ВЖП № 4-2009 by Игорь Чуриков

№4 апрель 2009 Ежемесячный информационно аналитический журнал

Основная тема номера:

ВРЕМЯ ПОКАЖЕТ, ПРИВЕДЕТ ЛИ САМОРЕГУЛИРОВАНИЕ К ПОВЫШЕНИЮ КАЧЕСТВЕННЫХ И КОЛИЧЕСТВЕННЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ В СТРОИТЕЛЬНОЙ ОТРАСЛИ СРО отводится роль посредника между органами госвласти, профучастниками рынка и потребителями их услуг Создать единые принципы и модели страхования для всех типов СРО не получится Считается, что переход на систему саморегулирования будет иметь оздоровительный эффект для строительного сообщества Планы по строительству жилья корректируются в сторону снижения Российские кредитные организации ограничили объем кредитных ресурсов, предоставляемых для строительства

СОДЕРЖАНИЕ

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА: ВРЕМЯ ПОКАЖЕТ, ПРИВЕДЕТ ЛИ САМОРЕГУЛИРОВАНИЕ К ПОВЫШЕНИЮ КАЧЕСТВЕННЫХ И КОЛИЧЕСТВЕННЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ В СТРОИТЕЛЬНОЙ ОТРАСЛИ В. Смирнов Профессиональное сообщество в основном пока не понимает, что такое саморегулирование .................................... 4 Переход на систему саморегулирования оздоровит строительное сообщество и поможет эффективней преодолеть последствия кризиса ................................................... 8 Планы по строительству жилья корректируются в сторону снижения ....................... 15

СИСТЕМА ЖИЛИЩНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ Ипотечное кредитование — механизм стимулирования спроса на жилье.....................................................................25

СОВРЕМЕННАЯ ШКОЛА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ Возможности, предоставляемые поквартирным учетом тепла ..........................................................................30

Вопросы жилищного права, № 4, апрель, 2009

СОДЕРЖАНИЕ

ГОСПОДДЕРЖКА Нерешенные вопросы с жильем демотивируют военнослужащих и мешают их профессиональному росту .....................................................35

НАЛОГОВЫЕ ОТНОШЕНИЯ Об имущественном налоговом вычете по целевому займу, направленному на приобретение отделочных материалов и оплату ремонтных работ......................................................39

СИСТЕМА ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА Изменения в техническом регулировании ..............................41

ОПЫТ РЕГИОНОВ Региональное многообразие подходов в развитии жилищной сферы .................................................43

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА Арбитражные суды при рассмотрении споров, возникающих в сфере налогов и сборов, не связаны разъяснениями, содержащимися в письмах Минфина России ...................................................45

ЛЮДИ. СОБЫТИЯ. ФАКТЫ Срок действия сертификата на партию продукции или изделие не устанавливают...............................................14 Хоронить отходы в границах населенных пунктов запрещается ..........................................................................24

Вопросы жилищного права, № 4, апрель, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

Профессиональное сообщество в основном пока не понимает, что такое саморегулирование СМИРНОВ Владимир Васильевич Главный редактор, кандидат технических наук

Ряд федеральных законов, принятых за последние годы, открыл отечественному бизнесу определенные перспективы для развития. В частности, несколько областей российской экономики смогли избавиться от механизма госконтроля и взять за основу своей деятельности единые профстандарты и взаимную ответственность. Предоставленной законодателями возможностью уже воспользовались объединения оценщиков, нотариусов, аудиторов, арбитражных управляющих и другие. С принятием Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 148-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в стране в большинстве своем прекратились споры о возможности создания саморегулируемых организаций в строительном комплексе (СРОС), и началась практическая работа по образованию подобных структур.

СРО — инструмент согласования желаний и интересов всех субъектов рынка Согласно Федеральному закону от 1 декабря 2007 г. № 315-Ф3 «О саморегулируемых организа-

циях», заложившему основы самоорганизации в нашей стране, СРО отводится роль посредника между органами государственной власти, профессиональными участниками рынка и потребителями их услуг:

Вопросы жилищного права, № 4, апрель, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

1) саморегулируемая организация — представитель интересов предпринимателей перед государством; 2) саморегулируемая организация — квалифицированный агент государства (в качестве выразителя общих интересов в среде профессионалов). Такая позиция позволяет использовать СРО как инструмент согласования желаний и интересов всех субъектов рынка. Работа над Законом № 148ФЗ началась еще в 2006 г., после того как Госдума ФС РФ приняла решение отказаться от лицензирования строительной деятельности. Разработка концепции законопроекта осуществлялась Комитетом по собственности Госдумы ФС РФ совместно с Общественной палатой РФ, Ассоциацией строителей России (АСР), Российским Союзом строителей (РСС) и Союзом архитекторов России. По мнению большинства отечественных специалистов, необходимость в отмене лицензирования назрела задолго до принятия самого документа. В качестве основной причины такого шага называлась неспособность данной формы госконтроля обеспечить хотя бы минимальную ответственность строительных компаний за многочисленные нарушения в их деятельности. После получения государственной лицензии строительная фирма

«де-факто» ни перед кем не отвечала за возможные промахи в своей работе. Лицензию могла получить любая организация, а о реальном состоянии дел в компаниях государству, как правило, ничего не было известно. Отсутствие должного контроля над строительной отраслью привело к появлению в последние годы ряда строительных пирамид и тысяч обманутых участников долевого строительства.

Создать единые принципы и модели страхования для всех типов СРО не получится Внедряемая система ответственности в строительстве будет иметь несколько уровней: 1) по своим обязательствам, за допущенные ошибки и брак должен отвечать непосредственный производитель работ, привлекая для этого собственные оборотные средства, активы и имущество (при приеме в СРОС большое значение будет придаваться оценке материальнотехнического состояния компании); 2) страхование гражданской ответственности деятельности членов саморегулируемых организаций. В Законе № 148-ФЗ заложен эффективный механизм стимулирования данного процесса, особенно для представителей малого и среднего бизнеса. Так, при вступлении в СРО компания, занимающаяся проек-

Вопросы жилищного права, № 4, апрель, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

тированием или изыскательскими работами, должна будет внести в компенсационный фонд взнос в размере 500 тыс. руб. Для строительных организаций он составит 1 млн. руб. с каждого члена СРО. Но если фирма предварительно заключит договор добровольного страхования гражданской ответственности перед третьими лицами, размер взноса снизится до 150 тыс. руб. — для проектноизыскательных структур и до 300 тыс. руб. — для строительных. Большинство специалистов сейчас придерживаются мнения, что создание единых принципов и моделей страхования для всех типов саморегулируемых организаций — процесс очень сложный. Скорее всего, и формы, и тарифы для каждой компании будут существенно различаться. В перспективе, возможно, удастся разработать стандартные условия для специалистов, работающих на этом рынке. Но о каких-либо единых тарифах речь пока не идет. Каждый страховщик будет предлагать полисы на условиях, созданных в его компании, считают эксперты. Еще одним гарантом качества станет упомянутый выше компенсационный фонд. Однако скромный размер «копилки» (100 млн. руб. для организаций строительного блока и 50 млн. руб. — для проектировщиков и изыскателей) не позволяет рассматривать данный вариант

в качестве серьезного метода достижения желаемых целей. Однако, по мнению авторов закона, компенсационный фонд необходим прежде всего для формирования механизма корпоративной ответственности и, как следствие, для взаимоконтроля участников рынка.

Строителям еще предстоит научиться жить без серьезного вмешательства в его профессиональные дела государства Законодательство подразумевает три возможных типа СРОС: инженеров-изыскателей, архитекторов-проектировщиков и подрядных организаций. Для каждой из групп определено минимально необходимое количество участников. Так, для регистрации саморегулируемой организации подрядчиков в ее ряды должны вступить не менее 100 строительных компаний. У проектировщиков и изыскателей квота существенно ниже ввиду малочисленности представителей данной профессии — 50 организаций. После признания за организацией права на саморегулирование в ее ведение передается целый ряд функций. В частности, в задачи СРО будет входить определение для компаний условий «вхождения на рынок» и разработка правил и стандартов их деятельности. Саморегулируемая организация также будет

Вопросы жилищного права, № 4, апрель, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

следить за соблюдением требований Градостроительного кодекса РФ, других законов и нормативных актов, представлять интересы своих членов перед органами госвласти, обеспечивать доступ к информации о своей деятельности и т.д. Отечественному бизнесу предстоит научиться жить без серьезного вмешательства в его профессиональные дела государства. Пока идет разработка общих для всех правил игры, учесть интересы как крупного, так и малого бизнеса — очень трудная задача.

У единой СРО имеются как свои плюсы, так и минусы Пока нет определенности в вопросе, сколько СРО будет создано в строительной отрасли на региональном уровне. Ряд структур, в том числе петербургских, активно ратует за идею создания в каждом субъекте РФ единой саморегулируемой организации, выступающей в роли гаранта стабильности и предсказуемости инвестиционно-строительного комплекса. У данной идеи имеются как свои плюсы, так и минусы. Наличие нескольких СРОС в Северной столице неминуемо приведет к определенной конкуренции и борьбе между ними за число входящих в объединение строительных компаний. Этот фактор может повлечь за собой понижение планки требований, предъявляемых само-

регулируемой организацией к своим членам. Еще одним доводом в пользу образования единой СРОС является вероятность принятия в таком случае общих правил игры на строительном рынке. К негативным последствиям подобного шага можно отнести возникновение в отрасли угрозы монополизма и возможность осуществления негласного государственного контроля за участниками рынка (при помощи все той же единой СРОС). Для петербургского строительного сообщества данный вопрос до сих пор остается одним из наиболее проблемных. Так, губернатор Валентина Матвиенко еще в июле прошлого года высказалась за создание в городе на Неве в переходный период (до 2010 г.) единой саморегулируемой организации на базе Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада». Однако далеко не все члены местного бизнес-сообщества сочли такую позицию властей оправданной. Но в большинстве субъектов РФ единая СРО в строительном комплексе является не политическим вопросом, а реальной необходимостью. Для большего многообразия в регионах просто не наберется требуемого числа компаний. Только в крупных территориальных образованиях (таких как Москва, СанктПетербург, Московская область) количество СРОС потенциально может быть выше.

