Q42015 mandarine quarterlyreport ezine

2015年第四季度

4 10 16 22 28 38 50 56 62

这里是旧金山湾区房地产市场2015年第四季度的销售情况，还有之前10年的第四季度销 售数据回顾。 Bay Area: 10-Year Overview of Q4 Homes Sold Q4 '05

Q4 '06

Q4 '07

Q4 '08

Q4 '09

Q4 '10

Q4 '11

Q4 '12

Q4 '13

Q4 '14

Q4 '15

2,921

2,068

1,205

3,343

3,063

2,657

2,757

2,814

2,464

2,493

2,513

EAST BAY

831

708

510

515

601

595

634

807

757

680

694

MARIN COUNTY

580

541

390

303

522

454

453

593

558

525

514

NAPA COUNTY

316

266

161

281

325

282

324

376

313

271

273

SAN FRANCISCO (SFH)

807

652

488

481

649

615

665

737

712

675

620

SAN FRANCISCO (CONDOS)

563

548

490

353

516

447

466

625

690

621

587

SILICON VALLEY

662

619

467

335

573

584

501

687

590

550

477

1,295

1,090

667

1,303

1,154

1,014

1,230

1,300

1,143

1,143

1,195

SONOMA VALLEY

127

108

63

94

110

97

127

142

126

146

113

LAKE TAHOE/TRUCKEE (SFH)

272

220

178

167

297

249

293

356

283

325

317

84

70

60

45

74

87

73

97

95

88

86

REGION CONTRA COSTA COUNTY

SONOMA COUNTY

LAKE TAHOE/TRUCKEE (CONDOS)

Copyright © Pacific Union. Source: BrokerMetrics / Terradatum, Inc. using data from SFARMLS, EBRD, BAREIS, MLSLSTINGS, TSIERRA, January 7, 2016.

Click here to see specific 10-year data on key cities in the Bay Area.

2015年第四季度

Ellen Anderson Senior Vice President, Contra Costa County 925.743.9330 ellen.anderson@pacunion.com 101 Sycamore Valley Road West | Danville, CA 94526

pacificunion.cn

太平洋联合公司第四季度在康特拉科斯塔县/三谷地区的市场活跃程度降低，销量与挂牌出售的房地产数量都较上一季 度有明显下降。2015年第二季度的活跃程度最高，第三季度有所缓和，到第四季度进一步下滑。主要原因是市场的房 地产储量紧张。潜在的卖家都非常谨慎——受不断上升的房价诱惑，准备将他们的房地产投向市场，但又不确定自己 也成为买家后的前景。 买家也更加谨慎。经过最近几年的疯狂节奏，购房者普遍要花更长的时间在第四季度作出购房决策。他们会在报价前 更加反复地检查房产，也不大可能报出高价。但是受到旧金山湾区强劲的经济势头与极低的利率的吸引，新的买家仍 在陆续进入市场。 预期：即将到来的选举年与未来利率增长的不确定性可能会使2016年第一季度的销售活跃程度降低，但是旧金山湾区 的经济基础仍然非常稳固。我们可以充分预计，买卖双方在即将到来的春季将会活跃起来。 界定：我们在康特科斯拉县的房地产市场包括下列地区：阿拉莫、布莱克霍克、丹维尔、迪亚布罗、拉斐特、莫拉 加、奥林达、普莱森特山、圣拉蒙以及核桃溪。下方图表中的销售数据包括这些社区内的独栋住宅。

$1,300,000 $1,100,000

$1,185,000 $1,000,000 $970,000

$1,093,500 $1,010,000

$1,100,000

$1,110,000

$1,100,000 $1,069,000

$1,057,500 $1,022,500

$1,049,000

$1,001,600

$900,000 $700,000 $500,000 $300,000 $100,000

Dec-14

Jan-15

Feb-15

Mar-15

Apr-15

May-15

Jun-15

Jul-15

Aug-15

Sep-15

Oct-15

Nov-15

Dec-15

Source: Terradatum, January 7, 2016. Median sales price for single-family homes in these Contra Costa County communities: Alamo, Blackhawk, Danville, Diablo, Lafayette, Moraga, Orinda, Pleasant Hill, San Ramon, and Walnut Creek.

2.6

2.3

2.1

1.9 1.5

1.6

1.6 1.4

1.4

1.2

1.3

1.3

1.6

1.4

1.3

1.1 0.6

0.6

0.1

Dec-14

Jan-15

Feb-15

Mar-15

Apr-15

May-15

Jun-15

Jul-15

Aug-15

Sep-15

Oct-15

Nov-15

Dec-15

Source: Terradatum, January 7, 2016. Months' supply of inventory for single-family homes in these Contra Costa County communities: Alamo, Blackhawk, Danville, Diablo, Lafayette, Moraga, Orinda, Pleasant Hill, San Ramon, and Walnut Creek.

pacificunion.cn

45

40

40 35

34

31

29

30

25

25 20

22

19

19

18

Apr-15

May-15

Jun-15

24

27

28

Sep-15

Oct-15

32

15 10 5 0

Dec-14

Jan-15

Feb-15

Mar-15

Jul-15

Aug-15

Nov-15

Dec-15

Source: Terradatum, January 7, 2016. Average days on market for single-family homes sold in these Contra Costa County communities: Alamo, Blackhawk, Danville, Diablo, Lafayette, Moraga, Orinda, Pleasant Hill, San Ramon, and Walnut Creek.

50%

45.4% 42.4%

45% 40% 35% 30%

33.7%

40.3% 38.0%

35.8%

36.9%

35.9%

36.4%

38.8%

37.4%

33.3%

29.5%

25% 20% 15% 10% 5% 0%

Dec-14

Jan-15

Feb-15

Mar-15

Apr-15

May-15

Jun-15

Jul-15

Aug-15

Sep-15

Oct-15

Nov-15

Dec-15

Source: Terradatum, January 7, 2016. Percentage of single-family homes under contract in these Contra Costa County communities: Alamo, Blackhawk, Danville, Diablo, Lafayette, Moraga, Orinda, Pleasant Hill, San Ramon, and Walnut Creek.

104% 102.4% 102%

101.0%

101.6%

101.3% 99.8%

100%

98.8%

98.3% 98%

99.3%

99.0%

99.5% 98.8%

97.2% 96.0%

96% 94% 92%

Dec-14

Jan-15

Feb-15

Mar-15

Apr-15

May-15

Jun-15

Jul-15

Aug-15

Sep-15

Oct-15

Nov-15

Dec-15

Source: Terradatum, January 7, 2016. Sales price as % of original price (including adjustments) for single-family homes under contract in these Contra Costa County communities: Alamo, Blackhawk, Danville, Diablo, Lafayette, Moraga, Orinda, Pleasant Hill, San Ramon, and Walnut Creek.

pacificunion.cn

Contra Costa County Snapshot: Q4 2015 vs. Q4 2014 Sales Volume Q4 '14

Q4 '15

Homes Sold

Avg. Days on Market

Median Price

% change

Q4 '14

Q4 '15

% change

Q4 '14

Q4 '15

% change

Q4 '14

Q4 '15

% change

Alamo

$

71,641,781

$

83,325,905

16%

45

42

-7%

43

68

58%

$ 1,500,000

$ 1,770,000

18%

Blackhawk

$

33,101,888

$

30,610,788

-8%

21

16

-24%

50

80

60%

$ 1,378,000

$ 1,647,000

20%

Danville

$ 143,733,273

$ 163,482,579

14%

116

129

11%

30

37

23%

$ 1,166,500

$ 1,175,000

1%

Diablo

$

9,449,525

$

1,800,000

-81%

5

1

-80%

47

154

228%

$ 1,475,000

$ 1,800,000

22%

Lafayette

$

90,114,024

$

87,370,315

-3%

67

62

-7%

23

23

0%

$ 1,160,000

$ 1,275,000

10%

Moraga

$

31,051,500

$

23,454,500

-24%

27

18

-33%

26

16

-38%

$ 1,060,000

$ 1,280,000

21%

Orinda

$

83,476,340

$

67,997,000

-19%

62

51

-18%

35

27

-23%

$ 1,197,500

$ 1,250,000

4%

Pleasant Hill

$

47,786,699

$

59,818,135

25%

70

91

30%

30

22

-27%

$

652,500

$

650,000

0%

San Ramon

$ 149,943,427

$ 157,387,546

5%

159

154

-3%

27

29

7%

$

889,000

$

963,750

8%

Walnut Creek

$ 130,050,065

$ 154,738,161

19%

134

152

13%

30

23

-23%

$

889,210

$

927,950

4%

Source: Terradatum, January 7, 2016. Data is for single-family homes in selected Contra Costa County cities.

pacificunion.cn

康特拉科斯塔县（东湾大都市统计区） 尽管圣拉蒙、伯克利、康科德与里士满等地是当地主要的就业中心，但康特拉科斯塔县主要是通勤者房地产市场。新 旧金山湾区捷运系统（BART）的铁路线将给加州4号公路沿边的房地产投资带来极大的影响，当地很多买家都在尽力 求购一处房产。

经济 • 稳固的就业增长：2014年康特拉科斯塔县的就业人口接近344,000，到年底计划新增7,900人。即2015年就业人口稳健 增长约2.3%。尽管就业势头良好，但我们预计到2018年增长会有所减缓。 • 部门发展：在过去的一年里，教育与卫生服务和专业与商业服务部门的就业增长最大。 • 稳固的就业：康特拉科斯塔县失业率为4.4%，低于全国平均失业率5.1%。 • 高收入：2014年康特拉科斯塔县中等家庭收入接近82,000美元，收入数据相对较高，远远高于国家基准5.2万美元。 去年收入增长迅猛，预计在未来几年都将保持强劲态势。

Jobs and Median Income Trends and Projections - Contra Costa County Jobs Total Change Change Rate Median Income Change Rate

2009 326,400 -16,900 -4.9% $75,746 -4.0%

2010 316,700 -9,700 -3.0% $74,126 -2.1%

2011 317,500 800 0.3% $74,141 0.0%

2012 326,100 8,600 2.7% $76,064 2.6%

2013 336,600 10,500 3.2% $79,100 4.0%

2014 343,900 7,300 2.2% $81,908 3.5%

2015P 351,800 7,900 2.3% $85,745 4.7%

2016P 358,100 6,300 1.8% $89,595 4.5%

2017P 363,100 5,000 1.4% $94,098 5.0%

2018P 364,600 1,500 0.4% $98,607 4.8%

Source: Bureau of Labor Statistics; Moody Analytics

人口统计数据 • 增长稳定：近年来，康特拉科斯塔县的人口增长率稳定在1.2%到1.5%。这意味着过去五年中，每年新增居民约 14,700人。但是，预计人口增长趋势在2018年以前将有所减缓。 • 住户组成数增长：随着千禧一代开始搬离该区，一般来说，住户组成数会有所提高，住户数量的增长会超过人口增 长。我们预计到2018年底，将有23,000户新增住户。

Population and Households Trends and Projections - Contra Costa County

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015P

2016P

2017P

2018P

1,037,900

1,052,900

1,066,600

1,079,400

1,096,000

1,111,300

1,126,800

1,141,800

1,154,800

1,166,800

14,500

15,000

13,700

12,800

16,600

15,400

15,500

15,000

13,000

12,000

1.4%

1.4%

1.3%

1.2%

1.5%

1.4%

1.4%

1.3%

1.1%

1.0%

371,900

376,700

380,400

384,100

388,500

393,500

399,200

405,400

411,100

416,600

Change

4,700

4,900

3,700

3,700

4,400

5,000

5,700

6,200

5,700

5,500

Change Rate

1.3%

1.3%

1.0%

1.0%

1.1%

1.3%

1.4%

1.6%

1.4%

1.3%

Population Total Change Change Rate Household Total

Source: Moody Analytics; John Burns Real Estate Consulting

pacificunion.cn

房地产市场 • 房价上涨减缓：我们的伯恩斯房价指数（BHVI）对整个销售市场的价格上涨做出了预估。目前，东湾大都市统计 区的伯恩斯房价指数显示去年房价上涨了10.1%。尽管增幅较大，但较2012年与2013年的增长百分比有大幅降低。约 翰•伯恩斯房地产咨询公司（JBREC）预计，2018年之前房价的增长会有所减缓。 • 2015年转售量呈上升趋势：2013年与2014年康特拉科斯塔县的房产转售量平均每年下降约7%，但最近又同比上升了 7.4%。以大都市统计区为单位的预测数据表明，2018年之前，销售量将保守增长0.5%到2.0%。 • 投资活动放缓：投资者正在购买东湾大都市统计区16%的房产，较2013年最高的31%有所下降。主要原因是房价升 高，因此房屋出租收益减少，投资者开始将目光转向其他地区。 • 支付能力：尽管低按揭利率使康特拉科斯塔县的支付能力维持在历史正常水平，但相对较高的房价仍然略显昂贵。 中等收入家庭需要拿出36%的收入用于购买一处中等价格的转售房产，要购买一处中等价格的新房产，他们需要花 费43%的收入。 • 新房定价：康特拉科斯塔县的新房定价中位数为601,250美元，比2014年提高了17%。

Burns Home Value Index Trends and Projections - East Bay MSA Burns Home Value Index Change Rate Affordability Index

2009 111.0 -3.1% 1.4

2010 105.5 -5.0% 1.4

2011 99.5 -5.6% 0.8

2012 115.2 15.8% 0.6

2013 139.9 21.4% 3.9

2014 153.0 9.4% 5.4

Current 165.4 10.1% 5.2

2015P 169.6 10.9% 5.0

2016P 178.2 5.1% 5.5

2017P 183.9 3.2% 5.7

2018P 187.1 1.7% 5.7

Source: John Burns Real Estate Consulting

Note: The Burns Affordability Index is scaled from 1 to 10, with 5 set to the long-term norm for a given market, 0 indicating excellent affordability and 10 indicating poor affordability compared to that market’s norm.

市场特色 • 雪弗龙裁减7,000工作岗位：十月份，位于圣拉蒙的雪弗龙公司宣布将裁减7,000个工作岗位。自2015年8月起，雪 弗龙在旧金山湾区共有员工6,500人，3,200人位于圣拉蒙总部。尽管尚未确定这些失业人口中有多少位于旧金山湾 区，但公司已经在2015年初裁减了该地的600名员工。 • 发展向东部推进？：4号州际公路从匹兹堡延伸至布伦特伍德，这里已成为新房产建筑商的主要焦点，建筑商希望 以实惠的价格提供适合家庭居住的独栋住房。大多数开发机遇位于这一次级市场以西，因此奥克利东部可能成为下 一个新建房产关键地点。Brookfield Homes及其合作伙伴DeNova Homes已经在奥克利东部的Emerson Ranch开始进行 销售筹备。随着这567套房产趋于尾声，Emerson Ranch以东广阔的东奥克利特别计划区可能会成为下一个开发地。 该地区有大量的土地所有者，但有可能会形成一个具有凝聚力的广阔蓝图，新建上千套房产。东奥克利地区以北的 德尔塔湾最终将出售邻水的高档新房产，大部分在码头有自己的停泊水域。

2015年第四季度

Pam Hoffman Senior Vice President, Managing Broker, East Bay Region 510.339.6460 phoffman@pacunion.com 1900 Mountain Boulevard | Oakland, CA 94611

pacificunion.cn

整个2015年，买房者在太平洋联合公司的东湾地区始终面临着房地产供应严重短缺的问题。第四季度，挂牌上市的房地 产数量略有上升，但受到涌入买家的抢购，致使供应量与年初时一样勉强。在这种情况下，房价出现了两位数增长， 买家继续报出高于要价的价格，合适且定价公正的房地产仍然吸引了多方竞价。 第四季度十一月的销售速度仍然强劲，随着节日季节临近，十二月速度逐渐减缓。总体来说，低利率、高租金与繁荣 的地区经济不断吸引买家来到东湾。 预期：由于旧金山湾区的高薪酬与大量的就业机会，我们期待今年将是东湾房地产市场的忙碌之年。美联储最近决定 提升利率，这有可能在未来几月刺激犹豫不决的买家。毕竟按历史水平来看，2016年初的利率仍然非常低。 界定：我们在东湾区域内的房地产市场包括下列地区：奥克兰地区（邮编代码为94602、94609、94610、94611、94618 、94619和94705的区域）、阿拉米达、奥尔巴尼、埃尔塞里托、肯辛顿以及皮埃蒙特。下方图表中的销售数据包括这些 社区内的独栋住宅。

$1,000,000 $900,000 $800,000

$900,000 $925,000 $820,000 $792,500

$915,000

$910,000

May-15

Jun-15

$918,500 $850,000

$805,100

$865,000

$913,500

$925,000

Oct-15

Nov-15

$892,500

$700,000 $600,000 $500,000 $400,000 $300,000 $200,000 $100,000

Dec-14

Jan-15

Feb-15

Mar-15

Apr-15

Jul-15

Aug-15

Sep-15

Dec-15

Source: Terradatum, January 7, 2016. Median sales price for single-family homes in the East Bay.

2.6 2.1

2.1

1.9 1.6

1.6 1.1 1.1

0.9

1.1

1.0 0.8

0.7

0.9

0.9 0.7

0.6

0.1

0.3

Dec-14

Jan-15

Feb-15

Mar-15

Apr-15

May-15

Jun-15

Jul-15

Aug-15

Sep-15

Oct-15

Nov-15

Dec-15

Source: Terradatum, January 7, 2016. Months' supply of inventory for single-family homes in the East Bay.

pacificunion.cn

40

37

35 30

27 24

25

23

22

20

20

16

17

17

Jun-15

Jul-15

24 20

19

20

15 10 5 0

Dec-14

Jan-15

Feb-15

Mar-15

Apr-15

May-15

Aug-15

Sep-15

Oct-15

Nov-15

Dec-15

Source: Terradatum, January 7, 2016. Average days on market for single-family homes sold in the East Bay.

