Bolig & Miljø nr. 1 2023

Bolig&Miljø

Styrearbeid

Utfordringer, styrehonorar og årsmøte

Side 8–14

REHABILITERING

Strømpeløsning eller full oppussing?

Side 18–20

HISTORISK

Holmlia på tegnebrettet

Side 29–32

DIGITALE LØSNINGER Bærekraftskartlegging på 1-2-3

Side 41–42

Leder

Nødvending og viktig arbeid

Godt styrearbeid krever tid, engasjement og evne til å samarbeide. Er du styreleder skal du i tillegg peile ut kursen og lede arbeidet. Det handler om å planlegge og ta effektive og gode beslutninger. Mange har meninger om styrets arbeid, men likevel er det ofte vanskelig å få beboere til å forplikte seg til et verv i styret. Når noen først er motivert til å stille opp, er det smart å klargjøre premissene i forkant. Avtal både arbeidsoppgaver og styrehonorar så tidlig som mulig, så slipper dere forhåpentlig konflikter på veien videre.

I denne utgaven av Bolig og Miljø kan du blant annet lese om hvordan dere bør forberede årsmøtet, finne gode kandidater til styreverv og hva et normalt styrehonorar er. Du kan lese om utfordringene tre ulike styreledere møter i hverdagen, og hvordan de får det til å fungere best mulig.

Nytt av året er også at dere finner samarbeidsavtalene samlet på de siste sidene. I økonomisk krevende tider er det smart å spare penger der man kan. Sjekk at dere får de rabattene dere skal og bør ha! //

Bolig&Miljø

Redaktør

Pelle Bohn Aarsbog

pelle.bohn.aarsbog@obos.no

Tlf: 452 58 848

Annonsesalg HS Media v/ Randi Oppegård

Tlf: 922 61 620

E-post: ro@hsmedia.no

Design: Hyper

Trykk: 07 Media

Illustrasjon forside: Berit Sømme

Redaktør

OBOS er Norges største boligforvalter og tilbyr tjenester innen økonomi, regnskapsførsel, finansiering, juss, drift, teknisk bistand med mer. Vi forvalter alle typer boligselskaper over hele landet.

RADON Gjennomført måling? Side 35

VANNMÅLER Sparer penger Side 23–24

RABATT Partneravtaler Side 46–47

PELLE BOHN AARSBOG

I Hallagerbakken borettslag på Holmlia i Oslo fordeler de styrehonoraret på hvor mye hver enkelt gjør og hvor stort ansvar de har.

Når noen først er motivert, er det smart å klargjøre premissene i forkant.

Døren som beskytter det viktige i livet.

En Daloc Sikkerhetsdør stopper ikke bare klåfingrede tyver. Den beskytter også mot støy og flammer, matlukt og brannrøyk. Døren har et unikt design som gjør at den holder svært lenge uten å miste sine beskyttende egenskaper. En investering for livet. Og det gode naboskapet.

Entré

Fortsatt boligprisfall?

Etter måneder med prisnedgang lurer mange på hvordan boligprisene skal utvikle seg framover.

Boligprisene sank med 0,9 prosent i desember 2022. Korrigert for sesongvariasjoner betyr det en prisstigning på 0,2 prosent. Boligprisene i Norge steg med 1,5 prosent i 2022, viser tall fra Eiendom Norge.

– Vår prognose for 2023 viser en nedgang på 3,5 prosent ved utløp av året. Likefullt venter vi en oppgang i boligprisene i januar som normalt, men den såkalte januar-effekten blir trolig svakere i år enn tidligere år, sier administrerende direktør i Eiendom Norge, Henning Lauridsen.

Sjeføkonom Sissel Monsvold i OBOS tror også vi går inn i en periode med fallende boligpriser:

– Vi forventer at økte utlånsrenter, høye levekostnader og mange usolgte boliger trekker ned prisene i starten av året. Unntaket kan bli januar hvor det er vanlig at prisene stiger noe.

Tips Bolig & Miljø!

Har dere gjort noe som kan være av interesse for andre? Har du forslag til artikler, ris eller ros? Vi setter stor pris på innspill! Kontakt redaktør Pelle B. Aarsbog på pelle.bohn.aarsbog@obos.no

prisfall på to til tre prosent i år på landsbasis, og litt svakere i Oslo som følge av at renteeffekten slår hardere i hovedstaden. Endringene av kravene til betjeningsevne i utlånsforskriften fra 1. januar i år demper prisfallet noe. Det samme gjør høyere lønnsvekst og økt nettoinnvandring.

Monsvold tror prisene kan stabilisere seg når rentetoppen trolig nås i løpet av første kvartal i år, og at prisutviklingen utover høsten kan bli normal. I 2024 kan prisene stige noe hvis renten blir satt ned, slik Norges Bank anslår. Da kommer også lav tilførsel av nye boliger til å bidra til prisoppgang.

OBOS-tallene for desember viser at prisene på brukte boliger i Oslo falt 4,2 prosent fra november til desember. På landsbasis var nedgangen 3,5 prosent.

0,7 prosent i desember de ti siste årene. Samtidig må OBOS-tallene tolkes med varsomhet fordi det ble omsatt færre boliger enn vanlig, sier Monsvold.

De 12 siste månedene har OBOS-prisene i Oslo falt 1,6 prosent, mens prisene på landsbasis var uendrede.

Økte renter, høyere levekostnader og usolgte boliger gir fallende boligpriser. Det er likevel ventet en prisoppgang i januar.

– Vi antar at en god del av prisfallet ble tatt ut gjennom den svake høsten i fjor. Samlet sett forventer vi et moderat

ENERGIBESPARELSER

– Prisene pleier å falle i desember, men falt langt mer enn normalt i desember i fjor. I snitt har prisene i hovedstaden falt med Klimatiltak gir varig verdi

Gjennom 2022 har energiog miljøavdelingen i OBOS Prosjekt registrert reduksjon i energiforbruk og klimagassutslipp i rehabiliteringsprosjekter. Dette er resultatet.

76 borettslag og sameier gjennomførte klimatiltak i regi av OBOS Prosjekt i 2022. Klimatiltakene inkluderer etterisolering av fasader og

Kvadratmeterprisen for brukte OBOS-boliger var 71.371 kroner i Oslo-området i desember, og 62 148 kroner på landsbasis.

OBOS-statistikken dekker rundt 25 prosent av bruktmarkedet i Oslo. //

tak, nye vinduer, installering av solceller, ventilasjon og ulike tiltak for uteområdene. Totalt har tiltakene gitt en besparelse som tilsvarer 2059 ganger rundt jorda med el-bil, eller et årlig strømforbruk for 933 boliger.

– Med høy inflasjon, rente og strømpriser er det mange som ser verdien av å ta vare på det de har, sier Morten Brustad

Kjærland, avdelingsleder energi og miljø i OBOS Prosjekt. – I tillegg gir investering i redusert energiforbruk varig verdi for både bygningsmassen og beboere. Prosjektene fra 2022 danner et godt grunnlag for videre registrering. Ved å være mer bevisst på hva klimatiltak i prosjektene utgjør, kan vi gi enda bedre rådgivning i 2023. //

FOTO: HAMPUS LUNDGREN

Elbillading:

Nytt anlegg?

Drift av eksisterende?

Movel er totalleverandører av smarte ladeanlegg. Når anlegget er klart, drifter vi anlegget til konkurransedyktig pris. Vi tar jobben og styret slipper arbeid og ansvar.

Movel drifter alle relevante ladebokser. Det skal være like lett å bytte ladeoperatør som mobiloperatør.

Movel har ingen bindinger til kraftproduksjon og vi viderefakturerer strømforbruket uten påslag, det vil si spotpris + 0 øre.

Kontakt:

Tlf: 475 04 041

Epost: post@movel.no

www.movel.no/obos

Entré nyheter

Hvordan påvirke OBOS?

Er du et ikke-boende OBOS-medlem som vil delta på generalforsamlingen i OBOS 6. juni? Meld deg på delegertmøtet i OBOS 18. april. Fristen er 11. april. Påmelding på obos.no/medlemspavirkning Frist for å sende inn forslag til generalforsamlingen er 1. april. Send inn på obos.no/forslag

Enkel og fleksibel økonomisk rapport

Bestill økonomisk rapport på Styrerommet – når dere selv trenger den.

Tidligere fikk dere økonomisk rapport på faste tidspunkter hvert år. Nå tilbyr OBOS mer fleksibilitet, og lager økonomisk rapport på bestilling fra styret. På den måten får dere rapporten når dere selv har behov for den, for eksempel til et styremøte.

Enkel bestilling. Dere kan enkelt bestille økonomisk rapport under økonomisidene på Styrerommet.no. Oppgi hvilken periode dere ønsker rapporten for, og send inn bestillingen. Styret får rapporten på e-post innen fem virkedager.

Uendrede vilkår. I avtalen mellom boligselskapet og OBOS Eiendomsforvaltning står det hvor mange økonomiske rapporter som er inkludert i det faste honoraret hvert år. Styret kan fortsatt få

TILSKUDD

samme antall rapporter som før. Forskjellen er bare at rapportene blir laget når dere trenger dem. Som en tilleggstjeneste kan dere fortsatt bestille flere økonomiske rapporter enn det antallet som er inkludert i det faste honoraret.

Søk på tilskudd til idrett og fysisk aktivitet

Lotteri- og stiftelsestilsynet forvalter en søknadsbasert ordning for tilskudd til mangfolds- og inkluderingstiltak innen idrett og fysisk aktivitet.

I tildelingen i høst ble 100 millioner kroner fordelt. Nå åpnes det opp for en ny søknadsrunde med 100 millioner. Disse skal fordeles i 2023 og 2024. Ordningen finansieres i samarbeid mellom Kultur- og likestillingsdepartementet, Stiftelsen VI, Sparebankstiftelsen DNB og OBOS.

– For OBOS er det viktig å støtte opp under tiltak rettet

Oppdateres daglig. Mange har oppdaget fordelene ved å finne oppdaterte tall på økonomisidene på Styrerommet. Her har dere tilgang til regnskap, balanse, budsjett, banksaldo, lånesaldo og disponible midler. //

Trenger dere økonomisk rapport, for eksempel til et styremøte? Bestill den enkelt på Styrerommet.

mot idrett, fysisk aktivitet og friluftsliv. Derfor er vi en av bidragsyterne, sier Rasmus Aarflot, sponsorsjef i OBOS, som har gitt 33 millioner kroner til ordningen for 2022 og 2023.

– Det er viktig at vi fjerner barrierer som er til hinder for mennesker å delta i idrett og annen fysisk aktivitet, sier Aarflot.

Man må være registrert i Frivillighetsregisteret for å søke, eller være en kommunal fritidsklubb eller ungdomshus.

Les mer og søk på lottstift.no sine sider. //

Ordningen skal treffe definerte målgrupper:

• Barn og ungdom fra 6-19 år i familier med vedvarende lavinntekt.

• Jenter med minoritetsbakgrunn fra 6 til 19 år, og jenter fra 6 til 19 år generelt i sammenhenger der jenter er underrepresentert eller opplever særlige barrierer.

• Personer med funksjonsnedsettelse.

• Nåværende og framtidige unge ledere og trenere, opp til 26 år, som er jenter eller kvinner, personer med funksjonsnedsettelse eller personer med minoritetsbakgrunn.

100 millioner kroner skal deles ut. Søknadsfristen er 16. februar.

De holder styringen

Det er krevende tider med utgifter som øker langt mer enn normalt, og mange beboere er frustrerte. Hvordan skal styret møte utfordringene, og hvordan

får man flere til å engasjere seg i styrearbeid? Her er noen betraktninger fra tre styreledere.

Styrearbeid utfordringer

ikke bare et beslutningsorgan.»

er en arbeidsgjeng,

Bjørn Tommy Tollånes har vært med i styret siden 2011, og han har vært styreleder siden 2014. I Hallagerbakken borettslag er det totalt ni personer i styret, hvorav fire er varamedlemmer.

– Hos oss møter alle ni på styremøtet, og alle leser sakspapirene. Samtidig er det stor forskjell på hvor mye den enkelte bidrar med konkrete arbeidsoppgaver, men det er helt greit. Vi fordeler styrehonoraret etter hvor mye du har gjort og etter ansvaret du har, sier Tollånes.

– Hva er viktig for et godt fungerende styrearbeid?

– Det hjelper mye å ha riktige folk i styret. Da tenker jeg på folk som tør å gå utenfor komfortsonen. Vi er amatører, og vi må ha lærevillighet og tørre å gjøre feil. Men først og fremst er det viktig at styret gjør noe. Vi er en arbeidsgjeng, og ikke bare et beslutningsorgan. Samtidig er det viktig å prioritere, for vi må tåle at vi ikke har kapasitet til å gjøre alt, sier Tollånes.

Som hjelp til å utføre oppgaver, har styret i Hallagerbakken laget en egen styreveileder med «oppskrifter og sjekklister» for repeterende oppgaver. Dermed blir det enklere for nye styremedlemmer å bidra. For eksempel har de en oppskrift på hvordan naboklager angående støy bør behandles, eller hvor mange pølser som bør kjøpes inn til dugnaden.

– Jeg kan også anbefale å utveksle erfaringer med andre borettslag i nærområdet. Vi har «Styrenettverket Holmlia», og der diskuterer vi ulike emner. Det er ekstremt nyttig, for vi har mange av de samme problemstillingene.

