Bolig & Miljø nr. 1 2025 by OBOS BBL

Oppmøte Både fysiske og digitale

årsmøter har sine

fordeler. Liakollen

borettslag gjør begge deler. Side 10→14

❶ Solenergi Eie eller leie? Her er to borettslag med solceller, men med ulik finansiering.

Side 17→20

❷

Styreleder Har kjempet flere kamper mot offentlige etater.

Side 24→27

Økonomi Alt du trenger å vite om felleskostnader.

Side 41→42

Utgave № 1

Februar 2025

Vi utfører utvendig

Vi utfører utvendig drenering, isolering og fuktsikring av grunnmurer

og fuktsikring av grunnmurer

Våre høyt kvalifiserte fagarbeidere er spesialister på kartlegging av årsaker til fuktskader på bygningskonstruksjoner i grunnen, håndtering av overflatevann og utbedring av fuktproblemer i kjellere.

drenering, grunnmurer

www.steinbakken.as Tlf. 22 80 22 00

Ha det godt og varmt hjemme med fjernvarme

Visste du at fjernvarme er vannbåren varme, som lages ved å gi nytt liv til lokal energi som ellers ville gått tapt? I Oslo bruker vi overskuddsvarme fra lokal avfallsforbrenning, byens kloakk og datasenter til å lage fjernvarme.

Med fjernvarme har du enkel, driftssikker, miljøvennlig og komfortabel oppvarming og varmt tappevann.

Vil du vite mer?

Skann QR-koden for å lese mer om fordelene med fjernvarme på hafslund.no.

Tusen beboere

Svar

Avslå

Elbillading: Vi fikser support og fakturering.

Svar

Avslå

Lad batteriene - vi tar oss av resten.

Elbillading: Vi fikser support og fakturering.

Movel gir dere enkel lading, minimalt arbeid for styret og en fleksibel løsning. OBOS-tilknyttede borettslag eller sameier får garantert vår , pluss strøm og nettleie til Movels

Movel gir dere enkel lading, minimalt arbeid for styret og en fleksibel løsning. OBOS-tilknyttede borettslag eller sameier får garantert vår laveste pris: kr 50,- per måned, pluss strøm og nettleie til Movels

Trygghet og kvalitet – skreddersydd for deres behov.

Scan QR-koden eller les mer på movel.no/obos:

Side 14 Årsmøte

Spørsmål og svar om forberedelser og gjennomføring av årets viktigste møte.

Side 28→30 Fasader

Ny fargepalett skaper identitet og stolthet i Beverdalen borettslag på Oppsal.

Side 32→35 Historisk

Hvem var disse bygningsarbeiderne som bygde drabantbyene i Oslo?

Side 37→38 Takras

Været skifter raskt og fareskiltene popper opp i byen. Hva er styrets ansvar?

Leder Nytt år – alle muligheter

2025 er i full gang. 2024 er over. Nå lukker vi bøkene, både almanakken og regnskapet, og ser framover. For det er framover vi kan utgjøre en forskjell.

Som ny leder for Forvaltning og rådgivning i OBOS er ambisjonen min klar. Vi skal være mer offensive, mer synlige og ta større grep innen bærekraft. Byggene vi forvalter skal stå like støtt også om hundre år.

For dere som styremedlemmer starter året med å oppsummere fjoråret i årsrapporten, før man spinner årshjulet tilbake til januar og ser framover. Kanskje er det vedlikehold som står øverst på agendaen, kanskje er det økonomien for å få regnestykket på fremtidige prosjekter til å gå opp.

2024 var et dyrt år. Rentene var høye, kronen svak, og prisene steg. Dette var merkbart for både husholdninger og boligselskapene. Mitt råd til dere: Ikke fall for fristelsen, og ikke utsett problemene selv om det koster. Da blir det bare dyrere.

Spør oss om hjelp. Dette er vårt fagfelt!

Øistein Gamst Sandlie Konserndirektør OBOS Forvaltning og rådgivning

Redaktør: Pelle Bohn Aarsbog

pba@obos.no

Tlf: 452 58 848

Annonsesalg:

HS Media v/ Kjetil Sagen

924 22 644, ks@hsmedia.no

Design: Bielke&Yang

Trykk: Aksell

Forsidefoto: Simen Øvergaard

OBOS er Norges største boligforvalter, og tilbyr tjenester innen økonomi, regnskapsførsel, finansiering, juss, drift, teknisk bistand med mer. OBOS forvalter alle typer boligselskap over hele landet.

Trekker det fra vinduene?

Nå tar Oslo kommune inntil 20

Nå tar Oslo kommune inntil 20 prosent av regninga når dere bytter til energieffektive vinduer og dører.

prosent av regninga når dere bytter til energieffektive vinduer og dører.

Klimatilskudd.no

Tilfluktsrom

Vær forberedt.

Styret har ansvar for at tilfluktsrom er i forsvarlig stand.

Det er bygd cirka 19.000 private tilfluktsrom og 600 offentlige rom i Norge, ifølge Sivilforsvaret. Til sammen skal disse ha plass til 2,5 millioner mennesker. Eksisterende tilfluktsrom skal opprettholdes.

— I fredstid er det lov å benytte rommene til andre formål så lenge verneevnen ikke reduseres, men tilfluktsrommene skal kunne tas i bruk på 72 timers varsel, forteller Tom Labråten i Oslo og Akershus sivilforsvarsdistrikt.

Det er eier av tilfluktsrommet som plikter å holde det i forsvarlig stand, ifølge Forskrift om tilfluktsrom. I praksis betyr det at styret og styreleder har ansvaret i borettslag og sameier. Sivilforsvaret gjennomfører tilsyn, og de rapporterer at det finnes mange eksempler på tilfluktsrom som ikke holder godkjent standard. Blant annet skorter det på vedlikehold og kunnskap om ventilasjonsanlegget.

— Hvis rommet mangler en «driftsog klargjøringsinstruks», er det viktig å få dette på plass, sier Labråten.

Norge henger etter

I 1998 ble krav om tilfluktsrom opphevet i Norge, men dagens situasjon gjør at behovet øker igjen. I januar kom en ny stortingsmelding om totalberedskap. Der foreslås det at nye boligbygg skal ha tilfluktsrom hvis bygningen er større enn tusen kvadratmeter. I dag er dekningsgraden for tilfluktsrom på om lag 45 prosent av befolkningen. Til sammenlikning har Finland, Danmark og Sverige tilfluktsrom til henholdsvis 90, 80

og 70 prosent av befolkningen, ifølge stortingsmeldingen. På Sivilforsvaret.no finnes mer info om tilfluktsrom. I tillegg har OBOS Prosjekt og Sivilforsvaret holdt webinar om tilfluktsrom i borettslag og sameier. Webinaret ligger gratis tilgjengelig på Styrerommet, se mappen «Diverse webinarer» under «Hjelpemidler».

Ikke tilfluktsrom i boligselskapet? Se offentlige tilfluktsrom på nettet. → kart.dsb.no

● ↑ De fleste tilfluktsrom reduserer skadene fra konvensjonelle våpen, men tre av fire tilfluktsrom er også dimensjonert mot farlige gasser.

Foto: Jonathan Vivaas Kise

Førstehjelp Redd liv. En hjertestarter kan være en livsviktig investering.

t● ← En hjertestarter skal nå være så enkel at alle kan bruke den. Den gir stemmeveiledning som tydelig forteller hva du skal gjøre. Det er likevel en fordel å ha trent på forhånd.

Foto: Jonathan Vivaas Kise

idlig bruk av hjertestarter øker sjansen for overlevelse ved hjertestans, og det kan derfor gi større trygghet for beboerne. Det kan ta noe tid før ambulansen ankommer, avhengig av hvor man bor. Ved hjertestans må man ringe 113 og starte hjerte-lungeredning umiddelbart. Deretter skal hjertestarteren bli koblet til så raskt som mulig. Det finnes et stort utvalg hjertestartere, og prisene kan ligge på 15-25.000 kroner. Hvis dere ikke har egen hjertestarter tilgjengelig, kan det være smart å sjekke om noen i nabolaget har det. → hjertestarterregister.113.no

Fem fordeler med mobilnøkkel

Effektivt styrearbeid

Mobilnøkkel kan brukes av godkjente tjenesteleverandører for varelevering, postpakker og hjemmetjenester. Ingen trenger å være hjemme. 1 2 3 4 5

Styret slipper å holde kontroll på fysiske nøkler, og trenger ikke være til stede for å slippe inn vaktmester, renholdere eller andre tjenesteaktører.

Reduserte kostnader

Mobilnøkkel kan ikke mistes. Boligselskapet sparer derfor kostnader knyttet til bestilling av fysiske nøkler og utskifting av slitte nøkkelsylindere.

Bedre oversikt

Det er enkelt for styret å se alle digitale nøkler og hvem som har tilgang hvor, inkludert delte nøkler. Fjern også tilganger med ett enkelt tastetrykk.

Enklere hverdag

Beboere har alltid ett sett med nøkler på telefonen, og kan når som helst dele nøkler med familie, venner og andre med behov for tilgang.

Framtidsrettet infrastruktur

Les mer på: obos.no/mobilnokkel

Trær

Grønn formue. Få oversikt og sett prislapp på trærne i boligselskapet.

Nylig er det kommet en Norsk Standard for verdivurdering av trær, NS 3846. Standarden skal sikre en rettferdig vurdering av verdien, enten det gjelder i juridiske konflikter, forsikringssaker eller ved utvikling av eiendom. Den kan også være nyttig i forbindelse med skjøtsel av uteområdene og krangling om hva som skal bevares.

— Hovedmålet er å gi treet en økonomisk verdi. Metoden tar blant annet hensyn til treets vitalitet, prydverdi, alder, voksested og biologisk mangfold, sier daglig leder Kristin Moldestad i Trekontoret AS.

Moldestad var komitéleder i arbeidet med den nye standarden. Hun forklarer at metoden tar utgangspunkt i markedsverdi og forutsetter

Energisparing

Ny tilskuddsordning.

faglig kompetanse om trær, som finnes blant annet hos arborister.

— Det er vanlig er å verdsette et tre til mellom 50.000 og 400.000 kroner. De mest verdifulle er store og friske løvtrær, for eksempel en lønn, ask, alm eller eik. Dessuten kan en furu bli svært gammel og verdifull, og en eik kan stå i tusen år, forteller Moldestad.

Hun hjelper boligselskap med å kartlegge trærne deres, hvordan de bør vedlikeholdes, hvilke som kan velte, og om strid rundt trefelling.

— Når det krangles er det ofte noe annet enn treet som er problemet, de bare liker ikke naboen, sier Moldestad.

På jakt etter en arborist? → trepleieforum.no

Oslo kommune støtter energieffektive vinduer og dører.

Støtteordningen dekker 20 prosent av kostnaden for å bytte til energieffektive vinduer og ytterdører i Oslos boligselskap.

— Nå har vi lansert en støtteordning som kan bidra til lavere strømregning for Oslos innbyggere, sier Marit Vea, byråd for miljø og samferdsel i Oslo kommune.

OBOS forvalter 2500 boligselskap med til sammen 166.000 leiligheter i Oslo. Øistein Gamst Sandlie er konserndirektør for forvaltning og rådgivning i OBOS, og ser at det er et stort behov for oppgraderinger som gir energieffektive gevinster. — I et boligselskap er det mange behov, og økte utgifter til rehabilitering kan stoppe viktige tiltak. Energieffektive vinduer og dører er svært viktige tiltak, og støtteordningen får en positiv effekt i det viktige arbeidet vi gjør sammen med boligselskapene, sier Sandlie.

Viktig å få ned energibruken

Astrid Ståledotter Landstad er klimarådgiver i Klimaetaten. Hun understreker viktigheten av å få ned energibruken i byens bygningsmasse.

— Svært mye energi lekker ut av byggene våre. Det å bytte trekkfulle vinduer og ytterdører er et enkelt og virkningsfullt grep for å spare energi og øke bokvaliteten, sier Landstad. Det er mulig for det samme borettslaget eller sameiet å få støtte fra både kommunens og Enovas energisparingsordninger.

