Ejendomme

ejendomme

EJENDOMSBRANCHENS TOPPROFILER SAMLES FOR AT DISKUTERE FREMTIDEN Læs

TILLÆG: Kvinder i STEM

PROGNOSE: SNART VIL DER IGEN MANGLE BOLIGER I KØBENHAVN

BUTIKKERNE HAR HOLDT STAND MOD NETHANDLEN

SAMARBEJDE SÆTTER SKUB I BEHANDLING AF BYGGESAGER

POLITIET: FORFALSKEDE DOKUMENTER BLIVER BRUGT I EJENDOMSHANDEL

Når man optager lån for at købe fast ejendom, skal man overfor realkreditinstituttet og/eller banken dokumentere, at man har evnen til at betalerne ydelserne på de lån, man optager. Men i ”en række” tilfælde har denne dokumentation bestået i forfalskede dokumenter, f.eks. lønsedler og årsopgørelser. Det oplyser National Enhed for Særlig Kriminalitet (NSK) i en pressemeddelelse.

Mistanken er, at det drejer sig om hvidvask. Låntageren kan f.eks. betale udbetalingen til ejendomskøbet med sorte penge, som i sagens natur ikke fremgår af rigtige lønsedler. Hvis ingen opdager tricket, fremstår provenuet ved at kommende salg af ejendommen pludselig som en dokumenteret og lovlig indtægt.

Teknikken er opdaget af det såkaldte ODIN-samarbejde, der blev sat i gang ved årsskiftet. Bogstaverne står for det Operative Danske Informations- og Efterretningsnetværk og har deltagelse af, foruden NSK, en lang række myndigheder samt banker og realkreditinstitutter. Disse finansielle institutioner deler altså oplysninger om kunderne med myndighederne, herunder Politiet.

Kjeld Gosvig-Jensen, juridisk direktør i brancheforeningen Finans Danmark, siger om det:

”Det er meget vigtigt, at den finansielle sektor nu har fået bedre mulighed for at samarbejde tæt og fortroligt med myndighederne for på den måde at danne et værn mod økonomisk kriminalitet. I ODIN kan medlemmerne lettere end tidligere dele oplysninger og viden, der kan være til gavn for efterforskning i en konkret sag, men det kan være endnu vigtigere, at vidensdelingen kan virke forebyggende, så vi også på den måde sammen bekæmper alvorlig og kompleks hvidvask og terrorfinansiering.”

ODIN forventes i løbet af 2023 at udvide deltagerkredsen med yderligere relevante myndigheder og underretningspligtige, oplyses det.

PROGNOSE:

SNART VIL DER IGEN MANGLE BOLIGER I KØBENHAVN

I de 12 måneder frem til og med andet halvår i år blev der opført 360.000 kvm. boligareal i København. I samme periode voksede hovedstadens indbyggertal med 8200 personer. Hvis hver person optager i gennemsnit 40 kvm. i en bolig, er der dermed bygget lidt mere, end befolkningstilvæksten skaber behov for. Men hovedstadens ejendomsselskaber behøver ikke frygte, at de er på vej mod en situation som i Aarhus eller Aalborg, hvor byggeriet er løbet foran, så der aktuelt er tomgang. Chefanalytiker Mark Gibson fra Realkredit Danmark noterer sig således i analyse, at der har været en pænt stor opbremsning i byggeriet. I hvert af de kommende år vil byens således blot blive tilført 200.000 nye boligkvadratmeter, mens der ved den forventede befolkningstilvækst vil være behov for 375.000 nye kvm. om året. ”Udsigten til en robust indbyggerfremgang samt en aftagende byggeaktivitet vil fortsætte med at understøtte markedet for boligudlejning i form af lav tomgang og en positiv udvikling i huslejen. Til gengæld vil de høje obligationsrenter fortsætte med at lægge et opadgående pres på afkastkravet,” skriver Mark Gibson. Der er dog betydelig usikkerhed om den fremtidige befolkningsudvikling. Under coronaen blev der sat fart i en udflytning fra byen, og den udvikling er aldrig rigtigt vendt igen. Omvendt har der været større end vanligt nettoindvandring fra udlandet. Her har de store faktorer været flygtninge fra Ukraine og de specialister, som Novo Nordisk og andre succesrige virksomheder trækker til landet.

COBBLESTONE OG ERFAREN MÆGLER LANCERER NYT UDLEJNINGSKONCEPT FOR BOLIGER

Udlejer man boliger, lægger man stor vægt på, at lejerne bliver i lang tid. Dette behov adresserer et nyt selskab, Lets Stay, der er stiftet af ejendomsforvalteren Cobblestone og Nikolaj Møller Andersen. Sidstnævnte, der har arbejdet som mægler i 30 år og også har virket som asset manager i den tyske ejendomsgigant Patrizia, er adm. direktør.

”Vi har en klar ambition om at tænke boligudlejning på en ny måde. Mere langsigtet, mere datadrevet og baseret på den enkelte ejendoms situation. Ikke kun for Cobblestones kunder, men også for andre ejendomsejere,” udtaler Nikolaj Møller Andersen (billedet).

