2 Deel I behandelt contracten inzake overdracht van eigendom zoals koop, kanscontracten en dading. In Deel II komen de belangrijkste contracten inzake genot van eigendom aan bod, met name huur en lening. In Deel III worden dienstenovereenkomsten besproken. Het betreft aanneming, Woningbouwwet, bewaargeving, sekwester en lastgeving.
Bernard Tilleman is gewoon hoogleraar Privaat- en Economisch recht aan de KU Leuven, waar hij codirecteur is van het Instituut voor Contractenrecht en directeur van het Centrum voor Rechtsmethodiek. Tevens is hij decaan van de faculteit Rechtsgeleerdheid aan de KU Leuven. Voor deze achtste editie kregen zij de medewerking van Tom Gladinez, Nicolas Van Damme en Frederik Van den Abeele, allen verbonden aan het Instituut voor Contractenrecht (KU Leuven). www.law.kuleuven.be/contracts
Bijzondere - in kort bestek - achtste [druk].indd 1
Bijzondere overeenkomsten in kort bestek
Alain Laurent Verbeke is gewoon hoogleraar Privaatrecht en Onderhandelen en bemiddelen aan de KU Leuven, waar hij codirecteur is van het Instituut voor Contractenrecht en van het Centrum voor Notariaat, en directeur van het Rector Dillemans Instituut Familiaal Vermogensrecht. Tevens is hij Visiting Professor of Law in Harvard en Professor of Law in Tilburg en UCP Lisbon. Hij is advocaat bij GREENILLE by Laga, aan de balies van Brussel en Kortrijk.
Alain Laurent Verbeke en Bernard Tilleman
Dit is de achtste editie van het boek Bijzondere overeenkomsten in kort bestek. De tekst is up-to-date tot eind juni 2019. Er zijn een beperkt aantal voetnoten, een beperkte bibliografie, na elk deel een aantal oefeningen (sommige met voorbeeld van oplossing), en zoals in de vorige editie ook een aantal didactische schema’s en tabellen.
recht in kort bestek
Alain Laurent Verbeke en Bernard Tilleman Tom Gladinez - Nicolas Van Damme - Frederik Van den Abeele
Bijzondere overeenkomsten in kort bestek Achtste herwerkte editie
3/10/19 15:16
BIJZONDERE OVEREENKOMSTEN IN KORT BESTEK
RECHT IN KORT BESTEK
Bernard Tilleman Gewoon Hoogleraar KU Leuven/KULAK Decaan Rechtsfaculteit KU Leuven Alain Laurent Verbeke Gewoon Hoogleraar KU Leuven Visiting Professor of Law Harvard Professor of Law in Lissabon en Tilburg Advocaat aan de balies van Brussel en Kortrijk Editors
Instituut voor Contractenrecht KU Leuven – KULAK
Intersentia www.intersentia.be www.law.kuleuven.be/contracts
Nr. 2
BIJZONDERE OVEREENKOMSTEN IN KORT BESTEK
Alain Laurent Verbeke Bernard Tilleman Tom Gladinez Nicolas Van Damme Frederik Van den Abeele
2019 Achtste herziene uitgave
Antwerpen – Cambridge
RECHT IN KORT BESTEK Nr. 1 – Alain Verbeke, Belgisch erfrecht in kort bestek, 2002, eerste uitgave, 2003, tweede herziene uitgave Nr. 2 – Alain Verbeke, Bijzondere overeenkomsten in kort bestek, 2004, eerste uitgave; Bernard Tilleman en Alain Verbeke, 2005, tweede herziene uitgave, 2006, derde herziene uitgave; Alain Verbeke, Nicolas Carette, Nele Hoekx en Kristof Vanhove, 2007, vierde herziene uitgave; Alain Laurent Verbeke, Pieter Brulez, Nicolas Carette en Nele Hoekx, 2010, vijfde herziene uitgave; Alain Laurent Verbeke, Indra Arteschene, Pieter Brulez, Nick Portugaels en Joris Swennen, 2013, zesde herziene uitgave; Alain Laurent Verbeke, Tom Gladinez, Joris Swennen, Kenny Troch en Nicolas Van Damme, 2016, zevende herziene uitgave; Alain Laurent Verbeke, Bernard Tilleman, Tom Gladinez, Nicolas Van Damme en Frederik Van den Abeele, achtste herziene uitgave Nr. 3 – Frederik Swennen, Personenrecht in kort bestek, 2008 Nr. 4 – Frederik Swennen, Gezins- en familierecht in kort bestek, 2008 Nr. 5 – Bart De Smet, Jeugdbeschermingsrecht in kort bestek, 2005 Nr. 6 – Yves Montangie (ed.), Mededingingsrecht in kort bestek, 2006 Nr. 7 – Jan Wouters, Internationaal recht in kort bestek, 2006; 2016, tweede herziene editie Nr. 8 – Vincent Sagaert, Bernard Tilleman en Alain Verbeke, Vermogensrecht in kort bestek. Goederen- en bijzondere overeenkomstenrecht, 2007, eerste uitgave; Vincent Sagaert, Bernard Tilleman en Alain Laurent Verbeke, 2010, tweede herziene uitgave; 2013, derde herziene uitgave; 2016, vierde herziene uitgave; 2019, vijfde herziene uitgave Nr. 9 – Herman De Cnijf en Luc Maes (eds.), Belastingrecht in kort bestek, 2011 Nr. 10 – Bernard Vanheusden en Geert Van Hoorick, Milieurecht in kort bestek, 2011, eerste uitgave; 2016, tweede herziene uitgave
Bijzondere overeenkomsten in kort bestek Alain Laurent Verbeke, Bernard Tilleman, Tom Gladinez, Nicolas Van Damme en Frederik Van den Abeele © 2019 Intersentia Antwerpen – Cambridge www.intersentia.be Omslagfoto © Gajus – Shutterstock ISBN 978-94-000-1038-3 D/2019/7849/137 NUR 822 Alle rechten voorbehouden. Behoudens uitdrukkelijk bij wet bepaalde uitzonderingen mag niets uit deze uitgave worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand of openbaar gemaakt, op welke wijze ook, zonder de uitdrukkelijke voorafgaande toestemming van de uitgever. Ondanks alle aan de samenstelling van de tekst bestede zorg, kunnen noch de auteurs noch de uitgever aansprakelijkheid aanvaarden voor eventuele schade die zou kunnen voortvloeien uit enige fout die in deze uitgave zou kunnen voorkomen.
BEKNOPTE INHOUD Over de reeks Recht in Kort Bestek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . vii Woord vooraf . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ix Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . xi Inhoud . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . xvii DEEL I. OVEREENKOMSTEN INZAKE OVERDRACHT VAN EIGENDOM . . . . . . . 1 Hoofdstuk 1. Koop . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 Hoofdstuk 2. Kanscontracten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103 Hoofdstuk 3. Dading . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119 Oefeningen deel I . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129 DEEL II. OVEREENKOMSTEN INZAKE GENOT VAN EIGENDOM . . . . . . . . . . . . 137 Hoofdstuk 1. Huur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139 Hoofdstuk 2. Lening . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 235 Oefeningen deel II . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 247 DEEL III. DIENSTENOVEREENKOMSTEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 255 Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 1. Aanneming . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 2. Bewaargeving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 3. Lastgeving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Oefeningen deel III . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Oefening delen I, II en III . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Intersentia
257 261 311 321 335 343
v
OVER DE REEKS RECHT IN KORT BESTEK Eind november 2002 verscheen bij Intersentia het boek Belgisch erfrecht in kort bestek. Hierin werd getracht om op beknopte wijze voor de niet-gespecialiseerde professional de krachtlijnen te schetsen van het Belgische familiaal vermogensrecht, in het bijzonder het erfrecht en het huwelijksvermogensrecht. De formule bleek te beantwoorden aan een grote belangstelling, zodat reeds in juni 2003 een tweede herziene uitgave van dit boek verscheen. Aldus groeide de idee om het concept uit te breiden naar andere vakgebieden. De reeks Recht in kort bestek was geboren. De essentie van de reeks bestaat erin dat een analyse wordt geboden van een bepaald vakgebied, ruim of eng gedefinieerd, op een beknopte maar toch inzichtelijke en ook praktijkrelevante wijze. De doelgroep is de niet-gespecialiseerde professional die wil kennismaken met de belangrijke krachtlijnen en principes in de materie. Voetnoten en bibliografie blijven daarom zeer beperkt. Daarom is dit concept “In kort bestek” ook uitermate geschikt als cursusmateriaal voor studenten. De reeks staat open voor alle juridische disciplines. Het bindmiddel van de reeks en het vergelijkbare kenmerk van alle boeken die erin verschijnen, is het streven naar het “inzicht vanuit de basics”. Dit is de ambitie: met vlot geschreven boeken een analyse bieden van de belangrijke principes, de basisregels, zodat men hopelijk beter en praktisch inzicht verwerft. Editors van de reeks Recht in kort bestek zijn de professoren Bernard Tilleman en Alain Laurent Verbeke.
Intersentia
vii
WOORD VOOR AF Dit boek is het tweede nummer in de reeks Recht in kort bestek. Na de eerste editie in 2004, geschreven door A.L. Verbeke, verschenen in 2005 en 2006, geschreven door B. Tilleman & A.L. Verbeke, een tweede en een derde editie. Deze edities waren niet alleen geactualiseerd, maar ook voorzien van een meer uitvoerige structuur, en fors uitgebreid. In 2007 werd met een vierde editie teruggekeerd naar het concept en de structuur van de eerste editie. Beknopter, minder uitvoerig, ten volle “in kort bestek”. De meer uitgebreide analyse van de bijzondere overeenkomsten, die in de tweede en derde editie was vervat, kan de lezer sindsdien geactualiseerd en geïntegreerd, terugvinden in het boek Vermogensrecht in kort bestek. Goederen- en bijzondere overeenkomstenrecht, geschreven door V. Sagaert, B. Tilleman & A.L. Verbeke, eerste editie in 2007, een tweede editie in 2010, derde herziene uitgave in 2013, vierde herziene uitgave in 2016 en een nieuwe, vijfde herziene uitgave in 2019. Aldus is ook in deze editie de kaart getrokken van de eenvoudige basis. Alleen de hoofdprincipes komen aan bod. Details zijn weggelaten. Er zijn geen voetnoten. Wel is bij de aanhef van bepaalde onderdelen een beknopte bibliografie opgenomen met verwijzingen die nuttig kunnen zijn voor wie zich verder in de materie wil verdiepen. Ten behoeve van de studenten is er niet alleen een beknopte, maar ook een uitgebreide gedetailleerde inhoudsopgave opgenomen. Inzicht ontstaat en groeit niet enkel door goed de basic principles te begrijpen, maar ook door deze scherp in een structuur te kunnen situeren en aldus permanent verbanden te leggen. Na elk van de drie delen vindt de lezer een aantal oefeningen. Zij bieden de kans om de kennis en het praktische assimilatievermogen van de leerstof te testen. Om de methode te illustreren, geven wij bij enkele oefeningen ook een voorbeeld van oplossing. Maar dit boek is niet enkel bedoeld voor studenten contractenrecht aan de universiteit of hogeschool. Geheel in de lijn van het concept van de reeks Recht in kort bestek wil het de basisregels van de belangrijkste bijzondere overeenkomsten in het Belgische recht toelichten voor elke professional die niet gespecialiseerd is in het contractenrecht, maar er toch af en toe mee te maken heeft, of gewoon een en ander wil opfrissen. Aldus hopen we dat dit boek ook zijn weg zal vinden naar de
Intersentia
ix
Woord vooraf
talloze advocaten, notarissen, gerechtsdeurwaarders, magistraten, bedrijfsjuristen en zovele anderen die dagelijks bezig zijn met het recht. Deze editie 2019 is tot stand gebracht samen met medewerkers van het Instituut Contractenrecht aan de KU Leuven: Tom Gladinez, Nicolas Van Damme en Frederik Van den Abeele. Tom doctoreert over winstafdracht, Nicolas over wetsontduiking in het privaatrecht en Frederik over voorovereenkomsten in het privaatrecht. Wij danken hen voor hun onverdroten inzet en enthousiasme, kritische zin en scherpzinnigheid. Het is een plezier met hen te werken. Tot slot ook dank aan de uitgever, in de figuur van Hans Kluwer en Pascale Van Houtte, die altijd weer bereid zijn om ons ongeduld zonder verpinken te ondergaan.
