Paperjam Plus - Immobilier 07-08/2018 by Maison Moderne

PA P E R JA M . L U • J U I L L E T / AO Û T 2018

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ÉDITO

Ni miracle, ni catastrophe Jean-Michel Lalieu Journaliste Paperjam

PHOTO Maison Moderne

u’on soit acheteur ou vendeur, on espère ou redoute une inversion de tendance sur le marché immobilier luxembourgeois. Ce n’est pas pour tout de suite. En découvrant les analyses de l’évolution des prix de notre supplément sur l’immobilier résidentiel, on comprend très vite que la tendance reste résolument orientée à la hausse, au rythme moyen de 4,5 % à 5 % par an. C’est encore celui qui a été enregistré entre fin 2016 et fin 2017. Résultat : depuis 2009, les prix des biens immobiliers, tous types de logements confondus, ont progressé de 50 %. Les propriétaires se frottent les mains, ceux qui cherchent un logement s’arrachent les cheveux... Trouver une habitation à prix décent au Luxembourg tient de plus en plus du miracle. Les causes sont connues et, là non plus, rien ne change. Ou à peine. Pour se maintenir à niveau, la croissance luxembourgeoise réclame de nouveaux talents, qu’il faut aller chercher au-delà des frontières ; l’offre en logements reste déficitaire par rapport à la demande ; peu de logements neufs voient le jour, même si de nouveaux projets, comme les quartiers en construction à la Cloche d’Or ou Infinity au Kirchberg, offriront du répit. De même, les responsables politiques ont pris conscience du manque de logements destinés aux familles moins fortunées et ont légèrement accéléré le rythme de construction de nouveaux logements sociaux. Des initiatives qui vont dans le bon sens, mais qui restent bien timides par rapport à la tension mesurée sur ce marché. Lorsqu’il faut compter près de 800.000 euros en moyenne – plus d’un million pour la capitale – pour acquérir une maison, on peut logiquement s’interroger sur

l’avenir réservé aux plus jeunes générations qui souhaiteraient, comme leurs parents à une autre époque, devenir propriétaires. Elle est peut-être là, dans la main de cette génération montante, l’épine qui fera éclater cette pseudo-bulle du marché du logement. Reste qu’actuellement, parler de « bulle spéculative » ne serait pas vraiment justifié. Le problème est structurel, les causes sont connues et la solution prendra fatalement du temps. Si le modèle et la croissance économiques se maintiennent. Or, le serpent n’est pas loin de se mordre la queue. Comment en effet attirer encore les talents si on se montre incapable de les loger ? Le Brexit, et ses espoirs de faire venir des acteurs financiers londoniens, a montré les premières limites du système. Heureusement, serait-on presque tenté de dire, jusqu’à présent, l’afflux de firmes britanniques ne concerne que 250 emplois. S’ils avaient été plusieurs milliers, il aurait été bien plus délicat de tous les héberger. Même si, pour certains d’entre eux, le problème viendrait plutôt d’un manque de biens de grand luxe sur le marché luxembourgeois. Mais l’anecdote ne doit pas faire vaciller la détermination : il faut construire ! Vite, intelligemment et à un prix abordable. 

La conversation continue en ligne : @paperJam_lu

Paperjam

Paperjam Group

Juillet / Août 2018 — Immobilier —

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IMMOBILIER Juillet / Août 2018 bilan 2017

hausse des prix confirmée +5 % pour la vente d’appartements existants, +3 % pour les maisons, et +5,3 % pour les logements neufs. Entre 2016 et 2017, la valeur des biens et des loyers a continué sur sa lancée et confirmé une tendance à la hausse des prix. Voici notre guide des tarifs de l’immobilier résidentiel au Luxembourg, commentés par Julien Licheron, économiste et chercheur au Liser et coordinateur de l’Observatoire de l’habitat.

12 Sur le radar

Conseils

Dans les coulisses

Retrouvez les facts et figures du secteur de l’immobilier résidentiel au Luxembourg.

Retrouvez les conseils de nos experts immobiliers et juridiques pour acheter ou vendre votre bien dans les meilleures conditions.

Paperjam a pris de la hauteur pour photographier le chantier Infinity, un projet immobilier mixte situé à l’entrée du Kirchberg.

Miroir de la croissance

Bien acheter, bien vendre

Regards croisés

Le spectre de la bulle Peut-on parler de bulle immobilière au Luxembourg ? Réponses de Julie Honoré, executive director d’EY, et Jérôme Simon, country manager de Matexi.

Next steps

Le chantier Infinity

« Le Luxembourg , terre d’accueil » Anne Reuter, managing partner de New Immo, a répondu en image à la question : « De quelle manière percevez-vous l’immobilier résidentiel au Luxembourg ? »

Portfolio

Interview

« On ne va pas pouvoir De futurs quartiers construire 3.000 logements innovants et durables Sélection de projets de nouveaux quartiers tout de suite » Nouvellement arrivée à la direction du Fonds du logement, Diane Dupont évoque l’épineux sujet de la construction de logements au Luxembourg.

évoqués lors du dernier 10×6 Architecture organisé en avril dernier par le Paperjam Club sur le thème « Innovation & Sustainability ».

46 Juillet / Août 2018 — Immobilier —

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BRAND VOICE

HOLISTIC REAL ESTATE ADVICE

A ONE-STOP SHOP FOR COMPREHENSIVE REAL ESTATE ADVISORY “We have this unique combination of tax and legal expertises in one team.” Georges Simon Thierry Charon Véronique Hoffeld

Ariane Brohez

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— Immobilier — Juillet / Août 2018

PHOTO Patricia Pitsch (Maison Moderne)

Loyens & Loeff’s real estate team provides comprehensive tax, legal, and regulatory advice for all aspects of a real estate transaction. This includes establishing the appropriate legal and tax structure, drafting and negotiations of the relevant contract, assistance with the financing of the transaction, and litigation when needed, whilst benefiting from working with Loyens & Loeff’s Brussels office amongst others.

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“We have this unique combination of tax and legal expertises in one team.”

VÉRONIQUE HOFFELD Loyens & Loeff acts as a one-stop shop for the real estate legal sector. Can you describe the scope of your services?

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investors, we also cater to a large number of long-standing Luxembourgish clients who are equally important to us. These include Ariane Brohez We wanted to establish an inte- individuals and property developers with grated legal and tax group. We realised that substantial real estate portfolios. the majority of real estate transactions, be it for private individuals, institutional investors Loyens & Loeff has a highly skilled or investment funds, start with a tax question. team of partners with a particular How can we, from a tax standpoint, struc- know-how. What sets you apart ture this transaction (acquisition, refinan- from other legal practices? cing…) so that it is optimal in terms of cost and Ariane Brohez We have this unique combination risk management? So, with our cross-prac- of tax and legal expertises in one team, and tice team, we are not only able to advise on we support our clients through all the stages the right structures to put into place and of the investment lifecycle. We don’t just open implement them, but also assist our clients a bottle of Champagne after closing and move throughout their transaction and their invest- on to the next deal. We partner with our climent lifetime. That’s our idea of a one-stop ents to make their investments a success. Our shop, being able to guide our clients from A integrated approach – tax and legal – is also a to Z on both legal and tax matters, and tran- commitment to our team members and young talents. We want each of them to develop the sactional and day-to-day items. Véronique Hoffeld Often there are clients who get right reflexes and have a holistic view on real their tax advice from someone and then go to estate. For example, if an attorney is working on someone else for legal advice. We are able to a deal, we want him or her to be vigilant about cover both bases at the same time from the potential tax risks and intuitively seek out one start. That’s not only more efficient but can of their colleagues for a thorough analysis and vice versa, capitalising on our sector knowledge also be more cost effective. Georges Simon Investors want to be aware of any so that each team member has a basic underpotential risks (as the case may be for further standing of all aspects of real estate. negotiations) and these risks are not only of Thierry Charon In any other law firm you will a tax nature but can also have a legal origin. very rarely find tax or VAT specialists as part This is where our due diligence services come of the core team. in for answering key questions, like “if I buy this building and decide to sell it, what do I Let’s talk about how Luxembourg became an active player in the real need to be aware of, what are the risks?” Véronique Hoffeld Yes, like checking that all the estate market and how this sector appropriate authorisations have been obtained. is gaining traction. Ariane Brohez International tax environment plays a role. Luxembourg wants to keep its Your advisory role is not limited to the Luxembourgish market. competitive advantage and still welcome holAriane Brohez Thierry and I are active on the Bel- ding companies and investment funds but in gian market as well. However, if we look at our real terms, meaning with actual activity, staff, clientele in Brussels and Luxembourg, they and floor space. You need working businesses are mostly international investment funds: and that calls for real estate. German, French, and an increasing number Georges Simon Investors are looking for legal, of Asian actors who want to invest in Europe political, and economic stability. An optimal and in Luxembourg. There are also numerous tax environment is only one of the elements investment funds and platforms dedicated to that brings them to Luxembourg. They are European estate investments that have been looking for legal certainty, which Luxemstructured and established in Luxembourg. bourg can offer. 

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ARIANE BROHEZ Attorney at Law with a tax background and Partner at the Brussels office, focussing on fund structuring and real estate investments, and assisting clients with the legal and tax aspects of their investments.

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Juillet / Août 2018 — Immobilier —

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— Immobilier — Juillet / Août 2018

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marché à avoir recours à un service de courtage en prêt immobilier. Il faut que les clients prennent conscience de la plus-value que peut leur apporter un tel service et que cela devienne un réflexe. Notre objectif est donc d’augmenter nos parts de marché et pourquoi pas d’ouvrir des agences atHomeFinance dans d’autres localités du pays, afin de proposer un service optimal à nos clients et leur simplifier leurs projets immobiliers.

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llet / Août 2018 — Immobilier —

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SUR LE RADAR

miroir de la croissance pac t e l o g e m e n t

32.837

s tat i o n n e m e n t

LES ANNEXES FONT GRIMPER LA NOTE

Que l’on soit vendeur ou acheteur, un garage ou une place de parking sont d’indéniables atouts. En début d’année, l’Observatoire de l’habitat a estimé que ces annexes représentent en moyenne, sur l’ensemble du territoire, 9,8 % du prix de vente d’un appartement, soit 42.000 €. Le prix varie en fonction de la localisation, et Luxembourg-ville arrive logiquement en tête du classement.

LUXEMBOURG-VILLE

C’est le nombre d’unités de logement construites et habitées dans les communes signataires du Pacte logement (97 fin 2017) depuis 10 ans. L’État a versé un budget total de 379 millions d’euros aux communes conventionnées, dont près de 95 % ont entre-temps été investis.

