Ejendomme

ejendomme

ÆNDRING TIL EJENDOMSSKATTELOVEN

OG EJENDOMSVURDERINGSLOVEN

SENDT I HØRING

Læs mere side 4

EJENDOMSSELSKABER

MÅ TAGE HØJDE FOR FÆRRE FLYTNINGER

I FREMTIDEN

Læs mere side 6-7

BYGGESAGSBEHANDLINGSTIDERNE ER FALDET I 2023: “DE NYE TAL ER GODT NYT

PÅ OMRÅDET”

Læs mere side 10

CITYFACT:

YDERST BRUGBART OG RELEVANT

ANALYSEVÆRKTØJ FOR EJENDOMSINVESTORER Læs mere side 9

Med Bekey i opgangen, behøver beboerne ikke skynde sig hjem for at tage imod leveringer.

Digital nøgle til opgangsdøren. Læs mere på bekey.dk simpelt, sikkert, smart.

RISIKORÅD:

SOLIDE EJENDOMSKUNDER, TRODS

AFMATNING I MARKEDET

Ejendomsbranchen har ofte en fremtrædende rolle, når Det Systemiske Risikoråd, der har nationalbankdirektør Christian Kettel Thomsen som formand, skal vurdere, om det er gode eller dårlige tider for den finansielle sektor. Men ikke denne gang: På trods af tilbagegangen på ejendomsmarkedet, har banker og realkreditinstitutter uændret gode kunder i ejendomssektoren:

”På erhvervsejendomsmarkedet har der været relativt få ejendomshandler og større afslag i handelspriserne. Hverken bankernes eller realkreditinstitutternes opgørelser viser tegn på forværring af kreditkvaliteten, og samtidig har bankernes kreditstandarder været uændret imens realkreditinstitutternes er strammet,” skriver rådet i en pressemeddelelse efter sit møde i sidste uge.

En tilsvarende, afdæmpet konklusion har Det Systemiske Risikoråd om ejerboligmarkedet. Særligt for ejerlejligheder har priserne været stigende gennem 2023, og det har betydet, at flere nye boligkøbere optager lån med afdragsfrihed og variabel rente, mens eksisterende boligejere må se deres renteudgifter stige, efterhånden som der sker rentetilpasninger af F3- og F5-lån. Men omvendt betyder en fortsat høj beskæftigelse og solide lønstigninger, at både nye og gamle boligejere har råd til at betale deres terminer.

Sammenlagt konkluderer rådet, at den såkaldte kontracykliske kapitalbuffer kan fastholdes på 2,5 pct. Bufferens funktion er, at kreditinstitutter i gode tider lægge ekstra meget til side, som de så kan bruge af i dårlige tider. 2,5 pct. er et højt niveau og afspejler, at tiderne er gode.

Den største trussel lige nu ligger ifølge rådet i, at det næsten går for godt, så centralbankerne i længere tid end forventet vil fastholde høje styringsrenter, som så vil smitte af på de markedsrenter, ejere af anden fast ejendom skal betale.

NREP PÅBEGYNDER UDLEJNING AF BOLIGER I DET ”NYE” MJØLNERPARKEN

Byudviklingsselskabet Nrep udbyder nu de første 30 lejelejligheder i Mjølnerparken i København, som en del af den dynamiske byfornyelse af området. Det oplyser selskabet i en pressemeddelelse.

Indtil videre har der været en massiv interesse for at skrive sig op til boligerne, med over 3000 interesserede, fortæller Sofie Balslev-Olesen, country manager for Juli Living, der er Nrep’s danske udlejningsforretning. ”Vi har glædet os rigtig meget til, at dette projekt nu bliver til virkelighed. Der er ingen tvivl om, at Mjølnerparken vil få et helt nyt liv, og det er vi glade for at bidrage til,” siger hun.

Nrep indgik i 2021 en aftale om at overtage to ud af fire karréer i Mjølnerparken, svarende til 259 nyrenoverede lejligheder. Disse boliger afleveres gennem 2024 og første halvår af 2025.

Sofie Balslev-Olesen forklarer, at de nye lejere vil få en rabat i huslejen de første år, de bor i lejlighederne. Den månedlige husleje for en nyrenoveret lejlighed på 85 kvm. vil derfor være 13.200 kr. indtil 1. januar 2028. Herefter udgør lejen 15.700 kr.

”Oprindeligt har vi nævnt en månedlig husleje på omkring 12.000 kr. Siden har de generelle markedsvilkår, og særligt renten, udviklet sig på en måde, så vi har været nødt til at regulere huslejen til cirka 13.000 kr. Vi glæder os over, at det stadig er muligt at udbyde nyrenoverede, moderne lejligheder lige i hjertet af København. Vi ser frem til at påbegynde udlejningen, og vi vil prioritere lejere, som også prioriterer Mjølnerparken,” siger Sofie Balslev-Olesen. Sammen med Bo-Vita, Københavns Kommune og andre aktører ønsker Nrep at bidrage til udviklingen af området. Ambitionen er at skabe en positiv udvikling og tiltrække engagerede beboere og nyt liv, sådan som helhedsplanen for området lægger op til. Målet er at omdanne Mjølnerparken til et trygt, åbent og attraktivt kvarter med et indbydende butiks- og caféliv, hvor beboerne kommer hinanden ved.