”Lets Stay arbejder ud fra en langsigtet skræddersyet udlejningsstrategi for den enkelte kunde, baseret på omfattende rådgivning og analyse, som kan hjælpe ejendomsejere med at optimere driften gennem en høj kvalitet i lejermassen og et velovervejet lejermix. Lets Stay har meget fokus på genudlejning, men udfører også projektudlejning,” oplyses det.

Selv om Lets Stay først nu formelt er sit eget selskab, har det reelt allerede eksisteret siden foråret, hvor det har kørt som en enhed i Cobblestone, der altså på den måde har bevæget sig ind på markedet for boligudlejning. ”Virksomhedens ambition er at etablere sig som en toneangivende aktør på tværs af Danmark og sikre, at både ejendomsejere og lejere får den bedst mulige oplevelse, og på den måde bliver boende, heraf også navnet Lets Stay,” hedder det i pressemeddelelsen.

Ansvarshavende redaktør Henning Andersen, henning@partnermedier.dk

Udviklingsredaktør Julie Brix, brix@partnermedier.dk

Redaktør og journalist Sten Thorup Kristensen

Salg Leo Brorstrup Smidt, leo@partnermedier.dk, Nicklas Laustsen nicklas@partnermedier.dk

Art Director Heidi Carlsen, heidi@partnermedier.dk

Grafisk produktion Michael Halvorsen Iversen, michael@partnermedier.dk

Forsidefoto: Unsplash, Andreas Rasmussen.

Udgiver:

Distribueret i samarbejde med Berlingske

God læselyst!

PR-foto: NSK

PR-foto: Cobblestone

Foto: Sten Thorup Kristensen

K ære Læser Indholdet i denne udgivelse er bl.a. blevet til i samarbejde med vores mange sponsorer og annoncører. Vores tekstforfattere og journalister har gjort sig umage med at finde og skrive indhold til dig, som vi håber vil give dig god information og inspiration.

FULL-SERVICE KONTORLEJEMÅL I LUKSURIØSE RAMMER

636 m2 eksklusivt kontor udbydes på en af Københavns absolut bedste og smukkeste beliggenheder

Professionelt, velholdt miljø med højloftede lokaler og unikke herskabelige detaljer

Udlejer tilbyder full-service koncept med bl.a. reception, pakkemodtagelse, mødeopdækning og rengøring

Mulighed for tilkøb af frokostordning samt fuld møblering af lejemålet

Smuk og bekvem beliggenhed mellem Kastellet og Nyboder kun 2 minutter fra Østerport Station

KOMMUNER ER BLEVET

MERE ERHVERVSVENLIGE, MEN HOVEDSTADEN TRÆKKER NED

Gennem 14 år har DI målt kommunernes erhvervsvenlighed, og på intet tidspunkt har virksomhederne været mere tilfredse, end de er i år. Også en række hovedstadskommuner er mere fremme i skoene, end de tidligere har været. Men de ligger fortsat lavt på nogle af de punkter, der har særlig betydning for ejendomsselskaber – bl.a. ejendomsskatter og tilgængeligheden af erhvervsarealer.

Af Sten Thorup Kristensen

Hvis man ser godt ud, behøver man ikke at gøre helt så meget ud af at være flink eller dygtig for at tiltrække bejlere. Noget tilsvarende synes at gøre sig gældende, når kommunerne forholder sig til deres lokale erhvervsliv og prøver at tiltrække nye virksomheder.

Erhvervsorganisationen DI har netop offentliggjort sin årlige rangliste over kommunernes erhvervsvenlighed. Den er opgjort ved at summere resultaterne fra ti underpunkter.

For mange virksomheder har det alt sammen ikke den store relevans, fordi de sjældent er i kontakt med deres kommune. Men i ejendomsbranchen har det stor betydning, fordi kommunerne behandler byggesager, og fordi grundskyld og dækningsafgifter fastsættes lokalt.

Omvendt er kommunale skatter og services ikke det vigtigste, når man driver ejendomme. Det er som bekendt beliggenhed, beliggenhed og beliggenhed. Her er det en fordel at ligge nær hovedstaden, som er et erhvervsmæssigt og administrativt kraftcenter, og som har den største befolkningskoncentration.

Flere bundplaceringer

Imidlertid synes denne fordel – bevidst eller ubevidst fra kommunernes side – at føre til, at de slækker på den del af erhvervsvenligheden, der skal komme fra dem selv. EJENDOMME har samlet en oversigt over København og 32 andre kommuner i dens omegn. Det er godt en tredjedel af de 92 kommuner, der indgår i DI’s opgørelse.

Men af disse kommuner, som man i en bred forstand kan kalde hovedstadskommuner, er kun fire med i den bedste tredjedel, når det kommer til kommunal sagsbehandling over for virksomhederne, og sølle tre er i den bedste tredjedel i henseende til gebyrer, skatter og erhvervsarealer.

