ERA Immobilien Zürichseepartner 01-2013 by Armin Doetzkies

SPECIAL-EDITION

EINE PUBLIKATION DER ERA-IMMOBILIENSPEZIALISTEN IN DEN REGIONEN RUND UM DEN ZÜRICHSEE

SONDERAUSGABE 1|2013

markt

hotspots und blasen hausverkauf

besser mit makler dienstleistungen

Service-garantie Qualitäts-garantie

wir über uns

ERA – führend im kundenservice

wohnen special edition 01| 2013

Endlich das eigene Zuhause: mit einer Hypothek von UBS. Endlich das eigene Zuhause: Der Weg zum Eigenheim beginnt mit einer mit einerfundierten Hypothek UBS. Beratung. Wir von freuen uns darauf, Sie persönlich beraten zu dürfen. Der Weg zumErfahren Eigenheim einer Sie beginnt mehr in mit einer der fundierten Beratung. freuen uns darauf, folgendenWir UBS-Geschäftsstellen: Sie persönlich beraten zu dürfen. Erfahren Sie mehr in einer der Daniel Dietrich folgenden UBS-Geschäftsstellen: Poststrasse 10, 8610 Uster Tel. 044-944 91 61 DanielRadzinski Dietrich Mauro Poststrasse 10, 8610 Uster Rathausstrasse 8, 8640 Rapperswil Tel. 044-944 91 Tel. 055-221 34 61 40 Mauro Radzinski Markus Röösli Rathausstrasse 8, 8640 Rapperswil Zugerstrasse 22, 8810 Horgen Tel. Tel. 055-221 044-728 34 85 40 11 Markus Röösli Zugerstrasse 22, 8810 Horgen Tel. 044-728 85 11

Wir werden nicht ruhen 2

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www.ubs.com/hypo

Wir werden nicht ruhen

EDITORIAL

EDITORIAL | INHALT

Inhalt «Umso bemerkenswerter ist die Tatsache, dass die ERA-Partner in den Zürichsee-Regionen ihre Marktstellung in diesem schwierigen Umfeld

Wir über uns 4

solide und nachhaltig ausbauen konnten.»

Die Nr. 1 im Schweizer Immobilienmarkt

reportage Herausforderung «Immobilienmarkt Zürichsee-Regionen» Zürich ist das Zentrum und der Motor der Schweizer Wirtschaft. Über ein Fünftel des schweizerischen Volkseinkommens wird hier erwirtschaftet. Renommierte Firmen und Institute mit Weltruf wie die ETH sorgen für hohe Standortattraktivität. Die wirtschaftliche Prosperität hat dementsprechende Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Attraktiver Wohnraum ist gefragt. Das war er in der Agglomeration Zürich zwar schon immer, mit dem Inkrafttreten des Personenfreizügigkeitsabkommens jedoch akzentuierte sich die Nachfrage noch. Die aus dem EU-Raum zuziehenden, hochqualifizierten und damit einkommens-, bzw. kapitalkräftigen Personen verknappten das Angebot zusätzlich. Nicht alleine deswegen – aber auch – verdoppelten sich die Immobilienpreise innerhalb von rund zehn Jahren nahezu. Ganz besonders gefragt waren Wohnlagen rund um den Zürichsee. Was vordergründig auf paradiesische Zustände für Immobilienmakler schliessen lässt, entpuppt sich bei näherer Betrachtung als Herausforderung. Zum einen, weil unvermittelt die Kundenseite wechselte. Mussten bis anhin Kaufinteressenten gesucht werden, rückten nun Anbieter von Immobilien in den Fokus. Diese für sich zu gewinnen ist bedeutend anspruchsvoller, als Käufer zu finden. Zum anderen ziehen auf Hochtouren laufende Märkte immer auch zweifelhaft operierende Teilnehmer an, gegen die sich abzugrenzen alles andere als einfach ist. Umso bemerkenswerter ist die Tatsache, dass die ERA-Partner in den ZürichseeRegionen ihre Marktstellung in diesem schwierigen Umfeld solide und nachhaltig ausbauen konnten. Vom teilweise nicht sonderlich positiven Branchenimage seien sie kaum betroffen, ist die übereinstimmende Meinung. Mit ein Resultat der hohen Qualität in allen Belangen, die ERA-Partner bieten und für das sie ausgebildet werden. Selbstverständlich ist es auch eine Frage der Umgangsformen, des Fingerspitzengefühls, der Diskretion und des Vertrauens gegenüber Immobilienverkäufern wie auch Kaufinteressenten, das sie sich mit überdurchschnittlich persönlichem Einsatz erarbeitet haben. Und – last but not least – trägt auch die Marke ERA dazu bei, deren hohe Reputation auf alle Partner ausstrahlt. Mit dem vorliegenden Magazin möchten sich die vier ERA-Partner aus der Zürichsee-Region – ERA Eigenheim ZO, ERA Rodrigo & Abegg immo-page, ERA Hartmann Immobilien und ERA Seesicht – Ihnen näher vorstellen. Gleichzeitig erfahren Sie, welche Dienstleistungen sie bieten. Belassen Sie es, liebe Leserin, lieber Leser, nicht beim Lesen. Kommen Sie auf uns zu. Sei es mit Kritik oder auch mit Komplimenten. Wir freuen uns über jede Art von Feedback. André Hardmeier CEO ERA Franchise Suisse AG

Ein ganz normaler Tag bei der ERA Eigenheim ZO

markt 10 Hotspot und Blasen

interview 13 «Hohe Zinsen würfen am Preisgefüge wenig ändern»

unternehmen 16 ERA Seesicht: Wenn der Name Programm ist 20 Hausverkauf – besser mit oder ohne Makler?

Dienstleistungen 24 Geprüftes QualitätsmanagementSystem 25 Die Service-Garantie von ERA 26 Mehr Sicherheit – auch für unsere Kinder 27 Gutschein für eine kostenlose Immobilien-Bewertung

impressum Redaktion Armin R. Doetzkies Layout, Realisation AREL Media, Porrentruy Herausgeber ERA Eigenheim ZO, Uster Hartmann Immobilien GmbH, Adliswil Rodrigo & Abegg immo-page AG, Horgen ERA Seesicht Immobilien GmbH, Bäch Auflage 10’000 Ex.

Titelbild: Zürichsee-Ufer, © Celeste Clochard, Fotolia Seite 4: Stempel, © Daniel Ernst, Fotolia

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ERA – führend IM kundenSERVICE mIT ZERTIFIZIERTEN PROZESSEN setzt ERA Standards in der Immobilienwirtschaft.

er Verkauf oder Kauf des eigenen Hauses oder der eigenen Wohnung ist für die meisten Menschen das grösste Geschäft ihres Lebens. In einem Marktumfeld, das sich rasch verändert und zahlreichen Einflüssen unterliegt, empfiehlt es

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sich daher, professionelle Unterstützung in Anspruch zu nehmen. ERA-Immobilienmakler verfügen nicht nur über die aktuellen Marktdaten, sondern vor allem über die Erfahrung und die notwendigen Vermarktungs- und Beratungsinstrumente, um ein Haus, eine Wohnung oder ein

Grundstück sicher und sorglos – den wirtschaftlichen Vorstellungen entsprechend – verkaufen zu können. Sie arbeiten alle mit dem Ziel, allen an der Handänderung Beteiligten einen Mehrwert zu verschaffen. Damit das nicht bloss beim Willen und guten Worten bleibt, hat ERA eine Service

WIR ÜBER UNS

se ist ERA das einzige Immobiliennetzwerk in der Schweiz, dessen Qualität zertifiziert ist. Oder anders ausgedrückt: ERA ist ganz klar die Nummer 1 im Service. Electronic Realty Associates, oder: wer ist ERA? ERA, das ausgeschrieben «Electronic Realty Associates» bedeutet, wurde 1971 in den USA gegründet. Die Gründer wollten damals nichts weniger, als den Immobilienhandel durch den Einbezug neuester Technologie revolutionieren – durch die Nutzung von Fernkopierern, inzwischen schlicht Fax genannt. Was heute beinahe erheiternd tönt, war vor gut vierzig Jahren tatsächlich visionär. ERA war der Zeit um nahezu zwanzig Jahre voraus. Erst Ende der 1980er-Jahre wurde das Faxgerät zum Allgemeingut. Inzwischen ist diese Technik auch schon beinahe wieder Geschichte. Geblieben ist die Strategie von ERA, im Immobiliengeschäft weiterhin eine innovative Rolle einzunehmen.

