Ejendomme

ejendomme

DRIFTEN GÅR GODT, MEN RENTEN PRESSER PÅ

”CHANGE OF CONTROL”-KLAUSULER I ERHVERVSLEJEKONTRAKTER

RÅDGIVENDE INGENIØRFIRMA STIFTER NYT

SELSKAB TIL AT MARKEDSFØRE IT-LØSNING

Det var tilbage i januar, at det rådgivende ingeniørfirma Peter Jahn & Partnere lancerede et nyt it-program, som hjælper ejendommes ejere med at holde styr på administration og vedligehold. Interessen for programmet, Plando, har ifølge selskabet været så stor, at det nu er lagt over i et eget selskab af samme navn.

”Vi oplever stor interesse for Plando fra mange forskellige typer aktører i ejendomsbranchen. Det vidner generelt om en stigende efterspørgsel efter innovative løsninger i branchen – ikke mindst løsninger fokuseret på at reducere bygningers CO2-udledning og forbedre ejendommes energimærke,” udtaler Martin Daniel Nielsen, partner og Peter Jahn & Partnere og medstifter af selskabet Plando, i en pressemeddelelse.

”Når vi opretter Plando som selvstændig virksomhed, er det for at sikre, at værktøjet bliver tilgængeligt for alle i branchen – ikke kun kunder hos Peter Jahn & Partnere. Det er vigtigt, at man som bygningsejer selv har kontrol over sine ejendomsdata og frit kan vælge både byggeteknisk rådgiver, leverandør og øvrige brancheaktører til at understøtte udviklingen af en ejendom,” uddyber Martin Daniel Nielsen.

Plando har ifølge sin hjemmeside ”digitaliseret den velkendte tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan, og skabt et agilt værktøj, som gør det let, hurtigt og transparent for bygningsejere, professionelle udlejere, ejendomsadministratorer, rådgivere m.fl. at arbejde strategisk med ejendommes vedligeholdelsesbehov og forbedringspotentiale. Plando forbinder alle relevante informationer omkring vedligeholdelse og forbedring med langsigtede effekter som energiforbrug, udledning (CO2e) og totaløkonomi.”

Det sidste gør også programmet interessant for den finansielle sektor. Investorer og långivere må også følge med i klimaaftrykket fra de ejendomme, de finansierer.

NYKREDIT STRYGER RESTEN AF SINE HENSÆTTELSER TIL

CORONA-RELATEREDE TAB

Umiddelbart ser det mærkeligt ud: Bolig- og ejendomspriser er faldet, og specielt på erhvervsejendomme er markedet så trægt, at det ville være udfordrende at realisere pantværdien på en ejendom, hvis realkreditkunderne mister betalingsevnen.

Alligevel har Nykredit i første halvår tilbageført tidligere tiders hensættelser til tab for større beløb, end man har hensat til nye tab. I alt er der hentet netto 115 mio. kr. på dén konto, fremgår det af halvårsregnskabet: Forklaringen er dog ligetil: Det er en gammel bekymring, nemlig om tab som følge af pandemien, som man nu gør endeligt op med. Det fylder mere end de nye bekymringer, der er kommet til med rentestigninger og prisfald på ejendomsmarkedet.

”Den generelle usikkerhed omkring effekten af covid-19-pandemien er faldet markant. Tilbagebetalingen af hjælpepakker er gået bedre end forventet, og Nykredit har ikke oplevet øgede tab som følge af tilbagebetalingen. Reservationen til covid-19 er derfor tilbageført ved udgangen af 1. halvår 2023,” hedder det i halvårsrapporten.

Realkreditinstituttet anerkender, at der til gengæld er andre forhold, der nu kan påvirke værdien af udlån negativt: ”Den geopolitiske uro forventes at påvirke kreditboniteten på visse kunder gennem lavere økonomisk vækst, stigende priser og udfordringer i værdi- og forsyningskæder. Der er foretaget hensættelser baseret på stresstest til håndtering af de øgede risici. Nykredit har i 1. halvår øget denne hensættelse, der herefter udgør 2,1 mia. kr.,” hedder det.

Realkreditinstituttet har også hensat beløb af en uoplyst størrelse til tab på kunder, der er bagud på ESG-fronten – det vil sige med at vise samfundsansvar. ”Regeringens arbejde med grøn omstilling af tung transport, nye CO2-afgifter, samt nye direktiver relateret til energieffektivisering er intensiveret, og nye lovforslag er fremsat. Forholdene vil udfordre kunders forretningsmodeller yderligere og dermed øge de forventede tab,” forklares det.