Blandt de største syndere i den henseende er Helsingør. Kommunen udgør en port til Sverige, og den har ligeledes fortrinlige forbindelser ned til København. Den bliver da også bedømt som ottendebedst i henseende til infrastruktur. Men i henseende til sagsbehandling er den nummer 85, og i henseende til gebyrer, skatter og erhvervsarealer er den nummer 91 – altså næstringest i Danmark.

Den kommune, som er allernederst på denne parameter, er Halsnæs. Her er måske en anden mekanisme i spil, hvis vi går tilbage til metaforen fra indledningen: Hvis man slet ikke søger en bejler, behøver man ikke gøre sig umage

med sin fremtræden i det hele taget, og da Halsnæs er en af landets mest attraktive sommerhuskommuner, behøver den måske ikke tiltrække så mange virksomheder. I hvert fald ser man et tilsvarende fænomen hos naboerne i Gribskov Kommune, der bliver bedømt som landets dårligste, når det kommer til sagsbehandling over for erhvervslivet.

Ringsted er populær

Af de 33 kommuner får to klassiske erhvervskommuner, Høje-Taastrup og Ballerup, de bedste, sammenlagte bedømmelser.

På tredjepladsen kommer Ringsted. Den midtsjællandske kommune har en beliggenhed, der forekommer bedre og bedre, efterhånden som hovedstaden vokser. Den udgør blandt et oplagt valg for logistikvirksomheder. Men den er på den anden side ikke uden konkurrenter, og måske derfor gør den sig til over for virksomheder: Når det gælder gebyrer, skatter og erhvervsarealer, bliver Ringsted bedømt som den sjettebedste i Danmark, og som den suverænt bedste blandt de 33, vi har med i vores oversigt. I det hele taget er det langt fra sådan, at det er gråt i gråt. Tværtimod fremhæver DI, at virksomhederne er mere tilfredse med deres lokale kommune end på noget andet tidspunkt i de 14 år, undersøgelsen er gennemført. Ud

Mange af Rødovres borgere pendler dagligt ind til København for at arbejde. Men kommunen er så meget andet, og politikere og administration på rådhuset kan glæde sig over, at bedømmelsen fra de lokale virksomheder er blevet betydeligt bedre siden sidste år.

PR-foto: Rødovre Kommune

af ti virksomheder er ca. seks tilfredse, mens blot én er utilfreds.

DI peger bl.a. på, at kampen om arbejdskraften har fået kommunerne op på tæerne, og at indsatsen i den anledning også opleves som større erhvervsvenlighed. Det er især sjællandske kommuner, der har haft fremgang, og her er Ringsted altså et godt eksempel.

Her var der fremgang

Når DI’s undersøgelse viser fremgang for landets kommuner under ét, skal man også være varsom med at tolke de enkelte placeringer. At en kommune dumper ned ad ranglisten, betyder ikke nødvendigvis, at den er blevet dårligere – det kan lige så vel være, at den bare bliver overhalet af andre kommuner, der er blevet bedre.

Derfor har vi også sorteret listen over de 33 hovedstadskommuner efter, hvem der har haft mest fremgang. Man

kan i en snæver vending tolke det sådan, at jo højere, man ligger på listen, jo mere er man med på trenden om at være mere erhvervsvenlig. Som det fremgår, er det Rødovre, Gentofte og Vallensbæk, der ligger i toppen.

Som nævnt arbejder DI ud fra ti parametre, når de laver opgørelsen. Med i skemaet har vi de tre, der er mest direkte relevante for ejendomsselskaber. Men tilgængeligheden af arbejdskraft har også sit eget underpunkt, og det er som nævnt vigtigt for mange i disse år.

De gæve jyder

Her ville man måske forestille sig, at de store byer, der også er hjemsted for talrige uddannelsesinstitutioner, ligger højt. Men det er ikke tilfældet: Fire klassiske, jyske erhvervskommuner, nemlig Hedensted, Billund, Vejen og Herning, topper dén liste.

København er blot nummer 69, og de fleste andre ho-

Kommunernes erhvervsvenlighed i 2023 - placeringer ud af 92

vedstadskommuner ligger også enten midt eller bagerst i feltet.

Jyderne topper også den samlede liste. Ikast-Brande og Vejen deler førstepladsen, mens Herning og Nordfyns deler de følgende placeringer. Især det sidste er lidt interessant – her er et eksempel på en kommune, for samme penge kunne have været udkantsdanmark, men som har formået at gøre sig selv attraktiv.

BUTIKKERNE HAR HOLDT STAND MOD NETHANDLEN

Varehandlen på nettet var lavere i første halvår i 2023 end i samme halvår sidste år, viser tal fra betalingsformidleren Nets. Ikke mindst når det gælder salg af tøj er forbrugerne vendt tilbage til de ”rigtige” butikker, og det kan indirekte også holde liv i andre butikstyper. Men alt er ikke godt for ejerne af butikker, for statistikken viser også, at nethandel vinder indpas på helt nye områder.