Ansvarshavende redaktør Henning Andersen, henning@partnermedier.dk

Udviklingsredaktør Julie Brix, brix@partnermedier.dk

Redaktør og journalist Sten Thorup Kristensen

Salg Leo Brorstrup Smidt, leo@partnermedier.dk, Nicklas Laustsen nicklas@partnermedier.dk

Art Director Heidi Carlsen, heidi@partnermedier.dk

Grafisk produktion Majbritt Høger, majbritt@partnermedier.dk

Forsidefoto: AdobeStock_547820497

Udgiver:

Distribueret i samarbejde med Berlingske Media

TIDLIGERE STADSARKITEKT

BLIVER LEDER FOR STRATEGISK BYUDVIKLING I ARKITEKTFIRMA

Da Camilla van Deurs i december meddelte, at hun efter fem år på posten fratrådte som stadsarkitekt i Københavns Kommune, skrev hun, at hun ikke havde fremtiden på plads. Det har hun nu: Hun er blevet ansat i Nordic Office of Architecture som leder af tegnestuens nye fagområde, strategisk byudvikling. Det oplyser virksomheden i en pressemeddelelse.

”Jeg glæder mig til at blive en del af Nordics dygtige tegnestue, der tænker visionært om fremtidens sunde velfærdsbyer. Nordic Office of Architecture er hamrende gode til de offentlige processer og til at indtænke bæredygtighed fra starten, og dermed supplerer mine kompetencer og tegnestuens profil hinanden rigtig godt. Efter fem gode år i Københavns Kommune glæder jeg mig derfor utrolig meget til at komme tilbage til praksis og til at være med til at udvikle projekterne,” siger Camilla van Deurs, der før sin tid som Københavns stadsarkitekt var partner i Gehl Architects.

Nordic Office of Architecture oplyser at være højt specialiseret inden for en bred vifte af fagligheder. Fra de offentlige opgaver inden for sundhed, pleje, leg og læring til alment og privat boligbyggeri, landskab, workspace strategy og bygherrerådgivning. Nu bygges der ovenpå med bystrategisk rådgivning.

”Vi står allerede stærkt i Nordic med et bredt spænd af fagområder, som ledes af vores dygtige gruppe af faglige profiler. Med Camilla med om bord udvider vi forretningen med bystrategisk rådgivning, der vil styrke synergien i vores tværfaglige samarbejde og udvikle forretningen – også hos vores nordiske kolleger,” siger Sofie Pescardt, kreativ direktør hos Nordic Office of Architecture og refererer til Camilla van Deurs internationale erfaringer. ”Camilla van Deurs faglige profil bidrager med en unik viden fra det politiske og kommunale, som kommer til at skabe masser af værdi for kunderne og projektudviklingen. Vi glæder os meget til samarbejdet med Camilla og til sammen at skabe fremtidens sunde og levende byer med velfærdsarkitektur af høj kvalitet,” siger direktør for Nordic Office of Architecture i København, Mads Engel.

K ære Læser

Indholdet i denne udgivelse er bl.a. blevet til i samarbejde med vores mange sponsorer og annoncører. Vores tekstforfattere og journalister har gjort sig umage med at finde og skrive indhold til dig, som vi håber vil give dig god information og inspiration.

God læselyst!

PR-foto: Nationalbanken

PR-foto

Visualisering stillet til rådighed af Nrep

INVESTERINGSPROJEKT

K/S JYSK DETAIL, BØRKOP-VEJLE

• Attraktiv beliggenhed i Trekantområdet i et top-vækstområde midt mellem Vejle og Fredericia.

• Nyopført ejendom med stor driftssikkerhed, da Lejer bidrager til betaling af Udlejers driftsudgifter.

• Bonitetsstærk Lejer i form af jem & fix A/S med en egenkapital på knap DKK 1,3 mia. i seneste aflagte regnskab.

• Ejendommen belånes udelukkende via realkreditfinansiering, og den løbende overskudslikviditet danner baggrund for årlige udlodninger til ejerkredsen allerede fra år 2026.

GENNEMSNITLIG ÅRLIG FORRENTNING AF INDSKUDT EGENKAPITAL PÅ

INVESTORINDSKUD

V/10% EJERSKAB PÅ

7070 2043

EJENDOMMEN ERHVERVES TIL ET ATTRAKTIVT STARTAFKAST PÅ

+16,50% Advokaterklæring udarbejdet af:

924.000,-

6,75%

ÆNDRING TIL EJENDOMSSKATTELOVEN OG EJENDOMSVURDERINGSLOVEN SENDT I HØRING

Skatteministeriet har sendt en ændring til ejendomsskatteloven og ejendomsvurderingsloven i høring. Ændringer er kærkomment nyt for ejendomsbranchen, men der er stadig mange knaster i det nye vurderings- og skattesystem.

Skatteministeriet har i øjeblikket et lovforslag i høring, der blandt andet rummer tilpasninger af ejendomsvurderingsloven og ejendomsskatteloven. Den foreslåede ændring har en væsentlig betydning for ejendomsbranchen, da den har direkte effekt på den anden rateopkrævning af dækningsafgift i 2024.

Konkret foreslår ministeriet en udvidet valgfrihed i forhold til den foreløbige dækningsafgift for 2024. Hidtil har man skullet vælge mellem den fuldt indfasede dækningsafgift på baggrund af de nye vurderinger, og den dækningsafgift der er betalt i 2023. Med aftalen om en stigningsbegrænsningsregel fra efteråret har dette reelt bestået af en valgfrihed mellem to forkerte beløb.

