Bolig & Miljø 06 2019 by OBOS BBL

Bolig&Miljø

KUNNSKAP OG INSPIR ASJON FOR DEG SOM SITTER I STYRET # 6 – 2019

TEMA

Vedlikehold fra øverst til nederst! Side 8–31

Driftstekniker Gro Mari Wangberg gir sine tips. Side 8–10

H Å N DV E R K E R E

BOLIGHISTOR IE

SKJEGGKRE

Hvordan ﬁnne de gode og seriøse?

Tøffe tider for aleneboere

Rettspraksis i ferd med å snu

Side 12–14

Side 36–38

Side 44

GRAFISK DESIGN: EGGEDOSIS

DIN TOTALLEVERANDØR

Vi leverer og monterer nøkkelferdige nedgravde avfallsanlegg Vi bistår oppdragsgiver med: Prosjektering, dimensjonering og innhenting av nødvendige tillatelser for etablering av nedgravde avfallsbrønner.

www.steinbakken.as Tlf. 22 80 22 00

Leder

OPPUSSING Bråk fra beboerne Side 18–20

FASADEN Pass på det ytre Side 22–25

BOMILJØ Jul i borettslaget Side 32–33

Bærekraftige bygg I dette bladet kan du lese at OBOS-prisen, som var prisen for beste rehabilitering i et boligselskap, gjøres om til en bærekraftpris fra neste år. Årsaken er at vi huseiere står for en femtedel av energibruken i Norge. Bygninger generelt står for 50 prosent av energi- og ressursforbruket i Europa når en inkluderer hele bygningens livsløp, altså energibruk til produksjon av materialer, transport, aktiviteter på byggeplass. Dagens bebyggelse vil trolig fortsatt utgjøre så mye som 80 prosent av bygningsmassen i 2050, og til sammen kan boligselskapene bidra betydelig på å redusere energi- og ressursforbruket i Norge hvis mange bidrar med små og store tiltak. OBOS ønsker å øke innsatsen for å gjøre eksisterende bebyggelse mer bærekraftig. Når boligselskaper skal rehabilitere, så gir vi råd om hvordan de som et ledd i dette også kan energieffektivisere byggene. Bærekraftprisen er et element i dette arbeidet. Kanskje er det også på tide at myndighetene vrir insentivordningene over fra elbiler til gode ordninger for miljøvennlig rehabilitering og energieffektivisering av eksisterende bygninger?

ÅG E P E T T E R S E N Ansvarlig redaktør

Bolig&Miljø Ansvarlig redaktør Åge Pettersen age.pettersen@obos.no Redaktør Henrik Sørlie henrik.sorlie@obos.no

Annonsesalg HSmedia v/ Mona Jørgensrud Tlf: 911 73 473 E-post: mona.jorgensrud@hsmedia.no Design: Redink Trykk: 07 Media Forsidefoto: Thomas Bjørnﬂaten

OBOS er Norges største boligforvalter og tilbyr tjenester innen økonomi, regnskapsførsel, ﬁnansiering, juss, drift, teknisk bistand med mer. Vi forvalter alle typer boligselskaper over hele landet.

BOLIG & MILJØ 3

Aleca, Themse

KLASSISK

Solheimslien borettslag, Bergen

SPENNENDE

Boligblokker utsettes for stor slitasje og røﬀ bruk – både fra folk og omgivelser – det må fasaden tåle! Med vedlikeholdsfrie fasadeplater fra Steni gir du bygget et helt eget uttrykk. Du kan leke med farger, overﬂate, glans, størrelse og retning – samtidig får du 40 års funksjonsgaranti og forventet levetid på 60 år.

steni.no

Entré

Tips Bolig & Miljø! Har ditt boligselskap gjort noe som kan være av interesse for andre? Har du forslag til artikler, ris eller ros? Vi setter stor pris på innspill! Kontakt redaktør Henrik Sørlie på tlf. 92665225 eller henrik.sorlie@obos.no.

Skal bli mer gjenbruk

FOTO: NANCO HOOGSTAD

EU stiller krav om at 70 prosent av alt byggavfall skal ombrukes eller materialgjenvinnes fra 2020, mens i Norge i 2017 ble bare en tredjedel levert til materialgjenvinning. Betong- og treavfall er i stor grad blitt sendt til forbrenning og deponering, i stedet for å bli gjenbrukt. Dette skyldes blant annet at det ikke ﬁnnes et marked for industriaktører som bruker gjenvunnet tre og betong i produksjonen av nye bygningsprodukter. – Sammen med Entra og Norsk Gjenvinning har OBOS startet prosjektet «Oppbruk» som innebærer å ﬁnne løsninger for å bruke resirkulert tre- og betongavfall i nye prosjekter, sier miljødirektør Birgitte Molstad i OBOS.

Pris for lysdesign Organisasjonen Lyskultur deler ut Norsk Lyspris for å hedre beste lysdesign og belysningsprodukter i Norge. Totalt er det seks ulike priser, og i år var det Kaizersplass på Bryne som ﬁkk prisen for

beste utendørsprosjekt. I juryens begrunnelse står det blant annet: «Lysdesignet viser lekenhet, oppﬁnnsomhet og en frihet til å la lys og lysstyring spille sammen for å skape en større opplevelse.»

Lading i Oslo

OBOS, Oslo Pensjonsforsikring og det svenske eiendomsselskapet Balder har gått sammen om å legge inn bud på NRK-tomten på Marienlyst i Oslo. I tillegg har ﬂere andre store eiendomsutviklere varslet at de er interessert i den attraktive tomten. Fristen for å legge inn bud var satt til 6. desember.

Ti millioner til grønne tiltak

FOTO: G ISLE BJØRNEBY

I 2020 skal det være over 2000 kommunale ladepunkter for elbil i Oslo. I tillegg tilbyr Klimaetaten støtte til etablering av ladeinfrastruktur i sameier og borettslag i Oslo, opptil 5000 kroner pr. ladepunkt. Oslo kommune ønsker mer kunnskap om løsninger som kan øke utbyggingen av ladeinfrastruktur i boligselskap. I samarbeid med OBOS skal det sendes ut en spørreundersøkelse i desember-januar. Hovedmålet er å få vite mer om planer for etablering av ladeinfrastruktur, men også om utfordringer som kan sette en stopper for utbygging.

Kamp om NRK-tomten

OBOS har støttet utfasing av oljefyring med opptil ti millioner kroner i året den siste treårsperioden. Fra 2020 blir oljefyring forbudt, og beløpet på ti millioner skal heretter rettes mot andre energireduserende tiltak i boligselskap. Neste søknadsfrist er 28. februar, og informasjon om nye kriterier vil komme i januar. Følg med på nyhetsbrevet fra Eiendomsforvaltningen eller på obos.no/obosgirtilbake.

BOLIG & MILJØ 5

• Vaktmester • Renhold • Vedlikehold av uteområder • %HUHGVNDSVYDNW Ī ī • +06ĥELVWDQG • Tilkalling og håndtering av alle underleverandører • Feiing (WW NRQWDNWSXQNW ħ pQ IDNWXUD 9L KDU GULIWHW 2%26C HLHQGRPPHU VLGHQ ĥWDOOHW RJ HU L GDJ 2%26 VLQ IRUHWUXNQH leverandør innen eiendomsservice. 9L WLOE\U NYDOLWHW WLO NRQNXUUDQVHG\NWLJH SULVHU RJ 2%26ĥUDEDWW

&RRU (LHQGRPVGULIW HU HQ GHO DY GHW QRUGLVNH &RRUĥNRQVHUQHW RJ HU HQ DY PDUNHGVOHGHUQH LQQHQ HLHQGRPVVHUYLFH 9L HU L GDJ FD GULIWVWHNQLNHUH VRP GULIWHU Q UPHUH HLHQGRPPHU L 2VORĥRPUnGHW www.coor.no

Entré nyheter

Ny OBOS-adresse i Bergen I midten av januar ﬂytter OBOS til nye lokaler, og ny besøksadresse i Bergen blir Inger Bang Lunds vei 4 i Kronstadparken.

Kriterier

FOTO: NADIA FR ANTSEN

Kandidater til OBOS-prisen må vise til en betydelig forbedring på ett eller ﬂere av følgende områder:

OBOS BÆREKRAFTPRIS

Gir én million for beste miljøtiltak OBOS-prisen skal fra neste år gå til det boligselskapet som har gjort mest for miljøet. I 30 år har OBOS delt ut pris for beste rehabilitering i et boligselskap. Fra neste år endres kriteriene for OBOS-prisen til å handle om bærekraft, og premien økes fra 200.000 kroner til én million. Vinneren av «OBOS Bærekraftpris» blir det boligselskapet som har gjennomført det største miljøløftet. – Det haster med å gjøre tiltak for å nå målene i Paris-avtalen, og OBOS ønsker å øke innsatsen for å gjøre eksisterende bebyggelse mer bærekraftig. Den nye OBOS-prisen blir ett av mange tiltak for å påvirke i positiv retning. Dagens bebyggelse vil trolig utgjøre 80 prosent av bygningsmassen i 2050, og til sammen kan boligselskapene utgjøre en betydelig forskjell hvis mange bidrar med små og store tiltak, sier miljødirektør Birgitte Molstad i OBOS. Hun er spent på hvor mange kandidater det blir det første

året, men tror at vi fremover vil se stadig ﬂere boligselskap som investerer betydelige midler i miljøtiltak. – Mye kan gjøres for å redusere energibruken til drift. Og ved rehabilitering kan man velge de mest energieffektive og holdbare løsningene – selv om det kanskje blir en ekstrakostnad. Det handler om å redusere energibruken og sikre byggene for fremtiden, som å lage gode løsninger for håndtering av overvann.

Det haster med å gjøre tiltak for å nå målene i Paris-avtalen, og OBOS ønsker å øke innsatsen for å gjøre eksisterende bebyggelse mer bærekraftig. Birgitte Molstad, miljødirektør i OBOS

Søknadsfristen er 2. mars. Mer info om prisen og kriteriene ﬁnner du på obos.no/ obos-prisen.

Redusert energiforbruk Det må vises til utregninger av teoretisk energireduksjon Redusert CO2-avtrykk Det må vises reduksjon i CO2-regnskap Grønn mobilitet Herunder tiltak for økt tilrettelegging for sykkel, gående, delingsbil og elbil Redusert klimarisiko Herunder tiltak for å sikre området mot oversvømmelse og rassikring eller sikre bebyggelse mot endrede værforhold (styrtregn m.m.) Redusert vannforbruk Herunder tiltak som fremmer bruk og magasinering av regnvann og gråvann Og, tiltak som reduserer vannforbruket i boligselskapet Sirkulærøkonomi Herunder tiltak som medfører bruk av resirkulerte og/eller ombrukte og gjenbrukte materialer Tilrettelegge for bedre arealbruk og økologi Herunder tiltak som fremmer biomangfold Tilrettelegging for bedre avfallshåndtering Tiltak som tilrettelegger for økt kildesortering og reduserte avfallsmengder Redusert forurensning Tiltak som reduserer forurensning og/eller spredning av eksisterende forurensning, herunder opprydding av gammel forurensning – Vinneren blir kåret etter en totalvurdering, og energireduserende tiltak vil bli særlig vektlagt. Boligselskapet må ha investert minst én million kroner i miljørettede tiltak for å bli vurdert, og vinnersjansen øker hvis man kan vise til kontinuerlig arbeid over tid, sier Birgitte Molstad.//

BOLIG & MILJØ 7

Vedlikehold i hverdagen God drift og løpende vedlikehold kan spare deg for unødvendige utgifter. Her er vaktmesterens tips! T E K S T : J O R U N N W O L D F O T O : T H O M A S B J Ø R N F L AT E N

8 BOLIG & MILJØ

Vedlikehold drift

...hverdagen

trenger ikke være så uforutsett om man følger godt med.

Gro Mari Wangberg

riftstekniker Gro Mari Wangberg har vaktmesteroppdrag for ﬂere borettslag og sameier. Hun opplever at det er stor forskjell på hvor god oversikt styrene har over hva som kreves av vedlikehold – og hvilke utgifter de kan forvente i løpet av året. – Mange styreledere opplever at de har en rekke uforutsette utgifter, men hverdagen trenger ikke være så uforutsett om man følger godt med. Jeg vil påstå at styreledere som har tett kontakt med sin vaktmester klarer å planlegge utgiftene til vedlikehold bedre, sier Gro Mari Wangberg.

Ha god dialog. Wangberg jobber for Coor, et ﬁrma som har små og store vaktmesteravtaler med borettslag og sameier. Noen velger å ha et minimum av tjenester dekket, andre velger å ha mer omfattende avtaler. De styrene som har best kontroll på vedlikeholdsplanleggingen tar årlige befaringer sammen med en fagkyndig, og de har god dialog med både vaktmester og beboere – året rundt. På den måten er det enkelt å oppdage hvilke vedlikeholdsbehov som står for tur. Alle trenger en plan. – Jeg oppdager ofte vedlikeholdsbehov på mine faste runder i bygningene.

