Voraussetzungen für die Planung und den Bau des Eigenheimes

Dass der Bau eines Einfamilienhauses kein einfaches Unterfangen ist, werden die meisten Bauherren gewiss sofort bekräftigen. Laien stossen oft schnell an ihre Grenzen. Daher mag es nicht überraschen, dass viele Hausbesitzer in spe ein Objekt ab Plan erwerben. Unikate, wie das bis ins Detail nach eigenen Vorstellungen entworfene «Traumhaus», vorzugsweise realisiert durch einen namhaften Architekten, haben derzeit Seltenheitswert.

Schätzungen gehen davon aus, dass bis zu 90 Prozent der neu erstellten Eigenheime inzwischen von Entwicklern und Immobilienunternehmen gebaut werden oder ab Stange aus dem Katalog eines Fertighausanbieters stammen. Wer dieses Unterfangen selbst stemmen will, muss schon im Vorfeld wichtige Aspekte berücksichtigen. Für den Bau eines Einfamilienhauses sollte der Bauherr zwischen einer halben und einer Million Franken zur Verfügung haben. Zusätzlich sind je nachdem ferner Kosten für Baugrundstück und Umgebungsgestaltung mit einzurechnen. Es gilt also abzuwägen, ob man vielleicht nicht eher einer Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus den Vorzug gibt. Denn erfahrungsgemäss kostet der Wohnraum eines Einfamilienhauses fast doppelt so viel. Will man trotzdem bauen, sollten folgende Fragen beantwortet werden: Wo lassen sich effektiv Kosten einsparen und wo sollten sie keinesfalls beschnitten werden? Der erste Schritt bei der Planung besteht darin, sich über das Budget klar zu werden und seine finanziellen Möglichkeiten realistisch einzuschätzen.

Mit welchen Partnern bauen?

Am besten führt man eine gründliche Recherche durch, um sich über die tatsächliche Kostensituation zu informieren. Eine relativ effiziente und genaue Beurteilung gewinnt man in der Regel über einen Architekten. Dieser sollte Erfahrung im Bau von Einfamilienhäusern nachweisen und natürlich Interesse am kostenbewussten Bauen zeigen. In dieses Profil könnte ein Architekt passen, der sich gut im Kostenwesen auskennt und die Bauleitung möglichst im eigenen Büro betreibt. Der Eigenheimbesitzer ist die zentrale Figur beim Festlegen der Budgetgrenze. Damit dieses Limit nicht im Nachhinein überschritten wird, sollte er sich möglichst an den Plan halten. Wer während des Bauverlaufs immer wieder Änderungen vornehmen lässt, verursacht Mehraufwand, was höhere Kosten nach sich zieht. Wer sich bei der Planung ausreichend Zeit nimmt, vermeidet dadurch mögliche spätere Probleme. Auch sollte man sich im Sinne der Kostenreduzierung gut überlegen, ob ursprünglich gewünschte Extras unbedingt nötig sind. Dachgauben, Auskragungen und Nischen mögen vielleicht ganz nett aussehen, könnten aber den Bauvorgang komplizieren und im schlimmsten Fall das Budget sprengen.

Warum ein Edelrohbau beim Sparen hilft

Wer seine Erstellungskosten reduzieren möchte, für den könnte ein Edelrohbau genau die richtige Option sein. Dabei wird das Gebäude mit unbehandelten inneren Oberflächen wie Wände und Decken abgenommen. An

Wo lassen sich effektiv Kosten einsparen und wo sollten sie keinesfalls beschnitten werden?

Der finanzielle Aufwand beschränkt sich nicht nur auf die Baukosten. Unterhalt und spätere Renovierungen müssen auch gemeistert werden. anderen Stellen kann ebenfalls eingespart werden: Um die Baukosten zu zügeln, sollte sich der angehende Hausbesitzer ganz nüchtern über den wirklichen Platzbedarf Gedanken machen. Beim Innenausbau ergeben sich ebenfalls einige Sparmöglichkeiten, obwohl die Kosten in der Globalrechnung nur etwa ein Achtel der Erstellungskosten ausmachen. Wer sich damit intensiver beschäftigt, wird auf manche ins Gewicht fallende Preisunterschiede aufmerksam. Zum Beispiel ist die Spanne zwischen Parkett- und Vinylböden beachtlich. Das gilt auch für die Einrichtung. Inzwischen gibt es Küchen- und Badezimmervarianten, die quasi ein Vermögen kosten.