Вопросы жилищного права, № 4, апрель, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

Переход на систему саморегулирования оздоровит строительное сообщество и поможет эффективней преодолеть последствия кризиса

Введение института саморегулируемых организаций обусловлено необходимостью регулирования строительного рынка в связи с планируемой отменой лицензирования проектирования, строительства и инженерных изысканий для строительства зданий и сооружений. С 1 января 2010 г. лицензирование указанных видов строительной деятельности полностью прекращается. Предоставление лицензий в этой области прекращается с 1 января 2009 г., при этом действие ранее выданных лицензий сохраняется до 1 января 2010 г. О качественных изменениях, которые ждут профессиональные сообщества Санкт-Петербурга в связи с переходом строительного рынка на саморегулирование, рассказывает генеральный директор НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» А.И. Белоусов.

Вопросы жилищного права, № 4, апрель, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

Алексей Игоревич, с 1 января 2009 г. лицензирование в строительной отрасли будет отменено. Готовы ли участники рынка к работе в условиях саморегулирования? Данному процессу мешает отсутствие распоряжения Министерства регионального развития РФ о перечне видов работ, влияющих на безопасность в строительстве. Именно по нему с 1 января 2009 г. компании будут получать допуск на рынок от объединения саморегулируемых организаций (СРО), членами которого они являются. Чем быстрее вступит в силу этот документ, тем скорее пойдет процесс создания СРО в строительной сфере. В соответствии с указанием министра регионального развития РФ Виктора Басаргина, данный нормативный акт должен быть принят до 15 декабря 2008 г. Большая часть строительных объединений Северной столицы лишь начинает готовиться к переходу на саморегулирование. И на сегодняшний день Объединение строителей Санкт-Петербурга имеет все шансы стать первой саморегулируемой организацией в строительной сфере города на Неве. Мы выполнили практически все требования федерального законодательства, регулирующего деятельность СРО.

В составе нашего профессионального сообщества насчитывается достаточное для перехода на новую систему количество участников, подготовлены все необходимые документы. Мы примем их на общем собрании нашего некоммерческого партнерства, также закончится формирование компенсационного фонда, объем которого в настоящее время насчитывает 20 млн. руб. из необходимых тридцати. Таким образом, мы выполним базовые требования, предъявляемые к СРО федеральным законодательством, после чего подадим заявку на регистрацию в качестве саморегулируемого объединения. Сколько саморегулируемых организаций в строительном комплексе Санкт-Петербурга все же будет создано: несколько или одна? Какой вариант, на Ваш взгляд, отвечает потребностям рынка? Создание СРО — абсолютно новый для всех участников рынка процесс. Необходимо подготовить большой пакет документов, привести в соответствие с требованиями федерального законодательства структуру профессиональных объединений, готовящихся стать саморегулируемыми. Фактически этой деятельностью еще никто не занимался — отсутствуют прецеденты, которые бы определили,

Вопросы жилищного права, № 4, апрель, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

связи, Санкт-Петербургский государственный университет, Международный банковский институт, юридический факультет Санкт-Петербургского государственного университета. Кандидат технических наук. С 1989 г. занимался предпринимательством. Избирался депутатом Законодательного Собрания Санкт-Петербурга 2-го и 3-го созывов. БЕЛОУСОВ Алексей Игоревич, С апреля 2007 г. — генеральный директор Ассоциации генеральный директор НП «Строительно-промышленный «Объединение строителей комплекс Северо-Запада». Санкт-Петербурга» С октября 2008 г. — генеральный директор НП «Объединение Родился 4 января 1957 г. строителей СанктОкончил Ленинградское Петербурга» (правопреемник высшее военное инженерное Саморегулируемой ассоциации училище связи имени строителей Санкт-Петербурга). Ленсовета, Военную академию

в каком направлении необходимо осуществлять данную деятельность. Кроме того, пока мы не знаем, какие требования будет предъявлять к СРО Ростехнадзор. То есть готовиться к работе приходится в условиях неопределенности. Одна из главных задач Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 148-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» состоит

в том, чтобы устранить с рынка недобросовестных участников, исключить появление фирмоднодневок. И для достижения этих целей в переходный период целесообразно было бы объединить усилия строительного сообщества. В условиях создания принципиально нового механизма функционирования бизнес-сообщества необходимо сформировать единую саморегулируемую организацию, которая и выработает стандарты деятельности СРО. Тем самым,

Вопросы жилищного права, № 4, апрель, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

с одной стороны, строительное сообщество получит готовую модель функционирования профессиональных структур. С другой — рынок будет застрахован от провалов, вполне возможных при практическом применении Федерального закона от 1 декабря 2007 г. № 315-Ф3 «О саморегулируемых организациях». Ведь в условиях отсутствия опыта его реализации «форс-мажоры» не исключены. Кстати, эту идею одобрила губернатор Санкт-Петербурга Валентина Матвиенко. Но, к сожалению, руководители далеко не всех строительных объединений поддерживают данную инициативу. Для создания новой системы нужен комплексный подход — необходимо, чтобы в переходный период действия Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 148-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» все механизмы работы саморегулируемых объединений в строительстве были опробованы на одной структуре. Если мы сейчас создадим несколько СРО, каждая из них будет изобретать собственный велосипед, то есть вырабатывать механизмы функционирования в новых условиях. Результат может оказаться плачевным. Почему бы

не объединить усилия и не учредить одну организацию, которая возьмет на себя все эти обязанности? Я не против формирования нескольких СРО, однако целесообразно сделать это по окончании переходного периода. Будет ли создан региональный союз СРО в нашем городе? Да. Скорее всего, эту структуру сформируют на базе Союза строительных объединений и организаций (ССОО). После того как в Санкт-Петербурге будет создано достаточное количество саморегулируемых структур, ССОО будет преобразован в Союз СРО. Компании, которые в настоящее время являются членами ССОО, выйдут из него и вступят в ту или иную саморегулируемую организацию. В свою очередь, Союз будет объединять лишь СРО. Объединение строителей Санкт-Петербурга полностью поддерживает работу в данном направлении. С о гл а с н о Ф е д е р а л ь н о му закону от 22 июля 2008 г. № 148-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» может быть создано три вида СРО в строительной сфере: объединения подряд-

Вопросы жилищного права, № 4, апрель, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

ных организаций, инженеровизыскателей и архитекторовпроектировщиков. Будет ли сформирована четвертая форма — комплексные СРО? Наше объединение уже обращалось с данной просьбой к Председателю Правительства РФ Владимиру Путину, заместителю Председателя Правительства РФ Дмитрию Козаку и министру регионального развития РФ Виктору Басаргину с соответствующим предложением. Однако ответа пока мы не получили. Многие строительные компании имеют в своем составе проектные организации. На мой взгляд, такие структуры должны получить право быть одновременно зарегистрированными в двух соответствующих реестрах СРО. Если это предложение будет принято, компаниям не придется становиться членами двух СРО одновременно. Если же предложение о создании комплексной саморегулируемой организации не одобрят, мы будем вынуждены создавать на базе объединения нашу собственную СРО проектировщиков и изыскателей. Когда будет создано Национальное саморегулируемое объединение строителей? Это произойдет после того, как в двух третях субъектов страны начнут работать саморегулируемые

Минрегион России направило в адрес НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» ответное письмо по вопросу регистрации комплексных саморегулируемых организаций. В нем министерство обозначило, что регистрация комплексных саморегулируемых организаций не предусмотрена Градостроительным кодексом РФ. В письме, в частности, сообщается: «Статьей 55 Градостроительного кодекса РФ предусматривается приобретение некоммерческими организациями статуса саморегулируемых организаций следующих видов: саморегулируемые организации, основанные на членстве лиц, выполняющих инженерные изыскания; саморегулируемые организации, основанные на членстве лиц, осуществляющих подготовку проектной документации; саморегулируемые организации, основанные на членстве лиц, осуществляющих строительство. Иных видов саморегулируемых организаций, в том числе комплексных, Градостроительным кодексом РФ не предусмотрено».

Вопросы жилищного права, № 4, апрель, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

организации строителей. На их основе будет создан национальный комитет, куда войдут более 30 представителей региональных СРО. Очень рассчитываем, что Северо-Запад в Национальном СРО строителей будет представлять Ассоциация «Строительнопромышленный комплекс СевероЗапада». По мнению руководства Российского союза строителей, Национальное СРО строителей будет создано не позднее июля 2009 г. Как продвигается работа по созданию единых правил страхования для членов Объединения строителей СанктПетербурга? Правила уже разработаны. Определен перечень видов работ, которые подлежат страхованию, минимальная сумма компенсаций в случае невыполнения входящей в наше некоммерческое партнерство компанией своих обязательств перед третьими лицами, порядок аккредитации страховых фирм. Еще до введения института коллективной ответственности многие члены нашего сообщества страховали проводимые ими строительно-монтажные работы и ответственность перед третьими лицами. На сегодняшний день застрахована деятельность почти 30% работающих в партнерстве компаний. С середины декабря

2008 г. введена система обязательного страхования работы всех наших членов. С целью создания благоприятных условий для сотрудничества страховых и строительных структур при нашем объединении организован консультационный совет по страхованию. Собирается ли объединение сотрудничать с какимилибо конкретными страховыми компаниями и рекомендовать их своим членам? Будут ли разработаны особые условия страховании и тарифы? Членов нашего профессионального сообщества будут страховать крупнейшие и самые надежные участники рынка. Объединение не планирует ограничивать количество компаний, которые имеют право работать с нашими фирмами, однако мы намерены предъявлять к страховщикам очень жесткие требования. Эти структуры должны обладать большим собственным капиталом, иметь опыт работы в строительстве и возможность перестрахования рисков. Думаю, что соответствовать данным параметрам смогут не больше 10–15 компаний. Каким образом Ваше объединение осуществляет проверку деятельности вступающих в него компаний?

Вопросы жилищного права, № 4, апрель, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

В данный момент действует временное положение о приеме в нашу организацию. За претендента на вступление в НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» должны поручиться три члена нашего сообщества и один участник совета объединения. В следующем году будем разрабатывать новый порядок вступления в наши ряды. С одной стороны, необходимо будет соблюсти требования законодательства о саморегулируемых организациях, с другой — соответствовать разработанным объединением правилам членства. Что изменится на строительном рынке Санкт-Петербурга

после введения саморегулирования? Сколько компаний с него уйдет? Рассчитываем, что после введения института саморегулирования произойдет самоочищение строительного рынка — уйдут фирмы-однодневки, которые не имеют достаточной финансовой устойчивости и ресурсов для существования. На мой взгляд, переход на систему саморегулирования будет иметь оздоровительный эффект и позволит строительному сообществу эффективней преодолеть последствия финансового кризиса. Думаю, что уже через год рынок серьезно видоизменится. Причем — в лучшую сторону.