geschaffen, die dem Kunden schriftlich zusichert, welche Leistungen ihm geboten werden. Führend im Service Der Begriff «führend» wird im wirtschaftlichen Umfeld reichlich inflationär verwendet. Er ist ja auch kaum überprüfbar und daher überaus beliebt. Um aus der reinen Behauptung ein Faktum werden zu lassen, braucht es Messgrössen. ERA erarbeitet sich diese, indem die Resultate der Netzwerkpartner gemessen, verglichen und beurteilt werden. So wird schnell ersichtlich, wo noch Verbesserungspotenzial vorhanden ist. Technisch formuliert sich das als «Verbesserung der Produktivität der ERA-Partner durch Benchmarking im ERA-Verbund.» Zusammen mit dem Qualitäts-Management, das nach ISO 9001 zertifiziert ist, hat ERA recht eigentlich die Standards für Dienstleistungsqualität in der Immobilienbranche geschaffen. Bezeichnenderwei-

ERA Suisse und ERA Europe Schon frühzeitig erkannte man am Hauptsitz in Texas, dass ein weltweiter Erfolg nur zu erzielen ist, wenn auf die kulturellen Unterschiede der Kontinente Rücksicht genommen wird. In Europa obliegt die organisatorische Oberaufsicht über die ERA-Netzwerke der Gruppe ERA Europe. Es ist dies nicht ein eigentliches Headquarter, sondern eine Gruppe, die sich aus Firmen und Personen zusammensetzt, die in den verschiedenen Ländern Europas aktiv in den Aufbau und den Betrieb des Netzwerkes involviert sind. Durch diese ungewöhnliche Organisationsform wird sichergestellt, dass die Verantwortungsträger bestens mit den unterschiedlichen Marktgegebenheiten und den lokalen Verhältnissen vertraut sind. Ein entscheidender Erfolgsfaktor, denn Immobiliengeschäfte sind nicht international, ja sie sind nicht einmal national: der wirkliche Immobilienmakler ist regional verankert. Auf Länderebene besteht jeweils eine Service-Zentrale – in der Schweiz ist dies das ERA ServiCenter in Dübendorf – das als Master-Konzessionserteiler die Lizenzrechte für ERA besitzt. Das ServiCenter ist verantwortlich für den Aufbau und den Betrieb des ERA-Netzwerkes.

ERA Franchise Suisse in Dübendorf erteilt die Lizenzen für die Schweiz. Zur Zeit sind weltweit über 2400 Maklerbüros in 46 Ländern für ERA tätig. Als erstes paneuropäisches Netzwerk, 1993 gegründet, verfügt ERA über 1100 rechtlich selbständige Maklerunternehmen in insgesamt 15 Ländern.

Die ERA-Partner der ZürichseeRegionen sind für den bedeutendsten Immobilienmarkt der Schweiz zuständig.

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GESUCHT UNTERNEHMER SIE SIND Immobilienprofi und wollen Ihre Chance mit einem Immobilienverbund verstärken? Sie sind Unternehmer oder wollen einer werden und suchen die Chance für einen professionellen Quereinstieg in die Immobilienbranche? Dann sollten wir uns kennenlernen. WIR BIETEN Process-Management-System (ISO 9001) Integriertes Marketing System Aktuelle IT-Tools Partnerbetreuung und Partnerunterstützung vor Ort und vieles mehr Erfahren Sie mehr über Ihre Möglichkeiten mit ERA Suisse bei einem unverbindlichen Präsentationstermin. ANSPRECHPERSON André Hardmeier, Tel. 044 882 10 04, info@erasuisse.ch, www.erasuisse.ch Werden Sie Teil eines profilierten und leistungsstarken Netzwerkes.

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REPORTAGE

ein ganz normaler arbeitstag bei der ERA eigenheim zo Einige Inserate aufgeben, am Besichtigungstermin die Haus- oder Wohnungstür öffnen, die Interessenten hereinlassen, den Kaufvertrag unterschreiben und eine satte Provision kassieren. Leicht verdientes Geld. Wirklich?

o viel Geld bewegt wird, sind die Glücksritter, die den schnellen Franken zu machen erhoffen, nicht weit. Das trifft ganz besonders auf die Immobilienbranche zu. Sind es tatsächlich nur einige schwarze Schafe, die das zweifelhafte Image der Immobilienmakler prägen, oder lässt sich in diesem Fach tatsächlich locker und leicht viel Geld verdienen? Wir wollten es genau wissen und begleiteten Luigi Lupo, Mitinhaber der ERA Eigenheim ZO in Uster, einen Arbeitstag lang.

Früher Arbeitsbeginn Morgens um sieben sei die Welt noch in Ordnung, schrieb Eric Malpass in seinem Bestseller. Zumindest ist sie um diese Uhrzeit noch relativ ruhig und darum der richtige Zeitpunkt für den Beginn des Arbeitstages von Luigi Lupo. Es gilt, den täglichen Postberg abzutragen, die E-Mails zu beantworten und den Tag durchzuplanen. Rund dreissig bis fünfzig E-Mails treffen täglich ein und wollen beachtet, beantwortet oder bearbeitet werden. Und das, obwohl Luigi Lupo ein bekennender Gegner langer

Schreibe ist. Aber was sein muss, muss sein. Termine werden höchstens drei bis vier fixiert, damit genug Spielraum für die Bearbeitung von weiteren Anliegen bleibt, die mit Sicherheit noch eintreffen werden. Oder anders gesagt: wirklich planen lässt sich der Tag nur bis zum nächsten Anruf.

Rund die Hälfte des arbeitstages verbringt ein Makler mit administrativen Aufgaben. Die andere Hälfte beanspruchen Aussentermine mit Besichtigungen, Besprechungen usw.

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wie man eine wohnung richtig fotografiert, ist Teil der Ausbildung, die ERA-Immobilienmakler durchlaufen.

9 Uhr, Wohnungsbesichtigung Der erste Fixtermin ist eine Wohnungsbesichtigung. Der Besitzer hegt Verkaufsabsichten und wünscht eine Bewertung seiner Immobilie. Wie die meisten seriösen Immobilienmakler bietet auch ERA eine kostenlose Immobilienbewertung an. In früheren Zeiten, als das Immobilienangebot noch grösser als die Nachfrage war, handelte es sich um eine nicht ganz billige Dienstleistung. Heute ist die Bewertung hauptsächlich ein Marketinginstrument, um Mandate zu erlangen. Dabei geht ERA Eigenheim ZO noch einige Schritte weiter, als üblich. Um zu einem möglichst objektiven Ergebnis zu gelangen, werden mehrere verschiedene Bewertungssysteme angewendet: dasjenige des Beratungsunternehmens Wüest & Partner, ergänzend dazu die hedonische Bewertung von IAZI und letztlich noch diejenige nach ERA-Normen. Allein schon dieser Vorgang zeigt: das Immobiliengeschäft ist kein Tummelfeld für Amateure. Inzwischen – die Besichtigung der Wohnung nahm rund eine Stunde in Anspruch, die Bewertungen deren zwei – ist der Morgen vorbei. Mittagspause? Ein Mini-Lunch muss genügen, damit genug Zeit für den täglichen, halbstündigen Spaziergang bleibt. Er brauche diesen kurzen Unterbruch, um die Gedanken zu sortieren und sich auf die anstehenden Aufgaben am Nachmittag konzentrieren zu können, sagt Luigi Lupo. 14 Uhr, Baulandprojekt Die Bearbeitung eines umfangreicheren Projektes steht am Nachmittag an. Eine Er-

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bengemeinschaft möchte das grosse Grundstück, auf dem sich das Elternhaus befindet, in mehrere Parzellen aufteilen und diese an Bauwillige verkaufen. Anspruchsvoll ist nicht nur der Umgang mit Erbengemeinschaften, die öfters alles andere als geeint auftreten und den Immobilienmakler nolens volens zum Mediator mutieren lassen, anspruchsvoll ist auch die Projektabwicklung einer Neuparzellierung an sich. In das Verfahren müssen verschiedenste Fachleute mit einbezogen werden: vom Architekten über den Geometer und das Ingenieurbüro bis zum Bauamt, dem Notar und letztlich auch der finanzierenden Bank. 16 Uhr, Notartermin Schon beinahe Routine sind Notartermine. Dazu gilt es, den Kaufvertrag vorzubereiten und im Beisein der Parteien dem Notariat vorzulegen. Der Kaufvertrag beinhaltet die Auflistung sämtlicher Zahlungen, Angaben betreffend allfälliger Sicherstellung, Verzinsung der Anzahlung, seitens des Verkäufers bestehende Hypotheken sowie Hypothekargläubiger, die finanzierende Bank und die Sicherstellung der Grundsteuern. Ein knappe Stunde muss dafür genügen, denn anschliessend steht die nächste Aufgabe an: das Fotografieren einer Eigentumswohnung, mit deren Verkauf die ERA Eigenheim ZO beauftragt wurde. 17 Uhr, Fototermin Die Wohnung, die es anzubieten gilt, ist geräumt und gereinigt. Das ist nicht immer der Fall. Manchmal muss sie erst in einen präsentablen Zustand gebracht werden,

bevor sie abgelichtet werden kann. Das Fotografieren der Räumlichkeiten scheint auf den ersten Blick eine anspruchslose Sache zu sein. Ist es aber nicht. Schliesslich soll das Bildmaterial, das letztlich in der Verkaufsdokumentation und im Internet verwendet wird, das Objekt möglichst attraktiv, aber dennoch objektiv darstellen. Jeder ERA-Franchisingpartner muss daher einen Fotokurs absolvieren, anlässlich dessen ihm die wichtigsten Fotoregeln beigebracht werden. Zurück im Büro gilt es, die Fotos auszuwerten und – zusammen mit weiteren Unterlagen wie beispielsweise Grundrissplänen – die Verkaufsdokumentation zu erstellen. 18 Uhr, Feierabend – oder auch nicht Nach einem Zehnstunden-Arbeitstag hätte man sich den Feierabend redlich verdient, sollte man meinen. Im Maklergeschäft stehen um diese Zeit jedoch oft die wichtigsten Termine an: Besichtigungen. Die meisten Anbieter und Kaufinteressenten sind berufstätig und nur nach Arbeitsschluss oder an Samstagen in der Lage, die Objekte zu präsentieren, bzw. zu besichtigen. Für Immobilienmakler sind daher 6-Tage-Wochen die Regel, weit mehr als zehn Arbeitsstunden ebenfalls. So denn keine Abendtermine wahrzunehmen sind, steht für Luigi Lupo meistens Sport auf dem Programm. Seit vie-

