Tesis Factibilidad de Negocio Comparativo Entre Los Modelos de Edificación de Vivienda en la ZMM

UNIVERSIDAD AUTONOMA DE NUEVO LEÓN

FACULTAD DE ARQUITECTURA

MAESTRIA EN ADMINISTRACIÓN DE PROYECTOS EN LA EDIFICACIÓN

CASO PRÁCTICO DE LA FACTIBILIDAD DE NEGOCIO

COMPARATIVO ENTRE LOS MODELOS DE EDIFICACIÓN DE VIVIENDA VERTICAL TRADICIONAL Y SOSTENIBLE EN LA ZONA METROPOLITANA DE MONTERREY.

Por:

MIGUEL ÁNGEL RODRÍGUEZ PALOMARES

Como requisito parcial para obtener el grado de Maestría en Administración de Proyectos en la Edificación

Mayo, 2022

CASO PRÁCTICO DE LA FACTIBILIDAD DE NEGOCIO COMPARATIVO

ENTRE LOS MODELOS DE EDIFICACIÓN DE VIVIENDA VERTICAL TRADICIONAL Y SOSTENIBLE EN LA ZONA METROPOLITANA DE MONTERREY.

Aprobación de la Tesis:

Dr. Aldo Rubén Campos Silva Asesor de Tesis

Dr. María Teresa Cedillo Salazar Sub-Directora Estudios de Posgrado.

AGRADECIMIENTOS

En este trabajo se ve representado mucho del conocimiento que adquirí durante toda mi vida dentro de mi formación académica, quiero agradecer a todos las maestras y maestros que contribuyeron a esa formación que me permitió llegar a este punto en mi vida académica y profesional.

DEDICATORIA

Dedicado a mis Padres ya que es a partir de esta experiencia cursando la maestría es que termino de darme cuenta y valorar el enorme esfuerzo que realizaron para que yo pudiera formarme académicamente sin tener ninguna otra preocupación que el buscar una mejor versión de mí, toda la vida les estaré agradecido.

También, quiero agradecerme a mí por creer en mí, por todo el duro trabajo para lograr este objetivo, por los días libres que sacrifiqué para lograrlo, por no renunciar cuando aparentaba lo mejor, quiero agradecerme por ser yo mismo siempre.

LISTA DE FIGURAS.

LISTA DE TABLAS

El presente trabajo expone mediante un caso práctico las diferencias desde el enfoque de desarrollador inmobiliario que existen entre el modelo de edificación tradicional y el modelo de edificación sustentable en el segmento de la vivienda vertical, esto dentro del entorno de la Zona Metropolitana de Monterrey

El estudio analiza de la situación actual de la zona para fundamentar el ejercicio que se desarrollará, abordando la problemática existente y describiendo a detalle los elementos que intervienen y por lo que es importante la profundización en el tema exponiendo la falta de visibilidad para la toma de decisiones debido a la escasez de indicadores sobre el tema.

Esto a través del desarrollo de un estudio de factibilidad para un proyecto inmobiliario, en un predio ubicado al sur de la ciudad de Monterrey realizado para ambos modelos, tradicional y sostenible, con el objetivo de encontrar las diferencias principales para el desarrollador en la comparación de estos modelos.

El análisis que se realiza dentro de la factibilidad es de manera integral desde el enfoque del desarrollador tomando como base los parámetros técnicos, normativos, financieros y comerciales todos estos realizados de manera puntual sobre el predio seleccionado.

Para el análisis preciso de establecen los parámetros base para lo que se considera como modelo sustentable incorporando los criterios al modelo y describiendo las diferencias con el modelo tradicional, a su vez identificando y separando las constantes entre ambos modelos

CAPÍTULO 1 INTRODUCCIÓN.

El presente estudio nace de en la necesidad social de continuar el cuestionamiento acerca del crecimiento de la edificación tradicional en el contexto urbano de la Zona Metropolitana de Monterrey (ZMM), enfocándonos puntualmente en la oferta de vivienda vertical debido al crecimiento exponencial que ha tenido en los últimos 10 años en la zona de estudio.

Es importante antes de continuar con el desarrollo de este estudio definir los dos conceptos principales que desarrollaremos durante es trabajo, los cuales son “Construcción Tradicional” y “Construcción Sostenible” esto para establecer un entendimiento pleno y objetivo de la base sobre la cual se sostiene este trabajo.

La RAE (2021) define lo sostenible como una característica propia de algo que se puede mantener durante largo tiempo, sin agotar los recursos o causar grave daño al medio ambiente. Otra definición muy utilizada para exponer los temas sostenibles es la que aparece en el informe Brundtland (1987) en donde se define sostenibilidad como la capacidad de “satisfacer las necesidades de la generación actual sin afectar la capacidad de las generaciones futuras para satisfacer las suyas”

Ambas definiciones se pueden aplicar a diversos campos de la actividad humana como la economía o la que es de interés de este estudio, la proyección y edificación de vivienda vertical. Entendiendo entonces una construcción sostenible como aquella construcción que es proyectada y construida a consciencia del uso de los recursos buscando no demeritar la capacidad del uso de estos para generaciones futuras.

Encuanto aladefinición del conceptodeconstruccióntradicional, parapodertener un entendimiento similar sobre este, siendo este muy amplio y con bastantes variantes, vale la pena primero acotarlo revisando la definición de “tradicional” por parte de la RAE (2021) la cual indica que es aquello que sigue las normas o costumbres del pasado.

Contraponiendo entonces esta definición con la de construcción sostenible podemos entender que la construcción tradicional para el presente estudio será aquella que considera dentro de su planeación y ejecución únicamente el valor utilitario de los materiales o actividades necesarias para el desarrollo del inmueble. Es decir que dentro de sus objetivos o restricciones para desarrollo no se encuentra la sostenibilidad ya que este es un concepto contemporáneo del que antiguamente no se tenía consciencia.

A partir del entendimiento común de estos conceptos podemos entonces empezar a introducir la manera en que se pretende cuestionar y la razón por la cual es importante hacerlo. Primero, partiendo de la premisa de que las edificaciones sostenibles son de interés social, pero entendiendo que la totalidad de estos proyectos son de inversión privada, analizaremos desde la perspectiva de negocio el que tan factibles son estos edificios sostenibles en comparación con los proyectos tradicionales que se están desarrollando actualmente.

Buscando entonces a partir del análisis de un caso práctico dentro de la ZMM los dos modelos de negocio, es decir, tanto del sistema tradicional como del sistema sostenible; la diferencia que existe entre estos desde el enfoque del negocio inmobiliario para así aportar conocimiento y generar indicadores que posteriormente otros estudios puedan utilizar para generar entonces estrategias para incentivar una planeación y desarrollo sostenible para la vivienda vertical en la ZMM.

Ambos modelos de negocio se analizarán en bajo las mismas condiciones ambientales para poder equiparar y entender la diferencia real desde el enfoque de rentabilidad del negocio entre uno y otro, todo esto a partir del análisis de factibilidad técnica, comercial y normativa, para a partir de estas conclusiones llegar a un análisis de la factibilidad financiera del negocio que nos arroje las conclusiones.

Partimos el estudio con la deducción a partir de la realidad presente en este entorno queseestudia,queelmodelodenegocio de construccióntradicional esmásrentabledesde el punto de vista de negocio en comparación al sostenible. Esto basado en el razonamiento que si el mercado se ha auto regulado la sola ausencia prácticamente total de desarrollos con perspectiva sustentable en la ZMM es el indicador de que el modelo tradicional en rentabilidad financiera está por encima

¿Cuál es la razón entonces de la realización del estudio tomando en cuenta que la autorregulación del mercado nos indica cual modelo es más rentable? Como se menciona anteriormente, más allá de descubrir o confirmar cual es el modelo de negocio más rentable desde el punto de vista del desarrollador inmobiliario, el objetivo es dentro de las condiciones del caso práctico que plantearemos más adelante, encontrar que tan grande o corta es esa diferencia entre un modelo y otro, para así pueda usarse este indicador en estudios futuros para el planteamiento de estrategias que permitan incentivar la planeación sostenible.

Otra de las premisas de este estudio que es importante explicar antes de empezar con su desarrollo es la razón por la que partimos de la aseveración que es de interés social el que la planeación de estos desarrollos tenga un enfoque sustentable, en la sección de justificación del estudio se ahondará con datos duros lo contraproducente que puede llegar

a ser el continuar con el sistema tradicional de construcción en la magnitud de número de desarrollos que se están construyendo en la ZMM y como esto va en perjuicio no únicamente del usuario que decide adquirir alguna de estas unidades de vivienda si no que de la sociedad entera y por esto como el beneficio de algunos no debería de estar por encima del bien de todos.

CAPÍTULO 2 PROBLEMA DE INVESTIGACIÓN

2.1 Antecedentes

Actualmente existen diferentes estudios con el mismo o similar enfoque que permiten tener una noción del resultado a la hipótesis que se plantea más adelante, aunque estos estudios están aplicados a diferentes segmentos o un entorno diferente al de la ZMM por lo que no es lo más apropiado tomar las conclusiones que arrojan como válidos para la zona de estudio que se plantea en el presente quizá solo como un indicador con el cual se pueden comparar conclusiones, pero con las debidas reservas.

2.1.1 Caso de Negocio LEED en Latinoamérica (2021)

Uno de estos estudios es el realizado por el Consejo Colombiano de Construcción Sostenible (CCCS) la cual es una organización sin lucro que a partir del 2008 se estableció con el objetivo principal de poder incrementar los niveles de sostenibilidad de las edificaciones futuras y existentes en todas las ciudades, enfocada obviamente en el entorno del país colombiano, pero con información en lo general de Latinoamérica.

La misión institucional del consejo de acuerdo con su portal de internet es el concretar oportunidades para la evolución de la industria de la construcción hacia la sostenibilidad integral y cuenta con una visión en donde busca asegurar con mejores prácticas de urbanismo y construcción sostenible entornos prósperos, ambientalmente responsables, inclusivos y saludables.

El estudio que presenta el CCCS tiene por nombre “Caso de Negocio de LEED en Latinoamérica” (2021) el cual busca como objetivo el encontrar la relación que existe entre el costo de los proyectos sostenibles hablando en general, es decir no a partir de un caso en particular, y tomando como base para la sostenibilidad la certificación LEED. Este estudio lo presenta con la colaboración del Green Business Certification Inc. (GBCI) y el organismo Sustentabilidad para México (SUMe).

Para la recolección de datos la metodología que utiliza el estudio es por medio de entrevistas para los equipos que desarrollaron un total de 20 proyectos quienes facilitaron la información de la factibilidad financiera, diseño y operación. Todo esto sobre proyectos tanto en Colombia como en México desarrollados exclusivamente en los últimos 5 años y con al menos 1 año en funcionamiento, todos ellos bajo los parámetros de la tipología LEED for Building Design and Construction (LEED BD+C)

Las entrevistas para la recolección de datos se dividieron los entrevistados en 3 grupos de cada proyecto, categorizados en, el desarrollador, quien opera actualmente la edificación y el propietario actual de esta.

Figura 1 Proyectos LEED en Latinoamérica evolución en el tiempo. USGBC (2020)

La información que recolectaron sobre el tema se dividió en edificaciones de diversos usos, 45% oficinas, 10% residencial, 35% comercial y 10% de usos diferentes a los señalados ya. Como ya mencionamos la restricción principal para incluir las edificaciones en el estudio era que contarán con la certificación LEED BD+C.

Las conclusiones que arroja el estudio que mencionamos indican que la inversión adicional de acuerdo con los datos recolectados para lograr una certificación LEED es de 1.42% (desviación estándar del 0.026) con respecto al modelo tradicional, todo esto considerando la inversión de los proyectos desde la etapa de originación, predesarrollo, desarrollo y cierre.

Además, otro indicador que arroja el estudio muestra que el 69% de los proyectos presentó una inversión extra menor al 1% es decir prácticamente imperceptible. El documento también menciona también que obviamente los proyectos en donde se decidió optar por esta certificación en una etapa temprana como la originación o planeación arrojaron mucho menos sobre costos a aquellos que tomaron la decisión en etapas más avanzadas, los cuales incurrieron en retrabajos y sobre costos más altos, de entre 5% y 10%.

En cuanto a los periodos de retorno de la inversión se indica de acuerdo con las entrevistas que el 42% de los proyectos tuvieron lo tuvieron en menos de 1 año y ninguno de los proyectos analizados lo tuvo en un periodo mayor a 6 años.

Si bien el estudio realizado por el CCCS busca una finalidad similar a la de la presente tesis que es la búsqueda de la diferencia entre la rentabilidad de un proyecto tradicional con uno de certificación LEED, es importante resaltar las diferencias tanto en

objetivos como en metodología para tener aún más claro el objetivo que se tiene con el desarrollo de este trabajo

Una de las principales diferencias entre estos trabajos es la metodología, ya que como lo describimos anteriormente el CCCS realiza la recolección de datos para su análisis y conclusiones a través vez de entrevistas con los involucrados en proyectos ya en operación lo que en esta tesis realizaremos es la obtención de los datos a través de un caso práctico, realizando el análisis de factibilidad en los dos modelos, uno sostenible y otro tradicional para a partir de los resultados que arrojen estas factibilidades se pueda encontrar la diferencia entre sus rentabilidades.

En cuanto a los segmentos que se abarca en el estudio del CCCS se mencionan diferentes giros de las edificaciones mientras que el trabajo que se desarrollará aquí más adelante estará como ya lo indicamos en la introducción enfocado totalmente en la edificación vertical multifamiliar, el interés de este enfoque es por el crecimiento desmedido que se ha presentado en la ZMM.

Otra diferencia importante que vale la pena señalar es que también el estudio del CCCS abarca el modelo de negocio incluyendo la operación de las edificaciones y como la certificación LEED ayuda a abatir costos también en esta etapa, caso que no se incluirá en los modelos que se compararán más adelante.

2.1.2 The Business Case for Green Building (WGBC)

Otro estudio internacional con planteamientos similares al del CCCS y al estudio que se desarrollará más adelante es el realizado por el World Green Building Council (WGBC) llamado “The businesses case for green building, a review of the cost and

benefits for developers, investors and occupants.” En este estudio el objetivo principal es la realización del caso de negocio de acuerdo con la evidencia arrojada por edificios sustentables alrededor del mundo, así estableciendo las diferencias principales con el modelo tradicional.

Una de las características importantes de este estudio es que toda la evidencia fue revisada por pares y expertos de diferentes países, además de que al ser un informe que abarca ejemplos internacionales considera la información del contexto en el estudio y cómo está afecta los indicadores y conclusiones alcanzadas en cada etapa del informe.

Elalcancedel estudio lodivide endiferentesetapas,laprimera esreferente al costo del diseño y la construcción la cual particularmente es del interés de esta tesis que se está desarrollando, el valor del activo es la segunda etapa en donde desarrolla la plusvalía que puede alcanzar o no una edificación con la consideración sustentable, la cual también puede coincidir con una parte del análisis de factibilidad que se desarrollará en siguientes marcos.

Costos de operación es la tercera etapa que para efectos del presente trabajo no es algo que se tenga que considerar salvo como mera referencia, al igual que las siguientes etapas del informe las cuales son, productividad y salud en los lugares de trabajo, mitigación del riesgo y el escalamiento de la edificación sustentable.

Lo más importante tanto de este informe como el estudio realizado por el CCCS y que lo hace relevante para el trabajo que se está desarrollando es el enfoque al negocio que tienen ambos proyectos, ya qué hay distintos enfoques desde los cuales puedes

estudiar la edificación sustentable, siendo la más común el enfoque del diseñador o de los beneficios de la sustentabilidad

Con este enfoque del negocio se busca hablarle al segmento de la cadena de valor de la edificación que toma las desviaciones de la planeación y ejecución de los proyectos, lo cual puede considerarse como la más importante pues es donde puede darse un mayor impacto para incentivar este tipo de edificaciones.

Una de las premisas principales del informe del WGBC es la falta de datos que puedan incentivar a los inversores a edificar de manera sustentable, esta premisa es también una de las principales para el trabajo que se está desarrollando, el WGBC lo expresa de la siguiente manera,

“This presents an excellent opportunity for businesses to partner with each other, and with academia and government, to better understand the financial implications of a more sustainable built environment.

We need the right data to spur better financial decision-making. A key illustration of this point is where due to a lack of financial metrics, many businesses have ignored the potential to improve indoor environments and are now missing a major opportunity to use buildings to leverage broader organizational success.”

“Esto presenta una oportunidad excelente para asociarse entre los involucrados en elnegocio,lasinstitucioneseducativasyelgobierno, paragenerarun mejor entendimiento de las implicaciones financieras de un medio ambiente sustentablemente generado.

Se requieren los parámetros correctos para poder generar más claridad y mejores decisiones. Un ejemplo de esto es como ante la falta de métricas financieras, muchos

negocios han ignorado el potencial para mejorar los ambientes interiores y ahora están perdiendo una gran oportunidad de aprovechar los edificios para generar un éxito organizacional más amplio”.

El ensayo detalla el alcance de la etapa de “Design and Construction Cost” como aquella que engloba los costos que ocurren al principio del ciclo de vida de un edificio, estos, relacionados como su nombre lo indica a actividades de diseño y construcción.

