Servicehåndbogen 2012 by Min Boligforening

Servicehåndbogen for andelsog ejerlejlighedsforeninger

2012 32. årgang

LÆS BLANDT ANDET OM:

HÅNDTERING AF SKYBRUD FORPLIGTELSER I AB OG EF TIPS TIL BYGGESAGER NORMALVEDTÆGTER ANKENÆVN OG GARANTIER SERVICEHÅNDBOGEN INDEHOLDER RELEVANTE ARTIKLER OM F.EKS. MILJØ, RENOVERINGER, NYE TAGE, BEKENDTGØRELSER, VEDTÆGTER M.M. FOR EJER- OG ANDELSBOLIGFORENINGER. SERVICEHÅNDBOGEN ER DEN ENESTE BOG, DER GRATIS SENDES TIL BESTYRELSEN I EJER- OG ANDELSBOLIGFORENINGER.

Vejen til din altan og elevator begynder her. Vi projekterer og bygger altaner og elevatorer i ĂŚldre etageejendomme og er med dig hele vejen fra de fĂ¸rste tegninger til den endelige montering. Ring til os og fĂĽ et uforpligtende tilbud.

www.altan.dk

70 26 83 03

www.alevator.dk

70 70 20 18

Servicehåndbogen for andelsog ejerlejlighedsforeninger 2012 32. årgang - udgivet af Servicehåndbogen A/S, Nyvej 16 C 1., 1851 Frederiksberg C Telefon 22 43 07 50, info@servicehaandbogen.dk, www.servicehaandbogen.dk Oplag: 8.200. Tilmeldt Dansk Oplagskontrol. Eftertryk af artikler og billeder i Servicehåndbogen må kun finde sted efter forudgående aftale. Tryk: Frederiksberg Bogtrykkeri A/S. Ansvarshavende redaktør: Christian Ringbæk.

Indhold Forord: På vej mod en CO2-neutral hovedstad, Teknikog Miljøborgmester, Ayfer Baykal . . . . . . . . . . . . . . . 4 Vejen til fremtidens bæredygtige byer går gennem boligforeningerne, miljøminister Ida Auken . . . . . . . . . . 5 Vær med til at holde København tryg, ren og fri for hærværksgraffiti, områdechef Kim Hjerrild, Center for Renhold, Københavns Kommune . . . . . . . . . . . . . . 10

Det er foreningens økonomi, som sælger andelsboligen - derfor ny regnskabsvejledning, Preben Løth, Boligexperten Administration A/S . . . . . . . . . . . . . . 56 Stadig flere andelsboligforeninger vurderes af valuarer, Torben Lund, danbolig Erhverv . . . . . . . . . . . . . 59 Bestyrelserne bliver webredaktører - og sparer tid og opnår fordele, Christian Ringbæk, Prosedo . . . . . . 60

Fra køkkentrappe til elevator, Lasse Bendixen, Alevator.dk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12

Kan dit bolignet følge med?, Lasse Bohart, Dansk Kabel TV . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62

Nem og effektiv fornyelse til vandrør, Søren Dallov Ibsen, Greenpipe ApS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14

Sådan får din forening udlejet de ledige erhvervslokaler, Rebekah Reuter, danbolig Erhverv . . . . . . . . . . 64

Forebyg kalk i vandrør, John Zindel, AMTech . . . . . 16

Blødgøring betaler sig, Mia Mølgaard, Guldager . . . 66

Bruger du som formand for meget tid på konflikter? certificeret mediator, advokat og psykoterapeut Tina Monberg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18

Hvilke forpligtelser har du som andelshaver?, Kristine Virén og Anne Sandager, Bolius . . . . . . . . . . . . . . . 68

Usikker fremtid for de korte F-lån og afdragsfrihed, direktør Rasmus Juul-Nyholm, Administrationshuset A/S . 22

Hvordan fungerer en ejerforening?, Kristine Virén og Anne Sandager, Bolius . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71

Byggeopgaver i boligforeningen, direktør Kent Friis Petersen, Vest Administration A/S . . . . . . . . . . . . . . 25

København skruer op for affaldssortering, Susan Vera Mortensen, kommunikationskonsulent, Københavns Kommune . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74

Når ejendommens tag skal skiftes - gode tips til ejerog andelsforeninger, Hans Lauesen og Kenneth Lorenz, Focus2 A/S . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28

3-i-1 krise - hvorfor bliver det ved og hvad skal jeg gøre? direktør Rasmus Juul-Nyholm, Administrationshuset A/S . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77

12 nye lejligheder på toppen, Eric Prescott, A4 arkitekter og ingeniører . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32

Ankenævn, garantiordninger og brancheforeninger 80

København fik 135 mm regn på to timer, Jørgen Bech-Andersen, Hussvamp Laboratoriet . . . . . . . . 34

Byggeriets Ankenævn . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82 Køkken Anke Foreningen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85

Forebyg skader ved skybrud, direktør Philippe Gary, Falkon A/S Rådgivende Ingeniører F.R.I. . . . . . . . . 36

Danske Låsesmede Forenings Garantiordning . . . . 86

Klædt på til klimaet, Pia Staalgaard, kommunikationskonsulent i Klimakontoret, Fr.berg Kommune . . . . 39

Vinduer med garanti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89

Monsterregn – et monsterproblem, kommunikationskonsulent Pia Rasmussen, Fr.berg Forsyning . . . . . 42 Skybrud og skimmel, Anne Pia Koch, Seniorkonsulent, Teknologisk Institut Byggeri . . . . . . . . . . . . . . . 44 Hold øje med forsikringerne, Jan Hansen, direktør, ABF, Andelsboligforeningernes Fællesrep. . . . . . . . 48 Ejendommens vigtigste dokument: Tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan, Anders Bang Olsen, Bang & Beenfeldt A/S . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50 Brug gas til komfuret og i vaskeriet for miljøets skyld, Palle Hansen, Københavns Energi A/S . . . . . . . . . . 54 Servicehåndbogen 2012

DS-garantimærket . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87

Glarmesterlauget Garantiordning . . . . . . . . . . . . . . 90 Forsikringsoplysningen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90 Danske Malermestres Garantiordning . . . . . . . . . . . 91 Danske Anlægsgartneres Garantiordning . . . . . . . . 92 Kvalitetssikkerhed ved asfaltarbejder . . . . . . . . . . . 94 Normalvedtægt for en privat andelsboligforening . . 95 Normalvedtægt for ejerforeninger . . . . . . . . . . . . . 108 Fagregister - håndværkere og rådgivere . . . . . . . . 114 Årskalender for 2012 og 2013 . . . . . . . . . . . . 161-162 3

På vej mod en CO2-neutral hovedstad København vil være verdens første CO2-neutrale hovedstad og kombinere vækst, udvikling og øget livskvalitet med CO2-reduktioner Af Teknik- og Miljøborgmester Ayfer Baykal, Københavns Kommune

Københavns Borgerrepræsentation har vedtaget KBH 2025 Klimaplanen, der peger på, hvad der skal sættes i gang for, at København kan blive verdens første CO2-neutrale storby. KBH 2025 Klimaplanen er en ambitiøs helhedsplan og en samling af konkrete mål og initiativer. Inden for det eksisterende byggeri vil en markant reduktion af energiforbruget kunne bidrage til ambitionerne om CO2-neutralitet i 2025. Københavns Kommune vil frem mod 2025 øge renoveringstakten med 0,5-procentpoint om året. Det betyder, at 33 pct. af boligerne skal renoveres frem mod 2025, hvilket kræver, at der i større grad skal energioptimeres f.eks. i forbindelse med anden renovering. Energirenovering kan eksempelvis være isolering af tage, gavle og facader, udskiftning til energirigtige vinduer og anvendelse af solenergi. I mange andelsog ejerlejlighedsforeninger i København - og især boligforeningerne i de ældre bygninger - er der mange rentable energibesparelser at hente. Manglende viden om de konkrete løsninger og mulighederne for finansiering betyder desværre, at energirenoveringer ikke bliver realiseret i tilstrækkelig grad. I København vil vi arbejde for, at der skabes øget incitament til energirenovering, som også kan være med til at hæve boligstandarden og livskvaliteten for københavnerne. Energirenoveringerne skal naturligvis tage hensyn til rentabilitet og arkitektur. Vi vil udarbejde en samlet strategi for reduktion af energiforbruget i det nye og eksisterende byggeri. Strategien vil virke 4

som en guideline, som både kommunen og byggebranchen kan styre efter i den fremtidige planlægning af energirenoveringer.

"33 pct. af boligerne skal energirenoveres frem mod 2025, hvis målet skal nås" Ayfer Baykal, Teknik- og Miljøborgmester

Strategien skal samtidig skabe grobund for udvikling af teknologi og investering i nye løsninger inden for energirenovering. Det er hensigten, at den opbyggede viden om finansiering, teknologiske løsninger, byggeprocesser og organisering gennem forskellige projekter i København skal udbredes til alle relevante aktører både inden for og uden for kommunen og skabe inspiration. I Københavns Kommune vil vi sikre en proaktiv sagsbehandling med specialkompetence inden for energirenoveringer. Herunder vil vi rådgive og vejlede om merværdien af en højere boligkvalitet med f.eks. bedre indeklima og mere dagslys. Med byfornyelsesindsatsen, der hidtil har haft mest fokus på utidssvarende boliger uden toilet og bad, vil vi i højere grad fokusere på bæredygtighed ved at øge renoveringstakten og energieffektiviseringsgraden. Vi ønsker at give tilskud til langsigtede energieffektiviseringer, mens de mest rentable projekter egenfinansieres. Omstillingen til en grønnere hovedstad er begyndt, men det kræver et langt sejt træk på mange områder, hvis vi skal nå i mål. Jeg håber, at alle andelsog ejerlejlighedsforeninger vil tage udfordringen op og gennem flere energirenoveringer vil bidrage til en CO2-neutral hovedstad i 2025.

■

Vejen til fremtidens bæredygtige byer går gennem boligforeningerne Det kan være svært at se, hvad en boligforening i Greve og millionbyen Mumbai har til fælles. Fællesskabet består i, at de begge repræsenterer de udfordringer, som borgere, byer, lande og hele verden står overfor de næste 50 år. De har også det til fælles, at det er gennem fællesskabet, at løsningerne på udfordringerne findes

Af miljøminister Ida Auken

Når mange mennesker vælger at bo tæt sammen, får vi naturligt en lang række udfordringer med luftforurening, støj, et meget stort energiforbrug og kolossale mængder affald. Men når vi bor tæt sammen, opstår der også et væld af fællesskaber og et enormt folkeligt engagement for at præge lokalområder eller byen i sin helhed. Fællesskabet giver nogle unikke muligheder for at indrette og udvikle byerne, så udfordringerne løses samtidig med, at vi skaber bæredygtige byer, der byder på høj livskvalitet.

"Den enkelte boligforening kan plante træer, lave grønne områder og grønne tage på egne arealer" Ida Auken, miljøminister

Bæredygtige byer er og bliver et vigtigere grønt marked verden over. Hvis vi i Danmark finder de løsninger, der kan bidrage til at løse udfordringerne, vil vi kunne eksportere dem til Shanghai, Maputo og Sao Servicehåndbogen 2012

Paulo. Indbyggere i danske byer står dagligt overfor konkrete udfordringer, der kræver nye, innovative løsninger, og det er derfor oplagt at benytte byerne som laboratorier for udviklingen af nye, grønne teknologier. Det er ikke nogen nem opgave. Det kræver tværgående politisk tænkning og folkeligt engagement at løse miljøudfordringerne og skabe sunde rammer for det gode liv på et økonomisk bæredygtigt grundlag. Men vi er heldigvis mange, der kan bidrage til at løse opgaven. Hver enkelt beboer og boligforening står med nøglerne til at løse byernes udfordringer og med nøglerne til en eksportsucces. Derfor kan arbejdet i den enkelte boligforening gøre en kæmpe forskel. Bæredygtige perspektiver Byerne står for hovedparten af verdens CO2-udledning og ressourceforbrug. Men byerne har også mange styrker i forhold til miljø- og ressourceregnskabet. Befolkningstætheden er som sagt stor. Det mindsker arealforbruget, reducerer transportbehovet og gør varmeproduktion mere effektiv. Derudover betyder livet i byen også, at transportformer såsom cykling, gang og kollektiv transport er mere udbredte. 5

►

Vejen til fremtidens bæredygtige byer går gennem boligforeningerne

Betingelserne er til stede, og vi har dermed et godt udgangspunkt for de intelligente, bæredygtige løsninger, byerne kalder på. Vi kan som beboere i byerne løfte udfordringerne i fællesskab og udnytte det store potentiale for grøn vækst og nye, grønne arbejdspladser. Forestil dig for eksempel følgende bæredygtige perspektiver: Sunde grønne byer Bæredygtige byer skal skabe rammerne for, at indbyggerne let og inspirerende kan bevæge sig i det offentlige rum. Derfor skal vi skabe optimale forudsætninger for udfoldelse og motion. Først og fremmest skal de miljø- og sundhedsskadelige elementer i byen minimeres. I de større danske byer er en væsentlig udfordring at mindske de 3500 årlige dødsfald, 100.000 astmatilfælde og to millioner sygedage, der ifølge Folkesundhedsrapporten opstår på grund af luftforureningen. Det kræver færre og renere biler i byen, men også, at byen indrettes til at være attraktiv at færdes i til fods og på cykel. Den enkelte boligforening kan bidrage til udviklingen ved at plante træer, lave grønne områder og grønne tage på egne arealer. Derudover kan der installeres støjdæmpende vinduer ud mod trafikerede veje. Intelligent transport Plads er en mangelvare i byerne. Derfor

bliver vi nødt til at prioritere mellem vejbaner, parkeringspladser, cykelstier, fortove, pladser og friarealer. Cyklister og folk, der benytter den kollektive trafik, optager fem til ti gange mindre plads end en passager i en bil, og derfor skal de prioriteres. De større byer i Danmark er verdensberømte for deres mange cyklister, og der skal fortsat gøres en aktiv indsats for at forbedre forholdende. Ligeledes kan vi gøre den kollektive transport så attraktiv som muligt ved at placere indkøbsmuligheder, arbejdspladser og hospitaler nær stationerne. Boligforeninger kan selv være med til at skabe gode rammer for cyklister og begrænse den megen plads, der typisk dedikeres til privatbiler. En idé kan også være at oprette delebilsordninger. Vedvarende energiforsyning Vi skal arbejde hen imod, at elog varmeforsyningen kommer udelukkende fra vedvarende energi. Vind, biomasse, geotermisk varme og solvarme skal udnyttes i langt højere grad end nu - suppleret med brug af solceller og bølgeenergi i takt med at teknologierne bliver billigere. Samtidig med at vi omlægger forsyningen, skal vi spare på energien. Energirigtig adfærd kan styrkes gennem en større gennemskuelighed omkring elforbruget, intelligent elforbrug og et større ejerskab til produktionen.

Der er grønt lys til at lade hvert syvende tag i Danmark producere solstrøm i 2030 – et niveau for solcelleanvendelse, som elsektoren selv har estimeret. Foto: Christian Ringbæk

I den enkelte boligforening kan man vælge at synliggøre den enkelte husstands eller hele bebyggelsens energiforbrug og motivere til at reducere forbruget gennem økonomiske incitamenter. Det er også en mulighed at investere i vedvarende energi i form af jord- eller solvarme. Tætte byer og tættere bygninger Der er forsat et meget stort energispild i vores bygninger, og derfor skal byggesektoren tænke i at minimere bygningernes energiforbrug samtidig med, at der anvendes miljøvenlige materialer. Fra 2020 bliver det et EU-krav, at alt nybyggeri skal være tæt på energineutralt. Hvis Danmark kan komme på forkant med

udviklingen, venter et stort eksporteventyr. Boligforeningerne kan gå forrest og reducere energispildet ved at fokusere på at minimere energiforbruget ved renoveringer samtidig med, at nybyggeri bør bygges som tæt lavenergibyggeri. Klimasikrede byer Mange danske byer ligger i lavninger eller ud til kysten, og de er derfor ekstra udsatte over for effekterne af klimaforandringer. Regeringen indgik i foråret en aftale, der giver kommunerne mulighed for at investere 2,5 milliarder i klimatilpasning med særligt fokus på oversvømmelser. Boligforeningerne bør også ruste sig til at håndtere stadigt større vandmasser. Det

► Servicehåndbogen 2012

Vejen til fremtidens bæredygtige byer går gennem boligforeningerne

kan kræve samarbejde og fælles investeringer med andre grundejere i lokalområdet, men det giver samtidig mulighed for at styrke de rekreative områder. For eksempel kan der anlægges parker, kanaler, legepladser og idrætsfaciliteter, der er indrettet, så de i tilfælde af ekstremregn kan opsamle store mængder vand, så det ikke ender i kælderen.

Det håber jeg, at I vil være med til at arbejde for. For opgaven kræver, at alle parter yder en indsats. Lad os vise verden, hvordan fremtidens by ser ud.

Fremtidens byer Fremtidens by er grøn, tæt, sund, attraktiv, funktionel, idérig og levende. Hvis vi i fællesskab formår at udvikle bæredygtige byer i Danmark, kan vi gå forrest i kampen om at løse en række af de udfordringer, vores samfund står overfor og samtidig skabe grønne, danske arbejdspladser. I udviklingen af bæredygtige byer spiller hver enkelt boligforening en helt central rolle. Foreningerne kan selv skabe grønnere, sundere og mere velfungerende forhold til glæde for alle beboere.

"Boligforeningerne bør også ruste sig til at håndtere stadigt større vandmasser" Ida Auken, miljøminister

Derudover er der mange penge at spare på energibudgettet eller på oprydning efter oversvømmelser. Uanset hvilken vej den enkelte forening vælger at gå, kan der bidrages lokalt til udviklingen. Vejen til fremtidens bæredygtige byer går gennem boligforeningerne.

■

På billedet ses 8-tallet i Ørestad Syd, hvor taget er etableret som grønt tag. Bebyggelsen har to grønne tagflader på hver ca. 70 meter med en hældning på 30-32 grader. Tagene består af måtter med sedum og mosser. Foto: Christian Ringbæk

Vest Administrationen A/S – en anderledes og professionel partner

Gå jeres kommende administrator på klingen! Valget af administrator er vigtig for enhver boligforening. Jeres kommende administrator skal: • Have faste og sikre procedurer for, hvordan jeres papirer håndteres i det daglige! • Have en sikker IT platform, der konsekvent følger med tiden, og sikrer jer reel on-line adgang! • Være forsikret, så I ikke har risiko for tab! • Være stabile og tilgængelige og have få kontaktpersoner i den daglige administration! • Have et forretningskoncept, som er gennemskueligt og uden 1. Administrator skal være specialiseret i andelsog ejerforeninger. prisoverraskelser! 2. Administrator beskæftige højttilkvalificerede medarbejdere, • Have de retteskal fagkundskaber at løse jeres udfordringer hurtigt!

Her er de tre vigtigste krav der bør stilles til en administrator

der kan besvare spørgsmål og løse problemer.

Vest Administrationen A/S gør det let at være bestyrelse Det logiske valg som ny administrator er Vest Administrationen A/S

3. Administrator skal have en velsmurt og gennemprøvet arbejdsgang, så tingene bare fungerer fra første dag.

VEST

ceret 1 certifi litet! O 900 a Vi er IS erhed for kv ikk s in d –

ADMINISTR ATION E N A/S

Vest Administrationen Administrationen A/S Vest A/S

Gammel Vartov VejKøbenhavn 20 • 2900VHellerup Tlf:6133 • 1620 • Tlf: 33•24 Vesterbrogade 12, 2. tv 2624• 61 Fax:2933 24 61 56 www.vestadm.com • info@vestadm.com • www.vestadm.com mail: info@vestadm.com

Servicehåndbogen 2012

Vær med til at holde København tryg, ren og fri for hærværksgraffiti Tilmeld din ejendom en graffitiafrensningsordning

Af områdechef Kim Hjerrild, Center for Renhold, Københavns Kommune

Mængden af graffiti er steget i København gennem de seneste år. Og det på trods af, at Københavns Kommune hver dag gør en stor indsats for at reducere mængden af hærværksgraffitien. Alle københavnere kan og bør hjælpe til med, at København er tryg, ren og fri for hærværksgraffiti. Det kan man blandt andet gøre ved at tilmelde sin ejendom en privat graffitiafrensningsordning.

samle sin indsats mod graffiti et sted, således at kommunens afrensning af hærværksgraffiti fremover er ensartet og fjernes oftere. Det koster hvert år Københavns Kommune omkring 8,5 mio. kr. at afrense hærværksgraffiti.

Graffiti avler graffiti. Det viser undersøgelser fra hele verden. Derfor gælder det om hurtigst muligt at fjerne hærværksgraffiti. Københavns Kommune fjerner jævnligt, ofte dagligt, hærværksgraffiti fra byudstyr såsom skilte, bænke, affaldskurve, springvand, legehuse etc., udover kommunale facader såsom daginstitutioner og skoler. Københavns Kommune er i gang med at

Københavns Kommune tæller tre gange om året mængden af graffiti på udvalgte ruter af 1 km. længde. Optællingen gælder antallet af plakater og klistermærker, udover tags (lille ”underskrift”), throw-ups (navn i tykke bogstaver) og pieces (store ”malerier”). Optællingerne viser, at mængden af graffiti nu er faldene efter, at den over en årrække er steget jævnt. I 2005 lå

"Vi opfordrer alle ejerog andelsboligforeninger til at hjælpe med til at reducere mængden af hærværksgraffiti" Kim Hjerrild, områdechef

DSB bruger hvert år ca. 25 mio. kr. på Hvert år brugers der millioner af kroner at udbedre skaderne efter graffiti. Især på afrensning af graffiti S-tog er hårdt plaget.

det samlede graffititryk på 8.794 stk., mod i dag 13.644 stk. Det skal bemærkes, at 90-95% af graffititrykket alene udgøres af klistermærker og tags (tags er korte graffiti-kruseduller). Københavns kommune er ikke alene om at gøre en stor indsats for at reducere hærværksgraffitien. Store, private selskaber såsom DONG, KE, Eltel, Movia, Arriva, Metroservice og ikke mindst DSB bruger også mange midler på at holde deres udstyr og facader fri for hærværksgraffiti. Men det er en stor opgave at holde København ren, tryg og fri for hærværksgraffiti. Derfor opfordrer Københavns Kommune alle ejerog andelsboligforeninger til at hjælpe med til at reducere og begrænse mængden af hærværksgraffiti. Det kan man f.eks. gøre ved at tilmelde sin boligforening en privat graffitiafrensningsordning. Ved at tilmelde sig en graffitiafrensningsordning kan man enten købe en ordning, hvor både tilsyn af ens facader og selve afrensningen indgår eller købe en ad-hoc ordning. Uanset hvad man vælger slipper man selv for besværet med afrensning, og ikke mindst for ærgrelserne over at se ens bygning skæmmet af grimt graffiti. Samtidig er man med til at holde København ren, tryg og fri for hærværksgraffiti. Foruden at tilmelde sin facade en afrensningsordning, er der flere andre ting, man kan gøre for at forebygge og reducere mængden af graffiti:

Servicehåndbogen 2012

• Opsæt lys omkring ejendommen Graffitimalere ønsker ikke at blive set. Det kan derfor være en god ide at opsætte lys rundt om ejendommen. • Beskyt facaden med beplantning Beplantning besværliggør graffitimalerens adgang til facaden. Det kan derfor være en god idé at øge beplantningen omkring ejendommen. Det kan man eksempelvis gøre ved at plante buske, hæk eller stokroser op ad facaden. • Hold ejendommen pæn Hvis man kun er ramt af hærværksgraffiti i mindre omfang og med sjældne mellemrum, kan det være en god løsning at overmale graffitien i murens farve. Murværket kan dog ikke tåle at blive malet over igen og igen. København er vores by og skal være et dejligt sted at bo og opholde sig. Men det er en kunst at holde byen ren, og det kræver engagement. Ved at tilmelde sin facade en privat graffitiafrensningsordning, er man med til at holde København ren og tryg – og fri for hærværksgraffiti. Har man yderligere spørgsmål eller har brug for råd og vejledning om graffiti og afrensning, er man velkommen til at kontakte: Københavns Kommunes Graffitisekretariat 3366 3190 eller www.kk.dk/graffiti

■

Fra køkkentrappe til elevator Læs i det følgende hvordan din boligforening kan få en elevator ind i ejendommen og dermed sige farvel til de besværlige ture op og ned ad trappen Af Lasse Bendixen, Alevator.dk

Alle i en etageejendom kan have glæde af at erstatte køkkentrappen med en elevator. Ældre mennesker og børnefamilier har dog helt åbenlyse fordele ved at gøre turen til 3. sal eller 4. sal mere komfortabel. De fleste ældre mennesker ønsker at bo længst mulig i egen bolig og med en elevator kan ældre og gangbesværede få en markant bedre livskvalitet, hvor de igen kan komme ned på gaden og deltage i bylivet. Børnefamilien kender alt til udfordringer med at få indkøbsposer, klapvogn, trætte børn og tunge tasker op til lejligheden. For mange børnefamilier kan elevatoren være løsningen, der gør, at man kan blive boende i byen, som de fleste storbyfamilier gerne vil. Vores undersøgelser og erfaringer fra gennemførte elevatorprojekter viser, at også enlige unge eller familier uden hjemmeboende børn sætter pris på elevatoren, når først den er etableret i ejendommen. For eksempel bliver besøg af dårligt gående familiemedlemmer pludselig en mulighed. Placering af elevatoren Når en elevator skal indbygges i køkkentrappen, så er der tale om at optimere et begrænset rum. Bygningsreglementet har for få år siden åbnet op for, at køkkentrappen kan nedrives og erstattes med en minielevator, som dog ikke er så mini endda. Løsningen med elevator i køkken/bagtrappen er en enkel og diskret måde at etablere elevatoren på. Der bliver adgang til lej-

Elevator i køkkentrappen

lighederne enten fra selve elevatoren eller via trappereposerne. Stort set alle københavnske køkkentrapper har et indvendigt mål der muliggør, at elevatoren kan blive ca. 120 x 100 cm. Det giver plads til transport af op til seks personer eller 450 kg. samt mulighed for barnevogn, rollator og de fleste typer af kørestole. Sådan kommer I i gang Men hvordan kommer man som forening i gang med et elevatorprojekt? Alevator.dk (en del af Altan.dk) har en række elevatorprojekter bag sig, hvilket har givet os en solid viden om et typisk projektforløb. Her følger en lille guide til, hvordan I kan komme videre og i mål med elevator i køkkentrappen. 1: Undersøg om der er stemning for en elevator i jeres boligforening. Typisk er der delte meninger om, hvorvidt elevatoren er en god idé. Vi stiller derfor gerne materialer til rådighed for jer, så I lettere kan forklare fordelene ved en elevator – både for livet og økonomien i ejendommen. Vær opmærksom på, at etablering af elevatorer med fordel kan ske i sammenhæng med andre byggeprojekter, fx nye altaner, adgang til uudnyttede loftrum eller etablering af en fælles tagterrasse. Ofte giver disse tiltag beboerne i stueetagen og 1. sal øget interesse for elevatoren. 2: Næste skridt er et uforpligtende møde på ejendommen, hvor vi sammen kigger på mulighederne for etablering af elevator. Udover den allerede nævnte mulighed med elevator i køkkentrappen, så kan en elevator alternativt indsættes i hovedtrappens hulrum eller placeres uden på ejendommen. Når vi har kortlagt mulighederne i jeres ejendom, udarbejder vi et tilbud på den samlede opgave.

3: I skal nu tage stilling til, om projektet skal gennemføres – typisk på et beboermøde og/eller en generalforsamling. Alevator.dk deltager gerne på mødet for at sikre, at alle spørgsmål bliver besvaret. Har I indhentet flere tilbud, skal I blive enige om, hvilken leverandør, der skal udføre arbejdet. 4: Når I er blevet enige om elevatorløsningen og finansieringsformen, overlader I resten til os. Vi varetager projekteringsfasen og står for kontakten til myndighederne, herunder den endelige byggetilladelse. Materialet til kommunen udarbejdes af vores egne arkitekter og ingeniører, der har stor erfaring med byggeprojekter i eksisterende boligejendomme. 5: Med en endelig byggetilladelse i hånden er vi klar til at bestille alle materialer hos vores producenter og leverandører. Selve bygningsarbejdet og etableringen af elevatoren tager ca. tre måneder. Arbejdet udføres af vores egne håndværkere, der ud over deres faglige uddannelse er skolet til at styre projektet på byggepladsen med respekt for det liv, der samtidig leves i ejendommen. 6: I er nu klar til første tur med jeres nye elevator. Vi afleverer elevatoren og gennemgår det praktiske i forbindelse med den daglige brug. Den lovpligtige service og vedligeholdelse varetages af Alevator. dk det første år efter aflevering. Herefter indgår I som forening en aftale med et autoriseret servicefirma.

Med en elevator kan den ældre beboer nemt komme ned i gården og ud i byen.

Hundeluftning og ture op og ned med den lille i babyliften bliver let med en elevator.

Ovenstående guide er naturligvis en forenkling, og erfaringen viser, at der sjældent er to sager, der er ens i deres forløb. Det er også vigtigt at huske på, at det er en stor beslutning at etablere en elevator i ejendommen, da beboerne har forskellige behov og meninger. Ofte har beboerne i stueetagen svært ved at se fordelen, ligesom andre synes, investeringen er for stor i forhold til, hvor meget de tror, de vil bruge elevatoren. I virkelighedens verden viser det sig dog, at stort set alle elsker elevatoren, når først den flytter ind på køkkentrappen. I nogle tilfælde etableres den sammen med eksempelvis en fælles tagterrasse eller altaner, som kan give alle beboere en fælles fordel.

■

Servicehåndbogen 2012

Nem og effektiv fornyelse til vandrør Nye vandrør, varmerør og gulvvarme – hurtigt og uden byggearbejde. Med Greenpipe-metoden bliver rørene som nye på 2-5 dage pr. lejlighed helt uden byggerod, larm, støv og støj

Af Søren Dallov Ibsen, Direktør Greenpipe ApS

Relining af vandrør er en ny og banebrydende teknologi i Danmark. Teknologien er blevet brugt i mere end 20 år i blandt andet Tyskland, hvor teknologien stammer fra. I 2011 blev teknologien indført i Danmark af Greenpipe ApS. Direktør Søren Dallov Ibsen fra Greenpipe har allerede gode erfaringer med metoden, som han ved et tilfælde fik kendskab til i 2009. Da stod hans tyske svigermor nemlig overfor omfattende vandsskader i sit hus, hvor hun også måtte sande, at hendes forsikringsselskab gav hendes et ultimatum – ”forny dine vandrør eller vi opsiger forsikringsaftalen med dig”. Forsikringsselskabet foreslog Greenpipe-metoden, som ville give en besparelse på mellem 30 og 50 procent, og svigermoderen kunne blive i huset, mens arbejdet stod på. Det var det afgørende, at man så nemt og hurtigt som muligt kunne renovere vandrør uden store gener for den enkelte husejer eller det enkelte firma. Søren så et stort potentiale i metoden og valgte i 2010 at satse på det danske marked. Siden starten i foråret 2011 har Greenpipe relinet vandrør i over 300 boliger, primært etageejendomme. 14

I efteråret 2012 har 2 store boligområder på hver 350 boliger bestilt relining af deres vandrør. Bispebjerg Hospital, Alm brand, Helsingør Boligselskab og ejerog andelsboligforeninger er nogle af de kunder, som har fået relinet deres vandrør. ”Vi får rigtig gode tilbagemeldinger fra vores kunder, som er glade for at slippe for byggerod, støv og støj. Og arbejdet tager kun 2-5 dage i hver lejlighed. Derudover er det jo også en langt billigere metode til renovering af vandrør, og kunderne kan typisk spare mellem 30 og 50 procent i forhold til at skulle gennem en rørudskiftning, hvor alle gulve og vægge i badeværelserne eller køkkener skal hugges op”, fortæller Søren Dallov Ibsen.

"Foreningen ville spare 4-500.000 - tæt på 50% i forhold til udskiftning af vandrørene - samt de store gener dette ville medføre" Bo Wiedbrecht, bestyrelsesformand

I boligforeningen A/B Jyllingevej 11-15 er man meget glade for Greenpipe-metoden. Foreningen stod i 2011 overfor en omfattende renovation af vandrør i tre opgange og med udsigten til at kunne spare ca. 4 – 500.000 kr. i forhold til udskiftning af vandrør, var det ikke en svær beslutning for for-

Enkelt indgreb i køkkenet. 12 timer efter relining-arbejdet kan rørene benyttes igen.

eningen. Formand Bo Wiedbrecht fortæller efterfølgende ”… foreningen ville den dag i dag vælge præcis den samme løsning med de erfaringer vi gjorde os.” Metoden Metoden går helt enkelt ud på, at vandrørene inspiceres indvendigt med endoscop. Alle armaturer, udehaner og andre tapsteder samt pumper, kugleventiler m.m. afmonteres.

Her ses et eksempel på et tilkalket rør set indefra.

Derefter kobles rørsystemet sammen med specieldesignede slanger og fordelingsrør, hvorefter der blæses varm og tør luft gennem rørene, så de bliver helt tørre indvendig. Herefter sandblæses rørene med et specielt granulat, så de bliver metallisk rene indvendig, og så er rørene klar til at blive relinet. Kunstharpiks (reliningen) indføres i rørene, så der lægger sig et jævnt ensartet nyt lag inde i rørene - altså et nyt rør inde i de gamle rør.

Røret er her sandblæst og klar til relining.

Allerede 12 timer efter at rørene er blevet coatet, kan rørene bruges igen. Lidt om Søren Dallov Ibsen Søren er uddannet bygningsingeniør og VVS-montør, og har siden 1986 arbejdet med renovering og vedligeholdelse af bygninger. I 2010 startede han Greenpipe ApS i Danmark og er ejer og direktør i virksomheden.

■

Servicehåndbogen 2012

Røret er relinet og klar til brug.

Forebyg kalk i vandrør Kalkknusersystemet renser for belægninger af kalk i vandrør, varmtvandsbeholder og på varmelegemer ved hjælp af lyd. Samtidig falder forbruget af bl.a. opvaskemiddel, vaskepulver, blødgøringsmiddel og salt

Af John Zindel, adm. direktør, AMTech Aqua Miljø ApS

Tidligere var vi vant til, at der var vand nok, og at vand var næsten gratis. Sådan er det ikke mere. Rent drikkevand bliver en mangelvare. Regnog spildevandsmængderne bliver forøget, og der bliver et større behov for rensning. En af grundende er brugen af kemikalier og rengøringsmidler, når vi fjerner kalkaflejringer fra vores hjem. Alt sammen til belastning for miljøet. Men med et forholdsvis enkelt kalkknusersystem på jeres vandrør, skåner I miljøet, sparer vand og får færre udgifter. Knus kalken i dit vand AMTech Aqua Miljø har et kalkknusersystem, der sender lydbølger ind i vandrøret. Lyd knuser kalkmolekylerne i vandet fra 386,0 til 27,8 μm (1 μm = milliontedel af en millimeter), så de i stedet for at sætte sig som hårde belægninger flyder med vandet uden, at det sætter sig i vandrørene. På den måde fås højere vandtryk og bedre vandcirkulation. Det betyder i sidste ende, at man sparer penge på vand- og fjernvarmeregningen samtidig med, at levetiden på vandrørene, varmeveksler og pumper forlænges. Med kalkknust vand behøver man heller ikke at bruge samme mængder af rengørings- og vaskemidler. Kalken sætter sig heller ikke på samme måde på

badeværelsesgulvet, toilettet eller kaffemaskinen og det, der måtte sætte sig, kan fjernes med en svamp. Testet af Teknologisk Institut Metoden er testet af Teknologisk Institut, der har taget billeder og måling af kalkkrystallerne før og efter vandet blev behandlet med lyd (rapporterne kan ses på www. kalkknuser.dk). Siden da har bryggeriet Carlsberg, flere boligforeninger og boligejere anvendt metoden, og har dermed reduceret forbruget af kemikalier, vand og el mærkbart. Store besparelser Alt i alt opnås store besparelser ved at installere et enkelt kalkknusersystem på vandrør. ”Vi har virkelig forbedret cirkulationen i vores rørsystem. Nu har de lejligheder, der ligger yderst på rørsystemet tryk på vandet, og det varme vand er varmere. Vi har desuden kunnet lukke helt for blødvandsanlægget i vaskeriet, og vi bruger derfor ikke så mange penge på salt længere,” forklarer Nils Nielsson, Ejendomsmester for Stilledal i Vanløse. Det er grøn fornuft Kender I til problemet med kalkaflejringer, manglende varmt vand i vandhanen eller manglende tryk? Så kan I med fordel anskaffe jer et kalkknusersystem - ikke mindst for miljøets skyld da det er grøn fornuft.

■

ServicehĂĽndbogen 2012

Bruger du som formand for meget tid på konflikter? Vi ved alle, at konflikter er dræbende. De koster os så meget i tid, energi og økonomi. Så hvis vi ikke passer på vores konflikter, så ender de med at styre vores liv

Af certificeret mediator, advokat og psykoterapeut Tina Monberg

Konflikttrappen, som du 1. Den intrapersonelle konflikt – beskrikan se illustrreret på næver vores indre konflikt, når vi har det ste side, viser hvor hursvært i livet. Vi er i gang med at blive tigt konflikter udvikler sig skilt, der er dødsfald, vi er stresset elog eskalerer, så vi til ler andre omstændigheder, der gør sidst ikke selv kan løse det svært. Ofte når vi har det svært dem, og har behov for med os selv, så kommer vi i konflikt hjælp udefra. Hvis vi har med naboerne, fordi vi ikke har noget lært noget om konflikter, overskud og en kort lunte. Så hvis vi og flytter en person, de naturlove, der "De to familier har ikke talt sam- der har det svært gælder for konflikter, med sig selv ind i en kan vi dog lære at men i de sidste 2 år, da familien anden bolig for at stoppe dem på et tid- nedenunder mener, at familien løse konflikten, så ligere stadie, da alle flytter konflikten elkonflikter kan løses, ovenpå bevidst chikanerer dem ler nissen med. mens de endnu er Denne type konflikt med deres støj" små. løses bedst ved at Tina Monberg, mediator Denne artikel fortælhjælpe denne perler dig lidt om konflikson til at genfinde ter, og hvad du kan gøre ved dem. balancen i sit liv ved at søge psykologisk hjælp. Hvad er konflikter På grønlandsk er der flere udtryk for sne, 2. Den interpersonelle konflikt – beskrimens vi kun har et udtryk for konflikt. Det ver den konflikt, der opstår mellem to gør os ordfattige, når vi skal beskrive de eller flere mennesker, hvis kemi eller konflikter, der opstår mellem os mennelivsopfattelse ikke passer sammen. sker, og som vi ønsker at løse. Denne kemi kan skyldes mange ting lige fra politiske opfattelser, forskellige Lad os tage udgangspunkt i tre type konoverbevisninger eller religiøse bagflikter, der opstår når vi skal bo tæt samgrunde. Denne type konflikt løses men: bedst ved at støtte parterne til at for-

stå hinandens synspunkter og måder at se verden på, så diversitet kan bo under samme tag. 3. Den organisatoriske konflikt – beskriver den konflikt, der opstår, når folk lever sammen under uhensigtsmæssige forhold, som skaber irritation mellem dem, og til sidst vrede og konflikt. Hvis man tog de samme mennesker og satte i velfungerende omgivelser, ville de stortrives sammen. Det kan være, at de bor med en meget tynd væg imellem sig, så man kan høre alt mellem lejlighederne, og så opstår konflikten. Denne type konflikt løses ved enten, at de fysiske forhold bliver forbedret eller, at parterne får en forståelse af, hvad der skaber konflikten mellem dem. Det ikke dem, der er årsag til konflikten, men de fysiske eller strukturelle forhold. Hvad kan vi gøre ved konflikter Når vi ved, at konflikter er et menneskeligt vilkår, så gælder det om at finde måder at forebygge, håndtere og løse disse konflikter på, så ingen bliver tabere i konflikten. Lovgiver har i enkelte tilfælde lovgivet om brug af fredelig eller interessebaseret konfliktløsning. Ifølge Almenlejeloven - LBK nr. 961 af 11/08/2010, kan beboerklagenævnet opfordre parterne til afholdelse af mediation i sager efter kapitel 13 om lejerens brug af det lejede, herunder lejerens adfærd. Mediation er en form for mægling mellem to eller flere parter. Mediation kan for eksempel anvendes i husordenssager, hvor beboerklagenævnet, andels- eller ejerforeningens bestyrelse eller andre lignende ansvarlige, kalder parterne sammen med henblik på at forsøge at løse sagen ved mægling.

Mediations muligheden er tænkt som et redskab f.eks. i de sager, hvor flere beboere klager over hinanden, og hvor det er svært at gennemskue, hvem der er den forurettede part eller, at en bestyrelse ikke kan få samarbejdet til at fungere mellem sig. Mediatoren kan have mange forskellige baggrunde f.eks. være en socialrådgiver, psykoterapeut, lokal ejendomsfunktionær eller en administrator. Det vigtigste er, at vedkommende er trænet i konflikt/mediation, har evnen til at holde sig upartisk i konflikten samt formår at få parterne til at tale sammen og forstå hinandens synspunkter. Det vigtigste i jeres arbejde med konflikt, er at tage stilling til, hvad I vil gøre ved de konflikter, der uvilkårligt opstår, når mennesker skal bo sammen. Det er for sent at tage stilling, når konflikten først er opstået og alliancerne er dannet i foreningen. Her vil konflikten mere komme til at dreje sig om, hvordan man løser den, end selve konflikten. Så husk at tage stilling til, hvordan I vil løse jeres konflikter på de enkelte trin af konflikttrappen, inden den opstår. En historie om konflikt Jeg vil gerne dele denne historie med jer, hvor jeg var mediator. Mange af jer kan sikkert genkende scenariet fra jeres egen hverdag. To familier bor ovenpå hinanden i en ejerforening. Den familie, der bor øverst har en lille søn på 4 år og er flyttet ind for cirka 3 år siden. Familien, der bor nedenunder, er et ægtepar oppe i årene, hvor manden er gået på førtidspension efter et aktivt liv som klassisk musiker. De to familier har ikke talt sammen i de sidste 2 år, da familien nedenunder mener, at familien ovenpå, bevidst chikanerer dem med deres støj. Ejerforeningen er splittet

► Servicehåndbogen 2012

Bruger du som formand for meget tid på konflikter?

Før konflikt

Grænsen for selvhjælp Konflikt om konfliktløsning Samtale opgives

Konflikt om konflikten

Uenighed / bolden

2 Skænderi / manden

Handling / undgår manden

Alliancer og angreb

Destruktion

Ingen vej tilbage

Eliminering af modpart

Trusler

Taber ansigt

Hjælp fra Parterne kan selv kollega løse konflikten

Mediation Domstol Konfliktrappen.

op i to alliancer, hvor en holder med den unge familie, og en alliance holder med den ældre familie. Konflikten er langt over trin 4 på konflikt trappen, og er så slem, at man ikke længere kan holde generalforsamlinger, da alliancerne ikke kan holde ud at være under samme tag. Når de to mænd møder hinanden på trappen ”kommer de til” at støde ind i hinanden. Mediationen finder sted på vores kontor, hvor begge ægtepar er til stede, og formanden for ejerforeningen deltager som bisidder eller observatør. Under parternes fri fortælling i mediationsprocessens fase 1, viser det sig, at konflikten er opstået som følge af mange misforståelser omkring hinandens intentioner. På det tidspunkt, hvor der var mest larm oppefra, viste det sig, at den unge familie fik lagt et støjdæmpende gulv, netop for at afbøde konflikten med deres underbo. De to familier fandt deres behov og interesser – fase 2 i mediationsprocessen – og fik lavet nogle spilleregler for deres samvær og relation, så formanden igen kunne indkalde til generalforsamling.

Bøger om konflikt Jeg har skrevet tre bøger om konflikter, så hvis du har lyst til at læse mere om emnet, kan jeg foreslå: 1. Konflikthåndtering. Bogen er en lille bog, der giver et nemt overblik over nogle klare og enkle redskaber, som du kan bruge til at forebygge, at en konflikt eskalerer, og til at håndtere og løse de negative konflikter. 2. To vindere – mediation som positiv konfliktløsning. To vindere henvender sig til alle, der vil vide mere om, hvordan man løser små og store konflikter. Den giver en lang række praktiske råd for den, som selv vil fungere som mediator, og bringer spændende cases fra forskellige organisationer. 3. Konfliktens redskaber – fra ubevidst konfliktkultur til bevidst konfliktstrategi. Denne bog åbner øjnene for en ny måde at tænke på konflikter på. Den giver praktiske anvisninger til, hvordan man opbygger en konfliktstrategi og viser, hvordan man involverer hele organisationen i arbejdet med konflikter.

■

Mediationsprocessen ‐ en parallel proces Fase 1

Parternes frie fortælling

Fase 2

Finde behov, bekymringer og interesser

Fase 3

Muligheder og løsninger ‐ brainstorm

Fase 4

Aftalen opbygges ‐ vælge løsningsmodeller

Fase 5

Aftalen indgås ‐ handlingsplan

Part 1

Part 2

De 5 faser i en mediationsproces

Alle konflikter

kan løses mens de er små M ed i a t o r u d d a n n e l s e Uddannelse til dig, der ønsker at fungere som mediator/konfliktmægler og facilitator.

M ed i a t i o n s hjæl p Er konflikten opstået - så anvend en mediator og få tilliden og samarbejdet tilbage. ”Mediation kan anvendes som mæglingsmetode i alle ejendomme internt såvel som i grundejerforeninger.” Anette Kirkeskov fra Ejendomsadministrationen 4-B A/S

Kontakt mediationcenter, hvis du ønsker en mediation, uddannelse eller yderligere oplysninger.

mediationcenter a/s · Strandvejen 203 · mail@mediationcenter.dk · 7025 8228 · www.mediationcenter.dk

Servicehåndbogen 2012

Usikker fremtid for de korte F-lån og afdragsfrihed Siden finanskrisens begyndelse har der hersket en spændt uro omkring, hvad der skal ske med dansk realkredit og dermed de fleste danskeres boligfinansiering. Der begynder nu at tegne sig et billede af, hvordan fremtiden ser ud og hvilke konsekvenser det kan få

Af direktør Rasmus Juul-Nyholm, Administrationshuset A/S

Da krisen kulminerede i 2008, blev udlandet utryg ved dansk realkredit og mistede kortvarigt appetitten på de danske realkreditobligationer, som er fundamentet for hele systemet. Regeringen lavede den gang et indgreb, som muliggjorde, at bl.a. indenlandske investorer (pensionskasser) sikrede efterspørgslen, og en katastrofe blev undgået. Katastrofen ville have været, at ingen ville købe de store mængder 1 årige obligationer, der ligger bag F1-lånene, og at renterne ville skyde voldsomt i vejret.

der skaber problemerne og usikkerheden? Der er ikke et simpelt svar på dette, men vi kan konstatere, at realkreditinstitutterne med Nykredit i spidsen fokuserer på at reducere de korte lån med afdragsfrihed. Logikken bag dette er nok, at udlandet – og særligt ratingbureauerne – ikke kan lide, at man har så stor en andel af lange lån (lånet er typisk på 30 år), som skal refinansieres med udstedelse af nye obligationer hvert år. Dertil er den danske private gældsætning meget høj, og man frygter nok også, at udlandet vil se negativt på, at så mange ikke afdrager på disse lån. Endeligt

"Det bliver dyrere at låne, og adgangen til afdragsfrihed mindskes, særligt for højt belånte ejendomme"

Efterfølgende brød den europæiske gældskrise ud, og pludselig var den danske realkredit en ”sikker havn”, som blev set som et langt bedre og mere sikkert sted at placere sine penge end bl.a. sydeuropæiske statsobligationer. Men oplevelsen i november 2008 havde sat sit præg. Alle havde set faren, og den har siden siddet dybt i systemet. Der er derfor en bred anerkendelse af, at noget må gøres, da intet som sådan gør, at situationen ikke kan opstå igen.

gør kombinationen af korte lån og afdragsfrihed det danske boligmarked meget følsomt overfor rentestigninger. Boligejerne med denne type lån rammes særlig hårdt på den månedlige ydelse, når renten stiger.

Hvad det nøjagtige problem er, kan være svært at læse ud af medierne. Er det de afdragsfrie lån, de korte F1-lån, er det bankerne og realkreditinstitutterne selv eller de nye meget høj krav til disses soliditet,

Sidst, men ikke mindst, er hele den finansielle sektor ved at blive underlagt en række krav om øget soliditet. Dvs., at de skal have flere penge i reserve i forhold til, hvor mange penge de låner ud. Dette skal for-

Rasmus Juul-Nyholm, Administrationshuset A/S

Måske foreningen skal til at se på at omlægge lån allerede nu og dermed komme de forventede krav til mere sikkerhed i forkøbet. Foto: Christian Ringbæk

nuftigt nok polstre dem bedre, så de ikke skal reddes af staten i en fremtidig krise. Denne polstring med nye reserver er imidlertid dyr, og det kræver at banker og realkredit øger indtjeningen gennem højere bidrag og rentemarginaler og putter pengene ”ned i boksen” til dårlige tider. Hvad sker der så nu? Alle er enige om, at noget skal gøres, men bort set fra at hæve priserne på lån (bidraget og rentemarginalen), så er realkreditinstitutterne og bankerne langt fra enige. Nykredit, som ikke har en stor bank i ryggen, har valgt én vej (tolagsbelåning), mens Realkredit Danmark og Nordea Kredit, som begge har store banker bag sig og dermed har lettere ved at stille sikkerhed, ønsker nogle tiltag som primært sikrer, at boliger ikke vurderes for højt og overbelånes under en boligboble. Idéen i tolagsbelåningen er, at kun de første 60 % (mod tidligere 80 %) af boligen kan belånes med lån baseret på de særlige sikrede SDRO-obligationer. Disse obligationer er dyre for Nykredit, når værdien af pantet falder, idet Nykredit så skal stille supplerende sikkerhed. Dette undgår man ved at begrænse belåningen, idet pantet så skal falde tilsvarende mere, før der skal stilles supplerende sikkerhed. Indenfor disse 60% kan kunderne vælge frit på alle hylder og dermed få korte rentetilpasningslån med afdragsfrihed, hvis dette ønskes, og hvis denne låneform i det hele Servicehåndbogen 2012

taget opretholdes. De næste 20 % af gælden finansieres med de ”gamle” mindre dækkede, billigere obligationer. For at holde disse obligationer nogenlunde attraktive for investor og for at nedbringe den generelle andel af lån med afdragsfrihed og helt kort rente, kan denne andel ikke laves med korte lån og afdragsfrihed. Man vil typisk skulle have mindst en femårig rente og betale afdrag. De sidste 20 % af husets værdi vil fortsat skulle finansieres med banklån eller egen opsparing. RD, BRFkredit og Nordeas løsninger foreligger ikke endnu. RD og Nordea har fremlagt en model, hvor de lægger et loft over hvor meget en bolig kan stige, og dermed belånes, pr. år. Den nøjagtige model kendes ikke, men 4 % har cirkuleret. Det betyder, at man siger, at en bolig aldrig kan stige med mere end 4% pr. år ud over den almindelige prisudvikling. Havde man fulgt en sådan model i boble-årene, og havde man reelt ikke belånt over dette loft, ville man have kappet toppen af prisboblen og dermed også de tab, både långivere og boligejere tager nu. Sidst men ikke mindst, er der en generel tendens til, at realkreditlånene bare bliver dyrere. Det er bidraget, der er steget voldsomt siden krisen. Bidraget er en procentandel, typisk 0,4 % - 0,7 % af lånets hovedstol, som betales hvert år og som udgør realkreditinstituttets indtjening. De mere risikable lån, afdragsfrie lån og lån 23

►

Usikker fremtid for de korte F-lån og afdragsfrihed

med kort rente har fået store bidragsstigninger, mens de mere sikre lån har fået lavere stigninger. Denne tendens forventes at fortsætte. Det skyldes både, at de risikable lån er dyrere at producere, og at der skal stilles mere sikkerhed. Måske er det også for at gøre dem mindre attraktive.

