Corporatiebouw 2015-2 by MIXpress

CORPORATIE BOUW

bouw, renovatie en onderhoud voor alle corporaties

Luchtdicht bouwen: ‘Geen doel op zich’ Energiesprong: ‘We gaan voor briljantie’

Wat kost de bouw van Nijlân

Woonconsument gaat naar woonwinkel

Dienke Slatman, Accolade Wat te doen met beheer WKO?

‘Goede afstemming van producten’ 4e jaargang - nummer 2 - maart 2015

DUCO at HOME

De totaaloplossing voor een gezond en comfortabel binnenklimaat

Een gecontroleerde,natuurlijke toevoer van verse lucht rechtstreeks via de gevel, een natuurlijke doorvoer van de binnenlucht en een centrale, mechanische afvoer van vervuilde en vochtige lucht via de â&#x20AC;&#x2DC;natteâ&#x20AC;&#x2122; ruimtes. De vier Vraaggestuurde Natuurlijke Ventilatiesystemen (VNV) van Duco zetten de standaard voor woningventilatie: het Duco CO2 System, het Duco Comfort System, het Duco WTW System en het DucoTronic System.

We inspire at www.duco.eu

info@duco.eu - Handelsstraat 19 - 8630 Veurne - Belgium - tel +32 58 33 00 33 - fax +32 58 33 00 44

VOORWOOR

vo orwo ord

Samenwerken zonder aannemer? In de rubriek corporatieproject beschrijven we dit keer een opzienbarende samenwerking die Accolade aanging. Met een combinatie van fabrikanten die gezamenlijk een concept ontwikkelden om naoorlogse woningen snel en slim te renoveren door ze in een dikke jas in te pakken. Resultaat: van Energielabel F of C naar A+++. In vijf dagen tijd. Met de bewoners er nog in. Zonder aannemer. En vooral dat laatste feit vind ik opzienbarend. Waar corporaties regelmatig wijzen naar hun aannemer bij het maken van keuzes voor specifieke toepassingen, is het hier een combinatie van fabrikanten die de regie kreeg. Op zich logisch, zij hebben de kennis waar het om gaat: in dit geval van de buitenschil. Zij zijn de experts en hebben er alle baat bij om het juiste product te adviseren en te borgen dat het ook goed geplaatst wordt. Hun naam, hun deskundigheid en hun betrouwbaarheid staan namelijk op het spel.

CORPORATIE BOUW

bouw, renovatie en onderhoud voor alle corporaties

Luchtdicht bouwen: ‘Geen doel op zich’ Energiesprong: ‘We gaan voor briljantie’

Wat kost de bouw van Nijlân

Woonconsument gaat naar woonwinkel

Dienke Slatman, Accolade Wat te doen met beheer WKO?

‘Goede afstemming van producten’ 4e jaargang - nummer 2 - maart 2015

001 cover.indd 1

18-03-15 09:10

En bij zo’n combinatie kun je je afvragen welke rol een hoofdaannemer nog speelt. Zo’n zelfde samenwerking zagen we bij Groot Onderhoud 2.0 in het Nijmeegse Willemskwartier (zie een eerdere editie van Corporatiebouw): een stuk of vijf partijen die normaal in de mangel zitten bij een hoofdaannemer, gaan nu gelijkwaardig een project in en kiezen op basis van onderlinge afstemming – ook en vooral met de opdrachtgever – voor de juiste producten en de juiste toepassingen. Resultaat: vereiste prestaties gehaald, goed werk, weinig faalkosten, een goede prijs en vooral ook weinig overlast en tevreden bewoners. Aanleiding voor het team van specialisten om zich als vaste combinatie aan te bieden voor dergelijke projecten elders in het land. Hoeven ze niet steeds opnieuw het wiel uit te vinden. Resultaat van het Accolade-project: corporatie tevreden. Klus goed en snel geklaard. Met één kanttekening: om het concept breder toe te kunnen passen, moet het wel goedkoper worden. Want bij grotere huizen, kost de renovatie zo veel dat de huurprijs boven de sociale grens uit zou moeten stijgen. En dat is natuurlijk nooit de bedoeling.

Marc Nelissen PS: als u vanuit uw corporatie interesse heeft om kennis te maken met innovatieve fabrikanten kunnen we, samen met Buildsight, een interactieve sessie voor u componeren. - CorPorATIEBoUw MAArT 2015 -

COLOFO

Hoofdredactie Marc Nelissen

Redactie Robert Dingemans Hans Fuchs Louis Jongeleen Ramona Kezer Thijs Luijkx Fotografie Marjolein Ansink Eef Bongers Marcus Peters Edith Verhoeven

AccolAde brengt wederopbouwwoningen nAAr A++++ Als eerste corporatie in Nederland koos Accolade voor renoveren met het Built4U-concept. Accolade deed een pilot die zestien woningen uit de jaren vijftig rondom een geïsoleerde schil bezorgde, goed voor een labelsprong naar A++++. Renovatieduur: vijf dagen per woning. Projectleider Dienke Slatman is zeer te spreken over het eindresultaat. Kleine kanttekening: “Het moet wel goedkoper.”

Vormgeving Jules Bakker, Spoor & Partners, Zandvoort

elkien: nijlân-AppArtementen

Close Ups Advertorials

Redactieadres MIXpress Postbus 55 5240 AB Rosmalen T: 073.503.43.47 F: 073.503.81.53 E: corporatiebouw@mixpress.nl W: www.corporatiebouw.nl Abonnementen losse nummers € 9,75 (ex 6% btw) jaarabonnement € 53 (ex 6% btw) www.corporatiebouw.nl/abonneren Abonnementsvoorwaarden check www.mixpress.nl/abonneren Stopzetten abonnement Opzeggingen (schriftelijk) dienen 8 weken voor afloop van de abonnementsperiode in ons bezit te zijn. Advertenties Bureau van Vliet Postbus 20, 2040 AA Zandvoort Frank Oudman T: 023.571.47.45 E: f.oudman@bureauvanvliet.com

de woonconSument gAAt nu nAAr de woonwinkel In Enschede maken huurders van woningcorporatie Domijn nu zelf uit hoe hun woningen verduurzaamd worden. En ze kiezen zelf de materialen uit die daarvoor nodig zijn, in de zogeheten Reimarktwinkel. Voor Domijn en ‘partner in verduurzaming’ Reimarkt zijn huurders nu woonconsumenten die zelf heel goed weten hoe ze duurzamer willen wonen. Hoe werkt het?

Algemene voorwaarden Alle advertentie-opdrachten worden uitgevoerd volgens de Algemene Leverings- en Betalingsvoorwaarden van Bureau van Vliet B.V. zoals die gedeponeerd zijn bij de K.v.K. Haarlem onder nr. 34037301 alsmede de Regelen voor het Advertentiewezen.

door rgS geen opzichterS meer, Alleen nog monitoring Corporatie Rentree in Deventer kiest voor resultaatgericht samenwerken (RGS). “We willen alleen nog een regierol op ons opnemen voor onze vierduizend huurwoningen”, zegt directeur-bestuurder Liesbeth van Asten. “Zo kunnen we de expertise van onderhoudsbedrijven optimaal benutten, dalen de directe en indirecte kosten en nemen zowel de kwaliteit als de huurderstevredenheid toe.”

ISSN 2214-465X

04 - CORPORATIEBOUW MAART 2015 -

‘Luchtdicht bouwen is geen doeL op zich’

VOORWOORD

CORPORATIENIEUWS

Branchenieuws

CORPORATIEPROJECT Built4U, Accolade

MIJN CORPORATIE Johan Klinkenberg, Bo-Ex

Pierre Hobbelen, Thuisvester 17 GOED BESTEED

beheer wKo, zeLf doen of uitbesteden? Door de toename van het aantal WKO-installaties in Nederland, krijgen gebouwbeheerders en woningcorporaties meer en meer de vraag hoe met deze installaties om te gaan. In dit artikel worden de beheermogelijkheden voor de exploitatiefase door woningcorporaties uiteengezet.

Wat kost de bouw van Nijlân 18 CORPORATIEPARTNER Huurders betrekken bij verduurzaming PROJECT IN BEELD Oostpoort, Ymere

32 ‘soms ben iK een duizendpoot’

THEMA LUCHTDICHT BOUWEN Sleutel tot wooncomfort

VAKTUEEL Wat te doen met

Verhuizen wordt gerekend tot de meest ingrijpende gebeurtenissen die een mens in de loop van zijn leven meemaakt. Dat feit is voor Janneke Loermans (31) uit Groesbeek dagelijks actueel. Als mutatiemedewerker bij woningstichting Destion in Bergen (Noord-Limburg) loodst ze huurders door een rusteloze periode naar een nieuwe, comfortabele woonplek. Een mutatieproces.

beheer WKO?

PRODUCTINFORMATIE Opmerkelijke producten

KORT BESTEK

Lopende projecten

HANDEN UIT DE MOUWEN Mutatiemedewerker, Destion

‘het voeLt heeL dubbeL’ Bij veel woningcorporaties is het al heel gewoon dat huurders worden benaderd als klanten. Als personen die zelf meebeslissen over veranderingen in hun woonsituatie. Die andere kijk op bewoners lijkt soms al vanzelfsprekend , maar is tegelijkertijd ook nog een pril verschijnsel. Sommige huurders denken nog met pijn terug aan de ‘oude benadering’, zoals Debbie CawardVan Dijk uit Amsterdam.

- CORPORATIEBOUW MAART 2015 -

BLIK OP BEWONER Rapportcijfer van een bewoner

BRANCHEPAGINA Energiesprong van Platform31

CLOSE UP VGO-Keur

Isobouw

Dรกรกrom stapt u over op veiligheidsdeuren. Op de eerste plaats krijgen de appartementen nieuwe stalen deuren die de dieven buiten houden. Want een goed slot is dan wel belangrijk, maar dieven deinzen vooral terug voor een deur die lastig kapot te krijgen is. Maar er zijn nog meer voordelen: De deuren dichten goed af, waardoor de deur lawaai vanuit het trappenhuis tegenhoudt en zorgt voor een aangenaam binnenklimaat. Brand en brandgassen worden op afstand gehouden. Etensluchtjes blijven op hun plek en ook leveren de deuren een aanzienlijke energiebesparing op. De appartementdeuren zijn nagenoeg onderhoudsvrij en hebben een lange levensduur.

70 jaar ervaring

Dat de Daloc-deuren soepeler en eleganter zijn dan je misschien zou denken, komt doordat het weerstandsvermogen van de deur afhankelijk is van de intelligente constructie van de veiligheidsonderdelen en het gebruikte materiaal. We zijn op dit gebied al actief sinds 1943, dus we weten waar we het over hebben. Al onze deuren zijn getest en gecertificeerd, de productie is gecontroleerd en de classificaties op het gebied van brand, brandgas, geluid en inbraakveiligheid zijn hoog.

Een paar uur per deur

Onze professionele en gecertificeerde monteurs vervangen een appartementsdeur in minder dan een halve dag. Dus voordat u er erg in hebt, hebben de deuren niet alleen gezorgd voor tevreden en blije huurders, maar is het pand ongetwijfeld ook nog eens meer waard geworden. Kijk op daloc.nl (of scan de QR-code) voor meer informatie over de techniek achter de deuren en de diverse uitvoeringen.

Security doors

C o r p o r at i e n i e u w s

niet bouwen voor Leegstand Corporaties in Twente en de Achterhoek staan niet te springen om nieuwbouw. Dat meldt Frans Kooiker op de website van De Ondernemer. De directeur van De Woonplaats signaleert dat gemeenten nog wel willen bouwen. Hij wijst er op dat het inwoneraantal van een stad als Enschede de komende tien jaar nog zal toenemen, maar daarna in aantal zal teruglopen. “Wij bouwen niet voor tien jaar. Wij kijken verder: veertig jaar vooruit. We gaan niet bouwen voor leegstand over een paar jaar.” Kooiker ziet nog twee doelgroepen waar huisvesting voor nodig is: arbeidsmigranten en vluchtelingen. De directeur denkt dat het verstandiger is hiervoor leegstaande kantoorgebouwen of schoolpanden te verbouwen.

economiscH HersteL zet door

Lean bouwen

In opdracht van Woningcorporatie Mooiland en Van der Heijden Bouw werkt Zecc Architecten aan het ontwerp van 46 sociale huurwoningen in Boxmeer. Het plan is door middel van een lean-planning binnen zes weken uitgewerkt van schetsontwerp naar omgevingsvergunning. Inmiddels is de vergunning ook verleend. Dit kon door een integrale samenwerking met alle bouwteampartners in BIM/Revit. Van der Heijden Bouw start in het tweede kwartaal van 2015 met de bouw. (Afbeelding: Zecc)

Hoogste punt

De economische groei trekt dit jaar aan tot 1,7% en volgend jaar tot 1,8%. Dat meldt het CPB. De daling van de euro ten opzichte van de dollar en de forse daling van de olieprijzen hebben een positief effect op de Nederlandse economie. Maar ook het groeiende consumentenvertrouwen en de daarbij behorende groei van binnenlandse bestedingen draagt een steentje bij. Verder neemt de werkgelegenheid toe. Dat is echter nog niet direct van grote invloed op de werkloosheid. Die daalt slechts licht naar 7% in 2016.

amsterdam steunt corporaties De gemeente Amsterdam stelt de komende jaren € 30 mln ter beschikking voor het opknappen van wijken met achterstallig onderhoud. De eerste € 5 mln hiervan gaat naar Ymere voor de renovatie van woningen in de Van der Pekbuurt. Ook gaat het college akkoord met een voorschot op subsidies waardoor de vernieuwing in de buurt in Amsterdam-Noord van start kan gaan. Amsterdam komt hiermee tegemoet aan corporaties, die te maken hebben met teruglopende investeringskracht. De € 30 mln komt uit het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting.

Bouwbedrijf Van Driesten bouwt in Barneveld elf sociale huurwoningen voor senioren. Opdrachtgever van het project Theaterplein is Woningstichting Barneveld. Dinsdag 10 februari bereikte de nieuwbouw van de appartementen het hoogste punt. Volgens traditie werden de bouwvakkers getrakteerd op patat met én frisdrank. De bouw van de huurappartementen aan het Theaterplein startte in november 2014 en loopt volgens planning. De komende tijd werkt de aannemer nog volop aan het wind- en waterdicht maken van het gebouw. Daarna start de afwerking van de appartementen en de aanleg van de buitenruimte. - CorporatieBouw Maart 2015 -

C o r p o r at i e n i e u w s

Blok doet Beroep op gemeenten

Huren stijgen minder

In 2050 wil de vereniging Stroomversnelling 4,5 mln naoorlogse woningen energieneutraal hebben gemaakt. Om dat te bereiken, is de medewerking van gemeenten en vergunningverleners nodig. Op donderdag 26 februari kreeg Stef Blok, minister voor Wonen en Rijksdienst, daarom een boekwerkje van de Taskforce Vergunningen uitgereikt dat gemeenten kort en krachtig duidelijk maakt hoe zij eenvoudig kunnen bijdragen aan deze Stroomversnelling in Nederland. “Een even prachtig als ambitieus initiatief ”, aldus minister Blok. Stroomversnelling is hard bezig om een industriële aanpak te ontwikkelen die het veel goedkoper maakt om woningen grondig te renoveren. De Stroomversnelling wil de energierekening in Nederlandse huur- en koopwoningen terugdringen naar nul. Minister Blok roept gemeenten op een belangrijke bijdrage te leveren aan het succes van het project Stroomversnelling door snel vergunningen te verlenen. Het afgelopen jaar is door de TaskForce Vergunningen - een samenwerking van de ministeries van Binnenlandse Zaken, Infrastructuur en Milieu en Economische Zaken en een tiental gemeenten - gewerkt aan een aanpak die de vergunningenprocedure eenvoudiger én beter maakt. Voorzitter Leen van Dijke: “Waar we naartoe willen, is dat gemeenten bij het zien van het Stroomversnellingskeurmerk op een vergunningsaanvraag meteen een stempel van goedkeuring kunnen zetten.”

