Politecnico di Torino Area dell'Architettura Corso di Laurea Magistrale in Pianificazione Territoriale, Urbanistica e Paesaggistico-Ambientale A.A. 2013-2014 02NTDQA - Atelier di Pianificazione Locale Pianificazione locale (Prof. Carlo Alberto Barbieri) Analisi e progettazione della morfologia urbana (Prof. Davide Rolfo) Valutazione e fattibilità economica (Prof. Ferruccio Zorzi) Variante Strutturale al P.R.G. Gruppo 11 Mari Viola 206629 Nervi Emilio 209611 Perniola Laura 210195 Torchio Giulia 208246 Variante Strutturale n°1
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Indice 1. Presupposti della variante
p. 3
2. Obiettivi della variante
p. 3
3. Modifiche al PRG vigente
p. 5
3.1 Elaborati modificati dalla variante
p. 5
3.1.1 Modifiche alla relazione illustrativa
p. 6
3.1.2 Modifiche alle Norme di Attuazione
p.12
3.1.3 Allegato P3_3A NordEst
p. 15
3.1.4 Allegato P3_3C CentroEst
p. 17
3.1.5 Modifiche alla guida progettuale per gli interventi nella CittĂ e nel territorio della trasformazione 4. Allegati tecnici
p. 19 p. 48
4.1 Analisi costi-ricavi e sensitivitĂ
p. 48
4.2 Linear City Garden
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1. Presupposti della Variante La Città di Ciriè è dotata di Piano Regolatore Generale Comunale, adottato con Verbale di deliberazione comunale n° 11 del 4/04/2012. Il seguente studio prevede l’elaborazione di un’ipotetica variante strutturale al Piano.
2. Obiettivi della Variante La Variante Strutturale n. 1, redatta ai sensi del Titolo IV della L.R. 56/1977, è relativa all’area del ”bordo urbano est” (Pa1, ATi4, AtrC1 e AVa4) così come normato dall’ art. 32 Ambiti di Trasformazione integrata polifunzionale (ATi), dall’ art. 33 Ambiti di Trasformazione prevalentemente residenziale nel Concentrico (ATrC) e nelle Frazioni (ATrF), dall’art. 36 Ambiti di Valorizzazione ambientale e di trasformazione (AVa) e dall’art. 37 Ambiti di Trasformazione per Parchi e servizi urbani e territoriali (Pa). Il Comune di Ciriè, grazie alla sua posizione geografico-strategica e alla significativa offerta di servizi pubblici e privati di rango sovracomunale, riveste un ruolo di polo attrattore e di riferimento nei confronti dei Comuni delle Valli di Lanzo e dell’area metropolitana. Lo stesso PTC provinciale (PTCP2) riconosce, infatti, a Ciriè un ruolo di polo di primo livello al di fuori dell’area metropolitana torinese1, sottolineando la stretta interrelazione tra l’ambito del Ciriacese e quello delle Valli di Lanzo. Il Piano, quindi,
focalizza
la
sua
attenzione
sul
potenziamento dell’accessibilità in entrata e in uscita
dal
territorio
intercomunale
Figura 1: Ortofoto Area oggetto di variante
ciriacese.
Prevede un potenziamento ed una migliore organizzazione della viabilità urbana perimetrando il sistema insediativo tramite un “Fuso” di scorrimento che offra una risposta adeguata alla domanda di collegamento, da est (S.Maurizio e S.Francesco), da nord (San Carlo, Corio, Front) e da ovest (Nole-Mathi-Valli di Lanzo) evitando al contempo l’attraversamento del Centro urbano di Ciriè. Tale 1
PTCP2, Relazione Illustrativa pag. 67 Variante Strutturale n°1
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viabilità di bordo, infatti, intercetterebbe tutte le provinciali convergenti da nord su Ciriè (SP 16 di San Maurizio, SP 22 di Corio; SP 19 di S. Francesco) collegandole con la SP2 a sud-est ed a nord-ovest di Ciriè. Il Fuso, inoltre, ricongiungendosi con la Circonvallazione di Ciriè, avvolgerebbe il Concentrico in un “fuso viabile” a forma di U, favorendo adeguate e più efficaci penetrazioni verso le funzioni sovracomunali offerte da Ciriè al territorio e una connessione fra parti del sistema insediativo al momento mancante. La variante, qui presentata, intende sostenere la scelta del Piano, favorendo la realizzazione del tratto di Fuso lungo il bordo est del Comune. Come mostra la Tav. 3.3.a Assetto Urbanistico Territorio nord-est il Piano presenta una lacuna nel completamento della progettazione di quest’opera viaria; la porzione di “Fuso” inclusa nel” Bordo urbano Est” che collega l’ambito AtrC1 con l’ambito ATi4 infatti non risulta compresa nella gestione di alcun ambito. La porzione di infrastruttura, attraversata dalla ferrovia Torino-Ceres, era stata oggetto di numerosi dibattiti che avevano condotto ad un ipotetico accordo con l’azienda GTT. La società, In quanto gestore della tratta ferroviaria, avrebbe sostenuto, in