Bolig & Miljø nr. 4 2024 by OBOS BBL

Historisk Gjenbruk av byen – fra arbeidsplass til hjemsted.

Styrenerd og ildsjel med tid til alt – også Netflix.

Side 8→10

Side 34→37

❷ Ekstremvær Er marerittnatten som rammet Lerdal borettslag den nye normen?

Side 18→20

Refinansiering Styrelederen advarer mot risikabelt lån.

Side 22→24

Utgave № 4

September 2024

Vi utfører utvendig

Vi utfører utvendig drenering, isolering og fuktsikring av grunnmurer

og fuktsikring av grunnmurer

Våre høyt kvalifiserte fagarbeidere er spesialister på kartlegging av årsaker til fuktskader på bygningskonstruksjoner i grunnen, håndtering av overflatevann og utbedring av fuktproblemer i kjellere.

drenering, grunnmurer

www.steinbakken.as Tlf. 22 80 22 00

God planlegging er nøkkelen til en vellykket gjennomføring. OBOS Prosjekt har lang erfaring og vet hva som skal til.

22 86 57 96

obosprosjekt@obos.no

obosprosjekt.no

Oslos fjernvarme lages av ressurser som ellers ville gått til spille.

Vi som bor og jobber i Oslo etterlater oss hvert år mange tusen tonn restavfall.

Når vi i Hafslund destruerer restavfall ved vårt forbrenningsanlegg på Klemetsrud, bruker vi energien som dannes til å varme opp vann, og sende det ut i et 700 km langt nettverk av rør under bakken. I dag varmes 25 prosent av Oslos bygg opp med fjernvarme. Målet vårt er å doble fjernvarmeandelen i årene framover. Det er tankevekkende at nærmere 90 prosent av byggene i Stockholm varmes opp med fjernvarme.

Fjernvarme lages i stor grad av lokal energi som ellers ville gått tapt. Restavfall er hovedkilden til fjernvarmen vi lager i Oslo, men vi bruker også overskuddsvarme fra kloakk og datasenter. I tillegg til å være en

enkel, driftssikker og økonomisk gunstig kilde til miljøvennlig og komfortabel oppvarming, bidrar fjernvarmen til større energisikkerhet i Oslo. Dette ved at belastningen på strømnettet reduseres og det frigjøres elektrisitet til andre formål, for eksempel til elektrifisering av bilparken og kraftkrevende industri.

Oslos egne og kortreiste fjernvarme er en smart oppvarmingsløsning både for boligbygg og næringsbygg. Vil du vite mer? Ta en prat med en av våre rådgivere eller besøk vår hjemmeside hafslund.no.

Side 26→27 Partneravtaler

Se den illustrerte oversikten over rabatt- og samarbeidsavtalene dere har tilgang på.

Side 30→32 Aldersvennlig

Rehabilitere? Ny veileder kan gjøre det enklere for de eldre å bo hjemme lenger.

Side 39→40 Beredskap

Hva kan styret gjøre for å styrke beredskapen til boligselskapet og beboerne?

Side 45→46 Spørsmål og svar

Tid for budsjett, justering av felleskostnader og planlegging av vedlikehold.

Leder Forberedt på framtiden

Nedbør, nedbør og nedbør. Når ekstremvær og uforutsigbare klimaforhold blir stadig mer vanlig, står styrene i boligselskapene overfor en rekke utfordringer. Som styremedlem er det viktig å være forberedt på å håndtere både de økonomiske og praktiske konsekvensene ved slike hendelser.

I denne utgaven kan du lese om marerittnatten Lerdal borettslag i Oslo opplevde under ekstremværet «Hans» i fjor sommer, og hvordan de gjenoppbygde boligene etter ødeleggelesene og fikk hverdagen sakte, men sikkert tilbake. Når uhellet først er ute, kan det være godt å ha gode forsikringsrådgivere på laget! Utredningslederen i Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap deler også sine beredskapstips. Hva skjer når strømmen plutselig forsvinner, og hele boligselskapet er mørklagt?

Med god planlegging og godt samarbeid står dere sterkere mot framtidige utfordringer, uavhengig av hva værgudene måtte finne på.

Pelle Bohn Aarsbog Redaktør Bolig&Miljø

Redaktør: Pelle Bohn Aarsbog pba@obos.no

Tlf: 452 58 848

Annonsesalg:

HS Media v/ Kjetil Sagen 924 22 644, ks@hsmedia.no

Design: Bielke&Yang

Trykk: Aksell

Forsidefoto: OBOS

OBOS er Norges største boligforvalter, og tilbyr tjenester innen økonomi, regnskapsførsel, finansiering, juss, drift, teknisk bistand med mer. OBOS forvalter alle typer boligselskap over hele landet.

Bli ladeklar til høstferien

Med over 1000 lyn- og hurtigladere fordelt på mer enn 300 lokasjoner

i hele Norge, sørger vi for at du kommer deg dit du vil — på 100% fornybar energi!

Last ned appen og oppdag fordelene:

• Aktivere AutoCharge

• Gode kunderabatter

• Ladekartet rett i lomma!

Entré

Sparetips. Mange kaster litt mindre enn før. Det er smart å sjekke om dere betaler unødvendig mye til renovasjon.

Kommunale avgifter øker, men det kan være penger å spare på renovasjonsgebyret. For eksempel er det en bygård på Grünerløkka som har spart tusen kroner per boenhet i året. Årsaken var halvfulle avfallsbeholdere som ble tømt flere ganger i uka. Borettslaget reduserte antall tømminger og sparte 25 prosent i renovasjonsgebyr. Sparetipset gikk til styrene i samme kvartal, og nå har to av fem bygårder redusert antall beholdere til det reelle behovet.

Hver uke tømmes 115.000 avfallsbeholdere i Oslo. En vanlig, avlang avfallsbeholder rommer 660 liter. For den betaler et boligselskap 21.328 kroner i året for ukentlig tømming.

I sentrale deler av hovedstaden er det mange som tømmer beholderen to–tre ganger i uka. Mengden husholdningsavfall har vært synkende de siste årene, melder Renovasjons- og gjenvinningsetaten (REG) i Oslo.

— Avfallsmengden varierer, men i snitt har det vært synkende tonnasje de siste årene. Vi ser at en del boligselskap reduserer antall tømminger, sier Tomas Andresen, som er teamleder for kundeoppfølging i REG.

Hvor mye kaster vi egentlig?

Målet er at boligselskapene skal tilpasse behovet slik at beholderne fylles opp til lokket, men ikke over. Dermed blir spørsmålet hvordan man skal kunne måle riktig behov. Da kan man ta utgangspunkt i gjennomsnittet.

En husholdning i Oslo kaster 100-120 liter husholdningsavfall pr. uke, ifølge beregninger fra REG. Dette normtallet forutsetter en jevn fordeling av små og store leiligheter.

— Barnefamilier kaster mer enn single beboere, og det kan være store variasjoner mellom ulike boligselskap. Det beste er om noen sjekker nivået i avfallsbeholderne kvelden før tømming. Dette bør gjøres over flere uker, men ikke i ferietider med lite avfall. Det finnes også instrumenter for automatisk måling av avfallsmengden, forteller Andresen.

Tømmefrekvens og gebyrer varierer

I Oslo er det vanlig å tømme husholdningsavfall én gang i uka for nye boligselskap. Det samme gjelder for de fleste som ligger utenfor Ring 2. I indre by har

● ↑ Det ble totalt kastet 107.065 tonn husholdningsavfall i Oslo i fjor. I tillegg kommer papiravfall, glass, metall og diverse annet avfall. Hver uke tømmes 115.000 beholdere fra nærmere 350.000 husholdninger. Det jobber 700 personer i Renovasjons- og gjenvinningsetaten (REG) i Oslo. Foto: Oslo kommune

● ↑ Tomas Andresen, teamleder for kundeoppfølging i REG.

kommunen tradisjonelt hentet avfall tre ganger i uka, og dette gjelder fortsatt.

— Det skyldes bygårder med mange beboere og lite plass til avfallsbeholdere i bakgården. Generelt er det mest avfall ved tømming etter helgen, og mindre midt i uka, sier Andresen.

I Oslo betales renovasjonsgebyret i stor grad basert på forbruk, men dette kan variere mellom ulike kommuner. Sjekk med din kommune for å se om det er penger å spare! •

– Jeg er en nerd på styresaker og forvaltning, smiler Tore Beitveit. Han har lang erfaring med borettslag, blant annet som forvaltningsdirektør i Usbl.

Min erfaring Styreleder

En ekte styrenerd

Tore Beitveit (56) er styreleder for to store borettslag på Holmlia, og en selverklært nerd på forvaltning og styresaker.

Tekst Henrik Sørlie

Foto

Hvordan klarer noen å påta seg diverse styreverv kombinert med familie og heltidsjobb?

Tore Beitveit hører til gruppen som tilsynelatende får tid til det meste. I mange år har han vært styreleder i Søndre Åsgården borettslag og ildsjel i Holmlia Sportsklubb. Samtidig har han også hatt andre verv. Han jobber som seksjonsleder i Oslo Havn, og på fritiden rekker han å se «alt av sport på TV og en del serier på Netflix». I år ble han i tillegg styreleder for naboborettslaget, Nordre Åsgården. Totalt er det 367 boliger i de to borettslagene, og oppgavene står i kø.

— Hvordan får du tid til alt dette?

— Først og fremst synes jeg det er gøy å være med på å forbedre ting. Det er nok litt genetisk. Slekta har propell i ryggen. Jeg er oppvokst i Sogn og Fjordane på Stadlandet, ut mot havet. Der er det stor aktivitet. Folk bygger noe hele tiden.

— Men du kan ikke stå for alt det praktiske i et stort borettslag?

— Neida, men her i Søndre Åsgården er vi heldige som har råd til egen vaktmester. Han jobber kontinuerlig med smått og stort, holder i prosjekter og bidrar til kontinuitet. I tillegg har vi en vektertjeneste som kommer innom daglig, og de kan tilkalles hvis det oppstår husbråk eller andre problemer. Oppfølging av konfliktsaker overlater vi til jurist. Ved å leie inn «fredsmekler» i vanskelige saker unngår styret å bli oppslukt av problemsaker. Da blir det også enklere å være styreleder, sier Tore Beitveit.

Gode verktøy og rutiner

Han har fått erfaring med borettslag i ulike roller gjennom 26 år. Han har blant annet jobbet som forvaltningsdirektør i Usbl, som er det største boligbyggelaget etter OBOS. Han har vært styremedlem der han bodde tidligere, og i Søndre Åsgården har han vært styreleder i åtte år.

— Hva mener du er viktigst for å sikre godt styrearbeid i borettslaget?

— Det å sikre kontinuitet er kanskje det vik-

tigste. Styremedlemmer kommer og går, og for mange kan oppgavene virke uoverkommelige. Kontinuitet blir enklere hvis styrene bruker tilgjengelige verktøy for å dokumentere og logge løsninger, slik at nytt styre enkelt kan se hva som er gjort og hvordan ting gjøres.