Subdividida también esta etapa en soft costs y hard costs, los primeros generalmente conocidos en la industria del desarrollo y la construcción como aquellos que no forman parte de manera tangible de la construcción del edificio finalizada pero que aun así son componentes necesarios para el desarrollo del inmueble. Ejemplo de estos son los costos para el diseño, las ingenierías, estudios del predio, además de todo lo relacionado con los permisos necesarios ante las autoridades para la edificación.

En cuanto a lo que se denomina como hard costs, es todo aquello que es tangible, forma parte físicamente y es necesario para poder realizar la construcción del edificio. Como lo es el costo del predio, la estructura, los acabados, instalaciones, el paisajismo.

De acuerdo con el alcance descrito en los últimos párrafos el estudio del WGBC este concluye en que la diferencia entre el costo del modelo tradicional y el modelo sustentable en el inicio del ciclo de vida de un edificio, dependiendo de las condiciones abarca un rango que inicia desde -0.4% hasta llegar a un sobre costo de 12.5% todo esto dependiendo de las diversas condiciones de los proyectos, que por definición nunca son exactamente iguales.

Este estudio abarca proyectos realizados entre el 2000 y 2012 ubicados en Estados Unidos, Reino Unido, Australia, Singapur e Israel, y como lo mencionamos antes no solamente está enfocado en el sector residencial como si se está enfocando en el presente trabajo.

Otra variable importante es el nivel de certificación (en el estudio de la WGBC consideran certificaciones LEED y BREEAM) para determinar si un edificio es sustentable o no, ya que esto también conlleva una diferencia en el costo que es necesario considerar a la hora de hacer una comparativa justa. Más adelante en el marco teórico estableceremos la línea base de lo que en este trabajo consideraremos como modelo sustentable.

Si bien la consideración de un marco de referencia internacional en el estudio le da mayor valides al estudio es también claro como esto hace que los resultados sean difíciles de extrapolar para la toma de decisiones en algún proyecto específico, es decir, comoelmismoWGBSlo menciona losresultadosquepresentansonbasados enproyectos con condiciones muy diferentes en cada país debido a las regulaciones y normativas de cada uno. Obviamente un país con regulaciones sustentables más estrictas resultará con indicadores más estrechos en la diferencia de modelos en comparación a uno en donde las regulaciones no tengan mayores consideraciones.

Esto último ligado a uno de los temas principales del trabajo que se está desarrollando pues, una de las principales justificaciones de esta tesis es la falta de regulación para la planeación sustentable para la vivienda vertical en la ZMM, entendiendo ¿Qué tanto se pueden tomar como válidos para esta zona los indicadores del estudio del WGBC? Según el estudio los países de los cuales se utilizaron los proyectos

muestran comparten una fuerte agenda normativa para la edificación sustentable, lo cual no es el caso para la zona que se está estudiando.

Como conclusiones además del indicador de la brecha entre el modelo tradicional y sustentable el estudio del WGBC hace hincapié en las estrategias que se tienen que seguir para poder reducir aún más esta brecha o al menos para que un proyecto pueda estar dentro de los mínimos del rango para los parámetros que arrojó el estudio. Entre estas estrategias está la adopción de las estrategias y costos al inicio de la planeación del proyecto y no a mediación del proceso, así como la contratación de expertos en diseño sustentable desde la etapa temprana del proyecto.

El estudio finaliza con lo que considera deberían de ser los siguientes pasos de la industria a nivel mundial para poder avanzar en la adopción de estrategias sustentables, dentro de los 4 pasos que menciona el segundo corresponde plenamente al objetivo principal de esta tesis, el WGBC menciona aquí que es importante continuar con la recolección de datos confiables acerca de los costos asociados con el diseño y la construcción de edificios sustentables.

Enlosdosestudiosquepresentamossepuedenapreciar indicadoresyconclusiones que están en rangos totalmente diferentes, es por eso por lo que es importante considerar que, si bien el objetivo de ambos es similar incluso también con el de este trabajo, las condiciones y variables son totalmente diferentes.

Encontramos que el estudio del CCCS arroja un indicador de tan solo 1.42% de diferencia entre el modelo tradicional y el modelo sustentable, en contraparte el estudio dedelWGBCindicaqueestadiferenciavadesde el -0.4%hastael12.5%.Ambos estudios

se diferencian en el entorno del estudio, uno ubicado en Latinoamérica y el otro en Europa principalmente, la metodología, los usos de los proyectos y las etapas que abarcan los estudios.

Es debido a estas diferencias entre estos estudios que implicaría un sesgo muy grande el tratar de extrapolar sus resultados para aplicarlos al caso que estamos estudiando directamente. Sin embargo, no por ello no resulta un aporte muy importante para la causa y el objetivo principal de ambos y que se comparte en este trabajo, aportar datos, indicadoreseinformaciónpara queen unobjetivo mayoryalargoplazosepuedangenerar estrategias para incentivar la sustentabilidad en la edificación de vivienda vertical.

2.2 Planteamiento del Problema.

2.2.1 Entorno Actual Inmobiliario para la Vivienda Vertical en la ZMM

Como se exploró anteriormente el crecimiento exponencial que ha tenido la vivienda vertical en la ZMM ha sido muy marcado y ha venido a traer cuestionamientos importantes sobre su planeación y sus efectos sociales.

De acuerdo con información de la consultora inmobiliaria multinacional, TINSA en sus informes trimestrales generados a través de su plataforma INCOIN Analytics

(2020, 2021) el stock de vivienda vertical en la ZMM al segundo trimestre del 2020 era de 4,363 unidades de departamentos y para el cuarto trimestre del 2021, la cifra subió a

9,513 es decir se aumentó un poco más del doble la oferta de este tipo de vivienda en tan solo 18 meses.

En cuanto a la demanda, según información obtenida por parte de 4S (2021) en su reporte anual “¿Cómo vamos Monterrey?” la consultoría de mercado inmobiliario más importante de Latinoamérica, como se muestra en la gráfica, la demanda por unidades de departamentos de vivienda vertical ha tenido un crecimiento exponencial desde el 2012 en donde se contaban con tan solo 965 viviendas vendidas en ese año y que a partir de este se cada año se ha incrementado hasta el registro del 2019 en donde la venta de este producto llegó a las 2,822, es decir en 7 años se ha prácticamente triplicado esta demanda.

Por parte de la misma consultora 4S (2022) en su gran reporte de verticalización 2022 indica que para los años 2020 y 2021 a pesar de ser años atípicos por toda la incertidumbre provocada por el entorno pandémico, si bien desaceleró el crecimiento no lo impidió pues siguió existiendo, aunque en menor medida, con ventas en el 2020 de 3,308 unidades y con una gran recuperación para el 2021 con un logro de 4,959 unidades.

Con esto y ya en un panorama general podemos considerar que en un periodo de 10 años las unidades de vivienda vertical han tenido un crecimiento de 514% y de acuerdo

Figura 2 Crecimiento Vivienda Vertical en la ZMM. 4S (2021)

con la misma consultora se prevé que este crecimiento siga en sosteniéndose en los siguientes años pues es parte de la transformación vertical que la zona está teniendo.

Encuantoalnúmero deproyectos porparte también de4S (2021) reportaainicios del 2020 tan solo en el sur de la ZMM 25 desarrollos verticales de vivienda, en cuanto al primer cuadro de la ciudad, puntualmente en la zona denominada como de Desarrollo Orientado a Transporte, a principios del 2011 se contaba únicamente con un proyecto activo el cual representaba 181 viviendas para la zona contando con la misma tendencia, el crecimiento ha sido exponencial, pues al segundo trimestre del 2020 se contaban ya con 28 proyectos activos con más de 1208 unidades ofertadas.

Complementando la información de acuerdo con el sitio infoobras.mx (2019) en donde a partir del segundo semestre del 2019 se planeaba el desarrollo de 110 proyectos verticales en la ZMM, con esto se puede al menos tener una noción del crecimiento sostenido que se está teniendo en la ciudad y que diferentes expertos visualizan continuará en los próximos años.

2.2.2 Estado Actual del Modelo de Edificación Sustentable en la ZMM

Con la sensibilidad que aportan estos datos que nos ayudaron a establecer la premisa acerca del crecimiento que está teniendo en la ciudad la vivienda vertical, entonces el siguiente paso para entender la problemática la exploración de este crecimiento desde el enfoque de la sostenibilidad.

Después del breve análisis de diferentes definiciones para sostenibilidad que se hizo en la introducción a partir de se puede formar una que sirva como base del análisis que se realizará, entonces podemos definir a la sostenibilidad como el uso de los recursos

para determinada actividad en la medida que no arriesgue la existencia de estos mismos para las necesidades de las generaciones futuras

Aplicando entonces esta definición a las actividades de la edificación vertical, un edificio sostenible es aquel que para el desarrollo de este no comprometió las necesidades de las generaciones futuras el uso de todos los recursos finitos necesarios para su construcción.

Con esta idea general de lo que implica la sostenibilidad en una edificación de vivienda vertical y continuando el análisis para encontrar la línea base contra la cual podremos hacer la comparativa que es el objetivo principal del trabajo, es importante establecer los parámetros técnicos desde los que pudiéramos establecer si un edificio es vertical o no.

Esto último es muy importante ya que por la naturaleza del trabajo no es posible dejar a un entendimiento subjetivo a partir de qué medida se puede considerar que un edificio es sostenible, para este objetivo existen diferentes estándares internacionales que certifican los proyectos de acuerdo con los niveles de sostenibilidad, usos, entornos, etc.

Uno de estos estándares y quizá el más reconocido y usado internacionalmente es la certificación LEED (Leadership in Energy and environmental Design), siendo este uno de los múltiples estándares que existen y en los que ahondaremos más adelante, por lo pronto será de utilidad para establecer el planteamiento del problema de este trabajo.

LEED (2022) describe el concepto de edificación sostenible como el entendimiento de que a manera holística un edificio tiene efectos positivos y negativos en el ambiente natural, así como los usuarios que lo habitan. El edificio sostenible es aquél

que en diferentes niveles trata de mitigar los efectos negativos y amplificar los efectos positivos durante todo el ciclo de vida de un edificio, el cual inicia desde su conceptualización, pasa por su edificación y continua con su operación. Teniendo a partir de estas etapas consideraciones en el uso de energía, agua, calidad del ambiente interior, selección de materiales, etc.

A partir de esos parámetros y consideraciones LEED proporciona un marco de referencia desde el cual con un sistema de puntos y créditos ayuda a la toma de decisiones para establecer el nivel de sostenibilidad de un edificio, ayudando con esto al cumplimiento del objetivo sostenible que se plantea en cada uno de estos proyectos que deciden optar por este marco de trabajo, dependiendo de diferentes categorías que también proporciona el sistema, obteniendo así alguna de las certificaciones que LEED concede.

Hasta aquí se ha establecido entonces dos premisas importantes, el crecimiento exponencial que ha tenido la vivienda vertical en la ZMM en los últimos diez años y la definición que podemos tomar como base para el entendimiento de una edificación sostenible con sus diferentes consideraciones. Es necesario ahora encontrar estas dos premisas para el entendimiento del problema real que se está planteando

Anteriormente se mencionó que tan solo en el sur de la ciudad se cuentan con 25 proyectos de vivienda vertical activos, para el primer cuadro de la ciudad al 2020 se contaban ya con 28 proyectos en desarrollo todo esto con base en información de la consultoría 4S (2022), infoobras.mx (2019) por otro lado reportaba al 2019 planes para desarrollarse en la ZMM al menos 110 proyectos de vivienda vertical. De todo este universo de desarrollos de vivienda vertical ¿Qué porcentaje de estas edificaciones cumplen con los parámetros de sostenibilidad?

Tomando como basé para sensibilizar sobre el problema los parámetros que LEED (2022) cuenta, según la propia base de datos de este organismo actualmente en la Zona Metropolitana de Monterrey, hablando únicamente de vivienda vertical se cuenta únicamente con 16 edificios actualmente se encuentran en proceso de certificación y solo son 6 los que cumplen en algún nivel con los parámetros de sostenibilidad que el marco de referencia LEED otorga.

ArboledaResidencial SanPedroGarzaGarcia LEED-NCv2009 Silver Multi-FamilyResidential:Condominium OneDevelopmentGroup

TorreresidencialObispado Monterrey LEED-CSv2009 Gold Multi-FamilyResidential:Apartment Confidential

TheCloud SanPedro LEED-CSv2009 Multi-FamilyResidential:Condominium OneDevelopmentGroup

ElArbol SanPedro LEED-CSv2009 Multi-FamilyResidential:Apartment OneDevelopmentGroup

SilicaIIGroup SanPedroGarzaGarcia LEED-NCv2009 Multi-FamilyResidential:Apartment CapitalNatural

CasaAnahuac SanNicolasde losGarza LEED-HOMESv2008 Platinum Singlefamilyhome(detached) THREEConsultoriaMedioambiental

UrbanConcreteHome SanPedroGarzaGarcÝa LEED-HOMESv2008 Platinum detachedsingle-family THREEConsultoriaMedioambiental

CASAPETREA SanPedroGarzaGarcia LEED-HOMESv2008 Silver detachedsingle-family AlfonsoGonzalezArocha

SaqqaraTorreResidencial2 SanPedroGarzaGarcia LEEDv4BD+C:NC Multi-FamilyResidential:Apartment Confidential

LyraLote9 Monterrey LEEDv4BD+C:NC Multi-FamilyResidential:Apartment AstrabyGentor

En cuanto otro organismo similar a LEED, EDGE que otorga también certificaciones de edificaciones sustentables con parámetros y objetivos similares a LEED, no presenta para la categoría de vivienda vertical ningún proyecto certificado en su base de datos web.

Considerando estos dos últimos datos, el número de desarrollos de vivienda vertical y cuantos de estos cumplen con parámetros de sostenibilidad LEED o EDGE, se puede apreciar una desproporción muy grande entre estos, desde esta conclusión podemos entender que en la ZMM no ha existido hasta este momento un interés significativo por parte de los desarrolladores inmobiliarios, los usuarios y el estado por el desarrollo de la edificación sostenible.

Tabla 1 Proyectos LEED en la ZMM. USGBC (2022).

2.2.3 Regulaciones Normativas en el modelo Sustentable en la ZMM

Se puede objetar que no necesariamente que un edificio no cuente con una certificación LEED o EDGE significa que este no tenga consideraciones sostenibles y por lo tanto que el número de proyectos sostenibles en la ZMM pudiera ser mayor y por lo tanto la aseveración o conclusión de que no existe este interés no tiene un sustento en base a argumentos sólidos.

Sin embargo, es importante señalar que mientras esta “sostenibilidad” no pueda ser medible bajo parámetros establecidos, se caerá en la subjetividad y no podrá crearse una estrategia que permita resolver el problema, las diferentes certificaciones proporcionan ese marco de trabajo medible a partir del cual se pueden tomar decisiones y generar estrategias que permitan resolver la premisa de la sostenibilidad, no comprometer la necesidad de recursos de las futuras generaciones.

En la actualidad solamente se cuentan con registros de estas certificaciones de sostenibilidad en la ZMM. Continuando con el argumento anterior que señala que no necesariamente que un edificio no cuente con determinada certificación no significa que este no sea sostenible, y que con esto es falso el aseverar que no existe un interés por la sostenibilidad en la ZMM, puede considerarse como válido el cuestionamiento sin embargo tratando entonces de encontrar parámetros medibles sobre sostenibilidad sino es a partir de organizaciones privadas tendremos que referirnos a la regulación del estado

Es decir, si validamos el argumento que indica que no es necesaria la certificación, pero entendiendo que es importante tener indicadores medibles sobre la sostenibilidad para tener un control y un planteamiento de la estrategia, es necesario entonces examinar

si el entorno legal y de regulación sobre el crecimiento urbano otorga los lineamientos necesarios para que las edificaciones tengan las practicas sostenibles necesarias para no comprometer los recursos de las futuras generaciones con su desarrollo.

En este sentido, para la ZMM existen diversos documentos que regulan la edificación en general incluyendo la vivienda vertical, uno de ellos es el plan de desarrollo estatal 2016-2021 (2016) el cual establece un análisis general del estado en que se encuentran los diferentes aspectos importantes del estado de Nuevo León, en el capítulo 6 habla sobre el desarrollo sustentable, sus mediciones, objetivos y estrategias.

En este menciona entre sus objetivos, el número 3, que busca el fomentar el diseño de la vivienda y edificaciones en términos sustentables. Para ello menciona como estrategia la regulación de la vivienda y edificaciones para que estos cuenten con los criterios de sustentabilidad necesarios para su emplazamiento, construcción y uso. En cuanto a la medición de este objetivo en particular menciona que uno de ellos será a partir del número de viviendas y edificaciones nuevas sustentables, indica que la medición será anual y que para el 2015 se contaba con una línea base de 6,000 y con una meta de 25,000. Para la administración actual el documento no se ha actualizado y no se encuentra el resultado de esta intención de regulación.

El documento no proporciona más información más que la necesidad de empezar la estrategia sostenible en la región, el objetivo y estrategias muy generales de como alcanzarlo sin llegar a indicar de manera concreta como se regulará o bajo qué criterios se podrá considerar o no a una vivienda como sustentable.

Otro documento referencia sobre el tema a nivel estatal es el Programa de Desarrollo Urbano Nuevo León 2030, creado en abril del 2012, el cual cuenta con diferentes estrategias sobre el tema urbano para el estado y que en su capítulo 11 titulado “Promoción de Desarrollos Urbanos y Habitacionales Integrales y Sustentables” . Menciona brevemente diferentes intenciones para la incentivación de estos tipos de desarrollos.

