MGY Monthly Magazines 11/2018 by MGY MEDIA

November 2018

十一月刊

法国颁奖典礼

撼动世界的“双十一” 澳洲：我被天猫撞了一下腰

澳洲四大银行贷款收缩澳洲奔富商标之争南澳艳阳天下的盛典

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CONTENTS 目录

03 01

至臻解析

澳洲四大银行贷款收缩地产开发流程海外人事在澳洲买房的隐性成本

视点

撼动世界的“ 双十一 ” 澳洲：我被天猫撞了一下腰

南澳事件法国颁奖典礼中澳经贸论坛

热门资询

特斯拉在南澳建厂澳洲奔富商标之争

狂欢澳洲

墨尔本赛马节南澳艳阳天下的盛典

品味

腕表世界

撼动世界的“双十一” 澳洲：我被天猫撞了一下腰 “双十一”购物节横空出世，至今进入第七年。如今， “双十一”已不再是仅限中国人自己的玩意。它走出

国门、冲出亚洲、迈向世界，俨然进化成中国本土电商和海外消费者、中国消费者和海外商家互联互通的标记，参与者已从周边地区扩散至全球。从此， “双十一”秒杀了一切少长咸集的主题狂欢节和子夜网购狂欢，撼动了全球经济，正式预示了某种新的生活方式的开始。

法国《欧洲时报》13 日评论指出，中国人在

创造三十年经济奇迹之后，似乎仍然无意远一点审视“ 钱途”——在以购物为主旋律的全球旅游

狂欢被嫉妒的眼光检点之后，依然是一派生机勃

勃的“买买买”！有人说这对当务之急的向“内需” 转型如杯水车薪，但看得见趋势的眼睛，才能看见未来。

今年 7 月 28 号，淘宝澳洲站正式开站，这也标志着 “天

猫出海”这件事情在澳大利亚落地了。那么，在这个特殊

的日子里，这只天猫为澳洲带来了什么，又冲击了什么？天猫出海“第一站”为什么是澳洲呢？

首先，要从十几年前西子湖畔的马老师说起——

马云从十几岁在西湖边学英文时遇上澳大利亚 Ken

Morley 这样的贵人，这样一个家族，然后从此打开了他认识世界的新窗口。所以，澳大利亚对马云来说，除了宜

然’的城市基因势必造成优质的产品，在天猫上卖的也很好。”

记者从澳大利亚邮政方面负责人了解，澳大利亚一

直保持着天猫国际进口国排名前五位。数据显示，截止今年 7 月，已有 1300 余个澳大利亚品牌入驻天猫和天猫国际，天猫已成为澳大利亚商品成交量最大的电商平台。

因此，从发达市场来讲，澳洲市场对于其他发达国

居的地理优势和消费市场的巨大潜力之外，有着重要的

家来讲存在“试验田”的示范效果，在这里走通以后，就

同时，澳洲很好的契合了阿里全球化战略中的中国

的其他地区，澳洲之前完全自然增长的速度是惊人的，

意义。

消费升级理念：阿里巴巴澳新办的负责人周岚曾介绍， “我

可以复制到其它发达国家。相对于有杭州专人团队运营所以它是一个极具增长潜力的国家的市场。

抬高，也不能小觑。

马云将“双十一狂欢”搬到西方的脚步声，已

经十分清晰。双十一的成功，展现了中国经济更开放、更多科技含量的形象。

这是一场中国电商的狂欢，但更是一场中国

易所敲钟；全球舆论热炒；天猫“支付宝”大胜全

走向世界，演变为全球消费者的狂欢节，或许将

动者的慰问；这些数字，这些信号，正在创造某种

能让消费回流，而不是一定要走出去才能买到。而澳洲 ‘天

了中国原创的“双十一”现象。这一现象，既无需

人“ 热爱消费”的狂欢。它必将被催化成一场全

球行业老大“VISA”；李克强对“双十一”所有劳

们就是要把全球最好的商品带到中国消费者面前，真正

健壮，与中国“抢便宜货”文化的混合发酵，成就

一秒钟破百万、12 分钟破百亿元、一天超

九百亿；好莱坞最炙手可热的明星捧场；纽约交

得天独厚的“试验田”

中国经济活力、民间储蓄强大、快递行业的

中国式的“奇迹”。

球性的商机狂欢。中国“制造”的“双十一”正在

一定程度上改变世界经济的模式。这不仅折射出中国与世界发展的潮流同步，一定程度上也将影响甚至领导世界发展的潮流。

美国《侨报》13 日评论分析，中国每年一次

MG November

生机勃勃的“买买买”