Under coronaen købte vi ekstraordinært mange varer på nettet – til dels for at undgå smittefaren i butikkerne, men også fordi vi i mange tilfælde ikke havde andet valg, når stort set alt andet end den fysiske dagligvarehandel holdt lukket som følge af restriktionerne.

For ejerne af disse butikker – altså ikke bare ejerne af butikskoncepterne, men også af de anvendte ejendomme – var det næsten lidt for spændende, om vi som forbrugere ville vende tilbage, eller om vi en gang for alle havde vænnet os til at købe det, vi havde brug for, fra pc’en eller mobilen.

Dét er et spørgsmål, betalingsformidleren Nets holder øje med, og i sidste uge løftede selskabet på et webinar sløret for nogle hovedtendenser. De tal, der blev præsenteret, var fra første halvår i år, og det er første gang, man kan sammenligne en periode helt uden restriktioner af nogen art med en tilsvarende periode året før, hvor der stadig var væsentlige restriktioner i kraft.

Tøj trækker til De helt store år for coronaen, og dermed også for vare-

køb på nettet, var 2020 og 2021. I 2022 faldt det fysiske varekøb på nettet for første gang, siden internettet kom til verden, og overordnet er den gode nyhed for butikkerne, at dette fald er fortsat ind i 2023: Varehandlen på nettet lå en enkelt procent lavere i første halvår i år end i første halvår sidste år. Faldet er reelt større, når der korrigeres for inflationen.

Det er også en rigtig god nyhed for butikkerne, at salget af tøj på nettet faldt med 14 pct. En del af det skyldes måske generel tilbageholdenhed hos forbrugerne, men der er tydeligvis mange, der foretrækker at købe tøj i en butik. Det er naturligvis i første række godt for de butikker, der sælger tøj, men i anden omgang er det også godt for alle andre handlende: Så længe tøjbutikken er i live, tiltrækker den kunder, som, når de nu alligevel er i byen, også vil gå ind i nabobutikken.

Det er imidlertid usandsynligt, at denne nabobutik vil forhandle elektronik, for i denne kategori synes nethandlen at have vundet fuld dominans. Hele 56 pct. voksede salget på nettet af computere, mobiltelefoner og lignende med i første halvår.

Helt nye kategorier Også i andre kategorier vandt nethandlen frem. Det

gælder f.eks. briller og luksusvarer, såsom smykker, oplyste Nets. Hertil kommer, at nethandlen synes at være på erobringstogt i varegrupper, der tidligere har været så ubetydelige, at de end ikke har fået et navn.

”Vi har mange underkategorier, og herunder en, som hedder ”other”. Denne er steget med 32 pct., og det, synes vi, er rigtigt interessant. Det indikerer, at vi er begyndt at handle hvad som helst på nettet. Ikke kun de traditionelle kategorier, som vi har handlet mere eller mindre hyppigt i alle de 14 år, vi har lavet denne analyse, men også helt nye kategorier,” sagde Henriette Dunkjær Andersen, salgschef i Nets, på webinaret.

Hun stillede også i udsigt, at Nets vil søge at specificere, hvad der ligger i ”other”-kategorien, og altså hvad det er for nye produkter, der for alvor vinder frem i nethandlen. Hvis udvidelsen af nethandlens rækkevidde vækker ny bekymring for de fysiske butikker, kan de måske trøste sig med, at de også har en chance den anden vej rundt: Ifølge Nets foretrækker forbrugerne klart at handle i danske netbutikker, hvor de er trygge ved at kunne bytte varerne eller at få penge retur ved defekter. Selv om nethandel er blevet big business med sine egne tunge spiller, har en lille dansk netshop altså en chance for at få en bid af markedet.

Af Sten Thorup Kristensen

En stor del af salget af tøj foregår i dag på nettet. Men de seneste tal viser, at der fortsat er mange, som foretrækker at prøve varen, inden de køber den. Det kan holde liv i de lokale tøjforretninger på hovedgaden. Foto: Sten Thorup Kristensen. Kilde til grafik: Nets

SAMARBEJDE SÆTTER SKUB I BEHANDLING AF BYGGESAGER

DEAS, PenSam og EjendomDanmark har det seneste år været i tæt dialog med Københavns Kommune om at få nedbragt sagsbehandlingstiderne på byggesager og professionaliseret sagsbehandlingen. Det politiske pres har givet pote, men dialogen fortsætter.

Et gammelt ordsprog siger: Det skal være skidt, før det bliver godt. Et sted, hvor det længe er gået rigtig skidt, er den tid, det tager at få behandlet sin byggesag i Københavns Kommune. Ventetid, bureaukrati og manglende dialog med sagsbehandlerne forsinker både byudviklingen og den grønne omstilling.

Derfor har DEAS, PenSam og EjendomDanmark dannet fælles fodslag om at få skabt en konstruktiv dialog med Teknik- og Miljøforvaltningen om de udfordringer, branchen oplever.

