Коммунальщик-2011-04-в листалку by Игорь Чуриков

Издательский дом

ISSN 2074-7985

рекомендует СТРОЙПЛОЩАДКА ХХI ВЕКА

Ежемесячное издание. Объем – 80 стр. В свободную продажу не поступает. http://www.snt.panor.ru/ E-mail: ivanov@panor.ru индексы: на II полугодие – 16611

№ 4/2011 КОММУНАЛЬЩИК № 4/2011

Журнал адресован руководителям строительных организаций, специалистам промышленных предприятий и строек, проектных организаций, чья деятельность связана с практическим использованием новых разработок в сфере строительных машин, оборудования, технологий и материалов. В журнале открыты рубрики «Лидеры строительной отрасли», «Нанотехнологии в строительстве и ЖКХ», «Строительство олимпийских объектов», «Ведущие проектные организации», «Саморегулируемые организации в строительстве», «Зарубежный опыт» и др. В каждом номере журнала публикуется информация о современных строительных материалах, новейших технологиях, высокоэффективном оборудовании, строительной технике, прогрессивных методах организации труда, рассказывается о новейших архитектурно-планировочных решениях и новинках домостроительного производства, что позволяет читателям быть в курсе достижений строительной индустрии. Председатель редакционного совета журнала – ГУСЕВ Борис Владимирович, президент и Международной инженерных акадеГлавный редакторРоссийской – Л. А. Иванов. мий, член-корреспондент РАН, заслуженный деятель науки РФ, лауреат Государственных премий СССР и РФ, д-р техн. наук, профессор.

индексы: на II полугодие – 82769

РАЗДЕЛЫ И РУБРИКИ • • • • • • • •

ПРОБЛЕМЫ, ПОИСКИ, РЕШЕНИЯ ТЕХНИКА И ОБОРУДОВАНИЕ МАТЕРИАЛЫ И ТЕХНОЛОГИИ РЕСУРСОСБЕРЕЖЕНИЕ АКТУАЛЬНАЯ ТЕМА ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВО КОНСУЛЬТАЦИИ ОФИЦИАЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ

На правах рекламы

а страницах издания находят отражение все важнейшие события, происходящие в строительном бизнесе России и зарубежных стран. Подробно освещаются вопросы теории и практики использования новых строительных технологий, материалов, оборудования: экспертиза, обзоры, технические характеристики и практика внедрения. Рассказывается о новейших архитектурно-планировочных решениях, новинках домостроительного производства.

В каждом номере – новейшие техника и технологии, прогрессивные методы организации труда – надежный фундамент любой стройки. На эффективную пропаганду и внедрение достижений научно-технического прогресса в инвестиционно-строительном комплексе направлена вся деятельность редакции. К сотрудничеству в журнале привлекаются руководители отраслевых министерств, департаментов, служб, крупных строительных подразделений и предприятий стройиндустрии, ученые, экономисты, изобретатели и новаторы производства.

Для оформления подписки через редакцию необходимо получить счет на оплату, прислав заявку по электронному адресу podpiska@panor.ru или по факсу (495) 664-2761, а также позвонив по телефонам: (495) 749-2164, 211-5418, 749-4273.

-192

.indd 1

19.04.2011 13:18:05

Международный день авиации и космонавтики

108 МИНУТ, КОТОРЫЕ ПОТРЯСЛИ МИР

Исполнилось 50 лет со дня первого полета человека в космос. Им стал наш соотечественник Юрий Гагарин.

Ее автор – фотокорреспондент газеты ПриВО «За Родину» В. Ляшенко.

-192

.indd 2

Валентин Перов, главный редактор издательства «Наука и культура»

Минувший век не однажды испытывал Россию на потрясения. В памяти людской – черные дни революций, голода, террора, войн. И если без квасного пафоса, положа руку на сердце: наша история скудна на события, напоенные светом. Среди таковых два можно смело вписать в рейтинг самых выдающихся. Те, кои не изгладятся в памяти поколений, несмотря на конъюнктуру экономических и идеологических зигзагов. Первое – это, несомненно, Великая Победа великого народа в самой кровопролитной войне во имя Отечества. И второе – 108 минут космического спринта, потрясшего мир 12 апреля 1961 г. Два, казалось бы, взаимоисключающих события, в действительности взаимообусловлены, взаимозависимы. Страна, не оправившаяся от ран, не успев воздать должное бойцам и командирам, труженикам тыла за их неимоверный подвиг в войне, взяла невиданные рубежи в научном познании Вселенной. В конструкторских бюро, в «шарашках», в заводских цехах, под присмотром идеологических вертухаев и без оных, ожесточенно трудились люди, не избалованные временем и властью. Как всегда бывало в России, трудились нацеленные на результат. На победу. И она пришла, продемонстрировав миру научный, производственный и военный потенциал тогдашнего СССР, не сломленного фашизмом и готового впредь отстаивать свои рубежи. Она пришла – эта победа, именуемая на этот раз космической. В ее слагаемых – масса составляющих, определяющих мощь и незыблемость государства. Пришла она в облике улыбчивого русского парня из Гжатска, вчерашнего школьника, учащегося Люберецкого ремесленного училища, выпускника Саратовского индустриального техникума и Чкаловского военного авиационного училища летчиков имени К.Е. Ворошилова. Имя ему – Юрий Гагарин. На его месте мог быть любой другой из первого отряда космонавтов. Он не превосходил коллег по физическим показателям или в знании техники. Доброе лицо, широкая душа, открытая улыбка – таким он предстал перед народами мира после 108 минут полета как символ русскости. Его биография, заслуги, награды – все, что связано с первым космонавтом, вошло в хрестоматии. Не в том суть. Она в том, что его имя связано с ярчайшей страницей советской и российской истории, которую пока не удалось затмить событиями подобного уровня. Ведь это в нашем менталитете: можем, если захотим. На снимке: Народ, свершивший праздник начала космичепервая ской эры, несомненно, заслужил его. А значит, заслуфотография жили и потомки. Но не для того, чтобы почивать на Юрия Гагарина лаврах былых побед, а для свершений новых, не мепосле нее громких. приземления.

19.04.2011 13:18:17

Выписывайте и читайте! Издательство «Стройиздат» Международная Академия строительства, архитектуры и дизайна

Профессиональные журналы для профессионалов! ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА СОВРЕМЕННОЙ АРХИТЕКТУРЫ ПОДПИСНЫЕ ИНДЕКСЫ

Каталог «Роспечать» и «Пресса России»: на II полугодие – 37190. Каталог «Почта России»: на II полугодие – 12381. www.arch.panor.ru

СЕКРЕТЫ ПРОРАБСКОГО МАСТЕРСТВА ПОДПИСНЫЕ ИНДЕКСЫ

Каталог «Роспечать» и «Пресса России»: на II полугодие – 41763. Каталог «Почта России»: на II полугодие – 44174. www.prorab.panor.ru

СОВРЕМЕННЫЕ МЕТОДЫ БЕЗОПАСНОГО ТРУДА ПОДПИСНЫЕ ИНДЕКСЫ

Каталог «Роспечать» и «Пресса России»: на II полугодие – 82770. Каталог «Почта России»: на II полугодие – 16612. www.ohrst.panor.ru

ЭНЦИКЛОПЕДИЯ РАБОТНИКА ЖКХ ПОДПИСНЫЕ ИНДЕКСЫ

Каталог «Роспечать» и «Пресса России»: на II полугодие – 84786. Каталог «Почта России»: на II полугодие – 12382. www.kommun. panor.ru

СМЕТНО-ДОГОВОРНАЯ РАБОТА В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ПОДПИСНЫЕ ИНДЕКСЫ

Каталог «Роспечать» и «Пресса России»: на II полугодие – 84782. Каталог «Почта России»: на II полугодие – 12378. www.sdr.panor.ru

ШКОЛА СОВРЕМЕННОГО ПРОЕКТИРОВАНИЯ ПОДПИСНЫЕ ИНДЕКСЫ

Каталог «Роспечать» и «Пресса России»: на II полугодие – 36986. Каталог «Почта России»: на II полугодие – 99635. www. project. panor.ru

ПРОФЕССИОНАЛЬНО, ДОСТУПНО, ОПЕРАТИВНО ПОДПИСНЫЕ ИНДЕКСЫ

Каталог «Роспечать» и «Пресса России»: на II полугодие – 82772. Каталог «Почта России»: на II полугодие – 16614. www.normtrudstroy. panor.ru

СТРОЙПЛОЩАДКА ХХI ВЕКА ПОДПИСНЫЕ ИНДЕКСЫ

Каталог «Роспечать» и «Пресса России»: на II полугодие – 82769. Каталог «Почта России»: на II полугодие – 16611. www.snt.panor.ru

ПРАВОВОЙ ФУНДАМЕНТ ДЛЯ РУКОВОДИТЕЛЕЙ СТРОЙИНДУСТРИИ ПОДПИСНЫЕ ИНДЕКСЫ

Каталог «Роспечать» и «Пресса России»: на II полугодие – 82771. Каталог «Почта России»: на II полугодие – 16613. www.jurst.panor.ru

Журналы в свободную продажу не поступают! Для оформления подписки через редакцию необходимо получить счет на оплату, прислав заявку по электронному адресу podpiska@panor.ru или по факсу (495) 664-2761, а также позвонив по телефонам: (495) 749-2164, 211-5418, 749-4273. Вся подробная информация на нашем сайте: www.panor.ru На правах рекламы

СОДЕРЖАНИЕ

Журнал

«КОММУНАЛЬЩИК» № 04/2011 Журнал зарегистрирован Министерством РФ по делам печати, телерадиовещания и средств массовых коммуникаций Свидетельство о регистрации ПИ № 77-17930 от 8 апреля 2004 г. ISSN 2074-7985 Главный редактор И. Старшинов Дизайн и верстка Н. Хацко Корректор Н. Хромова ИЗДАТЕЛЬСКИЙ ДОМ © «ПАНОРАМА» www.panor.ru Издательство ЗАО «СТРОЙИЗДАТ» www.rosstroyizdat.ru тел. 8 (495) 664-27-91 Журнал распространяется через каталоги ОАО «Агентство «Роспечать», «Пресса России» (индекс на II полугодие – 84786) и «Почта России» (индекс на II полугодие – 12382), а также путем прямой редакционной подписки Тел./факс: (495) 664-27-61 Мнение авторов публикуемых материалов не обязательно совпадает с мнением редакции. Ответственность за достоверность рекламных материалов полностью лежит на рекламодателе. Редакция журнала приглашает представителей государственных муниципальных органов различных уровней, руководителей и специалистов коммунальных предприятий, организаций, фирм принять участие в обсуждении вопросов развития коммунального комплекса. Будем благодарны вам за ваши письма, заметки, статьи, отзывы об опубликованных материалах. Адрес для писем: 125040, Москва, а /я 1, ООО «ПАНОРАМА» Журнал «Коммунальщик» E-mail: kommag@pochta.ru Отдел рекламы: тел. 8 (495) 664-27-96, моб. 8 (495) 760-16-54 E-mail: reklama@panor.ru

ЗАМЕТКИ РЕДАКТОРА Водоканал: виновен или крайний? ....................................................................................................... 4 Справедливо ли делать водоканалы ответственными за все загрязнения, попадающие в воду со стоками? ПИСЬМО В НОМЕР Информация ГРИНПИС о Мосводоканале не соответствует действительности! ................................... 6 НОВОСТИ РОССИЙСКОГО ЖКХ УК, не выполняющие своих обязанностей, будут наказаны ................................................................. 8 Тарифно-нормативное регулирование ЖКХ требует пересмотра......................................................... 8 В 2011 году в Астраханской области появятся микрорайоны энергосберегающего типа .................... 8 В Иркутской области будет создана система информирования населения о формировании платежей за ЖКУ...................................................................................... 9 На Урале чиновников оштрафовали за коммунальную аварию........................................................... 9 СОБЫТИЕ НОМЕРА Ответственность управляющих компаний должна быть определена законодательно .................... 10 Отчет о расширенном заседании Совета при Председателе Совета Федерации по вопросам жилищного строительства и содействия развитию жилищно-коммунального комплекса на тему «Проблемы законодательного обеспечения работы ТСЖ, управляющих компаний и других участников рынка управления жилой недвижимостью» Проект нового закона о водоснабжении и канализовании – системный подход к регулированию отрасли ................................................................................................................... 16 Совместное заседание Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства и Российской ассоциации водоснабжения и водоотведения РЕФОРМА ЖКХ. СОСТОЯНИЕ И ПРОБЛЕМЫ

Р. Лынев Самая убитая сфера............................................................................................................................. 18 Ухабы коммунальной реформы ......................................................................................................... 23 О некоторых проблемах, стоящих на пути реформирования ЖКХ в области внедрения энергосберегающих технологий

Л. Шаховская ЖКХ по полной программе.................................................................................................................. 28 Обязательно ли переход к 100%-ной оплате услуг ЖКХ должен вызвать рост тарифов? ПРАКТИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ ЖИЛИЩНОГО И КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА

А. Пучин Анализ современных методов борьбы с обледенением карнизных участков скатных чердачных кровель ............................................................................................................................................... 30 Подвальная война с кошками может обернуться нашествием крыc................................................. 35 ОРГАНИЗАЦИЯ УПРАВЛЕНИЯ И ЭКСПЛУАТАЦИИ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ ТСЖ: экономия ради развития ............................................................................................................ 37 ЭКОЛОГИЯ, РЕСУРСОСБЕРЕЖЕНИЕ И ЭНЕРГОЭФФЕКТИВНОСТЬ

С. Сипатов Энергоэффективность в ЖКХ: состояние и перспективы .................................................................... 40 Отчет о круглом столе, состоявшемся в пресс-центре «Комсомольской правды» в Нижнем Новгороде IT-ТЕХНОЛОГИИ В ЖКХ

В. Петренко Введение в принципы использования решений автоматизации в ЖКХ ............................................ 44 ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВО И БИЗНЕС В ЖКХ

И. Молчан Как бороться с горе-бухгалтерами? .................................................................................................... 49 ШКОЛА КОММУНАЛЬЩИКА

А. Зюзин Насколько качественно выполнены электротехнические работы? ................................................... 52 ДЕЛА ДОМАШНИЕ

А. Ермакова Теплый балкон..................................................................................................................................... 57 НОВОСТИ ............................................................................................... 15, 22, 34, 51

04 • 2011

КОММУНАЛЬЩИК

CONTENT THE REDACTOR NOTES

The water supply and carriage enterprise: guilty or out? ...................................... 4 If it is true to make the water supply and carriage enterprises responsible for all pollutions of the water THE LETTER TO THE NUMBER

GREENPEACE information about Mosvodokanal does not correspond to reality ... 6 THE RUSSIAN PUBLIC UTILITIES, MUNICIPAL SERVICES AND HOUSING SECTOR NEWS ..... 8 THE EVENT OF THE NUMBER

The responsibility of management companies have to be determined by law ... 10 The report about the enlarged session of Council for the problems of dwelling building and assistance of public utilities, municipal services and housing complex under the Chairmen of Federation Council The draft of the new law about water supply and water carriage – the system approach to the problems of the brunch ............................................................... 16 The report about joint meeting of Russian Federation Commerce and Industry Chamber committee for business in public utilities, municipal services and housing sector & Russsian association of water supply and water carriage THE RUSSIAN PUBLIC UTILITIES, MUNICIPAL SERVICES AND HOUSING SECTOR REFORM: THE STATE AND THE PROBLEMS

R. Lynev The most depressed sphere ..................................................................................... 18 The waves of communal reform .............................................................................. 23 About some problems on the way to the public utilities, municipal services and housing reform in the field of energy saving technology adaptation L. Shakhovskaya The public utilities, municipal services and housing sector in full...................... 28 If the transition to 100% payment for public utilities and housing services must lead to tariff grows by all means THE APPLIED PROBLEMS OF PUBLIC UTILITIES, MUNICIPAL SERVICES AND HOUSING

A. Puchin The analysis of the modern methods of struggle with the icing of sloped attic roof eaves .......................................................................................................... 30 The cellar struggle against cats may turn to the invasion of the rats ................. 35 THE ORGANIZATION OF HOUSE AND CONSTRUCTION MANAGEMENT AND MAINTENANCE

HOA: the economy for development ...................................................................... 37 THE PROBLEMS OF ECOLOGY, RESOURCES AND ENERGY SAVING

S. Sipatov The energy eﬃciency in public utilities, municipal services and housing sector: the state and prospects ............................................................................... 40 The report about round table in Nizhnii Novgorod press-center of «Komsomolskaya Pravda» THE INFORMATIONAL TECHNOLOGIES IN PUBLIC UTILITIES, MUNICIPAL SERVICES AND HOUSING SECTOR

V. Petrenko The introduction to the principles of automation solution using in public utilities, municipal services and housing sector ................................................... 44 THE BUSINSS IN PUBLIC UTILITIES, MUNICIPAL SERVICES AND HOUSING SECTOR

I. Molchan How to struggle with incompetent accountants? ................................................. 49 THE PUBLIC UTILITIES, MUNICIPAL SERVICES AND HOUSING MAN SCHOOL

A. Zuzin How well the electric works was made................................................................... 52 In what there is necessary to pay attention during the acceptance of the works for arragement of the electric devices in dwelling houses THE MATTER OF HOWKEEPING

A. Ermakova The warm balcony..................................................................................................... 57 How to make the terrace heat insulation КОММУНАЛЬЩИК

Уважаемые подписчики! Журнал «Коммунальщик», информационно-аналитическое и научно-техническое издание, приглашает к взаимовыгодному сотрудничеству авторов, организации и компании, работающие в сфере ЖКХ или являющиеся потребителями коммунальных услуг. Редакция предъявляет следующие требования к материалам: z материалы принимаются с указанием Ф.И.О. автора, научной степени (звания), должности (за исключением писем в номер), места жительства или работы (полный адрес не обязателен, если не требует редакция), контактной информации (телефон и/или е-mail), адреса. По желанию автора статьи могут быть опубликованы под псевдонимом, но указанная информация должна быть предоставлена в распоряжение редакции; z статьи должны быть представлены в электронном виде форматов MS Office (doc) или RTF и высланы по электронной почте; z иллюстрации должны быть представлены в виде графических файлов форматов jpg и tiff (разрешением 300 dpi); z схемы (чертежи) к статьям направляются отдельно и должны быть выполнены в форматах .eps, .ai, .dxf, .cdr или .svg. В случае необходимости вставки в конкретное место статьи в тексте должно быть соответствующее указание; z статьи и материалы публикуются бесплатно. Редакция оставляет за собой право отклонять статьи и материалы, которые не соответствуют профилю журнала, не представляют интереса для читателей, носят чисто рекламный характер, содержат информацию, публикация которой противоречит законодательству РФ; z гонорары выплачиваются только за статьи и материалы, заказанные редакцией. Предложения о написании таких статей высылаются на имя главного редактора. За редакцией остается право отклонить заказанную статью, если она не соответствует критериям, предъявляемым к публикуемым материалам; z редакция не гарантирует немедленного размещения присланных материалов; z рекламные материалы публикуются на платной основе по расценкам, установленным издательством. Главный редактор: Старшинов Игорь Петрович Контактный телефон 8-906-053-84-65 E-mail: kommag@pochta.ru Сайт журнала: www.kommun.rosstroyizdat.ru

04 • 2011

ЗАМЕТКИ РЕДАКТОРА

ВОДОКАНАЛ: ВИНОВЕН ИЛИ КРАЙНИЙ?

икто не отрицает того, что за природу надо бороться. И одним из путей такой борьбы является снижение антропогенного воздействия человека на природу, что кроме всего прочего означает уменьшение загрязнения окружающей среды. Наверное, любой также согласится, что для этого следует снизить уровень загрязнений, попадающих в окружающую среду. И борьбу за это можно только приветствовать. Однако возникают ситуации, когда вместо выяснения реальных причин попадания загрязнений и борьбы с их источниками «защитники природы» ограничиваются просто обозначением проблемы, а природоохранные органы идут по пути наименьшего сопротивления, только имитируя борьбу с врагами природы. Типичным примером этого является ситуация, в которую попали многие водоканалы. Не так давно в адрес нашего журнала поступило информационное сообщение от Гринпис России, согласно которому во время Волго-Балтийского экологического круиза его сотрудниками было зафиксировано превышение допустимого уровня загрязнений в сбросовых водах Курьяновских очистных сооружений Мосводоканала. Как и положено истинным борцам за природу, они сообщили об этом в прокуратуру, которая, как говорится в сообщении, «решает вопрос о мерах наказания, которые будут применены к нарушителю». Формально все правильно! Однако вспомним, что согласно всем мыслимым и немыслимым стандартам очистные сооружения водоканалов имеют целью очистку бытовых стоков, т. е. тех, которые образуются в процессе нашей жизнедеятельности, ведения бытового хозяйства и, возможно, в известной мере, загрязнений, попадающих с ливневыми стоками и водой, используемой для полива и уборки. Сразу скажу, что это тоже достаточно непростая задача, особенно если учесть широкое распространение всякой бытовой химии. Однако, как следует из сообщения, основными загрязнениями являлись медь, нефтепродукты, а также некие «вещества, сброс которых через данный коллектор запрещен». А теперь, уважаемый читатель, прошу ответить на вопрос: где в бытовом хозяйстве используются те же соли меди. Лично я могу вспомнить только медный купорос, используемый в небольших количествах при проведении ремонтных работ и как инсектицид. Зато огромное количество жидких отходов, содержащих ту же медь, образуется при технологических процессах травления меди, а также химического и гальванического меднения, находящих широкое применение в самых различных производствах. При этом, если на крупных предприятиях существуют (или, по крайней мере, должны существовать) более или менее работоспособные системы очистки промышленных стоков, то предприятия малого, да и среднего бизнеса, стремясь снизить издержки, сплошь и рядом сбрасывают свои отходы в городскую канализацию без всякой очистки, в надежде на то, что «авось пронесет», или на то, что с контролирующими органами всегда можно «договориться» о времени инспекции, с тем чтобы успеть ликвидировать следы нарушения, и взятые пробы выглядели вполне респектабельно. И такая картина имеет место не только для меди, но и для многих других загрязнений, охватывающих изрядный кусок таблицы Менделеева, вкупе со справочником Бельштейна.

04 • 2011

КОММУНАЛЬЩИК

ЗАМЕТКИ РЕДАКТОРА Что же делать? Очевидно, есть только два пути. Первый, как это делается сейчас, считать, что вся ответственность за загрязнения лежит на водоканалах. Но тогда напрашиваются два варианта: или оставить все как есть, терзая водоканализационные предприятия колоссальными штрафами, которые, по словам исполнительного директора РАВВ Елены Довлатовой, нередко превышают выручку предприятия за соответствующий период, или обязать водоканалы усовершенствовать свои очистные сооружения так, чтобы удалять из стоков все мыслимые и немыслимые загрязнения. Но для того чтобы выплаты штрафов не привели к банкротству предприятия, а значит, к дезорганизации оказания населению услуг водоснабжения и канализации, потребуется компенсировать эти расходы тем или иным образом. Усовершенствование же очистных сооружений требует дополнительных инвестиций. При этом в обоих случаях на бюджетную помощь в необходимых размерах надеяться трудно, и, скорее всего, единственным источником средств на эти мероприятия остаются прибавки к тарифам (вне зависимости от того, пойдут ли полученные при этом средства непосредственно на указанные цели или же на компенсацию средств, полученных по кредитам или инвестициям). Рост же тарифов и так зашкаливает за любые разумные пределы. Другим путем является практическая реализация принципа – «загрязнитель – отвечает». В этом случае превышение загрязнений должно явиться первым этапом процесса, включающего выявление возможных загрязнителей, их первичная проверка путем анализа стоков на выходе из зданий или сооружений (или территории предприятия) и предоставление в прокуратуру соответствующих сведений для принятия мер. Здесь большую помощь могли бы оказать и волонтеры экологических организаций, поскольку одних сотрудников водоканала и надзорных ведомств на это явно не хватит. Думаю, что те же водоканалы охотно окажут любое разумное содействие тем общественным организациям, которые возьмутся за это дело. Задача это далеко не простая, но, на мой взгляд, сейчас это единственный путь снизить количество опасных загрязнений в стоках, а значит, и реально помочь природе, а не просто заниматься самопиаром на этой проблеме. Или как? Игорь Старшинов

РЕДАКЦИОННЫЙ СОВЕТ ЖУРНАЛА ПРЕДСЕДАТЕЛЬ РЕДСОВЕТА: Василевский Александр Дмитриевич, председатель Общероссийского профсоюза работников жизнеобеспечения ЧЛЕНЫ РЕДСОВЕТА: Агитаев Евгений Васильевич, зав. социально-экономическим отделом ЦК Общероссийского профсоюза жизнеобеспечения

Громов Василий Иванович, зам. директора ОАО «Академия коммунального хозяйства им. К.Д. Памфилова», д-р техн. наук, профессор МАН, лауреат премии Правительства РФ, почетный строитель России

Коробко Владимир Иванович, зав. кафедрой экономического и социального менеджмента предприятий и регионов МАИ, д-р физ.-мат. наук, профессор МАИ

Боровских Александр Васильевич, профессор, заслуженный строитель РФ, лауреат премии Правительства РФ, президент Парламентского центра «Градостроительство и ЖКХ»

Подгорный Игорь Иванович, эксперт-эколог, руководитель проекта «Гринпис-Россия» по энергоэффективности

Вавуло Нина Михайловна, канд. техн. наук, зав. отделом жилищного хозяйства ОАО «Академия коммунального хозяйства им. К.Д. Памфилова», чл.-кор. Академии ЖКХ

КОММУНАЛЬЩИК

04 • 2011

ПИСЬМО В НОМЕР

ИНФОРМАЦИЯ ГРИНПИС О МОСВОДОКАНАЛЕ НЕ СООТВЕТСТВУЕТ ДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТИ! Прессслужба МГУП «Мосводоканал»

Мосводоканал выражает удивление предоставлением такой авторитетной организацией, как Гринпис России, недостоверной информации. 15 февраля Гринпис России на своем сайте опубликовал заявление о сбросе Курьяновскими очистными сооружениями Мосводоканала ядовитых веществ в Москва-реку. В заявлении Гринпис отмечается следующее: «Гринпис обратился в природоохранную прокуратуру города Москвы с просьбой провести проверку Мосводоканала. Специалисты прокуратуры отобрали несколько проб сточных вод, сбрасываемых после очистки в реку Москву Курьяновскими очистными сооружениями и очистными сооружениями города Зеленограда. Проверка надзорного органа подтвердила выводы Гринпис – в стоках предприятия содержится целый ряд веществ, концентрации которых превышают безопасную норму». Это сообщение было также разослано в ряд средств массовой информации.

урьяновские очистные сооружения МГУП «Мосводоканал» являются крупнейшим природоохранным комплексом. Все 100% образующихся сточных вод проходят полную биологическую очистку перед сбросом в природные водные объекты. Качество очистки соответствует установленным нормативам. Исключением не явился и период, упомянутый в сообщении Гринпис. МГУП «Мосводоканал» активно сотрудничает в вопросах контроля за санитарным состоянием водоисточников с Росприроднадзо04 • 2011

КОММУНАЛЬЩИК

ром и Роспотребнадзором. Согласно протоколам испытаний, которые регулярно проводятся независимой лабораторией, содержание меди в сбросе очищенных вод находится в пределах утвержденных лимитов. Анализы на содержание дибутилфталата (кстати, это вещество входит в состав шампуня, вина и даже бутилированной воды), бутилбензилфталата и диэтилгексилфталата демонстрируют отсутствие этих соединений в очищенных стоках (см. табл.). Необходимо отметить, что очистные сооружения

МГУП «Мосводоканал» непрерывно совершенствуются и модернизируются. Приоритетным направлением является их реконструкция с переходом на современные технологии удаления азота и фосфора, внедрение систем ультрафиолетового обеззараживания. Сочетание этих двух технологий позволяет сегодня возвращать в природу экологически безопасную воду. В 2006 г. впервые в России на Люберецких очистных сооружениях внедрен уникальный технологический комплекс нового поколения, обеспечивающий

ПИСЬМО В НОМЕР Результаты анализов, сделанных независимой лабораторией Параметр пробы Медь Нефтепродукты Дибутилфталат, бутилбензилфталат

удаление соединений азота и фосфора биологическими методами. В 2007 г. в строй введен первый блок ультрафиолетового обеззараживания очищенных вод производительностью 1 млн куб. м в сутки. Оснащение всех сооружений московской канализации блоками обеззараживания планируется завершить в 2014 г. Применение технологии удаления биогенных элементов для всего объема городских сточных вод предусмотрено до 2020 г. Реализация этой программы позволит многократно уменьшить концентрацию загрязняющих веществ в воде реки Москвы ниже сбросов очищенных вод по аммонийному азоту и нитритам – в 5–7 раз, по фосфатам – в 2–2,5 раза, по бактериальным загрязнениям – более чем в 100 раз. МГУП «Мосводоканал» обратилось к руководству Гринпис России с предложением опровергнуть опубликованную недостоверную информацию.

Максимально допустимое значение

Результаты анализа

0,001 (0,004)

0,05 (0,07)

менее 0,05

не обнаружено

лизованного водоснабжения и водоотведения РФ и другие актуальные темы водной отрасли будут широко обсуждаться в рамках Всероссийского съезда водоканалов в Сочи с 11 по 16 апреля 2011 г. Мероприятие организует Российская ассоциация водоснабжения и водоотведения при поддержке Минрегиона РФ, комитета ТПП по предпринимательству в сфере ЖКХ и Российского водного общества. К работе Съезда приглашены представители Аппарата Правительства РФ, Госдумы, Минрегиона России, Минприроды России, Минэкономики России,

Минздравсоцразвития России, других министерств и ведомств, главы субъектов РФ и муниципальных образований. Планируется участие предприятий водопроводно-канализационного комплекса из Центрального, Южного, Северо-Западного, Дальневосточного, Сибирского, Уральского, Приволжского и Северо-Кавказкого федеральных округов РФ, представителей научно-исследовательских и проектных институтов, инженерных центров, экологических фондов, международных отраслевых организаций и ассоциаций, частных операторов. I

Курьяновские очистные сооружения Мосводоканала

Кстати (для справки) Вопросы регулирования сбросов сточных вод предприятиями ВКХ в водные объекты, защита экологии, обеспечение здоровья населения страны с помощью предоставления чистой питьевой воды, развитие и модернизация центраКОММУНАЛЬЩИК

04 • 2011

НОВОСТИ РОССИЙСКОГО ЖКХ УК, не выполняющие своих обязанностей, будут наказаны 22 февраля 2011 г. Глава Правительства РФ Владимир Путин посетил региональную общественную приемную председателя партии «Единая Россия» в Калининграде. Там он пообщался с горожанами, которые обратились к нему с просьбами помочь в решении наболевших проблем. Среди различных вопросов были жалобы и на недочеты в российском законодательстве, касающиеся сферы ЖКХ. В частности, к Главе Правительства обратился руководитель ТСЖ с жалобой на то, что

в законе отсутствует описание механизма передачи жилых домов от одной организации к другой. Он попросил Путина внести в законодательство описание механизма передачи функций между УК, а в случае неправомерного затягивания передачи документов предусмотреть для них ответственность. Премьер-министр обещал заняться решением и этого вопроса, отметив, что даже не подозревал о существовании подобной проблемы. «Правительство РФ проработает механизмы привлечения к ответственности управляющих компаний, которые ненадлежащим образом выполняют свои обязанности в отношении закрепленного за ними жилья или отказываются передавать это жилье в управление другой компании», – заявил он. Глава Правительства признал, что министерства порой не замечают действительные проблемы, при этом те, кому выгодно продление такой ситуации, знают, как обойти за-

04 • 2011

КОММУНАЛЬЩИК

кон. «Известно, что над законами думают тысячи людей, а над тем, как их обойти, думают миллионы», – подчеркнул он. youhouse.ru/news/ Тарифно-нормативное регулирование ЖКХ требует пересмотра Заседание Экспертноконсультационного совета фракции «Единая Россия», на котором обсуждался вопрос о внесении изменений в действующее законодательство с целью улучшения качества услуг в сфере ЖКХ, состоялось в Госдуме 24 февраля. Комиссия Партии по ЖКХ, ведущая мониторинг по сдерживанию тарифов, в ходе работы в регионах пришла к тому, что нужно наводить порядок в законодательстве, отметил в ходе заседания первый заместитель руководителя фракции «Единая Россия» Госдумы Владимир Пехтин. «Первые попытки такой работы Комиссии вылились в пять поправок, которые были

внесены в Жилищный кодекс. Мы также вносим поправки в законодательство об электроэнергетике», – заявил он. По мнению членов Экспертно-консультативного совета, необходимо уточнить требования к управляющим компаниям и последствия их несоблюдения, в том числе закрепить эффективный механизм смены УК, не соответствующих требованиям, уточнить понятие коммунальных услуг. При этом коммунальные услуги, по сути, предоставляются ресурсоснабжающими организациями, а УК и ТСЖ являются агентами

жителей по их приобретению. Закрепить механизм расчетов в цепочке «житель – УК – ресурсоснабжающая компания», не допускающий системных сбоев. Установить механизмы гарантированного предоставления ЖКУ населению вне зависимости от добросовесности или квалификации УК. Закрепить основные требования к ЕМБИР и принципы их создания. er.ru В 2011 году в Астраханской области появятся микрорайоны энергосберегающего типа Астраханская область в текущем году начнет эксперимент по обустройству микрорайонов энергосберегающего типа. Это произойдет в рамках утвержденной комплексной целевой программы «Энергосбережение и повышение энергетической эффективности на 2010–2014 гг. и перспективу до 2020 г.», а также программы капитального ремонта многоквартирных домов, финансируемой с участием средств Фонда содействия реформированию ЖКХ. По словам министра ЖКХ Астраханской области Виктора Яковлева, в 2011 г. будет проводиться работа по обустройству микрорайонов одного из поселков в близлежащем к Астрахани районе с учетом всех современных требований энергосбережения. Как рассказал министр, 12 многоэтажных домов будут отремонтированы

с использованием энергосберегающих материалов. В ходе ремонта будут приведены в порядок и теплоизолированы коммуникации жилых домов,

НОВОСТИ РОССИЙСКОГО ЖКХ обустроены индивидуальные котельные на 1–2 дома, в квартирах вставлены стеклопакеты, а материалы для кровли предусматривают солнцеотражающий эффект. Кроме того, во всех домах обязательна установка общедомовых счетчиков с автоматизированным сбором показаний управляющей компанией. «Программа энергосбережения должна остановить рост тарифов. Поэтому первоочередная задача – это установка приборов учета. Зная, сколько мы потребляем ресурсов, мы сможем определиться, как сделать так, чтобы потреблять меньше и, соответственно, меньше платить, – говорит Виктор Яковлев. – Применение энергосберегающих технологий – еще один пункт программы, направленной на повышение энергоэффективности». На реализацию проекта, который планируется завершить уже осенью, потребуется около 200 млн руб. Как отмечает министр ЖКХ области, пример обустройства поселка с учетом энергосбережения в будущем будет тиражироваться по всем муниципалитетам области. Управление по связям с общественностью ГК ФСР ЖКХ В Иркутской области будет создана система информирования населения о формировании платежей за ЖКУ От качества и интенсивности информирования граждан напрямую зависит успех проводимой в стране реформы ЖКХ. В Иркутской области решили создать систему информирования населения о формировании платежей за ЖКУ. По словам министра жилищной политики, энергетики, транспорта и связи Иркутской области Петра Воронина, разработкой системы займется Некоммерческое партнерство управляющих многоквартирными домами Иркутской об-

ласти «Содружество жилищно-коммунального хозяйства». В разработке системы также примут участие сотрудники министерства и представители управляющих компаний. «Необходима кропотливая работа по информированию населения, без этого доверия к системе ЖКХ не добиться, – подчеркнул Петр Воронин. – Люди должны ясно представлять, из чего складывается сумма коммунальных платежей, кто формирует тарифы, какова стоимость содержания жилого фонда, на какие работы тратят средства управляющие компании». По словам исполнительного директора Некоммерческого партнерства управляющих многоквартирными домами Иркутской области «Содружество жилищно-коммунального хозяйства» Михаила Дамешека, частично механизм системы информирования населения уже заработал. «К примеру, на сайте нашего партнерства каждый зарегистрированный пользователь может узнавать всю информацию о тарифах и о том, как и из чего

формируется его квитанция об оплате коммунальных услуг», – говорит Михаил Дамешек. Петр Воронин обращает внимание представителей управляющих компаний на необходимость вести индивидуальную работу с жителями многоквартирных домов, а не ограничиваться информированием старших по подъезду. Жители домов будут адресно

получать исчерпывающую информацию о работе управляющих компаний по итогам года. Управление по связям с общественностью ГК ФСР ЖКХ На Урале чиновников оштрафовали за коммунальную аварию Главу Дружининского городского поселения (Нижнесергинский район Свердловской области) оштрафовали за

то, что тот не уведомил прокурора о произошедшей в январе 2011 г. коммунальной аварии. Как сообщает пресс-служба прокуратуры Свердловской области, главе поселения назначили 3 тыс. руб. штрафа. Также на 2,5 тыс. руб. была оштрафована директор предприятия жилищно-коммунального хозяйства. 1 января в Дружинино произошла авария на котельной, в результате чего подача тепла в несколько жилых домов была на некоторое время прекращена. Как поясняют в прокуратуре, указанные должностные лица обязаны были сообщить в прокуратуру о чрезвычайно ситуации, чтобы ведомство провело проверку. Однако они этого не сделали, и против них были возбуждены административные дела. Также ответственность за аварию в Нижнесергинском районе понесли руководители екатеринбургского филиала ремонтно-эксплуатационного управления, ответственного за бесперебойную подачу тепла. Выговоры и замечания объявлены начальнику эксплуатационного района теплоснабжения и начальнику котельной. Новый Регион. Екатеринбург

КОММУНАЛЬЩИК

04 • 2011

СОБЫТИЕ НОМЕРА

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ УПРАВЛЯЮЩИХ КОМПАНИЙ ДОЛЖНА БЫТЬ ОПРЕДЕЛЕНА ЗАКОНОДАТЕЛЬНО www.council.gov.ru

Аннотация: краткий отчет о расширенном заседании Совета при Председателе Совета Федерации по вопросам жилищного строительства и содействия развитию жилищно-коммунального комплекса на тему «Проблемы законодательного обеспечения работы ТСЖ, управляющих компаний и других участников рынка управления жилой недвижимостью» Ключевые слова: ЖКХ, Совет Федерации, законодательство, ТСЖ, управляющая компания

04 • 2011

Об этом говорили 21 февраля 2011 г. в Совете Федерации участники расширенного заседания Совета при Председателе СФ по вопросам жилищного строительства и содействия развитию жилищнокоммунального комплекса на тему «Проблемы законодательного обеспечения работы ТСЖ, управляющих компаний и других участников рынка управления жилой недвижимостью».

ткрыл заседание Председатель СФ Сергей Миронов, подчеркнувший социальную значимость и актуальность законодательного регулирования деятельности управляющих компаний и ТСЖ. «Именно от законодательного регулирования деятельности ТСЖ, управляющих компаний и других участников жилищного рынка зависит бесперебойное получение воды, тепла и энергии, состояние подъездов и улиц. То, что во многом определяет качество жизни наших граждан», – сказал Сергей Миронов. Сергей Миронов обратил внимание на большое количество конфликтных ситуаций между ТСЖ и управляющими компаниями. «Конфликты происходят там, где жильцы пытаются взять сиКОММУНАЛЬЩИК

туацию под свой контроль, взять управление домом в свои руки. Что мы можем предложить гражданам на рынке услуг ЖКХ?» – так поставил вопрос Председатель СФ. ЖКХ – это объемный рынок услуг, оцениваемый примерно в 3 трлн руб. Все существующие сегодня проблемы в ЖКХ, от которых страдают граждане, – результат тотальной безответственности управляющих компаний и чиновников плюс коррупция, воровство и разгильдяйство, считает Сергей Миронов. Последствия же крайне серьезны – люди не могут реализовать свои жилищные права в полном объеме. «Тот факт, что нормативное правовое регулирование отрасли, в которой оборот средств превышает 7%

ВВП, пущено в последние годы на самотек, вызывает, по меньшей мере, недоумение. Думаю, проблемы, которые здесь накопились, всем присутствующим хорошо известны», – отметил Сергей Миронов. Сергей Миронов сообщил, что законопроект, нацеленный на решение многих из перечисленных проблем, внесен в Государственную думу Российской Федерации и прошел процедуру первого чтения. Он процитировал слова Президента РФ Дмитрия Медведева о том, что «законопроект сложный, большой, но и, безусловно, важный. И от того, как мы все поучаствуем, будет зависеть его качество». «Полностью согласен с Президентом – несмотря на очевидные достоинства, в

СОБЫТИЕ НОМЕРА законопроекте содержится немало спорных моментов. Это и введение коллективной ответственности по оплате коммунальных услуг, и обязательный переход на саморегулирование в ЖКХ, и, что самое опасное, – введение штрафов для жителей домов за протекающие крыши и затопленные подвалы. По мнению многих экспертов, такие “новации” лишь облегчат создание фальшивых ТСЖ и окончательно дискриминируют собственников жилья», – отметил глава Совета Федерации. В настоящий момент, по мнению Сергея Миронова, очень важно приложить все усилия, чтобы устранить недостатки законопроекта ко второму и третьему чтениям, дополнить его новыми качественными предложениями. Далее Сергей Миронов обратил внимание на одну проблему. Еще в 2007 г. в президентском Послании Федеральному собранию было отмечено, что у ТСЖ чрезмерная налоговая нагрузка. Они должны платить налог на прибыль, НДС, налоги на землю и имущество. «По своей сути ТСЖ – некоммерческие организации, и если мы хотим, чтобы ТСЖ создавались и эффективно работали, то их необходимо освободить от налогообложения, но только в части той деятельности, которая непосредственно связана с эксплуатацией дома», – заметил он. В свое время Жилищный кодекс продеклариро-

Здание Совета Федерации Федерального собрания Российской Федерации

вал права собственников жилья. А вот полноценных механизмов по их реализации до сих пор нет, обратил внимание участников заседания Сергей Миронов. Он предложил законодательно обеспечить для ТСЖ бесплатное межевание земли и передачу нежилых помещений в состав общего имущества, запретить застройщикам создавать «карманные» ТСЖ, сделать процедуру расторжения договора с управляющей компанией более простой и прозрачной, а также радикально усилить ответственность должностных и юридических лиц за нарушение жилищного законодательства. «На примере родного Санкт-Петербурга хочу сказать, что такое разгильдяйство и халатность, которые проявили коммунальные службы этой зимой, должны получать адекватное наказание. А у каждого виновника ЧП, как в случае падения сосулек на людей, есть конкретная фамилия, имя и отчество», – сказал глава Совета Федерации.

«Считаю необходимым закрепить единообразные требования к управляющим компаниям и стандартам их деятельности. Должен быть разработан типовой договор на обслуживание многоквартирного дома. Кроме того, следует законодательно обязать компании, работающие в сфере ЖКХ, ежеквартально публиковать информацию о расходовании средств, поступивших от жильцов. Информационная открытость – лучший способ повышения прозрачности отрасли и эффективности контроля за качеством услуг», – высказал свои предложения Сергей Миронов. Крайне осторожно, считает С. Миронов, надо отнестись к идее форсированного перехода на саморегулирование в ЖКХ. Особенно, добавил он, учитывая негативный опыт строительной отрасли. «Сегодня всем ясно, что ситуация в жилищно-коммунальном комплексе далека от идеала. Именно поэтому он чрезвычайно привлекателен для мошенников и аферистов, пытающихся нажиться за счет КОММУНАЛЬЩИК

«Именно от законодательного регулирования деятельности ТСЖ, управляющих компаний и других участников жилищного рынка зависит бесперебойное получение воды, тепла и энергии, состояние подъездов и улиц. То, что во многом определяет качество жизни наших граждан», – сказал Сергей Миронов 04 • 2011

СОБЫТИЕ НОМЕРА

Заседание Совета ведет Председатель Совета Федерации Сергей Миронов

Сергей Миронов прокомментировал представителям СМИ цель и задачи проведенного заседания. «При переходе на саморегулирование ЖКХ мы можем получить рост тарифов, – выразил он опасение, отвечая на вопросы журналистов. – Я уверен, что нужно прекратить беспредел управляющих компаний, которые сегодня просто издеваются над людьми». «Здесь нужно наводить порядок, и это необходимо сделать на законодательной основе», – заключил Председатель Совета Федерации 04 • 2011

граждан. И перекладывать сегодня основную ответственность за контроль и состояние дел в ЖКХ с государства на бизнес явно преждевременно. В лице саморегулируемых организаций в сфере ЖКХ мы рискуем получить новую административную надстройку, которая будет регулировать рынок в интересах узкого круга участников. Дополнительные же расходы бизнеса, связанные с компенсационными взносами, лягут на плечи потребителя. Уже подсчитано, что принудительный переход к саморегулированию выльется в повышение тарифов на услуги ЖКХ от 13% до 20%. Уверен, что этот процесс должен быть постепенным и пока добровольным», – подчеркнул Сергей Миронов. Задача государства, по словам С. Миронова, – создать условия для развития конкуренции и определить четкие правила игры для всех участников рынка. «Нам необходимо внимательно оценить последствия всех нововведений, которые сейчас планируются в жилищной сфере. Ведь результаты могут быть разными. Мы можем создать условия КОММУНАЛЬЩИК

для притока частных инвестиций и проведения модернизации жилищно-коммунальной отрасли. А можем повторить печальный опыт принятия таких, не побоюсь этого слова, позорных для российских законодателей нормативных актов, как закон о монетизации льгот или Лесной кодекс. И вызвать взрыв социальной напряженности. Важно понимать, наша задача – не задушить бизнес в ЖКХ чрезмерным нормативным регулированием. Мы должны добиться того, чтобы жилищно-коммунальная отрасль перестала быть “темным царством” российской экономики. Сделать так, чтобы эта сфера стала понятной и привлекательной для добросовестного бизнеса. А каждый собственник жилья был уверен в качестве и объеме получаемых услуг», – сказал в заключение Сергей Миронов.

*** На заседании выступили представители Госдумы, Фонда содействия реформированию ЖКХ, Минрегионразвития, Департаментов ЖКХ Москвы, Санкт-

Петербурга, ассоциаций ТСЖ и ЖСК, руководители управляющих компаний. Вице-президент Всероссийской ассоциации ТСЖ и ЖСК Константин Шишка озвучил ряд законодательных проблем в сфере жилищнокоммунального хозяйства, которые были определены в ходе слушаний в Общественной палате Российской Федерации. Председатель профильного Комитета Госдумы по собственности Виктор Плескачевский, выступая на заседании, высказал мнение о том, что «ЖКХ осталось единственной сферой российской экономики, где нет рыночных отношений». Весь перечень услуг, интегрируемых домом как объектом повышенной опасности, считает В. Плескачевский, должен быть отражен в законе. «Ничего не сдвинуть в сфере ЖКХ без предъявления самых высоких требований – профессиональных, юридических, административных – к управляющим компаниям. И здесь государство обязано регулировать деятельность потенциально опасных сфер, каковой является для людей коммунальное хозяйство», – подчеркнул депутат Плескачевский. Пути госконтроля два, напомнил он: лицензирование или саморегулирование. Именно это, по словам Плескачевского, две формы «материальной ответственности собственников жилья», и из этого надо исходить, разрабатывая законодательную базу.

СОБЫТИЕ НОМЕРА Гендиректор Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства Константин Цицин изложил свое видение проблем и задач по нормативно-правовому регулированию сферы ЖКХ. Старт реформе ЖКХ был дан в 2007 г., и за прошедший период были выделены большие средства (порядка 255 млрд руб.). Эти средства, по информации К. Цицина, уже поступили в субъекты Федерации и в основном освоены (за исключением проектов, которые будут реализованы до конца текущего года). Главная задача сегодня, подчеркнул К. Цицин, – не останавливать процесс капитального ремонта жилья, ведущийся в регионах при поддержке Фонда. «Мы нередко забываем, – сказал он, – что дом – это жизненно важный социальный объект, и главнейшая, важнейшая роль принадлежит управляющей компании». За период реформирования ЖКХ с 8,8% до 50% выросло количество частных управляющих компаний в сфере ЖКХ, сообщил К. Цицин. Сейчас уже создано 56 саморегулируемых организаций в 44 регионах страны. Закон теперь нужен, чтобы усилить ответственность управляющих компаний и роль государства, в частности, в виде жилищных инспекций, считает Цицин.

*** В итоговом Решении Совета при Председателе Совета Федерации по вопро-

сам жилищного строительства и содействия развитию жилищно-коммунального комплекса констатируется острота проблемы совершенствования системы управления жилищным фондом в условиях формирования института собственников и становления рынка управляющих организаций. На сегодняшнем этапе реформирования системы ЖКХ накопилось много вопросов, которые диктуют, в каких именно направлениях должна вестись работа с управляющими организациями и с собственниками, которые пока не в полной мере умеют реализовывать свои права и обязанности в части управления многоквартирными домами. Участники Совета отметили, что реформа в системе жилищно-коммунального хозяйства России дала некоторые положительные результаты. Одним из ключевых направлений реформирования ЖКХ стал постепенный уход от государственно-административных методов управления в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг в пользу рыночных механизмов, развитие государственно-частного партнерства и создание условий для осуществления деятельности на рынке жилищно-коммунальных услуг организациями различных форм собственности. Вместе с тем кризисные явления в сфере управления многоквартирными домами нарастают и превра-

щаются в один из основных факторов роста социальной напряженности в стране и угрожают нормальному функционированию основных механизмов жизнеобеспечения граждан. Основная задача – развитие малого и среднего бизнеса в системе ЖКХ, наиболее социально активного и заинтересованного в выходе из кризиса участника рыночных отношений, складывающихся в этом сегменте рынка – решается крайне медленно и зачастую неэффективно. Ситуация, складывающаяся на сегодняшний день в сфере жилищно-коммунального хозяйства, характеризуется наличием множества нерешенных проблем. В их числе наиболее острыми являются многочисленные правовые и финансовые злоупотребления со стороны привлекаемых к управлению недвижимостью организаций, а также отсутствие реальной ответственности управляющих компаний и товариществ собственников жилья перед гражданами. Докладчики и участники Совета в ходе работы обозначили следующие основные причины сложившейся ситуации, а также предложили пути решения проблем, наличие которых препятствует развитию реформ в области управления многоквартирными жилыми домами. Успешное проведение реформы ЖКХ затруднено прежде всего из-за отсутствия систематизированКОММУНАЛЬЩИК

Ситуация, складывающаяся сегодня в сфере ЖКХ , характеризуется наличием множества нерешенных проблем. Среди наиболее острых – многочисленные злоупотребления со стороны управляющих организаций, а также отсутствие реальной ответственности УК и ТСЖ перед гражданами

04 • 2011

СОБЫТИЕ НОМЕРА

Жилищно-коммунальная отрасль остро нуждается в скорейшем определении основных правил и требований, касающихся осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами и эффективного контроля за субъектами соответствующих отношений

04 • 2011

ного законодательства и эффективного механизма правового регулирования, определяющего честные, прозрачные, понятные и обязательные для исполнения всеми участниками правоотношений правила ведения бизнеса. К числу основных проблем в этой сфере относятся: I отсутствие четко и всесторонне проработанных формулировок основополагающих понятий, таких как управляющая организация, управление и способы управления многоквартирным жилым домом, жилищные и коммунальные услуги и т. п.; I отсутствие четко сформулированных понятий свидетельствует об отсутствии понимания определяемых этими понятиями явлений и процессов, отсутствие которого, в свою очередь, снижает эффективность правового регулирования. Жилищно-коммунальная отрасль остро нуждается в скорейшем определении основных правил и требований, касающихся осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (далее – МКД) и эффективного контроля за субъектами соответствующих отношений, а также в создании эффективной системы финансирования капитального ремонта МКД и стимулирования собственников помещений в МКД к принятию решений, необходимых для своевременного проведения и финансироваКОММУНАЛЬЩИК

ния капитального ремонта общего имущества в МКД; На уровне законодательства не определен перечень видов работ по содержанию и ремонту жилых зданий, влияющий на безопасность проживания и пребывания в них людей, выполнение которого необходимо вне зависимости от решения общего собрания собственников и подлежит обязательному включению в состав платы за содержание и ремонт общего имущества. Среди правового блока проблем можно выделить возможность доступа любого лица к обслуживанию многоквартирного дома. Учитывая, что деятельность управляющих компаний связана с системой жизнеобеспечения и в случае сбоев в работе этих организаций под угрозу ставится бесперебойная работа указанных систем, к организациям, планирующим заниматься указанной деятельностью, должны предъявляться особые требования как по профессиональным, так и по финансовым параметрам. К работе в указанной сфере должны допускаться лишь те организации, которые отвечают определенным критериям (по размеру уставного капитала, обеспеченности квалифицированным персоналом, техникой, организации управленческих процессов). Неопределенность правового статуса управляющих компаний. Объектом критики управляющих организаций являются обязанности и ответственность

последних. Но обязанности не могут быть выполнены, ответственность не может быть реализована в отсутствие у управляющих организаций реальных прав, которые не определены ни одним правовым актом. В настоящее время, в отсутствие законодательных механизмов, регулирующих движение денежных средств от населения через управляющие компании к поставщику коммунальных услуг, долги управляющих компаний во многих регионах России достигли катастрофических размеров. Стремительная демонополизация рынка по управлению многоквартирными домами привела к потере единого информационного пространства, которое позволяло осуществлять контроль и надзор за системой жизнеобеспечения со стороны государства, муниципальных образований. В настоящий момент органы местного самоуправления не имеют никаких полномочий в отношении деятельности управляющих компаний и никаких рычагов влияния на недобросовестных участников рынка. Незамедлительного решения требует проблема взаимоотношений с предприятиями – поставщиками энергоресурсов (РСО). Сложившаяся на сегодняшний день практика взаимоотношений с ними является едва ли не основным фактором, сдерживающим развитие малого и среднего бизнеса по управлению многоквартирными домами.

СОБЫТИЕ НОМЕРА Участники Совета считают необходимым предоставить управляющим организациям право заниматься деятельностью по управлению многоквартирными домами, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Ресурсоснабжающим организациям во избежание злоупотреблений со стороны управляющих организаций должно быть передано право оказывать коммунальные услуги населению в виде поставки соответствующих коммунальных ресурсов, получая за это средства непосредственно от жителей, в соответствии с заключенными с жителями договорами. В целях оптимизации и снижения размера тарифов для граждан необходимо предоставить объединениям управляющих организаций возможность участвовать в обсуждении процесса тарифообразования. Эти изменения позволят минимизировать число банкротств управляющих организаций, стимулировать их к проведению энергосберегающих мероприятий в домах и, соответственно, снизить тарифы на коммунальные услуги для граждан. Участники Совета отметили, что в целях правого образования и информирования населения, продвижения реформы ЖКХ на государственных теле- и радиоканалах, а также региональных СМИ ввести специальную рубрику для разъяснению реформы ЖКХ, а также за-

крепить на законодательном уровне обязанность управляющих организаций информировать собственников об изменениях в законодательстве Российской Федерации, выполнение которых требует принятия общим собранием собственников соответствующих решений. Совет при Председателе Совета Федерации по вопросам жилищного строительства и содействия развитию жилищно-коммунального комплекса одобрил ряд рекомендаций в адрес законодательной и исполнительной ветвей власти. В частности, Правительству Российской Федерации рекомендовано подготовить изменения в законодательство о предмете и составе деятельности по управлению зданиями и сооружениями в целях обеспечения их безопасной эксплуатации, описания субъекта, занимающегося такой деятельностью, и системного формирования института саморегулирования в сфере управления недвижимостью. А также в целях обеспечения прозрачности и подконтрольности гражданам и органам государственной власти деятельности организаций, управляющих многоквартирными домами, ускорить подготовку нормативно-правовых актов по утверждению стандартов раскрытия информации управляющими организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами. I

В целях оптимизации и снижения размера тарифов для граждан необходимо предоставить объединениям управляющих организаций возможность участвовать в обсуждении процесса тарифообразования

НОВОСТИ «Единая Россия»: 10% подмосковных УК и ТСЖ завышают цены на ЖКУ Из 200 УК Московской области, информация о которых собрана в региональном отделении партии «Единая Россия», 10% повысили цены на услуги более чем на 15%. По данным единороссов, особенно «отличились» компании из Балашихи, Химок, Серпухова, Коломны, Протвино и Ногинского района, где рост составил более 20%. Пресс-служба московского областного регионального отделения «Единая Россия» Платить можно по-разному Второй год в шести домах, обслуживаемых ООО «БытовикЖКХ», действует новая система оплаты за отопление квартир. Вместо усредненных показателей граждане платят исходя из показаний общедомовых счетчиков. Стоимость вычисляется так: месячный показатель домового счетчика делится на общую площадь дома, затем умножается на общую площадь каждой квартиры. Полученое количество гКал умножается на тариф. Показания счетчиков для дальнейших расчетов с жителями домов совместно снимают представители управляющей организации и «Серпуховской теплосети». Как результат – расходы жильцов «оприборенных» домов уменьшились в два раза. Официальный сайт Администрации города Серпухова Сергей Собянин обещает не допустить резкого роста тарифов на услуги ЖКХ «Я, как мэр, вам говорю, что никаких резких движений приниматься не будет», – заявил Собянин на встрече с представителями ветеранских организаций столицы. По его словам, городские власти в вопросе повышения тарифов на услуги ЖКХ будут действовать «аккуратно и адекватно». Вести-Москва

КОММУНАЛЬЩИК

04 • 2011

СОБЫТИЕ НОМЕРА

ПРОЕКТ НОВОГО ЗАКОНА О ВОДОСНАБЖЕНИИ И КАНАЛИЗОВАНИИ  СИСТЕМНЫЙ ПОДХОД К РЕГУЛИРОВАНИЮ ОТРАСЛИ И. Старшинов

Репортаж с совместного заседания Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства и Российской ассоциации водоснабжения и водоотведения

8 Аннотация: отчет о совместном заседании Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства и Российской ассоциации водоснабжения и водоотведения на тему «Системный подход к регулированию отрасли водоснабжения и в од о отв е д е н и я . Проект Федерального закона “О водоснабжении и канализовании”» Ключевые слова: ЖКХ, Торгово-промышленная палата, комитет, РАВВ, водоснабжение, закон

04 • 2011

февраля 2011 г. в Торгово-промышленной палате РФ состоялось совместное заседание Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства и Российской ассоциации водоснабжения и водоотведения (РАВВ) на тему «Системный подход к регулированию отрасли водоснабжения и водоотведения. Проект Федерального закона “О водоснабжении и канализовании”». В работе заседания приняли участие директор Департамента жилищнокоммунального хозяйства Минрегиона России Ирина Булгакова, депутат Государственной думы Андрей Чиркин, представители предприятий водоканалов Москвы, Санкт-Петербурга, Самары, Норильска, ученые из ведущих научно-исследовательских институтов и экологических организаций. Открыл и вел заседание председатель Комитета ТПП КОММУНАЛЬЩИК

РФ по предпринимательству и коммунальному хозяйству Андрей Широков. Во вступительном слове он отметил актуальность рассматриваемой темы, сложность вопросов, поднятых в законе, и необходимость их всестороннего обсуждения, а также учета интересов всех сторон, как поставщиков услуг водоснабжения и водоотведения, так и потребителей. После чего предоставил слово директору Департамента жилищно-коммунального хозяйства Минрегиона России Ирине Булгаковой. Выступающая отметила, что до сих пор в сфере жилищно-коммунального хозяйства отсутствует закон, регулирующий вопросы водоснабжения и канализования. В этой сфере действует масса ведомственных нормативно-правовых актов. Такое положение привело к многоплановости и неоднозначности требований и, как результат, к тому, что в отрасль водоснабжения и

водоотведения поступает мало инвестиций, как результат – затрудняется хозяйственная деятельность водоканалов, растут тарифы для населения, из года в год увеличивается число аварий в коммунальной сфере. Сложность усугубляется еще и тем, что многие водоканалы, по сути дела, не реконструировались аж с конца 60-х гг. прошлого века. При этом ясно, что переложить все расходы на потребителей не удастся. Инвесторы же требуют, в первую очередь ясности правил игры на данном рынке. Все это вызывает острую необходимость принятия закона, который определит, как и за счет чего будет осуществляться улучшение снабжения населения водой и повышение качества поставляемой населению воды. Депутат Государственной думы Федерального собрания РФ Андрей Чиркин проинформировал участников заседания о работе, прове-

СОБЫТИЕ НОМЕРА

денной над проектом федерального закона депутатами. По словам Андрея Чиркина, внесенный в Госдуму ФС РФ Комитетом по строительству и земельным отношениям проект закона «О водоснабжении и канализовании» является продолжением федеральной программы «Чистая вода». По мнению Андрея Чиркина, проект нормативного документа достаточно качественен, грамотен и способен эффективно регулировать рынок водоснабжения и канализования. Далее на заседании выступила исполнительный директор РАВВ Елена Довлатова. Она акцентировала внимание собравшихся на проблемах отрасли водопроводно-канализационного хозяйства страны. На данном этапе развития экономики отрасль ВКХ регулируется 61 тыс. нормативно-правовых актов как федерального, так и регионального уровней, включая 29 указов Президента, 125 законов, более 400 постановлений правительства, 140 нормативных документов, таких как ГОСТ, СанПИН и другие, относящиеся более чем к 15 объектам права! Эти документы пло-

хо коррелируют, а иногда и просто противоречат друг другу и таким образом вносят значительные сложности в деятельность хозяйствующих субъектов области водоснабжения и водоотведения. В связи с этим принятие федерального закона, непосредственно регулирующего сферу водоснабжения, является абсолютно необходимым, подчеркнула Довлатова. Говоря о проблемах отрасли она особо остановилась на взаимоотношениях между водоканалами и водоохранными органами. По ее словам, последние не учитывают, что очистные сооружения водоканалов рассчитаны на очистку именно коммунальных стоков, хотя в канализацию могут сливать все что угодно, возможности же выявления таких загрязнителей и борьбы с ними у водоканалов весьма ограниченны. В результате, природоохранные органы поступают с водоканалами как с непосредственными загрязнителями окружающей среды. Вследствие чего возникает ситуация, когда величина штрафов, налагаемых на водоканал, может значительно превышать общую выручку предприятия. Естественно, что ни о какой нормальной работе водоканала в таких условиях не может быть и речи. Затем на мероприятии состоялось достаточно активное обсуждение проекта закона, в ходе которого выступили заместитель председателя Комитета ТПП РФ по предпринимательству в

сфере жилищного и коммунального хозяйства Александр Вербицкий, представитель экологического фонда «Вода Евразии» Валентин Зиберов, первый заместитель генерального директора ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» Евгений Целиков, директор юридического отдела ОАО «Евразийский» Сергей Елисеев, профессор Института экологии человека Софья Желдакова и другие специалисты, представители отрасли и бизнеса. Выступавшие высказали свое мнение относительно процедуры разработки данного федерального закона, содержания некоторых статей проекта, используемого понятийного аппарата, вопросов мониторинга и оценки параметров сточных вод и некоторых других положений, регулирование которых предполагается осуществить при помощи данного закона, внесли свои замечания и предложения как по содержанию закона, так и по процедурам его доработки и принятия. Многие выступающие поддержали идею о включении в закон требований к питьевой воде, например путем введения в закон специального приложения или создания подзаконного акта. По завершении заседания участники мероприятия сочли необходимым обобщить предложения и замечания как прозвучавшие в ходе заседания, так и внесенные в президиум в письменной форме в виде специального решения Комитета. I КОММУНАЛЬЩИК

На фото: вступительное слово произносит председатель Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства А. Широков

Природоохранные органы часто не учитывают, что очистные сооружения водоканалов рассчитаны на очистку коммунальных стоков, хотя в канализацию могут сливать все что угодно. Вследствие чего возникает ситуация, когда величина штрафов, налагаемых на водоканал, может значительно превышать общую выручку (!) предприятия

04 • 2011

РЕФОРМА ЖКХ. СОСТОЯНИЕ И ПРОБЛЕМЫ

САМАЯ УБИТАЯ СФЕРА Р. Лынев http:// www.russia-today. ru/look/1587ruslan-lynevsamaya-ubitayasfera.html

Два события последнего времени подтолкнули автора к написанию этих заметок. Первое – заявление Президента РФ Д. Медведева, назвавшего ЖКХ «самой убитой» из всех наших сфер. Второе – фильм НТВ, где сфера предстает как самая коррумпированная. Уже в этом ответ на вопрос, чем она, собственно, убита.

Аннотация: в статье рассматриваются некоторые проблемы, возникшие в ходе реформирования жилищного сектора ЖКХ Ключевые слова: ЖКХ, жилищное хозяйство, ТСЖ, капитальный ремонт

04 • 2011

ще раньше, в 2004 г., А. Чубайс, возглавлявший тогда РАО «ЕЭС», обещал навести порядок в ЖКХ, где царил, по его словам, «стопроцентный советский бардак». Одним из условий нового порядка было обложение народа своего рода энергетическим налогом, цель которого – финансировать РАО и его ненасытную верхушку. Но главного энергетика направили возглавить иную сферу. Пронесло, казалось бы. Но не тут-то было. ЖКХ стало жертвой множества других «спасителей», не менее циничных и алчных. В 2007 г. В. Путин назвал национальным позором тот факт, что 11 млн кв. м жилья в стране находится в ветхом состоянии. Общие долги в сфере ЖКХ страны превышают уже 300 млрд руб. Практически все население оказалось в долговой яме, и взыскивать эти долги нереально. Но тарифы ЖКХ продолжают расти. Почему? КОММУНАЛЬЩИК

Что ни оценка, то приговор. Но сравним еще некоторые цифры. 30 млн наших сограждан живут в ветхих и аварийных жилищах либо стоят в очереди на получение социального жилья. Когда и насколько их число сократится, если в 2009 г. в стране, включая малоэтажные, частные, элитные дома и даже садовые домики, построено 60 млн кв. м жилья? Это далеко до идеала в 140 млн кв. м, т. е. по метру на душу населения в год, как в наиболее развитых странах. И даже рубеж в 85 млн кв. м – показатель строительства жилья РСФСР в конце 80-х гг. прошлого века – сегодня вряд ли достижим. Как может расти жилищное строительство, если падают отрасли, от которых оно целиком и полностью зависит? Так, за последние 20 лет производство цемента в стране упало в 2,5 раза, кирпича – в 2 раза, пиломатериалов – в 5 раз, продукции крупнопанельного

домостроения – в 10 раз, башенных кранов – в 14 раз. То есть в России в прежних масштабах не из чего и нечем строить. Да и особенно некому. Стройки испытывают дефицит квалифицированных рабочих. Это о строительстве. А ведь остальное в системе ЖКХ – это, можно сказать, наследие прошлого, когда жилфонд страны был в основном государственным либо ведомственным. Тогда, до реформ, государство брало на себя 80% расходов по содержанию и ремонту жилья. Остальные 20% – платили граждане. При том, что квартплата не превышала 3% их зарплаты. Именно это А. Чубайс и назвал стопроцентным советским бардаком. В ходе же реформ государство постаралось снять с себя груз этих проблем, переложив их на местную власть, а главным образом на граждан, сделав их собственниками своих квадратных метров.

РЕФОРМА ЖКХ. СОСТОЯНИЕ И ПРОБЛЕМЫ И хотя как местная власть, так и большинство граждан были и остаются «нищими» собственниками, многие из рядовых россиян восприняли приватизацию своих «двушек» и «трешек» в панельных домах как благо. Как утешение за колоссальный обман, каким стала приватизация средств производства. Немало сделали по этой части и либеральные СМИ, прельстившие доверчивых граждан тем, будто бы, лишь став собственниками своих квадратных метров, они ощутят «подлинную свободу и достоинство». Будто вообще свободным человеком может быть лишь собственник. Ты можешь продать свою квартиру, завещать, дарить, отдавать в залог, как это делают во всем мире, внушали людям, умалчивая, что в остальном мире далеко не все являются собственниками. Так, скажем, 80% французов живут не в собственных домах и квартирах, а в съемных. И что, это лишает их свободы, достоинства? Новое состояние в ЖКХ оформлено рядом законов, главный из которых – Жилищный кодекс Российской Федерации, принятый в августе 2004 г. Тогда депутатов в срочном порядке вызвали с каникул, дав им лишь один день на обсуждение и принятие ЖК. В таком же порядке документ был утвержден Советом Федерации. Подобная чрезвычайность в работе Федерального собрания повторилась лишь позже, в случае войны, вызванной

вторжением Грузии в Южную Осетию. Уже тогда критики столь спешно принятого ЖК насчитали в нем до пятисот нестыковок с Основным и другими законами РФ. В документе много чего сказано о правах собственников жилья, гораздо больше, чем об обязанностях, еще больше – о полномочиях органов власти всех уровней. Только при этом ни слова об обязанности властей отчитываться перед народонаселением о его действиях в системе ЖКХ. Тайна в законе! Уже она создает льготный режим для коррупции. Это положение правительство постаралось минувшей осенью исправить двумя постановлениями о стандартах открытости в данной сфере. Но о действенности этих постановлений говорить явно преждевременно. И в реальности над новыми собственниками жилья доминирует обязанность, превратившаяся, по сути, в повинность, – не мешкать с неуклонно и необъяснимо растущей квартплатой. И это при том, что темпы ее роста неизменно обгоняют рост доходов населения. При том, что удорожание квартплаты не соответствует качеству услуг. Как, за счет чего создаются накрутки на тарифы? Почему власть в лице, например, заместителя главы Минрегиона Анатолий Попова грозит тем, кто не приобретет счетчики на газ и воду, не оплатит за установку, поднять в 2012 г.

цены на услуги ЖКХ на 20%, а с 2013 г. – на 40%? И разве есть со стороны власти гарантия, что со счастливых обладателей счетчиков не потребуют платить больше, чем те показывают? Таких гарантий г-н Попов не дает. Его головная боль совсем о другом: собираемость платежей за услуги ЖКХ снижается, соответственно падает доходность предприятий, предоставляющих услуги ЖКХ, а их дебиторская задолженность растет. Просто жуть. Или вот данные. Сегодня 15% наших сограждан получают от государства субсидии по квартплате. Если не притормаживать рост тарифов, за субсидиями к власти обратится уже четверть народонаселения. Как быть? Это при том, что, по данным ряда экспертов, остальные три четверти уже сегодня оплачивают расходы по жилью на все сто и более процентов. Или взять капитальный ремонт. Официально нормативы на его проведение никто не отменял. Но кто должен платить? Если строго по рыночной логике, то мы, прожив в доме двадцать лет, стоимость капремонта оплатили полностью. В пересчете на каждого из нас, включая младенцев, это составляет, утверждают эксперты, 250 тыс. руб. То есть государство перед нами в долгу. И чем оно дольше тянет с ремонтом, тем положение хуже. Председатель подкомитета по жилищно-коммунальному хозяйству Комитета Государственной думы по КОММУНАЛЬЩИК

Общие долги в сфере ЖКХ страны превышают уже 300 млрд руб. Практически все население оказалось в долговой яме, и взыскивать эти долги нереально. Но тарифы ЖКХ продолжают расти. Почему?

04 • 2011

РЕФОРМА ЖКХ. СОСТОЯНИЕ И ПРОБЛЕМЫ строительству и земельным отношениям Алексей Корниенко утверждает: «Экономия по капремонту дорого обходится и жильцам, и бюджету. Так, перенос ремонта типового панельного 5-этажного дома на 3–4 года увеличивает затратность на 18–20%». Ну а в целом по стране в категорию ветхого превращается 3% жилфонда ежегодно.

Что сдерживает реформу ЖКХ?

