GESTIÓN PROYECTOSDE II PORTAFOLIO 2021-1 MARIA PAULA GARCIA PACHECO CLAUDIADOCENTECHAVEZ ABAD 20173402 Facultad de Ingenieria y Arquitectura Carrera de Arquitectura - Área de gestión Ciclo 2021-1
Gestión de alcance CG1, CG5, CG6, CG7, CG10, CG11 Monografía parcial CG1, CG4, CG5, CG6, CG7, CG10, CG11 Cronograma CG4, CG6, CG11 Presupuesto CG4, CG6, CG10, CG11 Flujo de caja CG4, CG6, CG10, CG11 Monografia final CG1, CG4, CG5, CG6, CG7, CG10, CG11
DESCRIPCIÓN
GESTIÓN01DE ALCANCE CG1, CG5, CG6, CG7, CG10, CG11
2 Analizar el mercado, oferta, demanda y competencia. 3 Definir el público objetivo.4 Elaborar el Test de cabida.5 Definir el alcance del proyecto y alcance del producto. 6
CRITERIOS DE EVALUACIÓN Criterios Presentación del terreno y entorno Estudio de mercado oferta Estudio de mercado demanda Estudio de mercado competencia Definición del público objetivo Estudio de cabida Definición del perfil de producto Presentación y coherencia
3.003.003.003.002.002.002.002.00
Puntaje
TP.
El trabajo consiste en la definición del alcance del producto. Se presentará un terreno elegido donde ya viene desarrollando un proyecto inmobiliario en etapa inicial o de preventa. Para dicho terreno, se realizará un análisis del certificado de los parámetros emitidos por la Municipalidad, así como el análisis del entorno termi nando en un análisis FODA. Asimismo, se desarrollará un estudio de mercado, analizando oferta, demanda y competencia para poder definir el público objetivo y proponer una cabida preliminar donde determinarán los m2 del área construida y área vendible para elabo rar un proyecto inmobiliario en ese terreno. Se propon drá un perfil de producto, comprendiendo el concepto de alcance de producto vs el alcance del proyecto.
Identificar las características del terreno: dimensiones, ubicación, parámetros normativos que lo hacen atractivo como inversión. 1 Identificar las ventajas competitivas del terreno para el desarrollo de un proyecto inmobiliario: ubicación, accesibilidad, entor no, equipamiento.
I 01
OBJETIVOS
I 02
NEXO
Nexo deriva del latín nexus que significa nudo o entrelazamiento, sinónimo de conector, unión y nombramos así nuestro gerenciamiento para generar una vínculo entre las empresa, el cliente y la inmobiliaria con el objetivo de que la última cumpla con la calidad, la seguridad, los plazos, la organización y los costos que fueron vendidos al comprador.
“Establecer relaciones entre las tres entidades presentes en la gestión, el cliente, la inmobiliaria y nuestra empresa, brindando el mejor servicio de gerenciamieento de proyectos para así lograr las exigencias del mercado de la construcción para contribuir con el desarrollo y crecimiento de nuestro país.”
VisiónMisión
“Ser la empresa gerencial referente en el negocio, el cual en nuestro país es escaso, y caracterizarnos por la alta calidad de nuestros servicios, siendo rentables, modernos y sostenibles acompañados siempre del buen trato y así convirtiéndose en una experiencia innovadora y efectiva para el cliente”
Esta primera parte del trabajo se relacionó con lo aprendido en el curso de Gestión de proyectos 1: la elaboración del concepto de una empresa inmobiliaria, su misión y visión. Vínculo con otros cursos
NEXO es una empresa de gerenciamiento de proyectos inmobiliarios enfocado en alcanzar las exigencias del mercado de construcción con un manejo flexible de equipos y recursos de alta calidad, siendo rentables y sostenibles, implementando tecnología moderna para que las inmobiliarias cumplan con sus propuestas.
Las proporciones del terreno son adecuadas para realizar un proyecto multifamiliar. Los edificios vecinos son de gran altura, permitiendo una construción vertical.
1 Distrito visual Contiene distintos lugares para que sus residentes o visitantes puedan experimentar tanto fisica como visualmente, como por ejemplo, centros culturales, iglesias, o parques.
1 Precio El precio del terreno no es tan elevado como en otros distri tos de Lima Top. Nos llamo la atención que el m2 este a $2000, y es por eso que opta mos por este.
multifamiliarVivienda
Lince
GrañaFranciscoCalle Terreno I 03 01 IDENTIFICACIÓN DEL
2 Distrito acogedor Posee una gran cantidad de parques, generando un ambiente tranquilo y amiga ble con la naturaleza, aumentando la comodidad de sus residentes. Jesús María San Isidro MiguelSan Magdalena Juan de Aliaga TERRENO CARACTERÍSTICAS Y VENTAJAS COMPETITIVAS
DEL TERRENO
MAGDALENA
CARACTERÍSTICAS
Av.
Av. Juan de Aliaga 650 Esquina de Juan de Aliaga con Calle Francisco Graña. Área del terreno es de 2, 795.47 m2 multifamiliarVivienda multifamiliarViviendaunifamiliarVivienda
CARACTERÍSTICASDISTRITODE
2 Dimensiones/Altura
I 04 3 Equipamiento urbano El proyecto esta rodeado de varios tipos de equipamiento: restaurantes, parques, hospitales, tiendas, gasolineras, colegios, y sobre todo un paradero del corre dor rojo: Gregorio Escobedo.
4 Visual El lote rectangular esta posicio nado en una esquina y por ende cuenta con 2 frentes, benefi ciando la venta de departamen tos por la cantidad de visuales permitidas hacia el exterior.
4 Distrito céntrico Tiene acceso vial a diferentes zonas dentro de Lima, podien dote movilizar en transporte público o privado a lugares como: Miraflores, el aeropuer to, o el centro de Lima.
5 Distrito limpio En cuanto a la gestión de limpi eza, se encuentra una gran cantidad de basureros en las calles, y cuenta con un sistema de recolección de basura en camiones por horarios.
Escogimos Barranco como primer distrito por lo que optabamos por tener un público jóven. Sin embargo, cambiamos de terreno. Primera elección
5 Accesibilidad La ubicación del lote se encuentra en la Av. Juan de Aliaga 650, Magdalena del Mar, generando un rápido acceso a la Av. Javier Prado Oeste, una via arterial importante en la 3 Distrito responsable Magdalena del Mar ganó el premio de “Desafio de Ciudades” (2018), gracias a sus esfuerzos por com batir el cambio climático, ayudan do a reducir la emisión de gases de efecto invernadero.
Escogimos Magdalena del Mar ya que el precio por m2 cuadrado no era tan elevado como en el distrito de barranco, y así mismo se encontraba en una buena ubicación, cerca de equipamiento moderno y funcional. Al realizar el análisis de terreno y la zona, pudimos confirmar que habia sido una buena desición el cambio de ubicación del proyecto. Corrección de emplazamiento
I 05 DATOS GENERALES DEL LOTE Av.GregorioEscobedo Av.JuandeAliaga Av.FaustinoSanchezCarrión Av.FaustinoSanchezCarrión Av.JuandeAliaga Vía arterial metropolitana Av. Javier Preado Oeste Av. Juan de Aliaga 650 Áreas verdes PabloParqueJuanII ParaderosParaderosParques corredor rojo Parque de residencialla TiendasEducaciónParroquia/IglesiaPlazaRestaurantesHospital PedroParquelaRosa GasolineraCajeroConcentración vehicular Aglomeración peatonal Av.JavierPreadoOeste Realizamos un análisis profundo del entorno del terreno seleccionado, el cual nos ayudó a observar los servicios clave, rutas de acceso, espacios públicos y equipamiento cerca. Diagramas y esquemas de análisis
(A5,F4,F2,F3): El equipamiento urbano, acceso a vías principales, y la cercanía al distrito de San Isidro, incrementan el valor del terreno, esto servirá para sincerar el precio del m2 de los departamentos. (A1,F1): aprovechar la humedad del distrito y la altura permitida, para generar estrategias de acondiciona miento ambiental, como paredes verdes.
