SUPLEMENTO ESPECIAL
OPORTUNIDADES Y RETOS INMOBILIARIOS
SUPLEMENTO
Y SIN EMBARGO, TIJUANA SE MUEVE Con una de las tasas de motorización más altas del país, la ciudad puede resolver su problema de movilidad, pero antes debe cambiar hábitos y habilitar a sus ciudadanos. POR SOFÍA ÁNGELES
Tijuana está saturada de autos y transitarla se ha vuelto para muchos una molestia. Más cerca de metrópolis como Los Ángeles que de la Ciudad de México, Tijuana crece cada año gracias a la migración atraída por los Estados Unidos. De hecho un estudio del Instituto de Políticas de Transporte y Desarrollo publicado en 2012, ya daba cuenta que Tijuana tiene niveles Kilómetro-Vehículo Recorridos, un indicador que mide tráfico y crecimiento, como los de Nueva York. Tijuana tiene una de las tasas de motorización más altas de México, con .33 autos por habitante y solo rebasada por Mexicali, de acuerdo al Reporte Nacional de Movilidad Urbana en México 2014-2015. Con todo y esa dinámica, hay una tendencia por construir en vertical. El desarrollo de vivienda en torres preocupa a residentes de la llamada zona dorada de Tijuana, colonias céntricas y de mayor plusvalía. Pero académicos, políticos e inversionistas opinan distinto. Apuestan por una densificación ordenada y con ello convertir a Tijuana en una ciudad compacta, donde un plan de movilidad resuelva problemas urbanos como el de tráfico. “Nuestra visión como empresa es que no se debe de frenar el desarrollo, sino se debe de preparar para recibirlo”, dice Héctor Bustamante, director de Bustamante Realty Group. Densificación urbana es un término de la arquitectura moderna que engloba múltiples soluciones para que la ciudad crezca en su interior y sea más equitativa y sustentable. Hoy el transporte de la ciudad es uno de los servicios públicos más
deficientes y sin embargo, Tijuana se mueve. A diario, 1.2 millones de personas se trasladan en taxi o autobús. Tito Alegría, investigador de estudios urbanos y medio ambiente para el Colegio de la Frontera Norte (El Colef), indica que el sistema de transporte público se planeó débilmente por el gobierno local. Y aunque hoy pagamos las consecuencias de esa planeación, el gobierno ha echado a andar un servicio que llamó Sistema Integral de Transporte de Tijuana (SITT), como una apuesta por convertirse en la luz al final del túnel para movilizar a sus ciudadanos. El SITT es quizá el primer avance del transporte público para que la densificación de Tijuana sea una realidad funcional. “Vamos viviendo más cerquita en vez de irnos tan lejos”, recomienda Fausto Armenta, director del SITT. “Lo estratégico no es cómo hacemos los movimientos sino cómo vamos a lograr que haya menos”. Esta es la apuesta que por años ha hecho un sector inmobiliario de Tijuana. El desarrollo vertical en las zonas Centro, Río, Chapultepec, Cacho y Gabilondo, son muestra de la densificación que permitiría compactar la ciudad y eficientar el uso de la tierra. Héctor Bustamante dice que hoy se puede vivir bien en un condominio, algo impensable hace cinco años. “Estamos cambiando paradigmas”. Hoy en la zona dorada se construyen más de 1,000 condominios de 50 proyectos inmobiliarios. Pero para que la gente que habite esos condominios tenga una calidad de vida óptima, la movilidad juega un papel protagónico. La movilidad urbana no sólo se ocupa del transporte público, sino también de mercancías, peatones, ciclistas y el transporte privado.
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+ “Vamos viviendo más cerquita en vez de irnos tan lejos”, dice Fausto Armenta, director del SITT. “Lo estratégico no es cómo hacemos los movimientos sino cómo vamos a lograr que haya menos”.
+ “En cinco años veremos un cambio en la cultura donde más gente usará el transporte público, pero es cuestión de tener paciencia y seguir trabajando”, dice Bustamante.