60% 50.0% 50% 40%

51.0%

50.1%

51.1%

42.9% 34.4%

46.6% 42.4%

52.8%

52.7%

Nov-15

Dec-15

Â

46.1% 39.6%

32.4%

30% 20% 10% 0%

Dec-14

Jan-15

Feb-15

Mar-15

Apr-15

May-15

Jun-15

Jul-15

Aug-15

Sep-15

Oct-15

Source: Terradatum, January 7, 2016. Percentage of single-family homes under contract in the East Bay. Â

118%

115.7%

116%

115.6%

115.2%

115.8%

114.9%

114% 112% 110%

114.1% 112.7%

110.4%

112.2% 110.8%

110.6%

109.0%

108% 106%

104.2%

104% 102% 100% 98%

Dec-14

Jan-15

Feb-15

Mar-15

Apr-15

May-15

Jun-15

Jul-15

Aug-15

Sep-15

Oct-15

Nov-15

Dec-15

Source: Terradatum, January 7, 2016. Sales price as % of original price (including adjustments) for single-family homes under contract in the East Bay.

pacificunion.cn

East Bay Snapshot: Q4 2015 vs. Q4 2014 Sales Volume Q4 '14

Homes Sold

Avg. Days on Market

Q4 '15

% change

Q4 '14

Q4 '15

% change

Q4 '14

Q4 '15

% change

Median Price Q4 '14

Q4 '15

% change

Alameda

$

69,352,950

$ 101,791,157

47%

84

99

18%

22

20

-9%

$

813,000

$

938,000

15%

Albany

$

14,772,000

$

20,578,500

39%

17

21

24%

20

19

-5%

$

845,000

$

875,000

4%

Berkeley

$ 154,347,155

$ 158,447,749

3%

147

136

-7%

23

22

-4%

$

960,000

$ 1,055,500

10%

El Cerrito

$

40,163,451

$

37,783,338

-6%

56

51

-9%

23

17

-26%

$

685,000

$

750,000

9%

Kensington

$

23,635,720

$

19,365,000

-18%

25

18

-28%

27

17

-37%

$

786,720

$ 1,046,500

33%

Oakland*

$ 277,391,079

$ 328,555,439

18%

325

344

6%

23

22

-4%

$

801,000

$

887,500

11%

Piedmont

$

$

-6%

26

25

-4%

13

24

85%

$ 1,725,000

$ 1,668,888

-3%

50,060,776

47,026,388

Source: Terradatum, January 7, 2016. Data is for single-family homes in selected East Bay cities; *Oakland ZIP codes 94602, 94609, 94610, 94611, 94618, 94619, and 94705.

East Bay Price Range Snapshot: Q4 2015 vs. Q4 2014 Sales Volume Q4 '14

Homes Sold

Avg. Days on Market

Median Price

% change

Q4 '14

Q4 '15

% change

Q4 '14

Q4 '15

% change

14,271,100

-46%

67

34

-49%

36

31

-14%

$

403,000

$

437,500

9%

Over $500,000 $ 603,313,431

$ 699,276,471

16%

613

660

8%

21

21

0%

$

851,000

$

935,000

10%

$500,000 $1 million

$ 318,585,712

$ 297,042,424

-7%

419

379

-10%

23

21

-9%

$

760,000

$

800,000

5%

Over $1 million $ 284,727,719

$ 402,234,047

41%

194

281

45%

17

21

24%

$ 1,326,500

$ 1,300,000

-2%

Under $500,000

$

Q4 '15

26,409,700

$

Q4 '14

Q4 '15

% change

Source: Terradatum, January 7, 2016. Data is for SFH in the East Bay: Alameda, Albany, Berkeley, El Cerrito, Kensington, Piedmont, and Oakland ZIP codes 94602, 94609, 94610, 94611, 94618, 94619, and 94705.

Oakland Snapshot: Q4 2015 vs. Q4 2014 Neighborhood

Homes Sold Q4 '14

Q4 '15

Average Price % change

Q4 '14

Q4 '15

% change

Montclair / Joaquin Miller

76

83

9%

$978,695

$1,060,727

8%

Crocker Highlands / Grand Lake

35

34

-3%

$1,054,548

$1,212,426

15%

Rockridge / Claremont

33

38

15%

$1,266,553

$1,368,033

8%

Glenview/Oakmore

42

32

-24%

$893,452

$980,375

10%

Laurel / Dimond

22

23

5%

$640,159

$631,869

-1%

Redwood Heights / Lincoln Heights

20

25

25%

$647,800

$819,750

27%

Crestmont / Ridgemont / Skyline

10

11

10%

$1,110,700

$1,035,545

-7%

Temescal / Piedmont Ave.

18

19

6%

$865,833

$987,342

14%

Source: EBRD, January 7, 2016. Data is for single-family homes in selected Oakland neighborhoods.

pacificunion.cn

阿拉梅达县（东湾大都市统计区） 得益于与旧金山和硅谷之间便利的交通连接，阿拉梅达县为通勤者提供价格相对实惠的住房机会，也为在当地工作的 人们提供品质优良的住房。与该地区的核心城区相比，本县多数地方是家庭居住，因此拥有一流学校的地区更具有吸 引力。

经济 • 稳固的就业增长：2014年，阿拉梅达县就业人口数量超过721,000，到年底计划再增加16,600。过去三年内，就业人 数增长了3%左右，我们预计未来就业人数还会继续稳步增长，到2018年增速放缓。 • 部门发展：在过去的一年里，专业与商业服务和休闲与接待部门的就业增长最大。 • 稳固的就业：阿拉梅达县失业率为4.2%，低于全国平均失业率5.1%。 • 丰厚的收入：2014年，阿拉梅达县中等家庭收入为75,600美元，高于全州和全国的基准，但低于旧金山湾区的其他 地方，例如旧金山或圣何塞。近两年来，收入水平提高了4%以上，预计2018年以前收入水平将继续以强劲的势头增 长。

Jobs and Median Income Trends and Projections - Alameda County Jobs Total Change Change Rate Median Income Change Rate

2009 658,600 -43,800 -6.2% $68,344 -2.9%

2010 647,600 -11,000 -1.7% $67,008 -2.0%

2011 655,200 7,600 1.2% $67,309 0.4%

2012 676,000 20,800 3.2% $69,342 3.0%

2013 700,900 24,900 3.7% $72,399 4.4%

2014 721,100 20,200 2.9% $75,569 4.4%

2015P 737,700 16,600 2.3% $78,453 3.8%

2016P 751,000 13,300 1.8% $81,651 4.1%

2017P 761,500 10,500 1.4% $85,469 4.7%

2018P 764,500 3,000 0.4% $89,251 4.4%

Source: Bureau of Labor Statistics; Moody Analytics

人口统计数据 • 增长稳定：近年来，阿拉梅达县的人口增长率在1%到1.7%之间。这意味着在过去五年里，该地区新增居民人数超 过了112,000。未来几年人口增长将保持稳固的势头，每年的增长率在1.2%到1.5%之间。 • 住户组成数增长：随着千禧一代开始搬离该区，一般来说，住户组成数会有所提高，住户数量的增长会超过人口增 长。我们预计到2018年底，将有35,700户新增住户。

Population and Households Trends and Projections - Alameda County

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015P

2016P

2017P

2018P

1,498,500

1,513,600

1,532,500

1,556,200

1,583,200

1,610,900

1,634,900

1,656,900

1,676,900

1,696,400

21,300

15,100

18,900

23,700

27,000

27,700

24,000

22,000

20,000

19,500

1.4%

1.0%

1.2%

1.5%

1.7%

1.7%

1.5%

1.3%

1.2%

1.2%

541,100

546,300

551,400

558,700

566,200

575,400

584,300

593,500

602,200

611,100

Change

7,500

5,200

5,000

7,300

7,500

9,200

8,900

9,200

8,700

8,900

Change Rate

1.4%

1.0%

0.9%

1.3%

1.3%

1.6%

1.5%

1.6%

1.5%

1.5%

Population Total Change Change Rate Household Total

Source: Moody Analytics; John Burns Real Estate Consulting

pacificunion.cn

房地产市场 • 房价上涨减缓：我们的伯恩斯房价指数（BHVI）对整个销售市场的价格上涨做出了预估。目前，东湾大都市统计 区的伯恩斯房价指数显示去年房价上涨了10.1%。尽管涨价幅度较高，但较2012年与2013年的增长百分比有大幅降 低。约翰•伯恩斯房地产咨询公司（JBREC）预计，2018年之前房价的增长会有所减缓。 • 转售量最终呈上升趋势：2013年与2014年阿拉梅达县的房产转售量每年大约下降5%，当最近又上升了4%，达到 16,300套。以大都市统计区为单位的预测数据表明，2018年之前，销售量将保守增长0.5%到2.0%。 • 投资活动放缓：投资者正在购买东湾大都市统计区16%的房产，较2013年最高的31%有所下降。主要原因是房价升 高，因此房屋出租收益减少，投资者开始将目光转向其他地区。 • 支付能力：尽管低按揭利率使阿拉梅达县的支付能力维持在历史正常水平，相对较高的房价对一般收入者来说仍然 是一个负担。收入中等的家庭需要拿出53%的收入用于购买一处中等价格的转售房产，要购买一处中等价格的新房 产，他们需要花费65%的收入。 • 新房定价：阿拉梅达县的新房定价中位数为848,000美元，比2014年提高了10%。

Burns Home Value Index Trends and Projections - East Bay MSA Burns Home Value Index Change Rate Affordability Index

2009 111.0 -3.1% 1.4

2010 105.5 -5.0% 1.4

2011 99.5 -5.6% 0.8

2012 115.2 15.8% 0.6

2013 139.9 21.4% 3.9

2014 153.0 9.4% 5.4

Current 165.4 10.1% 5.2

2015P 169.6 10.9% 5.0

2016P 178.2 5.1% 5.5

2017P 183.9 3.2% 5.7

2018P 187.1 1.7% 5.7

Source: John Burns Real Estate Consulting

Note: The Burns Affordability Index is scaled from 1 to 10, with 5 set to the long-term norm for a given market, 0 indicating excellent affordability and 10 indicating poor affordability compared to that market’s norm.

市场特色 • 特拉斯扩张经营：特斯拉汽车公司已宣布将出租在费利蒙的旧Solyndra汽车厂。公司已拥有附近的前新联合汽车制 造公司工厂，招收员工近6,000人。特拉斯将利用另外500,000平方英尺以“随着产量的提高扩大制造车间并建立更多 的工程实验室”。与现在设在街边的汽车工厂一样，这次新的努力可能会另外增加1,000个工作岗位。 • 沿580号州际公路向东推进：近几年都柏林已经成为巨大的新房地产市场，而利弗莫尔的市场也开始发展。在过去 两年多的时间里，都柏林在建的项目数量有所下降，但即将启动的Wallis Ranch与随后Dublin Crossing的市场推广将 改变这一状况。同时，利弗莫尔复兴的市中心以东出现新社区，著名的Livermore Labs综合大楼以北出现了一个大 型的KB Home多街区社区（Vineyard Crossing）。此外，Shea Homes即将进入市场，社区位于利弗莫尔北部，名为 Sage，共有住房460多套。考虑到都柏林泡沫的定价，这种需求迁移合乎情理，只要存在价格差，这种需求迁移就会 继续。 • 老地方新活动：阿拉梅达县西南部，大致从海沃德向南延伸至费利蒙，这里通常属于城郊环境，被大规模扩建。海 沃德已有了显著发展，而拥有优质学校的费利蒙也出现了各种新建社区。现在费利蒙启动了一些大型的住宅区（例 如，莱纳房产开发的温泉项目），将包含上千套新房产。同时，联合市与纽瓦克等地方近几年没有新的房地产活 动，但最近新建的房地产销量势头强劲（例如，纽瓦克的Trumark Homes与K. Hovnanian，联合市的Pulte）。还有在 次级地区相当大型的计划开发项目，可能会使该地成为主要区域新房产的温床。

2015年第四季度

Brent Thomson President, Marin County 415.383.1900 brent.thomson@pacunion.com 575 Redwood Highway, Suite 150 | Mill Valley, CA 94941

pacificunion.cn

第四季度太平洋联合公司在马林县有大量买家，但能提供给他们的房地产数量则远远不够——这已经成为近几年来整 个旧金山湾区的存留问题。但是有一个显著的变化，2015年下半年，买家开始在谈判中取得优势。他们很少表现出紧 迫感，更愿意放过具有吸引力的房地产，等待未来几周与几月的市场变化。 2015年全年售价上涨，年初迅速攀升，到第四季度有所缓和。购房需求居高不下，卖家继续享受大量优势。私人买卖 协议——针对未出现在当地房源共享系统（MLS）且未进行竞价的房地产——不再常见。 预期：马林县仍是对买家有吸引力的目的地。寒冷的气候可能会在一月和二月影响销售量，但我们预计，有繁荣的旧 金山湾区经济做辅助，春天与夏天的市场将会非常繁忙。利率仍然很低，且利率的进一步增长也不大可能对马林县的 房地产销售造成影响。 界定：我们在马林县区域内的房地产市场包括下列地区：贝尔韦代雷、科特马德拉、费尔法克斯、葛兰布易、肯特菲 尔德、拉卡斯伯、米尔山谷、诺瓦托、罗斯、圣安塞尔莫、圣拉斐尔、索萨利托以及蒂伯龙。下方图表中的销售数据 包括这些社区内的独栋住宅。

$1,300,000 $1,160,000 $1,100,000

$1,008,000

$990,000

$1,175,000

$1,175,000 $1,112,000 $1,056,000

$980,000

$1,095,000 $1,055,000

$1,201,908

$1,200,000

$1,130,000

$900,000 $700,000 $500,000 $300,000 $100,000

Dec-14

Jan-15

Feb-15

Mar-15

Apr-15

May-15

Jun-15

Jul-15

Aug-15

Sep-15

Oct-15

Nov-15

Dec-15

Source: Terradatum, January 7, 2016. Median sales price for single-family homes in these Marin County communities: Belvedere, Corte Madera, Fairfax, Greenbrae, Kentfield, Larkspur, Mill Valley, Novato, Ross, San Anselmo, San Rafael, Sausalito, and Tiburon.

3.1 2.7 2.6 2.1

2.4

1.8

2.3

1.6

1.6

1.3

1.4

1.5

1.4

1.7

1.6

1.5

1.1

0.9

0.6 0.1

Dec-14

Jan-15

Feb-15

Mar-15

Apr-15

May-15

Jun-15

Jul-15

Aug-15

Sep-15

Oct-15

Nov-15

Dec-15

Source: Terradatum, January 7, 2016. Months' supply of inventory for single-family homes in these Marin County communities: Belvedere, Corte Madera, Fairfax, Greenbrae, Kentfield, Larkspur, Mill Valley, Novato, Ross, San Anselmo, San Rafael, Sausalito, and Tiburon.

pacificunion.cn

80

74

70

62

60

59

58

57

56

51

47

50 40

38

38

Jun-15

Jul-15

48

53

56

30 20 10 0

Dec-14

Jan-15

Feb-15

Mar-15

Apr-15

May-15

Aug-15

Sep-15

Oct-15

Nov-15

Dec-15

Source: Terradatum, January 7, 2016. Average days on market for single-family homes sold in these Marin County communities: Belvedere, Corte Madera, Fairfax, Greenbrae, Kentfield, Larkspur, Mill Valley, Novato, Ross, San Anselmo, San Rafael, Sausalito, and Tiburon.

50%

43.8%

45% 40%

37.1%

35.2%

35%

39.3%

36.7%

29.9%

30% 25%

42.5%

35.2% 31.1%

30.8%

Aug-15

Sep-15

32.3% 29.3%

21.8%

20% 15% 10% 5% 0%

Dec-14

Jan-15

Feb-15

Mar-15

Apr-15

May-15

Jun-15

Jul-15

Oct-15

Nov-15

Dec-15

Source: Terradatum, January 7, 2016. Percentage of single-family homes under contract in these Marin County communities: Belvedere, Corte Madera, Fairfax, Greenbrae, Kentfield, Larkspur, Mill Valley, Novato, Ross, San Anselmo, San Rafael, Sausalito, and Tiburon.

104%

102.5%

102%

100.8%

100%

98.1%

98%

98.3%

97.8% 95.7%

96% 94%

100.2%

99.2%

96.1%

96.7%

95.1%

94.8%

93.7%

92% 90% 88%

Dec-14

Jan-15

Feb-15

Mar-15

Apr-15

May-15

Jun-15

Jul-15

Aug-15

Sep-15

Oct-15

Nov-15

Dec-15

Source: Terradatum, January 7, 2016. Sales price as % of original price (including adjustments) for single-family homes under contract in these Marin County communities: Belvedere, Corte Madera, Fairfax, Greenbrae, Kentfield, Larkspur, Mill Valley, Novato, Ross, San Anselmo, San Rafael, Sausalito, and Tiburon.

pacificunion.cn

Marin County Snapshot: Q4 2015 vs. Q4 2014 Sales Volume Q4 '14

Q4 '15

Homes Sold

Avg. Days on Market

Median Price

% change

Q4 '14

Q4 '15

% change

Q4 '14

Q4 '15

% change

Q4 '14

Q4 '15

% change

Belvedere

$

22,890,500

$

33,858,000

48%

6

9

50%

120

67

-44%

$ 3,775,000

$ 3,400,000

-10%

Corte Madera

$

16,418,250

$

29,999,616

83%

11

23

109%

58

56

-3%

$ 1,350,000

$ 1,275,000

-6%

Fairfax

$

15,627,000

$

14,177,500

-9%

17

17

0%

37

53

43%

$

$

750,000

-13%

Greenbrae

$

10,132,225

$

18,438,500

82%

8

12

50%

39

34

-13%

$ 1,320,000

$ 1,530,750

16%

Kentfield

$

29,566,500

$

37,869,000

28%

15

16

7%

65

115

77%

$ 1,850,000

$ 2,070,000

12%

Larkspur

$

29,270,750

$

23,987,500

-18%

18

14

-22%

53

58

9%

$ 1,447,000

$ 1,577,250

9%

Mill Valley

$

110,579,125

$ 143,274,000

30%

71

79

11%

54

48

-11%

$ 1,300,000

$ 1,488,000

14%

Novato

$

94,281,527

$ 105,556,000

12%

116

117

1%

63

54

-14%

$

$

847,000

12%

Ross

$

48,625,000

$

42,300,000

-13%

13

8

-38%

85

78

-8%

$ 3,000,000

$ 4,275,000

43%

San Anselmo

$

52,663,600

$

38,717,000

-26%

44

31

-30%

56

38

-32%

$ 1,070,000

$ 1,151,000

8%

San Rafael

$

115,587,310

$ 129,242,335

12%

118

111

-6%

59

44

-25%

$

899,500

$ 1,060,000

18%

Sausalito

$

26,640,000

$

31,969,000

20%

18

15

-17%

70

51

-27%

$ 1,392,500

$ 2,000,000

44%

Tiburon

$

98,722,887

$

90,024,500

-9%

34

29

-15%

81

58

-28%

$ 2,385,500

$ 2,750,000

15%

860,000

758,000

Source: Terradatum, January 7, 2016. Data is for single-family homes in selected Marin County cities.

