Bolig & Miljø nr. 6 2023 by OBOS BBL

KUNNSKAP & INSPIRASJON FOR DEG SOM SITTER I STYRET

Rekruttering Er det vanskelig å få tak i kandidater til styreverv? Vi viser vei! Side 10→13

Levert av OBOS

❶ Ensomhet Mange beboere

plages, og vi kan alle bidra. Side 16→18

❷ Sommerjobb Borettslaget

har gitt de yngre beboerne verdifull arbeidserfaring. Side 26→29

❸ HMS Hvem har ansvar, og hva må styret tenke på? Side 39 Utgave № 6

November 2023

GRAFISK DESIGN: EGGEDOSIS

GRAFISK DESIGN: DESIGN: EGGEDOSIS EGGEDOSIS GRAFISK GRAFISK DESIGN: EGGEDOSIS

DINDIN TOTALLEVERANDØR DIN DIN TOTALLEVERANDØR TOTALLEVERANDØR TOTALLEVERANDØR

ViViViutfører utvendig drenering, Viutfører utfører utfører utvendig utvendig drenering, drenering, utvendig drenering, isolering ogog fuktsikring avav isolering isolering og og fuktsikring fuktsikring av av isolering fuktsikring grunnmurer grunnmurer grunnmurer grunnmurer

Våre høyt kvalifiserte fagarbeidere Våre Våre høyt høyt kvalifiserte kvalifiserte fagarbeidere fagarbeidere Våre høyt kvalifiserte fagarbeidere er er spesialister påpå kartlegging avav årsaker til tiltiltil erspesialister erspesialister spesialister påpå kartlegging kartlegging avav årsaker årsaker kartlegging årsaker fuktskader påpå bygningskonstruksjoner i ii i fuktskader fuktskader påpå bygningskonstruksjoner bygningskonstruksjoner fuktskader bygningskonstruksjoner grunnen, håndtering avav overflatevann grunnen, grunnen, håndtering håndtering avav overflatevann overflatevann grunnen, håndtering overflatevann ogog utbedring avav fuktproblemer i kjellere. og og utbedring utbedring avav fuktproblemer fuktproblemer kjellere. i kjellere. utbedring fuktproblemer i ikjellere.

www.steinbakken.as www.steinbakken.as www.steinbakken.as www.steinbakken.as Tlf. 22 80 22 00 Tlf. Tlf. 2280 22 8022 80 2200 22 0000 Tlf. 22

Parqio + State

Kjære styreleder:

Kommer garasjen deres til å åpne seg når 2G-nettet slukkes? Mange garasjeportåpnere har bare støtte for 2G og 3G. 3G-nettet ble slukket i 2020, og når 2G-nettet stenges i 2025 kommer tusenvis av GSM-åpnere til å slutte å fungere. Dette gjelder ikke garasjer med Parqio. Les mer på www.parqio.com/2G

Få skreddersydd ladeløsning til ditt borettslag eller sameie! Mertilbyr tilbyrskreddersydde skreddersyddeladeløsninger ladeløsningerfor for Mer degsom somønsker ønskerrask, rask,sikker sikkerog ogenkel enkellading lading deg dittborettslag borettslageller ellersameie. sameie.Som Somdin din i iditt totalleverandørtar tarvivioss ossav avhele heleprosessen, prosessen, totalleverandør frainstallasjon installasjonog ogdrift drifttil tilvedlikehold vedlikeholdog og fra service.Mer Merer er100% 100%eid eidav avStatkraft Statkraftog ogen en service. anerkjentleverandør leverandøri ilademarkedet. lademarkedet. anerkjent Vitilbyr: tilbyr: Vi • Lading medspotpris spotpris • Lading med Effektivsamtidig samtidiglading ladingmed medautomatisk automatisk •• Effektiv lastbalansering lastbalansering Tilpassetbetalingsordning betalingsordning •• Tilpasset • Smarte kvalitetsladere sominnfrir innfriralle alle • Smarte kvalitetsladere som sikkerhetskrav sikkerhetskrav Enkelselvbetjening selvbetjeningog ogfull fulloversikt oversikti iappen appen •• Enkel ellerinnlogget innloggeti iMer MerHub Hub eller 24/7kundeservice kundeservice •• 24/7

KontaktMarte MarteKlavenes Klavenesfor foren en Kontakt hyggeligladeprat! ladeprat! hyggelig MarteKlavenes Klavenes Marte KeyAccount AccountManager Manager Key marte.klavenes@mer.eco marte.klavenes@mer.eco +4792 9280 8096 9623 23 +47

Renenergi energifra fraStatkraft Statkraft Ren

Historisk T-banen er Groruddalens ryggrad, livslinje og historieforteller. Side 21–24

Side 30–32 Fuktskader Borettslaget har installert sensorer i vegger og tak for å følge med på fuktigheten.

Vinter Kuldegradene inntreffer, det er snart jul og høytid for brann. Er dere forberedt? Side 35

Side 41–42 Lurer du på noe? Se blant annet svar på spørsmål om økonomi, forliksklage, drift og vedlikehold.

Redaktør: Pelle Bohn Aarsbog pba@obos.no Tlf: 452 58 848

Bolig&Miljø

Annonsesalg: HS Media v/ Kjetil Sagen 924 22 644, ks@hsmedia.no Design: Bielke&Yang Trykk: Aksell Forsideillustrasjon: Nicole Kamenović

Leder Kulda setter inn Det er snart jul og høytid for hygge, god mat og levende lys, men også for utrykninger og brann. I tillegg går det mot vinter og snø, og i denne utgaven får du nyttige tips og triks til å forberede boligselskapet før vannet fryser, men også en rekke brannverntiltak det er lurt og nødvendig å tenke på. Vi børster også støv av jusspalten, hvor juridisk direktør i denne utgaven svarer ut spørsmålet om hva som er styrets ansvar når det gjelder HMS. Har dere gode rutiner for brannvern, og sørget for at fortauet er ryddet og strødd? For noen innebærer i tillegg høytiden en stor grad av ensomhet. Blar du videre i blekka finner du fort ut at hvis det er 100 beboere i nabolaget ditt, så kan du anta at 11 av dem er mye plaget av ensomhet. Det er altfor mange, det. Ta deg gjerne litt ekstra tid til småpraten med naboen. Kanskje er det han som ellers alltid er blid som faktisk sliter? For mange er det lite som skal til for å gjøre dagen bittelitt lysere. Ta vare på hverandre i høytiden – og ellers – god jul og godt nyttår!

Pelle Bohn Aarsbog Redaktør Bolig&Miljø

OBOS er Norges største boligforvalter og tilbyr tjenester innen økonomi, regnskapsførsel, finansiering, juss, drift, teknisk bistand med mer. Vi forvalter alle typer boligselskaper over hele landet.

NO - 1470

INGEN SKRAPING ELLER MALING - KVALITETSPRODUKTER I RESIRKULERBARE MATERIALER - SKAPT FOR Å VARE!

H-FASADER.NO

VEDLIKEHOLDSFRIE KVALITETSVINDU I PVC - SPARER BÅDE TID, PENGER OG MILJØET! H-vinduet+ har i over 30 år levert produkter utviklet for å tåle det tøffe norske klimaet, til fornøyde kunder over hele landet. Vi fokuserer på bærekraftige løsninger. Det er derfor viktig for oss å levere resirkulerbare produkter, med høy kvalitet og lang levetid som sparer både tid, penger og miljøet!

hfasader.no

Entré Gjør energisparegrep enkelt. Ny støtteordning og digitale verktøy for en mer energieffektiv framtid.

Aktuelle tiltak kan være etterisolering av vegger og tak, bytte av vinduer, installering av solcellepanel, varmepumpe eller ventilasjonsanlegg med varmegjenvinner. Modulen har et trafikklyssystem som gir en oversikt over tilstanden på de forskjellige områdene, og hvor det bør gjøres tiltak. — Ved å ta i bruk vedlikeholdog bærekraftmodulen blir man veiledet gjennom en systematisk gjennomgang av eksisterende eiendomsmasse, og får en tilstandsvurdering av denne. Ved å legge inn dokumentasjonen for selskapets bygg og anlegg, har selskapet samlet dokumentasjon, tilstand og tiltak i et system som følger selskapet over tid, forenkler selskapets drift og forvaltning, og sikrer verdiene for framtiden, sier Brobakken.

Med støtteordninger og digitale løsninger kan dere ta smarte skritt mot en mer energieffektiv framtid. Formålet med EUs nye bygningsdirektiv er å kutte energibruken i bygg og boliger i tråd med Paris-avtalen. — Selv om det er usikkert hvilke krav norske myndigheter vil stille til energibruk i framtidens boliger, er det ingen grunn til å vente med rehabilitering. Gjør du energisparingstiltak når du likevel skal rehabilitere, er det mye å vinne. Du Bolig&Miljø

↑ – Vedlikehold ● og energisparing må ses på i sammenheng, sier Kjell Magne Brobakken, daglig leder i OBOS Prosjekt.

Foto: Jan Khür

reduserer utslipp, reduserer strømutgiftene og får et mer bærekraftig bygg, sier Kjell Magne Brobakken, daglig leder i OBOS Prosjekt. Få oversikt i Styrerommet I vedlikeholdog bærekraftmodulen på Styrerommet kan styrene enkelt lage en oversikt over tilstanden til bygningene, og legge opp en vedlikeholdsplan med budsjettering, avtaler og dokumenter, og få gode tips og råd om energisparetiltak.

Støtteordninger og frister Enova har lansert en støtteordning hvor boligselskap kan få dekket inntil 30 prosent av kostnadene til energieffektiviseringstiltak. For å kunne søke må man oppnå minst 20 prosent reduksjon i kjøpt strøm for hele bygningsmassen. Det er derfor viktig å få gjennomført en kartlegging av potensialet for energisparing. En slik kartlegging kan OBOS Prosjekt bistå boligselskaper med, og Enova gir også støtte til dette i tillegg til støtte til selve energieffektiviseringstiltaket. Hvis boligselskap skal søke støtte fra Enova til energieffektiviseringstiltak, er fristen allerede 24. november. Deretter er ny frist 22. mars 2024. Enova sin støtte til energikartlegging har ingen søknadsfrister. Se enova.no/bygg • 7

Må felleskostnadene økes? Dette er et spørsmål mange beboere stiller når det blir snakk om rehabilitering. Som kunde i OBOS har du og resten av styret en dedikert rådgiver i OBOS-banken, som kan gi råd om hvordan små og store rehabiliteringsprosjekter bør finansieres, og hvordan felleskostnadene påvirkes. Det gir større trygghet når det skal tas beslutninger om økonomi og vedlikehold.

Ring oss på 22 86 58 00 eller finn din rådgiver på styrerommet. no

Entré Høstlig påfyll i det ganske land. Her er tre ting vi lærte fra høstseminaret.

I løpet av september og oktober flokket styremedlemmer fra norske borettslag og sameier til det tradisjonsrike Høstseminaret, som i praksis er en slags seminarturné. Målet med høstseminarene er å gi styrene en møteplass, der faglig påfyll og inspirasjon til styrearbeidet står i sentrum. — Styrearbeid kan være veldig ensomt. Høstseminaret er en plass der styremedlemmer kan få litt applaus for jobben de gjør, og utveksle erfaringer med andre i samme situasjon, sier Laila Grymyr, kurs- og eventansvarlig i OBOS. Hun forteller at høstens oppmøte var bedre enn noensinne. I løpet av ni kvelder rundt om i Norge deltok hele 1450 styreledere og styremedlemmer. — En deltaker mener at konferansen bør være obligatorisk for styrer i sameier og borettslag. Det er veldig hyggelig å høre! Med årets program ønsket OBOS blant annet å gi innsikt i sunn økonomisk balanse, nye krav til energibruk i bygg og digitale løsninger som kan gjøre hverdagen enklere. Her er tre ting vi lærte i 2023: 1. Spar penger – forny gamle avtaler Med på «turneen» var økonomiekspert Lene Drange. Hun er kjent som programleder i Luksusfellen, og har selv styreledererfaring. Hun har flere gode tips til å holde utgiftene nede. Hun oppfordrer blant annet å sjekke alle løpende avtaler. Her kan det ligge gode muligheter til å reforhandle for å få den beste prisen, enten det gjelder lån, forsikring eller internett. 2. Har du noe positivt å si? Si det! En annen populær foredragsholder var Håvard Paulsen i Fontenehuset. Han snakket om verdien av fellesskap. Grymyr sier at Paulsen fortalte en historie som gjorde inntrykk på deltakerne. — Han og noen barn stod i en heis der de kom i prat med en fremmed dame. Etterpå sa han til barna at damen var veldig hyggelig, og fikk til svar: «Hvorfor sa du ikke det Bolig&Miljø

til henne?» Har du noe positivt å si, bør du si det til personen det gjelder.

↑ Laila Grymyr, ● kurs- og eventansvarlig i OBOS.

3. Ta digitalt utenforskap på alvor Med Vibbo-plattformen er det enkelt å inkludere beboerne. Men ikke alle er like digitale. Noen får, av ulike årsaker, ikke med seg det som blir publisert i Vibbo, og kan dermed lett falle utenfor. Derfor fikk Høstseminar-deltakerne nyttige råd om hvordan de kan inkludere de ikke-digitale. I Vibbo kan du se hvem som får med seg meldingene og hvem som har reservert seg mot digital kommunikasjon. Her kan du enkelt skrive ut flotte pdf-er av meldingene og gi dem til beboerne. •

↑ Lene Drange ● fra Luksusfellen holdt foredrag om hvordan oppnå sunn økonomisk balanse i boligselskapet .