Støtter gullistede bygg

Det er ofte dyrt og vanskelig å installere energieffektive vinduer i eldre bygg som er gullistet hos Byantikvaren. Støtteordningen stiller derfor noe lavere tekniske krav til vinduer i disse byggene, og støtter vinduene med 15 prosent av kostnaden. Oslo kommune har en oversikt over klimatilskuddene dere kan søke på. → klimatilskudd.no

● ↑ Den nye ordningen skal utfylle den statlige støtteordningen fra Enova, som fra før støtter boligselskapene som gjennomfører energioppgraderinger.

Foto: Pernille Münster

● ↑ Kristin Moldestad, daglig leder i Trekontoret AS.

Styrearbeid Årsmøte

Vel møtt

Både fysiske og digitale årsmøter har sine fordeler. Liakollen borettslag drar opp deltakelsen ved å gjøre begge deler.

Tekst

Martin Bergesen

Foto

Simen Øvergaard

På sletta utenfor borettslaget ser vi at det samler seg mye vann. Noen må nesten svømme når de kommer ut av porten.

Årsmøtet i Liakollen borettslag har nådd punkt 13 på agendaen, den gruelige tilstanden til gangveien utenfor borettslaget. Styreleder Nils-Inge Bergan orienterer de frammøtte om forhandlingene styret vil gå i med Oslo kommune, som ikke uten videre er enige i at ansvaret for vedlikehold ligger på dem.

— Da prøver jeg å skyte nokså høyt oppover i systemet, for de har litt mer utvidede fullmakter. Da kan vi snakke med dem over bordet og kanskje bli enige forholdsvis kjapt, sier Bergan. Årsmøtet blir avholdt i møterommet til Holmlia kirke, og foran seg har Bergan 15 beboere, gi eller ta. Et oppmøte omtrent på snittet for et borettslag som teller 131 boliger.

Men, på veggen bak ham henger like mange deltakere i en Teams-bukett projisert på et lerret. Liakollen borettslag gjennomfører nemlig fysiske årsmøter med videooverføring, og digital stemmegivning gjennom Vibbo. Ordningen har hatt god effekt på den demokratiske deltakelsen i borettslaget.

— Det er veldig enkelt å gjøre det på denne måten. Vi får engasjert flere folk. På det minste var vi 12 beboere på møtet, inkludert styremedlemmene. I år er det 58 beboere som stemmer, sier Bergan.

Snur trenden

Med andre ord er den digitale hverdagen med på å snu en tydelig trend, at færre deltar på årsmøter.

Styreleder Bergan, som har vært aktiv i styre og stell i borettslag og sameier siden 80-tallet, har sett en klar utvikling i løpet av årene.

— For den eldre garde var det å gå på årsmøtet noe høytidelig. Det var noe man skulle møte på. Så dalte interessen med aldersforskjellene, sier han.

Riktignok kan sånt variere fra år til år. Bergan forteller om et årsmøte i Liakollen hvor NRK og VG dukket opp for å dekke en av sakene.

— Da hadde noen av beboerne foreslått å forby plastikkhjul på leker og bare tillate gummihjul, fordi det bråka så mye. Overskriften var «Borettslaget som hater barn!»

Det var imidlertid ikke noe stort flertall bak hatet. Forslaget ble ikke engang tatt opp til votering. Med unntak av enkelte år med saker som har vekket særskilt engasjement, har også Liakollen fulgt den nedadgående trenden.

Og så kom korona-nedstengningen i 2020. Den inntraff parallelt med at sesongen for generalforsamlinger dro i gang, på et tidspunkt da bare fysiske årsmøter var lovlige. Samtidig ble nettopp denne typen fysisk ansamling ulovlig. Med signaler om at loven skulle komme halsende etter, rullet OBOS ut en digital løsning på Vibbo.

— Antallet som deltar blir vesentlig høyere. Generelt erfarer vi at et fysisk møte bare har ti

● ← Alle stolene er trukket langt frem mot bordet, så beboerne ikke skal spre seg utover den store møtesalen.

● ↑ – Det er en god tone i borettslaget. Vi informerer veldig mye via Vibbo, og det hjelper mye, sier styreleder Nils-Inge Bergan. →

prosent oppmøte. Med digitale møter kan vi få opp til 40 prosent deltakelse, sier Daniel Walter, forretningsføreren fra OBOS som leder dagens møte.

Generasjonsforskjeller

Etter pandemien har mange gått tilbake til fysiske møter, samtidig som andre foretrekker digitale avstemninger. Delvis handler dette om generasjonsforskjeller.

— Det er ofte de som er litt eldre som beklager seg over at stemmegivningen er på nett. De ønsker gjerne å ha resultat der og da, og det får du ikke fordi stemmefristen vanligvis er tre dager, sier Walter.

Diskusjonene er teknisk sett ikke en påkrevd del av et årsmøte. Loven og beboerne har ofte ulik oppfatning av hva et årsmøte faktisk består i.

— Juridisk er det slik at stemmegivningen utgjør kjernen i møtet. Beboere tenker derimot at det å møtes og diskutere er det som er selve møtet, sier Walter.

Og det er unektelig noe umiddelbart over å møtes og diskutere bomiljøet sitt, og måten det forvaltes, som kan forsvinne om alt man har er digital stemmegivning med kommentarfelt.

— Det er også en problemstilling når du ikke har fysiske møteplasser hvor noen sier «greit da, så kommer vi oss hjem».

Senker terskelen

Fysiske årsmøter med digital deltakelse senker terskelen for å delta i avstemninger og diskusjoner, samtidig som de som ønsker å møtes ansikt til ansikt får sitt. I Liakollen lar man også ikkedigitale beboere og andre stemme med fysiske sedler i møtet, om de foretrekker det.

— Det er ganske mye du kan tilrettelegge. Samtidig kan det være anledninger hvor dette ikke er riktig møteform. Jeg er forretningsfører for noen som ellers er veldig digitale, men som sier at akkurat dette skal være fysisk, sier Walter.

Liakollen ble et av de første borettslagene som gjennomførte et hybrid årsmøte. Å være først ute gjør riktignok at de har hatt «alle utfordringene», ifølge Walter. Men tidligere års teknisk krøll, innkallingsblemmer og vrien møtedynamikk er verdifull erfaring. Denne gangen går alt som smurt.

— Siden vi er et av de første borettslagene som tok det i bruk, har OBOS spurt oss om erfaringene og ønskene våre. Systemet er blitt mye bedre nå, sier Bergan.

Et møteanlegg gjør at de som er til stede, over Teams eller i Holmlia kirke, hører alt godt. Bergan er klar på at man må ha streng møtekustus.

— I fjor ble det litt mye kakling i munnen på hverandre, så nå må alle rekke opp hånda. Men vi har en spøkefull tone. Vi trenger ikke være gravalvorlige.

Med lite kontrovers i sakene som diskuteres er dagens møte plankekjøring. Ingen store økonomiske spørsmål eller stridsmål skal avgjøres.

— Neste år kan det bli litt mer temperatur. Da skal vi vedta nye balkonger, sier Bergan.

● ↑ – Det krever litt mer å engasjere dem som er med over nett, sier forretningsfører Daniel Walter.

● → En møtehøyttaler med mikrofoner i fire retninger sørger for god kommunikasjon begge veier.

● → Med lav temperatur på årsmøtet kan styreleder Nils-Inge Bergan reise til Roma med ektemannen dagen etter, uten å bli forstyrret av sinte oppringninger.

Nye funksjoner

Det blir stadig utviklet nye funksjoner i verktøyene OBOS tilbyr. For dem som gjennomfører rene fysiske årsmøter, er årsmøte-modulen i Styrerommet blitt et enda nyttigere verktøy.

— Nå er det mulig å registrere frammøte. I store møter kan det være kilde til stress å ta imot 200 stykker i døra. Da er det veldig fint med en søkefunksjon og ett trykk på ‘registrer’, sier prosjektleder Simon Vennerød-Diesen i OBOS.

Hvis årsmøtet er forberedt i Styrerommet, går modulen over i møtemodus ved møtestart. Dette gjør det lett å protokollføre avgjørelser.

— Når du har gjennomført avstemning trykker du på en knapp for å registrere vedtaket. Da spør Styrerommet om forslaget ble vedtatt. Gjerne legg til en liten tekst om stemmefordelingen. Det er muligheter for redigering, for eksempel ved benkeforslag. Du trykker på en knapp for å fullføre møtet. Da får du laget en ferdig protokoll. •

● ↑ Simon Vennerød-Diesen, prosjektleder i OBOS.

Tips

Gode råd til årsmøter med digital deltakelse

❶

Årsmøter kan avholdes fysisk, heldigitalt eller som en kombinasjon. Ved kombinerte møter kan beboere delta i diskusjoner over nett i forkant av årsmøtet og ved oppmøte på et fysisk møte, gjerne med videooverføring.

❷

Stemmegivning kan skje digitalt, men det skal alltid være mulig å avgi stemme på papir for de som ønsker det.

❸

Sørg for god lyd og teknisk oppsett når dere har videooverføring. Alle deltakere, både fysiske og digitale, skal høre tydelig hva som blir sagt. Ved fysiske møter med videooverføring, bruk en egen høyttaler for bedre lydkvalitet.

❹

Oppfordre til bruk av kamera for deltakere via video, spesielt når de ønsker å ta ordet. Dette bidrar til bedre kommunikasjon og engasjement.

❺ Grundige forberedelser er nøkkelen til vellykkede møter med videooverføring. Oppfordre til at eventuelle endringsforslag sendes inn i forkant av møtet for å gjøre gjennomføringen bedre.

❻

Start stemmegivningen etter at møtet er avholdt og diskusjonene er fullført. Dette gir rom for å vurdere eventuelle justeringer i sakslisten som har kommet opp under møtet.

Noe du lurer på?

Her er spørsmål som ofte stilles om forberedelser og gjennomføring av årsmøter.

Tekst Henrik Sørlie

❶

Hvilke tidsfrister gjelder for årsmøter?

Det ordinære årsmøtet må være gjennomført senest 30. juni. Styret må i god tid varsle om årsmøtedato og frist for innsending av saker. Innkalling med årsregnskap og revisjonsberetning skal sendes mellom 8 og 20 dager før årsmøtet. Ekstraordinære årsmøter kan om nødvendig kalles inn med kortere varsel, men minst tre dager i forkant.

❹Hvem bestemmer styrehonorar og fordeling?

Det er årsmøtet som bestemmer summen, men styret kan foreslå en sum. Det er store variasjoner i størrelsen på styrehonorar hos ulike boligselskap. OBOS anbefaler at styrets arbeidsmengde og tidsbruk bør være de avgjørende faktorene, og ikke hva andre boligselskap utbetaler. Loven sier ingenting om fordeling av styrehonoraret innad i styret. Det er vanlig at styreleder får mest på grunn av lederansvaret. Noen styrer fordeler resten av honoraret likt, mens andre fordeler honoraret basert på oppgaver og arbeidsmengde til den enkelte.

❼Hvordan verve styremedlemmer?

Noen nøkkelpunkter: Lag en framdriftsplan og finn ut hvordan dagens styre fungerer. Prat med hver og en av styremedlemmene. Hvem ønsker egentlig gjenvalg? Se etter kandidater med egenskaper som utfyller hverandre. Legg spesielt merke til de som viser litt ekstra engasjement for bomiljøet. Ta helst direkte kontakt framfor å sende SMS eller e-post. Det bør helst være en uavhengig valgkomité som starter tidlig og systematisk med vervingen. Trengs det mer inspirasjon? OBOS arrangerer kurs og webinar med tips og råd om verving av styremedlemmer.

❷Hvordan kan man få opplæring i bruk av årsmøtemodulen?

Forhåpentlig skal den være selvforklarende, men i «Hjelpesenter» i Styrerommet finnes det brukerveiledning. Det tilbys også kurs og webinar, eller man kan spørre rådgiveren sin om hjelp. Boligselskap som ikke har egen rådgiver, kan sende spørsmål til rådgiverteamet for Vibbo/Styrerommet.

❺Hvilke fordeler og ulemper er det med å gjennomføre kun et digitalt årsmøte?

