Bolig & Miljø 05 2022

Hils på nabo’n

Et «godt bomiljø» er en beskrivelse av beboernes livskvalitet og hvor godt de trives i nabolaget. Det kan høres en kelt ut, men vi mennesker er forskjel lige. Derfor er det også uendelig med måter å øke trivselen på.

I mange tilfeller handler det om hvordan vi kommuniserer. Alt vi gjør er en form for kommunikasjon, enten det er å hilse eller ikke hilse på nabo en, arrangere fest natt til tirsdag, eller la søpla stå utenfor inngangsdøra. Naboer bør selvfølgelig respektere hverandre, men det er også flere grep man kan gjøre for å bedre bomiljøet.

I denne utgaven kan du lese om hagelaget som skapte glede i nabolaget, og et borettslag som har totalforvandlet fire grusete tun til flotte, nye møteplasser. Du kan lese om beboere som først sa nei til heis, men snudde da naboene inviterte til heisbesøk. I tillegg gir juristen råd til konflikthåndtering.

Det er kanskje et lite paradoks at jo bedre du kjenner de rundt deg, desto flere krangler kan oppstå. Men med et godt bomiljø trenger ikke det å gå utover trivselen. //

Det er flere grep som kan bedre bomiljøet

PELLE BOHN AARSBOG Redaktør

OBOS

Norges største

tjenester

Døren som beskytter det

Entré

Tips Bolig & Miljø!

Har dere gjort noe som kan være av interesse for andre? Har du forslag til artikler, ris eller ros? Vi setter stor pris på innspill! Kontakt redaktør Pelle B. Aarsbog på pelle.bohn.aarsbog@obos.no

Arkitekturpris til uteområde på Fornebu

TAG Arkitekter og OBOS vant Landskapsarkitektur-prisen for Oksenøya på Fornebu.

I konkurranse med 17 andre pro sjekter gikk årets pris til OBOS og TAG Arkitekter for uteområdene på Oksenøya ved Holtekilen. Her har OBOS de siste årene bygget over 300 boliger i sjøkanten på vestsiden av Fornebu.

Landskapsarkitekturprisen i regi av Norske landskapsarkitek ters forening (NLA), ble delt ut første gang i 2015. Utmerkelsen skal bidra til å heve og fornye norsk landskapsarkitektur.

Juryen trekker fram Oksenøya som et godt eksempel på hvordan

man kan utforme et område: Boligområdet preges i stor grad av en god geometri, med gode fellesarealer bundet sammen av stier fra uterom til uterom, store og varierte grøntområder og en bevisst overvannshåndtering. Området er myket opp med mye gress, og høydeforskjeller er brukt bevisst mellom byggene ved å lage ramper, amfi med trappeløs ning og lekeområde i terrenget.

Boligområdet får prisen fordi det viser en gjennomgående kvalitet gjennom hele prosjektet,

fra planlegging til ferdig utførsel. Landskapsarkitekten har klart å lage et praktisk og samtidig vakkert anlegg som juryen håper vil være til inspirasjon for andre boligutbyggere. //

Området bærer preg av naturlig beplantning, stedstilpasset materialbruk og spesialbygde møbler.

SOLCELLER

Nytt solenergiselskap

OBOS og Hafslund Ny Energi skal på sikt bygge ut solceller til 10.000 leiligheter og næringsbygg, hvert år, i det nye selskapet Solway.

Solenergi betyr lavere strømutgifter og mange år med gratis strøm etter at solcelleanlegget er nedbetalt. Et mellomstort borettslag kan potensielt spare 150200.000 kroner i strømutgifter hvert år.

– Vi skal handle lynraskt for å komme i gang før vinteren, og sikter på å ha de første anleggene i drift alle rede i år. Det er nødvendig i et marked som trenger rime

ligere og grønnere energi. Gjennom året har vi opplevd en økning av henvendelser fra OBOS-medlemmer, sameier og borettslag som etterspør solcelleløsninger for sine bygg, sier Ingunn Andersen Randa, konserndirektør for forretnings-

utvikling i OBOS.

Det finnes flere gode, offentlige støtteordninger til installasjon av solceller, blant annet fra Oslo kommu ne. Det nye selskapet har løsninger som kan redusere etableringskostnadene ytterligere. //

Opphevet vannsparetiltak

Etter innbyggernes gode innsats og mye nedbør har Oslo kommune opphevet alle vannsparingstiltak.

– Jeg er imponert over Oslo folks innsatsvilje gjennom flere måneder. Denne situasjonen har lært oss at vi ikke kan ta naturressursene for gitt. Nå bygger vi ny vannforsyning til Oslo for å gi byen sikker tilgang til trygt drikkevann, sier byråds

FOTO: MORTEN RUSTAD (VJUS)

FOTO: JONAS LISETHER

Nedgang i boligprisene

Prisene for brukte OBOS-boliger i Oslo falt 3,1 prosent fra august til september. På landsbasis var nedgangen 2,8 prosent. – Renteoppgang og økte levekostnader er i ferd med å kjøle ned boligmarkedet, fastslår sjeføkonom Sissel Monsvold i OBOS.

1000 leiligheter solgt med Deleie og Bostart

OBOS har som ambisjon å tilby medlemmene rundt 8500 leilig heter med nye boligkjøpsmodel ler de neste fem årene, de fleste av dem i Oslo-området.

– Det er inspirerende å se at vi virkelig lykkes med å hjelpe flere inn på boligmarkedet, ikke minst førstegangskjøperne. Vi er styrket i troen på at vi er på rett vei, sier Ingjerd Sælid Gilhus, leder for boligkjøpsmodeller i OBOS.

Nå selges én av tre nye bo rettslagsleiligheter med Deleie.

Det kommer etter en storsatsing som startet i februar. Målet er at 70 prosent av alle nye bo rettslagsleiligheter OBOS bygger i Stor-Oslo skal tilbys med Deleie og Bostart. I resten av landet skal rundt halvparten av alle nye boliger være tilgjengelige med de nye ordningene.

Høy etterspørsel til tross, så tror Gilhus det blir solgt færre Deleieleiligheter framover. Rente hopp og høy prisstigning demper trolig etterspørselen etter boliger

generelt, og i tillegg er OBOS flere steder i ferd med å bli «utsolgt» for Deleie-boliger som senker terskelen til boligmarkedet. //

Ingjerd Sælid Gilhus, leder for boligkjøpsmodeller i OBOS.

KUNDEHISTORIER

Visste du at…

… OBOS Prosjekt bistår borettslag og sameier rundt om i landet med prosjekt- og byggeledelse? Nå kan du få et innblikk i hva som er blitt gjort, og lese boligselskapenes egne erfaringer. Les historiene på obos.no/kundehistorier //

BYUTVIKLING

Vil bygge busstunnel sør i Oslo

En ny bydel med 10.000 boliger har ligget på tegnebrettet i årtier, i påvente av en kollektivløsning.

Nå vil OBOS sette fart i det store byutviklingsprosjektet ved å bygge en busstunnel. Forslaget er å bygge en 2,6 kilometer lang tunnel for elektriske busser fra Gjersrud-Stensrud til Rosenholm stasjon i bydel Søndre Nordstrand. Prislapp: 2 milliarder kroner. – Dette kan være løsningen som gjør det mulig å endelig komme i gang med utbyggingen av Gjersrud-Stensrud. Og dette trenger ikke koste det offentlige en krone. Vårt utgangspunkt er at OBOS og de andre utbyggerne og grunneierne tar regningen. Hvis politikerne virkelig vil, så kan busstunnelen og de første boligene stå klare om 10 år, sier konsernsjef Daniel Kjørberg Siraj i OBOS.

Konklusjonen i en utredning AF Gruppen og Norconsult har gjort for OBOS, er at den mest kostnadseffektive og hensiktsmes sige løsningen for samfunnet, er å bygge en tunnel for elektriske busser som skal gå i skytteltrafikk mellom den planlagte bydelen og Rosenholm. //

Turen fra Gjersrud–Stens rud til Oslo S skal ikke ta mer enn en snau halvtime.

40 prosent av alle nye leiligheter OBOS har solgt de siste månedene, er kjøpt med de nye ordningene.

FOTO: JAN KHUR

Bomiljø

Bønder

i borettslaget

Her har vi gulrøtter, salat, to mat, squash, poteter, grønn kål og urter. Jeg har blant annet prøvd meg på salat, sukkererter og persille. Og borte i hjørnet der ser du en kråkespist spinat. Det finnes nok plantekasser som er mer imponerende enn mine, sier Ragnhild Løland Bergh og ler.

Spiselig uterom. Hun er en av initiativtakerne bak Skøyenåsen hagelag, som er et tilbud til be boerne i Skøyenåsen borettslag på Oppsal i Oslo. Nysgjerrighe ten rundt urbant landbruk var en av grunnene til at hun og en gjeng i borettslaget etablerte

hagelaget i vinter. Nå spirer og gror det i 40 plantekasser. I hvert fall forsøksvis. Det er mye å lære som ny bybonde.

Oslo kommune ønsker å opp muntre til urbant landbruk, og har etablert en tilskuddsordning. Skøyenåsen hagelag søkte, og fikk støtte til å kjøpe inn blant annet jord, gjødsel, redskaper og plantekasser. Og så fikk de tildelt en solfylt og grønn flekk mellom blokkene i borettslaget.

Fikk styret med på laget. Sty releder Anne Gunn Knudsen i Skøyenåsen borettslag forteller at de allerede hadde vært i kon

– Vi valgte plantekasser fordi det er mye fjell under bakken her. Vi har 40 doble kasser. Noen har én kasse mens andre har to eller tre, forteller Ragnhild Løland Bergh (t.h.). Her har de sol nesten hele dagen.

takt med en landskapsarkitekt for å se på løsninger for utemil jøet da hagelaget ble etablert.

– Vi trengte blant annet hjelp til å plassere et sykkelskur, og vi fikk også råd om planting av frukttrær og blomster. Da hagelaget ble dannet, undersøk te vi med OBOS om plassering av pallekarmene. Så lenge det ikke var snakk om «varig end ring» så var det greit å plassere pallekarmene der de er i dag. Vi engasjerte vaktmesteren til å pløye åkeren til blomsterenga. Styret har vært med og kjøpt inn redskaper til hagelaget, ellers har medlemmene i hage

Stadig flere dyrker mat og samhold i parsellhager og ved plantekasser.

I Skøyenåsen borettslag har hagelaget blitt et positivt tilskudd i nabolaget.

TEKST: CAROLINE KORSVOLL FOTO: ANNE VALEUR

laget bidratt med egne midler til egen pallekarm. Det har vært hagelaget som har drevet dette fremover, sier hun.

Knudsen forteller at de har gode erfaringer med å gi an svar og eierskap til beboerne i prosjektene deres. I tillegg er hagelaget et positivt tilskudd, og bidrar med fin aktivitet i nabolaget.

