now - DÉCEMBRE 2020

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The real estate of Inowai

D É C E M B R E

20 ANS

OBS ER VATOIR E D E L’ IM M O BILIER

Retour sur les grandes évolutions du Luxembourg D OS S IER

INOWAI, 20 ans d’accélération exceptionnelle

04

P U B L I É P A R :

Directrice de publication : Mélanie De Lima, Marketing & Communication Manager www.inowai.com Adresse : 52, route d’Esch L-1470 Luxembourg Tél : +352/26 43 07 07 Fax : +352/26 43 07 08

P R O D U I T P A R :

Direction artistique : Cassandre Bourtembourg Mise en page : Guillaume Sinopoli Rédaction : Jeanne Renauld & Sébastien Lambotte Photographie : Julian Pierrot Chef d’édition : Guillaume Vanoutryve Contact : agency@maisonmoderne.com www.maisonmoderne.com © Photos : Maison Moderne © Maison Moderne™ Maison Moderne est utilisée sous licence par MM Publishing and Media SA (Luxembourg). © 2020 INOWAI Tous droits réservés.

Toute reproduction ou adaptation, intégrale ou partielle, est strictement interdite sans autorisation écrite de INOWAI.

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OURS / ÉDITO

DÉCEMBRE 2020

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Si l’on m’avait dit que j’écrirais l’édito de notre numéro spécial 20 ans en pleine crise sanitaire mondiale, je ne l’aurais pas cru, ni même imaginé…

Mais voilà, les challenges sont faits pour être relevés ! Et c’est sans doute notre expérience de ces 20 dernières années, habitués à nous adapter à un marché en perpétuelle évolution, de plus en plus concurrentiel, qui nous permet malgré tout aujourd’hui de rester optimistes et positifs dans une période d’incertitude qui nous touche tous et toutes.

20 ans !

Vincent Bechet

20 ans de souvenirs, de passions, de succès, d’échecs aussi, mais tou-

Partner & managing director

jours d’enseignements, et finalement, c’est toujours l’aventure humaine que l’on retient. Une aventure faite de collaborations et de rencontres qui ont non seulement donné vie à d’ambitieux projets, mais aussi permis de constituer une équipe de 65 professionnels tout aussi ambitieux.

D’ailleurs, mes associés Marc BAERTZ, Jean-Nicolas MONTRIEUX et Tehdi BABIGEON se joignent à moi afin de les remercier et de les féliciter pour leur loyauté et leur investissement au quotidien.

20 ans en tant qu’acteur majeur d’un marché immobilier dynamique, qui se développe et se transforme très vite, aussi bien en quantité et en qualité qu’en diversification et en innovations.

20 ans durant lesquels nous avons su nous adapter à ce marché en étant à l’écoute des besoins de nos clients, toujours en action sur le terrain, présents dans les foires internationales pour faire rayonner le savoir-faire luxembourgeois.

20 ans de veille technologique qui nous ont toujours permis de rester leader dans notre secteur.

20 ans à se réinventer, à se remettre en question, quelle que soit la classe d’actifs concernée, que ce soit le bureau, le retail ou le résidentiel, pour mieux grandir et nous renouveler.

Mais INOWAI n’aurait pas 20 ans sans vous… sans nos clients, promoteurs, développeurs, locataires, investisseurs, particuliers et professionnels, qui nous ont fait et nous font encore confiance, et sans les challenges que vous nous avez fait relever avec succès tout au long de ces années. Alors pour tout cela, MERCI !

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SOMMAIRE

32 08

58

54

62

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DÉCEMBRE 2020

07

Sommaire

Observatoire de l’Immobilier : Retour sur les grandes évolutions du Luxembourg........................................ 08 INOWAI, 20 ans............................................................................................................................ 32 L’innovation au service du bien-être des occupants..................................... 54 Smart Building ............................................................................................................................. 58 News..................................................................................................................................................... 62 Le marché immobilier au rythme de la pandémie ........................................ 66

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O B S E R V A T O I R E D E L’ I M M O B I L I E R

Retour sur les grandes évolutions du Luxembourg

Cette année, INOWAI fête ses 20 ans d’existence.

du pays pour récolter leur avis lors de micros-trot-

20 ans passés au service de l’immobilier au Luxem­-

toirs. En parallèle, nous avons approfondi chaque

bourg, un secteur à la croisée de nombreux enjeux

thématique avec des personnalités de référence

sociaux, sociétaux et économiques. À cette occasion,

dans leur domaine. Enfin, une vidéo récapitulative

nous avons mis en place une opération inédite

a permis de dresser un état des lieux de la situation

afin d’étudier le développement du pays et mieux

et de reprendre les grands enjeux évoqués par

comprendre les grands défis actuels et à venir

chacun des acteurs rencontrés.

le concernant. À travers notre « Observatoire

Tous ces contenus ont été partagés avec les

de l’Immobilier », nous avons donc abordé, au fil

lecteurs de Paperjam ainsi que sur le site d’INOWAI

des mois, des thématiques-clés pour le Luxembourg,

en vue d’alimenter le débat autour des défis

sous différents angles.

qui attendent le pays, mais également afin d’envi-

Pour chaque sujet, un sondage a été proposé aux internautes via les réseaux sociaux d’INOWAI et de Paperjam afin de recueillir leur point de vue.

sager les pistes qui contribueront à façonner le Luxembourg de demain.

Dans cette nouvelle édition de NOW, nous

Nous sommes également allés à la rencontre des

partageons avec vous les conclusions de ces

résidents, travailleurs ou encore commerçants

différentes réflexions. ▶

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O B S E R V A T O I R E D E L’ I M M O B I L I E R

Mobilité Embouteillages sur les autoroutes, trains surchargés ou manquant à l’appel, absence de pistes cyclables à certains endroits de la ville, parkings saturés… La mobilité constitue un enjeu-clé pour le Luxembourg.

Gouvernement, communes, entreprises, citoyens, chacun peut toutefois contribuer à l’améliorer. Il en va de l’attractivité du pays.

MICRO-TROTTOIR « J’ai peur qu’avec la gratuité des transports en commun, il n’y ait plus d’argent investi pour améliorer la mobilité douce. » – Sandra

« On avance beaucoup plus vite en prenant les transports en commun plutôt que la voiture pour rejoindre Luxembourg-ville. » – Thomas

« Je remarque des progrès.

Par exemple, il y a maintenant les Vel’OH ! de la Ville, que l’on peut utiliser comme on veut, et des pistes cyclables à travers tout le pays. » – Claudio

« Pour moi, les voyages jusqu’à Luxembourg sont plutôt difficiles. Je viens de Nancy, j’ai 2 h de transport. » – Noël

SONDAGE

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Mobilité, ça bouge au Luxembourg ?

5O %

36 %

20 %

Lentement, mais sûrement !

Non, on recule !

Oui, ça avance bien !

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DÉCEMBRE 2020

CONCLUSION

EXPERTISES

La mobilité, un enjeu de taille, pour tous Le Luxembourg est régulièrement confronté à des problèmes de mobilité. Ceux-ci entraînent des défis environnementaux importants. Ils engendrent également du stress pour les travailleurs et les habitants

Vincent Bechet

du pays, réduisant leur qualité de vie. À terme, ils

partner & managing director d’INOWAI

risquent d’affecter l’attractivité du Luxembourg aux yeux des entreprises et des collaborateurs ainsi que la rétention des talents. C’est pourquoi la Ville de Luxembourg et le gouvernement œuvrent en permanence afin d’améliorer l’offre et les infrastructures liées à la mobilité. Certaines entreprises, à l’image de PwC, cherchent aussi des solutions, en développant par exemple le carpooling et le carsharing, en encourageant le recours aux transports en commun à travers des mesures incitatives, en proposant une trottinette ou un vélo de leasing, ou encore en développant des bureaux satellites aux frontières.

Pendant 70 ans, nos pays ont bâti des infrastructures essentiellement au service de la voiture. Toute une construction sociale de liberté s’est développée autour de ce mode de transport. Mais est-ce encore être libre que de se retrouver seul dans sa voiture, coincé dans les embouteillages ? Aujourd’hui, ce sont ces 70 ans d’habitudes qui doivent évoluer.

Chacun, à son niveau, peut aussi repenser la manière dont il se déplace et prendre de nouvelles habitudes.

CHIFFRES Dominique Laurent

200.000

Chaque jour, quelque 200.000 travailleurs frontaliers traversent la frontière.

7/10

En moyenne, 7 employés sur 10 travaillant au Kirchberg utilisent leur voiture pour se rendre au travail.

254

Avant la crise sanitaire, le pays attirait, chaque semaine, 254 travailleurs supplémentaires, résidents et non-résidents confondus.

Managing Director de PwC

Nous avons développé des bureaux satellites pour permettre à nos collaborateurs de travailler, certains jours de la semaine, dans un espace situé à la frontière. Nous disposons de quatre bureaux de 25 à 60 places, à Oberpallen, Wemperhardt, Belval et Wecker. À terme, l’objectif est de pouvoir y accueillir 300 personnes, soit 10 % de nos effectifs.

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O B S E R V A T O I R E D E L’ I M M O B I L I E R

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Shopping Ces dernières années, l’offre commerciale au Grand-Duché a considérablement augmenté. L’objectif est de répondre aux besoins des résidents luxembourgeois, mais aussi de capter le pouvoir d’achat des frontaliers et d’attirer le chaland au-delà des frontières. Dans ce vaste développement, il faut toutefois veiller à préserver les petits commerçants et à maintenir une offre diversifiée.

MICRO-TROTTOIR

SONDAGE Que pensez-vous de l’offre shopping au Luxembourg ?

« Je suis satisfaite de l’offre de shopping. On n’a plus besoin d’aller à l’étranger maintenant. » – Carla

58 % Il y a trop de boutiques, et elles se ressemblent toutes.

29 % Il n’y a pas assez de boutiques.

« Je fais du shopping en ligne, pour la facilité, mais j’aime bien aussi prendre mon temps pour regarder les produits et aller dans les magasins. » – Bruno

« Je trouve que le pays manque un peu de petites boutiques indépendantes. » – Éliane

13 % J’adore faire du shopping au Luxembourg.

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« Je préfère les boutiques, mais ça m’arrive aussi de plus en plus souvent d’aller dans les centres commerciaux. » – Thierry

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CHIFFRES

CONCLUSION

1.200.000

C’est le nombre de m 2 de surfaces commerciales au Luxembourg.

165 m 2 pour 1.000 habitants Le Luxembourg est le champion européen du commerce.

33

C’est le nombre de centres commerciaux de plus de 5.000 m 2 que le pays compte.

