Bolig & Miljø nr. 5 2023 by OBOS BBL

KUNNSKAP & INSPIRASJON FOR DEG SOM SITTER I STYRET

Historisk Har forvaltet et halvt århundre. Nå blir hun pensjonist med en spesiell hobby. Side 23→27

Levert av OBOS

❶ Overvann Må forberede seg på mer styrtregn. Side 10→13

❷ Fellesområder Å velge riktig belysning er både viktig og vanskelig. Side 18→20

❸ Vibbo Hva når beboerne ikke er digitale? Side 43→44 Utgave № 5

Oktober 2023

GRAFISK DESIGN: EGGEDOSIS

DIN TOTALLEVERANDØR

Vi utfører utvendig drenering, isolering og fuktsikring av grunnmurer Våre høyt kvalifiserte fagarbeidere er spesialister på kartlegging av årsaker til fuktskader på bygningskonstruksjoner i grunnen, håndtering av overflatevann og utbedring av fuktproblemer i kjellere.

www.steinbakken.as Tlf. 22 80 22 00

FOR VÅREN? FOR VÅREN? - LA OSS HJELPE DEG!

- LA OSS HJELPE DEG!

Trenger du CONTAINER? Vi tilbyr containerutleie på containere fra 4,5 m3 til 30 m3, VÅRFEIING/VEDLIKEHOLDSFEIING disse har forskjellige bruksområder.

CONTAINER TIL VÅRRYDDING

GRØNTTJENESTER

I over 80 år har vi stått til tjeneste for våre kunder. Vaktmesterkompaniet kan hjelpe deg med Vi hjelper deg med å finne den å rydde opp til våren. Vi tilbyr feiing av gårdsplasser og veier, container til vårrydding, løsningen som dekker ditt behov – gartnertjenester, graving og asfaltering. Vi hjelper alt fra store bedrifter og om det er økonomi, miljø eller begge borettslag til private hjem. Ingen jobb er for liten, ingen jobb er for stor. faktorer som er viktig for deg. VÅRFEIING/VEDLIKEHOLDSFEIING CONTAINER TIL VÅRRYDDING La oss gjøre jobben!

GRØNTTJENESTER

22 00

23 17 Vi leverer containere i Stor-Oslo. Er Ta kontakt med oss i dag! Befaring er selvfølgelig gratis! duI usikker på om vi kan tiltil tjeneste for våre kunder. Vaktmesterkompaniet kan hjelpe deg med over 80 år17har vilevere Tlf 23 22 00 /stått post@vk.no / vk.no deg, ta kontakt med oss.

vk.no

å rydde opp til våren. Vi tilbyr feiing av gårdsplasser og veier, container til vårrydding,

Vi gartnertjenester, har leveransegaranti på containergraving og asfaltering. Vi hjelper alt fra store bedrifter og VINTERTJENESTER utleie, og leverer og henter| FEIING som OG SPYLING | CONTAINERUTLEIE | GARTNERTJENESTER | GRAVING OG ASFALTERING borettslag til private hjem. Ingen jobb er for liten, ingen jobb er for stor. avtalt. Hos oss kan du alltid være trygg på at du får container som avtalt. La oss gjøre jobben! Kontakt oss påmed telefonoss i dag! Befaring er selvfølgelig gratis! Ta kontakt 23 17 22 00, eller på Tlf 23 17 22 00 / post@vk.no / vk.no container@vk.no for bestilling. Se våre nettsider for mer info. www.vk.no

23 17 22 00

vk.no

VINTERTJENESTER | FEIING OG SPYLING | CONTAINERUTLEIE | GARTNERTJENESTER | GRAVING OG ASFALTERING

Betalingsløsninger for ubetjente miljøer NAYAX er installert på over 6500 utsalgssteder i Norge. Kunden betaler raskt, uten pinkode, med VISA, Eurocard og Mastercard (chip og kontaktløst). Kunden kan også betale med: Vipps, Apple Pay, Google Pay, Monyx mobilapp eller verdikort. NAYAX er et trygt valg.

eg Til mdinistrerleerr

•

ad i el som vasker s felle ng

ladi lbil av e

• • • • •

EBS CHARGE

En smart løsning for deg med elbilladere

LES MER PÅ

ebscharge.no

Åpent døgnet rundt hvis du ønsker det. Kunden kan betjene seg selv. Frigjør tid til andre arbeidsoppgaver. Alltid oversikt med online back ofﬁce system med rapporter for salg, drift, prislister og lagerstyring i sanntid. Skreddersy rapportene slik du selv ønsker. Se salgstrender, kostnadsanalyser og fortjenestemargin. Alarm til sms og epost for driftstans ved strømbrudd eller annet. Kundestøtte på norsk EBS Digital AS Glynitveien 21, 1400 Ski Tlf. 66 80 50 20 | ebsdigital.no

Lad batteriene - vi tar oss av resten Movel har lengst fartstid i bransjen og er Norges største uavhengige ladeoperatør. Vår erfaring sørger for smidig og rettferdig fakturering og god support til alle beboere. Vi fjerner stress for styremedlemmer og gjør hverdagen enkel for beboere. Med oss har dere ingen bindinger til kraftproduksjon og vi viderefakturerer strømforbruket uten påslag, det vil si spotpris + 0 øre. Vi kan ta over anlegg med alle relevante ladebokser. Det skal være like lett å bytte ladeoperatør som mobiloperatør. Kontakt oss: Tlf: 475 04 041 www.movel.no post@movel.no

Brann Unødige alarmer skaper hodebry. Kan kunstig intelligens være løsningen? Side 14–17

Side 33–34 Økonomi Unngå luksusfella og boost økonomien med Lene Dranges fem kjappe tips.

Strømkostnader Har dere kontroll? Nå er det enkelt å sammenligne avtaler og priser. Side 37–38

Side 40 Spørsmål og svar OBOS får ofte spørsmål fra styrene. Her får du svarene på noen av dem.

Redaktør Pelle Bohn Aarsbog pba@obos.no Tlf: 452 58 848

Bolig&Miljø

Annonsesalg HS Media v/ Kjetil Sagen Tlf: 924 22 644 E-post: ks@hsmedia.no Design: Bielke&Yang Trykk: Aksell Foto forside: Leikny Havik Skjærseth

Leder Hans og KI Regnet pisker ned. Sirenene hyler. Nå har vi lagt bak oss rekordmengder nedbør, utallige forsikringssaker og utilsiktede svømmebasseng i kjellere. Alt takket være Hans, og lillebror. Så, hva blir det neste? Det er hvert fall ikke bare ekstremværet vi får kjenne på om dagen, men også kunstig intelligens (KI) inntar nyhetsbildet og livet til folk flest. I denne utgaven kan du blant mange fagartikler lære mer om overvannshåndtering og hva Oslo kommune gjør for å bedre framtidsutsiktene. Du får også tips til hvordan du kan forebygge vannskader, og hvis uhellet først er ute er det greit å vite hva forsikringen dekker, og ikke dekker. Du finner også fort ut at cirka halvparten av Oslo brannog redningsetat sine utrykninger er unødige, og at kunstig intelligens kan være en del av løsningen for å få bukt med falske alarmer. En brannalarm med slik avansert teknologi kan nemlig skille mellom reell brannfare og en brent toast på fredagskvelden. Og det bør komme både beboer, styret og brannkonstabelen til gode, som alle slipper å gå ut i kulda når naboen ikke rakk å skru av alarmsentralen.

Pelle Bohn Aarsbog Redaktør Bolig&Miljø

OBOS er Norges største boligforvalter og tilbyr tjenester innen økonomi, regnskapsførsel, finansiering, juss, drift, teknisk bistand med mer. Vi forvalter alle typer boligselskaper over hele landet.

NO - 1470

Få skreddersydd ladeløsning til ditt borettslag eller sameie! Mer tilbyr skreddersydde ladeløsninger for deg som ønsker rask, sikker og enkel lading i ditt borettslag eller sameie. Som din totalleverandør tar vi oss av hele prosessen, fra installasjon og drift til vedlikehold og service. Mer er 100% eid av Statkraft og en anerkjent leverandør i lademarkedet. Vi tilbyr: • Lading med spotpris • Effektiv samtidig lading med automatisk lastbalansering • Tilpasset betalingsordning • Smarte kvalitetsladere som innfrir alle sikkerhetskrav • Enkel selvbetjening og full oversikt i appen eller innlogget i Mer Hub • 24/7 kundeservice

Kontakt Marte Klavenes for en hyggelig ladeprat! Marte Klavenes Key Account Manager marte.klavenes@mer.eco +47 92 80 96 23

Ren energi fra Statkraft

Entré Blomstrende pris. Oslo kommune har kåret årets beste hager i hovedstaden.

verken har gjerde eller port fremstår området som svært åpnet og innbydende for alle som går forbi.» Bidrar til felleskapet Den andre vinneren er i kategorien «Største bidragsyter til fellesskapet». Vinneren består av flere borettslag i et kvartal på Grünerløkka – med adresse Korsgata og Stolmakergata. I et felles gårdsrom er det frukttrær, villvin, kaprifol, syriner, hortensia, roser og mye mer. Juryen er særlig begeistret for bedene på gatesiden. Der er det plantet en mengde stauder som blomstrer gjennom hele sommeren – til glede for alle som ferdes i gata. Juryen skriver: «Komiteen for Oslo hagepris vektlegger i sin vurdering innsyn og hvordan anlegget bidrar til å gjøre Oslo til Oslo kommunes hagepris har lange tradisjoner, og ble avholdt første gang i 1921. I år er det kåret vinnere i tre kategorier. En av vinnerne er Dælenenggata 11, som ligger like ved Carl Berners plass. Borettslaget fikk prisen «Beste hage 2023 – Størst fokus på biologisk mangfold». Juryen skriver: «Fellesområdet har velholdte pallekarmer, frukttrær og flere prydbukser. Det finnes hyggelige sitteområder og en godt ivaretatt lekeplass for barna, og borettslaget har en fargerik blomstereng (...) Vi ser også at hagegleden har smittet oppover i balkongene hvor de fleste nå har både fylte blomsterkasser og potter på sine balkonger. Ettersom bakgården

Bolig&Miljø

en bedre by. Det er her vi mener Korsgata borettslag utmerker seg spesielt godt. (...) Det er ikke så lett å få til nydelig beplanting i trafikkerte og tettbebygde områder i indre Oslo. I kategorien «Mest kreative og artsrike» gikk seieren til parsell 25 i Etterstad kolonihage. Den «bobler over av kreativitet og skaperglede», skriver juryen. Neste års kåring Ønsker du å nominere boligselskapet ditt til neste års konkurranse? Alle typer hager og grønt anlegg i Oslo kan nomineres. Hager tolkes i vid forstand, men det er en forutsetning at anlegget er synlig utenfra eller tilgjengelig på annen måte. Påmelding må gjøres innen august 2024. Mer info finner du ved å google «Oslo kommunes hagepris». •

↑ Blomsterengen ● i Dælenenggata 11 består av ryllik, valmuer, kosmos, tagetes og andre humlevennlige blomster.

Foto: Oslo kommune/ Bymiljøetaten → Langs fasaden ● i Korsgata er det blant annet russoløye, hosta-sorter, roser og skogskjegg. Tre av gatene rundt kvartalet har fått beplantning.

Foto: Oslo kommune/ Bymiljøetaten

Skal borettslaget oppgraderes? Snakk med fagfolk på Norges største messe for bolig, bygg og eiendom.