”Med ejendomsbranchens massive investeringer i byudvikling og grøn omstilling de kommende år skal der findes en permanent løsning på udfordringerne, så kommunen er gearet til at håndtere de mange byggesager,” siger Jacob Østergaard Skyum, senior asset manager, Alternative Investments hos PenSam.

Meld klart ud

Kvartalsvise møder med Teknik- og Miljøforvaltninger har givet indsigt i, hvilke initiativer kommunen har søsat for at mindske sagsbehandlingstiden. Omvendt har PenSam, DEAS og EjendomDanmark bidraget med deres erfaringer og har medbragt eksempler på konkrete byggesager, hvor både dialogen og tidsrammen er gået helt skævt. Et overordnet budskab fra branchens side har blandt andet været, at de hellere modtager et realistisk tidsestimat frem for at blive holdt hen i det uvisse.

”Er kommunen inde i en periode, hvor en byggesag ikke kan vurderes på seks måneder, så meld hellere klart ud, at det tager ni måneder. Det hjælper også os, når vi skal forventningsafstemme med ejendomsinvestorerne,” siger

Anne-Marie Adolph Larsen, director, Commercial and Refurbishment hos DEAS, der står for

både modernisering og opførelse af bolig- og erhvervslejemål på vegne af ejendomsinvestorer i blandt andet Københavns Kommune.

Mere transparens

Et af de punkter, der er blevet drøftet med forvaltningen, er branchens ønske om at kunne få en status på, hvor langt byggesagen er i sagsbehandlingsprocessen.

”Vi har ikke mulighed for at tage fat i den enkelte sagsbehandler og få svar på et konkret spørgsmål. Vores eneste mulighed er at kontakte kommunen og få at vide, at sagen ligger i kø. Det er en kæmpe udfordring og noget af det mest frustrerende,” siger Anne-Marie Adolph Larsen.

Et andet kritikpunkt er, at en del sager forhales ved, at der ikke sendes ét samlet mangelbrev. Når Teknik- og Miljøforvaltningen har afsendt et mangelbrev, er de først forpligtet til at genoptage sagen, når fristen for mangelbrevet er udløbet. Findes der flere mangler undervejs i byggesagsbehandlingen, forlænges processen betragteligt. Også i denne del af processen er dialog en efterspurgt vare.

”Vi oplever ofte, at sagsbehandleren er taget på ferie eller har slukket telefonen, umiddelbart efter at et mangelbrev er afsendt. Det afskærer os fra at stille opfølgende spørgsmål og gør det svært at rykke på sagen,” siger Jacob Østergaard Skyum.

Nye målsætninger

Meldingen fra Teknik- og Miljøforvaltningen er, at de nu har tilført ressourcer og udarbejdet nye målsætninger for sagsbehandlingen, hvor de blandt andet har strammet op på, hvor hurtigt sagsbehandleren skal vende tilbage på den enkelte sag, men også arbejder på løsninger, der sikrer mere dialog.

”Det betyder meget, at der er mulighed for sparring, frem for at man blot modtager et afslag uden at have haft lejlighed til at tilrette sit projekt,” siger Jacob Østergaard Skyum, der mener, at møderne med forvaltningen gene-

relt har bidraget til at skubbe på en positiv udvikling. ”Forvaltningen har taget godt imod vores kritikpunkter, og vi er kun blevet mødt af seriøsitet og selvransagelse omkring vores oplevelser. Vi er ikke i mål, men vi er nået langt på bare et år, og der er mange positive takter i den udvikling, kommunen er inde i.”

Sagspukkel afviklet

Besøger man Københavns Kommunes hjemmeside, tyder det da også på, at der er kommet skred i byggesagerne. En større sagspukkel er nu afviklet, og nye byggesager bør overholde de nationale servicemål.

”Der er brug for langsigtede og holdbare løsninger, som tager udgangspunkt i virksomhedernes behov. Vi fortsætter dialogen og arbejder for at fastholde det politiske fokus på området. Den dialog, vi har haft med Københavns Kommune, viser, at det kan lade sig gøre at skubbe på en positiv udvikling, der kommer vores medlemmer til gode,” siger Jan Ellebye, underdirektør i EjendomDanmark.

Efterlyser referencesager

For at stå stærkt fremadrettet er der behov for, at ejendomsbranchen fortsat bidrager med aktuelle sager, der kan kaste lys over udviklingen.

”Blandt ejendomsinvestorer og -rådgivere kan der godt være en frygt for repressalier, hvis man råber op om sin sag. Men den frygt er gjort til skamme i vores møde med Teknik- og Miljøforvaltningen. De er tværtimod meget interesserede i at få indblik i de sager, der har givet anledning til udfordringer, for at kunne pejle sig ind på, hvor sagsbehandlingen halter,” siger Jacob Østergaard Skyum. Næste mål bliver at få sat skub i de lange ventetider for ibrugtagningstilladelser

Af Stine Rud Skov

Foto: Unsplash, Shivendu Shukla.