04 • 2011

Так что обвинять в нынешнем состоянии дел советское прошлое некорректно. И вот государство, вроде бы учтя все это, создало Фонд содействия реформированию ЖКХ. Задача Фонда – быть посредником между федеральным Правительством и регионами в распределении средств, выделяемых на капремонт. На эти цели и расселение людей из ветхого жилья Фонд получил 250 млрд руб. Распределение денег по региоКОММУНАЛЬЩИК

нам производится при строгом соблюдении ими более десятка условий, из которых стоит выделить два. Первое – чтобы граждане взяли на себя не менее 5% расходов на капремонт (это в дополнение к 250 тыс. руб., уже выплаченным нами государству!). Где не наберут 5% – а это дома, населенные наименее состоятельным людом, – пусть остаются без капремонта. То есть пусть им будет хуже! Второе условие – чтобы получить деньги, регион должен быть максимально охвачен ТСЖ – товариществами собственников жилья. По замыслу они нужны для контроля, в частности за качеством капремонта, т. е. эффективным расходованием выделяемых средств. Можно сказать, все карты вам, граждане, в руки. И в Жилищном кодексе это все прописано. И в ФЗ № 185. То есть федеральная власть заявляет, что она – за низовое самоуправление. Что она его стимулирует! Требует его! На местах этот сигнал сверху приняли и поняли. ТСЖ стали расти как грибы после дождя. Даже в Москве, не рассчитывавшей на получение средств из Фонда, к середине минувшего года ТСЖ созданы в половине из 33 тысяч многоквартирных домов. Для руководителей товариществ в столице создано не меньше десятка консультационных пунктов. Называют суммы: на создание каждого ТСЖ власть выделила по 100 тыс. руб.

Что ни сайт, посвященный их опыту, то набор восторгов. Но вот какие подробности стали всплывать в этой картине маслом. Когда в одном из микрорайонов управы Свиблово в Москве провели капитальный ремонт, у жителей возникли серьезные претензии к его качеству. Они обратились в Главное управление инженерных служб – ГУИС района. Каково же было их удивление, когда обнаружилось, что ремонт, во-первых, официально принят и что, во-вторых, принял его не кто-нибудь, а новые хозяева помещений – товарищества собственников жилья, ТСЖ, созданные во всех четырнадцати домах микрорайона. «Кто, когда создал эти товарищества? Почему мы о них ничего не знаем? – заволнова лись жильцы. – И как они могут распоряжаться жилплощадями, 80% которых нами, жильцами, приватизированы?» Внятных ответов власть не давала. Тогда по совету юристов жильцы обратились в налоговую инспекцию: что за ТСЖ вы зарегистрировали под нашими крышами, но втайне от нас? На каком основании? Им разъяснили, что все по закону. Вот устав ваших ТСЖ, одобренный общими собраниями, проведенными в форме поименных опросов жильцов. Вот решения тех же собраний о создании ТСЖ, вот состав правлений, избранных тем же закон-

РЕФОРМА ЖКХ. СОСТОЯНИЕ И ПРОБЛЕМЫ ным, демократическим порядком. Во главе правлений ТСЖ, между прочим, один и тот же человек. И не абы кто, а юрисконсульт все того же ГУИС А. Черниченко. Вот и данные голосования за него, и подпись каждого голосовавшего на отдельном листке. Только в доме по адресу проезд Серебрякова, 3 таких листков с подписями собрано 188. Тем же порядком г-ну Черниченко поручено провести регистрацию новоиспеченных ТСЖ. Все отражено в протоколах – вот они. Инициативные группы, созданные в домах микрорайона, проведя опросы соседей, убедились: никто из них ни в каких собраниях-голосованиях не участвовал, а подписи на листках – сплошная липа. По фактам подлога открылось до десятка уголовных дел. А в суд один за другим пошли иски от жильцов о признании незаконными ТСЖ, созданных в стиле, уж очень схожем с рейдерским захватом. 18 декабря 2009 г. Бабушкинский районный суд вынес первое решение об удовлетворении иска жильцов дома по адресу Манежная улица, 14, корп. 2 и отметил: «...судом установлен факт нарушения прав и интересов граждан – собственников помещений... Что свидетельствует о ненадлежащей работе управы района Свиблово г. Москвы. При этом суд учитывает, что управе района Свиблово ранее было указано Бабушкинской межрайонной про-

куратурой города Москвы на недопустимость нарушений требований жилищного законодательства. Однако никаких действий по исполнению предписаний прокуратуры исполнено не было». Выходит, да здравствует справедливость? Но истцы, даже выиграв процессы, понимают, что главное впереди. И это главное – передел собственности в системе ЖКХ. И что создание фальшивых ТСЖ – лишь один из этапов этого процесса. Тем более что до сих пор окончательно не ясно, что мы, собственно, приватизировали. Один вопрос – если только свои полста квадратов в многоквартирном доме. Другой – если к ним приплюсовать все то, что наряду с нами принадлежит и нашим соседям: подвал, чердак, крышу, стены, коммуникации. А есть ведь еще земля под домом, есть двор, где мы ставим машины, прогуливаем детей и собак, где растут привычные нам тополя и клены. Все это часть общедомовой собственности. Земля под строительство дома, под дальнейшую его эксплуатацию и обустройство двора отводилась, как правило, еще в советские годы. И хотя тогда еще не было в ходу таких понятий, как «единый земельно-имущественный комплекс» и «интегральный налог на недвижимость», документы об отводе земель под дом были неотъемлемой частью документации на него и до сих пор

хранятся в архивах мэрий и муниципалитетов. Тут уместно вспомнить также статью 16 Федерального закона № 189 от 29 декабря 2004 г. «О введении нового Жилищного кодекса», где сказано, что многоквартирный дом и земельный участок, на котором дом стоит, являются «общедомовой собственностью жителей». Значит, действия местных властей должны быть такими: закрепить придомовую землю за нами, жителями дома, путем межевания (нарезки), фиксации границ, присвоения участку кадастрового номера, чтобы наш дом и двор заняли свое место в правовом и географическом пространстве. И неплохо бы, если бы каждый житель видел в своем подъезде карту-схему с обозначением этого места. Ну видим же границы города на карте-схеме у каждой мэрии или района у здания управы. Но не тут-то было. 22 июня 2008 г. появился Федеральный закон № 141 «... о совершенствовании земельных отношений». Уже в преамбуле к нему мы сталкиваемся с таким правовым и терминологическим новшеством, как «бесхозяиновая» вещь, относящаяся, надо понимать, и к земле. Что это может значить? А то, что если мы с вами, жильцы дома, в течение какого-то времени в соответствии уже с местным законодательством не оформим права на нее, то она – «бесхозяиновая». КОММУНАЛЬЩИК

«Воронежская энергосбытовая компания» за короткий срок увеличила свою прибыль в 83 раза, ничего нового не внедряя

04 • 2011

РЕФОРМА ЖКХ. СОСТОЯНИЕ И ПРОБЛЕМЫ

НОВОСТИ Кто рассудит жильцов и УК в Благовещенске Благовещенцы в основном жалуются (более 130 жалоб за 2010 г.) на высокую стоимость услуг и невыполнение условий договора. В управлении ЖКХ считают, что часто виноваты сами жители: при выборе УК они невнимательно читают документы, игнорируют общедомовые собрания, где как раз и оговариваются виды работ и их стоимость. В муниципалитете заявили, что не вправе контролировать процесс заключения договоров на оказание услуг, поэтому и не вмешиваются, когда при смене обслуживающих организаций жители получают счета на оплату от обеих компаний. РИА «Восток-Медиа». Липчане считают, что управдомы не должны зависеть от УК Это показал соцопрос, который провели единороссы в рамках партийного проекта «Управдом». Участники исследования ответили на вопросы, касающиеся ЖКХ. В опросе приняли участие старшие домов 9-го и 19-го микрорайонов Липецка и УК «Правобережная» и «Матырская». Практически все опрошенные считают, что управдомы должны быть не зависимыми от УК: так они действеннее будут отстаивать интересы собственников жилья. gorod48.ru Сроки обязательной установки новых газовых счетчиков продлят Минпромторг России подготовил поправки в ФЗ «Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности», которые отсрочат обязательную установку счетчиков газа в жилых домах до 1 января 2015 года. Официальная причина поправок – высокие цены на газовые счетчики, оплачивать которые россиянам придется из своего кармана. stolica-s.su

04 • 2011

Вопрос: чем станут ТСЖ – еще одним инструментом коррупции и отъема денег у граждан или защитником их прав и интересов? Ответ зависит прежде всего от граждан. Ну и, конечно, от законодателей

КОММУНАЛЬЩИК

Если же вместо нас права на нее оформил некто порасторопнее и состоятельнее нас, то и земля отойдет ему. С прибаутками вроде «Было ваше – стало наше», «Кто смел, тот и съел». И совершенно нет препятствий к тому, чтобы землю, особенно высокую в цене, закрепила за собой власть города. Уже сегодня от иных городских начальников можно слышать, что власть, в течение ряда лет субсидируя содержание и ремонт жилья, фактически предоплатила свое право на придомовые земли, оставив гражданам полосу шириной в метр по периметру дома. Кто сможет выкупить остальное – вперед! Кто не сможет – за тем остаются чисто виртуальные права на свои приватизированные квадратные метры. То есть права, по своей сути, птичьи, при необходимости урезаемые в пользу богатых инвесторов, как российских, так и зарубежных. Широкие перспективы, однако! Вопрос: чем в этом процессе станут ТСЖ – еще одним инструментом коррупции и отъема денег у граждан или защитником их прав и интересов? Ответ зависит прежде всего от граждан. Ну и, конечно, от законодателей, в повестке дня которых как раз находится проект закона о внесении изменений в ЖК РФ и другие законодательные акты, касающиеся управления многоквартирными жилыми домами. Тут нас ждет ряд новшеств. Например, обязательность страхования жи-

лья. Подарок страховым компаниям даже щедрее, чем ОСАГО. А в перспективе – налог на недвижимость. Причем когда мы придем в Сбербанк платить его, с нас возьмут проценты в зависимости от сумм платежа. Плата за оплату. Такой уж у нас рынок. Если же вернуться к капремонту, проводимому в регионах с участием Фонда содействия реформированию ЖКХ, то, по свидетельству депутата Государственной думы Галины Хованской, за три минувших года его дождались не более 10% нуждавшихся в нем объектов. К концу ноября минувшего года капремонта требовал 284 281 многоквартирный дом. Как говорится, начать и кончить. «Если сейчас этим не заняться, через 5–7 лет наступит катастрофа», – заявил Дмитрий Медведев на президиуме Госсовета и предложил продлить срок действия Фонда содействия реформированию ЖКХ, который, по оценке Президента, «себя зарекомендовал». В прессе отмечалось, что Фонд «зарекомендовал» себя не только отмеченными выше результатами, о которых ждут отчета в Госдуме, но и премиями своему руководству, щедрость которых зашкаливает. Чем, кроме прочего, подтверждается, что ЖКХ – отрасль еще недобитая. Ее годовой оборот составляет три миллиарда рублей. То есть здесь еще есть чем поживиться. И есть кому. I

РЕФОРМА ЖКХ. СОСТОЯНИЕ И ПРОБЛЕМЫ

УХАБЫ КОММУНАЛЬНОЙ РЕФОРМЫ Материал подготовлен пресс-службой «Данфосс»

Спустя год после принятия закона «Об энергосбережении» (от 23 ноября 2009 г. № 261-ФЗ) специалисты и ответственные лица подводят первые итоги и не без основания отмечают, что за истекший период в деле экономии коммунальных ресурсов наметились довольно существенные сдвиги. Практически каждый день из телевизионных новостей и со страниц печатных СМИ мы узнаем о новых энергоэффективных решениях, использование которых должно повысить качество жизни и сократить коммунальные расходы россиян. Казалось бы – все под рукой, бери и пользуйся. Однако, к сожалению, ощутить это на практике сегодня могут далеко не все собственники и наниматели жилья – конечные потребители продуктов коммунальной отрасли, защита материальных интересов которых и является основной целью проводимых реформ. Разного рода организационные проблемы, традиционно являющиеся нашим слабым местом, часто становятся для простого потребителя серьезным препятствием на пути в энергоэффективное будущее.

Аннотация: о некоторых проблемах, стоящих на пути реформирования ЖКХ в области внедрения энергосберегающих технологий Ключевые слова: ЖКХ, энергосбережение, учет тепла, счетчики, энерго с б е р е г а ю щ и е лампы

асчеты за тепло – самая весомая часть ежемесячной квартплаты, составляющая от 1/3 до половины суммы в квитанции, а порой и того больше. Именно поэтому потребители всегда с таким вниманием относятся к любым изменениям в порядке начисления платежей за центральное отопление, а на повышение тарифов реагируют особенно болезненно. И вот наконец появилась надежда на некоторое облегчение бремени платежей за тепло. Повсюду пишут и говорят, что пос-

ле установки в домах теплосчетчиков платить надо будет меньше, и часто это

действительно происходит. Однако порой выходит совсем наоборот.

КОММУНАЛЬЩИК

04 • 2011

РЕФОРМА ЖКХ. СОСТОЯНИЕ И ПРОБЛЕМЫ

В старом жилом фонде в 10–15% случаев после установки теплосчетчиков вместо экономии получается прямой убыток. Причины этого обычно известны специалистам. Но людям почемуто часто забывают о них рассказать. В итоге рождаются нелепые слухи и сама идея теплосбережения оказывается дискредитирована

«В старом жилом фонде в 10–15% случаев вместо экономии получается прямой убыток. Дело в том, что счетчик – всего лишь измерительный прибор, который не может дать никакой экономии сам по себе, – объясняет Вячеслав Гун, заместитель директора отдела тепловой автоматики компании «Данфосс», крупнейшего мирового производителя энергосберегающего оборудования для систем отопления. – На обогрев большей части жилых зданий действительно требуется меньше тепла, чем предусмотрено нормативом. Но для этого необходимо одновременно с прибором учета установить автоматизированный тепловой узел с погодозависимым регулированием, который будет отсекать лишнее тепло, подавая в дом ровно такой объем горячей воды, который действительно необходим для отопления. Кроме того, нужно сбалансировать

Такие термостатические головки иногда «забывают» установить на радиаторы

04 • 2011

КОММУНАЛЬЩИК

отопительную систему по стоякам и установить на батареях автоматические радиаторные терморегуляторы, позволяющие жителям управлять интенсивностью обогрева жилых помещений». Как правило, в зданиях новой постройки все это оборудование уже есть (во всяком случае должно быть, как того требуют нормативы), а вот старые часто просто оборудуют узлами учета – и на этом все заканчивается. К тому же, некоторые дома находятся в довольно изношенном состоянии и имеют плохую теплоизоляцию, поэтому потребляют тепла больше, что предусмотрено нормативом. Таким зданиям необходим капитальный ремонт. И это не является каким-то секретом: речь идет о простых и очевидных для любого специалиста вещах. Но людям почему-то часто забывают о них рассказать. В итоге рождаются нелепые слухи и сама идея теплосбе-

режения оказывается дискредитирована. Иногда происходят и еще более непонятные вещи. Так, некоторые подрядные организации при строительстве или капитальном ремонте домов устанавливают на батареи... половину радиаторного терморегулятора. Это не шутка: прибор состоит из двух частей: клапана и термостатической головки. Сперва в трубу врезается клапан, а затем на него монтируется головка с регулирующей рукояткой. Вот ее-то зачастую и не оказывается на месте. Жильцы же могут просто не понять, что в системе чего-то не хватает. Увидев на радиаторе клапан с серым или красным защитным колпачком, они считают, что это и есть терморегулятор. А так как вращение колпачка, естественно, не дает никакого результата, начинают считать эти устройства либо бесполезными, либо непригодными для использования в России, либо бракованными: версий существует множество. «Если терморегуляторы установлены без термостатических головок, то собственники вправе обратиться в управляющую компанию или к застройщику, где им обязаны выдать недостающее оборудование», – говорит Вячеслав Гун. Единственное исключение – это когда в старом жилом фонде работы по замене отопительных приборов в квартирах производятся до монтажа автоматизированного теплового узла, так как при его отсутствии исполь-

РЕФОРМА ЖКХ. СОСТОЯНИЕ И ПРОБЛЕМЫ зование термостатов может привести к разбалансировке системы отопления. Но в этом случае жителям должны заблаговременно объяснить порядок и очередность действий, а после монтажа теплоузла – установить на клапаны термостатические головки.

Не спешите тратить сэкономленное Не все обстоит гладко и с приборным учетом воды. Нет, потребление большинства семей действительно намного ниже нормативного, и водосчетчики полностью окупаются в течение первого же года после установки, а зачастую – вдвое быстрее. Проблема в том, что приборы эти не вечны, более того, срок их эксплуатации не так уж и велик. А выясняется это в том момент, когда приходит время очередной поверки (раз в 4 года для счетчика горячей воды и раз в 6 лет – для холодной). Кстати, о том, что существует такая обязательная процедура, многие потребители даже не догадываются, а сообщить им об этом при установке счетчиков... снова забыли. И если через n лет после истечения межповерочного интервала приборы проверят, то потребление за все это время вполне могут пересчитать по нормативу, после чего у собственника появится немалый долг по платежам за воду. Но допустим, что о поверке человек знал. Как же ее провести? Для этого нужно вызвать представителя эксплуатирующей организа-

ции, чтобы он снял прибор и зафиксировал в акте его показания. После чего отвезти счетчик в поверочную лабораторию, где его у вас заберут примерно на месяц, в течение которого платить за воду придется по нормативу. И за поверку каждого тоже нужно заплатить – в среднем от 500 до 1000 руб. Потом забрать, снова вызвать специалиста, который установит прибор на место и опять составит акт. Таким образом, получается довольно сложная процедура, отнимающая массу времени и некоторое количество денег, что уменьшает эффект от полученной ранее экономии. Впрочем, так почти никому делать не приходится, потому что после первой же поверки выбраковывается примерно 70–80% механических квартирных водосчетчиков. И тогда нужно покупать новый прибор. По этой причине потребителям обычно предлагают сразу установить новые счетчики, причем даже немного дешевле, чем «с нуля»: примерно по 2 тыс. руб. за штуку.

Если посчитать, то получится, что за 12 лет нужно заменить 5 приборов учета воды: 2 на ХВ и 3 на ГВ, что обойдется в 10 тыс. руб., т. е. дополнительные расходы составят примерно 830 руб/г. (или 70 руб/мес.). До недавнего времени к этой сумме нужно было прибавлять еще примерно 50 руб/мес. за так называемое ТО КПУ (техническое обслуживание счетчиков). Суть этой сомнительной услуги заключается в том, что раз в год сантехник вытирает с прибора пыль и проверяет целостность пломб. Итого получалось 120 руб/ мес., все равно что прибавить к своему потреблению по 1 кубометру горячей и холодной воды. Справедливости ради нужно заметить, что в последнее время в области организации учета воды наметились изменения в лучшую сторону. Так, в конце декабря 2010 г. мэр Москвы Сергей Собянин дал поручение отменить практику ТО КПУ. Кроме того, некоторые производители теплосчетчиков,

После первой же поверки выбраковывается примерно 70–80% механических квартирных водосчетчиков

Счетчики установлены – что дальше?

КОММУНАЛЬЩИК

04 • 2011

РЕФОРМА ЖКХ. СОСТОЯНИЕ И ПРОБЛЕМЫ

Далеко не все виды энергосберегающих ламп одинаково пригодны для использования во всех случаях

Кому нужна такая «утилизация»? (рис. Е. Крана)

04 • 2011

имеющие собственные поверочные лаборатории, упростили и удешевили замену приборов. Так, московская компания «ZENNER Водоприбор» высылает своего специалиста по адресу установки водосчетчика и сразу меняет его на аналогичный из так называемого поверочного фонда. Стоимость этой услуги в конце 2010 г. составляла 950 руб. Однако так сегодня делают далеко не все производители, поэтому в целом по стране пока сохраняется прежняя ситуация. В заключение нужно рассказать еще об одном способе «поверки», который стал в последнее время необыкновенно популярен. Счетчик не забирают в лабораторию, а поверяют прямо у вас дома с помощью переносной установки, умещающейся в небольшом чемоданчике, и... банки с водой. Стоит такая услуга недорого (рублей 600), причем,

КОММУНАЛЬЩИК

по единодушным отзывам потребителей, все приборы поверку проходят. Однако большинство «незаинтересованных» специалистов уверено, что достоверность ее нулевая. И нет никакого смысла внедрять учет, если нет никакой уверенности в точности используемого оборудования. Кстати, Россия – единственная страна в мире, где делают поверку приборов учета с помощью «чемоданчика».

Лампа преткновения Конечно же, нельзя обойти вниманием и тему экономии электроэнергии. Казалось, на этом фронте все идет довольно гладко. Однако практика говорит о другом. Наиболее показательный пример – ситуация с энергосберегающими (люминесцентными) лампочками, которые все шире входят в повседневный обиход россиян. Как оказалось, их использование не всегда возможно. Речь идет о квартирах тех собственников, где установлены выключатели со светодиодом, светящимся в темноте и гаснущим при включении света. Если установить в цепи такого выключателя люстру с люминесцентными лампами, то она будет мерцать в темноте, как новогодняя елка. Вряд ли это кого-то может устроить. Но в чем же, собственно, дело и есть ли решение этой проблемы? «Проблема с мерцанием энергосберегающих ламп известна, причины ее возникновения связаны с

принципом устройства такой лампы, – говорит Вадим Пекарев, директор Департамента маркетинга и розничных продаж ОАО «ОСРАМ». – Дело в том, что для запуска лампы необходим импульс напряжения, обеспечиваемый имеющимися в схеме конденсаторами. Если через лампу идет небольшой ток, а именно это имеет место при наличии выключателя с индикатором (кстати, обычно в выключателях используется не светодиод, а лампа тлеющего разряда), конденсаторы заряжаются и схема запуска пытается запустить лампу. В этот момент начинается вспышка. Однако для выхода лампы в режим постоянного свечения заряда, накопленного в конденсаторах, конечно же, хватить не может, они просто разряжаются через разряд в лампе. В этот момент она гаснет. Поскольку ни о каких сложных алгоритмах работы схемы запуска в дешевых лампах речь не идет, то они будут мерцать всю ночь. Выходом является приобретение энергосберегающей лампы известного производителя, оснащенной системой защиты от подобных вспыхиваний». Подобный эффект может проявляться и при работе ламп с выключателями, не полностью обесточивающими лампы. Это могут быть, например, датчики движения или датчики освещенности, а также подобные им приборы, где управление осуществляется полупроводниковым ключом. Кроме того, специалист отмечает, что даже в том случае, когда

РЕФОРМА ЖКХ. СОСТОЯНИЕ И ПРОБЛЕМЫ лампа имеет соответствующую защиту, ее использование с выключателями, не полностью обесточивающими светильник, сокращает срок службы лампы в любом случае. Поэтому лучше всего обойтись обычным выключателем. Но ведь для этого нужно было заранее знать о возможных проблемах. Но сообщить о них потребителю снова забыли: как продавцы-консультанты в магазине, торгующем энергосберегающими лампами, так и все те, кто призывает (в целом совершенно обоснованно) к их использованию. Более того, данный материал, похоже, является первым, содержащим исчерпывающий ответ на вопрос о мерцающих лампочках. Больше нигде на просторах

Рунета нам его найти не удалось: есть лишь отрывочные рассуждения на форумах самих потребителей из числа технически подкованных. И еще к вопросу о люминесцентных лампочках. Все слышали, что выбрасывать их с мусором нельзя, так как в колбе содержатся соли ртути. И это – вся информация, которая доступна широким потребительским массам. О способах утилизации – ни слова, за исключением отдельных муниципальных образований. Например, в Тюмени работает передвижной пункт приема ламп, расписание работы которого есть на сайте городской администрации. Информацию по некоторым другим городам мы смогли найти на сайте Гринпис России. Так, в Москве пере-

горевшие лампочки должны принимать ДЭЗы, РЭУ и управляющие компании. Только вот собственникам они об этом сообщать почему-то не спешат.

*** Мы рассмотрели лишь некоторые из существующих проблем, затронув всего по одному вопросу из каждого сегмента коммунального энергосбережения. Подобные препятствия способны надолго отсрочить выполнение государственных программ по повышению энергетической эффективности коммунального хозяйства. Хотя ликвидировать их не так уж сложно. Нужно всего лишь более организованно подходить к планированию и реализации задуманного. I

КОММУНАЛЬЩИК

Многие препятствия к повышению энергоэффективности в жилищном секторе ликвидировать не так уж сложно. Нужно всего лишь более организованно подходить к планированию и реализации задуманного

04 • 2011

РЕФОРМА ЖКХ. СОСТОЯНИЕ И ПРОБЛЕМЫ

ЖКХ ПО ПОЛНОЙ ПРОГРАММЕ Л. Шаховская novopol.ru

В последнее время снова пошли разговоры о необходимости перехода на 100%-ную оплату услуг ЖКХ в Москве и тех регионах, которые еще не перешли на нее. Ранее об этом говорилось неоднократно, начиная с 2003 г. Жилищный кодекс фактически узаконил это решение. На сегодня уже 72 региона России платят 100%. Другие регионы, в том числе и Москва, пока продолжают движение в этом направлении.

Н Эксперты уверены, что ЖКХ – самоокупаемая отрасль и никакие повышения тарифов ей не нужны

Аннотация: обязательно ли переход к 100%-ной оплате услуг ЖКХ должен вызвать рост тарифов Ключевые слова: ЖКХ, тарифы

04 • 2011

ам все время говорят, что мы всю жизнь платили только часть реальной стоимости коммунальных услуг. В советские времена это было лишь 3–5%, остальное покрывалось из бюджета государства. Правда, по оценкам экспертов, и зарплату население получало в среднем в объеме 2% от реально зарабатываемой. В 2003 г. мы платили уже 60%. В 2010 г. в целом Россия платила уже более 80%. Впрочем, любой гражданин вам скажет, что готов платить по полной, но и доходы должны определяться отнюдь не потребительской корзиной, в которую коммунальные услуги не включаются. Необходимость перехода на 100%-ную оплату жилищно-коммунальных услуг объясняют тем, что это решит проблемы ЖКХ и позволит потребителям понять, за что они платят, а также остановит дальнейший рост тарифов. Только вот в 72 реКОММУНАЛЬЩИК

гионах, где население уже платит 100%, граждане до сих пор не знают, как формируются коммунальные тарифы. На темпах роста стоимости коммунальных услуг это тоже никак не отразилось. При этом жилищно-коммунальное хозяйство продолжает ветшать. Более того, чем выше платежи населения, тем ниже качество услуг. По официальным данным, износ основных фондов ЖКХ составляет около 60%, а в ряде случаев – 80%. Даже крупные города становятся зонами коммунального бедствия. Со сбоями в работе коммунальных систем постоянно сталкиваются жители всех регионов России. Ввод новых мощностей в отраслях инженерной инфраструктуры резко упал: по водопроводу и канализации – в 5 раз, по тепловым сетям – в 7 раз, по сравнению с 1990 г. Жилищный фонд находится в кризисном состоянии. Около

40 млн человек проживает в неблагоустроенных квартирах, а 5 млн – в ветхом и аварийном жилье. 25% жилья находится в плохом или очень плохом состоянии. В малых городах эта доля доходит до 50%, а что уж говорить о качестве жилья в сельской местности. Вместо капитального ремонта идет его имитация. Кроме того, говоря о 100%-ной оплате стоимости услуг, нам никто ни разу не сказал, что такое «100%»? Специалисты полагают, что это может быть любая сумма, как огромная и неподъемная для населения, так и вполне приемлемая. Она будет зависеть от того, какую прибыль захотят получить обслуживающие нас компании и компании-монополисты – поставщики услуг, какие зарплаты захотят получать их топ-менеджеры. Ясно, что экономить на себе они не будут. Было бы оптимально, если бы каждый мог получать информацию

РЕФОРМА ЖКХ. СОСТОЯНИЕ И ПРОБЛЕМЫ о структуре тарифа. Но сегодня доступ к такой информации ограничен даже для специалистов. По уверениям чиновников, главное основание для роста тарифов – инфляция. Только вот, по оценкам экспертов, ежегодный рост тарифов на услуги ЖКХ опережает инфляцию в среднем в 2,5 раза. Кроме того, заметим, что тарифы растут в начале года, а инфляция оценивается по итогам года, и рост тарифов подстегивает ее. Вот и 2011 г. не будет исключением. Ожидаемая инфляция по его итогам составит 10,5%, а тарифы должны вырасти на 15% уже с января. Ведущий юрисконсульт фонда «Институт экономики города» Дмитрий Гордеев считает переход к 100%-ной оплате верным решением, только при этом уточняет, что суммы жилищно-коммунальной платы изначально завышены. Доктор экономических наук, председатель Экспертного совета «Опоры России» Никита Кричевский полагает, что тарифы на услуги ЖКХ можно безболезненно снизить в два раза. А начать можно с их «замораживания». По оценкам многих экспертов, собственных резервов для решения проблем в системе ЖКХ более чем достаточно. А официальные решения о ежегодном повышении тарифов дают возможность этой сфере без улучшения качества предоставляемых услуг и экономии обеспечивать себе все время растущие доходы.

Также эксперты уверены, что ЖКХ и сегодня – самоокупаемая отрасль и никакие повышения тарифов ей вообще не нужны. Говоря о переходе на 100%-ную оплату услуг ЖКХ, заместитель мэра Москвы по экономической политике Андрей Шаронов обещает, что в Москве полную стоимость будут платить лишь состоятельные москвичи, а процесс перехода растянется на несколько лет. Но рост коммунальных платежей ложится тяжким бременем на каждого. Малоимущие получают субсидии, только вот, чем выше общие платежи, тем меньший их процент покрывают субсидии. Поэтому платить больше придется всем. Кроме того, чем выше коммунальные платежи, тем больше семей обращается за получением субсидии. С 2010 г. ежегодно растут не только тарифы на услуги ЖКХ, но и комиссия за их оплату, которая была переложена на население. Это такая скрытая форма роста тарифов. В частности, в Сбербанке она составляет 2% за каждую платежку. Но если с вашей коммунальной организацией у Сбербанка договора нет, то за платежку придется выложить 3% или минимум 30 руб. С начала 2011 г. введена комиссия при оплате за электроэнергию, она составит 2,5% (минимум 20 руб. за платежку), несмотря на то что это всего лишь перечисление средств из одного отделения Сбербанка в другое. Так организации отвечают на требование властей ограничить

рост тарифов. Из тарифа попросту исключается банковский процент, а комиссию взимают практически все банки. Но бесконечно повышать тарифы на услуги ЖКХ невозможно. Доля коммунальных платежей в доходах многих россиян и так достигла критического объема, несмотря на получение субсидий. Рост тарифов закономерно ведет к росту неплатежей. Официальные данные управления Федеральной службы судебных приставов по Москве говорят о росте задолженности горожан за коммунальные услуги. Своевременно не платят свыше 50 тысяч московских семей. Общий долг россиян за ЖКУ, по данным Минрегионразвития, составляет уже 64,9 млрд руб. Только за год задолженность перед предприятиями ЖКХ со стороны населения возросла на 17,2%. А между тем именно население, как утверждают в Минрегионразвития, является самым надежным плательщиком за коммунальные услуги, 95% платежей проходят в полном объеме. Ни бизнес, ни госпредприятия такой пунктуальностью не отличаются. Чиновники исходят из тезиса о том, что население должно оплачивать 100% услуг ЖКХ, и их основная цель – освободить бюджет от этого бремени. Однако при расчетах тарифов они руководствуются мировым или европейским уровнем цен, а при расчетах жизненного уровня населения – его российским минимумом. I КОММУНАЛЬЩИК

Ежегодный рост тарифов на услуги ЖКХ опережает инфляцию в среднем в 2,5 раза

04 • 2011

ПРАКТИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ ЖИЛИЩНОГО И КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА

АНАЛИЗ СОВРЕМЕННЫХ МЕТОДОВ БОРЬБЫ С ОБЛЕДЕНЕНИЕМ КАРНИЗНЫХ УЧАСТКОВ СКАТНЫХ ЧЕРДАЧНЫХ КРОВЕЛЬ А. Пучин, аспирант кафедры «Городское строительство и автомобильные дороги» Тамбовского ГТУ

Аннотация: рассмотрены причины появления наледей на карнизах зданий и даны некоторые рекомендации по борьбе с этим явлением Ключевые слова: обледенение карнизов, наледи, скатные кровли, теплопотери, системы снеготаяния, наледи, сосульки

На фото: «современный» метод борьбы с наледями

04 • 2011

С каждым годом в нашей стране возрастает плотность застройки современных городов. Эта тенденция тянет за собой ряд проблем, которые грозят причинить вред здоровью, а зачастую становятся угрозой жизни людей. Одним из наиболее опасных на сегодняшний день является процесс обледенения карнизных участков скатных кровель.

рошедшая зима в очередной раз показала, что в зимнее время одной из громко заявляющих о себе проблем является систематическое падение накопившегося снега и наледей с крыш, что представляет большую угрозу для населения, а также расположенного у дома имущества – тех же автомобилей. Изза неудовлетворительного состояния кровель зданий и несвоевременной реакции коммунальных служб процессы ледообразования на карнизах приобретают лавинообразный характер и уже не позволяют справиться с проблемой без каких бы то ни было последствий и ущерба. Поэтому при планировании и практическом осуществлении подготовки к очередному зимнему периоду необходимо уделить должное внимание данной проблеме. КОММУНАЛЬЩИК

Для ее решения необходимо тщательно изучить процессы, проходящие на кровлях зданий в зимний период, и выявить наибо-

лее оптимальные способы их устранения. Одним из наиболее распространенных видов покрытий малоэтажных жилых зданий являются

ПРАКТИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ ЖИЛИЩНОГО И КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА скатные кровли с холодным чердаком. Причина этого заключается в простоте монтажа и удобстве эксплуатации после строительства.

Причины возникновения наледей В течение зимы наступают кратковременные периоды колебания температуры воздуха около нулевой отметки по Цельсию. Наибольшее количество оттепелей приходится на конец зимы, начало весны в связи с интенсивным повышением теплопоступлений от солнечной радиации. Суммарные тепловые потоки от инсоляции поверхности крыш и подогрева чердачного пространства из нижних этажей здания приводят к увеличению температуры кровельного покрытия на несколько градусов. Этого бывает достаточно, чтобы активизировать процессы снеготаяния на кровле. Максимальные теплопоступления обычно приходятся на коньковую часть кровли, зачастую менее занесенную снегом. Образовавшаяся в процессе таяния влага устремляется вниз, что вызывает наиболее активное таяние на нижележащих участках. Как правило, наименьшие теплопоступления из чердачного пространства получают карнизные участки кровель и, как следствие, являются наиболее охлажденными. Причиной более низкой температуры карниза является отсутствие контакта плоскости кровли в этом месте с теплым воздухом чердака.

Стекающая по поверхности кровли влага застывает на этих участках, в результате образуются небольшие обледенения. Образовавшийся ледяной барьер накапливает на себе стекающую влагу до того момента, пока температура всей поверхности кровли не опустится ниже нуля. При накоплении определенной массы ледяные и снежные глыбы неизбежно падают вниз. Теоретически образование наледей и сосулек на карнизных участках должно начинаться в то время, когда температуры наружного воздуха многократно колеблются относительно нуля градусов. Однако на практике мы встречаемся со случаями образования наледей и при более низких температурах. Это связано с индивидуальными особенностями каждой конкретной кровли. Причины различия заключаются в следующем. В чердачном пространстве здания с довольно длитель-

ной эксплуатацией неизбежно появляются не предусмотренные конструкцией источники тепла, такие как разрушенные вентиляционные каналы, неизолированные трубы отопления и горячего водоснабжения, недостаточная величина или полное отсутствие утепляющего слоя чердачного перекрытия. Различия также существенно зависят от эффективности системы вентилирования чердачного пространства. Продухи в карнизной части забиваются мусором, а разрушенные решетки слуховых окон, как правило, забиваются кровельным железом либо фанерными листами. Во время проведения ремонтных работ такие нарушения устраняются не полностью или не на должном уровне, что частично связано с непониманием роли продухов и слуховых окон в обеспечении температурно-влажностного режима подкровельного пространства. КОММУНАЛЬЩИК

Схема взаимодействия тепловых потоков в чердачном пространстве

04 • 2011

ПРАКТИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ ЖИЛИЩНОГО И КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА

Задача по устранению обледенения карнизных участков скатных кровель сводится либо к полному устранению ледообразования, либо к максимально возможному уменьшению веса снега, падающего за один раз

Потери тепла от верхней разводки отопления

04 • 2011

В большинстве случаев обледенение карнизных свесов возникает на кровлях со значительными теплопотерями в чердачном пространстве. В результате натурных исследований выяснилось, что кровли, подверженные наибольшим обледенениям карнизов, получают громадные теплопоступления со стороны чердачного помещения. Порою теплотехнические характеристики чердачных перекрытий не удовлетворяют требованиям современных норм в несколько раз. Проложенная в чердачном помещении верхняя разводка отопления и горячего водоснабжения зачастую имеет оголенные участки с температурой поверхности свыше 80 °С (см. фото внизу). Для предупреждения возникновения аварийных ситуаций необходимо регулярно производить тщательный осмотр чердачных пространств на предмет возникновения непредусмотренных источ-

КОММУНАЛЬЩИК

ников теплопоступлений. Все выявленные в результате осмотра несоответствия современным нормам теплозащиты зданий и вентиляции подкровельного пространства должны незамедлительно устраняться. Только так в дальнейшем возможно избежать более серьезных последствий. Основываясь на вышесказанном, можно сделать вывод, что наша задача по устранению обледенения карнизных участков скатных кровель сводится либо к полному устранению ледообразования, либо к максимально возможному уменьшению веса снега, падающего за один раз. Рассмотрим существующие подходы к решению этой задачи и попробуем проанализировать достоинства и недостатки различных методов.

Активные методы борьбы с наледями Самым распространенным методом является подогрев карнизных участков

при помощи электронагревательных элементов. Проложенные по поверхности карнизного участка нагреватели позволяют растапливать скопления снега и льда на кровле здания. Казалось бы, что может быть проще – достаточно только включить установленную систему подогрева, и это сразу избавит всех от трудоемкой очистки снега и льда «дедовским» методом при помощи лома и лопаты. Но здесь также возникают определенные трудности. Мало того что изза дороговизны не каждое здание оснащается данной системой, но и уже работающие схемы либо приходят в поломку в наиболее ответственные моменты, либо приводят к значительным тратам электроэнергии. Для повышения эффективности действия электронагревателей необходимо разработать методы по автоматизированной регулировке температуры нагревательных элементов и временные интервалы работы системы. Нагрев карнизных свесов требуется только в момент естественного начала снеготаяния на кровле, во избежание образования ледяных заторов, препятствующих стеканию влаги. В периоды с низкими температурами несвоевременный нагрев карнизных участков кровли может привести к ненужному обледенению водосточных желобов или других элементов кровли, не оборудованных данной системой. Необходимая схема автоматизации электронагревательных элементов до-

ПРАКТИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ ЖИЛИЩНОГО И КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА вольна проста. Достаточно оборудовать скаты кровель температурными датчиками, запускающими работу системы нагревательных элементов при достижении определенных условий, а именно положительной температуры большей части ската кровли и отрицательной температуре карнизного участка. Важно при этом отметить, что в результате нагрева температура карнизной части не должна превышать более чем на два градуса температуру основного ската кровли. Таким же образом нагрев карниза должен незамедлительно прекратиться при остывании кровли до нуля градусов. В связи с возможной разницей температур различно ориентированных в пространстве поверхностей совместная работа нагревательных элементов и температурных датчиков должна ограничиваться пределами одного ската кровли. Но прежде чем подходить к применению активных методов борьбы с наледями, важно проанализировать возможность использования способов пассивного устранения льда.

Конструктивные способы борьбы с сосульками В зимний период снежные массы накапливаются и уплотняются на свесах кровли (пространство между водосточным желобом и кромкой крыши). Учитывая, что водосточные желоба установлены с наклоном к приемным воронкам, ши-

рина свеса у многих зданий может превышать 1 м. При высоте желоба приблизительно равной 10 см значение массы накопленного снежного покрова (наледи) на свесе до уровня высоты водосточного желоба может составить десятки килограммов на каждый погонный метр кровли. И если для предупреждения непроизвольного падения снега с основной плоскости кровли предусмотрены различные специальные конструктивные элементы, то удержание наледи на свесе, отрезанной от основной массы скопившегося на кровле снега плоскостью водосточного желоба, осуществляется только лишь за счет сил сцепления. Значение сил сцепления носит случайный характер и изменяется в широких пределах вплоть до нуля. В этих условиях накопленная на краю кровли наледь должна рассматри-

ваться как бесконтрольно закрепленный на высоте груз. И сколь бы тщательно эксплуатирующие организации не относились к выполнению своих обязанностей, несчастные случаи неизбежны. Ведь конструктивные недоработки в обеспечении безопасности конструкции особыми условиями эксплуатации компенсировать невозможно [1]. В скатных кровлях малоэтажных зданий эту проблему можно решить созданием таких условий на кровле, при которых становилось бы невозможным накопление значительных объемов снега. Для этого на карнизных участках кровли необходимо использовать покрытия, имеющие наименьшую адгезию к замерзшей воде. То есть образовавшиеся минимальные наледи и небольшие количества выпавшего снега будут скатываться вниз и перестанут увеличиваться в объемах. КОММУНАЛЬЩИК

Система антиобледенения кровли с электронагревательными элементами

04 • 2011

ПРАКТИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ ЖИЛИЩНОГО И КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА

НОВОСТИ Казанский «Энергоэффективный квартал» стал лауреатом всероссийского конкурса Пилотный проект «Энергоэффективный квартал», реализованный на территории Ново-Савиновского района Казани, стал победителем конкурса «Наиболее энергоэффективный проект в ЖКХ России, в сфере управления многоквартирными домами». УК «Уютный дом», реализовавшая проект, стала победителем в категории «Наиболее массовый проект, внедренный в регионе». В конкурсе, организованном НП «Национальный жилищный конгресс», НП «Национальное агентство по энергосбережению и возобновляемым источникам энергии», НП «Национальное агентство энергоаудиторов в жилищно-коммунальном хозяйстве» при поддержке Минрегиона РФ, приняли участие представители Татарстана, Удмуртии, Липецкой, Свердловской, Самарской областей. kzn.ru ООН хочет озеленить экономику Ежегодные затраты на переход мира к ресурсосберегающей низкоуглеродной экономике в 2012–2050 гг. должны составлять 2% годового ВВП, или $1,35 трлн, утверждают специалисты Программы ООН по окружающей среде (UNEP) в докладе «К зеленой экономике: пути к устойчивому развитию и искоренению бедности». По мнению авторов расходы на переход к «зеленой» экономике (1/10 ежегодного объема инвестиций в основной капитал) необходимо направить в 10 ключевых секторов: сельское хозяйство, ЖКХ, энергетика, рыболовство, лесное хозяйство, промышленность, туризм, транспорт, утилизация и переработка отходов и управление водными ресурсами. Экономические известия (www.eizvestia.com)

В настоящее время идет разработка математической модели льдообразования с учетом всех факторов, влияющих на тепловой баланс чердачного помещения

04 • 2011

КОММУНАЛЬЩИК

На сегодняшний момент таким материалом может служить листовой поликарбонат. При использовании определенных добавок в составе полимера поверхность листов приобретает водоотталкивающие свойства и наименее подвержена к сцеплению со льдом.

Прогноз роста наледей Для более рационального использования антиобледенительных систем или предусмотра необходимых конструктивных мероприятий для конкретных кровель необходимо разработать математическую модель, учитывающую все возможные факторы, влияющие на тепловой баланс чердачного помещения. Существующие на данный момент механизмы определения температуры чердачного пространства учитывают только теплопоступления от нижних этажей, потери тепла за счет вентиляции и теплоотдачу через покрытие. Эти факторы позволяют предсказать примерный тепловой баланс чердака. Кроме того для моделирования процесса таяния снега на карнизных участках необходимо учитывать поступления тепла от солнечной радиации, инертности температуры воздуха чердачного помещения и рассматривать слой снега в качестве теплоизолирующего материала [2]. В настоящее время нами разрабатывается математическая модель, учитывающая все вышеперечисленные факторы. Количество

солнечной радиации при безоблачном небе, поступающее в конкретный момент времени при безоблачном небе, было принято по данным таблиц 4 и 5 СНиП 2301-99* «Строительная климатология» для широты местности. На основании работ К.Я. Кондратьева, З.И. Пивоваровой, М.П. Федорова для учета количества облачности в зимний период введены коэффициенты прозрачности атмосферы. Полученная математическая модель позволяет предсказать для конкретной кровли наиболее опасные временные интервалы холодного периода года, в течении которого возможно наиболее интенсивное обледенение карнизов кровли. Сравнение результатов расчета по предложенной модели с результатами натурных наблюдений для конкретного промежутка времени года показало хорошее согласование периодов начала и конца ледообразования. После окончания работы мы намереваемся опубликовать полученные результаты.

Литература 1. Бугаев А., Жохова Н., Лапшин В., Палей А. Кровля без наледей и сосулек. // http://www.stroyka.ru/ School/ 2. Пучин А.В., Леденев В.И. Оценка и прогнозирование обледенения карнизных участков скатных крыш. // Актуальные проблемы строительства и строительной индустрии: Сб. статей 11-й Международной научнотехн. конф. Тула, 2010.

ПРАКТИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ ЖИЛИЩНОГО И КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА

ПОДВАЛЬНАЯ ВОЙНА С КОШКАМИ МОЖЕТ ОБЕРНУТЬСЯ НАШЕСТВИЕМ КРЫС http://tltnews.ru /tlt_news/ 16/12193/ Аннотация: правы ли защитники животных, протестующие против того, что в ходе ремонта наглухо закрывают проходы для кошек в подвал Ключевые слова: ЖКХ, ремонт, подвал, кошки, крысы

остояние подвальных и чердачных помещений является извечной проблемой коммунальных служб. И сейчас, когда в Тольятти начали проводить капитальный ремонт старых домов, в Фонд защиты животных «Рациональное решение» стали поступать сигналы встревоженных жителей о том, что при ремонте подвальных помещений подрядчики наглухо закрывают все доступы в подвал живущим там кошкам.

Работники и волонтеры фонда обратились за помощью в решении этой проблемы к депутатам, которые отнеслись с пониманием – есть постановление, в котором прописано решение оставлять открытым доступ в подвал специально для кошек, дабы не нарушался природный баланс. Обещала проконтролировать исполнение этого пункта постановления главный специалист по ЖКХ Наталья Ивановна Митрофанова.

КОММУНАЛЬЩИК

А пока вопрос решается, сотрудники Фонда защиты животных раздают жителям постановления, с которыми рекомендуют обращаться к подрядчикам и работникам ЖКХ для решения проблем на местах. Государственный комитет РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу постановлением от 27.09.2003 № 170 утвердил Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, зарегистрировав данный документ в Минюсте РФ 15.10.2003 за № 5176. Пункт 3.4.3 правил гласит, что продухи в цоколях зданий должны быть открыты, а пункт 4.1.4 рекомендует оборудование продухов жалюзийными решетками. Мероприятия по оборудованию и установке решеток необходимо проводить, учитывая тот факт, что в некоторых подвалах и технических подпольях домов уже обитают кошки, используемые как биологический метод дератизации (уничтожение крыс и мышей). Поэтому в вышеупомянутом постановлении настоятельно рекомендуется оставлять один продух свободным именно для кошек. 04 • 2011

ПРАКТИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ ЖИЛИЩНОГО И КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА А что, управдом сам крыс ловить собирается?

Научными исследованиями уже давно доказано, что побороть грызунов можно только разводя кошек. Ведь именно кошка – самый эффективный регулятор крысиного поголовья

04 • 2011

Мы опять отстаем от столицы на несколько лет. В Москве уже был печальный опыт в 2002–2003 гг., когда там были наглухо закрыты доступы в подвалы, в результате чего количество кошек в городе уменьшилось до критических норм. Биологический баланс был нарушен, и город наводнили грызуны. А научными исследованиями специалистов по фауне уже давно доказано, что

КОММУНАЛЬЩИК

побороть грызунов можно только разводя кошек. В свое время в Ленинград даже пришлось завозить несколько тысяч кошек для борьбы с нашествием крыс. Ведь именно кошка – самый эффективный регулятор крысиного поголовья. Они даже если и не охотятся за взрослыми крысами непосредственно, своим присутствием ограничивают их размножение. Крыса инстинктивно избегает гнездиться

в месте, где есть запах врагов, и прежде всего – кошек. Фактически это главный природный регулятор численности городских грызунов, природный антагонист. Вернуть кошек в подвал не задача, а вынужденная мера. Хотя, конечно, в подвале душно и сыро, а это не совсем подходящие условия для проживания таких животных, как кошка. Но и на улице им не место, так как кошки не могут существовать при температуре ниже –15ºС. В Европе для кошек, находящихся на попечении местных жителей, строят во дворах маленькие домики. Пытаются этот опыт сейчас перенять и в Москве. Мы же пока далеки от такого отношения к бездомным животным. Так давайте хотя бы соблюдать те правила и постановления, которые уже приняты. Кроме того, надо еще учитывать тот аспект, что живущие в подвалах кошки много лет находятся на попечении тех жителей, которые о них заботятся и кормят. В результате противоправных действий в отношении кошек страдают в первую очередь их попечители – люди, как правило, преклонного возраста. При виде мучений животных люди испытывают психологические травмы, приводящие к кризам, инсультам и инфарктам. А это уже нарушение статьи 5 Всеобщей декларации прав человека. Об этом подробно написано в обращении в ООН от благотворительного Общества опеки бездомных животных. I

ОРГАНИЗАЦИЯ УПРАВЛЕНИЯ И ЭКСПЛУАТАЦИИ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

ТСЖ: ЭКОНОМИЯ РАДИ РАЗВИТИЯ Прессслужба ООО «ГРУНДФОС»

В России появляется все больше товариществ собственников жилья (ТСЖ). Перед каждым из них стоят одни и те же проблемы: каким образом снизить свои издержки, причем так, чтобы и качество услуг не страдало.

есмотря на сложность этой задачи, она вполне решаема. При грамотном подходе и последовательных действиях экономить можно практически на всех расходных статьях.

Больше домов – меньше расходов

Аннотация: рассмотрены некоторые возможности для ТСЖ сократить затраты жителей на обслуживание и ремонт дома и коммунальные услуги Ключевые слова: ЖКХ, ТСЖ, экономика, затраты

Любому ТСЖ понадобится определенное количество персонала: председатель, бухгалтер, дворник, слесарь (иногда и не один), уборщица, лифтер… Если в доме много квартир, то содержание такого числа людей в перерасчете на каждого жильца обойдется в сравнительно небольшие деньги, но что делать обитателям небольших домов? Может получиться так, что с переходом в ТСЖ расходы на персонал даже возрастут. И здесь, как говорится, возможны варианты. Иногда в доме находятся «энтузиасты», готовые работать практически даром. Некоторые отечественные ТСЖ используют иную схему: они просят выполнить какую-то работу людей, имеющих за-

долженность по уплате коммунальных услуг. Тем самым должник отрабатывает долг, а собственники решают проблему с персоналом. Но подобные меры, скорее, временные. Специалисты считают, что небольшим ТСЖ, к которым относится большинство подобных объединений, нужно действовать совместными усилиями. «Говоря об управлении домами, впору вспомнить о законе больших чисел. Чем больше площадей обслуживается одним управленческим аппаратом, тем меньше затрат будет на единицу площади – на одну квартиру, на одного жителя, – поясняет Константин Крохин, председатель Союза жилищных объединений Москвы. – В каждом микрорайоне можно и нужно создавать несколько объединенных ТСЖ. Знающие люди не будут спорить с тем, что эффективность эксплуатации повысится, если под единым управляющим звеном будет больше домов. По этому принципу работают ДЕЗы, имея объединенные диспетчерские пункты, подКОММУНАЛЬЩИК

рядчиков, обслуживающих дворовую территорию и жилые дома по принципу территориальности». Действующее законодательство предоставляет такую возможность. При этом, создавая подобное объединение, каждое ТСЖ остается отдельным юридическим лицом, сохраняя полную автономию. Если возможность для создания «союза» отсутствует, ТСЖ может использовать такую прогрессивную форму оформления трудовых отношений, как аутсорсинг. «Для удешевления услуг многие коммерческие управляющие компании оптимизируют свою деятельность, передавая часть функций подрядным организациям, специализирующимся на определенном виде услуг (к примеру, на уборке помещений). За счет большого объема работ они позволяют себе снижение расценок. Поэтому ТСЖ может заключить с одной из них договор, и она будет убирать дом, что снизит расходы товарищества на содержание уборщиц. Также можно подобрать ор04 • 2011

ОРГАНИЗАЦИЯ УПРАВЛЕНИЯ И ЭКСПЛУАТАЦИИ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

Приведение в порядок электрохозяйства – неплохой резерв снижения затрат

ганизацию для проведения сантехнических работ. Это и есть аутсорсинг – передача части функций другой компании», – рассказывает Оксана Масамрех, пресссекретарь ГУ «ИС города Москвы»

Не надо сорить деньгами

Для получения существенной экономии одних лампочек мало, понадобится модернизировать оборудование и инженерные коммуникации всего здания

04 • 2011

Еще больше денег, чем на персонал, приходится тратить на оплату различных ресурсов: отопления, электричества, водоснабжения и т. д. Перед тем как начать проводить «ревизию» в этой сфере, необходимо установить общедомовые счетчики: а иначе как оценить размер реальных затрат и возможности для экономии? До 1 января 2012 г. все собственники обязаны установить узлы учета, так что времени у тех, кто этого еще не сделал, остается все меньше. А вот дальше следует начинать искать способы экономии. «Изобретать велосипед» не потребуется: для большинства ТСЖ подойдут одни и те же приемы. КОММУНАЛЬЩИК

Например, в Камчатском крае сейчас планируют активно использовать опыт ТСЖ «Тихий океан». Здешний председатель совместно с жильцами провел собрание, на котором приняли решение сделать комплексный ремонт электросетевого хозяйства дома. Было отремонтировано все электрощитовое оборудование, установлены энергосберегающие лампы с датчиками движения, проведена ревизия несанкционированного подключения к внутридомовым сетям. В результате величина начислений за общедомовые нужды снизилась в пять раз: со 150 до 22 рублей. Экономия может быть на порядок больше. Но для этого одних лампочек мало, понадобится модернизировать оборудование и инженерные коммуникации всего здания. Работа сложная, но и перспективы открываются заманчивые. «Например, в одном из построенных несколько лет назад домов Екатеринбурга (по адресу: пр. Жукова, 14) были установлены «умные» насосы,

которые работают поочередно, подстраиваясь под нужное водопотребление. Таким образом, нет лишнего расхода энергии. Благодаря применению в здании самого современного оборудования ежегодно жильцы одной квартиры экономят в среднем от 6 тысяч рублей», – отмечает Юрий Линник, руководитель представительства по Уральскому федеральному округу компании GRUNDFOS, ведущего мирового производителя насосного оборудования. Адаптивность, т. е. возможность менять режим работы в зависимости от изменяющихся условий, – одна из главных особенностей понастоящему эффективной техники. Такой функцией обладают не только насосы. Например, в пермском ТСЖ «Большевистская, 200» установили тепловой узел, который автоматически корректирует температуру воды, направляемой в дом, в зависимости от наружной температуры воздуха. В результате теперь за тепло платят почти на треть меньше. «Передовые технологии позволяют экономить и на персонале, – убежден Юрий Линник. – Во-первых, качественное оборудование является более надежным, необходимость в его ремонте возникает крайне редко. Во-вторых, обслуживание таких устройств не займет много усилий и времени. В частности, на насос можно установить сигнальный модуль, который в случае сбоя в работе пошлет сигнал на специальный пульт».

ОРГАНИЗАЦИЯ УПРАВЛЕНИЯ И ЭКСПЛУАТАЦИИ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ Помимо коммунальных услуг, связанных с использованием энергии, в доме есть и другие: в частности, вывоз мусора. Экономить можно и здесь. Так, ряд домов Новосибирска отныне при вывозе отходов рассчитывает тариф не с объема (как большинство), а с тонны. Для этого жители перешли на раздельный сбор мусора. Экономия по каждому дому за полгода достигла около 20 тыс. руб.!

ТСЖ нуждается в рекламе В ТСЖ можно и нужно искать не только варианты экономии, но и источники прибыли. Жилищный и Гражданский кодексы РФ гласят: общие помещения многоквартирных домов находятся в долевой собственности владельцев квартир. Последние имеют полное право распоряжаться ими на свое усмотрение, в том числе – сдавая помещения в аренду. «У нас были неиспользуемые нежилые помещения, которые мы отремонтировали и сдали в аренду. И со временем они приносят деньги. Естественно, эти деньги используются только на нужды дома. Это не коммерция. Просто мы не поднимаем платежи», – говорит Олег Дорощук, председатель правления ТСЖ «Маяк» из Тамбова. Также собственники жилья имеют полное право оформить дворы в свою собственность. И тогда на этом месте можно, например, поставить киоск, вла-

«Умные» насосы в подвале дома по адресу: ул. Жукова, 14

дельцы которого будут платить арендную плату. Другая интересная статья доходов – реклама. Поправки в Жилищный кодекс обязали рекламодателей платить жильцам за аренду рекламных площадей. «Величина вывески не имеет значения. Если рекламная конструкция размещена на стене, т. е. на ограждающей конструкции, которая является общим имуществом собственников помещений в данном доме, то разрешение на использование этого имущества должно быть получено в соответствии с действующим законодательством – по решению общего собрания собственников», – поясняет Лариса Анисимова, начальник информационно-методического отдела Департамента энергетики и ЖКХ Новосибирска. Даже если ваш дом не стоит у оживленной трассы, это не значит, что у него нет возможности заработать на рекламе. Рядом с практически каждым ТСЖ есть магазин, ресторан и иные заведения, которые могут проявить интерес к разме-

щению на стене или крыше вашего дома вывески, указателя и иных рекламных конструкций. Помимо этого сейчас во многих городах действуют специализированные агентства, готовые платить арендную плату за право разместить в подъезде здания рекламный щит с объявлениями. Некоторые ТСЖ получают дополнительные средства, заключая договора с провайдерами, телефонными компаниями, которые платят за транзитные кабели, идущие через дом. Можно точно утверждать, что в любом российском ТСЖ есть «резервы» для экономии. А вот то, как именно воспользуются ими сами жильцы, зависит только от них. Лишь занимая активную позицию, можно добиться каких-либо результатов. Ведь смысл жилищной реформы заключается не в «смене вывесок», а в том, чтобы люди научились управлять своими домами, основываясь исключительно на прагматичном подходе. I КОММУНАЛЬЩИК

Можно точно утверждать, что в любом российском ТСЖ есть «резервы» для экономии. А вот то, как именно воспользуются ими сами жильцы, зависит только от них

04 • 2011

ЭКОЛОГИЯ, РЕСУРСОСБЕРЕЖЕНИЕ И ЭНЕРГОЭФФЕКТИВНОСТЬ

ЭНЕРГОЭФФЕКТИВНОСТЬ В ЖКХ: СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ С. Сипатов, журналистское агентство «СС-20», Нижний Новгород

Аннотация: краткий отчет о круглом столе «Насколько актуально использовать э н е р го с б е р е г а ющие технологии и принципы экологичности в современной архитектуре и строительстве в Нижегородской области?», состоявшемся в пресс-центре «Комсомольской правды» в Нижнем Новгороде Ключевые слова: Нижний Новгород, энергосбережение, круглый стол

04 • 2011

Несмотря на огромное количество альтернативных источников получения энергии, в России основным топливом в ближайшей перспективе останется газ. Учитывая постоянный рост цен на данное топливо, задача снижения расходов на ЖКХ требует активного перехода к энергоэффективным технологиям, альтернативным видам топлива и альтернативным способам производства энергии. Этим и другим вопросам был посвящен круглый стол «Насколько актуально использовать энергосберегающие технологии и принципы экологичности в современной архитектуре и строительстве в Нижегородской области?», состоявшийся в пресс-центре «Комсомольской правды» в Нижнем Новгороде. На вопрос круглого стола отвечали эксперты, мнения которых опубликованы ниже. Реальный проект с экспериментальными данными Олег Рыбин, главный архитектор Нижегородской области.

Безусловно, актуально. Более того, проблема энергосбережения уже выходит за рамки одной только архитектуры и переходит КОММУНАЛЬЩИК

в сферу управления городским хозяйством. В данном случае, когда мы создаем товарищества собственников жилья в многоквартирных домах или общественных зданиях, применяем в них энергосберегающие технологии, мы понимаем, что должны проконтролировать все это через постановления законодательного органа либо администрации. Только после этого проектное решение проходит экспертизу и, как результат, появляется объект. Раньше задачи энергосбережения вообще было сложно решать. Когда еще в 1990-х гг. вышло распоряжение об установке счетчиков,

то муниципальные предприятия ответили, что не вытянут свои бюджеты. Дело в том, что расчеты по оплате за электрическую, тепловую энергию, воду считали по душам либо по площадям. Поэтому установка счетчиков получалась не выгодной не только жителям, а прежде всего обслуживающим организациям. Анна Гельфонд, заведующая кафедрой архитектурного проектирования ННГАСУ, доктор архитектуры, профессор член-корреспондент РААСН. Сейчас мировым стандартом проектирования энергоэффективных домов

ЭКОЛОГИЯ, РЕСУРСОСБЕРЕЖЕНИЕ И ЭНЕРГОЭФФЕКТИВНОСТЬ

является «пассивный» жилой дом. При этом необходимо отметить, что вместе с данным понятием декларируется не полностью нулевое потребление энергии, а то, что его создателям удалось достигнуть 80%-ной экономии энергии. Пассивный жилой дом на сегодня трактуется как некая замкнутая энергосистема, которая, во-первых, позволяет избежать теплопотерь, во-вторых, сэкономить электроэнергию. В 2009 г. в рамках международного проекта «Район завтрашнего дня» нижегородскими студентами из ННГАСУ совместно с голландскими ребятами было разработано энергосберегающее офисное здание недалеко от места, где расположен строительный факультет университета Зюйд (Нидерланды). Проектированием офисного здания занимались три наших студентки. Всего участвовало в этом проектировании 14 команд из разных стран. Результаты этого проектирования были доложены на международном форуме «Великие реки» в 2009 г. Тогда же возникла новая идея проектирования индивидуального энергосберегающего дома для города Выксы

Нижегородской области. Кафедра архитектурного проектирования ННГАСУ разработала техническое задание, которое было утверждено ректором, Департаментом градостроительного развития Нижегородской области и университетом Зюйд. Это дом площадью 80 кв. м для семьи из 3–4 человек, участком 10 соток, гаражом на один автомобиль, стенами и перегородками из древесных материалов, которые производит промышленность Нижегородской области. С января по июль 2010 г. две команды студентов проектировали такой дом в университете Зюйд. Выполнялись: архитектурная, конструктивная и энергосберегающая концепции. И именно по этим параметрам международное жюри и оценивало эти проекты. Наш был выбран победителем. Его энергетическая концепция следующая: солнечные батареи, тепловой насос, ветрогенератор, вторичное использование земли, отрытой от котлована для устройства гаража, система вентиляции и проветривания. Хочу сказать, что дом был разработан по все разделам проекта, т. е. к проекту были привлечены комплексные специалисты. Рабочим этот проект окончательно назвать нельзя – он требует определенной доработки. Но, тем не менее, его можно назвать состоявшимся и рекомендовать к реальному использованию. Подоснова, которая использовалась для проектирования – реальная. Это

проект застройки, который был выполнен институтом развития города «НижегородгражданНИИпроект». То есть в данном случае мы, наши коллеги и наши студенты взяли работу, выполненную профессионалами, и наполняли ее экспериментальными данными. Дома по данному проекту планируются к строительству. Они были спроектированы зимой-весной 2010 г. – до наступления жаркого лета и пожаров. Поэтому позднее в Выксунском районе вышли на первый план другие задачи – обеспечение жильем погорельцев. Сейчас там строят дома другого типа. При этом ни Департамент строительного развития Нижегородской области, ни администрация Выксунского района не отказываются от дома, который разработан нашими студентами. Это вопрос времени.

Сейчас мировым стандартом проектирования энергоэффективных домов является «пассивный» жилой дом. При этом необходимо отметить, что вместе с данным понятием декларируется не полностью нулевое потребление энергии, а то, что его соВсе виды энергии здателям удалось производим достигнуть самостоятельно Наталья Перова, советник 80%-ной эконопочетного консула Авсмии энергии трии в ПФО.

Почетное консульство поддерживает конкурс КОММУНАЛЬЩИК

04 • 2011

ЭКОЛОГИЯ, РЕСУРСОСБЕРЕЖЕНИЕ И ЭНЕРГОЭФФЕКТИВНОСТЬ

Целесообразность начинается в экономике тогда, когда та или иная технология оказывается вдвое, втрое, а то и в десять раз дороже, чем просто потребление дешевого топлива

«Современная архитектура и градоустройство «Энергоэффективный дом» и старается в рамках этого конкурса навести мосты между архитекторами Нижнего Новгорода и Австрии. В Австрии накоплен достаточный опыт по энергоэффективным технологиям. И нам хотелось бы применить этот опыт здесь. Юрий Михайлович Титов, который является почетным консулом Австрии и президентом строительного холдинга «Приволжье», выставляет на этот конкурс свой проект: когенерационная установка, которая применена на ул. Пискунова, 29. Это первая когенерационная установка в Нижнем Новгороде. В двух словах – это комбинированный процесс одновременного производства тепла и электроэнергии. Данные установки имеют коэффициент потерь всего 10% по сравнению с электростанциями и теплостанциями, где он доходит до 50%. Андрей Фельдман, руководитель проекта «Когенерационная установка в здании по адресу ул. Пискунова, 29».

Пискунова, 29 – это административное здание 04 • 2011

КОММУНАЛЬЩИК

площадью 14 тыс. кв. м, которое не потребляет ни одного киловатта энергии извне – все виды энергии мы производим самостоятельно, сырьем является природный газ. И электрическая энергия, и тепловая энергия вырабатывается самостоятельно. Обеспечение производится с помощью универсальных установок, которые обеспечивают это здание всеми видами энергии – электричество, горячая вода, отопление, вентиляция. Этот проект реализуется уже 3 года.

Вода вместо газа? Олег Рыбин. Мы подошли к самому интересному – экономической целесообразности того или иного проекта, той или иной технологии. Если у человека дешевые дрова – он просто будет больше топить, если у человека есть газ – он считает, сколько та или иная технология стоит. По большому счету, сколько бы мы ни принимали постановлений, целесообразность начинается в экономике тогда, когда та или иная технология оказывается вдвое, втрое, а то и в десять раз дороже, чем просто потребление дешевого топлива. В данном случае это является самым главным критерием – именно целесообразность применения той или иной сберегающей технологии. Таким образом, самая главная задача – доказать строителю, обществу, что это экономически выгодно.

Сергей Попов, председатель правления Нижегородской организации «Союза архитекторов России».

На сегодня для инвесторов, которые разрабатывают большие проекты, все уже очевидно. Когда они видят суммы расходов по их большим зданиям, то хватаются за голову и начинают спрашивать, что бы такое можно было применить, чтобы немного сэкономить. Я, например, знаю одного умельца, который еще в советские времена разработал котел, потребляющий в день бутылку керосина. Это было в 7-м микрорайоне Нижнего Новгорода, в частном доме. Олег Рыбин. Кроме того, есть еще такое понятие – «компактный город», когда мы начинаем модернизировать внутренние сети, делать их более эффективными. Сейчас на Автозаводе идет тотальная замена сетей тепловых. При этом мы понимаем, что нельзя выходить далеко за пределы города, не модернизируя внутреннюю структуру. Не редко встает вопрос, почему на Западе принято использовать всевозможные альтернативные источ-

ЭКОЛОГИЯ, РЕСУРСОСБЕРЕЖЕНИЕ И ЭНЕРГОЭФФЕКТИВНОСТЬ ники энергии. Потому что действительно для них это использование получается более выгодным экономически, чем если бы они покупали дорогой газ в России. (Это предположение.) Насколько эффективным будет применение солнечных батарей, ветряков и других альтернативных источников энергии в России – это самый главный вопрос. Солнечная энергия или энергия ветра никогда не будет выгодна в России, потому что выгоднее все-таки природный газ. Сергей Попов. Гипотетически подразумевается, что газ скоро кончится. Давайте не забывать, что мы живем с вами в мире, который постоянно развивается. Год назад я был в Баварии, на заводе «БМВ». Там автомобили уже ездят на воде. Правда, половину автомобиля занимают

Приволжский открытый конкурс «Современная архитектура и градоустройство «Энергоэффективный дом» проводится в Нижнем Новгороде с 26 октября 2010 г. по 23 марта 2011 г. Мероприятие организовано Клубом архитекторов и дизайнеров «Модный дом» при поддержке Правительства Нижегородской области, нижегородской организации «Союз архитекторов России», Нижегородского государственного архитектурно-строительного университета, почетного консула Республики Австрия в ПФО. Миссия конкурса – привлечь внимание общества к глобальным проблемам человечества: истощение природных ресурсов, падение уровня здоровья населения, экологические катастрофы, комплексные подходы к генеральному планированию поселений, сохранение историко-культурных ценностей. Более подробная информация о конкурсе на сайте www.gorodn.tv. емкости, парогенераторы. И пока еще есть гипотетическая возможность, что все это может взорваться, автомобили не запущены в серийное производство. Это наглядный пример того, как человек получает энергию из воды, которая может разгонять автомобиль до 130–140 км/час. Поэтому, если говорить глобально, то наука тоже не стоит на месте. Все развивается, и,

возможно, через 15 лет ученые получат такой источник энергии, который мы будем использовать и ни о чем не задумываться. Олег Рыбин. Почему люди используют альтернативные источники энергии в Европе? Потому что они боятся зависеть от нашего газа. Нам нужно испугаться своего газа, тогда все будет хорошо. I

Круглый стол, состоявшийся в пресс-центре «Комсомольской правды»

КОММУНАЛЬЩИК

04 • 2011

IT-ТЕХНОЛОГИИ В ЖКХ

ВВЕДЕНИЕ В ПРИНЦИПЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ РЕШЕНИЙ АВТОМАТИЗАЦИИ В ЖКХ Подход к обзору В. Петренко

Аннотация: рассмотрены общие принципы построения информационных систем ЖКХ муниципального уровня Ключевые слова: ЖКХ, информационные системы, построение

04 • 2011

Первоначально идея структуры обзора намечалась в качестве сравнительной характеристики решений. Состояла она в наборе разных программ, составлении критериев сравнения и определении сравнительной оценки решений в таблице, где были бы проставлены «галочки» «есть/нет». Однако после получения первой порции информации стало ясно, что такой подход не годится: по причине огромного количества программ, которые заслуживают внимания. Сравнительная табличка получилась бы нечитабельных размеров. Решено было изменить идею обзора и построить его в виде описания «обобщенной системы для автоматизации ЖКХ», которое содержит все функциональные возможности, методы решения, архитектуру «идеальной системы». Такая информация может существенно помочь ответственным специалистам в выборе конкретного программного решения, сориентироваться в предметной области и оценить полноту функциональных возможностей, преКОММУНАЛЬЩИК

доставляемых различными системами автоматизации.

Что такое ЖКХ? Чтобы исключить недоразумения при анализе информационных систем для ЖКХ, мы должны конкретизировать определение термина ЖКХ, который будет использоваться в данном обзоре. Прежде всего, определимся с предметной областью: что же относится к ЖКХ? Расшифровка «Жилищнокоммунальный комплекс» недостаточно конкретна. Так, например, можно ли отнести к ЖКХ системы, используемые муниципальными органами для управления коммунальными предприятиями? Внедренец или программист, занимающийся информационной системой для городских властей (может быть, «для автоматизации учета в городском хозяйстве»), ответит на этот вопрос утвердительно. Он считает, что у него есть подсистемы «бухгалтерия», «кадры», «промышленность» и среди прочих других есть «ЖКХ», которая ведет учет жилых домов, очередей на получение квартиры и т. п. А аналитик-программист

банка, занимающийся сопровождением «операционного дня», может заявить о том, что у него есть блок «ЖКХ», предназначенный для импорта банковских проводок из системы платежей населения. Чтобы определиться с термином, обратимся к структуре прикладной области. В центре задачи находится работа с населением по всем услугам, связанным с жильем. Все предприятия, организации, службы, которые работают непосредственно с населением, входят в первый уровень рассматриваемой задачи. Это уровень наших интересов в этом обзоре. Следующий уровень – это учреждения, которые работают не с населением, а с предприятиями первого уровня. Информационные системы этих учреждений могут содержать модули, предназначенные для работы с предприятиями первого уровня. И так, как для них эта работа производится в направлении ЖКХ, то они могут также использовать эту аббревиатуру для названия своих модулей и функциональности систем.