Last ned gratisbillett

Det stilles stadig strengere krav til energieffektivisering i sameier og borettslag. Få tips, inspirasjon og bli litt klokere på årets Bygg Reis Deg. NOVA Spektrum, 18.-21. oktober.

Entré Åpne for bøssebærerne. TV-aksjonen trenger hjelp til å komme inn i oppganger.

Årets TV-aksjon skal samle inn penger til Redd Barna. Det skjer søndag 22. oktober, og 100.000 bøssebærere skal besøke landets mange husstander. Tidligere år har bøssebærere meldt at det kan være utfordrende å komme inn i oppgangene til borettslag og sameier. Da blir det ingen mulighet til å feste en lapp med Vippsnummer på dørene til folk som ikke er hjemme. Det kan også være at folk ikke åpner opp gangsdøra hvis de ikke kjenner til TV-aksjonen. Det er til hjelp hvis styret opplyser om TV-aksjonen på Vibbo eller på oppslagstavle i oppgangen. Plakat kan lastes ned fra tvaksjonen.no/materiell. Der finnes det også materiell på engelsk og andre språk. Enormt behov Ifølge Redd Barna er det 450 millioner barn som vokser opp i krigs- og konfliktområder, og det har aldri vært så mange barn på flukt som i dag. Pengene fra TV-aksjonen går blant annet til å gi barn mulighet til å gå på skole, trygge lekeområder, gjenforening med familien, støtte til tidligere barnesoldater og at barn som har flyktet til Norge får en aktiv fritid. Pengene fordeles mellom prosjekter i Ukraina, Syria, Bangladesh, Sør-Sudan, DR Kongo og Norge. – Sammen med dere skal vi beskytte barn som er rammet av krig, gi dem pusterom til å være barn. Til å leke og lære i trygghet, med støtten de trenger fra de rundt seg. Vi skal gi barn som har flyktet til Norge muligheten til å føle mestring og bli inkludert Bolig&Miljø

↑ ● Omtrent 100.000 bøssebærere er i aksjon 22. oktober.

Foto: Mikkel Strøm / TV-aksjonenen

i sitt nye nærmiljø, sier general sekretær Birgitte Lange i Redd Barna. Rekord i fjor TV-aksjonen har vært gjennomført hvert år siden 1974. Aksjonen er verdens største innsamlings aksjon målt i innsamlede midler per hode og antall frivillige. I fjor ble det satt ny rekord med 291 millioner kroner til Leger Uten Grenser. OBOS har lang tradisjon for å støtte TV-aksjonen, og i år blir det gitt 500.000 kroner.

– OBOS gir støtte på vegne av medlemmene. I tillegg håper jeg naturligvis at alle ønsker å bidra når de får besøk 22. oktober, enten det er med kontanter eller Vipps. Åpne opp for bøssebærerne, oppfordrer sponsoransvarlig Hege Asplund i OBOS. • → Har du lyst til å bli bøssebærer? Se tvaksjonen.no → Plakat til oppslagstavle kan lastes ned fra tvaksjonen.no/materiell

Overvann Forebygging

Det blir vått og dyrt Boligeiere må forberede seg på stadig mer styrtregn og fare for vannskader. Tekst

Henrik Sørlie

Foto

Leikny Havik Skjærseth

1. 10

ugust ble en våt opplevelse på Østlandet, og mange fikk merke konsekvensene av ekstremværet Hans. Snaut tre uker senere kom det en «Lille-Hans» som gjorde svært mye skade i tettbygde strøk i Oslo og Viken. Lambertseter fikk Oslo-rekorden med 94,8 mm regn i løpet av et døgn. Slike nedbørsmengder er ikke hovedstaden bygd for å ta unna. Allerede tre dager etter «Lille-Hans» var det meldt inn 1700 skader til forsikringsselskapene If, Gjensidige og Tryg. I tillegg kommer alle skadene på offentlig infrastruktur. – Det kommer til å bli dyrt å ruste oss for ekstremværet vi får framover, og finansiering er et problem. Men det kan også bli svært kostbart å reparere alle skadene hvis vi ikke gjør nødvendige tiltak, sier overvannskoordinator Yvona Holbein i Oslo kommune. I september lanserte Oslo en omfattende veileder og retningslinjer for overvannshåndtering. Disse er særlig rettet mot nybygg, men det er også utviklet et kart over Oslo som kan være nyttig for eksisterende bygninger. – Vi har kartlagt og simulert hvor de største vanndybdene er, hvor vannet renner fort og hvor det er fare for store vannmengder. Her kan borettslag gå inn på kartet og undersøke om de er utsatt. Men etter regnet i august er det nok mange som allerede har fått en indikasjon på om noe bør gjøres, sier Holbein. Det er ulike årsaker som gjør at Oslo rammes av overvann. Byen er formet som en skål der vann renner innom sentrum på vei mot havet. En del av rørnettet er gammelt og ikke dimensjonert for slike regnmengder.

Utgave №5 — 2023

Mye må gjøres I Oslo jobbes det med å «gjenintrodusere naturen og spille på lag med den». Man vet mye om hva som bør gjøres, men det krever enorme investeringer både over og under bakken. – Vi jobber for den blågrønne strukturen med blant annet regnbed, grønne tak og gjenåpning av bekker, men ekstra viktig er bredere kanaler i gater som er utsatt. Slike kanaler er vanlig i Sør-Europa der de er vant til styrtregn. Det er imidlertid kostbart å grave i eksisterende gater for å lage flomveier, og det konkurrerer med andre ønsker og behov. Ved styrtregn kan rørnettet bli overbelastet, og hun oppfordrer til å hjelpe med å forsinke og fordrøye vannet: – Ikke ha nedløpsrør koblet til avløpsnettet hvis du heller kan lede vannet til forsenkninger i terrenget. Det reduserer utslipp av forurenset vann i fjorden, og du får mindre risiko for tilbakeslag gjennom sluk i kjelleren, sier Holbein. Tette sluk og dårlig drenering Anleggsgartner Tor Gundersen i OBOS Prosjekt bekrefter at tilbakeslag av vann er et problem i en del borettslag og sameier.

Foto: Stian Lysberg Solum / NTB

Det er leirgrunn, lukkede vassdrag, tett bebyggelse og mange trange gater.

2. 1. Vannspeil på Ensjø som en del av den gjenåpnede Hovinbekken. 2. Smedbergveien på Abildsø i Oslo ble forvandlet til en elv etter styrt regn i august. 3. Kuppelrister for kvistfang og overvann i Frysjaparken. 4. Permeabelt dekke som infil trerer overvannet ned i grunnen.

– Det gjelder særlig i Oslo sentrum der mye av rørnettet er gammelt. Ellers ser vi ofte at kummer og sluk er fulle av slam, gjerne kombinert med dårlig fall. Resultatet blir at vannet renner inn mot bygninger. Slamsuging av sandfang avhjelper dreneringen. Heving av terrenget innerst mot grunnmuren bidrar til det samme, sier Gundersen. En sjelden gang er det behov for ny drenering, og det kan bli dyrt med omfattende gravearbeider. Drenering har generelt lang levetid, men det kan bli tett også der. – Tidligere var drensrørene dimensjonert for mindre regn enn i dagens klima. Dessuten var ikke utfør elsen alltid så god. På 70- og 80-tallet gikk byggingen litt fort, og plastrørene

Skadeomfang Det siste tiåret er det registrert 323.000 vær relaterte vannskader i Norge. 18 milliarder kroner er utbetalt i erstatning. Vanninntrenging utenfra er viktigste skadeårsak. Deretter følger stopp i avløp (tilbakeslag) og frostskader. Tallene er for perioden 2013–2022.

Kilde: Finans Norge

3. Bolig&Miljø

4. 11

hadde dårligere kvalitet enn i dag. Vi ser også problemer med en del underjordiske garasjer. De kan være bygd for bare 15–20 år siden, men allerede nå begynner membranen å svikte – og vann siver inn. ↑ Eline Zaborowski, ● forsikringskonsulent, OBOS

↑ Tor Gundersen, ● anleggsgartner, OBOS Prosjekt

↑ Yvona Holbein, ● overvannskoordinator, Oslo kommune

Hjelp og erstatning Anleggsgartnere, landskapsingeniører og anleggsrørleggere kan bidra når du ønsker å gjøre tiltak mot overvann på uteområdene. Hvis uhellet først er ute, må forsikringsselskapet kontaktes. Men hva dekkes av forsikringen – og hva dekkes ikke? – Kort fortalt kan du si at bygningsforsikringen dekker alt som ikke er innbo. Egenandel på 10.000 kroner er vanlig. Selve dekningen er avhengig av skadens årsak og omfang, og skaden må ha oppstått plutselig og uforutsett. Det betyr at sopp- og råteskader ikke dekkes fordi dette er skader som utvikler seg over tid, sier forsikringskonsulent Eline Zaborowski. Hun jobber i forsikringsavdelingen i OBOS, som samarbeider med If, Gjensidige og Tryg. Forsikringsavdelingen bistår styrene med skadehåndtering og innhenting av pristilbud. Rørbrudd er vanlig gjennom hele året. Når snøen smelter eller høstregnet setter inn, får forsikringskonsulentene mange henvendelser om vanninntrenging. Selve skadeårsaken, som hull i taket, dekkes ikke. Derimot kan følgeskadene bli dekket av forsikringen.

5. 12

5. Regn fra taknedlø pet ledes videre på overflaten i renner langs trappa og mot terreng. 6. Overvannshånd tering kan utgjøre dekorative ele menter, som denne steinsatte grøften i Frysjaparken. 7. Enkel renne i smågatestein som leder regnvann i Frysjaparken.

– Det er en forutsetning at bygningskroppens alder er under 40 år. Det er fordi mangel på rehabilitering og vedlikehold sannsynliggjør en skade, og det vil ikke lenger være uforutsett. Dette har nok kommet som en overraskelse på mange som forventer å få erstatning. Byggeår har ingen betydning, men antall år siden taket ble skiftet eller fasaden ble totalrehabilitert, sier Zaborowski. •

6. Utgave №5 — 2023

7. TEMAKART OVER OSLO Se temakart og huk av for vannveier, flom og overvann: shorturl.at/eoNO5

MER INFO Hvis du skanner QR-koden eller googler «Oslo kommune overvannshåndtering», finner du en rekke faktaark om emnet. I tillegg jobber kommunen med en «Overvannskatalog til inspirasjon» som skal være ferdig mot slutten av året.

Bolig&Miljø

TIPS! Forebygg vannskader

Drenering og fall

La trærne stå

Pass på at du har god drenering rundt bygningen og at vann fra nedløpsrør føres vekk fra fasaden. Tilstrekkelig med fall i terrenget lar vannet renne bort fra bygget. Hold avløp og rister åpne og sørg for at vannet har fritt leide.

Et tre kan drikke flere hundre liter vann i døgnet. Trær bidrar derfor til å trekke vann bort fra kjellere og bør ikke kappes ukritisk.

Lag regnbed Et regnbed kan være et nedsenket blomsterbed med planter som liker mye vann. Bekkeblom, Sverdlilje og Kattehale er eksempler på planter som trives godt i regnbed.

Bruk regnet Regnet på taket ditt behøver ikke ta opp plass i avløpsnettet. Du bør fjerne taknedløp som er koblet til husets drenering. I stedet kan du lede taknedløpene direkte ut mot vegetasjonen på eiendommen eller samle det opp. Alternativt kan man samle det opp og bruke det til hagevanning.

Tilbakeslagsventil Monter tilbakeslagsventiler på avløpsledninger ut av huset. Da kan du unngå skader hvis det offentlige avløpsnettet går tett.