Bij meer dan 75% van de corporaties zullen de huren op 1 juli minder hard stijgen dan toegestaan. Dat meldt Aedes op basis van eigen onderzoek. Corporaties willen zo de huren - vooral voor mensen met een laag inkomen - betaalbaar houden. Voor huishoudens met een inkomen onder de sociale huurwoninggrens wordt de huurverhoging in 2015 gemiddeld 1,8%, waar een verhoging van 2,5% is toegestaan.

grootste Bouwers Woningcorporaties en gemeentelijke woningbedrijven bouwden 43% van de 50.000 nieuwbouwwoningen die in 2013 opgeleverd werden. Dat blijkt uit gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Het gaat om ruim 21.000 nieuwe huurwoningen van corporaties. Marktpartijen bouwden daarnaast 5.200 huurwoningen (11%). Hiermee is het aandeel huurwoningen (totaal 54%) groter dan dat van de koopsector, die een aandeel had van bijna 40%, dat zijn ruim 19.000 koopwoningen. Van 7%, 3.400 nieuwbouwwoningen kon het eigendom niet worden bepaald.

verkoop woonComplex

Corporatie zoekt samenwerking QuaWonen wil naar een langduriger partnerschap en meer verantwoordelijkheid bij bouwpartners voor de aanpak van onderhouds- en energieprojecten. Daarom heeft de corporatie nu vier partijen geselecteerd voor de uitvoering van de eerste fase van die projecten (in 2015). In totaal gaat het om 367 woningen in drie jaar. QuaWonen gaat dit jaar 121 woningen opknappen en energiezuiniger maken. De komende twee jaar staat de energieaanpak van nog eens 246 woningen gepland. De corporatie nodigt bedrijven met wie ze goede ervaringen heeft en/of die innovatief bezig zijn uit om te komen tot goede samenwerkingspartners. QuaWonen heeft voor haar projecten verschillende manieren van samenwerken en contractvorming bedacht en wil daar in de komende tijd ervaring mee opdoen.

sloop en nieuwBouw katwijk Dunavie sloopt drie flats aan de Hoorneslaan in Katwijk uit bouwjaar 1967. Na de sloop bouwt de corporatie op deze locatie ongeveer 83 sociale nieuwbouwappartementen met lift. Dunavie wil het bezit verjongen door kwalitatief goede, energiezuinige en goed toegankelijke woningen nieuw te bouwen. Renovatie van de woningen is geen optie, volgens de corporatie. Renovatie brengt hoge kosten met zich mee en neemt belangrijke knelpunten, zoals gehorigheid, klein woonoppervlak en het ontbreken van een lift, niet weg. De sloop van de woningen staat gepland voor begin 2017. Daarna start de nieuwbouw. De bewoners zijn inmiddels persoonlijk geïnformeerd over het besluit. In maart en april gaan medewerkers van Dunavie op huisbezoek om vragen te beantwoorden en het vervolgtraject te bespreken.

08 - CorporatieBouw Maart 2015 -

Vesteda heeft een Amsterdams complex van Rochdale overgenomen. De komende jaren wordt het omgetoverd tot een modern woongebouw voor het middensegment, waarin ook ruimte is voor kleine ondernemers. De doelgroep betreft mensen die te veel verdienen voor een sociale huurwoning. Door de verkoop komt er voor Rochdale geld vrij om in volkshuisvestelijke taken te stoppen. De plannen van Vesteda bestaan onder andere uit het realiseren van een daktuin met grote terrassen in combinatie met een compacte woning. Ook worden de woningen energiezuiniger, van een energielabel G naar B. Naar verwachting is de renovatie begin 2016 klaar.

C o r p o r at i e n i e u w s

flatmettoekomSt Mitros heeft drie partijen geselecteerd die een prototype voor FlatMetToekomst gaan ontwikkelen. De Utrechtse corporatie daagde marktpartijen een concept voor een nul-op-de-meter-renovatie te ontwikkelen. De energierekening van de huurder wordt daarbij ingezet voor kwaliteitsverbetering van de woning. Mitros kreeg 33 inzendingen, waarvan er tien deelnemers werd gevraagd het concept toe te komen lichten. De Verduurzamers, Bouwbedrijf Van Dillen en Imtros kwamen als winnaar uit de bus. Zij mogen hun concept verder uit gaan werken. Hierna hakt Mitros de knoop door.

‘ketenSamenwerking loont’

PartnerS uitgelicHt Veilige liften in Sittard ZOwonen heeft de Liftinstituut Safety Award 2014 gewonnen. De award wordt jaarlijks uitgereikt aan de beheerder of eigenaar van liftinstallaties waar tijdens liftkeuringen de minste tekortkomingen worden vastgesteld. Ton Mans, directeur-bestuurder ZOwonen, ontving de award uit handen van Marco Waagmeester, directeur Inspectie Nederland van het Liftinstituut. Organisaties met minimaal honderd liftinstallaties maken kans op de award. De winnaar scoort het best op drie criteria: het aantal afgekeurde installaties, het aantal keuringsrapporten zonder opmerkingen en het aantal goedkeuringen zonder opmerkingen.

HuurderS energiebewuSter maken Opdrachtgevers en opdrachtnemers uit de bouwsector die zichzelf als voorloper zien als het gaat om ketensamenwerking binnen de bouwkolom realiseerden in 2014 vaker een winstgevende exploitatie dan andere opdrachtgevers- en nemers. Verder geven deze organisaties ook vaker aan dat ze een vast partnernetwerk hebben. Vier op de vijf van de voorlopers is ook dusdanig overtuigd van ketensamenwerking dat ze het onderdeel gaan maken van hun bedrijfsstrategie. Dat blijkt uit onderzoek van USP Marketing Consultancy in opdracht van Building Holland onder ruim 400 bouwprofessionals. Opvallend is dat ruim een derde van de opdrachtgevers (37%) en bijna de helft van de opdrachtnemers (49%) in het onderzoek aangeeft zichzelf een voorloper te vinden op het gebied van ketensamenwerking. In werkelijkheid bestaat de kopgroep vaak uit minder bedrijven, maar het feit dat veel bedrijven zich als voorloper zien, is een teken dat ze zich actief bezig houden met ketensamenwerking.

grotendorSt Vertrekt bij rocHdale René Grotendorst vertrekt per 1 juli bij Rochdale. Dat meldt de corporatie op haar website. Na veertig jaar fulltime werken, wil de voorzitter van de Raad van Bestuur van de woningstichting meer tijd gaan besteden aan andere zaken. De beslissing viel Grotendorst zwaarder dan verwacht, zo legt hij uit. “Ik doe mijn werk met veel plezier en het geeft nog extra voldoening als je maatschappelijk zinvol werk kunt doen. Een stap terug doen vind ik daarom niet gemakkelijk.” Rochdale is na zes moeilijke jaren weer in rustiger vaarwater terecht gekomen. Dat vergemakkelijkt de beslissing van Grotendorst. Collega-bestuurder Hester van Buren neemt het voorzitterschap straks over.

Wo n i n g c o r p o r a t i e Woonstad Rotterdam en energieleverancier WoonEnergie gaan een samenwerking aan om huurders energiebewuster te maken. Dit moet leiden tot structurele besparingen op energiekosten. Robert de Boer van WoonEnergie en Maria Molenaar van Woonstad tekenden daar half februari een overeenkomst voor. Molenaar is blij met de samenwerking. “Een belangrijk onderdeel van ons duurzaamheidsprogramma is huurwoningen energiezuiniger maken. Huurders ervaren op die manier meteen een voordeel in hun energierekening en dus ook in de woonlasten. Om de woonlasten nog verder naar beneden te krijgen, is het belangrijk dat huurders energiebewuster zijn en daar ook naar handelen. Hiervoor gaan wij samenwerken met WoonEnergie in de vorm van een adviesgesprek aan huis.” De corporatie begint met een pilot in het gebied Prins Alexander. Daarna evalueren ze en indien succesvol gaan ze gefaseerd per gebied verder. Tijdens het adviesgesprek neemt de adviseur van WoonEnergie een energietest bij de huurders af. Op basis hiervan kan de huurder zien of hij energiezuinig gedrag vertoont en krijgt hij inzicht in de besparingsmogelijkheden. De adviseur biedt de huurder daarnaast de mogelijkheid over te stappen naar WoonEnergie.

- CorporatieBouw Maart 2015 -

C o r p o r at i e p r o J e C t

Renovatie met Built4U

Accolade brengt wederopbouwwoningen naar A++++

Door Hans Fuchs

Als eerste corporatie in Nederland koos Accolade voor renoveren met het Built4U-concept. Accolade deed een pilot die zestien woningen uit de jaren vijftig rondom een geïsoleerde schil bezorgde, goed voor een labelsprong naar A++++. Renovatieduur: vijf dagen per woning. Projectleider Dienke Slatman is zeer te spreken over het eindresultaat. Kleine kanttekening: “Het moet wel goedkoper.” Projectleider Dienke Slatman - CorporatieBoUW Maart 2015 -

C o r p o r at i e p r o J e C t

latie, balansventilatie met warmteterugwinning en een zwaar geïsoleerd dak met pV. Bij die transformatie tot lucht- en kierdichte behuizing moest ook de brievenbus in de voordeur eraan geloven: de bewoners halen hun krantje en brieven tegenwoordig uit een postkast aan de gevel.

Passende voorraad

tot voor enkele maanden waren de accolade-woningen aan de Commandeurstraat en de Foeytsstraat in Heerenveen typische voorbeelden van Hollandse wederopbouwarchitectuur: kleine rijtjeshuizen gevat in ondiepe bouwblokjes met baksteengevels, twee bouwlagen hoog onder een flauw hellend zadeldak gedekt met rode pannen, elke woning een exacte kopie van het huis ernaast. De Friese corporatiewoningen waren de steengeworden na-oorlogse soberheid, het toenmalige antwoord op de woningnood zoals dat ook te vinden is op tal van andere plekken in Nederland. Sinds november hebben de wederopbouwwoningen van accolade een nieuw aangezicht, dankzij de renovatie met het Built4Uconcept. Crux van dat concept: inpakken. De corporatiewoningen zijn rondom voorzien van een extra schil. aan de gevels kregen de woningen een dik isolatiepakket. op de begane grond zit dat pakket achter een

12 - CORPORATIEBOUW MAART 2015 -

gevelbekleding van steenstrips, op de verdieping wordt het verhuld door een huid van witgeschilderde houten delen. Het zestig jaar oude zadeldak op de woningblokjes transformeerde van een traditioneel geschubd dak in een strak ogend zadeldak met geïntegreerde pV-panelen. De renovatie met het Built4U-concept resulteerde in een sprong van label F (of C, als in het verleden een cv-installatie was aangebracht) naar a++++. Die labelsprong drukt de nieuwe status uit van deze wederopbouwarchitectuur; het is lucht- en kierdichte passiefbouw geworden, energieneutraal dankzij de nieuwe prefab buitengevel, dankzij nieuwe kozijnen met triple glas, vloeriso-

De woningen aan de Commandeurstraat en de Foeytsstraat zijn klein, zo’n zestig vierkante meter. Dat was ook meteen een belangrijke reden om uitgerekend bij deze woningen een dergelijke forse ingreep – en investering – te plegen. accolade beschouwde het Built4U-concept als een passende optie om bestaande voorraad te verduurzamen. Maar niet voor elk segment in de woningvoorraad. Dienke Slatman, ontwikkelaar Vastgoed bij accolade en projectleider voor de renovatie: “Built4U deed ons een aanbod om het concept toe te passen op sociale huurwoningen, als eerste corporatie in Nederland. Het concept past binnen de doelstellingen van accolade. Net als alle andere corporaties zoeken wij naar een antwoord op de vraag hoe we ons bezit het beste efficiënt kunnen verduurzamen èn onze woningen betaalbaar kunnen houden, zodat onze huurders de woonlasten kunnen dragen.” Voor de pilot met het Built4U-concept keek accolade aanvankelijk naar bezit in Sneek. Slatman: “Maar daar zaten ook koopwoningen tussen, en de bewuste corporatiewoningen waren te groot. er zou na de renovatie te veel huurverhoging ontstaan, boven de sociale huurgrens uit.”

‘De leveranciers achter dit concept hebben goed nagedacht over de afstemming van de verschillende producten’

C o r p o r at i e p r o J e C t

De mix met koopwoningen en de te hoge eindhuren waren voor Accolade redenen om te zoeken naar kleinere woningen, woningen waar na de ingreep met Built4U de maximale huurprijs na mutatie nog in de sociale huur zou liggen. Die vond Accolade aan de Commandeurstraat en de Foeytsstraat in Heerenveen, op net iets meer dan een flinke steenworp van het eigen hoofdkantoor. Bijkomend voordeel: deze woningen stonden al op de rol voor meerjarig planmatig onderhoud.

Techniek in heT gevelblad Built4U is ontwikkeld door Kingspan Unidek, Doorwin en Zehnder - J.E. StorkAir, samen met Trecodome, The Source Group en Van Aken Architecten. Bij Accolade was men gecharmeerd van de technische oplossingen die deze partijen met het Built4U-concept aandragen. Slatman: “De leveranciers achter het concept hebben goed nagedacht over de afstemming van de ver-

schillende producten. Er zit geen aannemer meer tussen, dat is een voordeel. Ook qua proces is alles goed geïntegreerd. Het leidingwerk voor de balansventilatie is in de schil verwerkt, zodat boren in de woning niet meer nodig is. Dat is op zichzelf niet nieuw, men levert dat bijvoorbeeld ook aan de Stroomversnelling. Maar die oplossing heeft wel concrete voordelen wat betreft de doorlooptijd en het behoud van de ruimte in het interieur van de woning; de techniek zit immers in het gevelblad.” Ook de bewoners profiteren van de renovatie met het concept. Slatman: “De Accoladewoningen zijn in vijf dagen tijd per woning gerenoveerd, waarbij de huurders gewoon in huis konden blijven.” Het Built4U-concept werkt met kant-enklare prefab elementen. Slatman: “Iedere woning is vooraf ingemeten. Daarna zijn de prefab elementen voorbereid. Dat fabrieksmatig voorbereiden is een goed alternatief voor het traditionele vullen van de spouwmuuur en het aanbrengen van een isolatie-

pakket. Wij kunnen daar als corporatie van profiteren, omdat de kwaliteit beter gegarandeerd kan worden en bij grootschalige aanpak de kostprijs ook naar beneden zou moeten kunnen.”