Prof. dr. Alain Laurent Verbeke en prof. dr. Bernard Tilleman september 2019
x
Intersentia
INLEIDING Structuur In het eerste deel worden de bijzondere overeenkomsten besproken die strekken tot de overdracht van eigendom. Hier worden koop, kanscontracten, cessie, effectisering, factoring, concessie en alleenverkoop bekeken. Tevens wordt aandacht besteed aan vaststellingsovereenkomsten en meer bepaald de dading. In deel twee komen de bijzondere overeenkomsten aan bod die betrekking hebben op het genot van eigendom. Hier worden huur en lening behandeld. Het derde deel bespreekt dienstenovereenkomsten, met name aanneming, bewaargeving en sekwester, lastgeving, handelstussenpersonen en engineering. Aldus worden niet alle bijzondere overeenkomsten besproken. Aan pacht bijvoorbeeld wordt geen aandacht besteed (zie verder). Overeenkomsten die deel uitmaken van op zichzelf staande vakgebieden worden evenmin toegelicht. Zo bijvoorbeeld de arbeidsovereenkomst, de verzekeringsovereenkomst, het vennootschapscontract, het huwelijkscontract en de schenking, de borgstelling, inpandgeving en hypotheek. Benoemde, onbenoemde en gemengde overeenkomsten De klassieke opdeling van een cursus Bijzondere Overeenkomsten volgens benoemde en onbenoemde overeenkomsten wordt verlaten. Dit belet niet dat het nuttig is dit onderscheid voor ogen te houden. In het vak Bijzondere Overeenkomsten wordt via de bespreking van specifieke contracten voortgebouwd op de algemene regels over hoe overeenkomsten geldig tot stand komen, welke de gevolgen zijn van een overeenkomst en hoe aan deze gevolgen een einde komt. Deze principes zijn uitvoerig bestudeerd in het vak Verbintenissenrecht. Het verbintenissenrecht vormt de basis en kern van de vorming tot jurist. Elke student zou dan ook ieder jaar opnieuw zijn cursus verbintenissenrecht moeten herhalen en opfrissen. Benoemd Een aantal bijzondere contracten worden in het BW uitdrukkelijk en vrij uitvoerig geregeld. Dat zijn benoemde contracten. Klassiekers zijn koop, huur en lening. Intersentia
xi
Inleiding
Benoemde overeenkomsten bieden een uitgewerkt kader van regels. Dit biedt rechtszekerheid en eenvormigheid in het rechtsverkeer. Partijen kunnen daarop terugvallen en moeten niet alles in detail uitwerken. Nochtans is dit wettelijke raamwerk grotendeels suppletief recht. Partijen kunnen in beginsel van de regels uit het BW afwijken en andere regelingen treffen. Vanuit de fi losofie van het BW is het eerder uitzonderlijk dat er in deze materie dwingende regels zijn, waar de contractvrijheid niet kan aan tornen. Dit aanvullende of suppletieve karakter van de rechtsregels biedt vele mogelijkheden aan de sterkste contractant om zijn wil op te dringen. In de praktijk wordt daar dan ook gretig gebruik van gemaakt. Vanuit het perspectief van de consumentenbescherming worden meer en meer dwingende regels opgelegd, zodat ook in het contractenrecht, via bijzondere wetgeving, een tendens in de richting van meer dwingend recht en minder contractuele autonomie kan worden vastgesteld. Onbenoemd Een aantal andere contractvormen zijn gegroeid uit de praktijk en worden onbenoemde contracten genoemd. Hiervan is geen wettelijke regeling terug te vinden, niet in het BW en vaak ook niet in andere bijzondere wetgeving, hoewel meer en meer voorstellen van wetgeving op dat gebied op tafel komen te liggen. Denk aan factoring en franchising. De lijst is veel langer dan dat, want de creativiteit van de praktijk is groot en gevarieerd. Het is van belang een richtlijn voor ogen te hebben betreffende de regels van toepassing op onbenoemde overeenkomsten. Vooreerst zijn ook deze contracten onderworpen aan het algemeen verbintenissenrecht. Aldus zijn onder meer van toepassing: de regels over het ontstaan van verbintenissen (toestemming, bekwaamheid, voorwerp, oorzaak), de regels over de gevolgen van de overeenkomsten (uitvoering te goeder trouw, risicoleer, interpretatie), de regels over de modaliteiten van de verbintenissen (voorwaarde, termijn, hoofdelijkheid), de regels over het tenietgaan van verbintenissen, de regels inzake bewijs. Vaak kunnen de wettelijke bepalingen van benoemde overeenkomsten als een analogieregel worden toegepast op vergelijkbare onbenoemde contracten. Zo zal in een licentieovereenkomst nuttig gebruik worden gemaakt van basisprincipes uit het huurrecht: bv. ongestoord genot van octrooi of warenmerk, normaal gebruik, onderlicentie zoals een onderhuur. Gemengd De realiteit is altijd vindingrijker dan de fictie. In de praktijk vinden wij daarom ook vaak contractvormen waarbij wij het moeilijk hebben om die mooi in ĂŠĂŠn vakje onder te brengen. Zij lijken van alles wat te hebben. Het zijn gemengde contracten waarin wij elementen van meerdere benoemde contracten kunnen onderxii
Intersentia
Inleiding
scheiden en die toch op zichzelf een juridische eenheid uitmaken. Zo een gemengd contract is eigenlijk een onbenoemd contract, een kind van meerdere benoemde contracten. Denk aan het reiscontract tussen een toerist en een reisbureau. Wij vinden hierin sporen terug van aanneming van werk (vervoer, rondleidingen), lastgeving (reserveren van hotelkamers), bewaargeving (bagage) enz. Ook hier is het essentieel om een idee te hebben over de toe te passen regels. Verschillende benaderingen zijn denkbaar. Je zou naast het algemeen verbintenissenrecht een aantal eigen regels kunnen toepassen, een sui generis-benadering waar juristen vaak dol op zijn. Je zou ook kunnen kiezen voor een cumul of combinatie van alle regels uit alle contracten waarvan aspecten in de mengvorm verschijnen. Erg praktisch lijkt dit niet, zeker als een en ander met elkaar in conflict komt. Te verkiezen is de absorptietheorie of de zogenaamde “sponsbenadering”. Naast het algemene verbintenissenrecht zijn de regels van het meest dominante contracttype van toepassing. Dit functioneert als een spons die alles opzuigt. Hierbij kan het wel even moeilijk zijn om te bepalen welk type dominant is, maar uiteindelijk is dat een kwestie van knopen doorhakken, en dat moet een jurist permanent doen. Het zal in geval van twijfel of betwisting de rechter zijn die deze taak op zich neemt. Ocharme, de consument Hierboven meldde ik reeds de flankaanvallen op de contractvrijheid in het overeenkomstenrecht vanuit consumentenbescherming. Contractuele autonomie is ongetwijfeld in vele gevallen meer theorie dan werkelijkheid. Standaardovereenkomsten en standaardvoorwaarden worden door de sterke economische partij, de producent of leverancier, de verhuurder, de bankier, opgelegd aan de klant of consument. Negotiëren en discussiëren, aanpassen en verfijnen, dat is allemaal niet aan de orde. De klant moet het contract nemen zoals het is. Het is buigen of barsten. Hierbij moet men zich goed realiseren dat het vaak zelfs niet een kwestie is van niet mogen discussiëren over de inhoud van het voorgestelde contract, maar veeleer van niet kunnen. De meeste mensen zijn helemaal niet vertrouwd met al die juridische fratsen en bijhorend jargon, of nemen er de tijd niet voor door hun vele drukke activiteiten, en zien er ook het nut niet van in om geld uit te geven aan een raadsman die het contract voor hen zou kunnen doornemen en versterken, of hebben eenvoudig de middelen niet om een dergelijke juridische bijstand te betalen. Het is voor elke student van het recht van wezenlijk belang om goed in te zien hoe de theoretische principes van ons rechtssysteem zich in de praktijk maar al te vaak stukrijden op de praktische obstakels van het gelijk krijgen. Bewijsproblemen, procedurekwesties, veel tijd- en energieverlies, en bovenal de noodzaak om Intersentia
xiii
Inleiding
gedurende een voldoende lange periode een bekwame raadsman te kunnen betalen. Daar situeert zich de werkelijke achillespees van ons systeem: de kostprijs voor deskundige juridische begeleiding voor een voldoende lange tijd is zo hoog dat dit enkel is weggelegd voor de meer gefortuneerde burger die op die manier de minder welstellende medeburger uitrangeert. De wetgever, Belgisch en Europees, probeert aan dit euvel wat te doen door op de ballon van de contractvrijheid te gaan zitten. Deze wordt langs verschillende kanten zodanig verpletterd dat hij stilaan leegloopt. Dwingend recht wordt dan ook in het contractenrecht meer en meer determinerend. Pacht Een goed voorbeeld daarvan is het pachtcontract. Om allerlei redenen is de overheid van mening dat de pachter moet worden beschermd. De balans is echter zo ver doorgeslagen dat er eigenlijk van een contract bijna geen sprake meer is. Er is een strikte en zeer formele wettelijke regeling, die wij voor het overige niet bestuderen. De student van een basisvak contractenrecht moet enkel weten dat er een Pachtwet bestaat die van toepassing is op de huur van onroerende goederen die hetzij vanaf de ingenottreding van de pachter, hetzij krachtens een overeenkomst tussen partijen in de loop van de pachttijd, hoofdzakelijk worden gebruikt voor een landbouwbedrijf. In dergelijk geval is het bingo. Weet dan dat bij om het even wat je wil doen of overwegen, je rekening zal moeten houden met tal van beschermende bepalingen in het voordeel van de pachter, zoals bv. een wettelijke hypotheek of een recht van voorkoop. Huur In aansluiting op de overbescherming van de pachter is in de loop der jaren ook in het algemene huurrecht meer en meer een dwingende bescherming van de huurder binnen geslopen. Dat was al vele jaren zo met de regeling van handelshuur, omdat de handelaar die in een gehuurd pand een handelszaak uitbaat, daar niet zomaar kan worden uitgezet ter vrijwaring van zijn “fonds de commerce”. Met de problemen inzake huisvesting en het benadrukken van het recht op waardig wonen van elke burger is er sinds de jaren tachtig een toenemende druk waar te nemen ter bescherming van de huurder die een woning of appartement huurt als hoofdverblijfplaats. De Woninghuurwet van 20 februari 1991 en de wijzigingen daaraan door de wet van 13 april 1997, en later nog in het voorjaar 2007, hebben een gebetonneerd huurregime vormgegeven. De huurder geniet een verregaande bescherming. Tal xiv
Intersentia
Inleiding
van dwingende regels leggen de contractvrijheid van de verhuurder aan banden. Ook hier kan wel eens de indruk ontstaan dat de balans wat is doorgeslagen in de richting van de huurder. Niet elke verhuurder is een gemene haai die erop uit is de huurder als een citroen uit te persen. Ook de eenvoudige arbeider die van zijn ouders een werkmanshuisje heeft geërfd dat hij nu probeert te verhuren, is een verhuurder. Terecht is ooit door een notaris opgemerkt dat het gemakkelijker is om van je vrouw af te geraken dan van je huurder. Dat verschil is nog flagranter geworden met de sinds begin 2000 geldende regeling van de wettelijke samenwoning: een dergelijk partnership wordt simpelweg opgezegd bij eenzijdige schriftelijke verklaring bij de ambtenaar van de burgerlijke stand (art. 1476, § 2 BW). WER Daarnaast hebben de Boeken VI, VII en XIV van het Wetboek van economisch recht een fundamentele invloed op tal van bijzondere overeenkomsten, die onder het toepassingsgebied van dit wetboek vallen. Artikel VI.84 WER geeft aan de rechter de mogelijkheid om de nietigheid uit te spreken van alle bedingen die, alleen of in samenhang met andere bedingen in de overeenkomst, een kennelijk onevenwicht scheppen tussen de wederzijdse rechten en verplichtingen van de partijen. Dit is een catch-all blanco norm die kan tellen. De rechter kan, rekening houdend met de concrete omstandigheden en de algemene economie van het contract, rechtstreeks ingrijpen in de termen van het contract. Daarenboven vinden wij in deze wet ook nog een lange lijst van bedingen die sowieso verboden zijn. Artikel VI.83 WER sanctioneert als onrechtmatig en bijgevolg nietig een hele waslijst van bedingen of combinaties van bedingen. Verder in dit boek wordt op diverse plaatsen verwezen naar artikel VI.83 WER. Bibliografie Bij diverse onderdelen wordt voorafgaand aan de tekst een beknopte bibliografie opgenomen. Daaraan moeten nog een aantal belangrijke algemene werken worden toegevoegd, die in principe niet meer verder in het boek worden herhaald. Het betreft klassiekers zoals De Page, Dekkers (geactualiseerd in Dekkers-Verbeke, Handboek Burgerlijk Recht III, Antwerpen, Intersentia, 2007), Laurent, Kluyskens, Les Novelles, RPDB, Répertoire Notarial en de losbladige Commentaar Bijzondere Overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer. Verder verschijnen er sinds decennia belangrijke periodieke overzichten van rechtspraak in het TPR en de RCJB en zijn er ook overzichten van rechtspraak in de Dossiers du Journal des Tribunaux, Brussel, Larcier. Intersentia
xv
INHOUD Beknopte inhoud . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . v Over de reeks Recht in Kort Bestek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . vii Woord vooraf . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ix Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . xi DEEL I OVEREENKOMSTEN INZAKE OVERDRACHT VAN EIGENDOM . . . . . . . 1 Hoofdstuk 1 Koop. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 § 1. Kenmerken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 1. Eigendomsoverdracht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 Verkoop van andermans zaak . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 Formaliteiten voor eigendomsoverdracht. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 Uitstel van eigendomsoverdracht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 Relativiteit van de overeenkomst en tegenwerpbaarheid aan derden . . 6 Eigendomsoverdracht en tegenwerpbaarheid bij verkoop van onroerend goed . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 a) Compromis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 b) Notariële akte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 c) Tegenwerpbaarheid van het eigendomsrecht van de koper . . . . 11 d) Het flikkermoment . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 e) Werkelijke en schijnbare eigenaar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 f) De stoute verkoper: dubbele verkoop . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 g) Dwang . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 h) Geen absolute bescherming . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 Eigendomsoverdracht en tegenwerpbaarheid bij verkoop van roerend goed . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 a) Dubbele verkoop . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 b) Schuldeiser van de verkoper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 c) Weten of behoren te weten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 d) Eigendomsvoorbehoud . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 e) Eigendomsvoorbehoud en artikel 69 Pandwet . . . . . . . . . . . . . . 19 Risico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
Intersentia
xvii
Inhoud
2.