____________ Люди. События. Факты ____________ СРОК ДЕЙСТВИЯ СЕРТИФИКАТА НА ПАРТИЮ ПРОДУКЦИИ ИЛИ ИЗДЕЛИЕ НЕ УСТАНАВЛИВАЮТ Письмом ФНС России от 11 сентября 2008 г. № шт-6-2/649@ «О сроках действия сертификатов на продукцию» разъяснено, что в соответствии с п. 3.5.3 Порядка проведения сертификации продукции в Российской Федерации, утвержденного постановлением Комитета РФ по стандартизации, метрологии и сертификации от 21 сентября 1994 г. № 15 «Об утверждении «Порядка проведения сертификации продукции в Российской Федерации» срок действия сертификата устанавливает орган по сертификации с учетом срока действия нормативных документов на продукцию, а также срока, на который сертифицировано производство или сертифи-

цирована система качества (если это предусмотрено схемой сертификации), но не более чем на три года. Для продукции, реализуемой изготовителем в течение срока действия сертификата на серийно выпускаемую продукцию (серийный выпуск), сертификат действителен при ее поставке, продаже в течение срока годности (службы), установленного в соответствии с действующим законодательством РФ для предъявления требований по поводу недостатков продукции. В течение этих же сроков действителен и сертификат на партию продукции или изделие. «ВЖП» по материалам СМИ и веб-сайтов

Вопросы жилищного права, № 4, апрель, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

Планы по строительству жилья корректируются в сторону снижения В декабре прошлого года в Министерстве регионального развития РФ под руководством министра регионального развития Виктора Басаргина состоялось расширенное заседание межведомственной рабочей группы по приоритетному национальному проекту «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» при Совете при Президенте России по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике.

Заседание прошло с участием членов Общественного совета при Минрегионе России, а также руководителей ряда строительных компаний. На нем выступил заместитель министра регионального развития РФ С.И. Круглик с докладом «Состояние строительной отрасли, меры по стимулированию жилищного строительства в 2008– 2009 годах и программы реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» на 2009–2012 годы (полный текст, опубликованный на сайте minregion. ru, приводится ниже).

Строительный комплекс По состоянию на октябрь 2008 г. общее число организаций строительного комплекса — 131 000, на текущий момент официальное число занятых работников в стро-

ительном комплексе — 3,3 млн. человек (около 7,0 % от всех занятых). Объем работ за январь–октябрь 2008 г. по виду деятельности «Строительство» составил 3,5 трлн. руб., или 115,6% к прошлому году.

Вопросы жилищного права, № 4, апрель, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

Жилищное строительство По данным Росстата объем ввода жилья в целом по России за 10 месяцев 2008 г. составил 40 млн. кв. м. или 105,3% к аналогичному периоду прошлого года, в т.ч. в сентябре — 5,9 млн. кв. м., в октябре — 4,7 млн. кв. м. В настоящий момент в стадии строительства находится более 74 млн. кв. м. многоквартирных домов. Планируется к вводу порядка 21 млн. кв. м. С учетом сложившейся ситуации, ввод жилья в 2008 г. ожидается на уровне прошлого года (61 млн. кв. м). Ввод жилья по прогнозным данным в 2009 г. составит 52 млн. кв. м. (85% к 2008 г.), в 2010 г. — 53 млн. кв. м. (102% к 2009 г.).

Ипотечное жилищное кредитование, спрос на рынке жилья В 2007 г. было выдано ипотечных кредитов на сумму 556 млрд руб., за 9 месяцев 2008 г. — 537,5 млрд. руб. По итогам 2008 г. с учетом различного уровня ожидаемого снижения объемов выдачи ипотечных кредитов в 4 квартале предполагается, что будет выдано ипотечных кредитов в объеме около 600–700 млрд. руб., то есть только на 8–17% больше, чем в 2007 г. Таким образом, с учетом прогнозируемой в 2008 г. инфляции объем

ипотечного кредитования в 2008 г. в реальных ценах будет практически таким же, как и в 2007 г. По состоянию на 1 октября 2008 г., по данным Банка России, накопленная на балансах банков задолженность по ипотечным кредитам составила 975 млрд. руб., в том числе задолженность в рублях — около 770 млрд. руб. При этом около 65% от всей задолженности по ипотечным кредитам сконцентрировано на балансах 20-ти крупнейших по размерам активов банков. Объем рефинансирования (сделок купли-продажи ипотечных кредитов) за 9 месяцев 2008 г. составил 45,1 млрд. руб., или 8,4% от объема выдачи ипотечных кредитов за 9 месяцев 2008 г. К середине 2007 г. на рынке рефинансирования присутствовало порядка 6 рефинансирующих организаций, активно наращивавших свои портфели ипотечных кредитов с целью последующей секьюритизации. В связи с сокращением возможностей по секьюритизации ипотечных кредитов в России и за рубежом, в 3 квартале 2008 г. объемы рефинансирования снизились по сравнению со 2 кварталом 2008 г. на 24%. Прогнозируется снижение спроса на ипотечные кредиты по следующим причинам. 1. Повышение процентных ставок снизит доступность ипотечных

Вопросы жилищного права, № 4, апрель, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

1989–1994 гг. — домовой мастер, начальник ЖЭР, управляющий ДУ-97, руководитель аварийнодиспетчерской службы, заместитель директора производственного управления ЖКХ Ленинского района, г. Рига. 1995–1998 гг. — заместитель главы администрации г. Новгорода. КРУГЛИК Сергей Иванович, заместитель министра регионального развития РФ Родился 14 марта 1955 г. в Иркутске. Окончил Иркутский политехнический институт по специальности «горный инженер-гидрогеолог», Российскую академию государственной службы при Президенте РФ по специальности «экономист». Доктор экономических наук. 1977–1980 гг. — старший гидрогеолог, начальник партии Красноярской комплексной геологоразведочной экспедиции. 1980–1989 гг. — гидрогеолог, старший гидрогеолог, начальник партии комплексной геологоразведочной экспедиции Управления геологии Латвийской ССР.

В 1998 г. — заместитель министра РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству. В 1999 г. — заместитель министра региональной политики РФ. 1999–2004 гг. — статссекретарь — первый заместитель, первый заместитель председателя Госстроя России. 2004–2005 гг. — директор Департамента строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства промышленности и энергетики РФ. 2005–2007 гг. — руководитель Федерального агентства по строительству и жилищнокоммунальному хозяйству. С 23 октября 2007 г. — заместитель министра регионального развития РФ.

Вопросы жилищного права, № 4, апрель, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

кредитов для населения. Кроме того, банки будут перекладывать процентный риск на заемщиков, переходя по вновь выдаваемым кредитам на плавающие процентные ставки, менее привлекательные для заемщиков. Риск экономического кризиса, сокращения объемов промышленного производства и рабочих мест повысит неопределенность для населения их будущей платежеспособности и снизит готовность населения приобретения дорогостоящих товаров длительного пользования (жилье, автомобили и т.п.) в кредит. 2. Неопределенность динамики жилищных цен и ожидание их снижения мотивируют заемщика отложить покупку жилья на будущее. Таким образом, в 2009 г. прогнозируется снижение объемов ипотечного кредитования по сравнению с 2008 г. на 20–25% до 500 млрд. руб. (в ценах 2007 г.). Однако даже такой объем кредитов может быть предоставлен только при условии реализации мер государственной поддержки системы рефинансирования ипотечных кредитов.

Цены на рынке жилья Темп роста цен за 9 месяцев на жилищном рынке замедлился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По отношению

к концу предыдущего года индекс цен на первичном рынке жилья за 9 месяцев текущего года составил 110,9% и не превысил существующий уровень инфляции (111,8%). В аналогичном периоде 2007 г. — индекс составлял 115,5%. Говоря об изменении цен в III квартале по отношению к предыдущему кварталу индекс цен составил 102,9% (II квартал к I кварталу — 105,3%). В ситуации дефицита ликвидности российские кредитные организации ограничили объем кредитных ресурсов, предоставляемых для строительства (при этом кредитные линии для строительства новых объектов практически закрыты). В условиях отсутствия с одной стороны кредитных средств у застройщиков, с другой — сокращения спроса на жилье, есть основания для прогнозирования возможного снижения реальных цен (за минусом инфляции) на первичном рынке жилья в 2009 г. В 2010 г. прогнозируется незначительный рост реальных цен.

Стоимость строительства и строительных материалов За период c января по сентябрь 2008 г. рост стоимости строительно-монтажных работ в среднем по Российской Федерации, по данным мониторинга осуществляемого Минрегионом

Вопросы жилищного права, № 4, апрель, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

России, составил — 124,7% , в том числе: рост стоимости строительных материалов — 122,5%; рост стоимости эксплуатации строительных машин — 118,6% рост уровня оплаты труда рабочих — 132,9%. В IV квартале 2008 г. наметилась тенденция к снижению стоимости строительных материалов, обусловленная как сезонным фактором, так и наметившимися тенденциями к сокращению объемов производства строительной продукции. В период с сентября по ноябрь 2008 г. стоимость строительной арматуры, арматурных каркасов, цемента, топлива снизилась на 10–20%. В случае продолжения тенденции к снижению стоимости строительных материалов (предполагаемое снижение стоимости строительных материалов в первом квартале 2009 г. составит примерно 20% от цены третьего квартала 2008 г.) общая стоимость строительства в среднем снизится на 10%.

Промышленность строительных материалов В области промышленности строительных материалов наблюдается спад производства цемента на 8,2% за счет снижения

темпов жилищного строительства, а также ввоза из-за рубежа около 7 млн. т цемента (Китай, Турция). Снизилось на 21,3% производство листов асбестоцементных (шифера), линолеума — на 0,9%, минеральной ваты и изделий из нее — на 4,3%, а также стекла строительного — на 6,0%. Среди других строительных материалов наблюдается рост производства материалов, изделий и конструкций. Для объектов жилищного строительства структура стоимости строительства в среднем составляет: оплата труда — 10,7 %; эксплуатация машин и механизмов — 4,9%; накладные расходы — 12,7%; сметная прибыль — 7,8%; материалы — 63,9%. При снижении стоимости строительных материалов в среднем на 20% (тенденция к снижению стоимости материалов наблюдается с сентября 2008 г., при этом снижение уровня оплаты труда и стоимости эксплуатации строительных машин не зафиксировано) себестоимость строительства в среднем снизится на 10,65%. В эксплуатацию введено 294 объекта производств и технологических линий, обеспечивающих выпуск широкого ассортимента конкурентоспособных строительных материалов.