多个品类的商品一经上线便销售一空。因此，今年他们

内的舆论对“双十一”的关注。在今年，人们关注的除了

洲的海外仓内已经准备了大量的货物。

销售额，惊人的销售数字，引爆了包括海外主流媒体在销售数字，还有“双十一”的国际化。

对于“双十一”的出海，必然带来消费者和商家两方

面的变化。

首先，更多的国际商家和商品，将以更低成本、更快

捷便利的方式进入中国，满足中国消费者的需求。

其次，虽然海外消费者参与中国“双十一”的热情和

动力还不算高，但随着阿里出海计划的继续推行，有了在中国积累的电子商务技术和销售手段的快速创新，相信海外消费者与中国消费者之间的藩篱，很快将会打破。马云说， “双十一”的成功，包含了商家、支付体系、

物流体系、客服体系、通信网络基础体系、电商平台等等

各方的共同努力，是全社会商业基础分工大协作共同为消费者打造的一场盛宴。这种全方位盛宴的成功，对中

国社会各方面基础设施和体系的完善也是大有裨益。至少，中国目前可谓傲视全球的廉价物流体系，就完全得益于电子商务的推动。而这种完善，对中国经济发展的助力也是显而易见。

提前数月就开始备战“双十一”，在中国的保税仓以及澳

越来越受欢迎。中国消费者的巨大需求催生澳大利亚华人圈出现

是限制澳洲电子商务发展的最大阻碍，但“双十一”却也

开设澳洲专区。

被普遍认为是最难攻克的障碍，也被很多业内人士认为有野心啃下这块硬骨头。

在中国， “江浙沪包邮”一度成为国内其他地区网购者所嫉妒的优势，而在大家的网购经历中， “包邮”往往可以

成为你下单的决定性动力。双十一期间，在澳洲，当地买

用线上购买、线下取货相结合的模式，成为海外物流的 “最

后一公里”，解决了澳洲本地物流使用体验很慢的这个

澳洲最大的保健品零售商 Chemist Warehouse 是 2016 年澳洲唯一一家销售破亿的天猫国际跨境电商品

牌，当时中国市场的强劲购买力让这家品牌印象深刻，

澳大利亚柯蓝集团是一家生产化妆品、保健品、奶粉的企业。

娜露儿的官方旗舰店。以公司最畅销产品绵羊油为例，目前年产的天猫官方旗舰店销量占对华销量的四分之一。

位于澳大利亚阿德莱德的焦点摄影工作室主打婚纱照、广告

大痛点。与此同时，以前从中国到澳洲的国际直邮费用

片拍摄。店主露西告诉记者，当地一家制造、销售羊毛雪地靴的

了直邮费用。

该公司“双十一”当天的营业额每年都翻番。而焦点摄影工作室

十分贵，随着本地派送和自提点网络的建设，大大降低

澳洲有约 120 万的华人移民，将近 20 万的留学生。毫无

疑问，这个以中产阶级为主的庞大的群体，贡献给澳洲以极具潜力的消费市场和新型的消费模式。

公司每年到焦点拍摄广告片，参加“双十一”打折活动，近３年来，的婚纱拍摄业务量也大幅增加。

焦点不仅是电商卖家，同样也是买家。工作室所有的婚纱都

从淘宝上购买，露西说，她现在每年要从淘宝上购买３０多件婚纱。

谈到使用中国电商平台的感受，除了感慨“太方便了”之外，

露西还建议开发英文版，让更多国外买家和卖家享受便利。此外，支付方式的对接也很重要。

事实上，澳大利亚的银行已经看到了商机。今年１０月３１日，

澳大利亚最大的商业银行澳联邦银行宣布，该行与中国第三方支付平台支付宝签订了合作协议。

中国在互联网创新方面领先世界。近几年，电商规模越来

越大，基于微信平台的微商也在崛起，与电商平台需要消费者主动搜索不同，微商令消费者被动接受信息，而且是基于口碑

基础上的熟人朋友圈传播，针对性和效率会更高，用户粘度更高，对商家的约束力也更大。

据悉尼大学商学院教授汉斯·亨德里施克介绍，中国消费

者购买了约２５％的澳大利亚出口商品，是澳大利亚目前最大

的顾客群。近年来，中澳贸易额快速增长，中澳自贸协定去年年

底正式生效，不仅给澳出口商带来实际好处，也使澳大利亚消

费者可以享受到更物美价廉的中国电子产品、服装、家居用品等。澳大利亚悉尼科技大学澳大利亚－中国研究院副院长、经

长，全部在一线工作，前后忙了 6 周的时间才恢复到正

济学家詹姆斯·劳伦斯森对记者表示，一些外国公司觉得寻找

在今年 9 月份进行了扩仓，100 位备用司机随时候命，预

借助电商的快速发展，外国公司可以直接面对中国消费者。随