El Observatorio de Movilidad Urbana para América Latina (CAF) la califica como un asunto determinante para la productividad económica y la calidad de vida de cualquier ciudad. Algunos tijuanenses destinan hasta dos horas y media al día en traslados porque viven lejos de sus trabajos y el transporte que ofrece Tijuana es deficiente, por usar un eufemismo. “La mayoría de las ocasiones son groseros o prepotentes”, opina sobre los transportistas el artista visual Paúl Martín del Campo. Su motivación por cuidar el medio ambiente es superior a su molestia. “Es importante aprender a sacarle el máximo provecho al sistema de transporte público de cualquier ciudad”. La arquitecta urbanista Edmhee Barrera utiliza cuatro rutas para ir de su casa al trabajo, y viceversa. Ella valora el transporte público porque le permite vivir sin el estrés que implica conducir. “Si fuera manejando siento que iría frustrada”, dice. El SITT es también el proyecto que a largo plazo reemplazará el transporte decimonónico que todavía hoy mueve a usuarios como Edmhee y Paúl porque decidieron no usar auto propio. Sin tener clara la fecha para concretar la primera etapa, Armenta explica que contará con 60 autobuses troncales circulando por las vialidades principales y otros 120 en rutas alimentadoras para trasladar 120 mil personas diarias. La Tijuana densificada, con movilidad eficiente de personas y mercancías que ven gobiernos empresarios y urbanistas es todavía un sueño, pero los avances de los tres sectores son una realidad. El gobierno ha iniciado el SITT, los desarrolladores invierten ca-
pital en proyectos de vivienda vertical con uso mixto y la academia estudia cómo debe desarrollarse la región. El problema sustancial es que los tres no se han sentado a la mesa para avanzar en movilidad, el santo grial de las ciudades del futuro. Ni desarrolladores con el gobierno, ni el gobierno con la academia. Fausto Armenta dice que hay una iniciativa para desarrollar un Plan Integral de Movilidad Sustentable, pero Tito Alegría dice que los investigadores del ramo no han sido invitados a colaborar en algún estudio de movilidad. El director del SITT sostiene que los desarrolladores no se han preocupado por el transporte público y la infraestructura que requiere. “Todos juntos tenemos que trabajar para crear la infraestructura para estos proyectos”, dice el empresario inmobiliario Héctor Bustamante. “El vehículo generó una expansión urbana en todos lados. Hoy día estamos pagando la factura de esa expansión”, explica el director del SITT. “Se requiere entender a Tijuana de manera distinta”. Un paso para transformar Tijuana, dice el empresario Bustamante, es que la ciudadanía decida no usar automóvil, aunque para eso se requiere de un mejor sistema de transporte. “En cinco años veremos un cambio en la cultura donde más gente usará el transporte público, pero es cuestión de tener paciencia y seguir trabajando”, considera Bustamante. Esto es posible. Ciudades como Medellín, Colombia y Santiago de Chile, ya lograron que la gente use el transporte público y el traslado sustentable en bicicletas y a pie, gracias a planes de movilidad bien ejecutados.
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VIVIR LEJOS POR COMODIDAD
En Tijuana hay una tendencia por vivir en los suburbios donde se construyen casas mรกs grandes y se evita el trรกfico de las zonas centrales. POR ELIZABETH ROSALES
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La ley de la oferta y la demanda nunca engaña. Desarrolladores de vivienda y miles de familias tijuanenses están comprando casas más amplias y cómodas aunque estén retiradas de las zonas céntricas de la ciudad y cuesten más. En los últimos años la vivienda económica que los empresarios llaman de “interés social”, ha sido cada vez menos negocio. La compra de casas más grandes ha sido motivada por apoyos crediticios cada vez más amplios y por una modificación en los reglamentos de Condominios, Acciones de Urbanización y Edificación de Tijuana, que obligaba a las inmobiliarias a construir casas espaciosas. La vivienda económica es aquella que cuesta menos de 300 mil pesos. La popular cuesta hasta 500 mil. Y la media o residencial tienen un precio superior a los 700 mil pesos. Estas últimas son las que actualmente persiguen ambas partes: vendedor y comprador en Tijuana. Las desarrolladoras porque vieron que la vivienda media es más rentable, y los ciudadanos porque priorizan la tranquilidad y comodidad de