prima persona, le spese del sovrappasso necessario. I lunghi tempi dovuti al raggiungimento dell’accordo sono stati la causa dell’esclusione del tratto dalla progettazione d’insieme dell’infrastruttura, rimasta quindi esclusa dagli ambiti limitrofi. La variante, si pone come secondo obiettivo, la definizione di un bordo insediativo compatto ad ovest del Fuso. Il Piano infatti prevede uno sviluppo insediativo continuo e relativamente uniforme lungo tutto il bordo est ad eccezione della porzione compresa tra l’ambito AtrC1 e l’ambito ATi4 con destinazione a territorio agricolo periurbano. La variante intende mutare l’attuale destinazione d’uso dell’area in Ambito di Valorizzazione ambientale e di trasformazione (AVa) in quanto la superficie dell’ambito risulta limitata per lo scopo a cui è attualmente destinata. L’intervento, permetterebbe di sfruttare maggiormente il potenziale del territorio destinando una superficie, attualmente caratterizzata da un’agricoltura scarsamente redditizia, in un’area prettamente verde a servizio della popolazione. La scelta di tale destinazione d’uso con un indice territoriale di 0,10 mq di SLP/ mq di St dimostra come tale intervento non abbia la finalità di incrementare il consumo di suolo all’interno del Comune ma di offrire un migliore utilizzo dell’area a disposizione della collettività. A seguito dell’attuazione della Variante, infatti, si stima un incremento degli abitanti insediabili nel Comune di Ciriè pari a: Abitanti insediabili (definiti utilizzando come capacità insediativa teorica 37 mq/ab): 120 abitanti Il progetto intende, inoltre, rafforzare l’obiettivo del PRG di valorizzazione dei corridoi ecologici, potenzialità di interconnessione ecologica, ambientale-paesaggistica che caratterizza il territorio con la possibilità di fruizione di un patrimonio ambientale attraverso una rete di corridoi ecologici e di percorsi ciclabili e pedonali del sistema ambientale-paesaggistico e del verde.
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3. Modifiche agli elaborati del PRG 3.1 Elaborati modificati dalla variante Elaborati illustrativi
I1 – Relazione illustrativa
Elaborati prescrittivi
P1- Norme di attuazione Allegato P2 – Assetto urbanistico
Elaborati grafici-prescrittivi
Allegato P3_3A NordEst Allegato P3_3C CentroEst
Elaborati gestionali
Elaborato G2 – Guida progettuale per gli interventi nella Città e nel territorio della trasformazione
Per facilitarne la comprensione, le modifiche agli elaborati sono organizzate tramite un confronto con segnalato in rosso barrato le parti che hanno subito cambiamenti e in blu quelle introdotte o modificate.
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3.1.1 Modifiche alla Relazione illustrativa
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3.1.2 Modifiche alle Norme di attuazione
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3.1.5 Modifiche alla guida progettuale per gli interventi nella CittĂ e nel territorio della trasformazione
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Situazione di Piano
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AVa4 Il Piano Regolatore adottato prevede per l’ambito la destinazione a terreno agricolo periurbano.
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AVa4 Dati quantitativi: Sup. Territoriale (ST): 44.513 mq
Sup. Fondiaria (SF): 8.903 mq Sup. da cedere per città pubblica (VS): 35.610 mq Sup. Lorda di Pavimento (SLP): 4.451 mq Verde privato permeabile (VPp): 2671 mq
Destinazioni d’uso: Residenza (50%): 2.226 mq Produttivo e Terziario di servizio alle imprese ed alle persone (50%): 2.226 mq
Indirizzi progettuali: - Parcheggi pubblici con posti auto con superficie permeabile - In caso di attuazione unitaria, nel rispetto dello Schema grafico di ipotesi progettuale, è consentita la realizzazione di una autorimessa pertinenziale comune, con copertura a verde. - Rispetto delle distanze tra profilo costruito, aree libere e infrastrutture indicato sugli elaborati. Direttive progettuali: - Coerenza e uniformità del linguaggio architettonico degli edifici residenziali. - Caratterizzazione degli spazi di relazione interni alle aree fondiarie secondo quanto previsto dallo Schema grafico di ipotesi progettuale. - Caratterizzazione degli edifici rispetto all’uso di materiali ecocompatibili e soluzioni tecnologiche orientate all’elevata efficienza energetica ed all’elevato comfort ambientale.