Lovændring mere retvisende

Den nye lovændring øger valgfriheden til at bestå af hele intervallet mellem disse to yderpunkter. Dette betyder, at det vil være muligt at komme tættere på at betale den rette dækningsafgift i 2024, i stedet for enten at betale den (for høje) fuldt indfasede dækningsafgift eller det for lave 2023-niveau. Under antagelse af at 2021-vurderinger lander på niveau med de udsendte 2023-vurderinger, vil den korrekte dækningsafgift for 2024 udgøre det mindste

beløb af enten den fuldt indfasede dækningsafgift eller 2021-dækningsafgiften tillagt 30 procent af den fuldt indfasede dækningsafgift.

“Det er positivt, at det nu bliver muligt at betale en mere retvisende dækningsafgift for 2024 i første omgang, da det potentielt minimerer de forventede efterreguleringer af ejendomsskatten for de følgende år,” siger Lena Hartmann, der er juridisk direktør i EjendomDanmark og fortsætter:

“Dog er det ærgerligt, at denne ændring først træder i kraft for anden betalingsrate, da det naturligvis medfører en del efterberegninger hos ejendomsejere, som nu skal finde det rette niveau af dækningsafgift ved anden ratebetaling, for at få 2024 til at ramme plet.”

Ifølge EjendomDanmark vil den nye valgfrihed være fuldt dækkende, uanset hvor meget der er betalt i første rate. Dette inkluderer også tilfælde, hvor anden rate skal være negativ for at kunne ramme, det ønskede samlede niveau for 2024. Dette har organisationen opfordret ministeriet til at klarlægge i lovforslaget.

Også ændringer i ejendomsvurderingsloven Udover ændringerne i ejendomsskatteloven er der også foreslået ændringer til ejendomsvurderingsloven. Disse betyder, at de foreløbige vurderinger fra 2022-2023 vil

blive indekseret til at udgøre foreløbige vurderinger for 2024-2025. Det gøres med en forventning om, at de således vil danne et mere retvisende beskatningsgrundlag. Dette er i sig selv naturligvis positivt, lyder det fra EjendomDanmark. Ifølge organisationen overser ministeriet dog i sit lovforslag, at dette vil medføre yderligere administrative omkostninger for erhvervslivet. En korrektion af de foreløbige vurderinger vil alt andet lige lede til et behov for korrektioner i lejeopkrævningen, for at sikre de rette opkrævninger af leje.

“Dette er naturligvis problematisk, men det kan forhåbentligt afbøde eventuelle efterreguleringer af ejendomsskatten, som ellers ville være konsekvensen, hvis der ikke blev reguleret tidligere,” lyder det fra Lena Hartmann.

EjendomDanmark kommenterer

EjendomDanmark har, som følge af ovenstående, indgivet et høringssvar til ministeriet på vegne af branchen.

Ud over at kommentere enkeltdele af forslaget gør organisationen det også klart, at efterreguleringer af skat helt principielt er en uskik, og at man politisk bør droppe denne praksis. EjendomDanmark følger fortsat hele processen omkring de nye ejendomsvurderinger og skattesystem tæt.

Læs flere vejledninger, høringssvar og find guides på

Af Mathias Green

Istockphoto: pidjoe

”Misforståelsen om en 2-årsregel for tidsbegrænsede lejeforhold er formentlig opstået, fordi der gælder en 2-årsregel for fremleje af en lejlighed efter lejeloven.”

EJENDOMSADVOKATEN

STEFFEN BANG-OLSEN Advokat og partner, og fagligt forankret i Kromann Reumerts ejendomsteam. Kromann Reumert vil her på siden dele viden, der omhandler alle juridiske aspekter inden for fast ejendom.

TIDSBEGRÆNSEDE LEJEAFTALER ER IKKE UNDERLAGT EN 2-ÅRSREGEL

Det er en almindelig udbredt misforståelse, at tidsbegrænsede lejeaftaler højst kan indgås for en periode på 2 år. Denne misforståelse er formentlig opstået, fordi lejeloven fastsætter en ret for lejer til at fremleje sin bolig i op til 2 år. Der gælder imidlertid ikke en 2-årsregel i relation til tidsbegrænsning af lejeaftaler.

Der gælder dog andre krav til tidsbegrænsningen, som skal være opfyldt, for gyldigt at kunne indgå aftale om at tidsbegrænse et lejeforhold - det gælder både i bolig- og erhvervslejeforhold.

Udgangspunktet er ingen tidsbegrænsning

Udgangspunktet i lejeloven såvel som i erhvervslejeloven er, at lejeaftaler indgås for en løbende periode og således uden tidsbegrænsning. Aftalen skal dermed opsiges af én af parterne for at ophøre. Det er imidlertid muligt at tidsbegrænse et lejeforhold (både i bolig- og erhvervslejeforhold), hvis kravene hertil er opfyldt.

Hvad er en tidsbegrænset lejeaftale?

Ved en tidsbegrænset lejeaftale forstås, at parterne har indgået aftale om, at lejeforholdet skal ophøre automatisk og uden yderligere varsel på en nærmere aftalt dato.

En tidsbegrænset lejeaftale ophører således som udgangspunkt først ved udløbet af den aftalte lejeperiode. Parterne kan kun opsige lejeforholdet i den tidsbegrænsede periode, hvis det er aftalt.