IT-ТЕХНОЛОГИИ В ЖКХ Мы не будем в этом обзоре рассматривать этот уровень – пока ограничимся первым уровнем – работа с населением. Разумеется, на предприятиях ЖКХ используются информационные системы не только для работы с населением. Бухгалтерский, управленческий, налоговый учет им так же свойственны, как и всем другим предприятиям. Но эти задачи практически ничем не отличаются от аналогичных задач на других типах предприятий. Не будем им уделять внимание в этом обзоре. Таким образом, под ЖКХ в данном материале подразумеваем все предприятия, учреждения, службы и т. п., которые работают с населением непосредственно по всем видам услуг, связанным с жильем. А из всего множества информационных систем, используемых для ЖКХ, рассмотрим те, которые предназначены для работы с населением.

Интересы участников ЖКХ Население В центре внимания жилищно-коммунального комплекса находится население. Для его обслуживания и предназначены предприятия ЖКХ. Перечень услуг и их стоимость для населения определяются местной властью. Также население не может повлиять на величину предоставляемых льгот и субсидий. Люди получают только то, что им положено, не больше. Меньше можно,

если не смогут оформить необходимые документы в установленные законом сроки. От населения обязательно требуются две вещи: оплата за полученные услуги и предоставление справок, связанных с коммунальными платежами, в различные инстанции. Также по инициативе жильцов возможны заботы, связанные с разбирательством по суммам выставленных счетов, полученных льгот, субсидий. Если с количеством денег, необходимым для оплаты услуг, люди смиряются и это не является для них раздражительным фактором, то для хождения по пунктам приема платежей, по инстанциям за справками, простаивания в очередях за необходимыми документами (чтобы сначала их получить, и потом сдать) не только требуется время, но и затрата нервов. Поэтому тем главным подарком, который может получить население от ис-

пользования информационных систем в области ЖКХ, является экономия времени и снижение отрицательных эмоций, связанных с общением с учреждениями ЖКХ.

Все это ЖКХ

Поставщики услуг Это категория предприятий и организаций, которые оказывают для населения различные услуги. Примерами таких предприятий являются: • службы водоканалов, теплосетей, электро- и газоснабжающие предприятия; • жилищно-эксплуатационные предприятия (ЖЭК); • товарищества и кооперативы жилья, садовых участков, гаражей и т.п.; • телефонная связь; • службы технической инвентаризации. Существует также группа бюджетных учреждений, которые не являются поставщиками бытовых услуг, но с которыми население связано финансовыми отношениями. Этим учреждениям население платит взносы, КОММУНАЛЬЩИК

04 • 2011

IT-ТЕХНОЛОГИИ В ЖКХ налоги, штрафы и т. п. К ним, например, относятся: ГАИ и исполнительная служба. Особенность оказываемых услуг такими предприятиями такова, что стоимость и объем услуг практически не зависят от самого предприятия, так как они регламентируются местными властями. Кроме того, в сфере ЖКХ существует естественная монополия по оказанию услуг – у жильцов города практически нет возможности выбора поставщика услуг, а у поставщиков услуг, в свою очередь, отсутствует необходимость

борьбы с конкурентами за клиентов: достаточно того, чтобы качество и объем услуг были не ниже нормативных. Как ни странно, но в настоящее время поставщикам даже не требуется стремиться к снижению себестоимости оказываемых услуг. Это вытекает из методики формирования тарифов: они рассчитываются на основе плановых затрат предприятий, и если фактические затраты окажутся меньше, то разница текущего года должна перечисляться в бюджет, а тарифы на следующий год будут снижены 04 • 2011

КОММУНАЛЬЩИК

в связи со снижением фактических затрат. Единственное, что интересует поставщиков в отношениях с населением, – это как можно быстрее и надежнее получить оплату за оказанные услуги. Этого можно достичь либо принудительным методом, либо предоставлением максимального удобства для жильцов при выполнении взаиморасчетов. Принудительные методы доступны очень немногим поставщикам. Это электрики, телефонисты, а также те, кто оплату за услуги берет наперед. Для остальных поставщиков остается только второй путь. Он состоит в том, что бы минимизировать затраты времени и исключить отрицательные эмоции у населения при выполнении взаиморасчетов, с одной стороны, и предоставить информацию о состоянии взаиморасчетов для службы сбыта и юристов поставщика – с другой. Первая часть исключает решение плательщика «отложить оплату на потом», а вторая – предоставляет данные для напоминаний и для подготовки цивилизованных требований, т. е. подготовки исковых требований для суда. Однако возвратимся к нашей теме. Информационные системы для поставщиков услуг должны решать задачи, находящиеся в сфере их жизненных интересов. Если исключить обычные задачи, которые решаются на всех других предприятиях, остаются взаимоотношения с населением. Информационная

система, с одной стороны, должна обеспечить службу сбыта и юристов сведениями, необходимыми для общения с населением, а с другой стороны – предоставить людям максимальные удобства для предоставления сведений о полученных услугах и выполнения платежей за них. Банки Под термином «Банки» здесь подразумеваем все учреждения, выполняющие прием платежей от населения. Почта, сберкасса также относятся сюда. Для некоторых непопулярных банков прием платежей от населения – это просто нагрузка, которую они должны выполнять по условиям лицензии банков. Но для других, например для почты, этот вид деятельности является одним из наиболее рентабельных. Поэтому для них естественным является стремление привлечь к себе как можно больше клиентов, пропустить через себя как можно больше денег. Приток клиентов для выполнения платежей напрямую зависит от удобств выполнения платежей в пунктах приема этого банка. Народ не пойдет туда, где приходится стоять в очереди. Люди будут платить там, где кроме приема денег им покажут, сколько, кому и за что они должны, примут показания приборов учета, предоставят «письмо» от поставщика услуг. Поэтому в сфере предоставления удобств населению при выполнении

IT-ТЕХНОЛОГИИ В ЖКХ платежей интересы банков совпадают с интересами поставщиков услуг. Это является существенным аргументом к тому, чтобы у банков и у поставщиков услуг использовалось программное обеспечение, реализующее удобное прохождение платежей по цепи «клиент – банк – поставщик услуг». Управляющие организации В системе ЖКХ управляющие организации выступают с двух сторон: как поставщики услуг и как учреждения приема запросов населения. В качестве поставщиков услуг в области использования информационных систем им свойственно все, что и другим поставщикам. Рассмотрим их именно как учреждения по приему запросов населения. Как учреждение по работе с населением, управляющая организация обладает самой свежей информацией о составе жильцов. Эти данные требуются практически всем поставщикам услуг, стоимость и объем которых зависит от количества проживающих. И они готовы за нее платить. Даже организация поставщиками услуг собственного приема населения с целью получения свежей информации не обеспечивает своевременность ее поступления, особенно, когда эта информация приводит к увеличению стоимости получаемых услуг. Расчетно-кассовый центр Это фирма, которая берется за организацию ин-

формационных потоков между всеми участниками ЖКХ и берет за эту работу процент от оплаченных денег. Теоретически без РКЦ можно и обойтись. Но на практике настройка взаимосвязей между участниками, согласование информации, подстраховка тех поставщиков, у которых не установлены автоматизированные системы, без РКЦ не обходится. Эта фирма является посредником между банками и поставщиками услуг в передаче информации как в одну, так и в другую сторону. Она поддерживает общую базу данных абонентов. Иногда эта фирма берет на себя связи с бюджетными учреждениями (льготы, субсидии). Но, на наш взгляд, этим должны заниматься сами поставщики услуг, так как это ответственная работа, и при выявлении какихлибо нарушений штрафы накладываются не на РКЦ, а на поставщика услуг. РКЦ обычно является отдельным самостоятельным предприятием. Но так как организовать работу в масштабах города без поддержки местной власти практически невозможно и так как это место насыщено конфиденциальной информацией, обычно такая фирма курируется представителями местной власти. Для принятия расчетов у населения в автоматическом режиме есть система. Она функционирует в пределах расчетных или расчетно-кассовых центров

различной принадлежности, которые не зависят от географического местоположения и могут быть как городского, областного, так и регионального масштаба. Организация работы такого предприятия строится на основании целей ее участников. Это могут быть владельцы самого центра, муниципальные власти, те, кто инвестировал проект, и проч. Поскольку переоценить значение расчетного центра трудно, для его нормальной работы необходимо скрупулезно подходить к выбору надежного техно-

логического решения, предварительно взвесив все за и против. Учреждения власти Учитывая преимущественно монопольный характер услуг, предоставляемых предприятиями ЖКХ, на защите интересов населения может стоять только местная власть. Отслеживание цен, количества и качества поставляемых услуг, проблем во взаимоотношениях населения и поставщиков услуг – это святая обязанность муниципальной власти и ее любимая работа. КОММУНАЛЬЩИК

04 • 2011

IT-ТЕХНОЛОГИИ В ЖКХ

Отслеживание цен, количества и качества поставляемых услуг, проблем во взаимоотношениях населения и поставщиков услуг – это святая обязанность муниципальной власти. Обеспечить такой информацией органы власти может только серьезная информационная система, работающая в ЖКХ как в едином комплексе

Для выполнения такой работы в исполнительной власти должна быть достаточная информация. При этом информация должна поступать не от поставщиков услуг (уже отфильтрованная), а непосредственно из системы ЖКХ. Обеспечить такой информацией органы власти может только серьезная информационная система, работающая в ЖКХ как в едином комплексе.

Что дает автоматизация ЖКХ поставщикам услуг? Несомненную выгоду. Прежде всего, это повышение уровня оплаты для поставщиков услуг. Уменьшается основная задолженность населения, которая является основным бичом для поставщиков услуг. Затраты на информационную систе-

Установка приборов учета с автоматической передачей данных экономит время и нервы населения

04 • 2011

КОММУНАЛЬЩИК

му, выражаемые в тысячах, уменьшают задолженность на миллионы (никаким увеличением штата службы сбыта и контроля таких результатов не добиться). Невостребованные долги спустя некоторые время безвозвратно пропадают из-за невозможности их востребования по срокам исковой давности. Второй фактор сложно выразить в деньгах – это удобства для населения при выполнении платежей. Этот фактор улучшает общую социальную обстановку в городе, улучшает отношение населения к исполнительной власти, влияет на ее поддержку. Третий фактор – повышение эффективности использования бюджетных средств, предназначенных для льготирования и субсидирования населения в

сфере коммунальных платежей. Минэкономразвития РФ рассматривает возможность частичного использования единой автоматизированной системы платежей в Москве, отмечая, что это приведет к экономии тридцати миллионов долларов в год, поскольку переплата социальных выплат минимизируется. И, наконец, четвертый фактор – тот, о котором мы никогда не забываем, когда собираемся внедрять информационную систему – автоматизация труда задействованных служб предприятий, участников ЖКХ. Это не только персонифицирует учет льготников и увеличит производительность труда инспекторов, но и предоставит возможность получения оперативной, полноценной и достоверной отчетной информации. I

ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВО И БИЗНЕС В ЖКХ

КАК БОРОТЬСЯ С ГОРЕБУХГАЛТЕРАМИ? И. Молчан

Одним из наиболее «узких» мест при организации бизнеса в коммунальной сфере является вопрос организации бухгалтерского учета. Сделать это можно как наняв собственных специалистов, так и привлекая сторонние специализированные организации на принципах аутсорсинга. Однако, как в первом, так и во втором случае, возникает проблема недостаточной квалификации занимающихся вашим бизнесом бухгалтеров и связанного с этим некачественного проведения бухгалтерского учета. В результате рано или поздно перед владельцем компании или управляющим может возникнуть проблема приведения в порядок бухгалтерского учета или даже его восстановления. В предлагаемой статье пойдет речь о некоторых способах избежать подобной ситуации и связанных с этим проблем. Аудит в свои руки

Аннотация: даются рекомендации менеджеру, как выявить недостаточную квалификацию специалиста, занимающегося ведением бухгалтерии в компании или организации Ключевые слова: ЖКХ, бизнес, бухгалтер, контроль

Не стоит ждать свиста рака на горе – проблемы с восстановлением бухгалтерского учета можно избежать заранее. Как контролировать эффективность работы бухгалтеров вашей компании? Как обнаружить плохих специалистов и что с ними делать? Некоторое время назад я был вынужден заниматься восстановлением учета в своей торговой компании. Мне пришлось последовательно сменить несколько бухгалтеров, которые брались за восстановление учета по этой компании и бросали его на полпути. Я самостоятельно занялся изучением этого вопроса, чтобы во всем разобраться, и обнаружил несколь-

ко моментов, которые не позволяли бухгалтерам довести это «гиблое дело» до конца.

Разбираемся сами Во-первых, не вся первичная документация присутствовала на момент начала работ по восстановлению учета. Поэтому для того чтобы выяснить, какие же документы должны быть отражены в учете, мне пришлось сделать сверки расчетов с болеее чем сотней контрагентов. Не запускайте эту работу, поскольку я выяснил, что первичная документация на некоторых предприятиях, с которыми мы работали, через какое-то время уничтожается. Так как организации имеют обыкновение закрываться или КОММУНАЛЬЩИК

сливаться, то бывает, что первичной документации просто не найти. Во-вторых, схема работы компании была такова, что провести восстановление учета было невозможно без настроенной в соответствии с нашими типовыми операциями бухгалтерской программы. Я использовал 1С седьмой версии. Первоначально нанятые бухгалтеры пытались делать восстановление на ненастроенной под нас, типовой, конфигурации. Результат – они просто запутались, чей товар на нашем балансе и кому за него нужно платить. Некоторое время специалисты пытались решить эту проблему за счет наращивания количества занятых в восстановлении учета сотруд04 • 2011

ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВО И БИЗНЕС В ЖКХ

Не будет ли итогом деятельности «специалиста» восстановление учета

Попросите компанию, предоставившую вам бухгалтерскую программу, сделать описание вашей конфигурации. Если бухгалтеру многое незнакомо в этом документе, рекомендую либо откладывать деньги на будущее восстановление учета, либо организовать обучение бухгалтеров в компании

ников. Мне приходилось нанимать дополнительных менее квалифицированных сотрудников для выполнения этой работы. Это требует дополнительных средств и дополнительного времени. Это нелегко, поскольку помощники хотят найти постоянную работу, поэтому такой путь успешным не был. Я выяснил, что 1С – великолепная программа, которая позволяет автоматизировать учет, задав такие связи между первичными документами, которые характерны именно для наших типовых операций. После того как я нашел программиста и настроил 1С, введение первичной документации пошло как по маслу, и работа по восстановлению учета была выполнена в короткие сроки. Но почему же аудиторы и бухгалтеры, которых я нанимал, не сделали этого сразу же?

Непонятные слова Есть несколько типов бухгалтеров, которые, однако, можно разделить на две большие группы: профессионалы, у которых бухгалте04 • 2011

КОММУНАЛЬЩИК

рия в полнейшем порядке, и горе-бухгалтеры, которые только делают вид, что ведут учет. Как их различать? Все начинается с того, что горе-бухгалтер не понимает какого-то специального термина или слова, относящегося либо к использованию бухгалтерской программы, либо к деятельности, в которую вовлечена компания. Например, в третьей главе руководства пользователя программы 1С есть термин «метаданные». Метаданные – это описание тех признаков первичной бухгалтерской документации, которые вы должны вносить в 1С, чтобы осуществлять учет. Например, есть типовые обязательные данные, описывающие товарнотранспортную накладную: цена, наименование товара, размер НДС, грузоотправитель или грузополучатель. Также вы можете ввести дополнительные данные (номер автомобиля, на котором осуществлялась перевозка, имя экспедитора, вес товара у грузоотправителя и вес товара у грузополучателя – для автоматичес-

кого формирования актов на списание выявленных излишков или выявленной недостачи, если такое случается с вашим товаром). Так вот, под описанием признаков подразумевается то, какими будут эти поля в программе: текстовыми или цифровыми, какой длины, с какими другими данными они будут связаны и будут ли они выбираться из списка, справочника или вводиться пользователем вручную и т. д. Не понимая термина «метаданные», горе-бухгалтер не настроит 1С самостоятельно и не даст задание программисту. Если горе-бухгалтеру встречаются подобные непонятые слова, он будет стремиться отгородиться от них. Обычное дело – пропустить часть материала, посчитав ее неважной. Но такой бухгалтер с большой вероятностью будет делать ошибки, которые, вполне вероятно, остаются не замеченными высшим руководством, и, не добившись сбора всей первичной документации, свою работу не выполнит. Если ничего не предпринять, у вас внезапно может «полететь» бухгалтерская программа и вы будете вынуждены нанять другого специалиста для восстановления учета. А ваш горе-бухгалтер останется как бы ни при чем, мол, компьютер виноват. Причем любой такой «специалист» осознает, что он наносит вред компании, и на самые элементарные схемы платежей за третьих

ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВО И БИЗНЕС В ЖКХ лиц реагирует так, как будто это что-то суперзапрещенное, а также создает изощренные бюрократические барьеры при оформлении первичной документации в попытке уменьшить ее количество. Такого горе-бухгалтера приходится «продавливать», т. е. заставлять выполнять какие-то действия волевым решением. При этом он просто напрашивается на то, чтобы по отношению к нему проявили грубость, и получает это с понижением премиальных и каким-нибудь холодным кабинетом в придачу. В душе такой горебухгалтер ждет такого отношения к себе и на людях играет роль обиженного человека. У него появляется отличный повод для того, чтобы внезапно уйти. Мы получаем «опытного» горебухгалтера, который там работал и там работал, но нигде больше года не задерживался.

Как защитить компанию от некомпетентности бухгалтеров? Задайте бухгалтеру вопрос: «Что обозначает слово “метаданные” из третьей главы руководства пользователя программы 1С?» Если он запнется или замнется и не скажет сразу же, ждите восстановления учета. Пусть аудиторы составят перечень документов, которые должен знать ваш бухгалтер. Проверьте, все ли слова в этих документах понимает специалист. Составьте список терминов, которые используются в ва-

шей компании, и выясните, знает ли их бухгалтер. Попросите компанию, предоставившую вам бухгалтерскую программу, сделать описание вашей конфигурации. Если бухгалтеру многое незнакомо в этом документе, рекомендую вам либо откладывать деньги на будущее восстановление учета в размере текущей заработной платы специалиста и его помощников, либо организовать обучение ваших бухгалтеров в компании (что гораздо дешевле любых проблем, связанных с восстановлением учета). I

А вроде мой бывший бухгалтер выглядел знающим…

КОММУНАЛЬЩИК

НОВОСТИ В Татарстане снегоуборочные КамАЗы оснастили газовыми двигателями Муниципальный автопарк Набережных Челнов пополнился партией снегоуборочной техники, на базе самосвала КамАЗ. Завод передал муниципалитету машины на условиях лизинга. Техника оснащена газовыми двигателями уровня «Евро-4». По окончании зимы с автомобилей снимут отвалы, щетки и другую зимнюю оснастку, и они будут использованы как 15-тонные самосвалы для других нужд городского ЖКХ. Расчетная суммарная экономия газового грузовика КамАЗ по сравнению с дизельным составляет 520 тыс. руб. в год. ProKazan.ru Северо-Кавказский банк поддержит модернизацию ЖКХ Зампредседателя СевероКавказского банка Сбербанка России Петр Колтыпин подписал соглашения с Председателем Правительства Кабардино-Балкарской Республики Александром Меркуловым, а также с руководством города Пятигорска и ОАО «Теплосеть» города Ставрополя о сотрудничестве в области повышения энергоэффективности предприятий, государственных учреждений и жилых объектов. Финансовый вестник Местные власти забрали ребенка за коммунальные долги Уборщицу вокзала в городе Псковской области под характерным названием Дно лишили пятимесячного ребенка из-за того, что на свою зарплату в 6 тыс. руб. она не смогла сделать в квартире ремонт. Квартира, как и у большинства жителей Дна, расположена в двухэтажном доме с удобствами на улице. Органы опеки вынесли решение о невозможности проживания ребенка вместе с матерью. www.gazeta.ru

04 • 2011

ШКОЛА КОММУНАЛЬЩИКА

НАСКОЛЬКО КАЧЕСТВЕННО ВЫПОЛНЕНЫ ЭЛЕКТРОТЕХНИЧЕСКИЕ РАБОТЫ? А. Зюзин, член Региональной общественной организации «Товарищество электротехников», научный консультант НМЦ проблем электрозащитных устройств МЭИ

В настоящее время одной из основных концепций, заложенных в основу так называемой реформы ЖКХ, является то, что собственник или уполномоченный им управляющий должен выступать в качестве заказчика и приемщика всех работ в жилищном секторе, включая такой достаточно сложный и требующий специальных знаний раздел , как проектирование и монтаж электроустановок и электросетей. Конечно, для этой цели можно и нужно пригласить квалифицированных экспертов, однако их голос в соответствии с законодательством все равно является совещательным, и принятие окончательного решения и окончательная ответственность за необеспечение безопасности все равно падает на собственника или управляющую организацию. Это подтверждается многими документами, включая последние постановления Роспотребнадзора.

Д Аннотация: освещены некоторые факторы, которые необходимо учитывать собственникам при выборе подрядчика для устройства электроустановок и приеме готовой работы Ключевые слова: электроустановки, устройство, требования

04 • 2011

ля тех, кто сталкивается с проблемой и у кого есть необходимость или желание самостоятельно провести предварительную оценку технического состояния уже существующей электроустановки или оценить работу приглашенных специалистов, предлагается следующая тест-памятка.

Что необходимо для устройства электрических установок и прокладки сетей: I наличие однолинейной схемы сети и плана-схемы прокладки сетей;

КОММУНАЛЬЩИК

I увязка электротехнических работ со строительными и отделочными работами; I привязка электроустановочных изделий к планировке помещений и отделочным материалам; I наличие лицензий или разрешений от СРО у подрядчика и, по возможности, рекомендаций от заслуживающих доверия лиц, что в современных условиях, как правило, даже важнее; I наличие сертификатов качества и пожарной безопасности на материалы и изделия (при этом следует иметь в виду, что сертифи-

кат качества и качество для отдельных производителей – понятия несовместимые. Все продается и покупается – не «купитесь»!); I акты приемки скрытых работ, протокол испытаний и пр. (которые также продаются и покупаются…).

Следует иметь в виду: I выполняя требования ГОСТ, СП и ПУЭ, нужно руководствоваться здравым смыслом и базисными знаниями, так как нормативы могут измениться, а также могут быть неверно истолкованы; I объем электротехнических работ необходи-

ШКОЛА КОММУНАЛЬЩИКА мо соразмерять с объемом строительных работ и видом ремонта (электро- и пожаробезопасность электроустановки должна обеспечиваться всегда, независимо от объема электротехнических работ!); I запрещены для внутренних электропроводок алюминиевые провода для прокладки групповых сетей, а также запрещены к применению провода марок ПУНП, ПБНГ и другие по ТУ 16.К13020-93 (100 лет назад проволочные провода, чтобы считаться изолированными, должны были иметь противостоящую действию воздуха изоляцию и после 24-часового пребывания в воде должны были в течение часа выдерживать относительно воды двойное рабочее напряжение, по меньшей же мере 3000 В, а сопротивление изоляции, измеряемое при напряжении не менее 100 В, должно было быть порядка 100–200 МОм/км); I практически все кабели и защищенные провода должны содержать защитный проводник (при этом полезно иметь в виду, что защитный проводник, который согласно действующим нормам, к СОЖАЛЕНИЮ, отключать запрещается, не панацея от всех бед, а в ряде случаев и их источник, но при отсутствии основной системы уравнивания потенциалов защитное отключение, согласно действующим правилам, запрещено!!!). С точки же зрения обеспечения пожарной безопасности электроустановки защит-

ный проводник, скорее всего, нужен, но и это не факт (для замоноличенной электропроводки – какая разница?!). ПРИ МОДЕРНИЗАЦИИ ЭЛЕКТРОУСТАНОВОК И КАПИТАЛЬНОМ РЕМОНТЕ СТАРОГО ЖИЛОГО ФОНДА ПЕРВООЧЕРЕДНОЙ ЗАДАЧЕЙ ДЛЯ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ЭЛЕКТРО- И ПОЖАРОБЕЗОПАСНОСТИ ЯВЛЯЕТСЯ РЕАЛИЗАЦИЯ ТРЕБУЕМЫХ ПУЭ и ГОСТ Р 50571.2-94 (при этом нельзя не обратить внимание на наличие в этих документах ошибок и противоречий, о чем сказать лучше и полнее, чем сказано в книге В.Н. Харечко и Ю.В. Харечко «Основы заземления электрических сетей и электроустановок зданий», – не удастся!) СИСТЕМЫ ЗАЗЕМЛЕНИЯ И ОСНОВНОЙ СИСТЕМЫ УРАВНИВАНИЯ ПОТЕНЦИАЛОВ И ДАЛЕЕ «ПО СПИСКУ», а то, что делается в первую очередь, – дело «десятое»!!! I заземление и защитные меры безопасности должны соответствовать требованиям гл. 1.7 ПУЭ и п. 7.1.67…7.1.88 раздела 7.1 ПУЭ (7-е изд.) с учетом изложенного выше; I необходимо выбрать систему заземления для строящегося объекта и/или иметь четкое представление о существующей системе заземления (есть опасность «трансформации» систем заземления TN-C-S и TN-S в «систему заземления» с двумя PEN-проводниками!!!). ОБ ОШИБКАХ В ГОСТах ГОВОРИТЬ НЕ ХОЧЕТСЯ, А О РАСТИРАЖИРОВАННЫХ ЭТИХ И ДРУГИХ ОШИБКАХ

В ТЕХНИЧЕСКОЙ ЛИТЕРАТУРЕ – СТРАШНО!!!

В отличие от иных «экспертов» автор знает предмет не понаслышке

Обратите внимание на: I выполнение основной системы уравнивания потенциалов здания (см. п. 1.7.82 и 7.1.87 ПУЭ 7-е изд. и комментарии к разделу 18 СП 31-110-2003 ) и есть ли она вообще; I порядок и возможность выполнения дополнительной системы уравнивания потенциалов, которая, собственно, и обеспечивает электробезопасность в ванных и душевых помещениях (см. п. 1.7.83 и 7.1.88 ПУЭ 7-е изд.), которые весьма сложны для понимания, хотя общая идея проста и ясна. Здесь более чем уместно и поучительно привести выдержку из «Нормъ для электрическихъ установокъ», изданныхъ постояннымъ Комитетомъ Всероссiйскихъ Электротехническихъ съездовъ в Петрограде (1914 г.): «ЗАЗЕМЛЕНIЕ. По смыслу этихъ правилъ заземлить какой-либо предметъ – значитъ такъ соединить его съ землей, чтобы онъ не могъ получить напряженiя, опаснаго для неизолированнаго от земли человека». Вчитай-

КОММУНАЛЬЩИК

Весьма полезно и поучительно ознакомиться с комментариями к разделу 18 «Защитные меры безопасности. Автоматическое отключение питания» свода правил по проектированию и строительству СП 31-110-2003 «Проектирование и монтаж электроустановок жилых и общественных зданий» автора этого самого СП, а уж анализ данного раздела в книге В.Н. Харечко и Ю.В. Харечко «Устройства защитного отключения» – это, без преувеличения, «высший пилотаж»!!! 04 • 2011

ШКОЛА КОММУНАЛЬЩИКА тесь, вдумайтесь и поймете, что все попытки разбавить ЭТО какими-либо словами иначе как словоблудием не назовешь!!! I опасность выноса потенциала по воде и канализационным стокам (СТИРАЛЬНАЯ МАШИНА – ПОТЕНЦИАЛЬНАЯ «УБИЙЦА»!). Да и размеры зоны, разрешенной для ее установки в ванной комнате, как правило, не позволяют этого сделать правильно!!!). Обратите внимание: организации, понимающие существо проблемы, не берутся за

установку этого и аналогичного оборудования в части электрического подключения!!! I при использовании металлопластовых труб выполнить дополнительную систему уравнивания потенциалов в рамках разумных технических решений весьма затруднительно, если вообще возможно, что бы ни писали апологеты подобных технических решений в своих циркулярах (возьми стальные, медные, серебряные, золотые, т. е. электропроводящие трубы, – и НИКАКИХ ПРОБЛЕМ!!!); 04 • 2011

КОММУНАЛЬЩИК

I увязку трассы прокладки сетей с конструкцией полов, стен, потолков; I резервирование и возможность развития сети; I при вводе от воздушной линии: расположение узла учета электрической энергии и аппаратов защиты, ограничение потребляемой мощности на уровне разрешенной, точка и схема подключения автономного источника питания для обеспечения работоспособности «умных» газовых котлов, исключение выноса потенциала автономного источника питания на ВЛ, тип провода (кабеля), сечение, защита от солнечной радиации, локализационная способность защитной трубы, защита ввода, грозовые разрядники, повторные заземления, выбор типа системы заземления (уже сделан – это ТТ, не путать с ПМ), сопротивление фаза-ноль и пр. (необходимы типовые решения). Нельзя не учитывать «местные условия», не допуская при этом глупостей; I защиту от линейного напряжения однофазных потребителей при обрыве нулевого рабочего проводника и коротких замыканий в трехфазных сетях, да и о трехфазных задуматься! (при вводе от ВЛ – обязательное требование ПУЭ, а для жилого фонда ПУЭ об этом умалчивают, что вряд ли можно трактовать как «разрешение» – вопрос интересный и щекотливый. Спасение утопающих – дело рук самих утопающих, не били бы по рукам и на том спасибо. Надо понимать,

что при обрыве N- или PENпроводника в случае отключения потребителей, защищенных реле контроля напряжения, для остальных потребителей, питающихся по этой фазе, ситуация усугубляется, однако и по мере их выгорания ситуация для остальных не улучшается!!! I защиту от грозовых и коммутационных перенапряжений; I установку этажных (местных) распределительных щитков; I приведение в порядок группового силового щита (многие проблемы возникают именно в нем, например: разделение PENпроводника, подключение рабочих нулевых и защитных проводников как при монтаже, так и во время эксплуатации, ОБЯЗАТЕЛЬНОЕ НАЛИЧИЕ УЗО ДЛЯ КАЖДОЙ КВАРТИРЫ – ВАШЕ УЗО ЗАЩИЩАЕТ КВАРТИРУ СОСЕДА от вас, А ЕГО УЗО ЗАЩИЩАЕТ ВАС от него!!!); I порядок применения УЗО (количество, селективность, номинальный отключающий дифференциальный ток и тип). Селективные УЗО типа «G» вообще никто не применяет!!! I обязательное применение двухполюсных (2p или 1p+N) и четырехполюсных (4p или 3р+N) автоматических выключателей для однофазных и трехфазных групповых сетей соответственно, защищенных общим УЗО для нескольких групповых сетей (необходима возможность полного отключения проблемной групповой сети!!!). Одно- и трехполюсные авто-

ШКОЛА КОММУНАЛЬЩИКА матические выключатели на это НЕ СПОСОБНЫ!!! I защиту всех распределительных и групповых сетей противопожарными УЗО (п. 4, статья 82 ФЗ № 123ФЗ от 22.07.2008 г.); I защиту всех групповых сетей УЗО (не обязательно свое УЗО на каждую групповую сеть) – при этом необходимо учитывать ток утечки!!! I полезно понимать, что применение УЗО – это дополнительная и эффективная мера защиты, которая обеспечивает защиту и при прямом прикосновении к находящимся под напряжением частям электрооборудования, при этом электробезопасность обеспечивается не за счет ограничения значения тока, протекающего по телу человека, а за счет сокращения времени воздействия тока, что далеко не одно и то же, к тому же область предельно допустимых значений тока и длительности его протекания через человека лишь с вероятностью 99,5% не вызывает фибрилляцию сердца, так что прежде чем хвататься за находящиеся под напряжением части электроустановки, разбудите и посоветуйтесь с ангеломхранителем! I правила прокладки электропроводки (учет температуры окружающей среды, воздействия внешних источников тепла – коэффициент снижения допустимого тока по сечению может доходить до 5 раз, если данный тип провода или кабеля вообще можно прокла-

дывать при таких условиях (!), наличия воды, контакта разнородных металлов, вибрации и других механических воздействий, порядка монтажа труб и коробов и затяжки в них проводов и кабелей, трассы электропроводок, солнечного излучения, сечения проводников, потери напряжения, электрических соединений, обслуживаемых соединений, выбор и монтаж электропроводки по условиям ограничения распространения горения, электропроводки и несущих элементов конструкции здания, проход через огнестойкие перегородки, уплотнение проходов электропроводки) см. ГОСТ Р 50571.15-97; I порядок выполнения скрытой проводки по сгораемым основаниям и конструкциям (кто бы и что бы ни говорил, такая электропроводка должна быть выполнена в металлических трубах и металлических глухих коробах, обладающих соответствующей локализационной способностью) – смотри ГОСТ, ПУЭ и СП, а не всякую чушь, хотя, если вдуматься, то в них этого предостаточно!!!

Надлежит помнить, что: I количество УЗО и групповых сетей должно обеспечивать приемлемое для жизни энергоснабжение при аварийных ситуациях, как то: протечки, выход из строя отдельных потребителей или групповых сетей и т. п.; I количество групповых сетей должно соответс-

твовать количеству потребителей (не равно!); I важно обеспечить надежное электроснабжение отопления и сигнализации; I помнить об «электромагнитной совместимости»! Наши предельно допустимые нормы по линейным электромагнитным полям промышленной частоты на «два порядка» завышены по отношению к европейским, а что касается вращающихся электромагнитных полей, которые еще «cто крат» более опасны для здоровья

человека – так это вообще не учтено.

Не забудьте: об электроснабжении холодильника (особая статья, так как он является «кормильцем»); I о телефоне, модеме, Интернете, спутниковом ТВ, ТВ антеннах, охранно-пожарной сигнализации, аудио- и видеодомофонах, озвучивании, освещении лестничных пролетов, балконов и лоджий, аварийном освещении, путях эвакуации, автономном источнике питания, бесперебойном питаI

КОММУНАЛЬЩИК

04 • 2011

ШКОЛА КОММУНАЛЬЩИКА нии, радиотрансляции, вентиляторах, вытяжках, кондиционерах, звонке, кнопках звонка, теплых полах, проходных выключателях, регуляторах, выключателях с дистанционным управлением, детекторах движения, светильниках, бра и другом оборудовании (котлы, водонагреватели, стиральная и посудомоечная машины, компьютер, электроплита, духовка, электрогриль газовой плиты и пр.); I о защите от грызунов.

Проконтролируйте: Помните, ответственность за состояние электрообрудования и правильность подключения несет собственник!

04 • 2011

I качество и порядок выполнения соединений (особенно защитного проводника), например сварка + пайка (пайка силовых цепей не рекомендуется, тем более с активным флюсом!).

КОММУНАЛЬЩИК

АКТИВНЫЙ ФЛЮС УДАЛИТЬ НЕВОЗМОЖНО!!! I обеспечение качества изоляции соединений. Не следует соединять розетки и аппараты защиты разрывными шлейфами! А PE-проводник – ну никак нельзя, даже если очень хочется!!!

*** Если вы задумаетесь об электроустановке на этапе строительства или ремонта, вам не придется думать о ней всю оставшуюся, но недолгую жизнь. Нельзя не отметить, что основной причиной (до 80%) техногенных пожаров является неисправность электроустановок. Поэтому они требуют должного отношения к проектированию, монтажу и эксплуатации. Однако реальное со-

стояние электроустановок не вселяет уверенности ни в завтрашнем, ни в сегодняшнем дне – только удивление о дне прошедшем! В России на пожарах гибнет в год 1 из 10 000 россиян, в то время как в Германии – 1 из 1 000 000!!! При этом Федеральный закон «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» от 22 июля 2008 г. № 123-ФЗ устанавливает нормативное значение индивидуального пожарного риска в зданиях, сооружениях и строениях на мифическом для России уровне – не более одной миллионной в год при размещении отдельного человека в наиболее удаленной от выхода из здания, сооружения и строения точке – ну, «братья Стругацкие», «Жюль Верны»!!! Представляется, по крайней мере, несерьезным «одним росчерком пера» в сто крат снизить индивидуальный пожарный риск. Я не ошибусь, если скажу, что данная информация к размышлению не оставит равнодушных среди неравнодушных к проблемам, затронутым в данных и ссылочных материалах!!! И таких людей предостаточно, чтобы повернуть ситуацию в лучшую сторону! Что касается писателей-фантастов, то и они в данных материалах много чего полезного могут почерпнуть для себя, что, собственно, они и делают, но вам с того ничего не перепадает – не их это амплуа! Заходите на ФОРУМ и в мой «уголок» – «Наш эксперт – А.С. Зюзин» на сайте www.uzo.ru I

ДЕЛА ДОМАШНИЕ

ТЕПЛЫЙ БАЛКОН А. Ермакова, пресс-служба «ПРОПЛЕКС»

Поставить на балконе кресло для отдыха, посадить цветы или оборудовать лоджию под мастерскую – об этом сегодня мечтают многие россияне. К счастью, рынок современных строительных материалов позволяет претворить данную идею в жизнь. Но «модернизация» балкона не так проста, как может показаться на первый взгляд. Поэтому прежде чем приступить к ней, стоит взвесить все за и против, проанализировать затраты и сложности.

«П

Аннотация: описаны подходы к решению задачи по переоборудованию балкона с целью увеличить его комфортность и сократить потери тепла в доме Ключевые слова: ЖКХ, дом, балкон, переоборудование, утепление

роводить перео б о руд о в а н и е балкона можно в любое время года. Но лучше делать это в сухую погоду при положительных температурах, – советует Юлия Михайлова, ведущий специалист архитектурно-строительной компании “Арт де факто”. – Сырость и холод негативно сказываются на качестве строительных материалов, применяемых при ремонте и отделке помещений». Стоит отметить, что по статистике зимой в старых панельных домах значительная часть тепла (до 70%) «уходит» именно через балкон и «греет» улицу. В таком случае утепление лоджии спасет квартиру от холода и станет шагом на пути к сокращению затрат на отопление. Итак, давайте поэтапно рассмотрим, как «превратить» обычный балкон в оазис тепла и уюта.

Стартовый шаг к сохранению тепла В качестве одной из первоочередных мер многие специалисты выделяют остекление балкона. Ведь через окна «теряется» до 40% тепла, которое могло бы согреть жильцов квартиры. Сегодня на строительном рынке предлагают оконные системы из разных материалов – дерева, алюминия

КОММУНАЛЬЩИК

и ПВХ. В чем же их преимущества и недостатки? Современные деревянные окна делают не из массива дерева, а из клееного бруса. Это помогает избежать трещин и деформаций при изменении влажности. Однако древесина горюча, поэтому ее пропитывают специальными антипиреновыми составами. Стоит учитывать еще и тот факт, что из-за сложной технологии

04 • 2011

ДЕЛА ДОМАШНИЕ

При остеклении балконов специалисты рекомендуют использовать пластиковые системы, разработанные специально для этого. Они сохранят тепло в помещении и защитят его от продувания и попадания пыли

изготовления качественные окна из дерева довольно дорогостоящие. Оконные системы из алюминия хоть и отличаются прочностью, но из-за высокой теплопроводности их нельзя назвать теплыми. Для жилых помещений их обычно не рекомендуют. Ведь при установке конструкций из алюминиевого профиля температура на балконе или лоджии будет отличаться от показателей улицы всего на 3–5 градусов. Окна из ПВХ (поливинилхлорида) состоят из многокамерных профилей с укрепляющими металлическими вставками. Такие конструкции позволяют добиться высоких теплотехнических характеристик. Основные причины большой популярности

Остекление балкона станет первым шагом к сохранению тепла

04 • 2011

КОММУНАЛЬЩИК

пластиковых окон – долговечность, неприхотливость и эстетичность ПВХ-профиля. Более того, на протяжении всего периода эксплуатации (у различных производителей условный срок «трудоспособности» профиля достигает 40 или 60 лет) этот материал сохраняет все первоначальные свойства. К тому же ПВХ является экологически безопасным материалом, так как не выделяет никаких веществ в процессе использования. При выборе ПВХ-окон для балкона важным параметром является число полых камер в профиле – обычно их от трех до пяти. Они позволяют избежать появления «мостиков холода» (точек повышенного теплообмена), следовательно, чем больше этих

камер, тем лучше профиль сохраняет тепло. При остеклении балконов специалисты рекомендуют использовать пластиковые системы, разработанные специально для этого. «Они сохранят тепло в помещении и защитят его от продувания и попадания пыли. Такие системы (например, PROPLEX-БАЛКОН) позволяют остеклять сложные по геометрии веранды и балконы, – отмечает Рафик Алекперов, руководитель отдела по работе с клиентами ТД ПРОПЛЕКС (эксклюзивный поставщик российского оконного ПВХпрофиля, произведенного по австрийским технологиям). – Кроме того, установка пластиковых окон взамен старой «столярки» снизит теплопотери на 30%».

ДЕЛА ДОМАШНИЕ Второй этап теплоизоляции Для того чтобы лоджия или балкон стали теплыми, их недостаточно только остеклить. Необходимо также утеплить пол, крышу, фасад и боковые стороны балкона. При этом материал, применяемый для утепления, должен быть качественным, т. е. не намокать, не портиться и не гореть. Самый экономичный вариант – средства на основе пенопласта и его производных. Среди достоинств этих утеплителей можно выделить их относительную дешевизну, малый вес и небольшую толщину. Но есть и недостатки – хрупкость и недолговечность. Более надежной теплоизоляция станет при использовании минеральной ваты: к примеру, ISOVER или URSA. Многие специалисты в качестве гидропароизоляционного материала рекомендует фольгоизолон. Это особый пористый полиэтилен, покрытый лавсановой пленкой (синтетическое волокно) с металлизацией. Такой материал не накапливает влагу, отражает ультрафиолет и препятствует образованию конденсата. Четырехмиллиметровое покрытие из фольгоизолона держит тепло так же, как стена в полтора стандартных кирпича. Толщина слоя утеплителя обычно варьируется от 50 до 150 мм. Это значение подбирается индивидуально, в зависимости от климатических условий, по таблицам, которые содержатся в СНиП

23-02-2003, СНиП 23-01-99 и СП 23-101-2004. Однако можно вывести и основные требования к утеплителям для балкона. Во-первых, материал должен иметь небольшой вес. Это необходимо для того, чтобы не создавать лишней нагрузки на перекрытия. Вовторых, ему нужно обладать низкой теплопроводностью, от которой будет зависеть толщина утеплительного слоя. Еще один важный момент – герметизация всевозможных щелей, зазоров, швов и стыков, образовавшихся при остеклении балкона. Их следует «убирать» с помощью специальной пены или другого герметика (например, «Эмфимастика PU», «Макрофлекс» или «Рабберфлекс»). Это не только защитит балкон от попадания влаги через зазоры, но и улучшит его теплоизоляцию.

Варианты отопления В условиях российской зимы балкон необходимо отапливать дополнительно. Но выводить туда центральное отопление запрещено существующими строительными нормами. Не стоит паниковать: в этом случае есть два возможных выхода. Первый – установка пола со специальной системой подогрева, которая работает по принципу электрогрелки. Специальные электрические элементы системы отопления крепят на поверхности бетонного основания. После монтажа их покрывают цементно-песочной

стяжкой. Это позволит теплу равномерно распределяться по поверхности и нагревать воздух у пола. За его пределы выводится только силовой электрический кабель и регулятор температуры. Альтернативой может стать установка электрокамина и других местных отопительных приборов (радиатора, калорифера

КОММУНАЛЬЩИК

Очень важную роль играет правильное устройство теплоизоляции

…и отопления

04 • 2011

ДЕЛА ДОМАШНИЕ или кондиционера). Учитывая небольшие габариты балкона или лоджии, для их обогрева лучше применять масляные радиаторы серии ЭРМБ, ЭРМС. Электрическая мощность отопительного прибора должна быть в пределах 1,5–2 кВт. Но тогда (и вам следует помнить это) счета за потребление электроэнергии возрастут в несколько раз.

Дизайн, который греет

После составления эскизного проекта реконструкции балкона желательно проконсультироваться с инженерными службами вашей управляющей организации

На теплоизоляцию балкона существенно влияет его внутренняя отделка. Сегодня наиболее популярной является обшивка лоджии пластиковыми панелями.

хитектурного бюро «Бородавченко & Гончарова». Внутренняя обшивка только усилит теплоизоляцию балкона или лоджии Кстати, именно разгерметизация материала, которым изнутри обшит балкон, становится основной причиной «утечки» тепла на улицу. Поэтому отделка деревом (казалось бы, таким теплым материалом) – не самый практичный и долговечный вариант сохранения нужной температуры. Широко распространено и другое заблуждение: если обшить стены вагонкой и проложить деревянный пол, то на балконе значительно потеплеет.

*** В заключение отметим, что некоторые виды модернизации могут вступать в противоречие с архитектурно-строительными нормами и нормами пожарной безопасности. Поэтому после составления эскизного проекта реконструкции балкона желательно проконсультироваться с инженерными службами вашей управляющей организации. Мы вкратце очертили проблемы, которые предстоит решить при создании теплого и уютного балкона. Но браться за его утепление стоит – плюсы очевидны. В результате владелец квартиры получит надежную изоляцию от шума, пыли и сквозняков. Да и к тому же увеличится полезная жилплощадь – а этого «жаждут» миллионы горожан по всей России. I

Работы закончены, и в вашем доме появился новый оазис тепла и уюта

04 • 2011

Они не боятся перепадов температуры и влаги, не требуют специального ухода и легко моются обычным мыльным раствором. Это практично, удобно и недорого. «Пластиковая вагонка позволяет оформить пространство в самых разных стилях. Но хочу предостеречь тех, кто считает, что балкон лучше обшить деревом. Практика показывает: какую бы обработку этот материал ни проходил, при сильных перепадах влажности и температуры он “рассыревает” или ссыхается», – говорит Александр Бородавченко, генеральный директор ар-

КОММУНАЛЬЩИК

РЕФОРМА ЖКХ: ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ, КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ ПРИЛОЖЕНИЕ К ЖУРНАЛУ «КОММУНАЛЬЩИК»

№ 4/2011

-2

.indd 3

19.04.2011 13:36:37

Издательский дом

рекомендует СЕКРЕТЫ ПРОРАБСКОГО МАСТЕРСТВА Единственное в отрасли иллюстрированное производственномассовое издание, рассчитанное на практических руководителей строительного комплекса среднего звена. Журнал «Прораб» с первого месяца издания стал незаменимым практическим пособием для тысяч производителей работ. Здесь вы найдете всю информацию, необходимую для успешной организации основных видов СМР, руководства подрядными бригадами различного подчинения, координации деятельности смежников и субподрядчиков. Издание систематически публикует материалы на темы: организация строительных работ применительно к тому или иному объекту, характеру строящегося здания; методики использования на практике современных строительных технологий и материалов; новые законодательные акты, нормативные документы, технические регламенты. Не обойдены вниманием вопросы нормирования и оплаты, охраны труда, кадровой работы и ряд других. Председатель редсовета – Н.П. Кошман, президент Ассоциации строителей России. Главный редактор – В.И. Полисмак, вицепрезидент Международной академии строительства, архитектуры и дизайна.

индексы: индексы: на II полугодие – на II полугодие – 44174 41763

Ежемесячное издание. Объем – 80 стр. В свободную продажу не поступает http://www.prorab.panor.ru

РАЗДЕЛЫ И РУБРИКИ • • • • • •

СЛОВО – ПРОРАБУ КОМПЬЮТЕРИЗАЦИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ТЕКУЩАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ ПРОРАБА НОРМИРОВАНИЕ И ОПЛАТА ТРУДА ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЕ КАРТЫ СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЦЕССОВ ПРОБЛЕМЫ ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ ПАРТНЕРОВ;

•

ОХРАНА ТРУДА

•

СОВРЕМЕННЫЕ СТРОИТЕЛЬНЫЕ ТЕХНОЛОГИИ И МАТЕРИАЛЫ

•

В БЛОКНОТ ПРОРАБА

•

СТРОИТЕЛЬНЫЕ МАШИНЫ, МЕХАНИЗМЫ,

•

ОБОРУДОВАНИЕ, ИНСТРУМЕНТ

МНЕНИЕ О ЖУРНАЛЕ

А.Н. Павлючков, старший прораб ЗАО «Группа ТЕРРА» СУ-155:

На правах рекламы

- Очень разностороннюю информацию, как я сам убедился, предоставляет нам в каждом номере выходящий в «Стройиздате» журнал «Прораб». Хотел бы обратить внимание на постоянные рубрики журнала: «Современные строительные технологии и материалы», «Актуальные вопросы строительства». Мне, закончившему недавно строительный университет без отрыва от производства, видится в этих рубриках необходимое продолжение университетского образования. Прагматично, без рекламного многословия рубрики знакомят специалистов строительной отрасли с техническими характеристиками новых материалов, рекомендуемых для изготовления несущих конструкций, перегородок, перекрытий, систем шумоизоляции, вентиляции, пожаробезопасности, дизайна. Энергосбережение — постоянная тема публикаций журнала. Наш московский НИИ строительной физики РААСН выполнил важную исследовательскую работу по новым энергетическим принципам планирования тепловой защиты зданий. Проектировщики, разумеется, штудируют эту пу-

бликацию как студенты. Но и прорабу необходимо правильно ориентироваться в таких проблемах, чтобы поддержать какое-то концептуальное решение. Мне представляется, что, читая журнал, необходимо извлекать из него кое-что в свой рабочий блокнот: какие-то адреса, названия технологий. Каждый прораб должен свободно ориентироваться в номенклатуре окружающих смежников. «Прораб» рассказал однажды об аварийном происшествии при закладке большого жилищного комплекса в Москве. Проектная система откачки дренажа не сработала, котлован под фундамент превратился в болото. Ощущение кризиса овладело всеми. И что же? Старший прораб, молодая энергичная женщина, показала достойный пример всем мужчинам. Открыла свой блокнотик, нашла необходимый адрес. Через час малоизвестная, но очень оригинальная гидротехническая фирмочка доставила на объект свою откачивающую систему с затратами ниже проектных. Потерь времени не произошло. Вот что значит компетентность прораба. Давайте же набираться опыта, читая журнал!

-2

.indd 4

19.04.2011 13:36:38

СОДЕРЖАНИЕ ЗАМЕТКИ РЕДАКТОРА «РЕФОРМА ЖКХ: ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ, КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ» № 04/2011 Приложение к журналу «Коммунальщик» Главный редактор В. Поздняков Дизайн и верстка Н. Хацко Корректор Н. Хромова ИЗДАТЕЛЬСКИЙ ДОМ © «ПАНОРАМА» www.panor.ru Издательство ЗАО «СТРОЙИЗДАТ» www.rosstroyizdat.ru тел. 8 (495) 664-27-91 Журнал распространяется через каталоги ОАО «Агентство «Роспечать», «Пресса России» (индекс на II полугодие – 84786) и «Почта России» (индекс на II полугодие – 12382), а также путем прямой редакционной подписки Тел./факс: (495) 664-27-61 Мнение авторов публикуемых материалов не обязательно совпадает с мнением редакции. Ответственность за достоверность рекламных материалов полностью лежит на рекламодателе. Редакция журнала приглашает представителей государственных муниципальных органов различных уровней, руководителей и специалистов коммунальных предприятий, организаций, фирм принять участие в обсуждении вопросов развития коммунального комплекса. Будем благодарны вам за ваши письма, заметки, статьи, отзывы об опубликованных материалах. Адрес для писем: 125040, Москва, а /я 1, ООО «ПАНОРАМА» Журнал «Реформа ЖКХ: проблемы, опыт, комментарии экспертов» E-mail: viptsj@mail.ru Отдел рекламы: тел. 8 (495) 664-27-96, моб. 8 (495) 760-16-54 E-mail: reklama@panor.ru

ЖКХ – хотели как лучше, а получилось?… .......................................................... 2 Мнение общественного эксперта о тех проблемах реформы ЖКХ, которые возникли в результате неверных предпосылок в законодательстве ПРОБЛЕМЫ РЕФОРМЫ ЖКХ

Реформа ЖКХ прошла «по Черномырдину» .............................................................4 Серия коротких статей разъясняет, как пойдет приватизация ЖКХ и каковы могут быть подводные камни этой реформы ЖКХ В Москву пришел НЭП .............................................................................................. 8 Вице-мэр Андрей Шаронов о новой экономической политике Москвы Кап-кап-ремонт ....................................................................................................... 15 В статье рассматриваются проблемы капремонта и предпринимается попытка выяснить, чья это обязанность На дома нашлась управа ....................................................................................... 18 В Клубе деловой политики обсудили проблемы правового регулирования деятельности по управлению многоквартирными домами ИНТЕРВЬЮ НОМЕРА

Будем жить по-товарищески! ............................................................................... 22 О сути плана Москвы, который должен снять административные барьеры, стоящие на пути развития ТСЖ, ЖК и ЖСК, с нами беседует Виталий Акимкин ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ ЖКХ

Кто признается плательщиком земельного налога по закону? .................... 27 Письмо Минэкономразвития РФ с комментарием редактора журнала о том, что при отсутствии заявления о госрегистрации перехода права на общее имущество МКД плательщиком земельного налога признается прежний владелец ОИ МКД В Чите придумали, как воспитать идеального работника ЖКХ .................... 30 Информация с сайта Управления по связям с общественностью ГК ФСР ЖКХ Итоги VI форума руководителей ЖКХ ................................................................ 32 7–8 декабря 2010 г. в ГК «Рэдиссон Славянская» (Москва) состоялся VI Всероссийский форум руководителей предприятий жилищного и коммунального хозяйства ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА ЖИЛИЩНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ

В. Поздняков Жилищное самоуправление: принцип партнерства или недоверие в кредит? ................................................................................................................... 35 Обоснованное мнение эксперта об обязательности наличия зарегистрированного объединения собственников МКД в каждом МКД и обязательности членства в нем Т. Александрова Неуправляемые ...................................................................................................... 42 Управляющая компания, принадлежащая строительной фирме, расторгла договор с жильцами-должниками нового дома и отказалась его обслуживать ДИСКУССИОННЫЙ КЛУБ

В. Поздняков Ляпы и «липы» приватизации жилья и ее результатов в ЖК ......................... 44 Автор обоснованно доказывает связь неверных предпосылок в законе о приватизации жилья с проблемами реформы ЖКХ и отсутствия реального хозяина в МКД и в ЖКХ в целом Facility Management – по-русски это... ................................................................ 48 В русском языке нет пока аналога этому термину. А законодатель в нарушение единообразия применяемой в законодательстве терминологии незаконно применил в ЖК термин «Управление МКД». Серия статей разъясняет суть этого термина Общественные слушания в ОП РФ ...................................................................... 54 Коротко о прошедших 7 февраля 2011 г. в зале совета Общественной палаты РФ слушаниях на тему «Проблемы совершенствования законодательства в сфере управления многоквартирными домами» Резолюция слушаний в Общественной палате РФ........................................... 56

РЕФОРМА ЖКХ: ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ, КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

04 • 2011

ЗАМЕТКИ РЕДАКТОРА

ЖКХ  ХОТЕЛИ КАК ЛУЧШЕ, А ПОЛУЧИЛОСЬ?.. Так уж получилось, что я пишу эти строки после управления в течение месяца двумя домами на полномочиях Управляющего МКД, и это горькая реальность той «псевдореформы ЖКХ», что наносит реально непоправимый ущерб не только всему ЖКХ, но и правам и интересам рядовых жителей РФ! Дома у меня разные и по качеству жилья, и по содержимому карманов. Государство законом о приватизации жилья обещало всем жителям бесплатное жилье, а реально передало «дырку от бублика» в виде общего имущества МКД с созданием в МКД не жилья, а условий для выживания! А кто выживет в МКД и, главное, кто и кого – покажет время! По закону о приватизации жилья государство хотело и сбросило с себя не только бремя содержания жилья, но и свою обязанность государства «обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Убрав из закона о приватизации «юридическое безобразие» в виде непонятного права «пользования или собственности» на ОИ МКД: «Собственники приватизированных жилых помещений… являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома», законодатель тем самым убрал добровольное согласие приватизировавшего жилье на совладение ОИ МКД и, соответственно, согласие на обязательное членство в сообществе совладельцев ОИ МКД! Ведь жилье не может быть без самого дома, земли под домом, а также содержания МКД и создания благоприятных условий проживания. А общее имущество МКД (ОИ МКД), и земля в том числе, являются общедолевой собственностью и без объединения всех совладельцев ОИ МКД и, соответственно, без объединения в единое целое право всех долей в праве, имеющихся в части ОИ МКД у собственников помещений в МКД, невозможно этой собственностью совместно владеть и распоряжаться по нормам ГК РФ! Но государство нарушило правила и нормы регистрации сделки с имуществом, описанной в законе 122-ФЗ, реально ничего и некому не передав и не зарегистрировав эту «сделку с самим собой»! Но теперь нет хозяина законного МКД и ЖКХ – соответственно и управляют ими те, кто «успел урвать»! Не пора ли привести все в соответствие со здравым смыслом, и в первую очередь это касается законодательства РФ в жилищной сфере?! А сейчас, став собственником «дырки от бублика», жители платят неизвестно кому и неизвестно за что, так как нет полноценного хозяина ни для ЖКХ, ни для МКД, ни для самих жителей! А «не имея царя в своей голове, получишь его на своей шее», гласит известная истина! Есть еще одна аналогичная истина, рожденная Наполеоном: «Кто не хочет кормить свою армию, тот будет кормить чужую!» Новые поправки в жилищное законодательство по законопроекту №435903-5 уже готовы ко второму чтению в ГД 8 апреля 2011г., они полностью уничтожат не только жилищное самоуправление в МКД, но и самого не родившегося еще пока хозяина МКД и ЖКХ в МКД из числа сообщества рядовых жителей! Так что пора рассмотреть и оценить трезвым взглядом эксперта, что было правдой, а что оказалось обманом в приватизации жилья в РФ и ее результатов в ЖК РФ! То есть все «ляпы и «липы» приватизации жилья и ее результаты в ЖК»! Не исполнив нормы закона 122-ФЗ, государство не зарегистрировало сделку с ОИ МКД и не зарегистрировало сообщество единого заказчика и право созданного самим государством сообщества совладельцев ОИ МКД управлять совместно своим имуществом. Указанная в названии известная всем крылатая фраза подходит лучше всего к той деятельности чиновников РФ, что по заказу бизнеса «со стороны» предлагают изменение законода-

04 • 2011

РЕФОРМА ЖКХ: ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ, КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

ЗАМЕТКИ РЕДАКТОРА тельства и реально реформируют ЖКХ под себя! Полный развал ЖКХ многие эксперты предрекают уже очень скоро, если не будут предприняты коренные изменения в этой «реформе ЖКХ». Я сознательно взял это определение в кавычки, так как зачастую идет реформа на словах, а на деле идет полный развал ЖКХ, а главное – ликвидация полноценного хозяина ЖКХ и МКД и его подразделений, разделенных сейчас на «совладельцев» имущества, не желающих быть полноценными товарищами. Уже сейчас суммы для осуществления реформы ЖКХ увеличиваются неоднократно и постоянно, но также неоднократно увеличиваются и суммы уже украденных денег и созданные этой «реформой ЖКХ» проблемы ЖКХ, в том числе и «с летальным исходом»! Только что контрольным отделом заявлено Президенту РФ, что по самым быстрым оценкам только в Центральном округе РФ в ЖКХ украдено более 25 млрд руб.! Я имею в виду не только реальное разделение ЖКХ на жилищное и коммунальное хозяйство, но и разделение дальнейшее и в коммунальном хозяйстве на частные организации и СРО, а главное – полное разделение и даже реальное отсутствие полноценного хозяина Земельноимущественного комплекса МКД (ЗИК МКД) и введение в законодательство новых незаконных полномочий для старых терминов. Подробнее об этом в статье «Ляпы и «липы» приватизации жилья и ее результатов в ЖК». В ней коротко укажу на то плохое, что по нашему обоснованному мнению реально действует в ущерб основной цели управления МКД и всей реформы ЖКХ, изложенной в ЖК РФ: «Должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан…» (ст. 161 п.1 ЖК РФ)! Но осознали ли все приватизировавшие жилье, что стали не владельцами «дырки от бублика», а совладельцами всего ЗИК МКД? Об этом в продолжающейся дискуссии в теме «Теория и практика жилищного самоуправления» в статье об обязательности наличия юридического лица объединения совладельцев ЗИК МКД в каждом МКД и обязательности членства в таком объединении для всех собственников помещений в МКД «Жилищное самоуправление – принцип партнерства или недоверие в кредит?!». Рассматривая всю эту «реформу ЖКХ и самоуправления в МКД» через «призму разумности», можно выделить ту суть, что нужно понять и осознать каждому полноценному совладельцу ЗИК МКД: все права собственника имущества, соответственно и ЗИК МКД, наступают только с момента регистрации самого имущества и только у того лица, на которого это имущество зарегистрировано! Это нормы закона 122-ФЗ, и на них ссылается Минрегионразвития и Минэкономразвития в ответе нашей коллеге по Координационному совету Общемосковского движения «Жилищная солидарность» Г.П. Хованской, описанному в статье этого номера «Кто признается плательщиком земельного налога по закону?». Сообщество совладельцев ОИ МКД должно быть обязательно в каждом МКД с регистрацией его как юрлицо. Членство в таком сообществе изначально добровольно заявлено при приватизации жилья, так как совместно с жильем житель получает и неразрывно связанную с ним долю в праве совместной собственности на ОИ МКД (ст. 23 п. 2 закона 122-ФЗ). Но пока житель к этому не подготовлен и даже не знает часто, что он по закону член сообщества совладельцев ОИ МКД! Пора создать в ГД РФ реально действующий совет общественных экспертов из представителей общественных организаций для правок законодательства, а президенту РФ реализовать, наконец, объявленное им в соответствующем постановлении от 9.02.2011 право о вынесении на всенародное обсуждение важных законопроектов! А правки в жилищное законодательство, подобные законопроекту № 435903-5 о поправках в ЖК, как раз и являются наиболее важными и опасными для жителей РФ! Не пора ли придти к единству мнений и четких определений в законодательстве с созданием реального и полноценного хозяина ЗИК МКД в виде местного жилищного самоуправления?! Или жители сами управляют своим сообществом и своим общим имуществом – или этим всем управляют другие! Для себя нормальные законы можно написать, только участвуя реально в их написании и принятии! Валерий Поздняков, главный редактор журнала

РЕФОРМА ЖКХ: ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ, КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

04 • 2011

ПРОБЛЕМЫ РЕФОРМЫ ЖКХ

РЕФОРМА ЖКХ ПРОШЛА ПО ЧЕРНОМЫРДИНУ Кира Обухова, «Фонтанка.ру»

Государство утратило рычаги влияния на тружеников ЖКХ. Губернатор Санкт-Петербурга публично заявила о том, что заставить жилищные службы работать власти не в состоянии. Таков итог реформы ЖКХ. Почему изменения в жилищно-коммунальной сфере, инициированные и поддерживаемые «сверху», привели к полной утрате контроля за отраслью? «Все дело в психологии»

Аннотация: cерия коротких статей разъясняет, как пойдет приватизация ЖКХ и каковы могут буть подводные камни этой реформы ЖКХ Ключевые слова: акционирование предприятий ЖКХ нужно для привлечения инвестиций, государство утратило рычаги влияния на ЖКХ, «корень зла» – в бездействии собственников, у нас время дикого капитализма, хотели как лучше...

04 • 2011

Проблемы контроля за жилищниками вопрос не столько управленческий, сколько философски-психологический, так полагает замглавы жилищного комитета Владимир Гайдей. «Перед нами были поставлены две задачи, – объяснил он. – Создать класс собственников и демонополизировать государство, “запустив” рынок жилищных услуг. Обе мы выполнили». Сейчас, по данным комитета, соотношение приватизированного и государственного жилья в Петербурге составляет 50:50, доля частных компаний на рынке управления жилищной сферой около 40%, причем многие из них нареканий со стороны жителей не вызывают. «Проблема в самих собственниках, – считает он. – Сейчас есть возможность выбора управляющей компании, если вас не устраива-

ет, как работает ваша, и есть из кого выбрать. Но ведь многие этого не делают, а ждут, когда кто-то решит за них!» Там, где собственником выступает город, власти инициируют и смену управляющих компаний, и судебные процессы, уверяют в жилкоме. В пример Гайдей приводит печально известный в городе «Жилкомсервис-2» Кировского района: «Когда эта компания незаконно присвоила себе 520 домов, мы были первыми, кто обратился по этому поводу в правоохранительные органы. Но в этих домах несколько тысяч собственников, и ни один из них не присоединился к нашему иску! О чем тут говорить? Все знают, что незаконно, но все считают, что проблему должен решать кто-то другой». «Или давайте рассмотрим историю, которая произошла в Купчино, – продолжает

РЕФОРМА ЖКХ: ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ, КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

Гайдей. – ТСЖ «Купчинское» было создано незаконно, в добавление к уже существующему. Суд установил незаконность действий этой управляющей компании, но она все равно продолжает высылать жителям квитанции об оплате. И самое интересное, что многие, даже зная о решении суда, предпочитают платить именно по ним, объясняют, что расценки ниже. А потом, когда за их домами накопится огромная задолженность, что они будут делать?» По мнению замглавы жилкома, сегодняшнее положение дел в сфере ЖКХ прямое отображение умонастроений и юридической грамотности наших сограждан. «И пока люди не поймут, что все в их руках, и не начнут бороться за свои права не на митингах, а на общедомовых собраниях, ничего не изменится, – считает он. – Если вас не устраивает,

ПРОБЛЕМЫ РЕФОРМЫ ЖКХ как работает ваша управляющая компания меняйте ее, требуйте от нее отчета по расходам, добивайтесь, чтоб она работала. Возможностей для этого достаточно».

«Все дело в деньгах» Марина Акимова, председатель ассоциации ТСЖ и ЖСК, тоже считает, что «корень зла» – в бездействии собственников. Правда, к числу бездействующих относится и государство. «Ассоциация добивалась на встрече с вице-губернатором Сергеевым того, чтобы в ситуации, когда в жилом многоквартирном доме есть помещения, принадлежащие городу, необходимо чтобы ГУ «ЖА» (как представитель собственника) обязательно вступали в члены ТСЖ или ЖСК. ГУ «ЖА» отчитались, что все вступили! Но на собрания их представители не ходят или отказываются голосовать, в лучшем случае воздерживаются». Обращает внимание Акимова и на особенности проведения жилищной реформы в нашей стране. «Ставилась задача создать класс собственников, и она была выполнена. Закон «О приватизации» включает статью, гарантирующую ремонт многоквартирных домов до передачи их в управление собственникам. Статья не отменена, но и практически не выполняется. Но, к примеру, когда проводили такую же реформу в Восточной Германии, государство передавало новым владельцам только капитально отремонтированные

дома, в Венгрии предусматривались субсидии на содержание имущества, пришедшего в негодность во время социализма. И только у нас здания передали в том состоянии, к которому они пришли за семьдесят лет. А люди у нас в большинстве своем большими доходами не отличаются. В итоге мы получили класс собственников, которые абсолютно не в состоянии содержать свою недвижимость в порядке», – рассуждает она. По мнению Акимовой, из ситуации могут быть два выхода: либо массовая расприватизация жилья, в этом случае собственником становится государство, либо выплата собственникам субсидий на приведение жилого фонда в порядок. Но в развитии событий по первому сценарию власти не заинтересованы это означает запустить процесс, обратный реформе ЖКХ, а увеличение субсидий вопрос чрезвычайно проблематичный. Впрочем, она подчеркивает, что эти проблемы относятся в первую очередь к тем собственникам, которые приобрели недвижимость во время массовой бесплатной приватизации 90-х гг. «Те, кто стал владельцем при покупке квартиры в недавно построенном доме, рассуждают иначе, – комментирует эксперт. – Они приобретали жилье за свои деньги, и каждую копейку считать умеют. Поэтому в таких случаях созвать собрание и обсудить наболевшие вопросы не проблема».

Что касается рынка управляющих компаний, то он, как считает Акимова, у нас в городе все же создан, хотя и «несколько извращенный». Но сам ход процесса она оценивает довольно оптимистично. «В конце концов, мы уже пережили пору «ларькового беспредела» и пришли к более или менее цивилизованным формам торговли, – полагает эксперт. – Так же будет и здесь». Правда, Сергей Попов, советник спикера Совета Федерации Сергея Миронова, недоумевает: «Половина жилых домов в городе – государственные, это официальные данные жилищного комитета. И проживают в них, как правило, люди по договорам социального найма, заключенным с районными ГУ «ЖА», которые и должны обеспечивать нанимателям нормальные условия проживания. И если проблема в собственниках, то что мешает навести порядок хотя бы в половине жилых домов Петербурга?»

Ставилась задача создать класс собственников, и она была решена. А люди у нас в большинстве своем большими доходами не отличаются. Из ситуации могут быть два выхода: либо массовая реприватизация жилья, либо выплата собственникам субсидий на приведение жилого фонда в порядок

«У нас время дикого капитализма» Глава Управляющей компании «Стакс» (обслуживает дома в Московском районе) Евгений Пургин считает основной проблемой рынка ЖКХ невыполнение закона, причем виноваты в этом прежде всего сами собственники. «У нас разработана и действует нормативная база, – рассуждает он. – Но население не желает не то что ее выполнять, оно даже

РЕФОРМА ЖКХ: ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ, КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

04 • 2011

ПРОБЛЕМЫ РЕФОРМЫ ЖКХ

Сейчас жилищнокоммунальная сфера – это самый непрозрачный рынок. И никто не заинтересован в том, чтобы вытаскивать его на свет. Жилищная реформа провалилась, или неверно была выбрана цель, или неправильно определены задачи, или попросту идет имитация реформы

04 • 2011

знать о ней ничего не хочет. Люди не знают ни своих прав, ни своих обязанностей». При этом власти оказываются заложниками сложившейся ситуации. «Вот вспомните прошлую зиму, – поясняет Пургин, – когда в ряде муниципальных образований были подняты тарифы. Тут же пошла волна негатива, и федеральное правительство распорядилось это повышение отменить, хотя оно было абсолютно законным». «Если выполнять закон, строго выполнять, то придется в разы увеличивать квартплату, но заявить об этом боятся все – и административная власть, и депутаты, – считает глава УК. – А между тем бояться-то нечего, нормативная база разработана. Система социальной защиты тоже давно создана и работает, малоимущие не пострадают. Но повышение квартплаты коснется тех, у кого есть деньги, кто имеет в собственности по две-три квартиры, которые сдает в аренду. Вот они-то больше всего, видимо, и шумят». Но повышения расценок, по его мнению, избежать все равно не удастся, иначе управляющие компании просто не смогут ничего сделать. Ситуацию в Кировском районе, где частная компания «Жилкомсервис-2» незаконно переоформила на себя 530 домов, Пургин назвал вполне обыденной. «Это период становления рынка. Сейчас все госслужащие, у кого есть возможность влиять на сферу ЖКХ, будут стараться переоформить на себя вновь обра-

зуемые частные предприятия. У нас пока еще дикий капитализм, – полагает он и надеется, что со временем «все придет в норму». Зато сотрудники уже ушедших с рынка управляющих компаний считают, что невозможность контролировать деятельность жилищников прямое следствие нежелания городских властей это делать. «Не знаю, почему говорят о том, что нет рычагов управления, – заметил (на условиях анонимности) бывший работник УК «Питер Дуссман». – Нас контролировали очень даже хорошо». «Но, если говорить о системе в целом, то за пять лет, прошедших со времени нашего закрытия, не изменилось абсолютно ничего, – возмущается он. – По-прежнему непрозрачна система тарифов, никому не известно, каким именно образом рассчитывалась стоимость той или иной услуги, попрежнему не определены нормативы, размыта сфера ответственности, до сих пор так и нет четких определений придомовой территории, не проведен раздел между деятельностью жилкома и КБДХ. Но такая ситуация всем выгодна: в результате, когда происходит несчастье, спросить не с кого». Кроме того, отмечает собеседник «Фонтанки», средства управляющих компаний (особенно государственных или акционированных с государственным участием) расходуются абсолютно бесконтрольно: ни перед собственниками, ни перед нанимателями ник-

РЕФОРМА ЖКХ: ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ, КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

то не отчитывается. «И это вполне понятно: владельцы большинства таких компаний – крупные чиновники», – заявляет он. По мнению бывшего «дуссмановца», навести порядок в сфере ЖКХ невозможно, пока не создана прозрачная политика ценообразования и пока не раскрыты данные об истинных владельцах управляющих компаний. «Сейчас жилищно-коммунальная сфера – это самый непрозрачный рынок, – уверен он. – И никто не заинтересован в том, чтобы вытаскивать его на свет». «Жилищная реформа провалилась, – полагает председатель Ассоциации ТСЖ Центрального района Владимир Семенов. – Или неверно была выбрана цель, или неправильно определены задачи, или попросту идет имитация реформы». Свое мнение он подкрепляет цифрами: в 2006 г. в Центральном районе было около 200 находившихся в управлении ТСЖ, на сегодняшний день их около 80. «Но соцобязательства по приватизации выполнены, все закончено, интерес потерян», – делает он вывод и добавляет: «Причем интересно, что в тех домах, где жители активны, где ТСЖ работают, нет никаких проблем с коммунальным хозяйством, но сегодня, к сожалению, на повестке дня стоит задача наказать председателей ТСЖ, именно их обвиняют во всем виноватыми на всех заседаниях городских штабов по благоустройству».