pacificunion.cn

马林县（旧金山大都市统计区） 富裕的旧金山郊区的近郊住宅区有总体上保存完好、令人满意的旧房产。该区房产供应有限，又有一流的学校，因此 在这一市场进行长期投资相对比较安全。

经济 • 就业下降：马林县距旧金山仅一桥之隔，却是一处僻静的郊区。该区的就业人口基数只有112,000人，去年就业增长 稳健，新增就业人口1,900。我们预计未来短期内的就业势头良好。 • 高薪部门发展：就旧金山大都市统计区（MSA）总体来说（圣马特奥市、旧金山和马林县），收入较高的部门—— 金融、信息和专业与商业服务——至关重要，并在过去的三年里经历了巨大的发展。在大都市统计区内，这些部门 从2011年到2014年新增就业人口超过68,500。 • 高就业人口数：在劳动力储备中，只有3.1%的人口找不到合适工作。 • 经济富裕，势头良好：马林县非常富裕，2014年中等家庭年收入100,700美元。近期工资稳健增长，预测未来几年的 势头将非常强劲。

Jobs and Median Income Trends and Projections - Marin County Jobs Total Change Change Rate Median Income Change Rate

2009 100,800 -6,600 -6.1% $85,810 -2.4%

2010 100,400 -400 -0.4% $84,473 -1.6%

2011 102,200 1,800 1.8% $86,559 2.5%

2012 105,500 3,300 3.2% $90,871 5.0%

2013 109,700 4,200 4.0% $96,580 6.3%

2014 111,600 1,900 1.7% $100,677 4.2%

2015P 116,100 4,500 4.0% $104,507 3.8%

2016P 118,100 2,000 1.7% $109,276 4.6%

2017P 119,000 900 0.8% $115,111 5.3%

2018P 118,500 -500 -0.4% $120,684 4.8%

Source: Bureau of Labor Statistics; Moody Analytics

人口统计数据 • 缓慢而稳定：马林县人口数略高于25万，合计106,000户住户。历史上该区房价较高且一般情况下人口增长比较缓 慢，因此预计未来人口增长将非常缓慢。 • 数据说明：马林县每年约有2,000名新增居民，或每年约有新增住户1,000户，预计住户数量的增长速度将略快于人 口增长速度。

Population and Households Trends and Projections - Marin County 2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015P

2016P

2017P

2018P

250,900

252,900

255,400

256,100

258,800

260,800

262,800

264,900

267,000

269,000

Change

2,500

2,000

2,500

700

2,700

1,900

2,000

2,100

2,100

2,000

Change Rate

1.0%

0.8%

1.0%

0.3%

1.0%

0.7%

0.8%

0.8%

0.8%

0.7%

102,500

103,400

104,100

104,200

104,900

105,500

106,400

107,500

108,600

109,700

Population Total

Household Total Change

1,100

900

700

100

700

700

900

1,100

1,100

1,100

Change Rate

1.0%

0.9%

0.7%

0.1%

0.7%

0.6%

0.9%

1.0%

1.0%

1.0%

Source: Moody Analytics; John Burns Real Estate Consulting

pacificunion.cn

房地产市场 • 房价先强势后缓和：我们的伯恩斯房价系数（BHVI）对整个销售市场的价格上涨做出了预估。目前，旧金山大都 市统计区（MSA）的伯恩斯房价系数显示去年房价上涨了6.9%，最近价格上涨将绝对的零售价推向异常水平，因此 我们预计未来几年的房价涨幅将趋向和缓。 • 转售量始终如一：去年12个月内，马林县的转售量约为3,500套。以大都市统计区为单位，我们预计2016到2017年的 销售量将会增长1%到2%。 • 支付能力下降：尽管按揭利率较低，但旧金山大都市统计区目前的支付水平仍低于其长期的基准。具体就马林县而 言，中等收入的家庭需要拿出其收入的56%以购买中等价格的转售房产，要购买一处中等价格的新房产，他们需要 花费97%的收入，非常不可行（马林县的新建房产非常有限，因此中等定价可能会大幅波动）。 • 房价高且持续攀升：马林县在任何给定年份的新建房产数量都极少。因此，供给不足，环境吸引力以及高收入都意 味着新房房价会持续居高，去年价格中位数为160多万美元。

Burns Home Value Index Trends and Projections - San Francisco MSA Burns Home Value Index Change Rate Affordability Index

2009 130.7 -1.0% 3.8

2010 125.5 -4.0% 3.6

2011 122.7 -2.2% 2.0

2012 141.4 15.2% 3.4

2013 164.5 16.4% 6.5

2014 180.2 9.6% 6.6

Current 200.7 13.7% 6.9

2015P 207.6 15.2% 7.2

2016P 222.5 7.2% 7.2

2017P 229.2 3.0% 6.9

2018P 229.2 0.0% 6.2

Source: John Burns Real Estate Consulting

Note: The Burns Affordability Index is scaled from 1 to 10, with 5 set to the long-term norm for a given market, 0 indicating excellent affordability and 10 indicating poor affordability compared to that market’s norm.

市场特色 • 技术公司将填补缺失的工作机会吗？：消防员基金保险公司宣布，今年夏天他们为了节省租金而停用了位于诺瓦 托的700余名员工的办公室，迁往佩塔卢马以北12英里处。这破坏了当地的就业局面，而有关谁将使用马林这座 500,000平方英尺办公综合楼的问题也出现了谣传。一些位于硅谷的公司开始打探消息，包括谷歌出资的生物技术公 司Calico。据诺瓦托经济发展官员表示，到2015年底将确定新的承租人。尽管只是谣传，但据说其他技术公司为了 靠近核心湾区并享受低廉的租金，也在窥视马林县。 • SMART运行：SMART列车将为铁路通勤者提供可与拥挤的101公路相媲美的选择，101公路从索诺马县向北，延伸 进马林县，终点位于拉克世博。SMART目前正在试运行，以便检查车载系统与运营需求，2016年预计有几处站点将 开放。SMART的乘客需要在拉克世博乘渡船到旧金山工作，但这势必会减轻101公路的压力，马林县的房地产对在 旧金山工作的人来说将更具吸引力。

2015年第四季度

Linda Carroll Regional Executive, Napa County 707.251.8805 linda.carroll@pacunion.com 944 Main Street | Napa, CA 94559

pacificunion.cn

有限的房地产存量使2015年纳帕县的销售量减少，但平均售价攀升。第四季度，定价500,000美元以下的房地产尤其紧 缺，值得多方竞价，而700,000美元以上的房地产——典型的流行上升市场——在市场上待售的时间比过去更长。 即使房价前景较好，但卖家仍不愿意将他们的房地产投向市场，很多卖家遭遇偶发事件，使他们找到新住处之后才离 开当前的住房。这样的偶然性导致了第四季度出现一些复杂的交易，有几笔交易依赖于买卖双方先各自完成交易。 预期：买家普遍不喜欢在雨中购物，因此第一季度的销售额——特别是葡萄园——可能会受到西海岸厄尔尼诺暴风雨 预测的影响。此外，卖家在十一月和十二月将自己的房地产撤出市场，春季它们将被重新投入市场，届时纳帕县绿树 成荫、鲜花盛开，正是最美的时候。毫无疑问：买家将会等待。 界定：我们在纳帕县区域内的房地产市场包括下列地区：美国峡谷、安格文、卡利斯托加、纳帕、奥克维尔、拉瑟福 德、圣海伦娜以及杨特维尔。下方图表中的销售数据包括这些社区内的独栋住宅。

$800,000 $700,000 $600,000

$633,000 $522,500

$500,000

$559,750

$586,250 $600,000

$630,250

$620,000

$655,000

$685,000 $575,000

$571,316

$497,000 $492,000

$400,000 $300,000 $200,000 $100,000

Dec-14

Jan-15

Feb-15

Mar-15

Apr-15

May-15

Jun-15

Jul-15

Aug-15

Sep-15

Oct-15

Nov-15

Dec-15

Source: Terradatum, January 7, 2016. Median sales price for single-family homes in Napa County.

6.1

5.7

5.1 4.1

3.4

3.8

3.4

3.1

3.2 2.6

3.6 2.9

3.4

3.2

2.9 2.4

2.3

2.1 1.1 0.1

Dec-14

Jan-15

Feb-15

Mar-15

Apr-15

May-15

Jun-15

Jul-15

Aug-15

Sep-15

Oct-15

Nov-15

Dec-15

Source: Terradatum, January 7, 2016. Months' supply of inventory for single-family homes in Napa County.

pacificunion.cn

114

120 100

99

100 91

93

80

92 71

71

72

85

72

79

60

60 40 20 0

Dec-14

Jan-15

Feb-15

Mar-15

Apr-15

May-15

Jun-15

Jul-15

Aug-15

Sep-15

Oct-15

Nov-15

Dec-15

Source: Terradatum, January 7, 2016. Average days on market for single-family homes sold in Napa County.

Â

28.2%

30%

26.1%

25.5%

23.2%

25%

25.1% 23.6%

24.3% 21.8%

21.9%

21.2%

20%

18.1% 15.9% 13.8%

15% 10% 5% 0%

Dec-14

Jan-15

Feb-15

Mar-15

Apr-15

May-15

Jun-15

Jul-15

Aug-15

Sep-15

Oct-15

Nov-15

Dec-15

Source: Terradatum, January 7, 2016. Percentage of single-family homes under contract in Napa County. Â

97%

96.5%

95.9%

96%

96.4%

94.7%

94.5%

95%

95.8%

94.2%

94%

92.9%

93% 92%

95.0%

94.6%

92.0% 91.2%

91.2%

Dec-14

Jan-15

91% 90% 89% 88%

Feb-15

Mar-15

Apr-15

May-15

Jun-15

Jul-15

Aug-15

Sep-15

Oct-15

Nov-15

Dec-15

Source: Terradatum, January 7, 2016. Sales price as % of original price (including adjustments) for single-family homes under contract in Napa County.

pacificunion.cn

Napa County Snapshot: Q4 2015 vs. Q4 2014 Sales Volume Q4 '14

Q4 '15

Homes Sold

Avg. Days on Market

% change

Q4 '14

Q4 '15

% change

Q4 '14

Q4 '15

% change

Median Price Q4 '14

Q4 '15

% change

American Canyon

$

11,826,350

$

14,723,500

24%

28

33

18%

53

68

28%

$

407,500

$

435,000

7%

Angwin

$

6,720,000

$

1,330,000

-80%

3

2

-33%

294

61

-79%

$ 2,100,000

$

665,000

-68%

Calistoga

$

6,587,900

$

8,022,084

22%

8

12

50%

122

73

-40%

$

565,000

$

525,000

-7%

Napa

$ 131,025,684

$ 169,771,870

30%

191

193

1%

80

78

-3%

$

550,000

$

640,000

16%

St. Helena

$

36,505,500

$

41,213,500

13%

35

22

-37%

140

165

18%

$

776,000

$

964,500

24%

Yountville

$

6,060,088

$

17,538,500

189%

6

9

50%

86

90

5%

$

790,000

$ 1,110,000

41%

Source: Terradatum, January 7, 2016. Data is for single-family homes in selected Napa County cities.

Napa County Price Range Snapshot: Q4 2015 vs. Q4 2014 Sales Volume Q4 '14

Q4 '15

Homes Sold

Avg. Days on Market

% change

Q4 '14

Q4 '15

% change

Q4 '14

Q4 '15

% change

Median Price Q4 '14

Q4 '15

% change

Under $500,000

$

42,231,263

$

28,821,029

-32%

106

72

-32%

65

66

2%

$

416,250

$

415,000

0%

$500,000 $999,999

$

83,797,171

$ 104,518,734

25%

125

151

21%

96

83

-14%

$

650,000

$

675,000

4%

$1 million - $3 million

$

61,992,088

$

67,158,691

8%

37

42

14%

126

107

-15%

$ 1,614,000

$ 1,353,500

-16%

Over $3 million $

10,705,000

$

52,880,000

394%

3

8

167%

158

156

-1%

$ 3,505,000

$ 4,792,500

37%

Source: Terradatum, January 7, 2016. Data is for single-family homes in Napa County.

pacificunion.cn

纳帕县（纳帕大都市统计区） 资产净值推动纳帕县第二居所与退休人员市场，资产净值也已经得到极大的增长。不断增长的房地产存量与价格持续 为富人在纳帕县创造房地产机会，且当地人也从不断增长的消费中获益。

经济 • 强劲的就业增长：去年纳帕县新增就业人口数为2,700，预计到2015年底将再增加2,000人，使全县的就业人口数超过 71,000。今年就业增长率为2.9%，但低于2013与2014年的4.0%。我们预计2018年以前就业增长势头会有所减缓。 • 旅游与职业多样性：健康与教育服务、休闲与接待以及制造部门对当地的经济至关重要。 • 高就业人口数：在劳动力储备中，只有3.6%的人口找不到合适的工作。 • 中产阶级：纳帕县中等家庭每年收入73,300美元，但并不像旧金山湾区其他地方一样高于全州与全国的基准。纳帕 县更属于一个中等地区，而非外地人所认为的那样，纳帕县以外的人只知道这里的葡萄园与奢华的度假屋。

Jobs and Median Income Trends and Projections - Napa County Jobs Total Change Change Rate Median Income Change Rate

2009 61,400 -4,000 -6.1% $63,875 -2.8%

2010 60,600 -800 -1.3% $63,511 -0.6%

2011 61,200 600 1.0% $64,533 1.6%

2012 63,500 2,300 3.8% $67,217 4.2%

2013 66,500 3,000 4.7% $70,914 5.5%

2014 69,200 2,700 4.1% $73,277 3.3%

2015P 71,200 2,000 2.9% $75,574 3.1%

2016P 73,200 2,000 2.8% $77,894 3.1%

2017P 74,700 1,500 2.0% $81,030 4.0%

2018P 75,700 1,000 1.3% $84,104 3.8%

Source: Bureau of Labor Statistics; Moody Analytics

人口统计数据 • 惯常的缓慢增长：纳帕县人口始终增长缓慢。近几年的人口增长率下跌至1%以下，2014年家庭增长率为0.8%。我们 预计未来人口增长会持续缓慢，但我们预计随着千禧一代开始搬离该区，一般情况下，住户组成数有望被拉回到长 期基准，因此家庭数量的增长速度将超过人口数量的增长。 • 未来增长缓慢：预计未来几年纳帕县每年新增居民大约只有1,000人，每年约只有500户新增家庭。

Population and Households Trends and Projections - Napa County 2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015P

2016P

2017P

2018P

135,300

136,800

138,100

139,100

140,600

141,700

142,700

143,600

144,600

145,500

Change

1,200

1,500

1,200

1,100

1,400

1,100

1,000

1,000

1,000

900

Change Rate

0.9%

1.1%

0.9%

0.8%

1.0%

0.8%

0.7%

0.7%

0.7%

0.6% 52,100

Population Total

Household Total

48,500

49,000

49,300

49,600

49,900

50,200

50,600

51,100

51,600

Change

300

500

300

300

300

300

400

500

500

500

Change Rate

0.7%

0.9%

0.6%

0.6%

0.6%

0.7%

0.8%

1.0%

1.0%

1.0%

Source: Moody Analytics; John Burns Real Estate Consulting

pacificunion.cn

房地产市场 • 房价上涨缓慢：我们的伯恩斯房价系数（BHVI）对整个销售市场的价格上涨做出了预估。目前， BHVI显示去年房 价上涨了7.6%，比2012年与2013年的两位数增长百分比有所降低。约翰•伯恩斯房地产咨询公司（JBREC）预计未 来几年房价增长会更缓慢，增长率在1.8%到3.6%之间。 • 销售量小幅上升：我们预计2015年转售量比2014年高12%。未来几年，销售量只会小幅上升，每年提高约3%到4%。 这将使纳帕县保持在大约与长期基准相一致的水平上，即每年销售房产1250套到1450套。 • 投资减慢：投资者购买纳帕县24%的房产，较2012年底最高的36%有所下降。 • 支付能力：尽管低按揭利率使纳帕县的支付能力略微低于历史正常水平，但不断上升的房价将继续影响支付能力。 中等收入的家庭需要拿出43%的收入用于购买一处价格中等的转售房产，要购买一处价格中等的新房产，他们需要 花费68%的收入。 • 昂贵的新房：由于供应量少，新房价格大幅波动。目前房产售价中值为854,000美元，去年同期为770,000美元。

Burns Home Value Index Trends and Projections - Napa County Burns Home Value Index Change Rate Affordability Index

2009 111.0 -9.2% 3.2

2010 102.9 -7.3% 1.7

2011 98.7 -4.0% 1.1

2012 110.4 11.9% 0.3

2013 130.8 18.4% 3.2

2014 141.7 8.4% 4.9

Current 150.7 7.6% 4.2

2015P 153.6 8.4% 4.0

2016P 159.2 3.6% 4.8

2017P 163.6 2.8% 5.1

2018P 166.6 1.8% 5.1

Source: John Burns Real Estate Consulting

Note: The Burns Affordability Index is scaled from 1 to 10, with 5 set to the long-term norm for a given market, 0 indicating excellent affordability and 10 indicating poor affordability compared to that market’s norm.

