SYNTHESE Projet SCIC Ohé !
STATUT SCIC Daniel FRANCISCO, Union régionale des Scop
Rappel des spécificités de la SCIC, Une coopérative sociale Une entreprise commerciale pas comme les autres 1 / Contrôle de la société par un sociétariat multiple et une gestion démocratique 2 / Répartition de la richesse créée due par une quasi non lucrativité et un patrimoine collectif inaliénable 3 / Un sociétariat multiple avec 2 catégories imposées (Salariés et Bénéficiaires) et 1 libre au minimum (collectivités publiques …) 4 / Une gestion démocratique avec des votes dans les instances de décision selon la règle : 1 personne = 1 voix et leur pondération par les collèges (chaque associé(e) dispose d’une voix dans le collège auquel il appartient). 5 / Un patrimoine collectif et une quasi non-lucrativité avec la réserve de 57,5% minimum sur le résultat, et non partageable par les associés de la SCIC mais une consolidation financière et pérennité de la SCIC en contrepartie Les choix de gouvernance de la SCIC OHE ! Catégorie des salariés Catégorie des organisateurs Catégorie des citoyens Catégorie des partenaires privés Catégorie des collectivités territoriales Une part sociale très accessible : 40 € Catégorie des citoyens : 1 part obligatoire Catégorie des salariés et catégorie des partenaires privés : 10 parts obligatoires Catégorie des organisateurs : 20 parts obligatoires Catégorie des collectivités territoriales : 100 parts obligatoires Des collèges équilibrés Collège A (Salariés) : 15 % des droits de vote Collège B (Citoyens) : 30 % des droits de vote Collège C (Organisateurs) : 30 % des droits de vote Collège E (Partenaires privés) : 15 % des droits de vote Collège F (Collectivités territoriales) : 10 % des droits de vote Une gouvernance «à l’allemande» - Le conseil de surveillance : Membres élus par l’assemblée générale Nomme le président du directoire et les membres du directoire Contrôle la gestion du directoire Opère les vérifications et contrôles qu’il juge opportuns Délibère sur la stratégie générale de la société qui est soumise à son approbation. - Le directoire : Organe collégiale (5 directeurs dont 1 président du directoire) S’occupe collectivement de la gestion courante de la SCIC SCIC Ohé ! - p-2
TRAVAUX Nadia Sahmi - Architecte consultante Access/Qualité d’Usage
2 projets de réaménagement sont à l’étude : - Le premier consiste, au delà de la mise en conformité de la partie ouverte au public, à faire table rase de la dalle de la salle de spectacle, de la scène et d’une partie des gradins afin d’optimiser l’espace qui s’offre à nous et d’en faire une salle polyvalente qui se prête aussi bien aux expositions, aux spectacles, aux concerts, lectures en tout genre, etc qui s’y produiront. - Le second consiste à une simple mise en conformité réglementaire de l’espace salle recevant du public. Le Collectif estime à 580 680€ H.T. minimum le montant des travaux à engager pour pouvoir ouvrir le site au public au plus tôt. Ces estimations sont établies hors honoraires BE, Architectes et hors coût de la main d’œuvre car notre projet solidaire ne nous permet pas à ce jour d’en estimé le coût.
PROJET CULTUREL Collectif Ohé du bateau
L’esprit du lieu Un lieu de vie, d’arts et de culture populaire au quotidien, à la croisée de différents quartiers de la ville. La grille de programmation sera ouverte au public cinq jours sur sept, de 18h à 1h du matin avec des rendez-vous réguliers afin de fidéliser au maximum ses publics. A terme l’objectif sera de l’ouvrir 6 jours sur 7, puis tous les jours. Le lieu Le « Nouveau Bato » aura un espace scénique proche de celui du « Bateau Ivre », des loges réaménagées et conformes aux normes actuelles et de bureaux à l’étage pour les 3 salariés, un bar restaurant mobile pour tantôt s’imposer, tantôt s’effacer, mais toujours disponible. Le lieu sera un lieu totalement accessible aux personnes en situation de handicap. La programmation La programmation multidiscilplinaire proposée par les différents «Labos» de la coopérative ou par des structures qui loueront la salle. Une distillerie culturelle au coeur de la ville Le « Nouveau Bato » se fixe comme objectifs de remplir un vide, de tenter de le combler, de fédérer un maximum d’acteurs culturels locaux. La création de passerelles et l’attraction de tous les publics démontreront que cette entreprise est à la fois créatrice d’emplois mais aussi créatrice de lien social, un poumon au coeur de la ville. L’innovation se retrouvera aussi dans le fonctionnement par la place occupée par les structures sociétaires et par les citoyens sociétaires qui participeront au fonctionnement de cette distillerie culturelle unique en France.