Foto: Skjalg Bøhmer Vold

Styreverv Kandidater

Jakten på nye styremedlemmer Hvordan skape engasjement og lyst til å bli med i styret? Tekst

Henrik Sørlie

Illustrasjon

Nicole Kamenović

M ↑ Kristina Bennin, ● rådgiver eiendomsforvaltning i OBOS

ange sliter med å finne kandidater til styreverv. Det er en stund til neste årsmøte, men det er alltid smart å starte tidlig. — Helst bør man fortløpende gjennom året vurdere om det er noen som utmerker seg. Er det beboere som viser litt ekstra interesse for bomiljøet? Er det noen som kommer med konstruktive innspill på Vibbo? Merk deg navnet og ta kontakt når det nærmer seg nytt årsmøte. Jeg anbefaler å ringe eller besøke de mest aktuelle kandidatene. Det er enklere å overtale folk når du møter dem fysisk enn gjennom digitale kanaler, sier Kristina Bennin, som er rådgiver eiendomsforvaltning i OBOS. Noen har kampvoteringer — Hva er grunnen til at mange kvier seg for å bli med i styret? — Det er nok en rekke grunner til det. Tidsklemma oppgis ofte som årsak. En del yngre personer tenker kanskje at de skal flytte snart, og derfor viser de liten interesse. I enkelte sameier er det mye utleie, og eierne møter ikke på årsmøtet. I tillegg tenker nok mange at de må kunne mye om økonomi og tekniske forhold for å delta i styret. Men husk at langt fra alle opplever problemer med å verve folk til styrearbeid. Noen steder er det kampvoteringer og stor rift om å få sitte i styret. — Hvordan får de til dette engasjementet? — Jeg tror disse boligselskapene innser at folk er travle, og at de kjøper inn tjenester hvis de kan. De ser at styremedlemmene verken har tid eller kunnskap til å utføre alle oppgaver. Engasjement henger også sammen med et godt bomiljø der det er pent og ryddig, sosiale arrangementer

Utgave №6 — 2023

og generelt god informasjon til beboerne. Info på Vibbo om hva styrearbeidet går ut på, kan være nyttig. Det bidrar til å avmystifisere. Fortell om hjelp og støtte — Er størrelsen på styrehonoraret viktig for å få kandidater? — Jeg tror det har begrenset betydning. Like viktig kan det være at folk føler seg velkommen og er trygge på at de får hjelp og støtte til å utføre vervet. Fortell kandidatene om all hjelpen som ligger i Styrerommet. I tillegg har dere jo oss, rådgiverne i OBOS, som kan bistå med en rekke oppgaver. Fortell kandidatene at de får anledning til å delta på kurs. Og kanskje har dere et julebord eller noe annet sosialt for styret? Trekk fram at styrevervet er en fin mulighet til å bli kjent med naboer, lære noe nytt og påvirke beslutningsprosesser. Styreerfaring er dessuten positivt å ha på CV-en. — Er det valgkomiteen som skal finne kandidater til styret? — Det er intet krav å ha valgkomité, men jeg tror det er en klar fordel. Det bør være minst to personer, og disse skal være uavhengige fra styret. Da står man nemlig friere til å vurdere om det bør være utskiftinger i dagens styre, selv om alle stiller til gjenvalg. Det bør tilstrebes å gjenspeile beboerne i sammensetningen, for eksempel når det gjelder kjønn, alder og etnisitet. Hvis det er store forskjeller i fordelingsnøkkelen til felleskostnadene, kan det være ulike interesser når det gjelder investeringer. Derfor kan det være en fordel å ha med styremedlemmer fra både små og store boenheter. – Et styre består gjerne av tre eller fem person- → Bolig&Miljø

«Det virker som en mer flat struktur tiltrekker seg flere yngre, altså delegering av både oppgaver og beslutningsmyndighet.» KRISTINA BENNIN, RÅDGIVER EIENDOMSFORVALTNING I OBOS

er, og da kan det være vanskelig å gjenspeile hele beboermassen. Hva er viktigst? — Da vil jeg si engasjement. Det trumfer mye. Hvordan engasjere de yngre? — Snittalderen er ofte godt over 50 år. Har du tips til å engasjere de litt yngre beboerne? — Det virker som en mer flat struktur tiltrekker seg flere yngre, altså delegering av både oppgaver og beslutningsmyndighet. Du kan også vekke engasjement ved å involvere yngre i konkrete prosjekter, som å organisere en redskapsbod. Mange boligselskap har ulike grupper som bidrar til hagearbeid eller sosiale arrangementer. Slik deltakelse gjør at man lettere blir kjent med styret, og det gjør terskelen lavere for å stille til et styreverv i neste omgang. Det samme gjelder for de som går inn som varamedlem. Noen er usikre på arbeidsmengden, og vil ikke binde seg til et toårig verv. Da kan man for eksempel foreslå ett år i stedet. Årsmøtet har alltid myndighet til å velge inn folk til en kortere periode enn det som er oppgitt i vedtektene. — Hva hvis det nærmest er umulig å finne nok folk som vil sitte i styret? — Det går an å vurdere ekstern styreleder. Da blir det ofte lettere å verve styremedlemmer, selv om disse gjerne må gjøre mer av det praktiske. Generelt vil jeg si det er viktig at en styreleder planlegger sin avgang. Helst bør man varsle det minst et år i forkant, og deretter bidra til god kunnskapsoverføring. Det øker sannsynligheten for at andre ønsker å overta som leder, sier Kristina Bennin i OBOS. • 12

TIPS!

Tips til valgkomiteen • Start tidlig! Lag en framdriftsplan. • Finn ut hvordan dagens styre fungerer. Ha gjerne fortrolige samtaler med hver og en i styret. Hvem ønsker gjenvalg? • Se etter kandidater med personlige egenskaper og kompetanse som utfyller hverandre. • Send ut rundskriv eller bruk Vibbo til å fortelle at man ønsker innspill til kandidater. • Prat med folk! Oppsøk mulige kandidater. • Valgkomiteen konkluderer, og innstillingen sendes med årsmøteinnkallingen. • Innstillingen kan begrunnes muntlig på årsmøtet. Hvis dere skal ha heldigitalt møte, bør det avtales med styret om hvordan de innstilte skal presenteres. • I januar har OBOS kurs om valgkomitearbeid. Se obos.no/kurs

Utgave №6 — 2023

Styreverv Unge krefter

Tre i trettiårene ❶ Hvorfor ønsket du å være med i styret? ❷ Hva tror du er viktigst for å få flere yngre til å engasjere seg i styrearbeid?

Marit Helene Gladhaug (31)

Thomas Haneborg (34)

Anne Skretting (32)

Styremedlem

Styreleder

Nestleder

Borgernes borettslag (89 andeler), Fridalen i Bergen

Amalienborg boligsameie (72 seksjoner), Skøyen i Oslo

Sameiet Elvegaarden (77 seksjoner), Gjesdal i Rogaland

❶ Jeg ble med i styret fordi jeg ønsket å realisere planene om å oppgradere bakgården. Jeg er opptatt av at det skal være et hyggelig bomiljø der jeg bor. Dessuten er bygningen tegnet av Ole Landmark, en arkitekt som jeg beundrer og som jeg ønsker å ta vare på arven etter. Jeg er utdannet økonom, så jeg tenkte at jeg kunne bidra med økonomistyringen. Jeg ville også utvikle og systematisere informasjonen på Vibbo. Jeg ble med i styret i 2021. I dag er fire av fem under 50 år.

❶ Jeg ønsket å være med for å gjennomføre prosjekter. Hvis man skal få til endring, er erfaringen at du må trå til selv. Jeg ønsket å få fiber framfor tvungen tv, og elbillading og oppgradering av bakgården. Dette og mer til har vi fått til. Grunnen til at jeg fortsatt er med, er at jeg og styret kommer på nye ideer. Det siste vi har ordnet er sykkelgarasjer. Tiltakene gjør det hyggeligere å bo her. Jeg har vært med siden 2016, og fire år som styreleder. To av fire i styret er under 50 år.

❶ Jeg ville være med fordi jeg synes det er kjekt å ha noe å engasjere seg i, og jeg ønsker å gjøre forbedringer der jeg bor. Jeg har jobbet som advokatsekretær, og jeg er flink til å formulere meg skriftlig. Derfor visste jeg at jeg hadde noe å bidra med i styret. Du skal jo være i kontakt med både beboere og eksterne. Jeg har vært med i styret siden 2019. I dag er tre av fire under 50 år.

❷ Jeg tror ikke penger er det viktigste, men å legge vekt på at man er med på å utvikle sitt eget bomiljø. Det blir hyggeligere, og du får mer igjen for egen boliginvestering. Dessuten gir det verdifull erfaring. Det er greit å tilby kurs, men ikke det viktigste. Få fram at vervet ikke tar så veldig mye tid, det er litt hva man gjør det til. Det er fleksibelt arbeid du stort sett kan gjøre når du har mulighet.

❷ Du må tydeliggjøre at ansvaret man tar kan føre til endringer og forbedringer der du bor. Foreslå noen kule prosjekter de kan jobbe med, for eksempel hvis de brenner for det grønne skiftet. De litt eldre i styret må tørre å satse på unge. Jeg går rett på unge mennesker for å få dem i styret. Jeg understreker at styreverv er bra å ha på CV-en, og styrehonorar skader heller ikke.

Bolig&Miljø

❷ Jeg tror mange tenker at det er skumlere enn det er, og at man trenger en spesiell kompetanse for å sitte i styret. Det er nok mange yngre som tenker at det er en enorm arbeidsmengde, og at de ikke har tid eller erfaringen som kreves. Et år manglet vi to til styret, men vi fikk to i tjueårene til å stille etter at vi hadde gitt en grundig innføring i hva styrearbeidet går ut på. Størrelsen på honoraret kan også ha betydning. Jeg tror det er viktigere for yngre enn de etablerte. 13

Lad batteriene - vi tar oss av resten Movel har lengst fartstid i bransjen og er Norges største uavhengige ladeoperatør. Vår erfaring sørger for smidig og rettferdig fakturering og god support til alle beboere. Vi fjerner stress for styremedlemmer og gjør hverdagen enkel for beboere. Med oss har dere ingen bindinger til kraftproduksjon og vi viderefakturerer strømforbruket uten påslag, det vil si spotpris + 0 øre. Vi kan ta over anlegg med alle relevante ladebokser. Det skal være like lett å bytte ladeoperatør som mobiloperatør. Kontakt oss: Tlf: 475 04 041 www.movel.no post@movel.no

Foto: Charlotte Wiig

Kjenner dere vedlikeholdsbehovet? En tilstandsrapport med vedlikeholdsplan gir forutsigbarhet.

Ta vare på dine verdier OBOS Prosjekt er styrets naturlige medspiller når boligselskapet skal planlegge og gjennomføre vedlikehold, rehabilitering og ombygging. Vi kjenner prosessene som skal til for riktige vedtak og gjennomføring av kvalitetsmessige gode og helhetlige prosjekter i boligselskapene. Byggeprosjekter fra A-Å • Prosjekt- og byggeledelse • Byggherreforskriften • Uavhengig kontroll • Skadevurderinger • Tilstandsvurderinger • Vedlikeholdsplaner • Utredninger og forprosjekt • Internkontroll • Innemiljø

• Miljøkartlegging • VVS og våtrom • Enøk og energitiltak • Heis • Elektrotekniske anlegg • Betongskader • Brannsikkerhet • Uteområder • Avfallshåndtering

Tlf. 22 86 57 96 | obosprosjekt@obos.no | obosprosjekt.no

Ensomhet Tiltak

De ensomme beboerne Mange plages av ensomhet, og vi kan alle bidra til å gjøre en forskjell. Tekst og foto Henrik Sørlie

vis det er hundre beboere i nabolaget ditt, kan du anta at 11 av dem er mye plaget av ensomhet. Andelen stiger betraktelig hvis mange av beboerne sliter økonomisk eller med helsa og bevegelse, viser tall fra SSB. I tillegg er det rapportert en økning blant de yngre det siste tiåret, og dette ble ytterligere forsterket under pandemien. I 2021 oppga én av fem i aldersgruppen 1834 at de er mye plaget av ensomhet. — Vi vet foreløpig ikke hvordan langtidseffektene av pandemien blir, men ensomhet blant yngre var utbredt også før pandemien. Ensomhet kan ha mange årsaker, sier Kaia Vedlog Kveen, som er fagrådgiver ensomhet i Røde Kors.

på et ukentlig besøk. Besøksvennen og den som får besøk bestemmer sammen hva de skal gjøre. De går turer eller gjør andre sosiale aktiviteter, eller treffes bare for å prate, sier Kveen. Noen besøksvenner arrangerer sosiale møteplasser som trimgrupper, utflukter og ulike tilstelninger. Andre besøksvenner tar med hunden sin og besøker sykehjem. — Besøk med hund har blitt svært populært. En hund gjør godt for folk med demens, og det samme gjelder ofte for yngre med angst. Hun forteller at alle kan bli besøksvenn, og at kravet er et intervju, obligatorisk opplæring og taushetsplikt. — Vi vil gjerne ha flere besøksBesøksvenn venner. For eksempel er nyslåtte Ensomhet er en følelse av mangel pensjonister helt supre besøkspå tilhørighet med andre menn- venner, men alle over 18 år er hjerteesker, eller et savn etter å kjenne seg lig velkommen. Behovet er stort! sett og forstått. Røde Kors har lange tradisjoner med å hjelpe folk som De små gjerninger er ensomme. De har 9500 frivillige Hvordan kan beboerne hjelpe hversom bidrar til en besøkstjeneste. andre i hverdagen? — Det handler om å koble to Kveen har tro på de små gjernmennesker, der den ene kommer inger der du viser naboene litt opp- → 16

TIPS!

Spre budskapet!

Hva med å legge ut informasjon om besøksvenn på Vibbo? Mer info på rodekors.no/ besoksvenn

→ Kaia Vedlog Kveen ● i Røde Kors forteller at behovet er stort for flere besøksvenner.