Geldprijs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Schenking. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Ruil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bepaald of bepaalbaar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 2. Totstandkoming . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Toestemming – Wilsovereenstemming . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Onderhandelingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Aanbod . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Aanvaarding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Optieovereenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Algemeen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Derden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Voorkeur- en voorkooprecht. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Koop met commandverklaring . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Koop op proef . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Gebreken in de toestemming . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Dwaling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bedrog . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Geweld . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Bekwaamheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Vertegenwoordigers en gerechtsdienaars . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Voorwerp . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bestaan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . In de handel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bepaald of bepaalbaar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Sancties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Vorm . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. Bewijs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7. Interpretatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 3. Verbintenissen van de verkoper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Levering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Conformiteit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Staat en hoedanigheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Omvang, hoeveelheid, oppervlakte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Toebehoren en opbrengsten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Behoud van de zaak tot aan de levering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Kosten van levering en kosten van afhaling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoe gebeurt de levering? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Waar gebeurt de levering? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Wanneer gebeurt de levering? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Sancties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Algemeen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Eenzijdige of buitengerechtelijke ontbinding. . . . . . . . . . . . . . . . xviii
21 21 21 22 22 23 23 23 24 25 25 26 27 27 29 29 30 30 31 31 31 31 31 32 32 33 33 33 34 34 34 35 35 36 36 36 37 37 38 38 39 39 40
Intersentia
Inhoud
2.
3.
4.
5.
Intersentia
Vrijwaring voor uitwinning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Vrijwaring voor eigen daad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Vrijwaring voor daden van derden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Rechtsstoornis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Actuele stoornis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Anterioriteit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d) Wie vrijwaart? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . e) Hoe vrijwaren? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . f) Exoneratie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Vrijwaring voor verborgen gebreken – Gemeen recht . . . . . . . . . . . . . Welk gebrek? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Gebrek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Verborgen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Ernst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d) Anterioriteit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoe vrijwaren? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Welke acties? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Verkoper te goeder of te kwader trouw . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Termijn . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Vergaan van de gebrekkige zaak . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Exoneratie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Overeenkomst valt niet onder het WER . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Verkoper te goeder trouw . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) De verwittigde koper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d) Interpretatiekwesties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Vrijwaring voor gebreken – Wet consumentenkoop . . . . . . . . . . . . . . Toepassingsgebied . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Dwingend. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Aansprakelijkheidsvoorwaarden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Conformiteit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Anterioriteit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Waarborgtermijn . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d) Meldingstermijn . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . e) Verjaringstermijn . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Remedies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Commerciële garantie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Vrijwaring voor gebreken – Wet productaansprakelijkheid (WAP) . Toepassingsgebied ratione materiae . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Wie is aansprakelijk? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Aansprakelijkheidscriterium . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bewijs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Schadevergoeding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
41 41 42 42 43 43 43 44 44 45 46 46 46 47 48 48 48 49 50 51 52 52 52 53 54 56 57 58 58 58 60 61 62 62 63 64 66 67 67 68 68 69
xix
Inhoud
Termijn . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Exoneratie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Samenloop . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 4. Verbintenissen van de koper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Zaak in ontvangst nemen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Aanvaarding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bescherming van de verkoper. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Prijs betalen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Waar en wanneer? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Wat?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Schorsing van betaling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Bescherming van de onbetaalde verkoper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Enac. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Voorrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Oneigenlijke revindicatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Ontbinding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Tussen partijen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Ten aanzien van derden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 5. Einde . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Beding van wederinkoop . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Vernietiging wegens benadeling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Verkoop van onroerend goed . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Procedure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Wie? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Wanneer? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Bewijs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Gevolgen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Teruggave . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Behoud . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 6. Varia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Verkoop op afbetaling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Consument als slachtoffer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Wetboek van economisch recht (WER) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Toepassingsgebied . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Totstandkoming van de kredietovereenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . . Herroepingsrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Verkoop aan een consument. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Verkoop aan een consument . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Verkoop op afstand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Verkoop buiten de verkoopruimten van de onderneming . . . . . . . . 3. Veiling en openbare verkoop . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Veiling. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Openbare verkoop . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . xx
69 70 70 71 71 71 72 72 72 73 73 74 74 75 75 76 76 77 78 78 79 79 80 80 81 81 82 82 82 83 83 83 84 85 86 86 87 87 87 88 89 89 90
Intersentia
Inhoud
4.
5. 6.
Overdracht van schuldvordering – Effectisering – Factoring . . . . . . . 91 Overdracht van schuldvordering in het gemene recht . . . . . . . . . . . 92 a) Twee soorten van derden. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92 b) Tegenwerpbaarheid ten aanzien van zakenrechtelijke derden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93 c) Tegenwerpbaarheid ten aanzien van de gecedeerde schuldenaar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95 Effectisering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96 Factoring . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97 Concessie van alleenverkoop . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98 Internationale koop . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98 Internationaal privaatrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98 Uniform kooprecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99 Incoterms . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100
Hoofdstuk 2 Kanscontracten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103 § 1. Kenmerken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 2. Spel en weddenschap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 3. Lijfrente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Kenmerken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Onder bezwarende titel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Het lijf . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Werkelijke kans op winst en verlies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Objectieve zekerheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Overlijden buiten de termijn. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Ontbinding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. Kostcontract . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 4. Tontine, aanwas en terugval . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Tontine . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Aanwas en terugval . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Aleatoir karakter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
103 104 106 106 107 108 109 109 110 111 112 113 113 115 116
Hoofdstuk 3 Dading . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119 § 1. Kenmerken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Vaststellingsovereenkomst en dading . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Dading en andere rechtsfiguren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 2. Geldigheidsvereisten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Bekwaamheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Toestemming. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Voorwerp . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
119 119 121 122 122 122 124
Intersentia
xxi
Inhoud
§ 3. Vorm en bewijs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125 § 4. Interpretatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125 § 5. Gevolgen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126 Oefeningen deel I . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129
DEEL II OVEREENKOMSTEN INZAKE GENOT VAN EIGENDOM . . . . . . . . . . . . 137 Hoofdstuk 1 Huur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139 § 1. Kenmerken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Algemene kenmerken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Bekwaamheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Vormvereisten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bijzondere bewijsregel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Tegenwerpbaarheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Gemene en bijzondere huur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Wie krijgt er bijzondere bescherming? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 2. Gemene huur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Verbintenissen van de verhuurder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Levering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Onderhoud . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Vrijwaring . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Verbintenissen van de huurder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Betalen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Prijs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Indexatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Kosten en lasten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d) Informatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Gebruiken en onderhouden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Teruggeven. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Huisgenoten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Plaatsbeschrijving. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Brand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d) Verbouwingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Beschermingsmechanismen voor de onbetaalde verhuurder . . . . . . Voorrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Volgrecht en beslag tot terugvordering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Huurwaarborg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
xxii
139 139 140 141 142 142 143 143 145 145 145 146 146 147 147 147 147 148 149 150 150 151 151 152 153 154 154 155 156
Intersentia
Inhoud
4.
Duur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bepaalde duur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Onbepaalde duur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Opzegging . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Einde . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . In der minne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Wanprestatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Tenietgaan van het verhuurde goed . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Wat niet tot het beëindigen van de huur leidt . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. Onderhuur en overdracht van huur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Toelaatbaarheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Gevolgen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7. Overdracht van het verhuurde goed zelf. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Eerbiedigingsbeding in overdrachtscontract . . . . . . . . . . . . . . . . . . Vaste datum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Uitzettingsbeding in huurcontract . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Geen vaste datum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8. Procesrechtelijke aspecten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 3. Woninghuur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Toepassingsgebied . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Huurder is fysiek persoon . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdverblijfplaats . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Toestemming verhuurder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Contractuele uitsluiting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Wettelijke uitsluiting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Vormvereisten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Gehuwden, wettelijk samenwonenden en feitelijk samenwonenden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Staat van het verhuurde goed . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Duur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Principe: negen jaar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Vroegtijdige beëindiging door de verhuurder . . . . . . . . . . . . . . b) Tegenopzegging door de huurder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Vroegtijdige beëindiging door de huurder . . . . . . . . . . . . . . . . . Eerste uitzondering: korte contracten van maximum drie jaar . . Tweede uitzondering: langer dan negen jaar – Levenslange huur . Overlijden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Verbintenissen huurder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Prijs, kosten en lasten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Huurwaarborg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Kleine en dringende herstellingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Verbintenissen verhuurder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Intersentia
156 156 157 158 158 158 159 159 159 160 160 161 161 162 163 164 164 165 166 167 167 168 168 168 169 169 171 171 174 174 174 176 176 177 178 180 181 181 183 185 185
xxiii
Inhoud
6.
Onderhuur en overdracht van huur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Onderhuur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Voorwaarden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Gevolgen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Einde . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Huuroverdracht. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7. Overdracht van het verhuurde goed zelf. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8. Procesrechtelijke aspecten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Vrederechter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Inwerkingtreding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 4. Studentenhuur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Toepassingsgebied . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Huur van een goed . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Tot huisvesting (maar niet hoofdverblijf) bestemd . . . . . . . . . . . . . Van een student . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Gesloten na 1 januari 2019 (schriftelijk) of lopend (mondeling) . . Vormvereisten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Duur en beëindiging . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Vrije maar bepaalde duurbepaling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Beëindiging . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Verbod op stilzwijgende wederinhuring. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Verbintenissen van de huurder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Betaling huurprijs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Geen brand/waterschadeverzekering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Indexatie en huurprijsherziening . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Huurwaarborg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Kleine en dringende herstellingen en gebruik als goede huisvader. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Verbintenissen van de verhuurder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Onderhuur en overdracht van huur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 5. Handelshuur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Toepassingsgebied – Artikelen 1 en 2 HHW . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Voorwaarden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Huurovereenkomst. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Onroerend goed . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Kleinhandel of ambacht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d) Hoofdzakelijke bestemming . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Uitgesloten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Duur – Artikelen 3 en 4 HHW . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Minimum negen jaar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Woonlokalen en bijlokalen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Beëindiging . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
xxiv
186 186 186 186 187 187 187 188 188 189 189 190 190 190 191 192 192 193 193 193 194 195 195 196 196 197 198 198 198 199 201 201 201 202 202 203 204 205 205 206 207
Intersentia
Inhoud
3.
4.
5.
6.
7.
Intersentia
a) Samen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Huurder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Verhuurder. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Prijs, kosten en lasten – Artikel 6 HHW . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Algemeen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Huurprijsherziening . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Verbouwingswerken – Artikelen 7-9 HHW. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Welke werken? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Procedure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Verwijdering of vergoeding? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Onderhuur en overdracht van huur – Artikelen 10-11bis HHW . . . Mogelijkheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Procedure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Gevolgen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Beginsel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Overdracht van handelszaak – Artikel 11, I HHW. . . . . . . . . . c) Verhuring of oprichting van handelszaak – Artikel 11, II HHW . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d) Collusie – Artikel 11, II HHW . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . e) Hoofdelijke aansprakelijkheid – Artikel 11, III HHW . . . . . . . Bijzonder geval . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Overdracht van het verhuurde goed – Artikel 12 HHW . . . . . . . . . . Algemeen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Vaste datum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Geen vaste datum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Huurhernieuwing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Vergoeding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Huurhernieuwing – Artikelen 13-24 HHW. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Principe – Artikel 13 HHW . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Vier maal negen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Korter of langer? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Formaliteiten – Artikel 14 HHW . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Positie van de verhuurder – Artikelen 16-20 HHW . . . . . . . . . . . . Weigering van de huurhernieuwing – Artikel 16 HHW . . . . . . . . a) Eigen gebruik – Artikel 16, I, 1° HHW . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Geen handelsbestemming meer – Artikel 16, I, 2° HHW . . . . c) Slopen en wederopbouw – Artikel 16, I, 3° HHW . . . . . . . . . . d) Grove tekortkomingen huurder – Artikel 16, I, 4° HHW . . . . e) Bod van een derde – Artikel 16, I, 5° HHW . . . . . . . . . . . . . . . . f) Afwezigheid van wettig belang – Artikel 16, I, 6° HHW . . . . . g) Ongemotiveerde weigering – Artikel 16, IV HHW . . . . . . . . . Betwisting van de weigering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
207 207 207 208 208 208 209 210 210 211 211 211 212 213 213 213 214 216 216 217 218 218 218 219 219 220 222 222 222 222 223 224 226 226 227 227 227 228 228 228 229
xxv
Inhoud
8.
9.
Uitzettingsvergoeding – Artikelen 25-28 HHW . . . . . . . . . . . . . . . . . Welke gevallen? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Rechthebbende? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoeveel? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Sanctievergoeding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Retentierecht – Artikel 27 HHW . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Wanneer vorderen? – Artikel 28 HHW . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Procesrechtelijke aspecten – Artikelen 29-31 HHW . . . . . . . . . . . . .