"Har man brugt afdragsfrihed og kort rente rigtigt, så er det vores vurdering, at man ikke har meget at frygte" Rasmus Juul-Nyholm, Administrationshuset A/S

Hvad betyder så alt dette for dig? Det korte svar er, at det bliver dyrere at låne, og at adgangen til afdragsfrihed mindskes, særligt for højt belånte ejendomme. Dertil har det den ubehagelige konsekvens, at det hele bliver langt mere kompliceret og vanskeligt at forstå. Før havde realkreditinstitutterne næsten de samme produkter, men det slutter nok nu og markedsgennemsigtigheden forringes betydeligt. I praksis har vi allerede set, at bidragssatserne er steget. Som administrator har vi en god forhandlingskraft, så vi har kunnet holde låg over de værste stigninger og fået genetableret et fornuftigt niveau. Uagtet dette, kan man dog ikke undgå en mistanke om, at adgangen til de helt korte lån (F1), som mange af vores lavt belånte andelsboligforeninger har brugt gennem mange år med stort udbytte, kan blive begrænset på sigt. Afdragsfrihed, som vi også bruger i en del af de meget lavt belånte foreninger, kan der også på andre måder blive sat begrænsninger på. For foreninger og private, som er kunde i Nykredit, og som har belåning ud over 24

60% af den aktuelle værdi, vil reglerne få mere konkret betydning. Har man f.eks. et afdragsfrit lån, hvor afdragsfriheden udløber inden for de kommende år, vil man ikke kunne ”rulle” dette lån, dvs. optage et nyt afdragsfrit lån! Man vil enten skulle omlægge til et nyt lån med afdrag, eller måske bare køre lånet videre og betale de nye høje afdrag. Har man et kort F1 eller F3 lån, kan man, ved en omlægning, blive tvunget op i en længere og dyrere rente. Det er situationer, der alle vil give en betydelig højere ydelse! Det er nok kun et spørgsmål om tid, før vi vil se Nykredit-kunder blive presset ind i afdrag og længere renter. Dette kan være fornuftigt nok. Det er også vores vurdering, at der skal gøres noget for at sikre realkreditsystemet. Mange med højt belånte ejendomme har løbet alt for store risici ved at lægge sig i korte afdragsfrie lån, og det er disse folk og andelsboligforeninger, der før eller siden bliver ramt af at man tvinger dem til større sikkerhed i deres finansiering. Har man brugt afdragsfrihed og kort rente rigtigt, så er det vores vurdering, at man ikke direkte har meget at frygte. Har man, som vi anbefaler, indrettet sin økonomi, som privatperson eller andelsboligforening på at kunne betale en mere realistisk rente (4,0% - 4,5%), og har man kun brugt afdragsfriheden når belåningsgraden er lav nok, så er man fornuftigt stillet. I så fald er man klar til at tage konsekvensen af disse ændringer. Har man korte afdragsfrie lån udover 60 % af værdien på ejendommen, skal man nok til at se på at omlægge lån allerede nu og dermed komme de forventede krav til mere sikkerhed i forkøbet. Lige nu kan den krævede sikkerhed trods alt opnås uhørt billigt.

■

Byggeopgaver i boligforeningen Byggesager har stor betydning for boligforeningen. I denne artikel beskriver vi nogle af de forhold, som bestyrelsen bør være opmærksom på

Af direktør Kent Friis Petersen, Vest Administration A/S

Valg af tekniker Valg af tekniker er bestyrelsens væsentligste opgave. Invitér derfor gerne 2-3 teknikere til et møde og få bl.a. klarlagt:

Hovedprojektet skal derfor være overordentligt detaljeret. Der må naturligvis ikke være nogen som helst tvivl om, hvad der ønskes udført. Jo mere detaljeret selve hovedprojektet er, jo større chance er der for at undgå de såkaldte ”ekstra”-arbejder.

- Hvor god er teknikeren til at finde det rigtige projekt til foreningen? - Hvor god er teknikeren til at lytte? - Hvordan ser referencelisten ud?

Når hovedprojektet er færdigt, så kan den tekniske rådgiver sende dette ud i licitation for at indhente tilbud på arbejderne.

Tilstandsrapport for ejendommen Sørg altid for at have en opdateret tilstandsrapport på ejendommen. Så har bestyrelsen altid det helt rigtige udgangspunkt for at tage alle de rigtige ting med i et projekt. Lad være med blot at ’kaste’ jer ud i at indhente tilbud på altaner eller andet. I skal først sikre jer, at I som bestyrelse har 100 % styr på ejendommens tilstand. Tilstandsrapporten er i øvrigt også et glimrende udgangspunkt for en generalforsamling/et beboermøde. Her kan bestyrelsen sammen med teknikeren give beboerne et rigtig godt overblik over ejendommens tilstand. Hovedprojekt Hovedprojektet er den færdige beskrivelse af arbejdet inkl. tegninger, tilbudslister o.l. Hovedprojektet danner udgangspunkt for den egentlige tilbudsgivning. Servicehåndbogen 2012

Gennemførelsesfasen Under byggeriet sørger den tekniske rådgiver for selve byggestyringen. Det er teknikeren, som sørger for byggeledelsen, og det er ligeledes teknikerens opgave at sørge for, at byggearbejderne udføres i overensstemmelse med det aftalte projekt. Når byggeriet er tilendebragt, laves den egentlige afleveringsforretning. Denne har også til formål at lave en gennemgang af byggeriet for eventuelle mangler. Derefter udarbejdes det endelige byggeregnskab. Byggeadministratoren Typisk findes der en administrator for foreningen. Administratorens opgave er at varetage foreningens økonomiske og juridiske interesser i forbindelse med byggeopgaven. Hvis foreningens daglige administrator ikke har erfaring med byggesager, så kan bestyrelsen med fordel vælge at ansætte en specialiseret rådgiver. 25

►

Byggeopgaver i boligforeningen

Spar på varmen og øg ejendommens værdi ved f.eks. at skifte til energirigtige vinduer. Foto: Christian Ringbæk

Byggeadministratorens opgaver I princippet har byggeadministratoren to hovedopgaver i forbindelse med byggeopgaven;

geadministratoren i samarbejde med den tekniske rådgiver sikre, at arbejderne udføres i overensstemmelse med projektmaterialet.

•

Byggeadministratoren styrer den løbende økonomi under byggesagen i samarbejde med den tekniske rådgiver.

•

at undersøge de økonomiske og de juridiske konsekvenser for foreningen at være det administrative led imellem foreningen og andre parter. En slags “tyggegummi” for hele processen.

Indledende fase/generalforsamlingen Når projektet er i støbeskeen, så vurderes de forskellige muligheder.

Når byggearbejderne er færdige, afholdes der afleveringsforretning sammen med den tekniske rådgiver og foreningen. Eventuelle garantier frigives i forhold til entreprenører, når eventuelle mangler er udbedret.

Der laves en foreløbig oversigt over de økonomiske konseByggeregnskabet kvenser, så bestyreludarbejdes og sensen og den enkelte ”Godt begyndt er halvt fuldendt, des til beboerne og beboer får et overfinansieringsinstitutog derfor vil foreningen have blik over den fremtitet for hjemtagelse af fordel af, at inddrage tekniske den endelige finandige boligudgift. Herunder undersøsiering. og administrative rådgivere ges det, hvorvidt der allerede fra starten” måtte være andre Foreningens forhold af betydning arbejdsopgaver Kent Friis Petersen, Vest Administration A/S såsom justering af Når foreningen og vedtægter eller andet. bestyrelsen begynder at arbejde med en byggeopgave, så skal den være opmærkByggeadministratoren sørger også for den som på, at en byggeopgave er en større korrekte og formelle vedtagelse af projeksag for foreningen. tet i forbindelse med en generalforsamling. ”Godt begyndt” er som bekendt halvt fuldUnder gennemførelsesfasen endt, og derfor vil foreningen have fordel Under gennemførelsesfasen vil byggeadaf at inddrage såvel de tekniske som de ministratoren deltage ved byggemøder i administrative rådgivere allerede fra starfornødent omfang. Herunder skal bygten. 26

Lad være med at pusle med disse arbejdsopgaver selv. Ansvaret er meget stort, og der er sjældent råd til fodfejl. Sådan gribes arbejdet an; tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan Den bedste måde at planlægge en byggeopgave på er at få lavet en tilstandsrapport. • Bestyrelsen får et optimalt overblik over ejendommens tilstand set med professionelle øjne • Bestyrelsen får hjælp til at foretage den rigtige prioritering af arbejderne • Bestyrelsen får samtidigt et overblik over de arbejder, som foreningen på lidt længere sigt skal være opmærksomme på.

Efterfølgende gennemgås tilstandsrapporten sammen med tekniker og administrator. Dermed kan bestyrelsen meget hurtig få det helt rigtige overblik over de arbejder, som er nødvendige. Når prioriteringen er på plads, så indkaldes der typisk til en generalforsamling. Vi har haft mange positive erfaringer med ovenstående proces. Den giver det mindst mulige arbejde for bestyrelsen. Bestyrelsen kan på en effektiv måde sikre sig, at vedligeholdelsen af ejendommen planlægges på en rigtig god måde. Rigtig god fornøjelse med opgaven!

■

Processen fra A til Z: Idéfasen

• • • •

Planlægningsfasen

• Indgåelse af kontrakter med tekniker m.fl. • Udarbejdelse af skitseforslag • Undersøger støttemuligheder, lovgivningsmæssige forhold m.v. • Vurdere finansieringsmuligheder • Vurdering af kapitalforhold - herunder fremtidig andelsværdi • Vurdere forsikringsforhold • Godkendelse af skitseforslag på generalforsamling inkl. fuldmagter Hovedprojekt • Detaljering af projekt • Indhente myndighedstilladelser • Tilvejebringe midlertidig finansiering/endelige finansieringstilsagn • Ansøge om tilskud • Evt. revurdering ift. generalforsamling • Evt. foreløbig lejevarsling

Licitation (=udbud)

• • • •

Gennemførelsesfasen

• Granskningsmøde forud for igangsætning • Etablering af All-risk forsikring og anmeldelse til eksisterende forsikring • Løbende kontrol af anviste regninger • Afholdelse af byggemøder • Kontrol af ekstraarbejder Aflevering • Afleveringsforretning med mangelgennemgang • Nedskrivning af garantier • Kontrol af afhjælpningsprocedurer

Afslutning

• • • •

Udarbejdelse af byggeregnskab Gennemførelse af slutfinansiering Udfærdigelse af evt. lejevarsling Korrektion af driftsbudgetter

Kontrolfase

• • •

Gennemførelse af 1/5års gennemgang Kontrol af afhjælpning Nedskrivelse af garantier

Servicehåndbogen 2012

Grundidé til projekt Kontakte tekniker Udarbejde/opdatere tilstandsrapport/vedligeholdelsesplan Overordnet gennemgang af økonomi

Udsende hovedprojekt Afholde licitation Revidere budgetter - evt. generalforsamlingsindkaldelse Kontraktindgåelse efter AB92 med lavestbydende, sikkerhedsstillelse

Når ejendommens tag skal skiftes gode tips til ejerog andelsforeninger Ved udskiftning af ejendommes tagdækning er der mange faktorer, der skal overvejes, inden renoveringen påbegyndes

Af Hans Lauesen og Kenneth Lorenz, Focus2 A/S Rådgivende Ingeniører, Arkitekter og Bygningskonstruktører

Man skal være opmærksom på, at der kan være regler i bygningsreglementet, lokalplaner eller tinglyste deklarationer på ejendommen, der skal overholdes. Som hovedregel er der mange bestemmelser i en lokalplan - bl.a. kan bestemmelserne vedrøre hvilken farve, materiale, hældning og lignende, tagudskiftningen må udføres i. Ligeledes kan der også være bestemmelser i servitutter, som er tinglyst på ejendommen. Dette skal man også være opmærksom på. Lovgrundlaget BR10 kap. 7.4.2 fastslår, at hvis klimaskærmen ombygges eller ændres, skal der udføres energioptimering. Ved ombygninger og andre forandringer, er der tale om enkeltforanstaltninger, hvilket vil sige, at kravet til opgradering af isoleringen kun vedrører den bygningsdel, der berøres. Da ca. 40 % af Danmarks energiforbrug anvendes til drift af bygninger, og nybyggeri kun udgør under 1 % af den samlede byggemasse årligt, bør der ligeledes foretages opjusteringer af den eksisterende bygningsmasse for at reducerer energiforbruget ved drift af bygningerne. 28

Energiselskaberne giver tilskud Energiselskaberne i Danmark har pligt til at deltage i nedbringelsen af Danmarks CO2-udslip. Dette betyder, at de har ansvar for at dokumentere, at de har bidraget til sænkningen af energiforbruget. Som ejereller andelsforening betyder det, at energiselskaberne kan ”købe” jeres dokumenteret energibesparelse. Ved køb af en ejendoms dokumenterede energibesparelse, giver energiselskaberne altså et tilskud og ejendommen sparer energien. At energiselskaberne gerne yder tilskud, hvis man udfører energiforbedringer, er mange faktisk ikke klar over. Det er dog ikke alle energiselskaber, der yder tilskud. I bør derfor søge hos forskellige selskaber for at finde hvem der vil yde mest tilskud til netop jeres projekt. Der kan forekomme forholdsvis store forskelle på størrelsen af tilskuddet. Rentabel løsning Ved udskiftning af tagdækning eller etablering af ny, betyder det som hovedregel, at der skal efterisoleres, hvis det er en rentabel løsning. Beregningerne for, om en efterisolering er rentabel og dermed lovpligtig, bør udføres af en rådgiver. Entreprenøren kan dog også foretage denne udregning og er dermed ansvarlig for beregningen. Viser beregningen, at det ikke er rentabelt at efterisolere, bør beregningen vedlægges projektmaterialet, der indsendes til kommunen. Rentabilitet defineres som:

(Årlig energibesparelse x 40 (levetid i år)) ≥ 1,33

Investering

TELEFON 7012 2020 - W W W.FLD.DK

Størrelsen på investeringen fastlægges ud fra en entreprenørs tilbud eller en rådgivers udregnede budget for efterisolering og tilhørende ekstraarbejde og ikke for et samlet tilbud af hele ombygningen, da dette arbejde alligevel skal udføres. Som hovedregel skal der udføres efterisolering ved ændringer af tagdækningen, så U-værdien bliver 0,15 W/m² K eller mindre. Dette svarer typisk til en samlet isoleringstykkelse på 250-300 mm. Viser det sig ikke at være rentabelt at efterisolere til en U-værdi på 0,15 W/m² K, skal det undersøges, om en mindre efterisolering kan være rentabel. Københavnertag Københavnertage (der er kendt for sine forskellige typer tagdækning) består ofte af tagpap eller folie på toppen og skifer på siderne. Det er som regel ikke rentabelt at efterisolere det areal, hvor der er tagpap eller folie, hvis der i forvejen er en isoleringstykkelse på 200 mm eller mere. Det kan dog stadig være en rentabel løsning at efterisolere de skrå tagflader i sådan en konstruktion og derved opfylde kravet om efterisolering. Tagpap og folietage adskiller sig fra andre tagdækninger ved, at disse kan repareres og fornyes ved at montere et nyt lag direkte på den eksisterende tagdækning. Disse typer tagdækninger er diffusionstætte, hvilket betyder, at fugtforholdene skal behandles anderledes end tage med teglsten eller anden form for fast tagdækning. Servicehåndbogen 2012

Der er derfor en række fugttekniske forhold, der skal opfyldes, og efterisoleringen skal kun gennemføres, hvis det er fugtteknisk forsvarligt, hvilket fremgår af bygningsreglementet kap. 7.4.1 stk. 3. Efterisoleres der udvendigt på et koldt tag, (en tagkonstruktion hvor isoleringen er placeret under det bærende underlag) skal den udvendige isolering være min. 150 % af den eksisterende isolering for at undgå fugtproblemer i tagkonstruktion. Isolereres der med 250 mm eller derunder, betragtes det ikke som en udvidelse af etagearealet i henhold til byggeloven. Ved overskridelse af dette, skal det meddeles til Bygnings- og Boligregistret (BBR). Den ekstra isolering kan medføre, at den færdige etagehøjde overskrider højdegrænseplanet, og i sådant tilfælde skal der søges dispensation hos kommunen. Tegltage Teglsten har igennem de sidste 100 år været et af de mest anvendte materialer til tagdækning i Danmark. En af grundene hertil er, at vi har store mængder af ler i undergrunden, der er hovedingrediensen i tagstenene. Ved tagrenovering og udskiftning af tagdækning er undertaget en af de allervigtigste faktorer for, at der ikke trænger fugt ind i konstruktionen, og derved nedsætter tagets levetid. Erfaringer viser, at diffusionsåbne ”Banevarer” undertage er mindre effektive over for ophobning af fugt i konstruktionen. Dette skyldes ofte kondens, pga. den udførte 29

►

damspær ikke er tæt, eller ophobningen, kan skyldes utætheder. Banevarers levetid er ca. 15- 25 år. En anden form for undtag kan være et fast undertag, som oftest består af brædder, der sømmes på hele tagfladen, herefter monteres der undertagspap, som udgør den vandtætte membran. Med sådant et undertag bliver konstruktionen ikke bare mere stabil og stærk, men samtidig har det en længere levetid end andre undertage på markedet. Fastundertages levetid er ca. 40-80 år. Hvem har ansvaret? Ifølge byggelovens § 17 er bygningsejeren ansvarlig for, at bygningen er i overensstemmelse med byggelovgivningen og herunder bygningsreglementet. Hvis et arbejde udføres på ulovlig vis, påhviler ansvaret i henhold til § 30 den, som har været ansvarlig for projektet, altså anvist hvorledes opgaven skal udføres. Bliver en lovpligtig efterisolering i forbindelse med en tagrenovering ikke gennemført, kan kommunen holde bygningsejeren ansvarlig for, at efterisoleringen bliver udført. Kommunen kan ligeledes indgive en politianmeldelse for ulovlige forhold med henblik på, at bygningsejeren idømmes bøde ved en domstol. Bygningsejeren kan herefter, under visse forudsætninger kræve, at den ansvarlige entreprenør eller rådgiver holdes til ansvar, og at det manglende arbejde udføres. Ved senere overdragelse af bygningen til ny ejer, hvor en lovpligtig efterisolering er undladt, vil den nye ejer efter byggeloven være ansvarlig for, at bygningen er lovlig. Ejeren kan dog under visse betingelser også drage entreprenøren til ansvar, hvis denne har udført et ulovligt arbejde.

■

Foto: Christian Ringbæk

Søger du en mere moderne og proaktiv administrator? Få et tilbud straks på www.administrationshuset.dk Vores erfaring er, at når administrator og bestyrelse arbejder smartere, får vi bedre tid til at skabe en god forening og en sund økonomi i ejendommen. Vores kunder har markedets førende online-løsning med funktioner, som ingen andre administratorer tilbyder.

Har du altid administrators oplysninger lige ved hånden?

Administrationshuset A/S er en full service ejendomsadministration med fokus på ejerforeninger og andelsboligforeninger. Vores 35

www.administrationshuset.dk • Tlf. 7022 2215

dygtige medarbejdere leverer ejendomsad-

Følg os og bliv klogere på:

ministration, ejendomsdrift, juridisk, finansiel

twitter.com/admhuset

og byggeteknisk rådgivning på et højt fagligt

facebook.com/admhuset

niveau.

Servicehåndbogen 2012

12 nye lejligheder på toppen Andelsboligforeningen Molbech skulle have nye vinduer og ejendommen trængte til nyt tag. Samtidig ønskede nogle af beboerne i de øverste lejligheder at inddrage loftet, som stod uudnyttet hen Af bygningsingeniør Eric Prescott, A4 arkitekter og ingeniører

Når individuelle løsninger afhænger af den fælles plan, skal der være styr på tingene. AB Molbech kom i mål både med tagudskiftningen, vinduesudskiftningen og med udvidelsen af 12 lejligheder på toppen. Nyt tegltag og små terrasser Ejendommen havde det oprindelige tegltag, som ikke længere var tæt. De gamle tegltage tætnes indefra for slagregn og fygesne med mørtel. For 100 år siden var arbejdskraft billig og materialer dyre - i dag er det omvendt, og sådan et tag er derfor for ”liebhavere”, fordi den løbende vedligeholdelse af understrygningen er meget tidskrævende og derfor dyr. Taget var udtjent og skulle udskiftes. Samtidig fik alle de øverste lejligheder tilbudt at udvide op i tagrummet. De kunne udnytte de ekstra kvadratmeter til beboelse og til små terrasser. Næsten alle andelshavere, som ville udvide op i tagrummet, fik mulighed for det. Det var et puslespil at få etableret udvidelser i de størrelser, som andelshaverne ønskede, og samtidigt bibeholde et pulterrum til alle boligforeningen. De fleste andelshavere ville gerne have hele arealet over deres lejlighed - enkelte ønskede mere. En enkelt lejlighed fik næsten 3-doblet sit areal. Ved et tæt og fleksibelt samarbejde med bestyrelsen blev der fundet gode løsninger og indhentet de nødvendige tilladelser. For at gøre det så billigt og fleksibelt som muligt for andelshaverne, fik de 12 lejlighe32

der et rårum. Det betød, at der i hver rårumszone skulle omlægges el-kabler, netværkskabler, varmerør, skillerum etc. Derefter skulle de selv bygge det op med skillevægge, isolering, lofter, gulve og el-installationer. Gamle termovinduer et dyrt bekendtskab Ejendommens oprindelige trævinduer var på et tidspunkt skiftet til trævinduer med termoglas. Vinduerne var fra en periode, hvor dansk vinduesproduktion ikke var så imponerende i kvaliteten som i dag. De største problemer med vinduerne var, at de var kolde og i dårlig stand. Termoglas holder 20-30 år, så der var udsigt til en stor regning for udskiftning af punkterede termoglas i de kommende år. Træet var heller ikke i god stand, og under alle omstændigheder ville andelsboligforeningen skulle afsætte penge fremover til udvendig maling af vinduerne. Det blev besluttet at skifte vinduerne ud til træ-/alu-vinduer. Vinduerne opleves som trævinduer indefra, men er udvendigt udført i aluminium, som ikke kræver løbende vedligeholdelse med maling med dertil hørende store udgifter til stillads eller lift. Over 30 år er besparelsen enorm, og den lille merpris i forhold til trævinduer er tjent hjem meget hurtigt. På grund af støjgener fra gaden fik beboerne støjdæmpende lydglas i de vinduer, som vendte ud mod den befærdede vej. Enkelte beboere med særlige behov fik ekstremt lyddæmpende glas og betalte selv merprisen.

Reparation af facaderne. Fordelen ved at vælge træ-/aluvinduer er som skrevet, at de ikke skal vedligeholdes med maling og dermed at der ikke skal stillads og lift til, for at få maleren op hvor vinduerne er. En stor del af pointen ryger dog, hvis facaderne ikke er i god stand, for så skal der alligevel bruges penge på stillads og lift i årene, som kommer. Derfor blev facaderne eftergået for sætningsrevner, for løstsiddende gesimsbånd, rustne stålprofiler over vinduerne og andre ting, som kunne give problemer i de kommende år.

Tagterrasser

Vægt på information Et vigtigt krav ved renovering af en boligforening er selvfølgelig, at man kan bo i ejendommen, mens arbejdet står på. Det betyder, at selve udførelsen af arbejdet skal ske på en måde, så beboerne generes mindst muligt. Som regel kan beboerne acceptere langt mere bøvl, hvis de er informeret godt om, hvad der foregår, og hvorfor det er nødvendigt. Omvendt kan man som beboer nemt blive irriteret, når man ikke føler sig informeret. Forståelsen for hvorfor arbejderne var nødvendige, indfant sig i forbindelse med, at andelshaverne skulle beslutte, om de ville sætte arbejdet i gang. Ved fælles møder blev vist fotos af tag, vinduer og facader, og andelshaverne kunne få svar på deres konkrete spørgsmål. Under selve byggeprocessen blev udsendt informationsskrivelser med løbende, yderligere informationer og møder, når behovet opstod.

Ovenlys

Vnikeltrappe

Derudover havde alle beboere mobilnumre til alle de tilsynsførende, så man som beboer havde en livline, hvis man savnede information eller ville give en besked.

■

"Det er vigtigt, at man oplever, der ikke er problemer. Så er prisen ikke så vigtig og kan godt være lidt højere" Michael, formand for A/B Molbech Servicehåndbogen 2012

København fik 135 mm regn på to timer En millimeter regn svarer til 1 liter regnvand pr. kvadratmeter, det vil sige 10 mm svarer til en gulvspand

Af Jørgen Bech-Andersen, Hussvamp Laboratoriet

Normalt får vi 70 mm regn om måneden! Med 135 mm regn på to timer fik København i juli 2011 altså 13,5 gulvspande pr kvadratmeter på to timer. Et hus på 100 m2 fik altså 1.350 gulvspande på de to timer. Det var godt, at jeg ikke skulle slæbe alle de spande vand op af kælderen. Oversvømmelse Resultatet var, at kloakkerne ikke kunne tage de store vandmængder, og da afløb fra tagrender og kloakvand blandes, steg der en blanding af urin, fækalier (afføring) og regnvand op i lavtliggende kældre. Efterhånden som vandstanden faldt, lå der kloakslam og døde rotter tilbage. Alt organisk materiale i form af trægulve,

Gann-måler kan måle fugtigheden i byggematerialer, så udtørringsprocessen kan kontrolleres.Foto: Jørgen Bech-Andersen

vægpaneler af brædder, gipsplader og masonit vil i løbet af et par dage begynde at skimle, for ikke at tale om beklædning, møbler og gamle madrasser - og det skal fjernes omgående. Sygdomsfremkaldende bakterier og skimmelsvampe Det er ikke uden risiko at fjerne alt det, der er hobet op i kælderne. Alt er fyldt med bakterier, vira og rotteurin og indeholer bakterien Leptospira, der kan give den weilske syge, der kan være dødelig for dyr og mennesker. Ved rydning skal der derfor bæres gummistøvler, handsker, engangsdragt og maske.

Kontaktskål med rødviolet galdeagar til måling af coliforme bakterier, der viser, om der er fækalier og dermed evt. sygdomskim til stede. Foto: Jørgen Bech-Andersen

Primært skal området så udtørres. Resultatet af anstrengelserne kan måles med fx en Gann-fugtmåler, men det tager lang tid at udtørre murværk.

et problem. Mens skimmel kan vise sig på et par dage, vil de træødelæggende svampe først optræde efter nogle måneder, hvor træfugtigheden overstiger ca 20%.

Desinfiktion af området Efter en almindelig rengøring, skal området desinficeres efter microclean metoden, der anvender overophedet damp eller alternativt kemisk med fx klorin, hysan eller biox. De sidstnævnte er iltningsmidler, der fjerner det ildelugtende, organiske materiale.

Forsikring Forsikringsselskaberne hjælper med at pumpe vandet væk og udtørre områderne, men ved at nærlæse forsikringspolicerne ses, at forsikringen som regel ikke erstatter organisk materiale i kældre, så sørg for at forebygge ved at undgå trægulve og paneler, gips- og spånplader og lad være med at stille madrasser, møbler og elektronisk udstyr i kælderen.

Måling af mikroorganismer Med kontaktplader er det muligt at undersøge gulv og vægge for forekomst af skimmel og få antal og arter bestemt. Her er der en række skimmelarter, der specielt giver et problematisk indeklima: fx Stachybotrys chatarum Aspergillus versicolor og Penicillium chrysogenum. Skimmel vil kunne optræde indtil en træfugtighed på ca. 14%, der svarer til en relativ luftfugtighed på ca. 70% Det er også muligt at kontrollere kvaliteten af rengøringen med en colitest. Bakterien Escericia coli er normalt ikke sygdomsfremkaldende, men er et godt mål for fækal forurening, da menneskers tarme foruden at huse hen ved et kilo bakterier også kan indeholde æg af indvoldsorm, virus og anden sygdomskim. Træødelæggende svampe Træødelæggende svampe vil også være

"Alt organisk materiale i form af trægulve, vægpaneler af brædder, gipsplader og masonit vil i løbet af et par dage begynde at skimle” Jørgen Bech-Andersen, Hussvamp Laboratoriet

Adskil toiletvand fra regnvand Overordnet vil det være hensigtsmæssigt at adskille toiletvand fra regnvand og lede regnvandet til faskiner eller til specielle udgravede overløbssøer, udyrkede arealer eller fodboldbaner og lignende. Ligeledes vil grønne tage beplantet med forskellige stenbrækarter (Sedum-arter) kunne opsuge meget regnvand.

■

Kontaktskål med maltekstrakt agar til påvisning af mængden af skimmel og arter, her en koloni af Penicillium chrysogenum. Foto: Jørgen Bech-Andersen

Nybyggeri opført med grønt tag. De grønne tage kan være med til at reducere afstrømningen af regnvand fra tagﬂaderne med op til 50%. Foto: Christian Ringbæk

Servicehåndbogen 2012

Forebyg skader ved skybrud Det voldsomme skybrud der brød løs over Hovedstadsområdet 2. juli 2011, medførte oversvømmelse i flere tusinde kældre og omfattende ødelæggelse af bygningsdele og indbo

Af direktør Philippe Gary, Falkon A/S Rådgivende Ingeniører F.R.I.

Naturligvis er det svært Der bør foretages en tv-inspektion af de at gardere sig 100 % når eksisterende kloakrør. Hvis der konstategaderne ligner kanaler i res lerrør under bygningen, bør disse Venedig, men forebygstrømpefores eller crackes (knusning/ gende foranstaltninger skæring af eksisterende kloakledning kan mindske skaderne. samtidig med, at der trækkes en ny ledning En vurdering af hvad der igennem), idet disse ikke vil kunne stå for kan gøres må tage udvandtrykket. gangspunkt i den aktuelle ejendoms beliggenUdvendige kældertrapper hed. På kort- og matrikelstyrelsens hjemUdendørs kælderhalse bør forsynes med meside www.kms.dk kan det aflæses, hvor gulvafløb med højtvandslukke (se under højt et bestemt punkt ligger i forhold til ha”gulvafløb”). Kælderdøren bør være konvets overflade. Med det udgangspunkt kan strueret således at den kan tåle vandpåman vurdere, hvilke tiltag der med fordel virkning, f.eks. af aluminium med elastiske kan etableres. Vær fuger omkring indfatopmærksom på, at ningen. oplysningerne er "Mange forsikringsselskaber har terrænkoten, men på deres hjemmeside en anbe- Alternativ ikke nødvendigvis Hvis kælderhalsen er faling om, hvordan man takler meget stor, bør der kældergulvets kote, som oftest ligger situationen, når skaden er sket" etableres en alminunder terræn. Ved delig overfladebrønd, Philippe Gary, Falkon A/S voldsomme regnsom tilsluttes en skyl trænger vandet pumpebrønd. ind i kældre som overfladevand udefra eller fra opstuvede Fald væk fra de eksisterende kloakker, begge problemer kan neddæmudvendige kældertrapper pes ved forskellige foranstaltninger. Det skal sikres, at terrænet har faldet væk fra de eksisterende bygningsdele, f.eks. Rensning af eksisterende fra de udvendige kældertrapper, hvor udbrønde / kloakrør trin bør hæves med en forhøjning i forhold Det er vigtigt, at eksisterende brønde og til terræn. kloakrør er i orden, det sikres ved at rense dem og lade et specialfirma spule dem en Lyskasser gang om året. Overfladeristene skal renLyskasser kan enten helt fjernes eller sikses for nedfaldne blade, og der kan monteres ved forskellige indgreb, f.eks. ved afres alarm på pumpebrønden. skærmning med en vandafledende plexi36

glasplade eller sikring med elastiske fuger og tætte vindueskonstruktioner. I Tyskland har firmaet MEA udviklet et system til sikring mod oversvømmelse af kældre via lyskasser, de har produceret en vandtæt lyskasse. Det danske agentur er www.assqas.dk. Hvis lyskasserne fjernes, skal de eksisterende kældervinduer afmonteres og vindueshullet tilmures med fugtbestandigt materiale og dimensioneres, så det kan modstå jordtrykket. Der bør ved samme lejlighed etableres effektiv udluftning af kælderen f.eks. ved isætning af ”svanehals” og det vil være hensigtsmæssigt at opsætte drænplader ved kælderens ydermur, før den udvendige belægning retableres. Ovenstående arbejder kræver myndighedsgodkendelse Fundamenterne For at forhindre vandgennemsivning i kældrenes fundamenter bør de gennemgås for revner og andre utætheder, og de eksisterende rørgennemføringer skal tætnes ved montering af specielle manchetter. Gulvafløb De største oversvømmelser opstår, fordi kloaksystemet ikke er dimensioneret til et skybruds vandmasser, hvorfor vandtrykket presser vand op, hvor der er åbninger. Årsagen til opstigning af kloakvand er at gulvafløbet ligger for lavt i forhold til kloaknettet i vejen. Hos de stedlige myndigheder kan man undersøge opstuvnings koten i det område, hvor ejendommen er lokaliServicehåndbogen 2012

seret. For at forhindre, at kloakvand løber baglæns i rørene og op gennem eksisterende gulvafløb og toiletter, kan der monteres et højtvandslukke. Hvis et gulvafløb ikke er i brug, bør det afblændes. Dette er den nemmeste form for forebyggelse, men afblændingen skal udføres korrekt af en autoriseret kloakmester. Montering af højtvandslukke Der kan monteres et højtvandslukke i kældrenes gulvafløb. Arbejdet skal udføres af en autoriseret kloakmester. Omkostningerne er ca. 1012.000 kr. inkl. moms pr. afløb. Der findes flere typer højtvandslukker, også til toilet. En sådan løsning er ret kostbar, det beløber sig til ca. 25-30.000 kr. inkl. moms pr. toilet, og der skal monteres en elektrisk styret alarm til lukning af klappen. Højtvandslukke til kloakrør Det er forbundet med nogle begrænsninger at montere højtvandslukke til kloakrør. Begrænsningen består i, at der på et kloakrør, som har forbindelse med en faldstamme i en ejendom, ikke må monteres højtvandslukke, idet det kan medføre risiko for, at det sorte spildvand trykkes op gennem faldstammen og ud i toilettet eller vaskene i den ovenfor liggende etage. Opstigende grundvand Hvis en ejendom er udsat for opstigende grundvand, vil en oversvømmelse forværre vandsivning igennem utætte kældergul37

►

Forebyg skader ved skybrud

ve, hvorfor etablering af et omfangsdræn vil bidrage til at nedsætte vandpåvirkningen på kældergulvet. Etablering af omfangsdræn kan kombineres med opsætning af en grundmurplade på de lodrette fundamenter, som også vil forbedre tætheden af de murede fundamenter. Elevatorgrube Hvor der er etableret elevatorgrube i kælderen, bør der foretages en undersøgelse til sikring af gruben i tilfælde af oversvømmelse. El-installationen til elevatoren bør udføres som IP-klasse 67 og placeres så højt som muligt. Døren til gruben bør udskiftes til en ståldør, som skal slutte helt tæt, og grubens gulvafløb skal forsynes med et højtvandslukke. Fælles vaskeri I forvejen skal vaskemaskiner opsættes på en sokkel. Med hensyn til afløbstilslutning fra vaskemaskinen til kloakken kan denne sikres mod utilsigtet tilløb af vand ved, at der monteres et højtvandslukke. Varmecentral For at beskytte varmeinstallationens komponenter, heriblandt pumpen, kan sådanne placeres på en sokkel så højt som muligt over gulvfladen. Vedligeholdelse af højtvandslukket Efter montering af et højtvandslukke bør bygherren instrueres i vedligeholdelsen, alternativt kan der tegnes en serviceaftale med kloakmesteren. El-installationer Eksisterende elkabler af stofledninger i gamle stålrør bør udskiftes til installationskabler som PVIKJ. Hvis en gruppesikringstavle er placeret i kælderen, skal den om muligt flyttes til en højere liggende etage. 38

Såfremt kælderen har været oversvømmet med mere end 1-1½ meter vand over kældergulvet, bør installationen udføres ”stænktæt” fremover. Organisk materiale i kælderen Nederste løb af trappen til kælderen bør udskiftes til fugtsikkert materiale f.eks. beton eller stål. Væggene imellem pulterrum kan med fordel udføres som trådvægge. Selv om en kælder virker tør, er der ofte fugtigt ved gulvet, derfor bør effekter i emballage af organiske materialer ikke placeres direkte på gulvet, men på en rist hævet lidt over gulvet og med mulighed for ventilation. Mange forsikringsselskaber har på deres hjemmeside en anbefaling om, hvordan man takler situationen, når skaden er sket, og det skal dokumenteres, at der er tale om en vandskade. Der anvises nogle tiltag for at begrænse skaderne f.eks. at klodse effekter op over gulvfladen. Mange forsikringsselskaber giver rabat, såfremt der etableres en vandskadealarm. Ventilation Det er essentielt at kældre altid udluftes og ventileres kraftigt, ventilationsåbninger må ikke tildækkes. For at forhindre vandindtrængen bør ventilationshuller, som er placeret langt nede ved soklen, ændres til en højere placering. Risikovurderingsrapport Ovennævnte er en orientering om, hvilke områder, der bør sikres med henblik på eventuelle kommende skybrud. Vi anbefaler, at ejendommens ansvarlige kontakter en byggesagkyndig, som er vant til at udføre risikovurderingsrapporter med budget. Det kan forventes, at forsikringsselskaberne vil stramme kravene med forbehold på policen, hvis ejendommen ikke udfører foranstaltninger til sikring mod kommende skybrud.

■

Klædt på til klimaet Vand i kælderen, høje elregninger eller træk fra vinduer og døre – er det noget, du som andelshaver kan nikke genkendende til? Så læs om, hvordan du kan mindske energiforbruget, gøre din bolig klimaklar, og tilmed opnå bedre komfort i dit hjem

Af Pia Staalgaard, kommunikationskonsulent i Klimakontoret, Frederiksberg Kommune

I efteråret 2010 indgik Frederiksberg Kommune et samarbejde med rådgivningsfirmaet Kubenman (tidligere NRGi) om at gennemgå 10 andelsog ejerforeninger for potentielle energibesparelser. Målet var at give en håndsrækning, så der kunne komme gang i energirenovering af de private boliger. Udover en screening af ejendommens energiforhold, fik foreningen en udførlig rapport med konkrete forslag til forbedringer og et opfølgende møde med energikonsulenten, hvor bl.a. rapporten blev gennemgået og diskuteret. A/B Fuglebakkehus var en af de deltagende andelsboligforeninger. Energigennemgangen gav dem et godt grundlag for at prioritere renoveringer i deres 80 år gamle ejendom. Tilmed har dialogen med energirådgiveren generelt skærpet interessen for energiforbruget i foreningen. Foreningen vidste på forhånd, at de stod over for at skulle udskifte nogle gamle vandrør, men energirapporten tydeliggjorde nødvendigheden af, at rørene samtidigt blev isoleret. Foreningen har lånt penge til udskiftning af vandrørene, men da isoleringen giver besparelser på opvarmning af det varme brugsvand og forøger ejendommens værdi, betyder det kun en mindre huslejestigning for andelshaverne. Servicehåndbogen 2012

Bedre indeklima I ejerforeningen Bakkegårds Allé 20 foreslog energirådgiveren blandt andet, at vinduer og døre mod gården skulle udskiftes og facaderne isoleres – et projekt, som foreningen aldrig havde kastet sig ud i, hvis ikke energirådgiveren havde foreslået det. Der er nu kommet energiglas i vinduer og døre, som også har fået rammer, der isolerer bedre, og isoleringen i facaden er forøget med 60 %. Udover en besparelse på varmeregningenen, betyder energirenoveringen også et bedre indeklima med mindre træk og kuldenedfald og generelt en forøgelse af ejendommens værdi.

"Går I og overvejer, hvilke klimatilpasningsløsninger eller energiforbedringer, der vil være hensigtsmæssige at gennemføre, så kan I få dækket 50 % af jeres udgifter til en rådgiver" Klimakontoret, Frederiksberg Kommune

Kom godt i gang Frederiksberg Kommunes samarbejde med de 10 boligforeninger havde også det formål at tilvejebringe eksempler på energiforbedringer, der var forholdsvis lette at gå til. Ud fra energigennemgangene kunne der hurtigt udarbejdes en ”Top fire” på energiforbedringer med en tilbagebetalingstid på under to år: 39

►

Klædt på til klimaet

• • • •

Udskiftning af cirkulationspumper til trykstyrede og energibesparende pumper Sommerstop af varmeanlægget Isolering af rør og ventiler Udskiftning af belysning til sparepærer eller LED (dioder)

Herudover har energirådgiveren foreslået energiforbedringer med længere tilbagebetalingstid som fx udskiftning af vinduer og døre, efterisolering af facader og opsætning af solcellepaneler i forbindelse med udskiftning af taget. Samlet set er den potentielle besparelse for de 10 boligforeninger beregnet til ca. 650.000 kr. og 138 tons CO2. Den mindste besparelse er på ca. 21.000 kr. og den største ca. 160.000 kr. Se i øvrigt tabellen til højre, der viser energibesparelser relateret til tilbagebetalingstiden. Den viser, at der faktisk er relativt store energibesparelser at hente ved at gennemføre tiltag med kort tilbagebetalingstid. Finansiering af energiforbedringer Der er næsten lige så mange måder at håndtere økonomi på, som der er boligforeninger, men måske kan E/F Bakkegårds Allé 20 og A/B Fuglebakkehus alligevel virke som inspiration. 40

I ejerforeningen har man en opsparingskonto, som man har trukket på i forbindelse med renoveringen. Renoveringen er dog foregået i flere faser for ikke at tømme kontoen fuldstændig. Andelsboligforeningen besluttede at låne 3,6 mill. kr. til første del af renoveringen – udskiftning af brugsvandrørene. Siden har bestyrelsen fået mandat af andelshaverne til at iværksætte yderligere tiltag. Lånet har betydet en mindre huslejestigning for beboerne, men har som tidligere beskrevet også ført til en forøgelse af ejendommens værdi, så det er der god fornuft i. Andre klimatiltag Den 2. juli 2011 ramte skybruddet Frederiksberg, og mange borgere stod tilbage med oversvømmede kældre og ødelagt inventar. Det har medvirket til en stigende interesse for forskellige klimatilpasningsmuligheder fx at opsætte grønne tage, der kan tilbageholde større eller mindre mængder vand. En anden løsning er nedgravning af faskiner, der sørger for at opsamle og nedsive regnvandet, så det ikke ender i kloakken. Det er en god idé at medtænke klimatilpasningsløsninger som en del af boligforeningens energiforbedringer og derved fremtidssikre ejendommen.

Mindske energiforbruget, gør din bolig klimaklar, og opnå tilmed bedre komfort i dit hjem. Foto: Christian Ringbæk

Nye samarbejdsmuligheder og støtte til grønne projekter. I efteråret 2012 igangsatte Frederiksberg Kommune igen i samarbejde med rådgivningsfirmaet Kubenman et projekt rettet mod boligforeningerne på Frederiksberg. Projektets koncept svarer til ovenstående, men er udbygget med fokus på klimatilpasningsløsninger og affaldssortering – samlet set et ressourcetjek for boligforeningen.

"Samlet set er den potentielle besparelse for de 10 boligforeninger beregnet til ca. 650.000 kr. og 138 tons CO2" Klimakontoret, Frederiksberg Kommune

Også denne gang har det været gratis at deltage, man skal bare stille noget af sin tid til rådighed. Nåede din forening ikke at

være med, så kontakt alligevel Klimakontoret på klima@frederiksberg.dk og bliv skrevet på en kontaktliste, hvis projektet bliver gentaget i 2013. For boligforeningerne er der også mulighed for at søge om støtte til rådgivning fra kommunens grønne puljer. Går I og overvejer, hvilke klimatilpasningsløsninger eller energiforbedringer, der vil være hensigtsmæssige at gennemføre, så kan I få dækket 50 % af jeres udgifter til en rådgiver. Læs mere på Frederiksberg Kommunes hjemmeside www.frederiksberg.dk/gronnepuljer, hvor der også er ansøgningsskemaer, og hvor I kan se ansøgningsfristerne. I det hele taget er det en god idé at holde øje med kommunens hjemmeside om klima www.frederiksberg.dk/klima, da det bl.a. er her, vi annoncerer kommende arrangementer og andre aktivitetstilbud.

■

1-2 år CO2 (kg)

3-5 år kWh

CO2 (kg)

Længere sigt kWh

CO2 (kg)

kWh

Varme

26.844

227.491

36.214

306.900

49.418

13.702

25.421

2.891

10.050

8.915

16.540

I alt

40.546

252.912

39.105

316.950

58.333

435.340

418.800

Tabellen viser energibesparelser relateret til tilbagebetalingstiden. Bemærk at energibesparelser ved at gennemføre tiltag med kort tilbagebetalingstid.

Servicehåndbogen 2012

Monsterregn – et monsterproblem Af kommunikationskonsulent Pia Rasmussen, Frederiksberg Forsyning

Vi har i de sidste par år været ramt af utrolig store regnmængder, der er faldet på kort tid. Det har overbelastet det eksisterende kloaksystem og skabt store problemer og skader på såvel de offentlige veje og bygninger som de private boliger. Faktum er, at der ikke findes nogen entydige løsninger på problemet. Både kommunen, kloakforsyningen og den enkelte boligejer må gøre sit til at lede vandet steder hen, hvor vandet gør mindst mulig skade. Frederiksbergs nye spildevandsplan Frederiksberg har som resten af København været hårdt ramt af det, vi kalder monsterregn, og selv om Frederiksbergs nye spildevandsplan så vidt muligt tager hensyn til problematikken klimaændringer, så er der ikke tale om en enkeltstående løsning på problemet og heller ikke løsninger, der kan afhjælpe monsterregn 100 %. Spildevandsplanen definerer kloakforsyningens serviceniveau. Ved nykloakering skal der dimensioneres, så vand på terræn kun må forekomme i gennemsnit én gang hvert 10. år som følge af opstuvning (vandophobning) i det offentlige kloaksystem. Kloakforsyningens ansvar Kloakforsyningen har ansvaret for en effektiv og velfungerende afledning af spildevand fra stueplan, hvilket betyder planmæssigt vedligehold af kloakforsyningens hovedkloakker og stik (typisk i vejareal) samt information til kunderne om ansvar og muligheder. Planer for begrænsning af ekstreme vejrfænomeners ødelæggelser er en kommunal opgave, hvor kommunen samarbejder med kloakforsyningen. Afledning af vand fra kælderen er husejerens eget ansvar Kælderen er naturligt mest udsat for vandindtrængen - både ved kraftig regn om sommeren og ved høj grundvandsstand om vinteren, og det er derfor utrolig vigtigt så vidt muligt at forebygge og sikre boligen. Det er meget individuelt, hvilke løsninger, der vil være mest effektive, og derfor anbefaler vi, at kontakte en autoriseret 42

kloakmester, der kan kortlægge problemet. 10 gode råd til at hjælpe miljøet og sikre kælderen 1. Ændring af driften på installationerne, fx annullering af ubenyttede afløb i kælderen 2. Reparation af afløbsinstallationer, fx tilstoppede eller ødelagte tagrender, sandfangsbrønde eller egne stikledninger 3. Udskiftning af evt. trægulv i kælderen med klinker eller et malet betongulv 4. Dræning rundt om huset, således at vandet ledes væk fra husets kældervæg og gulv 5. Installering af højvandslukke i kælderens gulvafløb, så kloakvandet ikke kan stige op i (tilbagestuve til) kælderen. Evt. kan det i stedet være nødvendigt med en pumpebrønd til afløbsvandet fra kælderen. En sådan vil rigtigt indrettet være mindst lige så sikker som et højvandslukke 6. Sørg for, at belægninger og øvrigt terræn omkring huset så vidt muligt hælder væk fra huset, og at en evt. kældernedgang har en høj opkant, før man går ned. 7. Anlæg af en faskine, et underjordisk hulrum, der kan opsamle regnvandet fra taget, så det langsomt kan sive ud i jorden og tilbage til grundvandet. 8. Anlæg af et grønt tag af fx stenurter, der fanger en stor del af regnvandet. 9. Opstilling af en regnvandstønde, som tilsluttes nedløbsrøret. Vandet kan bruges til havevanding. Sørg for overløb til kloakken. 10. Endelig er det selvfølgelig en god idé at sætte ting af værdi op på hylder i kælderen, hvis uheldet alligevel skulle være ude. Mange af ovenstående tiltag kræver en forundersøgelse og en tilladelse fra kommunen, samt at installationen udføres af en autoriseret kloakmester. Se flere løsninger på kloakproblemer på www.frb-forsyning.dk

■

Vand i kælderen?

Et tilbagevendende problem, der kræver en fælles indsats. Læs mere på www.frb-forsyning.dk.

Servicehåndbogen 2012

Skybrud og skimmel Skybruddet d. 2. juli 2011 har været det mest omtalte nogensinde, fordi det ramte i et tæt befolket område og kostede så meget Af Anne Pia Koch, Seniorkonsulent, Teknologisk Institut Byggeri

Det var ikke bare beboelseskældre, der blev ramt, men i høj grad også forretninger i gadeplan og kælderplan og magasiner. Varelagre, museumsgenstande og almindeligt bohave blev ødelagt af fugt og efterfølgende skimmel. Inventar og bohave måtte udskiftes, og der gik lang tid med udtørring af de fugtige konstruktioner. Andre artikler i dette års Servicehåndbog beskæftiger sig indgående med, hvordan hver enkelt husejer kan forebygge, at ulykken sker eller i det mindste får det omfang, som den fik i 2011 i København. Men vands veje er uransagelige, og omkostninger til en effektiv forebyggelse kan være høje. Desuden er der det problem, at den enkelte husejer alene ikke kan stille så meget op, hvis de omgivelser, som kommunerne har ansvaret for, ikke også er i orden med hensyn til effektiv vandafledning. Denne artikel tager derfor udgangspunkt i det triste budskab, at monsterregn vil gentage sig igen og igen spredt rundt i landet, og at vand igen vil trænge ind i ejendommene. Vandskader, der opstår ved en nedbørsmængde på 24 mm på seks timer dvs. kraftig regn eller 15 mm på en halv time dvs. skybrud, kan være dækket af ens forsikring. Men nogle forsikringsselskaber har allerede taget initiativer til at lave en skrappere risikovurdering og fx begrænse skadeserstatningerne for særligt udsatte. Nogle ejendomme er mere udsatte end andre dels ved deres beliggenhed og dels ved deres konstruktion og indretning. Det gælder fx lavtliggende ejendomme, ejen44

domme ved søer og åer, der løber over, eller ældre ejendomme med dårlig vandafledning og utætte facader. Inden skybruddet Det er vigtigt at gennemgå kælder og stueplan i terrænniveau og tænke på, hvordan vand ved et skybrud kan trænge ind. Der skal være fald væk fra ejendommen, afløbsinstallationer skal være i orden og facaden skal være så tæt som muligt. Men det er også vigtigt at tænke på hensigtsmæssig indretning og opbevaring. Undgå for eksempel lag på lag konstruktioner med luft imellem, dvs. gulv- og vægbeklædninger. Undgå opbevaring i skabe og reoler af træ i gulvniveau og sørg for, at tekniske installationer ligger over terrænniveau, så der ikke sker kortslutning. Ting bør opbevares i plastbokse eller på stålreoler over terræn, gerne med god afstand til gulv og ydervægge, og i ejendomme med meget opbevaring i kælderrum, bør der laves en kælderrydning af og til. Når skaden er sket Alt frit vand skal naturligvis fjernes, så hurtigt det lader sig gøre. Men her er det vigtigt at vurdere, om der kan være kloakslam involveret, for så er der risiko for, at vandet indeholder fækale bakterier. Hvis der er kloakvand i bygningen, skal man iføre sig værnemidler, før man går i gang med oprydningsarbejdet eller afvente professionel assistance. Sundhedsstyrelsen har retningslinjer beskrevet på deres hjemmeside www.sst.dk og vil også informere i medierne ved større vandskader. Hvis der er kloakvand indblandet skal der - efter det umiddelbare oprydningsarbejde - udføres en specialrengøring. Hvis det er almindeligt overfladevand iblandet jord og grus udefra, er særlige

”... monsterregn vil gentage sig igen og igen spredt rundt i landet” Anne Pia Koch, Teknologisk Institut Byggeri

værnemidler ikke påkrævet. Frit vand fjernes, og der etableres god ventilation samt en effektiv affugtning hurtigst muligt. Det har vist sig, at når der er mange vandskader, er kapaciteten på affugtere ofte for lille, og ventetiden på affugtere kan være lang. Så snart man har fjernet frit vand, skal man tage stilling til, om der kan være løbet vand ind i konstruktionerne, dvs. er der hulrum fx under gulve eller vægbeklædninger, under inventar, trapperum o.l., hvor vand kan være løbet ind. Hvis dette er tilfældet, skal der åbnes, så hulrum kan luftes ud. Gulvbelægninger og vægbeklædninger bør fjernes, så underliggende faste konstruktioner kan tørre ud. Vandskadede materialer som fx gipsplader, træbaserede plader, tapet, gulvtæpper o.l. skal kasseres. Indenfor nogle få uger kan der opstå skimmelvækst på materialeoverflader, hvis de ikke er tørret op, dette gælder også i hulrum. Skaderne opdages typisk først, når

Skimmelvækst på sko opbevaret i vandskadet kælder. Foto: Anne Pia Koch

Servicehåndbogen 2012

der breder sig en dårlig lugt af mug/skimmel eller, når brugerne mærker gener som fx irriterede slimhinder, hovedpine, vejrtrækningsproblemer og koncentrationsbesvær. Vandskadet indbo Det indbo, der er blevet deformeret eller misfarvet og overgroet med skimmelsvampe, må ofte kasseres, men alt andet kan i de fleste tilfælde reddes. Jo hurtigere man kommer i gang med sortering og rengøring jo bedre. Tingene skal hurtigst muligt væk fra den høje luftfugtighed, der i reglen opstår i de vandskadede rum. Men tingene skal rengøres, før de bringes ind i opholdsrum. Igen er det vigtigt at tage stilling til, om der er kloakvand indblandet, for så skal tingene desinficeres med et desinfektionsmiddel. De, der udfører rengøringen, skal anvende værnemidler. Er det bare overfladevand, så er almindelig rengøring, aftørring og efterfølgende udtørring tilstrækkelig. Alt vaskbart tøj vaskes ved almindeligt vaskeprogram, eller det sendes til rensning.