预留。现在每日的包裹处理量可以达到 100 万件”。

越热的海外需求中嗅到了一些味道。

态。

量１００万瓶，其中一半销往中国，８０％是在线上实现的。公司

定了 60 架货机，并有充足的兼职配送员和自提点位置

世界。不过，敏锐的澳洲商家们，却也在中国消费者越来

电商网购平台甚至在一定程度上改变了澳大利亚一些行业的生

与中国不同，考虑到澳洲人力的高成本问题，自提点采

流 4PX 四方格提供的“首重 0 元”优惠。

常工作秩序。对于今年的双十一，我们已经全部准备好了。

促销手段对于澳洲的公司而言，则可能完全属于另一个

“双十一”来临之际，一些澳大利亚商家告诉记者，中国的

据集团董事长李涛介绍，该公司６年前在天猫上开设明星品牌香

因为之前出现太多次爆仓的情况，当时全公司除了董事

等词语都不会陌生，但这些在中国司空见惯的电子商务

了代购这个新行当，也促使京东、淘宝等电商平台进军澳大利亚，

手心心念念的“包邮”已经走起，即天猫合作的官方物

十一的火爆程度比西方的黑色星期五有过之而无不及。

相信熟悉中国网购的读者对“限时秒杀”、 “晒单返利”

近年来，澳大利亚的奶粉、保健品、羊毛制品等商品在中国

在电子商务的“三流” （信息流、资金流、物流）中，物流

墨尔本地区 4PX 四方格负责人刘总表示： “ 中国双

海外物流的“最后一公里”

“晕轮效应”下的“双十一”列车

刘总告诉记者，他们公司在全球的业务中，澳大利亚

在增速上排名第一。在澳洲，他们的主要竞争对手是当

地的物流，他们冲击了当地固化的市场服务意识。 “当地

物流单价贵、站点少、体验差等缺点给用户带来诸多不便。我们的进入倒逼着当地物流提升妥投率 ( 准点、准人送到 )。”

据悉，4PX 四方格的妥投率可以达到 96%，而当地物流企业是 70% 左右。刘总解释道： “一直以来，当地物流

的固化思维导致的这种生态生态，认为客户不着急，其实客户着急，只是服务跟不上而已。”

进入中国的分销渠道、让产品摆上中国超市的货架是件难事。

着中国经济越来越趋向消费驱动，电商渠道的重要性会越来越大。

MG November

的电商狂欢节“双十一”意料之中的又创下了破纪录的

2017

MG November

第八届全球社会商业峰会（GSBS）于2017年11月4日至9日在巴黎举行。此次峰会标志着过去几年我们所培育的社会商业社区又迈出了重要一步。 GSBS一直致力于提高该项目在全球范围的影响力及扩大，因此欢迎全球各界人事能参与进来——不论背景、不论年龄。

太好了, 不能相信 ! 11 年级的男孩接受了一个来自西班牙女王索非亚可爱的吻 - GSBS 2017 法国巴黎峰会

GSBS

企业家发明奖应，这次比赛由 STEMSEL Foundation

Inc. 主办。迈克尔邀参加 2017 年在巴黎举行的全球社会商业峰会。在会上他向来自 18 个国家的代表展示了

他的 STEMSEL（Science Technology Engineering Maths Social Enterprise Learning）发明触动了来

自 18 个国家的代表，包括 Muhammad Yunus 教授、

2024 年巴黎奥运会的首席执行官、澳大利亚驻法国大使等等。今年该峰会由诺贝尔和平得主 Muhammad Yunus

Micheal 表示在设计这项发明的初衷，是他听说在

教授和他得创意顾问 Hans Reitz，以及一些来自私有企

Cameroon 的孩子们为了每天可以换取 2 美元去摘得

仅是一个创造自身灵感和决心的平台，同时在面对每一

过巧克力得味道。迈克尔想通过他的发明帮助哪些买不

业、民间团体、政府和学术界的专家联合主办。GSBS 不代社会结构的变迁，利用先进的科技技术的影响力为社会去创造新的价值。

今年 9 月 , 就读于南澳阿德莱德 East Marden 小学

的 Michael 张同学在皇家阿德莱德展上荣获全国社会

可可果，这是用来做巧克力的，可是他们确从来没有尝起巧克力孩子们，提供一个更容易赚钱得方法。他的发明是一个蚱蜢捕手 , 利用微芯片编程捕捉蚱蜢 . 这样那些摘可可果的小孩就可以把蚱蜢卖给鸡农去换买巧克