Gro Mari Wangberg sjekker takrenner og sluk, som her på taket i boligsameiet Olaf Schous vei 7–11. Wangberg går jevnlig over bygningene for å sjekke at ingen åpninger er store nok til at rotter kan komme seg inn.

God belysning bidrar til trygghet og trivsel.

Den beste forutsigbarheten får vi i de borettslag og sameier der styret har tett kontakt med oss, og lager en plan for vedlikehold vi vet kommer, forteller hun. Planlegging er vesentlig for å unngå uforutsette og unødvendige utgifter. – Hvis du for eksempel velger å plante frukttrær, bør du også lage en plan for beskjæring. Når kulda kommer må låser være smurt slik at ingen nøkler ender opp brukket i låsen, sier Wangberg. // Se 11 tips til drift og vedlikehold på neste side.

BOLIG & MILJØ 9

Vedlikehold drift

Noen ganger skjer det uhell, ved at for eksempel søppelbilen sneier husveggen. Gro Mari Wangberg

Vaktmesterens tips til drift og løpende vedlikehold 1 Sjekk at sluk, dren og takrenner er åpne

4 Er fasaden like hel?

Dette er særlig viktig på høsten før vinteren kommer. Hvis det blir liggende vann i for eksempel en takrenne, og det fryser på vinteren, vil rør og annet sprekke og bli en unødvendig kostnad.

Noen ganger skjer det uhell, ved at for eksempel søppelbilen sneier husveggen. Andre ganger oppstår det sprekker i fasaden av andre årsaker. Uansett er det viktig å få tettet fasaden for å unngå fukt- og setningsskader.

2 Steng utekraner når kulda kommer

5 Juster mekaniske dørpumper

Selv om utekraner er såkalt frostfrie, steng dem likevel. De færreste benytter vann ute i den kalde årstida og stenger du vannet er du på den sikre siden.

Mekaniske dørpumper må ofte justeres når kulda kommer. Låser kan også bli trege, pass på at de er smurt og fungerer som de skal. Brukne nøkler i låsen kan bli en dyr affære.

3 Grøntvedlikehold Ha en plan, lag gjerne et årshjul, for alt vedlikehold av busker og trær. Men vær forberedt på protester fra sinte naboer. Ingenting skaper ﬂere nabokrangler enn felling av trær og busker. Har villvinen begynt å nærme seg taket? Vokser det store trær med greiner inn mot fasaden? I så fall bør de fjernes. Villvin kan ødelegge tak fordi den presser seg inn i sprekker og innunder gesims. I høststormen kan store greiner mot fasaden gjøre skade på bygninger, og i verste fall mennesker om tunge greiner brekker og faller ned. Men husk å sjekke reguleringsplanen for ditt område. Felling av trær kan være søknadspliktig.

10 BOLIG & MILJØ

6 Lufting av radiator Fyringssesong er også tid for lufting av radiatorer, noe det er lett å anta at alle kan, men slik er det nødvendigvis ikke. Framgangsmåten bør være lett tilgjengelig for alle beboere. Da slipper du at noen tømmer bøttevis med radiatorvann i påvente av luft slik at trykket faller. Det resulterer nemlig i at de øverste leilighetene ikke får varme før anlegget er fylt på igjen.

7 Asfalthull og snublefeller Hull i asfalten oppstår med jevne mellomrom, særlig tidlig på våren. Få dem tettet før noen snubler i dem.

8 Sjekk utelys før den mørke årstida Fungerer alle utelys optimalt? Det skal føles trygt å ferdes på eiendommen. Belysning som er for svak eller skjult bak vegetasjon gjør fellesområdene mindre hyggelige.

Regelmessig tilsyn med vann, avløp og fyringsanlegg forebygger unødvendige utgifter.

9 Søppel i boder, avfallsrom og fellesarealer Enkelte beboere etterlater seg dessverre søppel og gjenstander i både avfallsrom og fellesarealer. Noen av de som ﬂytter ut etterlater seg deler av ﬂyttelasset i fellesarealer, og det må dermed kjøres bort. Det kan også være boder som må tømmes. Vaktmesterselskaper tilbyr bortkjøring.

10 Regelmessig tilsyn av vann, avløp og fyringsanlegg Her er det mye som kan gå galt, men regelmessig tilsyn kan forebygge unødvendige utgifter og mye ekstra jobb.

11 Klar for vinter, is og holke? Sørg for å bestille brøyting, fylle strøkasser og sett snøskuffer tilgjengelig før snøen kommer. Et godt tips er å sett fram en bøtte med salt, grus eller lecastrø i hver oppgang. Da kan beboerne selv kaste på litt om det skulle være behov før strøbilen kommer.

Kilde: Driftstekniker Gro Mari Wangberg

D Ø R AU TO M AT I K K

PORTTELEFON OG ADGANGSKONTROLL

POSTKASSER

Assistent Partner er registrert elinstallatør og leverandør av tradisjonelle elektro- og låsesmedtjenester, med dørautomatikk, porttelefon, adgangskontroll og elektroniske låsesystemer som spesialfelt. Vi leverer også postkasser med elektronisk lås tilpasset adgangskontroll-systemet. Ta kontakt på tlf. 48 10 11 00 for gode tilbud. SVELVIKVEIEN 61, 3039 DRAMMEN | TVETENVEIEN 157, OSLO | TLF. 48 10 11 00 | ASSISTENTPARTNER.NO

Vedlikehold innhenting av tilbud

12 BOLIG & MILJÃ&#x2DC;

Jakten på håndverkeren Det kan være vanskelig å få tak i gode håndverkere. Hva bør du gjøre? TEKST OG FOTO : HENR IK SØR LIE

itter du i styret og har fått som oppgave å ﬁnne en entreprenør til et mindre oppdrag? Sliter du med å få noen til å komme på befaring eller å gi et tilbud? Er du usikker på hvem som er seriøse og dyktige? I så fall er du ikke alene. Skådalsveien 36 er et lite sameie som ligger mellom Vettakollen og Midtstuen i Oslo. Det består av ti seksjoner, og på utearealet er det en betongtrapp med varmekabler som i høyeste grad trenger rehabilitering.

Vi ønsker å få et oversiktlig pristilbud og at fagfolk skal utføre jobben Erik Dalen, styreleder Styreleder Erik Dalen er lettere oppgitt etter å ha vært i kontakt med diverse håndverkere. – En murer dukket aldri opp på befaring, en annen skulle gi et tilbud – som aldri kom, og en tredje ga et pristilbud som var mye, mye høyere enn vi tidligere var forespeilet av samme person. Jeg har også vært i kontakt med en rekke folk via

Styreleder Erik Dalen skulle gjerne fått reparert en «snubletrapp», der skiferhellene har løsnet og varmekablene stikker fram.

en anbudstjeneste på nettet, men der fikk jeg inntrykk av at det var useriøse tilbydere uten fagkompetanse. Vi ønsker å få et oversiktlig pristilbud og at fagfolk skal utføre jobben, men jeg føler at det er mye arbeid bare å få et tilbud, sier Dalen. – Hva tror du er årsaken? – Det er mulig vi er lite flinke til å beskrive jobben, men jeg tror hovedårsaken er at det oppfattes som en lite attraktiv jobb. Dyktige og seriøse har mer enn nok å gjøre, og de er ikke interessert i å komme på befaring, eller kanskje de gir et pristilbud som er svært høyt. Overprising er jo et velkjent virkemiddel hvis man egentlig ikke ønsker å ta jobben. Mangel på håndverkere. Byggmesterforbundet kan bekrefte at det er mangel på fagfolk, og verre skal det bli. Daglig leder i Byggmesterforbundet, Frank Ivar Andersen, tror vi bare har sett starten på håndverkermangelen. – Dessverre er bygghåndverksfagene utsatt for krevende forhold, blant annet som følge av arbeidsinnvandring de siste 15–20 årene. Det er blitt vanskeligere å drive et firma med egne ansatte, og man trenger en stab med fast ansatte for å sende ut folk på mindre jobber. Bransjen

har fått et dårligere rykte, som igjen har bidratt til lavere rekruttering. Vi må få ungdom til å velge byggfag, og vi må gi utlendinger tilleggskompetanse. Mange av dem kan være dyktige håndverkere, men det mangler en del kunnskap om norske regler og byggetradisjoner tilpasset vårt nordiske klima, sier Andersen. – Så hvordan skal man klare å sikre seg et seriøst ﬁrma med dyktige håndverkere? – Jeg ville spurt om hvilke kvaliteter som ﬁnnes i bedriften. Det gir en trygghet at det er mesterbedrift. Det betyr at

TIPS

Unngå trøbbel Sjekk nettsidene til Forbrukerrådet, der står det om hva som bidrar til at folk havner i klagestatistikken. Kort fortalt: Du mangler bevis for hva som ble avtalt Du betaler på forhånd Du glemmer dagmulkt Håndverkeren har ikke nødvendig godkjenning Du tar ikke vare på kvitteringer

BOLIG & MILJØ 13

Vedlikehold innhenting av tilbud

Du bør også spørre om hvem som faktisk skal gjennomføre jobben. Frank Ivar Andersen, Byggmesterforbundet

noen har kunnskap om lovverk og økonomi, selv om det ikke er gitt at alt går på skinner av den grunn. Du bør også spørre om hvem som faktisk skal gjennomføre jobben. Det bør være fagarbeidere, selv om det også kan være folk uten fagbrev som bistår. Jeg synes også det er en fordel at de er organisert. Heller ikke det gir noen garanti for kvalitet, men da tyder det i hvert fall på at det er en bedrift som har et forhold til bransjen. I tillegg vet du at de da garantert har ansvarsforsikring hvis noe går galt under arbeidet. Dessuten bør du sjekke referanser. Ikke bare les på nettet, men ring ferske referanser og hør litt nærmere. Det kan være nyttig. – Men utfordringen kan starte allerede med å få et seriøst firma til å komme på befaring? – Det handler om manglende kapasitet hos en del firmaer, men også om kunden. Jo mer du klarer å definere om jobben på forhånd – selv om du er legmann – jo mer interessant er det for tilbyder. Da er det enklere å avgjøre om man skal bruke tid på befaring og pristilbud. Dessuten bør du signalisere at du ikke bare er opptatt av pris, men også kvalitet – og at du har betalingsevne. Det finnes dessverre mange useriøse kunder, særlig i privatmarkedet. Dyktige håndverkere opplever å bli brukt som «gratiskonsulent», mens jobben deretter blir gitt til noen som legger seg litt lavere i pris – eller som tilbyr å jobbe svart.

14 BOLIG & MILJØ

Gi god beskrivelse. Bolig og Miljø kontaktet Palmgren AS, et tilfeldig valgt ﬁrma med godt omdømme. De har spesialisert seg på å skifte dører, vinduer, glass- og aluminiumsfasader. Rune Gruer er daglig leder, og han forteller at de får mange telefoner fra styreledere som ønsker pristilbud. – Det beste er om vi får en skriftlig henvendelse på e-post med en tydelig beskrivelse av jobben. Vi kommer på befaring hvis vi har kapasitet og ønsker å gi pris. Men i hovedsak utfører vi større arbeider, og mange

Daglig leder i Byggmesterforbundet, Frank Ivar Andersen, frykter at vi bare har sett starten på håndverkermangelen.

TIPS

Sjekkliste før du velger håndverker: Lag en oppdragsbeskrivelse Få inn ﬂere tilbud Sjekk referanser Skriv en klar og tydelig kontrakt Dokumenter arbeidet underveis Kilde: Forbrukerrådet

Gi dine vurderinger!