— Hvilke verktøy bruker dere?

— Her i Søndre Åsgården bruker vi Vibbo og Styrerommet svært aktivt, men i Nordre Åsgården må jeg bla meg gjennom en rekke ringpermer for å få oversikt, spesielt når det gjelder vedlikehold. Der er det også langt vanligere at beboere ringer eller sender e-post til styret, mens i Søndre Åsgården går omtrent all kommunikasjon via Vibbo. Da er det enklere å holde oversikt over historikken for den enkelte boenhet. I tillegg er det mer effektivt når henvendelsen går direkte til vaktmester eller den i styret som har ansvar for et emne. Vi har hatt overskudd til å lage gode rutiner. Nordre Åsgården har ikke egen vaktmester, og styret har brukt mye tid på den daglige driften. Men nå satser jeg på at vi kan få noen stordriftsfordeler. For eksempel kan Nordre Åsgården få

Leikny Havik →

Fakta

Styrelederen

Tore Beitveit er styreleder i Søndre Åsgården borettslag og Nordre Åsgården borettslag på Holmlia i Oslo.

Kjenner du en styreleder vi bør prate med? Tips på pba@obos.no

●

↓ Søndre og Nordre Åsgården borettslag har til sammen 367 boliger fordelt på både rekkehus og blokker.

● ↑ Flere lekeplasser er oppgradert med støtte fra OBOS, og et parkanlegg har fått tilskudd fra kommunen gjennom Oslo sør-satsingen.

● → Det er mange grøntområder i Søndre Åsgården, blant annet en liten park som har fått oppgradering. Et av tiltakene har vært å legge til rette for store nedbørsmengder, og det er lagd en grøft med steiner langs gangveien for å håndtere overvann.

«Styret bør alltid prøve å skape forståelse og forankring hvis felleskostnadene må økes mer enn normalt.»

Tore Beitveit, styreleder i Søndre Åsgården borettslag og Nordre Åsgården borettslag

info vi har lagd til Vibbo. Borettslagene har samme type bygninger og byggeår, så mye er felles, forteller Beitveit.

Felleskostnadene må økes

De to borettslagene er fra midten av 1980-tallet. Begge har både blokker og rekkehus i grønne og luftige omgivelser. En rundtur i Søndre Åsgården gir inntrykk av velholdte bygninger og at alt er på stell. Men bak fasaden venter noen store løft i tiden som kommer.

— Vi har brukt nærmere 40 millioner på vedlikehold og oppgraderinger de siste åtte årene, blant annet på fasader, garasjeanlegg, lekeplasser, callinganlegg, brannvern og elbilanlegg. Samtidig har vi noen store rehabiliteringer framfor oss. Vinduene bør skiftes ut snart, og vi har fjernvarmerør der det har begynt å komme lekkasjer. I tillegg må vi ta en grundigere sjekk av tilstanden til soilrørene. OBOS Prosjekt har lagd en vedlikeholdsplan med stipulerte kostnader. En

slik oversikt tror jeg blir nyttig når vi skal forberede beboerne på at felleskostnadene kommer til å øke. Styret bør alltid prøve å skape forståelse og forankring hvis felleskostnadene må økes mer enn normalt.

Fra kattesand til fellesrom — Samtidig har dere nylig fått noen fellesrom til glede for beboerne. Var det slik at kattesand utløste det hele?

— Ja, du kan si det slik. Vi har to kjellerlokaler som et par kunstnere i borettslaget har brukt som arbeidsplass. Nå er disse pusset opp og omgjort til fellesrom. Noen hadde skylt ned kattesand i do. Resultatet ble rørbrudd med vann og kloakk som flommet ut i kjelleretasjen. Forsikringen dekket heldigvis oppussingen, og vi har fått lokaler som beboerne kan låne til sosiale sammenkomster, nærkontor eller andre formål. Jeg håper det kan bli til glede og nytte, sier styreleder Tore Beitveit i Søndre Åsgården. •

Fakta

Søndre- og Nordre Åsgården

Søndre Åsgården borettslag (250 andeler) og Nordre Åsgården borettslag (117 andeler) ligger på Holmlia i Oslo. Borettslagene består av blokker og rekkehus. Ferdigstilt i 1986.

Fem fordeler med mobilnøkkel

Effektivt styrearbeid

Mobilnøkkel kan brukes av godkjente tjenesteleverandører for varelevering, postpakker og hjemmetjenester. Ingen trenger å være hjemme. 1 2 3 4 5

Styret slipper å holde kontroll på fysiske nøkler, og trenger ikke være til stede for å slippe inn vaktmester, renholdere eller andre tjenesteaktører.

Reduserte kostnader

Mobilnøkkel kan ikke mistes. Boligselskapet sparer derfor kostnader knyttet til bestilling av fysiske nøkler og utskifting av slitte nøkkelsylindere.

Bedre oversikt

Det er enkelt for styret å se alle digitale nøkler og hvem som har tilgang hvor, inkludert delte nøkler. Fjern også tilganger med ett enkelt tastetrykk.

Enklere hverdag

Beboere har alltid ett sett med nøkler på telefonen, og kan når som helst dele nøkler med familie, venner og andre med behov for tilgang.

Framtidsrettet infrastruktur

Les mer på: obos.no/mobilnokkel

Feststemning

En vellykket feiring har god effekt på bomiljøet. På Jessenløkken markerer de 100-årsjubileet med gatefest.

Tekst og foto

Pernille Münster

Så er vi på Jessenløkken, som må kunne kalles Fagerborgs Versailles: de store, rektangulære boligblokkene, med solrike gårdsrom i midten og fasader mot Kirkeveien, Jonas Reins gate, Jacob Aalls gate og Gørbitz gate. De er tegnet av Harald Hals (…) og er det første eksempel på moderne byplanlegging i Norge, skriver Lars Saabye Christensen i første del av Oslo-romanserien Byens spor.

En lørdag midt i juni markeres en spesiell anledning med storslått feiring. Det er 100 år siden ferdigattesten for boligsameiet Jessenløkken ble utstedt, i 1924. Foran den lille lommeparken som markerer sentrum av boligselskapets fire kvartaler, er det rigget opp scene, jubileumsbanner

og telt. Gatene rundt parken er for anledningen stengt for biltrafikk, og i stedet fylt med salgsboder, gammeldagse leker og popcornmaskin.

— Dette er et er et sjarmerende, autentisk område med et fantastisk flott bomiljø, forteller styreleder i Jessenløkken boligsameie, Bjørn Ottar Hol.

— Det skulle bare mangle at 100-årsjubileet vårt markeres på storartet vis.

Det er ikke bare boligselskapet som får oppmerksomhet denne lørdagen. Feiringen er tredelt. Både Jessenløkken og bygårdens eldste beboer Per Karlsen fyller 100 år. I tillegg er det 100 år siden Stortinget vedtok å skifte hovedstadens navn Kristiania tilbake til det opprinnelige navnet Oslo.

→

1. I år er det 100 år siden ferdigattesten for boligsameiet Jessenløkken ble utstedt.

2 Beboerne heiser flagg for anledningen.

3. Leder for jubileumsgruppa Geir Kuvås var pådriver for at 100-årsjubileet skulle markeres med en gatefest.

4 Parken er pyntet til fest.

Gatefest

Pådriver for jubileumsfesten er Geir Kuvås, styremedlem og leder for jubileumsgruppa. Kuvås har bodd på Jessenløkken siden 1983, og hadde selv gode minner fra en vellykket gatefest som ble arrangert for rundt tyve år siden.

— Jeg maste på styret i et par år om at vi måtte arrangere en gatefest i forbindelse med jubileet, og fikk til slutt beskjed om at hvis jeg sørget for å danne en komité, så kunne vi gå i gang med å planlegge feiringen, forteller Kuvås.

— Geir satte i gang og fikk med seg masse engasjerte folk med nye ideer. Og jeg synes det virker som resultatet har blitt ganske vellykket, sier styreleder Bjørn Ottar Hol og tar et blikk mot folkemengden.

Et skilt blir avduket på fasaden bak lommeparken til stor jubel: Harald Hals’ plass, til ære for boligblokkenes arkitekt. Geir Kuvås avslører at navngivingen av plassen enn så lenge ikke er godkjent av kommunen, av byråkratiske årsaker.

Planlegging er nøkkelen

Det er mange jubilanter blant OBOS’ forvaltede boligselskap de kommende årene. Hvordan bør styret egentlig gå fram hvis boligselskapet har en spesiell anledning å feire?

— Jeg tror det aller smarteste man gjør er å starte i god tid, og spørre beboerne om det er noen som kan tenke seg å danne en jubileumskomité. Erfaringen min er at mye er gjort så lenge man får på plass en gruppe med engasjerte folk. Deretter bør man fastsette et budsjett og definere noen rammer, forteller Anders Thorud.

Han er avdelingsleder i OBOS Eiendomsforvaltning, og har lang erfaring med rådgivning for boligselskap.

— På Vibbo har vi en funksjon som vi kaller håndsopprekning. Det er en veldig fin måte å lodde stemningen for hvor motiverte beboerne er til å lage en feiring, og for hvilke aktiviteter man ønsker å gjennomføre.

— Men vi satser på at det går i orden, sier han med et lite blunk.

Thorud anbefaler å legge ekstra til rette for barnevennlige aktiviteter, men presiserer at en jubileumsfeiring bør være inkluderende og

● ↑ Anders Thorud, avdelingsleder i OBOS Eiendomsforvaltning. →

Tips

Gode råd for en vellykket jubileumsfeiring

❶

Start planleggingen i god tid og opprett en dedikert festkomité.

En tommelfingerregel kan være å fastsette en komité allerede på årsmøtet året før feiringen, slik at dere har om lag et år på å planlegge.

❷

Ved å legge festen til sommermånedene kan feiringen foregå utendørs. Sørg for at feiringen er inkluderende ved å ta hensyn til allergier, universell utforming, og unngå religiøse høytider.

❸

Hent inspirasjon til aktiviteter fra 17. mai-arrangementer. Potetstafett og sekkeløp er eksempler på ting som har lav terskel og er enkelt å gjennomføre.

❹

Matservering trenger ikke være komplisert. Sørg for en grill, tilby pølser og si til beboerne at de kan ta med seg det de selv har lyst til å spise og drikke utover dette.

❺

Informer beboerne i god tid. Kanskje vet de om andre i nærheten som har gjort lignende og kan dele erfaringer? Bruk gjerne generalforsamlingen som en anledning til å skape blest rundt arrangementet.

omfavne så mange beboere som mulig. Han sier det kan være lurt å sammenligne feiringen med en barnebursdag, men likevel passe på å ha aktiviteter som treffer både unge og eldre.

— Noen av de som har bodd der lengst har kanskje behov for å mimre litt. Involver gjerne den eldre garde i forkant. Kanskje noen har historier de vil bidra med å fortelle om. Jeg tror de fleste liker å høre kuriositeter om stedet man selv bor, og det kan bidra til en givende dynamikk med dialog på tvers av aldersgrupper, sier han.

