Bolig & Miljø 06 2022

Leder

Stort og smått

En helt ny bolig forfaller sakte men sikkert fra dag én, og det er nødvendig med regelmessig vedlikehold. Etter hvert må større rehabiliteringer til, og noen ganger ombygging. Det handler om å ta vare på bygningsmassen og tilføre bygget kvaliteter. Det er de store tingene. Og de små. Det er alt fra å skifte ut slitedeler og rense takrenner, til å etterisolere fasadene opp og ned i mente. Det ene tiltaket koster millioner. Det andre noen kroner. Felles er likevel at det må gjøres. Hvis ikke blir hjemmet et kjipere sted å bo, og i mange tilfeller et dyrt sted å leve. Det er aldri aktuelt å rive boligmassen for å bygge nytt. Vedlikehold må derfor ses på i et evighetsperspektiv, og i det perspektivet bør også energiog bærekraftspørsmålet dukke opp. Særlig ved større vedlikeholdsprosjekter er det lurt å tenke energibesparende tiltak parallelt. Kan solceller eller varmepumper ha noe for seg? Med høy inflasjon og dyr strøm er det ofte penger å hente også, og nedbetalingstida er betydelig redusert. Dette er vinn-vinn, for menneskene – og kloden. //

HISTORISK

PELLE BOHN AARSBOG

Redaktør

Vedlikehold må ses på i et evighetsperspektiv.

FOTO:

Døren som beskytter både deg og naboene.

En Daloc Sikkerhetsdør stanser ikke bare lyden av glade hundebjeff. Den stopper også tyver og brann, matlukt og brannrøyk. Døren har et unikt design som gjør at den holder svært lenge uten å miste sine beskyttende egenskaper. En investering for livet. Og det gode naboskapet.

Les mer om hvordan du beskytter hjemmet ditt på daloc.no

Tips Bolig & Miljø! Har dere gjort noe som kan være av interesse for andre? Har du forslag til artikler, ris eller ros? Vi setter stor pris på innspill! Kontakt redaktør Pelle B. Aarsbog på pelle.bohn.aarsbog@obos.no

KVIKKSØLV

Lysrør med kvikksølv fases ut i 2023

EU har vedtatt å fase ut flere typer lysrør som er vanlige å bruke i hjemmet.

Kvikksølv er svært helse- og miljøskadelig, og har lenge vært forbudt i en rekke elektriske og elektroniske produkter, også i mange lyskilder. Noen kvikksølvholdige lysrør og sparepærer har imidlertid vært unntatt fra forbudet fordi det har manglet alternative lysrør.

Lysrørene og sparepærene som nå fases ut er av de mest vanlige

vi bruker. I dag finnes det gode, kvikksølvfrie alternativer, blant annet LED-lysrør og LED-pærer. Forhandlere som har importert lysrør som blir forbudt i 2023 har lov til å selge ut sine lagre, men kan ikke kjøpe inn nye etter at forbudene mot de ulike lysrørene begynner å gjelde.

Det er altså ikke nødvendig å skifte ut lysrør man allerede har.

Så lenge lysrørene er hele er det ingen fare å bruke de man allerede har hjemme eller i andre bygg. Det er først hvis et lysrør knuser at man skal være forsiktig.

Les mer på miljødirektoratets sider. //

Unike historier i Nabohjelp

26. november var det nøyaktig 80 år siden 529 norske jøder ble deportert ut av landet med «DS Donau» og videre til utryddelsesleir.

På snublestein.no kan du se hvor de deporterte bodde eller arbeidet. I Norge er det 757 snublesteiner, og i Oslo kan du finne 465 kobber-

steiner. Jødisk Museum i Oslo har samlet historiene til dem alle.

Nå kan du også lese om de som ble deportert i appen Nabohjelp. Oversikten finner du under «Steder». Last ned appen, og se hvor snublesteinene i Oslo ligger på obos.no/ nabohjelp //

STYREROMMET

Hvor bærekraftig er dere?

Nå blir Styrerommet utvidet med bærekraftkartlegging. Bærekraftig vedlikehold blir bare viktigere og viktigere, og har stor innvirkning på selskapets økonomi. Det kan også være utslagsgivende for å få det som kalles grønne lån når dere skal i gang med vedlikehold og rehabilitering.

Fra januar 2023 kan dere i Vedlikehold- og bærekraftmodulen på Styrerommet svare på spørsmål i ni kategorier om boligselskapet knyttet til bærekraft. Dere får også tips og råd på punkter hvor arbeidet med bærekraft kan forbedres. Lykke til! //

Utfasingen anslås av EU å forhindre at 2000 kilo kvikksølv kommer ut på det europeiske markedet hvert år.

FOTO: ANNE SOFIE GJESTRUM / MILJØDIREKTORATET

FOTO:

Fortsatt nedgang i boligprisene

Prisene for brukte OBOS-boliger i Oslo falt 4,7 prosent fra oktober til november. På landsbasis var nedgangen 4,2 prosent. – Forrige gang prisene sank omtrent like mye, var i november 2008. Samtidig er det viktig å se nedgangen i sammenheng med at OBOS-prisene gikk mindre ned enn totalmarkedet i oktober, sier sjeføkonom

BOLIG

4 av 10 forventer boligprisfall det neste året

Samtidig venter de aller fleste at renten skal videre opp, sier Hilde Karoline Midsem, sjeføkonom i NBBL.

– Inflasjon og høyere renter forklarer trolig utslagene. Mange opplever økt usikkerhet omkring den økonomiske utviklingen. Inflasjonen har tatt seg opp, og særlig har prisen på en del basisvarer, som mat, økt de siste månedene, det merkes på lom-

meboka. Samtidig har Norges Bank hevet styringsrenten enda en gang siden forrige undersøkelse i oktober, sier Midsem.

I november falt boligprisforventningene litt videre etter en sterk nedgang i oktober. Nå venter 4 av 10 at boligprisene skal falle fremover. 37 prosent oppgir at de tror at boligprisene skal falle litt, mens 3 prosent tror de skal falle mye. //

MØTEROM

Nærkontoret for styremøter

Savner dere gode lokaler for styremøtene? Da kan Nærkontoret være løsningen!

Nærkontoret fra OBOS har flotte kontorer i nærheten av mange nabolag. Med et nettverk av kontorer med møterom er Nærkontoret

perfekt for ditt neste møte. Det er enkel tilgang med OBOS-nøkkelen, og selvfølgelig gratis kaffe og te. Kan Nærkontroet være noe for ditt styre?

Ring oss for en uforpliktende prat på 95070987, eller gå inn på obos. no/narkontor-for-styrene //

Første byområde på Fornebu

Nå starter utviklingen av det første urbane området for fullt.

Først ut er Feltet som ligger mellom Fornebubanen og det gamle flytårnet. Dette området har foreløpig fått navnet Flytårnet stasjon, og skal bli et levende sentrum med over 700 boliger.

Det er Helen & Harald arkitekter som får muligheten til å jobbe

videre med planprosessen og utviklingen av prosjektet etter at de nylig vant en arkitektkonkurranse knyttet til dette området. Vinnerforslaget er et utgangspunkt for den videre utviklingen av området. Går alt etter planen kan de første beboerne flytte inn i 2027. Lær mer om Fornebu på obos. no/fornebu //

Sissel Monsvold i OBOS.

Ferske tall fra NBBLs Boligmarkedsbarometer for november viser at 40 prosent tror på videre boligprisfall de neste tolv månedene.

BYUTVIKLING

FOTO: HELEN HARD OG TEGMARK

FOTO: BJØRNAR

FOTO: HERMAN DREYER

Nærkontoret fra OBOS er et nettverk av kontorplasser, i nærheten av der folk bor.

Vedlikehold i hverdagen

Det lønner seg å følge med. Her er vaktmesterens tips.

TEKST: HENRIK SØRLIE FOTO: ILJA C. HENDEL

God drift og løpende vedlikehold gjør at man kan spare unødvendige utgifter.

– Jeg tar en runde på eiendommen og sjekker at alt er som det skal. Det kan være mye å passe på, spesielt i nyere og mer komplekse bygg, sier driftstekniker Aleksander Berge (47) i Coor Eiendomsdrift.

Han har nettopp vært innom de tekniske rommene i et stort sameie på Bislet i Oslo, blant annet for å ta en visuell sjekk av fjernvarmeanlegget. Hvis trykket i kompressoren er for lavt, må han fylle på vann, slik at varmtvannet kommer helt opp til toppetasjen. Deretter sjekker han brannvarslingsanlegget og at alt ser bra ut i garasjeanlegget, før han tar med seg løvblåseren til uteområdet.

– Underveis på rundene ser jeg alltid etter tegn på skader, for eksempel om noe tyder på en vannlekkasje. Du kan spare mye penger hvis du er tidlig ute med å reparere en skade, påpeker Berge.

Trivsel. I tillegg handler det om trivsel. Beboere setter pris på at det er noen som ordner og fikser, enten det handler om å skifte lyspærer, fjerne søppel eller mer tekniske oppgaver.

– Jeg kjenner ikke til så mange borettslag uten vaktmester, men det kan virke som det fort blir vanskeligheter hvis styret eller beboerne skal fikse alle vaktmesteroppgaver. Det er nok en fordel at du har noen med teknisk innsikt som passer på eiendommen, sier Berge.

Aleksander Berge bruker mye av arbeidsuka på to store sameier på Bislet i Oslo: Falbes gate 18 og Dalsbergstien 22. De to sameiene deler garasjekjeller og bakgård.

Han er opprinnelig fra Ukraina og utdannet maskiningeniør, men i Norge ble ikke utdanningen godkjent. Han kom til Norge i 2006, og har blant annet jobbet som frisør og teaterinstruktør. De to siste årene har han jobbet som driftstekniker.

– Jeg trives godt med vaktmesteroppgaver. Jeg har noen

Aleksander Berge

Du kan spare mye penger hvis du er tidlig ute med å reparere en skade.

Hvis styret har tett kontakt med vaktmesteren, er det enklere for dem å planlegge vedlikehold og holde oversikt over utgiftene.

Berge

faste rutiner, men en fleksibel og selvstendig arbeidsdag der jeg har nytte av min tekniske utdanning. I tillegg liker jeg å snakke med folk.

Kommunikasjon. Det er mye som kan oppstå av stort og smått, og Berge framhever at det er viktig å ha god kommunikasjon med styret.

– Jeg er rask med å melde fra til styret hvis det er noe som bør ordnes og må avklares. Hvis styret har tett kontakt med vaktmesteren, er det enklere for dem å planlegge vedlikehold og holde oversikt over utgiftene, sier Aleksander Berge. //

Bla om og se vaktmesterens tips til vanlig vedlikehold.

Tre ganger i uka blir 13 avfallsbeholdere trillet til avfallsrommet før tømming.

Store mengder løv blir fjernet i løpet av høsten.

Driftstekniker Aleksander Berge har ansvar for 16 eiendommer, og totalt har han nesten to kilo med nøkler.

Aleksander

Hold det i orden

huskeliste

for

vanlige vedlikeholds-

oppgaver i borettslag og sameier.

Fasade

Følg med på om det kommer sprekker eller om det er områder som ser våte ut og er fuktige. Da kan det være noe annet galt, for eksempel vann som ikke blir ført riktig. Fjern tagging så raskt som mulig –hvis ikke øker sjansen for at det snart kommer mer tagging.