ПРОБЛЕМЫ РЕФОРМЫ ЖКХ Хотели как лучше... Юрий Халимовский, старший юрист юридической компании «Качкин и партнеры», полагает утрату контроля за сферой ЖКХ вполне закономерным следствием проведенных изменений. «Реформа изначально преследовала не столько благую цель усовершенствования коммунальной системы, сколько цель освобождения государства от чересчур обременительного для него груза, – поясняет он. – Фактически государство в результате поправок в жилищное законодательство, законодательство о ЖКХ неспешно (по меркам истории существования самого государства) решило две задачи – сняло с себя ответственность за текущее состояние и эксплуатацию коммунальных систем и «приватизировало» в пользу домовладельцев и коммунальных служб все накопившиеся к тому моменту (часто еще с дореволюционных времен) инфраструктурные проблемы». Регулировать отрасль, по замыслу реформаторов, должны были рыночная экономика и конкурентная борьба, но и этого не произошло – эффективной конкуренции на рынке коммунальных услуг не возникло: они слишком привязаны к месту, к существующей полумонополизированной инфраструктуре, а на создание новой требуются капитальные вложения, срок окупаемости которых превышает весь срок существования капитализма

в нашей отдельно взятой стране, комментирует Халимовский. «Кроме того, цель коммерческих организаций – операторов рынка ЖКХ, – официально закрепленная в законе, противоречит целям домовладельцев: первые должны действовать в целях извлечения прибыли, а вторые надеются на обеспечение достойного сервиса по доступным ценам. Ситуация складывается вполне парадоксальная», – добавляет юрист. Положение усугубляется постоянным ростом тарифов, которые в значительной степени оседают в окологосударственных «естественных» монополиях, которые при этом не несут непосредственной ответственности перед потребителями коммунальных услуг. «В этой ситуации правительство и не заинтересовано контролировать ЖКХ, так как контроль означает в той или иной степени ответственность за состояние и функционирование, хотя бы даже и политическую», – делает вывод Халимовский. И приводит в пример последние новации в законодательстве о ЖКХ: требование перехода на энергосберегающие лампочки и инициатива по обязательной установке счетчиков (притом что основные потери все равно идут за пределами индивидуальных отрезков коммунальных сетей). «Все эти меры направлены явно на понижение масштаба проблем и переложение их груза на плечи домовладельцев», – считает он.

По мнению Халимовского, беда ЖКХ прежде всего в непрозрачности рынка и отсутствии комплексного полноценного законодательного регулирования. «В нашем законодательстве в принципе мало внимания уделено проблемам развития инфраструктуры и ЖКХ. В Земельном и Градостроительном кодексах не содержится конкретных требований к инфраструктуре и системам

ЖКХ ни при планировании территорий, ни при заключении договоров об их развитии или комплексном освоении. «Инвестиционная» составляющая, включаемая в тарифы, непрозрачна, и ее расходование практически не отследить. Единого последовательного и прозрачного подхода к регулированию сферы ЖКХ нет, а без этого проблему не решить», – завершает он. I

РЕФОРМА ЖКХ: ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ, КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

Призывов мало, нужен контроль за их исполнением

04 • 2011

ПРОБЛЕМЫ РЕФОРМЫ ЖКХ

В МОСКВУ ПРИШЕЛ НЭП Любовь Проценко, «Российская газета», федеральный выпуск 5388 (12) от 24 января 2011 г.

Аннотация: вицемэр Андрей Шаронов о новой экономической политике Москвы

Андрей Владимирович Шаронов, заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики

04 • 2011

Совсем недавно в новом правительстве столицы появилась еще одна ключевая фигура – заместитель мэра Москвы по экономической политике Андрей Шаронов. Пригласив его на «деловой завтрак» в «РГ», журналисты попытались выяснить, в чем же теперь состоят приоритеты меняющейся на глазах экономической политики города? А главное, как эти перемены отразятся на жизни двенадцати миллионов москвичей и каждой семьи отдельно? Под здравым смыслом я луйста, в чем заключается Эпоха крепких хозяйственников позади экономическая стратегия подразумеваю прежде всеРоссийская газета: Москвичи видят, что у властей появляются новые предпочтения. Например, в спешном порядке увеличиваются расходы на транспортное строительство, идут разговоры о распродаже московского имущества. Поясните, пожа-

нового правительства? Андрей Шаронов: Окончательного ответа на этот вопрос у меня нет, потому что пока еще не до конца сформированы основные направления движения правительства Москвы, нет новых утвержденных программ – они только объявлены, а значит, нет и новой стратегии. Все это должно появиться в течение ближайших двух-четырех месяцев. Пока я могу отталкиваться только от нового бюджета, уже поправленного после прихода мэра Сергея Собянина. Идея состоит прежде всего в том, чтобы привести структуру бюджета к здравому смыслу. Это с одной стороны. С другой – изменить приоритеты с точки зрения понимания новым правительством существующих в городе проблем.

РЕФОРМА ЖКХ: ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ, КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

го уход от эпохи крепких хозяйственников. Город должен заниматься тем, что предписывают ему закон и Конституция, а не бросаться в предпринимательскую деятельность на деньги налогоплательщиков. Эта страсть в нашей стране особенно присуща бывшим директорам, которые считают себя успешными предпринимателями. В результате в составе активов столицы зачем-то появился огромный сонм компаний, предприятий, фирм и фирмочек с абсолютно удручающими, как правило, результатами хозяйственной деятельности. У мэра и правительства столицы, например, нет функций обеспечения полетов или производства стали. Но город, тем не менее, тратит на них большие деньги, нередко ведя себя в этих сферах, как слон в

ПРОБЛЕМЫ РЕФОРМЫ ЖКХ посудной лавке. Происходит это только потому, что, обладая гигантскими ресурсами и властными возможностями, город вдруг решил, что будет делать бизнес. Конечно, это оказывает влияние на бизнессреду, причем чаще всего негативное. Создается, например, компания, которая просто затаптывает рыночных игроков. РГ: А если те игроки не делают того, в чем нуждается город? Шаронов: Я согласен с тем, что рынок в России во многих областях еще несовершенный, монополизированный. Но кто сказал, что город должен лезть в него не как регулятор, а как производитель? Делается это обычно с традиционной для людей 80-х гг. присказкой: для себя-то мы сделаем дешевле. Да, может быть, процентов на 20 и удастся удешевить продукт. О том же, что сначала в создание производства пришлось бухнуть миллиардов 15, умалчивается. Именно так происходило при создании Москвой металлургических предприятий ЗИЛа в Смоленской области. Хотя продукт, который есть во всех каталогах, можно было легко купить на рынке. РГ: Правда ли, что сотрудники Департамента имущества Москвы целыми днями сейчас занимаются составлением списков, что из имущества Москвы можно продать? Шаронов: Все, что не связано с государственными функциями, должно

быть реализовано. Но пока идет лишь инвентаризация, ревизия того, что сколько реально стоит. Дабы было понятно, что жалеть особенно не о чем, назову несколько цифр. Москва владеет 356 ГУПами и 337 пакетами акций в капиталах акционерных обществ. В самый лучший 2008 г. она получила от них доходов в размере 0,15% от своего бюджета. А в кризис и эти мизерные доходы упали в 10 раз. Денег же в поддержку этих предприятий город вбухал примерно в 100 раз больше! Большинство из них работали гомерически неэффективно по вполне понятной причине – у Москвы нет сил нести бремя собственника и следить за таким количеством ГУПов и АО. Да и вообще это не функция города. РГ: Попытки продать коекакое имущество предпринимали и прежние московские власти. Но не нашли покупателей, которые выложили бы достойную цену. А сейчас, после кризиса, разве их найдете? Шаронов: Проблема не в том, что на дворе время плохое или рынок плохой, который не дает правильную цену. Дело – в завышенных ожиданиях. Не так давно, на моем прежнем месте работы, губернатор одной области попросил меня проконсультировать по поводу возможной приватизации активов. Оценки, которые сделали наши эксперты обычными аналитическими методами и по итогам переговоров с потенциальными

покупателями, оказались в семь раз ниже цены, которую ему обещали директора предприятий. «Ну как же так, мы столько денег в них вложили!» – сказал пораженный губернатор. Он не учел одного: на социалистический подход, когда цена определялась издержками, рассчитывать больше не приходится. Рынок не интересует, сколько денег закопал или своровал под видом этого производства его бывший владелец. У него другие критерии. РГ: Что же, отдавать за бесценок? Шаронов: Отдавать за столько, сколько имущество реально стоит сейчас. Таким образом, зафиксировав убытки, можно избавиться от актива и прекратить будущие убытки. Некоторые предпочитают действовать иначе: говорят, к примеру, руководству города: дайте нам еще пару миллиардов, мы их проинвестируем, и тогда-то покупатель разглядит истинную стоимость объекта. Но если инвестор не увидел в нем перспективы сейчас, то не помогут ему в этом и два миллиарда. К тому же надо иметь в виду то, что далеко не все торги заканчиваются снижением стартовой цены. В частности, недавно аэропорт Шереметьево продал 60% акций контрольного пакета своего топливно-заправочного комплекса. Финальная цена превысила стартовую в пять раз! Это пример заинтересованности инвесторов и правильно организованных торгов.

РЕФОРМА ЖКХ: ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ, КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

В самый лучший для экономики Москвы 2008 год от столичных ГУПов и акционерных обществ поступило 0,15% доходов в городской бюджет, а в кризис эта сумма уменьшилась еще в 10 раз!

04 • 2011

ПРОБЛЕМЫ РЕФОРМЫ ЖКХ РГ: И сколько же столица намерена выручить за счет продаж? Шаронов: По предварительной оценке Департамента имущества, приватизация в 2011 г. должна дать бюджету 20 млрд руб. Однако если будут реализованы крупные активы, например, доля в Банке Москвы, эта цифра вырастет в разы.

Безработица москвичам не грозит

Опасаясь сокращения рабочих мест, город затем ищет рабочую силу, которой в Москве нет, потом нередко строит и содержит жилье для приехавших. И это для него оборачивается все новыми расходами

04 • 2011

РГ: Вы наверняка помните о том, что город – это еще и некая социальная агломерация. И некоторые из предприятий наверняка придется содержать при всей их неэффективности хотя бы для того, чтобы не потерять рабочих мест? Шаронов: Разумеется, город заинтересован как в рабочих местах в целом, так и для нуждающихся в социальной поддержке, в частности, для инвалидов. Но этот аспект требует серьезного анализа, к которому я пока недостаточно готов, учитывая, что работаю в должности меньше месяца. Тем не менее, тратя много времени на знакомство с тем, чем владеют департаменты правительства Москвы, я увидел довольно удручающую картину. Вот лишь один пример. Предприятие владеет очень большими активами – зданием площадью 15 тыс. кв. м. Работает там всего 30 человек. Чем занимаются? Судя по отчетам, всякой галиматьей, чуть ли не новые планеты открывают с совершенно непонятными

результатами. Понятно, что на деле занимаются просто сдачей в аренду помещений. Но директор на голубом глазу рассказывает, какие их ждут фантастические перспективы, если вложить еще денег! РГ: Но 30 работников, если предприятие закроется, останутся без работы. Шаронов: Кто сказал, что оно закроется? Я говорю лишь о том, что нужно продать активы новому собственнику. Впрочем, если говорить непосредственно о рабочих местах, то заметную долю их в столице занимают мигранты. Получается, что, опасаясь сокращения любых рабочих мест без разбора, город затем ищет рабочую силу, которой в Москве нет, потом нередко строит и содержит жилье для приехавших. И это для него оборачивается все новыми расходами. Вывод один: следует внимательно изучить структуру имеющихся рабочих мест и понять, есть ли спрос на них у москвичей. Какие-то производства действительно придется закрыть. Бизнес – как люди: тоже со временем может стареть и умирать. Ну, стоит какое-то предприятие в совершенно «убитых» помещениях в границах Садового кольца еще с XIX в., воняет на всю округу, делая продукцию, без производства которой город легко проживет. Во имя каких идеалов его надо сохранять? РГ: Программа вывода грязных предприятий в Москве была принята еще

РЕФОРМА ЖКХ: ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ, КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

20 лет тому назад. Но в последнее время разговоры о ней приутихли. Власти будут ею заниматься? Шаронов: Логика состоит в том, что само положение и структура доходов Москвы не предполагают, что на ее территории может успешно продолжаться производство литья, штамповки рессор и иже с ними. По совокупности ряда причин – своего размера, привлекательности, уровня образования и так далее, Москва – город дорогой. Многие виды деятельности в нем экономически нежизнеспособны. Везде, начиная с Калуги и заканчивая Китаем, подобную примитивную продукцию делают дешевле. Зачем же нам политическая воля, с которой прежде заявляли: ни за что мы не отдадим эту штамповку! Конечно, можно настоять на своем. Но надо понимать, что за этим стоит проедание общественного блага. Если, конечно, мы не научимся штамповать что-то очень чисто и красиво. Такая штамповка может быть и очень дорогой! РГ: В Генплане развития Москвы записано, что промышленные зоны на территории столицы должны сократиться с 24 тысяч гектаров до 7,5 тысячи. Эти планы остаются неизменными? Шаронов: Генплан, возможно, придется пересматривать – в свете новой политики, новых приоритетов. Что же касается промзон, на днях у мэра было по этому поводу совеща-

ПРОБЛЕМЫ РЕФОРМЫ ЖКХ ние. Возникло очень много вопросов. Самый простой из них: с какого перепуга предприятие должно сняться с насиженного места и с большими расходами ехать на новое? Даже если оно находится в городской собственности, не говоря уже о частнике. Теоретически возможны четыре варианта. Первый – просто оставить предприятие на прежнем месте. Второй – тут же его убить, без лишних мук. Третий – вывести в новую промзону. Четвертый – вывести вообще из Москвы в другой субъект Федерации. Как поступать в каждом конкретном случае? Пока непонятно. Сформировав представление, где быть промзонам, город должен создать стимулы – назовем это так – для самоопределения предприятий. Инновационные – поддержать. Сейчас для этого предпринимается попытка, например, скооперироваться с «Роснано», которое располагает для них большим количеством субсидий. Собственники же тех, кто «пыхтит» по старинке и не собирается меняться, должны знать: согнать с места их нельзя, а перекрыть возможности для развития городу по силам. Создать, к примеру, условия, что ни бетон не привезешь, ни кран не поставишь. И таким образом, все-таки подтолкнуть к переезду. РГ: Но сейчас-то, где высокооплачиваемые рабочие места для москвичей на предприятиях с высокими технологиями, о которых

мэр говорил в своей программной речи? Среди 240 тысяч малых предприятий лишь 2% приходится на инновационные производства, а 80% – это торговля, прилавок. И это в столице, где сосредоточена большая часть интеллектуального резерва страны, академических ученых, вузовских специалистов, инженеров! Шаронов: Снова рискую впасть в банальность, но все-таки скажу. Отказавшись от поддержки хозяйственной деятельности ГУПов и АО, неоправданных в них инвестиций, столица высвободит большие ресурсы как раз для программы поддержки предприятий инновационного характера любой формы собственности. Такое поручение мэра уже есть: увеличить им субсидии и преференции. То есть город будет создавать не сами предприятия, а систему, при которой они будут рождаться и развиваться. Кое-что в Москве для этого было создано раньше. Я считаю, что благодаря прежнему правительству у нас одна из лучших система гарантийного фонда. Это 4 млрд руб., накопленные в течение нескольких лет через программу содействия малому предпринимательству. Фонд представляет 50%-ную гарантию банкам при выдаче кредитов малым предприятиям. Каким из них давать, а каким не давать, решают не чиновники, что породило бы коррупцию, а банки, через которые деньги выдаются. То, что гарантия дается только 50%-ная,

а не на все 100%, защищает средства фонда от желания банковских сотрудников сговориться с предприятием и «кинуть» бюджет. На таких условиях, если банк плохо отберет кредиторов и предприятие-заемщик прогорит, банк тоже пострадает. Такого рода рыночную поддержку мы и будем развивать, а не пытаться в любой сфере нести на себе неподъемное бремя собственности. РГ: Что ждет технопарки? Их в последние годы в столице построено немало. Шаронов: Да, и большая часть их также создавалась с участием города. При ближайшем же рассмотрении оказалось, что многие из них к своему названию не имеют никакого отношения, а являются обыкновенными коммерческими бизнес-центрами, сдающими площади в аренду. С какой же стати их поддерживать из бюджета? С другой стороны, это вовсе не значит, что существующие технопарки надо объявлять плохими и начинать строить другие – свои, хорошие. Самое разумное – тонко идентифицировать субъекты поддержки и определиться с необходимыми для этого мерами. РГ: С убыточными предприятиями все понятно. Но зачем продавать, к примеру, Банк Москвы? Москвичи волнуются, как это отразится на них... Шаронов: Еще раз призываю: не смотрите на продажу, как на похороны предприятия. Нет за ней бандитов, которые отдадут

РЕФОРМА ЖКХ: ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ, КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

Продажа – не похороны предприятия. Нет за ней бандитов, которые отдадут чиновникам портфель денег, а потом вместе с работниками закроются в комнате и начнут их душить под визг и брызги крови

04 • 2011

ПРОБЛЕМЫ РЕФОРМЫ ЖКХ

«Деловой завтрак» в «Российской газете» с заместителем мэра Москвы по экономической политике Андреем Шароновым

04 • 2011

чиновникам портфель денег, а потом вместе с работниками закроются в комнате и начнут их душить под визг и брызги крови. Банк Москвы город продает не потому, что это плохой актив. Это очень хороший актив! Банк входит в пятерку крупнейших в стране. Большое количество клиентов его выбрали добровольно, не под дулом пистолета. Но Москва будет избавляться и от других хороших активов по единственной причине: их деятельность не свойственна для города. При этом мы не хотим обвалить капитализацию банка, чтобы под влиянием слухов клиенты прибежали и забрали свои деньги. Мы будет поддерживать с ним финансовые отношения и дальше осуществлять через него денежные транзакции. Он останется центральным в системе финансового обеспечения города. Вклад-

чикам я тоже не советую делать резких движений, потому что для этого нет объективных причин.

Адреса социальной поддержки РГ: Мэр пообещал, что социальная поддержка, которую получают от города москвичи, не уменьшится. На чем же столица собирается зарабатывать те немалые деньги, которые нужны для этого? Шаронов: Да, сегодня на финансирование учреждений социальной сферы и социальную поддержку населения столицы уходит 43,7% средств бюджета. Снижать уровень социальной поддержки не планируется. Необходимые средства город будет получать оттуда же, откуда получает сейчас: 90% доходов в московский бюджет – это налоги от хозяйствующих субъектов и граждан. Причем, 80% из них

РЕФОРМА ЖКХ: ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ, КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

приходится на два самых больших налога: 42% – налог на прибыль предприятий, а 38 – налог на доходы физических лиц. И только 10%, даже чуть меньше, приходится на долю неналоговых поступлений, вырученных от сдачи в аренду принадлежащих городу помещений, продажи имущества и т. д. РГ: А разные социальные проекты, вроде строительства физкультурно-оздоровительных комплексов, будут продолжаться? Шаронов: Установка мэра и здесь – искать новые экономические механизмы. Рынок по представлению услуг физкультуры в городе уже есть. Почему на нем государство ведет себя как тот самый слон в посудной лавке, о котором я уже упоминал, и расталкивает локтями остальных игроков? Зачем столица вбухивает не самым эффективным способом бюджетные средства в строительство своих площадок? РГ: Кого там расталкивать-то? Учреждениями для занятий спортом по месту жительства столица обеспечена всего на 40%! Шаронов: Эти слова мне напоминают историю первых шагов по реформированию большой госмонополии – Министерства путей сообщения, которая происходила в начале 2000 гг. Министр Аксененко, не признававший частных перевозчиков, грозно насупив брови, говорил: «Ну и где тут частники?» Так и тут: где здесь рыночники? При такой постановке вопроса им лишь остается спрятаться

ПРОБЛЕМЫ РЕФОРМЫ ЖКХ под стол. Не лучше ли городу вместо того, чтобы вкладывать энную сумму рублей в строительство одного спорткомплекса, потратить эти же деньги на подготовку – условно – 20 площадок под ФОКи? Снести все, что там пока мешает, подвести газ, электроэнергию, водопровод, а потом пригласить частников и сказать – стройте за свой счет! После чего – владейте возведенными комплексами! РГ: Сколько же, по-вашему, будет стоить билет в такой ФОК, построенный частным бизнесом? Уж точно не 200 руб. за раз, как сейчас! Шаронов: Для бедных город может выкупить, скажем, процентов 30 абонементов у каждого из таких комплексов и сделать вход для нуждающихся даже бесплатным. Например, раздать их многодетным семьям или пенсионерам. Субсидировать входной билет для бюджета гораздо дешевле любой новостройки. Тем более что потом-то ее приходится еще и содержать, платить за воду, свет и т. д., а значит, снова тратиться! Есть и другой путь. Задача уже поставлена: лучше, эффективнее использовать имеющуюся в столице инфраструктуру. Например, в городе четыре тысячи школ и других образовательных учреждений, многие из которых работают в одну смену. Их спортзалы пустуют. Давайте откроем их.

Уравнение известных РГ: Андрей Владимирович! Изменится ли в ближай-

шие годы политика города по тарифам на услуги ЖКХ? Ни для кого не секрет, что пока ситуация в Москве заметно отличается от других регионов. В силу того, что на протяжении длительного времени власти сознательно сдерживали цены на коммуналку, москвичи, скажем, за ту же двушку платят меньше, чем даже в ближайшем Подмосковье... Шаронов: Москва действительно отличается от многих других краев и областей в лучшую сторону для населения. Но, как правило, продолжением достоинств являются недостатки – в данном случае это безадресность. Во всех учебниках по экономике написано, что если вы субсидируете всех, то выигрывают самые богатые. Им больше всего и достается из бюджета города, когда субсидируют квадратный метр или литр воды. Ведь у них – дворцы, а не квартира в «хрущевке». Поэтому нам прежде всего надо уйти от уравниловки. Как? Сейчас доля платежей граждан в покрытии себестоимости жилищно-коммунальных услуг, не включая капитальный ремонт, составляет 77%. Остальную часть берет на себя бюджет города. С ростом доходов платежеспособные москвичи будут оплачивать сами 100% издержек, как и предусмотрено концепцией реформирования ЖКХ. Нуждающихся в поддержке город продолжит субсидировать, но уже адресно, по заявительному принципу. Если

потребуется, даже в большем объеме, чем сейчас. РГ: Когда это произойдет по вашей оценке? Шаронов: Думаю, что процесс будет растянут на несколько лет. В чем сложность? Когда вся страна доводила тарифы до 100%, Москва пропустила этот момент. А теперь, когда это и надо бы сделать, существуют жесткие ограничения на предельный рост тарифов. РГ: Москвичей больше пугает другое. То, что как тарифы ни растут, до 100% по-прежнему далеко – этот уровень все время отодвигается, как линия горизонта. Шаронов: Процесс, безусловно, очень болезненный. Рост тарифов происходит не только по причине плохой работы поставщиков услуг, но и под влиянием инфляции, удорожания стоимости топлива, других компонентов. Но одновременно появляется и возможность для конкуренции среди поставщиков, что дает возможность сдерживать уровень тарифов. В итоге кривая, которая идет вверх, должна быть уже плавнее. РГ: Говорят, что с 2012 г. город прекращает субсидирование ремонта и содержания жилья. Это правда? Шаронов: Нет. Напротив, на последнем заседании правительства Москвы мэр заявил о том, что в этом году Москва потратит на ремонт подъездов жилых домов и дворов около 12 млрд руб. Планируется привести в порядок 27 тысяч подъездов – или треть существующих в городе – и благоустроить

РЕФОРМА ЖКХ: ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ, КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

Если вы субсидируете всех, то выигрывают самые богатые. Им больше всего и достается из бюджета города, когда субсидируют квадратный метр или литр воды. Поэтому прежде всего надо уйти от уравниловки

04 • 2011

ПРОБЛЕМЫ РЕФОРМЫ ЖКХ 22 тысячи дворов, т. е. почти половину. За последние четыре года деньги на эти цели ни разу не выделялись.

Конец «Четвертому кольцу»?

Как решить транспортные проблемы Москвы?

04 • 2011

РГ: Власти Москвы и Подмосковья объявили, наконец, об объединении своих усилий в решении самых острых проблем, одинаково актуальных для обоих субъектов. Это подкрепляется реальными шагами? Шаронов: Да. И координация этого взаимодействия находится в перечне моих обязанностей. Ближайшее заседание объединенной коллегии состоится 4 февраля. Посвящено оно будет вновь транспортной проблеме. В частности, объезду города Балашихи. Казалось бы, с какой стати этим

должна заниматься Москва? Но дело в том, что пробки, возникающие в Балашихе, немедленно транслируются на восток столицы. Ведь все наши вылетные магистрали вылетают не в чистое поле. Можно заасфальтировать в Москве хоть десять полос, но если они за МКАД уйдут в тропинку, заторы неминуемы. Как справляться с ними в этом месте, и пойдет сейчас разговор с руководством Московской области. РГ: Предлагаемый объезд будет платной дорогой? Шаронов: Да. РГ: Кажется, у властей появились сомнения в том, нужно ли достраивать Четвертое транспортное кольцо? Шаронов: О нем я точно знаю одно: начав проект, город столкнулся с катастро-

РЕФОРМА ЖКХ: ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ, КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

фическими расходами. Мое личное мнение, что причина этого состоит в том, что, как и многие другие, подход к его строительству формировался архитекторами, а не экономистами. Его авторы больше думали о том, насколько красиво проходит будущая магистраль. То же, в какие это упирается неподъемные деньги – на перемещение объектов и выкуп земель, оказавшихся на ее пути, перекладку коммуникаций и так далее – мало кого интересовало. Примат архитектуры над экономикой в Москве вообще везде выпирает. Строить и расширять дороги мы, конечно же, будем. Но это не универсальный рецепт, и некоторые проекты будут остановлены. Транспортную проблему, которая при этом объявлена одной из самых приоритетных, будем пытаться решать и другими способами. Есть и еще одна неприятная правда. Даже затратив астрономическую сумму на проекты транспортного строительства, которое кем-то оценивается аж в 4 трлн руб., 3,5 миллиона московских машин, число которых растет каждый месяц, все равно не будут свободно раскатывать по Москве. Некоторые вопросы движения в любом случае придется решать с помощью запретов – где-то въезда, где-то парковок и т. д. Это не я придумал. Такой вывод сделали европейцы, которые прошли уже большой путь в решении проблем пробок на дорогах. I

ПРОБЛЕМЫ РЕФОРМЫ ЖКХ

КАПКАПРЕМОНТ Ольга Нестерова, www. rg.ru/2011/01/27/ remont.html

Аннотация: в статье рассматриваются проблемы капремонта и пытаются выяснить, чья это обязанность: государства или жителей, капремонт всего жилья или только латание дыр, обязанность капремонта есть в законе, а нет плана и контроля, с чего дом так быстро постарел? Ключевые слова: место собственника помещения в МКД при капремонте, капремонт чего или кого, можно ли отказаться от капремонта, дареному коню, как говорится, в зубы не смотрят

Когда перестанет течь?

С 2008 по 2014 г. в столице должно быть отремонтировано 13 787 жилых домов. Сегодня, по данным Департамента капремонта жилищного фонда, готово всего 2166 домов. Но и из них, по признанию того же департамента, треть жильцов недовольны качеством работ. С проблемами капремонта попыталась разобраться корреспондент «РГ». Коммунальная месть Запланированный массовый капремонт из-за кризиса пошел вкривь и вкось. Плановые сроки сорваны. Жители домов-очередников в волнении: не останутся ли они у разбитого корыта, не отменят ли вообще эту программу? О том, что ее надо корректировать, говорит тот факт, что и в уже отремонтированных домах есть проблемы.

К примеру, вы можете представить, что в Москве вторую зиму семья мерзнет в квартире, отрезанной после капремонта от отопления? Все это время хозяин квартиры в доме 5, корпус 1 по улице Академика Бочвара Олег Сухорученков судится с ДЕЗ «Щукино» и Департаментом капремонта СевероЗападного округа. Он требует «возобновить подачу тепла в квартиру и произвести перерасчет квартплаты» (все полтора года ему издевательски выставляют счет за отопление, которого нет). А отрезали квартиру Сухорученкова в наказание за то, что он отказался пустить строителей менять стояки. «Я только недавно закончил ремонт в своей квартире, – го-

РЕФОРМА ЖКХ: ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ, КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

ворит он, – а теперь должен все разрушить?» Не один Сухорученков захотел избежать казенного ремонта. В четырех типовых двенадцатиэтажных домах, которые «кустом» попали под капремонт, таких оказалось около 130 человек. Но кто-то сумел по-тихому откупиться, кто-то договорился... А отыгрались на Сухорученкове, который больше всех «права качал». Как-то на «Деловом завтраке» в «РГ» мы спросили руководителя Департамента капремонта жилищного фонда Москвы Артура Кескинова, может ли житель вообще отказаться от ремонта? «Пожалуйста! – ответил он. – Но если потом в этой квартире лопнут трубы и соседей зальет, выплачивать за нанесенный ущерб придется ее хозяину, так как страховая компания поинтересуется у ДЕЗа, кто виноват в плохом состоянии коммуникаций». Если бы только этим ограничилось… Коммунальщики пустили стояк в обход квартиры 04 • 2011

ПРОБЛЕМЫ РЕФОРМЫ ЖКХ Сухорученковых, отрубив ее от системы отопления. Случилось это 16 октября 2009 г. На каком основании его семью отключили от тепла? Неужели только в отместку? А что же суд?.. Между прочим, в УК РФ есть статья 215.1 (отключение от источника жизнеобеспечения), предусматривающая наказание для виновного вплоть до лишения свободы сроком до двух лет. Не может суд принять решение, поскольку нет одной бумажки – типового проекта дома. Его нет ни в ДЕЗе, ни в архиве, ни в проектных организациях... Спрашивается: как без проекта обходился ДЕЗ, который 25 лет эксплуатировал дом?

С чего дом постарел

Конечно, «ремонтировать» такие дома куда выгоднее

04 • 2011

Казалось бы, бесплатный капремонт – это благо. Тысячи москвичей мечтают о том, чтобы в их доме наконец сменили трубы, поставили пластиковые окна... А вот

жители четырех двенадцатиэтажных домов по улице Академика Бочвара завалили Хорошевский районный суд исками, связанными с уже сделанным капремонтом. В чем же дело? «Началось все с обмана, – рассказывает одна из жительниц Нина Коршикова. – Представители местной управы «Щукино» и районного ГУИС собрали нас под открытым небом и сообщили, что ТСЖ «Академика Бочвара 3/1, 3/2, 5/1, 5/3» единогласно приняло решение о начале капремонта. Но, во-первых, никакого ТСЖ мы не создавали. Во-вторых, наши дома 1984–1985 гг. постройки не нуждались в капремонте. Кругом полно зданий, где крыши текут, а над нами, как говорится, ничего не капало». Но больше всего возмутило жителей липовое ТСЖ на четыре дома, где председателем стал работник районной ГУИС. Нина Ивановна обнаружила и свою

РЕФОРМА ЖКХ: ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ, КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

фамилию в списке членов правления – напротив поддельная подпись. Собственно, она и затеяла судебное разбирательство, в ходе которого вскрылась масса нарушений. «Мы одни из первых в Москве, – говорят жители, – добились в суде признания ТСЖ недействительным». Довольные победой, жители рассуждали так: раз фальшивое ТСЖ отменили, то и его решения ничего не значат. Но посрамленный председатель товарищества уволился, а ремонт продолжился.

Кто остался на трубе Остановить работы было уже невозможно. У жильцов – разный достаток. Одни могут за свой счет поставить пластиковые окна, а другие – нет. А тут строители с карандашиком прошлись по квартирам, записали, кому новый полотенцесушитель поставить, кому унитаз... Многие соглашались.

ПРОБЛЕМЫ РЕФОРМЫ ЖКХ «А вот трубы никто из нас не хотел менять, – рассказывает жительница дома № 5, корп. 1 Елена Слегина. – Унас были хорошие оцинкованные, а ставили черношовные хлипкие. Но не отстояли – строителям важны были объемы». «С трубами обращались, как с макаронами – где сварят, где отрежут, – жалуется житель Владимир Модилевский. – В итоге у меня из семи стояков греют только четыре». Судебные заседания идут каждый месяц. На тех собственников, кто, как Сухорученков, не дал срезать у себя крепкие трубы, ДЕЗ «Щукино» подала иски в суд «о недопущении в квартиру для проведения ремонтных работ». Они, в свою очередь составили встречные заявления, что «капремонт с собственниками не согласован, договоров с нами не заключали». Обходя отремонтированные подъезды, Нина Коршикова отмечает недостатки. «Разве эти рельсы приспособлены для колясочников? Инвалид с такой крутизны влетит прямо в стенку. Надо было хотя бы завернуть рельсы к дверям». И про стены, покрашенные веселой розовой краской, говорит: «Зря покрыли корявой «шубой». Пыль будет забиваться – не вымоешь». Казалось бы, ремонт делали бесплатно. А дареному коню, как говорится, в зубы не смотрят. Известно же, что тендеры выигрывают компании, которые предложат сделать ремонт дешевле. Значит,

и окна, и трубы, и унитазы будут самые дешевые. О качестве говорить не приходится. Как раз в день нашей встречи в одной из квартир лопнул новый полотенцесушитель – вода залила два нижних этажа. Но, несмотря на все эти недостатки, тысячи москвичей ждут ремонта своих домов и волнуются: не отменит ли город эту программу? «Капремонт продолжится», – заверил на «Деловом завтраке» в «РГ» заместитель мэра Москвы по экономической политике Андрей Шаронов. Но есть надежда, что с поправками.

Компетентное мнение Вячеслав Гуменюк, помощник Уполномоченного по правам человека в Москве (по направлению ЖКХ). В ситуации с Олегом Сухорученковым налицо нарушение его прав. Органы власти в любом случае должны обеспечить безопасность проживания граждан. Неподача тепла в один дом – это уже ЧП. Можно даже возбуждать уголовное дело о непредоставлении коммунальных услуг. Да, капремонт затрагивает объекты общедомового имущества, но проходит через личные помещения. Дырку в бетонном полу можно сделать по-разному: нанести при этом минимальный ущерб или пробить кувалдой, чтобы все обрушилось. А если у жильца дорогой ремонт – кто компенсирует? Чтобы не возникали конфликтные ЧП, при проведе-

нии капремонта с каждым собственником помещения надо заключать договоры страхования. Сейчас государственным заказчиком капремонта выступают органы исполнительной власти, а место собственника в нем вообще не определено. Хотя существует проект городского закона о передаче собственникам средств на проведение капремонта. Но будут переданы или нет – пока четкой перспективы нет. Во многом это зависит от того, какими будут ТСЖ: дееспособными или «липовыми», каких в Москве сотни и от них ждать добра не приходится. Только при условии, что сами собственники начнут эффективно распоряжаться предназначенными средствами, в подъезде появится такая плитка, какая им нравится, а в ванной комнате – полотенцесушитель по размеру. Мне кажется справедливым, что должно быть долевое участие граждан в финансировании ремонта, как это предусмотрено аналогичной федеральной программой. Если человек внесет свой рубль, тогда у него появится и чувство хозяина, и ответственность. При этом малоимущих граждан, которые получают субсидии от города, можно избавить от взноса. «Горячие линии» Мосжилинспекции: (495) 6817780; 681-2145; 681-2054. «Горячая линия» Департамента капитального ремонта жилищного фонда Москвы (495) 959-16-54. I

РЕФОРМА ЖКХ: ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ, КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

Должно быть долевое участие граждан в финансировании ремонта, как это предусмотрено федеральной программой. Если человек внесет свой рубль, тогда у него появится и чувство хозяина, и ответственность. При этом малоимущих граждан можно избавить от взноса

04 • 2011

ПРОБЛЕМЫ РЕФОРМЫ ЖКХ

НА ДОМА НАШЛАСЬ УПРАВА Олеся Гончарова

Аннотация: на круглом столе обсуждались такие вопросы, как реформирование жилищного законодательства в сфере управления многоквартирными домами, взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями, контроль за деятельностью УК, а также другие актуальные темы по управлению МКД Ключевые слова: реформирование жилищного зако н од ате л ь с тв а в сфере управления многоквартирными домами, взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями, контроль за деятельностью УК, коллективная структура собственности на жилье, собственность – это не только права, но и обязанности, саморегулирование или лицензирование

04 • 2011

В Клубе деловой политики обсудили проблемы правового регулирования деятельности по управлению многоквартирными домами. Ключевым спикером на заседании выступил председатель Комитета по собственности Госдумы РФ Виктор Плескачевский.

а круглом столе обсуждались такие вопросы, как реформирование жилищного законодательства в сфере управления многоквартирными домами, взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями, контроль за деятельностью УК, а также другие актуальные темы. Открыл заседание депутат Виктор Плескачевский, разработавший поправки в Жилищный кодекс РФ, согласно которым управляющие компании будут обязаны вступить в саморегулируемые организации. Он обозначил краткую предысторию управления многоквартирными домами и основные проблемы, существующие в данной отрасли на сегодняшний день. «В жилищно-коммунальном хозяйстве современной России существуют две фундаментальные проблемы. Во-первых, коллективная структура собственности на жилье. Во всем мире подавляющее число зданий

имеют одного собственника (90–95% жилья в мире), в остальных 5–10% гражданин имеет право собственности не на квартиру, а на долю в доме. В нашей же стране сложилось так, что у одного дома множество собственников. Системные противоречия сохраняются до сих пор, когда муниципалитет является коллективным сособственником жилья наравне с гражданами. Тогда как очень важно понимать, один собственник у жилья или несколько. Понятно, что если он один, то у него в собственности находится каждый кирпич, а если их несколько, то все становится общим имуществом. Договориться между собой десяти собственникам – можно, сотне – сложнее, тысяче – практически нереально. Вторая проблема состоит в том, что за 80 лет нашего социалистического строя мы потеряли навыки собственника в плане понимания, что собственность – это не только права, но и обязанности. Ко мне в прием-

РЕФОРМА ЖКХ: ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ, КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

ную приходит много писем от граждан с жалобами на ЖКХ, но ни в одном из них нет понимания того, что у собственника есть обязанность содержать свое имущество и, допустим, вкладывать собственные средства в ремонт дома. В Петербурге приватизация пошла дальше и быстрее всех, но, тем не менее, эта проблема для города также актуальна. Граждане сегодня не готовы в полном объеме нести бремя содержания, и основной расчет идет на дотационный механизм». По мнению Виктора Плескачевского, в результате приватизации в России произошло сильное «перемешивание» собственников, и сегодня в одном подъезде могут проживать гражданин, готовый оплатить охрану и консьержа, и гражданин, который не способен оплатить даже уборку на своей лестничной клетке. «Это самая большая проблема, которая требует цивилизованных механизмов решения. Необходимо, что-

ПРОБЛЕМЫ РЕФОРМЫ ЖКХ бы ТСЖ нанимало для управления профессиональную УК. А когда речь касается гражданско-правовых услуг, например, уборки территории, то я считаю, эти услуги может урегулировать ТСЖ в своих собственных интересах», – добавил депутат. Он также отметил, что внесенный им в начале октября на рассмотрение в Госдуму законопроект (№ 435903-5 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»), определяет УК как субъект, который должен, прежде всего, нести ответственность за соблюдение регламента безопасности. «Сегодня в российском законодательстве проектировщик несет ответственность за исполнение регламента безопасности здания в процессе проектирования, строитель – в процессе строительства, а в процессе эксплуатации ответственность никто не несет. Мы построили такую модель, при которой управляющая компания – это не только лицо, которое оказывает гражданско-правовые услуги в конкурентной среде, но и в первую очередь управляющая компания – это субъект, ответственный за безопасность здания в период его существования. Принятие законопроекта обяжет управляющие компании не только качественно выполнять свои услуги, но и нести ответственность за безопасность здания, тогда как ТСЖ по закону не может

Кто будет нести ответственность за безопасность моего дома?

нести ответственность, так как является некоммерческой организацией», – заявил Виктор Плескачевский. Позицию города по вопросу правового регулирования деятельности по управлению многоквартирными домами обозначил Владимир Гайдей, первый заместитель председателя Жилищного комитета СПб. «Сегодня в Петербурге управление многоквартирными домами осуществляется ТСЖ на 18% и 72% УК, и все проблемы в этой области вытекают из законодательства. У нас ведь даже не прописано само понятие «управление многоквартирным домом». Что касается модели управления, то мне ближе ТСЖ, так как это абсолютно прозрачная и понятная схема, но достойное управление осуществляется только там, где есть грамотный председатель. К тому же все, что касается безопасности, должно быть в руках профессионалов. Поэтому оптимальным мне кажется вариант ТСЖ с выбором УК.

Проблема в том, что управление как таковое противоречиво в том, что, с одной стороны, – это бизнес, с другой – существенную роль здесь играет социальная составляющая. УК должны балансировать на этой грани и чутко реагировать на проблемы граждан». По мнению Владимира Гайдея, эти моменты должны быть зафиксированы СРО. «Должны быть четко прописаны и вопросы использования того же резервного фонда, взаимоотношения всех сторон, ответственности руководителей, в том числе и использования денежных средств и т. д. Хотя СРО – это, конечно, не панацея от всех бед. Однозначно необходимо рейтингование компаний, так как на данный момент определенных критериев отбора УК нет», – отметил он.

Сегодня по российскому законодательству проектировщик несет ответственность за исполнения регламента безопасности в процессе проектирования, строитель – в процессе строительства, а в процессе эксплуатации ответственность никто не несет!

Денис Назаров, исполнительный директор Ассоциации «Национальное объединение саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью»

РЕФОРМА ЖКХ: ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ, КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

04 • 2011

ПРОБЛЕМЫ РЕФОРМЫ ЖКХ высказал мнение, что в данном случае СРО является регулятором рынка: «Порядка 80% жалоб поступает по сфере ЖКХ. Но муниципальные власти не могут ничего поделать, поэтому СРО как бы забирает на себя все эти отношения».

Как собственники делают вид, что платят, так и УК делает вид, что работает, как УК делает вид, что страхуется, так и страховая компания делает вид, что страхует. Рынка-то как такового нет

04 • 2011

Категорически против резкого изменения законодательства высказался Евгений Пургин, председатель совета Ассоциации управляющих и эксплуатационных организаций в жилищной сфере СПб. «Мы еще не научились жить по этому законодательству, у нас нет судебной практики. Нарабатывали практику с монополистами, и тут же принимается закон, который ставит монополистов выше УК, – сказал он. – Наш город, исходя из популистских каких-то суждений, отказывается решать проблемы взаиморасчетов с монополистами так, как это прописано в постановлении № 37, и все решения у нас исходят прежде всего из социальных вопросов. ЖКХ должно стать конкурентоспособным бизнесом». Должен быть период, который позволил бы бизнесу пожить спокойно, используя нормативную базу, к которой мы привыкли, которую мы сами своим участием разрабатывали. Но это долгий процесс». Также он акцентировал внимание на том, что саморегулирование в области управления многоквартирными домами должно быть добровольным. «Мы

сейчас говорим об изменениях в Жилищном кодексе, где СРО становится обязательным, но обязательное саморегулирование – это замена того же самого лицензирования, от которого мы и ушли, – отметил Евгений Пургин. – Для защиты от рисков надо развивать институт страхования. Что показало строительное саморегулирование – создали компенсационные фонды, бешеные деньги, каждый кому не лень теперь хочет владеть этими деньгами. Было бы страхование, никто бы не посмотрел на СРО, не было бы скандалов». Помимо этого он заявил о необходимости создания долгосрочной программы воспитания потребителей в области ЖКХ: «Я не согласен с тем, что образование потребителя должны осуществлять УК за свой счет. Потребитель должен воспитываться с детского сада. Сейчас у жильца нет понимания того, что такое его квартира, собственность, какие у него права и обязанности». Председателю Ассоциации возразил Дмитрий Сурнин, заместитель председателя Совета «Национального объединения саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью»: «Страхование все-таки – это риски от деятельности или риски от состояния? Страхование не урегулирует наш рынок, пока мы сами его не урегулируем. Сегодня ситуация такова: как собственники делают вид, что платят, так

РЕФОРМА ЖКХ: ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ, КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

и УК делает вид, что работает, как УК делает вид, что страхуется, так и страховая компания делает вид, что страхует. Рынка-то как такового нет. Через СРО можно урегулировать эти вопросы и показать, что это такое, но потребитель должен выбрать сам». Со стороны строительного бизнеса выступил Роман Мирошников, исполнительный директор домостроительной компании ЗАО «Ойкумена». «УК как бизнес мы не рассматриваем. Я с удовольствием отдам жилье в управление компании, которая будет так же относится к тому, что я построил и не испортит мое имя. Сейчас в России регулирование и законодательная база таковы, что мы работаем по принципу «тришкина кафтана», т. е. все время латаем дыры. Невозможно рассматривать проблему управления жилыми домами в отрыве от градостроительного кодекса, жилищного и других сфер деятельности, которые начинаются со стадии строительства и заканчиваются вводом в эксплуатацию. В итоге пока заключаешь договор с энергоснабжающими организациями, передаешь дом, переходишь на заключение договора по тарифам для населения, проходит от трех месяцев до полугода, а разница в тарифах между строителем и жителем существенная. Мы были вынуждены компенсировать 2,5 млн руб.». От добавил, что сегодня при сдаче объектов в луч-

ПРОБЛЕМЫ РЕФОРМЫ ЖКХ шем случае продается 30– 40% квартир, и, соответственно, компания-застройщик становится через месяц абсолютным собственником объекта, а через один-два месяца ей необходимо заключать договора. Проблему реализации профессионального управления многоквартирными домами в центральной части Петербурга поднял Владимир Семенов, президент Ассоциации ТСЖ Центрального района. «Говорят, что УК жаждут обслуживать дома. Но старый фонд обслуживать никто не хочет. Потому что это объект, который имеет нулевую информацию о себе. ТСЖ были созданы в старом фонде, так как люди подошли к какой-то определенной черте, дальше которой уже было небезопасно идти. Жилищный кодекс говорит о том, что ТСЖ создаются для того, чтобы повысить комфортность и безопасность для проживающих, что и послужило толчком к их созданию. Управляющим же компаниям не интересен старый фонд, так как он коммерчески невыгоден. Тем, кто живет в старом фонде не интересно иметь дело с УК, так как затраты, которые будет нести ТСЖ, очень высоки. ТСЖ с огромным энтузиазмом восприняли ту программу, которая касалась капитального ремонта по федеральной программе. Собственники не настолько примитивно устроены, не все изучают законы – и это нормально, поэтому должна

быть создана соответствующая система информирования. Но если УК придут в старый фонд, они столкнутся с огромной проблемой – вопросами эксплуатации здания». Он отметил, что на сегодняшний день сложилась практика не иметь УК в старом фонде, а заключать договора на эксплуатацию домов в части тех вопросов, которые необходимы для поддержания качества функционирования дома, а также заключать прямые договора с ресурсоснабжающими и другими организациями, чтобы не зависеть от УК. По словам Владимира Семенова, Ассоциация ТСЖ Центрального района сейчас разработала продукт страхования управленческих ошибок ТСЖ на год. «В тех домах, где проведен капремонт, это достаточно удобоваримая величина на 1 м2, – сказал он. – ТСЖ является заказчиком услуг УК, и оно вправе отказаться от них. Иначе необходимо отменить Жилищный кодекс и вернуть всех в исходное состояние – отдать в жилкомсервисы». Беслан Берсиров, заместитель генерального директора ЗАО «Строительный трест»: «Позиция застройщика в вопросе правового регулирования деятельности управляющих компаний и ТСЖ проста: нам необходима профессиональная компетентная организация, которой мы могли бы пере-

дать дом сразу после ввода в эксплуатацию. Жильцы новостроек не должны становиться заложниками правового вакуума, им необходимо быстро решать насущные вопросы, заключать договоры на тепло и водоснабжение, на вывоз мусора и т. д. Всеми этими вопросами должны заниматься профессиональные управленцы. Если контроль над управляющими компаниями будет осуществлять СРО – прекрасно! Пока что эту роль часто на себя вынуждены брать застройщики, хотя наша прямая задача – только качественное строительство и своевременная сдача объектов. Сегодня в сфере управления многоквартирными домами нет должного порядка, и можно вспомнить массу случаев, когда к власти в доме приходили недобросовестные собственники, преследующие собственные интересы, а не интересы жильцов. Ничем хорошим для дома это не заканчивалось. Самый лучший проект, с прекрасными изначальными характеристиками и отличным качеством строительства, за несколько лет можно довести до плачевного состояния. Ответственный застройщик такого допускать не должен. Тем более что в течение пяти лет мы несем гарантийную ответственность за объект строительства. Не говоря уже о том, что комфортное проживание в сданных домах – залог доброй репутации компаниизастройщика в глазах будущих клиентов». I

РЕФОРМА ЖКХ: ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ, КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

Жилищный кодекс говорит, что ТСЖ создаются для того, чтобы повысить комфортность и безопасность жителей, что и послужило толчком к их созданию. Управляющим же компаниям не интересен старый фонд, так как он коммерчески невыгоден

04 • 2011

ИНТЕРВЬЮ НОМЕРА

БУДЕМ ЖИТЬ ПОТОВАРИЩЕСКИ! Исаак Глан

Согласно Жилищному кодексу РФ именно собственники отвечают за содержание и сохранность своего дома. Таков мировой стандарт. Но наши ТСЖ все еще не стали эффективным способом и механизмом управления домами. В конце прошлого года правительством Москвы принят новый план, который должен снять административные барьеры, стоящие на пути развития товариществ, ЖК и ЖСК. Станет ли он таковым или утонет в сотнях (если не тысячах) ранее принятых нормативных актов – покажет время. О сути плана с нами беседует начальник Управления по координации деятельности ТСЖ и организаций самоуправления в многоквартирных домах Виталий Акимкин. Не такие уж фальшивые – Виталий Васильевич, начнем с общей картины состояния товариществ на сегодня. Бурная (и во многом справедливая) кампания по разоблачению фальшивых объединений затмила объективные факты. Как обстоят дела реально? – Напомню, с чего начался резкий рост числа ТСЖ – с принятой в 2007 г. городской программы по их созданию

Виталий Акимкин, начальник Управления по координации деятельности ТСЖ и организаций самоуправления в многоквартирных домах Департамента жилищнокоммунального хозяйства и благоустройства Москвы

04 • 2011

и поддержке. Рассчитана она была до 2010 г. За прошедшие годы товарищества появились примерно в 10 тыс. домах. Всего их сейчас 12,5 тыс. Если приплюсовать к ним ЖК и ЖСК (2,3 тыс.), то получается цифра, близкая к 15 тыс. Иными словами, созданы те или иные объединения собственников почти в половине многоквартирных московских домов. Достаточно впечатляющая цифра. – Чему ж здесь радоваться? Известно, что в ряде ТСЖ председателями стали чиновники. Одно это говорит, что они созданы вопреки воле жильцов. – Вы не правы. Ведь в этих домах есть собственность города. А представлять их интересы должны районные ГУИСы. Многие жители не полностью еще осознали, что

РЕФОРМА ЖКХ: ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ, КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

они собственники не только своих квартир, но дома в целом. Не понимают пока своей ответственности за состояние общего имущества. Так что вполне естественно, что государственные работники были выбраны в руководители товариществ. Предполагалось, что со временем их место займут владельцы квартир. – Но так ли уж честно выбраны председатели? Всетаки не уйти нам от этой горячей темы – фальсификации протоколов общих собраний. – То, что ряд ТСЖ нелегитимны, – факт. В результате проверок выяснилось, что те же ГУ ИСы и районные управы, добирая недостающие подписи, иногда шли на подлог. Но называть появившиеся в результате этого

ИНТЕРВЬЮ НОМЕРА ТСЖ фальшивыми я бы не стал. Дело в том, что даже в тех домах, где были выявлены нарушения, жители – когда прошло первое и вполне оправданное возмущение – вдруг приходили к мысли: а почему бы нет? Почему бы не создать товарищество? Они стали более внимательно разбираться в том, что же им стараются навязать. При этом, понятно, испытывали груз негативной информации о ТСЖ, которой, к сожалению, достаточно в СМИ. Но в конце концов убедились: не так уж они плохи! Ведь они, собственники, сами ли или через управляющую организацию смогут заказывать услуги, оценивать качество работ и даже торговаться по цене. Какой в этом негатив? Реально картина такая: в настоящее время в судах находится порядка 300 дел, связанных с ликвидацией ТСЖ, созданных за последние три года. Но это всего 3%! Согласитесь – их всетаки не так много. В целом москвичи начали принимать новую форму управления своим имуществом. Не могу, кстати, не ответить и на вопрос: в самом деле – так ли уж плохи ТСЖ? Да, есть жалобы. Но в 2009 г. они поступили лишь из 3% (тех же трех!) домов, где были созданы, но с нашей помощью, а также префектур, эти ошибки постепенно устраняются. Правда, в прошлом году пожаловались жители уже 4,5% домов ТСЖ. Что говорить – есть проблемы, но то, что жалобы не носили массового характера, безусловно.

– Как дальше будут развиваться ТСЖ? Сколько их намечается иметь в городе, если учесть, что у нас более 80% собственников? Ведь они неизбежны. В мире это не выбранная форма управления, а естественная, единственно возможная. Если ты собственник, то автоматически становишься членом объединения, и оно, объединение, а не город, теперь занимается своим домом. Будет ли такое у нас? – Пока ТСЖ остается добровольной формой. Более того, в связи с судебными исками, жалобами, нарушениями из постановления правительства Москвы № 398-ПП от 2007 г. исключено поручение, дающее возможность ГУ ИСам инициировать общие собрания собственников и создавать товарищества. Город теперь никак не будет влиять на решение жильцов, они должны прийти к этой мысли сами. Сами должны понять, что объединение лучше защитит их от произвола и диктата тех же управляющих организаций, позволит лучше сохранить общее имущество и более экономно расходовать денежные средства. Так что никаких плановых показателей у города нет. Но поддержку оказывать будет всем.

Город наводит порядок – Теперь о плане мероприятий по – как сказано в названии: «…наведению порядка в сфере создания и организации деятельности объединений собственников жилья», которое

принято правительством Москвы. Я внимательно ознакомился с ним, по некоторым статьям возник ряд вопросов. Например: «Подготовить предложения по внесению изменений в федеральное законодательство», и дальше речь идет о процедуре создания, ликвидации ТСЖ, ответственности их правлений, а также управляющих организаций. Что имеется в виду? Какие федеральные нормы несовершенны? – С ними мы как раз и столкнулись в ходе устранения нарушений, о которых шла речь. В них, например, сказано, что любой житель может собрать подписи собственников и зарегистрировать товарищество. Привело это к тому, что в некоторых домах появилось по два, а то и три ТСЖ, подписи при этом явно подделывались, и при этом безнаказанно. Ведь налоговая инспекция, куда направлялся пакет документов, не имела права проверять их достоверность. В результате возникали фиктивные ТСЖ, о которых жители не знали, мошенники же получали доступ к государственной кормушке – субсидиям. Возможность такого рода афер надо полностью исключить. Надо ввести – по моему убеждению – соответствующую норму в УК РФ, там, где речь идет о мошенничестве. Далее – нужно упростить процедуру ликвидации ТСЖ, сейчас она очень сложна. О правлениях товариществ. Люди порой не достаточно знают тех, кого вы-

РЕФОРМА ЖКХ: ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ, КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

В мире это не выбранная форма управления, а естественная, единственно возможная. Если ты собственник, то автоматически становишься членом объединения, и оно, объединение, а не город, теперь занимается своим домом. Будет ли такое у нас?

04 • 2011

ИНТЕРВЬЮ НОМЕРА

Объединение или управляющая организация несут убытки, потому что бюджет не компенсирует содержание незанятых площадей. Теперь этого не будет. Расходы должен нести город – как собственник этих помещений

04 • 2011

бирают. Между тем председатель объединения может также нарушать закон: не проводить ежегодно собраний собственников, не утверждать годовой план работы, ставку оплаты с одного кв. м жилья, могут быть и другие нарушения. Все это должно быть наказуемо – административно в виде штрафов, а в случае хищений (такое тоже бывает в ТСЖ) в уголовном порядке. Все это относится и к управляющим организациям. Недавно появился федеральный закон, предписывающий прозрачность их деятельности, но о том, какую ответственность несут компании за нарушение этого закона, ничего не говорится. Этот пробел тоже надо устранить. – План предлагает упорядочить предоставление субсидий ТСЖ, ЖК, ЖСК на содержание пустующих помещений. Расшифруйте. – Это важная статья, неслучайно она под номером один. Родилась в результате встреч с активистами объединений. Помещения, о которых идет речь, в самом деле, не редкость. Скажем, выехал наниматель, его квартира определенное время пустует. Такое бывает и в новостройках, когда часть квартир никем не заселена. Или – если речь идет о нежилых – кончился договор с арендатором, новый не заключен. Объединение или управляющая организация несут убытки, потому что бюджет не компенсирует содержание незанятых площадей. Теперь этого не будет. Расходы должен не-

сти город – как собственник этих помещений. – Коли речь зашла о дискриминации в отношении субсидий, хотел бы спросить о главных – тех, которые идут на содержание жилищ. Знаю случаи, когда ГУ ИСы лишали таких субсидий товарищества или кооперативы. Те добивались, конечно, восстановления справедливости, но с большим трудом. Законно ли поступали инженерные службы? – Конечно, нет. Такого быть не должно. Товарищества должны получать бюджетные субсидии на содержание жилищ наравне с другими домами, которые обслуживаются ДЕЗами. А если возникают проблемы – думаю, по чисто техническим причинам. Скажем, ТСЖ приняло дом в управление, направило в ГУ ИС пакет документов, но не в полном комплекте. Либо составило их не по той форме, которая требуется. Недоразумение могло возникнуть и в том случае, если ТСЖ, составляя договор с управляющей организацией, не обратило внимания, что субсидии направляются не самому товариществу, а этой самой организации. К слову, замечу: ответственность собственников состоит еще и в том, что им надо хорошо знать и разбираться в жилищном законодательстве, научиться работать с документами. Не все еще это умеют. – Теперь в отношении земли – тема, которая дискутируется много лет. В Москве – буквально считаные

РЕФОРМА ЖКХ: ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ, КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

объединения, которым она передана в собственность. Оправдание: не проведено межевание. Если честно – я не понимаю, для чего земля им нужна. Построить на ней все равно ничего не смогут. Только будут платить налоги, которые сейчас ничтожны, но что вырастут – факт. Если что и нужно – то пятно под домом. Гарантия того, что дом не снесут вопреки желаниям собственников, а их не выселят за Можай. Так или иначе, в плане появляется статья: «По заявкам ТСЖ, ЖК и ЖСК обеспечить первоочередное межевание кварталов…» Теперь, значит, получат землю? – Скажем так: этот процесс будет ускорен. Но я согласен с вами: жильцы должны подумать – для чего она им? Пятно под домом в собственность – это и в самом деле защита собственников. Но и его они смогут получить только после межевания, ибо оно является частью придомовой территории. Само же межевание необходимо, в основном, чтобы определить границы этой территории. Ведь за ее уборку также должны расплачиваться владельцы квартир. Полностью. Зачем им принимать на себя чужие расходы? При оформлении земли в собственность возникает дилемма: с одной стороны – перестраховка, чтобы не снесли (часто вызванная необоснованными паническими настроениями), с другой – будущие финансовые расходы, размер которых, в самом деле, труд-

ИНТЕРВЬЮ НОМЕРА но предугадать. Как решат собственники, так и будет. – О капитальном ремонте. «Подготовить предложения по созданию механизмов долевого участия собственников помещений в капитальном ремонте…» Только долевого? Не возложат ли на объединения всю эту ношу? Это одна из причин, по которой люди боятся вступать в ТСЖ. – И напрасно. Город не слагает и не сложит с себя обязанности участия в восстановлении домов. Но то, что частично расходы лягут на собственников (за нанимателей по-прежнему будет платить город), несомненно. Об этом готовится специальный закон, пока преждевременно говорить о распределении расходов. Но что доля жильцов будет вполне доступной для них – нет сомнений. Федеральная норма – 5% или немногим выше. Скорее всего, так и будет. Понятно, что члены ТСЖ или ЖСК смогут проголосовать за более дорогой ремонт, предусматривающий элементы повышенного комфорта, в этом случае они смогут обратиться к банковским кредитам. Пока на ремонт их не дают, но ситуация должна измениться, банки – в смысле кредитов – должны включить и жилищно-коммунальный сектор. Сейчас прорабатываются различные модели, возможно, часть процентов за его погашение город сможет взять на себя. Все модели безусловно должны предусматривать равные возможности и правила как для

домов ТСЖ, так и для домов, которыми управляют иные управляющие организации. Что получится в результате детальной проработки всех возможных моделей, покажет время. Пока об этом говорить рано.

Комната для бухгалтера – Виталий Васильевич, какие пункты плана вы сами считаете наиболее важными? – Хотел бы особо обратить внимание на п. 6 плана: «Провести мероприятия, направленные на возврат подвальных и чердачных помещений, оформленных в собственность г. Москвы… в общую долевую собственность в многоквартирном доме». Речь идет прежде всего о помещениях, в которых размещены инженерные системы, оборудование. Скажем, задвижки, которые регулируют поток воды, насосы, стояки водоснабже-

ния, отопления, канализации. Когда-то некоторые из этих помещений город сдал в аренду различным организациям, Сдавались даже электрощитовые! Арендаторов же меньше всего занимали интересы жильцов. Чтобы те же задвижки не маячили у них перед глазами, они их просто закрывали бетоном. Нормальная эксплуатация дома нарушалась. А если бы случилась авария? Последствия были бы для дома катастрофическими. Сейчас по заявкам объединений проводится обследование таких помещений, они – по закону – должны быть им возвращены. Понятно, что повально пройти все из них у местных органов власти просто нет возможности. Так что все будет делаться по заявкам ТСЖ и ЖСК в префектуру и Департамент имущества. Срочно подавайте их! Чем раньше, тем скорее получите свои площади.

РЕФОРМА ЖКХ: ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ, КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

Теперь расходы на ремонт ложатся и на собственников

04 • 2011

ИНТЕРВЬЮ НОМЕРА

Но утверждение жилищного самоуправления – это улица с двусторонним движением. Только при совместной и согласованной работе граждан и власти можно добиться каких-то результатов

04 • 2011

– Возврат – это хорошо. Но я еще обратил внимание, что ТСЖ и ЖСК могут предоставляться нежилые помещения, необходимые, скажем, для работы правления, бухгалтера, и сразу решил, что это нереально. Откуда им взяться? – Да, это п. 7 плана. Он вполне реальный. Замечу, что отсутствие таких помещений – одно из препятствий, которое тормозит создание объединений. Ведь им порой даже негде хранить документы. А где принимать население? В ТСЖ и ЖСК люди ходят не в ЕИРЦ, а к председателю. Куда – на квартиру? В настоящее время в первую очередь надо определить адресную потребность в таких помещениях, для чего надо обратиться в префектуру, заявить, что объединению необходима площадь для работы. – Все так, но где префектура найдет ее? – Представьте себе – в жилых домах! Там еще много пустующих, свободных от обязательств нежилых помещений. Это я говорю по результатам мониторинга, который проводится, кстати, еженедельно: составляется их инвентаризация. Сейчас будут строже спрашивать и с арендаторов: не уплатил за два месяца за коммунальные услуги? До свидания! С некоторыми арендаторами даже не будут пролонгировать договоры, а их площадь отдадут товариществу – настолько серьезно город подходит к проблеме обеспечения нормальной работы ТСЖ и ЖСК. Ведь это тоже

стимул для создания новых объединений. Возможен вариант, когда свободное от обязательств помещение существует, но оно слишком большое для одного ТСЖ, столько ему не нужно. Тогда площадь можно поделить на отдельные комнаты, передать их нескольким объединениям, которые находятся по соседству. – План, о котором мы говорим, разбит на два раздела: первый, где ответственный исполнитель – городские организации, второй – окружные и районные. До этого мы с вами говорили о проблемах, которые контролирует город. А если взять второй уровень? Что там важно? – Здесь я бы хотел обратить внимание на то, что необходимо завершить все адресные собрания в домахновостройках, где застройщики создавали ТСЖ и привлекали аффилированную управляющую компанию. И часто при этом действовали в собственных интересах. Отнимали у жильцов принадлежащие им площади общего имущества, устанавливали драконовские цены за обслуживание, даже диктовали свои правила проживания в доме. Префектурам и управам дано поручение обеспечить перевыборы правлений в таких ТСЖ, а при необходимости и переизбрать управляющую компанию. Кстати, во многих таких домах есть собственность Москвы, и город как собственник просто обязан навести там порядок. Если

РЕФОРМА ЖКХ: ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ, КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

какие-то дома-новостройки не вошли в указанную программу, то их жильцам необходимо обратиться в префектуру и напомнить о себе. К застройщикам-нарушителям будут применяться самые строгие меры. – Виталий Васильевич, вы так часто говорите «обратитесь в префектуру», что это звучит как рефрен: «посоветуйтесь с врачом». Ну а если серьезно – насколько реально выполнение плана? Столько их уже было… Помнится, о возврате чердаков и подвалов говорили еще тогда, когда был принят ЖК РФ, и вот через пять с лишним лет снова возвращаемся к проблеме. Не получится ли так на этот раз? – Что касается обращений в префектуры, то, по сути, речь идет об активности граждан. У нас привыкли не столько действовать, сколько жаловаться. Но утверждение жилищного самоуправления – это улица с двусторонним движением. Только при совместной и согласованной работе граждан и власти можно добиться каких-то результатов. Что же касается реальности плана… Принят он по поручению мэра Москвы Сергея Собянина, который одной из приоритетных задач города назвал наведение порядка в управлении домами. Кроме того, сейчас ужесточается контроль за исполнением поручений, сейчас вообще будут строже спрашивать за исполнительскую дисциплину. Так что будем надеяться на лучшее. I

ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ ЖКХ

КТО ПРИЗНАЕТСЯ ПЛАТЕЛЬЩИКОМ ЗЕМЕЛЬНОГО НАЛОГА ПО ЗАКОНУ? Письмо Минэкономразвития РФ от 23.11.2010 № Д23-4722 «О признании плательщиком земельного налога в отношении доли земельного участка под многоквартирным домом прежнего собственника помещения в многоквартирном доме при отсутствии заявления о проведении государственной регистрации перехода права на общее имущество в многоквартирном доме».

Д Аннотация: при отсутствии заявления о проведении государственной регистрации перехода права на общее имущество в многоквартирном доме, плательщиком земельного налога в отношении доли земельного участка под многоквартирным домом признается прежний собственник помещения в многоквартирном доме! Об этом ответ в письме Минэкономразвития

епартамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу налогового администрирования земельного налога в отношении земельных участков, занятых многоквартирными домами, в случае, когда лицами, прекратившими свои права собственности на помещения многоквартирного дома, не прекращено зарегистрированное право собственности на доли земельного участка под многоквартирным домом, и в пределах своей компетенции сообщает. Согласно Положению о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 № 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями

по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения. Вместе с тем по затронутому в обращении вопросу полагаем возможным отметить следующее. В соответствии с п. 1 ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 Налогового кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Согласно ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственнос-

РЕФОРМА ЖКХ: ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ, КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

ти общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. В соответствии с п. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон о введении в действие ЖК РФ) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и 04 • 2011

ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ ЖКХ

Кто платит налог на землю под многоквартирным домом

04 • 2011

иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно ст. 15 Закона о введении в действие ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу Закона о введении в действие ЖК РФ решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное. В соответствии с пп. 2 и 3 ст. 37 Жилищного кодек-

са Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение; при этом при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения. Статьей 38 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности

РЕФОРМА ЖКХ: ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ, КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

на общее имущество в многоквартирном доме. Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Согласно п. 1 ст. 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию су-

ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ ЖКХ дебного пристава-исполнителя. Пунктом 2 ст. 23 Закона о регистрации предусмотрено, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Согласно п. 5 ст. 16 Закона о введении в действие ЖК РФ с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Однако государственная регистрация прав на недвижимое имущество носит заявительный характер; заявление требуется для совершения всех юридически значимых действий, связанных с регистрацией, в том числе и для регистрации перехода права собственности на долю в праве на общее имущество; в случае отсутствия записи о праве в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право не является зарегистрированным.

Таким образом, при проведении государственной регистрации перехода права собственности на помещение в многоквартирном доме при отсутствии заявления о проведении государственной регистрации перехода права на общее имущество в многоквартирном доме последнее считается принадлежащим прежнему собственнику помещения. В соответствии с п. 6 Инструкции «Об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информа-

ции о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества», утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 14.02.2007 № 29, ходатайство лица, приобретающего помещение (жилое или нежилое) в многоквартирном доме, о государственной регистрации перехода к нему доли в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости, право общей долевой собственности на которые зарегистрировано в объединенном разделе ЕГРП, может содержаться в заявлении о государственной регистрации права собственности на приобретаемое помещение.

Кому принадлежит право собственности на землю, где стоит этот дом?

А.И. Ивакин, директор Департамента недвижимости

РЕФОРМА ЖКХ: ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ, КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

04 • 2011

ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ ЖКХ

В ЧИТЕ ПРИДУМАЛИ, КАК ВОСПИТАТЬ ИДЕАЛЬНОГО РАБОТНИКА ЖКХ Управление по связям с общественностью ГК ФСР ЖКХ (www.nosoun. ru/events/ news/8161/)

прятно одетый трезвый слесарь в униформе звонит в вашу дверь, вежливо интересуется, что случилось, надевает бахилы, чтобы случайно не запачкать пол, быстро и аккуратно устраняет проблему, убирает появившийся во время работы мусор и уходит, оставив вам гарантийный талон. Ведь если, не дай Бог, опять что-то случится, он тут же все исправит, да

еще за свой счет. Скажете, утопия? А вот и нет. В Чите намерены принять меры, направленные на улучшение взаимоотношений между жильцами и управляющими компаниями. Об этом сообщил мэр города Анатолий Михалев 2 марта 2011 г. на отчетном заседании Читинской городской думы по подведению итогов работы за 2010 г. и обсуждению поставленных задач на будущее.