Det er nok en rekke bedrifter som helst unngår småjobber. Rune Gruer, Palmgren AS småjobber takker vi høﬂig nei til. Det er nok en rekke bedrifter som helst unngår småjobber, for slike jobber kan ta mye tid og være lite lønnsomme. – Men hva skal jeg gjøre hvis jeg ønsker å få utført en mindre jobb av et seriøst ﬁrma? – Dessverre er det neppe noe enkelt svar. Finn en mesterbedrift og gi en skikkelig beskrivelse av jobben. Det er muligens mange seriøse på Mittanbud og tilsvarende nettsteder. Samtidig er inntrykket mitt at en del seriøse bedrifter holder seg unna. De er lei av useriøse

På det nye Styrerommet kan du se alle leverandører som er brukt av OBOS-forvaltede boligselskap siden 2014. Som styremedlem kan du sette karakter og omtale leverandører som er benyttet av ditt boligselskap. Har du erfaringer som er gode, dårlige eller kanskje midt på treet? Gi dine vurderinger og hjelp andre med å ﬁnne gode leverandører! «Leverandører og avtaler» på Styrerommet.no.

kunder, og får tilstrekkelig med jobber gjennom andre kanaler. Personlig brukte jeg et lokalt ﬁrma som jeg kjenner godt da min egen bolig skulle rehabiliteres. Det kostet nok litt ekstra å bruke dem, men til gjengjeld visste jeg at kvaliteten ble bra, sier Rune Gruer. //

A part of San Sac Group

• Rent og estetisk utemiljø • Miljøriktig kidesortering s .RVWDQGVHƫHNWLYW PHU UDVMRQHOO GULIW SÁ UHQRYDVMRQ Vi leverer hele eller deler av prosessen

is rat

ing

far

d lbu sti ter Pri duk pro

r er de d ise eid ing kna lbu pr arb ring ter e sø sti ntre n i k e r n t u P ale sje dig Gr mon Pro dven tot og nø

els

till

i erd

Andre løsninger for borettslag MILJØHUS

PARKMØBLER

BUNNTØMTE OVERFLATECONTAINERE

EnviroPac er en del av San Sac Group som er Skandinavias ledende leverandør av maskiner og utstyr til kildesortering. Salg og service i hele Skandinavia! Tel. 06130 • info@enviropac.no • www.enviropac.no

container til fastpris & suge- og spyletjenester ny samarbeidsavtale gir 20% rabatt til forvaltede boligselskaper av obos bestill container i nettbutikk med rabattkode obos

Vedlikehold energibesparelse

Effekten av etterisolering Rehabilitering kan gi store energibesparelser. TEKST: HEIDI RØNEID

– De tre store når det kommer til energitap i boliger er vinduer/dører, ventilasjon og yttervegg inkludert tak. Så dersom man gjør noe med disse kan man senke energibehovet betraktelig, sier energirådgiver Joakim Larsen i OBOS Prosjekt. Hvor mye varmetap en leilighet har kommer an på når den ble bygget. – Før midten av 80-tallet ble det ikke brukt så mye isolasjon – eller det ble brukt en annen type isolasjon. Men på midten av 80-tallet kom det nye tekniske krav til bedre isolasjonstykkelse, det vil si 10 centimeters mineralull. Så bygninger bygget etter dette har mindre varmetap gjennom fasader enn de bygget før, sier han. Økonomisk avveiing. Dersom man etterisolerer vil varmetapet reduseres og man kan spare en del når det kommer til energibruk til oppvarming. Men det

16 BOLIG & MILJØ

lønner seg ikke økonomisk å rehabilitere fasaden og etterisolere kun for å bruke mindre energi. – Det er dyrt å etterisolere fasader og skifte vinduer. Det lønner seg ikke hvis det ikke er et vedlikeholdsbehov. Men skal man først rehabilitere fasaden er det en liten ekstrakostnad å etterisolere, sier Larsen. Det er ingen krav om at fasaden må etterisoleres til dagens standard når den rehabiliteres. – Når man etterisolerer gjøres det som regel på utsiden av bygningen, men da kan det være en problemstilling at takutstikket ikke går langt nok ut til at man kan etterisolere med 10 cm. Dersom man må bygge om taket for å etterisolere blir det dyrt, og i disse tilfellene er det mange som velger å rehabilitere fasader uten å etterisolere, eller de bytter ut eksisterende isolasjon til en ny og mer effektiv isolasjon. //

FA K TA

Energibesparelser Jo eldre boligen er jo mer lønnsomt vil det som regel være å etterisolere. Energibesparelsen avhenger av tilstanden til boligen, men i en typisk blokk fra 50-tallet til midten av 80-tallet (før nye tekniske krav), kan ulike tiltak gi følgende besparelser: «Passive» tiltak: Etterisolering av fasader: 20 prosent energireduksjon Isolering av loft: 5–10 prosent energireduksjon Nye vinduer: 10–20 prosent energireduksjon Skifte belysning: Ved overgang til LED kan man spare 70–90 prosent. «Aktive» tiltak: Ventilasjon: Etablering av avtrekksvarmepumpe for ventilasjon: besparelse avhengig av varmtvannsforbruk og avtrekksmengde, men kan gi en besparelse på ca. 50 prosent på varmtvannsforbruket. Etablere balansert ventilasjon (gjenbruker varmen fra avtrekksluft til å forvarme frisk tilluft): med et godt aggregat kan så mye som 80 prosent av varmen i luften gjenvinnes. Energikonvertering av varmesentralen (f.eks. bergvarmepumpe): Her kan man redusere energiutgiftene til felles varmtvann og vannbåren varme med ca. 50 prosent. (Kilde: Joakim Larsen, OBOS Prosjekt)

Nøkkelfritt

Etter mange år med bruk av nøkler, så er det nå klart for å takke det mekaniske låsesystemet for ett langt og godt samarbeid. Vi tar ytterligere ett steg mot ett nøkkelfritt samfunn, og dropper helt enkelt den tradisjonelle nøkkelen i leiligheter, borettslag og sameier. Vi bruker telefonen i stedet. Dette gir en god oversikt over alle dørmiljøer, noe som forenkler driften og trygger beboerne - som for eksempel raskt kan se om de har glemt å låse døren sin. For mer informasjon se www.aptus.se

Ett system innenfor: PORTTELEFON ADGANGSKONTROLL KOMMUNIKASJON BOOKING LÅS

MolokDomino®

Ny avfallsbrønn fra Molok®

er en ny, arealeffektiv avfallsbrønn – semi undergrunn – som baserer seg på den kjente og velfungerende Molok®-teknologien. MolokDomino® er modulbasert, kan deles i 2 kammere og rommer inntil 5000 liter avfall. Tilbys også som overﬂatecontainer (2000 liter).

NYHET MolokClassic®

Metro full undergrunn

Ta kontakt for et meget konkurransedyktig tilbud!

Telefon: +47 64 80 29 00 Mail: ofﬁce@strombergs-plast.no

Vedlikehold oppussing

Når beboerne pusser opp Hvordan unngå konﬂikt og problemer ved oppussing? T EK ST: H EIDI RØN EID ILLUSTR ASJON : JON A R N E BERG

år beboerne skal pusse opp kan det gi hodebry for både naboer og styret. Det ﬁkk styreleder i Jarbakken borettslag erfare da en av beboerne skulle totalrenovere leiligheten. – Styret ﬁkk beskjed på forhånd og beboeren varslet naboer og satte opp en tentativ framdriftsplan. Men arbeidet medførte mye støy over lang tid, og en av naboene bekymret seg for om bærevegger ble endret ettersom støynivået var så høyt, sier styreleder Erik Fjærli. Borettslaget hadde husordensregler, men styret oppdaget at de

...arbeidet medførte mye støy over lang tid, og en av naboene bekymret seg for om bærevegger ble endret Erik Fjærli, styreleder

18 BOLIG & MILJØ

ikke passet til et så omfattende oppussingsprosjekt. – Disse reglene er ganske liberale og er ikke myntet på oppussinger som pågår i ukesog månedsvis. For å generalisere oppstod det en situasjon som var litt utenom det vanlige, og vi hadde ikke rutiner eller regler for å behandle så store prosjekter, sier han. Kan gjøre som man vil. Terje Sjøvold er juridisk direktør i OBOS og forteller at alt som omfattes av beboerens vedlikeholdsplikt kan pusses opp fritt. – Det vil si at beboere kan endre alt av gulvbelegg, indre takplater, baderomsinnredning og lignende. Dette inkluderer også enklere ombyggingsarbeid, som å ﬂytte lettvegger og endre romplanen, sier Sjøvold. Men dersom beboeren ønsker å ﬂytte kjøkken eller bad kan det kreve tillatelse fra styret. – Det er mer uklart om det å endre funksjon på et rom krever

tillatelse fra styret eller ikke. Men alt arbeid som forutsetter inngrep i fellesinnretninger, felles fasade eller bærende konstruksjoner krever tillatelse. Bærende konstruksjon. Ettersom naboen i Jarbakken mistenkte at bærende konstruksjoner ble endret, tok styret kontakt med beboeren som pusset opp. – Vi spurte om badet ble bygget om eller om det ble ﬂyttet bærevegger, og han avkreftet dette. Vi valgte å stole på svaret hans og gikk ikke inn i leiligheten for å se selv. Å gjøre det er et inngrep i privatlivets fred og mistenkeliggjøring, så det ønsket vi ikke, sier Fjærli. Terje Sjøvold bekrefter at det skal mye til for at styret skal kunne ta seg inn i boligen uten eierens tillatelse. – Dersom styret ønsker tilgang er det beste å be beboeren om å tillate det frivillig. Styret kan kun kreve adgang dersom

BOLIG & MILJÃ&#x2DC; 19

Vedlikehold oppussing

TIPS

Fremtidig vedlikehold Dersom beboer setter opp noe nytt, sørg for å avklare fremtidig vedlikehold og ansvar gjennom en skriftlig avtale.

det må utføres vedlikehold på felles innretninger eller dersom det er sterk mistanke om at beboer har gjort inngrep i bærende konstruksjoner. Dersom beboeren ikke vil gi tilgang kan ikke styret tvinge seg inn, men må få en rettslig kjennelse om adgang. Da kan man også be om en rettslig beslutning om at arbeidet skal innstilles til avgjørelsen fra tingretten foreligger, sier han.

...inngrep i fellesinnretninger, felles fasade eller bærende konstruksjoner krever tillatelse. Terje Sjøvold

Regler for støy. Det styret derimot kan gjøre er å gi alminnelige ordensmessige pålegg til beboerne. – Styret kan kreve at det ikke utføres støyende arbeid etter et spesielt klokkeslett, at byggematerialer ikke oppbevares i

20 BOLIG & MILJØ

oppgangen og at håndverkere ikke parkerer på kryss og tvers i borettslaget, sier Sjøvold. I Jarbakken borettslag innebærer husordenreglene at større oppussingsprosjekter skal foregå i arbeidstiden. – Ettersom arbeidet i dette tilfellet trakk ut i tid, henstilte vi denne andelseieren om at arbeidet skulle utføres i kortere tid enn arbeidstiden, så det ble kortere perioder med støy, sier Fjærli. Viktig lærdom. Etter situasjonen i borettslaget sitter styrelederen igjen med mye nyttig lærdom. – Begge parter hadde legitime interesser, og dette var en nyttig erfaring for oss. Kommunikasjon med de berørte partene er viktig i slike saker. Når styret får utført store arbeider har vi en kommunikasjonsplan, så det bør vi ha når beboere skal gjøre omfattende vedlikehold også. I tillegg er det viktig å utarbeide retningslinjer for omfattende vedlikehold, slik at beboere som pusser opp er klar over og følger disse fra første stund, sier han. //

Hvis beboeren vil anlegge platting bør man tenke på hva som skjer den dagen borettslaget må grave opp og drenere langs bygningen. Vil vedkommende ha krav på at borettslaget skal erstatte plattingen? Ved å ta standpunkt til fremtidig vedlikehold og ha en avtale på forhånd unngår man problemer når den tid kommer.

Lag retningslinjer Det kan være smart å utarbeide retningslinjer for beboere som ønsker å pusse opp. Disse kan inneholde: Tidspunkt for støyende arbeid ved omfattende oppussingsarbeid, for eksempel at dette kun er tillatt i arbeidstiden. Krav om en tentativ framdriftsplan. Krav til kommunikasjon med beboere og styret. En oversikt over hvilket arbeid som krever tillatelse fra styret. Kjøreregler for gjennomføring av arbeidet, som at parkering skal skje på gjesteplasser og at byggematerialer og avfall ikke skal lagres på fellesareal.

Foto: Nadia Frantsen

Kjenner dere vedlikeholdsbehovet? En tilstandsrapport med vedlikeholdsplan gir forutsigbarhet.

Ta vare på dine verdier OBOS Prosjekt er styrets naturlige medspiller når boligselskapet skal planlegge og gjennomføre vedlikehold, rehabilitering og ombygging. Vi kjenner prosessene som skal til for riktige vedtak og gjennomføring av kvalitetsmessige gode og helhetlige prosjekter i boligselskapene. Byggeprosjekter fra A-Å • Prosjekt- og byggeledelse • Byggherreforskriften • Uavhengig kontroll • Skadevurderinger • Tilstandsvurderinger • Vedlikeholdsplaner • Utredninger og forprosjekt • Internkontroll • Innemiljø

• • • • • • • • •

Miljøkartlegging VVS og våtrom Enøk og energitiltak Heis Elektrotekniske anlegg Betogskader Brannsikkerhet Uteområder Avfallshåndtering

Tlf. 22 86 57 96 | obosprosjekt@obos.no | obosprosjekt.no

Vedlikehold fasader

Fikk ﬁkset fasaden Oppdaget skader da de fulgte vedlikeholdsplanen. T E K S T : R E DA K S J O N E N F O T O : I L J A C . H E N D E L

il tross for at det er en kald og våt høstdag skinner de nymalte fasadene i Vålerengaparken borettslag i Oslo, et borettslag med 41 boliger fra 2005. – Jeg tok over som styreleder i mai. Det forrige styret hadde bestilt en vedlikeholdsplan, og å male fasadene var en del av den planen. Det var også planlagt at vi skulle bytte ut noen råtne spiler fra rekkverkene, sier Renate Skibnes, styreleder i Vålerengaparken. Vedlikeholdsplanen ble utarbeidet i 2017, men uten befaring på alle balkongene. Da entreprenøren var på befaring i år, oppdaget de at tverrplankene på enkelte balkongrekkverk var råtne og porøse. Det viste seg at manglende grunning kombinert med vannbasert maling var årsaken. Valget sto mellom å skifte ut noe eller å ta alt, og borettslaget bestemte seg for å skifte ut samtlige rekkverk på balkongene og trappene utendørs. Dette gjorde jobben betraktelig dyrere, men da

22 BOLIG & MILJØ

Det er mange ting man skal holde styr på når man er med i et styre, og med en plan er det enklere å følge opp. Renate Skibnes, styreleder

Styreleder Renate Skibnes har fått nymalte fasader i Vålerengaparken borettslag.