Ansvarshavende redaktør Henning Andersen, henning@partnermedier.dk

Udviklingsredaktør Julie Brix, brix@partnermedier.dk

Redaktør og journalist Sten Thorup Kristensen

Salg Leo Brorstrup Smidt, leo@partnermedier.dk, Nicklas Laustsen nicklas@partnermedier.dk

Art Director Heidi Carlsen, heidi@partnermedier.dk

Grafisk produktion Majbritt Høger, majbritt@partnermedier.dk

Forsidefoto: AdobeStock_353429602, NAYUKIFILMS

Udgiver:

KURS- OG VÆRDIREGULERINGER TRAK ELLERS GODT JEUDAN-REGNSKAB I MINUS

Omsætningen i Danmarks førende, børsnoterede ejendomsselskab rundede 1 mia. kr. i første halvår, og driftsresultatet steg med 14 pct. til 542 mio. kr. Men de finansielle markeder er blevet meget tungere, og negative kurs- og værdireguleringer betød, at resultatet før skat var et tab på 454 mio. kr.

For 90 ejendomme er afkastkravet løftet med op til 0,25 procentpoint. Det giver i sig selv et tab på 1 mia. kr., oplyses det.

Det er ikke så slemt som det lyder, for kurs- og værdireguleringerne varierer meget fra periode til periode. I første halvår sidste år leverede de f.eks. et positivt bidrag på 2,8 mia. kr., så resultatet før skat blev 3,2 mia. kr. Det vigtige over tid er, at driften er profitabel, og at man har en høj soliditet. Det er da også, hvad adm. direktør Per W. Hallgren (billedet) hæfter sig ved i sin kommentar til regnskabet:

”Velbeliggende lokaler, attraktive lejevilkår og en samarbejdspartner, frem for blot en udlejer, er fortsat højt på kundernes ønskeliste. Og det er tilfredsstillende at kunne konstatere, at vores indsats for at imødekomme ønskerne fortsat leverer gode resultater,” udtaler han. ”Det også set i lyset af udviklingen på ejendomsmarkedet og de finansielle markeder. Det er helt centralt for Jeudans forretningsmodel at være en sikker havn for vores kunder og en stabil samarbejdspartner. Og det er derfor også af betydning, at vi har en egenkapitalandel på mere end 35 pct., og at vores finansiering består af realkreditlån, hvoraf 75 pct. er med fast rente. Yderligere har vi en opkøbskapacitet på DKK 5 mia. og er klar til at foretage nye investeringer, hvis de rette muligheder skulle byde sig,” fortsætter Per W. Hallgren.

K ære Læser Indholdet i denne udgivelse er bl.a. blevet til i samarbejde med vores mange sponsorer og annoncører. Vores tekstforfattere og journalister har gjort sig umage med at finde og skrive indhold til dig, som vi håber vil give dig god information og inspiration. God læselyst!

PR-foto: Plando

PR-foto: Jeudan

PR-foto: Nykredit

20-års jubilæum

Administratorkonference 28-29. september 2023

Praktisk

Sted

Nyborg Strand Hotel, Østersøvej 2, 5800 Nyborg

Vi fejrer 20-års jubilæum med festmiddag og underholdning Scan

Over de seneste årtier er der bygget mange nye kontorer, som her i Nordhavn. Ejerne har foreløbigt oplevet god efterspørgsel fra virksomhederne. Foto: Flickr. / Lars K. Jensen

KONTORMARKEDET STÅR VED EN KORSVEJ:

DRIFTEN GÅR

GODT, MEN RENTEN PRESSER PÅ

Dansk økonomi har klaret sig overraskende godt gennem de seneste års turbulens, og høj beskæftigelse betyder, at der fortsat er efterspørgsel efter kontorlokaler. Men den højere rente kan betyde, at priserne på kontorejendomme alligevel skal ned.

Af Sten Thorup Kristensen

Det er umiddelbart svært at få pulsen op, når man læser Realkredit Danmarks ”temperaturmåling” for ejendomsmarkedet i andet kvartal, der bliver offentliggjort i dag, torsdag: For alle tre hovedsegmenter – bolig, kontor og retail (butik), vurderes tilstanden som svagt positiv, hvilket er uændret i forhold til første kvartal.

Imidlertid er vurderingerne baseret på de data, der er tikket ind i kvartalet, og her har strømmen på ét område været tynd: Markedet har været stille med kun få transaktioner, hvilket gør det svært, faktisk nærmest meningsløst, at vurdere, hvad et aktuelt prisniveau er. Det har særlig betydning for kontormarkedet, hvor man måske vil se nogle helt andre – og lavere – priser, når det bliver aktivt igen. ”Lige nu kan man få et ret stort udfaldsrum, alt efter hvordan man ser udsigterne for vækst og rente,” konstaterer Mark Gibson, chefanalytiker i Realkredit Danmark, der står for at opdatere den kvartalsvise temperaturmåling.