市场特色 • 活跃程度提高？：纳帕县的新房产市场始终供应紧张。转售房产的存量也非常低。但最近有几处房产投向市场，且 普遍大受欢迎。Richmond American开放了Silverado路，Lafferty在今年早些时候开放Riva保护区，而Taylor Morrison最 近开放了Chesapeake村，内有价格相对实惠的连栋房屋。Lafferty即将在纳帕西北部开放一个高档街区，可能会有其 他社区进入。但是，这些社区仅仅是纳帕买家的开胃菜。拥有945套房地产的多用途纳帕Pipe住宅区位于纳帕南部， 是近期唯一的大型社区项目，目前正在进行授权程序。 • 在纳帕生活：尽管纳帕县的收入普遍处于中上等水平，但由于该地区红酒之乡的美誉以及毗邻旧金山湾区核心的便 利地理位置，该区拥有大量财富。纳帕县对旧金山湾区的家庭具有特别的吸引力，因为这里可以作为退休或度假的 选择。由此产生的效应之一就是纳帕县是全国第四大100万美元以上房产的集中区（按其占挂牌上市房产总量的比 例计算）。但是，因为纳帕县的高端市场与旧金山和硅谷的命运密切相关，因此纳帕县将会很大程度地受到这些地 区的经济与房地产市场趋势的影响。

2015年第四季度

Patrick Barber President 415.929.7100 patrick.barber@pacunion.com 1699 Van Ness Avenue | San Francisco, CA 94109

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近几年来旧金山一直是卖家的市场，但到2015年第四季度，市场开始向更加平衡的状态倾斜——公寓与独栋房屋均是 如此。销售价格确实在持续上升，但速度不同于以往几个季度。很多房地产仍然需要多方竞价，但出高价的速度也有 所下降。市场上可供销售的房地产在交给第三方保管之前的待售时间比前几个季度略有延长。到十二月这个强势的季 度结束，但相比而言第三季度更加强势。 但最令人惊讶的是：第四季度很多旧金山房地产的出售价格低于它们的报价——这一现象在2015年初闻所未闻。可供 出售房地产的存量仍然紧张，但我们也看到，房地产所有者普遍更愿意将他们的房地产投放到市场上。 预期：旧金山挤具有吸引力的市场以及繁荣的地方经济——确保房地产在未来几个月具有较高活跃程度的两个因 素——使其仍然是一个异常受欢迎的市场。厄尔尼诺风暴可能会延误一些交易，但只是暂时的，且预计2016年利率仍 会长时间走低。

$1,500,000 $1,250,000

$1,300,000 $1,100,000

$1,075,000

$1,307,500

$1,400,000

$1,300,000 $1,280,000

$1,115,000

$1,280,000 $1,225,444 $1,155,000

$1,285,000

Aug-15

Nov-15

$1,203,000

$975,000

$900,000 $700,000 $500,000 $300,000 $100,000

Dec-14

Jan-15

Feb-15

Mar-15

Apr-15

May-15

Jun-15

Jul-15

Sep-15

Oct-15

Dec-15

Source: Terradatum, January 7, 2016. Median sales price for single-family homes in San Francisco.

$1,300,000 $1,100,000

$1,100,000

$1,138,000 $1,105,000 $1,069,000

$1,105,000 $1,102,563 $1,050,000

$960,012

$1,111,500

$1,150,000

$1,100,000

$1,030,000

$885,000

$900,000 $700,000 $500,000 $300,000 $100,000

Dec-14

Jan-15

Feb-15

Mar-15

Apr-15

May-15

Jun-15

Jul-15

Aug-15

Sep-15

Oct-15

Nov-15

Dec-15

Source: Terradatum, January 7, 2016. Median sales price for condominiums in San Francisco.

pacificunion.cn

3.1 2.6

2.4

2.6

2.1

2.5

1.7 1.5

1.6 1.1

1.7

1.6

1.8 1.5

1.5

1.3

1.0 0.7

0.6 0.1

Dec-14

Jan-15

Feb-15

Mar-15

Apr-15

May-15

Jun-15

Jul-15

Aug-15

Sep-15

Oct-15

Nov-15

Dec-15

Source: Terradatum, January 7, 2016. Months' supply of inventory for single-family homes in San Francisco.

3.6 3.0

3.1 2.6

2.3

2.2

2.1

1.8

1.6 1.1

1.3

1.1

1.3

1.3

1.3

1.8

1.7

1.4 0.8

0.6 0.1

Dec-14

Jan-15

Feb-15

Mar-15

Apr-15

May-15

Jun-15

Jul-15

Aug-15

Sep-15

Oct-15

Nov-15

Dec-15

Source: Terradatum, January 7, 2016. Months' supply of inventory for condominiums in San Francisco.

50 45 40

47 39

35

33

31

30

27

26

Mar-15

Apr-15

25

29

28

29

29

28

28

Jun-15

Jul-15

Aug-15

Sep-15

Oct-15

Nov-15

24

20 15 10 5 0

Dec-14

Jan-15

Feb-15

May-15

Dec-15

Source: Terradatum, January 7, 2016. Average days on market for single-family homes sold in San Francisco.

Â

pacificunion.cn

60 50

50

54

42 40 29

30

31

34

32

36 28

29

Jun-15

Jul-15

27

34 27

20 10 0

Dec-14

Jan-15

Feb-15

Mar-15

Apr-15

May-15

Aug-15

Sep-15

Oct-15

Nov-15

Dec-15

Source: Terradatum, January 7, 2016. Average days on market for condominiums sold in San Francisco.

41.2%

45% 40% 35%

37.2% 32.3% 27.9%

30%

39.3%

38.7% 35.4%

35.5% 31.8%

29.1%

38.1%

33.8% 27.9%

25% 20% 15% 10% 5% 0%

Dec-14

Jan-15

Feb-15

Mar-15

Apr-15

May-15

Jun-15

Jul-15

Aug-15

Sep-15

Oct-15

Nov-15

Dec-15

Source: Terradatum, January 7, 2016. Percentage of single-family homes under contract in San Francisco.

50%

44.2%

45% 40% 35%

40.3%

38.5% 30.7%

39.6%

41.3%

38.8%

30.5%

36.5% 30.6%

35.0%

31.6%

30% 25%

21.6%

20% 15% 10% 5% 0%

Dec-14

Jan-15

Feb-15

Mar-15

Apr-15

May-15

Jun-15

Jul-15

Aug-15

Sep-15

Oct-15

Nov-15

Dec-15

Source: Terradatum, January 7, 2016. Percentage of condominiums under contract in San Francisco.

pacificunion.cn

118%

116.4%

116% 114%

113.9%

112.7% 110.9%

112%

109.6%

110%

112.2% 110.8%

109.8%

110.4%

108% 106%

105.3%

107.2%

106.9%

Nov-15

Dec-15

104.8%

104% 102% 100% 98%

Dec-14

Jan-15

Feb-15

Mar-15

Apr-15

May-15

Jun-15

Jul-15

Aug-15

Sep-15

Oct-15

Source: Terradatum, January 7, 2016. Sales price as % of original price (including adjustments) for single-family homes under contract in San Francisco.

110%

109.3%

108.4% 106.8%

108%

109.2%

108.3% 107.2%

108.2%

108.2%

106.5%

105.7%

106% 103.3%

104% 102%

102.8%

101.4%

100% 98% 96%

Dec-14

Jan-15

Feb-15

Mar-15

Apr-15

May-15

Jun-15

Jul-15

Aug-15

Sep-15

Oct-15

Nov-15

Dec-15

Source: Terradatum, January 7, 2016. Sales price as % of original price (including adjustments) for condominiums under contract in San Francisco.

pacificunion.cn

1:

Inner Richmond, Central Richmond, Outer Richmond, JordanPark/Laurel Heights, Lake, Lone Mountain, Sea Cliff.

2:

Outer Sunset, Central Sunset, Inner Sunset, Outer Parkside, Parkside, Inner Parkside, Golden Gate Heights.

3:

Pine Lake Park, Merced Manor, Lake Shore, Lakeside, Stonestown, Merced Heights, Ingleside, Ingleside Heights,

Oceanview.

4:

Balboa Terrace, Diamond Heights, Forest Hill, Forest Hill Extension, Forest Knolls, Ingleside Terrace, Midtown Terrace, Miraloma Park, Monterey Heights, Mount Davidson Manor, Sherwood Forest, St. Francis Wood, Sunnyside, West Portal, Westwood Highlands, Westwood Park.

5:

Buena Vista/Ashbury Heights, Clarendon Heights, Cole Valley/Parnassus Heights, Corona Heights, Duboce Triangle, Eureka Valley/Dolores Heights, Glen Park, Haight-Ashbury, Mission Dolores, Noe Valley, Twin Peaks.

6:

Alamo Square, Anza Vista, Hayes Valley, Lower Pacific Heights, North Panhandle, Western Addition.

7:

Cow Hollow, Marina, Pacific Heights, Presidio Heights.

8:

Downtown, Financial District/Barbary Coast, Nob Hill, North Beach, North Waterfront, Russian Hill, Telegraph Hill,

Tenderloin, Van Ness/Civic Center.

9:

South of Market, Yerba Buena.

10:

Bernal Heights, Central Waterfront/Dogpatch, Inner Mission, Mission Bay, Potrero Hill, South Beach, Bayview, Bayview Heights, Candlestick Point, Crocker Amazon, Excelsior, Hunters Point, Little Hollywood, Outer Mission, Mission Terrace, Portola, Silver Terrace, Visitacion Valley.

pacificunion.cn

San Francisco Snapshot: SFH, Q4 2015 vs. Q4 2014 Sales Volume Q4 '14

Q4 '15

Homes Sold

Avg. Days on Market

Median Price

% change

Q4 '14

Q4 '15

% change

Q4 '14

Q4 '15

% change

Q4 '14

-34%

61

42

-31%

29

30

3%

$

1,540,000

District 1

$

110,106,919

$

72,780,000

District 2

$

131,471,834

$

125,847,887

-4%

125

108

-14%

36

28

-22%

$

District 3

$

34,800,388

$

54,825,288

58%

42

54

29%

54

30

-44%

$

District 4

$

132,596,745

$

165,106,352

25%

97

104

7%

26

28

8%

District 5

$

200,051,899

$

183,722,976

-8%

94

81

-14%

27

27

0%

District 6

$

36,463,000

$

26,990,000

-26%

15

10

-33%

27

31

15%

District 7

$

187,752,971

$

137,075,888

-27%

39

26

-33%

40

38

District 8

$

11,465,000

$

35,406,000

209%

5

6

20%

36

District 9

$

88,634,000

$

105,853,685

19%

67

73

9%

27

District 10

$

95,601,498

$

98,881,500

3%

130

116

-11%

39

Q4 '15

% change

1,500,000

-3%

950,000

$ 1,162,500

22%

792,500

$

964,000

22%

$ 1,250,000

$ 1,417,500

13%

$

$

$

1,895,000

6%

$ 2,195,000

$ 2,250,000

3%

-5%

$

$

51

42%

$ 2,050,000

$ 4,900,000

24

-11%

$

1,265,000

$

1,317,500

35

-10%

$

712,950

$

844,000

1,781,000

3,800,000

4,225,000

11% 139% 4% 18%

Source: Terradatum, January 7, 2016. Data is for single-family homes in San Francisco districts.

San Francisco Snapshot: Condos, Q4 2015 vs. Q4 2014 Sales Volume Q4 '14

Q4 '15

Homes Sold

Avg. Days on Market

% change

Q4 '14

Q4 '15

% change

Q4 '14

Q4 '15

% change

Median Price Q4 '14

Q4 '15

% change

District 1

$

42,109,500

$

46,348,500

10%

34

41

21%

34

40

18%

$

1,260,000

$

1,100,000

District 2

$

7,725,000

$

11,849,500

53%

9

12

33%

31

62

100%

$

875,000

$

945,000

8%

District 3

$

4,475,000

$

4,075,000

-9%

9

7

-22%

37

30

-19%

$

530,000

$

542,000

2%

District 4

$

9,459,948

$

7,067,538

-25%

16

10

-38%

35

28

-20%

$

569,500

$

682,500

20%

District 5

$

97,644,500

$

132,138,181

35%

83

104

25%

34

27

-21%

$

1,175,000

$

1,250,063

District 6

$

76,353,281

$

76,040,384

0%

74

58

-22%

51

29

-43%

$ 1,070,000

$ 1,277,500

19%

District 7

$

125,422,667

$

94,003,329

-25%

81

56

-31%

32

28

-13%

$

1,350,000

$

1,502,500

11%

District 8

$

91,693,651

$

110,097,688

20%

85

96

13%

40

37

-8%

$

860,000

$

962,500

12%

District 9

$

225,682,215

$

237,147,396

5%

214

192

-10%

41

38

-7%

$

952,444

$

1,142,000

20%

District 10

$

8,337,673

$

7,171,534

-14%

16

11

-31%

80

37

-54%

$

535,500

$

680,000

27%

-13%

6%

Source: Terradatum, January 7, 2016. Data is for condominiums in San Francisco districts.

pacificunion.cn

San Francisco Price Range Snapshot: SFH, Q4 2015 vs. Q4 2014 Sales Volume Q4 '14

Q4 '15

Homes Sold

Avg. Days on Market

% change

Q4 '14

Q4 '15

% change

Q4 '14

Q4 '15

% change

Under $1 million

$

218,586,834

$

145,127,587

-34%

284

178

-37%

40

33

-18%

$1 million - $3 million

$

532,491,450

$

613,978,101

15%

335

394

18%

28

27

-4%

Over $3 million $

277,865,970

$

247,383,888

-11%

56

48

-14%

32

36

13%

Median Price Q4 '14

Q4 '15

% change

836,500

8%

$ 1,425,000

$ 1,422,500

0%

$

$

$

775,000

3,883,500

$

4,275,000

10%

Source: Terradatum, January 7, 2016. Data is for single-family homes in San Francisco County.

San Francisco Price Range Snapshot: Condos, Q4 2015 vs. Q4 2014 Sales Volume Q4 '14

Q4 '15

Homes Sold

Avg. Days on Market

% change

Q4 '14

Q4 '15

% change

Q4 '14

Q4 '15

% change

Under $1 million

$

214,796,540

$

172,598,210

-20%

307

225

-27%

48

38

-21%

$1 million - $2 million

$

376,461,395

$

426,000,840

13%

276

315

14%

32

31

-3%

Over $2 million $

97,645,500

$

127,340,000

30%

38

47

24%

42

37

-12%

Median Price Q4 '14

Q4 '15

% change

788,000

8%

$ 1,310,000

$ 1,300,000

-1%

$

$

2%

$

730,000

2,452,500

$

2,500,000

Source: Terradatum, January 7, 2016. Data is for condominiums in San Francisco County.

pacificunion.cn

旧金山县（旧金山大都市统计区） 技术/软件公司进入城市，吸引了城市型的员工，加之寻找机遇的海外投资者们正在进行的项目，持续推动旧金山的房 价上涨。旧金山将成为世界上最受欢迎也是最昂贵的居住之地，技术部门发展减速会对房价造成即时的负面影响。

经济 • 就业增长：长期以来，旧金山县是北加利福尼亚州的经济中心，并逐渐成为技术/软件中心。它是旧金山湾区最集 中的就业中心点，有近640,000的就业人口，过去三年里（2012-2014）就业人口数净增86,000。我们预计，2017年以 前就业增长稳健，但增长速率会有所减缓。 • 高薪部门发展：就旧金山大都市统计区（MSA）总体来说（圣马特奥市、旧金山和马林县），整个大都市统计区内 收入较高的部门——金融、信息和专业与商业服务——是该区的关键部门，在过去三年实现了极大的发展。这些部 门从2011-2014年在整个大都市统计区内增加就业人口68,500余人。 • 高就业人口数：在劳动力储备中，只有3.2%的人口找不到合适的工作。 • 经济富裕：旧金山县非常富裕，2014年中等家庭收入80,200美元，但该区内仍存在贫富差距。自2012年开始工资增 长稳健，预计2018年以前工资增长仍将保持上升趋势。

Jobs and Median Income Trends and Projections - San Francisco County Jobs Total Change Change Rate Median Income Change Rate

2009 541,100 -24,800 -4.4% $69,569 -2.0%

2010 539,000 -2,100 -0.4% $69,894 0.5%

2011 552,900 13,900 2.6% $70,840 1.4%

2012 582,900 30,000 5.4% $73,609 3.9%

2013 611,400 28,500 4.9% $77,485 5.3%

2014 639,200 27,800 4.5% $80,226 3.5%

2015P 664,800 25,600 4.0% $82,324 2.6%

2016P 676,100 11,300 1.7% $87,197 5.9%

2017P 681,500 5,400 0.8% $93,234 6.9%

2018P 678,800 -2,700 -0.4% $99,714 7.0%

Source: Bureau of Labor Statistics; Moody Analytics

人口统计数据 • 增长稳定：旧金山县人口数接近863,000，住户数量超过362,000。对这样一个面积狭小的成熟市场来说，近期的人口 增长势头可谓相当强劲，预计未来几年的人口增长将趋于稳定。 • 数据说明：预计旧金山县每年将有新增居民8,500到10,000人，或每年约有新增住户4,500到4,900户。住户人数小于近 郊区域的基准。

Population and Households Trends and Projections - San Francisco County 2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015P

2016P

2017P

2018P

801,900

805,800

816,200

829,700

841,100

852,500

862,500

872,000

881,000

889,500

10,800

3,900

10,400

13,500

11,400

11,300

10,000

9,500

9,000

8,500

1.4%

0.5%

1.3%

1.6%

1.4%

1.3%

1.2%

1.1%

1.0%

1.0%

344,000

346,100

349,400

354,400

357,900

362,300

366,800

371,700

376,500

381,300

Change

5,000

2,100

3,300

5,000

3,500

4,400

4,500

4,900

4,800

4,800

Change Rate

1.5%

0.6%

1.0%

1.4%

1.0%

1.2%

1.2%

1.3%

1.3%

1.3%

Population Total Change Change Rate Household Total

Source: Moody Analytics; John Burns Real Estate Consulting

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房地产市场 • 房价先强势后缓和：我们的伯恩斯房价系数（BHVI）对整个销售市场的价格上涨做出了预估。目前，旧金山大都 市统计区的伯恩斯房价系数显示去年一年的房价上涨了6.9%，我们预计未来几年，特别是到2018年，房价增值将放 缓。 • 转售额始终如一：在去年12个月中，旧金山县的转售额超过5,500套。以大都市统计区为单位，我们预计2016-2017年 的年销售量增长率将为1%到2%。 • 投资者原地不动：旧金山大都市区的投资活动已逐渐减少，但保持在21%左右，比2013年初的24%有所下降。尽管 该区更偏远的部分市场占有率一直不高，但投资者仍然占据了相当大的一部分市场。其中大部分以海外资金的形式 进行投资，投资者主要来自中国。 • 支付能力下降：尽管按揭利率较低，但旧金山大都市统计区目前的支付水平仍低于其长期的基准。在旧金山县内， 中等收入的家庭需要拿出其收入的87%用以购买价格中等的转售房产，要购买一处价格中等的新房产，他们需要 花费80%的收入（出现这种矛盾是由于新房产的建筑密度较高）。因此很多人在旧金山工作而在其他地方居住或租 房。 • 新房难觅：旧金山县潜在供应量庞大，近期将有大量的房地产推出，需求旺盛且近几年的供应停滞不前。供应情况 加上当地较高的收入水平都意味着新房房价会一直居高，但住房面积不大且密度高。过去的12个月中，每个月由于 售卖房产的差异，新房价格大幅波动，但普遍高于1,100,000美元。而2014年新房价格中值为1,038,000美元（目前的 售价提高了6%）。

Burns Home Value Index Trends and Projections - San Francisco MSA Burns Home Value Index Change Rate Affordability Index

2009 130.7 -1.0% 3.8

2010 125.5 -4.0% 3.6

2011 122.7 -2.2% 2.0

2012 141.4 15.2% 3.4

2013 164.5 16.4% 6.5

2014 180.2 9.6% 6.6

Current 200.7 13.7% 6.9

2015P 207.6 15.2% 7.2

2016P 222.5 7.2% 7.2

2017P 229.2 3.0% 6.9

2018P 229.2 0.0% 6.2

Source: John Burns Real Estate Consulting

Note: The Burns Affordability Index is scaled from 1 to 10, with 5 set to the long-term norm for a given market, 0 indicating excellent affordability and 10 indicating poor affordability compared to that market’s norm.