Termine auf dem notariat gehören zur nahezu täglichen Routine. Themen können Kaufverträge, Eigentumsänderungen, Grundpfandrechte, Dienstbarkeiten und anderes mehr sein.

ERA EIGENHEIM ZO

len Jahren spielt er Tennis, ist mit dem Velo unterwegs oder betätigt sich aktiv im lokalen Turnverein. Ein Metier, das fordert Das Maklergeschäft ist, so man es denn seriös und mit Engagement betreibt, ein Metier, das in jeder Hinsicht fordert. Neben viel Fachwissen braucht es eine gehörige Portion Menschenkenntnis, Einfühlungsvermögen – und Nerven, um darin bestehen zu können.

Wer regelmässige Arbeitszeiten und ebensolche Arbeit bevorzugt, ist in dieser Branche falsch am Platz. Wer sich hingegen überproportional einsetzen will und Freude am Umgang mit Menschen unterschiedlichsten Gemüts hat, findet nicht nur grosse Befriedigung in diesem Job, sondern auch überdurchschnittliche Verdienstmöglichkeiten. Aber eben: von nichts kommt nichts – und Glücksritter reiten dem vermeintlichen Glück meist vergeblich hinterher. Armin R. Doetzkies

ERA Eigenheim ZO Poststrasse 6, 8610 Uster Tel. +41 44 940 96 66, Fax +41 44 940 96 67 info@eigenheim-zo.ch, www.eigenheim-zo.ch

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Niederuster

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hotspots und BLASEn Die Schweiz kennt mehrere Hotspots. Regionen und Gemeinden, in denen die Immobilienpreise im Vergleich zum Durchschnitt wesentlich stärker und auch schneller ansteigen, gibt es im Graubünden, im Grossraum von Zürich, im sogenannten Arc Lémanique und im Wallis. 10

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MARKT

otspots können nicht unbesehen mit Immobilienblasen gleichgesetzt werden. Allenfalls sind sie Vorboten. Meistens aber kennzeichnen sie Märkte, die besonders in der Gunst von Käuferinnen und Käufern oder von Investoren stehen und wo das Angebot die Nachfrage nicht zu decken vermag. Am Anfang steht die Spekulation Eine Blase hingegen beschreibt volkswirtschaftlich betrachtet einen anderen Zustand. Nobelpreisträger Joseph E. Stiglitz fasste den Sachverhalt in folgende Worte: «Eine Blase existiert dann, wenn der Grund für den hohen Preis eines Gutes ausschliesslich darin liegt, dass Investoren glauben, sie können das Gut auch morgen zu einem hohen Preis verkaufen und keine fundamentalen Einflussfaktoren eine solche Annahme rechtfertigen». Ein solcher Tatbestand existiert zurzeit auf den Wohneigentumsmärkten aber nicht. Kann man somit getrost zur Tagesordnung übergehen? Nicht ganz. Gefahr droht nicht von den Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen her, jedoch von den Märkten für Wohnimmobilien im Renditebereich. Mangels Alternativen jagen Investoren den letzten verfügbaren Objekten nach und treiben damit die Preise stetig in die Höhe. Der «SWX IAZI Investment Price»-Index zeigt diese Entwicklung seit mehreren Quartalen auf. Auch der UBS-Bubble-Index weist auf die spezielle Lage hin; er steht kurz vor der Risikophase. Das Risiko steigt Investoren tun gut daran, sich des Risikos bewusst zu werden. Der Bedarf an Mietwohnungen bricht im Bereich grosser und teurer Wohnungen bereits weg. Der tiefen Finanzierungskosten wegen wandert die Nachfrage in diesem Segment zunehmend zum Wohneigentum ab. Grosse Unsicherheit verbreitet indessen vor allem die Euro-Krise, wobei eine Eskalation die ohnehin fragile europäische Wirtschaft jederzeit in eine neue Rezession treiben kann. Blenden lassen sollte man sich auch nicht von der überraschend robusten Schweizer Konjunktur, hervorgerufen vor allem durch eine starke Binnennachfrage.

Dieses Jahr dürften die Wachstumszahlen besser ausfallen als erwartet, für nächstes Jahr äussern sich die Auguren jedoch skeptisch. Kühlt die Wirtschaft ab, dürfte sich auch die Zuwanderung abschwächen. Das Bevölkerungswachstum ist ein wesentlicher Grund für die Preissteigerungen. Auf der anderen Seite befinden sich noch immer rund 70’000 Wohnung im Bau – eine Angebotsausweitung, die auf vergangenen Annahmen beruht. Anders als Stiglitz es formulierte, drängen Investoren hierzulande jedoch nicht aus spekulativen Gründen auf die Märkte für Wohnimmobilien; investiert wird auf längere Sicht, sei es zur Absicherung des Vermögens oder auf der Suche nach Ertrag. Einen Unterschied macht das allerdings nicht: Preise fallen auch, wenn sich begründete Annahmen zur künftigen Marktentwicklung nachträglich als zu optimistisch erweisen.

Vorerst noch kein «happy landing» in Sicht Auf den Schweizer Immobilienmärkten hat die Entwicklung der effektiv bezahlten Preise im 4. Quartal wieder an Dynamik zugelegt. Dies nachdem sich im 3. Quartal sowohl bei den Einfamilienhäusern und den Mehrfamilienhäusern eine Beruhigung eingestellt hatte. Auf Jahresbasis betrachtet schwächten sich die Steigerungsraten zum dritten Mal in Folge ab, und zwar bei Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser. «Absehbar ist, dass diese Abschwächung anhalten wird. In welchem Umfang dies geschehen wird, kann noch nicht beziffert werden», sagt Prof. Donato Scognamiglio, CEO des Zürcher ImmobilienberatungsUnternehmens IAZI AG. Gemäss IAZI-Beobachtungen ist die Stimmung im 4. Quartal 2012 auf den Märkten eher negativ geprägt gewesen, was bei Boomphasen dämpfend wirkt. Andrerseits haben die fundamentalen Einflussfaktoren hinsichtlich Angebot und Nachfrage die Situation angereizt, wenn auch nicht ausgeprägt. Zu beachten ist, dass sich die Eurozone im letzten Quartal stabilisiert hat, was sich zusätzlich positiv auf die ohnehin recht gut dastehende Schweizer Volkswirtschaft auswirken wird.

SWX IAZI Investment Price Indice

Der IAZI-Index weist seit dem Tiefstand 1998 stark steigende Preise aus. Ein deutlicher Hinweis, dass den fundamentalen Faktoren von Angebot und Nachfrage Beachtung zu schenken ist.

Zum Autor

Donato Scognamiglio (43), CEO des IAZI in Zürich, verheiratet, Vater von drei Kindern. Ausbildung: Betriebs- und Volkswirtschaftsstudium in Bern und an der William E. Simon Graduate School of Business Administration in Rochester NY, Statistikstudium an ETH Zürich. Promotion an Uni Bern. Das Unternehmen: Das Zürcher Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien (IAZI) zählt zu den führen den Immobilienberatungs unternehmen der Schweiz. Durch Analyse von Zehntausenden Transaktionen entwickelte IAZI ein Immobilienbewertungsmodell, das weite Anwendung bei Banken, Pensionskassen und Versicherern findet.

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MARKT

Unverdächtige Preisentwicklung: Nach einem Preisabschlag von einem Prozent im 4. Quartal des letzten Jahres sind die Preise gesamtschweizerisch bei den Einfamilienhäusern (EFH) wieder leicht gestiegen, und zwar um 0,4 Prozent. Auf Jahresbasis haben sich die Preise um 0,5 Prozent erhöht.