– Borettslaget har mange bebo ere med engasjement og grønne fingre. En av dem har laget et flott hagemiljø ved fyrhuset. Sammen med pallekarmene, er det til glede for alle som går forbi, sier styrelederen.

Skaper samhold. Tilbake på den grønne flekken på Oppsal, kan Bergh underskrive på at stedet er til glede for flere enn med lemmene i hagelaget.

– Folk kommer forbi og kikker, og slår av en prat. Her forleden var det noen barn som kom forbi og spurte om hvorfor vi har plantet blomstereng. Da fikk jeg en gyllen mulighet til å prate om bier og pollinering, sier Bergh.

Hun forteller at det er mange gode grunner til å holde på med dette.

– Det er fint å bo i et grønt borettslag. Når man sitter på et kontor hele dagen, er det

Det er fint å bo i et grønt borettslag. Når man sitter på et kontor hele dagen, er det utrolig hyggelig å komme hjem å stelle og vanne litt

Bomiljø spiselig uterom

utrolig hyggelig å komme hjem å stelle og vanne litt, og kunne ta med seg urter og grønnsaker hjem. I tillegg har hageflekken blitt en sosial møteplass og et fint samlingspunkt, sier Bergh.

Utover høsten skal hagelaget få inn kursholdere, og det gleder de seg til. Dette har de også fått støtte til fra Oslo kommune.

– Det blir veldig bra, for vi har mange spørsmål!

Samdyrking og samhold. Med lemmene i Skøyenåsen hagelag er ikke de eneste som har spørs mål. Andreas Capjon er gründer og daglig leder for U.Reist. U.Reist jobber for å ta naturen inn i byene og byggene våre, og gi folk en større nærhet til jorda, kretsløpene og hverandre.

– Det er veldig mange som ønsker å lære mer om hvor maten vår kommer fra, og om å høste egendyrket og ureist mat. Ved å dyrke spiselige vekster og invitere folk til å dyrke mat og samhold, ønsker vi å legge til

rette for at ønskene kan bli opp fylt – der folk bor, forteller han.

Capjon og kollegene bistår utbyggere, arkitekter, byplanleggere og entreprenører med planlegging og etablering av utomhusarealer. De har spesialisert seg på spiselige tak og urban dyrking, og har etablert flere samdyrkelag rundt i byen.

– Vi ser at plantekasser og pallekarmer fungerer fint når man har et nav i borettslaget som holder i initiativet og driften, men at det er sårbart hvis denne pådriveren for eksempel flytter. Derfor er det flere borettslag som har samdyrkelag. I et sam dyrkelag inviteres interesserte beboere til jevnlig samjobbing, og jobber under ledelse av en proff bybonde.

Fellesskap og læring løftes opp som årsaken til at folk er med i samdyrkelag. Bybonden legger til rette, og er ansvarlig for ram mene rundt og for at resultatet blir bra. Medlemmene kommer til dekket bord.

– Vi har mer ket en økende interesse for urbant landbruk de siste årene, og det var spesielt stor pågang under pandemien. Da var nok grunnen at alle plutselig var hjemme og kunne leve ut drømmene om å dyrke sin egen mat, sier Andre as Capjon.

Fargede grønnsaker. Capjon er opptatt av at alle kan dyrke, nesten overalt.

– Et hvert byrom er en mulig kjøkkenhage, og det eneste du trenger er et sted å dyrke. Det kan være i vinduskarmen, på balkongen, i bakgården eller på taket. Du trenger bare potter og jord. Jeg anbefaler nybegynnerne til å starte med noe enkelt som for eksempel plukksalat, ruccola eller urteplanter. Veldig mange vil få til tomatplanter, men det ville jeg ha satt på eksperiment kontoen, sier Capjon og ler.

– Lilla gulrøtter, blå poteter og grønne sabelerter er noe barna synes er gøy. Spiselige blomster, er også vakkert og godt.

– Hvorfor er det så mange som har begynt å dyrke sin egen mat?

– Folk dyrker fordi de blir glade av det. Å så, stelle og høste – det er veldig konkrete handlinger. Også er det jo innmari kult å kunne invitere til et måltid der man selv har dyrket det som serveres, eller hente mynte til mojitoen.

Capjon forteller at mange også dyrker mat for å gi noe viktig vi dere til barna. Andre er opptatt av klimaaspektet ved å dyrke selv.

– Selv om man ikke redder verden ved å dyrke, er man med på å bidra. Folk får et mer bevisst forhold til maten de dyr ker selv, og dermed også større respekt for maten. Når man dyrker sin egen mat, og vet hvor mye som kreves, er det ikke like lett å kaste maten. Det fører til mindre matsvinn, sier Capjon og legger til at mange også oppsø ker hagen eller plantekassene fordi det er en fin sosial arena og et uformelt møtepunkt.

– Man skaper noe sammen på tvers av generasjoner, etnisitet og felles interesser. Jeg ser at

Folk dyrker fordi de blir glade av det. Å så, stelle og høste – det er veldig konkrete handlinger.

Rabattavtaler

LOG er totalleverandør innen gartneri, hagebruk utemiljø og hagesenter. Her får dere gode tilbud, blant annet komplett sortiment for de som driver parsellhager, i tillegg til plante kasser og hagemøbler til bruk i boligselskapet. Felleskjøpet gir dere rabatterte priser på produkter og tjenester til uterommet. Det betyr gunstige priser på blant annet traktor, maskiner, småredskap, jord og planter.

Se mer på obos.no/rabattavtaler

Grønne gevinster

Ved siden av å bidra til lokal matproduksjon og kunnskap om matens opprinnelse, bidrar urbant landbruk også til å skape sosiale møteplasser som har betydning for folkehelse og integrering.

En studie publisert i Landscape and Urban Planning våren 2020, viser at de som har hage, eller tilgang til det, har betydelig stør re sjanse for å ha generell god fysisk og psykisk helse og større fysisk aktivitetsnivå enn de som ikke bruker tid i hagen.

Den viser også at helsegevinsten er størst blant de som bor på om råder der tilgangen til de grønne lungene er minst.

det skaper noen innmari fine øyeblikk.

På bakker, balkonger og tak. I Ulven T borettslag er det to ulike dyrkingsinitiativer: I byggetrinn 2 er det satt ut plantekasser på tak og bakke. Kassene driftes individuelt, og er ikke del av et samdyrkelag. I byggetrinn 3 er det etablert dyrkeområder på tak og bakke. På takene er dette i plantekasser mens på bakken er det rett i jorda, uten kasser. Disse områdene driftes som et samdyrkelag med hjelp fra

Capjon og kollegene.

– Nå oppfordrer vi som utbyg ger til at flere skal kunne dyrke og være en mini-bonde i byen, sier Marianne Ødegaard. Hun er markedssjef i OBOS Nye Hjem, og har bidratt i utviklingen av hvordan utomhusområdene til OBOS skal bli i framtida. På Ulven T tilrettelegges det for at beboerne skal få være med å utvikle uteområdene og bruke uterommet aktivt.

– Det er en del uteområder som blir statiske fordi ingen tar eierskap til dem. Vår erfaring

Mot slutten av 60-tallet kom bomiljø for alvor på den politiske agendaen. På Haugenstua ble det utarbeidet en ambisiøs utomhusplan med blant annet parsellhager.

er at fellesområdene blir bedre ivaretatt når beboerne har et personlig ansvar for eksempel gjennom å dyrke grønnsaker slik som på Ulven T borettslag. Vi ønsker å inspirere til å gjøre ter skelen lav. Plantekasser fordrer verken stort jordsmonn eller stor plass, og det er enkelt og overkommelig for hverdagsbon den, sier Ødegaard.

– Nå som alt blir dyrere, kan vi inspirere andre til å komme i gang med å være litt selvforsynt. Om det så bare er litt dill til reke ne, chili, salat eller grønnsaker. //

Fra grusete tun til frodige møteplasser

Smedstua borettslag fikk million-støtte til etterlengtet oppgradering av uteområdene.

TEKST: VERONIKA SØUM FOTO: JAN TORE ERIKSEN

Borettslaget ligger idyllisk til i Groruddalen i Oslo, og er omgitt av luftige grøntarealer og en skogkledd fjellskrent der både rådyr og rev tusler om kring.

Tunene i borettslaget er snart forvandlet fra grå grusplasser til grønne fellesområder med frukt trær, bærbusker og bievennlige planter.

– Dette er siste finish, og det er

helt fantastisk. Det hever standar den og bomiljøet vårt betraktelig, sier styreleder Espen Myrbakken i Smedstua borettslag.

I tillegg er lekeapparatene flunkende nye. Det samme er uteplassene med langbord og benker der beboerne kan velge mellom å sitte under tak eller åpen himmel.

– Vi er et borettslag som er til gjengelig for alle aldersgrupper,

Lekeplassene i Smedstua bo rettslag var ikke pusset opp på flere tiår. De var slitte og grusete. Nå er borettsla get i ferd med å oppgradere alle lekeplassene, til glede for store og små.

bemerker Myrbakken.

Borettslaget fra 1968 har vært gjennom en totalrenovering de siste årene. Fasaden som var dekket av asbestplater, er byttet ut og det er lagt dobbel isola sjon i veggene. I tillegg er alle inngangspartier oppgraderte og taket og vinduene er nye.

– Da vi var ferdige med reha biliteringen for litt over to år siden, så lekeplassene rimelig

shabby ut. De hadde ikke vært oppgradert siden 90-tallet.

Telt og pledd. Snart er de to før ste tunene ferdige til ny bruk. De to resterende er klare til neste år. Borettslaget har også valgt å bytte ut kantstein og asfaltere mellom blokkene.

– Forskjellen mellom tunene er som dag og natt. Nå kan vi se hvordan det var og hvordan det har blitt, forteller styrelederen.

Tunene er tegnet av Blå Landskapsarkitekter, som har samarbeidet med borettslaget siden 2013.

– Før var lekeapparatene spredt over hele tunet, noe som gir mindre rom for frilek. Derfor har vi samlet lekeapparatene, og fokusert på å lage naturlig ter reng der man kan rulle og ake, sette opp telt, legge ut pledd og boltre seg fritt, sier landskapsar kitekt Sille Winsnes.

Gjemmesteder. Uterommene er omkranset av nye hekker og fine, eldre trær som har stått lenge på stedet.

– Kantsoner er spennende for dyr og mennesker. Derfor har vi i stor grad plassert lekeapparater og sitteplasser ut mot kantene av uterommet. Da blir det plass til større gressflater som er fine til fri lek, men som også gir ro til uterommet, forklarer Winsnes.