Skimmelvækst på trædøre i kælder efter vandskade. Foto: Anne Pia Koch

► 45

Skybrud og skimmel

Hvordan ser skimmelvækst ud Det er allerede nævnt, at skimmelsvampe, der er i vækst, ofte afgiver ganske kraftige lugtstoffer, men ellers vokser skimmelsvampene jo på alle materialeoverflader som mug på rugbrød og er umiddelbart synlige. På træskillevægge i kældre er væksten ofte hvid og grøn, på pudsede vægge ses ofte sorte plamager. Skimmelsvampe kan have mange farver. Det man bare skal huske er, at skimmelsvampene også kan vokse skjult på undersiden af gulvbelægninger, under og bag skabe og bag tapet og vægbeklædninger. Andre skader Efter voldsomme vandskader og måske en efterfølgende kraftig udtørring vil maling ofte bule op, puds kan løsne sig i flager, og der kan opstå hvide krystaludfældninger på gulve og murede vægge. Disse skader skyldes, at der er salte i murværket, som ved udtørring bringes ud til overfladen, fælder ud i krystaller og skubber overfladelagene af. Dette er kosmetiske skader, som ikke har indflydelse på indeklimaet. Saltene i murværket kan ikke fjernes, men krystallerne kan børstes væk og overfladerne repareres. Hvor kan man hente hjælp? Ejendommens forsikringsselskab vil ofte have en hotline eller en hjemmeside, hvor man kan hente gode råd. Skadesservicefirmaer/affugtningsfirmaer vil jo ofte have travlt efter en vandskade. Hvis man ikke kan komme igennem til de, der er i nærområdet, kan man jo prøve lykken lidt længere væk. Lav evt. et beredskab i ejendommen, med naboen eller i gaden, så man kan hjælpe hinanden, når uheldet er ude. Gode råd kan også hentes på Teknologisk Instituts hjemmeside www.teknologisk.dk eller hos den organisation, der hedder BYG-ERFA www.byg-erfa.dk, som udgiver informationsblade til byggebranchen. Et af disse blade har titlen ”Udtørring efter vandskade” (99) 120723 . Heri gennemgås punkt for punkt, hvad man gør, når skaden er sket.

■

Skybruddet set på Istedgade i København. Foto: Lisa Risager

Værdiskabende ejendomsadministration Uanset om du ønsker at skabe et godt miljø i din ejendom eller om du ønsker at forbedre ejendommens økonomi, så kan Colliers Ejendomsadministration hjælpe. I samarbejde med dig og resten af din bestyrelse, udvikler vi din ejendoms … brugsværdi – det skal være rart at bo i din ejendom. Vi kan bl.a hjælpe med at få etableret altaner og skabe et åbent og tillidsfuldt demokrati i foreningen. … ejendomsværdi – hvis din forening vil arbejde for at forøge ejendommens værdi, har vi mange redskaber, som kan anvendes for at opnå dette formål.

> Kontakt direktør Carsten Volden på telefon 58 58 37 72 eller via e-mail: cvo@colliers.dk

www.ceadm.dk Colliers Ejendomsadministration > København > Aarhus Servicehåndbogen 2012

Servicehåndbogen_125x190.indd 1

13/08/12 14.39

Hold øje med forsikringerne Er uheldet ude, kan det få store økonomiske konsekvenser, hvis en andelsboligforening ikke har de rigtige forsikringer. Derfor er det vigtigt at have styr på forsikringerne, så man er sikker på, at de dækker alle foreningens behov

Af Jan Hansen, direktør i ABF, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation

Andelsboligforeningen kan både være grundejer og arbejdsgiver, og det indebærer, at foreningen kan blive økonomisk ansvarlig for mange typer uheld og ulykker. Det er derfor i alle andelshaveres interesse, at både bestyrelsen og de øvrige, der arbejder frivilligt i foreningen, er ordentligt beskyttet og dækket af de rigtige forsikringer. Et svært marked Bestyrelsen bør jævnligt se på foreningens forsikringer og undersøge, hvorvidt forsikringsbehov, dækningsomfang og forsikringssummer passer til foreningen. Derudover er det altid en god idé at lave et pristjek på forsikringerne. Desværre er det for det meste ret svært at sammenligne dækningen på forskellige forsikringer. Forsikringerne er ofte tilbudt som ’pakker’, og hvor det ene tilbud kan være fordelagtigt på ét område, kan det måske være mindre fordelagtigt på et andet. Det kan derfor være en god idé at alliere sig med foreningens administrator eller lade en forsikringsmægler undersøge markedet ud fra foreningens særlige ønsker om dækning. Ejendommen skal forsikres Hvis en andelsboligforenings ejendom rammes af ildebrand, stormskade, angreb af svamp eller lign., vil omkostningerne til udbedring af skaden være kæmpe store. Derfor vil kreditforeningerne også altid kræve, at ejendommen er forsikret, så de48

res pant er beskyttet. Forsikringen bør være tegnet på den betingelse, at fuld- og nyværdi erstattes, og der bør i forsikringscertifikatet eller betingelserne ikke være et forbehold, der undtager bestemte dele af bygningen fra dækning, f.eks. skjulte rør eller en kælder. Andelsboligforeningen bør desuden tegne en husejerforsikring, der er en forsikring mod det ansvar, man som husejer kan pådrage sig, hvis personer eller ting lider skade, fordi husejeren ikke har været tilstrækkelig påpasselig. Eksempelvis hvis man ikke har opdaget, at bygningen har løse tagsten, som under en storm falder ned og skader en parkeret bil.

"Bestyrelsen bør jævnligt se på foreningens forsikringer" Jan Hansen, direktør i ABF

Ansvarsforsikring af bestyrelsen At være bestyrelsesmedlem i en andelsboligforening medfører en række opgaver, som skal løses. Det er klart, at der kan ske fejl undervejs, og i de fleste tilfælde er problemet ikke større, end at fejlen kan rettes, og sagen dermed hurtigt er ude af verden igen. Det sker imidlertid også, at fejl er forbundet med et økonomisk tab, som man er forpligtet til at erstatte. Derfor bør foreningen overveje at tegne en ansvars- og besvigelsesforsikring. For selvom man som privatperson har en ansvarsforsikring via sin indboforsikring, gælder forsikringen ikke, når fejlen er sket i arbejdet som bestyrelsesmedlem. Her er det foreningen

Få tryghed med ABF - Interesseorganisationen for de private andelsboligforeninger

Andelsboligdag

ABF varetager andelsboligforeningernes interesser på det område og arbejder for at fremme udbredelsen af andelsboligen som boform. Lørdag den 31. oktober 2009, kl. 13.00 - 16.00

Lørdag den 31. oktober 2009, kl. 13.00 - 16.00 Best Western Golf Hotel - Randersvej 2, 8800 Viborg politiske og Viborg lovgivningsmæssige

Andelsboligdag

Best Western Golf Hotel Viborg - Randersvej 2, 8800 Viborg Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce quis lectus quis sem lacinia nonummy. Proin mollis lorem non dolor. In hac habitasse platea dictumst. Nulla ultrices odio. Donec augue. Phasellus dui. Maecenas facilisis nisl vitae nibh. Proin vel est vitae eros pretium dignissim. Aliquam aliquam sodales Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce quis lectus quis orci. Suspendisse potenti. Nunc adipiscing euismod arcu. Quisque facilisis matsem lacinia nonummy. Proin mollis lorem non dolor. In hac habitasse platea tis lacus. Fusce bibendum, velit in venenatis viverra, tellus ligula dignissim felis, dictumst. Nulla ultrices odio. Donec augue. Phasellus dui. Maecenas facilisis nisl quis euismod mauris tellus ut urna. vitae nibh. Proin vel est vitae eros pretium dignissim. Aliquam aliquam sodales

Derudover tilbyder ABF sine medlemsforeninger: • Juridisk og økonomisk rådgivning Viborg • Stort udbud af kurser orci. Suspendisse potenti. Nunc adipiscing euismod arcu. Quisque facilisis mat• Medlemsarrangementer Dagens emner tis lacus. Fusce bibendum, velit in venenatis viverra, tellus ligula dignissim felis, • inNulla mi. Integer ac leo. quis euismod mauris tellus ut urna. • Favorable forsikringer • urna Nunc ligula, gravida a, pretium vitae, bibendum nec, ante. ce quis lectus quis • Aliquam ullamcorper iaculis lectus. Dagens emner • Vedtægts-tjek habitasse platea • vel Sed dui. Etiam lacinia risus vitae lacus. • inNulla mi. Integer ac leo. • • Medlemsblad Aliquam elementum imperdiet turpis. • urna Nunc ligula, gravida a, pretium vitae, bibendum nec, ante. aecenas facilisis nisl •

Aliquam ullamcorper iaculis lectus.

abf - Andelsboligforeningernes m aliquam Maurissodales tellus Fællesrepræsentation • vel Sed dui. Etiam lacinia risus vitae lacus. In hac habitasse platea dictumst. Nulla ultrices odio. Donec augue. Phasellus• Aliquam elementum imperdiet turpis. isque facilisis matVester Farimagsgade 1, 8. sal Med et medlemskab af ABF er andelsboligforeningen sikret aktuel dui. Maecenas facilisis nisl vitae nibh. Proin vel est vitae eros pretium dignissim. postboks 239 ula dignissim felis, Aliquam aliquam sodales orci. Suspendisse potenti. Nunc adipiscing euismod Mauris tellus

viden og kompetent rådgivning. Det giver tryghed.

1501 København V

arcu. Quisque facilisis mattis lacus. Fusce bibendum, velit in venenatis viverra, In hac habitasse platea dictumst. Nulla ultrices odio. Donec augue. Phasellus Tlf. 33 86 28 30 tellus ligula dignissim felis, quis euismod mauris tellus ut urna. dui. Maecenas facilisis nisl vitae nibh. Proin vel est vitae eros pretium dignissim. abf@abf-rep.dk Aliquam aliquam sodales orci. Suspendisse potenti. Nunc adipiscing euismod www.abf-rep.dk arcu. Quisque facilisis mattis lacus. Fusce bibendum, velit in venenatis viverra, tellus ligula dignissim felis, quis euismod mauris tellus ut urna.

Læs mere om ABF og vores medlemstilbud på www.abf-rep.dk

ante.

Med venlig hilsen ABF

Vester Farimagsgade 1, 8.sal 1606 København V Tlf. 33 86 28 30 abf - Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation Vester Farimagsgade 1, 8. sal postboks 239 1501 København V

abf@abf-rep.dk www.abf-rep.dk

Tlf. 33 86 28 30 abf@abf-rep.dk www.abf-rep.dk

Erstatninger for arbejdsskader kan være af betragtelig størrelse, og hvis ikke foreninTelefon: Foreningens navn: gen er forsikret, kan det haveabf store -økonoTilmelding - Andelsboligdag Andelsbol Mobil: Postnr. /by: ABF råder sine medlemmer til at forsikre miske konsekvenser. Foreningen bør der- Fælle augue. Phasellus Telefon: Foreningens navn: Medlemsnummer: e-mail:som sig mod eventuelle erstatningskrav for altid kontrollere, at forsikringerne erFarima i Vester pretium dignissim. Postnr. /by: Antal følge afdeltagere: fejl begået af bestyrelsen. Det har orden, inden manMobil: lader en ansat eller anipiscing euismod 1 Medlemsnummer: venenatis viverra, imidlertid vist sig, at det er vanskeligt at delshavere udføree-mail: arbejde for foreningen. na. Antal deltagere: tegne en sådan forsikring på rimelige vilkår, og derfor har ABF via forsikringsmægABF tilbyder som noget nyt en arbejdsskalerfirmaet Dahlberg Assurance indgået et deforsikring. Forsikringen er udviklet i samarbejde med forsikringsselskabet samarbejde med ALKA, og dækker både Lloyds i London. Det betyder, at medlemandelshavere, der udfører frivilligt arbejde mer af ABF kan tegne en ansvars- og beog eventuelt ansatte i foreningen. Med arbejdsskadeforsikringen er foreningen ag svigelsesforsikring på favorable vilkår. dækket godt ind, både når det gælder tabt Arbejdsskadeforsikring Telefon: arbejdsfortjeneste, svie og smerte og En brækket arm på en arbejdsweekend eleventuelle behandlingsudgifter. Mobil: ler viceværten, der får ødelagt sine briller. Når uheldet er ude, er dete-mail: vigtigt, at forDu kan læse mere om forsikringer i ABFeningerne har en forsikring, der dækker. håndbogen eller på www.abf-rep.dk, hvor Hvis foreningen har en eller flere ansatte, du også kan tilmelde dig ABF’s kursus f.eks. en vicevært, er det lovpligtigt til at ’Foreningens forsikringer’. tegne en arbejdsskadeforsikring. Men det bør man også gøre, hvis andelshaverne medvirker ved fællesarbejder, f.eks. have"Når uheldet er ude, er det arbejde, renholdelse og reparationsarbejvigtigt, at foreningerne har en der på ejendommen. Sker der i forbindelse med fællesarbejde skade på en andelshaforsikring, der dækker" ver, så eksempelvis erhvervsevnen nedJan Hansen, direktør i ABF sættes, er foreningen erstatningspligtig.

✂

eller Tilmelding bestyrelsesmedlemmet selv, som - Andelsboligdag skal betale for et eventuelt tab.

✂

Med venlig hilsen ABF

Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation

■

Servicehåndbogen 2012

Ejendommens vigtigste dokument: Tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan Dette dokument bør være en fast bestanddel i alle andelsog ejerboligforeningers beslutningsog budgetteringsgrundlag Af Anders Bang Olsen, civilingeniør, Adm. Direktør, Rådgivende ingeniørfirma Bang & Beenfeldt A/S

Driftsplan, drifts- og vedligeholdsplan, driftsbudget, rapport om tilstand og vedligehold; kært barn har mange navne, men kaldes herefter Tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan. Dette dokument bør være en fast bestanddel i alle andelsog ejerboligforeningers beslutningsog budgetteringsgrundlag. Hvorfor er det så vigtigt? Helt overordnet er en Tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan en absolut nødvendighed for, at foreningen kan lægge et realistisk budget, som tager højde for ejendommens eventuelle skavanker, så der ikke pludseligt opstår store, uforudsete udgifter. Ligesom det er vigtigt at overholde serviceintervallerne på bilen, er det vigtig at servicere og vedligeholde ejendommen. En dårligt vedligeholdt ejendom kan resultere i, at nogle små problemer enten Eksempel på sætningsrevne i en gavlvæg.

vokser sig meget store over tid, eller måske endnu værre - uden varsel - påfører foreningen en kæmpe, ubudgetteret udgift. Her tænkes f.eks. på stormskader på et dårligt vedligeholdt tag, fugt i konstruktioner eller oversvømmelser i kældre. Al erfaring viser, at de udgifter, der benyttes på løbende vedligehold og en gennemtænkt prioritering af vedligeholdelsesbudgettet over tid, gør det væsentligt billigere for foreningen end pludselig at måtte kaste sig ud i et akut og ofte uforholdsmæssigt dyrt ”brandslukningsprojekt”. Hertil kommer, at der ved at lægge vedligehold og evt. renoveringsarbejder ind i en gennemtænkt plan og prioritering, samtidig er mulighed for at udføre arbejderne på de rigtige tidspunkter af året og planlægge tingene ud fra en helhedsbetragtning. Endelig skal det bemærkes, at ejendommen i sidste ende er grundlaget for en ejereller andelsboligforenings formue og solvens, og bortset fra, at en dårligt vedligeholdt ejendom i længden er dyrere i vedligehold, har det således også direkte betydning for ejendommens værdi. En vedligeholdelsesplan vil ofte have fokus på de næste 5-10 års renoverings- og vedligeholdsarbejder i ejendommen. Således bør den som minimum ajourføres hvert 5. år. Det kan dog varmt anbefales, at Tilstandsrapport og vedligeholdelsesplanen holdes ajour og bliver opdateret en gang om året. Dette skyldes, at tingene hurtigt kan ændre sig, og samtidig kan nogle områder pludselig virke mere presserende end andre - f.eks. en øget fokus og prioritering på fugtsikring af kældre og tage, som resultat af sommerens store vandmængder og

heraf følgende oversvømmelser. En Tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan kan give foreningens beboere og bestyrelse overblik over ejendommens san-

"...planen er en absolut nødvendighed for, at foreningen kan lægge et realistisk budget..." Anders Bang Olsen, civilingeniør

de tilstand, og hvad der skal budgetteres med indenfor vedligehold i de næste 5-10 år - og derved få den gode nattesøvn tilbage. Tilbudsindhentning - det skal du tænke på! Såfremt man ikke allerede har en fast tilknyttet ”husrådgiver”, er det en god idé at indhente et par tilbud på udførelse af Tilstandsrapport og vedligeholdelsesplanen. Husk i denne forbindelse, at der ikke findes en fælles standard for, hvad en sådan rapport skal indeholde, og hvor gennemarbejdet den skal være. Det er ikke kun prisen, der skal sammenlignes, men også hvad der konkret tilbydes. Hertil kommer om man har den fornødne tillid til personen eller firmaet bag tilbuddet. Evt. kan man bede om at se en tilsvarende rapport, som rådgiveren har udarbejdet for en tilsvarende ejendom - så kendes nemlig niveauet og standarden for rådgivningsydelsen. Generelt bør det også påpeges, at konkurrencen er hård blandt de byggetekniske firmaer på udførelsen af disse rapporter. Ved en gennemarbejdet rapport vil honoraret typisk blot dække produktionsomkostningerne og lidt til. Dette skyldes dels, at branchen generelt mangler arbejde efter et par år med dårlige konjunkturer, men også det faktum, at arbejdet med rapporten og kontakten til foreningen kan gøre, at man bliver det naturlige valg som rådgiver på efterfølgende opgaver. Præcis af denne årsag er det vigtig at forholde sig kritisk til ”meget” billige tilbud eller løfter om ”gratis” rådgivning. Intet er gratis, og hvis ikke pengene kan tjenes på selve rapporten, må der antages at være stor interesse for at tjene dem på senere rådgivningsopgaver. Servicehåndbogen 2012

Desværre har vi set eksempler på ejerog andelsboligforeninger, der har igangsat større renoveringsarbejder, selvom om det reelt ikke var nødvendigt enten på nærværende tidspunkt eller i det udførte omfang. Kort sagt: Brug den sunde fornuft - også selvom det umiddelbart kan være attraktivt at sige ”ja tak” til løfter om gratis eller uforholdsmæssig billig rådgivning. Hvordan udføres rapporten? Ofte bliver en tilstandsrapport rekvireret som følge af en akut problemstilling, og det betyder, at den ofte har fokus på den konkrete problemstilling og udbedring heraf. Ved denne besigtigelse vil den kompetente byggetekniske rådgiver ofte også lægge mærke til andre relevante forhold, der bør undersøges og vurderes. Det kan føre til ønsket om en mere overordnet tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan, som er gældende for hele ejendommen. Når det er besluttet, at der skal udføres en Tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan, retter en kontaktperson fra ejendommen henvendelse til en byggeteknisk rådgiver, f.eks. et rådgivende ingeniørfirma. Efter indgåelse af aftale udføres der én eller flere besigtigelser af ejendommen. Typisk vil en ”normal” Tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan kræve, at rådgiveren får adgang til alle fællesarealer (trappeopgange, loftsrum, kældre, varmecentral m.v.), herunder bygningens klimaskærm (tag, ydervægge, døre og vinduer). Herudover vil det være en fordel også at få adgang til én el-

Rusten stålbjælke i beton (kappe)dæk

► 51

Ejendommens vigtigste dokument: Tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan

ler flere lejligheder, for at danne sig et indtryk af vedligeholdelsestilstanden af især installationerne. Under gennemgangen i ejendommen registreres bygningens tilstand med fokus på problemområderne. Der bør udføres en omfattende fotoregistrering, som vil indgå som væsentlig dokumentation i den efterfølgende rapport. Under gennemgangen registreres de konstruktive forhold, f.eks. sætningsskader, revner mv. samt tilstanden af overflader, murværk, tag, vinduer, fugt i bygningsdele mv. Hertil kommer en registrering af bygningens VVS-installationer og en gennemgang af varmecentralen. Hvorvidt der også laves registrering af el-installationer er meget forskelligt og afhængig af den konkrete aftale og fokus for denne.

Lyskasse nedbrudt af fugt.

Når ejendommen er registreret, udarbejdes selve tilstandsrapporten. Denne vil typisk bestå en af tekstdel og en fotodel. Tekstdelen vil indeholde beskrivende tekst for de enkelte observationer samt forslag og overslag af økonomi til udbedring af det konstaterede problem. Fotodelen bliver derimod brugt til at vise og kommunikere de enkelte problemer på en forståelig og illustrativ måde. Typisk er det fotodelen, der bliver læst med størst interesse af rekvirenten. En Tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan kan f.eks. sammen med en udarbejdet energimærkningsrapport også føre til, 52

at der tænkes energibesparelser direkte ind i vedligeholdelsesarbejderne, og derved slår man to fluer med et smæk. Som sidegevinst kan det sparede energiforbrug måske oven i købet helt eller delvist finansiere en del af det nødvendige vedligeholdelsesarbejde. Når ejendommens tilstand er kendt, og der er tænkt over forslag til udbedring af de konstaterede problemer/fokusområder, kan vedligeholdelsesplanen udarbejdes. Vedligeholdelsesplanen er budgetmæssigt det mest interessante og nøglen til et fornuftigt budget og en sund ejendom. I vedligeholdelsesplanen udarbejdes en let tilgængelig oversigt med prioritering af arbejderne på ejendommen i de næste 5-10 år. Der bliver sat økonomiske overslag og tidshorisont for udførelse på de enkelte poster, som præcis er de informationer, der skal bruges i budgetteringen.

Fugt i murværk.

Historisk billigt Som nærværende artikel forhåbentlig har illustreret, kan en tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan meget vel være et af de vigtigste dokumenter for alle ejerog andelsboligforeninger. Da tiderne tilmed er gunstige med en historisk lav rente og meget billige priser på håndværkere, vil det være et godt tidspunkt at tage ejendommens tilstand seriøst - og det starter med en Tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan.

■

BANG & BEENFELDT A/S Rådgivende ingeniører og arkitekter

Vi ser din ejendom fra et nyt perspektiv Bang & Beenfeldt er et rådgivende

ingeniørfirma

med

speciale inden for ejerog andelsforeninger. Vi har 40 års erfaring indenfor renoveringog bygherrerådgivning. Energirådgiver for:

Vi kan hjælpe dig med: Bygningsrenovering Tilstandsrapporter og vedligeholdelsesplaner Energimærkning Energirenovering Rådgivning vedr. VVS, afløb og konstruktioner

Torvegade 66 · 1400 København K · Tlf: 32578250 · www.bangbeen.dk

Servicehåndbogen 2012

Brug gas til komfuret og i vaskeriet for miljøets skyld I København og på Frederiksberg er bygas det miljørigtige valg til komfuret, tørretumbleren, pejsen og terrassevarmeren Af Palle Hansen, energiplanlægger, Københavns Energi A/S

Bygassen er en blanding af naturgas og luft og giver ved brug kun halvt så meget CO2 som tilsvarende brug af el. Bygassen er derfor et oplagt valg til mange formål. Københavns Energi (KE) har besluttet at gøre bygassen endnu grønnere ved at tilsætte biogas til bygasnettet fra 2013. KE’s vision er en 100% CO2-neutral bygasforsyning. Dermed lever KE op til Københavns Kommunes målsætning om en CO2-neutral hovedstad. På grund af bygassens miljøfordele stiller kommunen krav om, at det støttede byggeri skal tilsluttes bygasforsyningen, og der skal bruges gas til madlavning i boliger, institutioner mv., og hvis der installeres tørretumblere, skal de køre på bygas. Kommunen anbefaler, at kravene også efterleves af det private byggeri. Gas gavner gastronomien KE har i dag 150.000 gaskunder, hvoraf de fleste bruger gas i køkkenet. KE håber, at flere vil skifte til gaskomfur på grund af gassens miljøfordele. Dermed hjælper vi kommunen med at opfylde klimaplanens målsætninger, og så er der jo noget særligt ved at lave mad over åben ild. Varmen kan reguleres lynhurtigt og alle ved jo, at ”gas gavner gastronomien” - bare spørg en kok. Du kan læse mere om gas og madlavning på www.gasentusiasterne.dk, og på Facebook har du mulighed for at deltage i køkkenspillet ”Så’ der serveret!”, hvor du kan vinde en middag for 2. Langt de fleste ejendomme i København har bygas, så i de fleste lejligheder er det bare et spørgsmål om at få sat en måler op og trukket et par meter rør. Du kan kontakte en VVS’er for at få et tilbud. 54

Gas til vaskeriet Indenfor de seneste år er der tilsluttet mere end 250 gastørretumblere til bygas. Mange fællesvaskerier vælger at skifte eltørretumblere ud med gastørretumblere. Gassen er billigere end el og samtidig spares miljøet for CO2. Vi har beregnet, at med et gennemsnitsforbrug kan der spares ca. 8.000 kr. om året pr. gastumbler og samtidig spares ca. 1,7 tons CO2. Vi har samlet oplysningerne om besparelsesmuligheder på www.ke-besparelser.dk. Her kan boligforeninger og andre hurtigt beregne den mulige besparelse ved skift til gastørretumblere. En gastørretumbler kan fås til samme pris som en eltumbler, så merinvesteringen ved skift til gas er hurtigt tjent hjem. En konsulent fra KE besøger gerne boligforeningen og fortæller om gassens fordele, både økonomisk og miljømæssigt og giver gode forslag til placering af gasmåler og vejledning omkring gasinstallation og aftræk. Som noget nyt kan der nu også fås en gastørretumbler til husholdningsbrug. Den kan ses på www.gasbutik.dk. Denne tumbler kan også være et alternativ i mindre boligforeninger. Nye apparattyper Flere apparattyper kan nu fås til bygas. Fx terrassevarmere, hvor der hidtil mest er anvendt flaskegasmodeller. Flaskegassen er besværlig at håndtere og oplagre. Her har bygassen fordele med enkel håndtering – der fås bl.a. modeller med elektrisk tænding, hvor varmeren tændes på en vægkontakt, som ved elektriske varmere. Der er bl.a. opsat terrassevarmere til bygas i Tivoli og på Café Victor, og terrassevarmere til bygas kan også erstatte flaskegas- eller el-varmere i haven eller gården. Udover terrassevarmere er det nu også muligt at få en pejs til bygas. Kontakt KE og hør nærmere om forsyningsmuligheder og priser.

■

I fællesvaskeriet kan I spare mindst 8.000 kr. og næsten 2 tons CO2 om året, hvis I skifter til gastørretumblere!

GAS ER GODT TIL LIDT AF HVERT Se hvordan på www.ke-besparelser.dk Mød os på Facebook www.Facebook.dk/gasentusiasterne

Kontakt Du kan også ringe til os på tlf. 3395 2626 eller send en mail til gasservice@ke.dk

Københavns Energi A/S · Ørestads Boulevard 35 · DK-2300 København S · www.ke.dk

Servicehåndbogen 2012

Det er foreningens økonomi, som sælger andelsboligen – derfor ny regnskabsvejledning I mange andelsboligforeninger er det en udfordring at udarbejde et regnskab, som er overskueligt og informativt for nye læsere

Af Preben Løth, adm. direktør i Boligexperten Administration A/S

Hvorfor er det nødvendigt med en fælles regnskabsvejledning? Det er ganske få personer, som i dag kan købe en andelsbolig kontant. Med gennemsnitspriser i Hovedstadsområdet på godt kr. 1.000.000 for en andelsbolig, har de fleste købere brug for finansiering af købesummen. Og pengeinstitutterne stiller relativt store krav, før de er interesseret i at låne penge ud. Der foretages en personlig kreditvurdering af den kommende andelshaver og dernæst foretages en risikovurdering af den andelsbolig, som pengeinstituttet skal have pant i. Hvor den kommende andelshaver måske fokuserer på det flotte køkken med nye hårde hvidevarer i børstet stål, er pengeinstituttet mere interesseret i foreningens økonomi. Hvor stor er risikoen for en fremtidig stigning i boligafgiften og hvor stor er risikoen for et voldsomt fald i andelsværdien? For blot få år siden var det meget vanskeligt at gennemskue et regnskab i en andelsboligforening, både fordi regnskaberne var opstillet på mange forskellige måder, alt efter hvilken revisor, foreningen havde valgt, men også fordi informationsniveauet generelt var meget lavt. Bankerne var bl.a. interesserede i at vide, hvor stor en foreningsgæld, andelshaveren købte med ud over købesummen for andelsboligen. Og hvordan var foreningens finansiering sammensat? Men i en række 56

foreningsregnskaber havde man ikke engang angivet hvor mange andelsboliger, som eksisterede i foreningen eller hvor mange kvadratmeter, som hele ejendommen bestod af. Og i andre foreningsregnskaber kunne man ikke se, om der var tale om fastforrentede eller variabelt forrentede lån, eller om der blev betalt afdrag på gælden. På baggrund af denne uigennemskuelige foreningsøkonomi, valgte flere pengeinstitutter at takke nej til finansiering af andelsboliger eller tilbyde lånet til en alt for høj rente. Langt over 90 % af alle andelsboligforeninger i Danmark har en ganske sund økonomi, men disse foreninger betalte nu prisen for de store overskrifter i pressen om nødlidende andelsboligforeninger, som stort set alle var stiftet i perioden 20052009. Bl.a. for at ”åbne op” for finansieringen af andelsboliger, nedsatte daværende økonomi- og erhvervsminister Brian Mikkelsen en arbejdsgruppe under Erhvervs- og Selskabsstyrelsen, som fik til opgave at udarbejde en vejledning, som skulle gøre årsregnskaber i andelsboligforeninger mere gennemskuelige. Udover at få mere information ind i årsregnskaberne, skulle arbejdsgruppen også se på forskellige regnskabsprincipper for at finde en model, som alle andelsboligforeninger kunne anvende. Næsten alle landets administrationssel-

skaber er medlem af Ejendomsforeningen Danmark, som var repræsenteret i denne arbejdsgruppe. Repræsentanter fra bl.a. Advokatsamfundet, Finansrådet, Realkreditrådet og Foreningen af Statsautoriserede revisorer sad også omkring bordet i arbejdsgruppen. Ejendomsforeningen Danmark havde lagt vægt på 3 hovedområder i andelsboligforeningernes regnskaber, som foreningen opfattede som de mest problematiske. 1. problem - Ejendommens værdiansættelse: Mange regnskabslæsere har problemer med at forstå balancetallene og andelskroneberegningen i de nuværende regnskaber fra mange revisorer. Ofte anvendes anskaffelsessummen for værdien af ejendommen under aktiverne. Dette medfører i nogle tilfælde en meget lille positiv egenkapital og i andre tilfælde en negativ egenkapital under passiverne i regnskabet. Under andelskroneberegningen reguleres ejendommens værdi ofte, så forskellen mellem anskaffelsessummen og enten den offentlige vurdering eller valuarvurderingen tillægges den oprindelige egenkapital til en ny ”reguleret” egenkapital. Denne model for beregning af andelskronen bliver ikke altid forstået af regnskabslæserne og skaber problemer i forhold til køb og salg af andele. Regnskabslæserne Servicehåndbogen 2012

kan ikke se sammenhængen mellem egenkapital og andelskrone. Der er eksempler på, at køberrådgivere har frarådet handler på grund af en lille eller negativ egenkapital under passiverne. Løsning: Vi ønsker ejendommen værdiansat under aktiver på baggrund af det værdiansættelsesprincip, som foreningen anvendte i seneste årsrapport. I en note kan der herefter reguleres for de øvrige værdiansættelsesprincipper. Anskaffelsessummen med tillæg og fradrag kan ligeledes vises i en note. Kursregulering af den fast forrentede gæld bør ske direkte under passiverne og ikke under andelskroneberegningen. Det bør derfor være kursværdien af gælden, som vises under passiverne. Kursreguleringen kan eventuelt foretages over egenkapitalen. Andelskroneberegningen bliver herefter en note, hvor egenkapitalen (andelsværdien) fordeles efter enten indskud, areal eller andet, og hvor regnskabslæseren let kan følge med i beregningen. 2. problem - Reserver i regnskabet: Hensættelser, reserver, værdiregulering kan findes flere steder i regnskabet. 1) direkte under passiver som en henlæggelse, 2) under andelskroneberegningen, som et fast beløb, 3) som difference mellem maksimal andelskrone og forslag til andelskrone. 57

►

Det er foreningens økonomi, som sælger andelsboligen – derfor ny regnskabsvejledning

Regnskabslæserne har vanskeligt ved at få overblik over den totale reserve i regnskabet og dette vanskeliggør en korrekt risikovurdering af foreningen.

Den endelige regnskabsvejledning indeholder disse tre hovedområder, men indeholder også andre væsentlige regnskabsforhold.

Løsning: Vi anbefaler, at samtlige hensættelser, reserver, værdireguleringer placeres samlet under passiver eller samlet i en særskilt note, så regnskabslæserne nemt og hurtigt kan danne sig et overblik over risikoen i foreningen.

Hvis en andelsboligforening har indtægter, som har begrænset levetid, bør det angives i regnskabet. Det er væsentligt for en regnskabslæser at kende til indtægter, som helt bortfalder eller nedtrappes efter en årrække.

Eksempel under passiver i regnskab fra 2010: Likvide hensættelser: Hensættelse til vedligeholdelsesfond kr. 2.165.000 Ikke likvide hensættelser: Hensættelse til facadeisolering kr. 10.000.000 Hensættelse til værdiregulering kr. 7.887.726 Hensættelser i alt kr. 20.052.726 3. problem - Sammenligning af andelsboligforeninger - Nøgletal: Det kan være vanskeligt at sammenligne andelsboligforeninger, både på grund af forskelle i størrelse på foreningerne, men også på grund af forskelle i regnskabsopstillinger. Regnskabslæserne kan ikke skelne den ”gode” forening fra den ”dårlige” forening. Løsning: Vi ønsker nøgletal implementeret i regnskabet baseret primært på areal. Nøgletal som boligafgift pr. kvm., gæld pr. kvm., offentlig vurdering pr. kvm. og andelsværdi pr. kvm. giver regnskabslæseren et klart og hurtigt overblik over hvilken type andelsboligforening, der er tale om. En forening med en boligafgift på kr. 595 pr. kvm., en gæld på kr. 5.008 pr. kvm. og en belåningsgrad på 41 % er en rimelig klar beskrivelse af den pågældende andelsboligforening, og denne information skal man kun bruge et ½ minut for at finde.

Ved salg af foreningens udlejede lejligheder, ser vi nogle gange, at provenuet fra dette salg indtægtsføres i regnskabet. Og det skal det ikke. Det skal i stedet føres som en tilgang på egenkapitalen. Det vil ellers svare til, at Danske Bank indtægtsførte provenuet fra en udvidelse af aktiekapitalen. Det giver likviditet på bankbogen, men der er ingen som bliver rigere, da der nu er flere om at dele egenkapitalen. Og en indtægt bør jo påvirke andelsværdien positivt. Og det gør denne type provenu ikke. En regnskabslæser burde kunne se, hvordan hæftelsesforholdene er på foreningens realkreditlån. Er der solidarisk hæftelse, personlig hæftelse eller slet ingen hæftelse? Hæfter andelshaverne for banklån og kassekredit? Det er væsentligt at vide om man hæfter for mere end andelslejlighedens værdi. Regnskabsvejledningen blev anvendt første gang på regnskaberne fra 31.12.2010 og det er vurderingen, at ca. 65 % af andelsboligforeningerne anvendte den nye vejledning i 2011. Tallet er formentlig ca. 85 % i dag. Til vores store overraskelse, har vejledningen mødt modstand hos flere revisionsfirmaer, som åbenbart ikke har forstået, hvor vigtig en fælles regnskabsstandard er for andelsboligforeningerne. Når regnskabet bliver forstået af alle, er muligheden for at få finansieret købesummen væsentlig større, og det er også lettere at gennemskue, hvilke andelsboligforeninger, som tilhører den meget store gruppe af andelsboligforeninger med en meget sund økonomi.

■

Stadig flere andelsboligforeninger vurderes af valuarer Det gør de af den grund, at markedsværdien, som fastsættes af en valuar, er det reelle udtryk for ejendommens værdi Af Torben Lund, indehaver - Statsaut. Ejendomsmægler & valuar, MDE , danbolig Erhverv København

De offentlige ejendomsvurderinger, som også bruges i mange foreninger, er dog bare løst fastsat på baggrund af indberettede handelstal, som herefter behandles uden en gennemgang eller besigtigelse af ejendommen. En korrekt valuarvurdering er baseret på en gennemgang af ejendommens udgifter og indtægter samt en grundig besigtigelse af ejendommen både ud- og indvendig. Vurderingen foretages af en valuar, som er særlig uddannet til at vurdere en sådan type ejendom. En beregning af ejendommens værdi og dermed foreningens formue er netop nøglen til at finde den maksimale, lovlige pris for de enkelte andelslejligheder. Formuen fremkommer ved at opgøre aktiverne, som primært er ejendommen, og fratrække gælden i foreningen. I Andelsboliglovens § 5 stk. 2 anvises tre forskellige metoder til opgørelse af ejendommens værdi: 1. Ejendommens anskaffelsespris 2. Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom 3. Den offentlige ejendomsværdi På foreningens generalforsamling beslutter andelshaverne, hvilket princip, der skal lægges til grund, og alle andelshavere er underlagt denne beslutning, ligesom generalforsamlingen kan ændre beslutning om vurderingsprincip på tilsvarende måde.

Servicehåndbogen 2012

Principperne for en valuarvurdering medfører, at prisen på andelslejligheder afhænger af prisen på boligudlejningsejendomme og ikke prisen på tilsvarende ejerlejligheder, som ellers kunne forekomme mere oplagt. Andelslejligheder handles således til maksimalpriser i modsætning til alle andre ejerformer af fast ejendom, hvor der handles til markedspriser. Som andelshaver i en andelsboligforening ejer man således ikke direkte sin andelslejlighed. Det gør hele andelsforeningen. Gennem køb af et andelsbevis opnår man medlemskab af foreningen og samtidig en brugsret til den lejlighed, som andelsbeviset omhandler. Ved salg af sin andelslejlighed, kan man således ikke bare sælge sin bolig til den pris, en køber vil betale. Prisen fastsættes ikke ud fra udbud og efterspørgsel. Af Andelsboliglovens § 5 stk. 1 fremgår prisfastsættelsen, idet ”Ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til en bolig, må prisen ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge”. En andelslejlighed kan dermed maksimalt værdiansættes til andelen i andelsboligforeningens formue tillagt individuelle forbedringer og særligt tilpasset inventar. Har du spørgsmål til valuarvurdering så kontakt gerne Danbolig Erhverv København på telefon 32830610 eller torben. lund@danbolig.dk

■ 59

Bestyrelserne bliver webredaktører og sparer tid og opnår fordele Mange foreninger tager i disse år egen hjemmeside i brug for at høste fordelene af, at beboerne så selv kan hente referater, vedtægter og andre dokumenter døgnet rundt Af Christian Ringbæk, Prosedo

Vi kan se, at mange foreninger i disse år tager springet og får oprettet hjemmeside til deres forening. Det er der nogle klare fordele ved; dels er beboerne så vandt til at bruge nettet til mange andre formål, at de også er parat til at benytte en forenings egen hjemmeside – ofte er der direkte en efterspørgsel fra beboernes side - og dels kan hjemmesiden lette bestyrelsens arbejde f.eks. i forhold til at informere og kommunikere til og med beboerne.

Farvel til papirarkivet – goddag til dokumentbiblioteket På en forenings egen hjemmeside får bestyrelsen mulighed for at orientere og gøre foreningens dokumenter tilgængelige for beboerne - døgnet rundt. Således får foreningen sit eget bibliotek over dokumenter, som aldrig bliver væk! Og bliver en fysisk kopi væk, kan beboerne let gå ind og printe et nyt eksemplar uden, at bestyrelsen skal bruge tid. Udover tidsbesparelsen er det i øvrigt også medvirkende til at mindske foreningens udgifter til papir, printer, blæk m.m.

Få større overblik ved at få informationer og dokumenter på nettet. Her er informationerne permanent tilgængelige for beboere og bestyrelse døgnet rundt. Foto: Christian Ringbæk

Mange foreninger bruger også deres hjemmeside til at præsentere såvel foreningen som dens ejendom. Det har den fordel, at foreningen får et visitkort på nettet, og at foreningen dermed kan fremstå endnu mere attraktiv for både kommende som eksisterende beboere.

De mere avancerede hjemmesider åbner også for mulighed for, at der kan oprettes afstemninger direkte på hjemmesiden. Det er naturligvis blot vejledende afstemninger, men afstemninger kan være gode til at vejre stemningen for eller imod mindre spørgsmål henover året.

Del informationer og nyheder let og hurtigt En vigtig del i det at skabe en hjemmeside, der benyttes af beboerne, er at sørge for, at der i ny og næ kommer nyt indhold på siden. Mange foreninger informerer i dag primært på papir, som deles rundt til beboernes postkasser. Det fungerer som regel rigtig godt, men det er alt andet lige mere tidskrævende end blot at trykke på en knap, og så er informationen lagt på nettet og måske endda også sendt pr. mail til beboerne. Vi kender nok også til det her med, at et stykke papir kan forputte sig – det sker ikke med informationer på en hjemmeside, der kan hentes altid.

Et system der er nemt at bruge For at få en hjemmeside har det ofte krævet, at bestyrelsen var i stand til at lave en hjemmeside fra bunden selv. Der skulle altså være viden til stede om enten at kunne f.eks. html eller at kunne bruge særlige programmer, der gjorde det lidt lettere at lave en hjemmeside. I dag findes der forskellige programmer og skabeloner, der gør det meget let og hurtigt for en bestyrelse at lægge billeder og tekster på hjemmesiden. En del ejendomsadministrationsselskaber tilbyder i dag også en hjemmeside til foreningen og ofte en hjemmeside, hvor foreningens dokumenter bliver opdateret af administrator uden bestyrelsen skal bruge tid på det.

Ofte indeholder hjemmesiderne også oversigt over foreningens kontaktpersoner, så også den information er lige ved hånden for beboerne – og dermed tilgængelig uden, at bestyrelsen skal kontaktes først. Vi ser også tit, at hjemmesiden har en opslagstavle, hvor beboerne selv kan sætte ting til salg, dele informationer, komme med forslag eller noget helt fjerde. En opslagstavle kan være med til at styrke beboerdemokratiet, da den gør det let for beboerne at komme til orde.

Hjemmeside til din forening? Vil din forening høste fordelene af at have sin egen hjemmeside er det som regel ganske nemt! Mange ejendomsadministrationsselskaber tilbyder i dag en god løsning, så søgningen efter en hjemmeside til foreningen, starter I ofte med kontakt jeres administrator. To-tre hverdage efter er jeres hjemmeside oprettet, og I er klar til at høste fordelene af jeres helt egen foreningshjemmeside.

■

Fakta: Fordele for foreningen med onlinetilbud fra administrator • Overordnet set er en hjemmeside god, fordi bestyrelsen kan spare tid • Via et brugervenligt tekstredigeringsområde opsættes tekst, uden teknisk baggrund eller kendskab til HTML er nødvendigt • Logisk opbygning - hjemmesiden er opdelt, så den afspejler strukturen på hjemmesiden • Adgang til dokumenter – døgnet rundt og opdateret direkte fra administrationsselskabet • Sikkert system med adgang til support • Professionel profilering af foreningen • Let kommunikation til beboerne og større overblik • Velkendt og gennemtestet produkt udviklet med baggrund i omfattende viden om bestyrelsernes arbejde

Servicehåndbogen 2012

Kan dit bolignet følge med? Internettet bruges til meget mere end at kigge hjemmesider. Allerede i dag bliver internettet af mange brugt til online spil, se film, TV og høre musik Af Lasse Bohart, Markedsdirektør, Dansk Kabel TV

Tendensen er, at mere og mere streames, dvs. afspilles over internetforbindelsen i stedet for at blive downloadet til PC eller smartphone. Du har måske også i medierne hørt omtalt, at data vil befinde sig i ”skyen”. Det handler i korte træk om, at programmer, og det indhold man vil have adgang til, befinder sig på servere hos en udbyder et sted i verden, og man får så adgang til det med sin internetforbindelse. Det kan være brugerens egne filer og billeder, som lægges hos en udbyder, og hvor man så kan få adgang til det fra sin PC eller eksempelvis fra sin tablet PC. Du kender måske Apple’s tjenester iCloud og iTunes, ligesom Google har Picassa og Google Documents. YouTube og Spotify er meget brugte tjenester med videoklip og musik, men der ligger også masser af muligheder for både at se live TV og gamle udsendelser på DR’s hjemmeside. Nogle tjenester er helt eller delvist gratis at anvende, mens andre er rene betalingstjenester. I den simple ende har vi jo også forskellige web-mail tjenester, som de fleste allerede har en adgang til. Samtidigt bliver indholdet på hjemmesider ”tungere”, bl.a. Video klip og mængden af data, der downloades, stiger generelt.

"90% af danske familier har adgang til internet i hjemmet" Lasse Bohart, markedsdirektør

Behov for mere hastighed Listen over tjenester er lang og opremsningen af alle mulige navne kunne fortsætte længe – Pointen er dog blot, at mere og mere af det vi foretager os på vores for62

skellige apparater (PC, smartphones, TV osv.) kommer til at flytte trafik hen over internettet gennem vores bredbåndsforbindelse og dermed også over boligforeningens netværk. Vi sætter lige lidt aktuelle tal på udviklingen: • • • •

90% af danske familier har adgang til internet i hjemmet1 6% af danskere mellem 16-74 år har aldrig brugt internettet 2 50% har lyttet til web-radio og/eller set web-tv indenfor de sidste 3 måneder 32% årlig vækst i IP Trafikken 20102015 for Vesteuropa3

Som tallene viser, bruger langt de fleste internettet og allerede nu er det halvdelen, der vælger at se tv eller lytte til radio over internettet. Vi må forvente, at der bliver flere internetbrugere, som bruger internettet mere og trækker mere internet trafik. Behov for stabil forbindelse Når man besøger hjemmesider, sender mails eller downloader filer betyder det ikke så meget om der opstår et par huller i data-strømmen. Men video, live-tv, spil, musiktjenester og telefoni stiller krav til en mere stabil forbindelse hele vejen til slutbrugeren. Slutbrugerens trådløse router og PC skal også kunne følge med – det samme gælder, hvis høje hastigheder skal opnås. Bolignettene forbedres Ligesom internetudbydere øger kapaciteten og forbedrer stabiliteten i deres del af netværket, så foretager boligforeningerne også opgraderinger på det lokale bolignetværk for at sikre stabile og hurtige bredbåndsforbindelser til beboerne. Ofte er der begrænsninger på 100 Mbit/s i portene på

det udstyr, der i dag sidder i netværket, hvilket betyder, at hver enkelt beboer ikke vil kunne opnå højere hastigheder end 100 Mbit/s nu eller fremover.

foreninger til meget andet end bare bredbånd, hvilket er med til at give god økonomi i et godt netværk. Videoovervågning af eksempelvis vaskerier og fællesarealer for at give øget sikkerhed for beboere, og trådløse løsninger på fællesområder er et par af mulighederne. Men også dørtelefonanlæg med video eller CTS styring til fjernsty-

ring af varme eller fjernaflæsning af forskellige målere er særdeles aktuelt.

I mange boligforeninger sidder der 5-7 år gammelt udstyr, som før eller siden får det svært, når man betragter udviklingen for internet trafik år for år. I nutidens netværksudstyr er der mulighed for meget højere hastigheder til beboeren, og der er kommet ny funktionalitet i udstyret. Eksempelvis er der bedre styring af netværkets kapacitet og bedre sikkerhed for, at beboere ikke generer hinandens internettrafik ved at en beboer har tilsluttet sit udstyr forkert og derved blokerer andres adgang til internettet. Bolignetværkets mange andre muligheder Bolignetværket udnyttes af mange boligServicehåndbogen 2012

Kan dit bolignet følge med? Det at være online bliver vigtigere og vigtigere, hvilket igen stiller krav til os som internetudbyder såvel som jeres boligforenings netværk. Det kan være en stor opgave at holde sig orienteret om udviklingen og mulighederne for jer, der driver bolignet. Dansk Kabel TV vil også fremover følge med udviklingen, og vi ser det at være en god rådgiver og partner for boligforeningerne som en tillidssag – Vi ser det som vores vigtigste mål at være Foreningernes Ven. Hvis artiklen her giver anledning til spørgsmål, eller du har brug for sparring, er du naturligvis velkommen til at tage fat i os - se kontaktinfo på danskkabeltv.dk.

■

Kildehenvisninger 1 dst.dk, It-anvendelse i befolkningen - 2011 2: dst.dk, Nyt fra Danmarks Statistik 20. juli 2012 3: Cisco VNI, 2011 63

Sådan får din forening udlejet de ledige erhvervslokaler! Det er stadig muligt at tiltrække gode lejere, hvis du som udlejer gør dit erhvervslejemål ekstra attraktivt og synligt Af Rebekah Reuter, udlejningschef, danbolig Erhverv København

Tomgang præger fortsat udlejningsmarkedet i hele landet. Det viser den nye statistik fra Oline (portalen for erhvervsejendomme til salg og udlejning), hvor ledigheden af tomme erhvervslokaler nu er oppe på 9,5 i København, og det gælder altså indenfor detailbutikker, kontorer mv.

"Tomgang er dyrt - og for især mindre foreninger med erhverv, kan det have store, negative konsekvenser for regnskabet" Rebekah Reuter, danbolig Erhverv København

Men det er stadig muligt at tiltrække gode lejere, hvis du som udlejer gør dit erhvervslejemål ekstra attraktivt og synligt. Man skal bl.a. være opmærksom på, at de fleste lejere går efter lejemål, der er indflytningsklare. Lokalerne skal være ryddede og kunne overtages hurtigt. Sørg for at opsætte rigeligt med lys - særligt nu hvor vi går den mørke tid i møde, at facaden er imødekommende og fri for graffiti, og at der er pænt og rent. Derudover bør man sikre sig, at lejeniveauet er i overensstemmelse med det aktuelle marked. Sætter man lejen for højt, vil de potentielle lejere ende hos konkurrenterne. Tomgang er dyrt - og for især mindre foreninger med erhverv, kan det have store, negative konsekvenser for regnskabet og derved også for fremtidige års budgetter og derved fællesudgift/boligafgift.