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Synthese compte d’exploitation Etude réalisée par ADEXIAL Sophie CHANSON
Les investissements = 520 680 € - 412 680 € pour les travaux intérieurs (démolition, mise aux normes, accessibilité, salle,…) - 108 000 € pour l’équipement de la salle (technique, informatique, bar,…) Remarque concernant les travaux intérieurs : nous attendons des éléments plus précis, notamment sur la nature des travaux pris en charge par la SEMIVIT afin de réévaluer au plus justes les travaux à réaliser par la SCIC. Les ressources : 540 680 € - Apport en capital : 200 000 € - Souscription d’emprunts bancaires : 170 680 € - Subventions d’investissement (collectivités, état, fondations,…) : 170 000 € Remarques : à ce jour 120 000 € de promesses ont été faites mais restent à « revalider » auprès des futurs associés. Egalement, 20 000 € sont prévus pour le lancement de l’activité (fond de roulement). Remarques générales : - Les investissements initiaux nécessitent d’importants apports de capitaux pour la SCIC. - L’activité dégage suffisamment de trésorerie pour rembourser son emprunt. - Le fonctionnement de la structure nécessite le soutien des collectivités publiques
L’activité sur 3 ans :
- Les spectacles pluridisciplinaires
o programmation de 10 à 30 spectacles par an achetés 2200 à 2800 € HT en moyenne o prix des places à 12 € en moyenne sur un remplissage moyen de 240 spectateurs.
- Les cafés spectacles / 1 à 2 artistes maximum sur scène :
o programmation de 30 à 60 cafés spectacles par an achetés de 300 à 400 € HT o prix des places à 5€ en moyenne sur un remplissage moyen de 80 spectateurs - Les locations du lieu selon une grille tarifaire précise de 50 à 950 € HT selon le type de demandeurs et les conditions d’utilisation. - Le bar : taux de marge à 65% sur un lieu ouvert 5 jours par semaine. - L’équipe salariée : charges de personnel de 66 000 à 89115 € par an avec 1 directeur administratif, 1 régisseur général et 1 à 2 salariés à l’accueil/ bar. - Subvention de fonctionnement : sollicitation de la ville de Tours, du Conseil Général d’Indre-et-Loire et de la Région Centre pour un total de 100 000 à 105 000 € par an.
Comptes de résultat synthétiques en fonction de 2 options de loyer mensuel Achat SEMIVIT – Loyer 1000 € mensuel
Compte de résultat
Année 1
Année 2
Année 3
Chiffre d’affaires
113,326 100,000 213,326 15,235 -609 63,200 812 95,700 34,445 5,823 214,606 -1,280 134 7,379 -7,245 -8,525 12,000 12,000 3,475
184,170 105,000 289,170 20,627 -240 102,836 950 112,005 34,445 11,206 281,829 7,341 216 7,022 -6,806 535 12,000 12,000 12,535
251,103 105,000 356,103 26,079 -228 149,523 1,096 129,215 34,444 17,168 357,297 -1,194 247 6,650 -6,403 -7,597 12,000 12,000 4,403
Subventions d’exploitation Total des produits d’exploitation Achats effectués de matières Variation de stock de matières Charges externes Impôts et taxes Charges de personnel Dotations aux amortissements Autres charges d’exploitation Total des charges d’exploitation Résultat d’exploitation Produits financiers Charges financières Résultat financier Résultat courant Produits exceptionnels Résultat exceptionnel Résultat de l’exercice
Achat SEMIVIT – Loyer 5500 € mensuel Compte de résultat
Année 1
Année 2
Année 3
Chiffre d’affaires
113,326 100,000 213,326 15,235 -609 117,200 812 95,700 34,445 5,823 268,606 -55,280 66 7,981 -7,915 -63,195 12,000 12,000 -51,195
184,170 105,000 289,170 20,627 -240 156,836 950 112,005 34,445 11,206 335,829 -46,659 41 9,543 -9,502 -56,161 12,000 12,000 -44,161
251,103 105,000 356,103 26,079 -228 203,523 1,096 129,215 34,444 17,168 411,297 -55,194 4 14,074 -14,070 -69,264 12,000 12,000 -57,264
Subventions d’exploitation Total des produits d’exploitation Achats effectués de matières Variation de stock de matières Charges externes Impôts et taxes Charges de personnel Dotations aux amortissements Autres charges d’exploitation Total des charges d’exploitation Résultat d’exploitation Produits financiers Charges financières Résultat financier Résultat courant Produits exceptionnels Résultat exceptionnel Résultat de l’exercice
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BAIL Christine LAFFON-DECHESNE, Notaire associée
LE PROJET : Après achat des murs par la SEMIVIT, la SCIC sera locataire de la SEMIVIT et s’engagera dans le bail à réaliser, dans un délai qui sera également défini au bail, un certain nombre de travaux, d’aménagements et de remises aux normes indispensables à la réouverture du lieu au public, notamment : Locaux dans un état empêchant toute ouverture au public sans des travaux importants Travaux et investissements à réaliser pour l’exploitation du lieu: - Insonorisation - Chauffage - ventilation - Intallations sanitaires - Acquisition et installation de matériel de scène - Acquisition de matériel de restauration et aménagement de l’espace dédié. - Réhabilitation globale, décoration et aménagement de la salle de spectable, sièges etc.