Mehrfamilienhäuser: Preissenkung war nur von kurzer Dauer Die erzielten Preise für Mehrfamilienhäuser stiegen im 4. Quartal 2012 um 1,6 %, nachdem sie im 3. Quartal noch um 1,3 % gesunken waren. Auf Jahresbasis betrachtet ging die Preisentwicklung um 0,6 auf 4,8 % zurück. Zum Vergleich: Im 1. Quartal des Jahres 2011 betrug die Jahresteuerung bei den Mehrfamilienhäuser noch 10,7 %, wobei sie sich seither kontinuierlich abgeschwächt hat. Die Performance stieg von -0,3 auf 2,6 %, auf Jahresbasis fiel sie von 9,9 auf 9,2 %. Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen: Unterschiedliche Entwicklungen Die Preise für Einfamilienhäuser zogen um 1,7 % an, jene für Eigentumswohnungen um 1,6 %. Auffallend ist, dass im Vergleich zum Vorquartal unterschiedliche Entwicklungen festzustellen sind. So stiegen die Preise bei den Einfamilienhäuser, bei den Eigentumswohnungen gingen sie indessen zurück. Auch in diesen beiden Segmenten schwächten sich auf Jahresbasis betrachtet die anhaltenden Preissteigerungen weiter ab, bei den Einfamilienhäuser von 10,6 auf 9,5 % und bei den Eigentumswohnungen von 11,0 auf 9,2 %. «Dieser Trend wird mit grosser Wahrscheinlichkeit anhalten», sagt Scognamiglio, «da wir keine Rückkehr zu den sehr hohen Preissteigerungsraten der beiden ersten Quartale des vorletzten Jahres erwarten.» Nach Ansicht der IAZI AG ist ein sogenanntes «happy landing» bei den Immobilienpreisen trotzdem noch nicht in Sicht. Auch jährliche Wachstumsraten von beispielsweise 5 % hiessen nichts anderes, als dass sich die Preise alle 14 Jahre verdoppeln würden, was eher als Ausdruck überhitzter Märkte zu interpretieren sei, hält Scognamiglio fest.

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Preisindizes für Immobilien «Immobilienpreise sind schwieriger zu vergleichen als die Preise fast aller anderen Güter und Besitztümer», sagt Robert Wood von der alteingesessenen deutschen Privatbank Berenberg und zuvor Mitglied der Bank of England. Kein Haus entspreche exakt einem zweiten, weil die Grundstücke und deren Merkmale nie identisch sein könnten. «Ein verlässlicher Verkaufspreis lässt sich somit nicht immer aus dem Wert eines vergleichbaren Gebäudes vorhersagen», so das Fazit von Wood. Der Logik des Englischen Starökonomen folgend, kann somit kein Index die einzig wahre Entwicklung von Immobilienpreisen widerspiegeln. Selbst wenn die Preisentwicklung jedes Hauses und jeder Wohnung für sich alleine verfolgt und aufgezeichnet würde, blieben Fragen offen. Um ein Beispiel unter vielen zu erwähnen: Wie wäre der Preiseinfluss eines neu angebauten Balkons zu bewerten, der einem Haus nun Seesicht ermöglicht, wo zuvor nur Fassaden zu bestaunen waren? Das realistische Ziel eines Indexes ist, die bestmögliche Annäherung an das tatsächliche Marktgeschehen aufzuzeigen. Die IAZI AG tut dies seit über 18 Jahren. So werden in Zusammenarbeit mit der SWX (Swiss Exchange) quartalsweise die Transaktionspreise von Einfamilienhäusern, Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern berechnet und veröffentlicht. Die Indizes erlauben Aussagen von gesamtschweizerischer Sicht bis hinunter auf einzelne Strassen von Gemeinden. Der Datenpool umfasst jährlich rund 30’000 Freihandtransaktionen. Die Marktabdeckung liegt damit bei über 50 Prozent aller in der Schweiz verkauften Objekte. Die Eigenschaften aller erfassten Objekte werden statistisch bereinigt, So haben zum Beispiel im Verlauf der Zeit steigende Wohnflächen keinen Einfluss auf die Preisentwicklung.

INTERVIEW

«HOhe Zinsen würden am preisgefüge nur wenig ändern.» INTERVIEW MIT MARTIN BRÜNGGER, Geschäftsführer des ERA-Partners Rodrigo & Abegg immo-page AG in Horgen, über den Immobilienmarkt.

Herr Brüngger, eine aktuelle Studie besagt, die Immobilienpreise hätten ihren Höchststand erreicht. Wie sehen Sie das? Es wäre gesund, wenn eine Stabilisierung eintreten würde. Ich denke schon, dass ein gewisser Plafond erreicht worden ist. Meiner Einschätzung nach sind nur noch punktuell an sehr guten Lagen Preissteigerungen zu verzeichnen. Aber auch nicht mehr in dem Masse, wie in den Jahren 2009 bis 2011. Hat die Annahme des Raumplanungsgesetzes bereits Auswirkungen? Nein, die Konsequenzen sind den Leuten noch nicht bewusst. Obwohl ich die Stossrichtung des Gesetzes – die Zersiedelung zu stoppen – auch richtig fand, werden Änderungen wie höhere Ausnützungsziffern unweigerlich zu Preissteigerungen für Bauland führen, weil mehr Wohnraum auf die gleiche Grundfläche gebaut werden kann. In Kilchberg werden an Spitzenlagen jetzt schon bis zu 6000 Franken pro Quadratmeter Bauland bezahlt. Wenn das auch in anderen Gemeinden Schule macht, wird sich der Normalsterbliche kein Wohneigentum mehr leisten können. Der Markt für Luxuswohnungen sei ins Stocken geraten. Kann man von einer Entspannung im Top-Segment sprechen? Ich würde von einer Stabilisierung sprechen, nicht von Entspannung. Ein Nachlassen ist im obersten Segment – also im Bereich ab etwa fünf Millionen – zu verzeichnen. Nicht weil die Mittel

fehlen, sondern weil die Interessenten kritischer geworden sind. Sie kaufen nicht mehr alles, was teuer ist, sondern wollen die wirklichen Rosinen haben. Darum gestaltet sich der Immobilienverkauf in diesem Segment etwas schwieriger. Letztes Jahr wurden die Eigenkapitalvorschriften verschärft. Hat dies den Immobilienkauf beeinflusst? Nach dem Bekanntwerden der neuen Vorschriften wurden da und dort einige Finanzierungen überprüft, mehr nicht. Über einen längeren Zeitraum gesehen beeinflussen die Eigenmittelvorschriften den Markt nur marginal. Sie bringen lediglich den Banken mehr Sicherheit bei der Finanzierung. Man sagt, Immobilienbesitzer, die ihre Liegenschaft verkaufen wollen, sollten es jetzt tun, weil die Preise sinken werden. Eine spürbare Preissenkung wird erst stattfinden, wenn die Zuwanderung abnimmt. Auch höhere Hypothekarzinsen würden am Preisgefüge nicht viel ändern. Ich möchte an die 1990er-Jahre erinnern, als die Zinsen bei sieben Prozent lagen und die Nachfrage trotzdem ungebrochen war. Man darf nicht vergessen: die Tragbarkeitsberechnungen für Immobilienfinanzierungen basieren immer noch auf einem Hypothekarzinssatz von fünf Prozent. Solange dieser nicht überschritten wird, können die Hausbesitzer ihre Hypotheken bedienen. Bis jetzt zeigt sich denn auch weder bei der Nachfrage noch bei der Kreditvergabe eine Verlangsamung.

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INTERVIEW

Früher hiess es, Eigenheimbesitz sei volkswirtschaftlich wertvoll. Heute liest man, die dadurch entstehende Immobilität sei volkswirtschaftlich schädlich. Ich erachte Eigenheimbesitz immer noch als vorteilhaft, auch volkswirtschaftlich gesehen. Das hat mit der Unsicherheit in der Altersvorsorge zu tun. Altersvorsorge ist auch, wenn man keine Wohnungsmiete bezahlen muss. Wir sehen das aktuell im nahen, südlichen Ausland. In Spanien könnten sich die wenigsten Rentner mit ihrer kleinen Pension eine Miete leisten. Darum besitzen viele von ihnen Wohneigentum, das überwiegend bis zum Erreichen des Rentenalters vollständig amortisiert ist. Wäre das nicht der Fall, würde das Sozialwesen massiv belastet. Auch in der Schweiz sind die Pensionskassengelder alles andere als sicher, darum sind Eigenheimbesitzer, die ihre Hypothek amortisiert haben, volkswirtschaftlich wertvoll.

Eine spürbare Preissenkung wird erst stattfinden, wenn die Zuwanderung abnimmt.