Takrenner

Hvis du har varmekabler i takrennene, skru dem på om høsten når det begynner å bli kaldt. Pass på at takrennene er renset og fri for blader og jord. De bør renses minst en gang om våren og en gang om høsten. Hvis det renner over i takrennen, er det tegn på at noe ikke er som det skal.

Dører

Hvis beboerne begynner å klage på at nøkkelen er treg, må du gjøre noe med sylinderen – enten smøre eller skifte den ut. Gjør det så snart som mulig, før en nøkkel knekker i låsen. Juster mekaniske dørpumper når kulden kommer.

Sluk

Slukene bør renses grundig minst to ganger i året. Fjern grus, blader, jord og andre elementer som ikke skal være i sluket. Hvis ikke vannet renner ned i sluket med én gang, men blir liggende i en dam, er det et tegn på at sluket er tett lenger ned.

Utekran

Steng utekranen når kulda nærmer seg. Om våren bør du passe på at det ikke har blitt en lekkasje eller at rørene er ødelagt på grunn av frost. Åpne kranen og se at vannet renner gjennom røret, ikke bare åpne kranen og dra.

Radiatorer

Sørg for at alle beboere vet når og hvordan radiatoren skal luftes.

Hull i asfalt

Tett hull i asfalten så snart som mulig, så ingen snubler. Du kan få kjøpt ferdig asfalt som helles i hullet og deretter kjøres over av noe tungt. Hull i asfalten er ikke nødvendigvis et stort problem i seg selv, men det trekker ned inntrykket av uteområdet.

Vedlikehold av grøntområde

Sørg for å ha en plan for vedlikehold av grøntområdet, inkludert busker og trær. Engasjer gjerne en gartner.

Utelys

Sørg for å skifte ut lyspærer som har gått. God belysning bidrar til trygghet og trivsel.

Vann- og avløpsanlegg

Sørg for regelmessig tilsyn av vann- og avløpsanlegg. Det kan forebygge ekstra jobb og store utgifter.

KILDE: ALEKSANDER

Kundetilpassede løsninger

Miljøhus for std. plastbeholdere

Kapasitet 240–1000 liter. Føres med brannsikker stålkonstruksjon, trepaneler eller vedlikeholdsfri poly-plank. Kundetilpasses med farger, luker, trilleramper og justerbare ben. Krever minimalt med grunnarbeid.

Bærekraft i felles uteområder

Helt vedlikeholdsfrie benker og sittegrupper i stål med paneler i enten resirkulert plast eller polyplank (resirkulert plast/ trevirke). Se flere spennende og miljøvennlige løsninger på enviropac.no

EnviroPac AS er en del av San Sac Group, Skandinavias ledende leverandør av maskiner og utstyr til kildesortering, komprimering og behandling av avfall. Salg & service i hele Skandinavia.

Tel. 400 06 130 info@enviropac.no www.enviropac.no

NÅ MED VIPPS BETALING!

Betalingsløsningen NAYAX er installert på over 6000 utsalgssteder i Norge. Kunden betaler raskt, uten å taste pinkode, med VISA, Eurocard og Mastercard (chip, magnetstripe og kontaktløst). Kunden kan også betale med: Vipps, Apple Pay,

Fordeler:

Til deg som fellesvaskeriadministrerereller lading av elbil

• Åpent døgnet rundt hvis du ønsker det. Kunden kan betjene seg selv.

• Frigjør tid til andre arbeidsoppgaver. • Alltid oversikt med Online back office system med rapporter for salg, drift, prislister og lagerstyring i sanntid.

• Skreddersy rapportene slik du selv ønsker. Se salgstrender, kostnadsanalyser og fortjenestemargin.

• Alarm til sms og epost for driftstans ved strømbrudd eller annet.

• Kundestøtte på norsk

EBS Digital AS Glynitveien 21, 1400 Ski Tlf. 66 80 50 20 | ebsdigital.no

Ta vare på dine verdier

Foto: Charlotte Wiig

Hashtag hærverk

Tagging er fortsatt utbredt. Hva kan du gjøre for å bli kvitt det?

TEKST: HENRIK SØRLIE FOTO: ILJA C. HENDEL

Grünerløkka er bydelen i Oslo med mest tagging. Bolig og Miljø telte hundre ulike tagger i løpet av en sju minutters spasertur på Grünerløkka. Noen bygårder er helt nedtagget, mens andre ikke har spor av tagging.

– Det viktigste rådet er å fjerne tagging så raskt som mulig. Da er det enklere å få vekk spraylakken, og ikke minst blir det mindre attraktivt for taggerne når de forstår at her blir det raskt fjernet. Dessuten er strafferammen lavere hvis man tagger på en bygård som allerede er tagget. Det vet taggerne, sier Vidar Atne i Stopp Tagging.

Strafferammen for å bli tatt for tagging kan være bøter eller fengsel i inntil ett år, og medvirkning straffes på samme måte. Men i praksis er det relativt få som blir tatt for tagging,

og knapt noen har fått mer enn bøter.

Tagging i indre by. En «tag» er en signatur som skrives raskt på veggen, mens en «piece» er en større og mer komplisert graffiti. De ytre bydelene har mer av de større piecene, mens i travle bygater er det mest tagging.

– Omfanget av tagging holder seg rimelig konstant. Derimot har det blitt færre av de større piecene. Jeg vet ikke hvorfor,

Vidar Atne foran en nedtagget bygård. – Her er det ganske ekstremt, men slik kan det gå hvis man ikke fjerner tagging fortløpende, sier Atne.

Her er graffiti overmalt, og i tillegg er det brukt diffusjonstett maling. Da blir det fort problemer.

(Øverst) Antigraffitien er en voks som er ufarlig for miljøet. – Den blir nesten usynlig når den tørker, men på mørke flater er det mulig å se hvor skillet går, sier Pawel Kulczak.

men kanskje folk heller bruker tiden på internett, undres Atne. Kollegaen hans, Pawel Kulczak, står i en sky av vanndamp ved en bygård på Grünerløkka. Taggingen renner av når den varme vannstrålen treffer. Årsaken er at veggen hadde et lag med antigraffiti. Det er en type voks som smelter hvis temperaturen er over 60 grader. Når veggen er renset for tagging, må det legges på ny et nytt lag med antigraffiti. – Vi påfører antigraffiti til omtrent 2,5 meters høyde. Den blir nærmest usynlig etter noen timer eller et døgn. Det avhenger av temperaturen, sier Kulczak.

Ikke mal over. Temperatur er et nøkkelord når man skal fjerne tagging. Hvis fasaden ikke har voksunderlag, må man benytte graffitifjerner. På fasader med

Det viktigste rådet er å fjerne tagging så raskt som mulig.

Vidar Atne

malt murpuss er det lett at man da også fjerner malingen under lakken. Hvis det må males i etterkant, bør det være over åtte grader. Derfor er det vanskelig å gå løs på tagging om vinteren. Samtidig sitter taggingen dårlig hvis den påføres når det er kaldt. Dermed er det enklere å fjerne den, særlig hvis du er raskt ute. På kalkmaling kan du bruke stålbørste.

– Hvis du bruker graffitifjerner, må du huske å skylle godt med varmt vann før du maler. Utover senhøsten og vinteren bør man unngå å male store flater, men det går greit med litt flekkmaling så lenge det er noen plussgrader og ingen nattefrost, sier Atne.

Han forteller at en del gårdeiere maler uten å først fjerne taggingen. Da puster ikke veggen der det er tagget, og det kan

føre til fuktproblemer. I tillegg vil man ofte se at taggingen skinner gjennom malingen.

– Derfor er det viktig å fjerne taggingen før du maler. Husk å bruke samme malingstype og samme fargekode.

Få hjelp til å fjerne. Det finnes ulike aktører som tilbyr å fjerne graffiti på bygårder, deriblant vaktmesterselskap, renholdsfirmaer og en del malerbedrifter. Sporveien har en egen avdeling som tar seg av kollektivtransporten i Oslo, og kommunen bruker Stopp Tagging AS til å fjerne graffiti på infrastruktur som broer, søppelkasser og trafikkskilt. Anees Rauf i Bymiljøetaten forteller at både private og offentlige bygg kan benytte seg av en avtale Oslo kommune har framforhandlet med Stopp Tagging.

Vi påfører antigraffiti til omtrent 2,5 meters høyde. Den blir nærmest usynlig etter noen timer. Pawel Kulczak

Pawel Kulczak har fjernet grafitti i 17 år, og her er han på dagens andre oppdrag på Grünerløkka. Et lag med antigraffiti under taggingen gjør at man kan spyle det bort med varmtvann.

(Øverst) Fasaden blir skjoldete hvis man maler over med feil fargekode, og ofte slår taggingen igjennom.

– Med avtalen koster det 12,50 kroner pr. løpemeter fasade pr. måned. Når du melder fra om tagging, skal den bli fjernet innen 48 timer. Alle borettslag og sameier i Oslo kan benytte seg av denne avtalen, og interesserte tar direkte kontakt med Stopp Tagging, sier Rauf. //

TIPS

Meld Bymelding.no

Bymiljøetaten i Oslo har en tjeneste der publikum kan melde fra om feil og mangler på kommunale fellesarealer, som gater og torg. Bor du for eksempel i en gate der trafikkskiltene har blitt tagget? Meld fra på bymelding.no

På tide å pusse opp fasadene

I alle år har beboerne i Sørås borettslag pusset opp fasadene på egenhånd. Denne gangen prøvde de noe nytt.

TEKST: PELLE AARSBOG FOTO: MARIE VON KROGH

Øystein Lunde har bodd i det værutsatte borettslaget i Stavanger siden tusenårsskiftet, og har vært en engasjert styreleder de siste fire årene. Med jevne mellomrom har beboerne overflatebehandlet fasadene på egenhånd.

For stor risiko. Rekkehusene har bindingsverk av tre, og fasadene er i hovedsak med trekledning av varierende årgang fra byggeår og fram til 2020. Dette er første gang borettslaget setter ut arbeidet.

– Vi har innsett at det er for stor risiko når beboerne selv skal opp på stiger og male fasadene. Det er bedre at profesjonelle tar seg av arbeidet, selv om det koster litt ekstra, sier Lunde.

Morten Håvarstein er prosjektog byggeleder i OBOS Prosjekt,

og var bindeleddet mellom borettslaget og totalentreprenør i prosjektet.

– Vi overflatebehandlet alle seks rekkehus, rekkverk og skillevegger på terrassene i borettslaget. Alle tak og takrenner ble renset og rengjort, sier Håvarstein.

Oppdraget pågikk som sommeren, men nøkkelen til et vellykket prosjekt startet lenge før første malestrøk.

– Vi startet forberedelsene av prosjektet med forventningsavklaringer og utarbeidelse av tilbudsgrunnlag, tilbudsbefaring med entreprenører, oppklarende møter og kontraktsforhandlinger, sier Håvarstein.

Sikkerheten ivaretatt. OBOS Prosjekt er opptatt av at sikkerheten blir ivaretatt i alle prosjekter. I tillegg fritar det styret for en del arbeid og ansvar. Oppstår det problemer underveis, er prosjektlederen bare en telefonsamtale unna.