Как заставить работников ЖКХ выполнять свои обязанности?

04 • 2011

РЕФОРМА ЖКХ: ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ, КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

По словам Анатолия Михалева, на сегодняшний день весь жилищный фонд Читы управляется и обслуживается частными предприятиями – это более 30 управляющих компаний и 58 ТСЖ. К сожалению, между жильцами и управляющими компаниями нередко возникают проблемы. Чтобы их ликвидировать на корню, глава города предложил провести ряд мероприятий,

ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ ЖКХ направленных на повышение качества оказываемых услуг. Главными нововведениями в Чите станут гарантийный талон и индивидуальная книжка оценки качества труда работника обслуживающей организации. Пока документы находятся на стадии утверждения. Предполагается, что уже в апреле текущего года жители Читы увидят новое отношение работников управляющих компаний и ТСЖ к своим обязанностям. Гарантийный талон будет выдаваться заявителю работником обслуживающей организации по окончании выполнения заявки – к примеру, замене лопнувшей трубы. В документе будет подтверждено отсутствие дефектов в проведенных работах, а также прописано обязательство в случае обнаружения таковых в течение года устранить их немедленно и за свой счет. В индивидуальной книжке оценки качества будут фиксироваться Ф.И.О. заявителя и вид проводимых работ. Кроме этого вызвавшие мастера граждане будут ставить в книжку оценки не только за качество выполненных работ, но и за обращение с клиентом. В частности, будет учитываться и такой факт, убрал ли мастер за собой мусор. В течение месяца после проведенных работ сотрудники управляющей компании или ТСЖ будут опрашивать жильцов, довольны ли они результатами. Хочется надеяться, что отношение

Бывает, что «управдомам» не до проблем обслуживаемых домов

сантехников и электриков к своей работе станет более ответственным, а к жильцам – более внимательным, ведь результаты опроса жителей будут напрямую влиять на их премирование. Для воспитания идеального работника ТСЖ и управляющей компании будет принят Кодекс этических норм. Согласно ему внешний вид работника должен быть опрятным, аккуратным. Он должен быть одет в униформу организации и иметь в запасе несколько пар бахил. Обращение к жильцам должно быть вежливое и предупредительное. Сотрудники ТСЖ и управляющей организации будут предупреждать заявителя о дате и сроках выполнения работ заранее по телефону либо письменно. Конечно, эта работа будет контролироваться и «сверху» – специальной комиссией, куда войдут представители государственной жилищной инспекции, управления Роспотребнадзора по Забайкальскому краю, Комитета ЖКХ Читы, саморегулируемых организаций.

Комиссия вправе запросить у ТСЖ и управляющих организаций оригиналы журналов регистрации устных и письменных жалоб, а также подтверждение оперативного реагирования на обращения. Раз в квартал комиссия будет выставлять оценки управляющим организациям за качественное выполнение заявок и быстрое реагирование на обращения жильцов. В конце года будут подводиться итоги работ управляющих организаций, результаты будут опубликованы в прессе, а также на интернет-ресурсах города. Учитывая, что жильцы сами вольны выбирать организацию по управлению их домом, думается, что в условиях конкуренции управляющие компании будут стремиться выполнять свою работу качественно, чтобы заслужить доверие и уважение граждан. Остается надеяться, что такие замечательные и нужные нововведения у читинских коллег переймут сотрудники ТСЖ и управляющих организаций по всей стране. I

РЕФОРМА ЖКХ: ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ, КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

Учитывая, что жильцы сами вольны выбирать организацию для управления их домом, думается, что в условиях конкуренции управляющие компании будут стремиться выполнять свою работу качественно, чтобы заслужить доверие и уважение граждан

04 • 2011

ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ ЖКХ

ИТОГИ VI ФОРУМА РУКОВОДИТЕЛЕЙ ЖКХ 7–8 декабря 2010 г. в Москве прошел VI Всероссийский форум руководителей предприятий жилищного и коммунального хозяйства. В нем приняли участие более 500 делегатов из 70 регионов России. Организаторами мероприятия выступили Торгово-промышленная палата РФ, Национальное объединение саморегулируемых организаций, управляющих недвижимостью (НОСО УН) и ГК «Открытый Диалог».

ткрывая Форум, Иван Гореловский, вице-президент Торгово-промышленной палаты РФ, подчеркнул, что сейчас одной из первоочередных задач в сфере жилищного и коммунального хозяйства является четкое определение роли малого и среднего бизнеса в выполнении комплексной программы модернизации и реформиро-

вания ЖКХ на 2010–2020 гг. «Как показывает практика, это непросто, – пояснил Гореловский. – Особенно в регионах, где нередко перед частным бизнесом устанавливаются административные барьеры, создаются (порой искусственно) проблемы с финансированием и платежами по уже заключенным договорам, а иногда приходится сталкиваться с

Здание отеля «Рэдиссон Славянская», где проходил Форум

04 • 2011

РЕФОРМА ЖКХ: ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ, КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

коррупцией и откровенным вымогательством». По мнению эксперта, такие факты необходимо «решительно вскрывать и противодействовать им». Причем, как заверил Гореловский, ТПП РФ всегда готова поддержать участников рынка в этом вопросе, в том числе акцентируя внимание государственной власти на необходимости решения проблем подобного рода. Виктор Плескачевский, председатель Комитета Государственной Думы РФ по собственности, обратил внимание участников Форума на вопрос низкой энергоэффективности жилищного и коммунального хозяйства в стране. «Мы вынуждены признать, что на сегодняшний день те решения, которые есть в сфере ЖКХ, мягко говоря, не соответствуют ни ситуации, ни возможностям страны – тем более, потребностям граждан», – считает Плескачевский. Чтобы понять «глубину

ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ ЖКХ падения», эксперт сравнил показатели энергоемкости в России и странах Западной Европы. Так, в Германии уже много лет действует закон, запрещающий проектирование новых домов с энергопотреблением более семи литров условного топлива на квадратный метр в год. В старых домах представителям ЖКХ Германии удалось достичь потребления 12–15 литров условного топлива в год. В России же, по оценкам западных экспертов, этот показатель достигает 50–60 литров. По словам Плескачевского, «совсем небольшие, но системные усилия, могут привести к уменьшению энергопотребления в секторе ЖКХ на 40%». Тему повышения тарифов на коммунальные услуги эксперты также включили в ряд наиболее актуальных. По данным Валерия Панова, заместителя председателя Комитета Государственной Думы РФ по строительству и земельным отношениям, тарифы на ЖКУ увеличиваются в два-три раза быстрее, чем индекс потребительских цен, и за последние десять лет выросли в 9,6 раза. «Дальше уже некуда», – заявил Панов. При этом он отметил, что «если бы не было административного ограничения, наверно, эти тарифы выросли бы еще гораздо больше». Эксперт напомнил, сегодня почти 7% населения не платит за потребленные ресурсы – в финансовом выражении это составляет 200 млрд руб. «Дальнейшего роста неплатежей никому не хотелось бы получить.

Поэтому мы считаем источники возврата инвестиций в развитие и модернизацию системы ЖКХ надо искать не в росте тарифов, а в ресурсе энергосбережения», – заключил эксперт. Более оптимистический тон в обсуждение вопросов жилищного и коммунального хозяйства внесла Ольга Сердюк, руководитель экспертно-аналитического управления Фонда ЖКХ. По ее словам, за время работы Фонда количество частных управляющих компаний в России увеличилось более чем в два раза – сейчас их около 11 тысяч. «Это очень большая цифра, которая говорит о том, что рынок уже сформирован. Теперь его надо развивать и совершенствовать регулирование», – сказала Сердюк. Параллельно с этим, по мнению представителя Фонда ЖКХ, необходимо развивать инициативу граждан. «В стране около 50 тысяч ТСЖ. Если в 2007 г. только 2% многоквартирных домов управлялось этой формой, то в 2010 г. – 10%, а в тех субъектах, где работает Фонд, – 16%». Хотя Сердюк согласилась, что и в этой сфере есть проблемы. «При таком быстром развитии неизбежны злоупотребления и разного рода упущения. Мы это видим на примере даже крупных городов, в том числе Москвы. Но это не говорит о том, что институт плох. Наоборот, это говорит, что институт надо развивать», – подчеркнула эксперт. Максим Кононенко, заместитель начальника Уп-

равления контроля ЖКХ, строительства и природных ресурсов ФАС России, продолжил тему необходимости структурных изменений. Он отметил важность законодательного совершенствования и коснулся вопроса разработки новой редакции Правил предоставления коммунальных услуг гражданам. ФАС настаивает, чтобы в документе не возникло возможности заключения прямых договоров при способах управления УК и ТСЖ. «Разговоры такие ведутся, но, если мы этого допустим, то потеряем всю концепцию жилищного законодательства, которая сейчас существует, и убьем единый центр ответственности, который представлен ТСЖ и управляющими организациями», – предупредил Кононенко. Второй момент, который он выделил в части разработки новых Правил, – вопрос расходования коммунальных ресурсов на общедомовые нужды. «Проблема в том, где и как их учитывать. Мы считаем, только лишь отнесение этих расходов на часть, связанную с содержанием и ремонтом, позволит дать стимул управляющим организациям к энергосбережению и энергоэффективности, о которых сейчас так много говорится», – подчеркнул эксперт. О законодательной ситуации в сфере водоснабжения и водоотведения говорила Елена Довлатова, исполнительный директор Российской ассоциации водоснабжения и водоотведения. Свое выступле-

РЕФОРМА ЖКХ: ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ, КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

Мы вынуждены признать, что на сегодняшний день решения, которые есть в сфере ЖКХ, мягко говоря, не соответствуют ни ситуации, ни возможностям страны – тем более, потребностям граждан

04 • 2011

ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ ЖКХ

Нормальное функционирование водоканализационных сооружений требует значительного расхода средств и энергии

Важный момент в части разработки новых Правил предоставления КУ – вопрос расходования коммунальных ресурсов на общедомовые нужды. Только лишь отнесение этих расходов на часть, связанную с содержанием и ремонтом, позволит дать стимул управляющим организациям к энергосбережению и энергоэффективности, о которых сейчас так много говорится!

04 • 2011

ние она начала со слов, что «для поддержания системы водоснабжения в надлежащем состоянии, необходимо невероятное количество средств и энергии. Это понятно всем и всегда, кроме моментов, когда речь идет о формировании законодательства». В качестве примера Довлатова привела 237-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ», в соответствии с которым вопрос формирования тарифа переходит с муниципального уровня на региональный. При этом в 131-ФЗ ответственным за водоснабжение и водоотведение попрежнему остается муниципальное образование. «Таким образом, получается, вся ответственность лежит на муниципалитетах, однако никакими ресурсами они не располагают», – отметила эксперт. По мнению Довлатовой, по-прежнему остаются законодательные пробелы.

Так, отношения ресурсоснабжающих организаций с физическими лицами фиксирует ПП 307, с юридическими – ПП 167. Правда, ни под первую, ни под вторую категорию не попадают управляющие компании и ТСЖ. «Они, простите, недоюридические лица, – сказала Довлатова. – РСО не могут с ними общаться таким же образом, как и с юридическими лицами: запрещена приостановка услуг холодной воды и канализования, никаких рычагов влияния на них нет». Если первый день работы Форума прошел в режиме пленарных заседаний, то второй, заключительный, день – в форме практических секций. Дискуссии проводились параллельно в трех разных залах. Делегаты могли принять участие в обсуждении вопросов управления жилой недвижимостью, водоснабжения и водоотведения,

РЕФОРМА ЖКХ: ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ, КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

энергетики в коммунальной сфере, вывоза и утилизации ТБО, лифтового хозяйства, ИКТ в ЖКХ. В этом году впервые состоялся круглый стол «Информационная политика реформы жилищного и коммунального хозяйства», в котором приняли участие главные редакторы и журналисты ведущих федеральных и отраслевых изданий совместно с экспертами отрасли (в том числе и главный редактор нашего журнала). Участники круглого стола обсудили проблемы, влияющие на эффективность системы информационного сопровождения реформы ЖКХ. В рамках Форума прошла III Международная специализированная выставка «Индустрия жилищного и коммунального хозяйства». На ней более 50 российских и зарубежных компаний представили новейшие материалы и технологии в сфере ЖКХ. I

ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА ЖИЛИЩНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ

ЖИЛИЩНОЕ САМОУПРАВЛЕНИЕ: ПРИНЦИП ПАРТНЕРСТВА ИЛИ НЕДОВЕРИЕ В КРЕДИТ? Валерий Поздняков, общественный эксперт, представитель общемосковского движения «Жилищная солидарность»

Обязательно ли юридическое лицо совладельцев ЗИК МКД и членство в этом сообществе? ТСЖ, ЖСК – общественные организации или кооперативы по решению Конституционного суда? Кому, что и за что «должно» сообщество совладельцев ЗИК МКД? Существуют ли обязанности и обязательства сообщества совладельцев ЗИК МКД и где они прописаны?

о, что происходит сейчас с написанием и правками жилищного законодательства, равносильно тому, что родителям детей, почти уже достигшим совершеннолетия, начать с нуля прописывать заново все нормы создания семьи, правил и норм совместного содержания и воспитания этих детей! Тогда и получится подобный в ЖК бред: «Родители могут в дальнейшем по взаимному согласию создать или не создать семью, родить или не родить детей!» Но добровольное согласие на совладение ОИ МКД, само ОИ МКД и, соответственно, сообщество совладельцев уже есть реально в каждом МКД, и как можно раздельно совладеть ОИ МКД и передавать управление совместным имуществом без договора доверительного управления иному лицу, нарушая тем самым и здравый смысл и

нормы ГК?! В.С. Плескачевский, председатель Комитета ГД РФ по собственности и один из авторов коренных правок в ЖК, назвал «юридическим безобразием» только «непосредственное управление», описанное в ЖК, а я считаю, что все три способа управления МКД, описанные в ЖК, являются таким «юридическим безобразием», как и многие другие нормы ЖК! Этой своей статьей редактор журнала продолжает дискуссию, начатую в предыдущем номере журнала в статье: «Обязательна ли регистрация сообщества совладельцев ОИ МКД и обязательно ли членство в таком объединении?», так как пока нет совместного вывода экспертов в виде принятия новых норм законодательства об обязательности существования зарегистрированного в виде юрлица сообщества совладельцев не

РЕФОРМА ЖКХ: ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ, КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

только ОИ МКД, но и всего Земельно-имущественного комплекса МКД (далее ЗИК МКД) в каждом МКД и обязательность членства в нем для всех совладельцев ОИ МКД! Да и обязательность членства в одной из форм жилищного самоуправления в виде ТСЖ ранее «запрещена» решением Конституционного суда, что я и автор указанной выше статьи и пытаемся по-своему оспорить. Вопросов приходит мне и в личную почту, и на форумах много, но для этой статьи я выделяю те мои ответы, что связаны именно с вопросом обязательности зарегистрированного юрлица сообщества совладельцев ЗИК МКД для каждого МКД и обязательности членства в нем всех собственников помещений в МКД! Вся проблема приватизации жилья вышла из того, что государство не хотело изначально передавать ОИ 04 • 2011

ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА ЖИЛИЩНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ

Проблема приватизации жилья вышла из того, что государство не хотело изначально передавать ОИ МКД, и в первую очередь землю МКД, в совместную собственность «отделившихся» от государства в части найма жилья граждан!

МКД, и в первую очередь землю МКД, в совместную собственность «отделившихся» от государства в части найма жилья граждан! Вот в ст. 3 Закона о приватизации поэтому и было заложено, что ОИ МКД продолжает оставаться, как было раньше, имуществом общего пользования, а вот только с созданием «добровольно» ТСЖ в МКД такое сообщество теперь уже не пользователей, а совладельцев ОИ МКД, могло по своему желанию получить ОИ МКД и соответственно землю МКД в совместную собственность, т. е. с правом уже не только «пользование», но и «владение». Даже не было ранее термина ОИ МКД, а был термин «места общего пользования». Именно поэтому в ст. 3 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 и было прописано коротко и непонятно для жителей это так: «Собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инже-

нерного оборудования и мест общего пользования дома». То есть законодатель тогда считал, что совладельцами всего вышеуказанного собственники жилья станут только тогда, когда объединятся в созданный ими ТСЖ! Поэтому и Конституционный суд в своем решении 10-П рассматривает создание сообщества совладельцев ОИ МКД (подчеркиваю, что на тот момент по закону это было только «внеквартирное инженерное оборудование и места общего пользования»!) только как добровольное волеизъявление граждан, приватизировавших жилье, и соответственно членство в таком сообществе тоже добровольное! Но Жилищный кодекс утвердил только то в части ОИ МКД, что ранее было в ГК РФ, но немного в иной трактовке и более расширенно. Конституционный суд рассматривал только закон о приватизации жилья, и поэтому предпосыл, заложенный в ст. 3 этого закона по «сопользованию или совладению» инженерного оборудования и мест обще-

Это тоже общее имущество МКД

04 • 2011

РЕФОРМА ЖКХ: ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ, КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

го пользования (!), рассматривал именно как выбор добровольный для граждан, приватизировавших жилье. То решение Конституционного суда основано на одних нормах законодательства и именно на тот момент времени, а я основываюсь на действующем именно сейчас законодательстве, своем здравомысленном понимании жилищного самоуправления, как местного самоуправления на территории ЗИК МКД, и практике в дискуссиях эксперта, уже признанного сообществом. Но правила «совместного владения и распоряжения» ОИ МКД, хоть и коряво пока, описывать начал подробнее законодатель в ЖК. В ГК было очень коротко и только об отношениях между участниками по совладению ОИ МКД. Поэтому я сейчас рассматриваю этот вопрос и, соответственно, решение Конституционного суда 10-П в соответствии с новой трактовкой законодательства в части ОИ МКД и отношений по его совладению! Прежде чем изложить свою точку зрения на эту проблему жилищного самоуправления, позволю себе объяснить читателям суть моего названия статьи. «Оторванные активисты» уже, наверное, заявят по тексту названия, что оно указывает на некоторую «безграмотность» автора статьи, так как всегда говорят о доверии в кредит, а вот о недоверии в кредит очень редко. Да и в предыдущем номере журнала редактор разместил статью

ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА ЖИЛИЩНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ с названием «Управление жильем – ответственность в кредит», что тоже указывает именно о доверии в кредит. Но это только тогда, когда делается по уму, а не как с ваучерами и приватизацией жилья! Так уж сделало государство с приватизацией жилья и ее результатов в ЖК, что жители все новое в этой сфере теперь воспринимают с недоверием и только убедившись, что это и им может быть полезным, начинают постепенно проявлять к этому интерес. Если ранее я утверждал, и это было поддержано многими экспертами, что по закону о приватизации жилья жители реально получили «квадратные метры воздуха», то сейчас я обоснованно утверждаю, что получили гораздо хуже – «дырку от бублика»! Ведь сам «бублик» в виде ОИ МКД и весь ЗИК МКД остался пока бесхозным, и им реально владеют и распоряжаются часто всякие мошенники, используя для этого полномочия управление МКД юрлицом «УК-своя рука»! Но я иного мнения о решении 10-П Конституционного суда, чем автор статьи в прошлом номере нашего журнала. Это точно не ошибка Конституционного суда, а неверная трактовка последствия тех нарушений в действующем законодательстве единых понятий и их трактовку, что указаны в решении комитета ГД по законодательству при рассмотрении правок в ЖК. Об этом подробнее я пишу в своей статье этого номера:

«Ляпы и «липы» приватизации жилья и ее результатов в ЖК!», а здесь продолжим дискуссию об обязательности органа самоуправления в каждом МКД и членства в этом самоуправлении для всех собственников помещений в этом МКД! Конституционный суд в своем решении 10-П рассматривает ТСЖ как общественную организацию и то, что в МКД нет по закону о приватизации жилья Общего имущества, как совместной собственности, и, соответственно, нет совладения этим имуществом, и тогда логично применение к этой организации (ТСЖ) норм и правил создания и членства в таких общественных организациях, так же как и в некоммерческих организациях (НКО). Законодатель скрыл «преступление» в виде изменения условий приватизации жилья и даже разорвал связь между законом о приватизации жилья и «правил пользования ОИ МКД», описанных в ЖК! Я имею в виду изъятие законом о введении в действие ЖК 189-ФЗ ст. 3 Закона о приватизации жилья, где законодатель и прописал ранее передачу «дырки от бублика» в виде ОИ МКД не как совместной собственности, а как имущества общего пользования, что ранее было и для нанимателей жилья! В той ст. 3 было написано ошибочно, что есть не совместное имущество, а места общего пользования и внеквартирные инженерные коммуникации, и их могут отдельные собственники

помещений в МКД взять у государства, как единственного собственника этого имущества на тот момент, да и сейчас, в совместное совладение именно только для этих граждан! То есть «и не рыба, и не мясо» – фактически ОИ МКД по закону о приватизации жилья и оставалось как имущество общего пользования. Более того, ранее в договорах приватизации жилья в Москве четко было прописано в п. 6, что все вопросы эксплуатации здания остаются за организацией, ранее эксплуатирувавшей это здание. То есть управление МКД, что ранее рассматривалось законодателем как «эксплуатация МКД», оставалось под контролем государства как обязанность государственных организаций типа ДЕЗов и аналогичных. Но Жилищный кодекс ввел незаконно новые понятия и определения, в том числе «Управление МКД», нарушив единство используемой в законодательстве терминологии, что и указано в заключении комитета по законодательству в ГД так: «Этим нарушается требование о единообразии используемой законодателем терминологии!» Ведь даже термин «управление» ранее использован в законодательстве как управление имуществом или как управление сообществом, и для каждого из этих форм применения этого термина четко прописаны в соответствующем законе нормы и правила трактовки и применения этого термина. Для управления сообщест-

РЕФОРМА ЖКХ: ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ, КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

По закону о приватизации жилья жители реально получили «дырку от бублика»! Ведь сам «бублик» в виде ОИ МКД и весь ЗИК МКД остался пока бесхозным, и им реально владеют и распоряжаются часто всякие мошенники, используя для этого полномочия управления МКД юрлицом «УК-своя рука»!

04 • 2011

ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА ЖИЛИЩНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ

Нужен российский аналог используемого повсеместно в Европе и Америке термина Facility Management для замены незаконно используемого в ЖК термина «Управление МКД»! Многие эксперты обоснованно предлагают заменить его на ранее использовавшийся термин «Управление эксплуатацией здания»

04 • 2011

вом это описано в законе о местном самоуправлении в РФ 131-ФЗ, а для управления имуществом, в том числе и совместным, «правила и нормы» прописаны в ГК РФ! Так что нужен российский аналог используемого повсеместно в Европе и Америке термина Facility Management, для замены незаконно используемого в ЖК термина «Управление МКД»! Многие эксперты, в том числе и я, обоснованно предлагают заменить его на ранее используемый термин «Управление эксплуатацией здания» или просто «Эксплуатация здания и инженерных систем». Но подробно этот ляп законодателей я рассматриваю в соответствующей статье этого номера, и эта тема будет и в дальнейших дискуссиях и получит продолжение в последующих номерах нашего журнала. Так что с «управлением МКД» законодатель явно «перемудрил», не введя четкого определения в ЖК и самого объекта управления и расшифровки, что означает реально это новое применение используемого ранее в законодательстве термина «управление». Частично это указано и в резолюции круглого стола по правкам в ЖК, проведенных в Общественной палате РФ, которая опубликована в этом номере журнала. Но мы обсуждаем иную тему в этой статье. Так почему я считаю, что жилищное самоуправление, в том числе и в МКД, должно быть обязательным с регистра-

цией его как юрлицо и почему членство в таком сообществе совладельцев ОИ обязательно для всех таких «горе-совладельцев», ранее не дававших согласие на совладение ОИ, так как им это и не предлагали? Ведь жители хотели получить в собственность, и именно личную, только жилье, а вот МКД и все проблемы с его эксплуатацией и ремонтом оставить на государстве, что им и гарантировал ранее закон о приватизации жилья и условия договора о приватизации жилья! А по ЖК им навязано без их личного согласия «бремя совладения и самоуправления ОИ МКД», тем более не зарегистрированного на собственников помещений в МКД и фактически государством так и не отремонтированном капитально! И кто такому «подарку» будет рад? Кому охота воспитывать и содержать за свой счет «малолетних детей соседа»?! Но если рассуждать логически и здравомысленно, то, во-первых, жилье имеет гораздо более широкое значение, и это не только «воздух квартир», но и сам дом, земля для МКД и сами условия проживания в городе и в стране в целом. Ведь я ранее уже писал, что трудно считать жильем полуразрушенный дом в стране, где идут постоянные междоусобные войны! Значит, по логике жители, дав согласие на приватизацию жилья, дали согласие и на приватизацию всего имущества, связанного прямо с этим жильем, причем и вне стен

РЕФОРМА ЖКХ: ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ, КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

помещения! А это по ЖК и есть ОИ МКД и, соответственно, земля и весь ЗИК МКД! То есть получается, что требование Конституционного суда о «добровольности членства» соблюдено, и житель сам заявил добровольно о своем согласии стать членом сообщества совладельцев ОИ МКД, неразрывно связанного с приватизированным жителем «жильем» в виде внутреннего содержимого помещения в МКД (внешние несущие стены помещения по ЖК и 491 являются уже ОИ МКД)! Более того, в ЖК и в законе о регистрации имущества после введения в действие ЖК четко прописано: «Ст. 37 ЖК: 4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение». То есть он уже «связан» законодательством в единое целое с сообществом совладельцев ОИ МКД и может выйти из членов этого сообщества только с потерей и самой доли в праве на ОИ МКД и связанного с ней права собственности на помещение! Тут именно между ними существует двусторонняя и неразрывная связь.

ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА ЖИЛИЩНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ Более того и в самом ЖК в ст. 161 п.2.2 четко прописано, что ТСЖ являются одной из возможных форм жилищного кооператива: «управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом» и, соответственно, для него есть и кооперативная (совместная) собственность и обязательное право совладения ею только для членов кооператива. Далее в ЖК читаем в ст. 38, что у собственника помещения в МКД есть всего лишь доля в совместном праве собственности на ОИ МКД: «1. При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме» и по ст. 37 ЖК эта доля «не выделима в натуре»! Так как тогда «выделиться в натуре» из членов сообщества совладельцев ОИ МКД и остаться собственником доли, т. е. фактически выделив ее в натуре?! То, что доля в праве связана с приватизацией жилья, указано и в п. 2 ст. 23 закона 122-ФЗ о регистрации сделок с имуществом: «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах 2. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартир-

ных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество» (хотя в такой трактовке это тоже нарушение законодательства и здравого смысла, так как ОИ не может быть зарегистрирована на владельца доли в праве, но об этом подробнее в моей статье «Ляпы и «липы» приватизации жилья и ее результатов в ЖК»). Именно «неразрывно связанного», и поэтому согласие на приватизацию помещения «неразрывно связано» с согласием совместного владения и распоряжения ОИ МКД, т. е. с членством в сообществе совладельцев ОИ МКД! Государство передает бывшему нанимателю не только право собственности на «внутренности помещения» без несущих стен, но и обязанности совладения всем ЗИК МКД в целом! А собственни-

ком того помещения и было изначально государство или муниципалитет, и к новому собственнику помещения по закону о приватизации жилья переходит не все «право общей долевой собственности на общее имущество», а в соответствии с логикой и нормами ЖК лишь доля в праве, так как ОИ МКД именно ОБЩЕдолевая собственность, а не личная! Далее в том законе 122-ФЗ и надо прописать, что государство или муниципалитет, как полноценный собственник помещения в МКД, обязан зарегистрировать свою сделку с имуществом в виде ОИ МКД, предварительно его описав как состав ОИ МКД конкретного дома, выделив его от всего дома и включив туда весь участок, ранее уже сформированный фактически для строительства и эксплуатации этого дома, и зарегистрировав это как отдельное имущество! Аналогичное уже прописано в

РЕФОРМА ЖКХ: ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ, КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

Здесь жители понимают, что ОИ – это их собственность

04 • 2011

ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА ЖИЛИЩНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ

По закону 122-ФЗ право собственности на имущество возникает только с момента регистрации самого имущества и только у того лица, на которое это имущество и зарегистрировано! А на кого сейчас зарегистрировано ОИ МКД и сам ЗИК МКД?!

66-ФЗ для садоводческих товариществ, где земля передается государством только после регистрации самого товарищества. И тогда он передает бывшему нанимателю, ставшему собственником этого помещения только после регистрации на себя этого помещения, не только помещение, но и соответственно связанную с ним долю в праве собственности на ОИ МКД и соответственно обязанности членства в сообществе совладельцев ОИ МКД! Ведь и в самом том законе 122-ФЗ, и в ссылках на него из ответа нам Минрегионразвития четко указано, что право собственности на имущество возникает только с момента регистрации самого имущества и только у того лица, на которое это имущество и зарегистрировано! А на кого сейчас зарегистрировано ОИ МКД и сам ЗИК МКД?! Тем более и в ЖК в ст. 135 четко читаем: «Товарищес-

твом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме». И это логично, так как только объединив доли права в одно целое право кооперативной (совместной) собственности и зарегистрировав его на юридическое лицо сообщества совладельцев не только ОИ МКД, но и всего ЗИК МКД, можно совместно реализовать это теперь единое и полноценное право совместного владения и распоряжения ОИ! Но этому противоречит ст. 36 ЖК, которая гласит, что: «Собствен-

Есть ли у этого дома хозяин?

04 • 2011

РЕФОРМА ЖКХ: ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ, КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

ники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме!» То есть имея лишь доли в праве и не объединив их в единое целое право, можно владеть и распоряжаться ОИ, причем даже не указано, как в ст. 135, что только СОВМЕСТНО?! Но по ГК четко прописано в ст. 246–247, что: «1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом!» А достигнуть соглашения всех можно, только объеди-

ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА ЖИЛИЩНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ нившись в единое целое сообщество совладельцев ОИ и объединив свои доли в праве в единое право совместной собственности! Конечно, ЖК слишком сырой и неточный закон, и поэтому много правок в него. Но важно при этом не навредить жителям, так как Конституция РФ гласит, что новое законодательство не должно вести к ущемлению прав граждан, гарантированных ранее действующим законодательством. Многие жители испугались рождения в ЖК «совместного дитя», некоторые ведь хотели «просто дружить», а не нести бремя «семейного содержания и воспитания общего дитя!» Тем более что, как и для бизнеса, так и для совладельцев ЗИК МКД пока не ясны и неизвестны те правила игры в рыночных условиях, что нужны для реформы ЖКХ. А как гласит народная мудрость: «Не зная броду – не суйся в воду!» Но главная беда в том, что жители России никогда не знали самоуправления, а ими всегда управляли только плохо или совсем плохо! Ведь даже по действующему сейчас закону о самоуправлении 131-ФЗ у рядовых жителей есть только право «участия» в самоуправлении путем митингов, демонстраций и иных форм массового именно митинга, а не реального самоуправления самими членами своим сообществом и своим совместным имуществом по нормам ГК. По 131-ФЗ всегда есть только право выбрать «избран-

ных» для управления всеми остальными. Так будет ли реальным жилищное самоуправление в МКД самими совладельцами ЗИК МКД или оно умрет под натиском тех изменений в ЖК, которые превратят его реально в закон о самоуправстве «УК-своя рука» для коррумпированных чиновников и неконтролируемого ни жителями, ни государством «дикого бизнеса»? Все зависит от того, насколько жители-собственники помещений в МКД и соответственно совладельцы ЗИК МКД осознают необходимость объединения в один кулак своих сил для самозащиты и долей в праве на совместную собственность в единое право совместного владения и распоряжения ЗИК МКД на правах местного жилищного самоуправления на территории земли МКД! А что касается решения 10-П Конституционного суда, то, я думаю, доказал выше, что тогда были одни нормы законодательства, и суд рассматривал ТСЖ как общественную организацию, а сейчас иное законодательство, и я рассматриваю обязательность наличия юридически зарегистрированного объединения совладельцев ЗИК МКД в каждом МКД и обязательность членства в таком сообществе логичным и необходимым для полноценных и юридически образованных совладельцев ЗИК МКД! Выше я изложил кратко обоснования моего мнения о решении 10-П Конституционного суда, и что

оно не действует на ТСЖ как реальный жилищный кооператив, а действует только на «ТСЖ=общественная организация»! Или ты, как член сообщества совладельцев ОИ, управляешь совместно с другими членами сообщества своим совместным имуществом и своим сообществом совладельцев этого имущества – или другие управляют тобой и твоим имуществом, в том числе в ущерб твоим интересам и без твоего согласия на это! Вот и решайте сами – необходима ли вам регистрация совладельцев ЗИК МКД и обязательность членства в таком сообществе или вам лучше не реальное и полноценное местное жилищное самоуправление членами сообщества совладельцев совместным ЗИК МКД, а «самоуправство УК – своя рука», но это будет уже не ваша рука и не ваш ЗИК МКД! А вот в ЖК «Управление МКД» многие эксперты, и я в том числе, обоснованно предлагают заменить на «Эксплуатация МКД» или найти русский аналог повсеместно используемому давно для этих целей во всем цивилизованном мире, пока кроме России, термину Facility Management! Ведь по нормам ГК управлять своим имуществом имеет право только сам собственник этого имущества, а иное лицо только по договору доверительного управления. Государственные организации к доверительному управлению ГК не разрешает. Но об этом в другой статье нашего журнала. I

РЕФОРМА ЖКХ: ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ, КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

Или ты, как член сообщества совладельцев ОИ, управляешь совместно с другими членами сообщества совместным имуществом и сообществом совладельцев этого имущества – или другие управляют тобой и твоим имуществом, в том числе и в ущерб твоим интересам и без твоего согласия на это!

04 • 2011

ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА ЖИЛИЩНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ

НЕУПРАВЛЯЕМЫЕ Татьяна Александрова, «Российская газета», федеральный выпуск №5396 (20) от 2 февраля 2011 г.

Аннотация: в областном центре Приамурья создан прецедент: управляющая компания, принадлеж ащая строительной фирме, расторгла договор с жильцами нового дома и отказалась его обслуживать

04 • 2011

Управляющая компания отказалась от обслуживания многоквартирного дома с должниками.

ля людей это стало неприятным сюрпризом. Ведь до сих пор жилищные фирмы искали тех, кем можно управлять, а не отказывались от них. Теперь собственники интересуются законностью действий компании и одновременно ищут для дома новых управленцев. Ситуацию, сложившуюся вокруг дома, расположенного в Благовещенске по улице Артиллерийская, 31, банальной назвать нельзя. Буквально в нескольких кварталах от этого здания обитатели еще одной многоэтажки не знают, как избавиться от нерадивых жилищных управленцев, которые и тарифы задирают, и плохо следят за зданием. А тут прямо перед Новым годом собственникам квартир принесли уведомления о «разводе» с компанией... «В каждую квартиру от управляющей компании пришли письма, – говорит старший дома Евгений Пустовой. – В них было написано, что у некоторых жильцов имеется задолженность по квартплате. Эта цифра на

20 декабря 2010 г. составила около 973 тыс. руб. Из-за того, что компания не может взыскать с собственников деньги, она написала нам, что отказывается от управления домом с первого февраля 2011 г.». Люди были шокированы этим известием. Они поняли, что на них хотят возложить вину за задолжников, и это всех возмутило. Такого «подарка» никто не ожидал. Кроме того, управляющая компания всех устраивала и менять ее никто не собирался. Дом по улице Артиллерийская, 31 был сдан в эксплуатацию в 2007 г. Это добротно построенное здание с современным оборудованием, чистыми подъездами и ухоженным двором. В нем находится 162 квартиры, где обитают, в общем-то, добросовестные плательщики коммунальных услуг. Но, как обычно бывает, встречаются исключения. «Мы знаем всех должников, – говорят жильцы. – Когда строили дом, на этом месте снесли старые деревянные строения, владельцам которых здесь тоже

РЕФОРМА ЖКХ: ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ, КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

дали квартиры. Вот мы и получили пьянчуг в соседство. Они никогда не платили за квартиры и делать этого не собираются. Таких людей выселять надо, тогда долгов у дома не будет!» Правда, дело это совсем непростое. Чтобы забрать у должника квартиру и переселить его в другое помещение, одного желания жильцов и управляющей компании недостаточно. А в случае, если у неплательщика есть еще и несовершеннолетние дети, на такое решение суд не пойдет. Поэтому жильцы многоэтажек буквально обречены на скандалы и выяснения отношений. По словам директора управляющей компании Павла Немцова, они уже подавали в суд на должников дома. Решения были приняты в их пользу. Но приставы, побывав в квартирах неплательщиков, заявили, что брать там нечего. «Долги скопились немалые, – говорит Немцов. – За три года компания недополучила почти один миллион рублей. Мы будем пытаться вернуть свое и, если

ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА ЖИЛИЩНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ не получится, расторгнем договор». В «Союзе старших домов» Благовещенска сложившуюся ситуацию комментируют так: «УК вполне может себе позволить отказаться от дома-должника. Ведь в заключенном с жильцами договоре прописаны все условия его расторжения: компания в одностороннем порядке может отказаться от предоставления услуг в случае, если суммарный долг превышает общедомовую квартплату за 4 месяца». Но насколько этот договор соответствует федеральному законодательству? И почему аккуратные плательщики должны отвечать за недобросовестных соседей? «Эту ситуацию необходимо изучить, – говорит заместитель прокурора Благовещенска Галина Осипова. – Пока я не могу сказать ничего конкретного. Но думаю, если договор составлен только на обслуживание дома, он может быть расторгнут компанией в любой момент. А если составлен на управление домом, дело обстоит сложнее. Когда условия расторжения прописаны в договоре, нарушений со стороны управляющей компании не усматривается. Вообще хочу порекомендовать гражданам, чтобы они всегда внимательно читали документы, а не подписывали без разбора». Кстати, по словам старшего дома Павла Немцова, далеко не все жильцы сегодня имеют на руках договоры с управляющей компа-

нией, которая хочет теперь от них уйти. В 2007 г. после сдачи дома сотрудники УК и сами ходили по квартирам за подписями под договором. К кому-то они не попали, кто-то был в отъезде, а потом не поинтересовался судьбой документа. И это еще одна ошибка, которую часто совершают граждане, имеющие отношения с жилищно-коммунальными компаниями. Конечно, сегодня обитатели дома успокоились и ни с кем судиться не собираются. Тем более не собираются никому доказывать, что тот, кто заказывает услуги, не должен зависеть от того, кто их предоставляет. Рынок на этот раз, как ни странно, действительно расставил все по своим местам: предложений от других управляющих компаний в дом уже поступило немало. Теперь на общем собрании люди должны проголосовать за одну из них.

Комментарий Наталья Саблук, начальник отдела защиты прав потребителей Роспотребнадзора по Амурской области. К нам довольно часто обращаются за помощью по вопросам, связанным с ЖКХ. В этой сфере встречается много всевозможных нарушений, и потребители не хотят с этим мириться. Ситуация с благовещенским домом, конечно, неоднозначная. Надо сказать, что наше жилищное законодательство так запутано, что это часто негативно отражается на правах пот-

Является ли диктат лучшей формой управления?

ребителей в сфере ЖКХ. В принципе право отказаться от договора с управляющей компанией Жилищный кодекс четко предоставил именно потребителям. Возникает вопрос: а может ли управляющая компания отказаться от предоставления услуг какому-то дому-должнику? Конечно, может. Но единственным основанием этому является истечение срока действия договора, заключенного сторонами. То есть если граждане заключили с управляющей компанией договор на год, по окончании срока УК выполнив все свои обязательства, имеет полное право от них уйти, тут будет все законно. С другой стороны, в нашей ситуации можно усмотреть нарушение прав потребителей, ведь разрываются отношения со всем домом не из-за того, что срок договора истек, а из-за чьих-то долгов. Но почему должны страдать добросовестные плательщики? Это неправильно. Если у каких-то жильцов есть долги, компания обязана их взыскивать, а не перекладывать эту проблему на плечи всех жильцов дома. I

РЕФОРМА ЖКХ: ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ, КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

УК вполне может себе позволить отказаться от дома-должника. Ведь в заключенном с жильцами договоре прописаны все условия его расторжения: компания в одностороннем порядке может отказаться от предоставления услуг в случае, если суммарный долг превышает общедомовую квартплату за 4 месяца

04 • 2011

ДИСКУССИОННЫЙ КЛУБ

ЛЯПЫ И ЛИПЫ ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛЬЯ И ЕЕ РЕЗУЛЬТАТОВ В ЖК Валерий Поздняков, общественный эксперт, представитель общемосковского движения «Жилищная солидарность»

04 • 2011

большому сожалению, рамки журнала не позволяют включить в него всю мою статью на эту тему, так что изложу пока вкратце основное. Эта тема в нашем дискуссионном клубе будет продолжена и в последующих номерах журнала, так что приглашаю экспертов и общественность принять участие в разговоре на страницах этого раздела нашего журнала. Начавшись стихийно по России, возмущение ликвидацией жилищного самоуправления, прописанной в законопроекте о внесении поправок в ЖК № 4359035, надеемся, завершилось полным и категоричным от всего разумного населения России «НЕТ таким поправкам» на общественных слушаниях 7 февраля 2011г. в Общественной палате РФ! Материалы о слушаниях читайте в этом номере журнала. В вышедшем чуть позже, 9 февраля, указе Президента РФ дана его гарантия того, что такое в России повторяться не должно и народ должен знать и таких «героев», и все ими «заказанное» и публично пресекать ущемление конституционных и гражданских прав в России.

(Комментарий пресс-службы Общественной палаты к указу см. во врезе.) По моему мнению и мнению моих коллег, все проблемы приватизации жилья и реформы ЖКХ начались из-за неверных предпосылок, изложенных в законе о приватизации жилья. Отсутствие в нем факта и акта, что государство реально передает дом и землю в совладение сообществу собственников помещений в МКД, как зарегистрированному самим государством органу местного жилищного самоуправления на территории земли МКД с регистрацией этой своей сделки с имуществом по нормам закона 122-ФЗ, породило нежелание создания такого органа самоуправления и совладения Земельно-имущественным комплексом МКД (ЗИК МКД). А если нет жилищного самоуправления юридически зарегистрированного как полноценного хозяина ЗИК МКД и, соответственно, дирекции единого заказчика услуг «создания наилучших условий проживания в МКД», то и нет полноценного исполнителя этих услуг в лице управляющих эксплуатацией здания и инженер-

РЕФОРМА ЖКХ: ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ, КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

ных систем в нем. Поэтому государству сложно передать ЖКХ в руки реально ответственных лиц, так как сейчас за Управляющие компании (УК) и «липовые ТСЖ» никто реально не отвечает! Во-первых, основной проблемой является отсутствие публичного заявления бывшего наймодателя – государства, что изменены условия приватизации жилья в связи с изменившимися условиями или с выявленными только сейчас важными обстоятельствами, которые не были учтены при подготовке закона о приватизации жилья. Ведь в 1991г. «модно было» взятие на себя власти по известному заявлению Ельцина, и в законе о приватизации власть в МКД не менялась и ошибочно было прописано право совладения как право пользования! Так что сейчас важно государству открыто и публично заявить, что главное условие приватизации не только и не столько получение внутреннего содержания квартир в личную собственность, а получение в совместную собственность самого единого и неделимого без согласия его собственника земельноимущественного комплекса

ДИСКУССИОННЫЙ КЛУБ (далее ЗИК) в совместную собственность юридического лица объединения совладельцев ОИ МКД в форме специализированного жилищного потребительского кооператива. Во-вторых, не учтено ранее создание нового полноценного хозяина ЗИК, отвечающего как орган местного самоуправления за порядок, соблюдение норм законодательства и безопасность в ЗИК. Поэтому сейчас такой ЗИК реально по законодательству «бесхозный»! Далее указать, что надо описать в специальном законе возможные формы таких кооперативов и их отличия и права. Вернуть п. 3 в Закон о приватизации и изменить его в корне, прописав там основную суть в том, что заявление о согласии на приватизацию жилья является одновременно и согласием на получение в общедолевую собственность всего ЗИК, и взятия на такого совладельца обязанностей нести коллективную ответственность за создание совместно наилучших условий проживания в МКД через обязательное членство в зарегистрированном юридически объединении совладельцев ОИ МКД. Далее прописать там же нормы создания такого юрлица и учредителей в виде бывшего наймодателя и первого пожелавшего на таких условиях приватизировать жилье. Последующие желающие приватизировать жилье своим заявлением об этом изъявляют добровольно согласие быть членом со-

Президент подписал Указ «Об общественном обсуждении проектов федеральных законов» «Подписанный Президентом России Указ – это своего рода сигнал всему обществу о том, что глава государства осознает необходимость перемен в системе принятия государственных решений», – заявила председатель Комиссии ОП по соцвопросам Елена Николаева, комментируя Указ «Об общественном обсуждении проектов федеральных законов», подписанный Дмитрием Медведевым 9 февраля. Согласно документу проекты федеральных конституционных законов и федеральных законов, затрагивающих основные направления государственной политики в области социально-экономического развития России, по решению Президента РФ могут быть вынесены на общественное обсуждение. Соответствующие законопроекты будут размещаться на официальных сайтах органов госвласти, а также на специально созданных интернет-ресурсах. Граждане смогут оставлять свои замечания и предложения к обсуждаемым документам, а через 90 дней после завершения обсуждения его результаты должны быть представлены Президенту. «Медведеву очевидно, что кулуарно “согласованный“ и принятый наспех закон никогда не станет легитимным, – рассуждает Елена Николаева. – Логично, что общество, которому сверху спустили тот или иной закон, не признает его, будет саботировать. В сцепке с тотальной коррупцией и получается тот самый правовой нигилизм». Николаева отметила, что «подобный Указ было трудно себе представить еще несколько лет назад, когда министры наотрез отказывались публиковать ведомственные документы в Интернете. Покричали сначала насчет “особой секретности“, а потом смирились». По ее словам, в коридорах власти было и много скептиков относительно общественного обсуждения проектов законов. «Но на примере законопроектов “О полиции“ и “Об образовании“ стало ясно, что общество способно не только ругать любую власть, но и принимать участие в определении своего будущего», – подчеркнула председатель комиссии ОП Елена Николаева и добавила, что «согласно Указу, все комментарии к текстам законопроектов будут открытыми, что исключит превращение благой идеи в профанацию».

общества совладельцев ОИ МКД в виде специализированного жилищного потребительского кооператива. Логично, на мой взгляд, прописать в законодательстве так: «Бывший и единственный на тот момент собственник Единого Земельноимущественного комплекса МКД (далее ЗИК МКД) в лице государства или муниципалитета регистрирует свою сделку с имуществом в виде передачи его в ОИ ЗИК МКД с регистрацией юридического лица нового коллективного собственника и хозяина ЗИК МКД – сообщества совладельцев ОИ МКД как юридического лица с регистрацией ОИ ЗИК МКД на это лицо. Государственная регистрация возникно-

вения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права доли в праве общей долевой собственности на общее имущество и членства в сообществе совладельцев ОИ ЗИК МКД. 1.1. (Из ст. 37 ЖК) Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. 1.2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собс-

РЕФОРМА ЖКХ: ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ, КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

04 • 2011

ДИСКУССИОННЫЙ КЛУБ

Многоквартирный дом – не просто стены и крыши, но и земельноимущественный комплекс

04 • 2011

твенника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. 1.3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшес-

твующего собственника такого помещения. 2. Заявление о согласии на приватизацию жилья является одновременно и добровольным согласием на получение в общедолевую собственность всего ОИ ЗИК МКД и добровольным согласием на членство в сообществе совладельцев ОИ МКД зарегистрированного на юридическое лицо сообщества совладельцев ОИ МКД и взятия на такого совладельца обязанностей нести свою долю коллективной ответственности за создание совместно наилучших условий проживания в МКД, сохранность, улучшение и приращение ОИ МКД через обязательное членство в зарегистрированном юридически объединении совладельцев ОИ МКД как орган местного самоуправления для решения местных вопросов по совладению ОИ МКД.». Также важно четко и однозначно прописать в ЖК все основные понятия и единую терминологию и в дальнейшем соблюдать это единство понятий и единой терминологии во всем законодательстве. Предлагаю такие определения для понятий «собственник помещения в МКД», «что такое МКД и почему нужно заменить на ЗИК МКД», «управление эксплуатацией МКД (ЗИК)», «для кого обязательны к исполнению решения ОСС», «Почему правила совладения и самоуправления не должны противоречить нормам ГК и Конституции РФ» и т. д. Более подробно

РЕФОРМА ЖКХ: ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ, КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

и с конкретными нашими вариантами норм законодательства заинтересованные могут получить обратившись в общемосковское движение «Жилищная солидарность»: jilsol@mail.ru или напрямую ко мне, как к соавтору всех наших предложений и участнику дискуссий от имени движения: viptsj@mail.ru Предлагаю срочно заменить «управление МКД» на старое и законное «эксплуатация единого и неделимого в натуре без согласия самого собственника земельно-имущественного комплекса, инженерных систем и коммуникаций в здании и на территории земли МКД входящих в состав ОИ МКД». Ведь по ГК управлять имуществом, в том числе и ОИ МКД, имеет право только сам его собственник, а иное лицо, кроме государственного, только по договору доверительного управления. Но договор управления МКД, описанный в ЖК, ни по форме, ни по сути договором доверительного управления не является! Частично наши замечания уже учтены «авторами» законопроекта № 435903-5, и ко второму чтению он предложен «похудевшим» почти втрое! Но основная его суть осталась: полная ликвидация возможности создания жилищного самоуправления желающими совместно совладеть общим для них ЗИК МКД! Осталась и незаконная передача управления имуществом без договора доверительного

ДИСКУССИОННЫЙ КЛУБ управления! Поэтому здравомыслящие сторонники полноценного жилищного самоуправления на территории ЗИК МКД никогда не согласятся на те изменения законодательства и нарушения гражданских прав, которые запрещены нормами Конституции РФ и Гражданским кодексом РФ. Ведь в Конституции РФ четко сказано: «Статья 2. Человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина – обязанность государства. Статья 55 2. В Российской Федерации не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина. 3. Права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства». Да и в ГК РФ для совладельцев общего имущества тоже гарантировано: «Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности 1. Распоряжение имуществом,… Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности 1. Владение и пользование имуществом, находя-

щимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом». Так не пора ли и законодательство о самоуправлении и совладении общим имуществом совладельцев ЗИК МКД обсуждать и принимать «по соглашению всех ее участником, а при недостижении согласия – в порядке, установленном судом»?! И таким судом должен быть Конституционный суд РФ и всенародное недовольство теми законами, которые нарушают нормы Конституции РФ и права и законные интересы граждан РФ! Основная «беда» в том, что законодательством занимаются не специалисты в этой области. Вот как это мы указали в нашем заявлении от Общемосковского движения «Жилищная солидарность»: «Поскольку так называемые авторы законопроекта не являются специалистами в сфере ЖКХ и, в частности, в сфере управления многоквартирными домами, так как не являлись участниками тематических конференций по поднимаемым ими вопросам, круглых столов, семинаров, не были авторами соответствующих публикаций в СМИ и авторами печатных трудов, то законопроект был разработан другими специалистами, а именно – теми, чьи права и интересы в первую очередь защищает данный документ.

В жилищной сфере строгость законов часто «компенсируется» их неработоспособностью...

Из текста законопроекта следует, что такими специалистами являются представители крупных частных управляющих организаций, в том числе, являющиеся дочерними предприятиями крупных строительных фирм». Но и жилищное самоуправление в РФ пока только зарождается в законодательстве и пока не признано в нем как местное самоуправление на территории ЗИК МКД! Мы утверждаем, что все проблемы с жилищным фондом РФ и связанным с ним ЖКХ и законодательством начались из-за неверных предпосылок, заложенных в законе о приватизации жилищного фонда РФ! Вот и надо удалять и исправлять «ляпы и «липы»» Жилищного кодекса, начиная с приведения к здравому смыслу норм законодательства о приватизации жилья и с воспитания у граждан РФ чувства обязательного члена полноценного и обязательного в каждом МКД сообщества совладельцев ЗИК МКД! I

РЕФОРМА ЖКХ: ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ, КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

Так не пора ли и законодательство о самоуправлении и совладении общим имуществом совладельцев ЗИК МКД обсуждать и принимать «по соглашению всех его участников, а при недостижении согласия – в порядке, установленном судом»?!

04 • 2011

ДИСКУССИОННЫЙ КЛУБ

FACILITY MANAGEMENT  ПОРУССКИ ЭТО… В русском языке пока нет полноценного и точного аналога термину Facility Management и, соответственно, четкого и краткого его определения. Публикуемые ниже статьи, каждая со своим взглядом на эту тему, являются попыткой найти и в России аналог этому термину для замены в ЖК неверно примененного термина «управление МКД», о чем Комитет по собственности ГД написал в своем заключении так: «Этим нарушается требование о единообразии используемой законодателем терминологии!» Многие предлагают заменить в ЖК «управление МКД» на «управление зданием» или «управление эксплуатацией внеквартирного инженерного оборудования», как это указано в законе о приватизации жилья. А вот управление ОИ МКД как имуществом по ГК РФ возможно только собственником этого имущества. А управление МКД в виде сообщества совладельцев ОИ МКД по 131-ФЗ возможно только органом местного самоуправления, созданного самими совладельцами ОИ МКД на территории ЗИК МКД. Материал подготовлен специалистами консалтинговой компании «Аз фасилити» (Москва), www.azfacility.ru /library/12

04 • 2011

УПРАВЛЯТЬ ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ ПО ПРАВИЛАМ Введение Институт управления, в том числе и объектами недвижимости, присутствует в любой стране, регионе, населенном пункте и даже в каждом конкретном домохозяйстве, вне зависимости от социально-экономического устройства страны, поскольку является универсальным механизмом организации человеческой цивилизации. Если

вспомнить историю нашей страны, то можно найти массу примеров решения задач управления различными процессами. Вполне естественно, что уместен вопрос в том, насколько это управление было или является эффективным с точки зрения собственников объектов управления. «Физический» смысл управления недвижимостью можно представить следу-

РЕФОРМА ЖКХ: ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ, КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

ющей логической последовательностью определений: • управление любым процессом служит достижению определенной цели; • целью управления в бизнесе является получение доходов; • целью управления недвижимостью является получение доходов собственниками объектов недвижимости;

ДИСКУССИОННЫЙ КЛУБ • собственники недвижимости могут получать доходы самостоятельно либо с помощью управляющих. В настоящее время под термином «управление недвижимостью», как правило, понимают коммерческую деятельность внешних по отношению к собственникам физических и (или) юридических лиц, направленную на получение доходов от объектов недвижимости для их собственников. Как правило, управление недвижимостью является сложной комплексной задачей, у которой есть некоторый набор приемлемых для собственника решений, среди которых одно – наиболее эффективное. Квалификация управляющих недвижимостью определяется умением достигать решений, наиболее близких к эффективному для собственника решению. Для это-

го они должны использовать методы оптимизации своей деятельности в условиях постоянно изменяющейся внешней среды. Вполне очевидно, что для достижения цели наиболее эффективного управления объектом недвижимости необходимо знание не только общих законов развития рынка, но и реальных особенностей развития локального рынка недвижимости, на котором расположен объект управления. В настоящее время управление недвижимостью является одним из наиболее динамично развивающихся видов предпринимательской деятельности на рынке. Профессиональные участники этого рынка интенсивно используют накопленный в мире опыт подобной деятельности с учетом существующих на отечественном рынке «правил игры» для

достижения стратегической цели управления – наиболее эффективного использования объектов недвижимости в интересах значительно возросшего за последние два десятилетия числа собственников.

Основные понятия Управление недвижимостью – это осуществление комплекса мероприятий по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей, чаще всего – арендаторов, определение условий сдачи площадей в аренду, сбора арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования объектов недвижимости в интересах их собственников. Управление недвижимостью включает:

Управление эксплуатацией (Facility Management) – это осуществление комплекса мероприятий по эксплуатации и обслуживанию недвижимости, зданий и сооружений в целях наиболее эффективного использования объектов недвижимости в интересах их собственников!

У этого дома есть реальный управляющий

РЕФОРМА ЖКХ: ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ, КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

04 • 2011

ДИСКУССИОННЫЙ КЛУБ

Стандарты управления недвижимостью на Западе существуют и используются давно: Facility Management, Property Management, Building Management, Asset Management

04 • 2011

• систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами; • оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости; • управление объектами недвижимости в интересах собственника. Объектами управления выступают как отдельные объекты недвижимости, так и системы объектов различных форм собственности – жилой фонд, в том числе и ТСЖ, комплексы коммерческой недвижимости, земельный и лесной фонд и т. д. Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях: • правовом – распределение и комбинирование прав на недвижимость; • экономическом – управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости; • техническом – содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением. Основной задачей этого вида предпринимательской деятельности является достижение максимальной эффективности использования недвижимости в интересах собственника. Управление может быть внутренним и внешним: Внутреннее управление – это деятельность субъ-

екта рынка недвижимости, регламентированная его собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т. п.). Внешнее управление – это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленная на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил. Управляющий недвижимостью – это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником объекта недвижимости и в его интересах в течение определенного срока от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим объектом, если они не запрещены законом или договором доверительного управления. Деятельность управляющего недвижимостью предполагает эффективное взаимодействие не только с ее собственником и пользователем, как основными субъектами рынка недвижимости, но и с подрядными организациями, которые осуществляют уборку и ремонт объектов недвижимости, поставляют электроэнергию, воду, тепло и прочее. В обязанности управляющего недвижимостью входит создание собственного коллектива работников, обслуживающих вверенный объект управления (т. е. объект недвижимости или

РЕФОРМА ЖКХ: ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ, КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

комплекс объектов недвижимости). «Стандарты профессиональной практики управляющих недвижимостью», принятые Национальной ассоциацией управляющих недвижимостью России, определяют управление недвижимостью как деятельность в интересах собственника в отношении какой-либо сферы деятельности на определенном этапе жизненного цикла объекта недвижимости: замысел; анализ, проектирование; возведение (строительство); ввод в эксплуатацию; обращение (купля, продажа, аренда и пр.) и употребление (сервис); обслуживание, эксплуатация и ремонт; капитальный ремонт, модернизация, реконструкция и реставрация; изменение функционального назначения; утилизация. Facility Management – это управление инфраструктурой организации. Главными задачами Facility Management являются инженерно-техническая эксплуатация, обслуживание инфраструктуры, обеспечение комфортом. Функции Facility Management многообразны – от организации уборки помещений и закупки мебели до организации всех видов ремонтных работ и управления службами охраны. Если управляющая компания начинает заниматься отношениями с арендаторами, ведением договоров с клиентами собственника помещения, юридическими тонкостями, распоряжаться активами компании, бухгал-

ДИСКУССИОННЫЙ КЛУБ терской отчетностью по управляющему проекту, то это уже называется доверительным управлением Property Management. В данном случае уместно говорить не об эксплуатации и обслуживании недвижимости, а об управлении активами – кредитами под реконструкцию, инвестиционными капиталами и т. д. Это и есть поле деятельности Property Management. Основным его отличием от Facility Management является то, что для последнего не характерно заключение сделок с имуществом. При этом компания, занимающаяся Property Management, оказывает услуги по обслуживанию зданий, но спектр ее услуг значительно шире, чем предоставляет узкоспециализированная компания по Facility Management. Property Management помимо технической эксплуатации объекта включает осуществление административно-правового управления – реализацию площадей объекта, дополнительное коммерческое использова-

ние площадей, ведение всего юридического и финансового документооборота по объекту плюс управление объектом как портфелем активов и повышение ставки капитализации. Building Management от Facility Management отличают некоторые виды управленческой деятельности по фазам жизненного цикла здания: управление проектированием объекта, управление возведением, строительством, утилизацией и сносом. Основные виды деятельности, такие как управление потреблением и эксплуатацией, перекликаются с Facility Management. Building Management (Управление строительством) – участие в проектном менеджменте, консультирование по вопросам технических заданий проектирования, выбору инженерных систем, разработке системы технической эксплуатации объекта, технической предэксплуатации. Asset Management – в России эта услуга пока не востребована в силу опре-

деленного развития экономики. А на Западе это довольно распространенная услуга, которая обозначает управление финансовым потоками собственника недвижимости. То есть доходы от недвижимости получает на свой счет управляющий этим проектом, и в дальнейшем он может распоряжаться финансовыми потоками за собственника – строить дополнительный объект, инвестировать средства в другие экономические секторы, вкладывать деньги в сырьевой бизнес и т.д. На Западе довольно распространенным явлением считается управление целыми улицами, принадлежащими одному собственнику. Управляющий, в этом случае занимаясь распределением финансовых потоков, решает, какие здания здесь стоит снести, какие оставить, каких арендаторов привести, какие недостаточно элитны для этой улицы. Он единоличный распорядитель всего актива собственника, в том числе всего финансового актива. I

В данном случае уместно говорить не об эксплуатации и обслуживании недвижимости, что является функциями Facility Management, а об управлении активами – кредитами под реконструкцию, инвестиционными капиталами и т. д. Это и есть поле деятельности Property Management

УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

правление недвижимостью – что это такое? Как соотносятся понятия «управление недвижимостью» и «девелопмент»? Определив смысл понятия «управление недвижимостью», мы избавимся от массы заблуждений. Приведу, на мой взгляд, классическое определение понятия «девелопмент». Де-

велопмент (англ. development – развитие) – область управления бизнесом, недвижимостью, строительством, ориентированная на увеличение стоимости объектов и приносимых ими доходов посредством учета изменяющейся ситуации, оценки рисков (Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Совре-

менный экономический словарь. 5-е изд., перераб. и доп. – М.: ИНФРА-М, 2007). Любой объект недвижимости существует определенное время. В течение этого времени он возникает, существует, модернизируется, реконструируется и ликвидируется, что составляет цикл существования объекта недвижимости.

РЕФОРМА ЖКХ: ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ, КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

Ю.Н. Бабошин, руководитель управления ЖКХ ЗАО «Центр Девелопмент», centerdevelopment. ru/static/5/

04 • 2011

ДИСКУССИОННЫЙ КЛУБ Объектами девелопмента как области управления бизнесом являются объекты недвижимости, приносящие доходы в будущем или в настоящее время. Это напрямую вытекает из приведенного выше определения и из существа девелопмента как бизнеса. Объекты недвижимости, приносящие доходы, также именуются доходоприносящими объектами недвижимости. В современных российских условиях цикл существования доходоприносящего объекта недвижимости возможно разделить на следующие стадии. 1. Разработка концепции наилучшего использования объекта недвижимости. 2. Разработка бизнес-плана использования объекта недвижимости. 3. Получение необходимых разрешений, согласований и проектирование.

04 • 2011

4. Строительство. 5. Управление, эксплуатация и содержание объектов недвижимости. 6. Реновация объекта недвижимости. Девелопмент охватывает все стадии существования объекта недвижимости, в том числе и те, в течение которых доходоприносящий объект не существует физически либо не может использоваться по функциональному назначению, например – еще не введен в эксплуатацию.

Стадии существования объекта недвижимости Согласно сложившей на Западе практике управление недвижимым имуществом подразделяется на Facility, Property, Building и Asset Management. Определим (в дополнение к классическим определениям) перечисленные виды управления.

РЕФОРМА ЖКХ: ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ, КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

Facility Management – управление эксплуатацией объекта, организация его безаварийного использования. Property Management – управление объектом и управление эксплуатацией объекта Building Management – управление проектом на стадии проектирования и строительства объекта. Asset Management – полное управление объектом на всех стадиях его существования. Таким образом, понятие «девелопмент» соответствует Asset Management. В то же время, понятие Property Management наиболее близко к тому содержанию понятия «управлению недвижимостью», которое в настоящее время наиболее точно соответствует сложившимся в Российской Федерациям условиям реализации соответствующей стадии цикла существования доходоприносящего объекта недвижимости. Управление недвижимостью (Property Management), точнее, управление определенным, существующим физически, юридически и функционально, доходоприносящим объектом недвижимости, составляет основную стадию цикла существования объекта недвижимости. Именно на этой стадии должен быть произведен возврат вложенных в объект средств собственника, а также получена прибыль. Именно на этой стадии объект должен стать доходоприносящим.

ДИСКУССИОННЫЙ КЛУБ Другие же стадии являются для собственника затратными. Доходность (или убыточность) объекта напрямую и в основном зависит от качества управления этим объектом непосредственно собственником, представителями собственниками либо привлеченной собственником управляющей организации. Качество управления определяется в первую очередь профессионализмом лиц, осуществляющих управление. Способность профессиональной команды управленцев найти оптимальное соотношение расходов и доходов, свести к минимуму издержки, определить реальные затраты на эксплуатацию, привлечь пользователей, достоверно прогнозировать развитие выводит управление недвижимостью на грань искусства. Управление недвижимостью структурно подразделяется на управление объектом и на управление эксплуатацией. Управление объектом должно обеспечивать доходность объекта недвижимости. Содержание управления объектом в основном зависит от его функционального назначения. Не вызывает споров утверждение в том, что, например, содержание управления гостиничного комплекса кардинально отличается от содержания управления складского комплекса либо офиса. Тем не менее, управление объектом в любом случае включает: • привлечение пользователей;

• оформление и регулирование взаимоотношений пользователей, собственника и лиц, осуществляющих управление; • обеспечение осуществления платежей; • организация обеспечения объекта коммунальными ресурсами, а пользователей – коммунальными и иными услугами. Моментом начала управления объектом недвижимости является ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, окончанием – невозможность использования объекта согласно его функционального назначения. Управление эксплуатацией (Facility Management) должно обеспечивать неснижение функциональных свойств объекта. Укрупнено управление эксплуатацией включает в себя организацию, планирование, обеспечение и контроль: • технического обслуживания объекта; • содержание объекта; • ремонтов объекта. Техническое обслуживание должно включать: • обслуживание конструктивных элементов; • обслуживание инженерных систем; • аварийное обслуживание; • диспетчеризацию. Содержание объекта: • санитарное содержание объекта: – уборка объекта; – удаление мусора и бытовых отходов; – дезинсекция (уничтожение насекомых); – дератизация (уничтожение грызунов);

• содержание прилегающего земельного участка: – уборка земельного участка; – вывоз мусора и снега; – озеленение; – содержание зеленых насаждений; – содержание элементов благоустройства земельного участка и малых форм; • подготовка объекта к праздникам. Ремонты объекта: • текущий ремонт; • капитальный ремонт; • модернизация; • реконструкция. Таким образом, даже конспективное раскрытие аспектов управления недвижимостью свидетельствует о его сложности. На собственнике недвижимого имущества лежит бремя его содержания. Только от его воли зависит, будет ли объект доходоприносящим либо убыточным. Только от воли собственника зависит, будет ли он сам управлять объектом либо доверит его управление своим представителям или привлечет профессиональную команду в лице управляющей организации. Собственник также может принять и иное решение. Например, оставить за собой управление объектом, а управление эксплуатацией передать в выбранную эксплуатирующую организацию. Критерий выбора должен быть один – экономическая обоснованность принимаемого решения. Или, проще говоря, недвижимость должна приносить прибыль. I

РЕФОРМА ЖКХ: ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ, КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

Управление эксплуатацией (Facility Management) должно обеспечивать неснижение функциональных свойств объекта. Собственник также может принять и иное решение. Например, оставить за собой управление объектом, а управление эксплуатацией передать в выбранную эксплуатирующую организацию

04 • 2011

ДИСКУССИОННЫЙ КЛУБ

ОБЩЕСТВЕННЫЕ СЛУШАНИЯ В ОП РФ tsg-rf.ru/ events/2948

7 февраля 2011 г. в Общественной палате РФ состоялись слушания на тему «Проблемы сферы управления многоквартирными домами».

Организаторы Комиссия ОП РФ по региональному развитию и местному самоуправлению, Комиссия по экономическому развитию и поддержке предпринимательства, Комиссия по социальной и демографической политике, Ассоциация некоммерческих организаций по содействию развитию ТСЖ и ЖСК, Национальное объединение СРО управляющих недвижимостью

едущим слушаний был выбран Вячеслав Леонидович Глазычев, член Комиссии Общественной палаты по экономическому развитию и поддержке предпринимательства. В слушаниях приняли участие более 150 человек. Среди них были представители ТСЖ, ЖСК и управляющих компаний, страховых организаций, ресурсоснабжающих предприятий, представители банковского сектора, депутаты Государственной Думы, эксперты в сфере жилищно-коммунального хозяйства, члены общественных организаций. На слушания также приехали делегаты от региональных членов Ассоциации ТСЖ и ЖСК, заинтересованные в обсуждаемых проблемах. На слушаниях обсуждались вопросы управления многоквартирными домами, повышения качества обслуживания и эксплуатации многоквартирных домов, регулирование тарифов на коммунальные ресурсы и определения размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирных домах. Помимо

04 • 2011

этого обсуждались проблемы реформирования ЖКХ и правового регулирования деятельности товариществ собственников жилья, создания института адресного субсидирования расходов на капитальный ремонт многоквартирных домов собственников, обучение за счет бюджетных средств специалистов управляющих организаций и ТСЖ/ЖСК, создание условий для привлечения частных инвестиций в модернизацию систем коммунальной инфраструктуры. Практически все выступления были в защиту товариществ и собственников жилья, поскольку для всех было очевидно, что предлагаемые поправки к ЖК явно нацелены на укрепление позиций управляющих компаний в ущерб или за счет ТСЖ. В адрес управляющих компаний было сказано немало далеко не лестных слов. «Они воспринимают нас, жителей, не как собственников, которые наняли УК, а только как источник денежных доходов». «Местные власти будут лепить и уже лепят под со-

РЕФОРМА ЖКХ: ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ, КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

бой и под себя управляющие компании, обслуживающие их интересы». Защитить УК попытался только один выступающий, который сообщил, что эти организации обеспечили многомиллиардную, хоть и косвенную, экономию жителям обслуживаемых домов. Это сообщение было воспринято присутствующими со смехом. Но регламент был жесткий, и раскрыть источник данных и сущность косвенной экономии докладчик не успел. В самом общем виде расхождения в позициях можно свести к следующим основным пунктам. 1. Любая собственность обременена ответственностью и обязанностями. Граждане, собственники жилья, этого не знают. «Они всегда предпочтут ремонт в подъезде ремонту фундамента» в ущерб своей безопасности. // Как ответственный собственник житель МКД еще только формируется, права еще не ощутили, а обязанности – уже в полной мере. 2. Государство должно и никак не может уйти из сферы ЖКХ. // Государство

ДИСКУССИОННЫЙ КЛУБ не должно уходить с рынка, пока этот рынок не стал цивилизованным, пока государство не решило задачи, которые оно должно решить – развитие конкуренции. Государство должно остаться в сфере ЖКХ в качестве контролера и арбитра. За ним, так же, как и за другими участниками, ответственность должна быть закреплена законом. 3. Капитальный ремонт: государство должно отвечать за его обеспечение. // Государство не должно заниматься этим вопросом, это ответственность собственников. 4. СРО: вхождение должно быть обязательным условием для организаций, занимающихся управлением МКД. // Членство в СРО должно быть добровольным для объединений собственников жилья. Обязательное членство приведет к банкротству малых предприятий, а для ЖКХ – это основная категория предприятий, только на их базе может развиваться конкуренция в отрасли. 5. Эксплуатировать многоквартирный дом должна профессиональная управляющая компания. // Управлять МКД должны собственники. Управление и эксплуатация – разные функции. Задача ТСЖ – грамотно заключить договоры, выбрать и нанять надежных профессионалов и/или специализированные организации. 6. Законопроект Плескачевского в первом чтении был принят за один день. // Проект Федерального закона «О внесении изменений

в Жилищный кодекс…», так же, как и законы о полиции или об образовании, надо рассматривать с привлечением самой широкой общественности. Защитники ТСЖ говорили и о других совсем конкретных и очень больных вопросах из жизни МКД, которые не решаются ни действующими документами, ни предлагаемыми проектами. Например, в тарифах РСО заложены расходы на работу с должниками, однако в отношениях с ТСЖ наличие неплательщиков и то, что работу с ними ведут товарищества, никак не учитывается. С ТСЖ требуют 100% возмещения стоимости потребленных ресурсов домом в целом. Проблему отчуждения общего имущества на примере технических подвалов подробно и наглядно осветил А. Пинчуков, председатель

Костромской ассоциации ТСЖ. Проблема всероссийская по масштабам, сложная по различным аспектам и опасная из-за целого ряда негативных последствий. К. Шишка, вице-президент Ассоциации НКО по содействию развитию ТСЖ и ЖСК, предложил выделить «общее имущество» в самостоятельную тему и рассмотреть ее отдельно. В общем, такие вот слушания состоялись. Если бы еще и на местах мы могли прийти в общественные палаты и городские думы и обсудить с нашими избранниками и защитниками, что у нас не так с судами и правоохранительными органами, что с тарифами и ресурсоснабжающимим организациями, а что Госдума РФ собирается принять во изменение ЖК… Наверное, тогда на самом деле в стране началась бы другая жизнь. I

РЕФОРМА ЖКХ: ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ, КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

Реальность и закон. Будут ли они коррелировать?