Bruk grus eller belegningsstein Hvis du unngår asfalt på uteområdet blir det lettere for regnet å trenge ned i bakken. Permeabel belegningsstein har større fuger eller åpninger – slik at vannet renner gjennom.

Kilder: Oslo kommune, If og OBOS Prosjekt

Brann Utrykninger

Kunstig intelligens inntar brannalarmanlegg Unødige alarmer skaper hodebry for både beboer, styret og brannkonstabelen. Kan kunstig intelligens være løsningen? Tekst

Julie Lauritzen

Foto

Leikny Havik Skjærseth Brann- og redningsetaten i Oslo mottar over 7500 unødige alarmer hvert år. Det resulterer også i at beboere må ut på gata i tide og utide, og kan i verste fall føre til at de ikke lenger har tillit til brannalarmanlegget. Det har Andreas Gehe i Casinetto borettslag erfart. Da den tidligere styrelederen og resten av styret skulle investere i et brann alarmanlegg i 2021, falt valget derfor på et såkalt smart varslingssystem, basert på kunstig intelligens. Borettslaget på Skøyen i Oslo er fra 1983, og består av 300 boenheter. Det var viktig for styret å finne et system som var fleksibelt, velfungerende, og som kunne dekke enhetenes ulike behov. Styret engasjerte brannrådgiver som hjalp med å kartlegge behov og utfordringer som skulle løses. Valget falt på brannalarmanlegget til Gowens. Nå, ett år senere, merker beboerne en vesentlig forskjell i utløste branndetektorer. – De gamle branndetektorene kunne for eksempel bli utløst av vanndamp fra badet eller stekeos, og vi måtte slå dem av manuelt hver gang. Etter at det nye systemet ble installert i borettslaget, har ikke brannalarmen blitt utløst, forteller Gehe.

Selvtenkende varslingsanlegg I motsetning til standard brannvarslingssystem er Casinettos KI-basert. Det betyr at de i vesentlig grad er selvstyrende og smarte, og er i kontinuerlig utvikling basert på erfaringsbasert læring. Dette gjør varsleren i stand til å registrere det øyeblikket pizzaen i ovnen tar fyr. Men hvordan forstår alarmen egentlig forskjellen? Den enkle forklaringen er at de smarte alarmsystemene lærer av erfaringer etter branntester utført ved et europeisk brannlaboratorium. Dette gjør de blant annet ved hjelp av algoritmer, såkalte fingeravtrykk registrert av sensorene i hver enkelt alarm, og deler deretter

Utgave №5 — 2023

1. Casinetto borettslag har frie rømningsveier både inne og ute. 2. Den smarte brannalar men i Andreas Gehe sin leilighet er ikke blitt utløst på det året den har vært aktiv. 3. Tom Bråthen og Gow ens fulgte Casinetto tett gjennom installerin gen av alarmsystemet i borettslaget. 4. Andreas Gehe er arkitekt og tok brann vernet på alvor da borettslaget skulle investere i nytt system.

Styrets ansvar for brannvern i boligselskapet • Styret har et særskilt ansvar for at det innføres og utøves internkontroll. Styrelederen er pålagt hovedansvaret for gjennomføringen av et fullt forsvarlig HMS-arbeid. • Rømningsveier må undersøkes jevnlig i regi av styret. Rømningsveiene skal til enhver tid være ryddige og fri for hindringer. Trappeløp er rømningsvei. Heis regnes ikke som rømningsvei. • Sikkerhetsarbeid i forbindelse med vedlikehold og ombygging må følges opp av styret. • Styret må sørge for at det foretas en regelmessig gjennomgang av brannvernrutinene i boligselskapet.

Bolig&Miljø

• Styret skal utføre regelmessige kontroller og vedlikehold av brannvarslings- og brannslukkingsutstyr. • Det er eierne sitt ansvar å følge opp at røykvarslere og brannslukningsutstyr inne i leilighetene fungerer. Styret har ansvar for å påminne beboerne om at utstyret skal være på plass og at det må vedlikeholdes. • Det må foreligge en branninstruks for boligselskapet, som jevnlig formidles til alle beboere. • Husk også at HMS-modulen på Styrerommet er et godt hjelpemiddel i arbeidet med brannvern. Kilde: Minda Grodås Christiansen, fag ansvarlig i OBOS Eiendomsforvaltning.

4. 15

I byens eldre borettslag med økt risiko for alvorlige hendelser og brann som sprer seg raskt, får gode alarmsystemer en kan stole på ytterligere verdi. Det er et stort behov for gode varslingssystem i gamle bygg, med høy risiko for alvorlige branner. Det er også viktig at brannvarslerne løpende sjekkes og følges opp. – Alarmer blir ofte utløst på grunn av stekeos fra matlaging, eller at de kobles ut i forbindelse med flytting og oppussing, uten å bli koblet på igjen. Da har du i praksis en ikke-fungerende alarm, forteller Tangedal. Han får støtte fra kollega Viggo Stavnes, seksjonsleder for alarmseksjonen i Oslo brannog redningsetat. I Stor-Oslo er det gjennomsnittlig mellom 15–16 tusen utrykninger i året. Halvparten av disse er unødige utrykninger, og skyldes alarmanlegg direkte tilknyttet 110 alarmsentralen.

Velg optisk røykvarsler Det finnes to ulike typer røykvarslere; optiske og ioniske. Boligbranner starter ofte som ulmebranner i møbler og elektrisk utstyr. Optiske røykvarslere varsler slike branner raskest. Det er forhandlerne som er ansvarlig for at røykvarslerne de selger er produsert i henhold til regelverket. Det du må sjekke er at varsleren er CE-merket.

Menneskelig slurv og nervøse alarmer Det er ofte menneskelig svikt og slurv, i kombinasjon med sensitive alarmer, som er grunnen til hyppige utrykninger, forteller Jo Tangedal i brannforebyggende avdeling i Oslo brannog redningsetat.

5. 16

6. Utgave №5 — 2023

Kilde: Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap (DSB)

den informasjonen med sentralen. Hver alarm har tre sensorer; kullos, varme og optisk. Til sammenligning har de mest vanlige alarmene, som trådløse systemer, kun en optisk sensor som enten ser noe, eller ingenting. Den har ingen nyanser eller evne til å tolke hva den ser. – Det blir litt som at vi har øyne, munn og ører. Det er jo fint, men det funker ikke uten hjernen i midten. Læringen til detektorene i de smarte systemene kommer av erfaringer gjort i laboratorier, som igjen blir grunnlaget for algoritmer detektorene utstyres med, sier Tom Bråthen i Gowens. Fordi systemet er basert på kunstig intelligens, får man inntrykk av at det lever sitt eget liv og kan finne på hva den vil, som maskinen HAL 9000 i sci-fi filmen 2001: En romodyssé. Dette stemmer ikke, forsikrer Bråthen. Brannalarmen i Casinettos system snakker med sentralen omtrent hvert 10 millisekund, for å se avvik og oppdage endringer. Kontinuerlig utvikling av systemene er avgjørende for at oppdateringen skal bli smartere og smartere. – På svært mange av anleggene som leveres i dag, må du skifte ut hele anlegget. Det blir en stor investering. I framtiden kommer enda bedre algoritmer og detektorer til å utvikles, som igjen implementeres i systemet for å opp datere programvaren og monteres etter behov.

5. Det er gratis å ringe til alarmsentralen døgnet rundt. Hvis alarmen utløses får beboerne direkte veiledning fra en tekniker i hvordan å navigere displayet i kjelleren for å sjekke fare, overstyre eller skru av alarmen. 6. Viggo Stavnes og Jo Tangedal i Oslo brann og redningsetat under streker viktigheten av gode brannrutiner som aktivt følges opp. 7. Ingen unødige uttryk ninger eller utløste alarmer i Casinetto så langt.

– Uttrykningene henger ofte sammen med kvaliteten på varslingsanlegg. Belastningen på oss hadde blitt vesentlig redusert dersom alle borettslag og sameier hadde smarte alarmsystemer, forklarer Stavnes. Oslo brannog redningsetat har registrert mange eldre bygg med en byggekvalitet som øker risikoen for alvorlige hendelser dersom det oppstår en brann. De kan for eksempel være bygget på en måte som øker risikoen for uforutsigbar brannspredning. – Det er en byggeteknikk som er blitt endret mange ganger i løpet av sine leveår, som gjør at bygningen blir krevende å håndtere for oss hvis det oppstår brann. Det er en forhøyet risiko for beboere, sier Stavnes. Det viktigste er å gjøre noe Smarte alarmsystemer er ikke billige, og det er ikke nødvendig å investere i en stor rigg for å sikre seg mot brann. Man kommer langt med litt, og det viktigste er at man gjør noen gode grep for å sørge for grunnleggende brannvern i borettslaget. – Det er en billig forsikring med røykvarslere generelt. Alt er kostbart i dag, og det er helt naturlig at man vil utnytte økonomien sin til det fulle. Det går til et visst punkt, så ser man plutselig at anlegget utløser seg for lett og må smake litt på hva det betyr. Da er det ofte at man får ulv-ulv-effekten, sier Stavnes. •

TIPS!

Godt brannvern

• Bruk en brannrådgiver; konkrete forslag til tiltak, innhente anbud til varslingsanlegg for hele bygningsmassen og innhente referanser hos flere tilbydere. God fagkompetanse; ser på bygget, behovet og ser hva du faktisk trenger. • Hvis man skal anskaffe noe, så sjekke alt fra pris, tilbakemeldinger, anmeldelser og bruk god tid på å sette deg inn i det. Viktig å gjøre et godt forarbeid. • Kjøp komfyrvakt; det kan du enkelt sette opp selv. • Ha en branntavle ved inngangen med oversikt over hvor ofte systemet sjekkes.

Bolig&Miljø

• Utnevnt en brannansvarlig som sjekker systemene – kan fint rulleres på flere. • Sørge for at alle alarmer er koblet på og fungerer til enhver tid. • Tenke over og lage en plan for hva som gjøres hvis alarmen går. • Sørge for at alle trapperom og utveier er åpne. • Installere dørpumper som sørger for at dørene lukker seg i felles trapperom m.m. Typisk at folk hekter av disse når de skal flytte inn/ut, uten å hekte den på plass igjen. Det finnes et alternativ med magnet, som kan kobles mot alarmer og overstyrer når de går, slik at døren lukkes med en gang.

• 1. desember er røykvarslerens dag, og en fin anledning til å sjekke om alt fungerer som det skal på alarmer og brannvarslingssystem. • Røykvarslere er en billig forsikring. Det kreves at de skal høres på soverommet, og det er ofte lurt å ha en ekstra røykvarsler på soverommet for å være sikker. • Være til stede og vær oppmerksom på hva du holder på med – spesielt når du lager mat eller gjør andre ting du vet lett kan utløse alarmen.

Kilde: Oslo brannog redningsetat

• Sett deg inn i det grunnleggende branntekniske og lag rutiner for HMS.

• Sørge for at det finnes et slokkeutstyr som beboerne selv er i stand til å bruke. Her kan husbrannslange være det enkleste og mest intuitive alternativet for de fleste. • Finn flere gode tips på dbs.no.

