L'AVIS DES EXPERTS

IMMOBILIER | INTERVIEWS

L'AVIS DES EXPERTS

Après une hausse constante des prix de l’immobilier au Luxembourg depuis de nombreuses années (près de 9% par an), le marché ne cesse d’essayer d’offrir des opportunités... À moins de se tourner ailleurs et d'opter pour l’étranger. Il tient à chacun de trouver ses placements "pierre".

NEUF VS ANCIEN

NEUF. Par Margaux Duriez, Responsable commerciale de Espace Immo

Il y a encore quelques temps le choix des acquéreurs s'orientait principalement sur des biens anciens du fait de la disponibilité immédiate et de la possibilité de visites réelles sans avoir à se projeter sur plans. Grâce à l’innovation et les nouvelles technologies telles que les visites virtuelles et les logiciels d’aménagement, la balance s’inverse.

Mais quels sont les avantages du neuf ?

Le premier avantage, et non des moindres, reste celui des droits d’enregistrement réduits. En effet, un client qui achète un bien en VEFA (vente en état futur d’achèvement) au début de la commercialisation, ne paiera ses droits d’enregistrement que sur ce qui existe au moment de l’acquisition, c’est-à-dire sur la partie « terrain » qui représente généralement +/- 40% du prix de vente. Concrètement, un client qui achète en VEFA verra ses frais d’enregistrement réduits par plus de la moitié en comparaison avec un achat dans l’ancien pour lequel il paiera ses frais sur la totalité du prix de vente. Deuxièmement, en achetant un bien neuf, vous avez la possibilité de faire vos choix pour les finitions (sols, portes,...) et de configurer le bien comme vous le souhaitez. La crise sanitaire a réveillé l’envie aux ménages de réaménager leur espace en fonction de leur mode de vie. Dans de l’ancien, il vous faudra prévoir des travaux de rénovation qui s’ajoutent au prix d’acquisition et avec le risque de surprises. Troisièmement, les garanties. En effet, quand vous achetez un bien en VEFA, vous bénéficiez d’une part de la garantie d’achèvement qui permet d’assurer la bonne réalisation du projet jusqu’à son achèvement et, d’autre part, des garanties décennales et biennales à partir de la remise des clés. Dernièrement, la valorisation. Acheter un bien en VEFA demande certes de la patience car les délais de construction peuvent paraître longs, mais lorsque vous achetez un bien neuf, le marché continue d’évoluer pendant toute la période des travaux. Une fois la construction achevée, vous réceptionnez donc un bien neuf pour première occupation, avec toutes les garanties et de plus, vous bénéficiez d’une plus-value garantie suite à l’évolution constante du marché immobilier. Les avantages d’un achat dans le neuf sont donc nombreux, reste plus qu’à être patient. Nous avons la chance d’avoir un marché attractif qui permet de satisfaire les besoins des acquéreurs tant dans le neuf que dans l’ancien, mais afin de bien orienter sa recherche, il est important de prendre en considération tous ces éléments.

Margaux Duriez

Ancien. Par Thomas Fairfax, Fondateur de Fare

La question se pose puisque les deux options affichent des avantages et des inconvénients. Petit tour d’horizon pour mieux se décider. Les prix dans l’ancien ont pour intérêt d’être plus accessibles que dans le neuf, un différentiel de 20% environ est généralement observé au Luxembourg. Autre atout, il va rapidement prendre de la valeur surtout s’il est situé dans une zone particulièrement attractive, à proximité des commerces, des services, et qu’il bénéficie d’un accès facile aux différents modes de transport, notamment aux transports en commun. D’où l’importance en la matière de sélectionner avec soin sa localisation. L’ancien a également pour intérêt de permettre une judicieuse rénovation visant à valoriser son cachet tout en lui apportant une touche de modernité et de confort. Là encore avec pour priorité de pleinement profiter de son bien, au quotidien, tout en générant de la plus-value lors d’une potentielle revente. C’est aussi cela l’avantage de l’ancien : des biens moins stéréotypés avec une note de charme en plus qui se loge dans les parquets, la hauteur sous plafond ou bien encore la taille des chambres à coucher. Bien entendu, pour bien investir dans un tel produit, il importe d’appréhender au mieux le coût des éventuels travaux à réaliser. À noter sur ce point précis que des aides financières sont accordées par l’État, sous certaines conditions. On ne peut que conseiller aux amateurs de biens dans l’ancien, à rénover, de se renseigner en amont pour bien ficeler leur projet d’acquisition.

Et le neuf ?

Comme indiqué supra, l’immobilier neuf est sensiblement plus cher. Et de tels logements loués au cœur des villes, à proximité des commerces, sont un peu plus coûteux encore car ils sont plus rares. Ces biens affichent également des atouts. L’assurance, tout d’abord, de ne pas avoir de mauvaises surprises impliquant de gros travaux liés à des malfaçons, grâce à la garantie décennale apportée par le constructeur. Ensuite, les nouvelles constructions satisfont à des normes de construction d’une maison passive, c'est-à-dire des classes d’efficacité AAA. Autrement dit, les factures énergétiques sont bien plus légères que dans l’ancien, à l’usage. Autre atout, en achetant un bien immobilier avant même sa construction, il est possible de le personnaliser en puisant dans le catalogue des finitions du constructeur. Enfin, dans le neuf, les possibilités de trouver un appartement avec une terrasse digne de ce nom sont aussi plus nombreuses.

LES QUARTIERS EN RENAISSANCE

Par Fernand Hornung, Fondateur et Co-directeur de l'agence Unicorn Real Estate

Depuis quelques années, les quartiers du Luxembourg renaissent de leurs cendres tel un Phoenix. Tour à tour, promoteurs, architectes et développeurs s’arment de nouveaux projets de relance de quartiers plus ambitieux les uns que les autres. Une évolution et des changements emblématiques en adéquation avec l’approche de notre agence immobilière Unicorn.

