FINANCE duben 2016
Jak na úvěr krok za krokem Co znamená indikativní nabídka? Jaké informace potřebujeme, abychom vybrali správnou banku? maximální splatnost úvěru úroková sazba poplatky s úvěrem spojené forma splácení požadované zajištění úvěru Banka, nebo stavební spořitelna? Co vyžaduje zákon při rozhodování o přijetí úvěru? Odhlasování je nutností Jaké podklady bude banka ke svému rozhodování potřebovat? Slovníček pojmů
Rozhodli jste se pro rekonstrukci vašeho bytového domu a zvažujete, že si vezmete úvěr? V tomto okamžiku je vhodné se obrátit na banku s žádostí, aby vám připravila různé varianty možného úvěrování. To je první, ale rozhodně ne poslední krok na cestě ke schválenému úvěru.
Představme si, že stojíme na samém počátku. V úvodu jsme naši cestu za úvěrem na rekonstrukci domu začali prvním kontaktem s bankou, kde jsme se dohodli na vypracování nabídky na úvěrování. Tak získáme první orientační představu, kolik, s jakými úroky, jak dlouho a za jakých dalších podmínek bychom úvěr spláceli. Varianty by měly obsahovat jednak různě vysoký požadavek na úvěr (podle toho se následně můžete rozhodovat, zda je pro vás přijatelné financovat celou investici naráz nebo zda je to pro vás neúnosné a rozhodnete se pro investici částečnou) a různou délku splatnosti úvěru.
duben 2016
1
CO ZNAMENÁ INDIKATIVNÍ NABÍDKA?
Takováto nabídka úvěrování, kterou banka dává v okamžiku, kdy ještě nejste plně rozhodnuti, jakou variantu úvěrování zvolíte, a kdy současně ještě banka nezná úroveň vašeho hospodaření, se v bankovním světě nazývá „indikativní nabídka“. Banka vám v ní sdělí všechny pro vaše rozhodování potřebné informace a současně vám nabíd ne i konkrétní výši úrokové sazby, která je aktuální v okamžiku poskytování této nabídky. Indikativní nabídka má pro vás ryze informativní charakter a nezakládá bance povinnost vám úvěr poskytnout. Na základě takové nabídky je pak dobré porovnat, kolik nyní přispíváte měsíčně na m2 podlahové plochy bytu do fondu oprav a kolik by bylo nutné přispívat v budoucnu, aby tento pří děl stačil na splácení úvěru. V případě, že příspěvek do fondu oprav je u vás již dnes na dostatečné výši, může se stát, že i po čerpání úvěru jej nebudete muset navyšovat a že jeho současná výše postačí i na krytí splátek úvěru a úroků. Pokud ne a bude potřeba jej kvůli splácení navýšit, budete mít opět dvě možnosti – pokud nebudete chtít příděl do fondu oprav navyšovat, budete se muset spokojit jen s částečnou investicí nebo zjistíte, že příděl je nutno navýšit a pak už spíše záleží na tom, zda potřebné navýšení je z pohledu obyvatel domu ekonomicky únosné.
Jaké informace potřebuJeme, abychom vybrali správnou banku?
Pro veškeré další rozhodování o možnosti čerpání úvěru potřebujete získat tolik základních informací, abyste nejen měli dostatek podkladů pro své rozhodování, ale abyste měli i dostatek argumentů pře svědčit ostatní družstevníky nebo vlastníky o správnosti této volby. Přesto, že na první pohled se vám budou zdát stěžejní infor mace o době splatnosti, úrokové sazbě či požadovaném zajištění, nepodceňte fakt, na koho se se žádostí o tyto informace obrátíte.
