太平洋联合 经济实话实说 来自权威专家、太平洋联合房地产首席经济学家, 商业信息副总裁塞尔玛·海普(Selma Hepp)的房地产经济分析、见解和建议。
房地产市场中的 “ 转变 ” 究竟意味着什么？ 2016年8月 执⾏概要： • • • •
房地产市场在全国范围内逐渐出现更多的分歧，⽽且每个市场中的就业增长起到了很⼤的作用 虽然市场某些部分的销售正在放缓，但旧⾦⼭湾区房产价格仍每年持续上涨。 对于市场的可负担部分，房产市场动态仍保持强劲。 尽管房产库存增加，但旧⾦⼭湾区的可供出售房产仍处于供不应求的状态，这将会导致对价格 的持续施压，并提⾼购房者之间的竞争。
美国凯勒威廉姆斯(Keller Williams)房地产公司创始⼈Gary Keller上周指出，他关注的是，美国房地产市 场可通过针对以下市场指标来做出转变：“ 房产上市天数增加；供应增多；较⾼端房产越来越多；⼀ 些市场内的房产价格下降；销售正在放缓且施⼯建设保持平稳。” 但是，对于Keller的看法，需要注意细微的差别。做出有关全国房产市场的陈述是⼀件危险的事情。如 果当前复苏过程中的有任何⽅面变得较为突出，那么地区性的房产市场也会变得极为不同，⽽且⼀个 市场内发⽣的事情可能与其他市场完全⽆关。 例如，旧⾦⼭湾区房产市场正处于其增长的第四个年头，但其他⼀些市场最近才刚刚开始反弹。目前 最热门的两个美国市场是丹佛和波特兰的市场。这两个市场中的增长主要是由于来自其他类似旧⾦⼭ 湾区的更昂贵区域的⼈⼝不断涌⼊以及就业增长（尤其是⾼科技⾏业）和不充⾜的库存⽔平。在休斯 敦等其他市场中，⽯油价格下跌的影响会渗透⾄就业市场，因⽽也会对房产市场造成影响。 下面让我们来分析⼀些数字。⼀些市场中的房产价格下跌对其他市场不会产⽣很⼤的影响。根据全国 地产经纪商协会，销售中间价在第⼆季度出现下降的市场主要位于东北部和铁锈地带 - 这些区域中的 城市在⼏⼗年内⼀直存在⼈⼝外流的现象 - 以及受到⽯油相关岗位减少的影响的区域，例如休斯敦。 美国国内房产价格降幅最⼤的⼤西洋城市场在过去⼏年也出现了连续下跌的现象，但崩溃的赌博⾏业 与这⼀情况肯定不存在联系。⼤西洋城的就业在2006年7月达到顶峰，自那以后该地区已失去约20,000 个⼯作岗位。
纽约市也公布了第⼆季度的房产中间价下降。请记住，在提及价格中位数时，这意味着2016年第2季度 所售房产的整体价格低于2015年第2季度所售房产的整体价格。由于纽约市内的豪宅销售⼤幅放缓，所 以中间价的下降并不令⼈感到意外。 旧⾦⼭湾区中的情形则有所不同。旧⾦⼭湾区市场已显示出放缓的价格上涨，⽽不是价格下降。根据 我们最新的MLS数据分析，房产价格上涨已普遍从两位数的百分点下降⾄个位数的百分点，⽽且⼤部 分地区有着5%以上的年增长率。因此，价格仍在增长，但势头不如近⼏年那样强劲。因为很多分析家 都担⼼旧⾦⼭湾区的房地产泡沫，所以这对市场是⼀个难得的喘息机会。 Keller指出的其他房产市场指标是房产上市天数。正如我们的分析指出，旧⾦⼭湾区正经历着房产销售 放缓，但不是整个价格范围或区域都均匀地放缓。在旧⾦⼭湾区各县中，只有旧⾦⼭的整个价格范围 ⼀致地放缓。周围更易于负担的区域仍显示出强劲的市场状况。