力。这项发明是对 Cameroon 的穷人和贫困儿童的一

个信号 , 他们可以通过有限的培训 , 制造和销售小型设

备 , 获得小额资金 , 摆脱贫困陷阱。

Micheal 对 GSBS 的代表说 :

“你可以做任何事情 , 如果你真的去尝试 ! 没有什

么是不可能的，就像几年前人们相信你不能去太空 , 他们做到了。”

他还说 : 试着多为他人多着想，因为我们只有一个

世界在这个地球上。同时我们所有的人都在上面，我们

交谈过的贵宾和代表的心。Michael 一定是今年最有影

事在她的 Facebook 和 linkedin 去鼓励孩子和大人加

在听了迈克尔令人难以置信的感人故事后 , 西班牙

澳大利亚驻法国大使布兰登·伯尔尼说 , 他也被

响力的大使。

王后索非亚给了 Micheal 一个特别的吻。

阿德莱德马丁勋爵市长 Haese 给了一个视频欢迎消

息 2017 年 11 月 9 日。

该信息是代表来自南澳大利亚和非洲的 STEMSEL

入迈克尔

Michael 的故事所感动。

通过在各国的努斯社会商业中心（YUNUS SOCIAL

BUSINESS CENTRES）向学童介绍 STEMSEL 的 SOCIAL GOOD 项目。他们很骄傲 Dr Yunus Young

STEMSEL@CUI@Schools.

发明的社会善项目印度泰米尔纳德邦工程学院

YSBC@SSM@Schools, 马来西亚大学太子吉隆坡分校 YSBC@UPM@Schools 和 C 喀麦隆 entral 大学学院 CffSTEMSEL@CUI@Schools.

社会化商业是一个没有红利的商业行为 .

那些像 Michael 张和他的朋友一样初露头角的发

明者都可以在这些大学实习接受指导，他们说他们可以通过学习那些来自商界、政府和社会的雇主在领导、

沟通、团队建设、SWOT、市场营销、社会商业模式等方

面提高自身的就业能力，从而帮助其职业发展 . 例如： Huw Grano 在 2017 年 12 月毕业前八个月就收到两份工作职位邀请。由于他与国际留学生的合作获得了阿

德莱德市长和州政府顾问的支持，Huw Grano 介绍了 $10 million 经济收入。他像大家证明了 NETWORK = NETWORTH，也成为了 STEMSEL 终身会员。

GSBS2017 迈克尔张的演讲总结

我的名字是迈克尔张 , 来自东 Marden 小学在阿德

莱德 , 南澳大利亚。我今年十一岁 , 6 岁。

我的社会商业项目是基于社会善的发明 , 它由两部

分组成。第一部分 , 我做了两个项目。一个是 WiFi Fish Feeder（无线喂鱼机）, 另一个是 Locusts Trap（蝗虫陷阱）, 帮助在 Cameroon, 非洲的贫困儿童。他们每天

赚 2 美元采摘可可水果 , 这是用来做巧克力。可悲的是 , 孩子们太穷了 , 从来没有吃过巧克力。我和我的朋友们用微芯片来制作蝗虫陷阱来赚钱。我们把蝗虫卖给鸡或养鱼的农民。我们用这笔钱为 Cameroon 的穷孩子们需要把它变得更好，每一个人都很开心，这对长远来说是很有意义的。