Men der er forskellige muligheder for at lave attraktive vilkår og derved få fat i en ny lejer. Det kan være en aftale om en lavere startleje, der stiger henover nogle år, man kan overveje, hvordan lejen skal reguleres, eller der kan tilbydes lejerabat/lejefrihed de første par måneder for at hjælpe lejer med at komme i gang. Hvis man på den måde deler risikoen med lejer, er der gode chance for, at man sikre sig en langvarig og loyal lejer. Det kan også være en god idé at bestyrelsen forud for udlejning har gjort sig helt klart, hvilke typer erhverv man ønsker i sin ejendom. Det samme gør sig gældende for lejemålets vilkår herunder åbningstider, skiltning, fremleje, afståelse mv. Ofte søger en potentiel lejer videre til andre lejemål, hvis foreningen først skal have af-

Servicehåndbogen 2012

klaret deres holdning til de forskellige vilkår. Hvis man vil finde en ny lejer, er synlighed og tilgængelighed altafgørende. Man skal være synlig der, hvor lejerne søger - såvel online som fysisk. Derfor anbefaler vi en markant skiltning ved selve lejemålet og en brancherelateret markedsføring online og i større dagsblade, portaler på nettet mv. Følger man ovenstående råd, får man flest henvendelser og derved kontakt til potentielle lejere. Så handler det bare om at få disse henvendelser konverteret til en lejeaftale. Har du spørgsmål eller har du brug for en vurdering af din forenings erhvervslejemål, så kontakt Danbolig Erhverv København på telefon 32830610 eller mail til Rebekah Reuter - rebekah.reuter@danbolig.dk

■

Blødgøring betaler sig Langt størstedelen af vores vand er middelhårdt til hårdt. Foruden de gener ved kalk, som vi allerede kender, betyder det også store udgifter til driften og en forøget risiko for Legionella Af konsulent Mia Mølgaard, Guldager A/S

Kalk udfældes kraftigt ved opvarmning. Problemet med kalk er derfor størst i den varme brugsvandsinstallation og er ofte skyld i hyppige reparationer og udskiftninger. Det går især ud over ventiler, pumper, rør, varmelegemer, varmtvandsbeholdere og vekslere. Dårlig afkøling på fjernvarme giver ekstra regninger. Og den almindelige rengøring i køkken og badeværelse er besværlig. Kalk i brusehoved og installation giver også god grobund for bakterievækst, deriblandt Legionella. Hvorfor blødgøre det varme brugsvand • Bedre økonomi på anlægget pga. bedre nedkøling af primærvarmen • Ingen kalkudfældning i varmtvandsbeholderen/veksleren • Færre kalkbelægninger på blandingsbatterier, varmelegemer, sanitet osv. • Ingen tilstopning af perlatorer, brusehoveder og filtre • Ingen indsnævring af vandrør og ventiler med temperatur og trykfald til følge • Mindre risiko for bioslim og Legionella • Længere levetid på vaskemaskine og varmelegeme, samt reduceret sæbeforbrug Hvordan virker det? Vores blødgøringsanlæg fjerner kalken helt fra vandet, via ionbytning. Kalcium- og magnesiumionerne sætter sig på en masse af polystyren kugler, og disse regenererer ved hjælp af natriumklorid (salt). Denne

metode benyttes i mange andre sammenhænge, blandt andet i vores egen opvaskemaskine. Anlægget skal ikke tilsluttes strøm men fungerer ved vandets tryk. Mange bakterier i lunkent vand Legionella er en bakterie, som stortrives på indersiden af rør og beholdere til brugsvand. Især i det varme vand. Legionella findes i stort set alle installationer, da den er naturligt forekommende i koldt drikkevand. Men i koldt vand er koncentrationen af Legionella typisk meget lav og uden nævneværdig risiko for smitte. Bakterien er imidlertid særdeles temperaturfølsom og formerer sig voldsomt ved temperaturer mellem 35 og 45° C. Derfor kan lunkent vand være direkte smittefarligt. Hvordan bliver man smittet? Man bliver typisk smittet ved at indånde ”vandstøv” kaldet Aerosoler, der er inficeret med legionellabakterien. Legionella kan give en alvorlig lungebetændelse, og i værste fald være livtruende. Risikovurdering, beholderdesinfektion og jævnlige vandprøver til bestemmelse af Legionella niveau vil være et naturligt tillæg til en eksisterende serviceaftale på korrosionsbeskyttelse. Indsatsen kan udvides til også at omfatte et årligt rørskyl for at fjerne bioslim i rørene. Hvem har ansvaret? Det er ejeren af en ejendom, som har ansvaret for, at vandinstallationen fungerer optimalt, og at brugerne ikke bliver syge. Hvilket i praksis betyder, at varmemesteren eller den driftsansvarlige skal sikre, at forholdene er i orden.

BOLIGEXPERTEN ADMINISTRATION A/S VESTERBROGADE 12 1620 KØBENHAVN V CVR-NR. 21397245 TLF.33 22 99 41 ADM@BOLIGEXPERTEN.DK WWW.BOLIGEXPERTEN.DK

Hos Boligexperten har vi administreret ejerog andelsboligforeninger i 22 år og rådgiver om alt inden for økonomi, jura og byggeteknik. Besøg os på www.boligexperten.dk og hent profilmagasin, få et tilbud på administration og aftal et møde med os. • Administration af ejerog andelsboligforeninger • Online adgang for bestyrelsen og beboere (WEB) • Byggesagsadministration & teknisk bistand • Juridisk bistand (advokater) • Lånerådgivning og omprioriteringer (økonomer) BOLIGEXPERTEN BLEV ETABLERET I 1990 OG ER I DAG DANMARKS STØRSTE ADMINISTRATIONSSELSKAB, SOM UDELUKKENDE ADMINISTRERER EJER- OG ANDELSBOLIGFORENINGER. VI BESKÆFTIGER OS IKKE MED ANDET OG HAR DERFOR EN STOR KOMPETENCE INDEN FOR FORENINGSADMINISTRATION.

Servicehåndbogen 2012

Hvilke forpligtelser har du som andelshaver? Der hører visse forpligtelser med til at være andelshaver. Her kan du læse om forpligtelser i forhold til vedligeholdelse og om økonomiske forpligtelser

Af Kristine Virén og Anne Sandager, Bolius Boligejernes Videncenter A/S

Hvilken vedligeholdelsespligt i lejligheden har du som andelshaver? Som andelshaver har du som udgangspunkt pligt til at vedligeholde din lejlighed. Det vil sige inden for dens afgrænsning af vægge til det fri eller til nabolejligheder. Det betyder, at du står for vedligeholdelsen og fornyelsen af gulve, vægge, træværk i lejligheden, døre, skabe og alt andet inventar. Normalt vil det være sådan, at du skal vedligeholde den indvendige side af vinduerne og af døre fra lejligheden til opgangen, mens andelsboligforeningen står for den udvendige del. I forhold til rør og faldstammer i lejligheden er det ofte således, at du vil have ansvaret for ”de vandrette rør”. Det er alle rør, der går ud fra de lodrette rør (stigstrenge), og

de rør, der går fra afløb og toilet til faldstammen. Du har også ansvaret for lejlighedens radiatorer. Som andelshaver er du også forpligtet til at vedligeholde andre lokaler eller områder, som med særskilt brugsret er knyttet til din bolig. Det kan f.eks. være pulterrum, kælderrum, altaner, terrasser, have og lign. Det er den enkelte andelsboligforening, der gennem sine vedtægter bestemmer, hvordan vedligeholdelsespligten skal fordeles. Det er derfor vigtigt, at du nærlæser disse punkter. Hvilken vedligeholdelsespligt i lejligheden har andelsboligforeningen? Ofte er udgangspunktet, at andelsboligforeningen har vedligeholdelsespligten for den udvendige side af vinduerne og af døre til opgangen. Det er også andelsboligforeningen, der står for udskiftningen af defekte vinduer.

Når du bliver andelshaver, bliver du en del af et fællesskab - andelsboligforeningen. Det giver dig nogle rettigheder, ligesom du får nogle forpligtelser over for andelsboligforeningen og de andre andelshavere. Foto: Christian Ringbæk

Med hensyn til rør i lejligheden er det andelsboligforeningen, der har ansvaret for ”de lodrette rør”. Det vil sige alle stigstrenge og faldstammer. Med denne fordeling af vedligeholdelsespligten har andelsboligforeningen ansvaret for vedligeholdelse og fornyelse af fælles rør og faldstammer frem til de individuelle forgreninger i de enkelte lejligheder. I nogle andelsboligforeninger er det dog sådan, at foreningen vedligeholder og fornyr alle faldstammer, rør og radiatorer frem til ballofix eller forskruning til haner. I de tilfælde har andelshaveren kun vedligeholdelsespligten for blandingsbatterier og vandhaner, mens foreningen står for resten. Da andelsboligforeninger kan have forskellige regler, skal du sørge for at læse vedtægterne for den forening, du overvejer at købe lejlighed i. Hvem har vedligeholdelsespligten på fællesområder? Det er andelsboligforeningen, der har vedligeholdelsespligten for selve ejendommen og fællesområder. Vedtægterne eller husordenen kan dog indeholde regler om, at du som andelshaver har en arbejdsforpligtelse over for fællesområderne. Sådanne regler bliver ofte vedtaget for at holde udgifterne nede. Du og de andre andelshavere kan f.eks. have ansvaret for trappevask og snerydning, eller I er forpligtet til at deltage i arbejdsweekender, hvor I i fællesskab står for noget af ejendommes vedligeholdelse.

► Servicehåndbogen 2012

Hvilke forpligtelser har du som andelshaver?

Hvilke økonomiske forpligtelser har du som andelshaver i forhold til andelsboligforeningen? Som andelshaver har du visse økonomiske forpligtelser over for andelsboligforeningen. I stedet for husleje betaler du en boligudgift, som bliver opkrævet a conto af andelsboligforeningen. I de fleste foreninger er boligafgiften beregnet i forhold til boligens størrelse, og den dækker foreningens drift. Det kan f.eks. være: • Ydelser på foreningens lån • Vedligeholdelse/renovering • Skatter Boligafgiften kan variere i takt med foreningens udgifter. Vedtager foreningen f. eks. at renovere, kan boligafgiften stige. Varme og varmt vand bliver også opkrævet a conto af andelsboligforeningen. Omkostningerne bliver enten fordelt efter forbrug eller i forhold til boligens størrelse. Det er blevet mere udbredt, at hver andelshaver også betaler deres forbrug af koldt vand. Fordelingen af omkostningerne sker efter samme princip som for forbruget af varmt vand. Hvordan hæfter du som andelshaver for foreningens gæld? Hvordan du som andelshaver hæfter for andelsboligforeningens gæld, har betydning, hvis foreningen får økonomiske problemer. Andelsboligloven indeholder ikke regler om andelshavernes hæftelse over for foreningens kreditorer, men i andelsboligforeningens vedtægter kan du se, hvordan du hæfter. Ifølge normalvedtægten for private andelsboligforeninger § 5, stk. 1, hæfter andelshaverne alene med deres indskud for forpligtelser vedrørende foreningen. Det betyder, at du hæfter solidarisk med de øvrige medlemmer af andelsboligforeningen, men din hæftelse er altså begrænset til dit indskud. Men der er en undtagelse i stk. 2, der lyder således: ”For de lån i realkredit- eller pengeinstitutter, der optages i forbindelse med stiftelsen eller efter stiftelsen i henhold til lovlig vedtagelse på generalforsamling, og som er sikret ved pantebrev eller håndpant i 70

ejerpantebrev i foreningens ejendom, hæfter andelshaverne uanset stk. 1 personligt og pro rata efter deres andel i formuen, såfremt kreditor har taget forbehold herom.” At hæfte ”personligt og pro rata” betyder, at du hæfter med hele din formue for en del af gælden, f.eks. beregnet ud fra lejlighedens størrelse. Nogle andelsboligforeningers vedtægter indeholder en anden undtagelse. Her hæfter man ”personligt og solidarisk”, dvs. med hele sin formue for hele gælden, hvis kreditforeningen eller pengeinstituttet har taget et forbehold for det i forbindelse med etableringen af lånet. Der kan f.eks. være en bestemmelse i vedtægterne, der lyder således: ”Har generalforsamlingen besluttet, at der i foreningens ejendom skal optages realkreditlån eller lån i pengeinstitut, der er sikret ved pantebrev eller håndpant i et ejerpantebrev, hæfter medlemmer kun personligt, solidarisk for denne pantegæld, såfremt kreditor har taget forbehold herom.” Hvordan du hæfter for foreningens gæld, kan du finde ud af ved at læse vedtægterne og evt. undersøge, om kreditforeningen eller pengeinstituttet har taget forbehold om personlig hæftelse. I reglen er det sådan, at pengeinstitutter vil tage et forbehold om personlig hæftelse, mens kreditforeninger kun gør det for små andelsboligforeninger. Om en personlig hæftelse er noget, du skal bekymre dig om, afhænger af, hvor stor foreningens gæld er i forhold til dens formue. I ældre andelsboligforeninger vil gælden ofte være lav i forhold til foreningens formue. En del nystiftede andelsboligforeninger har gældsat sig hårdt, hvilket kan give foreningen og dermed også de enkelte andelshavere økonomiske problemer. Hvis der er risiko for, at foreningen kan gå konkurs, har det stor betydning, på hvilken måde du hæfter. Ellers er det ikke noget, du skal bekymre dig om. Du skal være opmærksom på, at du som andelshaver hæfter, frem til en ny godkendt andelshaver har overtaget din andel og dermed forpligtelsen.

■

Hvordan fungerer en ejerforening? Her kan du få læse om, hvordan ejerforeninger er opbygget, og hvordan de fungerer. Af Kristine Virén og Anne Sandager, Bolius Boligejernes Videncenter A/S

Hvad er en ejerforening? En ejerforening er ikke en forening i almindelig forstand, men mere et slags driftsfællesskab mellem ejerne af lejlighederne i en ejendom.

Lejlighedsejere ejer individuelt deres lejligheder, mens de øvrige dele af ejendommen og selve grunden ejes i sameje mellem alle lejlighedsejere. Det betyder, at du også får et økonomisk fællesskab med de andre lejlighedsejere. Ud over at have udgifter til din egen lejlighed har du også udgifter til de fælles dele af ejendommen.

Ejerforeningens formål er at administrere den fælles ejendom og andre fælles anliggender for medlemmerne. Når du køber en ejerlejlighed, bliver du automatisk medlem af ejendommens ejerforening. Ejerforeningen består således af samtlige lejlighedsejere i ejendommen, og den har ansvaret for driften af ejendommen.

Hvordan fungerer en ejerforening i praksis? Ejerforeningens øverste myndighed er generalforsamlingen. Det er her, alle beslutninger vedrørende ejendommen og foreningens aktiviteter bliver truffet. Der holdes ordinær generalforsamling en gang om året. Hver enkelt ejerlejlighed har

En god ejerforening betyder meget for livet og hverdagen i en lejlighed. Foto: Christian Ringbæk

Servicehåndbogen 2012

► 71

Hvordan fungerer en ejerforening?

for det meste én stemme i forhold til lejlighedens fordelingstal. Fordelingstallet bliver ofte bestemt ud fra lejlighedens størrelse, dvs. at stemmerne vægtes, afhængigt af hvor mange kvadratmeter medlemmerne hver især ejer. Ifølge vedtægterne skal der som fast punkt på dagsordenen fremlægges regnskab for det forgangne år, og budgettet for det kommende år skal vedtages. Det er på generalforsamlingen, at alle forhold vedrørende ejendommen, f.eks. fornyelser eller forbedringer, bliver besluttet. Det er også på generalforsamlingen, at ejerforeningens bestyrelse bliver valgt. Bestyrelsen består ofte af fire medlemmer foruden formanden, og den står for den daglige drift af ejerforeningen ud fra de beslutninger, som generalforsamlingen har truffet. Da generalforsamlingens beslutninger skal efterleves, og det er her, alle økonomiske beslutninger vedrørende ejerforeningen bliver taget, er det vigtigt, at du læser referatet af den seneste generalforsamling, inden du køber en ejerlejlighed. Hvis der f.eks. er truffet beslutninger om kommende vedligeholdelsesarbejder, som vil få fællesudgifterne til at stige, kan det have betydning for din økonomi. Hvilken lov er en ejerforening underlagt? Ejerforeninger er underlagt Ejerlejlighedsloven. Ejerlejlighedsloven indeholder både

Søerne i København byder bl.a. på en masse ejerog andelsboligforeninger. Foto: Christian Ringbæk

bestemmelser om, hvilke ejendomme der kan opdeles i ejerlejligheder, og de grundlæggende regler for ejerforeningen. Du kan læse Ejerlejlighedsloven her. Ud over reglerne i Ejerlejlighedsloven kan ejerforeninger også reguleres af egne, supplerende vedtægter. Hvad er vedtægter? En ejerforenings vedtægter er de spilleregler, som driftsfællesskabet skal fungere under. Det er altså regler for, hvordan foreningen skal drives. Vedtægterne regulerer bl.a. forholdene omkring ejerforeningens ledelse, regnskab, revision, vedligeholdelse af ejendommen og udgiftsfordelingen blandt lejlighedsejerne. Økonomi- og Erhvervsministeriet har udarbejdet en normalvedtægt for ejerforeninger, der gælder, hvis ejerforeningen ikke har vedtaget egne vedtægter. Da normalvedtægten ikke er særlig omfattende, vil de fleste ejerforeninger også have vedtaget individuelle vedtægter for deres forening. Det kan f.eks. være supplerende regler til bestemte paragraffer i normalvedtægten. Hvis foreningen vælger at supplere med en individuelle vedtægter, skal de tinglyses, før de er gældende. Indtil de er tinglyst, vil normalvedtægten gælde. Ændringer af de individuelle vedtægter skal på samme måde tinglyses, før de er gyldige.

I de individuelle vedtægter vil der typisk være regler om fordeling af vedligeholdelsesforpligtelserne for ejendommen, installationer og tilbehør mellem den enkelte lejlighedsejer og ejerforeningen. Det er derfor vigtigt, at du læser vedtægterne nøje, inden du køber en ejerlejlighed, så du ved, hvilke vedligeholdelsespligter du selv har, og hvilke ejerforeningen har.

"Ejerforeningens øverste myndighed er generalforsamlingen. Det er her, alle beslutninger vedrørende ejendommen og foreningens aktiviteter bliver truffet" Kristine Virén, Bolius Boligejernes Videncenter A/S

Hvordan ændres vedtægter? Det er generalforsamlingen, der beslutter vedtægtsændringer. Det foregår ved, at der fremsættes et forslag, som sættes til afstemning på generalforsamlingen.

eningen afholde en ekstraordinær generalforsamling inden for otte uger. På den ekstraordinære generalforsamling kan forslaget vedtages med to tredjedele af de afgivne stemmer. De fleste andre beslutninger, såsom regnskab, budget og vedligeholdelse, kan vedtages på generalforsamlingen med simpelt flertal. Hvilke regler eller husorden kan der være i en ejerforening? I tillæg til vedtægterne kan en ejerforening også vedtage en husorden, der regulerer en række praktiske forhold. Ejerforeningen beslutter selv, hvilke områder husordenen skal omfatte, og den er ofte udformet, så den passer til den enkelte ejendom. Det kan f.eks. være regler om, hvorvidt man må holde husdyr, hvor sent der må spilles høj musik, hvor cykler og barnevogne skal placeres, og hvor på fællesarealet børn må lege.

Beslutninger vedrørende vedtægtsændringer kræver kvalificeret flertal. Således skal to tredjedele af det totale antal stemmeberettigede medlemmer i ejerforeningen (ud fra antal af lejligheder og fordelingstal) stemme for forslaget, for at det kan vedtages.

I foreningens vedtægter vil det ofte være angivet, hvilke sanktioner der vil være, hvis husordenen ikke respekteres. Det kan f. eks. være, at der ved første overtrædelse bliver givet en advarsel, og at lejlighedsejeren ved gentagne overtrædelser bliver pålagt at fraflytte lejligheden.

Hvis forslaget om vedtægtsændring ikke bliver vedtaget, men har opnået tilslutning fra mindst to tredjedele af de fremmødte stemmeberettigede medlemmer, kan for-

Det er derfor vigtigt, at du sætter dig ind i foreningens husorden, inden du køber en ejerlejlighed, så du er sikker på, at det er regler, du kan leve under.

Servicehåndbogen 2012

■

København skruer op for affaldssortering Håndtering af byens affald er en stor og vigtig opgave i en by som København. I Københavns Kommune produceres der næsten 1 million ton affald om året. Det svarer til omtrent 5 kilo affald om dagen pr. københavner

Af Susan Vera Mortensen, kommunikationskonsulent, Københavns Kommune

En væsentlig del af affaldet i København kommer fra husholdningerne. Og en af de store udfordringer ved at genanvende affaldet er at få københavnerne til at sortere deres affald. For affaldet skal sorteres derhjemme, inden det afleveres. Kildesortering hedder det med et fint ord, og det er forudsætningen for, at skraldet kan genanvendes og blive til en ressource. Langt mere skal genanvendes I de kommende år fokuserer Københavns Kommune på, at alt, hvad der kan genanvendes, skal genanvendes. I dag genanvendes 27 % af københavnernes affald. I kommunens Ressource- og Affaldsplan 2018 er målet, at 45 % af københavnernes husholdningsaffald genanvendes i 2018. Stor sorteringskampagne Derfor lancerede Københavns Kommune i

september sorteringskampagnen GENBRUG ER GULD, samtidig med, at der blev taget hul på at rulle nye beholdere til hård plast, metal og elektronik ud i de københavnske gårde. Sorteringsspil, konkurrencer, lokale events og husstandsomdelte sorteringsvejledninger skal sammen med de nye beholdere til sorteret affald gøre det nemmere for københavnerne at sortere deres affald fra til genanvendelse. Kampagnen og udrulningen af de nye beholdere sker bydelsvist og kører frem til foråret 2014. Så længe tager det nemlig at få kørt beholderne ud i hele byen. Nem sortering Lige nu har de fleste gårde beholdere til pap og papir, og nogle har også en glasbeholder og én til batterier. Oveni vælger mange ejendomme at bruge et rum eller en fast plads til storskrald og at få opstillet et miljøskab til det farlige affald. I løbet af det næste 1 ½ år får beboerne fornøjelsen

Hvis du bor i København, sorterer du, måske uden at tænke nærmere over det, dit affald i mange forskellige typer. Meget af det affald, der i dag ryger på forbrændingen, kan genanvendes, hvis det sorteres fra. Foto: Birgitte Røddik

af at kunne aflevere de tre nye typer affald lige nede i gården. Udrulningen af de nye beholdere sker bydelsvist, og ser sådan ud: • Amager Vest – 1. september 2012 • Amager Øst – 15. oktober 2012 • Nørrebro – 1. december 2012 • Østerbro – 15. februar 2013 • Valby – 1. maj 2013 • Vanløse – 15. juni 2013 • Brønshøj-Husum – 1. august 2013 • Bispebjerg – 15. september 2013 • Vesterbro/Kgs. Enghave – 1. nov.2013 • Indre By og Christiansh. – 1. jan.2014

Vidste du, at: • Der i 200 mobiltelefoner gemmer sig guld nok til en ny fingerring? • 333 leverpostejbakker indeholder aluminium nok til en ny cykel? • Der i 60 plastikflasker er plastik nok til en ny fleecetrøje? Servicehåndbogen 2012

For at gøre det nemmere at finde ud af, hvor affaldet hører til og hvor det skal afleveres for at blive genbrugt, har de forskellige affaldstyper fået farver.

► 75

København skruer op for affaldssortering

Parallelt med kampagnen sætter Københavns Kommune tre nye affaldsbeholdere ud i de københavnske gårde til elektronik, metal og hård plastik. De nye affaldsbeholder er mærket med en tydelig sorteringsvejledning, så ingen er tvivl om, hvad der må komme i beholderne. Foto: Ursula Bach

Genbrug er guld Sorteringskampagnen GENBRUG ER GULD lanceredes på Amager i september og ruller derefter i hele København frem til foråret 2014. Sorteringsspil, konkurrencer, lokale events og sorteringsguides skal sammen med nye beholdere til sorteret affald gøre det nemmere for københavnerne at sortere deres affald til genanvendelse. På www.kk.dk/genbrugerguld kan man spille skraldebingo og deltage i lodtrækningen om ladcykler og andre præmier. Formålet med kampagneindsatsen er, at flere københavnerne skal sortere mere af deres affald. Københavnerne

skal vide, hvordan de skal sortere og Københavns Kommune skal gøre det nemmere at få sortering ind i hverdagen. Kampagnens budskab er, at det nytter at sortere også i det store globale miljøregnskab. Genanvendelse er fremtiden og alle kan bidrage ved at sortere deres affald.

■

3-i-1 krise - hvorfor bliver det ved og hvad skal jeg gøre? Historien om krisen strækker sig nu over 3-4 år og det er naturligt, måske med en vis irritation, at spørge sig selv: Hvad er sker der nu? Og hvorfor bliver det ved? Af direktør Rasmus Juul-Nyholm, Administrationshuset A/S

Gældskrisen i Sydeuropa tog i sommeren 2012 et hidtil uset omfang. Store lande som Spanien og Italien stod på afgrundens rand og hele euro-konstruktionen var truet. Dette skabte endnu engang rekord lave danske renter, men også rekordstor usikkerhed for danske låntagere. En 3-i-1 krise Det, der engang startede som en finansiel krise i halen på en boligboble, har i dag reelt udkrystalliseret sig i tre kriser som indvirker negativt på hinanden: 1. En bankkrise, 2. En (stats-)gældskrise og 3. En vækstkrise. Bankkrisen er en følge af boligboblerne og de glade forbrugsdage op til finanskrisen i 2008. Bankerne lånte for mange penge ud og tog sikkerhed i aktiver som i dag ikke er særlig meget værd. Bankerne har mistet tilliden til hinanden, og de har derfor svært ved selv at låne penge. Fokus er lige nu på de spanske banker, men problemet omfatter det meste af den vestlige finansverden. Statsgældskrisen består i at finansmarkederne gradvist hen over foråret og sommeren måske har mistet troen på, at særligt Spanien og Italien på sigt vil være i stand til at tilbagebetale hele deres statsgæld. Statsbankerot i disse lande er overhovedet ikke på programmet, men Grækenland har vist at intet er utænkeligt længere. UenigServicehåndbogen 2012

heden mellem Eurolandene om, hvordan krisen skal løses, gør at investorer i statsobligationer vil have en risikopræmie, dvs. en overnormal rente, for at låne disse lande penge. Renterne er nu omkring de ca. 7 % som man vurderer landene har råd til at betale på lang sigt. Til sammenligning betalte Grækenland blot 0,05 % mere end Tyskland for at finansiere sin statsgæld i de gode tider. Vækstkrisen er grundlæggende roden til alt ondt. Problemet er, at lige meget hvad man gør, har de vestlige økonomier svært ved at komme op i fart igen. Man har nu brugt de fleste af de redskaber, der er i værktøjskassen, og væksten i både Europa og USA humper af sted, mens flere store økonomier er i recession. Manglende vækst er meget kritisk, for det er det bedste redskab til at få folk i arbejde, øge statens indtægter og lette tilbagebetalingen af den gæld, som plager banker, stater og private.

Den negative dynamik opstår i, at alle prøver at opbygge et beskyttende fedtlag af ekstra kapital på samme tid. De forgældede banker bliver mødt med nye strenge kapitalkrav, som skal genoprette tilliden, 77

►

3-i-1 krise - hvorfor bliver det ved og hvad skal jeg gøre?

så de låner ikke penge ud, og det bremser økonomien. De forgældede husholdninger er bekymrede for arbejdsløshed og fremtidsudsigterne, så de sparer også op og søger at afvikle gæld. De forgældede stater skærer i lønningerne og det offentlige forbrug og samlet set går økonomien i stå og ledigheden stiger. Når ledigheden stiger mister staterne skatteindtægter og skal bruge flere penge på overførselsindkomster. Dette medfører at statens underskud stiger og der skal skæres yderligere, hvilket bremser økonomien endnu mere. Denne onde spiral gør det vanskeligere for alle, inklusiv staterne, at tilbagebetale deres gæld og investorerne bliver bange og vil have endnu højere renter. En højere rente koster staterne penge og presser potentielt stater ud over kanten. Kampen mellem nord og syd Centralbankerne har prøvet, med lave renter, opkøb af obligationer og lån til bankerne at få gang i økonomien, men intet sker. Samtidig pågår en voldsom diskussion mellem nord og syd om hvordan denne dødsspiral brydes. Der er

"Vi tror at tingene over tid på den ene eller anden (ubehagelig) måde nok skal løse sig" Rasmus Juul-Nyholm, Administrationshuset A/S

grundlæggende tale om en styrkeprøve, hvor de nordlige Eurolande tilbageholder hjælp for at tvinge de sydlige økonomier til de besparelser og reformer, som kan få hele Euroområdet til at hænge bedre sammen på sigt. Samtidig trækker de sydlige lande tiden ud for at undgå at komme under administration. De truer

med, at hvis de nordlige politikere bliver for hårde i deres krav, så stopper hele Europa og/eller nye populistiske regeringer kommer til i Syd, og det hele middelhavsregionen ender som Grækenland – til stor skade for alle, inklusiv de nordlige lande. Det er en meget uskøn men nok nødvendig politisk brydekamp. Hvis den falder godt ud, kan den sikre euro-området mere sammenhængskraft i fremtiden. Hvis det mislykkes, så vil den føre til et dramatisk brud og yderligere krise. Midt i denne kamp søger pengene sikre havne og her kommer Danmark ind i billedet. Danmark er et blandt meget få lande, der stadig har en top-rating (AAA), stort overskud på handelsbalancen og et begrænset underskud på statsbudgetterne. Dertil har vi et stort, om end begrænset obligationsmarked som kan opsuge mange af de penge der søger ly. Det er det der sker nu, men når der er mange købere til de samme danske realkreditobligationer, så stiger kurserne og renterne falder. Gennem sommeren og efteråret 2012 nåede renten uhørte lave niveauer. Renten blev faktisk kortvarigt, set fra investors side, negativ og den danske stat har lånt til negativ rente flere gange gennem den seneste tid. Situationen med disse lave renter er helt ekstraordinær. Dels er den historisk lav, men vi har også set, at det er de helt korte renter, der falder meget, mens de lange renter holder sig omkring 3,5 %. Dette må tages som udtryk for at markederne regner med lave renter i lang tid, men ikke så lave renter som det vi har nu. Hvor fører dette os så hen? Usikkerheden er uhørt høj, og det er også

det, som de professionelle investorer agerer på i deres søgen til Danmark. Ud over kampen mellem nord og syd i eurosamarbejde, er der stadig stor usikkerhed omkring fremtidens finansielle sektor og de generelle konjunkturer. Ingen kan heller med sikkerhed sige at Danmark bliver ved med at blive betragtet som sikker havn. For kun et par år siden var både dansk realkredit og de danske banker kraftigt mistænkeliggjort. Vi tror at tingene over tid på den ene eller anden (ubehagelig) måde nok skal løse sig. Vi tror ikke, at det er sandsynligt med et totalt sammenbrud i euroen og de vestlige økonomier, men risikoen er der. Intet er utænkeligt længere. Det bliver for mange også en hård og usikker vej i mål.

På den baggrund bør de fleste foreninger og privatpersoner overveje, om man skal bruge nogle penge på at sikre sig mere ved konvertere eller lave profilændring imod en længere fast rente. Man skal ikke forvente at en kurssikring bliver en god forretning! Det bliver det nok ikke. Men det samme gælder jo også det at tegne en brandforsikring. For meget få mennesker bliver dette isoleret set en god forretning, men det er stadig fornuftigt. Det er altså ud fra en ren forsikringsmæssig vinkel, at vi opfordrer til øget renteafdækning. Vi mener, at det for langt låntagere end normalt nu er relevant at gøre brug af de meget lave renter til at købe noget rentesikkerhed i en meget usikker tid. Det er også lavt belånte foreninger og privatpersoner, som skal gøre sig disse overvejelser.

■

Kom til gratis arrangementer Servicehåndbogen arrangerer løbende arrangementer specielt for andelsog ejerboligforeninger. Kom med til de næste Af Casper Dam, Servicehåndbogen A/S

Servicehåndbogen afholder løbende gratis arrangementer specielt for andelsog ejerboligforeninger. Vi ønsker at gøre det nemt at være medlem af bestyrelsen. Derfor tilbyder vi en række arrangementer og kurser, hvor du og den øvrige bestyrelse bliver klædt på til at møde foreningerne og deres udfordringer og behov

Sådan bliver du inviteret med • Tilmeld din forenings e-mail til Servicehåndbogens nyhedsbrev (gøres på www.servicehaandbogen.dk) • Send din forenings e-mail til os på info@servicehaandbogen.dk

Vi kan lettest invitere dig, hvis du vil oplyse os din eller din forenings e-mail adresse. Besøg gerne www.servicehaandbogen.dk og tilmeld din forening vores nyhedsbev og bliv orienteret når vi inviterer til arrangement.

Servicehåndbogen 2012

Ankenævn, garantiordninger og brancheforeninger

Advokatsamfundets Erstatningsfond Det danske Advokatsamfund Kronprinsessegade 28 1306 København K

www.advokatsamfundet.dk samfund@advokatsamfundet.dk 33 96 97 98

Asfaltindustrien Lautrupvang 2 2750 Ballerup

www.asfaltindustrien.dk ai@asfaltindustrien.dk 36 78 08 22

BYG Garantiordningen Nørre Voldgade 106, postboks 2125 1015 København K

www.byggaranti.dk info@byggaranti.dk 72 16 00 00

Byggeriets Ankenævn Sekretariatet Postboks 102 1004 København K

www.byggerietsankenaevn.dk info@byggerietsankenaevn.dk 72 16 02 00 (mellem 10-12)

Dansk Ejendomsmæglerforening Islands Brygge 43 2300 København S

www.de.dk de@de.dk 70 25 09 99

Dansk Låsesmede Forening Industrikrogen 4 2635 Ishøj

www.d-l-f.dk info@d-l-f.dk

Danske Anlægsgartnere Sankt Knuds Vej 25 1903 Frederiksberg C

www.dag.dk info@dag.dk 33 86 08 60

DANSKE ARKitektvirksomheder Dampfærgevej 27, 5. 2100 København Ø

www.danskeark.dk info@danskeark.dk 32 83 05 00

Danske Kloakmestre Nørre Voldgade 106 Postboks 2125 1015 København K

www.danskekloakmestre.dk info@danskekloakmestre.dk 72 16 02 07

Danske Malermestre Islands Brygge 26 Postboks 1989 2300 København S

www.malermestre.dk sekretariatet@malermestre.dk 32 63 03 70

DS-Garanti DS Håndværk & Industri Magnoliavej 2 5250 Odense SV

www.ds-garanti.dk ds@ds-net.dk 66 17 33 33

Ejendomsforeningen Danmark Nørrevoldgade 2 1358 København K

www.ejendomsforeningen.dk info@ejendomsforeningen.dk

Forsikring & Pension Philip Heymans Allé 1 2900 Hellerup

www.forsikringogpension.dk fp@forsikringogpension.dk 41 91 91 91

FSR - danske revisorer Kronprinsessegade 8 1306 København K

www.fsr.dk fsr@fsr.dk 33 93 91 91

Glarmesterlaugets Garantiordning Glarmesterlauget i Danmark Gothersgade 160, 2. 1123 København K

www.glarmesterlauget.dk info@glarmesterlauget.dk 33 13 65 10

Gulvbranchen Ankenævn for Vådrumsarbejder Nørre Voldgade 106, postboks 2125 1015 København K

www.gulvbranchen.dk info@gulvbranchen.dk 72 16 00 00

Køkken Anke Foreningen Byggeriets Ankenævn Postboks 102 1155 København K

www.koekkenanke.dk info@byggerietsankenaevn.dk 72 16 02 00 (mellem 10 og 12)

Rådgivende Ingeniører Sundkrogskaj 20 2100 København Ø

www.frinet.dk fri@frinet.dk 35 25 37 37

Tekniq Installtørernes Organisation Skanderborgvej 238 8260 Viby J

www.tekniq.dk tekniq@tekniq.dk 43 43 60 00

Vinduesindustrien Korsvangs Allé 24 Postboks 521 8000 Aarhus C

www.vinduesindustrien.dk info@vinduesindustrien.dk 72 20 18 22

Servicehåndbogen 2012

Ankenævn, garantiordninger og brancheforeninger

Byggeriets Ankenævn byggerietsankenaevn.dk Byggeriets Ankenævn er et privat ankenævn, hvis vedtægter er godkendt af Økonomi- og Erhvervsministeren. Bag ankenævnet står Forbrugerrådet, Parcelhusejernes Landsforening og Dansk Byggeri

Byggeriets Ankenævn er et privat ankenævn, der drives som et samarbejde mellem Dansk Byggeri, Forbrugerrådet og Parcelhusejernes Landsforening, og som behandler klager fra private forbrugere over pris og kvalitet på en håndværksmæssig ydelse. Hvem kan klage Som privat forbruger betragtes: • ejere af familieboliger, fritidshuse ol. • ejere af ejerlejligheder • ejere af andelsboliger • lejere af familie-boliger, fritidshuse ol. • lejere i udlejningsejendomme og andelsboliger • lejere i ejerlejlighedsejendomme

net jord) samt klager over leverancer af vinduer, yderdøre og køkkenelementer. Der kan klages over såvel arbejdets pris som arbejdets kvalitet. Ankenævnet behandler kun klager over nybyggeri vedr. arbejde, hvor den samlede entreprisesum for hele byggeriet ikke overstiger 1.000.000 kr. inkl. moms. Hvem kan der klages over Der kan i princippet klages over enhver håndværker, man har indgået aftale med. Om sagen kan behandles ved Byggeriets Ankenævn afhænger af om arbejdets art falder inden for ovenstående kategorier. Arbejde som f.eks. VVS-, el-arbejde kan som hovedregel kun behandles ved Byggeriets Ankenævn såfremt forbrugerens aftalepart er medlem af Dansk Byggeri.

Klager over arbejde udført for en lejer samt indehavere af andel- og ejerlejligheder kan kun behandles, hvis arbejdet er udført på Medlemmer af Dansk Byggeri, Køkken-anlejerens/andelshavekeforeningen og Virksomheder, der er listet på Gulvbranchen er forrens/ejerlejlighedsindehaverens eget inititil at deltage i byggerietsankenaevn.dk, har pligtet ativ og regning. Bygen sags behandling ikke efterlevet ankenævnets ved Byggeriets Ankegeriets Ankenævn kan normalt ikke benævn og kendelsen afgørelse handle klager over skal efterleves. fællesarbejder udført på eller for hele ejenHåndværkere, der ikke er medlemmer af dommen eller en del heraf. ovennævnte organisationer, er hverken forpligtet til at deltage i sagen eller til at efHvad kan der klages over terleve en kendelse. Sagens behandling vil Der kan klages over nybyggeri, ombygi disse tilfælde afhænge af, om indklagede nings-, tilbygnings- og reparationsarbejder virksomhed indvilger i at underkaste sig vedrørende murer-, tømrer-, snedker-, ankenævnets vedtægter. maler-, stenhugger-, tække-, kloak-, brolægger-, gulv-, anlægsgartner- og jordarHvordan klager man bejde (dog ikke klager vedrørende forureInden en sag behandles ved Byggeriets 82

Hvad er BYG GARANTIORDNING - byggaranti.dk Ankenævn, skal den være forelagt modparten, og denne skal have afvist eller undladt at reagere på klagen. Det er en betingelse, at den del af regningen, der ikke er uenighed om, er betalt. Ønsker man at klage over kvalitet og/eller pris på en håndværksmæssig ydelse, er det et formkrav for sagens indbringelse ved Byggeriets Ankenævn, at man udfylder et klageskema. Klageskemaer findes på ankenævnets hjemmeside og de kan også rekvireres i ankenævnets telefontid. Samtidig med klagens indbringelse indbetales et depositum på kr. 300,00, der tilbagebetales, hvis nævnet giver klageren helt eller delvist medhold i klagen.

BYG GARANTIORDNINGs formål er at skabe tillid og tryghed hos den private forbruger ved indgåelse af aftaler med entreprenører og håndværkere Entreprenører og håndværkere, der er medlem af Dansk Byggeri er dermed omfattet af BYG GARANTIORDNING. Formålet er at sikre, at private forbrugere ikke lider økonomisk tab som følge af fejl og mangler ved håndværksmæssigt arbejde, bestilt hos og udført af medlemmer af Dansk Byggeri.

I sagsbehandlingen ved Byggeriets Ankenævn indgår i de fleste sager skønsforretning ved en af sekretariatet udpeget skønsmand, der udarbejder en erklæring over det besigtigede. Alle sagens parter får mulighed for at kommentere erklæringen, der sammen med sagens øvrige bilag indgår i sagens behandling på nævnsmødet.

Hvem er dækket? Kun arbejde udført af Dansk Byggeris medlemmer er omfattet af BYG GARANTIORDNING. Arbejdet skal være udført for og betalt af private forbrugere. Arbejde på udlejningsejendomme, ejerlejlighedsejendomme og andelsboliger dækkes ikke, når arbejdet er af en karakter, der sædvanligvis udføres som fællesarbejde og betales som fællesudgift.

Nævnet træffer afgørelse i sagen og træffer samtidig beslutning om fordeling af sagens omkostninger mellem parterne. De omkostninger, som nævnet pålægger klageren, må ikke overstige kr. 3.000,00. Den gennemsnitlige sagsbehandlingstid ved Byggeriets Ankenævn er ca. 6 måneder.

Hvad dækker ordningen? BYG GARANTIORDNING dækker dokumen terede tab som følge af håndværksmæssige mangler ved murer-, tække-, snedker-, køkken-, gulv- og stenhugger- kloak-, brolægger-, jordarbejde eller malerarbejde.

Byggeriets Ankenævns sekretariat kan kontaktes i telefontiden alle hverdage mellem kl. 10 og 12 på tlf.: 72 16 02 00. Der henvises også til ankenævnets hjemmeside på www.byggerietsankenaevn.dk

BYG GARANTIORDNING dækker: • mangler ved DVC-mærkede vinduer og yderdøre fremstillet af Dansk Byggeris medlemmer. • tagmalerarbejde, hvis virksomheden er medlem af Dansk Byggeri Tagmalerforening, når aftalen bliver indgået. • tækkearbejde, hvis virksomheden er medlem af Dansk Tækkemandslaug, når aftalen bliver indgået.

Byggeriets Ankenævn Sekretariatet Postboks 102 1004 København K Servicehåndbogen 2012

►

Ankenævn, garantiordninger og brancheforeninger

BYG GARANTIORDNING dækker ikke tab som følge af uudført arbejde. Der ydes ikke dækning for mangler ved materialer. Der ydes ikke dækning for tab som følge af fejlagtige produktanvisninger eller vejledninger fra materialeproducenter. Der ydes ikke dækning for tab, der alene kan henføres til særligt forpligtende garantitilsagn fra den udførende håndværksmester, leverandør eller producent. Der ydes som hovedregel ikke dækning for tab opstået af følgeskader. Der ydes ikke dækning for forbrugerens indirekte tab, fx udgifter til flytning, opmagasinering af møbler, sagsomkostninger, herunder advokatomkostninger mv.

fastsatte beløb. Såfremt afhjælpningsarbejdet er dyrere end dette beløb, afholdes differencen af forbrugeren selv.

Hvornår dækkes? Forbrugere har mulighed for at klage til Byggeriets Ankenævn over murer-, tømrer-, snedker-, maler-, køkken-, gulv-, stenhugger- og tække-, kloak-, brolægger- og jordarbejde.

•

Hvis et medlem ikke efterlever en kendelse fra nævnet, kan forbrugeren henvende sig til BYG GARANTIORDNING, som sørger for, at kendelsen efterleves eller opfyldes, dog med de begrænsninger, der følger af ordningens vedtægter. Hvor meget dækkes? Forbrugere kan maximalt få dækket det beløb, som det i afgørelsen pålægges Dansk Byggeri-medlemmet at betale til udbedring af mangler, dog dækker BYG GARANTIORDNING maximalt op til kr. 100.000,00 inkl. moms pr. byggesag. Hvordan dækkes? Hvis medlemmet af Dansk Byggeri ikke har efterlevet ankenævnets kendelse inden for den fastsatte frist, kan forbrugeren kontakte BYG GARANTIORDNING som, hvis betingelserne herfor er opfyldt, indestår for pengene over for forbrugeren. Det påhviler herefter forbrugeren selv at entrere med et andet medlem af Dansk Byggeri med henblik på afhjælpning af manglerne. Udbetalingen fra BYG GARANTIORDNING sker herefter direkte til det medlem af Dansk Byggeri, der har forestået afhjælpningen. BYG GARANTIORDNING dækker kun det i kendelsen 84

Betingelserne for BYG GARANTI ORDNINGs indtræden i sagen Det er en betingelse for BYG GARANTIORDNINGs indtræden i sagen: •

• • • • •

•

at den udførende virksomhed med hvem aftale blev indgået, på aftaletidspunktet var medlem af Dansk Byggeri. For så vidt angår tagmalerarbejde, at virksomheden desuden var medlem af Dansk Byggeris Tagmalerforening og for så vidt angår tækkearbejde, at virksomheden var medlem af Dansk Tækkemandslaug. at sagen har været behandlet i Byggeriets Ankenævn, eller såfremt sagen afvises herfra, at der foreligger en domstolsafgørelse. at klageren har fået medhold. at medlemmet af Dansk Byggeri ikke har efterlevet nævnets kendelse inden for den fastsatte frist. at forbrugeren har accepteret kendelsen som endelig. at afhjælpningsarbejdet udføres af et medlem af Dansk Byggeri. at sagen indbringes for BYG GARANTIORDNING inden 3 måneder efter udløbet af den tidsfrist for efterlevelse, som er fastsat i kendelsen. BYG GARANTIORDNING kan i ganske særlige tilfælde dispensere for fristen. at forbrugeren har reklameret over for medlemmet senest 5 år efter afleveringen eller færdiggørelsen af arbejdet, og at forbrugeren inden for samme tidsfrist har indgivet klage til Byggeriets Ankenævn.

Hvem står bag? Dansk Byggeri har etableret og administrerer og finansierer BYG GARANTIORDNING. Flere oplysninger om BYG GARANTIORDNING kan fås ved henvendelse til: Dansk Byggeri Nr. Voldgade 106 Postboks 2125 1015 Købehnav K 72 16 00 00.

Køkken Anke Foreningen (KAF) Køkken Garantiforeningen Når du handler hos medlemmer af Køkken Anke Foreningen er du sikker på at forhandleren leverer et ordentligt produkt. Ankenævnet er godkendt af Forbrugerstyrelsen

Af Lene Jægerslund, KAFs sekretariat

Et nyt køkken – en stor beslutning For de fleste er et nyt køkken en stor beslutning. Køkkenet er hjemmets centrum og hver familie har sine egne krav og behov til lige netop deres køkken. Det er også ofte en stor investering, når køkkenet skal skiftes ud eller renoveres. Det kan betale sig at satse på kvalitet og professionelt arbejde. Derfor er det vigtigt at vælge en forhandler, som man ved står for en høj håndværksmæssig standard. Hvordan ved man hvem der står for en håndværksmæssig høj standard? Den 23. oktober 1997 mødtes repræsentanter fra køkkenforhandlere og producenter i hele landet i Odense, og stiftede Køkken Anke Foreningen (KAF). Formålet med den nye forening er at forbedre forholdet mellem branchen og dens kunder. Når man vælger et medlem af Køkken Anke Foreningen (KAF) til at levere eller montere sit køkken, har man derfor samtidig sikret sig, at man handler med en fagmand, som sætter kvalitet og tilfredshed hos kunden højt. Eller med andre ord man har valgt en forhandler, som både vil og kan stå inde for sit arbejde. Hvad vil det sige at forhandleren vil stå inde for sit arbejde? I praksis fungerer det sådan, at KAF via et samarbejde med Dansk Byggeri har gjort det muligt for forbrugere at klage over køkkenleverancer til Byggeriets Ankenævn, som er et “godkendt ankenævn” (dvs. godServicehåndbogen 2012

kendt af Forbrugerstyrelsen). KAF har med andre ord skabt mulighed for forbrugeren at få en uvildig behandling af sin sag, uden at skulle igennem det civile domstolssystem. Hvad vil det sige at forhandleren kan stå inde for sit arbejde? Det siger næsten sig selv, at man kun kan være med i Køkken Anke Foreningen, hvis man mener, at ens ydelser kan tåle at blive vurderet af andre. KAF har ikke plads til virksomheder, hvis arbejde ikke er i orden. Hvem kan klage? Private godkendte ankenævn etableres for at give forbrugere en nemmere, billigere og hurtigere adgang til at få behandlet en klage. En ankenævnsbehandling er faktisk et alternativ til en ofte dyr og langvarig domstolsbehandling. Derfor er det kun forbrugere, der kan klage til ankenævnet. Hvem afgør sagerne? Klager over køkkener afgøres af et nævn, som består af to forbrugerrepræsentanter, to repræsentanter fra KAF og en formand, som er landsdommer. På den måde er køkkenbranchens og forbrugernes interesser ligeligt repræsenteret. Hvem skal man henvende sig til for at klage? Hvis man ønsker at klage, skal man kontakte Byggeriets Ankenævn og rekvirere et klageskema. Sekretariatet kan træffes alle hverdage mellem kl. 10 og 12. 85

Ankenævn, garantiordninger og brancheforeninger

Hvem skal man henvende sig til når man har besluttet at købe køkken? Før man handler nyt køkken, kan man altid ringe til Byggeriets Ankenævn og få oplyst, om en køkkenforhandler er medlem af Køkken Anke Foreningen eller gå ind på KAFs hjemmeside: www.koekkenankeforeningen.dk. Kig også efter mærket, når du handler køkken. Køkken Garantiforeningen – en ekstra sikkerhed Den 14. marts 2002 stiftedes Køkken Garantiforeningen. Køkken Garantiforeningen er en ekstra sikkerhed for de forbrugere, som indgår aftale med et medlem af Køkken Anke Foreningen. Hvis medlemmet af Køkken Anke Foreningen ikke efter-

lever en kendelse fra ankenævnet (f.eks. pga. konkurs, død, ophør eller lignende) træder Køkken Garantiforeningen ind i sagen. Som hovedregel afholder Køkken Garantiforeningen derefter omkostningerne ved at forbrugerne får afhjulpet manglerne ved et andet medlem af Køkken Anke Foreningen. Køkken Garantiforeningen dækker dog højest det beløb, som der er tilkendt i nævnets kendelse og maksimalt 30.000 kr. inkl. moms. Afhjælpning sker ved et af Garantiforeningen valgt medlem. Der ydes ikke dækning for tab af forudbetaling eller anden deposita.

Dansk Låsesmede Forenings Garantiordning DLF arbejder aktivt for en forsvarlig, faglig uddannelse af låsesmede og for at videreudvikle og informere om ny teknologi Af Tove Berg, formand, Dansk Låsesmede Forening

Selv om det er sjældent, kan det ske, at en kunde og et medlem af Dansk Låsesmede Forening (DLF) går fejl af hinanden. Årsagen kan være utilfredshed med udførelse eller prisberegning på et låse- og sikringsarbejde. Har du valgt et medlem af DLF, kan du uden omkostninger få forelagt Deres sag for DANSK LÅSESMEDE FORENINGs KLAGENÆVN. Det er dyrt og langsommeligt at føre sager ved domstolene, og det er næsten altid nødvendigt med ”Syn og skøn”, hvilket får omkostningerne til at løbe endnu mere i vejret. Sagsbehandlingen ved DLFs Klagenævn er gratis, og klagegebyret tilbagebetales dersom klageren får helt eller delvis medhold. 86

Alle låsesmede, der er medlemmer i DLF er tilsluttet foreningens klagenævn og garantiordning. DLFs klagenævn består af 3 erfarne medlemmer, der ikke er inhabile i den eventuelle sag. Medlemmerne skal følge afgørelserne fra foreningens klagenævn. Kan medlemmet ikke opfylde sine forpligtelser, f.eks. i forbindelse med en konkurs, træder DLFs Garantifond til og holder klageren skadesløs. Giv dig selv den tryghed at få Deres låseog sikringsarbejder udført af et medlem af Dansk Låsesmede Forening. Vores sekretariat (info@d-l-f.dk) oplyser gerne om din nærmeste medlemsvirksomhed. På sekretariatet kan du også rekvirere de nøjagtige vedtægter for DLFs Garantiordning og Klagenævn.