FA K TA

Ulike vedlikeholdsplaner Fullstendig vedlikeholdsrapport/ Vedlikeholdsnøkkelen – en fullstendig rapport som deﬁnerer tilstanden på bygget og hva som bør gjøres de neste 5–10 årene i prioritert rekkefølge. Tilstandsvurdering og skaderapport – en mindre rapport med notat og bildevedlegg som gir en oversikt over hva som bør gjøres. Brukes ofte i forsikringssaker, hvor forsikringsselskapet trenger en oversikt over skader og hva som må utbedres. Skisseprosjekt – En kartlegging og utarbeiding av et estimat for et konkret prosjekt, for eksempel hvis borettslaget ønsker solcellepanel, og vil kartlegge om det er mulig og omtrent hvor mye det vil koste. Normalt skisseres 2–5 variasjoner av tiltaket basert på kundens ønske. Bistand vedlikeholdsplanlegging – den enkleste løsningen, som er timesbasert. OBOS Prosjekt inviterer styret med på en felles befaring og skriver et kort befaringsnotat. Her gis det ikke estimater på kostnader, men notatet kan være nyttig for å avdekke vedlikeholdsbehov som bør utredes nærmere. (Kilde: OBOS Prosjekt)

BOLIG & MILJØ 23

Vedlikehold fasader

ﬁkk de gjort alt når stillaset først var oppe. Felleskostnader. Pernille Eriksen utarbeider vedlikeholdsplaner for OBOS Prosjekt. Hun forteller at manglende planlegging i verste fall kan føre til store hopp i felleskostnadene. – Plutselig må man gjøre noe og felleskostnadene øker dramatisk. Dersom vedlikeholdet er planlagt kan styret informere i god tid og heller øke felleskostnadene gradvis. – Når felleskostnadene gjør et stort hopp risikerer man at beboere ikke har råd til å bli boende. Men dersom økningen skjer gradvis og beboerne informeres i god tid er det lettere for dem å planlegge og tilpasse seg situasjonen, sier Eriksen. Blir billigere. Ved å være føre var kan også vedlikeholdet bli billigere.

24 BOLIG & MILJØ

Vålerengaparken bytter ut alle spiler på trapp- og balkongrekkverk. Pernille Eriksen i OBOS Prosjekt er engasjert som prosjektleder.

Vålerengaparken har malt på riktig tidspunkt. Det har kun vært en lett oppsprekning i malingen nederst på panelene. Pernille Eriksen, OBOS Prosjekt

– Særlig på fasader og når det kommer til betong er man for sent ute med vedlikeholdet når man ser at noe må gjøres. Dersom trebordene på fasaden er tørre, fargen har falmet og det har kommet sprekker i treverket øker sjansen for at det har vært vanninntrenging som har gitt råte i veggen. Og ser man rust på betongbalkonger kan det ende med at man må skifte ut hele balkongen da det vil være mer hensiktsmessig enn en dyr reparasjon, som ikke vil holde, sier Eriksen. Dersom vedlikeholdet gjøres til riktig tid er det dessuten mindre sjanse for at prosjektet blir dyrere enn først antatt. – Vålerengaparken har malt på riktig tidspunkt. Det har kun vært en lett oppsprekning i malingen nederst på panelene på fasaden, men ettersom de blir malt nå har det ikke blitt skader på panelet eller råte, og vi har

Hold på fasaden Ingenting varer evig. Men med riktig ettersyn og vedlikehold kan fasader få lang levetid: Trekledninger bør vanligvis beises hvert 3–5 år eller males hvert 8–12 år, litt avhengig av klimabelastningen. Se samtidig over om det skulle være noen råteskader. I tilfelle: Skift ut råteskadet trevirke og se om det er mulig å fjerne kilden til råteskaden. Utvendig trekledning som blir vedlikeholdt kan vanligvis holde 40–60 år før man trenger å vurdere om den bør skiftes ut. Teglfasader er som regel en teglforblending. Forblendingen er festet til bærekonstruksjonen med jernforbindere. Eldre jernforbindere bør sjekkes for rust ca hvert 30. år. For å sjekke må man vanligvis ta ut et vindu e.l. for å komme til hulrommet bak forblendingen.

ikke trengt å skifte ut noen av bordene, sier hun. Hjelp for nye styrer. Vedlikeholdsplaner inneholder rutiner for både små og store oppgaver, også oppgaver som gjøres av styret og vaktmester. – Når man har en plan kan man gå systematisk til verks. Styrer byttes ut, og med en vedlikeholdsplan er det lett for et nytt styre å sette seg inn i hva som skal gjøres når. Vedlikeholdsnøkkelen, som er vedlikeholdsplanen fra OBOS Prosjekt, har blitt digital, så nye styrer trenger ikke lete gjennom gamle permer, sier Eriksen. Som nyvalgt styreleder i Vålerengaparken borettslag satte Skibnes pris på at det forrige styret hadde planen klar. – Det er mange ting man skal holde styr på når man er med i et styre, og med en plan er det enklere å følge opp, sier hun. //

– Vi foretrekker at styrene har profesjonell prosjektstyring, det gjør det enklere for oss når vi har faglige diskusjoner, og for styrene fordi de vet de har en profesjonell part som er på deres side, sier Svein Aastad i Malercompaniet. Det har blitt råteskader tidligere enn normalt fordi en del av rekkverket ikke ble grunnet da det var nytt.

Upusset teglfasade bør omfuges hvert 30–60 år, dvs. løs fugemørtel fjernes, fugen rengjøres og fylles med ny fugemørtel. Så lenge en upusset teglfasade med stein av god kvalitet ikke utsettes for unormale fuktpåkjenninger som ødelagte taknedløp, kan den holde i ﬂere hundre år, men økende slagregn og vintertemperaturer som oftere svinger rundt null kan føre til mer frostskader enn vi har vært vant til. Slemmede fasader bør slemmes om hvert 20–40 år. Pussede fasader bør ompusses hvert 20–60 år, dvs. bom og løs puss hogges ned og erstattes. Dersom mer enn én fjerdedel av fasaden har skader, anbefales full ompussing av hele veggen. Betongelementfasader kan holde lenge. Hvert 10–30 år bør tettelister og fuger etterses og eventuelt skiftes ut. Samtidig bør man se etter tegn til armeringskorrosjon, særlig i forbindelse med festepunktene. (Kilde: Anders Kirkhus, seniorrådgiver, Sintef)

BOLIG & MILJØ 25

GRATIS

løsningsforslag

- norskproduserte leke- og aktivitetsapparater

SØVE TRENINGSPARK Søve lager produkter som gjør det lett å være aktiv, for alle. I 2019 har Søve lansert treningsapparater med nytt design, ny funksjonalitet og utforming. Med unike pakkeløsninger, og sammensatte apparater som reduserer arealbehov, forenkles kjøpeprosessen for kunden. Det funksjonelle designet, kombinert med Søves unike kvalitet og garantier, gjør dette til en nyhet det er verdt å legge merke til. Treningsapparatene er utviklet i samarbeid med GVSWWƼX MRWXVYOX V WIVXMƼWIVX TIVWSRPMK XVIRIV SK IR idrettspedagog. Søve satser på fagfolk, for å tilby best mulig treningsparker. På denne måten har Søve sikret av de ivaretar alle parkens brukergrupper. Det er apparater på bakkenivå, og barer til å henge i. Det er utabeidet øvelser for alle apparatene, både for nybegynnere og viderekommende. Søve tar hensyn til de ulike forusetninger kundene har når man skal bygge en treningspark. Tett samarbeid mellom kunde, selgere, PT og pedagog, styrker Søves merkevare, og sikrer treningsparker som oppmuntrer til fellesskap og aktivitet.

_soveas_

Søve AS

www.sove.no

info@sove.no

Elbil-lading Get tilbyr markedets beste elbil-ladeanlegg til borettslag og sameier, i samarbeid med Ohmia Charging. Ingen kostnad for felleskapet og kun de som lader betaler.

Egne priser for deg som Get-kunde Ta kontakt: 21 90 07 30 eller styremail@get.no

Vedlikehold tak

Feiing Hvor of te pipa bør feies kom mer an på om pipa br ukes rik tig, og hvor of te den brukes.

Ta vare på pipa Pipa kan også ha behov for rehabilitering. TEKST: HEIDI RØNEID

– Det at deler av teglstein faller ned på gata høres heldigvis til sjeldenhetene, men skorsteiner blir utsatt for store påkjenninger fra fyring, vær og vind. Derfor vil en skorstein ha behov for rehabilitering, i likhet med andre bygningsdeler, sier prosjekt- og byggeleder Terje Gundersen i OBOS Prosjekt. En pipe i dårlig stand kan ha fuger som forvitrer og faller ut, sprekker i stein, krater i pipeløpet eller andre skader etter skifte av ildsteder. – Det er stort sett eldre teglskorsteiner som bør rehabiliteres, det vil si piper fra 1850 og fremover. Noen av disse står veldig bra, mens andre ikke gjør det, sier han. Profesjonell hjelp. Styret har ansvar for at pipa vedlikeholdes

og at den er i forskriftsmessig stand, men heldigvis utfører også feiervesenet tilsyn. – Tilsyn gjøres etter behov og risiko. Noen av kriteriene for behov og risiko er tidligere avvik, sotmengde og alder på hus og skorstein. Dette avgjøres etter faglig skjønn, for noen er det behov for feiing hvert andre år, for noen hvert åttende, sier Per-Øivind Monge, fagansvarlig seksjon boligsikkerhet i Brannog redningsetaten. Dersom feiervesenet oppdager feil eller mangler sender de en rapport til styret i etterkant og forklarer avvik og ber om en plan for utbedring. – I tilfeller der det er umiddelbar fare for brann vil vi gi fyringsforbud. Alle alvorlige avvik blir fulgt opp, og vi informerer kontakt-

Denne pipa i Oslo var i så dårlig stand at stein løsnet og ramlet ned på sykkel- og barnevognparkeringen.

28 BOLIG & MILJØ

personen muntlig på stedet om de feil og mangler vi ﬁnner slik at vedkommende er forberedt til rapporten kommer, sier han. Se etter tegn. Det kan være vanskelig for styremedlemmer å se om det er noe galt med pipa, men noen tegn kan man være oppmerksom på. – Det er for det meste visuelle tegn på pipa der den er over tak. Hvis du ser at det faller ut mørtelfuger, at teglsteinen har frostskader eller at det er mye begroing, som mose på skorsteinen, kan det være tegn på at man bør vurdere en befaring og kontroll av skorsteinen, sier Gundersen. Så lenge det ikke er synlige tegn eller andre spesielle forhold er det som regel ikke behov for ekstra kontroller bestilt av styret. – Feiervesenets kontroll er vanligvis nok, vi gir anbefaling om videokontroll i de tilfeller hvor vi tror det kan være skjulte feil. Men i noen tilfeller hvor man vet det er byttet ildsteder, der det har vært eller er oljefyring, hvor man har en eldre teglskorstein og man har forandret fyringsmønster, da kan det være en fordel å bestille en videokontroll på eget initiativ, sier Monge. //

Cort Adelersgate 33 Oslo, her har vi levert nytt sinktak, nye tak- og fasadevinduer samt puss- og aluminiumfasade.

Styret har ansvar for at pipa vedlikeholdes og at den er i forskriftsmessig stand.

FA K TA

Det er to metoder for piperehabilitering som er mye brukt: Glidestøp: Pipeløftet fylles med spesialtilpasset mørtel og deretter trekkes en ballong opp på innsiden av pipa, som gjør at mørtelen fester seg på innsiden. Metoden brukes ofte der det er vesentlig å beholde tverrsnittet i pipa, og er den enkleste og rimeligste metoden. Stålrør: Her trekkes et stålrør ned i pipa. Dette endrer oppstillingsplassen til klasse 3 og gjør at man kan tekke to av veggene i pipa, så du for eksempel kan ha en vegg inntil pipa der den er tekket.