Trotzdem klagen Banken über einen Mangel an wirklich guten Investitionsmöglichkeiten. Das ist richtig, aber das bezieht sich eher auf den Renditebereich. Heute werden oft Renditeimmobilien von Laien gekauft, die in Immobilien investieren wollen, statt ihr Vermögen anderweitig anzulegen, weil sie sich der Illusion hingeben, mit wenig Mitteleinsatz grosse Gewinne erzielen zu können. Oft jedoch wird beispielsweise der Renovationsbedarf bei Mehrfamilienhäusern übersehen. Statt einer geplanten Rendite von erträumten sechs Prozent ergibt sich bei steigenden Hypothekarzinsen dann im besten Fall eine Null unter dem Strich, im schlechten Fall entstehen Verluste. Diese «Blase» hatten wir vor zwanzig Jahren schon einmal. Damals entstanden die eigentlichen Probleme nicht im Eigenheimbereich, sondern im Renditebereich. Die Vorstellung, mit wenig Mitteln die ganz grossen Renditen erzielen zu können, funktioniert nur ganz selten.

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Gemeint war, dass Mieter flexibler wären als Eigenheimbesitzer. Das ist ein Mythos. Der Schweizer wechselt seinen Wohnort höchst ungern. Statistisch gesehen verbleibt der Schweizer in einem Radius von acht Kilometern von demjenigen Ort, wo er aufgewachsen ist. Wenn er einen neuen Arbeitsort nicht mehr mit Pendeln erreichen kann, wird er eher noch zum Wochenaufenthalter, als dass er umzieht. Dies akzentuiert sich noch, wenn er Familie hat. Auch das immer wieder vorgebrachte Argument, eine Mietwohnung

kündigen sei einfacher, als ein Eigenheim zu verkaufen, hält näherer Betrachtung nicht stand. Gerade in der heutigen Zeit ist die Veräusserung von Wohneigentum absolut problemlos. Zurück zur ERA. Warum soll ich einen ERA-Partner als Immobilienmakler wählen? ERA bietet mehr und bessere Dienstleistungen als andere. Zudem sind die Partner regional verankert. Wir kennen den regionalen Markt in allen Facetten. Das ist enorm wichtig. Man muss in diesem Zusammenhang betonen: es gibt keinen «Schweizer Immobilienmarkt», es gibt nur regionale Immobilienmärkte. Gute Dienstleistungen und regionale Verankerung reklamieren Ihre Mitbewerber aber auch für sich. Wir sind natürlich nicht alleine auf dem Markt – und unsere Mitbewerber machen überwiegend ebenfalls einen guten Job. Aber wir heben uns von ihnen durch unsere höhere Kontinuität ab und auch, weil wir mehr als nur Mittelmass sind. Was heisst das konkret? Ich möchte das anhand eines Beispiels illustrieren: meine Kunden vertrauen mir voll und ganz, zu hundert Prozent.

Eigenheimbesitz ist auch volkswirtschaftlich gesehen immer noch vorteilhaft.

RODRIGO & ABEGG IMMO-PAGE

Sie lassen sich von mir den Verkaufsprozess abwickeln, von der Ausschreibung über die Besichtigungen bis zum Verkauf, auch wenn sie – was schon vorgekommen ist – im Ausland und nicht erreichbar waren. Wir erledigen alles bis zur Schlüsselübergabe, inklusive Räumung, Reinigung und was sonst noch alles anfällt. Jemand, der uns den Auftrag zur Veräusserung seiner Immobilie erteilt, muss sich um rein gar nichts mehr kümmern, er muss – bildlich gesprochen – nur noch nach-

schauen, ob der Kaufbetrag auf seinem Konto eingetroffen ist. So seriös? Wirklich? Ich kann natürlich nur für unsere Firma sprechen – und bei uns ist es definitiv so. Das spüren wir, weil wir sehr stark von Empfehlungen leben. Solche werden nur weitergegeben, wenn man einen guten Job gemacht hat. Wir sind für unsere Seriosität und auch unsere Professionalität bekannt. Bei uns muss man

keine Zweifel hegen, ob wir uns im Baurecht auskennen, ob wir eine Dienstbarkeit erklären können oder die Grundstückgewinnsteuer abrechnen. Das ist in unserer Branche leider längst nicht überall der Fall. Abgesehen davon: Seriosität kann man nicht einfordern, man kann sie sich nur erarbeiten. Wir sind nun seit zehn Jahren in Horgen aktiv. Ohne wirklich gute und seriöse Arbeit wären wir längst nicht mehr auf dem Platz.

Das Interview führte: Armin R. Doetzkies

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Stilvolle Wohnung mit moderner Architektur. Wohnen/Essen (49 m2) mit Gartenausgang. Offene, modern eingerichtete Küche. Bad/ WC und WC/Dusche, Schlafzimmer mit Blick in den Garten. Wohnfläche 100 m2, Bastelraum (33 m2), Keller, Doppelgarage inkl. Preis 1‘250‘000.– Tel. +41 43 244 65 65

Schönes Eigenheim mit 180 m2 Wohnfläche, 2010 renoviert. EG mit Entrée/WC, Wohnen/Essen, Küche mit modernster Technik (Steamer, Foodcenter, Glaskeramik, usw.). OG mit 3 Zimmer, Cheminée, Bad, sep. WC. Sauna, Keller, Garage. Grundstück 602 m2. Preis 1‘450‘000.– Tel. +41 43 244 65 65

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ERA Seesicht

era sEESICHT: WENN DER nAME PROGRAMM IST Das Marktgebiet der ERA Seesicht befindet sich am rechten Zürichsee-Ufer rund um den Obersee sowie den Regionen March-Höfe und See-Gaster.

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des Erfolgsausweises – nicht unbedingt selbstverständlich. Bäch und Rapperswil-Jona Die 2004 von Franz Zürcher gegründete ERA Seesicht Immobilien GmbH führt Büros an den Standorten Bäch und RapperswilJona. In Bäch befindet sich der Hauptsitz der Firma. Das bis vor zwei Jahren als selbständige Verkaufsagentur arbeitende Büro in Rapperswil-Jona gehört jetzt ebenfalls der ERA Seesicht Immobilien GmbH an. Von der Zusammenlegung der beiden Firmen versprach sich Franz Zürcher vermehrte Synergien: auf dem Markt durch den gemeinsamen Auftritt unter einem Namen, intern, indem Ressourcen noch effizienter genutzt und die Organisation optimiert werden konnte. Das Team der ERA Seesicht umfasst heute fünf Personen: die Leitung teilen sich Firmengründer und Hauptteilhaber Franz Zürcher sowie Volkmar Säwert als Mitinhaber, Prokurist und designierter Geschäftsführer. Die Zweigstelle in Rapperswil unterliegt der Obhut von Andreas Raifseis, der seit zwanzig Jahren im Verkauf tätig ist. Ergänzt wird das Team von Beatrice Schmuki. Die gelernte Hochbauzeichnerin verfügt über dreissig Jahre Branchenerfahrung und leistet wertvolle Unterstützung im Verkauf und im Backoffice.

s ist tatsächlich so: aus den Büros der ERA Seesicht Immobilien GmbH in Bäch hat man einen wunderbaren Blick auf den Zürichsee. Zwischen der Bootswerft Pedrazzini und einem direkt am Ufer gelegenen Mehrfamilienhaus eröffnet sich die Aussicht auf den oberen Teil des Zürichsees, eine der gefragtesten Wohnlagen in der Schweiz. Ein legendärer Yachtbauer als Nachbar, ein Büroausblick, wie er schöner kaum sein könnte – da denkt man unweigerlich an exklusive Immobilien und eine ebensolche Kundschaft. Weit gefehlt. «Ob es sich um einen Parkplatz oder eine Millionenvilla handelt, für uns sind alle Kunden gleich wichtig», sagt Volkmar Säwert, Immobilienspezialist und Mitinhaber des erfolgreichen ERA-Partners. Man nimmt das dem gebürtigen Berliner, der vor Jahren nicht etwa der tiefen Steuern oder der besseren Verdienstmöglichkeiten in die Schweiz gekommen ist, sondern der Liebe wegen, auch jederzeit ab. Seine loyale Art, der unverkennbare Schalk, der jedem richtigen Berliner zu eigen ist, der freundliche, ja herzliche Umgangston und der überquellende Schreibtisch lassen erkennen: hier ist man bodenständig geblieben, hier wird gearbeitet. Das ist – angesichts

Die Region um den Oberen Zürichsee gehört zu den begehrtesten Wohnlagen in der Schweiz.

ERA Seesicht

ÂŠ celeste clochard - Fotolia.com

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ERA Seesicht

Volkmar Säwert (Mitte) durfte sich als bester Immobilienverkäufer der ERA-Partner in der Schweiz im Jahre 2012 auszeichnen lassen. Die Preisverleihung fand im März dieses Jahres am Hauptsitz von ERA in Austin (Texas) statt. Überreicht wurde der Preis von Charly Young (rechts), CEO und Präsident von ERA Franchise Systems LLC.

Das Team der ERA Seesicht (von links): Franz Zürcher, Gründer und Geschäftsführer, Andreas Raifseis, Leiter der Zweigstelle Rapperswil-Jona, Volkmar Säwert, Mitinhaber und Prokurist, Beatrice Schmuki, Verkauf und Backoffice.