229 229 230 231 231 232 232 233
Hoofdstuk 2 Lening . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 235 § 1. Bruiklening . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Kenmerken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Onverbruikbare zaken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Zakelijk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Eenzijdig. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Om niet. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Niet intuitu personae . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Geldigheidsvereisten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Verbintenissen van de ontlener . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Gebruik, bewaring en behoud . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Teruggave . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Verlies door toeval . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Bijzondere aansprakelijkheid van de ontlener . . . . . . . . . . . . . . b) Overmacht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Opa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bob . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Verbintenissen van de uitlener . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 2. Verbruiklening . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Kenmerken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Eigendomsovergang . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Voorwerp . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Zakelijk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Om niet of onder bezwarende titel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Verbintenissen van de ontlener . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Lening op interest . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
235 235 236 236 236 237 237 237 238 238 238 238 239 239 240 241 242 243 243 243 244 244 244 244 245
Oefeningen deel II. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 247
xxvi
Intersentia
Inhoud
DEEL III DIENSTENOVEREENKOMSTEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 255 Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 257 § 1. Onderscheid aanneming, bewaargeving en lastgeving . . . . . . . . . . . . . . . . 257 § 2. Onbenoemde en elders geregelde dienstenovereenkomsten . . . . . . . . . . . 258 Hoofdstuk 1 Aanneming . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 261 § 1. Kenmerken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Omschrijving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Huur van goederen en huur van werk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bestanddelen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Onderscheid met andere benoemde overeenkomsten . . . . . . . . . . . . Aanneming en verkoop . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Aanneming en lastgeving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Beperkingen van de vrije keuze van medecontractant. . . . . . . . . . . . Overheidsopdrachten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Erkenning van aannemers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Verplichte tussenkomst architect . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 2. Verbintenissen van de aannemer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Het werk goed uitvoeren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Aannemer – Algemeen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Architect. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Interactie tussen architect en aannemer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Het werk tijdig uitvoeren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Levering en teruggave . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Sancties voor slechte of laattijdige uitvoering van het werk . . . . . . . 5. Tienjarige aansprakelijkheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Voorwaarden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Bouwwerk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Aannemingsovereenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Zwaar gebrek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d) Zichtbaar of verborgen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . e) Fout . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Termijn . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Verhouding architect en aannemer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 3. Verbintenissen van de opdrachtgever . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Het werk mogelijk maken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. De prijs betalen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Drie systemen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Intersentia
262 262 262 262 264 264 266 267 267 268 269 270 270 270 272 272 273 273 274 275 275 275 276 276 276 277 277 278 278 278 279 279
xxvii
Inhoud
§ 4.
§ 5.
§ 6. § 7.
§ 8.
a) Onbepaalde prijs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 279 b) Vaste of bepaalde prijs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 280 c) Bestek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 280 Prijs bij voorstudies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 281 3. Aanvaarding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 281 Aanvaarding dekt lichte zichtbare gebreken . . . . . . . . . . . . . . . . . . 281 Aanvaarding dekt lichte verborgen gebreken niet. . . . . . . . . . . . . . 283 Aansprakelijkheid van de aannemer ten aanzien van derden . . . . . . . . . . 283 Quasi-delictuele aansprakelijkheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 283 Burenhinder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 284 Onderaanneming en nevenaanneming . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 285 1. Omschrijving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 285 2. Verhouding hoofdaannemer – onderaannemer . . . . . . . . . . . . . . . . . 286 3. Verhouding hoofdaannemer – opdrachtgever . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 287 4. Verhouding onderaannemer – opdrachtgever . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 287 Rechtstreekse vordering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 287 Voorrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 288 Buitencontractuele aansprakelijkheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 289 Risico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 289 Einde . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 290 1. Eenzijdige opzegging . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 290 2. Overlijden van de aannemer. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 291 Woningbouwwet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 291 1. Beschermingswetgeving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 292 2. Toepassingsgebied – Artikelen 1 en 2 WB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 293 Algemeen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 293 Overeenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 293 Eigendomsovergang van gebouw of verbintenis te bouwen, doen bouwen of verschaffen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 294 Tot huisvesting bestemd . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 295 Te bouwen of in aanbouw . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 296 Koper moet betalen voor de voltooiing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 296 Studieovereenkomsten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 297 Uitzonderingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 297 3. Kwalificatie – Artikel 3 WB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 298 Verkoop of aanneming – Geen lastgeving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 298 Geen beding van wederinkoop. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 299 4. Overgang van eigendom en risico – Artikelen 4 en 5 WB . . . . . . . . . 299 Onmiddellijke overgang van eigendom voor de grond en bestaande opstallen – Artikel 4 WB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 299 Overgang van eigendom naarmate incorporatie (directe natrekking) – Artikel 5, lid 1 WB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 300 Overgang van risico – Artikel 5, lid 2 WB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 300
xxviii
Intersentia
Inhoud
5.
Tienjarige aansprakelijkheid – Artikel 6 WB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Ook de verkoper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Van openbare orde? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. Verplichte dubbele oplevering – Artikel 9 WB . . . . . . . . . . . . . . . . . . Algemeen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Specifieke gevolgen in de Woningbouwwet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Vertrekpunt van de termijn voor de tienjarige aansprakelijkheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7. Verplichte vermeldingen en bijlagen – Artikel 7 WB . . . . . . . . . . . . . 8. Prijs – Artikelen 8 en 10 WB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Vóór het sluiten van de overeenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bij het sluiten van de overeenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bij het verlijden van de notariële akte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Na het verlijden van de notariële akte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9. Waarborg – Artikel 12 WB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Erkende aannemer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Niet-erkende aannemer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10. Sancties – Artikelen 13 en 14 WB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Burgerrechtelijke sanctie: nietigheid (art. 13 WB) . . . . . . . . . . . . . Tijdstip om de vordering in te stellen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Strafsancties (art. 14 WB) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
300 300 301 301 301 302 303 304 305 305 305 306 306 307 307 308 309 309 310 310
Hoofdstuk 2 Bewaargeving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 311 § 1. Gemeen recht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Kenmerken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Omschrijving. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Verschil met bruiklening . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Verschil met huur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Soorten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bewaargeving uit noodzaak . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hotelbewaargeving (§ 2) – Sekwester (§ 3) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Verbintenissen van de bewaarnemer. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bewakingsplicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Teruggaveplicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Negatief bewijs van overmacht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Exoneratiebedingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Verbintenissen van de bewaargever . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 2. Hotelbewaargeving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Toepassingsgebied . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hotelhouder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Gast . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bagage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Intersentia
311 311 311 312 312 313 313 314 314 314 315 316 316 317 317 318 318 318 318 xxix
Inhoud
2.
Aansprakelijkheid van de hotelhouder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Principe: beperkte aansprakelijkheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Uitzonderingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Onbeperkte aansprakelijkheid (art. 1953 BW) . . . . . . . . . . . . . b) Geen aansprakelijkheid (art. 1954 BW) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 3. Sekwester . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Contractueel sekwester . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Gerechtelijk sekwester . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
318 318 319 319 319 319 319 320
Hoofdstuk 3 Lastgeving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 321 § 1. Gemeen recht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Lastgeving en volmacht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Lastgeving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Volmacht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Vorm en bewijs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Lastgeving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Volmacht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Omvang van de vertegenwoordigingsbevoegdheid . . . . . . . . . . . . . . 4. Verbintenissen van de lasthebber . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Verbintenissen van de lastgever . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. Gevolgen van de lastgeving ten aanzien van derden . . . . . . . . . . . . . De lasthebber blijft binnen de perken van het mandaat . . . . . . . . . De lasthebber treedt buiten de perken van het mandaat . . . . . . . . a) Lasthebber . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Lastgever . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7. Einde . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Overlijden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Onbekwaamverklaring, faillissement of kennelijk onvermogen van de lasthebber of lastgever . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Opzegging door de lasthebber . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Herroeping door de lastgever . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 2. Handelstussenpersonen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Makelaar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Zelfstandige handelsagent. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
322 322 322 323 323 323 324 325 326 327 328 329 329 329 330 331 331 331 332 332 333 333 333
Oefeningen deel III . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 335 Oefening delen I, II en III . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 343
xxx
Intersentia
DEEL I OVEREENKOMSTEN INZAKE OVERDR ACHT VAN EIGENDOM
HOOFDSTUK 1 KOOP Zie onder meer P. Brulez, Koop en aanneming: faux amis?, Antwerpen, Intersentia, 2015; H. Casman, I. Gerlo en B. Vermeersch, Verkoopakte. Handboek voor de notariële praktijk, Antwerpen, Kluwer, 2005; J. del Corral, De leveringsplicht bij de overdracht van lichamelijke roerende goederen, Antwerpen, Intersentia, 2013; B. Demarsin, Handel in kunstvoorwerpen, authenticiteit en koop: rechtsvergelijkend onderzocht, Brugge, die Keure, 2008; H. De Page (A. Meinertzhagen-Limpens), Traité élémentaire de droit civil, Tome 4: Les principaux contrats (première partie), Volume 1, Bruylant, 1997; I. Durant, La vente, un contrat usuel très réglementé, Brussel, Larcier, 2006; A. Cruquenaire, C. Delforge, I. Durant en P. Wéry, Précis des contrats spéciaux. Vente – Bail – Mandat – Entreprise – Dépôt, Waterloo, Wolters Kluwer, 2015; P.A. Foriers en B. Tilleman (eds.), De koop/La vente, in Reeks Recht en Onderneming, 4; J.H. Herbots, De transnationale overeenkomst. Het Weense Koopverdrag van 1980, Leuven, Acco, 1991; B. Kohl en F. Onclin, “Exigences administratives et conditions suspensives dans la vente immobilière”, RCJB 2014, 13; S. Stijns, B. Tilleman, W. Goossens, B. Kohl, E. Swaenepoel en K. Willems, “Overzicht rechtspraak bijzondere overeenkomsten. Koop en aanneming (1999-2006)”, TPR 2008, 1411-1742; B. Tilleman m.m.v. D. De Troij, “Overzicht van rechtspraak kooprecht (20112014)” in B. Tilleman en A.L. Verbeke (eds.), Themis Bijzondere overkomsten, Brugge, die Keure, 2015, 71-119; B. Tilleman, Totstandkoming en kwalificatie van de koop, Antwerpen, Story-Scientia, 2001; B. Tilleman, Gevolgen van de koop, Mechelen, Kluwer, 2012; B. Tilleman en A. Verbeke (eds.), Knelpunten Verkoop onroerend goed, Antwerpen, Intersentia, 2007; B. Tilleman en A. Verbeke (eds.), Knelpunten Verkoop roerende goederen, Antwerpen, Intersentia, 2009; B. Tilleman en A. Verbeke (eds.), Themis Bijzondere Overeenkomsten, Brugge, die Keure, 2008; B. Tilleman en G. Velghe, “Recente ontwikkelingen in het kooprecht (2008-2011)” in X, Themis Bijzondere overeenkomsten, Brugge, die Keure, 2011; H. Van Houtte, J. Erauw en P. Wautelet (eds.), Het Weens Koopverdrag, Antwerpen, Intersentia, 1997; La vente, Brussel, Ed. Jeune Barreau, 1987; “Overzicht van rechtspraak. Bijzondere overeenkomsten”, TPR 2002, nrs. 4-173; Commentaar Bijzondere Overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, losbl.; La mise en vente d’un immeuble. Hommage au professeur Nicole Verheyden-Jeanmart, Brussel, Larcier, 2005; Vente. Commentaire pratique, Mechelen, Kluwer, 2007; P. Wéry en J.-F. Germain (eds.), La vente: Développements récents et questions spéciales, Brussel, Larcier, Collection de la Conférence du Jeune Barreau de Bruxelles, 2013.
Intersentia
3
Deel I. Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
§ 1. KENMERKEN De koop-verkoop is een wederkerige overeenkomst onder bezwarende titel van consensuele aard. Het is een contract waarbij een partij (de verkoper) zich ertoe verbindt de eigendom van een zaak over te dragen aan een andere partij (de koper), die zich jegens hem ertoe verbindt er een geldprijs voor te betalen (art. 1582 BW). Eigendomsoverdracht en prijs zijn de twee essentiële kenmerken of bestanddelen van het koopcontract. Zodra daarover overeenstemming bestaat (samenvallen van de wilsuitingen), komt het contract tot stand. Partijen kunnen daar echter van afwijken en bepalen dat ook nog andere elementen van determinerend belang zijn vooraleer de koopovereenkomst tussen hen ontstaat. Denk bv. aan de plaats of het tijdstip van levering, de betalingswijze of het verlijden van een notariële akte. Iedereen weet dat de kwalificatie die de partijen aan hun contract geven, niet determinerend is. Het is de rechter die beslist over welk contract het gaat. Ook al zet je boven het contract “Verhuurovereenkomst”, dan nog kan de rechter oordelen dat dit helemaal niet zo is en dat het voorliggende contract bv. een koop is.
1.
EIGENDOMSOVER DR ACHT
Er is geen koopovereenkomst als niet de eigendom van een zaak, roerend of onroerend, lichamelijk of onlichamelijk, wordt overgedragen. Aldus is deze eigendomsoverdracht niet zomaar een verplichting die voor de verkoper uit het contract voortvloeit, maar een wezenlijk element van het koopcontract zelf. Als een ander zakelijk recht dan de eigendom, bv. vruchtgebruik, erfpacht of opstal, wordt overgedragen, hebben wij te maken met een overeenkomst van vestiging van een beperkt zakelijk recht, geen koop. Als de verkoper niet de eigenaar is van de zaak, kan hij de eigendom niet overdragen en kan dus ook geen koop ontstaan. Verkoop van andermans zaak Derhalve is de verkoop van andermans zaak nietig (art. 1599 BW). Het gaat hier echter om een relatieve nietigheid die enkel het privébelang van de koper beschermt en dus enkel door hem kan worden ingeroepen. De koper kan de nietigheid onmiddellijk inroepen en dient niet te wachten tot hij wordt uitgewonnen door de werkelijke eigenaar. Hij kan de nietigheid inroepen, zelfs al was hij te kwader trouw, en dus wist dat de verkoper niet de eigenaar was van de verkochte zaak. Schadevergoeding kan hij enkel krijgen als hij te goeder trouw was, wat wordt vermoed.