Styremedlem Len Atle Langvik (t.v.) og Styreleder Øystein Lunde er storfornøyde med de nyoppussede fasadene.

ha tilgang til beboernes boliger. – Derfor er det viktig med god prosjektstyring, sånn at arbeidet oppleves både smidig og effektivt for de som bor i husene, til minst mulig sjenanse. Det er folks privatliv vi snakker om her, sier prosjektleder Håvarstein. //

Det er bedre at profesjonelle tar seg av arbeidet, selv om det koster litt ekstra. Øystein Lunde

– Prosjektlederen har fulgt oss opp tett, og alt har vært innenfor de økonomiske rammene som ble avtalt og gitt på forhånd, sier styreleder Lunde.

For å komme til alle overflater på fasadene må de som jobber

Det hyggelige borettslaget på Åsen i Stavanger har fått helt nye farger på fasadene.

Sørås borettslag, Stavanger

Størrelse: 24 boenheter Hva: Rehabilitering og overflatebehandling av fasader Kostnadsramme: 1,5 mill.

FAKTA

Brrr! Sluttet varmekablene å virke? Ring 02424 og vi er der i en fei.

Stor-Oslos nye elektrikertjeneste tar oppdrag i alle størrelser og gir rask og god hjelp. Ta kontakt med oss på 02424 eller boligelektrikeren.no

På en ekstraordinær generalforsamling ble det vedtatt å gå for gjennomføringen. – Det var gøy. Da hadde vi informert jevnlig i nyhetsbrev om alle utfordringene som var og alt som måtte gjøres. Alle skjønte nok hvorfor det måtte rehabiliteres, sier styreleder Anita Evensløkken.

Alt på en gang

– Selv om det er dyrt nå, er det billigere på sikt, sier styreleder Anita Evensløkken.

TEKST: VERONIKA SØUM FOTO: SKJALG BØHMER VOLD

Nordøst i Oslo, på grensa til Lørenskog, ligger Frydenlund borettslag. Borettslaget er fra 80-tallet og bærer preg av datidens byggeskikk og kjappe løsninger, ifølge Mads Jordan Erlandsen i OBOS Prosjekt. Ising på tak, fuktige loft og kalde rom har vært gjentatte problemer for beboerne i småhusene.

– Dagens bruk står ikke i stil med byggets tiltenkte funksjon ut fra datidens byggeteknikk, forteller Erlandsen, som er prosjekt- og byggeleder for rehabiliteringen.

– Vi har høyere innetemperatur og økt fuktbelastning på grunn

Det er lurt å gjøre alt samtidig. Det er også det rimeligste for borettslaget på sikt.

Anita Evensløkken

av mer dusjing og tørking av klær. Det stiller andre krav til boligene. Noe måtte gjøres. Borettslaget tok kontakt med OBOS Prosjekt for å lage en vedlikeholdsplan. Denne gir borettslaget detaljerte anbefalinger om hva de bør gjøre av vedlikehold de neste årene.

– Da vi fikk planen, kom bekreftelsen på hvor dårlig stand småhusene var i. Da bestemte vi oss for å ta alt på en gang, noe også generalforsamlingen sa ja til, sier styreleder Anita Evensløkken.

Totalrenovasjon. En større rehabilitering av småhusene ble satt i gang, med nytt tak og takrenner, etterisolering av etasjeskiller mot loft, ny bekledning og isolering av yttervegger, stålrør i pipene og ventilasjon.

I alt er det 60 småhus som rehabiliteres, og så langt er budsjettet overholdt.

– Det er lurt å gjøre alt samtidig. Det er også det rimeligste

Mads Jordan Erlandsen, prosjekt- og byggeleder for rehabiliteringen i OBOS Prosjekt.

for borettslaget på sikt. Rigging blir ikke billigere når du må gjøre det to ganger. I tillegg er det greit at beboerne slipper å grue seg til en ny runde om et par år. Det er dyrt å gjøre alt i ett, men enda dyrere å vente, forklarer Evensløkken.

Borettslaget har fått støtte fra både OBOS og Oslo kommune til prosjektet.

– Vi hadde ikke fått støtte fra Oslo kommune om vi ikke gjorde

FAKTA

Frydenlund borettslag, Oslo

Rehabiliteringen av husene er ennå ikke ferdig, men prosjektleder Erlandsen har likevel fått hint fra beboerne om at inneklimaet oppleves bedre og det er mindre behov for fyring.

Størrelse: 346 boenheter, fordelt på terrasseblokker, høyblokker og småhus

Hva: Nytt tak og etterisolering av tak og vegger i 60 småhus i borettslaget

Periode: Høsten 2021 til våren 2023

Kontraktsbeløp entreprenør: Ca. 60 mill.

Det er et borettslag som er veldig flink til å ta store grep, ta imot råd fra vedlikeholdsplanen og holde seg til den.

Mads Jordan Erlandsen

alt på en gang. For å få støtte må vi også sørge for at alt bygges etter dagens byggetekniske krav, forklarer styrelederen.

Sparer på sikt. Prosjekt- og byggeleder Erlandsen har jobbet med Frydenlund borettslag siden borettslaget bestilte vedlikeholdsplan av OBOS Prosjekt. Han skryter av borettslaget og valget om å ta hele jobben i en runde.

– Det er et borettslag som er veldig flink til å ta store grep, ta imot råd fra vedlikeholdsplanen og holde seg til den. De sparer

I alt er det 60 småhus som rehabiliteres, og så langt er budsjettet overholdt.

energi ene og alene på etterisolering, både av fasaden og opp mot loftet. I tillegg er taket skiftet utvendig.

– Sammensatt er dette et veldig bra løft og et helhetlig tiltak, og ikke bare etterisolering på noen av fasadesidene, som enkelte gjør. Det er bedre å betale litt mer nå og spare på sikt, forklarer Erlandsen, som selv har krabbet rundt på loftene i borettslaget, sammen med kollega og prosjektleder Erik Windt fra OBOS Prosjekt.

Styreleder Evensløkken er også fornøyd med samarbeidet med OBOS Prosjekt og entreprenøren Prosjektmester.

– Vi har ofte brukt OBOS Prosjekt når vi har hatt prosjekter, og har fått god hjelp av dem. Det er godt å ha en vedlikeholdsplan som helt konkret sier noe om hva man bør og må gjøre. //

– Vi er utrolig glade for at vi tok alt arbeidet samtidig. Det koster mye med rigging, og nå slipper vi å gjøre det to ganger, sier styreleder Anita Evensløkken.

Vedlikehold og bærekraft på Styrerommet

I den nye modulen kan dere: Registrere alle bygninger, bygningsdeler og uteområder Holde oversikt over tilstanden på bygningsmassen, og få hjelp til å utbedre den Legge til gjennomførte, pågående og planlagte tiltak

Holde orden på alle avtaler for daglig drift av eiendommen Lage budsjettestimat, samle avtaler og dokumentasjon, og få hjelp til å velge bærekraftige alternativer.

Få tilgang til 70 nyttige fagartikler om vedlikehold og bærekraft

Ta modulen i bruk på Styrerommet.no

FAKTA

Skyhøye forventninger?

Kun europeisk kvalitetsproduksjon:

Kun europeisk kvalitetsproduksjon:

Offentlig lekeplassutstyr Robinia naturlekeplasser Parkutstyr

Offentlig lekeplassutstyr Robinia naturlekeplasser Parkutstyr

Temalek

Temalek Bra pakkepriser!

Bra pakkepriser!

Hvordan kutte strømregningen?

Etter en energikartlegging og ekstraordinær generalforsamling har borettslaget i Dynekilgata 15 valgt å installere avtrekksvarmepumpe på taket.

TEKST: JOAKIM NYSNØ FOTO: ADRIAN NIELSEN

Skyhøye strømpriser gjorde at borettslagsstyret ønsket å besvare et viktig spørsmål: Hva kan vi gjøre for å kutte i strømregninga?

Med hjelp fra OBOS Prosjekt la styret i Dynekilgata 15 fram en plan: En avtrekksvarmepumpe på taket som gjenvinner den varme luften fra ventilasjonsanlegget. I tillegg ble et solcelleanlegg vurdert.

På en ekstraordinær generalforsamling fikk beboerne stemme over å installere varmepumpen for ventilasjonssystemet, solcelleanlegget – eller om de skulle velge å ikke gjøre

noe. Et solid flertall stemte for avtrekksvarmepumpe, og besparelsene er potensielt store.

Varmepumpen sparer borettslaget 256.000 kroner årlig, gitt en strømpris på 1,6 kroner per kilowattime. Et solcelleanlegg kunne gitt 285.000 kroner i årlige besparelser.

Store investeringer. Forslagene kom fra en energikartlegging gjort av OBOS Prosjekt. Kartleggingen viste at selv om borettslagets store og flate tak er godt egnet for solceller, medfører det også en utfordring.

Taket er i dårlig stand og bør

Solberg har hatt styreledervervet siden 2015. Siden den gang har borettslaget skiftet ut heiser, rehabilitert rør og fasade og fått på plass ladestasjoner til elbiler.

utbedres de neste fem årene. Det gjør regnestykket mer komplisert. Skal det installeres et solcelleanlegg, bør taket tekkes om og etterisoleres samtidig.

Der ryker en ekstra million. I teorien sparer etterisoleringen borettslaget for 15.000 kilowattimer i året, men kostnadsbesparelsen er usikker. Alle prisene i kartleggingen er innhentet fra entreprenører.

På toppen av det hele må taket forsterkes for å kunne bære solcelleanlegget. Og det med en ukjent ekstrakostnad.

Basert på innsikten fra energikartleggingen valgte borettslaget

ikke å gå videre med tiltaket.

– Vi snakker om betydelige investeringer, kanskje så mye som ett års inntekt for borettslaget, sier Are Solberg, styreleder i Dynekilgata 15 Borettslag.

– Selv om det potensielt gir en god miljøgevinst, er det ikke gitt at det lønner seg økonomisk. Vi vet ikke hvordan strømprisen er om en måned, et halvt år eller til neste år. Her må borettslaget bare ta et valg og stå i det.

Moderniserer. Borettslaget ble ferdigstilt i 1969 og består av 160 boenheter. Opprinnelig ble bygget opprettet og drevet av Ensliges Landsforbund, men i dag er beboersammensetningen yngre og mer variert.

– Borettslaget er velholdt og har en aktiv styreleder som har gjennomført mange moderniseringsprosjekter. I mars kontaktet de oss og bestilte en energikartlegging. Rapporten fungerte som et beslutningsgrunnlag for beboerne da de skulle stemme over eventuelle tiltak, sier Mor-

ten Brustad Kjærland, avdelingsleder for energi og miljø i OBOS Prosjekt.

Hver boenhet har elektrisk oppvarming som beboerne betaler for selv. Samtidig deler enhetene på varmtvannet som varmes opp av seks store beredere i kjelleren.

– Felles varmtvann er perfekt når man skal starte egen energiproduksjon. Når ingen er hjemme, kan overskuddsenergien gå til å varme opp vannet, sier Kjærland.

Demokrati i praksis. Solberg har hatt styreledervervet siden 2015. Siden den gang har borettslaget skiftet ut heiser, rehabilitert rør og fasade og fått på plass ladestasjoner til elbiler.

