Kraków jesień 2014

A l bu m targow y

-

K raków i okolice

-

jesień 2014

KATARZYNA CYPRYNOWSKA PREZES ZARZĄDU, NOWY ADRES S.A.

OD REDAKCJI Szanowni Państwo, Nad naszym rynkiem nieruchomości mieszkaniowych znów świeci słońce. Deweloperzy cieszą się, że kupujący wrócili na rynek – pod względem ilości sprzedanych mieszkań pierwsze kwartały 2014 roku dorównują rekordowym poziomom z lat 2007-2008. Przepowiednie, jakoby wprowadzenie od początku 2014 r. obowiązkowego 5-procentowego wkładu własnego przy zaciąganiu kredytów hipotecznych miało ograniczyć popyt nie sprawdziły się, a wręcz przeciwnie – dzięki utrzymującym się niskim stopom procentowym kredyty wciąż pozostają bardzo tanie. Po kilkunastu miesiącach spadków ceny w wielu miastach osiągnęły akceptowalne poziomy. Młodzi nabywcy mogą dodatkowo skorzystać z programu rządowych dopłat do kredytów „Mieszkanie dla młodych”. Osobom które planują zakup nieruchomości mieszkaniowej w najbliższym czasie zalecamy pośpiech – oferta deweloperska najbardziej popularnych mieszkań w najlepszych lokalizacjach powoli się wyczerpuje.

Album, którego już 5. wydanie trzymacie Państwo przed sobą zawiera szczegółowe informacje o wielu inwestycjach mieszka-

niowych z całego Krakowa i okolic. Wszystkie projekty opisane są w najdrobniejszych szczegółach, a klarowna forma ułatwi Państwu porównywanie ofert. Album został przygotowany specjalnie na październikową edycję organizowanych przez firmę Nowy Adres S.A. Targów Mieszkań i Domów, dlatego możecie być Państwo pewni, że zawarte w nim informacje są aktualne i rzetelne. Informacje o inwestycjach znajdziecie Państwo także na poświęconym rynkowi pierwotnemu portalu nowyadres.pl.

Wraz z albumem do Państwa dyspozycji oddajemy także specjalny przewodnik, który ułatwi poruszanie się po targach i odwiedzenie stoisk najbardziej interesujących Państwa deweloperów, pośredników czy banków. Zachęcam także do skorzystania z bezpłatnych porad dla kupujących mieszkanie. Jak zwykle na naszych targach wszystkie zawiłości prawno-formalne wyjaśnią uznani eksperci rynkowi, prowadzący warsztaty i seminaria targowe. Życzę Państwu przyjemnej lektury i udanych zakupów.

Spis treści Adres redakcji Nowy Adres S.A. ul. Świętokrzyska 18 00-052 Warszawa Wydawca Nowy Adres S.A. Prezes Zarządu Katarzyna Cyprynowska Dyrektor Wydawnictwa Andrzej Łuczyszyn aluczyszyn@nowyadres.pl Redaktor Wydania Michał Poręcki mporecki@nowyadres.pl Redaktor Techniczny Lidia Suchecka lsuchecka@nowyadres.pl Sekretarz Redakcji Sylwia Dzida sdzida@nowyadres.pl Marketing i PR Anna Głodowska, aglodowska@nowyadres.pl Barbara Przednowek, bprzednowek@nowyadres.pl Aneta Zajączkowska, azajaczkowska@nowyadres.pl Kontakty z Klientami Marcin Kowalski, mkowalski@nowyadres.pl Ewelina Laskowska, elaskowska@nowyadres.pl Konrad Załoga, kzaloga@nowyadres.pl Grzegorz Zieliński, gzielinski@nowyadres.pl Weronika Jaszczuk, wjaszczuk@nowyadres.pl Dominik Chybowski, dchybowski@nowyadres.pl Magdalena Lipińska, mlipinska@nowyadres.pl Projekt i opracowanie graficzne Mediakoncept Julita Grosser, Amelia Florczak www.mediakoncept.pl

Redakcja nie odpowiada za treść ogłoszeń i nie zwraca materiałów nie zamówionych. Wszystkie prawa autorskie zastrzeżone, żadna część ani całość wydawnictwa nie może być reprodukowana ani przenoszona na inne nośniki informacji. Redakcja zastrzega sobie prawo skracania i adjustacji tekstów oraz zmiany ich tytułów.

1.

3.

4.

7.

10.

14.

20.

23.

28.

30.

32.

36.

38.

40.

45.

46.

Od Redakcji Poradnik - Jak kupić mieszkanie?

Rynek pierwotny czy wtórny?

Co kupującym daje „ustawa deweloperska”?

Umowa przedwstępna i przyrzeczona - kruczki prawne ABC kredytów hipotecznych „Mieszkanie dla Młodych” - pytania i odpowiedzi Dodatkowe koszty zakupu nieruchomości Odbiór mieszkania od dewelopera krok po kroku Kupujemy mieszkanie na rynku wtórnym - z głową i bez błędów O czym należy wiedzieć kupując z pośrednikiem?

Mała przestrzeń, wielkie wyzwanie Co jest najważniejsze przy wyborze mieszkania lub domu?

Ceny mieszkań w Krakowie - raport Program „MdM” szansą na własne mieszkanie Bagry Park – najnowsza inwestycja lidera rynku deweloperskiego

w Krakowie

48.

Lepiej poczekać i dłużej poszukać - wywiad z Robertem Pepłońskim,

prezesem zarządu Domu Kredytowego NOTUS S.A.

50.

Przewidywany stabilny wzrost - wywiad z Konradem Płochockim,

dyrektorem generalnym Polskiego Związku Firm Deweloperskich

52.

Kraków jest jak Budapeszt - wywiad z Arturem Pietraszewskim,

dyrektorem sprzedaży, FUTUREAL

Prezentacje inwestycji

54.

56.

Lokalizacje inwestycji mieszkaniowych Prezentacje inwestycji

JAK KUPIĆ MIESZKANIE?

Czyli wszystko, co chcielibyście wiedzieć o nieruchomościach, ale boicie się zapytać

Zakup mieszkania lub domu to bardzo poważna decyzja finansowa, związana najczęściej z zaciągnięciem kredytu hipotecznego. Jako że kredyt taki będziemy spłacać nierzadko przez długie dziesięciolecia, podczas transakcji nie może być miejsca na jakiekolwiek niejasności czy niedopowiedzenia. Nie każdy jednak ma wśród znajomych prawników czy specjalistów rynku nieruchomości, którzy pomogą i doradzą. Dostępne w Internecie poradniki dla kupujących nieruchomość – często wybiórcze czy wręcz szczątkowe – powinno się traktować z największą podejrzliwością. Zadowolenie odwiedzających nasze targi zawsze było, jest i będzie dla nas priorytetem, dlatego mamy przyjemność oddać w Państwa ręce kolejną edycję poradnika „Jak kupić mieszkanie?”. Znajdziecie w nim Państwo niemal wszystkie informacje niezbędne przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym – począwszy od poszukiwań, przez podpisywanie umów, na odbiorze mieszkania kończąc. Najnowsze wydanie uwzględnia przepisy prawne, które weszły w życie w 2013 i 2014 roku., m.in. nowe reguły dotyczące kredytów hipotecznych, wprowadzonych przez znowelizowaną rekomendację S oraz ostateczny kształt programu „Mieszkanie dla Młodych”. Jeśli jednak nie odszukacie Państwo w tym przewodniku informacji, których potrzebujecie, zajrzyjcie na stronę www.nowyadres.pl/ informacje. Znajdziecie tam jeszcze więcej poradników, analiz, artykułów, informacji o premierach nowych inwestycji i ciekawostek rynkowych.

Gorące podziękowania należą się wszystkim autorom i firmom, które przyczyniły się do powstania tego poradnika, w szczególności Marcinowi Jańczukowi z agencji Metrohouse, a także firmom Morizon, In-house i portalowi bankier.pl. Życzę Państwu udanych zakupów.

Michał Poręcki Redaktor Wydania

4

Kraków i okolice | poradnik „Jak kupić mieszkanie?”

RYNEK PIERWOTNY CZY WTÓRNY?

To pytanie jest jednym z pierwszych, które musimy sobie zadać, decydując się na zakup nieruchomości mieszkaniowej. Opinia, że nowe jest zawsze lepsze od używanego nie działa w przypadku rynku nieruchomości – tu wszystko zależy od naszych potrzeb

Zarówno mieszkania nowe, jak i z drugiej ręki mają swoje wady i zalety i tylko od nas zależy, który lokal będzie spełniał nasze unikalne wymagania. Jednak przed wyborem musimy pamiętać o kilku ważnych rzeczach.

Po pierwsze – projekt Na rynku pierwotnym teoretycznie mamy większą możliwość wyboru – to my decydujemy, z którym deweloperem rozmawiamy, o jakim metrażu dokładnie chcemy kupić mieszkanie, na którym piętrze ma być zlokalizowane i na którą stronę świata mają wychodzić okna. Mieszkanie do indywidualnych potrzeb klienta można dostosować projektowo jeszcze przed przystąpieniem ekipy budowlanej, która odpowiednio ustawi ścianki działowe i drzwi.

Możemy więc zdecydować, czy kuchnia ma być zamknięta, czy połączona z jadalnią lub salonem. Możemy także zafundować sobie wnęki, podesty, kasetony oświetleniowe itp. można zaplanować już wcześniej. Na rynku wtórnym „musimy brać, to co jest” – lub szukać okazji, które nie zawsze będą spełniać nasze oczekiwania. Jesteśmy niejako skazani na to, co chcą sprzedać nam poprzedni właściciele. W mieszkaniu z drugiej ręki – zwłaszcza w wielkiej płycie – ze względu na niekorzystny układ ścian nośnych często nie mamy możliwości aranżacji przestrzeni, a nierzadko musimy jeszcze gruntownie je odnowić. Niezbędne może okazać się bardzo uciążliwa wymiana starych instalacji elektrycznych z aluminiowych na miedziane. Plusem rynku wtórnego jest jednak fakt, że kupowane na nim mieszkania często są tańsze od tych z oferty dewelopera (zwłaszcza, jeśli wymagają remontu).

poradnik „Jak kupić mieszkanie?” | Kraków i okolice

Stare osiedla mają tu nad nowymi przewagę – zazwyczaj posiadają rozbudowaną infrastrukturę: funkcjonujący system komunikacji miejskiej, sklepy, przedszkola, szkoły, place zabaw, boiska, parki itp.

Po drugie – lokalizacja Zanim jednak zmierzymy się z problemami aranżacyjnymi, musimy wybrać lokalizację.

Nowe inwestycje powstają na obrzeżach miast z oczywistego powodu – centra są już po prostu zabudowane i brakuje tam działek pod projekty mieszkaniowe. Z tego też powodu jeśli chcemy mieszkać bliżej centrum, powinniśmy rozglądać się raczej na rynku wtórnym (choć i na pierwotnym zdarzają się dobrze zlokalizowane projekty). Stare osiedla mają tu nad nowymi przewagę – zazwyczaj posiadają rozbudowaną infrastrukturę: funkcjonujący system komunikacji miejskiej, sklepy, przedszkola, szkoły, place zabaw, boiska, parki itp. W nowych inwestycjach taka infrastruktura dopiero powstaje lub w ogóle jej jeszcze nie ma. Trzeba się liczyć z tym, że prace budowlane w najbliższej okolicy potrwają od kilku miesięcy do nawet kilku lat. Nie licząc sąsiadów, którzy tak jak my zabierają się za kucie, wiercenie i piłowanie w celu upiększenia „gołych” ścian kupionych od dewelopera. W lokalizacjach centralnych możemy mieć pewność, że za kilka lat nie wyrośnie nam pod oknem duży blok konkurencyjnego dewelopera lub estakada trasy szybkiego ruchu. W lokalizacjach peryferyjnych takiej pewności często mieć nie możemy. Możemy za to liczyć na większe bezpieczeństwo: przedsiębiorcy budujący nowe mieszkania dbają o dodatkowe zabezpieczenia nowych bloków (monitoring, bramy wjazdowe, całodobowa ochrona). W starym budownictwie najczęściej będą nam musiały wystarczyć drzwi antywłamaniowe – jeśli sami je sobie wstawimy.

Po trzecie – stan prawny Dzięki ustawie deweloperskiej kupno mieszkania na rynku pierwotnym stało się znacznie łatwiejsze – deweloper musi przedstawić nam w biurze sprzedaży specjalny prospekt informacyjny, z której dowiemy się dosłownie wszystkiego o interesującej nas inwestycji oraz o samym deweloperze. Ustawa jednak nie obowiązuje w przypadku inwestycji

wprowadzonych do sprzedaży przed 29 kwietnia 2012 r. W takiej sytuacji należy przede wszystkim zbadać kondycję finansową dewelopera (powinniśmy sprawdzić w Krajowym Rejestrze Sądowym, czy firma nie jest w stanie upadłości), czy działka, na której buduje jest jego własnością i oczywiście czy ma stosowne pozwolenie na budowę.

W przypadku, kiedy budynek został już wykończony, powinno zostać wydane pozwolenie na użytkowanie ze starostwa powiatowego, inwentaryzacja budowlana oraz stosowne zaświadczenie ze starostwa o samodzielności lokalu. Dokumenty te są niezbędne do wydzielenia księgi wieczystej dla mieszkania, które zamierzamy nabyć. Księga wieczysta jest istotna, ponieważ żaden bank nie udzieli nam kredytu w sytuacji, kiedy lokalu nie można wyodrębnić. Inwestując na rynku wtórnym nie mamy tego problemu, bo księga dla danej nieruchomości zazwyczaj już istnieje. Należy sprawdzić w niej, czy osoba sprzedająca jest rzeczywiście właścicielem, czy lokal nie jest zadłużony, czy na przykład ktoś sprzedającego nas nie ma prawa do dysponowania mieszkaniem (służebność osobista, prawo dożywotniego zamieszkania itp.). Należy również sprawdzić, czy lokal nie ma zadłużeń w spółdzielni mieszkaniowej lub u dostawców mediów. Warto też dowiedzieć się, czy nie toczy się jakaś egzekucja związana z tą nieruchomością, ponieważ po nabyciu takiego feralnego mieszkania nabywca odpowiada na równi z dłużnikiem, a komornik nadal egzekwuje swoje prawa. Warto również sprawdzić, czy przed transakcją wymeldowano wszystkie mieszkające w danym mieszkaniu osoby i czy nie prowadzono w nim działalności gospodarczej (gdyż prowadząca ją osoba musiałaby dokładnie rozliczyć się ze związanych z nią zobowiązań podatkowych przed sprzedażą). Jeżeli mieszkanie jest starsze, należy sprawdzić, czy budynek jest wpisany do rejestru zabytków. W przeciwnym razie nawet mały remont będzie wymagał całego szeregu urzędowych pozwoleń.

Po czwarte – „ciało” budynku Kupując mieszkanie na rynku wtórnym, dokładnie widzimy, co kupujemy. Zazwyczaj są to niestety mieszkania w budynkach zbudowanych za pomocą starych technologii, np. wielkiej płyty czy ramy-H. Nowe inwestycje zazwyczaj realizowane są za pomocą najnowszych technologii, jednak na etapie „dziury w ziemi” musimy zawierzyć projektom i wizualizacjom. W przypadku lokalu „używanego” przed zakupem łatwiej jest nam wykryć różne wady, na przykład czy mieszkanie jest przede wszystkim ustawne, ciche, czy głośne, jasne, czy ciemne. Do mieszkania kupionego na rynku wtórnym można się od razu wprowadzić (pierwszą rzeczą, jaką powinniśmy zrobić jest wymiana zamków w drzwiach wejściowych). W przypadku nowego lokalu, nabywanego jeszcze przed jego oddaniem do użytku czeka nas najpierw kilka – kilkanaście miesięcy oczekiwania na ukończenie inwestycji plus dodatkowe kilka tygodni pracochłonnego i kosztownego wykańczania mieszkania. Oczywiście możemy kupić nowe mieszkanie wykończone „pod klucz”, jednak tego typu rozwiązania są zazwyczaj – o dziwo – droższe, niż gdybyśmy mieli wykańczać lokal we własnym zakresie.

5

poradnik „Jak kupić mieszkanie?” | Kraków i okolice

CO KUPUJĄCYM DAJE „USTAWA DEWELOPERSKA”?

Do niedawna kupno mieszkania od dewelopera mogło przypominać grę w rosyjską ruletkę. Jako że większość firm deweloperskich wykorzystywała wpłaty od kupujących do bieżącego finansowania inwestycji, w przypadku upadłości prowadzącego projekt niedoszli nabywcy mogli stracić oszczędności życia lub/i zostać dodatkowo z niespłaconym kredytem hipotecznym. Na szczęście od kwietnia 2012 r. obowiązuje ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwana potocznie „ustawą deweloperską”.

Zawarte w niej przepisy znacznie zwiększają bezpieczeństwo transakcji i dają kupującemu szereg praw i przywilejów

Najbezpieczniej jest oczywiście kupić mieszkanie gotowe i oddane do użytku. Takie lokale zazwyczaj są jednak droższe od tych sprzedawanych jeszcze na etapie budowy, no i właśnie w tej fazie inwestycji wyprzedawane są najbardziej atrakcyjne mieszkania. Dla wielu nabywców ważny jest też fakt, że we wczesnej fazie budowy można wprowadzać zmiany w układzie ścian czy instalacji wewnętrznych na koszt budującego. Do tej niedawna jednak

kupowanie na etapie budowy wiązało się ze sporym ryzykiem – w przypadku upadłości dewelopera roszczenia nabywców mieszkań zaspokajane były na samym końcu, przez co niestety udziałem wielu były wydarzenia żywcem wyjęte ze słynnego filmu „Plac Zbawiciela” Krzysztofa Krauzego. Na szczęście tego typu praktyki raczej nie będą miały miejsca w przyszłości – wszystko za sprawą nowej ustawy. t

7

CO KUPUJĄCYM DAJE PO PIERWSZE – PROSPEKT INFORMACYJNY Jeszcze niedawno przed zakupem mieszkania obowiązkiem nabywcy było dokładne prześwietlenie na własną rękę dewelopera: ocena jego kondycji finansowej, renomy, sprawdzenie wybudowanych inwestycji, przeszukiwanie forów internetowych, planów zagospodarowania przestrzennego okolicy itp. Teraz deweloper będzie musiał prześwietlić się dla nas sam – w biurze sprzedaży dewelopera potencjalny nabywca musi otrzymać tzw. prospekt informacyjny (w formie papierowej, a na życzenie – nieodpłatnie również w elektronicznej), zawierający wszystkie informacje nie tylko o interesującej nas inwestycji, ale również o samej firmie deweloperskiej. Obowiązek tworzenia prospektu dotyczy również spółdzielni mieszkaniowych – nie otrzymamy go tylko w przypadku, jeśli deweloper lub spółdzielnia już wcześniej ustanowili notarialnie odrębną własność gotowego już lokalu.

W prospekcie muszą znaleźć się m.in. następujące informacje:

25 proc. i niższy niż 10 proc. ogólnej kwoty kosztów przedsięwzięcia deweloperskiego, wynikającej z harmonogramu), • sposób finansowania inwestycji – w jakim udziale przy realizacji wykorzystywane będą kapitał własny i kredyt bankowy oraz jaki rodzaj rachunku powierniczego będzie wykorzystywany (patrz niżej), • opis inwestycji i interesującego nas lokalu – liczba i posadowienie na działce poszczególnych budynków, liczba pięter, cena metra kwadratowego, technologia wykonania, standard prac wykończeniowych w częściach wspólnych i wokół budynku, liczba lokali oraz miejsc garażowych i postojowych, dostępne media, czy jest dostęp do drogi publicznej itp. Podana powinna być również powierzchnia i układ pomieszczeń w interesującym nas mieszkaniu oraz zakres i standard prac wykończeniowych, do wykonania których zobowiązuje się deweloper,

• dane dewelopera (adres, NIP, REGON, dane teleadresowe), • warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej, • informacje o dotychczasowych inwestycjach (adres, data rozpoczęcia oraz wydania ostatecznego pozwolenia na użytkowanie co najmniej trzech z nich, w tym obowiązkowo ostatniej), • informacja, czy przeciwko deweloperowi toczyło się (lub toczy się) postępowanie egzekucyjne na kwotę ponad 100 tys. złotych, • dokładne informacje o działce, na której prowadzona jest inwestycja – lokalizacja, rozmiar, czy firma jest właścicielem czy użytkownikiem wieczystym, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego danej działki oraz sąsiednich oraz jakiego rodzaju inwestycje, które mogą być w przyszłości uciążliwe (budowa dróg, linii szynowych, przewidzianych korytarzach powietrznych, budowa oczyszczalni ścieków, spalarni śmieci, wysypisk, cmentarzy itp.) prowadzone są w promieniu kilometra, • informacje o stanie prowadzonej inwestycji – prawomocne pozwolenie na budowę, data rozpoczęcia i planowanego zakończenia inwestycji, harmonogram działań (musi zawierać co najmniej cztery etapy realizacji, koszt każdego z etapów nie może być wyższy niż

1

• sposób mierzenia powierzchni mieszkania, • do prospektu deweloper dołączy w formie załączników m.in. wzór umowy deweloperskiej. Ponadto w swojej siedzibie lub biurze sprzedaży firma musi zapewnić kupującemu wgląd m.in. do projektu architektoniczno-budowlanego oraz sprawozdania finansowego za ostatnie dwa lata (a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową – do sprawozdania spółki-matki). Deweloper ma też umożliwić zapoznanie się z aktualnym stanem księgi wieczystej nieruchomości (np. przez Internet), a także pokazać kopię aktualnego odpisu KRS oraz ewentualnie kopię pozwolenia na budowę (ustawa dopuszcza oferowanie do sprzedaży mieszkań, na budowę których deweloper jeszcze nie ma pozwolenia).

Możemy oczekiwać, że zawarte w prospekcie informacje będą prawdziwe – zgodnie z ustawą za podawanie nieprawdziwych danych bądź zatajanie prawdziwych deweloperowi grozi grzywna lub nawet dwa lata pozbawienia wolności. Jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym ulegną zmianie, deweloper powinien poinformować o tym nabywcę.

2

PO DRUGIE – JAKI RACHUNEK POWIERNICZY? Jak już wspomnieliśmy, w prospekcie informacyjnym znajdzie się również informacja o tym, w jaki sposób będą chronione nasze pieniądze, czyli z jakiego rachunku powierniczego deweloper zamierza skorzystać. A ma taki obowiązek, w związku z czym finansowanie inwestycji z bieżących wpłat klientów nie jest już prawnie dozwolone. Nasze pieniądze – i kredyt bankowy, jeśli deweloper z niego korzysta – trafią na specjalny rachunek bankowy i to bank będzie decydował o tym, czy i kiedy wypłacić firmie deweloperskiej pieniądze. Deweloper może wybrać z kilku rodzajów rachunków powierniczych: • Rachunek otwarty – w tym przypadku bank wypłaca pieniądze deweloperowi na realizację określonego etapu budowy. Po jego zakończeniu i poświadczeniu tego w dzienniku budowy przez wyznaczonego przez inwestora budowlanego, deweloper może zgłosić się do banku po kolejną transzę.

• Rachunek zamknięty – pieniądze zgromadzone na tym rachunku bank wypłaci deweloperowi tylko po przeniesieniu własności mieszkania na kupującego.

• Rachunek otwarty z ubezpieczeniem – w tym przypadku ewentualne skutki upadłości dewelopera bierze na siebie firma ubezpieczeniowa.

• Rachunek otwarty z gwarancją bankową – jak wyżej, tylko że gwarantem wypłaty wpłaconych przez nas pieniędzy jest nie ubezpieczyciel, lecz bank.

Pamiętajmy, że wymóg stosowania rachunku powierniczego nie dotyczy inwestycji czy mieszkań wprowadzonych do sprzedaży przed wejściem w życie przepisów ustawy, czyli przed 29 kwietnia 2012 r.

„USTAWA DEWELOPERSKA”?

PO TRZECIE – UMOWA TYLKO W FORMIE AKTU NOTARIALNEGO

PO CZWARTE – ROZWIĄZANIE UMOWY BĘDZIE ŁATWIEJSZE

PO PIĄTE – KONIEC PRZEKRĘTÓW PRZY ODBIORACH

Kolosalną zmianą w porównaniu do dawnych przepisów jest wprowadzenie konieczności podpisania umów przedwstępnych zakupu mieszkania tylko w formie aktu notarialnego. Dzięki tej formie nasze roszczenia wynikające z tej umowy będą wpisane do księgi wieczystej nieruchomości, przez co w przypadku upadłości dewelopera będą one zaspokajane jako jedne z pierwszych. Wykorzystywana do niedawna„zwykła”, cywilnoprawna forma umowy nie dawała możliwości wpisu do księgi wieczystej.

Ustawa wylicza szereg sytuacji, w których możemy bez konsekwencji odstąpić od umowy zawartej z deweloperem. Możemy tak zrobić, gdy:

Do niedawna deweloperzy nagminnie wprowadzali do umów z klientami punkty o „powiadomieniu o odbiorze z tygodniowym wyprzedzeniem” z klauzulą informującą, że „w przypadku niestawienia się w terminie sprzedawca dokona jednostronnego odbioru lokalu”. Według nowych przepisów odbiór mieszkania może się odbyć tylko i wyłącznie w obecności nabywcy.

W akcie notarialnym umowy deweloperskiej musi znaleźć się większość informacji zawartych w prospekcie (który i tak jest w całości w wersji papierowej załącznikiem do umowy), w tym cena i powierzchnia mieszkania, termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych oraz harmonogram wpłat, a także termin sfinalizowania transakcji (przeniesienia prawa własności), warunki odstąpienia od umowy oraz wysokość odsetek i kar umownych. Co ciekawe, według Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów jakakolwiek, nawet najmniejsza różnica w cenie i powierzchni nabywanego mieszkania upoważnia nabywcę do odstąpienia od umowy bez żadnych kosztów i odszkodowania dla dewelopera. Oznacza to, że powierzchnia mieszkania mniejsza lub większa od zapisanej w umowę nawet o 0,1 m kw. daje nabywcy możliwość odstąpienia od umowy. Ta kontrowersyjna interpretacja jest powodem licznych protestów branży deweloperskiej i można się spodziewać, że w nowelizacji ustawy kwestia ta zostanie doprecyzowana.