2
V současné době jsou sice parametry nabízených úvěrů od jednotlivých bank v ČR v podstatě srovnatelné, ale odlišnosti se přece jen najdou. Jak pak ale vybrat tu správnou banku, která bude rozumět vašim potřebám? Rada je jednoduchá – obraťte se raději na takovou banku, která má s úvěrováním oprav, rekonstrukcí a modernizací bytových domů ve vlastnictví BD či SVJ bohaté zkušenosti, která se speciálně na úvěrování BD a SVJ zaměřuje a která má samozřejmě silné kapitálové zázemí. Pro jistotu je ale vhodné, abyste jí ve vaší žádosti o indikativní nabídku sdělili nejen pro ni veškeré potřebné vstupní údaje (právní forma, počet bytů, vlastnická struktura, výše uvažované investice, objem vlastních zdrojů apod.), ale abyste si i řekli, jaké varianty úvěrování z pohledu výše splátek, výše úvěru nebo doby jeho splatnosti si přejete připravit. Co tedy by správná indikativní nabídka měla obsahovat? a) maximální splatnost úvěru Ve většině případu se ukazuje jako plně vyhovující splatnost 10–15 let – aneb čím delší splatnost, tím nižší měsíční splátky, ale zase s delší dobou splácení počítejte i s vyššími úrokovými náklady. Banky dnes standardně poskytují úvěry se splatností až 20 let. b) úroková sazba Správně by vám banka měla nabídnout na výběr ze tří základních možností konstrukce úrokové sazby – pohyblivá s vazbou na PRIBOR (PRIBOR je cena peněz na mezibankovním trhu, kterou vyhlašuje ČNB), fixní na celou dobu splácení nebo sazba zafixovaná na kratší období než činí celková splatnost. Zásadní informaci, kterou každopádně požadujte, je vyčíslení, kolik za celou dobu splatnosti zaplatíte na úrocích – tedy jaké budou vaše celkové úrokové náklady! c) poplatky s úvěrem spojené Většina bank při poskytování úvěru vybírá poplatky za posouzení žádosti o úvěr, jeho poskytnutí a po iRÁDCE / finance
dobu splatnosti i poplatky spojené s vedením úvěrového účtu. Chtějte jasně specifikovat, které případné další poplatky by banka po vás mohla požadovat – např. za rezervaci zdrojů při postupném čerpání či za zpracování znaleckého posudku o odhadní ceně vaší nemovitosti. Teprve součet všech očekávaných poplatků spolu se součtem všech úrokových nákladů vám přesně řekne, kolik budou činit celkové finanční náklady s úvěrem spojené! A rada na závěr – seriózní banky vybírají po platek za posouzení žádosti o úvěr až v okamžiku, kdy je úvěr schválen a kdy podepisujete úvěrovou smlouvu. d) forma splácení Úvěr je možné splácet lineárně tzn. stále stejná výše měsíční splátky jistiny úvěru + splátka úroků z aktuální výše úvěru nebo progresivně tzn. výše měsíční splátky jistiny úvěru na počátku splácení je nízká a postupně na navyšuje – úroky jsou přitom nejvyšší na počátku splácení
duben 2016
a pozvolna se snižují. BD a SVJ velice často požadují tzv. anuitní splácení tzn. že po dobu splácení resp. dobu fixace úrokové sazby, jsou všechny měsíční splátky naprosto stejné, přičemž v těchto splátkách je zahrnuto jak splácení jistiny úvěru, tak i úroků. Tato forma je tak oblíbená proto, protože takto stanovené splátky se velice jednoduše dají rozpo čítávat mezi jednotlivé družstevníky či vlastníky. e) požadované zajištění úvěru Dnes je již možné se setkat s případy, kdy banka nevyžaduje zajištění žádné – je to ale většinou pouze u SVJ, kdy průměrná zadluženost na 1 byt nepřesáhne 200–300 tisíc Kč. Obvykle ale banky volí některou z následujících variant zajištění svého úvěru: 1) Zástava nemovitosti U BD celé nemovitosti, u SVJ jednotlivých bytů. V tomto případě je zástavní právo úvěrující banky zapsáno na katastru nemovitostí
3