Boost for bomiljøet

Tilbake til jubileumsfesten på Jessenløkken står byantikvar Ellen Hole på scenen for å gratulere boligsameiet med dagen. En grill er i ferd med å fyres opp, og på menyen står pølser fra Indre Oslo Matforedling. Senere i kveld blir det alkohol-

fri vinsmaking i regi av naturvinimportøren Non Dos, og tidligere nevnte Lars Saabye Christensen kommer på scenen for å framføre lyrisk jazz. Angivelig er Jessenløkken hans favorittnabolag i Oslo. I flere av bøkene hans foregår handlingen nettopp her.

— Hva har denne feiringen å si for bomiljøet?

— Det er enormt. Et arrangement som dette er fordelaktig på flere måter. Det skaper godt omdømme for boligsameiet og bygger fellesskap. Vi deler opplevelser sammen, og på den måten skaper vi tilknytning. Det er masse folk som har hilst på hverandre i dag som aldri har pratet sammen tidligere. Neste gang de møtes, så kommer de til å si «hei, det var hyggelig på den festen», sier Geir Sigurd Kuvås.

— Dette blir en snakkis i 20 år framover, det er jeg helt sikker på. •

5 Festen har flere aktiviteter for barna, blant annet gammeldagse leker. Under boksen går er trærne et yndet gjemmested.

6. Styreleder Bjørn Ottar Hol er godt fornøyd med arrangementet.

Movel er stolt OBOS-partner

Det lønner seg for OBOS-tilknyttede borettslag og sameier

å signere en driftsavtale med Movel:

Movel overtar drift av eksisterende anlegg

Movel bygger og drifter nye anlegg

Styret i borettslaget eller sameiet skal slippe arbeid og ansvar med lading. Movel tar jobben

Beboere får garantert vår laveste pris

Movel er kjent for å levere MER.

Scan QR-koden for å lese mer:

Marerittnatten

En kraftig storm førte til oversvømmelser i borettslaget på Søndre Nordstrand. Nå kan styrelederen omsider flytte hjem igjen.

Tekst

Martin Bergesen

Foto

Pernille Münster

Klokka var halv to om natta da vannet begynte å fylle kjelleren. Maria Israelsson og kjæresten var i ferd med å sovne, mens ekstremværet Hans raste på utsiden. Plutselig hørte de boblelyder fra badet. Da de stod opp for å sjekke, fikk de et sjokk:

— Det lå kloakk over hele baderomsgulvet.

Paret forsøkte først å ta hånd om problemet med håndklær og en lensepumpe, men snart sto de til knærne i kloakk. Stadig mer ble dyttet opp gjennom avløpet av de veldige vannmassene.

— Så da var det bare å redde det vi kunne.

Klær, medisiner og sengetøy ble skånet, mens sko, vesker, vaskemaskin og seng gikk tapt. Utenfor fløt naboenes søppelbøtter nedover gata

Over 30 cm kloakk

Eline Zaborowski er forsikringskonsulent i OBOS, og forteller at dette var en krevende sak.

— Gater og overvannsledninger ble totalt overfylt av vann. 23 tomannsboliger i ett og samme borettslag fikk tilbakeslag fra sluk i kjellerne. Samtlige hadde over 30 cm vann og kloakk i kjelleren.

Lerdal borettslag, hvor Maria er styreleder, har bygningsforsikring gjennom Tryg. De er en av flere samarbeidspartnere OBOS kan tilby forsikringsløsninger fra, sammen med blant andre If og Gjensidige. OBOS hjelper med skadebehandling, og jobber for å sikre alle forvaltede boligselskap gode priser og forsikringsvilkår. Målet er å gjøre livet enklere for styrer som må håndtere forsikringssaker, for eksempel ved å avlaste når det kommer til kommunikasjon, eller ved å strømlinjeforme skadeinnmelding via Styrerommet. For Maria og Lerdal borettslag ble Eline kontaktpunktet opp mot forsikringsselskapet og andre aktører. — Høsten ble krevende både for forsikringsselskapene og oss. Fordi dette var en så spesiell sak ble vi enige om at alle ledd, både beboere, underleverandører og Tryg, skulle kunne forholde seg til én person, sier Eline.

Det ble en kaotisk natt. Hos Marias naboer, Rune Vangen og Maria Valum, fosset vannmassene inn på rommet til deres 12 år gamle datter. Vannet sto halvannen meter opp etter veggene.

1 Da kloakken flommet over ble Maria Israelssons bad og soverom totalt ødelagt av kloakkvann. Foto: Privat

2. Rehabiliteringen av kjelleren har tatt tid, med tømming, tørk, sanering og til slutt gjenoppbygging med håndverkere.

3 I oppkjørselen har det dukket opp et synkehull.

— Det gikk så fort. Jeg kom hjem sent, og da hadde det begynt å strømme vann inn. Hvis vi ikke hadde vekket henne, hadde hun våknet av vann i senga. Vi prøvde å ta ut tingene, men møblene fløt. Det tok veldig kort tid før vannet var i livhøyde, og vi var bekymret for strøm og sånt, så vi måtte gi opp å få ut mer, sier Maria Valum.

Det meste av datterens eiendeler gikk tapt.

— Det er utfordrende når man er 12 år og har masse ting man er knyttet til.

Omfattende forsikringssak

For styreleder Maria sin del vekslet natten mellom å vekke naboer, redde eiendeler, skru av strøm og finne en måte å bli ren på, før pumpene Tryg hadde rekvirert ankom på morgenkvisten.

— Vi regnet på at det må ha vært 100 kubikk med ren kloakk. Og da det hadde tørket og sunket var det inntørket dritt på gulv og vegger.

Da det var over og saneringen kunne starte, måtte Maria flytte inn hos kjæresten i Drammen.

— Det tok mange måneder før det var tørt nok til at vi kunne begynne å bygge opp igjen. Betong tørker sakte.

Som styreleder fikk Maria ansvar for å håndtere den omfattende forsikringssaken.

— Var jeg ikke på jobb, var det styrearbeid. Jeg brukte mange, mange timer på dette, og måtte bare ha is i magen og vite at det tok lang tid.

Lerdal borettslag har få fellesarealer, men samarbeider om bygningsmassen i tomannsboligene. Husene ble satt opp i 1948, og består av 47 såkalte «svenskehus». Den gangen ble kjellerne bygget uten fuktsikring, og selv om enkelte av husene har fått drenering i nyere tid, var dette en ytterligere komplikasjon.

— Når det ikke kan bygges opp igjen etter dagens standard, er arbeidet vanskelig å gjennomføre i regi av forsikringsselskapet. Da kan de ikke selv gå gode for tilbakeføringen, og beboerne måtte stå for den selv. Derfor ble det et kontantoppgjør for disse utgiftene, sier Eline.

OBOS fikk i oppgave av Tryg å utbetale pengene direkte til beboerne.

— Da satte vi i gang et tett internt samarbeid, slik at det skulle gå mest mulig effektivt. Beboerne skulle ikke måtte vente tre-fire uker på utbetalinger, eller få svar på ting de lurte på. Det

4 Arbeidet med å rehabilitere kjelleren går mot slutten. Maria Israelsson gleder seg til å kunne flytte hjem igjen. – Det har vært mye pendling og hjemmekontor for å få ting på stell.

tar selvsagt tid å få tilbakemelding fra takstmenn eller å gjøre endringer i kalkyler, men summa summarum gikk det raskere enn det ellers ville gjort. Det var mye å ta unna, og reparasjonene kostet flerfoldige millioner kroner. Etter at Tryg hadde stått for tømming, tørking og sanering, fulgte rørleggere, flisleggere, elektrikere, malere og snekkere.

— Nå gjenstår det kun noen få enheter hvor utbetalingen ikke er utført ennå, men disse tingene tar lang tid.

Styrelederen var den eneste som måtte flytte ut under arbeidene, og har kjent på utålmodighet.

— Jeg har kjent på frustrasjon, samtidig som man må prøve å forstå at det er mange som er rammet. Det var fint at OBOS tok hele saken, og at vi hadde en fast saksbehandler. Vi har sendt spørsmål fra beboerne via Eline og OBOS, og så har de tatt det videre. Nå har de også bedt oss om å sende ris og ros i etterkant, sier hun.

For Eline og OBOS var dette en ny erfaring, som de nå ønsker å ta lærdom av til framtidige forsikringssakerr.

— Vi fikk en prosjektlederrolle, hvor vi har koordinert for beboerne og purret på forsikringsselskap og leverandører, slik at ting skal gå mer ef-

fektivt. Det var godt å se at vi har evnen til å snu oss rundt og gjøre det som er til beste for kunden vår.

Får mer ekstremvær

Nå er snart det siste arbeidet unnagjort hos Maria. Framover er det en reprise av Hans og skrantende infrastruktur som bekymrer mest.

— Jeg har fått et synkehull på innkjørselen min fordi kommunens rør holder på å kollapse. Er jeg uheldig, får jeg kloakk inn på nytt. Avløpsrørene i Oslo er gamle. Etterslepet er på så mange milliarder at det kan gjøre vondt å tenke på. Eksperter sier den ekstreme nedbøren er typisk for hva vi kan forvente i årene framover.

— Vi må være rustet for å håndtere det. Kommunale rørnett må oppgraderes, og boligselskapene må utbedre dreneringen sin, sier Eline.

Et billig tiltak er å installere tilbakeslagsventiler i rørene. Den begrenser muligheten for at det kommer inn vann. I tillegg kan det senke forsikringspremien. Alle husene som ble rammet får dette installert. I nabohuset er tiltakene flere.

— Vi har fått vannsensor og installert en kraftig pumpe som står klar til å sette i gang umiddelbart, sier Maria Valum. •

5 Lerdal borettslag består av en rekke tomannsboliger bygget på slutten av 40-tallet.

6 Rommet til Maria Valum og Rune Vangens 12 år gamle datter ble totalt oversvømmet. – Hun mistet stort sett alle tingene sine. Det var nok ganske traumatisk, sier Maria.

Balkonger fra Balco – et klimasmart valg for fremtiden!

Balco har all kompetanse i eget hus når det gjelder balkongprosjekter. Egen produksjon og produktutvikling av alle typer bærekraftige balkongsystemer i moderne og effektive lokaler i Sverige.

Ta kontakt med oss for å komme riktig i gang! Les mer på www.balco.no

OBOS Eiendomsforvaltning ber styrene tenke seg om før de inngår avtaler som kan føre til ustabil økonomi for beboerne. Pelton borettslag i Kværnerbyen i Oslo byttet ut NIBOR-lånet med et ordinært annuitetslån for å hindre store svingninger i fellesutgiftene, og sikre mer stabilitet.

Fellesgjeld Ballonglån

Styrelederen advarer

Låneordningen skulle gi beboerne store besparelser. Nå ber styret i Pelton andre borettslag om å være varsomme.