– Hva er dine tips for å rekruttere folk til styret?

– Mange er i tidsklemme, så det er ingen enkel oppgave. Det bør være en valgkomité med et godt nettverk i borettslaget, og det er en fordel om minst ett av medlemmene har relativt fersk styreerfaring og kjenner til styrearbeidet. Gi folk en realistisk presentasjon av hva arbeidet består i. Få fram at styrearbeidet gir erfaring som kan være nyttig i andre sammenhenger, og dessuten blir du lettere kjent med folk i nabolaget når du sitter i styret.

– Hvordan har dere møtt den kraftige prisveksten i 2022?

– Kostnadene har skutt i været, og vi har vurdert hvor vi kan gjøre innsparinger. Noen småting kan enkelt kuttes ut, men ingen større beløp uten at det får store konsekvenser. Vi prøver

Hallagerbakken borettslag

på Holmlia har fjordutsikt og prisbelønnet arkitektur. – Jeg setter pris på at vi har et mangfold av folk som bidrar til et levende lokalmiljø, sier styreleder Bjørn Tommy Tollånes som har bodd i Hallagerbakken siden 1998.

å la felleskostnadene følge den reelle prisveksten for borettslaget. Det er uinteressant hvor mye matprisene har økt. Vi må forholde oss til prisøkningen hos rørleggere og alle andre som er leverandører til borettslaget. Vi har foreløpig ikke bestemt hvor mye vi skal sette opp felleskostnadene i 2023, men det har vært diskutert i Styrenettverket Holmlia. Det virker som flere tenker at en økning på 10-15 prosent blir riktig, forteller Bjørn Tommy Tollånes. //

Hallagerbakken borettslag

Sted: Holmlia i Oslo

Boenheter: 219

Innflytting: 1981

Styreleder: Bjørn Tommy Tollånes

«Vi

og

Bjørn Tommy Tollånes, Hallagerbakken borettslag

FAKTA

FOTO: SKJALG BØHMER VOLD

Styrearbeid utfordringer

«Mange beboere er fortvilet og vet ikke hvordan de skal klare alle utgiftene.»

Lyderhorn borettslag er gigantisk. Det er 507 boenheter fordelt på tre høyblokker, fire lavblokker og sju punkthus. De har fem styremedlemmer, to vara og en daglig leder.

– Vår daglige leder er verdt sin vekt i gull. Dessuten har vi nå to vaktmestere ansatt på fulltid, og det gjør at vi sparer penger på å stadig leie inn hjelp, sier styreleder Bjørg Ljones.

Selv om borettslaget har heltidsansatte, mangler det ikke på oppgaver for styrelederen.

– Jeg bruker mye tid hver dag, for det kommer en rekke henvendelser fra ulike kanter. Men jeg mener at en styreleder må ta seg tid til å være tilgjengelig.

– Hva er det viktigste for godt fungerende styrearbeid?

– Alt handler om dialog og kjemi. Man må samarbeide godt. Vi kan være uenige, men vi har stor takhøyde og flertallet bestemmer. Vi har månedlige styremøter der også varamedlemmene deltar.

– Er det enkelt å rekruttere nye styremedlemmer?

– Nei, det er vanskelig. Valgkomiteen prøver og prøver, men svært få vil stille. Jeg tror verden har forandret seg. Nå er det mer slik at folk flytter fra hus til borettslag for å slippe å gjøre noe. I tillegg er det nok mange som tenker de ikke kan nok om styrearbeid. Det er synd, for det er helt greit å starte som rekrutt og lære etter hvert, sier Ljones.

– Hvordan er den økonomiske situasjonen i borettslaget?

– Vi har ganske god økonomi, men snart setter vi i gang et stort heisprosjekt. Det kommer til å gi ytterligere rentekostnader. I tillegg har jo alt annet blitt mye dyrere det siste året,

til tross for at vår daglige leder er kjempeflink til å reforhandle avtaler og passe på utgiftene. Det er ikke alle som forstår at borettslaget har fått mye høyere utgifter, for eksempel til felles varmtvann, radiatorvarme og strøm. Fra januar i år økte vi felleskostnadene med åtte prosent, og vi kommer til å vurdere om vi må sette opp ytterligere i juli. Kanskje må vi øke med omtrent like mye i juli. Mange beboere er fortvilet og vet ikke hvordan

Styreleder Bjørg Ljones forteller at det på 1990-tallet var mer bråk og sosiale problemer i borettslaget. – Nå er det et mer voksent publikum som bor her, og folk flytter internt.

de skal klare alle utgiftene. Jeg frykter at noen må selge. Jeg er godt voksen, og jeg kan ikke huske en tilsvarende nedtur i økonomien. //

Lyderhorn borettslag

Sted: Loddefjord i Bergen

Boenheter: 507

Innflytting: 1971

Styreleder: Bjørg Ljones

Bjørg Ljones, Lyderhorn borettslag

FAKTA

«Jeg fant et forsikringsselskap som mer enn halverte den årlige premien.»

Styreleder Anne-Victoria Stensøe gjorde et viktig grep da hun ble styreleder i 2016, og det drar beboerne nytte av fremdeles.

– Vi hadde skyhøye utgifter til forsikringspremie. Årsaken var at vi hadde hatt mange vannlekkasjer, men vi hadde gjort en del oppgraderinger for å stoppe lekkasjene. Jeg fant et forsikringsselskap som mer enn halverte den årlige premien. Det sparte oss for over 400.000 kroner i året, og det er ganske mye for et sameie på 61 enheter, sier Stensøe.

Deretter har sameiet hatt relativt romslig økonomi, og de har både skiftet tak og pusset opp de to oppgangene.

– For å bedre likviditeten hadde vi en ekstra innkreving i forbindelse med oppussing av oppgangene, men vi har ikke økt felleskostnadene siden 2016.

Vi får vurdere om de må økes i 2023, men foreløpig har vi ingen planer om det. Folk sliter økonomisk, og vi prøver å unngå en økning så lenge det går.

Sameiet sparer dessuten penger på å samarbeide med resten av kvartalet. Totalt fire sameier deler felles bakgård og garasjekjeller. Via et felles sameie, Jensens Have, deler de på kostnadene til en fast ansatt vaktmester og andre driftsutgifter. I tillegg har de gått sammen om å skifte tak på alle bygningene i kvartalet, og de har fellesavtale for TV- og bredbåndstjenester. – Samarbeidet har gitt oss stordriftsfordeler og bedre priser. Vi har planer om det samme når vi etter hvert skal skifte ut alle vinduene, sier Stensøe. Hun har omtrent 20 års farts-

tid i styret, hvorav seks år som styreleder.

– Hva er viktig for godt styrearbeid og rekruttering av nye styremedlemmer?

– Det handler vel om kjemi og at vi klarer å samarbeide. Med vaktmester i kvartalet har vi dessuten en som ordner mye av det praktiske i hverdagen. Rekruttering av nye styremedlemmer er vanskelig. Vi har ingen valgkomite, men jeg prater med beboere og prøver å overtale. De spør ofte om det er mye jobb. Det er det ikke, mener jeg, men jeg tror arbeidsmengde og tidsklemme er hovedgrunnen til

Anne-Victoria Stensøe setter pris på at de fire sameiene i kvartalet på Grønland samarbeider for å få stordriftsfordeler. – Det sparer oss for både tid og penger, sier Stensøe.

at folk kvier seg. Dessuten er det en del utleie, og eierne dukker sjelden opp på årsmøtet. Dermed blir det færre å velge blant, og ofte blir det de samme som tar en ny periode. //

Sameiet Norbygata 17/ Motzfeldtsgate 7

Sted: Grønland i Oslo

Boenheter: 58

Næringsseksjoner: 3

Innflytting: 1989

Styreleder:

Anne-Victoria Stensøe

Anne-Victoria Stensøe, Sameiet Norbygata 17/Motzfeldtsgate 7

FAKTA

FOTO: SKJALG BØHMER VOLD

Gjør klart for viktig møte

Det er snart tid for årets årsmøte. Her er noen tips til forberedelsene.

TEKST: HENRIK SØRLIE ILLUSTRASJON: BERIT SØMME

Som alltid lønner det seg å gjøre gode forberedelser, ikke minst å holde tidsfristene for de ulike oppgavene fram til selve årsmøtet, eller generalforsamling som det heter i borettslagsloven.

– Rådgiverne i OBOS sender ut forslag til møtedato og frister for de ulike oppgavene. Vi oppfordrer styret til å bruke datoen som blir foreslått. Hvis dere kun har regnskapsavtale, kan du høre med rådgiver når du kan forvente at regnskapet er ferdig. Når tidspunkt for årsmøtet er bestemt, er det på tide å varsle beboerne. Samtidig oppgis frist for inn-

sending av saker som ønskes behandlet. Hvis styret har forslag til saker, må dere huske å vedta disse på et styremøte, sier teamleder Morten Wiker Røstengen i OBOS Eiendomsforvaltning.

Årsmøtet må være gjennomført innen utgangen av juni, men husk at ting tar tid.

Morten W. Røstengen

Krav til forslag. I teorien skal alle innkommende forslag behandles på årsmøtet, men styret kan kreve at visse kriterier er oppfylt. Styret kan be forslagsstilleren om å formulere en mer forståelig tekst, og man kan kreve at det må fremgå tydelig hva det skal stemmes over. Hvis det er en sak som har vært behandlet flere år på rad – og blitt nedstemt hver gang – kan styret argumentere for å vente, men det er opp til forslagsstilleren å godta dette. Til sakene som tas opp bør det være en innstilling fra styret. Rådgiverne i OBOS

Hvis styret har forslag til saker, må dere huske å vedta disse på et styremøte

Finn gode kandidater

Valgkomiteen har en viktig jobb å gjøre.

Det finnes ingen fullstendig oversikt over hvor mange borettslag og sameier som har valgkomite. Inntrykket er at nesten alle store boligselskap har det, men at det er svært varierende blant de som har under 40-50 boenheter. Uansett størrelse kan det virke som mange sliter med å finne nye kandidater til styreverv, selv blant de som har valgkomite.

kan hjelpe med dette arbeidet.

– Det beste er om styret klarer å unngå altfor mange saker på agendaen. Noen har tradisjon for svært lange årsmøter, men da ser vi gjerne at deltakelsen blir lav. En mulig løsning er å ha flere beboermøter gjennom året der man kan informere og diskutere.

Beregn god tid. Det er ikke pålagt å lage årsrapport, men det anbefales. I rapporten kan man gjerne ta med planer for neste styreperiode.

– Det er smart å legge litt arbeid i å beskrive hva styret har gjort. Det fungerer som et historisk dokument, og i tillegg kan det bidra til å forsvare styrehonoraret når folk får innblikk i arbeidsmengden.

Før årsmøteinnkallingen sendes må det gjennomføres et regnskapsmøte. Rådgiver i OBOS

– Det beste er om man har en valgkomite med minst to personer, og at disse er uavhengige fra styret. Jeg vet det er mange som sliter med rekrutteringen til styreverv, men det finnes noen tips og råd, sier teamleder Morten Wiker Røstengen.

Han har holdt en rekke kurs for valgkomiteer. Der er erfaringen at det er viktig ha øynene åpne for beboere

som viser engasjement. – Merk deg gjennom året hvilke beboere som viser interesse for bomiljøet, og som kanskje gjør litt ekstra på dugnader eller kommer med konstruktive innspill på Vibbo. Ta kontakt via telefon eller bank på døra til de mest aktuelle kandidatene. Det er enklere å overtale folk når du møter dem fysisk enn gjennom e-post og sms.

kan delta hvis styret ønsker det. På dette møtet skal regnskap og årsrapport godkjennes og signeres av styret, og deretter skal det innhentes revisjonsberetning.

– Beregn alltid ekstra god tid til prosessen før årsmøtet. Det kan ta tid å formulere innstillinger, lage årsrapport og finne kandidater til styreverv. Dessuten må du ha tid til trykking og utsendelse i posten hvis noen har reservert seg mot elektronisk informasjon. Innkallingen skal sendes ut 8-20 dager før årsmøtet, sier Røstengen. //

Tips til valgkomiteen

Start tidlig! Lag en framdriftsplan. Finn ut hvordan dagens styre fungerer. Ha gjerne fortrolige samtaler med hver og en i styret. Hvem ønsker gjenvalg?

Sett deg inn i styrets arbeid, og finn ut om det er noen nye prosjekter på gang.

Se etter kandidater med personlige egenskaper og kompetanse som utfyller hverandre. Send ut rundskriv eller bruk Vibbo til å fortelle at man ønsker innspill til kandidater.

Prat med folk! Oppsøk mulige kandidater.

Valgkomiteen konkluderer, og innstillingen sendes med årsmøteinnkallingen.

Vanligvis begrunnes innstillingen muntlig på årsmøtet. Hvis dere skal ha heldigitalt møte, bør det avtales med styret om hvordan de innstilte skal presenteres.

I januar hadde OBOS webinar om valgkomitearbeid, og opptaket kan kjøpes for 500 kroner. Send e-post til kompetanse@obos.no.

De fleste bruker Vibbo og årsmøtemodulen i Styrerommet til å forberede årsmøtet.

