis, para novas marcas e para novos produtos”.

Cristina Siza Vieira believes that Lisbon has room for growth and regarding new hotels says “it’s up to entrepreneurs and investors” and that “there is room for reconversions into new hotels, for new brands and new products”

os louros do investimento em hotelaria na capital e os seus efeitos multiplicadores. Mas não nos deitemos à sombra de uma qualquer árvore que desponta pela cidade… é que este hipotético cenário pode chegar num simples piscar de olhos.

A presidente executiva da AHP lança ainda o repto: “Imagine que nós proibíamos mais hotéis em Lisboa, sabe o que acontecia? Crescia o alojamento local”.

Esta sim é uma realidade mais preocupante que o crescimento do parque hoteleiro alfacinha, já que, de acordo com a associação, passou-se de 2.141 unidades, em Maio de 2015, para 4.663 unidades, em Maio de 2016 (num total de 27.000 camas).

Deste modo, “os potenciais investidores de hotéis em Lisboa além dos resultados na hotelaria têm de ter presente também o crescimento de camas a nível do que em Portugal se denomina alojamento local”.

Lisbon is increasingly a benchmark destination on the European landscape. The fact is that it has brought benefits at various levels, including a significant increase in hotel offer in the capital, namely four and five-star.

According to WMarket Review 2016, there were 19 new hotel units in central Lisbon last year, which represents an approximate increase of

Hotels are the choice ofbusiness leaders and investors However, the good times that the hotel sector in Lisbon is currently enjoying could prove a case of ‘making hay while the sun shines’ since economic history teaches us that everything goes in ‘boom and bust’ cycles. Having this thought in mind, there are now various voices who argue that in a few years many hotels will close their doors or end up in the hands of the banks.

Rui Coelho believes that there have always been ‘doubting Thomases’ to warn us of the bad consequences of entrepreneurship, investment in new businesses or simply the desire to do something...” He recalls that “all business implies risks and certainly some will fail, but there shouldn’t be any drama over this happening and in the very worst case scenario these properties would be converted into other uses - student residences, retirement homes, etc.”, which is why he argues that “rather better to praise entrepreneurial ability even when it isn’t successful”.

In the last 10 years, at least, demand for Lisbon has been higher than the demand for Portugal. But if that continues what could happen?

Cristina Siza Vieira, Executive President of the Portugal Hotel Association (APH), replies: “The question is if there is still a gap to be filled. I think that one needs to continue looking at the demand”. On the other hand, “it is important to

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carry out an ongoing monitoring of the relationship between supply and demand in order to weigh up investment options”.

Furthermore, the shadow of the bird of ill omen reminds us of the ‘boom’ in resorts, where residential tourism was presented as a product of national interest and huge investments were made in resorts that ended up in the hands of the banks. A reality which for some hovers over the hotel sector too.

But Cristina Siza Vieira recalls that “the ‘boom’ that happened some years ago in the resorts sector which ended up in the hands of the banks, in which there was an expectation on residential tourism fed by projected growth in Europe that never materialised due to the crisis, effectively dampening the expectations of investors and the banks which had allocated their assets to funds. It’s not the same thing when talking about a hotel in the city”.

Cristina Siza Vieira believes that Lisbon has room for growth and regarding new hotels says “it’s up to entrepreneurs and investors” and that “there is room for re-conversions into new hotels, for new brands and new products”. She concludes by saying that “new investment options in the hotel sector in Lisbon are sustainable if a big effort is made, as has been done at the marketing level in order to attract demand”.

Future without a response They say that Lisbon is in fashion, but as we all know, fads come and go and another more attractive and vibrant city becomes the height

of fashion. A scenario in which offer outstrips demand in the capital is now being seen, because last year hotel room take-up rate in Lisbon slowed, means that one has to ask the question: Should planning permission for new hotel projects or change of use to hotels be limited for a specific period? Should the arrival of tourists to the capital whether via air, ship or land be controlled according to the supply of beds? Should the sale of properties for tourism be prohibited in certain zones of the city?

At what point does hotel capacity in the capital become harmful for the market itself to operate in a healthy market?

For now these questions have no reply. We haven’t got to this point yet. For the time being let’s enjoy the laurels of investment in the capital’s hotel sector and its knock-on effects. But let’s not sit down and fold our arms and become complacent...this possibility could happen in a blink of an eye.

The Executive President of the AHP sets the cat among the pigeons: “Imagine that we ban more hotels in Lisbon, do you know what would happen? Local accommodation would grow”. This is a more worrying trend than the growth of Lisbon’s hotel stock, since according to the association, this local accommodation skyrocketed from 2,141 units in May 2015 to 4,663 units in May 2016 (a total of 27,000 beds).

In this way, “potential hotel investors in Lisbon in addition to hotel results have to also take into account the growth in beds in what in Portugal is called local accommodation”.

A presidente executiva da AHP lança ainda o repto: “Imagine que nós proibíamos mais hotéis em Lisboa, sabe o que acontecia? Crescia o alojamento local”.