Вопросы жилищного права, № 4, апрель, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

Объемы производства цемента, стеновых материалов, теплоизоляционных материалов, нерудных материалов и сборного железобетона до 2012 г. будут увеличены в основном за счет ввода новых предприятий стройматериалов и частичной их реконструкции, за исключением производства стекла листового и кровельных материалов, поскольку прогнозное строительство указанных предприятий на 2009–2012 годы не планируется. В 2010 г. прогнозное производство цемента, возможно, увеличится до 70 млн. т, при условии, что все запланированные цементные предприятия будут введены в срок. Основное увеличение ввода цементных предприятий прогнозируется в 2010 г., а затем будет наблюдаться некоторый спад строительства предприятий и производства цемента.

О мерах стимулирования жилищного строительства Принят Федеральный закон от 1 декабря 2008 г. № 225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищнокоммунального хозяйства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Он направлен на реализацию ряда мер,

направленных на поддержку рынка жилья и жилищного строительства. Закон предусматривает: предоставление финансовой поддержки за счет средств Государственной корпорации — Фонда содействия реформи рованию жилищно-коммунального хозяйства на софинансирование региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда; возможность предоставления жилья военнослужащим в собственность и по социальному найму; освобождение от уплаты налогов за предоставление жилых помещений военнослужащим, а также гражданам, переселяемым из аварийного жилищного фонда; внесение изменений в Федеральный закон от 21 июля 2005 г. № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказания услуг для государственных и муниципальных нужд» в части ускорения процедуры приобретения жилых помещений путем запроса котировок независимо от цены государственного контракта. В стадии подписания проект постановления Правительства РФ «О мерах по стимулированию рынка жилищного строительства в 2008–2009 годах». Определены объемы и источники финансовых средств, а также

Вопросы жилищного права, № 4, апрель, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

направления и особый порядок их реализации, начиная уже с декабря текущего года: Минрегион России — 11,6 млрд. руб.; Минобороны России — 21 млрд. руб.; Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства —50 млрд. руб.; ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» — 60 млрд. руб. Средства Минрегиона России и Минобороны России будут направлены на покупку готовых квартир. Соответственно, 5 тыс. квартир для граждан, уволенных с военной службы и 10 тыс. квартир для увольняемых военнослужащих Вооруженных Сил РФ. В этих целях Минрегионом России будет объявлен запрос котировок по приобретению жилых помещений. Создана межведомственная комиссия по отбору и приобретению жилых помещений для граждан, установленных федеральным законодательством, за счет средств федерального бюджета, выделенных Минобороны России, Минрегиону России и Фонду содействия реформированию жилищнокоммунального хозяйства. Средства Фонда содействия реформированию жилищнокоммунального хозяйства будут направлены в виде субсидий

бюджетам субъектов Российской Федерации на завершение строительства домов с высокой степенью готовности. Полученные квартиры предназначены для переселения граждан из аварийного жилья. Квартиры будут предоставляться в собственность и по социальному найму. Отбор застройщиков будет производиться региональными комиссиями во взаимодействии с Межведомственной комиссией. При приобретении жилья максимальная стоимость 1 кв. м не должна превышать норматив стоимости 1 кв. м., определяемый Министерством регионального развития РФ по субъектам РФ. Средства ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» будут направлены на выкуп закладных в коммерческих банках, предоставляющих ипотечные кредиты гражданам и на реструктуризацию долгов граждан, не погасивших кредиты, при содействии банков и работодателей.

Программа реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» на 2009–2012 годы На основе опыта реализации приоритетного национального

Вопросы жилищного права, № 4, апрель, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» в 2006–2008 годах в соответствии с поручением Президента РФ разработан проект программы реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» на 2009–2012 годы. Целью Программы является развитие рынка доступного жилья и обеспечение комфортных условий проживания гражданам России. Основные задачи, которые необходимо решить для достижения указанной цели: создание условий для увеличения объемов строительства жилья и необходимой коммунальной инфраструктуры, развитие финансово-кредитных институтов и механизмов; создание условий для приведения существующего жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры в соответствие со стандартами качества, обеспечивающими комфортные условия проживания; обеспечение условий доступа населения к потреблению жилья и коммунальных услуг на уровне, соответствующем их платежеспособному спросу и социальным стандартам. Выделены три приоритетных направления реализации программы:

1) развитие массового жилищного строительства; 2) государственная поддержка спроса на рынке жилья; 3) повышение качества жилищного фонда, жилищных и коммунальных услуг. В рамках развития массового жилищного строительства основные усилия должны быть направлены на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой, обеспечение автомобильными дорогами новых микрорайонов массовой малоэтажной и многоквартирной застройки, развитие инженерной инфраструктуры в субъектах Российской Федерации, а также вовлечение в жилищное строительство земельных участков, находящихся в федеральной собственности. Финансирование работ по вовлечению в оборот земельных участков для нужд жилищного строительства будет осуществляться за счет средств государственного института развития — Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства — и не потребует после 2009 г. затрат средств федерального бюджета. Планируется, что в результате реализации указанных мероприятий в период 2009–2012 годы будет построено 228 млн. кв. м жилья, вовлечено в оборот для нужд жилищного строительства

Вопросы жилищного права, № 4, апрель, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

16,8 тыс. га земель, находящихся в федеральной собственности. Государственная поддержка спроса на рынке жилья будет осуществляться через поддержку системы ипотечного жилищного кредитования и мероприятия по обеспечению жильем участников Великой Отечественной войны, молодых семей и выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, установленных федеральным законодательством. На поддержку системы ипотечного жилищного кредитования и увеличение уставного капитала Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в дополнение к 60 млрд. руб., выделенных из федерального бюджета в 2008 г., предполагается направить в 2009 г. средства федерального бюджета в объеме 200 млрд. руб. В результате реализации указанных мероприятий доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, увеличится к 2012 г. до 25% от общего числа семей. На обеспечение жильем участников Великой Отечественной войны в 2009 г. будут направлены средства в объеме 20,8 млрд. руб. По направлению повышения качества жилищного фонда, жилищных и коммунальных услуг реализуются мероприятия по переселению граждан из аварий-

ного жилищного фонда и проведению капитального ремонта многоквартирных домов, а также модернизации объектов коммунальной инфраструктуры. Для капитального ремонта жилищного фонда и переселения граждан из аварийного жилья планируется направить средства Государственной корпорации — Фонда содействия реформирования жилищно-коммунального хозяйства в объеме 199,3 млрд. руб., переселить 60,4 тыс. семей и капитально отремонтировать 45 млн. кв. м жилья. На цели модернизации коммунальной инфраструктуры планируется направить 22,8 млрд. руб., что позволит снизить уровень ее износа до 45%. В 2009–2010 годах основным инструментом реализации программы будет действующая федеральная целевая программа «Жилище» на 2002–2010 годы, в которую должны быть внесены необходимые изменения. В 2011–2012 годах основным инструментом реализации программы будет новая федеральная целевая программа «Жилище» на 2011–2015 годы (или новая редакция федеральной целевой программы «Жилище» на 2002–2015 годы), которую предполагается разработать до сентября 2009 г. В настоящее время проект Программы дорабатывается с учетом

Вопросы жилищного права, № 4, апрель, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

замечаний и предложений, поступивших из Минфина России и Минэкономразвития России, а также с учетом результатов обсуждения проекта Программы на совещании у заместителя Председателя Правительства РФ А.Д. Жукова 29 ноября 2008 г. Основные изменения вносятся в объемы финансирования мероприятий Программы. Объемы финансирования мероприятий, предусмотренных федеральной целевой программой «Жилище» на 2002–2010 годы, а также выделенные Фонду содействия реформирования жилищнокоммунального хозяйства, будут сохранены. Дополнительные средства могут быть выделены на мероприятия по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, установленных федеральным законодательством.

Начиная с 2011 г., предполагается финансирование только мероприятий по выполнению государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, установленных федеральным законодательством. Следует отметить, что в рамках тех финансовых ресурсов, которые предполагается направить на реализацию мероприятий Программы, невозможно достижение желаемых конечных результатов, но в целом в условиях финансовой нестабильности необходимо менять приоритеты и сконцентрировать имеющиеся ресурсы на поддержание строительной отрасли обратить больше внимания на развитие промышленности строительных материалов и разработать меры поддержки жилищнокоммунального комплекса.

____________ Люди. События. Факты ____________ ХОРОНИТЬ ОТХОДЫ В ГРАНИЦАХ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ ЗАПРЕЩАЕТСЯ Федеральным законом от 8 ноября 2008 г. № 196-ФЗ «О внесении изменения в статью 12 Федерального закона «Об отходах производства и потребления» уточнено, что хоронить отходы запрещается не на территориях городских и других поселений, как было ранее, а в границах населенных пунктов. Дело в том, что, согласно закону о местном самоуправлении, в состав, например, одного сельского поселения

могут входить несколько населенных пунктов (деревень, аулов и т.п.). Однако этот момент не учитывался при первоначальном запрете хоронить отходы на территории всего поселения. Поэтому территории, находящиеся в границах одного поселения, но вне пределов входящих в него населенных пунктов, раньше не могли использоваться для захоронения отходов, а теперь могут. «ВЖП» по материалам СМИ и веб-сайтов

Вопросы жилищного права, № 4, апрель, 2009

СИСТЕМА ЖИЛИЩНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ

Ипотечное кредитование — механизм стимулирования спроса на жилье Ипотечное жилищное кредитование является одним из способов формирования и стимулирования платежеспособного спроса на жилье. Однако в условиях России спрос на жилье чрезвычайно велик, но он на 90% является неплатежеспособным. Нет универсальных и всеобъемлющих механизмов жилищного финансирования, а ИЖК по американской модели тем более таковым механизмом не является Эксперты утверждают, что рынок ипотечного жилищного кредитования (ИЖК), каким оно еще был в первой половине 2008 г., фактически перестал существовать, так как абсолютное большинство банков закрыли все программы ИЖК (из четырехсот банков на начало прошлого года ИЖК продолжают заниматься, да и то в сильно урезанном виде, около десяти). Разброс процентных ставок по ипотечным кредитам (на начало

декабря прошлого года) составлял от 12,5 до 29,0% в рублях, а средняя ставка составляла 18,5%. Одновременно экспертами отмечается и рост объемов просроченной задолженности по кредитам — на 6% в месяц. Показательно, что те, кто совсем недавно двумя руками ратовал за развитие в России американской модели ИЖК и даже принимал непосредственное участие в ее создании, сейчас ее поминают недобрым словом. Безусловно, сравнивать ситуацию с ипотечным кредитованием у нас и в США, где она в нынешнем виде существует более 50 лет, не совсем корректно: в силу «возраста» и объемов. Достаточно сказать, что за океаном на ИЖК прихо-