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Situazione di Piano
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4. Allegati tecnici 4.1 Analisi Costi-Ricavi e sensitività 2 L'analisi costi-ricavi è una tecnica di valutazione finanziaria monetaria che permette di ricercare il risultato attuale netto dell'investimento relativo all'intervento e quindi la convenienza dell'operatore privato ad effettuarlo. L'analisi è stata svolta per i diversi ambiti della Città della Trasformazione appartenenti al "Bordo urbano Est" (ATrC1, ATi4 e Pa1); per questi l'ACR si presenta inalterata sia per la situazione di piano sia per quella di variante in quanto è stato modificato solo lo schema progettuale, mantenendo inalterate le previsioni urbanistiche fornite dal PRG. La variante si concentra quindi sull'Ava4, con un progetto ex-novo. Le variabili prese in considerazione per l'analisi dei flussi di cassa attualizzati sono state così definite:
Inizialmente è stata fatta una stima dei tempi necessari per l'attuazione degli investimenti e lo stato di avanzamento dei lavori, ipotizzando una durata complessiva diversa in base alla quantità totale di SLP da realizzare; sulla base di questa divisione è stata impostata l'analisi dei flussi di cassa.
Il tasso di sconto annuo è stato fissato pari al 4%, intorno alla metà tra il saggio di interesse attivo (1,5%) e passivo (6,0%).
I costi relativi a:
Costo del terreno definito tramite un calcolo "sperimentale" sulla base del prezzo di vendita
Spese d'atto (spese notarili, di registro) e spese tecniche (rilievi planivolumetrici, progettazione urbanistica ed edilizia,...), le prime stimate nel 10% del costo del terreno e le seconde nell'8% dei costi di costruzione
Oneri di urbanizzazione (primaria e secondaria), costi di costruzione ed extra oneri (legati alle opere pubbliche a scomputo)
Spese di commercializzazione pari al 2% dei ricavi
Spese generali della società di intervento pari a 1,5% dei costi di costruzione totali.
I ricavi, valutati tramite prezzi di vendita e andamento del piano delle vendite; i primi ottenuti consultando la Banca Dati delle Quotazioni Immobiliari dell'Agenzia del Territorio del Comune di Ciriè, mentre i secondi sono una previsione sull'assorbimento da parte del mercato degli immobili realizzati (tenendo in considerazione le % di rateizzazioni e di vendite).
Oneri finanziari (costo del capitale impiegato nell'investimento): l'apertura di una linea di credito permette di definire esposizione, interessi passivi e attivi.
Tasse, incluse nell'ACR per determinare la redditività netta (post-tasse) e lorda (ante tasse) dell'investimento, includono:
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IRES, Imposta sul Reddito delle Società, con un'aliquota del 27,5%
IRAP, Imposta Regionale sulle Attività Produttive, con un'aliquota del 3,9%.
Gli elaborati sono reperibili nelle tavole allegate. Variante Strutturale n°1
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In seguito è stata svolta un'analisi di sensitività, tecnica che consiste nell'individuare, per le variabili considerate (valore del terreno, costo di costruzione e prezzo di vendita delle residenze), nuovi valori considerando ipotesi pessimistiche, ottimistiche e intermedie, ricalcolando ogni volta il TIR. Ciò permette di comprendere le variazioni dell'indice di rendimento rispetto alle variazioni dei valori di ogni variabile evidenziando quindi quelle la cui modifica incide maggiormente sul TIR e, di conseguenza, sui risultati dell'ACR. Tutti gli ambiti, eccetto il Pa1, devono sostenere il costo per la realizzazione del Fuso: si prevede quindi una quota di oneri di urbanizzazione ed extra-oneri in quantità tale da garantire questo intervento. L'intervento più redditizio, che presenta a fine lavori un guadagno effettivo maggiore, è l'ambito ATrC1 dotato di una superficie territoriale elevata (pari a 63.080 mq), un indice territoriale pari a 0,25 mq di SLP/ mq di St e una destinazione d'uso prettamente residenziale. Di contro l'AVa4 presenta il guadagno minore in quanto caratterizzato da un indice territoriale piuttosto basso (0,10 mq di SLP/ mq di St), una superficie destinata a residenza inferiore rispetto agli altri ambiti e un'estesa metratura di St da cedere per città pubblica. Ci si è comunque orientati nell'attribuire a quest'area tali previsioni urbanistiche per le motivazioni precedentemente elencate nella sezione "Obiettivi della variante". L'analisi di sensitività mette in evidenza che la variazione del costo del terreno incide sul TIR con modalità contenute rispetto al costo di costruzione e al prezzo di vendita residenziale. Mentre per gli ambiti ATrC1, ATi4 e Pa1 queste ultime due variabili influiscono sulla redditività dell'intervento con percentuali tra loro simili, nell'Ava4 il TIR varia molto più significativamente al variare del solo prezzo di vendita della residenza.
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4.2 Linear City Garden Gli elaborati sono reperibili nelle tavole allegate.
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