vivir a sus anchas, en las afueras de una ciudad que no descansa. En gran medida esta tendencia ha sido propiciada por el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit). Aunque los subsidios federales para la vivienda han disminuido, según empresarios de la construcción, los créditos para adquirir casa son cada vez mayores. En otras palabras, el gobierno subsidia menos, pero Infonavit y los bancos prestan más. El propio Infonavit anunció a finales del año pasado que este 2017 destinaría “una cantidad histórica al financiamiento” para mejorar, ampliar, construir, o adquirir casa. Infonavit es la institución que financia el 70% de la vivienda en México, y como resultado de sus créditos más amplios, la clase media ya puede aspirar a casas más grandes y mejor equipadas, entre el millón y los dos millones de pesos. “La gente ya no te compra cualquier cosa”, dice Gilberto Jiménez, director de plaza en Tijuana para la constructora PromoCasa. Aunque existe un amparo contra las disposiciones del Ayuntamiento que encarecieron a las casas de interés social, en Tijuana la población prefiere la vivienda media. Jiménez dice que sus clientes están comprando su segunda o tercera casa. Las familias que ahora encuentran su hogar en desarrollos nuevos, lo hacen para disfrutar de la conveniencia del espacio y la tranquilidad que ofrece vivir apartado del ruido y del tráfico. Juanita Maldonado es originaria de Sinaloa y llegó a Tijuana hace dos años con su familia. Me recibe en el patio de una casa que le compraron sus hijas en la colonia Loma Blanca. Ella dice que es feliz viviendo más cerca de Rosarito que del centro de Tijuana. Para llegar a su casa hay que subir una pendiente, y aunque Juanita no sabe manejar, no le incomoda. Dice que el transporte se toma en la carretera, en cuanto baja la cuesta. A su casa la rodean decenas de otros fraccionamientos en serie, y varios centros comerciales que cuentan con cine, restaurantes de co-
“MUCHÍSIMA GENTE ESTÁ DISPUESTA A SACRIFICAR LA UBICACIÓN SI LE DAS MÁS TERRENO O MÁS CONSTRUCCIÓN”, DICE EL DIRECTOR DE PROMOCASA EN TIJUANA. mida rápida y tiendas departamentales. Su prioridad al momento de elegir casa, dice, es el espacio y vivir lejos del bullicio de la ciudad. “Todos andan muy a prisa, se atraviesan todos por todos lados, hay mucho movimiento vehicular”, dice Juanita. Jiménez, como director de PromoCasa, explica que al igual que Juanita, muchas personas exigen mejores espacios y amenidades, así como organización vecinal. Magaly Osorio, madre de familia, compró hace tres años en una privada en Ribera del Bosque, rumbo a Santa Fe, y comenta que también le motivó la tranquilidad de vivir alejada del centro de la ciudad. Dice que no necesita ir a otros puntos de la ciudad, por eso la ubicación no es problema. Asegura que todo lo que necesita lo tiene cerca. “Muchísima gente está dispuesta a sacrificar la ubicación si le das más terreno o más construcción”, dice Jiménez. “La gente valora más tener espacio”. Cinco o 10 años atrás, los patios eran de un metro y medio hacia atrás, por el ancho de la misma casa. Quienes compraron esas casas, comenta Urbano Chávez director del Indivi, hoy buscan otras opciones con tal de mejorar el aspecto de su vivienda. El Indivi es el Instituto para el Desarrollo Inmobiliario y de la Vivienda para el Estado de Baja California, una dependencia de gobierno que vende terrenos con facilidades para que los habitantes construyan su propia casa. Junto a la necesidad de mejores aspectos, está el encarecimiento de la vivienda popular y el acceso a mejores créditos. Así, las condiciones se han dado para que el negocio de las inmobiliarias se mueva hacia la vivienda media. De acuerdo a Jiménez, por cada venta de una vivienda usada, se pacta una vivienda nueva en Tijuana. Cosa que no sucede en otras ciudades de Baja California. El director de PromoCasa indica que las personas que escogen vivir en casa usada quieren una ubicación más céntrica, y quienes buscan casa nueva, prefieren dormir en la tranquilidad de la periferia. La tendencia es que esta población circundante crezca. Pero el tiempo pasa y Tijuana conurba con otros municipios. Urbano Chávez, del Indivi, dice que Tijuana, Rosarito y Tecate ya están prácticamente conurbadas.
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+ Lo que en algún momento es periferia se convierte en parte de la mancha urbana. Pero Tijuana aun cuenta con más de 24 mil hectáreas para construir vivienda.