Det er enkelt å gjennomføre et heldigitalt møte, og det passer særlig hvis det ikke er kompliserte eller kontroversielle saker på agendaen. Faktisk er det som regel langt flere som avgir stemme digitalt enn hvis de må møte opp fysisk for å stemme. Ulempen kan være at det blir vanskeligere å overtale folk til å ta på seg et verv hvis det mangler kandidater til ulike komiteer. Noen synes også at man mister en sosial arena ved digitalt årsmøte, men et beboermøte egner seg bedre som sosial arena.

❽Hvilken møteform egner seg best hvis det er en sak på årsmøtet der det forventes stor uenighet og mye debatt? Fysisk årsmøte med eller uten digital avstemning. Hvis det er en komplisert sak, kan det være smart å arrangere et beboermøte i forkant. Der kan man luke vekk en del misforståelser, og kanskje få innspill til å forbedre forslag til vedtak. En fagperson kan med fordel delta for å presentere saken, for eksempel ved større vedlikeholdsprosjekter. Under årsmøtet er det viktig å ha en proff møteleder, og det kan vedtas kjøreregler for debatten, som maks lengde på innlegg. Husk at hemmelig avstemning er en mulighet.

❸Må det lages årsrapport?

Nei, det er ikke lovpålagt å lage en årsrapport, men det kan være nyttig av flere gode grunner. Styret har da mulighet til å beskrive hva som har skjedd og hva styret konkret har gjort. Årsrapporten fungerer som et historisk dokument, og kan dessuten også bidra til å forsvare styrehonoraret når folk får innblikk i den faktiske arbeidsmengden.

❻Må alle forslag behandles?

Alle innkommende forslag skal i teorien bli behandlet på årsmøtet, men styret bør oppfordre til at visse kriterier er oppfylt. Styret kan be forslagsstilleren om å formulere en mer forståelig tekst, og det bør fremgå tydelig hva man skal stemme over. Hvis det er en sak som flere ganger har vært behandlet og blitt nedstemt på tidligere årsmøter, kan styret argumentere for å vente. Det er likevel opp til forslagsstilleren å godta dette. Hvis styret har forslag til saker, må disse ha blitt vedtatt på et styremøte. Det er ingenting i veien for at årsmøtet diskuterer andre saker, men det kan ikke treffes vedtak.

❾Hvordan kombinerer man fysisk og digital avstemning på årsmøter?

Hvis boligselskapet skal ha fysisk og digital avstemning, må styret velge digital avstemning som møteform når de oppretter møtet i Styrerommet. Det fysiske møtet må arrangeres første dag i avstemningsperioden, som er på minimum tre dager. Folk kan velge fritt om de vil stemme digitalt eller levere en stemmeseddel fysisk, og dette gjelder også for heldigitale årsmøter.

Kilde: Aleksander G. Svinddal, fagansvarlig i OBOS Eiendomsforvaltning

helt uten gift!

Gift er gammeldags og ingen god løsning for verken dyr eller mennesker.

Derfor benytter vi mer effektive metoder for skadedyrkontroll, som tar hensyn til miljøet.

Ditt boligområde skal nemlig være et trygt sted for både barn og kjæledyr.

ER DU KLAR FOR VÅREN?

LA OSS HJELPE DEG!

CONTAINER TIL VÅRRYDDING ÅRFEIING/VEDLIKEHOLDSFEIING

I over 80 år har vi stått til tjeneste for våre kunder. Vaktmesterkompaniet kan hjelpe deg med å rydde opp til våren. Vi tilbyr feiing av gårdsplasser og veier, container til vårrydding, gartnertjenester, graving og asfaltering. Vi hjelper alt fra store bedrifter og borettslag til private hjem. Ingen jobb er for liten, ingen jobb er for stor.

GRØNT TJENESTER

er 80 år har vi stått til tjeneste for våre kunder Vaktmesterkompaniet kan hjelpe deg med dde opp til våren. Vi tilbyr feiing av gårdsplasser og veier, container til vårrydding, gartnertjenester, graving og asfaltering. Vi hjelper alt fra store bedrifter og ettslag til pri liten, in oss gjøre jobben!

La oss gjøre jobben!

Ta kontakt med oss for en hyggelig prat og en uforpliktende befaring!

ontakt med oss i dag! Be gelig g 23 17 22 00

23 17 22 00

Få tak i sola

Det kan lønne seg å slå til før prisene øker på strøm og solceller.

Her er to borettslag som har solceller med ulik finansiering.

Tekst

Henrik Sørlie

Foto

Leikny Skjærseth

● ↑ Ett av tre garasjebygg i Ravnkollen på Romsås som har fått solceller.

Borettslaget er også i gang med boring til bergvarme for oppvarming av varmtvann.

Det er mye usikkerhet om framtidens energipriser, og det ser ikke lyst ut for norske strømkunder. Det forventes et kraftunderskudd i stadig flere regioner, og nettleie blir dyrere. Det er heller ingen garanti for at strømstøtten blir på dagens nivå i framtidige statsbudsjett. Man skulle tro at kortreist energi var en sikker vinner i en usikker tid med klimakrise, energimangel og krig i Europa. Likevel er det svært få boligselskap med solcellepanel, og hos private huseiere stupte salget i 2023. Hvorfor?

Ble mindre lønnsomt

En viktig årsak var at Enova reduserte støtten til huseiere i 2023. I tillegg falt strømprisene, og

strømstøtten tok pristoppene. Skatteetaten mente at overskuddsstrøm fra solcelleanlegg skulle skattlegges som kapitalinntekt. Da stupte interessen blant huseierne. For boligselskap er det litt annerledes, spesielt i Oslo. Gjennom Klimafondet til Oslo kommune har mange blitt tildelt store summer til miljøtiltak. I en periode ga Oslo 35 prosent i støtte til solcellepanel, men denne ordningen falt bort høsten 2023. Så kom den tilbake i juni 2024, men da med 20 prosent i støtte. — Men det er også andre faktorer. Strømstøtten til boligselskap har vært medvirkende, og det var en periode mangel på montører. Men kanskje viktigst er den økonomiske situasjonen. Mange boligselskap har fått trangere økonomi, og de ut-

Solcellene i Ravnkollen skaper interesse i nabolaget. – Det blir en nabosmitte, og vi har fått flere henvendelser fra andre borettslag på Romsås, forteller Terje Borkenhagen i Enny.

● → – Vi kan hjelpe med å vurdere om solceller er en god idé i ditt boligselskap, sier energirådgiver Carina Hiorth i OBOS Prosjekt.

Foto: Pernille Münster

● → – Vi har brukt vanvittig mye penger på strøm. Solceller kan redusere kostnadene ganske mye, sier nestleder Thomas Holmesland i Ravnkollen borettslag.

setter enkelte investeringer til renta går nedover. I tillegg er det ofte lange beslutningsprosesser før solcellene står på taket, sier energirådgiver Carina Hiorth i OBOS Prosjekt.

Seks års nedbetalingstid

Hun forteller at mange ønsker å få en energirapport før de eventuelt bestemmer seg for solceller.

— Vi kartlegger tiltak som kan være gunstig å gjennomføre for boligselskapet, og solceller er et av tiltakene som blir vurdert. Det er ofte gamle tak, og da anbefaler vi å vente med å montere solceller. Andre tiltak kan være smartere å starte med, for eksempel etterisolering, sier Hiorth.

OBOS Prosjekt har bistått Ravnkollen borettslag på Romsås i Oslo, et gigantisk borettslag med 661 andeler og tre store garasjebygg. Styret ønsket solceller, og Hiorth har hjulpet med innhenting av pristilbud og presentasjon på generalforsamlingen. Der fikk forslaget stor oppslutning, og bare én andelseier stemte mot. I oktober kunne borettslaget innvie det nye solcelleanlegget. Nestleder Thomas Holmesland i Ravnkollen ser fram til å redusere strømregningen.

— Det går store summer til varmekabler og lys i fellesarealer. Med solceller kan vi redusere kostnadene ganske mye, sier Holmesland.

I Ravnkollen er det montert 738 solcellepaneler fordelt på tre garasjetak. Dette forventes å kunne gi 300.000 kWh og en årlig besparelse

på 450.000 kr. De vurderte også solceller på boligblokkene, men høydeforskjeller på takene gjør det mindre gunstig enn på de store garasjetakene.

— Styret var usikre på om beboerne ønsket solceller på garasjetak, som kan ses fra mange av leilighetene. Det er neppe alle som synes det er vakkert, men folk er opptatt av økonomi. Et viktig argument ble at solceller kan bremse økningen i felleskostnader, sier Holmesland.

Ravnkollen var tidlig ute og søkte på den gunstige ordningen som ga 35 prosent i støtte. Dette utgjorde 1,2 millioner kroner, som bidrar til at anlegget har en estimert nedbetalingstid på bare seks år. Uten støtte hadde det tatt ni år.

— Det hadde stor betydning å få 35 prosent. Nå er støtten på 20 prosent, og trolig ville vi fortsatt ha gjort det. Uten støtte er jeg mer usikker. Det er positivt å kunne produsere strøm, men det er alltid en balansegang for hva folk er villige til å betale for å være miljøvennlige.

Gratis estimat

Ravnkollen valgte Enny som entreprenør. Selskapet startet opp for to år siden under navnet Solway, men et firma i Belgia hadde samme navn.

— Det kunne blitt vanskelig å beskytte varemerket, og det enkleste var å endre navn. Men vi driver med akkurat det samme som før. Vi hjelper borettslag og sameier med solcelleprosjekter, sier daglig leder Terje Borkenhagen i Enny.

Tips

Støtteordninger

Oslo kommune støtter 20 prosent av installasjonskostnaden til solceller eller solfangere. Maksimalt tre millioner kroner.

Enova støtter inntil 30 prosent av kostnadene til energiforbedringstiltak. Maksimalt ti millioner kroner. Det er konkurranse om støttemidlene og relativt strenge kriterier. Minstekravet er mål om 20 prosent energiforbedring. Hvis målet ikke nås, avkortes støtten.

● ← Nansenløkka på Fornebu skal bestå av 600 miljøvennlige boliger fordelt på seks kvartaler. Solceller på taket er en selvfølge, og de første beboerne i Kvartal 2 kan allerede dra nytte av sola.

Foto: Åsmund Holien Mo

Enny tilbyr gratis estimat for boligselskap som vurderer solcelleanlegg. Deretter kan man kjøpe en mulighetsstudie som inkluderer befaring og en detaljert beregning.

— Prisen for en mulighetsstudie ligger på 25–50.000 kr, og er nesten som en detaljprosjektering. Da har man et godt beslutningsgrunnlag.

Ulik finansiering

I Ravnkollen finansierte de solcelleanlegget selv. Det krevde en betydelig oppstartskostnad, og de må sørge for administrasjon og vedlikehold. Til gjengjeld får de full kontroll over energiproduksjon og alle inntekter fra overskuddsenergi.

— Dette kan passe for noen boligselskap, men vi ser at mange kvier seg på grunn av installasjonskostnadene. Derfor tilbyr Enny en løsning der vi tar investeringen og alt ansvar for administrasjon og vedlikehold. Boligselskapet forplikter seg til å kjøpe strøm på langsiktig kontrakt. De kan betale en fastpris eller spotpris med en viss rabatt. Den avtalte strømprisen avhenger av hvor lønnsomt solcelleanlegget er, sier Borkenhagen.

Denne løsningen har fått navnet «Solstrømavtale». I utgangspunktet varer den i 30 år, men boligselskapet står fritt til å kjøpe ut anlegget når som helst. Prisen for å kjøpe det ut er som en rett linje fra dagens pris til én krone om 30 år.

— Jeg må ta forbehold om at enkelte prosjekter ikke er lønnsomme nok, og da kan vi ikke tilby

solstrømavtale. Det bør helst være store og flate tak som er tekket i nyere tid, sier Borkenhagen.

På Fornebu ligger nybygde Nansenløkka. Kvartal 2 startet innflytting i desember, og på taket er det 244 solcellepaneler som skal gi 81.000 kWh i året. Her er det lagt opp til solstrømavtale. Enny eier anlegget, og borettslaget skal kjøpe strøm til spotpris med rabatt.

— Solstrømavtale er nytt for oss, og det framtidige styret får vurdere om vi skal kjøpe ut anlegget eller ikke, sier Sigmund Olav Lie, som er leder i interimsstyret.

Han synes det er positivt å flytte til et borettslag som produserer grønn energi.