04 • 2011

ДИСКУССИОННЫЙ КЛУБ

РЕЗОЛЮЦИЯ СЛУШАНИЙ В ОБЩЕСТВЕННОЙ ПАЛАТЕ РФ 7 февраля 2011 г. ПРОБЛЕМЫ СФЕРЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

Сфера ЖКХ является источником постоянного социального напряжения и социальных конфликтов, вызванных несовершенством жилищного законодательства, отсутствием норм, правил и документации по управлению МКД. А главное – отсутствием полноценного хозяина МКД и желания у жителей-собственников помещений совместно управлять своим общим имуществом и сообществом совладельцев единого Земельно-имущественного комплекса! 04 • 2011

частники заседания отмечают, что проблемы, связанные с управлением многоквартирными домами, включая оказание жилищных и коммунальных услуг гражданам, регулирование тарифов на коммунальные ресурсы и практику определения размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирных домах являются сегодня актуальными для большинства жителей страны. В настоящий момент сфера ЖКХ является источником постоянного социального напряжения и социальных конфликтов, связанных с: I высокой изношенностью и низкой энергоэффективностью многоквартирных домов и коммунальных сетей. Отсутствием технической документации на большинство многоквартирных домов, находившихся в управлении муниципальных служб; I отсутствие эффективной системы поддержки собственников жилья при финансировании ими капитального ремонта и энергоэффективной модернизации многоквартирных домов и

возможности привлечения на эти цели кредитных ресурсов; I непрозрачностью процедур установления тарифов на товары и услуги ресурсоснабжающих организаций, слабым распространением практики установления собственниками помещений индивидуального для каждого многоквартирного дома размера платы за содержание и ремонт жилого помещения; I слабым развитием конкуренции на рынке управляющих организаций, низким качеством услуг, предоставляемых ими населению, наряду с высокой стоимостью этих услуг; I несоблюдением в полной мере собственниками помещений обязанности содержать в надлежащем состоянии общее имущество в многоквартирном доме, недостаточностью эффективных мер воздействия на собственников помещений, уклоняющихся от участия в общих расходах по содержанию общего имущества и оплате коммунальных услуг; I неэффективным функционированием отдельных

РЕФОРМА ЖКХ: ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ, КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

ТСЖ, обусловленным в том числе недостаточной квалификацией членов и председателей правлений ТСЖ, повсеместной пассивностью и низкой правовой грамотностью собственников, а также получившими в последнее время широкое распространение злоупотреблениями недобросовестных должностных лиц органов местного самоуправления, приводящими к созданию фиктивных ТСЖ; I низким качеством договорных отношений между поставщиками коммунальных ресурсов, исполнителями коммунальных услуг и потребителями, результатом чего являются нетарифные поборы, навязываемые монополистами-поставщиками коммунальных ресурсов, высокий уровень неплатежей и отсутствие своевременных и полных расчетов с ресурсоснабжающими организациями; I отчуждением у собственников общедолевого имущества, в первую очередь – технических помещений, что приводит не только к нарушению законных прав собс-

ДИСКУССИОННЫЙ КЛУБ твенников помещений, но и к нарушению правил безопасной эксплуатации многоквартирных домов, а также снижает эффективность управления ввиду отсутствия целостности объекта управления как единого жилищноземельного комплекса; I саботажем со стороны администраций ряда городов, включая Москву, Санкт-Петербург и др. крупные города, формирования и кадастрового учета земельных участков, входящих в общее имущество собственников помещений в многоквартирных домах; I отсутствием государственного заказа на жилищное просвещение собственников помещений в многоквартирных домах. Проблемы реформирования ЖКХ и повышения качества обслуживания многоквартирных домов находятся в зоне внимания органов власти. На заседаниях Совета при Президенте РФ по развитию местного самоуправления (5 октября 2010 г.), Президиума Государственного совета при Президенте Российской Федерации по вопросам развития современной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (24 ноября 2010 г.) был принят ряд важных решений, направленных на стабилизацию ситуации в сфере ЖКХ. Одним из мероприятий в этом направлении является разработка законопроекта «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Рос-

сийской Федерации», принятого Государственной Думой РФ в первом чтении. Данный законопроект является важным шагом в сфере законодательного регулирования проблем управления многоквартирными домами. Посредством данного законопроекта предлагается разрешить многие проблемные вопросы, проявившиеся в течение 5 лет реализации Жилищного кодекса Российской Федерации: I обеспечить четкость обязательств управляющих организаций, товариществ собственников жилья и жилищных кооперативов; I установить прозрачные процедуры управления многоквартирными домами; I ввести ответственность управляющих организаций, товариществ собственников жилья и жилищных кооперативов за нарушение своих обязательств в сфере управления многоквартирными домами. Вместе с тем остается неурегулированным целый ряд проблем, в том числе: I не определено понятие «многоквартирный дом»; I не устранена проблема разного статуса собственников помещений в многоквартирных домах, в которых созданы ТСЖ, так как часть собственников является членами товарищества, а часть – нет; I не решена проблема повышения ответственности собственников помещений за неуплату обязательных платежей и взносов; I на федеральном уровне отсутствует регламентация

деятельности получивших распространение на практике домкомов, советов дома, «старших по дому», их функции и полномочия не определены; I не определены на федеральном уровне в полной мере процедуры передачи многоквартирных домов при смене способа управления или управляющей организации, включая вопросы передачи и хранения технической документации на МКД, а также ответственность за нарушение данных процедур; I не урегулированы полностью проблемы формирования общего имущества, в том числе придомовых земельных участков, принадлежащих собственникам помещений на праве общей долевой собственности; I не регламентирована деятельность по управлению малоэтажной жилой застройкой (сблокированные дома «таун-хаусы») и объектами коммунальной инфраструктуры в поселках индивидуальной жилой застройки. Отсутствует необходимость дополнения Жилищного кодекса РФ разделом IX «Саморегулирование в сфере обеспечения безопасности в процессе управления многоквартирными домами». Саморегулируемые организации управляющих создаются повсеместно и уже демонстрируют возможности добиться положительных изменений в повышении качества управления многоквартирными домами в рамках существующего законодательства. Положения раздела IX закона ориен-

РЕФОРМА ЖКХ: ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ, КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

Важным шагом на пути реформирования ЖКХ и повышения качества обслуживания МКД является разработка законопроекта «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

04 • 2011

ДИСКУССИОННЫЙ КЛУБ тированы на усиление администрирования в сфере управления многоквартирными домами и приведут к уменьшению самостоятельности и ущемлению прав собственников помещений в многоквартирных домах при принятии решений в отношении общего имущества в многоквартирном доме и ответственности за такие решения. Кроме того, введе-

Сейчас назначение льгот во многих случаях зависит от благорасположения чиновников

04 • 2011

ние обязательного членства управляющих организаций в саморегулируемой организации и предлагаемые законом условия вступления и членства в СРО приведут к невозможности существования малого бизнеса и затруднят деятельность организаций среднего бизнеса, что отрицательно скажется на развитии конкуренции в этой сфере. Участники слушаний отмечают необходимость

дальнейшего совершенствования законодательного регулирования данной сферы, в первую очередь направленного на создание согласованной и равнозначной для всех участников жилищных отношений системы взаимоотношений в сфере ЖКХ, включающей повышение прозрачности деятельности управляющих, подрядных и ресурсоснабжающих организаций, товариществ собственников жилья и жилищных кооперативов, совершенствование ответственности собственников помещений и привлеченных ими лиц за состояние многоквартирных домов и качество коммунальных услуг. Участники слушаний считают, что решение проблем ЖКХ, защита законных прав собственников жилых помещений в многоквартирных домах, формирование жилищно-земельных комплексов как объекта управления, эффективное развитие и функционирование объединений собственников и управляющих организаций, развитие рыночных отношений для обеспечения потребителей сферы ЖКХ качественными услугами; антимонопольные мероприятия и контроль за ростом тарифов являются важнейшими задачами сегодняшнего дня и должны быть решены только при тесном взаимодействии властей всех уровней и общественности. Участники слушаний считают, что Правительству РФ необходимо направить усилия для скорейшего решения следующих задач.

РЕФОРМА ЖКХ: ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ, КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

1. Повышения качественного состояния многоквартирных домов с высокой степенью износа посредством разработки системы мер поддержки собственников жилья и их товариществ при проведении капитального ремонта многоквартирных домов, которая должна включать не только предоставление бюджетных субсидий, а в первую очередь создание государственных институтов предоставления гарантий по долгосрочным кредитам ТСЖ и управляющим организациям. 2. Обеспечения многоквартирных домов, бывших в управлении прежнего собственника в лице государства, установленной законодательством технической документацией. 3. Повышения энергетической эффективности многоквартирных домов за счет проведения собственниками и привлеченными ими в зависимости от реализуемых в домах способов управления лицами мероприятий по энергосбережению и комплексной модернизации домов. Такие мероприятия должны стимулироваться путем реализации федеральных, региональных и муниципальных программ. 4. Создания института адресного субсидирования расходов на капитальный ремонт и энергоэффективную модернизацию многоквартирных домов собственников квартир с низкими доходами. 5. Создания условий, в том числе законодательных, для широкомасштабного

ДИСКУССИОННЫЙ КЛУБ развития конкуренции в области управления многоквартирными домами: снижение административных барьеров со стороны местных администраций, поддержка добровольной системы саморегулирования. 6. Повышения профессионального уровня специалистов управляющих организаций и ТСЖ/ЖСК, осуществляющих функции управления, путем обучения (повышения квалификации) за счет бюджетных средств. 7. Правового регулирования деятельности товариществ собственников жилья, исключающее разделение собственников жилых и нежилых посещений на членов и не членов ТСЖ, а также устраняющее многовластие в лице общего собрания собственников и общего собрания членов ТСЖ. 8. Законодательного определения ответственности управляющих организаций за обеспечение безопасных условий проживания граждан и эксплуатации многоквартирных домов в случае заключения договора управления многоквартирным домом, оказания содействия в разработке стандартов управления многоквартирными домами саморегулируемыми организациями для распространения практики добровольно принятия управляющими обязательств по высокому качеству профессиональных услуг. 9. Создания перечня характеристик многоквартирного дома, его конструкций и инженерных систем с указанием показателей состоя-

ния, при котором обеспечивается безопасность эксплуатации многоквартирного дома (регламентных требований), для использования в целях контроля исполнения обязанностей собственников помещений в многоквартирных домах и иных лиц, ответственных за управление домами. 10. Создания механизмов, стимулирующих активное участие собственников в принятии решений на общих собраниях и контроле их исполнения, а также повышающих дисциплину по внесению платежей за ЖКУ. 11. Разработки процедур передачи многоквартирного дома (включая передачу технической документации или ее восстановление) при сдаче нового дома, при смене способа управления или управляющей организации, при смене правлений в ТСЖ или ЖСК, а также системы санкций за ненадлежащее их исполнение участниками жилищных отношений. 12. Ужесточения нормативных требований при передаче нежилых помещений в многоквартирных домах в муниципальную, государственную, а в последующем в собственность иных лиц при выбытии таких помещений из состава общего имущества в многоквартирном доме, в том числе – обязательное проведение с участием представителей собственников технической инвентаризации и экспертизы, определяющих назначение помещений, а также установление материальной и уголовной ответственности

чиновников за незаконное распоряжение общим имуществом собственников; нераспространение ограниченных сроков исковой давности на сделки, связанные с отчуждением объектов общего имущества в многоквартирных домах. 13. Введения обязательности отражения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а

также в государственном кадастре недвижимости перечня объектов недвижимого имущества, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме. 14. Разработки и внедрения обучающих программ, циклов телевизионных передач с целью просвещения собственников жилых помещений, повышения их правовой грамотности, активности и ответственности за состояние жилищной недвижимости, способности

РЕФОРМА ЖКХ: ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ, КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

Необходимы эффективные меры для защиты жителей от недобросовестных управляющих организаций

04 • 2011

ДИСКУССИОННЫЙ КЛУБ

Участники слушаний подчеркивают, что повышение активности граждан, усиление контроля «снизу» в масштабе каждого МКД будет способствовать повышению эффективности управления ими и ЖКХ в целом, а главное – позволит реально передать ответственность за состояние многоквартирных домов от властных структур к самим собственникам, что является целью жилищной реформы

формировать заказ на жилищно-коммунальные услуги, выбирать достойного исполнителя и контролировать исполнение договорных обязательств. 15. Создания условий для привлечения частных инвестиций в модернизацию систем коммунальной инфраструктуры путем изменения подходов к тарифному регулированию и стимулов для ресурсоснабжающих организаций к проведению модернизации систем коммунальной инфраструктуры и повышению качества и надежности поставки коммунальных ресурсов. 16. Создания эффективных методов управления системами коммунальной инфраструктуры, формирование контрактных отноше-

ний по управлению коммунальной инфраструктурой между органами власти и бизнесом в формате государственно-частного партнерства. Участники совещания подчеркивают, что повышение активности граждан, усиление контроля «снизу» в масштабе каждого многоквартирного дома будет способствовать повышению эффективности управления многоквартирными домами и сферы ЖКХ в целом, а главное – позволит реально передать ответственность за состояние многоквартирных домов от властных структур к самим собственникам, что является целью жилищной реформы. Важнейшими задачами для Общественной пала-

Лучше маленькое, но свое, чем большое, но общее…

04 • 2011

РЕФОРМА ЖКХ: ПРОБЛЕМЫ, ОПЫТ, КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

ты РФ в этом направлении в 2011 г. являются. 1. Усиление общественного контроля за формированием тарифов на коммунальные услуги и качеством их оказания гражданам, в том числе через постоянный мониторинг роста тарифов в субъектах РФ и отдельных муниципалитетах, прекращения практики навязывания собственникам установленных для нанимателей размеров платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирных домах. 2. Создание условий для взаимодействия общественных организаций, представителей органов законодательной, исполнительной власти и судебной власти по вопросам нормативного обеспечения сферы управления жилищным фондом посредством проведения тематических слушаний в Общественной палате РФ и Общественных палатах субъектов РФ в течение 2011 г. в соответствии с обозначенными выше задачами. 3. Организация работы по проведению экспертизы проектов нормативно-правовых актов, включенных в повестку работы Государственной Думы и Правительства РФ на 2011 г., направленных на регулирование отношений в сфере ЖКХ. 4. Поддержка некоммерческих организаций в жилищной сфере путем установления грантов по тематике совершенствования управления многоквартирными домами. I

СПРАВОЧНИК РУКОВОДИТЕЛЯ ТСЖ, ЖСК, УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ ПРИЛОЖЕНИЕ К ЖУРНАЛУ «КОММУНАЛЬЩИК»

№ 4/2011

-2011-04.indd 5

19.04.2011 13:23:59

Издательский дом

рекомендует Профессиональный журнал, освещающий комплекс проблем, связанных с подготовкой, составлением сметно-договорной документации и эффективным использованием ее в строительстве. При наполнении журнала должное внимание уделяется всем направлениям деятельности сметчиков. Особое место отводится практическому использованию современных методик составления смет и информационным технологиям, а также подробному разбору различных конкретных ситуаций и комментариям юристов. В каждом номере – сметное нормирование; методики составления смет и единичных калькуляций; региональные индексы пересчета сметной стоимости; индексация цен в строительстве. Наши читатели получат от ведущих специалистов информацию о лучших идеях и современном опыте их внедрения. В рамках рубрики «Книжная полка» – ежемесячный обзор книжных новинок по сметному делу и смежным вопросам. С авторами статей можно связаться через редакцию. Главный редактор – Д.Н. Силка, канд. экон. наук. Председатель редакционного совета – Е.Е. Ермолаев, начальник Федерального центра ценообразования в строительстве и промышленности стройматериалов.

индексы: индексы: на II полугодие – на II полугодие – 12378 84782

Ежемесячное издание. Объем – 80 стр. В свободную продажу не поступает http://www.sdr.panor.ru

РАЗДЕЛЫ И РУБРИКИ • • • • • •

НОВОЕ В ЦЕНООБРАЗОВАНИИ НОВОЕ В СМЕТНО-ДОГОВОРНОЙ РАБОТЕ В ПОМОЩЬ СМЕТЧИКУ ПРАКТИКА СМЕТНО-ДОГОВОРНОЙ РАБОТЫ СПРАВОЧНИК ИНЖЕНЕРА-СМЕТЧИКА ИНДЕКСЫ ЦЕН

• • • • •

В ПРЕДДВЕРИИ КАПРЕМОНТА ОПРЕДЕЛЯЕМ СТОИМОСТЬ ОБОРУДОВАНИЯ РЕГИОНАЛЬНЫЙ ОПЫТ КОНСУЛЬТАЦИИ СПЕЦИАЛИСТОВ ДОКУМЕНТЫ ПО ВОПРОСАМ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ И СМЕТНО-ДОГОВОРНОЙ РАБОТЫ

МНЕНИЕ О ЖУРНАЛЕ

На правах рекламы

Р.В.Шедловский, канд. экон. наук, начальник отдела оценки ЗАО «Международный Бизнес Центр: консультации, инвестиции, оценка» ИНФОРМАЦИЯ АКТУАЛЬНАЯ И ВСЕСТОРОННЯЯ – Главной тенденцией инвестиционно-строительной сферы в настоящее время является развитие девелоперской формы деятельности. Как известно, девелопмент включает в себя весь перечень работ по отведению площадки строительства, возведению объектов и дальнейшей их эксплуатации. При подготовке сметной документации на такие сложные и масштабные работы требуется применение всего имеющегося инструментария сметнодоговорной работы. Зачастую даже квалификации и компетенции сметчика, имеющего десятилетний опыт за плечами, недостаточно для того, чтобы разобраться во всех аспектах и тонкостях создания и сопровождения многообразия сводных, объектных и локальных сметных расчетов.

Более того, девелопмент подразумевает значительно рассосредоточенную работу по субъектам РФ, которая требует и применения различных баз сметнонормативной документации со своими методическими особенностями. Для получения необходимой информации требуется работа со специализированными информационными и справочными источниками, среди которых достойное место занимает журнал «Сметно-договорная работа в строительстве». Авторы материалов представляют самые разные регионы страны и являются ведущими специалистами в своем деле. Именно разностороннее освещение актуальных вопросов делает издание востребованным среди работников строительных организаций.

ОТ РЕДАКЦИИ Законодательство в жилищной сфере стремительно меняется, едва-едва поспевая за бурным процессом реформирования и формирования новых правовых и хозяйственных отношений между различными субъектами: органами государственной и муниципальной власти, ресурсоснабжающими организациями и компаниями, осуществляющими управление жилищным фондом. Справочник для руководителя ТСЖ, ЖСК, управляющей компании задуман как практическое пособие для применения в повседневной деятельности. Ежедневно в нашей работе возникают ситуации, когда нужно воспользоваться нормативной базой, найти примерные формы документов или образец готового решения, которое необходимо для определенной ситуации. Скажем, нужно выполнить модернизацию теплового узла либо провести ремонт коммуникаций в многоквартирном доме. И сразу же возникают вопросы различного рода: как это лучше сделать и какие применить технологии? как правильно принять решение собственников помещений в многоквартирном доме и как надлежащим образом его оформить? Как провести процедуры, чтобы такое решение не было оспоримым? Как вовлечь собственников в принятие решений, показать им необходимость участия в софинансировании работ по восстановлению эксплуатационных качеств их многоквартирного дома, утраченных в процессе жизнедеятельности жилого здания. Ответы на все эти вопросы призван дать наш Справочник. Настоящий выпуск Справочника посвящен теме: «Капитальный ремонт и модернизация многоквартирного дома». Главный редактор Евгения Юнисова

СПРАВОЧНИК РУКОВОДИТЕЛЯ ТСЖ, ЖСК, УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

04 • 2011

СОДЕРЖАНИЕ РАЗДЕЛ 1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ НЕОБХОДИМОСТИ ПРОВЕДЕНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА И МОДЕРНИЗАЦИИ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА «СПРАВОЧНИК РУКОВОДИТЕЛЯ ТСЖ, ЖСК, УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ» № 04/2011 Приложение к журналу «Коммунальщик» Главный редактор Е. Юнисова Дизайн и верстка Н. Хацко Корректор Н. Хромова ИЗДАТЕЛЬСКИЙ ДОМ © «ПАНОРАМА» www.panor.ru Издательство ЗАО «СТРОЙИЗДАТ» www.rosstroyizdat.ru тел. 8 (495) 664-27-91 Журнал распространяется через каталоги ОАО «Агентство «Роспечать», «Пресса России» (индекс на II полугодие – 84786) и «Почта России» (индекс на II полугодие – 12382), а также путем прямой редакционной подписки Тел./факс (495) 664-27-61 Мнение авторов публикуемых материалов не обязательно совпадает с мнением редакции. Ответственность за достоверность рекламных материалов полностью лежит на рекламодателе.

Редакция журнала приглашает представителей государственных муниципальных органов различных уровней, руководителей и специалистов коммунальных предприятий, организаций, фирм принять участие в обсуждении вопросов развития коммунального комплекса.

1.1. Проработка технических и финансовых вопросов капитального ремонта многоквартирного дома ................................................................. 5 1.2. Примеры дефектов, возникающих при длительной эксплуатации жилых зданий 1.2.1. Кирпичные здания .................................................................................................... 6 1.2.2. Панельные здания .................................................................................................... 6 1.2.3. Железобетонные каркасные здания ................................................................ 7 1.2.4. Панели и блоки внешних стен из газобетона ............................................... 7 1.2.5. Деревянные здания.................................................................................................. 7 1.2.6. Стальные конструкции............................................................................................ 7 1.2.7. Фундаменты ................................................................................................................. 7 1.3. Определение потребности в ремонте объектов общего имущества в многоквартирном доме ............................................................................................................... 8 Приложение 1. Форма Акта осмотра элементов общего имущества в многоквартирном доме .................................................................................................................................................9 Приложение 2. Средние нормативные сроки службы конструкций и инженерных систем жилых зданий ......................................................................................11 Приложение 3. Форма оценки технического состояния объектов общего имущества многоквартирного дома (строительных конструкций, инженерных систем и оборудования, придомовой территории) и потребности в ремонте ..............................................................................................................13 РАЗДЕЛ 2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СОСТАВА РАБОТ И СТОИМОСТИ ПЛАНИРУЕМОГО РЕМОНТА И МОДЕРНИЗАЦИИ Оценка затрат на проведение капитального ремонта и подготовка предложений по порядку финансирования ........................................................................16 Приложение. Пример расчетов размера финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме ...................20

Будем благодарны вам за ваши письма, заметки, статьи, отзывы об опубликованных материалах. Адрес для писем: 125040, Москва, а /я 1, ООО «ПАНОРАМА» Журнал «Cправочник руководителя ТСЖ, ЖСК, управляющей компании» E-mail: kommun@panor.ru Отдел рекламы: тел. 8 (495) 664-27-96, моб. 8 (495) 760-16-54 E-mail: reklama@panor.ru

04 • 2011

СПРАВОЧНИК РУКОВОДИТЕЛЯ ТСЖ, ЖСК, УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

СОДЕРЖАНИЕ РАЗДЕЛ 3. ИСТОЧНИКИ ФИНАНСИРОВАНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА И МОДЕРНИЗАЦИИ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА 3.1. Финансирование капитального ремонта многоквартирных домов и модернизации ................................................................................................................................22 3.2. Откуда можно получить средства.....................................................................................23 3.3. Механизмы финансирования 3.3.1. Накопление собственных средств собственников помещений ............................................................................................................................25 3.3.2. Единовременные целевые взносы..................................................................27 3.3.3. Оплата капитального ремонта в рассрочку ................................................27 3.3.4. Кредитные ресурсы................................................................................................29 3.3.5. Бюджетные субсидии ............................................................................................31 РАЗДЕЛ 4. КОНКУРСНЫЙ ОТБОР ПОДРЯДНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ 4.1. Способы конкурентного отбора........................................................................................33 4.2. Использование способов конкурентного отбора товариществами собственников жилья .....................................................................................................................36 4.3. Принципы конкурентного отбора ....................................................................................39 4.4. Подготовка к проведению конкурентного отбора ...................................................40 4.5. Проведение отбора предложений ...................................................................................48 4.6. Заключение договора с победителем отбора.............................................................51 Приложение 1 Пример 1. Правила ТСЖ закупки товаров, заказа услуг/работ......................52 Пример 2. Таблица оценки предложений подрядчиков ..................................53 Пример 3. Сравнение предложений по поставке/продаже товара .......................................................................................................................................54 Приложение 2. Примерный договор подряда на капитальный ремонт ..................55

СПРАВОЧНИК РУКОВОДИТЕЛЯ ТСЖ, ЖСК, УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

04 • 2011

РАЗДЕЛ 1

ОПРЕДЕЛЕНИЕ НЕОБХОДИМОСТИ ПРОВЕДЕНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА И МОДЕРНИЗАЦИИ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА Срок жизни большинства многоэтажных домов может достигать 80–100 и более лет. Однако проблемы могут появиться уже через несколько лет после ввода здания в эксплуатацию, причем важную роль здесь играет качество использованных материалов, технологии строительства, проектирования, обслуживания и эксплуатации. В любом случае, природные процессы тоже имеют место, ведь так или иначе они изнашивают нашу искусственную среду. Однако при своевременном обслуживании и ремонте зданий срок их эксплуатации может заметно возрасти. В советский период, когда у зданий отсутствовал хозяин, в большинстве случаев такие работы не проводились либо проводились крайне недостаточно, поэтому появлялись и появляются преждевременные дефекты. В данном разделе использованы материалы, подготовленные в рамках проекта «Поддержка собственников жилья» фондом «Новая Евразия» совместно с фондом «Институт экономики города»; материалы Ассоциации ТСЖ и ЖСК, ассоциаций квартирных владельцев Латвии и Эстонии. Ключевые слова: ТСЖ, ЖСК, капитальный ремонт, управление, многоквартирный дом, собственники, эксплуатация жилых зданий

04 • 2011

СПРАВОЧНИК РУКОВОДИТЕЛЯ ТСЖ, ЖСК, УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

РАЗДЕЛ 1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ НЕОБХОДИМОСТИ ПРОВЕДЕНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА

1.1. ПРОРАБОТКА ТЕХНИЧЕСКИХ И ФИНАНСОВЫХ ВОПРОСОВ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА Для того чтобы собственники помещений в многоквартирном доме могли принять взвешенное и ответственное решение о проведении капитального ремонта, видах работ, стоимости, сроке начала работ, порядке финансирования капитального ремонта (т. е. по ключевым вопросам повестки дня будущего собрания), им необходима следующая информация: S каково техническое состояние объектов общего имущества в многоквартирном доме, какие виды ремонтов необходимы, насколько срочно, каковы возможные последствия, если ремонтные работы отложить; S сколько стоит каждый из видов требуемого ремонта в настоящее время, насколько изменится стоимость, если данную работу отложить на год-два; S какие расходы лягут на каждого из собственников помещения в зависимости от планируемых видов работ по ремонту; S какие варианты оплаты ремонта возможны, на что и в каком размере может быть получена финансовая помощь от органов местного самоуправления.

Правление товарищества (или управляющая организация) должно быть готово предоставить собственникам помещений всю необходимую информацию и ответить на вопросы так, чтобы собственники поддержали предложения правления (или управляющей организации) по проведению капитального ремонта. Собственники должны научиться учитывать, что S с собственностью на квартиру связано и общее имущество в доме, поэтому они должны заботиться не только о своей квартире, но и об общем имуществе; S без взаимного доверия и общения нельзя принимать решений о финансовых средствах, которые аккумулируются в фонде ремонтов, поэтому необходимо участвовать в общих собраниях собственников и в принятии решений о том, что и когда будет делаться и как это будет финансироваться; S выбранные представители товарищества или профессиональный управляющий нуждаются в том, чтобы подготовленные ими планы по обслуживанию и ремонтам обсужда-

лись, подвергались деловой критике и одобрялись большинством собственников; S если комплексный капитальный ремонт или комплексную реконструкцию нельзя провести за один раз, необходимо начать с того, что больше всего вредит зданию – например, протекание крыши, просачивание или утечка воды или канализации, газовой распределительной сети; S большой объем финансовых вложений в экономию энергии быстро возвращается и будет в будущем экономить средства собственников. Первый шаг к пониманию проблем, возникающих при эксплуатации любого строения, – регулярные освидетельствования его технического состояния. Наиболее распространенная форма проведения освидетельствования – осмотры технического состояния конструктивных элементов здания и его инженерного оборудования, которые проводятся с определенной периодичностью. По результатам такого осмотра составляется акт технического состояния (см. Приложение 1).

СПРАВОЧНИК РУКОВОДИТЕЛЯ ТСЖ, ЖСК, УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

Требования к обеспечению безопасности зданий и сооружений в процессе эксплуатации установлены Федеральным законом от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (глава 5)

04 • 2011

РАЗДЕЛ 1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ НЕОБХОДИМОСТИ ПРОВЕДЕНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА

1.2. ПРИМЕРЫ ДЕФЕКТОВ, ВОЗНИКАЮЩИХ ПРИ ДЛИТЕЛЬНОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ Срок жизни большинства многоэтажных домов может достигать 80–100 лет и выше. Однако проблемы могут появиться уже через несколько лет эксплуатации, причем важную роль здесь играет качество использованных материалов, технологии строительства, проектирования, уровень обслуживания и эксплуатации. В любом случае, природные процессы тоже имеют место, ведь так или иначе они изнашивают нашу искусственную среду. Однако при своевременном обслуживании и ремонте зданий срок их эксплуатации может заметно возрасти. В прежний период, когда у зданий отсутствовал хозяин, в большинстве случаев такие работы не проводились либо проводились крайне недостаточно, поэтому появлялись и появляются преждевременные дефекты. Сегодня отмечаются проблемы в зданиях из кирпичных, панельных, железобетонных, стальных и деревянных конструкций. Приведем некоторые, наиболее часто встречающиеся.

1.2.1. Кирпичные здания Облицовка из ячеистого кирпича, имеющего низкую морозоустойчивость, особенно подвержена разрушению на верхних этажах вблизи от парапетов или в районах балконов. Местами 04 • 2011

бывают сильные соляные повреждения. Вторым существенным недостатком является отсоединение внешней облицовки от кирпича в трехслойных стенах, состоящих из нескольких компонентов: облицовка, минеральная вата 60 мм, внутренняя несущая стена, которая может обвалиться. Причина этого явления кроется в разрушении связующего слоя между облицовкой и несущей стеной или в коррозии стальных сцепок, если для сцепки облицовки и несущей стены использовалась арматурная сталь. Третьим крупным местом повреждений являются балконы, особенно открытые участки. Под влиянием влаги там появляются коррозионные повреждения. Интенсивная коррозия арматуры железобетонных балконов начинается после карбонизации бетона (нейтрализации среды бетона), что является непредотвратимым процессом. Углекислота соединяется с оксидом кальция, в результате чего появляется карбонат кальция. Первоначальная щелочная среда становится нейтральной и больше не защищает сталь от коррозии. Проблемой является также теплоизоляция стен толщиной в два и три кирпича. Во-первых, они не отвечают сегодняшним требованиям.

Во-вторых, во многих местах трехслойных стен тонкий слой минеральной ваты уничтожен.

1.2.2. Панельные здания Панели внешних стен построенных типовых зданий имеют трехслойную структуру: внутренняя несущая плита, утеплитель и тонкая внешняя железобетонная плита. Внешняя и внутренняя плиты связаны стальными сцепками, которые могут иметь коррозионные повреждения. Поэтому внешняя плита может отвалиться вместе с утеплителем или отделкой. Данный вопрос – коррозия стальных сцепок – еще недостаточно исследован, к примеру, в 2005 г. были сняты отдельные сцепки с пяти старых зданий, и их состояние было вполне удовлетворительным. В последнее время широкое распространение получило дополнительное утепление стен с новой отделкой. Другая проблема – мосты холода в районах внешних стен, углах перекрытий, в местах соприкосновения внешних и внутренних стен, в углах здания и крыши. Третьим видом повреждений является выдвижение отдельных панелей торцевых стен. Четвертая проблема – отсоединение или коррозионные повреждения железобетонных козырьков или

СПРАВОЧНИК РУКОВОДИТЕЛЯ ТСЖ, ЖСК, УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

РАЗДЕЛ 1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ НЕОБХОДИМОСТИ ПРОВЕДЕНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА коррозионные ния балконов.

поврежде-

1.2.3. Железобетонные каркасные здания В таких зданиях зачастую встречается карбонизация железобетонных конструкций и последующая коррозия арматуры, соляные, низкотемпературные и влажностные повреждения. Довольно часто встречается коррозия сцепок – сборных элементов между столбами и задвижками. Эти узлы, как правило, скрыты между перекрытиями, и доступ к ним усложнен. Не менее значительной проблемой является коррозия арматурной стали перекрытий из ребристых панелей, особенно во влажных помещениях или помещениях, где вода попадает на пол, чаще всего в промышленных и сельскохозяйственных постройках. Ремонт таких панелей достаточно объемен и результат даже качественного ремонта сомнителен. Отдельно возникает вопрос ремонта панелей перекрытий в местах опирания, а также ремонт поперечной арматуры. Встречаются проблемы и с соединениями панелей внешних стен с каркасом. Те же дефекты имеют место во влажных помещениях с железобетонными балками.

1.2.4. Панели и блоки внешних стен из газобетона Карбонизация газобетона идет еще быстрее, чем в

случаях с обычным бетоном. В результате чего бетонная среда нейтрализуется, и арматура подвергается интенсивной коррозии. Вторым аспектом являются повреждения низкой температурой, особенно для стен из газосиликата. Проблему помогают минимизировать широкие карнизы здания и корректное удаление дождевой воды с крыши. Теплоизоляция 300-миллиметровых внешних стен из газобетона тоже не отвечает требованиям, но мосты холода здесь встречаются редко.

1.2.5. Деревянные здания Основные повреждения деревянных зданий – гниение стенных балок, внешней облицовки при наличии низкого цоколя, деревянных элементов окон и балок перекрытий в районах внешних стен под влиянием влажности. Наиболее опасен такой вредитель, как гриб домовой (Serpula lacrymans). В дополнение к гнилостным повреждениям часто встречаются повреждения, возникшие в результате деятельности насекомых. Для определения таких повреждений необходимо решение профессионала. Не каждое нагноение, о которых говорят фирмы, продающие химические средства, является Serpula. В старых домах имеется недостаточная ветрозащита внешних стен. В перекрытиях отсутствует необходимая жесткость и звукоизоляция. Данные на-

рушения часто встречаются и в новых частных домах.

1.2.6. Стальные конструкции Основные повреждения стальных конструкций – это коррозия, возникающая вследствие недостаточного обслуживания, зачастую ситуация усугубляется чрезмерной нагрузкой или ударами. Имеют место деформация и трещины, возникающие в элементах конструкции и их соединениях, особенно в сварочных швах. Последние могут быть обусловлены также усталостью материала, возникающей в ходе цикличной нагрузки. Иногда сварную сталь используют в местах, где это запрещено. В таких случаях в результате низких температур и динамической нагрузки могут появиться повреждения.

1.2.7. Фундаменты Повреждения фундамента могут быть обусловлены различными причинами – ошибки проекта, осадка фундамента в мягких почвах. Домов с серьезными повреждениями – особенно крыши, фасады, балконы, козырьки – тысячи. В то же время товариществ, которые обращаются в СКТЭ с просьбами о технической помощи, – единицы. Товарищества или вообще ничего не делают, и разрушение здания продолжается, или проводят косметические работы. Очень редко предпринимаются крупные работы, выполняемые при помощи банковских займов.

СПРАВОЧНИК РУКОВОДИТЕЛЯ ТСЖ, ЖСК, УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

04 • 2011

РАЗДЕЛ 1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ НЕОБХОДИМОСТИ ПРОВЕДЕНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА

1.3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОТРЕБНОСТИ В РЕМОНТЕ ОБЪЕКТОВ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ В процессе подготовки к общему собранию правлению ТСЖ (управляющей организации) необходимо провести оценку технического состояния основных объектов общего имущества в многоквартирном доме и определить потребность в ремонте (если это не было сделано ранее). Для регистрации результатов оценки технического состояния можно использовать форму, представленную в Приложении 1. Техническое состояние объектов общего имущества, выявленное в ходе осмотра, может характеризоваться как: S отличное: новое или не требующее ремонта оборудование, конструктивный элемент, другая часть многоквартирного дома; S хорошее: необходимы только профилактические работы; S удовлетворительное: необходим незначительный ремонт; S неудовлетворительное: необходим значительный ремонт; S необходима замена: ремонт невозможен или представляется нецелесообразным по технико-экономическим причинам. При определении видов работ особенно стоит подумать о включении в перечень работ по капитальному ремонту тех работ, которые направлены на снижение потребности в энергопотреблении (утеп04 • 2011

ление фасадов, установка узлов управления потреблением ресурсов), что в будущем приведет к снижению расходов собственников помещений на оплату коммунальных услуг, а также установку общедомовых приборов учета потребления ресурсов, что даст возможность собственникам платить только за то, что они действительно получили и использовали, создаст стимул к экономии ресурсов и тем самым расходов. Кроме этого можно рекомендовать правлению ТСЖ (управляющей организации) расставить приоритеты (очередность по важности) выполнения требуемых работ по капитальному ремонту. Составление списка работ по ремонту в зависимости от важности их выполнения может оказаться очень полезным, если собственники решат, что они не могут финансировать проведение комплексного ремонта (ремонта, включающего все виды необходимых работ), и придется принимать решение, какие виды ремонтов нужно отложить на будущее. Для каждого вида работ по ремонту рекомендуется оценить приоритетность данной работы/ ремонта – степень важности ее выполнения в ближайшее время (1 – первоочередная; 2 – важная; 3 – менее важная) в зависимости от того, насколько необходимость

этой работы связана с возможностью возникновения угрозы безопасному проживанию в доме, нанесения значительного ущерба общему имуществу или имуществу собственников помещений. Кроме этого при оценке приоритетов рекомендуется учитывать, приведет ли выполнение данной работы к увеличению рыночной стоимости помещений собственников (или наоборот, неисполнение данной работы приведет к существенному снижению их стоимости), не произойдет ли значительного удорожания этой работы, если ее отложить на будущее. При принятии решений о приоритетности/очередности работ по ремонту, необходимости выполнения работ в ближайшее время или возможности отложить на какой-то период (надо определить, на какой) рекомендуется по каждой из работ задавать следующие вопросы: S не приведет ли перенос сроков выполнения данной работы к возникновению опасности для жизни проживающих в доме, угрозы их здоровью, не нанесет ли значительного ущерба общему имуществу в доме или имуществу собственников помещений? S повлияет ли перенос сроков выполнения данной работы на срок службы объекта общего имущества?

СПРАВОЧНИК РУКОВОДИТЕЛЯ ТСЖ, ЖСК, УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

РАЗДЕЛ 1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ НЕОБХОДИМОСТИ ПРОВЕДЕНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА S есть ли уверенность в том, что выполнение этой работы в будущем не будет стоить значительно дороже, чем если бы она была выполнена сейчас? S не приведет ли перенос сроков выполнения данной работы к значительному ухудшению внешнего вида многоквартирного дома, что снизит стоимость помещений (квартир) собственников? Правлению товарищества (управляющей орга-

низации) рекомендуется подготовить обобщенную информацию о выявленной необходимости в проведении ремонтных работ и их важности (приоритетности) для представления собственникам на общем собрании. Эту информацию целесообразно также использовать до собрания для получения «обратной связи», до изучения мнений собственников, готовы ли они поддержать предложение о проведении данных видов работ по

капитальному ремонту, на какие работы согласны все (или большинство), какие работы не вызывают энтузиазма у собственников или части собственников. Соответственно затем можно будет подумать, нужно ли прикладывать какие-то дополнительные усилия, для того чтобы убедить собственников помещений в целесообразности предложений правления. Изучить мнения собственников можно через проведение опроса.

ПРИЛОЖЕНИЕ 1. ФОРМА АКТА ОСМОТРА ЭЛЕМЕНТОВ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ АКТ осмотра элементов общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу:_________________________________ Москва

«___»__________20___ г.

Комиссия в составе: 1. Председателя комиссии: _________________________________________________ 2. ______________________________________________________________________ 3. ______________________________________________________________________ 4. ______________________________________________________________________ при участии _____________________________________________________________ ________________________________________________________________________ произвела осмотр элементов общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: _______________________________________________________ При осмотре установлено следующее: (продолжение на странице 10) СПРАВОЧНИК РУКОВОДИТЕЛЯ ТСЖ, ЖСК, УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

04 • 2011

РАЗДЕЛ 1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ НЕОБХОДИМОСТИ ПРОВЕДЕНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА

Наименование конструкции, Техническое состояние № п/п элемента, системы (физический износ, %) инженерного оборудования

Описание (кол-во, шт.; площадь, кв. м; материал; вид; длина, м; протяженность, м; грузоподъемность, т; марка; диаметр, мм (м); прочее)

Необходимые работы (подлежит ремонту, кв. м (м, шт.); состояние: удовлетворительное/неудовлетворительное; санитарное состояние: удовлетворительное/неудовлетворительное; необходимо заменить; прочее)

Помещения, не являющиеся частями квартир 1 2 3 4 5 6 Фундамент, крыша, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома 7 8 9 10 11 12 Инженерные коммуникации и оборудование (механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование) за пределами и внутри помещений) техническое и иное оборудование 13 14 15 16 17 18 Земельный участок с элементами озеленения и благоустройства 19 20 21 22 23 24 Иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, объекты, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом 25 26 27 28 29 30

Председатель комиссии __________________________ Члены комиссии _______________________________________________ _______________________________________________ _______________________________________________

/ _________________________ / / _________________________ / / _________________________ / / _________________________ /

Иные участники _______________________________________________ / _________________________ / _______________________________________________ / __________________________ 04 • 2011

СПРАВОЧНИК РУКОВОДИТЕЛЯ ТСЖ, ЖСК, УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

РАЗДЕЛ 1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ НЕОБХОДИМОСТИ ПРОВЕДЕНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА

ПРИЛОЖЕНИЕ 2. СРЕДНИЕ НОРМАТИВНЫЕ СРОКИ СЛУЖБЫ КОНСТРУКЦИЙ И ИНЖЕНЕРНЫХ СИСТЕМ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ №№ пп 1 2 3

6 7

12 13

Наименование конструктивных элементов и инженерных устройств

Нормативный межремонтный срок службы, лет 150 60

Фундаменты бутовые на сложном или цементном растворе, бетонные и железобетонные Кирпичные (из красного кирпича) на цементном или сложном растворе Стены: особо капитальные (кирпичные в 2,5–3 кирпича) на сложном или цементном растворе, 150 панельные из однослойных панелей и блоков каменные из кирпича в 2–2,5 кирпича, крупнопанельные из 3-слойных панелей 125 из облегченной кладки из кирпича, шлакоблоков и ракушечника 100 деревянные рубленые и брусчатые 90 Перекрытия: железобетонные сборные и монолитные 150 с кирпичными сводами или бетонными заполнениями по металлическим балкам 125 деревянные по металлическим балкам 100 деревянные по деревянным балкам 90 Полы: паркетные из бука при посемейном заселении 45 то же в коммунальных квартирах 30 то же из дуба при посемейном населении 60 то же в коммунальных квартирах 45 дощатые при посемейном заселении 30 то же в коммунальных квартирах 15 из линолеума и поливинилхлоридных плиток при посемейном заселении 30 то же в коммунальных квартирах 15 из керамической плитки при посемейном заселении 90 то же в коммунальных квартирах 60 Лестницы: площадки железобетонные, степени плитные каменные по металлическим балкам, 150 железобетонным косоурам или готовые железобетонные лестничные марши Крыши (несущие элементы): из сборных железобетонных элементов 150 из деревянных конструкций 60 Кровля: из керамической черепицы 90 из асбестоцементных плиток и волнистого асбошифера 45 из рулонных материалов с битумным покровным слоем 5 из рулонных полимерных и битумнополимерных материалов 15 из черной кровельной стали 15 из оцинкованной стали 30 Водосточные трубы: из оцинкованной стали 15 из черной стали 5 внутренние водостоки из полимерных труб 15 тоже из асбестоцементных труб 60 Перегородки: железобетонные, бетонные 150 кирпичные, шлакобетонные оштукатуренные 90 гипсовые, гипсоволокнистые 60 деревянные оштукатуренные 30 Окна и двери: переплеты и дверные полотна с коробками в наружных стенах 45 внутренние двери: с филенчатыми полотнами 30 внутренние двери: с каркасными полотнами 15 Отделочные работы, связанные с повреждениями отделки квартир и мест общего пользования, включаются в общую смету Центральное отопление: нагревательные приборы, радиаторы 30 трубопроводы 30 запорно-регулировочная арматура 15

СПРАВОЧНИК РУКОВОДИТЕЛЯ ТСЖ, ЖСК, УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

04 • 2011

РАЗДЕЛ 1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ НЕОБХОДИМОСТИ ПРОВЕДЕНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА

котлы чугунные 30 котлы стальные 15 изоляция трубопроводов 15 борова и дымоходы, облицовка котлов 15 Горячее водоснабжение: трубопроводы 15 арматура запорно-регулировочная, смесители при посемейном заселении 15 то же в коммунальных квартирах и местах общего пользования 10 Водопровод и канализация: трубопроводы стальные 15 то же из оцинкованной стали 30 запорно-регулировочная арматура при посемейном заселении 15 то же в коммунальных квартирах и местах общего пользования 10 приборы фаянсовые при посемейном заселении 15 то же в коммунальных квартирах и местах общего пользования 10 ванны чугунные эмалированные при посемейном заселении 45 то же в коммунальных квартирах и местах общего пользования 30 ванны стальные эмалированные 15 раковины чугунные эмалированные при посемейном заселении 30 то же в коммунальных квартирах 20 раковины стальные эмалированные 15 трубопроводы чугунные 45 Внутридомовое электрооборудование: электропроводка скрытая 30 электропроводка открытая 20 вводы и магистральная разводка 30 выключатели, электропатроны, штепсельны розетки и др. (для посемейного заселения) 30 то же для коммунальных квартир и мест общего пользования 30 замена электрических плит кухонных для посемейного заселения 20 то же для коммунальных квартир 15 Системы: противопожарной автоматики и дымоудаления 8 диспетчеризации 15 Лифты: шкаф управления 25 эл. двигатели, редукторы, купе, кабины 15 балки, противовесы, подвесной кабель, ограничитель скорости 4–8 Газооборудование: внутренняя домовая сеть 20 газовые плиты для посемейного заселения 20 то же для коммунальных квартир 15 водогрейные колонки 15 Отделка фасадов зданий: штукатурка по кирпичу 30 терразитовая штукатурка с мраморной крошкой 60 облицовка керамическими плитками 75 облицовка естественным камнем 120 окраска фасадов полимерными красителями со сменой поясков из кровельной стали и восста10 новлением герметизации стыков панелей Примечание: срок и вид отделки фасада согласовывается с отделом внешнего оформления зданий Москомархитектуры Балконы: несущие железобетонные консольные плиты, балки-консоли и плиты балкона 60 несущие металлические балки-консоли с бетонным заполнением 30 Благоустройство участка: асфальтовые покрытия внутридворовых проездов 10 асфальтовые тротуары 10 отмостки вокруг здания 10 газоны 10 детские площадки 10 Строительные конструкции и сооружения внутриквартальных коллекторов, попутных дренажей 30 и водовыпусков

04 • 2011

СПРАВОЧНИК РУКОВОДИТЕЛЯ ТСЖ, ЖСК, УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

Фундамент Стены Межпанельные стыки Перекрытия Конструкции крыши Кровля Дымовые и вентиляционные трубы Фасад (облицовка, штукатурка) Балконы Лоджии, эркеры Карнизы Козырьки Водоотводящие устройства Окна в подъездах Двери в подъездах Ступени крылец Отмостки Знаки

Наименование объекта

Сети газоснабжения Сети холодного 3 водоснабжения 4 Сети канализации Сети горячего 5 водоснабжения 6 Сети отопления Теплоизоляция 7 трубопроводов 8 Система вентиляции 9 Мусоропровод 10 Система водоподкачки

1 Сети электроснабжения

14 15 16 17 18

9 10 11 12

1 2 3 4 5 6

№ п/п

Характеристика

Ед. изм. Количество

Инженерные сети и оборудование

Выявленные неисправности Потребность Приоритетность Проектный срок Фактический срок Состояние на / повреждения (причины их в ремонте / (очередность) эксплуатации эксплуатации момент проверки возникновения) замене работ Несущие и ограждающие конструкции здания

Примечание

Дата осмотра: ____________________________________ Ф.И.О. проводившего(их) осмотр ____________________________________________________________________________________________-

ПРИЛОЖЕНИЕ 3. ФОРМА ОЦЕНКИ ТЕХНИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ ОБЪЕКТОВ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА СТРОИТЕЛЬНЫХ КОНСТРУКЦИЙ, ИНЖЕНЕРНЫХ СИСТЕМ И ОБОРУДОВАНИЯ, ПРИДОМОВОЙ ТЕРРИТОРИИ И ПОТРЕБНОСТИ В РЕМОНТЕ

РАЗДЕЛ 1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ НЕОБХОДИМОСТИ ПРОВЕДЕНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА

СПРАВОЧНИК РУКОВОДИТЕЛЯ ТСЖ, ЖСК, УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

04 • 2011

Лифты Тепловой узел Бойлеры Приборы учета потребления ресурсов Приборы регулирования потребления ресурсов Водяные насосы Перекрывающие задвижки Системы безопасности Система пожаротушения Кабельные каналы Антенны

СПРАВОЧНИК РУКОВОДИТЕЛЯ ТСЖ, ЖСК, УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

Тротуары Дорожки Места стоянки автотранспорта Спортивные и детские площадки Хозяйственные площадки Скамейки, беседки Мусоросборные площадки и контейнеры Ограждения Наружное освещение Газоны, цветники Зеленые насаждения

Офис товарищества Нежилое помещение для 2 сдачи в аренду

8 9 10 11

1 2

Подъезды: стены, 1 полы, потолки Лестничные марши 2 и площадки Лестничные 3 ограждения, перила 4 Почтовые ящики 5 Освещение 6 Подвал 7 Технический этаж 8 Мусорокамеры 9 Чердачные помещения 10 Электрощитовая

18 19 20 21

11 12 13

Помещения

Придомовая территория

Места общего пользования внутри здания

14 РАЗДЕЛ 1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ НЕОБХОДИМОСТИ ПРОВЕДЕНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА

РАЗДЕЛ 2

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СОСТАВА РАБОТ И СТОИМОСТИ ПЛАНИРУЕМОГО РЕМОНТА И МОДЕРНИЗАЦИИ Представляется очень важным определить, какие работы нужно проводить по капитальному ремонту и сколько такие работы будут стоить. Поскольку собственникам предстоит на общем собрании не только утвердить перечень работ, производимых по ремонту их общего имущества, но и утвердить их стоимость, причем значительную часть денег по оплате стоимости ремонта собственники должны будут оплатить за счет целевых взносов на проведение такого ремонта. Данный раздел посвящен порядку определения состава работ и стоимости планируемых ремонтных работ. В данном разделе использованы материалы, подготовленные в рамках проекта «Поддержка собственников жилья» фондом «Новая Евразия» совместно с фондом «Институт экономики города»; материалы Ассоциации ТСЖ и ЖСК. Ключевые слова: ТСЖ, ЖСК, капитальный ремонт, управление, многоквартирный дом, собственники, эксплуатация жилых зданий, смета на капитальный ремонт

СПРАВОЧНИК РУКОВОДИТЕЛЯ ТСЖ, ЖСК, УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

04 • 2011

РАЗДЕЛ 2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СОСТАВА РАБОТ И СТОИМОСТИ ПЛАНИРУЕМОГО РЕМОНТА

ОЦЕНКА ЗАТРАТ НА ПРОВЕДЕНИЕ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА И ПОДГОТОВКА ПРЕДЛОЖЕНИЙ ПО ПОРЯДКУ ФИНАНСИРОВАНИЯ Обычно все люди хотят жить лучше, например, в хорошо отремонтированном доме, но если достижение этого «лучше» оплачивается самими людьми, то решение о том, делать или не делать, когда делать (сейчас или позже), зависят от финансовых возможностей людей. В случае с капитальным ремонтом многоквартирного дома вопрос осложняется тем, что обычно в доме живут семьи с разными уровнями доходов, и расходы, которые вполне доступны одним собственникам, оказываются непосильной ношей для других. Для того чтобы собственники могли принять ответственное решение о проведении капитального ремонта, видах работ, которые будут выполняться, каждый из собственников должен сопоставить предстоящие расходы со своими финансовыми возможностями. Проработка вопросов финансового обеспечения проведения капитального ремонта включает в себя: S оценку стоимости (хотя бы предварительную) каждого вида работ по ремонту, потребность в которых выявлена по результатам освидетельствования 04 • 2011

технического состояния общего имущества в многоквартирном доме; S оценку стоимости капитального ремонта для различных вариантов перечня работ, которые будут в него входить; S расчет размеров расходов собственников помещений для различных вариантов перечня работ по капитальному ремонту и разработку предложений по порядку финансирования капитального ремонта. При определении стоимости каждой работы по капитальному ремонту необходимо учитывать не только стоимость материалов и непосредственно производства работ, но и расходы на разработку проектной документации для выполнения данной работы и осуществление государственной экспертизы этой документации (если они необходимы), а также осуществление надзора за выполнением работы. Закон №185 позволяет получить финансовую поддержку не только на проведение работ по капитальному ремонту из установленного перечня, но и на разработку проектной документации для

этих работ и проведение государственной экспертизы такой документации (ч. 5 статьи 15). Предварительная стоимость работы по капитальному ремонту может определяться путем составления укрупненной сметы или путем изучения цен на выполнение данной работы на рынке строительно-ремонтных работ. В соответствии с Законом №185 (п. 3 ч. 6 ст. 20) для получения бюджетных средств на проведение капитального ремонта многоквартирного дома в орган местного самоуправления должна быть в числе других документов представлена смета расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, утвержденная общим собранием членов товарищества собственников жилья (членов жилищных, жилищно-строительных или специализированных потребительских кооперативов), а при реализации способа управления многоквартирным домом управляющей организацией – общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Поэтому, если многоквартирный дом будет включен в муниципальную (а затем и региональную) адресную

СПРАВОЧНИК РУКОВОДИТЕЛЯ ТСЖ, ЖСК, УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

РАЗДЕЛ 2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СОСТАВА РАБОТ И СТОИМОСТИ ПЛАНИРУЕМОГО РЕМОНТА программу по проведению капитального ремонта, разработка сметы расходов и затем ее утверждение общим собранием станет обязательным. Учитывая требования Жилищного кодекса, даже в тех домах, где создано товарищество собственников жилья, смету расходов на проведение капитального ремонта рекомендуется утвердить на общем собрании собственников помещений. Поскольку разработка смет специализированной организацией требует оплаты, то до принятия собственниками помещений решения о проведении ремонта товариществом (управляющей организацией) может быть составлена предварительная укрупненная смета или может быть проведена оценка стоимости планируемой работы на основе запросов цены (предварительных смет) у потенциальных подрядчиков или анализа цен на аналогичные работы на рынке. Вся эта информация понадобится товариществу (управляющей организации) для обоснования расходов на капитальный ремонт на общем собрании собственников помещений. После того как примерная (предварительная) стоимость каждой из необходимых работ по капитальному ремонту определена, рекомендуется рассчитать несколько вариантов общей стоимости капитального ремонта и размера расходов собственников (в

расчете на один квадратный метр общей площади помещений собственников) в зависимости от перечня работ, которые будут входить в планируемый капитальный ремонт. Первый вариант составляется из предположения, что в доме будет выполняться весь (полный) перечень и объем работ по капитальному ремонту общего имущества, необходимость которых была выявлена при оценке технического состояния дома. После определения суммы всех предполагаемых расходов, соответствующих первому варианту капитального ремонта (комплексный капитальный ремонт), рассчитывается предполагаемый размер расходов собственников помещений (в расчете на 1 кв. м общей площади помещений), необходимых для осуществления комплексного ремонта. Для наглядности полезно также рассчитать размер расходов собственников каждого помещения (с учетом площади помещений). Далее рассчитывается размер платы на капитальный ремонт в зависимости от того, за какой срок предполагается собрать требуемую сумму средств на ремонт (например, планируется, что ремонт начнется через полгода, год и т. д.). Эти расчеты сопоставляются с оценкой возможности собственников помещений в многоквартирном доме нести такие расходы. Если правление (управляющая организация) пред-

полагает, что рассчитанные размеры расходов на капитальный ремонт не соответствуют финансовым возможностям большинства собственников помещений в доме, то работа над предложениями по капитальному ремонту продолжается. Для следующего варианта расчета из перечня работ по капитальному ремонту исключаются некоторые работы (с наименьшей степенью приоритетности, они затем включаются в перспективный план ремонтов). Аналогичным образом производятся расчеты для второго варианта капитального ремонта, а затем, по необходимости, последующих вариантов. Каждый последующий вариант перечня работ получается путем постепенного исключения тех работ (даже достаточно важных с технической точки зрения), неисполнение которых в предстоящем (текущем) году не принесет значительного ущерба имуществу собственников, на финансирование которых в данное время недостаточно средств. Изменение перечня работ по капитальному ремонту производится до тех пор, пока не будет достигнуто соответствие планируемого капитального ремонта и предполагаемых финансовых возможностей собственников помещений. При этом обязательно формируется план ремонтов на перспективу, в котором отложенные работы планируются на определенный

СПРАВОЧНИК РУКОВОДИТЕЛЯ ТСЖ, ЖСК, УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

04 • 2011

РАЗДЕЛ 2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СОСТАВА РАБОТ И СТОИМОСТИ ПЛАНИРУЕМОГО РЕМОНТА год. В многоквартирном доме, в котором создано товарищество собственников жилья, на общее собрание членов товарищества рекомендуется вынести вопрос о создании фонда будущих ремонтов, отчисления в который должны быть тесно связаны со сроками и стоимостью отложенных работ. Вариант с аккумулированием (накоплением) средств собственников помещений на будущие ремонты по ряду причин не может использоваться в случае, если для управления многоквартирным домом выбран способ – управление управляющей организацией. Параллельно с расчетами по финансированию капитального ремонта только за счет поступления средств от собственников помещений в многоквартирном доме рассматриваются другие возможные варианты финансирования: S оплата за счет кредита с последующим его возвратом путем установления на требуемый период ежемесячной платы за капитальный ремонт; S получение финансовой помощи на проведение капитального ремонта от органа местного самоуправления. Первый из альтернативных вариантов финансирования капитального ремонта (привлечение кредита) в настоящее время доступен, главным образом, если многоквартирным домом управляет коммерческая организация. Получение кредитов 04 • 2011

товариществами пока сопряжено с большими трудностями, практически невозможно. Получение финансовой помощи из местного бюджета, как уже отмечалось, стало реальной возможностью в связи с созданием Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. В случае если для проведения капитального ремонта предполагается получение финансовой поддержки в рамках муниципальной (региональной) адресной программы по проведению капитального ремонта, финансируемой из Фонда, правление ТСЖ (управляющая организация) производит расчет размера расходов собственников помещений, учитывая возможный объем финансовой помощи из местного бюджета (субсидии). Сопоставление расходов на капитальный ремонт для случаев, когда ТСЖ (управляющая организация) обращается за субсидией и когда финансирование осуществляется только за счет средств собственников помещений, дает возможность собственникам оценить, насколько важно максимально полно использовать предоставляемую Законом №185 возможность получения финансовой поддержки (т. е. принять решение о комплексном капитальном ремонте – ремонте, включающем весь возможный перечень работ в соответствии с Законом). Состав работ по капитальному ремонту включает

ремонт кровли, утепление фасадов, чердаков, подвалов, замену инженерных коммуникаций с установкой приборов учета и узлов управления, замену окон в подъездах. Проведение такого ремонта позволяет кардинальным образом изменить качество проживания в доме, но даже получение субсидии в размере 95% от стоимости ремонта требует существенных затрат от собственников помещений. Сопоставительные расчеты дают возможность собственникам принять взвешенное решение о сроке начала проведения ремонта (времени, за которое они способны обеспечить требуемое софинансирование в размере не менее 5%). Если финансовые возможности собственников позволяют, они могут принять решение об участии в муниципальной (региональной) программе по проведению капитального ремонта многоквартирных домов в текущем году, если нет – на следующий год. При оценке возможного объема средств финансовой помощи на проведение капитального ремонта многоквартирного дома в рамках муниципальной (региональной) программы правлению ТСЖ (управляющей организации) необходимо учесть, что размер субсидии зависит от установленного субъектом Российской Федерации размера предельной стоимости капитального ремонта (в расчете на 1 кв. м общей площади помещений в

СПРАВОЧНИК РУКОВОДИТЕЛЯ ТСЖ, ЖСК, УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

РАЗДЕЛ 2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СОСТАВА РАБОТ И СТОИМОСТИ ПЛАНИРУЕМОГО РЕМОНТА многоквартирном доме). Если утвержденная общим собранием стоимость капитального ремонта превышает установленный размер предельной стоимости, размер субсидии будет рассчитан исходя из предельной стоимости капитального ремонта, т. е. необходимая доля софинансирования ремонта из средств товарищества (собственников помещений) будет больше, чем требуемая по Закону №185 минимальная доля в 5%. Таким образом, рекомендуется предложить собственникам помещений (общему собранию) для обсуждения несколько вариантов перечня работ по капитальному ремонту, соответствующих этим вариантам расчетов размеров расходов и предложений по размерам платежей на капитальный ремонт и порядку финансирования капитального ремонта. Принятие решения о капитальном ремонте зависит от значительного большинства собственников, поэтому если оно будет принято осознанно и взвешенно, оно будет соответствовать интересам и финансовым возможностям большинства. Если в многоквартирном доме есть собственники помещений, чьи доходы ниже, чем у большинства других собственников (очевидно, что это те, кто является участниками программы субсидий на

оплату жилого помещения и коммунальных услуг, но, возможно, и другие собственники, не являющиеся получателями субсидий), правлению ТСЖ (управляющей организации) необходимо подумать над предложениями, как можно облегчить бремя предстоящих расходов на капитальный ремонт для этой группы собственников1. Органы государственной власти субъекта Российской Федерации и/или органы местного самоуправления вправе утвердить региональный и/или местный порядок предоставления собственникам помещений субсидий на оплату капитального ремонта. Если такой порядок установлен на региональном или местном уровне, товарищество (управляющая организация) могут дать об этом информацию собственникам помещений и помочь в получении субсидии на капитальный ремонт. Не следует забывать о мерах социальной поддержки (льготах) по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, установленных федеральным и региональным законодательством для отдельных категорий граждан. Если собственник жилого помещения относится к какой-либо категории граждан, которой льготы по оплате жилого помещения предоставляются независимо от вида жилищного фонда, как, например,

инвалидам и участникам Великой Отечественной войны, то это означает, что гражданин – собственник жилого помещения может воспользоваться положенной ему льготой при оплате им капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме. Еще один немаловажный вопрос, от которого будет зависеть финансирование капитального ремонта, – это наличие в многоквартирном доме собственников помещений, задерживающих оплату (или имеющих задолженность) своей части расходов по содержанию дома и коммунальным услугам. Финансовая дисциплина собственников помещений может быть одним из критериев отбора многоквартирных домов для включения в муниципальную адресную программу по проведению капитального ремонта. Собственники, задерживающие платежи или имеющие задолженности, ставят под угрозу не только финансирование капитального ремонта, но и уменьшают шансы на получение финансовой поддержки от органов местного самоуправления. Поэтому правлению товарищества (управляющей организации) рекомендуется представить общему собранию данные по поступлению обязательных взносов/платежей от собственников каждого помещения в доме, чтобы у всех была информация о

1 Наниматели жилого помещения- по договору социального найма расходов на оплату капитального ремонта общего имущества в многоквартирном дома не несут.

СПРАВОЧНИК РУКОВОДИТЕЛЯ ТСЖ, ЖСК, УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

04 • 2011

РАЗДЕЛ 2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СОСТАВА РАБОТ И СТОИМОСТИ ПЛАНИРУЕМОГО РЕМОНТА том, насколько каждый выполняет свою обязанность участвовать в общих расходах по содержанию дома. Если правление (управляющая организация) распо-

лагает сведениями о причинах задолженности по каждому помещению, это может помочь в принятии общим собранием решения о мерах воздействия на тех,

кто может платить, но не платит, или вместе подумать о том, как помочь кому-то из малообеспеченных соседей при финансировании капитального ремонта.

ПРИЛОЖЕНИЕ. ПРИМЕР РАСЧЕТОВ РАЗМЕРА ФИНАНСИРОВАНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ ПО ВАРИАНТАМ РЕМОНТА Размер расходов, руб. Стоимость, руб.

в расчете на 1 кв. м общей площади помещений

Перечень работ по капитальному ремонту работы по капитальному всего ремонта ремонту

всего

в расчете на квартиру общей с учетом получения площадью финансовой 50 кв. м поддержки

Размер ежемесячной платы на ремонт квартиры собственника общей площадью 50 кв. м (руб.) при оплате в течение

3 мес.

Примечание

6 мес. 12 мес. 18 мес.

Вариант 1. Комплексный капитальный ремонт 1. 5900

295 000

98 333 49 167 24 583 16 389

2. 63 130 000 … 295

14 750

4917

2458

1229 819,5

10. Вариант 2. Капитальный ремонт включает шесть видов работ 1. 2. … 6. Вариант 3. Капитальный ремонт включает три вида работ 1. 2. 3. Вариант 4. Один вид работ по капитальному ремонту 1.

04 • 2011

СПРАВОЧНИК РУКОВОДИТЕЛЯ ТСЖ, ЖСК, УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

Размер бюджетной помощи 95% от стоимости капитального ремонта

РАЗДЕЛ 3

ИСТОЧНИКИ ФИНАНСИРОВАНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА И МОДЕРНИЗАЦИИ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА Капитальный ремонт представляет собой очень затратное мероприятие. Ведь нужно провести работы в значительном объеме, применить дорогостоящее оборудование и материалы. Объемы таких затрат не просто превышают годовой бюджет многоквартирного дома, а могут быть выше в несколько, а то и в десятки раз. Практика многолетних накоплений собственников денежных средств на цели капитального ремонта в большинстве своем отсутствует. Возникает резонный вопрос: а где же получить финансирование на проведение капитального ремонта? Этому вопросу посвящен данный раздел справочника. В данном разделе использованы материалы, подготовленные в рамках проекта «Поддержка собственников жилья» фондом «Новая Евразия» совместно с фондом «Институт экономики города»; материалы Ассоциации ТСЖ и ЖСК. Ключевые слова: ТСЖ, ЖСК, капитальный ремонт, управление, многоквартирный дом, собственники, эксплуатация жилых зданий, смета на капитальный ремонт

СПРАВОЧНИК РУКОВОДИТЕЛЯ ТСЖ, ЖСК, УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

04 • 2011

РАЗДЕЛ 3. ИСТОЧНИКИ ФИНАНСИРОВАНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА

3.1. ФИНАНСИРОВАНИЕ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И МОДЕРНИЗАЦИИ С изменением системы управления жилищным фондом – переходом на управлением каждым многоквартирным домом как отдельным объектом недвижимости, принадлежащим конкретным собственникам, – особое значение приобретает разработка плана управления многоквартирным домом, направленного на достижение целей управления, определенных собственниками помещений. Частью плана управления многоквартирным домом является программа его ремонта и модернизации. Срок реализации программы ремонта зависит от фактического технического состояния общего имущества в многоквартирном доме, а также от финансовых возможностей собственников помещений и возможности привлечения средств из различных источников. При планировании программы ремонта собственники помещений могут принять решения: 1) о единовременном проведении комплексного капитального ремонта, включающего весь перечень требуемых работ; 2) о поэтапном проведении ремонтов с определением срока и состава работ для каждого этапа. 04 • 2011

Обычно программа ремонта и модернизации многоквартирного дома рассчитана на несколько лет. Для подготовки программы ремонта существенное значение имеет не только учет необходимости и важности отдельных видов ремонтов, но и принятие финансовых решений, которые должны учитывать как возможности собственников, так и оценку экономической эффективности вкладываемых в ремонт средств (окупаемости затрат, например, за счет экономии средств на текущее обслуживание многоквартирного дома и устранение аварийных ситуаций, а также за счет снижения потребления коммунальных ресурсов). Финансовые решения включают и выбор собственниками помещений эффективного способа (порядка) финансирования программы ремонтов (и отдельного вида дорогостоящего ремонта). В российской практике до недавнего времени, пока капитальный ремонт многоквартирных домов проводился по решению органов местной власти за счет бюджета и, частично, средств, получаемых от населения путем включения

в плату за жилое помещение и коммунальные услуги платы на капитальный ремонт, механизм финансирования капитального ремонта соответствовал русской поговорке «С миру по нитке – бедному рубашка». То есть средства, получаемые от собственников помещений во всех многоквартирных домах в муниципальном образовании, расходовались на ремонт ограниченного числа многоквартирных домов, включенных решением органов местного самоуправления в «титульный список» капитального ремонта (при этом собственники квартир не задумывались о том, сколько средств нужно на ремонт их дома, как их обеспечить, они только ждали, когда им сделают ремонт, в лучшем случае «обивали пороги» администрации, добиваясь включения дома в программу ремонта). Эту же практику унаследовали управляющие организации, получившие от муниципалитетов в управление многоквартирные дома. Такой порядок финансирования, когда средства собственников помещений одного дома расходуются на ремонт другого дома, являющегося имуществом других собственников, про-

СПРАВОЧНИК РУКОВОДИТЕЛЯ ТСЖ, ЖСК, УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

РАЗДЕЛ 3. ИСТОЧНИКИ ФИНАНСИРОВАНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА тиворечит основному принципу законодательства: «собственник имущества содержит его за свой счет». В изменившейся системе управления жилищ-

ным фондом организация, управляющая многоквартирным домом, должна обосновать и предложить собственникам наиболее экономически оправдан-

ный порядок (механизм) финансирования программы ремонта или ее отдельных мероприятий, а собственники принять взвешенное решение.