PiloT Het project in Heerenveen is design & build georganiseerd. Slatman: “Accolade doet veel design & build . Dat betekent: aan de voorkant goed nadenken wat je als corporatie wilt, en daarna is het aan de conceptaanbieder om de kar te trekken. De conceptaanbieder is verantwoordelijk voor ontwikkeling en detaillering. Een folie wel of niet; dat is aan de conceptaanbieder, het is zijn beslissing en verantwoordelijkheid. Wij als corporatie hebben niet meer de engineering. Je moet daarbij als corporatie wel de deskundigheid in huis houden, maar je hoeft niet meer steeds opnieuw het wiel uit te vinden.” Het project in Heerenveen was een pilot, onderstreept Slatman, met leermomenten voor - CorporatieBoUW Maart 2015 -

GRONINGENHAVEN 4, 3433 PE NIEUWEGEIN POSTBUS 1248, 3430 BE NIEUWEGEIN TEL: (030) 606 32 38 INFO@VEBIDAK.NL WWW.VEBIDAK.NL

Heeft u vastgoed met vocht, zwam of houtrotproblemen? J 5Jaar 0aar MEER D AN

Van Lierop is thuis in uw woningbezit!

E R VA R

ING

■ Bij mutatie, calamiteit of projectmatig onderzoek ■ Uitgebreide rapportage met bouwkundige tekening ■ Offerte voor bestrijding, vloerherstel en isolatie ■ Beschikking over de nieuwste inspectietechnieken ■ Ruime ervaring met kruipruimterenovatie

Weet waar u aan toe bent en neem contact op met een van onze vestigingen voor een vrijblijvend gesprek! www.vanlierop.nl

Doe het nu voor het te laat is!

Wist u dat onze technisch adviseurs geheel vrijblijvend een lezing op het gebied van houtaantastende insecten/schimmels en vochtproblemen bij u komt verzorgen? Vestigingen Noord: Alphen a.d. Rijn | Heerhugowaard | Assen | Vestigingen Zuid: Boxtel | Echt | Mechelen (B) |

Van Lierop

0411 63 26 47

0172 43 35 14

VEBIDAK is hèt kenniscentrum voor opdrachtgevers van dakbedekkingsbedrijven. Kortom, een onafhankelijk advies van VEBIDAK is de eerste stap op weg naar een goed dak! VEBIDAK biedt technische ondersteuning. Snel. Professioneel. Levert helder en praktisch maatwerk per dakvlak of complex. Aan dakbedekkingsbedrijven, aannemers, Verenigingen van Eigenaren, woningcorporaties,

projectontwikkelaars, architecten en particulieren. Onze afdeling Technische Zaken geeft technisch advies. Onafhankelijk. Deskundig. Verzorgt inspecties, risicoinventarisaties en -evaluaties (RI&E) met bijbehorende rapportages. Beoordeelt offertes, bestekken en tekeningen en stelt de onderhoudsplanning op. Een geschil op dakengebied? Bel de afdeling Technische Zaken voor bemiddeling.

th u is op daken Dakinspectie of dakadvies nodig? Breng dan een bezoek aan www.vebidak.nl en selecteer ‘Dakadvies’

Conserveert & Herstelt Hout | Verdrijft Vocht

Van Lierop VEB_ADV_Corporatiebouw_FC.indd 1

Van Lierop

Huis, thuis, toekomst

Samen met betrouwbare lokale partners bouwt HomePlan aan huizen voor de allerarmsten in Latijns Amerika en Zuidelijk Afrika. Bouw mee! SMS HOME naar 4333 en doneer eenmalig 3 euro.

Stichting HomePlan I

info@homeplan.nl I www.homeplan.nl I IBAN NL 35 RABO 0188 9530 00

Deze advertentieruimte is gratis ter beschikking gesteld door MIXpress.

13-01-15 16:35

C o r p o r at i e p r o J e C t

de corporatie en voor de conceptaanbieder: “Wij hadden wat betreft de planning wel wat zorgen over de tijdsdruk vanwege de subsidie op het project. Maar op 1 november was de renovatie klaar, na zes weken renoveren, en binnen de gegeven deadline voor de subsidie.” Bij Built4U heeft men tijdens de pilot nog veel geleerd, stelt Slatman: “Wat betreft detailleringen en projectmatig hebben de partijen nog het nodige kunnen uitvogelen in dit project. Er zijn bijvoorbeeld andere ideeën ontstaan ten aanzien van het bestaande buitenspouwlad van de woningen. Dat zou eerst worden weggehaald. Maar het bleek dat bij deze woningen het dak deels op het buitenspouwblad rust. Dus dat ging niet. Men heeft ook zelf een dakelement ontwikkeld in de periode dat dit project liep. Dat element is in één keer waterdicht achter de PV-panelen.”

Nul-op-de-meter Aandachtspunt zijn en blijven de kosten, aldus Slatman: “Volgens Built4U is het concept ‘goedkoop’ bij series van honderd of meer. Dan kan het tien tot vijftien procent goedkoper dan nu.” Het moet ook slimmer en goedkoper, stelt Slatman: “Dat is wel een voorwaarde. Net als alle andere corporaties hebben ook wij te maken met bijvoorbeeld de verhuurdersheffing. Veel corporaties stellen zich de vraag hoe men projecten kan voortzetten.” Voor de aanpak van de woningen aan de Commandeurstraat en de Foeytsstraat bedroeg de investering € 53.000 per woning. Dat was het basisbedrag voor het passief maken van de woningen met het Built4Uconcept. Als extra voorziening koos Accolade voor de PV-panelen op het dak, om de woningen nul-op-de-meter te krijgen. Meerkosten: € 7.000 per woning. Slatman: “We hebben € 30.000 per woning toegere-

kend aan regulier onderhoud, € 25.000 aan de energetische maatregelen. Dat laatste bedrag moest worden terugverdiend. Een relatief klein bedrag, dat echter lastig terug te verdienen is met huurverhoging. Onze doelstelling was om de financiering van dit project deels terug te halen uit de daling van de energierekening.”

AANNAme Op basis van een aanname van het energieverbruik in de woningen aan de Commandeurstraat en de Foeytsstraat stelden Accolade en Built4U een financieringsmodel op voor de renovatie. Maar die aanname bleek toch vooral.... een aanname. Slatman: “Wij gingen in onze financiering uit van een forse energierekening, op grond van het label en de leeftijd van de woningen – en dus van een flinke slag bij de energiebesparing na de renovatie. Die aanname bleef overeind totdat we bij de bewoners vroegen naar de feitelijke energierekening. Dat was schrikken: die

bleek gemiddeld laag! Er was bijvoorbeeld een oudere dame die aan energie niet meer dan € 36 per maand uitgaf. Zij gebruikte één gaskachel om één ruimte te verwarmen. De woningen zijn ook klein en dus snel warm gestookt. De werkelijke energiekosten waren gemiddeld behoorlijk lager dan we hadden berekend. Gevolg: de financieringsconstructie klopte niet meer.” Er was een tussentijdse evaluatie met het bestuur voor nodig om de financiering van de renovatie alsnog rond te krijgen. Bij de financiering maakte Accolade uiteindelijk gebruik van het gegeven dat de huren altijd waren achtergebleven. Slatman: “Bij mutatie kunnen we de huren op basis van het aantal punten in het waarderingssysteem zodanig opwaarderen dat we uitgaand van het mutatiegemiddelde van ons hele bezit een akkoord van het bestuur kregen.” Voor de zittende bewoners draaide dat akkoord uit op een huurverhoging van 55 euro, maar dankzij de gemiddeld lagere energierekening gaan de zestien huishoudens er gemiddeld vijftig euro op vooruit. Slatman: “Met die rekensom zijn we naar de bewoners gegaan. Zeventig procent van hen moest instemmen, wilden we de renovatie uitvoeren. Bijzonder was in dit geval dat alle energieuitgaven bekend waren en dat we voorstelden om de woningen nul-op-de-meter te maken. Dat was wel even spannend. Maar vrij snel zetten vijftien van de zestien huurders hun handtekening.” n

- CorporatieBoUW Maart 2015 -

M I J N c o r p o r at I e

Johan Klinkenberg Directeur Bo-ex

Over Ons Bo-ex is een corporatie met ongeveer 10.000 eenheden in de stad Utrecht. Die woningen zijn heel erg verspreid over de gemeente. onder andere in de wijken Kanaleneiland, overvecht en Leidsche rijn, maar ook aan de oostkant van de stad. Daarom hebben we nergens een dominante positie.

Het meest trOts Op Wij zijn dienstbaar aan de maatschappij. Iets wat van ons gevraagd wordt sinds de herzieningswet, maar wat wij al veel eerder (1995) in ons beleidsplan hadden opgenomen. Dat roepen we niet alleen, maar dat blijkt ook uit de laatste visitatie, waarbij hier nadrukkelijk naar gekeken is. Belanghouders vinden het ook. ‘Wonen begint bij mensen’ is niet voor niets onze slogan. Iedereen binnen onze organisatie is daarvan doordrongen.

De grOOtste uitDaging Die ligt in het betaalbaar houden van de huren, terwijl je aan de andere kant zowel de kwaliteit als de kwantiteit van je woningbezit op peil moet houden. Dat is niet alleen een uitdaging voor ons, maar ook voor de gemeente en de andere corporaties. Ik ben een voorstander van meer passend toewijzen, maar een herintroductie van de passendheidstoets betekent wel dat onze huren onder druk komen te staan en dat drukt weer op het investeringsbeleid.

De energieDOelstellingen van 2020 Daarvoor liggen we heel goed op koers. In 2010 zijn we al overeengekomen dat we voor 2020 met heel ons woningbezit naar label B willen. Dat doen we bovendien zonder extra geld van zittende huurders te vragen. Het is lastig ze een bepaalde energieprestatie te garanderen, dus wat de huurders er qua energiekosten op vooruit gaan, mogen ze zelf houden.

BewOnerstevreDenHeiD Dat gaat heel goed. Gemiddeld scoren we een 7,7 op onze directe bewonersprocessen. echter: ook wij moeten onze bedrijfslasten omlaag brengen. We hopen dat we dat kunnen doen zonder in te boeten op bewonerstevredenheid. Dat is een extra uitdaging.

16 - CORPORATIEBOUW MAART 2015 -

‘Zittende huurders betalen geen extra huur voor energetische verbeteringen’

Pierre Hobbelen Bestuurder Thuisvester

Over Ons Thuisvester heeft zo’n 13.500 woningen in de gemeenten Oosterhout, Geertruidenberg, Rucphen en Zundert. We focussen ons op deze kerngemeenten en worden steeds meer een klantgedreven organisatie. Onze klantfocusstrategie is operational excellence waarbij we blijven inzetten op het vereenvoudigen van klantprocessen. We willen de, mede door ons te beïnvloeden, woonlasten van huurders omlaag brengen, maar tegelijkertijd de organisatielast terugdringen. Als de markt iets efficiënter en/of effectiever kan, besteden we het uit.

‘We verwachten tot 2017 zo’n 450 nieuwbouwwoningen op te leveren’

Het meest trOts Op De betrokkenheid van onze medewerkers en hun flexibiliteit. Het veranderende landschap, onze gewijzigde koers en een reorganisatie vraagt van medewerkers dat ze andere taken, verantwoordlijkheden en bevoegdheden op zich nemen. Ook ben ik er trots op dat we steeds beter gebruik maken van co-creatie. Zo vragen we aan aannemers of zij het risico van koopwoningen in een project willen dragen.

De grOOtste uitDaging Die zit hem in een goede implementatie van de herzieningswet. De overheid bemoeit zich in toenemende mate met ons werkdomein. Op basis van de voorgenomen toewijzigingsnormen moeten we een groter gedeelte van ons woningbezit verhuren aan mensen met een lager inkomen. Wij zetten van oorsprong in op een bredere doelgroep. Dat betekent dat huishoudens met een inkomen grofweg tussen de € 30.000 en € 38.000 in toenemende mate buiten de boot gaan vallen. De uitdaging is het zoeken van een juiste bereikbaarheidsbalans.

De energieDOelstellingen van 2020 We zijn daar nu drie jaar mee bezig en hebben 1.700 woningen op minimaal energielabel B gebracht. Bovendien zijn er momenteel nog eens 1.000 in groot onderhoud. Als we zo door gaan zitten we eind 2017 gemiddeld op label B en hebben al onze woningen dat label aan het eind van 2020.

BewOnerstevreDenHeiD Volgens het KWH-huurlabel zitten we gemiddeld op een 8 met uitschieters naar boven voor het reparatieproces (8,2) en de bereikbaarheid (8,4). Maar dat is geen doel op zich. We streven naar een ruime voldoende op klanttevredenheid, goede processen en een goed klantcontact.

‘Als de markt iets efficiënter of effectiever kan, besteden we het uit’

- CORPORATIEBOUW MAART 2015 -

GOED BESTEED

elkien: nijlân-appartementen Door Thijs Luijkx

Nijlân is één van de 6 wijken waarvoor Leeuwarden, Elkien en WoonFriesland een wijkactieplan hebben opgesteld. Als onderdeel van dit plan heeft Elkien 48 beneden-bovenwoningen met bouwjaar 1953 vervangen door 60 appartementen. Dit had de voorkeur boven het samenvoegen en/of renoveren van de woningen. We benchmarken het project met Watkostdebouwvaneenhuurwoning. De beneden-bovenwoningen waren kleine woningen met één slaapkamer. De bouwkundige opname wees uit dat de casco’s redelijk waren, de funderingen licht, de kozijnen, ramen en deuren slecht en de installaties sterk verouderd. De keukens en het sanitair waren gedateerd, de woningen hadden problemen met ventilatie en waren slecht geïsoleerd.

Renovatie of nieUWBoUW Elkien heeft, samen met de bewoners, verschillende scenario’s overwogen voor deze woningen. De scenario’s samenvoegen en liften plaatsen bleken al snel niet haalbaar. Twee scenario’s resteerden: sloop-nieuwbouw en het renoveren van de bestaande inclusief herindeling en isolatie. De woonlasten van beide scenario’s zijn voorgelegd aan de bewoners. De woonlasten inclusief huurtoeslag bleken bij nieuwbouw lager dan in de oude situatie. Beide scenario’s zijn met alle bewoners individueel besproken. Elkien heeft daarbij een voorkeur aangegeven voor sloop-nieuwbouw, omdat de kwaliteit van nieuwbouw

18 - CORPORATIEBOUW MAART 2015 -

Aantal woningen Woninggrootte Energielabel Huur (€) Energierekening Woonlasten* Investering Levensduur

Huidige situatie 48 50 en 42 m2 F 275 115 390

Renovatie 48 50 en 42 m2 D 355 95 450 90.000 25 jaar

hoger is, deze langer meegaan en beter verhuurbaar zijn. Renovatie is ook duur en de energielabels blijven laag. Meer dan 70% van de bewoners heeft ingestemd met sloopnieuwbouw.

Plan vooR nieUWBoUW De nieuwbouw is een s-vormig blok met een centrale entree. Binnen de S zijn parkeerplaatsen gerealiseerd op het maaiveld. De appartementen zijn ontsloten met een lift, trappen en galerijen. Het gebouw bevat twee typen appartementen van 80 m2 en 90

Nieuwbouw (en sloop) 60 86 m2 A+ (EPC 0,5) 515 69 575 165.000 50 jaar

m2 gebruiksoppervlakte, met twee slaapkamers. Alle appartementen hebben een berging en een tuintje, een terras of een balkon. De appartementen zijn in 100 dagen gebouwd, terwijl een bouwperiode van een jaar gebruikelijk is. Een belangrijke factor was het gebruik van het bouwinformatieprogramma (BIM) Tekla waar de aannemer en onderaannemers mee werkten. Hiermee worden complicaties van het ontwerp in een vroeg stadium duidelijk en opgelost. Ook is waar mogelijk gewerkt met prefab onderdelen.