• W umowie nie znajdą się wszystkie informacje, które narzuca ustawa.

Akt notarialny oczywiście kosztuje, ale połowę kosztów notarialnych i sądowych musi pokryć deweloper.

3

• Informacje zawarte w umowie będą różnić się od tych w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, albo gdy w dniu podpisania umowy te informacje okazały się nieprawdziwe.

Na odstąpienie od umowy mamy 30 dni licząc od dnia jej podpisania z jednym wyjątkiem – jeśli deweloper nie przeniesie na nas własności mieszkania w terminie, do którego zobowiązał się w umowie, będziemy musieli dać mu dodatkowe 120 dni na sfinalizowanie transakcji.

Dopiero po upływie tego dodatkowego okresu będziemy mogli wypowiedzieć mu umowę i zażądać odszkodowania za okres spóźnienia (powinien być określony w umowie przedwstępnej).

Deweloper może z kolei odstąpić od umowy z nami, gdy zalegamy z wpłatami albo nie stawimy się do odbioru mieszkania lub zawarcia aktu notarialnego.

W tych dwóch przypadkach firma deweloperska musi dwukrotnie doręczyć nam wezwanie w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni.

4

Jak wyglądać będzie sam odbiór lokalu? W obecności naszej i przedstawiciela dewelopera sporządzony zostanie protokół, do którego musimy wpisać zauważone przez nas wady i niedociągnięcia mieszkania (w przypadku wad istotnych, uniemożliwiających korzystanie z lokalu lub domu, mamy prawo w ogóle odmówić odbioru). Deweloper będzie miał 14 dni na doręczenie oświadczenia o uznaniu tych wad lub o odmowie i jej przyczynach. Jeśli wady zostaną uznane, muszą zostać usunięte w ciągu 30 dni od podpisania protokołu.

Powinniśmy pamiętać, że zgodnie z kodeksem cywilnym deweloper odpowiada także za wady ujawniające się po odbiorze lokalu na zasadach rękojmi. Odpowiedzialność z tytułu rękojmi ciąży na deweloperze tylko wtedy, gdy nie wiedzieliśmy o wadzie w chwili ustanowienia odrębnej własności lokalu.

5

6

PO SZÓSTE – W PRZYPADKU BANKRUCTWA DEWELOPERA NIE ZOSTAJEMY Z NICZYM Ustawa wprowadza również szereg przepisów chroniących interesy nabywców w wypadku bankructwa dewelopera. Do niedawna w momencie ogłoszenia przez dewelopera bankructwa sprawę przejmował syndyk, który spłacał najpierw wierzytelności względem Skarbu Państwa i wykonawców. Kupujący znajdowali się zazwyczaj na końcu kolejki wierzycieli.

W nowej rzeczywistości prawnej pieniądze kupujących znajdujące się na rachunku powierniczym otwartym oraz sama budowa wyłączane są z masy upadłościowej dewelopera. Kupujący tworzą automatycznie tzw. Zgromadzenie Nabywców, które powinno zadecydować, co dalej z rozpoczętą inwestycją. Jeśli ZN zdecyduje, aby dokończyć budowę i doprowadzi

ją do końca, syndyk oczywiście przeniesie na nich własność mieszkań. Bank kredytujący dewelopera zobowiązany będzie musiał zgodzić się na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokali – nie będą one obciążone hipoteką. Takie rozwiązanie wiąże się jednak z dodatkowymi nakładami finansowymi – dokończenie budowy na pewno wymagać będzie mniejszych lub większych dopłat od nabywców.

Inaczej sprawa będzie wyglądała, jeśli deweloper korzystał z rachunku powierniczego zamkniętego – w tym wypadku wszyscy kupujący po prostu odzyskają wpłacone pieniądze w całości.

10

Kraków i okolice | poradnik „Jak kupić mieszkanie?”

UMOWA PRZEDWSTĘPNA I PRZYRZECZONA – KRUCZKI PRAWNE

W poprzednim artykule wyjaśnialiśmy, co powinno znaleźć się w umowie przedwstępnej z deweloperem.

Poniżej nieco bardziej szczegółowo wskazujemy rzeczy, na które powinni zwracać uwagę przy podpisywaniu umów nabywcy na rynku wtórnym. Zastosowanie się do zawartych tych wskazówek pozwoli na uniknięcie często popełnianych błędów i przeprowadzenie transakcji wbrew zasadzie, „że mądry Polak po szkodzie”

Z punktu widzenia kupującego, transakcje na rynku nieruchomości mieszkaniowych można podzielić na dwa etapy: najtrudniejszy i najważniejszy.

Ten pierwszy, nazwany powyżej etapem najtrudniejszym, to etap dokonywania wyborów tj. wybór odpowiedniej lub najbardziej optymalnej lokalizacji, najkorzystniejszego rozkładu mieszkania, wybór rodzaju zabudowy czy ustalanie innych parametrów obiektywnych lub zupełnie osobistych.

Krótko mówiąc – etap poszukiwania swojego miejsca na ziemi.

Ten drugi, który śmiało nazwać można etapem najważniejszym to etap, od którego zależą dalsze losy dokonanego już wyboru: etap zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży, a w jej konsekwencji – umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości.

Po co umowa przedwstępna?

Istotą umowy przedwstępnej jest zobowiązanie jej stron lub strony do zawarcia w przyszłości określonej umowy. Zawarcie umowy przedwstępnej sprze-

poradnik „Jak kupić mieszkanie?” | Kraków i okolice

11

zawarcia umowy przedwstępnej wystarczy zachowanie zwykłej formy pisemnej, warto pamiętać, że w zależności od tego czy umowa przedwstępna zostanie zawarta w tej samej formie co umowa przyrzeczona (dla zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości przepisy kodeksu cywilnego przewidują formę aktu notarialnego pod rygorem nieważności art. 158 kodeksu cywilnego), czy też w innej formie (np. zwykłej pisemnej), prawo przewiduje różne skutki prawne. Jeśli strony zawrą przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości w innej formie niż forma zastrzeżona dla umowy przyrzeczonej, np. w formie pisemnej, w przypadku uchylania się przez stronę zobowiązaną od jej zawarcia – druga strona nie będzie mogła dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. Strona ta będzie mogła dochodzić przed sądem jedynie odszkodowania w granicach tzw. ujemnego interesu umownego. Strona dochodząca odszkodowania będzie zatem musiała wykazać wysokość szkody poniesionej przez to, że oczekiwała na zawarcie umowy przyrzeczonej, a jej kontrahent nie dotrzymał złożonej obietnicy. Jeśli natomiast strony zawrą umowę przedwstępną sprzedaży w formie aktu notarialnego, to gdy strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyli się od jej zawarcia (np. nie pojawi się w umówionym terminie u notariusza w celu zawarcia aktu notarialnego), druga strona będzie mogła dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze postępowania sądowego.

Decydując się na zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości, należy mieć pewność, że nasz kontrahent jest jej właścicielem

daży nieruchomości ma sens wtedy, gdy istnieją przeszkody faktyczne (np. gdy kupujący ubiega się o kredyt) lub przeszkody prawne (np. brak wszystkich wymaganych dokumentów), które uniemożliwiają, bądź utrudniają w danej chwili zawarcie umowy właściwej. Umowa przedwstępna sprzedaży nie przenosi praw do nieruchomości, jednakże zobowiązuje strony do zawarcia w przyszłości umowy, mocą której kupujący nabędzie prawa do nieruchomości. Jej istotą jest więc deklaracja jednej lub obu stron do dokonania w przyszłości określonej transakcji. Umowa taka wiąże strony i daje czas na usunięcie przeszkód do zawarcia umowy ostatecznej (np. uregulowanie spraw związanych z zadłużeniem, spraw spadkowych, czy podatkowych).

Umowa przedwstępna – forma Umowę przedwstępną kupna nieruchomości na rynku wtórnym warto zawrzeć w formie aktu notarialnego (od końca kwietnia 2012 r. taka forma jest obligatoryjna w przypadku transakcji na rynku pierwotnym). Dlaczego? Mimo, że póki co do

Sprzedający – strona umowy Decydując się na zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości, należy mieć pewność, że nasz kontrahent jest jej właścicielem. W celu uniknięcia niepewności należy dokładnie sprawdzić dane sprzedającego wynikające z jego dowodu osobistego (imię i nazwisko, nr PESEL, seria numer dowodu osobistego) z danymi wynikającymi z aktu notarialnego stanowiącego podstawę nabycia przez sprzedającego własności sprzedawanej nieruchomości.

Warto też pamiętać, że w przypadku osób pozostających w związku małżeńskim, jako strona sprzedająca powinni stanąć co do zasady oboje małżonkowie, chyba że po zawarciu związku małżeńskiego umownie lub sądownie znieśli ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej, w konsekwencji czego wyłącznym właścicielem nieruchomości stał się tylko jeden z małżonków. Na dowód powyższego do umowy należy przedłożyć orzeczenie sądu lub stosowną umowę.

Jeśli natomiast sprzedający twierdzi, że w chwili zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości jest w związku małżeńskim, ale nabył ją będąc stanu wolnego, w treści umowy sprzedaży powinien znaleźć się zapis, że sprzedający oświadcza, iż nabycia nieruchomości dokonał będąc stanu wolnego, a po zawarciu związku małżeńskiego umów majątkowych małżeńskich rozszerzających ustrój wspólności majątkowej nie zawierał.

Przedmiot umowy Zarówno w umowie przedwstępnej, jak i w umowie sprzedaży nieruchomości należy dokładnie określić kupowaną nieruchomość. Wskazanie nieruchomości najczęściej sprowadza się do podania numeru t

12

Kraków i okolice | poradnik „Jak kupić mieszkanie?” t księgi wieczystej urządzonej dla nieruchomości,

złożył w umowie sprzedaży m.in. oświadczenie o tym, że jest wyłącznym właścicielem nieruchomości i że sprzedaje nieruchomość bez żadnych wad prawnych i fizycznych. Warto również umieścić w umowie zapis o tym, że sprzedający oświadcza, że nie prowadzi w nieruchomości działalności gospodarczej (gdyby okazało się, że jest inaczej, tzn. gdy sprzedający taką działalność prowadzi należy sprawdzić, czy nie posiada zaległości wobec Zakładu Ubezpieczeń Społecznych i Urzędu Skarbowego).

Cena Co oczywiste, strony powinny dokładnie określić cenę sprzedaży. Jednakże precyzja w ustaleniu ceny sprzedaży nie powinna ograniczać się wyłącznie do jednoznacznego ustalenia jej wy-

Decydując się na zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości warto zobowiązać w umowie przedwstępnej sprzedającego do złożenia powyższych oświadczeń w umowie przyrzeczonej, a ponadto do wymeldo­wania z nieruchomości wszystkich zameldowanych tam osób i przedłożenia stosownego zaświadczenia, z którego wynikać będzie, że w przedmiotowym lokalu nikt nie jest zameldowany na pobyt stały ani czasowy.

wraz z określeniem sądu który ją prowadzi. Ponadto należy dokładnie określić rodzaj nieruchomości (nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym, lokal stanowiący odrę­bną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu), jej adres, powierzchnię, ilość i rodzaj pomieszczeń z których się składa. Warto ustalić również czy mieszkanie ma pomieszczenia takie jak piwnica, garaż, pomieszczenie gospodarcze; jeśli tak, powinny być wymienione i dokładnie opisane w umowie.

Umowę przedwstępną kupna nieruchomości na rynku wtórnym warto zawrzeć w formie aktu notarialnego

sokości, ale również do wskazania za co zostaje zapłacona. Innymi słowy z umowy powinno jednoznacznie wynikać np. czy cena obejmuje samo mieszkanie czy mieszkanie i garaż.

Warto również wskazać w umowie, jak będzie wyglądał sposób płatności (gotówka czy przelew, środki własne czy kredyt bankowy) oraz doprecyzować terminy płatności. Należy pamiętać, żeby finansując zakup nieruchomości z kredytu bankowego nie zobowiązywać się w umowie do zapłaty ceny sprzedaży w dniu zawarcia umowy sprzedaży. Zobowiązanie tej treści byłoby niewykonalne z uwagi na to, iż banki wypłacają środki z kredytu zazwyczaj w ciągu 3-7 dni od dnia zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej Zasadnicze znaczenie dla stron umowy przedwstępnej ma określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Choć przepisy kodeksu cywilnego, nie zaliczają do istotnych postanowień umowy przyrzeczonej terminu, w ciągu którego umowa przyrzeczona ma być zawarta. Jednak z istoty tej umowy wynika, że termin ten prawie zawsze powinien być w niej oznaczony i to najlepiej datą kalendarzową, aby nie powodować niedomówień między stronami. Określenie w umowie przedwstępnej terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej ma między innymi to ważne znaczenie, że w przypadku, jeżeli nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej w terminie wskazanym w umowie przedwstępnej, od tego terminu liczyć się będzie roczny termin, w ciągu którego można dochodzić od drugiej strony odszkodowania bądź zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem.

Oświadczenie sprzedającego i postanowienia dodatkowe Mając na względzie własne bezpieczeństwo, kupujący powinien dopilnować aby sprzedający

Warto też pamiętać, aby określić zarówno w umowie przedwstępnej jak i umowie przyrzeczonej termin wydania nieruchomości w posiadanie kupującego. Wydanie następuje zazwyczaj po zapłacie przez kupującego całości ceny sprzedaży, jednakże doprecyzowanie obowiązku sprzedającego co do terminu przekazania kluczy pozwala uniknąć dodatkowych problemów z ustalaniem terminu w którym wydanie miało nastąpić.

Zadatek czy zaliczka W celu zabezpieczenia roszczeń z tytułu umowy przedwstępnej, kupujący nieruchomość może dać sprzedającemu zadatek w określonej wysokości (w umowie należy potwierdzić fakt przekazania zadatku drugiej stronie). W wypadku braku zapisu regulującego sprawę w inny sposób, zadatek dany przy zawarciu umowy przez kupującego wywołuje ten skutek, że w razie niewykonania umowy przez kupującego, sprzedający może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i zachować otrzymany zadatek. Natomiast w razie niewykonania umowy przez sprzedającego, kupujący może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Inaczej natomiast wygląda sytuacja stron w przypadku zaliczki. W przypadku bowiem gdy transakcja nie dojdzie do skutku z winy kupującego, sprzedający zwraca kupującemu otrzymaną zaliczkę. Powyższa zasada działa też w drugą stronę. Gdy transakcja nie dojdzie do skutku z winy sprzedającego (bo np. znalazł lepszą ofertę), zwraca on zaliczkę kupującemu.

W świetle powyższego, odpowiedź na pytanie co lepiej wybrać zadatek czy zaliczkę, nie jest i nie może być uniwersalna. Jeśli bowiem kupujący jest w 100 proc. zdecydowany na wybraną nieruchomość, powinien forsować wybór zadatku. Co więcej, w takim wypadku w interesie kupującego będzie, aby przekazać sprzedającemu dość wysoki zadatek. Im bowiem wyższy zadatek, tym mniejsze prawdopodobieństwo, że sprzedający wycofa się z transakcji. Jeśli natomiast kupujący obawia się, że z jego winy może nie dojść do zawarcia umowy przyrzeczonej, lepiej wybrać zaliczkę.

14

Kraków i okolice | poradnik „Jak kupić mieszkanie?”

ABC KREDYTÓW HIPOTECZNYCH Należy pamiętać, że kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem długoterminowym. Jego skutki finansowe będą dla nas odczuwalne przez 20-30 lat. Warto więc dobrze zastanowić się przed dokonaniem podpisaniem umowy kredytowej i wybrać ten bank, którego oferta będzie najkorzystniejsza. Podejmując decyzję nie należy kierować się jedynie reklamami oraz materiałami promocyjnymi banku, zawierającymi jedynie podstawowe informacje o produkcie bankowym. Kredyt hipoteczny jest produktem złożonym, dlatego należy szczegółowo przeanalizować wszystkie jego składniki

Przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny powinniśmy dokładnie zorientować się w ofercie banku, a zwłaszcza warunkach zaciągnięcia i spłaty kredytu. W większości banków istnieje aktualnie możliwość przeprowadzenia wstępnej analizy zdolności kredytowej klienta i ustalenia maksymalnej wysokości kredytu, o jaki może się starać. Na podstawie symulacji można również sprawdzić jak będzie się przedstawiała tabela spłat rat kredytowych.

Jak poprawić zdolność kredytową?

Zdolność kredytowa jest także jednym z dwóch głównych czynników decydujących o wysokości przyznanego kredytu. Drugim z nich jest wartość nieruchomości będącej zabezpieczeniem.

Im wyższa jest relacja wysokości kredytu do wartości nieruchomości, tym wyższe jest ryzyko banku. W związku z tym rosnąć będzie oprocentowanie, odsetki, a w efekcie również i wy-

poradnik „Jak kupić mieszkanie?” | Kraków i okolice magana zdolność kredytowa. Istotną rolę w procesie rozpatrywania wniosku kredytowego i szacowania zdolności kredytowej potencjalnego klienta odgrywa informacja pochodząca z Biura Informacji Kredytowej. Podmiot ten gromadzi informacje o spłacanych przez kredytobiorców zobowiązaniach, m.in. ich aktualnej wysokości, terminowości spłaty, danych identyfikacyjnych osób, o które „dopytywały się” banki oraz historii poprzednich zapytań o daną osobę. Można bez przesady powiedzieć, że raport BIK stanowi obecnie jedno z najważniejszych źródeł informacji o potencjalnym kredytobiorcy. W związku z tym należy pamiętać, że chcąc jak najlepiej wypaść w oczach banku musimy unikać przede wszystkim nieterminowego opłacania rat kredytowych. Ponad 60-dniowe opóźnienie w spłacie poprzednich zobowiązań niemal zawsze dyskwalifikuje nas jako potencjalnego kredytobiorcę. Jeśli w przeszłości popełniliśmy tego rodzaju przewinienie, musimy pożegnać się z myślą o kredycie. Czasami jednak w bazach BIK mogą pojawiać się dane nieścisłe lub nieaktualne. Z prośbą o poprawienie danych zwracać się musimy do banku, który wprowadził niewłaściwe dane. Planując w przyszłości zaciągnąć duży kredyt hipoteczny warto wcześniej skorzystać z jakiegoś produktu kredytowego niż nie figurować w ogóle w bazach BIK. Posiadanie historii kredytowej może uprościć naszą drogę do kolejnych kredytów.

Poprawianie zdolności kredytowej może również dotyczyć posiadanego poziomu dochodów lub wydatków. Warto zastanowić się dokładnie nad poziomem rzeczywistych dochodów. Uwzględnienie wszystkich potencjalnych źródeł dochodów nie powinno jednak skłaniać do nadmiernego zadłużania się, gdyż należy pamiętać o tym, że kredyt musimy jednak w końcu spłacać. Dla osób młodych, które podejmują pierwszą pracę częstym problemem jest zbyt mały poziom dochodów. Mogą one w takim wypadku poprawiać swoją zdolność kredytową prosząc np. rodziców, by zostali współkredytobiorcami. Warto zastanowić się nad zlikwidowaniem kredytów odnawialnych i kart kredytowych – bank najprawdopodobniej uwzględni je jako „okoliczność obostrzającą” i zmniejszy naszą zdolność kredytową.

Właściwa weryfikacja zdolności kredytowej klienta dokonywana jest przez bank na podstawie informacji zawartych we wniosku kredytowym oraz w dokumentach dostarczonych przez kredytobiorcę. Bank wymaga wypełnienia we wniosku kredytowym danych dotyczących osiąganych przez potencjalnego kredytobiorcę dochodów, posiadanego majątku, a także wysokości zobowiązań wobec innych banków i podmiotów. Bank bardzo szczegółowo weryfikuje dane przedstawione we wniosku, dlatego też lepiej wypełnić go

rzetelnie i dokładnie, ponieważ brak niezbędnych danych lub zatajenie pewnych faktów przedłuży proces rozpatrywania wniosku, a nawet spowoduje jego odrzucenie.

Do wniosku należy załączyć przede wszystkim takie dokumenty, jak: zaświadczenie stwierdzające źródło i wysokość przychodów lub dochodów (w przypadku przedsiębiorców niezbędne są także zaświadczenia o niezaleganiu ze składkami z ZUS i z podatkami z Urzędu Skarbowego), aktualny odpis z księgi wieczystej, umowa przedwstępna sprzedaży lub umowa sprzedaży przedmiotu kredytowania (wymagana jest forma aktu notarialnego). Ostateczna decyzja o przyznaniu kredytu jest podejmowana w departamencie kredytów, jednakże wszelkie formalności załatwiane są w placówce bankowej lub za pośrednictwem doradcy kredytowego. Ostatnim etapem procesu przyznawania kredytu jest podpisanie umowy kredytowej, zawierającej szczegółowe warunki kredytu.

Uwaga – od niedawna banki obwiązuje tzw. rekomendacja SIII, nakazująca im nieco bardziej surowe wyliczanie zdolności kredytowej. Jeszcze parę lat temu wiele banków maksymalnie wydłużało okres spłaty, nawet do 50 lat, tak aby rata płacona przez klienta była jak najniższa. Pozwalało to na przyznanie kredytobiorcy znacznie większej kwoty, niż przy 20- czy 30-letnim okresie spłaty. Nowe zasady wynikające z rekomendacji SIII zobowiązują banki do wyliczenia maksymalnej dostępnej dla klienta kwoty przy założeniu maksymalnego okresu spłaty na 30 lat. Maksymalną długość kredytowania nowe przepisy ustalają na 35 lat.

Koszt kredytu, czyli co liczymy oprócz oprocentowania Oprocentowanie kredytu jest dla większości kredytobiorców najważniejszym kryterium decydującym o wyborze konkretnej oferty.

Wysokość odsetek jest bowiem najbardziej znaczącym elementem ogólnego kosztu kredytu, na który poza ratami odsetkowymi składają się wszelkie prowizje i opłaty.

Z uwagi na długi okres trwania umowy kredytu mieszkaniowego najczęściej udzielanymi kredytami na te cele są kredyty o zmiennej stopie procentowej.

Oprocentowanie zmienne składa się najczęściej z dwóch części: stóp procentowych obowiązujących na rynku międzybankowym (np. WIBOR) oraz marży nakładanej przez bank. Wysokość marży banku zależy od wysokości wkładu własnego kredytobiorcy oraz od długości okresu kredytowania. Im mniejszy udział banku w kredytowanej inwestycji, tym niższa marża. Z kolei stałe oprocentowanie oznacza, że kredytobiorca już przy podpisywaniu umowy kredytowej wie, jakiej wysokości odsetki będzie musiał zapłacić. Jest ono ustalane na podstawie prognoz banku

15

co do kształtowania się stóp procentowych w przyszłości.

Oprocentowanie zależy także od wysokości środków własnych, jakie kredytobiorca zamierza przeznaczyć na sfinansowanie inwestycji. Jeśli udział własny klienta przekracza 50 procent planowanych kosztów inwestycji, banki czasami obniżają oprocentowanie o nawet o kilka punktów procentowych. Banki często oferują zmniejszenie swojej marży w zamian za skorzystanie z tzw. cross-sellingu, czy kupno jego innych produktów finansowych. Innymi słowy – jeśli otworzymy w danym banku konto, na które będziemy przelewać nasze wynagrodzenie i zgodzimy się na kolejną kartę kredytową, bank obniży nam oprocentowanie kredytu. Pamiętajmy jednak, że korzystanie z tych produktów również kosztuje, nierzadko słono.

Do dodatkowych kosztów kredytu zaliczyć możemy także prowizję, czyli jednorazową opłatę, pobieraną przez bank przed uruchomieniem kredytu. W większości banków prowizja wliczana jest w kwotę zaciąganego kredytu. Niestety kilka banków życzy sobie zapłaty prowizji ze środków własnych przed wypłaceniem środków z kredytu. Oprócz prowizji bank może zażądać od kredytobiorcy kilku umów ubezpieczeniowych. Mogą to być: Ubezpieczenie pomostowe – Ubezpieczenie do czasu wpisu hipoteki na rzecz banku w księdze wieczystej. Najczęściej bank podnosi oprocentowanie do momentu dostarczenia odpisu księgi wieczystej z prawomocnym wpisem hipoteki na jego rzecz.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – Jeżeli klient chce zaciągnąć kredyt w wysokości przekraczającej 80 proc. planowanej inwestycji, musi liczyć się z koniecznością ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, które należy płacić do momentu spłaty ok.

20 proc. kapitału. Może to trwać nawet kilka lat. Uwaga – od 1 stycznia 2014 r. posiadanie 5 proc. wkładu własnego jest obowiązkowe!

Co roku – aż do 2017 r. – ten wskaźnik ma się zwiększać o 5 proc. aż do 20 proc. Jednak możliwe wtedy ma być zaciąganie kredytów z tylko 10 proc. wkładem własnym, jeśli brakujące 10 proc. „będzie należycie ubezpieczone”.

Ubezpieczenie mieszkania od ognia i innych zdarzeń losowych – Jest to obowiązkowe ubezpieczenie we wszystkich bankach.

Bank wymaga również cesji z takiej polisy, co oznacza, że wszelkie wypłaty ewentualnych odszkodowań będą wypłacane bankowi. Należy zdawać sobie sprawę, że nie jest to ubezpieczenie mieszkania od kradzieży czy od zalania, tylko tzw. konstrukcji trwałych budynku (nazywane potocznie „ubezpieczet niem murów”).

16

Kraków i okolice | poradnik „Jak kupić mieszkanie?” t Ubezpieczenie na życie - najczęściej nie jest obowiąz-

kowe. Ze względu na poważne ryzyko finansowe, jakie może ponieść rodzina w związku ze śmiercią kredytobiorcy, jest jednak zalecane.

Pozostałe ubezpieczenia, od pobytu w szpitalu, utraty pracy itp. - Banki próbują często przekonać klientów, aby ci dodatkowo ubezpieczyli się w trakcie trwania umowy kredytu. Warto jednak zwrócić uwagę na ogól-

nas szczegółowo informować o kosztach – odsetkach, ubezpieczeniach, prowizjach, marżach – oraz o tym, co nam grozi, jeśli przestaniemy kredyt spłacać.

Jakie dane muszą znaleźć się w formularzu informacyjnym?