Belysning Fellesområder

Uten skyggeside Å velge rett belysning er både viktig og vanskelig. Slik går du fram. Tekst og foto Pernille Münster

et jeg synes er det aller viktigste, er hvordan man opplever å bli mottatt. Belysningen i selve inngangspartiet. Hvor trygt føles det for folk som bor der? Hvordan er den første opplevelsen når man kommer på besøk, spør Birgitte Appelong. Vi vet at få ting er like stemningsskapende som belysning, men hva bør man egentlig tenke på når man skal lyssette fellesområdene i borettslag og sameier? Appelong er interiørarkitekt med doktorgrad i lysdesign fra Kunsthøgskolen i Oslo, og er kanskje den rette til å svare på det. — Det kan for eksempel være at du ikke får lyset midt i fjeset idet du åpner inngangsdøren, men at det i stedet kan sildres ut sart fra siden. Eller at det alltid er noen lyspunkter langs stedene man beveger seg, både ute og inne, slik at beboerne føler seg trygge, sier hun. — Når det gjelder fasaden er det viktig å se på arkitekturen før man planlegger lyset. Noen ganger er det mye finere å ta fatt i noen detaljer og framheve dem, enn å flombelyse hele fasaden. Det kan være fine detaljer på bygården, kanskje noen nisjer eller kroker. Gjerne jobb med lyset litt nede ved bakken, slik at du får omrammet bygningen på en fin måte.

Teknologisk utvikling LED-belysning, styringssystemer, dimmere og sensorer. Den teknologiske utviklingen på belysnings

Utgave №5 — 2023

TIPS!

Tips for valg av ny belysning

• Velg rett farge på lyskilden. En fargetemperatur på 2700 eller 3000 kelvin gir en lun belysning som passer til norske vær- og lysforhold. • Sørg for at lyskilden har høy fargegjengivelse, på fagspråket kalt CRI. En CRI på 85 eller mer sikrer at fargene oppleves naturlige, at hudfargen vår ser friskere ut og at vi føler oss vel i lyset.

• Velg en kjent produsent som kan garantere lang levetid på selve lyskilden.

«De siste årene har både farge gjengivelsen og effektiviteten på LED-lampene blitt bedre.» STIAN STRANDUM

feltet har rast fremover i en enorm fart det siste tiåret. Men er all ny teknologi nødvendigvis god teknologi? Ifølge Appelong var det lenge et problem at LED-diodene hadde et blågrønt skjær som virket uflatterende på omgivelsene og hudtonen vår. Fargegjengivelsen var rett og slett ikke god nok. Nå har heldigvis LED-teknologien kommet så langt at den kan gi den varme, lune stemningen som glødelampen og halogenpærene gjorde. — Men det lages fremdeles billige LED-dioder, som kanskje ser bra ut idet du kjøper dem, men som ikke har den samme kvaliteten over lang tid, og som endrer Bolig&Miljø

1. LED-teknologien har kommet for å bli. 2. Mange borettslag og sameier har for lite lys i fellesarelsene sammenlignet med dagens krav. 3. Ifølge interiørarkitekt Birgitte Appelong er det ofte finere å lyssette detaljer framfor å flombelyse en fasade.

• Lyser lampene godt nok opp for alle beboerne? De fleste borettslag og sameier som er bygget før år 2000 har for lite lys i fellesarealene sammenlignet med dagens krav, både til HMS og universell utforming. Eldre har behov for mer lys enn unge. • Boligselskap i OBOS får gode priser og skreddersydde løsninger på belysning og elektromontasje fra Lightmakers. Ta kontakt på lightmakers.no/obos

3. 19

fargetemperaturen underveis. Så det er viktig å velge produkter av høy kvalitet, forklarer Appelong. Hun får støtte av Stian Strandum, salgssjef i Lightmakers. — Teknologien har hatt en rivende utvikling, særlig etter 2018. De siste årene har fargegjengivelsen på LED-lampene blitt bedre, og effektiviteten har gått opp når det gjelder mengden lys vi får ut av diodene. Dessuten har selve belysningsarmaturet blitt mer levedyktig og avansert, forteller Strandum. Lightmakers er en totalleverandør av belysning og lyskonsepter, og tilbyr skreddersydde løsninger på belysning og elektromontasje. Enkelt og effektivt — Dagens produkter trekker langt mindre strøm per enhet. Hvis man i tillegg setter på en sensor som er behovsstyrt til å slå seg på når noen kommer, kan du spare mye energi sammenlignet med eldre belysningsarmaturer. Garasjeanlegg er kanskje den største synderen, og trapperom der lyset står på hele tiden uten at noen er der, sier Strandum. Han påpeker også at vedlikeholdet har blitt enormt mye enklere enn tidligere. Med den nye teknologien bytter du ikke lyskilden. Den er integrert i lampen 20

5. 4. Har fellesom rådene eldre be lysningsarmatur, kan det være mye energi å spare på å bytte til ny teknologi. 5. – Å velge riktig kvalitet og farge på lyset bidrar til bedre trivsel, forteller Stian Strandum, salgs sjef i Lightmakers.

og skal lyse i flere tiår. Det eneste som gjenstår er å vaske og tørke støv en gang iblant. — Dessuten er det en stor fordel at de nye armaturene er kapslet inn, i motsetning til gamle armaturer som hadde åpne reflektorer der det samlet seg støv. Alle armaturer vi leverer er det jeg kaller fluetette, avslutter Strandum med et smil. • Utgave №5 — 2023

Kundetilpassede løsninger

LED LYS SOM TILBEHØR!

Miljøhus for std. plastbeholdere

Bærekraft i felles uteområder

Kapasitet 240–1000 liter. Føres med brannsikker stålkonstruksjon, trepaneler eller vedlikeholdsfri poly-plank. Kundetilpasses med farger, luker, trilleramper og justerbare ben. Krever minimalt med grunnarbeid.

Helt vedlikeholdsfrie benker og sittegrupper i stål med paneler i enten resirkulert plast eller polyplank (resirkulert plast/ trevirke). Se flere spennende og miljøvennlige løsninger på enviropac.no

EnviroPac AS er en del av San Sac Group, Skandinavias ledende leverandør av maskiner og utstyr til kildesortering, komprimering og behandling av avfall. Salg & service i hele Skandinavia.

Tel. 400 06 130 info@enviropac.no www.enviropac.no

UTEMILJØ

PRODUKTER TIL UTEMILJØET - når kvalitet er viktig!

Møt oss på Bygg Reis Deg i Hall C, monter C03-19. Vi ses 18–21 oktober 2023. welandutemiljo.no | 46 93 91 00

annons_Bolig_&_Miljo_nr5.indd 1

2023-09-01 15:01:20

EN SMAK AV FRIHET MED DITA-CREATE SERIEN, KAN DU SKREDDERSY DITT EGET TABLÅ Våre dørtelefoner gir deg avansert fleksibilitet via 4g. Create serien gjør det mulig å skreddersy tablå med antall knapper, kodetastatur, og brikkeleser. Alt i den farge/finish man vil. Takket være vår trådløse teknologi, kan besøkende få kontakt med beboer, uansett hvor denne måtte befinne seg. Beboer mottar anropet på sin telefon, smarttelefon, eller sitt nettbrett. De kan med et enkelt tastetrykk slippe den besøkende inn. Beboere kan også bruke tablået til å låse seg inn via kode eller adgangsbrikke (valgfritt tilbehør). Vaktmester eller bygningsansvarlig håndterer enkelt skifte av navn, telefonnummer, adgangskoder og brikker, via online tjenesten intratone.info. Alt fra sin PC, hvor som helst.

Opplev sikkerhet og full frihet med vårt 4g dørtelefonsystem

NORSK REPRESENTANT

PHONO.NO | 22 50 87 00 POST@PHONO.NO

SE ALLE PRODUKTENE PÅ INTRATONE.COM

Historisk Forvaltning

Har forvaltet et halvt århundre Anni Broch (67) har bidratt til mod ernisering og sterk vekst i bolig forvaltningen til OBOS. Nå blir hun pensjonist med en spesiell hobby.

Tekst Henrik Sørlie

Foto Leikny Havik Skjærseth

nni Broch startet med forvaltning i OBOS i 1976, og det har hun jobbet med fram til i dag. Fra 1. november er hun pensjonist, og da er planen å bruke tid på barnebarna, men også å dyrke en særegen hobby. – Jeg har mål om å dra til alle de 1104 OBOS-tilknyttede borettslagene i Norge. Jeg har allerede sett minst 400 i Oslo, og mange har jeg besøkt en rekke ganger. Det har blitt en hobby. Mannen min og jeg tar gjerne sykkelen og legger turen til ulike områder for å se på OBOS-borettslag. Vi drikker kaffe og kikker på endringer og hvordan det har grodd til. Kanskje en dag til Trosterud, og en dag til Romsås eller Holmlia. Jeg elsker å følge med på borettslagene. Det har vært livet mitt, sier Anni Broch. OBOS-arkivet Hun kikker på protokollbøkene som er godt innelåst i OBOSarkivet på Hammersborg. I det ene rommet står protokoller til de 500 første OBOS-borettslagene. Her er det blant annet byggebok, stiftelsesdokument, regnskap og Bolig&Miljø

50 års

forvaltningshistorie 1991

1986

OBOS taper tre millioner på sin husleiegaranti til borettslagene, men ordnin gen blir videreført.

OBOS og USBL kjøper på vegne av sine tilknyttede borettslag alle tomtene som borettslagene festet av Oslo kommune. Det ble omtalt som århundrets tomtehandel.

Staten tilbakebetaler store summer til andelseiere etter at det ble innført rentefradrag også for felleslån i borettslag (gjeldende fra 1990).

1988 Kreditkassen overlater en portefølje på 9000 boliger til OBOS. Det blir starten på veksten til OBOS Eiendoms forvaltning.

1975 OBOS forvalter 50.000 boliger.

1986

1992

1991 Tittelen drifts sekretær endres til forvaltnings konsulent.

OBOS får et datasystem (AS/400) skreddersydd av IBM, og man får langt bedre oversikt over hvilke produkter og tjenester som er lønnsomme og ikke. Det viser seg at mange forvaltningstjenester går med underskudd.

1992 Det blir færre avdelings kontor i drabantbyene.

1987–92 Bankkrise med påfølgende økning i husleierestanser og inkassosaker. I 1990 gjennom fører Byfogden omtrent tusen utkastelser, men det ender med kun 40 tvangsauksjoner.

1982

1991–2002

OBOS Eiendomsforvaltning AS blir etablert for frittstående bo rettslag og sameier.

I 11 år er det ingen økning i forvalt ningshonoraret til OBOS-tilknyttede borettslag. Utgave №5 — 2023

2000 Det blir slutt på såkalte «uoppsigelige forretnings førerkontrakter», men ingen av de tilknyttede borettslagene sier opp avtalen med OBOS.

2015 Det blir innført merverdi avgift på forvaltningstje nester. Mva for tjenester ble innført allerede i 2001, men OBOS og NBBL hadde fått gjennomslag for å unnta forvaltningstjenester.

1995 2003 OBOS har totalt 100.000 boliger til forvaltning. I årene som følger øker det med 3–5000 pr. år. Stadig flere frittstående boligselskap på Vestkanten begynner å bruke OBOS som forretningsfører.

2019 Beboerportalen Vibbo.no blir lansert.

2001 Styrerommet.net blir lansert.

2018 Styrerommet.no blir lansert.

2010 Hjemmesideløsningen Herborvi.no blir lansert.

2015 OBOS forvalter 200.000 boliger.

2023

1996 Hammersborg Regnskaps- og Innbetalingsservice AS (HBRI) blir opprettet. Kundene skal være boligselskap med enklere forretningsføreravtaler. (HBRI fusjonerte med OBOS Eien domsforvaltning i 2019.)