市场特色 • 供应增加：在旧金山，有1,300多套托管公寓和4,000多套新公寓正在建设。仅这一项就会大幅增加城市的房产供应 量。但是，还有另外6,750多套托管公寓与6,200多套公寓已获得批准正在审查或正处于概念阶段，上千套公寓还处 于不确定的状态。由于城市住宅区密度较高，未建设的建筑可能一夜之间就会消失不见，但这仍然是巨大的供应 量。这种活跃性体现了人们对旧金山持续顺景的信心。 • 旧金山转运中心开始建设：一个新的跨海湾开发项目将有助于复兴公共交通。金融区以南的转运中心已经开始动工 建设。计划完成100万平方英尺的设施，每天接纳100,000名乘客。围绕中心的地区将建成4,400套新房产，其中1,200 套将以较实惠的价格出售。 • 租金继续飙升：由于对待售房产的支付能力下降，因此人们涌向租赁市场。目前旧金山大都市统计区的平均租价为 3,015美元，同比增长了9.2%，几乎是2004年平均租价（1,594美元）的两倍。

2015年第四季度

David Barca Vice President, Silicon Valley 650.314.7200 dbarca@pacunion.com 1706 El Camino Real, Suite 220 | Menlo Park CA 94025

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经过势头强劲的第三季度与房地产供应量的持续紧缺，第四季度太平洋联合公司在硅谷地区的房地产活动有望放缓。 相反，卖家返回市场，十月与十一月的销售额有所上升——我们预计销售额将逐渐减少时，但十二月的情况同样如 此。 尽管大部分房产收到的竞价少于同年的早些时候，但销售迅速。这一地区的房价继续攀升，甚至被报道成为全国最贵 的社区之一。各价位的买家数量均充足，但他们对自己的报价比过去更加谨慎。 预期：第四季度强势的销售势头为2016年第一季度开了个好头，尽管12月的销售高潮过后，一月份很难找到可供出售 的房地产。硅谷富有魅力的社区与该地世界著名的技术公司所提供的大量就业机会仍会吸引大量买家。一些销售可能 会受厄尔尼诺降雨的影响而延误，但不会持续太久。2016年利率仍有望长时间保持历史较低水平。 界定：我们在中部半岛地区内的房地产市场包括下列城市：伯林盖姆（不包括英戈尔德缪斯德勒工业中心）、希尔斯 伯格以及圣马特奥（不包括北部舒尔维尔/多雷卡瓦诺地区）。下方图表中的销售数据包括这些社区内的独栋住宅。

$3,600,000

$3,280,000

$3,100,000 $2,600,000

$2,751,000

$2,800,000

$2,800,000 $2,665,000

$2,399,100

$2,700,000 $2,625,000

$2,700,000

$2,750,000

$2,750,000

$2,612,500

$2,641,500

$2,100,000 $1,600,000 $1,100,000 $600,000 $100,000

Dec-14

Jan-15

Feb-15

Mar-15

Apr-15

May-15

Jun-15

Jul-15

Aug-15

Sep-15

Oct-15

Nov-15

Dec-15

Source: Terradatum, January 7, 2016. Median sales price for single-family homes in these Silicon Valley communities: Atherton, Los Altos (excluding County area), Los Altos Hills, Menlo Park (excluding east of U.S. 101), Palo Alto, Portola Valley, and Woodside.

3.1 2.5

2.6 2.2 2.1

2.0

1.9 1.4

1.6

1.3

1.2

1.2

1.3

1.2

1.9

1.4

1.1

0.9

0.6 0.1

Dec-14

Jan-15

Feb-15

Mar-15

Apr-15

May-15

Jun-15

Jul-15

Aug-15

Sep-15

Oct-15

Nov-15

Dec-15

Source: Terradatum, January 7, 2016. Months' supply of inventory for single-family homes in these SIlicon Valley communities: Atherton, Los Altos (excluding County area), Los Altos Hills, Menlo Park (excluding east of U.S. 101), Palo Alto, Portola Valley, and Woodside.

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45 40

37

40 36

35 30

25

25

26 19

20

21

22

20

23

24

24 18

15 10 5 0

Dec-14

Jan-15

Feb-15

50%

Apr-15

44.3%

38.7%

40% 35%

May-15

Jun-15

Jul-15

Aug-15

Sep-15

Oct-15

Nov-15

Dec-15

Source: Terradatum, January 7, 2016. Average days on market for single-family homes sold in these Silicon Valley communities: Atherton, Los Altos (excluding County area), Los Altos Hills, Menlo Park (excluding east of U.S. 101), Palo Alto, Portola Valley, and Woodside.

45.4%

45%

30%

Mar-15

41.9%

42.2% 36.4%

31.0%

30.6%

25.7%

33.2% 29.1%

27.2%

25%

20.7%

20% 15% 10% 5% 0%

Dec-14

Jan-15

108%

Feb-15

106.3%

106%

Mar-15

Apr-15

May-15

Jun-15

Jul-15

Aug-15

Sep-15

104.2%

104.4%

Oct-15

Nov-15

Dec-15

Source: Terradatum, January 7, 2016. Percentage of single-family homes under contract in these Silicon Valley communities: Atherton, Los Altos (excluding County area), Los Altos Hills, Menlo Park (excluding east of U.S. 101), Palo Alto, Portola Valley, and Woodside.

106.1%

106.5% 104.0%

104%

104.9% 103.0%

104.7%

102% 100%

99.1%

99.4%

99.5%

98%

96.8%

96% 94% 92% 90%

Dec-14

Jan-15

Feb-15

Mar-15

Apr-15

May-15

Jun-15

Jul-15

Aug-15

Sep-15

Oct-15

Nov-15

Dec-15

Source: Terradatum, January 7, 2016. Sales price as % of original price (including adjustments) for single-family homes under contract in these Silicon Valley communities: Atherton, Los Altos (excluding County area), Los Altos Hills, Menlo Park (excluding east of U.S. 101), Palo Alto, Portola Valley, and Woodside.

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Silicon Valley Snapshot: Q4 2015 vs. Q4 2014 Sales Volume Q4 '14

Q4 '15

Homes Sold

Avg. Days on Market

% change

Q4 '14

Q4 '15

% change

Q4 '14

Q4 '15

% change

Atherton

$

141,295,000

$

117,579,000

-17%

24

13

-46%

44

67

52%

Los Altos*

$

166,856,601

$

176,887,710

6%

60

63

5%

17

18

6%

Los Altos Hills

$

112,881,125

$

57,466,000

-49%

28

15

-46%

37

25

Menlo Park**

$

177,783,000

$

141,089,950

-21%

84

60

-29%

26

Palo Alto

$

230,223,110

$

227,259,250

-1%

85

77

-9%

Portola Valley

$

42,021,000

$

34,845,000

-17%

18

14

Woodside

$

60,305,000

$

77,670,151

29%

20

22

Median Price Q4 '14 $

4,937,500

Q4 '15 $

6,000,000

% change 22%

$ 2,505,001

$ 2,700,000

8%

-32%

$

$

3,550,000

-1%

21

-19%

$ 2,000,000

$ 1,917,250

-4%

18

20

11%

$

$

4%

-22%

47

43

-9%

$ 2,292,500

$ 2,612,500

14%

10%

70

42

-40%

$ 2,055,500

$ 2,950,000

44%

3,575,000

2,500,000

2,607,000

Source: Terradatum, January 7, 2016. Data is for single-family homes in selected Silicon Valley cities. *Excludes County area **Excludes east of U.S. 101

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圣克拉拉县（圣何塞大都市统计区） 繁荣的技术市场继续推动房价与租金上涨，使其超出居住在硅谷的多数人的承受范围。就业与收入增长良好，但必然 会减速。考虑到高房价与技术主导市场需求，就业与收入的变化无疑会影响房产市场。

经济 • 就业市场仍然繁荣：去年该县新增就业人口43,000， 2015年就业人口增长近54,500，该地就业总人数远超100万。我 们预计未来几年里就业增长会有所减缓，但2016年之前仍会保持强劲的势头，2018年将相对停滞。 • 技术铺路：就圣何塞大都市统计区总体来说（包括圣克拉拉县与面积小得多的圣贝尼托县），教育与健康服务以及 休闲与接待部门都至关重要，但高薪的专业与商务服务是最重要的部门，占就业总和的27%。技术部门是硅谷的发 动机，推动硅谷发展，并分散在各种部门之中。 • 高就业人口数：在劳动力储备中，只有3.7%的人口找不到合适的工作。 • 经济富裕：圣克拉拉县中等家庭每年收入为96,000美元，是全国最富裕的地区之一。过去三年内，当地收入增长势 头迅猛，预计2018年之前将保持这种趋势。

Jobs and Median Income Trends and Projections - Santa Clara County Jobs Total Change Change Rate Median Income Change Rate

2009 855,300 -56,000 -6.1% $85,162 -3.1%

2010 852,600 -2,700 -0.3% $84,210 -1.1%

2011 873,300 20,700 2.4% $84,919 0.8%

2012 908,100 34,800 4.0% $87,813 3.4%

2013 947,100 39,000 4.3% $92,014 4.8%

2014 990,100 43,000 4.5% $95,990 4.3%

2015P 1,044,600 54,500 5.5% $100,646 4.9%

2016P 1,079,100 34,500 3.3% $106,377 5.7%

2017P 1,098,500 19,400 1.8% $112,933 6.2%

2018P 1,094,100 -4,400 -0.4% $120,089 6.3%

Source: Bureau of Labor Statistics; Moody Analytics

人口统计数据 • 稳定的增长，潜在的减速：到2015年底，圣克拉拉县人口数量接近192万，住户数量超过643,000。尽管由于缺少可 发展的土地且地价较高，导致房产供应紧张，但最近的人口增长相当迅速，自2009年起，年平均增长率为1.4%。人 口增长速度可能会超出下表中的预测数据，特别是随着更多新的租赁房产投入市场。 • 排挤？：圣克拉拉县每年约有新增居民18,000到22,000人，每年约有新增住户7,800到8,200户。圣克拉拉县的高房价 与新房供应的不足使其周边地带房产需求旺盛。

Population and Households Trends and Projections - Santa Clara County 2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015P

2016P

2017P

2018P

1,765,100

1,786,900

1,814,100

1,841,100

1,871,100

1,894,600

1,916,600

1,936,600

1,955,600

1,973,600

24,200

21,800

27,200

27,000

30,000

23,500

22,000

20,000

19,000

18,000

1.4%

1.2%

1.5%

1.5%

1.6%

1.3%

1.2%

1.0%

1.0%

0.9%

598,100

606,000

613,200

621,000

628,700

635,800

643,600

651,800

659,900

668,000

Change

8,700

7,900

7,200

7,800

7,700

7,100

7,800

8,200

8,100

8,100

Change Rate

1.5%

1.3%

1.2%

1.3%

1.2%

1.1%

1.2%

1.3%

1.2%

1.2%

Population Total Change Change Rate Household Total

Source: Moody Analytics; John Burns Real Estate Consulting

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房地产市场 • 房价上升缓慢：我们的伯恩斯房价系数（BHVI）对整个销售市场的价格上涨做出了预估。目前，圣何塞大都市统 计区的伯恩斯房价系数显示去年房价上涨了11.9%。圣何塞的房价在2012年之后的年增长率始终在9.5%以上，预计 短期伯恩斯房价系数的增长将开始正常化，到2018年呈平稳状态。 • 转售量始终如一：过去的12个月中，圣克拉拉县转售量为18,100套左右。我们预计未来三年销售会增长大约2.0%到 6.4%。尽管年销售量17,500-20,000套，大体与长期基准一致，但这个销售量水平也只是2004年最高值的一多半。 • 投资减少萎缩：按照通常的需求强度，圣何塞大都市统计区的投资活动从来不如其他地区市场活跃。然而第二季度 投资者占据了16%的市场，较2013年第一季度的最高值20%有所下降。 • 支付能力：尽管按揭利率较低使圣何塞大都市统计区的支付水平保持在历史正常水平上，且该区非常富裕，但高房 价意味着私房屋主要花费掉一大部分的收入来购房。中等收入的家庭需要支付其收入的56%以购买价格中等的转售 房产，要购买一处价格中等的新住房，他们需要花费49%的收入（因为新房产建筑密度远高于已有的房产密度，因 此两者相差不大）。 • 新房价格高且数量少：圣克拉拉县的新房产供应有限，加上该地强大的吸引力，这意味着新房产的价格会始终居高 不下。过去12个月里，新房价格中值集中在810,000美元左右。而2014年全年新房产价格中值为749,000美元。在硅谷 的中心地带（例如森尼维尔与山景城），新建连栋住宅的售价普遍超过100万美元。

Burns Home Value Index Trends and Projections - San Jose MSA Burns Home Value Index Change Rate Affordability Index

2009 119.0 -1.8% 2.5

2010 117.0 -1.7% 3.1

2011 115.2 -1.6% 3.0

2012 134.8 17.0% 3.2

2013 153.5 13.9% 5.8

2014 168.0 9.5% 6.7

Current 184.3 11.9% 6.5

2015P 189.9 13.0% 6.3

2016P 200.1 5.4% 6.9

2017P 206.7 3.3% 7.0

2018P 206.7 0.0% 6.6

Source: John Burns Real Estate Consulting

Note: The Burns Affordability Index is scaled from 1 to 10, with 5 set to the long-term norm for a given market, 0 indicating excellent affordability and 10 indicating poor affordability compared to that market’s norm.

市场特色 • 风险资本接近最高水平：风险资本是硅谷的发动机，经过20世纪90年代与21世纪初的技术繁荣，风险资本即将达到 最高水平。去年旧金山湾区有资金253亿美元，与巅峰时期2000年获得的334亿美元的投资数额相差不大。尽管交易 数目大约是巅峰时期的一半，但交易规模更为重要。2014年风险资本平均投资1740万美元，且在2015年第一季度呈 上升趋势，超过2000年巅峰时期的1550万美元。这说明风险投资者现在的投资更有选择性，同时每一笔交易都集中 了更大的资本。

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圣马特奥县（旧金山大都市统计区） 圣马特奥县位于全美最热门的两个房地产市场与就业中心——旧金山与圣克拉拉——之间，环境富庶优美，提供郊区 和城市房产与通勤选择。

经济 • 就业增长：尽管圣马特奥县可以轻易地被旧金山与硅谷取代——且对于分裂的通勤状况来说这是一种理想选择—— 但该县凭借其自身的能力也成为了一个重要的就业中心点。去年净增就业人口17,300，但我们预计就业增长将开始 放缓。 • 高薪部门发展：就旧金山大都市统计区总体来说（圣马特奥市、旧金山和马林县），收入较高的部门——金融、信 息和专业与商业服务——至关重要，并在过去的三年里经历了巨大的发展。在整个大都市统计区内，这些部门从 2011年到2014年增加了超过68,500的就业人口。 • 高就业人口数：在劳动力储备中，只有3.0%的人口找不到合适的工作。 • 经济富裕：圣马特奥县是一个高度富裕的地区，2014年中等家庭年收入为94,800美元。2012年后工资增长势头强 劲，预计2018年以前的工资增长势头仍然较猛。

Jobs and Median Income Trends and Projections - San Mateo County Jobs Total Change Change Rate Median Income Change Rate

2009 322,300 -18,200 -5.3% $83,493 -2.1%

2010 315,900 -6,400 -2.0% $82,196 -1.6%

2011 324,500 8,600 2.7% $83,373 1.4%

2012 338,000 13,500 4.2% $86,694 4.0%

2013 353,200 15,200 4.5% $91,322 5.3%

2014 370,500 17,300 4.9% $94,752 3.8%

2015P 385,300 14,800 4.0% $97,617 3.0%

2016P 391,900 6,600 1.7% $103,442 6.0%

2017P 395,000 3,100 0.8% $110,670 7.0%

2018P 393,400 -1,600 -0.4% $118,353 6.9%

Source: Bureau of Labor Statistics; Moody Analytics

人口统计数据 • 增长稳定：圣马特奥县人口总数约75万，近270,000户住户。预计近几年的人口增长将有所减缓，但随着住户组成数 趋向长期基准，住户数量会增长得更高。 • 数据说明：圣马特奥县每年约有新增居民8,000人，或每年约有新增住户3,000到3,500户。大部分核心旧金山湾区都 是如此，很多在该县工作的人无法负担这里的住房，因此在周边地区寻找房产。

Population and Households Trends and Projections - San Mateo County 2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015P

2016P

2017P

2018P

713,600

720,000

729,400

740,700

750,500

758,600

767,100

775,100

782,600

789,800

Change

9,800

6,300

9,500

11,300

9,800

8,100

8,500

8,000

7,500

7,300

Change Rate

1.4%

0.9%

1.3%

1.6%

1.3%

1.1%

1.1%

1.0%

1.0%

0.9%

256,100

258,400

260,900

264,400

266,800

269,400

272,600

276,100

279,500

282,900

Change

3,500

2,200

2,600

3,500

2,400

2,500

3,200

3,500

3,400

3,400

Change Rate

1.4%

0.9%

1.0%

1.3%

0.9%

1.0%

1.2%

1.3%

1.2%

1.2%

Population Total

Household Total

Source: Moody Analytics; John Burns Real Estate Consulting

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房地产市场 • 房价先强势后缓和：我们的伯恩斯房价系数（BHVI）对整个销售市场的价格上涨做出了预估。目前，旧金山大都 市统计区的伯恩斯房价系数显示去年房价上涨了6.9%。我们预计未来几年，特别是2018年之间，住房增值将放缓。 • 转售额始终如一：去年12个月中，圣马特奥县的转售额约为7,100套。以大都市统计区为单位，我们预计2016-2017年 的销售量将会增长1%到2%。 • 支付能力下降：尽管按揭利率较低，但旧金山大都市统计区目前的支付水平仍低于其长期的基准。具体就圣马特奥 县而言，中等收入的家庭需要拿出其收入的67%用以购买价格中等的转售房产，要购买一处价格中等的新房产，他 们需要花费71%的收入。正因如此，很多人在该区工作但居住或租住在其他地区。 • 新房价格高数量少：圣马特奥县的新房供应长期不足。再加上当地富裕的经济及其吸引力，当地房价会被推到非常 水平。去年新房价格中值为1,161,000美元，且主要是联排住宅。

Burns Home Value Index Trends and Projections - San Francisco MSA Burns Home Value Index Change Rate Affordability Index

2009 130.7 -1.0% 3.8

2010 125.5 -4.0% 3.6

2011 122.7 -2.2% 2.0

2012 141.4 15.2% 3.4

2013 164.5 16.4% 6.5

2014 180.2 9.6% 6.6

Current 200.7 13.7% 6.9

2015P 207.6 15.2% 7.2

2016P 222.5 7.2% 7.2

2017P 229.2 3.0% 6.9

2018P 229.2 0.0% 6.2

Source: John Burns Real Estate Consulting

Note: The Burns Affordability Index is scaled from 1 to 10, with 5 set to the long-term norm for a given market, 0 indicating excellent affordability and 10 indicating poor affordability compared to that market’s norm.