房产上市天数的增加在旧⾦⼭、马林 和圣克拉拉县最为明显。 但是，在更易于负担的范围内，圣马特奥、阿拉米达和康特拉科斯塔县中的房产⼏乎不会在市场上持 续很长的时间。索诺玛和纳帕县中的房产销售也没有什么变化，如果有什么不同的话，则是纳帕县中 房产销售得更快。总⽽⾔之，房产上市天数指标并没有表明⼀个⽅向或其他⽅向上的统⼀趋势。 此外，根据加州房地产经纪⼈协会的数据（使得可从较⼴阔范围的角度来看），旧⾦⼭县中单户家庭 房产在过去15年内的平均上市天数为32天。截⾄2016年5月，房产上市天数为21天。因此，与长期平均 ⽔平相比，房产的销售仍更为迅速。
图1：单户家庭房产的平均上市天数（按照旧⾦⼭湾区MLSes）
来源：加州房地产经纪⼈协会
此外，在讨论待售房产供应的增加时，必须从数字的角度来看待问题。在旧⾦⼭湾区，价格处于100万 美元和300万美元之间的房产的库存增加了15%，⽽价格超过300万美元的房产的库存则上升了18%。价 格低于100万美元的房产的库存下降了8%，但鉴于两位数的价格上涨和最低价格房产的激烈竞争，这⼀ 情况处于可预料的范围内。 但是，对于中⾼价位的房产，价格上涨⼏乎没有转化为明显的房产库存增加。图2显示了待售房产库存 指数（UII），这衡量了处于销售现价的房产库存的吸纳量。在均衡市场中，UII平均为六个月。目前 ，对于价格⾼于等于100万美元的房产，旧⾦⼭湾区各县远低于六个月的平均标准。事实上，在传统购 房者（⽽不是那些购买第⼆套房产的购房者）有需求的所有区域中，仅拥有不到两个月的房产库存。
图2：旧⾦⼭湾区各县的待售房产库存指数和价格超过100万美元的房产。
来源：Terradatum
Keller也提出了有关放缓房产销售的关注。对于相关的情形，更加需要注意细微的差别。由于价格低于 100万美元的房产降价销售，豪宅的销售已经放缓。由于多年来两位数百分比的上涨（使得整个区域内 的可负担房产库存从不⾜100万美元的房产变为超过100万美元的房产），不⾜100万美元的房产的库存 正在快速下降。因此，销量有所下降并不令⼈感到意外。对于豪宅部分的市场，地缘政治的不确定性 和⾦融波动似乎已导致市场陷于停顿。但是，价格处于100万美元和300万美元之间的中档房产库存仍 处于活跃状态。除旧⾦⼭之外，该部分市场由年初⾄今的销售额（1-7月）上升4%。在未来发展的过程
中，待售可负担房产的缺乏将是改善房产市场活动的主要障碍。 Keller的关注的最后⼀个问题是缺乏新建建筑，⽽这在加州是⼀个真正值得关注的问题。总体⽽⾔，该 州缺乏⾜够的新建建筑，因⽽⽆法跟上超过30年内的⼈⼝增长速度。加州在2010年和2015年之间已增加 约170万新居民，平均每年新增居民346,000⼈。同期仅建造了409,000套房产。数字计算很容易，但如何 解决新房产的缺乏却是⼀个难题。
塞尔玛·海普(Selma Hepp)是旧⾦⼭湾区负责商业专业信息的副总裁。 她此前曾在Trulia担任首席经济师 ,在加利福尼亚州房地产经纪⼈联合 会担任⾼级经济师,在全国房地产经纪⼈联合会担任经济师兼公共政 策与房主经理。她曾在纽约州立⼤学(布法罗)主修经济学,并取得 ⽂学硕⼠学位,在马里兰⼤学研究都市 与区域规划和设计,并取得博 ⼠学位。