1. Dane kredytodawcy (nazwa, siedziba) 2. Rodzaj udzielanego kredytu 3. Czas obowiązywania umowy 4. Oprocentowanie kredytu oraz zasady jego ewentualnej zmiany w trakcie trwania umowy 5. Całkowita kwota kredytu 6. Termin i sposób wypłaty kredytu 7. Rzeczywista roczna stopa oprocentowania oraz całkowita kwota do zapłaty 8. Harmonogram spłaty kredytu 9. Informacja o obowiązku zawarcia dodatkowej umowy, np. ubezpieczenia 10. Informacje o innych kosztach: odsetkach, opłatach, prowizjach, marżach 11. Informacje o konieczności poniesienia opłat notarialnych (jeśli występują) 12. Oprocentowanie i inne opłaty w przypadku zaległości w spłacie kredytu 13. Informacja o tym, co grozi klientowi, jeśli przestanie płacić raty 14. Wymagane zabezpieczenia kredytu (jeśli występują) 15. Informacja o prawie konsumenta do odstąpienia od umowy oraz spłaty kredytu przed terminem 16. Informacja o prawie klienta do otrzymania bezpłatnej informacji na temat wyników przeprowadzonej weryfikacji w bazie danych (np. w BIK) Obsługa kredytu Zasada działania kredytu hipotecznego w większości banków jest podobna. Różnice znaleźć można w szczegółach oferty, zwłaszcza w kwestiach dotyczących formalności związanych z przyznaniem kredytu, pobieranych prowizji i obsługi kredytu.

ne warunki proponowanych ubezpieczeń. Zdarza się bowiem, że warunki ubezpieczeń są niezwykle niekorzystne dla klientów, szansa na wypłatę jakiegokolwiek odszkodowania jest minimalna, a ewentualne kwoty odszkodowań – niewielkie.

Składki na rozmaite ubezpieczenia mogą podnieść ratę kredytu nawet o kilkaset złotych, dlatego przed zaciągnięciem kredytu trzeba dokładnie się upewnić, że nasz domowy budżet zniesie takie obciążenie. Na szczęście od 2011 roku banki i inne instytucje finansowe udzielające kredytów mają obowiązek przekazania nam wszystkich danych o kredycie – w tym o ukrytych opłatach – na specjalnym, wystandaryzowanym formularzu. Rozwiązanie takie ma pomóc nam porównać oferty poszczególnych banków i wybrać dla nas najlepszą. Jakie dane znajdą się w takim formularzu? Będą to m.in. informacje o kredytodawcy, a więc jego nazwa i siedziba, rodzaj kredytu, czas obowiązywania umowy czy całkowita kwota kredytu. Instytucja finansowa musi

Ze względu na charakter zabezpieczenia, jakim jest hipoteka, banki wymagają dokonania wyceny nieruchomości, na której hipoteka będzie ustanowiona. Bank musi bowiem upewnić się, że nieruchomość będzie stanowiła dobre zabezpieczenie dla kredytu, a także sprawdzić rzeczywistą jej wartość. Wycena może być dokonywana przez rzeczoznawców banku – wówczas kredytobiorca nie musi się zajmować formalnościami z tym związanymi, a prowizja za tę usługę może zostać włączona do kwoty kredytu (może to kosztować od 500 do 1500 zł). Można również wycenić nieruchomość we własnym zakresie, z pomocą niezależnych rzeczoznawców. Uruchomienie kredytu następuje po podpisaniu umowy kredytowej – środki mogą być wypłacone w gotówce bądź przelane na wskazane przez kredytobiorcę konto. W przypadku finansowania budowy nieruchomości kredyt może być wypłacany w transzach, zgodnie z harmonogramem wpłat przedstawionym przez wykonawcę budowy, czyli dewelopera lub spółdzielnię mieszkaniową lub firmę budowlaną (patrz niżej).

Bank zobowiązany jest do informowania klienta o wszelkich zmianach w regulaminie, dotyczących warunków udzielania kredytu, takich jak np. zasady spłaty czy wysokość prowizji. Szczegółowe zasady obsługi kredytu i jego warunki zawiera umowa kredytowa, wszelkie zmiany ustalane w trakcie trwania okresu kredytowania muszą być dokonywane w formie aneksu do umowy. Zgodnie

poradnik „Jak kupić mieszkanie?” | Kraków i okolice z prawem bankowym, bank ma prawo w trakcie trwania umowy żądać od kredytobiorcy przedstawienia dokumentów umożliwiających ocenę jego sytuacji finansowej i kontrolę wykorzystania kredytu.

Rozliczanie transz kredytu Bardzo ważnym elementem poza kosztami kredytu są zapisy w umowach kredytowych, które mają wpływ na wypłatę kredytu. To bardzo ważne, zwłaszcza w przypadku kredytów wypłacanych w transzach, kiedy przy każdej wypłacie części kredytu musimy spełnić postawione przez bank warunki.

zakup mieszkania i jego wykończenie. Warto pamiętać, że bank w pierwszej kolejności może wypłacić środki na zakup mieszkania, a część przeznaczoną na wykończenie uzyskamy np. dopiero po przedstawieniu aktu własności mieszkania lub protokołu odbioru. Przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym taki warunek w umowie może bardzo skomplikować wykończenie i urządzenie mieszkania. Klucze do mieszkania od dewelopera zwykle otrzymujemy dużo wcześniej, niż notarialny akt własności lub protokołu odbioru i niestety musimy czekać na dokument, co może potrwać nawet kilka miesięcy – tym czasie bank nie wypłaci nam środków.

Kredyty wypłacane w transzach to głównie tzw. kredyty budowlano-hipoteczne, przeznaczone na budowę domów lub mieszkań – we własnym zakresie, albo przez dewelopera. Banki często uzależniają wypłatę kolejnych transz od postępu robót budowlanych. Trzeba to odpowiednio udokumentować: przesłać zdjęcia inwestycji lub zlecić inspekcję pracownikowi banku.

Kontrola przez bank z reguły opóźnia o kilka dni wypłatę kolejnych środków, dlatego kredytobiorcy powinni starać się o to, by odpowiednio wcześniej zgłaszać się do banku z wnioskiem o wypłatę kolejnej transzy.

Innym przykładem problemów w rozliczaniu transz kredytu może być sytuacja, w której klient przenosi kredyt hipoteczny do innego banku i wnioskuje o dodatkowe środki. Bardzo zależy mu na czasie otrzymania tych dodatkowych środków. I tu może również zdarzyć się sytuacja, że w pierwszej kolejności bank spłaci poprzedni kredyt, a do wypłaty dodatkowych środków zażąda wykreślenia hipoteki lub przynajmniej złożenia w sądzie wniosku o wykreślenie hipoteki – w takim przypadku na dodatkowe środki będziemy musieli poczekać co najmniej 3 tygodnie.

Poza kredytami budowlano-hipotecznymi są również inne kredyty wypłacane w transzach. Zazwyczaj są to kredyty, które mają kilka celów, na przykład kredyt na

Opóźnienia w spłacaniu Gdy już zostaniemy szczęśliwymi posiadaczami kredytu, staniemy przed bardzo trudnym zadaniem – t

PRZYKŁADOWA OFERTA KREDYTU HIPOTECZNEGO Z 10-PROCENTOWYM WKŁADEM WŁASNYM Kredyt na 25 lat, LTV 90% - kwota kredytu 550.800 zł, raty równe (dla profilowych kredytobiorców) Bank

Oprocentowanie

Marża

Rata równa*

Bank Pekao

4,43%

1,74%

3 040 zł

374 352 zł

BZWBK

4,37%

1,69%

3 060 zł

383 381 zł

PKO BP

4,63%***

1,95%***

3 111 zł

383 539 zł

Bank BGŻ

4,34%

1,65%

3 015 zł

384 944 zł

Plusbank

4,59%***

1,90%***

3 082 zł

385 423 zł

Alior Bank

4,88%

2,20%

3 191 zł

421 777 zł

mBank

4,52%

1,80%

3 067 zł

424 358 zł

Bank BPS

4,67%

1,99%

3 438 zł

426 600 zł

Bank Millennium

4,77%

2,09%

3 147 zł

426 726 zł

4,53%****

1,85%

3 071 zł

432 469 zł

Eurobank

4,91%

2,23%

3 248 zł

451 320 zł

BOŚ

4,69%

2,00%

3 381 zł

459 465 zł

Getin Bank

5,67%

2,97%

3 754 zł

547 776 zł

Bank Millennium

1,89%

4,54%

1120 zł

198.362 zł

BNP Paribas

Łączny koszt kredytu**

* Miesięczna rata po opłaceniu ubezpieczenia pomostowego. ** Za łączny koszt kredytu uważamy sumę odsetek, prowizję, koszt ubezpieczenia pomostowego, ubezpieczenia niskiego wkładu i koszt innych ubezpieczeń z wyłączeniem ubezpieczenia nieruchomości. *** Bank stosuje obniżoną marżę w pierwszych 12 miesiącach kredytowania. Podano marżę i ratę po 12. miesiącu. **** Podano łączny koszt i ratę dla opcji z ubezpieczeniem na życie źródło: banki 15-19.07.2014 r.

17

18

Kraków i okolice | poradnik „Jak kupić mieszkanie?” t systematycznym oddawaniem pieniędzy kre-

dytodawcy. Jeśli wybierzemy raty malejące, na początku będziemy płacić dosyć wysokie kwoty, jednak wraz z upływem czasu raty te będą coraz niższe. Może zdarzyć się tak, że kredytobiorca nie jest w stanie spłacać należnych kwot w terminach określonych w umowie. W takim przypadku pierwszą czynnością jaką wykona bank, będzie wysłanie upomnienia pisemnego. W przypadku problemów z naszą płynnością, tzn. gdy spodziewamy się, że nie będziemy w stanie zapłacić kolejnej raty, powinniśmy uczciwie poinformować bank o zaistniałej sytuacji. W sprzyjających okolicznościach bank zgodzi się na czasowe odroczenie płatności i sporządzony zostanie aneks do umowy, który upoważni nas do chwilowego zawieszenia spłat.

W zamian bank może nałożyć na kredytobiorcę opłatę prowizyjną, której wysokość jest ustalona i opublikowana w Tabeli Opłat i Prowizji, zmienić harmonogram obsługi kredytu, bądź w ostateczności wydłużyć okres spłaty. Warto przed podpisaniem umowy kredytowej sprawdzić, jakie procedury są przewidziane w przypadku wystąpienia takich okoliczności. Dobrze mieć zapisaną w umowie kredytowej możliwość „wakacji kredytowych” jako „bufor bezpieczeństwa” na przyszłość. Pamiętajmy, że kredyt hipoteczny zaciągamy często na 20-30 lat. Nikt nie jest w stanie przewidzieć, jak w tym okresie potoczy się nasza kariera zawodowa. Może się zdarzyć, że przez pewien czas nasze dochody będą niższe lub w ogóle nie będziemy ich uzyskiwać. W tym momencie możliwość zawieszenia rat daje nam szansę nie zakłócenia spłaty rat i czas na poprawę naszej sytuacji zawodowej.

W skrajnym przypadku możemy sprzedać nieruchomość i spłacić kredyt bez dodatkowych konsekwencji (odsetki karne, BIK itp.). Należy jednak pamiętać, iż w trakcie wakacji kredytowych odsetki wciąż są naliczane, a ich spłata zostanie rozłożona na pozostałe raty.

W najgorszym wypadku, czyli gdy bank nie zgodzi się na przełożenie spłaty, zalicza się kredyt do grupy niespłaconych i przenosi saldo nie spłaconego kredytu wraz z należnymi odsetkami na rachunek zadłużenia przeterminowanego oraz zaczyna naliczać dodatkowe odsetki karne, tzw. oprocentowanie kredytów przeterminowanych od kwoty nie spłaconego w terminie zadłużenia, które jest zdecydowanie wyższe od normalnego oprocentowania.

Wcześniejsza spłata W czasie okresu spłaty kredytu może się zdarzyć, że nasza sytuacja finansowa wyraźnie się poprawi i będziemy w stanie spłacić wcześniej pozostałą część kredytu. Oczywiście możemy to zrobić w każdej chwili, jeśli w umowie kredytowej jest zawarty odpowiedni punkt. Warto jednak zastanowić się czy takie rozwiązanie jest dla nas opłacalne. Wynika to przede wszystkim z faktu, że banki pobierają od nas opłatę za wcześniejsze uregulowanie zobowiązań. Dlaczego? Należy pamiętać, że bank stara się przewidzieć wpłaty i wypłaty, aby dobrze obliczyć koszt pożyczanych pieniędzy oraz aby efektywnie zarządzać gotówką.

Przedterminowa spłata wprowadza nieoczekiwane zamieszanie w przewidywaniach co do przepływów gotówki w banku oraz powoduje nieplanowe zwiększenie płynności w banku, które wymaga szybkiej reakcji dotyczącej kierunku zainwestowania wpłaconej kwoty. Najczęściej opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu wynoszą około 1 proc. wartości kredytu, choć zdarzają się także oferty z możliwością wcześniejszej spłaty kredytu za darmo.

Kredyt przez Internet: dostępność, bezpieczeństwo, wygoda W związku upowszechnianiem się Internetu, coraz więcej instytucji decyduje się na możliwość zgłoszenia zainteresowania kredytem, a nawet złożenia wniosku za pośrednictwem tego kanału dystrybucji. Klient może wówczas zapoznać się i skorzystać z oferty za pośrednictwem stron internetowych banku lub też na stronach portali internetowych jak np. www.bankier.pl. Korzystając z kalkulatorów, wyszukiwarek internetowych możemy, po wprowadzeniu kwoty kredytu i planowanego okresu spłacania rat, dowiedzieć się ile wyniosą poszczególne raty. Możemy sprawdzić również jak będą wyglądały spłaty jeśli wybierzemy raty równe lub malejące. Mamy także możliwość – w przypadku kredytów hipotecznych udzielanych w walutach obcych – prześledzić, jak będą wyglądały raty jeśli zdecydujemy się np. na kredyt w euro lub innej walucie obcej. Obliczenia na kalkulatorach warto wykonać kilkakrotnie – zmieniając kwotę kredytu, walutę i okres spłaty.

Internet pomoże wybrać nam najbardziej optymalny wariant. Znajomość wysokości miesięcznej raty kredytu mieszkaniowego to kluczowa sprawa dla nas jako kredytobiorców – jeśli zdecydujemy się na kredyt, rata stanowić będzie obciążenie dla naszego gospodarstwa domowego przez wiele najbliższych lat.

W Internecie możemy poza tym szybko ocenić naszą zdolność kredytową – po wprowadzeniu do kalkulatora niezbędnych danych (miesięcznych dochodów, liczby członków w rodzinie, wysokości stałych wydatków miesięcznych itd.) otrzymamy odpowiedź, na jaką maksymalną kwotę kredytu moglibyśmy liczyć. I tu od razu ważna uwaga – postarajmy się tak zaplanować inwestycję, aby nie zadłużać się w banku na maksymalną możliwą do uzyskania kwotę. Korzystając ze stron internetowych szybko sprawdzimy także koszty kredytu. Mamy tu na uwadze przede wszystkim oprocentowanie kredytu – zwróćmy uwagę ile ono wynosi, od czego jest uzależnione i kiedy może być zmieniane. Porównajmy również prowizje związane z rozpatrzeniem wniosku kredytowego, udzieleniem kredytu, ewentualną wcześniejszą spłatą zadłużenia itp. Banki stosują zwykle niższe prowizje w przypadku kredytów hipotecznych udzielanych przez Internet.

W Internecie w łatwy sposób sprawdzimy również warunki kredytu – m.in. minimalny wymagany wkład własny, maksymalną długość okresu spłaty rat kredytu oraz akceptowane formy zabezpieczenia. W przypadku kredytów hipotecznych istotna jest również możliwość karencji w ich spłacie.

20

Kraków i okolice | poradnik „Jak kupić mieszkanie?”

„Mieszkanie dla Młodych” w pytaniach i odpowiedziach

„Mieszkanie dla Młodych”, nowy rządowy program dopłat do kredytów hipotecznych udanie zastąpił wygaszoną na początku roku „Rodzinę na swoim”. Zyskują zwłaszcza rodziny wychowujące dzieci Dla kogo?

Zapowiadane od dawna „Mieszkanie dla Młodych” różni się „Rodziny na swoim” przede wszystkim momentem wypłaty. W „Rns” państwo dopłacało kredytobiorcy połowę odsetek od raty kredytu hipotecznego przez pierwsze osiem lat obowiązywania umowy. W przypadku „MdM” pomoc jest jednorazowa – przy zaciąganiu umowy kredytowej państwo wypłaci kredytobiorcy (mogą być nimi single do 35. roku życia, małżeństwa, w których co najmniej jedno z małżonków nie osiągnęło jeszcze tego wieku oraz samotni rodzice) 10 proc. wartości kredytu. Jeśli ta rodzina – lub samotny rodzic – ma przynajmniej jedno dziecko (własne lub przysposobione) do 18. roku życia lub uczące się dziecko do 25. roku życia, lub dziecko bez względu na wiek, któremu przysługuje zasiłek pielęgnacyjny lub renta socjalna dostanie do-

datkowo 5 proc. wartości kredytu. Jeżeli w ciągu 5 lat w tym mieszkaniu urodzi się trzecie lub kolejne dziecko (o ile ta rodzina już miała troje dzieci), otrzyma dodatkowe 5 proc. do wartości kredytu.

Wypłata świadczenia w całości już na początku obowiązywania umowy kredytowej ma rozwiązać problem wielu rodzin ze zgromadzeniem wkładu własnego do kredytu – po nowelizacji tzw. rekomendacji S III Komisji Nadzoru Finansowego posiadanie wkładu własnego w wysokości co najmniej 5 proc. wysokości kredytu jest od 1 stycznia 2014 r. obowiązkowe.

Za ile?

Tak jak w przypadku „Rns”, maksymalne ceny mieszkań mogących brać udział w „MdM” będą

poradnik „Jak kupić mieszkanie?” | Kraków i okolice publikowane raz na kwartał przez wojewodów na podstawie tzw. wskaźnika odtworzeniowego przemnożonego przez 1,1. Za kredyt w programie będzie można kupić mieszkanie do 75 m kw. powierzchni (lub 85 m kw., jeśli rodzina wychowuje co najmniej trójkę dzieci, w obu przypadkach dopłata zostanie oszacowana dla maks. 50 m kw.), ale tylko tych z rynku pierwotnego. Oznacza to, że niestety z kredytu z rządową dopłatą nie mogą skorzystać osoby chcące kupić mieszkanie na rynku wtórnym. Ostateczne z dopłaty będą mogły skorzystać także osoby kupujące dom, przy czym mogą to być lokale o powierzchni użytkowej nieprzekraczającej 100 i 110 m kw. (dopłatą objęte będzie maksymalnie 50 m kw.). Dla osób budujących dom w systemie gospodarczym nie ma bezpośrednich dopłat, ale ulga w postaci odpisu podatku VAT.

Dodatkowo kredytobiorcy nie mogą być aktualnymi (ani nawet byłymi) właścicielami lub współwłaścicielami innych nieruchomości, chociaż ustawa dopuszcza możliwość wynajęcia mieszkania od dewelopera i sfinalizowania zakupu w późniejszym terminie.

Czego nie wolno?

Nowościami w porównaniu do „Rodziny na swoim” jest wymóg, aby kredyt pokrywał co najmniej 50 proc. kosztu mieszkania oraz minimalny okres spłaty kredytu, wynoszący 15 lat. Ma to zapobiegać sytuacjom, w których ktoś korzystałby z kredytu „MdM” tylko po to, by kupić tańsze mieszkanie – w zamyśle ustawodawcy program ma wspierać osoby zaciągające kredyt. Kupione w ramach „MdM” mieszkanie będzie można bez sankcji sprzedać po pięciu latach. W przypad-

ku wcześniejszej sprzedaży należy liczyć się z obowiązkiem zwrotu proporcjonalnej części podstawowej dopłaty (zwrot nie obejmuje dopłaty za dzietność). Ustanowiono jednak wyjątek, że jeśli mieszkanie zostanie sprzedane po co najmniej trzech latach, a środki pozyskane z tej transakcji zostaną w ciągu kolejnych dwóch lat przeznaczone na zakup innego lokalu, mającego zaspokoić potrzeby mieszkaniowe, dofinansowania nie trzeba będzie zwracać. W czasie obowiązywania umowy wykluczony jest też zakup innego lokalu mieszkalnego, z wyłączeniem otrzymania go w spadku lub w efekcie zawarcia związku małżeńskiego.

Program wszedł w życie 1 stycznia 2014 r. i będzie funkcjonować do końca 2018 r. (wnioski o dofinansowanie będzie można składać do 30 września tego roku.).

Wartości średnich wskaźników przeliczeniowych przyjęte w programie „Mieszkanie dla Młodych“ dla ustalenia maksymalnej ceny nabycia mieszkania i kwoty dofinansowania wkładu własnego Województwo

Stolica województwa

Gminy sąsiadujace

Województwo

*|**

*|**

*|**

4647,50 | 5112,25

4116,75 | 4528,43

3586,00 | 3944,60

3655,00 | 4020,50

3294,00 | 3623,40

3787,32 | 4166,05

3522,51 | 3874,76

3485,25 | 3833,78

3196,00 | 3515,60

(bez stolicy i gmin sąsiadujących)

dolnośląskie kujawsko-pomorskie lubelskie lubuskie

(Bydgoszcz, Toruń) 4016,00 | 4417,60 4052,13| 4457,34 (Gorzów Wielkopolski, Zielona Góra) 3774,50 | 4151,95

21

łódzkie

4289,00 | 4717,90

3851,75 | 4236,93

3414,50 | 3755,95

małopolskie

4621,00 | 5083,10

4312,75 | 4744,03

4004,50 | 4404,95

mazowieckie

5984,68 | 6583,14

4178,87 | 4596,76

3482,40 | 3830,63

opolskie

3542,00 | 3896,20

3391,00 | 3730,10

3240,00 | 3564,00

podkarpackie

3956,00 | 4351,60

3622,50 | 3984,75

3289,00 | 3617,90

podlaskie

3996,50 | 4396,15

3785,00 | 4163,50

3573,50 | 3930,85

pomorskie

4932,50 | 5425,75

4546,25 | 5000,88

4160,00 | 4576,00

śląskie

4284,50 | 4712,95

3938,50 | 4332,35

3592,50 | 3951,75

świętokrzyskie

4159,28 | 4575,21

3461,94 | 3808,13

2884,95 | 3173,45

warmińsko-mazurskie

4672,00 | 5139,20

3763,80 | 4140,18

3136,50 | 3450,15

wielkopolskie

5378,00 | 5915,80

4578,60 | 5036,46

3815,50 | 4197,05

zachodniopomorskie

4100,00 | 4510,00

3829,50 | 4212,45

3559,00 | 3914,90

*wysokość średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m kw.powierzchni użytkowej-podstawa służąca do określenia dofinansowania wkładu własnego obowiązująca w III kwartale 2014 r. **maksymalna cena 1 m kw. powierzchni użytkowej - iloczyn średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia oraz współczynnika 1,1 obowiązująca w III kwartale 2014 r.

NOWA ODSŁONA OGLĄDAJ NIERUCHOMOŚCI

W TECHNOLOGII PRZYSZŁOŚCI

CO NOWEGO W SZYBKO.PL JEDEN SERWIS DOSTĘPNY NA WSZYSTKICH URZĄDZENIACH

INTELIGENTNE WYSZUKIWANIE OFERT

NOWY SYSTEM POWIADOMIEŃ CAŁKOWICIE NOWA GRAFIKA

MIESZKANIE DLA MŁODYCH

WYCENA NIERUCHOMOŚCI NA CENY.SZYBKO.PL

SZUKAJ I OGŁASZAJ ZA DARMO!

poradnik „Jak kupić mieszkanie?” | Kraków i okolice

DODATKOWE KOSZTY ZAKUPU NIERUCHOMOŚCI

Sam koszt zakupu mieszkania lub domu to nie wszystko – czekają nas jeszcze liczne koszty dodatkowe związane z finalizacją transakcji. Mogą one podnieść koszt całkowity takiej operacji nawet o 10 procent

Prowizja agenta nieruchomości Jeżeli w poszukiwaniu mieszkania lub domu pomagał nam pośrednik, musimy zapłacić mu za jego usługi stosowną prowizję. Jej wysokość nie jest regulowana żadnymi przepisami – płacimy taką prowizję, na jaką zgodziliśmy się, podpisując umowę z agentem. Zwyczajowo jest to od 1,5 do 3 proc. ceny nieruchomości. W przypadku lokalu kupionego za 350 000 zł prowizja 3-procentowa

to aż 10 500 zł, które musimy włożyć do kieszeni pośrednika. Wysokość prowizji można oczywiście negocjować, ale pamiętajmy, że należy to zrobić przed podpisaniem umowy. Uwaga – od jakiegoś czasu niektóre agencje nieruchomości rezygnują z pobierania prowizji od kupującego, obciążając nią tylko stronę sprzedającą; warto zapytać o taką możliwość pośrednika przed rozpoczęciem współpracy. t

23

24

Kraków i okolice | poradnik „Jak kupić mieszkanie?”

MAKSYMALNA STAWKA TAKSY NOTARIALNEJ WYNOSI OD WARTOŚCI 1

do 3 000 zł – 100 zł

2

powyżej 3 000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3 proc. od nadwyżki powyżej 3 000 zł

3

powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2 proc. od nadwyżki powyżej 10 000 zł

4

powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1 proc. od nadwyżki powyżej 30 000 zł

5 6 7

powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1 010 zł + 0,4 proc. od nadwyżki powyżej 60 000 zł

powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4 770 zł + 0,2 proc. od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł

owyżej 2 000 000 zł – 6 770 zł + 0,25 proc. od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej p jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7 500 zł

Przykładowo, maksymalna wysokość taksy notarialnej przy umowie sprzedaży mieszkania za 350 000 zł wynosi 1 010 zł + ((350 000 - 60 000)*0,4 proc.), czyli 2 170 zł.