Utgave №6 — 2023

Foto: Røde kors ← De fleste besøksvenner ● har én person de besøker fast, som regel en time eller to i uka.

merksomhet. Bare et smil og noen ord i oppgangen kan ha stor betydning. Eller å slå av en prat på dugnaden og andre tilstelninger. — Ta deg tid til den småpraten! Bruk din intuisjon og sosiale antenner. Hvis folk føler seg sett, blir de også mer i stand til å ta kontakt med andre. Det er hjelp til selvhjelp, og det føles dessuten godt å gjøre en god gjerning. Men hva med den ensomme naboen som knapt viser seg utenfor leiligheten? Det går an å banke på og spørre om noe. Kanskje har du en avis eller et magasin du vil gi bort. Kanskje kan du be om forslag til hva slags blomster som kan plantes på dugnaden. Eller du kan spørre om vedkom18

mende har fått med seg et oppslag på Vibbo. Kanskje kan du spørre den gamle om du skal kjøpe med noe fra butikken. — Litt kontakt om praktiske gjøremål kan bety mye for den som nesten aldri prater med noen, sier Kveen. — Og hva med styret i et borettslag eller sameie? Er det noe spesielt de kan gjøre? — Jeg tror dugnader og sosiale tilstelninger utgjør en forskjell. I tillegg kan styret tilrettelegge for fysiske møteplasser, som noen benker ved lekeplassen eller postkassene. Uformelle møteplasser har betydning for bomiljøet, og det kan være ekstra viktig for beboerne som sliter med ensomhet. •

TIPS!

Er du ensom?

På helsenorge.no og en rekke andre nettsteder finnes råd til alle som sliter med ensomhet. Les mer på helsenorge.no/ psykisk-helse/ ensomhet.

Utgave №6 — 2023

Brann og sikkerhetstjenester Sikkerhetsgruppen AS er en totalleverandør av sikkerhetstjenester innen brann og innbrudd. Vi kan bistå deg med:

Brannalarm med overføring til døgnbemannet alarmstasjon!

Årskontroller av brannslukningsutstyr

Brannsikring av fellesarealer ved hjelp av termisk kameraovervåking

Ta kontakt for tilbud

Tlf.: 23 03 07 70 | e-post: post@sikkerhetsgruppen.no

EN SMAK AV FRIHET MED DITA-CREATE SERIEN, KAN DU SKREDDERSY DITT EGET TABLÅ Våre dørtelefoner gir deg avansert fleksibilitet via 4g. Create serien gjør det mulig å skreddersy tablå med antall knapper, kodetastatur, og brikkeleser. Alt i den farge/finish man vil. Takket være vår trådløse teknologi, kan besøkende få kontakt med beboer, uansett hvor denne måtte befinne seg. Beboer mottar anropet på sin telefon, smarttelefon, eller sitt nettbrett. De kan med et enkelt tastetrykk slippe den besøkende inn. Beboere kan også bruke tablået til å låse seg inn via kode eller adgangsbrikke (valgfritt tilbehør). Vaktmester eller bygningsansvarlig håndterer enkelt skifte av navn, telefonnummer, adgangskoder og brikker, via online tjenesten intratone.info. Alt fra sin PC, hvor som helst.

Opplev sikkerhet og full frihet med vårt 4g dørtelefonsystem

NORSK REPRESENTANT

PHONO.NO | 22 50 87 00 POST@PHONO.NO

SE ALLE PRODUKTENE PÅ INTRATONE.COM

Anne-Kristine Kronborg Kunsthistoriker med bolig- og byhistorie som spesialitet.

Historie på skinner Foto: Ukjent / Oslo byarkiv

T-banen er Groruddalens ryggrad, livslinje og historieforteller.

1. Bolig&Miljø

inje 5 går gjennom Groruddalen i Oslo, og den slutter ikke før byen også gjør det. Banen er som en del av byens puls der den farer opp og ned gjennom dalen. T-banen er dessuten ryggraden i dette særegne drabantbylandskapet – banen har bidratt til å forme det, og banen binder det sammen. Rapperen Don Martin og forfatteren Zeshan Shakar kaller Linje 5 for Groruddalens livslinje. De har skrevet teaterstykke om banen, eller rettere sagt om alle menneskene som fyller den. Og det er mange – på en vanlig dag tilsvarer det innbyggertallet i en norsk småby. Teaterstykket «Linje 5» ble satt opp på Det Norske Teatrets scene på Rommen. Her tar «Linje 5 bladet frå munnen og fortelje om byen vår og menneska i han», skriver teatret, og lover «ei reise gjennom den norske verkelegheita» for den som besøker teaterscenen i Groruddalen. Men T-banen er i seg selv en sterk → 21

Foto: Oslo byarkiv

«Oslo var en by i vekst, og fremfor alt en by som var i ferd med å spre seg til steder som for kort tid siden ikke engang hadde vært en del av byen, og som var alt annet enn urbane.» ANNE-KRISTINE KRONBORG

historieforteller, og en tur med Linje 5 gjennom Groruddalen blir som en reise gjennom den moderne by- og bolighistorien. Da byen flyttet på landet Grorudbanen åpnet 16. oktober 1966. «Endelig kom T-dagen – flagg, musikk og hurra», skrev Arbeiderbladet. Den første turen gikk i langsom fart fra Jernbanetorget. På Carl Berners plass ble åpningstoget ønsket velkommen av Oslo Sporveiers sangkor før ordfører Brynjulf Bull holdt åpningstale og erklærte banen for åpnet. På de splitter nye stasjonene oppover dalen ble toget tatt imot med sko22

lekorps og entusiasme, før det til slutt ankom endeholdeplassen på Grorud. Her ble det ny runde med taler og festivitas før toget klokken to minutter over fire la i vei på sin første ordinære tur til sentrum, punktlig i henhold til rutetabellen. I henhold til byutviklingen, derimot, var avgangen alt annet enn i rute. Allerede i 1954 var det blitt vedtatt å bygge et tunnelbanenett i Oslo. Det var ambisiøst, på grensen til det ekstravagante. Ingen annen by av Oslos størrelse hadde tunnelbane, påpekte den sakkyndige komitéen som utredet det hele. Men Oslo var en by i vekst, og fremfor alt en by som var i ferd

1. Pyntet med blomster og med ordfører og andre prominente om bord ankom T-banen Grorud for aller første gang 16. oktober 1966. T-banen fungerer som et holdepunkt i Groruddalen, selv om den sjelden står i ro. Den binder drabantbyene sammen og forankrer dalen i byen. En reise med banen fra Jernbanetorget til Vestli er dessuten en reise gjennom vår moderne by- og bolighistorie. 2. Groruddalen er et gammelt jordbrukslandskap, og på Haugenstua fortsatte dyrkingen i moderne og urbane former. 3. Hvis linje 5 kunne snakke, synger Don Martin, ville den fortalt om alle som er «på vei i samme fart til bryllup og begravelse». Eller som bare har falt i søvn. I teaterstykket får T-banen en stemme når Don Martin og Zeshan Shakar forteller om det fellesskapet og tilhørigheten som oppstår når så mange ulike mennesker beveger seg langs den samme strekningen.

med å spre seg til steder som for kort tid siden ikke engang hadde vært en del av byen, og som var alt annet enn urbane. I 1948 var Oslo blitt slått sammen med nabokommunen Aker. Aker var en landkommune med gårdsbruk og noe forstadsbebyggelse og industri. Nå skulle dette bli en del av byen – og det skulle helst skje fort, for boligmangelen i Oslo var enorm. I 1950 ble det lagt frem en generalplan for den nye storbyen, og her ble prinsippene for byutviklingen slått fast. I Groruddalen ble det bestemt å legge industri i dalbunnen, boliger i dalsidene og la marka ligge urørt bak det hele. → Utgave №6 — 2023

Foto: Sporveismuseet

4. 4. T-banen bygges på Kalbakken. Mange beboere var utålmodige og lei av overfylte busser. Bildet er tatt i 1962, og beboerne på Kalbakken og Rødtvet måtte smøre seg med tålmodighet enda noen år. 5. Utbyggingen av Groruddalen var et byutviklingsprosjekt av dimensjoner. I løpet av noen tiår ble et gammelt jordbruks- og forstadslandskap forvandlet til en moderne bystruktur. Her er et prøvetog på vei til Vestli, med Romsås i bakgrunnen. Å få T-bane til Romsås var ambisiøst og kostbart. Romsås ligger på en kolle, og T-banestasjonen ligger inne i fjellet som en futuristisk hule i stein og betong.

Foto: Sporveismuseet

Den nye byen Men årene gikk, og boligbyggingen viste seg å gå veldig mye raskere enn banebyggingen. Da Grorudbanen la ut på sin jomfrutur høsten 1966 var det ikke lenger et jomfruelig landskap den beveget seg ut i. Gradvis hadde byen spist seg utover i sitt gamle omland, og den nye bystrukturen var i ferd med å ta form. Det var – og er – et karakteristisk bylandskap, rikt på kontraster og fullt av ny og gammel historie. Drabantbybebyggelsen representerer et tverrsnitt av den moderne bolig- og arkitekturhistorien. I Groruddalen er det høye blokker, lange blokker og lave blokker. Det er rekkehus, tomannsboliger og atriumhus. Det er flate tak og skråtak, panoramavinduer og vinduer med sprosser. Det er hus i tre, i mur og i betong. Og overalt er det massevis av lys og luft og grønt imellom dem. Utbyggingen av Groruddalen var kort sagt etterkrigstidens mest ambisiøse byutviklingsprosjekt.

Foto: Erik Næss / Oslo byarkiv

Drabantbyene Boligbehovet var drivkraften i byutviklingen, og de nye boligområdene ble viet stor oppmerksomhet. De ble planlagt som egne bydeler og raskt døpt drabantbyer, med boliger, skoler, idrettsanlegg og det man trengte av butikker og offentlige tjenester i hverdagen. Her kom T-banen inn i bildet. Den skulle knytte de nye boligbyene sammen med hverandre og med resten av byen, og ble tegnet inn på kartet som selve ryggraden i den nye byorganismen. Boligstrøkene ble planlagt med utgangspunkt i T-banetraséen, og ble liggende som perler på en snor opp igjennom hele Groruddalen, ved hver sin T-banestasjon. Så viktig for byutviklingen var T-banen at politikerne var villige til å grave dypt i kommunekassa for å få den realisert. «Forstadsbanene skal bygges i raskest mulig tempo og føres så langt som mulig inn mot bykjernen på kortest mulig tid», skrev Arbeiderbladet 11. desember 1954.

En dal med ryggrad Det er klart at et så sammensatt bylandskap trenger en ryggrad for å gi det form og holde det oppe og i gang. I 1974 ble banen forlenget til Stovner via Romsås og Rommen, og rett før jul i 1975 nådde den hele veien til Vestli. Da var også en grense nådd for byens ekspansjon

ut i sitt gamle omland. Byutviklingen i Groruddalen foregikk i skjæringspunktet mellom det landlige og det urbane, og den var drevet av et ønske om å trekke naturen inn i byen og få byen ut i naturen. Og da byen flyttet på landet, bidro T-banen til å gjøre landet til en del av byen. • Utgave №6 — 2023

Tvetenveien 162 Tvetenveien 162 0671 Oslo 0671 Oslo post@kaasa.no post@kaasa.no

22 61 63 00 22 61 63 00

FASADER FASADER

Hva Hva kan kan vi vi male male for for deg? deg? Garantiordninger og gode referanser! Garantiordninger og gode referanser!

• OPPUSSING AV FASADER, • OPPUSSING AV FASADER, SAMEIER OG BORETTSLAG SAMEIER OG BORETTSLAG

INTERIØR INTERIØR

• MURARBEIDER • MURARBEIDER • SNEKKERARBEIDER • SNEKKERARBEIDER • MALERARBEIDER • MALERARBEIDER • FASADEVASK • FASADEVASK • VEDLIKEHOLDSAVTALER • VEDLIKEHOLDSAVTALER • FARGEVEILEDNING • FARGEVEILEDNING

DEKORASJON DEKORASJON

Fellesområder Sommerjobb

Sesongarbeiderne Borettslaget har gitt noen av de yngste beboerne verdifull arbeidserfaring i 15 år. Tekst Martin Bergesen

Foto Leikny Havik Skjærseth

— Du må se litt sånn fra siden, de skal være så jevne som mulig, sier Wilma Waage. Får man et annet forhold til bomiljøet sitt av å jobbe med det selv? Det er ting som kan tyde på det, der videregående-eleven huker seg ned ved den gulnende hekken så øynene går kant i kant med toppen. Gartnerkurset fra i sommer sitter i ennå, fra klippetriks til planlegging for vinteren. — De skal gå litt innover, ikke utover. Når snøen kommer på vinteren, skal de ikke henge så veldig ut. Hvert år tilbyr Hallagerbakken borettslag på Søndre Nordstrand i Oslo sommerjobb til alle beboere mellom 13 og 18 år. I år jobbet Wilma med BI-studenten Danial Bilal, en av borettslagets sommerjobbveteraner, med mange års erfaring. I høstsola ser arbeidet hans ut til å ha stått seg, stort sett, men langs en trapp ser han noen små grener stikke opp av de ellers pent trimmede buskene. Danial kjenner det litt inni seg, sånn skal det jo ikke være. Ugresset som henger slapt nedover kantsteinen under busken, er heller ikke bra. – Det er viktig å luke, og dette er begynt å gå utenfor, sier han. – Du er ikke på ferie Tilbudet om sommerjobb i borettslaget har nå vart i over 15 år. Hvor mange som ønsker seg sommerjobb fra år til år varierer. Noen ganger er det 20, noen ganger 30. Men det har vært et populært tiltak i borettslaget sør i Oslo. — Vi gjør ikke dette for å være snille, sier styreleder Bjørn Tommy Tollånes. — Vi er ikke et sosialkontor eller en offentlig institusjon. Vi er et borettslag med noen rammer for virksomheten vår. Det vi har sett på er «har vi arbeidsoppgaver som er meningsfylt for ungdom å utføre?» Valget landet på ting som ellers kunne blitt tatt på dugnad. Dermed maler, rydder, luker og vasker ungdom et par uker før eller etter fellesferien. Det hele munner ut i både lønn og praktisk erfaring med arbeidslivet. — De skjønner at de må jobbe med folk de ikke nødvendigvis kjenner, som kanskje er eldre eller yngre enn dem, sier Bjørn Tommy. — Mobiltelefonen, den får du lete fram i lun26

sjen. Du skal gjøre jobben og ha naturlige pauser, men du er ikke på ferie. Har du forsovet deg og kommer to timer for sent, får du selvsagt ikke lønn for de timene.