77.500 €

CANTON D’ESCH

52.700 €

sociologie

40.600 €

CAPELLEN-MERSCH*

NORD

Valorisation estimée d’un garage ou emplacement intérieur

35.100 €

25.100 €

MOYENNE NATIONALE

42.000 €

*La zone Est correspond aux cantons d’Echternach, Grevenmacher et Remich. La zone Capellen-Mersch réunit les cantons de Capellen et Mersch. Enfin, la zone Nord regroupe les cantons de Clervaux, Diekirch, Redange, Vianden et Wiltz.

cr édits immobiliers

2,182 M € D’après les dernières statistiques de la Banque centrale du Luxembourg, les crédits immobiliers ont atteint 2,182 milliards d’euros (+ 8,2 %) entre avril 2017 et avril 2018. Les taux historiquement bas, la démographie grandissante et les indicateurs de l’activité économique au vert boostent le secteur. 10 —

SOURCE Observatoire de l’habitat / Février 2018

EST

42.100 €

Propriétaires majoritaires Sans surprise, les résidents luxembourgeois sont majoritairement propriétaires (67 %). 43 % des ménages ont dû contracter un prêt hypothécaire pour accéder à la propriété, alors que la moyenne européenne est de 28 %. Du côté de la location, seuls 14 % des Luxembourgeois sont locataires, contre environ 50 % des résidents étrangers.

kirchberg

« Nous devons offrir plus de logements abordables et qui puissent aussi réduire les distances domicile-travail. » Marc Hansen, ministre du Logement, a fait le point en mars dernier sur les nouvelles orientations d’aménagement et d’urbanisme au Kirchberg qui ont pour objectif de créer des quartiers diversifiés et d’accueillir 8.000 habitants dans un avenir proche, 22.000 à long terme. « Il est important de retrouver l’échelle humaine sur le plateau », a-t-il ajouté.

— Immobilier — Juillet / Août 2018

PHOTO Mike Zenari (archives) SOURCES Ministère du Logement, BCL, IRE, Liser

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ANALYSE DE MARCHÉ

hausse des pr BILAN 2017

+5 % pour la vente d’appartements existants, +3 % pour les maisons, et +5,3 % pour les logements neufs. Entre 2016 et 2017, la valeur des biens et des loyers a continué sur sa lancée et confirmé une tendance à la hausse des prix. Voici notre guide des tarifs de l’immobilier résidentiel au Luxembourg, commentés par Julien Licheron, économiste et chercheur au Liser et coordinateur de l’Observatoire de l’habitat. INDICES HÉDONIQUES DES PRIX DES LOGEMENTS 150

145

140

135

130

125

120

+4,3 % « L’indice des prix de vente des logements fourni par le Statec a augmenté de 4,3 % entre le 4e trimestre 2016 et le 4e trimestre 2017. Cette hausse annuelle est assez similaire à celle relevée en moyenne depuis le début de l’année 2010. Elle s’explique donc avant tout par une composante structurelle : les besoins très importants en logements liés à la croissance démographique (elle-même liée à la croissance économique) du Luxembourg. L’offre peine à augmenter aussi rapidement que la demande en logements. Dans le détail, la hausse des prix de vente en 2017 est plus forte sur les segments des appartements existants (+5 %) et des appartements en construction (+5,3 %) que sur celui des maisons anciennes (+3 % sur un an). » Julien Licheron, coordinateur de l’Observatoire de l’habitat

115

110

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100

95 90 2009 Appartements neufs

12 —

2010

2011

Appartements existants

— Immobilier — Juillet / Août 2018

2012 Maisons anciennes

2013 Trimestres

2014

2015

2016

2017

ANALYSE DE MARCHÉ

rix confirmée INDICATEURS DES PRIX ANNONCÉS EN EUROS COURANTS 175

170

+2,6 % pour les appartements « Les loyers annoncés des logements ont augmenté moins fortement que les prix de vente au cours de l’année 2017 : l’indicateur des loyers annoncés de l’Observatoire de l’habitat affiche une hausse de 2,6 % pour les appartements, et de 2,2 % pour les maisons entre le 3e trimestre 2016 et le 3e trimestre 2017. Il faut souligner ici qu’il s’agit des loyers demandés par les bailleurs pour de nouveaux contrats de location. L’augmentation des loyers en cours de bail (pour les locataires qui ne changent pas de logement) est moins élevée : elle est très similaire à l’inflation sur les biens à la consommation, selon les chiffres du Statec (de l’ordre de +1,3 % sur l’année 2017). » Julien Licheron, coordinateur de l’Observatoire de l’habitat

165

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95 90 2005

2006

Ventes de maisons

2007

2008

Ventes d’appartements

2009

2010

Location de maisons

2011

2012

Location d’appartements

2013

2014

2015

2016

2017

Trimestres

Juillet / Août 2018 — Immobilier—

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ANALYSE DU MARCHÉ

VENTES D’APPARTEMENTS EXISTANTS

5.000 €/m pour un appartement 2

Prix de vente moyen des appartements existants (issus des actes notariés) Nombre de ventes insuffisant Moins de 4.000 €/m2 De 4.000 € à 4.499 €/m2 De 4.500 € à 4.999 €/m2 De 5.000 € à 5.999 €/m2 6.000 €/m2 ou plus

Weiswampach

Clervaux Wincrange

Erpeldange

Parc Hosingen

Wiltz Winseler

Putscheid

Goesdorf Bourscheid Esch-sur-Sûre

Reisdorf Diekirch

Feulen

Erpeldange-sur-Sûre Ettelbruck

Grosbous

Berdorf

Vallée de l’Ernz

Schieren

Echternach

Colmar-Berg Bissen Boevange-sur-Attert Redange

Useldange

Ell

Mersch

Beckerich Saeul

Mertert

Lintgen

Tuntange Septfontaines

Junglinster

Lorentzweiler

Hobscheid

Betzdorf

Kehlen

Steinsel

Kopstal

Grevenmacher

Walferdange

Steinfort

Niederanven

Mamer

Strassen

Luxembourg-ville

Schuttrange Sandweiler

Bertrange

Contern

Dippach

Käerjeng

Hesperange

Leudelange

Sanem

Mondercange

Differdange Schifflange

Weiler-la-Tour Roeser

Lenningen Stadtbredimus

Dalheim

Remich Mondorf-les-Bains

Bettembourg

Frisange Schengen

Esch-sur-Alzette Dudelange

Kayl Rumelange

— Immobilier — Juillet / Août 2018

Wormeldange

Bous

Reckange-sur-Mess

Pétange

14 —

Consdorf

Larochette

SOURCES Ministère du Logement, Observatoire de l’habitat, en collaboration avec l’Administration de l’enregistrement et des domaines

Nommern

ANALYSE DU MARCHÉ - VENTES D’APPARTEMENTS EXISTANTS

▲ LES COMMUNES LES PLUS CHÈRES

Niederanven entre dans le top 10 Prix moyen par m2 en 2017

Fourchette de prix par m2

Luxembourg-ville

6.638 €

7.074,27 €/m²

4.636 € - 9.635 €

Strassen

6.417 €

6.820,98 €/m²

5.056 € - 8.686 €

Bertrange

6.310 €

6.500,85 €/m²

4.031 € - 9.600 €

6.341,09 €/m²

4.678 € - 9.292 €

Leudelange

5.440 €

6.097,31 €/m²

4.569 € - 7.585 €

Sandweiler

5.572 €

5.920,73 €/m²

4.336 € - 7.298 €

Hesperange

5.591 €

5.792,70 €/m²

4.123 € - 7.139 €

Steinsel

5.279 €

5.745,58 €/m²

4.598 € - 7.696 €

Mamer

5.196 €

5.715,78 €/m²

3.921 € - 6.793 €

Walferdange

5.249 €

5.707,02 €/m²

4.394 € - 7.256 €

Niederanven

▼ LES COMMUNES LES MOINS CHÈRES

Wincrange, bonne dernière Prix moyen par m2 en 2016

Prix moyen par m2 en 2017

Fourchette de prix par m2

Pétange

3.820 €

4.140 €/m²

2.826 € - 5.417 €

Echternach

3.820 €

4.080 €/m²

2.463 € - 4.991 €

Rumelange

4.013 €

4.002 €/m²

2.255 € - 5.464 €

Larochette

3.808 €/m²

2.362 € - 4.593 €

Weiswampach

3.593 €/m²

2.340 € - 6.232 €

Clervaux

3.616 €

3.568 €/m²

2.784 € - 4.610 €

Wiltz

3.144 €

3.386 €/m²

2.040 € - 6.075 €

Esch-sur-Sûre

3.325 €/m²

2.541 € - 3.933 €

Parc Hosingen

3.313 €/m²

2.524 € - 4.069 €

Wincrange

3.312 €/m²

2.512 € - 4.442 €

16 —

— Immobilier — Juillet / Août 2018

L’AVIS DE JULIEN LICHERON (LISER) Les prix de vente des appartements sont très fortement influencés par la distance à la capitale, et l’importance de l’accessibilité à Luxembourgville dans les différences de prix entre communes s’est beaucoup accrue ces dernières années. Les prix des appartements existants sont, sans surprise, les plus élevés à Luxembourgville (environ 7.000 €/m² en moyenne dans la capitale), puis dans les communes de sa périphérie immédiate (plus de 6.500 €/m² à Strassen et Bertrange). Dans le sud-ouest du pays (le canton d’Eschsur-Alzette), qui concentre environ 40 % des ventes, les prix moyens communaux sont inférieurs à la moyenne nationale : ils fluctuent entre 4.000 et 5.000 €/m² dans la très grande majorité de ces communes. Enfin, les communes dans lesquelles les prix de vente des appartements existants sont les moins élevés se situent dans le nord du pays : ils sont inférieurs à 3.500 €/m² en 2017 à Wincrange, Parc Hosingen, Esch-sur-Sûre et Wiltz.

MOYENNE NATIONALE Prix moyen par m2 5.103 €/m2 Fourchette de prix par m2 3.032 € - 8.096 €

Située au nord du pays, Wincrange est la commune la moins chère.

SOURCES Statec, Observatoire de l’habitat

Située au nord-est de la capitale, Niederanven a vu ses prix grimper.