na příslušném listu vlastnictví u úvěrovaného objektu. 2) Ručitelské prohlášení Buď vlastníků nebo družstevníků jako fyzických osob. V ručitelském prohlášení je uvedeno, že konkrétní fyzická osoba (nebo manželé) ručí bance za úvěr poskytnutý BD nebo SVJ, ale pouze do určité maximální částky. Konkrétní částka je vždy vyjádřením alikvotního podílu na objemu úvěru, připadajícího na předmětného ručitele. 3) Biankosměnka Neboli směnka vystavená dlužníkem, která neobsahuje datum své splatnosti ani směnečnou částku. Přes to, že takováto směnka je de facto kryta veškerým majetkem úvěrovaného subjektu, není na místě se takového jištění obávat či dokonce přemýšlet o zneužitelnosti takovéto směnky. Při tomto typu jištění úvěru sice dlužník resp. jeho statutární zástupci, podepisují nevyplněnou směnku, ale současně s bankou podepíší tzv. směnečné prohlášení, kde je přesně uvedeno, kdy, za jaké situace a jakým způsobem je banka oprávněna tuto směnku vyplnit a předložit k pro placení. Statutární orgány svým podpisem stvrzují, že směnkou ručí právnická osoba, kterou zastupují – jinak řečeno, jejich podpis jako statutárů znamená, že za tuto směnku neručí jako fyzické osoby. 4) Biankosměnka s avalem všech vlastní ků nebo družstevníků Je to to samé, co v bodě 3, ale všichni družstevníci či vlastníci, kteří tuto směnku avalovali tzn. připodepsali, se současně stávají ručiteli i jako fyzické osoby. Nelze ale říci, že tato varianta je de facto to samé, jako kdybychom spojili varianty ad 3) a ad 2). Rozdíl je v tom, že když fyzické osoby avalují směnku, ručí každý za celou částku, která bude na směnce uvedena. 4
U ručitelského prohlášení je oproti tomu vždy maximální výše ručení fyzické osoby omezena na určitou konkrétní částku.
banka, nebo stavební spořitelna?
Pokud se rozhodnete, že chcete porov nat nabídku parametrů bankovního úvěru s možností úvěrování od některé ze stavebních spořitelen, nezapomeňte vznést stejný požadavek na rozsah informací i na oslovenou stavební spořitelnu. V řadě případů zjistíte, že při porovnání všech nákladů s úvěrem spojených tzn. součet toho, kolik za dobu splatnosti zaplatíte na všech poplatcích a na úrocích celkem, vám vyjde bankovní úvěr jako varianta levnější. Na druhou stranu však může být nabídka stavební spořitelny pro vás zajímavější např. kvůli pro vás přijatelnějšímu požadavku na zajištění. Je pak pouze na vás, abyste se rozhodli, která pozitiva a která negativa pro vás mají větší váhu. Při rozhodování také nezapomeňte porovnat, jaká bude administrativní náročnost všech smluvních aktů se získáním úvěru spojených, resp. zda je možné, aby většinu věcí vyřídilo pouze představenstvo BD nebo členové výboru SVJ a tyto kroky tak nezatěžovaly ostatní družstevníky či vlastníky.
co vyžaduJe zákon při rozhodování o přiJetí úvěru?
Pokud máte jasno, jaké parametry požadovaný úvěr bude mít a jak se jeho splácení projeví v konkrétní výši tvorby fondu oprav, pak už vás čeká ten skoro poslední, ale nejdůležitější krok – předstoupit před svou členskou základnu a zdůvodnit, proč provedení investice a její financování úvěrem považujete za optimální variantu pro vaše BD nebo SVJ. Formu schválení přijetí úvěru a způsobu jeho zajištění je totiž nutno schválit dle existujících zákonů a platných stanov. Všechna BD měla povinnost, v souladu se Zákonem o obchodních společnostech
iRÁDCE / finance
a družstvech, přijmout do 30. 6. 2014 nové stanovy, ve kterých musí být zakotveno, kdo o tak zásadních záležitostech může rozhodnout. V případě, že ve stanovách BD nebude uvedeno, který orgán může schválit přijetí úvěru a způsob jeho zajištění očekávejte, že banky budou v takovém případě požadovat doložit schválení nejvyšším orgánem BD tj. členskou schůzí popř. shromážděním delegátů. Je nutné připomenout ještě jednu zásadní změnou, kterou přinesl nový zákon – v případě, že úvěr pro BD bude zajištěn formou zástavy nemovitosti, musí s tímto vyslovit písemný souhlas minimálně 2/3 družstevníků z dotčeného objektu, přičemž jejich podpisy na takovém souhlasu musí být úředně ověřeny!