1. Sommerjobbprosjektet har vært en suksess, men krever planlegging for at gjennomføringen skal bli god.

Pøsregn og malingsskraping Den sentrale oppgaven i år var å ruste opp seks søppelskur rundt omkring i det store borettslaget, som teller 219 boenheter fordelt på rekkehus og boligblokker. — Vi var veldig spente da vi startet opp. Det er mye planlegging i forveien, sier styremedlem Elisabeth Lanseng. — Det er jo et av de største prosjektene vi har hatt i sommerjobben. Wilma og Danial har stått og skrapt bort maling for hånd, vasket, teipet og malt fra ni til tre. Nå, noen måneder etter, kan Wilma legge en hånd på de rosamalte murblokkene til et av søppelskurene og si seg fornøyd med innsatsen. — Vi brukte ganske lang tid på å komme inn i sprekkene her, dyttet inn malingen med en liten børste, sier hun. Det var langdrygt arbeid og enkelte dager var det vanskelig å stå opp. Pøsregnet fra uværet Hans måtte de også jobbe seg gjennom. → Utgave №6 — 2023

2. Buskene i borettslaget har stort sett holdt på frisyren fra i sommer. 3. Slitne søppelskur er blitt som nye etter sommerens innsats. 4. Styreleder Bjørn Tommy Tollånes har hatt fokus på å lære ungdommene det grunnleggende om arbeidslivet – alt fra HMS til forventningen om at man stiller til arbeid uansett vær.

Hallagerbakken borettslag Sommerjobbprosjektet – steg for steg ❶

❷

❸

❹

❺

❻

Før jobbukene starter blir alle oppgavene skrevet opp på et regneark og merket med hva som blir prioritert høyest. Det skal helst medfølge en detaljert oppskrift, sammen med et anslag på hvor mange ungdommer som trengs og hvor lang tid arbeidet tar.

Ungdommene søker på stillingene som med en hvilken som helst annen jobb. Styret har opprettet et elektronisk skjema de fyller ut. Så får de tilbud om jobben og må svare, før de får arbeidskontrakt.

Styret kjøper inn utstyret som trengs, men mye er på plass allerede og blir brukt til dugnader, slik som raker og hekkesakser.

Ungdommene blir delt i arbeidsgrupper, vanligvis med en av dem i lederrolle. Den personen jobber like mye som de andre, men skal koordinere og ta seg av spørsmål til de voksne.

Noen må sette ungdommene i gang om morgenen og gi dem verktøy. Noen bør også være tilgjengelig gjennom dagen og ta imot verktøyet ved dagens slutt. Dette er utfordrende, og krever en del idealisme. Frivillige har sørget for å være hjemme i arbeidsukene.

Antall ungdommer varierer fra år til år, og dermed også kostnaden. Fram til i år, hvor styret fikk støtte fra Oslo kommune, har alt vært finansiert selv. På et tidspunkt kostet prosjektet 200.000 i året. Da temaet ble løftet på generalforsamlingen, var det ikke én negativ tilbakemelding.

Bolig&Miljø

5. 6.

5. Danial Bilal viser fram det som var det mest krevende partiet å komme til på søppelskuret. 6. Hallagerbakken borettslag ble bygget av OBOS på 80-tallet og er anerkjent for sin arkitektur, spesielt for utnyttelsen av den bratte skråningen det ligger i. 7. – Det er så hyggelig å høre at de er stolte av det de har gjort, sier styremedlem Elisabeth Lanseng (til venstre).

— Man «møter i passende klær for all slags vær», og er du på jobb så er du på jobb, sier styreleder Bjørn Tommy, og legger til at de ble stolte av jobben. — Søppelhusene var ganske slitte fra før, men nå ble de fine. Når jeg går forbi er jeg sånn, «wow, dette ser utrolig bra ut!», sier Wilma. Bjørn Tommy mener arbeidet skaper en helt annen dynamikk blant ungdommene i nabolaget. — De ser seg rett og slett rundt i borettslaget på en annen måte. Når en kompis slenger en brusflaske på bakken gir vår ungdom beskjed. «Plukk den opp». De får et annet eierskap til omgivelsene, som er bra både for følelsen av identitet og ansvar. Styret forsøker også å gjøre sommerjobben til en mest mulig lærerik erfaring, for å bidra til at ungdommene lettere får sommerjobbene og deltidsjobbene de søker senere. — De lærer om HMS, og at det ikke er «min oppgave og din oppgave». En 13- og 17-åring har ulike nivåer i jobb, men de lærer å yte etter evne og veilede hverandre. Det er ikke som prosjektarbeid på skolen. Alle skal med, sier Bjørn Tommy. Den mest krevende biten for et prosjekt som dette mener Bjørn Tommy er i å få de voksne an-

svarspersonene på plass, både for å sette i gang ungdommene og veilede underveis. — Vi har fått det til fordi vi har prioritert det høyt. For min egen del tok jeg ut 14 dager med feriedager og avspasering for å gjennomføre i år. Knytter sammen bomiljøet Han ser effekten i måten det knytter hele borettslaget tettere sammen. Ikke bare i måten ungdommene bryr seg mer om nærmiljøet, men også i hvordan de blir kjent på tvers av aldersgrupper. — Til vanlig går de forbi fjes som er tre år eldre og kanskje bare nikker eller ikke tør å snakke med dem. Nå vet de at han litt skumle karen der er glad i karate og spiller fiolin. Det blir en helt annen trygghet i omgivelsene, og det er viktig for bomiljøet. Før de jobbet sammen hadde Danial og Wilma knapt hilst på hverandre, men nå er de blitt bedre kjent. — Det er litt koselig. Nå sier vi jo hei til hverandre og snakker sammen, og det hadde vi nok ikke gjort om vi ikke hadde møttes gjennom jobben. Og så er det veldig koselig når folk i borettslaget kommenterer på det også. «Åh, bra jobba!», sier Wilma. • Utgave №6 — 2023

Fellesskap og erfaring Forskning på ungdomsarbeid

← Danial Bilal og ● Wilma Waage hadde knapt snakket sammen før de ble kjent gjennom sommerjobben.

Foto: Leikny Havik Skjærseth

↑ Sara Berge ● Lorenzen, prosjektrådgiver ved OsloMet.

Bolig&Miljø

— Det var en stolthet i det å ha jobb. Før hun begynte på Arbeidsforskningsinstituttet ved OsloMet, vasket Sara Berge Lorenzen trappene i borettslaget der hun vokste opp. — I starten var jeg alene, og da var det kjedelig, men etter hvert delte jeg jobben med en venninne og da ble det mye morsommere. I dag jobber Sara med EU-prosjektet YouCount, som fokuserer på sosial inkludering for ungdom i ni land i Europa. Her deltar også ungdommen selv som medforskere, både i form av å bidra med sine perspektiver og ved å drive datainnsamling i form av intervjuer og spørreundersøkelser. Gjennom en spørreundersøkelse spurte de 46 ungdommer med deltidsjobb eller sommerjobb i bydel Gamle Oslo om hva de får ut av jobbene sine, og om de har funnet ut noe nytt om seg

selv gjennom jobben. Ut fra funnene i undersøkelsen, i intervjuer og egne erfaringer har de laget en liste på sju kriterier (se egen faktaboks) man bør tenke på når man skal gi jobb til unge. — Det viktigste de kom fram til, annet enn lønn, var å få erfaring og kjenne fellesskap, sier Sara. — Fellesskapet gikk på å bli kjent med dem de jobbet sammen med, mens erfaring gikk både på det å ha ansvar, opparbeide seg nettverk, bli mer selvsikre, lære nye ferdigheter og det å ha en sjef. Det må forskes mer på dette, så vi kan ikke si noe generelt, men fra det vi har sett er dette viktig. Hun ser disse positive fellestrekkene både i sommerjobbprosjektet i Hallagerbakken og i måten hun selv løste kjedsomheten på jobb som 13-14-åring. — Så det kan man tenke på når man lager disse jobbene.

Fakta

Meningsfylt arbeid for ungdom

Medforskerne i YouCount oppgir sju kriterier å tenke på når man utformer jobber for ungdom. Arbeidsgivere bør sikre at unge ansatte: ❶ Blir hørt og får si sin mening ❷ Blir kjent og føler fellesskap med sjefer og kollegaer ❸ Samarbeider med andre og ikke bare jobber alene ❹ Lærer å mestre nye ting ❺ Bruker energien sin ❻ Bidrar til samfunnet ❼ Får hjelp til å bygge nettverk og tenke karriere

Teknologi Fuktskader

Overvåker fukten Lyderhorn borettslag har installert sensorer i vegger og tak for å følge med på fuktigheten. Tekst Henrik Sørlie

1. 30

Foto Helge Hansen

yderhorn ligger i Loddefjord i Bergen. Borettslaget med 507 boenheter sto ferdig tidlig på 1970-tallet. Daglig leder, Atle Midtbø, forteller at vann i kjellere medvirket til investering i fuktsensorer. — Flere av punkthusene hadde vann i kjelleren etter styrtregn. Det ble nok gjort en ganske dårlig dreneringsjobb på 1970-tallet. Det er avfall og mye rart som er brukt til å fylle opp langs grunnmuren. Spørsmålet ble om de skulle starte på en gigantisk dreneringsjobb rundt alle bygningene, eller om de skulle starte der behovet var størst. I 2021 fikk de installert nesten hundre sensorer. Mange er plassert i kjellere på sårbare punkter, det betyr der terrenget gir økt fare for vanninntrenging. I tillegg har de sensor øverst i oppgangene, slik at man kan følge med på fuktutvikling i taket. Prisene for sensorer varierer, men Lyderhorn betaler omtrent 3000 kroner i året pr. sensor. Det inkluder fagfolk som følger med på målingene og kommer med råd om det bør settes inn tiltak. — Sensorer koster en del, men det gir mer forutsigbarhet og kontroll på vannproblematikk. Vi gjør visuell inspeksjon, men det er mye bygningsmasse å passe på. En taklekkasje kan bli kostbart hvis det oppdages sent. Med sensor i kjellere blir det lettere å vite når vi må sette i gang med drenering. Fuktovervåkningen er et nyttig hjelpemiddel i budsjettarbeidet, sier Atle Midtbø i Lyderhorn borettslag. Hjelp i tidlig fase Lyderhorn valgte sensorer fra det norske firmaet Tek-Zence AS. — Konseptet er å hjelpe boligeiere med å finne fuktutfordringer i en tidlig fase. Vi kontakter kunden hvis vi ser endringer der det må gjøres tiltak, og vi forteller hva som eventuelt bør gjøres. Hvis du tar grep tidlig, kan det holde å gjennomføre enkle tiltak, sier selger og fuktspesialist Thomas Andreassen i Tek-Zence. Han forteller at fuktproblemer er særlig utbredt i kjellere, men også taket har sine utfordringer. — Det er lite tilsyn av tak, og dermed tar det tid før lekkasjer og fukt oppdages. Andreassen mener at man kan oppdage mye ved visuell inspeksjon, men det → Utgave №6 — 2023

1. Thomas Andreassen (til venstre) og Atle Midtbø følger fuktutviklingen registrert av nærmere 100 sensorer i fellesområdene til Lyderhorn borettslag. 2 & 3. Sensorene går på strøm eller batteri, og hver dag gjøres det målinger som sendes trådløst til brukerportalen. Daglig leder i Lyderhorn borettslag, Atle Midtbø, kombinerer sensorovervåkning med visuell inspeksjon. 4. Sensorene kan også registrere bevegelser i bygningsmassen. Det kan bli nyttig når det snart skal graves og monteres heis på utsiden av blokkene.