Po doliczeniu 23 proc. podatku VAT maksymalna taksa notarialna wyniesie więc 2 669,10 zł.

poradnik „Jak kupić mieszkanie?” | Kraków i okolice Taksa notarialna Każda umowa kupna-sprzedaży nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego (z jednym wyjątkiem – w przypadku zakupu nowego mieszkania spółdzielczego otrzymuje się tzw. przydział mieszkania i odwiedzać notariusza nie trzeba). Za sporządzenie takiej umowy notariusz oczywiście pobiera wynagrodzenie, czyli taksę notarialną. Jej maksymalna wysokość zależy od podanego przez strony umowy wartości przedmiotu czynności notarialnej i jest ustalona przez prawo – patrz niżej. W praktyce notariusze prawie zawsze pobierają dozwolone maksimum. Na rynku pierwotnym przyjętym zwyczajem jest, że strony ustalają w umowie, że koszty jej zawarcia ponosi kupujący i to on uiszcza taksę notarialną i inne opłaty pobierane przez notariusza. Do taksy notarialnej dolicza się podatek VAT w wysokości 23 proc. W przypadku transakcji na rynku pierwotnym kupujący i sprzedający (deweloper) na mocy przepisów nowej ustawy deweloperskiej opłacają notariusza solidarnie po połowie. Oczywiście można próbować negocjować z notariuszem obniżenie taksy, jednak niewielu się na to zgadza, jeśli nie mają do czynienia z nieruchomościami o ogromnej wartości.

W kilku przypadkach notariusz pobierze połowę maksymalnej taksy – będzie tak przy zakupie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu albo przy zakupie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy o własności lokali będącego odrębną nieruchomością z założoną własną księgą wieczystą, jak również przy zakupie budynku mieszkalnego jednorodzinnego w rozumieniu przepisów prawa budowlanego. Połowę taksy zapłacimy też przy umowie sprzedaży nieruchomości działki budowlanej w rozumieniu przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przy zawieraniu szczególnego rodzaju umowy deweloperskiej uregulowanej w art. 9 ustawy o własności lokali.

W ostatnich latach bardzo popularne wśród kupujących na rynku wtórnym są umowy przedwstępne kupna nieruchomości, zabezpieczające prawa kupujących do lokalu, jeżeli zostały podpisane w formie notarialnej. Od 29 kwietnia 2012 r., czyli od wejścia w życie przepisów ustawy deweloperskiej deweloper, sprzedając nam mieszkanie na rynku pierwotnym ma obowiązek podpisać z nami taką umowę właśnie w formie aktu notarialnego. Jeśli któraś ze stron po zawarciu takiej umowy rozmyśli się i odmówi zawarcia umowy ostatecznej, druga strona będzie mogła wyegzekwować jej zawarcie na drodze sądowej. Przed zawarciem takiej umowy należy ustalić z notariuszem, czy od umowy przedwstępnej pobiera połowę taksy maksymalnej, czy opłatę w pełnej wysokości. Z reguły pobierana jest połowa opłaty od umowy przedwstępnej, a następnie przy zawieraniu umowy przyrzeczonej także taksa w wysokości połowy stawki maksymalnej.

Wypisy aktów notarialnych Notariuszowi musimy także zapłacić za wypisy aktów notarialnych w wysokości 6 zł + 23 proc. VAT za każdą rozpoczętą stronę (uwaga – za stronę uważa się tekst obejmujący nie mniej niż 25 linijek!). Wysokość opłaty zależy od objętości umowy, która w przypadku mieszkań z drugiej ręki z reguły nie przekracza 10-16 stron. Notariusz sporządza

25

pięć wypisów (dla sprzedającego, kupującego, do ksiąg wieczystych, urzędu skarbowego i ewidencji gruntów w starostwie powiatowym, w przypadku mieszkań spółdzielczych szósty wypis otrzymuje spółdzielnia), za które zwyczajowo płaci kupujący.

Tak więc w przypadku aktów 10-stronicowych, za same wypisy zapłacimy notariuszowi 369 zł.

Uwaga – jako że w myśl nowych przepisów częścią aktu notarialnego jest prospekt informacyjny o danej inwestycji, umowa sprzedaży na rynku pierwotnym może liczyć nawet 60-80 stron i kosztować przez to znacznie więcej. Na szczęście koszt wypisów podobnie jak taksy notarialnej solidarnie ponoszą kupujący i deweloper, wielu notariuszy zgadza się również na opłaty tylko za kilkanaście-kilkadziesiąt stron wypisów.

Podatek od czynności cywilnoprawnych Kupując nieruchomość na rynku pierwotnym (od dewelopera) zapłacimy w jego cenie podatek VAT 8 proc. Nie musimy wtedy dodatkowo płacić podatku od czynności cywilnoprawnych. Obowiązuje on nas jednak (i tylko nas jako kupujących, przed 2007 rokiem podatek ten obciążał obie strony umowy solidarnie) w przypadku zakupu na rynku wtórnym. Stawka podatku wynosi 2 proc. rynkowej wartości nieruchomości. Podatek pobiera notariusz. W przypadku naszego przykładowego mieszkania za 350 000 zł zostawimy u notariusza kolejne 7 000 zł.

Od 29 kwietnia 2012 r., czyli od wejścia w życie przepisów ustawy deweloperskiej deweloper, sprzedając nam mieszkanie na rynku pierwotnym ma obowiązek podpisać z nami taką umowę właśnie w formie aktu notarialnego

Niektórzy, spisując umowę kupna nieruchomości, celowo zaniżają wpisaną do umowy cenę po to, żeby zapłacić mniejsze opłaty, które są liczone od wartości nieruchomości. Trzeba jednak pamiętać, że podanie nieprawdy lub zatajenie prawdy, powodujące uszczuplenie podatku, jest przestępstwem skarbowym, za które może nam grozić odpowiedzialność karna. Zgadzając się na to, sprzedający ryzykuje, że otrzyma w rzeczywistości mniej pieniędzy, gdy druga strona transakcji wykorzysta zapis w umowie na swoją korzyść i odmówi zapłaty powyżej wymienionej i potwierdzonej przez notariusza kwoty.

Poza tym – ponieważ podatek od czynności cywilnoprawnych pobiera się od wartości rynkowej rzeczy sprzedawanej – jeśli w ciągu pięciu lat od transakcji urząd skarbowy uzna, że cena w umowie odbiega od rynkowej, może (niezależnie od ewentualnych konsekwencji karnych) wezwać nas do jej podwyższenia lub obniżenia w terminie 14 dni od dnia doręczenia wezwania. Jednocześnie urząd musi podać swoją wstępną wycenę. Jeżeli podatnik nie zastosuje się do tego wezwania, wówczas urząd powołuje biegłego, który wyceni przedmiot umowy. Jeśli owa wycena będzie różnić się od wartości przedmiotu transakcji podanej w akcie notarialnym i urząd skarbowy ustali podatek na wyższym poziomie, wówczas przysyła wezwanie do dopłaty różnicy w podatku (uwaga – wraz z odsetkami za zwłokę!). Jeżeli jednak cena, którą ustali powołany przez urząd biegły rzeczoznawca, będzie wyższa o co najmniej 33 proc. od ceny w umowie, to dodatkowo kupujący będzie musiał pokryć koszty powołania biegłego (czyli ok. 500 zł w przypadku mieszkań i 1 000 zł dla domów). Od decyzji urzędu możesz odwołać się t

26

Kraków i okolice | poradnik „Jak kupić mieszkanie?” t do lokalnej Izby Skarbowej, a gdy to nie pomo-

że – do NSA. Wszystkie opłaty związane z transakcją zwyczajowo ponosi nabywca, ale zależy to wyłącznie od postanowień umowy. Strony mogą więc umówić się, że karne opłaty ponoszą np. po połowie albo że zapłaci je w całości sprzedający.

Uwaga – może się zdarzyć, że wycena biegłego rzeczoznawcy będzie niższa od ceny wpisanej do aktu. Wówczas urząd będzie musiał zwrócić nadpłacony podatek.

Dodatkowe koszty zakupu nieruchomości to niebagatelne sumy, o których musimy pamiętać, planując mieszkaniowe transakcje.

Bo kosztów tych w żaden sposób nie unikniemy i może się okazać, że na nasze wymarzone cztery ściany po prostu (jeszcze) nas nie stać

Oczywiście pomysłowi rodacy mają swoje sposoby, aby przykry obowiązek płacenia podatku minimalizować – na przykład wpisują do aktu notarialnego, że mieszkanie jest do generalnego remontu, mimo, że lokal jest w dobrym stanie. Jeśli kupiłeś/ aś „okazyjnie” mieszkanie na rynku wtórnym do remontu, a boisz się kłopotów ze skarbówką – sfotografuj je przed remontem. Staraj się zrobić zdjęcia tak, żeby w jak najpełniejszy sposób pokazały, w jakim jest złym stanie. Koncentruj się na zaciekach, pęknięciach, pokazaniu łazienki bez glazury, drewnianej podłogi przed cyklinowaniem itp.

Wpisy do księgi wieczystej (opłaty sądowe) U notariusza trzeba też będzie zapłacić opłatę sądową za wpisanie nas (czyli nowych właścicieli) do księgi wieczystej. Wynosi ona 200 zł + 23 proc.

VAT, czyli 246 zł. Jeśli nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej i trzeba to dopiero zrobić, należy dodatkowo zapłacić opłatę sądową w wysokości 60 zł + VAT (73,20 zł) od wniosku o założenie księgi wieczystej. Uwaga – jeśli nieruchomość objęta spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego ma założoną księgę wieczystą, to opłata sądowa (wspomniane 246 zł) występuje! W przypadku, gdy przedmiotem nabycia jest udział w nieruchomości, opłata sądowa wynosi część opłaty stałej w wysokości 200 zł, proporcjonalną do wysokości udziału, ale nie mniej niż 100 zł (oczywiście plus 23 proc. podatku VAT).

Jeśli natomiast nabywana jest nieruchomość rolna o powierzchni do 5 ha, opłata sądowa wynosi 150 zł (184,50 zł z VAT-em) Ponieważ obecnie na dużej części terenów Polski brak jest planów za-

Przepisy prawne związane z kosztami nabycia nieruchomości: Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych – Dz. U. z 2007 r., Nr 68, poz. 450, z późn zm.

Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – Dz. U. z 2005 r., Nr 167, poz. 1398, z późn. zm.

Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dni 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej – Dz. U. z 2004 r., Nr 148, poz. 1564, z późn. zm.

gospodarowania przestrzennego, większość działek pod budownictwo jednorodzinne ma status „działki rolnej”, więc w tym przypadku obowiązuje ta niższa opłata.

Hipoteka Według badań „Polski Rynek Mieszkaniowy – Popyt i preferencje nabywców” przeprowadzanych przez firmę Nowy Adres S.A. i niezależny instytut badawczy MillwardBrown SMG/KRC, blisko dwie trzecie (65 proc.) transakcji zakupu nieruchomości mieszkaniowych finansowana jest poprzez zaciągnięcie kredytu zabezpieczonego hipoteką na nabytej nieruchomości. W terminie 14 dni od złożenia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki lub zawarcia umowy ustanowienia hipoteki na rzecz banku kredytobiorca musi złożyć w urzędzie skarbowym stosowną deklarację oraz zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych. Stawka podatku przy hipotece wynosi 0,1 proc. kwoty zabezpieczonej wierzytelności. Przykładowo, nasze mieszkanie za 350 000 zł finansujemy całości z kredytu hipotecznego. Bank domaga się od nas zgody na ustanowienie hipoteki na taką kwotę plus dodatkowe koszty ewentualnych odsetek, odszkodowania itp. Podstawą opodatkowania będzie tu więc 350 tys. zł kredytu + 50 tys. dodatkowych kosztów (wysokość tych kosztów obie strony ustalają w drodze negocjacji). Zapłacisz 0,1 proc. od 400 tys. zł, czyli 400 zł. Hipoteka powstaje z chwilą wpisu w księdze wieczystej. Opłata sądowa od wniosku o wpis hipoteki to – podobnie jak przy innych wpisach – 200 zł + 23 proc. VAT (246 zł).

Dodatkowe koszty bankowe Oczywiście do dodatkowych kosztów zakupu nieruchomości trzeba też zaliczyć wszelkiego rodzaju powinności wynikające ze sposobu finansowania takiej inwestycji. Jeśli korzystamy z kredytu hipotecznego, bank obciąży nas 1-3 procentową prowizją za jego udzielenie, będziemy musieli również wykupić polisę ubezpieczeniową za mieszkanie, ubezpieczenie pomostowe do czasu wpisania hipoteki do księgi wieczystej, niekiedy również polisę na życie i ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Jeżeli bank przeprowadzał wycenę nieruchomości za pomocą biegłego rzeczoznawcy, może nas również obciążyć jej kosztami. Wszystko to zależy od polityki kredytowej danego banku i sprawia, że nasz kredyt hipoteczny może okazać się droższy nawet o ponad 5 procent.

Wróćmy jednak do naszego przykładowego mieszkania za 350 tys. zł. Jeżeli przyjmiemy, że jest to mieszkanie własnościowe, z założoną księgą wieczystą, które kupujemy na rynku wtórnym za 100 proc. kredytu hipotecznego i skorzystaliśmy z pomocy agenta nieruchomości, to pomijając dodatkowe koszty kredytu hipotecznego (które w zależności od oferty banku i parametrów kredytu mogą wynieść nawet 20 000 zł), będziemy musieli dołożyć do ceny zakupu ni mniej, ni więcej niż 21 430,10 zł. Dodatkowe koszty zakupu nieruchomości to niebagatelne sumy, o których musimy pamiętać, planując mieszkaniowe transakcje.

Bo kosztów tych w żaden sposób nie unikniemy i może się okazać, że na nasze wymarzone cztery ściany po prostu (jeszcze) nas nie stać.

www.home profit.pl

28

Kraków i okolice | poradnik „Jak kupić mieszkanie?”

ODBIÓR MIESZKANIA OD DEWELOPERA KROK PO KROKU Idąc na odbiór koniecznie zabierz ze sobą umowę i projekt mieszkania ze schematem instalacji. Przydatne okażą się także poziomica, miarka oraz kątownik. Obejrzyj dokładnie mieszkanie, szczególną uwagę zwracając na poniższe elementy:

WIELKOŚĆ MIESZKANIA – zmierz dokładnie metraż całego lokalu oraz poszczególnych pomieszczeń i skontroluj czy ich liczba, wielkość oraz rozkład zgadza się z wcześniejszymi ustaleniami.

POSADZKI – powinny być równe i poziome. Jeżeli umówiłeś się z deweloperem na wykończenie mieszkania „pod klucz”, sprawdź czy użyty materiał jest taki, jaki został uzgodniony w umowie, czy jest położony równo, bez widocznych wybrzuszeń i zarysowań.

BALKON – zweryfikuj, czy terakota została położona prawidłowo, czy balkon ma odpowiedni spadek i ujście dla deszczówki. Warto również sprawdzić, czy balustrada jest stabilnie zamocowana.

W przypadku metalowej balustrady zwróć uwagę czy jej powierzchnia nie jest pokryta rdzą. Natomiast drewniana konstrukcja powinna być odpowiednio zabezpieczona przed działaniem warunków atmosferycznych.

WENTYLACJA – żeby przetestować ciąg możesz użyć zapalonej zapałki przystawionej do kratki wentylacyjnej.

Płomień powinien zwracać się w kierunku kratki wentylacyjnej. Niewłaściwa wentylacja zwiększa ryzyko wilgoci i zagrzybienia, ponadto w mieszkaniu mogą się utrzymywać nieprzyjemne zapachy.

ŚCIANY – przyjrzyj się dokładnie czy powierzchnie ścian są równe, czy nie ma widocznych pęknięć lub pęcherzy powietrza. Zwróć również uwagę czy występują zacieki mogące świadczyć np. o nieszczelnym dachu. Warto też sprawdzić kąty. Jeżeli nie będą proste, np. w łazience, kafelkarz może nam doliczyć za dodatkową pracę. Pamiętajmy, że grubszy tynk przy łączeniach ścian ze sobą czy z sufitem lub podłogą jest wadą (tu przyda się stalowy kątownik).

OKNA – sprawdź, czy ich liczba i położenie jest zgodne z planem.

Warto również skontrolować czy okna są szczelne, czy otwierają się i zamykają lekko, czy nie ma widocznych wypaczeń, czy szyby nie są porysowane, ani tym bardziej pęknięte. Przy okazji dokładnie obejrzyj parapety zewnętrzne i wewnętrzne i sprawdź, czy zostały odpowiednio mocno osadzone.

MEDIA – woda, prąd, gaz powinny być dostępne. W pierwszej kolejności warto sprawdzić czy punkty są odpowiednio zlokalizowane. Trudno czasami bez pomocy odpowiedniego fachowca sprawdzić prawidłowość działania całej instalacji. Możesz jednak wykonać podstawowe czynności takie jak np. podłączenie lampki do kontaktu lub zestawu oprawka plus żarówka do wystających kabli. Zobacz też, czy doprowadzone zostały wszystkie dopływy i odpływy wody zaznaczone na projekcie.

PIWNICA – upewnij się czy ma powierzchnię taką, jaka została ustalona w umowie.

DRZWI ZEWNĘTRZNE I WEWNĘTRZNE – sprawdź czy zamykają się i otwierają odpowiednio. Zastanów się czy skrzydła drzwiowe umieszczone są na takiej wysokości, że zmieszczą się pod nimi panele lub kafle. Upewnij się czy drzwi są odpowiedniej klasy.

Jeżeli deweloper obiecał Ci zewnętrzne drzwi antywłamaniowe, powinieneś otrzymać odpowiedni atest, który pomoże w uzyskaniu zniżki przy ubezpieczaniu mieszkania.

GARAŻ LUB MIEJSCE POSTOJOWE – sprawdź czy zlokalizowane są w odpowiednim miejscu, czy garaż ma odpowiednią powierzchnię, czy drzwi garażowe otwierają się i zamykają bez problemu.

poradnik „Jak kupić mieszkanie?” | Kraków i okolice

Kupno mieszkania dla większości oznacza podjęcie zobowiązania finansowego na wiele lat. Ponadto każdemu zależy, aby mieszkanie prezentowało się jak najkorzystniej oraz by mieszkało się w nim wygodnie. Dlatego też ważne jest, by zarówno mieszkanie, jak i cały budynek, wykonane zostały rzetelnie, estetycznie i zgodnie z obowiązującymi normami.

Przed wprowadzeniem się do upragnionego lokum pozostaje Ci tylko odbiór mieszkania. Czynność tą wykonaj starannie i bez pośpiechu. Nie daj się poganiać przedstawicielowi dewelopera.

Najlepiej umów się na odbiór za dnia. Przy świetle dziennym łatwiej zauważyć ewentualne nierówności, zacieki czy przebarwienia. Dobrze jest, jeżeli przy odbiorze mieszkania pomoże ci specjalista. Jeżeli nie masz go wśród znajomych, możesz wynająć wykwalifikowanego inspektora nadzoru budowlanego, co powinno kosztować około 200 – 300 zł.

W przypadku, gdy odbierasz mieszkanie wykonane „pod klucz”, dokładnie porównaj standard wykończenia załączony do umowy ze stanem rzeczywistym.

Po dokładnym obejrzeniu nieruchomości podpisujesz z przedstawicielem dewelopera protokół zdawczo-odbiorczy, do którego koniecznie wpisz wszelkie zauważone usterki i błędy. Nie daj się zbyć ogólnikowym „to się poprawi”. Deweloper powinien zobowiązać się, w jakim terminie usterki zostaną usunięte. Podpisanie protokołu nie oznacza jednak, że nie będziesz mógł zgłaszać już więcej błędów. Część z nich uwidoczni się dopiero w trakcie użytkowania.

Rękojmia przysługuje nam przez 3 lata od daty odbioru budynku. Poprzez rękojmię domagać się możemy odszkodowania tylko za wady konstrukcyjne budynku.

Należy pamiętać o tym, że to deweloper jako generalny wykonawca jest stroną umowy i nie może się wykręcać tym, że któryś z podwykonawców zaniedbał swoje obowiązki. Elementy takie jak okna, drzwi itd. podlegają gwarancji producenta.

Jeżeli mieszkanie ma usterki uniemożliwiające prawidłowe korzystanie z lokalu lub w znaczący sposób je utrudniające, lepiej nie podpisywać protokołu odbioru do czasu ich usunięcia. Po dokonaniu odbioru lokalu mieszkalnego i podpisaniu protokołu otrzymasz klucze do mieszkania i będziesz mógł się cieszyć swoim własnym M.

Zgodnie z art. 556 par.1 Kodeksu cywilnego rękojmi możesz się domagać np. gdy: • „mieszkanie ma wadę zmniejszającą jego wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy”, • „rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego”.

• „rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (niekompletnym)”.

29

30

Kraków i okolice | poradnik „Jak kupić mieszkanie?”

Kupujemy mieszkanie na rynku Zakup mieszkania nie jest łatwą czynnością. Zazwyczaj inwestujemy oszczędności swojego życia lub decydujemy się na zobowiązania kredytowe na wiele długich lat. Być może wybór mieszkania będzie jedną z najważniejszych decyzji, z jaką przyjdzie Ci się zmierzyć. Warto, by zakup stał się przede wszystkim powodem do radości, ale był także pozbawiony błędów, które można popełnić na różnych etapach transakcji. Oto garść kilku rad dla wszystkich poszukujących do zakupu nieruchomości na rynku wtórnym

Dokładnie obejrzyj mieszkanie i budynek Nie kupuj w ciemno

sprawdź ceny transakcyjne z najbliższej okolicy, obserwuj trendy cenowe, KONIECZNIE negocjuj cenę ze sprzedającym – rzadko się zdarza, by cena transakcyjna była taka sama jak ofertowa.

• Obserwuj ceny transakcyjne – analizy cen ofertowych także pokazują ogólny trend, ale Ciebie przecież interesuje to, ile możesz zapłacić za mieszkanie. Ceny transakcyjne publikują agencje nieruchomości, lokalne dodatki nieruchomościowe do gazet, stowarzyszenia pośredników i pisma branżowe.

• Proponowane ceny konsultuj ze swoim agentem. Agenci często specjalizują się w konkretnych rejonach miasta i posiadają najświeższe ceny rynkowe z najbliższej okolicy.

• W każdych warunkach rynkowych zdarza się przepłacić. Uważaj, by nie przytrafiło się to właśnie Tobie.

zrób przynajmniej dwie inspekcje o różnych porach dnia, pytaj o wszelkie szczegóły związane z eksploatacją lokalu, sporządź właścicielowi listę pytań.

• Sprawdź stan klatki schodowej – jej wygląd mówi dużo o zarządcy, mieszkańcach budynku, a także najbliższej okolicy.

• Pytaj o koszty eksploatacji – kierując się tylko i wyłącznie ceną może okazać się, że kupisz mieszkanie o wysokich kosztach utrzymania.

• Drzwi, okna, instalacje – wymiana tych elementów może Cię dużo kosztować. Sprawdź dokładnie ich stan.

• Nie zapomnij zapytać o najbliższych sąsiadów.

Zweryfikuj stan prawny nieruchomości

Pomyśl w jakim celu kupujesz mieszkanie sprawdź kompletność i aktualność dokumentów, upewnij się, że sprzedający jest właścicielem nieruchomości. inne czynniki są istotne przy zakupach na cele własne, jeszcze inne – jeśli jest to zakup inwestycyjny.

• Przeanalizuj dokładnie nie tylko mieszkanie, ale i okoliczną infrastrukturę. Zastanów się, na czym najbardziej zależy Tobie i Twojej rodzinie. Może jest to bliskość do środków komunikacji, terenów zielonych, a może zależy Ci na bliskości obiektów publicznego szkolnictwa. Kierując się jedynie niską ceną przy zakupie może okazać się, że kupisz nieruchomość, która nie spełnia Twoich kryteriów.

• Nie kieruj się instynktem stadnym. Inwestorzy zachęcani wysokim stopami zwrotu, podczas ostatniego boomu na rynku inwestowali w zakup podobnych nieruchomości, w podobnej lokalizacji – dziś stanowią dla siebie konkurencję.

• Wyobraź sobie siebie za kilka lat i odpowiedz na pytanie, czy mieszkanie, które nabywasz będzie spełniać Twoje potrzeby. Poszukaj kompromisu – rozwiązania najbardziej uniwersalnego, które sprawdzi się w przypadku mieszkania w pojedynkę, jak i rodziny.

• Już przy pierwszych oględzinach nieruchomości upewnij się, że rozmawiasz z jej właścicielem. Pamiętaj, że jeżeli jest sprzedawana przez pełnomocnika, pełnomocnictwo musi mieć formę aktu notarialnego.

• Podstawowej weryfikacji stanu prawnego mieszkania możesz dokonać na podstawie aktualnego odpisu z księgi wieczystej, zaświadczenia ze spółdzielni mieszkaniowej, a dodatkowo innych dokumentów tj. postanowienia o nabyciu spadku, aktu darowizny, itp.

• Jeśli nie jesteś pewien, czy stan prawny nieruchomości pozwala na jej sprzedaż, poradź się specjalisty (prawnika, pośrednika).

• W żadnym razie nie podpisuj żadnych porozumień, uzgodnień, itp. jeśli dokumentacja nieruchomości jest niekompletna, nieaktualna lub budzi Twoje wątpliwości.

• Przed samą transakcją sprzedający powinien przedstawić Ci zaświadczenie, że w lokalu nikt nie jest zameldowany.

poradnik „Jak kupić mieszkanie?” | Kraków i okolice

31

wtórnym – z głową i bez błędów Nie kieruj się stereotypami

okolice i dzielnice zmieniają się w szybkim tempie, najlepiej sam sprawdź obiegowe opinie, zanim definitywnie odrzucisz lokalizację.

• Jeżeli kształtujesz swoją opinię o okolicy jedynie na podstawie rozmów ze znajomymi, popełniasz błąd. Zanim zdecydujesz się na poszukiwania w określonym rejonie wybierz się tam na spacer, porozmawiaj z napotkanymi mieszkańcami, zapytaj o wadach i zaletach lokalizacji.

• To, co dla kogoś może wydawać się niekorzystne, dla Ciebie może okazać się silnym atutem.

Nie sugeruj się tzw. „straszakami”

każdy powód jest dobry, by pisać o spadkach lub wzrostach cen nieruchomości, dlatego każdą znalezioną w mediach informację konsultuj ze swoim pośrednikiem.

• To Ty wiesz, kiedy jest dla Ciebie najlepszy czas na zakup mieszkania. Kieruj się więc własnymi potrzebami i nie bierz dosłownie wszystkiego, co serwują Ci media.