Vyvarujte se chyb s nevyhovujícím zápisem usnesení Některé banky jsou připraveny poskytnout vzor, jak by mělo takové právně dokonalé usnesení členské schůze či shromáždění vlastníků vypadat – nejen tedy budete mít usnesení v souladu s požadavkem banky, ale zejména si můžete být jisti, že schválení proběhlo v souladu se Zákonem a tudíž nehrozí, že by jej někdo soudně napadl resp., že by někdo dokonce mohl žalovat členy statutárního orgánu za překročení jejich pravomocí.
odhlasování Je nutností
V souvislosti s nabytím platnosti Občanského zákoníku došlo k zásadním úpravám požadavku na schválení provedení investiční akce a přijetí úvěru i u SVJ. Nově stačí ke schválení investice i úvěru nadpoloviční většina hlasů vlastníků, přítomných na usnášeníschopném shromáždění vlastníků. Má to však jeden háček – pokud SVJ má stále ještě původní stanovy, kde je výslovně uvedeno, že k souhlasu s realizací opravy či rekonstrukce společných částí domu je nutné schválení více než 75 % všech vlastníků, pak je nutné takovou investici schválit v souladu se stanovami. Schválení přijetí úvěru a formy jeho zajištění v souladu s požadavky příslušných právních norem a platných stanov je věc nezbytná! Bez takto přijatého schválení si žádná seriózní banka nedovolí úvěr poskytnout. Pokud se vám podaří přesvědčit své členy o vhodnosti investice a o čerpání úvěru k pokrytí nákladů na ni a současně vyhovíte všem právním požadavkům na schválení vašeho záměru, pak už vám zbývají
duben 2016
jen poslední jednání s bankou a podpis smluvních dokumentů.
Jaké podklady bude banka ke svému rozhodování potřebovat?
Nelze zde přesně vyjmenovat vše, co banka ke svému rozhodnutí o poskytnutí úvěru potřebuje předložit neboť některé konkrétní nároky mohou být mírně odlišné. V žádném případě se však BD a SVJ, která kvalitně vedou své účetnictví, nemusí bát toho, že by nebyla schopna bankou požadované podklady vyplnit a doložit. Obecně lze říci, že většina bank bude požadovat následující materiály: výpis z obchodního rejstříku nebo rejstří ku společenství (ne starší než 3 měsíce) stanovy BD nebo SVJ účetní výkazy (rozvaha, výkaz zisku a ztráty) za předcházející 2 roky přiznání k dani z příjmu potvrzená finanč ním úřadem za předchozí 2 roky potvrzení příslušného finančního úřadu o splnění závazků MBD nebo SVJ vůči státnímu rozpočtu potvrzení České
5
banka, nebo stavební spořitelna? Pokud se rozhodnete, že chcete porovnat nabídku parametrů bankovního úvěru s možností úvěrování od některé ze stavebních spořitelen, nezapomeňte vznést stejný požadavek na rozsah informací i na oslovenou stavební spořitelnu. V řadě případů zjistíte, že při porovnání všech nákladů s úvěrem spojených tzn. součet toho, kolik za dobu splatnosti zaplatíte na všech poplatcích a na úrocích celkem, vám vyjde bankovní úvěr jako varianta levnější. Na druhou stranu však může být nabídka stavební spořitelny pro vás zajímavější např. kvůli pro vás přijatelnějšímu požadavku na zajištění. Je pak pouze na vás, abyste se rozhodli, která pozitiva a která negativa pro vás mají větší váhu. Při rozhodování také nezapomeňte porovnat, jaká bude administrativní náročnost všech smluvních aktů se získáním úvěru spojených resp. zda je možné, aby většinu věcí vyřídilo pouze představenstvo BD nebo členové výboru SVJ a tyto kroky tak nezatěžovaly ostatní družstevníky či vlastníky.