“Hacia Tecate estamos a cinco kilómetros para conectarnos. Y en Rosarito, como sabemos, por el lado de la costa estamos prácticamente pegados, por Santa Fe y Cuesta Blanca”. Según la Secretaría de Desarrollo Urbano y Ecología de Tijuana, la vivienda se desarrolló hacia la periferia de la ciudad porque el costo de la tierra allá es menor. Pero hay Tijuana para rato. La ciudad aún dispone de 24 mil 445 hectáreas de suelo apto para desarrollo de vivienda en el centro de población, de acuerdo al secretario de Desarrollo Urbano de Tijuana Alejandro Lomelín. “Parece poco pero es bastante”, dice Urbano Chávez. Lo suficiente para que este año aumente el desarrollo y venta de viviendas en Tijuana. En 2017 se entregarán 7 mil 958 viviendas nuevas y mil 196 usadas, lo cual representa un aumento del 48% y 40% cada una, con respecto a las cifras del 2016, según la Canadevi. En este crecimiento se proyecta el ascenso de la vivienda media, y
una caída en el desarrollo de casas del tipo económica y social. En 2016 la vivienda media registró una demanda del 19% en Tijuana. Este año se espera que suba al 25%, de acuerdo a la proyección de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda de Baja California. Más allá de proyecciones, el verdadero reto es que Tijuana crezca en orden. El secretario de Desarrollo Urbano de la ciudad dice que esto se resuelve coordinando a inversionistas y gobierno para satisfacer demanda de vivienda. Porque después de todo, cualquiera desea vivir cómoda y plenamente en cualquier punto de la ciudad. Antes de que Magaly Osorio decidiera comprar su casa en los suburbios de Tijuana en dirección a Rosarito, rentó en dos zonas de Tijuana y finalmente apostó por invertir en la periferia. “Más que nada busco el bienestar de mis hijos”, dice Osorio, “[por eso] me gusta aquí”.
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UN PASO URGENTE Construir con materiales reutilizados no sólo es más económico, también ayuda al medio ambiente y vuelve a las ciudades más eficientes. POR ARENKA CAMARGO*
En Baja California la demanda de vivienda es uno de los temas más sensibles para la población. En Tijuana, según la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi) en el 2010 existían 553 mil 115 viviendas. De acuerdo al estudio “Mercado de Vivienda de Baja California” de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), la demanda anual de vivienda para el año 2000, era de 36 mil 238 nuevas viviendas. Por otro lado el diagnóstico de residuos sólidos urbanos para Tijuana, elaborado por el Colegio de la Frontera Norte y por la Comisión de Cooperación Ecológica Fronteriza, concluye que de todos las entidades fronterizas, Baja California es la que mayor volumen de generación per cápita tiene. Datos del Ayuntamiento estiman que se generan 1,500 toneladas diarias de basura sólo en Tijuana. ¿Pueden el tema de vivienda y basura ser complementarios? Si se aprovechara una porción de esa basura para la construcción de vivienda, se resolverían problemas como el mal manejo de los residuos, la falta de los servicios de recolección que genera problemas sociales, económicos y de salud, además del innegable beneficio al medio ambiente. Nuevos usos se le pueden dar a una botella de vidrio dentro de las viviendas, al integrarse como tragaluz, o las botellas de plástico rellenas de basura que pueden servir como ladrillos o al periódico como aislante y las llantas como muros de contención. En Colombia y Guatemala, ya existen viviendas y escuelas que se construyen con plástico, vidrio y llantas. En Cuba se ha elaborado un cemento alternativo a base de residuos de la industria azucarera, y en Tijuana se elaboran muros de contención con neumáticos. Esto último ya se hace en la ciudad de manera informal por asentamientos irregulares que las usan para estabilizar taludes o para la elaboración de escaleras.