EJENDOMSBRANCHENS TOPPROFILER SAMLES FOR AT DISKUTERE FREMTIDEN

”Fremtiden” bliver det helt store omdrejningspunkt, når de vigtigste aktører i ejendomsbranchen stimler sammen til topmøde i slutningen af oktober.

Samfundet forandrer og udvikler sig hele tiden, og det afspejler sig i ejendomsbranchen såvel som i andre sektorer. I de senere år er der blandet andet kommet et øget fokus på blandt andet fremtidens ejendomsmarked og bæredygtighed.

Derfor er det nogle af de emner, der skal diskuteres, når topprofiler fra ejendomsbranchen samles til EJENDOM2023 i København. Temaet for topmødet er nemlig ”fremtiden,” og det er der ifølge Peter Stenholm, adm. direktør i EjendomDanmark, en særlig grund til:

”I en verden, der konstant er under forandring, er det afgørende, at vi som branche kan navigere. Med flere krav til fx ESG-rapportering er EJENDOM2023 en god anledning til at samle tanker og ekspertise på tværs at branchen.”

Store navne på programmet

Det endelige program for topmødet er endnu ikke offentliggjort, men sløret er løftet for nogle af arrangementets oplægsholdere.

Det gælder blandt andet Nina Kovsted Helk, der er filantropidirektør i Realdania. Hun vil dele sine tanker om,

hvordan branchen kan nytænke boligbyggeriet. Ligeledes vil den kommende adm. direktør i PensionDanmark, Peter Stensgaard Mørch, dele ud af sine indsigter og erfaringer. Også Christine Lemaitre, der CEO i Tysklands Råd for Bæredygtigt Byggeri, deltager i topmødet, ligesom Daria (Dasha) Krivonos, der er direktør for Instituttet for Fremtidsforskning.

”Vi er glade for at så store profiler har lyst til at dele deres viden og perspektiver med os. Deres deltagelse vil uden tvivl bidrage til at kaste lys over de udfordringer og muligheder, vi står overfor,” siger Peter Stenholm.

Af Amalie Dvinge Agerbo

Foto: Unsplash, Alex Wong.

STEFFEN BANG-OLSEN Advokat og partner, og fagligt forankret i Kromann Reumerts ejendomsteam. Kromann Reumert vil her på siden dele viden, der omhandler alle juridiske aspekter inden for fast ejendom.

EJENDOMSADVOKATEN

HÅNDHÆVELSE AF PANT I FAST EJENDOM

Ved finansiering af ejendomme, er det almindeligt at långiver (herunder realkreditinstitutter og banker) kræver, at der bliver tinglyst pant i ejendommen som sikkerhed for lånet. Hvis låntager misligholder sine forpligtelser i henhold til lånet eller pantebrevet, kan långiver træde til og håndhæve panteretten i overensstemmelse med de gældende regler.

Normalt forløber et låne- og pantsætningsforhold planmæssigt således, at låntager opfylder sine forpligtelser ved betaling af renter og afdrag på lånet, og panteretten forbliver en ”passiv” sikkerhed, som långiver ikke behøver at forsøge at realisere. Hvis låntager derimod misligholder sine forpligtelser til at betale renter og afdrag på lånet i overensstemmelse med låneaftalen/pantebrevet, kan långiver kræve sig fyldestgjort enten (i) ved at foretage udlæg i pantets (ejendommens) kapitalværdi og sælge ejendommen på tvangsauktion og/eller (ii) i ved at udnytte ejendommens brugsværdi.

Fyldestgørelse i pantets/ejendommens kapitalværdi Ved fyldestgørelse i pantets kapitalværdi, kræver en panthaver udlæg i ejendommen på grundlag af pantebrevet - et såkaldt pantebrevsudlæg. Det er ikke påkrævet, at panthaveren først tilvejebringer dom for sin krav. Panthaver kan dog ikke foretage udlæg straks på forfaldsdagen for pantsætterens betalingsforpligtelser. Panthaver skal først fremsætte påkrav med 7 dages betalingsfrist og ved udløb af fristen løber en 14 dages fuldbyrdelsesfrist, hvor udlægget ikke kan gennemføres. Efter at der er foretaget udlæg, har pantsætter en frist på 4 uger til at kære udlægget. Når panthaver har modtaget udlæg, og kærefristen er udløbet, er panthaver berettiget til at begære ejendommen på

tvangsauktion og herefter blive fyldestgjort i salgsprovenuet/ budsummen. Gennemførelse af tvangsauktion tager ofte 6-9 måneder fra det tidspunkt, hvor pantsætter misligholder og fuldbyrdelse iværksættes.

Som en del af tvangsauktionen annonceres den i Statstidende, ligesom der kan ske annoncering på private platforme som www.tvangsauktioner.dk og www.itvang.dk, som giver oversigter over de ejendomme, der er begæret på tvangsauktion i forskellige kredse.

På tvangsauktionen opråbes ejendommen til salg ved bud og overbud. Når der efter tre opfordringer ikke er fremsat overbud, standses opråbet og der gives højestbydende hammerslag. Budsummen anvendes til at fyldestgøre rettighedshavere i ejendommen. I praksis vil der ofte være stiftet og tinglyst flere panterettigheder over den samme ejendom, og når budsummen skal fordeles, vil det være afgørende hvilken prioritetsstilling pantebrevene har.