— Dessuten håper og tror jeg at beboerne kan spare penger på det, sier Lie.

Forventer prisøkning Etter mange år med prisnedgang, er det fare for at prisen på solcellepanel kan øke.

— Hovedgrunnen er at Kina har varslet endringer i eksportsubsidier og refusjonsfordeler for solcelleprodukter, sier Terje Borkenhagen. Presidentskiftet i USA kan også få betydning. Det er fare for økte tollsatser og handelskrig som kan gjøre at solcellepanel øker ytterligere i pris.

— Derfor er det smart å tenke litt raskt. Jeg hadde i hvert fall bedt om å få et gratis estimat for å få en pekepinn, og eventuelt sjekke om solstrømavtale er en mulighet, sier Borkenhagen. •

Tips

Solstrømavtale

Vil du vite mer om ordningen der Enny tar investeringskostnaden for solcelleanlegg?

Se mer:

→ enny.no/ solstromavtale

● ↑ Sigmund Olav Lie, leder i interimsstyret i Nansenløkka.

Installer bergvarme i ditt borettslag – og spar millioner

Nordisk Energikontroll

har installert bergvarme i Lillo Terrasse Borettslag. I 2024 hadde de en besparelse på hele 67%.

Borettslag: Lillo Terrasse

Kommune: Oslo

Graddagsjustert forbruk Før: 2 344 000 kWh

Estimert besparelse: 57 %

Graddagsjustert forbruk 2024: 765 608 kWh

Realisert besparelse: 1 578 392 kWh

Realisert besparelse 2024 : 67 %

Borettslag: Smietangen // Kommune: Bamle

Nordisk Energikontroll har installert bergvarme for Nære i Smietangen Borettslag i Bamle kommune. Borettslaget får gleden av fornybar energi og høy energikarakter. Nære tar ansvaret for driften av energisentralen.

Sveine Teknisk sjef Sivilingeniør

salg@noen.no

24TIMER SERVICE

Deres dørmiljø fortjener en serviceavtale Med en serviceavtale har man et driftsikkert dørmiljø og ikke minst senker man driftskostnadene. Ved å tegne en serviceavtale med oss får våre kunder rabatterte priser på både utstyr og arbeidstimer. I tillegg garanterer vi rask responstid 24 timer i døgnet.

Vi har god kompetanse på dører Vi prosjekterer, selger, monterer og utfører service på alle type dører. Vi håndterer alt fra enkle leilighetsdører til mer komplekse dører med høy sikkerhetsklasse, ofte i kombinasjon med lyd, brannkrav og U-verdi.

Vår mangeårige kompetanse på dører og levering av komplette dørmiljø har gjort oss til en attraktiv leverandør. Vi blir i større og større grad foretrukket til levering av komplette dørmiljø, der vi prosjekterer, monterer og drifter alt fra nye dører til lås, beslag, dørautomatikk, adgangskontroll, porttelefon, m.m.

Ta kontakt med oss, hvis dere skulle ønske referanser for utførte leveranser.

Mobilnøkkel fra OBOS og Unloc er en digital nøkkel som flytter nøkkelknippet ditt til mobilen. Dette gjør det enkelt å åpne dører og garasjer, og dele nøkler med familien, venner og andre. Oslo Låsservice har erfaring fra mange installasjoner av Mobilnøkkel, så med oss kan dere være trygge på at det vil fungere hos dere også.

I OBOS-banken får styret

ť God økonomisk rådgivning

ť Lave gebyrer på lån, ingen gebyrer ved endring av lån

ť Mulighet for delutbetaling av lån i forbindelse med et rehabiliteringsprosjekt

ť Full kontroll over lån og søknader på

Styrerommet

Styrerommet Les mer på: obos.no/boligforvaltning/bank

Les mer på: obos.no/boligforvaltning/bank

– Det du tror er profesjonelle instanser, er ikke nødvendigvis så proffe når du undersøker, sier styreleder Snorre Andresen.

Min erfaring Styreleder

En hjelpsom vaktbikkje

Styreleder Snorre Andresen (58) på Grünerløkka har kjempet flere kamper mot offentlige etater.

Tekst Henrik Sørlie

BFoto Pernille Münster

orettslaget Seilduksgata 24 ligger i et kvartal ved Birkelunden på Grünerløkka. Bygården fra 1896 har bare åtte leiligheter. Her bor Snorre Andresen sammen med kona, datteren og en hund. Han flyttet til Grünerløkka i 1985, og i 2001 kjøpte de leiligheten i Seilduksgata. — Jeg er veldig glad i Grünerløkka. Ganske mange flytter ut når de får barn, men vi valgte å bli boende til tross for at det er litt trangt. Andresen jobber som direktør for tårntjenester i Avinor Flysikring. På fritiden sørger han for kontroll over driften av borettslaget, der han har vært styreleder i 12 år. Det er fire personer i styret, og dermed er halve borettslaget representert.

Styrelederens mange hatter — Hvordan er det å være styreleder for et borettslag med bare åtte boliger?

— Det er en fordel at de fleste beboerne har bodd her lenge. Det er også to i styret som har sittet lenge og kjenner historikken. Jeg gjør de fleste vaktmesteroppgavene, men det er mest selvpålagt. Ved større prosjekter blir oppgavene fordelt i styret. Iblant er jeg «Tante Sofie», fordi enkelte må minnes om å lukke dører og hva som kan kastes i avfallsbeholderen. Dessuten blir jeg fort pappa for generasjon Z, som ofte lurer på hvordan ting skal gjøres. For styreledere tror jeg det er nyttig med ledererfaring og å forstå økonomi.

Som i de fleste styrer er vedlikehold og økonomi sentrale spørsmål, men dette kan bli ekstra utfordrende i en gammel bygård med få beboere.

— Økonomien er skjør når du bare har åtte leiligheter å fordele utgiftene på. Vi har ganske høye felleskostnader selv om vi er forsiktige med pengebruken. Det er en del grunnutgifter som blir omtrent det samme som om det skulle vært 12-14 boliger. Økonomien var dårlig og vedlikeholdsbehovet stort da jeg tok over som styreleder for 12 år siden. Jeg har vært tydelig på at vi skal ha forsvarlig vedlikehold og god økonomi med et overskudd på minst fem prosent. Jeg forklarer

alltid nyinnflyttede at det er styrets ansvar å sikre forsvarlig drift i et langsiktig perspektiv. Vi må ta oss råd til vedlikehold og oppgraderinger, som nye stoppekraner og godt brannvern.

— Hva har dere gjort av større vedlikehold det siste tiåret?

— Vi gjorde masse i 2016. Da fikk vi balkonger, rehabiliterte pipeløp, malte fasadene, skiftet ut vinduer og oppgraderte uteområdet. Vi hadde en flink entreprenør, men det ble et mareritt på grunn av Byantikvaren.

Kamp mot Byantikvaren Bygården omfattes av den første kulturmiljøfredningen i Norge. Fredningen gjelder for Birkelunden park, Paulus kirke, Grünerløkka skole og 15 kvartaler med 139 bygårder. Formålet er å ta vare på et helhetlig bymiljø fra siste del av 1800-tallet. Seilduksgata 24 er oppført på Gul liste, som betyr at Byantikvaren skal gi en rådgivende uttalelse i byggesaker som berører eiendommen. Styrelederen hadde flere samtaler med Byantikvaren for å avklare hva som kunne gjøres.

Fakta

Styrelederen

Snorre Andresen er styreleder i borettslaget Seilduksgata 24, som har åtte andeler. Borettslaget er en bygård fra 1896 på Grünerløkka i Oslo.

Kjenner du en styreleder vi bør prate med? Tips på pba@obos.no

● ↓ Seilduksgata 24 er bygården med gul fasade og grønne vinduskarmer. Kvartalet består av 11 boligselskap. →

● ← Det originale rekkverket, blyglassvinduer og en del gulvfliser er bevart i trapperommet. Fra hver etasje var det tilgang til klaskedo. Disse er omgjort til boder.

— Jeg trodde alt var i orden, og entreprenøren satte i gang med vindusutskifting. Forrige utskifting ble gjort under byfornyelsen tidlig på 90-tallet. Vinduene hadde hvite karmer, og vi var i gang med å bytte til nye vinduer med tilsvarende farge. Plutselig sto Byantikvaren på fortauet og krevde at vinduene måtte ha grønne vinduskarmer, som visstnok var vanlig på 1890-tallet. Dermed måtte vi ta ut vinduene igjen for å få malt karmene grønne. Resultatet var byggestans i tre måneder og høye ekstrakostnader. Vi ble også pålagt å bruke kalkmaling, men vi hadde kjøpt inn silikat. Dette var samme malingstype som var brukt sist gang fasaden ble malt. Jeg fant heldigvis ut at man har lov til å bruke samme malingstype hvis det ikke er totalrehabilitering av fasaden, sier Andresen. Arbeidet med fasaden ble ferdig, og oppgraderingen av uteområdet startet. De var i ferd med å bygge en platting da Byantikvaren kom igjen, og krevde at plattingen måtte rives eller endres. — Vi fikk beskjed om at plattingen måtte ha samme form som fotavtrykket til et tidligere bakgårdshus. Vi forklarte at det ikke passet i dagens terreng, men fikk ikke gehør. Jeg fikk hjelp av en advokatvenn til å skrive et langt brev til Riksantikvaren, som ga oss medhold i klagen, og plattingen fikk stå. Jeg tror at hele prosessen i 2016 gjorde meg fem år eldre. Samtidig lærte jeg mye, som at alt må fås skriftlig. Min opplevelse var at

Byantikvaren overtolket retningslinjer og fikk det til å framstå som absolutte krav, sier Andresen.

Fikk slutt på bråket

I 2016 var det også noe annet som irriterte styrelederen. Rett over gata var det store byggearbeider, og entreprenøren støyet både før og etter det godkjente tidsrommet mellom kl. 07 og 19. Andresen sendte klage til bydelsoverlegen, og det hjalp. Han tok også på seg en tilsvarende oppgave i 2020. Da var det et problem som berørte hele kvartalet. Renovasjonsbilen hadde begynt å tømme avfallsbeholderne grytidlig på morgenkvisten, mens hovedregelen er oppstart tidligst kl. 07.

— Bakgårdsrommet er støyforsterkende, og avfallshåndteringen oppleves veldig støyende. Hundrevis av mennesker ble vekket for tidlig tre dager i uka. Jeg mente at det måtte tas hensyn, og at det ikke var grunnlag for dispensasjon til å starte tømmingen tidligere enn kl. 07. Andresen sendte klage til Renovasjons- og gjenvinningsetaten (REG). Det førte ikke fram. Deretter følger en lang og komplisert historie, men i 2022 fikk han endelig gjennomslag. Andresen tipper at han ikke står høyt i kurs i REG. — De har sikkert navnet mitt på en dartskive. Det du tror er profesjonelle instanser, er ikke nødvendigvis så proffe når du undersøker. Det er i hvert fall min erfaring, avslutter Andresen. •

Styret får ikke styrehonorar, men lederen gjør likevel mange av vaktmesteroppgavene. – Da har jeg kontroll på at ting blir gjort.

Vedlikehold Farger

Byens palett

Oslos fargeveileder løfter arkitekturen og viser bydelenes unike identitet.

I Beverdalen borettslag har fargene skapt engasjement og stolthet.

Tekst Caroline Korsvoll Foto Ivar Kvaal

På en benk i Beverdalen borettslag på Oppsal i Oslo, sitter styreleder Stian Solberg og beboer Jarle Jangaard. De ser ut over et nymalt borettslag som stråler i friske farger. Solberg bor i et brun-rosa hus med lyserosa balkong, mens Jangaard bor i et grønt hus med gule utstikkere. — Vi synes det har vært forfriskende med fornyelse, og totaliteten har blitt veldig bra. I tillegg til at beboerne er fornøyde, ser vi at veldig mange nå går tur gjennom borettslaget. Folk er nysgjerrige og stopper opp for å se. Det er gøy, sier Jangaard.

Beverdalen borettslag består av rekkehus og firemannsboliger med totalt 102 boenheter, og har nylig gjennomgått en totalrenovering med nye vinduer og nytt utvendig panel. Da de likevel skulle pusse opp, tenkte Jangaard: «Hvorfor skal vi ikke male husene i litt friskere farger når vi først er i gang?» En meningsmåling på Vibbo viste at 70 prosent av beboerne ønsket nye farger.