Führend in der Region Die ERA Seesicht gehört zu den erfolgreichsten Immobilienvermarktern in der Region rund um den oberen Zürichsee. Ein untrügliches Indiz dafür ist das umfangreiche Portefeuille. Während andere Maklerbüros ihren Tätigkeitsschwerpunkt längst auf die Akquisition von Objekten ausgerichtet haben und unter «Kunden» Verkäufer von Wohneigentum verstehen, meint man bei ERA Seesicht nach wie vor Kaufinteressenten, wenn von Kunden gesprochen wird. «Wir haben keinen Mangel an Objekten», stellt Volkmar Säwert trocken fest. Einer der Gründe für diese Sonderstellung im Markt sei wahrscheinlich, so meint er, die regionale Verbundenheit von Franz Zürcher. Bereits vor der Gründung des Maklerbüros war er im Immobiliengeschäft in der Region tätig. Die Hauptursache jedoch sieht er in der Art, wie sie das Immobiliengeschäft betreiben. Nachhaltigkeit im dem Sinne, dass ein Käufer auch immer ein persönlicher Kontakt bleibe, und seriöse, kompetente Beratungstätigkeit seien die wahren Gründe für den Erfolg. Über die Hälfte der Kunden seien «Wiederholungstäter», also solche, die be-

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reits einmal Wohneigentum bei ERA Seesicht gekauft haben. Ausgezeichnete Arbeit Bestandteil eines jeden Firmen-Netzwerkes ist ein gesunder interner Wettbewerb. Das ist auch bei ERA so. Jedes Jahr wird der beste Netzwerk-Partner und der erfolgreichste Makler ausgezeichnet. Mit berechtigtem Stolz weist Volkmar Säwert darauf hin, dass ERA Seesicht seit der Gründung immer in den vordersten Rängen vorzufinden ist. Im letzten Jahr erarbeitete sich die Firma den dritten Platz, Volkmar Säwert selbst war Hauptgewinner und durfte die Auszeichnung am Stammsitz der Franchisingkette in Austin (Texas) entgegennehmen. Auch für Investoren Viele Immobilienmakler sind reine Vermittlungsbüros für privaten Wohnraum. Als Folge der Herkunft von Franz Zürcher ist die ERA Seesicht etwas anders positioniert. Sie engagiert sich auch stark in der Vermarktung von Immobilienprojekten. In den Überbauungen Sonnenpark Pfäffikon SZ, Sonnenrain in Wilen, in Altendorf und

im Seepark Horgen verkauften sie in den vergangenen acht Jahren nahezu zweihundert Wohneinheiten. Wachstum ja, aber moderat Auf die Frage, die die ganze Schweiz beschäftigt, nämlich ob die Immobilienpreise nach wie vor steigen, meint Volkmar Säwert, der Plafond sei erreicht. Die Nachfrage sei zwar ungebrochen hoch, aber markante Preissteigerungen nur noch an speziellen Lagen zu verzeichnen. Etwas stiller sei es im Luxussegment geworden, hier sei eine Sättigung eingetreten. Irgendeinen Anlass zur Sorge sieht ERA Seesicht deshalb nicht. Das Luxusgeschäft gehöre nicht zu ihren Kernaufgaben und im Bereich der «normalen Kunden» seien keinerlei Anzeichen für einen Abschwung zu erkennen. Sowieso behalte man die bisherige, erfolgreiche Firmenphilosophie bei: solide, kompetente, seriöse und vor allem nachhaltige Arbeit. Oder einfacher formuliert – man bleibt auf dem Teppich und will weiterhin zu den Besten gehören. Das eine schliesst das andere nicht aus, wie die Firmengeschichte der ERA Seesicht Immobilien GmbH beweist.

ERA Seesicht

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Reihen-EFH mit schönem Garten. Die Wohnräume verteilen sich auf 3 Stockwerke. Wohnen im EG mit Wintergarten, OG 3 Schlafräume, DG mit 2 weiteren Schlaf-/Wohnräumen. Wohnfl. 163 m2, Grundstück 217 m2, Bj. 1991, Renovation 2009. PP in Garage inkl. Preis 1‘070‘000.– Tel. +41 44 786 58 18

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5 ½-Zimmer Wohnung mit Seezugang

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Reiheneckhaus mit viel Spielraum für eine grosse Familie. EG mit Wohn-/Essbereich, Cheminée. Garten mit gedecktem Sitzplatz. OG mit 3 Schlafräumen, neu erstellter Wintergarten. Ausbaubares DG. Eigene Garage. Wohnfläche 164 m2, Grundstück 438 m2. Preis 785‘000.– Tel. +41 79 580 14 93

Grosse, helle Wohnung in Hurden. Neubau: Innenausbau nach Ihren Wünschen. Wohn- und Schlafräume sind gegen Südwesten ausgerichtet. Eigener Seezugang zum Baden, Umfangreicher Hotelservice. Wohnfläche 157 m2, Terrasse 15 m2, Bj. 2012 Preis 1‘900‘000.– Tel. +41 55 212 32 37

Ruhige, sonnige Lage mit Blick auf den Säntis. Durchdachte Raumaufteilung. Wohnzimmer mit Balkon, separate Küche/Essen. Bad/WC und WC/Dusche mit Waschturm. Wohnfläche 109 m2, Bj. 2000, PP in Tiefgarage für CHF 35‘000.— Preis 860‘000.– Tel. +41 44 786 58 18

Ihre ansprechpartner Seesicht Immobilien GmbH Seestrasse 58 CH-8806 Bäch Tel. +41 44 786 58 18 Fax +41 44 786 58 01 info@erasuisse.ch www.era-seesicht.ch

Seesicht Immobilien GmbH Meienbergstrasse 77 CH-8645 Rapperswil-Jona Tel. +41 55 212 32 37 Fax +41 55 786 58 01 verkauf@era-seesicht.ch www.era-seesicht.ch

Seesicht Immobilien GmbH Birkenstrasse 10 8856 Tuggen Tel. +41 44 786 58 18 Fax +41 44 786 58 01 info@era-seesicht.ch www.era-seesicht.ch

wohnen special edition 01| 2013

Hausverkauf besser oder ohne Makler 20

wohnen special edition 01| 2013

besser mit akler?

Hartmann Immobilien

ie Aufwendungen für die Dienstleistungen eines Immobilienmaklers fallen auf den ersten Blick happig aus. Zu den rund zwei Prozent Provision, die bei erfolgreicher Vermittlung fällig werden, kommen die Mehrwertsteuer und Drittkosten für Inserate, Internet, Grundbuchgebühren, usw. hinzu. Bei einem Verkaufswert eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung von einer Million Franken gehen somit rund 30‘000 Franken an den Makler. Da fragt man sich, ob sich diese Investition überhaupt lohnt. Man kann alles selbst. wenn man es kann Wer sich im Immobiliensektor auskennt, Handänderungen schon öfters abgewickelt hat, Grundstückgewinnsteuern berechnen kann, die Abläufe auf dem Notariat im Griff hat und weiss, was Dienstbarkeiten sind und wie mit ihnen zu verfahren ist, der ist durchaus in der Lage, auf die Vermittlungstätigkeit eines Immobilienspezialisten zu verzichten. Die meisten Anbieter von Wohneigentum, seien dies Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen, erleben einen solchen Vorgang jedoch höchstens ein-, allenfalls zweimal im Leben. Pietro Hartmann, diplomierter Immobilien-Treuhänder und Inhaber der Hartmann Immobilien GmbH in Adliswil, meint dazu: «Man kann alles, wenn man es kann. Wer die Kenntnisse, die Werkzeuge und die Einrichtungen besitzt, um ein Auto zu reparieren, braucht seinen Wagen nicht in die Garage zu bringen. Wer routiniert genug ist, eine Küche einzubauen, kann auf den Schreiner verzichten. Doch Hand aufs Herz – wer ist dazu schon in der Lage?» Zu den rein technischen Belangen kommen noch die psychologischen Aspekte des

Hartmann Immobilien GmbH Zürichstrasse 2, CH-8134 Adliswil Tel. +41 44 711 90 11 info@hartmann-immobilien.ch Immobiliengeschäftes hinzu. Das Elternhaus zu verkaufen, in dem man seine Kindheit verbracht hat, geht meistens ans Herz. Wer seine Eigentumswohnung, in der man das halbe Leben verbracht hat, altershalber abgeben muss, verkauft Emotionen und nicht bloss umbauten Raum. Wenn bei Handänderungen jedoch Gefühle mit im Spiel sind, passieren Fehler, die mächtig Ärger verursachen und richtig teuer werden können. Käufer sprechen lieber mit Profis Immobilienmakler sind in der Regel neutraler und objektiver, als die Verkäufer. Meistens liegen Selbstverkäufer schon beim Preis schief. Das Objekt stufen sie in aller Regel wertvoller ein, als es in Tat und Wahrheit ist. ERA-Partner bedienen sich verschiedener Berechnungsmodelle zur optimalen Wertermittlung, was Laien schon alleine deswegen verwehrt ist, weil ihnen die dazu notwendige Software fehlt. Daraus ergeben sich marktgerechte Preise, die sowohl vom Verkäufer wie auch dem Käufer und der finanzierenden Bank akzeptiert werden. «Wenn alle drei Parteien zufrieden sind, war es ein guter Verkauf», sagt Pietro Hartmann.