The Executive President of the AHP sets the cat among the pigeons: “Imagine that we ban more hotels in Lisbon, do you know what would happen?

Local accommodation would grow”

Óscares 2016

A excelência do imobiliário nacional The excellence of national real estate

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O Palácio do Governador foi considerado, pelo júri do Prémio Nacional do Imobiliário, o ‘Melhor Empreendimento de 2016’.

Em noite de festa todos foram vencedores, não só por terem sido escolhidos entre os projectos de maior vulto do País, como também por serem a prova viva do melhor que se faz no imobiliário nacional.

The Palácio do Governador (Governor’s Palace) was voted by the jury of the National Real Estate Awards as the ‘Best Development of 2016’. In this festive night all were winners, not just because they’d been chosen as among the most important projects in Portugal, but also because they were living proof of the best in Portuguese real estate that can be done.

De ano para ano a cerimónia dos “Óscares” do Imobiliário - Prémio Nacional do Imobiliário tem vindo a aumentar a sua dimensão e notoriedade. Para tal muito contribui a excelência dos empreendimentos a concurso, o júri de prestígio e os players do sector.

A edição de 2016, que decorreu no Palacete do Hotel Tivoli, contou com a presença de cerca de 200 individualidades, empresas e associações do sector imobiliário.

Em noite de Gala o grande vencedor foi o Palácio do Governador eleito o ‘Melhor Empreendimento de 2016’. Na iniciativa que distingue os melhores empreendimentos do ano, o Palácio do Governador foi ainda o único vencedor que conquistou dois troféus ao arrecadar igualmente a distinção na categoria de Turismo.

Na categoria de Escritórios, o premiado foi o Edifícios Centrais do Parque Tecnológico de Óbidos, na categoria de Habitação foi o Ópera LX a arrecadar o prémio, e em Equipamentos Colectivos o troféu foi para o Centro de Alto Rendimento de Remo do Pocinho. Destaque ainda para o Prémio Reabilitação, uma distinção que existe desde a primeira edição do concurso, que foi para a Pousada de Lisboa.

Numa iniciativa inédita, e à margem do concurso, foi também entregue o Prémio Portugal Sotheby’s International Realty ao empreendimento Village Moments.

O imobiliário continua, assim, a arriscar e a honrar a qualidade com que se trabalha no sector em Portugal.

Na edição de 2016, os ‘Óscares’ do Imobiliário tiveram como Patrocinador Principal a consultora Aguirre Newman e contou também com os patrocínios da Portugal Sotheby’s International Realty, da Renascimóvel e da Bosch, às quais se juntaram os apoios institucionais da CPCI, CIMLOP e APPII e a colaboração de várias empresas especializadas.

With each and every year the Real Estate Oscars ceremony - the National Real Estate Awards has grown in size and fame. And to this end the excellent quality of the developments in the competition,

the prestigious jury and the sector players have a played a central role.

The 2016 edition, which took place at the Palacete of the Hotel Tivoli in Lisbon enjoyed the presence of around 200 individuals, companies and associations from the real estate sector.

During a Gala evening, the grand winner was the Palácio do Governador (Governor’s Palace) awarded the ‘Best Development of 2016’. In this initiative which distinguishes the best developments of the year, the Palácio do Governador was also the only winner that scooped up two trophies and also netting the distinction in the Tourism category.

In the Offices category, the winner was the Edifícios Centrais at the Parque Technológico de Óbidos (Central Buildings at Óbidos Technology Park); in the Housing category the prize went to Ópera LX, whole for Community & Sports Facilities the trophy went to the Pochino Rowing Training Centre (Centro do Alto Rendimento de Remo do Pochino). The spotlight also fell on the Rehabilitation Award, a distinction that has existed since the first edition of the competition and which went to the historic character hotel Pousada de Lisboa.

In an initiative that was a first, and on the back of the competition, the Portugal Sotheby’s International Realty Award went to the Village Moments development.

Portuguese real estate therefore continues to take chances and pay tribute to the quality produced in the property sector in Portugal.

In the 2016 edition, the ‘Real Estate Oscars’ enjoyed the main sponsorship of the consultant Aguirre Newman and also was sponsored by Portugal Sotheby’s International Realty, Renascimóvel and Bosch, to which was added the institutional support of the Portuguese Confederation for Construction and Real Estate (CPCI), CIMLOP (The Confederation of Construction and Real Estate for Portuguese-speaking Countries) and the Portuguese Association of Real Estate Developers and Investors (APPII) and the collaboration of various specialised companies.

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Prémio Escritórios

Prémio Habitação

Prémio Equipamentos Colectivos

Prémio Turismo

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Prémio Reabilitação

Prémio Portugal Sotheby’s International Realty

Prémio Melhor Empreendimento do Ano 2016

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Bom Gosto

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Foto Photo: Maria José Lobo Elias

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Versace e Bulgari O edifício Liberdade 238, localizado na avenida que lhe dá nome, em Lisboa, possui no piso térreo um espaço para lojas com 800 metros quadrados que vão ser ocupados por duas lojas de luxo: Versace e Bulgari. A inauguração de ambas as lojas das marcas internacionais está para breve.