Вопросы жилищного права, № 4, апрель, 2009

СИСТЕМА ЖИЛИЩНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ

дится 80% сделок купли-продажи жилья, а в России — менее 10%. Объем выданных кредитов в США до кризиса исчислялся сотнями миллиардов долларов ежегодно, у нас за 10 лет так и не дотянул до $2,5. И все-таки, несмотря на гигантские объемы и опыт, ИЖК в США рухнуло и ввергло в кризис весь мир. «Ошибка состояла в простом факте — жадности банков, возжелавших все больше денег под залог бумаг, — приводят в прессе слова аналитика компании «Брокер-Сервис-ХХ1» Виталия Суворова. — Ничем необеспеченный «бумажный ком» рос до тех пор, пока не пришло время вносить реальные деньги, а их не оказалось. Все рухнуло. Наше ОАО «АИЖК» может повторить ту же ошибку. Таким образом, в России американская модель ИЖК не может служить основным и единственным инструментом обеспечения доступности приобретения жилья. Тем более, когда кредитная политика, еще недавно исповедовавшаяся отечественными банками, явно носила неадекватный характер: предоставление ипотечного кредита без первоначального взноса; предоставление кредита без документального подтверждения доходов и места работы;

предоставление кредита с выплатой одних только процентов в первые годы погашения ипотечного кредита; предоставление кредита, когда доля ежемесячного платежа превышала 30% дохода заемщика и другие. Самое поразительное, что все эти несуразицы при осуществлении ипотечного кредитования видел Банк России, но, очевидно, предпочитал не мешать свободному рынку. Вероятно, опрометчиво считал, что участники рынка лучше понимают ситуацию и, если они придумывают все эти финансовые инновации, значит, для этого есть причина и их не нужно контролировать. А в действительности ему надо было вмешиваться в ситуацию и корректировать поведение банков при ИЖК (в этом и заключается роль регулятора), тогда наверняка сейчас ситуация с отечественным рынком ИЖК была более благоприятной.

Система ИЖК, в которой объемы кредитования и рефинансирования существенно разнятся Вице-президент Ассоциации строителей России (АСР) Владимир Пономарев отмечает, что сегодня в самом тяжелом экономическом положении оказались те российские регионы, которые

Вопросы жилищного права, № 4, апрель, 2009

СИСТЕМА ЖИЛИЩНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ

были лидерами по числу выданных ипотечных кредитов: Алтайский край, Омская область, Чувашия и Башкортостан. «Мы сделали очень серьезную ошибку, когда связали доступность жилья с ИЖК, — говорит он. — В результате произошел гигантский рост ипотечного кредитования, но мы забыли, что 80% населения вообще не может играть на рынке ИЖК. Вывод отсюда такой, что политические решения, которые очень привлекательны, но противоречат экономической логике, могут привести к серьезным срывам». Согласно данным АСР, сегодня купить жилье с использованием ИЖК могут только 10% россиян, причем большинству из них «по карману» только квартира площадью не более 20 кв. м. Чтобы банк принял заявку на рассмотрение о предоставлении кредита на жилье, заемщик должен иметь «чистый» ежемесячный доход как минимум в $7–8 тыс. По мнению В. Пономарева, весь механизм отечественного рынка ИЖК был заранее построен неправильно. Ошибка в том, что выдают ипотечные кредиты банки, а рефинансирующие организации и инвесторы предоставляют им длинные пассивы. Но рефинансирование оказалось фактически неразвито, и в результате к декабрю 2008 г. накопленная задолжен-

ность по ипотечным кредитам в России составляла 975 млрд. руб. За ноябрь прошлого года средний рост объемов просроченной задолженности по кредитам физических лиц, по данным отчетности 32 крупных банков, составил 5,9%, при этом у ряда банков просрочка увеличилась более чем на 10%. Это первые серьезные сигналы нарастающего снижения платежеспособности населения.

Может возникнуть опасность дискредитации института ИЖК Эксперты только сейчас прозрели и стали говорить, что банки без серьезных расчетов решили перенести на российскую почву кальку с заокеанской модели ИЖК и поставили под удар не только себя, но и россиян, поверивших в прозападные новации. При сохранении сегодняшних тенденций банкам придется либо кредитовать граждан себе в убыток, что маловероятно, либо свернуть все программы кредитования жилья. Нынешние условия ИЖК, которые предлагают банки гражданам, псевдолибералы не иначе как заградительными не называют. В действительности же именно на таких условиях, то есть соблюдать прописные истины ипотечного кредитования, банки должны были

Вопросы жилищного права, № 4, апрель, 2009

СИСТЕМА ЖИЛИЩНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ

кредитовать с самого начала становления ИЖК у нас в стране. Поэтому неудивительно, что сейчас именно банкиры с тревогой относятся к сообщениям о банкротствах компаний и невыплатах зарплат, а также опасаются последствий массовой продажи долгов коллекторским агентствам. Не исключено, говорят банкиры, что появится большое количество «серых» сборщиков долгов: с одной стороны, они не будут церемониться с должниками, с другой — начнут перепродавать долги по цепочкам. Финал будет печален: заемщик брал кредит в уважаемом банке, а истребовать его могут придти ребята, у которых страха нет, а есть только задор. Здесь важно отметить, что Госдума ФС РФ так и не одобрила законопроект, который регулировал бы деятельность коллекторских агентств. ОАО «АИЖК», безусловно, подняло ИЖК в стране, которого еще 10 лет назад не было. Но сейчас возникла другая проблема — проблема двойственной природы Агентства. По закону, оно является оператором вторичного рынка ИЖК и должно обеспечивать функционирование рыночных механизмов рефинансирования. С другой стороны, это открытое акционерное общество, т.е. хозяйствующий субъект, ставящий своей целью извлечение максимальной прибыли. Таким образом,

получается, что за счет госсредств и гарантий ОАО «АИЖК» хочет и именно так делает стать лидером гонки за объемы ИЖК, т.е. фактическим монополистом рынка ипотечного кредитования. Чем чреват любой монополизм, хорошо известно из школьных учебников. Фактически финансовоэкономический кризис привел к тому, что объемы ИЖК в масштабе России будут ограничиваться тремя главными факторами: 1) отсутствием необходимого предложения жилья по причине падения объемов строительства (в Минрегионе России надеются, что в 2008 г. объемы ввода жилья в эксплуатацию будут примерно такими же, как в 2007 г. Планируется, что в 2009 г. объемы ввода жилья в эксплуатацию в РФ составят 51 млн. кв. м, что на 10 млн. кв. м меньше, чем в прошлом году); 2) низкими доходами россиян; 3) крайне высокими процентными ставками по ипотечным кредитам со стороны банков.

Другого механизма стимулирования спроса на жилье, кроме ИЖК, в России нет Дефицит предложения на рынке жилья еще больше усугубляет десятилетиями нерешаемый

Вопросы жилищного права, № 4, апрель, 2009

СИСТЕМА ЖИЛИЩНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ

«квартирный вопрос». Он «породил» парадоксальную ситуацию: цены росли не прекращаясь, доступность жилья катастрофически снижалась, а процентные ставки по ипотечным кредитам повышались. Мир такого еще не знал: ипотечный кредит по 12–15% годовых в докризисные времена считался нормой у нас и абсолютной фантастикой для любого иностранца. Формула «дорогое жилье — дорогие кредиты» — это наше ноу-хау. Мировой финансово-экономический кризис привел девелоперов к неразрешимым проблемам получения кредитов на ведение строительства. Это сочетается с увеличившимися рисками нереализации построенного жилья, а также начатой радикальной реформой инвестиционностроительной деятельности на основе Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и переходом на аукционную продажу земельных площадок под застройку. Правильные меры привели к «неправильным» последствиям — строительство жилья начало «тормозить». Ситуация усугубляется тем, что дорогие кредиты, которые вынужденно берут девелоперы у

банков, могут привести в будущем году к увеличению себестоимости строительства в столице на 20%. Об этом открыто говорит первый вице-мэр Москвы и руководитель стройкомплекса Владимир Ресин. Оно, соответственно, приведет к росту цен на квартиры, которое, по его словам, гражданам «будет трудно переварить». Зная о трудностях строителей, банки сейчас «накручивают» проценты по кредитам, доводя их до 30–35% годовых. При этом ставят нереальное условие наличия собственных средств девелоперов в размере 60–70% от стоимости проекта против докризисных 20–30%». Из-за проблем с кредитованием застройщики замораживают реализацию проектов. По данным Росстата, за девять месяцев 2008 г. темпы ввода жилья в Москве упали в 2 раза по сравнению с аналогичным периодом 2007 г.

Вопросы жилищного права, № 4, апрель, 2009

СОВРЕМЕННАЯ ШКОЛА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

Возможности, предоставляемые поквартирным учетом тепла Для владельцев квартир не менее половины суммы коммунальных платежей составляет плата за отопление и горячее водоснабжение. Запланированный правительством рост тарифов в ближайшие годы сделает эти и без того недешевые коммунальные услуги еще более дорогими. Чем дороже становится тепло, тем очевиднее необходимость его учета. И даже не в рамках отдельного дома, а в каждой квартире. От подомового к поквартирному На сегодняшний день уже во многих российских городах устанавливаются подомовые теплосчетчики, которые позволяют вести расчеты лишь за фактически полученное тепло. Но при этом плата за теплоснабжение многоквартирного дома делится среди жильцов не в соответствии с их реальным теплопотреблением, а по занимаемой площади. В этом случае нередко возникает множество трудностей и споров, связанных с выставлением счетов на каждую квартиру. Есть прецеденты, когда из-за отсутствия четкого алгорит-

ма распределения оплаты в домах с подомовым прибором учета жильцы по-прежнему платят по норме за квадратные метры. Для того чтобы в этой сфере установились по-настоящему циви лизованные отношения, в дополнение к общедомовому прибору учета тепла желательна установка поквартирных теплосчетчиков, как это часто делается в европейских странах с развитым централизованным теплоснабжением (Финляндии, Дании, Норвегии и т.п.). Именно поквартирные приборы учета тепла являются тем фактором, который стимулирует владельцев квартир применять энергосберегающие решения для

Вопросы жилищного права, № 4, апрель, 2009

СОВРЕМЕННАЯ ШКОЛА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

уменьшения теплопотребления. Отдельные примеры модернизации жилых домов в разных городах России показывают, что потенциал энергосбережения в сфере ЖКХ достигает 30–40%. К сожалению, одного желания для перехода к поквартирному учету мало — нужны еще и соответствующие технические предпосылки. В подавляющем большинстве жилых домов в России — вертикальная разводка системы отопления, когда через квартиру проходит несколько стояков. В этих случаях установка радиаторных распределителей тепла является единственным приемлемым решением. В свое время датский инженер Один Клориус предложил заменить непосредственное измерение потребляемого тепла измерением количества тепла, отдаваемого поверхностью радиатора. На каждом отопительном приборе в этом случае размещается радиаторный распределитель. Действие таких устройств основывается на простом принципе испарения жидкости при нагревании. В прибор вставляется сменная ампула с подцвеченной жидкостью, закрепляемая на шкале, и показателем потребления тепла в комнате является количество испарившейся жидкости. Однако такая система учета порождает массу вопросов. Ведь

показания подобных устройств зависят от многих факторов: типа радиатора, его размеров, способа, места монтажа распределителя и даже от расположения квартиры в многоэтажном доме. Отсюда возникает необходимость умножать показания распределителей на определенные опытным путем поправочные коэффициенты. Идеальным вариантом поквартирного учета является внедрение его в новых домах, где изначально для этого предусмотрены необходимые условия, в частности горизонтальная разводка системы отопления. В нашей стране уже есть образцы подобных нововведений.