Begrundet i udlejers forhold

En tidsbegrænsning af en lejeaftale skal for at være gyldig

være ”tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold”. Det betyder dermed også, at en tidsbegrænsning ikke (gyldigt) kan begrundes i lejers forhold. Der kan være flere saglige grunde til, at udlejer ønsker at tidsbegrænse en lejeaftale. Eksempelvis kan det være begrundet i udlejers (konkrete og specifikke) planer om salg eller udvikling af ejendommen. Det beror på en konkret vurdering, om betingelsen er opfyldt. Der må selvsagt ikke være tale om omgåelse, det vil sige, at tidsbegrænsningen alene aftales med det formål at give udlejer en ophørsadgang, som ellers ikke ville være mulig grundet de (stærkt) begrænsede opsigelsesmuligheder for udlejer. Udlejer har bevisbyrden for, at tidsbegrænsningen er sagligt begrundet og var det på tidspunktet for aftaleindgåelsen. Der er ikke krav om, at begrundelsen fremgår af selve lejeaftalen, men af bevismæssige årsager kan det være hensigtsmæssigt at lade begrundelsen fremgå udtrykkeligt af aftalen.

Tilsidesættelse

Tilsidesættelse af en tidsbegrænsning i boliglejeforhold forudsætter, at lejer gør indsigelse mod aftalevilkåret. Lejeloven fastsætter ikke bestemte tidsfrister for, hvornår lejer senest skal gøre indsigelse mod tidsbegrænsningen, men det antages, at indsigelsen skal være fremkommet inden leje-

periodens udløb. Boligretten kan tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis den ikke anses for tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold. Der gælder strengere krav til, hvordan en tidsbegrænsning i erhvervslejeforhold kan tilsidesættes.

Misforståelsen om 2-årsreglen skyldes fremlejeregel Der er med andre ord ingen krav til, hvor kort eller lang en tidsbegrænset boliglejeaftale må være. Der bør dog være en sammenhæng mellem længden af den aftalte periode og begrundelsen i udlejers forhold. Hvis et lejeforhold tidsbegrænses på grund af udlejers påtænkte udvikling af ejendommen, bør længden af tidsbegrænsningen afspejle de konkrete planer for, hvornår udvikling påtænkes igangsat. Misforståelsen om en 2-årsregel for tidsbegrænsede lejeforhold er formentlig opstået, fordi der gælder en 2-årsregel for fremleje af en lejlighed efter lejeloven. Denne 2-årsregel for fremlejeforhold har dog intet med tidsbegrænsning af lejeforhold at gøre. Der gælder ikke en tilsvarende lovbestemt grænse for, hvor længe et lejeforhold kan tidsbegrænses, hvis tidsbegrænsningen i øvrigt er tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold - en bevisbyrde som udlejer skal løfte. Udlejer bør derfor under alle omstændigheder være påpasselig med at indgå aftale om at tidsbegrænse et lejeforhold, da tidsbegrænsningen i vidt omfang vil kunne

EJENDOMSSELSKABER MÅ TAGE HØJDE FOR FÆRRE FLYTNINGER I FREMTIDEN

Unge mennesker flytter langt hyppigere end ældre. Derfor vil ejendomsmarkedet ændre sig fundamentalt, i takt med andelen af unge bliver lavere, fremhæver den store, amerikanske kapitalforvalter, BlackRock. I Danmark fik ejendomsbranchen sidste år en forsmag på udviklingen, idet antallet af flytninger var usædvanligt lavt – sandsynligt på grund af en kombination af konjunkturer og eftervirkninger efter pandemien.

Af Sten Thorup Kristensen

Statsledere må ligge vågne om natten, når de kommer til at tænke på konsekvenserne af de lave fødselsrater. I f.eks. Danmark står folketallet alt andet lige til at blive halveret vel inden næste århundredeskifte. I andre lande er det langt værre. Men også investorer må gøre sig sine tanker. I nogle tilfælde er det relativt nemt. Køber de aktier i f.eks. Carlsberg, må de imødese, at antallet af dette selskabs slutkunder sandsynligvis vil skrumpe. Det vil dog ske i en takt, så man kan nå at indrette sig efter det. At en større del af befolkningen vil bestå af ældre, er heller ikke det store problem. De ældre foretrækker måske andre drikkevarer end de yngre, men for Carlsberg er der ikke noget nyt i at tilpasse sig den skiftende smag. Det har man altid gjort.

Fordele ved fraflytning

I andre brancher er det mere besværligt og risikabelt. Det gælder f.eks. i ejendomsbranchen. Her opfører de yngre slutkunder sig helt anderledes end de ældre, så det vil skabe store ændringer, når betydningen af den første gruppe svinder ind.

Blackrock, verdens største kapitalforvalter, kom ind på netop denne vinkel i en investeringskommentar i sidste uge. ”Efterspørgslen efter fast ejendom kan ændre sig, fordi ældre mennesker typisk flytter mindre ofte,” skrev selskabet.

I de mange tilfælde er det en ulempe for et ejendomssel-

skab, når en lejer fraflytter. Men i mange andre tilfælde er det en fordel. Det kan f.eks. være, at lejeren har voldt besvær eller været til gene for sine naboer. En udskiftning af en lejer kan også være anledningen til at hæve huslejen. Specielt for nybyggede ejendomme har flytninger en helt afgørende rolle: Af det første hold, som flytter ind, vil mange kun bo der i kort tid. Så er det vigtigt, at nye står klar til at overtage lejemålene.

Men den slags bliver det mere stramt med, når befolkningen ældes. Der er nemlig endog meget stor forskel på, hvor meget man flytter gennem tilværelsen. Det viser beregninger, EJENDOMME har foretaget på baggrund af tal fra Danmarks Statistik.