4. Bolig&Miljø

krever kunnskap. Folk flest kan overse åpenbare tegn på fuktproblemer. — Vi opplever at folk ikke kan så mye om fukt, eller at de ikke ønsker å se det. Samtidig er det en økende interesse for fuktproblemer. Ekstremvær, flom og overvannsproblemer har bidratt til det, sier Thomas Andreassen i Tek-Zence. Ulike aktører Sensorovervåkning blir brukt for å styre lys, temperatur og varsling av brann. Mer avansert sensorovervåkning inkluderer overvåkning av katodisk beskyttelse av armering i betongkonstruksjoner. — Avanserte systemer er på full fart inn i markedet, også sensorer for måling av fukt, sier avdelingsleder Øyvind Bodsberg i OBOS Prosjekt. Mange aktører tilbyr fuktovervåkning, blant annet OmniSense, Sensor Innovation, InviSense og Tek-Zence. — Systemene kan fordre oppfølgings-

5. Thomas Andreassen i Tek-Zence ved en av sensorene. Informasjon lagres også i internminnet, i tilfelle det er dårlig dekning der sensoren er.

avtaler for datainnsamling, overvåking og rapportering. Vanligvis kreves det kvalifiserte personer til å tolke resultatene og vurdere behovene for utbedringer. — Vil du anbefale boligselskap å installere systemer for fuktovervåkning? — Det kommer an på bygningsmassen, og hvordan terrenget rundt bygningen påvirker fuktinntrenging. Mye kan oppdages ved visuell inspeksjon, men sensorer kan bidra til at problemer blir oppdaget tidligere. Det blir et spørsmål om plassering og antall sensorer, samt kost-nytte knyttet til utgifter ved installasjon og drift over tid, sier Bodsberg, og legger til at god fuktkontroll bør være et godt argument når det gjelder forsikringspremie. — Tidlig varsel kan redusere skadeomfang og utbedringsbehov. Samtidig har ofte bygningskonstruksjoner en levetid et sted mellom 30 og 60 år. Ved et tidspunkt kreves det uansett større utskiftinger eller rehabiliteringer, sier Bodsberg. •

5. 32

Utgave №6 — 2023

4310/-0.322 4310/-0.322 4310/-0.322 4310/-0.322 4310/-0.322 4310/-0.322 FDCED FDCED FDCED FDCED FDCED ; : FDCED ( ; : ( ; ; : : ( ( ; ; : : ( (

( ( ( ( ( ( (( ( ( ( ( * + + * ( * ( + * + + * ( * ( + * * + + + * + * ( ( * * ( + ( + * ( + * + + + * + * ( ( * * ( + * ( ( % * $ * ( ( % * $ * ( ( * ( ( % % * $ * $ * ( ( % * $ * ( ( % * $

( ( % ( ( * % ( *+ ( ( ( ( % ( ( * % ( *+ ( ( ( ( (( % ( % (( ( * * % % ( ( *+ *+ ( ( ( ( ( ( ( % ( ( ( % ( % ( ( * * % ( (*+ *+ ( ( ( ( ( ( ( ( % * ( ( ( ( ( % * ( ( ( ( ( ( ( ( ( % ( % * * ( ( ( ( ( ( ( ( ( % ( % * *

Y dC k`pjge ]jgjbe i^ Y dC k`pjge ]jgjbe i^ Y Y dC k`pjge ]jgjbe i^ dC k`pjge ]jgjbe i^ Y ` i `na ic cj kjf Y Y ` i `na ic cj kjf dC k`pjge ]jgjbe i^ Y dC k`pjge ]jgjbe i^ Y Y ` i `na ic cj kjf ` i `na ic cj kjf Y mXggj g`p`nj j hjnbj ejf Y mXggj g`p`nj j hjnbj ejf Y ` i `na ic cj kjf ` i `na ic cj kjf Y Y Y mXggj g`p`nj j hjnbj ejf mXggj g`p`nj j hjnbj ejf Y gWaajgj ]V àp` UT Y mXggj g`p`nj j hjnbj ejf Y gWaajgj ]V àp` UT mXggj g`p`nj j hjnbj ejf Y Y Y gWaajgj ]V àp` UT gWaajgj ]V àp` UT Y oi\\Vgkjg k` ejnbk ekWgjk \S i j Y oi\\Vgkjg k` ejnbk ekWgjk \S i j Y gWaajgj ]V àp` UT gWaajgj ]V àp` UT Y Y Y oi\\Vgkjg k` ejnbk ekWgjk \S i j oi\\Vgkjg k` ejnbk ekWgjk \S i j hjnbj ejf Y oi\\Vgkjg k` ejnbk ekWgjk \S i j Y oi\\Vgkjg k` ejnbk ekWgjk \S i j hjnbj ejf hjnbj ejf hjnbj ejf Y mXggj ]j Wpg`najg hjnbj ejf hjnbj ejf Y mXggj ]j Wpg`najg Y Y mXggj ]j Wpg`najg mXggj ]j Wpg`najg Y mXggj ]j Wpg`najg Y mXggj ]j Wpg`najg

0§¬102/©2-¡ 1/¬1.¡ 0§¬102/©2-¡ 1/¬1.¡ 0§¬102/©2-¡ 0§¬102/©2-¡ 1/¬1.¡ 1/¬1.¡ 0§¬102/©2-¡ 1/¬1.¡ 0§¬102/©2-¡ 1/¬1.¡ 31 ¬¡© .¢¨ ¡-.3¥. £¬2§1 31 ¬¡© .¢¨ ¡-.3¥. £¬2§1 31 ¬¡© .¢¨ ¡-.3¥. £¬2§1 31 ¬¡© .¢¨ ¡-.3¥. £¬2§1 31 ¬¡© .¢¨ ¡-.3¥. £¬2§1 31 ¬¡© .¢¨ ¡-.3¥. £¬2§1

ã /.Ú§1 ¡- .Ô¬¬ .Ò3©¡£¨ .3¥.Ð¬1 3£.. ã /.Ú§1 ¡- .Ô¬¬ .Ò3©¡£¨ .3¥.Ð¬1 3£.. ã /.Ú§1 ¡- .Ô¬¬ .Ò3©¡£¨ .3¥.Ð¬1 3£.. ã /.Ú§1 ¡- .Ô¬¬ .Ò3©¡£¨ .3¥.Ð¬1 3£.. ã /.Ú§1 ¡- .Ô¬¬ .Ò3©¡£¨ .3¥.Ð¬1 3£.. ã /.Ú§1 ¡- .Ô¬¬ .Ò3©¡£¨ .3¥.Ð¬1 3£..

ÌÉ¿ ÉÄÄ ¾ ½¾Ë ¹¿ Ê¹Ë ¹¼ Ë¿¸ÀÀ·¹Ë Ç ÌÉ¿ ÉÄÄ ¾ ½¾Ë ¹¿ Ê¹Ë ¹¼ Ë¿¸ÀÀ·¹Ë Ç ÌÉ¿ ÉÄÄ ¾ ½¾Ë ¹¿ Ê¹Ë ¹¼ Ë¿¸ÀÀ·¹Ë Ç ÌÉ¿ ÉÄÄ ¾ ½¾Ë ¹¿ Ê¹Ë ¹¼ Ë¿¸ÀÀ·¹Ë Ç ¶¾Ë¹ µË ½¹Æ²¿¾ËµÄ ¹¿ º²¼ ¹Ë ÌÉ¿ ÉÄÄ ¾ ½¾Ë ¹¿ Ê¹Ë ¹¼ Ë¿¸ÀÀ·¹Ë Ç ÌÉ¿ ÉÄÄ ¾ ½¾Ë ¹¿ Ê¹Ë ¹¼ Ë¿¸ÀÀ·¹Ë Ç ¶¾Ë¹ µË ½¹Æ²¿¾ËµÄ ¹¿ º²¼ ¹Ë ¶¾Ë¹ µË ½¹Æ²¿¾ËµÄ ¹¿ º²¼ ¹Ë ¶¾Ë¹ µË ½¹Æ²¿¾ËµÄ ¹¿ º²¼ ¹Ë ËµÄË¹Ë¿¸ºº ²¼¼µ É± ¼É¹¼ Ë¿¹¼À¹¿ ¶¾Ë¹ µË ½¹Æ²¿¾ËµÄ ¹¿ º²¼ ¹Ë ¶¾Ë¹ µË ½¹Æ²¿¾ËµÄ ¹¿ º²¼ ¹Ë ËµÄË¹Ë¿¸ºº ²¼¼µ É± ¼É¹¼ Ë¿¹¼À¹¿ ËµÄË¹Ë¿¸ºº ²¼¼µ É± ¼É¹¼ Ë¿¹¼À¹¿ ËµÄË¹Ë¿¸ºº ²¼¼µ É± ¼É¹¼ Ë¿¹¼À¹¿ ·°¹³´¯ Â¹ËË¹ ºµ¼ ¶»¿¹ µ³Ë ®¿µ ËµÄË¹Ë¿¸ºº ²¼¼µ É± ¼É¹¼ Ë¿¹¼À¹¿ ËµÄË¹Ë¿¸ºº ²¼¼µ É± ¼É¹¼ Ë¿¹¼À¹¿ ·°¹³´¯ Â¹ËË¹ ºµ¼ ¶»¿¹ µ³Ë ®¿µ ·°¹³´¯ Â¹ËË¹ ºµ¼ ¶»¿¹ µ³Ë ®¿µ ·°¹³´¯ Â¹ËË¹ ºµ¼ ¶»¿¹ µ³Ë ®¿µ ¾¼¼³ÇÄ¾¼ÀÅ Ä¸ºÊÉ± Ë¾³ ÄËÁ¸ ®¿µ µ¼Ê¿¹ ·°¹³´¯ Â¹ËË¹ ºµ¼ ¶»¿¹ µ³Ë ®¿µ ·°¹³´¯ Â¹ËË¹ ºµ¼ ¶»¿¹ µ³Ë ®¿µ ¾¼¼³ÇÄ¾¼ÀÅ Ä¸ºÊÉ± Ë¾³ ÄËÁ¸ ®¿µ µ¼Ê¿¹ ¾¼¼³ÇÄ¾¼ÀÅ Ä¸ºÊÉ± Ë¾³ ÄËÁ¸ ®¿µ µ¼Ê¿¹ ¾¼¼³ÇÄ¾¼ÀÅ Ä¸ºÊÉ± Ë¾³ ÄËÁ¸ ®¿µ µ¼Ê¿¹ ÈÉ³¾À¹¿ ¾¼¼³ÇÄ¾¼ÀÅ Ä¸ºÊÉ± Ë¾³ ÄËÁ¸ ®¿µ µ¼Ê¿¹ ¾¼¼³ÇÄ¾¼ÀÅ Ä¸ºÊÉ± Ë¾³ ÄËÁ¸ ®¿µ µ¼Ê¿¹ ÈÉ³¾À¹¿ ÈÉ³¾À¹¿ ÈÉ³¾À¹¿ ÈÉ³¾À¹¿ ÈÉ³¾À¹¿

R R RR RR

Y mVg keà]ig VnVpz Y mVg keà]ig VnVpz Y Y mVg keà]ig VnVpz mVg keà]ig VnVpz Y Rn j Va |Vg keà]igj icki jf Y Y mVg keà]ig VnVpz Y mVg keà]ig VnVpz Rn j Va |Vg keà]igj icki jf Y Y Rn j Va |Vg keà]igj icki jf Rn j Va |Vg keà]igj icki jf Y Snjb à kUjnjekj `najn Y Rn j Va |Vg keà]igj icki jf Y Snjb à kUjnjekj `najn Rn j Va |Vg keà]igj icki jf Y YY Snjb à kUjnjekj `najn Snjb à kUjnjekj `najn `ncjekjg`najf Y `ncjekjg`najf Y Snjb à kUjnjekj `najn Snjb à kUjnjekj `najn `ncjekjg`najf `ncjekjg`najf Y `nbgj ibp`nèkgieUVn Va |Xggj `ncjekjg`najf Y `ncjekjg`najf `nbgj ibp`nèkgieUVn Va |Xggj YY `nbgj ibp`nèkgieUVn Va |Xggj `nbgj ibp`nèkgieUVn Va |Xggj hjncjnbj ejg |gi ]j]Vjg Y hjncjnbj ejg |gi ]j]Vjg Y `nbgj ibp`nèkgieUVn Va |Xggj `nbgj ibp`nèkgieUVn Va |Xggj hjncjnbj ejg |gi ]j]Vjg hjncjnbj ejg |gi ]j]Vjg Y sigink` \S kj nè kekWf hjncjnbj ejg |gi ]j]Vjg hjncjnbj ejg |gi ]j]Vjg Y sigink` \S kj nè kekWf Y Y sigink` \S kj nè kekWf sigink` \S kj nè kekWf Y Rn j n j ibp`nèkgieUVn pjb Y Rn j n j ibp`nèkgieUVn pjb sigink` \S kj nè kekWf Y sigink` \S kj nè kekWf Y Y Y Rn j n j ibp`nèkgieUVn pjb Rn j n j ibp`nèkgieUVn pjb j j kgVnè ibainae VnkgV Y Rn j n j ibp`nèkgieUVn pjb Y Rn j n j ibp`nèkgieUVn pjb j j kgVnè ibainae VnkgV j j kgVnè ibainae VnkgV j j kgVnè ibainae VnkgV j j kgVnè ibainae VnkgV j j kgVnè ibainae VnkgV

www.franckebygg.no

• • • •

TAK- OG FASADEREHABILITERING LOFT- OG KJELLERUTBYGGING DØR- OG VINDUSUTSKIFTING VÅTROMSARBEIDER

Francke Bygg as utfører hoved- og totalentrepriser innen rehabilitering for borettslag og sameier, gårdeiere og eiendomsforvaltere samt små og store oppdrag for private i Oslo og Akershus. Gjennom 35 år i bransjen har vi spesialisert oss på tak- og fasadearbeider, loft- og kjellerutbygging, dør- og vindusutskifting, rehabilitering av eneboliger og leiligheter, betongrehabilitering, rehabilitering av balkonger samt nybygg og tilbygg. I Francke Bygg as legger vi høy vekt på kompetanse og kvalitet i vårt arbeid, vi er alltid tilgjengelige og imøtekommende for kundens krav og ønsker. Dette gjør at vi har kunder som bruker oss gang etter gang. For oss er alle prosjekter like viktige, og med den byggfagkompetanse og gjennomføringsevne vi innehar, kan vi påta oss de fleste oppdrag kundene er ute etter. Vi fokuserer på ett godt samarbeid og en god dialog mellom oppdragsgiver og oss som entreprenør.

Kontakt oss: oss: Kontakt Tømrermester Tømrermester Olav Olav Ingolfsland Ingolfsland Mobil: Mobil: 950 950 49 49 094 094 E-post: olav@franckebygg.no olav@franckebygg.no E-post:

Prosjektleder Prosjektleder Mads Mads Ludvigsen Ludvigsen Mobil: Mobil: 912 912 40 40 399 399 E-post: mads@francebygg.no mads@francebygg.no E-post:

• • • •

REHABILITERING AV ENEBOLIGER OG LEILIGHETER BETONGREHABILITERING REHABILITERING AV BALKONGER NYBYGG OG TILBYGG

Guide Når nettene blir lange Kuldegrader, jul og høytid for brann. Er dere forberedt?