– Rent teknisk er ikke energisituasjonen i dag en stor utfordring, men som alle andre er vi fanget i en situasjon med unormale strømpriser og inflasjon. Dette er en av få ting vi kan gjøre for å kutte de store utgiftene, sier Solberg.

– Vi er opptatte av at mandatet for eventuelle tiltak skal komme fra de som bor her – det er de som må ta den avgjørelsen. Dette er demokrati i praksis, forteller Solberg.

Selv om avtrekksvarmepumpe er det mest oversiktlige og stabile energisparingstiltaket, koster det mye. Solberg er ærlig om at styret har hatt en restriktiv holdning til å sette i gang. De årlige besparelsene er basert på en strømpris på 1,6 kroner per kilowattime og optimale driftsforhold.

– Det er ikke gitt at anslagene holder når anleggene etter hvert kommer i drift, sier Solberg.

– Men det er et stort engasjement blant beboerne, og det skal ikke vi stå i veien for. Vi er opptatte av at mandatet for eventuelle tiltak skal komme fra de som bor her – det er de som må ta den avgjørelsen. Dette er demokrati i praksis, forteller Solberg.

Nå som beslutningen er tatt, går styret i gang med den praktiske gjennomføringen av installasjonen. Ifølge Solberg blir anlegget ferdigstilt først til våren på grunn av leveringsforsinkelser på varmepumpen. Deretter kommer strømprisutviklingen til vise om anlegget vil være lønnsomt på sikt. //

Om borettslagets energiprosjekt

Størrelse: 160 boenheter på Grünerløkka i Oslo

Hva: Gjennomført energikartlegging. Beboerne har avgjort å installere avtrekksvarmepumpe på taket.

Periode: Mars 2022 - d.d. Kostnadsramme: 2,77 mill.

Borettslaget vurderte også solceller med en kost på 1,46 mill. (utover 626.000 i støtte fra Oslo kommune), pluss 1 mill. til rehabilitering av tak og ukjent kostnad for å forsterke taket til å bære anlegget.

Vi vet ikke hvordan strømprisen er om en måned, et halvt år eller til neste år. Her må borettslaget bare ta et valg og stå i det.

Are Solberg

FAKTA

Innspill

Effektiviseringstiltak i bygg

Kyotopyramiden sier noe om hvilken rekkefølge man bør gjøre effektiviseringstiltak i bygg. Her er noen eksempler.

MORTEN BRUSTAD KJÆRLAND

Avdelingsleder energi og miljø i OBOS Prosjekt

Pyramiden er bygget opp fra bunn til topp. Du starter med å redusere varmetapet før du til slutt velger energikilde.

Det er viktig å redusere varmetapet for å ruste seg mot høye strømpriser. Etterisolering av fasade og tak er blant de mest sentrale tiltakene. Det er kostbare, men smarte tiltak. Om fasaden er 30 til 50 år gammel, og det uansett er behov for å skifte kledning, så blir ekstrakostnaden forholdsvis håndterbar.

Etterisolering kan likevel påvirke ventilasjonen negativt, fordi fasaden blir tettere. Med balansert ventilasjon kan du derimot redusere varmetapet betraktelig, og samtidig opprettholde et tilstrekkelig luftskifte som er viktig for et godt inneklima.

Neste steg er å effektivisere elforbruket ved å velge

energieffektive løsninger. Det kan være å skifte til led-belysning med sensorer, eller oppgradere heisene i oppgangene. Eller bare ha bedre kontroll på innetemperaturen. Erfaring viser at dersom innetemperaturen senkes med én grad, går energiforbruket til romoppvarming ned fem prosent.

Tredje steg er å utnytte solvarme. Dette er en miljøvennlig og effektiv måte å spare strømutgifter på.

Solfangere eller solceller må vurderes opp mot hverandre. Skal det på tak eller fasade? Det kommer an på forutsetningene.

Solfangere er tre ganger så effektiv til oppvarming

Velg energikilde (Varmepumpe, fjernvarme, bio-brensel)

Synliggjør forbruket (Energioppfølgingssystem)

Utnytt solvarme (Solceller/solfangere)

Effektivisér elforbruket (LED-lys, heis, smartstyring)

Redusér varmetapet (Tettere klimaskall, ventilasjon)

av varmtvann sammenlignet med solceller. Samtidig er det mer omfattende og forutsetter blant annet et felles varmtvannssystem.

Solceller kan forsyne alt av elektrisk forbruk. Nå er det også bestemt at muligheten for å selge strøm til beboere skal bli mulig, men det er fortsatt ikke en løsning på plass. I mellomtiden er det kun mulig å forsyne fellesanlegg.

Å synliggjøre forbruket er viktig for å redusere energiforbruket. Et energioppfølgingssystem gir oversikt og kontroll over eget forbruk. Potensialet for besparelser er størst hos de som har høyt fellesforbruk av romoppvarming og felles varmtvann.

Siste trinn i pyramiden er å velge energikilde. Med varmepumpe kan du redusere energikostnaden med alt fra 50 til 60 prosent. Har dere elektrisk oppvarming i dag, da er luft-luft varmepumpe mest aktuelt. I så fall er det viktig at styrene utreder hvilke konsekvenser installasjonen har å si for

støybildet i boligselskapet.

Har du et væskebasert system kan du gå for luftvann varmepumpe. Den har også en utedel som henter varmen, bare at energien blir overført til vann som transporterer energien videre inn i leiligheten.

Væske-vann varmepumpe fungerer ved å hente varme fra energibrønner 4-500 meter ned i bakken. Dette er en mer omfattende investering. Samtidig oppnår man høyere energibesparelse, og en god inntjeningstid på investeringen.

Grunnen til at varmekilden blir vurdert til slutt er for å oppnå riktig dimensjonering av varmeanlegget, i tillegg til optimal drift. Hvis varmeanlegget er for stort betaler man ekstra for noe man ikke har bruk for, og blir varmeanlegget for lite må anlegget kjøres hardere, som kan gå på bekostning av levetiden.

Det finnes mange flere enkelttiltak innen hvert steg i pyramiden. Dette bør utredes i en energikartlegging eller vedlikeholdsplan. //

Å synliggjøre forbruket er viktig for å redusere energiforbruket.

Tett membran på gulv og vegger holder fuktskadene unna. Det er en god investering for badet ditt!

Skade på våtrom? Vi har løsningen!

Spar miljøet med reparasjon

Mange river og bygger nytt bad fordi de har skade på membran, fliser, sluk, sisterne eller rør. Vi har spesialisert oss på å utbedre membran lokalt. Dette gjør at vi kan redde bad som ellers ville bli revet. En reparasjon av et bad, betyr gjerne flere hundre tusen i sparte kostnader, vesentlig redusert utbedringstid, og en betydelig miljøgevinst i form av redusert klimaavtrykk.

M-TETT har spesialisert seg på sikring av tett membran på badegulv og -vegger, og lignende lokale reparasjoner på våtrom.

Vi dekker hele Norge med vårt team

La oss reparere badet ditt. Vi kan foreta befaring og kommer med konkrete forslag til utbedring. Kontakt oss for en uforpliktende prat!

Bestill oppdrag på m-tett.no

Rørbrudd i vegg

Skadet flis

Lekkasje fra sisterne

Lekkasje ved sluk

Ny hverdag med digitale garasjenøkler

Det går helt av seg selv, sier Kjetil Stallemo og vinker til bilen som kommer kjørende ned mot garasjeanlegget på Fornebu.

Han er styreleder for sameiet Hagebyen 2, og er svært fornøyd med det nye nøkkelsystemet.

Parqio gir beboerne tilgang til garasjeplassen sin gjennom en app, og tilbyr dessuten skiltregistrering. Det betyr at registrerte biler kan kjøre rett inn i garasjen, uten å måtte trykke på noe i forkant. Parqio er også integrert med OBOS-nøkkel, som

lar deg dele nøkler og åpne inngangsdører med mobilen.

– Hverdagen er mye enklere nå både for beboerne og oss i styret. Skiltregistreringen har nok utgjort den aller største forskjellen for oss, sier styrelederen.

Sparer tid. Hagebyen 2 er et sameie som består av 125 boenheter og flere hundre beboere totalt. Mange av dem kjører bil, og trenger tilgang til garasjen døgnet rundt.

– Tidligere måtte du ha egen

Parqio har gjort hverdagen i Hagebyen 2 både enklere og tryggere. – Nå har vi en helt annen kontroll på garasjen, sier styreleder Kjetil Stallemo.

fjernkontroll eller kode for å komme inn i garasjen. Det var kronglete, og vi brukte mye tid på å programmere og utlevere nye fjernkontroller, sier Stallemo.

Nå kan beboerne kjøre, sykle og gå inn og ut av garasjen så mye de vil, så lenge de er registrert i Parqio. Stallemo forteller at det utgjør en stor forskjell for styret, og at han har fått tilbakemelding fra beboerne om at de er mer fornøyde med denne ordningen.

TEKST: MARTINE JONSRUD FOTO: SKJALG BØHMER VOLD

– Vi betaler omtrent det samme som vi gjorde før, men sparer utrolig mye tid, sier han.

Trygt og sikkert. Parqio sørger for at over hundrevis av porter åpner og lukker seg daglig over hele landet. For Stallemo har tilbudet deres ikke bare spart tid, men også nattesøvn. Sameiet har nemlig en gjesteparkering, som tidligere kunne åpnes med en felles kode.

– Denne koden ble delt ut til gjester uten at vi hadde noen videre oversikt over hvem som hadde tilgang, forteller Stallemo, som føler seg sikrere på hvem som ferdes i garasjeanlegget i dag.

– Nå har vi en helt annen kontroll på hvem som har tilgang til enhver tid. Parqio har vært viktig for sikkerheten og tryggheten her hos oss, forklarer Stallemo.

Grønn mobilitet. I tillegg til å tilby nøkkelsystemer for beboere, har Parqio en ambisjon om å kunne bidra til en mer bærekraftig framtid. De ønsker å utnytte halvtomme garasjer, og redusere bilbruk ved å flytte flere tjenester til sluttbrukerne, for eksempel dekkskift eller bilvask.

Kjetil Stallemo og resten av styret har vurdert å bli med på en «airbnb-ordning» for garasjeanlegg gjennom Parqio.

Med Parqio kan beboere og gjester enkelt bevege seg inn og ut av garasjeanlegget, så lenge de er registrert i appen. – Vi i styret sparer mye tid på denne ordningen, sier styreleder Kjetil Stallemo.

– Vi har diskutert en bildeleordning, og tror flere kunne ha nytte av det også blant beboerne, sier Stallemo, som tror sameiet vil benytte seg av Parqio i lang tid fremover.

– Vi synes rett og slett det fungerer helt supert, sier han. //

FAKTA

Dette er Parqio

Parqio er et adgangs- og administrasjonssystem som gir bedrifter, borettslag og sameier komplett kontroll i garasjen. I stedet for å bruke nøkler, adgangskort eller kode, lar Parqio deg åpne garasjen ved oppringing, app eller automatisk via skiltgjenkjenning.

Parqio er integrert med OBOSnøkkel, som lar deg dele nøkler og åpne inngangsdører med mobilen. Tilgangene administreres på Styrerommet.no, og samler alle nøklene i én app.

Les mer på parqio.com

Kjetil Stallemo

Tidligere var det kronglete, og vi brukte mye tid på å programmere og utlevere nye fjernkontroller.