Unge flytter mest

Sidste år registrerede Danmarks Statistik 713.000 flytninger af voksne borgere i Danmark. Det svarer til, at ca. 15 pct. af os flyttede – idet der dog ikke er taget højde for, at nogle flyttede flere gange i løbet af året.

Den helt store flyttehyppighed er naturligt nok i de helt unge år, hvor man flytter hjemmefra, ofte til en ganske ydmyg bolig, som man snart efter forlader igen. Flyttehyppigheden topper statistisk set, når man er 22 år. Sidste år skiftede henved hver anden i den årgang bolig – lidt flere kvinder end mænd; kvinderne finder så til gengæld hurtigere en langsigtet bolig.

Endnu når man er 30 år gammel, er det omkring hver fjerde, der flytter i løbet af et år. Men derefter sætter stabiliteten hurtigt ind. Bunden bliver nået omkring de 70 år,

hvor færre end 5 pct. skifter bolig i løbet af et år. Herefter stiger flyttehyppigheden også kun langsomt igen – den tager først fart i midten af 80’erne, hvor flytningen typisk vil gå til et plejehjem.

Et år mere i barndomshjemmet

Netop i 2023 har ejendomsselskaberne fået en forsmag på, hvad der venter dem, for der var usædvanligt få flytninger sidste år, i alle aldersklasser. Hvorfor kan man kun gisne om, men tre faktorer spiller sandsynligvis en rolle: For det første var der i corona-årene mange, der investerede i deres boliger. Det gør det mindre sandsynligt, at de fraflytter hurtigt efter. Særligt i 2020 var der også relativt mange, der skiftede bolig, selv om denne tendens ikke var voldsom.

For det andet kan de seneste års usikkerhed i form af krig og inflation have fået mange til at holde ro på i privatlivet – bevidst eller ubevidst.

For det tredje har der i de seneste år været meget høj beskæftigelse. Det indebærer, at færre har brug for at flytte for at få et job.

Under alle omstændigheder er det påfaldende, at flyttehyppigheden er faldet markant for de helt unge. Sandsynligheden for, at en 18-flyttede sidste år, var ca. 20 pct. mindre end sandsynligheden for, at en 18-årig flyttede i 2014. Måske vælger flere af disse unge, på baggrund af en kombination af alle tre grunde, at tage et år eller to mere i barndomshjemmet.

Ønsker mere indvandring

Men flyttehyppigheden er naturligvis kun en af de faktorer, som investorer må holde øje med. BlackRock oplyser, at man alt andet lige ser særligt favorabelt på de lande, hvor der endnu er en positiv befolkningsudvikling. Det gælder især i fattige og mellemrige lande.

I rige lande, som næsten uden undtagelse har en fertilitetskvotient betydeligt under 2,1, og dermed ikke kan

Kilde: Egne beregninger

på tal fra Danmarks Statistik

opretholde egen befolkning ved et fødselsoverskud, ser BlackRock f.eks. på, om staterne foretager investeringer i infrastruktur eller andet, der hæver produktiviteten, og dermed sikre, at lavere indbyggertal i det mindste et stykke hen ad vejen bliver kompenseret af højere indkomst pr. indbygger.

En anden prioritet fra BlackRocks side er mere kontroversiel: I både Europa og USA er der i befolkningen stor

modstand mod indvandring. Men BlackRock vil gerne have mere af den.

”Udviklede markeder kan afbøde slaget på væksten ved at finde flere arbejdstagere – fra andre lande eller blandt kvinder og andre grupper, der er underrepræsenteret i arbejdsstyrken. Japan har noget mindsket virkningen af aldring ved væsentligt at øge kvinders deltagelse. Den seneste indvandringsbølge i USA, Storbritannien og Ca-

Børn og unge fylder godt i det københavnske gadebillede. Det vil de ikke i nær samme grad gøre i fremtiden, og det vil også ændre vilkårene for ejendomsdrift. Foto: Flickr. / Kristoffer Trolle

Skaldetværemoderne,skaldetværegrønt.DetgælderogsåiSpanien.Sådanforestiller arkitekterne sig, at Madrid Nueva Norte kommer til at tage sig ud. Visualisering: PR

MADRID I MEDVIND –NY, SUPERMODERNE BYDEL SKYDER OP

Madrid Nuevo Norte skal over de kommende årtier blive til en absolut bæredygtig bydel, hvor der er kort vej til alt, man skal bruge i hverdagen.

Projektet er populært hos investorer, der er ser lav risiko, fordi den spanske hovedstad tiltrækker nye indbyggere i stort tal fra tre kontinenter.

Af Sten Thorup Kristensen

Der bliver ikke sparet på de store ord, når folkene bag Madrid Nuevo Norte – oversat, Madrids Nye Nord – skal beskrive deres projekt: Det er dét store projekt i den spanske hovedstad i det 21. århundrede.

Med sine 23 mio. kvm. får den bydel, der nu skal opføres, ca. et areal på størrelse med Ørestad. Større er det heller ikke. Men dels skal det udbedre et over 50 år gammelt fejltrin i byplanlægningen, dels bliver det opført efter alle kunstens regler for moderne byudvikling. Madrid Nuevo Norte skal være 100 pct. bæredygtigt, hvilket bl.a. indebærer, at 80 pct. af færdslen skal foregå til fods, med cykel eller med offentlig transport. Den tæthed af faciliteter, der skal til for at nå dette mål, skulle også give en høj, daglig livskvalitet for beboerne. Der er ingen mangel på vidtløftige planer om nye bydele rundt omkring i verden, men ofte strander de på, at der ikke penge nok til at fuldføre dem; slet ikke hvis de skal leve op til de oprindelige visioner.