Udeblevet afmatning

For så vidt angår driftsøkonomien i kontorejendomme er den absolut vigtigste indikator beskæftigelsen. Jo flere beskæftigede, jo flere fysiske arbejdspladser skal der være, og jo flere kvadratmeter vil virksomhederne ultimativt efterspørge.

Derfor er det overordentlig positivt for ejendomsbranchen, at det fald i beskæftigelsen, som der var brede forventninger om ved krigsudbruddet for halvandet år siden, hidtil er udeblevet. Det trækker forventningerne til kontorsegmentet op, også selv om Realkredit Danmark forventer, at beskæftigelsen nu vil komme under et pres, som vil kulminere midt i næste år.

Det er i øvrigt en vurdering af konjunkturerne, som konkurrenterne i Nykredit er helt enige i – på godt og ondt.

”Vækstbekymringen sidste efterår er blevet gjort til skamme. Sidste efterår, hvor energikrisen var på sidst højeste og udhulingen af danskernes købekraft var historisk voldsom, var forventningen blandt de fleste økonomer, at dansk økonomi ville ende i recession. Siden er energipriserne dalet massivt, købekraftsblødningen stoppet og væksten har været fornuftig. Og ser vi på de seneste nøgletal, så er det ikke meget der peger på, at afmatningen for alvor har ramt dansk økonomi endnu,” skrev Nykredits cheføkonom Palle Sørensen i sidste uge i en kommentar til nye BNP-tal.

Elefanten i rummet

”Ser vi fremad, så vil virkeligheden formentlig efterhånden indhente os. Det er klare tegn på tilbagegang på nærmarkederne, navnlig Sverige og Tyskland, og Kinas økonomi slår også revner i øjeblikket. I en lille åben økonomi, som den danske, vil det uden tvivl kunne mærkes. Derudover har vi fortsat ikke set de fulde konsekvenser af de massive rentestigninger. I Nykredit forventer vi da også nogle år med svag vækst – men vi ser fortsat ingen recession på den korte bane,” fortsatte Palle Sørensen. Men der er en anden parameter, der er afgørende, når man skal forbinde driftsindtjeningen på kontorejendomme med den pris, disse ejendomme bliver handlet til. Denne parameter er, hvor meget investorerne vil give pr. indtjeningskrone, altså det såkaldte afkastkrav. Renteniveauet er meget vigtigt her. ”Konjunkturerne er gode, men elefanten i rummet er renterne og deres effekt på afkastkravet. Det, tror jeg, kommer til at optage folk meget. Ejendomsmarkedet er som en olietanker, når det skal vende, og spørgsmålet er, hvor langt vi er i den vending,” siger Mark Gibson.

Ifølge ham har afkastkravet historisk ligget 1 pct. over renten på et fastforrentet lån. I nyere tid, forstået som de seneste årtier, har denne relation mellem afkast og rente

imidlertid svinget meget. I årene op til finanskrisen var afkastkravet faktisk lavere end renten på et fast forrentet lån. Man købte altså kontorejendomme vel vidende, at der, i hvert fald indtil man havde fået bedre lejere, ville være underskud, når man regnede finansieringsomkostninger til et fast lån med.

Det var en ret ekstrem situation, og i de følgende år skete der da også en normalisering. I alle de gode år på ejendomsmarkedet lå mer-afkastet på en kontorejendom i forhold til renten på et fast lån og svingede omkring et par procent.

Priskorrektion kan være nødvendig

Det vil sige – sådan var det, indtil renten fløj i vejret igen sidste år. Nu er det faktisk, som da det var mest ekstremt op til finanskrisen, og afkastkravet ligger godt 1 pct. under den faste rente.

Der er dog en stor forskel: Dengang blev afkastkravet beregnet ud fra et marked, der var meget livligt efter den tids forhold. Det seneste år har der derimod været meget få handler, så et stykke hen ad vejen læner man sig op at tal fra de handler, man så, inden omfanget af ejendomshandler styrtdykkede sidste sommer.

Spørgsmålet er, hvordan det vil være, den dag der igen bliver handlet kontorejendomme i et mere normalt omfang. Måske vil et rentefald inden da få pengene til at passe. Men hvis ikke sådan et rentefald kommer, eller hvis det kun bliver beskedent af størrelse, kan sælgerne blive nødt til at give sig og acceptere lavere priser, så køberne kan få et højere startafkast.

Eller som Mark Gibson formulerer det i temperaturmålingen:

”Det er klart, at på et eller tidspunkt kommer transaktionsmarkedet naturligvis i gang igen, men spørgsmålet er, om det sker, før afkastkravet er mere attraktivt relativt til finansieringsrenten.”

