Historisk En feiring av borettslagenes jubilanter.
Side 11→14
❷ Radon Mange stoler blindt på radonkartet, men eksperten advarer boligselskapene.
Side 19→21
❸
Valgkomité Er det vanskelig å rekruttere til styret?
Side 28→30
Utgave № 5
Desember 2024
Vi utfører utvendig
Vi utfører utvendig drenering, isolering og fuktsikring av grunnmurer
Vi utfører utvendig drenering, isolering og fuktsikring av grunnmurer
Vi utfører utvendig drenering, isolering og fuktsikring av grunnmurer
og fuktsikring av grunnmurer
Våre høyt kvalifiserte fagarbeidere er spesialister på kartlegging av årsaker til fuktskader på bygningskonstruksjoner i grunnen, håndtering av overflatevann og utbedring av fuktproblemer i kjellere.
drenering, grunnmurer
Våre høyt kvalifiserte fagarbeidere er spesialister på kartlegging av årsaker til fuktskader på bygningskonstruksjoner i grunnen, håndtering av overflatevann og utbedring av fuktproblemer i kjellere.
Våre høyt kvalifiserte fagarbeidere er spesialister på kartlegging av årsaker til fuktskader på bygningskonstruksjoner i grunnen, håndtering av overflatevann og utbedring av fuktproblemer i kjellere.
Våre høyt kvalifiserte fagarbeidere er spesialister på kartlegging av årsaker til fuktskader på bygningskonstruksjoner i grunnen, håndtering av overflatevann og utbedring av fuktproblemer i kjellere.
Våre høyt kvalifiserte fagarbeidere er spesialister på kartlegging av årsaker til fuktskader på bygningskonstruksjoner i grunnen, håndtering av overflatevann og utbedring av fuktproblemer i kjellere. drenering, grunnmurer
Våre høyt kvalifiserte fagarbeidere er spesialister på kartlegging av årsaker til fuktskader på bygningskonstruksjoner i grunnen, håndtering av overflatevann og utbedring av fuktproblemer i kjellere.
Våre høyt kvalifiserte fagarbeidere er spesialister på kartlegging av årsaker til fuktskader på bygningskonstruksjoner i grunnen, håndtering av overflatevann og utbedring av fuktproblemer i kjellere.
www.steinbakken.as Tlf. 22 80 22 00
www.steinbakken.as Tlf. 22 80 22 00
www.steinbakken.as Tlf. 22 80 22 00
www.steinbakken.as Tlf. 22 80 22 00
www.steinbakken.as Tlf. 22 80 22 00
www.steinbakken.as Tlf. 22 80 22 00
www.steinbakken.as Tlf. 22 80 22 00
Økonomisk rådgivning tilpasset deres behov
Ingen boligselskap er like. Derfor tilbyr OBOSbanken en fast rådgiver som hjelper styret med å skreddersy riktig finansieringsløsning for både kortsiktige og langsiktige lånebehov.
Les mer på: obos.no/boligforvaltning/bank
Med litt hjelp fra deg holder vi 400 000 mennesker i Oslo gode og varme.
28 prosent av byggene i Oslo varmes i dag opp med fjernvarme. For et bygg er fjernvarme en driftssikker, enkel og økonomisk gunstig kilde til miljøvennlig og komfortabel vannbåren oppvarming. For Oslo by bidrar fjernvarme til økt energisikkerhet. Fjernvarmen avlaster nemlig strømnettet og frigjør elektrisitet til andre viktige formål, for eksempel elektrifisering av bilparken og ny kraftkrevende industri.
Vi har som mål å doble fjernvarmeforsyningen i Oslo, men selv om vi når dette målet, er det langt igjen til Oslo kan sammenligne seg med nabo-hovedstedene på dette feltet. I København varmes nemlig hele 98 prosent av byggene opp med fjernvarme, og i Stockholm er andelen nær 90 prosent.
Kort forklart er fjernvarme varmt vann
som distribueres til byens bygg gjennom et langt, underjordisk rørnett. Til å varme opp fjernvarmevannet brukes for en stor del lokal energi som ellers ville gått til spille. I Oslo bruker vi både spillvarmen som oppstår når vi destruerer restavfall, og overskuddsvarme fra byens kloakk og datasenter til å lage fjernvarme.
Oslos egne og kortreiste fjernvarme er en smart oppvarmingsløsning både for det enkelte bolig- og næringsbygg og for byen som helhet. Vil du vite mer? Du finner oss på hafslund.no.
Side 16→18 Min erfaring
Fra øltønner til barnevogner. Styrelederen holder styr på 500 boliger på Grünerløkka.
Side 32→34 Solceller
Høye strømpriser fikk borettslaget sentralt i Oslo til å satse på solenergi.
Side 37→38 Brannvern
God brannsikkerhet i boligselskapet er ikke rakettforskning, men veldig viktig!
Side 41→42 Belysning
Med enkle grep kan boligselskapene spare millioner på strømregninga.
Leder Nyttårsforsett
De siste årene har strømprisene både svingt og steget kraftig, og mange styrer ser etter nye måter å redusere energikostnadene på. Blir dette en ny, kald vinter med høye strømpriser? Vel, det er mye mulig, men heldigvis finnes det gode muligheter for å spare både strøm og penger med smarte energitiltak.
Enova har mange støtteordninger som gjør det mer attraktivt å investere. Nå kan dere også få dekket inntil 30 prosent av kostnadene for energibesparende tiltak. For å lykkes er det viktig å starte med energikartlegging, og jeg er helt sikker på at OBOS Prosjekt står klare for å identifisere de mest lønnsomme tiltakene for bygget deres. Enova gir faktisk også støtte til slik kartlegging.
Solceller på taket? Nye regler lar beboerne dele egenprodusert strøm uten nettleie og avgifter. Andre tiltak er varmepumper, LED-belysning og smartstyring av varme og lys.
Særlig Enova og Oslo har midler å dele ut. Søk der du kan, og gå inn i det nye året med grønne nyttårsforsetter.
Pelle Bohn Aarsbog Redaktør Bolig&Miljø
Redaktør: Pelle Bohn Aarsbog
pba@obos.no
Tlf: 452 58 848
Annonsesalg:
HS Media v/ Kjetil Sagen
924 22 644, ks@hsmedia.no
Design: Bielke&Yang
Trykk: Aksell
Forsideillustrasjon: Nicole Kamenović
OBOS er Norges største boligforvalter, og tilbyr tjenester innen økonomi, regnskapsførsel, finansiering, juss, drift, teknisk bistand med mer. OBOS forvalter alle typer boligselskap over hele landet.
Balkonger fra Balco – et klimasmart valg for fremtiden!
Balco har all kompetanse i eget hus når det gjelder balkongprosjekter. Egen produksjon og produktutvikling av alle typer bærekraftige balkongsystemer i moderne og effektive lokaler i Sverige.
Ta kontakt med oss for å komme riktig i gang! Les mer på www.balco.no
Entré Utvider mobilnøkkel. OBOS og Parqio går sammen for å la styrene utnytte garasjen
til det fulle.
utvikler digitale adgangsløsninger for garasjer, og forklarer at selskapets visjon strekker seg lengre enn bare å åpne en port. Han ser for seg at mye av hverdagslivet i framtiden er knyttet til felles garasjen.
— Drømmesituasjonen er å forvandle felles garasjen til et logistikk- og mobilitetssenter. Her kan man plassere pakkebokser, ha kjøleskap for Oda-leveranser, leie ut elbiler på dagtid og lade dem om natten, sette opp klescontainere, bestille bilvask, og få NAF til å hente bilen og levere en leiebil. Digitalisering av porten åpner et hav av slike muligheter, forteller han.
Garasjeporten blir smart Når porten digitaliseres, blir det mulig å hente data fra den. Høigaard mener at dette kan spare styrene for millioner av kroner. Dataene gir innsikt i når porten er åpen eller lukket, når den trenger vedlikehold og når den bør byttes ut. Dette kan bidra til å forhindre både ulykker og tyveri.
— For eksempel, hvis porten står åpen klokken to om natten i -20 grader, er det svært nyttig for styrene å vite dette. Frostskader på rør og lignende problemer kan koste store summer å reparere, forklarer han.
OBOS og Parqio deler målsetting, og ønsker en bedre opplevelse av å bo, mindre administrasjon for styret, grønnere bygg og bedre utnyttelse av områder. Alf Frøseth er produkteier for mobilnøkkel fra OBOS, og forteller at Parqio er et velkomment tilskudd til mobilnøkkelen, og at den har flere bruksområder enn det folk flest tror.
— Mobilnøkkel kan brukes på sykkelparkering, søppelnedtrekk, heis, hengelås, og nå ga-
rasjeport og kjørebommer ved hjelp av Parqio. Vi gleder oss til å tilby brukerne et mer sømløst alternativ til garasjeåpning, forteller Frøseth.
Ber om et skifte
Gründeren av Parqio forteller at digitalisering av garasjeporten bare er det første steget for styrene.
— Styrene sitter på gull i fellesgarasjen, og det er opp til dem hvordan de vil forvalte det. De kan velge å ikke gjøre noe, eller de kan bruke ressursen på nye måter for å få bedre kontroll og redusere kostnader, sier Høigaard, og påpeker at dette er en løsning man ikke vil gå tilbake fra.
— Å digitalisere tilgangen og ressursene i garasjen er det mest grunnleggende og viktigste steget for å realisere denne framtiden. •
Tips
Flere bruksområder
Det er ikke bare dører du kan bruke mobilnøkkelen fra OBOS på, men også søppelnedtrekk, sykkelparkering, heis, hengelås, kjørebommer og garasjeport.
Foto: Skjalg Bøhmer Vold
Ta de riktige valgene
OBOS Prosjekt kan bistå med å:
ť Kartlegge og vurdere tilstanden, prioritere vedlikeholdstiltak og definere neste steg i arbeidet.
ť Ta beslutninger om hvilke tiltak som er både økonomisk lønnsomme og bærekraftige.
ť Gi oversikt over tilstanden til bygget, i tillegg til vedlikehold og bærekraftige tiltak som må gjennomføres.
22 86 57 96 obosprosjekt@obos.no obosprosjekt.no
Entré Husk å
åpne. Mange glemmer at det kan være kø av beboere som ønsker tilgang til Vibbo.
●
↑ Maria Lidal i Vibbo-teamet til OBOS.
Styret bør jevnlig kikke innom Vibbo-siden som heter «Administrer beboere». Det gjelder særlig for de større boligsameiene med mye utleie, og for borettslag.
— I borettslag må styret godkjenne utleie, såkalt bruksoverlating. Hvis eier har søkt om bruksoverlating, kommer det en forespørsel øverst på siden «Administrer beboere». Vi opplever at mange styrer glemmer å sjekke denne nettsiden. Ifølge loven skal søknaden være godkjent før eier kan leie ut, sier Maria Lidal i Vibbo-teamet til OBOS. Hun forteller at det er flere funksjoner på «Administrer beboere» som mange glemmer. Styret har mulighet til å gi Vibbo-tilgang, enten det er til leietakere, medboere eller pårørende. Hvis noen ønsker å få tilgang, kommer det en fane øverst på siden som heter «Forespørsler og invitasjoner». Hvis denne fanen ikke er synlig, betyr det at det ikke finnes noen forespørsler for øyeblikket.
— Det beste er om boligeier selv gir leietakeren tilgang til Vibbo. Det kan eieren enkelt gjøre via «Min bolig». Problemet er at veldig mange utleiere glemmer dette, og styrene får henvendelser fra leietakere som ønsker tilgang. Denne henvendelsen legger seg øverst på «Administrer beboere»-siden, så styret bør sjekke denne med jevne mellomrom. Noen styrer kontakter OBOS og spør om vi kan gjøre det på vegne av styret, men det kan vi ikke. Denne oppgaven må gjøres av boligeierne eller av styret, sier Lidal.
Hun tipser også om SMS-funksjonen som ligger på «Administrer beboere».
— Det er ikke alle som har fått med seg dette, men styret kan enkelt sende SMS til beboerne. Styret kan sende SMS til alle, eller til utvalgte grupper, for eksempel til én av adressene i boligselskapet, sier Lidal. •
Kurskalender
Utvalgte kurs og webinarer i nær framtid.