Morten Wiker Røstengen

Det er smart å legge

litt arbeid i å beskrive hva styret har gjort.

Morten W. Røstengen

Hva får styrene betalt?

Det er store forskjeller, men gjennomsnittet ligger på 1820 kroner per bolig.

TEKST: HENRIK

Regnskapskonsulent Kristoffer Olstad har sett på styrehonorarene til 3754 av boligselskapene som forvaltes av OBOS.

– Tallene viser at det er store forskjeller, men flertallet ligger et sted mellom 1100 og 2100 kroner per bolig for det totale styrehonoraret. Omtrent ti prosent ligger på 2900 kroner eller mer, forteller Olstad.

De minste selskapene får som regel mest pr. bolig, og snittet synker med økende antall boenheter. Det gis i snitt 1963 kroner for de som har 6-30 boenheter. For selskap som har flere enn 250 boliger, ligger snittet på 1133 kroner per bolig. Tallene gjelder styrehonorar som ble utbetalt i 2022.

Fordeling. Olstad har ikke sett på fordelingen av honoraret innad i styret i denne undersøkelsen, men erfaring tilsier at det varierer. Det er ingen fasitsvar på hvordan denne fordelingen skal gjøres.

– Det er normalt at styreleder får mest på grunn av ansvaret som styrelederen har. Ganske mange fordeler resten av summen likt mellom de andre

SØRLIE ILLUSTRASJON: BERIT SØMME

styremedlemmene. Jeg tror imidlertid at flertallet fordeler honoraret basert på hvilke oppgaver og arbeidsmengde de ulike medlemmene har hatt.

Størrelse. Det er forskjellige faktorer som spiller inn på størrelsen til styrehonoraret. Noen selskap har tradisjon for tilnærmet gratisarbeid, mens andre betaler godt. Ekstern styreleder er en faktor som vanligvis drar opp styrehonoraret. En del boligselskap øker honoraret i tråd med konsumprisindeksen, mens mange gir det samme beløpet år etter år.

– Det er vanlig at man får ekstrabetalt hvis det har vært et særlig arbeidskrevende år, for eksempel hvis man har gjen-

nomført en større rehabilitering. Styret kan foreslå en sum, men det er opp til årsmøtet å fastsette honoraret, sier Kristoffer Olstad i OBOS.

I beregningen er selskap med 1-5 enheter utelatt fordi denne gruppen har en del spesialtilfeller og mer styrearbeid enn størrelsen på boligselskapet skulle tilsi. //

Gjennomsnittlig styrehonorar i 2022

Det er vanlig at man får ekstrabetalt hvis det har vært et særlig arbeidskrevende år

Kristoffer Olstad

Regnskapskonsulent Kristoffer Olstad

Kjenner dere vedlikeholdsbehovet?

En tilstandsrapport med vedlikeholdsplan gir forutsigbarhet.

Ta vare på dine verdier

OBOS Prosjekt er styrets naturlige medspiller når boligselskapet skal planlegge og gjennomføre vedlikehold, rehabilitering og ombygging. Vi kjenner prosessene som skal til for riktige vedtak og gjennomføring av kvalitetsmessige gode og helhetlige prosjekter i boligselskapene.

Byggeprosjekter fra A-Å

• Prosjekt- og byggeledelse

• Byggherreforskriften

• Uavhengig kontroll

• Skadevurderinger

• Tilstandsvurderinger

• Vedlikeholdsplaner

• Utredninger og forprosjekt

• Internkontroll

• Innemiljø

• Miljøkartlegging

• VVS og våtrom

• Enøk og energitiltak

• Heis

• Elektrotekniske anlegg

• Betongskader

• Brannsikkerhet

• Uteområder

• Avfallshåndtering

Prosjekt

Foto: Charlotte Wiig

OPPKALL PÅGÅR...

I N N O V A T I V T E K N O L O G I :

S a n n t i d f j e r n p r o g r a m m e r i n g

N a v n , t e l e f o n n u m m e r , a d g a n g s k o d e r , o g b r i k k e r .

A l t l e g g e s i n n v i a w e b s i d e i n t r a t o n e . i n f o

I n g e n h å n d s e t t å m o n t e r e i l e i l i g h e t e n e

B e b o e r e s v a r e r f r a e g e n

t e l e f o n , s m a r t t e l e f o n , n e t t b r e t t

NORSK REPRESENTANT

NÅ MED VIPPS BETALING!

Betalingsløsningen NAYAX er installert på over 6000 utsalgssteder i Norge. Kunden betaler raskt, uten å taste pinkode, med VISA, Eurocard og Mastercard (chip, magnetstripe og kontaktløst). Kunden kan også betale med: Vipps, Apple Pay, Google Pay, Monyx mobilapp eller verdikort. NAYAX - et trygt valg.

Noen bruksområder:

FELLESVASKERIER GOLFBALLAUTOMATER

Ta kontakt for mer informasjon og tilbud.

Kundetilpassede løsninger

Miljøhus for std. plastbeholdere

Kapasitet 240–1000 liter. Føres med brannsikker stålkonstruksjon, trepaneler eller vedlikeholdsfri poly-plank. Kundetilpasses med farger, luker, trilleramper og justerbare ben. Krever minimalt med grunnarbeid.

Fordeler:

• Åpent døgnet rundt hvis du ønsker det. Kunden kan betjene seg selv.

• Frigjør tid til andre arbeidsoppgaver.

• Alltid oversikt med Online back office system med rapporter for salg, drift, prislister og lagerstyring i sanntid.

• Skreddersy rapportene slik du selv ønsker. Se salgstrender, kostnadsanalyser og fortjenestemargin.

• Alarm til sms og epost for driftstans ved strømbrudd eller annet.

• Kundestøtte på norsk

EBS Digital AS

Glynitveien 21, 1400 Ski

Tlf. 66 80 50 20 | ebsdigital.no

Bærekraft i felles uteområder

Helt vedlikeholdsfrie benker og sittegrupper i stål med paneler i enten resirkulert plast eller polyplank (resirkulert plast/ trevirke). Se flere spennende og miljøvennlige løsninger på enviropac.no

EnviroPac AS er en del av San Sac Group, Skandinavias ledende leverandør av maskiner og utstyr til kildesortering, komprimering og behandling av avfall. Salg & service i hele Skandinavia.

Tel. 400 06 130

info@enviropac.no

www.enviropac.no

når du gjør andre ting!

Til deg som fellesvaskeriadministrerereller lading av elbil

Strømpeløsning eller full oppussing?

Dette må du vite

Rehabilitering av gamle rør kan være en enorm oppgave.

Med riktig hjelp kommer prosjektet trygt i mål.

Ingen borettslag eller sameier kommer utenom: Våtrom, sluk og vann- og avløpsrør må før eller siden rehabiliteres.

Det kan være en omfattende prosess. Både med betydelige investeringer og svært inngripende tiltak for beboerne.

Samtidig må mange ta et valg. Er det nødvendig med en fullstendig rehabilitering av hele sanitæranlegget? Eller holder det med en innvendig rehabilitering av avløpsrørene?

Sistnevnte blir gjerne kalt en

strømpeløsning. Det betyr å føre en fleksibel strømpeforing inn i et eksisterende rør som deretter herdes. I praksis lages et nytt rør inne i det gamle.

Det er mange som kontakter OBOS Prosjekt om problemstillingen, forteller Martin Kobberstad Tingelholm, avdelingsleder for varme, ventilasjon og sanitær.

– Hovedgrunnen til at mange kommer til oss handler om den store kostnadsforskjellen mellom disse to tiltakene, sier han.

Økonomisk hadde det vært en utfordring å overlate rehabiliteringsansvaret til beboerne, sier styreleder Heidi Jægtvik i Tiurleiken borettslag.

– Innvendig rehabilitering er vesentlig rimeligere. Derfor ønsker mange borettslag og sameier strømpeløsning fram til de får vite hva det faktisk innebærer og hvilket ansvar de egentlig har.

Tingelholm anslår at en innvendig rehabilitering av avløpsrør koster rundt 70.000-80.000 kroner per leilighet. Prislappen på fullstendig våtromsrehabilitering kan være fire ganger så høy.

– Typisk er prisen rundt 300.000 kroner, avhengig av størrelsen på våtrommet, sier han.

Trygghet i like bad. Tiurleiken borettslag har stått i dette valget. Borettslaget som stod ferdig i 1972, består av syv hvite og høyreiste blokker i grønne omgivelser på Romsås i Oslo. Styret startet utredning av tilstand på rør i 2016.

– Vi hadde noen lekkasjer i forbindelse med varmtvannsberedere som ikke hadde blitt byttet ut. Vi så det som en fordel om disse kunne flytte ut av hver enkelt leilighet. Fordi sanitæranlegget begynte å bli gammelt, var det naturlig å undersøke tilstanden, sier styreleder Heidi Jægtvik.

– Året etter hadde vi med oss OBOS på et beboermøte. De ga oss råd om hva vi burde gjøre

TEKST: JOAKIM NYSNØ FOTO: SKJALG BØHMER VOLD

videre og hvilke muligheter som fantes i markedet.

Forprosjektet viste at det var på tide å gjøre noe med rørene, og i november 2017 fikk styret generalforsamlingens tilslutning til gjennomføring av «full» pakke.

Jægtvik forteller at innvendig rørrehabilitering aldri var aktuelt for dem. Siden rørene i Tiurleiken borettslag er murt inn betong, hadde det medført inngripende tiltak i vegg og bad hos den enkelte beboer.

– Rent økonomisk hadde det vært en utfordring å overlate ansvaret til beboerne. Med en full oppussing av badene ble kostnaden i stedet lagt til i fellesgjelden, og det tenker jeg at alle er best tjent med, sier hun.

– I tillegg ga det oss bedre priser på forsikringene våre. Totalt sett var det mange gode grunner til at generalforsamlingen vedtok å gå inn for full pakke.

Kursendring etter sjekk. Samme året som Tiurleiken borettslag ble ferdigstilt, begynte også de første beboerne å flytte inn i Fagerholt borettslag på Trosterud.

I utgangspunktet skulle også de gå for full våtromsrehabilitering. De gamle rørene ga stadig flere utfordringer.

Da et nytt styre ble valgt i 2019 gjennomførte de en ny kvalitetssjekk av sanitæranlegget. Der oppdaget de at problemene hovedsakelig var knyttet til avløpsrørene. Vannrørene hadde derimot fortsatt god levetid. Det fikk borettslaget til å endre kurs.

– Med tanke på kostnaden for beboerne var det fornuftig å strømpetrekke avløpsrørene i stedet, forteller styreleder Øyvind Stabel.

Han var ikke involvert i de tidligere prosessene, men har sittet som styreleder under rehabiliteringen som skal være ferdig

i mars. Hele jobben koster om lag 65,3 millioner kroner, eller ganske nøyaktig 97.891 kroner per enhet.

– Nå får vi færre lekkasjer. Det er viktig for oss siden vi har mange gamle bad i borettslaget, sier Stabel.

– Tiltaket er også mye mindre inngripende enn hvis vi skulle rehabilitert våtrommene fullstendig. Vi jobbet oss gjennom badene i toukersperioder, og beboerne har hatt vann og avløp avstengt totalt åtte dager hver. Det er ganske lite når vi snakker om rørrehabilitering.

Tiurleiken borettslag på Romsås har gått for «full pakke» og totalrenovert rør og våtrom i alle boenhetene.

Rørene i borettslaget er murt inn i betong. Å bare rehabilitere avløpsrørene hadde uansett medført omfattende inngrep på badene, og derfor gikk de for en full oppussing.

Planlegg for framtiden. Det er særlig ett grep Fagerholt borettslag har tatt, som Tingelholm i OBOS Prosjekt mener andre kan dra lærdom av.

Styreleder Stabel foreslo nemlig at OBOS Prosjekt utarbeidet en veileder for framtidig rør- og våtromsarbeid i borettslaget.

– Når et boligselskap går for innvendig rehabilitering av avløpsrørene, er jeg opptatt av at de lager en plan for hva de skal gjøre med vannrør og våtrom i framtiden. Det er lurt å lage en guide til hvordan den enkelte eier skal rehabilitere våtrommet. Boligselskapet bør også avklare hvordan de skal få byttet sluk og

FAKTA

Tiurleiken borettslag, Oslo

Størrelse: 332 boenheter

Hva: Fullstendig rehabilitering av rør og våtrom

Periode: Høsten 2019 –juli 2021

Kostnadsramme:

111-113 millioner kroner

Fagerholt borettslag, Oslo

Størrelse: 664 boenheter

Hva: Innvendig rehabilitering på avløpsrør

Periode: mars 2021 – mars 2023

Kostnadsramme: ca. 65 millioner kroner

Med en full oppussing av badene ble kostnaden i stedet lagt til i fellesgjelden, og det tenker jeg at alle er best tjent med

Heidi Jægtvik

gjennomført tiltak for vannrørene, forklarer Tingelholm.

Det er avgjørende å tenke langsiktig. Selv om det er rimeligere å kun ta avløpsrørene i dag, blir det mye dyrere dersom dere må gjøre noe med vannrør og våtrom i morgen.

– Vi har sett boligselskaper gjøre en innvendig rehabilitering for så måtte iverksette full våtromsrehabilitering ti år etter, noe som er ganske kort tid i denne sammenhengen. Det er verken bærekraftig økonomi eller materialbruk, sier Tingelholm.