Mencionando puntualmente dos políticas una que reúne todos los “Programas Habitacionales Sustentables” (DHS) y los “Programas de Desarrollo Urbano Integral Sustentable (DUIS). El documento explica como la estrategia debe de incluir tanto el sector público como el privado y como mediante subsidios gubernamentales a los desarrolladores se incentivará la creación de este tipo de vivienda.

Sin embargo, el documento vuelve a presentar una importante área de oportunidad pues no menciona los criterios mediante los cuales se podrá considerar una vivienda como sustentable, o al menos alguna referencia que ligue el documento a la política exacta de cómo se otorgarán los subsidios.

El programa y las políticas que se mencionan indican el mismo objetivo a corto, mediano y largo plazo, en donde básicamente plantea la difusión capacitación de estos tipos de desarrollos, continua sin ser especifico hacia objetivos medibles y alcanzables.

El documento que de manera más puntual pudiera representar normativas o regulaciones hacia el tema de la sustentabilidad en la vivienda es el “Plan de Desarrollo

Urbano para la Zona de Monterrey 2013 – 2025” (2013) en el cual se encuentran descritas

diferentes regulaciones que conciernen a la urbanización de la ciudad como las densidades permitidas, zonas urbanizables, lineamientos de construcción etc.

En el documento en su apartado 9.1.2. Programas de sustentabilidad urbana, describe como uno de los principales objetivos del estado es “proponer una política de equidad urbana e inclusión social en las acciones que fomenten el desarrollo económico y el cuidado ambiental”. Más adelante menciona como la inclusión de medidas sustentables es una de las orientaciones que tiene esta política considerando medidas para la construcción y urbanización del suelo.

Como premisas de estas políticas en su inciso j describe el fomento de este tipo de construcciones a partir de incentivos fiscales y económicos, así como el establecimiento de normas y lineamientos para la aplicación de sistemas y materiales. Todo esto sin enlazarlo con un documento más exacto y descriptivo acerca de estas políticas.

Entre los diferentes programas con los que se busca alcanzar esta sustentabilidad en el documento, se menciona el “Programa de Densificación Mediante el Uso Mixto”. El cual tiene como objetivo el uso mixto en el centro de la ciudad con todos los beneficios ya conocidos que esto conlleva para el medio ambiente, sin abarcar o mencionar un sistema de sustentabilidad a detalle en cuanto a tipos de edificaciones.

Podemos concluir a para este último documento que, si bien si llega a establecer medidas regulatorias y normativas a detalle que sin duda aportan al objetivo de alcanzar un desarrollo sustentable, esto mediante las regulaciones de densidades y lineamientos como alturas, zonas de urbanización, zonas protegidas etc. Está orientado a atacar el problema a nivel macro pues no menciona tampoco estrategias sobre el cómo se está

edificando o sobre cambios al modelo de edificación tradicional, es decir, sin consideraciones de sostenibilidad.

El último documento regulatorio que pudiera integrar medidas que aporten a la sostenibilidad del modelo de edificación es el Reglamento de Construcción de la ciudad de Monterrey (2010), el cual describe las diferentes reglas para poder obtener y conservar el permiso de realizar diferentes edificaciones en la ciudad y el cual complementa el plan de desarrollo urbano. En el documento no se menciona ninguna medida que aporte a los objetivos de sostenibilidad, únicamente menciona la necesidad de tener el estudio de impacto ambiental del proyecto a edificar para la obtención de la licencia.

Este documento como única mención hacia los objetivos de sustentabilidad indica que para la obtención de la licencia o permiso de construcción es necesario presentar la manifestación de impacto ambiental debidamente aprobada por la secretaría de medio ambiente y de recursos naturales para las construcciones de los multifamiliares de diferentes tamaños, aunque lo indica no como un requisito forzoso si no que de acuerdo con cada proyecto.

2.2.4 Problemática del Estado del Modelo Sustentable y su Regulación en la ZMM

Expuesta la investigación sobre el entorno legal y normativo, podemos concluir sobre el argumento que la ausencia de edificaciones con certificaciones sustentables no es indicativo de un nulo interés o planeación en ellas mismas en este sentido, que la poca regulación y detalle sobre el proceso de edificación nos revela lo contrario, pues a la falta de proyectos certificados y de normativas, incentivos y regulaciones del estado sobre el tema deja estas prácticas a criterio de los desarrolladores privados de la zona.

Establecido entonces la premisa del presente trabajo acerca de la falta de planeación o regulación para incentivar edificaciones con un modelo de planeación y edificación sustentable en la ZMM, habrá que justificar la necesidad de una planeación en donde se sustituya o al menos se incentive a la edificación bajo un modelo sustentable reemplazando el modelo tradicional.

De acuerdo con lo que se argumenta en los párrafos anteriores podemos inferir que actualmente la selección del modelo de edificación para las viviendas verticales en los proyectos de la ZMM queda a expensas totalmente del sector privado, esto a partir que todos los proyectos inmobiliarios de vivienda vertical en la ZMM son desarrollados por este sector.

Esta deducción está justificada en que ante la falta de regulaciones o normas que direccionen la selección de los modelos o los criterios para estas edificaciones ha ocasionado que lógicamente a la hora de la toma de decisiones sobre los criterios de las edificaciones, el sector privado lógicamente tienda a seleccionar el modelo de edificación que mayor margen de rentabilidad le pueda arrojar, ante lo cual lógicamente seleccionan siempre el modelo de edificación tradicional, pues en principio, al menos en la percepción del sector inmobiliario tiene un menor costo para el desarrollador que el sustentable.

Esta hipótesis lleva a plantear diversos cuestionamientos, ¿en realidad el modelo de edificación tradicional es menos costoso que el modelo sustentable? De ser así ¿lo es bajo todos los entornos del país? ¿dependiendo de la zona en donde está emplazada la edificación pudiera ser más rentable el modelo sustentable que el modelo tradicional? ¿El sector inmobiliario está decidiendo bajo una percepción errónea del costo que conllevan estos modelos, debido a un sesgo de tradición o cultural? ¿cuál es la verdadera diferencia

de costo entre ambos modelos? ¿existen indicadores viables mediante los cuales se pueda llegar a una decisión informada y justificada?

Este último cuestionamiento cobra mayor importancia una vez expuestas las premisas de este capítulo, pues como lo mencionamos de un universo de más de 150 edificaciones de vivienda vertical en la ZMM, tan solo 16 de ellas cuentan con una certificación como proyecto sustentable, y como ya se expuso la regulación existente no es muy limitativa en este sentido, ¿es suficiente un amuestra de 16 proyectos sobre más de 150 para establecer parámetros fiables para una toma de decisión informada?

Siguiendo con este razonamiento se puede entender que muchas de las decisiones que toman los desarrolladores son a partir de una percepción formada en el medio y no sobre datos sólidos del margen que existe entre el costo de la edificación tradicional y la edificación sustentable, de esa percepción y a partir de que una edificación con criterios de sostenibilidad no aporta beneficio alguno para los desarrolladores es de donde probablemente el desinterés por generar este tipo de edificaciones ha sido nulo al menos en el segmento de la vivienda vertical en la ZMM.

2.2.5 La importancia del Modelo Sustentable sobre el Modelo Tradicional en la ZMM

Es importante establecer él porque es necesario la búsqueda de un modelo de edificación sustentable sobre el tradicional, es decir, plantear y justificar porque es latente la necesidad de que en la ZMM se busque el modelo sustentable sobre el modelo tradicional.

Es de conocimiento ya general la necesidad de estrategias en los diferentes rubros de la actividad humana para combatir el declive medio ambiental que está pasando desde ya hace años el mundo y que se ha intensificado en la actualidad.

En el portal web de la ONU (2018) se puede encontrar información de como la contaminación representa un importante riesgo ambiental para la salud independientemente si se habla de países desarrollados o países en desarrollo. Como ejemplo una estimación sobre las repercusiones de la contaminación ambiental del aire arroja que fue la causa de 4.2 millones de muertes prematuras en todo el mundo por año. Esto último debido a la exposición a partículas pequeñas de contaminación que causan enfermedades cardiovasculares, respiratorias y cáncer

En lo relativo a la construcción y la operación de los edificios con base a datos de la ONU (2020), estos son responsables del 38% de los gases que producen el efecto invernadero por lo que una planificación sostenible en esta industria se ha vuelto un tema de urgencia principalmente en las ciudades en donde la construcción en este sector ha presentado un aumento marcado en la última década.

Si lo empezamos a analizar de manera puntual primero revisando la situación de México como país encontramos que de acuerdo con una publicación de La Jornada en autoría de Luis Castillo (2021) con datos del Inventario Nacional de Emisiones de Gases y Compuestos de Efecto Invernadero, es el 13vo país que más CO2 totales emite en relación con los demás piases. Esto en indicadores del año 2019 (considerando que los indicadores del año 2020 y 2021 por la pandemia seguramente arrojaran una desviación importante a la baja).

Aislando el caso de México y revisando ahora este a detalle encontramos entonces según una publicación del portal El Financiero por Daniel Anguiano (2018) al 2018 de acuerdo con datos de la OMS a Monterrey como la cuidad más contaminada del país, por encima de las dos ciudades más grandes del país, CDMX y Guadalajara.

En relación con esta información, podemos extraer como los puntos más importantes para este estudio los siguientes:

- A Nivel mundial la contaminación ambiental causa 4.2 millones de muertes prematuras de manera directa o indirecta.

- La Industria de la construcción y operación de edificios es el responsable del 38% de los gases que producen el efecto invernadero.

- México es el 13vo país que más CO2 totales emite en relación con los demás países.

- Monterrey dentro del país es la ciudad más contaminada según la OMS.

2.2.6 El Interés Social por Desarrollo de Vivienda Vertical en el Modelo Sustentable.

Basado en estos puntos de párrafos anteriores, y sumado a el entorno inmobiliario que ya también estudiamos en donde se expone el crecimiento exponencial de la vivienda vertical y la poca participación del modelo sustentable en este, podemos encontrar la importancia del modelo de edificación sustentable sobre el modelo tradicional y porque es necesario que se empiece una planificación para poder incentivar el desarrollo de este modelo en la ZMM.

Es importante también establecer la razón por la cual es de interés social que se empieceadesarrollar este tipode edificación enla ZMMyporqueesimportantenodejarlo únicamente a decisión de particulares como prácticamente se lleva actualmente. Entendiendo ya todas las afectaciones que tiene la edificación en la zona y en el entorno y que estas no son exclusivas de los usuarios o condóminos de las edificaciones, mucho menos para el desarrollador si no que cada edificación provoca una afectación en todos los sentidos en el entorno de la sociedad en donde se emplaza es una de las justificantes más importantes para hacer este tema de interés social y no de particulares.

2.2.7 Planteamiento del Caso Práctico

A partir de aquí y como conclusión de lo que se ha expuesto se puede entender que uno de los principales problemas o al menos de los más puntuales es la falta de indicadores a partir de los cuales se pueda entender y conocer la diferencia real entre el costo que conlleva una edificación en el modelo tradicional contra una del modelo sustentable, para que a partir del conocimiento de esta diferencia se puedan plantear estrategias sociales para llegar a una planeación integral y sostenible.

Sobre la conclusión del planteamiento del problema es donde este trabajo busca aportar para la consecución de esta planificación sustentable que hace falta en la ZMM, entendiendo que uno de los principales problemas es la falta de indicadores que establezcan la diferencia real entre un modelo y otro para que a partir de aquí se puedan plantear estrategias y políticas, se generará en el presente trabajo un ejercicio práctico comparativo entre ambos modelos tomando un caso real y desarrollando el caso de negocio para ambas opciones encontrando así la diferencia.

El problema o caso para desarrollar, naturalmente se encuentra en la ZMM se buscó un predio a partir del cual mediante indicadores históricos puedan conocerse el costo teórico y los datos necesarios para conocer su viabilidad en ambos modelos, el predio seleccionado será revisado en las diferentes factibilidades que se describirán más adelante en el capítulo de metodología teniendo como conclusión el desarrollo de las factibilidades en comparativa para ambos modelos.

El predio seleccionado está ubicado al sur de la ciudad de Monterrey, el cual favorece a este estudio pues se encuentra sobre una zona en la que se han desarrollado alrededor de 50 proyectos en los últimos años, es decir potencialmente es un predio que eventualmente será desarrollado para una edificación de vivienda vertical.

Ubicado exactamente sobre la Av. Eugenio Garza Sada y a sus espaldas el Rio la Silla, el predio cuenta con una superficie de 8,698.61 m2. Se encuentra a 200 m. del sur de la intersección de la Av. Eugenio Garza Sada y la Av. Lázaro Cárdenas.

2.3 Preguntas de Investigación

En las secciones anteriores de este trabajo exploramos ya cuestiones acerca de la problemática de la edificación de vivienda vertical sostenible a nivel macro para la ZMM y justificamos la importancia de esta misma respondiendo cuestiones como las consideraciones de una edificación vertical sostenible.

Adentrándonos ya entonces a la investigación principal de este trabajo el cuestionamiento objetivo a responder está orientado sobre el caso práctico que se explicó en la última sección.

¿Cuál es la diferencia desde el enfoque de negocio inmobiliario entre el modelo de edificación sostenible para la vivienda vertical y el modelo tradicional para un proyecto desarrollado al sur de la ciudad de Monterrey?

Siendo está la pregunta principal de nuestra investigación es importante también considerarque noseráposibleresponder la cuestiónsinhaberprimeroresuelto elsiguiente cuestionamiento.

¿Cuáles son las variables y constantes dentro de la factibilidad inmobiliaria entre los dos diferentes modelos en estudio?

Esta última pregunta si bien no es el principal cuestionamiento es parte medular de la investigación pues a partir de ella podremos enfocarnos y desarrollar únicamente las variables entre los modelos y poder entender en el caso práctico al menos el comportamiento de estos para que a partir de ahí se puedan más adelante en otros estudios formular estrategias para su incentivación.

2.4

Objetivo General.

1.- En el caso práctico mencionado en el planteamiento del problema, Encontrar las diferencias de los diferentes marcos de factibilidad dentro de un caso de negocio inmobiliario entre el modelo de vivienda vertical sostenible y el modelo de vivienda vertical tradicional.

2.5 Objetivos Específicos.

1.- Seleccionar la línea base que se tomará para lo que se podrá considerar como modelo de sostenible de entre las diversas certificaciones existentes y sus categorías.

2.- Durante la generación del caso de negocio, en los marcos de factibilidad encontrar las diferencias en cada uno de ellos entre el modelo sustentable y el modelo tradicional.

3.-Desarrollar los marcosdefactibilidad endondese encontraron diferenciasentre ambos modelos únicamente, dejando de lado los marcos que son constantes pues no son necesarios para el alcance del presente trabajo.

4.- Analizar los resultados y las brechas que existen entre las diferentes factibilidades técnicas, financieras, de mercado y normatividad.

5.- Generar parte del conocimiento necesario para que sumado a la generación de otros estudios diferentes se pueda más adelante plantear diferentes estrategias para reducir esta brecha de rentabilidad, para con esto alentar una planeación sostenible de este tipo de edificaciones.

De acuerdo con la investigación que se ha hecho hasta este punto la suposición o hipótesis que podemos hacer es la siguiente

El modelo de edificación sostenible para la vivienda vertical es, desde el enfoque del negocio inmobiliario, menos rentable que el modelo tradicional en las condiciones y el entorno descrito en el planteamiento del problema.

2.6 Hipótesis.

2.7 Justificación.

Como se asentó en el planteamiento del problema, existe una importante falta de datos e indicadores reales sobre la diferencia que existe entre el modelo de edificación sustentable contra el modelo deedificación tradicional,estafaltade indicadoresha llevado a que a nivel social no se hayan podido plantear políticas que incentiven este crecimiento y a nivel privado que las decisiones se tomen bajo una percepción y no bajo una realidad.

Estocobra bastante importanciaa partirdelcrecimientoexponencialde la vivienda vertical en la ZMM y como esta ha sido resultado de una planificación a partir de un modelo tradicional, ocasionado por la falta de regulación y la percepción general del medio en donde se le asigna un costo mayor a la edificación del modelo tradicional sobre el modelo sustentable.

A partir de este problema y como tomándolo como justificación principal, se busca en este trabajo mediante un caso práctico aportar indicadores para que posteriormente

Figura 3 Brecha de Percepción Entre Márgenes Leed y Tradicional. USGBC (2021)

puedan ser recolectados junto a un universo mayor de indicadores para así poder conocer una verdad más general.

No es la intención de este trabajo el presentar mediante los indicadores de un caso práctico una verdad universal pues esto caería en el mismo problema que se plantea en un inicio, lo que si se busca es en un caso puntual generar el estudio con las variables y constantes declaradas para que a partir de las conclusiones se puedan tomar los datos e integrarlos a un estudio que tenga un acercamiento general al problema.

El uso de los indicadores que se presentan en el trabajo podrá aportar al menos una parte de la verdad para que a partir de esta puedan después plantearse estrategias a nivel social como incentivos a los desarrolladores, o regulaciones que permitan el desarrollo de la planificación que hemos planteado en secciones anteriores.

La importancia de hacer reflexión sobre hacia donde está caminando el sector inmobiliario y de edificación en la ZMM y las afectaciones que estos tienen sobre el entorno social de la zona es otra de las justificaciones inherentes al trabajo debido a la naturaleza y contenido que ya se ha venido expresando en capítulos pasados.