Bolig&Miljø

Kilder: Martin Mæland og Anni Broch

Forvaltningshonorarene reduseres betraktelig for større borettslag. Hovedgrunnen er at man dropper gratistimer til vedlikehold. Målet har blitt at tjenestene skal prises etter den faktiske kostnaden for hvert enkelt borettslag.

OBOS forvalter omtrent 5200 boligselskap med 270.000 boliger.

2010–2015 Fusjon mellom OBOS og boligbyggelag i Tønsberg, Fre drikstad, Stavanger (Hetland), Hamar, Elverum, Jæren, Bergen og Ålesund. Totalt øker dette antall forvaltede boliger med 38.000 (1100 boligselskap).

styrereferater. Dette ble nøye arkivert i protokoller inntil man sluttet med papirarkivering i 2008. Nå ryddes, kastes og digitaliseres en rekke dokumenter. Årsaken er at OBOS snart flytter hovedkontoret til Ulven. Mye papir skal kastes, men protokollene til OBOS-borettslag beholdes. – Vi har spurt Riksarkivet om de vil oppbevare protokollene. Det ble vanskelig. De må gjøre sitt materiale tilgjengelig for publikum, men da ville vi brutt personvernloven. Inntil videre får OBOS ta godt vare på dette. Her er det mye forvaltningshistorie, sier Anni. Hektisk på 1980-tallet – Du har selv deltatt i denne historien. Hvordan var det å jobbe som forvaltningskonsulent på Manglerud gjennom 1980-årene? – Det var hektisk. Vi gjorde på et vis alt. Vi deltok på styremøtene,

foreslo saker, skrev innkalling og referater, serverte karbonadesmørbrød og kaffe, tok oss av alle slags bestillinger og henvendelser. Og ikke minst var det arbeidskrevende fordi vi bare hadde skrivemaskin. Styrelederne hadde færre opp gaver enn i dag siden de fikk så mye hjelp av driftssekretæren, som var tittelen vår den gangen. Jeg hadde 18 borettslag, og generalforsamlingene var ikke helt som i dag. Det var mange på første rad som hadde vært hos frisøren. Da jeg kom inn i salen, rettet de seg i ryggen og hvisket «Se, der kommer OBOS», forteller Anni. 1. 1. Protokoll fra 1980-tal let til et av borettsla gene på Manglerud. 2. – Her er det mye forvaltningshistorie, sier Anni Broch om arkivet på Hammers borg.

Revolusjon og rutiner – I 1994 ble du avdelingsbestyrer på Holmlia-kontoret. Hvordan var hverdagen på 1990-tallet? – Da hadde vi fått hjelp av datamaskiner. Det var en revolusjon! Vi hadde fortsatt mange møter

2. 26

Utgave №5 — 2023

med styrene, men de var blitt mer selvgående. OBOS startet å fakturere enkelttjenester, og vi ble i større grad hentet inn ved behov. OBOS hadde bygd og forvaltet 50.000 boliger da Anni startet midt på 1970-tallet. I dag forvaltes 270.000 boliger. Nesten 190.000 av disse har kommet til etter at Anni ble en del av ledergruppen til forvaltningsdivisjonen i OBOS. Hun ble hentet til hovedkontoret i 1999, og i 2001 ble hun forvaltningssjef. Tidligere konsernsjef Martin Mæland har gitt henne svært gode skussmål. I sine memoarer skriver han: «Fra å være uglesett og utskjelt ble vi med årene ansett for å være meget gode. Forvaltningssjef Anni Broch ble en viktig medarbeider for meg. Hennes jobb ble, med god hjelp av dyktige medarbeidere, å utvikle stadig bedre rutiner, samt å være min kontaktperson mot borettslagene. Da visste jeg at det aldri ville bli noe tull.» Martin Mæland har også skrevet om Anni at «Hennes store kunnskaper om forvaltning og evne til å systematisere bidro i stor grad til å ta oss helt inn i den digitale hverdagen».

3. 4. og 5. Anni Broch på Holmlia-kontoret med megler Ulf Petter Binfield og avtroppende avdelingsbestyrer, Norman Hannevik. 6. Mimring med 30 år gamle utgaver av internavisa «Akkurat NÅ», datidens intranett i OBOS.

Bolig&Miljø

Drivkraft De som har jobbet med Anni beskriver henne gjerne med ord som kunnskapsrik, nysgjerrig, brennende engasjert og opptatt av kvalitet. – Hva er drivkraften din? – Jeg er vel bare genuint interessert i forvaltning av boligselskap. Jeg ønsker å levere produkter og tjenester med stolthet. Nå tar Anni Broch med seg alle minnene og går ut i pensjonisttilværelsen. Sjansen er stor for at hun plutselig dukker opp med kaffekoppen i nabolaget ditt for å kikke på et borettslag. •

6. 27

ALT DET SOM KUNNE GÅTT TAPT varmer nå opp over 200 000 mennesker i Oslo

Du tenker helt sikkert ikke på det, men når du gjør helt dagligdagse ting som å slippe posen med restavfall ned i søppeldunken, surfe på internett eller trekke ned i toalettet, spiller det en viktig rolle. Vi nyttiggjør oss nemlig alt dette når vi lager fjernvarme til oppvarming av boliger og arbeidsplasser i Oslo. Sammen gjør vi byen vår mer bærekraftig. Se hvordan du bidrar til å lage 28 fjernvarme på celsio.no

Utgave №5 — 2023

Råteskader Forebygging

Stopp sopp Ekte hussopp kan gi store ødeleggelser. Ofte starter det i en fuktig kjeller. Tekst Henrik Sørlie

Illustrasjon Nicole Kamenović

like soppsporer finnes i lufta både ute og inne. De krever vekstvilkår for å spire der de måtte lande, og det aller viktigste er fuktighet. Ekte hussopp er den mest fryktede råtesoppen. Særlig utsatt er eldre bygårder, bygg med kryp kjeller og gamle hus som pusses opp eller utvides. – Eldre bebyggelse er ikke oppført på en fuktsikker måte. Hussoppen trenger fuktighet, kalk og treverk for å vokse. Det kan den få i en fuktig kjeller der bjelkehodene er innfelt i teglsteinsveggene, eller hvis det er lagring av ved rett på gulvet. Hussoppen er som en blekksprut, og med lange celletråder kan den hente vann opptil ti meter unna, forteller prosjektleder Baard Lunde-Olsen i Frøiland Bygg Skade. Det kan ta tid før beboerne oppdager at treverk er angrepet. Ofte starter spredningen i det skjulte inni vegger og gulv. Beboer oppdager ofte soppen ved at det kommer ut et brunt støv ved fotlistene, eller at materialene i vegg og gulv gir etter eller krymper. Hussoppen finner også vei gjennom fuger og luftesjakter i de gamle murveggene, og slik kan den spre seg rundt i bygget. Soppen vokser opptil et par meter i året. Hvis den får vokse i fred noen år, kan det bli en kostbar affære. Avfukter er en god investering Hvordan skal man forebygge soppangrep? Kontroll på fuktigheten er et viktig tiltak, og ved behov bør det installeres en god avfukter i kjelleren. →

Bolig&Miljø

TIPS!

Sjekk kjelleren Hvis du ser faretegn, kan det være smart å tilkalle fagfolk.

• Kjellerlukt kjenner de fleste seg igjen i. Dette skyldes ofte fukt. Fukt lukter ikke, men mikroorganismer og mugg som vokser i fuktige miljøer lukter. Bør det installeres avfukter? • Se om det er kondens på kjellervinduer. • Se etter synlig mugg eller råteskader. • Se etter misfarging på treverket. • Angrep av stripet borebille gir små hull i treverket. • Edderkopp-kokonger er hvite poser som ofte henger i taket. Slike kokonger er et tegn på høy fuktighet. • Utildekket jordgulv gir økt oppdamping av fukt fra grunnen, og det øker fuktigheten i kjelleren. • Organisk materiale lagret direkte på gulvet gir fare for mugg og ekte hussopp. • Ventilasjon: Passivt avtrekk gjennom vegg i kalde rom fukter ofte opp krypkjelleren. Kilde: Frøiland Bygg Skade AS

– Det bør være en såkalt adsorpsjonsavfukter. Riktig installering er også vesentlig, så jeg anbefaler å bruke fagfolk som forstår seg på fukt og følgeskader av fukt. Da kan man få hjelp til å måle og loggføre fuktighet både i konstruksjonen og i lufta. Fuktigheten bør ligge under 60 prosent, sier Lunde-Olsen. Brannsikring kan gi råte Tiltak for å brannsikre gamle kjellere kan føre til et annet problem. Lunde-Olsen forteller at tetting av tak og vegger bidrar til større fare for mugg og råte. – Det er viktig å tenke tverr faglig. Gamle bygårder kan bli pålagt å branntette hull og montere to lag med gipsplater i kjellertaket. Det er smart med tanke på brannsikkerhet, men da bør man overvåke området i etterkant. Etter

en slik branntetting kommer den relative luftfuktigheten til å øke i kjelleren og gi gode vekstvilkår for mugg og råtesopper. Hvis det er fuktighet og lite luftsirkulasjon, ser vi at det kan oppstå problemer. Lagring av ved Lunde-Olsen oppfordrer også til å ta forholdsregler hvis man skal lagre ved i gamle kjellere. Ideelt sett bør vedkubbene være tørrere enn det folk flest kjøper inn. Men enda viktigere er det at veden ikke ligger rett på jord- og betonggulv eller mot murvegg. – Da kan hussoppen få gode vekstvilkår. Jeg anbefaler at vedkubber legges i hyller eller på en europall av plast. Kjellerne i de gamle 1890-tallsgårdene er mest beregnet på å lagre poteter, ikke vedkubber, klær og møbler, sier Baard Lunde-Olsen. • Utgave №5 — 2023

E MER K

N VA

Søve - Norges eneste produsent av Svanemerkede lekeapparater

SPESIALAVTALE FOR OBOS Søve og OBOS har inngått en rammeavtale om levering av produkter til OBOS’ boligselskaper. Avtalen gir boligselskapene svært gode produkter til fremforhandlede spesialpriser. Våre produkter er designet for å gi barna timesvis med moro og spenning, samtidig som de gir foreldrene trygghet. Med Svanemerkede produkter, kan du være sikker på at produktene samsvarer med strenge miljø- og kvalitetskrav. Det beste av alt, vi bruker vedlikeholdsfrie materialer, så du kan spare tid og penger på vedlikehold, og la barna nyte produktene. Ikke nøy deg med mindre når det kommer til barnas leketid velg norskproduserte produkter av topp kvalitet i dag!

Les mer om våre OBOS-fordeler ved å scanne QR-koden, eller besøke sove.no/obos

Må felleskostnadene økes? Dette er et spørsmål mange beboere stiller når det blir snakk om rehabilitering. Som kunde i OBOS har du og resten av styret en dedikert rådgiver i OBOS-banken, som kan gi råd om hvordan små og store rehabiliteringsprosjekter bør finansieres, og hvordan felleskostnadene påvirkes. Det gir større trygghet når det skal tas beslutninger om økonomi og vedlikehold.