Vælg en autoriseret vvs’er – det er din garanti for kvalitet og service Den autoriserede vvs-installatør kan give dig den bedste og mest opdaterede information om produkterne. Se derfor efter DS-garantimærket

Af Kristine Lyngbo, kommunikationschef DS Håndværk & Industri

Service Garanti Den autoriserede vvs-installatør kan give Den autoriserede vvs-installatør gør sig dig den bedste og mest opdaterede infornaturligvis umage for at udføre sit arbejde mation om produkterne. Han ved, hvilke korrekt – det siger sig selv. Men skulle der produkter, der er godkendt, og hvilke der er alligevel ske en fejl, er du sikret med både bedst egnet til netop dit behov og dine ønklagemulighed og garanti. sker. Det betyder, at du får bedst mulig Den autoriserede vvs-installatør Når du vælger en rådgivning og kan bruger kun faglærte håndvær- vvs-installatør, der er tage det bedste valg, medlem af DS Håndkere til at udføre dit arbejde når du skal have nyt værk & Industri, foreller have repareret pligter vvs-firmaet sig det gamle. til at følge en kendelse fra Håndværkets Ankenævnet, hvis du har klaget og fået Tryghed medhold. Og hvis firmaet er ophørt, eller Den autoriserede vvs-installatør kender ikke kan opfylde kendelsen, er du sikret alle lovkrav i detaljer og er hele tiden ajour gennem DS-garanti. Garantiordningen med den nyeste viden. sikrer, at kendelsen opfyldes. For at sige det lidt enkelt, giver det dig sikkerhed for, at det vand, der kommer ud af Se derfor efter DS-garantimærket eller dine haner, er lige så rent som det, vandspørg vvs-installatøren, om han er medværket har sendt af sted til dig. Og hvis vi lem af DS Håndværk & Industri, inden du snakker om opvarmning, får du sikkerhed får udført arbejdet. for, at du ikke fryser, og at dit indeklima i huset er i orden. Hvem kan bruge Håndværkets Ankenævn og DS-garanti? Kvalitet Vær opmærksom på, at det kun er private Den autoriserede vvs-installatør bruger forbrugere, der kan bruge Håndværkets kun faglærte håndværkere til at udføre dit Ankenævn og DS-garanti. arbejde. Han er naturligvis også selv faglært og har herudover taget en ekstra inArbejde, der iværksættes af en ejendoms stallatøruddannelse. administrator eller bestyrelse, og hvor udgifterne f.eks. dækkes af ejendommens Det betyder, at han har lov til at udføre fællesudgifter, betragtes som hovedregel denne type arbejde, og at han kan tage ikke som arbejde, udført for en forbruger. kvalificeret hånd om din bolig. Det gælder både planlægningen og udføFind din vvs-installatør og læs mere om relsen af hele projektet fra dine ønsker til garantiordningen på www.ds-garanti.dk færdigt arbejde. Servicehåndbogen 2012

Ankenævn, garantiordninger og brancheforeninger

Garanti for elog vvs-arbejder Ankenævnet for Tekniske Installationer er et offentligt godkendt ankenævn, der er etableret af Forbrugerrådet, Parcelhusejernes Landsforening og TEKNIQ Installatørernes Organisation

Af chef for ankenævnets sekretariat Jane Fischer

Danske forbrugere og elog vvs-installatører, der er uenige om pris eller kvalitet på et el- eller vvs-arbejde, har mulighed for at finde en løsning på en nem, hurtig og billig måde. Ankenævnet for Tekniske Installa tioner er stiftet af TEKNIQ, Forbrugerrådet og Parcelhusejernes Landsforening og er godkendt af erhvervs- og vækstministeren. Ankenævnet består at en uvildig formand, der er dommer og opfylder betingelserne for at blive landsdommer, samt 4 rådsmedlemmer, bestående af 2 forbruger re præ sentanter og 2 brancherepræsentanter.

Ejer- og andelsforeninger betragtes ikke i alle tilfælde som private forbrugere og er derfor ikke altid er klageberettigede i Ankenævnet for Tekniske Installationer. Om dette er tilfældet afhænger af den konkrete sag og afgøres alene af Ankenævnet.

Den tilknyttede garantiordning – der har til formål at sikre, at en forbruger, der har fået medhold i en klage ved Ankenævnet for Tekniske Installationer, får opfyldt kendelsen, hvis den indklagede ikke opfylder sine forpligtelser i henhold til kendelsen, og som dækker udgifter op til og med kr. 150.000 inkl. moms – gælder for alle arbejder, der udføres af virksomheder, der er medlem af TEKNIQ. Se derfor for en sikkerheds skyld efter det blå og hvide elmær ke og Dansk VVS Garantimærket eller spørg installatøren, inden aftalen indgås.

For at ankenævnet kan behandle en klage, skal det beløb, parterne er uenige om, udgøre mindst kr. 2.000 inkl. moms og må maksimalt udgøre kr. 150.000 inkl. moms. Det koster kr. 300 at klage, og det beløb får forbrugeren tilbage, hvis klagen ikke bliver behandlet i Ankenævnet, eller hvis klager får helt eller delvist medhold i klagen.

Hvad kan man klage over? Det er kun private forbrugere, der kan indgive klage. Ankenævnet behandler alle klager over elinstallationsrapporter, der som led i huseftersynsordningen er udarbejdet af en autoriseret elinstallatørvirksomhed

Uenighed om pris eller kvalitet på et el- eller vvs-arbejde, kan løses på en nem, hurtig og billig måde

Til ankenævnet er knyttet et uafhængigt sekretariat, som modtager og besvarer skriftlige, telefoniske og personlige henvendelser. Man kan finde flere oplysninger og hente klageformular på www.el-vvs-anke.dk.

Vinduer med garanti Enkel garanti på vinduer og yderdøre Af Johny H. Jensen, direktør for VinduesIndustrien

Af Johny H. Jensen, direktør for VinduesIndustrien Den danske vinduesbranche har én landsdækkende garantiordning. Den har afløst flere forskellige gamle ordninger, som efterhånden gjorde det svært for forbrugerne at gennemskue, hvordan de var dækket. Ordningen løber over fem år og omfatter alle fejl og mangler på DVV mærkede vinduer og yderdøre, og uanset om det er vinduer af træ, plast, træ/alu eller kombinationer heraf. Indenfor de fem år er vinduesproducenten forpligtet til enten at reparere eller omlevere de fejlbehæftede vinduer eller yderdøre. Opstår der uenighed mellem køber og sælger om kvaliteten overlades det til Byggeriets Ankenævn at træffe en beslutning. Byggeriets Ankenævn er et offentligt godkendt ankenævn med erfarne syns- og skønsmænd. Skulle fabrikanten i mellemtiden være gået konkurs - eller nægte at anerkende afgørelsen – så risikerer forbrugeren ikke at skulle ud i en langstrakt og dyr retssag. I de tilfælde overtager brancheorganisationen via DVV garantiordningen forpligtelsen. Til sikkerhed herfor er der deponeret en garantikapital på kr. 25 mio. Når man har valgt en 5-årig garantiperiode, hænger det sammen med at al erfaring viser at fejl og mangler normalt påvises indenfor denne periode. Herefter er der tale om almindelig slid og ælde, som man naturligvis ikke kan garantere mod. Her spiller forhold som beliggenhed, vedligeholdelse og materialevalg en stor rolle, men branchen skønner, at levetiden for et vindue ligger mellem 30 og 50 år. Servicehåndbogen 2012

For at blive DVV-certificeret skal vinduer og yderdøre opfylde en lang række kvalitetskrav og bestemmelser, som bl.a. tager afsæt i det danske klima med stærk blæst, slagregn og vekslende frost/tø perioder. Herudover skal produkterne leve op til specifikke miljø- og energikrav. Alle vinduesproducenter – som er tilsluttet ordningen – forpligter sig desuden til, mindst et par gange om året, at åbne dørene for uvildige kontrollanter, der sikrer at certificeringskravene overholdes. Find dine nye DVV mærkede vinduer på www.dvv.dk Ny energimærkningsordning for vinduer Energistyrelsen og VinduesIndustrien har indført en ny energimærkningsordning for vinduer. Ordningen gør det nemt at finde det mest energirigtige vindue. Når du skifter vinduer, er der nu lovkrav om, at du skal vælge vinduer svarende til A-, B- eller C-mærkede energivinduer. Eneste undtagelse er, hvis dit hus ikke er omfattet af Bygningsreglementet, fx hvis det er fredet. Vinduer, der er klassificeret i energiklasse C, overholder energikravene i BR10, og det forventes at energiklasse B svarer til de strammere lovkrav i 2015 og at energiklasse A svarer til kravene i 2020. Find dine nye energimærkede vinduer på www.energivinduer.dk. VinduesIndustrien omfatter ca. 60 virksomheder. Den beskæftiger 5.000 personer og omsætter for ca. 5 mia. kr. 20 pct. af de producerede elementer eksporters. VinduesIndustrien Kongsvang Allé 37, bygning 16, 8000 Aarhus C Tlf.: +45 7220 1822 info@vinduesindustrien.dk 89

Ankenævn, garantiordninger og brancheforeninger

Brug en laugsmester Af direktør cand.jur. Hans-Georg Nielsen, Glarmesterlauget i Danmark

“Den bedste sikkerhed for at få udført håndværksmæssigt korrekt glarmesterarbejde får man ved at gå til et medlem af glarmesterlauget i Danmark”. Det fremgår af brochuren for Glarmesterlaugets Garantiordning, og brochuren har faktisk ganske ret. Arbejde med glas kræver viden om og respekt for glasset. Og glas er jo ikke nogen entydig størrelse. Produktudviklingen står aldrig stille, så det at bruge en udlært fagmand med fornemmelse for glas er et godt råd. Men selv for den bedste kan det gå galt. Det er her Glarmesterlaugets Garantiordning kommer ind i billedet. Hvis det opstår en diskussion om et glarmesterarbejde mellem en kunde og en glarmester - som vel at mærke er medlem af Lauget - kan kunden forelægge sagen for Glarmesterlauget hvis afgørelse glarmesteren altid er forpligtet til at efterkomme. Glarmesterlauget vil om fornødent

selv drage omsorg for at afgørelsen bliver efterlevet. Glarmesterlaugets Garantiordning dækker mangler ved glarmesterarbejde i 5 år, når manglen ikke overstiger 100.000 kr. excl. moms. Ved glarmesterarbejde forstås isætning af alle slags glas i bygninger og biler, vedligeholdelse af glas isætning, facadearbejde, montering af dørog vindueselementer og indramningsarbejde. Garantiordningen dækker afgørelser truffet af Lauget, kendelser fra Forbrugerklagenævnet samt endelige domstolsafgørelser. Garantiordningens adresse er: Glarmesterlauget i Danmark Gothersgade 160 1123 København K 33 13 65 10 Mere om Garantiordningen på: www.glarmesterlauget.dk

Uenighed om forsikringsafgørelser? Af Helle B. Pedersen, konsulent i Forsikringsoplysningen, Forsikring & Pension

Hvad enten man er privatperson, selvstændig erhvervsdrivende eller skadelidte i en forsikringssag, kan man efter endt skadesbehandling stå tilbage med et resultat, som man ikke er tilfreds med. Og så er det vigtigt at vide, hvor man kan henvende sig med sin utilfredshed.

forsikringstagere vedrørende deres egne forsikringer. Det er kompetent vedrørende alle klager om motorkøretøjsforsikring og vedrørende privatlivets forsikringsforhold. Alle forsikringsselskaber af betydning, der tegner forsikringer for forbrugerne, er tilsluttet Ankenævnet for Forsikring.

Private forsikringer Det er en forudsætning for at klage, at der Er man som privat forsikringstager utilforinden forgæves er forsøgt en tilfredsstilfreds med sit eget lende ordning ved Forsikringsoplysningen forsikringsselskabs henvendelse til selafgørelse i forbindelskabet. giver viden og gode råd om se med en skade, forsikringer til foreningerne kan man forelægge Nævnets kendelser sagen for Ankenæver bindende for selnet for Forsikring. skaberne, med mindre de inden 4 uger meddeler nævnet, at de ikke ønsker at følAnkenævnet for Forsikring er oprettet i ge kendelsen. Klagerne kan altid gå til 1975 af Forbrugerrådet og Forsikring & domstolene om kendelserne. Pension og godkendt af Forbrugerklagenævnet. Ankenævnet behandler klager fra Nævnet består af en formand samt med90

Garanti på malerarbejde – kig efter M’et! Af Danske Malermestre, Henrik Terney

Det forpligter at yde kvalitet. Alle medlemmer af Danske Malermestre er derfor omfattet af Håndværkets Ankenævn og Danske Malermestres garantiordning, der har til formål at sikre kunderne et håndværksmæssigt korrekt udført malerarbejde. Lever malerarbejdet af en eller anden grund ikke op til forventningerne, har De adgang til at indbringe sagen for Håndværkets Ankenævn, der i første omgang giver Danske Malermestre 4 uger til at løse sagen. Hvis ikke det lykkes, vil Ankenævnet tage stilling til sagen. Får De medhold i Deres klage, er vores medlem forpligtet til at efterkomme Ankenævnets afgørelse. Hvis vort medlem mod forventning ikke retter sig efter Ankenævnets afgørelse, vil Danske Malermestres garantiordning sørge for at eventuelle mangler ved arbejdet udbedres uden omkostninger for Dem. Vi er stolte af at kunne fortælle, at det er yderst sjældent, at der rejses garantisager over for medlemmer af Danske Malermestre.

Det dækker Garantiordningen Klageberettigede og dermed dækket af garantiordningen er: • Private forbrugere, der som ejere får udført malerarbejde i egen bolig eller sommerhus. • Private forbrugere, der som lejere eller andelshavere får udført malerarbejde i egen bolig for egen regning. Aftalen om udførelse af malerarbejde er skal være indgået direkte mellem de ovennævnte klageberettigede og medlemmet af Danske Malermestre. Garantiordningen dækker mangler ved egentligt bygningsmalerarbejde og skiltemalerarbejde samt arbejde, der naturligt og sædvanligt hører herunder. Det er en forudsætning for garantiordningens anvendelse, at udgifter til udbedring ikke overstiger kr. 100.000,00 inkl. moms, og at der klages over arbejde, hvor faktura er udstedt mindre end et 1 år før klagen. Sager af større omfang henvises til civilretslig behandling. www.malermestre.dk

lemmer udpeget af Forbrugerrådet og Forsikring & Pension.

hvilke forsikringer de har behov for, og hvordan forsikringerne dækker, hvis skaden sker.

For behandlingen af klagerne betales et gebyr på 150 kr., der dog tilbagebetales ved hel eller delvis medhold i klagen. Erhvervsforsikringer og skadelidte Drejer det sig om erhvervsforsikring, eller er man som skadelidt utilfreds med en afgørelse modpartens forsikringsselskab har truffet, har man ikke mulighed for at benytte sig af Ankenævnet for Forsikring, men kan i stedet for henvende sig til Forsikringsoplysningen med sin klage. Forsikringsoplysningen har ikke mulighed for at afsige en kendelse i en klagesag, men kan forelægge sagen for selskabet til fornyet vurdering af den trufne afgørelse, med mindre det vurderes, at selskabet har behandlet sagen korrekt. Det er gratis at klage til Forsikringsoplysningen. Forsikringsoplysningens opgave er derudover at vejlede forbrugerne, så de ved, Servicehåndbogen 2012

Omkring 20.000 forbrugere ringer hvert år til Forsikringsoplysningen for at få råd og vejledning omkring deres forsikringsforhold. Forsikringsoplysningen udgiver en række publikationer. De fleste er gratis, og man kan bestille dem pr. telefon eller e-mail. En del af dem er ligeledes tilgængelige på internettet, hvor de også kan bestilles. Forsikringsoplysningen kan kontaktes alle hverdage på 41 91 91 91 mellem kl. 10.00 og 13.00. Forsikringsoplysningen kan også kontaktes på internettet, hvor man kan skrive et par ord om sit forsikringsspørgsmål for efterfølgende at blive kontaktet af en konsulent. Se mere på www.forsikringogpension.dk 91

Ankenævn, garantiordninger og brancheforeninger

Brug en anlægsgartner som er medlem af Danske Anlægsgartnere Medlemmer af Danske Anlægsgartnere er som de eneste i den grønne sektor omfattet af en garantiordning Af landskabsarkitekt, fagkonsulent Kim Tang, Danske Anlægsgartnere

Der udføres årligt tusindvis af anlægsgartder mindst et medlem udpeget af Forbrunerarbejder, og i de allerfleste tilfælde bligerrådet eller Parcelhusejernes Landsforver arbejdet udført til kundens tilfredshed. ening samt et medlem fra en erhvervsorMen det sker, at der går skår i det gode ganisation. forhold mellem kunden og anlægsgartneren. Det kan skyldes uenighed om prisen, Hvem kan klage udførelsen af arbejdet eller forståelsen af Næsten alle private forbrugere. Som foret tilbud. Ved at bruge en af de ca. 250 brugere betragtes: Ejere af en- eller tofamedlemmer i Danske milieboliger, sommerDanske Anlægsgartnere Anlægsgartnere kan huse og lignende, denne type konflikter ejere af den private garanterer for kvaliteten af løses uden større bolig i blandede bovores medlemmers arbejde - lig- og erhvervsejenomkostninger via Håndværkets Anke domme: indehavere derfor er du sikret,hvis nævn. Hvis man deriaf andelsog ejerlejder går noget galt mod har brugt en anligheder, lejere i det lægsgartner, der ikke omfang arbejdet uder medlem af Danske Anlægsgartnere, vil føres på beboerens/lejerens initiativ og eventuelle konflikter være henvist til domregning. stolene, hvilket normalt er meget dyrt og Nævnet behandler ikke klager over arbejlangsommeligt med store udgifter til syn der, hvor den samlede entreprisesum er og skøn osv. Alternativt kunne konflikten under kr. 3.000,-. søges løst ved at bruge en frivillig syn- & skønsmand – se sidst i artiklen. Hvordan klager man? Klageren skal forinden behandlingen være Anlægsgartnerfagets Garantiordning afvist af anlægsgartneren. En klage indgiGarantiordningen omfatter Håndværkets ves til ankenævnets sekretariat på en dertil Ankenævn, der behandler bl.a. uoverensudfærdiget formular. Hvis sagen er egnet stemmelser mellem medlemmerne af Dantil behandling i ankenævnet sendes den ske Anlægsgartnere og deres kunder. Ga indgivne klage til udtalelse hos indklagede rantiordningen er et sikkerhedsnet, der sør med en frist på 1 måned samt en kopi til ger for, at forbrugernes/kundernes Danske Anlægsgartnere. I denne periode rettigheder sikres både med hensyn til det har Danske Anlægsgartnere mulighed for udførte arbejdes kvalitet og pris. Og dette at forlige sagen, hvis sagens parter er inteogså i de tilfælde, hvor det pågældende an resseret heri. Dette afkorter sagsbehandlægsgartnerfirma er lukket eller ikke indstillingstiden markant og kan ske uden omlet på at udbedre de påviste mangler mv. kostninger for sagens parter. Hvem sidder i Ankenævnet Formandsposten i Ankenævnet beklædes af en uvildig dommer. Derudover deltager 92

Afsigelse af kendelse Hvis sagen ikke afsluttes ved Danske Anlægsgartneres mellemkomst drager Anke-

nævnets sekretariat omsorg for sagens oplysning, herunder, at der indhentes en skriftlig sagkyndig erklæring. Ankenævnet træffer herefter på et nævnsmøde en afgørelse i sagen. Administrationsgebyr For at få behandlet en sag ved Håndværkets Ankenævnet skal der betales et administrationsgebyr på kr. 300,–, der dog tilbagebetales, hvis kunden får medhold i klagen, eller hvis sagen afvises som uegnet til behandling. Hvis klager ikke får medhold i klagen, kan Ankenævnet pålægge klager at betale omkostninger for nævnets udgifter til indhentelse af sagkyndig erklæring, dog max. kr. 3.000,–. Se altid efter Garantimærket Betingelsen for at kunne benytte denne nemme adgang til at få klager afgjort er altså, at man bruger en anlægsgartner, der er medlem af Danske Anlægsgartnere. Derfor er det en god idé inden et anlægsgartnerarbejde sættes i gang at se efter foreningens logo eller se på foreningens hjemmeside www.dag.dk. Ankenævnets sekretariat Håndværkets Ankenævn, Islands Brygge 26, 2300 København S., tlf. 70 20 25 37 (kl. 13–15) info@hvanke.dk, www.hvanke.dk.

Hvis man ikke kan blive enige om udpegningen, kan Danske Anlægsgartnere efter henvendelse forestå udpegningen, da foreningen råder over flere erfarne syn- og skønsmænd. I forbindelse med udpegningen af syn- og skønsmanden er det vigtigt, at parterne aftaler, hvordan udgifterne til syn- og skønsmanden skal fordeles eller om syn- og skønsmanden skal træffe beslutning om fordelingen. Inden man vælger at bruge denne løsning, er det vigtigt at være opmærksom på, at en syn- og skønsmand, der oftest har en faglig baggrund som anlægsgartner, kun kan tage stilling til faglige spørgsmål. Hvis der i sagen også er uenighed om juridiske spørgsmål, så som hvad den afgivne pris indeholdt osv., anbefales det at gå direkte til domstolene.

Danske Anlægsgartnere er en forening for virksomheder i Danmark, som beskæftiger sig med anlæg og pleje af grønne områder

Frivillig syn- og skøn Inden man vælger at indbringe en konflikt for domstolene, kan det ofte være en god ide (billigere og hurtigere) at forsøge at få striden bilagt ved inddragelse af en syn og skønsmand, som parterne udpeger i fællesskab.

Servicehåndbogen 2012

Ankenævn, garantiordninger og brancheforeninger

Kvalitetssikkerhed ved asfaltarbejder Asfaltindustrien arbejder for en ensartet og klar kvalitetsangivelse i forhold til kunderne og for fastsættelse og gennemførelse af en fælles miljøpolitik Af adm. direktør Anders Hundahl, ASFALTINDUSTRIEN

Asfalt er ikke bare asfalt. Der findes et utal af asfalttyper og af udlægningsmetoder. I den rette kombination giver disse en asfaltbelægning til ethvert formål.

For det første kan man være sikker på, at der entreres med en virksomhed, der har det fornødne økonomiske fundament til at være medlem af branchens organisation.

Der fås belægninger, som: tåler meget tung trafik, – er gode til at lede vand væk, – er støjdæmpende, – er blå, røde, gule, eller har en anden farve, – er gode til rulleskøjteløb, – har mønstre (f.eks. som fliser) eller som ligefrem ligner en grusbelagt havesti. Mulighederne er med andre ord mangfoldige.

Dernæst indestår medlemmerne for at kvaliteten er i orden – og i tilfælde, hvor der undtagelsesvis måtte opstå en tvist herom, har ASFALTINDUSTRIEN en syn- og skønordning, hvorefter man kan få udpeget en uvildig sagkyndig til at vurdere, om et udført arbejde opfylder normerne – og i givet fald bestemme, hvad virksomheden skal gøre for at afhjælpe en mangel. Det er kun medlemmer af ASFALTINDUSTRIEN, der er forpligtet til at følge vurderingen fra den udpegede opmand.

Men, uanset hvilke egenskaber ved en asfaltbelægning, man som køber lægger vægt på, er ét dog givet: Det er ikke ligegyldigt, hvilken type asfalt og hvilken udlægningsmåde, der anvendes. Skal vejen, gårdarealet eller parkeringspladsen asfalteres, er det ikke nok, at det bliver gjort med det rigtige produkt. Det skal også udføres såvel på den for produktet som for forholdene rigtige måde. Vil man have sikkerhed for kvaliteten i en asfaltbelægning, er det grundlæggende nødvendigt at benytte en virksomhed, der både har det nødvendige kendskab til – og erfaringen med – at udlægge asfalt under forskellige forhold. Det finder man hos virksomheder med speciale i udlægning – men derimod ikke nødvendigvis hos f.eks. et murerfirma, en anlægsgartner osv. Den bedste sikkerhed for kvalitet fås ved at benytte et medlem af ASFALTINDUSTRIEN, som er erhvervs- og arbejdsgiverorganisation for producenter og udlæggere af asfalt i Danmark. 94

Sagkyndige udpeges fra organisationens liste over syn- og skønsmænd, der kan benyttes i retssager og ved voldgifter eller – som beskrevet – som sagkyndige, hvis parterne vælger at overlade det til den udpegede at afgøre sagen. Pr. 1.1. 2009 udgør honoraret for sagkyndige 1.050,00 kr. pr. time med tillæg af nødvendige udgifter. Sædvanligvis aftaler parterne ligeledes, at den sagkyndige også skal afgøre, hvem af parterne, der efter sagens afslutning skal betale hans honorar. Henvendelser om udpegning af syn- og skønsmænd kan rettes til: Lautrupvang 2, 2750 Ballerup Telefon 36 78 08 22 e-mail: ai@asfaltindustrien.dk www.asfaltindustrien.dk

Normalvedtægt for en privat andelsboligforening ABF - STANDARDVEDTÆGTER for andelsboligforeninger i etageejendomme 15. januar 2010

Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation - ABF

Indledning ABF udarbejdede i 1979 sin første stanLigesom hidtil findes ABF’s standardveddardvedtægt for private andelsboligfortægt i to versioner: En for andelsboligforeninger og er siden da løbende blevet revieninger i tæt/lav bebyggelse og én for anderet. Med denne udgave af standardveddelsboligforeninger i etageejendomme. Til tægten er der foretaget justeringer som begge versioner er der en række alternatifølge af de markedsmæssige vilkår, det ve bestemmelser, som er anført bagerst. seneste år har medført. Maksimalpriserne Der er i forbindelse med denne revidering er mange steder steikke foretaget ænget betragteligt, og ABF udarbejdede i 1979 sin dringer i disse. det er ikke ualmindeførste standardvedtægt for ligt, at andele bliver De udarbejdede vedoverdraget under private andelsboligforeninger tægter er vejledende maksimalprisen. Lifor andelsboligforgeledes forekommer der flere tvangssalg/ eningen. De gælder ikke uden videre, men auktioner over andele. skal først besluttes på en generalforsamling. Bestemmelserne kan bruges som inHøjere salgspriser og flere tvangssalg stilspiration for den enkelte forening, og væller nye krav til foreningernes overdragelger en andelsboligforening helt eller delvis sesprocedure samt forløbet af en tvangsat bruge reglerne i de nye standardvedauktion. ABF har derfor tilrettet vedtægtertægter, bør foreningen naturligvis gennemne efter de nye forhold, således at der gå bestemmelserne grundigt med henblik forsat er en fornuftig balance mellem henpå eventuelle ændringer, således at vedsynet til foreningens interesser og de entægterne er i overensstemmelse med de kelte andelshaveres interesse. særlige forhold, der kan være i den enkelte andelsboligforening. Rettelserne omhandler derfor: • • • • • • •

Hvem der kan overtage en andel på en tvangsauktion Anvendelse af bankgaranti ved køb af andel Udbetaling af overdragelsessum Nye frister for mangelindsigelser Gebyr ved afgivelse af erklæring til brug ved udlæg Ventelisteprocedure ved svigtende salg Anvendelse af reguleringsklausuler

► Servicehåndbogen 2012

ABF - STANDARDVEDTÆGTER for andelsboligforeninger i etageejendomme

§ 1 Navn og hjemsted (1.1) Foreningens navn er Andelsboligforeningen. (1.2) Foreningens ....... kommune.

hjemsted

§ 2 Formål (2.1) Foreningens formål er at erhverve, eje og administrere ejendommen matr. nr. ......., beliggende ....... § 3 Medlemmer (3.1) Som andelshaver kan med bestyrelsens godkendelse optages enhver, der er fyldt 18 år, og som beboer eller samtidig med optagelsen flytter ind i en bolig i foreningens ejendom, og som erlægger det til enhver tid fastsatte indskud med eventuelt tillæg. (3.2) Som andelshaver kan endvidere med bestyrelsens godkendelse optages en person eller en juridisk person, som har købt andelen på tvangsauktion som ufyldestgjort panthaver. Denne andelshaver skal betale boligafgift og andre beløb, der opkræves af foreningen, frem til det tidspunkt, hvor andelen er videresolgt. Denne andelshaver kan ikke fremleje boligen/erhvervsandelen, har hverken stemmeret eller mulighed for at stille forslag på andelsboligforeningens generalforsamling, og skal inden 6 måneder fra auktionsdagen sælge andelen til en person, som opfylder kravene i § 3 stk. 1. Såfremt andelen ikke er solgt inden 6 måneder fra auktionsdagen, overtager andelsboligforeningen salget, og bestemmer, hvem der skal overtage andel og bolig og de vilkår, overtagelsen skal ske på, hvorefter afregning finder sted som anført i § 15. (3.3) Ved beboelse forstås, at andelshaveren benytter boligen til helårsbeboelse for sig og sin husstand. (3.4) Ved flytte ind i forstås, at andelshaveren tager boligen i brug som helårsbeboelse for sig og sin husstand. (3.5) Hver andelshaver må ikke benytte mere end een bolig i foreningen og er forpligtet til at bebo boligen, medmindre andelshaveren er midlertidigt fraværende på grund af sygdom, institutionsanbringelse, forretningsrejse, studieophold, ferieop96

hold, militærtjeneste, midlertidig forflyttelse eller lignende. (3.6) Såfremt en udlejet bolig bliver ledig, skal bestyrelsen søge den overdraget til en person, der optages som andelshaver i overensstemmelse med stk. 1, medmindre boligen skal anvendes som bolig for en ejendomsfunktionær eller der er tale om det sidste udlejede lejemål. § 4 Indskud (4.1) Indskud udgør et beløb, svarende til kr……….pr. fordelingstal, således som disse er fastsat ved stiftelsen. (4.2) Indskuddet skal indbetales kontant, idet dog beboere, der indtræder ved stiftelsen, kan modregne depositum, forudbetaling og indestående på indvendig vedligeholdelseskonto. (4.3) Ved optagelse af en ny andelshaver efter stiftelsen skal der ud over indskud indbetales et tillægsbeløb, således at indskud plus tillægsbeløb svarer til den pris, som efter § 14 godkendes for andel og lejlighed. § 5 Hæftelse (5.1) Andelshaverne hæfter alene med deres indskud for forpligtelser vedrørende foreningen, jfr. dog stk. 2. (5.2) For de lån i kreditforeninger eller pengeinstitutter, der optages i forbindelse med stiftelsen eller efter stiftelsen i henhold til lovlig vedtagelse på generalforsamling, og som er sikret ved pantebrev eller håndpant i ejerpantebrev i foreningens ejendom, hæfter andelshaverne uanset stk. 1 personligt og pro rata efter deres andel i formuen, såfremt kreditor har taget forbehold herom. (5.3) En fratrædende andelshaver eller andelshaverens bo hæfter for forpligtelsen efter stk. 1 og stk. 2, indtil ny godkendt andelshaver har overtaget andelen og dermed er indtrådt i forpligtelsen. § 6 Andel (6.1) Andelshaverne har andel i foreningens formue i forhold til deres indskud. Generalforsamlingen er kompetent til at foretage regulering af andelene, såle-

des at det indbyrdes forhold mellem andelene kommer til at svare til boligernes lejeværdi. (6.2) Andelen kan kun overdrages eller på anden måde overføres til andre i overensstemmelse med reglerne i §§ 13-19, ved tvangssalg dog med de ændringer, der følger af reglerne i andelsboligforeningslovens § 6 b. (6.3) Andelen kan belånes i overensstemmelse med reglerne i andelsboligforeningsloven. Der kan ikke gives transport i et eventuelt tilgodehavende efter en overdragelse, som endnu ikke er aftalt. Der kan heller ikke anvises eller meddeles fuldmagt for nogen anden end andelshaveren til at modtage og kvittere for afregning af et sådant tilgodehavende. Foreningen kan kræve, at andelshaveren betaler gebyr for afgivelse af erklæringer til brug for tinglysning af pantebreve eller retsforfølgning i henhold til andelsboligforeningslovens § 4 a, ligesom foreningen kan kræve, at andelshaveren betaler for eventuel vurdering af forbedringer m.v. (6.4) For andelen udstedes andelsbevis, der lyder på navn. Bortkommer andelsbeviset, kan bestyrelsen udstede et nyt, der skal angive, at det træder i stedet for et bortkommet andelsbevis. § 7 Boligaftale (7.1) Foreningen kan efter generalforsamlingens bestemmelse med hver andelsha-ver oprette en boligaftale, der indeholder bestemmelser om boligens brug m.v. Indtil generalforsamlingen vedtager andet, anvendes som boligaftale sædvanlig lejekontrakt med de ændringer, der følger af disse vedtægter og generalforsamlingens beslutninger. (7.2) En bolig må udelukkende benyttes til beboelse og ikke til erhverv i nogen form. § 8 Boligafgift (8.1) Boligafgiftens størrelse fastsættes til enhver tid bindende for alle andelshavere af generalforsamlingen. (8.2) Det indbyrdes forhold mellem boligafgiftens størrelse for de enkelte boliger Servicehåndbogen 2012

fastsættes, således at fordelingen sker i samme forhold som andelshavernes andel i tilvækst til foreningens formue, jfr. § 6, stk. 1. (8.3) Ved for sen betaling af boligafgift kan opkræves gebyr svarende til det påkravsgebyr, der ifølge lejeloven kan opkræves ved for sen betaling af leje. § 9 Vedligeholdelse (9.1) En andelshaver er forpligtet til at foretage al vedligeholdelse inde i boligen, bortset fra vedligeholdelse af centralvarmeanlæg og fælles forsynings og afløbsledninger og bortset fra udskiftning af hoved og bagdøre samt vinduer og udvendige døre. En andelshavers vedligeholdelsespligt omfatter også eventuelle nødvendige udskiftninger af bygningsdele og tilbehør til boligen, såsom f.eks. udskiftning af gulve og køkkenborde. En andelshavers vedligeholdelsespligt omfatter også forringelse, som skyldes slid og ælde. (9.2) En andelshaver er endvidere forpligtet til at vedligeholde andre lokaler eller område, som er knyttet til boligen med særskilt brugsret for andelshaveren, såsom pulterrum, kælderrum, altaner, terrasser, have og lign. For så vidt angår rum og områder i bygninger omfatter vedligeholdelsepligten dog kun vedligeholdelse af indvendige overflader. Generalforsamlingen kan fastsætte nærmere regler for vedligeholdelsen af sådanne områder. (9.3) En andelshaver har desuden pligt til at foretage andre indvendige eller udven-dige vedligeholdelsesarbejder, som efter generalforsamlingsvedtagelse er pålagt andelshaverne. (9.4) Andelsboligforeningen er forpligtet til at foretage al anden vedligeholdelse, herunder af bygninger, skure og carporte samt fælles anlæg. Vedligeholdelsen skal udføres i overensstemmelse med en eventuel fastlagt vedligeholdelsesplan. (9.5) Såfremt en andelshaver groft forsømmer sin vedligeholdelsespligt, kan bestyrelsen kræve nødvendig vedligeholdelse foretaget indenfor en nærmere fastsat frist. Foretages den nødvendige vedlige97

►

ABF - STANDARDVEDTÆGTER for andelsboligforeninger i etageejendomme

holdelse ikke inden fristens udløb, kan andelshaveren ekskluderes af foreningen og brugsretten bringes til ophør med 3 måneders varsel, jfr. § 21. § 10 Forandringer (10.1) En andelshaver er berettiget til at foretage forandringer inde i boligen. Forandring skal anmeldes skriftligt for bestyrelsen senest tre uger inden den bringes til udførelse. Bestyrelsen kan gøre indsigelse efter stk. 3, hvilket skal ske inden tre uger efter anmeldelsen, og iværksættelse af forandringen skal da udskydes, indtil der er opnået enighed med bestyrelsen, eller det er fastslået, at indsigelsen var uberettiget. (10.2) Såfremt forandringerne ønskes udført af hensyn til ældre/handicappede kan bestyrelsen ikke blankt nægte godkendelse, men alene stille krav til arbejdets udførelse jf. stk. 3 og stk. 4 og alene nægte godkendelse, såfremt forandringerne medfører væsentlige gener for de øvrige beboere i ejendommen. Bestyrelsen kan betinge godkendelse af reetablering ved andelshaverens fraflytning. (10.3) Alle forandringer skal udføres håndværksmæssigt forsvarligt i overensstemmelse med kravene i byggelovgivningen, lokalplaner og andre offentlige forskrifter. (10.4) Bestyrelsen er ikke ansvarlig for anmeldte eller godkendte forandringers forsvarlighed og lovlighed. I tilfælde, hvor byggetilladelse kræves efter byggelovgivningen eller tilladelse efter andre offentlige forskrifter, skal tilladelsen desuden forevises for bestyrelsen, inden arbejdet iværksættes, og efterfølgende skal ibrugtagningsattest forevises. § 11 Fremleje (11.1) En andelshaver må hverken helt eller delvis overlade brugen af boligen til an-dre end medlemmer af sin husstand, medmindre han er berettiget dertil efter stk. 2 og stk. 3. (11.2) En andelshaver er, når han har beboet andelslejligheden i normalt mindst et halvt år, berettiget til at fremleje eller låne sin bolig med bestyrelsens tilladelse, 98

som kun kan gives, når andelshaveren er midlertidigt fraværende på grund af sygdom, institutionsanbringelse, forretningsrejse, studieophold, ferieophold, militærtjeneste, midlertidig forflyttelse eller lignende for en begrænset periode på normalt højst 2 år. Fremleje kan således ikke tillades efter fraflytning eller dødsfald, uanset om der måtte være særlige grunde såsom svigtende salg. Hvis en andelshaver har haft sin lejlighed fremlejet, skal andelshaveren bebo lejligheden minimum 1 år, før ny fremleje kan godkendes. Bestyrelsen skal godkende fremlejetageren og betingelserne for fremlejemålet. (11.3) Fremleje eller lån af enkelte værelser kan tillades af bestyrelsen på de af den fastsatte betingelse. § 12 Husorden (12.1) Generalforsamlingen kan til enhver tid bindende for alle andelshavere fastsætte regler for husorden, husdyrhold m.v. (12.2) Bestemmelser om husdyrhold m.v. kan dog kun ændres således, at bestående rettigheder bibeholdes indtil dyrets død. § 13 Overdragelse (13.1) Ønsker en andelshaver at fraflytte sin bolig, er han berettiget til at overdrage sin andel efter reglerne i § 13.2 til en anden, der bebor eller samtidig med overdragelsen flytter ind i boligen. Bestyrelsen skal godkende den nye andelshaver, men nægtes godkendelse, skal en skriftlig begrundelse gives senest 3 uger efter, at bestyrelsen har modtaget skriftlig meddelelse om, hvem der indstilles. (13.2) Fortrinsret til at overtage andel og bolig skal gives i nedenstående rækkefølge: A) Den, der indstilles af andelshaveren, såfremt overdragelsen sker i forbindelse med bytning af bolig, eller til børn, børnebørn, søskende, forældre eller bedsteforældre eller til en person, der har haft fælles husstand med andelshaveren i mindst det seneste år før overdragelsen. B)

Andre andelshavere, der er ind-

tegnet på en venteliste hos bestyrelsen, således at den, der først er indtegnet på ventelisten, går forud for de senere ind-tegnede. Fortrinsretten i henhold til første punktum er dog betinget af, at den fortrinsberettigede andelshavers bolig frigøres, således at den tilbydes først til de indtegnede på ventelisterne i overensstemmelse med reglerne i denne paragrafs stk. 2 litra B og C, og derefter til den person, der indstilles af den andelshaver, der flytter ud af andelsboligforeningen jf., denne paragrafs stk. 2, litra D. C) Andre personer, der er indtegnet på en venteliste hos bestyrelsen. Den, der først er indtegnet på ventelisten, går forud for de senere indtegnede. Bestyrelsen kan fastsætte nærmere regler for administration af ventelisten, herunder bl.a. fastsætte gebyr for indtegning, fastsætte, hvor mange tilbud de indtegnede skal have fået, før de kan slettes, og fastsætte, at de indtegnede én gang årligt skal bekræfte deres ønske om at stå på ventelisten, idet de ellers slettes. D) Andre, der indstilles af den fraflyttende andelshaver. (13.3) Foreningens ventelister skal fremlægges til eftersyn for andelshaverne på hvert års ordinære generalforsamling. (13.4) Såfremt der ikke kan findes en køber til den maksimalt lovlige pris i henhold til vedtægternes § 14, eller sælger ønsker at sælge andelen under maksimal lovlig pris til personer, der ikke er nævnt i § 13, stk. 2, litra a, skal den køber, der ønsker at købe til en lavere pris, i overdragelsesaftalen være bundet af sit tilbud i 10 hverdage, såfremt nedsættelsen af prisen er mere end 15 % af den udbudte lovlige pris eksklusiv løsøre. De indtegnede på ventelisterne efter § 13, stk. 2, litra b og c skal herefter tilbydes andelen igen til den pris, som sælger har kunnet opnå til anden side med en acceptfrist, der udløber dagen før købers vedståelsesfrist udløber. Bestyrelsen kan beslutte, at indtegnede på ventelisten, når lejligheden udbydes første gang til ventelisterne, skal meddele, om de ønsker lejligheden tilbudt igen til en lavere pris, hvis lejligheden ikke kan sælges til den udbudte lovlige pris efter § 14. Servicehåndbogen 2012

§ 14 Pris (14.1) Prisen for andel og bolig skal godkendes af bestyrelsen, som desuden skal godkende eventuelle aftaler efter § 14.2. Bestyrelsen kan kun godkende en rimelig pris og højst et beløb opgjort efter nedenstående retningslinier: A) Værdien af andelen i foreningens formue opgøres til den pris med eventuel prisudvikling, som senest er godkendt af generalforsamlingen for tiden indtil næste årlige generalforsamling. Andelenes pris og eventuelle prisudvikling fastsættes under iagttagelse af reglerne i andelsboligforeningsloven og i øvrigt under hensyn til værdien af foreningens ejendom og andre aktiver, samt størrelsen af foreningens gæld. Generalforsamlingens prisfastsættelse er bindende, selvom der lovligt kunne have været fastsat en højere pris. En eventuel reguleringsklausul i overdragelsesaftalen kan alene godkendes, såfremt der i aftalen er indsat et maksimum for reguleringsbeløbet. Reguleringsklausulens formulering skal godkendes af andelsboligforeningens bestyrelse, og bestyrelsen kan beslutte, at klausulen skal oprettes på en standardformular. B) Værdien af forbedringer, jfr. § 10, ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder og slitage. C) Værdien af inventar, der er særskilt tilpasset eller installeret i boligen, fastsættes under hensyntagen til anskaffelsespris, alder og slitage. D) Såfremt boligens vedligeholdelsesstand er usædvanlig god eller mangelfuld beregnes pristillæg respektiv prisnedslag under hensyn hertil. (14.2) Værdiansættelse og fradrag efter stk. 1 litra B D fastsættes efter en konkret vurdering med udgangspunkt i det forbedringskatalog og de værdiforringelseskurver, der er fastlagt af Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation som vejledende. Anskaffelsesprisen for eget arbejde ansættes til den svendeløn, excl. avance og offentlige afgifter, som et tilsvarende stykke arbejde ville have kostet. 99

►

ABF - STANDARDVEDTÆGTER for andelsboligforeninger i etageejendomme

(14.3) Såfremt der samtidig med overdragelse af andel og bolig overdrages løsøre eller indgås anden retshandel, skal vederlaget sættes til værdien i fri handel. Erhverver skal indtil overtagelsesdagen frit kunne afvise eller fortryde løsørekøbet eller retshandlen. Bestyrelsen skal godkende vederlaget og de øvrige aftalte vilkår. (14.4) Fastsættelsen af prisen for forbedringer, inventar og løsøre sker på grundlag af en opgørelse udarbejdet af den fraflyttende andelshaver. (14.5) Såfremt der opstår uenighed mellem overdrageren, erhververen eller besty-relsen om fastsættelse af pris for forbedringer, inventar og løsøre eller eventuelt pristillæg eller nedslag for vedligeholdelsesstand, fastsættes prisen af en voldgiftsmand, der skal være særlig sagkyndig med hensyn til de spørgsmål, voldgiften angår, og som udpeges af Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation. Voldgiftsmanden skal indkalde parterne til besigtigelse og udarbejde en vurderingsrapport, hvor prisberegningen specificeres og begrundes. Voldgiftsmandens vurdering er endelig og bindende for alle parterne. Voldgiftsmanden fastsætter selv sit honorar og træffer bestemmelse om, hvorledes omkostningerne ved voldgiften skal fordeles mellem parterne eller eventuelt pålægges én part fuldt ud, idet der herved skal tages hensyn til, hvem af parterne der har fået medhold ved voldgiften. § 15 Fremgangsmåde (15.1) Mellem overdrager og erhverver oprettes en skriftlig overdragelsesaftale, der forsynes med bestyrelsens påtegning om godkendelse. Inden aftalens indgåelse skal erhverver have udleveret et eksemplar af andelsboligforeningens vedtægter, seneste årsrapport og budget, samt en opstilling af overdragelsessummens beregning med specifikation af prisen for andelen, forbedringer, inventar og løsøre, samt eventuelt pristillæg eller nedslag for vedligeholdelsesstand. Erhverver skal endvidere inden aftalens indgåelse skriftligt gøres bekendt med andelsboligforeningslovens bestemmelse om prisfastsættelse og om straf. 100

(15.2) Alle vilkår for overdragelsen skal godkendes af bestyrelsen, der kan bestemme, at overdragelsen skal oprettes på en standardformular. Foreningen kan hos overdrager og/eller erhverver opkræve et gebyr. Foreningen kan endvidere kræve, at overdrageren refunderer udgiften til forespørgsel til andelsboligbogen, udgifter til besvarelse af forespørgsel fra ejendomsmægler m.m., samt refunderer udgifter og betaler et rimeligt vederlag for bestyrelsens og/eller administrators ekstraarbejde ved afregning til pant- eller udlægshavere og ved tvangssalg eller -auktion. (15.3) Overdragelsessummen skal senest 5 hverdage før overtagelsesdagen være indgået på foreningens konto i pengeinstitut. Såfremt overdragelsesaftale indgås mere end 2 uger før overtagelsesdagen, skal køber senest 5 hverdage efter aftalens indgåelse enten deponere købesummen eller stille standardbankgaranti for denne. Det deponerede/det garanterede beløb skal frigives til andelsboligforeningen senest 5 hverdage før overtagelsesdagen. (15.4) Andelsboligforeningen afregner – efter fradrag af sine tilgodehavender og nødvendige beløb til indfrielse af eventuelt garanteret lån med henblik på frigivelse af garantien – provenuet først til eventuelle rettighedshavere, herunder pant- og udlægshavere, og dernæst til den fraflyttende andelshaver. (15.5) Bestyrelsen er ved afregning overfor den fraflyttende andelshaver berettiget til at tilbageholde et beløb til sikkerhed for betaling af ikke forfalden boligafgift og efterbetaling af varmeudgifter og lignende. Såfremt afregning med erhververens samtykke sker inden overtagelsesdagen, er foreningen endvidere berettiget til at tilbageholde et skønsmæssigt beløb til dækning af eventuelle krav i anledning af mangler konstateret ved overtagelsen. (15.6) Snarest muligt efter erhververens overtagelse af boligen skal denne med bestyrelsen gennemgå boligen for at konstatere eventuelle mangler ved boligens vedligeholdelsestilstand eller ved forbedringer, inventar og løsøre, der er overtaget i

forbindelse med boligen. Erhververen kan kun komme med mangelindsigelser i op til og med 8 dage fra overtagelsesdagen, bortset fra indsigelser vedrørende skjulte mangler. Foreningen skal gøre erhververens og foreningens eventuelle krav gældende overfor sælger senest 14 dage efter overtagelsesdagen. Såfremt erhververen forlanger prisnedslag for sådanne mangler, kan bestyrelsen, hvis forlangendet skønnes rimeligt, tilbageholde et tilsvarende beløb ved afregningen til overdrageren, således at beløbet først udbetales, når det ved dom eller forlig mellem parterne er fastslået, hvem det tilkommer. (15.7) Overdragelsessummen med eventuelle fradrag som nævnt i stk. 4-6 skal afregnes senest 10 hverdage efter overtagelsesdagen, forudsat at beløbet er modtaget fra erhververen. § 16 Garanti for lån (16.1) I tilfælde af, at foreningen i henhold til tidligere regler i vedtægterne og andelsboligforeningsloven har afgivet garanti for lån til delvis finansiering af en overdragelsessum, og låntager ikke betaler renter og afdrag rettidigt, skal långiver underrette foreningen skriftligt om restancen. Bestyrelsen skal i så fald sende skriftligt påkrav til låntager om berigtigelse af restancen inden en angiven frist på mindst 4 dage. Såfremt restancen berigtiges inden fristens udløb, skal långiver være forpligtet til at lade lånet blive stående som oprindeligt aftalt. Såfremt restancen ikke berigtiges inden fristens udløb, kan bestyrelsen ekskludere låntageren af foreningen og bringe hans brugsret til ophør i overensstemmelse med reglerne i § 21 om eksklusion. (16.2) Långiver kan først rejse krav mod foreningen i henhold til garantien, når overdragelsessummen for salg af boligen er indbetalt, men dog senest 6 måneder efter, at skriftlig underretning om restancen er givet. Garantien kan kun gøres gældende for det beløb, som restgælden efter låneaftalen skulle udgøre, da underretning om restancen blev givet, med tillæg af 6 foregående månedsydelser og med tillæg af rente af de nævnte beløb. § 17 Ubenyttede boliger (17.1) Har en andelshaver ikke, inden 3 Servicehåndbogen 2012

måneder efter at være fraflyttet sin bolig, indstillet en anden i sit sted, eller er overdragelse aftalt i strid med bestemmelserne herom, bestemmer bestyrelsen, hvem der skal overtage andel og bolig, og de vilkår overtagelsen skal ske på, hvorefter afregning finder sted som anført i § 15. § 18 Dødsfald (18.1) I tilfælde af en andelshavers død skal den pågældendes eventuelle ægtefælle/registrerede partner være berettiget til at fortsætte medlemskab og beboelse af boligen. (18.2) Hvis der ikke efterlades ægtefælle/registrerede partner, eller denne ikke ønsker at benytte sin ret, kan andel og bolig overtages af nedennævnte, idet der gives fortrinsret i den nævnte rækkefølge. A) Samlever, som indtil dødsfaldet havde haft fælles husstand med den afdøde mindst 3 måneder. B) Afdødes børn, børnebørn, forældre, søskende eller bedsteforældre. C) Andre personer, som indtil dødsfaldet havde haft fælles husstand med den afdøde i mindst 3 måneder. D) Personer, som af den afdøde over for bestyrelsen var anmeldt som berettiget til andel og bolig ved hans død. Erhververen skal også i disse tilfælde godkendes af bestyrelsen. (18.3) Ved dødsboets overdragelse af andelsboligen til de efter forudgående stykker berettigede personer finder §§ 14 15 tilsvarende anvendelse. Ved arveudlæg til en af de efter forudgående stykker berettigede personer finder §§ 14 og 15 tilsvarende anvendelse, dog bortset fra § 15 stk. 3 7 om indbetaling og afregning, idet erhververen i disse tilfælde indtræder i afdødes forpligtelser over for foreningen. (18.4) Boligen skal overtages efter disse regler eller fraflyttes senest den 1. i den måned, der indtræder næstefter 3 måneders dagen for dødsfaldet. Er ingen ny andelshaver indtrådt forinden, bestemmer bestyrelsen, hvem der skal overtage andel og bolig og de vilkår, som overtagelsen 101

