legislativa únor 2018
HLASOVÁNÍ ve společenství VLASTNÍKŮ JEDNOTEK Pozvánky na shromáždění Správné hlasování Volba orgánů SVJ Zastupování na schůzi
Problémy spojené s hlasováním na shro máždění společenství vlastníků jednotek a na členské schůzi bytových družstev nedávaly a nedávají spát nejednomu předsedovi výboru či představenstva. Nový zákon, se kterým se všechna SVJ i družstva musí vyrovnat, přináší v tomto směru mnohé změny.
Jak Je to s náležitostmi pozvánky na shromáždění?
Ještě než shromáždění začne a než se bude poprvé hlasovat, je nutné vůbec shro máždění řádně svolat. Shromáždění se musí konat alespoň jedenkrát ročně. Svolává se pozvánkou, která musí být zaslána všem členům SVJ. Ve stanovách je možné určit jakou konkrétní formou. Velmi praktické je stanovit, že tak může být učiněno např. i emailem či smskou (u těch členů, kteří tyto kontaktní údaje poskytli, ostatním se zašle
únor 2018
poštou nebo se vhodí přímo do schránek). Je vhodné, aby zároveň byla pozvánka vyvěšena v domě na dostupném místě (nástěnka, chodba). Stanovy mohou určit přesnou lhůtu na rozeslání písemné pozvánky. Pokud ji neurčí, musí být shromáždění svoláno 30 dnů přede dnem jeho konání (dříve byla tato lhůta 15denní). Pokud k pozvánce nejsou připojeny podklady týkající se programu jednání, je svolavatel povinen umožnit každému
1
vlastníku jednotky včas se s nimi seznámit. V pozvánce by tedy měla být alespoň infor mace, kde jsou dané podklady k nahlédnutí (např. projekt rekonstrukce výtahu). Z pozvánky musí být zřejmé místo, čas a program jednání. Místo a čas by měly co nejméně omezovat možnost členů se shromáždění účastnit. Pokud by např. bylo místo či čas určeno nějak absurdně (např. ve 3.00 ráno v nočním podniku v sousedním městě), tak by mohly být závěry shromáž dění zpochybněny u soudu. Shromáždění se svolává buď z podnětu statutárního orgánu (výbor či předseda SVJ), nebo z podnětu členů, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů. Nově však musí být takoví vlastníci alespoň dva. Pokud z podnětu stanoveného počtu členů nesvo lá shromáždění statutární orgán, jsou oprávněni tak učinit tito vlastníci, a to na náklady SVJ. Jeli shromáždění svoláváno takto z podnětu vlastníků, nemůže být program zasedání změněn bez jejich souhlasu.
Jak Je to s hlasováním na shromáždění?
Podle nového občanského zákoníku je shromáždění způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. Vlastníci jednotek mají standardně různou váhu hlasu v závislosti na podílu na společných prostorách domu
2
(tedy podlahové ploše bytu). Tedy čím větší byt, tím více hlasů (ale i více nákladů). S hlasováním samozřejmě souvisí sledování tzv. kvora. V průběhu shromáž dění totiž často dochází k tomu, že někdo odchází a někdo jiný zase přichází a tak se mění průběžně většina nutná ke schválení usnesení. Např. na začátku shromáždění je přítomno 21 partají (pro zjednodušení budeme uvažovat totožnou váhu hlasu) a tak je prostá většina 11 hlasů. Když ale jeden odejde a dva přijdou, většina se posu ne během jednání na 12. Zároveň je nutné sledovat, aby součet váhy hlasů přítomných neklesl pod polovinu všech vlastníků jednotek v daném domě. Předsedající by měl zajistit průběžné přepočítávání. Jinak hrozí, že někdo výsledky schůze napadne u soudu.
Jak Je to s volbou orgánů?