Valgkomiteens utfordringer
Bli motivert for oppgaven i valgkomiteen, og få råd og forslag til prosessen, kommunikasjon og planlegging.
Oslo
Når 7. januar 17.00–20.00
Hvor Freserveien 1, Kværnerbyen
Pris 1500 kr per pers. Inkluderer mat og drikke.
Webinar
Når 9. januar 17.00–18.30
Pris 500 kroner per pers.
Bli kjent med Styrerommet
Oslo
Få en gjennomgang av ulike moduler, og hvordan håndtere økonomi og HMS, og avholde styremøter og årsmøter.
Når 16. januar 17.00–19.00
Hvor Freserveien 1, Kværnerbyen
Pris Gratis, enkel servering inkludert.
Bli kjent med Vibbo
Oslo
Har dere tatt i bruk Vibbo for fullt? Få en gjennomgang av funksjonaliteten og mulighetene i beboerportalen.
Når 28. januar 17.00–19.00
Hvor Freserveien 1, Kværnerbyen
Pris Gratis. enkel servering inkludert.
Påmelding, mer informasjon og flere kurs obos.no/kurs
Opptak av tidligere kurs på nett obos.no/webinar
Nå tennes tusen ladelys
- bli ladeklar til juleferien!
Med over 1000 lyn- og hurtigladere fordelt på mer enn 300 lokasjoner
i hele Norge, sørger vi for at du kommer deg dit du vil — på 100% fornybar energi!
Last ned appen og oppdag fordelene:
• Aktivere AutoCharge
• Gode kunderabatter
• Ladekartet rett i lomma!
Last ned Mer-appen og bli ladeklar til ferien!
Anne-Kristine Kronborg
Kunsthistoriker med bolig- og byhistorie som spesialitet
Hipp hipp hurra
På tampen av året er det på sin plass å feire jubilantene blant borettslagene.
Det finnes hundrevis av borettslag rundt omkring i landet. Hundrevis av høye og lave blokker, tomannsboliger og firemannsboliger, hus i rekke og hus i kjede. Borettslagene utgjør en viktig del av bolighistorien vår, og forteller om alt fra skiftende arkitekturidealer til boligpolitiske omveltninger. Det aller viktigste er likevel at de har fungert som rammene rundt folks liv i opptil flere tiår og generasjoner. Men når har egentlig et borettslag bursdag? Det er ikke alltid lett å vite nøyaktig når man skal sprette champagnen. Når de første beboerne flyttet inn, eller de siste var på plass? Eller når borettslaget formelt ble konstituert? Jeg velger å la historien begynne idet det kommer folk i husene, og tar utgangspunkt i året for første innflytting.
Forsiktig start
Blant de aller eldste borettslagene er det tynt i rekkene. Ikke fordi noen har falt ifra. Tvert imot, borettslagene fra 1930-tallet er blant de flotteste i hele OBOS-historien, og holder seg bemerkelsesverdig – for ikke å si misunnelsesverdig – godt.
Det aller første feiret nitti for flere år siden, og i årene som kommer blir det flere flotte nittiåringer å gratulere. Men, det var ikke så lett å få fart på den kooperative boligbyggingen i de harde tredveårene, og i 1934 ferdigstilte ikke det som den gang het Oslo og omegn bolig- og sparelag (OOBS) et eneste boligselskap. Vi har ingen åttiåring heller, for i 1944 var det full stopp i den sivile boligbyggingen. Men i det skjulte var OBOS i gang med prosjekteringen av nye boligprosjekter for å kunne være klar til å begynne å bygge så snart det igjen var mulig.
Full fart på femtitallet Ti år senere var situasjonen en helt annen. Etter andre verdenskrig ble det etablert boligbyggelag over hele landet, og boligsamvirket ble et viktig boligpolitisk verktøy. Boligbyggelagene samarbeidet tett med Husbanken og sine respektive kommuner, og boligbygging sto helt øverst på den politiske agendaen. Folk skulle i hus, boligstandarden skulle økes og ikke minst skulle
så mange som mulig bli boligeiere. I Oslo startet byggingen av de store drabantbyene, og i 1954 var det innflytting blant annet i Blåfjellet borettslag på Lambertseter. Samtidig begynte Oppsal å ta form. Oppsal borettslag, Vetlandsveien borettslag og Oppsalgrenda borettslag kan feire at det er sytti år siden første innflytting. Gratulerer, alle sammen!
Med sine tjuetre nøkterne, men pene og harmoniske blokker er Oppsal borettslag et erketypisk femtitallsprosjekt. I Vetlandsveien borettslag, derimot, testet man ut noe helt nytt, nemlig blokkleiligheter i to etasjer. Hensikten var å gi beboerne den gode eneboligfølelsen som man visste at mange ønsket seg. Boligtypen ble tatt godt imot: «En skulle tro at kvinner hadde vært med på uttegningene», uttalte en nyinnflyttet husmor begeistret til Arbeiderbladet i 1954. Oppsalgrenda består av 16 rekkehus i tre, og har et formspråk
● ↓ Blåfjellet borettslag er tegnet av en av våre mest kjente arkitekter, Knut Knutsen. Han var opptatt av å bevare så mye som mulig av naturen og terrenget, og blokkene og rekkehusene i Blåfjellet ligger omsorgsfullt plassert mellom knausene og furutrærne på Lambertseter.
Foto: Arbeiderbladet/Arbeiderbevegelsens arkiv og bibliotek
som både er tidstypisk og samtidig godt forankret i tradisjonell byggeskikk. Tilsvarende borettslag finner vi over hele landet.
Høyt og lavt
Sekstitallet var et tiår for vekst og velstand. Boligbyggingen fortsatte med uforminsket styrke, og boligene ble større. På femtitallet hadde tre rom og kjøkken vært standard. Nå ble det bygd stadig flere fireromsleiligheter. Det var kjærkomment, ikke minst fordi folk stadig fikk flere ting å fylle boligene sine med – alt fra TV-apparater og stereoanlegg, til miksmastere, hårtørkere og andre tekniske vidundere. Industrielle byggemetoder, prefabrikerte elementer og betong kom for fullt, og gjorde at også arkitekturen endret karakter. Det ble flere høyblokker på 1960-tallet, men også flere rekkehus.
På Tveita var det hektisk aktivitet for seksti år siden. I 1964 var det innflytting i tre av borettslagene her, og de viser noe av variasjonen som fantes i boligarkitekturen på 1960-tallet. Blokkene i Lønnealléen borettslag rager godt i været. I Smalvollskogen borettslag, derimot, er blokkene på jordnære fire etasjer, og utmerker seg med sitt stramme og modernistiske formspråk og flotte fasader i tegl. I Sørhellinga borettslag prøvde man ut en ny planløsning som ble opplevd som både innovativ og utfordrende. I stedet for den vanlige ordningen med adskilt stue og kjøkken er det her et kombinert kjøkken og allrom i inngangsetasjen. Stua, derimot, ligger en trapp ned. Tidsskriftet Bonytt kom på besøk, og skrev begeistret om den åpne og frie romløsningen, men mente også at dette var en uvant boform: «Mange husmødre vil gjerne kunne lukke døren til sitt kjøkken hvis det ser kaotisk ut, men kanskje et åpent kjøkken som dette inspirerer til større orden i matstellet.» En litt krevende bolig, med andre ord, som i beste fall kunne virke oppdragende!
Livet mellom husene
På 1970-tallet kom bomiljø i fokus. Livet skulle leves mellom husene, og bebyggelsen måtte være i en menneskelig målestokk. Drabantbyene Romsås og Hovseter ble bygd ut på syttitallet, og er på mange måter ektefødte barn av sin tid. Romsås vokste fram som et eget lite bysamfunn praktisk talt i marka. Den eneste bilveien slynger seg rundt bebyggelsen, og selve drabantbyen er bilfri. Borettslagene ble planlagt som små grender, hvor blokkene ble pent plassert rundt mindre tun. Røverkollen er ett av borettslagene, og her var det innflytting for femti år siden.
På den andre siden av byen ligger Hovseter som den eneste drabantbyen i vest. To av borettslagene her, Jarbakken og Orebakken, er fra 1974. Orebakken er et stort borettslag med elleve blokker og til sammen 429 leiligheter. Blokkene ligger fritt i terrenget med store grøntområder imellom, og området er bilfritt.
Syttiårene står som en gullalder i norsk bolighistorie. Ikke bare ble det bygd rekordmange boliger, men boligstrøkene og selve boligene ble
utformet med stor omtanke. Ingeberg borettslag på Hamar sto ferdig i 1974 og er med sine rekkehus i tre et godt eksempel på tiårets arkitekturideal – tett og lav bebyggelse.
Frislipp, form og farge Åttitallet var tiåret da alt ble annerledes. Tiåret for avregulering, liberalisering og frislipp på alle bauger og kanter, ikke minst i boligpolitikken. Etterkrigstidens regulerte og subsidierte boligsektor ble gradvis avviklet, og både boligbyggere og boligkjøpere måtte omstille seg og bli markedsaktører. Markedsvendingen ble interessant nok ledsaget av en vending tilbake til byen. Nordmenn begynte å gå på café, og fikk smaken på byliv.
I OBOS-familien er det to førtiåringer som illustrerer det nye fokuset på det urbane. Begge ligger typisk nok på Grünerløkka. I Karlstadgata borettslag gjør blandingen av former, farger og
● ↑ På Tveita tok en helt ny bydel form på 1960-tallet. Høye og lave blokker der det tidligere hadde vært en bondegård. På dette bildet er bare én av de store Tveita-blokkene kommet opp. Da Tveita var ferdig utbygd, var den nye drabantbyen blitt hjemsted for nesten ni tusen mennesker.
Foto: OBOS
materialer at bygården ser skikkelig åttitalls ut. Her er det rå betong og innslag av gult, rødt og blått, svalganger og litt ymse vinduer. Fantasifullt og uhøytidelig, og et uttrykk for tiårets formglede. Stolmakergata borettslag er mer behersket og stikker seg ikke like mye ut. Dette er en bygård som er utformet for å passe inn blant de gamle. Ikke som en kopi, men som en nytolkning.
Både Karlstadgata og Stolmakergata borettslag var en del av byfornyelsen — et krafttak for å heve boligstandarden i indre by. Gamle gårder ble rehabilitert, og små leiligheter ble slått sammen og fikk bad. I gårdsrommene forsvant utedoer og skur til fordel for sittegrupper, lekeapparater, busker og blomster. Dessuten ble gårdene gjort om fra leiegårder i ordets rette forstand til borettslag eller sameier. Der forfallet var kommet for langt ble de gamle gårdene revet og erstattet av nybygg, slik som i Karlstadgata og Stolmakergata.
I Ålesund finner vi også en urban førtiåring. Her bygde Ålesund boligbyggelag et borettslag i Kirkegata 33, med tre husgrupper i god dialog med det eksisterende bymiljøet. Et interessant boligprosjekt som illustrerer 1980-tallets ønske om å dyrke spenningen mellom det nye og det gamle.
OL-laget
Første halvdel av 1990-tallet var en krisetid, særlig på boligfronten. På slutten av 1980-tallet, etter den heidundrende jappetiden, styrtet boligmarkedet ned i en dyp krise. Det var først rundt 1994 at pilene igjen begynte å peke oppover. Boligbyggelagene fikk blytung start på tiåret. Boligbyggingen lå nede, og i 1994 bygde ikke OBOS et eneste borettslag.
På Hamar, derimot, finner vi en sprek trettiåring med en historie helt utenom det vanlige.
● ↑ Det enkle er ofte det beste. Med sine teglfasader og harmoniske bygningskropper er Smalvollskogen et utsøkt stykke sekstitallsarkitektur.
Foto: Nasjonalmuseet/Ukjent
● ↑ På 1970-tallet i Orebakken borettslag på Hovseter kunne barna sykle trygt. De elleve blokkene er ledig plassert i terrenget, nettopp for å skape gode områder mellom husene.