Bruk skadestatistikken. Tommelfingerregelen er at en strømpeløsning er et godt tiltak hvis utfordringene kun er i avløpsrørene. Dere bør ha en tilstandsvurdering som viser at det øvrige sanitæranlegget ikke krever vedlikehold i nær framtid.

Styrene som er usikre på om de skal iverksette tiltak, og hvilke, kan bruke skadeforsikrings-

Martin Kobberstad Tingelholm,

statistikken som et verktøy. Hvis antallet skader øker, er det lite sannsynlig at situasjonen blir bedre, mener Tingelholm. Det er også viktig at styrene er klar over hvor ansvaret deres ligger.

– Styret må sette seg inn i vedlikeholdsansvaret de har ifølge lovverket. Rør som går direkte fra kommunal ledning og opp gjennom alle boenhetene er boligselskapets ansvar, sier han.

OBOS Prosjekt kan hjelpe med stort og smått, fra en enkel tilstandsvurdering med anslag av restlevetid på sanitæranlegget til byggeledelse fra A til Å.

– Vi anbefaler at styrene uansett har med seg en profesjonell rådgiver hvis de skal innhente tilbud. Vi har sett tilfeller der boligselskaper kommer til oss etter å ha inngått kontrakter, og hvor veldig mye av ansvaret er blitt lagt på byggherre. Det gjelder særlig i arbeid med innvendig rehabilitering av avløpsrør, sier Tingelholm.

Ifølge styreleder Øyvind Stabel var det fornuftig å «kun» strømptrekke avløpsrørene i denne omgang siden resten av sanitæranlegget ennå er i god stand.

Beboerne i Fagerholt hadde vann og avløp avstengt i totalt åtte dager over to uker mens rehabiliteringen pågikk

Ikke utsett arbeidet. OBOS Prosjekt har samarbeidet med Fagerholt Borettslag gjennom hele rehabiliteringsprosessen. Styreleder Øyvind Stabel er veldig fornøyd med gjennomføringen.

– Fra tidligere rørrehabilitering har jeg erfart at det kan være veldig krevende, men det har det ikke vært denne gangen. Det har gått over all forventning, forteller han.

Stabel tror at mange styrer er redde for å sette i gang såpass store prosjekter, noe som kan føre til mye fram og tilbake over flere år. Til dem har han et råd: Ikke utsett arbeidet for lenge.

– Mange beboere kan bli sittende på gjerdet og venter med å pusse opp badet mens de venter på styrets beslutning. Da vi landet på å gå for strømpeløsning og faktisk gjennomførte rehabiliteringen, ga det forutsigbarhet til dem som bor her, sier han. //

Når et boligselskap går for innvendig rehabilitering av avløpsrørene, er jeg opptatt av at de lager en plan for hva de skal gjøre med vannrør og våtrom i framtiden.

Tynner ut avgiften

Et sameie i Bergen sparte 1900 kroner per bolig ved å installere vannmåler.

TEKST: HENRIK SØRLIE FOTO: HELGE HANSEN

Sameiet Fantoftveien 30 i Bergen har garasjekjeller, romslige leiligheter og mange godt voksne beboere. De er midt i målgruppen når det gjelder å sjekke kommunens regler for vann- og avløpsgebyrer. Styreleder Iver Poppe gjorde nettopp dette. Han fant ut at det var mye penger å spare på å installere vannmåler og betale for faktisk forbruk. I Bergen stipuleres gebyret basert på antall kvadratmeter bruksareal som står oppført i matrikkelen.

– Hos oss inkluderte det garasjekjelleren og et stort fellesrom som brukes til selskapslokale. I tillegg har vi en del enslige og godt voksne beboere. Da blir det

mindre vannforbruk enn hvis du har tenåringer som dusjer en time om dagen, sier Poppe.

Han har jobbet som ingeniør i Statoil, og han er vant til å lage store utregninger i Excel-ark.

– Et problem som ikke passer i et Excel-ark, er intet problem, sier ingeniøren og humrer.

Han lagde et Excel-ark med diverse grafer der han viste beboer-

ne hva det ville bety å installere felles vannmåler. Deretter var det enkelt å få gjennomslag på årsmøtet.

– Det ligger innenfor styrets mandat å bestemme slike ting, men jeg synes det er fint å inkludere beboerne.

Sameiet har 33 boliger. I 2019 betalte de 176.000 kroner i vann- og avløpsgebyrer. Etter

installering av felles vannmåler har de betalt 114.000 kroner. Det betyr en årlig besparelse på 1900 kroner per bolig. Da er installasjonskostnader med nedskriving over ti år inkludert. Det er også leie av kommunal vannmåler, 650 kroner i året.

– Det er særlig fellesarealene som har gjort at de stipulerte gebyrene har blitt langt høyere

Det er særlig fellesarealene som har gjort at de stipulerte gebyrene har blitt langt høyere enn det faktiske vannforbruket.

Iver Poppe

Styreleder Iver Poppe ved vannmåleren som ble installert i mars 2020.

enn det faktiske vannforbruket, forteller Poppe.

Sjekk hva som gjelder. Kommunene skal prise vann- og avløpsavgiften etter selvkostprinsippet. Forvaltningssjef Helge Minge i OBOS forteller at det er mange ulike satser og beregningsmåter som brukes i kommunene.

– Dette gjør det forvirrende.

Det anbefales å sjekke hvilken praksis som gjelder i din kommune. Jeg tror mange kan tjene på å installere felles vannmåler, sier Minge.

Både Oslo og Bergen stipulerer at det årlige vannforbruket utgjør 1,3 kubikkmeter vann for hver kvadratmeter bruksareal. Men hva er bruksareal (BRA)?

Ifølge Vann- og avløpsetaten i Oslo skal ikke garasjekjeller medregnes. Det er såkalt «BRA annet», mens det kun er «BRA bolig» som danner grunnlag for gebyret i Oslo. Tallene hentes fra matrikkelen, som er Norges offisielle eiendomsregister. Hvis det er feil i matrikkelen, skal dette meldes til Plan- og bygningsetaten.

Kari-Anne Lindland er rådgiver i OBOS Eiendomsforvaltning. Hun kjenner til flere boligselskap som har hatt store besparelser

Sameiet Fantoftveien 30 sto innflyttingsklart i 2000. Vannmåleren står i bossrommet, der det også er sørget for god kildesortering.

etter å ha installert vannmåler. – Min erfaring er at det særlig gjelder de klassiske Selvaag-blokkene med terrasser og stor garasjekjeller. Jeg anbefaler at disse sjekker hva som er oppgitt som bruksareal i matrikkelen, sier Lindland.

Gebyrhopp i Oslo. Hun legger til at det framover blir enda mer å spare for bevisste forbrukere. – I Oslo er det vedtatt å øke vann- og avløpsgebyret med hele 23,4 prosent i 2023, og ytterligere økninger er ventet de nærmeste årene, sier Lindland.

Hovedårsaken til økningen er de enorme kostnadene til Oslos reservevannforsyning fra Holsfjorden. Det har vært en rekke milliardsprekker, og totalkostnaden nærmer seg 30 milliarder kroner. Den nye vannforsyningen skal være klar i 2028. //

Min erfaring er at det særlig gjelder de klassiske Selvaagblokkene.

Kari-Anne Lindland

Få orden på syklene i borettslaget/sa

Få orden på syklene i borettslaget/sameiet i vinter!

Vi leverer markedets mest

• Praktiske stativerogså i to høyder

Vi leverer markedets mest plasseffektive stativer.

plass

Ryddig sykkelparkering ar vare på sykkelen Man kan låse hjul og

• Praktiske stativer –også i to høyder

ramme til stativet

• Ryddig sykkelparkering tar vare på sykkelen

• Man kan låse hjul og ramme til stativet

Kontakt oss for uforpli

• Norskprodusert og miljøvennlig

Haniss AS / Tlf: 91 60 29 66 / E-post: post@haniss.no

• God økonomi – solide produkter – lang levetid

• Modulsystem – kan bygges på senere

Kontakt oss for uforpliktende tilbud Haniss

De er som skreddersydd til oss

Mindre papirarbeid og mer fellesskapsfølelse. Byhagen Borettslag har fått en ny hverdag med Vibbo og Styrerommet.

TEKST: MARTINE JONSRUD FOTO: ÅSMUND HOLIEN MO

Det har skjedd en dramatisk forenkling, sier Jorulf Beitland. Han er styreleder i Byhagen Borettslag, og merker stor forskjell på arbeidsmengden etter at de begynte å bruke de digitale verktøyene.

– For ikke mange år siden satt vi og skrev møtereferat i Word eller på papir, og hang opp lapper i gangen. Det var ganske kronglete, sier Beitland, som synes styremøte-modulen på Styrerommet er spesielt nyttig.

– Denne er gull for oss. Her kan vi holde oversikt over sakene vi

jobber med, både nye og gamle, og legge inn oppgaver til hvert enkelt styremedlem. Det gjør det mye lettere å holde tråden, sier Beitland.

God kommunikasjon. Styrelederen forteller at de også bruker vedlikeholdsmodulen jevnlig.

– Her kan vi holde rede på hva vi har gjort opp gjennom årene. Det mister man fort oversikt over ellers. I tillegg kan vi registrere planer framover og planlegge for det, som for eksempel nye vinduer, sier han.

– Vi bruker nesten alle funksjonene i Styrerommet, og Vibbo er veldig fint for fellesskapet i bygget, sier styreleder Jostein Beitland.

Gjennom beboeroversikten på Styrerommet kan Beitland kommunisere med beboere, samtidig som andre styremedlemmer kan følge med på dialogen. I et borettslag bestående av 46 boenheter, er det fint å kunne nå ut til mange.

– Det gjør at vi jobber mye mer effektivt. Det som er så bra med Styrerommet er at det er presist tilpasset akkurat de behovene man har i et borettslag eller sameie, sier Beitland, som selv jobber med IT-løsninger på dagtid.

– Jeg har rett og slett ikke sett noen annen løsning på dette feltet som tilbyr noe så skreddersydd, sier han.

Samlende og sosialt. Vibbo blir også hyppig brukt i Byhagen Borettslag. Her kan både styret og beboere legge ut informasjon om alt fra nabovarsler til møteinnkallinger.

– Mange borettslag brukte andre kanaler før, men vi hoppet rett på Vibbo. Det fungerer kjempefint. Vi ser at beboerne følger med og faktisk leser ting. Sånt hadde vi ikke peiling på før, sier Beitland.

Vibbo har dessuten hatt en samlende effekt i borettslaget, forteller han.

– Vi har fått en del nye beboere. De kom rett på Vibbo med en gang, og følte seg inkludert fra start. Når du flytter inn i nytt borettslag og ikke kjenner noen, er Vibbo veldig kjekt for å føle deg som en del av gjengen. For Byhagen Borettslag har også den nye bookingfunksjonen i Vibbo vært nyttig.

– Vi har gjesteparkeringsplass og et fellesrom til låns. Før var det et svare strev å holde rede på hvem som hadde booket og betalt. Nå har vi heldigitalisert dette, sånn at folk kan booke og betale selv gjennom Vibbo, forklarer Beitland.

– Det er sånne ting som gjør det mye morsommere og enklere å drive et borettslag. //

I Byhagen Borettslag finnes det flere kommunale boliger. Det er likevel ikke et problem å nå ut til dem. Oslo Kommunes boligforvaltere kobles på Vibbo gjennom OBOS’ supportavdeling. På den måten får de all info, og kan legge til beboere i sine leiligheter. Styret kan også legge til disse beboerne via «administrer beboere»-siden.

Vibbo

Gjør det lettere å kommunisere med beboerne.

Beboerne kan enkelt registrere seg og holde kontaktinformasjonen oppdatert.

Alle beboere blir varslet om nyheter via epost, eller via SMS om det er kritiske nyheter som haster.

Med oppslag kan også beboerne engasjere seg og legge ut beskjeder på Vibbo.

Under Temaer kan beboerne raskt og enkelt finne praktisk informasjon og svar på ofte stilte spørsmål.

Beboerne kan enkelt finne frem til og sende melding til styremedlemmer på Vibbo.

Under Min bolig kan hver enkelt beboer se informasjon om boligen de eier eller tilhører, som adresse, leilighetsnummer og oppgang.

Styrerommet

Er et digitalt verktøy som forenkler styrehverdagen.

Her får du raskt overblikk over styrets oppgaver og arbeid. Oversikt over tidligere og kommende møter.

Enkel etablering og oppfølging av gode rutiner for helse, miljø og sikkerhet. Du får tydelige varsler om noe skal følges opp. Enkel oversikt over økonomien i boligselskapet.

Samle alle leverandører på ett sted, og se månedlige kjøp, avtaler og dokumenter, historikk, analyser og kontaktpersoner. Informasjon om alle eiere og boliger i selskapet.

Vedlikeholdsplanleggeren gir deg oversikt over tilstanden på bygningsmassen, og hjelp til å utbedre den.

– Jeg har rett og slett ikke sett noen annen løsning på dette feltet som tilbyr noe så skreddersydd, sier han.

Jorulf Beitland

Vi tar vare på dine verdier!

Trenger ditt borettslag litt omsorg?