Une offre commerciale qui explose Au Luxembourg, les boutiques

Par ailleurs, les habitudes

semblent pousser comme des

des consommateurs évoluent

champignons. Le développement

en faveur d’achats plus respon-

commercial que l’on connaît

sables, tandis que le pouvoir

aujourd’hui fait suite à la levée

d’achat des résidents est de

du moratoire sur le déploiement

plus en plus grevé par les prix

de grandes surfaces commer-

de l’immobilier. Pour faire face

ciales qui était en vigueur dans

à ces divers enjeux, il est essentiel

le pays entre 1997 et 2005. On

de parvenir à préserver les petits

compte ainsi aujourd’hui 20 %

commerçants, de maintenir des

de surfaces commerciales en plus

commerces dans les centres

qu’en 2016 ! Outre une offre abon-

urbains secondaires, mais éga-

dante, les magasins physiques

lement de veiller au développe-

sont aujourd’hui confrontés

ment d’une offre diversifiée

à la concurrence de l’e-commerce.

et complémentaire.

EXPERTISES

Jean-Marie In

Fernand Ernster

Head of Retail & Industrial Agency d’INOWAI

Président de la clc

Considérant l’évolution des prix de l’immobilier au Luxembourg, la part résiduelle du pouvoir d’achat, et notamment celle consacrée au shopping, a tendance à s’amenuiser. En outre, le consommateur est aujourd’hui plus attentif dans sa manière de consommer. Les jeunes sont davantage dans le partage que dans la possession. Ces évolutions ont inévitablement des impacts sur le commerce.

Pour faire face à la concurrence du commerce électronique, les commerçants doivent s’adapter sans cesse, pour proposer autre chose, une expérience conviviale. Plus que des lieux où l’on peut trouver des biens, les shopping centers, tout comme les centres urbains, doivent devenir des lieux animés, où l’on passe du bon temps.

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O B S E R V A T O I R E D E L’ I M M O B I L I E R

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Achat & location Les prix de l’immobilier atteignent des sommets de plus en plus élevés au Grand-Duché. Et pourtant, les maisons et appartements se vendent comme des petits pains. Malgré cette montée des prix, le résident luxembourgeois préfère en effet encore acheter plutôt que de louer son logement. Mais cette croissance des prix est-elle tenable ? Comment l’expliquer ? Et peut-on parvenir à l’enrayer ?

SONDAGE

Comment vous logez-vous au Luxembourg ?

42 %

24 %

34 %

J’envisage d’acheter, car les prix et la demande continueront d’augmenter.

Je préfère louer, j’estime que le marché pourrait dégringoler.

Je ne veux ni acheter ni louer au Luxembourg, c’est trop cher !

MICRO-TROTTOIR

« Je vis en ville et non à la campagne. On peut se déplacer à pied, les commerces et restaurants sont à proximité, la vie sociale est facilitée. » – Nathalie

« Nous sommes propriétaires, car on ne voyait pas le sens de payer pour quelqu’un d’autre. » – Emelie

« Je suis propriétaire, mais à Ettelbruck, car Luxembourgville est définitivement trop chère. » – Natalie

« Nous avons trois enfants, donc nous avons préféré une maison plutôt qu’un appartement. » – Betty

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DÉCEMBRE 2020

EXPERTISES

CHIFFRES

5 %

C’est la croissance moyenne et annuelle des prix du logement entre 2008 et 2018 au Luxembourg.

Entre 12 % et 14 % Jean-Nicolas Montrieux Partner et COO d’INOWAI

Les Luxembourgeois continuent à acheter. Ils se disent que les prix seront plus élevés demain et que devenir propriétaires constitue donc un bon investissement. Trouver un bien à acquérir dans certains quartiers est cependant très difficile.

De nombreux candidats se tournent vers des logements qui ne correspondent pas à leur idéal, par dépit.

Ces deux dernières années, la progression des prix du logement a été encore plus importante.

72 %

des résidents luxembourgeois sont propriétaires.

CONCLUSION Propriétaire à tout prix Le Luxembourg est confronté à un décalage profond entre offre et demande en matière de logement.

Résultat : le marché est en train de bouillir, dans sa globalité. Contrairement à ce que l’on constate dans d’autres pays, l’augmentation des prix de l’immobilier concerne en effet ici l’ensemble du territoire et

Julien Licheron

pas seulement une zone urbaine. Mais malgré cette

Chercheur au LISER et coordinateur de l’Observatoire de l’Habitat

croissance, le taux de propriété ne diminue pas. Les

Il y a cette volonté de devenir propriétaire, quels que soient les sacrifices à faire. Cela fait partie du modèle luxembourgeois. Et ce qui est assez surprenant, c’est que même une grande partie des résidents d’origine étrangère finissent par se conformer à ce modèle.

encore à acheter. Pour les ménages aux revenus

résidents luxembourgeois, pour la plupart, cherchent les plus faibles, par contre, l’accès à la propriété, et même à la location, devient de plus en plus difficile.

Pour enrayer la croissance des prix, il convient donc de rééquilibrer l’offre et la demande. De nombreuses pistes existent : en incitant les propriétaires à vendre leurs terrains pour mobiliser du foncier, en augmentant de manière raisonnée la densité et la hauteur des logements, en exploitant l’espace disponible dans les combles ou les habitations sous-occupées, en développant des solutions créatives telles que le co-living ou l’habitat groupé.

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O B S E R V A T O I R E D E L’ I M M O B I L I E R

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Télétravail La crise sanitaire liée à la Covid-19 a accéléré le déploiement du télétravail au sein des entreprises luxembourgeoises qui, jusqu’alors, étaient encore peu enclines à cette pratique. Si ce mode de fonctionnement présente bien des avantages, il impose aussi de prendre en compte certains défis. À plus long terme, le télétravail pratiqué à grande échelle pourrait également avoir des conséquences sur le marché de l’immobilier.

SONDAGE

MICRO-TROTTOIR

Télétravaillez-vous dans le cadre de la crise du coronavirus ?

« J’ai découvert le télétravail avec le confinement. On ne le pratiquait pas avant, on a dû un peu improviser. » – Paul

37 % Je suis un pratiquant aguerri du télétravail. « Ce qui manque, par contre, c’est la discussion en face-à-face dans certains cas. » – Georgios

41 % J’y ai recours, mais je ne juge pas ce mode de travail optimal.

« Un des grands avantages, c’est la flexibilité des horaires. » – Alejandro

17 % Je vois cela comme une solution adaptée à la crise, mais j’ai le mal du bureau.

5 % « Le fait de travailler à la maison permet de voir un peu plus sa famille qu’à l’accoutumée. » – Marc

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Le télétravail est inadapté dans le cadre de ma fonction.

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EXPERTISES

Jean-Nicolas Montrieux

Me Renaud Le Squeren

Partner et COO d’INOWAI

Avocat à la Cour et Associé de DSM Avocats à la Cour

À terme, les logements avec une fonction habitation et une fonction professionnelle pourraient se généraliser. Des espaces de travail pourraient également être déployés dans des résidences. Dans les bureaux également, les espaces de travail devront être repensés, avec des zones plus collaboratives, pour permettre aux travailleurs de se retrouver après des jours passés en home working.

Avec la crise sanitaire, le cadre juridique existant en matière de télétravail s’est vu chamboulé, car il existe une donnée juridique supérieure à toutes les autres : garantir la santé et la sécurité de ses salariés. Les discussions politiques ont véritablement été accélérées. Et il est certain que l’avenir juridique du télétravail sera amené à évoluer.

CONCLUSION Le télétravail boosté par la crise sanitaire La crise sanitaire de la Covid-19 a forcé un grand nombre d’entreprises à mettre en place le télétravail, tandis que les gouvernements ont été obligés de lever les freins fiscaux à son déploiement. Au-delà d’être un moyen de préserver la santé des collaborateurs dans un contexte de crise sanitaire, le télétravail constitue une réponse aux problèmes de mobilité

CHIFFRES

- de 10 ans

Période pendant laquelle le nombre de télétravailleurs a triplé au Luxembourg.

20 %

Avant la crise du coronavirus, le télétravail concernait environ 20 % des salariés luxembourgeois.

et aux enjeux climatiques. Il contribue également à préserver la qualité de vie des travailleurs. Mais ce mode de fonctionnement présente aussi des défis. En effet, il pose des questions en matière d’infrastructures et de sécurité informatique. Il ne faut pas non plus minimiser son impact psychologique sur les travailleurs et veiller, en tant que manager, à maintenir le lien entre les collaborateurs tout en garantissant l’équilibre entre travail et vie privée. Enfin, la pratique du télétravail pourrait faire évoluer le marché de l’immobilier, tant résidentiel que de bureau.

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O B S E R V A T O I R E D E L’ I M M O B I L I E R

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Bien-être au travail Le bien-être au travail fait l’objet d’une préoccupation grandissante, tant de la part des collaborateurs que des employeurs. Pour ces derniers, il s’agit d’un moyen d’attirer et de fidéliser leurs talents. Au-delà de l’aménagement des espaces de bureaux en tant que tels, la conception d’un immeuble, son environnement et sa localisation peuvent aujourd’hui contribuer à favoriser ce sentiment.

MICRO-TROTTOIR

« Pour moi, le bureau doit nous offrir la capacité à la fois de communiquer avec nos collègues et de se concentrer quand on en a besoin. » – Louis

« J’ai la chance de faire un métier que j’aime, à deux pas de chez moi, dans un environnement agréable, avec une équipe soudée. Quoi de mieux ? » – Charlotte

« Je travaille essentiellement de manière sédentaire, donc l’ergonomie du matériel est très importante à mes yeux. » – France

SONDAGE

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Êtes-vous heureux dans votre travail ?

41 %

40 %

19 %

J’ai trouvé la perle rare.

Je suis hésitant, parfois c’est oui, parfois c’est non.

Je ne suis pas pleinement épanoui dans mon travail.

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DÉCEMBRE 2020

CHIFFRES

EXPERTISES

55,4

C’était l’indice de qualité de vie au travail au Luxembourg en 2019 (contre 54,4 en 2018).

60 %

Part des employés qui se disent susceptibles de recommander leur organisation à d’autres si leur employeur prend des mesures pour favoriser leur bien-être.

12 %

Les travailleurs heureux auraient une productivité supérieure de 12 %.

Julien Pillot Head of Office Agency d’INOWAI

Avec l’arrivée sur le marché du travail des millennials, cette génération qui accorde une grande importance à l’équilibre vie privée / vie professionnelle, la vision de l ’immobilier de bureaux a évolué.

Auparavant, le bureau était vu comme un espace purement fonctionnel. Petit à petit, les espaces de travail sont devenus plus perméables. Des éléments autrefois réservés à la maison ou aux loisirs y ont été intégrés.

CONCLUSION L’immeuble de bureaux, un levier du bien-être au travail Aujourd’hui, les collaborateurs accordent une importance particulière à leur lieu de travail.