Circle K tar ansvar for hele prosessen slik at lading skal bli enkelt for deg

Skreddersydd ladeløsning

Circle K har ladeløsninger for alle behov, og vi tilbyr både styret, elbil-eiere og resten av borettslaget gode løsninger og fordeler ved Circle K’s ladetilbud. Vi tar ansvar for hele prosessen, og styret får ett kontaktpunkt.

Som ladekunde og medlem i Circle K EXTRA får beboerne blant annet:

• Koppen 2023 til alle som kjøper ladeboks

• 10% rabatt på Circle K sine ladestasjoner

• Ved å bli strømkunde får beboere i tillegg 1000,- i rabatt på kjøp av Easee ladeboks

Vi har også gode fordeler til beboerne uten elbil som blir medlem av Circle K EXTRA, der alle i boligselskapet får 35 øre per liter i drivstoffrabatt, i tillegg til en rekke andre fordeler.

Les mer om tilbudet og fordelene her:

En konge på haugen

For nøyaktig seksti år siden flyttet de første beboerne inn i høyblokkene på Enerhaugen. Noen påsto at det markerte slutten på historien om Enerhaugen. Men det var selvfølgelig bare starten på et nytt kapittel.

Enerhaugen var ett av byens fattigste og mest nedslitte strøk med gammel trehusbebyggelse som stammet fra den gang området var en forstad utenfor bygrensen – og dermed hinsides murtvang og andre former for regulering. Enerhaugen lignet litt på strøk som Vålerenga, Rodeløkka og Telthusbakken, bare i betydelig dårligere forfatning. Det fantes for eksempel ikke innlagt vann. På Enerhaugen måtte folk fortsatt hente vann i vannposten.

Alt det gamle … Allerede i mellomkrigstiden ble det foreslått å jevne alt det gamle med jorden, men det var først i 1947 at det ble formelt vedtatt. Dermed startet striden. Det var mange meninger om Enerhaugen, mange meningsberettigede og ikke minst mange interessekonflikter. Blant leietakerne i de gamle husene var det mange som støttet saneringsplanene, mens andre ville beholde husene – både fordi det var billig å bo der og fordi de følte tilhørighet til stedet. De som eide husene var opptatt av å få mest mulig igjen for eiendommene. Blant byens tusenvis av boligsøkere var det mange som godt kunne tenke seg nye og moderne boliger midt i byen, og som støttet saneringsplanene av den grunn. Noen var for sanering, men imot nybygging. Og så var det selvfølgelig de som mente at strøket burde bevares.

Blant de som gikk inn for bevaring, var Oslo Byes Vel og Fortidsminneforeningen. Allerede i 1948 ble strøkets pris besunget i to lange artikler i tidsskriftet St. Hallvard, og det i så svermeriske vendinger at man kunne undre seg over hvorfor artikkelforfatterne Erling Hedels og byantikvar Arno Berg ikke like godt bosatte seg ned på haugen selv. Men det gjorde de selvfølgelig ikke. Da var tonen en helt annen i Arbeiderbladet. Selv om avisens journalister

Anne-Kristine Kronborg: Kunsthistoriker med bolig- og byhistorie som spesialitet, jobber som formidlingsrådgiver i OBOS.

Kontrasten mellom det nye og det gamle kunne knapt ha vært større. For seksti år siden flyttet de første beboerne inn i de moderne leilighetene. Mens noen av de gamle trehusene havnet på museum.

ikke var blinde for strøkets sjarm og historie, skrev de først og fremst om råtne rønner, utedoer, klesvask ved vannposten, sykdom og slit. Det var to forskjellige verdener som støtte sammen. Mens Arbeiderbladet lot slitne husmødre komme til orde med sine ønsker om å rive ned hele skitten avfeide Herr Hedels i St. Hallvard slike holdninger med mangel på stedskultur

Lavt i terrenget. Kommunen ga OBOS ansvaret for å gjennomføre reguleringen og nybyggingen på Enerhaugen, og OBOS engasjerte arkitekt Sofus Hougen. Han utarbeidet flere forslag, deriblant ett i samarbeid med Enerhaugens venner i Oslo Byes Vel og Fortisminneforeningen. Det gikk ut på å bevare et tjuetalls gamle trehus og bygge nye blokker på resten av arealet. Planen fikk blandet mottagelse i kommunen og blant politikerne. Byplansjefen og parkutvalget støttet forslaget om å bevare de mest velholdte husene, men i stedet for å bygge nye boliger stemte de for å legge ut resten av området til park. Det vant ingen gjenklang blant boligmyndighetene og politikerne. Det var boligmangel i Oslo, og for dem var det meningsløst å sanere Enerhaugen med mindre det ville resultere i nye boliger. I april 1949 ble det vedtatt at hele den gamle bebyggelsen skulle rives, og i året etter

forelå en bebyggelsesplan for 250 boliger fordelt på tjue lave blokker.

Helt på høyden. Og dermed var det egentlig bare å sette i gang. Men først måtte kommunen skaffe seg alle tomtene – gjennom oppkjøp og ekspropriasjon. Det var over hundre grunneiere på Enerhaugen, og det måtte mange runder med forhandlinger og flere rettssaker til før kommunen hadde samlet tomtene på sine hender. Prosessen pågikk over mange år, akkompagnert av stadig stigende tomteog byggekostnader.

Prisene og tiden løp kort og godt fra planen fra 1950. OBOS kalte arkitekten inn igjen, og i samarbeid med byplankontoret ble det utarbeidet en helt ny regulerings- og bebyggelseplan for Enerhaugen.

Blant byens tusenvis av boligsøkere var det mange som godt kunne tenke seg nye og moderne boliger midt i byen , og som støttet saneringsplanene av den grunn.

Klart Enerhaugen hadde sin pittoreske sjarm. Men det var neppe romantisk å hente vann i vannposten hver dag, hele året igjennom. Motviljen mot å idyllisere slit og nød var en av grunnene til at strøket ble sanert.

FOTO:

Den ble offentliggjort i 1958, og nå var det slutt på den tilbakeholdenheten som preget den første planen. Enerhaugen ligger spektakulær til oppe på en bakketopp og kulminerer i en bratt skrent ned mot Grønland. Som om det ikke var høyt nok i seg selv, plasserte arkitektene tre høyblokker nærmest på kanten av stupet. Ytterligere tre fikk plass lenger inn på platået. Antall boliger ble nesten doblet i forhold til den første planen. Både byplanrådet i Oslo og arkitektene mente at bebyggelsen ville få en karakteristisk og skulptural utforming, og at den ville gi Enerhaugen en sterk silhuett og usedvanlig gode lys-, sol- og utsiktsforhold. Bebyggelsen vil bli et markant trekk i bybildet og et relativt stort område vil totalt skifte karakter, kunne OBOS-bladet fortelle sine lesere i 1958 – med noe som vel ikke kan kalles annet enn en sterk underdrivelse.

Omkamp. Dermed våknet bevaringsinteressene igjen. Byantikvar og Enerhaug-liebhaber Arno Berg kom på banen, og utarbeidet en ny plan i samarbeid med arkitekt Hougen og OBOS.

Det gikk ut på å flytte et antall trehus og skape en karakteristisk Enerhaug-gate mellom høyblokkene. Husene skulle brukes til barnehage og andre sosiale institusjoner. Ideen krevde noen justeringer av den vedtatte bebyggelsesplanen; en av blok-

kene måtte bli litt kortere, en annen litt høyere. «Få strøk i byen er så utskjelt, så diskutert og så kurtisert som Enerhaugen», konkluderte Arbeiderbladet i 1958.

Men så, i juli 1959, ble det satt endelig punktum for alle diskusjonene. Politikerne hadde siste ordet, og de bestemte seg for å holde fast ved planen fra 1958. Først og fremst fordi det var slutt på tålmodigheten. Det opprinnelige saneringsvedtaket lå allerede tolv år tilbake i tid. Nå ønsket man ikke nye utsettelser, nye behandlinger, nye forhandlingsrunder, nye konflikter, ny venting – og ytterligere forfall. Like før jul i 1960 strevde bulldoserne seg oppover bakkene.

Det nye Enerhaugen. Og med dem kom den nye tid til Enerhaugen. I form av 472 moderne leiligheter i moderne høyhus. Det høyeste av dem på 15 etasjer. Og rett før jul i 1962 var altså de aller første beboerne på det nye Enerhaugen på plass.

Det gamle Enerhaugen var borte for alltid, og i ettertid er det ikke godt å vite hva man skal mene om det. Hadde det ikke vært mulig å beholde noen av husene? Måtte det virkelig full sanering til? Ordet sanering kommer fra det latinske sanus, som betyr sunn. Og det er viktig å være klar over at drivkraften bak etterkrigstidens saneringsplaner

Alt det gamle vi med jorden jevner … Saneringen av Enerhaugen var brutal. Men den var nok også nødvendig. Den gamle bebyggelsen representerte levekår man i etterkrigstiden bokstavelig talt ville bygge seg bort ifra.

Både byplanrådet i Oslo og arkitektene mente at bebyggelsen ville få en karakteristisk og skulptural utforming.

var ønsket om å skape nettopp en sunn by. Man skal heller ikke glemme at saneringen av Enerhaugen var svært kostbart. Oppkjøp og ekspropriasjon av tomtene var kostbart. Kommunen måtte dessuten sørge for erstatningsboliger for alle som mistet hjemmet sitt. Og før det ble snakk om noe nybygging måtte det rives, planlegges og reguleres, tomter måtte gjøres byggeklare og den tekniske infrastrukturen måtte på plass. Dyrt, tid- og arbeidskrevende, alt sammen. At man tok seg råd til så radikale grep i en tid hvor oppgavene ellers sto i kø viser hvor sterkt ønsket var om å skaffe vanlige folk gode og sunne boliger. Men like viktig som politisk vilje var det at det fantes et apparat for akkurat den formen for byutvikling. Kommunens tomtepolitikk gjorde det mulig å gå radikalt til verks og kjøpe opp et helt område. OBOS fungerte som kommunens byggende organ, og var rigget

At man tok seg råd til så radikale grep i en tid hvor oppgavene ellers sto i kø viser hvor sterkt ønsket var om å skaffe vanlige folk gode og sunne boliger.

nettopp for å bygge, fordele og forvalte nye boliger i stor skala. Og siden Husbanken sto for finansieringen, bar det seg også økonomisk. Motsatt fantes det ingen ordninger for klattvis rehabilitering av eksisterende bebyggelse. Den formen for byfornyelse ble ikke mulig før tjue år seinere.

Det hadde vært mye billigere og lettere å la Enerhaugen seile sin egen sjø. Slik som man gjorde på Vålerenga og Rodeløkka og noen av de andre strøkene som vi i dag omtaler som trehusidyller Disse stedene fikk nemlig stå i fritt forfall helt til den radikale og ressurssterke middelklassen kastet sin elsk på gamle arbeiderstrøk og startet rehabilitering i stor stil. Opprustingen av disse områdene har gitt oss trehusmiljøer som beriker hele byen, men til priser som de færreste kan makte. Og uten at det noensinne hjalp dem som var rammet av bolignøden den gang den var på sitt verste. Saneringen av Enerhaugen, derimot, berøvet oss en potensiell trehusidyll, men den tilførte byen nesten fem hundre gode boliger for vanlige folk.