GOED BESTEED

BENcHMaRK

ScattERdIagRaM Nijlân 1 60 86 110 0,5 533

Benchmark 49 46 84 111 0,66 635

Stichtingskosten (€, inclusief btw) Genormeerde bedrijfswaarde (€)

173.000 86.000

175.000 118.000

Resultaat (€)

-87.000

-57.000

Aantal projecten Aantal huurwoningen Woningoppervlakte (m2 gbo) Bruto vloeroppervlakte (m2) Epc Aanvangshuur (€/maand)

De totale stichtingskosten zijn vergelijkbaar met de benchmark. De grondkosten zijn lager dan de benchmark. De grond is eigendom van Elkien en de kosten voor het slopen van 48 woningen en het bouwen woonrijp maken zijn verdeeld over 60 nieuwe woningen. De bouwkosten zijn hoger dan gemiddeld, ondanks het gebruik van veel prefab en lage bouwplaatskosten door de korte bouwtijd. De hogere kosten hangen samen met de relatief ongunstige verhouding gevel en inhoud en de architectonische kwaliteit. Daarnaast is geïnvesteerd in duurzame woningen met een epc van 0,5, terwijl ten tijde van de aanvraag epc 0,8 volstond. Belangrijker is dat een deel van de traditionele bijkomende kosten in de bouwsom zitten, waaronder de architect, de constructeur en andere adviseurs.

x-as: Woninggroote (m2 gbo) y-as: Stichtingskosten inclusief btw

KENgEtaLLEN Kengetallen Nijlân appartementen (rood) en referentieprojecten (blauw)

De hogere bouwkosten worden daarom ook nagenoeg gecompenseerd door lage bijkomende kosten. Elkien heeft vooral kosten gemaakt in de voorbereidingsfase en de afstemming met de buurt. De rentekosten zijn laag door de korte bouwtijd. De bedrijfswaarde van de appartementen is lager dan de benchmark. Daarmee is ook het resultaat onder de streep lager. Dit komt doordat de aanvangshuren circa € 100 lager zijn dan de benchmark. Het onrendabel van €87.000 is €30.000 hoger dan het renovatiescenario. Daar staan kwalitatief veel betere woningen tegenover met een verwachte exploitatieduur van 50 in plaats van 25 jaar. Een bewuste investering van Elkien in het kader van het wijkactieplan.

MEER ONLINE Kijk voor meer voorbeeldprojecten en meer informatie op www.corporatiebouw.nl

- CORPORATIEBOUW MAART 2015 -

C O R P O R AT I E PA R T N E R

Domijn en Reimarkt betrekken huurders bij verduurzaming

De woonconsument gaat nu naar de woonwinkel Door Louis Jongeleen

In Enschede maken huurders van woningcorporatie Domijn nu zelf uit hoe hun woningen verduurzaamd worden. En ze kiezen zelf de materialen uit die daarvoor nodig zijn, in de zogeheten Reimarktwinkel. Voor Domijn en ‘partner in verduurzaming’ Reimarkt zijn huurders nu woonconsumenten die zelf heel goed weten hoe ze duurzamer willen wonen. Hoe werkt het? De afgelopen twee jaar hebben de Enschedese woningcorporaties Domijn en De Woonplaats samen met de gemeente Enschede en de nieuwe organisatie Reimarkt een bedrijfsplan uitgewerkt voor de verduurzaming van 40.000 huurwoningen. Hoe is dat initiatief ontstaan en hoe werkt het? Op de plek waar bouwinnovaties en bouwbelangen bij elkaar komen, de Bouwbeurs 2015 in de Utrechtse Jaarbeurs, treffen twee partners in een ambitieus verduurzamingprogramma elkaar. Peter Sinnema, adviseur ‘duurzaamheid’ van Domijn en directielid van Reimarkt Henk Kieft vertellen over hun aanpak die in alle opzichten afwijkt van een traditioneel bouwproces. Waar was Domijn naar op zoek? Sinnema: “Begin 2013 kwamen de corporaties Domijn en De Woonplaats en de gemeente Enschede tot een aantal gezamenlijke conclusies. We zagen allemaal de urgentie in van verduurzaming van de bestaande voorraad. Woonkosten moeten omlaag en het wooncomfort moet omhoog. Verder beseften we in dat we bij voorgaande renovatie- en onderhoudsprojecten steeds hadden nagela-

20 - CORPORATIEBOUW MAART 2015 -

Gesprekken in de Pop-up store. (Beeld: Tony Presser) ten om de klant te betrekken bij het verbeteren van hun woning. Daarom zochten we naar manieren om de hele woonsector en bewoners in beweging te krijgen. We wilden onze klanten ervan te overtuigen dat ze door hun eigen inspanningen invloed kunnen hebben op hoe ze wonen. Dat vertrouwen was er gewoon niet. Logisch, want woningcorporaties, ook wij, zijn altijd voorbijgegaan aan wat huurders wilden.” Hoe kwam Reimarkt in beeld? Sinnema: “In het voorjaar van 2013 schreven Domijn, De Woonplaats en de gemeente En-

‘Met dit concept gaan we ons hele woningbezit verduurzamen’

schede een open marktconsultatie uit, gericht aan alle marktpartijen. De vraag luidde: ‘We willen 40.000 woningen in Enschede gaan verduurzamen. Wij weten niet hoe dat moet. Wat denkt u?’ Daarop kwamen 85 reacties. In april kwamen die partijen bij elkaar in de Grolsch Veste. Daar hebben we onze specifieke vragen voorgelegd. De belangrijkste waren: Hoe krijgt de klant de business case die hem lagere woonkosten en comfort oplevert? Hoe kan de klant zelfs beslissen over verduurzaming van zijn woning? Hoe gaan we het MKB in de regio inschakelen bij de verduurzaming van ons woningenbestand? Daarbij gingen we ervan uit dat verduurzaming de levensduur van een woningen moet kunnen verlengen met minstens 25 jaar. Uit gesprekken tussen de marktpartijen ontstonden 16 consortia met een business case. Ze kwamen die zomer bij elkaar in de Alfa-toren in Enschede. Uiteindelijk bleven er drie groe-

C O R P O R AT I E PA R T N E R

ste Reimarktwinkel hebben we in begin 2014 geopend in Bergen op Zoom. Sinds juli 2014 is er een tweede in Enschede. Sinnema: “Wij zochten naar een partij die zich bezighoudt met de wensen en de mogelijkheden van de klant. Dat kun je gerust beschouwen als een specialisme. Het zijn marketeers die de kunst verstaan om klanten te werven en te interesseren. Bij veel woningcorporaties leeft de gedachte dat zijzelf de meeste kennis hebben van wat leeft bij hun huurders. Ik zet daar vraagtekens bij. Hoezo zou je weten wat huurders beweegt, als je gewend bent om alles voor je huurders te bepalen?”

Peter Sinnema: “We gingen voorbij aan wat onze huurders wilden.” pen van samenwerkende partijen over die werden uitgenodigd voor de aanbesteding. Daaruit kozen we het consortium Reimarkt (zie kader, red.) In december was de gunning een feit. Doorslaggevend waren de financiële haalbaarheid van het bod van Reimarkt en de nadruk die dit consortium legt op de klantvraag.”

‘Wij willen een renovatiekoorts ontketenen’ Wat was het geheim van de match Domijn-Reimarkt? Kieft: “Het Reimarkt-concept voor verduurzaming van woningen is in vier jaar tijd ontwikkeld door KAW en KUUB. KAW, waar ik vandaan kom, heeft altijd een sterke sociale inslag gehad. In Groningen hebben we op stedelijke schaal ervaring opgedaan in verduurzaming van woningen die in particulier bezit zijn. Met Reimarkt hebben we de switch gemaakt naar ondersteuning en levering aan alle bewoners, zowel huurders als particulieren. Je kunt het verduurzamen van een woning als elk ander consumentengoed zien, zoals bijvoorbeeld een ziektekostenverzekering dat ook is. In dezelfde lijn kun je verduurzamen van een woning ook beschouwen als een consumentengoed dat je kan kopen. Vanzelfsprekend bieden wij de nodige begeleiding van deskundige adviseurs. Zo ontstond het idee voor een winkel waar je alles kunt aanschaffen wat je voor de gewenste verduurzaming nodig hebt. De eer-

Hoe werkt Reimarkt precies? Kieft: “De systematiek van Reimarkt bestaat uit het werven van en het begeleiden van klanten, zowel huurders als particuliere eigenaren. Daarvoor hebben we onder andere de Reimarktwinkel ingericht op een vaste plek aan de Boulevard 1946 in Enschede. Daarbij is er onze online-omgeving met website. Eerst gaan we een woning verduurzamen op maximaal niveau. Dan nodigen we de mensen in die wijk uit om naar de opgeknapte woning te komen kijken. Vanuit onze databases weten we precies welke verduurzamingspakketten nodig zijn om de woningen in die wijk tot een bepaald niveau te verduurzamen. Er zijn altijd minimaal vier ambitieniveaus, van simpele isolatiemaatregelen tot en met een forse bouwkundige ingreep. Kiezen voor alleen zonnepanelen of isolatie behoort ook tot de mogelijkheden. Zodra een bewoner in onze proefwoning of pop-upstore komt gaat het gesprek meteen

‘De verhuurder moet niet bepalen, maar regisseren’ over de wijze van wonen, comfort en natuurlijk over de energielasten. De Reimarktadviseur kan de klant meteen vertellen welke verduurzamingsmaatregelen en welke materialen nodig zijn voor verduurzaming van zijn woning. Reimarkt zorgt steeds, samen met de markt, voor het energetisch en het technisch ontwerp van de verduurzaming. Tenslotte geven we de klant een verduurzamingsadvies. Via onze website en in een persoonlijk gesprek kan hij of zij een adviesop-maat van ons krijgen en persoonlijke begeleiding bij het aankoopproces. Slaat de Reimarkt-methode aan? Sinnema: “Domijn heeft er alle vertrouwen in. We hebben alle andere voorgenomen projectrenovaties losgelaten. We willen met Reimarkt ons hele bestand verduurzamen. Daarvoor hebben we een intentieovereenkomst getekend voor 50 woningen per jaar met een looptijd van drie jaar. Tot nu toe zijn er al 59 woningen verduurzaamd. Ik kan mijn collega’s van andere corporaties dit op het hart drukken: Geef je klanten de kans. Ze worden snel mondig. Dat moet ook, anders verandert er nooit wat in die trage bouwkolom. Dit is je kans. Verder moet je gewoon je stinkende best doen en niet alles willen dichttimmeren. Doe je dat laatst wel, dan worden al je partners je tegenstanders.” Kieft: “Wij gaan ervoor, want we hebben de ambitie om samen met de bewoners van Enschede de stad te verduurzamen. Om dat te bereiken is van alle betrokken partijen lef, vertrouwen en uithoudingsvermogen nodig.” n

ReimaRkt

Henk Kieft: “Zie de verduurzaming van een woning als een regulier consumentengoed.”

De duurzame woonwinkel Reimarkt (www.reimarkt.nl) bestaat uit een consortium van 3 kernpartners: KAW architecten (www.kaw.nl), KUUB (www.kuub.info), makelaar Ten Hag Makelaarsgroep (www.tenhag.nl) plus een superconsortium van 24 marktpartijen, waaronder twee initiatiefnemers Trebbe en Nijhuis.

- CORPORATIEBOUW MAART 2015 -

close Up

Door RGS geen opzichters meer, alleen nog monitoring

Corporatie Rentree in Deventer kiest voor resultaatgericht samenwerken (RGS). “We willen alleen nog een regierol op ons opnemen voor onze vierduizend huurwoningen”, zegt directeur-bestuurder Liesbeth van Asten. “Zo kunnen we de expertise van onderhoudsbedrijven optimaal benutten, dalen de directe en indirecte kosten en nemen zowel de kwaliteit als de huurderstevredenheid toe.”

22 - CORPORATIEBOUW MAART 2015 -

Voortaan vertrouwen op de expertise van zowel een vastgoedonderhoudsbedrijf als een bouwbedrijf uit de regio is extra bijzonder omdat Rentree in 2009 ‘verwikkeld raakte in wantrouwen’. Financieel zat de corporatie aan de grond en het personeel was gedesillusioneerd door de val van de als koploper bekendstaande corporatie. “We probeerden de crisis om te buigen naar een kans”, aldus nieuwkomer Van Asten, die de reorganisatie leidde. “Komend vanuit wantrouwen, wilden we vertrouwen leidend laten zijn door resultaten centraal te stellen. Daaruit vloeit ook de keuze voort om af te zien van aanbesteden en te kiezen voor resultaatgerichte onderhoudssamenwerking met een onderhoudsbedrijf en een bouwbedrijf.”

voorkomen worden dat een vakman zijn werk niet kon afmaken omdat hij de juiste opdrachtbonnen en materialen niet bij zich had? Dit betekende extra overlast voor de huurders, die dan nog een keer vrij van hun werk moesten nemen om hiervoor thuis te zijn. Uiteraard ging dat ook gepaard met extra en onnodige kosten voor ons als woningcorporatie.”

BeteRe weRkwijze Beide bedrijven zijn eerst gevraagd om mee te denken over een andere organisatie van het onderhoudsproces. “Dat hield ook in dat ze konden zeggen dat we het bij ‘Rentree’ anders moesten aanpakken. Dat was eerst wennen, maar daarna ging het snel”, erkent de corporatie-directeur. “Hoe kon bijvoorbeeld

Liesbeth van Asten, directeur-bestuurder Rentree

ClOsE UP

‘De onderzoeksuitkomsten over resultaatgericht samenwerken zijn veelbelovend: de huurders geven nu bijvoorbeeld rapportcijfers rond de 8 voor het werk en op termijn zijn er meer besparingen mogelijk’

Minder kosten Resultaatgericht samenwerken bleek de beste optie te zijn. ‘Rentree’ stelt elk jaar opnieuw vast wat de onderhoudswensen, het budget en de streefcijfers voor de huurderstevredenheid zijn. De aanpak en de uitvoering worden overgelaten aan het vastgoedonderhoudsbedrijf voor planmatig onderhoud en aan het bouwbedrijf voor vernieuwing, reparatieonderhoud en mutatieonderhoud. “Onderhoudsopzichters hebben we niet meer, maar we monitoren de resultaten wel”, sluit Van Asten af. “Daarnaast hebben we onderzoek laten doen naar deze werkwijze (zie www. rentree.nu via de zoekfunctie resultaatgerichte samenwerking). De uitkomsten geven een veelbelovend beeld. De huurders geven nu bijvoorbeeld rapportcijfers rond de 8 voor het werk. En op termijn zijn er meer besparingen mogelijk.”

Bij ‘Rentree’ worden er alleen nog onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd op basis van resultaatgerichte samenwerking

VGo-keUr Met resultaatgericht samenwerken kun je tot wel 20% besparen op directe kosten en tot wel 50% op indirecte kosten. Deze werkwijze leidt ook nog eens tot een betere kwaliteit, een snellere doorlooptijd en een hogere bewonerstevredenheid. Voor vastgoedonderhoudsbedrijven, die de kunst van het resultaatgericht samenwerken verstaan, bestaat een erkend keurmerk. Dat is het VGO-Keur. Op www.vgokeur.nl vind je alle details én vastgoedonderhoudsbedrijven met het VGO-Keur in de buurt.