Prix moyen par m2 en 2016

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ANALYSE DU MARCHÉ

VENTES D’APPARTEMENTS EN CONSTRUCTION

Dans le neuf, le centre garde son attrait Prix de vente moyen des appartements en construction (issus des actes notariés) Nombre de ventes insuffisant Moins de 4.000 € / m2 De 4.000 € à 4.999 € / m2 De 5.000 € à 5.699 € / m2 De 5.700 € à 6.999 € / m2 7.000 € / m2 ou plus

Weiswampach

Clervaux

Période du 1er janvier au 31 décembre 2017

Erpeldange

Wiltz

Esch-sur-Sûre Diekirch Beaufort

Ettelbruck

Rambrouch

Berdorf Echternach

Consdorf

Boevange-sur-Attert Redange

Heffingen

Mersch

Ell Beckerich

Mertert

Lintgen

Junglinster

Lorentzweiler

Hobscheid Kehlen

Steinsel Walferdange

Steinfort Mamer

Strassen

Luxembourg-ville

Sandweiler

Bertrange Dippach Hesperange Pétange Sanem

Mondercange

Differdange Schifflange

Bettembourg

Frisange

Esch-sur-Alzette Kayl

18 —

— Immobilier — Juillet / Août 2018

Dudelange

Mondorf-les-Bains

ANALYSE DU MARCHÉ

▲ LES COMMUNES LES PLUS CHÈRES

Strassen reste au top Prix moyen par m2 en 2017

Fourchette de prix par m2

Strassen

7.690 €

8.234 €

6.654 € - 10.038 €

Luxembourg-ville

7.587 €

8.122 €

6.197 € - 10.761 €

Bertrange

7.137 €

7.756 €

6.405 € - 9.317 €

Hesperange

7.181 €

7.019 €

6.039 € - 8.218 €

6.578 €

5.475 € - 7.847 €

5.949 €

6.491 €

5.707 € - 7.688 €

Mondercange

5.918 €

5.338 € - 6.934 €

Lorentzweiler

5.633 €

5.882 €

5.039 € - 7.070 €

Diekirch

5.307 €

5.865 €

5.320 € - 6.418 €

Mondorf-les-Bains

5.719 €

5.849 €

5.119 € - 6.463 €

L’AVIS DE JULIEN LICHERON (LISER)

Prix moyen par m2 en 2016

Prix moyen par m2 en 2017

Fourchette de prix par m2

Consdorf

4.759 €

4.193 € - 5.280 €

Ell

4.727 €

3.036 € - 5.548 €

Boevange-surAttert

4.652 €

3.304 € - 5.946 €

Les prix de vente des appartements en construction sont reportés TTC, pour un taux de TVA égal à 3 % (dans la limite de la faveur fiscale totale de 50.000 €). Les prix de vente communaux varient quasiment du simple au double sur le territoire : plus de 8.000 € à Strassen et Luxembourg-ville, contre environ 4.000 € / m² dans certaines communes du nord du pays. Strassen reste la commune la plus chère pour les ventes d’appartements en construction (8.234 € / m²), suivie de Luxembourg-ville (8.122 € / m²) et Bertrange (7.756 € / m²). À l’inverse, les prix de vente les moins élevés sont relevés dans certaines communes du nord et de l’ouest (Clervaux, Vianden et Esch-sur-Sûre, en particulier). Cependant, les ventes d’appartements en construction ne sont pas suffisantes dans un grand nombre de communes pour afficher un prix moyen. C’est pourquoi quelques communes du sud du pays (Pétange, en particulier) figurent parmi les communes les moins chères.

Pétange

4.382 €

4.585 €

3.704 € - 5.798 €

MOYENNE NATIONALE

Hobscheid

4.844 €

4.441 €

3.743 € - 5.363 €

Redange

4.378 €

3.661 € - 6.124 €

Beckerich

4.241 €

2.695 € - 5.582 €

3.874 €

4.170 €

3.174 € - 5.439 €

Vianden

4.087 €

3.263 € - 4.808 €

Clervaux

3.783 €

3.804 €

2.963 € - 4.800 €

Sandweiler Mamer

▼ LES COMMUNES LES MOINS CHÈRES

Clervaux toujours dernière

Esch-sur-Sûre

Prix moyen par m2 6.351 € Fourchette de prix par m2 3.921 € - 9.691 €

Située au nord du pays, Clervaux reste en bas du classement.

Juillet / Août 2018 — Immobilier —

— 19

SOURCE Observatoire de l’habitat – Statistiques issues des actes notariés

Strassen reste la ville la plus chère pour les appartements en construction.

Prix moyen par m2 en 2016

ANALYSE DU MARCHÉ VENTE DE MAISONS EXISTANTES

comptez 800.000 € pour une maison Prix de vente moyen des maisons (issus des annonces immobilières) Troisvierges

Nombre de ventes insuffisant Moins de 600.000 € De 600.000 € à 699.999 € De 700.000 € à 799.999 € De 800.000 € à 999.999 € 1.000.000 € ou plus

Weiswampach

Clervaux Wincrange

Période du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017

Erpeldange

Parc Hosingen Kiischpelt

Winseler Putscheid

Wiltz Lac de la Haute-Sûre

Vianden

Goesdorf Bourscheid

Boulaide

Tandel

Esch-sur-Sûre

Reisdorf Diekirch Feulen

Wahl Grosbous

Vichten

Préizerdaul

Colmar-Berg

Echternach

Berdorf Nommern

Waldbillig

Larochette Useldange

Ell

Beaufort

Vallée de l’Ernz

Schieren

Bissen

Redange

Erpeldange-sur-Sûre

Ettelbruck

Mertzig

Rambrouch

Boevange-sur-Attert

Bettendorf

Rosport

Consdorf Heffingen

Mersch

Bech

Fischbach

Beckerich Saeul

Septfontaines

Kopstal

Junglinster

Betzdorf

Kehlen

Steinsel

Grevenmacher

Walferdange

Steinfort

Niederanven Flaxweiler

Strassen Mamer

Garnich

Luxembourg-ville

Schuttrange Sandweiler

Bertrange

Wormeldange Lenningen

Contern

Stadtbredimus

Dippach

Käerjeng

Hesperange

Leudelange

Bous

Reckange-sur-Mess

Pétange Sanem

Mondercange

Differdange Schifflange

Weiler-la-Tour Roeser

Bettembourg

Rumelange

— Immobilier — Juillet / Août 2018

Remich Mondorf-les-Bains Schengen

Dudelange

Kayl

Dalheim

Waldbredimus

Frisange

Esch-sur-Alzette

20 —

Mertert

Biwer

Lorentzweiler

Hobscheid Koerich

Manternach

Lintgen

Tuntange

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ANALYSE DU MARCHÉ – VENTES DE MAISONS EXISTANTES

Bertrange progresse

Quatrième au top 10 en 2016, Bertrange est entrée cette année sur le podium en deuxième position.

Nombre d’annonces

Prix moyen

Prix moyen par m2

Strassen

1.369.824 €

5.889 €

Bertrange

1.332.832 €

6.230 €

Walferdange

1.329.885 €

6.018 €

Leudelange

1.286.987 €

5.273 €

Niederanven

103

1.218.342 €

5.459 €

Luxembourg-ville

352

1.198.232 €

6.467 €

1.182.160 €

5.037 €

178

1.153.396 €

5.638 €

Sandweiler

1.148.135 €

5.175 €

Steinsel

1.093.386 €

5.150 €

Schuttrange Mamer

▼ LES COMMUNES LES MOINS CHÈRES

Wiltz descend Nombre d’annonces

Prix moyen

Prix moyen par m2

Kiischpelt

571.086 €

3.160 €

Putscheid

569.324 €

3.628 €

Lac de la Haute-Sûre

569.145 €

3.029 €

Goesdorf

565.229 €

2.964 €

Beaufort

559.097 €

3.492 €

Tandel

548.963 €

3.062 €

Boulaide

153

539.837 €

2.885 €

Vianden

490.247 €

2.923 €

Wiltz

168

486.062 €

2.772 €

Wincrange

142

476.223 €

2.842 €

L’AVIS DE JULIEN LICHERON (LISER) Le marché de la vente de maisons est beaucoup moins concentré dans les zones urbaines et beaucoup plus diffusé sur le territoire que celui de la vente d’appartements. En revanche, comme pour le marché de la vente d’appartements, les prix sont fortement influencés par l’accessibilité à la capitale. Le prix moyen d’une maison proposée à la vente dépasse le million d’euros dans 14 communes en 2017. C’est à Strassen, Bertrange et Walferdange que les prix annoncés moyens des maisons sont les plus élevés. À l’inverse, le prix annoncé moyen reste inférieur à 600.000 € dans de nombreuses communes du nord et de l’ouest du pays, mais également dans certaines communes du canton d’Esch-sur-Alzette, comme Differdange, Pétange et Schifflange. Les prix annoncés moyens restent inférieurs à 500.000 € à Wincrange, Wiltz et Vianden. Il faut toutefois souligner que ces statistiques sont basées sur les annonces immobilières collectées dans la presse quotidienne et spécialisée, et donc que les prix affichés peuvent être différents des prix réels de transaction, après négociation entre acheteurs et vendeurs. MOYENNE NATIONALE

22 —

— Immobilier — Juillet / Août 2018

Le prix moyen par m2 à Wiltz a baissé en 2017 : 2.772 € contre 2.972 € en 2016.

Prix moyen 784.162 € Prix moyen par m2 4.162 €

SOURCES Ministère du Logement, Observatoire de l’habitat

▲ LES COMMUNES LES PLUS CHÈRES

PUBLIREPORTAGE PUBLIREPORTAGE

LES ASSURANCES DE CONSTRUCTION – PROTÉGEZ VOTRE PROJET IMMOBILIER DÈS LE DÉBUT Avec plus de 3.500 logements et 1.600 bâtiments construits en 2017, le secteur de la construction a le vent en poupe. Comme la réussite d’un tel projet dépend d’une bonne préparation, il est crucial en tant que maître d’ouvrage, particulier ou professionnel, de choisir des partenaires de confiance qui disposent du savoir-faire, de l’expérience et de la fiabilité nécessaire. Cependant, ni le constructeur ni les corps de métiers ne sont à l’abri d’erreurs. Qu’il s’agisse d’une construction, d’une transformation ou d’une rénovation, des couvertures d’assurances spécifiques vous permettent de vous prémunir contre les conséquences de telles erreurs. Pensez donc à garantir la réussite de votre projet en souscrivant les couvertures d’assurances adéquates, bien avant le début des travaux.

LES IMPRÉVUS ET ERREURS DE CONSTRUCTION Les dégâts qui peuvent survenir lors de la construction sont multiples et très variés. À la source se trouvent souvent des facteurs humains comme les erreurs de conception, de planification ou de calcul, la malfaçon par suite de maladresse ou de négligence, la malveillance ou la simple défaillance humaine. Mais les forces de la nature peuvent aussi, imprévisiblement, causer des dégâts couteux: inondations, tempêtes, crues et pluies ou affaissements de terrain sont seulement quelques exemples. 88% des dommages constatés surviennent dans les 5 premières années après l’achèvement des travaux. Les dommages peuvent être très divers, l’humidité sur les murs dans la cave, le détachement du carrelage dans la salle de bain ou encore des fissures dans les plâtres. Les architectes, les entrepreneurs, les ingénieurs et bureaux d’études ainsi que les promoteurs se trouvent soumis par le Code Civil aux garanties biennales et décennales. Mais qui intervient si des problèmes se manifestent et que l’intervenant responsable ne peut tenir ses engagements, ou pire encore, est en état de faillite ?