• Rynek nieruchomości jest coraz mniej przewidywalny, a opinie o jego przyszłości coraz bardziej rozbieżne. Znajdź specjalistę, który przeprowadzi Cię przez cały proces transakcyjny i któremu będziesz mógł w pełni zaufać.

Zachowaj „twarz pokerzysty”

nie emocjonuj się zakupem, Twój zachwyt wyrażony podczas pierwszych oględzin może wyraźnie zmniejszyć szanse na negocjacje ceny.

• Podchodź do zakupu jak wytrawny inwestor. Będziesz oglądać różne nieruchomości, które nieraz będą odstawać od siebie standardem, wykończeniem i stosunkiem ceny do jakości. Nie okazuj zbytniego zainteresowania. Nie pozwól dojść do głosu emocjom.

• Nie wyrażaj swojej opinii o nieruchomości podczas pierwszych oględzin. Pozostaw sprzedającego w niepewności.

• Nawet w idealnym mieszkaniu zawsze znajdziesz powody do negocjacji ceny.

Dokonaj kalkulacji całkowitych kosztów transakcji

pamiętaj, że koszty te dotyczą nie tylko mieszkania, ale także wynagrodzenia pośrednika, kosztów udzielenia kredytu, opłat notarialnych, podatków (patrz rozdział „Dodatkowe koszty zakupu nieruchomości”).

Sprawdź dokładnie swoją zdolność kredytową może okazać się, że nie stać Cię na wymarzone mieszkanie i musisz zweryfikować swoje oczekiwania z rynkową rzeczywistością.

• Nigdy nie poszukuj nieruchomości w cenie kształtującej się w górnych granicach Twojej zdolności kredytowej (pamiętaj o dodatkowych opłatach).

• Analiza własnych środków, jakie możesz przeznaczyć na zakup nieruchomości oraz badanie zdolności kredytowej to podstawa, od której należy rozpocząć poszukiwanie nieruchomości do zakupu.

Kontroluj swój czas

zakup mieszkania może trwać nawet kilka miesięcy, dodatkowo jeśli posiadasz do sprzedaży inne mieszkanie należy dokładnie zaplanować obie transakcje i precyzyjnie uzgodnić terminy płatności.

• Przeprowadzając transakcję „wiązaną” dokonaj analizy swojej sytuacji i uzyskaj informacje o czasie sprzedaży podobnych nieruchomości.

• Nie składaj żadnych deklaracji sprzedającemu, jeśli nie będziesz mieć pewności, że w bliskiej perspektywie uda Ci się doprowadzić do sprzedaży Twojego obecnego lokum.

• Uzyskanie kredytu, kompletowanie dokumentacji do transakcji, przeprowadzka – to wszystko musi potrwać. Pamiętaj, że nie wszystko będzie przebiegać wg określonego harmonogramu. Zawsze staraj się mieć margines czasowy na każdą z czynności towarzyszących transakcji.

32

Kraków i okolice | poradnik „Jak kupić mieszkanie?”

O czym należy wiedzieć kupując z pośrednikiem?

Czy wiesz, że ty także możesz zostać pośrednikiem? Bez żadnych uprawnień, licencji, pozwoleń. Deregulacja zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami oznacza, że na rynku pojawiło się wiele osób nazywających siebie pośrednikami. Problem w tym, że wielu z nich może nie posiadać nawet elementarnej wiedzy na temat transakcji na rynku nieruchomości. Uwolnienie zawodu pośrednika doprowadzi do pewnego chaosu. Sprawdźmy zatem jak wybrać właściwego doradcę i czego od niego wymagać?

Podstawa to wybór właściwego partnera Korzystanie z usług profesjonalnego i rzetelnego biura nieruchomości zapewnia przede wszystkim bezpieczeństwo transakcji, właściwy jej przebieg oraz zaoszczędza mnóstwo czasu na sprawy, które w naszym imieniu może załatwić pośrednik. Jednak, by w pełni wykorzystać możliwości, jakie daje współpraca z agencją należy zacząć od właściwego wyboru firmy. Są różne zasady wyboru pośrednika, lecz klienci najczęściej kierują się dwoma wskaźnikami: renomą firmy i opinią o biurze w kręgu najbliższych. Oprócz tego warto sprawdzić, czy firma i jej personel posiadają ubezpieczenie OC (ubezpieczenie to uchroni nas przed finansowymi skutkami zakupu domu z nieuregulowanym stanem prawnym, np. domu, w którym – pomimo zapewnień agenta – nie uregulowano spraw spadkowych; w takiej sytuacji odszkodowanie wypłaci nam ubezpieczyciel agenta), czy pracownicy mają licencje zawodowe (w przypadku asystenta – ustalenie osoby odpowiedzialnej za jej działania), czy biuro należy do stowarzyszeń pośredników (podnosi jego wiarygodność i jednocześnie ułatwia składanie skarg na pośrednika). Wszyscy pośrednicy posiadający licencje zawodowe wpisani są do Centralnego Rejestru Pośredników w Obrocie Nieruchomościami – można znaleźć go na stronie http://www.mi.gov.pl/. Jednak w wyniku rządowej deregulacji 1 stycznia 2014 r. zawód pośrednika w obrocie nieruchomościami przestał istnieć. Co to oznacza dla klienta biura nieruchomości? Przede

poradnik „Jak kupić mieszkanie?” | Kraków i okolice wszystkim świadomość, że duże znaczenie zaczyna mieć marka agencji. Aby zniwelować ryzyko o wiele bezpieczniej będzie skorzystać z agencji działającej na rynku, o ugruntowanej pozycji niż z pośrednika, który dopiero zaczyna swoją przy-

Każda sprawa jest inna, zatem do zadań pośrednika należy też przygotowanie wszelkich oświadczeń, umów i porozumień, a co najważniejsze organizacja umowy przedwstępne

godę z nieruchomościami, a zachętą do zainteresowania się tą właśnie profesją było otwarcie furtki deregulacyjnej. O ile szukając wśród „starych” pośredników można trafić na agenta mniej lub bardziej kompetentnego, z mniejszym lub większym przygotowaniem merytorycznym i handlowym do wykonywania zawodu, to w przypadku „nowych” jedynym gwarantem bezpieczeństwa jest ubezpieczenie OC. Przygotowanie do zawodu nie jest już weryfikowane przez nikogo – tylko przez klienta.

Dokładnie sprawdź i negocjuj umowę Podstawą współpracy z pośrednikiem jest podpisanie umowy pośrednictwa, która z jednej strony zobowiązuje pośrednika do rozpoczęcia wymienionych w niej czynności pośrednictwa, a z drugiej obliguje klienta do zapłaty ustalonego wynagrodzenia za usługę. Umowa pośrednictwa ma zazwyczaj formę standardowego druku, lecz by nie podpisywać jej w ostatniej chwili np. przed oglądaniem pierwszej nieruchomości radzimy, by wcześniej spotkać się z pośrednikiem w biurze, gdzie można ją przeanalizować i zadać ewentualne pytania. Niektórzy klienci w trosce o czas proszą np. o przesłanie wzoru umowy, by w trakcie pierwszego spotkania z pośrednikiem złożyć jedynie podpis. Jest to dobre rozwiązanie.

Umowy pośrednictwa bywają różne – lepsze i gorsze. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który na bieżąco sprawdza zgodność umów z obowiązującymi przepisami zakwestionował obecność w analizowanych umowach kilku klauzul.

Ich pełną listę można odnaleźć na stronach internetowych UOKiK-u: http://uokik.gov.pl/rejestr_ klauzul_niedozwolonych2.php Określeniem, które jest silnie utożsamiane z pośrednikiem jest prowizja. Wynagrodzenie pośrednika stanowi procent ceny transakcyjnej nieruchomości. W zależności od lokalnych uwarunkowań przy standardowej sprzedaży mieszkania wynagrodzenie wynosi od 2 do 4 proc. ceny nieruchomości. Warto pamiętać, że jest to koszt około transakcyjny i tak jak np., podatek PCC należy brać go pod uwagę przy opracowywaniu budżetu na zakup mieszkania. Wysokość prowizji można oczywiście negocjować, ale należy pamiętać, że należy to zrobić przed podpisaniem umowy. W ramach standardowej prowizji (w przypadku najmu jest to zwykle równowartość jednomiesięcznego

33

czynszu najmu) pośrednik ma obowiązek zapoznania się z oczekiwaniami klienta, poinformowania o wymaganych dokumentach (np. zaświadczenia ze spółdzielni, wypisy i wyrysy, postanowienia sądu, itd.), etapie realizacji transakcji. Zobowiązuje się aktywnie poszukiwać nabywcy (nieruchomości) oraz uczestniczyć w prezentacji nieruchomości. Obecność przy oględzinach nieruchomości jest wręcz podstawowym obowiązkiem pośrednika. Samo przekazanie adresu i pozwolenie klientowi na samodzielne oględziny nieruchomości to nic innego, jak ograniczenie swojej roli do dystrybutora kontaktów. Zadanie pośrednika jest zupełnie inne. Ma on być nie tylko ogniwem łączącym kupującego i sprzedającego, lecz także doradcą.

W ostatnich latach wiele agencji zrzekło się pobierania prowizji od kupującego. Nie oznacza to jednak, że standard ich usług jest gorszy – w tym modelu pośrednik po prostu pobiera całość swojego wynagrodzenia od strony sprzedającej. Przeglądając ogłoszenia łatwo jest zlokalizować oferty, przy których wynagrodzenie płaci pośrednikowi tylko jedna strona transakcji; posiadają one stosowne oznaczenia. Niektóre portale wprowadziły już do swoich wyszukiwarek kategorię „bez prowizji od kupującego”. Wystarczy wybrać odpowiednią opcję.

Pośrednik pomoże i doradzi Większość agentów nieruchomości chętnie służy pomocą na etapie negocjacji. Ta czynność jest szczególnie cenna dla klientów, którzy nie lubią lub nie potrafią uczestniczyć w rozmowach o ostatecznej cenie transakcyjnej. Upoważnienie pośrednika do negocjowania we własnym imieniu jest często uważane za niewątpliwą zaletę współpracy. Nieczęsto przecież nabywamy dom czy mieszkanie – pośrednik uczestniczył w transakcjach kilkadziesiąt lub kilkaset razy, dlatego wielu klientów zdaje się na jego zdolności, co nieraz owocuje kilkuprocentową, a nawet większą obniżką.

Na etapie przygotowania aktu notarialnego zachodzi potrzeba zebrania wielu dokumentów, które zanim trafią do notariusza, są weryfikowane przez pośrednika i prawnika firmy. Każda sprawa jest inna, zatem do zadań pośrednika należy też przygotowanie wszelkich oświadczeń, umów i porozumień, a co najważniejsze organizacja umowy przedwstępnej. Umowa przedwstępna ma miejsce zazwyczaj w siedzibie firmy i stanowi dla obu stron gwarancję dokonania końcowej transakcji. Ważną funkcją pośrednika jest tu nie tylko należyte przygotowanie umowy, która w jednakowy sposób będzie zabezpieczać obie strony, lecz również dbałość o bezpieczeństwo rozliczeń, gdyż w ramach umowy przedwstępnej przekazywany jest zadatek.

Wielu pośredników nie kończy swojej pracy w momencie odczytania aktu notarialnego, bo nie jest to przecież zakończenie całego procesu sprzedaży. Jego kompetencje powinny obejmować obecność w trakcie rozliczeń pomiędzy stronami (jeżeli te sobie tego życzą) oraz pomoc w dokonywaniu czynności posprzedażowych jak np. sporządzenie protokołu odbioru mieszkania, przerejestrowanie mediów. Oczywiście zakres obowiązków może zawierać także inne punkty – taką rozszerzoną listę obowiązków nakła- t

34

Kraków i okolice | poradnik „Jak kupić mieszkanie?” t da na pośrednika np. tzw. umowa na wyłączność.

Umowa pośrednictwa na wyłączność – czy też raczej z klauzulą wyłączności – to taki rodzaj umowy, w której klient zgłaszający ofertę zobowiązuje się zapłacić pośrednikowi prowizję w każdej sytuacji, jeżeli tylko w trakcie trwania umowy nieruchomość będąca jej przedmiotem zostanie sprzedana lub wynajęta.

Względnie jeżeli nieruchomość zostanie sprzedana (wynajęta) nawet po terminie obowiązywania wyłączności lecz klientowi, który oglądał nieruchomość w trakcie trwania umowy. Innymi słowy – nie ma żadnego znaczenia w jaki sposób klient dotarł do właściciela. Wystarcza sam fakt zaistnienia transakcji, w okresie trwania wyłączności, aby prowizja pośrednikowi się należała. Umowa taka ma swoje plusy i minusy – sprzedający musi uzbroić się w cierpliwość, bo nieruchomość objęta umową na wyłączność być może nie zostanie sprzedana tak szybko, niż gdyby zgłosił ją do sprzedaży w kilkunastu agencjach. Z drugiej strony agent, który podpisał ze sprzedającym umowę na wyłączność, ma większy komfort pracy, nie musi działać pod presją konkurencji i może wynegocjować nam znacznie wyższą cenę. Ponadto, przy takiej ofercie pośrednik będzie mógł wykorzystać całą gamę możliwości marketingowych, z podawaniem w reklamie adresu i umieszczaniem zdjęcia nieruchomości włącznie.

Zdrowy rozsądek jak zwykle zalecany Współpraca z pośrednikiem to w większości przypadków korzyści dla klienta, choć zdarzają się wyjątki. Istnieje prawdopodobieństwo natrafienia także na nierzetelną i niekompetentną osobę, która zamiast pomagać w transakcji, będzie wprowadzać niepotrzebne zamieszanie. Na szczęście takie sytuacje zdarzają się coraz rzadziej.

Pamiętajmy, że podstawową czynnością przed wykonaniem telefonu do biura jest uzyskanie jak największej liczby informacji o jego funkcjonowaniu, a wszystko po to by nie stać się ofiarą nieuczciwych firm. Jak ognia unikajmy osób, które żądają opłat przy podpisywaniu umowy pośrednictwa lub za samo przekazanie adresów.

Uczciwa firma pobierze wynagrodzenie za usługę dopiero po jej sfinalizowaniu. Wielokrotnie zdarzały się już przypadki, że nieświadomi niczego klienci „biur nieruchomości” stawali się ofiarami oszustwa. Nieuczciwe firmy rozwijają najczęściej swoją działalność pod koniec okresu wakacyjnego, licząc głównie na szybki zysk od niezorientowanych i nie znających miasta klientów, po czym po jednym, dwóch miesiącach działalności ślad po nich zanika. Dobrzy pośrednicy działają na zasadach polecenia.

R E K L A M A

% %

36

Kraków i okolice | artykuł sponsorowany

Mała przestrzeń, wielkie wyzwanie 35, 40 metrów kwadratowych to mało dla polskiego singla, jeśli chce wygodnie funkcjonować na co dzień. Są jednak kraje, w których taka przestrzeń to luksus dla całej rodziny. Różnica jest w podejściu do aranżacji przestrzeni

Filozofia wnętrza

W Azji rodzina w mieszkaniu 40-metrowym urządzi łazienkę, minimalistyczny aneks kuchenny, niewielki stolik na środku pokoju, który łatwo przesunąć na bok, żeby rozwinąć maty do spania. Na pewno musi też być szafa. Często wystarczy jedna na kilka kompletów ubrań dla każdego.

Mentalność tych osób nie tylko mówi, żeby nie gromadzić rzeczy, ale że wręcz wygodniej jest na

co dzień radzić sobie z mniejszą ilością rzeczy. Zaletą takiej filozofii jest w małym mieszkaniu stosunkowa duża przestrzeń.

Do niedawna nasz rodzimy styl urządzania kawalerek polegał na zabudowaniu jak największej ilości ścian, wnęk i kuchni po sufit. Takie podejście ma na celu zgromadzenie jak największej ilości rzeczy. Nasz tradycyjny styl polega na gromadze-

artykuł sponsorowany | Kraków i okolice niu wszystkiego, co może nam się przydać. Wiele osób czuje się lepiej mogąc wyjąć spod sufitu shaker do drinków, kiedy przyjdą goście. Jest jeden ważny minus takiego podejścia. Na pozostałe funkcje mieszkania pozostaje bardzo mało miejsca. Często rezygnujemy z czegoś tak ważnego, jak stół jadalny.

Ciekawe jest podejście, jakie do nas dociera od producentów nowoczesnych mebli. Amerykańskie, francuskie, czy skandynawskie salony podsuwają nam ciekawe rozwiązania. Zabudowy jakie możemy z nich stworzyć nie są wykonane na wymiar, ale pozwalają dzięki różnym konfiguracjom

są też dwustronnie otwierane szafki pod barkiem, czy wyspą kuchenną. Od strony kuchni schowamy tam typowe produkty w wąskich opakowaniach, a od strony pokoju np. książki, czy płyty. W pokoju możemy sięgnąć po stary pomysł na meblościankę z podnoszonym łóżkiem. Leniuchom, którzy jednak nie chcą codziennie ścielić łóżka podpowiadamy, że można podzielić pokój głęboką szafką w formie wyspy i na górze urządzić sobie wygodne, nie składane łóżko z materacem. W łazience uzyskamy bardzo dużo miejsca zabierając pralkę do szafy w holu lub zabudowy kuchennej.

Może nawet zyskamy miejsce na niewielką dodatkową kabinę prysznicową. Zabudowa nad geberitem będzie wąska, ale bardzo praktyczna, bo kosmetyki nie potrzebują szerokich szafek. W holu możemy sprytnie schować deskę do prasowania.

Możemy jeden z frontów zabudowy od środka wytapicerować i po otworzeniu na wysięgniku nim prasować koszule. Nie zapomnijmy też o lustrach.

Naprawdę działają cuda. Każda niewielka przestrzeń nabiera rozmiarów, kiedy sprytnie nakleimy odbijające pasy od podłogi po sufit. „Mój jest ten kawałek podłogi.”

Pamiętajcie jednak, że żaden pomysł w małym wnętrzu nie będzie miał sensu, jeśli nie będzie dopasowany do waszego stylu życia. Tak jak już napisałam, bałaganiarz z rozkładanym łóżkiem cały czas będzie mieszkał w „sypialni”. Sprytne schowki też nie będą dobre, jeśli lubicie mieć daną rzecz zawsze pod ręką. Takie wnętrze trzeba dobrze zaplanować, uwzględniając indywidualne potrzeby.

Anna Sadowska DekorProjekt Sp. z o.o.

uzyskać przestrzeń uszytą na miarę. Jednak w tej filozofii nie zakrywa się każdej wolnej przestrzeni.

Aranżuje się ją zgodnie z oczekiwanymi funkcjami. To podejście jest najbardziej zrównoważone.

Ciekawe pomysły

Sztuką jest zaaranżować przestrzeń mądrze i funkcjonalnie. Zacznijmy od kuchni. Możemy zaplanować tu dodatkowy, wysuwany blat, który będzie miejscem roboczym, kiedy chcemy ulepić pierogi.

Na podobnej zasadzie można zaprojektować wysuwany barek. Wartym podsunięcia rozwiązaniem

Anna Sadowska Prezes firmy DekorProjekt Sp. z o.o. lubi wyzwania.

Pracowała między innymi w Barcelonie i Pradze.

Ten etap życia sprawił, że mało jest dla niej rzeczy niemożliwych. Potrafiła spakować się na pół roku do jednej walizki, więc wie, jak upchnąć do kawalerki wszystko, co potrzebne i sprawić, żeby była funkcjonalna i estetyczna. Firma DekorProjekt jest jej odpowiedzią na potrzeby klientów, którzy planują wykończyć i urządzić swoje mieszkanie. Anna przykłada największą wagę do ergonomii z dużym naciskiem na funkcjonalne meble. Tego samego wymaga od swoich pracowników. Innowacyjne pomysły firmy spotykają się z aprobatą branży. Marka urzadzamypodklucz.pl współpracuje obecnie z 19 firmami deweloperskimi i pośrednictwa nieruchomości.

37

38

Kraków i okolice | artykuł sponsorowany

Co jest najważniejsze przy wyborze mieszkania lub domu?

Będąc na etapie poszukiwań własnego „M” każdy z nas ma swoje określone, indywidualne kryteria, którymi zamierza kierować się przy ostatecznym wyborze mieszkania. Które kryteria są jednak najważniejsze dla większości poszukujących? I czy w zetknięciu z rzeczywistością, określonymi warunkami rynkowymi oraz dostępną ofertą nieruchomości ich waga ulega zmianie?

W ramach rankingu inwestycji deweloperskich “Wojna Domowa” portal otoDom.pl zlecił TNS Polska przeprowadzenie badania, które miało dać obraz Polaka kupującego mieszkanie lub dom na rynku pierwotnym. Respondentów zapytano o preferencje jakie przyświecały im podczas poszukiwań oraz o ocenę wybranego ostatecznie mieszkania czy domu. Dzięki temu poznaliśmy najważniejsze kryteria, na które kupujący zwracali uwagę prowadząc poszukiwania oraz sprawdziliśmy, z których z nich byli w stanie częściowo zrezygnować wybierając konkretną nieruchomość.

Cena czy lokalizacja?

Z przeprowadzonej analizy wynika, że podczas poszukiwania nowego mieszkania/domu dla Polaków najważniejszymi aspektami są cena (64 proc.) oraz lokalizacja (62 proc.). W momencie zakupu decydująca okazuje się jednak lokalizacja. To ją uważamy potem za główny atut naszej nieruchomości (61 proc. respondentów).

Znacznie mniej zadowoleni jesteśmy z ceny nowego lokum (53 proc.). O czym to może świadczyć? Najprawdopodobniej o tym, że tak zależało nam na konkretnej lokalizacji naszej nierucho-

artykuł sponsorowany | Kraków i okolice mości, że ostatecznie zgodziliśmy się zapłacić za nią większą kwotę, niż założyliśmy sobie prowadząc poszukiwania. Wśród mieszkańców analizowanych miast na ceny najczęściej spoglądają warszawiacy – już na etapie poszukiwań aż 76 proc. z nich zwraca uwagę na koszty, są one również ich głównym kryterium wyboru. Najmniejszą uwagę do ceny przywiązują mieszkańcy Łodzi. To nic dziwnego, gdyż to najdroższe oraz najtańsze spośród miast, w których przeprowadzano wywiady.

danej powierzchni nowego mieszkania lub domu kupujący położyli większy nacisk na wybór lokalu o funkcjonalnym rozkładzie. Bardziej też doceniamy własny garaż, czy też miejsce parkingowe.

O tym jak bardzo są one przydatne można przekonać się bowiem najlepiej wtedy, gdy wszystkie nowe budynki zostaną już zasiedlone. Dokonując zakupu w danej lokalizacji i mieszkając tam przez dłuższy czas lepiej zauważamy jej zalety, takie jak dogodna komunikacja, bliskość sklepów i urzędów.

Zestawienie najważniejszych kryteriów branych pod uwagę w trakcie poszukiwań mieszkania/domu z oceną atutów wybranych nieruchomości KRYTERIA POSZUKIWANIA

ZALETY WYBRANEJ OFERTY

Cena

53%

62%

Lokalizacja

61%

32%

Powierzchnia mieszkania/domu

25%

28%

Liczba pokoi

25%

25%

Dogodna komunikacja/łatwość transportu

27%

24%

Rozkład pomieszczeń

28%

18%

Balkon/taras

20%

14%

Bliskość sklepów, urzędów itp.

17%

11%

Opinia o deweloperze/inwestycji (reputacja)

9%

11%

Rynek wtórny, pierwotny

10%

11%

Możliwości parkingowe (garaż, własne miejsce postojowe)

14%

10%

Infrastruktura dla dzieci (place zabaw, przedszkola, szkoły)

9%

10%

Położenie okien (północ, południe itp.)

11%

8%

Ogrodzenie (osiedle zamknięte)

10%

6%

Piętro, na którym znajduje się mieszkanie

9%

0%

Inne

1%

1%

Nie wiem/trudno powiedzieć

0%

0%

Rodzaj zabudowy / niska zabudowa

1%

64%

Źródło: „Kupujemy nowy dom” badanie TNS Polska dla otoDom.pl.

Metraż czy liczba pokoi?

Inne ważne czynniki chociaż wspominane dwukrotnie rzadziej niż cena i lokalizacja – to powierzchnia mieszkania/domu oraz liczba pokoi.

Ocena dokonanych wyborów świadczy, że i tutaj dochodziło do kompromisów. Odpowiedzi respondentów wskazują, że dokonując ostatecznego wyboru dużo łatwiej przychodziło im decydować się na mniejszą powierzchnię, niż na wybór nieruchomości dysponującej mniejszą liczbą pokoi od pierwotnie zakładanej.

Na co jeszcze warto zwrócić uwagę?

Analizując powyższe wyniki można również zauważyć, że zamieszkując daną nieruchomość bardziej doceniamy niektóre kryteria, do których nie przywiązywaliśmy aż tak dużej wagi prowadząc poszukiwania. Przede wszystkim dużo bardziej zadowoleni jesteśmy z rozkładu wybranego mieszkania. Można założyć, że rezygnując z zakła-

Czynniki takie jak piętro i ogrodzenie osiedla okazały się dla kupujących mało istotne. Można stwierdzić, że w odniesieniu do wcześniejszych lat zainteresowanie zamkniętymi osiedlami słabnie.

Wyniki przeprowadzonych badań powinny zachęcić nas do baczniejszego przyjrzenia się pewnym kryteriom, na które niekoniecznie zwracamy uwagę podczas prowadzonych poszukiwań.

Przekładają się one bowiem na późniejszy komfort użytkowania mieszkania, czy też domu. Przemyślany rozkład pomieszczeń, miejsce parkingowe, balkon, korzystne położenie lokalu na planie budynku – to wszystko będziemy doceniać przez kolejne lata, w jakich przyjdzie nam użytkować nieruchomość.

Agata Polińska serwis otoDom.pl

39

40

Kraków i okolice | raport

Ceny mieszkań w Krakowie Serwis Domiporta.pl, na podstawie znajdujących się w nim ofert nieruchomości przygotował raport prezentujący kształtowanie się cen lokali

Cena a lokalizacja

Cena a liczba pomieszczeń

Ceny krakowskich mieszkań na rynku wtórnym są bardzo zróżnicowane. Za m kw. lokum na Starym Mieście zapłacimy średnio aż 9 427,02 zł. Niepowtarzalny klimat tego miejsca sprawia, że z roku na rok coraz więcej osób decyduje się na zakup mieszkania właśnie tutaj. Drugie miejsce należy do Zwierzyńca – 8 442,11 zł/m kw. Tuż za nim Grzegórzki i 7 413,20 zł/m kw. W Nowej Hucie lokale są najtańsze – metr jest warty średnio 5 349,63 zł. Stosunkowo niedrogo jest także na Swoszowicach (5 360,20 zł/m kw.).