Lekeapparate ne, som tidligere var spredt utover tunet, er samlet ut mot kantene av uterommene. Det gir større plass til gressfla ter som passer perfekt til frilek.

me prinsipp, men inneholder litt ulike lekeapparater og beplant ning. På den måten får beboerne forskjellige opplevelser fra tun til tun. På tun fire lages det en egen «hule» eller lysthus av pil og hassel, som gir et naturlig

Smedstua borettslag, Oslo

Størrelse: 17 blokker med totalt 328 leiligheter i bydel Stovner i Groruddalen.

Hva: Forvandlet grusete tun til fire unike, grønne og sosiale fellesområder. Prosjektet er nøye gjennomtenkt i samarbeid med Blå Landskapsarkitekter, anleggsgartner Tronslien og OBOS Prosjekt ved Prosjekt- og byggeleder Lars Myhrbraaten. Kostnadsramme: Mellom 12 og 14 millioner kroner inkludert støtteordninger, blant annet fra OBOS og kommunen.

Sille Winsnes

Tunene er bygd opp etter sam

Vi synes det er viktig med naturlige leke plasser og terreng som innbyr til forskjel lig type lek til alle årstider.

gjemmested eller skjulested for barn. Etter hvert kan de klatre i sølvpiltreet eller samle hassel nøtter.

– Jeg hadde mange sånne skju lesteder i oppveksten. Selv små må få lov til å gjemme seg unna av og til, og gjemmeleker er veldig gøy! Vi synes det er viktig med na turlige lekeplasser og terreng som innbyr til forskjellige typer lek til alle årstider, sier Winsnes.

Søker midler. Å oppgradere de fire tunene med nye lekeappara ter, busker og planter, i tillegg til asfaltering og kantstein, koster ifølge styreleder Espen Myrbak ken mellom 12 og 14 millioner kroner.

Borettslaget har fått støtte fra OBOS. I tillegg har styret jobbet for å søke midler fra andre støt teordninger.

– Jeg har vært leder i idretten i

Smedstua borettslag har mottatt millioner i støtte gjennom ulike støtteordninger. – Søk, søk og søk, oppfordrer styreleder Myr bakken.

mange år, og da lærte jeg at det gjelder å søke om midler. Søk, søk og søk. Det er bare å spørre, google, plukke opp tips fra andre og sjekke ordninger i kommu nen. Vi fant for eksempel et fond i Oslo kommune om tilretteleg ging for eldre, sier Myrbakken.

Til fornying av tunene har borettslaget fått 500.000 kroner i støtte fra tilskuddsordningen Groruddalssatsingen. Satsingen skal bidra til attraktive og inklu derende bomiljø.

– Kommunen vurderte at opp graderingen av tunene bidrar til triveligere bomiljø og økt kontakt mellom beboerne. Voksne og barn kommer i økende grad til å trekkes mot møteplassene. Om borettslaget vil, blir det sikkert også lettere å organisere uten

Forskjellen mellom tunene er som dag og natt. Nå kan vi se hvordan det var og hvordan det har blitt.

Espen Myrbakken

dørs arrangementer for beboerne, sier spesialrådgiver Inger Marie Silli Zongo i Byrådsavdeling for byutvikling i Oslo kommune.

Bedre naboskap. Både boretts lag, sameier, frivillige organisa sjoner og sosiale entreprenører kan søke om bomiljøtilskudd. Det viktigste er ifølge Zongo at prosjektet bidrar til at folk kan møtes.

– Det kan være fysiske tiltak som lekeplasser, treningsappa rater, beplantning, sykkelparke ring, belysning og nye avfalls beholdere. Eller sosiale tiltak som å organisere beboerfest i borettslaget.

Fysiske tiltak, som opprusting av uteområder, kan i seg selv bi dra til bedre naboskap og sosial

kontakt, mener Zongo.

– Dersom flere får lyst til å være mer ute, øker sjansen for å komme i kontakt med andre. So sial kontakt øker igjen trivselen, utdyper hun.

Pust i bakken. Espen Myrbak ken har bodd i Smedstua siden 2000. For åtte år siden overtok han jobben som styreleder, fordi det var ting han hadde lyst til å gjøre. Med ny fasade, vinduer, tak, nye søppelbrønner, oppgra dering av inngangsparti og leke plassene, er borettslaget rustet for flere tiår framover.

Nå holder styret på med utred ning av solcellepanel på taket og tilrettelegging av elbilladere. Om noen år må rørene fornyes, men enn så lenge kan styrelederen ta

Espen Myr bakken valgte å bli styreleder for åtte år siden, fordi det var prosjekter han hadde lyst til å gjennomføre. Nå har hele borettslaget vært gjennom en større rehabili tering.

en velfortjent pust i bakken.

– Styret og beboerne drar i samme retning. Dette er et veldrevet borettslag med lite konflikter og god stemning, forteller han.

Verdien av god planlegging bør aldri undervurderes. Ifølge Myr bakken er det ikke bare lettere å søke om penger hvis ting er godt planlagt. Det er også greit å ha orden i sysakene til uforutsette hendelser.

Under oppgraderingen av fasa den til 60 millioner, gikk for ek sempel entreprenøren konkurs.

– Vi fikk inn en ny entrepre nør etter 14 dager, men uansett gjorde det ingenting fordi vi hadde forsikring. Det er viktig å sørge for at alt er i orden om noe skulle skje. //

NÅ MED VIPPS BETALING!

Betalingsløsningen NAYAX er installert på over 6000 utsalgssteder i Norge. Kunden betaler raskt, uten å taste pinkode, med VISA, Eurocard og Mastercard (chip, magnetstripe og kontaktløst). Kunden kan også betale med: Vipps, Apple Pay, Google Pay, Monyx mobilapp eller verdikort. NAYAX - et trygt valg.

Noen bruksområder:

FOR ELBIL

AV BIL

RANGE

eller

Til deg som fellesvaskeriadministrerereller lading av elbil

240–1000

stålkonstruksjon,

med farger, luker,

og justerbare

• Åpent døgnet rundt hvis du ønsker det. Kunden kan betjene seg selv.

• Frigjør tid til andre arbeidsoppgaver.

• Alltid oversikt med Online back office system med rapporter for salg, drift, prislister og lagerstyring i sanntid.

• Skreddersy rapportene slik du selv ønsker. Se salgstrender, kostnadsanalyser og fortjenestemargin.

• Alarm til sms og epost for driftstans ved strøm brudd eller annet.

• Kundestøtte på norsk

når du gjør andre ting!

Glynitveien

1400 Ski

66 80 50 20 | ebsdigital.no

i felles uteområder

Helt vedlikeholdsfrie benker og sittegrupper i stål med paneler i enten resirku lert plast eller polyplank (resirkulert plast/ trevirke).

flere spennende og

løsninger

enviropac.no

i hele

400

– Nå kan vi bo her så lenge vi

Etter 50 år ble det endelig heis i de to borettslagene. – Nå tar beboerne heisen hver dag og er lykkelige for det, sier Stig Jørgensen. Han er nestleder i Mastmoen borettslag i Elverum, og har vært en ivrig forkjemper for heis i mange år. Da han fikk høre at Husbanken subsidierte prosjek ter med 50 prosent, mente han det bare var å smelle til. – Vi har hatt episoder der vi

har snakket om at det kunne vært greit å ha heis. Blant annet en gang da ambulansen kom, og en person måtte transporteres ned alle trappene på en båre. Det var på ingen måte behagelig. En slik episode setter seg i folk, så det var ikke vanskelig å over tale resten av borettslaget til å få installert heiser, sier Jørgensen.

Bare noen hundre meter borti gata ligger borettslaget Grøn dalsbakken. Mens Mastmoen ble

Styreleder Else Hageberg (fra høyre) og be boer Anne Berit Lie er storfornøy de med å få heis i borettslaget. Prosjektleder John Lillesæter har montert 155 heiser i Innlan det siden 1996.

bygd i 1972, sto Grøndalsbakken ferdig i 1975, med henholdsvis 164 og 108 leiligheter. Til tross for at hver av blokkene har fire etasjer, har det ikke vært instal lert heis her tidligere. Men etter som beboerne har blitt eldre, har behovet gradvis meldt seg.

Inviterte til heisbesøk. I Mast moen ble det holdt generalfor samling med positivt vedtak i 2020, og samme år startet in

stallasjonen av 15 heiser. OBOS Prosjekt ledet prosessen, og nå er alle heisene ferdigmontert, til lykke for beboerne.

– Byggeprosessen har gått kanon og etter boka, forteller Jørgensen.

I Grøndalsbakken var det ikke like umiddelbar begeistring for å få heis. Det ble holdt to gene ralforsamlinger i 2020, og begge ganger ble prosjektet nedstemt. For å sette i gang heisprosjektet trengtes det et flertall med to tredjedeler.

– Folk var imot heis i starten, det var stort sett folk i første etasje som fikk med seg flere,

ifølge styreleder Else Hageberg i Grøndalsbakken borettslag.

Men da de første heisene var på plass i Mastmoen, bestemte Jørgensen i naboborettslaget seg for å invitere alle i Grøndalsbak ken til å ta en kikk.

– Da heisene var på plass, gikk vi for åpent hus slik at alle i Grøndalsbakken kunne komme og se. Og vips så bestemte også de seg for å installere heis, sier Jørgensen.

Nabofordeler. De første heisene i Grøndalsbakken åpnet for drift i mai, og de siste skal være på plass i høst. Hageberg forteller

Beboerne i Grøndalsbakken og Mastmoen borettslag i Elverum har fått etterisolert til sammen 24 heiser, og er fornøyde med å enkelt kunne manøvrere seg mellom de fire etasjene i blok kene.

at det er mange eldre som bor i borettslaget. Hun ser allerede at beboerne liker endringen. – Jeg tror folk innså at vi blir eldre og eldre. Dessuten ser jeg også yngre folk som er fornøyde. Det er slitsomt å gå opp i fjerde etasje med tunge ting, og vi le ver tross alt i 2022. Nå kan vi bo

FAKTA

Mastmoen borettslag

Størrelse: 164 leiligheter

Hva: Ettermontering av 15 heiser Periode: Desember 2020 til mars 2022 Kostnadsramme: 53 millioner

Grøndalsbakken borettslag

Størrelse: 108 leiligheter Hva: Ettermontering av 9 heiser Periode: Oktober 2021 til oktober 2022

Kostnadsramme: 35,5 millioner

Da heisene var på plass, gikk vi for åpent hus slik at alle i Grøndalsbakken kunne komme og se.

Stig Jørgensen

Bomiljø universell utforming

John Lillesæter

i leiligheten så lenge vi vil, sier Hageberg.

Under byggeprosessen har det vært fokus på å ha så kort byg getid som mulig, til minst mulig styr for beboerne.