Ils veulent s’y sentir bien, évoluer dans une atmosphère chaleureuse, au cœur d’espaces agréables et conviviaux. Mais entre localisation du bureau, environnement, aménagement, équipement ou encore climat social, de nombreux éléments peuvent affecter leur bien-être. Et les employeurs l’ont bien compris. En offrant des conditions de travail agréables à leurs collaborateurs, ils peuvent mieux attirer de nouveaux talents et préserver ceux déjà en poste. Les aspects techniques, architecturaux et financiers ne sont désormais plus les seuls

Éric Dothée Business Development and Asset Management director d’IKO Real Estate

Au-delà de l’aménagement intérieur des locaux, qui doit favoriser le bienêtre, les grandes organisations sont attentives à l’immeuble en tant que tel, à sa conception, son environnement, son accessibilité.

facteurs pris en compte dans le choix d’un immeuble de bureaux. Désormais, c’est une approche globale du bien-être au travail qui se développe.

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O B S E R V A T O I R E D E L’ I M M O B I L I E R

Workspace Ces dernières années, les espaces de travail se sont mués de plus en plus en des lieux favorisant la convivialité et une certaine esthétique. La crise sanitaire de la Covid-19 devrait toutefois transformer la façon dont nous concevions nos bureaux jusqu’à récemment. Plus que jamais, les usages réels qu’en font les utilisateurs seront pris en compte.

SONDAGE

MICRO-TROTTOIR

Demain, à quoi ressembleront nos bureaux ?

« Mon espace de travail à la maison est maintenant bien organisé, mais dans un premier temps, cela a été compliqué à gérer. » – Héloïse

29 % Un open space réaménagé

10 % À domicile, bien organisé.

« Je pense que le télétravail va prendre de l’ampleur dans le futur pour les fonctions qui le permettent car on voit que cela fonctionne. » – Elvis

2 % Un bureau cloisonné.

59 % Un mix des trois solutions.

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« Avoir un espace de travail dédié à la maison permet de réaliser son activité professionnelle dans un cadre propice à la concentration et sans trop empiéter sur l’équilibre familial. » – Frédéric

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DÉCEMBRE 2020

CONCLUSION Des espaces de travail à repenser Distanciation sociale, masques, plexi-

pourraient également se développer,

glas… alors que ces dernières années,

comme des bureaux satellites ou le

le mot d’ordre pour aménager les

recours à des espaces de coworking,

bureaux était « convivialité », la crise

en dehors de la ville, pour gagner

sanitaire va sans doute profondément

en qualité de vie et en performance.

bousculer cette approche. Si les open

Face au développement du télétravail,

spaces ne devraient pas disparaître,

les immeubles résidentiels devront

il conviendra de mieux les penser,

eux aussi s’adapter, en offrant des

en fonction des besoins de leurs uti-

espaces de travail adéquats au sein

lisateurs mais également des enjeux

des parties privatives ou dans les

sanitaires. D’autres lieux de travail

espaces communs.

EXPERTISES

Jean-Nicolas Montrieux

Patrick Meyer

Partner & COO d’INOWAI

Managing Director de Belvedere Architecture

L’approche qui a longtemps guidé la conception des bureaux était de « faire du beau », de renvoyer une certaine image de l’entreprise. Désormais, les bureaux seront pensés en fonction des usages réels de leurs utilisateurs. Que fait-on au bureau ?

Quels sont les workflows en place ? Travaille-t-on debout ou assis ? Organise-t-on régulièrement des réunions ? Tous ces éléments vont influencer la façon dont les surfaces seront aménagées.

La tendance à la mixité dans les immeubles, qui était déjà en marche avant la crise de la Covid-19, devrait s’accélérer. On cherche aujourd’hui de plus en plus à créer des lieux pour vivre, au sens large, intégrant logements, bureaux, commerces et loisirs.

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O B S E R V A T O I R E D E L’ I M M O B I L I E R

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Retail Avec le confinement en mars dernier, le secteur du commerce est mis à mal.

Obligés, pour la majorité d’entre eux, de baisser le rideau pendant plusieurs semaines, les magasins souffrent encore aujourd’hui d’une fréquentation moindre liée à la pandémie. Les consommateurs modifient leurs habitudes d’achat, tandis que les commerces cherchent à se réinventer, pour perdurer dans ce contexte plus qu’incertain.

SONDAGE

MICRO-TROTTOIR « Le plus difficile, c’était peut-être de faire respecter les règles de sécurité sanitaire, de faire comprendre aux clients pourquoi elles sont mises en place. » – Loris

Êtes-vous désormais prêt à retourner en boutiques ?

40 % Oui, je suis pressé de retrouver mes commerçants préférés.

20 % « Notre but premier est de sécuriser les clients et les membres de notre personnel. » – Marc « Les clients ne font pas leurs courses comme avant, la peur du virus freine le consommateur. » – Claudie

Seulement si les mesures sanitaires sont bien respectées.

40 % « Nous avons très rapidement mis en place un système de pickup au magasin et un système de livraison à domicile. » – Anne

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Je préfère garder ma carte bancaire au frais cet été.

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DÉCEMBRE 2020

EXPERTISES

CONCLUSION La crise sanitaire, un impact fort sur le commerce Face à la situation inédite que nous connaissons depuis plusieurs mois, les commerçants ont dû s’adapter et mettre en place une série de mesures

Jean-Marie In Head of Retail & Industrial Agency d’INOWAI

Certains commerces s’en sortent mieux que d’autres. Les produits et services proposés par les enseignes jouent un rôle important, tout comme leur localisation. De manière générale, les commerces situés en ville et certains centres commerciaux souffrent davantage.

Les consommateurs privilégient aujourd’hui les sites plus petits, moins fréquentés.

pour continuer à assurer leurs services et accueillir leurs clients. Certains ont particulièrement fait preuve d’inventivité et de réactivité, en repensant leur mode de fonctionnement. De nombreux magasins proposent désormais des services de livraison à domicile, développent des solutions de pick-up, se lancent dans le commerce en ligne. Plus que jamais, il est important pour les magasins d’être multicanaux et de parvenir à se distinguer. Car les achats des clients sont aujourd’hui plus ciblés et le télétravail incite moins à la consommation. La crise sanitaire devrait ainsi recomposer, en partie, le paysage commercial luxembourgeois. Plusieurs enseignes ont déjà annoncé des fermetures. Et face à une offre de surfaces commerciales plus importante, les prix de l’immobilier, qui avaient atteint un pic ces dernières années, pourraient baisser.

Nicolas Henckes

€

Directeur de la clc

Les enseignes qui s’en tirent vraiment sont celles qui privilégient le multicanal, celles qui ont su développer une histoire autour de leurs produits et services, créer une communauté autour de leur clientèle. Pour les commerçants qui attendent le client, de manière passive, cela risque d’être beaucoup plus compliqué.

CHIFFRE

15.000 €

C’est le montant maximal de l’abattement fiscal octroyé aux propriétaires de locaux commerciaux qui renoncent à une fraction des loyers dus par leurs locataires pendant l’année civile 2020.

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O B S E R V A T O I R E D E L’ I M M O B I L I E R

Restauration / culture S’il y a bien des acteurs pour lesquels la crise est difficile, ce sont ceux actifs dans les secteurs de la restauration, de la culture et des loisirs. Soumis à des règles sanitaires très strictes, ils cherchent aujourd’hui à sortir la tête de l’eau, en développant de nouveaux services et en s’appuyant sur les aides octroyées par le gouvernement luxembourgeois et sur le soutien des consommateurs.

MICRO-TROTTOIR

SONDAGE

« Je vais quand même au restaurant, je fais attention, je porte mon masque. » – Jessica

Pour vous, les sorties post-confinement, c’est…

37 % Je fréquente les lieux publics à nouveau, mais avec précaution.

« Les services de livraison sont encore actifs, c’est bien, on les utilise toujours. » – Laure

33 % Je préfère encore être patient et rester à la maison.

« J’aimerais voir les nouveaux services apparus pendant la crise perdurer après, il y a des choses positives qui se sont mises en place. » – Pierre

30 % J’opte pour une solution mixte (visites en plein air, plats à emporter, etc.). « Je n’ai pas encore fait de visite culturelle en virtuel. » – Dani

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DÉCEMBRE 2020

EXPERTISES

Vincent Bechet

Stéphanie Jauquet

partner & managing director d’INOWAI

Fondatrice du restaurant Um Plateau et de la chaîne de restauration Cocottes

La relance est difficile pour ces secteurs, qui souffrent notamment du télétravail. Plusieurs zones de la capitale sont toujours complètement désertées. Certains occupants nous ont confié qu’ils n’envisageaient pas de retour à la normale avant le 1er trimestre 2021.

Nous n’avons pas d’autre choix que de chercher d’autres marchés, de créer nous-mêmes nos opportunités. La crise sanitaire nous a forcé à repenser notre activité. Elle a par exemple permis de nous faire davantage connaître en tant que traiteur avec Cocottes. Aujourd’hui, nous gardons cette nouvelle clientèle. Il n’y a donc pas que du négatif.

CHIFFRES

CONCLUSION Une reconstruction difficile Les secteurs de l’horeca,

mentales significatives. Des

de la culture et du divertis-

propriétaires immobiliers

sement sont parmi les plus

leur apportent aussi un coup

lourdement affectés par la

de pouce, en suspendant

crise sanitaire de la Covid-19.

ou en réduisant leurs loyers

Loin de baisser les bras, ces

mensuels. Ces aides ne

acteurs s’adaptent en imagi-

devraient malheureusement

nant de nouveaux services

pas être suffisantes pour

pour continuer à attirer leur

tous. Plusieurs établisse-

clientèle : repas livrés à domi-

ments ont ou vont devoir

cile ou à emporter, vernis-

baisser le rideau. Des

sages et expositions virtuels,

surfaces commerciales

cours de sport en ligne,

devraient ainsi se libérer,

etc. Ces secteurs peuvent

ce qui pourrait, à moyen

également compter sur des

terme, faire diminuer

aides financières gouverne-

le prix des loyers.

500.000 €

C’est le montant des pertes qui seraient enregistrées chaque jour par le secteur du commerce en raison du télétravail.

1/5

Au Luxembourg, un établissement horeca sur cinq ne devrait pas se redresser après la crise.

€ now

26

O B S E R V A T O I R E D E L’ I M M O B I L I E R

9

Ville verte Alors que la proportion de la population urbaine mondiale ne cesse de croître et que nous sommes confrontés à une crise environnementale sans précédent, rendre nos villes plus vertes et plus durables constitue un défi majeur, mais ô combien essentiel pour les générations futures. Pour aboutir, la démarche doit impliquer tous les acteurs : le gouvernement, les communes, le secteur privé et les citoyens.