MÁXIMA 17 pisos + Azotea (Edificio Multifamiliar)NORMATIVAMATRIZFODA OPORTUNIDADESAmenazas FOESTRATEGIAS DOESTRATEGIASDAESTRATEGIAS FORTALEZAS DEBILIDADESmatriz
NORMATIVOMINIMO(m2) NORMATIVOMINIMOFRENTE ALTURA EDIFICACIÓNDEMAXIMA aprobadosplanosSegún ÁREAMINIMALIBRE ESTACIONAMIENTOMINIMO Multifamiliar ALTURA
Lejanía respecto a las vías del Metropolitano y tren eléctrico Dificultades en acceso rápido a trámites de permisos municipales. (O4,F1): Los avances tecnológicos de construcción permiten construir, con mayor rapidez, edificios de mayor altura, atrayendo más clientes e inversionistas. (O3,F5): Un mayor acceso a un crédito hipotecario como un menor costo por m2 del distrito, resulta proyectos más atractivos para invertir. (A4, D1, D2): Un cambio de zonificación que permita construir más edificios, y de mayor altura, lograria que las calles no puedan soportar el nivel de tráfico vehicular ocacionado por tal nivel de densidad poblacional. (O5,O3,D4): Las políticas de inversión promovida por el gobierno, así como una mayor facilidad acceso a un crédito hipotecario podrán aliviar los costos generados al momento de conseguir los permisos municipales.
I 06
DE PARAMETROS Y EDIFICATORIOS DE LA ZONIFICACIÓN RESIDENCIAL 6.2.1. En zonas residenciales las azoteas deberán ser de uso común y edificadas hasta un máxmio de 45% del área total , debiendo estar retiradas como minimo 3.00m de los frentes principal y posterior. 6.2.2. El ingreso hacia la azotea sera unica mente desde la escalera principal y ascen sores en caso de tenerlos .La azotea se destinará exclusivamente al uso recrea cional al aire libre y de servicios techados. 6.3.2 Los edificios multifamiliares y residencias deberán proveer espacios de aparcamiento obligatorios, de acuerdo a los sigueinte: Un estacionamiento por vivienda hasta 120 m2 y dos estacionami entos para viviendas de mayor área. 6.3.3. Los edificios multifamiliares y residencias deberán considerar obligatori amente dentro del lote, para visitas, un 10% de estacionamientos adicionales a los indicados en los numerales precedentes. 2500 50 50% 1 cada vivienda LOTE DE EDIFICACIÓN foda cruzada
Residencial de Densidad(RDM)Media
5.4.3.2.1. 4.3.2.1. m2
USOS
Alta humedad en el distrito. Incertidumbre política. Incremento de la delincuencia. Posible cambio en la zonificación. Especulación del precio de los inmuebles.5.4.3.2.1. Hay constante desarrollo urbano de la ciudad. Clima generalmente cálido y con pocas precipitaciones. Mayor facilidad para acceder a un crédito hipotecário. Hay constantes avances tecnológicos dentro de construcción. Política de inversión inmobiliaria por parte del gob.5.4.3.2.1. Oportunidad para construir edificios de grandes alturas. Cuenta con 4 vías de acceso principales. Cercania al distrito de San Isidro. Acceso a equipamiento urbano. Menor precio por m2 del terreno comparado a San Isidro. Nivel de tráfico alto en hora punta. Ausencia de zona de parqueo vehicular.
Logramos identificar los espacios más importantes dentro del entorno inmediato del terreno, notando que estos traían muchas fortalezas para la venta de departamentos en el lugar. Asimismo, la normativa que encontramos sobre el distrito concordaba con el proyecto escogido, dando paso para comenzar. Resultados y logros 6.2. AZOTEAS 6.3. CUADROESTACIONAMIENTON°01:CUADROGENERAL
FAESTRATEGIAS
I 07 02 ANÁLISIS DEL MERCADO OFERTA, DEMANDA Y COMPETENCIA Gráfico 1: Precio en venta en US$ por m2 ANÁLISIS DE OFERTA OficinaLoteCasaDepartamento 18.68% 8.31% 5.94% 5.94% Lotes comerciales 1 432DormitorioDormitoriosDormitoriosDormitorios 6.79% 20.30% 62.84% 8.81% 1.26% 5 Dormitorios Gráfico 4: Oferta en la cantidad de dormitorios por Departamento Gráfico 3: Tipos de propiedades compradas en el 2020, Post Covid-19 Fuente: Properati Fuente: Properati Gráfico 8: Unidades disponibles según NSE por agrupación distrital (al 3er trimestre del 2020) Realizamos un análisis de oferta y demanda consultando diferentes fuentes como APEIM o IPSOS para poder plantear más adelante nuestro público objetivo.
Los gráficos, al ser herramientas visuales, nos ayudaron a proyectar la información encontrada de manera más clara, y que así el lector pueda comprender mejor los estudios y variables analizados.
El uso de diferentes colores en los gráficos también ayuda a tener esta clara distinción. Propósito de los análisis y gráficos
ANÁLISIS DE DEMANDA Elaborado por “Creaciones Inmobiliarias”, en el 2017, muestra de 100 personas. MERCADO REFERENTE INMOBILIARIO EN EL DISTRITO DE MAGDALENA DEL MAR
¿Cuál es su estado civil? La mayoría (40.1%) son personas solteras y casadas (39.2%). Sin embargo, hay un porcen taje considerable de personas que solo conviv en entre ellas (17.1%).
El 42.2% de las personas encuestadas buscan departamentos con 3 dormitorios y el 31.7% busca departamentos con 2 dormitorios. Más321 24.5% 31.7% 42.2% 1.6% ¿Cuantos dormitorios busca?
ESTUDIO DE
Para orientarnos mejor en cuanto a la demanda de los departa mentos, realizamos una encuesta a 50 personas. LA ENCUESTA
Fecha: 28 abril 2021 RESULTADOS DE
Para poder realizar nuestra propia encuesta, y poder conseguir respuestas más puntuales, decidimos tomar como referente una encuesta elaborada por “creaciones inmobiliarias” en el 2017, a una muestra de 100 personas. Esta nos ayudó a armar las preguntas adecuadas para poder recibir la información necesaria y de manera consisa Entrevista referente
Soltero (a) Casado DivorciadoConviviente(a)(a) 40.1% 39.2% 17.1% 3.6%
La mayoría de las personas encuestadas (48 de 50 personas) considera la ubicación como el atributo principal al buscar una vivienda. 52.7%95.7%80.4%65.2%40.5%74.8%23.6%comerciosCercaníaPrivacidadUbicaciónPrecioTamañoSeguridadaccesosvialesExposiciónyservicios 27123821334148 ¿Qué atributos son más importantes?
¿En cuánto tiempo proyectas comprar una vivienda?
I 08
En este trabajo de investigación referente, se analizaron distritos emergentes de Lima, con potencial comercial y mayor beneficio en vías de comunicación y trans porte. Se estudió la tendencia del mercado de Magdalena del Mar, para el que plantearon una encuesta, que permitió medir los indicadores que llevarian a concluir el desarrollo de un proyecto inmobiliario para la zona, que contribuya a satisfacer las necesidades de la demanda en dicho distrito y la mejora urbanística. Es importante plantear a las autoridades de Magdalena, la necesidad de imple mentar proyectos inmobiliarios de nivel multifamiliar, ya que, el distrito posee gran cantidad de emprendedores que podrían atraer flujo de inversión e ingresos al distrito. Así mismo, se ha identificó, las personas que proyectan vivir en Magda lena, piden seguridad, orden y limpieza. ¿Con quienes compartes la vivienda?
I 09 JUAN DE ALIAGA 650 JUAN DE ALIAGA 650 JR. MARIA PARADO DE BELLIDO JUAN DE ALIAGA 650 JR. DOMINGO PONTE 1127 PROYECTO UBICACIÓN IMAGEN UBICACIÓN CARACTERÍSTICASY INVENTORIZZONEDIFICIOJUAN DE DOMINGOEDIFICIOALIAGAPONTE Av. Jr.1,EntreLoteMiroquesadaAntonioirregularmedianeras2y3dormitoriosMariaParadode Bellido Lote 1,Entreirregularmedianeras2y3dormitoriosAv.AntonioMiroquesadaLoteirregularEnesquina1,2y3dormitorios 22 pisos 7 pisos 6 pisos 142 unidades 45 unidades 45 unidades 105 estacionamientos 46 estacionamientos 73 estacionamientos ANÁLISIS DEINVENTCOMPETENCIAJUANDEALIAGADepartamentotípico EDIFICIO DepartamentoORIZZONtípico
En este incluimos no solo datos, como la dirección de bicación oubicación, los precios por departamento, sus áreas y características, sino también imágenes de sus fachadas, al igual que plantas donde se pueda ver claramente la distribución interior.