También de manera formal hay al menos una empresa que ha aprovechado el desecho de llantas derivado del gran parque vehicular existente en Tijuana y las ha incorporado como una solución para la retención y estabilización de suelos contra la erosión. El desarrollo y la socialización de técnicas para la construcción con residuos, pueden beneficiar además a parte de la población que no tiene acceso a créditos hipotecarios o financieros por parte de las principales instituciones dedicadas al financiamiento de la construcción, ampliación o mejoramiento de las viviendas, como el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit). Esto sin mencionar que el costo sería mucho más barato. La nueva política de vivienda del gobierno federal incentiva mediante Programas como EcoCasa de la Sociedad Hipotecaria Federal; Vivienda Sustentable de Sedatu/Conavi; Créditos Verdes de Infonavit y Ecotecnologías del Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (Fovissste), la sustentabilidad en las viviendas. Sin embargo estas medidas son aún insuficientes para resolver el problema del desabasto de vivienda y no están considerando a la basura como un elemento de construcción. Un paso urgente es reconocer que la basura no es más que un conjunto de oportunidades para la generación de vivienda barata y confortable. Entonces podremos darnos cuenta de esta oportunidad que representa el binomio basura-vivienda. *Licenciada en Planeación Territorial por la Universidad Autónoma Metropolitana. Maestra en Administración Integral del Ambiente por el Colegio de la Frontera Norte. Fue Subdirectora de Planeación Territorial en la Sedatu. Actualmente es Consultora en Planeación y Gestión del Territorio, en Laboratorio Territorial.
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EPICENTRO MILLENNIAL Un sector de la generación del milenio con poder adquisitivo quiere vivir en la zona Centro de Tijuana y los desarrolladores ya han puesto su ojos en ellos. POR EUSEBIO CANO
+ La zona centro se ha vuelto no solo un barrio turístico y de esparcimiento. Ahora los jóvenes apuestan por vivir en él.
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La zona centro de Tijuana, acostumbrada a recibir millones de personas a lo largo de su historia, fue golpeada por la inseguridad, el virus AH1N1, la crisis económica y el endurecimiento de las revisiones para cruzar la frontera hacia Estados Unidos después del atentado terrorista contra las Torres Gemelas en el año 2001. La presencia de turistas se redujo drásticamente en la primera década del 2000 y pronto estuvo casi abandonado, pero hoy atraviesa por lo que inmobiliarios y promotores llaman una etapa de regeneración. “La regeneración esta que estamos viviendo con tantos proyectos nuevos, nace en un bar: El Dandy del sur”, cuenta Genaro Valladolid Garduño, asesor comercial inmobiliario y director de proyectos como Esquina Sarah, Eazy living y Distrito Revolución. Entre el año 2007 y 2008, a ese bar de la calle sexta y al centro de la ciudad, llegaron pintores, escritores y músicos que se fusionaron con la apertura de otros bares y restaurantes. Con la crisis galopante, los dueños de los espacios comerciales estuvieron obligados a bajar sus rentas y esos locales fueron ocupados por artistas que montaron sus estudios. Gustavo Chacón, vicepresidente del Consejo Estatal de Profesionales Inmobiliarios de Baja California (CEPIBC), dice que el atractivo de la zona es esa escena cultural que se extendió por los pasajes de la avenida Revolución que antes estaban abandonados. La oferta ahora incluye boutiques, cafés, restaurantes y la conocida cerveza artesanal. “Lo mejor que pudo haberle sucedido a la ciudad son este tipo de proyectos mixtos. Más que un proyecto como antes se hacía, de construir un edificio con departamentos donde tenían que irse a otra área para diversión o trabajo, ahora con estos edificios mixtos se está integrando todo”, comenta. Para Valladolid Garduño, el punto de partida en la renta de espacios comerciales y de vivienda, fue la remodelación que hizo Grupo Inmobiliario Bustamante del edificio en calle séptima y avenida Constitución, que entre 2013 y 2014, estaba desocupado casi por completo. Dice que la intención fue atraer de nuevo a quienes desde la década de los 50 dejaron la zona centro para mudarse a la “zona dorada” que comprende las colonias Cacho, Hipódromo o Chapultepec. La diferencia es que ahora pagarían rentas más altas que el promedio en el centro. “A lo mejor era más, digamos ‘hipster’. Más joven, un poco más aventado, fue hace tres años. En los últimos tres años ya la zona cada vez da más opciones”, dice Valladolid. Ahora, continúa, llegaron “las personas un poco más entre comillas ‘fresonas’, que dicen: ya veo todo lo que está pasando”. Junto al desarrollo de viviendas también nacieron espacios colaborativos de trabajo. En 2013 fue Index Open Studio, un espacio diseñado por dos arquitectos que rentaron una pieza en un edificio viejo junto a la avenida Revolución. Su cofundador Tony Haro dice que invirtieron en el centro porque la avenida Revolución “es la más bonita” de la ciudad y porque lograron una buena negociación por un espacio que estaba en desuso, algo común en aquellos años en el centro.