Støtte til rentbrennende ovner Tips beboerne! Hvis de skal skifte ut ovner, for eksempel i forbindelse med en piperehabilitering, kan de få støtte til å installere en rentbrennende ovn. Gamle vedovner varmer dårlig fordi mye av varmen fra veden forsvinner ut gjennom pipa. Med en rentbrennende ovn blir det mindre utslipp og mer av varmen fra veden brukes til å varme opp hjemmet. Oslo: Klima- og energifondet til Oslo kommune gir opptil 6000 kroner innenfor Ring 3 og opptil 1500 utenfor Ring 3. Bergen: Kommunen gir opptil 5000 kroner i støtte.

Din totalleverandør innen vedlikehold og rehabilitering!

_ ® y}®} }¸ Ï® i q ¡® ¡ y} ²} ¸ ï /¡ ¸i ¸ ¡²² q ¡® q iÅ¸i } } t} i® ¡ ¡¸¸i }¸ ¼ ¡®« ¸} y} «® ²¸ t¼yï www.drogseth.no // tlf. 22 32 32 50

Lading av elbil til dine beboere

Gjør det enkelt å kjøre grønt Med Flexilader fra Grønn Kontakt får du en fremtidsrettet og smart ladeløsning. Ladeboksen installeres med en lastbalansering som utnytter tilgjengelig kapasitet i bygget. Det er en trygg og sikker måte å lade bilen på, samtidig som man får opptil 10 ganger raskere lading sammenliknet med vanlig stikkontakt. I tillegg drifter Grønn Kontakt laderne, som sørger for rettferdig kostnadsfordeling, sømløs håndtering og 24/7 kundeservice.

Lastbalansering

Rettferdig kostnadsfordeling

Skalerbar ladeløsning

24/7 kundeservice

Vil du vite mer? Kontakt Øyvind Hind Haug, regional salgsleder. Tlf: 901 94 110 | oyvind.haug@gronnkontakt.no | www.gronnkontakt.no

Innspill NYERE BYGG

Hva venter av vedlikehold? Nyere bygg er komplekse, og det er mye som skal vedlikeholdes. ØYVIND BODSBERG Teknisk sjef i OBOS Prosjekt

edlikehold kan kort forklares som tiltak for å sikre riktig levetid. En bygning med tilhørende uteområder består av mange ulike komponenter og installasjoner med et mangfold av materialer, overﬂater og kvaliteter. Vedlikehold for å opprettholde forventet funksjon og oppnå riktig levetid vil dermed være forskjellig. Klima og miljøpåkjenninger – samt bruk – vil påvirke bygningsmassens komponenter fra dag én, og levetiden påvirkes av riktig renhold, overﬂatebehandling, justeringer og nødvendig utskiftinger.

Nyere boligbygg er ofte mer komplekse både med hensyn til estetikk, utforming og materialbruk enn eldre bygningsmasse. Det er også vanligere med tekniske installasjoner i form av heis, ventilasjon- og varmesystemer, styringssystemer for lys, vann, varme og

adgang, solavskjerming, pumper, parkeringsanlegg, ladeanlegg, brannvarsling og automatiske slokkeanlegg. Kvaliteten på slike tekniske anlegg, tilgang på slite- og reservedeler, vedlikehold og utskifting, nærhet til leverandør og servicepersonell, endringer i lover og forskrifter, teknologisk utvikling og samfunnsutvikling vil påvirke fremtidige kostnader og levetid – for ti år siden var det ikke mange som så behovet for å bygge ladestasjoner for biler. Forventet levetid for bygningselementer kan grovt sett ligge fra 15 og opp mot 50 år. Svært ofte er det behov for å gjøre mindre arbeider tidligere. Store investeringsbehov ser vi gjerne etter 25 til 35 år, og da kommer ofte ﬂere prosjekter samtidig. Tekniske anlegg vil også kreve jevnlig service med nødvendig utskifting av komponenter for å holde i forventet levetid.

Hvor mange kan krysse av for at vi har: Oversikt over bygningsmassen Plan for vedlikeholdet Riktig dekkende serviceavtaler og skjøtselsplaner Korrekt prisnivå for serviceavtaler Tjenester som leveres i henhold til avtalene Kvaliﬁsert personell som gjennomfører vedlikehold Intern kompetanse i styret til å følge opp bygningsmassen – over tid

Ovennevnte tilsier at et boligselskap bør ha en plan for løpende og langsiktig vedlikehold med tilhørende kostnader. Det vil også gi riktigere og mer forutsigbare felleskostnader for andels- og seksjonseiere. Jevnlig gjennomgang av

serviceavtaler, samt tilstand og drift for tekniske anlegg vil også være fornuftig. Teknisk forvaltning for næringsbygg er vanlig, men begynner også å bli mer aktuelt for boligselskaper. Dette innebærer at boligselskapet, i tillegg til rådgiver eiendomsforvaltning, også knytter til seg en teknisk rådgiver som kan bistå styret med alt fra utforming av serviceavtaler, til budsjettering og gjennomføring av større og mindre prosjekter – alt etter behov. //

Store investeringsbehov ser vi gjerne etter 25 til 35 år, og da kommer ofte ﬂere prosjekter samtidig. BOLIG & MILJØ 31

Bomiljø førjulsfest

Spiller julen inn Korps, nisse, juletre og hest og kjerre, det var bare snøen som hadde meldt forfall da Plogveien borettslag feiret første søndag i advent. TEKST: HEIDI RØNEID FOTO : A R ASH NEJA D

il tross for snømangel og at det regner så mye at julenissen må bruke regnponcho, er stemningen god i Plogveien borettslag på Manglerud i Oslo. Det er 1. søndag i advent og tradisjon tro inviteres beboerne ut på fellesområdene for tenning av julegranen. – Jeg har bodd i borettslaget i mange år, og har vært med hvert år siden jeg var barn. Jeg synes det har vært veldig koselig, i hvert fall når det har vært snø, sier Leyla (11 år). Hun står sammen med vennene Elisa (11 år), Arvin (10 år) og Elis (10 år).

32 BOLIG & MILJØ

– Jeg synes julegrantenningen er veldig bra. Det er gratis pepperkaker, gløgg og godteri. Alt som er gratis er bra, sier Arvin. Lang tradisjon. Borettslaget begynte å arrangere juletrefest, skirenn og skøyteløp for barna allerede i 1963. Men på slutten av 90-tallet bodde det færre barn i borettslaget enn tidligere, og feiringen ble endret til å markere 1. søndag i advent, med innslag for alle aldre. – Vi arrangerer dette for å gi noe tilbake til beboerne. Det er en hyggelig tradisjon, og i tillegg til de som kom-

Naturligvis må man gå rundt juletrærne.

mer er det mange som titter ut av vinduet uten å komme ut, sier Nina Christoffersen, som er styremedlem

og leder for Bo- og miljøkomiteen i borettslaget. Og programmet er ambisiøst. Østre Aker musikkorps

Østre Aker musikkorps spiller opp julestemningen.

Tett på tre Hva synes du om at borettslaget arrangerer julegrantenning?

Vi er et stort borettslag med et stort areal, og vi har lyst til at folk skal hilse på hverandre og vite hvem naboen er. spiller julesanger, og barna kjører hest og kjerre og får hver sin store godtepose. – Vi er 464 leiligheter, og når du først har hengt opp en invitasjon i alle oppganger må du gjøre det som står der, sier Christoffersen. Går rundt trærne. Presis klokken 15 tennes julelysene på de tre store trærne på borettslagets fellesområder. Beboerne tar hverandre i hendene og går rundt juletreet, mens de synger med når korpset spiller. – Beboere i alle aldre kommer, fra barn i barnevogn til pensjonister med rullator. Mange kommer med familien og noen kommer alene. Det synes jeg er kjempehyggelig, for det er de som bor her, sier Christoffersen. Det er ﬁre personer i arrangementskomiteen, i tillegg til at ﬂere hjelper til under selve arrangementet.

Torill Larsen – Jeg synes det er fabelaktig. Her arrangeres det om det er snøstorm eller hva det er. Det er så stemningsfullt, og vi er heldige som har et orkester som kommer. Det er en ﬁn måte å bli kjent med naboer på. Måtte det aldri ta slutt.

– Vi er de gløgge søstrene, sier Anya Hansen, som deler ut gløgg og pepperkaker med søsteren Siv Hansen.

Julenissen tok på regnponcho og deler ut godteposer til de fremmøtte barna.

– Jeg håper at julegrantenningen gir oss et bedre samhold i borettslaget og at beboerne ser at styret også

gjør noe for dem. Vi er et stort borettslag med et stort areal, og vi har lyst til at folk skal hilse på hverandre og vite hvem naboen er. Da øker også sjansen for at man gir en hjelpende hånd hvis noen trenger det, sier hun. Et ambisiøst program betyr også store utgifter. – Det er borettslaget som betaler for festen. Bo- og miljøkomiteen har en pott til å bruke på arrangementer og blomster til inngangspartiene. Vi står fritt til å bruke pengene på det vi vil, men ønsker å ivareta tradisjonene, sier Christoffersen. //

Xixi Kryeziu – Det er ﬁnt, og jeg tror barna liker det. Det er andre gang jeg er her. Jeg liker musikken og at barna synger med.

Sara – Jeg synes det er morsomt. Det er mange som er her. Det er koselig, og jeg møter nye folk.

(Foto fra fjorårets arrangement)

BOLIG & MILJØ 33

HAR DU ET AV DISSE I DITT BORETTSLAG? AvlĂ¸psrĂ¸r har kommet i mange varianter gjennom tidene. Felles for avlĂ¸psrĂ¸r som er 40 ĂĽr eller mer, er at de for lengst har passert sin â&#x20AC;?best fĂ¸râ&#x20AC;?-dato. De yngste rĂ¸rene i plast er faktisk RIWH GH YHUVWH RJ VWDGLJ ČľHUH ERUHWWVODJ RJ VDPHLHU RSSOHYHU derfor nĂĽ problemer med rĂ¸ranleggene sine. Mange har allerede sniklekkasjer som er vanskelige ĂĽ oppdage. RĂ¸rfornying er i dag et fullgodt alternativ til utskiftning av DYOÂşSVUÂşU 6WDGLJ ČľHUH ERUHWWVODJ YHOJHU GHQQH PHWRGHQ QÂ§U GHW er mulig. Ikke minst fordi kostnadene er lavere og belastningen for beboerne er liten sammenlignet med full utskiftning. Alle innvendige rĂ¸ranlegg i bygg er unike. Â&#x2021; Č´QQH GH EHVWH lĂ¸sningene for gamle rĂ¸r i ulike typer bygg krever kompetanse og erfaring. Vi gjennomfĂ¸rer alltid grundige forkontroller fĂ¸r vi anbefaler tiltak som gjelder rehabilitering av rĂ¸ranlegg. Kontakt oss for en uforpliktende prat om rĂ¸rene i ditt borettslag.

Nye rĂ¸r uten ĂĽ grave eller rive Olimb RĂ¸rfornying AS | 69 28 17 00 | olimb.no

LAST NED GRATIS GUIDE Informasjon, tips og gode rĂĽd om vedlikehold og rehabilitering av eldre avlĂ¸psrĂ¸r i borettslag og sameier.

olimb.no/guide-avlop GRATIS GUIDE

Min erfaring styremedlem

Klar tale En omfattende rehabilitering ﬁkk drahjelp av god kommunikasjon underveis. TEKST OG FOTO : HENR IK SØR LIE

– Vi så fra første stund at god kommunikasjon er viktig for å lykkes, sier Marit S. Åstvedt i Liabakken boligsameie, som ligger i Oslo med utsikt over Bogstadvannet. Tidligere i år ﬁkk de OBOSprisen for beste rehabilitering, og Åstvedt satt i styret da de gjennomførte det omfattende prosjektet. Fra arbeidslivet har hun lang fartstid innen kommunikasjon, og hun ﬁkk

Den klassiske feilen er manglende info eller at det kommer for sent. Marit S. Åstvedt hovedansvaret for å informere beboerne. Rehabiliteringen ble først diskutert på årsmøtet i 2015, og der ble det bestemt å bestille en utredning. Det var ikke gitt at beboerne skulle gå med på å velge det dyreste av tre alternativer – å kle fasadene

med teglstein – men hovedargumentet til styret var at dette ville lønne seg på lang sikt. – Utredningen presenterte vi først på et informasjonsmøte uten å gi noen anbefaling. Deretter fikk beboerne noen uker til å tenke over alternativene. Jeg tror det bidro til at folk følte seg mer involvert. Da vi hadde nytt møte, ble styrets forslag lagt frem – og det fikk et overraskende stort flertall. Fra arbeidslivet har hun lært hvor viktig det er å involvere folk, ta dem på alvor og få fram budskapet på en enkel måte. Du må komme fort til poenget, og du må innse at mange dropper å lese tekster som er lange og trauste. – Den klassiske feilen er manglende info eller at det kommer for sent. Da blir det klaging. Jeg deltok på byggemøtene med entreprenøren og OBOS Prosjekt, og jeg spurte alltid om hva som burde formidles til beboerne. Vi infor-

Marit S. Åstvedt sto for månedlige nyhetsbrev på hjemmesiden til Liabakken. SMS brukte de bare hvis det var veldig viktig og hastet.

merte regelmessig én gang i måneden, enten vi hadde mye eller lite å fortelle. Folk liker å vite hva som skjer – og hvorfor. Vi sendte ut e-post hver måned når ny info var lagt ut på nettsiden – og vi la info i postkassen til et fåtall som ikke er på nett. Jeg prøver alltid å sette meg inn i mottakerens sted og foregripe spørsmålene. Da slipper man mye arbeid i etterkant. Men det må sies at vi likevel ﬁkk en rekke henvendelser på e-post og telefon. Det er kanskje ikke til å unngå i et stort sameie med 329 enheter og en omfattende rehabilitering, sier Marit S. Åstvedt i Liabakken. //

FA K TA

Liabakken boligsameie Ligger i bydel Vestre Aker i Oslo 329 leiligheter fordelt på 14 terrassebygg Oppført i 1982/83

BOLIG & MILJØ 35

Byutvikling boligmarkedet

Anne-Kristine Kronborg: Kunsthistoriker med bolig- og byhistorie som spesialitet, jobber som formidlingsrådgiver i OBOS.