– Vi bygger enkelt med en god del prefabrikkerte deler som kan heises på plass. Da unngår vi unødvendig bruk av tid og ulemper for folk. Når det bygges kan nemlig ikke beboerne bruke utgangen sin, men må gå ned i kjelleren og ut i en annen utgang, sier prosjekt- og byg geleder John Lillesæter i OBOS Prosjekt.

Den korte avstanden mellom borettslagene har ført til at pro sessen har vært ekstra praktisk og smidig. Når gravearbeidet ved Mastmoen var utført, kunne gravemaskinen nærmest bare

flytte seg til Grøndalsbakken og fortsette der.

– Timingen har vært veldig god, påpeker Lillesæter.

Støtte fra Husbanken. For å finansiere prosjektet har begge borettslagene søkt om midler fra Husbanken. Husbanken kan gi inntil 50 prosent i tilskudd til prosjektering, og 50 prosent til selve byggingen.

– Det krever at du søker i to ulike faser. Først til prosjekte ring, der du innhenter priser og gjør et kostnadsoverslag. Når kostnaden er kjent legges resul tatet fram for generalforsamlin gen, og ved positivt vedtak kan man søke Husbanken om penger til byggingen, sier Lillesæter.

Et av kriteriene til Husbanken er at prosjektet skal gavne eldre,

Anne Berit Lie (t.v.) har bodd i blokka siden den var ny i 1975, og er begeistret for at det endelig har kommet heis. Her prøver hun heisen for første gang med vaktmester Jan Vang.

noe det definitivt har gjort både i Grøndalsbakken og Mastmoen. – Stemninga er veldig god, og folk er tålmodige i byggeproses sen, selv om det er slitsomt, sier Lillesæter. //

TIPS

Rabattavtaler

Ikke glem at OBOS har inngått samarbeid med en rekke tjenester som trengs i et borettslag eller sameie. Her får dere blant annet rabatterte avtaler på heistjenester. Avtalen gir dere tilbud på service, vedlikehold og andre produkter og tjenester knyttet til heis. Se mulighe tene på obos.no/rabattavtaler

Vi bygger enkelt med en god del prefabrikkerte deler som kan heises på plass. Da unngår vi unødvendig bruk av tid og ulemper for folk.

––– Fyrer borettslaget ditt for kråka?

Fryktet av kråka

siden 1935

Norge fyrer for kråka. 800 000 eldre norske boliger lekker og bruker for mye energi til oppvarming. På tide å isolere problemet? Vi har utviklet isolasjon for norske forhold siden 1935. Du kan trygt si vi er fryktet av kråka. Se det siste innen isolasjon på glava.no

Til glede og nytte

TEKST: ANNE WENNBERG FOTO: PRIVAT

Mat i farta

I Casinetto borettslag på Skøyen i Oslo bor det en syrisk familie som elsker å lage mat til andre. Hver torsdag ettermiddag om høsten og våren kan naboene få seg et deilig, lettvint måltid, og denne ettermiddagen er intet unntak.

Det siger jevnt og trutt på med folk, og det er tydelig at Mohammad Kheir Kannous og familien betyr mye for naboene, og ikke minst på midtre tun i borettslaget, der de selv bor.

– Her får vi en veldig god og sunn middag, svært enkelt. Jeg hadde ikke smakt falafel før jeg fikk det her, sier Martin Skjel

dam. Han er på plass for å kjøpe til hele familien, og har også bestilt mat fra ekteparet til en skoleavslutning.

Mohammad står ved falafel gryta, og kona Nissreen dande rer vegetarbollene med tomater, løk, yoghurt, persille og krydder i store, grove lefser, før hun pakker dem inn og leverer ut til sultne naboer. Døtrene Farah og Nalah yrer rundt, hjelper til, og leker med hundene som stikker innom sammen med eierne sine. Dette er et familieprosjekt, og et samlende og sosialt tiltak.

Mohammad har mange talenter, og på en høstfest i borettslaget bidro han ikke bare med mat, men også sang. Han er

Nissreen og Mohammad bru ker bare ferske grønnsaker og hjemmelaget falafeldeig.

Ida Henningsen og datteren Frida prøver å slå til hver gang ekteparet serve rer falafeler eller andre godsaker fra Midtøsten.

utdannet sanger og lydtekniker, men drømmen er en dag å åpne egen restaurant. Allerede nå tar han og Nissreen imot bestillin ger på mat til selskaper. Ved siden av retter fra Midtøsten, lager de også norsk og spansk mat.

Bomiljøaktiviteter som samler beboere i nabolaget kan være nyttige for mange, og gjøre hverdagen enklere og hyggeligere.

Her får vi en veldig god og sunn middag, svært enkelt. Jeg hadde ikke smakt falafel før jeg fikk det her

Datahjelp

Det er ikke alltid enkelt å henge med på den digitale utviklingen. I Marienlyst Park Boligsameie finnes det en ildsjel som allerede i ti år har vært frivillig instruktør gjennom Seniornett. Tore Johan Brevik er tidligere styremedlem i sameiet, og i høst tok han og sty ret initiativet til ukentlige data samlinger i sameiet. Han forteller om et stort behov for hjelp.

– I sameiet er det 253 leilig heter, og 112 av beboerne er mellom 71 og 80 år. Mange har utfordringer med det digitale, og den siste tiden har vi sett at den nye bankappen har vært utfordrende. I tillegg er mange eldre usikre fordi de frykter å bli svindlet på nettet. Derfor snakker jeg også mye om sikker het og gode forholdsregler, sier Brevik.

Det er en rekke temaer som kommer opp, og det er ikke bare spørsmål om bruk av PC, nett brett og smarttelefoner. Også TV-boks og fjernkontroll kan by på utfordringer.

– Det er heller ikke alle som har barn eller barnebarn som kan hjelpe. Dessuten kan det gå litt fort i svingene når folk som «alltid» har vært digitale skal forklare til eldre mennesker, sier Brevik.

Han opplever at det er mest spørsmål knyttet til bruk av nettbank, men også passordpro blematikk, reiseapper, stadige oppdateringer og bruk av kame raet er viktige temaer.

– Det er også alltid en fra sty ret til stede som deltakerne kan stille spørsmål til, hvis det er noe de lurer på. I tillegg serverer vi kaffe og småkaker, avslutter Brevik.

Fellesmiddag

Det ligger i navnet at Boretts laget Kollektivet på Hovseter i Oslo har en lang historie for kollektive løsninger. Boretts laget var innflyttingsklart på midten av 70-tallet, og består av to høyblokker og en lavblokk med to- til femromsleiligheter. Kollektivet er et resultat av et samarbeid mellom tre kvinneor ganisasjoner og boligbyggelaget USBL. I tillegg til helt vanlige

En gjeng i Marienlyst Park Boligsameie får datahjelp av instruktøren Tore Johan Brevik.

leiligheter skulle borettslaget ha et kollektivt «pluss». Forholde ne ble lagt til rette for at felles virksomhet, kontakt mellom mennesker, likestilling og trivsel skulle prege nabolaget. Kvinne lige beboere skulle kunne være i arbeid på lik linje med mennene.

Og fortsatt setter den kol lektive tanken sitt preg på borettslaget. Det tydeligste fellesprosjektet i dag er rime lige fellesmiddager for de som ønsker det.

– Det er vanligvis to dager i uka, og det pleier å komme 30-40 mennesker innom. Dette bidrar positivt til miljøet og bedre kontakt mellom beboerne, forteller styremedlem Håvard Fosseng.

Slik ser det ut når beboerne samles til felles middag i Boretts laget Kollektivet. Maten serveres fra 17.30 så len ge det er mat og så lenge noen vil ha.

Seks frivillige matgrupper planlegger, lager og serverer middagene gjennom hele året, med unntak av ferieukene og helligdager. Kollektivet tilbyr også trimrom med badstue og musikkrom. De har også et eget selskapslokale og to gjestehybler til utleie. //

Det er ikke alle som har barn eller barne barn som kan hjelpe.

Det er vanligvis to dager i uka, og det pleier å komme 30-40 mennesker innom.

Hagegata

beboerne

noen få

andre

post ved fravær,

en pakke, eller plukke opp noe som

lagt igjen

7105 kroner

Er det noen som kan tenke seg hva det beløpet er?

TEKST: PELLE AARSBOG

Det spørsmålet stiller Morten Brustad Kjærland de 350 frammøtte styremedlemmene på OBOS’ høstseminar på Radis son Blu i Oslo.

Han er avdelingsleder for energi og miljø i OBOS Prosjekt, og jobber med energikartlegging, tett på boligselskapene som ønsker å se mulighetene for å re dusere energibruk og kostnader.

– 7105 kroner. Det er summen av strømregningene til én blokk med 58 boenheter i Lohøgda borettslag det siste halvåret, sier Kjærland fra scenen.

«Hvordan er det mulig?»

– Den ene blokka har montert solceller på taket i et pilotpro sjekt. Sammenlignet med de andre blokkene i borettslaget, så er strømregninga cirka 20.000 mindre per måned, sier Kjærland.

Det er ingen tvil om at det var en god investering for boretts laget på Tveita i Oslo, som etter årets generalforsamling har vedtatt å montere solceller på alle 15 blokker i borettslaget.

Faglig påfyll. I tillegg til Kjær land, har det vært et tettpakket program med en rekke fore dragsholdere på årets høstsemi nar. OBOS’ egen sjeføkonom, Sis

sel Monsvold, åpnet ballet med hvordan norsk økonomi påvirker boligselskapene i en usikker tid.

– For boligselskapene er det kost nads- og likviditetsstyring i fokus nå. Det kan for eksempel være å høre med banken om avdragsfri het eller forlenget løpetid på lånet, kutte bruk av energi, skyve på ved likehold som kan utsettes og bytte leverandører. Felleskostnadene må økes for å ta høyde for inflasjon og økte renter.

Hva med Tripadvisor? Direktør for digitale forvaltningstjenester i OBOS, Eiliv Mæhle Liljevik, dro salen gjennom funksjonalitet og nyheter på Styrerommet, og kom med en sterk oppfordring.

– Bruk leverandørmodulen. Den har en enorm verdi for dere hvis dere tar den i bruk, sier Liljevik.

Leverandørmodulen er en oversiktlig modul som lar dere holde orden på avtalene, og vur dere om de er gode eller dårlige. Kanskje det er styrehverdagens svar på Tripadvisor?

– I modulen kan dere rangere leverandører med en til fem stjerner på ulike kategorier, til glede for dere selv og 5500 andre boligselskaper. Bruk andres erfa ringer til å ta gode beslutninger,

Direktør for digitale forvalt ningstjenester i OBOS, Eiliv Mæhle Liljevik, kom med en sterk oppfor dring til salen.

Rundt 350 styreledere og styremedlemmer tok turen til Ra disson Blu i Oslo for det årlige høstseminaret.

sier Liljevik.