I 10 PRECIO PROMEDIO Y POR M2 (UBICACIÓNACCESIBILIDADESTRATÉGICA) (RADIOENTORNO1KM) ESTADO En construcciónplanosEnTerminado S/.Promedio619600 Dpto. de 83.19 m2 Por m2 S/. 7 S/.Promedio448584810 Dpto. de 83 m2 Por m2 S/. 7 S/.Promedio045706931 Dpto. de 89.57 m2 Por m2 S/. 7 995 Piscina, área de coworking, zona de parrillas, centro de lavado, bike parking, sky bar, funcional center, salón de Terraza,niños salón de usos múltiples, zona de parrillas, salón de niños. Piscina, área de coworking, zona de parrillas, centro de lavado, bike parking, funcional center. ServiciosCentrosCentrosRestaurantesCentroSupermercadosServiciosCentrosCentrosRestaurantesCentroSupermercadoscomercialdeSaludeducativoscomercialdeSaludeducativosSupermercadosCentrocomercialRestaurantesCentrosdeSaludCentroseducativosServicios
El análisis de competencia realizado, a tres diferentes proyectos, nos sirvió no solo para entender las variables principales que deben mostrarse al presentar un proyecto inmobiliario, sino como guía para poder seguir todos los pasos necesarios en cuanto a la elaboración de nuestro futuro proyecto.
Propósito del análisisEDIFICIO DOMINGO PONTE Departamento típico
ElEnS/12000promedio79%ahorra algun inmueble tiene de
o invertir en negocios El 50%
planes
Lamudarse.edadpromedio de independización es a los 30 años. PRIORIDADES El 83% esta trabajando. El 20 % esta estudiando. El 15% ni estudia ni FUENTE:trabaja.IPSOSPERU - GEN Y : PERFIL DEL ADULTO JOVEN 2019 MILLENIALS Comprar un auto o camioneta Iniciar un Negocio 23 % 27 % Comprar una casa o departamento26% Alquilada19 % Propia12 % Vive con suspadres69 % Es bancarizado Ahorró el último año Se endeudó el último año 59 % 73 % 48 % Escogimos como público objetivo a los “millenials” usuarios del nivel socioeconomico A gracias al estudio de análisis realizado previamente. Elección del público objetivo Al comienzo, dudamos si escoger el sector A o B, ya que nos encontrabamos cerca al distrito de San Isidro, pero llegamos a escoger el A. Dificultades y errores
I 11 03 PÚBLICO OBJETIVO DEFINICIÓN DEL PÚBLICO OBJETIVO Llegamos a la conclusión, según lo analizado en nuestro estudio de mercado objetivo, que nuestro público objetivo son jóvenes desde los 28 años que buscan independizarse, com prando un departamento nuevo que sea accesible, cómodo y seguro. Son personas que buscan un departamento moderno que se adapte a un estilo de vida emprendedor, saluda ble y social. El proyecto se enfoca en usuarios del nivel socieconómico A/B +. Dentro de Lima Metropolitana, Los millenials (18 a 35 años) ocupan un total de 32.1% de la población. 01 SITUACIÓN ECONÓMICA Y FINANCIERA 02 SITUACIÓN DE VIVIENDA 03 PLANES A FUTURO INGRESO INTENCIONESMENSUAL
para comprar
DE NUESTRO PÚBLICO OBJETIVO Elegimos como público objetivo a los jóvenes millenials desde los 25 años a más, ya que la tasa de interés, al decrecer, se vuelve más accesible para personas con un menor sueldo, y por eso creemos que dichos jóvenes, al tener un menor sueldo se animarian a comprar un departamento dentro de este edificio en el distrito de Magdalena del Mar. Evolución de nuevos créditos carios desembolsados mensual (familiar): S/. 13, 016 : Indpendiente (7.9%), Dueño PYME (6.3%), Dependiente (47.7%), No trabaja (38.1%) : Si. Mayormente privada. De 1,416, 400 de personas, en Lima Moderna, el 76.8% pertenece al NSE A/B Recuperado de APEIM 2016
ZONAS NSE A
RAZÓNA
Ocupación
Gráfico5:
Educación
33.1%17.5%0.6%0.5%3.9%0.7%0.3%1.7%3.3%0.6%0.8%2.4% TIPO DE VIVIENDA NSE A Propia,Alquiladatotalmente pagada Propia, por invasión Propia, comprándola a plazos Cedida por el centro de trabajo Cedida por otro hogar o institución Otra forma 18.0%73.1%0.0%3.8%0.4%4.7%0.0% Recuperado de APEIM 2020: Data ENAHO 2019 GASTOS E SERVICIOSINGRESOSFINANCIEROS NSE A Cuenta de ahorro Cuenta de ahorro a plazo fijo Cuenta corriente Tarjeta de crédito Tarjeta de débito No tiene 84.3%86.8%6.6%3.7%47.4%11.5% Recuperado de APEIM 2020: Data ENAHO 2019 DISTRIBUCIÓN DE ZONAS LIMA MET. La mayor cantidad de personas del NSE A, están viviendo actualmente, o trabajando, en el sector 7, seguido del sector 6, donde se encuentra nues tro terreno de estudio. PERFIL DE HOGARES SEGÚN NSE 38% AHORROS La mayor cantidad de personas del NSE A cuen tan con una cuenta de ahorros. PROMEDIO MENSUAL NSE A Gasto Ingresofamiliarfamiliar S/. 8,083 S/. 13,016 PROMEDIO MENSUAL NSE A Grupo 5: Muebles, enseres, y mantenimien to de la vivienda S/. 1,055 * INGRESO ESTIMADO Recuperado de APEIM 2020: Data ENAHO 2019 ESTILO
ZonaTotal 1 (Puente Piedra, Comas, Carabayllo) Zona 2 (Independencia, Los Olivos, San Martín de Porras) Zona 3 (San Juan de Lurigancho) Zona 4 (Cercado, Rimac, Breña, La Victoria) Zona 5 (Ate, Chaclacayo, Lurigancho, Santa Anita, San Luis, El Agustino) Zona 6 (Jesús María, Lince, Pueblo Libre, Magdalena, San Miguel) Zona 7 (Miraflores, San Isidro, San Borja, Surco, La Molina) Zona 8 (Surquillo, Barranco, Chorrillos, San Juan de Miraflores) Zona 9 (Villa el Salvador, Villa María del Triunfo, Lurín, Pachacamac) Zona 10 (Callao, Bellavista, La Perla, La Punta, Carmen de la Legua, Ventanilla, Mi Otros DE VIDA NSE
hipote
en 2020 Ingreso
I 12
lote,
área. 6.3.3
I 13 04 DELELABORACIÓNTESTDECABIDA
ANÁLISIS DE LA DEMANDA PARÁMETROS DATOS DEL TERRENO ÁreaÁreaFondoFrenteÁreaAlturaZonificacióndelterrenolibremínimadpto. 1D Área mínima dpto. 3D Retiro Av. Juan de Aliaga Retiro Francisco EstacionamientosGraña 2,17RDMpisos795.47 m2 49.18 m 41.34 m 1.53590.254550%m2m2mm PROYECTO Área libre Área construida por piso Circulación por piso Área construida vendible CuantasDpto.Dpto.Unidades1dormitorios3dormitorios Área construida desde 1 nivel Cantidad de sótanos Total deEstacionamientosestacionamientosde visita 1, 398 m2 1, 398 m2 140 m2 1, 258 m2 289 und. 85 29463523,204und.und.761m2niveles CUADRO GENERAL DE PARAMETROS URBANISTICOS Y EDIFICATORIOS DE LA ZONIFICACIÓN RESIDENCIAL Residencial de Densidad(RDM)Media 2500 50 50% 1 cada vivienda Según planos de alturas EdificacióndeaprobadosMultifamiliar ORDENANZA N° 290 - MDMM - MAGDALENA DEL MAR 6.3. ESTACIONAMIENTO 6.3.2 En el distrito de Magdalena del Mar , los edifcios multifamiliares y conjuntos residenciales deberán proveer obligatoriamente espacios de aparcamiento, 1 1/2 estacionamiento por vivienda hasta 120 m2 y 2
multifamiliares y
visitas,
adicionales a los indicados en
numerales precedentes. USOS LOTE NORMATIVOMINIMO(m2) FRENTE NORMATIVOMINIMO(ml) ALTURA DE EDIFICACIÓN MAXIMA ÁREAMINIMALIBRE ESTACIONAMIENTOMINIMO 17.1 ÁREA DE VIVIENDA MÍNIMA (FIG.1) Nº DE DORMITORIOS ÁREA MÍNIMA 030201 70.00 m2 50.00 m2 40.00 m2 En el distrito de Magdalena del Mar se establece como área mínima de los departamentos según el cuadro (Fig.1). ALTURA DE EDIFICACIÓN MÁXIMA 17 pisos + Azotea (Edificio Multifamiliar)
10%
para viviendas de
residen ciales deberán
Según el estudio de mercado llegamos a la conclusión de que nuestro público objetivo, que son los millennials, buscaban departamentos de 1 o 3 habitaciones, entre un rango de 45 a 90 m². Esto se debe a que muchos de ellos recién está en el proceso de adquirir su primera vivienda, por otro lado hay una parte de los millennials que necesitan mudarse a un estacionamientos mayor Los edificios conjuntos considerar obligatoriamente dentro del para uso de las un de estacionamientos los
Dificultades y errores
I 14 CERTIFICADO DE PARÁMETROS URBANISTICOS Y EDIFICATORIOS RESUMEN DE ÁREAS 21, 385.35 m2 140 m2 23, 761 m2 13, 977.35 m2 37, 738.85 m2 Área construida vendible Área construida común Área construida sobre rasante Área construida en sótano Área construida total RESUMEN DE ÁREAS CONSTRUCCIÓN 23, 761 m2 13, 977.35 m2 Área construida desde nivel 1 Área construida sótanos VENTA 21, 385 m2 463 Área para Estacionamientosventa para venta departamento con más habitaciones debidos a la necesidad de contar con mayor espacio debido al incremento en el número de integrantes en la familia. Además debemos contar con áreas comunes que nos permitan poder satisfacer las necesidades actuales de nuestros usuarios y de esta forma poder generar la mayor satisfacción posible. En cuanto a esta parte del trabajo, tuvimos al comienzo algunos errores de datos encontrados en cuanto los parámetros del terreno, sin embargo luego corregimos estos. Tener tablas con la información del resumen de áreas, al igual que construcción y venta, nos ayudo a mantener ordenado los datos y no confundirlos, ya que estos eran muchos.