- CORPORATIEBOUW MAART 2015 -

project in beeld

Glas-in-lood oostpoort is het nieuwe centrumgebied van Amsterdamoost op het voormalige terrein van de oostergasfabriek. Maart 2014 is het westelijk deel opgeleverd, nu is de oostkant aan de beurt. op de polderweg worden in opdracht van Ymere 72 sociale huurwoningen gebouwd. Heren 5 ontwierp een gebouw met twee gezichten; de dynamiek van het spoor aan de ene kant en ontspannen wonen aan de andere kant. Het ontwerp is een interpretatie en aansluiting op de rijke baksteen-architectuur van de voormalige oostergasfabriek. opvallend aan het gebouw is de centrale entree. die wordt aan beide zijden gemarkeerd door een glasin-loodkunstwerk van kunstenaar Stefan Glerum. Hierin zie je de geschiedenis van de oostpoort terug.

Nachtsituatie

24 - CORPORATIEBOUW MAART 2015 -

project in beeld

- corporAtieboUW MAArt 2015 -

THEMA LUCHTDICHT B OUWEN

Luchtdichtheid, sleutel tot duurzaamheid en wooncomfort

‘luchtdicht bouwen is geen doel op zich’ Door Louis Jongeleen

‘Luchtdicht bouwen’ is onlosmakelijk verbonden met duurzaam bouwen. Het staat voor een uitgewerkt systeem van regels, berekeningswijzen en uitvoeringsrichtlijnen om luchtlekken in de gebouwschil te dichten. Maar hoe ziet de huidige praktijk van het luchtdicht bouwen er eigenlijk uit? Een nuttige vraag in een tijd waarin bouwpartijen meer belang hechten aan nauwkeurige meting van gebouwprestaties. Op de drempel van een nieuw bouwjaar riep de Nieman Groep een groot gezelschap van architecten, bouwkundigen, bouwers en fabrikanten bij elkaar voor een conferentie in Cinemec in Ede over luchtdicht bouwen. Deze ‘Praktijkdag’ op 6 november 2014 leverde een helder beeld op van de ontwikkeling van een succesvolle werkwijze bij luchtdicht bouwen. Het mag voor sommige bouwers, bouwkundigen en opdrachtgevers nog een relatief nieuw begrip zijn, luchtdicht bouwen bestaat al zo’n 35 jaar.

luchtdoorlatendheid Met het doel om tochtklachten en energieverlies door ongecontroleerde luchtstromen te kunnen voorkomen, werden in de jaren ’80 in Scandinavië en de VS al metingen verricht van de luchtdoorlatendheid van woningen. In die tijd waren in Nederland TNO en Bouwfonds er ook al mee begonnen. In de jaren daarna formuleerde een Nederlandse

26 - CORPORATIEBOUW MAART 2015 -

normcommissie een meetmethode voor de luchtdoorlatendheid (NEN 2686-1988) en normen voor de luchtdoorlatendheid van gebouwen (NEN 2687-1989) en gebouwdelen (NEN 2690-1991 voor b.g.g.-vloer). De eerste wettelijke bouwvoorschriften voor luchtdoorlatendheid verschijnen in het Bouwbesluit van 1992. De mate van luchtdichtdoorlatendheid wordt uitgedrukt in qv;10-waarde. De maximale luchtdoorlatendheid voor alle gebouwen wordt dan vastgesteld op een luchtstroom van maximaal 200 dm3 luchtvolume per seconde, bij een drukverschil tussen binnen en buiten van 10 Pascal (Pa). Er zijn drie luchtdichtheidsklassen (zie kader). Met het Bouwbesluit 1995 wordt de EPC ingevoerd en de eerste EPC-berekening. Daarbij is de luchtdoorlatendheid een cruciale factor. ‘Luchtdicht Bouwen, theorie, ontwerp en praktijk’ is de titel van een uitgave uit 1996 van SBR die wel het eerste professionele handboek voor luchtdicht bouwen genoemd kan worden. Dit naslagwerk is voortdurend bijgewerkt en afgestemd op nieuwe regels en technieken. De meest recente versie (SBR-

CURnet, 2013) verscheen in het voorjaar van 2014. Dan leven we al met het vooruitzicht dat we volgens de Europese Richtlijn (EPBD) in 2020 alleen nog maar woningen zullen bouwen die ‘bijna-energieneutraal’ zijn.

Potentiële luchtlekken In de afgelopen decennia ontbrak het in de bouwpraktijk dikwijls aan de vereiste kennis en nauwkeurigheid bij het dichten van luchtlekken in gebouwen. Peter Kuindersma heeft, als samensteller en mede-auteur van het handboek ‘Luchtdicht bouwen’ en als bouwkundig adviseur bij Nieman-Kettlitz Gevel- en Dakadvies, jarenlang geijverd voor een zorgvuldiger uitvoering van bouwdetails die bepalend zijn voor de luchtdichtheid. Hij geeft aan hoe de theorie en praktijk van luchtdicht bouwen zich heeft ontwikkeld. Kuindersma: “Luchtdichtheid ging tien jaar geleden nog in hoofdzaak over energiezuinigheid. Daarbij stond de functie van het gebouw helaas nooit centraal. Die aandacht verschuift de laatste jaren gelukkig steeds meer naar andere aspecten zoals ‘het voorkomen van tocht’, ‘waterdichtheid’, ‘geluidwering’, ‘verbetering van het comfort’, etc. Want

luchtdoorlatendheidsklassen Klasse 1 Basis

qv;10 > 0,6 dm3/s.m2 voldoet aan het Bouwbesluit, geen bijzondere eisen Klasse 2 Goed qv;10 tussen 0,3 en 0,6 dm3/s.m2 = energiezuinig bouwen Klasse 3 Uitstekend qv;10 < circa 0,15 dm3/s.m2 = passief bouwen of andere vormen van zeer energiezuinig bouwen. Voor Passief bouwen wordt vaak een n50-waarde van 0,6 h-1 aangehouden. Indien dit wordt vergeleken met een ‘standaard’ woning, komt dat overeen met een qv;10 van circa 0,15 dm3/s.m2). (Bron: www.nieman.nl/eisen-luchtdicht-bouwen)

THEMA LUCHTDICHT B OUWEN

Potentiële luchtlekken bij bedrijfsdeur

ook voor deze aspecten is luchtdicht bouwen belangrijk. Tegenwoordig denken we al in de ontwerpfase na over de luchtdichting van gebouwen, bouwdelen, bouwelementen, gebouwonderdelen en bouwdetails. Een benadering ‘van groot naar klein en van grof naar fijn’. En daarbij staat de functie van het gebouw steeds centraal. We letten nu op de grootte en de lengte van luchtlekken, op de aard van de materialen waarop afdichtingsmiddelen moeten hechten en op de speciale afdichting die nodig is bij specifieke aansluitingsdetails. We moeten nog leren denken in potentiële luchtlekken.” In de nabije toekomst zal volgens Kuindersma de aandacht steeds meer uitgaan naar nauwkeuriger meting van de luchtdoorlatendheid (van gebouw, maar ook van bouwdelen en bouwelementen zoals gevels) en naar de specifieke kwaliteit en de levensduur van afdichtingsproducten. Van afdichtingsmaterialen zoals tapes, banden, kleefstroken en kitten en spuit- en kwastbare dichtingen zal de hechting op verschillende ondergronden beter worden onderzocht en bovendien zal de hechtkracht worden getest na verouderingsproeven.

tiental jaren geleden al gemaakt door VillaNova architecten in Rotterdam. In de zomer van 2008 begeleidde het architectenbureau de uitvoering van renovatieproject De Sleephelling , een woningblok van zeven panden van honderd jaar oud op het Rotterdams Noordereiland. Volgens berekeningen zou het energiegebruik van de woningen na de renovatie maximaal 25 kWh/m2 vloeroppervlak bedragen. Die ambitie werd ook waargemaakt. Daarmee heeft De Sleephelling een pioniersfunctie, als het eerste passiefrenovatieproject van Nederland. Met het, van oorsprong Duitse, Passiefbouwen kan zonder actieve energieopwekking toch een zeer minimaal energieverbruik gerealiseerd worden en tegelijkertijd een hoog wooncomfort. Die resultaten werden bereikt door toepassing van rigoureuze isolatiemaatregelen (langsgevels met Rc 8-9 m2K/W), toepassingen van hoogwaardige gevelelementen (kozijnen, Ukozijn 1,0 W/m2K) en een zeer lage luchtdoorlatendheid (ongeveer qv10 ≤ 0,15 dm3/s.m2) De Sleephelling zette een standaard neer voor een hele reeks van passiefhuisrenovaties in Nederland: Binnengasthuizen/Zwolle, De Kroeven/Roosendaal, Groenewoud/Tilburg, passiefrenovatie Kerkrade West, 32 flats Nieuwkuijk +Haarsteeg, De Veilige Veste/ Leeuwarden en Molenstraat/Vught. Volgens architect Andries Laane van VillaNova architecten vormen passiefhuizen van nu, de sociale woningvoorraad van morgen. Laane: “Bouwfysisch veroudert een pas-

Footprint Als we in deze wereld op dezelfde voet doorgaan met produceren van onze levensbehoeften en van afval, hebben we per jaar een oppervlakte van anderhalf keer de aarde nodig. Het besef begint de laatste tien jaar door te dringen dat de bouw een groot aandeel heeft in onze vervuilende voetsporen of de ecologische footprint van de mens op aarde. Dat wil zeggen dat we met bouwen en met gebruik, onderhoud, sloop en vernieuwing van onze gebouwen onze footprint flink kunnen verkleinen. Dat gegeven betekent dat een radicale omslag nodig is in de manier van ontwerp en uitvoering van nieuwbouw en bestaande bouw. Die ommekeer is een

Potentiële lekken bij gevelopeningen en ankers

Project De Sleephelling: zeer hoge warmteweerstand en zeer geringe luchtdoorlatendheid

siefhuis niet meer. Als je de juiste materialen gebruikt en details goed zijn uitgevoerd, hoef je niet opnieuw te renoveren, alleen te onderhouden. Materialen en details gaan na een passiefhuisrenovatie veertig á vijftig jaar mee. Als je wilt kun je alle ramen open zetten, oneindig warm water gebruiken, genieten van maximaal daglicht en de indeling levensloopbestendig maken.” Vijf jaar geleden was het dus al mogelijk om in ons land huizen van honderd jaar oud om te bouwen tot zeer energiezuinige en comfortabele woningen zonder daarmee ernstige schade aan te richten aan milieu en klimaat.

StapSgewijS Welke fouten kun je maken bij luchtdicht bouwen en hoe kun je ze vermijden? Bij bouwbedrijf Goossens Te Pas Bouw, dochteronderneming van Volker Wessels, besloot de bedrijfsleiding om die vragen te beantwoorden tijdens een concreet bouwproject. Het bedrijf realiseerde in opdracht van woningcorporatie De Woonplaats in 2012 in de wijk ‘Velve Lindenhof ’ in Enschede een project van 211 zeer energiezuinige nieuwbouwwoningen, waaronder 82 passiefhuizen. Tot dan toe waren er in Nederland nog niet op zo’n grote schaal passiefhuizen gebouwd. De mate van luchtdichtheid (uitgedrukt in de luchtdoorlatendheid of qv;10 -waarde)van passiefhuizen valt in de hoogste luchtdichtheidsklasse met een maximale waarde van qv;10 = circa 0,15 dm3/s.m2. Projectleider Maikel Groters van Goossens Te Pas Bouw legde in Ede uit hoe die strenge luchtdichtheidseis bij ‘Velve Lindenhof ’ gehaald werd met een stapsgewijze aanpak. Groters: “ Stap 1 is de instructie aan - CORPORATIEBOUW MAART 2015 -

Luchtdicht met Ubbink! Verbetert het bi

nnenklimaat

Ver b

ete

Netjes

rt Q

vw aar de

erkt afgew

Luch t voodichte r do afsl orvo uitin eren g

Energiebesparin

eraf acht ssen k o O te pa toe

Voo (ho rkom utr t vo ot/ ch sch tsc imm had el) e

Sluit uw doorvoer luchtdicht af met het Luchtdicht Manchet van Ubbink! De Luchtdichte Doorvoer Manchetten van Ubbink vormen een luchtdichte afsluiting van daken muurdoorvoeren en realiseren energiebesparing, voorkomen vochtschade en verbeteren het binnenklimaat. Ze garanderen een nette, luchtdichte afwerking en zijn ook achteraf toe te passen.

Aansluiting dakdoorvoer

Aansluiting doorvoer

Ubbink, voor uw gemak! www.ubbink.nl/luchtdichtmanchet

Aansluiting kabel- en leidingdoorvoer

THEMA LUCHTDICHT B OUWEN

de werknemers van de producent van de HSB-panelen over het hoe en waarom van luchtdicht en passief bouwen. Stap 2 gaat over de controle in de fabriek van de prefab HSB-panelen voordat ze ‘gesloten’ worden en eventueel dichten (stap 3) van luchtlekken. Essentieel is stap 4, de instructie van het bouwplaatspersoneel over het ‘waarom’ van luchtdichting en passief bouwen en over de verschillen met traditioneel bouwen. Instructie over luchtdicht tapen door de leverancier is stap 5. Om beschadiging van de luchtdichting te voorkomen (stap 6) hangen we waarschuwingen op. Stap 7 staat voor de registratie en controle van de luchtdichting op het werk door een externe deskundige en de rapportage van de getroffen maatregelen door de uitvoerder. Dan volgt de tussentijdse meting van de luchtdichtheid (stap 8) met een blowerdoortest of infrarood-fotografie, op een moment waarop de luchtdichting nog kan worden bijgestuurd. Ten slotte volgt de eindtest met dezelfde meettechnieken.” Het eindresultaat van de blowerdoortest toonde aan dat de luchtdichtheid van de 211 woningen beter was dan de gestelde eis. Met deze aanpak won het Velve Lindenhof- project de Passief Bouwen Award 2013.

Integrale aanpak Bij de intensieve concentratie op alleen een zorgvuldige luchtdichting bestaat de kans dat het doel ervan buiten beeld verdwijnt. Dat doel is volgens Gerton Starink, adviseur bij Nieman Raadgevende Ingenieurs, niet het halen van een bepaalde getalswaarde. Met enkele aansprekende voorbeelden uit de adviespraktijk laat Starink zien dat luchtdicht bouwen geen doel op zich kan zijn. Starink: “Het doel blijft het realiseren van comfortabele, energiezuinige, robuuste en veilige woon- en werkomgevingen. Dat wil zeggen dat je luchtdichtheid niet los kunt zien van energiebesparing, comfort en tocht, voorkomen van vochtschade, realiseren van waterdichtheid, akoestiek, brandveiligheid, hygiëne, stofdichting en het voorkomen van geurhinder. Luchtdicht bouwen is een integrale aanpak.” Starink geeft het voorbeeld van het belang van luchtdichtheidsmetingen bij het bepalen van de noodzaak van een rookscheiding tussen patiëntenkamers en een gang van het Amphia Ziekenhuis in Breda. Daar fungeerden luchtdichtheidsmetingen als input voor een simulatiemodel voor rookverspreiding

Thermografische opname van luchtlekkage in kantoorgevel

onder brandcondities. Daarmee is vastgesteld hoe lang de gangen rookvrij zullen blijven bij brand in een patiëntenkamer. Het opsporen van luchtlekken in de gevel van een accountantskantoor werd een begin van de oplossing van tochtproblemen en het verlagen van een hoge energierekening. De thermografische opnamen toonden precies waar de luchtlekken zaten. Van een ander kantoor was een spreekkamer voorzien van een extra interne geluidwering. Toen die maatregel onvoldoende effect had, bleek bij nader onderzoek dat het geluid zich voortplantte via de doorvoeringen van kabelgoten. Die waren niet luchtdicht afgewerkt. Starink concludeert dat de adviespraktijk hem heeft geleerd dat fouten en afwijkingen in de luchtdichting vaker worden veroorzaakt door informatieverlies bij overdracht van ontwerp naar uitvoering dan door uitvoeringsfouten.