COMMENT SE PROTÉGER ? Les assurances de construction protègent vos investissements contre tous les risques pouvant

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ANALYSE DU MARCHÉ PRIX DES LOCATIONS

1.400 € pour louer un appartement Loyers moyens des appartements (issus des annonces immobilières) Troisvierges

Nombre d’annonces insuffisant Moins de 12,00 €/m2 De 12,00 € à 14,99 €/m2 De 15,00 € à 17,99 €/m2 De 18,00 € à 19,99 €/m2 20,00 €/m2 ou plus

Weiswampach

Clervaux Wincrange

Moyenne du pays : 19,91 €/m2 Période du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017

Erpeldange

Parc Hosingen Kiischpelt

Wiltz Winseler

Vianden

Goesdorf Bourscheid Esch-sur-Sûre

Bettendorf Diekirch

Feulen

Erpeldange-sur-Sûre

Grosbous

Ettelbruck

Mertzig

Rambrouch

Vichten

Préizerdaul

Vallée de l’Ernz

Schieren

Berdorf

Beaufort

Echternach

Colmar-Berg

Waldbillig

Bissen Boevange-sur-Attert Redange

Useldange

Heffingen

Mersch

Ell Beckerich Saeul

Fischbach Manternach

Lintgen

Tuntange

Junglinster

Mertert

Biwer

Lorentzweiler

Hobscheid

Betzdorf

Kehlen

Koerich

Steinsel

Grevenmacher

Walferdange

Steinfort

Niederanven Flaxweiler

Mamer

Strassen

Luxembourg-ville

Schuttrange Sandweiler

Bertrange

Contern

Käerjeng

Dippach Hesperange

Leudelange

Sanem

Mondercange

Differdange

Weiler-la-Tour Roeser

Bettembourg

Remich

Mondorf-les-Bains Schengen

Kayl

Dudelange Rumelange

— Immobilier — Juillet / Août 2018

Dalheim

Frisange

Schifflange Esch-sur-Alzette

Stadtbredimus Waldbredimus

Reckange-sur-Mess

Pétange

Wormeldange Lenningen

SOURCES Ministère du Logement, Observatoire de l’habitat

Kopstal

24 —

Consdorf

Larochette

ANALYSE DU MARCHÉ ▲ LES COMMUNES LES PLUS CHÈRES

La capitale, indétrônable Prix moyen

Prix par m2 moyen

3.457

1.657 €

23,74 €/m²

Strassen

171

1.511 €

21,64 €/m²

Bertrange

147

1.515 €

21,61 €/m²

Kopstal

1.785 €

20,40 €/m²

Niederanven

1.492 €

20,37 €/m²

Mamer

177

1.650 €

18,74 €/m²

Hesperange

306

1.654 €

18,73 €/m²

Kayl

1.085 €

18,68 €/m²

Dippach

1.099 €

18,61 €/m²

119

1.386 €

18,31 €/m²

Luxembourg

Walferdange

▼ LES COMMUNES LES MOINS CHÈRES

Troisvierges conserve sa place Nombre d’annonces

Prix moyen

Prix par m2 moyen

Rambrouch

1.058 €

13,00 €/m²

Fischbach

1.210 €

12,80 €/m²

Larochette

1.413 €

12,67 €/m²

114

1.006 €

12,63 €/m²

Wincrange

870 €

12,15 €/m²

Winseler

983 €

11,26 €/m²

Waldbillig

1.015 €

11,22 €/m²

Goesdorf

896 €

11,20 €/m²

Parc Hosingen

920 €

11,06 €/m²

Troisvierges

831 €

10,81 €/m²

Clervaux

L’AVIS DE JULIEN LICHERON (LISER) Les statistiques publiées par l’Observatoire de l’habitat sont basées sur les annonces immobilières collectées dans la presse quotidienne et spécialisée. Elles suggèrent que le loyer annoncé moyen s’élève à environ 19,91 €/m², soit 1.403 € par mois en moyenne pour un appartement. Toutefois, cette moyenne nationale masque de très fortes disparités communales qui s’expliquent, là encore, par l’accessibilité à Luxembourg-ville. La capitale, qui concentre à elle seule 43 % des annonces de location d’appartements, reste la commune la plus chère du pays pour la location : 23,74 €/m² en 2017. Hormis la capitale, seules Strassen, Bertrange, Kopstal et Niederanven présentent des loyers annoncés moyens supérieurs à la moyenne nationale, ce qui indique le poids important de la capitale dans cette moyenne nationale. À l’inverse, le loyer annoncé moyen reste inférieur à 12 €/m² à Troisvierges, Parc Hosingen, Goesdorf, Waldbillig et Winseler. MOYENNE NATIONALE Prix moyen 1.403 € Prix moyen par m2 19,91 €/m²

SOURCES Ministère du Logement, Observatoire de l’habitat

Luxembourg, qui concentre une large partie des emplois et services, est sans surprise la plus chère.

Nombre d’annonces

Troisvierges, au nord du pays, annonce des loyers bien inférieurs à la moyenne nationale.

Juillet / Août 2018 — Immobilier —

— 25

ANALYSE DU MARCHÉ ZOOM SUR

Les loyers à Luxembourg-ville Dommeldange Beggen

88 Rollingergrund

Mühlenbach

Eich

Kirchberg

53 189 Weimerskirch

362

Cents

Pfaffenthal

Clausen

Ville haute

Belair

141

Limpertsberg

NeudorfWeimershof

56 275

486

Hamm

Grund

Merl

Pulvermühle

200

Gare

Hollerich

255

Bonnevoie

269

Cessange

Gasperich

Moins de 21,50 € / m2 De 21,51 € / m2 à 23,00 € / m2 De 23,01 € / m2 à 24,50 € / m2 24,51 € / m2 et plus MOYENNE Loyer moyen pour la capitale : 23,74 € / m2 Loyer moyen pour le pays : 19,91 € / m2 Nombre d’annonces

— Immobilier — Juillet / Août 2018

! L’AVIS DE JULIEN LICHERON (LISER)

129

Loyers moyens annoncés

26 —

Période du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017

Si le loyer annoncé pour un appartement s’élève en moyenne à 23,74 € / m² à Luxembourg-ville, il existe des variations assez importantes selon les quartiers : le loyer annoncé est ainsi supérieur à 25 € / m² dans les localisations les plus centrales (Ville haute et Limpertsberg, en particulier) ainsi que dans le Rollingergrund et à Neudorf-Weimershof. Dans les quartiers plus périphériques comme Cessange, Hamm ou Beggen, les loyers annoncés sont en revanche inférieurs à 21,50 € / m².

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FLAMBÉE DES PRIX

Le spectre de la bulle

REGARDS CROISÉS

Les prix de l’immobilier continuent de croître, mais les acteurs du secteur se refusent encore à parler de bulle immobilière qui menacerait tant les emprunteurs que les créanciers.

L Julie Honoré executive director EY

es statistiques publiées dernièrement par la Banque centrale du Luxembourg ont, sans surprise, confirmé la hausse continue du montant total des crédits immobiliers dans le pays. En février, ceux-ci ont atteint les 28,29 milliards d’euros, ce qui représente une augmentation de 41 % en cinq ans. Cette forte progression a un impact inquiétant sur l’endettement des ménages luxembourgeois. Dans un rapport paru en mars, la Commission européenne annonce ainsi que la dette des foyers luxembourgeois est passée de 39 % du PIB en 2000 à 62 % en 2016, et que la part de l’immobilier s’élève à 80 % de la dette totale. Une tendance qui résulte de l’évolution des prix de l’immobilier, qui ont par exemple augmenté de 32,9 % entre 2010 et 2016 pour les appartements existants. Faut-il y voir les indices d’une bulle immobilière ?

DES BANQUES PRUDENTES

En 2016, ces différents indicateurs avaient conduit le Comité européen du risque systémique (CERS) à pointer l’immobilier résidentiel luxembourgeois comme « vulnérable ». C’est la raison pour laquelle un projet de loi a été déposé à la fin de l’année dernière. Celui-ci prévoit de doter la Commission de surveillance du secteur financier (CSSF) de nouveaux outils de contrôle raffermissant les conditions d’octroi des crédits immobiliers. « Je ne pense pas qu’il soit forcément nécessaire de durcir les conditions d’octroi des prêts immobiliers plus que cela n’a été fait ces dernières années, tempère Julie Honoré, executive director chez EY. Les banques luxembourgeoises sont 28 —

— Immobilier — Juillet / Août 2018

80%

déjà plus prudentes que beaucoup de leurs homologues européennes. Le risque à Luxembourg est bien géré : l’apport La part de la dette personnel et la des ménages capacité d’endetluxembourgeois tement sont sérieuqui est consacrée sement évalués avant à l’immobilier. d’octroyer un crédit. En outre, on ne peut pas parler de bulle immobilière, étant donné que la croissance reste très importante, et les taux, très bas. » Une bulle immobilière ne pourrait se former que si l’augmentation rapide des prix de l’immobilier n’était qu’artificielle. « Selon moi, plus de la moitié du prix d’un bien immobilier aujourd’hui correspond toujours au coût de la brique, explique Jérôme Simon, country manager Luxembourg de Matexi. Le bâti reste plus qualitatif ici qu’en France ou en Belgique. Pour le reste, le coût du terrain est simplement régi par la loi de l’offre et de la demande. Or, pour l’instant, la demande continue de croître, et l’offre est toujours réduite. Les prix continuent donc de flamber. »

LES EXPATRIÉS FONT MONTER LES PRIX

L’immobilier est très dépendant d’enjeux divers. Au Luxembourg, l’un d’eux est lié au développement économique du pays, qui passe par le recrutement de profils spécialisés de plus

REGARDS CROISÉS

5.000 € Le prix moyen du mètre carré pour un appartement neuf à Steinfort. Le prix du mètre carré est deux fois moins élevé dans la commune belge voisine d’Arlon.

en plus difficiles à attirer. « Avant, notre clientèle était essentiellement constituée de Luxembourgeois et de frontaliers, commente Jérôme Simon. Mais aujourd’hui, on remarque l’arrivée d’expatriés qui bénéficient de moyens très importants. Beaucoup viennent aussi d’une ville et ne veulent donc pas s’installer dans la campagne. Cela a tendance à faire augmenter fortement les prix, principalement à Luxembourg et autour de la capitale. » Ce phénomène s’étend à un périmètre de plus en plus important autour de Luxembourg-ville. « On remarque que les prix s’envolent aussi dans d’autres zones, embraie Julie Honoré. Je pense notamment à Mersch, désormais connectée à la capitale par l’autoroute. Les gens sont prêts à payer le prix fort si leur localisation leur permet d’éviter les embouteillages. » Pour la directrice associée d’EY, malgré la hausse des prix, Luxembourg et ses alentours proches gardent les faveurs de cette clientèle. « Je constate que tous les nouveaux projets trouvent preneur, même à des prix très élevés, explique-t-elle. Pour que les prix commencent à descendre, il faudrait que la mobilité s’améliore. Or, les investissements à ce niveau ne sont pas assez rapides. »

32,9% L’augmentation moyenne du prix d’achat des appartements existants au Luxembourg entre 2010 et 2016.

Jérôme Simon country manager Luxembourg, Matexi

PHOTOS Jan Hanrion (Maison Moderne), Matic Zorman

JUSQU’OÙ IRA-T-ON ?