Foto: OBOS
Snekkerstua borettslag ble bygd av Hamar og Omegn Boligbyggelag og brukt som «medielandsby» under OL på Lillehammer. Rundt fem hundre mediefolk rykket inn i februar 1994, og ut igjen etter at lekene var over. Deretter overtok «vanlige» folk de åtti rekkehusleilighetene i borettslaget. Husene i Snekkerstua er akkurat så koselige som det høres ut, og gir assosiasjoner til gamle stuer i dype innlandsskoger. Her er det panel, skråtak og smårutete vinduer. Et lunt og hjemmekoselig borettslag – og et godt uttrykk for OL-estetikken.
I Tønsberg var det heller ikke helt stillstand. Her ble Bragerlia borettslag bygd i det nostalgiske formspråket som var så populært på nittitallet.
Nye tider
For tjue år siden, da? I 2004 var boligbyggingen definitivt kommet i gang etter de turbulente åttiog nittiårene. Ved inngangen til århundret var dessuten variasjonen i boligarkitekturen større enn noensinne. Det bygdes boliger i alle typer, størrelser og prisklasser, alt ettersom hva det var etterspørsel etter. Klima og miljø seilte opp som det store temaet i boligbyggingen.
Et fint eksempel på den nye miljøbevisstheten i boligarkitekturen er Hjørnerød borettslag i Fredrikstad, som kan feire tjue år i år. Borettslaget består av småhus med 42 leiligheter, plassert rundt to tun, og med grå fasader som ble brutt
opp av knallrøde felt. Miljøbevisstheten synes ikke utenpå, men merkes innvendig. Borettslaget ble nemlig planlagt som et energisparende prosjekt. Husene fikk ekstra isolering, og utstyrt med vinduer som skulle gi minst mulig varmetap.
Ti år med transformasjon
Tre tiåringer skal få avslutte denne gratulasjonsrunden. Den ene ligger i Kværnerbyen i Oslo, og har navnet sitt etter en av vannkraftturbinene som ble produsert her den gang Kværnerdalen huset en av byens største industribedrifter. Blokkene i Pelton borettslag har tidstypiske teglfasader og danner et kvartal i den nye bystrukturen. Som del av et stort transformasjonsprosjekt er Pelton et vaskeekte barn av de siste tiårenes byutvikling. Det er også Bellevuehagen borettslag i Fredrikstad, som illustrerer den nye trenden med å bygge boliger i vannkanten. Glomma har vært en viktig drivkraft i byutviklingen, og de siste årene har stadig flere boligprosjekter dukket opp. Bellevuehagen har, som navnet tilsier, både vakker utsikt og en frodig hage.
I november 2014, sto Stenbråtlia borettslag på Mortensrud i Oslo ferdig. Borettslaget består av passivhus og lavenergihus, 34 stykker til sammen, med vannbåren varme og solfangere. Et på alle måter framtidsrettet borettslag i en bydel som fortsatt er i utvikling. •
● ↑ Byfornyelsen forandret Grünerløkka. Stolmakergata borettslag er et byfornyelsesprosjekt, en ny bygård som minner litt om de gamle gårdene i stil og dimensjoner. Men uten utedo og trekkfulle vinduer. Borettslaget er tegnet av arkitektene Truls og Ragnhild Thorenfeldt, som ble spesialister på rehabilitering og nybygging i historiske bymiljøer. Foto: Finn Thorsen/Oslo byarkiv
Brygger på noe smart
Styreleder Pekka Salo (42) har brukt tid på å finne ut hvordan man skal håndtere 500 boliger og store næringslokaler.
Tekst Henrik Sørlie Foto Leikny Skjærseth
Det var en gang et stort bryggeri øverst på Grünerløkka. Nå står bare den eldste bygningen igjen, mens produksjonslokalene er revet og flyttet til Nittedal. Til gjengjeld har det blitt plass til 500 boliger og ny næring på den gamle bryggeritomta til Ringnes. Ølbrygging er erstattet med boliger, kino, treningssenter, matbutikk og flere andre næringslokaler. I tillegg er det et stort garasjeanlegg, og det hele er en del av Ringnes Park Vest Sameie, som ledes av finske Pekka Salo. Han har bodd i Norge siden 2015, og i høst blir han tobarnsfar. Til daglig jobber han med finans, og fra juni 2022 har han vært styreleder for det gigantiske sameiet i Ringnes-kvartalet.
Delegering og prioritering — Hvordan er det å være styreleder for et så stort sameie?
— Jeg synes det er spennende med stadig nye problemstillinger som dukker opp, så jeg kjeder meg ikke. Samtidig har det vært særdeles arbeidskrevende, spesielt i starten. Jeg hadde ingen erfaring som styreleder da jeg tok over vervet. I tidlig fase ønsket jeg å gjøre mange av oppgavene selv, slik at jeg forsto mer av arbeidet før jeg begynte å delegere til andre i styret. Det er tross alt styreleder som har ansvaret, og det er viktig å forstå hva du delegerer. Det første året jobbet jeg tidlig og sent, og det nærmet seg en fulltidsjobb på fritiden. Nå er det enklere. Jeg har blitt flinkere til å delegere, og jeg skjermer meg mot telefoner på kveldstid. Som styreleder greier man aldri å gjøre alt, så du må prioritere og delegere for å ikke drukne, sier Salo.
Styre og valgkomité
Styret består av sju personer, og hvert av styremedlemmene har sine oppgaver. To driver mest med vedlikeholdsoppgaver, én med bomiljø, én med økonomi, én med sikkerhet, og én med ju-
Fakta
Styrelederen
Pekka Salo er styreleder i sameiet Ringnes Park Vest. Sameiet består av 500 boliger og store næringslokaler, blant annet Ringen kino, Meny, Sats og kontorlokaler.
Sameiet ligger øverst på Grünerløkka i Oslo. Det ble ferdigstilt i perioden 20082012.
Kjenner du en styreleder vi bør prate med? Tips på pba@obos.no
ridiske spørsmål og sikkerhet. Dessuten er det to varamedlemmer og en uavhengig valgkomité. — Hvilke hensyn er valgkomiteen særlig opptatt av når det skal innstilles kandidater til styret? — Jeg tror de ønsker å sikre stabilitet. Det er et komplekst sameie, og det er en fordel med noen erfarne styremedlemmer som kjenner historikken. Dessuten er valgkomiteen opptatt av mangfold, som variasjon i alder, kjønn og faglig bakgrunn.
Drift og vedlikehold
— Hva slags ekstern hjelp leier dere inn til praktiske gjøremål?
— ISS har alt det driftsmessige, men styret er ofte et mellomledd mellom ISS og beboerne. Vi har en vaktmester på deltid via ISS, og vi har en driftssjef som tar seg av mer avanserte driftsoppgaver. Ved større prosjekter har vi leid inn prosjektleder, som ved oppgradering av uteområdet og takterrasser.
— Bygningsmassen er knapt 15 år gammel. Har det vært behov for mye vedlikehold?
— Det var en del utbedringer som måtte gjøres da sameiet sto nyoppført, men det ble gjort før jeg flyttet hit i 2018. Når det gjelder generelt vedlikehold, er det stadig noe som må utbedres. Hittil har det kun vært mindre ting, men nå ser vi at det melder seg et behov for større vedlikehold av vinduer og balkongdører. De skal i hovedsak pusses og males, men noe må skiftes ut. Dette
● ↑ Behov for vedlikehold bygger seg opp i det relativt nye sameiet. Styreleder Pekka Salo ser mot vinduene som snart skal pusses og males i 500 boliger. →
kommer til å utgjøre en stor andel av budsjettet, og vi må vurdere å ta opp lån for å dekke utgiftene. Det blir i så fall første gang vi tar opp lån for å finansiere vedlikehold, forteller styrelederen.
Virkemiddel mot husbråk Populære Grünerløkka har en ung befolkning og mange utesteder. Det er liv og røre, og med på kjøpet kan det bli i overkant mye lyd fra festing i nabolaget. I Ringnes-sameiet har de gått grundig til verks for å skape nattero. I ordensreglene er det et langt og pedagogisk avsnitt om fest og nattero. Spørsmålet er om ordensregler hjelper når fulle beboere har med en gjeng venner på nachspiel.
— Er det mye bråk og festing i kvartalet?
— Man skulle tro det med 500 leiligheter og mye utleie, men jeg synes det er overraskende lite klager på bråk. Det skyldes nok ikke bare ordensreglene, men at de håndheves gjennom et effektivt samarbeid med Securitas. Vektere rykker ut hvis noen melder om bråk etter kl. 23. Styret får en rapport hvis det konstateres husbråk, og den festglade beboeren får et gebyr. Det pleier å hjelpe, og i hvert fall hvis samme beboer har fått gebyr et par ganger.
Vedtekter for næring
— Foruten mange boliger har dere store næringsarealer. Skaper det utfordringer?
— Det går som regel bra fordi vi har detaljerte vedtekter for næringsvirksomheten, blant annet om vedlikeholdsansvar og kostnadsfordeling. Men det hender at styret og næringsaktørene fortolker vedtektene ulikt. Slike problemstillinger kan være ressurskrevende for styret.
Har droppet Facebook
— Hvilke verktøy bruker dere for å kommunisere med beboerne?
— Vi har i praksis nedlagt Facebook-siden, og bruker bare Vibbo. Det er et genialt verktøy hvor info lagres oversiktlig. Du kan enkelt se historikk og kommunikasjon med ulike seksjoner. Tidligere har jeg brukt masse tid på å finne fram i ulike kanaler. Styret har fortsatt e-post, men vi oppfordrer beboerne til å bruke Vibbo. Det har gitt markant nedgang i antall e-poster.
— Dette tror jeg utviklerne av Vibbo synes er hyggelig å høre.
— Jo, men det er sant. Jeg ville ikke vært styreleder uten Vibbo, sier Pekka Salo. •
● ↑ Uteområdet ble oppgradert i 2019, og det førte til at bruken økte betraktelig. Gressplenen ble inndelt i soner med frukttrær, busker, benker, dyrkekasser og en liten fotballbane.
● ↑ I 1876 startet brødrene Amund og Ellef Ringnes, sammen med Axel Heiberg, Ringnes & Co. Ett år senere kunne de brygge første øl i eget hus. Den eldste delen av bryggeriet er fortsatt en del av Ringnes-kvartalet.
HMS Kreftfare
Radon på radaren
Du kan ikke stole på det såkalte radonkartet, og alle boligselskap bør sjekke radonnivået. Målingen må startes opp fra midten av oktober til februar.
Tekst Henrik Sørlie Foto
Pernille Münster
Ingen ønsker radongass i boligen sin, men samtidig er det svært mange som ikke aner om de er utsatt for denne usynlige, luktfrie og potensielt helsefarlige gassen. En av årsakene kan være at det er lagd et radonkart over Norge som viser områder med høy og lav risiko. Det er naturlig nok lett å tro at alt er trygt hvis du bor i et område som kartet indikerer har lav risiko for radon.
Radonkartet misforstås
— Problemet er bare at kartet ikke sier noe om radonfaren i en bolig, hevder avdelingsleder Espen Nygård i Radonmannen AS.
Påstanden hans blir bekreftet på nettsiden til Norges geologiske undersøkelse (NGU). Godt skjult under «Om dataene» står det følgende: «Kartet kan ikke benyttes til å forutsi radonkonsentrasjonen i enkeltbygninger. Den eneste måten å få sikker kunnskap om radon i en bygning, er å gjennomføre en måling. Radon i inneluft avhenger ikke bare av geologiske forhold, men også av bygningens konstruksjon og drift, samt kvaliteten på radonforebyggende tiltak. Det er et regionalt kart, og er ikke ment til bruk på tomtenivå.»
— Kartet skal i hovedsak brukes til kommunal arealplanlegging, men det er nok mange privatpersoner som misforstår dette, sier Nygård.
Enkelt å måle
Det positive er at det er relativt enkelt og rimelig å måle radonnivået. Styret har ansvar for å få gjennomført tiltak hvis det er høye radonnivåer, på samme måte som styret må ta grep hvis det lekker fra taket. Dette følger av vedlikeholdsplikten som er beskrevet i lovene for borettslag og sameier.