市场特色 • 租金继续飙升：由于对待售房产的购买力下降，人们涌向了租赁市场。目前旧金山大都市统计区的平均租价为3,015 美元，同比增长了9.2%，几乎是2004年平均租价（1,594美元）的两倍。 • 戴利市焕发活力：戴利市通常不存在新建房产市场，但最近已有几个房产项目上线或有望不久后进入市场。戴利市 距离旧金山核心区以南不到10英里，距离帕洛阿尔托以北25英里，占据地区内最具吸引力的地理位置。目前在戴利 市有两个在建的新房产项目（Lennar与Warmington），出售小批量独栋房屋，售价100万美元以上，这个数据在前 几年被大多数市场观察员认为是不可能的。

pacificunion.cn

$1,800,000

$1,900,000 $1,700,000 $1,500,000

$1,675,700 $1,462,500

$1,688,000

$1,590,000 $1,490,000

$1,600,000

$1,400,000

$1,781,500

$1,575,000 $1,501,000

$1,550,000

$1,530,000

$1,300,000 $1,100,000 $900,000 $700,000 $500,000 $300,000 $100,000

Dec-14

2.6

Jan-15

Feb-15

Mar-15

Apr-15

May-15

Jun-15

Jul-15

Aug-15

Sep-15

Oct-15

Nov-15

Dec-15

Source: Terradatum, January 7, 2016. Median sales price for single-family homes in these San Mateo County communities: Burlingame (excluding Ingold Millsdale Industrial Center), Hillsborough, and San Mateo (excluding the North Shoreview/Dore Cavanaugh area).

2.3 2.0

2.1

1.6

1.6 1.1

0.9

1.1

1.2 1.0

0.9

1.2

1.0

0.9

0.7

0.7

0.6

0.1

Dec-14

50

Jan-15

Feb-15

Mar-15

Apr-15

May-15

Jun-15

Jul-15

Aug-15

Sep-15

Oct-15

Nov-15

Dec-15

Source: Terradatum, January 7, 2016. Months' supply of inventory for single-family homes in these San Mateo County communities: Burlingame (excluding Ingold Millsdale Industrial Center), Hillsborough, and San Mateo (excluding the North Shoreview/Dore Cavanaugh area).

47

45 40 35 30

34

32 28

25

21

21

20

21

21

Jun-15

Jul-15

19

25

22

19

14

15 10 5 0

Dec-14

Jan-15

Feb-15

Mar-15

Apr-15

May-15

Aug-15

Sep-15

Oct-15

Nov-15

Dec-15

Source: Terradatum, January 7, 2016. Average days on market for single-family homes sold in these San Mateo County communities: Burlingame (excluding Ingold Millsdale Industrial Center), Hillsborough, and San Mateo (excluding the North Shoreview/Dore Cavanaugh area).

pacificunion.cn

60%

53.3%

50.8% 47.2%

50%

50.0%

46.6%

41.8%

42.0%

42.9%

43.5% 37.8%

36.7%

40% 31.7% 30%

26.0%

20% 10% 0%

Dec-14

Jan-15

Feb-15

Mar-15

Apr-15

May-15

Jun-15

Jul-15

Aug-15

105.3%

105.3%

Sep-15

Oct-15

Nov-15

Dec-15

Source: Terradatum, January 7, 2016. Percentage of single-family homes under contract in these San Mateo County communities: Burlingame (excluding Ingold Millsdale Industrial Center), Hillsborough, and San Mateo (excluding the North Shoreview/Dore Cavanaugh area).

115% 110.6% 110%

107.8%

105%

107.3%

106.7%

102.7% 101.2%

100%

100.9%

101.7%

101.1%

103.0%

97.5%

95%

90%

Dec-14

Jan-15

Feb-15

Mar-15

Apr-15

May-15

Jun-15

Jul-15

Aug-15

Sep-15

Oct-15

Nov-15

Dec-15

Source: Terradatum, January 7, 2016. Sales price as % of original price (including adjustments) for single-family homes under contract in these San Mateo County communities: Burlingame (excluding Ingold Millsdale Industrial Center), Hillsborough, and San Mateo (excluding the North Shoreview/Dore Cavanaugh area).

Mid-Peninsula Snapshot: Q4 2015 vs. Q4 2014 Sales Volume Q4 '14

Q4 '15

Homes Sold

Avg. Days on Market

Median Price

% change

Q4 '14

Q4 '15

% change

Q4 '14

Q4 '15

% change

Q4 '14

Q4 '15

% change

Burlingame*

$

92,769,888

$

78,607,000

-15%

52

35

-33%

28

15

-46%

$ 1,700,000

$ 2,035,000

20%

Hillsborough

$

117,599,500

$

110,748,000

-6%

31

23

-26%

64

75

17%

$ 3,050,000

$ 4,625,000

52%

San Mateo**

$

187,481,451

$

227,896,388

22%

148

155

5%

21

22

5%

$ 1,093,000

$ 1,405,000

29%

Source: Terradatum, January 7, 2016. Data is for single-family homes in selected San Mateo County cities. * Excludes Ingold Millsdale Industrial Center ** Excludes the North Shoreview/Dore Cavanaugh area

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圣马特奥县（旧金山大都市统计区） 圣马特奥县位于全美最热门的两个房地产市场与就业中心——旧金山与圣克拉拉——之间，环境富庶优美，提供郊区 和城市房产与通勤选择。

经济 • 就业增长：尽管圣马特奥县可以轻易地被旧金山与硅谷取代——且对于分裂的通勤状况来说这是一种理想选择—— 但该县凭借其自身的能力也成为了一个重要的就业中心点。去年净增就业人口17,300，但我们预计就业增长将开始 放缓。 • 高薪部门发展：就旧金山大都市统计区总体来说（圣马特奥市、旧金山和马林县），收入较高的部门——金融、信 息和专业与商业服务——至关重要，并在过去的三年里经历了巨大的发展。在整个大都市统计区内，这些部门从 2011年到2014年增加了超过68,500的就业人口。 • 高就业人口数：在劳动力储备中，只有3.0%的人口找不到合适的工作。 • 经济富裕：圣马特奥县是一个高度富裕的地区，2014年中等家庭年收入为94,800美元。2012年后工资增长势头强 劲，预计2018年以前的工资增长势头仍然较猛。

Jobs and Median Income Trends and Projections - San Mateo County Jobs Total Change Change Rate Median Income Change Rate

2009 322,300 -18,200 -5.3% $83,493 -2.1%

2010 315,900 -6,400 -2.0% $82,196 -1.6%

2011 324,500 8,600 2.7% $83,373 1.4%

2012 338,000 13,500 4.2% $86,694 4.0%

2013 353,200 15,200 4.5% $91,322 5.3%

2014 370,500 17,300 4.9% $94,752 3.8%

2015P 385,300 14,800 4.0% $97,617 3.0%

2016P 391,900 6,600 1.7% $103,442 6.0%

2017P 395,000 3,100 0.8% $110,670 7.0%

2018P 393,400 -1,600 -0.4% $118,353 6.9%

Source: Bureau of Labor Statistics; Moody Analytics

人口统计数据 • 增长稳定：圣马特奥县人口总数约75万，近270,000户住户。预计近几年的人口增长将有所减缓，但随着住户组成数 趋向长期基准，住户数量会增长得更高。 • 数据说明：圣马特奥县每年约有新增居民8,000人，或每年约有新增住户3,000到3,500户。大部分核心旧金山湾区都 是如此，很多在该县工作的人无法负担这里的住房，因此在周边地区寻找房产。

Population and Households Trends and Projections - San Mateo County 2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015P

2016P

2017P

2018P

713,600

720,000

729,400

740,700

750,500

758,600

767,100

775,100

782,600

789,800

Change

9,800

6,300

9,500

11,300

9,800

8,100

8,500

8,000

7,500

7,300

Change Rate

1.4%

0.9%

1.3%

1.6%

1.3%

1.1%

1.1%

1.0%

1.0%

0.9%

256,100

258,400

260,900

264,400

266,800

269,400

272,600

276,100

279,500

282,900

Change

3,500

2,200

2,600

3,500

2,400

2,500

3,200

3,500

3,400

3,400

Change Rate

1.4%

0.9%

1.0%

1.3%

0.9%

1.0%

1.2%

1.3%

1.2%

1.2%

Population Total

Household Total

Source: Moody Analytics; John Burns Real Estate Consulting

pacificunion.cn

房地产市场 • 房价先强势后缓和：我们的伯恩斯房价系数（BHVI）对整个销售市场的价格上涨做出了预估。目前，旧金山大都 市统计区的伯恩斯房价系数显示去年房价上涨了6.9%。我们预计未来几年，特别是2018年之间，住房增值将放缓。 • 转售额始终如一：去年12个月中，圣马特奥县的转售额约为7,100套。以大都市统计区为单位，我们预计2016-2017年 的销售量将会增长1%到2%。 • 支付能力下降：尽管按揭利率较低，但旧金山大都市统计区目前的支付水平仍低于其长期的基准。具体就圣马特奥 县而言，中等收入的家庭需要拿出其收入的67%用以购买价格中等的转售房产，要购买一处价格中等的新房产，他 们需要花费71%的收入。正因如此，很多人在该区工作但居住或租住在其他地区。 • 新房价格高数量少：圣马特奥县的新房供应长期不足。再加上当地富裕的经济及其吸引力，当地房价会被推到非常 水平。去年新房价格中值为1,161,000美元，且主要是联排住宅。

Burns Home Value Index Trends and Projections - San Francisco MSA Burns Home Value Index Change Rate Affordability Index

2009 130.7 -1.0% 3.8

2010 125.5 -4.0% 3.6

2011 122.7 -2.2% 2.0

2012 141.4 15.2% 3.4

2013 164.5 16.4% 6.5

2014 180.2 9.6% 6.6

Current 200.7 13.7% 6.9

2015P 207.6 15.2% 7.2

2016P 222.5 7.2% 7.2

2017P 229.2 3.0% 6.9

2018P 229.2 0.0% 6.2

Source: John Burns Real Estate Consulting

Note: The Burns Affordability Index is scaled from 1 to 10, with 5 set to the long-term norm for a given market, 0 indicating excellent affordability and 10 indicating poor affordability compared to that market’s norm.

市场特色 • 租金继续飙升：由于对待售房产的购买力下降，人们涌向了租赁市场。目前旧金山大都市统计区的平均租价为3,015 美元，同比增长了9.2%，几乎是2004年平均租价（1,594美元）的两倍。 • 戴利市焕发活力：戴利市通常不存在新建房产市场，但最近已有几个房产项目上线或有望不久后进入市场。戴利市 距离旧金山核心区以南不到10英里，距离帕洛阿尔托以北25英里，占据地区内最具吸引力的地理位置。目前在戴利 市有两个在建的新房产项目（Lennar与Warmington），出售小批量独栋房屋，售价100万美元以上，这个数据在前 几年被大多数市场观察员认为是不可能的。

2015年第四季度

Rick Laws Senior Vice President, Sonoma County 707.547.3800 rick.laws@pacunion.com 3333 Mendocino Avenue, Suite 210 | Santa Rosa, CA 95403

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前几年，太平洋联合公司在索诺玛县的房地产市场倾向于卖家，2015年市场开始趋向平衡。买家不愿意为房地产开高 价，多方竞价变少，一般低价房地产才会出现价格战。数百万美元的房地产成为买家市场，很多房地产在市场上滞售 的时间延长，且只有降价才能出售。第一季度的房地产存量上升，第四季度又有所回落。 第一季度售价飙升，接下来三个季度的房价趋于和缓。希尔兹堡与塞巴斯托波的房地产需求旺盛——且房产储量紧 缺，因此该地区的购房者仍然充足。 预期：索诺玛县很多卖家在四季度结束时将他们的房地产撤出了市场，我们预计房地产储量恢复后，销售活动将重新 活跃起来。春季通常是房地产市场的繁忙季节，尽管厄尔尼诺风暴可能会延误一些交易。美联储最近决定抬升利率， 但利率仍然处于历史较低水平，这可能会刺激犹豫不决的买家，从而促进销售。 界定：我们在索诺玛县的房地产市场包括下列城市：科塔蒂、希尔兹堡、鹏格罗夫、佩塔卢马、罗勒尔特公园、圣罗 萨、 塞巴斯托波以及温莎。下方图表中的销售数据包括索诺玛县内的独栋住宅、农场和牧场。

$600,000 $550,000

$515,000

$500,000

$479,000 $492,000

$510,000

$536,000

$545,000

$546,000 $545,000

$541,000

$541,500

$529,750

$527,000

Oct-15

Nov-15

$549,450

$450,000 $400,000 $350,000 $300,000 $250,000 $200,000 $150,000 $100,000

Dec-14

Jan-15

Feb-15

Mar-15

Apr-15

May-15

Jun-15

Jul-15

Aug-15

Sep-15

Dec-15

Source: Terradatum, January 7, 2016. Median sales price for single-family homes and farms/ranches in Sonoma County.

3.1 2.5

2.6

2.6

2.1 1.6

2.5

2.3 1.9

1.8

1.6

2.1 1.7

2.1

1.7

1.9

1.3

1.1 0.6 0.1

Dec-14

Jan-15

Feb-15

Mar-15

Apr-15

May-15

Jun-15

Jul-15

Aug-15

Sep-15

Oct-15

Nov-15

Dec-15

Source: Terradatum, January 7, 2016. Months' supply of inventory for single-family homes and farms/ranches in Sonoma County.

pacificunion.cn

100 90 80

89

89

80 73 66

70

63 56

60

56

59

60

60

60

Jul-15

Aug-15

Sep-15

Oct-15

64

50 40 30 20 10 0

Dec-14

Jan-15

Feb-15

Mar-15

Apr-15

May-15

Jun-15

Nov-15

Dec-15

Source: Terradatum, January 7, 2016. Average days on market for single-family homes and farms/ranches sold in Sonoma County.

Â

40%

36.5%

35% 29.7%

30% 25%

36.8%

34.3%

34.6%

31.1%

31.4%

31.4% 28.2%

28.0%

Aug-15

Sep-15

30.6% 27.9%

23.8%

20% 15% 10% 5% 0%

Dec-14

Jan-15

Feb-15

Mar-15

Apr-15

May-15

Jun-15

Jul-15

Oct-15

Nov-15

Dec-15

Source: Terradatum, January 7, 2016. Percentage of single-family homes and farms/ranches under contract in Sonoma County. Â

99.6%

100%

97.9%

98%

97.7% 96.7%

96.9%

97% 96%

95.0%

95% 94%

99.5%

98.5%

99%

95.3%

96.5%

95.1% 93.7%

93.8%

93% 92% 91% 90%

Dec-14

Jan-15

Feb-15

Mar-15

Apr-15

May-15

Jun-15

Jul-15

Aug-15

Sep-15

Oct-15

Nov-15

Dec-15

Source: Terradatum, January 7, 2016. Sales price as % of original price (including adjustments) for single-family homes and farms/ranches under contract in Sonoma County.

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Sonoma County Snapshot: Q4 2015 vs. Q4 2014 Sales Volume Q4 '14

Q4 '15

Homes Sold

Avg. Days on Market

% change

Q4 '14

Q4 '15

% change

Q4 '14

Q4 '15

% change

Median Price Q4 '14

Q4 '15

% change

Cloverdale

$

12,484,900

$

15,808,900

27%

34

36

6%

89

64

-28%

$

350,000

$

430,500

23%

Healdsburg

$

39,504,095

$

39,499,080

0%

42

47

12%

111

75

-32%

$

619,500

$

700,000

13%

Petaluma

$

72,726,473

$ 100,881,808

39%

120

146

22%

61

62

2%

$

540,025

$

600,000

11%

Rohnert Park

$

31,256,400

$

35,623,380

14%

71

73

3%

46

49

7%

$

430,000

$

470,000

9%

Santa Rosa

$ 260,224,001

$ 286,960,659

10%

462

515

11%

65

63

-3%

$

456,510

$

489,900

7%

Sebastopol

$

56,962,833

$

38,383,678

-33%

63

47

-25%

67

60

-10%

$

720,000

$

748,000

4%

Windsor

$

34,807,450

$

47,099,855

35%

66

74

12%

66

56

-15%

$

482,000

$

529,475

10%

Source: Terradatum, January 7, 2016. Data is for single-family homes and farms/ranches in selected Sonoma County cities.

Sonoma County Price Range Snapshot: Q4 2015 vs. Q4 2014 Sales Volume

Homes Sold

Avg. Days on Market

Median Price

Q4 '14

Q4 '15

% change

Q4 '14

Q4 '15

% change

Q4 '14

Q4 '15

% change

Q4 '14

Under $1 million

$ 528,526,641

$ 592,550,488

12%

1037

1,094

5%

71

61

-14%

$

$1 million and over

$ 178,193,890

$ 176,309,524

-1%

106

101

-5%

103

114

11%

$ 1,322,250

470,000

Q4 '15

% change

515,000

10%

$ 1,349,500

2%

$

Source: Terradatum, January 7, 2016. Data is for single-family homes and farms/ranches in selected Sonoma County cities.