Cette tendance à la hausse devrait donc se poursuivre. Mais il ne faut pas s’attendre – comme c’est le cas quand on parle de bulle immobilière – à assister à une chute brutale des prix, selon les experts. « Cette augmentation des prix devra toutefois s’arrêter à un moment pour atteindre un certain équilibre, explique Jérôme Simon. Les expatriés ne vont pas finir par gagner le triple des autres résidents et être les seuls à pouvoir se payer un logement au Luxembourg. Si on en arrive à cette situation, cela pousserait sans doute beaucoup de gens à acheter de l’autre côté de la frontière, plutôt qu’au Luxembourg. Prenons l’exemple de Steinfort, où on commence à payer 5.000 euros du mètre carré, alors qu’on trouve de très beaux biens à 2.500 ou 2.700 euros du mètre carré dans la commune belge d’Arlon, qui est située juste à côté. Je ne sais pas quand le point de basculement sera atteint, mais, à un moment, les avantages qu’on s’octroie

en payant un logement ou un bureau au Luxembourg ne seront plus suffisants par rapport au coût que cela représente… » L’une des solutions pour diminuer les prix consisterait à augmenter l’offre disponible. Mais pour cela, il faudrait que les terrains en possession de privés soient vendus. « Il reste une importante réserve foncière au Luxembourg, indique Jérôme Simon. Mais beaucoup de familles ne veulent pas forcément vendre tout de suite. En outre, il faut bien dire que nous ne sommes pas aidés par le nombre important d’acteurs avec lesquels il faut s’entendre lorsque nous souhaitons développer un projet d’envergure. Or, c’est vraiment notre optique : développer des quartiers avec des immeubles comptant plusieurs étages, avec une densité importante, proches des transports en commun. »  Q. D. Juillet / Août 2018— Immobilier —

— 29

PROSPECTIVE

Effet papillon Une arrivée massive de nouveaux travailleurs rendrait la situation problématique.

RÉSIDENTIEL

En attendant l’effet brexit...

epuis deux ans, le Brexit suscite de nombreuses interrogations, notamment en ce qui concerne l’impact qu’il pourrait avoir sur d’autres pays. Pour continuer à accéder au marché unique européen, de nombreux acteurs de la City, principalement issus du monde financier et bancaire, doivent relocaliser tout ou partie de leur activité dans d’autres pays d’Europe. Plus de 30 entreprises ont ainsi déjà annoncé ou réalisé leur déménagement ou renforcement de structures existantes au Luxembourg, créant quelque 250 postes selon une première estimation du Statec. « Certains travailleurs arrivent effectivement au Luxembourg à cause du Brexit, mais on ne peut pas dire que l’on soit face à un phénomène de grande ampleur, analyse Jean-Nicolas Montrieux, partner & COO d’Inowai Residential. Les retombées sur l’immobilier résidentiel sont donc restreintes, pour le moment. »

MANQUE DANS LE HAUT DE GAMME

Les conséquences du Brexit sur le marché immobilier résidentiel, pourtant particulière ment tendu, sont limitées. Du moins, pour l’instant... 30 —

Sur certains marchés de niche, néanmoins, le Luxembourg pourrait éprouver quelques difficultés pour répondre à la demande provenant d’outre-Manche et voir ses prix grimper encore davantage. « Le Grand-Duché offre un bâti de très bonne qualité, avec d’excellentes finitions. Mais il manque d’habitats très haut de gamme. Des biens d’une importante superficie, pour accueillir des familles à haut pouvoir d’achat, qui disposent d’un personnel de maison par exemple. » Ce manque pourrait d’ailleurs porter préjudice à l’attractivité du Luxembourg. « Certaines entreprises pourraient décider

— Immobilier — Juillet / Août 2018

de ne pas se relocaliser au Grand-Duché, non pas parce que les prix du logement y sont élevés, mais parce que les disponibilités sont trop peu nombreuses pour accueillir leurs employés », souligne Jean-Nicolas Montrieux. D’autres villes sont mieux armées, à l’image de Paris, Francfort ou encore Amsterdam, qui constituent également des Places privilégiées par les acteurs financiers londoniens. Et l’enjeu pourrait devenir encore beaucoup plus important si davantage de postes étaient créés au Luxembourg par ces anciens acteurs britanniques au cours des prochains mois, années. « Si l’on atteint 1.000 ou 2.000 emplois, impliquant potentiellement la venue de 3.000 à 4.000 personnes – soit 3 à 4 % de la population de Luxembourg-ville –, alors oui, le Brexit pourrait avoir un impact très fort et la situation pourrait devenir problématique, en matière de surfaces disponibles et donc de prix. » Car, faut-il le rappeler, le marché immobilier est déjà très tendu.

OBJECTIF CAPITALE

Si tel devait être le cas, ce serait certainement la capitale qui en pâtirait le plus. « Les personnes qui arrivent au Grand-Duché ont l’habitude de vivre dans un certain environnement, très urbain. Elles pourraient avoir du mal à se retrouver en périphérie, car cela ne correspond pas à leurs habitudes, et privilégieraient alors le cœur de Luxembourg, contribuant encore à faire grimper les prix en centre-ville, poursuit Jean-Nicolas Montrieux. Mais pour l’heure, on ne sent pas le marché spécialement poussé par le Brexit, et aucun indice ne semble aller dans ce sens. »  J. R.

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INTERVIEW

DIANE DUPONT

« on ne va pas pouvoir construire 3.000 logements tout de suite » La nouvelle présidente du Fonds du logement, Diane Dupont, met en œuvre la refonte de l’établissement public, principal bailleur social du pays. Avec pour ambition la construction de 1.200 logements annuels « à moyen terme ». Contre à peine une centaine achevée en 2017, dans un contexte de pénurie de terrains et de forte demande.

32 —

— Immobilier — Juillet / Août 2018

En poste depuis le 1er décembre 2017, Diane Dupont se verrait bien poursuivre sa mission au Fonds du logement jusqu’en 2027.

Juillet / Août 2018 — Immobilier —

— 33

PHOTO Edouard Olszewski

INTERVIEW

Malgré des chiffres en progression, le Fonds ne produit pas assez de logements : 19 unités en 2016, 133 en 2017, alors que le besoin annuel est estimé entre 6.000 et 6.500…

On cite toujours les 19 en 2016, mais il faut aussi voir que presque 300 logements étaient en planification, dont certains sont aujourd’hui toujours en cours de réalisation et d’autres ont été achevés. Il y a de nouveaux projets qui sont venus s’ajouter, et cette année, nous augmentons encore une fois le rythme pour atteindre 180 unités. Il y a quand même une tendance nettement vers le haut, tout en sachant que ça ne suffit actuellement pas.

Cela fait quand même un énorme décalage...

Je crois qu’il faut maintenant se donner les moyens, même si on ne va pas pouvoir construire tout de suite 2.000 à 3.000 logements. Les 6.000 – 6.500 logements concernent un marché global, ce n’est pas uniquement celui du Fonds du logement et de la SNHBM. Nous ne sommes qu’une partie du marché. Et surtout, nous ne travaillons que sur la partie subventionnée pour le logement abordable. Il faut donc un peu différencier. La vision que nous avons désormais tient dans le fait que nous avons des projets en planification : à court terme, il est question de 350 logements, et à moyen terme, plus de 1.200. À long terme, il y a une certaine dynamique, car il y a toujours des terrains, et donc des projets qui viennent s’ajouter. Nous avons encore un potentiel de plus de 1.000 logements, sans compter les deux projets d’envergure que sont les sites de Wiltz et de Dudelange. Dès que ces projets seront entamés, il y aura une production véritablement énorme de logements. Mais il ne faut pas oublier les procédures, qui sont un élément important dans la planification, et qu’il faut respecter les règles. En juin 2016, l’un de vos prédécesseurs indiquait qu’il y avait 2.500 personnes en attente de logement social. Ce chiffre est-il toujours valable ?

Nous en sommes actuellement à 2.700 demandes.

L’offre de terrains disponibles n’est pas extensible. Comment comptez-vous obtenir de nouvelles surfaces, et donc construire ?

Nous disposons d’un outil très important, qui est le droit de préemption, prévu par la loi sur le Pacte logement. C’est un outil que nous utilisons systématiquement sur tous les terrains dont nous estimons qu’il est opportun de prendre recours. Car de par la loi, si nous utilisons ce droit, il faut nous assurer d’être en capacité de réaliser un projet répondant aux critères de la loi de 1979 concernant les aides au logement. Ceci est notre mission. Nous ne pouvons pas acquérir n’importe où, juste pour acquérir. Il faut toujours faire cette analyse. C’est la raison pour laquelle nous avons instauré une commission d’acquisition interne pour bien évaluer tous les terrains qui nous sont proposés par les notaires.

De quelle surface au total est-il ici question, actuellement ?

À ce jour, le Fonds du logement dispose de 7,5 ha de terrains acquis par ce biais. Ceci comprend des terrains à Mamer, Bettembourg, Beaufort et Garnich. 34 —

— Immobilier — Juillet / Août 2018

Le Pacte logement de 2008 répond-il aux besoins de vos missions de bailleur social ou peut-il encore être amélioré ?

DIANE DUPONT

CV EXPRESS 1975 Naissance au Luxembourg

1995 Études d’architecture à la Hochschule für Technik und Wirtschaft de Sarrebruck

2000 Entrée sur le marché du travail « dans le secteur privé »

2002 Entrée au ministère du Logement en tant qu’architecte

2012 Présidente du conseil d’administration de la Société nationale des habitations à bon marché (SNHBM) jusqu’en 2014

2014 Nomination en tant que premier conseiller de gouvernement sous l’ère Maggy Nagel, première ministre du Logement de la coalition DP-LSAPDéi Gréng, avant sa démission en décembre 2015 et son remplacement par Marc Hansen

2017 Présidente du Fonds du logement depuis le 1er décembre en remplacement de Claude Wagner

Rien n’est parfait... La loi du Pacte logement propose beaucoup d’instruments, pas seulement pour le Fonds du logement, mais aussi pour les communes afin d’instaurer une politique active au niveau du logement. Il faut juste les appliquer. Et cela relève de la politique. Nous appliquons systématiquement notre droit de préemption, ce qui empêche désormais de revendre sur le marché privé, avec plus-values, des biens subventionnés comme cela a pu être le cas dans le passé. La location de ces biens est également interdite. Il faut savoir que ce droit de rachat (qui n’est pas la même chose que le droit de préemption légal prévu par la loi du Pacte logement) constitue un droit de préemption conventionnel qui est inscrit dans l’acte de vente.

Toutes les communes n’adoptent cependant pas la même attitude envers le Fonds...

Nous travaillons actuellement avec une cinquantaine d’entre elles, ce qui représente quand même la moitié des communes du pays, même si ces dernières se concentrent majoritairement dans le centre et le sud du pays. Toutefois, d’autres nous contactent pour voir comment elles peuvent travailler avec le Fonds, notamment dans le Nord. Mais environ 20 % de bourgmestres se montrent réticents à voir s’implanter des logements du Fonds sur leur territoire, parfois en raison de clichés, alors que les personnes qui se trouvent sur notre liste ont besoin d’un logement, d’une aide pour se loger de manière salubre.

Les sites de Wiltz et Dudelange (à découvrir en pages 46 - 47) sont les deux gros chantiers gérés par le Fonds. Tous se veulent novateurs, que ce soit en termes de concept architectural ou de gestion des matériaux. Est-ce un changement de mentalité par rapport à ce qui a été fait précédemment ?

Absolument. C’est un changement complet pour ces deux projets pilotes. Ce sont les premiers projets d’une telle envergure que nous réalisons, qui comprendront, à terme, plus ou moins 1.000 unités de logement par site, et qui sont pensés sur le principe de l’économie circulaire. Ce sont de mini-villages qui vont sortir de terre. Pouvez-vous détailler un peu les grandes lignes de ce qui verra le jour sur d’anciennes friches industrielles ?