Også Konfliktrådet var på be søk for å fortelle hva de gjør, og hvordan styrene kan bruke dem. Mot slutten av kvelden holdt Norges første arkitektpsykolog, Oddvar Skjæveland, et foredrag om hva som kreves for å bygge gode bomiljøer.

– «Hva gjør hjemmet for meg?»

Det er fortellingen om mitt liv. Det er helse, livsstil, trygghet og nære relasjoner. Tenk på kontras ten i det å ikke ha et hjem. Even tuelt et dårlig hjem, eller et hjem fylt av frykt, sier Skjæveland. //

FAKTA

Dette er høstseminaret

OBOS inviterer alle styreledere og styremedlemmer til et årlig høstseminar et sted nær deg. I år var det et tettpakket program i åtte ulike byer, og to ganger i Oslo.

I tillegg til faglige innlegg, så blir det servert god mat, du kan besøke stands, snakke med ansatte og bli kjent med andre styremedlemmer.

Høstseminaret er over for i år, men ønsker du faglig påfyll? Se kurs og webinarer på obos.no/kurs

Foto: Charlotte Wiig

Kraftkatedralene

De første vannkraftverkene så ut som kirker, borger og slott. Det sier noe om hvor viktig vannkraften var for byggingen av det moderne Norge.

Uansett hvor man står i dagens strømdebatt, så er det hevet over enhver tvil at vannkraften er viktig for oss. Og hvis vi et øyeblikk ser bort ifra kabler og kilowatt, så oppdager vi at veldig mange av kraftverkene også er arkitektoniske mesterverk.

Den store vannkraftutbyggingen startet tidlig på 1900-tallet. Det var ingen tilfeldighet. Norge hadde løsrevet seg fra unionen med Sverige i 1905, og nå skulle den nye nasjonalstaten bygges. Ikke minst gjennom oppbyggingen av en helt ny storindustri. I løpet av de ti første årene etter unionsoppløs ningen var industriveksten enorm – industripro

duksjonen økte med over 80 prosent. De nye store industribedriftene produserte aluminium, sink, tinn, stål, nikkel, kobber, salpeter og natriumklorid, hovedsakelig for eksport. Dette var energikreven de, og derfor ble fabrikkene bygd der kraften var. Dermed vokste det fram helt nye industrisamfunn ved foten av de store fossefallene – på steder som Rjukan, Notodden, Odda, Sauda og Høyanger.

Og nettopp på disse stedene ligger noen av våre mest storslagne kraftverk. De leverte noe som samfunnsutviklingen var helt avhengig av, og ble dermed noen av samtidens viktigste prestisje

Bokstavelig talt kraftfull arkitektur. Såheim kraft verk, også kalt Rjukanoperaen.

Anne-Kristine Kronborg: Kunsthistoriker med bolig- og byhistorie som spesialitet, jobber som formidlingsrådgiver i OBOS.

bygg. Signalbygg, som vi ville ha kalt dem i dag. Selv om folk neppe brukte det ordet den gang, var det nettopp slik kraftverkene fungerte. Og det de signaliserte var intet mindre enn modernitet, framskritt og velstand. For et land som feiret sin nye selvstendighet ble de også en viktig del av nasjonsbyggingen. Derfor ble det ofret mye arbeid, omtanke og penger på å gi kraftproduksjonen en representativ og verdig arkitektonisk ramme.

Byggekunst. Egentlig er det litt merkelig: Kraft verkene var fulle av moderne teknologi. De skulle skape framgang og rikdom, og for alvor gjøre Norge til en moderne industrinasjon. Likevel fikk de første store kraftverkene en utforming og en mo numentalitet som mest av alt minner om gamle kirker, borger og slott. Hvorfor fikk disse moderni tetens høyborger et så tilbakeskuende utseende? Enda rarere blir det når vi tenker på at det å tegne kraftverk var en helt ny oppgave for arkitektene. Det fantes neppe noen klare forestillinger eller sterke følelser omkring hvordan et kraftverk skulle se ut, og heller ingen nedarvede tradisjoner. I teorien må arkitektene ha stått relativt fritt. Så hvorfor utstyrte de kraftverkene med kirkevinduer og tempelsøyler?

De første kraftverkene ble tegnet av arkitekter som var utdannet på slutten av 1800-tallet. De tilhørte en generasjon som var godt skolert i arki tekturhistorien, som kjente sin stilhistorie, og som var vant til å låne friskt fra historiske bygninger. Men dette skjedde ikke uten mål og mening. Tvert imot; disse arkitektene hadde nemlig en klar for mening om hvordan formspråket kunne brukes for å fortelle noe om bygningenes betydning og rolle i samfunnet. Et universitet, for eksempel, kunne derfor gjerne bli utformet med klassiske trekk – for å forankre institusjonen i antikken. En kirke, der imot, fikk ofte gotiske tårn og spissbuer som ville lede tankene hen til middelalderens kirkearkitek

Brug i Oslo ble vannkrafttur binene laget. I dag er industri området blitt til Kværnerbyen, og industrihistorien lever kun videre i navnene, som for eksempel Turbinveien og Turbinen boretts lag.

Kraftverkene signaliserte modernitet, framskritt og velstand. For et land som feiret sin nye selvstendighet ble de også en viktig del av nasjonsbyggingen.

På Kværner

tur. Dette var kort og godt arkitekter som visste hvordan arkitekturen kunne kommunisere.

I årene etter unionsoppløsningen var også arki tektene opptatt av den nye selvstendigheten. Det gjaldt å skape arkitektur som på alle måter, både i form og funksjon, kunne fungere som uttrykk for den nye nasjonalstaten. Naturstein ble betrak tet som et uttrykk for norsk natur og lynne – det nærmeste man i arkitektonisk henseende kunne komme det norske grunnfjellet. Det samme gjaldt motiver fra vikingtid og middelalder. Det var noe av det norskeste man kunne tenke seg. Derfor var det naturlig å hente inspirasjon fra historisk monumentalarkitektur og den gamle, norske steinarkitekturen når kraftverkene skulle utformes.

Krafttak på Rjukan. Rjukan er ett av landets mest karakteristiske industristeder. Norsk Hydro begynte å anlegge industri her i 1907, og i løpet av knappe tjue år vokste det fram et lite bysamfunn i den dype dalen. Det var det 104 meter høye fosse fallet i Rjukanfossen som var utgangspunktet for industrieventyret, og her ble da også to av landets mest karakteristiske kraftverk bygd. Vemork var verdens største kraftverk da det sto ferdig i 1911. Arkitekten bak det monumentale anlegget het Olaf

Nordhagen. Han hadde tidligere ledet arbeidet med restaureringen av Nidarosdomen. De runde buene på Vemork minner ganske riktig om middelalderkirker, og med sine natursteins fasader ser det jo nesten ut som om kraftverket har ligget der siden den gang. Men fasaden bedrar – faktisk er det en betongbygning, som er kledd i stein for å oppnå det rette uttrykket. Såheim kraft verk, som sto ferdig i 1915, er like monumentalt, men vekker helt andre assosiasjoner. Kraftverket blir kalt Rjukanoperaen, og med sine buer, søyler og tårn ser det mer ut som et overdådig operabygg eller et slott enn et fabrikkanlegg. Olaf Nordhagen sto bak Såheim også, sammen med arkitekten Thorvald Astrup.

Omdømmebygging. Thorvald Astrup har gått inn i historien som en av våre fremste industriarki tekter. Han tegnet små og store industribygg i for skjellige stiler til langt inn i mellomkrigstiden, og som arkitekt var han naturligvis programforpliktet til å mene at arkitektonisk kvalitet var viktig, også når det gjaldt industribygninger. I 1931 satte han dessuten ord på det vi i dag ville ha kalt arkitektur som merkevare- og omdømmebygging. I arkitekte nes fagblad Byggekunst argumenterte han nemlig

Elektrisiteten ble kalt et moderne mirakel, og den endret også boligene. Elektrifiseringen av hjemmene skjedde for alvor i mellomkrigstiden. Elektriske komfyrer og varmtvannsberedere revolu sjonerte husar beidet. Kjøleskap og oppvaskmaskiner var lenge luksus, og ble først vanlig i etterkrigstiden.

FOTO: ATELIER RUDE / OSLO MUSEUM

Elektrisiteten ble kalt et moderne mirakel, og den endret også boligene.

for at det lønte seg, også i kroner og øre, å bygge vakre industrianlegg: «(…) bedriften blir populær i distriktet og kanskje langt ut over dette, anlegget blir avbildet og omtalt i inn- og utland, med andre ord, tiltaket kan bli en overmåte virksom reklame for bedriften.»

Kraftkatedralene. Kraftverkene var høytekno logiske vidundere hvor mennesker og maskiner kunne temme de rå naturkreftene og bruke dem til å bygge samfunnet. Det er noe høystemt over det hele, og det kan være noe av forklaringen på at kraftverkenes maskinhaller ofte kan minne om kirkerom. Kontrasten til samtidens fabrikker var enorm. I kraftverkene var det ingen maskinlarm, ikke noe sot og olje og ingen arbeidsfolk. Bare tur biner og generatorer som ble overvåket av ingeniø rene. Kontrollrommene med sine apparater, tavler og brytere ble også gjerne vakkert utformet. De knyttet kraftverket til omverdenen og manifesterte møtet mellom rå natur og høyteknologisk moder

nitet. Her sto ingeniørene og styrte kraften foran kontrolltavelene, i lyse og rene og opphøyde omgi velser, nærmest som sin tids prester foran alteret.

Kontrasten mellom det som kommer inn – ville vannmasser – og det som kommer ut – ren og usynlig strøm – er besnærende nok i dag. For over hundre år siden må det ha vært nærmest som magi. //

Kraftkatedralen på Rjukan. I maskinhallen på Vemork strømmet lyset inn over generatorene gjennom store vinduer og skapte en nesten sakral stemning.

I kraftverkene var det ingen maskinlarm, ikke noe sot og olje og ingen arbeidsfolk. Bare turbiner og generatorer som ble overvåket av ingeniørene.

Unngå bredbåndsfella

Finn Myrstad er fagdirektør for digitale tjenester i Forbruker rådet, og ønsker bedre vilkår for leveranser av TV- og bredbånds tjenester til sameier og borettslag.

– Godt internett er avgjørende både for digitale tjenester og for å jobbe og studere hjemmefra. Det er få andre områder hvor man har så lite valgfrihet i markedet for en tjeneste vi er så avhengige av, sier Myrstad.

Tradisjonelt har nettkobling for boligselskaper vært løst gjen nom store avtaler betalt over felleskostnadene. Disse binder gjerne et helt boligselskap til én

samlet leverandør av både tv og bredbånd. I mange tilfeller benyt ter leverandøren egne kabler og utstyr for leveransen av nettet.