— Vi anbefaler at styret tar initiativ til en samordnet måling av leilighetene. Det er særlig i boliger med bakkekontakt og i etasjen ovenfor det skal måles. Beboerne plasserer en liten sporfilm i to oppholdsrom som brukes mye, for eksempel stue og et soverom. Etter to måneder sendes sporfilmene til avlesing, og man får svar på om det er nødvendig å gjøre tiltak.
Kostnader for tiltak
Det er tre hovedkategorier når du skal gjennomføre radontiltak: Det er enten tetting mot grunnen, ventilasjon i de berørte problemområdene, eller radonsug.
Sistnevnte er den vanligste metoden, og kort fortalt er det en vifte montert på et rør fra grunnen som fører ut i friluft. På den måten strømmer det ikke opp jordluft og radon til kjelleren eller første etasje, noe som særlig skjer om vinteren da husene er oppvarmet og undertrykket er størst. Det er også grunnen til at radon måles i vinterhalvåret.
— Enkelte tror det er ekstremt dyrt å få gjort noe med radon, og derfor kvier de seg for å måle. Vi tar 25.000-30.000 kroner for installering av ett radonsug. Prisen avhenger av antall. Radonnivået
Tips Nøkkelfakta om radon
Radon er en usynlig og luktfri radioaktiv gass.
Radon i inneluft øker risikoen for lungekreft.
Du må måle for å finne ut om det er radon i boligen din.
Å måle radon er både enkelt og rimelig.
Målingen må gjøres mellom 15. oktober og 15. april.
Har du målt radonnivåer over 100 Bq/m³, bør du gjøre tiltak for å redusere nivået.
Radonnivået bør ikke overstige grenseverdien på 200 Bq/m³.
I bygninger hvor tidligere målinger viser stabilt lave radonnivåer under tiltaksgrensen på 100 Bq/m³, er det tilstrekkelig å måle cirka hvert tiende år, dersom det ikke har skjedd endringer i grunnforhold, bygningen eller ventilasjon i perioden.
→ dsa.no/radon
og grunnflaten på bygningen avgjør hvor mange radonsug som er nødvendig. Det er vanlig med 1-4 stykker under en større boligblokk, forteller Nygård.
Farlig gass
Hva blir så gevinsten av å sikre seg mot radongass i et boligselskap? Da har styret oppfylt denne delen av vedlikeholdsansvaret, og ikke minst kan det spare liv. Det anslås at radon medvirker
● ↑ Espen Nygård i Radonmannen kan sjekke hvor radongassen kommer opp ved å bruke en sanntidsmåler. Da blir det enklere å gjennomføre målrettede tiltak, som å tette en sprekk i betonggulv.
til omtrent 300 dødsfall i året. De fleste dødsfallene skyldes en samlet effekt av røyking og radon. Ifølge Kreftforeningen er det 3300 tilfeller av lungekreft årlig, og radon er en medvirkende årsak i 370 av disse tilfellene.
Må måles i utleieboliger
Helsefaren har også bidratt til at det stilles krav til utleieboliger. Utleier skal kunne fremvise dokumentasjon på at radonnivåene er forsvarlige.
Dokumentasjonen skal ikke registreres hos myndighetene, men den skal være tilgjengelig både for leietaker og ved et eventuelt tilsyn, ifølge Direktoratet for strålevern og atomsikkerhet (DSA). Leietaker har rett til å be om innsyn i dokumentasjon for å forsikre seg om at boligen de leier er trygg, og at tilsynsmyndigheter kan kreve å se den for å sikre at forskriftene overholdes.
Mer detaljert informasjon ligger på DSA sine nettsider. •
Tips
Rammeavtale
Husk at dere får rabatterte priser hos Radonmannen. Se info på Styrerommet.
Nå kan borettslaget slikke sol med støtte fra Oslo kommune
Få dekket 20 prosent av kostnadene når dere installerer solcelleanlegg i borettslaget eller sameiet.
Klimatilskudd.no
Rehabilitering Energitiltak
Grønn oppgradering
Det er mye styret kan gjøre for å samle beboerne om energibesparende tiltak.
Tekst Klimaoslo.no Foto
Pernille Münster
Skal dere vedlikeholde eller rehabilitere bygningsmassen? Da er det lurt å gjennomføre energieffektiviseringstiltak samtidig. Det kan være utfordrende å overbevise beboerne om større prosjekter, men det er mye styret kan gjøre for å få gjennomslag. Likevel kan det være vanskelig å vite hvor man skal begynne.
Ikke utsett tiltakene
— Mange boligselskaper som tar kontakt for å få gjennomført større vedlikehold vet ikke hvor de skal starte, om det er rør, vegger eller annet, sier energirådgiver i OBOS Prosjekt, Carina Hiorth. Sammen med prosjekt- og byggeleder Kiki Eide gir hun råd til boligselskaper om rehabili-
tering, vedlikehold og energieffektivisering. De understreker at vedlikehold er en lovpålagt plikt for styrene, og derfor et gjentakende tema på styremøter.
— Vi ser likevel at mange styrer møter motstand fra beboerne. Argumentene mot rehabilitering er ofte at «det er for dyrt», eller «vi kan ikke prioritere dette nå», forteller Eide.
Men å utsette tiltak fordi det koster for mye kan føre til at bygningsmassen forvitrer. Da blir kostnaden mye høyere når det først må gjøres. Hiorth og Eide har klare råd om selve prosessen, og hvordan motivere beboerne. Det er viktig å involvere beboerne, også om hvilke tiltak de ønsker og ser behov for å gjennomføre. →
● ↑ Carina Hiorth (t.v.) og Kiki Eide i OBOS Prosjekt bistår boligselskapene med å finne de riktige energieffektiviseringstiltakene.
● ← Kiki Eide er prosjektog byggeleder i OBOS Prosjekt, og synes det er givende å bidra inn mot det grønne skiftet ved å bistå boligselskapene med energieffektivisering.
Hvordan motivere og opplyse beboerne?
— Det kommer ofte kritiske spørsmål på generalforsamlingene, som «må vi gjøre det nå?» eller «kan vi gjøre det enklere?», sier Kiki Eide i OBOS Prosjekt.
Da er det viktig å gi informasjon på et nivå som alle forstår. Forklar så enkelt som mulig, og ikke tenk at dette er noe alle har kunnskap om. Samtidig er det lurt å minne beboerne på at det blir dyrere om man venter.
Suksesskriterier for gjennomslag I et boligselskap er det som regel ulike ønsker, behov og interesser blant beboerne. Da kan det være vanskelig å få gjennomslag for store prosjekter. Noen er kanskje bekymret for kostnadene, mens andre planlegger ikke å bo lenge i boligselskapet, og ser derfor ikke behovet for energieffektive investeringer.
Sintef Byggforsk gjennomførte en undersøkelse hvor de intervjuet 30 nøkkelpersoner i boligselskap for å høre deres erfaringer og utfordringer. Det resulterte i en rapport med gode og konkrete råd på veien til en bedre prosess og større oppslutning.
Tips
Utforsk mer
Klima Oslo har opprettet en ny samleside med nyttig informasjon til styrene.
Aller først er det viktig at styret i boligselskapet bruker god tid, og lar prosjektet modnes. En prosess som går for fort fram, får ikke like stort gjennomslag hos alle. Da kan beboerne oppleve at de ikke er inkludert i prosessen, og at de ikke blir hørt.
Samtidig er det viktig å gjennomføre en beboerundersøkelse for å finne ut hva beboerene faktisk ønsker. Hvis dette viker fra hva styret og energirådgiverne ser er nødvendig, er det lettere å vite hva slags informasjon man må gi til beboerne, slik at de får en bedre forståelse.
→ klimaoslo.no/ sparstrom →
Informasjonen som blir gitt bør være lettfattelig i et språk som alle forstår. Vis gjerne til suksesshistorier i andre boligselskaper, slik at det er lettere å se en ende på prosjektet. Hvis informasjonen blir gitt for sent, for eksempel rett før avstemming, gir det grobunn til misnøye fordi beboerne ikke føler de får oversikt over prosjektet. Beboerne må få god oversikt over kostnader og hva de kan spare i strømutgifter på sikt, slik at de ser den langsiktige nytten. Beboernes innspill må også bli tatt på alvor, og de bør fortløpende bli oppdatert om fremdriften. På den måten kan de føle eierskap til prosjektet og bidra med positivt engasjement.
Spar millioner på å installere bergvarme i ditt borettslag
Nordisk Energikontroll
installerte bergvarme i Folkvang Boligselskap i 2019. De sparte over 2,4 millioner kr i 2023 – det er en besparelse på 64%.
Borettslag: Folkvang Boligselskap
Kommune: Oslo
Graddagsjustert forbruk 2019: 2.302.815 kWh
Estimert besparelse: 59%
Graddagsjustert forbruk 2023: 822.160 kWh
Realisert besparelse 2023: 64%
Borettslag: Kristianlyst 1 Borettslag
Kommune: Stavanger
Levert energi siste 12 mnd: 195.323 kWh
Kjøpt energi siste 12 mnd: 75.254 kWh
Besparelse: 120.069 kWh
Besparelse: 61,5%
Rehabilitering Energitiltak
Effektiv gjennomføring
11 steg på veien til en mer energieffektiv hverdag. Godt for lommeboka, og kloden.
Illustrasjoner
Nicole Kamenović
Få profesjonell hjelp tidlig Å kartlegge situasjonen før større beslutninger blir tatt er viktig for å sikre riktige valg. OBOS Prosjekt er en av flere som kan bistå boligselskapet med rehabiliteringsprosjekter og energieffektiviseringstiltak. God planlegging er stikkordet for en vellykket gjennomføring.
Sjekk om dere må søke tillatelse
Hvis det er tiltak som vesentlig endrer bygningsmassen, kan det hende dere må søke kommunen om tillatelse. Sjekk hvilke tiltak som gjelder i din kommune. I Oslo kan dere eventuelt høre direkte med Plan- og bygningsetaten for mer informasjon.
Hold beboerne informert Avhold gjerne et informasjonsmøte om planene så tidlig som mulig, og helst før noe er iverksatt. På den måten føler beboerne seg involvert i prosessen, og det blir lettere å få gjennomslag. Vær åpen om behovet for oppgradering. Gi informasjon i små porsjoner og med et enkelt språk, sånn at alle forstår.
Lag en vedlikeholdsplan
Alle bygg trenger en vedlikeholdsplan. Med en plan får dere oversikt over når tiltak må gjennomføres. Hvis dere maler bygningen i år, bør det stå når den må males igjen. Selv mindre oppgaver bør inkluderes i planen. Prosjektledere kan gi oversikt over nødvendig vedlikehold.
Søk tilskudd for å engasjere en energirådgiver Før dere starter rehabiliteringen, er det viktig å kartlegge hvilke tiltak som bør gjennomføres i bygningsmassen deres. Enova gir tilskudd til å leie inn en kvalifisert energirådgiver som kan hjelpe med å beregne effekten av ulike tiltak, og vurdere hva som er mest lønnsomt for dere. Energirådgiveren kan også bistå med å søke ulike støtteordninger til prosjektet, for eksempel fra Enova, og Klima- og energifondet i Oslo kommune. Det er likevel viktig å sjekke hvilke støtteordninger som gjelder i din kommune. Ofte er prosjektlederen også energirådgiver, og kan dermed hjelpe styret med å få god oversikt over både rehabiliteringsbehov og kartlegge energieffektiviseringstiltak.
Lag en beskrivelse og be om tilbud
Lag en grundig beskrivelse av hvilke tiltak dere ønsker å gjennomføre. Dette kan prosjektleder hjelpe med. Send beskrivelsen til flere entreprenører og be om tilbud. OBOS Prosjekt har lang erfaring med ulike entreprenører og kan bistå med å innhente gode tilbud.
❾
Få gjennomslag
For å få gjennomslag for energiprosjektet, må beboerne stemme ja på generalforsamling eller årsmøte. Inviter gjerne energirådgiveren og prosjektlederen til å informere om tiltakene som skal gjennomføres. God kommunikasjon om prosjektets detaljer skaper ofte en positiv stemning blant beboerne. Framhev fordelene som lavere strømregning, bedre inneklima, mindre støy og moderne løsninger som kommer til å forbedre bomiljøet. Selv om energieffektivisering kan øke kostnadene på kort sikt, gir det langsiktige besparelser over tid. Prosjektet skal kanskje ikke bare merkes i lommeboka, men også bidra til økt bokvalitet, bedre komfort og et sunnere inneklima for alle beboere i bygget.