Wenn Sparsamkeit teuer zu stehen kommt

Auch mit der Sparsamkeit sollte man es besser nicht übertreiben. An gewissen Orten ist es sogar der falsche Ansatz. Beispielsweise beim Energiesystem des Einfamilienhauses. Dort sollten die längerfristigen Betriebskosten im Mittelpunkt der Entscheidung stehen. Denn in einem energieeffizienten Haus fällt der Betrieb wesentlich günstiger aus. Mit der Zeit lassen sich die meist etwas höheren Anschaffungskosten schnell ausgleichen. Nicht sparen sollte man auch bei den Handwerkerhonoraren. Tiefe Sätze können möglicherweise Qualitätseinbussen nach sich ziehen oder dafür sorgen, dass die vereinbarten Termine nicht eingehalten werden. Nicht selten sind danach Nachbesserungen erforderlich, was den Hausbauer für seinen anfänglichen Kostendruck teuer zu stehen kommen kann. Was tun bei nicht begründbaren Budgetüberschreitungen?

Falls trotz aller Überlegungen das eingeplante Budget überschritten wird, können Leistungen eingeschränkt werden. Nicht immer ist der Eingriff in die obligatorischen Geldreserven gerechtfertigt. Der Bauherr darf auch den Projektumfang beschränken oder den gegebenenfalls den Ausbaustandard auf die Vorstufe setzen.

Verschiedene Formen der Finanzierung

Der Bauherr muss annähernd 20 Prozent des Hauspreises selbst aufbringen können. Die Belastung durch Hypothekarzins, Rückstellungen für den Unterhalt und Amortisation der zweiten Hypothek dürfen 30 Prozent des Einkommens nicht überschreiten. Der finanzielle Aufwand beschränkt sich nicht nur auf die Baukosten. Unterhalt und spätere Renovierungen müssen auch gemeistert werden. Deswegen sollte man Rückstellungen in Höhe von 1,5 bis 2,5 Prozent der Bausumme schaffen. Der Wert einer Immobilie wird vor allen Dingen über die Baukosten und den Bodenpreis bestimmt. Da die Baukosten vom Markt geregelt werden und sich derzeit von Ort zu Ort kaum unterscheiden, fällt in erster Linie der Bodenpreis ins Gewicht. Da kann man je nach Lage und Ort auf grosse Schwankungen stossen. Beim Kauf eines Eigenheims verlangen die Banken vom Käufer mindestens 20 Prozent der Summe als Eigenkapital. Erst in diesem Fall kann man dann die restlichen 80 Prozent mittels Hypothekarkredit finanzieren. Ein Beispiel: Kostet die Liegenschaft 900000 Franken, muss der Antragsteller nachweisen, dass ihm 180000 Franken zur Verfügung stehen. In aller Regel besteht dieses Kapital aus Ersparnissen, Geld aus dem Verkauf von Wertpapieren oder einer anderen Immobilie sowie aus unbelehntem Bauland. Weitere Möglichkeiten, auf die man beim Kauf und Bau von Wohneigentum zur Selbstnutzung zurückgreifen kann, stellen die Pensionskasse oder die dritte Säule dar.

Die Bandbreite der Hypotheken

Variable Hypotheken sind zeitlich nicht begrenzt. Beim Festlegen und späteren Anpassungen des Zinssatzes orientiert sich die Bank am allgemeinen Zinsniveau und an den Angeboten anderer Finanzinstitute. Früher waren Hypotheken mit variablen Zinsen sehr beliebt. Mit der lang anhaltenden Tiefzinsphase hat sich das verändert, denn Festhypotheken und Hypotheken nach dem Referenzzinssatz Saron (Swiss Average Rate Overnight) bieten den Hypothekarnehmern attraktivere Konditionen. Festhypotheken haben in der Regel eine Laufzeit von einem Jahr bis zu 15 Jahren. Der Zinssatz bleibt vom Vertragsabschluss bis zum endgültigen Abzahlen unverändert. Der Zins fällt bei längerer Laufzeit höher aus.