Ring oss på 22 86 58 00, eller finn din rådgiver på styrerommet.no

Økonomi Balanse

Unngå luksusfella Boost økonomien med Lene Dranges kjappe tips. Tekst Andreas Reite

Foto Skjalg Bøhmer Vold

Et boligselskap, om det så er borettslag eller sameie, forvalter store verdier for beboerne. For store selskaper kan det være snakk om flere hundre millioner kroner. – Derfor er det viktig at økonomien i boligselskapet styres godt, forteller programleder i Luksusfellen og økonomiekspert Lene Drange. Hun har også erfaring som styreleder. Her er hennes beste tips til sunn økonomi i boligselskapet:

❶ Positiv balanse Det er kanskje et selvsagt råd, men å gå i pluss i et boligselskap krever noen aktive grep i årsbudsjettet for at det skal bli overholdt. – For det første er det naturlig å justere inntektene i takt med inflasjonen. Tenk både på måned og år når dette settes opp, begynner Drange. Få kontroll på løpende utgifter, og planlegg for framtidige investeringer og vedlikeholdsbehov. – Her er det fint å ha litt å gå på i tilfelle det dukker opp avgjørelser i et årsmøte dere ikke hadde budsjettert med, legger hun til.

❷ Planlegg en solid buffer Det er mye uforutsett som kan skje, og derfor er det også viktig å planlegge fram i tid. En langsiktig plan gir både styret og beboerne trygghet for fremtiden. – Legg en 10-årsplan, anbefaler Drange. En grei tommelfingerregel er å sette til side fem prosent av felleskostnadene til en buffer. Men en for stor buffer er heller ikke Bolig&Miljø

hensiktsmessig. Det kommer an på faktorer som alder, størrelse og standard på byggene. Det kan også være fornuftig å fordele bufferen på flere kontoer, for eksempel om boligmassen har egen garasje. – Det er lurt, for det er ikke sikkert alle har garasjeplass, mens andre kanskje har flere. Slik sikrer man at drift og vedlikehold dekkes av rette eiere, legger Drange til. Husk: Hovedregelen for fordeling av felleskostnader er gjeldende. Det er derfor viktig at det er hjemlet i lov og vedtekter hvis dere legger opp til en annen fordeling.

❸ Gjør det enkelt Et uoversiktlig og teknisk årsregnskap med mange tall, noter og informasjon kan være utfordrende å lese for mange. Drange anbefaler at styret tar seg tid til å beskrive, forklare og forenkle sine planer om drift, økonomi og vedlikehold. – Mange synes at økonomi er både vanskelig og skummelt. Jeg tror en bredere forståelse for årsregnskapet skaper samhold og engasjement, som igjen blir til et bedre naboskap!

❹ Vurder felleskostnadene Har dere individuelle og variable kostnader i felleskostnadene, som varmtvann, fjernvarme, aircondition eller elbillader? Da bør dere vurdere å fjerne disse fra felleskostnadene. Fakturer heller eier direkte. – Dette gir eier bedre kontroll på 34

utgifter knyttet til eget forbruk, og gir boligselskapet mer forutsigbarhet, forklarer Drange. Hun forklarer at det ikke er uvanlig for et boligselskap å prissette for eksempel varmtvann per kvadratmeter av leiligheten. Da betaler eieren det samme, enten hun dusjer i 5 minutter eller 30 minutter hver dag. – Det gir eieren ingen insentiver til å justere eget forbruk. Både egen lommebok og miljøhensyn spiller inn her. Prisen er fast for eier, men uoversiktlig for boligselskapet. Dette er vanskelig å håndtere. De fleste borettslag og sameier har naturligvis økt felleskostnadene betydelig de siste årene. Men når økonomien stabiliserer seg og vi får en vinter med normale strømkostnader, kan det for enkelte være aktuelt å nedjustere felleskostnadene. Merk: For å kunne fordele kostnader etter forbruk, må boligselskapet først sikre pålitelige metoder for å måle individuelt forbruk.

❺ Reforhandle løpende avtaler På mange måter kan det å håndtere økonomien i et boligselskap sammenlignes med å administrere ens egen personlige økonomi. I begge tilfeller er det viktig å sørge for at man får mest mulig verdi for pengene. – Som i egen privatøkonomi er det helt prima med en reforhandling av løpende avtaler for å sikre at dere får den beste prisen. Det gjelder alt fra lån, forsikring, internett og mye annet, sier Drange. • Utgave №5 — 2023

Ragn-Sells hjelper både borettslag og sameie med god avfallshåndtering, som er til det beste for miljøet, under dugnaden eller oppussingen. Container til fastpris uansett vekten på avfallet Bestill utstyr for en rekke typer avfall i nettbutikken

Ved bestilling i nettbutikken kan fakturaen sendes rett til fakturamottak.

Bestill ved å scanne QR-koden eller besøk ragnsells.no

NB! Hjelp oss med å unngå branner på gjenvinningsanleggene, kast aldri batterier sammen med annet avfall.

Trustscore utmerket - 4,7 av 5 - basert på over 4100 tilbakemeldinger

Borettslag - Sameier

Innvendige arbeider Kvalitet og Fagkunnskap i over 40 år ! • trappoppganger • fellesarealer • vaskerom • gulvbelegg/terrasserens • vinduer/dørutskiftning La oss ta hånd om vedlikeholdet både innvendig og utvendig! Les mer på alfa-malermester.no

Ring oss 932 18 179 | raymond@alfamaler.no | alfa-malermester.no

Hold strømregningen lav i vinter

Senk temperaturen

Bruk mindre varmtvann

Slå av lys og el-apparater

Flere gode strømsparetips finner du på:

KlimaOslo.no Tips! Heng opp i oppgangen

Guide Har dere kontroll på strømforbruket? Nå er det enkelt å sammenligne avtaler og priser. Tekst Julie Lauritzen

Kurskalender

Foto Åsmund Holien Mo

Innføring i OBOS-nøkkel Webinar

Med OBOS-nøkkel bruker styret og beboerne mobilen som nøkkel. Få en innføring i den digitale nøkkelen og hvordan det fungerer. Når Pris

24. okt 16.30–17.30 Gratis

Introduksjon til Vibbo Oslo

Dette kurset passer for dere som ønsker å utnytte Vibbos nyttige funksjonalitet mer effektivt, enten dere er nye eller erfarne brukere. Når Hvor Pris

26. okt 17.00–19.00 Hammersborg torg 1, Oslo Gratis

HMS-kurs Oslo/Bergen

← ● Med mer kontroll på strømutgiftene får Christopher Sand tid til å fokusere på det han liker best.

Det kan være utfordrende å finne gode strømavtaler i det som ofte oppfattes som et uoversiktlig kraftmarked, enten det er dyrtid eller ei. Etter å ha betalt strømregninger på opp mot 40.000 kroner i måneden, bestemte styremedlem Christopher Sand seg for å finne bedre alternativer til de 143 leilighetene i borettslaget Den Norske Skofabrik, sentralt i Oslo. Bolig&Miljø

– Da jeg tok over fakturakontrollen i fjor, oppdaget jeg høye regninger på strømforbruket i fellesarealene. Derfor ville jeg undersøke om det fantes rimeligere aktører i markedet. Kontaktpersonen i OBOS tipset Sand om partneravtalen med Entelios. For å sammenligne priser og se om det lønnet seg å bytte avtale, lastet Sand opp en strømregning på Entelios’

Bli med på en vernerunde hvor vi kartlegger risiko og ansvar, og viser hvor viktig det er å ta HMS på alvor. Når

2. nov 17.00–21.00 (Oslo) 16. nov 17.00–21.00 (Bergen) Hvor Utvalgt boligselskap Pris Kr 2100 per deltaker. Enkel servering inkludert.

Påmelding og flere kurs obos.no/kurs Tidligere gratis nettkurs obos.no/webinar

I slutten av september mottok borettslaget sin første faktura uten påslag, ekstra kostnader og andre overraskelser. – Det blir spennende å sammenligne med vinterperiodene. Nå er det lave strømkostnader, men vi ser allerede at regningen blir lavere. Det er lovende, og et godt grunnlag for å kunne spare kostnader framover, sier Sand. Sand oppfordrer andre borettslag og sameier til å vurdere alternative tilbydere som kan gi bedre avtaler. Ved å være åpne for nye løsninger, kan man oppnå betydelige besparelser og forbedre økonomien i borettslaget. – Vi er en ny kunde, og det har hittil vært en knirkefri prosess. Det er også positivt at man ikke må binde seg. Det gjør det enklere å teste ut avtalen og se om den passer oss, forteller Sand. Denne prosessen har Entelios gjort i en lengre periode, og opplever at stadig flere ønsker å beholde avtalen. – I de aller fleste tilfeller oppnår kundene en besparelse sammenlignet med sin eksisterende avtale. Slik det ser ut i dag, ligger vi an til å havne 17 til 18 prosent under spotprisen for hele 2023. I september måned fikk kunder i de billigste prisområdene faktisk betalt for strømmen som ble brukt, noe som beviser at avtalen står godt i markedet. •

nettside. Estimatet viste at besparelsen kunne bli 18 prosent per måned. – Når OBOS først har en avtale, så pleier de å være gode. Vi har også løpende dialog med kontaktpersonen vår, og ble tidlig interessert i å prøve avtalen. Vil gjøre det enkelt Å gi kunden mulighet til å sammenligne priser selv, og samle all nødvendig informasjon om strømavtalen på ett sted, er et bevisst valg, ifølge Christer Jensen i Entelios. – Vi vet at kraftmarkedet kan være uoversiktlig, og at det kan være vanskelig å orientere seg med ulike leverandører og avtaler. Vi ønsker å gjøre prosessen så enkel som mulig for boligselskap forvaltet av OBOS, ved å sammenligne OBOS-avtalen med kundenes eksisterende avtaler hos andre strømleverandører. Hvis avtalen vår kommer best ut, tar vi oss av det praktiske og sørger for at overføringen går smertefritt. For å bekrefte overgang fra gammel til ny strømavtale, måtte styret bare fylle ut et skjema på Styrerommet under hjelpemidler og samarbeidsavtaler. Resten av jobben tok Entelios seg av. Avtalen ble inngått i august, og i september var den nye avtalen gjeldende. 38

FAKTA Fordeler for boligselskapet: • Et av markedets laveste administrative påslag til Entelios og OBOS på 0,5 øre kWh • Ingen månedlige fastbeløp • Elektrisk kraft til spotpris kombinert med daglige prissikringer av et fastsatt volum gir gunstige strømpriser • Profesjonell kraftforvaltning fra Entelios • Månedlig elektronisk fakturering av både kraft og nettleie • Garantert fornybar (grønn) strøm ved • Gjenvinningskraft (rabattert kraft) og/eller:

• Opprinnelsesgarantier

1. C hristopher Sand ser optimistisk på vinteren som kommer. 2. En omgjort sko fabrikk rommer de 142 boenhetene.

• Gjenvinningskraft er kraft produsert av varmetap i større industriforetak og søppelforbrenningsanlegg • Opprinnelsesgaranti er bevis på at strømmen er fra fornybar kraftproduksjon • Les mer på entelios.no/obos

Utgave №5 — 2023

Få orden på syklene i borettslaget/sa Få orden på syklene

i borettslaget/sameiet vinter! Vi leverer imarkedets mest plass • Praktiske stativer Vi leverer markedets også i toplasseffektive høyder mest

•

• Ryddig sykkelparkering • Praktiske stativer – tar vare på sykkelen også i to høyder

•

• Man• Ryddig kan låse hjul og sykkelparkering tar vare på sykkelen ramme til stativet

•

stativer.

• Man kan låse hjul og ramme til stativet

Kontakt oss for uforplik

• Norskprodusert og miljøvennlig

Haniss AS / Tlf: 91 60 29 66 / E-post: post@haniss.no • God økonomi – solide produkter – lang levetid • Modulsystem – kan bygges på senere Kontakt oss for uforpliktende tilbud Haniss AS / Tlf: 91 60 29 66 / E-post: post@haniss.no / www.haniss.no

Noe du lurer på? OBOS får ofte spørsmål fra styrene om drift og forvaltning. Her er noen av spørsmålene som ofte blir stilt.