MICRO-TROTTOIR

« Luxembourg doit créer plus de logements, donc ce sera difficile d’y développer davantage d’espaces verts dans le futur. » – Quentin

« Comparé à d’autres capitales, Luxembourg dispose de beaucoup d’espaces verts. Je pense qu’on est privilégiés. » – David

« Pouvoir partager un jardin en ville avec d’autres, c’est super. » – Sylvie

SONDAGE

now

« Je pense que Luxembourg est l’une des capitales européennes les plus vertes. » – Ana

Et si vous cultiviez un jardin en ville ?

60 %

37 %

3 %

Volontiers, j’adore me mettre au vert.

Pourquoi pas, j’aimerais creuser l’idée.

Non merci, j’ai trop peur de me planter.

27

DÉCEMBRE 2020

CONCLUSION

EXPERTISES

Une ville plus verte, et plus attractive Face aux enjeux climatiques actuels, mais également face à l’augmentation croissante de la population vivant en milieu urbain, il est essentiel de repenser nos villes, dès à présent, et notamment de les rendre plus vertes et plus durables. Développer une ville

Vincent Bechet

plus verte, c’est revoir sa conception globale, en

partner & managing director d’INOWAI

améliorant la qualité de l’air, en favorisant la mobilité douce, en réutilisant l’eau… C’est aussi verdir davantage les bâtiments en choisissant des matériaux durables, biosourcés ou géosourcés, en intégrant des espaces verts, comme des jardins partagés, en utilisant les toitures pour produire de l’énergie ou cultiver des légumes. Pour passer de la théorie à la pratique, le gouvernement luxembourgeois a initié plusieurs projets pilotes. Il a par exemple été le premier pays européen à se doter d’une stratégie nationale dédiée à l’agriculture urbaine.

On a longtemps bétonné et construit sans trop se poser de questions sur l’impact environnemental et sociétal global de ces bâtiments. Aujourd’hui, on essaie de faire changer les choses. La crise sanitaire a encore renforcé cette volonté d’évoluer vers un mode de vie plus durable, plus réfléchi. Je pense qu’elle peut vraiment constituer un levier, porteur de cette transition.

CHIFFRES

62,5 %

des Hommes vivront en ville en 2050.

3 %

Seuls 3 % des besoins en fruits et légumes du pays sont couverts par la production luxembourgeoise.

85,8 %

du territoire luxembourgeois est composé de surfaces agricoles et sylvicoles ainsi que de cours et plans d’eau.

Carole Dieschbourg Ministre de l’Environnement, du Climat et du Développement durable

Développer des villes plus vertes doit permettre de mieux utiliser les ressources naturelles, d’améliorer l’efficacité énergétique de notre pays, de réduire la pression sur la biodiversité, mais également de redonner une place centrale aux citoyens. Nous devons dès aujourd’hui penser les cités du futur. Car demain, c’est ce qui les rendra attractives aux yeux de leurs habitants. now

28

10

O B S E R V A T O I R E D E L’ I M M O B I L I E R

Luxembourg-ville vs Luxembourg La capitale et ses nombreux projets attirent bien souvent tous les regards. Pourtant, l’ensemble du pays regorge d’attractivité. Chaque région du Luxembourg, en misant sur ses atouts respectifs, présente un intérêt certain. Et au-delà du centre du pays, les autres régions du Grand-Duché devraient continuer à se développer fortement dans les années à venir.

SONDAGE

Quel est votre Grand-Duché préféré ?

53 %

29 %

18 %

Le centre, pour ses activités.

Le nord, pour son authenticité.

Le sud, pour son originalité.

« J’adore le centre du pays. Il y a tout, c’est vivant, c’est un confort de vie. » – Jocelyne

MICRO-TROTTOIR

« Esch-sur-Alzette est mon lieu préféré au Luxembourg.

On y apprécie beaucoup les boutiques. » – Gérard

« Le Mullerthal est une région magnifique. » – Yannick

now

« Je trouve que le nord du pays est sous-estimé. Il y a vraiment de très beaux lieux. » – Méline

29

DÉCEMBRE 2020

CONCLUSION

CHIFFRES

Le Luxembourg, bien plus qu’une capitale Luxembourg-ville grouille de

ont dû se reconstruire, en tirant

dynamisme. Ces dernières décen-

parti de leurs forces. Wiltz ambi-

nies, la capitale a en effet porté

tionne ainsi de devenir un pôle

une grande partie de la croissance

d’attractivité régional grâce

économique du pays, en attirant

à son environnement privilégié,

notamment banques et autres

ses infrastructures de qualité

acteurs du secteur financier sur

et son implication dans le déve-

son territoire. Mais pendant long-

loppement de l’économie circu-

temps, c’est l’industrie sidérur-

laire. De son côté, Esch-sur-Alzette

gique qui a été la première

a énormément investi dans

source d’emplois et de revenus

la reconversion de sa friche

au Luxembourg. Son déclin, dans

industrielle de Belval. Loin de

les années 1970, a cependant mis

se limiter à sa seule capitale,

à mal de nombreuses villes du

c’est le Luxembourg tout entier

pays. Wiltz et Esch-sur-Alzette,

qui continue aujourd’hui de

notamment, ont souffert. Elles

se développer.

7.000 €/m 2

C’est le prix d’un appartement à Esch-Belval aujourd’hui, alors qu’il n’était encore que de 3.000 €/m 2 il y a 10 ans.

20

C’est le nombre de projets stratégiques prévus pour la ville de Wiltz à l’horizon 2030, visant à soutenir la transition de l’économie linéaire vers une économie circulaire, sociale et solidaire.

EXPERTISES

Jean-Nicolas Montrieux

Georges Mischo

Fränk Arndt

Partner & COO d’INOWAI

Bourgmestre d’Esch-sur-Alzette

Bourgmestre de Wiltz

On voit une véritable densification de l’habitat, principalement dans le sud et l’ouest pour l’instant, mais qui devrait également s’étendre au nord grâce aux projets en cours dans cette région.

Le nouveau quartier de Belval a constitué une opportunité de développement unique pour notre ville. Nous y avons déployé des commerces, des bureaux et des logements. L’Université et de nombreux instituts de recherche s’y sont aussi installés.

Nous avons connu une période très dure, lorsque les industries – les tanneries et l’usine de revêtements de sol – qui faisaient tourner notre ville ont fermé leurs portes. Mais nous avons su rebondir.

now

30

O B S E R V A T O I R E D E L’ I M M O B I L I E R

« Nous ne pouvons pas nous permettre de gaspiller du terrain. »

Claude Turmes, ministre de l’Aménagement du territoire.

À travers l’aménagement du territoire, l’État joue

de mobilité. L’État s’est attelé, avec des budgets colos-

un rôle-clé dans chacune des thématiques évoquées

saux, à créer les infrastructures nécessaires pour amélio-

par l’Observatoire de l’Immobilier. Claude Turmes,

rer la desserte de la capitale et du pays. De grands

ministre de l’Aménagement du territoire, évoque

projets ont été ou sont menés au niveau du train, du

pour nous les défis qui y sont liés et les réponses

tram, du réseau de bus RGTR ou encore de la mobilité

qui peuvent y être apportées.

douce. Désormais, notre volonté est d’appliquer une

Parvenir à améliorer la mobilité est essentiel

politique volontariste d’aménagement du territoire,

si l’on veut préserver la qualité de vie au Luxembourg

afin de structurer le pays, à l’horizon 2035, autour de

et continuer à attirer des talents et des entreprises

trois grands pôles de développement : l’agglomération

dans le pays. Comment l’aménagement du territoire

Centre autour de Luxembourg-ville, l’agglomération Sud,

peut-il y contribuer ?

autour des grandes villes d’Esch-sur-Alzette, Dudelange

Ces dernières années, nous n’avons en effet cessé

et Differdange, et l’agglomération de la Nordstad.

de courir derrière la dynamique économique et démo-

Il est essentiel de continuer à développer ces deux

graphique qui anime notre pays et qui engendre un

dernières zones pour que tout – les flux de mobilité,

grand nombre de défis, notamment en matière

les infrastructures, les entreprises, les écoles,

now

31

DÉCEMBRE 2020

les logements, etc. – ne se concentre pas uniquement sur

Mais nous ne pouvons densifier les villes sans être

la capitale. Le Luxembourg fait face à un déséquilibre entre

attentifs à la qualité de l’espace public. La ville doit

offre et demande en logements, ce qui se traduit par

être un lieu d’échanges sociaux, et chacun doit pouvoir

une augmentation des prix de l’immobilier. Comment

avoir accès à un lieu agréable à proximité de chez lui.

réussir à mobiliser du foncier et continuer à répondre

Le confinement l’a encore davantage mis en lumière.

aux besoins en logements, tout en préservant les

C’est pourquoi le plan directeur sectoriel « Paysages »

paysages et les ressources naturelles du pays ?

prévoit des espaces dans lesquels il est impossible d’éri-

Nous devons tout d’abord aider les communes à

ger de nouvelles constructions, et ce afin d’éviter

identifier la disponibilité foncière et trouver des moyens

de créer des villes tentaculaires et de préserver

pour activer ces terrains. Par ailleurs, pour répondre

des zones interurbaines vertes. Nous encourageons

à la hausse croissante des prix de l’immobilier et

également le développement d’éco-quartiers, qui

permettre aux ménages à moindres revenus de se loger,

favorisent la mobilité douce, qui veillent à protéger

notre plan directeur sectoriel « Logement » prévoit de

la biodiversité, qui sont attentifs à l’aménagement

déployer 30 % de logements abordables au moins, contre

de l’espace public, etc. Au-delà de la création d’emplois

10 % aujourd’hui.

et d’infrastructures de très bonne qualité, il ne faut

En parallèle, des projets d’envergure, qui permettront, à terme, d’augmenter l’offre disponible et

pas sous-estimer l’importance des espaces verts et publics dans l’attractivité d’une ville.

d’accueillir des milliers de nouveaux habitants, se sont accélérés ces dernières années dans le pays, à Wiltz,

Quelle est la vision globale de l’État luxembourgeois

Differdange et Esch-Schifflange notamment. Nous

en matière d’aménagement du territoire ?

devons néanmoins réussir à créer, rapidement, un

Arrêtons de courir après les événements. Nous devons

volume plus conséquent de logements que ce qui a été

mettre en place une politique de prospection, regarder

fait jusqu’à présent, et ce à l’intérieur des PAG (plans

vers l’avant. Nous sommes un petit pays avec un

d’aménagement général). Nous avons en effet la place,

grand dynamisme économique et démographique.

dans ces périmètres constructibles, de développer des

Nous ne pouvons pas nous permettre de gaspiller

logements pour 150.000 habitants, et ce sans toucher

du terrain. Il nous faut optimiser les sols que nous

aux terres agricoles.

avons, réutiliser ceux à notre disposition, comme dans les friches industrielles.