Fra grått til fargerikt

Borettslaget engasjerte KOI Fargestudio. Deres målsetting er å bidra med målrettet og effektiv fargebruk. KOI startet med en fysisk befaring i borettslaget og området rundt. De kartla bygningsmasser og farger, og på jakt etter stedsidentiteten gikk de også gjennom historiske bilder fra nabolaget. I tett dialog med borettslaget lagde de en overordnet palett bestående av rød-, grønn- og gultoner. For å skape god variasjon i det totale fargebildet, fikk balkonger, utstikkere og sidehus en annen farge enn huskroppene.

— Målrettet fargebruk kan bidra til å skape mer harmoniske bymiljøer, og det har en positiv effekt både på beboere og forbigående. Vi jobber mye med borettslag, og ser at farger skaper stolthet blant beboerne. Et borettslag som tidligere kanskje var et skuldertrekk, blir noe spesielt i nye farger. Vi har fått veldig mange positive tilbakemeldinger etter at Beverdalen borettslag ble ferdig, sier Dagny Thurmann-Moe, kreativ leder og deleier i KOI Fargestudio.

● ↑ Stian Solberg, styreleder i Beverdalen borettslag på Oppsal i Oslo.

Fargeveilederen Beverdalen borettslags fargefornyelse er et godt eksempel på hvordan bevisst fargebruk kan skape identitet og stolthet. Dette er også målet med Oslos fargeveileder fra 2022.

— Fargeveilederen skal være et hjelpemiddel som gjør oss tryggere og mer bevisste på fargevalg, både i arkitektur og i byrom. Målet er å sette farge på agendaen, men også å formidle

● ↑ Fargene har gjort noe med helheten i Beverdalen borettslag, og folk kommenterer at de harmonerer godt sammen.

kunnskap om hvordan farger samspiller med omgivelsene, sier Thea Katharina Rynning, seniorarkitekt i Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune.

På oppdrag fra byrådsavdelingen var Rynning prosjektleder i arbeidet med fargeveilederen. Prosjektet involverte eksperter innen farge, arkitektur og bygningsvern. En rekke studenter fra KHiO og NTNU kartla farge- og materialbruk i 20 byområder, som resulterte i 15 fargepaletter

som viser mangfoldet i byens arkitektur og demografi.

— Hver bydel og hvert bystrøk har sine særtrekk i arkitektur, farger, natur og demografi. Vi ville gjerne vise fram mangfoldet i fargepalettene, sier Rynning.

Frogner kjennetegnes av lyse, pastellaktige fasader med teglinnslag, mens Grünerløkka fremstår med en bredere fargepalett preget av

Tips

Rammeavtale

Dere får rabatterte priser på maling og malingsutstyr hos Maxbo. →

kraftige kontraster. I sentrum ser vi historiske fargetradisjoner i Kvadraturen, der den monumentale arkitekturen ofte fremheves gjennom mørkere toner. Drabantbyene har tradisjonelt vært mindre fargerike, men representerer likevel et potensial for framtidig fargeutvikling.

— Farge- og materialmangfoldet i Oslo kommer av byutviklingen. I senere tid ser vi mer moderne bygninger i glass og metall. Barcode har blitt kritisert for å være grå, men går du nærmere bygningene ser du at det er en del grønt også. Farger arter seg forskjellig om vi ser dem nært eller fjernt. De endrer seg etter ulike årstider, i forskjellig lys og ut ifra landskapet rundt, sier Rynning.

Fra skepsis til begeistring

Fargeveilederen skal hjelpe de som skal bygge, rehabilitere eller vedlikeholde bygninger og byrom. Rynning tror alle som har interesse for farger i omgivelsene kan ha utbytte av veilederen. For selv om veilederen er laget for Oslo, er

det mulig å tilpasse mye av innholdet til en lokal kontekst for andre steder i landet.

— Jeg håper folk vil ta mer bevisste fargevalg for egne nabolag, slik at det skapes identitet i arkitekturen, og at veilederen kan inspirere til kunnskap og samtaler om farger blant naboer. Vi vil synliggjøre fargeveilederen enda bedre i tiden som kommer for å belyse premisser for kvalitetsarkitektur, sier Rynning.

Tilbake i Beverdalen forteller Solberg og Jangaard at fargene har skapt stort engasjement.

— På dugnaden var beboerne sprudlende og glade. Fargene har gjort noe med helheten i borettslaget, og folk kommenterer at de oppleves som forfriskende og harmonerer godt sammen.

Noen beboere var likevel skeptiske til den lyserosa fargen, og ville ikke bo i et «Pippi-hus».

— Farger skaper engasjement, og vi har sagt at dersom den lyse rosafargen fortsetter å skape misnøye, så maler vi bare om. Det er ikke verre enn det, sier Jangaard. •

● ↖ Thea Katharina Rynning er utdannet arkitekturhistoriker og jobber som seniorarkitekt i Plan- og bygningsetaten. Hun har vært prosjektleder for arbeidet med «Veileder for fargebruk i byområder» som kom i 2022.

● ↑ «Fargepalettene henter fram nyanser som fungerer som mykt mellomledd mellom eksisterende fasader i området», heter det i farge- og materialpaletten til Beverdalen borettslag, utarbeidet av KOI.

Balkonger fra Balco – et klimasmart valg for fremtiden!

Balco har all kompetanse i eget hus når det gjelder balkongprosjekter. Egen produksjon og produktutvikling av alle typer bærekraftige balkongsystemer i moderne og effektive lokaler i Sverige.

Ta kontakt med oss for å komme riktig i gang! Les mer på www.balco.no

Etter andre verdenskrig flyttet byen på landet, og mange av dem som bygde byen var ukependlere fra bygda. På de gamle Manglerud-jordene skjøt blokker i været –høyblokkene vokste med én etasje i uka.

Anne-Kristine Kronborg Kunsthistoriker med bolig- og byhistorie som spesialitet

På bygg i byen

På søndagskveldene på slutten av 1950-tallet kunne det svinge opp inntil elleve store busser foran kommunehuset på Sand i NordOdal. Bussene ble raskt fylt av karer, og så bar det strake veien til Oslo. Mange unge menn, og noen litt eldre. Alle skulle på jobb – på bygg i byen. Eller bigg i bi’n som det heter på odøling. Der bodde bygningsarbeiderne på brakke, og når arbeidsuka var over, brakte bussene dem tilbake til bygda. Og på søndagen var det på’n igjen.

Nord-Odal ligger ti mil fra Oslo, i det som den gang het Hedmark. En typisk jordbruks- og

skogbrukskommune med nokså små gårder og mye skog. Sesongarbeid, pendling og liv i tømmerkoie eller på anleggsbrakke var ikke noe nytt for folk herifra. Særlig skogen hadde tradisjonelt vært en viktig arbeidsplass. Tømmerhugging og tømmerfløting ga inntekt til mange, og skogsarbeid om vinteren lot seg kombinere med arbeidet på gården eller småbruket i sommerhalvåret. Slik hadde odølingene levd i generasjoner. Men etter andre verdenskrig ble denne måten å leve på kraftig utfordret – av samfunnsendringene generelt og endringene i jordbruket og skogbru-

Byggingen av Oslos drabantbyer var litt av en jobb. Hvem var det egentlig som bygde byen? →

● ↑ Forskalingssnekkerne lagde formene som betongen ble støpt i. Da betongen stivnet ble forskalingen revet av, og så mye som mulig av materialene brukt om igjen. Bygningsarbeideren jeg pratet med fortalte stolt om støpingen av trappene, som går som en spiral tvers gjennom høyblokkene.

ket spesielt. I skogen gjorde motorsaga arbeidet mer effektivt, og trolig til litt mindre av et blodslit, men tok samtidig jobben fra mang en skogarbeider. Og etter hvert kom skogsmaskinene, hesten ble satt på stallen for godt og lastebiler erstattet tømmerfløtingen. I jordbruket gjorde også den nye tid sitt inntog. Et småbruk var ikke lenger noe å leve av; nå måtte det større enheter og dyre maskiner til, og det ble vanskelig å kombinere gårdsarbeid med sesongarbeid i skogen. Byen ble løsningen for mange.

Byggeboom i byen

For der var det jobb å få. I Oslo var det byggeboom. Boligbehovet var enormt og ambisjonene for boligbyggingen tilsvarende høye. Ergo var det også et skrikende behov for arbeidsfolk. Det ble sagt at alle som kunne håndtere en hammer fikk seg jobb på en byggeplass i årene etter andre verdenskrig. Sikkert en smule overdrevet, men det er ingen tvil om at det var behov for mange hender når helt nye bydeler skulle bygges opp på jomfruelig mark – så raskt som mulig. Det sies også at nettopp odølinger var ekstra populære. En tidligere bygningsarbeider fra Nord-Odal som jeg har snakket med, forteller at det bare var å møte opp på en byggeplass, finne en som så ut som en formann og fortelle at man kom fra Odalen – og så var det bare å sette i gang. Nå var odølingene neppe så spesielle, og det var nok like mye jobb å få for alle de andre karene som kom fra alle de andre østlandsbygdene også, hvor jorda og skogen ikke lenger kunne gi arbeid til alle. Poenget var at dette var arbeidsomme og nevenyttige menn som var vant til hardt kroppsarbeid ute, i all slags vær. Og sånne var det bruk for i byen.

Byen på landet

Skjønt by og by. De fleste av disse byggeplassene lå strengt tatt ute på landet. Den storskala boligbyggingen i etterkrigstiden foregikk utenfor Oslo sentrum, i det som helt til 1948 hadde vært landkommunen Aker. Etter at Aker ble innlemmet i Oslo i 1948, kjøpte Oslo kommune opp store arealer og satte i gang en byutvikling uten sidestykke. Helt nye bysamfunn skulle bygges opp der det tidligere hadde vært åker og skog. Den første av disse drabantbyene var Lambertseter, hvor byggingen startet på begynnelsen av 1950-tallet. Deretter fulgte steder som Årvoll og Kalbakken i Groruddalen nord for sentrum. Og sørøst i byen, i Østensjø-området, fikk Lambertseter selskap av nye bystrøk som Oppsal, Bøler og Manglerud. Slik spiste byen seg utover, og bygda ble bygd om til by.

På Manglerud startet utbyggingen midt på 1950-tallet. Her hadde kommunen kjøpt opp flere gårdsbruk allerede før kommunesammenslåingen, og i 1949 ble det utarbeidet en plan for en bydel etter moderne prinsipper med boliger, skole, kirke, idrettsanlegg og et lokalt sentrum med butikker. Bebyggelsen skulle være åpen, med sjenerøse grøntområder mellom boliggrendene

og god plass mellom husene. I løpet av en drøy tiårsperiode ble det bygd 17 OBOS-borettslag på Manglerud, med alt fra tomannsboliger og rekkehus i tre til lavblokker og høyblokker i mur og betong. Historien fikk også være med videre – i veinavnene. Det er derfor folk på Manglerud bor i Plogveien og Treskeveien, Våronnveien og Skuronnveien, Beiteveien, Raukeveien og Traktorveien, Rugveien, Havreveien, Byggveien og Grasveien. Som OBOS-bladet skrev da drabantbyen var ferdig i 1966: «Med veinavnene er det som en ennå hører at det suser i kornet og at travle redskaper er i gang med onnearbeidet.»