❼
Søk støtte når dere har fått tilbud Enova gir inntil 30 prosent støtte så lenge tiltakene bidrar til mer enn 20 prosent energieffektivisering. Ordningen gir mulighet for betydelig økonomisk støtte til solcelleanlegg, bergvarmesystemer eller andre tiltak som blidrar til å redusere energiforbruket. Samtidig er støtten konkurransebasert, slik at de som kan vise til høyest energieffekt målt opp mot kostnad, får støtte. Dere kan søke støtte selv om det ikke er avklart om energieffektiviseringstiltakene skal gjennomføres. Med tilskudd blir kostnadene lavere, og derfor blir det også lettere å få gjennomslag. Dette gir boligselskaper en gyllen mulighet til å investere i energibesparende tiltak, som både kan kutte strømregningen og øke verdien på sikt.
❽Sjekk finansiering
Investeringer i fornybare energikilder eller andre miljøvennlige løsninger, kan gjøre at dere kvalifiserer til grønt lån med lavere rente, for eksempel i OBOS-banken. For å få grønt boliglån må bygningsmassen oppgraderes to energiklasser eller oppnå 30 prosent energibesparelse.
�Når prosjektet gjennomføres Prosjektlederen har dialog med entreprenøren på vegne av byggherren, altså styret, og skal ha kontroll på økonomi og budsjett, samt at entreprenøren leverer det de skal og overholder avtalte tidsfrister. Styret er ofte med på byggemøter for nødvendige avgjørelser.
Vær tålmodig! (Ting tar litt tid...) Husk å minne både dere selv og beboerne om at rehabilitering tar tid, og at det gjøres for framtiden. For eksempel, fasaderehabilitering av flere boligblokker med skifte av vinduer og dører, tar gjerne over ett år å fullføre, men det blir veldig bra til slutt! •
Satset på valgkomité
En grundig nominasjonsprosess ga engasjement og applaus i Preståsen borettslag på Bjørndal i Oslo.
Tekst
Henrik Sørlie Foto Pernille Münster
Det er mange boligselskap som ikke har valgkomité, og noen har en valgkomité som sliter med å få gjort jobben. Det siste gjaldt for Preståsen borettslag med 59 boenheter.
— Opp gjennom årene har det vært utfordrende å få beboere til å delta i valgkomiteen, og noen år har kun én beboer prøvd å verve styremedlemmer etter beste evne, forteller Marianne Schulerud, som har bodd i Preståsen siden 1988.
På generalforsmalingen i 2023 ble hun og Ananiassen spurt om å stille som valgkomité.
— Inntrykket var et velfungerende borettslag, men vi ønsket å tenke kreativt og grundig for å motivere flere beboere til å delta i styrearbeid. De siste 7-8 årene har det vært lite utskifting av styremedlemmer, som også har vært dominert av menn, forteller Ken-Vidar Ananiassen.
På årsmøtet i 2024 fikk de mye skryt og applaus for arbeidet de hadde gjennomført. Hva hadde de gjort?
— Vi startet opp i desember 2023, og vi var usikre på hvordan vi skulle gå fram. På nettsidene til OBOS fant vi et webinar for valgkomitearbeid, som vi bestemte oss for å delta på. Det var det beste valget vi tok. Vi ble godt informert og fikk gode knagger til å strukturere arbeidet. Vi ble veldig motiverte, sier Ananiassen.
Samtale med styremedlemmer
De lagde en kjøreplan for arbeidet, og de bestemte at særlig tre faktorer skulle stå sentralt: Fornyelse, motivasjon og mangfold. Deretter hadde de en fortrolig samtale med hver og en av de fem i styret, samt varamedlemmer. I forkant hadde de lagd et spørreskjema for å sikre at de fikk den informasjonen de var ute etter. I etterkant skrev de referater og sammenliknet svarene.
— Vi presiserte vår taushetsplikt nøye i starten av hver samtale, slik at hver enkelt så fritt som mulig kunne uttale seg, sier Schulerud.
De hadde samtaler på mellom en halvtime og halvannen time.
— Gjennom samtalene fikk vi en god forståelse av styrearbeid, og ikke minst hvordan det fungerer i vårt borettslag. I tillegg fikk vi noen tips til mulige kandidater. To av styremedlemmene signaliserte at de kunne gå ut av styret hvis andre var villige til å stille, sier hun. Valgkomité
Direkte kontakt
De lagde et rundskriv som de håpet kunne virke inspirerende, slik at flere kunne bli nysgjerrige på styrearbeid. Rundskrivet ble lagt i postkassene og delt på Vibbo. Dessverre fikk de ingen henvendelser, og derfor arrangerte de et møte. Men heller ikke da var det noen som møtte opp. — Vi innså at vi måtte banke på dører og ta direkte kontakt, og hadde sett oss ut litt over ti personer. Vi ble godt mottatt av alle, og fikk positivt svar fra noen, forteller Ananiassen.
● ↓ Valgkomiteen har bestått av Ken-Vidar Ananiassen og Marianne Schulerud. De to bor rett ved hverandre, og gjennom arbeidet har de blitt godt kjent og gode venner.
● → Valgkomiteen innså at de måtte banke på dører og ta direkte kontakt for å øke interessen. →
Tips
Gode råd til valgkomiteen
❶
Start tidlig! Lag en framdriftsplan. Finn ut hvordan dagens styre fungerer. Ha gjerne fortrolige samtaler med hver og en i styret. Hvem ønsker gjenvalg?
❷
Se etter kandidater med personlige egenskaper og kompetanse som utfyller hverandre. ❸
Send ut rundskriv eller bruk Vibbo til å fortelle at man ønsker innspill til kandidater.
Fortell at styreverv gir nyttig kunnskap om styrearbeid, påvirke bomiljøet, få større kontaktflate og bidra til samfunnsnyttig arbeid.
❺
Prat med folk! Oppsøk mulige kandidater.
Valgkomiteen konkluderer, og innstillingen sendes med årsmøteinnkallingen.
❻
Innstillingen kan begrunnes muntlig på årsmøtet. Hvis dere skal ha heldigitalt møte, bør det avtales med styret om hvordan de innstilte skal presenteres.
● ← Borettslaget er bygd i 1988 og har 59 boliger. Husene er malt i rødt, gult og grått. For to år siden ble fasadene malt, og omtrent samtidig ble vinduene skiftet.
● ← Katten har oversikt fra vindusplass. Det anslås at Norge har 750.000 katter fordelt på 400.000 boliger.
Valgkomiteen nominerte to kandidater til styret, og disse ble valgt inn på årsmøtet. Styrelederen og to styremedlemmer fortsatte i styret. Dessuten ble det valgt inn fire varamedlemmer.
— Det gjør det mindre sårbart ved frafall på styremøter. I tillegg er det en læringsprosess for varamedlemmene, som vi på sikt håper kan få lyst til å bli styremedlemmer, sier Schulerud.
De er tilfredse med å ha fått inn nye krefter og nyttig kompetanse i styret, samtidig som de har sikret kunnskap om historikken.
— Det har blitt en god miks. Under årsmøtet brukte vi 10-15 minutter til å forklare prosessen og presentere kandidater. Det virket som beboerne satte pris på arbeidet. I tillegg fikk vi med oss en tredje person i årets valgkomité, og snart skal vi starte på ny runde, sier Ananiassen.
— Vi har fått en viss ærefrykt, for vi innser at valgkomiteen kan ha stor innflytelse hvis man gjør en grundig jobb, legger Schulerud til.
Fordel med valgkomité
Teamleder Morten W. Røstengen i OBOS Eiendomsforvaltning holder kurs for valgkomiteer. Han synes Preståsen borettslag har gjort en god
og grundig jobb, men understreker at det ikke finnes klare svar på hvordan man skal rekruttere. — Boligselskapene kan være svært ulike når det gjelder størrelse og utfordringer, men generelt er det en fordel at andre enn styret står for nominasjon til styreverv. Derfor anbefaler vi en uavhengig valgkomité. Den kan bestå av kun én person, men helst bør det være minst to. Det vanskeligste er ofte å komme i gang, og det er alltid smart å starte tidlig. Samtaler med dagens styre er en god start. Valgkomiteen kan delta på et styremøte, men det beste er nok å gjennomføre én-til-én-samtaler, sier Røstengen.
Engasjement er viktig
Det er mange kvaliteter som kan være ønskelig i styret, blant annet engasjement, kompetanse og en sammensetning som gjenspeiler beboerne. Det kan være vanskelig å oppfylle alt, men Røstengen mener engasjement trumfer det meste.
— Du trenger ikke en økonom eller ingeniør i styret, selv om det kan være nyttig. Merk deg beboere som viser interesse for bomiljøet, og som gjør litt ekstra på dugnader eller kommer med konstruktive innspill på Vibbo, sier Røstengen. •
Tips
Kurs for valgkomiteer
Vil du ha flere tips til nominasjonsprosessen?
I januar skal OBOS arrangere både webinar og et fysisk kurs for valgkomiteer. Det er også mulig å kjøpe opptak av webinaret som ble arrangert i år. → obos.no/kurs
VEDLIKEHOLDSFRIE KVALITETSVINDU I PVC - SPARER BÅDE TID, PENGER OG MILJØET!
H-vinduet+ har i over 35 år levert produkter utviklet for å tåle det tøffe norske klimaet, til fornøyde kunder over hele landet. Vi fokuserer på bærekraftige løsninger. Det er derfor viktig for oss å levere resirkulerbare produkter, med høy kvalitet og lang levetid som sparer både tid, penger og miljøet!
En solcelleodyssé
Strømprisene skjøt i været, og borettslaget tok grep. Men veien fra idé til 228 solcellepaneler skulle vise seg å bli brolagt med byråkratiske utfordringer.
Tekst
Martin Bergesen
Foto
Hampus Lundgren
Dette er et av de største anleggene i Oslo med denne typen solcellepaneler.
Nicolai Hofset er nestleder i borettslaget Helgesens Gate 82/84 på Sofienberg, og har grunn til å være fornøyd. Etter mange år har han omsider loset et ambisiøst solcelleprosjekt i havn. De to blokkene fra slutten av 40-tallet teller 96 enheter, sentralt plassert i et idyllisk område skjermet for støy og trafikk. Strømprisene er de imidlertid ikke skjermet mot. Da strømkrisen traff var dette dyttet Hofset trengte for å sette i gang prosjektet.
— Så det var økonomisk motivert, selv om du også har de grønne fordelene.
Borettslaget hentet inn tilbud fra leverandører og tok opp ideen på generalforsamlingen. Det var bred enighet om at beboerne ønsket dette.
Fikk hjelp av OBOS Prosjekt
Til å hjelpe seg gjennom prosessen hyret borettslaget inn OBOS Prosjekt, som de hadde god erfaring med fra da de skiftet ut vinduer og balkongdører.
— Vi tenkte det var lurt å ha dem med denne gangen også. Ingen av oss har byggteknisk kompetanse, så det gir en trygghetsfølelse å ha med noen som er profesjonelle, ser over kontrakter og følger med på at alt går som det skal, sier Hofset.
Etter å ha fått hjelp av OBOS Prosjekt til å sammenligne tilbud, gikk borettslaget for leverandøren Bluetec. Prosjektet var omfattende, med 228 paneler og en årlig energiproduksjon beregnet til 76.400 kWh. Energiproduksjonen blir hovedsakelig brukt til felles varmtvann og lading av elbiler.
— De bruker en god andel av solenergien selv, i stedet for å selge den på nett til spotpris, sier prosjektleder Per Olav Løvdal i OBOS Prosjekt.
Totalt kom kostnaden for borettslaget på to og en halv million kroner. Imidlertid støttet kommunen installasjon av solceller med 35 prosent av kostnaden, noe som tok summen ned til 2.037.500 inkludert moms. Dermed går borettslaget solid i pluss til slutt, ifølge Hofset.