3.2. ОТКУДА МОЖНО ПОЛУЧИТЬ СРЕДСТВА Финансовые ресурсы, которые могут быть использованы собственниками помещений для капитального ремонта/модернизации общего имущества в многоквартирном доме, это прежде всего средства самих собственников помещений, заемные средства (в том числе банковские кредиты), а также бюджетные субсидии и другие средства (например, доходы от сдачи в аренду отдельных объектов общего имущества и доходы от хозяйственной деятельности товарищества собственников жилья). Средства собственников помещений могут вноситься на капитальный ремонт: S в составе ежемесячной платы за содержание и ремонт жилого помещения (фактически это плата за содержание общего имущества в многоквартирном доме) или в составе взносов членов товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива1;

S разово (единовременно), в том числе как дополнение к ежемесячно вносимым платежам/взносам, для выполнения какогото конкретного ремонта (целевой платеж /взнос). Поскольку на протяжении почти двух десятков лет в капитальный ремонт, а тем более в модернизацию многоквартирных домов не вкладывались практически никакие средства (муниципалитеты не делали это потому, что не было денег на эти цели в местных бюджетах, а собственники помещений – потому, что не считали это своей обязанностью), проблема капитального ремонта многоквартирных домов достигла уровня, при котором возложить ее решение целиком на собственников помещений в настоящее время не возможно ни с политической, ни с социальной точки зрения, поэтому особое значение приобретают различные целевые программы, в рамках которых на проведение капитального ремонта предоставляются бюджетные средства. При

этом актуальной задачей является разработка и применение новых механизмов использования бюджетных средств на эти цели, соответствующих Жилищному кодексу. В чем же заключаются эти новые подходы к использованию бюджетных средств для финансирования капитального ремонта многоквартирных домов? В обобщенном виде это можно сформулировать следующим образом: 1) органы местного самоуправления не должны подменять собой собственников помещений в принятии решений о проведения капитального ремонта, напротив, механизм предоставления бюджетных средств должен стимулировать собственников жилья принимать самостоятельные решения о проведении ремонта; 2) бюджетные средства должны предоставляться только на условии софинансирования расходов на капитальный ремонт со стороны собственников помещений;

1 Размер платы за(на) капитальный ремонт устанавливается решением общего собрания собственников помещений или органами управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива.

СПРАВОЧНИК РУКОВОДИТЕЛЯ ТСЖ, ЖСК, УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

04 • 2011

РАЗДЕЛ 3. ИСТОЧНИКИ ФИНАНСИРОВАНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА 3) бюджетные средства должны предоставляться на основе заявительного порядка (заявитель – товарищество собственников жилья или управляющая домом организация должны действовать в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в рамках предоставленных полномочий); 4) насколько это возможно, предоставление бюджетных средств должно стимулировать не просто проведение капитального ремонта (восстановление исходного состояния), а модернизацию, направленную на ресурсосбережение в многоквартирных домах; 5) в случае ограниченности бюджетных средств их предоставление должно осуществляться на конкурентной основе с использованием заранее объявленных критериев отбора получателей бюджетной помощи. Первым шагом к разработке и использованию нового механизма предоставления бюджетных средств на проведение капитального ремонта можно считать принятие Федерального закона № 185-ФЗ1 и создание государственной корпорации – Фонда содействия реформированию

жилищно-коммунального хозяйства (далее – Фонд), призванного оказать финансовую поддержку субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям, которые затем в рамках адресных муниципальных (и региональных) программ могут предоставлять субсидии на проведение капитального ремонта многоквартирных домов товариществам собственников жилья (и другим объединениям собственников помещений в многоквартирных домах) и выбранным собственниками управляющим организациям. Необходимо подчеркнуть, что за счет средств Фонда, обязательного долевого финансирования из бюджетов субъектов Российской Федерации (и/или муниципальных образований) полностью решить проблему не удастся2, поэтому, как показывает опыт других стран с переходной экономикой, необходимо обеспечить привлечение к финансированию капитального ремонта и модернизации многоквартирных домов четвертый финансовый источник – кредиты коммерческих банков. Проблемы привлечения кредитных ресурсов для

ремонтов и модернизации многоквартирных домов заключаются в следующем: S у товарищества собственников жилья нет своего имущества, которое можно было бы использовать в качестве гарантии возврата кредита, а собственники квартир не хотят закладывать свои квартиры в обеспечение кредита товарищества или давать поручительства за других собственников помещений, поэтому необходимы меры, обеспечивающие доступность кредитов для собственников квартир (через ТСЖ или управляющие организации) и снижающие риски банков; S товарищество собственников жилья с точки зрения банков не является надежным заемщиком, так как согласно российскому законодательству оно может (и должно) быть ликвидировано, если в результате выхода из товарищества части собственников помещений количество голосов, принадлежащих членам товарищества, становится менее 50% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Управляющие организации

1 Федеральный закон от 21 июля 2007 г. №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». 2 Примем, что общая финансовая потребность на капитальный ремонт многоквартирных домов с общей площадь 1 млрд кв. м составляет приблизительно 5000 млрд р. (из расчета 5 тыс. руб / кв. м). Если в период 2008–2011 гг. (срок действия Фонда) провести около 30% от требуемого объема ремонтов, это потребует около 1500 млрд руб. Средства Фонда содействия реформированию ЖКХ, которые планируется направить на капремонт, – 145 млрд руб. Если принять, что средства субъектов Российской Федерации и муниципальных образований на долевое финансирование капитального ремонта составят 40% от средств Фонда (95 млрд руб.), а средства собственников помещений – 10% от предоставляемых бюджетных средств (приблизительно 25 млрд руб.), то потребность в дополнительных финансовых ресурсах достигает 1235 млрд руб.

04 • 2011

СПРАВОЧНИК РУКОВОДИТЕЛЯ ТСЖ, ЖСК, УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

РАЗДЕЛ 3. ИСТОЧНИКИ ФИНАНСИРОВАНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА в глазах банков в этом смысле имеют определенные преимущества, хотя способ управления многоквартирным домом решением общего собрания собственников помещений может быть изменен в любое время, а договор управления, заключенный с управляющей организацией, может быть расторгнут (или не продлен на новый срок); S кредит – это дорогие деньги, поэтому необходимы меры, удешевляющие кредиты для собственников жилья, чтобы повысить

их привлекательность в сравнении с длительным накоплением средств на крупные ремонты. Если оставить в стороне несовершенство российского законодательства о товариществах собственников жилья, то решающими факторами для привлечения кредитных ресурсов в сферу капитального ремонта и модернизации многоквартирных домов являются, с одной стороны, обеспечение более дешевых кредитов для собственников жилья и их товариществ (напри-

мер, через субсидирование процентных ставок) и, с другой стороны, снижение рисков коммерческих банков (например, путем предоставления гарантий по кредитам товариществ собственников жилья и управляющих организаций). И тот, и другой механизм обеспечения доступности кредитных средств для товариществ собственников жилья во многом создается государством. В России пока необходимость разработки подобных мер поддержки только обсуждается.

3.3. МЕХАНИЗМЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ Механизмы финансирования капитального ремонта, которые могут быть выбраны собственниками, условно можно разделить на следующие виды: 1. Накопление собственных средств собственников помещений (за счет установленной платы на капитальный ремонт в составе ежемесячно вносимых собственниками помещений платежей/взносов) до тех пор, пока сумма накопленных средств не будет достаточной для финансирования ремонта. 2. Единовременное внесение собственниками помещений целевого платежа/взноса, размер которого обеспечивает финансирование требуемого ремонта. 3. Привлечение средств сторонней организации (управляющей или подрядной) с возмещением ее затрат на

проведение капитального ремонта по договоренности в рассрочку (обычно при условии авансирования части стоимости капитального ремонта до его начала за счет средств собственников помещений). 4. Взятие кредита в банке для выполнения капитального ремонта с последующим возвратом кредита за счет ежемесячно вносимой платы за капитальный ремонт (необходимо отметить, что для получения кредита обычно заявитель должен располагать собственными средствами в размере 10–30% стоимости капитального ремонта, которые должны быть предварительно накоплены или собраны путем целевого платежа/взноса). 5. Комбинация различных механизмов финансирования.

Каждый из перечисленных механизмов финансирования может одновременно сочетаться с получением средств из других источников (например, бюджетных средств поддержки собственников жилья – субсидий). Отдельные механизмы финансирования имеют свои особенности и ограничения для разных способов управления многоквартирным домом.

3.3.1. Накопление собственных средств собственников помещений Способ накопления средств на капитальный ремонт может быть использован, главным образом, если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья (или другое объединение собст-

СПРАВОЧНИК РУКОВОДИТЕЛЯ ТСЖ, ЖСК, УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

04 • 2011

РАЗДЕЛ 3. ИСТОЧНИКИ ФИНАНСИРОВАНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА венников помещений), поскольку, в соответствии с Жилищным кодексом (ст. 145), товарищество по решению общего собрания его членов может создать специальный фонд на восстановление и общего имущества в многоквартирном доме, а средства, аккумулируемые товариществом на будущие ремонты, не облагаются налогом на прибыль. Направление средств в специальный фонд товарищества на восстановление и ремонт общего имущества может не требовать принятия общим собранием членов товарищества решения о конкретном виде и сроке ремонта, а иметь общее целевое назначение (хотя, конечно, любая конкретизация желательна для возможностей осуществлять контроль за этими средствами со стороны собственников помещений). При управлении многоквартирным домом непосредственно собственниками помещений без создания ими юридического лица накопление средств на капитальный ремонт, скорее всего, возможно только каждым из собственников помещений отдельно и тем способом, который каждый из них признает для себя приемлемым. Этим способом накопления средств на будущий ремонт практически не возможно управлять. Внесение всеми собственниками средств на капитальный ремонт на счет в банке, открытый кемто одним из собственников, вряд ли большинство сочтет разумным, поскольку 04 • 2011

эти средства формально становятся собственностью данного собственника, и их сохранность и целевое использование практически не удастся контролировать. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией накапливать средства на капитальный ремонт за счет платы по договору управления невозможно, поскольку эта плата в соответствии с законодательством – это возмещение расходов на содержание и ремонт дома, понесенных управляющей организацией. Таким образом, средства, поступившие от собственников помещений на счет управляющей организации, являются средствами данной организации. Та часть средств, которую управляющая организация не израсходовала на конец финансового года, будет считаться прибылью управляющей организации и облагаться налогом. Поэтому при данном способе управления собственники помещений и управляющая организация в договоре должны установить конкретный вид ремонта, который собственники поручают, а управляющая организация обязуется выполнить, срок проведения ремонта и размер платы за капитальный ремонт. Средства собственников помещений, выплачиваемые управляющей организации до начала ремонта, являются не «накоплением», а авансами на запланированный ремонт, а в после проведения ремонта – как возмещение

расходов, понесенных управляющей организацией. Если ремонт в соответствии с договором управления запланирован на следующий финансовый год, средства, выплаченные собственниками помещений авансом, уменьшатся на сумму налога на прибыль, уплаченного управляющей организации. Это обстоятельство, а также отсутствие у собственников помещений уверенности в сохранности и целевом использовании средств, которые они вносят на счет управляющей организации для оплаты будущего ремонта, делает способ «накопления» средств на счете управляющей организации неприменимым при данном способе управления. В целом, говоря о целесообразности накопления собственных средств собственников помещений для проведения капитального ремонта, необходимо отметить, что длительность накопления средств зависит от требуемой суммы и финансовых возможностей собственников в отношении размеров ежемесячных платежей. Использование для финансирования капитального ремонта средств собственников помещений (выделяемых из ежемесячной платы/взносов и единовременных разовых целевых взносов/платежей) не обременяет финансирование ремонтов дополнительными затратами (например, выплатой процентов по кредиту). Но накопление средств собственников в фонде ремонта (на банковском сче-

СПРАВОЧНИК РУКОВОДИТЕЛЯ ТСЖ, ЖСК, УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

РАЗДЕЛ 3. ИСТОЧНИКИ ФИНАНСИРОВАНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА те товарищества собственников жилья) может быть экономически оправданно, скорее, для выполнения текущих ремонтов и при поэтапном (в течение ряда лет) проведении средних по размерам финансирования работ по капитальному ремонту, когда период накопления средств на выполнение одного вида ремонта не превышает одного-двух лет, чтобы минимизировать потери от инфляции. При таком механизме финансирования процесс обновления дома займет длительное время, в течение которого собственники почти постоянно будут жить в условиях ремонта. Провести же единовременно комплексный капитальный ремонт только за счет собственных средств собственники вряд ли сумеют – либо копить придется слишком долго, либо ежемесячные взносы будут очень большими. Длительное накопление средств на проведение крупного ремонта/модернизации приводит к их «замораживанию» и обесцениванию за счет инфляции, а также увеличению расходов на ремонт за счет опережающего инфляцию роста цен на строительноремонтные работы. Решение о долгосрочных сбережениях имеет значительные риски, связанные как с оценкой изменения уровня инфляции, так и политики банков в области изменения процентных ставок по сберегательным вкладам. Необходимо принимать во внимание также и то, что в период накопления средств

на капитальный ремонт дом будет продолжать ветшать, затраты на его текущее техническое обслуживание и устранение аварий будут увеличиваться из-за возрастающего износа инженерных коммуникаций и оборудования, а собственники будут продолжать жить в плохих условиях.

3.3.2. Единовременные целевые взносы Возможность обеспечения финансирования средних и крупных ремонтов за счет единовременных целевых сборов целиком зависит от финансовых возможностей и желания собственников принять такое решение. Зарубежные специалисты по управлению жильем считают, что, прежде чем начинать обсуждать с отдельными собственниками такой способ финансирования ремонтов, рекомендуется оценить доходы собственников, определить структуру домашних хозяйств (семей) в доме по размерам доходов, рассчитать затраты на ремонт для отдельных собственников (пропорционально их доле в праве общей долевой собственности) и оценить их приемлемость для отдельных доходных групп домашних хозяйств. Ориентировочный анализ возможности финансирования капитального ремонта за счет единовременного целевого платежа/ взноса должен опираться на знание основной типовой экономической ситуации домашних хозяйств в многоквартирном доме:

рискованными или же неплатежеспособными для крупных финансовых затрат домашними хозяйствами можно считать домашние хозяйства пенсионеров (если пенсия служит единственным источником дохода) и безработных, зависящих от социальной помощи, основанной на установленном законом прожиточном минимуме. Нельзя исключить, что и эти домашние хозяйства располагают сбережениями и другими доходами, которые они хотели бы инвестировать в ремонт в доме. Но это уже предмет переговоров с конкретными собственниками. Не вызывает сомнений, что для большинства многоквартирных домов в России этот способ окажется неприемлемым. В условиях ограниченных финансовых возможностей самих собственников помещений весьма привлекательным для них является возможность договориться с управляющей организацией (или подрядчиком) о том, что эта организация выполнит ремонт за собственные средства, а собственники рассчитаются с нею постепенно, внося установленную плату на капитальный ремонт в течение определенного периода.

3.3.3. Оплата капитального ремонта в рассрочку Возможность оплаты капитального ремонта в рассрочку прямо следует из ч. 2 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме решение

СПРАВОЧНИК РУКОВОДИТЕЛЯ ТСЖ, ЖСК, УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

04 • 2011

РАЗДЕЛ 3. ИСТОЧНИКИ ФИНАНСИРОВАНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта. Очевидно, что возмещение расходов может быть только после того, как эти расходы уже произведены, при предварительной оплате капитального ремонта многоквартирных домов говорить о возмещении расходов нельзя. Единовременная оплата капитального ремонта многоквартирных домов может происходить как до, так и после проведения ремонта, но в этом случае нет никакого «срока возмещения расходов», потому что возмещение расходов будет осуществляться одномоментно. Поэтому можно с уверенностью полагать, что законодатель предоставил возможность собственникам помещений в рассрочку, в течение срока, установленного договором управления, оплачивать капитальный ремонт, возмещая расходы, понесенные на него управляющей организацией. Преимуществом внесение платы за проведение ремонта в рассрочку является распределение финансовой нагрузки на собственников 04 • 2011

помещений на несколько расчетных периодов (определенное число месяцев). Чем период рассрочки больше, тем меньшую долю расходов на капитальный ремонт дома от общей суммы расходов необходимо уплачивать ежемесячно. Собственники помещений, имеющие незначительные доходы, поняв, что возмещение расходов на капитальный ремонт их многоквартирного дома должно осуществляться в течение непродолжительного периода, в течение которого им придется вносить большие суммы, и придя к выводу, что при этом они не смогут оплачивать другие жизненно важные потребности (пища, одежда, коммунальные услуги и т. п.), с высокой степенью вероятности будут голосовать против проведения капитального ремонта. Если таких собственников в многоквартирном доме много (а в домах, требующих капитального ремонта, чаще всего живут граждане, имеющие низкие доходы), то необходимого квалифицированного большинства голосов решение о проведении ремонта не наберет. Одной из причин отсутствия в России примеров принятия решений о проведения капитального ремонта многоквартирных домов за счет самих собственников является невозможность длительной рассрочки оплаты дорогостоящего (например, комплексного) ремонта. Поэтому способ оплаты в рассрочку может получить широкое распространение в практике.

Этот способ может также применяться товариществом собственников жилья, если оно сможет договориться с подрядной организацией о рассрочке оплаты выполняемого ею ремонта. Теоретически способ оплаты ремонта в рассрочку может быть использован и собственниками помещений при непосредственном управлении (хотя и с меньшей вероятностью, чем в случае товарищества), при достижении об этом договоренности с организацией, которая по договору с ними выполняет работы по содержанию и(или) ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Можно предположить, что оплата уже выполненного капитального ремонта, результаты которого налицо, будет производиться более охотно, чем оплата «обещания» провести ремонт в будущем. На момент завершения ремонта собственники будут понимать, какие именно средства потрачены. При предварительной оплате управляющей организации будущего ремонта такая определенность будет отсутствовать. Это будет вызывать сомнения в правильности расчета общей стоимости ремонта и размера предварительных платежей. Безусловно, продолжительность срока рассрочки не может быть чрезмерно большой, хотя законодательство срок возмещения расходов не ограничивает. Управляющей организации (или ТСЖ) необходимо рассчитываться по договорам

СПРАВОЧНИК РУКОВОДИТЕЛЯ ТСЖ, ЖСК, УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

РАЗДЕЛ 3. ИСТОЧНИКИ ФИНАНСИРОВАНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА с привлеченными подрядными организациями, поставщиками материалов. Но нельзя утверждать, что подрядчики и поставщики не будут соглашаться на определенную рассрочку оплаты по договорам с управляющими организациями или ТСЖ. Чем выше будет конкуренция на рынке подрядных работ и материалов, тем больше будет возможностей договориться о рассрочке их оплаты по договору. В условиях ограниченной конкуренции на рынке подрядных работ возможности предоставления собственникам помещений рассрочки по оплате расходов на капитальный ремонт зависят от собственных финансовых возможностей управляющих организаций, а также от их возможности получать для своей деятельности кредиты. Ограниченные финансовые ресурсы управляющих организаций, а также достаточно короткие сроки договоров управления многоквартирным домом (не более чем 5 лет) и возможность их досрочного расторжения при изменении способа управления многоквартирным домом по решению общего собрания собственников помещений вряд ли позволят осуществить крупные ремонты и модернизацию многоквартирных домов только за счет данного механизма финансирования.

3.3.4. Кредитные ресурсы В отличие от способа оплаты собственниками помещений капитально-

го ремонта в рассрочку по договоренности с управляющей (или подрядной) организацией, когда собственников не интересует, за счет каких финансовых ресурсов организация выполняет капитальный ремонт, способ выполнения капитального ремонта многоквартирного дома за счет кредита предполагает принятие совместного решения о привлечении кредита самими собственниками помещений. Этот способ финансирования целесообразно осуществлять через товарищество собственников жилья (или другое объединение собственников). Как показывает опыт других стран, преимущества выполнения капитального ремонта/модернизации многоквартирного дома за счет кредита заключаются в том, что за короткое время техническое состояние дома коренным образом улучшается, собственники жилых помещений и члены их семей начинают жить в более комфортных условиях. Если во время ремонта были выполнены ресурсосберегающие мероприятия, снижается потребление коммунальных ресурсов и доля расходов собственников на оплату коммунальных услуг в общей структуре затрат семей на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Поскольку одновременно снижаются и расходы на текущее техническое обслуживание, то ежемесячные платежи по возврату кредита уже оказываются

менее тяжелым бременем для собственников. Люди видят достигнутый в ходе капитального ремонта результат и платят за этот результат, поэтому дисциплина платежей собственников обычно улучшается, и товарищество собственников жилья (или управляющая организация) не испытывает сложностей с возвратом кредита. Условием применения этого способа является хорошая платежная дисциплина собственников помещений, приемлемость для них размера ежемесячного платежа за капитальный ремонт для погашения кредита и возможность получения кредита на такой срок, в какой он может быть погашен за счет установленного собственниками размера ежемесячного платежа (иначе говоря, кредиты на крупные ремонты будут привлекательны для собственников помещений, если они могут быть получены на срок не менее 5–7 лет). Необходимость оплаты дополнительных расходов, связанных с получением и обслуживанием кредита, оказывается предпочтительнее, чем потери при длительном накоплении средств на капитальный ремонт. Без привлечения кредитов на цели капитального ремонта и модернизации многоквартирных домов невозможно ожидать решения проблемы ветшания жилищного фонда только за счет средств собственников помещений и бюджетной поддержки.

СПРАВОЧНИК РУКОВОДИТЕЛЯ ТСЖ, ЖСК, УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

04 • 2011

РАЗДЕЛ 3. ИСТОЧНИКИ ФИНАНСИРОВАНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА

Рис. 1. Финансирование капитального ремонта многоквартирного дома, в котором создано ТСЖ

Рис. 2. Финансирование капитального ремонта при управлении многоквартирным домом управляющей организацией

04 • 2011

СПРАВОЧНИК РУКОВОДИТЕЛЯ ТСЖ, ЖСК, УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

РАЗДЕЛ 3. ИСТОЧНИКИ ФИНАНСИРОВАНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА 3.3.5. Бюджетные субсидии В настоящее время значение бюджетных субсидий на капитальный ремонт многоквартирных домов, и как меры стимулирования активности собственников жилья, и как значимого финансового вклада в общую сумму расходов на его проведение, трудно переоценить. Многие регионы и муниципальные образования уже имеют опыт предоставления финансовой поддержки товариществам собственников жилья на капитальный ремонт, а реализация ФЗ №185 делает этот источник и механизм софинансирования капитального ремонта широко используемым. Чрезвычайно большая доля в стоимости капитального ремонта, которая может быть оплачена за счет средств бюджетной субсидии согласно ФЗ №185 (до 95%), может стать действенным стимулом для собствен-

ников жилья для принятия решения о проведении дорогостоящего комплексного капитального ремонта, включающего большой набор работ, в том числе мероприятий, направленных на сокращение потребления тепловой энергии в многоквартирном доме. Сочетание возможных источников финансирования капитального ремонта многоквартирного дома схематически представлено на рис. 1 и 2. Долевое финансирование капитального ремонта при включении многоквартирного дома в муниципальную адресную программу, принятую в соответствии с ФЗ №185. В соответствии со статьей 22 ФЗ № 185, если Фондом содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства принято решение о предоставлении финансовой поддержки за счет средств Фонда для реализации региональной адресной

программы по проведению капитального ремонта многоквартирных домов, Фонд осуществляет мониторинг реализации региональной адресной программы, а высшее должностное лицо субъекта РФ (руководитель высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации), региональная адресная программа по проведению капитального ремонта многоквартирных домов которого получила финансовую поддержку за счет средств Фонда, ежегодно в сроки и по форме, которые утверждены правлением Фонда, представляют в Фонд: 1) отчет о ходе реализации региональной адресной программы и выполнения предусмотренных ст. 14 ФЗ № 185 условий предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда; 2) отчет субъекта РФ о расходовании средств Фонда за прошедший отчетный период.

СПРАВОЧНИК РУКОВОДИТЕЛЯ ТСЖ, ЖСК, УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

04 • 2011

РАЗДЕЛ 4

КОНКУРСНЫЙ ОТБОР ПОДРЯДНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ Как уже говорилось, управляющие организации, товарищества решают самые разные задачи, связанные с управлением, обслуживанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме. Соответственно и расходы, которые несет товарищество, в каждом случае могут значительно различаться по сумме, по периодичности и по значимости последствий неправильного вложения средств. Например, капитальный ремонт кровли дома может проводиться один раз в 5–10 лет, но стоимость этого ремонта весьма значительна в сравнении с суммой поступлений в товарищество взносов/платежей собственников за месяц или даже за год. А например, покупать канцелярские товары или электрические лампочки нужно, может быть, каждый месяц, но на это каждый раз тратятся маленькие суммы. При этом ущерб от некачественно выполненного капитального ремонта несравним с последствиями потери, скажем, пачки бумаги или коробки лампочек. Поэтому важно при организации проведения капитального ремонта отнестись самым серьезным образом к выбору подрядной организации. Как это лучше сделать? Об этом как раз и говорится в данном разделе. Ключевые слова: ТСЖ, ЖСК, капитальный ремонт, управление, многоквартирный дом, собственники, подрядчик, конкурс, отбор, конкурентные преимущества

04 • 2011

СПРАВОЧНИК РУКОВОДИТЕЛЯ ТСЖ, ЖСК, УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

РАЗДЕЛ 4. КОНКУРСНЫЙ ОТБОР ПОДРЯДНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ

4.1. СПОСОБЫ КОНКУРЕНТНОГО ОТБОРА Какие способы конкурентного отбора применяются в жилищной сфере? Один из самых известных способов, широко используемый в российских городах с начала реформы жилищно-коммунального хозяйства и описанный в Гражданском кодексе Российской Федерации (ст. 447 – 449), – это торги (конкурс) по отбору исполнителей работ и услуг, которые позволяют наиболее полно использовать предпринимательский потенциал и создать условия конкуренции между исполнителями. Торги (конкурс). Торги представляют собой традиционную, широко распространенную в бизнесе форму заключения сделок, при которой стороны ведут переговоры о цене товара или услуги до момента совершения сделки. В результате продавцы и покупатели либо заключают сделки на условиях, которые каждая из сторон считает выгодными или, по меньшей мере, приемлемыми, либо сделки не заключаются вообще. Таким образом, в общем смысле под торгами понимается форма заключения сделки, предусматривающая предварительные переговоры сторон об условиях сделки с целью достижения баланса их (сторон) интересов.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) торги могут проводиться в двух формах: аукцион и конкурс (ст. 447, ч. 4). Аукцион представляет собой публичную распродажу, при которой покупателем становится тот, кто предложит самую высокую цену. Конкурс подразумевает заключение договора с тем из участников, который, по определению специально назначенной заказчиком комиссии, предложил наилучшие условия. Конкурс – это одна из форм торгов, которая подразумевает выбор одного участника из нескольких, предложившего наилучшие условия. Конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. Открытый конкурс рассчитан на неопределенный круг и неограниченное количество участников и предусматривает привлечение участников через широкое оповещение о конкурсе, в том числе через средства массовой информации. Закрытый конкурс проводится среди ограниченного круга участников, специально приглашенных заказчиком (Гражданский кодекс, ст. 448, ч. 1).

Пример проведения открытых конкурсов в жилищной сфере – открытые конкурсы, проводимые органами местного самоуправления по отбору управляющей организации для многоквартирных домов, собственники которых в установленный законодательством срок не выбрали способ управления. Проведение конкурса должно соответствовать требованиям, установленным Гражданским кодексом: S извещение о проведении конкурса должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до его проведения; S извещение должно в обязательном порядке содержать сведения о: – времени и месте проведения конкурса, – предмете конкурса (на выполнение каких работ / услуг проводится конкурс, какой тип договора предполагается заключить), – порядке проведения конкурса, в том числе об оформлении участия в нем (порядок регистрации участников конкурса, форма конкурсной заявки), – критериях конкурсного отбора и порядке определения победителя,

СПРАВОЧНИК РУКОВОДИТЕЛЯ ТСЖ, ЖСК, УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

04 • 2011

РАЗДЕЛ 4. КОНКУРСНЫЙ ОТБОР ПОДРЯДНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ

Поскольку современная деловая терминология, в том числе используемая в нормативных документах, во многом заимствована из зарубежных экономических моделей, в отечественной практике наблюдается некоторое смешение понятий, отсутствие четких и однозначных определений основных терминов. Так, для обозначения деятельности по размещению заказов (заключению сделок) на конкурсной основе применяется несколько определений – «тендер», «торги», «конкурс»

– начальной или предполагаемой цене договора, – сроках заключения договора с победителем конкурса; организатор конкурса должен установить размер, сроки и порядок внесения участниками задатка, который играет роль денежного стимула для организатора и участников конкурса к заключению договора и призван продемонстрировать серьезность их намерений; задаток подлежит возврату, если конкурс не состоялся, а также возвращается лицам, которые участвовали в конкурсе, но не выиграли; при заключении договора с победителем конкурса сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору; конкурс, в котором участвовал только один участник, признается несостоявшимся; организатор открытого конкурса, сделавший извещение, вправе отказаться от проведения конкурса не позднее, чем за тридцать дней до его проведения, а если он нарушил этот срок, то обязан возместить участникам понесенный ими реальный ущерб; если конкурс закрытый, то при отказе от его проведения организатор обязан возместить приглашенным им участникам реаль-

ный ущерб независимо от того, в какой именно срок после направления извещения последовал отказ от конкурса; S организатор и победитель конкурса подписывают в день проведения конкурса протокол о результатах, который имеет силу предварительного договора. Лицо, выигравшее конкурс, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор конкурса, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также победителю конкурса убытки, причиненные участием в конкурсе, в части, превышающей сумму задатка; S договор между организатором конкурса и его победителем должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения конкурса и оформления протокола. В случае уклонения одной из сторон от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения. Различают конкурсы нескольких типов1. Селективный конкурс включает сбор и отбор (селекцию) заявок на участие в конкурсе

(как в открытом конкурсе) и последующий закрытый конкурс среди отобранных претендентов. В мировой практике этот способ часто используется при закупке консультационных услуг. Двухэтапный конкурс предполагает, что на первом этапе поставщики представляют только технические предложения, без указания цен. Заказчик может проводить переговоры с любым участником, и по завершении этапа в конкурсную документацию могут быть внесены изменения и дополнения. Заявки поставщиков, не отвечающих квалификационным требованиям, отклоняются. На втором этапе поставщики представляют окончательное техническое предложение, составленное с учетом изменений конкурсной документации, и ценовое предложение. Двухэтапный конкурс проводится обычно в случаях, когда: необходимо S заказчику провести переговоры с поставщиками в целях определения их возможности обеспечить выполнение договора; S нет возможности составить достаточно подробные технические спецификации товаров или работ, определить характеристики услуг, и поэтому необходимо предварительное изучение существующих на рынке предложений; S закупается оборудование, техническое совершен-

1 Далее в настоящем разделе частично использованы материалы ресурса Tendery.ru.

04 • 2011

СПРАВОЧНИК РУКОВОДИТЕЛЯ ТСЖ, ЖСК, УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

РАЗДЕЛ 4. КОНКУРСНЫЙ ОТБОР ПОДРЯДНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ ствование которого происходит быстрыми темпами, и заказчик может не иметь полной информации о самых последних разработках; S закупаются сложные товары (работы, услуги). В деловой практике также весьма широко применяется разновидность двухэтапного конкурса – конкурс с оплачиваемым участием. В сфере жилищного строительства, а также при реконструкции и капитальном ремонте многоквартирных домов этот способ применяется, в основном, за рубежом, хотя его использование при заказе крупных капитальных ремонтов в России могло бы принести определенные плоды. Суть этого способа заключается в том, что организатор конкурса по итогам первого этапа оплачивает разработку технических заданий (в оговоренных заранее размерах) тем участникам, которые допускаются до второго этапа и соревнуются за реализацию своих предложений. Этот способ применяется при разработке крупных дорогостоящих проектов и дает возможность организатору конкурса (например, ТСЖ) получить в собственность готовую техническую документацию для разных вариантов реализации проекта, которой можно воспользоваться впоследствии. При этом участники конкурса, на первом этапе фактически выполнившие часть подготовительной работы для реализации проекта, – точ-

нее те из них, которые выполнили ее с наилучшими результатами, – получают плату за разработку документации независимо от того, выиграют ли они право заключить договор на ее реализацию. Такой способ может, например, применяться, когда товарищество заказывает комплексный энергосберегающий ремонт многоквартирного дома с заменой коммуникаций, установкой приборов учета и регулирования потребления ресурсов и утеплением здания или модернизацию здания с усилением конструкций и заменой (установкой) оборудования. Как правило, руководители ТСЖ не владеют в полной мере информацией о современных технологиях и материалах для таких работ, а также их реальной стоимости. При этом заказ технического задания в одной специализированной экспертной организации, во-первых, может стоить слишком дорого, во-вторых, есть риск не получить описания всех возможных вариантов реализации проекта и, в-третьих, после этого все равно еще придется искать подрядную организацию для ремонта. В то же время «конкурс с оплачиваемым участием» на разработку и реализацию соответствующего проекта может помочь получить и полную техническую документацию, и подрядчика, причем за меньшие средства. Способы конкурентного отбора, не требующие

объявления конкурса. В деловой практике конкурсные способы отбора поставщиков, исполнителей и подрядчиков всегда рассматриваются в качестве основных, поскольку дают заказчику (организатору конкурса) возможность получить наилучшее предложение. Однако процедура конкурса весьма длительна (как правило, более месяца) и ресурсоемка (подготовка конкурсной документации, оценка заявок и т. д.). Поэтому в ряде случаев эффективными оказываются иные способы отбора. Способ запроса котировок используется для заказа стандартных работ и услуг, приобретения товаров, для которых существует сложившийся рынок. В мировой практике запрос котировок называется также «запрос цен или прайс-листов». В этом случае, как правило, на рынке представлено большое количество поставщиков и исполнителей. Поэтому запрос (в письменной или устной форме) направляется не менее чем в три компании – поставщика или подрядчика. Выбор осуществляется только на основании сравнения цен. Основным достоинством способа запроса котировок является его оперативность – всю процедуру закупок можно провести за один день. Как правило, в результате запроса котировок удается достигнуть незначительного уровня экономии средств заказчика. В тех случаях, когда применение конкурсных спосо-

СПРАВОЧНИК РУКОВОДИТЕЛЯ ТСЖ, ЖСК, УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

04 • 2011

РАЗДЕЛ 4. КОНКУРСНЫЙ ОТБОР ПОДРЯДНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ бов не привело к заключению договора, или существует срочная потребность заказать услуги /работы или закупить товары, заказчик может ограничиться проведением конкурентных переговоров с потенциальными поставщиками, на основании которых и заключает договор. Заказчик проводит переговоры с определенным кругом поставщиков, предложения которых кажутся приемлемыми. После завершения переговоров заказчик просит всех поставщиков, предложения которых не были отклонены сразу по тем или иным причинам, представить к установленной дате окончательное предложение. Договор заключается с тем поставщиком, предложение которого наиболее полно удовлетворяет потребностям заказчика, в соответствии с изначально установленными критериями оценки. Конкурентные переговоры обычно рассматриваются как составной элемент процедуры запроса предложений. В деловой практике и в России, и за рубежом основным способом заказа услуг

является запрос предложений. Считается, что данная процедура наилучшим образом подходит, когда заказчик может поставить перед исполнителем цель оказания услуги, но ему самому не вполне понятны способы достижения данной цели, и он хочет запросить варианты решения своей проблемы у потенциального исполнителя. Эта характеристика довольно точно описывает случай выбора собственниками (товариществом) управляющей организации или подрядчика по содержанию и ремонту многоквартирных домов. В запросе предложений заказчик может ограничиться описанием ожидаемого от исполнителя/ подрядчика результата или же сформулировать общие требования к заказываемым работам и услугам. Запрос предложений обычно состоит из следующих блоков: S информация о заказчике (наименование, адрес и т. д.); S описание потребностей в услугах (работах, товарах), включая технические и другие параметры, которым должно соответствовать предложение;

S описание требований, которым должен соответствовать исполнитель (подрядчик, поставщик); S перечень критериев, используемых для оценки предложений; S требования по оформлению и документарному составу предложения; S форма, сроки и место представления предложений. После получения заказчиком предложений иногда целесообразно провести переговоры с участниками отбора, по результатам которых возможно внесение изменений в предложения. Важно, чтобы возможность принять участие в таких переговорах была предоставлена всем участникам, предложения которых не были отклонены. По завершении переговоров участники отбора представляют окончательные предложения, которые и подлежат сравнению. При проведении запроса предложений целесообразно направлять участникам формы для заполнения, чтобы облегчить сопоставление и оценку предложений.

4.2. ИСПОЛЬЗОВАНИЕ СПОСОБОВ КОНКУРЕНТНОГО ОТБОРА ТОВАРИЩЕСТВАМИ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ В зависимости от того, какую именно задачу решает товарищество собственников жилья, сколько финансовых средств предстоит на нее потратить, каковы возможные последствия 04 • 2011

неправильного решения и т.д., можно применять способы конкурентного отбора, различные по сложности процедур, формальных требований к последовательности, документально-

му оформлению каждого этапа, кругу лиц, на которых возложено принятие решения. Целесообразно ли в каждом случае проводить отбор исполнителей и по-

СПРАВОЧНИК РУКОВОДИТЕЛЯ ТСЖ, ЖСК, УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

РАЗДЕЛ 4. КОНКУРСНЫЙ ОТБОР ПОДРЯДНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ ставщиков через конкурс и сравнение нескольких предложений? И насколько простыми или сложными должны быть процедуры отбора? Поскольку товарищество расходует, главным образом, средства собственников помещений, то имеет смысл согласовать с ними порядок, которым должно руководствоваться правление ТСЖ при проведении закупок товаров, выборе исполнителей услуг и подрядчиков. Этот порядок может предусматривать различные варианты: S способов и процедур конкурентного отбора (от самых простых до самых сложных); S лиц, имеющих полномочия по принятию решения; S состава документов, которые при этом должны оформляться. Целесообразно установить в товариществе внутренние правила проведения конкурсного отбора, определяющие, какой способ отбора используется в зависимости от величины расходов товарищества на конкретный заказ или закупку. Эти же правила могут устанавливать возможность для каких-то случаев обойтись без сбора и анализа нескольких предложений. Предельные значения расходов, при которых применяются разные по сложности способы конкурент-

ного отбора, товарищество может установить в сравнении с суммой своих месячных / годовых доходов. Соответственно у каждого товарищества будут свои «финансовые ориентиры» для выбора процедур. Чем крупнее закупка, сложнее и больше по объему работа, тем больше они будут стоить, следовательно, тем важнее не ошибиться с выбором, поэтому имеет смысл тратить время (и деньги) на более сложные процедуры конкурентного отбора. Поэтому требуется сначала найти заинтересованных в получении данной работы лиц, получить их предложения, а затем по определенным критериям определить лучшее из них. Если товарищество собирается проводить капитальный ремонт кровли или коммуникаций или же ищет управляющую организацию, с которой планирует заключить договор на год и больше, поиск подрядчика / исполнителя не может ограничиться несколькими телефонными звонками или просмотром объявлений в газете. В этом случае товарищество может провести полноценный конкурс в соответствии с правилами и нормами Гражданского кодекса1, а в некоторых случаях (при заказе комплексного капитального ремонта или модернизации) полезно провести конкурс из двух этапов, возможно,

с оплачиваемым участием, чтобы получить техническую документацию. Основная сложность в проведении конкурса для товариществ собственников жилья состоит в его длительности и трудоемкости, а для того чтобы конкурс состоялся по правилам и не последовало претензий или даже исков со стороны участников, при подготовке и проведении конкурса, возможно, понадобится консультация юриста. Нужно будет разработать и утвердить специальный пакет конкурсной документации, а процедура проведения конкурса строго регламентирована (см. выше подраздел «Торги (конкурс)»). Содержание объявления о конкурсе должно соответствовать всем требованиям закона; объявление должно быть опубликовано в печати или разослано не мене чем за месяц до конкурса; устанавливается день и час, до которых принимаются предложения от потенциальных исполнителей или подрядчиков; участники конкурса должны внести на счет товарищества задаток, что в обычных условиях представляется трудно выполнимым. Ни условия конкурса, ни условия поданных конкурсных предложений не могут изменяться, даже если в процессе конкурса возникнет такая потребность. Если на конкурс будет подана только одна заявка,

1 При проведении конкурса ТСЖ должно руководствоваться ст. 447–449 Гражданского кодекса. Глава 57 Гражданского кодекса о публичном конкурсе не распространяется на конкурсы, проводимые ТСЖ по выбору исполнителей услуг / подрядчиков / поставщиков товаров.

СПРАВОЧНИК РУКОВОДИТЕЛЯ ТСЖ, ЖСК, УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

04 • 2011

РАЗДЕЛ 4. КОНКУРСНЫЙ ОТБОР ПОДРЯДНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ конкурс будет считаться несостоявшимся и придется начинать все заново. Если заявок несколько, то товарищество должно выбрать победителя и заключить с ним договор, если только все заявки не будут отклонены как не соответствующие требованиям, изложенным в конкурсной документации. Выбор исполнителя или подрядчика на основании настоящего конкурса, как уже говорилось раньше, может дать товариществу возможность получить наилучшее предложение по выполнению требуемой работы или услуги, но сопровождается большими сложностями для обычного товарищества. К тому же товарищество не обязано проводить конкурс каждый раз, когда хочет нанять подрядчика. Для того чтобы выбрать наиболее подходящего подрядчика по ремонту, получив при этом серьезные предложения от потенциальных исполнителей и обеспечив их справедливую оценку и соблюдение интересов собственников, товариществу в наибольшей степени подходит способ запроса предложений. Этот способ использует многие принципы конкурсного отбора, в том числе официальное приглашение (извещение) участников, наличие заранее разработанных требований к исполнителю и критериев оценки предложений, на-

личие оценочной комиссии и т. д. Но при этом товарищество не связано нормативными требованиями к процедуре данного способа конкурентного отбора, и эта процедура может быть установлена самим товариществом так, как это удобно товариществу и участникам отбора. Выбирая исполнителей, подрядчиков или поставщиков для товарищества, правление должно быть готово к тому, что члены товарищества могут запросить у правления объяснений, на каком основании была выбрана та или иная организация. Разработанные и утвержденные решением общего собрания внутренние правила применения процедур конкурентного отбора дадут правлению (или управляющему) четкое руководство к действиям в различных случаях, а их соблюдение повысит прозрачность деятельности товарищества и доверие со стороны собственников помещений. Ниже приведен пример внутренних правил товарищества собственников жилья по закупке товаров, заказу услуг и работ (см. пример 1). В любом случае правом выбора и найма персонала, подрядчиков, управляющих, и закупки товаров обладают органы управления товарищества собственников жилья1, и право выбрать способ конкурентного отбора исполнителей

услуг и работ также принадлежит товариществу. Исключением является случай отбора подрядной организации для выполнения работ по капитальному ремонту многоквартирного дома, на который товарищество получило бюджетную субсидию, предоставляемую в соответствии с Федеральным законом № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»2. Этот закон предоставил субъекту Российской Федерации право устанавливать порядок привлечения товариществами собственников жилья подрядных организаций для выполнения работ по капитальному ремонту многоквартирного дома с использованием средств, предоставляемых в соответствии с данным федеральным законом. В этом случае товариществу, конечно, следует придерживаться установленного порядка. Во всех остальных случаях товарищество при выборе исполнителей может руководствоваться следующими принципами: S выбор на основе оценки нескольких предложений лучше, чем «выбор» из одного; S способ конкурентного отбора должен зависеть от суммы, которую товарищество собирается потратить на услуги, работы или товары; S иметь внутренние правила по применению проце-

1 Жилищный кодекс, ст. 137, 145, 148. 2 Федеральный закон от 21.07.2007 № 185, ст. 20 п. 8.

04 • 2011

СПРАВОЧНИК РУКОВОДИТЕЛЯ ТСЖ, ЖСК, УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

РАЗДЕЛ 4. КОНКУРСНЫЙ ОТБОР ПОДРЯДНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ дур конкурентного отбора лучше, чем не иметь их. Далее рассматривается проведение конкурентного отбора, когда закупка товариществом работ или

услуг производится на значительную сумму, поэтому принято решение о запросе и оценке предложений оценочной комиссией на основе разработанной для

данной цели процедуры. Процедуры организации запроса предложений также могут быть использованы для проведения конкурса.

4.3. ПРИНЦИПЫ КОНКУРЕНТНОГО ОТБОРА К принципам конкурентного отбора относятся следующие: S равные условия, что означает создание заказчиком равных возможностей/условий для всех потенциальных участников отбора. Это в первую очередь обеспечивается предоставлением потенциальным участникам одинаковой информации, равного доступа к информации, обеспечение равных возможностей для победы в конкурентном отборе. Равные условия подразумевают отсутствие дискриминации какого-либо участника (поставщика или подрядчика) по любому признаку. Этот принцип также предполагает, что во время проведения самого конкурентного отбора между одним из участников и заказчиком не должны вестись никакие переговоры, на которых этот участник может получить какие-то преимущества в сравнении с другими участниками; S открытость и гласность, под которыми подразумеваются свобода доступа к участию в конкурентном отборе всех желающих,

публичность проведения конкурентного отбора, недопустимость временного или постоянного сокрытия информации о конкурентном отборе, в том числе о его результатах; S конкуренция, которая означает соревнование, соперничество на равных условиях и по единым правилам всех желающих участвовать в конкурентном отборе. Заранее, еще при направлении запроса, все участники уведомляются о критериях, по которым будет выбран победитель; S письменная документация, которая подтверждает действительное проведение всех этапов конкурентного отбора. Письменное оформление процедуры выбора победителя, хранение всей конкурсной документации обеспечивают правлению товарищества возможность предоставить информацию любому из собственников и подготовить обоснованный отчет об использовании средств для собственников; S объективность оценки заявок (предложений), которая означает добросовестное отношение к анализу

заявок, применение к ним заранее известных и одинаковых для всех критериев оценки. Каждый участник конкурентного отбора имеет право ознакомиться с результатом выбора победителя. Принципы конкурентного отбора достаточно просты, главное, это соблюдать их. Если при проведении конкурентного отбора товарищество отступает от указанных принципов, то это означает, что оно только создает видимость конкурентного отбора, а на самом деле выбор уже сделан заранее и, скорее всего, исходя из чьих-то субъективных интересов. Процедура конкурентного отбора подрядчика способом запроса предложений состоит из следующих основных этапов: 1) подготовительный этап; 2) проведение отбора на основе оценки предложений; 3) заключение договора с победителем конкурса и последующий контроль за исполнением договора. Каждый из этапов занимает определенное время и требует серьезных усилий.

СПРАВОЧНИК РУКОВОДИТЕЛЯ ТСЖ, ЖСК, УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

04 • 2011

РАЗДЕЛ 4. КОНКУРСНЫЙ ОТБОР ПОДРЯДНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ

4.4. ПОДГОТОВКА К ПРОВЕДЕНИЮ КОНКУРЕНТНОГО ОТБОРА Подготовительный этап конкурентного отбора способом запроса предложений включает в себя: S создание оценочной комиссии; S подготовка пакета документов (приглашение, положение о запросе предложений и др.); S оповещение потенциальных участников о запросе предложений; S предоставление приглашения и положения о запросе предложений потенциальным участникам конкурса; S проведение (при необходимости) предварительных переговоров совещания или осмотра объекта. Оценочная комиссия. Для проведения конкурентного отбора способом запроса предложений товарищество создает оценочную комиссию. Основные задачи оценочной комиссии – подготовить документацию для конкурентного отбора, организовать объявление о проведение отбора и распространение соответствующих документов, контактировать с участниками отбора, проанализировать и оценить предложения/заявки, представленные участниками отбора, и выбрать из них лучшее. Оценочная комиссия обычно состоит из нечетного количества членов. Ее состав рекомендуется утверждать общим собранием членов товарищества. Членов комиссии можно выбирать 04 • 2011

на ежегодном собрании членов ТСЖ из собственников помещений многоквартирного дома, пользующихся доверием членов товарищества и в то же время наиболее опытных в технических, экономических и юридических вопросах, связанных с содержанием дома и предметом будущих конкурсов. Такая комиссия может работать в течение года до следующего годового собрания товарищества. Или по решению общего собрания оценочная комиссия может создаваться каждый раз в новом составе для проведения каждого нового конкурентного отбора, чтобы наилучшим образом соответствовать его задаче. Положение о том, как формируется оценочная комиссия, может быть включено в Правила товарищества по закупке товаров, заказу услуг/работ. Функции оценочной комиссии может выполнять правление, но эти полномочия должны быть ему переданы решением общего собрания членов ТСЖ; в целях большей прозрачности деятельности товарищества рекомендуется, чтобы в состав оценочной комиссии включались также члены товарищества, не входящие в правление. Общепринятым правилом является следующее: члены оценочной комиссии не должны иметь личных интересов при проведении конкурентного отбора,

т. е. если член оценочной комиссии сам работает или имеет близких родственников (друзей) в организации, которая принимает участие в отборе предложений, он должен объявить об этом и не принимать участия ни в оценке предложений, ни в голосовании по ним. Решением собрания можно установить, что оценочная комиссия вправе привлекать к своей работе специалистов для консультаций, подготовки документов для конкурсного отбора, осуществления технического надзора при выполнении работ подрядчиком (и утвердить расходы на оплату их услуг в годовой смете расходов товарищества). Руководство работой оценочной комиссии осуществляет председатель оценочной комиссии (обычно председатель правления товарищества), а в его отсутствие – его заместитель. Заседание оценочной комиссии не является правомочным, если на нем отсутствуют одновременно председатель комиссии и его заместитель либо присутствуют менее двух третей ее членов. Оценочной комиссии рекомендуется выбрать также секретаря комиссии, который будет отвечать за документирование работы комиссии на всех этапах подготовки и проведения конкурентного отбора. Кроме оценочной комиссии общее собрание членов товарищества может

СПРАВОЧНИК РУКОВОДИТЕЛЯ ТСЖ, ЖСК, УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

РАЗДЕЛ 4. КОНКУРСНЫЙ ОТБОР ПОДРЯДНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ выбрать из числа собственников помещений общественную комиссию, которая, например, проведет предварительный анализ рынка или будет помогать оценочной комиссии осуществлять контроль за работой подрядчика и участвовать в приемке выполненных работ. Пакет документов для проведения конкурентного отбора. После принятия товариществом решения о целесообразности заключения договора управления (или договора оказания услуг управления) или выполнения определенного вида работ силами специализированной организации, привлекаемой через механизм конкурентного отбора, необходимо подготовить пакет соответствующей документации. Полнота и ясность документов – одна из важнейших составляющих успешного конкурентного отбора, поэтому подготовка пакета документов является ответственным моментом работы оценочной комиссии. В пакет документов для запроса и оценки предложений входят: S предмет предложения услуг (работ, товаров), включая количественные, технические и другие параметры; S приглашение к подаче предложений (информационное письмо); S положение о запросе предложений (инструкция для участников), включая в том числе требования, которым должен

соответствовать исполнитель (подрядчик, поставщик), требования по оформлению и документарному составу предложения и т. п.; S критерии оценки предложений; S форма сведений о квалификации исполнителя/ подрядчика; S условия договора; S форма предложения. Товарищество при необходимости может включить в пакет документов для конкурентного отбора исполнителей / подрядчиков и другие документы. Предмет предложения услуг (работ, товаров). Товарищество может проводить конкурентный выбор исполнителя любой работы или услуги, связанной с управлением, обслуживанием и ремонтом многоквартирного дома. Предмет предложения услуг и/или работ должен быть четко определен товариществом, чтобы потенциальные участники отбора могли получить ясное представление о том, в какой работе или услуге нуждается товарищество. Определение предмета предложений необходимо также для того, чтобы оценочная комиссия могла разработать требования к потенциальным подрядчикам и критерии оценки их предложений. Предмет предложений может быть сформулирован, например, следующим образом: «Товарищество собственников жилья запрашивает предложения на выполнение работ по капи-

тальному ремонту систем холодного и горячего водоснабжения многоквартирного дома...» В описание предмета предложений входят необходимые технические документы, которые, например, характеризуют текущее состояние объектов общего имущества в многоквартирном доме, в отношении которых будут проводиться работы по ремонту, объем предстоящих работ; требования к материалам, составу и качеству работ, которые должен выполнить подрядчик. Технические документы должны содержать исчерпывающую информацию о том, в каком состоянии в настоящее время находится объект и каким заказчик – товарищество хочет видеть его после завершения договора с будущим исполнителем, с тем чтобы потенциальные подрядчики могли составить обоснованное предложение по стоимости и срокам выполнения работ. Техническими документами, относящимися к предмету предложений, могут быть: S акт обследования конструкций здания, инженерных сооружений и придомовой территории; S дефектная ведомость; S состав услуг / работ; S рабочие чертежи (для замены или реконструкции отдельных элементов здания, перепланировки помещений); S предварительный сметный расчет; S проект производства работ (при наличии).

СПРАВОЧНИК РУКОВОДИТЕЛЯ ТСЖ, ЖСК, УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

04 • 2011

РАЗДЕЛ 4. КОНКУРСНЫЙ ОТБОР ПОДРЯДНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ Для подготовки технических документов, относящихся к предмету представляемых предложений, рекомендуется привлекать специалистов, имеющих необходимую квалификацию и опыт, или специализированные проектные организации. Примеры технических документов на выполнение ремонтных работ приведены в приложении (примеры 1 и 2). Если товарищество намерено произвести ремонтно-строительные работы, они должны выполняться в соответствии с требованиями действующего законодательства, архитектурно-строительных норм и правил. Для проведения некоторых видов работ, например, реконструкции или перепланировки помещений, необходимо получение у соответствующих государственных органов и организаций официального разрешения или согласования. Необходимые разрешения и согласования должны быть получены до объявления запроса предложений. Кроме технических документов, связанных с заказываемыми работами, товариществу рекомендуется оценить примерную стоимость работ путем разработки сметы расходов. Хотя окончательная стоимость работ определяется по результатам оценки предложений, расчет сметной стоимости позволит товариществу, вопервых, определить, хватит ли ему тех денежных средств, которыми оно рас04 • 2011

полагает или которыми будет располагать к моменту оплаты выполненных работ, а во-вторых, оценить, насколько реальны ценовые предложения потенциальных исполнителей услуг или подрядчиков, насколько они занижены или завышены в сравнении со сметой расходов, подготовленной товариществом, чем объясняются эти расхождения (квалификацией специалистов, качеством предлагаемых материалов, особенностями технологии и др.). Приглашение к подаче предложений. Приглашение к подаче предложений (информационное письмо) может включать в себя следующие сведения: S наименование заказчика (товарищество собственников жилья); S наименование работ/услуг, для которых ищется исполнитель/подрядчик (предмет предложений); S место и время, где можно получить пакет документов для участия в отборе предложений и ознакомиться с объектом (как правило, указывается контактная информация товарищества и уполномоченного лица – секретаря или председателя оценочной комиссии, председателя или управляющего ТСЖ); S место и срок приема предложений (с указанием даты и времени окончания срока приема предложений; предложения, поданные позже окончательного срока, не принимаются);

S дата, время и место вскрытия предложений и дата подведения итогов отбора исполнителя / подрядчика; S другие особые условия/ требования (например, если источниками финансирования работ являются не только средства товарищества, но и, например, бюджетные средства или средства гранта; подрядчик может быть заинтересован в такой информации для оценки вероятности своевременности получения платежей и/или возможных особенностей финансовой отчетности в зависимости от источника финансирования). Если товарищество не проводит официальный конкурс по процедуре, соответствующей требованиям Гражданского кодекса, рекомендуется в приглашении к подаче предложений указать, что «данное приглашение не является объявлением конкурса, процедура конкурентного отбора разработана в соответствии с внутренними правилами товарищества и не является конкурсом, проводимым на основании норм Главы 28 Гражданского кодекса». Положение о запросе предложений. Помимо приглашения к подаче предложений и описания предмета предложений в пакет представляемым участникам документов рекомендуется включить положение о запросе предложений, своего рода инструкцию для участников отбора, содержащую

СПРАВОЧНИК РУКОВОДИТЕЛЯ ТСЖ, ЖСК, УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

РАЗДЕЛ 4. КОНКУРСНЫЙ ОТБОР ПОДРЯДНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ требования организатора к потенциальным участникам, порядок проведения отбора, указания к заполнению предложения, порядок отбора победителя и другие условия и требования, не заявленные в приглашении к подаче предложений. Положение о запросе предложений может содержать следующие требования/условия. S Требования заказчика-товарищества к организационно-правовой форме участников отбора. В данном пункте указывается, кого хочет товарищество видеть среди участников проводимого конкурентного отбора, кто может быть потенциальным исполнителем / подрядчиком: – юридические и/или физические лица; – частные и/или муниципальные организации; – местные организации и/ или из любых регионов. S Представляемые участниками отбора документы. Заказчик указывает, какие документы необходимо представить потенциальным исполнителям / подрядчикам. Как правило, к ним относятся: – предложение с указанием предлагаемой цены за выполнение заказываемых работ или услуг. Заказчик может попросить участников отбора представить укрупненную или детальную смету; – сведения о квалификации участника с необходимыми приложениями, которые могут содержать сведения о

наличии лицензии на выполнение работ (если требуется законом), техническом оснащении организации, квалификации работников, опыте выполнения подобных работ; – информация о финансовом состоянии участника, в том числе справки из налоговых органов об отсутствии задолженности по налогам и сборам и справки из обслуживающего банка об отсутствии требований по уплате долгов, копия бухгалтерского баланса за последний отчетный период; – другие документы по желанию товарищества, выступающего в роли заказчика. S Количество предложений от одного участника. Товарищество может выдвинуть требование к потенциальным участникам о подаче только одного предложения с указанием одной цены (в этом случае не допускается, чтобы участник подавал самостоятельно более одного предложения, а также был субподрядчиком в других предложениях). S Затраты участников на подготовку предложений и участие в конкурентном отборе. Товариществу рекомендуется указать, что «участник самостоятельно несет затраты по подготовке своего предложения. Заказчик (товарищество) не несет никакой ответственности за издержки участника по

подготовке предложения и участию в конкурентном отборе». S Ознакомление с объектом. Товарищество может выдвинуть требование к потенциальным участникам об обязательном посещении объекта (многоквартирного дома) и ознакомлении с ним. S Соответствие предложения объему/качеству работ, установленному заказчиком. Товарищество может установить жесткие требования к предложениям: они должны подаваться исключительно в соответствии с установленным предметом. Заявки, нарушающие это требование, не рассматриваются. Например, товарищество запросило предложения на ремонт мягкой кровли с использованием материала определенного вида – рубероида. Во время посещения объекта один из участников внес предложение заменить рубероид современным материалом «петрофлекс». Управляющий товарищества отметил, что это хорошая идея. Участник представил предложение, основываясь не на описании работ, заявленных заказчиком в запросе, а на беседе с управляющим во время посещения объекта. Такое предложение, невзирая на хорошее техническое решение, пришлось отклонить как не соответствующее общим для всех участников требованиям. Если товарищество заинтересовано в получении

СПРАВОЧНИК РУКОВОДИТЕЛЯ ТСЖ, ЖСК, УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

04 • 2011

РАЗДЕЛ 4. КОНКУРСНЫЙ ОТБОР ПОДРЯДНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ предложений подрядчиков по виду и качеству материалов для выполнения работ, это должно быть обязательно указано в предмете предложений. S Критерии отбора исполнителя / подрядчика. Товариществу рекомендуется указать, какими основными критериями оно будет руководствоваться при оценке предложений и отборе исполнителя или подрядчика. S Корректность расчетов. Товариществу рекомендуется в положении о запросе предложений напомнить участникам о необходимости учесть при расчетах цены предложения все возможные затраты: стоимость рабочей силы, материалов и оборудования, воды, тепла, электроэнергии, транспортных расходов, использования строительных машин и механизмов, прочих услуг, которые необходимы в процессе оказания услуг или выполнения работ. Все налоги, сборы и иные возможные платежи в соответствии с родом деятельности исполнителя / подрядчика также должны быть включены в стоимость предложения. Товарищество при выборе подрядчика может установить, что все цены и суммы, указанные в предложении, фиксируются на весь период действия договора с победителем конкурентного отбора и не подлежат пересмотру. S Срок и адрес подачи предложения. В положении 04 • 2011

о запросе предложений желательно еще раз указать, к какой дате и часу и по какому адресу должно быть подано предложение. S Форма предложения. Товариществу рекомендуется установить форму предложения (для того чтобы было легче сравнивать предложения потенциальных исполнителей / подрядчиков), а также требования к подаче предложения. S Срок действия поданных предложений. Товарищество самостоятельно устанавливает срок действия предложений (в течение определенного количества дней) и указывает его в положении о запросе предложений. Этот срок означает, что участник отбора не имеет право менять или аннулировать свое предложение в течение определенного срока. Это время требуется заказчику для оценки всех предложений и вынесения решения о победителе отбора. Более того, в случае, если победитель отбора откажется от заключения договора, товариществу потребуется дополнительное время для переговоров с другим участником, чье предложение является более приемлемым среди оставшихся. С тем чтобы участник, чье предложение заняло второе место, не мог отказаться от предложенной им цены, рекомендуется указывать срок действия предложения

на 7 дней дольше срока, отведенного для принятия решения оценочной комиссией о победителе отбора. Положение о запросе предложений может содержать и иные сведения о порядке проведения отбора. О некоторых разделах положения о запросе предложений будет сказано далее. Критерии оценки предложений и выбора подрядчика. В качестве основных критериев, используемых при выборе подрядчика, обычно используются следующие критерии оценки конкурсных предложений: S цена, предлагаемая подрядчиком; S качество работ (обеспечиваемое технологиями и материалами, которыми располагает подрядчик, существующей у подрядчика системой обеспечения и контроля качества работ); S квалификация подрядчика (наличие / доступность необходимых специалистов, техники, машин, оборудования, опыта выполнения подобных работ); S репутация подрядчика (отзывы других заказчиков о качестве ранее выполненных подрядчиком работ, исполнении договорных обязательств); Как правило, обычный подход заключается в том, чтобы выбрать предложение с самой низкой ценой. Но опыт проведения различных конкурсов показывает, что самое дешевое предложение может оказаться далеко не лучшим.

СПРАВОЧНИК РУКОВОДИТЕЛЯ ТСЖ, ЖСК, УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

РАЗДЕЛ 4. КОНКУРСНЫЙ ОТБОР ПОДРЯДНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ Если подрядчик для того, чтобы выиграть у своих конкурентов, специально занижает цену, то в результате ему не хватает той суммы, которую он заявил, и он ставит заказчика перед необходимостью пересмотра цены уже в ходе исполнения договора. Или, стремясь уложиться в недостаточную сумму, он использует дешевый неквалифицированный труд, экономит на материалах и т. д. Поэтому заказчик получает работу плохого качества и вынужден затем исправлять недостатки или проводить ремонт сразу после окончания гарантийного срока, т. е. нести дополнительные и немалые затраты. Все происходит по известной русской поговорке: «Скупой платит дважды». Ремонты, которые кажутся нам на первый взгляд слишком дорогими, на поверку могут оказаться самыми экономичными, если в них используются современные технологии и материалы, обеспечивающие высокое качество и надежность, а значит, гораздо более длительный срок эксплуатации. При оценке предложений по принципу «цена работы + затраты на поддержание состояния до следующего ремонта», предпочтение вполне может получить далеко не самый дешевый вариант. Поэтому товариществам рекомендуется оценивать предложения в первую очередь по возможности получить необходимое качество, а уже затем – по цене.

В качестве дополнительных критериев могут быть использованы: S предлагаемый срок выполнения работ; S гарантийный срок, предоставляемый подрядчиком и др. Обязательным условием (а не критерием!) при выборе подрядчика является стабильность его финансового положения (отсутствие задолженности по налогам и сборам, обязательств перед другими лицами, которые могут привести к банкротству подрядчика). Форма сведений о квалификации участника конкурентного отбора. Поскольку наряду с ценой критерии оценки предложений для отбора победителя, как правило, включают квалификацию, а часто и предыдущий опыт работы управляющей организации или подрядчика, то этот документ – форма сведений о квалификации, должен отражать всю необходимую информацию для соответствующей оценки участника отбора. В данной форме рекомендуется представить следующее: S название и организационно-правовая форма юридического лица или фамилия, имя, отчество, место жительства, данные документа, удостоверяющего личность, для индивидуального предпринимателя; S копия свидетельства о государственной регистрации в качестве юридического лица (с предъ-

S S

явлением оригинала в случае, если копия не заверена нотариусом) – для юридического лица; копия свидетельства о государственной регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя (с предъявлением оригинала в случае, если копия не заверена нотариусом) – для индивидуального предпринимателя; копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе; копии лицензий на осуществление конкретных видов деятельности (если требуются законом) (с предъявлением оригиналов в случае, если копии не заверены нотариусом); общий объем выполненных за последние 1–3 года работ (в натуральном и денежном выражении); информация о ранее выполненных аналогичных работах, адреса, номера телефонов предыдущих заказчиков (чтобы у товарищества была возможность оценить на месте качество ранее выполненных участником работ); перечень имеющихся у участника строительных машин и оборудования, необходимых для выполнения заказываемых работ, или информация о том, как участник обеспечит наличие данной техники; информация об опыте и квалификации ведущих сотрудников, а также сведения о квалификации

СПРАВОЧНИК РУКОВОДИТЕЛЯ ТСЖ, ЖСК, УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

04 • 2011

РАЗДЕЛ 4. КОНКУРСНЫЙ ОТБОР ПОДРЯДНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ специалистов, которые будут исполнять работы; S иная информация, не носящая секретного характера. При выборе подрядчика на ремонтные работы товарищество может потребовать соответствия участников отбора определенным минимальным квалификационным критериям, например: S объем выполненных строительных работ за последние три года должен составлять не менее ______ (указать сумму денежного выражения); S иметь за последние три года опыт работы в качестве подрядчика по двум или более объектам; S иметь на правах собственности основные виды строительного оборудования и механизмов, необходимых для выполнения договора (или подтвердить возможность их аренды); S иметь линейных руководителей с опытом выполнения аналогичных по характеру и объему работ в течение не менее пяти лет, включая не менее трех лет на данной должности. Эти требования должны быть изложены в положении о запросе предложений. Непредоставление сведений о квалификации может служить причиной для отклонения предложения участника. Условия договора. Организатор конкурентного отбора может предложить участникам отбора подготовленный им проект дого04 • 2011

вора. Ознакомление участников отбора с проектом договора позволит в дальнейшем сократить время на обсуждение и подписание договора с победителем. Другим вариантом является предложение участникам отбора представить проект договора в составе подаваемого предложения. Форма предложения. Товарищество в составе пакета документов передает участникам отбора форму, которой должны соответствовать подаваемые предложения. Наличие единой формы предложений затем поможет товариществу при их оценке, а также облегчит участникам подготовку предложений. Рекомендуется, чтобы в этой форме были указаны: S наименование организатора отбора – заказчика работ, которому участник подает предложение; S полное наименование участника отбора; S описание предлагаемых участником услуг или работ; S предлагаемая участником цена (стоимость) выполнения работ/предоставления услуг; S подтверждение того, что цена (стоимость) включает все необходимые налоги и сборы, а также иные выплаты (социальные, страховые и т. п.); S предлагаемый срок выполнения работ (для подряда); S согласие участника на то, что поданное им предложение будет действовать

до срока, установленного организатором отбора. Разъяснения по отдельным пунктам формы заявки должны содержаться в положении о запросе предложений. Обычными требованиями к форме подачи предложения являются следующие: S предложение должно быть отпечатано или написано несмываемыми чернилами и подписано лицом (лицами), имеющими соответствующие полномочия; S все страницы предложения (за исключением материалов, отпечатанных в типографии) должны быть подписаны лицом (лицами), подписывающим(и) предложение; S в предложении не должно быть никаких вставок между строчками, исправлений или приписок, за исключением тех случаев, когда участнику необходимо исправить ошибки. Исправленные ошибки подписываются лицом или лицами, подписывающими предложение. Предложение должен подписать руководитель организации или индивидуальный предприниматель – участник отбора. Печать на предложении обязательна и для индивидуальных предпринимателей. Предложение (включая все прилагаемые документы) запечатывается в конверт, на котором указываются наименование и адрес организатора отбора, предмет предложения, указан-

СПРАВОЧНИК РУКОВОДИТЕЛЯ ТСЖ, ЖСК, УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

РАЗДЕЛ 4. КОНКУРСНЫЙ ОТБОР ПОДРЯДНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ ные в приглашении к подаче предложений. Оповещение потенциальных участников отбора о запросе предложений. Следующий шаг оценочной комиссии товарищества после подготовки пакета документов для конкурентного отбора – оповещение потенциальных участников (управляющих, подрядчиков или поставщиков товаров) о запросе предложений. Обычным способом оповещения о запросе предложений является размещение объявления в средствах массовой информации (СМИ), чаще всего в местных популярных газетах с большим тиражом (или в специализированных изданиях) в форме приглашения к подаче предложений. Объявление рекомендуется опубликовать не менее чем за один месяц до указанного в нем окончательного срока подачи предложений. Поиск потенциальных участников отбора, кроме того, может быть осуществлен товариществом и иными способами: S анализ объявлений/предложений подрядчиков по капитальному ремонту в СМИ с последующим направлением приглашений к подаче предложений или оповещением по телефону; S рассылка информации о запросе предложений по списку из базы данных подрядчиков/поставщиков специализированных организаций (агентств, ассоциации ТСЖ);

S направление приглашений потенциальным участникам, известным товариществу по предыдущим работам или контактам, а также по рекомендациям других товариществ или ассоциации ТСЖ. Выбор способа привлечения участников отбора определяется товариществом и зависит от сложности, объемов и стоимости заказываемых работ или услуг. Предоставление документов потенциальным участникам отбора. После получения информации о запросе предложений из объявления в СМИ или иным способом желающие принять в нем участие обращаются в товарищество за соответствующими пояснительными документами. Условия получения документов устанавливаются оценочной комиссией и указываются в положении о запросе предложений. Документы для конкурентного отбора могут предоставляться на платной или бесплатной основе. Наличие или отсутствие платы за документы зависит от их объема и содержания. Размер взимаемой платы может устанавливаться оценочной комиссией. Например, если товарищество на подготовительном этапе понесло значительные расходы на оплату услуг специалистов, разрабатывавших документы (в том числе техническое задание), то разумно такие документы предоставлять за плату.

Если товарищество проводит конкурс, то в качестве условия участия, что должно быть указано в положении о конкурсе, должно устанавливаться требование о внесении задатка. Величина задатка обычно составляет 1–5% от расчетной стоимости работ (цены подрядного договора). Задаток вносится на счет заказчика всеми участниками отбора. После проведения отбора заказчик возвращает участникам (за исключением победителя) их задатки. Задаток возвращается в течение установленного комиссией срока с момента объявления победителя отбора, но не позднее, например, 10 банковских дней. Задаток победителя отбора может находиться в распоряжении заказчика в качестве гарантии надлежащего качества исполнения победителем отбора работ до окончания действия договора. При проведении отбора способом запроса предложение-требование о внесении задатка участниками конкурса, как правило, не устанавливается. Проведение предварительных переговоров. Предварительные переговоры проводятся оценочной комиссией с целью предоставления потенциальным участникам наиболее полной и подробной информации о проводимом конкурентном отборе, об особенностях заказываемых услуг и работ, а также для разъяснений состава и порядка подачи предложений.

СПРАВОЧНИК РУКОВОДИТЕЛЯ ТСЖ, ЖСК, УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

04 • 2011

РАЗДЕЛ 4. КОНКУРСНЫЙ ОТБОР ПОДРЯДНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ

4.5. ПРОВЕДЕНИЕ ОТБОРА ПРЕДЛОЖЕНИЙ Проведение отбора предложений включает в себя следующие шаги: S прием предложений; S вскрытие конвертов с предложениями и составление соответствующего протокола; S рассмотрение и оценка предложений; S сравнительный анализ предложений и определение победителя отбора. Прием предложений. Оценочная комиссия товарищества должна организовать прием предложений участников отбора по адресу и в сроки, указанные в приглашении к подаче предложений. Предложения принимаются в запечатанных конвертах, их поступление регистрируется с указанием даты и времени приема под росписи лиц сдающего и принявшего предложение в регистрационном листе. Все предложения, полученные заказчиком после истечения срока подачи, отклоняются и/или возвращаются участнику невскрытыми. Заказчик может по своему усмотрению перенести окончательную дату подачи предложений на более поздний срок, внеся изменения или дополнения в документы конкурентного отбора. В этом случае срок действия всех прав и обязанностей заказчика и участников продлевается с учетом измененной окончательной даты. Участник может изменить или отозвать свое 04 • 2011

предложение после его подачи в период до истечения установленного срока подачи предложений при условии, что заказчик получит письменное уведомление об изменении или отзыве предложения. Никакие изменения не должны вноситься в предложения после истечения срока их подачи. Поданные предложения нельзя отзывать в период между окончательной датой подачи предложений и датой истечения срока их действия, который установлен заказчиком. Вскрытие конвертов с предложениями. Процесс вскрытия конвертов с предложениями участников проводится, как правило, в помещении, где могут разместиться все члены оценочной комиссии, а также все участники, подавшие свои предложения. В зависимости от установленного порядка проведения отбора при вскрытии конвертов с предложениями могут присутствовать и другие заинтересованные лица, например, члены общественной комиссии товарищества, другие собственники помещений – члены товарищества, чтобы сделать процесс отбора предложений максимально открытым. Присутствующие при вскрытии конвертов с предложениями, включая представителей участников отбора, должны быть зарегистрированы под роспись.