Tekst Magnus Berg

JFoto

Leikny Skjærseth

eg er usikker på om man egentlig innså risikoen, sier styreleder Knut Blikeng, og forteller om grepet som for tre år siden ble gjort for å redusere felleskostnadene i borettslaget.

Våren 2021 vedtok Pelton borettslag i Kværnerbyen i Oslo å omstrukturere lånene sine for å gå over til en ny finansieringsløsning. Målet var å oppnå bedre rentebetingelser og store besparelser for beboerne.

— Styret kom i dialog med en finansiell rådgiver som presenterte et alternativ til borettslagets eksisterende låneordning. Løsningen skulle sikre bedre betingelser gjennom et såkalt NIBOR-lån med løpetid på tre år.

Den første tiden etter avtalen ble inngått, fungerte alt som det skulle. Da markedet og renteutsiktene endret seg, gikk det imidlertid ikke lang tid før løsningen ble dyr og uforutsigbar.

— I starten var renten stabil og svært lav både nasjonalt og internasjonalt. Etterhvert som pengemarkedsrenten begynte å stige, opplevde beboerne imidlertid at rentekostnadene endret seg veldig mye fra måned til måned.

Dette skyldes at NIBOR-betingelser er innrettet på en måte som gjør at forventede renteøkninger forskutteres løpende og avstemmes mot den «virkelige» renten hver tredje måned. Ordningen inneholdt i tillegg 0,6 prosent påslag i den forskutterte rentesatsen, som betaling for långivers risiko.

— Dette er vanlig for NIBOR-lån, men innebar at NIBOR-renten kunne ligge vesentlig høyere enn den ordinære lånerenten, og at den månedlige utgiften for beboerne ble uforutsigbar, sier Blikeng.

Anbefaler ikke

Heidi Kiplesund i OBOS Eiendomsforvaltning sier hun kjenner til flere borettslag som har blitt tilbudt lignende finansieringsløsninger de siste årene. Hun oppfordrer boligselskapene til å tenke seg nøye om før de inngår denne typen avtaler. — OBOS-banken tilbyr ikke denne type finansiering i dag, og det er heller ikke noe vi i forvaltningen anbefaler. Grunnen er at man påtar seg en høy risiko som til syvende og sist kan få store konsekvenser for beboernes privatøkonomi. NIBOR-lån med kort løpetid som tilbys med tilsvarende nedbetalingsprofil som et lån med 30 års nedbetalingstid, kalles gjerne separatfinan-

● ↑ Knut Blikeng har vært styreleder i borettslaget siden april 2023: – Pelton er et flott sted å bo, og vi opplever lite gjennomtrekk. Det er også et stort engasjement blant beboerne.

siering eller ballonglån. Slike avtaler innebærer ofte en risiko for hvorvidt du får refinansiert lånet eller ikke etter løpetiden, sier Kiplesund.

— I verste fall kan lånet forfalle i sin helhet. I beste fall må du reforhandle med de vilkårene som er i markedet der og da. Hvorvidt det lønner seg eller ikke, er avhengig av hvilke betingelser du hadde fra før av. Pelton borettslag tapte på dette, sier Kiplesund.

Ikke forenlig med IN-ordning Pelton borettslag hadde fellesgjeld på 190 millioner kroner i 2021. Gjelden håndteres med en såkalt IN-ordning, som betyr at hver enkelt andelseier kan betale ned sin del av fellesgjelden i det tempoet de ønsker.

Advokat Line Bjerkek er leder av NBBLs advokatkontor, og er i dialog med boligselskaper i hele landet om ulike forhold, inkludert refinansiering av fellesgjeld.

— Med en slik NIBOR-løsning må det ofte gjøres store forandringer i lånestrukturen, for eksempel å endre lånets løpetid eller endre avtale om avdragsfrihet, noe man i utgangspunktet ikke kan gjøre når man har valgt en IN-ordning.

Fakta NIBOR-lån →

Norwegian Inter Bank Offered Rate (NIBOR) er en rente som viser hva banker krever for usikrede lån til andre banker. Når pengemarkedet endres, påvirkes NIBOR, noe som betyr at renten på lånet endres uten forsinkelse. NIBOR-produkter brukes primært av næringsliv og kunder som kraftog forsikringsselskap, og andre store aktører som plasserer penger.

● ← – Når man tilbyr finansiering i borettslag, er det viktig å ha forståelse for systemet, særlig hvis man også har IN-ordning, mener advokat Line Bjerkek i NBBL.

Bjerkek forklarer at for de som allerede har betalt inn hele eller deler av sin andel av fellesgjelden, er dette sjelden eller aldri gunstig.

— Da må de betale påslag, honorar til finansrådgiver og gebyrer for et lån de allerede har betalt ned. For å endre på IN-ordningen kreves det uansett også samtykke fra disse.

Hvorvidt beboerne i Pelton ble opplyst fullt ut om dette, er Blikeng usikker på. Både Bjerkek og styrelederen er også i tvil om hvorvidt et gjennomsnittlig boligselskapsstyre har tilstrekkelig kompetanse til å sette seg godt nok inn i slike ordninger.

— Generelt sett tror jeg ikke det. Dette er lån man i utgangspunktet bruker i næringslivet, og de fleste styremedlemmer er helt ordinære forbrukere. Det finnes nok flere som har kompetanse nok til å forstå dette. Det er imidlertid ingen garanti for at framtidige styrer i borettslaget forstår avtalen like godt, sier Bjerkek.

Viktig med forutsigbarhet

Etter at Blikeng tiltrådte som styreleder i Pelton, besluttet borettslaget å reforhandle gjelden og gå tilbake til en avtale med flytende rente med normale lånevilkår.

Tips

Spørsmål om finansiering?

Ta kontakt med din personlige rådgiver i OBOSbanken. Kontaktinformasjonen finner du i Styrerommet.

— Siden vi ikke hadde bindinger, bestemte vi oss å gå tilbake til ordinære betingelser. Det betyr at rentene beveger seg saktere opp og ned, men at alt blir mer forutsigbart. Rentene beveger seg altså når Norges Bank endrer rentene, og ikke når markedet tror at rentene skal opp eller ned. Blikeng tror forutsigbarheten er viktig for beboerne, særlig fordi de huser mange barnefamilier og unge i etableringsfasen.

— I dag tenker jeg at borettslag bør være forsiktig med denne typen risiko. De fleste har mer enn nok å henge fingrene i ellers, om man ikke også skal drive overvåkning av finansmarkedene.

Bjerkek i NBBL mener det er helt naturlig at man ved jevne mellomrom ønsker å se på gjeldsbetingelsene i borettslaget. Hun anbefaler imidlertid å gå til profesjonelle og etablerte aktører. — Når man tilbyr finansiering i borettslag er det viktig å ha forståelse for systemet, særlig hvis det er IN-ordning. Det kan være lurt å spørre forretningsfører om råd. Sannsynligvis har de verdifulle erfaringer. Hva man gjør som privatperson er en ting, men den typen risiko bør man ikke ta med fellesskapets økonomi. Her er langsiktighet og forutsigbarhet viktig, avslutter Bjerkek. •

-LA ER FOR

VÅRFEIING/VEDLIKEHOLDSFEIING

I over å rydde gartnertjenester, borettslag

I over 80 å rydde gartnertjenester, borettslag

La oss

La oss gjøre

Ta kontakt

Tlf 23

Ta kontakt

Tlf 23 17

VINTERTJENESTER

Partneravtaler

Ikke glem at OBOS har inngått samarbeid med leverandører av noen av de vanligste tjenestene som trengs i et borettslag eller sameie. Dette er oversikten over rabatt- og samarbeidsavtalene dere har tilgang på.

Illustrasjon

LIGHTMASTERS

FELLESKJØPET LOG

LEKEPLASSINSPEKTØRENE, SØVE

MOVEL, ELAWAY

NORSK BRANNVERN

Nicole Kamenović

LEKEPLASSINSPEKTØRENE,

FLOGAS, ENTELIOS

ANTICIMEX

SCHINDLER, KONE, OTIS + NORSK HEISKONTROLL

RØDE KORS, KIRKENS BYMISJON

RADONMANNEN

FRANZEFOSS, NORSK GJENVINNING

MAXBO

Kvalifiserer dere til Grønt lån?

Oppfyller boligselskapet deres ett eller flere av kravene under? Da kan det være smart å søke Grønt lån i OBOS-banken.

ť Boligprosjekter med sertifiseringen BREEAM

Very good eller Svanen.

ť Energimerke A eller B.

ť Større rehabiliteringsprosjekter som gir to energiklasser eller bedre, eller 30 prosent redusert energibehov.

ť Større rehabiliteringsprosjekter med mål om å forbedre drenering i og rundt bygningsmassen for å unngå jorderosjon og flomskader.

ť Boligselskaper som investerer i fornybare energikilder, for eksempel bergvarme og solceller.

ť Boligselskaper som satser på miljøvennlige løsninger og ønsker å bygge ladestasjoner for elbil og elsykkel.

Les mer på: obos.no/boligforvaltning/bank

Bolig uten aldersgrense

Vedlikeholde, oppgradere eller rehabilitere?

Da bør du nok tenke litt mer på de eldre.

Tekst

Maren Simonsen

● ↑ Marianne Ødegaard, markedssjef for OBOS

Nye Hjem.

● ↓ Sitteplasser i fellesområdene legger til rette for uformelle møter. Det gir også rom for en pust i bakken på vei inn og ut.

Foto: Synne Dahl

Foto

Jan Khür

Se det for deg: Du er pensjonist, begynner å bli dårlig til beins og bor i en leilighet i en eldre bygård uten heis.

— Sannsynligheten for at du blir sittende mye alene, er stor, sier Marianne Ødegaard, markedssjef for OBOS Nye Hjem.

Hva gjør vi når stadig flere blir enda eldre?

Sånn det ser ut nå, blir det trolig ikke sykehjemsplass til alle. Dette er en av problemstillingene OBOS og Ødegaard er opptatt av.

— Å være sosialt isolert øker risikoen for å få demens med femti prosent. Uten heis, og med venner som faller fra og travle familier, er det mange eldre som blir sittende mye alene. Det kommer til å bli flere, sier hun.

Veileder for eldrebølgen

For å møte denne utfordringen har Ødegaard og en rekke kollegaer tatt initiativ til en ny veileder for aldersvennlige boliger, både for eksisterende og nye bygg. Gjengen bak veilederen har lært mye av arkitektfirmaet Arkitema, som blant

annet står bak flere bokonsepter for mennesker med demens.

— Veilederen er blitt hjertebarnet mitt. Det begynte som intern kompetanseheving, men vi innså underveis at vi må spre kunnskapen hvis vi skal klare å oppnå det kraftløftet samfunnet trenger.

Skal vi bli rustet for å møte eldrebølgen, må nemlig mye på plass. Den byggtekniske forskriften Tek17 stiller krav til universell utforming av nybygg, men det er ikke nok. OBOS håper at den nye veilederen også kan inspirere eksisterende boligselskaper til å legge til rette for at flere kan bo i hjemmene sine lenger.