4
Intersentia
Hoofdstuk 1. Koop
De verkoper noch de werkelijke eigenaar kan de nietigverklaring van het contract vorderen. De verkoper kan de nietigheid niet inroepen, ook al is hij te goeder trouw, omdat de regel enkel het belang van de koper beschermt. De ware eigenaar kan de vordering niet instellen, omdat hij de mogelijkheid heeft om een vordering tot revindicatie van het goed in te stellen. De relatieve nietigheid kan worden gedekt, door de koper die afstand doet van de mogelijkheid om de nietigheid te vorderen, maar ook door de werkelijke eigenaar die de verkoop goedkeurt. Een klassiek voorbeeld van de verkoop van andermans zaak is het verkopen van een goed in volle eigendom terwijl men slechts mede-eigenaar is van een onverdeeld goed. De mede-eigenaar van een onverdeeld goed mag wel zijn deel verkopen, maar niet het goed zelf. Dit zou een verkoop van andermans zaak uitmaken. Indien later echter het goed na verdeling in de kavel van de verkoper zou vallen, dan wordt de koop geldig krachtens het declaratieve karakter van de verdeling (art. 883 BW). Dit betekent dat de deelgenoot aan wie het goed ingevolge de verdeling wordt toegewezen, met terugwerkende kracht wordt geacht altijd eigenaar te zijn geweest van het goed. Indien de verkoper niet de eigenaar is, zou hij zich kunnen sterkmaken voor de eigenaar. “Ik verkoop dit huis en maak mij sterk dat de eigenaar dit zal goedkeuren”. Dit is natuurlijk een procedé dat niet aan te raden valt, vanwege de grote onzekerheid die eruit voortvloeit. Nochtans schept de sterkmaking niet zomaar een inspanningsverbintenis, maar wordt een resultaat beloofd. Indien de eigenaar goedkeurt of bekrachtigt, dan is de sterkmaker bevrijd en is het contract met terugwerkende kracht tot stand gekomen tussen de verkoper en de koper. Bij niet-bekrachtiging zal de sterkmaker schadevergoeding verschuldigd zijn (art. 1120 BW). In de praktijk wordt bij de aankoop van onroerend goed soms gebruik gemaakt van de sterkmaking, maar dan in hoofde van de koper. Nochtans is dat eveneens sterk af te raden. Formaliteiten voor eigendomsoverdracht Als eigendomsoverdracht zo essentieel is, dan rijst spontaan de vraag hoe dat moet gebeuren. Zijn er daarvoor speciale formaliteiten? Neen. In principe staat de eigendomsoverdracht los van elke materiële daad of formaliteit, zoals bv. de afgifte van de zaak. Wij leven in een consensueel systeem. Louter door de wilsovereenstemming van de contractanten over het goed en de prijs gaat de eigendom over, ook bij verkoop van onroerend goed en zelfs al is de verkochte zaak nog niet geleverd en de prijs nog niet betaald (art. 1583 BW). De koopovereenkomst heeft een translatief, dit is eigendomsoverdragend effect. Deze regel geldt voor de verkoop van welbepaalde zaken. Bij soortgoederen ligt het anders. Dit is de zgn. “verkoop naar gewicht, getal of maat” (art. 1585 BW), bv. een ton aardbeien, twintig hectoliter olie. Hier gaat de Intersentia
5
Deel I. Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
eigendom in principe over op de koper bij de individualisering (tellen, wegen of meten), eventueel reeds voor de levering. Zolang die specificering niet is geschied, behoudt de verkoper het eigendomsrecht en is de koper slechts schuldeiser van een contractueel vorderingsrecht. Hoe zou je eigenaar kunnen zijn van een zaak die nog niet bepaald is? Je moet toch weten waarvan je eigenaar wordt voor je het kan worden? Diezelfde logica maakt ook dat bij de verkoop van een toekomstige zaak, de eigendomsoverdracht pas tot stand kan komen op het moment dat de zaak bestaat. Daarover hebben wij het nog bij de bespreking van het voorwerp van het koopcontract (zie § 2). Uitstel van eigendomsoverdracht Partijen kunnen de regel, dat de eigendomsoverdracht van rechtswege optreedt bij het sluiten van het koopcontract, contractueel uitsluiten. Het beginsel van de onmiddellijke eigendomsovergang is slechts van aanvullend recht waardoor de partijen de eigendomsoverdracht mogen uitstellen tot een later moment na het sluiten van het contract. Indien zij evenwel zouden bedingen dat er helemaal géén eigendomsoverdracht zal plaatsgrijpen, is het contract geen koop meer. Bij aankoop van een huis of een appartement bijvoorbeeld komt het vaak voor dat de eigendomsoverdracht wordt uitgesteld tot het moment van de notariële akte. Het tijdstip van overschrijving in de registers van het kantoor Rechtszekerheid is hierbij niet relevant (zie verder). Bij aankoop van een wasmachine of een flat screen wordt er soms een beding van eigendomsvoorbehoud opgenomen, zodat de eigendom pas overgaat als alle betalingsschijven en de gehele prijs zijn voldaan. Dit zijn twee situaties die ons meteen brengen bij een voor de praktijk zeer belangrijk punt: het verschil tussen de eigendomsoverdracht tussen de partijen en de tegenwerpbaarheid van de eigendomsrechten van de koper ten aanzien van derden. Relativiteit van de overeenkomst en tegenwerpbaarheid aan derden Ingevolge artikel 1134, lid 1 BW is een overeenkomst voor de partijen bindend. Meer nog, als partijen iets overeenkomen, dan geldt dat voor en tussen hen als was het de wet. Wat de partijen overeenkomen, is evenwel hun zaak. Dat is de relativiteit van de overeenkomst. Een contract kan enkel gevolgen teweegbrengen tussen de contracterende partijen (art. 1165 BW). De interne gevolgen van een contract binden enkel de partijen (en hun rechtsopvolgers onder algemene titel of algemene legatarissen, zoals erfgenamen), niet een derde die in het geheel niet bij dat contract betrokken was. Artikel 1165 BW stelt dan ook dat een overeenkomst aan derden geen nadeel kan toebrengen. De derde heeft er niets mee te maken: het contract is voor hem een res 6
Intersentia
Hoofdstuk 1. Koop
inter alios acta. Heel uitzonderlijk zijn derden toch gebonden door de gevolgen van een overeenkomst of rechtshandeling. Denk hiervoor aan de regeling inzake gerechtelijke reorganisatie die bindend kan worden opgelegd zo een bepaalde meerderheid van schuldeisers daarmee instemt, ook ten aanzien van de schuldeisers die niet hun toestemming gaven en dus eigenlijk geen partij zijn bij het akkoord. Overigens komen de gevolgen van een overeenkomst in principe ook enkel ten goede aan de contractpartijen, niet aan derden, behoudens toepassing van artikel 1121 BW inzake het beding ten behoeve van een derde. Een dergelijk beding maakt het mogelijk dat een derde toch rechten kan putten en voordeel halen uit de interne gevolgen van een overeenkomst waarbij hij geen partij is. Eenzelfde effect zien wij bij de rechtstreekse vordering waarbij de onderaannemer rechten kan putten uit het contract tussen de aannemer en de bouwheer en deze laatste aldus rechtstreeks kan aanspreken (zie Deel III). De relativiteit van een overeenkomst staat er evenwel niet aan in de weg dat die overeenkomst tegenwerpelijk is aan derden. Wat wordt hiermee bedoeld als de overeenkomst alleen maar gevolgen kan teweegbrengen voor de partijen? Het Hof van Cassatie betoogde dat een contract effect heeft tegenover derden in deze zin dat derden het bestaan van een rechtsgeldige rechtshandeling als feit dienen te erkennen. De rechtshandeling is dus tegenwerpbaar aan derden. – Dat betekent vooreerst dat derden het bestaan van een dergelijke rechtshandeling op passieve wijze moeten ondergaan. Zo is de schuldeiser een derde die een contract dat zijn schuldenaar aangaat, bv. verkoop van een vermogensbestanddeel, in principe moet respecteren. Enkel in geval van bedrog moet de derde het bestaan van de rechtshandeling niet ondergaan. Dat is precies de bedoeling van de pauliaanse vordering van artikel 1167 BW (bestuursbeperkend mechanisme). Hierbij moet een derde het bestaan van een rechtshandeling als feit niet ondergaan (en is de rechtshandeling dus niet tegenwerpelijk aan hem) wanneer de derde kan aantonen dat de rechtshandeling met bedrieglijke benadeling van zijn rechten is gesteld. – De tegenwerpbaarheid van een rechtshandeling impliceert tevens dat de derde zich actief op het bestaan van een rechtshandeling als feit kan beroepen. Zo kan de persoon die aansprakelijk is voor een onrechtmatige daad, de dader van een ongeval, zich voor de berekening van de schade beroepen op het schadeverzekeringscontract dat het slachtoffer is aangegaan met een verzekeringsmaatschappij. Opdat de rechtshandeling tegenwerpbaar zou zijn aan derden, dienen twee voorwaarden te zijn vervuld. – Vooreerst moet het gaan over een rechtsgeldige handeling. Als een contract niet rechtsgeldig is aangegaan, en dus niet geldt als wet tussen de partijen, dan kan er moeilijk sprake zijn van tegenwerpbaarheid aan derden van dit contract. Iets wat niet geldig is tussen partijen, bestaat niet; en wat niet bestaat,
Intersentia
7
Deel I. Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
kan niet worden tegengeworpen aan derden. De tegenwerpbaarheid betreft immers het bestaan van een rechtshandeling of overeenkomst. – De tweede voorwaarde is dat de derde kennis heeft of dient te hebben van de betrokken rechtshandeling. Dit wordt niet algemeen aanvaard. Volgens sommigen is deze kennisvereiste overbodig. Maar hoe kan men anders verklaren dat bepaalde rechtshandelingen niet tegenwerpbaar zijn aan derden te goeder trouw. Deze goede trouw kan enkel worden begrepen als een uitdrukking van het feit dat de derde geen kennis had en ook niet diende te hebben van de betrokken rechtshandeling. Het gaat niet alleen over feitelijke kennis in hoofde van de derde, maar ook over normatieve kennis. Dat is het weten en het behoren te weten. Hier wordt het verband tussen tegenwerpbaarheid van rechtshandelingen en publiciteitssystemen zeer duidelijk. Wanneer er een vorm van publiciteit bestaat, wordt de kring vergroot van derden die feitelijke kennis hebben van de rechtshandeling. Het juridische effect is dat de grenzen van de plicht om de belangen van een ander te respecteren, worden verlegd. Immers, door de publiciteit is de mogelijkheid om de juiste toedracht te kennen groter dan wanneer deze publiciteit er niet zou zijn. De plicht voor derden om zich te informeren wordt zwaarder. Dankzij de publiciteit kan men gemakkelijker aannemen dat een derde iets “behoorde te weten” en dat een contract derhalve aan hem of haar tegenwerpelijk is. Hierna bekijken wij de eigendomsoverdracht tussen partijen en de tegenwerpbaarheid van het eigendomsrecht van de koper, achtereenvolgens bij de verkoop van een onroerend goed en bij de verkoop van een roerend goed. Wij zullen daarbij ook aanduiden in welke mate uitstel van eigendomsoverdracht of een beding van eigendomsvoorbehoud enig effect heeft ten aanzien van derden. Eigendomsoverdracht en tegenwerpbaarheid bij verkoop van onroerend goed Wij nemen de eenvoudige situatie van de aankoop van een huis. Dit vergt een grondige voorbereiding. Men dient vooreerst te weten wat men precies wil, wat vaak slechts duidelijk wordt door voldoende tijd te nemen om rond te kijken. Bij die zoektocht kan men zich laten begeleiden door onroerend goed makelaars, die meestal een grote variëteit aan panden in portefeuille hebben. Hoewel notarissen in België ook vaak panden uit de hand te koop stellen, hebben zij niet echt een traditie of reputatie in het begeleiden van de zoektocht naar het meest geschikte onroerend goed. Er zijn echter nogal wat huizen en gronden die openbaar worden verkocht. Daar heeft de notaris een monopolie. a)
Compromis
Bij de gewone koop uit de hand is de klassieke weg dat de koper via notaris, makelaar of advertentie in een lokale krant op het pand van zijn dromen is gestoten en 8
Intersentia
Hoofdstuk 1. Koop