správy sociálního zabezpečení o splnění závazků BD nebo SVJ vůči ní (ne starší než 2 měsíce) – obojí lze u menších subjektů nahradit prohlášením o bezdlužnosti zápis s usnesením členské schůze BD (popř. shromáždění delegátů) nebo shromáždění vlastníků SVJ, kde je vyjád řen souhlas s opravou, rekonstrukcí či modernizací objektu, výší úvěru, který bude čerpán a formou jeho zajištění výpis z katastru nemovitostí vztahující se k opravovanému, rekonstruovanému nebo modernizovanému objektu (ne starší 3 měsíců)
6
pravomocné stavební povolení nebo doklad o ohlášení stavebnímu úřadu popř. nařízení stavebního úřadu k údržbě stavby nebo k nezbytným úpravám investiční záměr a propočet investičních nákladů kopie katastrální mapy uvedení dodavatele stavby, popř. smlou va BD nebo SVJ s dodavatelem stavby („Smlouva o dílo“) rozbor pohledávek po lhůtě splatnosti za BD nebo SVJ, úvěrovaný dům, objemy i počty dlužníků
iRÁDCE / finance
malý slovníček bankovních poJmů účel úvěru
Účelovost je základním znakem bankovního úvěru. Banky BD a SV půjčují peníze vždy na určitý účel a návazně kontrolují, zda na klientem dopředu uvedený účel jsou úvěrové prostředky opravdu použity. V praxi tak při úvěrování opravy bytového domu banka před každým čerpáním úvěru kontroluje zda faktura, která má být úvěrem zaplacena, se přímo vztahuje k úvěrované investiční akci.
období, ve kterém se úvěr postupně splácí. Pokud je období čerpání např. půl roku a splatnost úvěru je 15 let, pak úvěr je splácen po dobu 14,5 roku. Obvyklá maximální doba splatnosti úvěrů pro BD/ SV je u bank dnes stanovena na 20 let.
splácení úvěru
Přesto, že banky jsou připraveny poskytnout úvěr i na 100% rozpočtových nákladů investice, je zapojení vlastních naspořených zdrojů klienta vítáno. Nejenže se sníží výše potřebného úvěru, ale současně se tak účelově využijí zdroje, které si BD a SV spoří jako dlouhodobé zálohy na opravy a údržbu jinak řečeno fond oprav.
Úvěr je možné splácet lineárně, tzn. stále stejná výše měsíční splátky jistiny úvěru a měsíční splátka úroků z aktuální výše úvěru, přičemž s klesající výší úvěru se úroky pozvolna snižují. BD a SV ve většině případů však požadují tzv. anuitní splácení, tzn., že po dobu splácení, resp. dobu fixace úrokové sazby, jsou všechny měsíční splátky naprosto stejné. V těchto splátkách je zahrnuto jak splácení jistiny úvěru, tak i úroků. Tato forma je tak oblíbená proto, že takto stanovené splátky se velice jednoduše dají rozpočítat mezi jednotlivé družstevníky či vlastníky.
zdroJe na splácení úvěru
úroková sazba
VLASTNÍ ZDROJE
Zdrojem, ze kterého BD a SV úvěr splácejí, je ta část peněžních prostředků na jejich účtu, která je účetně vykazována jako zůstatek ve fondu oprav. Banky většinou požadují, aby na úhradu měsíční splátky úvěru a úroků bylo použito pouze určité procento z peněz, které vlastníci či družstevníci měsíčně do fondu oprav přispívají.
DOBA SPLATNOSTI
Doba splatnosti úvěru je počítána od data podpisu smlouvy o úvěru až po datum předpokládané poslední splátky úvěru. Doba splatnosti je tvořena obdobím čerpání a obdobím splácení úvěru. V období čerpání úvěru je úvěr průběžně čerpán a dlužník platí pouze úroky z aktuálně vyčerpané výše úvěru. Po dočerpání úvěru je zahájeno zbývající
duben 2016
Úroková sazba určuje cenu peněz, ze které je banka klientovi půjčuje a vyjadřuje se v procentech. Většinou se jedná o roční procentní sazbu (p.a.). Úroková sazba je součtem ceny, za kterou si banky půjčují peníze na mezibankovním trhu, předpokládaného rizika s poskytnutím úvěru spojeného a marží banky. Banky nabízejí na výběr ze tří základních možností konstrukce úrokové sazby – pohyblivá s vazbou na PRIBOR (PRIBOR je cena peněz na mezibankovním trhu, kterou vyhlašuje ČNB), pevná (fixní) na celou dobu splácení nebo pevná sazba, zafixovaná na kratší období než činí celková splatnost. BD a SV díky současným extrémně nízkým úrokovým sazbám jednoznačně preferují pevnou úrokovou sazbu s jejím zafixováním na co nejdelší období.