NOVO NORDISK TÆLLER MED

Det er ikke mindst fine tal for eksporten, som har gjort, at dansk økonomi har klaret sig overraskende godt over det seneste år. Heri indgår imidlertid Novo Nordisks helt forbløffende succes med sit fedmemiddel. Regner man denne kilde ud, virker tilstanden for dansk industrieksport lidt halvtrist; i tråd med hvad man ser på vores store nærmarkeder i Tyskland og Sverige.

I andre sammenhænge har økonomer diskuteret, om man skulle lave et nationalregnskab med og uden Novo Nordisk. Den tanke kunne man også få, når man vurderer de konjunkturtal, der er relevante for ejendomsbranchen.

Men det er en tanke, som Mark Gibson klart afviser. Selv om Novo Nordisk unægtelig er en speciel case, er dens bidrag til dansk økonomi lige så godt som alle andres bidrag. Det giver ingen mening at skille det ud, mener han.

”Vi skal hele tiden huske, at produktion er lige god, hvor den end sker. Ja, Novo Nordisk er blevet kæmpestore, men når de producerer ting, giver det forbrug og afledt beskæftigelse. Dertil kommer en formueeffekt, fordi mange har Novo-aktier i deres pensionsopsparing,” siger Mark Gibson.

STUDIESTART

STÅR FOR DØREN:

SEKS GODE RÅD TIL JAGTEN PÅ EN LEJEBOLIG

Mere end 60.000 håbefulde ansøgere har fået tilbudt en studieplads på en af landets videregående uddannelser, og det betyder, at jagten på en bolig nu også går ind for mange. EjendomDanmark har samlet seks gode råd til dem, der leder efter et nyt hjem.

Det er få uger siden, at 61.382 ansøgere modtog besked om, at de er blevet tilbudt optagelse på en af landets videregående uddannelser. Med et nyt kapitel som studerende følger for mange også jagten på en ny bolig, og det er ikke altid så ligetil. Det er nemlig ofte de mindre lejeboliger, de studerende gerne vil have fingrene i, og dem er der stor efterspørgsel på, forklarer Bjarke Roed-Frederiksen, der er økonomisk konsulent i EjendomDanmark:

”De studerende efterspørger den samme type bolig som for eksempel de ældre - nemlig en lille, god lejebolig. Men når der er så mange om buddet, er det vigtigt, at man er opmærksom og målrettet i sin søgning. Det gælder særligt, hvis man leder efter bolig i de større byer,” siger han og fortsætter:

”En af de forholdsregler, man kan tage, er at vælge en professionel ejendomsejer eller administrator. På den måde får man en større sikkerhed og tryghed.”

EjendomDanmark har samlet en række gode råd til dig, der lige nu søger bolig.

SEKS GODE RÅD TIL DIN BOLIGSØGNING

1. Hav styr på forventningerne

En af de ting, der kan gøre boligjagten lettere er, hvis du justerer dine krav og forventninger. Når der er mange om buddet, skal man være indstillet på, at det kan være nødvendigt at gå på kompromis. Overvej derfor, om du eventuelt kan udvide dit søgeområde eller starte et bofællesskab, så I er flere om at betale huslejen.

2. Udnyt dit eget netværk

Du kan lave et kreativt opslag på dine sociale medier, hvor du fortæller om din boligsøgning, som du kan bede dit netværk om at dele. Her er det vigtigt, at du husker at skrive, hvem du er, hvad dit budget er og i hvilket område, du søger bolig.

3. Tjek op på udlejeren

Desværre er der nogen, der kan finde på at udnytte desperate boligsøgende, og derfor vil vi til enhver tid anbefale dig at undersøge grundigt, hvem udlejeren af din bolig reelt er. Via tinglysning.dk eller ois.dk kan du se, hvem der ejer og administrerer en ejendom.

4. Se altid lejemålet, før du skriver under Aftal en fremvisning af boligen med udlejeren, forud for at du skriver under på en lejeaftale. Du skal ikke indbetale penge til en udlejer, før du har set lejemålet.

5. Overfør penge elektronisk Lad være med at betale kontante beløb ved en fremvisning eller som betingelse for, at du må underskrive en lejekontrakt. Professionelle ejere og administratorer foretrækker at modtage alle indbetalinger elektronisk, fordi det giver en tryghed for begge parter.

6. Læs dokumenterne grundigt igennem Vores sidste råd er, at du læser dokumenterne grundigt igennem, før du skriver under på en lejekontrakt. På den måde er du sikker på, at alt er som det skal være. Du kan eventuelt få hjælp, hvis du er i tvivl om, hvad du skal holde øje med.