Bygg i betong

Storgården er det største borettslaget på Manglerud, med 14 lavblokker og fire høyblokker og til sammen 551 leiligheter. Det var entreprenørfirmaet Moderne Bygg AS som sto for oppføringen av både Storgården og flere andre borettslag på Manglerud, og her var det mange bygningsarbeidere fra Nord-Odal som fikk jobb. Jeg fikk en gang snakke med én av dem. Han kom til Manglerud i 1956, 23 år gammel, etter å ha jobbet på familiegården og i skogen i noen år, og ble der helt til i 1961. Han hadde gode minner fra livet på bygg i byen, særlig fra byggingen av de store høyblokkene. Arbeidsstokken var organisert i forskjellige arbeidslag. Først ut var de som ryddet tomta, grov grøfter, sprengte og til slutt støpte sålen til bygningene. Til å reise de store blokkene var det to lag av forskalere, og min informant var blant dem. Hvert forskalingslag besto av 12-14

● ↓ Det ligger mye hardt arbeid bak en helt vanlig blokk, og når historien skal fortelles er det lett å glemme de som faktisk bygde byen. Stillasene ble bygd etter hvert som bygget vokste, og særlig om vinteren var det et arbeid som krevde god balanse og gode nerver. Egne heiser, som ble drevet med håndkraft, ble brukt til å frakte materialer og utstyr opp og ned. Bygningsarbeiderne arbeidet på akkord med fast pris per ferdig etasje.

mann, og jobben deres var å lage formene som betongen ble støpt i. Her var også egne lag av jernbindere i sving, de sørget for armeringen. Ellers var det egne folk som bygde stillaser, og ettersom byggene reiste seg, kom det tømrere og murere, rørleggere og elektrikere og heismontører til og gjorde sin del av arbeidet. Det var kort sagt mye arbeid og masse folk, i et eneste kjør. Å bygge svære blokker i betong på den måten var nokså nytt på slutten av femtitallet. På Lambertseter og de fleste andre OBOS-anleggene fra de første årene etter andre verdenskrig, ble det for det meste murt lave blokker i tegl. Betongen og høyblokkene kom inn som en del av den rasjonaliseringen, effektiviseringen og industrialiseringen som preget hele samfunnet på veien inn i sekstiårene. Betongen gjorde det mulig å bygge høyere og raskere. Og det var nødvendig, for det var fortsatt boligmangel i Oslo, og folk sto i kø i årevis for å få seg tak over hodet. Nettopp på Manglerud ble det testet ut nye byggeteknikker og nye materialer. Høyblokkene i Storgården og i Manglerudvangen borettslag ble støpt på

stedet. Et såkalt sentralblanderi forsynte flere prosjekter med betong og gjorde arbeidet mer effektivt. Plogveien borettslag, derimot, ble bygd av fabrikkproduserte elementer, og representerte et gjennombrudd for den måten å bygge på. Også det er et stort borettslag med 19 blokker og 464 leiligheter, og første innflytting her var i 1958. På den måten gikk det slag i slag på Manglerud. Folk flyttet inn ettersom blokkene ble ferdige, og da den siste av de til sammen rundt 3500 leilighetene var tatt i bruk, bodde det like mange mennesker på Manglerud som i en liten norsk by. Etter hvert kom også alt det andre på plass som et lite bysamfunn trengte i hverdagen. I 1966 åpnet for eksempel senteret, og var den gang landets største kjøpesenter. Dermed var den nye drabantbyen ferdig, og OBOS-bladet var såre fornøyd: «Bebyggelsen på Manglerud har imidlertid vært så fremtidsrettet som dagens muligheter har kunnet betinge, og alle som har forestått utbyggingen, har grunn til å presentere bydelen med stolthet i den skikkelse den nå framtrer».

Godt jobba, karer! •

● ↑ Om sommeren: En solrik arbeidsplass med upåklagelig utsikt og gode kamerater. Om vinteren: Kaldt, mørkt og farlig. Når gradestokken krøp godt under null, og det i tillegg blåste, var det ikke trivelig å jobbe femti meter over bakken. Vinterantrekket besto av ullundertøy, lag på lag med bukser og jakker og vindstoff ytterst. På hendene var det hjemmestrikkede votter uten tommel og pekefinger som gjaldt. Hjelm og annet verneutstyr fantes ikke.

Bærekraftig skadedyrkontroll

- helt uten gift!

Gift er gammeldags og ingen god løsning for verken dyr eller mennesker.

Derfor benytter vi mer effektive metoder for skadedyrkontroll, som tar hensyn til miljøet.

Ditt boligområde skal nemlig være et trygt sted for både barn og kjæledyr.

Unngå takras

Gårdeier

har ansvar for å hindre takras, men skiltingen er forvirrende for fotgjengere.

Tekst Henrik Sørlie Foto

Jonathan Vivaas Kise

Årets første, store snøfall i Oslo skaper alltid mye oppmerksomhet. Brøytemannskapet jobber på spreng for å fjerne snø i 3000 gater og veier som strekker seg over 1300 kilometer. Ifølge Bymiljøetaten er det over 200 brøytebiler i sving for å holde byen farbar, men arbeidet er tidkrevende. De klarer ikke å fjerne all snøen over natta, busser blir innstilt og folk kommer seg ikke på jobb. Deretter kommer nordlendingene på banen. Sosiale medier overstrømmes av harselerende kommentarer om oslofolk som ikke takler litt snøvær. Til slutt kommer sola, gatene er stort sett ryddet for snø, og opp spretter en rekke skilt på gamle bygårder: «Rasfare.no», «Takras.no» og «FareForRas.no». Da kan oslofolk velge mellom å gå på fortauet til tross for fareskilt, eller å gå midt i gata med fare for å bli påkjørt. Slik var det mange steder i Oslo fra 8. januar i år. Samme dag rykket Bymiljøetaten ut for å notere seg hvor det er hengt opp varselskilt. Disse avviserne skal bidra til å redusere risikoen for ulykker, men mange klager på at de blir hengende for lenge. →

● ↑ Terje Sjøvold, juridisk direktør i OBOS.

Kurskalender

Utvalgte kurs og webinarer i nær framtid.

Spar på strømregningen

Webinar

Framtidens strømavtaler forklart enkelt. Forstå markedet og sikre veldig gode betingelser for boligselskapet ditt.

Når 25. februar 11.30–12.00

Hvor Digitalt, der det passer deg best Pris Gratis

Innføring i mobilnøkkel

Webinar

Med mobilnøkkel åpner styret og beboerne dørene med mobilen. Bli kjent med kontrollsenteret og appens funksjoner.

Når 25. februar 16.30–17.30

Hvor Digitalt, der det passer deg best Pris Gratis

Konflikthåndtering

Webinar

Som styremedlem kan du havne i situasjoner som er vanskelig å håndtere. Da er det en fordel med innsikt i lover og regler.

Når 6. mars 17.00–18.30

Hvor Digital, der det passer deg best Pris 500 kr per deltager

Påmelding, mer informasjon og flere kurs obos.no/kurs

Opptak av tidligere kurs på nett obos.no/webinar

5000 kroner i gebyr

Ifølge politivedtektene i Oslo er det gårdeier som har ansvaret hvis det er fare for takras mot offentlig sted.

— I bykjernen er ansvaret etter interkontrollforskriften skjerpet ytterligere gjennom det såkalte gårdeieransvaret, hvor boligselskapet som gårdeier etter kommunale vedtekter har plikt til å rydde og strø fortau, og sikre mot nedfall av snø og is fra tak, sier Terje Sjøvold, juridisk direktør i OBOS.

Varselskilt skal settes opp umiddelbart, og snarest skal taket ryddes og varselskiltene fjernes. Hvis ikke dette er gjort innen sju dager, kan kommunen ilegge gebyr på 5000 kroner.

— Hvis det i tillegg oppstår personskade som følge av nedfall fra taket, kan gårdeieren bli erstatningsansvarlig hvis nedfallet kommer som følge av at gårdeier har forsømt sine plikter til å rydde eller på annen måte sikre mot ras, sier Sjøvold.

Innenfor Ring 1 har gårdeier dessuten ansvar for strøing av fortauet. Hvis det ikke blir strødd, kan gårdeier ilegges et gebyr på 1000-2000 kroner, opplyser Bymiljøetaten.

Alvorlige ulykker

De to mest kjente ulykkene etter takras skjedde i mars 2010. En 23-årig mann ble truffet av en isblokk på Frogner og knuste hodeskallen. Han fikk 14 hodeoperasjoner og overlevde, og har deretter hatt kontinuerlig opptrening for å bli bedre. — Jeg satt i rullestol i seks år, så brukte jeg rullator. Nå går jeg, fortalte han til NRK i 2020. I mars 2010 ble også en 38-årig kvinne truffet av en stor isblokk. Det skjedde i Jens Bjelkes gate på Tøyen. Kvinnen overlevde, men har blitt ufør. Etter disse ulykkene skjerpet kommunen kontrollen og tidoblet gebyret for de som ikke rydder og sikrer taket. Det har hjulpet, men fortsatt er det mange gårdeiere i Oslo som ikke følger opp. Rundt 150 av disse var ilagt gebyr to uker etter det store snøfallet 6.-7. januar i år.

Se opp for mars Aktørene Takras.no og Rasfare.no er en del av Solid Eiendomsservice AS, der Frode Smith er markedssjef. Han er også gründeren som fant på å selge varselskilt til bygg i Oslo. De tilbyr et abonnement der de administrerer skilting og vurderer rasfare.

Hvis det er behov for å fjerne snø og is fra taket, kan de gjøre dette som en tilleggstjeneste. Ifølge Smith får abonnenter en langt lavere pris på liftleie enn andre. Det er også mulig å kjøpe slike skilt uten å abonnere. Smith forteller at mars er den farligste måneden å ferdes på fortauene.

— I mars er det gjerne sol og mildvær på dagen, men kaldt om natta. Da dannes istapper eller isblokker som kan skli ned fra taket. Problemene er ofte størst på 1890-gårder. Det hjelper med gode snøfangere og varmekabler i takrenner, men det garanterer ikke mot takras. Vind kan

føre til opphoping av snø mellom snøfanger og takrenne, og ofte er varmekablene avslått eller ødelagt, sier Smith.

I gamle bydeler i Oslo florerer det av varselskilt etter et større snøfall. Noen av disse er hengt opp på bygårder der styret administrerer alt selv, og skiltene har en tendens til å henge mye lenger enn de sju dagene som er maksgrensen. I mange tilfeller er det usikkert om det faktisk er rasfare. Andre bygårder kan mangle skilting selv om rasfaren er overhengende.

— Hvordan kan jeg som fotgjenger være trygg på fortauet?

— Det er dessverre ingen fasitsvar. Uansett skilting må forbipasserende være årvåkne, se opp og følge med. Snøras lager lyd man hører fra fortauet. Istapper faller rett ned, mens snøras og isblokker har en tendens til å havne lenger ut på fortauet, og noen ganger på en parkert bil i gata, sier Frode Smith.•

● ↑ Det er viktig med riktig og oppdatert skilting for å ivareta sikkerheten til forbipasserende. Men man må fortsatt være årvåken og observant, særlig i perioder med skiftende vær.

FASADER

• OPPUSSING AV FASADER, SAMEIER OG BORETTSLAG

• MURARBEIDER

• SNEKKERARBEIDER

• MALERARBEIDER

• FASADEVASK

• VEDLIKEHOLDSAVTALER

• FARGEVEILEDNING

Aleksander G. Svinddal

Fagansvarlig boligforvaltning i OBOS

Felleskostnader under lupen Alt om regler, fordeling og langsiktig økonomistyring for fellesskapets beste.

Illustrasjon

Nicole Kamenović

Felleskostnader er ofte det heteste diskusjonstemaet i boligselskapene. De påvirker både selskapets økonomi og beboernes lommebok. I boligannonser framheves gjerne «lave felleskostnader» som et attraktivt salgsargument. Hva betyr det egentlig, og er det utelukkende positivt?

Hva er felleskostnader?

Felleskostnader er utgifter som ikke knytter seg til den enkelte bruksenheten i boligselskapet, men som gjelder for hele fellesskapet. Typiske eksempler på felleskostnader inkluderer kommunale avgifter, eiendomsforsikring og vedlikehold av fellesarealer. Når en kostnad kan knyttes til den enkelte bruksenhet, betegnes det som en særkostnad.

Begrepet «felleskostnader» blir ofte brukt på to måter. For det første kan felleskostnader vise til selve kostnaden som blir betalt av boligselskapet. Men oftest blir begrepet brukt om det månedlige beløpet som eierne betaler til boligselskapet. Dette beløpet dekker ikke bare de løpende felleskostnadene, men kan også inkludere sparing til framtidig vedlikehold, og opparbeidelse av en nødvendighetsbuffer for uforutsette utgifter.