Hjemme alene Single på boligmarkedet – fra «boliger for enslige» til sykepleierindeksen. I Norge er det nesten én million mennesker som bor alene. Faktisk utgjør aleneboerne den største husholdningsgruppen med 948.474 husholdninger, ifølge Statistisk sentralbyrå. Til sammenligning ﬁnnes det «bare» 317.028 husholdninger som består av ektefeller med barn, og 172.272 samboerhusholdninger med barn. Også i Oslo er det vanligst å være alene hjemme – her består 47 prosent av husholdningene av bare én person. Sammen med de enslige forsørgerne representerer aleneboere den gruppen som i minst grad eier sin egen bolig. En annen statistikk som sier noe om det å være alene på boligmarkedet, er den såkalte sykepleierindeksen. Den angir hvor stor andel av boligene i en by en enslig sykepleier har råd til å kjøpe. For Oslos vedkommende er tallet nedslående – kun 2,7 prosent av boligene som er på markedet er innen rekkevidde for en sykepleier uten formue på lur. Når sykepleierne får representere aleneboerne på boligmarkedet er det ikke fordi de er ekstra dårlig stilt, men fordi de representerer en gruppe med solid utdanning og trygge og viktige jobber. Det kunne like gjerne vært lærere eller politi- og brannfolk. Poenget er at det kan være vanskelig å få seg sitt eget hjem for den som er alene.

De rommene som etter sin art var bestemt for enslige personer var ofte mørke rom i underetasjer, trange «pikeværelser» ... 36 BOLIG & MILJØ

Boliger for enslige. Og det er ikke noe nytt. Etter andre verdenskrig var boligmangelen så prekær at enslige rett og slett ikke fikk lov til å flytte inn i leiligheter: «Enkeltpersoner gis ikke anledning til å tilflytte leilighet. Dog kan enkeltpersoner gis tillatelse til å ta i bruk hybelrom som etter sin art er bestemt for enslige personer», het det i Oslo kommunes romfordelingsnorm fra 1950. Boliger var et knapphetsgode som måtte fordeles etter behov. Og det var familienes behov som kom først. Det var politisk bestemt, og førte til at aleneboere ble diskriminert på boligmarkedet helt fram til 1980-tallet. Regelen gjaldt husbankfinansierte boliger og OBOS-leiligheter, men også private utleieboliger. De rommene som etter sin art var bestemt for enslige personer var ofte mørke rom i underetasjer, trange «pikeværelser» eller overprisede krypinn i hybelhus. Mange enslige losjerte også i private leiligheter, og i den første etterkrigstiden måtte alle tre- og fireromsleiligheter utformes slik at ett av soverommene egnet seg til utleie. Men å bo på hybel eller på en annen families nåde, opplevdes sjelden som noen varig løsning. I 1957 organiserte aleneboerne seg og stiftet Ensliges Forening – med retten til et eget hjem som kampsak nummer én. To rom, men én seng. To år senere, i 1959, ble regelverket revidert. Nå kunne enslige få leilighet med ett rom og kjøkken. Det opplevdes som en stor seier, og gjorde straks utslag i boligbyggingen. Allerede i 1960 utlyste OBOS et reinspikka singel-borettslag: en høyblokk på Teisen med 108 ettromsleiligheter. Etterspørselen etter små-

På 1960-tallet ble det bygd mange høyblokker med småleiligheter, som her på Lambertseter. I drabantbyene la man singelblokkene ofte i nærheten av T-banen, og begrunnet det med at enslige ofte var yrkesaktive, og ønsket kortest mulig arbeidsvei. At man valgte å stable de enslige i høyden var også et spørsmål om fordeling. På den måten kunne man forbeholde den lave bebyggelsen for barnefamiliene.

BOLIG & MILJØ 37

Byutvikling boligmarkedet

...det var først i 1983 at Oslo kommune opphevet romfordelingsnormen, og alle husholdningsgrupper var likestilte på boligmarkedet. leiligheter var enorm. Men for evig og alltid å sove på stua…? De enslige krevde å ta del i den allmenne velstandsveksten, og to rom og kjøkken ble det nye kravet. Og her åpnet det seg faktisk et lite, om enn nokså absurd, smutthull. Hovedregelen var fortsatt at toromsleiligheter var forbeholdt ektepar med eller uten barn. Unntaket var leiligheter som «i tillegg til oppholdsrommet har sovealkove eller et lite soverom med bare plass for én seng», som det het hos Husbanken. I OBOS var man ikke begeistret, og kviet seg for å bygge det man mente aldri kunne bli noe annet enn amputerte toromsleiligheter. Men fordi etterspørselen var til stede, ble det bygd noen toroms av «singeltypen» i noen av borettslagene på Ammerud, Tveita og Haugerud. Fra romnorm til sykepleierindeks. Først i 1969 ble helt vanlige toromsleiligheter uten noen sengebreddebegrensninger tilgjengelige for enslige. 1977 markere nok en milepæl i de ensliges bolighistorie. Da ﬁkk enslige, vel å merke bare de som var over 30 år, anledning til å kjøpe treromsleilighet. De kunne til og med få lån i Husbanken for å bygge enebolig! Samtidig ble det innført forbud mot bygging av ettromsleiligheter i Oslo. Men det var først i 1983 at Oslo kommune opphevet romfordelingsnormen, og alle husholdningsgrupper var likestilte på boligmarkedet. Men innen den tid var en ny bekymring dukket opp, nemlig boligprisene. Hva hjalp det å endelig få lov til å kjøpe en treroms, når de likevel var utenfor rekkevidde for vanlige, enslige lønnsmottakere? I et forsøk på å ta boligproduksjonen i egne hender, stiftet Ensliges Landsforbund sitt eget boligbyggelag i 1984. ELBO oppførte ni borettslag i Oslo og Bærum, og fusjonerte med OBOS i 2016. I 2004 ble det for øvrig igjen tillatt å bygge ettromsleiligheter i Oslo. Begrunnelsen var at man ønsket å gjøre det lettere for unge aleneboere å etablere seg på boligmarkedet, men i 2007 vedtok Oslo en leilighetsnorm som begrenser bygging av mindre leiligheter. Sykepleierindeksen indikerer at det kanskje skal mer til for å sikre alle aleneboerne gode hjem. For nøyaktig 70 år siden sto følgende å lese i Bonytt, herved gjengitt som et apropos til sykepleierindeksen: «I Oslo har de kommunale myndigheter en klar forståelse av at det er nødvendig å skaffe sykesøstrene boliger – og da ikke bare enkle hybler, men småleiligheter som kan bli hyggelige hjem for de enkelte søstre.»

38 BOLIG & MILJØ

Boligpolitikk var familiepolitikk i etterkrigstiden. Kjernefamilien med mor, far og barn var normen, og andre grupper ble bevisst nedprioritert. Da Ensliges Forening ble stiftet i 1957 ble det anslått at det fantes 70.000 enslige i Oslo, og at 60.000 av dem manglet det man kunne kalle et eget hjem. Det ble sett på som en stor seier da enslige ﬁkk lov til å ta i bruk vanlige toromsleiligheter, og ikke den amputerte typen med plass til bare enkeltseng.

Lekende barn til tross – Fossheim borettslag på Grünerløkka er et typisk singel-borettslag. Med sine 19 etasjer var dette det høyeste bolighuset i Oslo da det sto ferdig i 1966.

Finansiering av vedlikehold og oppussing

OBOS-banken finansierer boligdrømmen OBOS-banken har spisskompetanse på finansiering av fellesgjeld i boligselskaper. Vi bistår med økonomisk rådgivning og hjelper styret med å finne den beste løsningen for å finansiere store og små rehabiliteringsprosjekter. Det gir større trygghet når styret skal fatte beslutninger om økonomi og vedlikehold.

Les mer på obosbanken.no, eller ring oss på 22 86 58 00

VEDLIKEHOLDSRENS?

Anse jobben som gjort Vedlikeholdsrens av hele det innvendige avløpssystemet utføres for å eliminere problemer med tette og trege avløp og dermed sikre funksjonsevnen til rørene. Kontakt oss for en gratis befaring eller for å høre hvordan vi kan hjelpe deg.

www.tt-teknikk.no / Tlf: 02490

Guide

Velkommen til GUIDE-seksjonen! På de neste sidene ﬁnner du nyheter, tips og råd som skal gjøre styrehverdagen litt enklere, enten du har lang eller kort erfaring.

VA L G KO M I T E

5 råd på veien mot nytt styre Valgkomiteen har en viktig jobb å gjøre, og den bør starte snart.

Valgkomiteen bør ha sitt første møte senest i januar. Det kan ta tid å kartlegge forholdene i boligselskapet og å ﬁnne fram til egnede kandidater som vil stille til valg. Det er viktig å ﬁnne frem til kandidater med personlige egenskaper og kompetanse som utfyller hverandre.

Valgkomiteen bør i sitt første møte bli enig om en fremdriftsplan. Finn ut hvordan dagens styre fungerer. Gjennomfør gjerne fortrolige samtaler med hver og en i styret, og sjekk hvem som ønsker gjenvalg. Det er også viktig at valgkomiteen setter seg inn i styrets arbeidsoppgaver. Finn også ut om det er noen nye prosjekter på gang. Da blir det enklere å vite hva slags medlemmer som bør rekrutteres.

Send ut rundskriv eller bruk boligselskapets hjemmeside til å fortelle at man ønsker innspill til kandidater. Det er også lurt å selv oppsøke mulige kandidater. Er det noen som viser engasjement og har de egenskapene du er på jakt etter? Finn også ut om noen har utmerket seg på dugnader, forrige årsmøte eller i andre sammenhenger.

Valgkomiteen konkluderer og lager en innstilling. Innstillingen bør sendes med innkallingen, og begrunnes på årsmøtet. Om man ikke gjør dette, går det ofte mye ekstra tid på selve møtet, og det blir mer tilfeldig hvem som havner i styret.

Hold av 8. januar! Da arrangerer OBOS kurs rettet mot medlemmer i valgkomiteer. På kurset kan du lære om hvordan man bør jobbe med verving, kommunikasjon og planmessig arbeid fram til årsmøtet – og generelt om styrearbeid.

Les mer og meld deg på kurs her: obos.no/styre/ kurs.

Guide diverse

VEILEDNING

Miljøvennlige nabolag Hvordan tilrettelegge for miljøvennlige nabolag? Nå er det kommet en guide med enkle tips og veiledninger, samt informasjon om hvem man kan samarbeide med og søke støtte fra. Det handler blant annet om deling og utlån, bytting, ombruk, reparasjon, energismarte boliger, miljøvennlige uteplasser, dyrking, kompost og miljøvennlige arrangementer.

S A M A R B E I D S AV TA L E

Guiden ﬁnner du på naturvernforbundet.no/nabolag.

Innsamling av tøy OBOS har inngått en samarbeidsavtale med Røde Kors Tøy og Tekstil AS. Gjennom dette samarbeidet skal det bli enklere for beboerne i boligselskap å gi bort tøy til Røde Kors. Innsamling av tøy kan skje lokalt gjennom en pakkeløsning i forbindelse med dugnad, eller det kan bli plassert ut en egen innsamlingsboks i større boligselskap. Dette er en kostnadsfri ordning,

og da får boligselskapet en egen dedikert boks i rød design – eventuelt gråfarge hvis du ønsker mer diskret design. Boksen tømmes 1–3 ganger i uken eller ved behov. Tjenesten tilbys for tiden i Vestfold og Oslo-regionen, og området skal utvides trinnvis. For bestilling og spørsmål, kontakt tekstil@redcross.no.

Brannvern på 35 språk

Nye regler trer i kraft

Husk egenkontroll Har styret husket å minne beboerne om å utføre egenkontroll av det elektriske anlegget og brannvarslingsutstyret? Det skal gjøres minst én gang i året. I HMS-modulen på Styrerommet ligger forslag til sjekkliste som du kan sende beboerne.