Im mniej pomieszczeń tym drożej – ta zależność nie zaskakuje. Za m kw. mieszkania 1-pokojowego w Krakowie zapłacimy średnio 6 952,48 zł, 2-pokojowego 6 657,63 zł/m kw., 3-pokojowego 6 590,79 zł/m kw. oraz 6 514,77 zł za metr lokum 4-pokojowego.

Na przestrzeni czasu

Ceny mogą wydawać się wygórowane, jednak w porównaniu z minionymi latami są korzystne. W 2008

raport | Kraków i okolice Średnie ceny (PLN) całkowite mieszkań na rynku wtórnym w Krakowie (dane z 13.09.2014 r.)

za metr mieszkania na rynku wtórnym w Krakowie, zapłacilibyśmy średnio aż 8 491,86 zł. Od tego czasu z roku na rok jest taniej.

800 000 700 000

Cena całkowita

600 000

Średnia cena całkowita mieszkania w Krakowie to 374 171,26 zł. Najdrożej – tak jak w przypadku ceny za m kw., jest na Starym Mieście (656 665,72 zł). Drugie miejsce należy do Zwierzyńca (602 876,13 zł). Najtaniej jest w Nowej Hucie (258 365,62 zł) oraz Bieżanowie-Prokocimiu (269 258,39 zł).

500 000 400 000 300 000 200 000

Nowa Huta

Czyżyny

Mistrzejowice

Podgórze

Bieżanów-Prokocim

Swoszowice

Łagiewniki-Borek Fałęcki

Dębniki

Zwierzyniec

Bronowice

Krowodrza

Prądnik Biały

Grzegórzki

W porównaniu z innymi miastami Kraków jest drogi. Plasuje się tuż za stolicą, gdzie oczywiście zapłacimy najwięcej (średnio 8 188,57 zł/m kw. mieszkania). Na trzecim miejscu Gdańsk – średnio 5 709,11 zł/ m kw. Najtań- t

Prądnik Czerwony

0

Kraków na tle innych miast

Stare Miasto

100 000

Nowa Huta Nowa Huta Nowa Huta

Mistrzejowice Mistrzejowice Mistrzejowice

Czyżyny Czyżyny Czyżyny

Podgórze Podgórze Podgórze

Bieżanów-Prokocim Bieżanów-Prokocim Bieżanów-Prokocim

Swoszowice Swoszowice Swoszowice

Łagiewniki-Borek Fałęcki Łagiewniki-Borek Fałęcki Łagiewniki-Borek Fałęcki

Dębniki Dębniki Dębniki

Zwierzyniec Zwierzyniec Zwierzyniec

Bronowice Bronowice Bronowice

Krowodrza Krowodrza Krowodrza

Prądnik Biały Prądnik Biały Prądnik Biały

Prądnik Czerwony Prądnik Czerwony Prądnik Czerwony

Grzegórzki Grzegórzki Grzegórzki

Stare Miasto Stare Miasto Stare Miasto

Średnie ceny (PLN) za m kw. mieszkania na rynku wtórnym w Krakowie (dane z 13.09.2014 r.) Średnie ceny (PLN) za m kw. mieszkania na rynku wtórnym w Krakowie (dane z 13.09.2014 r.) Średnie ceny (PLN) za m kw. mieszkania na rynku wtórnym w Krakowie (dane z 13.09.2014 r.)

9 427 7 413 6 386 6 527 7 403 6 968 8 442 6 492 6 187 5 360 5 561 6 327 5 960 5 677 5 349 9 427 7 413 6 386 6 527 7 403 6 968 8 442 6 492 6 187 5 360 5 561 6 327 5 960 5 677 5 349 9 427 7 413 6 386 6 527 7 403 6 968 8 442 6 492 6 187 5 360 5 561 6 327 5 960 5 677 5 349 Średnie ceny za m kw. mieszkania w zależności od pokoi w Krakowie (dane z 13.09.2014 r.) Średnie ceny za m kw. mieszkania w zależności od pokoi w Krakowie (dane z 13.09.2014 r.) Średnie ceny za m kw. mieszkania w zależności od pokoi w Krakowie (dane z 13.09.2014 r.)

1-pokojowe 1-pokojowe 1-pokojowe

2-pokojowe 2-pokojowe 2-pokojowe

952PLNPLN 6 6952 6 952 PLN

3-pokojowe 3-pokojowe 3-pokojowe

657PLNPLN 6 6657 6 657 PLN

4-pokojowe 4-pokojowe 4-pokojowe

590PLNPLN 6 6590 6 590 PLN

514PLNPLN 6 6514 6 514 PLN

Zmiany w średnich cenach za m kw. mieszkania na rynku wtórnym w Krakowie (2008-2014 r.)

Zmiany w średnich cenach za m kw. mieszkania na rynku wtórnym w Krakowie (2008-2014 r.)

Zmiany w średnich cenach za m kw. mieszkania na rynku wtórnym w Krakowie (2008-2014 r.) luty 2008 luty 2009 luty 2010 luty 2011 luty 2012 luty 2013 luty 2008 luty 2009 luty 2010 luty 2011 luty 2012 luty 2013 luty 2008 luty 2009 luty 2010 luty 2011 luty 2012 luty 2013

8 491 PLN 8 491 PLN 8 491 PLN

7 856 PLN 7 856 PLN 7 856 PLN

7 764 PLN 7 764 PLN 7 764 PLN

7 608 PLN 7 608 PLN 7 608 PLN

7 265 PLN 7 265 PLN 7 265 PLN

6 664 PLN 6 664 PLN 6 664 PLN

luty 2014 luty 2014 luty 2014

6 631 PLN 6 631 PLN 6 631 PLN

41

42

Kraków i okolice | raport

t sza jest Zielona Góra. Tam metr lokalu kosztu-

je około 3 411,79 zł. Czterech tysięcy nie przekraczają także Bydgoszcz (3 871,14 zł/m kw.), Łódź (3 916,71 zł/m kw.) i Katowice (3 977,74 zł/m kw.). Na ceny te wpływ ma wiele czynników. Niewątpliwie istotne są miejsca pracy.

W Krakowie jest ich dużo. Według danych sporządzonych w styczniu bieżącego roku, stopa bezrobocia w województwie małopolskim stanowi „zaledwie” 12,1 proc., czyli prócz Katowic, Poznania i Warszawy najmniej w całym kraju.

Ważne jest także posiadanie przez miasto najlepszej polskiej uczelni. Im więcej szkół wyższych i im bardziej prestiżowe, tym liczniej napływają młodzi ludzie, czyli potencjalni kupcy lub najemcy. UW, UJ czy UAM co roku sprawiają, że do Warszawy, Krakowa i Poznania przeprowadzają się tysiące osób. Średnie ceny wynajmu mieszkania w Krakowie

W Krakowie wynajmuje się dużo i często. W znacznym stopniu jest to zasługa zlokalizowanych tutaj uczelni. Młodzi z całego kraju przyjeżdżają do Krakowa i przeważnie wynajmują. Średnio za wynajem lokum trzeba zapłacić tutaj 1 921,39 zł miesięcznie.

raport | Kraków i okolice

Według danych z 13 września 2014 r., najwyższe ceny za wynajem mieszkania są standardowo na Starym Mieście (2 490,41 zł miesięcznie). Drugie miejsce należy do Zwierzyńca (2 313,56 zł). Najmniej zapłacimy w Nowej Hucie, lokum wynajmiemy tam za średnio 1 149,69 zł.

Rynek pierwotny

W Krakowie średnia cena mieszkania na rynku pierwotnym jest nieco wyższa niż na wtórnym, co nie jest stałą zależnością we wszystkich polskich miastach. Wynosi ona bowiem 6 715,73 zł/m kw.

Całkowita natomiast jest niższa niż na rynku wtórnym – 366 789,69 zł. Tego rodzaju inwestycji w Krakowie jest bardzo dużo.

Mieszkania na rynku pierwotnym najdroższe są zdecydowanie na Zwierzyńcu – 9 514,35 zł/m kw., jednak jest tam niewiele nowych inwestycji. Nieco taniej jest na Starym Mieście (8 360,89 zł/m kw.). Najmniej zapłacimy w Nowej Hucie (4 692,72 zł/m kw.).

Na rynku pierwotnym zaobserwować można wzrost średnich cen za m kw. w latach 2008-2010.

Później miał miejsce gwałtowny spadek (z 8 238,08 zł/m kw. do 6 801,16 zł/m kw.). Od tego czasu nie wystąpiły znaczne zmiany.

Rynek pierwotny zdecydowanie najdroższy jest w Warszawie. Tuż za nią Kraków (6 728,60 zł/m kw.) i Wrocław. Bez wątpienia najmniej zapłacimy w Opolu (3 988,31 zł/m kw.).

Podsumowując – Kraków jest drogi, zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Jest to jednak uzasadnione, są tam zlokalizowane prestiżowe

szkoły wyższe, a bezrobocie jest małe. Dzięki temu miasto jest wyjątkowo dobrym terenem na osiedlenie się, więc mieszkańców – szczególnie tych młodych – z roku na rok przybywa.

43

artykuł sponsorowany | Kraków i okolice

45

siadujących deweloperzy przygotowali oferty mieszkań z myślą o młodych, m.in. w podpoznańskich Czapurach, Komornikach, Swarzędzu, Błażejewku oraz Brodowie.

Program „MdM” szansą na własne mieszkanie Prorodzinny program „Mieszkanie dla Młodych” to szansa dla młodych ludzi na usamodzielnienie się i zamieszkanie „na swoim”. Zainteresowanie „MdM” jest trzy razy wyższe niż programem „Rodzina na swoim”, co przedstawił bilans pierwszego półrocza. Od początku roku złożono ponad 8 000 wniosków o kredyt z dopłatą na sumę ok. 187 mln zł. Z danych BGK wynika, że młodzi najchętniej wybierają mieszkania o powierzchni 53 m kw. oraz domy o powierzchni ok. 83 m kw.

Do Gdańska po kredyt z dopłatą Obecnie w Gdańsku można liczyć na maksymalną dopłatę do wkładu własnego do 5 425,75 zł za m kw. W gminach przylegających do Gdańska limit od początku lipca wynosi 5 000,88 zł za m kw. W pozostałych miastach województwa pomorskiego maksymalna dopłata wyniesie 4 576 zł za m kw. Pomimo obniżenia limitu cen mieszkań na Pomorzu nie słabnie zainteresowanie programem. Według ostatniego notowania Indeksu Cen Transakcyjnych, średnia cena mieszkania w Gdańsku to ok.

5 312 zł za m kw., lecz 30 proc. mieszkań sprzedawanych jest poniżej 5 tys. zł za m kw. Młodzi chętnie korzystają z niskich cen, dzięki czemu województwo pomorskie cieszy się ogrom-

nym zainteresowaniem wśród osób poszukujących mieszkań z dopłatą. Najwięcej inwestycji spełniających warunki programu deweloperzy przygotowali w dzielnicach takich jak: Kowale, Łostowice, Szadół­ki, Morena, Przymorze, Jasień czy Zaspa.

Poznań – miasto przyjazne młodym Poznańscy deweloperzy chętnie oferują swoje nieruchomości w ramach programu „Mieszkanie dla Młodych”. Do programu kwalifikuje się co trzecie nowe mieszkanie. Najwięcej ofert mieszkań z dopłatą można znaleźć na Górczynie, Naramowicach, Ratajach, Podolanach oraz Wildzie. Również w pozostałych miastach województwa wielkopolskiego oraz gminach są-

Deweloperzy budują coraz więcej nowych mieszkań w stolicy W czołówce miast, w których program „MdM” jest najbardziej popularny pozostaje Warszawa.

Co czwarte mieszkanie w Polsce kupowane jest właśnie w stolicy. Młodzi zachęceni bogatym rynkiem pracy, dobrą komunikacją i nowoczesną infrastrukturą coraz śmielej składają wnioski o kredyt z dopłatą. W całej Warszawie można znaleźć oferty mieszkań przygotowanych z myślą o programie „MdM”, m.in. na Białołęce, Mokotowie, Woli, Pradze, Ursynowie lub Bemowie. Wiele nowych inwestycji od deweloperów znaleźć można również na obrzeżach stolicy – w Piasecznie czy Markach.

Wrocław zachęca młodych ofertami mieszkań z dopłatą Wrocław to miasto, w którym młodzi równie chętnie poszukują nieruchomości w ramach programu „MdM”. Coraz więcej deweloperów wychodzi naprzeciw ich oczekiwaniom i przygotowuje atrakcyjne oferty cenowe, dzięki czemu zwiększa się wybór mieszkań objętych dopłatą. Najwięcej ofert spełniających kryteria programu znaleźć można w takich dzielnicach jak: Fabryczna, Psie Pole, Krzyki. Duży wybór nowych mieszkań deweloperzy przygotowali również na obrzeżach miasta, m.in. w Kątach Wrocławskich, Smolcu, Kiełczu.

Program „Mieszkanie dla Młodych” cieszy się bardzo dużym zainteresowaniem zarówno wśród kupujących jak i deweloperów. Budżet na realizację programu na 2014 r. wynosi 600 mln zł, więc beneficjenci mogą swobodnie wybierać spośród licznych ofert z rynku nieruchomości.

Więcej informacji na temat programu oraz lista inwestycji kwalifikujących się do rządowego programu „Mieszkanie dla Młodych” dostępna jest na stronie portalu MieszkanieDlaMlodych.pl Monika Tabeńska portal MieszkanieDlaMlodych.pl

46

Kraków i okolice | artykuł sponsorowany

Bagry Park – najnowsza inwestycja lidera rynku deweloperskiego w Krakowie Małopolska to jeden z głównych obszarów aktywności jednego z najdynamiczniej rozwijających się deweloperów w Polsce. ATAL S.A. to lider 2013 roku w liczbie sprzedanych mieszkań w tym regionie. W tym roku spółka została uhonorowana nagrodą Złotego Sokoła oraz tytułem Krakowskiego Mieszkaniowego Dewelopera Roku. Na stoiskach ATAL S.A. podczas tegorocznych Małopolskich Targów Mieszkań i Domów, możecie Państwo zapoznać się z inwestycjami będącymi w sprzedaży. Najnowszą propozycją jest osiedle Bagry Park

Bagry Park to inwestycja położona przy ulicy Lipskiej, w zielonej i spokojnej dzielnicy Podgórze. Nowoczesne i kameralne budynki powstaną w malowniczym sąsiedztwie zalewu Bagry. Projektanci zadbali o szeroki wybór funkcjonalnych mieszkań oraz wysoki standard wykończenia. Powstająca inwestycja to zespół 11 czteropiętrowych budynków, które wkomponują się w okoliczną ni-

Bagry Park

ską zabudowę oraz w krajobraz domków jednorodzinnych. W ofercie Bagry Park dostępne są 222 mieszkania o zróżnicowanych układach i szerokim wyborze metrażu od 38 do 104 m kw. Zostaną one zaaranżowane na mieszkania od 2- do 5-pokojowych z balkonami lub tarasami. Do dyspozycji mieszkańców będzie 267 miejsc postojowych, w tym 205 w garażu podziemnym. Doce-

artykuł sponsorowany | Kraków i okolice

47

ATAL S.A. to spółka, która jest uznana na rynku ze względu na wysoką dbałość o walory architektoniczno-przestrzenne realizowanych obiektów.

W tym roku firma została doceniona przez Stowarzyszenie Budowniczych Domów i Mieszkań. Na gali 19 września, uhonorowano ją nagrodą główną, Złotym Sokołem za konsekwentne odchodzenie od tzw. „standardu deweloperskiego” na rzecz realizacji lokali wykończonych, przy równoczesnym utrzymaniu wyważonego i atrakcyjnego dla klientów poziomu cenowego oraz za umiejętne połączenie najważniejszych walorów inwestycji, takich jak lokalizacja, jakość i cena.

Aktualnie w sprzedaży dostępne są inwestycje deweloperskie w atrakcyjnych krakowskich lokalizacjach. Poza Bagry Park, uczestnicy targów mogą zapoznać się z ofertą City Towers Czyżyny II oraz zakończonej prestiżowej inwestycji Nadwiślańska 11 Apartamenty. Zapraszamy do stoisk C1 oraz C2 gdzie dostępne są opisy wszystkich inwestycji ATAL S.A. Szczegółowe informacje dostępne są również pod adresem www.atal.pl.

Bagry Park

lowo w trzech etapach Bagry Park powstanie 551 mieszkań w 28 budynkach. Projekt Bagry Park zakłada wykorzystanie nowoczesnych i estetycznych materiałów wysokiej jakości. Elewacja budynków, pokryta tynkiem w odcieniach szarości, wzbogacona zostanie klinkierem oraz drewnem.

Przestronne tarasy będą wyposażone w przeszklone balustrady nadające bryłom lekkości.

Osiedle zapewni także wiele możliwości spędzenia wolnego czasu swoim mieszkańcom. Dzięki zróżnicowanemu zagospodarowaniu terenu Bagry Park, każdy lokator będzie mógł skorzystać z dodatkowych atrakcji. Specjalnie dla rodzin z dziećmi, na osiedlu znajdą się aż dwa place zabaw. Pomiędzy budynkami dodatkowo zostaną postawione altany ogrodowe, które będą dobrym miejscem do odpoczynku. Z myślą o miłośnikach sportu zaprojektowano boisko do siatkówki. Teren całego osiedla zostanie ogrodzony oraz wyposażony w sieć dróg wewnętrznych, a także odpowiednio oświetlony. Inwestycja spełni normy dostosowania do potrzeb osób niepełnosprawnych oraz starszych, a we wszystkich budynkach dostępne będą windy.

Bagry Park

48

Kraków i okolice | wywiad

Lepiej poczekać i dłużej poszukać Na pytania o ceny kredytów hipotecznych, wymagany wkład własny i spłacalność pożyczek frankowych odpowiada Robert Pepłoński, prezes zarządu Domu Kredytowego NOTUS S.A.

Wskutek całej serii obniżek stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej kredytobiorcy mogą cieszyć się rekordowo tanimi kredytami hipotecznymi.

Jak długo Pana zdaniem potrwa jeszcze taki stan rzeczy?

Analizy wskazują, że stopy procentowe w tym roku nie będą już podwyższane, a nawet spodziewane są ich obniżki. Niewątpliwie to korzystna wiadomość dla osób spłacających już kredyty w polskiej walucie, ponieważ niższe stopy przekładają się na spadek wysokości miesięcznych rat kredytowych.

Natomiast dla osób, które dopiero planują zaciągnąć pożyczki, niższe oprocentowanie oznacza wzrost zdolności kredytowej i możliwość zaciągnięcia wyższego kredytu.

Warto zwrócić uwagę, że niemal równolegle z obniżkami stóp, banki podnoszą także marże kredytowe. W ciągu ostatniego roku średnia marża wzrosła o ok. 0,3 p.p., jest to zatem wzrost mniejszy niż skala obniżek stóp procentowych. Podwyżki marż dokonane przez banki nie zniwelowały korzyści z decyzji RPP. Jak ocenia Pan pierwsze miesiące funkcjonowania programu „Mieszkanie dla Młodych”? Czy jego pomysłodawcy nie „wylali dziecka z kąpielą”, ustalając wysokie kryteria cenowe, które w niektórych miastach skłoniły deweloperów do podwyżek cen oferowanych mieszkań?

Programu „Mieszkanie dla Młodych” nie można przeceniać, przede wszystkim ze względu na fakt, że obejmuje swoim zasięgiem jedynie nieruchomości z rynku pierwotnego. To powoduje, że jest on w większości przypadków dostępny w dużych miastach, gdzie ten rynek jest mocno rozbudowany. Przez to duża część kredytobiorców ze względu na ograniczenia lokalizacyjne jest z tego programu wyłączona. Jeśli dodamy do tego wymogi stawiane

kredytobiorcy, to okazuje się, że znaczenie programu Mdm jest ograniczone.

Natomiast sam program należy oceniać różnie w zależności od lokalizacji. W Trójmieście czy Łodzi do programu kwalifikuje się bardzo wiele nieruchomości i w tych lokalizacjach można wręcz mówić, że limity są wysokie. W tych lokalizacjach istnieje rzeczywiście pokusa ze strony deweloperów do podwyższania cen, bo „klient i tak na tym zyska, bo dostanie dopłatę z MdM”. Jednak w takim rozumowaniu jest problem dla innych klientów, którzy nie mogą lub nie chcą korzystać z „MdM”, bo także i oni cierpią za sprawą wyższych cen. Natomiast w Krakowie, Wrocławiu czy Warszawie limity są bardziej restrykcyjne, jednak z uwagi na dużą podaż i rozwinięty rynek deweloperski także jest z czego wybierać.

Jak Pana zdaniem na popyt może wpłynąć podwyżka wymaganego wkładu własnego przy zaciąganiu kredytu do 10 proc., która wejdzie w życie 1 stycznia 2015 r.?

Zmiany narzucone przez Komisję Nadzoru Finansowego w zakresie posiadania wkładu własnego rzeczywiście odbiły się szerokim echem. Słychać było szczególnie głosy sceptyków, którzy przewidywali załamanie rynku już w tym roku, po wprowadzeniu wymogu 5 proc. wkładu własnego. Jak pokazują dane sprzedaży mieszkań i kredytów hipotecznych, Polacy poradzili sobie z tym ograniczeniem. Również wymóg 10 proc. wkładu własnego nie powinien stanowić problemu dla wielu świadomych klientów, chociaż wymaga to oczywiście dużo większej dyscypliny i większego oszczędzania. Oczywiście część klientów będzie miała problem z uzyskaniem kredytu, ale jest to tylko jeden z czynników decydujących o rynku. Istotniejszy jest poziom bezrobocia, poziom wynagrodzeń, czy tzw. optymizm konsumentów.

wywiad | Kraków i okolice Warto podkreślić, że systematyczne oszczędzanie na wkład własny jest dla wielu osób sprawdzianem, czy będą w stanie spłacać przyszłe raty kredytu hipotecznego. Jeśli przez kilkanaście miesięcy jesteśmy w stanie odkładać równowartość raty, to można przypuszczać, że będziemy w stanie także później spłacać kredyt. Przykładowo, osoby, które planują zaciągnięcie kredytu w 2015 roku i co miesiąc będą odkładać równowartość przyszłej raty kredytowej, po około 18-20 miesiącach zgromadzą 10 procent wkładu własnego. Zatem jeśli ktoś po ogłoszeniu rekomendacji S świadomie podjął decyzję o zakupie mieszkania dopiero w 2015 roku i czas ten wykorzystał na oszczędzanie, to nie powinien mieć problemu z wkładem własnym.

A jak będzie w przyszłych latach, kiedy ten wymóg będzie się jeszcze zaostrzał?

W kolejnych latach wymagany wkład własny będzie rósł, ale rekomendacja S pozwala na ubezpieczenie pewnej części brakującego wkładu własnego. Zatem z punktu widzenia klienta, niezbędne będzie wniesienie „w gotówce” 10 proc. wkładu własnego, a pozostałą część będzie można ubezpieczyć. Jest to zatem sytuacja podobna do tej, jaką mamy od wielu lat. Warto bowiem wiedzieć, że banki praktycznie nigdy nie udzielały kredytów powyżej 80 proc. bez dodatkowego ubezpieczenia. Zawsze było to 80 proc. i 20 proc. musiało być ubezpieczone. Zatem jeśli będzie można wykupić ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, to różnica między 2015 rokiem a kolejnymi latami będzie niewielka.

Jak wygląda obecnie spłacalność kredytów hipotecznych? W mediach sporo mówi się o kłopotach gospodarstw domowych, które zadłużyły się we franku szwajcarskim…

Kredyty mieszkaniowe są spłacane najlepiej spośród wszystkich kredytów udzielanych konsumentom. Co prawda liczba kredytów z opóźnieniem nieco rośnie (ale ciągle nie przekracza 3 proc.), jednak wynika to z naturalnego procesu starzenia się portfela kredytowego. Niezależnie od sytuacji gospodarczej przez 4-5 lat kredyt spłacany jest terminowo, ale po tym okresie zawsze cześć kredytów ma problemy ze spłatą.

Natomiast w ogóle kredyty walutowe są spłacane lepiej niż kredyty w PLN. Sytuację osób zadłużonych w CHF ratuje niski LIBOR i spadek oprocentowania. Pomimo wysokiego wzrostu kursu CHF/PLN, raty kredytów aż tak bardzo nie wzrosły, gdyż spadło oprocentowanie.

Co mają robić osoby, które w latach mieszkaniowego boomu zaciągnęły kredyty we frankach szwajcarskich, a teraz chętnie sprzedałyby swoje pierwsze mieszkania i kupiły większe, ale tkwią w walutowej pułapce?

Przede wszystkim należy rozważyć, czy nie lepiej zaczekać na umocnienie złotego. Jednak należy uwzględniać ryzyko, że takowe może nigdy nie nastąpić.

Co doradziłby Pan osobom pragnącym zaciągnąć kredyt hipoteczny jeszcze tej jesieni?

Przede wszystkim spokój – najważniejsze jest znalezienie odpowiedniej nieruchomości, która spełnia nasze oczekiwania i wymogi. Pamiętajmy, że kredyt zaciągamy po to, aby sfinansować nieruchomość, a nie odwrotnie, tzn. nie kupujemy mieszkania, aby zaciągnąć kredyt. Z tego powodu to mieszkanie ma być tym wymarzonym, a dopiero w drugiej kolejności należy oceniać kredyt.

Poza tym zmienić kredyt w trakcie (zrefinansować) jest łatwiej niż zmieniać mieszkania, jeśli będziemy z niego niezadowoleni. Rynek kredytowy od 2015 roku nieco się zmieni (10 proc. wkładu), to może być oczywiście czynnik motywujący do zakupu mieszkania jeszcze w tym roku, ale jeśli nie możemy nic znaleźć, to może lepiej poczekać, dłużej poszukać, w konsekwencji także zwiększyć wkład własny w 2015 r., ale być naprawdę zadowolonym z zakupu.