Om installasjonen bekostes av leverandøren kan det bety lengre bindingstid til en ugunstig avta le, og ekstrautgifter ved senere leverandørbytte. Byttekostnaden og merarbeidet kan være såpass omfattende at styret avstår fra mer gunstige avtaler, all den tid en ny leverandør må inn med eget utstyr og kabler.

Liten valgfrihet. – Avtalene som presenteres er ofte lite balanser

Bård Folke Fredriksen i NBBL synes alle beboere bør få velge TV- og bredbåndspakke selv. – Konkur ransen må ligge i selve kablene, ikke mellom dem, sier han.

te. Valgfriheten for forbrukerne er lav og prisene dertil høye, mener Bård Folke Fredriksen, administrerende direktør i Nor ske Boligbyggelag (NBBL).

Han har fått mange tilbake meldinger fra borettslag som synes det er vanskelig å finne alternative og mer passende tilbydere.

– Vi står overfor et stort skifte i TV-markedet. Flere velger heller å satse på en løsning der de ser på TV gjennom internett. For mange er det ikke nødvendig å koble TV-pakker og internett sammen, sier han og mener det

MARTINE JONSRUD FOTO: ILJA C. HENDEL

Bård Folke Fredriksen

må sterkere virkemidler til hvis ikke bransjen klarer å finne egne løsninger.

Ønsker åpnere nett. Et alterna tiv til dagens rådende modell er å bygge åpne nett som tillater flere ulike tilbydere over de sam me kablene. Det gir beboerne muligheten til å ta individuelle valg om hvor de ønsker å kjøpe bredbånd eller TV-tjenester –som da ikke trenger å leveres av samme tilbyder.

– De siste tyve årene har det vært enorme prisforskjeller på en bredbåndslinje om du sam menligner Norge med Sverige.

Det sier Morten Kristiansen i OBOS OpenNet. I over et tiår har han jobbet med å bygge åpne nett som er ment til å kunne bære nett- og TV-tjenester fra ulike tilbydere, noe OBOS nå leverer som standard i de nye byggene sine.

I nabolandet har dette vært helt vanlig i lang tid, som har ført til at prisene i Sverige er blitt mye billigere enn i Norge.

– Vi håper på mer konkurranse som kommer forbrukerne til gode.

Mer rettferdig modell. Ifølge Bård Folke Fredriksen i NBBL er dette en mer rettferdig modell. Han tror konkurransen må ligge

i selve kablene, og ikke mellom dem.

– OBOS OpenNet gir forbru kerne og styrene mulighet til å velge. Dette er et eksempel på det vi mener at alle leverandører av internett- og TV-pakker bør gjøre, nemlig å åpne fibernettet for konkurrerende leverandører, sier Folke Fredriksen.

– Det beste er om bredbånds leverandørene frivillig åpner kablene for konkurranse slik OBOS OpenNet gjør. Hvis ikke så mener jeg myndighetene bør komme inn og regulere, akkurat som de allerede gjør på strøm. //

Morten Kris tiansen i OBOS OpenNet håper økt konkurranse mellom tilbydere kommer forbru kerne til gode.

Dette er OBOS OpenNet

OBOS OpenNet er et åpent fibernett, som gir deg muligheten til å velge tjenester fra forskjelli ge leverandører, både på TV og internett.

Fibernettet er mer stabilt og har en raskere responstid enn tradi sjonelt bredbånd, kobbernett og hybridfiber.

Med OBOS OpenNet kan du skreddersy din egen bred båndspakke, med eller uten TV.

Les mer på obosopennet.no

FAKTA

Vi står overfor et stort skifte i TV-markedet. Flere velger heller å satse på en løsning der de ser på TV gjennom internett.

Må felleskostnadene økes?

Dette er et spørsmål mange beboere stiller når det blir snakk om rehabilitering. Som kunde i OBOS har du og resten av styret en dedikert rådgiver i OBOS-banken, som kan gi råd om hvordan små og store rehabiliteringsprosjekter bør finansieres, og hvordan felleskostnadene påvirkes. Det gir større trygghet når det skal tas beslutninger om økonomi og vedlikehold.

Ring oss på 22 86 58 00, eller finn din rådgiver på styrerommet.no

SAMARBEIDSAVTALE

Bli opplyst, med rabatt

Mangler eller trenger dere ny utebelysning?

Da kan det være en fin anledning til å tenke bærekraftig, økonomisk og nytt.

TEKST: ANNE WENNBERG

God utendørsbelysning er viktig for å skape trygghet og trivsel i nabolaget. Nå tilbyr LOG, en av OBOS’ samarbeids partnere, en rekke lamper som i dag blant annet blir brukt til å lyse opp gravlunder, parker og gangstier. Lampene egner seg like godt i et bomiljø.

– Det er flere fordeler med Photinus-lampene, blant annet at man slipper å legge kabler i bakken, forteller Arild Sørlie i LOG, som forhandler produktene.

I tillegg er det viktig at ute belysningen fungerer i all slags vær. Derfor tilbyr LOG flere for skjellige modeller tilpasset ulike behov. Felles er at solcellelam pene bare trenger noen timer dagslys for å lade batteriene, og ikke strålende sol.

– Solcellepanelene skal heller ikke slutte å virke når det snør. Derfor har for eksempel Mer kur-modellen paneler som ligger nedover stolpen, opplyser Sørlie.

Behagelig lys. Selv om det er mørkt er det ikke nødvendig med sterkt lys hele tiden. Tekno logien i lampene tar hensyn til nettopp det. Sensorer fanger opp

bevegelser, slik at lampene går fra 15-20 prosent til full effekt når noen går forbi.

Stjernehimmelen i den mørke årstiden er ikke det samme i byen som andre steder. Det skyldes sterk belysning som ikke alltid er nødvendig. Mange steder brukes det flombelysning, mens Photinus-lampene på 100 prosent effekt gir et godt, men behagelig lys.

– Ved å bruke det lyset som faktisk trengs, sparer man batte riene som også har lang levetid. Når lampene er installert, er det ingen driftskostnader på ti år. Etter det må batteriene byttes. Prisen for et batteri er rundt 4000 kroner, forteller Sørlie. //

Velkommen til GUIDE-seksjonen! På de neste sidene finner du nyheter, tips og råd som skal gjøre styrehverdagen litt enklere, enten du har lang eller kort erfaring.

Bærum kom mune har blant annet kjøpt fire Merkur 300 til en gangvei på Fornebu. Mange barn bruker veien til og fra skolen, og kom munen ønsket derfor å lyse opp strekningen slik at det skulle føles tryggere å gå der.

Samarbeidsavtalen med LOG gir dere:

Tilgang på et stort utvalg produk ter og løsninger for uteområdene, med gode kjøpsbetingelser Gratis rådgivning om produkter og løsninger

Kostnadsfrie fagseminarer arrangert av LOG, med aktuelle temaer innen planlegging og drift av uteområdene

Du kan velge mellom netthandel eller bestilling per e-post eller telefon

Når LOG oppretter kundenummer og bruker til boligselskapet ditt, finner du enkelt produktene og betingelsene når du er logget inn

Les mer, og finn kontaktinfo på

Sunt inneklima og lavere strømregninger

Økt komfort når borettslaget energioppgraderer

Det er smart å etterisolere, men inneklimaet kan bli betydelig forverret når veggene blir tette. Når fasaden rehabiliteres og bygget energieffektiviseres må en ny ventilasjonsløsning på plass. Lunos passer inn og man slipper å bygge om leilighetene.

Rehabilitering på helsa løs Fasadeforbedringen skal gjøre slutt på kald trekk og høye energikostnader.

For noen blir gleden kortvarig. CO2-nivået øker og høy luft fuktighet fører til kondens. Uten ny ventilasjonsløsning øker risikoen for skadelig sopp og muggdannelse. Både bygg og beboere behøver frisk luft.

Et viktig energitiltak

Med god isolering og effektiv oppvarming er det naturlig at også ventilasjonen bidrar til energibesparelsen. Desentral ventilasjon kan gi samme høye varmegjenvinning som store anlegg, men energiforbruket og vedlikeholdsbehovet er betydelig mindre.

– Man kan spare 80 øre for hver krone som i dag betales til oppvarming.

Slik fungerer desentral balansert ventilasjon

Ventilatorer monteres skjult i ytterveggene. De inneholder en varmegjenvinner som tar opp varmeenergi fra brukt, oppvarmet luft som føres ut. Varmen tilbakeføres så til frisk luft når den trekkes inn gjennom den samme enheten. Lite varme går til spille og oppvarmingsbehovet reduseres.

Slapp plasskrevende ventilasjonsanlegg Tradisjonell balansert ventilasjon er ofte vanskelig å ettermontere.

I Bertramjordet borettslag ønsket man ikke ventilasjonsaggregat og nye kanaler i leilighetene. Ved energioppgraderingen planla OBOS Prosjekt for bedre inneklima og komfort, uten store tekniske installasjoner. Det nye ventilasjons systemet er knapt synlig.

10 år med Lunos

I Klippen borettslag var det kald trekk og høyt varmetap. I 2013 installerte de ventilasjon fra Lavenergisystemer. Ventilasjon med varmegjenvinning gir oss mange fordeler, ikke bare med tanke på inneklima. Vi får mindre behov for oppvarming, sier styremedlem Per Morten Holmen i Klippen. Vi har tydelig merket at innelufta har blitt vesentlig bedre. Det er komfortabelt, også for lommeboka.

I Bertramjordet ble klimatiltaket også et inneklimatiltak.

Et lite ventildeksel over vinduet røper at leiligheten er godt ventilert.

Varsler når takrennene må rengjøres

Zensy AS er et norsk proptech-selskap som spesialiserer seg på teknologi for overvåking av takrenner og taksluk.

Gjennom trådløse sensorer i takrennene, bruker systemet maskinlæ ring og kunstig intelligens til å analysere, overvåke og vurdere behovet for vedli kehold. Når det oppdages et behov, får du et varsel før problemet oppstår. Dette forhindrer vannskader og reduserer unødvendig bruk av ressurser.

– Vi har globale ambisjo ner med Zensy, og er alene i verden om å utvikle et slikt system, sier Thomas Tjel land, CFO i Zensy AS. Han forteller at de fortsatt er i en utvikling- og kommersiali seringsfase, men at de første pilotkundene er på plass.

– Nå får vi testet systemet i drift. Tanken og ideen fungerer, og neste mål blir å

få inn borettslag og sameier, sier Tjelland.

I dag er det eneste alter nativet til Zensy manuell kontroll med droner, lift eller lignende.

– Systemet vårt overvåker byggene kontinuerlig, og skal spare både tid, penger og miljø, sier Tjelland.

Les mer om prosjektet på zensy.io //

oversikt over gjenvinningsstasjoner

OBOS og LOOP har inngått samarbeid som gjør det enda enklere å ta vare på ressursene.