（Muhammad Yunus 博士与西班牙女王索非亚）

GSBS 2017 是一年一度的社会商业领域的全球峰

会，主办人是 2006 诺贝尔和平奖得主 Muhammad

全球团队 , 例如；Cameroon 的 CHIA FUNKUIN

Ambassadors 在学校实施 3 Zeros: 零净碳 , 零失

提高解决社会问题的能力。

zero poverty）。

FOUNDATION (CFF) 使用 STEMSEL Global Network Muhammad Yunus 博士说 STEMSEL 是 2017 年

全球社会商业峰会最精彩的一部分。

YSBC 的教授们被只有 11 岁的 Micheal 的演讲感

Yunus 博士，创立了 Yunus Social Business Centres

动到流泪，其呼吁成年人与孩子一起工作从而解决问题 ,

大利亚华人小男孩吸引了众人的注目，感动了所有与他

来自美国 Debra Gates 教授说 , 她将把迈克尔的故

(YSBC)。这是一个重大的全球性事件 , 这个十一岁的澳

去建设一个更美好的世界。

业 , 零贫穷（zero net carbon, zero unemployment, 目前尤努斯商业中心已在这些大学建立：

S SM College of Engine er ing in Tamil Nadu

India YSBC@SSM@Schools,

Univer sit y Putra Malaysia in Kuala Lumpur

YSBC@UPM@Schools

Central University Institute in Cameroon CFF

买巧克力 ! 但是买巧克力给穷孩子是不够的。

我们项目的第二部分叫做 " 制造和销售 "。我们教贫

穷的孩子在 Cameroon, 使部分被用来在 STEMSEL 发

明家的工具包。我们教他们使用 Skype 或 FaceTime。

他们可以通过制作和销售的套件赚更多的钱 , 使他们不需要在可可农场工作。这样他们可以去学校学习更多的

STEMSEL 发明技能。感谢 STEMSEL 基金在印度和马来西亚开设尤努斯社会商业中心 (YSBC), 这样我们才有有机会教穷孩子开始发明社会事业。

MG November

80 个来自北京的学生到阿德莱德学习，为南澳创造了

The Belt and Road Initiative November

“一带一路”下的合作机缘澳中经贸文化论坛盛大举行

“炽热的阳光，辽阔的平原，遥

11 月 21 日，澳中 “一带一路”

远的地平线和蓝宝石般的海洋”，

经贸文化论坛在澳大利亚南澳州首

自然之美，用来形容当前中澳友好

景。

是著名诗人麦凯勒笔下的澳大利亚合作的温度、广度和深度，也非常恰当。

府阿德莱德举行，正映衬了此情此

中国与南澳州的关系是中澳关系的重要组成部分

11 月 21 至 22 日，来自澳大利亚、中国等国政商、文教、

旅游等各界人士数百人出席了澳此次论坛。

中国驻阿德莱德总领事蔡思平在论坛开幕式上表示，

南澳州农业、旅游和矿产资源丰富，也是教育和科技强州。中国与南澳州之间的发

澳大利亚报业集团董事局主席、澳大利亚华文媒体

协会会长刘聿在致辞中表示，澳大利亚报业集团主办此次澳中“一带一路”经贸文化论坛，期待为澳中双方交流

互动搭建平台，把澳大利亚，特别是南澳大利亚州的优质产品和服务推向中国及海外市场，把中国最新发展成果和趋势引入本地，同时探索双方合作共赢的新机遇。

机遇。澳中“一带一路”经贸文化论坛也将为双方围绕“一

带一路”展开合作、实现共赢带来专业见解和全新理念。

珍贵的“第一大”源头

论坛期间，中国国际经济交流中心首席研究员张燕

生、加拿大滑铁卢大学国际旅游专家杰弗里·沃尔教授等

展与合作互补性强。中

第二大游客来源国。众多与会代表认为，有责任为积极推动澳中关系及南澳大利亚州和中国的关系集思广益，助力深化新时代澳中经贸文化合作再开新局。

数据显示，去年，双向人员往来约 200 万人次，其中

中国公民首站赴澳旅游近 120 万人次，中国成为澳最大旅游收入来源国。中国还是澳大利亚最大的留学生来源国，在澳中国留学生达 26 万人。目前每周有 160 多个航

班往返于两国。上个月，

中澳旅游年在悉尼开幕，

国与南澳州的关系是中

深受两国人民喜爱的熊猫

澳关系的重要组成部分。

和考拉，作为活动的吉祥

南澳州政府重视发展对

物，手拉手一起跳舞，象

华关系，特别制订了《南

征着中澳两国人民亲密无

澳与中国交往战略》，

间的友谊。

旨在加强南澳州与中国

据悉，澳在华设立企

业超过 1.1 万家，累计投

这同中国的 “一带一路”

