“De overregulering van de markt werkt het huidige kotentekort mee in de hand”

“De strenge regelgeving voor verhuur moet versoepeld worden. Zaken als brandveiligheid en hygiëne zijn uiterst belangrijk, maar de luxevereisten mogen eruit”

Johnny Giddelo, Wilgimmo

“De overregulering van de markt werkt het huidige kotentekort mee in de hand”

Het grote tekort aan studentenkoten deed de laatste maanden heel wat stof opwaaien. In de studentensteden schieten overal nieuwe, luxueuzere kotgebouwen uit de grond. En dat terwijl de verhuurders van gewone, betaalbare koten het steeds moeilijker krijgen door de strenge bouw- en woonnormen. Waar ligt het probleem en hoe kan het opgelost worden? Op de praatstoel zitten Sophie Costermans van Kotpoint en Johnny Giddelo van Wilgimmo, beiden specialisten in studentenverhuur, respectievelijk in Antwerpen en Leuven.

› Waaraan merken jullie de schaarste van studentenkoten vooral? En hoe vangen jullie die op?

Sophie Costermans, Kotpoint: Ieder jaar vragen meer studenten naar ons aanbod. Bovendien doen ze dat steeds vroeger. Daardoor informeren wij ook vroeger bij onze bestaande huurders naar hun plannen voor het volgende academiejaar en starten we eerder met onze rondleidingen. Er komen tegenwoordig weinig kamers vrij, waardoor we elk jaar heel wat kandidaat-huurders moeten teleurstellen. De schaarste op de markt pusht studenten dan ook om sneller te beslissen. Vroeger bouwde de verhuur langzaam op tijdens de paasvakantie, tegenwoordig zijn al onze kamers dan al bijna verhuurd.

Johnny Giddelo, Wilgimmo: Wij hebben het aantal aanvragen voor onze Leuvense gebouwen zien verdubbelen: van een 2000-tal aanvragen naar vlot over de 4000 dit jaar. Traditioneel verzamelen wij die in de paasvakantie en sturen we de kandidaat-huurders de nodige informatie over onze gebouwen. Op een gecommuniceerd ‘inbelmoment’ kunnen zij dan een afspraak maken voor een bezoek. Dit jaar is dat systeem uit zijn voegen getreden. We hebben lang niet iedereen kunnen helpen. Daarom zijn we zo doelgericht mogelijk te werk gegaan. We stemden het aantal afspraken goed af op het aantal beschikbare kamers om te vermijden dat mensen van ver zouden komen om dan te horen dat er geen kamers meer zijn.

› Hoe hebben jullie de prijszetting van koten zien evolueren en hoe zal die volgens jullie in de toekomst evolueren?

Sophie Costermans: De gemiddelde huurprijs voor studentenkamers is in 2022 duidelijk gestegen. Het digitale afstandsonderwijs is voorbij en op kot gaan is weer helemaal hot. Koppel dit aan het feit dat meer jongeren doorstromen naar het hoger onderwijs, dat ze er vaak langere trajecten afleggen en dat de toestroom van buitenlandse studenten sterk toeneemt. Dan wordt al snel duidelijk waarom de vraag naar koten zo boomt. Er komen wel nieuwe kamers bij, maar dat zijn er onvoldoende om de markt te doen afkoelen. Bovendien wordt het leven duurder door de stijgende energieprijzen en voorthollende inflatie, waardoor de huur van een kot nog zwaarder doorweegt in het gezinsbudget. Hopelijk stabiliseert de energiemarkt zich. Alleszins zal het voor veel gezinnen belangrijk zijn dat die gestegen kost beperkt wordt doorgerekend in de huurgelden.

Johnny Giddelo: In de afgelopen vijf jaar zijn de huurprijzen van een kot 15 à 20% gestegen. Dan hebben we het puur over de huur. De kosten zijn in diezelfde periode 30% omhooggegaan. Gemiddeld betaalt een student rond de 40 euro voor nutsvoorzieningen. Dit jaar zijn de huurprijzen stevig geïndexeerd geweest. Als je daarbovenop dan nog eens plots 55 à 60 euro per maand kosten moet betalen, is dat een bittere pil om te slikken. En volgens mij zullen de prijzen blijven stijgen. KU Leuven wil tegen 2023 nog meer internationale studenten aantrekken. Die moeten hoe dan ook op kot, want ze kunnen niet van thuis de lessen volgen of pendelen. Maar die extra studenten komen natuurlijk bovenop het grote aantal studenten dat nu al op zoek is naar een kot.

› Veel oudere koten voldoen niet meer aan de evoluerende normen en moeten vervangen of aangepast worden.

Merken jullie een kwalitatief tekort op de markt?

“Wij zien in co-housing een goede oplossing voor zowel het gebruik van de ruimte, kostenbeheersing en de veranderende en hogere eisen van de huurders”

Sophie Costermans, Kotpoint

Johnny Giddelo: In Leuven bezoekt de Dienst Wonen alle koten om conformiteitsattesten uit te vaardigen. Er wordt gekeken naar brandveiligheid, hygiëne,… Maar ook de oppervlakte van de kamer speelt mee. Zo moet een bestaande studio 18 vierkante meter en een nieuwbouwstudio 25 vierkante meter groot zijn. Zit je daar net onder, dan mag je niet meer verhuren. Dat zorgt ervoor dat kleinere en vaak goedkopere kamers, die voor de rest perfect in orde zijn, uit het aanbod verdwijnen. Enkel de grotere en duurdere studio’s blijven over. Zo knijp je de markt helemaal dood.