►

ABF - STANDARDVEDTÆGTER for andelsboligforeninger i etageejendomme

skal ske på, hvorefter det indkomne beløb afregnes til boet efter reglerne i § 15. § 19 Samlivsophævelse (19.1) Ved ophævelse af samliv mellem ægtefæller/registrerede partnere er den af parterne, der efter deres egen eller myndighedernes bestemmelse bevarer retten til boligen, berettiget til at fortsætte medlemskab og beboelse af boligen. (19.2) Reglen i stk. 1 finder tilsvarende anvendelse ved ophævelse af samlivsforhold i øvrigt, såfremt den person, der i henhold hertil skal overtage andel og bolig, har haft fælles husstand med andelshaveren i mindst det seneste år før samlivsophævelsen. (19.3) Ved ægtefælles/registreret partners fortsættelse af medlemskab og beboelse af boligen skal begge ægtefæller/ registrerede partnere være forpligtet til at lade fortsættende ægtefælle/registrerede partner overtage andel gennem skifte eller overdragelse. Ved overdragelse i henhold hertil eller ved overdragelse i henhold til § 19 stk. 2 finder §§ 14 15 tilsvarende anvendelse. Ved fortsættende ægtefælles/registrerede partners overtagelse gennem ægtefælleskifte finder §§ 14 og 15 tilsvarende anvendelse, dog bortset fra § 15 stk. 3 7 om indbetaling og afregning, idet fortsættende ægtefælle/ registrerede partner i disse tilfælde indtræder i tidligere andelshavers forpligtelser over for foreningen og eventuelt långivende pengeinstitut. § 20 Opsigelse (20.1) En andelshaver kan ikke opsige sit medlemskab af foreningen og brugsret til boligen, men kan alene udtræde efter reglerne i §§ 13 19 om overførsel af andelen. § 21 Eksklusion (21.1) I følgende tilfælde kan en andelshaver ekskluderes af foreningen og brugsretten bringes til ophør af bestyrelsen: A) Såfremt en andelshaver trods påkrav ikke betaler eventuelt resterende indskud, boligafgift, påkravsgebyr eller andre skyldige beløb af enhver art. 102

B) Såfremt en andelshaver trods påkrav ikke betaler skyldige renter og afdrag for lån i pengeinstitut, for hvilket foreningen har ydet garanti, jfr. § 16 stk. 1. C) Såfremt en andelshaver groft forsømmer sin vedligeholdelsespligt og trods påkrav ikke foretager den nødvendige vedligeholdelse inden udløbet af en fastsat frist, jfr. § 9. D) Såfremt en andelshaver optræder til alvorlig skade eller ulempe for foreningens virksomhed eller andre andelshavere. E) Såfremt en andelshaver i forbindelse med overdragelse af andelen betinger sig en større pris end godkendt af bestyrelsen. F) Såfremt en andelshaver gør sig skyldig i forhold, svarende til de, der efter lejelovens bestemmelser berettiger udlejeren til at ophæve lejemålet. (21.2) Efter eksklusion bestemmer bestyrelsen, hvem der skal overtage andel og bolig, og der forholdes som bestemt i § 17. § 22 Ledige boliger (22.1) I tilfælde, hvor der skal ske overdragelse af en bolig, der tidligere har været udlejet, eller hvor den tidligere andelshaver har mistet sin indstillingsret efter § 17, § 18 eller § 21, eller har overgivet sin indstillingsret til bestyrelsen, skal bestyrelsen ved udpegning af ny andelshaver gå frem efter reglerne i § 13.2 B og C. Såfremt ingen kandidater indstilles, afgør bestyrelsen frit, hvem der skal overtage boligen. § 23 Generalforsamling (23.1) Foreningens højeste myndighed er generalforsamlingen. (23.2) Den ordinære generalforsamling afholdes hvert år inden 4 måneder efter regnskabsårets udløb med følgende dagsorden: 1. Valg af dirigent. 2. Bestyrelsens beretning. 3. Forelæggelse af årsrapport og eventuel revisionsberetning samt godken-

delse af årsrapporten. 4. Forelæggelse af drifts og likviditetsbudget til godkendelse og beslutning om eventuel ændring af boligafgiften. 5. Forslag. 6. Valg. 7. Eventuelt. (23.3) Ekstraordinær generalforsamling afholdes, når en generalforsamling eller flertal af bestyrelsens medlemmer eller 1/4 af andelshaverne eller administrator forlanger det med angivelse af dagsorden § 24 Indkaldelse m.v. (24.1) Generalforsamlingen indkaldes skriftligt med 14 dages varsel, der dog ved ekstraordinær generalforsamling om nødvendigt kan forkortes til 8 dage. Indkaldelsen skal indeholde dagsorden for generalforsamlingen. Datoen for afholdelse af ordinær generalforsamling og om muligt ekstraordinær generalforsamling skal bekendtgøres ved brev eller opslag senest 4 uger før. (24.2) Forslag, som ønskes behandlet på generalforsamlingen, skal være forman-den i hænde senest 8 dage før generalforsamlingen. (24.3) Et forslag kan kun behandles på en generalforsamling, såfremt det enten er nævnt i indkaldelsen eller andelshaverne ved opslag eller på lignende måde senest 4 dage før generalforsamlingen er gjort bekendt med, at det kommer til behandling. (24.4) Adgang til at deltage i og tage ordet på generalforsamlingen samt til at stille forslag har enhver andelshaver og dennes ægtefælle eller et myndigt husstandsmedlem. De(n) adgangsberettigede kan ledsages af en professionel eller personlig rådgiver. Administrator og revisor, samt personer der er indbudt af bestyrelsen, har ligeledes adgang til at deltage i og tage ordet på generalforsamlingen. (24.5) Hver andel giver een stemme. En andelshaver kan kun give fuldmagt til sin ægtefælle/registrerede partner eller et myndigt husstandsmedlem, eller til en anden andelshaver. En andelshaver kan dog kun afgive een stemme i henhold til fuldmagt. Servicehåndbogen 2012

§ 25 Flertal (25.1) Generalforsamlingen træffer beslutning ved simpelt flertal, undtagen hvor det drejer sig om beslutninger som nævnt i stk. 2 4. Dog skal altid mindst 1/5 af samtlige mulige stemmer være repræsenteret. (25.2) Forslag om vedtægtsændringer, om nyt indskud, om regulering af det indbyrdes forhold mellem boligafgiften, om iværksættelse af forbedringsarbejder eller istandsættelsesarbejder hvis finansiering beregnet ud fra ydelsen på sædvanligt 30-årigt kontantlån ville kræve en forhøjelse af boligafgiften på mere end 25 %, om henlæggelse til sådanne arbejder med et beløb, der årligt overstiger 25 % af den hidtidige boligafgift og om optagelse af afdragsfrie lån, nedsparingslån, rentetilpasningslån uden rentemaksimum eller andre lån, hvor udviklingen i fremtidig ydelse er usikker og uden et maksimum på fremtidig ydelse, kan kun vedtages på en generalforsamling, hvor mindst 2/3 af samtlige mulige stemmer er repræsenteret og med flertal på mindst 2/3 af ja- og nej-stemmer. Er ikke mindst 2/3 af samtlige mulige stemmer repræsenteret på generalforsamlingen, men opnås et flertal på mindst 2/3 af ja og nej stemmer for forslaget, kan der indkaldes til ny generalforsamling, og på denne kan da forslaget endeligt vedtages med et flertal på mindst 2/3 ja og nej stemmer, uanset hvor mange stemmer der er repræsenteret. (25.3) Ændring af vedtægternes § 5 kræver dog samtykke fra de kreditorer overfor hvem andelshaverne hæfter personligt. (25.4) Forslag om salg af fast ejendom eller om foreningens opløsning, kan kun vedtages med et flertal på mindst 4/5 af samtlige mulige stemmer. Er ikke mindst 4/5 af samtlige mulige stemmer repræsenteret på generalforsamlingen, men opnås et flertal på 4/5 af de repræsenterede stemmer for forslaget, kan der indkaldes til ny generalforsamling, og på denne kan da forslaget endeligt vedtages med et flertal på mindst 4/5 af de repræsenterede stemmer, uanset hvor mange stemmer der er repræsenteret. 103

►

ABF - STANDARDVEDTÆGTER for andelsboligforeninger i etageejendomme

§ 26 Dirigent m.v. (26.1) Generalforsamlingen vælger selv sin dirigent. (26.2) Sekretæren skriver protokollat for generalforsamlingen. Protokollatet underskrives af dirigenten og hele bestyrelsen. protokollatet eller tilsvarende information om det på generalforsamlingen passerede, skal tilstilles andelshaverne senest een måned efter generalforsamlingens afholdelse. § 27 Bestyrelse (27.1) Generalforsamlingen vælger en bestyrelse til at varetage den daglige ledelse af foreningen og udføre generalforsamlingens beslutninger. § 28 Bestyrelsesmedlemmer (28.1) Bestyrelsen består af en formand og yderligere 2 4 bestyrelsesmedlemmer medlemmer efter generalforsamlingens bestemmelse. (28.2) Formanden vælges af generalforsamlingen for to år ad gangen. (28.3) De øvrige bestyrelsesmedlemmer vælges af generalforsamlingen for to år ad gangen, således at halvdelen af bestyrelsen afgår ved hver ordinær generalforsamling. (28.4) Generalforsamlingen vælger desuden for et år ad gangen en eller to bestyrelsessuppleanter med angivelse af deres rækkefølge. (28.5) Som bestyrelsesmedlemmer eller suppleanter kan vælges andelshavere, dis-ses ægtefæller samt myndige husstandsmedlemmer. Som bestyrelsesmedlem eller suppleant kan kun vælges een person fra hver husstand og kun en person, der bebor andelsboligen. Genvalg kan finde sted. (28.6) Bestyrelsen konstituerer sig selv med en næstformand, en sekretær og eventuelt en kasserer. (28.7) Såfremt et bestyrelsesmedlem fratræder i valgperioden, indtræder supplean-ten i bestyrelsen for tiden indtil næste ordinære generalforsamling. Ved for104

mandens fratræden fungerer næstformanden i formandens sted indtil næste ordinære generalforsamling. Såfremt antallet af bestyrelsesmedlemmer ved fratræden bliver mindre end tre, indkaldes generalforsamlingen til nyvalg af bestyrelse for tiden indtil næste ordinære generalforsamling. § 29 (29.1) Et bestyrelsesmedlem må ikke deltage i behandlingen af en sag, såfremt han eller en person, som han er beslægtet eller besvogret med eller har lignende tilknytning til, kan have særinteresser i sagens afgørelse. (29.2) Sekretæren skriver protokollat for bestyrelsesmøder. Protokollatet underskrives af hele bestyrelsen. (29.3) I øvrigt bestemmer bestyrelsen selv sin forretningsorden. § 30 Tegningsret (30.1) Foreningen tegnes af formanden og to andre bestyrelsesmedlemmer i forening. § 31 Administration (31.1) Generalforsamlingen kan vælge en advokat eller en anden professionel ejendomsadministrator, der har tegnet ansvars- samt kautionsforsikring til som administrator at forestå ejendommens almindelige og juridiske forvaltning. Generalforsamlingen kan til enhver tid afsætte administrator. Bestyrelsen træffer nærmere aftale med administrator om hans opgaver og beføjelser. (31.2) Såfremt generalforsamlingen ikke har valgt nogen administrator, varetager bestyrelsen ejendommens administration, og reglerne i nærværende stk. 3 og 4 finder da anvendelse. (31.3) Bortset fra en mindre kassebeholdning hos et bestyrelsesmedlem skal foreningens midler indsættes på særskilt konto i et pengeinstitut, fra hvilken konto der kun skal kunne foretages hævning ved check eller brug af homebank/netbank ved underskrift fra to bestyrelsesmedlemmer i forening. Alle indbetalinger til foreningen være sig boligafgift, leje, indbetalinger i

forbindelse med overdragelse af andele eller andet, skal ske direkte til en sådan konto, ligesom også modtagne checks og postanvisninger skal indsættes direkte på en sådan konto.

§ 33 Revision (33.1) Generalforsamlingen vælger en statsautoriseret eller registreret revisor til at revidere årsrapporten. Revisor skal føre revisionsprotokol.

(31.4) Bestyrelsen kan helt eller delvis overlade bogføringen til et statsautoriseret el-ler registreret revisionsfirma, og/eller overlade opkrævning af boligafgift, varetagelse af lønningsregnskab og udbetaling af faste (periodiske) betalinger til et pengeinstitut. I det omfang en sådan overladelse ikke er sket, skal bestyrelsen af sin midte vælge en kasserer, der er ansvarlig for bogholderi, opkrævninger, lønningsregnskaber og periodiske betalinger.

§ 34 (34.1) Det reviderede, underskrevne årsrapport samt forslag til drifts og likviditetsbudget udsendes til andelshaverne samtidig med indkaldelsen til den ordinære generalforsamling.

(31.5) Som sikkerhed for bestyrelsesmedlemmernes økonomiske ansvar over for foreningen, andelshaverne og tredjemand, tegner foreningen sædvanlig ansvars og besvigelsesforsikring. Forsikringssummens størrelse skal oplyses i en note til årsrapporten. § 32 Regnskab (32.1) Foreningens årsrapport skal udarbejdes i overensstemmelse med god regnskabsskik og underskrives af administrator og hele bestyrelsen. Regnskabsåret er ... .

§ 35 Opløsning (35.1) Opløsning ved likvidation forestås af to likvidatorer, der vælges af generalforsamlingen. (35.2) Efter realisation af foreningens aktiver og betaling af gælden, deles den resterende formue mellem de til den tid værende andelshavere i forhold til deres andels størrelse. Således vedtaget på foreningens generalforsamling den ... og med ændringer vedtaget på generalforsamlingen den ... . I bestyrelsen:

(32.2) I forbindelse med udarbejdelse af årsrapport udarbejdes forslag fra bestyrelsen til den pris og eventuelle prisudvikling på andelene, som kan godkendes af generalforsamlingen for tiden indtil næste årlige generalforsamling, jfr. § 14. Forslaget anføres som note til årsrapporten. (32.3) Som note til årsrapporten oplyses summen af de garantier, der er givet efter § 16. (32.4) Hvert år medtages i budgettet og resultatopgørelsen et beløb til henlæggelse i en fond som en særlig post. Fonden kan efter generalforsamlingens bestemmelse anvendes til vedligeholdelse, genopretning, forbedringer og/eller fornyelser. Beløbets størrelse fastsættes hvert år af generalforsamlingen. Det i fonden opsparede beløb kan ikke medregnes ved beregning af andelsværdien. Servicehåndbogen 2012

► 105

ABF - STANDARDVEDTÆGTER for andelsboligforeninger i etageejendomme

ALTERNATIVE VEDTÆGTSBESTEMMELSER § 5, stk. 2. kan erstattes af: (5.2) For de lån i kreditforeninger eller pengeinstitutter, der optages i forbindelse med stiftelse eller efter stiftelse i henhold til lovlig vedtagelse på generalforsamling og som er sikret ved pantebrev eller håndpant i ejerpantebrev i foreningens ejendom, hæfter andelshaverne uanset stk. 1 personligt og solidarisk, såfremt kreditor har taget forbehold herom. § 6 stk. 3 kan erstattes af: (6.3) Andelen kan pantsættes i overensstemmelse med reglerne i andelsboligforeningsloven, men ikke som sikkerhed for lån, som overstiger 80 % af pantets værdi på lånetidspunktet. Pantets værdi er andelen i foreningens formue med tillæg af værdien af forbedringer og inventar, der er særskilt tilpasset eller installeret, alt opgjort i overensstemmelse med vedtægternes § 14, stk. 1, litra A-C. Foreningen kan kræve, at andelshaveren betaler gebyr for afgivelse af erklæring i henhold til andelsboligforeningslovens § 4 a, samt refunderer udgiften til vurdering af forbedringer og inventar, hvis det på grund af lånets størrelse er nødvendigt at tage værdien heraf i betragtning. Der kan ikke gives transport i et eventuelt tilgodehavende efter en overdragelse, som endnu ikke er aftalt. Der kan heller ikke anvises eller meddeles fuldmagt for nogen anden end andelshaveren til at modtage og kvittere for afregning af et sådant tilgodehavende. I § 8 kan tilføjes følgende bestemmelser som nye stk.: (8.4) Generalforsamlingen kan beslutte, at der ved udførelse af vedligeholdelses eller forbedringsarbejder skal være mulighed for at gennemføre fællesarbejde. Ved beslutning om fællesarbejde skal generalforsamlingen vedtage et tillæg til boligafgiften, som et engangsbeløb, der skal betales af de andelshavere, der ikke deltager i fællesarbejdet eller ikke yder en efter bestyrelsens skøn tilfredsstillende arbejdsindsats. Engangsbeløbet kan højst udgøre andelshaverens del af den besparelse, der kan opnås ved fællesarbejdet. 106

(8.5) På begæring af mindst tre fremmødte andelshavere skal enkeltbesparelser, der beløbsmæssigt overstiger fem % af den årlige boligafgift, endeligt dokumenteres ved to skriftlige tilbud. Et eller flere engangsbeløb må inden for et regnskabsår ikke overstige i alt ti % af den årlige boligafgift. Betaling af beløbet sker efter bestyrelsens anvisning. (8.6) Bestyrelsen indkalder skriftligt, med mindst fire ugers varsel, til fællesarbejde. Indkaldelsen skal indeholde tid, sted, arbejdsopgaver, samt frist for tilmelding. Bestyrelsen tilrettelægger arbejdet for de tilmeldte andelshavere.” § 9 stk. 1 kan erstattes af: (9.1) En andelshaver er forpligtet til at vedligeholde boligen med maling, hvidtning og tapetsering samt til at foretage andre vedligeholdelsesarbejder, som efter lejeloven påhviler en lejer. § 10 stk. 1 kan erstattes af: (10.1) En andelshaver er ikke berettiget til at foretage forandringer inde i boligen, med mindre forandringen er godkendt af bestyrelsen, inden den bringes til udførelse. Bestyrelsen kan nægte at godkende en anmodning om forandringen, såfremt bestyrelsen skønner, at forandringen vil være uhensigtsmæssig, eller at den vil kunne stride mod andre andelshaveres interesser. Ved følgende forandringer kan bestyrelsen dog ikke blankt nægte godkendelse, men alene stille krav til arbejdets udførelse, jfr. stk. 2 og stk. 3: Udskiftning af køkken, indretning af bad i eksisterende bade eller toiletrum, forsænkning af lofter, nedrivning af vægge mellem beboelsesrum, opsætning af skabe, udvidelse af elinstallation og tilsvarende sædvanlige forandringer. Som nyt stk. 3 i § 11 kan tilføjes: (som konsekvens bliver Nuværende stk. 3 herefter ny Stk. 4.) (11.3) Den leje andelshaveren opkræver hos fremlejetageren må ikke overstige den til enhver tid gældende boligafgift for lejligheden med tillæg af 10 % af værdien af forbedringer.

§ 13. stk. 2 litra C kan erstattes af: C) Andre personer, der er indtegnet på en venteliste hos bestyrelsen. Tilskrivning til ventelisten kan standses, når antallet af indtegnede svarer til antallet af boliger i ejendommen. Den, der først er indtegnet på ventelisten, går forud for de senere indtegnede. Bestyrelsen kan fastsætte nærmere regler for administration af ventelisten, herunder bl.a. fastsætte gebyr for indtegning, fastsætte, hvor mange tilbud de indtegnede skal have fået, før de kan slettes, og fastsætte, at de indtegnede én gang årligt skal bekræfte deres ønske om at stå på ventelisten, idet de ellers slettes. eller af: C) Andre personer, der er indtegnet på en venteliste hos bestyrelsen efter indstilling fra en andelshaver. Hver andelshaver eller flere andelshavere, der i fællesskab ejer en andel, er kun berettiget til at have een person indstillet på ventelisten. Den, der først er indtegnet på ventelisten, går forud for de senere indtegnede. Bestyrelsen kan fastsætte nærmere regler for administration af ventelisten, herunder bl.a. fastsætte gebyr for indtegning, fastsætte, hvor mange tilbud de indtegnede skal have fået, før de kan slettes, og fastsætte, at de indtegnede én gang årligt skal bekræfte deres ønske om at stå på ventelisten, idet de ellers slettes.

sit skøn lægge vægt på størrelsen af boligen og ansøgerens husstand og på ansøgerens mulighed og holdning til deltagelse i det nødvendige fællesskab. Omkostningerne ved annonceringen afholdes af den fraflyttende andelshaver. Som nyt stk. 5 i § 14 kan indsættes: (som konsekvens bliver nuværende stk. 5 herefter nyt stk. 6.) (14.5) Fastsættelsen af prisen for forbedringer, inventar og løsøre samt eventuelle pristillæg eller nedslag for vedligeholdelsesstand fastsættes af den af foreningen sædvanligt benyttede vurderingsmand. Halvdelen af vurderingshonoraret betales af køber og halvdelen af vurderingshonoraret betales af sælger. I § 33 kan tilføjes følgende som nyt stk.: (33.2) Generalforsamlingen vælger desuden for to år ad gangen blandt andelsha-verne en intern revisor, der skal foretage revision med henblik på bedømmel-se af rimeligheden af forvaltning af midler og afholdelse af udgifter. Generalforsamlingen vælger desuden for ét år ad gangen en suppleant for den interne revisor.

■

eller af: C) Andre personer, der er indstillet af en andelshaver. Det skal ved brev eller opslag med mindst 14 dages varsel bekendtgøres, at andelshaverne kan ind-stille en kandidat til en ledigbleven bolig. Bekendtgørelsen skal angive hvilken bolig og overdragelsessummen. Hver andelshaver kan indstille een kandidat til boligen, og der trækkes lod mellem de rettidigt indstillede kandidater, der kan godkendes af bestyrelsen, jfr. § 13.1. eller af: C) Andre personer, som efter bestyrelsens skøn er bedst egnede, idet bestyrelsen indkalder ansøgere ved annoncering i dagspressen. Bestyrelsen skal ved Servicehåndbogen 2012

107

Normalvedtægt for ejerforeninger Økonomi- og Erhvervsministeriet har udarbejdet en normalvedtægt for ejerforeninger, der gælder, hvis ejerforeningen ikke har vedtaget egne vedtægter. Du kan læse normalvedtægten her Økonomi- og Erhvervsministeriet

Bekendtgørelse om normalvedtægt for ejerforeninger I medfør af § 7 i lov om ejerlejligheder, jf. lovbekendtgørelse nr. 647 af 25. juli 1995, som senest ændret ved § 2 i lov nr. 485 af 9. juni 2004, fastsættes efter bemyndigelse: § 1. En normalvedtægt for ejerforeninger, som er omfattet af lov om ejerlejligheder, affattes i overensstemmelse med bilag 1 til denne bekendtgørelse. § 2. Bekendtgørelsen træder i kraft den 1. januar 2005. Stk. 2. Bekendtgørelse nr. 251 af 14. juni 1966 om normalvedtægt for ejerlejligheder ophæves, jf. dog stk. 3. Stk. 3. Indtil den 1. januar 2006 finder bekendtgørelse nr. 251 af 14. juni 1966 om normalvedtægt for ejerlejligheder anvendelse for ejerforeninger stiftet inden den 1. januar 2005. Erhvervs- og Byggestyrelsen, den 14. december 2004 Henning Steensig /Uffe Mark Hansen

§ 1. Indledning, formål, medlemskab og hæftelse Nærværende vedtægt regulerer, medmindre andet er vedtaget og tinglyst, jf. § 7 i lov om ejerlejligheder, forholdene om ejerforeningers ledelse, regnskabsaflæggelse, revision, vedligeholdelse og udgiftsfordeling mv. i det omfang, forholdet ikke er reguleret i lov om ejerlejligheder. Ejerforeningens formål er at administrere den fælles ejendom og øvrige fællesanliggender for medlemmerne, der er samtlige ejere af ejerlejligheder i ejendommen. Stk. 2. For ejerforeningens forpligtelser hæfter medlemmerne solidarisk, men i det indbyrdes forhold pro rata i forhold til deres fordelingstal. § 2. Generalforsamling Generalforsamlingen er ejerforeningens øverste myndighed. Stk. 2. De af bestyrelsen trufne afgørelser kan af ethvert medlem, hvem afgørelsen vedrører, indbringes for generalforsamlingen. Undtaget er beslutninger efter § 9, stk. 9. Stk. 3. Beslutninger på generalforsamlingen træffes ved stemmeflerhed efter fordelingstal. Stk. 4. Til beslutninger om væsentlig forandring af fælles bestanddele og tilbehør eller om salg af væsentlige dele af disse eller om ændring i denne vedtægt kræves dog, at 2/3 af de stemmeberettigede medlemmer såvel efter antal som efter fordelingstal stemmer herfor. Såfremt forslaget uden at være vedtaget efter denne regel

108

har opnået tilslutning fra mindst 2/3 af de repræsenterede medlemmer såvel efter antal som efter fordelingstal, afholdes ekstraordinær generalforsamling inden 8 uger, og på denne kan forslaget – uanset antallet af repræsenterede – vedtages med 2/3 af de afgivne stemmer efter antal og fordelingstal. § 3. Ordinær generalforsamling Ordinær generalforsamling afholdes hvert år inden udgangen af maj måned. Dagsorden for denne skal omfatte mindst følgende punkter: 1) Valg af dirigent og referent. 2) Bestyrelsens beretning for det senest forløbne år. 3) Forelæggelse af årsregnskab med revisors påtegning til godkendelse. 4) Forelæggelse af vedligeholdelsesplan for ejendommen til godkendelse. 5) Forslag, jf. § 4. 6) Forelæggelse af budget til godkendelse. 7) Valg af formand for bestyrelsen i lige år. 8) Valg af andre medlemmer til bestyrelsen. 9) Valg af suppleanter til bestyrelsen. 10) Valg af revisor. 11) Eventuelt. Stk. 2. Den ordinære generalforsamling indkaldes skriftligt af bestyrelsen med mindst 4 ugers og højst 8 ugers varsel. Årsregnskab og budget udsendes sammen med indkaldelsen eller senest 1 uge før generalforsamlingen. Stk. 3. Indkaldelsen skal angive tid og sted for generalforsamlingen samt dagsordenen. § 4. Forslag Ethvert medlem har ret til at få et angivet emne behandlet på den ordinære generalforsamling. Servicehåndbogen 2012

Stk. 2. Forslag til behandling på generalforsamlingen skal være bestyrelsens formand i hænde senest tre uger før generalforsamlingen. Sådanne forslag samt de forslag, som bestyrelsen stiller, skal udsendes til medlemmerne senest 1 uge før generalforsamlingen. Stk. 3. Ændringsforslag kan stilles på generalforsamlingen. § 5. Ekstraordinær generalforsamling Ekstraordinær generalforsamling afholdes – ud over de i § 2, stk. 4 og § 8, stk. 3, nævnte situationer - når bestyrelsen finder anledning dertil, når det til behandling af et angivet emne begæres af mindst ¼ af ejerforeningens medlemmer efter antal eller efter fordelingstal, eller når en tidligere generalforsamling har besluttet det. Stk. 2. Ekstraordinær generalforsamling indkaldes skriftligt af bestyrelsen med mindst 2 ugers varsel. Stk. 3. Indkaldelsen skal angive tid og sted for generalforsamlingen samt dagsordenen. Stk. 4. Ændringsforslag kan stilles på generalforsamlingen. § 6. Stemmeret og fuldmagt Ethvert medlem har stemmeret. Stk. 2. Stemmeretten kan udøves af et medlems ægtefælle/samlever. Stemmeretten kan desuden udøves af en myndig person eller ejerforeningens bestyrelse, som medlemmet skriftligt har givet fuldmagt hertil. Stk. 3. Afgivelse af fuldmagt er ikke til hinder for, at medlemmet selv deltager i generalforsamlingen. § 7. Dirigent og referat Generalforsamlingen vælger selv sin dirigent, der ikke behøver at være medlem af ejerforeningen. Stk. 2. Der udarbejdes referat af forhandlingerne. Referatet underskrives af dirigenten og formanden for bestyrelsen og ud109

►

Normalvedtægt for ejerforeninger

sendes senest 4 uger efter generalforsamlingens afholdelse. § 8. Bestyrelsens medlemmer Bestyrelsen vælges af generalforsamlingen. Den består af 3 medlemmer foruden formanden, der vælges særskilt. Desuden vælges 2 suppleanter. Valgbare som formand, medlemmer af bestyrelsen og som suppleanter er kun ejerforeningens medlemmer, disses ægtefæller/samlevere og myndige husstandsmedlemmer. Stk. 2. Formanden og bestyrelsens øvrige medlemmer vælges for 2 år, således at formanden og halvdelen af bestyrelsens øvrige medlemmer afgår i lige år. Suppleanter afgår hvert år. Genvalg kan finde sted. Stk. 3. Ved et bestyrelsesmedlems meddelelse om ikke at ville kunne deltage i bestyrelsesarbejde i en periode på mindst 12 uger indtræder en valgt suppleant i bestyrelsen. Findes ingen suppleanter, indkaldes til ekstraordinær generalforsamling til valg af bestyrelsesmedlemmer og suppleanter. Såfremt formanden fratræder i en valgperiode, konstituerer bestyrelsen sig med en ny formand indtil førstkommende generalforsamling. Stk. 4. Bestyrelsen vælger en næstformand af sin midte. Stk. 5. Ved en forretningsorden kan bestyrelsen træffe nærmere bestemmelse om udførelsen af sit hverv. § 9. Bestyrelsens pligter Bestyrelsen har ledelsen af ejerforeningens anliggender. Stk. 2. Det påhviler bestyrelsen at sørge for god og forsvarlig varetagelse af ejendommens anliggender, herunder overholdelse af god skik og orden, betaling af fælles udgifter, tegning af sædvanlige forsikringer (herunder brandforsikring, kombineret grundejerforsikring og eventuel bestyrelsesansvarsforsikring), renholdelse, vedligeholdelse og fornyelser i det omfang, sådanne foranstaltninger efter ejendommens karakter må anses for påkrævede. 110

Stk. 3. Bestyrelsen sørger for, at der udarbejdes budget, jf. § 3 og føres forsvarligt regnskab over de på fællesskabets vegne afholdte udgifter og oppebårne indtægter, herunder de ejerne afkrævede bidrag til fælles udgifter. Bidragene opkræves med passende varsel og forfalder til betaling den 1. i betalingsmåneden. Bestyrelsen udarbejder desuden vedligeholdelsesplan for ejendommen, jf. § 3 og husorden med almindelige ordensregler til godkendelse på generalforsamlingen. Stk. 4. Såfremt bestyrelsen ikke har antaget en administrator, vælger bestyrelsen en kasserer. Stk. 5. Bestyrelsesmøde indkaldes af formanden eller i formandens forfald af næstformanden, så ofte anledning findes at foreligge, samt når 2 medlemmer af bestyrelsen begærer det. Stk. 6. Bestyrelsen er beslutningsdygtig, når mere end halvdelen af den samlede bestyrelse, herunder formanden eller næstformanden, er til stede. Stk. 7. Beslutning træffes af de mødende bestyrelsesmedlemmer ved simpel stemmeflerhed. Står stemmerne lige, gør formandens eller i formandens forfald næstformandens stemme udslaget. Stk. 8. Bestyrelsen udarbejder referat af mødet. Referatet underskrives senest på det efterfølgende møde af de bestyrelsesmedlemmer, der har deltaget i mødet. Stk. 9. Bestyrelsen kan beslutte, at ejerforeningen skal tegne bestyrelsesansvarsforsikring. Endvidere kan generalforsamlingen med tilslutning fra mindst ¼ af ejerforeningens medlemmer efter antal eller efter fordelingstal pålægge bestyrelsen at sørge for, at ejerforeningen tegner bestyrelsesansvarsforsikring. § 10. Administration Bestyrelsen kan beslutte, at ejerforeningen skal antage en administrator til bistand ved varetagelsen af ejendommens daglige drift. Endvidere kan generalforsamlingen med tilslutning fra mindst ¼ af ejerforeningens medlemmer efter antal eller efter for-

delingstal pålægge bestyrelsen at antage en administrator.

Stk. 2. Årsregnskabet skal indeholde både resultatopgørelse og balance.

Stk. 2. Administrator må ikke være medlem af ejerforeningen og må ikke være dennes revisor.

Stk. 3. Det af generalforsamlingen godkendte regnskab forsynes med dirigentens påtegning om, at regnskabet er fremlagt og godkendt på generalforsamlingen.

§ 11. Tegningsret Ejerforeningen forpligtes ved underskrift af formanden eller næstformanden for bestyrelsen og et andet medlem af denne. § 12. Opsparing til vedligeholdelse og forbedring (grundfond) Når det begæres af mindst ¼ af ejerforeningens medlemmer efter antal eller efter fordelingstal, skal der til bestridelse af de fælles udgifter til vedligeholdelse og forbedring oprettes en opsparing, hvortil ejerne årligt skal bidrage med maksimalt 10 pct. af det årlige ordinære fællesbidrag, indtil opsparingens størrelse svarer til det seneste års budgetterede ordinære fællesbidrag. Den enkelte ejer kan ikke disponere over grundfonden. Stk. 2. Beslutningen om benyttelse af opsparingen træffes på en generalforsamling. Herudover kan generalforsamlingen med almindeligt flertal beslutte yderligere opsparing i nødvendigt omfang til konkrete større vedligeholdelsesarbejder. § 13. Revision Ejerforeningens regnskab revideres af en revisor, der vælges af generalforsamlingen. Når det begæres af mindst ¼ af ejerforeningens medlemmer efter antal eller efter fordelingstal, skal revisor være statsautoriseret eller registreret. Stk. 2. Revisor afgår hvert år. Genvalg kan finde sted. Stk. 3. Revisor må ikke være medlem af bestyrelsen og må ikke vælges som kasserer. Stk. 4. Revisionen skal udføres i overensstemmelse med god revisionsskik, og regnskabet påtegnes af revisor. § 14. Årsregnskab Ejerforeningens regnskabsår er kalenderåret. Servicehåndbogen 2012

§ 15. Vedligeholdelse Ejerforeningen foretager forsvarlig udvendig vedligeholdelse og fornyelse, herunder af døre mod fællesarealer, udvendige ruder og vinduer samt altaner, elevatorer, fælles forsyningsledninger og fællesinstallationer. Stk. 2. Indvendig vedligeholdelse og fornyelse af ejerlejlighederne påhviler de enkelte ejere. Den omfatter ikke alene hvidtning, maling og tapetsering, men også vedligeholdelse og fornyelse af gulvbelægning, gulvbrædder, loftpuds, forsatsvinduer, indvendige døre, egne dørlåse og alt ejerlejlighedens udstyr, herunder elledninger, elkontakter, toiletter, vaske, vandhaner, radiatorer, radiatorventiler, radiatormålere, brugsvandsrør, varmeforsyningsrør, afløbsrør og gasrør, hvorimod ejerforeningen sørger for vedligeholdelse og fornyelse af ejerlejlighedens fælles forsyningsledninger og fællesinstallationer indtil disses individuelle fælles forgreninger til/i de enkelte ejerlejligheder. Stk. 3. Ejerforeningen betaler for udbedring af skader i ejerlejlighederne, der skyldes forhold omfattet af ejerforeningens vedligeholdelses- og fornyelsespligt. Når ejerforeningen foretager reparationer, skal der ske retablering i sædvanligt og rimeligt omfang. Stk. 4. Hvis en ejerlejlighed groft forsømmes, eller forsømmelsen vil være til gene for de øvrige medlemmer, kan bestyrelsen kræve fornøden renholdelse, vedligeholdelse og istandsættelse foretaget inden for en fastsat frist. Kravet fremsættes skriftligt. Efterkommes bestyrelsens krav ikke, kan bestyrelsen på foreningens vegne sætte ejerlejligheden i stand for medlemmets regning. Stk. 5. Medlemmerne må ikke lade foretage ændringer, reparationer eller maling af 111

►

Normalvedtægt for ejerforeninger

ejendommens ydre, af ydersiderne af vinduerne eller af døre mod fællesarealer eller lade opsætte antenner, skilte, reklamer m.m. uden bestyrelsens skriftlige samtykke. § 16. Udlejning Ved udlejning af en ejerlejlighed til beboelse i sin helhed eller til erhverv, skal medlemmet senest samtidig med lejeforholdets begyndelse sende en kopi af lejekontrakten til bestyrelsens formand. § 17. Sikkerhedsstillelse (pantstiftende tinglysning af vedtægten) Vedtægten kan tinglyses pantstiftende for kr. 41.000 i hver lejlighed til sikkerhed for ethvert tilgodehavende med tillæg af renter og omkostninger, som ejerforeningen måtte få hos et medlem, herunder for krav efter § 15, stk. 4. Stk. 2. Panteretten efter stk. 1 respekterer med oprykkende panteret alene de pantehæftelser, byrder og servitutter, der hviler på de enkelte lejligheder på tidspunktet for tinglysning af panteretten.

■

112

ServicehĂĽndbogen 2012

113

Fagregister - håndværkere og rådgivere Fagregisteret videreformidler kontaktoplysninger til butikker, håndværkere og rådgivere med relation til ejerog andelsboligforeninger. Ønsker du at blive optaget i fagregistret, så kontakt os blot på info@servicehaandbogen.dk eller se yderligere information på www.servicehaandbogen.dk

INDHOLD Administration/advokater . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113

Låseservice . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135

Altaner/altanrenovering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115

Malermestre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137

Afkalkning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115

Murermestre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139

Anlægsgartnermestre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116

Porttelefonanlæg/dørtelefoner . . . . . . . . . . . . . . . . 141

Arkitekter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116

Rengøring . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141

Asfaltering/brolægning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118

Renovering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142

Bredbånd/antenner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119

Revisorer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142

Ejendomsservice . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 120

Salt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 144

Elevatorer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 122

Skadedyrsbekæmpelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 144

El-installatører . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123

Snedkere/tømrermestre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145

Energi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126

Svampeskader . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147

Entreprenører . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126

Tagdækning/tagrenovering . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148

Forsikringer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127

Tørrerum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149

Fugning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127

Valuarer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 150

Glarmestre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127

Vandbehandling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 151

Graffitiafrensning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128

Varmemålere/varmeregnskab/vandmålere . . . . . . 152

Gulvløsninger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128

Vaskerimaskiner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 153

Ingeniører/rådgivende . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129

Ventilation/skorstensfejere . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 153

Isolering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132

Vinduer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 155

Kloakmestre/kloakservice . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133

VVS-installatører . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 155

Legepladsudstyr . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135

HJORTSKOVADV.DK HELLERUPVEJ 31 2900 HELLERUP FAX 39 29 49 50 TELEFON 39 29 49 10

114

ADMINISTRATION/ADVOKATER Advokatfirmaet Hans K. Kristiansen ApS Ejendomsadministration – Storkøbenhavn Ejer- og andelsboligforeninger samt gårdlaug Ring eller mail for et uforpligtende tilbud Advokatfirmaet Hans K. Kristiansen ApS Kontorfællesskabet Brammer Advokater

Kbh. ejd.administration – 9777

Kronprinsessegade 26, 1, 1306 København K. hkk@brammer-advokater.dk www.advokat-hkk.dk Tlf. 70 22 46 30

Advokat Hans K. Kristiansen

Ejendomsadministrationen er omfattet af firmaets advokatansvarsforsikring

SAMARBEJDE ER NØGLEN, DER GØR EN FORSKEL FOR DIN FORENING Kontakt afd.direktør Anette Dyhl og hør, hvad vi kan for jer. Telefon 45 26 02 14 eller mail: ady@datea.dk

Nærvær – Tillid – Engagement

Hvis professionel rådgivning og hurtige svartider er vigtige parametre for jeres andelsboligforening, så kontakt os for et uforpligtende administrationstilbud.

Nyropsgade 13, 1. - 1602 Kbh V - 33 38 11 11 - www.boadm.dk

KØBENHAVNS EJENDOMSADMINISTRATION VARDEGADE 8, 4. TV., 2100 KØBENHAVN Ø. TELEFON: 35 38 34 17 GARANTI- OG KAUTIONSFORSIKRET ADMINISTRATION AF

EJERFORENINGER OG ANDELSBOLIGFORENINGER I ALLE STØRRELSER.

RING OG FÅ ET UFORBINDENDE TILBUD

ELLER BESØG OS PÅ WWW.KBHADM.DK

MEDLEM AF EJENDOMSFORENINGEN DANMARK

Servicehåndbogen 2012

115

ADMINISTRATION • ADVOKATER Vest Administrationen A/S

- en anderledes og professionel partner

Hos Boligexperten har vi administreret ejerog andelsboligforeninger i 22 år og rådgiver om alt inden for økonomi, jura og byggeteknik. Besøg os på www.boligexperten.dk og få et tilbud på administration og aftal et møde med os. BOLIGEXPERTEN BLEV ETABLERET I 1990 OG ER I DAG DANMARKS STØRSTE ADMINISTRATIONSSELSKAB, SOM UDELUKKENDE ADMINISTRERER EJEROG ANDELSBOLIGFORENINGER. VI BESKÆFTIGER OS IKKE MED ANDET OG HAR DERFOR EN STOR KOMPETENCE INDEN FOR FORENINGSADMINISTRATION.

Valget af administrator er vigtig for enhver boligforening. Jeres kommende administrator skal:

• Have faste og sikre procedurer for, hvordan jeres papirer håndteres i det daglige! • Have en sikker IT platform, der konsekvent følger med tiden, og sikrer jer reel on-line adgang! • Være forsikret, så I ikke har risiko for tab! • Være stabile og tilgængelige og have få kontaktpersoner i den daglige administration! • Have et forretningskoncept, som er gennemskueligt og uden prisoverraskelser! • Have de rette fagkundskaber til at løse jeres udfordringer hurtigt!

Vest Administrationen A/S gør det let at være bestyrelse Vest Administrationen A/S

Gammel Vartov Vej 20 • 2900 Hellerup • Tlf: 33 24 61 29 www.vestadm.com • info@vestadm.com

Søger du en mere moderne og proaktiv administrator? Når administrator og bestyrelse arbejder smartere, får vi bedre tid til at skabe en god forening og en sund økonomi i ejendommen. Vores kunder har markedets førende online-løsning med funktioner, som ingen andre administratorer tilbyder.

Har du altid administrators oplysninger lige ved hånden?

Værdiskabende ejendomsadministration Uanset om du ønsker at skabe et godt miljø i din ejendom eller om du

at forbedre ejendommens økonomi, så kan Colliers EjendomsIønsker samarbejde med dig og din bestyrelse administration hjælpe. udvikler vi din ejendoms I samarbejde med dig og resten af din bestyrelse,brugsværdi udvikler vi din ejendoms … brugsværdi – det skal være rart at bo i din ejendom. Vi kan bl.a hjælpe ligesom vi kan arbejde på også at med at få etableret altaner og skabe et åbent og tillidsfuldt demokrati i foreningen. udvikle ejendommens værdi. … ejendomsværdi – hvis din forening vil arbejde for at forøge ejendommens værdi, har vi mange redskaber, som kan anvendes for at opnå dette

formål. Kontakt direktør Carsten Volden på telefon 58 58 37 72 eller via e-mail > Kontakt direktør Carsten Volden cvo@colliers.dk på telefon 58 58 37 72 eller via e-mail: cvo@colliers.dk

www.ceadm.dk

www.administrationshuset.dk • Tlf. 7022 2215

Colliers Ejendomsadministration > København > Aarhus

Servicehåndbogen_125x190.indd 1

116

13/08/12 14.39

ALTANER/ALTANRENOVERING • AFKALKNING

Vejen til dit liVs altan begynder her! Danmarks førende leverandør af altaner til ældre etageejendomme.

www.altan.dk

70 26 83 03

ALTANER • ANLÆGSGARTNERMESTRE

Altaner og helårsaltaner

AFKALKNING Rasmussen & Clausen Industrikrogen 16 · 2635 Ishøj . . . . . . . . . . 43 30 09 79 Telefax . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 52 86 52

Bygn. renovering Altanrenovering Murerarbejde Herlev Hovedgade 119 2730 Herlev Kloakarbejde Tlf. 44 94 33 08 amtech@amtech.dk

Vi giver facaden liv Industriholmen 15 B 2650 Hvidovre Telefon 57 83 13 50 Telefax 57 83 43 50 balco@balco.dk www.balco.dk

43 30 09 79 38 10 42 66 Se mere på: www.cg-entreprise.dk

Træd udenfor... Kvadratmeter er en god investering. Og med altaner på ejendommen skaber man glæde hos beboerne. Vi udskifter, renoverer og nyetablerer altaServicehåndbogen 2012 ner på ældre og nyere boligbyggeri.

HALD & HALBERG A/S

117

ANLÆGSGARTNERMESTRE • ARKITEKTER Alt udføres sikkert og professionelt på timeløn eller efter tilbud, ANLÆGSGARTNERMESTRE • ANTENNER så har du brug for en havepartner? - Ring til din anlægsgartner Anlægsgartnerfirmaet

Anlægsgartnerfirmaet JOHN LARSSON JOHN Tlf.LARSSON 2041 0904 tlf 20 41 09 04 Græs & grønt · Fliser & sten · Etablering & vedligeholdelse

Rydning & bortkørsel sikkert · Udgravningog · Stubfræsning & beskæring Alt udføres professionelt! Hegn · Snerydning & saltning

www.johnlarsson.dk · info@johnlarsson.dk

S for

Flemming Nielsen Tlf.: 35 38 04 54 · Mobil: 40 57 07 87

R rin

L.D.A.-autoriseret

Gårdsanering • Pleje • Beskæring Vedligeholdelse • Beplantning Nyanlæg • Træfældning • Fræsning Granitbelægning • Haveplan Græsslåning • Snerydning

40 57 07 87

9872

www.drommehaver.dk E-mail: flemming_nielsen@mac.com

Arkitekt MAA – 9901

ARKITEKTER

ANTENNER • BREDBÅND Projektering · Byggestyring Byfornyelse · Renovering · Nybyggeri Vurderinger · Tilstandsrapporter VVS anlæg · Fjernvarmeanlæg EM-konsulent · Drift - & Vedligeholdelsesplan

LARSEN & SØNDERGAARD BYGGERÅDGIVNING A/S

Fruergaard Larsen A/S Bygningsrådgivning Postbox 152, Slotsgade 21, 2. sal, 3400 Hillerød . . 48 24 12 98

ARKITEKT MAA

info@fruergaard-larsen.dk · www.fruergaard-larsen.dk

Byggeteknisk rådgivning · Projektering og tilsyn · Tilstandsrapporter · Energimærkning af små og store ejendomme ISO 9001 · By og bygningsfornyelse · Renovering Vurderinger af andelsboliger ved salg

118

Michael K. Andersen Rådgivende - Projektering - Byggestyring

Fruergaard Larsen A/S

Tlf. 3833 2042 · mka@i-m.dk Roskildevej 12 A, 1. sal · 3400 Hillerød

Bygningsrådgivning www.fruergaard-larsen.dk

136

www.fugmann.dk

BYGGERÅDGIVNING

Arkitekter & Ingeniører H.C. Ørsteds Vej 33 · 1879 Frederiksberg C Telefon 33 24 34 70 www.ls-b.dk

ARKITEKTER Tilstandsvurderinger Renovering Tagboliger Vinduesudskiftning Tag- og facaderenovering Altaner Energi og bæredygtighed Byggestyring Fjernvarmekonvertering Fugt- og skimmeludbedring

Alex Rosendahls Tegnestue – 9768

Bascon A/S Baunegårdsvej 73A DK-2900 Hellerup T: [+45] 3975 7000 Åboulevarden 21 DK-8100 Aarhus C T: [+45] 8731 4400 info@bascon.dk www.bascon.dk

Byggerådgivning Byggestyring - Projektering

B.K. Consult ISO-certificerede byggesagkyndige og energikonsulenter

Alex Rosendals Tegnestue Vi er specialister i bl.a. FACADERENOVERING · TAGRENOVERING · VINDUESUDSKIFTNING · VINDUESRENOVERING · BYFORNYELSE · ALTANER · TAGTERRASSER · TILSTANDSRAPPORTER · VURDERING, MV.

Få et godt tilbud WILLEMOESGADE 61, 2100 KBH. Ø. TLF. 35 43 40 50 www.artegnestue.dk · alex.rosendal@mail.tele.dk

arkitekter maa. Carl Jacobsens Vej 16, opg. 16, 1. sal, 2500 Valby tlf: 3630 1898 DS/EN ISO 9001:2008 BEC • Byggerating A

info@emborg-form.dk emborg-form.dk

Tag- og vinduesudskiftning Facade-renovering VVS-renovering Drift og vedligehold Energimærkning og energi-renovering arkitekter og ingeniører

www.bkconsult.dk

3871-0455 Nybygning • Byggestyring • Renovering • Kalkulation Tagboliger • Gårdrenovering • Tilstandsvurdering

Servicehåndbogen 2012

119

ARKITEKTER

K.C. KRARUP ARKITEKTER Wilkensvej 41 · 2000 Frederiksberg · Tlf.: 3810 1958 Renovering · Byfornyelse · Nybyggeri Tagboliger · Tilstandsrapporter Ex. Arkitektfirmaet Halldor Gunnløgsson & Jørn Nielsen 97

ASFALTERING/BROLÆGNING

Det hele behøver ikke at se så sort ud...

ASFALTERING • BROLÆGNING

Vi udfører miljøvenlig, flot og økonomisk fordelagtig overfladebeASFALTERING & BROLÆGNING KVALITET – handling i udvalgte farvenuancer på kommuneveje, statsveje, køreOG TID TIL REPARATIONER & NYANLÆG veje, pladser og stier overalt i Danmark. OMHU

Pladser, Veje & Gårdsanering

Udfører overfladebehandlinger Detmiljømæssige har vi gjort siden 1981 - og vi gør det godt. Så godt, at vi teknopå køreveje, pladser og stier logisk er Danmarks førende virksomhed inden for vores område. med forskellige skærvestørrelser og farver

B.J. Jensen & Sønner A/S

Rugårdsvej 206 • DK-5464 Brenderup Telefon 64 44 25 33 • Fax 64 44 25 07 DANSK OVERFLADEBEHANDLING I/S • info@dob.dk www.dob.dk

Mørkhøj Bygade 34 - 2860 Søborg

39 69 48 04

RUGÅRDSVEJ 206 . 5464 BRENDERUP TLF. 64 44 25 33 . FAX 64 44 25 07 . INFO@DOB.DK . WWW.DOB.DK

WWW.BJJ.DK

KVALITET – OG TID TIL OMHU

Brolægger & entreprenør ApS af 1. maj 2000

• • • • • •

120

Sten- & flisearbejde Asfalt • Bobcat • Minigraver Støttemure • Gartnerarbejde • Træfældning Kørsel af grus/sten • Snerydning Ejendomsservice Aut. kloakmester

44 44 07 14 www.kjbro.dk

VI STRÆKKER BUDGETTERNE

ASFALTERING/BROLÆGNING • BREDBÅND/ANTENNER

Alt skal vedligeholdes - også asfalt... asfaltering • brolægning • brandsikring ANTENNEMANDEN v. P. Simonsen - 10231

kvalitet hele vejen

www.pankas.dk

Sjælland tel. 7023 6400 Jylland tel. 8685 1322 BREDBÅND/ANTENNER

Leif Thygesen

L.T. Brolægning • Alt i granit-, flise-, og asfaltarbejde • Medlem af Dansk Byggeri og brolæggerlauget - Deres garanti for kvalitet

www.ltbrolaegning.dk

Tlf. 40 54 03 15 Strøbyholm 39

•

2650 Hvidovre

brandsikring

38 10 42 66 Se mere på: www.cg-entreprise.dk Servicehåndbogen 2012

ANTENNEMANDEN v/P. Simonsen

Alt i digital udstyr “det nye signal” Kabel TV og bredbånd Salg og opsætning af alle former for parabol- og antenneanlæg Reparation, stormskader og justering af parabol- og antenneanlæg

Lad os give dig et tilbud - det er billigere end du tror ! Medlem af Dansk Antenne Brancheforening www.antenne-manden.dk

32 52 60 75 / 40 52 60 75 121

Skadeservice

EJENDOMSSERVICE EJENDOMSSERVICE

Telefo

GG EJENDOMSSERVICE kontakt@ www.ejendo VICEVÆRT / VARMEMESTERSERVICE VICEVÆRTSERVICE • RENHOLDELSE AF EJENDOMMEN • TILSYN MED EJENDOMMEN rengøring & ejendomsservice • BEBOERKONTAKT vinduespudsning & Trappevask • PASNING AF GRØNNE AREALER • ALM. VICEVÆRT ARBEJDE ring for et • SNERYDNING / SALTNING rengøring & ejendomsservice

k 1

uforpligtende tilbud vinduespudsning & Trappevask

k 1

Tlf.: 40 62 01 08 ring for et

VARMEMESTERSERVICE Fejekosten Viceværtservice • TILSYN MED VARMEANLÆG Din stabile partner! • BEBOERKONTAKT

Vi påtager os alt inden • FORBRUGS-TAL for viceværtarbejde

• ALM. VARMEMESTER ARBEJDE

Bækmosen 14 2670 Greve Tlf. 31 23 44 44 www.fejekosten.dk

RENGØRING

• TRAPPEVASK • HB VINDUESPOLERING EJENDOMSSERVICE V./ Henriette S. Skou

TEGLSTRUPVEJ 25, 2100AlKØBENHAVN Ø og rengøring ejendomsservice uforpligtende tilbud TLF. 39 27 90 90 · FAX 39 27 90 95 · BIL.TLF. 40 75 84 08 for andelsog ejerforeninger. Ugentlig rengøring • rengøring hver anden uge www.gg-ejendom.dk •

Tlf.: 40 hver 62 01 08

40 84 29 49

• vinduespudsning

Vægterparken 140 – 2770 Kastrup

anden måned

Ugentlig rengøring • rengøring hver anden uge • vinduespudsning hver Thingaard ejendomsservice Service der rammer plet anden måned •

Service ApS KRONE POLERING

Intra Ejendomsservice og vedligeholdelse

EJENDOMSSERVICE Prøv et lille firma med stor erfaring,

sætter2pris på Brønshøj sit arbejde. Stephander Johansen Lejrevej · 2700

Telf. 38 89 01 55 · Fax 38 60 89 22 Thingaard ejendomsservice Kontakt os· Web:www.lundgruppen.dk på tlf. E-mail: post@lundgruppen.dk og vedligeholdelse 29 47 46 94

Tlf. 28 26Prøv 11 11 et lille firma med stor erfaring, www.intra-vvs.dk der sætter pris på sit arbejde.