49

50

Kraków i okolice | wywiad

Przewidywany stabilny wzrost O obecnej sytuacji na krajowym rynku mieszkaniowym, cenach lokali i ochronie praw lokatorów opowiada Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich

W którym miejscu cyklu koniunkturalnego znajduje się polski rynek mieszkaniowy? Stabilizacja czy początek hossy?

nie. W dobie powszechnego dostępu do LTE powstaje pytanie czy wszyscy powinniśmy płacić za takie ułatwienia dla operatorów?

Dane statystyczne jak i spojrzenie historyczne wskazuje na to, że jesteśmy na początku fazy wzrostowej. Od 2008 roku obserwowaliśmy słabą sprzedaż i ten stan rzeczy w końcu musiał się odwrócić. Zmianę tej tendencji wyraźnie widać od połowy 2013 roku i można oczekiwać, że ten kierunek potrwa przez najbliższe kilka lat. Na poprawę sytuacji składa się kumulujący, niezaspokojony w poprzednich latach popyt, niskie stopy procentowe oraz przede wszystkim poprawiające się perspektywy dla rynku pracy.

Jak ocenia Pan pierwsze miesiące funkcjonowania programu „Mieszkanie dla Młodych”? Czy ustalając wysokie kryteria cenowe jego autorzy przypadkowo skłonili deweloperów w niektórych miastach do podwyżek cen oferowanych mieszkań?

Nie użył bym jednak stwierdzenia, że przed nami prawdziwa hossa. Powiedziałby raczej, że jesteśmy na początku okresu stabilnego wzrostu. Nie oczekiwałbym powtórki z lat 20062007, gdyż obecnie deweloperzy mają przygotowane projekty, które są w stanie dość szybko wprowadzić do sprzedaży. Z drugiej strony nie unikniemy wzrostów cen mieszkań. Te jednak nie będą spowodowane rosnącymi kosztami gruntów, materiałów wykonawstwa czy wyższych marż, ale rosnącymi wymaganiami technicznymi, które zaczęły się rozrastać w niekontrolowany sposób. Dla przykładu można wspomnieć, że nowe wymagania dla infrastruktury telekomunikacyjno-internetowej (mówiąc w uproszczeniu), spowodowały wzrost kosztów wynoszący nawet 5 tys. zł. na jedno mieszka-

Wpływ programu jest o wiele mniejszy od zakładanego. Zgodnie z naszymi przewidywaniami ogłoszonymi już w marcu ponad połowa środków przeznaczonych na „MdM” w tym roku przepadnie. Oznacza to, że zamiast planowanych 24 tys. rodzin z pomocy Państwa skorzysta maksymalnie 10-12 tys. rodzin! Potwierdzają to dane BGK o wykorzystaniu środków w ramach programu. Po 7 miesiącach wykorzystanie sięgnęło jedynie 27 proc., a program już trzeci miesiąc z rzędu zwalnia. Zwyczajnie kończą się gotowe mieszkania na rynku, które mogłyby zostać kupione w ramach programu.

Kryteria cenowe zostały ustalone wszędzie (oprócz Łodzi) poniżej średnich cen rynkowych, a w niektórych miastach jak np. Kraków czy Lublin mniej niż 4 proc. oferty spełnia kryteria. Dodatkowo warto wspomnieć, że kwota dopłaty nie zależy od ceny mieszkania, ale od sztywnego wskaźnika wartości odtworzeniowej. Tym samym jeśli klient wynegocjuje niższą cenę, udział dopłaty Państwa będzie większy.

wywiad | Kraków i okolice No właśnie – co dalej ze cenami? W mediach nie brakuje sprzecznych komunikatów, że nieuniknione są zarówno dalsze spadki, jak i podwyżki cen…

Wobec co raz większych wymagań technicznych i zmierzania ku budynkom zeroenergetycznym nieuniknione są dalsze podwyżki cen. No chyba, że zamrozilibyśmy przepisy techniczne na obecnym poziomie. Wtedy jest szansa na zahamowanie wzrostu kosztów i cen.

Dodatkowo poprawiająca się sytuacja rynkowa będzie wspomagała lekki stabilny wzrost cen, który obserwujemy już kolejny kwartał z rzędu.

Czy podobnie jak w ostatnich latach w 2015 r. będzie się sprzedawał głównie segment popularny? Jaki przewidujecie Państwo popyt w segmencie nieruchomości z wyższej półki, apartamentów i domów?

ku. Niemniej problemy tego inwestora rozpoczęły się już kilka lat temu i nie mają prostego przełożenia na dzisiejsze realia. Problemy klientów, o których można było ostatnio usłyszeć w mediach są pochodnymi umów zawieranych jeszcze przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej. Interesy kupujących są obecnie chronione przez przepisy ustawy, więc nie powinien nas martwić spadek zaufania do branży.

Deweloperom powoli kończą się w ofercie mieszkania wprowadzone do sprzedaży przez wprowadzeniem przez tzw. ustawę deweloperską obowiązkowych rachunków powierniczych. Czy banki oferują już ten produkt w swojej ofercie, czy powinniśmy się spodziewać niższej podaży mieszkań?

Wyraźnie widać różnicowanie się rynku. Klienci świadomie rozróżniają już segment popularny, średni, o podwyższonym standardzie czy apartamenty. Biorąc pod uwagę wolumen sprzedaży dominować będzie na pewno segment popularny.

Niemniej dalej powinniśmy obserwować rozwój segmentu apartamentów.

Jak ocenia Pan pierwsze dwa lata obowiązywania tzw. ustawy deweloperskiej? Czy można powiedzieć, że nabywcy na rynku mieszkaniowym są należycie chronieni?

Większość przepisów ustawy deweloperskiej weszła w życie od razu z dniem 29 kwietnia 2012 roku. Miało to ogromny wpływ na poprawę poziomu ochrony nabywców. Od tego dnia wszystkie umowy deweloperskie muszą być zawierane w formie aktu notarialnego, a roszczenia nabywców są wpisywane w księdze wieczystej nieruchomości, na której prowadzona jest inwestycja. Dodatkowo deweloperzy muszą na żądanie klientów przedstawiać prospekty informacyjne.

Jesteśmy w momencie kiedy kończą się inwestycje wprowadzane do sprzedaży przed wejściem w życie tzw. ustawy deweloperskiej – średni czas budowy to właśnie ok. dwa lata. Obecnie inwestycje nowowprowadzane do sprzedaży dodatkowo muszą mieć mieszkaniowy rachunek powierniczy.

To jeszcze bardziej podnosi poziom bezpieczeństwa nabywców.

Upadek wielkiej, notowanej na GPW firmy deweloperskiej Gant Development był szokiem nie tylko dla branży. Czy klienci innych dużych firm mogą spać spokojnie?

Polski Związek Firm Deweloperskich z przykrością przyjął informację o upadłości i bankructwie spółki Gant Development. W szczególności jesteśmy zasmuceni trudną sytuacją części klientów spółki oraz mamy nadzieję, że uda się w najlepszy możliwy sposób zabezpieczyć ich interesy. Firma Gant nigdy nie była członkiem PZFD, więc trudno nam obiektywnie i merytorycznie ocenić jej działalność i przyczyny, które doprowadziły do upad-

O rachunek powierniczy i związany z tym kredyt inwestycyjny najtrudniej małym firmom, które nie posiadają historii kredytowej w bankach. Te firmy z pewnością mogą mieć problem z uruchamianiem nowych inwestycji.

Co doradziłby Pan osobom planującym zakup nieruchomości mieszkaniowej w najbliższym czasie?

Spokojnie i racjonalnie podejmować decyzje zakupowe. Nie kierować się impulsem, a dokonywać analizy wyboru tak konkretnej lokalizacji, standardu jak i samej inwestycji.

Radzę również nie opierać swoich osądów o fora internetowe, które są łatwe do zmanipulowania tak w jedną, jak i w drugą stroną. Zawsze radzę, aby przejechać się na już wybudowane osiedle i porozmawiać z lokatorami jak się mieszka czy jak wygląda współpraca z deweloperem już po sprzedaży mieszkania.

51

52

Kraków i okolice | wywiad

Kraków jest jak Budapeszt Na pytania o obecną sytuację na krakowskim rynku mieszkaniowym odpowiada Artur Pietraszewski, dyrektor sprzedaży, FUTUREAL

Jakie były dla firmy FUTUREAL pierwsze trzy kwartały 2014 roku? Czy z Państwa punktu widzenia można już ostatecznie odwołać spowolnienie na rynku mieszkaniowym?

Decyzja Futureal o wejściu na polski rynek mieszkaniowy oraz decyzja o wprowadzeniu do Polski naszej marki mieszkaniowej Cordia poprzedzona była uważnymi analizami rynkowych trendów oraz analizą kryzysowych doświadczeń na rynku węgierskim. Wyniki sprzedaży w pierwszych trzech kwartałach 2014 w krakowskich projektach potwierdzają, że nasze inwestycje mieszkaniowe trafiły na właściwy rynkowo czas. Z jednej strony ostrożność deweloperów i ograniczenia w dostępie do kapitału wpłynęły na ograniczenie podaży, z drugiej atrakcyjny, akceptowany przez rynek poziom cen, zwiększenie akcji kredytowej (ale też rosnące marże bankowe) i ogólna poprawa nastrojów konsumenckich przekładały się na wzrost liczby zawieranych transakcji. Futureal dysponuje kapitałem i doświadczoną, także polską kadrą pozwalającymi na bezpieczną realizację dużych, złożonych finansowo, organizacyjnie i technicznie projektów. Na bazie doświadczeń z rynku macierzystego, na którym kryzys gospodarczy był znacznie dłuższy i głębszy niż w Polsce, nauczyliśmy się właściwie zarządzać ryzykami w procesie deweloperskim. Stąd część naszych akwizycji na rynku mieszkaniowym to przejęcia projektów, których nie udało się zrealizować inwestorom o mniejszym doświadczeniu, kompetencjach i zapleczu kapitałowym. Zakładamy, że perspektywy rynkowe na kolejne 2-3 lata są stabilne. Dla nas oznacza to ciężką pracę nad utrzymaniem optymalnych, rynkowych cen, jak najwyższej jakości produktu i umiejętne działanie na konsolidującym się i coraz bardziej profesjonalnym rynku. Jestem przekonany, że już wkrótce zakup mieszkania w Futureal/Cordia będzie synonimem dobrego zakupu.

Do jakich grup klientów kierujecie swoje inwestycje Cordia Cystersów Garden i Nowe Bochenka?

Projekt „Nowe Bochenka” z racji lokalizacji i skali pozycjonowany jest w segmencie popularnym. To doskonała oferta dla osób kupujących swoje pierwsze mieszkanie. W ofer-

Nowe Bochenka

cie dla tej grupy mamy znakomite 2-pokojowe lokale o powierzchni 35-46 m kw. Ponieważ budujemy na Podgórzu Duchackim, w miejscu, które posiada znakomitą miejską i socjalną infrastrukturę duża część oferty ma rodzinny charakter. To właśnie z myślą o tej grupie promujemy mieszkania 3-pokojowe o pow. 62-68 m kw. i funkcjonalne 4-pokojowe o powierzchni 77 i 84 m kw. Ceny zakupu takich mieszkań oscylują wokół limitu mieszkań w programie „MDM”. A więc ok. 5 000 PLN/m kw.! Atrakcyjna cena w naszym wypadku oznacza także wysoką jakość. Myślę, że

wykończenie klatek schodowych w kamieniu, nowoczesny osprzęt w mieszkaniu sygnowany przez markowych producentów, efektowny plac zabaw mogą być na krakowskim rynku wzorcem jakości w segmencie popularnym. Śmiało twierdzę, że nasz stosunek ceny do jakości jest referencyjny, a mieszkania w zakończonej we wrześniu 2014 realizacji dostępne są „od ręki”, bez ryzyka procesu deweloperskiego. Z kolei „Cordia Cystersów Garden” przy ul. Cystersów 20, w dzielnicy Grzegórzki to doskonała propozycja inwestycyjna i oferta dla tych, którzy pragną mieszkać komforto-

wywiad | Kraków i okolice wo w sercu Krakowa. W ramach rozpoczętej w III kw. 2014 przedsprzedaży proponujemy mieszkania i apartamenty w cenie od 6 600 PLN/m kw. z wyjątkowymi warunkami płatności i rozliczeniem 80 proc. ceny w III kw.

2016, a więc na koniec inwestycji. Wierzę, że Grzegórzki z racji położenia przy głównych osiach komunikacyjnych miasta – Al. Pokoju i ul. Mogilskiej, bliskości historycznych terenów i fantastycznej infrastruktury oświatowej, handlowej, kulturalnej będą zyskiwać na

nie zurbanizowanej przestrzeni miasta. Jestem przekonany, że pierwsi klienci dostrzegają ten sam potencjał miejsca, czują ducha tego projektu, a ponadto mają komfort wyboru optymalnego dla siebie lokalu.

Co sądzi Pan o wprowadzonym właśnie programie „Mieszkanie dla Młodych”? Kraków to jedno z kilku miast w Polsce, gdzie kryteria cenowe kwalifikujące daną nieruchomość do udziału w programie są dość restrykcyjne…

Prawdą jest, że krakowskie limity cenowe w programie „MdM” należą do najniższych spośród głównych rynków mieszkaniowych w Polsce. Pomimo obowiązującego w II i III kw. 2014 progu 5 013 PLN/m kw. w inwestycji „Nowe Bochenka” udało się nam wygospodarować pulę mieszkań spełniających wymogi tego programu i co najważniejsze mieszkań pełnowartościowych, a nie często oferowanych w tym programie mieszkań o obniżonej funkcjonalności, czy gorszej lokalizacji. Klienci kupujący w ramach programu „MdM” są dla nas ważną grupą docelową. Fakt, że nasza inwestycja finansowana jest w ramach tego programu potwierdza bezpieczeństwo tego przedsięwzięcia, a decyzje zakupowe są dowodem zaufania do inwestora. Konkurencja w segmencie „MdM” jest bowiem na krakowskim rynku coraz większa. Duzi gracze, w interesujących, miejskich lokalizacjach potrafili zbliżyć się do cen bliskich cenom wytworzenia. Z rynkowego punktu widzenia program „MdM” na pewno ma charakter stymulujący i prospołeczny. Wymogi dyktowane przez ten program będziemy uwzględniać w kolejnych projektach i lokalizacjach, choć nie będzie to dla nas program, na którym oprzemy naszą deweloperską aktywność w Polsce. Potencjał rynkowy widzimy znacznie szerzej.

Co według Pana decyduje o sukcesie inwestycji mieszkaniowej? Cena, lokalizacja, projekt, a może coś zupełnie innego?

wartości jako dzielnica mieszkaniowa. Proces rewitalizacji poprzemysłowych terenów i tworzenie tu funkcji mieszkaniowej jest niezwykle dynamiczny i miastotwórczy. Cordia Cystersów Garden i zmiany na ul. Cystersów doskonale się w ten trend wpisują. Wyróżnikiem naszej inwestycji będzie nie tylko właściwa projektom Futureal/Cordia jakość, ale też piękne wewnętrzne tereny. Już dziś w komunikacji marketingowej o tym projekcie mówimy „Zielone Serce Krakowa”. Dostępne dla mieszkańców, wyłączone z ruchu kołowego zielone patio to, w naszej ocenie, wielka wartość w sil-

Przedsięwzięcie deweloperskie to niezwykle złożone zagadnienie. Kryteria lokalizacyjne, funkcjonalność, estetyka, założenia cenowe nie mogą być bagatelizowane. Ale inwestycja deweloperska to także „serce”. W mojej ocenie zbyt wielu deweloperów wpada w pułapkę optymalizacji kosztów wytworzenia czy zwiększania intensywności zabudowy w celu uzyskania jak największego wskaźnika PUM. W efekcie dobre lokalizacje psują budynki, które nikomu się nie podobają, a czasem nawet udane architektonicznie realizacje cierpią z powodu braku troski o potrzeby mieszkańców. Planując nasze inwestycje mieszkaniowe staramy się godzić kryteria ekonomiczne z głosami naszych obecnych i przyszłych klientów.

Doświadczenie zespołu, ale też kompleksowa analiza rynku, międzynarodowy charakter naszej działalności sprzyjają takiemu kształtowaniu project-mix i założeń jakościowych, aby uzyskać pożądane efekty. Nie

53

przypadkowo hasło „Cordia – apartments with heart and soul” stało się marką naszej mieszkaniowej aktywności.

Które lokalizacje Krakowie i okolicach będą przebojami w ciągu najbliższych 12 miesięcy?

Struktura zabudowy Krakowa, powiązania komunikacyjne i koncentracja ośrodków biznesowych sprzyjać będą rozwojowi inwestycji mieszkaniowych w dzielnicach wokół historycznego centrum miasta i północnej jego części. Dlatego dostrzegamy potencjał Grzegórzek, ale też coraz ładniejszego Starego Podgórza czy wciąż modnych Bronowic oraz inwestycji na Prądniku Białym i Czerwonym. W mojej ocenie, z racji silnego rozproszenia rynku trudno będzie wskazać w ciągu najbliższych miesięcy teren, który będzie prawdziwym liderem. Stawiam jednak na Dzielnicę II, z racji koncentracji projektów segmentu premium, jakość infrastruktury i wysoką jakość nowych inwestycji rozpoczynanych w tym obszarze.

A które dzielnice będą omijane i dlaczego?

Każde miasto ma obszar, który z racji historycznych konotacji, czy uwarunkowań infrastrukturalnych lub technicznych budzi skrajne emocje. W mojej ocenie krakowskim synonimem nietrafionego obszaru dla inwestycji stał się Złocień, z jego problemami z dostępnością komunikacyjną i stale wylewającą Serafą. To przykład niewłaściwej oceny rynkowego potencjału miejsca przez poważnych rynkowych graczy a także przykład, że w pogoni za jak najniższą ceną klienci akceptują życie w enklawie nie mającej nic wspólnego z miejskim standardem.

Aktywność deweloperska to także odpowiedzialność za efektywne wykorzystanie przestrzeni, budowanie relacji międzyludzkich, świadome kreowanie miasta. Miejsca, gdzie tej myśli brakuje będą nadal tylko symbolem pogoni za maksymalizacją zysku.

Czy panujecie jakieś nowe inwestycje w 2015 r.?

Jeśli tak, to jakie?

Celem Futureal/Cordia na polskim rynku mieszkaniowym jest inwestowanie nie tylko w Krakowie, ale też w innych znaczących miastach w kraju. 2015 rok to także czas realizacji i komercjalizacji inwestycji przy ul. Cystersów, komercjalizacji zakończonej inwestycji „Nowe Bochenka” oraz nowych akwizycji terenów i projektów. Spodziewamy się, że w 2015 roku znacznie poszerzymy portfel oferowanych do sprzedaży w Krakowie mieszkań i tym samym umocnimy naszą pozycję jako ważnego uczestnika tego rynku. Od decyzji o inwestowaniu w Polsce Kraków postrzegamy jako strategiczny dla nas rynek. To także najbliżej położone Budapesztu i najbardziej zbliżone pod względem charakteru i ludzkiej otwartości miasto. Wierzymy w potencjał Krakowa jako rynku mieszkaniowego, wierzymy też, że jest to rynek otwarty na jakość i standard Futureal.

54

Kraków i okolice | lokalizacja

Lokalizacje inwestycji

LEGENDA - dodatkowe informacje o inwestycji i lokalizacji teren ogrodzony

internet

parking podziemny

w pobliżu szkoła

restauracja

ochrona całodobowa

TV kablowa

garaż

w pobliżu przedszkole

kawiarnia

recepcja

winda

basen

fitness

tereny zielone, park

monitoring

klimatyzacja

przystos. dla osób niepełnosprawnych

usługi

w pobliżu stacja metra

domofon

własna kotłownia

w pobliżu bankomat

sklepy

w pobliżu stacja kolejowa

telefon

parking naziemny

plac zabaw

poczta

w pobliżu przystanek autobusowy

55

spis inwestycji | Kraków i okolice

Dzielnica

nr Inwestycja

Deweloper

Kraków Bronowice

1

Osiedle 7 Życzeń

Kraków Czyżyny

2

Osiedle Avia

Kraków Grzegórzki

3

Grzegórzecka 77

Kraków Grzegórzki

4

Osiedle Nowe Dąbie II

Kraków Podgórze

5

Ogród Płaszów

Kraków Podgórze

6

Osiedle Europejskie - Bruksela

Kraków Podgórze

7

Budynek mieszkalny przy ul. Zachodniej

Kraków Podgórze Duchackie

8

Nowe Bochenka

Kraków Podgórze/Płaszów

9

Nowy Przewóz

Kraków Podgórze/Zabłocie

10 Pasaż Podgórski

Kraków Prądnik Czerwony

11 Dobrego Pasterza

Acar Developer Sp. z o.o.

56-57

Budimex Nieruchomości Sp. z o.o.

60

LC Corp

61

mLocum S.A. Oddział w Krakowie (dawniej BRE.locum SA)

62

SOL & ART Sp. z o.o.

65

NOVO MAAR Sp. z o.o.

66

HARTBEX Przedsiębiorstwo Budowlane Sp. z o.o.

69

Grupa Futureal/Cordia Futureal Financing Pool Poland GP Sp. z o.o. Bochenka SKA

70

Instal Kraków S.A.

73

IMS Budownictwo

74

Kraków Śródmieście/Prądnik Czerwony 12 Apartamenty Kaskada II etap

Kraków Śródmieście

str

13 Park Lotników Apartamenty

Budrem/Euro-Invest 77

Super Krak S.A.

78

Dasta Invest Sp. z o.o.

79

56

Kraków i okolice | inwestycje mieszkaniowe

Osiedle 7 Życzeń

Inwestycja

Opis inwestycji

Nazwa Inwestycji

Osiedle 7 Życzeń

Miasto

Kraków

Dzielnica

Bronowice

Ulica

Stawowa/Sosnowiecka

Termin oddania

1 etap - IV kw. 2014 r., 2 etap - III kw. 2014 r.

Cena za m kw. brutto

6.300 - 7.000 PLN

Liczba kondygnacji

3 kondygnacje naziemne + poddasze

Dostępne piętra

parter, 1, 2, 3

Loggia

---

Balkon

tak

Taras

tak

Miejsce parkingowe

podziemne

www.osiedle7zyczen.pl

Osiedle 7 Życzeń to kameralny kompleks willi miejskich w Bronowicach Wielkich.

W każdym z budynków zaprojektowano tylko kilkanaście mieszkań i apartamentów. Nowoczesna, a zarazem klasyczna architektura dobrze wpisuje się w sąsiedztwo jednorodzinnej zabudowy i charakteryzuje się stonowaną kolorystyką utrzymaną w tonacji kremu, szarości, drewna i antracytu. Lekkości nadają jej duże przeszklenia i narożne tarasy. Oryginalna aranżacja architektury zieleni i ciekawie zaprojektowane oświetlenie podkreślą nowoczesną estetykę i kameralny charakter osiedla.

Dla zwiększenia komfortu użytkowników wszystkie budynki zostały wyposażone w windy komunikujące kondygnacje mieszkalne z podziemną na której znajdują się miejsca postojowe i komórki lokatorskie. Najmłodsi mieszkańcy osiedla będą mieć do dyspozycji ogrodzony plac zabaw. W bezpośrednim sąsiedztwie znajdują się dwa przedszkola i szkoła a w odległości niespełna 1 km Galeria Bronowice.

Przykładowa oferta piętro

Deweloper

metraż (m kw.)

liczba pokoi

Cena brutto PLN

parter

30,86

1

199.400

parter

34,39

1

220.500

2

296.300

Nazwa firmy

Acar Developer Sp. z o.o.

2

41,83

Adres biura sprzedaży

ul. Armii Krajowej 19

3

46,25 2 309.700

Telefon

+48 12 639 57 60, +48 12 639 57 58

1

52,32 2 361.600

E-mail

sprzedaz@acardeveloper.pl

parter

65,38

3

435.800

inwestycje mieszkaniowe | Kraków i okolice

57

Osiedle 7 Życzeń

Mieszkanie, piętro III i poddasze pow. podłogi 68,04 m kw., pow. użytkowa 46,04 m kw.

Mieszkanie, parter, 3 pokoje pow. całkowita 65,38 m kw.

Przykładowe plany mieszkań

Mieszkanie, I piętro pow. całkowita 52,37 m kw.

Mieszkanie, I piętro pow. całkowita 34,08 m kw.

60

Kraków i okolice | inwestycje mieszkaniowe

Nowe Czyżyny

Inwestycja

Opis inwestycji

Nazwa Inwestycji

Nowe Czyżyny – ul. Orlińskiego, os. Avia

Miasto

Kraków

Dzielnica

Czyżyny

Ulica

Bolesława Orlińskiego

Termin oddania

2015/2016

Cena za m kw. brutto

od 4.000 PLN

Liczba kondygnacji

8 - 16

Dostępne piętra

wszystkie

Loggia

tak

Balkon

tak

Taras

tak, ogródek - tak

Miejsce parkingowe

naziemne - cena u dewelopera podziemne - cena u dewelopera

www.budimex-nieruchomosci.pl

Nowe Czyżyny to projekt deweloperski, przygotowany specjalnie dla potrzeb krakowskiego rynku. W jego ramach powstają budynki przy ul. Orlińskiego oraz kontynuowana jest budowa osiedla Avia.

To inwestycja z wyjątkowymi cenami – znacznie poniżej limitu w programie MdM, dobrą lokalizacją, dogodną komunikacją oraz funkcjonalnie zaprojektowanymi mieszkaniami. Komunikację ułatwia wybudowana przez Budimex Nieruchomości nowa droga publiczna – ul. Bolesława Orlińskiego.

Osiedle Avia będzie się wyróżniać niespotykanym dotąd w Krakowie zagospodarowaniem terenów zielonych. Na pow. ok. 1 ha powstanie atrakcyjna i niepowtarzalna przestrzeń rekreacyjno-sportowa. Do dyspozycji mieszkańców będą m.in. place zabaw dla dzieci, boisko sportowe, aleja spacerowa, miejsca do joggingu i jazdy na rolkach, a także strefy wypoczynku. Z kolei w budynkach przy ul. Orlińskiego będą usytuowane liczne lokale usługowe. Jeszcze w tym roku rozpocznie się budowa kolejnych enklaw z mieszkaniami w niespotykanych w takiej lokalizacji cenach. Ceny każdego kolejnego etapu będą nieco wyższe.