Af Amalie Dvinge Agerbo

iStock, Westersoe

STEFFEN BANG-OLSEN

Advokat og partner, og fagligt forankret i Kromann Reumerts ejendomsteam. Kromann Reumert vil her på siden dele viden, der omhandler alle juridiske aspekter inden for fast ejendom.

EJENDOMSADVOKATEN

AFSTÅELSESRET OG : ”CHANGE OF CONTROL”-KLAUSULER I ERHVERVSLEJEKONTRAKTER

Hvis et selskab driver sine forretninger fra lejede lokaler, og der er ønske om at overdrage selskabet eller selskabets aktiver, er det vigtigt at være opmærksom på, om lejekontrakten indeholder afståelsesret, og om der er aftalt en ’change of control’-klausul. Det har betydning for, om tredjemand er berettiget til at indtræde i lejemålet og fortsætte den hidtidige drift fra de lejede lokaler på de eksisterende vilkår.

Som udgangspunkt kan man ikke overdrage rettigheder og forpligtelser uden medkontrahentens samtykke. Dog kan lejer i visse tilfælde have tilladelse til at overføre lejemålet til en anden (afståelsesret). Alternativt kan lejekontrakten være udformet på en måde, så ændringer i ejerforholdene i lejerselskabet anses for at være en form for overførsel. Et sådan vilkår kaldes en ”change of control-klausul” (”CoC”).

Afståelsesbestemmelser og CoC-klausuler kan udformes på mange måder og det er vigtigt, at der i salgs- og købssituationer foretages en vurdering af, hvorvidt lejer har ret til at overdrage lejemålet til tredjemand og hvilke betingelser der kan være herfor.

Sondring mellem en aktie- og en aktivoverdragelser

En virksomhed kan overdrages enten hvis en aktieoverdragelse (hvis virksomheden drives i selskabsform), eller som en aktivoverdragelse. Sondringen er relevant, når det skal vurderes om lejemålet kan overdrages til tredjemand.

Aktivoverdragelse

Ved en aktivoverdragelse afstås selve lejekontrakt til tredjemand. Det medfører, at lejer fremadrettet vil have en anden identitet med et andet CVR-nr., og at udtrædende lejer frigøres for sine forpligtelser. I de situationer er det ikke relevant at

forholde sig til en eventuel CoC-klausul, men derimod ”kun” afståelsesretten, herunder om lejer har indrømmet en afståelsesret og om den nye lejer opfylder eventuelle betingelser for afståelsesretten samt om udlejers samtykke er påkrævet.

Aktieoverdragelse

Hvis en virksomhed erhverves gennem en aktieoverdragelse sker der ikke et skifte af lejers identitet idet selskabet vil fortsætte som lejer. Der er heller ikke er tale om afståelse, men det er i den forbindelse vigtigt at være opmærksom på om lejekontrakten indeholder en CoC-klausul, som medfører at selskabsmæssige ændringer (inkl. ændringerne i ejerskab og kontrol med lejer-selskabet) betragtes som afståelse.

Erhvervslejelovens § 55 kan fraviges Erhvervslejelovens § 55 er en regel, der kan ændres gennem aftale. Hvis lejekontrakten ikke taler om overdragelse, giver denne regel lejeren ret til at overføre lejemålet til en anden under visse betingelser. Udlejeren kan kun nægte under tunge grunde.

Reglen kan ændres ved aftale. Lejeren kan miste overførselsretten, eller der kan være betingelser for overførsel. Oftest kan lejeren overføre til tilknyttede selskaber uden ekstra betingelser, men overførsel til andre kræver ofte yderligere

krav som økonomisk bevis, viden om branchen eller selvskyldnerkaution.

”Change of Control”-klausuler

I aktieoverdragelser sker der ikke et identitetsskifte af lejer og der er derfor heller ikke tale om afståelse. Det ses dog ofte, at parterne i lejekontrakten indarbejder vilkår om, at selskabsmæssige omstruktureringer, f.eks. et salg af aktierne, overdragelse af bestemmende indflydelse m.fl., skal anses for værende afståelse, hvilket parterne gyldigt kan aftale, da § 55 er fravigelig.

En CoC-klausul kan være problematisk i forbindelse med en aktiehandel, især hvis lejekontrakten ikke giver lejeren ret til at opsige lejemålet (uopsigelighed), og/eller hvis lejemålet er vigtigt for virksomhedens fortsatte drift. I sådanne tilfælde er det nødvendigt for parterne at have en samtale og få forhåndsgodkendelse fra udlejeren om overdragelsen.

Konsekvenser ved manglende overholdelse Hvis lejer afstår lejemålet eller sælger aktierne i selskabet i strid med aftalte begrænsninger om afståelsesret / CoC, udgør det en misligholdelse af lejekontrakten, som berettiger udlejer til i yderste konsekvens at ophæve lejemålet.