Tlf. nr. 2091 8979 / 2091 8977

indenfor: · Gartner Vicevært ·Alt Ejendomsservice · totalservice · DØGNVAGT • Rengøring 148

Viceværtservice T: (+45) 31161903 Kontakt os på tlf. Totalløsninger Vi tager os af alt i jeres ejendom e: info@tiptop-ejendom.dk 29 47 46 94 W: www.tiptop-ejendom.dk VVS • VICEVÆRT og gør det med tysk• RENGØRING grundighed EJENDOMS VEDLIGEHOLDELSE TipTop ejendomsservice

• Vinduespolering www.jfservice.dk • Ejendomsservice • Specialopgaver

Ring for uforpligtende tilbud

70 26 80 01

38 10 42 66

Hedebygade 34, 5. sal · 1754 København V. Fax 36 30 35 61 · www.kronepolering.dk

n.dk

T: (+45) 31161903 rentemestervej 80, 1. tv e: info@tiptop-ejendom.dk dK-2400 København nv W: www.tiptop-ejendom.dk

n.dk

TipTop ejendomsservice Paludan Müllers Vej 11, 4, Gersonsvej 7 - Ejendomsservice rentemestervej 80, 1. Ctv. . . Tlf.: 1815 Frederiksberg . 3331161903 31 96 40www.TipTopEjendom.dk 2900 Hellerup Erhvervsrengøring Tornskadestien 15 st tv – 2400 KBH NV dK-2400 Mobil. . København . . . . . . . .nv . . . . . 61 38 66 41 - Vinduespolering

åder

Affaldshåndte

- Ejendomsservice Se mere på: - Erhvervsrengøring www.cg-entreprise.dk - Vinduespolering

Kiøbenhavnernes Totalrengøring - vi er til at snakke med

Kølving & Thaning A/S Tlf.: 45 3945 2700

Totalløsninger inden Fax: 45 3945 2701 - vi er tilfor at snakke med www.ren-kt.dk Viceværtservice Tlf.: 31161903 www.TipTopEjendom.dk Erhvervsrengøring - Vinduespolering - Ejendomsservice Rengøringsservice Tornskadestien 15 st tv – 2400 KBH NV

■ Vedligeholdelse af trapper 122 ■ Renholdelse af ejendomme

149

Hel

ww K

EJENDOMSSERVICE ndomme!

Murer tømrer VVS Elektriker Maler Ombygninger Hovedentrepriser

91 50

e Dem:

by brand

5 05 64

ved

lfin

Vaskebjørnen

ørestadens ejd.service midtager 17, 2605 Brøndby Dovregade 2, 2.th 2300 Kbh. S silkeborgvej 601, 8220 Brabrand

tlf. 70 270 970

tlf.: 2244 8468 www.renetrapper.nu thomas@oees.dk www.oees.dk

Bjeverskov Allé 37, 1. • 29 2650 Tlf.: 78Hvidovre 43 64

Tlf. 60 89 01 el-installatører

Jyllinge Rengøring & Ejendomsservice • Trappevask • Ejendomsservice • Snerydning • Vinduespudsning www.Jres.dk - tlf: 36 72 33 20

aB El

Kiøbenhavnernes Totalrengøring – ejendomsservice? 9783 Brug for GOD v/allan Bay lødrup, aut. el-installatør

EJENDOMSSERVICE

Alt professionelt ejendoms renholdelse

Ring SØAGERS trappe-rengøring

for uforpligtende tilbud

Tlf.: 29 78 43 64 & vinduespolering

33 37 98 98 Greve 43 69 13 13 City el-installatører ejendomsservice – en ren fornøjelse

Ejendomsservice

- Gårdmand - Vicevært Topkem Rengøring ApS - Rengøring - Snerydning Ålekistevej 83 for af 2720 Vanløse . . . . . . . . . .Alt . . . inden . . . . . 38 71vedligeholdelse 25 50 arealer Telefax . . . . . . . . . . . . . . . .ejendomme . . . . . . . 38 71og25grønne 49 • Ejendomsservice • Trapperengøring Ring: 20 627 621 Bjørn ApS • Vinduespolering • Brandskader og få et godt tilbud ! - effektiv ejendomsservice Yrsavej 7, 1. sal, 2000 Frederiksberg • Højtryksspuling af skakter gaardmandbjorn@gmail.com

108 Gårdmand

Ring til MIKKEL og alt el-arbejde udføres: firmaet God Service

• Renovering & Reparation

tlf.: 2855 9214 • tilbygning & nybygning

www.godserviceaps.dk • Dørtelefon eller mail: mikkeljorck@gmail.com • Videoovervågning 104

døGnservice

Thinggaard ejendomsservice 40 41 91 36 og vedligeholdelse nakskovvej 6, 2500 valby

Prøv et lille firma med stor erfaring, ab-el@kabelmail.dk der sætter pris på sit arbejde. Kontakt os på tlf.

29 47 46 94

aB El

Topkem Rengøring ApS

v/allan Bay lødrup, aut. el-installatør

Træt af sure pligter

Eller bare prøve noget nyt

alt el-arbejde udføres: tilbyde: • RenoveringVi& kan Reparation •Trappevask • Vinduespolering • tilbygning & nybygning Viceværtsarbejde • Gårdmandsarbejde • Dørtelefon Pasning af grønne områder Glatførebekæmpelse • Videoovervågning

Kiøbenhavnernes Totalrengøring

Fælledvej 6, 4 tv. 2200 N . . . . . . . www.kt-rengoering.dk Tlf. . . . . . . . . . . . . . . . . 61 38 66 41

Totalløsninger inden for Viceværtservice

VB. Service

• J.Vagn T. Service er et mindre v/ Bruhn døGnservice rengøringsselskab,

56 63 90hjemhørende 21-20 84 32på03Amager. www.vbservice.dk • Vi løser alle former for

40 41 91 36

Kontaktejendomsservice os og få et gratisopgaver, nakskovvej 6, 2500 valby og uforpligtende tilbud glatførebekæmpelse m.m.

ab-el@kabelmail.dk VB Service blev startet 1/3-1997 og vores Amager Landevej 1. · 2770 Kastrup kundegrundlag er 195, fortrinsvis Andelsog Ejerforeninger Tlf. 3252 2324i ·Storkøbenhavn www.jt-s.dk

RENOVERING Guldmann-Dam ApS Enghave 21 A, 2960 Rungsted Kyst . . . . . . . . 36 16 64 74 Fax . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 16 22 65 E-mail: bd@bjarnedam.dk www.bjarnedam.dk Servicehåndbogen 2012 Guldmann-Dam ApS

MURER-BETON-AUT. KLOAKMESTER

Vi giver dig kvalitative og økonomisk gode løsninger på små og store opgaver indenfor vores branche! Ring til os på 45 88 25 12 for et uforpligtende tilbud! www.abc-rengoering.dk

123

EJENDOMSSERVICE

Ejendomsservice Rengøringsservice ■ Pleje af grønne områder ■ Vedligeholdelse af trapper ■ Træfældning ■ Renholdelse af ejendomme ■ Rodfræsning ■ Rengøring af lejligheder ■ Snerydning ■ Vinduespolering Arnesvej 27 · 2700 Brønshøj · Tlf. 38 60 73 23 · www.steenmeisner.dk E-mail: steenmeisner@steenmeisner.dk

ELEVATORER

Fra køkkentrappe til elevator? Danmarks første systemleverandør af elevatorer til ældre etageejendomme.

www.alevator.dk 124

70 70 20 18

EL-INSTALLATØRER

Aut. el-installatør

EL-HJØRNET APS Godthåbsvej 57 · 2000 Frb.

Tlf. 38 86 88 56 Ejendomsvedligeholdelse af andelsog ejerlejlighedsforeninger. Dørtelefonanlæg. Antenneanlæg. Ombygning. Reparationer og service. Medlem af Elvagten i Storkøbenhavn www.el-hjoernet.dk Vagtnr. 38 86 88 56 Vore radiodirigerede vogne kommer overalt.

EL-INSTALLATØRER

W. Johansen – El Rentemestervej 35 Telefon 38 10 79 10 2400 København NV Telefax 38 88 26 66 www.johansen-el.dk Servicehåndbogen 2012

Vilstrup Olesen (DK)............ 35 83 72 33 Tagensvej 41......................... 35 83 04 33 2200 København N Fax: .... 35 83 70 33 E-mail: el@vilstrup-olesen.dk

VILSTRUP OLESEN

Aut. el-installatør El-Installationer Svagstrøm EDB-Installation El-Automatik Antenneanlæg Lys Kraft Varme

EL-INSTALLATØRER

H. HELBO HANSEN

www.helbo.dk

• • • • • • • • •

Lys - Kraft - Varme Dørtelefonanlæg Antenneanlæg Hvidevareservice Tyverisikring Tele - Installationer

Fabriksparken 1, 2600 Glostrup Jægersborg Allé 19 – 2920 Charlottenlund

Kundeservice

88 20 30 40

E 125

EL-INSTALLATØRER

• • • • • • • • •

Aut. el-installatør El-Installationer Svagstrøm EDB-Installation El-Automatik Antenneanlæg Lys Kraft Varme

W. Johansen – El Rentemestervej 35 Telefon 38 10 79 10 2400 København NV Telefax 38 88 26 66 www.johansen-el.dk

ALT 97

Aut. installationsfirma • • • •

EL-installationer EL-automatik Dør/Porttelefonanlæg Ejendomsservice

Tlf. 35 42 33 24 · 40 61 41 52 Langelinie 10 · 2100 København Ø www.jnel.dk · E-mail: jnel@get2net.dk

ARBEJDE UDFØRES

EDB-installationer Boliginstallationer Dørtelefonanlæg Belysnings anlæg Bredbånd Døråbner anlæg Ventilation Automatik AUT. EL-INSTALLATIONSFIRMA

Lyders & Svend G. A/S DAMHUS BOULEVARD 63 · 2610 RØDOVRE

Tlf. 38 33 15 52 · Fax 38 33 78 68 Døgnvagt efter 17.00 40 10 15 30 www.lyders-svend-g.dk

126

Vilst Tage 2200 E-m

EL-INSTALLATØRER EL – 9737

VI L AVER

EL- & V VS ARBEJDE

V VS - ARBEJDE – VI UDFØRER BL.A.: V VS • Gas-installationer • Ejendomsservice Damp - og fjernvarme • Blik- og kobberarbejde

EL - ARBEJDE – VI UDFØRER BL.A.: El-installationer • Eltavler • El-eftersyn • Automation Nødstrøm • Solcelleanlæg • Varmepumper

Dybbølsgade 17 • 1721 København V Tlf. 33 22 70 01 • Fax 33 22 58 05 saemer@saemer.dk • www.saemer.dk

EJENDOMSSERVICE • EL-INSTALLATØRER Aut. EL-installatør

Mogens Christensen

Boulevard 104 til tiden Sønder – pålideligt – grundigt 1720 Kbh. V

ALT I EL-ARBEJDE

www.mogens-christensen.dk Tornskadestien 15 st tv • 2400 København NV TLF. 33 24info@tiptop-ejd.dk 77 58 · MOBILTLF. 301931 • Tlf.: 31 16 03 32 95 email:

EL-INSTALLATIONER

Nybygning - Ombygning Husinstallationer Ejendomsservice Automatik Tele- og data

www.fugmann.dk

32 50 14 99 Rengøring, Trappevaski din Er installationerne boligforening lovlige? & Ejendomsservice

Få udført 32 50et74el-eftersyn! 75

www.ren-ejendom.dk Gartnertoften 29 • 2770 Kastrup

DØGNVAGT Bestil din elektriker direkte på www.amagerelektrikeren.dk

EL-INSTALLATØRER Høffdingsvej 20 · 2500 Valby · Tlf. 36 15 05 05 · Fax 36 15 05 04

AAB SCHANDORFF APS

EJENDOMSVEDLIGEHOLDELSE • UDSKIFTNING AF MÅLERTAVLER • EDB PORTTELEFONER

www. SCHANDORFF.dk Tlf. 32 Servicehåndbogen 201257 39 88

Avedøre Holmes El A/S www.ah-el.dk

36 78 15 25 127

www.well-el.dk

ENERGI • ENTREPRENØRER

ENERGI ENERGI

MURERMESTRE

Frederiksberg Forsyning Stæhr Johansens Vej 38 2000 Frederiksberg Telefon: 38 18 50 51 00

www.frb-forsyning.dk

P. Winther Jespersen A/S • Alt i murerarbejde • Tag- & facaderenovering • Nyt badeværelse • Rep. og vedligeholdelse • Serviceaftaler

Jens Andreasen www.Elevatorraadgivning.dk Tilstandsrapporter for elevatoranlæg. Vurdering af service-/vedligeholdelseskontrakter i forhold til anlæggets tilstand og behov. Rådgivning om myndighedskrav. Indhenter tilbud på vedligeholdelses-/moderniseringsopg. Myndighedsbehandling.

tlf. bil.

Jespersen P. Winther A/S Hejrevej 5, 2400 Kbh. NV. . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 82 21 20 Fax. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 82 00 21 Mail: pwj@pwj.dk www.pwj.dk

Agnetevej 11 · 2800 Kgs. Lyngby Tlf.: 4588 0252 · Mobil: 2546 1822

www.el-cool.dk

E-mail: kontakt@el-cool.dk

ENTREPRENØRER ELEVATORER

38 10 42 66 Godt

håndværk!

Se mere på: www.cg-entreprise.dk Vore håndværkere er specialister i fornyelse af

tage og facader - både med det byggemæssige og ikke mindst med hensynet til nærmiljøet. Med godt håndværk og effektiv styring har vi fokus på at skabe den gode byggeoplevelse og et færdigt resultat, som er til glæde og gavn for omgivelserne.

J.P. Totalbyg ApS Murer-, tømrer-, snedker og malerarbejde

Klostergården Ole Hansens Vej 1 4100 Ringsted Tlf. 57 61 72 72 www.eogp.dk 128

Kort sagt Alt under et tag

3617 3672 · 2381 6006 jp@jp-totalbyg.dk 190

Sølv

• Forsikrin • Autorud FORSIKRINGER • FUGNING • GLARMESTRE • Butiksru FORSIKRINGER FUGNING • Termoru • Hærded www.kims-fugeservice.dk • Glassalg ALT FUGEARBEJDE UDFØRES • Beton og mursten • Topforsegling • Vinduer • Vådrum • Døre Kim Wolff Kanadavej 8 · 2300 Kbh. S. Mobil 40 55 49 67 Tlf 32 52 60 60 · Fax 32 52 60 96

H.C. Ørstedsv 1879 Frederik

ASSURANCE PARTNER

GLARMESTRE glarmestre • gulvbelægning • gulvafs GLARMESTRE HP Gl Forsikringsmæglere med speciale Kont • akutte glas • Forsikrin Glarmester Frandsen ApS Kirst til store ejen• Forsikringsskader ndsen –i forsikringsløsninger 9853 Bilte • forsikrings •NAutorud Nørrebrogade 221 • 2200 København 38 10 42 66 Fax • Autoruder• termorude domme, andelsog ejerforeninger • Butiksru Se mere på: • Butiksruder • alm. repar • Termoru www.cg-entreprise.dk • forsatsrude • Hærded • Termoruder FORSIKRINGSMÆGLERSELSKABET • Glassalg • Hærdede • ejendomss glasdøre ASSURANCE PARTNER A/S Gl. Kongevej 160 · 1850 Frederiksberg C Tlf. 33 25 20 10 · Fax 33 25 20 30 www.assurancepartner.dk info@assurancepartner.dk

Tlf.: Fax: Bil:

• Glassalg 35 83 49 80 35 83 74 80 40 51 54 26

Gla

TLF. 33 Jo

Lin 23 Te H.C. Ørstedsv ww E1879 Frederik

www.g-f.dk GLAS H.C. Ørstedsvejglarmeste 10, kld.

www.glarmester@feldthusenseftf.dk mail: glarmester@feldthusenseftf.dk fagmanden

GLARMESTRE

1879 Frederiksberg C. Brønshøj/Husum Glarmester v/Glarmester Juhl Frederikssundsvej 278 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 28 18 50

Glarmester Frandsen ApS

Glarmester Frandsen ApS Heimdalsgade 2B • 2200 København N

HP Glas ApS

Nørrebrogade • 2200 København N HUSUM221 GLARMESTER Kontor og værksted

Glarmester Frandsen ApS

Nørrebrogade 221 • 2200 København N

Ka vi

HP Gl Kont Kirst Bilte Fax

Kirstinehøj 44, 2770 Kastrup Biltelefon Fax

HP G

alt i glarm nye døre o

Tlf.: Fax: Bil:

35 83 49 80 35 83 74 80 40 51 54 26 Tlf.:

www.g-f.dk GLAS fagmanden

Fax: Bil:

32 5 Medlem af glar Tlf.: 35 83 49 80 Gla Anno 1944 Jo Fax: 35 83 74 80 Lin 35 83Bil: 49 80 51 50 54 26 23 Glarmester Hans Jen 38 284018

John Høyer’s eftf. Tel 35 Tilsluttet 83 74www.g-f.dk 80 Glarmestrenes Døgnvagt Lindgreens Allé 20 ww D 40 www.husum-glarmester.dk 51 GLAS 54 26fagmanden 2300 København SE-m .

Telefax www.g-f.dk www.glas-hans.dk E-mail: glas-hans@m GLAS Brønshøj/Husum fagmanden Glarmester v/Glarmester Juhl . . . . . . . .

Frederikssundsvej 278 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 28 18 50

Servicehåndbogen 2012

HUSUM GLARMESTER

Brønshøj/Husum Glarmester v/Glarmester Juhl Frederikssundsvej 278 . . . alt glarmester arbeJDe . . . . . . . . . . . . . . . 38 28 18 50

129

Termoruder Termoruder Glarmesterlauget i Danmark Nok Danmarks billigste priser

www.g-f.dk OG FORSIKRINGSARBEJDER N.B. LYDTERMORUDER GLARMESTRE • GRAFFITIAFRENSNING • GULVLØSNINGER GLAS fagmanden GLARMESTRE

termoruder

Ring og få et tilbud

Gothersgade 160, 1123 København K . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 13 65 10 Telefax . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 13 65 60 Glarmestrenes Døgnvagt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70 10 01 00 www.bc-glas.dk www.glarmesterlauget.dk

uder ring og få et tilbud tlf. 70 20 87 87 Vi forhandler uder gste priser tlf. 70 20 87 87

GLARMESTRE

nok Danmarks billigste priser

Udskiftning af punkterede termoruder

isat incl. moms på Sjælland & brofaste øer. Arbejdsgiver- leveret og brancheorganisation for glarmestre. GlarmesterHUSK - VI UDFØRER OGSÅ REPARATIONSRUDER • formål Forsikringsskader OG lauget har til at FORSIKRINGSARBEJDER skabe de bedste erhvervsmæssige forhold N.B. LYDTERMORUDER • Autoruder for medlemmerne. Målet er at fastholde og udvikle et højt fagligt udskiftning af punkterede termoruder og teknisk niveau i branchen. • Butiksruder leveret isat incl. moms på sjælland & brofaste øer.

tilbud

husk - vi uDfører også reparationsruDer og forsikringsarbejDer • Termoruder Brug Glarmesterlaugets medlemmer fordi... n.b. lyDtermoruDer • Hærdede glasdøre

Udestuer - der er sikkerhed med Glarmesterlaugets garantiordning UDER 87 Døre • Glassalg ENERG1,IR 1A DØGNVAGT Vi ta ge r , fo cm der er døgnvagt på 70 100 100 dk 5 rb 0 Vi forhandler ehold for udefra kom 100 x 10 Kr. 118 ende prisTLF. Vinduer 59 Priserne er m igninger. 33 31 15 , 5 ved normalst termoruder 120 x 120 cm 4 5 der er sikkerhed for de faglige kvalifikationer 1 ru de t r si r. monteret i EP ddFAX K en de 47 17 39 86 DM / Cellegu d & brofaste øer. Alle termor mmi. Se salgs- og uder er GS-mærketTræ-plastalluminium Udestuer ARATIONSRUDER lev.betingels er på vo re s hj em EJDER meside. Insektnet Døre DER Glarmester Vinduer H.C. Ørstedsvej 10, kld. 33Træ-plastalluminium 13 65Telefax 10. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Børge Christiansen A/SRing 1879 Frederiksberg C. Glarmestrenes Døgnvagt . . . . . Thorsvej 14 Tlf. 70 20 87 87 Insektnet Nok Danmarks billigst www.glarmesterlauget.dk Glarmester GLARMESTRE glarmestre • gulvbelægning • gulvafslibning

Termoru Termoru

Børge Christiansen A/S MESTREGULVBELÆGNING • GULVAFSLIBNING HP Glas ApS Ring og få et tilb Arb Thorsvej 14 Tlf. 70 20 87 87 164 118 Kontor og værksted • akutte glasskader • Forsikringsskader Glarmester Frandsen ApS la Kirstinehøj 44, 2770 Kastrup 32 51 25 88 Flot kvalitet til tlf. • Forsikringsskader Biltelefon 2170 40 18 77 20 87 8 • forsikringsskader •NAutoruder Nørrebrogade 221 • 2200 København Fax 32 52 51 48 konkurrencedygtige priser • Autoruder• termoruder/energiruder Etabl. 1975www.bc-glas.dk Vi forhandler • Butiksruder HP Glas ApS • Gulvafslibning Udskiftning af punkterede te Gulvrenovering er en tillidssag... • Butiksruder • alm. reparationsruder alt i glarmestrearbejde samt • Termoruder Miljøvenlig lak med hærder, lud, leveret isat incl. moms på Sjælland & nye døre og vinduer udføres Tilsluttet Gulvbranchens olie og voksbehandling• Termoruder HUSK VI og UDFØRER OGSÅ REPARA • forsatsruder • Hærdede glasdøre SamarbejdsOplysningsråd 32 51 -25 88 OG FORSIKRINGSARBEJD Udestuer DØGN Medlem af glarmesterlauget i Danmark • Gulvbelægning • ejendomsservice • Glassalg • Hærdede glasdøre Afhøvling - afslibning - lakering/pigm. i N.B. LYDTERMORUDER

DANA GULVE

Linoleum, vinyl, tæpper, kork og trægulve Døre alle farver - lud/voksbeh. • Glassalg TLF. 33 31 15 59 DØGNVAGTFAX 70 Tlf.: sig til35 83 49 80 Vinduer • Henvender private og erhverv Renovering efter brand- vandskader. Glarmester Hans Jensen TLF. 33 31 15 John Høyer’s eftf. Fax: en selvfølge 35 83 74 80 Renov. for 59 knirken og gyngende gulve. Træ-plastalluminium FAX 70 20 02 87 • Rengøring Lindgreens Allé 20 D Lægning af bræddeog parketgulve. Bil: 40 51 54 26 2300 København S . . . . . . . . . . 32 95 22 33 Insektnet • Medlem af Telefax Alt udf. over vedligelseskonto.32 95 21 44 www.g-f.dk H.C. Ørstedsvej 10, kld. www.glas-hans.dk E-mail: glas-hans@mail.tele.dk glarmester munck aps 1879 Frederiksberg GLAS H.C. Ørstedsvej 10, kld. 36C. 17 76 07 . . . . . . . . . . . . . . . . .

Tilsluttet Gulvbranchens Samarbejds- og

www.glarmester@feldthusenseftf.dk Oplysningsråd, vådrumskontrol og mail:arbejdsgiverforening glarmester@feldthusenseftf.dk fagmanden

1879 Frederiksberg C.

Vi overholder vores aftaler GRAFFITIAFRENSNING Brønshøj/Husum Glarmester v/Glarmester Juhl –ring tlf. 44 92 50 66 Frederikssundsvej 278 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 28 18 50

Glarmester Frandsen ApS www.Graffitikøbenhavn.dk

Kan din trappe klare vinterens slid ? HP Glas ApS

Kontor og værksted Deres G Gulvmand ulvmand ((Bjarne Bjarne Holm)..............43 ) 60 10 32 Kirstinehøj 44, 2770 Kastrup 32 51 25 88 Biltelefon 21 40 18 77 HP Glas ApS Nørrebrogade 221 • 2200 København N HUSUM GLARMESTER Fax 32 52 51 48 Kontor og værksted Kirstinehøj 44, 2770 Kastrup 32 51 25 88 Biltelefon 21 40 18 77 Tørringvej 20, 2610 221 • 2200 København N Rødovre 18 alt i glarmestrearbejde samt 32 52 51 48 Tlf. 44 92 50 66 • Fax 44 92 38 Fax

afrensning af graffiti. Ancher’s Gulvservice mester Professionel Frandsen ApS For de første 4 m2 og udrykning

ogade

www.dana-gulve.dk gulvbelægning • afslibning GULVLØSNINGER HP Glas ApS

kr. 995,- ekskl. moms. Info@aggulve.dk Driftkonto tlf. 70 23 18 70 www.aggulve.dk Hansons@Hansons.dk

130

Tlf.: Fax:

Anno 1944

35 83 49 80 35 83 74 80

Glarmester Hans Jensen HP Glas ApS 32 51 25 88 nye døre og vinduer udføres

John Høyer’s eftf. 20 49 10 32 Børge Christiansen A/S 32 51 25 88

alt i glarmestrearbejde Medlemsamt af glarmesterlauget i Danmark Glarmester nye døre og vinduer udføres

Medlem af glarmesterlauget iThorsvej Danmark

Glarmester Hans Jensen 14 John Høyer’s eftf.

Tlf. 70 20 87 87

Træ

GULVLØSNINGER • INGENIØRER/RÅDGIVENDE

Kan din trappe klare vinterens slid ?

INGENIØRER/RÅDGIVENDE

Ring 70 26 62 62 og hør hvorfor byggesagsstyring i boligforeninger ikke er gør-det-selv A4 arkitekter og ingeniører A/S er blandt Danmarks førende specialister inden for bygningsrenovering og vedligeholdelse af større boligejendomme. Vi tager os af de mange opgaver, der er forbundet med små og store

Professionelle Gulvløsninger. WWW.PRas.dk 45 88 22 99

byggeprojekter af enhver art. Når vi er med som rådgiver i et byggeprojekt, minimerer vi risikoen for fejl og løbske budgetter og er med til at sikre høj kvalitet og brugertilfredshed. Se vores referencer på www.a4.dk

A4 er specialister i bygningsrenovering Bygningsrenovering

Tekniske installationer

Energirenovering

Fugtsikring og isolering

Tilstandsrapporter

Energi og miljø

Vedligeholdelsesplaner

www.a4.dk

Vi gør det nemt Buddingevej 85 2800 Kgs. Lyngby

INGENIØRER • RÅDGIVENDE • ISOLERING Rådgivende ingeniørfirma

J.J.BYG A⁄S • • • •

byggeteknisk rådgivning bygherrerådgivning bygningsrenovering tilstandsvurdering

EL & VVS - Installationer Bærende Konstruktioner Nivaagaard Gl. Strandvej 20 2990 Nivå

Servicehåndbogen 2012

tlf 49180122 fax 49181722 www.jjbyg.dk info@jjbyg.dk

• Byggeteknisk rådgivning • Bygge- og renoveringsprojekter • Vedligeholdelsesplaner • Tilstandsvurderinger ww • Vurdering af andelslejligheder w. sta • Energirådgivning bil • Energimærkning .d k • Energistyring

Autoriseret facade og indblæsningsfirma • Alle arter bygningsisolering • Alle arter teknisk isolering Rådgivende Ingeniører FRI – Arkitekter – Bygningskonstruktører – Energikonsulenter DANSK ISOLERINGS KONTROL

131

INGENIØRER/RÅDGIVENDE

Murbyg ApS Rådgivende Ingeniører

• Tilstandsrapporter udføres af beskikket bygningssagkyndig • Energimærkning af små og store ejendomme • Teknisk ekspert i: Oliefyrede kedel- og varmeanlæg www.murbyg.dk • e-mail: info@murbyg.dk • tlf. 4088 1230 Projektering · Byggestyring Byfornyelse · Renovering · Nybyggeri Vurderinger · Tilstandsrapporter VVS anlæg · Fjernvarmeanlæg EM-konsulent · Drift - & Vedligeholdelsesplan

LARSEN & SØNDERGAARD BYGGERÅDGIVNING A/S

BYGGERÅDGIVNING

Arkitekter & Ingeniører H.C. Ørsteds Vej 33 · 1879 Frederiksberg C Telefon 33 24 34 70 www.ls-b.dk ESBEN KIRKEGAARD Rådgivende Ingeniører A/S

•

Bygherrerådgivning

•

Bygningseftersyn

•

Bærende konstruktioner

•

Bygningsrenovering

•

Betonrenovering

•

VVS installationer

•

Energikonsulent

Trørødvej 74 ekas@ekas.dk

2950 Vedbæk www.ekas.dk

ekas blev stiftet i 1958 som enkeltmandsfirma og i 1987 ændret til A/S. Der er i dag beskæftiget ca. 10 medarbejdere. Vi arbejder hovedsageligt med bygningseftersyn, tilstandsvurderinger, renoveringer og ombygninger. Firmaet har tradition for deltagelse i udviklings- eller formidlingsprojekter som f.eks. BPS renoveringskataloger vedr. altaner og altangange, beskrivelsesafsnit vedr. betonrenovering og Byg-Erfa blade om småhuses stabilitet. Tlf. 45 65 01 11

Fax 45 89 22 11

RÅDGIVENDE INGENIØRER

Eibye & Holmsgaard a/s 132

Irlandsvej 5, 2300 Kbh. S  Tlf: 32970107  www.eogh.dk

INGENIØRER/RÅDGIVENDE

Skal I have professionel hjælp til at styre en byggesag? • • • •

Facaderenoveringer og vinduesudskiftning Tagrenovering Vedligeholdelsesplan. Udskiftning af vandrør og faldstammer

Ring nu! Bygningsingeniør Søren Dallov Ibsen på tlf. 40561976 og få et tilbud. HERLEV Kobbervej 8 2730 Herlev KOLDING Jernbanegade 25 6000 Kolding

FALKON A/S RÅDGIVENDE INGENIØRER Philippe Gary · Frank Guldmann · Christina T. Nielsen Nordre Fasanvej 43, 2000 Frederiksberg

FALKON A/S 31 års erfaring i rådgivning med

Bygningsfornyelse

▲ Tilstandsrapporter ▲ Tagboliger/Tagterrasse ▲ Projektering/Tilsyn/Byggeledelse ▲ Tårntilbygninger/Bad- og køkkentårn ▲ Altan- og karnaprenovering ▲ Tekniske installationer ▲ Bygningskonstruktioner ▲ Kloak- og fjernvarmeanlæg

35 36 45 00 W W W. f a l k o n . D K

Servicehåndbogen 2012

133

INGENIØRER/RÅDGIVENDE • ISOLERING

9938

INGENIØRER/RÅDGIVENDE

ISOLERING ww

w. st

Sikkerhed i * Byfornyelse byggeprojektet ** Bygningskonstruktioner Byfornyelse A/S Ishøy & Madsen

facade og indblæsningsfirma

Undersøgelser, byggestyring og rådgivning. ** Altanrenovering Bygningskonstruktioner Få økonomi og kvalitet til at ** Tagboliger Altanrenovering hænge sammen. Vi tager ** Fjernvarme hånd om hele projektet. Tagboliger ** Kloakrenovering og VVS Tlf. 44 85 86 87 Fjernvarme www.orbicon.dk ** Tilstandsrapporter Kloakrenovering og VVS ** ELO konsulenter Tilstandsrapporter

• Alle arter bygningsisolering • Alle arter teknisk isolering

DANSK� ISOLERINGS� KONTROL

• ISOLERING * ELO konsulenter A/S Ishøj & Madsen Rådgivende Ingeniører A/S Ishøy & Madsen F.R.I ISOLERING • KLOAKMESTRE • KLOAKSERVICE

22 22 k k

Autoriseret

A/S Ishøy & Madsen

il.d

Stabil Total isolering er alles isolering

A/S Ishøj & Roskildevej 37Madsen A, 3.wsal

EH Isoleringw I/S

w. Rådgivende Ingeniører F.R.I 2000 Frederiksberg * Byfornyelse s Roskildevej Tlf. 38 3337 40A,203. sal tab il.d Aut. ISOVER indblæsningsfirma * Bygningskonstruktioner 2000 Frederiksberg k e-mail: im@i-m.dk · www.i-m.dk Tlf. 38 33 40 20 Hulmur, etageadskillelse samt * Altanrenovering udskiftning af døre· og vinduer. e-mail: im@i-m.dk www.i-m.dk Autoriseret * Tagboliger ISOLERING • 44 84 40 72 20 45 50 90 * Fjernvarme www.ehisolering.dk facade og * Kloakrenovering og VVS indblæsningsfirma • Alle arter bygningsisolering * Tilstandsrapporter • Alle arter teknisk isolering * ELO konsulenter

Harrestrupvej 169 . 2740 Skovlunde Tlf. 44 97 57 66 – Fax 44 97 40 14

ISOLERINGS KOMPAGNIET DEN MILJØVENLIGE ISOLERING

Tlf.: 26 29 50 00

A/S Ishøj & Madsen DANSK Rådgivende Ingeniører ISOLERINGS F.R.I KONTROL Roskildevej 37 A, 3. sal 2000 Frederiksberg • Aut. papiruldsisolatør Tlf. 38 33 40 20

Facadeentreprenør Teknisk isolering • Energirådgivning •

Stabil Total isolering Loftisolering e-mail: im@i-m.dk www.i-m.dk er alles·isolering • •

•

Hulmursisolering

Harrestrupvej 169 . 2740 Skovlunde Tlf. 44 Ederlandsvej 97 57 66 – Fax 29 44 97 40 14Herlev • 2730 K T Isolering Heimdalsgade 39, 2200 København N . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 46 11 47 Mobil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 20 11 41

134

Det stærke valg

•

www.isoleringskompagniet.dk

KLOAKMESTRE/-SERVICE

2820 Gentofte

Tilstandsvurdering ISOLERING • KLOAKMESTRE/KLOAKSERVICE Harrestrupvej 169 . 2740 Skovlunde Projektering DE • ISOLERING Tlf. 44 97 57 66 – Fax 44 97 40 14 Byggestyring ISOLERING ISOLERING • KLOAKMESTRE • KLOAKSERVICE Renoveringer ma ww Varmekonvertering K T Isolering w. sta Heimdalsgade 39, Energirådgivning bil 2200 København N . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 46 11 47 Aut. ISOVER indblæsningsfirma .d Mobil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 20 11 41 S k Hulmur, etageadskillelse samt Det stærke valg Kristian Rahbek ing Rådgivende ingeniør udskiftning af døre og vinduer. Autoriseret

⁄

122 722 g.dk g.dk

ERVICE

EH Isolering I/S 44484 540972 3 • 20 6 545 050090

www.ktiso.dk

Fax facade 45 93www.ehisolering.dk 70 07og E-mail: kr@krkr.dk

Vi udfører alle former for isolering

indblæsningsfirma

ISOLERINGS KOMPAGNIET

KLOAKMESTRE/KLOAKSERVICE • Alle arter bygningsisolering KLOAKMESTER • KLOAKSERVICE • Alle arter teknisk isolering

DEN MILJØVENLIGE ISOLERING

J.Eftf. Lyngholm & Sønner ApS Adsbøl v/HENNING S KLOAKRENS Adsbøls Eftf. S Tlf.: 26 29 50 00 kloakarbejde rottebekæmpelse · Aut. · Aut. Kloakspuling Højtryksspuling · Dræning · Aut. papiruldsisolatør Facadeentreprenør Inspektion · Jord · Beton Slamsugning · TV Stabil Total isolering Teknisk isolering RotteLoftisolering Forureningsentrepriser Belægninger · · Motorspiral er alles isolering brud · Miljøarbejde · Betonskæringer Hulmursisolering Energirådgivning inspektion (DTVK) Forsikringsskader · Vand i kældre Kloak-TV · Højtryksspuling med DANSK ISOLERINGS KONTROL

•

Entreprenør - Aut. Kloakmestre Harrestrupvej . 2740 Skovlunde genbrugsvand KK 36 78 0416900 Jørgen Lyngholm - Nymarksvej 27

Kloakmestrenes Kvalitetskontrol Dansk Byggeri Danske kloakmestre

Tlf. 44 Ederlandsvej 57 66 – Fax 29 97 40 14Herlev • www.isoleringskompagniet.dk • 2730 2650 Hvidovre Aut. -kloakmester 40 3097 00 25 44www.dbe@dbe-lyngholm.dk

www.hennings-kloakrens.dk e-mail: kloak@hennings-kloakrens.dk KLOAKMESTRE/-SERVICE

174 K T Isolering Heimdalsgade 39, 2200 København N . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 46 11 47 Mobil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 20 11 41

DØGNVAGT 38 74 99 99

Det stærke valg

RenKloakwww.ktiso.dk

KLOAKSERVICE FOR PRIVATE

DØGNVAGT

21 75 25 24

Vi udfører alle former forAUT.isolering SLAMSUGNING KLOAKARBEJDE

HØJTRYKSSPULING • Kloakledninger og brønde • Afløb fra køkken og bad • Toiletter, gulvafløb og vandlåse • Køkkenbrønde • Fræsning af rødder og aflejringer • Faldstammer Fra kr. 850,-

• Tagbrønde og vejbrønde

• Reparationer og nyanlæg

• Samletanke og septitanke • Olietanke • Fedtudskillere Fra kr. 1.245,-

• Højvandslukkere • Strømpeforing • Rotteskader Ring for tilbud

• Køkkenbrønde • Dræn og fugtsikring KLOAKMESTRE KLOAKMESTRE/-SERVICE • Pumpebrønde• KLOAKSERVICE • Faskiner og nedsivning

ALLAN VILLADSEN A ⁄S

ABC www.RenKloak.dk · Kontakt@RenKloak.dk

lm & Sønner ApS KLOAKSERVICE oakarbejde Aut. rottebekæmpelse ·Kloakrensning Rottebekæmpelse ng Kloakspuling · TV-inspektion Rodskæring Beton Inspektion · TV 10 42 66 Brud på vandledn. ningsentrepriser 38·Kloakreparation Belægninger bejde ·SeBetonskæringer mere på: kældre Døgnvagt · 36 49 21 22 · Forsikringsskader www.cg-entreprise.dk

Fax 36 49 21 reprenør - Aut. Kloakmestre n Lyngholm - Nymarksvej 27 dbe-lyngholm.dk - 2650 Hvidovre Servicehåndbogen 2012

Kloakmestrenes 24 • email: av@allanvilladsen.dk • Hammerholmen 32 KK Kvalitetskontrol Dansk Byggeri www.allanvilladsen.dk Danske kloakmestre

Aut. kloakmester

135

KLOAKMESTRE/KLOAKSERVICE

Renovering af faldstammer uden omfattende og dyre indgreb i bærende konstruktioner, køkkener og badeværelser

Ingen gener for beboerne Aarsleff er markedsleder i Danmark, når det gælder fornyelse med strømpeforing i og under ejendomme. Fornyelse af faldstammer kan foretages

uden store, besværlige nedbrydninger af eksisterende konstruktioner. Ring til os på 3679 3404 og få et uforpligtende tilbud.

Hovedkontor: Lokesvej 15, DK-8230 Åbyhøj, Tlf. +45 8744 2222 · Kontor Øst: Industriholmen 2, DK-2650 Hvidovre, Tlf. +45 3679 3333

Vi udfører: Højtryksspuling af faldstammer, stikledninger, udelukkende m. rent vand (ingen kemikalier!) Højtryksspuling af nedfaldsskakter TV-inspektion af rørsystemer Rodskæring Teknisk undersøgelse af rør Tilstandsrapport for rørsystemer Tømning af septiktanke, sandfang mv. Slamsugning City-Flex biler (kommer ind overalt!) Vi udfører også: Affugtnings-, VVS- og renoveringsarbejder! Kontakt: Afløbsakuten v/ Freddy Thykær Larsen Tlf.: +45 22 83 30 01 E-mail: freddy.thykaer@gmail.com Hjemmeside: www.afloebsakuten.dk 136

KLOAKMESTRE/KLOAKSERVICE â&#x20AC;¢ LEGEPLADSUDSTYR â&#x20AC;¢ LÃ&#x2026;SESERVICE KLOAKMESTRE/KLOAKSERVICE

Sportsbyg A/S â&#x20AC;¢ KÃ¸benhavnsvej 26A â&#x20AC;¢ DK-4000 Roskilde Tel. 4632 1701 â&#x20AC;¢ Fax 4632 1427 www.sportsbyg.dk â&#x20AC;¢ Mail: sport@sportsbyg.dk

DBE - Lyngholm & SÃ¸nner ApS LÃ&#x2026;SESERVICE AAAAAF LÃ¥seservice ROTTE- FUGTSIKRING & MILJÃ&#x2DC;SAGER Â· KLOAKRENOVERINGER â&#x20AC;¢ DRÃ&#x2020;NING KÃ&#x2020;LDRE ApS Â· Alt lÃ¥sesmedearbejde udfÃ¸res DRÃ&#x2020;NING OG FUGTISOLERING HÃ&#x2DC;JVANDLUKKERE

Â· Effektiv dÃ¸gnvagt 39 64 64 64 ROTTE- & MILJÃ&#x2DC;SAGER â&#x20AC;¢ KLOAKRENOVERINGER Specialfirma kloakreparationer (se artikel Reparation ogside 95) ValhÃ¸js for AllÃ© 175 Â· 2610 RÃ¸dovre Medlem af Danske Kloakmestre vedligeholdelse www.lock.dk Specialfirma for kloakreparationer DK-lÃ¥seservice â&#x20AC;&#x201C; 9911 Medlem af LÃ¥seog Sikringsteknikerne Godkendt kvalitetsstyringskontrol Medlem af Dansk Byggeri / Danske Kloakmestre â&#x20AC;¢ Kloakker Godkendt kvalitetskontrol

6&+8/

â&#x20AC;¢ DrÃ¦ning af kÃ¦ldre PGO SOU ENTREPRENÃ&#x2DC;R Â· AUT. KLOAKMESTRE /$1'6.$%6$5.,7(.7(5 JÃ&#x2DC;RGENâ&#x20AC;¢LYNGHOLM â&#x20AC;¢Reparation PumpebrÃ¸nde ENTREPRENÃ&#x2DC;R AUT. KLOAKMESTRE og NYMARKSVEJ 27 - 2650 HVIDOVRE E\UXP JnUGDQOÂ J KDYHU ZZZ VFKXO GN â&#x20AC;¢vedligeholdelse HÃ¸jvandlukkere JÃ&#x2DC;RGEN LYNGHOLM SRVW#VFKXO GN â&#x20AC;¢ TV inspektion NYMARKSVEJ 27 - 2650 HVIDOVRE â&#x20AC;¢ Kloakker )URGH -DNREVHQV 3ODGV 9DQOÂ¡VH â&#x20AC;¢ Kloakrensning DÃ&#x2DC;GNVAGT 30Â· 2000 00 SMALLEGADE 26 A FREDERIKSBERG â&#x20AC;¢ PumpebrÃ¸nde 36 78 40 04 0025 â&#x20AC;¢ Forsikringsskader WWW.AH-LAASE.DK LEGEPLADSUDSTYR ROTTEBRUD â&#x20AC;¢ Forsikringsskader Biltelefon dÃ¸gnvagt â&#x20AC;¢ Alt i lÃ¥se â&#x20AC;¢ Kopisikre nÃ¸gler â&#x20AC;¢ HÃ¥ndtering af 40 30 00 25 â&#x20AC;¢ HÃ¸jvandssikring af forurenet jordog parkudstyr â&#x20AC;¢ Oplukning â&#x20AC;¢ Sikringsarbejde Legepladser

36 78 04 00

kÃ¦ldertoiletter Bliv inspireret pÃ¥ www.hags.dk, eller rekvirer kataloger Legeplads- og parkudstyr Ã&#x2DC;sterfÃ¦lled Torv 14 B 2100 KÃ¸benhavn Ã&#x2DC;

Tlf. 3527 4040

â&#x20AC;¢ OmlÃ¦gning

Aut. â&#x20AC;¢ DÃ¸rlukkere

rottebekÃ¦mper

38 86 95 57 DÃ&#x2DC;GNVAGT

LEGEPLADSUDSTYR TÃ&#x203A;V godkendt efter DS/EN 1176 - ISO 14001 - ISO 9001

EVVA Carl F LÃ&#x2026;SESERVICE ServicePartner

LARS LAJ

Dahlberg LÃ¥se (Sigurd Dahlberg) Borgbjergsvej 21 2450 KÃ¸benhavn SV. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 51 00 04

Â®

Alt udstyr til legepladsen Naturlegepladser - Legehuse Borde/bÃ¦nke Tel. 32 82 10 33 - www.larslaj.dk Drogdensvej 43 - 2791 DragÃ¸r

DK-LÃ&#x2026;SESERVICE

Forretning og vÃ¦rksted Taastrup Hovedgade 113, 2630 Taastrup Fax 43 52 00 30

DAHLBERG LÃ&#x2026;SE DÃ&#x2DC;GNVAGT â&#x20AC;¢ LÃ¥sesystemer â&#x20AC;¢ Elektriske lÃ¥se

FORSIKRINGSGODKENDT Autoriseret Ruko og Medeco Service Montering, reparation og omkodning af lÃ¥se

â&#x20AC;¢UdfÃ¸rer Oplukning alle lÃ¥seâ&#x20AC;¢ Gitterog sikring sikringsopgaver â&#x20AC;¢ DÃ¸rpumper â&#x20AC;¢ Postkasser/anlÃ¦g â&#x20AC;¢ Pengeskabe â&#x20AC;¢ Adgangkontrol â&#x20AC;¢ Gravering â&#x20AC;¢ DÃ¸rtelefonanlÃ¦g www.dahlberglÃ¥se.dk

32 51 00 04

DÃ&#x2DC;GNVAGT 43 52 99 66 www.rudeco.dk

DLF LÃ&#x2026;SESMED E-mail: teknik@dk-laaseservice.dk Â· www.dk-laaseservice.dk

180

ServicehÃ¥ndbogen 2012

137

E-mail: teknik@dk-laaseservice.dk · www.dk-laaseservice.dk

LÅSESERVICE

JAHNS LÅSESERVICE

DØGNVAGT. DØGNVAGT.

Oplukninger og andet nødarbejde Pengeskabe • Dataskabe TV-overvågning • Adgangskontrol Mekanisk sikring • Låsesystemer Tilsluttet DLF Låsesmedens Garantifond

ALT LÅSEARBEJDE UDFØRES UDFØRES ALT LÅSEARBEJDE EFTER DERES BEHOV. BEHOV. EFTER DERES

UNDGÅ UNDGÅ VENTETID. VENTETID.

Fax: 35 39 10 04

Godkendt af forsikringsselskaberne

ISO 9001

OPLUKNING ELLER Når kvalitet er en OMKODNING tillidssag 09.00-17.00 = kr. 525,17.00-24.00 = kr. 575,Aut. ruko service 24.00-09.00 = kr. 675,-

FASTE FASTE KONKURRENCEKONKURRENCEDYGTIGE DYGTIGE PRISER PRISER MED MED FULD FULD GARANTI! GARANTI!

Nørrebrogade 84 • 2200 København N Østerbrogade 120-122 • 2100 København Ø

Fax: 35 39 10 04

SCANDIA Låseservice

www.jahns-laaseservice.dk www.jahns-laaseservice.dk Hvidovre Torv 4 • 2650 jahnslaase@post.tele.dk jahnslaase@post.tele.dk

Hvidovre Hvidovre Torv 4.A • 2650 Hvidovre

36 75 60 00 36 75 60 00

www.jahns-laaseservice.dk 128

Oplukninger og andet SØBORG HOVEDGADE 8 nødarbejde Pengeskabe • Dataskabe 2870 DYSSEGÅRD • Adgangskontrol TV-overvågning OPLUKNING DØGNVAGT • Låsesystemer Mekanisk sikring 3969-3-4-5-6 FAX 39 56 21 14 Godkendt af forsikringsselskaberne www.scandia-laase.dk

39 62 35 01 Tilsluttet DLF Låsesmedens Garantifond

Godkendt af forsikringsselskaberne

181

ISO 9001

Nørrebrogade 84 • 2200 København N Østerbrogade 120-122 • 2100 København Ø FREDERIKSBERG · Rødovre WWW.AH-LAASE.DK

• Alt i låse • Oplukning • Omlægning

• Kopisikre nøgler • Sikringsarbejde • Dørlukkere

36 70 60 30 DØGNVAGT Carl F

EVVA

ServicePartner

138

38 10 42 66 Se mere på: www.cg-entreprise.dk

Pengeskabe • Dataskabe Sportsbyg A/S • Københavnsvej 26A • DK-4000 Roskilde Adgangskontrol TV-overvågning LÅSESERVICE • •MALERMESTRE Tel. 4632 1701 • Fax 4632 1427 • Mekanisk sikring Låsesystemer www.sportsbyg.dk • Mail: sport@sportsbyg.dk

9911

525,575,e 675,-

KXO GN ejde, KXO GN litet re DQO¡VH

vre

tyr

ataloger

udstyr 4B

ftf.

nti rst

ISO 9001

AAAA Låseservice ApS Få et Allé godt tilbud Valhøjs 175 · 2610-Rødovre www.lock.dk Kontakt

Medlem af Låse- og Sikringsteknikerne

LÅSESERVICE

C.C. Låseservice

C.C.