+ El bar Dandy del Sur es uno de los lugares más populares de la calle sexta en el centro de Tijuana, frecuentemente visitado por pintores, escritores y músicos.
Los espacios de colaboración o cowork son oficinas abiertas donde conviven distintos profesionistas. Son comunes en ciudades como Nueva York o San Diego, pero exóticos en Tijuana. “No es un negocio millonario. El verdadero valor está en la comunidad que se ha generado”, dice Haro tres años después de dirigir el espacio. Algunos de los que iniciaron compartiendo oficinas en Index, dice Haro, hoy tienen empresas propias. Hoy sus clientes son profesionistas mexicanos o estadounidenses que ofrecen servicios de administración, contabilidad o arquitectura a compañías en los Estados Unidos. Haro dice que él y sus clientes comparten una visión sobre el centro. “Nos siguen porque saben que el centro se está desarrollando bien, pero en cámara lenta”. En poco tiempo Tony Haro descubrió que sus clientes preferían rentar espacios “pequeños pero privados”. Con las ventajas de tener cerca la posibilidad de colaborar con otros, adaptó su negocio. En el caso de la renta de vivienda, el escenario no es distinto. El Vicepresidente del CEPIBC dice que la gente prefiere rentar por distintas razones: son jóvenes que no tienen acceso a crédito hipotecario, o están en constante movimiento por motivos de trabajo. “Tienen buen nivel de renta, sin embargo no vemos que se entusiasmen por comprar una propiedad”, menciona. El inmueble que siguió fue Brick 10, en la calle décima, entre las avenidas Madero y Negrete. Construcción que partió de cero para crear tres mil metros cuadrados para oficinas y comercios que hoy está completamente ocupado. “Nos dimos cuenta que había muchos negocios que querían estar en el Centro. Que no era ya nada más porque estuviera barato, porque esos precios que se rentaron allí, son más caros que muchas oficinas en la zona Río”, resalta Género Valladolid. Con esa inercia, Grupo Bustamante desarrolla condominios en el edificio Revolución 1764 en la avenida del mismo nombre, entre las calles novena y décima.
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Terminada su construcción en diciembre del 2016, para mediados de enero de este año, sus 20 departamentos y 200 metros cuadrados de locales comerciales quedaron ocupados, dice Genaro Valladolid. Pero no es una vivienda que cualquiera pueda pagar. Las rentas en los nuevos van de 600 a 820 dólares mensuales por vivienda, y de 12 a 16 dólares el metro cuadrado para comercios y oficinas. Quienes pueden cubrir las rentas en esos lugares son ejecutivos, norteamericanos o mexicanos que laboran en Estados Unidos, y jóvenes de antiguas familias de la ciudad que trabajan en sus negocios, dice Valladolid. Así, hay dos proyectos más, pero a cargo de Cosmopolitan Group: Uno es Esquina Sarah que incluirá espacios comerciales y una terraza gastronómica sobre avenida Revolución, e Eazy living con 65 departamentos entre las calles séptima y octava sobre la avenida Niños Héroes.
+ Iniciativas como Index Open Studio, iniciaron en 2013 para ofrecer espacios de colaboración o cowork en el centro de Tijuana.
El vicepresidente del Consejo Estatal de Profesionales Inmobiliarios asegura que desde el año pasado comenzaron a notar la llega de hispanos y de jóvenes de la llamada generación millennial para ocupar esos departamentos. Los jóvenes de la Generación Y, conocidos popularmente como millennials, son aquellos que nacieron entre 1980 y 2000, que hoy oscilan entre los 17 y 37 años de edad y crecieron en un mundo plenamente tecnológico y conectado mediante las redes sociales. “Esto ha sido atractivo para los jóvenes porque, hablando de los millennials, andan buscando algo usualmente en ese sentido (…) no es que se vayan a quedar establecidos en un solo lugar por un largo tiempo”, dice Chacón.