I 15 Nuestro público objetivo son jóvenes adultos entre la edad de 28-35 años, correspondientes al sector socioec onómico A. Los precios unitarios: Publicidad, pagos administrativos, de índole legal, así como valores unitari os, están relacionados y orientados a nuestro público objetivo y a la zona en donde se ubica el proyecto. Nuestro margen actual puede variar si es que el precio del m2 varía : DADCANTIDADUNIESOSNGRITEMI (q) PU $ PARCIAL(p) (pxq) 21 42,810,690.606,945,000.0021,385.35 2,001.87 463.0022,223,990 15,000 49,755,690.60 CANTIDADUNIDADCOSTOSITEM (q) PU $ PARCIAL(p) (pxq) 1 $961,978472,795 x area de terreno 5,532,132.25 2 del desarrollo del proyecto del terreno de las licencias de la construcción de la gestión legal de los gastos administrativos de la gerencia de proyectos de las ventas $00208537,738m2 x area 00754,777 3 %00%54132009512$ de costo de obra a VUO 604,766.02 4 $4003513,977m2 x m2 construídos m2 construídos 5,590,940.00 $007005076123m2 x 16,633,050.00 5 $00600290 x unid de vivienda + 1 174,000.00 6 de costo de obra 29,956,384.97666,719.70 7 $ 29,956,384 97 7 0% % 3 0% % del gasto total gerenciado 2,096,946.95 8 %0%26049,755,690$ de las 81995,113 %5%16069075549$ de las 36746,335 SUMA TOTAL DE 09 15,960,909.5133,794,78132% PRIMER SUB TOTAL UTILIDAD = INGRESOS ESTIMADOS GASTOS ESTIMADOS 43% MARGEN DE UTILIDAD SOBRE INGRESOS=UTILIDAD/INGRESOS INGRESOSEGRESOS Deptos m2 Vendibles (Área vendible total) Estacionamientos plazas de estacionamientos en venta Costo del Terreno Costo de todo el expediente técnico. Area a diseñarse dependerá de test fit 3% del costo total de obra según Valores Oficiales Construcción de sotanos o semisotanos Construcción pisos superiores Inscripción de nuevas propiedades (Estimado monto fijo por # de departamentos) Oficina , servicios , mensajeria , documentación , conexiones domiciliarias , etc Porcentaje del gasto administrado (según complejidad y/o Venta-corretajetamaño) (rango entre 1 y 3% del valor de las ventas) Publicidad, promocion, caseta (1 y 1.5% de las las ventas) uumm22dindin construida ESTIMACIÓN DE UN PROYECTO INMOBILIARIO DE UN EDIFICIO MULTIFAMILIAR POSIBLES ESCENARIOSDESCRIPCIÓN SUMA TOTAL DE INGRESOS(Ventas) ventassatnev GASTOS Teniendo un precio por M2 de $ 2500 , nuestro margen sería: 26%Teniendo un precio por M2 de $ 1800 , nuestro margen sería: nse “a”
columna Nº2.
valores
Tierra compactada Sin puertas ni ventanas Sin revestimientos en ladrillo, adobe osimilar. Sin instalación eléctrica ni sanitaria.
I 16
Con respecto a los posibles escenarios podemos observar que si el precio del metro cuadrado del distrito fuera mayor, se obtendría una mayor ganancia. Por otro lado podemos observar que si el precio del metro cuadrado es menor, el proyecto tendría un menor margen menos atractivo para los inversionistas, lo que desencadenaría en dificultades en conseguir dinero para la obra. Con esto podemos determinar que nues tro proyecto resulta con un margen positivo, lo cual genera una mayor ganancia a los inversionistas. Esto es importante para el correcto desarrollo del proyecto y que este siempre tenga un flujo caja en positivo. Para este caso no se considera los de la Columnas, vigas y/o placas de concreto armado y/o metálicas. Placas de concreto (e=10 a 15 cm), alba- ñilería armada, ladrillo o similar con columna y vigas de amarre deconcreto armado. Aligerado o losas de concreto armado horizontales. Madera fina machihem brada, terrazo. Aluminio o madera fina (caoba o similar), vidrio tratado polarizado (2), laminado o templado. Superficie caravista obtenida mediante encofrado especial, enchape en techos. Baños completos (7) nacionales con mayólica o cerámico nacional de color. Igual al Punto "B" sin ascensor. Ladrillo o similar sin elementos de concreto armado. Drywall o similar incluye techo (6) Calamina metálica, fibrocemento sobre viguería metálica. Parquet de 1ra., la- jas, cerámica nacio- nal, loseta veneciana 40x40 cm, pisolaminado. Ventanas de aluminio, puertas de madera selecta, vidrio tratado transparente (3). Enchape de madera o laminados, piedra o material vitrificado. Baños completos (7) nacionales blancos con mayólica blanca. Agua fría, agua caliente, corriente trifásica teléfono, gas natural. Adobe, tapial o quincha Madera con impermeabilizante.material Parquet de 2da., loseta veneciana 30x30 cm, lajas de cemento con canto rodado. Ventanas de fierro, puertas de madera selecta (caoba o vidriotransparentesimilar),(4) Superficie de ladrillo caravista. Baños con mayólica blanca, parcial. Agua fría, agua caliente, corriente monofásica, teléfono, gas natural. Madera (estoraque, pumaquiro, huayruro, machinga, catahua amarilla, copaiba, diablo fuerte, tornillo o similares). Drywall o similar (sin techo) Calamina metálica, fibrocemento o teja sobre viguería de madera corriente. Loseta corriente, canto rodado, alfombra. Ventanas de fierro o aluminio industrial, puertas contraplacadas de madera (cedro o similar), puertas material MDF o HDF, vidrio simple Tarrajeo frotachado y/o yeso moldurado, pintura lavable. Baños blancos sin mayólica. Agua fría, corriente monofásica, gas natural. Pircado con mezcla de barro. Madera rústica o caña con torta de barro. Loseta vinílica, cemento bruñado coloreado, tapizón. Madera corriente con marcos en puertas y ventanas de pvc omadera corriente. Estucado de yeso y/o barro, pintura al temple o al agua. Sanitarios básicos de losa de 2da., fierro fundido ogranito. Agua fría, corriente monofásica, teléfono. Sin techo Cemento pulido,ladrillo corriente, entablado corriente. Pintado en ladrillorústico, placa de concreto o similar. Agua fría, corriente monofásica sin empotrar Sin aparatos sanitarios.Madera rústica.
Aligerados o losas de concreto armado inclinadas. Mármol nacional o reconstituido, parquet fino (olivo, chonta o similar), cerámica importada, maderafina.
Losa o aligerado de concreto armado con luces mayores de 6m. Con sobrecarga mayora 300 kg/m2. 526.63 319.85 285.79 308.05
Mármolpiedrasimportado,naturalesimportadas,porcelanato. 282.47 103.95 305.50 339.54 208.68 150.64 169.30233.39 79.04 233.06 233.72 172.40 97.37 111.44173.14 54.83 140.72 226.02 109.43 85.28 98.30132.84 29.25 88.89 159.11 40.80 72.98 65.8691.40 17.20 64.56 119.84 22.44 54.79 44.9764.42 12.81 36.93 70.61 15.43 29.60 39.6952.83 8.81 34.26 0.00 14.80 24.8321.13 0.00 18.51 0.00 4.970.00 0.00 (2)TECHOS AREA (m2) SOLES / M2 US $/ M2 US $ (3)PISOS (4)PUERTAS Y INSTALACIONESELÉCTRICASY CONSTRUCCIÓN SOBRE RASANTE CONSTRUCCIÓN SOTANOS21 Conclusiones
Aluminio o madera fina (caoba o similar) de diseño especial, vidrio polarizado (2) y curvado, laminado otemplado. Mármol nacional, madera fina (caoba o similar) enchapes en techos. Baños completos (7) importados con mayólica o cerámico deco- rativo importado. Sistemas de bombeo de agua potable (5), ascensor, teléfono, agua caliente y fría, gas natural.