Kjell Magne Brobakken er daglig leder for OBOS Prosjekt, og sier at en av løsningene kan være å legge heisen utvendig, for eksempel i bakgården, hvis det er vanskelig å få plass i oppgangen.

— Det er ikke et billig tiltak, men det øker til gjengjeld verdien av leiligheten og sjansen for at beboerne kan bo der lenger, sier Brobakken.

Ikke vent med ventebenk

Det finnes mange tiltak som gjør det enklere for eldre å bli boende lenger. Ødegaard håper veilederen øker bevisstheten om hvordan selv mindre endringer kan ha stor innvirkning på eldres livskvalitet.

— Vi slår et slag for flere møteplasser. For mange eldre som bor alene, er byggets inn- og utgang ofte dagens eneste sosiale kontaktpunkt, sier hun.

En strategisk plassert benk ved inngangspartiet kan ha overraskende stor betydning.

— En litt høy benk med ryggog armlener gir eldre et sted å hvile, vente på taxi, eller ta en pause før de går trappene. Men viktigst av alt, den skaper muligheter for spontane møter og samtaler, noe som faktisk kan redusere følelsen av ensomhet betydelig.

Enkle grep til det beste for alle Mange borettslag har allerede fellesarealer både ute og inne som med noen enkle grep kan bli mer tilgjengelige for eldre.

→

Tre tips for å komme i gang

Undersøk mulighetene for å installere heis. Mange eldre blir isolerte fordi det blir vanskeligere å komme seg inn og ut av leiligheten. Heisen kan eventuelt legges utenpå bygget.

God organisering er lurt når det gjelder felles areal og felles innsats. Tenk på hvordan dere vil bruke det som skal dyrkes og høstes, og hvem som skal ha ansvar for ulike arbeidsoppgaver.

Sett en benk ved inngangspartiet. En benk i riktig høyde, med ryggog armlener kan gjøre en forskjell for eldre, men også gravide og andre som trenger en pust i bakken.

Skann QR-koden for å se den nye veilederen eller se obos.no/veileder

● ↑ Å være sosialt isolert øker risikoen for å få demens. Noen enkle grep kan imidlertid legge til rette for at eldre beboere får mer sosial kontakt.

— Forestill deg bestemor som navigerer seg rundt. Det er mye vi yngre ikke tenker på før vi er der selv, men vi skal alle dit. De fleste av oss kommer til å være pensjonister i 20-30 år, påpeker Ødegaard.

Bevisst bruk av skilt, farger, kontraster og belysning i fellesarealene kan gjøre stor forskjell. For eksempel kan ulike farger rundt inngangspartiene og i etasjene hjelpe både demente og barn til å finne veien hjem. Ødegaard understreker at universell utforming gagner alle.

— Sosiale soner kan motvirke ensomhet for folk i alle aldre. En benk kan være verdifull for gravide med bekkenløsning. Fargekodet etasjemerking hjelper barn å finne riktig dør. Og ungdommer trenger møteplasser utover sandkasser og lekeplasser, sier hun.

Tiltak kan øke verdien

Kjell Magne Brobakken i OBOS Prosjekt ser verdien når folk bor på et sted over lengre tid.

— Langsiktig beboelse gagner både den enkelte og fellesskapet i nabolaget. Kortsiktige beboere er mindre villige til å ta store kostnader og øke fellesgjelden. Langsiktighet fremmer

ansvarlig forvaltning av eiendomsverdiene, sier Brobakken.

Brobakken mener det er viktig å tilrettelegge slik at folk kan bli boende i flere faser av livet.

— Det styrker både verdien og miljøet i nabolaget, samtidig som det tiltrekker seg et bredere spekter av kjøpere. 80 prosent av boligmassen vi kommer til å ha i 2050 er allerede bygget, og alderen til boligkjøperne øker over hele landet. Mange søker en bolig de kan bli gamle i, og ikke alle kan bo i nybygg.

Som 65-åring reflekterer Brobakken over framtidig boligbehov.

— I min aldersgruppe tenker vi på om nåværende bolig kan være den siste. Kan den fungere med rullestol, synshemming eller demens? Det er tanker mange har, selv om det sjelden diskuteres åpent, sier Brobakken.

Avslutningsvis kommer han med en oppfordring til boligselskapene som planlegger framtidig rehabilitering og vedlikehold:

— Når dere først rehabiliterer, enten det gjelder utearealer, dører, vinduer eller parkeringskjeller, benytt sjansen til å gjøre arealene mer tilgjengelige for alle. Det er en investering i framtiden. •

● ↑ Kjell Magne Brobakken, daglig leder i OBOS Prosjekt.

● ↑ Sosiale møteplasser kan utgjøre en stor forskjell i beboeres liv. Her fra fellesvaskeriet i OBOS Living Lab på Vollebekk i Oslo.

Utemiljø

Noe av det vi utfører er grøntarealer, steinarbeid, murer, lekeplasser og vedlikehold. Vår kunnskap gjør ditt borettslag til et koselig sted å bo.

Vi leverer komplette løsninger på nedgravde avfallsanlegg til ditt borettslag.

Sikre effektiv avrenning av overflødig vann fra jord, terreng eller bygninger. Vi utfører drenering som bidrar til å hindre vannskader og fuktrelaterte problemer.

Anleggsgartner i Oslo siden 1976

476 66 556

476 66 556 morten@ghoff.no ghoff.no

morten@ghoff.no ghoff.no

Kronborg Kunsthistoriker med bolig- og byhistorie som spesialitet

Transformasjonen

Industrien har alltid vært en mektig drivkraft i byutviklingen. Både da den kom og da den forsvant.

Anne-Kristine

● ↓ Det var svære greier som ble konstruert i Kværnerdalen. Utbyggingen av vannkraften var en forutsetning for moderniseringen av Norge. Vannkraftturbinene fra Kværner ble brukt i kraftverk over hele landet.

Foto: OBOS

Gjenbruk er i skuddet, også for byene våre. Den mest spektakulære byutviklingen i dag handler om gjenbruk. Hele bystrøk blir ombygd, utbygd og redesignet. Det er særlig gamle industri- og havneområder som gjenbrukes. Som Kværnerbyen og Hovinbyen i Oslo, Espern i Hamar, Jåttåvågen i Stavanger og den gamle reperbanen i Tønsberg. Gamle arbeidsplasser, alt sammen, som nå blir til hjemsteder.

Fra brug til by I Lodalen, i forlengelsen av Gamlebyen, og mellom Vålerenga og Ekeberg, ligger Kværnerbyen. Som bydel og hjemsted for rundt tre tusen mennesker, er Kværnerbyen ganske så ny. Men det har vært liv og røre her før også, for stedet rommet en gang en av landets største industribedrifter. Industrihistorien i Kværnerdalen startet i 1853 da Olaf Onsum grunnla Kværner Brug. Han var en driftig kar, og etablerte Christiania Spigerverk i Nydalen omtrent samtidig. At de to industribedriftene lå ved hver sin elv, henholdsvis Alnaelva og Akerselva, er ingen tilfeldighet. Elvene var bokstavelig talt den viktigste drivkraften i den tidlige industrialiseringen. Kværner Brug produserte blant annet ovner og komfyrer i støpejern. De nærmest ikoniske Jøtul-ovnene, for eksempel, ble støpt her. Men det som virkelig skulle gi Kværner en sentral plass i norgeshistorien, var vannkraftturbiner. Det er ingen overdrivelse å si at det moderne Norge er drevet fram av vannkraften. Kværner leverte turbiner til nesten alle vannkraftverkene i landet, og spilte dermed en nøkkelrolle i den voldsomme industriveksten som fant sted på 1900-tallet. Kværner ble for øvrig med på oljeeventyret også, og leverte forskjellige konstruksjoner til oljeindustrien.

På det meste var det over 1500 ansatte på Kværner i Oslo, men så ble det slutt. 1990-årene ble en vanskelig tid for den ærverdige bedriften, og i 1999 ble det stille i fabrikkhallene. Men det skulle ikke vare så lenge, og etter nesten 150 år med industriproduksjon fulgte drøye ti år med byutvikling. I 2004 ble området definert som et byutviklingsområde i kommuneplanen, og allerede året etter startet rivingen av de gamle anleggene. Ikke alle, vel å merke. Den gamle verkstedhallen og flere andre bygninger er bevart og fylt med nytt innhold. Fyrhuset er blitt til kulturhus, og det gamle velferdsbygget, opprinnelig et badehus for de ansatte ved Kristiania Renholdsverk, er blitt ombygd til boliger. Det er OBOS som har stått for hele transformasjonen av Kværner Brug til Kværnerbyen, og det første borettslaget sto ferdig allerede i 2007. Deretter har det gått slag i slag, og nå er Kværnerbyen ferdig, i hvert fall i denne omgang.

Boligbyen midt imellom I grenselandet mellom indre og ytre by ligger Oslos største byutviklingsområde, Hovinbyen. Hovinbyen er gigantisk. Det er like stort som indre by, og planene er tilsvarende ambisiøse. Den politisk vedtatte planen åpner for at Hovinbyen i løpet av de neste femti årene kan få inntil førti tusen nye boliger og hundre tusen nye arbeidsplasser. Hovinbyen er en framtidskonstruksjon, men området har også en rik historie. Økern, Løren, Hasle, Ulven og de andre delområdene i Hovinbyen tilhører nemlig et karakteristisk forstads- og industribelte som vokste fram tidlig på 1900-tallet. Den gang lå disse områdene utenfor bygrensen, i Aker kommune, og urbaniseringen her skjøt fart da plassmangel og ny teknologi drev industrien ut av bykjernen. Elektrifiseringen førte til at fabrikkene ikke lenger trengte kraft fra fossefallene. Derimot trengte de store tomter og tilgang til veinettet og jernbanen. Aker kommune ønsket industribedriftene velkommen, de representerte framskritt og modernisering, arbeidsplasser og skattekroner, men kommunen stilte samtidig strenge krav til den arkitektoniske utformingen av anleggene. Resultatet var mange industribygg av høy kvalitet. Thorvald og Henning Astrup, far og sønn, var landets fremste industriarkitekter. De tegnet blant annet Peter Møllers tranfabrikk på Løren, Emaljeverket på Hasle og Undis konfeksjonsfabrikk på Ulven. Flotte funkisbygg, alle sammen, stramme i formspråket og med store vindusflater. De mest monumentale industrianleggene i Hovinbyen er Samvirkelagets bakeri på Løren og Vinmonopolets anlegg på Hasle. Begge er funksjonalistiske praktbygg, tegnet henholdsvis av forbrukersamvirkets eget arkitektkontor, og arkitektene Otto V. Juell og Otto L. Scheen. I dag er Vinmonopolbygningen ombygd til boliger og omdøpt til Vinslottet.