Réveiller les quartiers endormis

Trop longtemps cachée par le bitume, Hollerich s’apprête à sortir de terre grâce au projet « Porte de Hollerich ». La ville explose et ses quartiers endormis renaissent avec une nouvelle vitalité et un nouveau désir de briller. Bref, un changement radical de l’entrée sud-ouest de la ville de Luxembourg. Sortant de son lit de béton, La Pétrusse d’eau va devenir un axe central de Hollerich rejoignant le cœur de l’hypercentre. À terme, le projet complètera donc la vallée et donnera à Luxembourg un visage beaucoup plus vert, presque bucolique.

Vers l’Infinity et au-delà

Urbanisé en 1965 pour la première fois avec l’Immeuble Robert Schumann, ce n’est qu’avec l’arrivée du célèbre projet d’Immobel que la renaissance a véritablement eu lieu. Par son ampleur, sa mixité et sa durabilité, Infinity Living a eu un impact considérable sur le dynamisme du quartier Kirchberg. En tant que première tour résidentielle de grande hauteur du Luxembourg, dont les appartements ont été commercialisés par Unicorn, elle réinvente aujourd’hui l'art de vivre au Luxembourg. Après tout, un quartier vit uniquement s’il y a de la vie.

Vers une mue profonde du quartier d’Howald

Un autre quartier en pleine renaissance est Howald, dont la rue des Scillas et ses abords vont connaître une mue profonde avec un développement urbain en bordure de la nouvelle N3, où passera le tram. C’est sur ce tracé que notre partenaire de longue date Capelli a imaginé South Village, un projet d’envergure commercialisé par notre agence Unicorn. Véritable ville dans la ville, ce sont 21 000 m2 qui s’apprêtent à apporter un énième souffle au quartier grâce à la création d’un nouveau lieu de vie qualitatif. Une belle contribution au développement de l’offre résidentielle luxembourgeoise à laquelle nous sommes fiers de participer.

Redessiner les lignes du Sud

Plus au sud du pays, à Esch-sur-Alzette, le développeur et aménageur luxembourgeois, IKO REAL Estate, a réussi à relever le défi de redessiner les lignes de l’ancien bassin minier, lentille Terres rouges. Ancré dans son histoire et son patrimoine industriel, ce projet se veut fondamentalement tourné vers l’avenir avec le développement d’un quartier totalement axé sur la qualité de vie de ses habitants et les modes de vie de demain. Alliant à la fois confort, environnement et mobilité, le projet a la volonté de créer des synergies indispensables à l’épanouissement des futurs usagers du quartier, de l’habitant au visiteur de passage dans le logement insolite. Et n’oublions pas Belval. Inutile de préciser que ce nom résonne telle une renaissance au Luxembourg. Chancre industriel suite à la fermeture du site qui appartenait à Arbed, puis Arcelor Mittal, c’est aujourd’hui devenu un nouveau quartier très prisé dont nous sommes experts. Après tout, nous y avons contribué avec la vente des appartements Belval Plaza I et II et les célèbres Capelli Towers. D’autres quartiers s’apprêtent également à se vêtir de leurs plus beaux costumes pour vous séduire mais nous aurons l’occasion de vous le dévoiler ultérieurement.

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Thomas Fairfax

L’IMMOBILIER EN EUROPE ET À L’INTERNATIONAL

Fernand Hornung

Lucien Douwes

Par Lucien Douwes, Managing Partner de Immopartner

Les résidents luxembourgeois et les travailleurs frontaliers pensent que les prix au Luxembourg sont très chers par rapport aux pays alentour tels que la Belgique, la France et l’Allemagne. Cependant, un pays comme le Luxembourg n’est pas comparable avec ces états car il est tellement petit qu’on doit le comparer au niveau des prix immobiliers avec les grandes villes européennes. Or, cela ne veut pas dire que les prix ne sont pas conséquents et qu’il est certes difficile, voire impossible, de les payer pour la plupart d’entre nous. En effet, on remarque que l’inflation des prix de l’immobilier est fort semblable aux grandes villes européennes comme Amsterdam, Paris, Londres, Munich,... La grande différence est que le Luxembourg apporte de nombreux avantages que l’on ne retrouve pas dans les autres capitales et pays. En effet, le pouvoir d’achat élevé, la stabilité du pays, son infrastructure et la qualité de vie en général au Luxembourg ne sont vraiment pas négligeables. Point de vue location, le Luxembourg est un des pays européens où les loyers ont le moins augmenté sur ces 10 dernières années. Ceci s’explique par le fait que les luxembourgeois ont une brique dans le ventre et que le but de beaucoup d’entre eux est d’un jour avoir sa propre maison. De ce fait, les investisseurs et propriétaires ne peuvent pas se permettre de demander des loyers comme dans les grandes villes d’Europe vu la demande beaucoup moins forte. On peut donc dire que le pouvoir d’achat d’un locataire au Luxembourg est bien plus élevé grâce au montant des salaires plus conséquents, aux taxations moindres et donc à des loyers modérés. De manière générale, les prix de l’immobilier flambent partout dans le monde mais surtout en Europe. En discutant avec mes confrères étrangers, nous constatons que les prix sont assez similaires et que l’augmentation est bien plus élevée chez nos voisins qu’ici au Luxembourg. Toutes les grandes villes en Europe se battent contre ce problème de logement et cela devient toujours plus difficile d’année en année. Il reste encore des pays intéressants à découvrir au niveau international tels que l’Europe de l’Est et les États-Unis.