Que ce soit à Wiltz ou à Dudelange, les concepts ont été développés dans le cadre d’un concours. Pour les deux sites, la grande idée est identique, à savoir créer un urbanisme à échelle humaine, avec des places publiques, des commerces, une qualité de vie qui n’existe pas toujours dans les quartiers au Luxembourg. Sur les deux sites, il est aussi question d’essayer de créer des quartiers sans voitures...

À Dudelange, par exemple, il sera question d’utiliser la géothermie, et donc de créer un puits de plusieurs centaines de mètres. L’idée est donc de tirer parti des forces de chaque terrain disponible…

Oui, et ce afin d’utiliser au maximum les énergies renouvelables déjà présentes. À ma connaissance, le puits en cours d’étude à Dudelange est le premier d’une telle profondeur au Luxembourg. Nous sommes actuellement en train de

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INTERVIEW

faire les essais. Idem pour l’installation de panneaux photovoltaïques sur la structure du laminoir pour essayer de faire fonctionner le site en autarcie. Le point fort résidera donc dans l’économie circulaire avec la volonté d’arriver à une grande mixité des fonctions pour ne pas créer de nouveaux quartiers-dortoirs géants et que les habitants puissent s’intégrer et s’identifier à leur quartier.

rarement – au milieu de rien. Il y a toujours un contexte FONDS DU LOGEMENT urbain existant, qui relève souvent du marché privé. Il faut UNE HISTOIRE alors que le Fonds du logement veille à la mixité sociale de sa propre clientèle. Et puisque nous avons une assez MOUVEMENTÉE grande demande, nous prévoyons en principe dès à préCréé en 1979 pour sent deux tiers de logements locatifs et un tiers des loge« contribuer au dévelop ments destinés à la vente subventionnée.

Ce besoin de faire des choses à l’échelle humaine n’est pas contradictoire par rapport aux besoins concrets actuels ?

Quels sont vos critères d’un logement abordable, dans un contexte de hausse constante du coût de la vie ?

Il y aura donc des tours dans ces futurs ensembles qui doivent être achevés d’ici l’horizon 2030 ?

Le seul critère retenu tient donc sur le revenu. Il n’est aucunement question du lien entre lieu d’habitation et lieu de travail, par exemple ?

Je ne crois pas, car nous pouvons toujours créer une densité adaptée et quand même respecter ce qui fait qu’un être humain puisse vivre agréablement. Concrètement, cela veut dire que nous pouvons aller partiellement dans de grandes hauteurs. Mais il faut faire attention à ne pas le faire sur tout un quartier ou tout un projet. L’important est la mixité.

Non, dans aucun des deux sites. Il y aura des points plus denses, mais ce ne seront pas réellement des tours. Nous travaillons en collaboration avec les communes, et ces futurs quartiers doivent s’intégrer autour des centres-villes. Il faut donc toujours être en phase avec le développement communal. Ainsi, au cours des dernières années, nous avons par exemple augmenté la densité prévue initialement dans le projet du quartier Neischmelz à Dudelange.

Si nous vendons une maison, il faut que l’acquéreur soit éligible pour une prime de construction qui dépend d’un barème basé sur les revenus maximaux par typologie de ménage. En plus, le Fonds doit créer des logements qui correspondent aux compositions de ménage éligibles.

Il est question de la vente. Les personnes sont libres de poser ou non leur candidature. Au niveau locatif, le critère géographique n’existe pas non plus, mais s’il y a des relogements, nous prenons en compte l’intégration des familles et essayons de ne pas enlever les enfants de l’école, si cela est possible. Ceci dit, il faut aussi être conscient que nous sommes obligés de créer des logements pour des personnes qui ont des problèmes pour se loger. Que ce soit au centre du Luxembourg ou au nord du pays. Il faut également rappeler que nous proposons toujours Comment est imaginé, en 2018, l’habitat des 20 ou 30 prochaines années ? des logements d’assez bonne qualité, avec un loyer qui C’est une bonne question. C’est vrai qu’il faut plus d’ex- est assez bas, puisque la moyenne du loyer au Fonds du pertise pour construire dans la hauteur. Mais il faut que logement se situe dans les 350 euros par mois. Ce loyer est nous prenions en compte la demande de nos locataires, la calculé sur base d’un règlement grand-ducal qui prend composition des ménages afin de bien identifier les typo- en considération la taille du ménage, ses revenus et la logies nécessaires. Que ce soit pour des appartements ou surface du logement. Malgré cela, il faut savoir que cerdes immeubles. Nous devons garantir la mixité sociale et ne taines personnes refusent des logements. surtout pas uniquement créer des logements sociaux. Notre mission est de réaliser des biens destinés à la location sub- Au-delà des projets de Dudelange et Wiltz, ventionnée ainsi qu’à la vente subventionnée. Des réflexions quels sont les autres projets en planification ? sont actuellement en cours concernant le loyer abordable, Nous avons effectivement d’autres projets en parallèle, même s’il ne s’agit pas de la même envergure. Nous parqui se situe entre le marché social et le marché privé. lons ici de 200 ou 300 logements, comme le site « Weltgebond »à Mamer ou la cité « Manertchen » à Echternach. Quelle serait la répartition idéale, selon vous ? Excepté les deux projets d’envergure de Wiltz et Dudelange, Actuellement, le Fonds dispose d’une réserve foncière pour lesquels nous sommes en train de vérifier ces données de plus ou moins 29 hectares, en plus des projets de Wiltz avec un sociologue, nous ne construisons jamais – ou très (25,5 hectares) et Dudelange (38,5 hectares).  J.-M. H.

pement de l’habitat par le biais de la construc tion de logements accessibles à l’en semble des foyers selon leurs besoins et selon leurs moyens », l’établis sement public a été dirigé jusqu’en mars 2015 par Daniel Miltgen. Limogé pour perte de confiance de sa ministre de tutelle, Maggy Nagel, il a été remplacé pen dant deux ans par Tania Fernandes, alors atta chée de gouvernement de premier rang. Démis sionnaire de ses fonc tions officiellement « pour raisons médi cales », elle fut rempla cée au 1er juillet 2017 par Claude Wagner, ingénieur en aménage ment du territoire. Ce dernier démissionna après quatre mois, sur fond de tensions internes en lien avec la réorganisation du Fonds officialisée par la loi du 24 avril 2017. Depuis le 1er décembre 2017, le Fonds est pré sidé par Diane Dupont et occupe de nouveaux locaux plus spacieux à Merl, depuis début avril.

PRODUCTIVITÉ

300

Nombre de logements réalisés par le Fonds du logement depuis 1979

250

200

150

100

36 —

— Immobilier — Juillet / Août 2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1985

1984

1983

1982

1981

1980

1979

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CONSEILS INVESTISSEURS

BIEN ACHETER Que vous ayez décidé d’acquérir un bien ou de le vendre, les enjeux sont aussi importants que les paramètres à prendre en compte sont nombreux. Paperjam a invité JLL, Engel & Völkers et DSM Avocats à faire part de leur expertise en la matière.

Le Luxembourg attire encore et toujours plus les investisseurs immobiliers. De nombreux arguments s’offrent aux personnes qui souhaitent placer leur argent dans la pierre : impôt foncier dérisoire, crédit d’impôt pour les propriétaires occupants, amortissement de 6 % sur la quote-part construction les six premières années de l’immeuble.

Au Grand-Duché, la question se pose pour beaucoup de monde. Les prix de l’immobilier ne font qu’augmenter de trimestre en trimestre, et vous vous demandez s’il ne serait pas mieux d’investir dans la pierre plutôt que de donner votre argent à un propriétaire... Demandez autour de vous, et la réponse sera toujours la même : « Si j’avais su, j’aurais acheté il y a 10 ans déjà, je trouvais à l’époque que l’immobilier était cher, mais il n’a pas cessé d’augmenter, et cela continue. » La location est plus appropriée si la personne n’est à Luxembourg que pour y vivre quelques mois.

Cachet de l’ancien et rénovations à prévoir, ou modernité du neuf et pas de travaux à prévoir avant plusieurs années ? Que choisiriez-vous ? Dans l’ancien, c’est souvent le prix de vente, inférieur de 10-15 %, qui fait la différence. Quelques travaux de réaménagement sont la plupart du temps à envisager pour les immeubles de plus de 10 ans, mais ils permettent néanmoins de pouvoir personnaliser son bien. Si vous préférez acheter un bien neuf, vous optez pour la modernité des matériaux et des dernières normes en matière d’écologie. Vous aurez la tranquillité des travaux à prévoir et des garanties de construction pour les 10 prochaines années.

Pourquoi investir ?

38 —

Acheter ou louer ?

— Immobilier — Juillet / Août 2018

Neuf ou existant ?

ILLUSTRATION Maison Moderne

Contribution : JLL

CONSEILS

Un agent immobilier permettra d’éviter des déboires divers et variés, de gagner un temps précieux, et il vous fera profiter de son expérience en une entrevue en vous donnant toutes les informations dont vous aurez besoin afin de faire le bon choix (une mise à jour des prix sur tel ou tel quartier, sur les passeports énergétiques, etc.). L’agent saura vous aiguiller en cas de négociation et peut même être un tampon entre les parties afin de faciliter des discussions qui pourraient être serrées. L’agent immobilier est un facilitateur dont le métier est d’être l’intermédiaire entre deux parties dont les besoins sont inversés, et d’en comprendre toutes les finesses afin d’en faire bénéficier ses clients dans le respect de son rôle, son statut et ses obligations.

Il y a plusieurs points sur lesquels il faut être vigilant au cours d’une visite :

LE CONSEIL DE DSM AVOCATS

prendre un agent Déceler les vices cachés immobilier ? ◆ Le bruit anormalement élevé d’une installation (chaudière, climatisation, ventilation…) ; ◆ L’humidité et les défauts d’étanchéité. Ces problèmes peuvent être liés à des infiltrations d’eau en façade ou à une fuite venant de la toiture. Les remontées d’eau par capillarité sont également possibles ; ◆ Un terrain pollué.

N’ACHETEZ PAS LES YEUX FERMÉS ! Avant de vous engager, prenez soin d’examiner d’un côté son état matériel, et de l’autre côté, sa situation juridique. Au besoin, faitesvous assister par un expert, et faites vérifier notamment la situation urbanistique du bien et de ses alentours, et les servitudes. Lorsque vous signez le compromis, assurez-vous que d’éventuels points à éclaircir soient assortis de conditions contractuelles adéquates. En général, un compromis contiendra une condition suspensive liée au financement. Prenez le soin de vérifier que cette condition est rédigée de façon réaliste et respectez-la scrupuleusement, pour éviter toute pénalité si l’acquisition ne devait pas aboutir.

Il est donc important d’inspecter le bien avant achat et en cas de doute.

Juillet / Août 2018 — Immobilier —

— 39

CONSEILS PROPRIÉTAIRES

BIEN VENDRE 1.