I 1948 ble Aker og Oslo slått sammen, og byen begynte å spise seg utover. Groruddalen er typisk for etterkrigstidens byutvikling med industri og transportårer i dalbunnen, som en forlengelse av de allerede eksisterende industriområdene. Også her kom det stadig nye næringsbygg, veier og anlegg til. Slik fikk Oslo sin nåværende struktur med den gamle bykjernen innerst, etterkrigstidens drabantbylandskap ytterst og mellomkrigstidens industriområder i midten. Det er dette området midt imellom som nå skal gjenbrukes og bli til Hovinbyen.

I vannkanten

Gjenbruk av bystrøk, særlig gamle industri- og havneområder, er et internasjonalt fenomen. Det startet for alvor på 1980-tallet, og henger sammen med de store samfunnsmessige endringene som

gjerne beskrives med ord som avindustrialisering, nyliberalisme og globalisering, og som av en eller annen grunn har sammenfalt med en ny interesse for urbane omgivelser og urban livsstil. London Docklands, det gamle havneområdet ved Themsen, var ett av de første stedene hvor nedlagte fabrikker og verft ble transformert til fasjonable bolig- og næringslokaler. Særlig under jappetiden på 1980-tallet var det hektisk byggevirksomhet her. Det samme skjedde i Oslo, om enn i mye mindre målestokk, idet Akers mekaniske verksted ble omgjort til Aker Brygge. Da de første restaurantene og butikkene åpnet i 1986, hadde Oslo fått sin første waterfront av internasjonalt format. Det har blitt mange slike transformasjonsområder i gamle industribyer i vår del av verden. Og aller mest attraktive for gjenbruk er gamle industriområder ved vannkanten. Vann har vist seg å ha en enorm tiltrekningskraft, enten det er i Hamburg eller i Hamar.

I Hamar ligger det nemlig an til storstilt gjenbruk av arealene langs Mjøsas bredder. På Espern, for eksempel, som nettopp er et gammelt industriområde. Hamar har en rik industrihistorie, og det var jernbanen og Mjøsa som trakk industrien hit. Hamar Jernstøberi og Mekaniske Verksted ble grunnlagt i 1895, og fabrikkbygningene på Espern sto ferdige i 1900. HamJern, som bedriften ble kjent som, ble ikke bare Hamars største industribedrift, men også en av de største i hele Hedmark. Produksjonen var stor og mangfoldig, fra ploger, slåmaskiner og andre landbruksredskaper det var stor etterspørsel etter lokalt, inkludert brenneri- og meierimaskiner, til lokomotiver og varmekjeler. Særlig lokomotivproduksjonen var stor og viktig. Blant annet ble det legendariske damplokomotivet Dovregubben bygget her. I dag er Espern byens største byutviklingsområde. En reguleringsplan er nettopp vedtatt, og hvis alt går etter den planen, så skal en helt ny bydel ta form nede ved Mjøsa med inntil 750 boliger og 500 arbeidsplasser. En del av historien skal også være med videre, i form av en gammel og vakker fabrikkbygning som allerede er i full gjenbruk som aktivitetssenter.

Det skjeve tårn i Stavanger

Det var industrien som la grunnlaget for velstand og vekst de første tiårene etter andre verdenskrig. Så kom oljen og brakte enda større rikdom. Selvfølgelig har også oljen bidratt til å prege byer og steder, og kanskje aller mest Stavanger. Ett av stedene hvor oljehistorien nærmest pipler opp av bakken er Jåttåvågen. Her ble det bygd oljeplattformer fra begynnelsen av 1970-tallet til begynnelsen av 2000-tallet, blant annet de gigantiske Condeep-plattformene. Nå er Jåttå-

vågen Stavangers største byutviklingsområde, og skal bli en «levende bydel» som det gjerne heter i vår tids byutviklingsspråk, med inntil 1500 boliger og flere tusen arbeidsplasser. Typisk for vår tids transformasjonsprosjekter er at utvalgte bygninger fra fortiden blir bevart og gjenbrukt. Jåttåvågen har et karakteristisk landemerke og identitetsmarkør, nemlig Skråtårnet. Det ble bygd i 1984, og er et bevis på at verneverdige bygninger ikke trenger å være kjempegamle. Tårnet er et stykke ingeniørkunst som ble bygd for å teste betongens egenskaper, og sjekke om det gikk an å støpe skjevt i ulik tykkelse og diameter. Det gjorde det. Det skjeve tårnet kommer til å ruve som et monument over vår nære energihistorie,

● ↑ Sober industrifunkis på Hasle. Vinmonopolets monumentale anlegg fotografert i 1932, året det sto ferdig. I dag er det boliger her.

Foto: Norsk Teknisk Museum

● ↑ Hovinbyen har en rik historie som arbeidets bylandskap, formet av sin tids arkitektur og teknologi. Samvirkelagets bakeri på Løren.

Foto: Leif Ørnelund/ Oslo Museum

teknologihistorie, arbeidshistorie, og økonomiske og politiske historie.

Gjenbruk i lange baner Tønsberg er en av våre aller eldste byer, med en historie som strekker seg tilbake til tidlig middelalder. På 1700-tallet seilte Tønsberg opp som en av landets viktigste sjøfartsbyer. Og der det er båter, der trengs det tau. Derfor ble det allerede i 1796 etablert en reperbane her, faktisk en av landets første industribedrifter. Først var det seilskutene som ble utstyrt med hampetau fra Tønsberg. Tidlig på 1900-tallet var hvalfangst en viktig næringsvei i Tønsberg, og behovet for tauverk var stort når hvalkokeriene skulle utrustes. Etter an-

dre verdenskrig var det ståltau som gjaldt, særlig til tankskip og oljeinstallasjoner. Først i 2017 ble det slutt på produksjonen i det som da het Scanrope, og som produserte kabler og fortøyningssystemer. En klassisk reperbane har en særegen utforming. Produksjonen av tau foregikk nemlig i lange og lave bygg. Hensikten var å kunne lage lange tau uten å måtte spleise, og den lengste reperbanen i Tønsberg var på hele 455 meter. Den er borte for lengst, og nå skal det gamle industriområdet omreguleres til boligbydel, akkurat som det nedlagte Kaldnes verft rett ved siden av, som allerede har gjennomgått en tidsriktig transformasjon og gjenopplivet som boligområde. Gjenbruk i lang baner, med andre ord. •

● ↑ Enorme konstruksjoner i tørrdokken i Jåttåvågen. Nå er dette Stavangers største byutviklingsområde.

Foto: Eivind Wolff/Norsk Oljemuseum

Din leverandør

Din leverandør av elektroog låsesmedtjenester

Assistent Partner er registrert elinstallatør og leverandør av tradisjonelle elektroog låsesmedtjenester, med dørautomatikk, porttelefon, adgangskontroll og elektroniske låsesystemer som spesialfelt. Vi leverer også postkasser med elektronisk lås tilpasset adgangskontroll-systemet.

Assistent Partner er registrert elinstallatør og leverandør tradisjonelle elektroog låsesmedtjenester, med dørautomatikk, porttelefon, adgangskontroll og elektroniske låsesystemer som spesialfelt. Vi leverer også postkasser med elektronisk lås tilpasset adgangskontroll-systemet.

Assistent Partner – din digitale låsesmed i Oslo, Viken, Vestfold/Telemark og Rogaland.

KONTAKT OSS PÅ TEL. 48 10 11 00

Assistent Partner – din digitale låsesmed i Oslo, Viken, Vestfold/Telemark og Rogaland. KONTAKT OSS PÅ TEL. 48 10 11 00

OSS PÅ TEL. 48 10 11 00

Drammen – Oslo Sarpsborg – Stavanger assistentpartner.no

Guide

Beredskap på agendaen. Ekspertens tre beste tips.

● ↑ Tore Kamfjord, utredningsleder i Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap.

Hva kan styret gjøre for å styrke beredskapen til boligselskapet og beboerne?

— Jeg tror ikke så mange vet hva som egentlig skjer hvis strømmen blir borte. Du kan miste tilgang på vann, kloakken slutter å fungere, internett forsvinner sammen med tilgang på informasjon og nyheter, og du mister kontakten med venner og familie, sier Tore Kamfjord.

Han er utredningsleder i Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap (DSB), og har ansvar for å utarbeide myndighetenes råd om egenberedskap. Det er noe annet å tenke egenberedskap i en blokk enn i en enebolig, forklarer han.

— Bor du i et borettslag, bor du tett på andre mennesker, du har naboer og fellesfunksjoner. Det kan det

Kurskalender

Utvalgte kurs og webinarer i nær framtid.

Innføring i mobilnøkkel

Webinar

Bruke mobilen som nøkkel? Bli kjent med den digitale nøkkelen, fordelene med den og hvordan det fungerer.

Når 1. oktober 16.30–17.30

Pris Gratis

HMS-internkontroll

Oslo

På kurset gjennomfører vi en vernerunde, kartlegger risiko og ansvar, og viser hvor viktig det er å ta HMS på alvor.

Når 30. oktober 17.00–21.00

Hvor Utvalgt boligselskap i Oslo Pris 2100 pr. deltaker enkel servering inkludert.

Bli med på Høstseminar 2024

Norge

Lyst på faglig påfyll i styrehverdagen?

Påmelding og fullt program på obos.no/hostseminar

Oslo (dagtid) 23. september

Fredrikstad 25. september

Oslo (kveld) 10. oktober

Bergen 14. oktober

Ålesund 15. oktober

Trondheim 21. oktober

Stavanger 22. oktober

Påmelding, mer informasjon og flere kurs obos.no/kurs

Opptak av tidligere kurs på nett obos.no/webinar

● ↑ Boligselskap kan bruke fellesarealer til å oppbevare vann, tørrvarer og andre ting man trenger i en eventuell krise. Foto: DSB/ Simen Preståsen

være flere fordeler ved. Det gjelder bare å finne ut hvilke styrker og utfordringer borettslaget ditt har, sier han.

Punkt én bør være å ta opp temaet på styremøter og på generalforsamlinger.

— Da kan dere gjøre beboerne kjent med myndighetenes råd om egenberedskap, og diskutere konkret hva dere som fellesskap kan gjøre.

Her er tre tips som gjør sameier og borettslag mer forberedt på kriser:

Fokuser på løsninger

Mange synes det er ubehagelig å snakke om kriser som kan ramme oss. Kamfjord råder om å fokusere på løsninger istedenfor årsaker, så unngår dere å skape et skremmebilde.

— Om strømbruddet skyldes sabotasje, en menneskelig feil eller ekstremvær, er kanskje ikke det viktigste. Det dere bør fokusere på er at det blir kaldt og mørkt hvis dere ikke har alternative varmekilder.

Å snakke om mulige scenarioer blir som en øvelse på hva som kan skje. På den måten kommer beboerne til å føle seg tryggere.

Diskuter hva dere trenger

Det er forskjell på boligselskap. Noen er gamle, små og trekkfulle. Noen har store fellesarealer, andre har små. Noen kjenner naboene sine, andre gjør det ikke. Hvordan man kan styrke beredskapen, blir derfor opp til hver enkelt.