na onderhandeling met de eigenaar, of met zijn tussenpersoon, tot een akkoord over de prijs en andere modaliteiten is gekomen. Hiermee is de koop definitief tot stand gekomen. Deze overeenkomst wordt dan schriftelijk vastgelegd in een onderhands stuk, dat soms “compromis” wordt genoemd. In principe gaat de eigendom op dat moment over. Binnen de vier maanden zal de nieuwe eigenaar de fiscale plicht van betaling van overgangsrechten (registratierechten) moeten vervullen. Zoals vermeld is het mogelijk om in het compromis overeen te komen dat de eigendom op dat ogenblik nog niet overgaat, maar bv. wordt uitgesteld tot op de datum van het verlijden van de notariële akte. Tussen partijen is dit perfect geldig, en heeft dit belangrijke gevolgen, voornamelijk inzake het risico (zie verder). Inzake de tegenwerpbaarheid aan derden zal dit uitstel in de praktijk niet zo veel verschil uitmaken (zie hierna). De redactie van een compromis is van belang. Zo moet rekening worden gehouden met de vereisten van het Bodemdecreet (in Vlaanderen en met vergelijkbare regelingen in Brussel en Wallonië), met name dat er een bodemattest moet voorliggen. In het licht van de doelstellingen van het Bodemdecreet oordeelt het Hof van Cassatie dat een bodemattest voorhanden moet zijn vanaf het moment dat partijen een overeenkomst aangaan of eenzijdige rechtshandeling stellen waarbij de verwerver zich al verbindt tot het aankopen van een grond. Niet alleen de beoogde hoofdovereenkomst, maar ook sommige optieovereenkomsten (verkoopopties, gekruiste opties) zijn hierdoor onderworpen aan de dwingende informatieverplichtingen uit het Bodemdecreet. Ook dient momenteel een energieprestatiecertificaat voorhanden te zijn zodra de verkoper de intentie heeft zijn goed te verkopen. Daarnaast moet in geval van een onderhandse of notariële akte van verkoop vermeld worden of er een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen is uitgereikt en wat de meest recente stedenbouwkundige bestemming van dit onroerend goed is, met gebruik van benamingen van plannenregister (art. 5.2 Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening). Daarenboven mogen ook allerhande stedenbouwkundige regels en voorkooprechten van de overheid niet uit het oog worden verloren. Partijen koppelen soms voorwaarden aan deze vereisten. Ze bepalen bv. dat de koop is opgeschort tot aan het verkrijgen van een verkavelingsvergunning, een milieuvergunning of een EPC-certificaat. In een arrest dat betrekking had op een verkavelingsvergunning oordeelde het Hof van Cassatie dat de koopovereenkomst nietig is wanneer het goed is verkocht vóór de afgifte van de vergunning “zelfs als de verkoop afhankelijk is gesteld van de opschortende voorwaarde dat die vergunning eerst moet zijn verkregen”. In een arrest van 22 maart 2018 oordeelde het Hof van Cassatie dan weer met betrekking tot het opnemen van een bodemattest als opschortende voorwaarde dat dit onder bepaalde voorwaarden Intersentia
9
Deel I. Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
mogelijk is. Daarentegen kunnen de partijen ongetwijfeld overwegen om eventuele ontbindende of opschortende voorwaarden in het compromis op te nemen om calamiteiten te vermijden voor het geval bijvoorbeeld de koper de broodnodige banklening niet zou krijgen of indien schuldeisers van de verkoper zouden weigeren over te gaan tot doorhaling van een overgeschreven beslag of een ingeschreven hypothecaire inschrijving. Vaak wordt een compromis opgesteld door de tussenkomende makelaar, hoewel meer en meer notarissen reeds dan al bij de zaak worden betrokken. Een compromis ondertekend op een notariskantoor biedt in de regel meer juridische zekerheid. Inderdaad, veel van de opzoekingen en controles die de notaris doorvoert ter voorbereiding van de notariële akte, kan hij deels reeds op voorhand doen indien het compromis door hem wordt begeleid. Een bijkomend voordeel is dat het Belgische notariaat een ongevallenverzekering heeft onderschreven, waarbij in beginsel elke notaris is aangesloten, die voor de koper, natuurlijke persoon, gratis een kapitaal waarborgt tot een plafond van 250.000 euro in geval van overlijden van de koper door ongeval. De waarborg loopt voor een periode van vier maanden na ondertekening van het compromis of tot de realisatie van eventuele opschortende voorwaarden. Bij ondertekening van het compromis wordt doorgaans een voorschot betaald (uit hoofde van een contractueel beding in het compromis). Het is aangewezen om het voorschot op de koopsom niet te betalen in handen van de verkoper, en evenmin in handen van de makelaar. Ook hier speelt de notaris een cruciale en geruststellende rol. Een goede methode is de deponering van het voorschot (in de regel 10% van de prijs) op een bij de notaris gerubriceerde (kwaliteits)rekening op naam van de koper. In het contract worden dan alle modaliteiten voor vrijgave van het voorschot geregeld. Op deze wijze is de koper beschermd tegen het schuldeisersrisico bij de verkoper, en is de verkoper zeker dat hij op het gepaste moment zijn geld zal ontvangen. b)
Notariële akte
Na ondertekening van een compromis wordt de notaris-minuuthouder verzocht het nodige te doen voor de opstelling van de notariële koopakte. Het is toegelaten dat zowel de koper als de verkoper zijn eigen notaris kiest, wat nochtans niet noodzakelijk is, gelet op de notariële plicht van onpartijdigheid. Desalniettemin staan vele mensen erop om elk “hun” notaris bij de hand te hebben. Kwestie van zich gerust te voelen. Indien twee notarissen werden aangesteld, is de algemene regel dat de minuut wordt gehouden door de notaris van de koper. Bij de eerste verkoop van een pas gebouwd appartement of bij eerste verkoop van een lot uit een nieuwe verkaveling 10
Intersentia
Hoofdstuk 1. Koop
wordt de minuut echter gehouden door de notaris die de basisakte heeft verleden, in de regel de notaris van de verkoper. De tussenkomst van twee notarissen verhoogt de kosten voor de koper niet. De notarissen moeten immers het ereloon delen. Vaak is de notaris die de akte moet passeren (of verlijden) nog niet tussengekomen bij het compromis. Ofwel omdat alles via een makelaar is verlopen, ofwel omdat de op dat ogenblik tussenkomende notaris die van de verkoper was. In elk geval moet de notaris nu ter voorbereiding van zijn akte een heel aantal voorbereidingen en opzoekingen doen. – Langs de kant van de verkoper moet worden nagezien of hij wel eigenaar is. Zijn eigendomstitel wordt geverifieerd. Hiervoor wordt een dertigjarig hypothecair getuigschrift opgevraagd. Zijn handelingsbekwaamheid wordt gecontroleerd (minderjarig, gehuwd, samenwonend, bijzonder statuut, gefailleerd, collectieve schuldenregeling), evenals zijn bevoegdheid of eventuele stukken van vertegenwoordiging, bv. bij een verkoper-rechtspersoon. Tevens wordt nagegaan of de eigenaar dit pand wel mag verkopen, bv. in het raam van onvervreemdbaarheidsbedingen, voorkooprechten of organisatie van onvermogen. – Langs de zijde van de koper wordt eenzelfde onderzoek gedaan. Is hij handelingsbekwaam en bevoegd? Als meerderen samen kopen, hoe gebeurt dat dan: splitsing blote eigendom en vruchtgebruik, alleen blote eigendom, tontine of aanwasbedingen? – Uiteraard moet zeer grondig het verkochte goed worden omschreven en worden de prijs en modaliteiten precies vastgesteld. Tevens moet het goed worden verkocht vrij en onbelast, dus onbezwaard door beslagen, hypotheken of voorrechten. De notaris staat in voor de doorhalingen daarvan. Hij zorgt tevens voor precieze clausules inzake vrijwaring voor uitwinning en verborgen gebreken, inzake de overdracht van het eigendomsrecht en de risico’s en inzake de overdracht van het genot en van eventuele lopende huurovereenkomst. – Daarnaast gaat hij talloze bijzondere bepalingen opnemen, onder meer inzake de stedenbouwkundige bestemming, het Bodemsaneringsdecreet, splitsing en verkaveling van onbebouwde grond, bijzondere regels voor landbouwgrond, specifieke bepalingen bij nieuwbouw (Wet Breyne; zie Deel III), wettelijke regels inzake appartementen, leegstand, voorkooprechten voor de overheid, monumenten, landschappen en natuurgebieden, bosgebied, het energieprestatiecertificaat etc. c)
Tegenwerpbaarheid van het eigendomsrecht van de koper
Tussen partijen gaat de eigendom dus over ofwel vanaf de wilsovereenstemming (vastgelegd in de onderhandse koopovereenkomst of compromis), ofwel vaak Intersentia
11
Deel I. Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
vanaf de notariële aankoopakte, bij uitgestelde eigendomsoverdracht. Het bestaan van het koopcontract tussen partijen A en B is, conform het gemene recht, aan derden tegenwerpbaar, voor zover het contract rechtsgeldig is en die derde daar kennis van heeft of behoort te hebben. De derde die er kennis van heeft, is hij die er subjectief (feitelijk) kennis van heeft: hij zat erbij en hij keek ernaar. Ervan uitgaande dat de verkoop rechtsgeldig is, zal hij tegenwerpbaar zijn aan derden, bv. schuldeisers van de verkoper, indien kan worden aangetoond dat zij kennis hadden van deze verkoop. De derde die kennis heeft van de verkoop is niet te goeder maar te kwader trouw. Aan hem zal de verkoop tegenwerpbaar zijn. Aan de derde die geen kennis heeft van de verkoop (te goeder trouw), zal de verkoop niet kunnen worden tegengeworpen. Artikel 1, lid 1 in fine Hyp.W., dat stelt dat men zich tot op het ogenblik van de publiciteit (dit is de overschrijving) niet op de verkoop kan beroepen tegen derden die zonder bedrog hebben gecontracteerd, is een toepassing van deze gemeenrechtelijke regel. De regel van artikel 1 Hyp.W. voert een publiciteitsvoorschrift in voor de verkoop van onroerende goederen, met name overschrijving van de notariële verkoopakte in de registers van het kantoor Rechtszekerheid, dat de tegenwerpbaarheid wezenlijk beïnvloedt. Ook al is er geen weten (feitelijke kennis), door de publiciteit ontstaat een behoren te weten (normatieve kennis). Door de overschrijving van de verkoopakte wordt om het even welke derde, ook hij die geen feitelijke kennis heeft van de betrokken transactie en dus te goeder trouw is, geacht kennis te hebben en behoort hij op de hoogte te zijn van het bestaan van de rechtshandeling. De overschrijving of publiciteit creëert aldus een wettelijke fictie waarmee feitelijke kennis (actual notice) wordt vervangen door normatieve kennis (constructive notice). Dit bijzondere systeem waarbij publiciteit een behoren te weten invoert, biedt aldus een grotere vorm van bescherming aan bepaalde rechtsverkrijgers. De koper van een huis die zijn titel heeft laten overschrijven, mag er op rekenen dat zijn eigendomsrecht volgend uit de verkoop aan alle mogelijke derden tegenwerpbaar is. Dit zijn ook derden die feitelijk geen kennis hebben van de verkoop, omdat elke derde dankzij de wettelijke publiciteitsregeling wordt verondersteld op de hoogte te zijn van de verkoop. Ziedaar de reden waarom een notariële akte bij de verkoop van onroerend goed noodzakelijk is. Omdat overschrijvingen op het kantoor Rechtszekerheid enkel mogelijk zijn op grond van een authentieke akte (art. 2 Hyp.W.), is het notariële tussenstation noodzakelijk. Ziedaar ook waarom in de praktijk het uitstellen van de eigendomsoverdracht van het moment van het compromis naar de datum van de notariële akte, niet zoveel uitmaakt voor de tegenwerpbaarheid aan derden. In principe is de verkoop maar tegenwerpbaar aan derden vanaf de overschrijving van de koop op het kantoor Rechtszekerheid waarvoor een notariële akte nodig is. 12
Intersentia
Hoofdstuk 1. Koop
d)
Het flikkermoment
Stel dat A zijn huis verkoopt aan B. Een compromis wordt ondertekend op dag 1. De notariële akte wordt verleden op dag 4. Op dag 3 legt C, een schuldeiser van A, beslag op de woning, wat op het kantoor Rechtszekerheid wordt overgeschreven. De vraag of het eigendomsrecht van B tegenwerpbaar is aan schuldeiser C is essentieel. – Indien het antwoord positief is, dan vist de schuldeiser achter het net. – Indien het antwoord negatief is, dan is koper B de sigaar. Het beslag door de schuldeiser van zijn verkoper zal doorgang kunnen vinden, wat betekent dat zijn huis wordt verkocht om de schulden van iemand anders te betalen. In het voorbeeld heeft schuldeiser C voorrang op koper B omdat C eerder publiciteit heeft gegeven aan zijn rechten dan B. Door het overschrijven van zijn beslag maakt hij aan iedereen bekend dat hij zijn persoonlijk vorderingsrecht tegenover A, dat tot dan onzichtbaar in de lucht zweefde in de aura rond A, nu “tanden” geeft. De persoonlijke vordering “flikkert” op in de aura rond A, zodat iedereen het kan zien. C wordt vanaf dit “flikkermoment” een schuldeiser met een concurrerend recht. Op het tijdstip van het flikkermoment, dat is dag 3, heeft koper B zijn eigendomsrecht nog niet publiek bekendgemaakt. Pas op dag 4 werd zijn notariële aankoopakte immers verleden. Gelet op het vermoeden van goede trouw, kunnen wij ervan uitgaan dat C subjectief niet op de hoogte was van de verkoop door A aan B. De combinatie van deze goede trouw en zijn eigen concurrerend recht maakt dat hij voorgaat op koper B. Het eigendomsrecht van koper B zou in ons voorbeeld enkel tegenwerpbaar kunnen zijn aan C indien deze ofwel zelf zijn recht niet bekend heeft gemaakt, of als B kan bewijzen dat C te kwader trouw is, met name dat hij subjectief wist dat de verkoop aan B had plaatsgevonden. Dat laatste is een moeilijk tegenbewijs, hoewel niet onmogelijk, zoals uit de rechtspraak blijkt. De niet-tegenwerpbaarheid van het eigendomsrecht van een koper die zijn akte nog niet heeft overgeschreven op het kantoor Rechtszekerheid kan derhalve enkel worden ingeroepen (exceptie van niet-overschrijving) door een derde met een concurrerend recht die daarenboven te goeder trouw is. Kunnen zich dus niet beroepen op het argument dat de akte van B niet is overgeschreven, zodat het eigendomsrecht van B wel aan hen kan worden tegengeworpen: de medecontractant (en zijn erfgenamen), de derde die te kwader trouw is en de derde die geen concurrerend recht heeft (bv. een huurder, een andere schuldeiser die zijn persoonlijk vorderingsrecht geen tanden gaf via overschrijving of iemand die beweert zelf eigenaar te zijn, maar zijn titel niet publiek maakte door overschrijving).