Werkproces Luchtdicht Bouwen of het beperken van de luchtdoorlatendheid is van wezenlijk belang voor energiebesparing, verbetering van comfort, voorkomen van vocht- en tochtproblemen, het realiseren van goede geluidwering en brandwerende gebouwen. En het is van belang voor de hygiëne en het voorkomen van geurhinder. Bij een zorgvuldig ontwerp, aandachtige uitvoering en controle met behulp van metingen, kan de gevraagde luchtdichtheid tegenwoordig goed gerealiseerd worden. Sander

van der Tol, adviseur van Nieman Raadgevende Ingenieurs vat het totale werkproces van luchtdicht bouwen als volgt samen: “- Ga na welke bouwkwaliteit nodig is voor de gewenste levensduur, functie en duurzaamheidsambitie van het gebouw, rekening houdend met het budget; - Stel vast welke qv;10 -waarde hoort bij die ambities; - Deze waarde invoeren in de epc-berekening; - Ga na hoe luchtdicht gevel, dak en vloer moeten zijn; - Bepaal de lijn van de luchtdichting, geef op de details de luchtdichting aan, stem de dichting af op de naad en let op de werkvolgorde; - Controleer tijdens de werkvoorbereiding kwaliteit van luchtdichting in het ontwerp en stem keuze van dichtingsmateriaal af op ‘bewegingen’ in bouwdelen; - Instrueer het bouwplaatspersoneel (wat goed begrepen wordt, komt meestal goed); - Controleer de luchtdichtheid bij de gevelen daksluiting; - Controleer de luchtdichtheid bij oplevering; - Draag het opleverdossier met alle gegevens en bewijsstukken over de luchtdichtheid over aan de opdrachtgever met het oog op beheer en onderhoud. Zo is het tegenwoordig mogelijk om nauwkeurig te voldoen aan de behoefte van de gebruikers van een gebouw.” n - CORPORATIEBOUW MAART 2015 -

cloSE uP

‘producten zijn nooit af ’

FaçaBoard, legolisering van de bouw.

Nederland staat voor een renovatieopgave. Veel woningen zijn aan vernieuwing toe en energetische verbeteringen zijn daarbij een belangrijke drijfveer. Dankzij een aantal gerichte innovaties is IsoBouw nu totaalleverancier voor het hellend dak. Ook de mogelijkheden voor de gevel zijn legio. Voor elke vraag een oplossing. Tijdens de Week van de Bouw in Utrecht werden ze gepresenteerd.

30 - CORPORATIEBOUW MAART 2015 -

IsoBouw komt niet alleen met nieuwe producten, maar bestaande oplossingen worden ook constant doorontwikkeld. Gerard Sleegers van IsoBouw: “corporaties moeten kunnen ‘shoppen’. Welk product past het best bij het budget, de voorhanden situatie en de wensen van de opdrachtgever.” Hiermee komt de leverancier van isolatiesystemen tegemoet aan vraagstukken waar veel corporaties mee kampen. Enerzijds een groeiende renovatie-opgave, anderzijds teruglopende financiële mogelijkheden om die opgave te verwezenlijken. Daarom ontwikkelt IsoBouw producten waarmee je met een beperkt budget toch een grote labelsprong kunt realiseren. Bovendien ziet de leverancier erop toe dat producten steeds eenvoudiger te verwerken zijn. Hierdoor is de kans op bouwfouten minimaal en ben je minder afhankelijk van het vakmanschap van de verwerker. “onze

producten zijn nooit klaar”, aldus Sleegers. “Wij streven continu naar een verdere optimalisatie in bijvoorbeeld de kwaliteit, een snelle en makkelijke verwerking en nog duurzamere grondstoffen.”

passend antwoord Bij de energetische verbetering van een woning wordt vaak als eerste naar het dak gekeken. Daar is nu eenmaal de grootste winst te behalen. Maar elk dak vraagt om een andere oplossing. Wat is het budget? Ga je aan de binnenkant of aan de buitenkant isoleren? Zijn de pannen én het bestaand dakbeschot nog goed? Voor elk antwoord biedt IsoBouw een bijpassende productoplossing. Een mooi voorbeeld is de RecaPan, een snel en voordelig systeem voor toepassing op bestaande panlatten. Hiermee maak je snel en eenvoudig een waterdichte isolerende schil, zonder

ClOsE UP

innoveRen RecaPan

dat de pannen van het dak hoeven. Ideaal bij woningen waar het dak na-geïsoleerd moet worden, maar waarbij de pannen nog bruikbaar zijn. RecaPan wordt gemaakt van het duurzame Airpop, de nieuwe Europese benaming van EPS. IsoBouw brengt de biologische footprint van RecaPan nog verder omlaag door het toevoegen van BioFoam. Dat lijkt op Airpop, maar wordt gemaakt van plantaardig afval. RecaPan werd al door diverse woningcorporaties met succes gebruikt voor de renovatie van het woningbezit.

Binnen of Buiten Je kunt een dak zowel aan de binnenkant als aan de buitenkant isoleren. Voor een afwerking aan de binnenkant is er SlimFix Deco. Die zorgt er daarnaast ook nog eens voor dat de zolder direct verandert in een prettige leefomgeving dankzij de hoogwaardige esthetische afwerking van het isolatiemateriaal in combinatie met de luchtdichte klikprofielen. Dat geeft een huurwoning direct meerwaarde. Wil je de bewonersoverlast echter tot een minimum beperken dan kom je al snel uit bij de oplossingen aan de buitenkant. SlimFix Reno+ en het nieuwe SlimFix RenoTwin springen hierbij in het oog. SlimFix Reno+ heeft een hoog isolerend vermogen en is ongekend dun dankzij een innovatie in Airpoptechnologie. Dat biedt directe voordelen in verwerkingsgemak en minimalisering van de dakopbouwhoogte. Hierdoor is SlimFix Reno+ uitermate geschikt voor toepassing bij renovatieprojecten waar direct op een bestaand dragend dakbeschot geïsoleerd wordt. SlimFix RenoTwin is speciaal ontwikkeld voor hellende daken waarbij de onderconstructie niet helemaal vlak is; iets wat veel voorkomt bij corporatiewoningen uit de ja-

ren 70. Dankzij de speciale schroeven kan het element zwevend gemonteerd worden, waarbij het opvullen van de constructie overbodig is. De combinatie van de Airpop met de tweezijdige dampopen aluminiumfolie geeft het renovatie-element bovendien een uitstekende isolatiewaarde.

• Labelsprong met een beperkt budget. • Pannen hoeven niet van het dak. • Waterdichte isolatieschil.

sliMfiX RenotWin

isolatielaag Ook op het gebied van gevelisolatie zijn de speerpunten van de leverancier duidelijk: uitstekende isolerende eigenschappen, een snelle en eenvoudige verwerking en duurzame en betaalbare oplossingen. Dat komt onder andere terug in de SlimFort-gevelisolatie voor gevels die met beplating worden afgewerkt. De geïntegreerde beugels zorgen voor een doorlopende isolatielaag en maken het plaatsen van de isolatieplaten veel eenvoudiger. Hierdoor gaat het werk sneller, wat weer een positieve invloed op de kosten heeft. Bovendien is de kans op fouten een stuk kleiner. Fischer ontwikkelde speciaal voor SlimFort het aluminium draagsysteem Smartlight. Hierdoor is het SlimFort-systeem ook toepasbaar bij open gevelsystemen. Eenvoudige verwerking is iets wat zeker ook terugkomt in de ‘legolisering’ van de bouw. Om daarop aan te sluiten ontwikkelde IsoBouw FaçaBoard, een slank en luchtdicht gevelsysteem dat is gebaseerd op slechts twee basiscomponenten: isolerende sandwichpanelen gecombineerd met universele houten koppelstroken. Deze worden projectspecifiek op maat geproduceerd. Dat maakt ze bij uitstek geschikt om - aan de hand van een legplan - op de bouwplaats te monteren, maar ze kunnen ook als basis dienen voor prefab gevelelementen. Ideaal voor renovatie-oplossingen en conceptmatig bouwen.

• ‘Zwevende’ montage mogelijk dankzij speciale schroef. • Verwerkbaar zonder opvullen van de onderconstructie. • Uitstekende isolatiewaarde dankzij thermisch reflecterende dampopen alu-folie.

sliMfoRt

• Geen koudebruggen dankzij doorlopende isolatielaag. • Gevelbekleding is altijd optimaal geventileerd. • Minder materiaal- en verwerkingskosten.

- CORPORATIEBOUW MAART 2015 -

VA K T U E E L

Beheer Wko, zelf doen of uitbesteden? Door Bas de Zwart (IF Technology)

Door de toename van het aantal WKO-installaties in Nederland, krijgen gebouwbeheerders en woningcorporaties meer en meer de vraag hoe met deze installaties om te gaan. In dit artikel worden de beheermogelijkheden voor de exploitatiefase door woningcorporaties uiteengezet.

Woningcorporaties worstelen in toenemende mate met het beheer van hun WKOinstallaties. Enerzijds gedreven vanuit de politieke discussie dat woningcorporaties zich weer hoofdzakelijk moeten richten op hun kernactiviteiten. Anderzijds veroorzaakt door een gebrek aan kennis, focus of personele capaciteit binnen de organisatie. Corporaties overwegen daarom om hun WKO-systemen in de verkoop te zetten of juist te kiezen voor verdere professionalisering van het beheer.

aandacht exploitatie WKO biedt voor vastgoed interessante meerwaarde omdat op duurzame wijze verwarmd en gekoeld kan worden. In de praktijk blijkt dat veel aandacht wordt besteed aan de ontwerpen realisatiefase van de WKO-systemen. Veel minder aandacht gaat naar de exploitatiefase, terwijl deze fase juist zo belangrijk is. In deze periode moeten beloftes waargemaakt worden en extra investeringen terugverdiend. Het is daarom essentieel om in een vroeg stadium na te denken over de wijze waarop invulling wordt gegeven aan de exploitatiefase en welke rol de woningcorporatie zelf kan vervullen.

32 - CORPORATIEBOUW MAART 2015 -

Werkzaamheden De activiteiten die komen kijken bij het exploiteren van een WKO-installatie vragen om een veelzijdige organisatie. Feitelijk fungeert de woningcorporatie voor dit onderdeel als energiebedrijf, waarbij meerdere facetten aan de orde komen, zoals inkoop energie, verkoop warmte en koude, voldoen aan wetgeving, facturatie, klantenservice, etc. Doordat deze activiteiten totaal verschillende vormen van aansturing vragen, en vaak ook door verschillende partijen uitgevoerd

Taken exploitatie energievoorziening

worden, is het organiseren daarvan een hele klus. Dit vereist focus en capaciteit binnen de organisatie. De praktijk leert ons dat hier nog geen blauwdruk voor is: iedere woningcorporatie regelt het weer op zijn eigen manier en niet altijd even optimaal.

Beheervormen Voor de exploitatie van een WKO-installatie zijn verschillende beheervormen denkbaar. De mogelijkheden kunnen worden onderverdeeld in twee hoofdgroepen: 1. Eigen beheer: De woningcorporatie draagt zelf zorg voor de exploitatie. Specifieke onderdelen kunnen uitbesteed worden aan andere partijen. 2. Exploitatie uitbesteden (outsourcing): Bij volledige outsourcing draagt de woningcorporatie de volledige exploitatie met bijbehorende verantwoordelijkheden over aan een derde partij. Een belangrijk aspect in het maken van de keuze voor een bepaalde organisatievorm, is het antwoord op de vraag in hoeverre de woningcorporatie in staat is om de exploitatie van de WKO-voorziening op professionele Offenbachlaan na de grote beurt wijze te organiseren. Daarnaast spelen an(foto: Jos Lammers) dere factoren een rol, zoals:

VA K T U E E L

AAndAchtspuntEn

Contractuele verhoudingen

- Past de exploitatie van de WKO-projecten nog binnen de missie, visie en strategie van de organisatie? - Hoeveel invloed wil de corporatie uitoefenen op de kwaliteit van de dienstverlening? - Is er voldoende kennis en capaciteit aanwezig binnen de organisatie? Om een keuze te maken is het van belang om de eigenschappen van de verschillende mogelijkheden te overzien.

EigEn bEhEEr Bij exploitatie in eigen beheer ligt de eindverantwoordelijkheid voor de exploitatie bij de woningcorporatie. Omdat deze activiteit niet tot de kernactiviteiten van een woningcorporatie behoort, wordt vaak gekozen om de activiteiten in een aparte EnergieBV onder te brengen. De voornaamste voordelen van de exploitatie in eigen beheer zijn: - Volledige invloed op de exploitatie van de energievoorziening, waaronder kosten en kwaliteit van de energievoorziening en dienstverlening. - Een corporatie rekent vaak met lagere rendementseisen dan commerciële marktpartijen, waarbij de mogelijkheid bestaat om een deel van het financieel rendement terug te laten komen aan de afnemers. Daar staan een aantal nadelen tegenover: - Veel corporaties hebben op dit specifieke vlak onvoldoende expertise in huis, waardoor diensten worden uitbesteed aan verschillende marktpartijen. Daarbij speelt ook de Warmtewet en de verplichte BRLcertificering voor bodemenergiesystemen (zie kader) een rol. - De corporatie draagt alle exploitatierisi-

co’s. Hoewel bij problemen de aansprakelijkheden juridisch beperkt kunnen blijven tot de EnergieBV, biedt dit geen reële oplossing voor de corporatie. Het huurdersbelang staat immers voorop en problemen dienen opgelost te worden, linksom of rechtsom. - De scheiding tussen corporatie en EnergieBV kan leiden tot onduidelijkheden ten aanzien van verantwoordelijkheden binnen de organisatie. Ook kan het voor de huurders niet duidelijk bij wie ze zich kunnen melden bij vragen of storingsmeldingen.

OutsOurcing Bij outsourcing draagt de corporatie de volledige exploitatie van de WKO-installatie over aan een exploitant voor een periode van bijvoorbeeld 15 of 30 jaar. In veel gevallen wordt daarbij ook het juridisch eigendom van de WKO overgedragen via een (onder) opstalrecht, waarbij de exploitant volledig verantwoordelijk is voor de exploitatie van de WKO voorziening en de exploitatierisico’s. De afspraken met betrekking tot de wijze waarop de exploitatie wordt uitgevoerd worden vastgelegd in een exploitatieovereenkomst. De exploitant sluit vervolgens leveringsovereenkomsten af met de huurders. Van een professionele exploitant mag verwacht worden dat zijn organisatie is ingericht om de exploitatie efficiënt uit te voeren. De woningcorporatie wordt daarbij volledig ontzorgd. Bij eigendomsoverdracht neemt een exploitant de WKO-voorziening over tegen een nader vast te stellen bedrag (koopsom). De hoogte van de koopsom is afhankelijk van de toekomstige verdiencapaciteit van de WKO.