7
poplatek za služby a práce spoJené s realizací úvěru
Převážně se jedná o měsíční poplatek, který je účtován po celou dobu splatnosti úvěru. Obsahem poplatku je zejména kontrola podkladů umožňující čerpání peněžních prostředků z úvěrového účtu, evidence a automatické splátky jistiny úvěru, úroků a souvisejících poplatků z účtu klienta, hodnocení hospodaření klienta a plnění smluvních podmínek, zpracování výpisu z úvěrového účtu a jeho předání klientovi či konzultační služby telefonického/ klientského centra 24 hodin denně.
poplatek za poskytnutí úvěru
Jde o jednorázový poplatek, který bance kryje náklady spojené s analýzou hospodaření žadatele o úvěr a všechny ostatní práce spojené se schválením úvěru, přípravou a podpisem smluvní dokumentace. Stejně jako předchozí poplatek je i tento publikován ve veřejně přístupném Sazebníku banky.
RPSN
RPSN (roční procentní sazba nákladů) udává procentuální podíl z dlužné částky, který musí dlužník zaplatit za období jednoho roku v souvislosti se splátkami, správou a dalšími výdaji spojenými s čerpáním úvěru. RPSN je povinné uvádět pouze u úvěrů pro fyzické osoby. Stejného srovnání různých nabídek pro BD či SV dosáhnete, když sečtete všechny očekávané úrokové náklady a poplatky za celou dobu splatnosti úvěru. Tento součet vám přesně řekne, kolik budou činit celkové finanční náklady s úvěrem spojené.
zaJištění úvěru
Zajištění slouží bance jako pojistka pro případ, kdy by klient přestal být schopen úvěr splácet – v takovém okamžiku by došlo k zpeněžení zajištění a z něj k úhradě dlužné částky. Dnes je již možné setkat se
8
s případy, kdy banka nevyžaduje zajištění žádné – je to ale většinou pouze u SV, kdy průměrná zadluženost na 1 byt nepřesáhne 300 tisíc Kč. Zde banky spoléhají na dikci zákona, dle které každý vlastník ručí za dluhy SV. V ostatních případech, ale banky volí některou z níže uvedených variant zajištění svého úvěru.
ZÁSTAVA NEMOVITOSTI
Mezi bankou a dlužníkem je uzavřena zástavní smlouva, která se vztahuje k určité nemovitosti – u BD celému domu, u SV k jednotlivým bytům. Zástavní právo úvěrující banky je následně zapsáno v katastru nemovitostí na příslušném listu vlastnictví u úvěrovaného objektu.
ručitelské prohlášení
V ručitelském prohlášení je uvedeno, že konkrétní fyzická osoba (nebo manželé) ručí bance za úvěr poskytnutý BD nebo SV, ale pouze do určité maximální částky. Konkrétní částka je vždy vyjádřením alikvotního podílu na objemu úvěru, připadajícího na předmětného ručitele resp. jeho byt. Jedná se tedy o ručení vlastníků nebo družstevníků jako fyzických osob.
biankosměnka
Jde o směnku vystavenou dlužníkem, která neobsahuje datum své splatnosti ani směnečnou částku. Přes to, že takováto směnka je kryta veškerým majetkem úvěrovaného subjektu, není na místě se takového jištění obávat či dokonce přemýšlet o jeho zneužitelnosti. Při tomto typu jištění úvěru sice dlužník resp. jeho statutární zástupci, podepisují nevyplněnou směnku, ale současně s bankou podepíší tzv. směnečné prohlášení, kde je přesně uvedeno, kdy, za jaké situace a jakým způsobem je banka oprávněna tuto směnku vyplnit a předložit k proplacení.
Pro iRADCE Okolobytu.cz zpracoval Ing. Ladislav Koucký, specialista na úvěry pro BD a SVJ, ČSOB iRÁDCE / finance