Intersentia
13
Deel I. Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
e)
Werkelijke en schijnbare eigenaar
Buiten voornoemde uitzonderingssituaties, is het gevolg van het gebrek aan overschrijving van de akte dat de verkoop niet tegenwerpbaar is aan derden te goeder trouw met een concurrerend recht. Dit betekent dat de verkoop weliswaar geldig is en blijft tussen partijen, en de koper dus eigenaar is geworden van het huis, maar dat dit niet zo zal blijken en zijn ten aanzien van de buitenwereld. Voor dez buitenwereld blijft de verkoper de eigenaar van het huis. De koper is de werkelijke eigenaar van het huis, de verkoper is evenwel de schijnbare eigenaar. De koper, de werkelijke eigenaar, kan zich niet op zijn eigendomsrecht beroepen ten aanzien van derden die zich kunnen beroepen op de exceptie van niet-overschrijving. Hoewel de koper dus als werkelijke eigenaar alle aspecten van het eigendomsrecht (art. 544 BW) kan uitoefenen, zal hij er rekening mee moeten houden dat verschillende handelingen die hij zo stelt (bv. hypotheekverlening) niet zullen kunnen worden ingeroepen tegen derden, dus ook niet door de rechtsverkrijgers van de koper (bv. de hypothecaire schuldeiser van de koper). Ten aanzien van die derden geldt immers niet de koper, maar wel nog steeds de verkoper als (schijnbare) eigenaar, wegens een gebrek aan publiciteit. Het feit dat de verkoper voor de buitenwereld blijft gelden als schijnbare eigenaar, betekent natuurlijk niet dat de verkoper het recht heeft om nog daden van beschikking te stellen betreffende het onroerend goed. Immers, de werkelijke eigenaar is de koper. Maar het feit dat de verkoper dit eigenlijk niet mag doen, belet niet dat hij het zou kunnen doen, zonder dat zijn medecontractant van iets weet (wat natuurlijk wel zijn contractuele aansprakelijkheid in het gedrang brengt). In zo een geval is het van belang te bepalen welke de rechten zijn van die derde-contractant die een overeenkomst afsluit met de verkoper, schijnbare eigenaar (bv. dubbele verkoop of hypotheek). De regel is hier dat die derde voorgaat op de koper, werkelijke eigenaar, voor zover hij een derde is die de exceptie van niet-overschrijving kan inroepen. f)
De stoute verkoper: dubbele verkoop
Wij illustreren het bovenstaande aan de hand van een dubbele verkoop. De basishypothese: verkoper A verkoopt zijn huis op dag 1 aan koper B en op dag 2 aan koper C. – Geen van beide koopaktes is overgeschreven. Koper B gaat voor als hij de eerdere datum van zijn contract kan bewijzen, want dan is hij de eerste verkrijger en koper C kan zich niet beroepen op de exceptie van niet-overschrijving. – De koopakte van B wordt eerst overgeschreven. B gaat voor.
14
Intersentia
Hoofdstuk 1. Koop
– De koopakte van C wordt eerst overgeschreven. C gaat voor, indien hij zich kan beroepen op de exceptie van niet-overschrijving (wat impliceert dat B de kwade trouw van C niet kan bewijzen; vgl. hierboven bij de beslagleggende schuldeiser). Nu enige complicaties. B heeft zijn titel niet laten overschrijven, maar C wel. C weet niet van de verkoop aan B en verkoopt het huis verder aan D, die wel weet heeft van de verkoop aan B. De kwade trouw van D doet niet ter zake. D verkrijgt zijn eigendomsrecht van een eigenaar met rechten die tegenwerpbaar zijn aan elke derde (erga omnes). B zal zijn eigendomsrecht tegen D niet kunnen inroepen. Zelfde geval, maar C, die zijn titel liet overschrijven, is nu wel te kwader trouw; hij is op de hoogte van de eerdere verkoop aan B. Tegenover C zou B dus zijn eigendomsrecht kunnen inroepen. Echter, C verkoopt het goed aan D, die niet op de hoogte is van de verkoop aan B en D laat ook zijn titel overschrijven. Kan B nu ook zijn eigendomsrecht inroepen tegen D? Indien men de klassieke regel Nemo plus iuris transferre potest, quam ipse habet toepast, dan zal D het eigendomsrecht van B moeten respecteren, omdat C niet kon verkopen en D toch zijn rechten verkreeg van diezelfde C. Nochtans wordt aangenomen dat D meer beschermenswaard is dan B omdat hij zijn rechten verkreeg van iemand die volgens het hypothecaire publiciteitssysteem eigenaar was erga omnes, terwijl B niet de moeite deed om zijn eigendomsrecht bekend te maken. B was misschien de werkelijke eigenaar, tegenover derden was C echter de schijnbare eigenaar. B zou dus het eigendomsrecht van D niet meer kunnen verontrusten. Indien B zijn titel voor D overschrijft, is de titel van B wel tegenwerpelijk aan D. Nemen we nog een andere hypothese. De eerste koper B, wiens titel niet is overgeschreven, verkoopt aan koper B1 die onmiddellijk zijn titel overschrijft. Verkoper A heeft ook nog eens verkocht aan koper C van daarstraks. Deze laat zijn titel overschrijven, doch na de overschrijving van koper B1. Koper B1 heeft dus eerder dan koper C zijn titel overgeschreven. Toch zal hij niet voorgaan. – Immers, koper C heeft gekocht van verkoper A die in het publiciteitssysteem nog altijd als eigenaar staat geboekstaafd. Tegenover derden geldt hij als (schijnbare) eigenaar. – Koper B1 heeft echter gekocht van koper B, die wel de werkelijke eigenaar is, maar niet als eigenaar geldt ten aanzien van derden. Het feit dat B1 zijn titel liet overschrijven, nog voor koper C, belet niet dat de titel van zijn rechtsvoorganger niet was overgeschreven. De overschrijving van de titel van B1 maakt hem niet tot eigenaar tegenover de buitenwereld. Tegenover derden was koper B immers geen eigenaar, zodat hij dus ook geen tegenwerpbare rechten aan B1 kon overdragen. Koper C verkreeg zijn recht van een tegenover de buitenwereld geldende eigenaar en gaat voor.
Intersentia
15
Deel I. Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
– De oplossing voor B1 bestaat erin dat hij op het ogenblik van de overschrijving van zijn eigen titel ook de titel tussen A en B had moeten laten overschrijven. In een dergelijk geval zou zijn eigendomsrecht wel voorgaan op de latere overschrijving van C. Dit betekent dat de notaris bij een verkoop niet alleen de titel van de koper zal moeten laten overschrijven, maar dat hij ook zal moeten nagaan dat alle vorige eigenaars van de laatste dertig jaar hun titel hebben overgeschreven. In principe hoeft men niet verder te gaan dan dertig jaar, aangezien de verkrijgende verjaring het eigendomsrecht dan onaantastbaar maakt (zie hierna). g)
Dwang
Omdat de overschrijving zo belangrijk is, heeft elk van de partijen het recht om de andere te dwingen de notariële verkoopakte te verlijden om deze te kunnen laten overschrijven op het kantoor Rechtszekerheid. De verkoop van een onroerend goed bevat uiteraard de verbintenis van de verkoper om mee te werken bij het verlijden van een authentieke akte. Indien de verkoper zou weigeren de notariële akte te laten verlijden, kan de koper hem dagvaarden. De rechtbank kan dan besluiten dat het vonnis als verkoopakte geldt, waardoor het vonnis ter overschrijving kan worden aangeboden op het kantoor Rechtszekerheid. h)
Geen absolute bescherming
Een overgeschreven eigendomsakte is tegenwerpbaar erga omnes, doch garandeert niet op absolute wijze het eigendomsrecht van de koper. Het Belgische onroerend goed-publiciteitssysteem heeft immers geen positieve of gebrekendekkende werking. Zo heeft de overschrijving geen invloed op de eventuele vernietigbaarheid van de koopovereenkomst wegens wilsgebrek. De koper verkrijgt slechts een absoluut en onaantastbaar eigendomsrecht door de verkrijgende verjaring ingevolge bezit. Zelfs de bezitter te kwader trouw zonder titel wordt onaantastbaar eigenaar na dertig jaar, ook tegen de ware eigenaar (art. 2262 BW). Kopers te goeder trouw, met een wettige en overgeschreven titel, genieten van de korte verjaringstermijn van tien of twintig jaar, naargelang de woonplaats van de ware eigenaar (art. 2265 BW). Eigendomsoverdracht en tegenwerpbaarheid bij verkoop van roerend goed Voor roerende goederen is geen publiciteit voorgeschreven. Ook de notariële tussenkomst is niet nodig, en veeleer ongebruikelijk. Het is evenwel niet uitgesloten en soms zelfs raadzaam om een overeenkomst voor een notaris te laten passeren. De koopovereenkomst is aan derden tegenwerpbaar indien deze rechtsgeldig is en derden er kennis van hebben of konden hebben of behoorden te hebben. Het 16
Intersentia
Hoofdstuk 1. Koop
behoren te weten wordt hier echter niet bepaald volgens een systeem van publiciteit zoals met het kantoor Rechtszekerheid voor onroerende goederen. Hoe dan wel? De overdracht van het eigendomsrecht van lichamelijke roerende goederen is overeenkomstig artikel 1141 BW slechts tegenwerpbaar aan derden vanaf de levering van het verkochte goed, dit is vanaf het ogenblik dat de koper het goed in zijn bezit heeft. Ziedaar het belang van de regel van artikel 2279 BW Derden kunnen er op vertrouwen dat het geleverde goed zich bevindt in het vermogen van de koper en dat hij eigenaar is. Zolang het goed nog bij de verkoper is, kunnen zij ervan uitgaan dat deze de eigenaar is. Voor de tegenwerpelijkheid aan derden (en het beoordelen van het vereiste van goede trouw) derden speelt de vertrouwensleer en de door partijen gewekte schijn een cruciale rol. a)
Dubbele verkoop
Hieruit volgt dat in geval van een dubbele verkoop van eenzelfde zaak door verkoper A achtereenvolgens aan kopers B en C, de koper C die in het werkelijke bezit is gesteld van de zaak, de voorkeur geniet en zijn eigendomsrecht kan tegenwerpen, ook al kocht hij later dan koper B, voor zover hij te goeder trouw bezit. De inbezitstelling van koper C geldt als een vorm van publiciteit ten aanzien van derden. Vanaf deze publiciteit kan C ervan uitgaan dat derden kennis hebben van de verkoop; het goed bevindt zich immers in zijn handen. Koper B, die eerder kocht, heeft deze publiciteit niet nageleefd, zodat hij zijn eigendomsrecht niet kan tegenwerpen aan derden die geen kennis hadden of behoorden te hebben, zoals koper C die te goeder trouw was. b)
Schuldeiser van de verkoper
Hoe zit het, los van voornoemde hypothese van dubbele verkoop, met de tegenwerpbaarheid van een verkoop van een lichamelijk roerend goed aan de schuldeisers van de verkoper A? Als een dergelijke schuldeiser beslag legt, dan realiseert hij zijn vordering en wordt hij een schuldeiser met een verworven recht. Door het beslag verkrijgt deze schuldeiser een recht met zakelijke werking. Dit is het flikkermoment. Stel dat verkoper A aan koper B een machine verkoopt. De machine wordt echter nog niet direct geleverd en blijft gestald staan in de loods van verkoper A. Een schuldeiser van A legt beslag op diverse goederen in deze loods, waaronder de machine die eigenlijk al verkocht is aan B. De schuldeiser beroept zich op het vermoeden van artikel 2279 BW, waaruit hij afleidt dat hij ervan mag uitgaan dat alle roerende goederen die hij bij zijn schuldenaar vindt tot zijn vermogen en dus tot zijn schuldeisersonderpand behoren, bijgevolg ook deze machine. Intersentia
17
Deel I. Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
Als men de regel van artikel 1141 BW doortrekt naar de beslagleggende schuldeiser van de verkoper, dan heeft de schuldeiser gelijk. Het goed werd nog niet geleverd, de vereiste publiciteit is niet nageleefd, zodat deze verkoop niet tegenwerpbaar is aan de schuldeiser. Als de schuldeiser de verkoop tussen A en B niet moet ondergaan, dan bevindt de machine zich, ten aanzien van deze schuldeiser, niet in het vermogen van koper B, maar is de zaak nog steeds aanwezig in het vermogen van zijn schuldenaar, verkoper A, zodat hij, ondanks de verkoop, op de machine beslag kan leggen. c)
Weten of behoren te weten