CAPÍTULO 3 MARCO TEÓRICO

3.1 Línea Base Modelo Sustentable

Es importante establecer los conceptos teóricos y principios que regirán el presente estudio como línea base para el modelo sostenible esto para el mejor entendimiento y referenciación de la investigación.

Como lo revisamos en el marco anterior para poder determinar la línea base que tomaremos para este estudio como proyecto sostenible será necesario apoyarnos en alguna de las certificaciones disponibles en el medio debido a la escasez normativa por parte del estado en este rubro. A continuación, se expondrán las opciones más relevantes que existen disponibles para su aplicación en el caso práctico a partir de este análisis se justificará la selección de alguna para así utilizar sus criterios como línea base sustentable.

3.1.1 Certificación LEED

La Certificación LEED de acuerdo con el Consejo de Edificios Verdes (USGBC por sus siglas en inglés) (2022) es la clasificación más usada en el mundo para para los edificios “verdes” o sustentables. El nombre de esta certificación proviene de las siglas en inglés para “Liderazgo en Energía y Diseño Ambiental”.

Esta certificación está disponible para prácticamente todos los tipos de edificios, es decir mediante esta clasificación se puede diferenciar entre los niveles de sostenibilidad de cada edificación que se pudiera plantear. Al 2022 de acuerdo con la base de datos del sitioUSGBCsecuentan conpoco másde169,000 proyectosquehanparticipado con estos

criterios para su certificación y que se encuentran en 162 países contando hasta ahora con 94,672 proyectos certificados alrededor del mundo, los últimos proyectos registrados en esta base de datos tienen una fecha de obtención de su certificación el 13 de abril del 2022, los primeros están registrados a inicios del año 2000.

El sistema de certificación indica varios lineamientos a seguir para obtener cierto grado de eficiencia energética y ambiental, el proceso de certificación otorga puntos de acuerdo con el cumplimiento de estos lineamientos lo que conlleva a alcanzar ciertos niveles de certificación, los cuales son los siguientes:

- Certificado, obteniendo entre 40 y 49 puntos.

- Plata, al lograr entre 50 y 59 puntos

- Oro, alcanzando una puntuación entre 60 y 79 puntos.

- Platino, se otorga en caso de obtener más de 80 puntos.

De acuerdo con la consultoría Bioconstrucción y Energía Alternativa la certificación LEED tiene como consideraciones principales en sus lineamientos para la obtención de puntos las siguientes categorías.

- Ubicación y transporte.

- Sitios sustentables.

- Eficiencia de agua.

- Energía y atmosfera.

- Materiales y recursos.

- Calidad de ambiente interior.

- Innovación.

- Prioridad regional.

3.1.2 Certificación EDGE

Otra de las opciones de certificación que podemos seleccionar para establecer la línea base es la certificación británica denominada EDGE, por sus siglas en ingles Excelencia en diseño para mejores eficiencias. La cual de acuerdo con su sitio web (2022) principal tiene proyectos certificados en más de 170 países. Siendo una certificación de creación más reciente en relación con la LEED pues fue lanzada apenas en Julio del 2014 la cual como característica diferenciadora cuenta con el apoyo gubernamental e incentivos en diferentes países alrededor del mundo.

Esta certificación fue creada por la IFC, (Corporación Financiera Internacional) la cual forma parte del Grupo de Banco Mundial Dentro del mismo sitio web principal de la certificación menciona una problemática que se comparte en el presente estudio, la necesidad de generación de datos de rendimiento sobre casos reales para poder entender las diferencias con los modelos actuales y poder plantear mejores estrategias.

El sistema para poder obtener esta certificación es un poco más sencillo en referencia a la certificación LEED pues el objetivo es declarar un ahorro de al menos 20% en energía, 20% en Agua y 20% en energía incorporada, y es aplicable tanto para construcciones nuevas como construcciones ya operando, y engloba diversas tipologías o usos entre ellos el residencial el cual es el interés principal de este trabajo.

Al igual que la certificación LEED incorpora niveles de certificación siendo el básicoel llamadoEdgeCertified elcualtiene comoindicadoresobjetivoslosmencionados en el párrafo pasado, para el siguiente nivel Edge Advanced los niveles tanto de agua y energía incorporada se mantienen, pero el ahorro objetivo para la energía deberá ser de 40%.

El nivel más alto de certificación que ofrece este sistema es el denominado Zero Carbón, para que algún proyecto inmobiliario pueda conseguir este nivel es necesario que alcance un 40% de ahorro de energía mediante el diseño como mínimo y el restante para completar el ahorro total de consumo energético deberá ser obtenido a partir de fuentes renovables en el sitio y/o bonos de carbono, para los niveles de agua y energía incorporada se mantendrán en los porcentajes que indican los anteriores niveles de certificación.

3.1.3 Certificación WELL

WELL es una certificación de creación americana la cual fue creada por el IWBI, por las siglas en ingles del Instituto internacional de los edificios WELL. De acuerdo con el sitio de la consultora de sostenibilidad LEAF (2022), WELL es una certificación de reciente creación pues inició apenas en el 2015, se enfoca principal mente que el desempeño que tiene todo entorno construido y como este tiene afectaciones en la salud y el bienestar de las personas en base a los conceptos fundamentales que maneja la certificación y 3 características de los edificios: comportamiento, operación y diseño.

Los conceptos fundamentales que cuida esta certificación son:

- Aire

- Agua

- Nutrición

- Iluminación

- Bienestar Físico

- Confort

- Mente

Si bien esta certificación es considerada dentro de los parámetros internacionales como una certificación para sustentabilidad, el enfoque que busca es diferente a las expuestas ya en este trabajo y al objetivo principal que buscamos pues es una sustentabilidad enfocada específicamente en el bienestar de los inquilinos más allá de lo que el edificio pudiera aportar a la sociedad en donde está emplazado.

Como todas las certificaciones hasta ahora expuestas WELL contiene también niveles para certificar, los cuales son:

- WELL Silver 100% de las precondiciones de acuerdo con la tipología.

- WELL Gold 100% de las precondiciones más 40% de optimizaciones aplicables

- WELL platino 100% de las precondiciones más 80% de las optimizaciones aplicables.

De acuerdo con el sitio de los consultores Bioconstrucción y Energía Alternativa, la certificación WELL cuenta con más de 3 mil proyectos registrados para obtener la certificación, pero con solo 210 proyectos que actualmente cuentan con alguno de los niveles de certificación que ofrece el sistema.

3.1.4 Certificación BEAM

Por parte de la zona asiática puntualmente por el Consejo de Edificios Verdes de Hong Kong (HKGBC por sus siglas en ingles), existe la certificación BEAM Plus, la cual de acuerdo con el sitio web oficial (2022) ofrece diferentes criterios de desempeño en un espectro amplio de temas relacionados con la planeación, diseño, construcción, puesta en marcha, operación y mantenimiento de un edificio durante todo su ciclo de vida.

La certificación fue creada en 1996 pero ha sido perfeccionada y revisada varias veces hasta llegar a su última versión en el 2019. En forma general la certificación tiene 5 pasos en su proceso de obtención los cuales son:

- Registro en línea en el sitio HKGBC

- Firma del acuerdo de evaluación

- Evaluación y revisión por parte de BAS.

- Aceptación por parte de los aplicantes a el resultado de la evaluación.

- Certificación expedida por HKGBC.

Al igual que las demás certificaciones esta especifica los aspectos fundamentales que evalúa y a partir de los cuales se desprenden los diferentes criterios que sirven para medir los proyectos, los aspectos que indica son:

- Administración de diseño y construcción integrado.

- Aspectos comunitarios

- Sitios sustentables

- Atributos de los edificios verdes.

- Administración.

- Aspectos de materialidad y desperdicios.

- Uso de energía.

- Uso del agua.

- Salud y bienestar, calidad del ambiente interior y exterior.

- Innovación y adiciones.

En cuanto a los niveles de certificación maneja 4 niveles finales que se descomponen en otros cuatro provisionales a su vez para llegar a 8 en total, los niveles son, bronce, plata oro y platino.

Si bien es una certificación reconocida a nivel mundial cuenta únicamente con certificaciones de proyectos en Hong Kong, de acuerdo con su sitio web principal hasta el 2022 cuentan con 2008 proyectos entre participantes y certificados.

3.1.5 Selección de Certificación y Nivel para Línea Base Modelo Sostenible.

Una vez presentadas diferentes opciones para certificación que nos ayude a establecer los criterios base para el modelo sostenible, es necesario elegir cual de estás utilizaremos para generar el caso de negocio de este modelo, si bien existe una amplia variedad de certificaciones y se presentaron solo algunas de las más importantes.

De acuerdo con los diferentes criterios y entendiendo que lo ideal es presentar un modelo estándar que pueda aplicar a la mayoría de los casos para que así puedan utilizarse

sus indicadores en otros estudios, lo ideal es que la metodología de certificación que escojamos sea la más utilizada si no a nivel internacional al menos a nivel nacional. Esto para con el objetivo de que el entendimiento del modelo sostenible sea familiar a los diferentes interesados en este trabajo.

Otro aspecto que es importante cubrir es que este modelo de certificación entienda o estudie la sustentabilidad aplicada a nivel social y no solo al nivel de los clientes que son usuarios directos de la edificación, pues es una de las justificaciones del presente estudio.

Bajo este par de criterios podemos descartar entonces las certificaciones BEAM y WELL una como ya explicamos por su poco uso a nivel internacional ya no solo en México y la segunda debido a que su alcance abarca únicamente a los usuarios directos de la edificación.

Queda entonces la selección del modelo entre las certificaciones LEED y EDGE las cuales ambas cuentan con presencia no solo internacional si no en México además de que su entendimiento de la sostenibilidad abarca hasta el nivel social.

De entre estas dos opciones podemos concluir que la certificación LEED es la que más puede servir para los propósitos del estudio como modelo base, esto último debido a que debido a su prestigio es el estándar internacional más usado para estas certificaciones, mucho debido a que su creación sucedió a principios de siglo a diferencia de la certificación EDGE que puede considerarse de reciente creación si se referencia con la certificación EDGE.

3.1.6 Macroproceso de Certificación LEED.

Antes de pasar al marco de metodología vale la pena repasar el proceso de la certificación elegida a grandes rasgos para tener una idea del proceso que tiene que pasar cualquier proyecto para aspirar a una certificación LEED.

De igual manera es importante indicar que el objetivo que se perseguirá para este modelo es el ejercicio para alcanzar la certificación en el nivel mínimo requerido, esto justificado en que idealmente el proceso de transformación del modelo tradicional a sostenible en la ZMM de acuerdo con el estado actual debería ser buscando incentivar los primeros esfuerzos en la consecución de objetivos a corto plazo, el buscar desde el estado actual pasar a un estado 100% sostenible deja de ser realista.

Establecido esto, entendemos entonces que el nivel que buscaremos para el proyecto sostenible será el nivel Certificación el cual indica que se debe buscar que nuestro modelo obtenga entre 40 y 49 puntos. Posteriormente el proceso de certificación

LEED de acuerdo con el sitio oficial (2022) de esta marca que siguiente paso es escoger la clasificación de acuerdo con el tipo de proyecto a desarrollar.

La certificación está separada dependiendo del tipo de uso y edificación en 8 principales grupos.

LEED BD+C Building Design and Construction.

LEED ID+C Interior Design and Construction

LEED O+M Building Operations and Maintenance

LEED ND Neighborhood Development

LEED Homes

LEED Cities and Communities

LEED Recertification

LEED Zero

A partir de estas clasificaciones y dependiendo de las condiciones en las que el proyecto se desarrolle se clasifica y se siguen las restricciones según la guía para obtener la certificación para poder así obtener una certificación deseada.

Para practicidad de este estudio no ahondaremos en la descripción de cada una de las clasificaciones si no solamente en la clasificación que compete al proyecto que elaboraremos de acuerdo con el modelo cuyas condiciones estableceremos más adelante.

Por lo pronto como ya lo mencionamos se trata de un modelo de vivienda multifamiliar vertical por lo que pudiera entenderse que la clasificación que deberemos de seguir es

“LEED Homes”

La descripción de esta categoría nos indica que esta clasificación es para proyectos de casas habitación unifamiliares, y multifamiliares de poca altura o media altura (hasta seis niveles). Para proyectos multifamiliares donde los niveles de edificación están por encima de los seis niveles indica que debería de tomarse la clasificación “LEED BD+C

Building Design and Construction”

Durante el desarrollo del estudio de factibilidad del caso de negocio más adelante se establecerán las constantes que regirán ambos modelos como los coeficientes de uso de suelo y ocupación que por consiguiente combinadas con la factibilidad comercial nos darán la densidad del proyecto que en principio podemos adelantar que constará de más

de 6 niveles por lo que la clasificación que deberemos de estudiar más a fondo es “LEED

BD+C Building Design and Construction”

Esta clasificación de acuerdo con la USGBC provee un marco de referencia para poder desarrollar un edificio verde en todos los aspectos y de esta manera maximizando todos los beneficios de este en relación con la mayoría de los otros tipos de clasificaciones que quizá no brindan la misma oportunidad ya que no arrancan desde la originación del proyecto.

La clasificación que estaremos tomando como referencia contra el modelo tradicional es aplicable no solamente a edificios multifamiliares de 6 niveles, sino que además puede abarcar tipologías de usos educacionales, comerciales, salud, almacenes, entre otros. Esto importante puntualizar pues al revisar las restricciones de diseño y construcción al ser espectro de usos tan grandes habrá que depurar cuales son aplicables o no a nuestro proyecto.

A partir de esta lista de prerrequisitos se puede evaluar si el proyecto puede perseguir la certificación de acuerdo con la clasificación escogida, además de que mediante la lista de créditos el equipo puede seleccionar la estrategia que se seguirá para la obtención de dicha certificación.

En cuanto a los requisitos para la obtención de los puntos para llegar a la certificación objetivo (nivel certificación 40-49 puntos), el sitio presenta la tabla de puntos o “scorecard” mediante la cual se indica el desglose por categorías y puntajes a las cuales puede aspirar cada proyecto.

Otros pasos que la página de la USGBC marca como necesarios a considerar para la certificación de un proyecto son, las fechas de registro, las tarifas que implica estos registros y la certificación, así como la selección del equipo de trabajo de expertos, para finalizar con el registro final del proyecto.

Sobre las fechas de registro, es necesario considerar las fechas de cuando las ventanas se encuentran abiertas para el registro de proyectos o para la obtención de certificaciones pues estas no están abiertas permanentemente por lo que para la estrategia es necesario considerar este tipo de restricciones.

Las tarifas son unas de las consideraciones que directamente afectaran a los modelos en el costo el cual desde este punto podemos ya concluir que no será una constante si no variante entre modelos. En el marco metodológico se revisará a detalle este aspecto del proyecto.

La selección del equipo de expertos es otra de las consideraciones que se debe de tener en cuenta en cuanto al costo a sumar al modelo para la obtención de la certificación y al igual que las tarifas merece la pena la evaluación en términos de rentabilidad pues es otra variable en relación con la edificación tradicional.

Una vez concluidos estos pasos iniciales es necesario el registro del proyecto para el inicio del proceso de monitoreo para la obtención futura de la certificación.

Establecidos los conceptos básicos del proceso general para la obtención del diferenciador entre los dos modelos que compararemos, es necesario que presentemos los conceptos teóricos generales ahora de las constantes mediante las cuales serán medidos estos proyectos.

3.2 Línea Base del Modelo Tradicional.

En cuanto a el establecimiento de la línea base para el modelo tradicional de edificación vertical, utilizaremos tal cual su nombre describe todo proceso tradicional que actualmente sea usado para este tipo de construcciones, es decir, sin tomar en cuenta ningún criterio de sostenibilidad, basando la selección de materiales, procesos y cualquier tipo de decisión estrictamente sobre una base utilitaria que maximice la rentabilidad desde el enfoque inmobiliario.

Durante el siguiente capitulo se explicará a detalle paso a paso todas las restricciones y parámetros que se tomaron en cuenta para el cálculo del resultado de los diferentes marcos de factibilidad, indicando la justificación de la elección de cada criterio de cálculo.

CAPÍTULO 4 METODOLOGÍA.

4.1 Diseño de la Investigación.

Como se precisa en los primeros marcos de este estudio la intención es mediante un ejercicio práctico el encontrar la diferencia entre dos modelos de edificación para un mismo proyecto desde la perspectiva del negocio inmobiliario Ya establecimos también en el marco teórico cuáles serán los criterios para las líneas base que nos servirán para comparar un proyecto de otro.

Sobre esas premisas entonces, la metodología que se empleó para realizar la comparativa de la investigación es usando los estándares comunes de buenas prácticas del negocio inmobiliario, en este caso se generó el estudio del caso de negocio para ambos modelosde acuerdo alosestándaresdelProjectManagementInstitute(PMIporsussiglas) el cual en su PMBOK (Project Management Body of Knowledge) (2017) describe al caso de negocio como el documento con el contenido de las diferentes factibilidades para analizar la viabilidad económica de cualquier proyecto.

Mediante este documento se busca la autorización de determinado proyecto, no limitativo a el desarrollo inmobiliario, indicando los objetivos de las diferentes factibilidades, como margen, costos, restricciones de diseño, etc. Establece las líneas base en cada una de las factibilidades que se deberán seguir durante la elaboración y ejecución del proyecto.