Fyldestgørelse i pantets/ejendommens brugsværdi Panthaver kan efter omstændighederne yderligere begrænse sit tab ved at overtage den pantsatte ejendom til brugeligt pant med henblik på at få nedbragt sit krav gennem (leje-) indtægterne fra ejendommens drift. Ved brugspant overtager panthaveren således pantsætters drift af ejendommen for en periode, og opnår ret til at oppebære indtægterne ved

driften. Panthaver er dog samtidig forpligtet til at afholde udgifterne ved driften, f.eks. udgifter til forsyning med el, vand og varme osv.

En forudsætning for at overtage en ejendom til brugeligt pant er, at ejendommen giver (leje-)indtægter. Denne form for fyldestgørelse har derfor størst praktisk betydning i forhold til navnlig landbrugsejendomme og erhvervsejendomme, hvor der er drift og/eller lejeforhold som kan overtages. Almindelige parcelhuse og ejerlejligheder, der ikke er udlejet, kan ikke anvendes som brugeligt pant. Hvis pantsætter er under konkurs, kan ejendommen heller ikke overtages til brugeligt pant.

Kombination af de to fyldestgørelsesformer Nogle gange kan det være hensigtsmæssigt at kombinere de to fyldestgørelsesformer, så panthaver overtager ejendommen til brugelighed i en periode, indtil ejendommen sælges på tvangsauktion. Tvangsauktion kan først afholdes efter en kærefrist på 4 uger, mens der kun gælder en 2-ugers frist for at overtage ejendommen som brugeligt pant ved betalingsmisligholdelse. Panthaveren kan således overtage ejendommen til brugeligt pant i tiden indtil tvangsauktionen og derved opnå en vis indtjening fra ejendommens drift, og/eller det kan være med henblik på at fortsætte drift af ejendommen, for at undgå yderligere tab.

“Nogle gange kan det være hensigtsmæssigt at kombinere de to fyldestgørelsesformer, så panthaver overtager ejendommen til brugelighed i en periode indtil ejendommen sælges på tvangsauktion.”

TETRIIS FEJRER MILEPÆL

PÅ 76 NYE SENIORBOLIGER I HELSINGE

Kransen var hejst og solen skinnede smukt over Roberthaven i Helsinge, da Tetriis kunne fejre rejsegilde for Agorahavernes syvende fællesskab i rækken af attraktive boligfællesskaber for voksne (50+) uden hjemmeboende børn. Gribskovs borgmester Bent Hansen holdt tale for byggeriet, og både håndværkere, rådgivere og kommende beboere var mødt op for at fejre det gode håndværk.

Stor efterspørgsel på boligfællesskaber

Bofællesskaber for seniorer er populære og på under fem år har projektudvikler

Tetriis opført knap 500 nye boliger for 50+ segmentet på Sjælland og på Fyn.

Bofællesskabet i Helsinge er det syvende skud på stammen af bofællesskaberne, som også findes i Slagelse, Næstved, Holbæk og Odense. Som de øvrige fællesskaber er Roberthaven en del af konceptet Agorahaverne, som består af moderne og velindrettede lejeboliger bygget op omkring en stor, grøn atriumhave med plads til samvær og naboskab.

En ny måde at bo og leve på Gribsskovs borgmester var mødt op for at fejre byggeriet og glædede sig over den nye boform, som Roberthaven skaber i kommunen:

”Her har man mulighed for at mødes med andre ligesindede og fællesskabsorienterede mennesker. Derved kan der opstå nye former for samhørighed og nye fællesskaber kan blomstre frem”, sagde han fra talerstolen.

De mange fremmødte beboere kunne også bekræfte, at de glædede sig til at flytte ind i fællesskabet. Her ser de bl.a. frem til fællesspisning, vandrelaug, petanqueklub, mv. Og det går godt med udlejningen. Over halvdelen af boligerne er lejet ud – og der er indflytning i december måned.

Grønne planter og duften af træ Agorahaverne er et arkitekttegnet konceptbyggeri i træ, hvilket giver et meget lavt CO2-aftryk og et behageligt indeklima. Alle Agorahaver består af en omkring 1000 m2 stor atriumhave: fyldt med grønne planter og forskellige zoner til ophold og aktivitet for beboerne.

Som i alle Tetriis øvrige koncepter er der lagt vægt på træ som primære byggemateriale – og sammen med de grønne planter giver træet en fantastisk duft og et rart indeklima for beboerne.

”For fem år siden igangsatte vi Agorahaverne, og siden har fokus været på kontinuerligt at forfine konceptet til glæde for vores beboere”, udtalte projektchef Michael Krolykke fra byggeherre.

”Vi oplever en stor interesse for vores boliger og glæder os til snart at kunne afslutte endnu et projekt”.