Quels sont les défis engendrés par une densification

À cet égard, nous avons lancé une consultation

du territoire ?

internationale urbano-architecturale et paysagère

Il s’agit de densifier, mais de manière réfléchie.

pour penser notre territoire pour demain, « Luxembourg

Le monde rural doit le rester. Le patrimoine bâti doit être

in Transition ». Face aux nombreux défis climatiques et

protégé. Les villes, elles, doivent devenir de vraies villes.

aux enjeux sociétaux qui se présentent au Luxembourg,

Là, on peut imaginer densifier davantage, construire des

ce projet doit nous permettre de développer des

quartiers neufs, notamment autour des pôles d’échanges

scénarios concrets de transition écologique et

intermodaux et des pôles urbains à Esch-sur-Alzette,

d’aménagement du territoire à l’horizon 2050, pour

Differdange, ou Ettelbruck par exemple.

le pays et son aire métropolitaine transfrontalière. ◆

now

32

INOWAI, 20 ANS

« En 20 ans, on a connu une accélération exceptionnelle. »

Vincent Bechet, Partner & Managing Director, et Marc Baertz, Partner & Head of valuation, reviennent sur les 20 années d’existence d’INOWAI et sur le déve­ loppement de cette entreprise qui est directement associé à celui de l’économie luxembourgeoise.

now

▶

©Photos : Julian Pierrot / Maison Moderne

DÉCEMBRE 2020

33

now

34

Jean-Nicolas Montrieux, Marc Baertz, Tehdi Babigeon & Vincent Bechet

INOWAI, 20 ANS

INOWAI fête ses 20 ans d’existence. Quel regard portez-vous sur l’évolution de votre structure et du marché de l’immobilier luxembourgeois au fil de ces deux décennies ?

Vincent Bechet : À l’époque de la création d’INOWAI, le stock de l’immobilier de bureau s’élevait à 2 millions de mètres carrés (il a plus que doublé en 20 ans). Les grands acteurs internationaux s’intéressaient peu au marché luxembourgeois. Son attractivité et la compétitivité en son sein étaient moindres.

Je suis entré chez INOWAI, qui s’appelait à l’époque Property Partners, en 2002. Il s’en est suivi une accélération fulgurante du développement économique du pays. Luxembourg reste une ville de 120.000 habitants, dans un pays qui compte 620.000 résidents,

now

DÉCEMBRE 2020

35

et qui propose tout de même 400.000 emplois.

Le développement de l’immobilier est à la fois le reflet de la santé économique du pays et un vecteur de croissance. Durant ces 20 années, notre rôle a été de bien accompagner la vague, de soutenir ce développement incroyable.

Quelles ont été les clés du succès d’INOWAI au fil de ces années ?

Marc Baertz : J’ai rencontré Vincent alors que je travaillais pour Arcelor avant son rachat par Mittal, avec pour mission de trouver 15.000 mètres carrés de bureaux. À l’époque, l’expertise locale en immobilier pour accompagner des transactions aussi importantes manquait. La plupart des consultants venaient de l’étranger. Vincent, lui, cherchait à nous louer le bâtiment Le Dôme. J’ai par la suite rejoint l’équipe d’INOWAI, dans la continuité du changement d’actionnariat, pour développer une expertise locale en évaluation de biens immobiliers. Une des clés du succès se trouve dans cette expertise ancrée au Luxembourg, mais aussi dans une approche commerciale qui réside avant tout dans l’accompagnement du client. L’enjeu n’a jamais été de vendre pour vendre, mais de commencer par bien comprendre le client pour lui permettre d’atteindre ses objectifs.

Comment la palette de services s’est-elle étoffée au fil des années ?

V. B. : Aujourd’hui, nous proposons une palette de services large, allant de l’accompagnement des transactions, quel que soit le type de bien immobilier, à la gestion des immeubles, en passant par le conseil en investissement, l’évaluation, le syndic de copropriété, ou encore le project management. Nous mettons notre expertise au service de nos clients, pour les aider à définir leurs projets et suivre les biens tout au long de leur cycle de vie. Les connaissances construites au fil de ces 20 années nous permettent d’accompagner des produits d’une réelle complexité, à l’image de l’immeuble mixte développé par TRACOL et CDCL à Esch-Belval et dont nous sommes gérants aujourd’hui, qui intègre du commerce, du bureau et du résidentiel, ainsi que des espaces hybrides dédiés aux étudiants.

now

36

now

INOWAI, 20 ANS

37

DÉCEMBRE 2020

M. B. : En tant qu’acteur local, nous avons aussi ac-

V. B. : La compétitivité accrue nous a aussi poussés

compagné les investisseurs internationaux dans leur

à développer une présence et une approche marke-

compréhension du marché luxembourgeois, pour

ting différentes de celles des autres. Nous avons par

leur permettre d’y investir en connaissance de cause.

exemple été les premiers à proposer une Real Estate

Nous avons été les premiers à leur montrer comment

News, à organiser une conférence et une soirée

fonctionnait le Luxembourg, en les emmenant aux

luxembourgeoise au MIPIM à Cannes, à proposer un

quatre coins de la ville en voiture ou en bus. Souvent,

gala de l’immobilier à Bruxelles, dans le but de faire

nous leur avons fait découvrir ce que ce pays recelait,

rayonner l’immobilier luxembourgeois et de valori-

nous leur avons fait voir qu’on y trouvait autre

ser le secteur dans son entièreté. Face à la puissance

chose que des boîtes aux lettres. Cela a contribué au

des concurrents qui ont investi le marché, c’était

développement de l’intérêt des acteurs étrangers

une obligation de faire les choses différemment.

pour le Luxembourg. Aujourd’hui, nous évaluons des

Ce n’est en rien évident, mais au final, ça paie et

immeubles, des projets, des terrains pour plus de

c’est extrêmement motivant.

4 milliards d’euros par an.

En prenant un peu de hauteur par rapport à cette Entreprise luxembourgeoise, INOWAI a aussi vu

aventure, qu’est-ce qui vous rend le plus fiers

les grands acteurs internationaux de l’immobilier

aujourd’hui ?

arriver sur le marché. Comment êtes-vous parve-

V. B. : Pour moi, c’est l’aventure humaine que

nus à vous démarquer ?

cela représente, avec ses hauts, ses bas, ses échecs,

M. B. : Répondre aux attentes des clients, face à une

ses succès, les liens qui se sont créés.

concurrence qui s’est renforcée, a impliqué d’étoffer

M. B. : Il y a aussi cette capacité à se réinventer en

la gamme de services et l’expertise. Dans cette

permanence. Quand j’ai rejoint INOWAI en 2006,

optique, nous n’avons jamais cherché la facilité.

nous étions 16. Nous sommes aujourd’hui 65.

La volonté a été d’investir dans les personnes qui

Nous avons tracé notre propre chemin, en vivant

nous accompagnent, les hommes et les femmes, afin

des moments incroyables avec les personnes qui

de pouvoir conseiller au mieux chacun de nos clients.

nous ont accompagnés.

◆

now

38

INOWAI, 20 ANS

« Dans un marché qui gagne en maturité, il faut se professionnaliser . »

Tehdi Babigeon, partner & head of capital markets and business development, et Jean-Nicolas Montrieux, partner & chief operating officer, évoquent le futur d’INOWAI et celui du marché luxembourgeois, ainsi que l’évolution du rôle de l’agent au service des projets immobiliers.

Si l’aventure INOWAI commençait maintenant, quel serait le principal enjeu ou besoin du marché à satisfaire ?

Tehdi Babigeon : Ce serait très certainement de se faire une place parmi les nombreux acteurs qui composent le marché. Le Luxembourg compte aujourd’hui un millier d’agences immobilières,

now

39

DÉCEMBRE 2020

atouts pour faire la différence : une meilleure vision des enjeux locaux, une grande réactivité, une réelle accessibilité et une vraie polyvalence.

On imagine aujourd’hui un Luxembourg à 1 million d’habitants d’ici 2060. Comment bien accompagner l’évolution démographique ?

J.-N. M. : En 20 ans, la ville de Luxembourg est passée de 80.000 à 120.000 habitants, avec une économie qui s’est renforcée, une place financière qui s’est affirmée. Dans ce contexte, le marché de l’immobilier s’est considérablement professionnalisé.

Les acteurs vont continuer à prendre de la profondeur. C’est encore un marché jeune, qui va probablement gagner en maturité à moyen terme. Cela ne veut pas dire qu’il sera moins dynamique.

T. B. : Il y a encore un important potentiel de développement, ne fût-ce que si on considère la dynamique économique et démographique. Je suis persuadé qu’il ne faudra pas attendre 2060 pour arriver au million d’habitants. Le marché doit dès lors se préparer, et les autorités mieux anticiper les développements et améliorer le cadre pour les accompagner.

Les acteurs qui investiront dans le marché devront sans doute l’aborder de manière plus réfléchie.

Le secteur est appelé à se professionnaliser plus encore. Pour nous, en tant qu’agents, c’est une dynamique extrêmement motivante. dont 500 à 600 qui sont effectivement actives.

Quels seront les principaux axes de développe-

En 20 ans, le marché s’est considérablement inter-

ment pour INOWAI dans les 20 années à venir ?

nationalisé. Le meilleur moyen de s’y démarquer

J.-N. M. : Dans ce marché en constante évolution,

reste toutefois d’apporter le plus de lisibilité à

on attend toujours plus de nous. L’agent doit avoir

l’ensemble des acteurs, qu’il s’agisse des occupants,

des connaissances dans tous les domaines, sans

des investisseurs ou encore des collectivités, pour

être spécialiste, être capable de se tourner vers

leur permettre de bien naviguer.

les bonnes personnes pour trouver des réponses

Jean-Nicolas Montrieux : Dans ce contexte, INOWAI

appropriées aux problématiques spécifiques ren-

se positionne comme un acteur local disposant d’un

contrées par le client. Nous touchons donc aux

ensemble d’expertises équivalant à ce que proposent

enjeux d’architecture et d’urbanisme, au droit,

les acteurs internationaux qui ont investi le marché.

à la fiscalité, à la valorisation… À nous de continuer

Nous sommes un grand acteur à l’échelle du pays,

à évoluer, pour accompagner au mieux le client,

mais minuscule si on nous compare aux grands

le guider dans ses choix, parvenir à faire la synthèse

groupes du secteur. Nous avons toutefois d’autres

des enjeux rencontrés.

now

40

now

INOWAI, 20 ANS

41

DÉCEMBRE 2020

T. B. : Notre activité se construit autour de trois axes complémentaires : le transactionnel, la gestion et le conseil. C’est notre ADN et cela ne va pas changer dans les années à venir. En maintenant le client au cœur de l’attention, comme nous l’avons toujours fait, l’enjeu sera de faire évoluer les outils et les services pour gagner en efficacité, pouvoir proposer un accompagnement et une expérience qualitative, renforcer nos connaissances et mieux les partager avec le client.

Comment vos métiers sont-ils appelés à évoluer dans les années à venir ?

