Sparen dank cleveren Umbauten

Wohnungs-oderHausbesitzer,dieihre Hypothekcleveramortisierenoder Unterhaltsarbeitengescheitplanen,können

TausendevonFrankenSteuernsparen

Den Fünfer und das Weggli gibt es selbstverständlich auch bei den Steuern nicht. Das sprichwörtliche Weggli für Hausund Wohnungsbesitzer sind derzeit die Hypothekarzinsen, die sich seit geraumer Zeit auf einem historischen Minimum befinden und für tiefe Wohnkosten sorgen. Den Fünfer gibt es aber nicht dazu: Denn wer nur noch wenig Zinsen zahlt, kann auch entsprechend wenig von den Steuern abziehen – diese Rechnung verteuert sich also Kein Wunder, stellen sich Besitzer von Wohneigentum momentan die Frage, ob dafür anderswo Potenzial zur Steueroptimierung bestehen könnte. Hierfür muss man sich zuerst vor Augen führen, welche Auswirkung das Eigenheim in der Steuererklärung hat: Zum einen muss der Steuerwert von Land und Gebäude dem Vermögen zugerechnet und der Eigenmietwert zum Einkommen geschlagen werden. Zum anderen kann man die Schuldzinsen und die Investitionen für den Unterhalt der Liegenschaft in Abzug bringen.

Am Steuerwert von Land und Gebäude kann nichts geschraubt werden Hier besteht also kein Optimierungspotenzial – hingegen beim Eigenmietwert unddemUnterhaltderLiegenschaftschon. Grundsätzlich müssen Eigenheimbesitzer den Eigenmietwert, der ihnen vom Steueramt mitgeteilt wird, als fiktives Einkommen versteuern.

Reduktion des Eigenmietwerts

Vier Möglichkeiten gibt es, um diesen Wert allenfalls nach unten zu korrigieren:

1. Bei umfangreichen Renovationsarbeiten, während derer das Eigenheim nicht genutzt werden kann 2. Wenn gewisse Räume dauerhaft nicht mehr genutzt werden – etwa nach einer Scheidung oder dem

Auszug der Kinder. Dann kann beim Bund und in einigen Kantonen (inklusive Zürich) ein Unternutzungsabzug beantragt werden: Der anteilsmässige Eigenmietwert für diese Räume muss folglich nicht mehr versteuert werden Wichtig zu wissen ist jedoch, dass ein solches Zimmer auch wirklich nicht mehr benutzt werden darf – beispielsweise nicht einmal mehr als Lagerraum. 3. Wenn Einkommen und Vermögen in einem offensichtlichen Missverhältnis zum Eigenmietwert stehen In dieser Sache gewähren der Kanton Zürich und einige andere Kantone einen sogenannten Einschlag in Härtefällen. Eine solche Reduktion des Eigenmietwertes kann aber nur vorgenommen werden, wenn dieser mehr als einen Drittel der Einkünfte ausmacht. 4. Und schliesslich kann die Festsetzung des Eigenmietwerts auch angefochten werden. Beispielsweise wenn sich der Wert der Liegenschaft durch Faktoren vermindert hat, die in der Einschätzung der Steuerbehörde nicht berücksichtigt sind. Solche Faktoren können etwa Geruchsimmissionen, Fluglärm oder eine neue, stark befahrene Strasse direkt vor dem Haus sein Ein im Vergleich mit dem Eigenmietwert weitaus grösseres Potenzial zur Steueroptimierung besteht beim Unterhalt der Liegenschaft und vor allem bei energetischen Sanierungen.

In neue Energien investieren Grundsätzlich können bei Bund und Kantonen die Unterhaltskosten, die Versicherungsprämien und die Kosten der Verwaltung durch Dritte abgezogen werden. Bezüglich Unterhalt können Liegenschaftsbesitzer entweder die hierfür effektiv entstandenen Kosten abziehen, oder sie wählen den Pauschalabzug Dieser liegt bei wenigen Kantonen (bspw ZH oder SG) immer bei 20 Prozent des Eigenmietwer- tes. In den meisten anderen Kantonen gilt dieser Abzug nur für Gebäude, die über zehn Jahre alt sind Für unter zehnjährige Liegenschaften darf man dort hingegen nur pauschal zehn Prozent für den Unterhalt geltend machen Übersteigen nun die Aufwendungen diese Pauschalen, können die effektiven Kosten abgezogen werden –aber nur wenn sie werterhaltenden Charakter haben. Der Austausch einer alten Badewanne durch eine vergleichbare neue gehört dazu Wer sich stattdessen einen Whirlpool einbaut, wird dafür nicht die gesamten Kosten abziehen können Viele Eigenheimbesitzer begehen den Fehler, dass sie jedes Jahr kleinere Unterhaltsarbeiten vornehmen, diese in der Summe aber meist trotzdem unter dem Pauschalbetrag liegen, den sie sowieso abziehen könnten – selbst wenn gar keine Kosten entstanden wären. Deshalb lohnt es sich, solche Arbeiten ein, zwei Jahre aufzuschieben, um sie dann zusammen in einer einzigen Steuerperiode vorzunehmen. Durch den höheren Abzug fallen die Steuern dann entsprechend tiefer aus.

Vollumfänglich von den Steuern abgezogen werden dürfen dafür Investitionen in energetische Massnahmen – unabhängig davon, ob sie werterhaltend oder wertsteigernd sind Dazu gehören beispielsweise die Isolation der Gebäudehülle, der Ersatz einer alten Öl- durch eine Wärmepumpenheizung oder die Neuinstallation einer