来中国企业对澳投资快

定了七大战略优先领域，可以进行很好的对接，

拓宽并深化双方在投资

亿美元。澳大利亚在上海

矿业、教育和技术等方

设立的海外创新基地、中

面的的交流往来。

国在新南威尔士大学设立

蔡思平还提到，不

的火炬创新园已建成启用，

久前召开的中共十九大

成为两国投资和创新合作

开启了中国特色大国外

的亮点。

交的全新征程，中国将

继续秉持共商、共建、共享精神，在促进政策

早在 2014 年 11 月，

主讲嘉宾也分就中国“一带一路”经济新常态和对外开

利亚，把中澳关系提升为全面战略伙伴关系，两国友好

食品葡萄酒等优势领域，并表示每年州政府都会率代表

了探讨。澳大利亚中国工商业委员会南澳州副主席詹姆

展，既给双方人民带来实实在在的利益，也有力促进了

坛上推介了南澳州的教育科研、创新创业、旅游服务业、

澳州将进一步凝聚共识，深化伙伴关系，推动务实合作，

团访华，以增进双方经贸、投资、社会、文化等方面的合

实现共同繁荣。

澳中双方交流互动共谋共赢铸新平台

习近平主席成功访问澳大

南澳州州长、投资贸易部长代表汤姆·肯扬议员在论

大利亚在内的各国发展提供更多机遇，为中澳合作打下

坚实的基础。相信在双方政府的共同努力下，中国与南

各类投资累计超过 900

合作关系，以及在农业、

畅通、资金融通、民心相通上取得丰硕成果，为包括澳

速增长，去年增幅高达利亚最大的外资来源国，

互联互通等领域的友好

沟通、设施联通、贸易

资金额 83 亿美元。近年

56%，连续三年成为澳大

贸易、基础设施建设和

作往来。州政府近期也更新了《南澳与中国交往战略》，为未来双方的合作交流拓展更广阔的空间

南澳州上议员李菁璇也呼吁，无论是政府层面还是

私营企业层面都应该拥抱“一带一路”倡议带来的巨大

放新格局、 “一带一路”旅游资源整合发展等议题进行

斯·杨、南澳山东总商会会长孙庆等嘉宾也在论坛上发表了演讲。

中国是南澳大利亚州最大的贸易伙伴、第一大出口

目的地、第一大进口来源国、第一大留学生来源国以及

MG November

的合作伙伴关系，并确

合作进入新阶段。中澳两国友好关系和经贸合作快速发

彼此经济稳定增长。这种基于优势互补、互利共赢的合

作关系是稳定而持久的，能够经受国际风云变幻的考验。

我们欣喜地看到，中澳关系由浅入深，逐步迈入成熟、

稳健的发展轨道。经过中澳工商界人士的共同努力，经贸合作成为两国关系最活跃的部分，结出累累硕果。

澳洲四大银行集体收紧信贷

10 天内你的信用档案复印件会被寄送到。

有人要问：以前不也是会对贷款人进行评估吗？

其实，澳洲银行早已展开对信贷用户信用等级的审

核，但以往有很多细节都是自愿提供的，而且很多人信息可能并没有提供给信贷局。

然而 Morrison 表示，之前的这种操作，成效进展

太慢了，很明显没达到政府的预期，于是此次彻底把自愿信用评级，变成了强制评级。并表示截至 2018 年 7 月，

居民信用信息必须被提供 50%；截至 2019 年中旬，信息必须被 100% 提供出来，也就是每一笔账都要向政府保持透明。

史上最严贷款政策，一家欢喜一家愁

对于这一紧急收严的贷款政策，Morrison 还另外表

示： “如果你的信用记录一直都良好，你规规矩矩还房贷，贷款，还能争取到一个更好的额利率；或者带着你的信贷款利率。”

用数据货比三家，看哪个银行能给你最好的贷款额度或

澳洲四大银行被迫收紧信贷，史上最严信用评级即将来临，公民， PR 全受影响！日前，财政部长 Scott Morrison 紧急下达该政

策，他宣布：四大银行必须采取全面信贷报告体系

（comprehensive credit reporting），这份体系目前

就开始执行，这一次，澳洲公民，PR 将全都受到影响。简

不仅可以确保你顺利贷到款，还可能让你争取到更好的

等级评估，比如：过往的还贷款记录，及时缴费记录，信

然而，对于个人账户，商业账户一团糟，或者有些说

用卡使用情况等等。这些因素都将会影响你受否能从银行顺利获批贷款。

是银行自愿实施或不采取的，但很快就要变天了，如果四大银行开始启用这一机制，则意味着：澳洲贷款申请人如果再想申请贷款，难度将会变得更大；因为四大银行

会将用户更为详细的信贷记录报给政府，这些都成了审

批贷款的重要依据；如果政府认为你的信用等级不合格，你可能再也无法轻易贷到款了！

在澳洲如何获取信用记录？需要你的姓名，地址，出生年月日，先前的住址和你

的 ID 证件号码。

联系一家信用报告中介，比如说 mycreditfile.com.