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索诺玛县 尽管大部分居民仍在当地工作或通勤较长的距离去旧金山或半岛，但资产净值仍然推动着索诺马县重要的第二居所与 退休人员市场的发展。我们非常看好索诺马县的退休市场机遇，因为即将60岁以上的人口数量正在急剧增长。

经济 • 稳固的就业增长：去年索诺马县新增就业人口数为8,400，预计今年新增就业人口数为4,400，全县就业总人口数超 过196,000。2015年的数据比去年稳固增长了2.3%，预计2016年以前的涨势与此类似，此后的就业增长会有所减缓。 • 旅游与技术：在索诺马县内，基于旅游的休闲与接待工作占就业总和的13%。专业商业服务、贸易、运输与公共事 业以及政府也是该市场内的重要部门。 • 高就业人口数：在劳动力储备中，只有3.1%的人口找不到合适的工作。 • 中产阶级：尽管专业人员收入较高，但索诺马县仍维持中等的收入数据，每年中等家庭收入62,000美元。但是，也 有来自旧金山等更加富裕地区的大量房产需求。

Jobs and Median Income Trends and Projections - Sonoma County Jobs Total Change Change Rate Median Income Change Rate

2009 173,600 -14,600 -7.8% $61,579 -3.9%

2010 169,900 -3,700 -2.1% $59,697 -3.1%

2011 171,800 1,900 1.1% $58,850 -1.4%

2012 175,100 3,300 1.9% $59,520 1.1%

2013 183,600 8,500 4.9% $61,029 2.5%

2014 192,000 8,400 4.6% $61,646 1.0%

2015P 196,400 4,400 2.3% $63,556 3.1%

2016P 201,300 4,900 2.5% $65,543 3.1%

2017P 203,300 2,000 1.0% $68,160 4.0%

2018P 204,300 1,000 0.5% $70,724 3.8%

Source: Bureau of Labor Statistics; Moody Analytics

人口统计数据 • 增长稳定：索诺马县目前有人口约50万。人口增长适度，近几年增长率接近1%，住户增长速度略低。我们预计未 来每年的人口增长缓慢且稳定，增长率维持在1%以下。但我们预测，随着千禧一代开始迁出该区，住户组成数趋 向于回到长期基准，住户增长的速度将会超过人口增长速度。 • 老生常谈：预计未来几年索诺玛县每年新增居民约5,000人，或每年约有2,100-2,500户新增住户。

Population and Households Trends and Projections - Sonoma County 2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015P

2016P

2017P

2018P

479,500

484,700

487,700

490,800

495,400

500,300

505,500

510,600

515,600

520,600

Change

6,400

5,200

3,100

3,100

4,600

4,900

5,200

5,100

5,000

5,000

Change Rate

1.4%

1.1%

0.6%

0.6%

0.9%

1.0%

1.0%

1.0%

1.0%

1.0%

183,700

186,100

186,700

187,500

188,500

190,100

192,200

194,600

197,000

199,500

Change

2,800

2,400

600

800

1,000

1,600

2,100

2,400

2,400

2,500

Change Rate

1.6%

1.3%

0.3%

0.4%

0.5%

0.9%

1.1%

1.2%

1.2%

1.3%

Population Total

Household Total

Source: Moody Analytics; John Burns Real Estate Consulting

pacificunion.cn

房地产市场 • 房价增长缓慢：我们的伯恩斯房价系数（BHVI）对整个销售市场的价格上涨做出了预估。目前， 伯恩斯房价系数 显示去年房价上涨了8.8%，比2013年17.2%的高比例有所降低。约翰•伯恩斯房地产预测公司（JBREC）预计未来几 年房价增加会按这个程度日益缓和，2016-2018年间增长率保持在2%到4%之间。 • 转售量始终如一：我们预计2015年转售量为6,400套，比2014年增长5%。2018年之前每年的销售量将缓慢增长，约 6,400-6,700套。这与20世纪90年代末到2005年之间8,000-10,000套的年销售量相比有所下降。 • 投资减缓但仍至关重要：投资者正在购买索诺马市场26%的房产，比2012年最高的33%有所下滑。 • 支付能力：尽管按揭利率较低帮助索诺马县的支付能力保持在历史正常水平，但相对较高的房价对私房屋主来说仍 然昂贵。中等收入家庭需要将收入的48%用于购买一处价格中等的转售房产，要购买一处价格中等的新房产，他们 需要花费46%的收入（新房产价格更低是因为房产建筑密度更高）。 • 新房价格高数量少：开发活动有限意味着新房价格会经常波动，但平均价格大约在45万到50万美元之间。过去一年 中，全县的新房价格中值约为483,000美元。

Burns Home Value Index Trends and Projections - Sonoma County Burns Home Value Index Change Rate Affordability Index

2009 110.7 -2.0% 2.1

2010 102.1 -7.8% 1.9

2011 95.2 -6.8% 1.1

2012 109.2 14.7% 1.1

2013 128.0 17.2% 4.3

2014 139.4 8.9% 5.9

Current 149.4 8.8% 5.8

2015P 152.4 9.3% 5.6

2016P 158.5 4.0% 5.8

2017P 163.6 3.2% 6.1

2018P 166.9 2.0% 6.1

Source: John Burns Real Estate Consulting

Note: The Burns Affordability Index is scaled from 1 to 10, with 5 set to the long-term norm for a given market, 0 indicating excellent affordability and 10 indicating poor affordability compared to that market’s norm.

市场特色 • 索诺玛县新增500多个就业岗位：消防员基金保险公司宣布他们将精简目前位于诺瓦托的办公室，安排大约550名员 工前往位于佩塔卢马的面积较小的新办公室。由于相对更靠近旧金山湾区甚至马林县的办公场地租金不断上涨，一 些企业将选择租金较低的周边市场。 • 度假出租屋破坏房地产储量：2011年以后，索诺玛县已为“整房度假出租屋”发放1000多份许可，而在建的新住宅 房地产只有495套。随着“共享经济”的发展，空中食宿（Airbnb）等网站将繁荣起来。目前索诺玛县有上百套房 产供租赁，其中很多缺少适当的许可批准，可能会被纳入转售储量市场。这一趋势进一步加剧了住房紧张的状况， 同时对转售定价与租价都造成了压力。从2011年至2014年，现房价格共上涨40%，而公寓租金上涨了29%。 • SMART运行：SMART列车将为铁路通勤者提供可与拥挤的101公路相媲美的选择，101公路从索诺马县向北，延伸 进马林县，终点位于拉克世博。SMART目前正在试运行，以便检查车载系统与运营需求，2016年预计有几处站点将 开放。SMART的乘客需要在拉克世博乘渡船到旧金山工作，但这势必会减轻101公路的压力，索诺玛县的房地产对 在旧金山工作的人将更具吸引力。

2015年第四季度

Jill Silvas Regional Executive, Sonoma Valley 707.939.9500 jill.silvas@pacunion.com 135 West Napa Street, Suite 200 | Sonoma, CA 95476

太平洋联合公司索诺玛谷第四季度的房地产活动可以称为“两个市场的故事”。随着夏天的结束，九月有大量交易完 成，但十月市场萧条，新交易缺乏。但十一月，购买者苏醒并迅速忙碌起来。十二月并不是典型的萧条月，买家会匆 忙在年末达成购房交易。 总之，索诺玛谷2015年末与年初一样：市场非常繁盛。住宅销售量攀升，平均售价也相应提高。定价合理品质优良的 房地产不断吸引买家，但卖家发现他们需要谨慎定价；一些有着不切实际期望的卖家发现他们的房地产在市场上滞销 的时间比上年同期要长。 预期：索诺玛谷是一个广受欢迎的目的地，且整个旧金山湾区的就业状况良好——这两大因素对未来的房地产活动来 说是个好兆头。虽然利率仍处于历史较低水平，但预计正在上升的利率会对房地产销售造成影响。索诺玛谷多数销售 的是二手房，买家可随意支配的收入通常与股票市场密切相关，与利率也有一定的相关性，预计2016年股票市场会与 2015年一样不稳定。 界定：我们在索诺玛山谷地区的房地产市场包括下列城市：格伦艾伦、肯伍德以及索诺玛。下方图表中的销售数据涉 及所有居住用房地产，其中包括这些社区内的独栋住宅、托管公寓以及农场和牧场

$800,000

$756,000

$700,000 $600,000

$665,000 $589,500 $545,000

$540,000

Jan-15

Feb-15

$672,150

$640,000

$637,000

$759,000

$740,000

$712,500

$572,000

$575,000

$500,000 $400,000 $300,000 $200,000 $100,000

Dec-14

Mar-15

Apr-15

May-15

Jun-15

Jul-15

Aug-15

Sep-15

Oct-15

Nov-15

Dec-15

Source: Terradatum, January 7, 2016. Median sales price for single-family homes, condominiums, and farms/ranches in Sonoma Valley.

3.9

4.1 3.6

3.6

3.3

3.2

3.1 2.6

2.3

2.5

2.5

2.5

2.1

2.0

2.1 1.6

2.3

1.7

1.6

1.1 0.6 0.1

Dec-14

Jan-15

Feb-15

Mar-15

Apr-15

May-15

Jun-15

Jul-15

Aug-15

Sep-15

Oct-15

Nov-15

Dec-15

Source: Terradatum, January 7, 2016. Months' supply of inventory for single-family homes, condominiums, and farms/ranches in Sonoma Valley.

pacificunion.cn

100 90

89 82

85 76

80 70

66

64

60

65 53

50

60

58

Aug-15

Sep-15

68

69

Oct-15

Nov-15

47

40 30 20 10 0

Dec-14

Jan-15

Feb-15

Mar-15

Apr-15

May-15

Jun-15

Jul-15

Dec-15

Source: Terradatum, January 7, 2016. Average days on market for single-family homes, condominiums, and farms/ranches sold in Sonoma Valley.

32.2%

35% 29.9%

30%

20%

31.8% 28.4%

27.9%

24.9%

23.5%

22.4%

25%

Â

25.0%

26.3% 23.0%

16.8%

15.7%

15% 10% 5% 0%

Dec-14

Jan-15

Feb-15

Mar-15

Apr-15

May-15

Jun-15

Jul-15

Aug-15

Sep-15

Oct-15

Nov-15

Dec-15

Source: Terradatum, January 7, 2016. Percentage of single-family homes, condominiums, and farms/ranches under contract in Sonoma Valley. Â

104% 102%

101.4%

100.5%

98.8%

100% 98% 96%

94.7%

95.2%

96.3%

96.7%

98.5% 96.5%

96.7%

95.4%

93.5%

94% 92%

89.4%

90% 88% 86% 84% 82%

Dec-14

Jan-15

Feb-15

Mar-15

Apr-15

May-15

Jun-15

Jul-15

Aug-15

Sep-15

Oct-15

Nov-15

Dec-15

Source: Terradatum, January 7, 2016. Sales price as % of original price (including adjustments) for single-family homes, condominiums, and farms/ranches under contract in Sonoma Valley.

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Sonoma Valley Snapshot: Q4 2015 vs. Q4 2014 Sales Volume Q4 '14

Q4 '15

Homes Sold

Avg. Days on Market

% change

Q4 '14

Q4 '15

% change

Q4 '14

Q4 '15

% change

Median Price Q4 '14

Glen Ellen

$

16,995,192

$

12,999,600

-24%

18

10

-44%

91

102

12%

$

Kenwood

$

9,758,500

$

9,339,000

-4%

8

6

-25%

128

116

-9%

Sonoma

$

94,386,303

$

91,563,610

-3%

120

97

-19%

76

68

-11%

Q4 '15

% change

750,500

-5%

$ 1,081,250

$ 1,370,000

27%

$

$

17%

787,000

580,000

$

680,000

Source: Terradatum, January 7, 2016. Data is for single-family homes, condominiums, and farms/ranches in selected Sonoma Valley cities.

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索诺玛县 尽管大部分居民仍在当地工作或通勤较长的距离去旧金山或半岛，但资产净值仍然推动着索诺马县重要的第二居所与 退休人员市场的发展。我们非常看好索诺马县的退休市场机遇，因为即将60岁以上的人口数量正在急剧增长。

经济 • 稳固的就业增长：去年索诺马县新增就业人口数为8,400，预计今年新增就业人口数为4,400，全县就业总人口数超 过196,000。2015年的数据比去年稳固增长了2.3%，预计2016年以前的涨势与此类似，此后的就业增长会有所减缓。 • 旅游与技术：在索诺马县内，基于旅游的休闲与接待工作占就业总和的13%。专业商业服务、贸易、运输与公共事 业以及政府也是该市场内的重要部门。 • 高就业人口数：在劳动力储备中，只有3.1%的人口找不到合适的工作。 • 中产阶级：尽管专业人员收入较高，但索诺马县仍维持中等的收入数据，每年中等家庭收入62,000美元。但是，也 有来自旧金山等更加富裕地区的大量房产需求。

Jobs and Median Income Trends and Projections - Sonoma County Jobs Total Change Change Rate Median Income Change Rate

2009 173,600 -14,600 -7.8% $61,579 -3.9%

2010 169,900 -3,700 -2.1% $59,697 -3.1%

2011 171,800 1,900 1.1% $58,850 -1.4%

2012 175,100 3,300 1.9% $59,520 1.1%

2013 183,600 8,500 4.9% $61,029 2.5%

2014 192,000 8,400 4.6% $61,646 1.0%

2015P 196,400 4,400 2.3% $63,556 3.1%

2016P 201,300 4,900 2.5% $65,543 3.1%

2017P 203,300 2,000 1.0% $68,160 4.0%

2018P 204,300 1,000 0.5% $70,724 3.8%

Source: Bureau of Labor Statistics; Moody Analytics

人口统计数据 • 增长稳定：索诺马县目前有人口约50万。人口增长适度，近几年增长率接近1%，住户增长速度略低。我们预计未 来每年的人口增长缓慢且稳定，增长率维持在1%以下。但我们预测，随着千禧一代开始迁出该区，住户组成数趋 向于回到长期基准，住户增长的速度将会超过人口增长速度。 • 老生常谈：预计未来几年索诺玛县每年新增居民约5,000人，或每年约有2,100-2,500户新增住户。

Population and Households Trends and Projections - Sonoma County 2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015P

2016P

2017P

2018P

479,500

484,700

487,700

490,800

495,400

500,300

505,500

510,600

515,600

520,600

Change

6,400

5,200

3,100

3,100

4,600

4,900

5,200

5,100

5,000

5,000

Change Rate

1.4%

1.1%

0.6%

0.6%

0.9%

1.0%

1.0%

1.0%

1.0%

1.0%

183,700

186,100

186,700

187,500

188,500

190,100

192,200

194,600

197,000

199,500

Change

2,800

2,400

600

800

1,000

1,600

2,100

2,400

2,400

2,500

Change Rate

1.6%

1.3%

0.3%

0.4%

0.5%

0.9%

1.1%

1.2%

1.2%

1.3%

Population Total

Household Total

Source: Moody Analytics; John Burns Real Estate Consulting

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房地产市场 • 房价增长缓慢：我们的伯恩斯房价系数（BHVI）对整个销售市场的价格上涨做出了预估。目前， 伯恩斯房价系数 显示去年房价上涨了8.8%，比2013年17.2%的高比例有所降低。约翰•伯恩斯房地产预测公司（JBREC）预计未来几 年房价增加会按这个程度日益缓和，2016-2018年间增长率保持在2%到4%之间。 • 转售量始终如一：我们预计2015年转售量为6,400套，比2014年增长5%。2018年之前每年的销售量将缓慢增长，约 6,400-6,700套。这与20世纪90年代末到2005年之间8,000-10,000套的年销售量相比有所下降。 • 投资减缓但仍至关重要：投资者正在购买索诺马市场26%的房产，比2012年最高的33%有所下滑。 • 支付能力：尽管按揭利率较低帮助索诺马县的支付能力保持在历史正常水平，但相对较高的房价对私房屋主来说仍 然昂贵。中等收入家庭需要将收入的48%用于购买一处价格中等的转售房产，要购买一处价格中等的新房产，他们 需要花费46%的收入（新房产价格更低是因为房产建筑密度更高）。 • 新房价格高数量少：开发活动有限意味着新房价格会经常波动，但平均价格大约在45万到50万美元之间。过去一年 中，全县的新房价格中值约为483,000美元。

Burns Home Value Index Trends and Projections - Sonoma County Burns Home Value Index Change Rate Affordability Index

2009 110.7 -2.0% 2.1

2010 102.1 -7.8% 1.9

2011 95.2 -6.8% 1.1

2012 109.2 14.7% 1.1

2013 128.0 17.2% 4.3

2014 139.4 8.9% 5.9

Current 149.4 8.8% 5.8

2015P 152.4 9.3% 5.6

2016P 158.5 4.0% 5.8

2017P 163.6 3.2% 6.1

2018P 166.9 2.0% 6.1

Source: John Burns Real Estate Consulting

Note: The Burns Affordability Index is scaled from 1 to 10, with 5 set to the long-term norm for a given market, 0 indicating excellent affordability and 10 indicating poor affordability compared to that market’s norm.

市场特色 • 索诺玛县新增500多个就业岗位：消防员基金保险公司宣布他们将精简目前位于诺瓦托的办公室，安排大约550名员 工前往位于佩塔卢马的面积较小的新办公室。由于相对更靠近旧金山湾区甚至马林县的办公场地租金不断上涨，一 些企业将选择租金较低的周边市场。 • 度假出租屋破坏房地产储量：2011年以后，索诺玛县已为“整房度假出租屋”发放1000多份许可，而在建的新住宅 房地产只有495套。随着“共享经济”的发展，空中食宿（Airbnb）等网站将繁荣起来。目前索诺玛县有上百套房 产供租赁，其中很多缺少适当的许可批准，可能会被纳入转售储量市场。这一趋势进一步加剧了住房紧张的状况， 同时对转售定价与租价都造成了压力。从2011年至2014年，现房价格共上涨40%，而公寓租金上涨了29%。 • SMART运行：SMART列车将为铁路通勤者提供可与拥挤的101公路相媲美的选择，101公路从索诺马县向北，延伸 进马林县，终点位于拉克世博。SMART目前正在试运行，以便检查车载系统与运营需求，2016年预计有几处站点将 开放。SMART的乘客需要在拉克世博乘渡船到旧金山工作，但这势必会减轻101公路的压力，索诺玛县的房地产对 在旧金山工作的人将更具吸引力。

2015年第四季度

Sally Gardner Regional Executive, Tahoe/Truckee Tahoe City 530.581.1882 | Truckee 530.587.7098 | Squaw Valley 530.584.6282 sally.gardner@pacunion.com

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内华达山脉的雪具有魔力。在别处，降雪影响交通，企业停工，但在太浩湖/特拉基，降雪开启了世界著名的冬季度假 村，吸引滑雪者、户外运动爱好者与度假屋的购买者。长时间的严重干旱之后，该地区在第四季度热切欢迎大雪降临。天 气状况在2015年的大部分时间都抑制了销售，但房地产活动在年末活跃起来，这是一个传统的繁忙季节，外地买家——多 数来自旧金山湾区——开始购买度假屋，为滑雪季做准备。 太浩湖/特拉基是买家市场，去年很少出现多方竞价。买家利用很多社区内仍未达到衰退前顶峰的房价获得更多优惠。 预期：太浩湖/特拉基第一季度房地产销售受到季节的影响，旧金山湾区的居民带上滑雪用具奔赴山地，因此预计未来的 冬春季节将非常繁忙。我们预计很多去年从市场上撤出房地产的卖家会在未来几周与几月内将房地产重新投入市场 界定：我们在太浩湖/特拉基地区的房地产市场包括下列地区：阿尔派梅多斯、唐纳湖、郎唐、马尔蒂斯谷、太浩湖北 岸、北极星、斯阔谷、太浩市、太浩唐纳、特拉基以及太浩湖西岸。下方图表中的销售数据包括这些社区内的独栋住宅。

$800,000 $725,000

$700,000 $600,000

$611,250

$572,000

$650,000 $535,000

$530,500

Apr-15

May-15

$560,000

$585,000

$577,500

Jul-15

Aug-15

$605,500

$579,000

$550,000

$595,000

$500,000 $400,000 $300,000 $200,000 $100,000

Dec-14

Jan-15

Feb-15

Mar-15

Jun-15

Sep-15

Oct-15

Nov-15

Dec-15

Source: Terradatum, January 7, 2016. Median sales price for single-family homes in the Lake Tahoe/Truckee region.