Nyttige råd mot brann ﬁnner du også på nettsidene til Norsk brannvern, blant annet digital brosjyre på 35 språk som handler om brannsikring i boligen. Se brannvernforeningen.no/gode-rad.

䱢⚛᧚ᯭ 1

ᕪࡦᙗ⚝⚛䇮༷

֯⭘ᰦ䈧ᇶ࠷⌘᜿⚺ާ⣦ߥǄྲ᷌✩侚ᰦѝᯝˈ䈧‫ޣ‬䰝⚹ⴈкⲴ ᡰᴹᣕ䆖༠Ǆᆹ㻵⚺ާᣕ䆖/㠚ࣘ‫ޣ‬ᯝ㻵㖞Ǆ֯⭘᰾⚛ᰦ㾱ሿᗳǄ ࠷य⿫ᔰަѝᴹ⛩⟳Ⲵ㵑✋Ⲵᡯ䰤Ǆнᗇሶ⛩⟳Ⲵ㵑✋᭮൘᱃⟳ ᶀᯉ䱴䘁Ǆሶ⚠✜‫ق‬オ൘ᆹ‫Ⲵޘ‬ൠᯩǄ࠷यሶ✝Ⲵ⚠✜ђ൘ඳ൮ Ầ䟼Ǆ ⇿њᇦᓝᗵ享䝽༷⎸䱢≤ᑖᡆ⚝⚛ಘǄᔪ䇞ᛘ਼ᰦ䝽༷к䘠㻵༷Ǆ⚝ ⚛䇮༷ᗵ享᱃Ҿਆ᭮Ǆտ൘ᡯቻѝⲴ⇿њӪ䜭ᗵ享␵ᾊ䇮༷ᡰ൘Ⲵս 㖞Ǆ䈧Ԅ㓶䰵䈫֯⭘䈤᰾ҖǄ

42 BOLIG & MILJØ

Korttidsutleie deﬁneres som utleie under 30 dager, og Bolig og Miljø har tidligere omtalt lovforslaget som ble vedtatt tidligere i år. Endringene gjelder korttidsutleie for både borettslag og eierseksjonssameier, og de nye reglene trer i kraft fra 1. januar. For borettslag gis andelseier en rett til å korttidsutleie i inntil 30 dager pr. år. For eierseksjonssameiene er det vedtatt et «tak» på korttidsutleie av eierseksjoner i til sammen inntil 90 dager per år. Gjennom vedtekter kan det enkelte sameiet bestemme om øvre grense skal endres til noe mellom 60 til 120 dager.

22 38 92 92

Vedlikehold av eiendom er så mangt. Alt fra håndverkertjenester, renhold, snørydding, gartner og til den daglige driften av vaktmester er med på å ta vare på eiendommen.

Vi ser langsiktig på vedlikehold Alt som gjøres i en eiendom kan sees på som vedlikehold. Gartneren holder grøntanlegget i sjakk og får eiendommen til å fremstå på sitt beste på sommertid. Renholdsavdelingen sørger for at det er rent og skikkelig i fellesarealene. Vaktmesteren ser eiendommen jevnlig og rapporterer inn avvik som oppdages og vedlikeholdsavdelingen sørger for at fremtidige kostnader holdes på et minimum Styret i en eiendom forvalter store verdier på vegne av beboerne/eierne. Det er viktig at vedlikeholdet utføres av en profesjonell aktør, slik at eiendommen blir tatt vare på i ett langsiktig perspektiv. Ta kontakt med oss for en uforpliktende befaring.

vaktmesterandersen.no

Guide juristen

JUSS

Hjelp, vi har skjeggkre! Rettspraksis har gradvis snudd med økt kunnskap om det lille insektet. TERJE SJØVOLD Juridisk direktør i OBOS

kjeggkre er ikke skadelig for mennesker eller dyr, og de gjør heller ikke skade på bygninger. Blir populasjonen stor nok kan de gjøre skade på bøker og andre papirgjenstander siden cellulose synes å være deres favorittrett. Skjeggkre oppfattes imidlertid som ekle og udelikate, og har vært et stigende konflikttema de siste årene. Skjeggkreet er vanskelig å komme til livs. Fagfolkets innstilling var lenge at hvis skjeggkreet først hadde etablert seg i et hus så handlet det om skadebegrensning og å holde populasjonen nede på et nivå de fleste finner levelig. Etter at fenomenet tok av i norske medier og rettssaler for et par år siden, har det imidlertid vært drevet intens forskning og utvikling, og Folkehelseinstituttet mener nå at metodene er blitt så gode at det er realistisk håp om at man helt kan bli kvitt skjeggkre.

Rent juridisk har skjeggkreet særlig gjort seg gjeldende i form av en rekke mangelssaker etter kjøp av

44 BOLIG & MILJØ

bolig, der den før så glade kjøper konstaterer at boligen er inﬁsert av disse ekle krypene. I starten var det stor usikkerhet i domstolene om hvordan man skulle forholde seg til skjeggkreet som mangel ved en bolig, og det ble avsagt enkelte dommer der kjøperen ble tilkjent betydelige prisavslag knyttet til forventet verdifall på boligen.

Det skal følgelig mye til før andelseier kan sies å ha noe rettslig krav på at borettslaget skal sanere hans leilighet. Ettersom kunnskapen om skjeggkreet har blitt større – og fordi bekjempingsmetodene har blitt bedre – har rettspraksis gradvis snudd. Vendepunktet kom med Agder lagmannsretts dom av 9. april 2019, der kjøpers krav ble avgrenset til bekjempingskostnadene, mens det ikke ble utmålt noe prisavslag for det påberopte verdifallet. Trenden

i retts- og klagenemndspraksis synes etter dette å ha gått i retning at det er konkrete eller sannsynlige bekjempingskostnader som tilkjennes, men at man – som regel etter en konkret vurdering av det enkelte tilfelle – viker tilbake for å anerkjenne noe varig verdifall, selv om det i prinsippet ikke er utelukket. For borettslag eller sameier som får konstatert skjeggkre i boliger reises spørsmålet om hvem som er ansvarlig for å sanere skjeggkreene. I utgangspunktet er dette et fenomen som knytter seg til boligens indre og som sådan er det en del av andelseiers vedlikeholdsplikt. Det er etter mitt syn ikke åpenbart at skjeggkre er skadedyr etter skadedyrforskriften, noe som ellers ville gitt borettslaget et større ansvar i kraft av å være eier av bygningsmassen. Det skal følgelig mye til før andelseier kan sies å ha noe rettslig krav på at borettslaget skal sanere hans leilighet. Imidlertid er det på det

rene at for at en bekjemping av skjeggkre skal ha noe realistisk håp om å være effektiv i et hus med flere boenheter, må det settes inn koordinerte tiltak. Skjeggkre sprer seg raskt mellom boligene, og det er liten vits i å sanere enkeltleiligheter dersom skjeggkreene like etter flytter inn fra naboleiligheten. Dersom det konstateres skjeggkre i boligselskapets boliger, anbefales det derfor at styret tar fatt i saken og i samråd med profesjonelt skadedyrfirma legger en plan og iverksetter koordinerte tiltak for å få bukt med problemet. Bekjempingskostnadene kan etter omstendighetene være dekket under borettslagets bygningsforsikring, slik at det bør være mulig å holde kostnadene nede. Forsikringsdekning må alltid avklares med selskapet før tiltak iverksettes. //

Skjeggkre (Ctenolepisma longicaudata) skal være blant de eldste insektene på jorda, men ble først oppdaget i Norge i 2013.

Bedre kildesortering? Visste du at borettslaget ditt kan få sin egen beholder for glass- og metallemballasje? Glass- og metall kan gjenvinnes mange ganger, og det er bra for miljøet. Vi i Renovasjonsetaten kommer gjerne på besøk til dere, så kan vi sammen finne en løsning som passer perfekt. Vi kan også være behjelpelig med opplæring i kildesortering i borettslaget. Send en e-post til postmottak@ren.oslo.kommune.no merket med ”Nytt returpunkt i borettslag”

NYBA S

FOR

Så tar vi kontakt med dere!

FOKU

Vi bistår i hele prosessen fra planlegging til ferdig installert anlegg.

Foto: Katrine Lunke

Utfasing av oljefyring 60 %e ne rg ibe sp ar els e!

Kontakt oss for gratis befaring: 64 84 55 20 salg@noen.no www.noen.no

Kollen boligsameie, med 113 leiligheter konverterte til bergvarme i 2015.

Sparer kr. 550.000,-/år etter konvertering til bergvarme. Varmeentreprenøren

Vi tilbyr optimale tekniske løsninger for borettslag og boligsameier Det stilles stadig strengere krav til tekniske anlegg i borettslag og boligsameier. Vår markedsledende kompetanse innen ventilasjon, kulde, byggautomasjon, rør, sikkerhet og elektro sørger for optimale tekniske systemer, samt et trygt og trivelig bomiljø. I samarbeid med borettslag og boligsameier, finner vi de beste løsninger for balansert ventilasjon, smart energistyring, energieffektiv oppvarming og kjøling, samtidig som vi dekker alle behov innen sanitæranlegg, samt elektriske og sikkerhetstekniske installasjoner.

Hos GK får du alle tekniske fag samlet!

Byggautomasjon

Kulde

Ventilasjon

Elektro

Sikkerhet

Rør

Elbil ladere

Vi er Skandinavias ledende tekniske entreprenør og servicepartner som leverer smarte løsninger innen ventilasjon, kulde, byggautomasjon, elektro, rør og sikkerhet. Les mer på: www.gk.no

Bolig & Miljø dette er obos

Enkelt med refusjon på utlegg Nå er det enklere enn noen gang å få refundert penger for utlegg gjort for boligselskapet. Har du lagt ut for gløgg til julegrantenningen eller kanskje det var din tur til å kjøpe inn pepperkaker og marsipangriser til juletrefesten? Mange opplever å måtte legge ut av egen lomme for innkjøp til fellesskapets beste. Å få refundert utlegg har gjerne vært forbundet med en runddans av kvitteringer og godkjenning med penn på papir.

Nå er det gjort i en håndvending. Skriv inn utlegg.obos.no i en nettleser på mobiltelefonen din for enkelt å kunne registrere utlegget og ta bilde av kvitteringen. Dersom du har ﬂere utlegg, kan du legge til disse med ved å trykke på «Legg til ﬂere utlegg». Når utlegget er registrert går det en SMS med lenke til de som skal behandle det. Styret får en oversikt over samtlige utlegg i Økonomi-modulen på Styrerommet.no.

Kurskalender Valgforberedelser – valgkomiteens utfordringer Som medlem av valgkomiteen i boligselskapet innehar du et viktig verv. Ved å få tak i de riktige kandidatene til styret, legger valgkomiteen grunnlaget for god styring og positiv utvikling av boligselskapets felles verdier. Oslo: 8. januar kl. 17–20

Visste du at …

Utleie og korttidsutleie i boligselskap …OBOS OpenNet leverer åpne, sikre ﬁbernett av høy kvalitet som gir stor valgfrihet ved bestilling av bredbåndstjenester?

…det har blitt gjennomført over 10.000 møter på Styrerommet.no?

Fra 01.01.2020 innføres nye regler for korttidsutleie i borettslagsloven og eierseksjonsloven. Hvor mye kan beboerne leie ut, og hvilken plikt har styret til å forfølge utleie? Oslo: 16. januar kl. 17–20

… OBOS-banken er kåret til Norges beste dagligbank, ifølge Finansportalen?

…fra 1. januar gjelder nye regler om korttidsutleie i boligselskap?

Forberedelse til generalforsamling og årsmøte Deltar du på kurset, blir du bedre rustet til å gjennomføre årets generalforsamling/årsmøte på en god måte. Oslo: 21. januar kl. 17–20

VIL DU VITE MER OM DETTE? Snakk med rådgiveren din!

Fredrikstad: 21. januar kl. 17.30–20.30 Bergen: 29. januar kl. 17–20

Noe av hva vi tilbyr

Forebygg skadedyr OBOS har samarbeidsavtale med det landsdekkende skadedyrﬁrmaet Pelias Norsk Skadedyrkontroll. Mer info om avtalen ﬁnner du på pelias.no/obos. HMS-kontroll med bruk av mobilen Styrerommet fungerer like godt på PC, nettbrett og mobil. Det er spesielt nyttig når du får påminnelser fra HMS-modulen om at tiden er inne for å gå kontrollrunde. Med HMS-rutinen på mobilen kan du hele tiden ha med veiledningen som forteller deg hva som skal sjekkes. Det er enkelt å ta bilder og melde inn eventuelle avvik underveis. Historikken viser alle kontrollrunder

og avvik som er behandlet, og det er lett å opprette egne rutiner. Rabatt på strøm Boligselskapet ditt får en svært prisgunstig avtale på strøm gjennom strømleverandøren Entelios (tidligere LOS Energy). Avtalen gjelder 100 prosent fornybar strøm fra norsk kraftproduksjon til selskapets fellesarealer. Strømprisen de leverte i fjor var 1,3 øre bedre enn spotpris, og i år er prognosene enda bedre. Alle selskap som har gitt OBOS fullmakt om kraftforvaltning får denne gunstige strømprisen. Har dere ikke gitt fullmakt til OBOS – ta kontakt med rådgiver for å få hjelp.