С точки зрения специалистов Один из таких примеров, который приводит пресс-служба Kamstrup, является 5-этажный кирпичный дом на улице Чайковского в Ярославле, застройщиком которого выступал ПСП «Вымпел». В новостройке — 50 просторных квартир (каждая общей площадью от 100 кв. м), а также несколько офисов, располагающихся на первом этаже. В этом доме применены современные теплосберегающие решения: пластиковые окна; современные радиаторы с терморегуляторами и т.п.

Вопросы жилищного права, № 4, апрель, 2009

СОВРЕМЕННАЯ ШКОЛА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

Такие энергоэффективные элементы, к счастью, уже становятся нормой современного строительства. Оценить преимущества экономии жильцы смогут благодаря системе комплексного приборного учета потребления ресурсов: тепла, электроэнергии, горячей и холодной воды. Перед проектировщиками стояла задача наладить систему с широкими возможностями по учету ресурсов. И если приборы учета электричества и воды для нашей страны уже вполне привычны для больших городов, то поквартирный учет тепла — весьма редкое решение, так что этому аспекту было уделено особое внимание. «В данном случае теплосчетчики предусматривались уже на этапе проектирования здания (что довольно редко бывает), и соответствующим образом была устроена система отопления, — рассказывает Игорь Рачков, специалист компании «Кройс», осуществлявшей наладку систем учета. — Если в обычном доме через квартиру проходит несколько стояков отопления, то в этом только один, от которого отопительные трубы расходятся по всей квартире (разводка сделана под полом). Теплосчетчик установлен возле стояка и учитывает объем и температуру теплоносителя на подаче и температуру на обратке».

Всего в доме работает 61 теплосчетчик MULTICAL® компании Kamstrup. Из них 50 считают теплопотребление в квартирах, остальные установлены в офисных помещениях на первом этаже и в служебных помещениях ТСЖ. «Преимуществом используемых приборов стала возможность удаленного снятия показаний с помощью технологии M-Bus, — добавляет инженер компании «Кройс» Александр Захаров. — Все счетчики постоянно подключены к компьютеру, который может производить автоматическое считывание информации с задаваемым интервалом времени. Удобство данной системы заключается в простоте наладки и дальнейшего использования. Ведь снимать показания будет председатель ТСЖ, не имеющий специальных навыков работы с подобными системами». Частота опроса приборов настраивается программно и будет составлять в обычном режиме 1 раз в месяц. Эти данные обрабатываются ТСЖ для ежемесячных отчетов. На основе этих показаний городской информационнорасчетный центр выставляет счета всем пользователям: владельцам квартир и арендаторам офисов. «Заказчиками была поставлена задача свести базы данных о по-

Вопросы жилищного права, № 4, апрель, 2009

СОВРЕМЕННАЯ ШКОЛА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

треблении трех ресурсов в одну и сделать представление информации удобным для дальнейшей работы, — продолжает Игорь Рачков. — Система удаленного сбора данных была необходима еще и потому, что приборы учета стоят в квартирах. В противном случае для снятия показаний пришлось бы тревожить жильцов».

С точки зрения жильцов «Счетчики — это очень удобно и выгодно для жильцов, — считает Ирина Горбунова, управляющий ТСЖ. — Экономия по сравнению с другими жилыми домами получается весьма существенная, не менее чем в 2 раза. По нормативам, которые действуют у нас в Ярославле, плата составляет около 20 руб. за 1 кв. м, вне зависимости от погодных условий и времени года, а по приборам учета максимальная плата в самые холодные зимние месяцы — всего 13–14 руб. за 1 кв. м. К тому же у жильцов есть возможность для дополнительной экономии тепла. Каждый радиатор оборудован терморегуляторами, благодаря которым жильцы могут контролировать температуру (а соответственно, и потребление) в своей квартире. Если они уезжают на длительное время, то могут вообще закрыть все радиаторы и максимально снизить плату за

услугу, которой они не пользовались». По данным Владимира Казачкова, директора ООО «НПП «Сибэлектро», затраты на подобные системы «окупаются за 2–3 отопительных сезона». В частности, к таким выводам специалист пришел на основе наблюдений за другим объектом, где было внедрено поквартирное отопление, — домом на улице Иркутской в Омске. Возвращаясь к ярославскому примеру, можно отметить, что приборы учета были предусмотрены еще при проектировании дома. Стоимость их установки была изначально включена в цену 1 кв. м жилья и не была ощутима для покупателей. Поскольку оборудование принадлежит жильцам, на них лежит обязанность по обслуживанию его за свой счет и слежению за исправной работой устройств. Впрочем, по заверениям проектировщиков системы, выбор был сделан в пользу самых надежных теплосчетчиков, не требующих больших затрат в течение всего периода эксплуатации. Есть специалисты, считающие, что бремя расходов по организации учета тепла должно взять на себя государство. «Установка таких измерителей должна выполняться централизованно на всех отопительных приборах и за бюджетные средства, поскольку не все жители могут оплатить эти

Вопросы жилищного права, № 4, апрель, 2009

СОВРЕМЕННАЯ ШКОЛА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

работы, но их результатом станет экономия бюджетных средств и высвобождение части нагрузки», — считает Вадим Ливчак, вице-президент НП «АВОК».

Удельное теплопотребление на отопление квартир, в зависимости от их размещения в доме, разное Плата за отопление площадей общего пользования (коридоры, вестибюль, лестничные клетки и т.п.) делится между всеми владельцами квартир пропорционально занимаемой ими площади. Общая цифра определяется как разница показаний общедомового счетчика, установленного в ИТП, и суммы показаний всех индивидуальных приборов учета. Интересно, что Вадим Ливчак считает: для более справедливого распределения затрат необходимо не только определиться с правилами оплаты за отопление

общественных площадей, но и ввести разные коэффициенты для жителей одного и того же дома. «Удельное теплопотребление на отопление 1 кв. м площади квартиры в зависимости от ее размещения (угловая, на первом или последнем этаже, в средине дома) может колебаться до 50%, а по некоторым данным различаться даже в два раза, — рассуждает вице-президент НП «АВОК». — Справедливо ли, что при измерении теплопотребления счетчиком стоимость регулируемой части для разных квартир будет так отличаться? Вероятно, следует вводить соответствующие коэффициенты на положение квартиры». Возможно, в будущем развитие поквартирного учета тепла и будет связано с подобными изменениями, которые позволят поднять его на еще более высокий качественный уровень. Кроме того, можно ожидать повышения внимания к решениям по интеграции всех приборов учета (водо-, тепло- и электрических счетчиков) в единые системы сбора данных, удобство которых уже смогли оценить в Европе. В любом случае необходимо рационально использовать возможности, предоставляемые поквартирным учетом, создавая условия для его дальнейшего распространения.

Вопросы жилищного права, № 4, апрель, 2009

ГОСПОДДЕРЖКА

Нерешенные вопросы с жильем демотивируют военнослужащих и мешают их профессиональному росту По данным Общественной палаты РФ, в постоянном жилье сейчас нуждается 71 000 военных, в служебном — еще 58 000. Число не имеющих квартир военнослужащих сокращается медленно. С октября 2006 г. очередь сократилась на 19 000 и 11 000 человек соответственно. Темпы обеспечения жильем действующих и уходящих в запас и отставку военнослужащих ниже, чем намечало государство. Как правило, молодые военные вынуждены ждать жилье от 8 до 10 лет, а потому снимают комнаты. Недостаток служебного жилья и перспектива остаться без крыши над головой при увольнении демотивирует военнослужащих, мешает их профессиональному росту. По данным социологического центра Минобороны России, отсутствие жилья — вторая после низкой зарплаты причина увольнения молодых офицеров (73 и 69% соответственно). Оптимизация численности Вооруженных Сил РФ обострит проблему с обеспечением жильем военнослужащих В числе причин нехватки жилья для военнослужащих следующие: отсутствие порядка в учете очередников в Минобороны России;

отсутствие порядка в правилах распределения квартир, допускающих волюнтаризм командира при принятии соответствующих решений; не хватает средств. На программу государственных жилищных сертификатов (ГЖС), которыми военные очередники могут оплачивать квартиру, в 2004– 2005 годы были выделены 23 млрд.

Вопросы жилищного права, № 4, апрель, 2009

ГОСПОДДЕРЖКА

руб., в 2006 г. — 11 млрд. руб., в 2007 г. — 16,7 млрд. руб. Из-за роста стоимости жилья сертификаты обесценивались. В 2004–2005 годах жилье с помощью сертификатов приобрели 31 400 человек, в 2006 г. выделенных денег хватило на 10 495 сертификатов из 13 177 запланированных, в 2007 г. — на 11 267 из 14 860 человек. В ближайшие годы проблема может еще более обостриться. Минобороны России в рамках намечаемой оптимизации числа военнослужащих намерено сократить до 2012 г. 200 000 офицеров и свыше 100 000 прапорщиков и мичманов, многие из которых не имеют жилья. По закону о воинской службе при сокращении государство обязано обеспечить их жильем. Военнослужащим, увольняемым в запас в связи с оптимизацией численности Вооруженных Сил РФ, требуется 45,9 тыс. квартир. Об этом сообщил начальник федерального государственного учреждения «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» генерал-майор Александр Рыльский. Выступая на слушаниях в Общественной палате РФ по проблемам обеспечения жильем военнослужащих, лиц, уволенных с военной службы, и членов их семей, А. Рыльский рассказал,

что в 2009 г. именно эта категория военнослужащих будет обеспечиваться жильем в первую очередь, поскольку увольняемые в запас военнослужащие становятся внеочередниками. В 2010 г. продолжится обеспечение жильем военных, служащих в армии, уточнил он. Всего в течение 2009–2010 годов военнослужащим российской армии планируется предоставить 90,7 тыс. квартир. Предоставление жилья военнослужащим намечено организовать по четырем направлениям в течение 2009–2010 годов за счет: собственного строительства Минобороны России военным намечено предоставить 59,5 тыс. квартир; государственных жилищных сертификатов (ГЖС) — 9 100 квартир; повторного заселения в освобождаемые жилые помещения — 4 300 квартир; планируемого приобретения на рынке 17,8 тыс. квартир для военнослужащих.