Además de establecer las factibilidades el caso de negocio también aporta información acerca del alcance del proyecto, lo cual es de los puntos principales que se

estudió para el este trabajo pues ahí es donde reside principalmente la diferencia entre ambos modelos, el alcance que tiene uno u otro modelo de edificación. Los marcos mediante los cuales se estudia las factibilidades del proyecto y que conforman el caso de negocio son las siguientes:

- Factibilidad Normativa

- Factibilidad Técnica

- Factibilidad Comercial

- Factibilidad Financiera

Sobre el alcance de un Caso de Negocio Inmobiliario típico de acuerdo con el PMI es importante indicar que este se basa sobre suposiciones y restricciones fundamentado en bases de datos históricas ya sea de la propia desarrolladora o bases de datos públicas que se pueden encontrar en diferente literatura.

Es decir para analizar la factibilidad de un proyecto inmobiliario no es viable económicamente el desarrollo completo del proyecto ejecutivo hasta los documentos de construcción si no que, en base a métricas y a efectividades combinado con las restricciones normativas en cada uno de los marcos de factibilidad se arroja el resultado teórico del proyecto y con esto se decide si el proyecto es viable o no, de serlo es entonces cuando se inicia el desarrollo del proyecto bajo las condiciones y restricciones a cumplir marcadas en el mismo caso de negocio.

4.2 Recolección de Datos.

Esta misma metodología es la que utilizaremos en cada marco para encontrar los diferenciales entre modelos, no se realizó el proyecto ejecutivo para a partir de este analizar su costo tiempo y factibilidad si no que de acuerdo con las diferentes condicionantes y con bases de datos históricas se justificará el resultado de cada marco para cada uno de los modelos.

El análisis de los datos de esta investigación consistirá en acuerdo con lo ya explicado anteriormente en un análisis cuantitativo de los resultados de los datos arrojados en cada uno de los marcos de factibilidad.

4.2.1 Definición de Constantes y Variables Entre Modelos.

Dentro de la generación de cada uno de los marcos de factibilidad uno de los análisis principales que se realizó fue el poder encontrar si cada uno de los estos resulta ser una constante entre ambos modelos o una variable. A partir de este análisis de acuerdo con las condiciones de la investigación se pueden descartar los resultados de determinado marco pues no representaría una afectación en el resultado final para encontrar la diferencia entre modelos.

Descartando los marcos que no son variables si no constantes en ambos modelos, al final se encuentra el escenario comparativo entre los marcos diferenciadores de los modelos y tomando como base los marcos de factibilidad del modelo tradicional para todos los marcos que resulten constantes. Siendo el marco de factibilidad en donde se encuentra el resultado específico para el objetivo principal de este trabajo, la diferencia entre la rentabilidad desde el enfoque inmobiliario entre los modelos.

4.3 Factibilidad Normativa.

De acuerdo con diversa literatura como por ejemplo la de Marcial Córdova en su libro Formulación y Evaluación de proyectos (2011), la factibilidad normativa para el análisis de un proyecto es aquella en donde se declaran y revisan las diversas restricciones legales para el desarrollo y la ejecución del proyecto.

Para el caso de los modelos que estamos comparando, en este marco se determinan las condiciones normativas que nos restringe la localización del predio para el diseño y la construcción de ambos proyectos

Entendiendo que la constante principal para ambos modelos es el emplazamiento del proyecto, mediante la normativa municipal y estatal podemos conocer densidad de viviendas máximo a construir, esto a partir del uso de suelo que se puede consultar en el plan de desarrollo del municipio, con esto entonces se conoce el número de departamentos máximo por el que podemos optar para ambos proyectos.

Otras de las restricciones que se estudian en este marco son el tope de construcción para el proyecto y la huella máxima del predio que podemos abarcar. Estos lineamientos van arrojando los supuestos que se tienen que considerar en ambos modelos para el análisis de su factibilidad como proyecto en general.

Se conoce también en este marco mediante la consulta de los documentos legales, la superficie exacta y oficial del predio de acuerdo con los documentos catastrales, y a su vez se busca la obtención de las factibilidades de las diferentes dependencias a nivel municipal y estatal.

Se formula además una estrategia para la obtención de los diferentes permisos y documentos legales que son necesarios gestionar ante las diferentes dependencias para poder, esta estrategia debe de describir puntualmente no solo el proceso para la obtención de dichos entregables si no que el tiempo supuesto y el costo de todo el proceso que el desarrollador tenga que erogar, ya que a nivel macro todos estos puntos son aspectos que afectan directamente a la rentabilidad del proyecto en ambos modelos.

4.4 Factibilidad Técnica

Marcial Córdova (2011) en su literatura acerca de la evaluación de proyectos describe la factibilidad técnica como el apartado en donde se indica la viabilidad física o material de la elaboración y ejecución de un proyecto, elaborando esta factibilidad no únicamente alrededor del proyecto, sino que también analizando la capacidad técnica y motivación del equipo que intervendrá en el proyecto de manera directa e indirecta. Orientado a un proyecto inmobiliario, este apartado de factibilidad arroja como elementosdesalidatodoslosdatostécnicoscomosu nombreloseñala acercadelproyecto, esto relacionado a nivel macro con los puntos de alcance, tiempo y calidad.

Estos tres elementos (alcance, tiempo y costo) conforman de acuerdo con el PMBOK (2017) en su sexta edición conforman el triángulo de la gestión del proyecto y están profundamente entrelazados unos con otros, en este marco se definirán los límites para cada uno de estos elementos diferenciando si es el caso entre uno y otro modelo de edificación.

4.4.1 Alcance.

Dentro de la factibilidad técnica en el elemento de alcance se delimitarán las cuestiones técnicas del proyecto partiendo del resultado obtenido durante la factibilidad normativa, es decir, a partir de los elementos como el uso de suelo y su densidad en conjunto con la superficie del terreno podremos obtener el indicador del número de viviendas máximas que podremos ofertar en el proyecto.

En conjunto con la factibilidad comercial que se describirá más adelante, en este apartado también podremos desde ese número de viviendas máximas a ofertar, la superficie y mezcla de este total que el mercado solicita para a con esto obtener la superficie vendible total que tendrá el proyecto

Con este resultado se puede también obtener la superficie de construcción, utilizando la superficie vendible total del proyecto de acuerdo a lo anteriormente descrito y considerando un 85% de eficiencia de diseño en el edificio que es el estándar del medio de acuerdo a las entrevistas que se realizaron con arquitectos tanto regionales como nacionales, esto nos dice que del 100% de la superficie total de un edificio 85% será vendible y 15% para áreas de pasillos y servicios, con esto entendemos entonces que para obtener paramétricamente el supuesto de construcción del edificio se puede usar la siguiente formula.

Área Vendible (85%) + Área Pasillos y Servicios (15%) = Superficie Total

Por lo tanto

(Área Vendible*100%) ÷ (85%)

Obteniendo así la superficie de construcción total del edificio habitacional propuesta, se debe entonces sumar la construcción para el estacionamiento del proyecto la cual para su cálculo deberá tomarse en cuenta el indicador obtenido durante el estudio de la factibilidad normativa pues típicamente una de las restricciones marcadas por las reglamentaciones municipales es el número de cajones de estacionamiento por cada departamento.

Con este indicador de cajones por departamento, es posible obtener de manera paramétrica la superficie total de estacionamiento que sumada a la superficie total obtenida para el edificio habitacional se obtiene entonces la superficie total de construcción de todo el proyecto.

Para el cálculo de la superficie de estacionamiento es necesario multiplicar el indicador de número de cajones de la normativa por el número de departamentos en el proyecto y a este resultado de acuerdo igualmente a los estándares de diseño de acuerdo con bases históricas se puede considerar 27 m2 de construcción por cada uno de los cajones, con esto obteniendo el total de construcción para estacionamiento del proyecto, la fórmula para este proceso es:

(# Cajones por departamento según norma * # Departamentos proyecto) * 27 m2

Construcción cada cajón = Superficie Construcción Estacionamiento.

Por lo tanto.

Superficie Construcción Estacionamiento + Superficie Construcción Departamentos = Superficie Total de Construcción Proyecto.

Una vez obtenida este resultado se corrobora contra el dato obtenido en la factibilidad normativa del caso de negocio, puntualmente con el dato obtenido por parte de la normativa para el coeficiente del uso de suelo, en caso de que nuestro proyecto arroje un resultado menor significa que en estos términos es factible, en caso de que resulte mayor habría que revisar la mezcla de departamentos para reducir y lograr estar dentro de los requerimientos legales.

Sobre la huella de la construcción del proyecto estudiado se puede conocer partiendo del dato de que arroja la normativa en la factibilidad pasada como niveles máximos permitidos, destinar algunos de esos niveles al estacionamiento y el resto al edificio habitacional.

Una vez hecho esto, utilizar como dividendo la restricción de niveles asignado a cada edificio sobre la superficie de construcción de ese elemento si el resultado nos da una superficie de huella por nivel por debajo de lo que arroja la restricción normativa en el coeficiente de ocupación de suelo, también integrado en la factibilidad pasada, entonces tendrá un proyecto en ese sentido dentro de la norma.

En caso de ser superior se tendría que hacer una iteración nueva cambiando la proporción de niveles entre los dos edificios o reduciendo alguno de los indicadores estudiados anteriormente como la proporción de la mezcla comercial para la oferta de departamentos. La fórmula para conocer paramétricamente el número de niveles del edificio es la siguiente:

Huella Proyecto = Superficie Total de Construcción Edificio ÷ Restricción de Niveles

Máximos Según Normativa.

Hasta este punto del alcance con base a lo descrito anteriormente podemos conocer a nivel paramétrico los puntos más importantes del alcance en ambos modelos, la superficie total de construcción del proyecto, la huella de la construcción sobre el predio del proyecto, los niveles que tendrá el edificio que se registrará como suposición en los dos modelos, el número de cajones de estacionamiento con los que se contará y el número de viviendas que se ofertarán en ambos modelos.

Eneste mismo apartadosedeclararánlossupuestos acercadematerialesysistemas de construcción tanto para el modelo tradicional y si es necesario indicar alguna diferencia también para el modelo de edificación sustentable. Esto sin llegar a un nivel de especificación detallado si no que solo lo suficiente para que a partir de este se pueda generar un costo y tiempo de ejecución a nivel paramétrico.

4.4.2 Scorecard LEED, Alcance Modelo Sustentable.

En el mismo apartado de la factibilidad técnica en el elemento del alcance del proyecto una parte medular de la investigación y que es el diferenciador más marcado entre ambos modelos es el establecimiento de las diferencias del alcance entre el modelo tradicional y el modelo sustentable, para esto como mencionamos anteriormente se seleccionó el sistema de certificación LEED, en su nivel más bajo (Certificación 40-49 puntos)

La pauta de los elementos que necesitará incorporar el modelo LEED sobre la base del modelo tradicional será marcada por el “scorecard” el sistema de certificación proporciona en su mismo sitio web oficial. En este documento se indica el desglose de

puntos o créditos que LEED otorga al proyecto aplicando diferentes criterios al proyecto en alguno de sus procesos, entregables o características.

Todos estos criterios que se desglosan en el documento de LEED pueden afectar de alguna manera u otra el alcance del proyecto, por lo que el análisis de este documento y la estrategia para seleccionar los puntos o criterios que adoptaremos para poder alcanzar el mínimo de 40 puntos para obtener la certificación tiene que ser estudiado de manera minuciosa.

La tarjeta de puntos LEED cuenta con un máximo de 110 puntos obtenibles, algunos como obligatorios, de acuerdo con el objetivo que se busca en el presente trabajo elcriteriodeseleccióndeque puntosbuscarserábasadoenquesean losquemenosafecten la rentabilidad del proyecto. A continuación, se muestra el “scorecard” que proporciona LEED para la clasificación del proyecto que se desarrolla en este trabajo.

Tabla 2 Scorecard LEED V4 for BD+C. USGBC (2019)

En la sección de resultados se indicará la estrategia que se siguió, los créditos que se seleccionaron como objetivo y los resultados que arrojaron en el modelo de edificación sustentable indicando si todos provocaron alguna diferencia entre modelos o solo algunos.

4.4.3 Estructura de Trabajo.

Dentro de las mejores prácticas establecidas por el PMI dentro del PMBOK (2017) en su última edición, describe la estructura de trabajo como un documento que indica el alcance total de un proyecto desglosándolo en paquetes de trabajo incluyendo no únicamente las tareas o trabajos necesarios para la ejecución del proyecto, sino que también para su gestión y originación.

Siguiendo esta práctica marcada por el PMI es importante establecer en la factibilidad técnica la estructura de trabajo que se seguirá durante el desarrollo del proyecto, esto nos permitirá tener certeza sobre la inclusión de cada uno de los parámetros necesarios para un desarrollo inmobiliario, además de que facilitará la medición del tiempo y el costo paramétricos durante el desarrollo del caso de negocio con esto ayudando a realizar la comparativa de los modelos de manera más sencilla.

4.4.4 Tiempo.

Parte del análisis para saber si un proyecto inmobiliario es factible o no es el tiempo que este llevará, no únicamente en la fase de la ejecución si no que es importante también saber los tiempos de la elaboración del mismo proyecto, y su originación tomará tanto a nivel macro como a detalle. Esto ya que el tiempo no deja de ser una consideración que tiene un efecto directo sobre la relación que se tiene con el margen del proyecto que es el indicador que se persigue como objetivo principal dentro de este trabajo.

Utilizaremos la base de la EDT que se propondrá más adelante para establecer los tiempos de realización de cada paquete de trabajo en cuanto a los indicadores de cada uno de estos tiempos se usará la literatura paramétrica existente en el medio además del juicio de expertos de algunos especialistas de cada campo que se analiza, indicando de igual manera todas las diferencias que se encuentren en este mismo aspecto entre un modelo y otro.

Una vez que se tengan resueltas las diferencias entre modelos del elemento anterior, alcance, en el aspecto del tiempo más allá de hacer el cálculo de cada una de las características extras que se modifican en el alcance para el modelo de edificación sostenible, el análisis deberá de partir de cuales de ellas modifican la ruta crítica del proyecto, abarcando no solo la ejecución de este si no su planeación y ejecución. Esto debido a que cualquier característica extra del modelo sostenible que en el tiempo no represente modificación a la ruta crítica, deja de ser una variable que debamos de considerar.

4.4.5 Costo.

Para el aspecto de costo entre los proyectos, al igual que para el tiempo, se utilizará la estructura de trabajo propuesta para poder monitorear los costos de cada paquete de trabajo, como se mencionó ya también este análisis no se limita a recolectar los datos referentesalos costosde la etapade la ejecución delproyectosi noque contemplatambién las etapas de originación del proyecto y su planeación, así como el cierre de este

En cuanto a la recolección de los datos para este apartado de la metodología, al igual que en los puntos anteriores se recopilará información de la literatura del medio para

poder aplicarla de acuerdo con los criterios que arroje el proyecto al elaborar la metodología descrita en el apartado del alcance. Esta literatura principalmente para la etapa de planeación y desarrollo del proyecto, con libros como Bimsa Reports (2022) el cual recopila información paramétrica de los costos de los proyectos inmobiliarios y es reconocida como una base de datos fidedigna dentro del medio.

Las bases de datos que se consultarán están conformadas por costos paramétricos para los diferentes paquetes de trabajos, estos datos cruzados con las métricas obtenidas en el alcance de este trabajo nos arrojarán el costo paramétrico total

En cuanto al costeo de etapas que no están directamente relacionadas con la proyección y la ejecución del modelo como el costo de trámites ante las dependencias, se obtendrá la información directamente de las mismas por lo que ese paquete de trabajo puntualmente tendrá un nivel de certeza de información mayor al no ser información calculada a base de datos paramétricos.

Una vez calculado el costo paramétrico para el modelo de edificación de vivienda vertical tradicional, tomando en cuenta los diferenciadores encontrados durante las factibilidades de alcance y normativa se costearán los paquetes de trabajo en donde se encontraron estas diferencias y se le sumará el costo de los demás paquetes de trabajo en donde no existe diferencia alguna entre modelos, así se obtendrá entonces el costo para ambos modelos de edificación.

4.5 Factibilidad Comercial.

De acuerdo con Marcial Córdova (2011) dentro del estudio de mercado para un proyecto se tienen varios objetivos principales para perseguir, uno de ellos es confirmar laexistenciadealgúnnichodemercadoque estéinsatisfecho yelotrodeigualimportancia es el demostrar que el producto o la intención de este sea rentable económicamente dentro de ese nicho.

Durante la factibilidad comercial lo que primariamente se busca es definir si comercialmente el desarrollo a proyectar tiene una probabilidad de éxito y riesgo aceptable como para que el proyecto sea viable en este sentido, a partir de este punto en caso de que sea así se busca definir también el producto que se ofrecerá al mercado para que este esté acotado de la manera en que de acuerdo con este estudio tenga más probabilidad de que se tenga éxito comercialmente.

Es decir, en este apartado mediante el estudio de mercado se limita desde las unidades máximas que podemos ofrecer según el resultado de la factibilidad normativa y el estudio técnico, el programa arquitectónico de las unidades que se busca ofrecer hasta la mezcla de este tipo de unidades

Otro punto de salida de esta factibilidad es el mercado objetivo o cliente sobre el cual el proyecto tiene más probabilidad de éxito, a partir de esto se desprende también entonces el nivel de los acabados y la construcción lo cual tiene una afectación directa sobre el costo del proyecto, a la larga sobre el margen de este mismo.