❶ I hvilke tilfeller har styret rett på tilgang til bolig eller annen privat eiendom? Svar: Styret kan pålegge eier å gi tilgang til eiendommen med det formål å foreta vedlikehold og utbedringer, og for ettersyn som knytter seg til disse pliktene jf. borettslagsloven § 5-17 tredje ledd, og eierseksjonsloven § 33 annet ledd. Dette innebærer derimot ikke at boligselskapet har rett til å ta seg inn i eiendommen uten avtale med eieren. Skriftlig forhåndsvarsel med rimelig frist er en selvfølge. Varsel med minst fjorten dager må anses som rimelig frist, og eieren må samtykke. Det er eierens ansvar å sørge for at styret får nødvendig tilgang. Boligselskapet er berettiget til å kreve erstatning for merkostnader som boligselskapet blir påført som følge av at eieren ikke gir

Etter ekstremværet «Hans» har vi fått vannskade fra en balkong. Hvem har vedlikeholdsplikten i dette tilfellet?

❷ tilgang på tross av at det er gitt varsel. Hvis styret i boligselskapet nektes adgang og det haster, må de få dette ved rettens hjelp. Rask tilgang kan besørges ved at styret fremsetter begjæring om midlertidig forføyning til namsmyndighetene i henhold til tvangsfullbyrdelseslovens regler. Midlertidig forføyning innebærer at domstolen med kort saksbehandlingstid foretar en umiddelbar avgjørelse slik at boligselskapet får nødvendig tilgang. Dette gjelder for de tilfellene der det ikke er tilstrekkelig tid til å vente på at ordinær dom blir avsagt. Det er videre anledning til å ta seg inn i boliger eller annen privat eiendom ved tilfeller av nødrett, for eksempel hvis det brenner i en leilighet der ingen er hjemme, kan man – enten det er selskapets folk eller andre – bryte opp døren for å få slukket brannen.

Vi har en eier som krever innsyn i styreprotokollene våre. Har eier krav på dette? Svar: Her er utgangspunktet klart at beboere ikke har noen alminnelig innsynsrett i styrets protokoller. Styreprotokollen er styrets dokument, og eiere eller andre har ikke noe alminnelig krav på innsyn i styreprotokollen. Styret er ansvarlig for at det føres styreprotokoll fra styremøtene. Styreprotokollen fungerer som et arbeidsverktøy for styret i forhold til hvilke saker som er behandlet og hva styret har besluttet. Det er imidlertid viktig at styret sørger for god informasjon og kommunikasjon med sine beboere. Det kan gjøres ved å bruke Vibbo, informasjonsskriv, møter med enkeltbeboere, beboermøte, samt informasjon i årsrapporten og på årsmøtet.

Svar: Boligselskap kan ha spesielle vedlikeholdsregler i sine vedtekter. Det normale er imidlertid at det er boligselskapet som har ansvar for selve konstruksjonen, mens eier har vedlikeholdsansvaret for indre flater. Dette gjelder selv om ikke alle leilighetene har balkong. Gjelder skaden lekkasje som skyldes at membran ikke var tett, eller at det oppstod lekkasje i overgangen mellom balkonggulvet og bygningskroppen, så er det boligselskapet som har vedlikeholdsplikten. Husk å undersøke med boligselskapets forsikringsselskap om dette er en skade som helt eller delvis dekkes av forsikringen. •

Har du et spørsmål? Har du spørsmål som også er relevant for andre borettslag og sameier? Nye spørsmål og svar blir trykket i kommende utgaver av Bolig & Miljø. Send inn til redaktør Pelle B. Aarsbog på pba@obos.no

Kilder: Heidi Kiplesund og Minda Grodås Christiansen, fagansvarlige boligforvaltning i OBOS Eiendomsforvaltning.

Utgave №5 — 2023

Foto: Charlotte Wiig

Kjenner dere vedlikeholdsbehovet? En tilstandsrapport med vedlikeholdsplan gir forutsigbarhet.

Ta vare på dine verdier OBOS Prosjekt er styrets naturlige medspiller når boligselskapet skal planlegge og gjennomføre vedlikehold, rehabilitering og ombygging. Vi kjenner prosessene som skal til for riktige vedtak og gjennomføring av kvalitetsmessige gode og helhetlige prosjekter i boligselskapene. Byggeprosjekter fra A-Å • Prosjekt- og byggeledelse • Byggherreforskriften • Uavhengig kontroll • Skadevurderinger • Tilstandsvurderinger • Vedlikeholdsplaner • Utredninger og forprosjekt • Internkontroll • Innemiljø

• Miljøkartlegging • VVS og våtrom • Enøk og energitiltak • Heis • Elektrotekniske anlegg • Betongskader • Brannsikkerhet • Uteområder • Avfallshåndtering

Tlf. 22 86 57 96 | obosprosjekt@obos.no | obosprosjekt.no

Prosjekt

Griller i uterom Utviklet og produsert i Skandinavia

Grillprinsen 700 S med bord

For ﬂere modeller se www.frilu.no Grillene leveres i tre størrelser 700 leveres også i terrasseutførelse med hjul

Svært solide - omtrent umulig å ødelegge

Ytterkappe i syrefast stål, kortén stål eller lakkert

Dobbel kappe—ingen brannskader Asketømming hvert 4-5 år

Forventet levealder 20-30 år

Minimalt med vedlikehold

Friluft AS www.friluft.no

Ta gjerne kontakt på info@frilu.no eller tlf. 32 89 50 50

Guide Digitale løsninger

Flokken i nabolaget

Et boligselskap og et nabolag er et innfløkt økosystem. Det er flere måter å skape et fellesskap på – både digitalt og fysisk.

Tekst Torgeir Mortensen

Illustrasjon Nicole Kamenović

Foto Skjalg Bøhmer Vold

et å være ikke-digital i dag er skikkelig, skikkelig utenforskap. Virkelig. Det er noe man kjenner på kroppen hver dag, sier «Vibbo-mor» Anne Mikkelsen. Hun er særlig opptatt av inkludering digitalt. Utdaterte generaliseringer om hvem de ikke-digitale er, hjelper oss ikke, mener hun. De finnes nemlig i alle aldre og grupper. – Det er lett å tenke at dette bare gjelder de gamle. Og ja, en god del av de eldre er ikke-digitale. Men det finnes 80-åringer som er kjempekompetente, sier Mikkelsen. – Det er også unge som er ikke-digitale av forskjellige årsaker. Enten det er språkbarrierer, mangel på utstyr eller noe helt annet. Jeg hørte om et boligselskap der 30 prosent er ikke-digitale. Da gjelder det ikke bare de eldre. Enkle grep Mikkelsen mener vi bør ha mer fokus på

Bolig&Miljø

å skape inkluderende nabolag. Se hverandre. Kjenne naboene. Der har styrene en viktig rolle å spille. – Kanskje er det du som får de ikke-digitale til å komme innenfor og føle seg sett? For å inkludere, må vi først identifisere hvem som trenger ekstra oppfølging. Inne i Styrerommet er det enkelt å få oversikt over hvem som kan varsles digitalt og hvem som har reservert seg. I Vibbo ser du hvem som får med seg nyhetene fra boligselskapet, og hvem som ikke ser meldingene som legges ut. Sånn finner du naboene som ikke er pålogget: Legg inn filter på de som ikke har e-postadressen sin inne i «Beboere og boliger» i Styrerommet. Kanskje har de telefonnummer registrert? Ring dem, og si at det hadde vært superfint om de vil sende deg adressen sin, siden mye informasjon deles via e-post eller Vibbo. Du kan også filtrere ut de som har re-

servert seg mot digital kommunikasjon. Vurder å ta kontakt med dem for å høre hvorfor. Kanskje er det årsaker som lar seg endre på. Du kan også se hvem som har lest postene i Vibbo. Er det noen som aldri leser nyhetene eller ikke har lest nyheten etter flere dager? Putt en nyhet i postkassa deres. Det er gratis reklame for Vibbo, det – og kan få folk til å logge seg på. – Vibbonyheter og temaer har en «skriv ut»-knapp som skriver ut flotte pdf-er. Bank på døra og prat med folk. Introduser deg, ta med deg utskriften av den siste nyheten fra Vibbo og si hei, sier Mikkelsen. – Noen blir aldri digitale, men de skal likevel inkluderes og få informasjonen de har krav på. Et knakk på døra er sjelden feil. Verdien av et møte Mens «Vibbo-moren» er særlig opptatt av inkludering digitalt, er andre mest

opptatt av det som skjer i fysiske rom. Håvard Paulsen, som ble kjent som programleder i NRK Super, er kommunikasjonsansvarlig i Fontenehuset. Her hjelper han mennesker som sliter psykisk med å komme seg inn i studie-, arbeids- og samfunnsliv. Han mener styreledere kan ha stor påvirkningskraft over hvem som blir inkludert i fellesskapet og ikke. Særlig i byene. Byfolk har nemlig en høyere terskel for å ta kontakt med naboene sine, tror Paulsen, som selv kommer fra Mo i Rana. – Du skal ikke undervurdere verdien av et enkelt «hei», sier han.

TIPS! Aktiviteter som bringer folk sammen • Byttedag • Grillkveld • Filmkveld for barn • Fellestrening • Hagearbeid • Lokal matfestival • Bokklubb

Aktiviser nabolaget Men det er enda bedre å gjøre noe sammen. Et arrangement kan koste lite, men ha høy verdi, mener han. Det er ikke så mye som skal til. Bare hold det enkelt. – Vi knytter folk sammen ved å aktivere dem. Da skaper vi tilhørighet og fellesskap. Første gang dere arrangerer noe kommer det kanskje bare tre-fire stykker. Så kommer det fjorten. Deretter kommer det 40. – Engasjementet kan til og med komme utenfra. Det er ikke alltid styret som må dra arrangementet i havn. •

• Workshop med håndverk

← Det kan være en god ● investering å sette av litt tid til opplæring av beboerne i digitale løsninger.

OBOSʼ produkter og tjenester Husk at OBOS tilbyr en rekke markedsledende tjenester og produkter som forenkler styrehverdagen. Her er noen av dem.

Rehabilitering og vedlikehold OBOS Prosjekt er et av Norges største prosjekt- og byggelederfirmaer, og har spesialkompetansen dere trenger.

Digitale nøkler OBOS-nøkkel lar deg åpne og lukke dører enkelt fra mobilen, og du har alltid en ekstranøkkel tilgjengelig.

Banktjenester OBOS-banken har gode betingelser for borettslag og sameier, og tilbyr alt av banktjenester. Du har også en dedikert rådgiver.

opas@obos.no obos.no/byggteknisk

obosnokkel@obos.no obos.no/obos-nokkel

22 86 58 00 bank.obos.no/styre

Advokattjenester Advokatene i OBOS har lang erfaring med rådgivning og tvisteløsning, med særlig kompetanse på eiendomsrett.

Raskt og stabilt fibernett Med OBOS OpenNet i veggen velger dere selv den TV- og internettleverandøren som gir best kvalitet og pris for dere.

Nærkontoret Trenger dere et sted å ha styremøter? Du finner oss i Kværnerbyen, Sandvika, på Vollebekk, Lambertseter, Ulven og Fornebu.