“Erhvervslejelovens § 55 er en regel, der kan ændres gennem aftale. Hvis lejekontrakten ikke taler om overdragelse, giver denne regel lejeren ret til at overføre lejemålet til en anden under visse betingelser.”

WEWORK KAN VÆRE I SIDSTE KRAMPETRÆKNINGER

I forhold til de oprindelige ambitioner er selskabet en skygge af sig selv, men det driver stadig et større antal kontorfællesskaber. Heller ikke den skrabede model synes dog at hænge sammen økonomisk. Kassen er ved at være tømt, og aktionærerne er advaret om, at det er usikkert, om driften kan fortsætte.

Når vi er på ferie, eller af anden grund ikke er i vores bolig, står den som udgangspunkt tom. Vi tager det som en selvfølge, at vi naturligvis skal betale husleje eller terminer alligevel. Derfor er er der hele tiden en masse ledig boligkapacitet, som der er betalt for. AirBnb har gået sin sejrsgang, fordi selskabet fandt på at kombinere de midlertidigt tomme boliger med en gruppe, som netop efterspurgte dét – turister. Dermed blev en hidtil ubrugt ressource aktiveret. For erhvervslokaler er der ikke en tilsvarende ubrugt ressource. De står en gang imellem tomme, men så er det netop fordi der pt. ikke er nogen, der vil bruge dem, og ejerne vil betragte det som et problem, der på den ene eller anden måde skal løses hurtigst muligt. Det er den grundlæggende forklaring på, at det aldrig lykkedes for WeWork, stiftet i 2010, at lave en succesfuld erhvervslokalernes pendant til AirBnb. Adam Neumann, der var medstifter og de første mange år den bærende kraft, besad imidlertid en karisma, som over en lang periode fik mange til at tro på, at hans selskab var fremtiden i henseende til, hvordan man arbejder på kontorer.

Skrabet likviditet

Det føles som en evighed siden, men det er kun en håndfuld

år siden, at WeWork også var på vej ind i Danmark med store ambitioner – ambitioner, er blev aflyst få år senere. Nu kan det også være meget tæt på, at sidste kapitel i historien om WeWork kan skrives: Sammen med halvårsregnskabet forrige uge fik selskabets aktionærer den besked, som aktionærer frygter allermest: At der er ”betydelig tvivl” om hvorvidt selskabet kan fortsætte sine aktiviteter. Alene i andet kvartal var underskuddet 397 mio. dollars, og med likvider for blot 680 mio. dollar er der ikke langt til bunden af kassen.

Selskabets ledelse knokler for at gøre den løbende drift mindre underskudsgivende, og samtidig søger man at rejse ny kapital. Men det er et kapløb med tiden, og det bliver naturligvis ikke nemmere af, at mange kunder synes at vende selskabet ryggen: Den midlertidige CEO David Tolley udtalte i forbindelse med halvårsregnskabet, at man havde set svagere efterspørgsel og stigende kundeudskiftning, bl.a. fordi der er høj tomgang i amerikanske kontorlokaler i disse år.

Mandag til fredag

Set i bakspejlet var WeWorks svar på den grundlæggende brist i selskabets forretningsmodel, at man skabte en hype om sig selv: ”Thank god it’s Monday,” lød et slogan fra storhedstiden – at arbejde på et af WeWorks kontorer inkluderede fest og fællesskab, og det skulle være så attraktivt, at alle,

arbejdstagere såvel som arbejdsgivere, var nødt til at forholde sig til det.

Denne hype var dog heller ikke holdbar. Hvordan man end vender og drejer det, foretrækker ansatte generelt fredag og fritid frem for mandag og arbejde.

Derfor er det naturligvis alligevel gunstigt, hvis man kan skabe en attraktiv arbejdsplads. Samtidig er der en pointe med fleksibiliteten. Alt andet lige er det en fordel for kunderne, at deres medarbejdere har en kontorplads i enhver by og ethvert land, de er på forretningsrejse i. Den nye ledelse, der kom til, efter at Adam Neumann blev sat på porten i 2019, har slået på disse alt andet lige sunde elementer.

Men det er en forretningsmodel, der er dyr i drift. Den forudsætter, at man spreder sine aktiviteter ud over verdenskortet. WeWork driver 777 ejendomme i 39 lande. Man har en virksomhed f.eks. aktiviteter i Danmark, kan den ikke rigtigt bruge WeWork alligevel, fordi selskabet som nævnt opgav at etablere sig her.

WeWork har overlevet flere kriser, men er hver gang genopstået i en mere beskeden udgave af sig selv. De kommende måneder vil vise, om der er investorer, der vil lægge kapital til endnu et redningsforsøg.