CUADRO DE VALORES UNITARIOS OFICIALES DE EDIFICACIONES PARA LA COSTA ( 01 AL 31 DE MAYO 2021) (1)MUROS COLUMNASY VENTANAS (5)REVESTIMIENTOS (6)BAÑOS t.c 3.74 23,761.50 9,014 884.38 3,080 12,095,320.41436.03 39379921418 13,977.35 3922025 824COSTO DE OBRA A VALORES OFICIALES G VALORES POR PARTIDAS EN NUEVOS SOLES POR METRO CUADRADO DE ÁREA TECHADACATEGORÍA ESTRUCTURAS ACABADOS A B C D E F H I Estructuras laminares curvadas de concreto armado que incluyen en una sola armadura la cimentación y el techo.
Aluminio pesado con perfiles especiales. Madera fina ornamental (caoba, cedro o pino selecto).Vidrio insulado (1) Mármol importado, madera fina (caoba o similar), baldosa acústica en techo o similar. Baños completos (7) de lujo importado con enchape fino (mármol o similar). Aire acondicionado, iluminación especial, venti lación forzada, sist. hidro neumático, agua caliente y fría, natural.desaguebombeoalarmas,intercomunicadorascensor,sist.dedeaguay(5),teléfono,gas
Nexo presenta Kusa (eficiencia en Quechua), un proyecto que esta pensado para el usuario y su comodidad, siendo eficiente y hábil en el diseño. Ubica do en una zona de uso mixto, céntrica, la cual ofrece una experiencia de comodidad, conexión y libertad. Luego del Covid-19 pensamos en que la arquitectura debía de cambiar y que mejor forma que este proyecto inmo biliario, inspirado en la tecnología, la modernidad, lo exclusivo y lo socialN E X O
I 17 05 DELALCANCEPROYECTOY PRODUCTO ÁREAS VERDES CERCANÍA Y FÁCIL ACCESOESQUINA
Ubicada en avenida principal conectada a la Javier Prado OesteAl
estar ubicado en una esqui na tiene mejores vistas y venti lación e iluminación. K U S
Cercanía a áreas verdes. Parques y zonas con jardín
ESTRATÉGIASUBICACIÓN
Decidimos repartir las estrategias de ubicación de nuestro proyecto Kusa en 6 diferentes variables: Áreas verdes, cercanía y fácil acceso, la ubicación en esquina, cercanía al instituto Toulousse, acceso a servicios e igualmente a tiendas y restaurantes. Elaboración de las estrategias
I 18 TIENDAS Y SERVICIOSRESTAURANTES
CENTRO DE ESTUDIOS Ubicada a pocas cuadras del intitutoFarmacias,Toulouse.bancos, Grifo GNV, Centros de Veterinacia, Centros de Salud, Hospitales cerca. Supermercados (metro)), bodegas, restaurantes y centros comerciales como Paseo Fibra.
ESTRATÉGIASUBICACIÓNDE S A
K U
El ser un edificio verde, se cuenta con mayor número de jardineras, patios y muros y áreas verdes para así darle mayor alegría al usuario y que este se sienta rodeado de naturaleza.la
Las dos fachadas principales darán a la calle. Al estar ubicadas en una esquina, los departamentos tendrán mayor iluminación y ventilación y también vistas a parques o calles poco transitadas. Creemos que es importante que cuidemos el planeta, por eso queremos enfocaros en la construcción sostenible y eco-friendly tanto como el diseño que ayude a nuestro planeta.
I 19 CARACTERÍSTICAS
GIMNASIOCOWORKING ÁREAS VERDESVISUALESEDIFICIO
Después de el análisis de Covid-19, nos dimos cuenta que las personas necesitan un espacio para poder hacer deporte y activar su cuerpo, por eso contamos con un área común de deporte y gimnasio.
VERDE Se ofrece un área de coworking debido al cambio tras Covid-19 y se busca diseñar un espacio para jóvenes emprendedores, sin quitar espacio en los departamentos.
Somos un edificio de departamentos pequeños de 1 y 2 dormitorios para jóvenes recien casados o que busquen independizarse e incluso viviendo con “roomates”
Para hacer más eficiente el espacio en los departamentos y siendo amigables con la naturaleza, se implementó una zona de lavanderíaOfrecemoscomún. un sistema de automatización moderna en cada departamento, se utiliza la tecnología para poder manejar diferentes sitemas dentro de los departamentos desde variasOfrecemosplataformas.unsistema de automatización moderna en cada departamento, se utiliza la tecnología para poder manejar diferentes sitemas dentro de los departamentos desde varias plataformas.
LAVANDERÍA
PEQUEÑOSDEPARTAMENTOSAUTOMATIZACIÓNSISTEMACOMÚNDECONTROLDEMANTENIMIENTO
AZOTEA COMÚN
S A
I 20 CARACTERÍSTICAS
Creamos espacios comúnes para que las personas puedan disfrutar de la compañía de otros al aire libre o que puedan preparar parrillas o reuniones sin necesidad de hacerlas en los propios departamentos.
El edificio contará con un área común como de parrilla o reuniones, ofrecemos departamentos con acceso a un gimnasio, coworking y terrazas sociales para que los usuarios puedan tener espacios para disfrutar sin necesidad de salir del edificio. Diseñados con acabados modernos, cómodos y interactivos. Además todos los departamentos cuentan con iluminación natural por la fachada y mampárasy vanos de piso a techo que contribuyen con mayor vida y calidad a la vivienda. Se utiliza iluminación artificial mediante focos LED para reducir la energía consumida y así cuidamos el medio ambiente. Diseño de Acabados de alta calidad en los departamentos y áreas comúnes con la posibilidad de personalización y adaptación de materiales (durante el proceso de planos, no de construcción)
ACABADOSESTRATÉGICABENEFICIOSEQUIPAMIENTOA
I 21 UBICACIÓN
Ofrecemos departamentos con acceso a gimnasio, coworking y terrazas sociales permitiendo que los usuarios puedan desarrollarse correctamente sin tener que salir del edificio. De esta manera no solo se aumenta la productividad de los usuarios sino también su comodidad. Al ser un edificio verde, se reduce el consumo de energía, agua, costos y le da una mejor experiencia al usuario y contribuimos con el medio ambiente.
El valor de m2 establecido en nuestro proyecto es (.......) el cual se basa en la competencia actual inmobiliaira del distrito de Magdalena del Mar y lo que nos hace diferentes a la otras opciones. Ofrecemos una ubicación especial en donde existen pocos edificios inmobiliairos que ofrezcan un producto similar para jóvenes que recién quieren independizarse o están recien casados. El proyecto ofrece departamentos pequeños pero cuenta con ambientes de alta calidad con un metraje mínimo de 45 metros cuadrado y un máximo aproximado de 90 m2 Ubicado en zona estratégica, cerca a centros comerciales, centros de educación, hospitales, centros de salud, áreas verdes, cercanía a servicios básicos como supermercados, restaurantes, bancos, grifos, parques, transporte público y cerca a la Javier Prado Oeste, la cual permite mejor conexión a otros lugares y distritos.
PERFIL PROYECTODEL PERFIL DEL PROYECTO KUSA
PRECIO K U S
I 22 1 2 3
¿QUE OFRECEMOS? Un edificio de 17 pisos de altura, con un área libre de 50% con departamentos desde 45 m2 a 90.25 m2. Habrán 289 unidades de departamentos, 85 unidades de departamentos de 1 dormitorio y 204 unidades de 3 dormitorio. Contará con 5 niveles de sótanos y 463 estacionamientos, dentro de ellos 29 serán para visita. Tendrá también un área común de 140 metros cuadrados en donde se podrán realizar distintas actividades. El precio por metro cuadrado es de 2001.87 dólares.
Los departamentos de 3 dormitorios (90m2) costarán 180,163.30 dólares
Como complemento ofrecemos espacios de co-working para los jóvenes, zonas de ejecicio para aquellos que necesitan una vida saludable y activa, una zona social como estilo rooftop, que cuenta con parrilla, barra, para aquellos que encuentren importante la interacción y eficiencia ya que no quita espacio de los departamentos sino que brinda un extra. Finalmente zona de lavandería para así aprovechar el espacio y ser una vez más eficientes en el diseño.