Het voorgaande moet evenwel worden genuanceerd. De tegenwerpbaarheid, zowel bij een dubbele verkoop als bij een beslag, moet worden beoordeeld volgens de algemene regel: een tussen partijen rechtsgeldige verkoop is tegenwerpbaar aan derden die er kennis van hebben of kennis van behoren te hebben. Na levering is dit in elk geval zo: de derde behoort te weten. Maar ook indien het goed nog niet is geleverd, bestaat de kans dat de kennisvereiste in hoofde van de derde vervuld is. – Vooreerst is het mogelijk dat de derde, ondanks het feit dat het verkochte goed nog niet werd geleverd, feitelijke kennis heeft van de verkoop. Zo zou de tweede koper bij dubbele verkoop op de hoogte kunnen zijn van de eerdere verkoop, waardoor hij te kwader trouw is en niet van de bescherming van artikel 1141 BW kan genieten. Zo zou de beslagleggende schuldeiser van de verkoper evenzeer te kwader trouw kunnen zijn. Uiteraard speelt ook hier het algemene (weerlegbare) vermoeden van goede trouw, zodat de kwade trouw in hoofde van de derde, met name zijn feitelijke kennis, moet worden bewezen door de koper die zijn eigendomsrecht gebaseerd op de verkoopovereenkomst wil tegenwerpen aan de derde. – Ten tweede is het mogelijk dat de derde wel geen feitelijke kennis heeft, maar toch moet worden geacht kennis te hebben (normatieve kennis). Zo moet worden aangenomen dat de beslagleggende schuldeiser van de verkoper behoort op de hoogte te zijn wanneer de verkoop kadert binnen de normale gangbare bedrijfsuitoefening van de verkoper. Dit betekent dat hij geacht wordt te weten dat in bepaalde omstandigheden, gelet op de gewoontes en gebruiken binnen de betrokken branche of business, het tot een normale bedrijfsuitoefening behoort om de betrokken goederen te verkopen terwijl deze nog een tijd bij de verkoper in het magazijn staan. Indien de koper kan bewijzen dat de derde geacht wordt dit te weten, zal het beslag evenmin doorgang vinden. In deze gevallen zal de verkoop tegenwerpbaar zijn aan de derde en kan de koper zijn eigendomsrecht tegenwerpen, ondanks het feit dat het goed nog niet aan hem werd geleverd. In geval van beslag bijvoorbeeld, zal de koper dan, in verzet tegen dit beslag, een vordering tot revindicatie kunnen instellen voor zover hij de 18
Intersentia
Hoofdstuk 1. Koop
ondeugdelijkheid van het bezit in hoofde van de verkoper kan aantonen en zijn eigendomsrecht kan staven. d)
Eigendomsvoorbehoud
Nu wordt het duidelijk hoe een beding van eigendomsvoorbehoud derden kan foppen. A verkoopt de wasmachine aan B op dag 1 met een beding van eigendomsvoorbehoud. Hieruit volgt dat B geen eigenaar wordt op het moment van de verkoop, maar pas later, met name op het tijdstip dat hij de volledige prijs heeft betaald. Zolang dit niet is gebeurd, blijft A eigenaar van het toestel. De wasmachine wordt echter wel geleverd aan B op dag 2. Volgens de vertrouwensleer kunnen derden er nu van uitgaan dat niet A, maar B de eigenaar is. In het contract tussen partijen staat echter dat A nog altijd eigenaar is. Derden kennen dit contract en deze bepaling niet, zodat het Hof van Cassatie oordeelde dat het beding van eigendomsvoorbehoud niet aan samenlopende schuldeisers van de koper (c.q. aan de curator van de koper) kon worden tegengeworpen. Voor derden is B dus de eigenaar, niet A. Het Hof aanvaardde wel dat eigendomsvoorbehoud tegenwerpbaar is aan derden zolang de verkoper nog niet had geleverd en tevens bij situaties waar het eigendomsvoorbehoud uit de aard van het contract voortvloeit, zoals een verkoop op proef of in gevallen waarin een dergelijk voorbehoud in de sector een algemeen erkend gebruik uitmaakt. Het fopgehalte van het interne eigendomsvoorbehoud in combinatie met levering van het goed aan de koper, ontnam aan een dergelijk beding grotendeels zijn externe werking. Ons rechtssysteem nam daarmee een vrij geïsoleerde positie in, vergeleken met de ons omringende landen. Deze situatie wijzigde met de Faillissementswet (8 augustus 1997), die thans is vervangen door Boek XX van het Wetboek van economisch recht. Daarnaast is ook de nieuwe Pandwet in deze kwestie relevant. e)
Eigendomsvoorbehoud en artikel 69 Pandwet
Conform artikel 69 Pandwet kan de onbetaalde verkoper roerende goederen terugvorderen voor zover het eigendomsvoorbehoud schriftelijk werd overeengekomen uiterlijk op het ogenblik van de levering van de goederen. De vermenging van vervangbare goederen die met een eigendomsvoorbehoud zijn bezwaard met andere goederen laat het beding van eigendomsvoorbehoud onverlet (art. 70 Pandwet). Bij onroerendmaking door incorporatie zal het voordeel van eigendomsvoorbehoud eveneens behouden blijven op voorwaarde van registratie van het eigendomsvoorbehoud in een pandregister (art. 71 Pandwet). De terugvordering van het goed dat met een eigendomsvoorbehoud was bezwaard, moet op straffe van verval gebeuren vóór de neerlegging van het eerste procesIntersentia
19
Deel I. Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
verbaal van verificatie van de schuldvorderingen in de faillissementsprocedure (art. XX.194 WER). Deze bepaling regelt niet bij wie de risico’s van de verkochte zaak komen te liggen. Behoudens in geval van een conventionele regeling ter zake, wordt aangenomen dat het risico bij de verkoper berust. Hij blijft immers eigenaar. Ter voorkoming van fraude en antidatering wordt voor de tegenwerpelijkheid vereist dat het eigendomsvoorbehoud tijdig, d.w.z. uiterlijk op het ogenblik van de levering van de goederen, in een geschrift wordt vastgelegd. De wet legt geen bijzondere regels op met betrekking tot de aard van het geschrift. Het kan dus gaan over om het even welk geschreven document, bv. een bestelbon, een bestek of prijslijst, een orderbevestiging, een leveringsbon, een brief, een factuur (op voorwaarde dat die vóór de levering wordt verstuurd). Dit geschrift moet niet ondertekend zijn, niet door de verkoper noch door de koper. Het beding van eigendomsvoorbehoud mag vervat zijn in algemene contractvoorwaarden die op het document zijn afgedrukt. Gaat de koper in weerwil van het beding van eigendomsvoorbehoud over tot vervreemding van de zaak, dan wordt de onderverkrijger te goeder trouw beschermd door artikel 2279 BW. Vindt deze verkoop plaats in het kader van de normale beroepsuitoefening van de koper onder eigendomsvoorbehoud, dan levert de vereiste van goede trouw geen moeilijkheden op. Zoals reeds hoger vermeld, aanvaardt de rechtspraak echter meer en meer een normatieve invulling van de goede trouw in hoofde van de derde. Wanneer men te doen heeft met professionele kopers of onderverkrijgers die zelf dergelijke bedingen plegen te maken, wordt de bewijslast zelfs omgekeerd. Op een dergelijke professionele koper rust een onderzoeksplicht naar de titel van zijn verkoper. In die zin werd beslist dat een leasingmaatschappij die de goederen heeft verworven in het raam van een sale and lease back-operatie (zie Deel II) geen beroep kan doen op de bescherming van artikel 2279 BW. Risico Vanaf wanneer draagt de koper het risico van tenietgaan van de verkochte zaak wegens toeval of overmacht? Met de overdracht van de eigendom gaat ook het risico over (art. 1138 BW). Voor de koop van bepaalde zaken is dit het ogenblik van het sluiten van de koop; voor naar de soort omschreven zaken het ogenblik van individualisatie, d.w.z. het ogenblik waarop het voorwerp van de koop een bepaalde zaak wordt. Opnieuw staat het partijen vrij hiervan af te wijken en dit contractueel anders te regelen. Zij kunnen bijvoorbeeld bepalen dat het risico pas bij de levering op de koper overgaat. Eigendom en risico kunnen worden losgekoppeld. 20
Intersentia
Hoofdstuk 1. Koop
Als het contract gesloten is en de eigendom overgegaan is, dan ligt het risico bij de koper, ook al is nog niet aan hem geleverd. De koper is immers eigenaar. Gaat de zaak teniet, dan zal hij de prijs moeten betalen en niets ontvangen. Van belang is te noteren dat een aanmaning of ingebrekestelling tot levering het risico verplaatst van de koper naar de verkoper. Als het contract gesloten is met eigendomsvoorbehoud, dan ligt het risico bij de verkoper, ook al heeft hij al aan de koper geleverd. De verkoper is immers eigenaar. Gaat de zaak teniet, dan moet de verkoper de voorschotten terugbetalen en moet de koper niets meer betalen. De aanmaning tot betaling van de prijs verplaatst in dit geval het risico van de verkoper naar de koper. Het WER voorziet in een bijzondere regel voor overeenkomsten waarbij de onderneming de goederen opstuurt naar de consument. In dit geval gaat het risico van verlies of beschadiging van de goederen over op de consument zodra hij of een door hem aangewezen derde partij, die niet de vervoerder is, de goederen fysiek in zijn bezit heeft gekregen. Het risico gaat echter over op de consument bij levering aan de vervoerder, als deze van de consument de opdracht heeft gekregen de goederen te vervoeren en deze keuze niet door de onderneming was geboden, onverminderd de rechten van de consument ten aanzien van de vervoerder (art. VI.44 WER).
2.
GELDPR IJS
De prijs is het tweede essentiĂŤle bestanddeel van het koopcontract. Eigendomsoverdracht zonder prijs is geen koop. Een prijs is een prestatie in geld. Schenking Indien niets in de plaats van de eigendomsoverdracht wordt gegeven, kan er sprake zijn van een schenking, als er een intentie van vrijgevigheid of een animus donandi is. Bemerk dat een schenking ook een bijzondere overeenkomst is, die hier echter niet wordt bestudeerd. Dit behoort tot het domein van het familiaal vermogensrecht. Schenkingen staan immers in nauwe verhouding tot het erfrecht. Ruil Het is ook mogelijk dat een andere zaak dan geld wordt gegeven, als tegenprestatie voor de eigendomsoverdracht. Bijvoorbeeld: de eigendom van mijn Lotus Elise in ruil voor een prachtig Rolex horloge. Dit is dan geen koopovereenkomst, maar een ruilovereenkomst. Het ruilcontract ligt aan de basis van ons economisch verIntersentia
21
Deel I. Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
keer. Eigenlijk kan je stellen dat ruil tegen geld een koopovereenkomst is. Artikel 1707 BW bepaalt overigens uitdrukkelijk dat de regels inzake koop, behoudens wat is bepaald in de artikelen 1702-1706 BW, mede van toepassing zijn op het ruilcontract. Een ruilovereenkomst komt in de praktijk wel eens voor in het raam van onroerend goedtransacties. Wat als de eigendom van een Skoda Fabia bouwjaar 2001 wordt overgedragen tegen enerzijds 1000 euro en anderzijds de Jaeger-leCoultre Reverso Grande Date van uw grootvader? Men kan dit gedeeltelijk als koop, gedeeltelijk als ruil beschouwen. De rechter zou evenwel kunnen oordelen dat de ruil hier zwaar doorweegt, zodat het contract wordt beschouwd als een ruil met opleg. Daarentegen wordt een overeenkomst waarbij een goed werd overgedragen tegen een symbolische euro (de in geld uitgedrukte tegenprestatie heeft dus geen waarde) en de verbintenis om zich als tegenprestatie niet kandidaat te stellen om een gebouwencomplex aan te kopen, gekwalificeerd als een onbenoemde overeenkomst. Bepaald of bepaalbaar Artikel 1591 BW schrijft voor dat de prijs moet bepaald zijn en door de partijen vastgesteld. De verkoop tegen een nog nader te bepalen prijs, heeft geen prijs en is dus nog niet tot stand gekomen. Het volstaat dat de prijs bepaalbaar is aan de hand van objectieve elementen die in het contract terug te vinden zijn. Zo kan men verwijzen naar de marktprijs van een bepaalde dag, een bepaalde index of een prijs per m2. De prijsbepaling mag niet afhankelijk zijn van het goeddunken van koper of verkoper. Vergelijk ook voor B2C-verhoudingen de artikelen VI.83, 2° en XIV.50, 2° WER, waarin het beding wordt verboden dat de prijs zou laten schommelen op basis van elementen die enkel van de wil van de verkoper afhangen. Voor B2Bverhoudingen vindt men een gelijkaardig verbod in artikel VI.91/5 WER. Normaliter bepalen de partijen zelf de prijs. Dit kan echter ook aan een derde worden overgelaten (art. 1592 BW). Een dergelijke prijsbepaling door een deskundige komt niet zo vaak voor.
§ 2. TOTSTANDKOMING In deze tweede paragraaf wordt meer in detail besproken hoe het koopcontract tot stand komt. Wij besteden hierbij zowel aandacht aan de inhoudelijke als aan
22
Intersentia