Счет правонарушениям при предоставлении жилья военнослужащим идет на тысячи Военные прокуроры выявили в ходе проверок обеспечения жильем военнослужащих, проведенных в первом полугодии 2008 г., порядка

Вопросы жилищного права, № 4, апрель, 2009

ГОСПОДДЕРЖКА

2 500 различных правонарушений. Об этом сообщил первый заместитель главного военного прокурора, генерал-лейтенант юстиции Александр Мокрицкий. Всего в ходе этих проверок 330 должностных лиц были привлечены к дисциплинарной, материальной и административной ответственности за различные нарушения, отметил он, выступая на слушаниях Общественной палаты РФ по проблемам обеспечения жильем военнослужащих, лиц, уволенных с военной службы, и членов их семей. «12 тыс. военнослужащих и членов их семей по итогам проведенных проверок были восстановлены в правах», — подчеркнул А. Мокрицкий. По его словам, в число наиболее частых нарушений входят: распределение выделяемого жилья без отсутствия на это законных оснований; несоблюдение установленного порядка очередности при предоставлении квартир; незаконное оформление государственных жилищных сертификатов; непринятие мер по освобождению квартир, необоснованно удерживаемых военнослужащими, уже обеспеченными жильем; посягательство на бюджетные средства, выделенные на строительство и приобретение жилья для военнослужащих.

«Эти правонарушения выявлены в Вооруженных Силах РФ, внутренних войсках МВД России, а также в других войсках и органах», — отметил А. Мокрицкий.

Планы Минобороны России по ведению собственного строительства жилья для обеспечения военнослужащих и их семей квартирами Минобороны России планирует осуществлять в 2009–2011 годах собственное строительство жилья для обеспечения военнослужащих и их семей квартирами на 10 крупных площадках в различных регионах России. Об этом сообщил начальник Главного управления государственного заказчика капитального строительства Минобороны России, генерал-майор Валентин Николаев. Выступая на указанных слушаниях в Общественной палате РФ, он пояснил, что в течение ближайших трех лет Минобороны России намерено возвести около 47 тыс. кв. м собственного жилья на 10 крупных площадках. Строительство будет вестись на территориях, расположенных в Казани, Ставрополе, Владивостоке, Санкт-Петербурге, Краснодаре, Челябинске, Балашихе и Подольске (Московская область), а также в других городах России, уточнил В. Николаев. Он указал,

Вопросы жилищного права, № 4, апрель, 2009

ГОСПОДДЕРЖКА

что строительство жилья на этих 10 площадках планируется начать уже в первом квартале 2009 г. Кроме того, добавил начальник Главного управления государственного заказчика капитального строительства Минобороны, помимо перечисленных 10 крупных площадок, Министерство обороны намерено вести собственное строительство жилья и в ряде других мест страны. Таким образом, пояснил он, за счет собственного строительства Минобороны в 2009 г. в России должно быть построено 21,9 тыс. кв. м жилья для военных, в 2010 г. — 20,2 тыс. кв. м жилья, а в 2011 г. — 23 тыс. кв. м жилья. Всего же, рассказал В. Николаев, по данным на 1 июля 2008 г., в России насчитывалось 116,8 тыс. семей военнослужащих Министерства обороны РФ, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Из них 59,8 тыс. семьей требовалось постоянное жилье, а 57 тыс. семей — служебное жилье.

Государство выкупит для военнослужащих квартиры Государство планирует выкупить для военнослужащих 15,7 тыс. квартир в 65 регионах страны (по данным Минрегиона России). Постановлением Правительства РФ от 4 декабря 2008 г. № 902 «О мерах по стимулированию

рынка жилищного строительства в 2008–2009 годах» из федерального бюджета в 2008 г. выделяется 32,6 млрд. руб. на приобретение квартир в многоквартирных домах для военнослужащих и граждан, уволенных с военной службы. Квартиры для военнослужащих будут приобретаться Минобороны России, для лиц, уволенных с военной службы, — Минрегионом России. Приобретенные квартиры будут предоставлены военнослужащим контрактной службы и проживающим вместе с ними членам их семей, а также уволенным с военной службы гражданам и членам их семей, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях по последнему перед увольнением месту военной службы либо принятых на учет в муниципальных образованиях до 1 января 2005 г. Таким способом планируется обеспечить жильем 7,5 тыс. семей военнослужащих. Регламентирован порядок приобретения квартир для указанных категорий граждан. Квартиры будут приобретаться путем проведения запроса котировок у застройщиков. На дом, в котором покупаются квартиры, должно быть получено разрешение на ввод в эксплуатацию. Квартиры должны быть пригодными для постоянного проживания, не иметь обременений, соответствовать установленным требованиям по площади.

Вопросы жилищного права, № 4, апрель, 2009

НАЛОГОВЫЕ ОТНОШЕНИЯ

Об имущественном налоговом вычете по целевому займу, направленному на приобретение отделочных материалов и оплату ремонтных работ

В письме ФНС России от 23 сентября 2008 г. № 3-5-04/533@, подписанном действительным государственным советником Российской Федерации 3 класса Татьяной Викторовной Шевцовой, даны разъяснения о составе расходов на приобретение (строительство) жилых помещений, в отношении которых предоставляется имущественный налоговый вычет по НДФЛ. Письмо Федеральной налоговой службы от 23 сентября 2008 г. № 3-5-04/533@ Об имущественном налоговом вычете Федеральная налоговая служба рассмотрела обращение о предоставлении имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц по расходам на

приобретение квартиры и сообщает следующее. В соответствии с положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской

Вопросы жилищного права, № 4, апрель, 2009

НАЛОГОВЫЕ ОТНОШЕНИЯ

ШЕВЦОВА Татьяна Викторовна, заместитель руководителя ФНС России Родилась в 1969 г. в Козельске Калужской области. Окончила Ленинградский финансово-экономический институт им. Н.А. Вознесенского (1991). Кандидат экономических наук. 1991–2000 гг. — на различных должностях в налоговой инспекции по Центральному району города Санкт-Петербурга. В дальнейшем занимала должность руководителя департамента крупнейших налогоплательщиков Министерства РФ по налогам и сборам (МНС РФ); в ходе административной реформы федеральных органов исполнительной власти МНС РФ было преобразовано в Федеральную налоговую службу, подведомственную Министерству финансов РФ. С ноября 2004 г. — заместитель руководителя Федеральной налоговой службы (ФНС России).

Федерации (далее — Кодекса) при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них. Согласно указанным выше положениям Кодекса в фактические расходы на приобретение квартиры включаются расходы на приобретение отделочных материалов, а также на оплату работ, связанных с отделкой квартиры. Имущественный налоговый вычет предоставляется на основании платежных документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств по произведенным расходам, в частности на основании приходных ордеров. Учитывая изложенное, суммы процентов по целевому займу, полученному физическим лицом от российской организации (в том числе работодателя) и направленному на приобретение отделочных материалов и оплату работ, связанных с отделкой квартиры, относятся к расходам, в отношении которых предоставляется имущественный налоговый вычет.

Вопросы жилищного права, № 4, апрель, 2009

СИСТЕМА ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Изменения в техническом регулировании Вопросы стандартизации и сертификации продукции для жилищной сферы имеют непреходящее значение. Стандартизация — деятельность по установлению правил и характеристик в целях их добровольного многократного использования, направленная на достижение упорядоченности в сферах производства и обращения продукции и повышение конкурентоспособности продукции, работ или услуг. Сертификация — форма осуществляемого органом по сертификации подтверждения соответствия объектов требованиям технических регламентов, положениям стандартов или условиям договоров. Изменения, которые произошли в правовом регулировании отношений в области установления, применения и исполнения обязательных требований к продукции, процессам производства и другим объектам технического регулирования, представлены ниже. Приказом Ростехрегулирования от 27 декабря 2007 г. № 528-ст утвержден и вводится в действие с 1 января 2009 г. ГОСТ Р ИСО 9241-7-2007 «Эргономические требования к выполнению офисных работ с использованием видеодисплейных терминалов (ВДТ). Часть 7. Требования к дисплеям при наличии отражений». Национальный стандарт идентичен стандарту ИСО 9241-7:1998 «Эргономические требования при выполнении офисных работ с использованием видеодисплейных терминалов (ВДТ). Часть 7: Требования к дисплеям при наличии отражений» Вопросы жилищного права, № 4, апрель, 2009

СИСТЕМА ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА (ISO 9241-7:1998 «Ergonomic requirements for office work with visual display terminals (VDTs) — Part 7: Requirements for display with reflections» (IDT). Видеодисплейные терминалы (ВДТ) могут отражать от экрана излучение, создаваемое внешними источниками света. При определенных условиях отраженное излучение вредит пользователю и влияет на комфортность его работы. Целью настоящего стандарта является обеспечение приемлемого качества изображения ВДТ при попадании на него внешнего освещения, вызывающего нежелательные отражения от экрана. ГОСТ Р ИСО 9241-7-2007 устанавливает требования к качеству изображения видеодисплейных терминалов, используемых при мешающем внешнем освещении. В стандарте установлены требования к заданию на проектирование, определены методы испытаний. ГОСТ Р ИСО 9241-7-2007 применяют при эргономическом конструировании ВДТ для выполнения офисных задач, включая такие действия, как ввод данных, обработка текста и интерактивный опрос. Офисные работы выполняют в помещении, устранив воздействие прямого солнечного света. Рекомендации пригодны также для других задач, включая управление процессами, графическое проектирование, машинное проектирование, но требования к их применению не устанавливают. Требования настоящего стандарта применяют к одноцветным и многоцветным ВДТ. ГОСТ Р ИСО 9241-7-2007 не распространяется на проекционные дисплеи коллективного пользования, просвечивающие дисплеи и дисплеи виртуального отображения. Настоящий стандарт предназначен для проектировщиков и пользователей ВДТ. Приказом Ростехрегулирования от 30 декабря 2005 г. № 520-ст утвержден и вводится в действие с 1 января 2009 г. с правом досрочного применения ГОСТ Р 14.03-2005 «Экологический менеджмент. Воздействующие факторы. Классификация». ГОСТ Р 14.03-2006 входит в комплекс стандартов по экологическому менеджменту и устанавливает фасетную классификацию опасных факторов и иерархическую классификацию техногенных объектов по степени опасности их воздействия на окружающую среду. Стандарт устанавливает основные направления классификации факторов, негативно воздействующих на окружающую среду. Стандарт распространяется на хозяйственную и иную деятельность, осуществляемую различными субъектами, включая юридических лиц и индивидуальных предпринимателей любых форм собственности. Применение данного стандарта не распространяется на оборонную продукцию и ядерные объекты. Требования, установленные в настоящем стандарте, должны учитываться при разработке всех видов документации и научной литературы, относящихся к сферам обеспечения экологической безопасности продукции в процессах ее жизнедеятельности. Обзор составлен В. Смирновым с использованием информационных ресурсов kodeks.ru