3. Perfil Co-living: interés por vivir en un departamento privado, en un edificio con departamentos de menor metraje pero con áreas comunes de lavanderia, terraza, espacios de co-working para poder aprovechar el espacio de área construida. ¿Qué nos hace diferentes?
En base al análisis de competencia de mercado concluimos que hubieron cambios en los últimos años que forzaron que la arquitectura y la inmobiliaria cambien. Debido a Covid-19, creemos que nuestro proyecto aunque el precio sea mayor al precio promedio en la zona, ofrecemos beneficios que no se encuentran en otro lugar. Nuestro concepto inicial parte de la eficiencia en los espacios, como nuestro nombre lo dice.
1. Perfil Social: áreas de reunión estilo rooftop que permite la interacción social entre los vecinos del edificio. Cuenta con zona de bar y de entretenimiento.
Los departamentos de 1 dormitorio (45 m2) costarán 90,084.15 dórales
Conclusiones
Ofrecemos departamentos de 1 y 3 dormitorios de dimensiones pequeñas pero estos son espacios integrados y con sistemas de tecnología avnzada y de automatización para que sean más eficientes y modernos.
El enfoque al concepto de lo que nuestro edificio consiste parte de ofrecer espacios que aporten el estilo de vida de nuestro público objetivo, reduciendo el metraje por departamento para ser más eficientes pero aumentandolos metros cuadrados de las áreas comúnes. Nos inspiramos en un estilo de vida urbano y social para jóvenes que buscan independencia y una vida social activa tanto como también vivir en un lugar donde priorice cuidar el medio ambiente.
2.Perfil Activo: Cuenta con una sala de deporte y gimnasio con equipamiento moderno para que los jóvenes puedan mantener una vida activa.
Nombre del proyecto “Aliaga 650” - Proyecto de gestión y venta de un edificio multifamiliar para un público objetivo de jóvenes desde los 28 años, parejas o familias en el distrito de Magdalena. Ubicación Magdalena Auspiciador o cliente V&V Gerente del Proyecto Alejandra Pinto Representante del cliente Claudia Chavez Fecha 20/05/2021
Vender todos los dptos. del edificio antes de finalizar la obra. Atraer socios que quieran Inversionistas, socios, y gerente del proyecto Supervisor de obra y gerente del Inversionistasproyectoysocios Lograr tener las licen cias y trámites admiti dos y aceptados para poder iniciar la obra. Terminar la construc Ganar S/. 3 572 586 por la venta de los departa mentos (utilidad)
S/.inmobiliarios.inversionistas20meses17862932
ACTA DE CONSTITUCIÓN
El proyecto consiste en el desarrollo de un edificio multifamiliar de uso mixto. Nexo, es la constructora encargada del desarrollo del proyecto, teniendo como responsables del proyecto a: Alejandra Pinto, Carlos Sanchez, Maria Paula Garcia Pacheco, y Maria Fernanda Pinedo. Requerimientos especiales solicitados por el cliente Edificio residencial multifamiliar, aproximadamente de 500m2. Entre 15 a 20 departamentos. Restricciones Parámetro del distrito de Magdalena del Mar y Reglamento Nacional de Edificaciones. CRITERIOS DE ÉXITO PERSONA QUE APRUEBA los 28 años, parejas o nuevas familias, e
OBJETIVOS DEL PROYECTO RESPECTO A Justificación del proyecto para el propietario El nuevo proyecto de vivienda multifamiliar, cuenta con amplias áreas comúnes como: fitness center, co-working, cine, juegos para niños, sala gastronómica, entre muchas más, además de un parque central exclusi vo, planteando un estilo de vida cómodo para los jóvenes o familias en formación. Descripción técnica del proyecto
CostoPlazoRestricciones Jóvenes desde
I 23
Internos Accionistas Nexo, Inversiones Inmoviliarias Magdalena SAC. Trabajadores Carlos Sanchez, Maria Paula Garcia Pacheco, y Maria Fernanda Pinedo Externos Clientes V&V inmobiliaria Proveedores DLP S Arquitectos, Arquitecto paisajista, V&V constructora. Entidades financieras BCP Sindicatos De construcción, Comunidad local Municipalidad de Magdalena V&V Función:inmobiliaria Construir Arquitecto paisajista Función: Diseño y supervisión Gerente proyectual Función: Diseño y supervisión Función:Inversionistas DLP S Función:Arquitectos CLAVE Selección del terreno Estudio de Mercado Entrega de la cabida Diseño arquitectónico, estructural, e instalaciones sanitarias y eléctricas. Entrega de presupuesto Acbados finales de departamentos y áreas comunes Finalización de la obra, control, supervisión Cierre legal de departamentos a clientes e inversionistas Campaña Seguimientopublicitariadecalidad
I 24
STAKEHOLDERSSUPUESTOSENTREGABLES
Financiamiento
Diseño PARTICIPANTES
V&VAlejandrainmobiliariaPinto
NexoNexoNexoV&VNexoNexoNexoNexoTercerosNexoinmobiliaria
Los departamentos del nuevo proyecto se venderán con facilidad al público objetivo por sus amplias áreas comunes, el parque central exclusivo de para uso de solo los residentes, y la cercanía a las vías de transporte más importantes de la ciudad. Así mismo, por estar rodeado de diversos equipamientos como restaurantes, centros comerciales, tiendas y naturaleza.
I 25 K U S A
CONCLUSIONES
Para esta primera parte del curso, el respectivo trabajo, nos ayudó no solo a reforzar temas vistos anteriormen te en otros cursos, como Gestión de proyectos 1 o Metrados y Presupuestos, sino que nos enseñó más a detalle los procesos que se deben de seguir antes de definir un lugar de emplazamiento para un proyecto inmobiliario. Es importante no solo tener en cuenta el entorno inmediato, y las ventajas que este trae sobre el lote estudiado, sino la normativa del distrito, ya que si esta no concuerda con lo planteado para el proyecto, se podrian generar muchos problemas a futuro, que no solo costarian dinero adicional para su solución, sino también tiempo. Escoger un buen público objetivo es igual de primordial, ya que este será el potencial com prador de los departamentos generados a futuro, y para poder confirmar este, se debe de efectuar un análisis muy preciso de oferta y demanda.
I 26
TP.GESTIÓN01DE ALCANCE
Dificultad del tema 70% Motivación frente al tema 100% Tiempo utilizado en teoría 90% Tiempo utilizado en práctica 80%
OBJETIVOS
Puntaje 3.003.003.002.002.002.002.002.002.00
4 Entender el concepto de estimación preli minar de ingresos y costos, identificar ratios para estimar la inversión del proyecto que responda al perfil definido. 5 Definir los atributos del producto y presen tarlo al mercado (elaboración de brochure) 6
DESCRIPCIÓN
Criterios Acta de constitución/Terreno Estudio de mercado, demanda, oferta Estudio de competencia Definición del público objetivo Estudio de cabida Definición del perfil del producto Estimado de Inversión Marketing del producto/Brochure Coherencia y calidad de info.
CRITERIOS DE EVALUACIÓN
El trabajo consiste en la definición del alcance de alcan ce que los estudiantes realizarán en una entrega y exposición del trabajo grupal en su etapa parcial. Se solicita: 1. Introducción: donde deben presentar a la empresa y el proyecto y sustentar los argumentos que lo hacen interesante como inversión. 2. Definición del proyecto: Deben presentar el acta de constitución del proyecto. 3. Establecimiento de las bases del proyecto: Análisis de la ubicación y entorno, certificado de pará metros y normatividad vigente. FODA del terreno 4. Estudio de mercado y público objetivo. 5. Fit test del proyecto. Alcance y Perfil del producto. 6. Estimado de inversión inicial 7. Brochure del producto I 27
PARCIAL CG1, CG4, CG5, CG6, CG7, CG10, CG11
Analizar el terreno y entorno y determinar los criterios que justifican su elección. 1 Demostrar el conocimiento del mercado, realizando un análisis de la oferta y deman da del distrito. 2 Identificar y Analizar la competencia del proyecto. 3 Demostrar los criterios empleados para la elaboración de una cabida preliminar que responda al mercado y normativa analizadas
TI.MONOGRAFÍA01
Elaboración
Para esta parte del trabajo, elaboramos una monografía para explicar de manera más exacta y detallada nuestro proyecto, y todos los estudios y variables analizadas para llegar a la buena elaboración de este. Dentro de esta copilación de información, colocamos no solo información, sino también los gráficos del trabajo previo como herrami enta visual para una mejor comprensión de la lectura de los datos recolectados.
I 28
La monografía es una herramienta utilizada para mantener la información de un proyecto inmobiliario ordenada y junta en un mismo lugar, evitando confusiones a futuro.