DIGITALE NØKLER Spanderer

OBOS-nøkkel

Ut november spande rer OBOS majoriteten av kostnadene knyttet til maskinvare og installa sjon av OBOS-nøkkel på oppgangsdører. Det betyr at boligselskapet kun trenger å betale en symbolsk sum på 200 kroner per oppgangsdør. Les mer og bestill på Styrerommet.no

JULETRE

Bestill juletre

Høsten er over oss, og tradisjonen tro er det åpent for bestilling av juletre.

Snart er det på tide å pynte nabolaget til jula, og kanskje samle nabo laget rundt juletreet for å ringe inn jula sammen. OBOS’ partnere leverer edelgran fra to til seks meter, alt etter hva som passer inn i boligsel skapet ditt. Mot et lite tillegg er det også mulig å legge på en halv meter på de ulike høydene som er oppgitt.

Legg inn bestilling på obos.no/juletrebestilling med ønsket høyde, antall og hvor trærne skal leveres, så ordner OBOS resten.

Løsningen består av trådløs sensor, og mobilapp for kontroll

TAKRENNER OG TAKSLUK

Når vannet fryser

Plutselig blir det kuldegrader, og da lønner det seg å være forberedt.

TEKST: HENRIK SØRLIE

Husk å tømme og stenge av vannet til utekraner. Frosne vannrør som sprek ker er et vanlig problem. På senhøsten bør man få sjekket at sluk, takrenner og nedløp er frie for blader og annet rusk. Da minsker faren for frostspreng og vannlekkasjer.

Minn beboere om å rense sluk på balkong og terrasse. Skal radiatorene luftes?

Minn beboerne på å skru ventilen godt igjen i etterkant, slik at lekkasjer unngås. Hvis det er varmekabler i sluk og nedløp, husk å slå dem på. Er du usikker på om varmekablene i taknedløp virker? Få en elektriker til å sjekke.

Ha gode rutiner for snøbrøyting og strøing av gang- og bilveier. Sørg for å ha et oppdatert brøyte kart, og sett opp brøyte stikker.

Sjekk at snøfangerne er intakte og hold takut spring under oppsyn, spe sielt ved steder hvor folk ferdes og biler parkeres. Varselskilt og eventuelt sperrebånd må settes opp umiddelbart hvis det er fare for snøras eller istapper. Politivedtektene i Oslo pålegger gårdeier å få ryddet taket snarest, og senest innen sju dager. Sikkerheten er gårdeiers ansvar, og uaktsomhet kan gi bøter eller feng sel. //

Fleksibel tilgang til bil uten å eie

Bildeling med Zipcar eller Otto er en ideell løsning for mange, hvor kostnadene fordeles.

OBOS’ samarbeid med Zipcar og Otto gir bolig selskapene en unik mulighet til å etablere et pickup-point i boligselskapet, hvor eierne får tilgang til en bil rett utenfor boligen sin. Slik fungerer bildelingstjenestene for boligselskapet:

Boligselskapet leier en eller flere biler, elsykler og/eller el-sparkesykler av Otto eller Zipcar til fast månedlig avgift. Avgiften fordeles via felleskostnadene.

Leverandøren står for drift, vedlikehold og opp følgning av bilene Parkeringsplasser avtales, eller boligselskapet må stille en parkeringsplass til rådighet Flere boligsselskap kan gå sammen og etablere en avtale om utplassering av Zipcar- eller Otto-biler i området tilhørende bolig selskapene

Les mer på obos.no/ rabattavtaler //

og mobilitetsløsninger fra Zipcar

Hva er radon og hvorfor er det farlig?

Radon er en radioaktiv gass uten farge og lukt, og kan komme inn i hus og bygninger gjennom sprek ker og utettheter. Hvis man puster inn luft som inneholder radon, kan det føre til en bestråling av lunger og luftveier som over tid øker risikoen for lungekreft. Den eneste måten man kan avdekke om man har et radonproblem, er ved radonmåling.

Måling av radon

Radonmåling bør skje i perioden 15. oktober til 15. april. Målingen skal foregå over et tidsrom på minst to måneder i henhold til Direktoratet for strålevern og atomsikkerhet (DSA) sin måleprose dyre. Man bør måle med to sporfilmer per leilighet i alle boenheter som har bakkekontakt, og i etasjen over. Eneboliger bør måles med minimum tre spor filmer. To plasseres i oppholdsrom i laveste etasje og en i etasjen over.

Anbefalt grense for radon Hvis radonnivået er over tiltaksgrensen på 100 Bq/ m³, bør det gjøres reduserende tiltak. Hvis nivåene ligger under tiltaksgrensen, men det er mulig å oppnå en vesentlig reduksjon av nivåene gjennom tiltak, bør tiltak likevel iverksettes for å få radonnivåene så lave som mulig.

Det er tre kategorier av tiltak mot radon: tetting, ventilasjon og grunnventilering. DSA anbefaler at tiltakene rettes mot kilden til radonproblemet for å hindre at radon trenger inn i bygget. Hvilket tiltak som er best må bli vurdert i hvert enkelt tilfelle. Det er anbefalt å innhente profesjonell hjelp til radontiltak.

OBOS

inngått en

Connect

Slankt

Vi

du råd eller

se radonmannen.no.

ta kontakt

Vinterhalvåret er tiden for å sjekke radon. Er dere sikret?

Tid for radonmåling

Vi tilbyr containere

Vi hjelper

løsningen

faktorer

m3

forskjellige

økonomi,

viktig

Vi leverer containere

usikker

kontakt

finne

Stor-Oslo.

levere

oss.

Vi har leveransegaranti

avtalt.

trygg

avtalt.

og leverer

oss

alltid

får

Kontakt oss

telefon

17 22 00, eller på

våre nettsider

mer info. www.vk.no

Noe du lurer på?

OBOS mottar daglig en rekke spørsmål fra styrene om drift og forvaltning. Her har vi samlet noen av spørsmålene som ofte blir stilt.

DUGNADSSIKKERHET

Hva slags ansvar har styret for sikkerheten på en dugnad?

Svar: Styret har det overord nede HMS-ansvaret i bolig selskapet. Dette innebærer at de også er ansvarlig for sikkerheten på dugnad. Dug nadsarbeid fører normalt ikke med seg sikkerhets trusler, men bruk av verktøy som motorsag, klatring i stiger eller lignende, kan innebære risiko med fare for personskade og tingsskade.

Det er viktig at styret gjør en risikovurdering av de aktivitetene som skal gjen nomføres på dugnaden. Hvis risikovurderingen avdek ker mulige farer, bør styret gjøre nødvendige tiltak for å ivareta sikkerheten. Even tuelt kan styret planlegge

for profesjonell utførelse av arbeidet utenfor dugnaden. Ikke alle typer arbeid egner seg som dugnadsarbeid. Det kan for eksempel være arbeid i høyden.

Styret kan også tegne en særskilt ulykkesforsikring som sikrer at eventuell skade kan erstattes gjen nom forsikringen. Det kan hende at forsikring allerede inngår i boligselskapets forsikringsvilkår, så det bør sjekkes først.

Ikke glem at dere enkelt kan følge opp HMS-arbeid på Styrerommet.no

FELLESAREAL

Hva kan beboerne bruke fellesarealet til?

Svar: I utgangspunktet skal fellesarealet brukes til det som det er beregnet brukt til. En vaskekjeller må for

eksempel brukes til vask av klær, og ikke til parkering av sykler. Lekeplassene kan ikke benyttes til bilparke ring, og så videre.

I tillegg må bruken av fellesarealene være på en måte som ikke er til skade eller ulempe for de andre i boligselskapet. Bruker noen fellesarealene slik at det må anses som en urimelig ulempe for de andre, så kan eierne sende klage på dette til styret. Det er viktig å huske at fellesarealet skal kunne brukes av alle i fel lesskap. Boligselskapet kan likevel ha bestemmelser i vedtektene eller husordens reglene om enerett til bruk av visse deler av fellesarealet.

DUGNADSGEBYR

Kan styret ilegge gebyr til de som ikke deltar på dugnad?

Svar: Dugnadsarbeid er fri villig arbeid. Dugnadsgebyr eller bot for ikke å stille på

dugnad er ikke tillatt. Det er derimot fullt lovlig å premie re deltakelse og dugnadsinn sats økonomisk.

En måte å premiere delta kerne på er å gi deltakende eiere en reduksjon i felleskostnadene for en enkelt måned. Reduksjonen må derimot stå i forhold til det faktiske arbeidet som blir utført på dugnaden for at en slik premiering ikke skal anses som innberetnings pliktig lønn. //

Har du et spørsmål?

Har du spørsmål som også er relevant for andre boligselskap?

Nye spørsmål og svar blir trykket i neste utgave av Bolig & Miljø.

Send inn til redaktør Pelle B. Aarsbog, pelle.bohn.aarsbog@ obos.no.

Konflikter

Hva bør styret gjøre?

TERJE SJØVOLD

Spørsmål: I borettslaget oppstår det av og til konflikter mellom beboerne. Har du noen gode råd om hvordan styret bør forholde seg til dette?

Svar: Det fremste rådet fra min side er at styret alltid må opptre ryddig og profesjonelt. Ikke alle konflikter mellom beboerne er styrets ansvar. Likevel er det ikke så sjeldent at en eller begge parter i en konflikt prøver å «verve» styret til fordel for egen sak. Det kan være fordi de ønsker å få et ekstra pressmid del, eller fordi de ikke makter å håndtere konflikten selv.

Styret skal imidlertid ivareta fellesskapets interesser. Det betyr ikke nødvendigvis at styret er forpliktet til å løse ethvert tilfelle av dårlige personlige relasjoner mellom to beboere. Konflikten kan likevel utarte og utvikle seg på en måte som gjør at det blir et mer alminnelig bo miljøproblem. Da kan det være nødvendig å engasjere seg for å løse opp i denne.

Ha en plan. Ingen konflikter er like, og det er ingen fasit for hvordan de skal håndteres. Like vel bør styret legge en plan eller strategi for hvordan konflikten skal og bør håndteres. Styret bør tenke «to skritt fram»: Dersom man velger å gi en skriftlig ad varsel må man ha tenkt på hva som skal være konsekvensen om den påklagede ikke innretter seg etter denne.

Klage skriftlig. Styret bør kreve at klager framsettes skriftlig. En klage som er framsatt per e-post anses som skriftlig, og det er derfor ingen vilkår om å bruke papir. Skriftlige klager fungerer som en slags garanti for kla gerens engasjement. Hvis den misfornøyde ikke orker å formu lere en skriftlig klage er kanskje heller ikke saken så viktig når det kommer til stykket?