— Basert på estimert framtidig strømpris, er nedbetalingstiden godt under halvparten av forventet levetid på anlegget.
Uklare krav fra kommunen Der regnestykket bak installasjonen var enkelt, skulle veien mot ferdigstilling bli mer komplisert. Søknadsprosessen med plan- og bygningsetaten i Oslo kommune ble raskt kilde til frustrasjon. Planen var å sette solcellepanelene på stativ hevet opp fra taket, noe som hadde gitt den laveste prisen og den mest energieffektive vinklingen.
— Men så fikk vi krav til estetiske hensyn. For eksempel anbefalte de at vi brukte røde solcellepaneler for å matche den røde taksteinen.
Dette hadde vært slutten på prosjektet, fordi prisen hadde blitt tre ganger så høy. Men, var en anbefaling det samme som et krav? Det var vanskelig å få et klart svar på. Søknadsprosessen endte opp med å bli kostbar og lang, fordi endringer måtte gå via konsulenter, og kommunen hadde flere ukers svartid. Da svarene kom, slet Hofset og styret med å tyde svarene og tolke hvorvidt søknaden kom til å gå gjennom. Det gikk så langt at saken kom opp i media, hvor SVs Sunnivas Holmås Eidsvoll uttalte til NRK at byråkratiet rundt solceller måtte forenkles, av flere årsaker.
— Både at reglene er uklare, at det er en kostbar prosess, og at det tar mye lengre tid enn det hadde trengt å gjøre.
Heldigvis gikk det rett vei for borettslaget.
— Da NRK skrev saken var det gått veldig lang tid, men to-tre uker etterpå fikk vi godkjent. Det kan være tilfeldig, men det var litt morsomt.
Etterspørselen kan øke Å ha tråklet seg gjennom byråkratiet kan også vise seg å ha en ekstragevinst. Framover kommer det nye EU-regler for energieffektivisering av bygg, noe som også kommer til å merkes av mange boligselskaper.
Tips
Kravene fra EU EU-direktivet pålegger alle boligselskaper å redusere energibruken med 16 prosent innen 2030, og med 20–22 prosent innen 2035.
Byggene med de tre dårligste energikarakterene skal stå for 55% av reduksjonen.
Banker vil gi tilgang til rimeligere lån for boligselskaper med energikarakter A og B, mens de med lavere karakter kan få dyrere lån.
Det finnes unntak for fritidsboliger, eldre og verneverdige bygg hvor utbedring er vanskelig.
En god anbefaling er å kontakte OBOS Prosjekt for å sette i gang med energikartlegging allerede nå.
For borettslaget på Sofienberg var det en trygghet å ha med OBOS Prosjekt i prosessen. – Da har vi med noen på vårt lag som er profesjonell på lik linje med leverandøren, sier nestleder i styret, Nicolai Hofset.
● ↑ Growatt sitt overvåkingssystem gir detaljerte produksjonsdata av hele solcelleanlegget, på dag-, måned- og årsbasis.
Solcellepaneler kan fort bli en viktig del av puslespillet for dem som behøver en bedre energimerking, noe som kan drive opp etterspørselen betraktelig. Løvdal mener man fikk en forsmak på dette i 2022, da strømprisene steg og boligselskaper begynte å ønske seg solceller.
— Da kastet veldig mange nye aktører seg på, for eksempel elektroinstallatører som aldri hadde montert solceller før. Da kan det skje mye rart, og kvaliteten på arbeidet kan gå ned.
Han tror dette kan skje igjen når EU-reglene trer i kraft. Der aktørene i dagens marked er solide, kan de fort bli fullbooket om etterspørselen stiger, og da kan man måtte gå til en nykommer.
— Om man ønsker å få med de beste entreprenørene er det lurt å starte tidlig. Prisen kan presses noe ned av markedet, men tenker du kvalitet kan det hende at det ligger fornuftig an nå.
Dyrere, men også penere
I løpet av den lange prosessen med å skaffe solceller har Hofset rukket å flytte ut av borettslaget i Helgesens gate, selv om han trivdes der. Etter mange år som styreleder har han holdt seg i styret som nestleder for å kunne sluttføre solcelleprosjektet, og i juni sto det endelig klart.
Løsningen de landet på til slutt er svarte integrerte paneler, noe som betyr at deler av taksteinen er byttet ut i stedet for å heve panelene opp på stativer.
— De var dyrere enn den opprinnelige løsningen, men alle jeg har snakket med sier at det er pent, sier Hofset.
— Røde paneler tenkte vi at ikke ville bli pent, de ville jo hatt én uniform rødfarge mens taksteinen har mange ulike nyanser. Og hvorfor skal vi skjule det? Det er jo stilig med solceller. •
● ↑ Taket på den ene blokka i Helgesens gate har blitt dekket med 228 integrerte solcellepaneler.
Tips
Les mer
Se side 25–28 for mer informasjon om energieffektivisering, støtteordninger og tips til å få gjennomslag.
Utemiljø
Utemiljø
Vi utfører bla. arbeid med grøntarealer, steinlegging, murer, lekeplasser og vedlikehold. Med vår ekspertise gjør vi borettslaget ditt til et trivelig sted å bo.
Vi utfører bla. arbeid med grøntarealer, steinlegging, murer, lekeplasser og vedlikehold. Med vår ekspertise gjør vi borettslaget ditt til et trivelig sted å bo.
Drenering
Sikre effektiv avrenning av overflødig vann fra jord, terreng eller bygninger. Vi utfører drenering som bidrar til å hindre vannskader og fuktrelaterte problemer.
Sikre effektiv avrenning av overflødig vann fra jord, terreng eller bygninger. Vi utfører drenering som bidrar til å hindre vannskader og fuktrelaterte problemer.
Avfallshåndtering
Avfallshåndtering
Vi leverer komplette løsninger på nedgravde avfallsanlegg til ditt borettslag.
Vi leverer komplette løsninger på nedgravde avfallsanlegg til ditt borettslag.
Kontaktoss
Anleggsgartner i Oslo siden 1976
Anleggsgartner i Oslo siden 1976
476 66 556
476 66 556
morten@ghoff.no ghoff.no
morten@ghoff.no ghoff.no
• TAK- OG FASADEREHABILITERING
• LOFT- OG KJELLERUTBYGGING
• DØR- OG VINDUSUTSKIFTING
• VÅTROMSARBEIDER
Francke Bygg as utfører hoved- og totalentrepriser innen rehabilitering for borettslag og sameier, gårdeiere og eiendomsforvaltere samt små og store oppdrag for private i Oslo og Akershus.
Gjennom 35 år i bransjen har vi spesialisert oss på tak- og fasadearbeider, loft- og kjellerutbygging, dør- og vindusutskifting, rehabilitering av eneboliger og leiligheter, betongrehabilitering, rehabilitering av balkonger samt nybygg og tilbygg.
I Francke Bygg as legger vi høy vekt på kompetanse og kvalitet i vårt arbeid, vi er alltid tilgjengelige og imøtekommende for kundens krav og ønsker. Dette gjør at vi har kunder som bruker oss gang etter gang. For oss er alle prosjekter like viktige, og med den byggfagkompetanse og gjennomføringsevne vi innehar, kan vi påta oss de fleste oppdrag kundene er ute etter. Vi fokuserer på ett godt samarbeid og en god dialog mellom oppdragsgiver og oss som entreprenør.
Kontakt oss:
Tømrermester
Olav Ingolfsland
Mobil: 950 49 094
E-post: olav@franckebygg.no
• REHABILITERING AV ENEBOLIGER OG LEILIGHETER
• BETONGREHABILITERING
• REHABILITERING AV BALKONGER
• NYBYGG OG TILBYGG
Prosjektleder
Mads Ludvigsen
Mobil: 912 40 399
E-post: mads@francebygg.no
Guide
Høytid for brann.
Det er mye styret kan gjøre
allerede i dag.
Jeg er selv styreleder i et borettslag, og var ikke klar over ansvaret styrene hadde.
Niclas Bojarv er daglig leder i Norsk Brannvern. Han forteller at det er mange boligselskap som ikke er klar over hvilke lover og regler som gjelder for brannvern, og at det er tre enkle grep styrene kan gjøre allerede i dag for å få det mest fundamentale på plass.
— Det viktigste er å ha godkjent slokkeutstyr lett tilgjengelig i fellesarealene. Røykvarslere i hver leilighet er påbudt. Dette er også den billigste forsikringen mot brann. Til slutt, ha serviceavtale på disse, slik at utstyret alltid er vedlikeholdt hvis en nødsituasjon oppstår, sier Bojarv.
Hva er styrets ansvar?
Tora Vinje er advokat i OBOS, og forklarer at det er liten forskjell mellom sameier og borettslag når det gjelder styrets ansvar for brannvern. I borettslag har styret ansvar for brannvern på hele eiendommen, inkludert brannvernutstyr i de enkelte boligene. I boligene har brukeren av hver enhet ansvar for løpende kontroll av utstyr som røykvarslere og slukningsapparat, og må melde fra til styret om feil.
I sameier har styret ansvar for alt som er felles. Dette gjelder også varslings- og slukningsanlegg inne i boligene, dersom det er koblede fellesanlegg. Seksjonseier er ansvarlig for enkeltstående brannvernsutstyr i seksjonen, men styret i sameiet er likevel pliktige til å ha et internkontrollsystem som omfatter også dette utstyret.
Årlige kontroller er som regel en del av HMS-arbeidet i styrene. Dette gjøres først og fremst i fellesarealene og på fellesanlegg. Noen styrer velger også å dele ut batterier til beboerne.
— Et godt råd er å være føre var, uansett hva som er pålagt. Det er aldri feil å minne beboere på at det er på tide å sjekke utstyret, og det er noe vi gjerne anbefaler at blir gjort i både borettslag og sameier, sier Vinje.
Bojarv i Norsk Brannvern er enig, og påpeker at det viktigste er at styrene har det fundamentale på plass.
— Visse gjør det veldig bra, men det er også mange som ikke bruker tid på det. Vi ønsker å hjelpe styrene, og har en visjon om at ingen skal gå bort i brann, forteller Bojarv.
Hadde en stygg brann i fjor Kurland borettslag på Furuset i Oslo har hatt regelmessige kontroller og brannverntiltak de siste årene. Likevel kan ulykken skje.
— Du vet aldri når det kan gå galt. Heldigvis hadde vi kontroll uka før, og naboene ble tidlig varslet av brannalarmen slik at brannvesenet kom raskt på stedet, sier Guri Hellstrøm Pettersen, nestleder i styret i Kurland borettslag.
Hun forteller at borettslaget tar brannsikkerheten på høyeste alvor.
— Dessverre leser man ofte at folk omkommer. Når det oppstår brann i en leilighet er det ikke bare fare for en selv, det er en fare for alle.
Pettersen sier at styret er nødt til å være
→
Tips
Digitale verktøy HMS-modulen på Styrerommet er enkel å bruke, og gjør det lett å komme i gang med brannvernarbeidet.
Foto: Lars Magnus Hovtun
● ← Niclas Bojarv i Norsk Brannvern understreker viktigheten av å ha brannslukkere lett tilgjengelig og ha en serviceavtale på disse.
Foto: Norsk Brannvern AS
upopulære noen ganger, og at det er viktigere å sørge for sikkerheten til beboerne.
— Vi har forbud mot å sette ting i gangene som kan blokkere rømningsveier eller er lett antennelige, og banker på døra hvis noen for eksempel setter sko i gangen. Ikke alle er begeistret over at vi er så involvert i det daglige, men sier vi ifra nok ganger slutter folk å utsette hverandre for farer.
Økt oppslutning
Likevel opplever Kurland borettslag med sine 286 boenheter at tiltakene har effekt, siden stadig flere beboere følger reglene.
— Hvert år får vi gjennomført kontroll av røykvarslere og pulverapparater i leiligheter, og pulverapparater i fellesområdene. Her har det vært en stor forbedring siden vi begynte. Alle i borettslaget får et brev i postkassa, og vi henger opp et skriv på utgangsdørene i blokkene. I begynnelsen var det mange som ikke var hjemme for å slippe inn kontrolløren i leilighetene sine, mens i fjor var det bare ett avvik. Nå merker vi at beboerne skjønner alvoret, sier Pettersen i Kurland borettslag.