SVJ má následující orgány: shromáždění a výbor (případně pouze jen předseda SVJ). Nejvyšším orgánem SVJ je shromáždění, které tvoří všichni vlastníci jednotek. To se logicky nevolí. Výkonným orgánem SVJ je ale ze zákona několikačlenný výbor (kolektivní orgán), stanovy však mohou určit, že jím je jen jeden předseda (dříve pověřený vlastník). Tento orgán se naopak samozřejmě demokraticky volí právě na shromáždění členů SVJ. Počet členů výboru musí být přesně vymezen přímo ve stanovách. Na shro
iRÁDCE / legislativa
máždění se pak již jen volí konkrétní osoby. Dříve obvyklá formulace stanov, že „výbor je alespoň tříčlenný“, je tedy nepřípustná, naopak je však možné stanovit počet členů prakticky neomezeně (více než pět je však nepraktické). Členům je také možné dát libovolné volební období. Volba statutárního orgánu probíhá standardně. Kandidovat však může kdo koliv i mimo samotné SVJ (včetně právnické osoby). Ze zákona není požadována žád ná speciální většina, kandidátovi tedy ke zvolení postačí většina prostá. Člen voleného orgánu je povinen vyko návat svou funkci s péčí řádného hospo dáře a zároveň se přijetím funkce zavazuje, že ji bude vykonávat s nezbytnou loajalitou i s potřebnými znalostmi a pečlivostí. Důsledkem porušení této povinnosti může být zejména uplatnění náhrady škody. Z tohoto důvodu je možné, že se prohloubí dosavadní problémy s obsazením členů výboru v některých SVJ, kde nebude nikdo chtít převzít takovou odpovědnost a statutární orgán se bude hledat mimo SVJ.
Jak Je to se zastupováním na schůzi svJ?
Zastupování na schůzi SVJ bylo historicky vždy problematické. Nejvyšší soud v roce 2010 judikoval, že ze zákona neplyne
oprávnění vlastníka jednotky nechat se na shromáždění zastoupit. Nicméně takové právo vlastníka jednotky mohou podle soudu založit stanovy společenství. Muselo by to však v nich být výslovně řečeno. Lze doporučit se tímto řídit i nadále a do stanov raději možnost zastoupení zakotvit. Podle Nového občanského zákoníku je navíc stanovena zcela nová povinnost spoluvlastníků jednotky nebo manželů ma jících jednotku ve společném jmění, zmocnit společného zástupce pro výkon jejich práv vůči SVJ (v čemž je zahrnuto také právo účastnit se a hlasovat na shromáždění). Pro praxi v SVJ to znamená, že i v případě, kdy stanovy SVJ nemají výslovné ustanovení o tom, že se člen může nechat zastoupit na shromáždění jiným členem SVJ či jinou osobou, platí uvedená zákonná povinnost (a právo) spoluvlastníků jednotek či manželů majících jednotku ve společném jmění zmocnit „společného zástupce“. Otázkou může být, zda musí být v tomto případě plná moc písemná či nikoliv. Spíše se lze přiklonit k názorům, že má mít písemnou formu. Nemusí však mít formu notářského zápisu a to ani v situaci, kdy se o rozhodnutí shromáždění SVJ povinně podřizuje notářský zápis (např. změna stanov). Téma Hlasování ve společenství vlastníků pro iRádce zpracoval Dostupnyadvokat.cz
K přijetí rozhodnutí se ze zákona vyžaduje souhlas prosté většiny hlasů přítomných vlastníků. To má dvě výjimky: První souvisí se stanovami společenství. K jejich schválení při založení spole čenství vlastníků je třeba ze zákona souhlasu vlastníků všech jednotek. Nabízí se tedy otázka, zda i k jejich změně je nutná tato nesmírně přísná většina, nebo zda postačí prostá většina přítomných, případně kvalifikovaná většina určená stanovami. Většina odborníků se příkladní k tomu, že nikoliv. Je totiž zřejmé, že požadavek stoprocentní většiny by v řadě společenství vlastníků jakoukoliv změnu stanov naprosto zablokoval. Druhá výjimka pak může vycházet ze stanov. Ty mohou požadovat kvalifikovanou většinu k jakémukoliv rozhodnutí (např. 60 % ze všech či 3/5 přítomných). Příliš to však nelze doporučit, neboť tím hrozí zablokování společenství do budoucna.
únor 2018
3