WeWorks historie er usædvanligt farverig, især når man sammenligner med den ofte snusfornuftige ejendomsbranche. Apple fik sidste år en fremragende tv-serie, WeCrashed, ud af det menneskelige drama. Serien, der har Jared Leto og Anne Hathaway (billedet) i hovedrollerne som ægteparret Adam og Rebekah Neumann, kan stadig streames på Apple TV+. PR-foto.

Af Sten Thorup Kristensen

NYSGERRIG PÅ BOLIGMARKEDET?

LYT MED – DET TA’R KUN ET KVARTÉR

Boligkvarteret er en helt ny podcast, hvor eksperter og økonomer taler om den aktuelle udvikling i boligmarkedet og samtidig kommer med masser af gode og brugbare råd til boligejere.

Podcasten er produceret i samarbejde med Boligsiden.dk og Partnermedier. Boligkvarteret udkommer månedligt og er tilgængelig via Boligsiden.dk, Spotify, Apple Podcast m.fl.

GRØN BYDEL FRA A TIL Z

Endnu er Thors Have vest for Odense blot et par spadestik, men allerede i løbet af 2024 vil Heimstadens nye bydel stå klar med 307 lavenergiboliger. Målet er at skabe et så bæredygtigt område som muligt ud fra de krav, der blandt andet er opstillet i EU-taksonomien. Processen er dog ikke ligetil.

Af Stine Rud Skov

Bæredygtighed bliver indtænkt i alt lige fra materialevalg til grønne omgivelser i den nye bydel Thors Have. EU-taksonomien fungerer som en tjekliste for at nå hele vejen rundt, og fokus er blandt andet på vedvarende energi, biodiversitet og klimasikring.

”Med den nye bydel tager vi tyren ved hornene og forsøger at indtænke taksonomien fra A til Z,” siger Pelle Pedersen, der er Head of Sustainable Finance i Heimstaden.

Selvforsynende med elektricitet

Thors Have er placeret på et gammelt kaserneområde og bliver en blanding af punkthuse og rækkehuse fordelt over seks små enklaver. En af de større energibesparende investeringer er, at der bliver lagt solceller på samtlige tage. Solcellerne skal gøre området selvforsynende med elektricitet, og lejerne vil kunne se frem til at kunne få strømmen noget billigere end hos de centrale elselskaber.

”Derudover vil solcellerne bidrage til at sænke driftsomkostningerne for Heimstaden, da elektriciteten også skal dække fællesarealer og udendørsbelysning,” forklarer Claus Frimann, der er Senior Development Manager i Heimstaden og udvikler Thors Have fra bar mark.

Burde være et krav

Selvom det lyder som en winwin, er det dog ikke ligetil for Heimstaden at gøre solcellerne til den primære energikilde i området.

”Fra politisk hold har man promoveret en politik for, at vi i Danmark skal producere energi på store centrale anlæg frem for decentrale i for eksempel solcelleanlæg på ejendomme. Det betyder blandt andet, at vi skal oprette et elselskab, hver gang vi bygger en bygning med solceller,” siger Claus Frimann og fortsætter:”Vi så gerne, at vi kunne oprette et lokalt elselskab, der ville kunne dække alle de ejendomme, vi har i et bestemt område. Det ville mindske administrationen væ-

sentligt. Som reglerne er nu, kan denne type investeringer ikke betale sig for os på den lange bane, men vi synes, det er den rigtige vej at gå.”

Pelle Pedersen er enig i, at den nuværende lovgivning udgør et unødvendigt benspænd for den grønne omstilling i Danmark.

”Mens mange i ejendomsbranchen afventer en mere smidig og logisk lovgivning på området, går samfundet glip af det store potentiale, tagfladerne giver. Solceller burde egentlig ikke være et valg for os, når vi bygger Thors Have – det skulle være et krav fra politikernes side. Det bliver det også med den kommende EU-lovgivning, og det bør danske politikere understøtte i langt højere grad.”

Biolog sikrer biodiversiteten

I løbet af 2023 vil EU-taksonomien blive udvidet med et helt kapitel om biodiversitet, og det er også et område, Heimstaden har lagt vægt på i den nye bydel. En biolog er kommet med input til bevaring af biodiversitet og klimasikring.

Blandt andet er en gammel æblelund og en hel del fredede fyrretræer blevet bevaret, mens et grønt areal med vilde orkideer er blevet indhegnet. Derudover er en naturlig kilde blevet omdannet til en lille sø, som også skal aftage overfladevand fra kraftige regnskyl.