De igual manera mediante basado en este estudio de mercado se hace una proyección acerca de la absorción más probable que puede tener el producto en el

mercado, es decir el ritmo de ventas esperado de las unidades lo cual también tiene una implicación amplia sobre los flujos y sobre todo el margen del proyecto, el cual se analiza en la siguiente factibilidad.

Quizá el punto de más importancia, o al menos el que afecta de manera más directa en la percepción del éxito o no de un proyecto es la definición del precio del producto que está por ofrecerse, en esta factibilidad de acuerdo a los proyectos similares de la zona se establecerá un precio por m2 para el área rentable de cada uno de los departamentos, lo cual nos arrojará entonces el número total de ingresos que el proyecto puede tener y a partir del cual se definirá el margen cruzándolo con las otras variantes que se han venido describiendo.

Jáuregui (2001) define al precio como aquella cantidad de dinero que el cliente o determinado individuo requiere erogar para poder adquirir algún bien o servicio. El precio como lo comentamos está determinado por la relación que siempre hay entre la oferta y la demanda, teniendo como piso el total del costo que el desarrollador requirió para producirlo.

Por último, se establece un estimado de costo para toda la campaña de marketing del proyecto el cual se traslada a la línea base del costo del proyecto en conjunto con los demás aspectos en los que la desarrolladora tiene que erogar para así conformar el estimado de costo total del proyecto mediante el cual se calcula el margen.

4.6 Factibilidad Financiera.

Según la Unión Europea (2008) dentro del marco financiero de un estudio de factibilidad se describen a detalle cada una de las necesidades en las que el desarrollador requiere invertir incluyendo el monto, además de una estimación del flujo que el proyecto tendrá, así como la proyección de ingresos que se tendrá por la venta del producto ofrecido.

En este marco se proyecta durante la vida del proyecto, arrancando desde la planeación hasta la entrega del producto, como van afectando todas las variantes financieras y sus resultados a través del tiempo, para poder entonces llegar a un resultado final sobre el margen que arroja si el proyecto en estos términos es viable o no.

El análisis se realiza sobre una estructura de trabajo mucho más general a la que se revisa en las factibilidades anteriores y que permita tener certeza de que las consideraciones que se están teniendo para los cálculos del margen son todas las que intervienen en el proyecto y que no se está dejando de lado ninguna.

La estructura de trabajo para este cálculo del estudio práctico será la siguiente:

Tabla 3 Estructura de Trabajo para Estado de Resultados Comparativo

Los conceptos indicados en la estructura de trabajo para el estado de resultados se describen de la siguiente manera:

Costo del predio se refiere a el total de la inversión que es necesaria para que la desarrolladora adquiera el predio ubicado en al sur de la ciudad de Monterrey tal y como se ha mencionado anteriormente.

El concepto de venta de unidades es en referencia a todos los ingresos brutos que tendrá la empresa por la venta del producto, en este caso los departamentos de ambos modelos, considerando la plusvalía de las unidades que se proyecta durante los periodos de venta que se proyectan a futuro.

En cuanto al costo de originación engloba todo el importe que se tiene que erogar para la realización de la factibilidad de un proyecto, como lo son costos de gestorías, tramites, estudios para conocer viabilidades del proyecto. Todos estos costos son los mínimos necesarios para evaluar un proyecto de desarrollo inmobiliario, en caso de que el proyecto no sea viable esta inversión se pierde.

En el costo de predesarrollo generalmente se considera toda aquella erogación que el desarrollador tiene que realizar para la planeación del proyecto una vez que se da luz verde a este, aquí se indican todos los gastos como proyecto arquitectónico, ingenierías, estudios, gastos ante dependencias de gobierno, etc.

Una vez cerrando toda la etapa de predesarrollo y contando ya con el plan para la producción del proyecto, el costo de edificación indica todo el gasto que directamente y de manera tangible está conectado con la producción de los departamentos, es decir, es el costo de la construcción del edificio de departamentos.

De acuerdo con Raúl Gonzalez Meléndez (2015), quien forma parte de la comisión de ingeniería de costos de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC) Los costos indirectos son aquellos gastos generales que, si bien son indispensables en la construcción de un proyecto, no están incluidos dentro de los costos directos que se realizan para esta. Estos incluyen todos los gastos de oficina, transporte de maquinaria, equipos necesarios para la construcción y sus reparaciones, prestaciones de los trabajadores, etc. Estos gastos son comúnmente calculados sobre un porcentaje del total de la construcción del edificio.

Los costos financieros según Patricia Nuño (2017) son todos aquellos costos que conlleva la financiación externa necesaria para la creación o producción de un proyecto, ejemplo de esto puede ser todo el interés que el desarrollador tiene que pagar derivado de algún crédito para la obtención del predio o el apalancamiento que recurrentemente utilizan los desarrolladores en el medio para poder ejecutar la construcción de algún proyecto.

De acuerdo con Andrew Bloomenthal (2021) el margen bruto es aquél que representala gananciatotal que la compañía o eneste casoel desarrollador retiene después de descontarle todo el costo necesario para la producción del producto. En este caso es representado por todos los ingresos de las ventas antes de los impuestos menos todos los costos previamente descritos, por lo tanto, para este proyecto:

Douglas da Silva (2021) en su artículo para el blog de Zendesk delimita los gastos de comercialización como aquellos mediante los cuales hacen posible el proceso de venta de los productos o servicios que una empresa o desarrollador ofrece, y que surgen a partir de la colocación de estos productos o servicios en el mercado.

Estos gastos engloban todas aquellas erogaciones por los procesos de comunicación, promoción, ventas y entregas de los productos, almacenamiento y mantenimiento del producto que se entregará, comisiones para los empleados que posibilitan la venta, etc.

Por otra parte, los gastos administrativos, dentro de un proyecto inmobiliario son aquellos que, si bien no están directamente ligados a la producción exclusiva del producto que se analiza o la venta de este, son necesarios para que el desarrollador sea eficiente en sus operaciones. Generalmente estos gastos están conformados por sueldos, gastos de oficinas para los departamentos de contabilidad y servicios generales.

El margen de operación está compuesto entonces por el descuento al margen bruto de los gastos de comercialización y administrativos aplicables al proyecto, entonces:

Margen de Operación = Margen Bruto – Gasto de Comercialización – Gasto Administrativo.

Para analizar la rentabilidad real del proyecto considerando todas estas variables a través del tiempo también es necesario hacer uso del cálculo del Valor Presente Neto (VPN) la cual puede ser descrita como aquella que representa los flujos del proyecto en el tiempo o periodos trasladados al valor del periodo 0.

4.7 Análisis de Escenarios y Conclusiones.

Una vez concluido el análisis de todas las factibilidades descritas anteriormente, paraambosmodelos,seráposibleplantearcualesdeestas factibilidadespermanecen como constantes dentro de ambos modelos y cuales permanecen como variables. Descartando de nuestro análisis entonces las factibilidades que permanecen como constantes o asignándoles un valor arbitrario para su estudio ya que al ser un valor constante en ambos modelos no presentaría una afectación en el objetivo final que se persigue en el presente trabajo.

Dentro de este análisis de variables y constantes se puede entonces trazar el proceso con los posibles escenarios que se pueden presentar, de acuerdo con este proceso se prevén 16 posibles escenarios dependiendo de cuales factibilidades se arrojan como constantes o no (o si las hay) en la figura 4 se representa este diagrama para su mejor entendimiento.

Es entonces mediante esta metodología y proceso que el resultado arrojado en el marco financiero podrá darnos a conocer el objetivo principal del trabajo, la diferencia del margen desde el enfoque del negocio inmobiliario entre el modelo de edificación tradicionaly unosustentable, enuncasoprácticoubicadoalsurdelaciudaddeMonterrey.

Como se menciona durante toda la metodología los resultados están basados ya sea en la literatura existente y reconocida en el medio, la investigación ante las dependencias locales y entrevistas para obtener información de juicio de expertos para ciertos datos cualitativos necesarios.

Figura 4 Diagrama de Escenarios Factibilidades Tradicional y Sustentable.

CAPÍTULO 5 RESULTADOS

5.1 Factibilidad Normativa

5.1.1 Modelo de Edificación Tradicional.

Como se describió en la metodología se revisaron las diferentes restricciones normativas tanto municipales como estatales para el proyecto, el proyecto a analizar se sitúa al sur de la ciudad de Monterrey sobre la Carretera Nacional a 200 del cruce con la Av. Lázaro Cárdenas, el predio cuenta con una superficie de 8,698.61 m2.

De acuerdo con este emplazamiento se revisó la información que proporciona el Plan de Desarrollo de Monterrey para conocer posteriormente las limitantes que el predio por su misma ubicación requiere al proyecto para su factibilidad normativa.

Figura 5 Ubicación de Predio para Proyecto

El Plan de Desarrollo Urbano del Municipio de Monterrey (2013) indica que para el predio el uso de suelo permitido, como lo muestra la imagen, se divide en dos pues el frente puede considerar un uso de suelo de corredor urbano de alto impacto y el resto del predio considerará un uso de suelo habitacional mixto medio.

El siguiente documento con el que se cruzó la investigación fue con el Reglamento de Zonificación y Uso de Suelo de Monterrey, el cual en su artículo 44 menciona que cualquier predio marcado con uso de suelo de corredor de alto impacto, la densidad y altura se tomará en cuenta con base a una zona de influencia de 100m. de profundidad en el predio.

De esta manera entonces concluimos con base a la normativa que el predio cuenta con dos densidades una como corredor urbano de alto impacto el cual tiene una zona de

Figura 6 Plan de Desarrollo Urbano Municipio de Monterrey (2013)

influencia de 100 m de profundidad en el predio, y la segunda como uso de suelo habitacional mixto medio

Dentro del mismo Plan de Desarrollo Urbano del Municipio de Monterrey nos indica las limitantes referentes a los usos de suelo con los que el predio cuenta, estas restricciones son, el Coeficiente de Uso de Suelo, el Coeficiente de Ocupación de Suelo, el Coeficiente de Área Verde y el número máximo de niveles, así como lo más importante, el número máximo de departamentos a los que el predio puede aspirar.

Tabla 4 Tabla de Densidades y Lineamientos Urbanísticos. PDUMM

Para el proyecto de acuerdo con esta matriz, contamos con los siguientes coeficientes y limitantes para cruzar en la factibilidad técnica del proyecto en los primeros 100 m. de fondo del proyecto, es decir para el uso de suelo de corredor urbano de alto impacto:

- Densidad 150 viviendas por hectárea

- Coeficiente de Ocupación de Suelo 0.75

- Coeficiente de Uso de Suelo 10

- Coeficiente de Área Verde 0.15

- Número de niveles +12 (sin límite).

Por otra parte, en el resto del predio en donde el uso de suelo que nos marca la norma es habitacional mixto medio, es decir, a partir de los 100 m. del frente del terreno que colinda con Carretera Nacional, para conocer las limitantes de esta sección es necesario consultar en el mismo Plan de Desarrollo Urbano del Municipio de Monterrey la clasificación de la zona como lo indica la matriz de la página anterior.

Figura 7 Clasificación Zona Predio. PDUMM

Como lo indica la gráfica anterior extraída del plan de desarrollo, la clasificación que le corresponde a la zona donde se encuentra emplazado el proyecto es D10, a partir de esta información y cruzándola contra la matriz de usos de suelo se puede concluir que las limitantes para la parte restante del predio son las siguientes:

- Densidad 105 viviendas por hectárea.

- Coeficiente de Ocupación de Suelo 0.75

- Coeficiente de Uso de Suelo 3

- Coeficiente de Área Verde 0.15

- Número de niveles máximos 8

El último lineamiento que restringe de alguna manera el alcance del modelo de edificación de vivienda vertical es el relacionado a el número de cajones de estacionamiento que el mismo Plan de Desarrollo Urbano del Municipio de Monterrey solicita por cada vivienda dependiendo de la zona en donde se emplaza cada proyecto, para esto la matriz indica lo siguiente:

Tabla 5 Matriz de Compatibilidad De Usos y Destinos Del Suelo y Estacionamientos. PDUMM

La matriz arroja al estar emplazado el proyecto en la zona del distrito Garza Sada y al ser un proyecto multifamiliar de 2 o más viviendas un coeficiente de 2.3 cajones de estacionamiento por cada departamento que se proyecte en el modelo.

Todo esto en base a las limitaciones y restricciones que la norma vigente marca sobre el predio en el cual se están proyectando los modelos, aparte de esto de acuerdo con la investigación realizada ante el municipio de la ciudad de Monterrey, los tramites requeridos para la realización del proyecto de las características planteadas son los siguientes en tiempo y costo:

Tabla 6 Trámites Necesarios para Factibilidad Normativa del Proyecto

De acuerdo con la normativa vigente estás son todas las restricciones para el modelo tradicional que se requieren para un proyecto vertical emplazado en la zona en donde se encuentra el terreno propuesto para este análisis.

5.1.2 Modelo Sustentable o LEED.

De acuerdo con la investigación que se realizó no se encontró alguna variante para proyectos que tengan características sustentables dentro del marco normativo para el

predio que se propuso. Es decir, la normativa no marca ningún incentivo o restricción que implique alguna variación en los datos expuestos en el tema anterior.

Tanto la densidad, como los coeficientes de construcción y alturas máximas continúan siendo los mismos independientemente del modelo de construcción que se este proyecto. En cuanto a temas de costos y tiempos de igual manera no existe nada que implique algún ahorro o sobre costos en estos conceptos por lo que se puede concluir que esta factibilidad será una constante para ambos modelos.

Esto quiere decir que cualquier dato que se aporte o coloque tanto para los tiempos, costos o índices de coeficientes al final no creará alguna afectación en nuestro resultado final.

5.2

5.2.1

Como se describió durante la metodología el marco técnico está compuesto principalmente de 3 conceptos que abarcan todas las implicaciones técnicas que se deben de analizar durante la revisión de la factibilidad técnicas de un proyecto, alcance, tiempo y costo. En cuanto al modelo tradicional hablando del concepto de alcance y cruzando con la información obtenida en la factibilidad normativa los resultados fueron los siguientes.

De acuerdo con el Plan de Desarrollo Urbano del Municipio de Monterrey el proyecto cuenta con dos usos de suelo los cuales aplicados al terreno y con la restricción

Factibilidad Técnica.

Modelo de Edificación Tradicional.

de los 100 metros de profundidad para el uso de suelo de corredor urbano mixto la aplicación de la norma queda representada de esta manera en el predio:

Usos de Suelo

Multifamiliar Mixto Ligero

Corredor Urbano Alto Impacto

De acuerdo con estos resultados se pueden obtener de manera preliminar todos los datos necesarios para la elaboración de la factibilidad del proyecto desde el enfoque del negocio inmobiliario tal y como se describió en la sección de la metodología.

El primer dato que se puede obtener es la totalidad de unidades de vivienda que pudiéramos ofertar y que ingresaremos en el modelo para la factibilidad, para esto de acuerdo con los usos de suelo nos marca una densidad permitida de 105 viviendas por

Figura 8 Zonificación de Densidades en Predio de acuerdo con PDUMM

hectárea para el uso de suelo Multifamiliar Mixto Ligero. Tomando como base esto podemos calcular lo siguiente:

Hectáreas Uso de Suelo Multifamiliar Mixto * Densidad Permitida = Departamentos

máximos permitidos en el predio para el uso de suelo.

Por lo tanto:

0.282538 Ha * 105 = 29 Unidades.

Para el uso de suelo indicado como Corredor Urbano de Alto Impacto la densidad permitida es de 150 viviendas por hectárea, aplicando la misma metodología para esta porción del predio el resultado sería:

0.587322 Ha * 150 = 88 Unidades.

El total de las unidades que nos permite la normativa y el estudio técnico del predio es obtenida por la suma de las unidades obtenidas a partir de ambos usos de suelo, esdecir:

29 unidades + 88 unidades = 117 unidades de vivienda.

Tomando como base las unidades de vivienda que se ofertarán en el predio y de acuerdo con el parámetro de eficiencia usual de los edificios de vivienda habitacional y de estacionamiento vertical se puede calcular la superficie total de construcción en el proyecto. Para esto se tomó como dato de entrada la siguiente mezcla comercial para las unidades la cual se justificará en el apartado comercial del presente trabajo. Esto al ser necesario conocer esta variable para poder continuar con los cálculos técnicos.

Lo que se representa en la tabla anterior es de acuerdo con el estudio de factibilidad comercial, cuales la mezcladedepartamentosy dimensionesapartir de la cualelproyecto se acerca más a una viabilidad comercial, con esta información se puede calcular la superficie de construcción total como se mencionó en la metodología a partir del siguiente calculo para la sección habitacional:

((Área Vendible*15%) ÷ 85%) + Área Vendible = Superficie construcción Habitacional

Sustituyendo la información:

((8,980 m2 * 15%) ÷ 85%) + 8,980m2 = 10,564.70 m2

Este resultado representa la superficie total únicamente del edificio habitacional considerando áreas de servicio, amenidades, accesos etc. El complemento para obtener la superficie total de construcción del proyecto entero es la superficie para la construcción del estacionamiento.

Como ya se describió en la factibilidad anterior la normativa pide por cada departamento la implementación de 2.3 cajones de estacionamiento, con los datos ya obtenidos se puede declarar el número de cajones que el proyecto requiere para cumplir en norma y ser factible esto se resulta a partir de la siguiente formula tal y como se indicó en la metodología.