Hun mener at man må ta hensyn til fellesskapet når man bor i et boligselskap, og at man må tenke at man påvirker flere enn bare seg selv.
— Dersom styret ikke tar brannvern på alvor, leker de med livet til folk, enkelt forklart. Dette er en jobb som styret også er pålagt, og skulle det skje noe, kommer man til å angre veldig, avslutter Pettersen.
Godt brannvern
Norsk Brannvern anbefaler at styrene sikrer godt brannvern gjennom god informasjon og opplæring av beboerne, jevnlige øvelser, vedlikehold av utstyr og etablering av internkontrollsystem. Risikoanalyser bør gjennomføres for å identifisere svakheter og iverksette mulige tiltak. I tillegg bør alt brannvernarbeid styrene gjør dokumenteres grundig.
For styrene som ønsker å komme enkelt og raskt i gang med brannvernarbeidet, er HMS-modulen på Styrerommet et nyttig verktøy.
— Hvis styret er usikre på noe, eller har andre spørsmål knyttet til brannvern, så er det bare å ta kontakt for en uforpliktende prat, sier Niclas Bojarv i Norsk Brannvern. •
Tips
Rammeavtale
Som OBOS-forvaltet får dere spesialrabatter på brannsikkerhetstjenester fra Norsk Brannvern. Dette inkluderer alt fra årlig kontroll av hver boenhet, til prosjektering og montering av avanserte brannalarmanlegg. Se info på Styrerommet under Leverandører og avtaler, OBOS Partnere.
FASADER
• OPPUSSING AV FASADER, SAMEIER OG BORETTSLAG
• MURARBEIDER
• SNEKKERARBEIDER
• MALERARBEIDER
• FASADEVASK
• VEDLIKEHOLDSAVTALER
• FARGEVEILEDNING
Heisteknisk rådgivning
Heisteknisk rådgivning
Heiskonsulenten AS har bred kompetanse og lang erfaring i heisbransjen. Vi tilbyr rådgivning av høy kvalitet basert på teknisk og økonomisk ekspertise, og anbefaler løsninger som gir optimal ytelse til konkurransedyktige priser.
Heiskonsulenten AS har bred kompetanse og lang erfaring i heisbransjen. Vi tilbyr rådgivning av høy kvalitet basert på teknisk og økonomisk ekspertise, og anbefaler løsninger som gir optimal ytelse til konkurransedyktige priser.
Heiskonsulenten AS kan bistå med:
Heiskonsulenten AS kan bistå med:
Oppfølgingsavtale for boligselskapet
Oppfølgingsavtale for boligselskapet
Reforhandling av serviceavtaler evt. utarbeide nye
Reforhandling av serviceavtaler evt. utarbeide nye
Utarbeidelse av tilstandsrapporter
Utarbeidelse av tilstandsrapporter
Oppfølging mot heiskontrollen
Oppfølging mot heiskontrollen
Garantibefaringer 1-3 og 5 år
Garantibefaringer 1-3 og 5 år
Prosjektering av løsning ved modernisering eller komplett utskifting
Prosjektering av løsning ved modernisering eller komplett utskifting
Har ikke Boligselskapet heis, kan vi utrede mulig løsning
Har ikke Boligselskapet heis, kan vi utrede mulig løsning
Generell heisteknisk rådgivning og bistand
Generell heisteknisk rådgivning og bistand
Vårt mål er alltid å levere skreddersydde tjenester som imøtekommer kundens spesifikke krav og mål.
Ta kontakt med en av oss for flere detaljer og gode råd!
Steinar Eriksen,
Steinar Eriksen, daglig leder og seniorrådgiver
+47 911 14 546 seriksen@heiskonsulenten.no
+47 911 14 546 seriksen@heiskonsulenten.no
Kenneth Wollik,
Kenneth Wollik, rådgiver
Atle Johannessen, faglig ansvarlig og seniorrådgiver
Thomas Skeie, +47 917 34 393 ts@heiskonsulenten.no
Marija Markovska, prosjektmedarbeider
Marija Markovska, prosjektmedarbeider
Et lys i mørket. Sensorstyrt og integrert LED-belysning kan spare boligselskapene for millioner.
● ↑ Audun Morgestad, daglig leder i Lightmakers.
Vinteren er her. For de aller fleste betyr det mer innetid og økte strømutgifter. Da er det mange som leter etter nye måter å spare penger på. Audun Morgestad er daglig leder i Lightmakers og ekspert på belysning, og har et enkelt sparetips. Han peker på én spesiell strømtyv som potensielt koster boligselskapene millioner av kroner.
I 2023 ble det forbudt å produsere lysrør som inneholder kvikksølv, men det er fortsatt mange boligselskap som har montert slike lysrør.
— Disse rørene er både gamle og svært lite effektive, forteller Morgestad.
Store besparelser
Ifølge Morgestad er det beste man kan gjøre for å møte høye strømpriser, å bytte til sensorstyrt og integrert LED-belysning. Han forklarer det slik:
watt, til nye LED-lamper som bare bruker 15 watt, sparer de over 60 proesent i ren strømkostnad. — Mange boligselskap har lamper som lyser hele døgnet. De nye LED-lampene er smartere. De lyser bare for fullt ved behov, for eksempel tre timer per dag, og kan dimmes ned til 10 prosent resten av tiden.
— La oss regne litt. Vi tar utgangspunkt i en strømpris på 1,5 kroner per kilowattime. De gamle lampene koster også 300 kroner per stykk å vedlikeholde annethvert år. Når vi regner på dette, ser vi at:
Hvert år sparer boligselskapet 96.743 kroner på energikostnader og 30.000 kroner på vedlikehold. Dette gir en samlet årlig besparelse på 126.743 kroner. I et lengre perspektiv fører dette til en total besparelse på hele 2.534.860 kroner over en 20-årsperiode.
● ↑ God belysning gir trygghet og brukervennlighet for beboerne. →
— Tenk deg et boligselskap med 200 lamper. Hvis de bytter fra gamle lamper som bruker 40
— Med besparelsene har investeringen en tilbakebetalingstid på cirka 3 år.
Dette gjør byttet lønnsomt på kort tid, samtidig som det bidrar til redusert energiforbruk og lavere vedlikeholdskostnader over lampenes levetid på 20 år.
— Ingen boligselskap er like, men som oftest er investeringen nedbetalt på 2 til 5 år avhengig av hvilken løsning man har i dag. Jo eldre borettslagene er, desto raskere er investeringen nedbetalt, fortsetter han.
Estetisk valg
Morgestad mener at også mange boligselskap har dårlig belysning. Han forteller at moderne belysning kan øke trivselen, gi bedre visuell komfort, og at jevn belysning er spesielt viktig for de eldre, som tåler mindre kontraster.
— Hvis boligselskapet ditt har gamle lysstoffrør uten sensorstyring, så bytt dem så fort som mulig. Investeringen i ny LED-belysning sparer man inn fort på grunn av besparelsen på strømforbruket.
Valg av belysning
Morgestad anbefaler sterkt å gå for armaturer med integrert LED.
— LED-lyrsrør har nemlig bare rundt en tredjedel av levetiden. I tillegg er LED-lysrør kostbare sett opp mot nytteverdien, og mange eldre armaturer tåler ikke overgangen til LED. Lyskvaliteten er dessuten betydelig bedre i nye lamper eller armaturer, sier Morgestad.
Han legger likevel til at LED-pærer kan være en fornuftig løsning for boligselskapene som allerede har standard E27 sokler og fungerende styring. Disse benytter ikke forkoblingsutstyr, som ofte er en feilkilde i lysrørarmaturer.
— For boligselskapene uten sensorstyring, kan investeringen i nye lamper med integrert sensor gi store besparelser både på strøm og vedlikehold, avslutter Morgestad. •
OBOSʼ produkter og tjenester
Husk at OBOS tilbyr en rekke markedsledende tjenester og produkter som forenkler styrehverdagen. Her er noen av dem.
● ↑ OBOS-forvaltede boligselskap får gode priser på belysningsprodukter og montering fra Lightmakers. Se mer under Leverandører og avtaler på Styrerommet.
Rehabilitering og vedlikehold
OBOS Prosjekt er et av Norges største prosjekt- og byggelederfirmaer, og har spesialkompetansen dere trenger.
opas@obos.no obos.no/byggteknisk
Advokattjenester
Advokatene i OBOS har lang erfaring med rådgivning og tvisteløsning, med særlig kompetanse på eiendomsrett.
22 86 55 00
juridisk@obos.no obos.no/advokat
Digitale nøkler
Mobilnøkkel lar deg åpne og lukke dører enkelt fra mobilen, og du har alltid en ekstranøkkel tilgjengelig.
obosnokkel@obos.no obos.no/mobilnøkkel
Raskt og stabilt fibernett
Med OBOS Nett i veggen velger dere selv den TV- og internettleverandøren som gir best kvalitet og pris for dere.
21 01 61 50
salg.opennet@obos.no obos.no/fiber
Banktjenester
OBOS-banken har gode betingelser for borettslag og sameier, og tilbyr alt av banktjenester. Du har også en dedikert rådgiver.
22 86 58 00 bank.obos.no/styre
Vedlikehold- og bærekraftmodulen
Styret kan sikre et godt planmessig, økonomisk og bærekraftig vedlikehold ved å ta i bruk modulen på Styrerommet.
opas@obos.no styrerommet.no
Borettslag får nye avløpsrør uten å måtte rive badene
rive eller pigge for å komme til.
– Selve rørfornyingen skjer ved at en impregnert strømpeforing blir vrengt inn i det gamle røret og herdet med varme.
Resultatet blir et plastrør inni det gamle, med samme kvalitet som et nytt rør.
Lavere kostnader og mindre risiko Rørfornying er langt rimeligere enn å bytte ut rørene, og ved å gjøre gode avtaler har styret holdt felleskostnadene lave i alle år.
– Vi fordeler kostnadene over flere år ved å øke nedbetalingstiden litt på lånet. Dette er også mest rettferdig, siden rørfornying har en levetid på minst 50 år. Risikoen på rørene går ned, uten at det går utover økonomien til beboerne, sier Assmann.
Ved å fjerne risikoen for lekkasjer fra gamle avløpsrør, kan borettslag og sameier også få lavere forsikringspremie. Olimb har Teknisk Godkjenning fra SINTEF, som oppfyller kravene til forsikringsselskaper for at røranlegget skal regnes som nytt.
En trygg partner
Assmann sier at borettslaget er fornøyd med samarbeidet:
– Olimb er gode til å forklare faguttrykk og hvordan rørene fungerer. Vi er trygge på at de gjør en solid jobb med kreative løsninger. For oss er det også positivt at vi nå kan si at vi har avløpsrør fra 2024, og ikke 1957. Det vil gjøre det mer forutsigbart å kjøpe leilighet i borettslaget.
Olimb Rørfornying AS
Olimb har fornyet avløpsrørene til over 20 000 leiligheter i mer enn 200 borettslag og sameier. Vi har egen produksjonslinje ved vårt hovedkontor i Råde, og kan skreddersy løsninger til dine utfordringer. Lurer du på hvordan det står til med avløpsrørene dine? Kontakt oss for en hyggelig prat!
Telefon: 69 28 17 00
E-post: post@olimb.no www.olimb.no
■ Oppdragsleder Fredrik Wetterhus i Olimb Rørfornying AS (t.v.) sammen med Sebastian Eriksen og Henrik Assmann fra styret i Lundebakken Borettslag.
■ Et gammelt avløpsrør etter fornying med strømpe.
24TIMER SERVICE
Deres dørmiljø fortjener en serviceavtale Med en serviceavtale har man et driftsikkert dørmiljø og ikke minst senker man driftskostnadene. Ved å tegne en serviceavtale med oss får våre kunder rabatterte priser på både utstyr og arbeidstimer. I tillegg garanterer vi rask responstid 24 timer i døgnet.
Vi har god kompetanse på dører Vi prosjekterer, selger, monterer og utfører service på alle type dører. Vi håndterer alt fra enkle leilighetsdører til mer komplekse dører med høy sikkerhetsklasse, ofte i kombinasjon med lyd, brannkrav og U-verdi.