Thorendahl har jobbet med rehabilitering siden 1971, og har dyktige ansatte som kan hjelpe dere med jobben.

thorendahl.no

Holmliahistorie

Holmlia ble planlagt etter alle kunstens regler og bygd under store boligpolitiske turbulenser – og markerer slutten på en viktig epoke i Oslos historie.

Den historien startet rett etter andre verdenskrig. Da var Oslo en by med stor boligmangel og lite plass. Fram til 1948 gikk bygrensen omtrent der Ring 3 går i dag, og hindret byen i å vokse. Men så ble Oslo slått sammen med nabokommunen Aker. Det åpnet for byutvikling av helt nye dimensjoner. I 1950 ble det utarbeidet en generalplan som slo fast at den framtidige byveksten skulle foregå etter det såkalte drabantbyprinsippet. Det betyr at det skulle bygges helt nye bydeler med boliger, skoler, idrettsanlegg, butikker og offentlige kontorer utenfor den gamle bykjernen.

Tidlig på 1950-tallet begynte utbyggingen av Lambertseter, og deretter gikk det slag i slag. Byen spiste seg stadig utover, og det som tidligere hadde vært et jordbruks- og forstadslandskap utenfor storbyen, ble nå en del av den. Aller sterkest var veksten i Groruddalen med områder som Veitvet, Årvoll og Kalbakken på 1950-tallet, Linderud og Ammerud på 1960-tallet og Romsås på 1970-tallet. På østsiden av Groruddalen ble Tveita bygd på 1960-tallet og Furuset på 1970-tallet. Sørøstover foregikk boligbyggingen gjennom femti- og sekstitallet på blant annet Oppsal, Bøler og Manglerud.

Hallagerbakken borettslag ligger som en liten grend i åsen høyt over fjorden. Borettslaget er tegnet av arkitektkontoret HRTB, og arkitekturen vitner om overskudd, fantasi og formglede.

Anne-Kristine Kronborg: Kunsthistoriker med bolig- og byhistorie som spesialitet, jobber som formidlingsrådgiver i OBOS.

Alle legger merke til utsikten på Holmlia. Også kong Olav. «For en utsikt, tenk å se alle seilene på fjorden fra balkongen», var kongens reaksjon da han besøkte den splitter nye bydelen i 1981.

Holmlia. Planleggingen begynte tidlig på 1970-tallet.

Holmlia på tegnebrettet. Og her gikk man grundig til verks. Et eget Holmlia-team ble etablert, med folk fra byplankontoret og andre etater, arkitekter og representanter fra utbyggerne OBOS, USBL og Selvaag. En politisk styringsgruppe ble nedsatt, og OBOS lagde en egen Holmlia-gruppe for interesserte OBOS-medlemmer.

Noe av grunnen til at man la så mye arbeid i planleggingen av Holmlia, var at drabantbyene var blitt gjenstand for sterk kritikk. Kritikken gikk ut på at boligbyggingen var toppstyrt og udemokratisk, og at de nye bydelene ikke fungerte bra sosialt. Arkitekturen fikk også gjennomgå – særlig høyblokkene på steder som Ammerud og Tveita. Mye av kritikken var urettferdig. Tusenvis av mennesker hadde fått gode hjem i drabantbyene, og de fleste trivdes. Dessuten fantes det langt flere lave blokker enn høye. Berettiget eller ikke; kritikken ble tatt til følge, og førte til at bomiljø havnet i fokus på 1970-tallet.

Alt dette tok man med seg inn i planleggingen av Holmlia. Ambisjonene var skyhøye. Alt man hadde av erfaring etter to tiår med drabantbybygging skulle brukes til å gjøre Holmlia til den beste av

dem alle. Entusiasmen ble ikke mindre av at området var fantastisk – høyt og fritt og med et vakkert terreng og utsikt over fjorden.

Men ikke minst ble det lagt sterke politiske føringer for utbyggingen av Holmlia. Det ble for eksempel vedtatt at halvparten av boligene skulle være i småhus – altså rekkehus. Resten av bebyggelsen måtte ligge i lave blokker. Høyhus kom ikke på tale. Kravet fra politikerne skyldtes at det var stor utflytting fra Oslo på 1970-tallet. Håpet var at store boliger i lav og familievennlig bebyggelse skulle bidra til å holde folk – og særlig de gode skattebetalerne – innenfor bygrensen. OBOS visste at småhus sto høyt på medlemmenes ønskeliste, og var i utgangspunktet positive. Men da OBOS-bladet presenterte Holmlia-planene i 1976, pekte man også på noen dilemmaer. Det var fortsatt boligmangel i Oslo, noe som tilsa høy tomteutnyttelse. Altså det motsatte av småhus. Samtidig var byggekostnadene på vei oppover. OBOS fryktet kort sagt at det hadde blitt for få og for dyre boliger på Holmlia.

Hodepine på Holmlia. Men det ble som politikerne hadde bestemt, og i september 1980 var det første boligprosjektet ferdig. Det var Sloreåsen borettslag, som ganske riktig besto av rekkehus og lave blokker. «Det var mange smil og sitrende forventninger å spore da de første familiene fikk utlevert nøklene

Hallagerbakken representerer et boligarkitektonisk høydepunkt, og har helt fra starten tiltrukket seg fagfolk fra inn- og utland. Som denne japanske delegasjonen, som var på besøk i 1982.

Holmlia var et ambisiøst byutviklingsprosjekt, og fikk tilsvarende oppmerksomhet. Også av det daværende kronprinsparet, som ble geleidet rundt mellom lave blokker og rekkehus i 1987.

til sine rekkehusleiligheter på Sloreåsen. Også sola var med på begivenhetene», skrev OBOS-bladet entusiastisk. Arbeiderbladet rapporterte også fra begivenheten, dog under en litt mer dempet overskrift: «Innflytting på Holmlia med nøkler og sparekniv». Sparekniven måtte med på flyttelasset. For det var blitt dyrt på Holmlia.

På slutten av 1970-tallet var det høy inflasjon og tilsvarende prisvekst, og boligene ble mye dyrere enn planlagt. I Sloreåsen måtte de nyinnflyttede ut med tjue tusen ekstra i innskudd. Det var mye penger i 1980, og mange reagerte med sinne og fortvilelse. Prisene som løp løpsk, var et tegn på at noe var i ferd med å skje med hele boligsektoren.

Helt siden 1945 hadde boligbyggingen vært regulert og subsidiert. Husbanken finansierte mesteparten av boligene. Kommunen stilte gratis tomter

til disposisjon. OBOS fungerte som kommunens byggende organ, og solgte boliger til selvkost og administrerte den lange køen av boligsøkere, som det het. Det hadde vært politisk enighet om å holde boligprisene nede.

På begynnelsen av 1980-tallet begynte hele dette systemet å knake i sammenføyningene. Det begynte med at Husbanken fikk mindre penger å låne ut. Tidligere hadde prisoverskridelser som dem på Holmlia blitt kompensert med ekstra lån. Det var det slutt på nå. Husbanklånet dekket stadig mindre av byggekostnadene, og dermed steg kravet til innskudd, altså boligkjøpernes egenkapital. Samtidig ble prisreguleringene gradvis avviklet. Endringene førte til usikkerhet og forvirring, blant både boligbyggerne og boligkjøperne. En god bolig var i ferd med å bli for dyr for mange, og på Holmlia skjedde noe som OBOS ikke hadde opplevd siden 1930-tallet: Boliger ble stående usolgte og tomme.

Det var en mollstemt OBOS-direktør som oppsummerte situasjonen for nøyaktig førti år siden, i første nummer av OBOS-bladet i 1983: «Boligmarkedet har gjennomgått kraftige forandringer de siste måneder. Fra å ha boligsøkere i etterspørselskø, er bildet snudd om til å bli ferdigproduserte, usolgte boliger. Eksplosiv økning i takstene på brukte boliger, fortsatt sterk kostnadsøkning i produksjonsprisen på nye kombinert med stadig

Det var politisk bestemt at Holmlia-bebyggelsen skulle ha bakkekontakt. Derfor har Holmlia flere rekkehus enn drabantbyer flest. Idealet var tette små boliggrender med mye natur imellom.

Et eget Holmlia-team ble etablert, med folk fra byplankontoret og andre etater, arkitekter og representanter fra utbyggerne

OBOS, USBL og Selvaag.

dårligere lånefinansiering fører til at storparten av de som fortsatt har et udekket boligbehov, ikke lenger – av økonomiske grunner – ser seg i stand til å etterspørre en bolig.»

Jappetid og ny krise. OBOS måtte endre hele salgsopplegget, og dessuten begynne å drive markedsføring. Det hadde man heller ikke måttet gjøre siden 1930-tallet. Potensielle boligkjøpere ble busset ut til Holmlia, hvor et ellevilt og ikke rent lite desperat opplegg ventet dem, med blant annet kaker og grillmat, hårshow, moteshow, danseshow, vekløftershow og rytmisk sportsgymnastikk-show i tillegg til visning i ledige boliger.

Og til slutt løsnet det. Midt på 1980-tallet fikk vi den såkalte jappetiden. Akkurat som boligsektoren, hadde også bankvesenet vært regulert. Nå skjedde en liberalisering som ikke kunne kalles annet enn løssluppen. Det var lett å få lån, og på Holmlia var høye priser ikke lenger noen hindring. De ferdige boligene ble solgt, og OBOS satte i

beliggenhet

gang med å bygge nye.

Så smalt det igjen. I 1987 gikk økonomien ned for telling, og boligmarkedet med den. Igjen satt OBOS med usolgte boliger på Holmlia. Da Liakollen borettslag sto ferdig i 1990 bare 11 av 131 leiligheter solgt. «Hvor er det blitt av alle boligsøkerne i Oslo?», undret Aftenposten våren 1990. «For bare to år siden var det 50 på venteliste for et rekkehus på Holmlia. Og man måtte ha 20 års ansiennitet for å komme i betraktning.» Nå kunne man kjøpe bolig og flytte inn på dagen. Men den økonomiske krisen holdt boligkjøperne på gjerdet. Først i 1993 var det folk i alle boligene i Liakollen.

Drabant i særklasse. Alt dette er historie nå. For det gikk seg jo til på 1990-tallet også. Og Holmlia ble til slutt som politikerne og planleggerne hadde sett for seg: En drabantby med makeløs beliggenhet og lave hus med god plass og mye natur imellom. Holmlia fikk en lang og kronglete tilblivelseshistorie. Og det som er spesielt med akkurat den tilblivelseshistorien, er at den illustrerer overgangen fra etterkrigstidens regulerte og subsidierte boligsektor til vår tids kommersielle boligmarked.

Holmlia ble planlagt i den gamle tid, bygd idet velferdsstatens boligbyggende apparat gikk i stå, og sto ferdig idet det nye markedsliberale boligregimet var et faktum. Planlagt etter alle kunstens regler ble Holmlia et høydepunkt i etterkrigstidens byplanlegging. Men markerer også slutten på den samme epoken. //

Liakollen borettslag sto ferdig i 1990. Borettslaget er tegnet av de samme arkitektene som Hallagerbakken, og holder den samme høye kvaliteten med lave blokker og rekkehus som følger terrenget.

Holmlia ble til slutt som politikerne og planleggerne hadde sett for seg: En drabantby med makeløs

ALT DET SOM KUNNE GÅTT TAPT

varmer nå opp over 200 000 mennesker i Oslo

Du tenker helt sikkert ikke på det, men når du gjør helt dagligdagse ting som å slippe posen med restavfall ned i søppeldunken, surfe på internett eller trekke ned i toalettet, spiller det en viktig rolle. Vi nyttiggjør oss nemlig alt dette når vi lager fjernvarme til oppvarming av boliger og arbeidsplasser i Oslo. Sammen gjør vi byen vår mer bærekraftig.

Se hvordan du bidrar til å lage fjernvarme på celsio.no

Må felleskostnadene økes?

Dette er et spørsmål mange beboere stiller når det blir snakk om rehabilitering. Som kunde i OBOS har du og resten av styret en dedikert rådgiver i OBOS-banken, som kan gi råd om hvordan små og store rehabiliteringsprosjekter bør finansieres, og hvordan felleskostnadene påvirkes. Det gir større trygghet når det skal tas beslutninger om økonomi og vedlikehold.

Ring oss på 22 86 58 00, eller finn din rådgiver på styrerommet.no

Guide

Velkommen til GUIDE-seksjonen!

På de neste sidene finner du nyheter, tips og råd som skal gjøre styrehverdagen litt enklere, enten du har lang eller kort erfaring.

Radon er styrets ansvar

Hvis det ikke er gjennomført måling, er det på tide å gjøre det nå.

TEKST: ESPEN NYGÅRD

Måleperioden er nemlig fra 15. oktober til 15. april, og har dere for høy radonkonsentrasjon i luften bør dere iverksette tiltak. Ansvaret ligger ikke hos seksjonseieren som tilfeldigvis bor i førsteetasje, på samme måte som at de i toppetasjen ikke skal være alene om regningen for utbedring av tiltak. I henhold til vedlikeholdsplikten er det borettslaget og sameiet som har ansvaret for tiltak mot radon.

Måling av radon. For å bestemme radonnivået i et bygg må man gjennomføre radonmåling. Leiligheter i boligblokker som ligger fra og med tredje etasje over bakkenivå, trenger vanligvis ikke radonmåling. Ellers bør alle boenheter måles i minimum to oppholdsrom, for eksempel stue og soverom.