”At indtænke biodiversitet er et must for branchen. Ved at bevare biodiversiteten gør vi noget godt både for miljøet og for de mennesker, der bor der,” siger Pelle Pedersen og fortsætter:

”Udearealer bliver en vigtig del af taksonomien på sigt, men biologer spiller allerede nu en væsentlig rolle i forhold til at fremtidssikre vores boligområder – både når det gælder biodiversitet og klimasikring”.

Åben for fortolkning

Heimstaden mener, at EU-taksonomien er et vigtigt redskab for at skubbe ejendomsbranchen i en mere bæredygtig retning, men nogle dele af taksonomien er åbne for fortolkning,

og det gør den på nuværende tidspunkt svær at anvende som et konkret redskab.

”Der er en del formuleringer, der giver rum for fortolkning. For eksempel hvornår det med rette er dokumenteret, at man ikke har gjort væsentlig skade,” siger Pelle Pedersen og fortsætter:

”De mange fortolkningsmuligheder gør hele dagsordenen en bjørnetjeneste. Samtidig er dele af taksonomien heller ikke helt på plads. Lige nu bliver vi desværre nødt til at acceptere, at vejen til en mere bæredygtig ejendomsbranche bliver bygget, mens vi går på den.”

Et eksempel på, at det er svært at leve op til taksonomien, er blandt andet, at EU lægger op til, at der indgår en del genbrugsmaterialer i nybyggerier. Adgangen til denne type materialer er dog stadig meget begrænset.

”Vi ville godt kunne sætte et mål om, at for eksempel 30 procent af vores nybyggerier skal opføres med genbrugsmaterialer, men vi ville ikke kunne få fat i dem. Der er brug for en materialebank, som branchen kan gå til, før det kan lade sig gøre,” siger Pelle Pedersen.

Branchen bør gå forrest

Med projekter som Thors Have håber Heimstaden på sigt at kunne inspirere små og mellemstore virksomheder til at få integreret nogle af de løsninger, der skal til for at kunne leve op til en stadig mere stram lovgivning fra EU, men også et større pres fra lejere og investorer.

”Særligt mindre og mellemstore virksomheder vil få brug for inspiration, finansiel støtte og hjælp til at få integreret mere bæredygtige tiltag,” siger Pelle Pedersen og fortsætter:

”Større spillere kan vise vejen, mens medlemsorganisationer som EjendomDanmark kan bidrage til at øge vidensniveauet. Hvis branchen ikke står sammen her, risikerer vi dels at efterlade nogen på perronen, dels at blive reguleret op over begge ører, hvis vi ikke selv går forrest og løfter ansvaret for den grønne omstilling.”

Thors Have (rendering)

FAKTA

Op mod 90 procent af de byggematerialer og produkter, der indgår i Thors Have, er svanemærket, og bydelen bliver certificeret med den tyske certificering DGNB Guld. Heimstaden er gået efter de miljøvenlige valg på alt lige fra svanemærket maling til fugemateriale.

LUKSURIØST KONTORLEJEMÅL MED BEMANDET RECEPTION

636 m2 eksklusivt kontor udbydes på en af Københavns absolut bedste og smukkeste beliggenheder

Gennemførte rammer med højloftede lokaler og unikke herskabelige detaljer

Udlejer tilbyder bemandet professionel reception med gæste- og pakkemodtagelse

Yderst velbevaret ejendom hvor vedligeholdelsesstandard og serviceniveau altid er helt i top

Smuk og bekvem beliggenhed mellem Kastellet og Nyboder kun 2 minutter fra Østerport Station

ENERGI TIL FREMTIDEN Danmarks nye podcast om energi og klima

Scan og få direkte adgang til podcasten her

NYHED!

Ny energi- og klimapodcast m. Kristian Jensen, adm. direktør Green Power Denmark og udvalgte ekspertdeltagere.

Første afsnit udkommer tirsdag d. 29/8 – nyt afsnit hver tirsdag!

-i stærkt samarbejde mellem Green Power Denmark & Business Review

Morgendagens energisystem Green Power Denmark & ekspertpanel 

Power-to-X Green Power Denmark & ekspertpanel 

Elnet til meget mere Green Power Denmark & ekspertpanel 

Havvind & Energiøer Green Power Denmark & ekspertpanel 

Podcasten kan afspilles og downloades gratis via bl.a. Spotify og Apple podcast m.fl. og som vodcast (videoklip) på bl.a. businessreview.dk.

Podcasten udgives hver uge med opstart i 29. august 2023.

Podcasten henvender sig til alle i erhvervslivet, der interesserer sig for at følge med i den nyeste udvikling indenfor de grønne energiløsninger samt de udfordringer og muligheder, som Danmark og resten af verden står overfor i arbejdet med at skabe en grønnere, billigere og mere sikker fremtid.