Inneklima og radon Tettere bygg kan påvirke inneklimaet på en negativ måte. Radon, avgasser, muggsopp osv. Kurset tar for seg hva styret kan gjøre for å bedre inneklimaet og påvirke sine beboere. Oslo: 27. januar kl. 17–20

Hele landet: OBOS tilbyr kurs i en rekke byer. Mer informasjon ﬁnner du på Styrerommet.net (kurs) eller på obos.no/styre/ kurs.

BOLIG & MILJØ 47

Garasjeanlegg

Containerutleie DEKKSTATIV.no

Anleggsgartnere

Avfallshåndtering

Lekeplass

20% rabatt på container suge- og spyletjenester ragnsells.no - 22800800 Blikk/kobberslagere

Fasade og tak – vår sak!

• DUGNAD OG OPPRYDDING • CONTAINER ELLER STORSEKKER • SUG-/SPYLETJENESTER • LØVÅS KOMPLETT – Borettslag

Tlf: 23 24 50 00 www.lovastransport.no

Postkasser

Trigonor er leverandør av lekeplassutstyr! Vi utfører også lovpålagt funksjonsettersyn, reparasjoner og vedlikehold. Ta kontakt for et godt tilbud!

www.trigonor.no 69 27 90 10

Låsesmeder

Postkasser for innebruk og utendørs bruk, montert på stativer • Vi leverer ferdig montert til bruk, stor referanseliste. • Demo rom med postkasser og utlån av prøvekasser. • Forhandler for Stansefabrikken.

vaktmester-oslo.no – 916 70 720

Radonmåling

Ŷ Ăǀ KƐůŽƐ ůĞĚĞŶĚĞ ůĊƐĞƐŵĞĚĞƌ͊

5DGRQPnOLQJHU 5DGRQWLOWDN 6SHVLDOUDEDWW WLO ERUHWWVODJ VDPHLHU

ƌŽŶŶŝŶŐĞŶƐ Őƚ͘ Ϯϱ͕ Ϭϭϱϰ KƐůŽ důĨ͗ ϮϮ ϰϳ ϳϱ ϳϱ ǁǁǁ͘ůĂĂƐŚƵƐĞƚ͘ŶŽ &ĂŬƐ͗ ϮϮ ϰϳ ϳϱ ϳϬ ƉŽƐƚΛůĂĂƐŚƵƐĞƚ͘ŶŽ

Kakkelovnskroken 2, 0954 OSLO Telefon: 22 15 46 90 – www.blikkenslager.no

7OI ZZZ UDGRQODE QR

Vindu - dør montasje

// Byggentrepenør // Murmester // Blikkenslagermester // Taktekkermester // Malermester ///////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

www.drogseth.no - tlf. 22 32 32 50

Brannsikring

APTUS SIKRER PRODUKTER FOR ET TRYGT BOMILJØ.

LEILIGHETSLÅS, PORTTELEFON, BOOKINGSYSTEM og ADGANGSKONTROLL kan inngå i samme system. Hovedkontoret ligger i Gøteborg. Aptus representeres i Norge som en del av ASSA ABLOY OPENING Solutions Norway AS. (tidligere TrioVing).

Malertjenester

Totalentreprenør Spesialister på utskifting av vinduer og dører. Rådgivning – Prosjektering – Service – Vedlikehold

www.vdmontasje.no Vaktmestertjenester

BRANNSIKKERHET! Oslo Brannsikring utfører brannsikringsarbeid hos borettslag og sameier

Vaktmestertjenester

www.oslo-brannsikring.no

Epost: post@borettslags-service.no Tlf. 916 70 720

Tlf.: 22 88 45 80 TLF

22 61 63 00

EPOST

post@kaasa.no

vaktmester-oslo.no

Elektriker d E< Z EE^/<< Z, d͊ sŝ ůĞǀĞƌĞƌ ŽŐ ŵŽŶƚĞƌĞƌ ĂƵƚŽŵĂƚŝƐŬĞ ďƌĂŶŶĂůĂƌŵĂŶůĞŐŐ WƌŽƐũĞŬƚĞƌŝŶŐ ͻ /ŶƐƚĂůůĂƐũŽŶ ͻ ^ĞƌǀŝĐĞ &' ŐŽĚŬũĞŶƚ ŝŶƐƚĂůůĂƚƆƌ ^ĞŶƚƌĂů ŐŽĚŬũĞŶŶŝŶŐ ůƚ ŝŶŶĞŶ ŶƆĚůǇƐ

důĨ͘ Ϯϯ Ϭϴ ϱϮ ϬϬ ͻ ǁǁǁ͘ĞůĞŬƚƌŽͲŶǇƚƚ͘ŶŽ

Knem & Næsvik AS

NYT VINTEREN

Alt innen malerarbeid

BRØYTING OG STRØING CONTAINERUTLEIE FEIING

Tlf.: 22 90 60 50 • www.nasvik.no

- LA OSS HJELPE DEG!

Tlf 23 17 22 00 / vk.no

Baktrappa

Godt gjort er bedre enn godt sagt. B E N J A M I N F R A N K L I N ( O G L E I F O L AV A L N E S )

80 år og vaktmester ?

Test deg selv!

OBOS-quizen av Eddie Chr. Thomas 1. 2.

3. 4.

5. 6.

7. 8.

Hvilke tre hovedingredienser trenger du for å lage marsipan? Hvem har skrevet fortellingen om «Tante Pose», om den upopulære slektningen som melder sin ankomst til familien Bals midt i julestria? Hvem var, ifølge Bibelen, keiser i Romerriket da Jesus ble født? Låten «Fairytale of New York», utgitt første gang i 1987, er blitt en juleklassiker for mange. Hvem synger? Hvem er fortellerstemmen i TVklassikeren «Tre nøtter til Askepott»? Hvor i Norge ble utescenene i episoden «Pippis jul», den svenske TV-serien om verdens sterkeste jente Pippi Langstrømpe, spilt inn? Hva heter julebaksten der kakene formes som et kremmerhus? Hvert år sender Oslo et juletre til London, men til hvilken engelsk by

sender Bergen et juletre? 9. Hva kalles selskapsleken man kan spille når man ﬁnner to nøtter i samme skall? 10. I hvilken svensk by er det nærmest blitt en tradisjon for uvedkommende å brenne ned den tretten meter høye halmbokken som settes opp på torvet 1. advent? 11. Hvilken britisk poplegende spilte en av hovedrollene i den britiskjapanske dramaﬁlmen «Merry Christmas, Mr. Lawrence» fra 1983? 12. Hva het fjorårets store julehit skrevet av Mads Hansen og sunget av Linni Meister og Erik Follestad? 13. Hva heter hesten i sangen «Bjelleklang»? 14. Hvem har skrevet eventyret om «Snekker Andersen og julenissen»? 15. Fra TV-klassikeren «Grevinnen og hovmesteren» – hva heter grevinnen?

Primo Casetto jobber som vaktmester i Brønndalen borettslag, som ligger i Loddefjord og består av 443 leiligheter. Casetto har bodd der siden 1982. Han er glassmester og har ofte hjulpet til med vedlikehold og glassarbeid – i tillegg til å delta i styret. I mars ble han engasjert i 40 prosent stilling for å hjelpe vaktmesteren, men fra september har det blitt fulltid fordi vaktmesteren er sykmeldt. – Det er et stort borettslag og alltid noe som skal ordnes. Jeg utfører alle slags oppgaver utenom det som har å gjøre med elektrisitet. Jeg trives med å jobbe, men jeg skal gi meg når jeg blir 90, sier Primo Casetto. Den ivrige vaktmesteren fylte 80 år 1. desember. Bolig & Miljø gratulerer!

SVAR: 1. Mandler, melis og eggehvite 2. Gabriel Scott 3. Augustus 4. The Pogues med Kirsty MacColl 5. Knut Risan 6. På Røros 7. Krumkake 8. Newcastle 9. Filipine 10. I Gävle (Gävlebocken) 11. David Bowie 12. «Juletragedien» 13. Blakken 14. Alf Prøysen 15. Miss Sophie

Radio Gaga

BOLIG & MILJØ 49

Førsteklasses håndverk og fornøyde kunder Malerhuset As er en mellomstor malermesterbedrift som arbeider innenfor nybygg, vedlikehold og rehabilitering i Oslo og omegn. Våre tjenester:

Design: www.b-c.no

Antikvarisk oppussing Brannmaling Fasaderehabilitering Innvendig malerarbeid Malebehandling av dører og vinduer Utvendig maling av treverk og balkonger Takarbeider og blikkenslagerarbeider Totalentreprenør

Kontakt oss i dag for avtale om gratis befaring og pristilbud.

Tlf 21 91 50 00 · post@malerhuset.no www.malerhuset.no

Fagkunnskap gir trygghet bruk en mesterbedrift

BOLIG2020

10 LOKALE EIENDOMSMESSER I LØPET AV 2020

Vi leverer låsesmedtjenester i Oslo og Akershus Serviceavtale - Kort responstid - Døgnvakt

Adgangskontroll

SARPSBORG OSLO BERGEN TRONDHEIM KRISTIANSAND

STAVANGER TROMSØ DRAMMEN SANDEFJORD SKIEN

Elektronisk avlåsning Låssystem Dørautomatikk Service på hele dørmiljø Reparasjoner / Feilsøking

SMARTair®

Postkasser / Postkasseanlegg

LÅS1 AS Oslo og Akershus Tlf. 41 70 00 00 post@las1.no www.las1.no

Les mer på www.bolig2019.no

LES MER PÅ WWW.BOLIG-NO.EVENTS

Fjernvarme fra Fortum Oslo Varme Ditt borettslags valg av energiløsning er viktig for din lokale luftkvalitet og vårt felles klima. Dere kan være en del av løsningen! Visste du at Fortum Oslo Varme leverer fossilfri og bekymringsløs fjernvarme? Se hvordan vi kan hjelpe deg på fortum.no

Enkelt, miljøvennlig, konkurransedyktig og med høy leveringssikkerhet

SELVBETJENT BETALING MED NAYAX GJØR HVERDAGEN ENKLERE! Betalingsløsningen NAYAX er nå installert på over 4000 utsalgssteder i Norge. Kunden betaler raskt, uten å taste pinkode, med VISA, Eurocard og Mastercard (chip, magnetstripe og contactless NFC). Kunden kan også betale med SMS, Monyx mobilapp eller verdikort. NAYAX - et trygt og raskt valg.

Noen bruksområder:

Til d admi eg som felles nistrere r va ladin skeri elle g av e r l-bil

Fordeler:

FELLESVASKERIER LADESTASJONER FOR ELBIL

• • •

SELVVASK AV BIL TOALETTER

•

GOLFBALLAUTOMATER PÅ DRIVING RANGE KAFFEMASKINER

• •

Åpent døgnet rundt hvis du ønsker det. Kunden kan betjene seg selv. Frigjør tid til andre arbeidsoppgaver. Alltid oversikt PHG 2QOLQH EDFN RIÀFH V\VWHP PHG rapporter for salg, drift, prislister og lagerstyring i sanntid. Skreddersy rapportene slik du selv ønsker. Se salgstrender, kostnadsanalyser og fortjenestemargin. Alarm til sms og epost for driftstans ved strømbrudd eller annet. Kundestøtte på norsk

NAYAX tar betalt når du gjør andre ting!

Ta kontakt for mer informasjon og tilbud.

Elektroniske Betalings Systemer AS Glynitveien 21, 1400 Ski Tlf. +47 66 80 50 20 www.ebs-as.no

Returadresse: Bolig & Miljø, Postboks 6666 St. Olavs plass, 0129 Oslo

Vi hjelper deg med rehabilitering StoFloor Balcony EB 200 oppfylles kravene til funksjon og design og er Norges eneste SINTEF godkjente gulvbelegg for balkonger.

HVIS DU SKAL RENOVERE FASADER ELLER BALKONGER.. ...skal du vite at Sto Norge AS kan hjelpe deg med alt fra produktsystemer, arkitekttegninger frem til mengdeutregning og forbruk.

Norges eneste SINTEF-godkjente gulvbelegg for balkong og svalgang StoFloor Balcony EB 200 De mest utsatte delene på en bygning - balkonger, svalganger og altaner - krever slitesterke og sklisikre gulvﬂater. Samtidig skal det være trivelige plasser å være på. Derfor er det viktig at det ﬁnnes store muligheter til å velge akkurat den farge og struktur som passer til bygningen. Med StoFloor Balcony EB 200 oppfylles kravene til funksjon og design og er Norges eneste SINTEF godkjente gulvbelegg for balkonger. Kontakt oss for informasjon om våre produkter, vi har selgere, ingeniører og arkitekter som kan hjelpe med løsningsforslag til prosjektet i hele Norge.