Foto: Skjalg Bøhmer Vold

Plutselig fryser vannet og kuldegradene inntreffer. Da er det smart å være forberedt. I tillegg er det flest boligbranner i desember. Det skyldes i hovedsak økt bruk av levende lys nær gardiner, julepynt, tørrkoking ved matlaging og gammel elektrisk julepynt. Her er noen sjekkpunkter: • Husk å tømme og stenge av vannet til utekraner. Frosne vannrør som sprekker er et vanlig problem. • På senhøsten bør man få sjekket at sluk, takrenner og nedløp er frie for blader og annet rusk. Da minsker faren for frostspreng og vannlekkasjer. Minn beboere om å rense sluk på balkong og terrasse. • Hvis det er varmekabler i sluk og nedløp, husk å slå dem på. Er du usikker på om varmekablene i taknedløp virker? Få en elektriker til å sjekke. • Skal radiatorene luftes? Minn beboerne på å skru ventilen godt igjen i etterkant, slik at lekkasjer unngås. • Ha gode rutiner for snøbrøyting og strøing av gang- og bilveier. Sørg for å ha et oppdatert brøytekart, og sett opp brøytestikker. • Sjekk at snøfangerne er intakte og hold takutspring under oppsyn, spesielt ved steder hvor folk ferdes og biler parkeres. • Varselskilt og eventuelt sperrebånd må settes opp umiddelbart hvis det er fare for snøras eller istapper. Sikkerheten er gårdeiers ansvar, og uaktsomhet kan gi bøter eller fengsel. • Sjekk batteriet i røykvarsler og bytt batteri ved behov. Det anbefales å bytte batteri én gang i året. • Mange branner starter på komfyren. Følg med. Komfyrvakt kutter strømmen ved brannfare og er en smart investering. Bolig&Miljø

↑ Her fra fjorårets førjulstid i Hallagerbakken borettslag på Holmlia, sør i Oslo. ●

• Pass på levende lys. Ikke ha åpne flammer nær gardiner og tørre naturmaterialer. • Brannhemmende spray kan brukes på juledekorasjoner, men hovedregelen er å ikke forlate rom med levende lys. • Gamle og slitte elektriske produkter, skjøteledninger, forgreninger og overbelastning på el-nettet kan utløse brann. Er det på tide kjøpe nye lyslenker til juletreet? • Gamle olje- og vifteovner bør kun brukes under tilsyn. De må ikke tildekkes med tøy, og husk å tørke av støv. • Vit hvor du har slokkeutstyr og kjenn til rømningsveier. • Ring 110 ved brann. •

Fakta

Har dere tatt i bruk HMS-modulen? HMS-modulen på Styrerommet hjelper dere å huske mange av disse årlige, tilbakevendende oppgavene som må gjøres i et boligselskap. Modulen gir dere varsler om oppgaver som må gjøres etter gitte tidsintervaller. Vi anbefaler derfor alle til å sette opp sitt HMS-system på Styrerommet.no så fort som mulig. Husk at det også er lovpålagt å ha et HMS-system, så gjør det i dag om dere ikke er i gang allerede.

Slik kan du påvirke OBOS Valgkomiteen i OBOS har startet arbeidet med å finne aktuelle kandidater til representantskapet. Som OBOS-medlem kan du foreslå deg selv eller andre OBOS-medlemmer som kandidater. Les mer og meld deg som kandidat: obos.no/representantskapet Send inn dine forslag til kandidater innen 17. januar 2024. Valget skjer på OBOS’ generalforsamling 11. juni 2024.

Guide Håndtering av utlegg Det finnes enkle måter å løse det på. Hvis for eksempel styremedlemmer må kjøpe inn nye nøkler, redskaper til dugnaden eller bevertning på styremøtet, skal ikke kostnaden bæres av den enkelte, men av boligselskapet. — For å håndtere det på best mulig måte, bør styrene unngå løsninger som medfører administrasjon og økte kostnader for boligselskapet, sier Aleksander Svinddal Gripstad, fagansvarlig i OBOS. Effektiv refusjon Det gjelder for eksempel at styret oppretter et bankkort som er knyttet til en bankkonto som boligselskapet eier. Dette krever at styret følger opp innsending og innføring av kvitteringer. — Dette er ekstraarbeid for både styret og OBOS som må sikre ryddig dokumentasjon og korrekt regnskap. I tillegg kan det også føre til utsettelser i årsoppgjøret, og det kan bety at årsmøtet ikke kan holdes som planlagt, sier Gripstad.

Kurskalender

Verktøy som letter styrearbeidet Hamar

↑ Aleksander ● Svinddal Gripstad, fagansvarlig i OBOS.

OBOS utlegg er en enkel måte å få refundert utlegget på. Når beløpet ikke er stort, er det kanskje heller ikke så ubeleilig å legge ut, sier Gripstad. Gå til utlegg.obos.no, og følg veiledningen du får opp. Her kan du legge til kontonummer, ta bilde av kvitteringen og sende utlegget til godkjenning til styret i boligselskapet. Styret får deretter en melding på telefonen sin, og kan ved hjelp av få tastetrykk sende utlegget til refusjon helt kostnads- og administrasjonsfritt for boligselskapet. •

Bli med på gratis formiddagskurs om Styrerommet og Vibbo i OBOS’ lokaler på Hamar. Når 6. des 11.00–12.30 Pris Gratis

Innføring i OBOS-nøkkel Webinar

Med OBOS-nøkkel bruker styret og beboer mobilen som nøkkel. Bli kjent med den digitale nøkkelen og hvordan det fungerer. Når 7. des 16.30–17.30 Pris Gratis

Valgforberedelser

OBOSʼ produkter og tjenester Husk at OBOS tilbyr en rekke markedsledende tjenester og produkter som forenkler styrehverdagen. Her er noen av dem. Rehabilitering og vedlikehold OBOS Prosjekt er et av Norges største prosjekt- og byggelederfirmaer, og har spesialkompetansen dere trenger.

Digitale nøkler OBOS-nøkkel lar deg åpne og lukke dører enkelt fra mobilen, og du har alltid en ekstranøkkel tilgjengelig.

obos.no/byggteknisk

obos.no/obos-nokkel

Advokattjenester Advokatene i OBOS har lang erfaring med rådgivning og tvisteløsning, med særlig kompetanse på eiendomsrett.

Raskt og stabilt fibernett Med OBOS OpenNet i veggen velger dere selv den TV- og internettleverandøren som gir best kvalitet og pris for dere.

obos.no/advokat

obos.no/fiber

Banktjenester OBOS-banken har gode betingelser for borettslag og sameier, og tilbyr alt av banktjenester. Du har også en dedikert rådgiver.

Nærkontoret Trenger dere et sted å ha styremøter? Du finner oss i Kværnerbyen, Sandvika, på Vollebekk, Lambertseter, Ulven og Fornebu.

bank.obos.no/styre

obos.no/narkontor-for-styrene

Bolig&Miljø

Webinar

På dette webinaret får dere råd til hvordan valgkomiteen kan jobbe med verving og kommunikasjon. Når 9. jan 16.30–18.00 Pris kr 500 per deltaker

Valgkomiteens utfordringer Oslo

Få råd og forslag til hvordan valgkomiteen kan verve, kommunisere og planlegge arbeid fram til årsmøtet. Når 11. jan 17.00–20.00 Hvor Hammersborg torg 1, Oslo Pris kr 1500. Dette inkluderer

servering.

Påmelding og flere kurs obos.no/kurs Tidligere nettkurs obos.no/webinar

UTEMILJØ

PRODUKTER TIL UTEMILJØET - når kvalitet er viktig!

welandutemiljo.no | 46 93 91 00

annons_Bolig_&_Miljo_nr6.indd 1

2023-10-27 15:01:28

Ragn-Sells hjelper både borettslag og sameie med god avfallshåndtering, som er til det beste for miljøet, under dugnaden eller oppussingen. Container til fastpris uansett vekten på avfallet Bestill utstyr for en rekke typer avfall i nettbutikken

Ved bestilling i nettbutikken kan fakturaen sendes rett til fakturamottak.

Bestill ved å scanne QR-koden eller besøk ragnsells.no

NB! Hjelp oss med å unngå branner på gjenvinningsanleggene, kast aldri batterier sammen med annet avfall.

Trustscore utmerket - 4,7 av 5 - basert på over 4200 tilbakemeldinger

Terje Sjøvold Juridisk direktør i OBOS

HMS i borettslag og sameier Hva er styrets ansvar?

Borettslag og eierseksjonssameier (heretter boligselskaper) har plikt etter internkontrollforskriften til å etablere internkontroll som ivaretar hensynet til beboernes sikkerhet. Typiske fokusområder kan være brannsikkerhet, lekeplasser og innretninger, biltrafikk på fellesarealet, sikring mot snøras fra taket, at det strøs på fortau, gangveier og lignende. I bykjernen kommer ansvaret etter internkontrollforskriften til å skjerpes ytterligere gjennom det såkalte gårdeieransvaret, hvor boligselskapet som gårdeier etter kommunale vedtekter har plikt til å rydde og strø fortau, og sikre mot nedfall av snø og is fra tak. Ha gode rutiner I internkontrollen inngår også kartlegging og vurdering av risiko, og plikt til å treffe tiltak for å avverge eller minimere risiko som avdekkes. Risiko og fokusområder varierer med boligselskapets størrelse, bygningsmasse og lokale forhold. Store boligselskaper bør formalisere dette i egne rutiner for systematisk oppfølging. Gode rutiner kan for eksempel være regelmessige brannrunder i fellesarealene for å se at rømningsveier er frie, at det ikke unødvendig lagres brannfarlige materialer eller stoffer på fellesarealene, at branndører virker og at brannslukningsutstyr er på plass. Boligselskapenes styrer utfører sine verv på fritiden og kan ikke forutsettes å ha hverken kunnskap, tid eller ressurser til å ivareta alt selv. Det kan være aktuelt å engasjere profesjonelle som kan forestå inspeksjoner og opprydninger. Beboerne bør informeres på hensiktsmessig vis, for eksempel på Vibbo, hjemmesiden, oppslag i oppgangen eller orientering på årsmøte. Styrets ansvar er først og fremst knyttet til fellesarealene. I boligene er det i utgangspunktet beboeren selv som har ansvaret. I brannsikkerheten legger man til grunn at boligselskapet har ansvaret for Bolig&Miljø

at det finnes foreskrevet slukningsmateriell og røykvarsler i den enkelte boenhet. Det er likevel beboer som har den daglige vedlikeholdsplikten for dette. Boligselskapet bør periodisk sikre seg at dette fortsatt er på plass hos den enkelte, og at det virker som det skal.

Illustrasjon Nicole Kamenović

Hvem har erstatningsansvar? Jeg er ikke kjent med at noe borettslagsstyre har blitt holdt ansvarlig for brudd på internkontrollforskriften, men brudd på forskriften er i utgangspunktet straffbart. Styret kan også bli erstatningsansvarlig etter alminnelige erstatningsrettslige regler dersom noen lider skade, men vær oppmerksom på at det ikke er et en-tilen-forhold mellom straffansvaret for brudd på forskriften. Et eventuelt erstatningsansvar forutsetter at de alminnelige vilkårene for ansvar er oppfylt. Det er klart at ikke enhver beboer som kommer til skade på boligselskapets grunn har krav mot selskapet. Dagliglivets risiko er noe vi alle må bære, og dersom jeg sklir på isen utenfor oppgangen, må i utgangspunktet jeg ta det på egen kappe selv om boligselskapet kanskje burde ha strødd bedre. Det må imidlertid understrekes at den viktigste motivasjonen for styret ikke bør være å unngå ansvar, og at det ikke er dette som bør være dimensjonerende for arbeidet, men ønsket om å sikre et trygt bomiljø for alle! • 39

lar kunden velge hva slags «nøkkel» de ønsker å bruke: digital nøkkel, ILOQ ILOQ mobilnøkkel, – et–nøkkel-FOB digitalt et digitalt låsesystem, låsesystem, helthelt uten uten batterier! batterier! eller bare en5-serien kode. iLOQ iLOQ 5-serien er et er et fleksibelt fleksibelt og og programprogrammerbart merbart låssystem låssystem som som lar lar kunden kunden velge velge hvahva slags slags «nøkkel» «nøkkel» de de ønsker ønsker å bruke: å bruke: digital digital nøkkel, nøkkel, mobilnøkkel, mobilnøkkel, nøkkel-FOB nøkkel-FOB eller eller bare bare en kode. en kode.

– e he

iLO fle me lar sla å b mo nø ell en

PORTTELEFON OG ADGANGSKONTROLL

PORTTELEFON PORTTELEFON OG OG ADGANGSKONTROLL ADGANGSKONTROLL

PO AD

POSTKASSER

ASSISTENT PARTNER AS

LEVERANDØR AV ELEKTRO- OG LÅSELEVERANDØR LEVERANDØR LEVERANDØR AV AV AV SMEDTJENESTER ELEKTROELEKTROELEKTROOG OGLÅSELÅSEOG LÅSEPOSTKASSER POSTKASSER

ASSISTENT ASSISTENT ASSISTENT PARTNER PARTNER PARTNER ASAS AS

DØRAUTOMATIKK

Assistent Partner er registrert elinstallatør og leverandør SMEDTJENESTER SMEDTJENESTER SMEDTJENESTER av tradisjonelle elektro- og låsesmedtjenester, med dør-

DØRAUTOMATIKK DØRAUTOMATIKK

DØ

automatikk, porttelefon, adgangskontroll elektroniske Assistent Assistent Assistent Partner Partner Partner er registrert er registrert er elinstallatør registrert elinstallatør ogog og leverandør elinstallatør leverandør og leverandør av tradisjonelle av av tradisjonelle tradisjonelle elektroelektroogelektroog låsesmedtjenester, låsesmedtjenester, og låsesmedtjenester, med med dørdørmed dørlåsesystemer som spesialfelt. Vi leverer også postkasser automatikk, automatikk, automatikk, porttelefon, porttelefon, porttelefon, adgangskontroll adgangskontroll adgangskontroll og og elektroniske elektroniske og elektroniske med elektronisk lås tilpasset adgangskontroll-systemet. låsesystemer låsesystemer låsesystemer som som spesialfelt. spesialfelt. som Vi spesialfelt. leverer Vi leverer også også postkasser Vi postkasser leverer også postkasser med med med elektronisk elektronisk elektronisk lås lås tilpasset tilpasset lås adgangskontroll-systemet. adgangskontroll-systemet. tilpasset adgangskontroll-systemet.

