LA FOLIE DES GRANDEURS

Luxembourg, petit par la taille mais grand par les prix de son immobilier. Un marché qui connaît actuellement de profonds bouleversements.

Si le Luxembourg ne figure qu'à la 47ème place du classement du TOP 50 des villes lauréates les plus recherchées par les UHNWI, « Ultra High-Net-Worth Individuals » établi par Barnes cette année, il demeure toujours un pays où les prix de l’immobilier sont parmi les plus élevés. Cependant, le marché national connaît actuellement un ralentissement conjoncturel ; 3 bureaux immobiliers nous donnent leur avis sur la situation.

Savills

Michael Colonello, Head of residential

Nous constatons ces derniers mois un ralentissement général du marché immobilier résidentiel au Luxembourg. Toutefois, il subsiste des opportunités pour les acheteurs et les vendeurs prêts à s'adapter à cette nouvelle réalité.

Bien que le marché immobilier luxembourgeois subisse un ralentissement, dû à la conjoncture économique difficile, les biens proposés à des prix justes et compétitifs trouvent toujours preneurs, témoignant de la persistance d'une demande pour des logements de qualité. Nous avons pu constater cela grâce à des transactions ayant eu lieu ces derniers mois, notamment pour certains biens immobiliers en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) qui se démarquent. L'immobilier neuf demeure une option prisée par les acheteurs en quête de flexibilité sur l'aménagement intérieur et d'un bon rapport qualité-prix.

Un autre atout majeur est donc la flexibilité offerte par les promoteurs immobiliers ou les agents en termes d'aménagement intérieur. C’est une des raisons pour lesquelles nous avons ouvert un service dédié, Design & Build, au sein de Savills Luxembourg.

Nous estimons également que les pouvoirs publics peuvent avoir une influence déterminante sur le marché. En effet, les paramètres économiques pouvant potentiellement encore se détériorer, une intervention des autorités pourrait contribuer à stabiliser la situation. En mettant en œuvre des mesures incitatives ou des dispositifs d'aide à l'accession à la propriété pour favoriser la dynamique du marché immobilier résidentiel, comme cela a été le cas par le passé, les autorités pourraient contribuer à soutenir l’activité immobilière et le secteur de la construction. Malgré le ralentissement général, nous nous attendons à une stabilisation des prix pour les biens immobiliers proposés à des tarifs justes et compétitifs. Cette tendance s'explique en partie par la volonté des acteurs du marché de maintenir l'activité et de s'adapter aux attentes des acheteurs. En outre, la spéculation immobilière semble connaître un certain recul, avec une prise de conscience accrue de la nécessité d'offrir des logements de qualité à des prix accessibles pour soutenir la demande. Cette évolution est susceptible de contribuer à une meilleure régulation du marché et à une dynamique plus saine et durable. > savills.lu

In ever-changing markets, we know that making the right real estate decisions depend on accurate insights.

Savills. Leading the conversation.

Savills is one of the world’s leading multi-sector property advisors. Through our strong global network and our local Luxembourg expertise, our innovative approach to real estate enables us to provide world class advice and a seamless service for all of our clients.

Fare

Thomas Fairfax, Founder

Le marché de l’immobilier au Luxembourg tourne au ralenti depuis plusieurs mois déjà. Les prix n’ont pas cessé de progresser depuis des années. Ils atteignent désormais des plafonds. Et ça bloque. Bon nombre de logements sont désormais inaccessibles en termes de prix, y compris pour ceux qui gagnent bien leur vie. L’inflation qui rogne le pouvoir d’achat, les prix de l’énergie qui s’envolent, les taux d’emprunt qui grimpent, ce qui a pour effet de rendre les banques toujours plus exigeantes, laminent un peu plus encore les espoirs de devenir un jour propriétaire. De plus, le contexte international n’invite guère à se lancer dans des projets de longue haleine. Conséquences, les biens trouvent plus difficilement acquéreurs. Et cela vaut aussi pour le neuf. Les projets peinent à se faire, faute de candidats. Tant et si bien que les entreprises de la construction qui doivent de plus composer avec des pénuries de main-d’œuvre et des hausses des coûts des matériaux, ont des difficultés à remplir leurs carnets de commandes. Des centaines de logements qui devaient être construits ne le sont pas. Une situation ubuesque quand on sait combien le pays manque de logements.