Contribution : Engel & Völkers

Faire évaluer son bien

Une fois la décision de vendre son bien immobilier prise, les étapes s’enchaînent. Pour commencer, il faut déterminer la valeur de votre propriété. De toutes les activités liées à la vente d’un bien, son évaluation est définitivement la plus importante. Encore plus particulièrement au sein d’un marché porteur, certes, mais complexe, tel que le Luxembourg. Certaines agences proposent de réaliser l’estimation de votre bien gratuitement, sur base de ses attributs, ainsi que d’une analyse approfondie des tendances du marché immobilier.

LE CONSEIL DE DSM AVOCATS

COMPROMIS VAUT VENTE ! Il arrive souvent qu’un vendeur s’engage trop rapidement dans un compromis standard avec des formulations imprécises ou ambiguës. Les litiges en résultant peuvent bloquer toute vente pendant des mois, voire des années, et se solder par des dommagesintérêts dus à l’autre partie. S’il est juste que la vente est ensuite actée devant un notaire pour pouvoir être transcrite, il ne faut pas oublier que déjà le compromis constitue un véritable contrat de vente, dont les conditions lient les parties. Prenez donc soin d’analyser le document qu’on vous propose de signer, ou mieux, préparez-le de votre côté pour disposer, au moment de la vente, d’un projet de compromis qui correspond à vos intérêts.

40 —

Le printemps est assurément le meilleur moment pour vendre votre bien. Plus particulièrement pour une maison avec un espace extérieur tel qu’un jardin fleuri. En effet, de nombreux acheteurs cherchent un nouveau logement pour en profiter lors de la belle saison. Néanmoins, cette tendance étant connue, vous ferez face à une plus grande concurrence. Les acheteurs potentiels ont accès à une plus grande offre, et leur choix se portera probablement sur un coup de cœur. Si vous possédez un bien d’exception, pas d’inquiétude, le printemps est définitivement la période la plus porteuse.

Quel que soit le moment choisi pour vendre votre bien immobilier, il est important de le mettre en valeur. Ne négligez pas l’extérieur, qui reste la première impression de l’acheteur potentiel. Pour la valorisation intérieure, suivez la règle des « 3D » : dépersonnalisation, désencombrement et décoration. Dépersonnalisation : évitez les pièces liées à votre intimité pour laisser les visiteurs se projeter dans leur future propriété. Désencombrement : rangez et réagencez pour mettre en valeur les espaces. Décoration : privilégiez une décoration neutre et soignée.

Vendre au bon moment

Remettre à neuf

Avec ou sans intermédiaire ?

Quelle fiscalité ?

Lorsque vous décidez de vendre en passant par un intermédiaire, les frais d’agence sont à prévoir. Au Luxembourg, ils sont supportés par le vendeur. Néanmoins, cela peut bien souvent vous permettre de gagner du temps et de l’argent. Un agent immobilier livrera une estimation du prix le plus juste et élaborera une stratégie de commercialisation optimale, tout en faisant profiter de son réseau.

Le système fiscal du Grand-Duché offre de nombreux avantages. Premièrement, la plus-value immobilière sur une résidence principale est non taxée. Ensuite, l’État offre un crédit d’impôt sur les actes notariés s’élevant à 20.000 € maximum. Par ailleurs, la taxe foncière est très peu élevée, voire même inexistante, pour un grand nombre des contribuables. Enfin, certains frais liés au crédit hypothécaire sont déductibles fiscalement. En définitive, le Luxembourg dispose d’une législation qui incite des acteurs du monde entier à investir dans la pierre !

— Immobilier — Juillet / Août 2018

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PRATIQUE

ACHAT, RÉNOVATION...

COUP DE POUCE À L’ACHAT OU LA CONSTRUCTION

Cinq aides pour se loger

9.700 €

30 %

L’ÉTAT COMME GARANT

Dans le cas où vous ne parvenez pas à obtenir le prêt hypothécaire nécessaire à la construction ou à l’acquisition de votre logement car vous manquez de fonds propres, l’État peut se porter garant. Pour cela, vous devez disposer d’un compte épargne auprès d’une seule banque depuis au moins trois ans. Un établissement bancaire doit vous avoir accordé un crédit équivalant au minimum à 60 % du coût du terrain et des travaux de construction ou au prix d’acquisition. La garantie porte alors sur la partie restante, mais ne peut dépasser 30 % du coût du projet. Parallèlement, le montant de la mensualité de votre prêt ne doit pas excéder 40 % de votre revenu.

UNE PRIME D’AMÉLIORATION

1.000 € MAXIMUM

125 € MINIMUM

Cette aide en capital vise à faciliter la rénovation des logements. Il faut être propriétaire-occupant et ne pas disposer ni être usufruitier d’une autre habitation. La première occupation de l’immeuble doit être antérieure à 15 ans, sauf pour certains travaux. De nombreuses initiatives sont soutenues : l’assèchement des murs humides, l’ajout ou l’agrandissement de pièces, le renouvellement du chauffage central, la pose de conduites d’eau et d’électricité… La prime versée équivaut à 30 % du montant des factures relatives aux travaux effectués (125 euros minimum et 10.000 euros maximum). 42 —

— Immobilier— Juillet / Août 2018

Deux primes peuvent être octroyées pour la construction ou l’acquisition d’une habitation, qu’il s’agisse d’une maison unifamiliale ou d’un appartement. Les conditions pour bénéficier de l’une ou l’autre sont identiques. Le prêt hypothécaire doit avoir été contracté pour un logement situé au Luxembourg, qui servira d’habitation effective et principale à votre ménage pendant au moins 10 ans. Vous ne devez être ni propriétaire ni usufruitier d’un autre logement. Enfin, l’habitat doit respecter certains critères de surface. Le montant de la prime – de 250 € à 9.700 € – est calculé en fonction des revenus, de la situation familiale et du type de résidence.

SOUTENIR SES LOCATAIRES

124 € — 273 €

mois

Les aides ne sont pas uniquement réservées aux propriétaires. Ainsi, la subvention de loyer soutient les ménages locataires. L’aide octroyée peut représenter entre 124 € et 273 € par mois. Le logement, privé, doit être situé au Grand-Duché, servir à des fins d’habitation principale et permanente, répondre aux normes de sécurité et de salubrité. Le revenu du ménage ne doit pas dépasser un certain seuil, tandis que le loyer mensuel doit représenter au moins 25 % de ce revenu. Au moment d’introduire sa demande, le ménage doit disposer de rentrées financières régulières depuis trois mois au moins.

POUR UN LOGEMENT PLUS DURABLE

10 % Plusieurs aides existent pour améliorer les performances énergétiques d’une habitation. C’est le cas notamment des prêts climatiques à taux zéro – pour les ménages à revenu faible ou modéré – et à taux réduit – pour tous – qui permettent un préfinancement des travaux de rénovation énergétique à réaliser dans un logement de plus de 10 ans. Dans le premier cas, le ministère prend en charge l’entièreté des intérêts de l’emprunt. Vous ne devez rembourser que le capital. Vous bénéficiez aussi d’une prime représentant 10 % du montant du prêt afin de réduire la somme globale à rembourser. Dans le second cas, vous profitez d’une subvention d’intérêts de 1,5 %, prise en charge par l’État.

SOURCE logement.public.lu, myenergy.lu

Voici une sélection de cinq aides mises en place par l’État pour permettre à chacun d’accéder à la propriété ou de la rénover.

250 €

PRATIQUE

GAZ

TARIFS

Le palmarès des opérateurs

Les offres de gaz naturel à tarifs indexés diffèrent de quelques centimes par mètre cube. À noter que la plupart des opérateurs ont intégré une démarche « verte » : soit le gaz naturel fourni contient une proportion de biométhane, soit les émissions nécessaires pour produire le gaz sont compensées par des investissements dans des projets qui permettent de réduire le CO2. Ces contrats à tarifs variables peuvent être résiliés à tout moment, sans frais.

Électricité, gaz, télécoms... comment choisir le bon fournisseur.

ÉLECTRICITÉ Voici un aperçu des tarifs pour particuliers, sur base des coûts liés et éventuels avantages offerts par les fournisseurs d’électricité du pays pour un contrat mono-horaire avec prix fixe d’une durée d’un an. Sudstroum et Enovos (sous ses différentes appellations) offrent des tarifs plus avantageux. Leur redevance fixe est toutefois plus élevée.

Fournisseur

EIDA

ENOVOS

LEO

SUDGAZ

Prix / m , indexé tous les mois

0,43450 €

0,4127 €

0,3865 €

(Ökogas Flex)

(Naturgas Home)

(Sudgaz Classic)

Prime mensuelle fixe / kWh installé

0,20 €

0,30 €

Réduction (domiciliation, facturation électronique, auto-relève de compteur)

Non

Oui

Espace de distribution

Tout le pays

Luxembourg-ville

Tout le pays + réseau propre dans 14 communes

Fournisseur

EIDA

ELECTRIS

SUDSTROUM

ENOVOS

LEO

NORDENERGIE

STEIN ENERGY

Prix/kWh

0,1336 €

0,1275 €

0,1194 €

0,1241 €

(prix fixe pendant 1 an)

(Blue)

(SwitchFIX)

(Terra)*

(Fix Naturstroum)

Redevance/ mois

2 €

4 €

Réductions avec offre « online »

Réduction sur le prix du kWh

-5 € / an

Réduction sur redevance

Espace de distribution

Tout le pays

Luxembourgville

Ettelbruck et Diekirch

Steinfort

(domiciliation) -12 € / an (facture électronique)

TÉLÉVISIONINTERNET-MOBILE Les prix étant relativement élevés par rapport à ce qui est pratiqué dans les pays voisins, les différents opérateurs tentent de se démarquer avec des offres promotionnelles. Attention, ces formules ne sont souvent valables que pour une durée de temps limitée. Or, vous êtes engagé pour une durée plus longue. * Une réduction de 50 % est accordée sur la formule internet et TV pendant cette période. Pour le reste de l’abonnement (18 mois), le client paie le prix plein, soit 49,99 € / mois pour Tango Fibre L ou 119,99 € / mois pour Tango Fibre XL, et 24,99 € / mois pour Tango TV L ou 29,99 € / mois pour Tango TV XL.

Fournisseur

TANGO

ORANGE

ELTRONA

Prix/mois

65,49 € pendant 6 mois*

114 € / mois (Love Ultimate)

99 € / mois (forfait Cosy) ou 139 € / mois (Cosy+)

Internet

Tango Fibre L (300 Mbps) ou XL (1 Gbps), volume illimité

200 Mbps, volume illimité

100 Mbps, volume illimité

Tango TV L ou XL : 129 chaînes, décodeur HD / 4K, enregistrement, replay + app MyTango

Plus de 110 chaînes + bouquets thématiques au choix dans plusieurs langues

Plus de 110 chaînes

Mobile

Smart L (11 GB de data), XL (22 GB) ou XXL (40 GB), appels et SMS / MMS en Europe

40 GB, appels et SMS en Europe + 5 GB de stockage dans le cloud Orange

Cosy : un abonnement 25 GB + SMS / MMS / appels en Europe Cosy+ : deux abonnements 25 GB + SMS / MMS / appels en Europe

Durée minimale de l’abonnement

24 mois

Avantages

Connexion au jour 1 Installation offerte

Connexion au jour 1 Raccordement et installation gratuits

Installation gratuite

Disponibilité

Fibre sous condition d’éligibilité

Juillet / Août 2018 — Immobilier —

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SOURCES Sites internet des fournisseurs

* Sudstroum ne propose pas d’offre mono-horaire pour les particuliers. Ce tarif est donc basé sur le prix « jour » de l’offre Terra bi-horaire.