Investorerne har imidlertid et særligt godt øje til Madrid for tiden. Over de seneste år har den fået bedre og bedre bedømmelser fra investorerne i den årlige rapport ”Emer-

ging Trends in Real Estate” fra PwC og Urban Land Institute – i den seneste rapport lander den på en tredjeplads, kun overgået af London og Paris.

Attraktiv for indvandrere

Madrid er ”et af de mest attraktive steder at investere i Europa, fordi det vokser fra en stabil befolkning, og det tiltrækker indvandrere, studerende og en enorm mængde turisme,” forklarer en respondent i rapporten. ”Der er næsten ingen jord til boliger. Der er et nyt område kaldet Southeast District, der snart skal udvikles, men det vil blive absorberet uden problemer,” siger en anden. Madrid Nueva Norte ligger, som navnet siger, mod nord, men princippet er det samme: Der er brug for boliger til et Madrid, der er i høj vækst. Det tager risiko ud af projekterne. Den dybere historie er, at Spanien ligger i et demografisk smørhul. Landet har, ligesom Italien, en udfordring med illegal migration over Middelhavet. Det får en del opmærksomhed i europæiske medier, men tilvandringen til Spanien har adskillige andre facetter. Også mange andre ønsker at komme til landet. I andre dele af Europa – ikke mindst her i Norden – bliver Spanien set som attraktivt på grund af sit lunere klima. Og så er det destinationen for mange sydamerikanere, der af

sproglige og historiske årsager foretrækker Spanien frem for andre europæiske lande.

Hjulpet af pandemien

Ifølge Wikipedia var hele 17,2 pct. af borgerne i Spanien i 2022 født uden for landet. I de senere år har tilflytning været særligt stor fra Venezuela, Columbia, Italien, Ukraine og Argentina.

FN forudser alligevel, at befolkningstallet i Spanien har toppet nu. Lave fødselsrater vil trække ned. Men selv da kan storbyerne blive ved med at vokse, fordi folk i landdistrikterne flytter til dem.

Siden 1990’erne er det især Barcelona, der har haft medvind i form af vækst og velstand. Madrid stod længe lidt i skyggen af denne succes. Men i de senere år har Madrid for alvor formået at gøre sig attraktiv, ifølge The Economist. Borgmesteren, José Luis Martinez-Almeida, forbinder det bl.a. med, at hans by under pandemien fik et ry for at holde en relativt stor åbenhed.

Åbenhed er også et kodeord i Madrid Nueva Norte. Bydelen bliver opført omkring en jernbanestation fra 1967. Denne fik aldrig den trafikale betydning, den var tiltænkt, og i stedet kom den nyanlagte jernbane til at skabe kunstige skel – lidt som de nu sløjfede brede boulevarder i Høje Taastrup.

CITYFACT:

YDERST BRUGBART OG RELEVANT ANALYSEVÆRKTØJ FOR EJENDOMSINVESTORER

I ejendomsinvesteringsbranchen er det altafgørende at have adgang til dybdegående og præcise data, når der skal træffes svære beslutninger om, hvor investeringer skal placeres. Siden fødslen i 2022 har CityFact fra EDC Poul Erik Bech hjulpet med netop det, og analyseproduktet har vist sig som en værdifuld ressource og et essentielt værktøj for seriøse ejendomsinvestorer i hele landet. Produktet har været så stor en succes, at det er blevet udvidet med 4 nye områder i form af Vendsyssel, Vestegnen, Trekantområdet og Sønderjylland.

CityFact giver et dybdegående overblik over markedsforhold i en række af de største byer i landet og samler således omfattende områdespecifik viden og markedsdata fra alle ejendomssegmenterne i ét analyseprodukt. CityFact er blevet taget godt imod i hele landet af både kunder og medarbejdere. Flemming Buhl, Head of Capital Markets og storkundeansvarlig i EDC Erhverv

Poul Erik Bech, siger:

”Det er godt set af forretningen at udvikle Cityfact. Det er faktisk genialt fundet på. Jeg ved godt, det kræver rigtig mange ressourcer at udarbejde analyserne, men de styrker i den grad vores branding, faglighed og service overfor kunderne. Med CityFact får kunderne yderst relevant information på en nem og overskuelig måde, som de kan bruge til at bakke op om deres investeringsbeslutninger. Det giver os en masse goodwill i markedet, og kunderne er rigtig glade for det. Det gælder både de helt store investorer og pensionskasserne, som det offentlige, ja, faktisk alle jeg er i dialog med, er superglade for vores produkt.” CityFact giver bl.a. information om tomgang, lejeniveauer og afkastkrav, samt befolkningsudvikling, aldersfordeling og flytteaktivitet, så seriøse investorer kan træffe velfunderede og fornuftige beslutninger, når mange penge er på spil. CityFact er blevet udvidet med 4 nye områder i form af Vendsyssel, Vestegnen, Trekantområdet og Sønderjylland.