Tabla 7 Mezcla de Unidades de Vivienda Propuesta.

# Departamentos en proyecto * Coeficiente de cajones de estacionamiento según norma

= Cajones necesarios en proyecto de acuerdo con norma.

Sustituyendo la formula con los datos con los que ya contamos se representa de la siguiente manera:

117 departamentos * 2.3 = 269 Cajones de estacionamiento requeridos para cumplir con la norma.

Aplicando ahora el coeficiente de efectividad que se estableció en la metodología, el cual indica que por cada cajón en promedio se toma alrededor de 28 m2 de construcción incluyendo áreas de servicio y amenidades, podemos obtener la superficie de construcción del proyecto, por lo tanto:

269 cajones del proyecto * 28 m2 efectividad promedio = 7,532.00 m2 totales construcción estacionamiento.

Sumando entonces ambas superficies resultantes podemos obtener la superficie total de construcción preliminar del modelo.

7,532.00 m2 totales construcción estacionamiento +10,564.70 m2 totales construcción sección habitacional = 18,096.70 m2 de Construcción Proyecto

El resultado es necesario corroborarlo contra la restricción normativa esto para comprobar que la necesidad comercial y de construcción es factible desde esa perspectiva, como lo mencionamos anteriormente el coeficiente de uso de suelo para la sección de corredor urbano es de 10 y para la sección de multifamiliar mixto ligero es de 3, por lo tanto, para obtener la superficie máxima permitida de construcción se realiza la siguiente operación.

Superficie del predio para el uso de suelo * CUS = Superficie máxima de construcción

permitida

Sustituyendo la información la superficie total construida del proyecto que nos permite la norma es la siguiente:

Corredor Urbano Alto Impacto = 5,873.22 m2 * 10 = 58,732.20 m2

Multifamiliar Mixto Ligero = 2,825.38 m2 * 3 = 8,476.14 m2

Superficie de construcción permitida = 58,732.20 m2 + 8,476.14 m2 = 67,208.34 m2

La norma entonces indica de acuerdo con las condiciones del proyecto que permitiría una construcción total por 67,208.34 m2 para el predio, de acuerdo con el cálculo que se realizó en páginas anteriores lo que se requiere para el modelo que estamos realizando es solo 18,096.70 m2 por lo que el proyecto hasta este punto es factible.

Para obtener la huella del modelo que estamos estudiando es necesario hacer uso de la altura máxima que es permitida de acuerdo al uso de suelo, como se mencionó en la factibilidad normativa al uso de suelo de corredor urbano no se tienen ninguna restricción para el numero de niveles, en cuanto al uso de suelo multifamiliar mixto ligero la restricción es 8, la norma permite al tener múltiples usos de suelo tomar la restricción más conveniente al proyecto por lo que para este proyecto no habría restricción en los niveles por parte de la norma.

A partir de la falta de restricción para el modelo es pertinente declarar algún supuesto para poder continuar con la factibilidad, en este caso tomaremos un supuesto de 4 niveles de estacionamiento por 14 niveles para la sección habitacional. Con este

supuesto podemos conocer la huella del proyecto para poder revisar la factibilidad contra la normativa del proyecto.

Para esto solo hace falta dividir la superficie de construcción de ambas secciones entre el número de niveles que se proponen en el supuesto anterior, de esta manera las huellas para ambas secciones quedan de la siguiente manera.

10,564.70 m2 ÷ 14 niveles propuestos = 754.62 m2 de huella en la sección habitacional del proyecto.

7,532.00 m2 ÷ 4 niveles propuestos = 1,883.00 m2 de huella en la sección estacionamiento del proyecto.

Para cruzar contra la norma y analizar la factibilidad se toma la huella más grande del proyecto asumiendo que la torre habitacional será diseñada sobre la torre de estacionamientos como usualmente se proyecta. La norma nos indica que para el COS en ambos usos de suelo se calcula en base a un coeficiente de .75 bajo esta consideración la huella máxima permitida se calcula de la siguiente manera:

8,698.60 m2 * 0.75 = 6,523.95 m2

Cruzando el resultado contra la superficie más grande de huella que obtuvimos en el proyecto la cual es 1,883.00 m2 nos indica que el proyecto es factible pues el proyecto se encuentra muy por debajo del límite permitido. Incluso si se proyectará ambos edificios separados el proyecto cumple con la norma pues la suma de ambas huellas calculadas resulta aún por debajo de lo permitido por la norma.

En cuanto a la restricción de área verde que marca la norma y su verificación del proyecto basta con considerar el resto de la superficie del predio después de la

consideración de la huella de construcción. Bajo el supuesto que la edificación habitacional se situará encima de la de estacionamiento, la resta de la superficie del predio menos la huella calculada arroja un resultado de 6,851.60 m2 de área verde coeficiente que está muy por encima del que marca la norma como mínimo.

En resumen, el proyecto nos arroja los siguientes resultados en el alcance al menos para el modelo tradicional de acuerdo con todo lo concluido anteriormente.

Una vez concluida la sección del alcance del proyecto dentro de la factibilidad técnica para el modelo de edificación tradicional, es necesario establecer la estructura de trabajo que permitirá la agrupación de los paquetes de trabajo del proyecto y que ayudará a realizar la comparativa tanto en alcance, costo y tiempo.

Partiremos de una propuesta de estructura general la cual engloba a nivel macro lasetapasdeproyectodesdela conceptualizacióndeestehasta la comercializacióny cierre de las unidades, a partir de aquí se desglosará la etapa de desarrollo o ejecución de proyecto ya que es la que mayor análisis de costo requiere.

La estructura de trabajo propuesta es la siguiente se presenta junto con el resultado del análisis paramétrico de los costos a partir del resultado del análisis del alcance del proyecto, es decir, como se mencionó en la metodología la forma en que se obtuvieron estos resultados fue mediante la obtención de costos paramétricos de cada concepto desde la base de datos de Bimsa Reports vigente y se multiplicó con la superficie total obtenida.

Tabla 8 Alcance de Proyecto de Acuerdo con Normativa Vigente Modelo Tradicional.

Para la parte de originación se consideran todos los costos necesarios para el análisis de la factibilidad del proyecto, así como la obtención de los permisos necesarios antes las autoridades para la ejecución, esta parte contempla los costos indicados en la factibilidad normativa además del pago de las gestorías y los estudios que marca la normatividad necesarios realizar para conseguir dichos permisos. Los estudios necesarios y considerados en el costo son:

-

-

-

-

-

-

En cuanto a la parte de predesarrollo considera todo el costo relacionado con la realización del diseño y las ingenierías requeridas para la correcta ejecución del proyecto,

Tabla 9 Estimado de Costo para Proyecto Modelo Tradicional.

al igual que el costo de desarrollo o construcción este costo fue analizado en base a paramétricos con proveedores locales

La estructura de trabajo que se muestra a continuación para esta etapa se propone a nivel general y está cotizado en base a un proyecto paramétrico con los proveedores, es decir se les proporcionaron únicamente los datos con los que se dio el resultado en la factibilidad y los proveedores de acuerdo con indicadores históricos realizaron su cotización, tal y como generalmente se realiza en estas etapas.

De acuerdo con la investigación con los proveedores regionales, el proyecto tentativamente para su planeación necesitaría una erogación de alrededor de $

11,636,178.30 que es el monto que se usará al menos dentro del modelo tradicional que se está usando en el ejercicio comparativo.

Tabla 10 Estimado de Costo Etapa Pre Desarrollo Modelo Tradicional.

Estructura de Trabajo Pre Desarrollo

Para la siguiente etapa, desarrollo, se considera todo costo que está relacionado directamente con la construcción del proyecto inmobiliario, es el gasto que se requiere hacer para producir los elementos tangibles que se requieren para poder tener terminado el producto listo para la entrega al cliente.

Al igual que las etapas anteriores por medio de una estructura de trabajo se organiza en paquetes los entregables que se requieren en esta etapa y se coloca el costo paramétrico estimadoalproyectoparaen lasuma decadamonto en lospaquetesdetrabajo obtener el costo total para la producción del proyecto.

La estructura de trabajo que se propone y los montos resultantes son los siguientes:

Tabla 11 Estimado de Costo Etapa Desarrollo Modelo Tradicional.

Todos los costos están relacionados a la superficie de construcción total del proyecto y al alcance que se explicó en al inicio de la factibilidad técnica, de igual manera los costos por m2 se extrajeron de la literatura existente sobre la temática y reconocida por el medio de la construcción tal y como lo son los reportes de Bimsa. (2022) vigentes.

De acuerdo con la metodología usada, el proyecto con los alcances que se describieron ya, de manera paramétrica en el modelo tradicional, cuenta con un costo de $ 187,300,845.00. Estos costos tanto los individuales de los paquetes de trabajo como el total son considerando los costos indirectos de los contratistas y la utilidad de estos. es decir, por metro cuadrado de construcción el proyecto arroja $10,350.00.

Dentro de la factibilidad técnica el último concepto que es necesario estudiar es la variante del tiempo, para el modelo de edificación tradicional se elaboró un diagrama de Ganttenbase alosdatosproporcionadosporlasdependenciaspara laetapadeoriginación, los datos obtenidos para predesarrollo fueron a partir de la información provista por los consultores, en cuanto a la etapa de predesarrollo la información fue proporcionada a base de consultas a expertos como usualmente se hace. En la imagen de a continuación se muestra la información resultante de este estudio.

Con la información recabada durante la investigación se puede concluir que el proyecto en su línea base deberá de tener una duración de no más de 27 meses desde la etapa de concepción hasta el cierre de este. Esta información servirá para dentro de este

Figura 9 Estimado de Tiempo Modelo Tradicional.

mismo modelo poder proyectar las erogaciones necesarias por parte del desarrollador en el tiempo y poder también comparar contra el modelo de edificación sustentables.

Con la información de la duración del proyecto se cierra el estudio de la factibilidad en el modelo tradicional el cual como se ha comentado en diversas ocasiones es el resultado de un análisis paramétrico y estimado de lo que pudiera proyectarse en base a las restricciones tanto normativas como de mercado. Estos resultados en sus tres dimensiones serán la línea base sobre la cual se comparará el modelo sustentable de manera técnica.

5.2.2 Modelo sustentable o LEED.

Referentes al alcance técnico dentro del modelo sustentable o LEED, como lo comentamos anteriormente en cuestión normativa no existe ningún incentivo o variación a los indicadores que limitan el proyecto por lo que en temas de densidad y de unidades a ofertar en ambos modelos será una constante y a confirmar que el restante de las limitantes como superficie de construcción, huella y área verde también puedan serlo esto únicamente se puede conocer a partir del análisis de los requerimientos LEED para alcanzar el nivel de certificación.

Como se describió durante la metodología la manera de conocer estas afectaciones en el modelo sustentable tanto en alcance, tiempo y costo es haciendo uso de la matriz de créditos LEED y armando una estrategia para alcanzar por lo menos 40 puntos que son los mínimos necesarios para obtener la certificación del proyecto

A continuación, se muestra el scorecard LEED señalando los créditos que se optaron para poder obtener la certificación.

Tabla 12 Créditos Propuestas en Estrategia de Certificación

La elección de la estrategia se basó en los créditos que tentativamente generan una menor afectación al margen, esto orientado a continuar con el objetivo principal de este trabajo de confirmar si una edificación de vivienda vertical tradicional es más rentable o no que su contraparte sustentable.

A continuación, se enlistan los créditos por los cuales se optaron para la certificación y se describen las afectaciones que tienen al alcance del proyecto tomando como línea base el modelo de edificación tradicional.

Protección de Tierras Sensibles – 1 pts.

El objetivo de este crédito es el tratar de evitar el desarrollo en predios que tengan un medio ambiente sensible evitando el impacto ambiental en la ubicación y desarrollo del proyecto.

El requerimiento principal del proyecto es no estar dentro de una zona de inundación, que el predio no se encuentre protegido por ser el hábitat de especies en peligro de extinción, no estar a menos de 30 metros de cuerpos de agua.

Todos estos requerimientos son cumplidos cabalmente por la ubicación del predio lógicamente sin afectación en alcance, ni tiempo o costo. El criterio que más complicó el cumplimiento del crédito es el emplazamiento a no menos de 30 metros de cuerpos de agua pues el proyecto se encuentra muy cercano al rio la silla, a 40 metros del vado del rio.

Sitio de Alta Prioridad y Desarrollo Equitativo – 1 puntos.

La intención de este crédito es construir comunidades de vitalidad social y económica incentivando la ubicación del predio en áreas que promuevan la comunidad de manera ecológica y cultural, entendiendo las necesidades de los residentes y los negocios existentes.

Uno de los criterios que podemos cumplir a menor costo es poder ofrecer el 5% de las unidades a un precio que pueda ser alcanzables para el mercado de viviendas de clase media. Esta afectación se verá representada en los resultados de la factibilidad comercial.

Densidad de los alrededores y diversos usos – 5 pts.

El objetivo básico de este crédito es el desarrollo del proyecto en un área en donde se tenga ya estructura y viviendas a los alrededores, esto para evitar la expansión de la mancha urbana de la ciudad y con ello no invadiendo áreas verdes que no están desarrolladas.

El criterio para cumplir es que, en los alrededores, es decir a un límite de 400 metros no debe de haber una densidad de más de 30 unidades de vivienda por hectárea con una construcción máxima de 8,035 metros por hectárea.

El criterio se cumple sin afectación en costo o tiempo, con la ayuda del área que cubre el rio la silla ya que nivela la densidad alta que los alrededores tienen además de que al tener el corredor urbano de carretera nacional y av. Garza Sada como frente del proyecto esto ayudó a que muchos negocios y oficinas se emplazaran en el lugar con lo que también la densidad de los alrededores bajó.

Acceso a Transportación de Calidad – 5 pts.

El objetivo de este criterio es estimular el uso de transportes público, es decir reducir el uso del automóvil personal, para con esto poder aportar a la sustentabilidad del medio ambiente.

El requerimiento para cumplir con los créditos es que exista alguna parada de autobús de transporte público a menos de 400 metros del proyecto, además de que deberá de cumplir con al menos 360 viajes desde esa estación.

El proyecto cuenta con una estación existente a la entrada del predio tal y como se muestra en la figura 10.

Además de esto para contar con los 5 puntos criterio requiere que se tengan al menos 360 viajes durante un día desde esa estación. Lo que reporta el sitio de Google Maps (2021) es el siguiente itinerario por un día en esta estación con lo cual se cumple de sobra este requerimiento además de no representar ningún costo al proyecto.

Figura 10 Parada Transporte Publico Predio.

Figura 11 Itinerario Parada Transporte Público Predio

Instalaciones para Bicicletas – 1 pts.

Con un objetivo similar al anterior la intención de este criterio es el de disminuir el uso de vehículos motorizados. Para poder cumplir con el criterio el requerimiento por parte de la certificación es el poder contar con una estación para bicicletas para al menos

2.5% de los visitantes y 15% además de proveer un área de regaderas y vestidores tanto para los residentes como para los visitantes.

Esto implica un costo extra tanto por la construcción de los baños vestidores y de la estación de bicicletas, desglosado de la siguiente manera:

Tabla 13 Costo Requerimiento Estación Bicicletas

Al ser un proyecto de pequeña escala no está estimado que este alcance del proyectoseencuentredentrodelaruta críticadeledificiopor loque el tiempodelproyecto no se verá afectado por este alcance.

Huella de Estacionamiento Reducida – 1 pts.

La intención es disminuir la construcción y su afectación al medio ambiente por la construcción necesaria para alojar vehículos motorizados que a su vez también causan gran impacto al ambiente.

El requerimiento principal es no ofertar más cajones de los que la norma nos pide, el modelo tradicional esta ya proyectado de esta manera como lo vimos en la factibilidad

técnica de ese modelo por lo que para cumplir con el requisito no es necesario añadir ni costo ni tiempo o calidad al proyecto.

Vehículos Eléctricos – 1 pts.

El objetivo como lo marca claramente el nombre de este criterio es proveer una infraestructura que permita a los residentes y visitantes del proyecto el contar con estaciones para carros eléctricos. El requerimiento principal es contar con al menos 5% de todos los cajones del proyecto con esta condición. Es decir, como lo vimos anteriormente el proyecto cuenta con un total de 269 Cajones por lo tanto el 5% de estos son 13 cajones que deberán de cumplir con este requerimiento lo cual de acuerdo con los estimados de costo por parte de la literatura de BIMSA Reports (2022) son los siguientes:

Proteger y Restaurar el Hábitat – 2 pts.

El requerimiento para obtener los dos puntos de este apartado es el preservar de cualquier actividad en la construcción el 40% del área verde del predio y restaurar una porción del área afectada por la construcción del proyecto el cual es del 20%.

Como analizamos anteriormente el predio tiene una extensión de 8,698.61 a partir de esto, la huella del proyecto también calculada anteriormente es por 1,883.00 es decir la ocupación que tendremos del predio por parte de las edificaciones es de solamente el 20% si consideramos por logista una extensión de ese 20% al doble, se estima entonces un área de afectación del 40% por lo que el 60% del predio quedará intacto y como área verde

Tabla 14 Costo Punto de Carga Coche Eléctrico

para amenidades del mismo predio. El 20% que se vio afectado será restaurado tanto en elmodelo tradicional como en el certificadocon lo consideradoen lapartidadepaisajismo por lo que esto tampoco representa algún cambio en el proyecto.