Reglene for fordeling

Boligselskaper er underlagt forholdsvis strenge regler for håndtering av felleskostnader, og spesielt for hvordan felleskostnadene blir fordelt. Fordelingsprinsippet blir satt ved boligselskapets opprettelse, og er vanskelig å endre

senere. I borettslag finnes fordelingsnøkkelen i bygge- og finansieringsplanen. For eierseksjonssameier er fordelingsprinsippet ofte nedfelt i vedtektene. Hvis fordelingen følger sameiebrøken, som er lovens hovedregel, er denne tinglyst og registrert i grunnboken. Utbygger eller stifter fastsetter fordelingsprinsippene. Selv om leilighetenes størrelse ofte blir brukt som grunnlag, har utbygger eller stifter stor frihet til å justere prinsippet etter eget skjønn og hva som anses fornuftig. Når fordelingsprinsippet først er etablert, må eierne vanligvis samtykke for å endre det. Dette gjør at fordelingen ofte forblir uendret, men det finnes unntak.

Unntak fra hovedregelen

Både borettslags- og eierseksjonsloven inneholder en unntaksbestemmelse for fordeling av felleskostnadene. Denne er ment å fange opp tilfeller hvor det hadde vært åpenbart urimelig å følge hovedregelen. Bestemmelsen sier at dersom det foreligger særlige grunner, skal boligselskapet fordele kostnaden etter nytte eller forbruk. Rettspraksis og lovens ordlyd indikerer at dette er en snever unntaksregel. Fordeling etter forbruk er relativt ukomplisert når pålitelige målemetoder er tilgjengelige. Typiske eksempler er kost- →

● ↑ Hver krone i felleskostnadene har en historie. Noen historier er spennende, andre er kommunale avgifter.

nader for strøm, fjernvarme eller vann. Fordeling etter nytte er derimot mer utfordrende å vurdere. I hovedsak gjelder dette for nye kostnader, fordi eksisterende kostnader normalt skal være hensyntatt i det etablerte fordelingsprinsippet. For at unntaket skal gjelde, må kostnaden knytte seg til et tiltak som etter sin art bare kommer til nytte for enkelte eiere. Det er for eksempel ikke tilstrekkelig å hevde at man som barnløs ikke har nytte av en lekeplass i boligselskapet. Kostnaden må også være vesentlig nok for at det skal være klart urimelig å følge hovedregelen. Et klassisk eksempel på en kostnad som normalt oppfyller alle vilkår for nyttefordeling, er bygging av balkonger for enkelte leiligheter.

Styrets handlingsrom

I praksis er det styret som bestemmer størrelsen på de månedlige innbetalingene fra eierne. Selv om årsmøtet eller generalforsamlingen har myndighet til å fastsette eller overprøve styrets beslutning, er det som regel styret som har best oversikt over boligselskapets økonomiske behov, og derfor også best forutsetning for å vurdere hva som er nødvendig. Styret har betydelig frihet i vurderingen av nødvendig innkrevingsbeløp. Det kan dog tenkes at en overdreven innkreving av penger kan være lovstridig, men terskelen for dette er høy. Det er ingen begrensninger i hvor ofte styret kan justere felleskostnadene, bortsett fra praktiske hensyn knyttet til fakturering og lignende. Det er heller ingen krav til varsling av eierne ved endringer

i felleskostnader. Boligselskapet kan imidlertid fastsette egne regler for dette i vedtektene.

Strategisk budsjettering og planlegging Styret bør utarbeide et budsjett for det kommende året hver høst. Dette danner grunnlaget for eventuelle justeringer i felleskostnadene. Boligselskaper kan være mer utsatt for prisvekst enn samfunnet ellers. For eksempel utgjør kommunale avgifter en vesentlig kostnad, og har ofte høyere prisutvikling enn andre tjenester. Styret bør derfor vurdere om justering basert på konsumprisindeksen alene er tilstrekkelig. Det er også lurt å inkludere en robust margin i budsjettet for å håndtere uforutsette kostnader. Dette forebygger behovet for ekstra innkrevinger, som sjeldent er populært blant eierne. Like viktig er det å inkludere sparing til framtidig vedlikehold. Boligselskaper som unnlater dette, risikerer å belaste framtidige eiere for alt vedlikeholdsetterslep.

«Lave felleskostnader»

Når boligannonser framhever «lave felleskostnader», er det grunn til å være kritisk. I realiteten refererer dette ofte til innkrevingen, og ikke de faktiske kostnadene. De fleste har lignende driftsog vedlikeholdskostnader, så «lave felleskostnader» betyr sjeldent at eiendommen er vesentlig billigere å drifte enn andre eiendommer. Det kan like gjerne bety manglende sparing og dårlig økonomi, og nye kjøpere må potensielt bære hele kostnaden for et vedlikeholdsetterslep. •

OBOSʼ produkter og tjenester

Husk at OBOS tilbyr en rekke markedsledende tjenester og produkter som forenkler styrehverdagen. Her er noen av dem.

Rehabilitering og vedlikehold

OBOS Prosjekt er et av Norges største prosjekt- og byggelederfirmaer, og har spesialkompetansen dere trenger.

opas@obos.no obos.no/byggteknisk

Advokattjenester

Advokatene i OBOS har lang erfaring med rådgivning og tvisteløsning, med særlig kompetanse på eiendomsrett.

22 86 55 00

juridisk@obos.no obos.no/advokat

Digitale nøkler

Mobilnøkkel lar deg åpne og lukke dører enkelt fra mobilen, og du har alltid en ekstranøkkel tilgjengelig.

obosnokkel@obos.no obos.no/mobilnøkkel

Raskt og stabilt fibernett

Med OBOS Nett i veggen velger dere selv den TV- og internettleverandøren som gir best kvalitet og pris for dere.

21 01 61 50

salg.opennet@obos.no obos.no/fiber

Tips

Nyttig verktøy Når budsjettet er lagt inn på Styrerommet får dere månedlige og løpende prognoser for likviditet i rapporten «Prognose – måned».

Denne viser faktiske tall fram til forrige måned og beregner

bankbeholdning basert på gjenværende budsjettall.

Ta den opp på styremøter og bruk den aktivt for å holde kontroll på økonomien.

Banktjenester

OBOS-banken har gode betingelser for borettslag og sameier, og tilbyr alt av banktjenester. Du har også en dedikert rådgiver.

22 86 58 00 bank.obos.no/styre

Vedlikehold- og bærekraftmodulen

Styret kan sikre et godt planmessig, økonomisk og bærekraftig vedlikehold ved å ta i bruk modulen på Styrerommet.

opas@obos.no styrerommet.no

Få orden på syklene i borettslaget/sameiet i vinter!

Få orden på syklene i borettslaget/sam

Få orden på syklene i borettslaget/s

Få orden på syklene i borettslaget/sa Få orden på syklene i borettslaget/sameiet i vinter!

Få orden på syklene i borettslaget/s Få orden på syklene i borettslaget/sameiet i vinter!

Få orden på syklene i borettslaget/sameiet i vinter!

Få orden på syklene i borettslaget/s

Få orden på syklene i borettslaget/sa Få orden på syklene i borettslaget/sameiet i vinter!

Få orden på syklene i borettslaget/sa

Få orden på syklene i borettslaget/sameiet i vinter!

Få orden på syklene i borettslaget/s

Få orden på syklene i borettslaget/sameiet i vinter!

Få orden på syklene i borettslaget/sa

Få orden på syklene i borettslaget/sa Få orden på syklene i borettslaget/sameiet i vinter!

Få orden på syklene i borettslaget/sam Få orden på syklene i borettslaget/sameiet i vinter!

• Praktiske stativerogså i to høyder Ryddig sykkelparkering ar vare på sykkelen

Få orden på syklene i borettslaget/ Få orden på syklene i borettslaget/sameiet i vinter!

Vi leverer markedets mest plasseffektive stativer.

• Praktiske stativer –også i to høyder

Få orden på syklene i borettslaget/s Få orden på syklene i borettslaget/sameiet i vinter!

Få orden på syklene i borettslaget/same Få orden på syklene i borettslaget/sameiet i vinter!

Man kan låse hjul og ramme til stativet

• Ryddig sykkelparkering tar vare på sykkelen

• Man kan låse hjul og ramme til stativet

Vi leverer markedets mest plas

• Norskprodusert og miljøvennlig

miljøvennlig

• • Kontakt oss for uforpl

miljøvennlig

Haniss AS / Tlf: 91 60 29 66 / E post: post@haniss.no / w

Haniss AS / Tlf: 91 60 29 66 / E post: post@haniss.n

Haniss AS / Tlf: 91 60 29 66 / E post: post@haniss.no

miljøvennlig

• Norskprodusert og miljøvennlig

Haniss AS / Tlf: 91 60 29 66 / E-post: post@haniss.n

Haniss AS / Tlf: 91 60 29 66 / E-post: post@haniss.no

miljøvennlig

God økonomi – solide produkter – lang levetid

Norskprodusert og miljøvennlig

E-post: post@haniss.no

-post: post@haniss.no / w

6 / E-post: post@haniss.n

-post: post@haniss.no / w

• God økonomi – solide produkter – lang levetid

God økonomi – solide produkter – lang levetid

• God økonomi – solide produkter – lang levetid

6 / E-post: post@haniss.n

God økonomi – solide produkter – lang levetid

• God økonomi – solide produkter – lang levetid

Modulsystem – kan bygges på senere

• God økonomi – solide produkter – lang levetid

Modulsystem – kan bygges på senere

• Modulsystem – kan bygges på senere

Modulsystem – kan bygges på senere

• Modulsystem – kan bygges på senere

Modulsystem – kan bygges på senere

• Modulsystem – kan bygges på senere

Kontakt oss for uforpliktende tilbud

Haniss AS / Tlf: 91 60 29 66 / E-post: post@haniss.no / www.haniss.no

Haniss AS / Tlf: 91 60 29 66 / E-post: post@haniss.no / www.haniss.no / E-post: post@haniss.no

Haniss AS / Tlf: 91 60 29 66 / E-post: post@haniss.no / www.haniss.no

Haniss AS / Tlf: 91 60 29 66 / E-post: post@haniss.no / www.haniss.no / E-post: post@haniss.no

Haniss AS / Tlf: 91 60 29 66 / E-post: post@haniss.no / www.haniss.no

/ Tlf:

ost: post@haniss.no / w w

Haniss AS / Tlf: 91 60 29 66 / E-post: post@haniss.no / www.haniss.no

/ E-post: post@haniss.no / www.haniss.no 66 / E-post: post@haniss

Haniss AS / Tlf: 91 60 29 66 / E-post: post@haniss.no / www.haniss.no 66 / E-post: post@haniss.

Borettslag får nye avløpsrør uten å måtte rive badene

rive eller pigge for å komme til.

– Selve rørfornyingen skjer ved at en impregnert strømpeforing blir vrengt inn i det gamle røret og herdet med varme.

Resultatet blir et plastrør inni det gamle, med samme kvalitet som et nytt rør.

Lavere kostnader og mindre risiko Rørfornying er langt rimeligere enn å bytte ut rørene, og ved å gjøre gode avtaler har styret holdt felleskostnadene lave i alle år.

– Vi fordeler kostnadene over flere år ved å øke nedbetalingstiden litt på lånet. Dette er også mest rettferdig, siden rørfornying har en levetid på minst 50 år. Risikoen på rørene går ned, uten at det går utover økonomien til beboerne, sier Assmann.

Ved å fjerne risikoen for lekkasjer fra gamle avløpsrør, kan borettslag og sameier også få lavere forsikringspremie. Olimb har Teknisk Godkjenning fra SINTEF, som oppfyller kravene til forsikringsselskaper for at røranlegget skal regnes som nytt.

En trygg partner

Assmann sier at borettslaget er fornøyd med samarbeidet:

– Olimb er gode til å forklare faguttrykk og hvordan rørene fungerer. Vi er trygge på at de gjør en solid jobb med kreative løsninger. For oss er det også positivt at vi nå kan si at vi har avløpsrør fra 2024, og ikke 1957. Det vil gjøre det mer forutsigbart å kjøpe leilighet i borettslaget.

Olimb Rørfornying AS

Olimb har fornyet avløpsrørene til over 20 000 leiligheter i mer enn 200 borettslag og sameier. Vi har egen produksjonslinje ved vårt hovedkontor i Råde, og kan skreddersy løsninger til dine utfordringer. Lurer du på hvordan det står til med avløpsrørene dine? Kontakt oss for en hyggelig prat!