Målingen gjøres i perioden 15. oktober til 15. april i minimum to måneder. Det anbefales at målingen gjøres i regi av styret, slik at målingen blir utført korrekt, og at hele bygningsmassen blir kartlagt.

Velge riktig tiltak. Direktoratet for strålevern og atomsikkerhet (DSA) anbefaler at alle tiltak mot radon i størst mulig grad er årsaksspesifikk. Det betyr at tiltak mot radon skal rettes mot kilden til problemet og selve årsaken til at radon trenger inn i bygget. Det finnes flere typer løsninger som kan egne seg, og for å avklare hva som har best effekt mot radon så trenger man en profesjonell partner i prosessen.

Derfor har OBOS inngått et samarbeid med Radonmannen som er spesialist på radonsanering. Dette gir boligselskapene

For å avdekke om man bør utføre tiltak i hjemmet mot radon, bør man først foreta en radonmåling.

trygghet i prosessen mot et radonsikkert bygg.

Hvem betaler? Selv om det som oftest bare er et fåtall boenheter med radonproblemer, må alle være med på å dekke kostnadene for å fjerne radonproblemet.

Dette er en vedlikeholdskostnad som skal fordeles på lik linje som felleskostnader. //

Husk samarbeidsavtalen!

OBOS har forhandlet gode rabatter med Radonmannen på radonmåling og tiltak mot radon. Bestillinger av radonmålng i borettslag og sameier gjøres enklest ved å ta en telefon til en av Radonmannens rådgivere.

Det gis 41 prosent rabatt på sporfilmer og opptil 20 prosent rabatt på tiltak mot radon.

Ta kontakt med en av Radonmannens rådgivere innen måling og sanering på 63 81 60 00 eller sanering@radonmannen.no

RABATT

Savner du gatelading?

En ny løsning fra Elbilforeningen lar deg plotte inn de stedene du savner gatelading i Oslo.

sentralt i den er nullutslippsmålet for veitrafikken. Innen 2030 skal alle person- og varebiler i Oslo være nullutslippsbiler, altså i praksis elektriske.

I løpet av våren skal Elbilforeningen ta med innspillene fra Oslos innbyggere til et folkemøte med gruppelederne i bystyret. Det er også muligheter for innbyggerne å delta i møtet.

Sjekk avtalene

I økonomisk utfordrende tider er det greit å spare kroner der man kan. Har du sjekket at dere får de rabattene dere kan og bør ha?

OBOS har fremforhandlet avtaler som kan gi store rabatter. Husk å oppgi at dere er forvaltet av OBOS! Sjekk samarbeidsavtalene på Styrerommet.no filer og dokumenter hjelpemidler samarbeidsavtaler.

På ladeher.no kan innbyggere, både elbilister og de som enda ikke har byttet til elektrisk bil, varsle om hvor de ønsker seg gatelading. Særlig blir de som er avhengig av gateparkering i hverdagen oppfordret til å si ifra.

Mange i Oslo bor i leiligheter uten fast parkeringsplass, og kommunal gatelading i nærheten av hjemmet er dermed den eneste muligheten til å lade elbilen over natta.

Oslo kommune har en offensiv klimapolitikk, og

– Målet er at Oslos innbyggere får muligheten til å påvirke kommunen til å bygge flere ladepunkter der det er behov for det, sier Per Maltun, talsperson for kampanjen og leder i Oslo og Akershus elbilforening.

Meld deres ladebehov på ladeher.no //

INNOVASJON

En annerledes elsykkellader

Ampliuz har laget en lader som skiller seg ut, både i design og funksjonalitet.

Løsningen til det stavangerbaserte selskapet legger til rette for trygg og enkel lading av private elsykler i borettslag og sameier. Anleggene monteres med søyle på vegg, gulv eller grunn, inne eller ute. Og så ser det ganske kult ut!

– Med dagens fokus på miljøvennlig mobilitet mener vi at et slikt tilbud kan bidra til at flere velger sykkel framfor bil. I tillegg øker det byggets attraktivitet for beboerne, sier Kristian Hoff, gründer i Ampliuz.

Løsningen skiller seg ikke bare ut med et annerledes

design, men også ved at batteriet oppbevares i små skap hvor adgangskontroll styres fra mobilen. Videre er det integrert lader som gjør at syklisten slipper ha med egen lader, noe som gjør ladingen mer sikker. Ladestasjonen har i tillegg integrert varme- og røyksensor som via skykobling gir beskjed ved avvik. Skykoblingen gir også mulighet for å laste ned bruksstatistikk, kontrollere strømforbruk, softwareoppdateringer og få kundehjelp.

– Anleggene kan tilpasses kundens behov, enten man

ønsker personlige skap, delingsløsning for borettslaget eller sameiet, eller betaling per ladeøkt. Vi er i tidlig fase, men har allerede inngått avtaler med flere eiendomsaktører, sier Hoff Anleggene kan kjøpes eller leies, og inkluderer løpende serviceavtale. Interessert i å vite mer? Ta kontakt på ampliuz.com //

Lovpålagt brannsikkerhet

Husk at det er lovpålagt å gjennomføre jevnlige internkontroller av brannsikkerheten. OBOS Prosjekt kan kartlegge den branntekniske tilstanden og lage en tilstandsrapport for dere, og gi råd om hvordan brannsikkerheten kan forbedres.

OBOS Prosjekt kan:

• Lage en brannteknisk tilstandsrapport

• Kartlegge aktuelle tiltak for å øke brannsikkerheten

• Gi rådgivning angående brannsikkerhet

• Hjelpe med å gjennomføre brannforebyggende tiltak

Ta kontakt på obos.no/ brannsikkerhet

RABATT

BRANN

Smart å tenke på oppvarming

Har du alternative varmekilder?

Det kan være lurt – av flere grunner.

De siste vintrene har vist oss hvor viktig det er å ha flere energikilder å velge mellom. Prisene endrer seg raskere enn før, og prisutviklingen er ofte avhengig av globale faktorer. Derfor er det en god idé for alle borettslag og sameier å gjøre en grundig vurdering av hvor sårbar man er når det gjelder oppvarming.

Muligheten for å bruke flere energibærere er ikke bare en stor fordel i en akutt sitasjon der strømmen blir borte, men også prismessig. Har du flere valgmuligheter, kan du alltid gå for det rimeligste.

Om varmeanlegget har reserveenergibærere, som for eksempel bioolje, bør dette testes med jevne mellomrom, sånn at man til enhver tid er sikker på at alt fungerer. Det samme gjelder anlegg og energibærere som er ment som tilleggsvarme når hovedvarmekilden ikke er tilstrekkelig. Dette kan være anlegg som står stille i lange perioder, og ofte vet man ikke når behovet dukker opp. Derfor må disse også testkjøres jevnlig. //

Rabattavtale

Ikke glem at dere får rabatt på propangass og fornybar biofyringsolje fra Flogas. Avtalen gjelder alt fra utleie av gasstanker til finansiering av nøkkelferdige gassanlegg.

Reduser strømkostnadene på belysning opp til 95 prosent*

Connect serie R, er en familie av armaturer fra sensorspesialisten Steinel.

Slankt og tidsriktig design. Behovsstyrt belysning med et jevnt lysbilde Behagelig og dimmet lys når ingen er tilstede

Skap lysgrupper med Bluetooth-teknologi Mulighet for nødlys.

Vi hjelper deg gjerne! Send oss en e-post med tegninger, skisser eller bilder til prosjekt@vilan.no

I fyrrommet på Storgården Borettslag øst i Oslo har de to gasskjeler, en elkjele og en oljekjele.

* Målinger utført på prosjekt i Zürich, Sveits. https://www.steinel.de/de/die-steinel-gruppe/leuchten-sensorik/referenzen/referenz-ruetihof-zuerich-hoengg/

Container til fastpris uansett vekten på avfallet

Bestill utstyr til en rekke typer avfall i nettbutikken

Ragn-Sells hjelper både borettslag og sameie med god avfallshåndtering, som er til det beste for miljøet, under dugnaden eller oppussingen.

Ved bestilling i nettbutikken kan fakturaen sendes rett til fakturamottak.

Bestill ved å scanne QR-koden eller besøk ragnsells.no

NB! Hjelp oss med å unngå branner på gjenvinningsanleggene, kast aldri batterier sammen med annet avfall.

Noe du lurer på?

OBOS mottar daglig en rekke spørsmål fra styrene om drift og forvaltning. Her har vi samlet noen av spørsmålene som ofte blir stilt.

møte, må det sørges for at det er betryggende kontroll av deltagelse og avstemming. Dette er lovfestet i Borettslagsloven § 7-4 (4) og Eierseksjonsloven § 41 2. ledd.

PARKERING

ÅRSMØTE

En leietaker har sendt inn et forslag til årsmøtet. Er vi forpliktet til å behandle dette forslaget?

Svar: Det er bare eiere som har forslagsrett til årsmøte. Et medlem av husstanden eller en leietaker har rett til å være til stede og uttale seg, men ikke forslags- eller stemmerett. Forslaget kan derfor avvises, men leietaker kan eventuelt be eier fremme forslaget.

DIGITALT ÅRSMØTE Hva var hovedreglene om digitale årsmøter?

Svar: Nå er digitale årsmøter i utgangspunktet likestilt med fysiske årsmøter i boligselskap. Det er styret som vurderer og beslutter hvordan årsmøtet skal avholdes. Hvis det skal avholdes digitalt er det krav til forsvarlighet. Da har det

betydning hvilke saker som skal behandles, hvordan den digital beboermasse er, og hvor tilgjengelig det er med mer. Selv om styret vurderer at det er forsvarlig med digitalt årsmøte, kan eierne kreve fysisk møte dersom minst 10 prosent av eierne (minimum to) krever det. Styret kan fastsette en frist for krav om fysisk møte. Men da er det viktig at styret har informert andelseierne om hvilke saker som skal behandles før fristen. Dersom det avholdes digitalt

Er det mulig å bytte parkeringsplassen min med en annen internt i sameiet?

Svar: Det er som regel mulig å bytte parkeringsplassen med en annen, men det må gjøres korrekt med tanke på hva parkeringsplassen utgjør i sameiet. Det er flere varianter av parkeringsplassorganisering i et Eierseksjonssameie. De mest vanlige er at parkeringsplassen er seksjonert som en tilleggsdel til seksjonen, ligger i fellesareal eller ligger i en garasjeseksjon (næringsseksjon). Hvis parkeringsplassen er en tilleggsdel, kommer et

bytte av parkeringsplass også til å fordre en reseksjonering. I tilfellet hvor parkeringsplassen er i fellesareal trenger man som oftest bare å melde fra til styret, men det kan også innebære at vedtektene må oppdateres. Dersom garasjeplassen ligger i en næringsseksjon eier man en ideell andel i seksjonen som gir bruksrett til parkeringsplassen. Et bytte internt her kommer også som regel bare til å innebære å melde fra til styret. //

Har du et spørsmål?

Har du spørsmål som også er relevant for andre boligselskap?

Nye spørsmål og svar blir trykket i neste utgave av Bolig & Miljø.

Send inn til redaktør Pelle B. Aarsbog, pelle.bohn.aarsbog@ obos.no.

ALEXANDER SVINDDAL GRIPSTAD, FAGANGSVARLIG BOLIGFORVALTNING I OBOS EIENDOMSFORVALTNING OG

•

•

•

Francke Bygg as utfører hoved- og totalentrepriser innen rehabilitering for borettslag og sameier, gårdeiere og eiendomsforvaltere samt små og store oppdrag for private i Oslo og Akershus.

Gjennom 35 år i bransjen har vi spesialisert oss på tak- og fasadearbeider, loft- og kjellerutbygging, dør- og vindusutskifting, rehabilitering av eneboliger og leiligheter, betongrehabilitering, rehabilitering av balkonger samt nybygg og tilbygg.

I Francke Bygg as legger vi høy vekt på kompetanse og kvalitet i vårt arbeid, vi er alltid tilgjengelige og imøtekommende for kundens krav og ønsker. Dette gjør at vi har kunder som bruker oss gang etter gang. For oss er alle prosjekter like viktige, og med den byggfagkompetanse og gjennomføringsevne vi innehar, kan vi påta oss de fleste oppdrag kundene er ute etter. Vi fokuserer på ett godt samarbeid og en god dialog mellom oppdragsgiver og oss som entreprenør.

• REHABILITERING AV ENEBOLIGER OG LEILIGHETER

• BETONGREHABILITERING

• REHABILITERING AV BALKONGER

Kontakt oss:

Tømrermester

Olav Ingolfsland

Mobil: 950 49 094

E-post: olav@franckebygg.no

Prosjektleder

Mads Ludvigsen

Mobil: 912 40 399

E-post: mads@francebygg.no

• TAK- OG FASADEREHABILITERING

LOFT- OG KJELLERUTBYGGING

DØR- OG VINDUSUTSKIFTING

VÅTROMSARBEIDER

• NYBYGG OG TILBYGG

Guide digitale løsninger

BÆREKRAFTSMODUL

Bærekraft i boligselskapet på 1-2-3

TEKST: MARTIN BERGESEN

Jeg blir ofte spurt om hva som er det viktigste tiltaket for bærekraft, sier Birgitte Molstad.