Assistent Partner – din digitale låsesmed i Oslo, Viken, Vestfold/Telemark og Rogaland. Assistent Assistent Assistent Partner Partner Partner – din – din digitale digitale – låsesmed din låsesmed digitale i Oslo, i Oslo, Viken, låsesmed Viken, i Oslo, Viken, Drammen – Oslo Vestfold/Telemark Vestfold/Telemark Vestfold/Telemark og og Rogaland. Rogaland. og Rogaland. Drammen Drammen – Oslo Sarpsborg– –Oslo Stavanger Sarpsborg Sarpsborg – Stavanger – Stavanger assistentpartner.no KONTAKT OSS PÅ TEL. 48 10 11 00 assistentpartner.no assistentpartner.no KONTAKT KONTAKT KONTAKT OSS OSS PÅPÅ OSS TEL. TEL. 48 PÅ 48 1010 TEL. 11 00 11 0048 10 11 00

Noe du lurer på? OBOS får ofte spørsmål fra styrene om økonomi, drift og forvaltning. Her er noen av spørsmålene som blir stilt.

• Dersom styret mottar en forliksklage, må denne behandles av styret snarest mulig.

Styret i boligselskapet har mottatt forliksklage. Hva skjer nå? Svar: Forliksrådet er det laveste leddet i rettssystemet for sivile saker. Forliksrådet er ment å være en meklingsinstitusjon, men har også under visse betingelser domsmyndighet. Der forliksrådet avsier dom, har dette full rettsvirkning som enhver dom fra de alminnelige domstoler, og kan tvangsfullbyrdes gjennom namsmyndighetene. Alle kommuner har et forliksråd som består av tre lekfolk. Her er litt om behandling av saker i forliksrådet:

❷

Det nærmer seg årsskifte – hva bør styret allerede nå tenke på for å forberede årsoppgjøret? Forberede saker: Hvis styret ønsker å legge fram forslag for årsmøtet, så kan man lage saksframstillinger eller jobbe med saksgrunnlaget. Er det lenge siden vedtektene ble gjennomgått og ajourført? De siste årene har det kommet flere lovendringer som kan skape behov for en ny gjennomgang. Regnskapet: Gå over regnskapet og få oversikt over utgiftene i boligselskapet. På årsmøtet kommer det ofte spørsmål til regnskapet. Da er det viktig at man Bolig&Miljø

• Det er viktig at styret sender tilsvar innen den fristen forliksrådet har oppgitt, og at noen fra styret møter i forliksrådet når de blir innkalt til møte. • Etter at tilsvar fra styret er mottatt, kan forliksrådet innstille behandlingen dersom det er lite sannsynlig at saken kan egne seg for videre behandling i forliksrådet. • Dersom saken ikke innstilles, kommer forliksrådet til å innkalle partene til møte for behandling av saken. • En part har plikt til å møte, enten personlig eller ved stedfortreder. Styret kan møte med advokat i forliksrådet, men dette må varsles minst en uke i forveien.

• Dersom innklagede ikke møter opp, må man regne med at forliksrådet avsier fraværsdom hvis vilkårene er oppfylt. Det er derfor svært viktig at man møter i forliksrådet når man innkalles. • Forliksrådet vil som regel prøve å få partene til å inngå forlik i saken. • Dersom forlik ikke skjer, kan forliksrådet avsi dom dersom begge parter samtykker. Gjelder saken formuesverdier med tvistesum under 200.000 kroner, kan forliksrådet avsi dom når én av partene ber om det. • Avsagt dom fra forliksrådet kan sendes til tingretten for overprøving. • Ved ønske om bistand, ta kontakt med din rådgiver som eventuelt kan videreformidle saken til vår juridiske avdeling.

kan svare på de spørsmålene som blir stilt. Hvis man ikke svarer, kan det ofte oppfattes som et signal på at styret ikke har kontroll, selv om de har det. Er det føringer i regnskapet man vil endre på, så er det viktig å melde inn til regnskapsføreren nå, slik at det ikke skjer etter revisoren har vært i bildet. Årsrapport: Styrets årsrapport er en framleggelse av hva styret har gjort siden det forrige ordinære årsmøtet. Det er ikke lenger lovpålagt å skrive dette, men det er ganske viktig å ha det på plass dersom den løpende kommunikasjonen ikke har vært ivaretatt. Har dere behov for å rapportere på årsmøtet om styrets arbeid, så kan man begynne å skrive på den allerede nå. 41

Innhent tilbud: I forbindelse med vedlikeholdsprosjekter over en viss størrelse anbefales det å gjennomføre anbudsrunde. Innhent priser fra flere leverandører, og sammenlign disse. Dette gir styret en indikasjon på hva som er riktig kostnadsnivå.

Hvordan bør styret planlegge vedlikeholdsprosjekter? Svar: Høst og vinter er ofte en periode hvor styret planlegger neste års vedlikeholdsprosjekter. Her er noen tips til hvordan styret bør gå fram for å gjennomføre et vellykket vedlikeholdsprosjekt: Planlegging: Det er viktig å ha en oversikt over hvilket vedlikehold som er påkrevd, og hvilke prosjekter som kan vente. Ved planlegging av vedlikehold kan styret bruke vedlikeholdog bærekraftmodulen på Styrerommet. Her kan styret sette opp en vedlikeholdsplan som går over flere år. Man kan også prioritere de viktigste tiltakene. Husk at OBOS Prosjekt kan bistå med utarbeidelse av en tilstandsvurdering av hele eller deler av bygningsmassen. Støtteordninger: I mange tilfeller kan man få støtte til både kartlegging og gjennomføring av ulike bærekraftige og energibesparende tiltak. Sjekk hva som gjelder i din kommune.

Beslutning: I de fleste tilfeller kan styret selv beslutte gjennomføring av vedlikeholdsprosjekter. Det er allikevel viktig å se det konkrete prosjektet opp mot lovverk og vedtekter for å vurdere om det krever beslutning fra årsmøtet eller generalforsamlingen. Rådgiveren deres kan også bistå med en slik vurdering. Selv om styret ofte kan ta en beslutning på egenhånd, er det i mange tilfeller hensiktsmessig å involvere eierne for å få støtte i forbindelse med gjennomføring. Informasjon: Hold beboere orientert om vedlikeholdet, og forklar hvordan de blir påvirket. Øker felleskostnadene, blir det utfordringer med å bo i leilighetene, og når kommer støyende arbeider til å foregå? Ved å informere om planlagte arbeider i god tid, får den enkelte eier tid til å planlegge egne forhold. Bruk gjerne nyhetsoppslag på Vibbo. Der er det også muligheter for å varsle direkte til enkelte beboere og oppganger. Etter gjennomføring: Årsrapporten og årsmøtet benyttes ofte til å orientere om gjennomføringen. Det gis gjerne en oppsummering av prosjektet samtidig som at årsregnskapet presenteres og behandles av årsmøtet.

❹

Hva bør styret tenke på ved justering av felleskostnadene? Svar: En av de viktigste oppgavene til styret er å sikre god økonomi i boligselskapet. Når prisstigningen er høy må mange vurdere å øke felleskostnadene. Typiske utgifter som skal dekkes av felleskostnadene er kommunale avgifter, forsikring, strøm, forretningsførsel, og kostnader til drift og vedlikehold av fellesarealer. Som hovedregel kan styret beslutte å øke felleskostnadene uten å legge forslaget fram for årsmøtet eller generalforsamlingen. Ved behov for å øke inntektene til boligselskapet, er det vanlig at styret vedtar å regulere felleskostnadene i god tid før endringen trer i kraft. I henhold til gjeldene regelverk skal felleskostnadene ligge på et nivå som sikrer at boligselskapet ikke går i underskudd. Det bør også være mulig å avsette noe av inntektene til uforutsett vedlikehold. Dersom det er behov for å øke felleskostnadene vesentlig, bør dette planlegges i god tid og skje gradvis. På den måten blir det lettere for beboerne å håndtere økningen. Det mest vanlige er at styret ser behovet for å sette opp felleskostnadene i forbindelse med budsjettering, og dermed vedtar økning av felleskostnadene 1. januar året etter. Hvis felleskostnadene skal økes, er det viktig at det nye budsjettet er godkjent innen seks uker før endringen trer i kraft.

❺

Hva må styret huske på i forbindelse med juleavslutning for styremedlemmene? Svar: Mange unner seg mat og drikke i forbindelse med årets siste styremøte. Det er fornuftig å vise moderasjon i forhold til gjennomføring og kostnadsnivå. Normalt tar én regningen for avslutningen. Husk å ta vare på alle kvitteringer slik at utlegget kan refunderes av boligselskapet. Kvitteringene sendes inn gjennom utlegg.obos. no, slik at den som har betalt regningen får refundert av boligselskapet. I tillegg til kvitteringer er det også et regnskapskrav at man fører opp hvilke personer som har deltatt på tilstelningen. Dette legges ved kvitteringene i forbindelse med refusjon. Kostnader som styret har fått dekket framkommer i egen note i årsregnskapet.

Har du et spørsmål? Har du spørsmål som også er relevant for andre borettslag og sameier? Nye spørsmål og svar blir trykket i kommende utgaver av Bolig & Miljø. Send inn til redaktør Pelle B. Aarsbog på pba@obos.no

Kilder: Minda Grodås Christiansen, Aleksander Svinddal Gripstad og Geir Skarbø, fagansvarlige boligforvaltning i OBOS Eiendomsforvaltning.

Utgave №6 — 2023

Kundetilpassede løsninger

LED LYS SOM TILBEHØR!

Miljøhus for std. plastbeholdere

Bærekraft i felles uteområder

Kapasitet 240–1000 liter. Føres med brannsikker stålkonstruksjon, trepaneler eller vedlikeholdsfri poly-plank. Kundetilpasses med farger, luker, trilleramper og justerbare ben. Krever minimalt med grunnarbeid.

Helt vedlikeholdsfrie benker og sittegrupper i stål med paneler i enten resirkulert plast eller polyplank (resirkulert plast/ trevirke). Se flere spennende og miljøvennlige løsninger på enviropac.no

EnviroPac AS er en del av San Sac Group, Skandinavias ledende leverandør av maskiner og utstyr til kildesortering, komprimering og behandling av avfall. Salg & service i hele Skandinavia.

Tel. 400 06 130 info@enviropac.no www.enviropac.no

Guide Digitale løsninger

Digitale nøkler som forenkler styrehverdagen Tekst Martin Bergesen

Foto Adrian Nielsen

vis du skal slippe inn elektrikeren for å fikse internettet når du er i Syden, kan du bare sende nøkkelen med tekstmelding. På kort tid har OBOS-nøkkel blitt en populær løsning. Når Alf Frøseth i OBOS skal forklare hvorfor, er det én ting som går igjen – hvor mye enklere hverdagen blir med en digital nøkkel. Fra styret som har oversikt over akkurat hvem som har tilgang til garasjeanlegget, til beboeren som kan ta en løpetur uten å måtte legge nøkkelen i skoa, er det store fordeler når den tradisjonelle låsen får selskap av en app. — Ikke minst slipper du det fysiske oppmøtet. Det er ikke sånn at noen i styret må ta hjemmekontor i flere dager for å slippe inn de som skal utbedre vannskaden i kjelleren. På de godt over 5.000 fellesdørene hvor nøkkelen er installert, nærmer tallet på døråpninger seg nå sju millioner fordelt på nesten 70.000 unike brukere. Men hva innebærer det egentlig?

↑ Alf Frøseth, ● prosjektleder i OBOS.

Slik fungerer nøkkelen OBOS-nøkkel er en digital nøkkel som lar deg låse opp dører i boligselskapet fra mobilen din. Nøklene er lagret i den brukervennlige appen Unloc, som lar tilkoblede dører åpne raskt med et enkelt trykk på telefonen. Hvem som helst kan laste ned appen. På den måten kan nøklene enkelt bli delt med alt fra håndverkere til venner som skal låne leiligheten en helg. — Installasjonen går ikke på bekostning av

Fakta

Framtidsnøkkelen Styret kan enkelt bestille OBOS-nøkkel på fellesdører og garasje ved å fylle ut et bestillingsskjema på Styrerommet. OBOS holder jevnlig webinarer med en innføring i hva nøkkelen er, hvordan det fungerer og en kort introdukjson til kontrollsenteret og appen. Webinaret er gratis. Se obos.no/kurs Trenger du mer informasjon? Ta kontakt på obosnokkel@obos.no eller 22 86 55 00.

→ En OBOS● nøkkel fungerer som en elektronisk dørlås. Med den kan du åpne døren med mobilen og dele nøkler like enkelt som du sender en tekstmelding.