Przykładowa oferta piętro

Deweloper

metraż (m kw.)

liczba pokoi

Cena brutto PLN

7 30,34 1

148.666

4 33,05 2

161.945

Nazwa firmy

Budimex Nieruchomości Sp. z o.o.

5 41 2

202.860

Adres biura sprzedaży

ul. Stella-Sawickiego 7, 31-866 Kraków

parter 47,31

203.433

Telefon

+48 12 429 25 91

2 61,33 3

275.985

E-mail

krakow@budimex.pl

1 62,87 4

295.489

2

inwestycje mieszkaniowe | Kraków i okolice

61

Grzegórzecka 77

Opis inwestycji

Inwestycja

Osiedle Grzegórzecka 77 to inwestycja mieszkaniowa Grupy LC Corp realizowana na terenie Krakowa. Inwestycja zlokalizowana w bezpośrednim sąsiedztwie ulicy Grzegórzeckiej, w odległości ok. 2 km od Rynku Głównego w Krakowie. Projekt obejmuje budowę trzech budynków mieszkalnych z lokalami usługowymi oraz pełną infrastrukturą. Obecnie prowadzimy sprzedaż mieszkań w: • I etapie inwestycji – Budynek A – planowany termin realizacji przewidziany na III kw. 2015 r., • II etap inwestycji – Budynek B – planowany termin realizacji przewidziany na przełom 2015 i 2016 r., • III etap inwestycji – Budynek C – planowany termin realizacji przewidziany na I kw. 2016 r.

Grzegórzecka 77 to inwestycja idealna dla ludzi ceniących sobie bliskość centrum miasta, dostępność pełnej infrastruktury oraz terenów rekreacyjnych.

Nazwa Inwestycji

Grzegórzecka 77

Miasto

Kraków

Dzielnica

Grzegórzki

Ulica

Grzegórzecka 77

Termin oddania

III kw. 2015 r.

Cena za m kw. brutto

od 6.150 PLN

Liczba kondygnacji

8

Dostępne piętra

parter, 1 - 7

Loggia

tak

Balkon

tak

Taras

tak

Miejsce parkingowe

podziemne - od 30.000 do 45.000 PLN

www.lcc.pl Przykładowa oferta piętro

metraż (m kw.)

liczba pokoi

Cena brutto PLN

1 58,59 3 369.095,91

Deweloper

2

2

287.758,96

Nazwa firmy

LC Corp

3

325.965,06

Adres biura sprzedaży

ul. Kalwaryjska 65/6, Kraków

1 43,76 2 295.380,00

Telefon

+48 12 350 57 27

1 63,68 3 420.280,36

E-mail

krakow@lcc.pl

41,71

parter 50,94

62

Kraków i okolice | inwestycje mieszkaniowe

Osiedle Nowe Dąbie II

Inwestycja

Opis inwestycji

Nazwa Inwestycji

Osiedle Nowe Dąbie II

Miasto

Kraków

Dzielnica

Grzegórzki

Ulica

Dąbska

Termin oddania

II kw. 2016 r.

Cena za m kw. brutto

6.600 - 6.990 PLN

Liczba kondygnacji

6i3

Dostępne piętra

wszystkie

Loggia

---

Balkon

2 - 20 m kw.

Taras

11 - 60 m kw.

Miejsce parkingowe

podziemne - 25.000 PLN

mlocum.com.pl

Osiedle Nowe Dąbie II jest kontynuacją nagrodzonego w konkursie „Kraków – mój dom” Osiedla Nowe Dąbie I, określonego przez znanego urbanistę prof. Witolda Cęckiewicza jako „świetny zespół mieszkaniowy, który poza dobrze funkcjonalnie rozwiązanymi mieszkaniami ma też zrealizowane z dużą pieczołowitością otoczenie”.

Osiedle powstaje przy ul. Dąbskiej, pomiędzy alejami Jana Pawła II i Pokoju – dzięki czemu jest dobrze skomunikowane zarówno z centrum jak i innymi częściami Krakowa. Jest to świetne miejsce dla tych, którzy nie lubią tracić czasu na dojazdy – w bliskiej okolicy znajdują się szkoły, przedszkola, centrum handlowo-rozrywkowe Kraków Plaza, Park Lotników Polskich.

Przykładowa oferta piętro

Deweloper

metraż (m kw.)

liczba pokoi

Cena brutto PLN/m kw.

4

39,38

1

6.900

3

52,31

2

6.900

Nazwa firmy

mLocum S.A. Oddział w Krakowie (dawniej BRE.locum SA)

2

54,02

2

6.800

Adres biura sprzedaży

Kraków, ul. Dąbska 18K LU3

5

69,60

3

6.990

Telefon

+48 12 263 67 50

3

82,86

4

6.900

E-mail

krakow@mlocum.com.pl

2

94,59

4

6.990

inwestycje mieszkaniowe | Kraków i okolice

65

Ogród Płaszów

Opis inwestycji

Inwestycja

„Ogród Płaszów” to gotowa inwestycja z pozwoleniem na użytkowanie, zlokalizowana przy ul. Koszykarskiej w Płaszowie.

W ofercie znajdują się mieszkania zaprojektowane w myśl zasady „efektownie i praktycznie”. Przemyślany rozkład pomieszczeń, maksymalne wykorzystanie powierzchni użytkowej, duże balkony bądź tarasy i dbałość o najdrobniejsze detale zapewnia absolutny komfort przyszłym mieszkańcom. Nasza oferta to nie tylko najbardziej popularne w ostatnich latach mieszkania dwupokojowe, ale również większe lokale, idealne dla rodzin z dziećmi bądź dla osób ceniących sobie większą przestrzeń.

W bezpośrednim sąsiedztwie znajduje się Park Rzeczny Ogród Płaszów, od którego inwestycja wzięła swoją nazwę. Sąsiedztwo blisko 9 ha terenów parkowych gwarantuje piękny widok z okna i możliwość korzystania na co dzień z terenów zielonych.

Miłośnicy aktywnego spędzania czasu docenią również znajdujące się w niewielkiej odległości od inwestycji: zalew Bagry z kąpieliskiem, przystanią wodną i klubem żeglarskim, Kopiec Krakusa, rezerwat przyrody nieożywionej „Bonarka” czy Park im.

W. Bednarskiego.

Nazwa Inwestycji

Ogród Płaszów

Miasto

Kraków

Dzielnica

Płaszów

Ulica

Koszykarska 31, 31A

Termin oddania

oddana do użytkowania

Cena za m kw. brutto

5.100 - 6.000 PLN

Liczba kondygnacji

6-7

Dostępne piętra

wszystkie

Loggia

tak

Balkon

tak

Taras

do 60 m kw.

Miejsce parkingowe

podziemne - 27.500 PLN

www.solartdeweloper.pl

Przykładowa oferta piętro 4

metraż (m kw.)

liczba pokoi

44,49

2

Cena brutto PLN 253.593

3 62,93 3

346.115

Deweloper

4 68,99 3

365.647

Nazwa firmy

SOL & ART sp. z o.o. Projekt Koszykarska sp.k.

5 68,85 3

378.675

Adres biura sprzedaży

Rynek Dębnicki 10/IIp.

2 69,00 4

379.500

Telefon

+48 12 294 10 10

3 84,21 4

446.313

E-mail

info@solartdeweloper.pl

66

Kraków i okolice | inwestycje mieszkaniowe

Osiedle Europejskie

Inwestycja

Opis inwestycji

Nazwa Inwestycji

XI etap OSIEDLA EUROPEJSKIEGO - KOPENHAGA

Miasto

Kraków

Dzielnica

Podgórze

Ulica

Czerwone Maki/Buncha

Termin oddania

II kw. 2016 r.

Cena za m kw. brutto

od 5.700 PLN

Liczba kondygnacji

6-7

Dostępne piętra

wszystkie

Loggia

tak

Balkon

tak

Taras

tak

Miejsce parkingowe

podziemne naziemne

Budowa kolejnego XI etapu ruszy w IV kwartale 2014, w sprzedaży mamy mieszkania 2, 3 i 4 pokojowe. Pierwsze mieszkania oferujemy w bardzo a trakcyjnych cenach.

Mamy również ostatnie gotowe mieszkania w X etapie – BRUKSELA. Zapraszamy

www.osiedleeuropejskie.pl Przykładowa oferta piętro

Deweloper

metraż (m kw.)

liczba pokoi

Cena brutto PLN

5 34,54 1

245.000

Nazwa firmy

NOVO MAAR Sp. z o.o.

2 42,56 2

289.000

Adres biura sprzedaży

ul. Bobrzyńskiego 37, 30-348 Kraków

1 50,12 2

315.000

Telefon

bezpłatna infolinia: 800 155 152

4

76,73

3

512.000 z 2 garażami

E-mail

dzialsprzedazy@osiedleeuropejskie.pl

parter

89,39

4

555.000 z 2 garażami

NOWY ETAP NOWE MOŻLIWOŚCI

inwestycje mieszkaniowe | Kraków i okolice

69

ul. Zachodnia

Opis inwestycji

Inwestycja

NOWA INWESTYCJA przy ul. Zachodniej w Krakowie W przygotowanej ofercie planowany jest budynek wielorodzinny VI kondygnacyjny o podwyższonym standardzie i nowoczesnej architekturze, usytuowany przy zbiegu ulic Zachodniej i Zalesie na oś. Ruczaj – własność gruntu hipoteczna. Lokalizacja inwestycji w pobliżu ulicy Grota Roweckiego – 3 min. pieszo trasy tramwajowe i autobusowe, zapewniające komfort szybkiej komunikacji z Centrum oraz innymi dzielnicami Krakowa.

W sąsiedztwie znajdują się: doskonałe zaplecze handlowe, przedszkola, szkoły, wyższe uczelnie, infrastruktura medyczna, place zabaw. W projekcie przewidziano odpowiednio dobraną strukturę mieszkań: 1 pok. - 25-30 m kw.; 2 pok. - 34-49 m kw.; 3 pok . - 52-69 m kw. Każde mieszkanie posiadać będzie balkon lub taras. Miejsca postojowe dla samochodów będą w garażu podziemnym oraz na parkingu naziemnym. Przewidziano dwie windy cichobieżne obsługujące także garaż podziemny. Projekt planowanej inwestycji uwzględnia również niskie wielkości opłat eksploatacyjnych (co i cwu z miejskiej sieci ciepłowniczej). Inwestycja będzie się wyróżniać ponad standardowym wykończeniem (granity, tynki strukturalne, stal nierdzewna, szkło hartowane, konglomeraty marmurowe, kamień) oraz dobrą jakością wykonania. Budynek przy ul. Zachodniej – to nowoczesny, bardzo dobry projekt dla osób kupujących pierwsze mieszkanie, a również dla rodzin poszukujących nowej, komfortowej powierzchni.

Serdecznie zapraszamy do skorzystania z naszej oferty !!!

Nazwa Inwestycji

Budynek mieszkalny wielorodzinny przy ul. Zachodniej

Miasto

Kraków

Dzielnica

Podgórze

Ulica

Zachodnia

Termin oddania

III kw. 2016 r.

Cena za m kw. brutto

5.650 - 6.300 PLN

Liczba kondygnacji

6

Dostępne piętra

parter, 1 - 5

Loggia

---

Balkon

5 - 10 m kw.

Taras

34 m kw.

Miejsce parkingowe

podziemne - 25.000 PLN

www.hartbex.pl

Przykładowa oferta piętro

metraż (m kw.)

liczba pokoi

Cena brutto PLN

2 34,82 2

219.366

3

25,18

1

158.634

Deweloper

4

38,76

2

244.188

Nazwa firmy

HARTBEX Przedsiębiorstwo Budowlane Sp. z o.o.

1

58,40

3

359.160

Adres biura sprzedaży

ul. Szwedzka 52, Kraków

2

52,02

3

317.322

Telefon

+48 12 267 28 00, +48 12 269 09 31, +48 608 372 004

3

45,08

2

277.242

E-mail

krakow@hartbex.pl

70

Kraków i okolice | inwestycje mieszkaniowe

Nowe Bochenka

Inwestycja

Opis inwestycji

Nazwa Inwestycji

Nowe Bochenka

Miasto

Kraków

Dzielnica

Podgórze Duchackie

Ulica

Adama Bochenka 25, 25a, 25b, 25c, 25d

Termin oddania

październik 2014 r.

Cena za m kw. brutto

4.900 - 5.900 PLN

Liczba kondygnacji

11

Dostępne piętra

0 - 10

Loggia

tak

Balkon

tak

Taras

tak

Miejsce parkingowe

podziemne - 28.000 PLN

www.nowebochenka.pl

„Przyjdź na gotowe!”. Świętuj z nami zakończenie inwestycji “Nowe Bochenka”.

W październiku 2014 roku oddaliśmy nowoczesny zespół zabudowy wielorodzinnej zlokalizowany w atrakcyjnej, mieszkaniowej części Krakowa. Lokalizacja przy ul. Adama Bochenka 25, w pobliżu ul. Nowosądeckiej i Wielickiej daje komfort komunikacji z centrum i innymi dzielnicami Krakowa(szybki tramwaj, autobus).

W sąsiedztwie inwestycji znajduje się doskonałe zaplecze edukacyjne, handlowe, infrastruktura medyczna i kulturalno-rozrywkowa. “Nowe Bochenka” to doskonały projekt zarówno dla rodzin poszukujących komfortowej powierzchni jak i osób kupujących swoje pierwsze mieszkanie. Szeroka oferta lokali od jedno do czteropokojowych pozwala na dopasowanie wielkości, funkcji i ceny do aktualnych potrzeb. Inwestycja zlokalizowana jest w pobliżu urokliwej doliny rzeki Drwinki, w sąsiedztwie atrakcyjnych zielonych terenów. “Nowe Bochenka” zaprojektowano z myślą o optymalizacji kosztów utrzymania nieruchomości i troską o komfort mieszkańców. Oferta funkcjonalnie zaprojektowanych lokali uwzględnia szerokie potrzeby przyszłych użytkowników. Osiedle jest ogrodzone, na terenie mamy piękny plac zabaw dla dzieci.

Standard inwestycji za sprawą wykończenia klatek schodowych w kamieniu, nowoczesnego osprzętu wewnątrz lokali, wysokiej jakości robót tynkarskich i instalacyjnych wyznacza nową jakość w segmencie mieszkań popularnych. Przyjdź, przekonaj się jak wygląda jakość FUTUREAL. Dostępne także mieszkania w programie „MDM”.

Przykładowa oferta piętro

Deweloper Nazwa firmy

metraż (m kw.)

liczba pokoi

Cena brutto PLN

4 25,48 1 137.010,83 Grupa Futureal/Cordia

5 45,64 2 239.925,30

Futureal Financing Pool Poland GP Sp. z o.o. Bochenka SKA

4 47,12 3 249.393,06

Adres biura sprzedaży

Al. Pokoju 29 A

1 62,43 3 314.365,23

Telefon

+48 12 414 00 41, +48 12 414 00 44

3 77,47 4 387.938,00

E-mail

bochenka@futureal.hu

5 84,34 4 419.077,10

inwestycje mieszkaniowe | Kraków i okolice

73

Nowy Przewóz

Opis inwestycji

Inwestycja

Osiedle „Nowy Przewóz” realizowane jest, jako zespół ośmiu, architektonicznie urozmaiconych budynków mieszkalnych zlokalizowanych w południowo-wschodniej części Krakowa przy ul. Przewóz. Gwarancją komfortu mieszkania jest m.in.: wysoki standard wykończenia lokali mieszkalnych, wyjątkowa funkcjonalność budynków – podziemne miejsca postojowe z bezpośrednim dostępem do nowoczesnych wind osobowych, komórki lokatorskie, tarasy, bezpieczeństwo – osiedle ogrodzone i monitorowane, bardzo duża ilość wewnętrznych terenów zielonych, ogólnodostępne nieodpłatne miejsca postojowe. W sąsiedztwie Osiedla znajduje się przedszkole, szkoła a w bliskiej odległości zielone tereny spacerowe wokół zalewu Bagry. Dzięki zrealizowanym, poważnym miejskim inwestycjom komunikacyjnym (szybki tramwaj, węzeł komunikacyjny na skrzyżowaniu ulic Klimeckiego i Nowohuckiej oraz wyjazd na autostradę A4) osiedle jest doskonale skomunikowane z centrum miasta, ważniejszymi kampusami akademickimi i centrami handlowymi.

Nazwa Inwestycji

Nowy Przewóz

Miasto

Kraków

Dzielnica

Płaszów

Ulica

Przewóz

Termin oddania

19.07.2014 r.

Cena za m kw. brutto

5.367,34 - 7.185,17 PLN

Liczba kondygnacji

2 - 12

Dostępne piętra

wszystkie

Loggia

tak

Balkon

tak

Taras

tak

Miejsce parkingowe

podziemne - 30.000 PLN

www.wiarygodny-deweloper.pl

Przykładowa oferta piętro

metraż (m kw.)

liczba pokoi

parter

29,59

1

179.584

1

55,78

3

319.183

Deweloper

1

45,12

2

261.406

Nazwa firmy

Instal Kraków S.A. (ul. Konstantego Brandla 1, 30-732 Kraków)

3

52,80

2

294.280

Adres biura sprzedaży

BSM, ul. Przewóz 40A, 30-716 Kraków

7 48,35 2

288.060

Telefon

+48 12 414 12 11 , +48 12 359 84 94

10

247.098

E-mail

sprzedazmieszkan@instalkrakow.pl

34,39

1

Cena brutto PLN

74

Kraków i okolice | inwestycje mieszkaniowe

Pasaż Podgórski

Inwestycja

Opis inwestycji

Nazwa Inwestycji

Pasaż Podgórski

Miasto

Kraków

Dzielnica

Podgórze/Zabłocie

Ulica

Ślusarska 8

Termin oddania

gotowe

Cena za m kw. brutto

od 5.518 PLN

Liczba kondygnacji

4-8

Dostępne piętra

wszystkie

Loggia

tak

Balkon

tak

Taras

do 20 m

Miejsce parkingowe

podziemne - od 20.000 PLN

Spółka IMS Budownictwo realizuje kompleks mieszkaniowy na Zabłociu w rejonie ulic Romanowicza i Ślusarskiej. Wybudowany obiekt to budynek o zróżnicowanej wysokości od 4 do 8 kondygnacji. „Pasaż Podgórski” zaplanowany został jako centralne miejsce Zabłocia - dzielnicy która obecnie podlega bardzo korzystnym przemianom. Projekt „Pasażu Podgórskiego” wyróżnia się nowatorską architekturą, oraz funkcjonalnymi układami mieszkań. Wszystkie mieszkania posiadają balkony, lub loggie. Parter budynku w większej części zajmują powierzchnie usługowe. W przygotowanej ofercie znajdują się mieszkania jedno-, dwu-, trzy-, oraz czteropokojowe, o powierzchni od 34 m kw. do 116 m kw. Inwestycja zakończona, prawomocne pozwolenie na użytkowanie – mieszkania gotowe do odbioru.

www.ims-budownictwo.pl Przykładowa oferta Deweloper

piętro

metraż (m kw.)

liczba pokoi

Cena brutto PLN

Nazwa firmy

IMS Budownictwo

1 74,76 3

459.426

Adres biura sprzedaży

ul. Romanowicza 1

1 53,65 2

371.399

Telefon

+48 12 653 27 52, +48 12 653 23 03

1 37,56 1

265.107

E-mail

pasazpodgorski@ims-budownictwo.pl

2 65,24 3

429.667

Kochanego

mieszkania nigdy

za wiele!

- Ogród Płaszów - duży wybór mieszkań 3 i 4 pokojowych - Płaszów, ul. Koszykarska - Ceny od 5100 zł/m2

www.solartdeweloper.pl REKLAMA

tel. 12 294 10 10

inwestycje mieszkaniowe | Kraków i okolice

77

Dobrego Pasterza

Opis inwestycji

Inwestycja

Przy ul. Dobrego Pasterza prezentujemy nowoczesny budynek o wysokim standardzie z dużymi tarasami i przestronnymi balkonami o powierzchni od 3 do 124 m kw., z których rozciąga się piękny widok na panoramę Krakowa. Inwestycja obejmuje 104 mieszkania o zróżnicowanej strukturze od 35 do 115 m kw. Starannie wykonane jedno-, dwu-, trzy- lub czteropokojowe mieszkania wyróżniają się funkcjonalnym rozkładem i możliwością wyboru własnej aranżacji. Wygłuszone klatki schodowe, cichobieżne windy, mechaniczna wentylacja oraz podziemny garaż z miejscami postojowymi i komórkami lokatorskimi sprawiają, że budynek łączy nowoczesność z funkcjonalnością w sposób optymalny, tak by zapewnić wygodne użytkowanie mieszkańcom.

Dobrze rozbudowana infrastruktura zapewniająca szybki dojazd w każdą część Krakowa, a także szybki transfer poza miasto na lotnisko czy autostradę A4. Znajdujące się w sąsiedztwie budynku szkoły, przedszkola, Park Wodny, Multikino i centrum handlowe Krokus zapewniają wygodne życie z łatwym dostępem do sklepów i miejsc rozrywki.

Inwestycja przy ul. Dobrego Pasterza 118C otrzymała w prestiżowym konkursie: BUDOWA ROKU 2013 – nagrodę II stopnia

Nazwa Inwestycji

Dobrego Pasterza

Miasto

Kraków

Dzielnica

Prądnik Czerwony

Ulica

Dobrego Pasterza 118c

Termin oddania

gotowe

Cena za m kw. brutto

od 6.500 PLN

Liczba kondygnacji

9 - 11

Dostępne piętra

2 - 10

Loggia

---

Balkon

3,3 - 21,89 m kw.

Taras

32 - 100 m kw.

Miejsce parkingowe

naziemne - ogólnodostępne podziemne - od 30.000 PLN

www.budrem.pl

Przykładowa oferta piętro

metraż (m kw.)

liczba pokoi

Cena brutto PLN

5

115,55

4

informacja u dewelopera

2

53,81

2

informacja u dewelopera

Deweloper

7

51,99

2 lub 3

informacja u dewelopera

Nazwa firmy

Budrem/Euro-Invest

4

48,29

2

informacja u dewelopera

Adres biura sprzedaży

ul. Dobrego Pasterza 118C/LU3, 31-416 Kraków

3

39,50

1 lub 2

informacja u dewelopera

Telefon

+48 12 648 00 14

4

36,62

1

informacja u dewelopera

E-mail

info@budrem.pl

78

Kraków i okolice | inwestycje mieszkaniowe

Apartamenty Kaskada II Etap

Inwestycja

Opis inwestycji

Nazwa Inwestycji

Apartamenty Kaskada II Etap

Miasto

Kraków

Dzielnica

Prądnik Czerwony (Śródmieście)

Ulica

Dobrego Pasterza 118

Termin oddania

IV kw. 2015 r.

Cena za m kw. brutto

informacja dostępna w Biurze Sprzedaży

Liczba kondygnacji

7

Dostępne piętra

parter, 1 - 6

Loggia

tak

Balkon

tak

Taras

8 - 66 m kw.

Miejsce parkingowe

podziemne

Apartamenty Kaskada to inwestycja firmy Super Krak S.A. usytuowana w północnej części Krakowa, przy ul. Dobrego Pasterza, w sąsiedztwie takich obiektów jak: Park Wodny, Multikino, centra medyczne, przedszkola i szkoły. Lokalizacja gwarantuje łatwe przemieszczanie się we wszystkie rejony miasta, dzięki pobliskiej rozbudowanej infrastrukturze komunikacyjnej. Projekt deweloperski realizowany jest w trzech etapach. W 2012 roku przekazano do użytkowania pierwsze dwa budynki.

Obecnie rozpoczyna się realizacja II etapu inwestycji, oferującego apartamenty i mieszkania o powierzchni od 27 do 111 m kw. Zakończenie jego budowy zaplanowano na IV kwartał 2015 roku. Poza 59 lokalami mieszkalnymi w ramach inwestycji zrealizowany zostanie garaż podziemny z miejscami parkingowymi.

www.superkrak.com.pl Deweloper Nazwa firmy

Super Krak S.A.

Adres biura sprzedaży

ul. Bociana 6, 31-231 Kraków

Telefon

+48 12 61 64 131, +48 12 61 64 130

E-mail

info@superkrak.com.pl

Przykładowa oferta Więcej informacji u dewelopera

inwestycje mieszkaniowe | Kraków i okolice

79

Park Lotników Apartamenty

Opis inwestycji

Inwestycja

APARTAMENTY PARK LOTNIKÓW Jest to jedna z niewielu lokalizacji w Krakowie otoczona zielenią, a jednocześnie tak blisko centrum miasta.

Jest to miejsce dla osób szczególnie wymagających, zapewnia zarówno ciszę i spokój jak i przestrzeń do aktywnego wypoczynku. W bezpośrednim sąsiedztwie znajdują się tereny zielone, a sam budynek jest oddalony od ulicy Jana Pawła II o ok. 200 m.

Teren inwestycji otoczony jest przez Park Lotników Polskich – jedno z ważniejszych miejsc wypoczynkowych i rekreacyjnych dla mieszkańców Krakowa. Teren ten jest bardzo dobrze skomunikowany z centrum Krakowa: samochodem dojeżdża się w zaledwie 5 minut, natomiast komunikacją miejską ok. 10 min. Park Lotników Apartamenty to nowoczesny budynek nawiązujący architektonicznie do charakteru okolicy.

Dbałość o szczegóły i komfort odnajdujemy w specjalnie zaprojektowanych apartamentach o zróżnicowanym metrażu. Charakteryzują się one doskonałym rozkładem, przestronnością oraz funkcjonalnością.

Nazwa Inwestycji

Park Lotników Apartamenty

Miasto

Kraków

Dzielnica

Śródmieście

Ulica

Markowskiego

Termin oddania

IV kw. 2015 r.

Cena za m kw. brutto

od 7.800 PLN

Liczba kondygnacji

5

Dostępne piętra

4

Loggia

tak

Balkon

---

Taras

tak

Miejsce parkingowe

podziemne - 37.800 PLN

www.dastainvest.pl Deweloper Przykładowa oferta Więcej informacji u dewelopera

Nazwa firmy

Dasta Invest Sp. z o.o.

Adres biura sprzedaży

Plac T. Axentowicza 3/2, 30-034 Kraków

Telefon

+48 12 633 29 15

E-mail

biuro@dastainvest.pl

A l bu m targow y

-

K raków i okolice

-

jesień 2014