au 或 checkyourcredit.com.au. 财长 Scott Morrison 表示，这项强制政策从明年

可见，对于那些信用良好的银行用户，强制信用评级

单点说：如果你是这四大银行的用户，那么你在开户行就会有过往的金融记录，每一笔记录都将构成对你的信用

在不急着用的情况下，你可以等信用档案慢慢地寄

过来，免费的。

MG November

从没忘记支付车贷，信用卡也没刷爆过；那么你再想办

贷款利率。

不清道不明的地方，又或者是曾经不小心有过黑历史的朋友来说，接下来再想贷到钱，恐怕会很吃力。

【地产开发】澳大利亚房地产开发流程

November

一直以来澳大利亚在全球给人们的印象——政治稳定，自然

3、成功的地产开发商是精明的风险承担者。他们知道什么

环境好，宏观经济基础稳固，人口逐年增长，生活方式多样。越来

时候可以触碰一下底线，什么时候不可以。即便是需要这么做，他

险与回报、收益，立项审批难度，开发周期，资金准备等等。但和

受挑战，没有承担风险的准备，那么地产开发不适合你。毕竟天

越多的海外朋投资者，如今开始关注如何在澳洲做地产开发：风在其他国家一样，在澳大利亚搞房产开发也并非一件易事，要受

制于政府的政策，有着规划，市场，销售，建造的风险。当然，回

也能知道随之而来的财务、法务和商业上的后果。如果你无法接下没有免费的午餐。

4、必须站在市场的前沿，能预测市场大趋势。成功的地产项

报和风险并存。

目是那些独一无二的，让人为之眼前一亮的项目；是那些市场上

成功因素：

不是说一定要投入大量的资金，但是一定需要创新的思维和对地

依据行业内的相关人事的经验，总结了一些在澳地产开发的

1、地产开发并不是一个线性的流程，事情并不是一个接着

一个来的。经常是很多事情同时发生。所以要求管理者能随机应变，

从未见到过但是见到以后又能欣赏到其价值的项目。这种项目并产项目的热情。在合适的地段，设计出贴合目标消费群体的产品，是项目成功的关键。

5 、开发商需要与专家们建立紧密的关系，同时也要具备专

确保项目的成功。举个例子来说：销售是否一定要在拿到了规划

业知识。他们需要经常寻求第三方的建议，在整个流程中与涉及

被大幅的修改，就未必需要遵循这个时间点。最近在悉尼有一个

过去的经验。多和你信任的项目所在区域的地产中介沟通，来判

批文以后才开始？其实只要你有足够的信心，你的设计规划不会项目，他们在拿到了规划批文的 2 天后就开工建楼了。这是一个非常理想的状态，为项目赢得了时间。毕竟时间就是金钱。