EL CENTRO DE TIJUANA HOY ATRAVIESA POR LO QUE INMOBILIARIOS Y PROMOTORES LLAMAN UNA ETAPA DE REGENERACIÓN QUE, AUNADO A LA APERTURA DE BARES Y RESTAURANTES, SE ACOMPAÑA DE NUEVOS PROYECTOS INMOBILIARIOS. Asegura que los espacios de vivienda, de entre 60 a 70 metros cuadrados, tienen una alta demanda. “Para ellos es suficiente. Porque en realidad laboran, duermen y cualquier actividad que tienen la realizan en su entorno”, agrega. Valladolid responde que para complementar la regeneración de zona centro hace falta mejorar el alumbrado público que está directamente ligado a los problemas de inseguridad; la conclusión de las obras rehabilitación de calles en curso, y la limpieza. “La zona está relativamente sucia”, dice el asesor comercial inmobiliario. De todo esto, el reconocido diseñador gráfico Lance Wyman considera que la regeneración de cualquier zona va más allá. Antes de su charla “Íconos Urbanos” en la Universidad Iberoamericana en Tijuana, Lance dice que el caos en las ciudades es algo habitual. “Porque la ciudad es vida, es la naturaleza de la ciudad. Eso puede salirse de las manos si es mucho. Hay maneras de controlarlo”, asienta. Para Tijuana recomienda controlar la publicidad en las calle, considera vital un buen sistema de transporte y enfatiza la prioridad del peatón sobre los vehículos. “Creo que para lograr que un programa funcione en una ciudad, debes estar en contacto con todas sus partes”, apunta. Sobre el elevado costo de vida que llega a una zona con su regeneración responde que es siempre un problema. “Debes tratar de balancear lo caro con lo que la ciudad realmente obtiene de ello. Creo que hay mucho que hacer con el gobierno de la ciudad para que la ciudad avance. Y en esos casos, la gente debe de participar, son problemas que se deben hablar”, recomienda el diseñador gráfico. Siempre habrá quien pueda pagar más que otra persona, pero sin un balance en la planeación, alguien resultará afectado, añade. Mientras desarrolladores presumen la regeneración del centro como suya, artistas, comerciantes y jóvenes se han apropiado culturalmente del centro. Y por lo visto, en poco tiempo, los jóvenes con mayor poder adquisitivo también lo hará con sus viviendas.
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CASA A LA VUELTA DE LA ESQUINA
Los créditos para vivienda son cada vez más sencillos de conseguir, pero una asesoría especializada permite tomar mejores decisiones. POR JOSÉ NAVA
+ Existen al menos dos vías formales para acceder a un crédito y comprar una casa: una es mediante fiduciarias del gobierno como Infonavit y Fovisste y otra a través de bancos privados.
La compra de una casa o departamento hace algunos años representaba un gasto al que pocos tenían acceso. Hoy existen diversos instrumentos financieros que permiten adquirir una vivienda, pero antes es pertinente tener en cuenta los riesgos y ventajas que cada uno tiene. Los trámites para solicitar un crédito ante el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) y el Fondo de Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (Fovissste) son gratuitos. Para José Luis Márquez, quien compró casa a través de Infonavit, los trámites para el crédito fueron sencillos. “Se mete el expediente al Infonavit y solamente tienes que llevar la solicitud de crédito firmada. Después te citan en la notaría para firma de escrituras y en 15 días te entregan tu vivienda”. De acuerdo con el doctor César Mario Fuentes, investigador del
Colegio de la Frontera Norte (El Colef), en el país hay por lo menos dos vías para acceder a un crédito y comprar una casa. La primera es mediante el Infonavit y el Fovissste, que son fiduciarias del gobierno y las que más usa la gente. La otra es a través de bancos privados, aunque explica el mercado es más limitado. Otro instrumento que ya está casi en desuso, es la Sociedad Financiera de Objeto Limitado (Sofol) y la Sociedad Financiera de Objeto Múltiple (Sofom). Una tercera opción de crédito es para quienes cuentan con un terreno propio y desean construir su vivienda a través de un proceso de construcción. En los gobiernos locales hay secretarías como la de Desarrollo Social que colaboran con material para casas, techos, pies de casa, entre otros. La otra es la vía informal, muy común en Tijuana por los asentamientos humanos irregulares y la invasión de terrenos.