Дата вскрытия предложений обычно совпадает с датой окончания их приема. Время вскрытия конвертов рекомендуется назначать не позднее чем через 10 – 30 минут после прекращения подачи предложений. В точно назначенный срок вскрываются запечатанные конверты и объявляются наименования участников и цены их предложений. При вскрытии конвертов могут сообщаться и иные сведения, например, об отзыве предложения, изменениях в конкурсных предложениях, если это имело место. После вскрытия конвертов с предложениями оценочная комиссия составляет протокол, в котором регистрирует наименования участников, цены поступивших от них предложений и наличие необходимых сведений и документов. Участникам, подавшим предложения на оказание услуг / выполнение работ, может быть отказано в рассмотрении предложения в случае, если поданные документы не отвечают требованиям положения о запросе предложений. В протоколе указывается, приняты все предложения или нет. В случае отклонения предложения указывается причина. Протокол подписывается всеми членами оценочной комиссии, а копии протокола раздаются всем участникам отбора. Участникам, не присутствовавшим на процедуре

СПРАВОЧНИК РУКОВОДИТЕЛЯ ТСЖ, ЖСК, УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

РАЗДЕЛ 4. КОНКУРСНЫЙ ОТБОР ПОДРЯДНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ вскрытия, копия протокола направляется по почте или иным способом. Конкурентный отбор считается состоявшимся, если получено не менее трех предложений (предложений) от потенциальных исполнителей / подрядчиков. По окончании процедуры вскрытия конвертов с предложениями сообщается о сроках объявления результатов отбора. Назначаемый оценочной комиссией срок принятия решения о победителе отбора должен быть достаточен для внимательного изучения всех предложений. Обычно это не менее 3–5 рабочих дней после даты вскрытия конвертов, но не позднее даты окончания срока действия предложений, который был указан в положении о запросе предложений. Рассмотрение предложений. При рассмотрении предложений, поступивших в ответ на запрос, товарищество может использовать два разных подхода: S исключить те предложения, цена которых выше предельной суммы, которую для себя установило товарищество, а из оставшихся предложений выбрать то, где предлагается лучшее качество; S сначала рассмотреть и комплексно оценить все предложения и только потом делать выбор. При первом подходе иногда упускается возможность выбрать более дорогое предложение, но которое, возможно, имеет

бóльшие преимущества: например, при использовании более дорогих материалов высокого качества существенно увеличивается срок эксплуатации, а значит, в последующий период экономятся средства собственников, которые при более дешевых материалах будут тратиться на повторные ремонты, – поэтому товариществу рекомендуется сначала рассмотреть и оценить все предложения, а затем выбирать лучшее. Оценочная комиссия изучает предложения, чтобы установить их соответствие требованиям, определенным положением о запросе предложений, полноту представленных документов, отсутствие ошибок в расчетах, наличие требуемых гарантий, всех подписей в документах, а также правильности оформления предложений в целом. Если предложение в достаточной мере не отвечает таким требованиям, оно отклоняется. Оценочная комиссия может принять незначительные несоответствия предложения, которые не представляют собой серьезных нарушений условий положения о запросе предложений и не повлияют на оценку предложения. Предложения, признанные отвечающими требованиям по существу, проверяются на наличие или отсутствие арифметических ошибок в сметных / ценовых расчетах. Комиссия исправляет ошибки следующим образом:

S если имеются расхождения между величинами, выраженными цифрами и прописью, следует руководствоваться величиной, выраженной прописью; S если имеется расхождение между единичной расценкой и общей суммой, полученной в результате умножения ее на количество единиц, следует руководствоваться единичной расценкой; S если, по мнению комиссии, имеет место грубая ошибка в постановке знака десятичной дроби, то следует руководствоваться общей суммой и исправить единичную расценку. Если участник не принимает исправленной стоимости предложения, такое предложение отклоняется. В процессе изучения предложений оценочная комиссия товарищества может обратиться к участникам за разъяснением и уточнением сведений, содержащихся в предложениях, а также связаться с предыдущими клиентами-заказчиками работ участников проводимого отбора, посетить уже завершенные участниками отбора объекты. Помните: никакие просьбы о разрешении изменить цену предложения после вскрытия конвертов не должны удовлетворяться! Сведения, касающиеся изучения, разъяснения, оценки и сравнения предложений, не подлежат разглашению участникам или иным лицам, которые офи-

СПРАВОЧНИК РУКОВОДИТЕЛЯ ТСЖ, ЖСК, УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

04 • 2011

РАЗДЕЛ 4. КОНКУРСНЫЙ ОТБОР ПОДРЯДНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ циально не имеют отношения к процессу отбора, до того, как будет объявлен победитель отбора. При рассмотрении и оценке предложений возможно отклонение оценочной комиссией какого-то предложения по каким-либо причинам или отклонение всех предложений, если результаты оценки не удовлетворяют комиссию. В этом случае объявляется новый запрос предложений или принимается иное решение. Оценка предложений. Оценочная комиссия оценивает только те предложения, которые признаны соответствующими требованиям положения о запросе предложений. Оценка предложений должна производиться на основании критериев, изложенных в положении о запросе предложений. Во внимание могут также приниматься дополнительные технические, организационные и коммерческие преимущества, представленные в предложениях, соответствие предложенных цен сложившейся конъюнктуре рынка, а также репутация участника отбора. Оценка предложений по каждому критерию может производиться разными способами. Некоторые из них описываются ниже. Способ А. Оценка предложения участника отбора по каждому критерию производится по пяти- или десятибалльной шкале. Недостаток данного способа состоит в том, что он 04 • 2011

не позволяет учесть особенную важность для заказчика (товарищества собственников жилья) каких-то определенных критериев (например, цены или срока выполнения работ). Способ Б. Каждый критерий оценивается разным количеством баллов. Максимально возможное количество баллов отражает важность данного критерия для заказчика. Например, S цена работ – до 15 баллов; S срок выполнения работ – до 5 баллов; S репутация подрядчикадо 10 баллов и т. д. Способ В. Оценка предложения участника по каждому критерию производится по пяти- или десятибалльной шкале. Одновременно каждому критерию присваивается коэффициент весомости (отражающий важность данного критерия для заказчика). Оценка по каждому критерию рассчитывается путем умножения присвоенного балла на коэффициент весомости критерия. Для каждого способа общая оценка конкурсного предложения рассчитывается как сумма баллов по всем критериям. Для оценки предложений можно составить отдельную оценочную таблицу по каждому предложению в соответствии с заранее разработанными критериями и принятым способом оценки предложений. Сравнительный анализ предложений и выбор

победителя отбора. Для обоснования выбора победителя отбора результаты оценки всех предложений рекомендуется свести в единую сравнительную оценочную таблицу, которая затем будет приложением к протоколу решения оценочной комиссии. Такая таблица облегчает проведение сравнительного анализа предложений и помогает принять решение о выборе победителя отбора. Выигравшим предложением признается предложение, отвечающее требованиям положения о запросе предложений и получившее наиболее высокую оценку в соответствии с критериями выбора победителя. Решение оценочной комиссии оформляется протоколом, который подписывается всеми членами комиссии. В протоколе оценочной комиссии о победителе отбора содержится: S состав оценочной комиссии; S наименование победителя отбора и резервных участников, имеющих самые высокие после победителя отбора баллы; S результаты голосования; S сводная таблица предложений участников отбора и их оценки по принятым критериям; S сроки подписания договора с победителем отбора. Победитель отбора извещается о решении комиссии письменно и приглашается для обсуждения

СПРАВОЧНИК РУКОВОДИТЕЛЯ ТСЖ, ЖСК, УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

РАЗДЕЛ 4. КОНКУРСНЫЙ ОТБОР ПОДРЯДНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ и подписания договора. Если победитель отбора по каким-либо причинам отказывается заключить договор, то права на заклю-

чение договора переходят к первому резервному участнику. В течение семи дней со дня определения победи-

теля отбора товарищество уведомляет всех остальных участников об имени победившего участника и цене его предложения.

4.6. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА С ПОБЕДИТЕЛЕМ ОТБОРА Одновременно с уведомлением выбранного по результатам отбора исполнителя / подрядчика о том, что его предложение признано наилучшим, товарищество направляет ему форму договора, проект которого мог быть заранее предоставлен всем участникам в составе пакета документов или подготовлен на основании предложенных участниками отбора форм договоров. Существенные условия договора должны оставаться неизменными по сравнению с заявленными в положении о запросе предложений. После обсуждения условий договора товарищество заключает договор с победителем отбора. Для подписания договора заказчиком может быть установлен срок, например, семь рабочих дней с момента уведомления участника о победе. Законодательство определяет требования к основным видам договоров, в том числе к договорам подряда и договору управления многоквартирным домом. Договор подряда. По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) оп-

ределенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. В договоре подряда существенные условия: S предмет договора (выполняемые работы); S объем работ; S цена работы; S срок исполнения; S порядок приемки заказчиком работы. Отсутствие в договоре подряда согласия хотя бы по одному из существенных условий не позволяет считать такой договор заключенным. Если договор подряда не содержит больше ничего, кроме существенных условий (в соответствии с перечнем, определенным законом), то договор считается заключенным. Остальные условия отношений сторон – обычные условия договора: S права и обязанности сторон, вытекающие из предмета договора; S ответственность сторон. Подрядчик несет ответственность за качество выполненной работы. Качество работы должно соответствовать условиям договора

подряда, а при отсутствии или неполноте условий договора – требованиям, обычно предъявляемым к работам соответствующего рода. Результат выполненной работы должен в момент передачи заказчику обладать свойствами, указанными в договоре или определенными обычно предъявляемыми требованиями. В случае, когда законом, иным правовым актом, договором подряда или обычаями делового оборота предусмотрен для результата работы гарантийный срок, результат работы должен в течение всего гарантийного срока соответствовать условиям договора подряда о качестве1. Стороны могут внести описание прав и обязанностей, ответственности сторон непосредственно в договор. Кроме этого договор может содержать дополнительные (особые) условия, например: S условия досрочного прекращения и расторжения договора; S неустойка; S возмещение убытков; S условия выполнения работ; S организация труда рабочих;

1 Гражданский кодекс, глава 37 «Договор подряда».

СПРАВОЧНИК РУКОВОДИТЕЛЯ ТСЖ, ЖСК, УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

04 • 2011

РАЗДЕЛ 4. КОНКУРСНЫЙ ОТБОР ПОДРЯДНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ S процедура контроля качества работы; S продолжительность рабочего дня персонала; S место складирования материалов; S вопросы техники безопасности при проведении работ. Чем детальнее записаны в договоре условия, тем больше уверенности, что между заказчиком (товари-

ществом) и подрядчиком не возникнут споры и взаимное недовольство друг другом, а в случае возникновения споров они будут разрешаться на основе заранее достигнутых договоренностей. Пример договора на выполнение подрядных работ приведен в Приложении 2. Оригиналы подписанных договоров управле-

ния и/или подряда должны храниться в хорошо закрываемом помещении или сейфе товарищества. Копии договорных документов (частично или полностью) используются в качестве рабочих экземпляров ответственным лицом (лицами), участвующими в контроле за выполнением работ и исполнением договора.

ПРИЛОЖЕНИЕ 1. ПРИМЕР 1 «Утверждено» общим собранием членов ТСЖ «_____________» Протокол № ______ от «____» _________ 200_ г.

ПРАВИЛА ТСЖ «__________________________________» закупки товаров, заказа услуг/работ Настоящие Правила разработаны с целью повышения эффективности использования средств товарищества собственников жилья при осуществлении закупок товаров, заказе услуг и работ по управлению, обслуживанию, ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и имущества товарищества в соответствии с планом работ и сметой доходов и расходов, утвержденных общим собранием членов товарищества. 1. В случае если сумма закупки (стоимость товара, услуги или работы) не превышает «Х», сравнение предложений различных поставщиков/продавцов/исполнителей не требуется. Решение о выборе поставщика (продавца, исполнителя, подрядчика) принимается единолично председателем правления товарищества или управляющим товарищества, которому решением общего собрания членов товарищества переданы соответствующие полномочия. 2. В случае если сумма закупки (стоимость товара, услуги или работы) превышает «Х», но не более «ХХ», председатель правления товарищества или управляющий товарищества обязан: • получить не менее трех котировок различных поставщиков (продавцов, исполнителей, подрядчиков) товаров (услуг, работ) одного и того же или близкого качества (котировки могут быть представлены в виде прайс-листов, объявлений в газетах, письменных предложений); • провести анализ предложений по цене и другим условиям поставки (продажи) по установленной форме; • сделать письменное заключение о том, какой поставщик (продавец) выбран и почему (см. пример 2). 04 • 2011

СПРАВОЧНИК РУКОВОДИТЕЛЯ ТСЖ, ЖСК, УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

РАЗДЕЛ 4. КОНКУРСНЫЙ ОТБОР ПОДРЯДНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ Предложения поставщиков (продавцов, исполнителей, подрядчиков), форма с анализом предложений и заключением о выборе являются документами внутренней финансовой отчетности товарищества. 3. В случае если сумма закупки (стоимость товара, услуги или работы) превышает «ХХ», но не более «ХХХ», закупка проводится по решению правления товарищества на основе сравнения не менее трех предложений различных поставщиков (продавцов, исполнителей, подрядчиков) товаров (услуг, работ). Решение правления должно быть принято не менее чем 2/3 голосов членов правления товарищества и оформляется протоколом с приложением к нему предложений поставщиков (продавцов, исполнителей, подрядчиков) и формы с анализом предложений. В случае если сумма закупки (стоимость товара, услуги или работы) превышает «ХХХ», выбор поставщика (продавца, исполнителя, подрядчика) производится оценочной комиссией, состав которой утверждается общим собранием членов товарищества по результатам оценки предложений, полученных в ответ на направленный товариществом через средства массовой информации или иным способом запрос. Решение оценочной комиссии должно быть принято не менее чем 2/3 голосов членов комиссии и оформляется протоколом с приложением к нему результатов анализа предложений. Запрос предложений, направленный товариществом, предложения участников, протоколы заседаний и решение оценочной комиссии являются документами внутренней финансовой отчетности.

ПРИЛОЖЕНИЕ 1. ПРИМЕР 2. ТАБЛИЦА ОЦЕНКИ ПРЕДЛОЖЕНИЙ ПОДРЯДЧИКОВ ПО СПОСОБУ 3 Наименование критерия

Количество баллов (от 1 до 5)

Коэффициент весомости критерия

Цена, предлагаемая подрядчиком

Срок выполнения работ

Наличие у подрядчика необходимой техники, машин, оборудования

Наличие у подрядчика квалифицированных работников

Опыт подрядчика по выполнению подобных работ

Оценка

... Общая оценка предложения подрядчика:

СПРАВОЧНИК РУКОВОДИТЕЛЯ ТСЖ, ЖСК, УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

04 • 2011

04 • 2011 Поставщик №1: «ООО «XXX»:

СПРАВОЧНИК РУКОВОДИТЕЛЯ ТСЖ, ЖСК, УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

Цена самая высокая (но превышает самую низкую цену только на 7,3 %). Качество подтверждается сертификатом. Гарантийный срок 3 месяца – самый длительный. Обеспечивается бесплатная доставка. Срок исполнения самый длительный (5 дней), но у ТСЖ есть возможность столько подождать

г. Ковров, ул. __________, д. ____ тел. _________________________ Имеется (прилагается)

Поставщик №3: ООО «ZZZ»

Цена средняя, но ТСЖ должно само вывезти товар со склада, что приведет к дополнительным расходам товарищества. Самый короткий срок гарантии, и не предоставлен сертификат качества

Цена самая низкая, но ТСЖ должно само вывезти товар со склада, что приведет к дополнительным расходам товарищества. Гарантийный срок короче, чем у ООО «ХХХ». Не предоставлены сертификат качества и информации об ответственности сторон в случае невыполнения договора

Самовывоз со склада поставщика Самовывоз со склада поставщика Поставщик заменит недоброкачественные вентили в Поставщик заменит недоброкачествентечение 20 дней с даты оплаты ные вентили в течение 60 дней с даты оплаты г. Владимир, ул. ____________, д.___ г. Владимир , ул. __________, д.___ тел. ____________________________ тел. ___________________________ Имеется (прилагается) Имеется (прилагается)

1810 руб. 1785 руб. 10 860 руб. 10 710 руб. в течение 2 рабочих дней после оплаты в течение 3 рабочих дней после оплаты 100%-ная предоплата в течение 5 банковских дней 100%-ная предоплата со дня подписания договора В случае несоблюдения согласованной даты поставки Информация не представлена поставщик выплачивает покупателю неустойку в размере 0,5 % за каждый день просрочки от общей суммы недопоставленного товара, причем общая сумма окончательной неустойки не должна превышать 5% от общей суммы недопоставленного товара

Поставщик №2: ПБОЮЛ «YYY»

Принял решение: Ахматов А.К. – председатель правления ТСЖ «ААА» __________________________ «___» __________________ 200 г. _______________________ /подпись/

Принятое решение: Выбран поставщик ООО «XXX», хотя цена закупки выше, чем у других поставщиков, но его предложение имеет ряд выгодных условий для ТСЖ: подтверждение качества, самый длительный срок гарантии, бесплатная доставка (компенсирует более высокую цену).

Контактная информация/адрес: Наличие письменного предложения (прайслист) Примечание/ комментарий

1855 руб. 11 130 руб. в течение 5 рабочих дней после оплаты 100%-ная предоплата в течение 5 банковских дней со дня подписания договора Ответственность В случае несоблюдения согласованной даты поставсторон по договору ки поставщик выплачивает покупателю неустойку в размере 0,2 % за каждый день просрочки от общей суммы недопоставленного товара, причем общая сумма окончательной неустойки не должна превышать 15 % от общей суммы недопоставленного товара Доставка Бесплатная доставка по городу Другие существенные Поставщик дает гарантию 3 месяца с даты оплаты, условия предоставил сертификат качества

Цена за единицу Стоимость всего Срок исполнения Условия оплаты

Описание показателей:

Предмет закупки: Задвижки для системы канализации в количестве 6 штук для ТСЖ «ААА», г. Владимир

ПРИЛОЖЕНИЕ 1. ПРИМЕР 3. СРАВНЕНИЕ ПРЕДЛОЖЕНИЙ ПО ПОСТАВКЕ/ПРОДАЖЕ ТОВАРА

54 РАЗДЕЛ 4. КОНКУРСНЫЙ ОТБОР ПОДРЯДНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ

РАЗДЕЛ 4. КОНКУРСНЫЙ ОТБОР ПОДРЯДНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ

ПРИЛОЖЕНИЕ 2. ПРИМЕРНЫЙ ДОГОВОР ПОДРЯДА НА КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ № ___ г._________________

«____» ____________ 20__ г.

ООО, ТСЖ, ЖСК «______», именуемое в дальнейшем Заказчик, в лице директора _________ действующего на основании Устава, с одной стороны, и__________, именуемый в дальнейшем Подрядчик, в лице _______ действующего на основании Устава, со второй стороны, вместе именуемые в дальнейшем Стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем.

1. Предмет Договора 1.1. Заказчик, действующий в интересах собственников помещений многоквартирного дома №____, по ул._________ (далее – многоквартирный дом) и за их счет поручает, а Подрядчик принимает на себя обязательство выполнить работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме согласно сметы Заказчика. 1.2. Работы выполняются из материалов Подрядчика. 1.3. Заказчик обязуется принять и оплатить выполненные работы в порядке и на условиях, предусмотренных Договором. 1.4. Сроки выполнения работ: с _______ 20___ года до ________ 20___ года. Промежуточные сроки выполнения работ устанавливаются по решению Заказчика. Изменение сроков выполнения работ должно быть оформлено дополнительным соглашением к настоящему договору. Допускается досрочное выполнение работ. 1.5. Объем, содержание, цена работ, указанных в п.п. 1.1. настоящего Договора, определяются сметой, являющейся неотъемлемой частью настоящего Договора. 1.6. Контроль и приемку выполняемых работ производит Заказчик, в порядке установленном настоящим Договором. 1.7. Настоящий договор заключен по результатам комиссионного отбора подрядных организаций для выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома, проведенного ________ 20___ г., на основании Протокола _________.

2. Права и обязанности Сторон 2.1. Подрядчик обязуется: 2.1.1. Выполнить с надлежащим качеством все работы в объеме и сроки, предусмотренные настоящим Договором, и сдать работы Заказчику. Производить работы в полном соответствии с утвержденной Заказчиком проектно-сметной документацией, строительными нормами и правилами. 2.1.2. Обеспечить наличие всех необходимых для выполнения работ материалов, оборудования, изделий, конструкций, комплектующих изделий, строительной техники и т. п. При производстве работ применять материалы, соответствующие ГОСТ ________. 2.1.3. Согласовывать с Заказчиком заключение договоров подряда с субподрядчиками с указанием предмета договора, наименования и адреса субподрядчика. 2.1.4. Нести ответственность перед Заказчиком за надлежащее исполнение работ по настоящему Договору привлеченными субподрядчиками и за координацию их деятельности. 2.1.5. Во время проведения работ обеспечить выполнение необходимых мероприятий по технике безопасности, противопожарной безопасности, охране окружающей среды, а также выполнять требования правил благоустройства. 2.1.6. Вывезти до дня подписания акта сдачи-приемки работ принадлежащие ему строительные машины и оборудование, инструменты, приборы, инвентарь, строительные материалы, изделия, конструкции и другое имущество, а также в течение работ регулярно вывозить строительный мусор. СПРАВОЧНИК РУКОВОДИТЕЛЯ ТСЖ, ЖСК, УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

04 • 2011

РАЗДЕЛ 4. КОНКУРСНЫЙ ОТБОР ПОДРЯДНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ 2.1.7. Нести ответственность за качественные и безопасные материалы и методы ремонта, в том числе за приостановку производства работ, повлекшую причинение ущерба Заказчику. 2.1.8. Передать Заказчику по акту исполнительную документацию, в том числе: – акты на скрытые работы; – сертификаты на применяемые материалы и оборудование. 2.1.9. В разумный срок, установленный Заказчиком, устранять замечания Заказчика о нарушении технологии ремонтных работ, замечания, связанные с несоответствием выполняемых работ нормативным документам и утвержденной сметной документации. 2.1.10. Незамедлительно устранять поступившие замечания Заказчика о нарушении правил техники безопасности и противопожарной безопасности. 2.1.11. По требованию Заказчика предоставить сертификаты, технические паспорта и другие документы, удостоверяющие качество используемых материалов и оборудования. 2.2. Заказчик обязуется: 2.2.1. Обеспечить необходимые условия для выполнения работ. 2.2.2. Подготовить и утвердить общим собранием членов товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива либо собственниками помещений в многоквартирном доме №___ по ул._________ смету расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома. 2.2.3. При заключении настоящего Договора передать утвержденную смету расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома Подрядчику. 2.2.4. Произвести оплату выполненных работ в соответствии с условиями настоящего Договора. 2.2.5. Согласовывать с_______ (указать наименование уполномоченного органа местного самоуправления) акт приемки работ по капитальному ремонту многоквартирного дома и подписывать его у лица, уполномоченного действовать от имени товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, либо выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме управляющей организации (далее – Уполномоченное лицо). 2.3. Заказчик вправе: 2.3.1. Осуществлять контроль за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения, качеством предоставленных Подрядчиком материалов, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность Подрядчика. 2.3.2. Приостанавливать работы, выполняемые Подрядчиком либо субподрядными организациями в случае: – нарушения технологии выполняемых работ; – несоответствия выполняемых работ проектным решениям и действующим нормативным документам; – несоответствия выполняемых работ утвержденной проектно-сметной документации; – грубых нарушений правил техники безопасности и противопожарной безопасности. 2.3.3. Запрашивать у Подрядчика необходимую информацию или документацию, связанную с выполнением работ. 2.3.4. Отказаться от оплаты результата выполненных работ, не согласованных с Заказчиком. 2.3.5. Отказаться от приемки результата выполненных работ в случае обнаружения недостатков, которые не могут быть устранены Подрядчиком. 2.3.6. Предъявлять требования к Подрядчику, связанные с устранением недостатков выполненных работ, обнаруженных в течение гарантийного срока, а также вправе поручить в разумный срок устранять указанные недостатки третьим лицам. 2.3.7. При выявлении недостатков в работе Подрядчика Заказчик вправе по своему выбору потребовать от Подрядчика: 04 • 2011

СПРАВОЧНИК РУКОВОДИТЕЛЯ ТСЖ, ЖСК, УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

РАЗДЕЛ 4. КОНКУРСНЫЙ ОТБОР ПОДРЯДНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ – безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; – возмещения расходов по устранению этих недостатков, если устранение производилось силами третьих лиц и оплачивалось за счет Заказчика; – возмещения ущерба, причиненного имуществу Заказчика, третьим лицам или их имуществу, возникшего из-за невыполнения или несвоевременного выполнения Подрядчиком своих обязательств по настоящему договору, или ущерба, причиненного работниками Подрядчика в процессе осуществления деятельности в соответствии с условиями Договора. 2.4. Подрядчик вправе: 2.4.1. Требовать оплаты результата выполненных работ в соответствии с объемом, качеством и сроками их выполнения, предусмотренными Договором. 2.4.2. Требовать предоставления документации, необходимой для выполнения работ. 2.4.3. Самостоятельно определять способ выполнения порученных ему работ и привлекать, с согласия Заказчика, субподрядчиков для выполнения отдельных видов работ.

3. Источник финансирования Договора Настоящий Договор финансируется за счет денежных средств, предоставляемых государственной корпорацией Фондом содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, средств областного бюджета по областной адресной программе капитального ремонта многоквартирных домов на территории __________ области на 20___ год и средств, предоставленных Заказчику собственниками помещений в многоквартирном доме.

4. Цена работ и порядок расчетов 4.1. Цена работ и затрат по настоящему договору включает в себя стоимость материалов и оборудования, в том числе НДС, и составляет __________ руб. 4.2. Заказчиком выплачивается Подрядчику аванс в размере ____ (не более 30% средств, выделенных на капитальный ремонт многоквартирного дома.). 4.3. Заказчик оплачивает Подрядчику фактически выполненные работы по настоящему договору на основании актов приемки работ, подписанных Сторонами, Уполномоченным лицом и согласованными с ______ (указать наименование уполномоченного органа местного самоуправления) при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в установленный настоящим договором срок. 4.4. Оплата выполненных работ производится Заказчиком в размере, предусмотренном сметой, путем перечисления денежных средств на расчетный счет подрядчика на основании выставленных им счетов. 4.5. Окончательный расчет между Сторонами производится с зачетом всех ранее произведенных Заказчиком по настоящему Договору платежей, за вычетом штрафных санкций, в случае предъявления их Заказчиком Подрядчику, расходов по возмещению убытков, возникших по вине Подрядчика в соответствии с условиями настоящего Договора.

5. Сдача-приемка работ 5.1. Заказчик обязан в течение трех рабочих дней с момента получения письменного уведомления Подрядчика о завершении работ с участием Уполномоченного лица принять выполненные работы либо мотивированно отказаться от приемки выполненных работ. 5.2. Работы, подлежащие закрытию, должны приниматься Заказчиком с участием Подрядчика и Уполномоченного лица. Подрядчик приступает к выполнению последующих работ только после приемки скрытых работ и составления актов приемки этих работ. Подрядчик в письменном виде заблаговременно уведомляет Заказчика о необходимости проведения промежуточной приемки выполненных работ, подлежащих закрытию не позднее чем за три рабочих дня до начала проведения этой приемки. СПРАВОЧНИК РУКОВОДИТЕЛЯ ТСЖ, ЖСК, УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

04 • 2011

РАЗДЕЛ 4. КОНКУРСНЫЙ ОТБОР ПОДРЯДНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ Если Заказчик и Уполномоченное лицо не явятся к указанному сроку проведения промежуточной приемки выполненных работ, подлежащих закрытию, то Подрядчик составляет односторонний акт и считает работы принятыми. При этом ответственность за качество выполненных работ с Подрядчика не снимается. 5.3. Выполненные объемы работ предъявляются Подрядчиком Заказчику в соответствии с актами выполненных работ. 5.4. Акты выполненных работ принимаются Заказчиком к проверке только при предъявлении Подрядчиком исполнительной документации по выполненным работам. 5.5. Проверенные Заказчиком акты выполненных работ по форме КС-2 подписываются Заказчиком, Подрядчиком, Уполномоченным лицом и согласовываются с _______ (указать наименование уполномоченного органа местного самоуправления). 5.6. Проверенные Заказчиком справки о стоимости выполненных работ по форме КС-3 подписываются Заказчиком, Подрядчиком, Уполномоченным лицом и согласовываются с___ (указать наименование уполномоченного органа местного самоуправления). 5.7. В случае мотивированного отказа Заказчика от приемки работ акты выполненных работ возвращаются Подрядчику с замечаниями для доработки и устранения замечаний. Срок устранения замечаний не должен превышать 10 дней. 5.8. Работы считаются выполненными после подписания акта выполненных работ и справки о стоимости выполненных работ и передачи Подрядчиком Заказчику исполнительной документации по акту приема-передачи.

6. Контроль и надзор Заказчика за выполнением работ 6.1. Заказчик вправе осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения, качеством применяемых материалов. 6.2. При обнаружении отступлений от условий настоящего Договора, которые могут ухудшить качество работ, или иных недостатков Заказчик обязан немедленно заявить об этом Подрядчику. 6.3. Подрядчик обязан исполнять полученные в ходе выполнения работ указания Заказчика, если такие указания не противоречат условиям настоящего Договора и не представляют собой вмешательство в оперативно-хозяйственную деятельность Подрядчика. 6.4. Подрядчик, ненадлежащим образом выполнивший работы, не вправе ссылаться на то, что Заказчик не осуществлял контроль и надзор за их выполнением.

7. Гарантийные обязательства 7.1. Подрядчик гарантирует: 7.1.1. Надлежащее качество используемых материалов и оборудования, соответствие их государственным стандартам и техническим условиям, наличие соответствующих сертификатов, технических паспортов и других документов, удостоверяющих качество материалов и оборудования. 7.1.2. Качество выполнения всех работ в соответствии с действующими нормами и техническими условиями. 7.1.3. Гарантийный срок нормальной эксплуатации объекта работ устанавливается в течение ____ лет с даты подписания сторонами акта сдачи-приемки работ в соответствии с действующими нормативами. 7.1.4. Если в период гарантийной эксплуатации объектов обнаружатся недостатки, допущенные по вине Подрядчика, то Подрядчик обязан их устранить за свой счет в согласованные с Заказчиком сроки. Заказчик должен письменно известить Подрядчика об обнаруженных в течение гарантийного срока недостатках. Для участия в составлении акта, фиксирующего недостатки, согласования порядка и сроков их устранения Подрядчик обязан направить своего представителя не позднее трех дней со дня получения письменного извещения Заказчика. 04 • 2011

СПРАВОЧНИК РУКОВОДИТЕЛЯ ТСЖ, ЖСК, УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

РАЗДЕЛ 4. КОНКУРСНЫЙ ОТБОР ПОДРЯДНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ Гарантийный срок в этом случае продлевается соответственно на период устранения недостатков. 7.1.5. При возникновении между Заказчиком и Подрядчиком спора по поводу недостатков или их причин по требованию любой из Сторон настоящего Договора может быть назначена экспертиза. Расходы по проведению экспертизы несет Подрядчик, за исключением случаев, когда экспертизой установлено отсутствие нарушений Подрядчиком условий настоящего Договора или причинной связи между действиями Подрядчика и обнаруженными недостатками. В указанных случаях расходы по проведению экспертизы несет сторона, потребовавшая назначения экспертизы, а если она назначена по соглашению между Сторонами – все стороны поровну. 7.1.6. Обязанность организации проведения экспертизы возлагается на Подрядчика.

8. Ответственность Сторон 8.1. В случае нарушения сроков выполнения работ, предусмотренных настоящим Договором, Заказчик вправе потребовать от Подрядчика неустойку за каждый день просрочки выполнения работ в размере 0,1 % от сметной стоимости работ до фактического исполнения обязательства. Кроме того, в случае выполнения Подрядчиком работ с качеством, не соответствующим СНиП, либо применением материалов, не соответствующих ГОСТ, Подрядчик несет ответственность в виде штрафа в размере 0,05% от сметной стоимости работ за каждый выявленный случай подобных нарушений. По согласованию с Заказчиком и Уполномоченным лицом Подрядчик может выполнить в счет неустойки дополнительные работы по ремонту общего имущества многоквартирного дома. Подрядчик освобождается от уплаты неустойки, если докажет, что просрочка исполнения обязательств произошла вследствие непреодолимой силы или по вине другой стороны. 8.2. В случае если Подрядчик уклонился от устранения выявленных Заказчиком в течение гарантийного срока недостатков выполненных работ, Заказчик вправе устранить недостатки своими силами с отнесением всех расходов на Подрядчика и, кроме того, требовать с Подрядчика оплаты неустойки в размере 100 % стоимости работ по устранению недостатков. 8.3. В случае просрочки исполнения Заказчиком обязательства по оплате работ, в соответствии с условиями настоящего Договора, Подрядчик вправе потребовать уплату неустойки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день уплаты неустойки. Неустойка начисляется за каждый день просрочки исполнения обязательства. Заказчик освобождается от уплаты неустойки, если докажет, что просрочка исполнения указанного обязательства произошла вследствие непреодолимой силы или по вине другой стороны. 8.4. При несвоевременном устранении недостатков Подрядчиком Заказчик вправе поручить исправление недостатков третьим лицам за счет Подрядчика. 8.5. Уплата пени, а также возмещение убытков не освобождает Стороны от исполнения своих обязательств в натуре.

9. Форс-мажорные обстоятельства 9.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего Договора в результате событий чрезвычайного характера, которые сторона не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами. К обстоятельствам непреодолимой силы относятся события, на которые Сторона не может оказать влияния и за возникновение которых она не несет ответственности, например, землетрясение, наводнение, пожар, а также забастовка, запреты и законодательные ограничения органов государственной власти, которые полностью или в значительной мере препятствуют исполнению обязательств по настоящему Договору.

СПРАВОЧНИК РУКОВОДИТЕЛЯ ТСЖ, ЖСК, УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

04 • 2011

РАЗДЕЛ 4. КОНКУРСНЫЙ ОТБОР ПОДРЯДНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ 9.2. Сторона, ссылающаяся на обстоятельства непреодолимой силы, обязана немедленно информировать другую Сторону о наступлении подобных обстоятельств в письменной форме, причем по требованию другой Стороны должен быть представлен документ, удостоверяющий факт наступления указанных обстоятельств. Информация должна содержать данные о характере обстоятельств, оценку их влияния на исполнение Стороной своих обязательств по настоящему договору и на срок исполнения обязательств. 9.3. Сторона, которая не может из-за обстоятельств непреодолимой силы выполнить обязательства по настоящему Договору, должна приложить с учетом положений Договора все усилия к тому, чтобы как можно скорее ликвидировать последствия невыполнения обязательств.

10. Срок действия Договора. Расторжение Договора 10.1. Настоящий Договор вступает в силу со дня его подписания и действует до полного исполнения Сторонами обязательств по Договору. 10.2. Настоящий Договор может быть расторгнут досрочно по соглашению Сторон, а также в случаях, предусмотренных настоящим Договором и действующим законодательством Российской Федерации. 10.3. Заказчик вправе в одностороннем порядке отказаться от дальнейшего исполнения настоящего Договора, предупредив Подрядчика за 7 дней, по истечении которых Договор считается расторгнутым в следующих случаях: – задержки Подрядчиком начала выполнения работ более чем на две недели по причинам, не зависящим от Заказчика; – систематического нарушения (более 2 раз) Подрядчиком сроков выполнения работ, влекущего увеличение сроков окончания работ более чем на две недели; – систематического несоблюдения Подрядчиком требований по качеству работ; – аннулирования лицензий Подрядчика на строительную деятельность. 10.5. В случае одностороннего отказа Заказчика от исполнения Договора он обязан уплатить Подрядчику часть установленной цены пропорционально части работы, выполненной до получения извещения об отказе Заказчика от исполнения Договора и принятой Заказчиком по акту выполненных работ.

11. Дополнительные условия 11.1. Стороны вправе по обоюдному согласию вносить изменения и дополнения в настоящий Договор путем составления дополнительных соглашений, оформленных в письменном виде, которые являются неотъемлемой частью настоящего Договора. 11.2. Все споры и разногласия по настоящему Договору разрешаются путем переговоров, а в случае недостижения соглашения между Сторонами споры подлежат рассмотрению в Арбитражном суде ________________ области. 11.3. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу.

12. Адреса и реквизиты Сторон ООО « ________________________________ » ОAО « _________________________________» Адрес _________________________________ Адрес __________________________________ ИНН, КПП ______________________________ ИНН, КПП _______________________________ р\с ____________________________________ р\с _____________________________________ БИК ___________________________________ БИК ____________________________________ к\с ____________________________________ к\с _____________________________________ Директор _____________________________ Директор _________________________ ФИО М.П. М.П. 04 • 2011

СПРАВОЧНИК РУКОВОДИТЕЛЯ ТСЖ, ЖСК, УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

НЫ ЗИС Й ПОД И А Каждый КР

К РО

Издательский Дом «ПАНОРАМА» – крупнейшее в России издательство деловых журналов. Десять издательств, входящих в ИД «ПАНОРАМА», выпускают более 150 журналов.

АН ТИ

ИНФОРМАЦИЯ О ПОДПИСКЕ НА ЖУРНАЛЫ ИД «ПАНОРАМА»

! !!

подписчик журнала ИД «Панорама» получает DVD с полной базой Свидетельством высокого авторитета и признания изданий ИД «Панонормативно-методических документов рама» является то, что каждый пятый журнал включен в Перечень веи статей, не вошедших в журнал, дущих рецензируемых журналов и изданий, утвержденных ВАК, в ко+ архив журнала (все номера торых публикуются основные научные результаты диссертаций на за 2008, 2009 и 2010 гг.)! соискание ученой степени доктора и кандидата наук. Среди главных редакторов наших журналов, председателей и членов редсоветов и редколОбъем 4,7 Гб, легий – 168 ученых: академиков, членов-корреспондентов академий наук, ЕС или 50 тыс. стр. Н ТВ профессоров и около 200 практиков – опытных хозяйственных руководителей ЕН О М З И ЦЕНЫ – НЕИ и специалистов.

Ч КА

Индексы и стоимость подписки указаны на 2-е полугодие 2011 года Индексы по каталогу «Роспечать» «Почта и «Пресса России» России»

НАИМЕНОВАНИЕ

Стоимость Стоимость подписки подписки по через каталогам редакцию

Индексы по каталогу «Роспечать» «Почта и «Пресса России» России»

АФИНА

36776

99481

20285

61866

80753

99654

82767

16609

82773

16615

82723

16585 Лизинг

32907

и налоговое 12559 Налоги планирование

2091

Стоимость Стоимость подписки подписки по через каталогам редакцию

ВНЕШТОРГИЗДАТ

www.vnestorg.ru, www.внешторгиздат.рф

www.afina-press.ru, www.бухучет.рф

Автономные учреждения: экономиканалогообложениебухгалтерский учет Бухгалтерский учет и налогообложение в бюджетных организациях Бухучет в здравоохранении Бухучет в сельском хозяйстве Бухучет в строительных организациях

НАИМЕНОВАНИЕ

82738

регулирование. 16600 Валютное Валютный контроль

84832

1881,90

11 358

10 222,20

12450 Гостиничное дело

7392

6652,80

3990

3591

20236

61874 Дипломатическая служба

1200

1080

3990

3591

82795

Магазин: 15004 персонал–оборудование– технологии

3558

3202,20

3990

3591

84826

12383 Международная экономика

3180

2862

3990

3591

85182

12319 Мерчендайзер

3060

2754

4272

3844,80

84866

бизнес 12322 Общепит: и искусство

3060

2754

17 256

15 530,40

79272

99651 Современная торговля

7392

6652,80

ИНФОРМАЦИЯ О ПОДПИСКЕ НА ЖУРНАЛЫ ИД «ПАНОРАМА» Индексы по каталогу «Роспечать» «Почта и «Пресса России» России» 84867 82737 85181

НАИМЕНОВАНИЕ

Стоимость Стоимость подписки подписки по через каталогам редакцию

12323 Современный ресторан Таможенное 16599 регулирование. Таможенный контроль Товаровед 12320 продовольственных товаров

5520

4968

11 358

10 222,20

3558

3202,20

МЕДИЗДАТ

www.medizdat.com, www.медиздат.рф

22954

Вестник неврологии, 79525 психиатрии и нейрохирургии Вопросы здорового 10274 и диетического питания

46543

24216 Врач скорой помощи

3648

3283,20

80755

99650 Главврач

3930

3537

84813

14777 Кардиолог

3060

2754

46105

44028 Медсестра

3060

2754

47492

46544

23140

Новое медицинское 16627 оборудование/ Новые медицинские технологии Охрана труда техника безопасности 15022 ив учреждениях здравоохранения

3372

3034,80

3060

2754

3558

2975,40

3060

2754

15048 Рефлексотерапевт

36668

Санаторно-курортные 25072 организации: менеджмент, маркетинг, экономика, финансы

3492

16631 Санитарный врач

3648

Стоимость Стоимость подписки подписки по через каталогам редакцию

61868 Дом культуры

2838

2554,20

36395

99291 Мир марок

561

504,90

84794

12303 Музей

3060

2754

82761

16603

2556

2300,40

46313

24217 Ректор вуза

4866

4379,40

47392

45144 Русская галерея – ХХI век

1185

1066,50

46311

24218 Ученый Совет

4308

3877,20

71294

79901 Хороший секретарь

1932

1738,80

ПарикмахерСтилист-Визажист

ПОЛИТЭКОНОМИЗДАТ

www.politeconom.ru, www.политэкономиздат.рф

84787

местной 12310 Глава администрации

3060

2754

84790

12307 ЗАГС

2838

2554,20

3540

3186

4242

3817,80

84788

Коммунальщик/ 12382 Управление эксплуатацией зданий Парламентский журнал 12309 Народный депутат

84789

12308 Служба занятости

2934

2640,60

84824

12539 Служба PR

6396

5756,40

20283

политика 61864 Социальная и социальное партнерство

3990

3591

3202,20

3306

НАИМЕНОВАНИЕ

20238

84786

23572

82789

Индексы по каталогу «Роспечать» «Почта и «Пресса России» России»

ПРОМИЗДАТ

3142,80

www.promizdat.com, www.промиздат.рф

3283,20

46312

врача 24209 Справочник общей практики

3060

2754

84809

12369 Справочник педиатра

3150

2835

37196

16629 Стоматолог

3090

2781

46106

12366 Терапевт

3372

3034,80

84881

12524 Физиотерапевт

3492

3142,80

84811

12371 Хирург

3492

3142,80

36273

лечебного 99369 Экономист учреждения

3372

3034,80

НАУКА и КУЛЬТУРА

www.n-cult.ru, www.наука-и-культура.рф

22937

cosmetic/ 10214 Beauty Прекрасная косметика

1686

1517,40

46310

24192 Вопросы культурологии

2154

1938,60

36365

99281 Главный редактор

1497

1347,30

84822 82714

82715

12537 Водоочистка Генеральный Управление 16576 директор: промышленным предприятием Главный инженер. 16577 Управление промышленным производством

3276

2948,40

8052

7246,80

4776

4298,40

82716

16578 Главный механик

4056

3650,40

82717

16579 Главный энергетик

4056

3650,40

84815

по маркетингу 12530 Директор и сбыту 12424 Инновационный менеджмент и автоматика: 12533 КИП обслуживание и ремонт Консервная сегодня: 25415 промышленность технологии, маркетинг, финансы

8016

7214,40

8016

7214,40

3990

3591

7986

7187,40

99296 Конструкторское бюро

3930

3537

36390 84818 36684 36391

ИНФОРМАЦИЯ О ПОДПИСКЕ НА ЖУРНАЛЫ ИД «ПАНОРАМА» Индексы по каталогу «Роспечать» «Почта и «Пресса России» России» 82720

18256

82721

НАИМЕНОВАНИЕ

Стоимость Стоимость подписки подписки по через каталогам редакцию

Нормирование 16582 и оплата труда в промышленности Оперативное управление в электроэнергетике. 12774 Подготовка персонала и поддержание его квалификации Охрана труда и техника 16583 безопасности на промышленных предприятиях

3930

3537

1779

1601,10

3558

3202,20 36986

3588

3229,20

84859

12399 Хлебопекарное производство Электрооборудование: 12532 эксплуатация, обслуживание и ремонт

7986

7187,40

3990

3591

12531 Электроцех

3432

3088,80

84816

82772 82770

16580 Управление качеством

41763 84782

СЕЛЬХОЗИЗДАТ

82769

3537

36393

машины 12479 Самоходные и механизмы

3930

3537

2868

2581,20

7986

7187,40

22307

37195

24215 Свиноферма

84836

Сельскохозяйственная 12394 техника: обслуживание и ремонт

3202,20

3930

2613,60

37194

3558

12543 Прикладная логистика

2904

15034

3650,40

84844

16606 Главный зоотехник

23571

4056

3034,80

82764

16607

3088,80

3372

82782

82765

3432

3591

2613,60

12393

3342,60

3990

2904

37191

3714

3877,20

16605 Главный агроном

16608

2975,40

4308

82763

82766

3306

3537

79438

23732

3650,40

3930

2948,40

37199

4056

3537

3276

61870

2359,80

3930

7776

37065

работа 12378 Сметно-договорная в строительстве Строительство: новые 16611 технологии – новое оборудование

2622

/ 16621 Автосервис Мастер-автомеханик Автотранспорт: 16618 эксплуатация, обслуживание, ремонт и пассажирское 99652 Грузовое автохозяйство Нормирование и оплата 16624 труда на автомобильном транспорте Охрана труда и техника безопасности 16623 на автотранспортных предприятиях и в транспортных цехах

82779

8640

Кормление сельскохозяйственных животных и кормопроизводство Молоко и молочные продукты.Производство и реализация Нормирование и оплата труда в сельском хозяйстве Овощеводство и тепличное хозяйство Охрана труда и техника безопасности в сельском хозяйстве Птицеводческое хозяйство/ Птицефабрика Рыбоводство и рыбное хозяйство

Архитектура жилых, 12381 промышленных и офисных зданий Нормирование и оплата 16614 труда в строительстве Охрана труда и техника 16612 безопасности в строительстве Проектные 99635 и изыскательские работы в строительстве 44174 Прораб

ТРАНСИЗДАТ

экономика12562 Агробизнес: оборудование-технологии Ветеринария 12396 сельскохозяйственных животных

84834

СТРОЙИЗДАТ

www.transizdat.com, www.трансиздат.рф

www.selhozizdat.ru, www.сельхозиздат.рф

37020

НАИМЕНОВАНИЕ

Стоимость Стоимость подписки подписки по через каталогам редакцию

www.stroyizdat.com, www.стройиздат.com

37190

82718

84817

Индексы по каталогу «Роспечать» «Почта и «Пресса России» России»

82776

82781

3306

äàòåëüñòâî èç

2975,40

ÞÐ

ÈÇÄÀÒ

ЮРИЗДАТ

www.jurizdat.su, www.юриздат.рф

2934

2640,60

84797

12300 Вопросы жилищного права

2556

2300,40

3372

3034,80

46308

24191 Вопросы трудового права

3120

2808

2934

2640,60

84791

кадастр 12306 Землеустройство, и мониторинг земель

3558

3202,20

2934

2640,60

80757

99656 Кадровик

4680

4212

36394

99295 Участковый

342

307,80

2934

2640,60 82771

16613 Юрисконсульт в строительстве

4776

4298,40

46103

12298 Юрист вуза

3276

2948,40

2934

2640,60

ПОДРОБНАЯ ИНФОРМАЦИЯ О ПОДПИСКЕ: телефоны: (495) 211-5418, 749-2164, 749-4273, факс: (499) 346-2073, (495) 644-2761. E-mail: podpiska@panor.ru www.panor.ru

2011ПОДПИСКА

МЫ ИЗДАЕМ ЖУРНАЛЫ БОЛЕЕ 20 ЛЕТ. НАС ЧИТАЮТ МИЛЛИОНЫ! ОФОРМИТЕ ГОДОВУЮ ПОДПИСКУ И ЕЖЕМЕСЯЧНО ПОЛУЧАЙТЕ СВЕЖИЙ НОМЕР ЖУРНАЛА!

ДОРОГИЕ ДРУЗЬЯ! МЫ ПРЕДЛАГАЕМ ВАМ РАЗЛИЧНЫЕ ВАРИАНТЫ ОФОРМЛЕНИЯ ПОДПИСКИ НА ЖУРНАЛЫ ИЗДАТЕЛЬСКОГО ДОМА «ПАНОРАМА»

ПОДПИСКА НА САЙТЕ

ПОДПИСКА НА САЙТЕ www.panor.ru На все вопросы, связанные с подпиской, вам с удовольствием ответят по телефонам (495) 211-5418, 749-2164, 749-4273.

3 1

ПОДПИСКА НА ПОЧТЕ

син А. Бо жник Худо

ОФОРМЛЯЕТСЯ В ЛЮБОМ ПОЧТОВОМ ОТДЕЛЕНИИ РОССИИ

Для этого нужно правильно и внимательно заполнить бланк абонемента (бланк прилагается). Бланки абонементов находятся также в любом почтовом отделении России или на сайте ИД «Панорама» – www.panor.ru. Подписные индексы и цены наших изданий для заполнения абонемента на подписку есть в каталогах: «Газеты и журналы» Агентства «Роспечать», «Почта России» и «Пресса России». Образец платежного поручения XXXXXXX

Поступ. в банк плат.

Списано со сч. плат.

ПЛАТЕЖНОЕ ПОРУЧЕНИЕ № Сумма прописью ИНН

электронно Вид платежа

Дата

Три тысячи сто восемьдесят шесть рублей 00 копеек КПП

Сумма 3186-00 Сч. №

Плательщик БИК Сч. № БИК 044525225 Сч. № 30101810400000000225

Банк плательщика ОАО «Сбербанк России», г. Москва Банк получателя ИНН 7709843589 КПП 770901001 ООО Издательство «Кругозор» Московский банк Сбербанка России ОАО, г. Москва

Подписаться на журнал можно непосредственно в Издательстве с любого номера и на любой срок, доставка – за счет Издательства. Для оформления подписки необходимо получить счет на оплату, прислав заявку по электронному адресу podpiska@panor.ru или по факсу: (499) 346-2073, (495) 664-2761, а также позвонив по телефонам: (495) 211-5418, 749-2164, 749-4273. Внимательно ознакомьтесь с образцом заполнения платежного поручения и заполните все необходимые данные (в платежном поручении, в графе «Назначение платежа», обязательно укажите: «За подписку на журнал» (название журнала), период подписки, а также точный почтовый адрес (с индексом), по которому мы должны отправить журнал). Оплата должна быть произведена до 15-го числа предподписного месяца. РЕКВИЗИТЫ ДЛЯ ОПЛАТЫ ПОДПИСКИ Получатель: ООО Издательство «Кругозор» Счет № Московский банк 2 Сбербанка России ОАО, на под ЖК2011 писку г. Москва ИНН 7709843589 / КПП 770901001, р/cч. № 40702810538180002439

ȠȓȞȡ ș Ȏ ȑ ȣ ȏȡ șȎȠȓ Ș Ȝȝ

Банк получателя: ОАО «Сбербанк России», г. Москва БИК 044525225, к/сч. № 30101810400000000225

ȘȠȜȞ

ǲȖȞȓ

40702810538180002439

Вид оп. 01 Наз. пл. Код

Срок плат. Очер. плат. 6 Рез. поле

н оси А. Б

Оплата за подписку на журнал Коммунальщик / Управление эксплуатацией зданий (6 экз.) на 6 месяцев, в том числе НДС (0%)______________ Адрес доставки: индекс_________, город__________________________, ул._______________________________________, дом_____, корп._____, офис_____ телефон_________________

ник ож Худ

Получатель

Сч. №

ПОДПИСКА В РЕДАКЦИИ

Назначение платежа Подписи М.П.

Отметки банка

На правах рекламы

Коммунальщик / Управление эксплуатацией зданий

полугодие

2011

Выгодное предложение! Подписка на 2-е полугодие 2011 года по льготной цене – 3186 руб. (подписка по каталогам – 3540 руб.) Оплатив этот счет, вы сэкономите на подписке около 20% ваших средств. Почтовый адрес: 125040, Москва, а/я 1 По всем вопросам, связанным с подпиской, обращайтесь по тел.: (495) 211-5418, 749-2164, 749-4273, тел./факс: (499) 346-2073, (495) 664-2761 или по e-mail: podpiska@panor.ru ПОЛУЧАТЕЛЬ:

ООО Издательство «Кругозор» ИНН 7709843589 КПП 770901001 р/cч. № 40702810538180002439 Московский банк Сбербанка России ОАО, г. Москва БАНК ПОЛУЧАТЕЛЯ: БИК 044525225

к/сч. № 30101810400000000225

ОАО «Сбербанк России», г. Москва

СЧЕТ № 2ЖК2011 от «____»_____________ 2011 Покупатель: Расчетный счет №: Адрес: №№ п/п 1

Предмет счета (наименование издания) Коммунальщик / Управление эксплуатацией зданий (подписка на 2-е полугодие 2011 года)

Кол-во Цена экз. за 1 экз. 6

531

Сумма

НДС 0%

Всего

3186

Не обл.

3186

2 3 ИТОГО: ВСЕГО К ОПЛАТЕ:

Генеральный директор

К.А. Москаленко

Главный бухгалтер

Л.В. Москаленко М.П. ȼɇɂɆȺɇɂɘ ȻɍɏȽȺɅɌȿɊɂɂ!

ȼ ȽɊȺɎȿ «ɇȺɁɇȺɑȿɇɂȿ ɉɅȺɌȿɀȺ» ɈȻəɁȺɌȿɅɖɇɈ ɍɄȺɁɕȼȺɌɖ ɌɈɑɇɕɃ ȺȾɊȿɋ ȾɈɋɌȺȼɄɂ ɅɂɌȿɊȺɌɍɊɕ (ɋ ɂɇȾȿɄɋɈɆ) ɂ ɉȿɊȿɑȿɇɖ ɁȺɄȺɁɕȼȺȿɆɕɏ ɀɍɊɇȺɅɈȼ. ɇȾɋ ɇȿ ȼɁɂɆȺȿɌɋə (ɍɉɊɈɓȿɇɇȺə ɋɂɋɌȿɆȺ ɇȺɅɈȽɈɈȻɅɈɀȿɇɂə). ɈɉɅȺɌȺ ȾɈɋɌȺȼɄɂ ɀɍɊɇȺɅɈȼ ɈɋɍɓȿɋɌȼɅəȿɌɋə ɂɁȾȺɌȿɅɖɋɌȼɈɆ. ȾɈɋɌȺȼɄȺ ɂɁȾȺɇɂɃ ɈɋɍɓȿɋɌȼɅəȿɌɋə ɉɈ ɉɈɑɌȿ ɐȿɇɇɕɆɂ ȻȺɇȾȿɊɈɅəɆɂ ɁȺ ɋɑȿɌ ɊȿȾȺɄɐɂɂ. ȼ ɋɅɍɑȺȿ ȼɈɁȼɊȺɌȺ ɀɍɊɇȺɅɈȼ ɈɌɉɊȺȼɂɌȿɅɘ, ɉɈɅɍɑȺɌȿɅɖ ɈɉɅȺɑɂȼȺȿɌ ɋɌɈɂɆɈɋɌɖ ɉɈɑɌɈȼɈɃ ɍɋɅɍȽɂ ɉɈ ȼɈɁȼɊȺɌɍ ɂ ȾɈɋɕɅɍ ɂɁȾȺɇɂɃ ɉɈ ɂɋɌȿɑȿɇɂɂ 15 ȾɇȿɃ. ȾȺɇɇɕɃ ɋɑȿɌ əȼɅəȿɌɋə ɈɋɇɈȼȺɇɂȿɆ ȾɅə ɈɉɅȺɌɕ ɉɈȾɉɂɋɄɂ ɇȺ ɂɁȾȺɇɂə ɑȿɊȿɁ ɊȿȾȺɄɐɂɘ ɂ ɁȺɉɈɅɇəȿɌɋə ɉɈȾɉɂɋɑɂɄɈɆ. ɋɑȿɌ ɇȿ ɈɌɉɊȺȼɅəɌɖ ȼ ȺȾɊȿɋ ɂɁȾȺɌȿɅɖɋɌȼȺ. ɈɉɅȺɌȺ ȾȺɇɇɈȽɈ ɋɑȿɌȺ-ɈɎȿɊɌɕ (ɋɌ. 432 ȽɄ ɊɎ) ɋȼɂȾȿɌȿɅɖɋɌȼɍȿɌ Ɉ ɁȺɄɅɘɑȿɇɂɂ ɋȾȿɅɄɂ ɄɍɉɅɂ-ɉɊɈȾȺɀɂ ȼ ɉɂɋɖɆȿɇɇɈɃ ɎɈɊɆȿ (ɉ. 3 ɋɌ. 434 ɂ ɉ. 3 ɋɌ. 438 ȽɄ ɊɎ).

ОБРАЗЕЦ ЗАПОЛНЕНИЯ ПЛАТЕЖНОГО ПОРУЧЕНИЯ

Списано со сч. плат.

Поступ. в банк плат.

ПЛАТЕЖНОЕ ПОРУЧЕНИЕ № Дата

Вид платежа

Сумма прописью

ИНН

КПП

Сумма

Сч.№ Плательщик

БИК Сч.№ Банк Плательщика

ОАО «Сбербанк России», г. Москва

БИК Сч.№

044525225 30101810400000000225

ИНН 7709843589 КПП 770901001 ООО Издательство «Кругозор» Московский банк Сбербанка России ОАО, г. Москва

Сч.№

40702810538180002439

Получатель

Банк Получателя

Вид оп.

Срок плат.

Наз.пл.

Очер. плат.

Код

Рез. поле

Оплата за подписку на журнал Коммунальщик / Управление эксплуатацией зданий (___ экз.) на 12 месяцев, без НДС (0%). ФИО получателя____________________________________________________ Адрес доставки: индекс_____________, город____________________________________________________, ул.________________________________________________________, дом_______, корп._____, офис_______ телефон_________________, e-mail:________________________________ Назначение платежа Подписи

Отметки банка

М.П.

При оплате данного счета в платежном поручении в графе «Назначение платежа» обязательно укажите: X Название издания и номер данного счета Y Точный адрес доставки (с индексом) Z ФИО получателя [ Телефон (с кодом города)

По всем вопросам, связанным с подпиской, обращайтесь по тел.: (495) 211-5418, 749-2164, 749-4273 тел./факс: (499) 346-2073, (495) 664-2761 или по e-mail: podpiska@panor.ru

✁

Ʉɨɦɭ

Ʉɭɞɚ

ɮ. ɋɉ-1

(ɩɨɱɬɨɜɵɣ ɢɧɞɟɤɫ)

ɧɚ

ɝɚɡɟɬɭ ɠɭɪɧɚɥ (ɢɧɞɟɤɫ ɢɡɞɚɧɢɹ)

84786

ɧɚ 20

11 12

ɧɚ

ɝɚɡɟɬɭ ɠɭɪɧɚɥ (ɢɧɞɟɤɫ ɢɡɞɚɧɢɹ)

84786

ȾɈɋɌȺȼɈɑɇȺə ɄȺɊɌɈɑɄȺ

(ɚɞɪɟɫ)

Ʉɭɞɚ (ɩɨɱɬɨɜɵɣ ɢɧɞɟɤɫ)

12382

ɉȼ

Ʉɨɦɭ

Ʉɭɞɚ

ɧɚ 20

ɦɟɫɬɨ

ɥɢɬɟɪ

11 ɝɨɞ ɩɨ ɦɟɫɹɰɚɦ: 10

ɧɚ

ɝɚɡɟɬɭ ɠɭɪɧɚɥ

(ɢɧɞɟɤɫ ɢɡɞɚɧɢɹ)

12382

ȾɈɋɌȺȼɈɑɇȺə ɄȺɊɌɈɑɄȺ

(ɚɞɪɟɫ)

Ʉɨɥɢɱɟɫɬɜɨ ɤɨɦɩɥɟɤɬɨɜ:

(ɮɚɦɢɥɢɹ, ɢɧɢɰɢɚɥɵ)

(ɩɨɱɬɨɜɵɣ ɢɧɞɟɤɫ)

(ɧɚɢɦɟɧɨɜɚɧɢɟ ɢɡɞɚɧɢɹ)

(ɢɧɞɟɤɫ ɢɡɞɚɧɢɹ)

ɧɚ 20

(ɮɚɦɢɥɢɹ, ɢɧɢɰɢɚɥɵ)

(ɚɞɪɟɫ)

11 ɝɨɞ ɩɨ ɦɟɫɹɰɚɦ: 9

ɩɨɞɩɢɫɤɢ ____________ɪɭɛ. ___ɤɨɩ. Ʉɨɥɢɱɟɫɬɜɨ ɋɬɨɢɦɨɫɬɶ ɩɟɪɟɚɞɪɟɫɨɜɤɢ ____________ ɪɭɛ. ___ɤɨɩ. ɤɨɦɩɥɟɤɬɨɜ

Ʉɨɦɭ

ɧɚ 20

(ɮɚɦɢɥɢɹ, ɢɧɢɰɢɚɥɵ)

(ɚɞɪɟɫ)

11 ɝɨɞ ɩɨ ɦɟɫɹɰɚɦ: 9

ɩɨɞɩɢɫɤɢ ____________ɪɭɛ. ___ɤɨɩ. Ʉɨɥɢɱɟɫɬɜɨ ɋɬɨɢɦɨɫɬɶ ɩɟɪɟɚɞɪɟɫɨɜɤɢ ____________ ɪɭɛ. ___ɤɨɩ. ɤɨɦɩɥɟɤɬɨɜ

(ɧɚɢɦɟɧɨɜɚɧɢɟ ɢɡɞɚɧɢɹ)

ɥɢɬɟɪ

ɝɚɡɟɬɭ ɠɭɪɧɚɥ

Ʉɨɦɦɭɧɚɥɶɳɢɤ / ɍɩɪɚɜɥɟɧɢɟ ɷɤɫɩɥɭɚɬɚɰɢɟɣ ɡɞɚɧɢɣ

ɦɟɫɬɨ

11 ɝɨɞ ɩɨ ɦɟɫɹɰɚɦ:

(ɮɚɦɢɥɢɹ, ɢɧɢɰɢɚɥɵ)

(ɩɨɱɬɨɜɵɣ ɢɧɞɟɤɫ)

ɧɚ

Ʉɨɦɦɭɧɚɥɶɳɢɤ / ɍɩɪɚɜɥɟɧɢɟ ɷɤɫɩɥɭɚɬɚɰɢɟɣ ɡɞɚɧɢɣ

ȺȻɈɇȿɆȿɇɌ

(ɧɚɢɦɟɧɨɜɚɧɢɟ ɢɡɞɚɧɢɹ)

Ʉɨɥɢɱɟɫɬɜɨ ɤɨɦɩɥɟɤɬɨɜ:

ɮ. ɋɉ-1

ɋɬɨɢɦɨɫɬɶ ɩɨɞɩɢɫɤɢ ɧɚ ɠɭɪɧɚɥ ɭɤɚɡɚɧɚ ɜ ɤɚɬɚɥɨɝɟ «ɉɨɱɬɚ Ɋɨɫɫɢɢ»

Ʉɨɦɦɭɧɚɥɶɳɢɤ / ɍɩɪɚɜɥɟɧɢɟ ɷɤɫɩɥɭɚɬɚɰɢɟɣ ɡɞɚɧɢɣ

ɉȼ

Ʉɨɦɭ

Ʉɭɞɚ

(ɧɚɢɦɟɧɨɜɚɧɢɟ ɢɡɞɚɧɢɹ)

Ʉɨɦɦɭɧɚɥɶɳɢɤ / ɍɩɪɚɜɥɟɧɢɟ ɷɤɫɩɥɭɚɬɚɰɢɟɣ ɡɞɚɧɢɣ

ȺȻɈɇȿɆȿɇɌ

ɋɬɨɢɦɨɫɬɶ ɩɨɞɩɢɫɤɢ ɧɚ ɠɭɪɧɚɥ ɭɤɚɡɚɧɚ ɜ ɤɚɬɚɥɨɝɚɯ Ⱥɝɟɧɬɫɬɜɚ «Ɋɨɫɩɟɱɚɬɶ» ɢ «ɉɪɟɫɫɚ Ɋɨɫɫɢɢ»

✁

ɉɊɈȼȿɊɖɌȿ ɉɊȺȼɂɅɖɇɈɋɌɖ ɈɎɈɊɆɅȿɇɂə ȺȻɈɇȿɆȿɇɌȺ! ɇɚ ɚɛɨɧɟɦɟɧɬɟ ɞɨɥɠɟɧ ɛɵɬɶ ɩɪɨɫɬɚɜɥɟɧ ɨɬɬɢɫɤ ɤɚɫɫɨɜɨɣ ɦɚɲɢɧɵ. ɉɪɢ ɨɮɨɪɦɥɟɧɢɢ ɩɨɞɩɢɫɤɢ (ɩɟɪɟɚɞɪɟɫɨɜɤɢ) ɛɟɡ ɤɚɫɫɨɜɨɣ ɦɚɲɢɧɵ ɧɚ ɚɛɨɧɟɦɟɧɬɟ ɩɪɨɫɬɚɜɥɹɟɬɫɹ ɨɬɬɢɫɤ ɤɚɥɟɧɞɚɪɧɨɝɨ ɲɬɟɦɩɟɥɹ ɨɬɞɟɥɟɧɢɹ ɫɜɹɡɢ. ȼ ɷɬɨɦ ɫɥɭɱɚɟ ɚɛɨɧɟɦɟɧɬ ɜɵɞɚɟɬɫɹ ɩɨɞɩɢɫɱɢɤɭ ɫ ɤɜɢɬɚɧɰɢɟɣ ɨɛ ɨɩɥɚɬɟ ɫɬɨɢɦɨɫɬɢ ɩɨɞɩɢɫɤɢ (ɩɟɪɟɚɞɪɟɫɨɜɤɢ).

Ⱦɥɹ ɨɮɨɪɦɥɟɧɢɹ ɩɨɞɩɢɫɤɢ ɧɚ ɝɚɡɟɬɭ ɢɥɢ ɠɭɪɧɚɥ, ɚ ɬɚɤɠɟ ɞɥɹ ɩɟɪɟɚɞɪɟɫɨɜɚɧɢɹ ɢɡɞɚɧɢɹ ɛɥɚɧɤ ɚɛɨɧɟɦɟɧɬɚ ɫ ɞɨɫɬɚɜɨɱɧɨɣ ɤɚɪɬɨɱɤɨɣ ɡɚɩɨɥɧɹɟɬɫɹ ɩɨɞɩɢɫɱɢɤɨɦ ɱɟɪɧɢɥɚɦɢ, ɪɚɡɛɨɪɱɢɜɨ, ɛɟɡ ɫɨɤɪɚɳɟɧɢɣ, ɜ ɫɨɨɬɜɟɬɫɬɜɢɢ ɫ ɭɫɥɨɜɢɹɦɢ, ɢɡɥɨɠɟɧɧɵɦɢ ɜ ɩɨɞɩɢɫɧɵɯ ɤɚɬɚɥɨɝɚɯ. Ɂɚɩɨɥɧɟɧɢɟ ɦɟɫɹɱɧɵɯ ɤɥɟɬɨɤ ɩɪɢ ɩɟɪɟɚɞɪɟɫɨɜɚɧɢɢ ɢɡɞɚɧɢɹ, ɚ ɬɚɤɠɟ ɤɥɟɬɤɢ «ɉȼ-ɆȿɋɌɈ» ɩɪɨɢɡɜɨɞɢɬɫɹ ɪɚɛɨɬɧɢɤɚɦɢ ɩɪɟɞɩɪɢɹɬɢɣ ɫɜɹɡɢ ɢ ɩɨɞɩɢɫɧɵɯ ɚɝɟɧɬɫɬɜ.

✁

ɉɊɈȼȿɊɖɌȿ ɉɊȺȼɂɅɖɇɈɋɌɖ ɈɎɈɊɆɅȿɇɂə ȺȻɈɇȿɆȿɇɌȺ!

ɇɚ ɚɛɨɧɟɦɟɧɬɟ ɞɨɥɠɟɧ ɛɵɬɶ ɩɪɨɫɬɚɜɥɟɧ ɨɬɬɢɫɤ ɤɚɫɫɨɜɨɣ ɦɚɲɢɧɵ. ɉɪɢ ɨɮɨɪɦɥɟɧɢɢ ɩɨɞɩɢɫɤɢ (ɩɟɪɟɚɞɪɟɫɨɜɤɢ) ɛɟɡ ɤɚɫɫɨɜɨɣ ɦɚɲɢɧɵ ɧɚ ɚɛɨɧɟɦɟɧɬɟ ɩɪɨɫɬɚɜɥɹɟɬɫɹ ɨɬɬɢɫɤ ɤɚɥɟɧɞɚɪɧɨɝɨ ɲɬɟɦɩɟɥɹ ɨɬɞɟɥɟɧɢɹ ɫɜɹɡɢ. ȼ ɷɬɨɦ ɫɥɭɱɚɟ ɚɛɨɧɟɦɟɧɬ ɜɵɞɚɟɬɫɹ ɩɨɞɩɢɫɱɢɤɭ ɫ ɤɜɢɬɚɧɰɢɟɣ ɨɛ ɨɩɥɚɬɟ ɫɬɨɢɦɨɫɬɢ ɩɨɞɩɢɫɤɢ (ɩɟɪɟɚɞɪɟɫɨɜɤɢ).

Ɂɚɩɨɥɧɟɧɢɟ ɦɟɫɹɱɧɵɯ ɤɥɟɬɨɤ ɩɪɢ ɩɟɪɟɚɞɪɟɫɨɜɚɧɢɢ ɢɡɞɚɧɢɹ, ɚ ɬɚɤɠɟ ɤɥɟɬɤɢ «ɉȼ-ɆȿɋɌɈ» ɩɪɨɢɡɜɨɞɢɬɫɹ ɪɚɛɨɬɧɢɤɚɦɢ ɩɪɟɞɩɪɢɹɬɢɣ ɫɜɹɡɢ ɢ ɩɨɞɩɢɫɧɵɯ ɚɝɟɧɬɫɬɜ.

Международный день авиации и космонавтики

108 МИНУТ, КОТОРЫЕ ПОТРЯСЛИ МИР

Исполнилось 50 лет со дня первого полета человека в космос. Им стал наш соотечественник Юрий Гагарин.

Ее автор – фотокорреспондент газеты ПриВО «За Родину» В. Ляшенко.

-192

.indd 2

Валентин Перов, главный редактор издательства «Наука и культура»

19.04.2011 13:18:17

Издательский дом

ISSN 2074-7985

рекомендует СТРОЙПЛОЩАДКА ХХI ВЕКА

№ 4/2011 КОММУНАЛЬЩИК № 4/2011

индексы: на II полугодие – 82769

РАЗДЕЛЫ И РУБРИКИ • • • • • • • •

На правах рекламы

-192

.indd 1

19.04.2011 13:18:05