Telefon: 69 28 17 00

E-post: post@olimb.no www.olimb.no

■ Oppdragsleder Fredrik Wetterhus i Olimb Rørfornying AS (t.v.) sammen med Sebastian Eriksen og Henrik Assmann fra styret i Lundebakken Borettslag.

Avløpsrørene i Lundebakken var i dårlig forfatning.

■ Et gammelt avløpsrør etter fornying med strømpe.

Partneravtaler

OBOS har inngått samarbeid med leverandører av noen av de vanligste tjenestene som trengs i et borettslag eller sameie. Her er oversikten over rabatt- og samarbeidsavtalene dere kan dra nytte av.

Styrerommet → Leverandører og avtaler → OBOS kundefordeler

Digital fellesgarasje

Sikker og brukervennlig portåpning med GSM, app og automatisk. Sanntidsinformasjon om garasjen. Integrert med mobilnøkkel.

henrik@parqio.com parqio.no/obos

Lovpålagt heiskontroll

Den landsdekkende rammeavtalen med Norsk Heiskontroll sikrer gjennomføring av den lovpålagte heiskontrollen annethvert år.

kundeservice@nhk.no nhk.no/obos

Service på heis Samarbeidsavtalen med Schindler gir dere tilbud på service, vedlikehold og andre produkter og tjenester knyttet til heis.

918 68 602 service-storkunde.no@schindler.com schindler.com/no

Service på heis

Avtalen med Kone gir dere rabatterte tilbud på heistjenester, service og vedlikehold. Besparelser på opptil 30 prosent.

obosavtalen@kone.com kone.no

Ladeløsning for elbiler Movel tilbyr skreddersydde ladeanlegg og prosjektering, installasjon, drift, service og fakturering.

475 04 041 post@movel.no movel.no/obos

Service på heis

Otis gir dere et helhetlig og rabattert tilbud på service, vedlikehold og andre heistjenester, med opptil 30 prosent besparelse.

daniel.danielsen@otis.com otis.no

Ladeløsning for elbiler

Elaway er spesialister på installasjon og drift av ladeanlegg for elbiler i borettslag og sameier.

salg@elaway.io elaway.no/obos

Gass og biofyringsolje

Få rabatt på propangass og biofyringsolje fra Flogas. Gjelder alt fra gasstanker til nøkkelferdige gassanlegg.

902 48 000 propan@flogas.no flogas.no

Bærekraftig energi

Avtalen med Entelios gir dere rabatt på 100 prosent fornybar strøm fra norsk kraftproduksjon til boligselskapets fellesarealer.

957 75 505 christer.jensen@entelios.com entelios.no/obos

Årlig kontroll av brannsikkerheten

Norsk Brannvern gir 10 prosent rabatt på årlig kontroll av brannsikkerheten og rabatterte priser på brannsikkerhetsprodukter.

32 27 35 28 obos@norskbrannvern.no norskbrannvern.no/obos

Utstyr og produkter til uterommet

Avtalen med Felleskjøpet gir rabatter på 5 til 20 prosent for utvalgte produkter og varekategorier innen maskin, utstyr og planter.

72 50 50 50 firmapost@felleskjøpet.no felleskjopet.no

Produkter til utemiljø

Avtalen med LOG gir 15 prosent rabatt på produkter til utemiljøet, og kostnadsfri rådgivning på produkt og løsninger.

815 20 100 utemiljo@log.no log.no/obos/

Byggevarer

Maxbo gir dere 15 prosent rabatt på maling og malingsutstyr, og 10 prosent på øvrige varer. Rabatten gjelder på ordinære priser.

06292 kundeservice@maxboproff.no maxbo.no

Lekeplass og aktivitetsapparater Samarbeidsavtalen med Søve gir dere gode priser på høykvalitets leke- og aktivitetsapparater med minimalt vedlikeholdsbehov.

918 40 975 tarita@sove.no sove.no/obos

Lekeplasskontroll

Lekeplassinspektøren er en kvalitetssikret leverandør, og tilbyr gode priser på årlig kontroll av små og store lekeplasser.

913 13 692

ocw@lpi.no lpi.no

Skadedyrkontroll

Anticimex tilbyr effektiv og bærekraftig skadedyrkontroll. Avtalen gir en årlig besparelse på cirka 25 prosent.

414 14 128

firmapost@anticimex.no anticimex.no/obos

Radonmåling og sikring

Radonmannen garanterer godkjente radonnivåer etter sanering. Samarbeidsavtalen sikrer god kvalitet med inntil 40 prosent rabatt.

63 81 60 00 sanering@radonmannen.no radonmannen.no/obos

Belysning Lightmakers er ledende totalleverandør av belysningsløsninger, og tilbyr den nyeste teknologien tilpasset ditt boligselskap.

22 72 19 09 obos@lightmakers.no lightmakers.no/obos

Containere til opprydding

Norsk Gjenvinning gir gode priser og miljøvennlige løsninger til dugnad og opprydding. Få også råd og gratis materiell på nettsiden.

987 09 700 ngn.no/borettslag

Innsamling av tøy

Kirkens Bymisjon tilbyr gratis innsamlingsbokser for klær, sko og tekstiler. Bidra til miljøvennlig retur og støtt arbeidet.

990 92 199 kirkensbymisjon.no/tekstil/obos

Avfall, vann- og avløp Franzefoss gir opptil 15 prosent rabatt på avfallshåndtering, container- og sekkeutleie, samt 20 prosent på vann- og avløpstjenester.

969 40 990 gjenvinning@franzefoss.no franzefoss.no/obos

Innsamling av tøy Røde Kors gjør det enkelt å gi bort tøy. Innsamlingen skjer gjennom pakkeløsning på dugnad eller utplassering av innsamlingsboks.

911 25 747 tekstil@redcross.no rodekors.no/tekstil/obos

God planlegging er nøkkelen til en vellykket gjennomføring. OBOS Prosjekt har lang erfaring og vet hva som skal til.

22 86 57 96

obosprosjekt@obos.no

obosprosjekt.no

Vi

i DSI Systemer AS er svært tilfreds med betalingsløsningene levert av EBS Digital

Vi har implementert Nayax betalingsterminaler for våre vaskeriløsninger i borettslag, sameier og på campingplasser. EBS Digitals løsninger har gjort det enkelt for brukerne og har bidratt til økt tilfredshet og effektivitet.

EBS Digital er pålitelige og innovative, og supportavdelingen er tilgjengelig og responsiv.

Vi ser frem til å fortsette samarbeidet med EBS Digital og dra nytte av deres betalingsløsninger for våre vaskeriløsninger.

Thomas Bjur

Daglig leder DSI Systemer AS

Vi har også betalingsløsninger for elbillading, kaffemaskin, vareautomat, toalett etc.

Ta kontakt for en hyggelig prat!

NAYAX betalingsterminal

ebsdigital.no

Ragn-Sells hjelper både borettslag og sameie med god avfallshåndtering, som er til det beste for miljøet, under dugnaden eller oppussingen.

Container til fastpris uansett vekten på avfallet

Bestill utstyr for en rekke typer avfall i nettbutikken

Ved bestilling i nettbutikken kan fakturaen sendes rett til fakturamottak.

Bestill ved å scanne QR-koden eller besøk ragnsells.no

NB! Hjelp oss med å unngå branner på gjenvinningsanleggene, kast aldri batterier sammen med annet avfall.

EBS Digital

Glynitveien 21, 1400 Ski Tlf: 66 80 50 20

Les mer her!

Baktrappa Slutten på blekka, men fortsettelsen på styrehverdagen

OBOS-quizen

av Eddie Chr. Thomas

1. Fra eventyret om Reveenka: Hva heter tjenestepiken til Reveenka?

2. Hvordan uttales bokstaven F i det fonetiske alfabetet?

3. Hvem har siden mars 2022 vært energiminister i Norge?

4. Hva heter Afrikas lengste fjellkjede som strekker seg gjennom Marokko, Algerie og Tunisia?

5. I hvilket land er Montevideo hovedstad?

6. Hva er de to hovedingrediensene i marengs?

7. Hvilken tidligere LO-leder gav i 2012 ut sine memoarer i boken «Gi meg de brennende hjerter»?

8. Hvor i Norge har Sametinget hovedsete?

9. Fra hvilket land kommer designmerket Hugo Boss?

● → Medlemmer i OBOS kan oppleve den store folkefesten på Holmenkollen Skifestival til en hyggeligere pris.

Vinteraktiviteter

OBOS-medlemmer kan dra nytte av mange medlemsfordeler i vinter.

Uansett om man foretrekker fartsfylte turer på fjellet, storfilmer på kino eller bare vil holde seg innendørs i kulda, så har OBOS mange rabatter og fordeler medlemmene kan spare penger på.

→ obos.no/vintermoro

10. Hva er Svart Valdres, Blå Kongo og Asterix alle betegnelser på?

11. Hva slags klesplagg er en borsalino?

12. Hvilket fotballag vant OBOS-ligaen (1. divisjon menn) i 2024?

13. Med utspring i Finland, hva heter den alkoholholdige drikken laget av vodka og gjerne smaksatt med tranebær eller tyttebær?

14. Hvilken amerikansk president omtalte i 1975 Sveriges statsminister Olof Palme som «that swedish asshole»?

15. Hvilken norsk pop-duo gav i 1985 ut albumet «Face another day» som blant annet inneholdt låten «Cheerio»?

«Det snør himmelsk korrekturlakk over feilstavet sommer.»

– ANNE GRETE PREUS

SVAR 1.Korse 2.-Fox

trot 3.Terje Aasland (Ap)

4.Atlasfjellene 5.-Uru

guay 6.Eggehvite og sukker (melis) 7.Gerd-Liv

Valla 8.Karasjok 9.-Tysk land 10.Poteter 11.Hatt

12.Vålerenga 13.-Varg

tass 14.Richard Nixon

15.The Monroes

UTEMILJ Ø

PRODUKTER TIL UTEMILJØET

- når kvalitet er viktig!

Les mer om våre utemiljø- og trafikkmiljøprodukter.

weland.no | 46 93 91 00

Molok® -

Nå hos oss!

Bunntømte løsninger

SULO helt nedgravde tilpasses med forskjellige innkasttopper og kundetilpasset design. Leveres med innkast tilpasset type avfall. BIM / 3-d filer er tilgjengelig.

Miljøhus / beholderskap

Kapasitet 240–1000 liter. Føres med brannsikker stålkonstruksjon, trepaneler eller vedlikeholdsfri poly-plank. Krever minimalt med grunnarbeid.

2025-01-16 16:08:35

Norges største utvalg på avfallsløsninger til utemiljøet

Vi sikrer din bedrift miljøvennlige og rasjonelle løsninger. Salg og service i hele landet.

Tel. 400 06 130 info@enviropac.no • enviropac.no

til en favorittplass for beboerne

Anleggsgartner i Oslo siden 1976

Utemiljø

Vi utfører bla. arbeid med grøntarealer, steinlegging, murer, lekeplasser og vedlikehold. Med vår ekspertise gjør vi borettslaget ditt til et trivelig sted å bo.

Utemiljø

Vi utfører bla. arbeid med grøntarealer, steinlegging, murer, lekeplasser og vedlikehold. Med vår ekspertise gjør vi borettslaget ditt til et trivelig sted å bo.

Drenering

Sikre effektiv avrenning av overflødig vann fra jord, terreng eller bygninger. Vi utfører drenering som bidrar til å hindre vannskader og fuktrelaterte problemer.

Drenering

Sikre effektiv avrenning av overflødig vann fra jord, terreng eller bygninger. Vi utfører drenering som bidrar til å hindre vannskader og fuktrelaterte problemer.

Avfallshåndtering

Vi leverer komplette løsninger på nedgravde avfallsanlegg til ditt borettslag.

Avfallshåndtering

Vi leverer komplette løsninger på nedgravde avfallsanlegg til ditt borettslag.

476 66 556

morten@ghoff.no ghoff.no

Raskt og stabilt fibernett

Med OBOS Nett i veggen velger du den kombinasjonen av TV- og internett som gir best kvalitet og pris – helt uavhengig av naboen.

Du kan også velge å ikke ha TV i det hele tatt.

Vi tar kostnaden for installasjon av fibernettet! obos.no/fiber