Så historien om Enerhaugen sluttet ikke da vannposten ble demontert og trehusene smadret. Og det er heller ikke først og fremst på Folkemuseet, hvor noen av husene ble gjenoppbygd, at den fortsetter. Den historien som begynte i tømmer og plank fortsetter i tegl og betong, og den er en del av den store fortellingen om moderniseringen av Oslo. //

Modernismen på sekstitallet var dristig og kompromissløs, og høyblokkene på Enerhaugen er ektefødte barn av sin tid. Arkitekt Sofus Hougen ga dem en stilren og skulpturell utforming, og lot dem kneise over byen.

Sømløs lading hjemme og langs veien

Smartlading fra Mer

Lad bilen trygt og enkelt hjemme, og bruk samme ladebrikke og app i hele vårt landsdekkende ladenettverk –med 15% rabatt!

Med smart ladeløsning fra Mer får ditt borettslag eller sameie et fremtidsrettet ladeanlegg som sikrer rettferdig fordeling av både strøm og kostnader.

Vi er totalleverandør og tar oss av hele prosessen fra prosjektering og planlegging til fakturering og drift av ferdig anlegg.

Vår ladeløsning er trygg og enkel i bruk for både styret og deg som beboer!

Du kan enkelt bestille din egen ladeboks, så tar vi oss av resten. I vår app og kundeportal får du full oversikt over egen lading både hjemme og i vårt landsdekkende ladenettverk.

For mer informasjon

Scann QR-koden eller besøk mer.no/brl

Må felleskostnadene økes?

Dette er et spørsmål mange beboere stiller når det blir snakk om rehabilitering. Som kunde i OBOS har du og resten av styret en dedikert rådgiver i OBOS-banken, som kan gi råd om hvordan små og store rehabiliteringsprosjekter bør finansieres, og hvordan felleskostnadene påvirkes. Det gir større trygghet når det skal tas beslutninger om økonomi og vedlikehold.

Ring oss på 22 86 58 00, eller finn din rådgiver på styrerommet.no

Guide

Vinn et inspirerende uterom!

Trenger dere plantekasser, utegriller, sittebenker eller ny sykkelparkering? Nå kan dere vinne varer for 100.000 kroner.

TEKST: VERONIKA SØUM

Se for deg bugnende og fargerike blomsterkasser, og innbydende møteplasser med benker og bord i solveggen. Et godt uterom bidrar mye i et område. Det gjør det lettere å komme i kontakt med andre, og kan skape et hyggelig og sammensveiset nabolag.

– Vi har sett at der folk har parsellhager, blir det fort en intern gruppe som fungerer som limet i boligselskapet, sier daglig leder Christian Sørum i LOG, Norges ledende grossist innen gartneri, hagebruk, utemiljø og hagesenter.

– Det samme gjelder veksthus der du kan dyrke salat, agurk, tomat og krydderurter. Da får du både mat og hobby i ett – og ikke minst en sosial møteplass.

I samarbeid med OBOS inviterer LOG til en konkurranse, der OBOS’ boligselskaper kan vinne 100.000 kroner i varer til uterommet. Det eneste du trenger å gjøre er å gi en god beskrivelse av

hva boligselskapet ditt trenger til uterommet.

Dekorativt og praktisk. Sørum er opptatt av at uterommene skal bidra til trivsel, ikke bare være funksjonelle.

– Husker du sånne store betongklumper? Tidligere ble de brukt som veisperrer på fortau, eller for å ramme inn lekeplasser. Vi synes det er veldig fint å bruke grønt, istedenfor å skape følelsen av å bo i et fengsel, sier han og tipser om at store blomsterkasser både fungerer som veisperrer og er dekorative og nyttige for insekter.

Tenk stort. Sørum anbefaler dessuten alle som ønsker å piffe opp uteområdet sitt om å tenke stort og langsiktig.

– I mange boligselskaper er det trappeoppganger der det kan være fint å ha en blomst. Da kjøper noen gjerne en blomst i en krukke, og etter to uker er den

Gode uterom bidrar til trivsel i nabolaget, i tillegg til å være funksjonelle.

død fordi den har fått for mye eller lite vann. Så gir man opp. – Trikset for å lykkes er å kjøpe store plantekasser, gjerne med selvvanningssystem. Mye jord fungerer som buffer for plantene, og du unngår faren med for mye eller for lite vann, råder Christian Sørum. //

Konkurranse: Uterom

Konkurransen er et samarbeid mellom OBOS og LOG, der vinneren får varer fra LOG til en verdi av 100.000 kroner til boligselskapets uterom.

Alle boligselskap som er forvaltet av OBOS kan bli med i konkurransen.

Alt du trenger å gjøre er å fylle ut et påmeldingsskjema der du beskriver hva dere vil gjøre med uterommet.

Premien kan for eksempel brukes til blomsterkasser, nytt grill- og festområde, sykkelparkering og nytt liv til gamle verandakasser.

Påmeldingsfristen er 15. februar. Vinneren blir kåret i mars.

Bli med på obos.no/konkurranse-uterom

Velkommen til GUIDE-seksjonen!

På de neste sidene finner du nyheter, tips og råd som skal gjøre styrehverdagen litt enklere, enten du har lang eller kort erfaring.

KONKURRANSE

FOTO: ANNE VALEUR

Returordning og ombruk av brannslukkere

Hvert år må 350.000 brannslukkere på service eller erstattes. Nå finnes det en bærekraftig løsning.

brannslukkere fra fellesområdene, i tillegg til mine egne og naboen sine som en hyggelig tjeneste, og dro til Jernia for å skifte dem ut, sier Poppe.

På Jernia fikk styrelederen 100 kroner innbytterabatt for sine utdaterte brannslukkere ved kjøp av ombrukte brannslukkere fra Miljø Norge.

AVFALL

Hvor skal juletreet?

Juletreet skal ikke i restavfallet, det skal til en gjenbruksstasjon som tar imot hageavfall. De fleste kommuner tar imot juletrær på diverse oppsamlingsplasser i etterkant av jula. Sjekk hjemmesiden til din kommune for å finne sted og dato

Det finnes om lag 3,5 millioner brannslukkere i Norge. Klimaavtrykket per importerte brannslukker er 38 kilo CO2. Ganger du dette opp med Norges årlige behov får vi et betydelig tall. Miljø Norge bidrar til å redusere dette ved å gi nytt liv til utdaterte brannslukkere og returnerer de tilbake til markedet, like god som ny.

Mange borettslag og sameier bruker brannforebyggende aktører som Norsk brannvern, Brakon og Firesafe. Begge disse

er samarbeidspartnere av Miljø Norge, og kan levere ombrukte brannslukkere til boligselskapene. I tillegg tilbyr Jernia sine kunder en returordning for utdaterte brannslukkere ved kjøp av en ombrukt brannslukker, i alle deres butikker over hele landet. Det tilbudet har styreleder Iver Poppe i sameiet Fantoftveien 30 i Bergen benyttet seg av.

– Styret har ansvar for brannslukkere som tilhører fellesområdene. Jeg tok derfor med meg gamle

– Jeg skjønte at det kostet like mye å kontrollere brannslukkerne som å få nye ombrukte fra Miljø Norge. Det var billig, og omtrent det samme som å kjøpe nytt hos andre aktører. I tillegg får vi gleden av at våre gamle brannslukkere får et nytt liv, sier Poppe.

Miljø Norge er de første til å ta tak i prosessen med å utføre service på brannslukkere i en skala som imøtekommer behovet i markedet. Selskapet har designet en sirkulær forretningsmodell der utdaterte brannslukkere tas inn for service og returneres tilbake til kunden, like god som ny. //

HEIS

Sjekk at dere har riktig serviceavtale på heis

I en økonomisk usikker tid er det lurt å ha gode avtaler i bakhånd, og spare penger der man kan.

Ikke glem at OBOS har framforhandlet gunstige serviceavtaler på heis som potensielt kan spare dere for inntil 30 prosent av kostnadene. Kone, Otis og Schindler kan gi dere et

helhetlig, oversiktlig og rabattert tilbud på service, vedlikehold og andre produkter og tjenester knyttet til heis. Husk å oppgi at dere forvaltes av OBOS. Se obos.no/rabattavtaler //

RABATT

Avtale med Maxbo

Husk at dere får 15 prosent rabatt på maling og malerverktøy, og 10 prosent rabatt på ordinære varer i alle Maxbo-butikker. Det kan for eksempel være alt innen julelys, julepynt, ved, varmepumper, lykter, snøfreser, snømåker og strøsand. Enkelte unntak gjelder.

Snart er det jul!

Tradisjonen tro er det mange som har julearrangement første søndag i advent.

Søndre Åsgården borettslag har lang tradisjon med samling når adventstiden starter. Borettslaget ligger på Holmlia i Oslo, og 27. november var det gløgg og pepperkaker, tenning av julegran, korsang fra Holmlia Blandakor og utdeling av julegaver til barna – en god porsjon med surt, salt og søtt i godteposen. I tillegg hadde de besøk fra Søndre Aas gård kjøre- og rideklubb. Dermed kunne barna få en runde med hest og vogn i det store borettslaget, som har 250 boliger fordelt

på blokker og småhus.

Det var mørkt og kaldt og regn i luften, men likevel var det mange som møtte opp. Vanligvis kommer også nissen på besøk, men i år måtte han dessverre melde forfall. Det kunne blitt krise!

– Det skapte litt uro blant barna når de hørte at nissen ikke kunne komme. Heldigvis sendte han noen gode hjelpere til å dele ut julegaver, og jeg tror alle ble fornøyde, sier styremedlem og nissehjelper Elin Østreng. //

Rekkegarasje? Snakk med oss!

Vi har lang erfaring med å bygge kostnadseffektive og funksjonelle rekkegarasjer, både som en del av nye prosjekter og i forbindelse med rehabilitering.

Besøk oss på www.karlshus.no

En tradisjonsrik leverandør av rekkegarasjer

Karlshusgarasjene har levert rekkegarasjer til borettslag og sameier på Østlandsområdet i over 40 år. Når du bruker Karlshusgarasjene får du en leverandør som kan håndtere hele prosessen fra A-Å, fra prosjektering og byggesøknad til grunnarbeider, betongarbeider og montasje av bygg.

TEKST OG FOTO: HENRIK SØRLIE

Holmlia Blandakor sang mens regnet dalte ned.

Noe du lurer på?

OBOS mottar daglig en rekke spørsmål fra styrene om drift og forvaltning. Her har vi samlet noen av spørsmålene som ofte blir stilt.

VARMEPUMPE

Hva er reglene for installasjon av individuelle varmepumper i boligselskapet?

Svar: Montering av varmepumpe innebærer en endring på selve bygningskroppen, som anses som fellesareal. Eier kan i utgangspunktet ikke montere varmepumpe på ytterveggen uten samtykke fra styret. Den enkelte eier må også sørge for å undersøke om det eventuelt foreligger søknadsplikt til kommunen.

En del borettslag og eierseksjonssameier har utarbeidet egne retningslinjer eller vedtektsbestemmelser for varmepumper. Dette er anbefalt når flere i boligselskapet ønsker å montere varmepumper, og når bygningsmassen er mer eller mindre uniform.