Vår mangeårige kompetanse på dører og levering av komplette dørmiljø har gjort oss til en attraktiv leverandør. Vi blir i større og større grad foretrukket til levering av komplette dørmiljø, der vi prosjekterer, monterer og drifter alt fra nye dører til lås, beslag, dørautomatikk, adgangskontroll, porttelefon, m.m.
Ta kontakt med oss, hvis dere skulle ønske referanser for utførte leveranser.
Mobilnøkkel fra OBOS og Unloc er en digital nøkkel som flytter nøkkelknippet ditt til mobilen. Dette gjør det enkelt å åpne dører og garasjer, og dele nøkler med familien, venner og andre. Oslo Låsservice har erfaring fra mange installasjoner av Mobilnøkkel, så med oss kan dere være trygge på at det vil fungere hos dere også.
Partneravtaler
Ikke glem at OBOS har inngått samarbeid med leverandører av noen av de vanligste tjenestene som trengs i et borettslag eller sameie. Dette er oversikten over rabatt- og samarbeidsavtalene dere har.
Les mer på Styrerommet → Leverandører og avtaler → OBOS-partnere
Digital fellesgarasje
Sikker og brukervennlig portåpning med GSM, app og automatisk. Sanntidsinformasjon om garasjen. Integrert med mobilnøkkel.
henrik@parqio.com parqio.no/obos
Lovpålagt heiskontroll
Den landsdekkende rammeavtalen med Norsk Heiskontroll sikrer gjennomføring av den lovpålagte heiskontrollen annethvert år.
kundeservice@nhk.no nhk.no/obos
Service på heis Samarbeidsavtalen med Schindler gir dere tilbud på service, vedlikehold og andre produkter og tjenester knyttet til heis.
Avtalen med LOG gir 15 prosent rabatt på produkter til utemiljøet, og kostnadsfri rådgivning på produkt og løsninger.
815 20 100 utemiljo@log.no log.no/obos/
Byggevarer
Maxbo gir dere 15 prosent rabatt på maling og malingsutstyr, og 10 prosent på øvrige varer. Rabatten gjelder på ordinære priser.
06292 kundeservice@maxboproff.no maxbo.no
Lekeplass og aktivitetsapparater Samarbeidsavtalen med Søve gir dere gode priser på høykvalitets leke- og aktivitetsapparater med minimalt vedlikeholdsbehov.
918 40 975 tarita@sove.no sove.no/obos
Lekeplasskontroll
Lekeplassinspektøren er en kvalitetssikret leverandør, og tilbyr gode priser på årlig kontroll av små og store lekeplasser.
913 13 692
ocw@lpi.no lpi.no
Skadedyrkontroll
Anticimex tilbyr effektiv og bærekraftig skadedyrkontroll. Avtalen gir en årlig besparelse på cirka 25 prosent.
414 14 128
firmapost@anticimex.no anticimex.no/obos
Radonmåling og sikring
Radonmannen garanterer godkjente radonnivåer etter sanering. Samarbeidsavtalen sikrer god kvalitet med inntil 40 prosent rabatt.
Norsk Gjenvinning gir gode priser og miljøvennlige løsninger til dugnad og opprydding. Få også råd og gratis materiell på nettsiden.
987 09 700 ngn.no/borettslag
Innsamling av tøy
Kirkens Bymisjon tilbyr gratis innsamlingsbokser for klær, sko og tekstiler. Bidra til miljøvennlig retur og støtt arbeidet.
990 92 199 kirkensbymisjon.no/tekstil/obos
Avfall, vann- og avløp Franzefoss gir opptil 15 prosent rabatt på avfallshåndtering, container- og sekkeutleie, samt 20 prosent på vann- og avløpstjenester.
Vi i DSI Systemer AS er svært tilfreds med betalingsløsningene levert av EBS Digital
Vi har implementert Nayax betalingsterminaler for våre vaskeriløsninger i borettslag, sameier og på campingplasser. EBS Digitals løsninger har gjort det enkelt for brukerne og har bidratt til økt tilfredshet og effektivitet.
EBS Digital er pålitelige og innovative, og supportavdelingen er tilgjengelig og responsiv.
Vi ser frem til å fortsette samarbeidet med EBS Digital og dra nytte av deres betalingsløsninger for våre vaskeriløsninger.
Thomas Bjur Daglig leder DSI Systemer AS
Vi har også betalingsløsninger for elbillading, kaffemaskin, vareautomat, toalett etc.
Ta kontakt for en hyggelig prat!
Kundetilpassede løsninger
NAYAX betalingsterminal
EBS Digital AS Glynitveien 21, 1400 Ski Tlf: 66 80 50 20
ebsdigital.no
Miljøhus for std. plastbeholdere
Kapasitet 240–1000 liter. Føres med brannsikker stålkonstruksjon, trepaneler eller vedlikeholdsfri poly-plank. Kundetilpasses med farger, luker, trilleramper og justerbare ben. Krever minimalt med grunnarbeid.
Bærekraft i felles uteområder Helt vedlikeholdsfrie benker og sittegrupper i stål med paneler i enten resirkulert plast eller polyplank (resirkulert plast/ trevirke). Se flere spennende og miljøvennlige løsninger på enviropac.no
EnviroPac AS er en del av San Sac Group, Skandinavias ledende leverandør av maskiner og utstyr til kildesortering, komprimering og behandling av avfall. Salg & service i hele Skandinavia.
Ragn-Sells hjelper både borettslag og sameie med god avfallshåndtering, som er til det beste for miljøet, under dugnaden eller oppussingen.
Container til fastpris uansett vekten på avfallet
Bestill utstyr for en rekke typer avfall i nettbutikken
Ved bestilling i nettbutikken kan fakturaen sendes rett til fakturamottak.
Bestill ved å scanne QR-koden eller besøk ragnsells.no
NB! Hjelp oss med å unngå branner på gjenvinningsanleggene, kast aldri batterier sammen med annet avfall.
Trustscore utmerket - 4,7 av 5 - basert på over 4800 tilbakemeldinger
- når kvalitet er viktig!
Les mer om våre produkter for park og hage.
weland.no | 46 93 91 00
UTEMILJ Ø
Baktrappa Slutten på blekka, men fortsettelsen på styrehverdagen
OBOS-quizen
av Eddie Chr. Thomas
1. Hva heter fortellingen Gabriel Scott skrev i 1904, som senere ble en TV-gjenganger i jula?
2. Hva heter snømannen i Disney-filmen Frost fra 2013?
3. Hvor mange gullmedaljer vant Norge under Sommer-OL i Paris i år?
4. Hvem spiller rollen som det grønne monsteret Grinchen som ikke liker julen i den amerikanske filmen fra 2000?
5. I hvilket europeisk land blir slemme barn straffet av skapningen Krampus i jula?
6. Hvilket land vant Eurovision Song Contest i Malmø i mai i år?
7. Hvilken film vant «Beste norske film» under Amanda-prisen i Haugesund i august?
8. I hvilket land overtok Alexander Stubb som president 1. mars i år?
9. I hvilken amerikansk delstat ligger småbyen Butler der Donald Trump ble utsatt for et drapsforsøk 13. juli?
10. Hva heter bakeren i TV-klassikeren «Jul i Skomakergata»?
11. To av de hellige tre konger het Melkior og Baltasar, hva het den tredje?
12. I hvilken amerikansk by bor familien McCallister som glemmer lille Kevin hjemme alene når de skal dra på juleferie i filmen «Hjemme alene» fra 1990?
13. Hvilket ord, som begynner på K, brukes til å beskrive mildværsperioden som gjerne inntreffer i desember før jul?
14. Hvem var, ifølge Juleevangeliet, keiser i Roma da Jesus ble født?
15. Hvilket dyr erklærte FN at 2024 skulle være «Det internasjonale året for»: elefanter, kameler eller isbjørn?
«Er det noen snille barn her?»
– JULENISSEN
Ho ho ho ...
Løs daglige quiz-spørsmål og bli med i trekningen av premier.
Det er fortsatt mulig å melde seg på OBOS sin julekalender. Du kan blant annet vinne reisegavekort på 15.000 kroner fra Apollo, og en gamingskjerm fra Samsung til en verdi av 22.990 kroner. På julaften trekkes en heldig vinner av 50.000 kroner fra OBOS-banken.
Ikke OBOS-medlem? Meld deg inn før nyttår, så dekker OBOS medlemsavgiften ut året.
→ julekalender.obos.no
SVAR 1.«Tante Pose»
2.Olaf 3.4 (Markus Rooth, Håndball Kvinner, Jacob Ingebrigtsen og Solfrid Koanda) 4.Jim Carrey 5.Østerrike
6.Sveits (artisten Nemo vant med sangen «The Code») 7.«Ibelin» 8.-Fin land 9.Pennsylvania
10.Bakermester Snipp
11.Kaspar 12.Chicago
13.Kakelinna 14.-Augus tus 15.Det internasjonale
året for kameler
Dette er julenissen. Han er styreleder med ansvar for ladeanlegget i Nordpolen borettslag.
.... i tillegg er han daglig leder for juleverkstedet, må kjenne alle barn i verden og vite hvor de bor. Det ryktes at han har byttet ut Rudolf og gjengen med splitter nye el-sleder - men lading trenger han ikke å tenke på.
Movel tilbyr fakturering og support av ladeanlegg for biler i borettslag og sameier. Dette letter stresset for styret og gjør livet enklere for beboerne.
Lad batteriene. Vi tar oss av resten.
Scan Qr-kode
eller besøk: movel.no/obos
Borettslag - Sameier
Innvendige arbeider
Borettslag - Sameier
Innvendige arbeider
ER DU KLAR FOR VÅREN?
ER DU KLAR FOR VÅREN?
Vi tilbyr containere fra 4,5 m3 til 30 m3, disse har forskjellige bruksområder.
VÅRFEIING/VEDLIKEHOLDSFEIING
CONTAINER TIL VÅRRYDDING
alfamaler.no | alfa-malermester.no
alfamaler.no | alfa-malermester.no
I over 80 år har vi stått til tjeneste for våre kunder. Vaktmesterkompaniet kan hjelpe deg med å rydde opp til våren. Vi tilbyr feiing av gårdsplasser og veier, container til vårrydding, gartnertjenester, graving og asfaltering. Vi hjelper alt fra store bedrifter og borettslag til private hjem. Ingen jobb er for liten, ingen jobb er for stor.
VÅRFEIING/VEDLIKEHOLDSFEIING
VÅRFEIING/VEDLIKEHOLDSFEIING
Vi hjelper deg med å finne den løsningen som dekker ditt behov –om det er økonomi, miljø eller begge faktorer som er viktig for deg.
La oss gjøre jobben!
Vi leverer containere i Stor-Oslo. Er du usikker på om vi kan levere til deg, ta kontakt med oss.
CONTAINER TIL VÅRRYDDING
Ta kontakt med oss i dag! Befaring er selvfølgelig gratis!
Tlf 23 17 22 00 / post@vk.no / vk.no
Vi har leveransegaranti på containerutleie, og leverer og henter som avtalt. Hos oss kan du alltid være trygg på at du får container som avtalt.
23 17 22 00 vk.no
I over 80 år har vi stått til tjeneste for våre kunder. Vaktmesterkompaniet kan hjelpe deg med å rydde opp til våren. Vi tilbyr feiing av gårdsplasser og veier, container til vårrydding, gartnertjenester, graving og asfaltering. Vi hjelper alt fra store bedrifter og borettslag til private hjem. Ingen jobb er for liten, ingen jobb er for stor.
La oss gjøre jobben! 23 17 22 00
Kontakt oss på telefon 23 17 22 00, eller på container@vk.no for bestilling. Se våre nettsider for mer info. www.vk.no
Ta kontakt med oss i dag! Befaring er selvfølgelig gratis!
Tlf 23 17 22 00 / post@vk.no / vk.no
Raskt og stabilt fibernett
Med OBOS Nett i veggen velger du den kombinasjonen av TV- og internett som gir best kvalitet og pris – helt uavhengig av naboen. Du kan også velge å ikke ha TV i det hele tatt.