I 29
I 30
I 31 K U S A
PARCIAL CONCLUSIONES
Esta etapa del trabajo nos ayudó a desarrollar un orden en nuestro proyecto inmobiliario y todos los estudios e información analizada para la correcta elaboración de este. Esta característica del orden, es muy importante cuando se trata de la gestión de un proyecto, ya que cualquier detalle, por más mínimo que sea, si es que se pierde o se comete algún error al transcribirlo, puede afectar a la acertada elaboración del proyecto.
En cuanto al brochure, este nos ayudó a seguir desarro llando nuestras habilidades gráficas y de síntesis, ya que debiamos explicar de manera g´rafica y dinámica infor mación concisa sobre el proyecto. Sin embargo, también nos dió una idea de que es lo que buscan los futuros compradores en un brochure para sentirse atraidos al edificio y poder realizar una posible compra.
Dificultad del tema 80% Motivación frente al tema 100% Tiempo utilizado en teoría 70% Tiempo utilizado en práctica 70%
I 32 TI.MONOGAFÍA01
TP.CG4,CRONOGRAMA02CG6,CG11
DESCRIPCIÓN
CRITERIOS DE EVALUACIÓN
Criterios Listado de actividades -EDT Secuenciamiento del proyecto Desarrollo en MS Project Puntaje 12.004.004.00 Aplicar el aprendizaje del taller de MS Project, elaborando el cronograma y diagrama de Gantt en Project. Entender de manera práctica la relevancia de la gestión del tiempo en el éxito del proyecto.
El trabajo consiste en elaborar el cronograma integral del proyecto inmobiliario, en el presente caso “Kusa”, empleando la herramienta MS Project, sobre la cual se tuvo previamente un taller de capacitación. El trabajo es una critica calificada de avance sobre el tema. I 33 OBJETIVOS Definir claramente las etapas, plazos y secuencias de las actividades del proyecto inmobiliario trabajado, para lograr una buena administración del tiempo del proyecto.321
Antes de desarollar un cronograma de Gantt en el programa de M.S. Project se debe definir claramente las etapas, plazos y secuencias de las actividades del proyecto inmobiliario, para así poder lograr una buena administración del tiempo del proyecto.
M.S PROJECT
Una vez que el trabajo ha sido descompuesto en sus partes se puede estimar cuanto tiempo durará en realizarse como un todo. Los diagramas de secuencia (diagrama de gantt) sirven para mostrar de manera gráfica el orden en que debe ser ejecutado el trabajo. Es una herramienta de control que nos asegura una fecha determinada para el fin de un proyecto.
I 34
“Lo que no se puede medir, no se puede controlar, lo que no se puede controlar, no se puede gestionar, lo que no se puede gestionar, no se puede mejorar”
Peter Drucker
321 Planificar la gestión Definir las actividades / tareas Establecer las secuencias de las actividades / tareas Estimar los recursos de las actividades / tareas Estimar la duración de las actividades / tareas Desarrollar el cronograma
I 35 01 M.S. DIAGRAMAPROJECTDEGANTT
El desarrollo del cronograma nos fue de mucha utilidad porque, nos permite llevar el orden al momento de desarrollar un proyecto inmobiliario. Este orden nos puede ayudar a ahorrar dinero, así como a ser más eficientes al momento de desarrollar una obra. Nos resultó complicado en un primer momento realizar esta actividad, sin embargo pudimos entender el proceso de obra, así como el rango de tiempo que comprenden estas actividades. Importancia
I 36
I 37 K U S A
TP.CONCLUSIONESCRONOGRAMA02
nos puede ayudar a ahorrar dinero, y eficientes al momento de desarrollar una obra. Al comienzo, nos resultó realizar esta actividad, ya que eran muchas variables y datos que teniamos que tomar en cuenta, y era la primera vez que utilizabamos este programa a detalle, sin embargo pudimos entender el proceso de obra, así como el rango de tiempo que comprenden estas actividades y logramos un buen desarrollo del trabajo.
Dificultad del tema 60% Motivación frente al tema 100% Tiempo utilizado en teoría 90% Tiempo utilizado en práctica 90%
I 38
Desarrollar el cronograma de nuestro proyecto en el programa de M.S Project nos resultó muy eficiente, ya que dicho programa ayuda a llevar el orden de las variables necesarias para el desarrollo de un proyecto inmobiliario, y nos muestra su tiempo aproximado de duración, dandonos un panorama más claro sobre el tiempo total de la elaboración del proyecto, desde la compra del terreno hasta la venta de los Mantenerdepartamentos.unorden
Criterios Metrados
DESCRIPCIÓN Se elaboran los metrados de las partidas de Arquitectu ra de una planta típica del proyecto inmobiliario e inves tigan sobre precios unitarios. Con esta información realizan el presupuesto detallado de Arquitectura el cual complementan con un presupuesto en base a ratios del resto de partidas de construcción para llegar a tener el presupuesto de construcción de la obra, el cual emplearán en las siguientes etapas del trabajo.
TP.CG4,PRESUPUESTO03CG6,CG10,CG11
Puntaje
43215CRITERIOS
Elaborar los metrados de arquitectura por partidas de una planta típica.
Aprender a preparar un presupuesto estimado en base a ratios y un presupuesto detallado en base a metrados. Investigar sobre costos reales de mercado de las partidas unitarias (uso de revista Costos, visitas a proveedores especializa Entenderdos) de manera práctica la relevancia de la gestión del costo en el éxito de un proyecto.
I 39
Entender la relación entre el alcance y perfil del proyecto y la gestión de costos y cómo la selección de materiales y sistemas cons tructivos deben estar alineados a ello. DE EVALUACIÓN de Arquitectura Obtención de precios unitarios presupuesto de obra 10.006.004.00
Consolidación
OBJETIVOS
I 40 La planta se compone de 9 unidades de vivienda, teniendo un área total de 860.8 m2². En cuanto a los departamentos oscilan entre los 47 y 120 m2², los cuales se componen de 1, 2 o 3 habitaciones, Área planta típica: -860.8 m2 Área departamentos: -738 m2 Área común: -122.8 m2 N pisos / vivienda: -17 pisos N pisos / area comun: -1 piso N pisos/sotanos: -4 Leyenda:pisos DATOS TÉCNICOS: DEPARTAMENTO TIPO 8 E2 DEPARTAMENTO TIPO 9 E2 DEPARTAMENTO TIPO 7 E2 DEPARTAMENTO TIPO 6 E2 DEPARTAMENTO TIPO 5 E2 DEPARTAMENTO TIPO 4 E2 DEPARTAMENTO TIPO 3 E2 DEPARTAMENTO TIPO 2 E2 DEPARTAMENTO TIPO 1 E2 ESCALERA DE ASCENSORES EMERGENCIA DptoDptoDptoDptoDptoNumeraciónDptoA-101A-102DptoA-103A-104A-105A-106DptoA-107A-108DptoA-109 Á rea 92 m2 68 120m2m273m2116m292m247m257m273m2 Hab.323233212 PLANTAPLANIMETRÍATÍPICA,TORREA
I 41 Partidad de Muros de Albañilería Partidad de Tarrajeo y enlucido Partidad de CieloRasso y Falso Cielo Partidad de Pisos y METRADOSContrapisosDEARQUITECTURA
I 42 Partidad de Zocalos y Contrazocalos Partidad de Aparatos Sanitarios Partidad de Carpinteria de Madera
I 43 Partidad de Artefactos Electricos y Varios Partidad de Carpinteria de Metalica, Cerrajeria y Pintura COSTOOBRARESTOASCENSORESDEEQUIPOSDECONSTRUCCION DEL EDIFICIO 9,535,745254,279635,698 10,425,723 35040301241803535536 4,068,739.38108,9773,269,306544,884217,95472,651726,512635,698635,69890,81454,4886,356,984 10,425,723300650 Obras ConcretoMovimientoPreliminaresdeTierrasSimpleConcretoArmadoIns.Sanitarias(sistema de agua desague ACI) Sistema de Electricidad Equip. de Ascensores y puertas Levadizas (1-2 Asc) Sistema de comunicaciónes Sistema de detección y alarmas Sistema de gas y extracción Arquitectura (A desarrollar con metrados y precios unitario) RANGOS ESTIMADOS EN DOLARES PARA OTRAS PARTIDAS CONSTRUIDOSUS$/M2 18, 162.81 M2 Dificultad del tema 60% Motivación frente al tema 100% Tiempo utilizado en teoría 90% Tiempo utilizado en práctica 90%
I 44 K U S A
DESCRIPCIÓN
CRITERIOS DE EVALUACIÓN Criterios Ingresos detallados Gastos Elaboracióndetalladosdeflujo de caja Puntaje 8.006.006.00
Calcular el VAN y TIR del proyecto y enten der los factores que afectan su rentabilidad. 6 Entender interrelación entre la Gestión del Alcance, Gestión del Tiempo y Gestión del Costo del proyecto, y su relevancia como factores críticos para el éxito del mismo.