• Equipements de sécurité: - Electricité - Issues de secours • Accessibilité: - Accès handicapés (salle, restaurant, sanitaires)
Le CONTRAT de BAIL : Compte tenu des objectifs des associés de la SCIC, ceux-ci ne sauraient accepter d’investir des sommes importantes sans de sérieuses garanties sur la pérennité de ces investissements et donc sur la durabilité du droit consenti à la SCIC pour l’exploitation du lieu. Pour ces raisons, il est indispensable de mettre en place un contrat de bail qui liera la SEMIVIT et la SCIC de manière originale: Le statut du bail commercial apparaît inapplicable: destiné aux commerces ou aux entreprises à vocation commerciale afin de leur garantir un droit d’occupation pendant 9 ans et un droit au renouvellement du bail sauf à être indemnisés de la valeur du fonds de commerce. (le bailleur peut s’opposer à ce renouvellement en indemnisant le preneur ; l’indemnité due prend en compte la valeur du fonds et les frais occasionnés par la perte de son bail par l’exploitant.) Un bail commercial « classique » prévoit généralement l’obligation de rendre les locaux dans l’état dans lequel ils ont été pris au départ (dans le cas présent il faudrait prévoir au contraire une indemnisation pour les améliorations effectuées par le preneur). Le bail commercial s’applique à des locaux permettant au commerçant d’exercer son activité dans des conditions normales. Dans ces conditions, c’est un élément essentiel d’un fonds de commerce, un outil de travail important, pris en charge par l’entreprise locataire au titre de ses charges En contrepartie, le statut du bail commercial permet au propriétaire d’obtenir un loyer élevé compte tenu de la commercialité de son local: le bailleur attend une certaine rentabilité en contrepartie du fait qu’il ne pourra pas récupérer ses murs sans indemniser son locataire. Ce statut n’est pas adapté dans le cas du Bateau Ivre: L’activité n’est pas commerçante, ni même rentable (la valeur du fonds de commerce est quasi nulle) Le local est inexploitable sans travaux importants. La durée est limitée à 9 ans, il est possible de prévoir une durée plus longue mais en toute hypothèse en cas de refus de renouvellement à la fin du bail, l’occupant ne serait pas ou peu indemnisé (absence de valeur du fonds). SCIC Ohé ! - p-5
La méthode de calcul du loyer par la rentabilité n’est pas applicable non plus : Elle tient compte d’un prix d’achat et de travaux de structure à financer par l’acheteur des murs (manque d’informations à ce sujet). Or malgré ces travaux, le local est à ce jour inexploitable par l’occupant sans travaux (serait-il prévu un loyer minoré ou inexistant pendant les travaux ?) De plus, s’agissant d’une salle de spectacle le loyer se calcule par la jauge. Enfin le bail commercial est un élément d’un fonds de commerce, à ce titre il peut être cédé à toute personne qui deviendrait propriétaire du fonds de commerce, sans que le bailleur puise s’y opposer: cela ne correspond pas à la volonté de la collectivité qui souhaite conserver un droit de regard sur le lieu et les activités qui y seront proposées.
Il est proposé à ce titre de régulariser un BAIL EMPHYTEOTIQUE : Le bail emphytéotique se caractérise essentiellement par sa longue durée (+ de 18 ans) et par le démembrement de propriété qu’il opère en conférant au preneur un droit réel immobilier de jouissance sur le bien loué (droit susceptible d’hypothèque en cas de besoin de financement). En outre la REDEVANCE est faible pour tenir compte de cette obligation de travaux : Il peut être stipulé audit bail que le preneur (la SCIC) aura à sa charge les travaux de réhabilitation et de remises aux normes du lieu, et que le bailleur pourra conserver en fin de bail les améliorations apportées à l’immeuble à charge d’indemniser le preneur. Point à préciser sur les travaux: Il y a lieu de détailler les travaux pris en charge par SEMIVIT: toiture, gros murs, chauffage, electricité, huisseries... Prévoir une clause détaillant les travaux et les calendriers correspondants (travaux SEMIVIT/ BATEAU et organisation de chacun des chantiers) et prévoir les autorisations respectives clairement.
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