MESTERFOKON

Nem mondhatni, hogy szokványos, de nekem valamennyi építkezésünk, felújításunk, átalakításunk szívügyem. Ezt egyébként az összes kollégámról elmondhatom.

Egy régi épületnek korabeli építési technikái vannak, amelyekhez alkalmazkodni kell, honnan a szakértelem?

Én ugyan jogász vagyok, de édesapám építész, és gyermekkoromban megismertem valamennyire a munkáját. Naponta láttam, amint tervrajzokat készített, hallottam a pauszpapír sercegését, éreztem a tinta szagát, ebben nőttem föl. Majd következett az életemben tizenöt évnyi kitérő, jogász lettem, ezután kerültem ismét az épületek közelébe. Amikor visszatértem az építészethez, nem ijedtem meg, mert tudtam, hogy azzal kapcsolatban minden megtanulható.

Az ingatlanfejlesztő cég tulajdonosának is meg kell tanulnia az építészet valamennyi mesterfogását?

Valamilyen szinten értenie kell hozzá. Valószínűleg nem tudom elmondani a rétegrendet egy pince szigetelésénél vagy azokat a szigetelési technikákat, amelyeket egy tetőszerkezetnél kell használni, de ez nem is az én feladatom. Van egy építészcsapat, annak van egy vezető építésze, akivel hét éve dolgozunk együtt. Viszont sok hiba, csalódás, tévedés után már én is értek annyira az építészettel kapcsolatos kérdésekhez, hogy bármikor le tudok ülni szakmai kérdésekről beszélgetni. Értem és tovább tudom adni a leendő bérlő speciális igényeit, az elvárásokat pontosan meg tudom fogalmazni. Nyolc-tíz vállalkozóval dolgozunk együtt rendszeresen, sokat tanultam tőlük is.

Ezek az épületek sok esetben restaurálási munkát is igényelnek. Ez sem okoz nehézségeket?

Nem olyan bonyolult mindez, amilyennek a kívülálló számára tűnik. A szakemberek pontosan tudják, hogy miképpen kell a mai technikával megvalósítani valamit, aminek ugyanúgy kell kinéznie, mint régen. Például az Irányi Palota báltermének a teteje egyharmad részben be volt ázva, le volt szakadva, amikor megvásároltuk. A kollégák lebontották a tönkrement területet, készítettek egy könnyűszerkezetes vázat, a főbb elemeket és a díszeket egy könnyített gipszöntési technikával pótolták. Ugyanúgy néz ki, mint az a rész, ami épen maradt, csak az, amit most csináltak, ötszáz kiló, ami a tetőszerkezet másik oldalán van és a múltból maradt meg, négy tonna.

Nem lenne mégiscsak gyorsabb, könnyebb, üzembiztosabb egy fővállalkozóval dolgozni? Aki átveszi a tervrajzokat, aztán néhány hónap múlva ünnepélyesen átnyújt egy kulcsot…

Amit egy kivitelező cég tud, azt már mi is tudjuk, és bár kevesen vagyunk, házon belül minden problémát meg tudunk oldani. Ehhez kétségtelenül több munka és odafigyelés kell, valamint a mi történetünk sem zökkenőmentes siker. De ez nekünk mégis öröm. Évi kétezer négyzetméternyi területet tudunk kivitelezni ezzel a csapattal, ezzel a hatékonysággal, ezzel a kézműves jelleggel, ezzel az odafigyeléssel, és nem is szeretnénk ennél többet.

Valamennyi irodaterüket kiadták. Miért olyan fontos a bérlőknek a magas színvonalú munkaterület?

Amikor valaki minőségi terméket értékesít, akkor az árucikkek bevonzzák a vásárlót. Amikor azonban valaki szolgáltatást értékesít, akkor hiába meggyőző az, amit mond, hiába meggyőzőek a piaci referenciái, a sikerei, ezek mellé kell még egy érv, ami mellette szól. Ez lehet az általa használt iroda lokációja, belső kialakítása, egy olyan környezet, amely valamiféle állandóságot, megfellebbezhetetlenség érzést, megérkezettséget sugall.

Egy magas színvonalú iroda hatása mérhető?

A mi ingatlanjaink minőségének van kimutatható üzleti eredménye. Minden bérlőnk megtöbbszörözi az üzleti sikereit. A magas színvonalú iroda hozzáad a cégek értékéhez. És fontos az is, hogy az általunk megvásárolt és átalakított épületeknek történetük van. Némelyiknek egyenesen történelmi beágyazottsága. Mindez a bérlőknek is hatalmas pluszt ad, és a bérlők üzletfeleinek is.

Ezekhez a palotákhoz komoly befektetés szükséges.

A fejlesztők kilencvenöt százaléka meglát egy ingatlant, megveszi, csináltat egy tervet az átalakítására, felújítására, aztán keres egy kivitelezőt, aki ezt a tervet megvalósítja, majd miután elkészül az épület, talál hozzá bérlőt, végül értékesíti. Ezen jó esetben a két, két és fél év alatt el lehet érni negyven százaléknyi profitot, ami persze nem kevés. De ez rövidtávú gondolkodás. Mi ugyanezen a folyamaton megyünk végig, csakhogy mi nem adunk el semmit. Mi bérbe adunk. Aztán érvelhetünk azzal a banknak, hogy az épület már a dupláját éri, hiszen jövedelemtermelő képességgel bír. Ezt az erőt használjuk arra, hogy megnöveljük a hitelkeretün- ket egy következő projektre, amit már a megnövelt hitelkeretből tudunk finanszírozni. Nekünk a piacon, szinte egyedülálló módon, húsz-huszonkét éves futamidejű hiteleink vannak.

Mikor térül meg egy-egy befektetés?

Ha nagyon ügyesek vagyunk, akkor hét-kilenc év alatt térül meg egyegy befektetés, ma már ez inkább tíz-tizenkét év, de még ez is kiemelkedő. Ez a cég hatékony működésének köszönhető. Hozzáteszem: ezek az épületek akkor is értékesek, amikor üresen állnak. Ráadásul – mivel mi hosszútávra tervezünk – minket kevéssé érintenek egy világjárvány, egy háború vagy egy energiaválság hatásai. A COVID-járvány ideje alatt ötezer négyzetméternyi irodaterületet adtunk bérbe jó áron, hosszútávra. Mindig akad valamilyen nehézség, de ha csuklunk egyet, attól még nem fulladunk meg.

Milyen egy mai iroda?

A mai iroda már nemcsak arról szól, hogy valaki dolgozzon benne vagy leüljön az ügyféllel egy megbeszélésre. Az is szükséges, hogy az irodának legyen egy erős PR ereje, legyen HR ereje, hogy külföldieket is be tudjon vonzani. A mi épületeinkben kialakított irodaterek ötven százaléka munkaállomásnak alkalmas, a másik ötven százaléka azonban közösségi tér, egy-egy izgalmas pont, ahol rendezvényeket, workshopokat, team buildningeket, brainstormingokat lehet tartani. Az iroda fele elveszítette a klasszikus funkcióját.

Egy mai iroda talán már nem olyan fegyelmezett, mint évtizedekkel ezelőtt, de nem fegyelmezetlen.

Másképpen fegyelmezett. Teret ad a kreativitásnak, a kikapcsolódásnak, meg lehet élni benne a változatosságot.