2、为了确保项目成功，需要有人能够遵循非常严格和专业的

途径来管理项目。很多中小型的地产开发商，过度依赖外聘的顾

问和承包商。如果有人只是“业余兼职”来管理一下，那项目注定是会失败的。作为一个好的项目经理，必须具备专业技能和顽强的意志力来驱动整个项目走向成功。

的方方面面的人沟通。他们需要持续地更新知识，不能仅依赖于断市场的需求和对设计风格的偏好。多跟政府评议会和规划师沟

通，去了解哪里有不错的但是没有在市场上售卖的土地。谁是你的目标市场？哪种组合是最优化的？

以上这些原则一直是我们所欣赏和恪守、运用的。通过以下图、

表，帮助大家更好地了解地产开发的流程，同时列出本公司在此流程中项目价值。

投资 | 海外人士在澳洲买房的隐性成本你是否都知道？

对于首次置业者购买新房，很多州都会有优惠政策，

根据房价实行全免或减免的优惠；

对于海外购房者，很多州都在现有的印花税基础上，

另再多收印花附加税。新州自 2017 年 7 月1 日起，多收 8%；维州自 2016 年 7 月 1 日起，多收 7%；昆州自 2016 年

其他费用

· 地契登记费（titleregistration fee）/ 过户费

（transfer fee）

各州政府所收取的一次性房地产过户费用。

10 月 1 日起，多收 3%。

土地税

· 过户律师费（Conveyancer）

在澳大利亚购房时，过户律师是确保房子按照法律

的重要一环。视交易复杂程度，律师费也有所不同，一般在 600-1000 澳元之间。

（公寓投资者基本不用考虑土地税）

所谓土地税就是州税局对于物业土地价值（site

value）所征收的税款，一年一缴。除了北领地，澳大利亚的所有州都有土地税，其中自住房免征。

让澳洲成为最吸引中国投资者眼光的目的地之一。

缴纳 5000 澳元的海外投资申请费；超过 100 万澳元不

项费用，以下所列是投资者必须了解的隐性成本。

元不到 300 万澳元的物业需要缴纳 2 万澳元；300 万以

作为外国人在澳洲买房，除了房款本身，还需支付多

FIRB 申请费

外国人在澳洲买房的第一步就是向 FIRB（Foreign

Investment Review Board，澳大利亚外国投资审查委

员会，简称 " 外管局 "）提出申请。为了加强外国投资政策，

related to home loans）

这些费用一般是银行在接受贷款申请时需要申请人

fee）、固定利率申请费（Rate lock fee）、安全担保

加税税率从 0.5% 提升至 1.5%。

establishment fee）、一次性房地产交割费（Settlement 费（Security guarantee fee）、房贷退出费（Home

loan exit fee）、贷款人房贷保险（Lender's Mortgage Insurance）等。

到 200 万澳元的物业要缴纳 1 万澳元；超过 200 万澳上的物业，房价每增加 100 万，申请费就增加 1 万。

印花税（stamp duty）

在澳洲买房，除了房价以外，需要缴交的最大一笔费

同时确保澳洲纳税人无需再负担管理外国投资申请审查

用是印花税。印花税和土地税一样，都是州税。具体的

资申请费。

而异。

的开支，FIRB 自 2015 年 12 月 1 日起开始收取海外投

· 各类银行征收的贷款费用（Fees and charges

土地税的同时，还需要缴纳土地附加税。新州从 2017 年

的土地附加税；维州则从 2017 年 1 月 1 日起将土地附凡是购买 100 万澳元及以下物业的海外投资者必须

用。

支付的款项。这包括：一次性房贷开帐费（Home loan

1 月 1 日起，由海外人士拥有的土地每年需要缴纳 0.75% 资方式，优美的自然环境、合理的价格、永久产权这些都

向土地登记办公室缴纳的一次性登记贷款买房的费

值得注意的是，新州和维州此前相继推出了只针对

海外购房者的土地附加税，因此，海外人士在缴纳标准

在海外购房已经成为中国高净值人士主要的资产投

· 贷款登记费（Registration of mortgage）

数额根据房产的类别、购房人的属性、各州的不同规定

在澳洲买房，除了房价，房产交易的隐性成本还有很

MG November

程序顺利交割（settlement）并保障买卖双方公平交易

多，千万不要低估税收也不要忘记其他的费用。即便这

些费用将澳洲置业的成本进一步推高，然而澳洲房市仍

然吸引着众多投资者，因为投资者深谙最大的成本就是

墨尔本。另外据媒体报道，2017 年早些时候，澳大利亚新州

将外国买房者的附加费提高了一倍至 8%，维州也有 7% 的附加费。澳大利亚房地产理事会的南澳执行董事加农 (Daniel Gannon) 表示，南澳需要吸引投资的政策，而对外国买家征收附加费是一个不好的举措。

预计未来四年内，南澳的外国房产买家附加费将筹

集到 8500 万澳元，但这只能弥补部分由于银行税的取

昂贵的成本。所以对于海外投资人士来说，找到一个专

业的房地产投资公司和负责的房产投资顾问就是跨出海外投资的第一步，同时也是最重要的一步。

2018 年起南澳海外人士购房将收 7% 附加费

今年 11 月 15 日，在澳大利亚银行家协会 (Australian

Bankers Association)，澳盛银行 (ANZ)，联邦银行 (CBA)，国民银行 (NAB) 以及西太银行 (Westpac) 的强

烈反对之下，州政府放弃了对州内银行征收银行税的计划，财长寇萨托尼斯 (Tom Koutsantonis) 因此把对外

国买家的附加税从拟议的 4% 提高到 7%，以填补放弃银行税之后的漏洞。并于 11 月 28 日晚通过该项法案，这项法案将从 2018 年 1 月 1 日起开始实施。

但是房地产行业非常愤怒，他们认为这项法案将影

响在南澳购房的外国买家，据一项数据显示，在南澳购

买房地产的外国买家约占 10%，这一占比远低于悉尼和

对于海外买家来说，这是一个好消息，也是一个不好

的消息。坏消息是，对于初次购房的投资者来说，意味着成本会增加。而另外一方面来说，却意味着当地房产市场的火爆。税收在一定程度其实是发展的象征。只有高收入高投资盈利好的项目上，相对应的税收才会提高。

而且像美澳这样的文明国家，税收都是用于社会基础公

November

时间，把投资拖延到明天而不是当下立即采取行动是最

消而带来的收入缺口。

会反过来提高该小区的设施配套和价值，更利于澳洲房

共设施建设。修路、绿化、消防、社区、公园等建设，这产升值和吸引投

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工程师计时腕表 “向尼科・罗斯伯格致敬”特别版

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Adelaide Arcade

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