DANS LES COULISSES

Vue du chantier depuis l’une des trois grues de grande hauteur mobilisées pour la construction d’Infinity.

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— Immobilier — Juillet / Août 2018

DANS LES COULISSES

EN HAUTEUR

Juillet / Août 2018 — Immobilier —

PHOTO Jan Hanrion (Maison Moderne)

nfinity, situé à l’entrée du Kirchberg, est un projet mixte qui rassemble une tour de logements (165 appartements, dont certains réservés pour la SNHBM) culminant à 104 m de hauteur – ce qui en fait la première tour résidentielle de grande hauteur au Luxembourg –, une galerie commerciale (6.500 m2), un bâtiment de bureaux (6.800 m2 loués par Allen & Overy) et une nouvelle place publique (1.950 m 2). C’est l’association momentanée réalisée entre Galère-BAM Lux et Cegelec qui mène, sous la direction d’Immobel, ce chantier d’envergure pour construire le projet conçu par Bernardo Fort-Brescia d’Arquitectonica en collaboration avec M3 architectes. Autres chiffres impressionnants : 4.300 mètres linéaires de colonnes vont être dressés pour supporter les 30.000 tonnes de la tour. Il faudra également 24.400 m2 de façades vitrées, 20.000 m3 de béton, 2.500 tonnes d’acier et 700.000 heures de travail pour construire ce projet qui se déploie sur une surface totale de 33.300 m2. Le bâtiment de bureaux sera livré en premier (deuxième semestre 2019), suivi de la galerie commerciale, qui sera opérationnelle dès la fin de l’année 2019. La remise des clés pour les immeubles de logements est prévue pour le premier semestre 2020. — 45

PORTFOLIO

PROJETS À VENIR

De futurs quartiers innovants et durables Le 10×6 Architecture, organisé en avril dernier par le Paperjam Club et Archiduc, avait pour thématique « Innovation & Sustainability » et a notamment abordé les projets ambitieux de nouveaux quartiers dans le pays qui vont voir le jour dans un avenir pas si lointain. Présentations.

ELMEN

URBANISER LA CAMPAGNE À l’ouest du pays, la Société nationale des habitations à bon marché (SNHBM) a imaginé un nouveau quartier durable qui s’étendra sur une surface de 47 ha qui accueillera 375 maisons en bois et autant d’appartements – dont 50 % en location sociale et abordable – pour un total de 2.000 habitants. Le projet est composé autour de trois places, véritables lieux de vie, ainsi que des crèches, un supermarché, une maison pour tous avec une brasserie au rez-de-chaussée, des salles communautaires et une salle de spectacle, un mur d’escalade, des parkings centralisés et de nombreux espaces verts. Les travaux débuteront en juillet prochain. Les premières infrastructures devraient être opérationnelles pour l’année scolaire 2020/2021.

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WILTZ

« WUNNE MAT DER WOOLTZ » Sous la maîtrise d’ouvrage du Fonds du logement, les anciennes friches industrielles vont être réhabilitées à l’horizon 2030 via le master plan « Wunne mat der Wooltz » élaboré par HSA Heisbourg Strotz Architectes, Maja Devetak Landschaftsarchitektur et Schroeder & Associés. Logements pour 2.300 personnes, espaces de travail, commerces, zones de loisirs et de détente, mobilité, enseignement... ce nouvel ensemble urbain de 33,8 ha reposera sur quatre piliers : l’économie circulaire sociale et solidaire, l’aménagement urbain, l’optimisation des matières premières et les énergies vertes. 46 —

— Immobilier — Juillet / Août 2018

PORTFOLIO

DIFFERDANGE

►

ENTRÉE DE VILLE Le promoteur BPI Luxembourg a remporté le concours d’investisseur « Entrée de ville » organisé par la Ville de Differdange pour la réalisation sur l’ancien site du CEPS / Instead d’un nouveau complexe immobilier comprenant un large socle commercial sur deux niveaux sur lequel s’élèvera une tour de 20 étages comprenant deux étages de cabinets médicaux et quelque 80 logements de grande taille, dont quatre triplex au sommet. Une résidence pour personnes âgées de 14 étages sera construite à ses côtés, ainsi que trois autres bâtiments plus bas, lesquels accueilleront des bureaux, un appart-hôtel et une crèche. Livraison attendue courant 2021.

◀ DUDELANGE

NEISCHMELZ

►

DES ESPACES FLEXIBLES Au sud du Kirchberg, sur l’avenue J.-F. Kennedy, le Fonds du logement a retenu le projet du cabinet Steinmetzdemeyer et de quatre autres bureaux d’ingénieurs, architectes et paysages internationaux pour la création d’un nouveau quartier conçu autour du modèle circulaire et du principe « cradle to cradle » (reduce, reuse, recycle). Le projet s’étend sur 400 m et présente des plateaux de 16 m de profondeur avec différentes typologies de logements. L’objectif est de rendre les bâtiments pérennes, flexibles et adaptables aux différents types d’usages et de générations, permettant même de devenir des locaux professionnels.

enants es des interv s témoignag .lu Retrouvez le m rja déo sur pape au 10×6 en vi

Juillet / Août 2018 — Immobilier —

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CBA Architectes (Neischmelz), Levs, Areal, Greisch et Aha (Kirchberg)

KIRCHBERG

PHOTOS hsa architectes (Wiltz), SNHBM - Dewey Muller (Elmen), Petitdidierprioux Architectes (Differdange),

Le Fonds du logement a confié au bureau Christian Bauer & Associés Architectes la création d’un quartier mixte neutre en CO2 sur le site de l’ancien laminoir au sud de Dudelange qui accueillera jusqu’à 1.300 habitants. Le patrimoine industriel existant sera conservé pour s’adapter au projet encore en cours d’étude : un studio de tournage sous le hall de l’aciérie, des start-up, des zones de loisirs et des zones de logements prendront place dans le laminoir et 20.000 m2 de panneaux photovoltaïques seront installés sur sa toiture. Le projet intègrera également un système de géothermie de grande profondeur, une première au Luxembourg.

OURS/INDEX

INDEX

ENTREPRISES PERSONNES PUBLICITÉS

Maison Moderne ™ www.maisonmoderne.com Téléphone (+352) 20 70 70 E-mail publishing@maisonmoderne.com Courrier BP 728, L-2017 Luxembourg Bureaux 10, rue des Gaulois, Luxembourg-Bonnevoie fondateur

Mike Koedinger

Richard Karacian

ceo

dir ecteur a dministr atif et f ina ncier

Etienne Velasti

RÉDACTION Téléphone (+352) 20 70 70-100 Fax (+352) 29 66 19 E-mail press@paperjam.lu Courrier BP 728, L-2017 Luxembourg dir ecteur de l a publication dir ecteur éditor i a l

Matthieu Croissandeau

r édacteur en chef coor dinatr ice

Richard Karacian

Thierry Raizer (T. R.)

Jennifer Coghé (J. C.)

f r ee - l a nces

Jan Hanrion, Nader Ghavami, Edouard Olszewski, Patricia Pitsch, Matic Zorman

photogr a phes

Pauline Berg, Lisa Cacciatore, Laura Dubuisson, Sarah Lambolez, Elena Sebastiani

STUDIO GRAPHIQUE Guido Kröger

dir ecteur a rtistique

C-D

IMMOBEL INOWAI JLL LALUX LICHERON JULIEN LINKLATERS LISER LOYENS & LOEFF

EIDA ELECTRIS ELTRONA ENOVOS EUROCAUTION EY FÉLIX GIORGETTI FERNANDES TANIA FONDS DU LOGEMENT FORT-BRESCIA BERNARDO

cor r ection

st udio m a nager

GALÈRE HANSEN MARC HONORÉ JULIE HOUSE CONCEPT

44 28 28 28 15 32

M-N 44 10 28 41

I-J-L

E-F

Quentin Deuxant (Q. D.), Jeanne Renauld (J. R.)

dir ecteur de l a cr é ation

G-H

ARQUITECTONICA 44 8, 9 ATHOME BAM LUX 44 BANQUE CENTRALE DU LUXEMBOURG 10, 28 BCEE 27 10 BCL

CEGELEC COMITÉ EUROPÉEN DU RISQUE SYSTÉMIQUE COMMISSION EUROPÉENNE CSSF DSM AVOCATS DUPONT DIANE

Frédéric Antzorn (F.C. A.), France Clarinval (F. C.), Céline Coubray (C. C.), Camille Frati (C. F.), Jennifer Graglia (J. G.), Jean-Michel Hennebert (J.-M. H.), Megane Kambala (M. K.), Jean-Michel Lalieu (J.-M. L.), Jonas Mercier (J. M.), Ioanna Schimizzi (I. S.) r édaction

dir ecteur a s socié

A - B

42 42 42 42 31 28 37 32 32

44 17, 30 21,38 23 12 2 10, 12 6, 7

M3 ARCHITECTES MATEXI MILTGEN DANIEL MINISTÈRE DU LOGEMENT MONTRIEUX JEAN-NICOLAS NAGEL MAGGY NEW IMMO NORDENERGIE

44 28 32 10, 32 30 32 11, 50 42

O-P-R-S-T OBSERVATOIRE DE L’HABITAT ORANGE POS REUTER ANNE SFR SIMON JÉRÔME SNHBM STATEC STEINENERGY SUDGAZ SUDSTROUM TANGO THYSSENKRUPP

10, 12 42 42 50 42 28 32, 44 30 42 42 42 42 35

Jeremy Leslie José Carsí

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RÉGIE PUBLICITAIRE Téléphone (+352) 20 70 70-300 Fax (+352) 26 29 66 20 Mail regie@maisonmoderne.com Courrier BP 728, L-2017 Luxembourg dir ecteur a s socié

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ANNE REUTER

Chaque mois, un acteur du secteur couvert par Paperjam Plus est sollicité pour partager en image ses impressions sur celui-ci. Anne Reuter, managing partner des agences immobilières New Immo à Luxembourg, s’est prêtée à l’exercice en répondant à la question : « De quelle manière percevez-vous l’immobilier résidentiel au Luxembourg ? »

elon Anne Reuter : « Il y a 30 ans, le Luxembourg était un village que personne ne savait situer. Aujourd’hui, il a été élu pays le plus riche du monde, où de plus en plus de gens veulent atterrir, des entreprises dans le cadre du Brexit aux réfugiés syriens, en passant par les nouvelles recrues d’Amazon venant de Turquie, d’Inde ou encore du Venezuela. Le Luxembourg attire, s’internationalise, se construit. Il n’y pas de bulle, l’immobilier est en excellente santé, il y aura toujours des candidats pour s’installer ou investir. »

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— Immobilier — Juillet / Août 2018

PHOTO Patricia Pitsch (Maison Moderne)

« Le Luxembourg, terre d’accueil »

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