Door eigendomsoverdracht van de installatie heeft de corporatie beperkte zeggenschap over de warmte-/koudevoorziening. Afspraken over het serviceniveau, de tarieven en de prestatie-eisen dienen goed vastgelegd te worden in de exploitatieovereenkomst met de exploitant. Belangrijk daarbij is dat de corporatie de maatschappelijke aspecten geborgt, zoals bescherming van de positie van de huurder. Daarnaast zal een exploitant de exploitatie altijd vanuit commercieel oogpunt beschouwen. Het doel is om geld te verdienen. Voordeel daarbij is dat dit ook een drijfveer is om de installatie zo efficiënt en duurzaam mogelijk te exploiteren. De keerzijde is echter dat het financieel voordeel daarvan vaak niet ten gunste komt aan de corporatie of de huurders. Vanwege de hogere rendementseis en het incalculeren van mogelijke risico’s kan de koopsom significant lager uitvallen dan vanuit het perspectief van de corporatie verwacht wordt.

KEuzE bEhEErvOrmEn De keuze in gewenste beheervorm hangt in grote mate af van de missie, visie en strategie van de corporatie. Daarnaast speelt schaalgrootte een rol. Hoe meer projecten geëxploiteerd worden, hoe makkelijker het wordt om hiervoor een professionele organisatie in te richten binnen de corporatie. Bij één of enkele projecten in beheer kan outsourcing een goede uitkomst bieden. n

cErtificEring Met ingang van 1 oktober 2014 is het voor partijen die zich bezig houden met het ontwerpen, realiseren, onderhouden en beheren van bodemenergiesystemen verplicht om gecertificeerd en erkend te zijn. BRL SIKB 11000 en BRL 6000-21 beschrijven de uitvoering en eisen aan ontwerp, detail engineering, realisatie en beheer en onderhoud van bodemenergiesystemen. De certificering- en erkenningsplicht is door de overheid geïntroduceerd om de kwaliteit te borgen van WKO-installaties en daarmee duurzaam gebruik van de ondergrond en goede energieprestaties te bevorderen.

- CORPORATIEBOUW MAART 2015 -

design toepassing || productnieuws productnieuws | | regelgeving regelgeving design || techniek techniek || toepassing Vakblad voor gevelopeningen, gevelopeningen, beveiliging, beveiliging, raamraam-en endeurtechniek deurtechniek Vakblad voor

6 4

jaargang16, 16, 2014 2014 jaargang

5 3

jaargang 16, 2014 jaargang 16, 2014

Vakblad voor gevelopeningen, beveiliging, raam- en deurtechniek

design | techniek | toepassing | productnieuws | regelgeving

jaargang 16, 2014

Vakblad voor gevelopeningen, beveiliging, raam- en deurtechniek

raam en deur

bouwbeslag kozijn/raam-& deurtechniek

beveiliging

beglazing

design | techniek | toepassing | productnieuws | regelgeving

jaargang 2014 jaargang 16, 17, 2015

Vakblad voor gevelopeningen, beveiliging, raamraam- en en deurtechniek deurtechniek

beglazing

tochtwering & ventilatie

Cover.indd 1

26-08-14 13:28

Cover.indd 1 1413280648-98qua.indd 1

28-05-14 09:22 14/10/14 11:57

Cover.indd 1 RenD_2014-12-10_1.indd 1

26-08-14 02-12-14 13:28 11:49

• Kozijnwerk • Raam- en Deurtechniek • Bouwbeslag • Inbraakwering • Beglazing • Ventilatie bouwbeslag

Raam en Deur is het vakmagazine voor raam-, deuren geveltechniek, van ontwerper tot verwerker.

kozijn/raam-& kozijn/raam-& deurtechniek beveiliging beveiliging

De redactionele invulling steunt op vijf pijlers: design, techniek, toepassing, productnieuws en regelgeving. Hierdoor bieden wij meer doorzicht, overzicht en inzicht in alle componenten rond raam en deur.

beglazing tochtwering tochtwering & ventilatie

1413280648-98qua.indd RenD_2015-01-25_1.indd 1 1

14/10/14 20-01-15 11:57 09:35

raam en deur raam en deur raam en deur •

•

www.raamendeur-online.nl Ja, ik abonneer me op Raam en Deur en ontvang 6 edities voor € 72 (ex 6% BTW). Ja, ik ontvang graag een gratis proefnummer van Raam en Deur Bedrijfsnaam Persoonsnaam Adres + Huisnummer Postcode + Woonplaats

raam en deur

Datum

Handtekening

Faxen naar: 073 - 503 81 53 MIXpress BV, Postbus 55, 5240 AB Rosmalen, 073 - 503 43 47, raamendeur@mixpress.nl

PRODUCTNIEUWS

Houtreparatiesysteem Zwaluw Repox is een overschilderbaar houtreparatiesysteem van Den Braven en geschikt voor alle type houtreparaties van minimaal 10 mm tot 20 cm groot. Ook volumes tot ongeveer 1,5 liter inhoud zijn geen probleem. Het systeem op basis van 2-componenten epoxyhars is oplosmiddelvrij en krimpt niet. Het is blijvend elastisch en met de speciale mengtuit gelijk uit de koker te verwerken. Het houtreparatiesysteem is geschikt voor zowel nieuw als bestaand hout en plaatmateriaal, zoals spaanplaat, meubelplaat en multiplex. Den Braven, Oosterhout, 0162.491.000, www.denbraven.com

lowBudGet ventilatiesysteem De OxyGreen Easyfix van Aralco NVS is een eenvoudig ventilatiesysteem dat bestaat uit een ventilatiebox en één draadloze vierstandenschakelaar. Op deze vierstandenschakelaar worden de ventilatiestanden met duidelijke icoontjes weergegeven. Het systeem heeft een aanwezigheidsstand, een niet thuis stand, een stand voor maximaal 15 minuten en een stand voor maximaal 60 minuten. Dit zorgt voor effectieve ventilatie en een groot gebruikersgemak voor de bewoners. Aralco NVS beantwoordt hiermee de vraag naar een eenvoudig lowbudget systeem. Aralco, Waregem (B), 0032.56.52.80.60, www.aralco.nl

GeveloplossinG met BuitenafwerkinG CRH Structural introduceert de Stalius kant-en-klaar gevel; een prefab gevel-oplossing met buitenafwerking. Daarmee biedt het een pasklare oplossing voor één van de meest tijdrovende onderdelen van een gebouw. Bovendien garandeert de leverancier een hoge constante kwaliteit, doordat zowel het binnenblad, de isolatie, als de gevelafwerking onder fabrieksmatige en gecontroleerde omstandigheden gefabriceerd wordt. De Stalius kant-en-klaar gevel kan zowel gevelvullend als constructief worden toegepast. CRH Structural, Harderwijk, 0341.464.000, www.crhstructural.nl

Goede aansluitinG

Boxsensoren

Kingspan Insulation ontwikkelde de Kooltherm K8 Plus Spouwplaat, een hardschuim isolatieplaat met een zachte isolatie aan de binnenzijde, die zorgt voor een goede aansluiting op het (oneffen) binnenblad. Verder beschikt de Kooltherm K8 Plus Spouwplaat over een vezelvrije kern en is de plaat voorzien van een wol die niet irriteert. Hierdoor is het product prettig om mee te werken. De zachte isolatie is ook ademend en zorgt ervoor dat de Kooltherm K8 Plus Spouwplaat niet alleen waterdicht is, maar ook dampopen blijft.

Duco introduceert de vernieuwde DucoBox Silent. Deze stilste afvoerbox van Europa is vanaf nu ook beschikbaar met interne opsteeksensoren (boxsensoren) die afzonderlijk in de centrale afvoerventilator geïntegreerd zitten. Dat betekent dat er geen bekabeling voor ruimtesensoren nodig is. Het aantal afvoerkanalen blijft in dit systeem dus beperkt tot een absoluut minimum en dat betekent dat er weinig ruimte voorzien moet worden om leidingen weg te werken. Een ideale oplossing dus voor energiezuinige ventilatie in de renovatie- en vervangingsmarkt.

Kingspan Insulation, Winterswijk, 0543.54.32.10, www.kingspaninsulation.com

Duco Ventilation & Sun Control, Veurne (B), 0032.58.33.00.33, www.duco.eu

- CORPORATIEBOUW MAART 2015 -

ko rt b e st e k

Korte presentatie van lopende corporatieprojecten

Woningcorporaties bouwen voorlopig door Door Robert Dingemans

Na het gesloten woonakkoord staan de plannen

legio woningbouwprojecten onderhanden.

voor nieuwbouw en renovatie behoorlijk op hun

Aan de hand van zogeheten visitekaartjes neemt

kop. Voor de komende jaren zijn de vooruitzichten

Corporatiebouw een kijkje in de keuken van

lastig te voorspellen. Anno 2015 zijn er nog wel

bouwende en renoverende corporaties.

‘The naTural sTep’

In Eindhoven gaat de Aireybuurt op de schop. Woonbedrijf wil van Genderdal de duurzaamste wijk in Eindhoven maken. In 2020 moet het zover zijn. De corporatie riep het project uit tot groene proeftuin om duurzame producten en technieken toe te passen. De bestaande buurt wordt verduurzaamd en op de plek van de gesloopte Aireyflats komt nieuwbouw. In februari startte Woonbedrijf met de bouw van de eerste nieuwe huurwoningen voor een groep mensen die vanaf de start actief hebben meegedacht over het project. Het woongebouw wordt gerealiseerd volgens de duurzaamheidsprincipes van The Natural Step. De leefwensen en duurzaamheidseisen staan centraal bij het ontwerp en de bouw. Het project bestaat uit 56 appartementen, 12 zorgappartementen en 14 rijwoningen, allemaal sociale huur. Meteen bij de start, in 2013, meldde een grote

36- CORPORATIEBOUW MAART 2015 -

groep ‘groene geïnteresseerden’ zich al aan. Vanaf de start werden ze bij het project betrokken en konden ze meedenken over het duurzame woon- en leefconcept. De woningen krijgen een zeer lage energieprestatiecoëfficiënt (epc) van 0,9 en een GPR-gebouwscore van 9,0 voor het onderdeel Energie. Op de rest van de onderdelen scoort het project gemiddeld een 7,7. Er komen zonnepanelen op de daken van de woningen en appartementen. Bovendien start Woonbedrijf een pilot met een IRWES-unit op het dak van de appartementsgebouwen. Dat is een systeem dat windenergie in een stedelijke omgeving kan opwekken. Heijmans bouwt de woningen en ook onderhoud en beheer zijn de komende vijftien jaar bij de aannemer ondergebracht in een Design, Build en Maintain-contract. De woningen krijgen een huurprijs onder de huurtoeslaggrens.

kORT BE sTE k

eigen Haard renoveerT aireysTrook

Ook in Amsterdam gaan Aireywoningen op de schop. Eigen Haard gaat 141 Aireywoningen in Slotermeer renoveren. Dat besloot de corporatie na langdurig overleg met bewoners en de gemeente Amsterdam. Daarmee zijn de oorspronkelijke sloopplannen voor deze woningen van de baan. Eigen Haard heeft in Slotermeer 221 Airey-

woningen en 5 bedrijfsruimtes. Daarvan zijn 141 woningen dringend aan verbetering toe. De woningen zijn tochtig, gehorig en bewoners hebben te maken met veel ongemakken die alleen met een fikse ingreep te herstellen zijn. Op basis van haalbaarheidsstudies en het gewenste woningprogramma besloot de corporatie in eerste instantie tot sloop. Dat leek op een groot draagvlak te kunnen rekenen, maar onder de bewoners en de politiek groeide de weerstand tegen minder betaalbare woningen en de sloop. Daarom besloot Eigen Haard de mogelijkheden van renovatie te onderzoeken. Renovatie heeft het voordeel dat het goedkoper is en er meer betaalbare woningen beschikbaar blijven. In de nieuwbouwplannen was meer ruimte voor grote woningen. Die worden in de renovatieplannen niet gerealiseerd. Door renovatie blijft de grootte van de woningen gelijk. Ze worden wel comfortabeler en energiezuiniger. De Aireywoningen liggen aan de Burgemeester de Vlugtlaan in Slotermeer en zijn begin jaren vijftig gebouwd volgens de Airey-methode. De naamgever - sir Edwin Airey - was een van de eersten die prefab bouwen introduceerden. De revolutionaire bouw was een tijdelijke en goedkope oplossing voor de hoge woningnood in de jaren vijftig.

TransformaTie ZoeTermeer De Goede Woning transformeert in Zoetermeer 4.900 m2 leegstaande kantoorruimte tot 67 jongerenwoningen in de sociale huursector. Ontwikkelaar Van Omme & De Groot realiseert in het voormalige EIM-gebouw 59 woningen met een gemiddeld gebruiksoppervlak van 46 m2. Deze zijn geschikt voor jongeren van 18 t/m 22 jaar. Daarnaast komen er acht woningen met een gemiddeld gebruiksoppervlak van 63 m2 voor de doelgroep jongeren van 23 t/m 26 jaar. De Goede Woning neemt het gebouw over zodra de transformatie een feit is. De gemeente Zoetermeer had een actieve rol bij de totstandkoming van het project door partijen

bij elkaar te brengen. Het mes snijdt dan ook aan twee kanten voor de gemeente. Niet alleen neemt het tekort aan jongerenwoningen af, ook de leegstand onder kantoorgebouwen wordt teruggedrongen. Dankzij een gemeentelijke subsidie en korting op de verhuurderheffing lukt het de corporatie om het gebouw te transformeren met een acceptabele onrendabele top. De gemiddelde kale huur voor het totale project bedraagt â&#x201A;Ź 350 per maand, 70,3% van de maximaal redelijke huur. Jongeren tot 23 jaar krijgen een korting op de huurprijs, zodat de woningen ook voor hen betaalbaar blijven. 8 april gaat de bouw feestelijk van start.

- CORPORATIEBOUW MAART 2015 -

handen uit de mouwen

Janneke Loermans mutatiemedewerker

38 - CORPORATIEBOUW MAART 2015 -

handen uit de mouwen

‘soms ben ik een duizendpoot’ Door Louis Jongeleen (beeld: Marcus Peters)

Verhuizen wordt gerekend tot de meest ingrijpende gebeurtenissen die een mens in de loop van zijn leven meemaakt. Dat feit is voor janneke Loermans (31) uit Groesbeek dagelijks actueel. Als mutatiemedewerker bij woningstichting Destion in Bergen (Noord-Limburg) loodst ze huurders door een rusteloze periode naar een nieuwe, comfortabele woonplek. een mutatieproces. De werkplek van Janneke Loermans is het hoofdkantoor van woningstichting Destion, vlakbij bij de dorpskom van Nieuw Bergen. Dat wil niet zeggen dat zij daar al haar werkuren doorbrengt. Het compacte kantoorgebouw met de hedendaagse bakstenen voorgevel is meer een uitvalsbasis voor de mutatiemedewerker. Janneke: “Destion heeft 2.282 huurwoningen, verspreid over de gemeenten Bergen, Gennep, Mook en Middelaar. Ik houd me in dat langgerekte gebied langs rijksweg N271 bezig met alle mutaties. In de zeven jaar dat dit werk doe, heb ik de meeste woningen wel een keer gezien en met veel bewoners persoonlijk kennisgemaakt.”