Gut die Hälfte aller Handänderungen in der Schweiz werden ohne Immobilienmakler abgewickelt. Stellt sich die Frage: braucht es die Profis überhaupt?

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Hartmann Immobilien

Um die Emotionen beim Verkauf aussen vor zu lassen, besteht er darauf, dass der Immobilienbesitzer bei Besichtigungen und Verkaufsverhandlungen nicht zugegen ist. Damit würden Bemerkungen sowohl von Verkaufs- wie auch Kaufinteressentenseite vermieden, die an sich meistens irrelevant seien, die Stimmung hingegen nachhaltig beeinträchtigen könnten. Professionelle Makler bemühen sich immer, auf den Käufer einzugehen und die Liegenschaft so gut, aber auch so objektiv und reell wie möglich zu präsentieren. Hinzu kommt noch ein weiterer, entscheidender Faktor: Kaufinteressenten sprechen in aller Regel lieber mit einem Profi, der keinen persönlichen Bezug zum jeweiligen Objekt hat und deshalb sachlich und unvoreingenommen beraten kann. Wie findet man den richtigen Makler? Ein allgemeingültiges Rezept, wie der seriöse Weizen von der weniger seriösen Spreu getrennt werden kann, gibt es nicht. Ein wichtiger Punkt ist, dass die «Chemie» zwischen den Beteiligten stimmt. Denn der Verkäufer muss dem Makler ein grosses Stück Vertrauen entgegenbringen. Schliesslich überlässt er ihm den Schlüssel zu seiner Liegenschaft und gestattet ihm, mit völlig fremden Leuten durch das Haus oder die Wohnung zu gehen. «Bevor ich ein Mandat annehme», so Pietro Hartmann, «will ich darum erst den Anbieter und das Objekt kennenlernen.» Man spüre recht schnell, ob eine erspriessliche, vertrauensbasierte Zusammenarbeit möglich werde oder nicht.

die wichtigsten Dienstleistungen, die ein professioneller Immobilienmakler zu erbringen hat: • Besichtigung des Objektes • Bewertungsberechnung anhand verschiedener Modelle • Abklärung von eventuellen Dienstbarkeiten auf Grundstückflächen wie Weg-, Durchleitungs-, Wohn- oder Näherbaurechte • Erstellen der Verkaufsdokumentation • Entwurf und Aufgabe von Inseraten in Print und Internet • Organisation der Objektbesichtigungen inkl. Begleitung der Kaufinteressenten • Führen der Verkaufsverhandlungen • Entwurf und Ausarbeitung des Verkaufsvertrages in Zusammenarbeit mit dem zuständigen Grundbuchamt, bzw. dem Notariat und den Vertragsparteien • Anmeldung beim Notariat und Organisation der Eigentumsübertragung • Objektübergabe • Erstellung der Abrechnung der Grundstückgewinnsteuer Von Anbieterseite her könne die langfristige Marktpräsenz eines Immobilienmaklers als Indiz für ehrliches Geschäftsgebaren gewertet werden. Wer zehn, zwanzig oder mehr Jahre in der Region erfolgreich tätig sei, habe zumeist gute und seriöse Arbeit geleistet. Wesentlich sei auch das Vorhandensein einer kompletten Infrastruktur, sprich Büros, Fachpersonal und Einrichtungen, die für professionelle Arbeit unumgänglich sind. «Zu fliegenden Händlern, die nur mit dem Handy am Ohr das schnelle Geschäft suchen, hätte ich auch kein Vertrauen», meint Pietro Hart-

Über 20 Jahre Erfahrung

mann. Allerdings, und damit relativiere sich auch das vermeintlich satte Honorar, sei eine gut ausgebaute Infrastruktur auch kostenintensiv. Wer jedoch langfristig in diesem Geschäft tätig sein und sich einen guten Ruf erarbeiten wolle, komme nicht darum herum. «Sie haben mich vor zwanzig Jahren erstklassig beraten», sagte ein Kunde der ersten Stunde anlässlich des kürzlich erfolgten Firmenjubiläums der Hartmann Immobilien GmbH. Treffender lässt sich kompetente, seriöse und allseits zufriedenstellende Maklertätigkeit nicht umschreiben. Armin R. Doetzkies her standesethischer Grundsätze verpflichtet sind.

Die 1990 gegründete und 2003 zur GmbH umfirmierte Hartmann Im-

Als Partner des internationalen

mobilien, Adliswil, beschäftigt heu-

ERA-Verbundes kann die Hartmann

te knapp zehn Mitarbeiterinnen und

Immobilien GmbH zudem auf das

Mitarbeiter. Kernkompetenz des Un-

weltweite ERA-Netzwerk zugreifen

ternehmens sind die Verwaltung und

und von dessen Synergien profitie-

Bewirtschaftung von Liegenschaften,

ren. Noch wichtiger jedoch sind die

der Immobilienhandel sowie Beratung

einzigartigen Qualitätsstandards, die

im Immobilien- und Baubereich.

vollumfänglich den Kunden zugute kommen. ERA Suisse ist das einzige

Hartmann Immobilien GmbH gehört dem Schweizerischen Verband der Immobilienwirtschaft SVIT an, dessen Mitglieder zur Einhaltung ho-

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Pietro Hartmann Eidg. dipl. Immobilien-Treuhänder Inhaber der Hartmann Immobilien GmbH

Immobilien-Netzwerk in Europa mit geprüftem

Qualitäts-Management-

System nach ISO 9001.

Hartmann Immobilien

aktuelle immobilien-angebote Adliswil

7 freistehende 5 ½-Zimmer Einfamilienhäuser In Adliswil entstehen an familienfreundlicher, sonniger und erhöhter Lage 7 freistehende 5 ½-Zimmer Einfamilienhäuser. Die Bauten verfügen über ein attraktives Raumkonzept und einen sorgfältig angelegten Aussenbereich. Besonders hervorzuheben ist die grosszügige, wetter- und sichtgeschützte Terrasse. Kurzbeschreibung: Vorplatz, separates WC, Gedeckter Sitzplatz, Küche/Essen, Wohnen und ein Abstellraum im Erdgeschoss. Im Obergeschoss befindet sich der Eingang, Dusche/WC, 2 Zimmer, Loggia, Büro und auf gleicher Höhe ein Carport. Im Dachgeschoss sind das Elternzimmer, Bad/Dusche mit WC und Ankleide. Waschraum im Keller. Nettowohnfläche 190 m2, Grundstückfläche 400 – 700 m2. Preise: ab 1‘820‘000.– Tel. +41 79 623 31 23

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685 m2 Bauland

5 ½-Zimmer Dachmaisonette-Wohnung

Grosszügige, moderne Wohnung mit Wintergarten, attraktiver Grundriss, Balkon mit 42 m2! Die Wohnung befindet sich in einem 8-Familienhaus im 2. OG. Moderne Küche mit Steamer, Bad/WC plus WC/Dusche, sep. Waschküche. Wohnfläche 121 m2. Preis 980‘000.– Tel. +41 79 623 31 23

Im Wilacker in Adliswil gut erschlossenes Bauland an bester, erhöhter Südwesthanglage mit Sicht auf das Sihltal. Hervorragender Wohnort für Familien: Schule und Kindergarten sind in wenigen Gehminuten erreichbar. Unverbindliches Bauprojekt vorhanden. Preis 1‘030‘000.– Tel. +41 79 623 31 23

Neuwertige Wohnung mit Galerie in 6-Familienhaus im 2. OG. Moderne, offene Küche, Essen-/Wohnen, Bad/WC plus sep. WC mit Waschturm, Terrasse, Büro, zwei Schlafzimmer. Wohnfläche 120 m2, Kellerabteil und 2 PP in Tiefgarage inkl. Preis 1‘060‘000.– Tel. +41 79 623 31 23

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DIENSTLEISTUNGEN

qualitäts-garantie Als einziges Immobiliennetzwerk in Europa verfügt ERA Suisse über ein zertifizertes QualitätsManagementsystem nach ISO 9001:2008.