The Liberdade 238 building in the avenue of the same name, in Lisbon, has a space on the ground floor for shops with 800 square metres which will be occupied by two luxury shops: Versace and Bulgari The launch of both international brand shops is expected soon.

Tese ao jantar Nunca se fez um jantar assim, diz a organização. O Apartamento recebe Patrícia Gabriel, que frequenta o mestrado de Ciências Gastronómicas da Universidade Nova e cuja tese inclui um jantar aberto ao público. No mesmo, há 12 momentos gastronómicos onde nada é o que parece e onde todos os sentidos são desafiados.

A água vem em esferas, é possível cheirar ar puro num frasco e ouve-se Amália num disco de vinil comestível.

There’s never been a dinner like it says the organisation. The Apartment welcomes Patrícia Gabriel, who is currently undertaking a Masters Degree in Gastronomy at Lisbon’s Universidade Nova and whose thesis includes a dinner open to the public.

At the dinner there are 12 gastronomic moments where nothing is as it seems and where all the senses are challenged. Water comes in spheres, you can smell fresh air in a flask and hear the Portuguese fado legend Amália on an edible vinyl record.

Pixel Pixel by Boca do Lobo alia o design ao artesanato. Trata-se de uma peça composta por 1.088 triângulos que nasceram da dedicação e arte daqueles que a construíram, onde se ressalva a diversidade de acabamentos. A base de latão polido dá à peça Pixel uma personalidade única, um forte carácter e sofisticação.

Pixel by Boca do Lobo combines design and handicrafts. This is a piece made up of 1,088 triangles which were born out of the dedication and art of those who built it, where the emphasis is on the diversity of the finishes. The polished brass base gives the piece Pixel a unique personality, strong character and sophistication.

Outsider Carminho

Olhos bem abertos Eyes wide open

Foto Photo: Leo Aversa

Há uns anos, decidi que estava na altura de sair de casa dos meus pais e alugar um apartamento. Era a minha primeira casa e por isso a pouca experiência fez-me pensar que as únicas prioridades eram ser no centro de Lisboa com uma boa vista ou um pequeno jardim.

Comecei por falar com amigos e esses falaram com outros amigos e em menos de uma semana tinha uma visita marcada.

A casa tinha um pequeno hall que dava para dois quartos, uma casa de banho e uma sala.

Da sala podia ver-se um jardim com uma grande palmeira que me deixou deslumbrada. Diria mais, deixou-me completamente cega ao ponto de fechar negócio ali mesmo sem me dar conta de todos os ‘senãos’.

Ao levar lá minha mãe apercebi-me do quão ingénua e precipitada fui pois a casa estava imunda, com problemas no esgoto e cheia de humidade. Como já me tinha comprometido não voltei atrás com o negócio e comecei a fazer as limpezas que se mostraram muito mais profundas do que eu poderia esperar. O forno e o exaustor estavam cheios de gordura ressequida, as paredes tinham bolor, a casa-de-banho não tinha janela e por isso acumulava toda a humidade e para tornar tudo ainda mais “interessante” encontrei baratas.

Limpezas feitas, vivi um ano nesta casa que já mais esquecerei. Não só por este episódio mas também pelos momentos felizes e de grande aprendizagem que só uma primeira casa nos pode dar. Lá escrevi algumas das minhas canções como o “Contra a Maré”.

Ao mudar novamente aprendi que a escolha de uma casa não deve ser feita por impulso mas sim com olhos bem abertos.

A few years ago I decided that it was time to leave my parent’s home and rent an apartment.

It was my first home which is why my lack of experience made me think that my only priorities were to be in the centre of Lisbon with a nice view or a little garden.

I started off by chatting with friends and these

talked to other friends and in less than a week I had a viewing booked.

The house has a small hall and gave on to two rooms, a bathroom and lounge. From the lounge you could see the garden with a large palm tree which left me enchanted. I would go further, it made me completely blind to the point of sealing the deal then and there without weighing up all the minuses.

On taking my mother there I realised just how naive and hurried I had been since the house was actually riddled with problems from the drains to a huge damp problem. As I already mentioned I didn’t go back on the deal and began a cleaning operation that ended up needing to be a lot more thorough than I had anticipated. The oven and the ventilation exhaust was full of dried-on fat, the walls suffered from mould, the bathroom didn’t have a window which caused all the humidity to build up and just to make things even more interesting I was plagued by cockroaches.

Cleaning done, I lived a year in that house that I’ll never forget. It’s not just because of this episode but also because of the happy moments and the great learning curve that only a first house can give us. I wrote some of my first songs there such as “Conta a Maré” (Against the Tide).

When I moved again I had learnt that choosing a house should never be done impulsively but with eyes wide open.

AMI 5446

AGUIRRE NEWMAN NA REABILITAÇÃO Projetos Estudos de Viabilidade Project Management Development Licenciamentos Fiscalização