TP.CG4,FLUJO04DECAJACG6,CG10,CG11
OBJETIVOS Cuantificar los ingresos y gastos totales del proyecto inmobiliario. 1
7
Se elabora el flujo de caja del proyecto. Incluye el flujo de ingresos en función a la venta, el flujo de egresos en función a los costos del proyecto, para luego determi nar el flujo de caja operativa del proyecto y obtener los indicadores financieros. Para el trabajo, se utilizó como referencia la teoría brindada en clase sobre los conceptos económicos y financieros del proyecto. También se recurrió al cronograma previamente realizado para incorporar el factor tiempo en la distri bución de los ingresos y costos del proyecto.
I 39
Definir los criterios para la distribución de costos. 2 Preparar el cronograma de ventas.3 Preparar el cronograma de ingresos y desembolsos del proyecto y armar el flujo de caja. 4 Calcular el flujo económico, acumulado.5
I 40 ValorDescuentoFrente m2 Valor Fondo TerrazaEstacionamientom2 Departamentos en venta con Departamentosdescuento. en venta sin descuento. 7 1500020002200%1000 Plan de ventas de los Departamentos por Planta Características Dpto A-101 Dpto. ubicado al fondo 92 m2 68 120m2m273m2116m292m247m257m273m2 201,000.00 186,930.00 166,600.00 154,938.00 306,000.00 284,580.00 178,100.00 165,633.00 289,200.00 268,956.00 218,900.00 203,577.00 110,500.00 102,765.00 131,000.00 121,830.00 164,000.00 152,520.00 1,765,300.00 1,641,729.00 2 m2 2 m2 12 m2 2.5 m2 4 m2 1.5 m2 1.5 m2 2 m2 3 m2 9221111111Dpto. ubicado al fondo Dpto. ubicado al fondo Dpto. ubicado al fondo Dpto. ubicado al frente Dpto. ubicado al frente Dpto. ubicado al frente Dpto. ubicado al frente Dpto. ubicado al frente Dpto A-102 Dpto A-103 Dpto A-104 Dpto A-105 Dpto A-106 Dpto A-107 Dpto A-108 Dpto A-109 Área Terraza Estacionamientounid. PrecioVentade PreventaPrecio 9 unid 738 m2 30.5 m2 30% 153 PREVENTAdptos. 46 107dptos.dptos. UUUS$/m22m/$S2m/$Sunid 141312111098 373,860.00Dpto. A-101 Dpto. A-102 Dpto. A-103 373,860.00 309,876.00 619,752.00 1,138,320.00 569,160.00 828,165.00 806,868.00 806,868.00 814,308.00 308,295.00 308,295.00 365,490.00 305,040.00 610,080.00 992,031.00 1,172,358.00 928,047.00 1,133,205.008,538,237.00 1,952,628.00 983,940.00 1,376,028.00 DEPARTAMENTOS VENDIDOS CON DESCUENTO POR MES TOTAL DE VENTAS MENSUALES Dpto. A-104 Dpto. A-105 Dpto. A-106 Dpto. A-107 Dpto. A-108 Dpto. A-109 46 unid 141312111098 2Dpto. A-101 Dpto. A-102 Dpto. A-103 2 2 4 4 2 5 3 3 4 3 3 3 2 4 7 unid 6 unid 7 unid 7 unid 8unid 6 unid 5 unid UNIDADES VENDIDOS CON DESCUENTO POR MES TOTAL DE VENTAS MENSUALES Dpto. A-104 Dpto. A-105 Dpto. A-106 Dpto. A-107 Dpto. A-108 Dpto. A-109 FLUJO DE INGRESOS
I 41 21201918171615 Dpto. A-101 Dpto. A-102 Dpto. A-103 9,963,499.00 DEPARTAMENTOS VENDIDOS SIN DESCUENTO POR MES TOTAL DE VENTAS MENSUALES Dpto. A-104 Dpto. A-105 Dpto. A-106 Dpto. A-107 Dpto. A-108 Dpto. A-109 603,000.00 402,000.00 499,800.00 499,800.00 333,200.00 918,000.00 496,899.00 534,300.00 867,600.00 867,600.00 656,700.00 875,600.00 221,000.00 221,000.00 655,000.00 492,000.00 492,000.00 328,000.00 1,631,000.00 1,259,700.00 1,488,699.00 1,522,600.00 1,375,400.00 1,490,600.00 1,195,500.00 21201918171615 Dpto. A-101 Dpto. A-102 Dpto. A-103 52 unid UNIDADES VENDIDOS SIN DESCUENTO POR MES TOTAL DE VENTAS MENSUALES Dpto. A-104 Dpto. A-105 Dpto. A-106 Dpto. A-107 Dpto. A-108 Dpto. A-109 3 2 3 3 2 3 3 3 3 3 3 4 2 2 5 3 3 2 8 6 9 8 7 7 7 28272625242322 Dpto. A-101 Dpto. A-102 Dpto. A-103 8,157,700.00 DEPARTAMENTOS VENDIDOS SIN DESCUENTO POR MES TOTAL DE VENTAS MENSUALES Dpto. A-104 Dpto. A-105 Dpto. A-106 Dpto. A-107 Dpto. A-108 Dpto. A-109 603,000.00 603,000.00 499,800.00 612,000.00 918,000.00 534,300.00 534,300.00 578,400.00 656,700.00 656,700.00 221,000.00 331,500.00 262,000.00 393,000.00 262,000.00 164,000.00 328,000.00 1,411,400.00 1,029,000.00 1,156,500.00 927,300.00 1,852,500.00 918,700.00 862,300.00
I 42 28272625242322 Dpto. A-101 Dpto. A-102 Dpto. A-103 43 unid UNIDADES VENDIDOS SIN DESCUENTO POR MES TOTAL DE VENTAS MENSUALES Dpto. A-104 Dpto. A-105 Dpto. A-106 Dpto. A-107 Dpto. A-108 Dpto. A-109 3 3 3 2 3 3 3 2 3 3 2 3 2 3 2 1 2 6 6 6 6 9 5 5 3029 Dpto. A-101 Dpto. A-102 Dpto. A-103 2,670,600.00 DEPARTAMENTOS VENDIDOS SIN DESCUENTO POR MES TOTAL DE VENTAS MENSUALES Dpto. A-104 Dpto. A-105 Dpto. A-106 Dpto. A-107 Dpto. A-108 Dpto. A-109 262,000.00 402,000.00918,000.00 867,600.00 221,000.00 1,541,000.00 1,129,600.00 3029 Dpto. A-101 Dpto. A-102 Dpto. A-103 12 unid UNIDADES VENDIDOS SIN DESCUENTO POR MES TOTAL DE VENTAS MENSUALES Dpto. A-104 Dpto. A-105 Dpto. A-106 Dpto. A-107 Dpto. A-108 Dpto. A-109 2 23 3 2 7 5
I 43 EstudiosTerrenoIngresos GastosGastosVentasCierreServiciosContrucciónLicenciasProyectoespecificosPúblicosLegalAdministrtivosdeGerenciamiento GASTO TOTAL Venta por departamentos y estacionamientos EstudiosCompra EstudioLevantamientoGastosGastosIndependizaciónConformidadLuz,OtroAscensoresObraAnteproyectoIndeciInstalacionesInstalacionesEstructurasProyectoProyectoAnteproyectoEstudioImpuestoLegalesdealcabalademercadoSanitariasElectricasequiposagua,gas,etc.deobra/otrosporcomisionesdeMarketingtopográficodesuelo FLUJO DE INGRESOSventasventasglobglobglobglobglobglobunidm2m2m2m2m2m2m2m2VUOVUOundunidunidunidunidunid% Cantidad2795.47 1900 $18,603,217$9,535,745$5,311,393$2,000$159,017$3,500$1,500$1,500$127,140$90,814$54,488$27,244$27,244$18,163$186,995$186,995$635,698$254,279$6,000$3,117$76,500$586,601$439,951$334,162$533,170254279.34211899.45$334,162525.0120003500150015007531.51.5160005000.05%2%1.5%$533,1703%3%3%$5,300,568.26111118162.8118162.8118162.8118162.8118162.8118162.816,233,1836,233,1836,233,183318162.811153$29,330,036$29,330,036111 Precio Unitario Total 1 $29,330,036.00 $29,330,036 GASTOS FLUJO DE GASTOS
I 44 FLUJO DE CAJA Dificultad del tema 70% Motivación frente al tema 100% Tiempo utilizado en teoría 90% Tiempo utilizado en práctica 90%