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EN 2016 LOS SOCIOS DE CANADEVI EN TIJUANA COLOCARON 1,182 CASAS MEDIANTE DE CRÉDITOS BANCARIOS. PARA EL 2017 SE PROYECTAN 2,386 CRÉDITOS CON BANCO.
+ Ismael Huerta Santillán, socio director de Toi Venti en Tijuana, explica la importancia de orientar a los clientes para que aprovechen al máximo su crédito.
Tanto Infonavit como Fovissste tienen vínculos con los desarrolladores de vivienda en materia de la oferta y con bancos para que el cuentahabiente pueda ampliar su crédito. Los bancos con los que trabaja el Infonavit para el otorgamiento de crédito en Cofinanciamiento y Apoyo Infonavit son Afirme, Banco del Bajío, Banamex, Banca Mifel, Banco Inmobiliario Mexicano, Banco Ve por Más, BBVA Bancomer, Banorte, Banregio, HSBC, Inbursa, Scotiabank y Santander. El académico Fuentes recomienda ser cuidadosos cuando se contrata deuda con un banco, sobre todo con la tasa de interés, misma que debe estar fija, porque si es variable hay un riesgo. “Cuando suben las tasas, los pagos pueden variar en los créditos que se contraten y eso genera un incremento potencial”. Para decidir la compra de la vivienda, la información es crucial. En el sitio web oficial de Infonavit, por ejemplo, existe una herramienta llamada Índice de Excelencia (Inex) que califica entre otras cosas, la calidad de la vivienda y sus constructores. En Baja California existen muchas empresas que construyen fraccionamientos y 60 pertenecen a la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi). Están distribuidas en Mexicali, Tijuana, Zona Costa (Playas de Tijuana y Rosarito) y Ensenada, dice el director del organismo empresarial, Carlos Bustamante. “Abarcamos el 85% de la nueva vivienda que se construye en Baja
California, que pueden ser casas de interés social, medias, residenciales o residenciales plus”, dice. Según Canadevi la vivienda más económica tiene un valor máximo de 360 mil pesos, luego viene la social que es de 360 mil hasta 480 mil. Después la vivienda media que es de 500 mil a 1 millón de pesos. El penúltimo segmento es el residencial, cuyo valor oscila entre 1 y 2 millones y medio de pesos. El último segmento es el residencial plus, que tiene viviendas valuadas en más de 2 millones y medio de pesos. La casa media y residencial comparten el financiamiento entre Infonavit, Fovissste y bancos, y residencial plus solamente con el banco. “Hoy en día casi todo se hace a través del banco”, dice Bustamante. El empresario señala que la tasa de interés en bancos, está ya muy parejo con el Infonavit. En ambos casos se mueve cercana al 12%. Coincide con el doctor César Mario Fuentes, en que los créditos que tienen una tasa variable, suben y bajan conforme la nueva Unidad de Medida y Actualización (UMA) que es la unidad de medición que sustituyó las Veces Salario Mínimo (VSM). El banco puede tramitar un crédito que le llaman Cofinavit. Se trata de un cofinanciamiento donde toman lo que el trabajador tiene en el Infonavit y el banco presta lo que te falta. “Antes había un tope y no te podía prestar más de 800 mil pesos y ahora va a poder prestar 1 millón y medio de pesos”, dice el director de Canadevi. En 2016 los socios de Canadevi en Tijuana colocaron 1,182 casas a través de créditos bancarios y para este año se proyectan 2,386 créditos con banco. Hay empresas cuyo negocio es asesorar al comprador en sus trámites y la elección de su casa. Para Ismael Huerta Santillán, socio director de Toi Venti en Tijuana y Toi Los Arcos en Guadalajara, orientar a los clientes es necesario para que aprovechen al máximo su crédito. “Tratamos de que el proceso de crédito sea diferente al tradicional. Para que no batallen, nos ponemos en los zapatos de cliente durante todo el tiempo. Hacemos lo mismo que un broker hipotecario, pero vamos un poco más allá: llevamos de la mano al cliente desde el día uno hasta el día que firma y que escoja la mejor opción”. Sus datos muestran que el mercado en la frontera tiene precios más elevados, y detalla que una vivienda económica vale entre 500 y 700 mil pesos. Huerta Santillán dice que suelen buscar viviendas por arriba de los 500 mil pesos para que sus clientes puedan sacar el mayor provecho.
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