– Hvis mange bor i små leiligheter, kan dere diskutere om det er nødvendig å ha et felleslager av viktige artikler som vann og basisvarer. Det er også lurt å lage en oversikt over hvilke beboere dere bør passe spesielt på.

Det ligger flere muligheter i fellesskap. Kamfjord foreslår å notere seg hvilke ferdigheter og fasiliteter beboerne er i besittelse av.

— Kartlegg hva folk har av praktiske kunnskaper. Kanskje noen dyrker noe på balkongen, kanskje noen har et ekstra lager eller en peis. Det kan være nyttig å vite i en krise.

Oppfordre beboerne til å prate sammen Se for deg at et ekstremt regnskyll tar strømmen og mørklegger borettslaget, eller snøkaos som gjør at eldre og uføre ikke kommer seg på butikken. Da er det en trygghet i godt naboskap. Et råd er derfor å oppfordre beboerne til å prate sammen etter generalforsamlingen.

— Når temaet først er tatt opp i fellesskap, blir det lettere å oppsøke hverandre for å snakke videre om beredskap. Dere bør oppfordre folk til å ta praten med sine nærmeste naboer. Hvis du vet at naboen har liten bodplass, kan du for eksempel foreslå å lagre vann for naboen også.

Kamfjord mener at ved å prate om beredskap, står man allerede stødigere hvis noe skulle ramme dere.

— Bevisstgjøring er i seg selv å styrke beredskapen, avslutter Kamfjord. •

OBOSʼ produkter og tjenester

Husk at OBOS tilbyr en rekke markedsledende tjenester og produkter som forenkler styrehverdagen. Her er noen av dem.

Rehabilitering og vedlikehold

OBOS Prosjekt er et av Norges største prosjekt- og byggelederfirmaer, og har spesialkompetansen dere trenger.

opas@obos.no obos.no/byggteknisk

Advokattjenester

Advokatene i OBOS har lang erfaring med rådgivning og tvisteløsning, med særlig kompetanse på eiendomsrett.

22 86 55 00

juridisk@obos.no obos.no/advokat

Digitale nøkler

Mobilnøkkel lar deg åpne og lukke dører enkelt fra mobilen, og du har alltid en ekstranøkkel tilgjengelig.

obosnokkel@obos.no obos.no/mobilnøkkel

Raskt og stabilt fibernett

Med OBOS Nett i veggen velger dere selv den TV- og internettleverandøren som gir best kvalitet og pris for dere.

21 01 61 50 salg.opennet@obos.no obos.no/fiber

Høstseminar

Beredskap

På årets høstseminar skal

Tore Kamfjord, utredningsleder i Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap, inspirere til hvordan du kan forberede boligselskapet ditt.

Meld deg på obos.no/hostseminar

Banktjenester

OBOS-banken har gode betingelser for borettslag og sameier, og tilbyr alt av banktjenester. Du har også en dedikert rådgiver.

22 86 58 00 bank.obos.no/styre

Vedlikehold- og bærekraftmodulen

Styret kan sikre et godt planmessig, økonomisk og bærekraftig vedlikehold ved å ta i bruk modulen på Styrerommet.

opas@obos.no styrerommet.no

Få dekket 20 prosent av kostnadene når dere installerer solcelleanlegg i borettslaget eller sameiet.

Klimatilskudd.no Nå kan borettslaget slikke sol med støtte fra Oslo kommune

FASADER

• OPPUSSING AV FASADER, SAMEIER OG BORETTSLAG

• MURARBEIDER

• SNEKKERARBEIDER

• MALERARBEIDER

• FASADEVASK

• VEDLIKEHOLDSAVTALER

• FARGEVEILEDNING

Torgny Alstad Styreleder og tidligere senior informasjonsrådgiver Sør-Øst politidistrikt

Når pressen banker på Det utenkelige har skjedd. Hvordan kan styret håndtere krisen?

Illustrasjon

Nicole Kamenović

De fleste boligselskapsstyrer opplever gjennom sin styreperiode enkelte krevende saker. Men hva når det utenkelige skjer, det som skjer andre, men ikke oss? Er det i det hele tatt mulig å forberede seg på det utenkelige?

Å sette seg i stand til å komme gjennom hendelsen uten for mange negative erfaringer? Er man forberedt på å håndtere mindre kriser, er man også bedre forberedt på de store hendelser.

Heldigvis går det lang tid mellom hver gang det inntreffer store hendelser, men en skal ikke lenger tilbake enn til ekstremværet Hans i 2023, der det i en periode var om lag 4800 personer som var evakuert fra sine boliger i Hallingdal. Med hyppigere ekstremvær kommer antall uønskede hendelser trolig til å øke i årene fremover.

Media og kriser

Media har en soleklar rett til å bringe nyheter av allmenn interesse, slik som brann, naturkatastrofer og alvorlige kriminelle hendelser. Det er rift om å få intervjue de som har opplevd dramatikken på nært hold, eller de som kjenner noen som har vært involvert. En uttalelse fra en styreleder i et borettslag eller sameie kan naturligvis bidra til å gi tyngde til en reportasje. Og det er i en slik situasjon det er viktig å trå varsomt og vise edruelighet, enten det gjelder årsak, skyld eller karakteristikker av involverte.

Min erfaring fra 17 år i politiet er at ingen ting overrasker. Det som i innledning av en sak kan virke som åpenbart, kan fort ta en annen retning. Det finnes flere eksempler på saker der personer i en innledende fase står fram i media og gir gode karakteristikker av den personen som i utgangspunkt oppfattes som et offer, men som senere i politiets etterforskning viser seg å være gjerningsperson. Den som aldri tidligere er blitt intervjuet av en journalist, har oftest liten erfaring i hvordan en uttalelse kan oppfattes og gjengis. Det som er ment som en liten sidekommentar, kan lett bli førstesideoppslag.

Fra Vibbo til VGs førsteside

Det er heller ikke lang vei fra et innlegg på Vibbo eller en lukket gruppe ment for beboerne, til førstesiden i avisen, hvis saken har nok nyhetspotensial.

Ved store hendelser er det nødetatene, med politiets innsatsleder som koordinator, som håndterer både selve hendelsene og uttalelsene til pressen. Selv om det er boligselskapet som rammes, er det hovedsakelig nødetatene og kommunen som først og fremst håndterer hendelsen.

Din oppgave som styreleder eller -medlem er å vise forståelse for den vanskelige situasjonen beboerne står i. Du skal hverken dele ut skyld eller ansvar. I den grad man skal uttale seg til media, bør man ha bevissthet rundt egen rolle.

«Vi gjør det vi kan for å fremskaffe relevante opplysninger og belyse saken best mulig», kan være et svar å bygge videre på. •

Hva siterer dere meg på?

Tips

Håndtere media

1. Er du den rette til å uttale deg?

2. Noter deg tre momenter du ønsker å formidle.

3. Vis medfølelse for berørte.

4. Ikke del ut karakteristikker av personer.

5. Ikke gi uttalelser om skyld eller ansvar.

6. Hold deg til saken.

7. Få sitatsjekk.

Vi i DSI Systemer AS er svært tilfreds med betalingsløsningene levert av EBS Digital

Vi har implementert Nayax betalingsterminaler for våre vaskeriløsninger i borettslag, sameier og på campingplasser. EBS Digitals løsninger har gjort det enkelt for brukerne og har bidratt til økt tilfredshet og effektivitet.

EBS Digital er pålitelige og innovative, og supportavdelingen er tilgjengelig og responsiv.

Vi ser frem til å fortsette samarbeidet med EBS Digital og dra nytte av deres betalingsløsninger for våre vaskeriløsninger.

Thomas Bjur Daglig leder DSI Systemer AS

Vi har også betalingsløsninger for elbillading, kaffemaskin, vareautomat, toalett etc.

Ta kontakt for en hyggelig prat!

Kundetilpassede løsninger

NAYAX betalingsterminal

EBS Digital AS Glynitveien 21, 1400 Ski Tlf: 66 80 50 20

ebsdigital.no

Miljøhus for std. plastbeholdere

Kapasitet 240–1000 liter. Føres med brannsikker stålkonstruksjon, trepaneler eller vedlikeholdsfri poly-plank. Kundetilpasses med farger, luker, trilleramper og justerbare ben. Krever minimalt med grunnarbeid.

Bærekraft i felles uteområder

Helt vedlikeholdsfrie benker og sittegrupper i stål med paneler i enten resirkulert plast eller polyplank (resirkulert plast/ trevirke). Se flere spennende og miljøvennlige løsninger på enviropac.no

EnviroPac AS er en del av San Sac Group, Skandinavias ledende leverandør av maskiner og utstyr til kildesortering, komprimering og behandling av avfall. Salg & service i hele Skandinavia.

Tel. 400 06 130 info@enviropac.no www.enviropac.no

Les mer her!

Noe du lurer på?

OBOS får ofte spørsmål fra styrene om økonomi, drift og forvaltning. Her er noen av spørsmålene som blir stilt.

❷Når mottar vi budsjettforslag fra OBOS?

Hvorfor er det så viktig med et budsjett?

Svar: Det er ikke selve budsjettet som er viktig, men at styret har kontroll over boligselskapets økonomi. Mange mener at dette er styrets viktigste oppgave, fordi det sikrer midlene som er nødvendige for å ta vare på bygningsmassen.

Det er vanlig å jobbe med budsjettering om høsten, da de fleste boligselskaper mottar et budsjettforslag fra OBOS på denne tiden. Målet er å planlegge økonomien for det kommende året. Forslaget fra OBOS er basert på boligselskapets historiske regnskapstall og forventet prisstigning. Styret har ansvaret for å bearbeide forslaget og fastsette det endelige budsjettet. Vi anbefaler at styret avsetter et møte til budsjettbehandling, gjerne med en rådgiver til stede. Etter at styret har vedtatt det endelige budsjettet, bør inntektssiden vurderes. Boligselskaper har stort sett kun én inntektskilde: felleskostnadene. Dersom midlene ikke er tilstrekkelige til å dekke alle kostnader, må felleskostnadene økes. Det er også viktig å se framover og vurdere om boligselskapet sparer nok til framtidige vedlikeholdsoppgaver. Vanligvis er det nødvendig å øke felleskostnadene hvert år for å opprettholde samme sparetakt. Et godt gjennomarbeidet budsjett er et effektivt verktøy for å styre økonomien i et boligselskap. Det gir kontroll og forutsigbarhet for eierne ved å redusere behovet for hyppige og uforutsette innbetalinger til boligselskapet.

Svar: Hvis boligselskapet ditt har denne tjenesten inkludert i forretningsførerkontrakten, mottar du et budsjettforslag fra OBOS i slutten av oktober. Andre kan bestille tjenesten separat. På dette tidspunktet har OBOS et godt bilde av forventede prisjusteringer for det kommende året. Styret kan allerede nå begynne å planlegge budsjettbehandlingen ved å danne seg et eget bilde av neste års utsikter. Hvis det er

❸Hvem har ansvar for utskiftning av vinduer og dører?