NYBOLIG OPRUSTER INDEN FOR PROJEKTSALG

Med projektudviklingskonceptet Nybolig Development, går Nybolig nu målrettet ind i markedet for projektsalg. Ambitionen er at være med i hele processen som den foretrukne samarbejds- og sparringspartner for ejendomsudviklere og bygherrer i hele landet.

Flere af Nyboligs forretninger har igennem mange år rådgivet ejendomsudviklere og bygherrer om konceptualisering, udvikling og afsætning af projektboliger. For at imødekomme stigende efterspørgsel på mæglernes rådgivningskompetencer, øger Nybolig imidlertid nu sit fokus markant på projektsalg og rådgivning af ejendomsudviklere og bygherrer. Det sker ved at samle alle Nyboligs aktiviteter på området under forretningsbenet Nybolig Development.

»Flere af Nyboligs forretninger indgår allerede i dag som en tæt sparringspartner for professionelle ejendomsudviklere og bygherrer landet over. Det gør de i kraft af deres indgående kundeindsigt og specialiserede viden om boligmarkedet nationalt og lokalt. På den måde hjælper de med at skabe boliger, som møder den forventede efterspørgsel, når de står færdige – og som folk ikke mindst nyder at bo i,« siger Tina Hedegaard, der er forretningsdirektør i Nykredit Mægler, som er hovedkontor for Nybolig.

»Stadig flere ejendomsudviklere og bygherrer har fået øjnene op for den værdi, som vores specialiserede projektmæglere kan tilføre deres projekter. Derfor opretter vi nu Nybolig Development som et selvstændigt forretningsben. Det skal give endnu flere udviklere optimale betingelser for at ramme helt rigtigt med deres projekter fra starten,« fortsætter Tina Hedegaard.

Mange forskellige typer behov

Mens større ejendomsudviklere ofte mest har behov for rådgivere, der kan hjælpe dem med at trykteste idéer, har mindre entreprenører som regel et bredere spektrum af behov. Det fortæller Mikkel Henriksen, der er medindehaver af Nybolig Development Enemærke & Henriksen.

»Vi oplever stor interesse fra både små entreprenører og større ejendomsudviklere, men deres behov er ofte vidt forskellige. Nogle har for eksempel behov for at vi står for kontakten med de lokale myndigheder, mens andre spillere har deres egne kontakter og netværk at trække på, og primært har brug for hjælp til at markedsføre og afsætte deres boliger.

Ejendomsudviklere, der er interesseret i at komme ind på et nyt geografisk område, kan vi også hjælpe med at finde egnede lokationer,« siger Mikkel Henriksen.

»Teamet har indfriet alle mine forventninger og krav. I den tidlige opstart af projektet har der været god sparring omkring prissætningen ligesom teamet er kommet med gode forslag til ændringer af planløsninger og aptering af lejlighederne. Samtidig er salget gået over al forventning med højt aktivitetsniveau og høj service på alle parametre. Både fra mæglere og dygtige sagsbehandlere. Og det bedste ved det hele, har været den ærlige og ordentlige behandling, som jeg og alle kunder har fået. Derfor vil jeg til hver en tid være tryg ved igen at samarbejde med teamet om ét af mine kommende byggeprojekter,« siger Claus Hommelhoff.

Nybolig Development understøttes af Nykredit Mægler, og dækker hele landet med 16 specialiserede projektsalgsforretninger, der alle samarbejder tæt med lokale mæglere fra Nyboligs mere end 220 filialer.

ENERGI TIL FREMTIDEN Danmarks nye podcast om energi og klima

Scan og få direkte adgang til podcasten her

NYHED!

Ny klimapodcast m. Kristian Jensen, adm. direktør Green Power Denmark og udvalgte ekspertdeltagere.

NYT AFSNIT HVER TIRSDAG

-i stærkt samarbejde mellem Green Power Denmark & Business Review

Morgendagens energisystem Green Power Denmark & ekspertpanel 

Power-to-X Green Power Denmark & ekspertpanel 

Elnet til meget mere Green Power Denmark & ekspertpanel 

Havvind & Energiøer Green Power Denmark & ekspertpanel 

Podcasten kan afspilles og downloades gratis via bl.a. Spotify og Apple podcast m.fl. og som vodcast (videoklip) på bl.a. businessreview.dk.

Podcasten udgives hver tirsdag.

Podcasten henvender sig til alle i erhvervslivet, der interesserer sig for at følge med i den nyeste udvikling indenfor de grønne energiløsninger samt de udfordringer og muligheder, som Danmark og resten af verden står overfor i arbejdet med at skabe en grønnere, billigere og mere sikker fremtid.

Daria (Dasha) Krivonos DIREKTØR HOS INSTITUT FOR FREMTIDSFORSKNING

Nina Kovsted Helk CPO HOS REALDANIA

Dr. Christine Lemaitre CEO HOS GERMAN SUSTAINABLE BUILDING COUNCIL

Peter Stensgaard Mørch VICEADMINISTRERENDE DIREKTØR HOS PENSIONDANMARK