$450,000 $400,000

$427,500 $391,500

$385,000

$370,250

$359,500

$362,500

$356,000

$375,000

$339,000

$350,000 $290,000

$300,000

$335,000

$330,000

Nov-15

Dec-15

$281,000

$250,000 $200,000 $150,000 $100,000

Dec-14

Jan-15

Feb-15

Mar-15

Apr-15

May-15

Jun-15

Jul-15

Aug-15

Sep-15

Oct-15

Source: Terradatum, January 7, 2016. Median sales price for condominiums in the Lake Tahoe/Truckee region.

pacificunion.cn

9.1

8.5

8.4

8.0

8.1 6.7

7.1

6.3

7.0

6.7

6.8

6.1 5.1

5.3

4.8

5.6

6.0

4.2

4.1 3.1 2.1 1.1 0.1

Dec-14

Jan-15

Feb-15

Mar-15

Apr-15

May-15

Jun-15

Jul-15

Aug-15

Sep-15

Oct-15

Nov-15

Dec-15

Source: Terradatum, January 7, 2016. Months' supply of inventory for single-family homes in the Lake Tahoe/Truckee region.

25.1 19.3

20.1 14.5

15.1

10.1

12.5

11.3

9.9

9.4

9.4

12.1 8.9

10.7

10.9

Nov-15

Dec-15

8.3 6.2

5.1

0.1

Dec-14

Jan-15

Feb-15

Mar-15

Apr-15

May-15

Jun-15

Jul-15

Aug-15

Sep-15

Oct-15

Source: Terradatum, January 7, 2016. Months' supply of inventory for condominiums in the Lake Tahoe/Truckee region.

200

183

180 160 140 120

143 118

110

102

100

95

83

80

80

81

Jul-15

Aug-15

89

98

111

59

60 40 20 0

Dec-14

Jan-15

Feb-15

Mar-15

Apr-15

May-15

Jun-15

Sep-15

Oct-15

Nov-15

Dec-15

Source: Terradatum, January 7, 2016. Average days on market for single-family homes sold in the Lake Tahoe/Truckee region.

Â

pacificunion.cn

160 138

140 120

120

122

107

100

100

122

119

112

107

103

73

80

55

60

42

40 20 0

Dec-14

Jan-15

Feb-15

Mar-15

Apr-15

May-15

Jun-15

Jul-15

Aug-15

Sep-15

Oct-15

Nov-15

Dec-15

Source: Terradatum, January 7, 2016. Average days on market for condominiums sold in the Lake Tahoe/Truckee region.

16%

14.4%

14%

12.1%

12.9%

14.9% 13.8%

12.3%

12.4%

13.1%

13.5%

12% 10%

10.0%

11.7%

12.2%

Nov-15

Dec-15

9.6%

8% 6% 4% 2% 0%

Dec-14

Jan-15

Feb-15

Mar-15

Apr-15

May-15

Jun-15

Jul-15

Aug-15

Sep-15

Oct-15

Source: Terradatum, January 7, 2016. Percentage of single-family homes under contract in the Lake Tahoe/Truckee region.

14% 12% 10%

12.6%

11.7%

11.4% 9.7%

9.3% 7.0%

8%

7.8%

7.8%

7.8%

7.3%

6.3%

6.9%

6.7%

6% 4% 2% 0%

Dec-14

Jan-15

Feb-15

Mar-15

Apr-15

May-15

Jun-15

Jul-15

Aug-15

Sep-15

Oct-15

Nov-15

Dec-15

Source: Terradatum, January 7, 2016. Percentage of condominiums under contract in the Lake Tahoe/Truckee region.

pacificunion.cn

98%

96.5% 95.0%

96% 94% 92%

94.2% 92.1%

90.9%

90%

88.6%

92.9% 91.5%

93.4%

93.5%

Nov-15

Dec-15

90.6%

88.2%

88%

86.8%

86% 84% 82% 80%

Dec-14

Jan-15

Feb-15

Mar-15

Apr-15

May-15

Jun-15

Jul-15

Aug-15

Sep-15

Oct-15

Source: Terradatum, January 7, 2016. Sales price as % of original price (including adjustments) for single-family homes under contract in the Lake Tahoe/Truckee region.

98%

96.5%

96%

94.3%

94%

92.7%

92%

94.3%

95.9%

95.6%

94.1% 91.6%

91.3%

92.8%

93.4%

90.2%

90% 88%

87.3%

86% 84% 82%

Dec-14

Jan-15

Feb-15

Mar-15

Apr-15

May-15

Jun-15

Jul-15

Aug-15

Sep-15

Oct-15

Nov-15

Dec-15

Source: Terradatum, January 7, 2016. Sales price as % of original price (including adjustments) for condominiums under contract in the Lake Tahoe/Truckee region.

pacificunion.cn

Lake Tahoe/Truckee Snapshot: SFH, Q4 2015 vs. Q4 2014 Sales Volume Q4 '14

Q4 '15

Homes Sold

Avg. Days on Market

% change

Q4 '14

Q4 '15

% change

Q4 '14

Q4 '15

% change

Median Price Q4 '14

Q4 '15

% change

Alpine Meadows

$

4,222,500

$

4,547,500

8%

6

7

17%

49

72

47%

$

567,500

$

595,000

5%

Donner Lake

$

4,384,900

$

7,426,700

69%

5

11

120%

74

115

55%

$ 1,150,000

$

615,000

-47%

Donner Summit

$

8,875,700

$

4,723,000

-47%

15

8

-47%

95

93

-2%

$

445,000

$

477,500

7%

Martis Valley

$

70,744,159

$

46,118,199

-35%

37

29

-22%

133

116

-13%

$

890,000

$

579,000

-35%

North Lake Tahoe

$

57,686,000

$

42,744,750

-26%

59

52

-12%

110

94

-15%

$

560,000

$

595,000

6%

Northstar

$

7,157,500

$

3,380,000

-53%

9

4

-56%

292

64

-78%

$

695,000

$

812,500

17%

Squaw Valley

$

5,185,000

$

7,335,000

41%

3

4

33%

348

377

8%

$

2,070,000

$

1,712,500

-17%

Tahoe City

$

29,175,500

$

16,390,250

-44%

25

20

-20%

83

80

-4%

$

810,000

$

690,000

-15%

Tahoe Donner

$

46,102,909

$

49,313,003

7%

63

79

25%

96

87

-9%

$

630,000

$

575,000

-9%

Truckee

$

84,803,159

$

55,873,919

-34%

60

50

-17%

100

96

-4%

$

596,407

$

501,500

-16%

West Shore

$

41,545,500

$

57,558,000

39%

43

53

23%

140

110

-21%

$

535,000

$

650,000

21%

Source: Terradatum, January 7, 2016. Data is for single-family homes in the Lake Tahoe/Truckee region.

Lake Tahoe/Truckee Snapshot: Condos, Q4 2015 vs. Q4 2014 Sales Volume Q4 '14

Q4 '15

Homes Sold

Avg. Days on Market

Median Price

% change

Q4 '14

Q4 '15

% change

Q4 '14

Q4 '15

% change

Q4 '14

n/a

2

0

n/a

18

0

n/a

$

Q4 '15

n/a

0

4

n/a

0

247

n/a

$

n/a

1

0

n/a

290

0

n/a

$

210,000

$

% change

Alpine Meadows

$

Donner Lake

$

Donner Summit

$

210,000

$

North Lake Tahoe

$

12,556,500

$

9,753,500

-22%

23

22

-4%

148

114

-23%

$

367,500

$

348,500

-5%

Northstar

$

7,549,150

$

3,674,500

-51%

12

8

-33%

116

95

-18%

$

405,000

$

403,500

0%

Squaw Valley

$

5,946,500

$

5,738,500

-3%

7

11

57%

164

149

-9%

$

670,000

$

422,000

-37%

Tahoe City

$

5,475,500

$

5,992,500

9%

9

12

33%

135

107

-21%

$

315,000

$

426,000

35%

Tahoe Donner

$

3,748,500

$

3,742,000

0%

13

13

0%

94

92

-2%

$

295,000

$

312,000

6%

Truckee

$

11,860,500

$

8,202,000

-31%

18

14

-22%

98

147

50%

$

448,500

$

375,750

-16%

West Shore

$

5,760,000

$

1,128,000

-80%

3

2

-33%

307

337

10%

$ 2,275,000

$

564,000

-75%

905,000 -

$ $

470,650 -

452,500 -

$ $

119,575 -

n/a n/a n/a

Source: Terradatum, January 7, 2016. Data is for condominiums in the Lake Tahoe/Truckee region.

pacificunion.cn

太浩湖地区 对富裕的旧金山湾区居民来说，太浩湖是一个终年的度假胜地，该区的房地产市场很大程度上依赖于旧金山湾区良好 的经济与房地产市场，这两者在过去几年中均得到惊人的发展。

旧金山湾区的影响 • 支线市场：通过分析旧金山湾区核心的大都市统计区（MSA）的房地产与就业数据，我们可以了解太浩湖市场未来 的走向。旧金山湾区的高收入与资本净值的增加都意味着太浩湖地区将有更大的房产需求。旧金山湾区房价较高且 不断上涨，加之强势的销售环境，为太浩湖区的自住房（通常是退休人员）或第二居所提供了平等的机会。 • 就业与收入：过去三年里旧金山湾区就业增长迅猛，自2011年开始每年增长4%。我们预计这种增长趋势近期还将继 续，但增长比率会略微保守。旧金山湾区是一个十分富裕的地区，目前东湾与旧金山两个大都市统计区的中等家庭 收入分别是81,000美元与90,000美元，最高的为圣何塞大都市统计区，中等家庭收入接近10万美元。 • 销售量：最近几年，旧金山湾区的成屋销售火爆，并呈稳定增长的态势。 • 高房价：三个旧金山湾区核心大都市统计区的成屋价格都已迅速攀升。我们预计未来成屋价格将稳固上涨，但到 2018年，房价上涨的态势将明显缓和。（约翰•伯恩斯房地产咨询公司（JBREC）不对房价做出预测，但下表显示 了我们对每个大都市统计区房价变动比率的预测。）

Employment Trends and Projections - Bay Area 2009

2010

2011

2012

2013

2014

Current

2015P

2016P

2017P

2018P

East Bay MSA San Francisco MSA San Jose MSA Aggregate Total

984,900 964,200 867,900 2,817,000

964,300 955,400 865,200 2,784,900

972,700 979,600 885,900 2,838,200

1,002,100 1,026,400 921,000 2,949,500

1,037,500 1,074,300 960,800 3,072,600

1,065,000 1,121,300 1,004,300 3,190,600

1,085,900 1,179,400 1,062,800 3,328,100

1,090,000 1,166,300 1,059,300 3,315,600

1,110,000 1,186,300 1,094,300 3,390,600

1,125,000 1,196,300 1,114,300 3,435,600

1,130,000 1,191,300 1,109,300 3,430,600

Aggregate Change Aggregate Change Rate

-167,600 -5.6%

-32,100 -1.1%

53,300 1.9%

111,300 3.9%

123,100 4.2%

118,000 2.9%

126,100 4.1%

125,000 3.9%

75,000 2.3%

45,000 1.4%

-5,000 -0.1%

MSA

Source: U.S. Department of Labor

Existing Home Sales Trends and Projections - Bay Area 2009

2010

2011

2012

2013

2014

Current

2015P

2016P

2017P

2018P

East Bay MSA San Francisco MSA San Jose MSA Aggregate Total

34,368 13,864 19,533 67,765

31,254 14,438 18,641 64,333

31,420 14,949 18,612 64,981

34,068 18,024 20,679 72,771

32,542 18,167 20,120 70,829

30,302 16,704 18,277 65,283

31,987 16,136 18,786 66,909

32,500 16,300 18,800 67,600

33,100 16,600 20,000 69,700

33,600 16,800 20,500 70,900

33,800 16,900 20,900 71,600

Aggregate Change Aggregate Change Rate

10,430 18.2%

-3,432 -5.1%

648 1.0%

7,790 12.0%

-1,942 -2.7%

-4,369 -6.1%

1,626 2.5%

691 1.0%

2,100 3.1%

1,200 1.7%

700 1.0%

Sales

Source: John Burns Real Estate Consulting; CoreLogic

Existing Home Pricing Trends and BHVI Projections - Bay Area Median Pricing East Bay MSA San Francisco MSA San Jose MSA

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Current

2015P

2016P

2017P

2018P

$292,000 $664,500 $477,900

$332,800 $698,900 $536,600

$313,300 $663,600 $518,300

$349,000 $711,400 $574,900

$457,700 $841,900 $698,500

$529,200 $958,300 $775,100

$582,900 $1,082,300 $898,300

10.9% 15.2% 13.0%

5.1% 7.2% 5.4%

3.2% 3.0% 3.3%

1.7% 0.0% 0.0%

Source: John Burns Real Estate Consulting; CoreLogic

pacificunion.cn

人口统计数据 • 增长稳定：太浩湖地区居民人数只有45,000，大约19,300户住户。自2000年起，该区的人口数量每年下降1%，但预 计未来五年的人口数量有望回升，大约到2020年达到2000年的水平。 • 住户：未来五年，太浩湖地区每年约有新增居民500人，或每年约有新增住户250户。住户数量的增长速度高于人口 数量的增长，这一现象普遍存在于像太浩湖这样的二级市场。

Population and Households Trends and Projections - Lake Tahoe Area, California 2000 47,629 18,929 2.50

Population Total Annualized Change Rate Household Total Avg. HH Size

2010 42,740 -1.0% 18,026 2.34

2015 45,268 1.2% 19,300 2.31

2020P 47,925 1.2% 20,564 2.30

Source: ESRI. The Lake Tahoe area is defined as the following eight California ZIP codes: 96140, 96141, 96142, 96143, 96145, 96146, 96148, and 96150.

房地产市场 • 房价上涨：近年来太浩湖地区成屋销售价格中值始终在上升。独栋住房价格同比上升4.3%，但公寓的价格近期下跌 了8.3%。由于销售量相对较低，且上市的房产种类多样，因此房价中值会逐月大幅波动。 • 供应量走高：太浩湖地区在售的房产数量可观，可满足五到八个月的需求。就规模较大的市场标准来说，这一数量 相对较高，但是就高端的、第二居所定位的市场来说，这个数量则在正常范围之内。 • 延长出售：由于第二居所的购买可自由决定，因此高端度假屋在市场上售卖的时间比传统房产的售卖时间要长。在 太浩湖地区，独栋住房从上市到成交平均需要三个月的时间，正常情况下，分套购置的公寓销售时间会更长。

Existing Home Pricing and Supply Trends - Lake Tahoe / Truckee Median Sales Price Single-Family Homes Condominiums Months of Supply Single-Family Homes Condominiums Avg Days on the Market Single-Family Homes Condominiums

Sep-14

Oct-14

Nov-14

Dec-14

Jan-15

Feb-15

Mar-15

Apr-15

May-15

Jun-15

Jul-15

Aug-15

Sep-15

YoY %

$587,000 $385,000

$607,342 $416,000

$740,000 $392,500

$572,000 $370,250

$725,000 $290,000

$611,250 $359,500

$650,000 $362,500

$535,000 $281,000

$530,500 $339,000

$560,000 $385,000

$585,000 $356,000

$580,000 $427,500

$612,500 $353,000

4.3% -8.3%

7.2 6.5

6.0 6.2

5.2 6.2

4.7 9.9

6.6 14.5

8.4 11.3

6.2 9.3

7.0 19.2

8.5 9.3

6.8 12.5

6.7 8.8

7.8 8.2

5.2 12.5

-27.8% 92.3%

86 197

91 154

127 101

118 120

110 122

143 138

183 112

102 100

83 73

60 42

81 107

80 55

96 109

11.6% -44.7%

Source: Pacific Union. The Lake Tahoe / Truckee region includes the communities of Alpine Meadows, Donner Lake, Donner Summit, Lahontan, Martis Valley, North Shore Lake Tahoe, Northstar, Squaw Valley,Tahoe City, Tahoe Donner, Truckee, and the West Shore of Lake Tahoe. YOY figures measure September 2014 against September 2013.

市场特色 • 开发商与保护主义者达成协议：普莱瑟县的行政府人员最近达成了一项交易，转移了位于马尔迪斯谷的一项大型 新建房产项目的开发权。房产所有者Sierra Pacific实业公司与开发商Mountainside公司准备在267号州际公路以东开发 1,360套房产。但是这一计划让公共用地基金会与特拉基唐纳土地信托等保护主义团体感到担忧。十月之后，双方达 成协议，Mountainside公司将现在760套住房单元以及6.6英亩商业用地的开发权转移到267号州际公路以西。这项协 议有助于打破看似无休止的僵局，同时保护马尔迪斯谷50,000英亩的土地。在旧金山工作的人将更具吸引力。

WeChat ID: Pacificunionchina pacificunion.cn