Svar: I sameier og borettslag regnes vinduer og dører som en del av fellesansvaret. Den enkelte boligeier er ansvarlig for det innvendige vedlikeholdet av vinduer og dører i sin bolig, men utskiftning er boligselskapets ansvar. Styret avgjør om det er nødvendig å skifte ut vinduer og dører eller om de kan beholdes. I noen boligselskaper har det utviklet seg

vedlikeholdsoppgaver planlagt for neste år, kan det være lurt å innhente oversikt over hva det kommer til å koste før budsjettarbeidet starter. Dette gjelder også hvis det er tjenester dere ønsker å reforhandle eller nye tjenester dere vurderer å kjøpe. Når budsjettet er mottatt, blir styret varslet på Styrerommet.no, hvor budsjettforslaget også er tilgjengelig for bearbeiding og justering. Der finner du også en mal for budsjettmøter. Merk at budsjettet fra OBOS bare er et forslag, og det endelige budsjettet må vedtas av styret. I tillegg er det viktig at endringer i felleskostnadene blir vedtatt og protokollført i et styremøte.

praksiser som avviker fra vedtektene og loven, hvor enkelte eiere selv har fått tillatelse til å bytte vinduer og inngangsdører. Dette kan føre til konflikter og ekstraarbeid når andre eiere, som er kjent med reglene, krever at styret sørger for utskiftingen. Ifølge loven skal kostnader for utskiftning av vinduer og dører fordeles som en felleskostnad, ikke etter nytte, jf. brl. § 5-19 og esl. § 29. Det er viktig at kostnadsfordelingen alltid skjer i samsvar med loven og vedtektene. Det skal mye til for at lovens regler om fordeling etter nytte blir anvendt.

❹Hvordan varsle om økning av felleskostnader?

Svar: Styret fastsetter vanligvis nivået på felleskostnadene. Det finnes ingen spesifikke frister eller regler for varsling i eierseksjonsloven eller borettslagsloven. Hvis det er en frist for varsling, skal dette fremgå av vedtektene. Det vanligste er å gi en måneds skriftlig varsel. Husk at de som har reservert seg mot elektronisk kommunikasjon, må motta slike varsler i skriftlig form.

❺ Hva innebærer boligselskapets vedlikeholdsplikt?

Svar: Det er viktig at styret har god oversikt over vedlikeholdsoppgavene og det felles vedlikeholdsansvaret. Boligselskapets vedlikeholdsplikt innebærer å holde bygning og eiendom i forsvarlig stand, med mindre ansvaret ligger hos eierne, jf. brl. § 5-17 og esl. § 33. Vedtektene i boligselskapet regulerer også vedlikeholdsansvaret.

Boligselskapet har i utgangspunktet ansvar for vedlikehold av den ytre konstruksjonen, som inkluderer bygningskroppen med bærende konstruksjoner, felles rør og ledninger, felles installasjoner, fasade, yttertak og alle fellesarealer. Eierne har ansvar for vedlikehold av den indre delen av boligen, som omfatter boligens indre flater og innretninger, samt innvendige rør som ikke er bygget inn i bærende konstruksjoner.

Borettslagsloven og eierseksjonsloven har en nesten lik systematikk og oppbygging når det gjelder boligselskapenes vedlikeholdsplikt, og begge lovene fastsetter omtrent tilsvarende rammer for ansvarets omfang.

Når det gjelder vedlikehold som faller inn under boligselskapets ansvar, er det styret som bestemmer når og hvordan det skal utføres. Likevel har den enkelte eier krav på at vedlikeholdsplikten oppfylles. Styret er ansvarlig for at nødvendig vedlikehold blir utført. For noen styrer kan det være aktuelt å få hjelp fra en rådgiver i OBOS til å utarbeide en vedlikeholdsplan. En

god vedlikeholdsplan gir styret oversikt over hva som bør gjøres de neste årene, og gjør det enklere å ta beslutninger om tiltak som er både økonomisk lønnsomme og bærekraftige. Dette bidrar til å opprettholde og forbedre kvaliteten på eiendommen, og gir styret muligheten til å øke felleskostnadene gradvis over tid i stedet for å gjøre plutselige, store økninger.

❼Kan vedlikeholdsplikten endres i vedtektene?

Hva skjer hvis styret ikke overholder vedlikeholdsplikten?

Svar: Hvis styret ikke overholder vedlikeholdsplikten, kan det få flere negative konsekvenser. Dårlig vedlikehold kan skape misnøye blant eierne, noe som kan påvirke bomiljøet negativt og svekke tilliten til styret. Manglende vedlikehold kan også redusere eien-

dommens verdi og føre til sikkerhetsproblemer, som økt risiko for lekkasje eller brann.

Flere forsikringssaker kan resultere i høyere forsikringspremier. Videre blir vedlikeholdsprosjekter ofte dyrere hvis de utsettes for lenge, noe som kan påvirke økonomien til både boligselskapet og beboerne. Ved alvorlige brudd på vedlikeholdsplikten kan det også bli aktuelt med pålegg, bøter, og sanksjoner fra myndighetene.

Svar: Av og til ønsker borettslaget eller sameiet, samt beboerne, å fordele vedlikeholdsplikten annerledes enn lovens hovedregel. Dette kan innebære at beboerne får større ansvar for ytre vedlikehold, som å male fasaden, skifte ytterdører eller vinduer, eller vedlikeholde terrasser og balkonger. I borettslag kan vedlikeholdsplikten endres gjennom vedtektene, og dette krever vanligvis et to tredels flertall av de avgitte stemmene på generalforsamlingen. I eierseksjonssameier er prosessen mer komplisert. Her kreves det først en vedtektsendring med to tredels flertall, samt tilslutning fra de seksjonseierne som får større forpliktelser som følge av endringen.

Kilder: Minda Grodås Christiansen, Aleksander G. Svinddal og Heidi Kiplesund, fagansvarlige boligforvaltning i OBOS Eiendomsforvaltning.

Reduser strømkostnadene på belysning

opp til 95%

CONNECT 5100-SERIEN

SENSORARMATUR FOR GARASJE

Byporten Shoppings P-hus i Oslo sentrum er en av mange garasjer hvor gammeldags, energikrevende belysning er byttet ut med Connect Serie 5100.

Kapslet armatur med bevegelsessensor, utstyrt med integrert Bluetooth Mesh som gir mulighet for enkel, fleksibel og rask sammenkobling av flere armaturer.

Elnr 3304201 - Connect 5100, sensor Elnr 3304203 - Connect 5100, slave

Har du en garasje der belysningen trenger å byttes ut? Kontakt oss på prosjekt@khs-as.no

Tlf: 22 75 50 00 | www.khs-as.no

Bjørn Bergskaug, salg Karl H Strøm AS

Vilan AS blir til

PRODUKTER TIL UTEMILJØET

- når kvalitet er viktig!

Les mer om våre utemiljø- og trafikkmiljøprodukter.

weland.no | 46 93 91 00

Baktrappa

Slutten på blekka, men fortsettelsen på styrehverdagen

OBOS-quizen

av Eddie Chr. Thomas

1. Sommer-OL 2024 foregikk i Paris, men hvor ble de olympiske sommerleker holdt i 1984?

2. Hvem ga i 1949 ut framtidsromanen «1984»?

3. I hvilken TV-serie fra 90-tallet møtes George og vennene hans på Monk’s Café?

4. Hva heter hovedstaden i Georgia?

5. Hvem hadde en hit i 1987 med låten «No sleep till Brooklyn»?

6. Hva regnes som Norges nasjonalinstrument?

7. Og hva ble i 2014 stemt fram av folket til «Norges nasjonalrett»?

8. Golf: Hva heter det når man fullfører et hull «to under par»?

9. Hva kalles kaken med mandelbunn og gul krem på toppen?

10. Hvilken amerikansk artist hadde i 2014 stor suksess med låten «Shake It off»?

11. Nevn ett år da Henrik Ibsen levde!

12. I hvilken norsk by finner du kulturhuset «Ibsenhuset», innviet i 1973?

13. Hvilken tegneseriefigur bor i en ananas dypt nede i sjøen?

14. Hvilket hav renner elven Donau ut i?

15. Hva er det norske navnet på hesten Black Beauty i Anna Sewells roman fra 1877?

«Men dagens krav er arbeid, ikke sang.»

– HENRIK IBSEN

Åpne for bøssebærerne

TV-aksjonen trenger hjelp til å komme inn i oppganger 20. oktober.

Årets TV-aksjon samler inn penger til Barnekreftforeningens familiehus. Disse husene skal bygges ved universitetssykehusene i Tromsø, Trondheim, Bergen og Oslo. Her kan familier bo sammen samtidig som barnet får behandling for alvorlig sykdom. Familiehusene gir familier mulighet til å leve mer normalt i en krevende tid. Ved å åpne døren for bøssebærerne, bidrar du til dette viktige familiehus-prosjektet fra Barnekreftforeningen.

● ← TV-aksjonen er verdens største innsamlingsaksjon, og har samlet inn mer enn 11 milliarder kroner siden oppstart i 1974.

Foto: TV-aksjonen/ Mikkel Strøm

SVAR 1.Los Angeles, USA 2.George Orwell

3.Seinfeld 4.Tbilisi

5.Beastie Boys 6.-Hard ingfela 7.Fårikål 8.Eagle

9.Suksessterte 10.-Tay lor Swift 11.1828-1906

12. Skien 13.-Svampe

bob Firkant 14.-Svarte

havet 15.Silkesvarten

Hjemmelaget energi siden midten av 1970-tallet

Søve er Norges ledende produsent av miljøsertifiserte lekeapparater og aktivitetsog parkløsninger for skikkelig bruk utendørs. Denne energien har vi levert i snart 50 år og den kjennetegnes av høy kvalitet og sikkerhet, solid håndverk, lang levetid, god service og rask leveringstid.

Se mer på sove.no

Ragn-Sells hjelper både borettslag og sameie med god avfallshåndtering, som er til det beste for miljøet, under dugnaden eller oppussingen.

Container til fastpris uansett vekten på avfallet

Bestill utstyr for en rekke typer avfall i nettbutikken

Ved bestilling i nettbutikken kan fakturaen sendes rett til fakturamottak.

Bestill ved å scanne QR-koden eller besøk ragnsells.no

NB! Hjelp oss med å unngå branner på gjenvinningsanleggene, kast aldri batterier sammen med annet avfall.

Med OBOS Ne i veggen velger du den kombinasjonen av TV- og interne som gir best kvalitet og pris – helt uavhengig av naboen.

Du kan også velge å ikke ha TV i det hele ta .

Med OBOS Ne i veggen velger du den kombinasjonen av TV- og interne som gir best kvalitet og pris – helt uavhengig av naboen.

Du kan også velge å ikke ha TV i det hele ta .