Bytoften 22-24 Låseservice SØBORG HOVEDGADE 8 2650 Hvidovre

2870 AltDYSSEGÅRD i låse og dørpumper Tlf.: 36 752604 77 OPLUKNING SMALLEGADEVesterbro ADØGNVAGT · 2000 FREDERIKSBERG E-mail: kjaer@kjaer-as.dk 3969-3-4-5-6 FAX 39 56 21 14 WWW.AH-LAASE.DK 33 af24 90 90 Godkendt forsikringsselskaberne www.kjaer-as.dk • Alt i låse • Kopisikre nøgler www.scandia-laase.dk Istedgade 126, 1650 København V • Oplukning • Sikringsarbejde 181 • Omlægning • Dørlukkere

39 62 35 01

MALERMESTRE

38 86 95 57 DK-LÅSESERVICE DØGNVAGT

Forretning og værksted Taastrup Hovedgade 113, 2630 Taastrup EVVA Carl F Fax 43 52 00 30 ServicePartner

He St Te

Alt i låse og dørpumper Vesterbro

33 24 90 90

Istedgade 126, 1650 København V

Malerfirmaet Ole Christiansen – 9760 låseservice LÅSESERVICE Malerfirmaet Preben Kjær A/S SCANDIA Låseservice Hellerup KØBENHAVNS låse service

– 10.005

n 78 33 19 20

Godkendt af forsikringsselskaberne

· AltNørrebrogade låsesmedearbejde udføres 84 • 2200 København N 2100 Ø 120-122 ·Østerbrogade Effektiv døgnvagt 39 •64 64København 64

R n

KØBENHAVNS DK-LÅSESERVICE

LÅSEKOMPAGNI Strandv. 183, 2900 Hellerup . 39 62 35 01 KØBENHAVNS Forretning og værksted K. Telefax . . Holbergsgade . 33 . . . 33 . . .1100 . 1057 . . 61 .Kbh. . 39 62 17 54 Taastrup Hovedgade 113, 2630 33 33 00Taastrup 61 Holbergsgade 11

LÅSEKOM LÅSEKOMPAGN med garanti

Københavns Låsekomp 1057 København K Tlf E-mail: kompagni@wanadoo.dk Swift kode NDEADK Københavns Låsekompagni IbanAps nr. Dk 84 2000 348 Holbergsgade 11 1057 København K Tlf. 33 33 00 61 Fax. 33 15 E-mail: kompagni@wanadoo.dk CVR.nr. 26 56 58 04 Swift kode NDEADKKKXXX Iban nr. Dk 84 2000 3483 983 963 DANSK LÅSESMEDE FORENING

Fax 43 52 00 30

Låsearbejde udføres

FORSIKRINGSGODKENDT Holbergsgade 11 · 1057 København K Autoriseret Ruko og Medeco Service Montering, reparation og omkodning af låse www.laasekompagni.dk

• Låsesystemer • Oplukning • Dørpumper • Pengeskabe • Gravering

• Elektriske låse • Gitter sikring • Tyverialarm • Adgangkontrol • Dørtelefonanlæg

DØGNVAGT 43 52 99 66

FORSIKRINGSGODKENDT Autoriseret Ruko og Medeco Service Dahlberg Låse (Sigurd Dahlberg) Montering, reparation og omkodning af låse

E-mail: teknik@dk-laaseservice.dk · www.dk-laaseservice.dk LERFIRMAET A M 21 AHL JOHA Borgbjergsvej D NS .Elektriske . . . . . . . . . . . . låse . . . . . . . . . . . 32 51 00 04 2450 København EN SV•Udfører • Låsesystemer EN V Ø • Oplukning • Gitter sikring låseservice – 9925 solidt & Scandia renligt

DAHLBERG LÅSE DØGNVAGT 43 52 99 66 DØGNVAGT

en e 9001 et.

LÅSESERVICE Tilsluttet DLF LÅSESERVICE Låsesmedens Garantifond

• Dørpumper • Tyverialarm Postkasser/anlæg håndværksarbejde • Pengeskabe • Adgangkontrol • Gravering • Dørtelefonanlæg

E-mail: teknik@dk-laaseservice.dk · www.dk-laaseservice.dk

Udfører alle låse- og sikringsopgaver

32 51 00 04

JAHNS LÅSESERVICE Glæd dig til et flot resultat Citymaler.dk www.dahlberglåse.dk

Citymaler.dk Mobil: 20 68 48 82 Telefon: 12 32 97 82 90 Hj.side: www.citymaler.dk Holger Drachmannsvej E-mail: michaelhusum@ofir.dk 2800 Kgs. Lyngby Gimles Allé 1A, 2300 København S

DLF LÅSESMED

- færdig til aftalt tid !

v/ Michael Jørgensen

33 24 82 36

ALT UDFØRES ALT LÅSEARBEJDE LÅSEARBEJDE GodtUDFØRES håndværk EFTER BEHOV. EFTER DERES DERES BEHOV. Udføres alt malerarbejde Vi istandsætter bl.a.: Facader, Vinduer, Trapper, Vedligeholdelseskonto Lejligheder & kontorer ´ Trappeopgange GARANTI PÅ KVALITET Vinduer UNDGÅ UNDGÅ& Facader ´ Tapet ´ Filtarbejde VENTETID. VENTETID. OPLUKNING ELLER

elt

Profession

Når er en Med egenkvalitet lift og stilladser OMKODNING tillidssag derved billigere for dem525,09.00-17.00 = kr.

DØGNVAGT. DØGNVAGT. Servicehåndbogen 2012

17.00-24.00 = kr. 575,-

JAHNS LÅSESERVICE Mesterlodden 8

2820 Gentofte ALT LÅSEARBEJDE UDFØRES Fax: 35 39 Tlf.: 10 04 32 EFTER DERES BEHOV.

58 62 41

www.folmerhansen.dk

Oplukninger og andet nødarbejde UNDGÅ VENTETID. Pengeskabe • Dataskabe Når kvalitet er en • Adgangskontrol TV-overvågning Malerfirmaet Ole Christiansen ApS tillidssag • Låsesystemer Mekanisk sikring Generatorvej 13 DØGNVAGT. 2730 Herlev . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39 69 51 54 Telefax . . . . . . . . . . . . . .Aut. . . . . ruko . . . . . service . . 39 69 51 59 Tilsluttet DLF Godkendt af Hjemmeside Låsesmedens . . . . . . . .Garantifond . . . . www.malermesterole.dk forsikringsselskaberne FASTE Mail . . . . . . . . . . . . . . . . . . ole@malermesterole.dk KONKURRENCEISO 9001 DYGTIGE PRISER MED FULD GARANTI! Nørrebrogade 84 • 2200 København N www.jahns-laaseservice.dk Østerbrogade 120-122 • 2100 København Ø jahnslaase@post.tele.dk Hvidovre Torv 4.A • 2650 Hvidovre

36 75 60 00

139

MALERMESTRE malermestre

NYOPGANG.NU Malerfirma med speciale i renovering af opgange

Telefon

40 13 06 88 Refshalevej 169B • 1432 Kbh. SV 44447747#9461

mail: info@nyopgang.nu

Malerfirmaet JOHN PETERSEN ApS

Alt indenfor maling og vægbeklædning A/S J.P. Hoverby AS blev etableret i 1896 og vi har en lang tradition bag os med fokus på kvalitet og service. Vi udfører alt arbejde på vinduer, trapper og facader. Som en del af vores service kan vi også kirstinehøj tilbyde murer,59 tømrer/ snedker, gulvbelægdk-2770 kastrup ninger samt el arbejde i totalentreprise. t: 3321 5767 m: 4090 5044 f: 3323 5761

Moderne malerarbejde er www.vejdiksen.dk mere end godt håndværk! vejdiksen@vejdiksen.dk 132 140

Trapper Lejligheder

Kontorer Vinduer GARANTI PÅ KVALITET

Telefon Mobil Fax E-mail Web

36 49 85 69 40 42 12 49 36 49 85 67 kontakt@malerjohn.dk www.malerjohn.dk

er for g kun stninbejdet, ureret

værkets Ankenævn og garantiordningen kan fås ved henvendelse på telefon: MALERMESTRE • MURERMESTRE Danske Malermestre: 32 63 03 70 Håndværkets Ankenævn: 70 20 25 37.

MALERMESTRE

det er isager Maler-

Hansen Tom Malerfirmaet

Herlev Bygade 78A, 2730 Herlev ......................................... 44 94 90 87 Telefax.................................................. 44 94 90 27 Mobil .................................................... 20 31 70 87

MALERFIRMAET TOM HANSEN

ket af

år udsom-

e eller ejde i

Hørkær 7-9 2730 Herlev Telefon 44 84 99 44

– Kvalitet & Service i top – Renovering & vedligeholdelse af Trapper • Vinduer • Facader Kontorer • Ejendomme

Mobil 40 56 99 44 Fax 44 92 17 00

Gratis tilbudsgivning www.tomhansen.dk

info@alogholmmalerfirma.dk www.alogholmmalerfirma.dk

Gratis

Garanti på kvalitet

Tilbud på maling af Hovedtrapper og køkkentrapper MURERMESTRE • OLIE • OLIEFYRSSE Vinduer udvendig Eget stillads og lifte Martin Hansen kontaktos@brdr-lauridsen.dk Altwww.brdr-lauridsen.dk murerarbejde udføres Telefon 4444 5402

21 22 19 10

Tils

Alt Flis Eje

MURERMESTRE Tagensvej 33, 4. th. • 2200 København N

STEEN NIELSEN BYGNINGSRENOVERING

• Murerarbejde • Tømrerarbejde • Bygningsrenovering Sølvgade 30 · 1307 København K Tlf. 33 91 15 60

Murerarbejde i høj kvalitet udføres: • Moderne og traditionelle badeværelsesløsninger. • Alle former for naturstensbeklædninger. • Renovering af fredede og bevaringsværdige bygninger m.v.

Murerfirmaet

Petersen & Bærgaard ApS Ordrup Jagtvej 93 · 2920 Charlottenlund Telefon 38 71 94 10 Kontortid 8.00 til 16.00 mandag-fredag info@p-b.dk www.petersen-baegaard.dk

OLIE • OLIEFYRSSERVICE Servicehåndbogen 2012

141

MURERMESTRE Al-tagservice ApS Rosenørns Allé 57, kld. tv . . . . . . . . . . . . 35 35 56 56 1970 Frederiksberg C

Tagarbejde på ældre ejendomme

ter Kim Jensen – 10174

P. Winther Jespersen A/S • Jord, Beton & Kloak • Murerarbejde • Tømrerarbejde • Hovedentrepriser • Aut. kloakmester Jespersen P. Winther A/S Hejrevej 5, 2400 Kbh. NV. . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 82 21 20 Fax. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 82 00 21 Mail: pwj@pwj.dk www.pwj.dk

Al-tagservice

35 35 56 56 www.al-tagservice.dk

– 9850 Erik Møller ApS MU M E ST E R K IM J EN S EN Murer- RER og Totalentreprenør

4 74 2 65

www.emmurer.dk

• murerarbejde

• tagarbejde

• malerarbejde

ALTMURERARBEJDE MURERARBEJDEUDFØRES UDFØRES ••ALT • flisearbejde • tømrer- & • VVS-arbejde OMBYGNING ••OMBYGNING snedkerarbejde • TAGARBEJDE • TAGARBEJDE

STER

35 38 59 60 / 40 10 59 60 Fåborggade 1 • 2100 Kbh. Ø

•• REPARATION OG VEDLIGEHOLDELSE VELIGEHOLDELSE REPARATION OG •• FACADEARBEJDE FACADEARBEJDE •• ALT ALT FLISEARBEJDE FLISEARBEJDE • VVS OG BLIKKENSLAGERARBEJDE

Tlf. 2828600 MOBIL 600800 800• deresmurer@hotmail.com E-MAIL info@deresmurer.dk

yelse...

et til pga, reeller

vali-

g ng

Martin Hansen

HALD & HALBERG A/S Alt murerarbejde udføres Roskildevej 396 · 2630 Taastrup 21 22· Fax 194310 Tlf. 43 52 94 25 52 94 21 www.mhmurer.dk www.haldoghalberg.dk

38 10 42 66

Hald & Halberg A/S udfører opgaver for statsinstitutioner, boligselskaber, andelsboligforeninger og private bygherrer. Referenceliste rekvireres. Guldbergsgade 128, 2. sal •kan 2200 København N

142

159

Se mere på: www.cg-entreprise.dk

Renovering efter brand- vandskader. Renov. for knirken og gyngende gulve. PORTTELEFONANLÆG/DØRTELEFONER • RENGØRING Lægning af brædde- og parketgulve. 30x60 – 10133 Alt udf. El-hjørnet over vedligelseskonto.

PORTTELEFONANLÆG/DØRTELEFONER GULVLØSNINGER • INGENIØRER/RÅDGIVENDE

36 17 76 07

GULVLØSNINGER www.dana-gulve.dk

topkem rengøring – 9905Kan

EL-HJØRNET Godthåbsvej 57

Videx porttelefoner

www.videx.dk www.navneplader.dk TLF. 38 86 88 56 Vore radiodirrigerede FREUND www.diagrammer.dk vogne kommer overalt. FREUND ELEKTRONIK A/S Dørtelefonanlæg 20 49 10 32 Fuglebakken 119 - og 5210service Odense NV - Tlf. 66 16 24 14 - Fax 66 16 29 44 www.slutblik.dk - freund@freund.dk - www.freund.dk Reparationer 2000 Frederiksberg

Vagtnr. 38 86 88 56

INGENIØRER/RÅDGIVENDE

AUTORISERET EL-INSTALLATØR

L GERSONSVEJE79 L 17 01 LYS TELEFON 39A62 D ANTENNE www.msgulve.dk EN S

BREDBÅND DØRTELEFON EJENDOMS-INST.

Linoleum - Vinyl Kokoswww.rosendal-el.dk - Kork Væg til væg Frankrigsgade 17 - tæpper 2300 Kbh.S. 32 84 90 06 DØGNVAGT Gulvafslibning

el-installatør •Aut. Andelsog ejerforeninger •EL-HJØRNET Facader – vinduer APS •Godthåbsvej Trappeopgange 57 Frederiksberg •2000 Vandskader TLF. 38 86 88 56 www.adiaz.dk

www.el-hjoernet.dk

www.adiaz.dk

Vagtnr. 38 86 88 56

Vore radiodirigerede vogne kommer overalt.

Tlf. 3555 3284 Dørtelefonanlæg Fax. 3331 3284 og service Reparationer

G AR AN T I P Å K VALIT ET

Professionelle Gulvløsninger. Topkem Rengøring ApS WWW.PRas.dk Ålekistevej 83 38 10 42 66 2720 Vanløse . . . . . . . . . . . . . . . . .45 . 38 71 25 5022 99 88 RENGØRING

Telefax . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 71 25 49

Se mere på: • Trapperengøring www.cg-entreprise.dk

• Ejendomsservice • Vinduespolering

• Brandskader

• Højtryksspuling af skakter

POSTKASSER • POSTKASSEANLÆG

Topkem Rengøring ApS

5 k

din trappe klare vinterens slid ?

Porttelefonanlæg 230V røgalarmer PORTTELEFONANLÆG • POSTKASSER • POSTKASSEANLÆG Audio eller video Deres G Gulvmand ulvmand ((Bjarne Bjarne Holm)..............43 ) 60 10 32 m/batteribackup Adgangskontrol Aut. el-installatør Redningsstiger

Buddingevej 85 2800 Kgs. Lyngby Tilsluttet Gulvbranchens Samarbejds- og Oplysningsråd/ Vådrumskontrol/ Arbejdsgiverforeningen

Vi giver dig kvalitative og økonomisk gode løsninger på små og store opgaver indenfor vores branche! Ring til 167 os på 45 88 25 12 for et uforpligtende tilbud! www.abc-rengoering.dk

Tlf. dag 20 57 20 16 12 • jaren@email.dk Tlf.12 Dag 57 16 Jes Andersen’s Rengøring · Ejbyvej 69 · 4623 Lille Skensved

Servicehåndbogen 2012

• Viceværtservice • Trappevask • Havepasning • Snerydning • Kontorrengøring • Flyttelejligheder • Hovedrengøring Ring for et uforpligtende tilbud

40 82 70 70

143

RENOVERING

••

an t ar

•• 1

år s g

• Spar op til 50%. Hurtig færdig, uden støv og støj. • Få et tilbud! Ring nu – 10.008 bygningsingeniør Søren Dallov Ibsen på tlf. 40561976 • Mail kontakt@greenpipe.dk • • Se film på www.greenpipe.dk •

an t ar

• Nye vandrør med relining. Ingen nedrivning af køkken og bad.

år s g

Thorsmosen 5A • 3500 Værløse

REVISORER

Andelsboligforeninger ejerforeninger vi tilbyder: • revision • regnskab • rådgivning Registrerede Revisorer Gutfelt & Partnere A/S Tømmerupvej 75, 2770 Kastrup Tlf: 32 52 23 53, Fax: 32 52 63 43 info@gutfelt-partnere.dk, www.gutfelt-partnere.dk

144

DATAREVISION

Registrerede revisorer Pile Allé 29 • Frederiksberg. Medlem af FSR – danske revisorer

REVISORER

RevisoR foR meRe end 100 ejeR - og andelsboligfoReningeR

statsautoriseret revisionsaktieselskab nyhedeR om bl.a. Regnskab, skat og moms på www.foReningsRevisoR.dk

Vester Voldgade 107 dK-1552 KøbenhaVn V tlf.: 33 15 27 27 fax: 33 15 47 04 e-mail: tt@ttreVision.dK www.ttreVision.dK

TT Revision_annonce_125x90.indd 1

Servicehåndbogen 2012

18/09/12 20:33:32

145

SALT • SKADEDYRSBEKÆMPELSE SALT • SKADEDYRSBEKÆMPELSE • ROTTEBEKÆMPELSE Dansk SkadedyrsService Bjergbakkevej 248, 2600 Glostrup. . . . . . . . . . . . .43 42 52 02 Fax: 43 42 52 03 • www.dkss.dk

Professionelle sikringsaftaler

• Duesikring • Oprens • Desinficering Myrer - Kakerlakker - Møl

n – 9793

Mus - Hvepse - m.v. SKADEDYRSBEKÆMPELSE • SKADESER Autorisation til effektiv bekæmpelse af rotter, muldvarpe, mosegrise

Ring for tilbud og uforpligtende rådgivning

Grus i 25 kg sække STRADA mix i 20 kg sække 50% grus + 50% vejsalt

Tlf. 43 42 52 02 Bil 40 86 52 02-

38 10 42 66

Københavns Kommune Teknik- og Miljøforvaltningen Se mere på: Skadedyrskontrollen www.cg-entreprise.dk Rottebekæmpelse

SKADEDYRSBEKÆMPELSE SKADEDYRSBEKÆMPELSE i Københavns Kommune

foretages af Teknik- og Miljøforvaltningen: Telefon 33 66 58 17 E. S. -Special Service Mandag torsdag: kl. 8.15 - 15.45 Medlem af Fredag: kl.Dansk 8.30 Desinfektør - 15.15 Forening

Ejen

Bekæmpelse af alle skadedyr. Akutte rotteproblemer Duesikring/Fast udenfor Teknik- oggaranti. Miljøforvaltningens åbningstid – kontakt Rådhuset: Tilbud uden forbindende Telefon 33 25 Rødovre 85 Axelhøj 26 -66 2610 www.kk.dk/rottefriby

info@esspecialservice.dk 36 70 12 70· 36 70 12 70

MORTALIN – EKSPERT I SKADEDYR DANSK KLOAKRENOVERING Aut. kloakmester ApS

Serviceaftaler mod skadedyr. SKADEDYRSBEK. • ROTTEBEK.

39 69 47 11

138

Rotte brud

J. Lyngholm & Sønner ApS · · · · · · · · · Kryb-væk · · · ·

36 78 04 00 40 30 00 25

146

INSEKTER: Bekæmpelse af væggelus, myrer, lopper, hvepse, kakerlakker. Rotte- og miljøsager Forebyggelse. Insektnet tilMørkhøj vinduer Bygade 34 2860 Søborg og døre. Aut. kloakarbejde Aut. rottebekæmpelse WWW.DANSK-KLOAK.DK ROTTER OG MUS: Sikring mod rotter Dræning Kloakspuling mus. Forebyggelse og bekæmpelse. Jord ogBeton TV Inspektion DUER: Sikring af tag/facader modBelægninger Forureningsentrepriser tilhold af duer. Pigge, wire, el-hegn. Miljøarbejde Betonskæringer Behandling af Forsikringsskader Vand iTRÆSKADEDYR: kældre Skadedyrsbekæmpelse træværk mod skadedyr (garanti).

ŀ ŀ ŀ ŀ ŀ ŀ

Kloakmestrenes Entreprenør - Aut. Kloakmestre Kvalitetskontrol Myrer,27 Hvepse,Dansk Kakerlakker, Jørgen Lyngholm - Nymarksvej Byggeri kloakmestre www.dbe@dbe-lyngholm.dk - 2650 Hvidovre Borebiller, Lopper, Danske Rotter, Væggelus,

Duer, rengøring/desinfektion efter duer 199

Herle

AAB SCH

SNEDKERE/TØMRERMESTRE

LKA

Entreprise ApS Tlf 36 49 40 49 Fax 36 49 30 29 Bil 20 40 08 54 www.lka-entreprise.dk

Alt indenfor byggeri

Servicehåndbogen 2012

147

SNEDKERE/TØMRERMESTRE

SNEDKER • TØMRERMESTRE

Ejgild Olsen

Tømrer • Snedkermester • Entreprenør

Reparationer Forsikringsskader Ombygninger Køkkenmontering Døre og vinduer Flakholmen 32 • 2720 Vanløse Tlf: 38 71 32 39 • 21 66 89 04

P. Winther Jespersen A/S • Snedkerarbejde • Tømrerarbejde • Værkstedsarbejde • Svampeskader • Reparation og vedligeholdelse

35 82 21 20

Tlf:

Tømrer og bygningssnedkeri

Tøm

Tlf 36 70 68 34. mobil 40206834 · 40346834

Tlf 3

• bygningshåndværk gennem generationer • nybygning · ombygning · tilbygning • dør- og vinduesudskiftning · termoglas • udbedring efter bygningskader • bygningsvedligeholdelse

• byg • nyb • dør • udb • byg

Valh

Valhøjs allé 169 . 2610 Rødovre

Ejgild Olsen Tømrer • Snedkermester • Entreprenør

Ejendomsservice Reparationer Renovering FLEMMING HOLTZE

ApS

Forsikringsskader TØMRER- & SNEDKERMESTER Valhøjs Allé 190B - 2610 Rødovre

Tlf. 40 97 73 03 –

Svampeskader

Privat: 36 70 73 03 Ombygninger flemming.holtze@ofir.dk

Køkkenmontering TOTALENTREPRISE

TØ

Rin

Døre og Vinduer

VINDUER OG DØRE – HURTIG LEVERING RENOVERING OG REPARATION

Flakholmen 32 • 2720 Vanløse SPECIALE: KØKKEN – FORSATSVINDUER Tlf: 38 71 32 39 • Bil: 21 66 89 04 THERMOVINDUER AF EGETRÆ

148

204

SNEDKERE/TØMRERMESTRE • SVAMPESKADER SNEDKERE/TØMRERMESTRE

TØMRERMESTER

JIM JENSEN A/S Alt snedker/tømrerarbejde og murerarbejde udføres. Fremstilling af: Trapper - døre samt vinduer Nyholms Alle 13 - 2610 Rødovre Tlf: 36 41 43 48 - Fax: 36 41 43 85 www.jimjensen.dk - info@jimjensen.dk

HUSSVAMP LABORATORIET ApS Bygstubben 7 · 2950 Vedbæk Tlf. 45 66 26 62 · Fax. 45 66 38 54 E-mail: dry-rot@hussvamp-lab.dk www.hussvamp-lab.dk

Rådgivning vedr. svamp & insekter i bygninger ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓

Forebyggelse Opsporing Identifikation Svampeforsikring Svampemidler Reparation

✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓

Indeklima Skimmel Materialeprøvning Syn & skøn Kurser Forlag

Effektivt middel mod svamp og insekter. Desuden er det et fantastisk grundingsmiddel til træværk.

Så ring til os og få en professionel rådgivning om problemet eller prøv et af vores effektive produkter.

Læs mere på: www.lavtox.dk

Har du problemer med skimmel grønne belægninger eller borebiller i dit træværk?

SVAMPESKADER

Mandal Allé 9A - 5500 Middelfart Tlf.: 75 82 50 33 - e-mail: lavtox@lavtox.dk

Servicehåndbogen 2012

149

35 35 56 56

Micro Clean A/S · Dr. Neergaards Vej 15 · 2970 Hørsholm

SVAMPESKADER • TAGDÆKNING/TAGRENOVERING

Telefon: 4566 0399 · Fax: 4566 4922 e-mail: microclean@microclean.dk

SVAMPESKADER

Al-tagservice – 10309

TAGDÆKNING/TAGRENOVERING Hansen’s Th.Eftf. Slagelsesgade 11, 2100 Kbh. Ø . . . . 35 42 04 11

BLP TAGDÆKNING v/Bent Leth Poulsen

PROBLEMER MED INDEKLIMA? SVAMPE- OG INSEKTSKADER?

Er taget utæt – det kan ske sagen er let – Ring til BLP

e – 9739 9739 Vi kan tilbyde:

Bygningsundersøgelse Skadesopklaring: – fugt, indeklima, svampe, insekter mm. Rådgivning om forebyggelse og bekæmpelse

www.th-hansen.dk

TH. HANSEN’S EFTF. ApS

BYGGERI

Blikkenslagerværksted Aut. gas - vand og sanitetsmester Centralvarme og fjernvarme Energibesparende Automatik Tagdækning Kålagervej 37 · 2300 Kbh. S

72 20 22 26

32 58 71 31

www.teknologisk.dk

206

TAGDÆKNING/TAGRENOVERING RING • TAGRENS TAGDÆKNING • TAGRENOVERING • TAGRENS • THERMOGRAFI • tagrens

DAN-TÆT

Al-tagservice ApS Rosenørns Allé 57, kld. tv . . . . . . . . . . . . 35 35 56 56 1970 Frederiksberg C

TAGDÆKNING

15 AN TI

TAG FACADE

Tagrenovering • Ny- og omdækning Bygningsrenovering med system og omtanke Reparation &medVedligeholdelse Bygningsrenovering med system og omtanke Bygningsrenovering system og omtanke

10 års garanti - med garanti!

36 16 67 06

Telefax ...............................................................36 16 50 63 Biltelefon............................................................30 24 51 66

Tagarbejde på ældre ejendomme

Byggeentreprise A/S TAG · FACADE · VINDUER Tlf. 46 328 328 www.3t.dk · E-mail: 3t@3t.dk

DANSK-TAGRENS

Trænger dit tag til et nyt look og en Afrensning og maling Al udvendig renovering længererenovering levetid, kontakt os for et Al udvendig af asbest, beton og renovering Al udvendig uforpligtende tilbud. Vi er speciaeternittage afog tag og facader lister i rensning og maling af asbest, afogtag facader facader Rengøring, algefjerner8 af tag eternit og betontage. Vi er medlem og flere farver at vælge

Private, offentlige, erhverv og boligforeninger -offentlige, Private,-offentlige, og boligforeninger af dansk byggeri tagmalerforening, - Private, erhverv ogerhverv boligforeninger imellem - Nyt eller det gamle? Nyt eller bevar detbevar det ergamle? din sikkerhed for godt - Nyt eller- bevar det gamle? 25 årshåndværk. erfaring Vi arbejder kun-med - 25 års erfaring - 25 årsmiljøgodkendte erfaring • produkter • Vi hjælper dig med at finde den bedste 06 Vi hjælperVidig hjælper medden at finde den bedste med atdig finde bedste Professionelt arbejde, • tekniske og mest økonomiske løsning. tekniske og mest økonomiske 5mest års garanti tekniskemed og økonomiske løsning. løsning. •

www.falk-tag.dk www.falk-tag.dk www.falk-tag.dk www.falk-tag.dk www.falk-tag.dk www.falk-tag.dk Når du vil have et nyt gammelt tag

Professionel og miljørigtig tagrenovering

tlf. 4675 5970

tlf. 5970 TLF. 58 385970 47 4675 48 • BIL. 21 94 39 75 tlf. 4675 info@dansk-tagrens.dk • www.dansk-tagrens.dk Hansen’s Th.Eftf. Slagelsesgade 11, 2100 Kbh. Ø . . . . 35 42 04 11 www.th-hansen.dk

150

Al-tagservice

Andels- og ejerforeninger Facader – vinduer Trappeopgange www.adiaz.dk Vandskader www.al-tagservice.dk www.adiaz.dk

35 35 56 56

Tlf. 3555 3284 Fax. 3331 3284

G AR AN T I P Å K VALIT ET

THERMOGRAFI Kurt Andersen Thermografi

3670 7304

Rødovre Centrum 277 · 2610 Rødovre

TAGDÆKNING/TAGRENOVERING • TØRRERUM TAGDÆKNING/TAGRENOVERING

TØRRERUM

Affugtning af tørrerum

– 9762

Byggeentreprise A/S TAG · FACADE · VINDUER

Skånsom og effektiv tørring af tøj* - uden varme - uden slid på tøjet - fra verdens førende leverandør af sorptionsaffugtere *metoden anvendes bl.a. i Forsvarets tørrerum

Tlf.: 4495 3355 • www.munters.dk

Tlf. 46 328 328 www.3t.dk · E-mail: 3t@3t.dk

TAGDÆKNING • TAGRENOVERING • TAGRENS ÅR

S TI K RA JE G GT TA

CE VI

S 0– G 1 TAGS ApS AR 5 S ’ BLP TAGDÆKNING AN E B TI R K v/Bent Leth Poulsen Alt under et R Er taget utæt – det kan ske

Tegl, decra, eternit, tagpap.

sagen er let –af Ring til BLP Opsætning plast, zink og ståltagrender. Renovering af alle tagtyper. Maler-, murer- og tømrerarbejde.

SPECIALE: Icopal tagpap fra 98,- kr. pr m2 Et firma medwww.blp.dk mere end 30 års erfaring.

32 58 71 31 / 32 50 18 05 40 25 80 52 · 36 46 75 78 Kirstinehøj 24 · 2770 Kastrup Fax 36 46 75 72 · www.kb-tagservice.dk

Dania Tagdækning Retortvej 56 · 2500 Valby · Tlf. 36 45 40 06

Tagpap-reparationer Vedligeholdelse Virksomhed og ejendomsservice 10 års garanti. Mobil: 20 24 34 06 · Fax: 36 45 40 56

DAN-TÆT

TAGDÆKNING Tagrenovering • Ny- og omdækning Reparation & Vedligeholdelse

10 års garanti - med garanti!

36 16 67 06

Telefax ...............................................................36 16 50 63 Biltelefon............................................................30 24 51 66

Værdiskabende DANSK-TAGRENS ejendomsadministration Trænger dit tag til et nyt look og en

Afrensning og maling kontakt ombeton du ønsker et godt miljølevetid, i din ejendom eller om os du for et afUanset asbest, og at skabelængere at forbedre ejendommens økonomi, så kan tilbud. Colliers Ejendomsuforpligtende Vi er speciaeternittage Iønsker samarbejde med dig og din bestyrelse administration hjælpe.

lister i rensning og maling af asbest,

udvikler ejendoms brugsværdi Rengøring, I samarbejdealgefjernermedvi digdin og resten af din bestyrelse, udvikler vi din eternit og betontage. Vi ejendoms er medlem og…flere farver– at brugsværdi detvælge skal være rart at bo i din ejendom. Vi kan bl.a hjælpe ligesom vi kan arbejde på også at af dansk byggeri tagmalerforening, med at få etableret altaner og skabe et åbent og tillidsfuldt demokrati i imellem det er din værdi. sikkerhed for godt foreningen. udvikle ejendommens

Vi…arbejder kun med håndværk. ejendomsværdi – hvis din forening vil arbejde for at forøge ejendommiljøgodkendte mens værdi, har vi mange redskaber, som kan anvendes for at opnå dette produkter formål. Kontakt direktør Carsten Volden på Professionelt telefon arbejde, 58 58 37 72 > Kontakt med 5 årsdirektør garantiCarsten Volden

cvo@colliers.dk på telefon 58 58 37 72 eller

eller via e-mail

Nårviadue-mail: vil have et nyt cvo@colliers.dk Professionel og miljørigtig tagrenovering gammelt tag www.ceadm.dk

TLF. 58 38 47 48 • BIL. 21 94 39 75 info@dansk-tagrens.dk • www.dansk-tagrens.dk Colliers Ejendomsadministration > København > Aarhus Servicehåndbogen_125x190.indd 1

Dortheavej 7, Servicehåndbogen 2012 4660 Store Heddinge

. . . . . . . . . . . . . . 56 50 00 53

13/08/12 14.39

151

VALUARER

Andelskronen bør fastsættes efter kendskab til ejendommens markedsværdi. Kontakt os for en uforpligtende drøftelse og tilbud om valuarvurdering. Helle Horn Kramer · Statsaut. ejendomsmægler · Valuar Telefon 58 58 38 06 · hh@colliers.dk

www.colliers.dk Colliers International Danmark A/S

Ønsker i en korrekt og professionel vurdering af jeres andelsboligforening? Vi har mange års erfaring i udarbejdelse af valuarvurderinger, og hos os får i alle vores beregninger udleveret, så i kan se, hvordan vi kommer frem til ejendommens værdi. Vi samarbejder med ledende advokatfirma indenfor lejeret, så vi altid er opdateret på viden og kan vurdere, hvad der bedst kan betale sig for jeres andelsboligforening.

danbolig erhverv København Dr. Tværgade 26, 1302 København K Tlf.: 3283 0610, erhverv.kbh@danbolig.dk, www.danbolig.dk/Erhverv

152

VALUARER • VANDBEHANDLING

Hans Trebbien

Statsaut. ejendomsmægler og Valuar Landsdækkende rådgivning ved valuarvurdering af andelsboligforeninger. Vurdering af andelskronen. Køb, salg & vurdering af fast ejendom samt vurdering af forbedringer i de enkelte lejligheder. Medlem af DE/Dansk Ejendomsmæglerforening Peder Skrams Gade 27

Tlf. +45 33 14 07 38

DK-1054 København K

Fax +45 33 14 08 38

Tilsluttet / Member

hanstrebbien@mail.tele.dk

Dansk Ejendomsmæglerforening

Wismann Property Consult A/S • • • • • •

Vi har mere end 100 trofaste A/B klienter år efter år Rådgivning om drift, finansiering til lavere boligydelse Værdiansættelse ved valuarvurdering – du kan stole på Beskyt andelskronen i 18 mdr. frem for fald i off. vurdering kontakt os for en gratis screening læs artikler på www.wismann-as.dk Lars Wismann, cand. merc. statsaut. ejd. mgl & valuar Tlf..: 4088 1998, e-mail: lw@wismann-as.dk, , CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st, 1635 København V

VANDBEHANDLING

• Legionella kontrol • Blødgøring og afsaltning • Korrosionsbeskyttelse Tlf. 48 13 44 00 / www.guldager.com

Servicehåndbogen 2012

153

VARMEMÅLERE/VARMEREGNSKAB/VANDMÅLERE

Hvorfor betale for varme ingen bruger? Branchens eneste... Techem har fordelingsmålere der, via adapterm, kan behovsstyre varmesystemts fremløbstemperatur.

adapterm kan spare på varmeforbruget. • Dine varmefordelingsmålerne på radiatorerne, kan give data til varmesystemet og reducere spildvarmen i ejendommen. • Du vil som beboer opleve samme komfort, der vil være lige så varmt som tidligere. Den eneste forskel er den kontante besparelse på varmeregningen. • Følg forbruget og besparelsen online Meget mere end fordelingsregnskaber

Focus på ressourcer

www.techem.dk - Tlf.: 33 32 57 00

Kontakt os for yderligere materiale.

Tjen på investeringen, typisk efter 3 år Servicehaandbogen - Techem adapterm 14. septermber 2011 125x90 .indd 1

ista er den bedste garanti for, at den enkelte beboer kun betaler for sit eget forbrug

ista Danmark A/S , Brydehusvej 13, 2750 Ballerup , Telefon: 77 32 32 32, www.ista.dk 154

14-09-2012 13:50:00

Nybrovej 65, 2820 Gentofte * Blødtvandsanlæg for sæbebesparelser og Tlf.: 45 88 16 88 Fax: 45 88 25 07 mindre miljøforurening. VASKERIMASKINER • VENTILATION/SKORSTENSFEJERE

VASKERIMASKINER • VASKEMIDLER KOMPLETTE VASKERILØSNINGER - PROJEKTERING INSTALLATION - SERVICE - FINANCIERING

ALT TILSystems BEBOERVASKERIET Electrolux ET Laundry MILJØVENLIGT VASKERI BEGYNDER ALLEREDE Denmark A/S VED PROJEKTERING AF MASKINER * Vaskemaskine: 4,5 OG - 6 -VALG 7 - 10 - 16 kg. med vand og energibesparende ØKOHammerholmen 24 28, 2650 Hvidovre Kontakt os allerede idag for morgendagens programmer. Også vaskeriløsning højcentrifugerende, Salg . . . . . .der . . ikke . . . miljøvenlige .kræver . . . . centrifuge. . .63 76 22 20 Service . . *. .Centrifuger: . . . . . . . .8.-12 . . .63 76 22 21 kg. www.electrolux.dk/laundrysystems * Tørretumblere: El/gasopvarmet med ls.salg@electrolux.dk computerstyring, restfugtighedsstyring og antikrølprogram. Nyt tørresystem med op til 30% energibesparelser.

Salg og service * Strygeruller: 18-25 af og 29 cm. valsediam., 100 - 120 - 140 - 160 - 200 cm. komplette vaskeriløsninger arbejdsbredde.

* Pengeløse betalingssystemer med elektronisk reservation og adgangskontrol. Chipkort, elektroniske nøgler. * Automatiske for flydenHenvisning tildoseringsanlæg side 79 de sæbe.

* Blødtvandsanlæg for sæbebesparelser og mindre miljøforurening. KOMPLETTE VASKERILØSNINGER - PROJEKTERING INSTALLATION - SERVICE - FINANCIERING først med det bedste BEGYNDER ALLEREDE ET MILJØVENLIGT VASKERI AFKALKNINGSFILTER VED PROJEKTERING VALG AF MASKINER Bøgesvinget 6 -OG 2740 Skovlunde

BLØDTVANDSANLÆG Tlf.: 44 68 42idag - Fax 44 91 65 71 Kontakt os 91 allerede for morgendagens info@vaskemik.dk - www.vaskemik.dk miljøvenlige vaskeriløsning

214

Tlf. 70 20 31 09

Miele A/S, Postboks 1371, Erhvervsvej 2, 2600 Glostrup. Tlf.: 43 27 15 00, Fax: 43 27 15 09 Ventilator Jylland. tlf.: f. 97toilet 12 70 og 66 bad, www.miele.dk kanaludsugning f. emhætter

Tagventilator f. centralsug Henvisning til side 57 www.airflow.dk VENTILATION/SKORSTENSF.

Frederiksberg Kvaliet • Design • Service

Skorstensfejere

www.nortec.dk • 70 256 256 Vi er specialister indenfor aftræk ogpå ventilationsanlæg. Se annonce side 73

Køkken og bad i etageejendomme. Rensning af ventilationsanlæg

Se www.saniva.dk Frederiksberg Skorstensfejere har 20 års erfaring med rensning af ventilation og aftrækskanaler

Henvisning til60side 49 Tlf.: 38 87 71 skorstensfejerfrederiksberg@mail.tele.dk

213

38 10 42 66 Se mere på: www.cg-entreprise.dk

først med det bedste

Bøgesvinget 6 - 2740 Skovlunde

Tlf.: 44 91 68 42 - Fax 44 91 65 71 info@vaskemik.dk - www.vaskemik.dk Servicehåndbogen 2012

155

VENTILATION/SKORSTENSFEJERE Skorstensfejerlauget af 11. febr. 1778 København: 6. distr. ( Emdrup - Østerbro - Nørrebro - del af Brønshøj) Skorst.fej.mest. Jan Sørensen Engdals Allé 5. . . . . . . . . . . . . . . . . 36 46 09 60 Bil. tlf.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40 30 59 60

9. distr. (Valby - Vesterbro - Vanløse - del af Brønshøj) Skorst.fej.mest. Henrik B Jensen Erik Eriksens Gade 6, 4. tv . . . . 48 39 40 04 10. distr. (Sundby - Indre by) Skorst.fej.mest. Benny Larsen Vejlands Allé 45 . . . . . . . . . . . . . . . 32 52 66 20

Skorstensfejerne i Kbh. udfører også: Rensning af kedler og brændeovne Rensning af alle typer aftrækssystemer

Etablering af fuglesikring på skorstene og taghætter www.skorstensfejer.dk www.ventilationsrensning.dk 156

Har du altid administrators oplysninger lige ved hånden?

VINDUER • VVS-INSTALLATØRER VINDUER

FROVIN VINDUER OG DØRE A/S Ellemosevej 5 A, Ugerløse · 4400 Kalundborg Fax: 59 50 40 21 · Tlf.: 59 50 41 41 Web: www.frovin.dk E-mail: frovin@frovin.dk

Specialist i koblede vinduer og døre samt foldedøre Dansk Vindues Certificering

vinduer og døre

59 50 41 41

VVS-INSTALLATØRER

Autoriseret vvs-installatør Fjernvarmeinstallationer, vvs- og ejendomsservice, ejendomsrenovering, nye badeværelser, totalentreprenør, blikkenslager, baderum m.m. 35 83 05 15 • www.chabertvvs.dk

TELEFON 7012 2020 - W W W.FLD.DK

Servicehåndbogen 2012

157

www.dehlsen.dk mail: dehlsen@dehlsen.dk

www.Th-Andersen-VVS.dk mail@Th-Andersen-VVS.dk

VVS-INSTALLATØRER

Aut. vvs-installatør & kloakmester

• VVS • Murer • Maler

• Tømrer/snedker • El • Tagarbejde

• Kloakarbejde – tv-inspektion • Ejendomsvedligeholdelse • DØGNSERVICE

33 21 83 78 Ny Carlsbergvej 15-17 · 1760 København V.

www.bbbvvs.dk bbb@bbbvvs.dk Fax: 33 21 15 40 Tilsluttet Byg og Tekniq’s Garantiordning

Blikkenslagerarbejder Tagarbejder Fjernvarme Sanitet · Varme Vand · Gas

VI L AVER

EL- & V VS

ARBEJDE -

Tilknyttet DANSK VVS Garantiordning

Ejendomsservice samt ejendomsvedligeholdelse Aut. Gas - & Vandmester - Aut. VVS - installatør - www.frbvvs.dk V VS - ARBEJDE – VI UDFØRER BL.A.:

Pile Allé 21 2000 Frederiksberg Tlf.: 3321 6273 VVS • Gas-installationer • Ejendomsservice Damp - og fjernvarme • Blik- og kobberarbejde

219

EL - ARBEJDE – VI UDFØRER BL.A.: El-installationer • Eltavler • El-eftersyn • Automation Nødstrøm • Solcelleanlæg • Varmepumper

Dybbølsgade 17 • 1721 København V Tlf. 33 22 70 01 • Fax 33 22 58 05 saemer @ saemer.dk • www.saemer.dk

158

VVS-INSTALLATØRER

Vagtordning VVS . Gas . Fjernvarme . Olie

TLF 38 100 500

Valhøjs Allé 187 · 2610 Rødovre · www.dehlsen.dk

vvs-installatører

VVS - KLOAK - ENERGI - EJENDOMSVEDLIGEHOLDELSE - VAGTORDNING aut. VVS-installatør og kloakmester

Butikssalg af VVS-artikler og reservedele Amagerbrogade 208, 2300 København S tlf. 3258 9040 • Showroom og administration Kirstinehøj 43

•

Kirstinehøj 43 - 2770 Kastrup - 32 50 56 00

3250 5600 www.amagersanitetsservice.dk

www.tonnyjensenvvs.dk Hansen’s Th.Eftf. Slagelsesgade 11, 2100 Kbh. Ø . . . . 35 42 04 11

Vest Administrationen A/S

- en anderledes og professionel partner

Valget af administrator er vigtig for enhver boligforening. Jeres kommende administrator skal:

• Have faste og sikre procedurer for, hvordan jeres papirer håndteres i det daglige! • Have en sikker IT platform, der konsekvent følTE E FjerOreel N on-line 701 2 2 ger med tiden, og L sikrer adgang! • Være forsikret, så I ikke har risiko for tab! • Være stabile og tilgængelige og have få kontaktpersoner i den daglige administration! • Have et forretningskoncept, som er gennemskueligt og uden prisoverraskelser! • Have de rette fagkundskaber til at løse jeres udfordringer hurtigt!

0 2 0 www.th-hansen.dk - WWW.FLD.DK

TH. HANSEN’S EFTF. ApS Blikkenslagerværksted Aut. gas - vand og sanitetsmester Centralvarme og fjernvarme Energibesparende Automatik Tagdækning

Vest Administrationen A/S gør det let at være bestyrelse Vagtordning

VVS . Gas . Fjernvarme . Olie Vest Administrationen A/S

TLF 38 100 500

Gammel Vartov Vej 20 • 2900 Hellerup • Tlf: 33 24 61 29 www.vestadm.com • info@vestadm.com

Valhøjs Allé 187 · 2610 Rødovre · www.dehlsen.dk

Servicehåndbogen 2012

159

MODERNISERING

J.B.C. VVS

– EJENDOMSVEDLIGEHOLDELSE

VVS-INSTALLATØRER

Johansen VVS ApS Autoriseret Installationsfirma

EL · VVS · Ventilation

Aut. VVS Installation · Aut. EL installation Ventilation-Klimaanlæg Rentemestervej 31 · 2400 København NV Tlf: 38 10 79 10 · www.w-vvs.dk

Al-tagservice ApS Rosenørns Allé 57, kld. tv . . . . . . . . . . . . 35 35 56 56 1970 Frederiksberg C

Tagarbejde på Nørrebrogade 60 ældre ejendomme

35 36 00 85

www.eriklarsen.dk · E-mail: el@eriklarsen.dk

221 Neubert R & Søn A/S Smallegade 34 2000 Frederiksberg . Filial Gentofte. . . . .

anavn – xxxx

38 87 47 77 39 40 47 77 www.neubertvvs.dk

. . . . . . . . . . . . . . . . . .

R.Neubert & Søn A/S VVS - Blikkenslager Badeværelser

DØGNVAGT 38 87 47 77

Al-tagservice

35 35 56 56 www.al-tagservice.dk

Blikkenslagerarbejder Tagarbejder Fjernvarme Sanitet · Varme Vand · Gas Tilknyttet DANSK VVS Garantiordning

Ejendomsservice samt ejendomsvedligeholdelse Aut. Gas - & Vandmester - Aut. VVS - installatør - www.frbvvs.dk

Pile Allé 21 2000 Frederiksberg Tlf.: 3321 6273

160

T 28

O 29

S 29

T 31

M 30

M 27

F 27

M 30

F 30

S 29

T 29

O 28

F 27

T 26

M 26

S 26

T 26

T 27

O 25

M 23

S 25

S 22

F 20

T 19

O 25

T 24

O 21

T 20

F 24

T 24

T 23

F 23

O 22

S 22

T 21

M 23

T 22

M 20

M 19

S 19 Fastelavn

M 16

S 15

F 13

T 12

O 18

F 20

9 2. Påskedag 15

8 Påskedag

6 Langfredag

O 11

April

5 Skærtorsdag

T 10

S 18

T 19

O 18

T 17

Marts

F 17

T 17

F 16

T 16

M 16

T 15

O 15

O 14

T 13

M 12

S 15

T 14

M 13

S 12

F 13

T 12

F 10

O 11

Februar

T 10

Januar

1 Nytårsdag

Kr. Himmelfartsdag

T 31

O 30

T 29

M 28 2. Pinsedag 22

S 27 Pinsedag

F 25

T 24

O 23

T 22

F 29

T 28

O 27

T 26

M 25

S 24 Skt. Hans dag

F 22

T 21

O 20

M 21

T 19

M 18

S 17

F 15

T 14

S 20

F 18

T 17

O 16

T 15

M 14

O 13

M 11 T 12

S 10

Juni

5 Grundlovsdag

S M

S 13

T 10

S M

Maj

4 St. Bededag

T 31

M 30

S 29

F 27

T 26

O 25

T 24

M 23

S 22

F 20

T 19

O 18

T 17

M 16

S 15

F 13

T 12

O 11

T 10

Juli

2012

August

F 31

T 30

O 29

T 28

M 27

S 26

F 24

T 23

O 22

T 21

M 20

S 19

F 17

T 16

O 15

T 14

M 13

S 12

F 10

29 S 30

F 28

T 27

O 26

T 25

M 24

T 23

S 23

O 31

T 30

M 29

F 30

T 29

O 28

S 28

M 26 T 27

24 S 25

F 23

T 22

F 26

T 25

O 24

M 22

O 21

S 21

M 19 T 20

17 S 18

F 16

F 19

T 18

F 21

T 20

O 19

T 18

O 17

T 16

T 15

O 14

S 14

S 16 M 17

November

M 12

T 13

F 12

O 10

S M

Oktober

M 15

F 14

T 13

O 12

M 10

S M

September L

22 4. søndag i advent

3. søndag i advent

M 31 Nytårsaften

S 30

F 28

T 27

O 26 2. Juledag

T 25 Juledag

M 24 Juleaften

S 23

F 21

T 20

O 19

T 18

M 17

S 16

F 14

T 13

O 12

2. søndag i advent

1. søndag i advent

December

M 10

2013 O

5 Grundlovsdag

December

November

1 2. Påskedag 14

Oktober

T 10

September

August

Juli

Juni

Maj

April

S 10

Marts

M 11

Februar F 2

T 10

T 12

Januar 1 Nytårsdag L 3

T 2 S 4

O 3

T L

T M

8 S

T 10

7 O 9 Kr. Himmelfart

O 11

8 T

T 12

F 5

T M 9

L 6

8 T

7 F 9

O 10

M 12

8 L

M F 9

M 10

8 L F 10

F 12

T 9 O 10

O S 10

O 12

O 14

T 13

F 13

M 14

S 13

T 14

O 13

F 13

T 12

O 11

S 10 L

T 10

S 12

S 14

T 12

T 13

S 19 Pinsedag

F 21

T 20

O 19

T 18

S 21

F 19

T 18

O 17

O 21

T 20

M 19

S 18

F 16

T 15

F 20

T 19

O 18

T 17

M 16

S 15

M 21

S 20

F 18

T 17

O 16

T 15

T 21

O 20

T 19

M 18

S 17

F 15

F 20

T 17

M 16

S 15

T 19

T 22

S 22

T 22

F 22

T 24 Juleaften

M 23

S 22

T 19

M 22

O 23

21 22

M 23

T 18

M 20 2. pinsedag 21

O 18 F 19

T 21

F 14

F 12 M 13

M 11

T 14

M 15

T 12 13

S 14

M 11

O 13

T 14

T 16

O 13

O 15

S 16

T 14 M 15

T 16

S 13

F 15 T 16

M 17

M 14

F 17

F 15 L O 17

T 15 L S 17

O 16 S 17

T 17

S 21

M 18

O 20

M 18

T 19

F 18 L

T 21

F 23

O 20

O 22

T 23

T 21

S 20 M 21

M 22

S 23

S 24

F 22

T 23

T 24

F 22

T 23

T 24

M 25

T 22

T 26

39 L

F 25

O 24

M 24

O 25

O 23

F 24

T 26

F 27

M 28

S 27

T 28

O 27

F 27

T 26 2. juledag

O 25 1. juledag

O 24

S 25

26 S 24

M 26

S 24

T 25

T 24

F 26

48 T 25

35 O 26

25 T 26

M 25

S 26

M 25

T 27

T 31 Nytårsaften

O 28

T 25

T 26

M 27

L T 28

S 28

T 27 S 28

S 29

F 28

O 27

27 T 28 Skærtorsdag

M 30

T 29

F 29

M 29

T 29

T 31

S 29

31 O 29

O 27

T 28

M 29

M 30

F 26 St. bededag

F 25

F 29 Langfredag

F 30

30 L

L T 30

O 30 O 31

S 30 F 31

T 30

S 27

M 28 T 29

S 31 Påskedag

T 30

O 30

T 31

I BOLIGFORENINGEN

Bredbånd

9 9 . r k l ti

lle... a l ti k o n rt fa r e r e d - og Se mere på... www.danskkabeltv.dk eller kontakt vores salgsafdeling på telefon 69 12 13 10.

Dansk Kabel TV leverer lynhurtigt internet til faste lave priser Med bredbånd fra Dansk Kabel TV er I først og fremmest sikret en stabil og hurtig forbindelse, med bredbåndspriser fra kun 99 kr. pr. md., og der er fart nok til alle. I kan vælge mellem flere forskellige løsninger - vi har også en løsning, der pas-

ser til lige netop jeres anlæg og forening. I kan også bruge os til installation og service. Vi har kompetencer indenfor bolignet, dørtelefoner, overvågning og meget mere. For bestilling af bredbånd til din boligforening besøg www.danskkabeltv.dk/i-foreningen eller kontakt vores salgsafdeling på telefon 69 12 13 10.

Se mere på www.danskkabeltv.dk/i-foreningen