22 86 55 00 juridisk@obos.no obos.no/advokat

21 01 61 50 salg.opennet@obos.no obos.no/fiber

95 07 09 87 naerkontor@obos.no obos.no/narkontor-for-styrene

Utgave №4 №5 — 2023

Passer til alle typer eiendomer

Partneravtaler Ikke glem at OBOS har inngått samarbeid med leverandører av noen av de vanligste tjenestene som trengs i et borettslag eller sameie. Dette er oversikten over rabatt- og samarbeidsavtalene dere har. Les mer på Styrerommet → Leverandører og avtaler → OBOS-partnere

Ladeløsning for elbiler Movel tilbyr skreddersydde ladeanlegg, og prosjektering, installasjon, drift, service og fakturering. Avtalen sikrer best mulig pris.

Ladeløsning for elbiler Med smart ladeløsning fra Mer får dere et framtidsrettet og komplett opplegg som sikrer rettferdig fordeling av strøm og kostnader.

Bærekraftig energi Avtalen med Entelios gir dere rabatt på 100 prosent fornybar strøm fra norsk kraftproduksjon til boligselskapets fellesarealer.

475 04 041 post@movel.no movel.no/obos

928 09 623 marte.klavenes@mer.eco no.mer.eco/obos

957 75 505 christer.jensen@entelios.com entelios.no/obos

Gass og biofyringsolje Få rabatt på propangass og biofyringsolje fra Flogas. Gjelder alt fra gasstanker til nøkkelferdige gassanlegg.

Lovpålagt heiskontroll Den landsdekkende rammeavtalen med Norsk Heiskontroll sikrer gjennomføring av den lovpålagte heiskontrollen annet hvert år.

Service på heis Avtalen med Kone gir dere rabatterte tilbud på heistjenester, service og vedlikehold. Besparelser på opptil 30 prosent.

902 48 000 flogas.no

kundeservice@nhk.no nhk.no/obos

obosavtalen@kone.com kone.no

Service på heis Otis gir dere et helhetlig og rabattert tilbud på service, vedlikehold og andre heistjenester, med opptil 30 prosent besparelse.

Service på heis Samarbeidsavtalen med Schindler gir dere tilbud på service, vedlikehold og andre produkter og tjenester knyttet til heis.

Utstyr og produkter til uterommet Avtalen med Felleskjøpet gir rabatter på 5 til 20 prosent for utvalgte produkter og vare kategorier innen maskin, utstyr og planter.

954 07 346 daniel.danielsen@otis.com otis.no

918 68 602 service-storkunde.no@schindler.com schindler.com/no

72 50 50 50 firmapost@felleskjøpet.no felleskjopet.no

Produkter til utemiljø Avtalen med LOG gir 15 prosent rabatt på produkter til utemiljøet, og kostnadsfri rådgivning på produkt og løsninger.

Byggevarer Maxbo gir dere 15 prosent rabatt på maling og malingsutstyr, og 10 prosent på øvrige varer. Rabatten gjelder på ordinære priser.

Lekeplass og aktivitetsapparater Samarbeidsavtalen med Søve gir dere gode priser på høykvalitets leke- og aktivitets apparater med minimalt vedlikeholdsbehov.

815 20 100 utemiljo@log.no log.no/obos/

06292 kundeservice@maxboproff.no maxbo.no

35 94 65 65 tarita@sove.no sove.no/obos

Utgave №5 — 2023

Lekeplasskontroll Lekeplassinspektøren er en kvalitetssikret leverandør, og tilbyr gode priser på årlig kontroll av små og store lekeplasser.

Bildeling i Oslo Bildeling gir fleksibel tilgang til bil uten behov for å eie. Ta kontakt med Zipcar hvis du tror lokasjonen deres kan være egnet.

Bildeling i boligselskapet Otto tilbyr deling av biler, elsykler og el-sparkesykler som en tjeneste til boligselskaper med egnet lokasjon.

913 13 692 ocw@lpi.no lpi.no

scandinavia@zipcar.com zipcar.no

913 79 218 hei@otto.no otto.no

Belysning Lightmakers er ledende totalleverandør av belysningsløsninger, og tilbyr den nyeste teknologien tilpasset ditt boligselskap.

Skadedyrkontroll Anticimex tilbyr effektiv og bærekraftig skadedyrkontroll. Avtalen gir en årlig besparelse på cirka 25 prosent.

Radonmåling og sikring Radonmannen garanterer godkjente radonnivåer etter sanering. Samarbeidsavtalen sikrer god kvalitet med inntil 40 prosent rabatt.

22 72 19 09 obos@lightmakers.no lightmakers.no/obos

41 41 41 28 firmapost@anticimex.no

63 81 60 00 radonmannen.no/obos

Avfall, vann- og avløp Avtalen med Franzefoss gir opptil 15 prosent rabatt på avfallshåndtering, container- og sekkeutleie, samt vann- og avløpstjenester.

Containere til opprydding Norsk Gjenvinning gir gode priser og miljøvennlige løsninger til dugnad og opprydding. Få også råd og gratis materiell på nettsiden.

innsamling av tøy Kirkens Bymisjon tilbyr gratis innsamlingsbokser for klær, sko og tekstiler. Bidra til miljøvennlig retur og støtt arbeidet.

22 80 08 00 firmapost@franzefoss.no franzefoss.no/obos

987 09 700 ngn.no/borettslag

990 92 199 kirkensbymisjon.no/tekstil/obos

Innsamling av tøy Røde Kors gjør det enkelt å gi bort tøy. Innsamlingen skjer gjennom pakkeløsning på dugnad eller utplassering av innsamlingsboks. 911 25 747 tekstil@redcross.no rodekors.no/tekstil/obos

Bolig&Miljø

Parkeringsoppmerking og skilt Elanto oppmerking har 25 års erfaring med parkeringsoppmerking og skiltproduksjon. Vi merker både ute og inne med profesjonelt utstyr.

AVFALLSBRØNNER • Vi har kun fokus på avfallsbrønner! • Vi tilbyr prosjektering, prosjektledelse og komplett

leveranse inkl. grunnarbeider/montering! • Et bredt spekter av opsjoner!

Ingen jobb er for liten og ingen for stor. Ta gjerne kontakt for befaring og pris.

__________________________________________________________ __

Tlf. 97 61 92 91

www.elanto.no

post@elanto.no

www.conservomiljo.no

Baktrappa Slutten på blekka, men fortsettelsen på styrehverdagen

OBOS-quizen av Eddie Chr. Thomas

3. Hvem skjøt John Lennon i New York i 1980?

men i hvilken hovedstad i Norden finner du området SoFo?

“If you want to lift yourself up, lift up someone else.”

4. Hva kalles den mytiske skapningen som er

12.Hvilket ord er både navnet på en karakter i

– BOOKER T. WASHINGTON

1. Fra det franske kjøkken: hva er Brochette:

9. Hvilken europavei går fra Oslo til Stock-

2. Og fra det svenske kjøkken; hva er Ragg

10.Hva kalles teaterdistriktet i London?

brød, grillspyd eller suppe?

munk: potetpannekake, skolebrød eller pølse?

halvt menneske og halvt okse?

5. Fra hvilket land kommer Erno Rubik, opp

finneren av Rubiks kube?

holm?

11.I London finner man også området Soho,

Shakespeares stykke «En midtsommernatts drøm» og på et sentralt utstyr i ishockey?

13.Hvor mange ruter er det på et sjakkbrett?

6. Hvem utgav i 2022 boken «Ved Ernas side»?

14.Hva heter rovdyret jerv på engelsk?

7. Hva slags type insekt er en høstspinner:

15.Hvem spiller karakteren Laurie Strode i

sommerfugl, bille eller edderkopp?

8. Hvilket rockeband kommer i høst med nytt

den amerikanske skrekkfilmen Halloween (1978)?

album med tittelen Hackney Diamonds?

Som en lovpålagt andelskapital og et engangsbeløp betaler du bare 300 kroner ved innmelding nå. Fra neste år betaler du 200 kroner for medlemskapet ditt. Et medlemskap i OBOS er en investering i egen eller andres framtid. Med forkjøpsretten stiller medlemmer foran i boligkøen, og kan også realisere boligdrømmen gjennom OBOS Deleie eller Bostart. I tillegg får du rabatt på produkter og tjenester innen bolig, bank, forsikring, kultur og fritid.

Bli medlem, meld inn eget barn eller gi et medlemskap i gave på obos.no/medlem Bolig&Miljø

SVAR

Bli OBOS-medlem eller gi et medlem skap i gave? Nå spanderer OBOS årskon tingenten på 200 kroner ut året.

1. Grillspyd 2. Potetpannekake 3. James Earl Ray 4. Minotauros 5. Ungarn 6. Sindre Finnes 7. Sommerfugl 8. The Rolling Stones 9. E18 10. West End 11. Stockholm (South of Folkungagatan) 12. Puck 13. 64 14. Wolverine 15. Jamie Lee Curtis

Vokser i verdi

← Den viktigste medlems● fordelen er forkjøpsretten.

Foto: Nadia Frantsen

ILOQ – et digitalt låsesystem, helt uten batterier! iLOQ 5-serien er et fleksibelt og programmerbart låssystem som lar kunden velge hva slags «nøkkel» de ønsker å bruke: digital nøkkel, mobilnøkkel, nøkkel-FOB eller bare en kode.

PORTTELEFON OG ADGANGSKONTROLL

POSTKASSER

ASSISTENT PARTNER AS

LEVERANDØR AV ELEKTRO- OG LÅSESMEDTJENESTER

DØRAUTOMATIKK

Assistent Partner er registrert elinstallatør og leverandør av tradisjonelle elektro- og låsesmedtjenester, med dørautomatikk, porttelefon, adgangskontroll og elektroniske låsesystemer som spesialfelt. Vi leverer også postkasser med elektronisk lås tilpasset adgangskontroll-systemet. Assistent Partner – din digitale låsesmed i Oslo, Viken, Vestfold/Telemark og Rogaland.

KONTAKT OSS PÅ TEL. 48 10 11 00

Drammen – Oslo Sarpsborg – Stavanger assistentpartner.no

Radonmålinger

4 Radonmåling i boliger og arb.plasser 4 Korttids radonmåling 4 Rådgivning og prosjektering 4 Radonkurs og opplæring 4 Byggegrunn - risikovurdering

Radontiltak

4 Utførelse av radontiltak i alle typer bygg 4 Med garanti, service og kontrollmålinger 4 Produkter for radontiltak (membraner, radonbrønn, radonsug, ventilasjon, etc)

Tlf. 21960350 www.radonlab.no www.radontiltak.org

Sensorarmatur for garasje CONNECT 5100-SERIEN

Reduser strømkostnadene på belysning opp til 95 prosent. Byporten Shoppings P-hus i Oslo sentrum er en av mange garasjer hvor gammeldags, energikrevende belysning er byttet ut med Connect serie 5100. Kapslet armatur med bevegelsessensor, utstyrt med integrert Bluetooth Mesh som gir mulighet for enkel, fleksibel og rask sammenkobling av flere armaturer. Elnr 3304201 - Connect 5100, sensor Elnr 3304203 - Connect 5100, slave

Har du en garasje der belysningen trenger å byttes ut? Kontakt oss på prosjekt@vilan.no Tlf: 22 72 50 00 | www.vilan.no

Returadresse: Bolig & Miljø, Postboks 6666 St. Olavs plass, 0129 Oslo

Fibernett gjort lekende lett Med fleksibelt fibernett fra OBOS OpenNet gjør du det enkelt for hver beboer å tilpasse internett og TV til sitt eget behov. Vi tar etableringskostnaden. Frihet til å velge – og velge bort

Les mer på obos.no/fiber