Hun er miljødirektør i OBOS og har svaret klart hver gang, enten det er journalister eller styremedlemmer i boligselskaper

som spør:

– Kartlegging. Da kan du prioritere og lage en plan.

Og det er nettopp kartlegging som er formålet med den nye bærekraftsmodulen OBOS nå tilbyr gjennom Styrerommet.

Framover skal styrer som ønsker å få en oversikt over hvor bærekraftig boligselskapet er enkelt kunne kartlegge hva som er gjort og hva som gjenstår. Samtidig får man hjelp til å forbedre både egen økonomi og egne utslipp. Og det behøves. Som Molstad påpeker:

– I 2050 skal Norge være klimanøytralt.

Mye av jobben hennes handler om å sørge for at OBOS bygger nye boliger på en mest mulig bærekraftig måte for å nå dette målet. Imidlertid har hun støtt på et paradoks:

– Samtidig er 80 prosent av bygningene som skal stå her i 2050 allerede bygget.

Det at mange norske hus og blokker ble oppført lenge før dagens plusshus og byggkoder er en brems for bærekraftige boformer.

– For at Norge skal klare målet sitt må vi gjøre noe med den eksisterende bygningsmassen.

Enkel kartlegging. For å gjøre dette arbeidet enkelt er den nye modulen i Styrerommet enkelt utformet slik at man går gjennom ulike deler av bærekraftsarbeidet steg for steg.

– Bærekraft er noe mange snakker om, og det er et

bredt tema, sier Malin Mörlin, som leder utviklingen av bærekraftmodulen.

– Vi har pakket det inn på en måte som skal være lett å forstå og svare på, med veiledning hele veien. Og om man ikke kan svare på alt der og da er det mulig å hoppe over spørsmål.

Underveis i kartleggingen kan man hele tiden se progresjonen sin. For styrer som svarte på OBOS’ kartlegging av bærekraft i 2021 kommer mange av svarene allerede til å være forhåndsutfylt.

Ifølge Mörlin samler det seg også opp tips basert på svarene, samtidig som det dukker opp fordypningsartikler for de av emnene som

Nå er Styrerommet utvidet med bærekraftkartlegging. Her kan dere blant annet kartlegge bærekraftstiltak, få deres egen rapport og tips til områder arbeidet kan forbedres.

ikke er like intuitive.

– For eksempel energimerking, som kan være vanskelig å forstå.

Lavere driftskostnader. Målet er at styrene gjennom kartleggingen skal kunne sette seg inn i den grunnleggende tankegangen

Styrerommet har fått nye verktøy som fremmer bærekraft og energibesparende tiltak i sameier og borettslag.

For at Norge skal klare bærekraftsmålet sitt må vi gjøre noe med den eksisterende bygningsmassen.

Birgitte Molstad

Birgitte Molstad

rundt bærekraft. Samtidig er modulen tett knyttet opp mot vedlikehold. Det er ikke tilfeldig – mange av tiltakene som hever bærekraften er nettopp vedlikeholdstiltak for bygninger og grøntområdene rundt. Som Molstad sier:

– Det er mange som liker det svenske ordet for bærekraft bedre: Holdbarhet. Selv om miljø og klima er de mest åpenbare årsakene til å gjøre forbedringer er det også mange gode økonomiske grunner til å ta i et tak. Molstad trekker fram banker og forsikringsselskaper, som snart vil etterspørre bærekraftsdata, og da kommer boligselskaper

som allerede har sett på for eksempel fysisk klimarisiko til å stille bedre enn dem som ikke har gjort det.

– Om forsikringsselskapet vet at sjansen for oversvømt kjeller er mye mindre fordi du har gjennomført tiltak for drenering kan de gi deg bedre betingelser på forsikringen.

Energi er et annet viktig punkt. Enkelte eiendomsmeglere melder at kjøpere nå etterspør boligens energimerking, og de siste månedene er det nok et og annet styre som har lett etter tiltak for å redusere fram-

tidige strømsjokk.

– Bor du energieffektivt har du lavere driftskostnader, sier Molstad.

– Så, om du for eksempel tar ekstrakostnaden med isolering når du pusser opp fasaden lønner det seg på sikt. Dette er ikke bare nice to have lenger.

Det er viktig å huske at det ikke nødvendigvis er de mest synlige og åpenbare tiltakene som er lurest å prioritere. Molstad trekker fram solcellepaneler som ett eksempel.

– Det er jo kult og fint med solceller, men kanskje produserer de ikke mer energi enn du hadde spart på å redusere varmetap ved å skifte gamle vinduer, sier hun.

– Mange av de beste tiltakene er litt kjedelige fordi de er usynlige, men de får mye større effekt på lommeboka. Modulen skal hjelpe styrene med å ta de riktige valgene.

Håndfaste resultater. Kartleggingen ser også på bærekraften i boligselskapets innkjøp, hvor det å stille krav til leverandører ikke bare handler om miljø, men også arbeidsforhold og menneskerettigheter.

– Dette er en helhetlig vurdering av boligselskapet, forteller Mörlin.

I møte med leverandører kan styret også benytte et vedlegg med standardbetingelser for innkjøp, som også finnes på Styrerommet. Det kan gjøre boligselskapet tryggere på at de ikke kjøper fra noen som driver useriøst.

Foruten å øke bærekraften håper Mörlin kartleggingen også kan fungere som inspirasjon for miljøet rundt bygningene.

– At man får flere trær

eller lager en eng eller dam, får på plass bikuber og fuglekasser og insektshoteller. Eller at man får på plass bildeling og sykkeldeling og får et bedre bomiljø på kjøpet.

For at kartleggingen skal munne ut i noe håndfast tilbyr modulen også at man får disse resultatene ut som en PDF.

– Da får man ut svarene i et lesbart format, som kan legges ved årsrapporten eller en lånesøknad. Dermed kan man også se hvor mye bedre man blir over tid. //

Hvorfor kartlegge boligselskapet?

Myndighetenes ambisiøse klimamål gjør at det kommer nye krav og forventninger til både nye og eksisterende boliger.

I framtiden skal boliger forbruke mindre og produsere mer energi.

Bærekraftig vedlikehold får stor innvirkning på boligselskapenes økonomi. Det kan bidra til lavere energikostnader, mindre utgifter knyttet til oversvømmelser og kan være utslagsgivende for om boligselskapene får det som kalles grønne lån når de skal i gang med vedlikehold og rehabilitering.

Styrerommets nye bærekraftsmodul gir veiledning og tips til områder bærekraftsarbeidet kan forbedres.

Gikk du glipp av webinaret om den nye modulen? Se opptaket på obos.no/webinar

Vi har pakket det inn på en måte som skal være lett å forstå og svare på, med veiledning hele veien.

Malin Mörlin

Malin Mörlin

Varmepumpen (t.h.) har en energidekning på cirka 80 prosent. Resten dekker EL-kjelen. Disse overfører ren strøm til et vannbårent system.

Beboerne er kjempe fornøyde!

Utvendig rehabilitering av borettslag

Mesterbedriften LUND har over 40års erfaring med utvendig rehabilitering av borettslag! Vi hjelper dere med rehabilitering av bygningsmassen.

Med fokus på høy kvalitet i vårt håndverk, jobber våre dedikerte prosjektledere i tett dialog med håndverkerne og kunden på hvert prosjekt.

Vi gjennomfører regelmessige befaringer, hvor vi blant annet avstemmer punktene i våre sjekklister, gjennomfører vernerunder og internkontroller, før vi sier oss fornøyde med vårt arbeid.

Ta kontakt for gratis befaring!

Telefon 64 92 58 28 | post@mesterbedriften-lund.no | mesterbedriften-lund.no

MESTER RAMMER

gate no

KUNST INNRAMMING OPPSPENNING LERRET

FINEART PRINT GALLERISKINNER

GALLERI & INNRAMMING

Bekkestua / Drammen / Jessheim / Lillestrøm / Majorstuen / Sandvika / Sentrum / Sinsen / Ski

En ramme er et viktig møbel. Bildene på veggen gir hjemmet ditt en sjel.

Vi hjelper deg å finne rammer som fremhever dine bilder, farger og stil. Vi bruker kun syrefrie materialer, og for oss er det viktig at du blir 100% fornøyd. Hos oss finner du fagkunnskap og et stort utvalg av rammeprofiler.

I butikkene vil du møte våre hyggelige og dyktige ansatte som kan gi deg de beste råd innen innramming av dine bilder, familiefotoer, malerier, oppspenning av lerret, litografier osv. - basert på din smak, interiør og ønsker.

Vi printer også på høykvalitetspapir. Du kan altså få printet dine verdifulle bilder og få dem rammet inn, - på ett og samme sted.

Våre gallerier bugner av ferdig innrammet kunst i mange prisklasser.

I tillegg kan du bestille kunst online 24 timer i døgnet, når du vil, fra hvor du vil - www.artgate.no. www.artgate.no

Malertjenester Tømrertjenester Gulvtjenester

Ole Joveng, driftsleder Ødegården Borettslag, Kolbotn.

Ladet for fremtiden ... og nåtiden!

Med elbillader fra Mer er bilen din raskt ladet og klar for neste kjøretur.

Har du ladeløsningen

vår får du i tillegg hele 15 % rabatt på lading i hele vårt landsdekkende ladenettverk.

For mer informasjon, skann QR-koden eller besøk mer.no/brl

Mer gir ditt borettslag eller sameie et fremtidsrettet ladeanlegg som sikrer rettferdig fordeling av både strøm og kostnader.

Vi tar oss av hele prosessen fra prosjektering og planlegging til fakturering og drift av ferdig anlegg.

Du kan enkelt bestille din egen ladeboks, så tar vi oss av resten. I vår app og kundeportal får du full oversikt over egen lading både hjemme og i vårt landsdekkende ladenettverk.

Vinn et inspirerende uterom!

bidrar mye i et område. Det gjør det lettere å komme i kontakt med andre og kan skape et hyggelig og sammensveiset nabolag.

– Vi har sett at der folk har parsellhager, blir det fort en intern gruppe som fungerer som limet i boligselskapet, sier daglig leder Christian Sørum i LOG, Norges ledende grossist innen gartneri, hagebruk, utemiljø og hagesenter.

– Det samme gjelder veksthus der du kan dyrke salat, agurk, tomat og krydderurter. Da får du både mat og hobby i ett – og ikke minst en sosial møteplass.

Trenger dere nye blomsterkasser eller kanskje en hyggelig benk til boligselskapet? Mulighetene er mange. Husk påmeldingsfristen 15. februar, og bli med på obos.no/konkurranseuterom

Kurskalender

Bruk Styrerommet og

Vibbo smartere

På dette webinaret får du nyttige tips og triks i Styrerommet og Vibbo. Du får også de siste nyhetene!

Når: ons 8. feb kl. 16.30-18.00

Pris: Gratis

Meldinger på Vibbo

På dette korte webinaret lærer du å bruke «meldinger» på Vibbo på en smart og effektiv måte.

Når: tir 14. feb kl. 16.30-17.15

Pris: Gratis

… du finner tidligere webinarer på obos.no/webinar?

… med OBOS-nøkkel kan du åpne døren med mobilen og dele nøkler like enkelt som du sender en tekstmelding?

... du nå finner bærekraftskartlegging på Styrerommet?

Styremøter på Styrerommet

Styrerommet.no gjør det enkelt å avholde styremøter. Vi tar en gjennomgang av hvordan du på best mulig måte bruker verktøyet.

Når: tir 28. feb kl. 16.30-17.15

Pris: Gratis

Konflikthåndtering

Noen situasjoner er vanskelig å håndtere på en god måte. Da er det en fordel å ha god innsikt i hvilke lover, regler og vedtekter som gjelder. Bli med på dette webinaret for å lære mer om konflikthåndtering.

VIL DU VITE MER OM DETTE?

Snakk med rådgiveren din!

Noe av hva vi tilbyr

Fornybar strøm

Gjennom samarbeidsavtalen med Entelios kan dere inngå en prisgunstig avtale på levering av 100 prosent fornybar strøm fra norsk kraftproduksjon. Avtalen gjelder strøm til fellesarealer.

Forsikring

I OBOS har vi dedikerte ressurser på forsikring. Vi bistår styrene med skadebehandling og sikrer våre kunder god pris og forsikringsvilkår gjennom våre samarbeidspartnere If, Gjensidige og Tryg.

Nytt år, ny opprydding?

Ikke glem de gode samarbeidsavtalene med Franzefoss og Norsk Gjenvinning. Disse gir dere gode rabatter på avfallshåndtering, containerog sekkeutleie samt vann- og avløpstjenester.

Når: ons 1. mar kl. 16.30-18.30

Pris: 500 kroner per deltager

Påmelding, mer informasjon og mange flere kurs, både fysiske og digitale finner du på obos.no/kurs

Partneravtaler

Energi og lading: Ladeløsning for el-biler

Movel sikrer at borettslag og sameier får et ladeanlegg skreddersydd til fellesskapets ønsker og behov. Movel leverer komplett opplegg for elbillading, prosjektering, installasjon, drift, service og fakturering til den enkelte bruker. Avtalen sikrer best mulig pris.