Skriftlige klager er uansett et viktig bevis dersom konflikten senere må løses i rettsappara tet. Domstolene legger stor vekt på såkalte «begivenhetsnære bevis». En skriftlig klage som er gitt kort tid etter en hendelse, tillegges ofte større vekt enn en muntlig vitneforklaring lang tid etter hendelsen, og hvor både glemselskurven og etterpåklok skapen har satt inn.

Forutsatt at saken ikke er av en slik art at det er aktuelt med tradisjonelle misligholdssank sjoner som skriftlige advarsler, salgspålegg eller lignende, blir spørsmålet hva styret gjør når klagen er mottatt.

Hvordan opptre. Først av alt er det god skikk at den som er på klaget får muligheten til å uttale og forsvare seg mot klagen som er framsatt. Det hender at saken har flere nyanser enn først antatt, utelukkende basert på klagerens framstilling.

Styret må opptre objektivt og nøytralt, sette eventuelle person lige sympatier eller antipatier til

En konflikt som oppstår mellom bebo ere, kan gå ut over bomiljøet. Hvis det er en konflikt mellom beboer og styret, så er det ofte et mislig hold som ligger til grunn.

side, og utøve et fornuftig og re alistisk skjønn. En vurdering kan være å bringe partene sammen for å se om det under styrets inn flytelse kan komme en enighet som bilegger konflikten.

Ingen fred. Hva nå? Dersom sty ret ikke selv klarer å få partene til å slutte fred, kan det være lurt å forsøke profesjonell bistand. Alle kommuner i Norge har tilgang til konfliktrådsmegling som er et lavterskeltilbud for å bilegge uenigheter mellom folk. Kon fliktrådet er tilgjengelig for alle, og tilbyr megling med mål om å finne fram til en avtale mellom partene. Statistikken viser at mer enn 90 prosent av sakene som megles av konfliktrådene blir løst. Hvis Konfliktrådet ikke er et alternativ i den aktuelle saken, kan det være at saken kan løses ved advokatmegling. Det betyr at en advokat med særskilt kompe tanse innen megling forsøker å løse konflikten. Dette er spesielt aktuelt hvis konflikten er av mer juridisk karakter, enn på det interpersonlige plan.

Saksomkostninger. Siden advokater koster penger ligger det også i kortene at saken bør omhandle verdier, økonomiske eller andre, av en viss størrelse for at det skal være rasjonelt med advokatmegling. Men hvis alter nativet er en rettslig prosess med alt som hører med av kostnader og arbeid for styret, kan det like vel være et bedre alternativ. //

Bolig & Miljø dette er obos

Spanderer OBOS-nøkkel

Digitale adkomstløsninger forenkler hverdagen til beboere og styret, og er en viktig del av en bærekraftig infrastruktur for distribusjon av varer og tjenester.

Ut november spanderer OBOS majoriteten av kostnadene knyttet til maskinvare og installasjon av OBOSnøkkel på oppgangsdører. Det betyr at boligselskapet

Visste du at …

kun trenger å betale en symbolsk sum på 200 kroner per oppgangsdør.

Tjenesten passer godt for alle i boligselskapet, enten det er å dele nøkler med barnebarna eller å slippe inn en håndverker. I tillegg kan styret nå administrere tilganger via Styrerommet. no. Det har kommet gode tilbakemeldinger på hvor

enkelt det er å ta i bruk OBOS-nøkkel, og det er stor interesse for tjenesten. Nå slipper beboerne å kopiere nøkler eller reise hjem for å slippe noen inn. I tillegg kan hverken OBOS-nøkkel mistes eller kopieres.

Les mer og bestill på Styrerommet.no

Webinar: Videregående kurs i Styrerommet og Vibbo

På dette webinaret får du tips til smarte funksjoner du kanskje ikke kjente til. Du får også nye muligheter som kan gjøre styre hverdagen enklere.

Når: Torsdag 27. oktober 16.30-18.00

Pris: Gratis

Webinar: OBOS-nøkkel

… dere kan lage egne grupper på Vibbo? Har dere for eksempel hageeller sykkelgruppe? Nå kan de få sin egen Vibboside, der de kan diskutere, planlegge og dele bilder med hverandre.

… modulen Vedlikehold og bærekraft på Styrerommet lar dere holde oversikt over tilstanden på bygningsmassen, og å legge til gjennomførte, pågående og planlagte tiltak?

… dere får et varsel nede i venstre hjørne på Styrerommet når en ny funksjonalitet er på plass?

Du finner den også ved å klikke på «Nye funksjoner» i bunn av Styrerommet.

pårørende nå kan få tilgang til Vibbo? I tillegg kan pårørenderollen også tas i bruk av styret på «administrer beboere»-siden.

På dette webinaret får du en nærmere innføring i hva OBOS-nøkkel er og hvordan det fungerer. I tillegg viser vi hvordan kontrollsenteret og appen fungerer.

Når: Tirsdag 15. november 16.30-17.30 og tirsdag 6. desember 16.30-17.30

Pris: Gratis

Webinar: Hvordan kommunisere med beboere som ikke er digitale?

På dette webinaret fokuserer vi på hvordan styret enklest mulig kan kommunisere både med de digitale og de analoge beboerne sine – ved bruk av Styrerommet og Vibbo.

Når: Torsdag 17. november 17.00-18.00

Pris: Gratis

VIL DU VITE

MER OM DETTE?

Snakk med

Noe av hva vi tilbyr

Tid for radonmåling

Vinterhalvåret er tiden for å sjekke radon. Samarbeidsav talen med Radonmannen gir gunstige priser på måling og utbedring av radon. Avtalen sikrer god kvalitet og garanti om godkjente radonnivåer etter gjennomført sanering. Se mer på obos.no/rabattavtaler

Lovpålagt heiskontroll

Heiskontrollen AS har avtale med OBOS om lovpålagt periodisk sikkerhetskontroll av heis i hele landet. Kontrollrapportens innhold sørger for sikker heisdrift. De holder oversikt over neste kontrolldato og varsler dere før kontrollen. Se mer på nhk.no/obos

Skadedyrkontroll

Rotter, mus, kakerlakker, maur og skjeggkre kan være en utfordring. OBOS har en samarbeidsavtale med Pelias som har lang erfaring med alle typer skadedyr. Pelias leverer effektiv skadedyrkontroll som forebygger og bekjemper ska dedyrene. Se pelias.no/obos

Webinar: Konflikthåndtering

Som tillitsvalgt kan du kom me opp i situasjoner som er vanskelig å håndtere på en god måte. Da kan det være en fordel å ha god innsikt i hvilke lover, regler og vedtekter som gjelder. Påmeldingsfrist 21. nov.

Når: Tirsdag 22. november 16.00-18.30

Pris: 500 kroner per person

informasjon på obos.no/kurs

Sømløs lading hjemme og langs veien

Smartlading fra Mer

Lad bilen trygt og enkelt hjemme, og bruk samme ladebrikke og app i hele vårt landsdekkende ladenettverk –med 15% rabatt!

Med smart ladeløsning fra Mer får ditt borettslag eller sameie et fremtidsrettet ladeanlegg som sikrer rettferdig fordeling av både strøm og kostnader.

Vi er totalleverandør og tar oss av hele prosessen fra prosjektering og planlegging til fakturering og drift av ferdig anlegg.

Vår ladeløsning er trygg og enkel i bruk for både styret og deg som beboer!

Du kan enkelt bestille din egen ladeboks, så tar vi oss av resten. I vår app og kundeportal får du full oversikt over egen lading både hjemme og i vårt landsdekkende ladenettverk.

For mer informasjon

Scann QR-koden eller besøk mer.no/brl

Baktrappa

OBOS-quizen

Eddie Chr. Thomas

1. På hvilken dato feires Halloween i Norge?

2. Hvem ble utnevnt til statsminister i Storbritannia 6. september?

3. Hvem utgjorde pop-duoen Wham som var store på begynnelsen av 80-tallet?

4. Hva heter den største kråkefuglen?

5. Hvem skrev romanen Dracula, første gang utgitt i 1897?

6. Til hvilket land i Europa må du dra om du vil besøke Draculas slott i Transylvania?

7. Er gresskar en frukt eller en grønnsak?

8. Hva het skipet som kantret og sank i Stockholm havn på sin jomfrutur i 1628?

9. Hva slags dyr, som gjerne trekkes fram under Halloween, bruker brennevinprodusenten Bacardi i sin logo?

10. Fra norsk folketro: hva slags spøkelse var en utburd: et dyr, et barn eller en fisker?

11. Hva kaller vi gasser som helium, krypton og radon?

12. I hvilket år ble homofili avkriminalisert i Norge?

13. I hvilken norsk tegneserie møter du karakterene Kjell, Bodil, Bache og Thorsen?

14. Offiseren Erwin Rommel var sjef for det tyske Afrikakorpset under 2. verdenskrig, hvilket kallenavn ble han kjent under? Hint: et dyr utgjør andre del av kallenavnet.

15. Hvem har komponert fiolinkonserten «Høsten»?

Magisk julemarked

De to første helgene i desember kan du handle julegaver fra småprodusenter fra hele landet på Norsk Folkemuseums julemarked på Bygdøy i Oslo. Her kan du vandre rundt i museet og oppleve julefeiringer fra de siste 500 årene.

Besøk museets tun og hus pyntet til jul etter lokale norske juletradi sjoner gjennom tidene. Markedsbodene bugner av spennende varer og tradisjonsmat. I tillegg får du oppleve førjulskonserter, familieforestilling og julekåserier.

Julemarkedet er årets store høy depunkt hos Norsk Folkemuseum. Les mer på norskfolkemuseum.no

Dobbeltmoral er bra. Mister man den ene, har man den andre igjen.

Vivaldi

fire

Nye muligheter i fellesgarasjen

Våre vaner er i endring, og det er ikke lenger bare privatbilen som skal gjennom porten. Parqio åpner for fleksibel utnyttelse, enklere administrasjon og nye tjenester i fellesgarasjen.

Finn ut mer på parqio.com

bymiljø

Er varmekabelen i badegulvet ødelagt? Har du lurt på om du må pigge ut hele gulvet? M-TEK har løsninger som er billigere, raskere og mer miljøvennlig.

Tidsbruken og kostnadene holdes nede ved kun å reparere lokalt der feilen ligger. Ved å reparere en skade i stedet for å legge nytt, så sparer du tid, penger og ikke minst miljøet.

Vi har mer enn 3700

våre

at våre

oss

Landsdekkende leverandør

M-TEK består av 31 medarbeidere som betjener kunder over hele landet. Kontakt oss for en uforpliktende prat!

Reparer varmekablene, det lønner seg!

Våre oppdragsgivere er private boligeiere, forsikringsselskaper, elektroentreprenører, eiendomsselskaper, borettslag/sameier og utleiemeglere mfl. over hele Norge.