Вопросы жилищного права, № 4, апрель, 2009

ОПЫТ РЕГИОНОВ

Региональное многообразие подходов в развитии жилищной сферы Отечественная жилищная сфера не монообъект, а является многорегиональным организмом. Поскольку в разных субъектах федерации имеет место исключительное разнообразие природных, национально-культурных, социальноэкономических, правовых и других условий, прямо или косвенно воздействующих на состояние и развитие жилищной сферы. Помещенная здесь подборка материалов в определенной мере отражает это разнообразие. Завод по производству конструкций для быстровозводимого жилья появится на Кубани В городе Абинск Краснодарского края завершается строительство завода по производству конструкций для быстровозводимого жилья. Планируется, что первые пенополистирольные панели, которые используются для строительства быстровозводимого жилья, сойдут с конвейера завода в марте текущего года. Завод строит компания «Строительство 21 век», выполняя инвестиционное согла-

шение стоимостью более 1 млрд. руб., заключенное с администрацией Краснодарского края. Только первая очередь этого завода обеспечит производство 200 тыс. кв. м пенополистирольных панелей в год. В дальнейшем мощность завода планируется увеличить до 500 тыс. кв. м. Намечено, что в Абинске появится целый микрорайон, состоящий из быстровозводимых домов. Первые восемь домом, построенные по новым быстровозводимым технологиям, уже сданы в эксплуатацию. Строительный

Вопросы жилищного права, № 4, апрель, 2009

ОПЫТ РЕГИОНОВ

материал для них пришлось привозить из Подмосковья, следующие 35 домов будут строиться из материалов, произведенных на Кубани.

В Нижегородской области стартует новый строительный проект, позволяющий построить жилой дом за 24 часа В Нижегородской области стартовал пилотный проект «Поселок» по освоению территорий малоэтажного строительства с применением промышленных биотехнологий. В руководстве области считают, что это первый подобный опыт в России. При возведении коттеджного поселка планируется использование: технологии скоростного домостроения, позволяющей построить индивидуальный жилой дом площадью свыше 100 кв. м за 24 часа; автономных очистных сооружений и других инноваций. Кроме этого, на базе районного поселка планируется создание «Биотехнопарка «Бутурлино», включающего в себя создание филиала наукограда Министерства сельского хозяйства РФ, предприятий по производству биотоплива и органическому земледелию и т.д.

В биотехнопарке «Бутурлино» будет создан питомник (филиал Мичуринского Центра по выращиванию культурных декоративных растений по современным технологиям). На базе питомника разместится цех переработки пищевых отходов, цех глубокой переработки, производство по высушиванию овощных культур. Также в биотехнопарке будет размещаться биоустановка по переработке отходов Бутурлинской птицефабрики.

Из областного бюджета в рамках ОЦП «Развитие социальной и инженерной инфраструктуры как основы повышения качества жизни населения Нижегородской области» на строительство объектов инженерной инфраструктуры для малоэтажного строительства в Бутурлинском районе в 2008 г. было направлено 21 млн. руб. Всего же в прошедшем году на реализацию пилотных проектов по освоению шести территорий малоэтажного строительства — микрорайон «Боталово-3» (п. Новинки), коттеджный поселок «Чешская деревня», Бутурлино, Гагино и юго-восточный микрорайон Семенова — из бюджета Нижегородской области направлено 230 млн. руб.

Вопросы жилищного права, № 4, апрель, 2009

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

Арбитражные суды при рассмотрении споров, возникающих в сфере налогов и сборов, не связаны разъяснениями, содержащимися в письмах Минфина России Определение Конституционного Суда РФ от 15 января 2008 г. № 294-О-П По запросу Арбитражного суда Нижегородской области о проверке конституционности пункта 2 статьи 333.18, подпункта 20 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»* Залог недвижимости, как следует из Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», возникает либо из договора о залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке), по которому одна сторона — кредитор по обязательству (залогодержатель) имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к другой стороне — должнику по этому обязательству (залогодателю) из стоимости заложенного недвижимого имущества, либо на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (статья 1). По смыслу приведенных законоположений, залог в пользу участников долевого строительства является залогом недвижимого имущества (ипотекой), возникающим в силу закона, а не договора, и в соответствии с подпунктом 6 пункта 3 статьи 333.35 Налогового кодекса Российской Федерации и пунктом 2 статьи 20 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» как обременение прав на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, однако без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. Что касается права собственности на объект долевого строительства, в отношении которого заключается договор участия в долевом строитель* Окончание. Начало в № 1. Вопросы жилищного права, № 4, апрель, 2009

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

стве, то, поскольку в момент оформления обязательственных отношений сторон этого договора самого объекта не существует, оно возникнет у участника долевого строительства по окончании строительства соответствующего объекта недвижимости, сдачи его в эксплуатацию и только после этого подлежит самостоятельной регистрации и оплачивается государственной пошлиной в соответствии с подпунктом 20 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации. 3.2. Согласно пункту 1 статьи 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации Министерство финансов Российской Федерации дает письменные разъяснения по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах. В данном случае при отсутствии в действующем правовом регулировании норм, определяющих размеры и порядок уплаты госпошлины за регистрацию договора участия в долевом строительстве, разъяснения Министерства финансов Российской Федерации о необходимости уплаты при государственной регистрации данного договора государственной пошлины в размерах, аналогичных размерам, установленным в подпункте 20 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации, по существу, означают введение органом исполнительной власти правового регулирования в нарушение статьи 57 Конституции Российской Федерации, а также пункта 3 статьи 1 Налогового кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым действие данного Кодекса распространяется на отношения по установлению, введению и взиманию сборов в тех случаях, когда это прямо предусмотрено данным Кодексом. Кроме того, в силу части 1 статьи 13 АПК Российской Федерации при рассмотрении споров, возникающих в сфере налогов и сборов, арбитражные суды не связаны разъяснениями, содержащимися в письмах Министерства финансов Российской Федерации, которые не входят в круг нормативных правовых актов, применяемых при рассмотрении дел. Со ссылкой на правовые позиции Конституционного Суда Российской Федерации и статью 4 Налогового кодекса Российской Федерации на это указал Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в определении от 6 августа 2007 года по делу № 4000/07 по заявлению о признании недействительными отдельных положений письма Министерства финансов Российской Федерации от 17 июля 2006 года № 03-06-03-03/31. 3.3. Таким образом, сами по себе положения подпункта 20 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с пунктом 2 его статьи 333.18 и пунктом 4 статьи 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Вопросы жилищного права, № 4, апрель, 2009

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

и сделок с ним» — при отсутствии в системе действующего правового регулирования специальной правовой регламентации — не могут рассматриваться как предполагающие уплату государственной пошлины за регистрацию договора участия в долевом строительстве в установленном подпунктом 20 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации размере. Исходя из изложенного и руководствуясь статьей 6, пунктами 2 и 3 части первой статьи 43, частями первой и второй статьи 79 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации», Конституционный Суд Российской Федерации определил: 1. Положения пункта 2 статьи 333.18, подпункта 20 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в системе действующего правового регулирования не могут рассматриваться как предполагающие уплату государственной пошлины за регистрацию договора участия в долевом строительстве в установленном подпунктом 20 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации размере. Конституционно-правовой смысл указанных законоположений, выявленный Конституционным Судом Российской Федерации в настоящем Определении на основе правовых позиций, ранее выраженных им в сохраняющих свою силу решениях, является общеобязательным и исключает любое иное их истолкование в правоприменительной практике. 2. Признать запрос Арбитражного суда Нижегородской области не подлежащим дальнейшему рассмотрению в заседании Конституционного Суда Российской Федерации, поскольку для разрешения поставленного заявителем вопроса не требуется вынесение предусмотренного статьей 71 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации» итогового решения в виде постановления. 3. Определение Конституционного Суда Российской Федерации по данному запросу окончательно, не подлежит обжалованию и не требует подтверждения другими органами и должностными лицами. 4. Настоящее Определение подлежит опубликованию в «Собрании законодательства Российской Федерации» и «Вестнике Конституционного Суда Российской Федерации». Вопросы жилищного права, № 4, апрель, 2009

Журнал зарегистрирован Федеральной службой по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охране культурного наследия Свидетельство о регистрации ПИ № ФС1 01640 от 1 ноября 2004 г. Главный редактор Владимир Смирнов EKmail: vvsm@yandex.ru Дизайн и верстка Елена Гутник Выпускающий редактор Ольга Кутузова Корректор Наиля Хайретдинова Журнал распространяется во всех отделениях связи через подписные каталоги: «Роспечать» — 84797; «Почта России» — 12300

Подписаться на журнал можно и через прямую адресную подписку издательства, справки по тел.: (495) 625K9611 и EKmail: idp@yandex.ru © Издательский Дом «Панорама»

Адрес для писем: 107031, Москва, а/я 49, ИД «ПАНОРАМА» Телефон: (495) 621K9998 EKmail: idp@yandex.ru ИнтернетKстраница журнала: www.vzp.panor.ru В журнале использованы материалы сайтов: www.kremlin.ru, www.government.ru, www.duma.gov.ru, www.minregion.ru, www.minjust.ru, www1.minfin.ru, www.gks.ru, www.bpn.ru, www.akdi.ru, www.regnum.ru, www.vedomosti.ru, www.cig-bc.ru, www.rosfincom.ru и другие. Тексты официальных документов публикуются с сохранением орфографии и пунктуации первоисточника.