Understreger faglig kompetence

Det er muligt at hente indgående analyser fra 19 af landets største byer og områder. Flemming Buhl, siger: ”CityFact er i den grad med til at vise omverden, at vi med vores 19 erhvervscentre vitterligt er landsdækkende, og at vi har en stor fordel i forhold til mange andre kæder, da vi har nationale eksperter, der arbejder i tæt samspil med vores dygtige lokale mæglere og erhvervscentre. Med CityFact understreger vi vores faglige kompetence, og det er med til at placere os stærkt i markedet. Der er en fornøjelse at kunne sende CityFact-rapporterne til nuværende

og potentielle kunder – de kvitterer altid tilbage med, at de har fået meget mere, end de regnede med. Så produktet overgår kundernes forventninger.”

”Det er et imponerende produkt, der virkelig giver værdi for kunderne. I mit arbejde har CityFact givet stor effekt og sat et positivt indtryk, og det giver sig selv, at skal man som investor fx bygge rækkehuse i Næstved, så vil man gerne have information, der styrker beslutningsgrundlaget på en nem og overskuelig måde – og det må man sige, at CityFact gør.”

Gunstigt for de tungeste

Henrik Frost Sørensen, partner og erhvervsdirektør i EDC Erhverv Poul Erik Bech Aarhus, siger: ”Vi oplever, at stort set alle synes, at det er et fint værktøj, som skaber god værdi. CityFact er særligt interessant, fordi det er enormt datatungt og specifikt helt ned på byniveau. Det giver altså nogle helt unikke indsigter i, hvordan et givent marked ser ud i den specifikke by, som man ønsker at investere i, og det er en klar fordel, når man kan tage en beslutning på et veloplyst grundlag. Med CityFact får man det hele serveret på et sølvfad, og så får investeringen væsentligt mere tyngde. Det er fordelagtigt for enhver investor, men det er indlysende, at jo større beløbene bliver, desto mere viden ønsker man om det område man investerer i.”

Skræddersyede rapporter

Joseph Alberti, Head of Research EDC Erhverv Poul Erik Bech, siger: ”Med vores analyseprodukt CityFact giver vi investorer og beslutningstagere et mere oplyst grundlag. Men har du behov for at træffe en konkret beslutning ift. byggeprojekter eller ejendomsinvesteringer, så anbefaler vi altid, at du rækker ud til vores lokale erhvervscenter eller til os i Research, så vi kan drøfte dine analysebehov. Vi kan udarbejde skræddersyede rapporter, der kan hjælpe dig med at træffe beslutninger baseret på dit konkrete projekt.”

CITYFACT – KOM

HELT TÆT PÅ DEN

LOKALE UDVIKLING

Er du nysgerrig på den lokale udvikling, eller er du på udkig efter konkrete demografiske forhold til et konkret byggeprojekt eller ejendomsinvestering? CityFact samler relevante markedsforhold i ét analyseprodukt. Det er blevet lettere at danne sig et grundigt overblik over lokale markedsforhold, og få en aktuel status på tomgang, lejeniveauer og afkastkrav og data på demografiske bevægelser, herunder befolkningens udvikling, aldersfordeling, flytteaktivitet og tendenser inden for arbejdsstyrken for specifikke markedsområder med data helt ned på byniveau.

Tilmeld dig CityFact og modtag en rapport for de byer, du interesserer dig for: www.poulerikbech.dk/cityfact

BYGGESAGSBEHANDLINGSTIDERNE ER FALDET I 2023:

“DE NYE TAL ER GODT NYT PÅ OMRÅDET”

Nye tal viser, at kommunernes sagsbehandlingstider på byggesager er faldet i 2023.

En positiv udvikling, som EjendomDanmark arbejder for skal fortsætte i hele landet.

Af Christina Torbensdottir Kirkeby

KL har for nylig offentliggjort den årlige servicemålstatistik med tallene for 2023, og her står det klart, at sagsbehandlingstiderne i 2023 er faldet på tværs af alle sagstyper. Det glæder EjendomDanmark, der i de seneste år har arbejdet intensivt på at få nedbragt sagsbehandlingstiderne i tæt samarbejde med medlemmerne.

”De nye tal er godt nyt på området, som længe har skabt store udfordringer for virksomhederne. De viser, at det overordnet går i den rigtige retning med byggesagsbehandlingen, og at presset, der bliver lagt på kommunerne, giver positive resultater for vores medlemmer,” siger Jan Ellebye, der er underdirektør i EjendomDanmark.

Jan Ellebye slår dog fast, at vi langt fra er i mål. Samlet set har 60% af byggesagerne i 2023 haft en sagsbehandlingstid, der opfylder servicemålene. Sidste år opfyldte 51% af byggesagerne servicemålet.

“2023-tallene viser en klar positiv fremgang, men det skal og kan gøres endnu bedre. Tallene viser jo også, at byggesagsbehandlingen i 40% af tilfældene ikke lever op til servicemålene,” forklarer han.

Dialog med Københavns Kommune har været et skridt på vejen EjendomDanmark har blandt andet en vedvarende dialog med Københavns Kommune om udfordringerne med byggesagsbehandlingen og de lange sagsbehandlingstider. Det tætte samarbejde har blandt andet haft en positiv indvirkning på, hvordan kommunen håndterer byggesagerne og bidraget til afviklingen af den store sagspukkel, der havde hobet sig op.

”I vores samarbejde med Københavns Kommune samler vi de to vigtigste parter om det samme bord. Kommunen, som håndterer byggesagsbehandlingen, og vores medlemmer som har søgt kommunen om en byggetilladelse og venter på afklaring. Det løser langt fra alle udfordringer, men er en god mulighed for os, da vi kan bringe branchens input direkte ind i maskinrummet,” fortæller Jan Ellebye.