Qualitätsmanagement Qualitäts-Management nach ISO 9001: das tönt nach genormter Qualität. Kann man Qualität normieren, kann man sie prüfen? Was bedeutet Qualität im Maklergeschäft überhaupt? Der Begriff «Management» lässt schon erkennen: es geht nicht um Qualitätsanforderungen oder –ansprüche an das Produkt – die

Immobilie – selbst, sondern darum, wie sie vermittelt wird. Während eine eigentliche Produktqualität in diesem Geschäft kaum genormt werden kann, lassen sich Prozesse und Abläufe sehr gut standardisieren und damit überprüfbar machen. Die wichtigsten Punkte sind: Professionalisierung der Dienstleistungen durch prozessorientierte Abläufe Sicherung einer gleichbleibend hohen Servicequalität Kontinuierliche Verbesserung des Führungssystems Bessere Erfüllung der Kundenansprüche Leichtere Einarbeitung und Schulung von Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern Sicherung des betrieblichen Wissens durch dokumentierte Abläufe Eindeutige Zuordnung von Pflichten, Kompetenzen und Verantwortung Was haben die Kunden davon? Die im ERA-Netzwerk zusammenarbeitenden Makler sind rechtlich und wirtschaftlich selbständige Unternehmen. Daher ist es besonders wichtig, das eine national einheitliche Dienstleistungsqualität gewährleistet bleibt. Dafür sorgt das zertifizierte Qualitäts-Management. Nur ERA ist qualitätsgeprüft ERA Suisse ist das einzige Immobiliennetzwerk in Europa mit einer ISO-Zertifizierung für Qualitäts-Management nach ISO 9001:2008. Die Schweizerische Vereinigung für Qualitäts- und Managementsysteme (SQS) führt jährlich einen Aufrechterhaltungsaudit vor Ort bei ausgewählten ERA-Partnern sowie dem Hauptsitz durch. Geprüft werden alle internen und externen Geschäftsabläufe. Nach jeweils drei Jahren findet ein Rezertifizierungsaudit statt. Das SQS-Zertifikat ISO 9001 ist international gültig und durch die IQNet-Partnerschaft weltweit anerkannt.

ERA Suisse ist das einzige Immobiliennetzwerk in Europa mit einer ISO-Zertifizierung für Qualitäts-Management nach ISO 9001:2008.

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DIENSTLEISTUNGEN UNTERNEHMEN

SERVICE-GARANTIE Sie möchten Ihre Immobilie schnell, sicher und zum bestmöglichen Preis verkaufen? Nutzen Sie dafür das Know-how und die bewährten Vermarktungsdienstleistungen von ERA.

Der Verkauf von Immobilien durch einen ERA Partner erfolgt nach transparenten Prozessen. Die zu erbringenden Dienstleistung werden mit der ERA ServiceGarantie schriftlich und verpflichtend zugesichert. Das sind die vorteile Als erster Schritt erfolgt eine individuelle Analyse der Kundenvorstellungen und deren Ziele. Die Informationen aus der ständigen Marktbeobachtung sowie anerkannte Bewertungsberechnungs-Modelle helfen mit, den bestmöglichen Marktpreis festzulegen. ERA Verkaufswertberechnungen sind konkrete, auf die jeweilige Immobilie zugeschnittene Marktwertanalysen. Das geprüfte Marketing- und Vertriebskonzept zeigt im Detail, welche Zielgruppen angesprochen werden und welche Vermarktungsaktivitäten für die Immobilie geplant sind. ERA gewährleistet den Zugang zu Dutzenden von nationalen und internationalen Immobiliendatenbanken und Suchmaschinen. Dies ermöglicht eine maximale Publikation der Verkaufsvorstellungen bei minimaler Investition. ERA-Partner verfügen über den Zugang zu allen Medien, um die Immobilien einem grösstmöglichen Interessentenkreis bekannt zu machen. Für die Vermarktung spezieller Immobilien bestehen besondere Mittel und Möglichkeiten, um auf diskretem Weg Kaufinteressenten aus dem In- und Ausland zu finden. Das bekannte und auffällige ERA Verkaufsschild und weitere Massnahmen dienen einer optimalen lokalen und regionalen Vermarktung von Immobilien. Einzigartige ERA Garantieprodukte erhöhen die Preisstabilität der angebotenen Immobilien und fördern den Verkauf. Zusammen mit Finanzierungspartnern erstellt ERA Finanzierungskonzepte für Kaufinteressenten und gewährleistet damit eine sichere Finanzierbarkeit der Immobilie. Als Auftraggeber eines ERA Partners erhalten Immobilienverkäufer Zutritt zu allen potenziellen Kaufinteressenten, die durch ERA betreut werden.

Das weltweite ERA Netzwerk stellt sicher, dass dem Verkauf von Immobilien jeglicher Art keine Grenzen gesetzt sind. Der ERA Referral Service ermöglicht einen engen und intensiven Austausch von Know-how und Geschäften. Die ERA Partner unterliegen der ständigen Kontrolle durch das ERA ServiCenter.

Nur ERA sichert beim Verkauf Ihrer Immobilie weitreichende Serviceleistungen schriftlich und verpflichtend zu.

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MENSCHENSKINDER

Erabel – Liebling der Kinder

Für einmal warben die bekannten ERA-Tafeln an der Strasse nicht für Immobilien, sondern für mehr Sicherheit für Kinder im Strassenverkehr.

Sie sind weitherum bekannt, die ERAWerbetafeln, die an Strassenrändern, in Gärten usw. normalerweise auf Immobilienangebote aufmerksam machen. Letztes Jahr dienten sie in den Regionen Uster, Horgen und Regensdorf noch einem ganz anderen Zweck: Von Kinderhänden bemalt und mit dem Slogan «Gäll, du passisch uf eus uf!» versehen, warben sie an neuralgischen Punkten im Strassenverkehr für mehr Sicherheit für Kinder. Die Idee hinter dieser Aktion entstand aus der Überlegung, sich nicht nur mit Sicherheitsfragen rund um das Maklergeschäft zu befassen. Wohneigentum hat ja viel mit Familie zu tun. Für Kinder ist der Ort, an dem sie aufwachsen und ihre Kindheit verbringen, weit mehr als nur eine Immobilie. Es ist das Zuhause, es verkörpert Geborgenheit, es ist Schutz und Wärme – es ist der sichere Hort. Die ERA-Partner wollten es jedoch nicht bloss bei einer gesamtheitlichen Betrachtungsweise belassen, sondern aktiv etwas für die jüngsten unserer Gesellschaft tun. Und zwar auf einem Gebiet, auf dem sich tatsächlich etwas bewegen lässt: Sicherheit im Strassenverkehr. Kreativität und Spass Anstelle von Belehrungen und Warnungen wurde der Spiess für einmal umgedreht: die Kinder wiesen die Erwachsenen darauf, ihnen mehr Aufmerksamkeit im Strassenverkehr zu Teil werden zu lassen. Zu diesem Zweck veranstalteten die ERA-Partner einen Malwettwerb und platzierten anschliessend die prämierten Tafeln an wichtigen Punkten

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im Strassenverkehr. Der Erfolg auf Kinderseite war überwältigend. Rechneten die Veranstalter ursprünglich mit ein paar Dutzend Teilnehmern, waren es letztlich mehrere Hundert. Die von ihnen gestalteten Tafeln sind teilweise heute noch aufgestellt. Die Kinder lieben Erabel Um das Herz der Kinder zu erreichen, schuf eine renommierte Illustratorin eigens eine Fantasiefigur. Erabel, wie sich das liebenswerte Wesen nennt, wurde von den Kindern mit Begeisterung aufgenommen. Und weil Einmal eigentlich Keinmal ist, lebt Erabel munter weiter. Dieses Jahr lädt sie Kinder und Familien zu einer Velofahrt rund um den Greifensee ein. Natürlich wiederum begleitet vom Thema «Sicherheit». An mehreren Posten prüfen Fachleute die Zweiräder und die Ausrüstung, die Polizei vermittelt wichtige Hinweise und ein Geschicklichkeitsparcour wird zeigen, wie sicher die grossen und kleinen Teilnehmer mit ihren Fahrrädern umgehen können. Selbstverständlich gibt es auch wieder Preise zu gewinnen, denn wer sich anstrengt, soll auch belohnt werden.

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Bemerkungen

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ERA Suisse AG Überlandstrasse 111 8600 Dübendorf

ERA Partner Zürichsee-Regionen

ERA Eigenheim ZO Poststrasse 6 8610 Uster Tel. +41 44 940 96 66 Fax +41 44 940 96 67 info@eigenheim-zo.ch www.eigenheim-zo.ch

ERA Hartmann Immobilien GmbH Zürichstrasse 2 8134 Adliswil Tel. +41 44 711 90 11 Fax +41 44 711 90 19 hartmann@erasuisse.ch www.hartmann-immobilien.ch

ERA Rodrigo & Abegg immo-page Dorfplatz 7, 8810 Horgen Tel. +41 43 244 65 65 Fax +41 43 244 65 66 immo-page@erasuisse.ch www.immo-page.ch

ERA Seesicht Immobilien GmbH Seestrasse 58 8806 Bäch Tel. +41 44 786 58 18 Fax +41 44 786 58 01 info@erasuisse.ch www.era-seesicht.ch

Luigi Lupo

Pietro Hartmann

Martin Brüngger

Volkmar Säwert

wohnen special edition 01| 2013

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