Espacio Abierto 1 pt.

Para cumplir con este requerimiento el criterio es contar con al menos un espacio abierto en el proyecto para los residentes del 30% del predio. Como lo mencionamos en el criterio anterior después de la construcción el 80% del predio queda libre como espacio abierto para paisajismo con lo cual el cumplir con este requerimiento no implica costo más allá del representado para el paisajismo en el modelo tradicional.

Manejo del Agua Pluvial – 3 pts.

En cuanto al manejo del agua pluvial la certificación requiere que el proyecto pueda retener entre 80% y 90% del agua pluvial en el proyecto ya sea por infiltración o colección y reúso de estas.

El proyecto cuenta con una superficie de alrededor de 80% área verde por lo que se puede cumplir con este requerimiento además de si la capacidad de absorción del suelo no puede retener se equipara el proyecto con una cisterna de captación para reúso del agua pluvial para riego captando tanto el agua pluvial que cae sobre la edificación como lo que no alcanza a retener el proyecto en el paisajismo. Esto considera un costo extra como se desglosa a continuación.

Reducción del uso del agua exterior – 2 pts.

El objetivo de este criterio es poder minimizar el consumo del agua potable para el uso exterior. El requerimiento es demostrar que el paisajismo propuesto del proyecto no requiere un sistema de riego permanente. Para este objetivo como ya mencionamos anteriormente el 80% del predio no será construido, a partir de aquí lo que se propone es usar las especies existentes que han sobrevivido a base del clima regional sin ningún sistema de riego, a partir de aquí solamente intervenir para alojar áreas peatonales para su acceso y usar un sistema de riego que sea de reúso del agua pluvial como se fundamentó anteriormente.

Reducción del uso de agua interior – 6 pts.

Para poder obtener estos puntos la certificación requiere la reducción del agua de al menos 50% sobre la línea base histórica regional, de acuerdo con estudios de CONAGUA (2015) el consumo de agua por vivienda al año es de 292.80 m3 por lo que para poder cumplir con el requerimiento habría que buscar reducir ese consumo a solamente 146.40 m3, es decir, multiplicándolo por las unidades de vivienda del proyecto el objetivo es pasar de 34,257.6 m3 al año a 17,128.80 m3.

De acuerdo con información del especialista Hidro Ecología, para un proyecto similar en la zona del total de uso de agua para una edificación como la proyectada se puede descomponer en un volumen requerido de 50% de agua potable y 50% puede

Tabla 15 Costo Recolección Agua Pluvial

extraerse de agua tratada con lo cual pudiéramos cumplir con el requisito. Para esto es requerido un sistema de tratamiento de agua, así como la infraestructura adicional para poder canalizar esta agua hacia los servicios en donde el agua puede reusarse.

Los costos afectados en este apartado son los siguientes:

Dirección de Obra – 6 pts.

Para poder asegurar que todos los requerimientos solicitados por el equipo de diseño e ingeniería se requiere que se contrate a un experto que pueda dar seguimiento como dirección de obra y que asegure que todos los requerimientos de diseño sean entregados con la calidad solicitada.

Se debe de considerar a algún proveedor con experiencia previa y ser independiente de cualquier participante directo en la construcción del edificio. Para esto se cotizó con 3 proveedores en base a estos requerimientos arrojando un costo promedio de $115,000.00 mensuales a partir de una iguala. Considerando el cronograma del proyecto el costo de este punto será de por lo menos 18 meses por lo que el monto considerado para el proyecto en la dirección será de $2,070,000.00.

Profesional acreditado LEED – 1 pt.

Para poder obtener el punto dentro de este criterio es necesario que al menos un participante dentro del equipo del proyecto deba contar con la acreditación LEED. Para

Tabla 16 Costo Solución Planta de Tratamiento.

esto es necesario que se pueda subcontratar esta participación con algún experto local. De acuerdo con la página del proveedor CHAAC SIMULACIONES INC (2022) el costo de su asesoría como parte del proyecto va desde los $120,000.00 a los $300,000.00.

Tomaremos un escenario conservador para este modelo considerando los $300,000.00 para este proyecto.

Prioridad Regional – 4 Pts.

Para obtener los 4 puntos dentro de la categoría de prioridad regional, la certificación solicita de acuerdo con la ubicación del proyecto que se cumplan con al menos 4 de las categorías indicadas para este emplazamiento. Para la ubicación del proyecto, el sistema indica que hay que cumplir 4 de las siguientes categorías:

- Reducción del uso de agua interior.

- Energía renovable.

- Optimización de la Energía.

- Acceso a Transporte Público.

- Manejo del Agua Pluvial.

- Reducción del uso del agua exterior.

Como se puede observar en las últimas páginas la estrategia planteada cumple con 4 de estos 6 puntos por lo que podemos contar también con los 4 puntos que otorga esta categoría.

A partir de estas consideraciones en el alcance, se proyecta la obtención de 45 puntos por lo cual se alcanzaría la certificación que se busca obtener para hacer la

comparativa desde el enfoque de rentabilidad para el desarrollador. Por último, se deben también tener las consideraciones del costo de inscripción y proceso de certificación del proyecto ante el USGBC.

De acuerdo con los datos que muestran en su página principal y tomando como referencia la siguiente tabla se hizo el cálculo del costo que conllevaría para este proyecto la obtención de la certificación.

Calculando los costos de acuerdo con nuestro proyecto entendiendo que no somos miembros organizacionales el registro del proyecto considerando el tipo de cambio a $20.00 MXN por dólar, sería por $24,000.00. Después como ya se ha desarrollado anteriormente el área de construcción del proyecto es de 10,564.70 m2 por lo que de

Tabla 17 Costos Proceso de Certificación LEED.

acuerdo con la tabla correspondería un costo de $129,637.93 con esto resultando en un total de $153,637.93 por el proceso de la certificación para considerar como variable en nuestro modelo.

A partir de los resultados para este modelo la estructura de trabajo para la edificación sustentable concluye de la siguiente manera:

Tomandocomolíneabaselosresultados arrojadosen elestudiotécnico del modelo tradicional únicamente se le adicionaron las afectaciones indicadas en las categorías de los créditos para alcanzar la certificación LEED, para revisar a detalle las variaciones se presenta la siguiente tabla para la etapa de predesarrollo, entendiendo que en la etapa de originación la cual engloba lo relacionado a los tramites es una constante como ya se mencionó antes.

Se adicionaron los conceptos que tienen que ver con la certificación como lo son la dirección de obra, la contratación del profesional LEED además de todo lo referente al registro del proyecto y su estudio para aprobación.

Tabla 18 Estimado de Costo Modelo Sustentable

Estructura de Trabajo Pre Desarrollo

Para la etapa de Desarrollo se consideraron de igual manera los sobre costos que se explicaron durante la descripción de las categorías de créditos LEED, aumentando los metros cuadrados de construcción por el alcance agregado para los baños de la estación de bicicletas, después se agregaron también en su correspondiente categoría los sobre costos para la estación de carros eléctricos, planta de tratamiento, etc. El resultado fue el

Tabla 19 Estimado de Costo Etapa Predesarrollo

Estructura de Trabajo Desarrollo

Para las afectaciones del tiempo de acuerdo con entrevistas de juicio de experto se concluyó que en este modelo las afectaciones descritas no formarían parte de una ruta crítica del desarrollo del proyecto por lo que puede tomarse como una constante.

5.3 Factibilidad Comercial.

5.3.1 Modelo de Edificación Tradicional.

Durante la factibilidad económica se mencionó sobré información relevante que es necesaria para poder analizar la factibilidad de un proyecto inmobiliario desde la

Tabla 20 Estimado de Costo Desarrollo Modelo LEED

perspectiva del desarrollador. De acuerdo con la información obtenida por parte de 4S comercialmente el modelo que se está proyectando en el presente trabajo puede tomar los siguientes supuestos con una alta probabilidad de resultar en un producto factible en el mercado.

El primer supuesto que podemos tomar a partir del estudio de mercado presentado por 4S en su presentación “Como Vamos Monterrey 2021” es la absorción propuesta que el desarrollo puede aspirar de acuerdo con las condicionantes actuales del mercado. De acuerdo con la información general que se presenta sobre Monterrey se puede extrapolar para poder proyectar una absorción de 5 departamentos para el proyecto que se está planteando.

Este dato lo que nos arroja al proyectarlo es que tanto el primer año como el segundo se estiman unas ventas de 60 y 57 departamentos respectivamente para culminar el proyecto en 2 años solamente. A partir de este dato se puede encontrar la consideración de flujo de ingresos para el proyecto.

Para complementar los ingresos que se recibirán en el tiempo es importante también conocer información acerca del precio al que el mercado puede ser atractivo un departamento en la zona con las condiciones que se está proyectando. De acuerdo con el mismo estudio de 4S para el sector premium plus el precio de entrada promedio de venta es por 2.8 millones de pesos y el precio por unidad puede llegar hasta los 6 millones de pesos. Por lo que se propone un precio para los departamentos de alrededor de 45 mil pesos el metro cuadrado.

En cuanto a la mezcla recomendada de acuerdo con los proyectos existentes en la zona y que pudieran considerarse competencia directa, se realizó una visita a cada uno de ellos y encontramos como propuesta el poder considerar la siguiente mezcla para el proyecto.

Con esta información completamos todas las consideraciones comerciales para el modelo tradicional del proyecto, a partir de aquí se pueden proyectar ingresos totales, y como se producirán estos en el tiempo y con ello calcular la utilidad y margen real del proyecto el cual analizaremos en el siguiente marco.

5.3.2 Modelo Sustentable o LEED.

En cuanto a los indicadores relacionados a la factibilidad comercial en el modelo sustentable o LEED al ser el mismo entorno y competencia frente al cual se desarrollará el proyecto se toma como supuesto las mismas restricciones en cuanto a mezcla y absorción, esto tratando de ser conservadores en el estudio de la factibilidad financiera y no generar indicadores que pudieran sobrevalorar el efecto de un edificio sustentable en las condiciones de este proyecto.

Además, no se encontró literatura o estudios que respaldaran algún efecto positivo o negativo en la absorción de un proyecto, o en la demanda de cierto producto o unidad que pudiéramos considerar para respaldar alguna afectación en este sentido.

Tabla 21 Estimado de Ingresos Modelo Tradicional.

Prototipo Programa SuperficieVendible Mezcla% #Departamentos Precio porDepartamento Ingreso TotalxTipología

El único indicador del cual encontramos diversa literatura que respalda un efecto ocasionado por la sustentabilidad o alguna certificación en el proyecto inmobiliario es en elvaloropreciodelaunidada ofertar, de acuerdo con investigación hechapor Inmobiliare (2021) Levy Holding una desarrolladora inmobiliaria reporta entre sus proyectos sustentables como el que estamos proyectando en el presente trabajo, un efecto positivo en el valor de las unidades de entre un 8 y 9%, esto en proyectos desarrollados en suelo mexicano.

Por otro lado, el World Green Building Council (WGBC) en su estudio “The Business Case for Green Building” dedica un apartado completo al estudio de como un edificio sustentable incrementa su valor dependiendo del nivel de certificación que obtiene, de acuerdo con proyectos internacionales residenciales este incremento puede ser desde el 3% hasta el 30% en su valor.

Como lo mencionan estos incrementos van dependiendo del nivel de sustentabilidad del proyecto y del entorno en donde se emplazan. para el estudio que se está realizando, entendiendo que se aspira a un nivel de certificación bajo dentro de la escala de LEED y tratando de ser conservadores con el estudio se propone tomar como supuesto un incremento del 4% dentro del precio de los departamentos. Es decir, si para el modelo tradicional proyectamos un precio por m2 de $50,000.00 podemos tomar como base para el modelo sustentable un precio por m2 de $46,800.00.

La última afectación referente a lo comercial es lo requerido para alcanzar la certificación LEED, como se mencionó en la factibilidad técnica tenemos que cumplir con la categoría de Sitio de alta prioridad y desarrollo equitativo, lo cual indica que se necesita ofertar el 5% de unidades con un precio asequible para la clase media de la región por lo

que de acuerdo con esto del total de 8,900.00 metros cuadrados vendibles el 95% de ellos se ofertarán a un precio de $46,800.00 y un 5% es decir 445 metros cuadrados serán ofertados a un precio de $27,500.00.

Con estas condiciones los ingresos de acuerdo con la factibilidad comercial para el modelo de edificación sustentable serían los siguientes:

5.4 Factibilidad Financiera.

5.4.1 Modelo de Edificación Tradicional.

Con todas las consideraciones y limitantes planteadas en los marcos anteriores, se realizó el modelo financiero de acuerdo con la estructura de trabajo que se presentó en la factibilidad técnica. Primero proyectando los flujos del proyecto de la siguiente manera considerando la inflación en los saltos de año, así como la plusvalía que tentativamente el

proyecto puede aspirar

Las erogaciones del proyecto se proyectan así considerando una inflación anual del 7% de acuerdo con las proyecciones del INEGI.

Tabla 22 Estimado de Ingresos Modelo Sustentable.

En cuanto al flujo de ingresos considerando una plusvalía al proyecto del 8% a partir de la inflación que se plantea por el INEGI y los estudios por parte de la consultoría de 4S y considerando la absorción que se plantea en el marco comercial de este trabajo se presenta de la siguiente manera:

Determinados ya los ingresos y egresos del proyecto para el modelo tradicional el resultado del análisis financiero arroja un margen de operación del 15% se representa de

Tabla 23 Proyección Erogaciones Modelo Tradicional.

Tabla 24 Flujo de Ingresos Modelo Tradicional.

Tabla 25 Estado de Resultados Modelo Tradicional.

5.4.2 Modelo Sustentable o LEED

Encuantoalmodelofinancieropara elproyecto con lasconsideracionesnecesarias para que alcance una certificación con los criterios LEED, el flujo de erogaciones resultó de la siguiente manera considerando las restricciones que son una constante en ambos proyectos también:

Para el flujo de los ingresos del proyecto en este modelo los resultados son los siguientes, recordando que la afectación o variable principal es la plusvalía que un producto de estas características sustentables pudiera tener respaldado en lo que se describió en la factibilidad comercial.

Tabla 26 Flujo de Erogaciones Modelo Sustentable o LEED

Tabla 27 Flujo de Ingresos Modelo Sustentable.

Con esto, el modelo financiero para el proyecto sustentable arroja el siguiente resultado:

Tabla 28 Estado de Resultados Modelo Sustentable o LEED.

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES.

De acuerdo con los resultados que arrojo el estudio de factibilidad bajo las consideraciones expuestas y los supuestos descritos a lo largo de este trabajo la comparativa entre ambos modelos queda de la siguiente manera desde el enfoque de negocio para el desarrollador, es decir comparando la rentabilidad de los proyectos:

Dentro del análisis de este estado de resultados comparativo podemos encontrar que la diferencia entre ambos modelos tanto en el margen bruto como en el margen de operación es prácticamente nula de menos del 0.09% esto es un resultado muy similar al expuesto en el estudio “Caso de Negocio LEED en Latinoamérica” el cual es expuesto al inicio de este trabajo.

En cuanto al VPN contrario a los márgenes brutos y de operación los cuales favorecen ligeramente al modelo tradicional, el modelo sustentable pareciera arrojar un mejor indicador en este aspecto.

Tabla 29 Comparativa de Rentabilidad Entre Modelo Tradicional y LEED.

Si bien la hipótesis expuesta en este trabajo partía de la premisa que el modelo sustentable es era menos rentable que el modelo tradicional, la diferencia entre ambos modelos es tan corta y considerando el margen de error, no se puede concluir de manera positiva o negativa en referencia a esta hipótesis.

Sin embargo, uno de los objetivos que se cumple con estos resultados y con el desarrollo del presenta trabajo es el aportar indicadores en este campo para que sumados otros trabajos más adelante se puedan generar estrategias para incentivar el desarrollo sustentable en este nicho de la edificación y el mercado. Pues si bien se cuenta con un margen de error en este trabajo también se puede considerar que la brecha al menos en estas condiciones no es tan amplia como la percepción general pudiera pensarlo.

Es importante entonces, si bien como se mencionó en un inicio, no tomar este resultado como una verdad universal pues mucho de esto depende de las condiciones del entorno, si tomar sus consideraciones como una contribución para poder generar un estudio de manera holística para generar estas estrategias que, como se mencionó en un inicio es de interés social.

REFERENCIAS

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https://www.youtube.com/watch?v=rgV3_ZWCtAA

4s. (2022). The Innsights - Gran Reporte De Verticalización MX 2022. 2022, de 4s Sitio web: https://www.youtube.com/watch?v=YPgqAT9ngrQ

Angélica Ospina & Tatiana Carreño. (2021). Caso De Negocio De Leed En Latinoamérica. 2021, De Consejo Colombiano De Construcción Sostenible De Sitio Web:

https://www.cccs.org.co/wp/download/caso-de-negocio-leedlatinoamerica/?wpdmdl=24728&refresh=623a81c54fd8c1648001477

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https://portal.monterrey.gob.mx/pdf/2013_2025.pdf

Ayuntamiento del Municipio de Monterrey. (2010). REGLAMENTO PARA LAS CONSTRUCCIONES DEL MUNICIPIO DE MONTERREY, NUEVO LEÓN. 2010, de Ayuntamiento del Municipio de Monterrey Sitio web:

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