Københavns Kommune kunne i sommeren 2023 melde ud, at det var lykkedes at nedbringe sagsbunken af sager med servicemål til under 500 igangværende sager, og at nye byggesager fra 1. juli 2023 i gennemsnit vil overholde servicemålene. I en nyligt offentliggjort pressemeddelelse oplyser de, at der aktuelt er under 400 sager i bunken.

Den positive udvikling må ikke stoppe

Ifølge EjendomDanmark er det vigtigt, at den positive udvikling fortsætter og udvides.

”Vi er nået et godt stykke, men den positive udvikling må ikke stoppe her. Vi holder kommunerne op på, at de fortsat skal prioritere området og levere en effektiv sagsbehandling, så ejendomsbranchen også kan levere på den ønskede byudvikling, og vi kan komme i mål med den grønne omstilling af vores samfundsrammer, som kræver, at mange ejendomme i de kommende år renoveres,” forklarer Jan Ellebye og tilføjer:

”Vi har også udvidet dialogen til at omhandle ibrugtagningstilladelse, som ligger i naturlig forlængelse af vores arbejde med byggesagsbehandlingen. Også har er puklen stor, og dialogen med vores medlemmer peger på, at der er rum for forbedring.

Istockphoto: Sergei Dubrovskii

Andersen Erhverv A/S, Skovlytoften 9A, 2840 Holte Tlf. 70 20 28 12

info@andersen-erhverv.dk, www.andersen-erhverv.dk

Nybyggede klinik- og kontorlokaler

Lejer har mulighed for at præge indretningen af arealerne.

Nærmeste nabo er det nye super-sygehus for hele Region Sjælland.

Ejendommene bygges på adresserne Lykkebækvej 6 & 10 ved siden af de eksisterende bygninger af samme udlejer.

Lejemålet kan være til købers disposition 15 måneder fra indgåelse af lejekontrakt.

Byggeriet opføres efter alle aktuelt gældende forskrifter i bygningsreglementet BR18.

Parkering på terrræn - rigeligt til klienter og medarbejdere.

INVEST

Beliggenhed: 2980 Kokkedal

Etageareal: 3.840 m²

SALG

KOKKEDAL INDUSTRIPARK 2A, 2980 KOKKEDAL

Ejendommen består af to seperate bygninger på samme matrikel.

Bygning 2B er fuldt udlejet til Røde Kors på 10 års lejekontrakt med start 01/05/2024.

Bygning 2A er et flerbrugerhus. Bygningen huser et klinikhotel, et mindre industrikøkken og almindelig kontorvirksomhed.

Tidligere har bygningen også huset cykelforretningen Service Course. Disse lokaler er nu i tomgang.

Bygningerne er opført i beton i 1987 i generel høj kvalitet.

Bygningerne er opført med gode højloftede lagerarealer i det meste af stuen og med kontor på 1. salen og en del af stuen.

VALHØJS ALLE 152, 2610 RØDOVRE

Ejendommen er omfattende istandsat invendigt efter alle kunstens regler. Derudover er alle døre og vinduer udskiftet.

Eneste udenstående er ejendommens tag, som står for en udskiftning inden for de kommende år.

Ejendommen består af yderst velindrettet kontorafsnit i forhøjet stueplan. I underetagen findes større lagerdepot samt stor kantine og mødelokaler. Bagerst i ejendommen findes lager / værksted med porte på begge sider.

Ejendommen har en god logistisk placering tæt Roskildevej med indkørsel til København centrum og motorring 3.

har en lav foreløbig grundværdi for 2023.

LEJE

Andersen Erhverv A/S, Skovlytoften 9A, 2840 Holte Tlf. 70 20 28 12

www.andersen-erhverv.dk

Café eller detail i nybygget hotel tæt på gågaden og Frederiksborg Slot.

Ejendommen er et moderne byggeri med højt til loftet og velisoleret facader.

Hillerød betegnes som Nordsjællands hovedstad og er en attraktiv by med en forventning om en befolkningsstigning på 20% frem til 2030.

Mulighed for at indrette lejemålet efter ønske i samarbejde med udlejer.

Herskabeligt kontordomicil midt i byen. Ejendommen gennemgår netop nu en gennemgribende renovering, og istandsættes fra ende til anden i højeste kvalitet og med husets historie og bevaringsværdi i fokus.

HIGHLIGHTS

• Op til ca. 80 faste arbejdspladser

• Hyggeligt gårdmiljø og mindre tagterrasse

• Intern trappe mellem etagerne

• Badefaciliteter i kælderen

FAKTA

Kronprinsensgade 7, 1114 København K

Leje kr. 1.966 pr. m2 ekskl. drift og forbrug

Gammel Strand St.

m Kongens Nytorv

Nørreport St.

m

m

Visualisering

Visualisering

BusinessReview EJENDOMME er en professionel podcast, hvor nogle af Danmarks dygtigste fagfolk, rådgivere og ejendomseksperter dykker ned i nye muligheder og udfordringer for ejendomsbranchen og samtidig kommer med masser af gode og brugbare råd til alle, der er interesserede i ejendomme.

Podcasten er produceret i samarbejde med EjendomDanmark og BusinessReview fra Partnermedier, som udgiver sektionen EJENDOMME i Berlingske hver 2. torsdag.

Podcasten udkommer hver torsdag og er tilgængelig via ejd.dk, Spotify, Apple Podcast m.fl.