› Is er ook een verschuiving in de wensen van studenten? Is er bijvoorbeeld vraag naar nieuwere, luxueuzere residenties met meer ontspanningsmogelijkheden?

Sophie Costermans: Een kot was vroeger een kamer met bed, bureau en lavabo. Keuken, badkamer en WC deelde je met je kotgenoten. Tegenwoordig willen steeds meer studenten een studio met hun eigen badkamer en WC. Sommigen verkiezen zelfs een kot met eigen keuken. Vele renovatie- en nieuwbouwprojecten mikken op iets ruimere studio’s. Een groeiende groep studenten is namelijk bereid om een meerprijs te betalen voor meer privacy, ruimte en comfort. Klassieke koten blijven echter – vaak om budgettaire redenen – erg in trek.

Johnny Giddelo: Mensen die het wat breder hebben, betalen graag wat extra voor een gemeenschappelijke tuin, lounge of fitnesszaal. Maar niet iedereen kan 600 euro neertellen voor een kot, zeker niet als je 2 of 3 kinderen hebt die op kot zitten. Onze kamers die wat lager geprijsd zijn, vliegen even snel de deur uit als die luxekamers. De vraag naar luxekoten is er dus wel degelijk, maar de vraag naar gewone, betaalbare koten is minstens even groot.

› Er worden aan de lopende band nieuwe projecten voor studentenkoten opgestart door grote spelers op de markt. Wat vinden jullie van die consolidatie van de markt?

Sophie Costermans: Aangezien de vraag het aanbod overtreft, zijn studentenkamers aantrekkelijk voor investeerders. Met de opkomst van de grote spelers is de markt van de studentenkamers versneld aan het professionaliseren. Voor kandidaat-investeerders is het mogelijk financieel aantrekkelijker, minder risicovol en vooral minder arbeidsintensief om te beleggen in een fonds dan zelf te verhuren. Daarnaast wordt de regulering rond woonkwaliteit steeds strenger. Huidige privé-eigenaars moeten professionaliseren of ophouden met verhuren en jonge investeerders worden afgeschrikt. De overregulering van de markt werkt het huidige kotentekort mee in de hand.

Johnny Giddelo: Op de markt van de studentenkoten hebben een paar grote spelers duizenden kamers in handen. Zij hebben de macht om de prijs op te trekken of te verlagen. Bovendien wordt de regelgeving omtrent de verhuur van kamers zo streng, dat de gewone kotmadam eruitgaat. Het is niet haalbaar meer voor mensen om een kamer in hun huis te verhuren. Je moet al brandalarmsystemen installeren, een lavabo met warm water voorzien op de kamer,… De strikte regelgeving creëert extra schaarste, waardoor het voor de grote spelers nog makkelijker is om hun prijs te zetten.

› Komt er een verschuiving in het aanbod? Zullen meer private kotverhuurders er de brui aan geven?

Sophie Costermans: Met de consolidatie van de kotenmarkt stellen wij een nieuwe opdeling vast: klantgericht versus afstandelijk. Hoe dichter de aanbieder bij de student staat, hoe meer vertrouwen dit opwekt, ook bij de ouders. Nogal wat kandidaat-huurders informeren bij de huidige huurders naar de service van de verhuurder: hoe verloopt de communicatie en pakt men problemen snel aan? De afwezigheid van een vlotte en persoonlijke interactie tussen student en verhuurder is vaak een ‘dealbreaker’. Let wel: klantgerichtheid is niet het monopolie van de kleine, private kotverhuurder, noch van de grote spelers. Het is vooral een strategische keuze, een manier van werken, die elke dag opnieuw waargemaakt moet worden.

› Wat is volgens jullie de oplossing om het tekort aan studentenkoten weg te werken?

Sophie Costermans: Kleinschalige co-housing projecten beantwoorden het best aan wat het merendeel van de studenten vandaag zoekt. Dat is een slim en efficiënt ingerichte kamer of studio met voldoende privacy en daarnaast ook gemeenschappelijke leefruimten waar studenten elkaar kunnen treffen. Met dit type co-housing, in tegenstelling tot de grote ‘studentenbunkers’, is het ook makkelijker voor kotgenoten om goede onderlinge afspraken te maken en om innigere vriendschapsbanden te smeden. Wij zien in co-housing dus een goede oplossing voor zowel het gebruik van de ruimte, kostenbeheersing en de veranderende en hogere eisen van de huurders. Johnny Giddelo: Het aanbod van kleinere betaalbare koten moet naar omhoog, maar dat kan alleen als de strenge regelgeving voor verhuur versoepeld wordt. Uiteraard zijn zaken als brandveiligheid en hygiëne uiterst belangrijk, maar de luxevereisten mogen eruit. Zo kan de markt zich meer toespitsen op het bouwen van kamers met een kleinere oppervlakte en gemeenschappelijke ruimtes, douches en toiletten. De bouw- en aankoopkost zijn dan lager, maar je haalt hetzelfde rendement als met de luxekamers. Bovendien kunnen de universiteiten in de grote steden hun gewicht in de schaal leggen. Zij kunnen bijvoorbeeld koten laten bijbouwen tegen een iets lager rendement en zo de druk op de markt wat verlichten.