Die ochtend neemt Janneke op kantoor de werkzaamheden van die dag even door. En ze geeft tussen de bedrijven door haar visie op haar werk. Janneke: “ Met wonen en bouwen heb ik altijd iets gehad. Daarom koos ik destijds voor de heao-opleiding ‘Vastgoed en Makelaardij’. Al gauw trokken de sociale kanten van de huisvesting mij meer dan commerciële zaken. Ik had dus geluk toen ik bij Destion aan de slag kon. Dat bracht mij dichterbij de mensen, bij de huurders.”’

Netjes eN schooN Janneke stopt haar werkmappen in haar tas en pakt haar autosleutels. “Ik ga eerst op eindcontrole bij een huurder die een woning gaat verlaten. Kijken of alles schoon en netjes is achtergelaten Daarna komt de nieuwe huurder langs.” Even later belt Janneke aan bij een adres in een wijk waar de huizen in 2006 zijn gerenoveerd door Destion. De gevels zien er nog uit als nieuw. Eenmaal binnen heeft Janneke al snel geconstateerd dat de vertrekkende huurder zijn woning volgens afspraak heeft opgeleverd. Ze checkt de meterstanden van water, gas en elektra, neemt foto’s van de verschillende kamers en gaat na of de spullen die de nieuwe huurder wil overnemen, in orde zijn. Als de huurder zijn bos sleutels heeft afgegeven, staart hij even voor zich uit. “Mijn twee dochters zijn hier geboren en wij hebben ze hier grootgebracht. Mijn vrouw is in 2001 overleden.” Dan gaat de voordeurbel. De nieuwe huurder dient zich aan. De inmiddels ex-huurder en de nieuwkomer begroeten elkaar als goeie kennissen. Janneke controleert of de nieuwe huurder tevreden is met de staat van de wo-

ning en met de toestand van de spullen die hij kan overnemen. Aan het aanrecht in de lege keuken tekent de nieuwe bewoner zijn huurcontract. “Ik begin nu weer helemaal van voor voren af ”, zegt hij opgewekt na een diepe zucht.

DuizeNDpoot Het loopt al tegen de middag als Janneke weer naar het hoofdkantoor gaat. Ze beseft dat de mutatie op rolletjes liep. Maar dat is wel eens anders. Janneke: “Het is ook gebeurd dat ik bij een vóórcontrole door een huurder niet werd binnengelaten. Later moest ik daar vaststellen dat het sanitair was vernield en de binnendeuren waren beschadigd. Dan is het een hele klus om een woning nog op tijd verhuurbaar te krijgen. Ik stond ook een keer tegenover een zeer kritische kandidaat voor een nieuwe woning. Zijn houding was op het agressieve af. Ik realiseerde me toen ineens heel goed dat het een voordeel kan zijn als je vrouw bent en niet bang. Daardoor kon ik die gewapende houding doorbreken. Maar dat soort dreigende situaties zijn gelukkig zeldzaam. Meestal lukt het me om het mutatieproces naar tevredenheid van zowel de vertrekkende als van de nieuwe bewoners af te ronden. Dikwijls wordt ik bij controle van woningen aangesproken op mijn kennis van bouwkundige zaken. Ook dat verwacht men niet altijd van een vrouw. Daarbij blijf ik zoveel mogelijk bij de voorkeur van de huurder. Soms vereist dat heel wat rekenen regelwerk. Dan voel ik me net een duizendpoot. Als dan alles binnen de planning is verlopen en naar tevredenheid van alle partijen, geeft dat mij weer veel voldoening.” n - CoRPoRatieBouw maaRt 2015 -

blik op bewoner

Debbie Caward-Van Dijk:

Planning: 2 Resultaat: 4

56 --CORPORATIEBOUW 40 CORPORATIEBOUWMAART JUNI 2012 2015 - -

voor het ‘wonen’ voor ‘het werk van de bouwers’

blik op bewoner

‘Het voelt heel dubbel’ Bij veel woningcorporaties is het al heel gewoon dat huurders worden benaderd als klanten. Als personen die zelf meebeslissen over veranderingen in hun woonsituatie. Die andere kijk op bewoners lijkt soms al vanzelfsprekend , maar is tegelijkertijd ook nog een pril verschijnsel. Sommige huurders denken nog met pijn terug aan de ‘oude benadering’, zoals Debbie CawardVan Dijk uit Amsterdam. Door Louis Jongeleen (Beeld: Marjolein Ansink) Enkele jaren geleden raakte Debbie CawardVan Dijk betrokken bij de plannen van woningcorporatie Ymere voor sloop en nieuwbouw in de Derde Oosterparkstraat in Amsterdam-Oost. Debbie: “Mijn huidige echtgenoot kreeg in 2008 bericht dat zijn woning op de nominatie stond om gesloopt te worden. Van hem hoefde het niet. Hij woonde daar al 20 jaar. De woning had hij zelf verbouwd en hij genoot van zijn flinke tuin op het zuiden. Enkele bewoners hebben toen een werkgroep opgericht. Met hulp van onder andere het Wijksteunpunt Amsterdam-Oost gingen ze met Ymere in gesprek over een Sociaal Plan. Ondanks dat de meeste huurders er tegen waren, bleek sloop toch onvermijdelijk. Er kwam een plan met drie keuzes: tijdelijke huisvesting en terugkeer naar nieuwbouw op de oude woonplek, verhuizen naar een andere huurwoning, of tijdelijke huisvesting en verhuizing naar nieuwbouw op een nieuwe plek in de wijk. Na wikken en wegen koos mijn partner de eerste mogelijkheid. In 2011 verhuisden we naar een veel kleinere, tijdelijke woning in de wijk. Als vergoeding voor extra kosten door de onvrijwillige verhuizing kregen we € 1.000 van Ymere. En we ontvingen een verhuiskostenvergoeding van rond de € 5.000. Dat was netjes.”

OnzekerHeid Door verwikkelingen rondom de bouwaanvraag, liep de nieuwbouw in de Derde Oosterparkstaat een flinke vertraging op. Voor de bewoners begon een periode van onzeker-

heid. Debbie: “Toen de nieuwbouw eenmaal begonnen was, hoorden we van verhuurder feitelijk niks meer. Waardoor is de bouw vertraagd? Worden de bouwplannen uitgevoerd zoals ze zijn gepresenteerd? We moesten er maar naar raden. Later bleek dat van het nieuwe complex veel meer woningen in de verkoop gingen dan aanvankelijk de bedoeling was. Met het merkwaardige gevolg dat huurders te maken kregen met een Vereniging van Eigenaren. Ymere heeft toegegeven dat ze verzuimd heeft ons daarover te informeren, maar daar bleef het bij. Als we bij de verhuurder aan de bel trokken, zeiden ze: ‘Sorry, we zitten middenin een reorganisatie’. In maart 2014 kregen we officieel bericht dat onze nieuwe woning die maand zou worden opgeleverd en dat we het huurcontract konden komen tekenen. Dat werd pas juni.”

Te zware lasTen Bij de ondertekening van het huurcontract constateerden Debbie Caward-Van Dijk en haar partner dat bepalingen niet helemaal klopte met de afspraken die vijf jaar eerder waren gemaakt met de bewoners. Debbie: “Het huurbedrag en de servicekosten waren te hoog. En er stond dat we als huurders voortaan rekening moesten houden met wat de Vereniging van Eigenaren bepaalde. Moesten wij gehoorzamen aan die nieuwe kopers, terwijl wij al jaren op die plek woonden? Dat werd mij te gek. Met drie huurders hebben we snel een bewonerscommissie opgericht en zijn tot actie overgegaan. Wederom

met hulp van het Wijksteunpunt Amsterdam-Oost bereikten we een akkoord over de teruggave van huur en servicekosten voor de terugkeerders. Maar die VvE-kwestie zat me nog niet lekker. Ik wilde de gebrekkige communicatie van Ymere aankaarten. Daarom meldde ik me aan als vrijwillig aspirant- bestuurslid van de Stichting Bewoners Organisaties van Amsterdam.” Intussen woont Debbie met haar partner in hun nieuwe woning op de op hun oude plek. Is ze er blij mee? Debbie Caward-Van Dijk: “Het voelt heel dubbel. De 2-kamerwoning is wel mooi, maar ook onpraktisch en eigenlijk te klein en te donker. We hebben geen eigen tuin meer en een huur die twee keer zo hoog is. Ik geef Ymere niet van alles de schuld, hoor. Het is vooral het grote geld en de politiek. Die leggen te zware lasten bij mensen die weinig kunnen missen.” n Als reactie op het verslag van Debbie Caward-Van Dijk laat woningcorporatie Ymere het volgende weten: “We luisteren naar onze bewoners en proberen bij sloop/nieuwbouw en renovatieprojecten zoveel mogelijk rekening te houden met hun wensen. Maar we kunnen onze bewoners niet altijd voor 100% tevreden stellen. We evalueren onze projecten en nemen de leerpunten mee naar volgende projecten. Dat geldt ook voor het project in de Derde Oosterparkstraat. Want we streven uiteindelijk naar een tevreden klant.”

- CorporATieboUw MAArT 2015 -

b r a n c h e pa g i n a De inhoud van deze branchepagina is tot stand gekomen buiten de verantwoordelijkheid van de redactie.

Postbus 30833 2500 GV Den Haag 070.302.84.84 Website: www.energiesprong.nl Email: energiesprong@platform31.nl

‘We gaan voor briljantie’ of zevende Slim & Snel-traject en we hebben wel eens zeventig inzendingen gehad waarvan tweederde een bedenkelijk laag niveau had. Maar nu hebben we echt al inhoudelijk hele goede ideeën binnengekregen die specifiek ingaan op de vraag van Mitros. Sommige zelfs al compleet met een filmpje.” het zegt volgens haar ook wel iets over de sector. “het is duidelijk dat de bouwsector in transitie is. er is sprake van een structurele verschuiving in denkwijze, houding en gedrag van zowel opdrachtgevers, zoals Mitros, als aanbiedende partijen. en zagen we in het begin van Slim & Snel vaak dezelfde bedrijven en consortia, nu zitten er echt hele nieuwe namen tussen.”

Selectie

“We gaan samen met Mitros voor briljantie. Logisch, want we zijn op zoek naar een renovatieproduct dat nu feitelijk nog nauwelijks bestaat.” Dat zegt José van der Loop van de energiesprong. “Werkelijk mindblowing zoals iedereen met nulop-de-Meter bezig is. en dan staan we eigenlijk nog aan het begin van het proces.” procescoach Van der Loop begeleidt de Utrechtse woningcorporatie in deze zoektocht met een Slim & Snel-traject, een proces dat ruimte biedt aan innovatie en denkkracht van alle betrokkenen vrijmaakt. “in een regulier aanbestedingsproces is dit nauwelijks aan de orde”, vertelt José van der Loop. Mitros vroeg ons de selectieprocedure voor het project ‘Flat met Toekomst’ via het zogenoemde Slim & Snel-traject uit te voeren. De woningcorporatie is namelijk op zoek naar een slimme oplossing om 48 woningen in een naoorlogse portiekflat energieneutraal oftewel nul-op-de-Meter te maken. in eerste instantie gaat het om de aanpak van acht woningen in één portiek. als na een testperiode van één jaar blijkt dat de woningen inderdaad nul-op-de-Meter zijn, volgen de resterende veertig woningen. “het is de eerste echte nul-op-de-Meter uitvraag die aan marktpartijen is gesteld. Zo’n vraag kan alleen maar in dialoog met marktpartijen worden beantwoord”, legt zij uit.

33 inzendingen De oproep van de woningcorporatie in december heeft in de markt heel wat te weeg gebracht. “in totaal zijn er 32 inzendingen binnengekomen, waarvan veel van zeer goede kwaliteit.” en dat heeft Van der Loop ook wel eens anders meegemaakt. “Dit wordt mijn zesde

42 - CORPORATIEBOUW MAART 2015 -

aan de hand van selectiecriteria is het aantal van 32 inzendingen inmiddels teruggebracht naar tien. “een belangrijk selectiecriterium was of we er vertrouwen in hebben dat de desbetreffende partijen de rit af kunnen maken. Maar ook of het uiteindelijke product in een later stadium kan worden opgeschaald. bij die eerste selectie draait veel om het goede gevoel bij elkaar hebben. Je gaat wel een avontuur met elkaar aan.” inmiddels hebben de tien partijen hun innovatieve oplossing aan José en het Mitros-team mogen presenteren. en vervolgens zijn aan het einde van de dag drie consortia geselecteerd. Van der Loop kijkt nu uit naar de eerste zogenoemde samenwerkingsdag die later binnenkort op het programma staat. “Dat is spannend omdat we dan echt met elkaar in dialoog gaan. De ervaring heeft geleerd dat men elkaar op die momenten gaat inspireren. en dán worden uiteindelijk de briljante ideeën bedacht die het onmogelijke mogelijk maken.”

‘een extreme Snelkookpan’ Jop van buchem, vastgoedontwikkelaar bij Mitros ziet het Slim & Snel-traject vooral als een spannend experiment. “We hebben zelf de kennis en kunde niet in huis om deze woningen naar nulop-de-Meter te krijgen. Dat vragen we nu aan de markt. het is een vernieuwende manier van uitvragen waar wij nog geen enkele ervaring mee hebben.” Van buchem krijgt de volle steun van de organisatie. “Vanuit de directie heeft het projectteam veel vrijheid gekregen met als opdracht: ga innoveren.” het meest uitdagende vindt hij dat ze in een extreme snelkookpan zitten. “in drie maanden tijd een innoverend renovatieproduct uit ontwikkelen, is heel kort. en dat maakt het absoluut spannend. het is heel ambitieus en zonder José van der Loop als procescoach hadden wij dat traject van drie maanden niet aangedurfd.”

DIVISION INSULATION

INNOVATIEVE DAKOPLOSSINGEN VOOR DE BESTAANDE WONINGBOUW

UNILIN BIEDT DE OPLOSSING VOOR ELKE RENOVATIE!

UNILIN Insulation bv - Beneluxstraat 1 - 5061 KD Oisterwijk - T +31(0)13 523 13 13 - info.nl@unilin.com - www.unilininsulation.com

Heeft u al inzicht in de onderhoudskosten voor de komende 15 jaar?

Uitnodiging AWB ThermoMaster C-XV introductie events

Weet u wat de totale onderhoudskosten zijn voor de komende 15 jaar en hoe u deze kosten gaat beheersen? Weet u hoeveel onvoorziene kosten u krijgt voor reparatie en vervroegde vervanging? En bent u benieuwd hoe andere woningcorporaties, installatiebedrijven en industrie experts hierover denken? Meld u dan aan voor één van de ThermoMaster C-XV introductie events in maart en ontdek hoe u voor langere tijd volledige controle over de beheerskosten van installaties kunt krijgen. Ga naar www.gripopbeheerskostenmetawb.nl en meld u aan voor één van de ThermoMaster C-XV introductie events.