J.-N. M : Au-delà de l’exigence de professionnalisation, le numérique doit davantage soutenir nos démarches, pour mieux gérer les immeubles, bien les vendre, trouver les bons locataires.

La technologie a déjà profondément transformé notre métier. Il y a quinze ans, l’agent ne partageait

Quelles sont vos ambitions pour les 20 prochaines

presque aucune information sur une annonce, pour

années ?

obliger le client à l’appeler. Aujourd’hui, tout a chan-

J.-N. M : A l’image de ce qui a été construit jusqu’à

gé. Pour autant, le rôle de l’agent n’en est pas moins

présent, la volonté est de continuer à accompagner

essentiel au cœur du marché.

le marché en intégrant notamment des métiers qui

T. B. : Il agit désormais en chef d’orchestre au cœur

n’existent pas encore aujourd’hui, mais qui seront es-

de la multitude d’acteurs qui gravite autour d’un

sentiels dans le futur. Le potentiel de développement

projet, entre l’initiateur, l’architecte, l’urbaniste, l’in-

du marché reste important, je pense notamment à

vestisseur, le responsable financier, le locataire ou

la ville d’Esch-sur-Alzette qui connaît une dynamique

l’acheteur. Quand un projet bloque, c’est souvent à

de croissance importante et où nous venons d’ouvrir

l’agent que l’on fait appel pour faire une synthèse et

une agence.

faciliter la prise de décision. Notre rôle principal est

T. B. : La volonté d’aller voir plus loin, au-delà des

de mettre une expérience, une connaissance du mar-

frontières, est là aussi. Nous ne nous interdisons pas

ché, notre curiosité relative aux domaines de l’immo-

de grandir à l’étranger. Nous souhaitons toutefois

bilier et de l’économie au service des projets. C’est un

nous donner le temps, dans une démarche de

savant mélange qui doit nous permettre d’envisager

croissance durable. Si nous investissons de nouveaux

les solutions les plus appropriées pour la concrétisa-

marchés, c’est que nous avons vraiment quelque

tion de projets et la réalisation de transactions.

chose de plus à y apporter.

◆

now

42

INOWAI, 20 ANS

20 dates, 20 projets-clés Vente de l’immeuble The Square, occupé par Clearstream, au Kirchberg.

2007

Création de la société Property Partners Luxembourg.

2000

Property Partners devient INOWAI.

La crise financière fait planer des doutes sur le développement futur du Luxembourg.

Ouverture du département résidentiel.

2007 - 2008

2010

2014

2014 2008

Emménagement de Property Partners Rue de Merl.

Emménagement de Property Partners Rue Charles Martel.

2006 Management buyout chez Property Partners.

2009 VERTIGO - POLARIS à la Cloche d’Or.

now

43

DÉCEMBRE 2020

Participation heureuse au concours Infinity.

100e employé d’INOWAI.

2015

Inauguration du tramway.

2017

INOWAI by side dans la vente du Red Sky INOWAI et ses 60 employés s’installent INOWAI et ses 60 employés s’installent dans leurs nouveaux locaux route d’Esch.

Installation de l’Université à Belval.

2019

2015

Le tramway connecte Kirchberg à la gare centrale.

Lighthouse One Tower au Kirchberg.

2020

2016

2016 INOWAI compte 50 employés.

2018 Entrée de la Compagnie Financière La Luxembourgeoise au sein du capital d’INOWAI.

2022 Finalisation des connexions autoroutières vers Belval.

2015 Extension de la ville vers le sud, avec l’adoption du PAP Grossfeld, pour le développement de la Cloche d’Or.

2020 Ouverture d’une nouvelle agence INOWAI à Belval.

now

44

INOWAI, 20 ANS

20 ans en chiffres

65 de surfaces de bureaux louées

années d’expertise, d’expérience et de folie

127

transactions retail depuis 2017

collaborateurs

699.339 m²

20

9

business lines

+ de

de surfaces commerciales appartements sous mandat de vente

now

louées / vendues depuis 2017

45

DÉCEMBRE 2020

342

445.000 m² de surfaces gérées en 2020

locations residential depuis 2014

17,7 milliards d’euros évalués depuis 2017

+ 438.000 m² de bureaux sous mandat en 2020

bâtiments en gérance property management en 2020

657

deals office

évaluations effectuées depuis 2014

now

46

INOWAI, 20 ANS

Remerciements

Gaétan CLERMONT Amaury DE CROMBRUGGHE

CEO – EAGLESTONE

AG Real Estate (Belgium)

« Seul Inowai a réussi à convaincre la Banque LB Lux de nous vendre son siège au Kirchberg, beaucoup d’autres avaient essayé avant eux !

Ce sont le sérieux et la crédibilité que les équipes d’INOWAI construisent jour après jour depuis 20 ans qui ont contribué à ce succès. »

now

« Pour avoir connu Vincent Bechet dès ses débuts au sein de Property Partners et même avant… le parcours d’INOWAI en tant qu’acteur indépendant est simplement extraordinaire sur ces 20 dernières années. Le succès d’aujourd’hui démontre que j’avais raison d’y croire dès le début, ce qui me rend fier pour vous et de vous !

Longue vie à INOWAI ! »

47

DÉCEMBRE 2020

Stéphane MERLET Directeur Général – Panhard Luxembourg

« Plutôt qu’une anecdote, je voudrais rendre hommage à un département : le Property Management. Et plus spécialement à deux de ses collaborateurs qui ont été et sont encore mes souffre-douleur : Ben & Nuts. À la ville, ils se prénomment Abdelwahab et Joël. J’ai toujours pu compter sur leur implication et leur dévouement, ils sont souvent en première ligne, peu remerciés quand tout va bien, vite apostrophés en cas de pépin. Alors merci à eux, et merci à tout ce département et ses collaborateurs sans lesquels les choses ne tourneraient certainement pas aussi rond. »

Raphaël VAN DER VLEUGEL Country Director – ATENOR

« 20 ans déjà et, pour ma part, j’en ai connu les ¾. Pas mal ! La constance et l’enthousiasme : voici les 2 maître-mots qui me viennent à l’esprit lorsque j’entends ‘INOWAI’ ou les ‘Partenaires du Bien’. L’équipe actuelle est cependant loin d’être qualifiée de ‘pépé’ de l’immobilier, au contraire : une équipe jeune et dynamique qui s’active en créant des synergies entre les acteurs luxembourgeois issus de bon nombre de secteurs professionnels. Chapeau à Vincent qui, en atteignant l’âge de raison (j’espère), imbibe son équipe de toute sa connaissance, de sa maîtrise du marché et de sa passion inébranlable, on le remarque dans tous les contacts et à tous les niveaux : acquisition, location et vente, INOWAI reste un référent incontournable sur la scène luxembourgeoise et, à petit pas, à l’international. Je souhaite à toute l’équipe un joyeux anniversaire et que l’après-2020 soit synonyme de réussite dans tous vos projets ! »

now

48

INOWAI, 20 ANS

Michel VAN GEYTE Leasinvest - Belgique

Jean-Marc KIEFFER Président – CDCL

« Vingt bougies déjà ! ‘ImmoPourquoi’ ?

Au début, beaucoup de monde avait du mal à prononcer ce nom un peu hors normes…

‘ImmoWhy’. Mais vingt ans plus tard, il s’agit d’une référence reconnue et surtout très appréciée du secteur immobilier.

Vingt années d’excellents services et conseils au plus haut niveau et, avant toute chose, une vraie relation de confiance à la hauteur des demandes et du professionnalisme prodigué. CDCL et INOWAI : un partenariat solide, reposant sur des valeurs communes, et résolument tourné vers le client. Je vous félicite chaleureusement et tiens également à vous remercier pour cette collaboration hors pair, et je nous souhaite encore au moins vingt années de partenariat au même niveau ! »

now

« Au cours des 14 années durant lesquelles ­Leasinvest a été présente au Luxembourg, nous avons établi un partenariat mutuel étroit avec INOWAI. La relation que j’ai construite avec Vincent Bechet est d’une grande ­confiance. La confiance au niveau des affaires, mais surtout la confiance au niveau humain. Nous n’aurions pas pu parcourir ce chemin sans INOWAI et je leur en suis très reconnaissant. Nous avons beaucoup d’anecdotes à raconter, des voyages au Brésil, des locations fantastiques, des acquisitions et des ventes au fil des ans. Je vous souhaite, ainsi qu’à toute l’équipe d’INOWAI, un tout grand succès. Plus que mérité. »

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DÉCEMBRE 2020

Olivier BASTIN CEO – immOBEL LuxEmBOuRG

Marnix GALLE ExECuTivE ChAiRmAN OF ThE BOARD – immOBEL LuxEmBOuRG

« J’ai appris à connaître Vincent Bechet il y a quinze ans. Nous avions beaucoup de valeurs en commun, un désir et une énergie pour faire. Et nous avions beaucoup à faire ! C’était le début d’une longue amitié et d’une relation d’affaires de grande confiance. Les équipes des deux petites sociétés ont fort grandi, nous avons muri, beaucoup a changé et évolué, pour le mieux.

Vincent et ses équipes sont incontournables depuis toujours au Luxembourg, je lui avais dit ne pas s’aventurer à Bruxelles ! Et c’est parfait ainsi. Je me réjouis des prochains 20 ans, tant en partenaire d’affaires qu’en amitié personnelle. Bon vent ! »

« Je côtoie personnellement INOWAI depuis 15 ans. De 2005 à 2011, alors que je travaillais chez JLL, INOWAI était mon concurrent le plus coriace. Mais depuis 9 années, ‘la bande à Vincent’ est sans conteste l’un des plus proches partenaires d’Immobel. De nombreuses fructueuses collaborations jalonnent le chemin immobilier sur lequel INOWAI et Immobel se croisent depuis près de 20 ans. S’il faut en choisir une, alors ce sera forcément Infinity.

Un projet qu’INOWAI nous a aidés à développer et à commercialiser de main de maître au cours des 6 dernières années. La réussite d’une opération de cette envergure est toujours un succès d’équipe. Un immense merci à INOWAI d’avoir joué un rôle déterminant dans cette aventure. Bon anniversaire et en route pour les 20 prochaines années ! »

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INOWAI, 20 ANS

20 ans en images

a

B

Retour en images sur 20 années

C

riches en projets passionnants, en rencontres inoubliables

A. Xavier Bettel

D. Conférence

et Vincent Bechet

annuelle 2016

Merci à chacun d’entre vous

au MIPIM 2012

E. Les équipes

qui avez contribué au succès

B. Campagne

d’INOWAI en route

20 ans d’INOWAI (2020)

pour le MIPIM 2019

de ces deux décennies. Et que

C. Belgian

F. Aménagement dans

l’aventure continue !