Kontakt post@movel.no

475 04 041 movel.no/obos

Ladeløsning for el-biler

Med smart ladeløsning fra Mer får ditt borettslag et fremtidsrettet ladeanlegg som sikrer rettferdig fordeling av både strøm og kostnader. Mer leverer komplett opplegg for elbillading, prosjektering, installasjon, drift, service og fakturering til den enkelte bruker.

Kontakt 901 94 110 oyvind.haug@mer.eco no.mer.co

Bærekraftig energi

Få rabatt på 100 prosent fornybar strøm fra norsk kraftproduksjon. Avtalen gjelder strøm til selskapets fellesarealer. Målet er å levere en kraftpris som i gjennomsnitt er lavere en spotprisen i løpet av ett år.

Kontakt christer.jensen@entelios.com 957 75 505 entelios.com

Gass og biofyringsolje

Få rabatt på propangass og fornybar biofyringsolje fra Flogas. Avtalen gjelder alt fra utleie av gasstanker til finansiering av nøkkelferdige gassanlegg. Ta kontakt for mer informasjon.

Kontakt 902 48 000 flogas.no

Avfallshåndtering:

Avfall, vann- og avløp

Rammeavtalen med Franzefoss sikrer gode priser på containerleie og andre avfallstjenester, og at avfallet blir tatt hånd om på en miljømessig god måte. Avtalen gir dere opptil 15% rabatt på avfallshåndtering, container- og sekkeutleie samt vann- og avløpstjenester.

Kontakt 22 80 08 00 firmapost@franzefoss.no franzefoss.no/obos

Kontroll og service av heis:

Service på heis

Samarbeidsavtalen med Schindler gir dere et helhetlig, oversiktlig og rabattert tilbud på service, vedlikehold og andre produkter og tjenester knyttet til heis. Serviceavtalen kan gi besparelse på opp mot 30 prosent.

Kontakt 918 68 602

service-storkunde.no@schindler.com schindler.com/no

Service på heis

Samarbeidsavtalen med Otis gir dere et helhetlig, oversiktlig og rabattert tilbud på ser-vice, vedlikehold og andre produkter og tjenester knyttet til heis. Serviceavtalen kan gi besparelse på opp mot 30 prosent.

Kontakt 954 07 346

daniel.danielsen@otis.com otis.no

Avfall, vann- og avløp

Norsk Gjenvinning er landets største leverandør av gjenvinnings- og miljøtjenester. Avtalen gir gode priser på avfallshåndtering, container- og sekkeutleie samt vannog avløpstjenester.

Kontakt 987 09 700 norskgjenvinning.no

Service på heis

Samarbeidsavtalen med Kone gir dere et helhetlig, oversiktlig og rabattert tilbud på ser-vice, vedlikehold og andre produkter og tjenester knyttet til heis. Serviceavtalen kan gi besparelse på opp mot 30 prosent.

Kontakt obosavtalen@kone.com kone.no

Ikke glem at OBOS har inngått samarbeid med leverandører av noen av de vanligste tjenestene som trengs i et borettslag eller sameie. Her finner du en oversikt over rabattog samarbeidsavtaler som styrene kan benytte seg av.

Lovpålagt heiskontroll

Avtalen med Norsk Heiskontroll er en landsdekkende rammeavtale som sikrer gjennomføring av den lovpålagte heiskontrollen annet hvert år.

Kontakt

kundeservice@nhk.no nhk.no/obos

Klesinnsamling:

Innsamling av tøy

Samarbeidet med Røde Kors gjør det enklere for beboerne i boligselskapet å gi bort tøy. Innsamlingen skjer gjennom pakkeløsning på dugnad eller ved utplassering av egen innsamlingsboks i borettslaget eller sameiet. Ordningen er kostnadsfri.

Kontakt

911 25 747 tekstil@redcross.no rodekors.no/tekstil/obos

Uterom og fellesområder Uterom

Avtalen med Felleskjøpet AGRI gir rabatter på 5 til 20 prosent for utvalgte produkter og varekategorier innen maskin, utstyr og planter.

Kontakt 72 50 50 50 kundeservice@felleskjopet.no felleskjopet.no

Uterom

LOG er Norges ledende grossist innen gartneri, hagebruk, utemiljø og hagesenter. Boligselskapet ditt får 15 prosent rabatt på utemøbler og øvrig sortiment innen utemiljø.

Kontakt

815 20 100 utemiljo@log.no log.no/obos/

Byggevarer

Innsamling av tøy

Samarbeidsavtalen gjør at boligselskapet ditt kan få kostnadsfrie innsamlingsbokser for klær, sko og tekstiler. Samtidig bidrar du til en miljøvennlig retur, samt at du gir inntekter til Kirkens Bymisjons arbeid med personer med ulike utfordringer i livet.

Kontakt 990 92 199 kirkensbymisjon.no kirkensbymisjon.no/tekstil/obos

Skadedyrkontroll

Pelias hjelper med kontroll og akuttbekjempelse av gnagere og andre type skadedyr. Samarbeidsavtalen innebærer i gjennomsnitt 30 prosent besparing på årlige serviceavtaler, og 15 prosent rabatt på produkter i nettbutikken. Besøk skadedyrshop.no, og bruk koden OBOS15.

Kontakt 33 33 00 00

post@pelias.no pelias.no/obos

Bildeling: Bildeling i boligselskapet

Bildeling gir fleksibel tilgang til bil uten behov for å eie. Zipcar er foreløpig kun tilgjengelig for OBOS-medlemmer og beboere i utvalgte boligselskap i Oslo. Alle nye medlemmer får 400 kroner gratis kjøretid inkludert i medlemskapet. Om du tenker at ditt boligselskap kan være en egnet lokasjon for Zipcar, så kontakt for videre dialog.

Kontakt scandinavia@zipcar.com zipcar.no

Hos Maxbo får dere 15 prosent rabatt på maling og malingsutstyr, og 10 prosent på øvrige varer i varehusene over hele landet. Rabatten gjelder på ordinære priser, og kan ikke kombineres med andre rabatter eller kampanjer.

www.maxbo.no

Skadedyr og radon:

Bildeling i boligselskapet

Otto tilbyr deling av biler, elsykler og el-sparkesykler som en tjeneste til boligselskapene. Hvis du tror boligselskapet deres kan være egnet lokasjon for Otto, ta kontakt med Martin Vik.

Kontakt 913 79 218

hei@otto.no

Radonmåling og sikring

Avtalen med Radonmannen sikrer god kvalitet til inntil 40 prosent rabatt, og garanti om godkjente radonnivåer etter gjennomført sanering.

Kontakt 63 81 60 00 radonmannen.no radonmannen.no/obos

ASSISTENT PARTNER AS

LEVERANDØR AV ELEKTRO- OG LÅSESMEDTJENESTER

Assistent Partner er registrert elinstallatør og leverandør av tradisjonelle elektro- og låsesmedtjenester, med dørautomatikk, porttelefon, adgangskontroll og elektroniske låsesystemer som spesialfelt. Vi leverer også postkasser med elektronisk lås tilpasset adgangskontroll-systemet.

Assistent Partner – din digitale låsesmed i Oslo, Viken, Vestfold/Telemark og Rogaland. KONTAKT OSS PÅ TEL. 48 10 11 00

ILOQ

– et digitalt låsesystem, helt uten batterier!

iLOQ 5-serien er et fleksibelt og programmerbart låssystem som lar kunden velge hva slags «nøkkel» de ønsker å bruke: digital nøkkel, mobilnøkkel, nøkkel-FOB eller bare en kode.

Drammen – Oslo Sarpsborg – Stavanger assistentpartner.no

PORTTELEFON OG ADGANGSKONTROLL

Baktrappa

Test deg selv!

OBOS-quizen

av Eddie Chr. Thomas

Hvilke to land utkjempet Vinterkrigen i 1939-40?

I hvilken by ligger Vinterpalasset?

Hva heter de to søstrene i Disneys tegnefilm Frost fra 2013?

Hvem spilte hovedrollen som Harry Hole i Tomas Alfredssons film «Snømannen» fra 2013?

Hva er svenskenes navn på galaksen vi kaller Melkeveien?

Hvem var statsminister i Norge da Oslo arrangerte Ski-VM Nordiske grener i 1982?

7. Ordet anorakk, som beskriver en type vindtette ytterplagg, er avledet fra det eskimoiske ordet anore. Hva betyr «anore»?

8. Fra eventyrenes verden: Hvilket dyr skulle til Dovrefjell for at ikke hele verden skulle forgå?

9. Hvilket dyr mangler i tittelen på den russiske komponisten Sergej Prokofjevs symfoniske dikt fra 1936: «Peter og …»?

10. Hva het videokassettavspillingssystemet som konkurrerte med VHS på 70- og 80-tallet om å bli størst på leiefilmmarkedet?

11. Hvem skjulte seg bak masken Zombien og vant Maskorama på NRK høsten 2022?

12. Hvordan skriver du 2023 i romertall?

13. Fra hvilket land kommer sjokoladen Ferrero Rocher som blant annet består av hasselnøtter, kjeks og melkesjokolade?

14. Hva slags klesplagg er såkalte Daisy Dukes: dongerishorts, strømpebukser eller brystholder?

15. Hvilket fotballandslag, som skal delta i Fotball-VM for kvinner i New Zealand og Australia til sommeren, har kallenavnet «The Matildas»?

Bli med på Slottsfjellfestivalen

Etter å ha vekket liv i Slottsfjell med en utsolgt festival i fjor, er det en glede å invitere til en enda villere Slottsfjell 2023. Nærmere 50 artister presenteres, og så langt er disse perlene klare for Slottsfjell

2023: Lil Nas X, Sondre Justad, Zara Larsson, Arif, Benson Boone, Hov1, JID, Jon Ranes, Kakkmaddafakka, Marstein og Ramon.

Tid: 12. og 13. juli 2023

Sted: Kaldnes, Tønsberg

Billetter: obos.no/slottsfjell

OBOS-medlemmer får

rabatterte priser:

• Festivalpass til kr 1995,-

• Festivalpass inkl. Natten til kr 2495,-

Gå alltid i andres begravelser, ellers vil de ikke komme i din.

YOGI BERRA

SVAR: 1. Finland og Sovjetunionen 2. St. Petersburg

3. Anna og Elsa

4. Michael Fassbender 5. Vintergatan

6. Kåre Willoch (H) 7. Vind 8. Høna 9. Ulv (Peter og ulven) 10. Betamax (Beta) 11. Bilal Saab 12. MMXXIII

13. Italia 14. Dongerishorts 15. Australia Radio Gaga

Sunt inneklima og lavere strømregninger

Økt komfort når borettslaget oppgraderer

Det er smart å etterisolere, men inneklimaet kan bli betydelig forverret når veggene blir tette. Når fasaden rehabiliteres og bygget energieffektiviseres må en ny ventilasjonsløsning på plass. Romventilasjon fra Lunos passer inn uten at man må bygge om leilighetene.

Rehabiliteringen kan gå på helsa løs Fasadeforbedringen skal gjøre slutt på kald trekk og høye energikostnader. For noen blir gleden kortvarig. CO2-nivået øker og høy luftfuktighet fører til kondens.

Uten ny ventilasjonsløsning øker risikoen for skadelig sopp og muggdannelse. Både bygg og beboere behøver frisk luft.

Et viktig energitiltak

Med bedre isolering og effektiv oppvarming er det naturlig at også ventilasjonen bidrar til energibesparelsen. Desentral ventilasjon kan gi samme høye varmegjenvinning som store anlegg, men energiforbruket og vedlikeholdsbehovet er betydelig mindre.

Man kan spare 80 øre for hver krone som i dag går til oppvarming

Unngå plasskrevende ventilasjonsanlegg

Tradisjonell balansert ventilasjon er ofte vanskelig å ettermontere. Det er vanskelig å finne plass til ventilasjonsaggregat og beboere ønsker ikke nye kanaler til alle rom. Moderne romventilasjon sørger for god ventilasjon, det er enklere og knapt synlig.

Slik fungerer desentral balansert ventilasjon

Ventilatorer monteres skjult i ytterveggene. Varmen fra brukt, oppvarmet luft tilbakeføres til frisk luft som tilføres boligen. Lite varme går til spille og oppvarmingsbehovet reduseres.

10 år med Lunos

I Klippen borettslag var det kald trekk og høyt varmetap. I 2013 installerte de ventilasjon fra Lavenergisystemer.

Ventilasjon med varmegjenvinning gir oss mange fordeler, ikke bare med tanke på inneklima. Vi får mindre behov for oppvarming, sier styremedlem Per Morten Holmen i Klippen. Vi har tydelig merket at innelufta har blitt vesentlig bedre.

Det er komfortabelt, også for lommeboka.

Balansert ventilasjon – rett i veggen

røper at leiligheten er godt ventilert, og oppvarmingskostnadene er redusert.

Et lite ventildeksel over vinduet

Fri etablering av fibernett

Om dere ikke har fibernett fra før tar vi kostnaden for å bygge det ut for dere! OBOS OpenNet bygger 100% fiber i alle nye prosjekter. Det gjør vi fordi høy fart og god kapasitet stadig blir viktigere.

Frihet til å velge, og å velge bort.

Skann QR koden for å lese mer

Les mer på obosopennet.no

Valgfri TV og internett

Raskt og stabilt

Enkelt og trygt å bytte

Returadresse: Bolig & Miljø, Postboks 6666 St. Olavs plass, 0129 Oslo