Utgave №6 — 2023

Når den tradisjonelle nøkkelen får selskap av en digital lås, er gevinsten økt boligsikkerhet, og innspart tid og ressurser.

dagens lås. Det er fortsatt fullt mulig å bruke den tradisjonelle nøkkelen eller den gamle ringeklokka. Dette er altså et valgfritt supplement, påpeker Frøseth. — Hvis telefonen går tom for strøm kan du fortsatt bruke nøkkelen. Dette er mer et forenklende verktøy. OBOS-nøkkel fungerer på alt fra garasjeporter, boder og oppganger, til leilighetsdører. Veien gjennom garasjen, fellesområder og inn til leiligheten kan dermed bli helt nøkkelfri. Det er en fordel om dørene er koblet til strøm, for eksempel med et callinganlegg, men det er også muligheter for å sette inn batterilås. Samtidig har OBOS valgt en veldig åpen app-løsning i Unloc. Derfor slipper du å holde styr på mange forskjellige apper, og kan i stedet ha alt samlet i én. Slipper å bestille nye nøkler Det finnes store fordeler for styrearbeidet i borettslag og sameier om man velger denne løsningen, som at styret slipper å bestille opp nye nøkler til beboere. I stedet skjer styrets håndtering av digitale nøkler direkte på Styrerommet. Dermed blir det enklere å holde styr på alle nøkkelknippene i sirkulasjon. Dette kan fort være en stor jobb hvis boligselskapet har ulike systemnøkler til inngangspartier, boder, søppelanlegg, fellesvaskeri, garasjer og mer. — Om nøkkelsystemet er eldre enn ti år forsvinner patenten, og da kan hvem som helst lage kopier av dem hos låsesmeden på hjørnet, sier Frøseth. — Med OBOS-nøkkel kan man derimot gå ned på dørnivå og se hvor mange nøkler som er i omløp. Om en beboer har mistet telefonen kan styret også trekke tilbake tilgangen. Det er også mulig å få OBOS-nøkkel til private leilighetsdører, postkasser og hengelås i boden. På den måten kan behovet for ekstranøkler bli redusert ytterligere. Hva koster en fysisk nøkkel? Ikke minst er det penger å spare på å gå over til digitale nøkler. Prisene på å trykke opp en ny systemnøkkel varierer, men den ligger gjerne mellom 600 og 800 kroner per nøkkel. Samtidig blir den mekaniske slitasjen på låsene i boligselskapet drastisk redusert. Utskifting og vedlikehold av slitte sylinderlåser kan for større borettslag utgjøre betydelige summer, så besparingen kan være merkbar. Et sikrere hjem Med OBOS-nøkkel kan styret enkelt se alle digitale nøkler og hvem som har tilgang hvor, inkludert delte nøkler. Når noen flytter blir eierskapet til nøkkelen rett og slett overført til den nye beboeren — helt enkelt. Styret kan også fjerne tilgang med ett tastetrykk. •

Bolig&Miljø

Partneravtaler Ikke glem at OBOS har inngått samarbeid med leverandører av noen av de vanligste tjenestene som trengs i et borettslag eller sameie. Dette er oversikten over rabatt- og samarbeidsavtalene dere har. Les mer på Styrerommet → Leverandører og avtaler → OBOS-partnere

Lovpålagt heiskontroll Den landsdekkende rammeavtalen med Norsk Heiskontroll sikrer gjennomføring av den lovpålagte heiskontrollen annet hvert år.

Service på heis Avtalen med Kone gir dere rabatterte tilbud på heistjenester, service og vedlikehold. Besparelser på opptil 30 prosent.

Ladeløsning for elbiler Movel tilbyr skreddersydde ladeanlegg, og prosjektering, installasjon, drift, service og fakturering. Avtalen sikrer best mulig pris.

kundeservice@nhk.no nhk.no/obos

obosavtalen@kone.com kone.no

475 04 041 post@movel.no movel.no/obos

Service på heis Otis gir dere et helhetlig og rabattert tilbud på service, vedlikehold og andre heistjenester, med opptil 30 prosent besparelse.

Service på heis Samarbeidsavtalen med Schindler gir dere tilbud på service, vedlikehold og andre produkter og tjenester knyttet til heis.

Ladeløsning for elbiler Med smart ladeløsning fra Mer får dere et framtidsrettet og komplett opplegg som sikrer rettferdig fordeling av strøm og kostnader.

954 07 346 daniel.danielsen@otis.com otis.no

918 68 602 service-storkunde.no@schindler.com schindler.com/no

928 09 623 marte.klavenes@mer.eco no.mer.eco/obos

Foto: Pernille Münster

Gass og biofyringsolje Få rabatt på propangass og biofyringsolje fra Flogas. Gjelder alt fra gasstanker til nøkkelferdige gassanlegg. 902 48 000 flogas.no

Bærekraftig energi Avtalen med Entelios gir dere rabatt på 100 prosent fornybar strøm fra norsk kraftproduksjon til boligselskapets fellesarealer. 957 75 505 christer.jensen@entelios.com entelios.no/obos

Utgave №6 — 2023

Utstyr og produkter til uterommet Avtalen med Felleskjøpet gir rabatter på 5 til 20 prosent for utvalgte produkter og vare kategorier innen maskin, utstyr og planter.

Produkter til utemiljø Avtalen med LOG gir 15 prosent rabatt på produkter til utemiljøet, og kostnadsfri rådgivning på produkt og løsninger.

Byggevarer Maxbo gir dere 15 prosent rabatt på maling og malingsutstyr, og 10 prosent på øvrige varer. Rabatten gjelder på ordinære priser.

72 50 50 50 firmapost@felleskjøpet.no felleskjopet.no

815 20 100 utemiljo@log.no log.no/obos/

06292 kundeservice@maxboproff.no maxbo.no

Lekeplass og aktivitetsapparater Samarbeidsavtalen med Søve gir dere gode priser på høykvalitets leke- og aktivitets apparater med minimalt vedlikeholdsbehov.

Lekeplasskontroll Lekeplassinspektøren er en kvalitetssikret leverandør, og tilbyr gode priser på årlig kontroll av små og store lekeplasser.

Belysning Lightmakers er ledende totalleverandør av belysningsløsninger, og tilbyr den nyeste teknologien tilpasset ditt boligselskap.

35 94 65 65 tarita@sove.no sove.no/obos

913 13 692 ocw@lpi.no lpi.no

22 72 19 09 obos@lightmakers.no lightmakers.no/obos

Skadedyrkontroll Anticimex tilbyr effektiv og bærekraftig skadedyrkontroll. Avtalen gir en årlig besparelse på cirka 25 prosent.

Radonmåling og sikring Radonmannen garanterer godkjente radonnivåer etter sanering. Samarbeidsavtalen sikrer god kvalitet med inntil 40 prosent rabatt.

Avfall, vann- og avløp Avtalen med Franzefoss gir opptil 15 prosent rabatt på avfallshåndtering, container- og sekkeutleie, samt vann- og avløpstjenester.

41 41 41 28 firmapost@anticimex.no

63 81 60 00 radonmannen.no/obos

22 80 08 00 firmapost@franzefoss.no franzefoss.no/obos

Containere til opprydding Norsk Gjenvinning gir gode priser og miljøvennlige løsninger til dugnad og opprydding. Få også råd og gratis materiell på nettsiden.

Innsamling av tøy Kirkens Bymisjon tilbyr gratis innsamlingsbokser for klær, sko og tekstiler. Bidra til miljøvennlig retur og støtt arbeidet.

Innsamling av tøy Røde Kors gjør det enkelt å gi bort tøy. Innsamlingen skjer gjennom pakkeløsning på dugnad eller utplassering av innsamlingsboks.

987 09 700 ngn.no/borettslag

990 92 199 kirkensbymisjon.no/tekstil/obos

911 25 747 tekstil@redcross.no rodekors.no/tekstil/obos

Bolig&Miljø

Betalingsløsninger for ubetjente miljøer NAYAX er installert på over 6500 utsalgssteder i Norge. Kunden betaler raskt, uten pinkode, med VISA, Eurocard og Mastercard (chip og kontaktløst). Kunden kan også betale med: Vipps, Apple Pay, Google Pay, Monyx mobilapp eller verdikort. NAYAX er et trygt valg.

eg Til mdinistrerleerr

•

ad i el som vasker s felle ing

• •

lad lbil av e

• • •

EBS CHARGE

En smart løsning for deg med elbilladere

LES MER PÅ

ebscharge.no

Åpent døgnet rundt hvis du ønsker det. Kunden kan betjene seg selv. Frigjør tid til andre arbeidsoppgaver. Alltid oversikt med online back ofﬁce system med rapporter for salg, drift, prislister og lagerstyring i sanntid. Skreddersy rapportene slik du selv ønsker. Se salgstrender, kostnadsanalyser og fortjenestemargin. Alarm til sms og epost for driftstans ved strømbrudd eller annet. Kundestøtte på norsk EBS Digital AS Glynitveien 21, 1400 Ski Tlf. 66 80 50 20 | ebsdigital.no

INNRAMMING | GALLERI | PRINT

Bekkestua Gamle Ringeriksvei 39 / Tlf: 404 21 944

Drammen <--- www.mester-rammer.no www.artgate.no --->

Sankt Olavs gate 3 / Tlf: 404 21 940

Jessheim Gotaasalleen 9-11 / Tlf: 404 21 949

Lillestrøm

MESTER RAMMER

gate no

Skedsmogata 9 / Tlf: 488 84 355

Majorstua Kirkeveien 49 / Tlf: 404 21 946

Sandvika Claude Monets alle 24 / Tlf: 404 21 948

The State of Art

Sinsen Trondheimsvn 176 / Tlf: 404 21 945

Ski Torgveien 4 / Tlf. 458 09 652

Galleri Graff / Askim ww.pixieprint.no --->

Guderudgata, Gågata 3 / Tlf. 69 88 73 74

Hovedkontor / verksted Hasleveien 15C / Tlf: 23 23 00 90

DER DU BOR & PÅ NETT Untitled-2.indd 1

02.11.2023 16:15

Baktrappa Slutten på blekka, men fortsettelsen på styrehverdagen

OBOS-quizen av Eddie Chr. Thomas

1. Hva heter den svenske operasangeren som

i 1959 gjorde en av de aller mest kjente innspillingene av «O helga natt»?

2. Hvem spiller skomaker Andersen i den nye

filmen «Den første julen i Skomakergata»?

3. Hvilken by i Finland har status som «Jule-

nissens offisielle hjemby»?

4. Hva heter keiseren i Juleevangeliet:

Tiberius, Augustus eller Nero?

5. Hva heter pepperkaker på engelsk?

9. Hva heter serien på TV Norge der du blant

andre møter AnneMa som tar et hardtslående oppgjør med Utlendingsdirektoratet (UDI)?

10.Forfatter Jon Fosse ble tildelt Nobels litte-

raturpris i 2023. Hvilke tre andre norske forfattere har mottatt den prisen?

11.I hvilken by ligger Oskar Sylte Mineral-

12.50 år etter at de ble oppløst slapp bandet

7. I Storbritannia er «Boxing Day» en høytids-

13.Hva heter jul på spansk?

8. Hvilken ukedag faller 1. januar på i 2024?

15.Hvilket kornslag er det i julenek?

dag for fotballinteresserte. Hvilken dag faller den på?

– ODD BØRRETZEN

vannfabrikk som lager både pærebrus og ananasbrus?

6. Hvor mange år skulle man ideelt sett være

i romjulen ifølge Alf Prøysens klassiske «Romjulsdrøm»?

«Jula er en liten oase, et ideal av snillhet.»

The Beatles en ny låt i november 2023, hva var tittelen?

14.Hvem har skrevet historien om Snekker

Andersen og julenissen?

(1928) 11.Molde 12.Now and then 13.Navidad 14.Alf Prøysen 15.Havre

Bli med på det tradisjonsrike julemarkedet på Norsk Folkemuseum. Tradisjonen tro blir det gratis inngang for alle OBOS-medlemmer til Norsk Folkemuseum sitt julemarked. Her kan du få ideer til egne julesysler, og handle inn de siste julegavene. Det blir åpent fjøs og førjulsaktiviteter som konserter, lefsebakst, folkedans og juleverksted for barna. Når: 2. desember 11.00–16.00 Hvor: Norsk Folkemuseum, Bygdøy i Oslo Pris: Gratis for OBOS-medlemmer Husk: Medlemsbeviset i OBOS-appen Bolig&Miljø

SVAR 1.Jussi Björling 2.Kåre Conradi 3. Rovaniemi 4.Augustus 5.Gingerbread 6.4 år (En skulle vøri fire år i romjul›n, og kjint ei jinte som var nesten fem). 7.26. desember (2. juledag) 8.Mandag 9.Grenseløst forelsket 10.Bjørnstjerne Bjørnson (1903), Knut Hamsun (1920) og Sigrid Undset

Magisk julemarked

← På julemarkedet blir ● det opplevelser for både store og små.

Foto: Morten Brun

ALT DET SOM KUNNE GÅTT TAPT varmer nå opp over 200 000 mennesker i Oslo

Du tenker helt sikkert ikke på det, men når du gjør helt dagligdagse ting som å slippe posen med restavfall ned i søppeldunken, surfe på internett eller trekke ned i toalettet, spiller det en viktig rolle. Vi nyttiggjør oss nemlig alt dette når vi lager fjernvarme til oppvarming av boliger og arbeidsplasser i Oslo. Sammen gjør vi byen vår mer bærekraftig. Se hvordan du bidrar til å lage fjernvarme på celsio.no

Parkeringsoppmerking og skilt

Hvem glemte å strø...? Epoke TP3 / TP9 Beholdervolum: 300 / 900 l Totalbredde: 1300 / 2100 mm Spredebredde: 1,5 - 6 m Egenvekt: 315 / 435 kg Mulighet for befuktning

EpoMini 5 strøvogn Beholdervolum: 50 l Totalbredde: 750 mm Spredebredde: 550 mm Egenvekt: 30 kg

Elanto oppmerking har 25 års erfaring med parkeringsoppmerking og skiltproduksjon. Vi merker både ute og inne med profesjonelt utstyr.

EpoMini 20 strøvogn Beholdervolum: 200 l Totalbredde: 1065 mm Spredebredde: 800 mm Egenvekt: 75 kg

Telefon: 22 82 00 00 web: www.grindvold.no

Ingen jobb er for liten og ingen for stor. Ta gjerne kontakt for befaring og pris.

www.elanto.no

post@elanto.no

Borettslag - Sameier

Innvendige arbeider Kvalitet og Fagkunnskap i over 40 år ! • trappoppganger • fellesarealer • vaskerom • gulvbelegg/terrasserens • vinduer/dørutskiftning La oss ta hånd om vedlikeholdet både innvendig og utvendig! Les mer på alfa-malermester.no

Ring oss 932 18 179 | raymond@alfamaler.no | alfa-malermester.no

Returadresse: Bolig & Miljø, Postboks 6666 St. Olavs plass, 0129 Oslo

Fibernett gjort lekende lett Med fleksibelt fibernett fra OBOS OpenNet gjør du det enkelt for hver beboer å tilpasse internett og TV til sitt eget behov. Vi tar etableringskostnaden. Frihet til å velge – og velge bort

Les mer på obos.no/fiber