La belle machine est pour l’heure détraquée. Certes, le contexte a pour effet de booster le marché de la location qui n’est pas extensible. La demande est croissante et les prix des loyers progressent. En théorie, cela devrait donc alimenter l’appétence des investisseurs, même si, on l’a dit, emprunter coûte plus cher et qu’il importe d’avoir un dossier « béton ». Mais là encore, quelques nuages invitent à ne pas se précipiter. La réforme du bail, dont le vote est annoncé pour cette année et qui vise à donner une meilleure protection au locataire du marché privé, alimente le trouble. Elle s’accompagne, notamment, d’un plafonnement des loyers à hauteur de 3,5% du capital investi par le propriétaire, contre 5% actuellement. Dans un autre registre, il est aussi envisagé de réduire la garantie locative demandée avant toute entrée pour la ramener de trois mois de loyer à deux mois. Et cela alors, qu’en cas de dégâts, le propriétaire verra sa facture augmenter pour réaliser les travaux nécessaires. De quoi refroidir celles et ceux qui investissent non pas pour faire fortune mais avec pour ambition de se dégager un complément de retraite. Le malheur des uns...

Toutes ces données – ajoutons-y encore le foncier qui fond à vue d’œil – font que l’immobilier luxembourgeois traverse une sérieuse période de turbulences. Reste à souhaiter qu’elle ne s’éternise pas. Avec le temps, la situation pourrait sérieusement se dégrader, les tensions s’attisant les unes les autres. Cela pourrait aussi alimenter les rangs des Luxembourgeois et résidents qui sont déjà de plus en plus nombreux à partir s’installer (et / ou investir) au-delà des frontières. Les difficultés du marché immobilier grand-ducal ont d’ailleurs des répercussions sur les marchés immobiliers des voisins qui « rayonnent ». Le malheur des uns fait le bonheur des autres... Avec un bémol tout de même, les prix progressant, dans le nord mosellan par exemple, les ménages les plus modestes peinent désormais aussi à se loger sur ce territoire et voient leur rêve de devenir propriétaires, s’éloigner... Eux aussi.

Hektar

Kim Felten, Managing Partner

Quelles solutions pour relancer l’accès à la propriété ?

La situation sur le marché immobilier luxembourgeois est de plus en plus tendue ces derniers mois en raison de la forte hausse des taux d'intérêt, de l'augmentation des coûts de construction et de la proposition de réforme de la loi du bail à loyer.

De nombreuses personnes à la recherche d'un logement ne peuvent actuellement plus se permettre d'acheter et devront se tourner vers le marché locatif. Actuellement il y a déjà un grand manque de logements à louer, et cette situation va certainement s'aggraver dans les mois à venir vu que l’investissement dans des appartements à louer est devenu moins intéressant, suite à la hausse des taux d’intérêt en relation avec les prêts hypothécaires, l’annonce d'une réforme de la loi du bail à loyer, et la nouvelle réglementation de l’application de l’amortissement accéléré pour immeubles locatifs.

Actuellement, on a donc une situation où, d’un côté, les personnes pouvant se permettre d’acheter un logement sont rares et, de l’autre côté, on ne construit pas assez de logements à louer.

Si, par le passé, il manquait déjà au moins 1 500 nouveaux logements par an, alors ce déficit annuel de construction de nouveaux logements va encore augmenter prochainement.

Pour que le marché immobilier luxembourgeois reprenne rapidement sa dynamique et que l’offre de logements soit boostée, le gouvernement luxembourgeois devra enfin prendre ses responsabilités et mettre en place au plus vite une série de mesures cohérentes.

Quelques propositions de Kim Felten, managing partner du Bureau immobilier HEKTAR :

- Augmenter le plafond du taux super-réduit de TVA (3%) sur la résidence principale de 50 000€ à 150 000 €. Ceci diminuerait fortement le coût d'acquisition pour les propriétaires occupants d’une résidence principale.

- Augmentation du crédit d'impôt (Bëllegen Akt) à 50 000 € par personne afin de diminuer les frais d'enregistrement pour les propriétaires occupants.

- Pour les VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) en cours de construction, abolition des frais d'enregistrement sur la quote-part des constructions déjà existantes, afin de rendre plus intéressant l’acquisition d’appartements en VEFA qui sont en cours de construction ou déjà achevés, et afin d’éviter qu’il y ait des appartements achevés qui ne sont pas occupés.

- Pendant une durée limitée de 18 mois, application du taux super-réduit de TVA (3%) pour des personnes investissant dans un bien immobilier destiné à la location. Par cette mesure, le nombre de logements destinés à la location pourra être augmenté à moyen terme.

- Densification urbaine dans les quartiers urbains et le long des axes routiers bien connectés au transport public.

Le classement Barnes

City Index 2023

Établi sur la base de critères pratiques, émotionnels et financiers constatés en 2022, le BARNES City Index 2023 est le reflet direct des profonds bouleversements traversés depuis trois ans. Dans le haut du classement se tiennent cinq villes qui ont su rassurer les investisseurs durant cette période incertaine : outre Paris en tête de liste, trois métropoles américaines s’imposent aux 2e, 3e et 4e places pour leur vigueur économique, il s’agit de Miami (Floride), New York (New York) et Austin (Texas). Suit en 5e position Dubaï, qui rejoint le club très fermé des valeurs sûres mondiales, notamment grâce à son attractivité pour les entrepreneurs et les familles d’expatriés.

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