Luxembourgish Gala

les nouveaux locaux

Dinner by INOWAI

route d’Esch (2019)

et en partages enrichissants.

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DÉCEMBRE 2020

D

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E

F

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INOWAI, 20 ANS

G

G. Les nouveaux locaux route d’Esch en pleins travaux (2018) H. Conférence annuelle 2020

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H

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DÉCEMBRE 2020

J

I

L

K

N

I. Property Partners devient INOWAI J. Campagne de rebranding en 2014 K. Accueil des nouveaux locaux route d’Esch L. Conférence annuelle 2019 M. Immorun 2019 avec Jean-Marie In

M

et Jean-Nicolas Montrieux N. La soirée INOWAI au MIPIM 2018

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L’ I N N O V A T I O N A U S E R V I C E D U B I E N - Ê T R E D E S O C C U P A N T S

L’innovation au service du bien-être des occupants C’est un immeuble de bureaux d’un nouveau genre qui se construit à Howald, quartier en pleine mutation au sud de Luxembourg-ville. Baptisé Well 22, ce bâtiment, conçu par le promoteur IKO Real Estate et le cabinet d’architectes STEINMETZDEMEYER, est le premier immeuble de bureaux au Luxembourg s’inscrivant dans la démarche de la certification WELL Building Standard®. Cette certification se démarque des labels généralement appliqués dans le secteur de l’immobilier ; alors que ces derniers s’intéressent davantage aux aspects techniques des bâtiments, celle-ci prend en compte la qualité de l’environnement bâti ainsi que son impact sur la santé, le confort, le bien-être et la productivité des occupants. Au sein de Well 22, l’Homme et la Nature sont placés au cœur de la réflexion. Des technologies et des concepts innovants sont déployés afin d’offrir

▶

un environnement de travail idéal.

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now

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L’ I N N O V A T I O N A U S E R V I C E D U B I E N - Ê T R E D E S O C C U P A N T S

3 questions à Nadia Djenadi, Directrice Commerciale d’IKO Real Estate.

Le label WELL Building Standard® a servi de référence pour la conception de l’immeuble de bureaux Well 22. En quoi consiste-t-il et pourquoi l’avoir utilisé ?

Nadia Djenadi : Nous passons plus de 90 % de notre temps à l’intérieur d’un bâtiment. L’impact sur notre santé et notre bien-être est considérable.

Grâce à la certification WELL, les bâtiments sont pensés pour créer une expérience humaine positive, améliorer la productivité des collaborateurs et leur attachement à l’entreprise. L’absentéisme et le ­turnover y sont remarquablement diminués, réduisant ainsi les coûts pour les employeurs. Concrètement, la certification évalue la performance de l’environnement bâti, dont les caractéristiques influent sur la santé et le bonheur des occupants, et ceci selon dix concepts qui permettent d’adopter une approche holistique du bien-être dans le bâtiment et ses alentours : eau, air, lumière, mouvement, alimentation, esprit, communauté, matériaux, confort thermique, son.

Quels sont les outils innovants déployés au sein du bâtiment afin de favoriser le bien-être des occupants ?

N. D. : De multiples éléments sont pris en compte afin d’améliorer cette sensation : réflexion préalable de nos équipes, recours à des techniques de construction avancées, emploi de matériaux durables, sains et de qualité (tels que le bois sur la façade et dans les aménagements intérieurs), design biophilique (terrasses végétalisées et jardin, mur végétal) favorisant la reconnexion à la nature, lumière naturelle et châssis ouvrants offrant une flexibilité pour l’usager.

Au niveau des technologies « smart » mises au service des occupants, Well 22 s’appuie, entre autres, sur la domotique intégrée, sur la présence de capteurs thermiques et l’automatisation du chauffage, de la ventilation et de la climatisation. Ces outils permettront à chaque occupant de personnaliser le confort souhaité, de gérer facilement et d’adapter la température ambiante, mais aussi la luminosité naturelle ainsi que l’éclairage.

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Développé par IKO Real Estate, Well 22 vise à offrir des espaces répondant aux nouveaux modes de vie et de travail. Les bureaux offrent des possibilités d’aménagement variées.

Actuellement en construction, l’immeuble Well 22 se trouve au 22, rue des Bruyères à Howald, à proximité du nouveau quartier de la Cloche d’Or, et près de la gare de train / bus et du futur tram.

Well 22 s’inscrit dans un environnement préservé et agréable, offrant un mur végétalisé, une terrasse en toiture, un jardin privatif ainsi que la proximité immédiate de la forêt d’Howald.

La livraison de Well 22 est prévue pour le deuxième semestre 2021. À très basse consommation énergétique, l’immeuble vise, au-delà de la certification WELL Building Standard®, le label BREEAM Excellent. www.well22.lu

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DÉCEMBRE 2020

À noter que l’apport de lumière naturelle est

en offrant les services nécessaires au confort de ses

maximisé grâce à la conception du bâtiment

occupants. Une application dédiée à l’immeuble sera

(fenêtres jusqu’au plafond) et à des stores extérieurs

à la disposition de l’ensemble de ses usagers, afin

électriques, tandis que l’éclairage artificiel est

de répondre à leurs besoins, faciliter leur quotidien

optimisé pour la santé visuelle, mentale et

et contribuer efficacement à un meilleur équilibre

biologique des occupants.

entre le temps de travail et de loisir. Compatible avec le système intranet des entreprises, cette application

Well 22 s’appuiera également sur les nouvelles

permettra, par exemple, de réserver des places de

technologies pour faciliter et améliorer le

parking, des bornes de rechargement pour les voi-

quotidien de ses usagers. Comment cela

tures, des salles de réunion, une table au restaurant,

se concrétise-t-il ?

la salle fitness ainsi que d’autres services selon les

N. D. : Plus qu’un bâtiment intelligent, Well 22 accom-

besoins des occupants. Elle permettra en plus

pagne la transformation digitale des entreprises tout

de gérer la domotique intégrée.

◆

CARACTÉRISTIQUES

5

niveaux de bureaux et 2 niveaux en sous-sol

1

toiture terrasse

4.693 m2 de bureaux, dont un tiers pré-loué

1.000 m2 de jardin

544

m2 d’espace polyvalent / services

83

places de parking pour voitures, avec des espaces pour voitures électriques

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SMART BUILDING

SmartCube tire le meilleur parti des bâtiments intelligents

SmartCube, société spécialisée dans la conception de bâtiments intelligents, a développé une plateforme digitale qui permet de centraliser toutes les alertes ou tous les dysfonctionnements détectés dans un bâtiment. Cet outil vous informe en temps réel du moindre problème dans le logement et peut même appeler le prestataire qui pourra le régler.

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SMART BUILDING

Ingénieur de formation, Jorge De Oliveira

Malheureusement, je me suis rapidement

se passionne pour le développement de

aperçu que le marché n’était pas encore

concepts innovants s’appuyant sur les

prêt pour ce genre d’innovation. »

systèmes domotiques, qui sont aujourd’hui en plein développement. Sa société,

Régler une fuite d’eau, même à distance

Smart­Cube, est avant tout active dans la

En l’espace de dix ans, le paysage technolo-

conception de bâtiments intelligents qui

gique a toutefois bien évolué. Les systèmes

permettent, grâce à la domotique, une

dits intelligents se sont considérablement

gestion fine de l’accès, de l’éclairage, du

développés et sont désormais présents

chauffage, de la vidéosurveillance, etc.

partout : dans nos voitures, nos supermar-

L’idée de développer une plateforme

chés, nos différents outils de travail et,

numérique unique qui centraliserait ces

plus que jamais, au cœur de nos maisons.

différents systèmes et offrirait des services

De quoi rendre particulièrement attractif

encore plus poussés a germé il y a plusieurs

le système imaginé par Jorge De Oliveira,

années déjà dans l’esprit du fondateur de

qui voit finalement le jour en 2019.

SmartCube. « Dès 2010, j’avais ce concept en tête, explique Jorge De Oliveira. Ma maison

Au-delà de toutes les technologies intelligentes équipant le logement, la plate-

était entièrement équipée de technologies

forme de SmartCube offre un autre atout

intelligentes, et je trouvais qu’il manquait

important pour les propriétaires, occu-

un élément qui permettrait d’aller plus loin,

pants, mais aussi gestionnaires de biens

d’offrir plus de confort aux utilisateurs.

immobiliers. En cas de problème (panne

« Nous développons de nouveaux services qui permettront d’augmenter le confort et la sécurité des occupants, ainsi que l’efficience énergétique du bâtiment. »

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DÉCEMBRE 2020

« La plateforme peut trouver et appeler elle-même un technicien pour régler le problème survenu dans le logement, si la personne le souhaite. »

de chaudière, fuite d’eau, etc.), elle est en

ment être utilisée au départ d’un ordinateur »,

effet notifiée par la maison, elle informe

souligne Jorge De Oliveira.

l’occupant ou le propriétaire et peut même

Avec cette plateforme, SmartCube

trouver et appeler le technicien adéquat

offre tout d’abord une grande sérénité

pour régler cela rapidement. « Cette dernière

aux particuliers dans la gestion des aspects

option est laissée au libre choix de la personne :

techniques de leur logement. Elle facilite

si elle veut régler elle-même le problème, elle

aussi beaucoup la vie des professionnels

peut le faire. Mais SmartCube peut s’en charger

qui gèrent des parcs immobiliers parfois

si elle est absente ou si elle ne souhaite tout

très fournis. D’un autre côté, SmartCube

simplement pas s’en occuper elle-même »,

permet aussi à de nombreux prestataires

précise Jorge De Oliveira.

de services de trouver de nouveaux clients.

Une solution qui profite donc à tous.

Une app sur smartphone

Le caractère innovant de SmartCube

Pour offrir ce service particulièrement

a déjà été reconnu par la Chambre des

innovant, SmartCube doit effectuer un

métiers, puisque la société a été finaliste

travail technique important – la digitalisa-

du Prix de l’Innovation dans l’Artisanat

tion du bâtiment – consistant à générer

2019. Mais Jorge De Oliveira ne compte pas

les flux d’informations venus des différents

s’arrêter là. « Nous travaillons actuellement au

systèmes intelligents de la maison. Il faut

développement de nouveaux services qui nous

également configurer ces différents sys-

permettront d’exploiter plus encore les possibili-

tèmes pour les faire communiquer avec

tés de la domotique au profit du confort et de la

la solution SmartCube. Celle-ci prend la

sécurité des occupants, mais aussi de l’efficience

forme d’une application, téléchargeable

énergétique du bâtiment. » Le fondateur de

sur Android ou iOS, et qui est, dès lors,

SmartCube tient toutefois à garder le secret

consultable partout. « Mais elle peut égale-

jusqu’à la mise sur le marché. À suivre !