Det er spesielt viktig at det blir stilt krav til monteringen når det gjelder støy, plassering, kondensproblematikk, godkjent installatør, framtidig vedlikehold og ansvar, tilbakeføringsplikt med mer.

Et tips når man vedtektsfester en rett til å montere varmepumpe kan være å henvise til egne retningslinjer som styret utarbeider og gjør tilgjengelig, for eksempel på Vibbo. På den måten unngår man en vedtektsendring hvis det er behov for mindre endringer i retningslinjene underveis.

FELLESGJELD

Kan styret beslutte nedbetaling av fellesgjeld når boligselskapet har god økonomi?

Svar: Styret har i utgangspunktet beslutningsmyndighet i forhold til den økonomiske driften og vanlig forvaltning av boligselskapet. Basert på en helhetsvurdering kan styret se det hensiktsmessig å nedbetale ekstraordinært på fellesgjeld, dersom økonomien tilsier det. Men det forutsetter at boligselskapet ikke har såkalt IN-ordning

i borettslag, eller inngått «Administrasjonsavtale for innfrielse av fellesgjeld i eierseksjonssameier».

Har boligselskapet avtalt ordninger med mulighet for individuell innbetaling av fellesgjeld for eierne, så fremkommer det av avtalene at styret ikke kan foreta ekstraordinære innbetalinger, endre løpetid, foreta opplåning eller lignende.

ENERGIMÅLING Kan styret beslutte å installere energimålere for individuell måling av eksempelvis varmtvann og oppvarming?

Svar: Installasjon av energimålere framstår som en alminnelig og ordinær driftsavgjørelse i vår tid, og det er ingenting rettslig som tilsier at det skal stilles noe krav om kvalifisert flertall. Det betyr at styret kan ta en slik

beslutningen på egenhånd uten veien om årsmøtet. Det interessante i denne situasjonen er at forbruksmåling av energi fører til en individualrett for den enkelte til å kun betale for sitt eget forbruk.

Med andre ord så er kostnaden som nå blir målt ikke lenger en felleskostnad. Denne litt spesielle mekanikken gjør at beslutningen om installasjon av energimålere er litt mer inngripende enn man kanskje skulle tro, og det kan være lurt at styret vurderer om beslutningen allikevel skal løftes til årsmøtet. //

Har du et spørsmål?

Har du spørsmål som også er relevant for andre boligselskap? Nye spørsmål og svar blir trykket i neste utgave av Bolig & Miljø.

Send inn til redaktør Pelle B. Aarsbog, pelle.bohn.aarsbog@ obos.no.

Blåseisolering er et effektivt alternativ til tradisjonell isolasjon og forenkler byggeprosessen.

BLÅSEISOLERING ER FREMTIDEN

Etterisolering med 30 cm tykkelse på et kaldt loft på 100 kvm, utføres på under én time.

BLÅSEISOLERING minsker strømregningen, og øker komforten

– RASKT OG EFFEKTIVT BLÅSES ISOLASJONEN INN I ALLE KONSTRUKSJONER, MED EN KVALITET SOM

ER VEL SÅ BRA SOM TRADISJONELL ISOLASJON. GLEM DE TRADISJONELLE ISOLASJONSPLATENE, BLÅSEISOLERING ER BEDRE, RASKERE, RIMELIGERE, OG SKÅRER HØYT MILJØMESSIG.

– RASKT OG EFFEKTIVT BLÅSES ISOLASJONEN INN I ALLE KONSTRUKSJONER, MED EN KVALITET SOM ER

Det sier Børre Finsrud, daglig leder i Isoenergi AS.

Isoenergi bruker isolasjon laget av glass. Den produseres i England, og råstoffet består av 80 prosent resirkulerte glassflasker. Kort sagt blåses isolasjonen inn i yttervegger, etasjeskillere, skråhimlinger og himlinger mot kaldt loft. Prosessen er rask, renslig og effektiv. Når alt er lagt til rette isoleres et helt hus på en dag.

– I tillegg til miljøfaktoren er denne prosessen nesten støvfri. Den forårsaker ikke kløe, den gir nesten ingen avfall, og innblåsingen er så og si lydløs. Dessuten er den svært konkurransedyktig på pris, fortsetter Finsrud.

Det sier Børre Finsrud, daglig leder i Isoenergi AS. Isoenergi bruker isolasjon laget av glass. Den produseres i England, og råstoffet består av 80 prosent resirkulerte glass-­flasker. Kort sagt blåses isolasjonen inn i yttervegger, etasjeskillere, skråhimlinger og himlinger mot kaldt loft. Prosessen er rask, renslig og effektiv. Når alt er lagt til rette isoleres et helt hus på en dag. – I tillegg til miljøfaktoren er denne prosessen nesten støvfri. Den forårsaker ikke kløe, den gir nesten ingen avfall, og innblåsingen er så og si lydløs. Dessuten er den svært konkurransedyktig på pris. Hvis man etterisolerer loftet sitt, så tjener man inn kostnaden på cirka to år med dagens strømpriser, fortsetter Finsrud.

UTVIDER STADIG

UTVIDER STADIG

Siden Finsrud etablerte selskapet i 2008, har firmaet utvidet med flere avdelinger. De har i dag avdelinger i Vikersund, Drammen, Bergen, Arendal og Trondheim. Firmaet søker stadig etter flere, og er pr i dag i dialog om ytterligere 4-6 avdelinger.

EGNER SEG OVER ALT

Siden Finsrud etablerte selskapet i 2008, har firmaet utvidet med flere avdelinger. De har i dag avdelinger i Vikersund, Drammen, Bergen, Arendal og Trondheim. I tillegg har de avdelinger både i Akershus og Innlandet. Firmaet søker stadig etter flere, og er pr. i dag i dialog om ytterligere 4–6 avdelinger.

blir isolasjonen komprimert, og kan leveres med lambdaverdi helt ned til 0,033.

Isolasjonen er garantert synkefri, og innehar de samme branntekniske egenskapene som faste isolasjonsplater- A1, ubrennbart. – De nye byggeforskriftene stiller strenge krav til isolasjon i boliger, hytter og næringsbygg.

blir isolasjonen komprimert, og kan leveres med lambdaverdi helt ned til 0,033.

Isolasjonen er garantert synkefri, og innehar de samme branntekniske egenskapene som faste isolasjonsplater- A1, ubrennbart. – De nye byggeforskriftene stiller strenge krav til isolasjon i boliger, hytter og næringsbygg.

Isoenergi utfører i hovedsak isolering av nybygg for entreprenører og byggmesterbedrifter, men har også en del etterisolering av eldre bygg.

EGNER SEG OVER ALT

Blåseisolasjon egner seg over alt, i både nybygg og eldre bygg. I lukkede konstruksjoner som vegger og skråhimlinger

Isoenergi utfører i hovedsak isolering av nybygg for entreprenører og byggmesterbedrifter, men har også en del etterisolering av eldre bygg. Blåseisolasjon egner seg over alt, i både nybygg og eldre bygg. I lukkede konstruksjoner som vegger og skråhimlinger

Blåseisolering er et svært godt alternativ, og forenkler isolerings-prosessen betraktelig, avslutter Børre Finsrud.

Blåseisolering er et svært godt alternativ, og forenkler isolerings-prosessen betraktelig, avslutter Børre Finsrud.

VEL SÅ BRA SOM TRADISJONELL ISOLASJON. GLEM DE TRADISJONELLE ISOLASJONSPLATENE, BLÅSEISOLERING ER BEDRE, RASKERE, RIMELIGERE, OG SKÅRER HØYT MILJØMESSIG.

Isoenergi tilbyr også etterisolering av eldre bygg, men utfører i hovedsak isolering av nybygg for entreprenører og byggmesterbedrifter.

Isoenergi tilbyr også etterisolering av eldre bygg, men utfører i hovedsak isolering av nybygg for entreprenører og byggmesterbedrifter.

Blåseisolering er et effektivt alternativ til tradisjonell isolasjon og forenkler byggeproserssen.

Når alt er lagt til rette, blåseisoleres en enebolig på én dag.

Er alle inkludert?

Det var spesielt ett problem som ble tatt opp blant styreledere og -medlemmer under årets høstseminar: «Hvordan skal vi nå ut til de ikke-digitale?»

TEKST: PELLE AARSBOG

En av de største utfordringene for styrene er å kommunisere effektivt med alle beboerne, og kanskje spesielt til ikke-digitale beboere.

– Enkelte styrer oppgir at nesten 30 prosent av beboerne ikke er på internett. Like fullt kan våre digitale verktøy gjøre det lettere å kommunisere med disse, sier Eiliv Mæhle Liljevik, direktør for strategi og IT i OBOS, og leder av teamet bak Vibbo og Styrerommet.

Innholdet i nyhetssaker og annen informasjon som skal ut til beboere skrives på Vibbo. Den samme informasjonen blir distribuert via Vibbo til de digitale brukerne gjennom utvalgte kanaler.

– Men vi har også gjort det enkelt å skrive ut nyhetssaken og få ut adresselister over ikke-digitale beboere. Da kan man distribuere informasjonen skriftlig i postkassene til de det gjelder, sier Liljevik.

– De fleste av de ikke-digitale er gamle beboere. Da kan man også vurdere å ringe på og overlevere personlig, og det blir kanskje også en hyggelig prat de helt sikkert setter pris på, sier Liljevik, og legger til at erfaringen deres er at det primært er snakk om folk godt over 80 år. Vi skal heller ikke glemme gode, gamle SMS, fortsetter han.

– Det er få ting folk flest sjekker raskere enn når de mottar en SMS. Og faktum er at de aller fleste, uansett

alder, bakgrunn og ferdighetsnivå, har en mobiltelefon og dermed også SMS. Derfor er trolig SMS den tryggeste kommunikasjonskanalen av dem alle når viktige meldinger skal ut, sier Liljevik.

Opplæring. Det kan være en god investering å sette av tid til opplæring av beboerne.

– Ferdighetsnivået blant beboerne kan heves betraktelig ved å arrangere et par opplæringskvelder. Her kan styrene hjelpe brukerne med å laste ned appen og vise ulik funksjonalitet i Vibbo. Vi ser at eldre brukere som kommer i gang ofte blir de ivrigste. Og hva med å oppfordre eldre til å hjelpe

andre eldre naboer? En bra måte å lære noe på er å lære opp andre, sier Liljevik.

Det å løfte kompetansen til de som ikke er komfortable med internett og mobil, kan spare styret for verdifull tid senere. Flere styreledere har til og med latt det gå sport i å få alle beboerne inn på Vibbo.

– Jeg snakket med en som hadde 105 leiligheter. Nå hadde han fått 104 inn på Vibbo. Sistemann var 100 år og blind, så den personen var unnskyldt. Når dugnadsarbeidet først er gjort, så blir beboerkommunikasjonen mye enklere, sier Liljevik.

Pårørende. Nå kan også pårørende få tilgang til Vibbo. Dette er en nyttig funksjon for dem som faktisk ikke er digitale i det hele tatt, eller for eksempel de som kan ha utfordringer med språket. Pårørende kan «lytte» til alt som skjer, og få med seg viktige beskjeder og formidle dette videre til den de hjelper.

– Det er som regel alltid

noen, enten familie, venner, bekjente eller andre i omgangskretsen, som ønsker å hjelpe beboeren som ikke er digital i det hele tatt. Det kan være både viktig og hyggelig informasjon. Alt fra julegrantenning, til økning av felleskostnader eller vannlekkasje, sier Liljevik.

Styret kan også velge å sende ut tilpasset informasjon bare til de pårørende. For eksempel en oppsummering av det som skjer framover.

– Vi tar dette på alvor. Derfor ønsker vi å lære opp styrene til å få med seg alle beboerne med gode løsninger, og å kommunisere effektivt. Det er en del av jobben vår, sier Liljevik. //

WEBINAR Se kurset gratis på nett

Mange har beboere som ikke behersker eller ønsker digital kommunikasjon med styret, noe som fører til ekstraarbeid fordi styret må kommunisere i flere kanaler. Dette har OBOS tenkt på under utviklingen av Styrerommet og Vibbo, og nå kan du lære hvordan dere enklest mulig kan kommunisere både med de digitale og de ikke-digitale beboerne.

Se kurset når og hvor du vil på obos.no/webinar

Hvordan kommunisere med de ikkedigitale?

Enkelte styrer oppgir at nesten 30 prosent av beboerne ikke er på internett.

Enklere hverdag med digitale nøkler

Vi ønsket oss en bedre og mer framtidsrettet løsning, sier rådgiver for velferdsteknologi i Elverum kommune, Åshild Sæther Engen.

Det siste året har Elverum kommune testet digitale nøkler i et pilotprosjekt, som de har koordinert med OBOS. 50 brukere av hjemmetjenesten har fått tilgang til digitale nøkler. Piloten har vist at hverdagen er blitt enklere for både brukere og ansatte. Denne høsten skal derfor alle brukere med trygghetsalarm i Elverum kommune få digitale nøkler på fast basis.

– Det har fungert veldig bra. Alt foregår jo ved hjelp av smarttelefoner i dag, så dette er en del av trenden.

Naturlig samarbeid. Da Elverum kommune bestemte seg for å teste digitale nøkler, var det spesielt én ting som var vesentlig.

– For oss ble det ikke riktig at vi som kommune skulle eie låsen på en privat dør. Derfor begynte vi å se etter en løsning hvor brukerne selv var eier av låsen, og at vi som kommune kunne få tilgang fra dem, forteller Engen.

Kommunen endte opp med å velge OBOS-nøkkel og leverandørene Unloc og Careium.

– OBOS har mye erfaring med digitale løsninger og vi drar i samme retning. Et samarbeid med dem ble derfor naturlig, sier Engen.

Fra 50 til 500 brukere. Nå som digitale nøkler rulles ut i Elverum kommune, kommer 500 brukere få nytte av tjenesten. I første omgang.

– Dette er framtidens bruk av nøkler. Vi ønsker å være fremoverlente og følge med på hvordan samfunnet utvikler seg, sier Engen, og understreker at det beste

med digitale nøkler er enkelhet og sikkerhet.

– Ikke alle brukere er vant til den digitale verden foreløpig, så man må ha løsninger som tar høyde for dette også. Men siden det blir flere og flere som skaffer seg digitale låser, må vi tilpasse oss at dette er framtidens løsning. //

OBOS-nøkkel er en digital nøkkel som fungerer som et praktisk supplement til det eksisterende låssystemet i boligselskapet Løsningen er lett å montere og passer de fleste dører, både i fellesarealer og til leiligheter

Elverum kommune ser mot framtiden. De samarbeider med OBOS-nøkkel i utrullingen av digitale nøkler til trygghetsalarmbrukere.

TEKST: MARTINE JONSRUD FOTO: SKJALG BØHMER VOLD

Elverum kommune samarbeider med OBOS-nøkkel i hjemmetjenesten.

– Vi ser mot framtiden, sier Åshild Sæther Engen fra Elverum kommune.

Bestill OBOS-nøkkel på Styrerommet.no

Nye muligheter i fellesgarasjen

Våre vaner er i endring, og det er ikke lenger bare privatbilen som skal gjennom porten. Parqio åpner for fleksibel utnyttelse, enklere administrasjon og nye tjenester i fellesgarasjen.

Finn ut mer på parqio.com

For et bærekraftig bymiljø

& Miljø dette er obos

Få et tilbakeblikk fra årets høstseminar

Årets høstseminar har gått av stabelen, og kursansvarlig Laila Grymyr kan fortelle at det har vært mange positive tilbakemeldinger etter årets utgave.

– Det virker som at vi har truffet godt på temaene i år. Vi har fått tilbakemeldinger på at det har vært flott og lærerikt med nyttige

Visste du at …

presentasjoner fra gode foredragsholdere. I tillegg er det flere som har sagt at det er fint å være sammen med andre styrer, og få følelsen av at man ikke er alene i styrehverdagen, sier Grymyr, og legger til: – Vi gleder oss allerede til neste år, og setter snart i gang med planleggingen.

Vi har fått mange innspill til neste års temaer, og kommer til å gjøre det vi kan for at neste år skal bli enda bedre, sier Grymyr.

Få et tilbakeblikk fra scenen, bakrommet og gjestene. Se filmen og les hel historien på obos.no/ hostseminar

… OBOS har samlet mange gode kundehistorier på obos.no/mellom-husene?

… du nå kan finne tidligere webinarer på obos.no/webinar?

… OBOS og Hafslund har sammen etablert selskapet Solway som skal sette fart på utrulling av solenergi i Norge?

Vibbotoppen.no er en åpen Vibboside hvor du kan finne gode ideer, kopiere og gjenbruke tekst og bilder til deres egen Vibbo?

VIL DU VITE

MER OM DETTE?

Snakk med rådgiveren din!

Noe av hva vi tilbyr

Rabatt til uterommet

Avtalen med Felleskjøpet gir boligselskapene rabatterte priser på produkter og tjenester til uterommet. Det betyr gunstige priser på blant annet traktor, maskiner, småredskap, jord og planter.

Kraftleveranse

Samarbeidsavtalen med Entelios er en kraftleveranse til selskapets fellesanlegg. Målet er å levere en kraftpris som i gjennomsnitt skal være lavere enn spotprisen i løpet av et år.

Riktig finansiering OBOS-banken bistår styret med å finne riktig finansieringsløsning for kortsiktige og langsiktige lånebehov, og velger nedbetalingstid som passer boligselskapets økonomiske situasjon og behov.

Kurskalender

Valgforberedelser –valgkomiteens utfordringer

På dette webinaret blir du motivert for oppgaven i valgkomiteen. Du får råd til hvordan dere kan jobbe med verving og kommunikasjon.

Når: man 9. jan kl. 16.30-18.00

Pris: kr 500 pr. deltager

Digitale årsmøter på Styrerommet

På dette webinaret ser vi nærmere på hvordan digitale årsmøter på Styrerommet.no kan brukes både i planlegging og gjennomføring av årsmøtene.

Når: tir 17. jan 16.30-18.00

Pris Gratis

Forberedelse til årsmøte og generalforsamling

Hvordan var det nå igjen? Hvem har lov til å stemme på generalforsamling og årsmøte?

Hva er møteleders rolle? Hvilket flertall kreves? Hvilke saker skal tas opp og hvilke saker kan man ta opp?

Når: tir 24. jan 16.30-18.00

Pris: kr 500 pr. deltager

Hvordan kommunisere med beboere som ikke er digitale? På dette webinaret har vi utelukkende fokus på hvordan styret enklest mulig kan kommunisere både med de digitale og de analoge beboerne.

Når: tor 26. jan 16.30-17.30

Pris: Gratis

Mer informasjon og mange flere kurs, både fysiske og digitale finner du på obos.no/kurs

Bolig

Baktrappa

Test deg selv!

OBOS-quizen

av Eddie Chr. Thomas

1. Hvert år gir Oslo et juletre i gave til London. Hvilken by i England får et juletre fra Bergen?

2. I hvilken julekalender først sendt på NRK i 1995 møter vi blant andre Nissungen, Nissemor og huseier Agathe Frantzen?

3. Multekrem er en populær juledessert. Hva heter multer på engelsk?

4. Sangen «A kind of christmas card» fikk Spellemannsprisen for Årets låt i 1995. Hvem sang den?

5. Hvem har navnedag på julaften?

6. Hvilken av de fire evangelistene har skrevet Juleevangeliet i Bibelen?

7. Hvem er Sankta Lucia, som feires den 13. desember, skytsengel for: de blinde, de fattige eller de nyfødte?

8. Hva heter julebaksten som har den geometriske formen rombe og en halv mandel på toppen?

SOLAN GUNDERSEN, FLÅKLYPA GRAND PRIX

Bli med på Utopia!

9. Hva kalles den amerikanske tradisjonsdrinken som gjerne drikkes ved juletider og som blant annet består av egg, fløte og rom eller cognac?

10. Julebrusen fra CB havner ofte høyt på lista når de beste julebrusene skal kåres. Hva står CB for?

11. Hvem holdt statsministerens nyttårstale 1. januar 1992 og sa de berømte ordene «Det er typisk norsk å være god»?

12. Med et etternavn som får deg til å tenke på en europeisk hovedstad: Hva heter mannen som i 1940 komponerte og skrev teksten til den klassiske julesangen «White Christmas»?

13. Hvilken av disse regnes som den vanligste julematen på Færøyene i våre dager: kalkun, torsk eller and?

14. Hvilken dag i julen kaller svenskene for «dopparedan» (doppare-dagen)? 15. Hvilke to krydder er hovedkrydder i norskprodusert akevitt?

Velkommen til Utopia 25. og 26. august 2023. Dette er Rogalands største musikkfestival og sommerens byfestival i Stavanger. Utopia presenterer noen av landets og verdens største artister. Karpe, Ballinciaga og Chris Holsten er allerede bekreftet. Kjøp billetter før 31. desember, så får du ekstra rabatt.

OBOS-medlemmer kan kjøpe inntil 2 festivalpass til kr 1.399 før 31. desember 2022. Etter dette koster det kr 1.699 for medlemmer. Original pris er kr 2.199. Se mer på obos.no/utopia

Kom arbeidslyst og treng deg på, her skal du motstand finne!

Radio Gaga

LEVERANDØR AV ELEKTRO- OG LÅSESMEDTJENESTER

Assistent Partner er registrert elinstallatør og leverandør av tradisjonelle elektro- og låsesmedtjenester, med dørautomatikk, porttelefon, adgangskontroll og elektroniske låsesystemer som spesialfelt. Vi leverer også postkasser med elektronisk lås tilpasset adgangskontroll-systemet.

Assistent Partner – din digitale låsesmed i Oslo, Viken, Vestfold/Telemark og Rogaland.

ILOQ

– et digitalt låsesystem, helt uten batterier!

iLOQ 5-serien er et fleksibelt og programmerbart låssystem som lar kunden velge hva slags «nøkkel» de ønsker å bruke: digital nøkkel, mobilnøkkel, nøkkel-FOB eller bare en kode.

Drammen – Oslo Sarpsborg – Stavanger assistentpartner.no

Fri etablering av fibernett

Om dere ikke har fibernett fra før tar vi kostnaden for å bygge det ut for dere! OBOS OpenNet bygger 100% fiber i alle nye prosjekter. Det gjør vi fordi høy fart og god kapasitet stadig blir viktigere.

Frihet til å velge, og å velge bort.

Skann QR koden for å lese mer