◆

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NEWS

© INOWAI

News

INOWAI s’installe à Esch-Belval

de projets immobiliers ambitieux, le quartier

Après le déménagement de son siège

attire autant la population que les start-up et

luxembourgeois à la route d’Esch, INOWAI

les investisseurs », assure Jean-Nicolas Montrieux,

poursuit son développement en implantant

Partner & COO d’INOWAI.

une toute nouvelle agence au cœur du quartier

Totalement opérationnelle, l’agence INOWAI

urbain d’Esch-Belval, dans des locaux partagés

d’Esch-Belval propose déjà des biens à la vente

avec LALUX. Pour INOWAI, il était essentiel

ou à la location. Elle accueille aussi des équipes

de se rapprocher du sud du pays et de la région

dédiées au Building Management, Property Management

frontalière du Grand Est. Esch-Belval est en effet

& Residential Property Management, qui pourront

devenu en quelques années un nouveau pôle

donc prendre en charge la gestion de biens en

d’attractivité d’importance au Luxembourg.

location ou en copropriété pour offrir plus de

« Avec ses commerces, ses espaces de travail,

sérénité aux locataires et propriétaires. N’hésitez

ses lieux de loisirs et de savoir et le développement

pas à nous rendre visite sur ce nouveau site ! ◆

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Les lauréats du Bauhärepräis de l’OAI sont connus L’Ordre des architectes et des ingénieurs-­conseils (OAI) fête cette année ses 30 ans. Et son anniversaire coïncidait avec la remise du B ­ auhärepräis, un événement qui a lieu tous les quatre ans, depuis 2000. Destiné à récompenser les maîtres d’ouvrage privés ou publics qui sont parvenus à faire valoir une architecture, une ingénierie et un urbanisme de qualité, ce prix se divise en neuf catégories (logement individuel, collectif, aménagement intérieur, bâtiment commercial ou industriel, etc.). Sur les 257 candidats qui se sont présentés cette année, dix lauréats ont été récompensés et sept prix spéciaux ont en outre été remis par le jury, composé de professionnels de la scène politique et culturelle. Parmi les lauréats de cette année, citons, pêle-mêle, Lynette et Johan Dackner, Hervé Sybertz, Marc Wagener (particuliers), la Ville de Luxembourg, l’Administration des bâtiments publics, la commune de Kopstal, la commune de Schuttrange, le Fonds Belval ou encore la commune de Bettembourg (professionnels).

Tous les projets primés peuvent être découverts en détail sur le site www.oai.lu. ◆

© OAI / Luc Deflorenne, OAI / Christof Weber

Pierre HURT - Directeur de l’OAI

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NEWS

5 nouveaux commerces à Opkorn La mode est à l’honneur et pour tous les styles.

Les hommes se réjouiront de l’arrivée de l’enseigne de prêt-à-porter Devred, tandis que les dames peuvent déjà découvrir la boutique de prêt-à-porter Eros. Les férus de sport trouveront, eux, leur bonheur chez Foot Urban, une boutique dédiée au sportswear pour hommes, femmes et enfants, ainsi qu’aux articles de foot. Enfin, la célèbre marque d’accessoires et de bijoux Moa fait son grand retour.

Pour une pause gourmande, les visiteurs d’Opkorn seront ravis de goûter aux spécialités du nouveau restaurant Mesko. Le poulet fermier y est décliné sous différentes formes. Des alternatives végétariennes et vegan y sont également proposées, sur place ou à emporter.

Voilà qui élargit encore l’offre commerciale et de services Opkorn à Differdange. Ce qui satisfera à coup sûr les habitués ; ce qui attirera aussi une nouvelle clientèle à venir, du fait de la livraison prochaine de la tour résidentielle Aurea, d’autres développements avoisinants, et de l’ouverture attendue de l’École internationale de Differdange. ◆

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MARKET REPORT

Le marché immobilier au rythme de la pandémie

Julien Pillot, Head of office agency au sein d’INOWAI, commente les conséquences de la crise sanitaire sur le marché de l’immobilier luxembourgeois en 2020.

La crise sanitaire n’aura épargné aucun secteur, pas même celui de l’immobilier. Les 58 transactions comptabilisées au 3e trimestre en ce qui concerne la prise en occupation de surfaces de bureaux (on en a dénombré 59 sur la même période en 2019) auront tout au plus permis de limiter l’impact. « Toutefois, si l’on considère le nombre de mètres carrés loués sur le 3e trimestre, on passe de 123.400 m2 en 2019 à 46.740 m2 en 2020, précise Julien Pillot, MRICS, Head of office agency au sein d’INOWAI. Sur l’ensemble de l’année, entre janvier et début octobre, 130.410 m2 ont été loués en 2020 contre 164.800 m2 en 2019, qui n’était pourtant déjà pas une bonne année. Cela représente une réduction de 21 %. »

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© Julian Pierrot/Maison Moderne

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67

now

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MARKET REPORT

Explosion des surfaces en sous-location Si l’on regarde les principales transactions effectuées, l’indicateur qu’est la prise en occupation a été essentiellement soutenu par des opérations effectuées par l’administration étatique, pour 32.800 m2 (soit 25 % des surfaces prises en location), et par la livraison de bâtiments neufs pré-loués, autrement dit à travers la concrétisation de deals conclus il y a 2 à 3 ans. « Si le taux de vacance a toutefois tendance à diminuer encore un peu, le volume de surfaces disponibles en sous-location a pour sa part explosé, passant de 12.000 m2 à 35.000 m2, soit une hausse de 216 %, poursuit Julien Pillot. Cette évolution traduit un effet direct du confinement et du recours au télétravail.

Beaucoup de grands acteurs qui disposaient de surfaces supplémentaires en prévision de leur croissance cherchent aujourd’hui à les sous-louer. L’immobilier constituant un coût important pour les entreprises, elles cherchent à faire des économies. » Les petits et les moyens bougent Pour l’expert d’INOWAI, cette tendance devrait encore s’accentuer dans les mois à venir. « Au cœur de cette crise, la plupart des acteurs naviguent à vue. Beaucoup n’ont pas encore procédé à une analyse détaillée de leurs besoins en considérant les changements à l’œuvre. On peut toutefois imaginer qu’avec le télétravail, en comptabilisant les absences, les congés, et les rendez-vous extérieurs, de nombreuses organisations arrivent, à terme, à la conclusion qu’ils peuvent se contenter d’espaces moins conséquents », explique Julien Pillot. Cela pourrait constituer une aubaine pour des structures de taille moyenne qui, jusqu’à présent, peinaient à trouver des espaces correspondant à leurs besoins. « Si une majorité des grands acteurs se place dans une position d’attentisme dans le contexte actuel, on constate encore une dynamique de marché bien réelle pour des deals sur 500 à 600 m2 et en deçà.

En 2020, la surface moyenne prise en occupation est de 931 m2, la taille médiane est de 360 m2. » Des investisseurs prudents Du côté du marché de l’investissement en immobilier, l’année s’annonce aussi en deçà des précédentes, le milliard d’euros investi n’étant pas encore atteint

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DÉCEMBRE 2020

« La capacité de l’immobilier à se renouveler, notamment en intégrant des nouvelles technologies ou simplement en repensant les bâtiments pour qu’ils soient optimisés et adaptés aux besoins actuels et futurs, fera la différence. »

sur les trois premiers trimestres (en 2019, la barre

à se renouveler, notamment en intégrant des nou-

des 2,5 milliards avait été franchie). « Les investisseurs

velles technologies ou simplement en repensant

se montrent plus prudents, ils sont attentifs aux risques

les bâtiments pour qu’ils soient optimisés et adaptés

liés au vide locatif et les banques beaucoup plus

aux besoins actuels et futurs, fera la différence »,

exigeantes en matière d’octroi de crédits », com-

assure Julien Pillot.

mente Julien Pillot. Avec la perspective d’une économie qui se rétracte, les investisseurs cherchent avant

Perspectives préoccupantes

tout des immeubles bien situés, bien loués, facilement

À moyen terme, il faudra évaluer les impacts de la crise

revendables. Les prix d’achat des biens les mieux

économique. Selon Julien Pillot, les indicateurs 2020 ac-

situés devraient naturellement augmenter en raison

tuels correspondent à la situation post-crise financière

d’une demande importante pour une offre qui n’est

de 2008. La crise sanitaire de Covid-19 a déjà considéra-

pas extensible. Pour les investisseurs, cela se traduit

blement affecté l’économie, avec un accroissement

par des rendements moindres, même si les prix à la

du nombre de faillites. « On peut toutefois se réjouir

location n’ont jusqu’alors pas évolué. « Les immeubles

de voir le nombre de résidents actifs continuer à

qui parviennent à intégrer des réponses à la crise de la

augmenter, tout comme le nombre de travailleurs

Covid-19 au cœur de leurs aménagements, comme des

frontaliers. L’emploi croît, et ces actifs devront quoi

systèmes de filtration d’air permettant de retenir les

qu’il en soit retrouver le chemin de leurs bureaux,

particules liées au virus, des sanitaires dotés de cap-

même si ce n’est pas 5 jours par semaine. On peut

teurs ‘touchless’ ou encore des ascenseurs avec

donc espérer que les effets de la crise seront moins

système de nettoyage ultraviolet, devraient aussi être

structurels pour peu qu’un rebond soit possible

davantage recherchés. La capacité de l’immobilier

au-delà de la deuxième vague », conclut l’expert. M

now

NOW est le magazine qui vous aide à faire les bons choix en matière d’immobilier au Luxembourg.

20 ans !

Depuis 20 ans, INOWAI participe avec passion au développement du secteur immobilier au Luxembourg. À l’occasion de cet anniversaire, nous ne pouvions pas ne pas revenir sur ces 20 années passées au sein d’INOWAI, sur l’évolution du marché immobilier luxembourgeois au cours de ces deux décennies et sur les grandes réalisations accomplies. Mais plus encore, nous souhaitons regarder vers l’avenir et contribuer, à notre manière, à relever les défis qui nous attendent.

Dans ce 9e numéro de NOW, nous nous sommes également penchés sur l’Observatoire de l’Immobilier que nous avons mis en place tout au long de cette année. Mobilité, shopping, logement, espaces de travail, ville verte… nous nous intéressons à dix enjeux-clés pour le pays. Claude Turmes, ministre de l’Aménagement du territoire, nous livre également son regard sur le Luxembourg de demain.

Nous sommes aussi allés à la rencontre d’acteurs qui, au départ des nouvelles technologies, veillent à améliorer nos espaces de vie et de travail. Spécialisée dans la conception de bâtiments intelligents, la start-up SmartCube a imaginé une plateforme digitale qui permet de centraliser toute la domotique d’une maison. IKO Real Estate, de son côté, s’appuie sur les outils technologiques, notamment, afin de déployer un immeuble de bureaux d’un nouveau genre. Baptisé Well 22, sa conception s’attache en effet à renforcer le bien-être de ses occupants.

www.inowai.com